Wonen in Nieuw-West: uitwerking tot 2020

Versie inspraak 8 januari 2013

Wonen in Nieuw-West: uitwerking tot 2020 Meer variatie vanuit bestaande kwaliteiten

Door het Dagelijks Bestuur van Nieuw-West vrijgegeven voor inspraak in de periode 10 januari 2013 t/m 20 februari 2013

8 januari 2013 Roland Oude Ophuis Wonen


Gemeente Amsterdam Stadsdeel Nieuw-West Wonen in Nieuw-West: uitwerking tot 2020

Voorwoord “Hier in Nieuw-West heb ik door de mengelmoes tenminste het gevoel dat ik in een grote stad woon.” Dit zei een bewoonster die van binnen de ring naar Nieuw-West is verhuisd. Zij vond het centrum van Amsterdam te druk worden en sprong over de ring. Het zou een voorbeeld kunnen zijn voor de promotiecampagne van Nieuw-West, Zuidoost en Noord: ‘Amsterdam is groter is dan je denkt’. Of in ons geval: ‘Nieuw-West is dichterbij dan je denkt’. Want of u nou houdt van rust of reuring, de Westelijke Tuinsteden transformeren zich steeds meer in een stedelijk woongebied. Voor u ligt een spannend document. Nieuw-West zit namelijk in een spanningsveld als het gaat om keuzes voor wonen. Wij willen de kwaliteiten van de tuinstad versterken. Wij willen ook het groeiende aantal bewoners uit Nieuw-West dat op zoek is naar een woning faciliteren. En wij willen anticiperen op de toenemende vraag naar hoog stedelijke woonmilieus binnen de metropool Amsterdam. Ja, ik weet het, wij willen veel in een roerige tijd. Na ruim een decennium van grootschalige vernieuwing, de intrede van de economische crisis en daarmee vertraging in stedelijke vernieuwing gaan we onherroepelijk een nieuwe fase in. Deze uitwerking over het wonen in Nieuw-West tot 2020 anticipeert op deze veranderingen en geeft een nieuwe richting aan. Waarom een document over Wonen in Nieuw-West? Amsterdam heeft de centraal stedelijke Woonvisie 2009. Hierin staan de kaders waarbinnen Nieuw-West kan werken. De centraal stedelijke Woonvisie geeft alleen geen antwoord op de typische tuinstedelijke dilemma’s. Er is een stroming van bewoners die pal staan voor de principes van licht, lucht en ruimte. Aan de andere kant is er de overtuiging dat Nieuw-West deels meer moet verstedelijken om ‘binnenringers’ aan te trekken. Wij denken dat Nieuw-West van beiden het beste kan bieden door een nog gevarieerder woningaanbod. In dit document leest u hoe het stadsdeel nieuw elan geeft aan het pionieren in NieuwWest. Door kavels, kluswoningen en aantrekkelijke woonmilieus onderscheidt Nieuw-West zich binnen de Metropoolregio Amsterdam. Met bewoners van verschillende soorten woonvormen binnen Nieuw-West hebben wij deze en andere speerpunten besproken. In de gele kaders van dit document kunt u meelezen wat er zoal leeft in dit stadsdeel. Ik wens u alvast veel leesplezier. Paulus de Wilt Portefeuillehouder Wonen en Stedelijke Vernieuwing



Inhoud

pag.

Samenvatting………………………………………………….1 Proloog…………………………………… …………………..2 Deel I: Meer variatie in het woningaanbod…………………4 Deel II: Speerpunten………………………………………….8 Deel III: Kansen vanuit bestaande kwaliteiten…………….16

Samenvatting Wonen in Nieuw-West tot 2020

Stadsdeel Nieuw-West wil een prettig woonklimaat voor haar bewoners. Om dat te stimuleren zet het stadsdeel in op nog meer variatie van het woningaanbod. Meer variatie voldoet aan de diversiteit van de vraag, het heeft een positief effect de woonomgeving en past binnen de stedelijke ambities. Bij het realiseren van meer variatie hanteert het stadsdeel vijf speerpunten: 1. Woningaanbod aansluiten op diversiteit bevolking. Hierbij komt het accent te liggen op jongeren- en studentenhuisvesting, huur appartementen en koop eengezinswoningen in het middeldure segment, grote woningen, woongroepen voor ouderen, huisvesting voor tijdelijk verblijf en woon-werk gebouwen. 2. Zelfbouw. Hierbij ziet het stadsdeel kansen voor zowel kavels voor individuen en groepen als kluswoningen 3. Kwaliteit en flexibiliteit. Bij het ontwikkelen van woningen wil het stadsdeel meer aandacht voor betrokkenheid van bewoners, voor levensloopbestendigheid en duurzaamheid. 4. Kleinschalige vernieuwing en acupunctuur. Door de afname van middelen en de huidige tijdsgeest wil het stadsdeel veranderingen bewerkstelligen via kleinschalige gebiedsingrepen en geeft hierbij in principe de voorkeur aan renovatie. 5. Stimuleren, faciliteren en ondersteunen van particulier initiatief. Het stadsdeel wil dat initiatieven van bewoners en andere stakeholders, zoals collectieve woonvormen en transformatie, ruimte krijgen voor realisatie Bij de uitwerking van deze speerpunten in verschillende deelgebieden wil het stadsdeel de bestaande woonkwaliteiten verder uitbouwen. Hierdoor zal er een sterker onderscheid komen in woonmilieus waarbij ruwweg in het westelijke deel van NieuwWest de nadruk komt te liggen op een ontspannen en rustig woonsfeer, die vooral sociale stijgers uit het westen van Amsterdam zal bedienen. Het oostelijk deel van Nieuw-West biedt kansen bij het aantrekken van huishoudens uit alle windrichtingen die een klassieke tuinstedelijke of hoogstedelijke atmosfeer wensen.

1



Proloog Deze uitwerking van het wonen in Nieuw-West tot 2020 wil vooral richtinggevend zijn en is geen beleids- of uitvoeringsplan. Door de huidige bestuurlijke discussies rondom de status van de stadsdelen, de economische crisis en de onzekerheden die hiermee gepaard gaan, is er vooral behoefte aan richting en niet aan een gedetailleerde invulling. Deze uitwerking biedt tevens een kans om deze richting ruimtelijk te vertalen. Stedelijke kaders Dit document is een gebiedsgerichte uitwerking en actualisatie van de centraal stedelijke woonvisie uit 2009. Het is geen vervanging van de centraal stedelijke afspraken die specifiek de stedelijke vernieuwingsgebieden betreffen, zoals de afspraken in de Herziening Richting Parkstad 2015 uit 2007, in de Raamovereenkomst integrale gebiedsontwikkeling Parkstad en de recente afspraken over verdeling van ISV-gelden (Focusgebieden). Gezien de wens om voor wonen vooral richtinggevend te willen zijn, wordt verder niet uitgebreid ingegaan op deze centraal stedelijke kaders, afspraken en beleidsregels. Kaderstellende bevoegdheden, ook op het gebied van wonen en volkshuisvesting, liggen in Amsterdam veelal bij de centrale stad. Deze uitwerking sluit aan bij deze bestaande kaders en legt accenten voor toekomstige afspraken. De kaders betreffen, zoals gezegd, de Woonvisie Amsterdam tot 2020, Herziening Richting Parkstad 2015, Focusgebieden, de Structuurvisie 2040 (2011) en de stedelijke prestatieafspraken tussen stadsdelen, de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging in Bouwen aan de Stad II (periode 2011-2014). Daarnaast is er de stedelijke doelstelling, in 2008 vastgesteld, dat vanaf 2015 alle nieuwbouw klimaatneutraal is. Toekomstvisie Nieuw-West Nieuw-West werkt momenteel ook aan een Toekomstvisie waarin dialoog met de bewoners en ondernemers centraal staat. De richting van het Wonen in Nieuw-West tot 2020 en de dilemma’s die in het kader van dit document met bewoners zijn besproken (zie ook Participatie) raken ook de thema’s van de Toekomstvisie. Het proces van de Toekomstvisie is echter nog volop aan de gang. In de Toekomstvisie wordt de uiteindelijke afweging gemaakt tussen alle deelvisies die door het stadsdeel zijn gemaakt. Hierdoor is het mogelijk dat dit document bijgesteld wordt met items uit de Toekomstvisie. Participatie Voor deze uitwerking van het wonen in Nieuw-West tot 2020 zijn veel partijen geconsulteerd. Met woningcorporaties en met een makelaar is gesproken. Door een groep bewoners is er gedebatteerd (zie inzet) en zijn Wijksteunpunt Wonen, de Dienst Wonen Zorg en Samenleven, Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) en de stadsdelen West en Zuid geraadpleegd. Partijen hebben kunnen reageren op het conceptdocument en inpasbare opmerkingen zijn verwerkt. DRO heeft, met ondersteuning van O&S, in opdracht van stadsdeel een ruimtelijke en

2



demografische analyse gemaakt van Nieuw-West.1 Voor deze uitwerking is het belangrijke input. Verder is gebruikgemaakt van beleidsdocumenten, verschillende onderzoeken (zoals de bewonersenquête in het kader van de Toekomstvisie), bewonersdiscours op internet, data van de website van O&S en overig relevant schriftelijk materiaal. Bewonersbijeenkomst ‘Wonen in Nieuw-West’ In het kader van deze uitwerking op het wonen in Nieuw-West tot 2020 is op 26 november 2012 in het Van Eesterenmuseum een bewonersbijeenkomst geweest. De dertien aanwezige bewoners waren gericht uitgenodigd en zij varieerden in levensfase (studenten, ouderen, gezinnen met kinderen, ‘empty nesters’) en in woonvorm (zelfbouw, woongroep, woon-werkwoning, studentencomplex). Zij vertelden tijdens de avond over hun motivatie om in Nieuw-West te (komen) wonen. Daarnaast werd aan de hand van vijf dilemma’s gediscussieerd over de toekomst van het wonen in Nieuw-West. Deze dilemma’s zijn verwerkt in dit document. In de gele kaders staat het verslag van de bijeenkomst. Leeswijzer Dit document bestaat uit drie delen. Het eerste deel betreft de hoofdambities van het stadsdeel. Het tweede deel benoemt de speerpunten om de ambities te verwezenlijken. Het derde deel is een ruimtelijke neerslag van de ambities.

1

De analyse van DRO ‘Demografische en Ruimtelijke analyse Nieuw-West ‘ is te downloaden van de website van het stadsdeel.

3



Deel I: Meer variatie in het woningaanbod Bestuurlijke ambitie Nieuw-West Het bestuur van Nieuw-West vindt dat bewoners hier prettig moeten kunnen wonen. Zowel de huidige als de toekomstige bewoners van Nieuw-West moeten zich thuis voelen. Hiervoor zet het bestuur in op een gevarieerd woningaanbod, dat past bij het groene karakter en de kenmerkende cultuurhistorische architectuur. Om dit voornemen verder uit te werken, zoals ook in Bestuursprogramma 2010-2014 is aangekondigd, is deze uitwerking van het wonen in Nieuw-West tot 2020 opgesteld. De inhoud is richtinggevend voor het komende decennium. Het benoemt de speerpunten voor de toekomst en geeft aan welke kansen het in verschillende woongebieden ziet. Dit vormt de basis om in gesprek te gaan met bewoners en stakeholders. Het streven is om de uitwerking binnen het bestaande reguliere woonbeleid te implementeren Het belang van een gevarieerd woningaanbod Het doel van een gevarieerd woningaanbod bestaat uit drie elementen: Meer variatie in het woningaanbod zorgt voor meer gelijke kansen voor iedereen die graag in het stadsdeel en/of Amsterdam wil (blijven) wonen. Meer variatie in het woningaanbod heeft een positief effect op de leefbaarheid, de betrokkenheid, het voorzieningenniveau en het imago. Nieuw-West is onlosmakelijk verbonden met de rest van de stad en onderschrijft de centraal-stedelijke ambities. Meer variatie in het woningaanbod in Nieuw-West sluit naadloos aan bij deze ambities. In Amsterdam is schaarste op de woningmarkt. Dit betekent dat keuzes gemaakt moeten worden. Bij de keuzes die voor Nieuw-West gemaakt worden gelden bovenstaande doelen als maatstaf. Richting Parkstad 2015 Sinds begin jaren negentig van de vorige eeuw wordt in Nieuw-West gewerkt aan een omvangrijke stedelijke vernieuwingsopgave. Dit kreeg steeds meer urgentie omdat de voorraad verouderde en de eenzijdige woningvoorraad tot een instroom leidde van kwetsbare groepen, met alle gevolgen van dien voor het voorzieningenniveau en de leefbaarheid. Deze negatieve spiraal moest worden gekeerd. In “Ontwikkelingsplan Richting Parkstad 2015” (2001), de basis voor de stedelijke vernieuwingsoperatie in heel Nieuw-West, was het uitgangspunt differentiatie van de woningmarkt. Zittende bewoners moesten wooncarrière kunnen maken en de vestigingsmogelijkheden voor midden- en hogere inkomensgroepen moesten worden verbeterd. De woningvoorraad moest door middel van sloop en nieuwbouw groeien van 54.000 naar 65.000 woningen. Daarnaast was de wens om via nieuwbouw en de omzetting van sociale huurwoningen naar dure huur en koop tot een groter segment marktwoningen te komen. Dit segment moest toenemen van 24% naar 55%. In de Herziening uit 2007 wordt, om meer in te kunnen spelen op wensen uit de markt, de exacte aantallen sloop en nieuwbouw uit Richting Parkstad 2015 losgelaten. Deze

4



flexibiliteit biedt meer kansen voor woningvariatie en verdichting. Het einddoel van de woningvoorraad kon hierdoor bijgesteld worden tot 67.600 à 73.600 woningen. Daarnaast wilde men de verkoop van sociale huurwoningen bijna verdubbelen (van 3.500 naar 6.094), zodat het marktsegment in Nieuw-West versneld kon groeien. Het eindbeeld dat 45% onder de sociale huurvoorraad bleef vallen werd gehandhaafd. Hiermee bleef er een ruime overmaat aan huurwoningen voor de primaire doelgroep. Stand van zaken 2012 De economische crisis heeft het tempo uit de stedelijke vernieuwing gehaald. Oorspronkelijk was het streven om rond 2020 de gehele vernieuwing gereed te hebben. Inmiddels is de planning tien jaar naar achteren geschoven en omgeven van onzekerheden. Sinds de start van de vernieuwing, is een derde van de fysieke opgave gerealiseerd. Van de ruwweg 12.000 te slopen woningen zijn er nu 5.500 gesloopt en van de circa 22.000 nieuw te bouwen woningen zijn er inmiddels 8.500 gerealiseerd. Ook is 2 een derde deel van de 4.500 geplande renovaties uitgevoerd. Planning en tempo verschillen per vernieuwingsgebied. Sommige vernieuwingsgebieden zijn goed als voltooid, anderen zitten nog in de planningsfase. Maar er zijn ook gebieden waar de komende jaren door een tekort aan middelen voorlopig geen fysieke vernieuwing plaats zal vinden (onder meer Slotermeer Zuid en Wildemanbuurt). Zie ook de inzet.

Raamovereenkomst integrale gebiedsontwikkeling Parkstad In 2008 hebben de gemeente, de stadsdelen en de corporaties de Raamovereenkomst integrale gebiedsontwikkeling Parkstad gesloten. In de Raamovereenkomst (afgekort tot ROK) zijn de (financiële) verantwoordelijkheden van de gemeente en de corporaties herschikt. De afspraken in de ROK zijn echter ingehaald door de tijd; een deel van de corporaties kan niet meer voldoen aan de afspraken in de ROK. In 2012 zijn maatwerkafspraken gemaakt over welke vernieuwings- en uitwerkingsgebieden nog onder de voorwaarden van de ROK vallen. Deze maatwerkafspraken worden opgetekend in de Allonge bij de ROK. Ten tijde van het schrijven van deze uitwerking was deze Allonge nog niet vastgesteld. Focusgebieden De middelen uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV-gelden) werd voorheen redelijk gelijkmatig over de Amsterdam verdeeld. Recent is door de gemeente Amsterdam er voor gekozen om voor het resterende budget voor de laatste twee jaar (2013 en 2014) zo veel mogelijk in te zetten daar waar het het hardst nodig is. Aan de hand van onderzoeksgegevens is er op het gebied van leefkwaliteit en sociaal-economische positie bepaald dat acht gebieden in Amsterdam hiervoor in aanmerking komen. Hier vallen twee gebieden in Nieuw-West onder, namelijk Slotermeer Noordoost en Slotermeer Zuidwest.

2

Bron:Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties (AFWC) (2012)

5



Door de vernieuwing is het aandeel koopwoningen en vrije sector huurwoningen in Nieuw3 West toegenomen (zie tabel 1). Het deel sociale huur is sinds 2005 met acht procentpunten afgenomen tot 55% van de woningvoorraad. Tabel 1. Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom in Nieuw-West, periode 2005-2012

Peildatum 1 januari 2005 2012

particuliere eigenaar/bewoner corporatiewoningen verhuur 25% 63% 12% 29% 55% 16%

Totaal aantal 54271 61010

Bron: O&S (2012)

Daarnaast is het aandeel grotere appartementen (>80m2) flink toegenomen en is het aanbod eengezinswoningen in Nieuw-West verruimd. Bereikte resultaten Met name waar de vernieuwing ver is gevorderd, zoals in de Ringspoorzone in Slotervaart en in Osdorp West, heeft de stedelijke vernieuwing geleid tot een gevarieerder woningaanbod en meer differentiatie van de bevolking. Sociale stijgers hebben binnen de wijk wooncarrière kunnen maken, (grote) gezinnen hebben meer woonruimte, ouderen meer comfort en er stroomt weer een nieuwe middenklasse de wijken in. Hierdoor is er ook sprake van een significante verbetering van de leefbaarheid en zijn bewoners meer tevreden over hun buurt. Verbeterde aantrekkingskracht “Er zijn in de periode 2008-2011 meer mensen uit andere delen van Nederland en uit het buitenland naar Nieuw-West gekomen dan er zijn vertrokken. Voor een groot deel waren dit autochtonen en westerse allochtonen. Dit betekent dat Stadsdeel Nieuw-West een belangrijke bijdrage levert aan de grote aantrekkingskracht van Amsterdam in de laatste jaren. Hierin hebben waarschijnlijk o.a. de Stedelijke Vernieuwing en de (tijdelijke) studentenhuisvesting een rol gespeeld.” (Bron: DRO 2012)

Maatschappelijke trends Dit uitwerkingsdocument stippelt de gewenste woonrichting voor Nieuw-West uit. Hierbij zijn een aantal maatschappelijke en specifiek Amsterdamse trends relevant, zoals: - de aanhoudende economische crisis en de toenemende woningnood; - een verdere individualisering dat tot uiting komt in huishoudensverdunning en de wens tot meer keuzevrijheid; - een voortschrijdende flexibilisering van de samenleving; - de toenemende (ruimtelijke) segregatie tussen hoog- en laagopgeleiden; - de herwaardering van het culturele erfgoed; - de toenemende aandacht voor onderhoud, woningverbetering en verduurzaming; - de groeiende leegstand van (kantoor)gebouwen en deze te transformeren naar 3

6

De meeste vrije sector huurwoningen worden door particuliere verhuurders verhuurd. Uit WIA blijkt een toename van 1 procentpunt van woningen boven de huurtoeslag (>€665 in 2012) in de periode



nieuwe functies; de ontwikkeling van Amsterdam als centrum van een metropoolregio en de magneetwerking die het heeft op mensen die zich voelen aangetrokken door het aanbod van werk en voorzieningen, ontplooiingsmogelijkheden en de stedelijke atmosfeer; - binnen Amsterdam de groeiende kloof tussen de woningmarktgebieden binnen de ring en buiten de ring. Deze trends kunnen niet los worden gezien van de vijf speerpunten die worden benoemd in deel II. -

West is best! Waarom wonen bewoners in Nieuw-West? Deze vraag hebben we de bewoners voorgelegd tijdens de bewonersbijeenkomst. Naast de enkeling die in Nieuw-West is opgegroeid was het stadsdeel voor de meesten geen logische keuze. Door toeval (“mijn vriendin woonde hier”), een aantrekkelijke en betaalbare woning of de gespannen woningmarkt viel de keuze op Nieuw-West. Een bewoonster uit Slotermeer moest wel even slikken toen ze bemerkte dat de ideale woning in Nieuw-West lag: “Via een advertentie werd ik attent gemaakt op een dubbele atelierwoning. Toen bleek dat deze in Slotermeer lag, schrok ik mij rot.” Een bewoner uit de Jordaan die de hectiek van de binnenstad wil ontvluchten en onlangs in Nieuw-West een woning op papier heeft gekocht, is realistisch over de mogelijkheden in Amsterdam: “Wij zijn niet bewust gaan zoeken in Nieuw-West. Maar als je ruimte en een nieuwbouwwoning wil hebben dan kom je buiten de ring terecht. Wat ons hier aanspreekt is het hebben van een tuin, parkeergelegenheid en rust.” Een student uit het ACTA gebouw ziet Nieuw-West “als een springplank om in de stad te komen wonen. “West is best”!” Alle aanwezigen zijn het wonen in Nieuw-West gaan waarderen (“het is ontzettend meegevallen”). Het is de bereikbaarheid, de rust en ruimte en de medebewoners van Nieuw West die de betrokkenen in de loop van de jaren (steeds meer) zijn gaan waarderen. De bereikbaarheid betreft de mogelijkheden in het gebruik van auto, fiets, bus, tram, metro en trein. De meesten ervaren geen grote afstand met het centrum: “In 20 minuten fiets ik naar het Vondelpark”. Veel aanwezigen roemen de rust, de ruime opzet en het vele groen. Het wonen aan een plantsoen of hof is voor mensen met kinderen vaak ideaal. Bovendien zorgt deze stedenbouwkundige opzet er voor dat men de buren snel leert kennen. Maar een ‘klusser’ die in de Slotervaart met een groep een portiekflat gaat vernieuwbouwen ziet ook een ander kant: “Nieuw-West heeft niet één woonsfeer (…). Aantrekkelijk is de combinatie van ruimte en stedelijkheid.” Er wordt ook nog wel eens wat gemist, zoals voorzieningen voor jonge kinderen en horeca. Over de medebewoners in Nieuw-West zijn ook veel positieve geluiden te beluisteren. Er wordt, anders dan binnen de ring, tussen buurtgenoten gegroet en de diversiteit, wat vaak als een reden wordt gezien van een kwetsbaar imago, zien aanwezigen als een pluspunt. Een bewoner ervaart de energie: “Wat mij aanspreekt is de mengelmoes van mensen en culturen. In ons hofje wonen Marokkanen, Turken, Nederlanders, Surinamers, Japanners. Iedereen wil er wat van maken, dat voel je.” Maar dat het niet altijd koek en ei is, wordt ook wel erkend. Hangjongeren in combinatie met de stilte en leegte op straat veroorzaken ook wel eens gevoelens van onveiligheid. 2009-2011.

7



Deel II: Speerpunten Bij het realiseren van een gevarieerd woningaanbod heeft het stadsdeel de volgende vijf speerpunten: 1. Woningaanbod aansluiten op diversiteit bevolking; 2. Zelfbouw; 3. Kwaliteit en flexibiliteit; 4. Kleinschalige vernieuwing en acupunctuur; 5. Stimuleren, faciliteren en ondersteunen van particulier initiatief. Voordat vijf speerpunten krijgen een ruimtelijke invulling krijgen in het volgende deel, worden ze hieronder uitgewerkt.

1. Woningaanbod aansluiten op diversiteit bevolking Bij het realiseren van een divers woningaanbod onderscheiden we drie verschillende categorieën: - Starters, waaronder jongeren, studenten en net-afgestudeerden en (lage) middeninkomensgroepen; - Doorstromers, waaronder sociale stijgers en huishoudens in een nieuwe levensfase (gezinnen, ouderen); - Mobielen, waaronder tijdelijk verblijvende (buitenlandse) professionals (‘expats’) en creatieven.

Dilemma: zorg voor meer variatie in woningtypen voor verschillende groepen bewoners of bouw vooral waar de grote aantallen op afkomen. Veel aanwezigen vinden dat Nieuw-West al een grote variatie van woningen kent. “In Nieuw-West varieert het aantal m2 tussen de 50 tot 300 en is er veel variatie in eengezinswoningen en appartementen voor verschillende doelgroepen.” Maar buurten kunnen wel onderling behoorlijk verschillen, zo wordt gezamenlijk onderkend. Met name de wijken uit de jaren ‘50 en ’60 kennen eenzijdig aanbod. Een bewoner: “De gemiddelde woning is 60m2 en heeft veel kleine kamers, er is geen grotere ruimte die als centrale leefruimte aanvoelt.” Volgens een oudere bewoner heeft het vooral met onderhoud te maken: “In Geuzenveld is keuze genoeg, maar het ziet er een beetje armoedig uit. Woningen van een woningcorporatie hoeven er niet slecht uit te zien. Met alleen het schilderen van de buitengevel ziet het er vaak weer knap uit”. Variatie, dan wel of niet aanwezig in Nieuw-West, wordt hoe dan ook belangrijk gevonden. Een bewoner: “Als vastgehouden wordt aan diversiteit, dan zal door inkomensdiversiteit ook op een andere manier gebruik worden gemaakt van voorzieningen”. Een ander vindt dat we ook moeten inspelen op de bewoners van de toekomst: “Mensen met kinderen die later ook in Nieuw-West willen wonen moeten ook een woning kunnen vinden, zodat de geschiedenis zich niet herhaalt en mensen vanuit de stad naar de buitensteden trekken.”

8



Minimaal 45% sociale huur Om te voorkomen dat lage inkomensgroepen in de verdrukking komen, wil het stadsdeel dat de woningvoorraad voor minimaal 45% uit sociale huur bestaat.

Binnen elke categorie gaat het stadsdeel accenten leggen: Starters: Een groot deel van de jongvolwassenen die (willen) studeren, werken en/of ondernemen heeft behoefte aan een eigen woonplek voor verdere ontplooiing. Naast het belang van een groei van het arbeids- en kennispotentieel voor de economische ontwikkeling van Amsterdam, is deze flexibele groep vaak een voorhoede in het versterken van buurten. Daarnaast voelt een aanzienlijk deel zich thuis in een (hoog)stedelijke omgeving, wat voor Nieuw-West kansen biedt om de uit- en inroldynamiek te stimuleren (zie ook deel III). Daarbij komt dat deze groep relatief makkelijk in te passen is in kleine woningen, langdurige leegstaande sloopcomplexen en overig vastgoed. Jongeren- en studentenhuisvesting: Opgave Tot 2020 wil het stadsdeel:4 • 800 reguliere jongerenwoningen realiseren; • 2.500 reguliere studentenwoningen realiseren; • Het stimuleren van (tijdelijke) verhuur in leegstaande complexen aan jongeren en studenten Jongvolwassenen die niet (meer) in aanmerking komen voor jongeren- en 5 studentenhuisvesting, zoals net-afgestudeerden en jongeren boven de 22 jaar: Opgave • het stadsdeel zal met corporaties en andere stakeholders onderzoeken hoe meer ‘starterswoningen’ in de vrije sector in Nieuw-West kunnen worden gerealiseerd. Hierbij ziet het stadsdeel vooral kansen in de bestaande voorraad en leegstaande gebouwen. Kleine sociale huurwoningen kunnen worden omgezet naar middeldure huur (huurprijs €650-€900) of worden verkocht en leegstaande kantoren kunnen worden getransformeerd naar koop- en huurstudio’s. Kansen middeldure huur “De jonge vestigers in Amsterdam en de inwonende starters zijn voor een groot deel aangewezen op goedkope en middeldure huurwoningen in de vrije sector. In de huidige situatie op de woningmarkt bestaat hier een tekort aan.” (Bron: DRO 2012)

4

De opgave tot 2020 is uitgebreid uitgewerkt in de Nota jongeren- en studentenhuisvesting in NieuwWest. Deze is door de deelraad vastgesteld op 26 september 2012

5

Alleen niet-studerende jongeren van 18 tot en met 22 jaar komen in aanmerking voor een jongerencontract. Als een jongere een woning met jongerencontract huurt, mag deze tot uiterlijk een halfjaar nadat diegene 26 jaar is geworden in de woning blijven wonen.

9



Doorstromers: Veel bewoners in Nieuw-West willen, wanneer zij een verandering van levensfase hebben en/of inkomen, graag in hun eigen woonomgeving blijven wonen. Het stadsdeel wil deze betrokken doorstromers graag behouden voor het stadsdeel. Het vindt het belangrijk dat door bewoners positief ervaren sociale structuren blijven bestaan. Bovendien zijn gezinnen die een inkomensverbetering doormaken een onmisbare groep voor de leefbaarheid en het voorzieningenniveau. Het vasthouden van de middenklasse maakt Nieuw-West ook aantrekkelijker voor doorstromers van buiten Nieuw-West. Graag verhuizen binnen het stadsdeel Driekwart van de verhuisgeneigde huishoudens in Nieuw-West die in Amsterdam wil blijven wonen, wil (eventueel) binnen het stadsdeel verhuizen. (Bron: WIA 2011)

Gezinnen: Opgave • Het stadsdeel wil samen met stakeholders bewerkstelligen dat een groter aandeel eengezinswoningen en appartementen (vanaf driekamers) in de nieuwbouw in het middeldure segment (zowel koop al vrije sector) wordt aangeboden. • Het stadsdeel ziet daarnaast zelfbouw en vraaggericht bouwen als een belangrijk instrument om koopwoningen voor een brede doelgroep bereikbaar te maken (zie ook kopje ‘zelfbouw’ en ‘kwaliteit en flexibiliteit’). • Het stadsdeel blijft zich inzetten om bij nieuwbouw van sociale huur meer aanbod voor (grote) gezinnen te realiseren. Hierbij ligt de nadruk meer op het aantal kamers dan op het aantal m2. Overigens wil het stadsdeel tevens dat in bestaande voorraad grote woningen worden gehandhaafd. Economische crisis De economische crisis heeft er toe geleid dat de vraag naar eengezinswoningen in Nieuw-West zich vooral beperkt tot het middeldure segment. Bij appartementen is het zaak dat het aanbod sterk op prijs concurreert met het aanbod binnen de ring.

Ouderen: Opgave • Het aanbod van specifieke vormen ouderenwoningen is in het stadsdeel voldoende.6 Het stadsdeel zal zich vooral inzetten om samen met stakeholders meer woongroepen voor ouderen te realiseren (zie ook particuliere initiatieven). Mobielen: Doordat Amsterdam veel aantrekkingskracht heeft op diensverlenende bedrijven en de creatieve sector - en de verwachting is dat zich in de toekomst steeds verder ontwikkelt - , 6

Dit is onder meer bevestigd in de Evaluatie Vernieuwing Westelijke Tuinsteden 2010.

10



trekken grote groepen ondernemers, expats en creatieven richting Amsterdam. Deze groep is gebaat bij snel beschikbare (tijdelijke) huisvesting in een stedelijke omgeving. Nieuw-West ziet naast het (economisch) belang voor Amsterdam de kansen die het voor Nieuw-West biedt om een uit- en inroldynamiek te stimuleren (zie ook deel III) Tijdelijk verblijvende (buitenlandse) professionals: Opgave • Het stadsdeel zal zich inzetten om meer short stay-achtige functies te realiseren. Met name transformatie van langdurig leegstaande gebouwen en nieuwbouw in gebieden met woon-werk functie ziet het stadsdeel als meest kansrijk. Creatieven: Opgave • Het stadsdeel zal zich inzetten om meer woon-werk gebouwen te realiseren. Het stadsdeel ziet hier, naast de eerder genoemde transformatie bij short stay, ook kluswoningen in de bestaande voorraad als een belangrijk potentieel (zie ook zelfbouw).

2. Zelfbouw Het stadsdeel vindt het belangrijk dat de woonconsument steeds meer keuzevrijheid heeft bij de inrichting van zijn of haar woonomgeving. Het stadsdeel gaat daarom inzetten op het faciliteren en stimuleren van zelfbouw. Naast de keuzevrijheid heeft zelfbouw verschillende positieve neveneffecten: • het voegt meer variatie en een nieuwe kwaliteit toe aan de woningvoorraad. • het versterkt buurten: o Zelfbouwers hebben relatief veel betrokkenheid bij de woonomgeving. o Zelfbouw stimuleert de doorstroom binnen wijken in Nieuw-West (sociale stijgers) en trekt hogere inkomensgroepen van elders aan. o Zelfbouw zorgt voor imagoverbetering • het stimuleert de woningbouwproductie. Bijkomend voordeel is - doordat reguliere projectontwikkelaars projecten niet meer (kunnen) ontwikkelen - de afname van braakliggende terreinen en leegstaand vastgoed. Het stadsdeel maakt wat betreft het aanbod grofweg een onderscheid tussen twee typen zelfbouw, kluswoningen en kavels. Hierbij ziet ze per type de volgende kansen: Kavels (individueel en collectief) Kavels zijn vanwege het behoud van sociale stijgers, aantrekken van hogere inkomensgroepen en het positieve imago een belangrijk aandachtsveld voor het stadsdeel. Het stadsdeel inventariseert en onderzoekt welke locaties in Nieuw-West in aanmerking komen om kavels te realiseren. Indien de mogelijkheid er is gaat hierbij de voorkeur uit naar een clustering van het kavelaanbod om zo een krachtig woonmilieu te

11



realiseren. Kavels kunnen zowel voor individuele zelfbouw als voor zelfbouwgroepen worden aangeboden. Kluswoningen Het stadsdeel ziet ook veel kansen in kluswoningen: - Kluswoningen zijn door de flexibiliteit van het ontwerp voor een brede doelgroep (van lage tot hoge middeninkomensgroepen) bereikbaar; - Doordat bij kluswoningen geen sloop/nieuwbouw plaatsvindt, kan de historische architectuur en het tuinstad karakter indien gewenst behouden blijven; - in Nieuw-West is er een enorm potentieel aan kluswoningen. - Doordat veel potentiële kluswoningen in kwetsbare buurten staan zijn kluswoningen een effectief instrument om deze buurten te versterken. Het stadsdeel wil met corporaties en stakeholders het aanbod kluswoningen flink uitbreiden.

Kluswoningen We definiëren kluswoningen als bestaande panden waarbij de klusser zich committeert aan een (financiële) inspanningsverplichting om het pand tot een bepaald niveau af te werken. Meestal betreft het panden waarbij de klusser vooraf keuzevrijheid heeft in de omvang van de kluswoning. Zie bijvoorbeeld onderstaande advertentietekst van de aangeboden woningen in U.J. Klarenstraat: “Voeg bijvoorbeeld twee, nee drie flats naast elkaar op één etage samen, of combineer een paar flats boven elkaar. Zie voor je ogen vides, balkons en dakterrassen ontstaan. Verander de bergingen en garages op de begane grond in lichte woon- of werkruimtes met tuin. Neem er nog een halve etage bij ... Creatieve kopers nemen de hamer in eigen hand en verbouwen de Klarenstraat tot bijzondere woningen van deze tijd, binnen de sterke basis van de oorspronkelijke flat ”. (bron: website woningcorporatie De Alliantie)

Dilemma: biedt ruimte voor meer betrokkenheid bij bouw en ontwerp woning of kies via seriematige bouw voor grote aantallen. Er is een bewoner aanwezig die in Nieuw-West een woning op een kavel heeft gerealiseerd. Hij is hier zeer enthousiast over: “Ik heb zelf een woning gebouwd naar eigen ontwerp, met vier vrienden en wij wonen nu naast elkaar. Perfect! Spullen hebben we gezamenlijk ingekocht en we hebben een flinke korting bedongen”. Ook de twee aanwezige (potentiële) kopers van een kluswoning gaan er voor, maar geven ook de keerzijde aan: “het zelfstandig inrichten is veel werk, zeker als je niet thuis bent in de bouw. Er zijn veel vragen met betrekking tot de regelgeving en welke vergunning je nodig hebt. Er zijn slechte ervaringen met de gemeente hieromtrent, dat is wel jammer.” Dat het veel werk en tijd kost schrikt anderen ook af. Een oudere bewoner geeft aan we op dit onderdeel nog veel van Duitsland kunnen leren: “In Duitsland bouwen veel mensen een eigen huis. Ondanks de bureaucratie verloopt het bouwproces voorspoedig en kun je samen met je buren een huis bouwen. ”

12



Zowel bij kavels als kluswoningen is – vanwege de relatieve onbekendheid met deze ontwikkelingsprincipes- het stimuleren van de vraag en het vereenvoudigen van het ontwikkelingsproces een belangrijk aandachtspunt.

3. Kwaliteit en flexibiliteit Het stadsdeel hecht aan een duurzame woonomgeving. Het onderstreept de analyse in de Structuurvisie 2040 ‘Economisch sterk en duurzaam’ dat om het blijvend aan de stad binden van een ruim en gekwalificeerd arbeidspotentieel een hoogwaardig en duurzaam stedelijk leefmilieu nodig is. Daarnaast betaalt kwaliteit zich in de toekomst terug. Het stadsdeel heeft hierbij drie aandachtspunten: Vraaggericht bouwen Veel woonconsumenten willen wel keuzevrijheid in het ontwerp van een woning, maar vinden zelfbouw nog een brug te ver. Voor veel van hen is meer betrokkenheid bij de ontwikkeling van een woning (ontwerp, indeling, uitbreiding en afwerking) een goed alternatief. Dit staat ook bekend onder consumentgericht bouwen of co-ontwikkeling. Woningen kunnen bijvoorbeeld als casco worden opgeleverd en verder door de gebruikers worden afgebouwd of bewoners kunnen door middel van catalogusbouw hun gewenste woning samenstellen. Het stadsdeel wil in ontwikkelgebieden, naast zelfbouw, voorrang geven aan deze vorm van ontwikkelen. Koopwoningen Hof van Descartes Woningcorporatie Ymere heeft onlangs met succes in het Hof van Descartes 27 woningen verkocht. Oorspronkelijk was het doel om op deze locatie in Slotermeer-West eengezinswoningen van ongeveer € 280.000 te realiseren, maar door de aanhoudende crisis was dit plan niet meer realistisch. Zonder veel m2 in te leveren heeft Ymere hiervoor in de plaats woningen onder de € 240.000 ton gerealiseerd, waarbij de kopers keuzevrijheid hebben met betrekking tot afbouw en uitbreiding. Het blijkt een schot in de roos te zijn.

Locaties waar op enigerlei wijze wordt vernieuwd door renovatie of sloop/nieuwbouw worden bewoners intensief betrokken bij het opstellen van de uitwerkingsplannen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de “Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering” (juni 2012) Flexibiliteit in het ontwerp Kwaliteit betekent ook flexibiliteit. Door in ontwerpen rekening te houden met veranderende omstandigheden worden complexen en buurten niet ‘op slot gezet’, maar blijft er ruimte voor aanpassingen en dynamiek. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan studentencomplexen die bij een afnemende vraag kunnen worden omgezet in starterswoningen en aan eengezinswoningen waar bij een stijgend inkomen ook een opbouw mogelijk is.

13



Duurzaam en energiezuinig (her)ontwikkelen Het stadsdeel vindt het belangrijk dat mensen gezond, prettig en betaalbaar kunnen wonen. Om dit te bereiken wordt duurzaam en energiezuinig ontwikkelen (renoveren en nieuwbouw) gestimuleerd en gefaciliteerd. Het stadsdeel gaat hierbij uit van de volgende stappen: 1. Besparen door middel van een ‘duurzaam casco’ door onder meer goede isolatie, energiezuinige verlichting en groene daken 2. Duurzame warmtevoorziening door bij nieuwbouw en renovatie waar mogelijk aan te sluiten op het stadswarmtenet. 3. Het duurzaam opwekken van energie door bijvoorbeeld zonnepanelen. Daarnaast is ook aandacht voor het gebruik van duurzame materialen van belang. In de Duurzaamheidsagenda Nieuw-West 2012-2014 staan de ambities van het stadsdeel en de wijze van realisatie uitvoerig beschreven. Dilemma: toekomstgericht flexibel bouwen moet een harde eis worden of bouw alleen op maat van de eerste gebruiker. Bewoners zien buurten veranderen van huishoudensamenstelling en vinden dat je hier op verschillende manieren kunt inspelen. Een bewoner: “bouw scholen zo dat ze, wanneer de kinderen in de buurt ouder zijn geworden, kunnen worden omgezet naar bijvoorbeeld woningen” Een ander wijst naar een project op IJburg: “Op IJburg is een project waarbij men naar wens m2 kan worden gehuurd. Hierdoor kun je zelf je huis kleiner of groter te maken afhankelijk of je bijvoorbeeld wel of geen kinderen hebt.” Een bewoner geeft aan dat dynamiek belangrijk is: “een wijk moet wel in beweging blijven, deze moet niet 60 jaar dezelfde wijk zijn”. Maar zo geeft een ander aan: “toekomstgericht bouwen is niet aantrekkelijk voor een ontwikkelaar. Deze heeft een korte termijnvisie en is niet geïnteresseerd wat de behoeften over 30 jaar zijn. Nagedacht moet worden hoe de ontwikkelaars verleid kunnen worden tot flexibel bouwen.”

4. Kleinschalige vernieuwing en acupunctuur Er is een aantal maatschappelijke ontwikkelingen die noopt tot een andere benadering van stedelijke vernieuwing. Door de economische crisis is een grootschalige fysieke gebiedsaanpak niet meer haalbaar. Daarnaast is er vanuit de bevolking een groeiende beweging die streeft naar behoud van tuinstadkarakter. Om toch de gewenste variatie in het woningaanbod te realiseren ziet het stadsdeel in de nieuwe constellatie de volgende kansen: Acupunctuur en complexgewijze aanpak Nieuw-West zet in gebieden waar de stedelijke vernieuwing oude stijl (deels) geen doorgang vindt, in op kleinschalige ingrepen en toevoegingen, ook wel omschreven als acupunctuur. Hierbij drie voorbeelden. Een portiekflat hoeft niet in een keer te worden gerenoveerd, maar er kan per portiek worden gewerkt aan verbetering door ze aan te bieden als kluswoningen. Wooncomplexen kunnen zo langzaam van ‘kleur’ verschieten.

14



Een ander voorbeeld is om door middel van kleinschalige verdichtingsingrepen een nieuw woonproduct aan buurten toe te voegen. Een derde voorbeeld is om een leegstaand (kantoor)gebouw te transformeren tot een woonfunctie. Renoveren gaat voor sloop/nieuwbouw Het stadsdeel geeft bij nieuwe ontwikkelingen in principe de voorkeur aan renovatie.

5. Stimuleren, faciliteren, en ondersteunen van particulier initiatief Het stadsdeel vindt het belangrijk dat initiatieven van bewoners, ontwikkelaars en overige betrokkenen een kans krijgen. Het past in het streven van het stadsdeel om partijen meer keuzevrijheid te geven en ontwikkelingen te stimuleren. Initiatieven zoals het realiseren van een collectieve woonvorm (van een woongroep voor ouderen tot collectieve zelfbouw tot coöperatieve initiatieven), het omzetten van een leegstaand gebouw in jongerenhuisvesting of short stay, het streven om een multi-functioneel gebouw te realiseren, de wens van bewoners om collectief zonnepanelen te installeren of het groenbeheer te doen, het zijn initiatieven die het stadsdeel graag stimuleert en daar waar nodig begeleidt. Het stadsdeel wil ruimte bieden aan het experiment en allianties aangaan om te stimuleren

15



Deel III: Kansen vanuit bestaande kwaliteiten Om een prettig leefklimaat te creëren wil het stadsdeel een gevarieerd woningaanbod. Hierbij hoort ook een gevarieerde woonomgeving waar bewoners zich prettig in voelen. Het stadsdeel ziet hierin kansen door het versterken van bestaande woonkwaliteiten met behulp van de vijf speerpunten. Het stadsdeel onderscheid de volgende kansrijke woonmilieus: - Hoogstedelijk wonen - Tuinstedelijk klassiek - Stedelijk ensemble groen - Stedelijk in de luwte - Ontspannen compact - Landelijk en dorps wonen Het stadsdeel ziet voor deze woonmilieus de volgende ruimtelijke weergave:

Kansenkaart woonmilieus Nieuw-West tot 2020

16



Dilemma: een rustige woonomgeving realiseren of dichter bebouwen met meer voorzieningen en levendigheid Het dilemma wordt treffend door een student verwoord: “Fijn dat ik in de zomer een raam open kan zetten en niet veel geluid hoor. Jammer is dat er in de buurt geen leuke plek is om uit te gaan”. Hiermee worstelen meer bewoners. Het is voor de meesten belangrijk om zowel ‘rust en ruimte’ als ‘stedelijkheid’ in de buurt te hebben: “Je moet niet te ver reizen naar voorzieningen en het is fijn om in een open ruimte te wonen. Maar het is ook fijn dat je binnen tien minuten een speelplaats voor kinderen hebt of dat je met je boot het water op kan. Het beste van twee werelden!” Een oplossing wordt gevonden in een variatie van woonmilieus: “Het gaat om de diversiteit. Leuke kernen waar veel bedrijvigheid is en aan de andere kant zoveel ruimte om rustig te kunnen wonen. Beide moeten bewaard blijven.” Bewoners vinden dat met de hoofdstructuur van Van Eesteren in ieder geval zorgvuldig moet worden omgegaan. Het gebruik van het groen in deze tuinstedelijke gebieden roept bij de aanwezigen veel discussie op: “Het zijn geen ontmoetingsplekken, daar zou wat anders mee gedaan moeten worden met “kijkgroen” en “doegroen”.”, aldus een bewoner. Een ander beaamt: “Er is veel groen dat niet zozeer waardevol is dat je het zou kunnen opofferen zonder dat het de hoofdkwaliteit aantast. Op dit moment zijn er veel groene plukken met weinig kwaliteit, maar de woningen erom heen zijn wel afhankelijk van deze structuur.” Ondanks deze punten van kritiek geldt voor iedereen in brede zin het vele groen als een kwaliteit. Of zoals een bewoner het bondig weergeeft: “Mensen gaan makkelijk naar buiten en er wordt veel gerend”. (Ook in de Toekomstvisie komt in dialoog met bewoners en ondernemers bovenstaand dilemma naar voren. In de uiteindelijke keuze hoe dit dilemma binnen Nieuw-West te vertalen, vormen de gewenste woonmilieus belangrijke bouwstenen in deze afweging)

Hoogstedelijk wonen Er is in Amsterdam behoefte aan meer hoogstedelijk gemengde woonmilieus. Dit is niet alleen de wens van huishoudens van buiten het stadsdeel die dicht tegen de vooroorlogse stad willen wonen (‘uitrol’), maar ook starters en doorstromers uit Nieuw-West zullen in dit gebied aansluiting vinden bij een hoogstedelijk leefklimaat (‘inrol’). De kansen voor het versterken van dit woonmilieu liggen met name aan de oost- en zuidzijde van het stadsdeel, namelijk de Ringspoorzone en het transformatie- en herontwikkelingsgebied RID+ .7 In deze gebieden is er volop potentie om de woonomgeving met stedelijke voorzieningen en een netwerk aan stedelijke (openbare) vervoersknooppunten (door) te ontwikkelen. Naast deze gebieden ziet het stadsdeel ook kansen om rondom de stadsdeelcentra Osdorp Centrum en Plein ‘40-‘45 en aan de stadstraten, zoals Burgermeester de Vlugtlaan, Jan Evertsenstraat en Pieter Callandlaan, een hoogstedelijk

7

Onder de RID+ worden de Aletta Jacobs- en Vlaardingenlaan, het RID-terrein en Riekererpolder

verstaan.

17



milieu te creëren. De locaties die in Osdorp zijn gesitueerd, worden vooral kansrijk geacht bij starters en doorstromers uit Nieuw-West en uit westelijk gelegen randgemeenten die een voorzieningrijke omgeving zoeken, zonder de binding met hun huidige woonomgeving te verliezen. De omgeving van het Lambertus Zijlplein kan zich in de toekomst mogelijk ook tot hoogstedelijk wonen ontwikkelen. De kansen in de hoogstedelijke woon-werk gebieden liggen in verdichting door (middel-) hoogbouw, transformatie van kantoorpanden en functiemenging (woon-werk gebouwen). Experimentele nieuwe (collectieve) woonvormen zijn hier eveneens kansrijk. Uitrol en inrol “Met (...) startersappartementen in de brede Ringzone, kan zowel de ‘Uitrol Binnenstad’ als een ‘Inrol Binnenstad’, vanuit het eigen stadsdeel gefaciliteerd worden. Een interessant gebied, waar Nieuw West en West elkaar ontmoeten”. (Bron: DRO)

Tuinstedelijk klassiek Het tuinstedelijk klassieke woonmilieu - duplexwoningen en portieketagewoningen in strokenbouw en met veel (voormalig) openbaar groen -8 is een woonomgeving die door veel Amsterdammers sterk met Nieuw-West wordt vereenzelvigd. Het stadsdeel ziet samen met een groeiende groep bewoners de kracht van deze authentieke gebieden en wil deze verder uitbouwen tot een sterk onderscheidend en gewild concept binnen de metropool Amsterdam. In de tuinstedelijk klassieke woonmilieus, die het stadsdeel wil versterken in Slotervaart en het oostelijk deel van Slotermeer, is met name in Slotermeer een groot aanbod van kleine(re) woningen. Door de beperkte afstand tot de rest van de vooroorlogse stad, ziet het stadsdeel daarom kansen voor starters door labeling voor studenten en jongeren en het omzetten naar vrije sector huur in het midden segment. Maar er zijn ook kansen voor woningzoekende gezinnen en pioniers die zich aangetrokken voelen door het tuinstadprincipe en de mogelijkheid de woning zelf vorm te geven. Door samenvoegen en het aanbieden van kluswoningen kunnen deze groepen worden verleid. Het is voor de lange termijn in potentie een ‘uitrol’ en ‘inrol’ gebied. Om het tuinstedelijk klassieke woonmilieu te versterken heeft renovatie in principe sterk de voorkeur boven sloop/nieuwbouw. Via kleinschalige toevoegingen is verdichting mogelijk. Leegstaande sloop en renovatiecomplexen worden ingezet voor jongeren en studenten. Stedelijk ensemble groen Voor starters en doorstromers ziet het stadsdeel (ook) kansen in de gebieden met een minder uitgesproken tuinstedelijk karakter. De meeste van deze gebieden hebben een relatieve grote afstand tot de rest van de stad en zijn daarmee vooral in trek bij (lagere) middeninkomensgroepen uit het westelijk deel van de stad. Vaak is in deze gebieden al een vernieuwing achter de rug of wordt er nog volop vernieuwd. Een deel komt nog in aanmerking voor vernieuwing. Deze gebieden, met een variatie in (middel)hoogbouw en grondgebonden woningen, liggen bijna allen in Osdorp en ingekapseld in Geuzenveld. 8

De parkwoningen aan het Rembrandtpark zijn een uitzondering hierop.

18



Over een deel van deze gebieden zal nog een discussie moeten plaatsvinden of ze niet beter aansluiten bij het wonen in ‘stedelijk in de luwte’ (zie onder) Het stadsdeel ziet in deze gebieden kansen voor labeling, omzetting naar markt, samenvoegen en kluswoningen. Ook hier heeft het stadsdeel in principe een voorkeur voor renovatie, maar is deze minder zwaarwegend dan bij Tuinstedelijk klassiek. Leegstaande sloop en renovatiecomplexen worden ingezet voor jongeren en studenten. Via sloop/nieuwbouw en kleinschalige toevoegingen is verdichting mogelijk. Vervanging van portieketagewoningen door laagbouw is niet onwenselijk.

Mate van mengen op complexen blokniveau Om het prettig wonen te verhogen heeft het stadsdeel bij het realiseren van meer woningvariatie op complexen blokniveau de volgende aandachtspunten: Zorg voor homogeniteit en herkenbaarheid. Voorkom botsingen van verschillende belangen en leefstijlen. Het samenbrengen van bijvoorbeeld kopers met huurders en ouderen met gezinnen met kinderen verhoogd het risico op conflicten. Voor experimentele woonvormen, zoals solids, geldt juist maatwerk. Maak in het ontwerp helder wat (collectief) private ruimte en wat vrij toegankelijk is, zodat tussen (buurt)bewoners conflicten worden voorkomen. Wijs bij verkoop van huurwoningen hiervoor specifiek complexen aan. Bij mutatie kan dan verkoop plaatsvinden. Het stadsdeel wil voorkomen dat door willekeurig gestippeld verkoop corporatiebezit in de toekomst niet meer strategisch kan worden ingezet.

Stedelijk in de luwte Voor gezinnen met kinderen die willen verhuizen naar een eengezinswoning, wil het stadsdeel het rustig, ruim en groen wonen versterken. De tuinstedelijke gebieden waar laagbouw ook al vaak het dominante woningtype is sluit goed aan bij deze wens. Deze gebieden treffen we vooral aan in Slotermeer-West, Osdorp en aan de randen van Geuzenveld. Door het toevoegen van grondgebonden woningen, via samenvoegingen, kluswoningen, kavels, nieuwbouw en – waar de kaders het toestaan – sloop/nieuwbouw, zal dit gebied extra kwaliteiten krijgen. Het zijn woongebieden die vooralsnog vooral in trek zullen zijn bij doorstromers, met name (lage-) middeninkomensgroepen, uit het westelijk deel van de stad en in mindere mate bij doorstromers van elders. Ontspannen compact In de woonwijken die met name in de jaren 80 en 90 zijn gerealiseerd, die meer compact zijn en meer laagbouw hebben dan de tuinstedelijke gebieden, zijn aanpassingen voor een gevarieerder woningaanbod klein. In deze wijken, zoals Nieuw-Sloten en de Aker, is er veel particulier bezit en de voorraad is nog relatief nieuw. In deze woongebieden wordt weinig verhuisd waardoor ze een stabiele woonomgeving zijn. De locaties hebben relatief steeds meer aantrekkingskracht op doorstromers uit de stad dan op nieuwe stedelingen en is er sprake van huishoudensverdunning. Omdat in sommige delen van deze wijken, zoals in Geuzenveld-West en delen van de Aker, negatieve signalen zijn wat betreft leefbaarheid en afzet van woningen dient vooral de aandacht uit te gaan naar onderhoud en beheer.

19



Onderhoud woningvoorraad Het stadsdeel zal naast verandering van de woningvoorraad ook aandacht geven aan het onderhoud van de woningvoorraad. Hierbij zal de focus op twee elementen komen te liggen: Uitgestelde-sloopcomplexen Door het stilvallen van de stedelijke vernieuwing wordt sloop vaak uitgesteld. Door het onderhoud te minimaliseren vanwege de verwachtte sloop, heeft dit geleid tot meer onderhoudsklachten bij de zittende bewoners. Bovendien heeft het een negatieve uitstraling op de omgeving. Centraal stedelijk wordt momenteel gewerkt om corporaties een deel van het budget uit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting in te zetten ter stimulatie van renovaties (ook in gebieden waar de vernieuwing is vertraagd) en nieuwbouw (sociale huur en doelgroepwoningen) Particulier bezit Door de economische crisis hebben vermoedelijk steeds meer woningeigenaren en VvE’s moeite om onderhoud en woningverbetering te financieren. Het stadsdeel zal het particuliere bezit hierop monitoren en indien nodig stedelijk agenderen en (gezamenlijk) een plan van aanpak opstellen.

Landelijk en dorps wonen Onder het zeer gewilde landelijk en dorps wonen binnen Amsterdam verstaan we in Nieuw-West de buitengebieden, het dorp Sloten en de historische lintbebouwingen, zoals de Osdorperweg en Sloterweg. Toevoegingen of aanpassingen zijn de komende jaren nauwelijks mogelijk. In buitengebied is weinig gebied bestemd voor wonen vanwege de vliegtuiggeluidsnorm en de Hoofdgroenstructuur, is de aanwezige voorraad volledig particulier bezit en heeft de gemeente weinig beschikbare grond voor het uitgeven van kavels. Het stadsdeel blijft dit gebied vooral monitoren om kansen waar te nemen voor het realiseren van kavels.

20



Dilemma: het realiseren van buurten voor gelijkgestemden of juist gemengde buurten Bewoners vinden dat mengen bij een stad als Amsterdam hoort: “In mijn omgeving heb ik nog nooit iemand horen zeggen dat er niet gemengd moet worden” De discussie spitst zich op de schaal. Gaat het hier over mengen op wijk, buurt- of zelfs complexniveau. Iedereen ziet mengen op wijkniveau als gewenst. Maar bij de eigen buurt wordt het al spannender. Een bewoner: “Ik zie twee schalen, namelijk enerzijds de buurt waar ik woon, deze bestaat uit tien straten. Als ik aan de andere kant kom, is dat niet mijn buurt maar wel mijn wijk. Het oogt niet meer als mijn leefomgeving.” En binnen deze ervaren leefomgeving zijn er verschillende zienswijze. Deze verschillen per persoon en levensfase. Een oudere bewoner: “Het is prettig dat er jongeren en studenten wonen omdat er relatief veel ouderen wonen. Het is prettig contact te hebben. Minpunt is enige geluidsoverlast. In de straat staan veel eengezinswoningen en in de zomer wordt er in de tuin gesproken en de BBQ aangestoken.” Een bewoner met kinderen vindt het daarentegen fijn om met veel andere gezinnen in de buurt te wonen. Een student die in Nieuw-West is opgegroeid relativeert door op de tijdelijkheid te wijzen: ”Toen ik bij mijn ouders woonde, had iedereen kinderen. De ouders van de kinderen waar ik toen mee speelde, wonen nu alleen of zijn overleden. Er kwamen andere bewoners en scholen moesten sluiten”. Een bewoner merkt op dat mengen kan goed zijn om een buurt te verbeteren. Ze noemt de Indische Buurt in Amsterdam-Oost als voorbeeld, waar nu ook een nieuw publiek binnen stroomt door het realiseren van meer marktwoningen. Studenten worden tijdens de discussie ook vaak genoemd als smeermiddel voor betere buurten. Een student die op basis van een zogenaamde ‘social return’ project in Geuzenveld woont bevestigd onbedoeld dit beeld: “Ik hoef niet in een flatgebouw met 400 andere studenten te wonen, ik vind het fijn om in de buurt met jonge gezinnen en ouderen te wonen.” Een andere bewoner vraagt ook aandacht voor een andere groep starters: “Er is één groep jongeren niet genoemd, namelijk de jongeren die werken, een laag salaris hebben en die graag onder moeders vleugels vandaan willen. Die willen juist gespreid over de buurt wonen en daar zouden woningen voor moeten komen.” Een oudere bewoner geeft aan dat er ouderen zijn die een zeer uitgesproken wens hebben om bij elkaar te wonen, maar het valt niet altijd mee om een woongroep te realiseren: “Gemiddeld duurt het proces acht jaar. Hier moet aandacht aan worden besteed”. (Ook in de Toekomstvisie komt in dialoog met bewoners en ondernemers bovenstaand dilemma naar voren. In de uiteindelijke keuze hoe dit dilemma binnen Nieuw-West te vertalen vormt het kader “Mate van mengen op complexen blokniveau” input in deze afweging)

21

Wonen in Nieuw-West: uitwerking tot 2020

Recommend Documents