Wonen in eigen streek (Grond- en Pandendecreet)

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2013-2014

Wonen in eigen streek (Grond- en Pandendecreet) Wat na de vernietiging?

Masterproef van de opleiding 'Master in de rechten'

Ingediend door

Matthias Boeraeve 00904498

Promotor: Prof. dr. Geert Van Hoorick Commissaris: Mevr. Lise Vandenhende

-2-

Voorwoord Na vijf jaar aan de faculteit Rechtsgeleerdheid, zit mijn opleiding en mijn studententijd er bijna op. Dat maakt deze masterproef vermoedelijk de laatste grote beproeving van mijn carrière als student.

Een voorwoord is echter geen plaats om herinneringen op te halen maar om mensen te bedanken. Vooreerst wil ik professor Van Hoorick bedanken, omdat hij me het onderwerp Wonen in eigen streek aanraadde en me nuttige hulp verschafte.

Verder wil ik uiteraard ook mijn ouders bedanken, voor de morele steun gedurende deze laatste maanden en voor het naleeswerk dat ze verrichten.

Tot slot bedank ik ook mijn vrienden, voor de steun en het begrip dat ze voor me hadden bij het schrijven van deze masterproef.

-3-

-4-

Inhoudstafel Voorwoord .............................................................................................................................3 Inhoudstafel............................................................................................................................5 Inleiding .................................................................................................................................9 DEEL I.................................................................................................................................11 1

Historiek en achtergrond ...............................................................................................11 1.1

Grond- en pandenbeleid ........................................................................................11

1.1.1

Noodzaak aan een decreet Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen.................11

1.1.2

Inhoud van het decreet...................................................................................13

1.1.2.1

Missie, planning en monitoring..................................................................14

1.1.2.2

Activering van gronden en panden.............................................................15

1.1.2.3

Maatregelen betreffende betaalbaar wonen ................................................16

1.1.2.4

Wonen in eigen streek ...............................................................................17

1.1.2.5

Kapitaalschade ten gevolge van aspecten van het grondbeleid ...................17

1.1.3 1.2

Slot................................................................................................................18

Ontstaan van de regeling Wonen in eigen streek....................................................18

1.2.1

Voorstel Suykerbuyk en Vervaet ...................................................................19

1.2.1.1

Advies Raad van State...............................................................................21

1.2.1.2

Amendering en nieuw advies .....................................................................21

1.2.1.3

Rumoer over de taalgrens ..........................................................................22

1.2.1.4

Het voorstel sterft een stille dood...............................................................23

1.2.2

Voorstel Caluwé............................................................................................25

1.2.3

Voorstel Demesmaeker..................................................................................27

1.3

1.2.3.1

Toelichting ................................................................................................27

1.2.3.2

Inhoud van het voorstel..............................................................................29

Opname Wonen in eigen streek in het grond en pandenbeleid ...............................31

1.3.1

Advies Raad van State...................................................................................32

1.3.2

Toelichting bij de opname van Wonen in eigen streek ...................................34

1.3.2.1

Ingrijpen noodzakelijk... ............................................................................34

1.3.2.2

...maar moet proportioneel blijven .............................................................34

1.3.3

Wijziging in 2009 en 2010.............................................................................35

DEEL II ...............................................................................................................................37 2

Inleiding .......................................................................................................................37

-5-

3

Inhoud en werking van Wonen in eigen streek ..............................................................37 3.1

3.1.1

Voorwaarden voor aanduiding.......................................................................37

3.1.2

Lijst van gemeenten.......................................................................................38

3.1.3

Aanvechting besluit .......................................................................................39

3.2

Woonuitbreidingsgebied................................................................................40

3.2.2

Verruimd toepassingsgebied ..........................................................................41

3.2.3

Facultatieve toepassing..................................................................................43

Overdracht van gronden en daarop opgerichte woningen.......................................44

3.3.1

Overdrachten.................................................................................................44

3.3.2

Gronden en daarop opgerichte woningen .......................................................45

3.4

Bijzondere overdrachtsvoorwaarde........................................................................45

3.4.1

Voldoende band ............................................................................................45

3.4.2

Verkrijgen van vaste datum ...........................................................................46

3.4.3

Verval van de bijzondere voorwaarde............................................................47

3.5

5

Doelgronden .........................................................................................................40

3.2.1

3.3

4

Doelgemeenten .....................................................................................................37

Provinciale beoordelingscommissies .....................................................................47

Wonen in eigen streek in de praktijk .............................................................................49 4.1

Inhoudelijk............................................................................................................49

4.2

Aantal toepassingen ..............................................................................................50

4.3

(Mogelijk) effect van de regeling ..........................................................................52

4.4

Werklast notaris ....................................................................................................53

Wonen in eigen streek onder vuur .................................................................................54

DEEL III ..............................................................................................................................57 6

Vernietiging..................................................................................................................57 6.1

Verwijzingsarresten Grondwettelijk Hof ...............................................................57

6.1.1 6.1.1.1

Arrest 49/2011...........................................................................................57

6.1.1.2

Arrest 50/2011...........................................................................................58

6.1.2

Aangevoerde middelen ..................................................................................58

6.1.2.1

Bevoegdheidsverdeling..............................................................................58

6.1.2.2

Verenigbaarheid met hogere normen .........................................................59

6.1.3 6.2

Partijen..........................................................................................................57

Prejudiciële vraag ..........................................................................................61

Vernietiging door het Hof van Justitie ...................................................................61 -6-

6.2.1

Conclusie Advocaat-Generaal Mazak ............................................................61

6.2.2

Arrest Libert ea. ............................................................................................63

6.2.2.1

Inleidende opmerkingen ............................................................................63

6.2.2.2

Rechtvaardiging van de ingevoerde maatregelen........................................64

6.2.3 6.3

Overige prejudiciële vragen...........................................................................66

Vernietiging door het Grondwettelijk Hof .............................................................66

6.3.1

Arrest 144/2013.............................................................................................66

6.3.2

Arrest 145/2013.............................................................................................67

6.4

Vernietiging anno 2013 op basis van de regels uit 2009.........................................68

DEEL IV..............................................................................................................................69 7

8

Reactie na de vernietiging .............................................................................................69 7.1

Goed geoordeeld van Europa?...............................................................................69

7.2

Reactie van de partijen ..........................................................................................70

7.3

Reactie op de vernietiging In de (Europese) rechtsleer...........................................71

Gevolgen voor gedane en geweigerde overdrachten ......................................................72 8.1

Wat met reeds gedane verkopen? ..........................................................................72

8.1.1

Gevolg vernietigingsarrest Grondwettelijk Hof..............................................72

8.1.2

Geldigheid verkopen .....................................................................................73

8.1.2.1

Nietigheid van de definitieve verkoop........................................................73

8.1.2.2

Overdracht onder voorwaarde van positief advies ......................................77

8.1.3

Niet-aanvechting overeenkomst: 20-jarige voorwaarde verdwijnt ..................78

8.1.4

Wat met derde-benadeelden?.........................................................................79

8.2

Vlaamse overheid aansprakelijk? ..........................................................................81

8.2.1

Aansprakelijkheid op basis van 1382 BW......................................................81

8.2.2

Mogelijke benadeelden..................................................................................82

DEEL V ...............................................................................................................................85 9

Wat nu? ........................................................................................................................85 9.1

Zelfde effect via andere methoden? .......................................................................85

9.1.1

Nood aan alternatief?.....................................................................................86

9.1.2

Mogelijke alternatieven .................................................................................87

9.1.2.1

Erfpachtregeling ........................................................................................87

9.1.2.2

Vlabinvest .................................................................................................87

9.1.2.3

Aanpak tweede verblijven..........................................................................90

9.1.2.4

Vlaamse Woonlening ................................................................................92 -7-

9.2

9.1.2.5

Koopsubsidies ...........................................................................................94

9.1.2.6

Huursubsidie .............................................................................................96

9.1.2.7

Conclusie...................................................................................................97

Vervolg voor Wonen in eigen streek?....................................................................99

9.2.1

Politieke wil ..................................................................................................99

9.2.2

Onder aangepaste vorm?................................................................................99

9.2.3

Socialer Wonen in eigen streek....................................................................100

9.2.3.1

Inkomensgrenzen.....................................................................................101

9.2.3.2

Rekening houden met toekomstige inkomenswijzigingen ........................102

9.2.3.3

Wat met fraude? ......................................................................................104

9.2.3.4

Aanbod niet meer in proportie met kleiner doelpubliek? ..........................104

9.2.4

Herwerkte provinciale beoordelingscommissie ............................................104

9.2.5

Andere nuttige aanpassingen .......................................................................105

9.2.6

Conclusie ....................................................................................................106

9.3

Fixatie op de Vlaamse Rand ................................................................................107

DEEL VI Besluit ................................................................................................................109 DEEL VII Bibliografie .......................................................................................................111 10

Wetgeving ..............................................................................................................111

11

Rechtspraak ............................................................................................................115

12

Rechtsleer ...............................................................................................................117

Bijlage 1: Boek 5: Wonen in eigen streek ...........................................................................129 Bijlage 2: Persbericht N-VA 2005 ......................................................................................134

-8-

Inleiding 1. Nog geen 5 jaar geleden trad het decreet Grond- en Pandenbeleid in werking, dat samen met de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening de kroon op de legislatuur 2004-2009 moest vormen. Wat een mooie droom moest zijn, veranderde niet veel na de inwerkingtreding in een enge nachtmerrie. De nieuwigheden die het Grond- en Pandendecreet in het woonbeleid invoerde, kwamen al vlug onder vuur te liggen en werden aangevochten voor het Grondwettelijk Hof. Na lange procedures vernietigde dat Hof op 7 november 2013 een aantal belangrijke maatregelen uit het Grond- en Pandendecreet, waaronder ook het onderwerp van deze masterproef, het Wonen in eigen streek.

Dat betekent dus dat deze tekst zal gaan over iets dat als het ware niet meer bestaat. Desondanks bleek er nog ruim voldoende materiaal te zijn om deze masterproef te vullen. Het is namelijk niet omdat het Wonen in eigen streek niet meer bestaat, dat er daarom plots niets meer over te vertellen valt. Wel integendeel, de vernietiging roept een aantal nieuwe vragen op, die stof tot nadenken vormen.

2. Deze tekst probeert een aantal van die vragen te beantwoorden en heeft daarnaast uiteraard ook aandacht voor het inhoudelijke aspect van de vernietigde regelgeving en de geschiedenis daarvan. Om dat overzichtelijk te doen, is er een opdeling gemaakt in 6 grote delen, die elk een ander aspect aansnijden.

Het eerste deel behandelt kort de totstandkoming en algemene inhoud van het Grond- en Pandendecreet. Dit om het Wonen in eigen streek ruimer te kunnen plaatsen. Verder bekijkt deel I de geschiedenis die aan de regeling Wonen in eigen streek vooraf ging. Bij mijn studie van het onderwerp vond ik dat de regeling terugkeert tot 1990 maar in de rechtsleer was daarover weinig te vinden. In het kader van de vernietiging bleek die voorgeschiedenis echter zeer interessant.

In deel II bespreken we de inhoudelijke werking van de regeling. Zowel de inhoudelijke kant als de praktische werking komen aan bod. Hoewel de regeling ondertussen vernietigd is, kunnen we het moeilijk over Wonen in eigen streek hebben, zonder te zeggen wat de regeling inhoudt.

-9-

In het derde deel gaat het over de lange procedurele weg en de uiteindelijke vernietiging van de regeling door zowel het Hof van Justitie als het Grondwettelijk Hof. De rechtstreekse gevolgen van de vernietiging worden vervolgens behandeld in deel IV.

Als laatste inhoudelijke deel handelt deel V tot slot de toekomst. We bekijken of er mogelijke alternatieven zijn voor de leegte die Wonen in eigen streek achterlaat en of en onder welke vorm er nog een toekomst is voor Wonen in eigen streek.

In het besluit, deel VI, formuleren we als afsluiter enkele conclusies en bedenkingen over het onderwerp en de opgedane kennis.

- 10 -

DEEL I 1 Historiek en achtergrond 3. Op het einde van de legislatuur '04-'09 nam het Vlaams Parlement een aantal grote stappen op het vlak van ruimtelijke ordening, huisvesting en grondbeleid. Naast de nieuwe decreten rond ruimtelijke ordening en het daaruit ontstaan van de Vlaamse Codex, zag ook het decreet gronden pandenbeleid het levenslicht.

In het licht van het onderwerp van deze masterproef, is een korte bespreking van dat laatste decreet noodzakelijk. Daarom bekijken we hieronder de (redenen van) totstandkoming en de inhoud van het decreet (1.1). Die bespreking dient om de plaats van het Wonen in eigen streek in het decreet te situeren en houdt dus geen rekening met de vernietiging van een aantal stukken door het Grondwettelijk Hof.1 Na dat korte zijspoor keren we terug naar het onderwerp van de masterproef en bespreek ik de lange historiek die aan de regeling Wonen in eigen streek vooraf ging (1.2 en 1.3).

1.1 Grond- en pandenbeleid 1.1.1 Noodzaak aan een decreet Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen 4. Het decreet gronden pandenbeleid is lang niet de eerste vermelding van de term in Vlaanderen. Al vanaf de jaren '90 is er een trend te ontwaren naar een moderner en meer geïntegreerd beleid inzake wonen, waarbij ook de term gronden pandenbeleid meermaals op de voorgrond treedt.

5. In de memorie van toelichting van het decreet gronden pandenbeleid van 2009 verwijzen de opstellers van het decreet naar een aantal andere decreten en maatregelen die al voorzetten gaven voor het decreet van 2009. Als belangrijkste verwezenlijking tot dan toe verwijzen ze naar het decreet ruimtelijke ordening van 1999 dat onder meer een rechtsbasis voorzag voor

1

Bij arrest 145/2013 van 7 november 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof namelijk onder meer de sociale

last en bepaalde steunmaatregelen.

- 11 -

een grondbeleidsplan, gemeentelijke registers van onbebouwde percelen en de oprichting van een grondfonds.2

6. Ondanks de vernieuwingen die met het decreet van 1999 verwezenlijkt werden, bleef het instrumentarium eerder beperkt en te versnipperd om een echt verschil te maken. Getuige daarvan was onder meer de enorme wachtlijst voor sociale woningen. In totaal waren er voor het decreet gronden pandenbeleid 143.000 sociale huurwoningen en 12.000 koopwoningen. Dat aanbod was echter ruim onvoldoende om aan de vraag te voldoen, wat zorgde voor een wachtlijst van 55.000 gezinnen.3 Niet alleen waren die vernieuwingen onvoldoende om een volwaardig gronden pandenbeleid te verwezenlijken, daarnaast ervoer men het vanuit de praktijk ook als een gemis dat de regeling verwerkt zat in het decreet ruimtelijke ordening. Door de creatie van een alleenstaand nieuw decreet, verkreeg het gronden pandenbeleid dus een pak meer legaliteit en belang.

7. Verder hadden er zich beleidsmatig een aantal gebeurtenissen afgespeeld die het draagvlak voor een geïntegreerd gronden pandenbeleid vergrootten. De memorie van toelichting haalt de hieronder opgesomde redenen aan voor de noodzaak aan heroriëntatie.

Vooreerst haalt de memorie het Vlaamse regeerakkoord van 2004-2009 en een voorstel tot resolutie “betreffende de beschikbaarheid van betaalbare bouwgronden" aan.4 Beide documenten leggen de nadruk op een woonbeleid met aandacht voor het dalende aanbod aan woningen en bouwgronden en de achteruitgang van het sociale huisvestingsbeleid.

Vervolgens verwijst de memorie naar het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Daarin wordt gepleit voor een 'volwaardige decretale benadering' voor het gronden pandenbeleid. Verder is er ook een noodzaak aan een passende compensatieregeling door de doelstelling in het Ruimtelijk Structuurplan om het natuurgebied met 38.000 ha uit te breiden en het bosgebied met 10.000 ha.5 2

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, 5.

3

X., Decreet gronden pandenbeleid maakt wonen betaalbaar, persmededeling van de Vlaamse regering van 5

december 2008, http://www.vlaanderen.be. 4

Voorstel van resolutie (van P. Lachaert et al.) betreffende de beschikbaarheid van betaalbare gronden, Parl. St.,

Vl. Parl., 2006-07, 1012/1.. 5

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St. Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, 7.

- 12 -

Tot slot wordt ook verwezen naar de auteurs H.C. en F. Sebreghts en de Nederlandse nota Grond- en Pandenbeleid die een gronden pandenbeleid door middel van een publiek-private samenwerking bepleiten, iets wat het Vlaamse decreet ook probeert te verwezenlijken door de private markt op de sociale woonmarkt toe te laten.

8. Los van voorstaande redenen die de memorie aanhaalt dienen we ook te verwijzen naar de Vlaamse Wooncode, die in 1997 tot stand kwam en die onder meer poogde een geïntegreerd huisvestingsbeleid

te

verwezenlijken.6

Om

echter

die

huisvestingsdoelstellingen

te

verwezenlijken, bijvoorbeeld met betrekking tot de creatie van een uitgebreid aanbod sociale woningen ontbrak nog een inslag vanuit de ruimtelijke ordening. Het decreet gronden pandenbeleid poogt die functie te vervullen en creëert, zoals de memorie van toelichting het formuleert "instrumenten die op de dwarsdoorsnede tussen ruimtelijke ordening en huisvesting gelegen zijn".7

1.1.2 Inhoud van het decreet 9. Bestaande uit 7 boeken, heeft het decreet volgens art. 2.1.1 eerste lid tot doel "de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en de aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën en instrumenten om de gronden pandenmarkt te faciliteren, te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren." Het eerste en laatste boek bevatten, respectievelijk, een aantal inleidende en slotbepalingen. De 5 boeken daartussen voorzien een hoeveelheid aan maatregelen en instrumenten, ingrijpende en minder ingrijpende, private en publieke, etc.

We bespreken voor de volledigheid van deze masterproef, kort een aantal van de overige maatregelen waarin het Decreet Grond- en Pandenbeleid voorziet.

6

Decreet houdende de Vlaamse wooncode van 9 juli 1997.

7

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St. Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, 10.

- 13 -

1.1.2.1 Missie, planning en monitoring 10. Boek 2 voorziet, naast de missie en doelstelling van het decreet, die hierboven al aan bod kwam, een aantal bepalingen rond planning en monitoring.

Planning 11. Het decreet voorziet dat bij iedere volledige herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, ook een Vlaams gronden pandenbeleidsplan opgesteld moet worden.8 Zo kunnen de doelstellingen van het gronden pandenbeleid levend worden gehouden. De gemeentelijke en provinciale besturen kunnen tevens de doelstellingen van het gronden pandenbeleid meenemen bij de opstelling van hun structuurplannen en bij hun beleidskeuzes.9

Monitoring 12. De monitoringsinstrumenten moeten er onder meer voor zorgen dat het beleid op correcte gegevens gebaseerd kan worden. Het eerste instrument is het register van onbebouwde percelen.10 Dit register bestaat al sinds het decreet ruimtelijke ordening11 en krijgt er door het decreet Grond- en Pandenbeleid nog een functie bij. Het moet namelijk voor een overzicht zorgen van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van de Vlaamse besturen en semipublieke rechtspersonen. Het tweede instrument dat het decreet voorziet is een verplichting voor de gemeentes om een leegstandsregister bij te houden, waarin de gemeente gebouwen die sedert lange tijd geheel of gedeeltelijk leegstaan, opneemt.12

8

Art. 2.2.1- 2.2.4 GPD.

9

Art. 2.2.4 GPD.

10

Art. 2.2.5 GPD.

11

zie art. 62 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni

1999 en zijn opvolger art. 5.6.1 Codex Ruimtelijke Ordening. 12

Art. 2.2.6 - 2.2.9 GPD.

- 14 -

Tot slot voorziet het decreet ook in de koppeling van een aantal gegevensbanken, onder meer het plannenregister, het vergunningenregister, het register onbebouwde percelen en het leegstandsregister.

1.1.2.2 Activering van gronden en panden 13. De parlementaire voorbereiding noemt het boek 3 de "gereedschapskist van stimuli en bindende maatregelen om slapende gronden en panden te activeren".13 De stimulerende maatregelen bestaan onder meer uit gesubsidieerde activeringsprojecten, bijvoorbeeld

voor

stadsvernieuwing;

een

belastingsvermindering

voor

renovatieovereenkomsten en een verminderde heffingsgrondslag voor registratierechten bij de overdracht van onbenutte gebouwen die verkocht worden voor de aanwending als hoofdverblijfplaats.14

14. Naast de stimulerende, voorziet het decreet ook drie bindende maatregelen. Ten eerste creëert het een soort activeringstoezicht. Dat toezicht moet er voor zorgen dat de gemeentes het sociaal objectief dat ze opgelegd kregen, daadwerkelijk vervullen. Het toezicht bestaat uit drie fasen. In een eerste fase is er de aanmaning door de gewestelijke overheid om onbebouwde gronden en kavels te activeren. Indien het bestuur daar niet aan meewerkt en niet aantoont dat de betrokken kavels niet realiseerbaar zijn, kan in een tweede fase de Vlaamse regering een dwingende activeringsplicht opleggen. Een derde fase ten opzichte van de tegenwerkende gemeentes bestaat ten slotte uit het in de plaats treden door de Vlaamse overheid.15

Een tweede bindende maatregel is de activeringsheffing. Deze kan optioneel door gemeenten en steden ingevoerd worden en is een heffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied of kavels. Wanneer er in een bepaalde gemeente een onderaanbod is, zal de gemeente de heffing verplicht moeten invoeren voor een aantal jaren.16 13

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, p. 15.

14

Art. 3.1.1 - 3.1.10 GPD.

15

Art. 3.2.1 - 3.2.4 GPD en ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-

2009, 2012-1, p. 19-20. 16

3.2.5 - 3.2.16 GPD en VANDROMME. T., "Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht", RW

2009-10, nr. 12, 478.

- 15 -

Een derde maatregel is de leegstandsheffing, die op dezelfde manier werkt als de activeringsheffing, met dat logische verschil dat de leegstandsheffing voor leegstaande woningen en gebouwen geldt. Een tweede verschil met de activeringsheffing, is dat de leegstandsheffing in uitzonderlijke gevallen door het Vlaams Gewest opgelegd kan worden.17

1.1.2.3 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen 15. Zoals de titel van boek 4 doet vermoeden, bevat het een aantal maatregelen die een uitgebreid aanbod aan betaalbare woningen moet realiseren. De maatregelen kaderen dan ook in het recht op een behoorlijke huisvesting uit art. 23 van de Grondwet. Het decreet splitst die betaalbare woningen op in twee categorieën. Enerzijds zijn er de sociale woningen, voorbehouden voor de allerzwaksten. Het decreet definieert deze woningen als de woningen die onderhevig zijn aan de reglementering uit de Wooncode betreffende het sociale huurstelsel en de overdracht van onroerende goederen.18

Anderzijds voorziet het decreet een categorie bescheiden woningen, die niet onder het stelsel van de sociale woningen vallen maar door hun beperkte afmetingen toch afgescheiden worden van de rest van de woningmarkt.19 Dit bescheiden woonaanbod mag niet verward worden met de verminderde onroerende voorheffing voor een bescheiden woning in de zin van het wetboek van de inkomstenbelastingen en waar niet met oppervlaktes en afmetingen maar met het kadastraal inkomen gewerkt wordt als afbakening.20

Realisatie sociaal woonaanbod 16. Om een sociaal woonaanbod te realiseren, voorziet het decreet een bindend sociaal objectief. Dit objectief legt aan iedere Vlaamse gemeente de verplichting op om een deel van de nodige woningen te realiseren. De overheid dient daarbij zelf het goede voorbeeld te geven 17

Art. 3.2.17 - 3.2.29 GPD.

18

Art. 1.2. 16° GPD.

19

Art. 1.2. 16° GPD en VANDROMME. T., "Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht", RW

2009-10, nr. 12, 479. 20

Art. 255-260 Wetboek van inkomstenbelastingen.

- 16 -

en minstens 25 procent van de onbebouwde percelen van de Vlaamse besturen en de semipublieke rechtspersonen voor dat doel aan te wenden.

Daarnaast is er een sociale last, die ook de private actoren verplicht mee te werken. Daardoor worden bouwmaatschappijen verplicht een bepaald percentage van de nieuwe woningen in een nieuwe woonzone of nieuwe verkaveling, een sociaal karakter te geven. De bouwheer of verkavelaar krijgt daarbij de garantie dat zijn woning aan een bepaalde prijs zal overgenomen worden. Aan de sociale last kan ook voldaan worden door de gronden over te dragen aan een sociale woonorganisatie, woningen te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of door een sociale bijdrage te storten.21 Het decreet stelt 2020 voor als deadline om de inhaalbeweging van 65.000 sociale woongelegenheden te realiseren.22

Bescheiden woonaanbod 17. Onder bescheiden woonaanbod verstaat het decreet kavels van maximum 500 m² met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³ of andere woongelegenheden tot 240 m³.23 Om het bescheiden woonaanbod te realiseren wordt een 'bescheiden last' bovenop de sociale last gelegd.24

1.1.2.4 Wonen in eigen streek 18. Boek 5 bespreekt Wonen in eigen streek, dat het onderwerp is van deze masterproef en daarom verderop in deze tekst uitgebreid wordt besproken.

1.1.2.5 Kapitaalschade ten gevolge van aspecten van het grondbeleid 19. Aangezien het ruimtelijk structuurplan voorziet dat er 10.000 ha bosgebied en 38.000 ha natuurgebied zullen bijkomen, is het onvermijdelijk dat een groot aantal eigenaars hun 21

ibid. p. 480-483.

22

VANDROMME. T., "Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht", RW 2009-10, nr. 12, 479.

23


24

Art. 4.2.1- 4.2.9 GPD en VANDROMME. T., "Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht",

RW 2009-10, nr. 12, 483-484.

- 17 -

gronden in waarde zullen zien afnemen. Daarom voorziet het decreet in 2 soorten compensatie namelijk de bestemmingswijzigingscompensatie en de compensatie ingevolge bestemmingsvoorschriften, wanneer bepaalde overdrukken worden aangebracht die een substantiële waardevermindering tot gevolg kunnen hebben.

In iedere provincie wordt een kapitaalschadecommissie opgericht, die een adviserende functie heeft en kapitaalschaderapporten opstelt bij plannen die tot kapitaalschade kunnen leiden.25

1.1.3 Slot 20. Het decreet had tot doel een volledig en geïntegreerd gronden pandenbeleid tot stand te brengen. Uit de beperkte bespreking is duidelijk dat dat gerealiseerd wordt door bestaande en nieuwe mechanismen samen te brengen, private en publieke actoren te betrekken en dwingende en stimulerende regelingen te combineren.

21. Zoals hierboven vermeld hebben we Wonen in eigen streek niet in dit hoofdstuk besproken. De regeling verdient uiteraard een uitgebreidere bespreking dan de enkele zinnen die we aan de rest van het decreet gespendeerd hebben. Vooraleer we tot die bespreking overgaan, bekijken we echter eerst de geschiedenis en totstandkoming van de regeling.

1.2 Ontstaan van de regeling Wonen in eigen streek 22. Het eerste voorontwerp van het Grond- en Pandendecreet bestond slechts uit 6 boeken.26 Wonen in eigen streek werd er dus pas later bijgevoegd. Dat betekent echter niet dat de regeling vlug tussendoor opgemaakt is. Aan de regeling gaat namelijk een lange parlementaire geschiedenis vooraf. Die geschiedenis komt in veel andere besprekingen over de regeling Wonen in eigen streek geenszins aan bod maar omdat ze toch nuttige inzichten oplevert over Wonen in eigen streek, bespreken we ze hier uitvoerig.

25

Boek 6 GPD en ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009,

2012-1, p. 87-91. 26

Voorontwerp van decreet van 11 april 2008, zoals opgenomen in het ontwerp van decreet betreffende het

gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, p. 199.

- 18 -

De eerste maal dat een gelijkaardige regeling opdook in de (toen nog) Vlaamse Raad was in 1990. Toen was de indiener van het wetsvoorstel dhr. Suykerbuyk. Zijn wetsvoorstel werd later hernomen door dhr. Decaluwe en in 2005 tot zijn huidige vorm herwerkt door dhr. Demesmaeker. Hieronder bespreken we die voorgangers, evenals de uiteindelijke opname van de regeling in het Grond- en Pandendecreet.

1.2.1 Voorstel Suykerbuyk en Vervaet 23. Op 22 februari 1990 dienden de CVP-er Suykerbuyk en Volksunie-lid Vervaet, beide leden van de meerderheid, een voorstel tot decreet in dat aan de gemeenten de mogelijkheid zou geven het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen.27 Het voorstel vermeldt de verschuiving van wonen in de stad naar de randgemeenten als de grootste reden voor de tekst. Die verschuivingen, die zich relatief snel kunnen voltrekken, tasten namelijk de financiële gezondheid van de steden aan, zorgen voor een administratieve achterstand bij de geboomde gemeentes, creëren allerlei mobiliteitsproblemen en zorgen voor een versmalling van het lokale gemeenschapsleven. Om die redenen is er volgens het voorstel een uitgebreide woonpolitiek nodig, waar de voorgestelde maatregel, samen met andere, deel van kan uitmaken.

24. Concreet stelt het voorstel dat aan gemeenten de mogelijkheid moet worden geboden om een maximum te stellen op de bevolkingstoename wanneer blijkt dat de bevolking en de huuren koopprijzen abnormaal toenemen. Om in de gemeente te gaan wonen zullen personen dan een woonvergunning moeten krijgen, die bij voorrang aan personen met een maatschappelijke of economische binding met de gemeente moeten worden toegekend. Het idee voor dit decreet halen de opstellers bij een Nederlandse, vergelijkbare regeling, die voorzien was in de Nederlandse Woonruimtewet.

25. Er zijn verschillende zaken aan deze regeling die opvallen in vergelijking met het Wonen in eigen streek. Vooreerst is er het gemeentelijke karakter. In tegenstelling tot het Wonen in eigen streek is het de gemeente die al dan niet beslist om de regeling toe te passen wat hen de mogelijkheid biedt om de specifieke gemeentelijke situatie in acht te nemen.

27

Voorstel van decreet (SUYKERBUYK H. en VERVAET D.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten

het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.R., 1989-1990, 302/1.

- 19 -

Het is daarnaast ook de gemeente die het aantal woonvergunningen uitvaardigt en toewijst. Het speelt zich dus niet, zoals in het Wonen in eigen streek, af in de handen van de private markt, de notaris en de provinciale beoordelingscommissie. Wat tot slot opvalt is dat in dit voorstel veel minder verwezen wordt naar de problematiek die aan de grondslag lag voor de latere voorstellen, namelijk de verdrijving van jongeren uit de gemeente door de hoge prijzen. Voorrang voor die jongeren is wel terug te vinden in de tekst maar wordt niet als hoofdreden aangehaald.

26. De verantwoording die het decreetsvoorstel geeft is echter niet de echte of enige reden voor de regeling. Aan het voorstel zit namelijk mede het ietwat verdoken idee om de verfransing en internationalisering van de Brusselse Rand tegen te gaan, iets waar wijselijk met geen woord wordt over gerept in het voorstel. Als voorbeeld haalt het voorstel een Antwerpse poldergemeente in plaats van een Vlaams-Brabantse gemeente.

Die verdoken reden komt onder meer duidelijk aan bod in de parlementaire handelingen van de middagvergadering van 16 november 1989. Daar wordt de Nederlandse woonvergunning aangehaald als redmiddel tegen de verdrijving van jongeren uit de Vlaamse rand door Franstaligen, Eurocraten, NAVO-medewerkers, etc.28 In de gemeente Tervuren is op dat moment namelijk 17 procent van de bevolking afkomstig uit een andere EG-lidstaat, in Overijse 15 procent, etc.29 Die inwijking zorgt ervoor dat koop- en huurprijzen spectaculair stijgen en onbetaalbaar worden voor lokale jongeren. Het betoog voor een Vlaams en sociaal grondbeleid in Vlaams-Brabant werd gesteund door leden van zowel de CVP; de VU en de SP.

28

Interpellatie van de heer D. VERVAET tot de heer G. GEENS, Voorzitter van de Vlaamse Executieve,

Gemeenschapsminister van Financiën en Begroting, de heer L. WALTNIEL, Gemeenschapsminister van Ruimtelijke Ordening en Huisvesting, de heer T. KELCHTERMANS, Gemeenschapsminister van Leefmilieu, Natuurbehoud en Landinrichting, en de heer L. VAN DEN BOSSCHE, Gemeenschapsminister van Binnenlandse Aangelegenheden en Openbaar Ambt, over het herinrichten van de Provincie Brabant en het kiesarrondissement Brussel-Halle-Vilvoorde alsmede het scheppen van mogelijkheden voor de Vlaams Brabantse gemeentebesturen om de nieuwe verfransingspogingen en de verstedelijking van het Brabantse platteland af te wenden, Hand. Vl.R. 1989-90, 16 november 1989, vergadering 9, 256. 29

ibid. p. 256.

- 20 -

1.2.1.1 Advies Raad van State 27. Ondanks dat het voorstel uitging van twee leden van de meerderheid, kwam het nooit tot een decreet. Een van de redenen daartoe is zonder meer het opeenvolgend negatieve advies van de Raad van State. In dat advies verklaarde de afdeling wetgeving dat een regeling van woonvergunningen principieel onder de toegewezen bevoegdheid van het Gewest valt. Hiermee heeft de Raad dus geen problemen.30

28. Wat wel een ernstig probleem is, is dat de regeling een ongelijke behandeling inhoudt die volgens de rechtspraak van het EHRM enkel kan wanneer er een objectieve en redelijke verantwoording bestaat en de aangewende middelen evenredig zijn met het beoogde doel.31 Bovendien is de vrije keuze van woonplaats beschermd door art. 2 EVRM en een aspect van de vrijheid van persoon uit art. 12 van de Grondwet. Volgens art. 2 lid 3 EVRM mag een beperking enkel om bepaalde dwingende redenen van openbaar belang.32 Die beperkingen worden door het decreet echter niet afdoende verantwoord, waardoor het voorstel volgens de Raad in strijd zal zijn met het mensenrechtelijk en grondwettelijk recht.

1.2.1.2 Amendering en nieuw advies 29. In een poging om alsnog te voldoen aan de commentaren van de Raad van State werd het oorspronkelijke voorstel geamendeerd. Verschillende aanpassingen moesten ervoor zorgen dat aan de kritieken tegemoet werd gekomen, de regeling een effectieve huisvestingsregeling werd en bij voorrang de economisch zwakkeren zou beschermen.33 Voornamelijk de aanpassing dat personen die onder een bepaald maximuminkomen vallen, voorrang zouden krijgen moest die doelstellingen vervullen.

30

Advies van de Raad van State bij het voorstel van decreet (SUYKERBUYK H. en VERVAET D.) houdende

de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.R., 1989-1990, 302/2, p. 3.4, p.7. 31

ibid., punt 4.1, p. 7.

32

ibid. p. 8.

33

Amendementen bij het voorstel van decreet (van dhr. SUYKERBUYK H. en VAN VAERENBERGH E.)

houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl. Parl., BZ 1992, 120/2.

- 21 -

30. De Raad van State viel echter niet te overtuigen. Het bleef bij zijn oordeel dat het voorstel een vestigingsregeling vaststelt die de plaatselijke bevolking bevoordeelt zonder dat daarvoor een voldoende verantwoording bestaat.34 Zo een vestigingsregel valt niet onder de gewestelijke bevoegdheid en het volledige voorstel is volgens de afdeling wetgeving nog steeds in strijd met de grondwettelijke regels.35

De Raad van State legt in het advies de link naar het Nederlandse voorbeeld om aan de opstellers van het decreet te tonen wat voor regeling wel aanvaardbaar zou zijn. In plaats van het volledige grondgebied van de gemeente, zouden slechts bepaalde gedeeltes ervan onder de regeling mogen vallen, net zoals dat in de Nederlandse regeling, waar het over bepaalde woonruimtes gaat, het geval is.36

1.2.1.3 Rumoer over de taalgrens 31. Ondertussen waren de eerste voorstellen van decreet onder de aandacht van de Franse Gemeenschapsraad gekomen. De laatste amendering waarbij de Vlamingen zich naar het advies van de Raad van State probeerden te schikken, was toen nog niet gebeurd.37

De Franse Gemeenschapsraad kon zich geenszins vinden in de regeling, die voor hen een zware inbreuk was op de mensenrechten en voornamelijk de belangen van de Franstaligen ernstig zou schaden. Daarom stelde de "commission des finances, des affaires générales et du règlement" een ontwerp tot belangenconflict op, dat in de commissie op unanieme steun kon rekenen en dat de commissie dan ook doorstuurde naar de Franse Gemeenschapsraad.38

34

Advies van de Raad van State bij het voorstel van decreet (van dhr. SUYKERBUYK H. en VAN

VAERENBERGH E.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl. Parl., BZ 1992, 120/3, punt 3. 35

ibid. punt 3 en 4.

36

ibid. p. 8.

37

Zie de titel hieronder

38

Motion relative (déposée par mm. DUCARME et DE DECKER) à un conflit d'intérêts suscité par le depot au

Vlaamse Raad de la proposition de décret de mm. SUYKERBUYK, VAN VAERENBERGH et consorts du 16 novembre 1992 autorisant les communes a soumettre le droit d'habitation a certaines conditions, Parl.St. Fr.Gem.R. 1992-93, 11 maart 1993, 83/1.

- 22 -

Bij de bespreking van de motie in de zitting van 18 maart, bleek er een zeer groot draagvlak voor de motie, die de Raad uiteindelijk opnieuw unaniem aannam.39 In de bespreking namen bepaalde parlementariërs geen blad voor de mond en maakte er zelfs één een vergelijking met de etnische zuivering die op dat moment in Joegoslavië aan de gang was.40

32. Het inroepen van het belangenconflict is ergens opvallend, aangezien het decreetsvoorstel na het laatste advies van de afdeling wetgeving ondertussen al 4 maanden op de planken van de executieve lag en er, omwille van het negatieve advies, geen vooruitzicht was dat het in die vorm gestemd zou worden. De Franstalige Gemeenschapsraad liet op deze wijze echter zeer duidelijk verstaan dat ze nooit akkoord zou gaan met een dergelijke vestigingsregel.

33. Het belangenconflict werd volgens de gebruikelijke procedure afgewerkt en op 14 september 1993, vermoedelijk zonder dat er een compromis gevonden was, afgesloten.41 Als gevolg daarvan keerde het voorstel terug naar de Vlaamse Raad, waar de besprekingen in principe verder gezet konden worden.42

1.2.1.4 Het voorstel sterft een stille dood 34. De decreetsopstellers Suykerbuyk en Van Vaerenbergh waren ondertussen niet bij de pakken blijven zitten en dienden op 26 augustus 1993 verschillende amendementen in. Hierbij schikten ze zich naar de wil van de afdeling wetgeving en voegden toe dat de regeling enkel toepasselijk zou zijn op de woonruimten die de gemeenteraad aanduidt. Daarbinnen zou de nieuwe bewoning dan tot een bepaald maximum beperkt worden. De term woonvergunning

39

Discussion sur la motion relative à un conflit d'intérêts suscité par le dépot au Vlaamse Raad de la proposition

de décret de MM. Suykerbuyk, Van Vaerenberg et consorts du 16 novembre 1992 autorisant les communes à soumettre le droit d'habitation à certaines conditions, Parl.St. Fr.Gem.R. 1992-1993, 18 maart 1993, vergadering 9, p. 30. 40

ibid. p. 28.

41

Mededelingen van de regering op de plenaire vergadering, Hand. Kamer, 1993-1994, 19 november 1993, p.

362. 42

Uit art. 32 van de gewone wet hervorming instellingen van 9 augustus 1980 volgt dat wanneer geen consensus

in de overlegcomités of in de senaat bereikt wordt, het voorstel na een aantal maanden terugkeert naar de bevoegde wetgevende vergadering. Zie J. VANDE LANOTTE en G. GOEDERTIER, Handboek Belgisch Publiekrecht, Brugge, die Keure, 2010, 1158-1160.

- 23 -

wordt verlaten, volgens het voorstel om de indruk dat het gaat om een vestigingsregeling te vermijden. De facto blijft de regeling echter hetzelfde. De bevolkingstoename wordt tot een gemeentelijk vastgelegd maximum beperkt. Binnen dat maximum wordt gewerkt met een voorrangsregel, waarbij personen met een laag inkomen en/of een bepaalde economische of maatschappelijke binding met de gemeente bij voorrang het woonrecht toegewezen krijgen.43

35. Nadat de besprekingen na het belangenconflict in de bevoegde commissie herstart waren, stierf het voorstel een stille dood. Door politieke onverdeeldheid, schrik voor een nieuw belangenconflict en doordat het momentum voorbij was, bleef het jarenlang 'in bespreking' in talloze commissies maar werd nooit ter stemming voorgelegd.44

36. In 1997 kwam het opnieuw kort boven water toen Suykerbuyk, Van Vaerenbergh en Dielens een nieuw voorstel van decreet indienden waarin ze het oude voorstel samenvoegden met een ander eerder ingediend voorstel van het parlementslid Dielens.45 Het nieuwe voorstel was er op gericht om de overheid een aantal instrumenten in handen te geven om een doelgericht en geregionaliseerd gronden pandenbeleid uit te werken.

Het voorstel voorzag, naast uiteraard het voorstel om gemeenten de mogelijkheid te geven voorrangsregels op te leggen, onder meer in een voorkooprecht, planbaten bij bestemmingswijzigingen, de mogelijkheid voor een gemeente om de openbare verkoop te

43

Amendementen bij Voorstel van decreet (van dhr. SUYKERBUYK H. en VAN VAERENBERGH E.)

houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl. Parl., BZ 1992, 120/4. 44

Zelfs in 1997 was het voorstel nog in bespreking in de commissie Binnenlandse aangelegenheden, wat blijkt

uit een parlementaire vraag van Joris Van Hauthem: Actuele vraag van de heer JORIS VAN HAUTHEM tot de heer LEO PEETERS, Vlaams minister van Binnenlandse Aangelegenheden, Stedelijk Beleid en Huisvesting, over de eventuele vraag van de Vlaamse regering om advies van de Raad van State met betrekking tot het voorstel van decreet houdende maatregelen om het woonrecht maximaal te verzekeren door, onder bepaalde voorwaarden, voorrangsregels en een voorkooprecht voor huisvesting in te bouwen, Hand. Vl.Parl. 1996-1997, 10 juli 1997, nr. 56, p. 17-19. Ondertussen hadden Suykerbuyk, Van Vaerenbergh en Dielens echter al hun nieuwe voorstel ingediend. 45

Voorstel van decreet (van de heren SUYKERBUYK, VAN VAERENBERGH en DIELENS) houdende

maatregelen om het woonrecht maximaal te verzekeren door, onder bepaalde voorwaarden, voorrangsregels en een voorkooprecht voor huisvesting in te voeren, Parl.St. Vl.Parl. 1996-1997, 15 mei 1997, 663-1.

- 24 -

bevelen van lang leegstaande panden en gronden, etc. Het voorstel van de drie parlementsleden vond zijn plaats in de besprekingen rond de Wooncode, waar onder meer het recht van voorkoop werd opgenomen. De voorrangsregeling kreeg echter geen plaats in dat decreet.46

1.2.2 Voorstel Caluwé47 37. Op 23 februari 2001 verschijnt het voorstel opnieuw aan de oppervlakte, wanneer parlementslid Caluwé van de op dat moment oppositiepartij CVP het voorstel van 1991 met aanpassingen opnieuw indient. Als verantwoording wijst het voorstel voornamelijk op de noodzaak om een regeling te voorzien die het mogelijk maakt dat jonge gezinnen in de eigen gemeente kunnen blijven wonen.

38. Zo een regeling is volgens het voorstel nodig doordat de woningmarkt in de landelijke gebieden sterk onder druk staat vanuit de grootsteden en de grens met Nederland. Als een van de oorzaken van die druk wordt gewezen naar het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en de daaruit voortvloeiende doelstelling om de uitdijing van het stedelijk gebied te beperken en het landelijk karakter waar mogelijk te vrijwaren door de toename van woongelegenheden te beperken tot de natuurlijke bevolkingsaangroei. Dat heeft tot gevolg dat de vraag naar woningen in die gemeenten nog minder in verhouding komt te staan tot het aanbod en de jonge gezinnen uit de markt worden geprijsd.48

De voorgestelde regeling kan daaraan tegemoet komen en tevens deel uitmaken van een groter grondbeleidsplan, waarvoor in het decreet ruimtelijke ordening al een eerste basis werd gelegd.49

46

Verslag namens de Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Stadsvernieuwing en Huisvesting

uitgebracht door mevrouw Veerle Heeren bij het ontwerp van decreet houdende de Vlaamse Wooncode, Parl.St. Vl.Parl. 1996-1997, 25 juni 1997, 654-6, p. 22. 47

Voorstel van decreet (van de heer L. CALUWE) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht

aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl.St.Vl.Parl. 2000-2001, 593/1. 48

ibid. p. 2.

49

ibid. p. 2. Zo een grondbeleidsplan werd vooropgesteld in artikel 61 van het decreet ruimtelijke ordening van

18 mei 1999 maar werd nooit effectief opgemaakt.

- 25 -

39. Om aan de bezwaren tegemoet te komen, die de Raad van State in 1991 nog had, deden de indieners een aantal aanpassingen aan het oorspronkelijk voorstel, waardoor het nog meer moest lijken op de Nederlandse woonruimtewet. Deze aanpassingen betekenen een herintroductie van de term woonvergunning. Die woonvergunning is van toepassing wanneer de gemeenteraad daartoe beslist. Zo een beslissing kan enkel in gemeentes waar de koop- en huurprijzen abnormaal hoog of verhoogd zijn. Wat een abnormale prijsstijging is, wordt door de Vlaamse regering vastgelegd, evenals op welke delen van het grondgebied en soorten van woongelegenheden de regeling van toepassing is. De gemeente kan bij de toekenning van het woonrecht rekening houden met de inkomens- en bindingseisen die al in het vorige decreet voorkwamen. Tegen de beslissing van het College van Burgemeester en Schepenen om al dan niet een woonvergunning toe te kennen staat een beroepsmogelijkheid open bij de Vlaamse regering.50

In vergelijking met het vorige voorstel wordt door de gemeente geen maximum toename meer opgelegd en is een abnormale bevolkingstoename geen vereiste meer.51

40. Het voorstel leidde ook nu niet tot een positief advies van de afdeling wetgeving. In zijn advies is de Raad van State opnieuw duidelijk. Doordat het decreetsvoorstel zeer veel zaken doorschuift naar de gemeenten en de regering is het te vaag om te beoordelen en geeft het hen te veel beleidsruimte. Voor de Raad van State maakt het voorstel niet duidelijk of een gemeente bij de toekenning rekening moet houden met de inkomens- en bindingseisen of dat zij ook andere of zelfs geen voorwaarden kan hanteren.52

Omtrent de bevoegdheid is de Raad van oordeel dat de regeling veel beter dan de vorige voorstellen

past

in

het

huisvestingsbeleid.

Bij

vorige

voorstellen

leidde

de

maximumbeperking en de vereiste van een abnormale bevolkingstoename nog tot het bezwaar dat de regeling als een vestigingsregel gezien kon worden.53

50

ibid. p. 4-5.

51

Advies van de Raad van State bij het voorstel van decreet (van de heer L. CALUWE) houdende de

mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl.St.Vl.Parl. 2002-2003, 31 maart 2003, 593/2, p. 6-7. 52

ibid. rn. 4.

53

ibid. rn. 5.

- 26 -

Tot slot beoordeelt de afdeling wetgeving nog de verenigbaarheid met de grondrechten, iets waar de vorige voorstellen op gestrand waren. Ook nu acht de Raad dat de maatregel in strijd is met het recht op vrije woonstkeuze, het eigendomsrecht en het gelijkheids- en nondiscriminatiebeginsel.54 Tot die conclusie komt de Raad omdat de regeling te grote beperkingen inhoudt en deze niet afdoende verklaart of duidt en aldus ook niet in evenredigheid staat met het verkregen voordeel.

41. Na dit negatief advies verdwijnt het voorstel weer enkele jaren onder de radar, tot het in 2005 opnieuw naar boven komt in het voorstel van Demesmaeker.

1.2.3 Voorstel Demesmaeker 42. In 2005 duikt het voorstel opnieuw op toen een persbericht van N-VA van 7 september 2005 meldt dat Vlaams parlementslid Demesmaeker het decreetsvoorstel opnieuw zal indienen.55 Om onduidelijke redenen liet die indiening nog een jaar op zich wachten, tot 2 oktober 2006. Na tweeënhalf jaar, toen het werd opgenomen in de besprekingen omtrent het gronden pandendecreet, trok Demesmaeker het voorstel terug in.56

43. Inhoudelijk stemt de uiteindelijke tekst uit het Grond- en Pandendecreet grotendeels overeen met het voorstel van Demesmaeker uit 2005 behoudens enkele nuanceverschillen en behoudens het feit dat dit voorstel nog voorzag om een invoeging in de gecoördineerde decreten ruimtelijke ordening te doen.

1.2.3.1 Toelichting 44. Hoewel het voorstel in principe verder bouwt op de eerdere voorstellen van Suykerbuyk, Van Vaerenbergh en Caluwé, is de toelichting sterk geüpdatet en uitgebreid met verwijzingen naar talloze studies die het voorstel moeten verantwoorden.

54

ibid. rn. 7.

55

Dit persbericht werd begin 2014 van de site van n-va gehaald en is daarom onderaan als bijlage toegevoegd.

56

Voorstel van decreet (van dhr. DEMESMAEKER) houdende wijziging van het decreet van 18 mei 1999

houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wat betreft de voorwaarde van een binding met de gemeente in het kader van verkavelingsvergunningen in woonuitbreidingsgebieden, Parl.St. Vl.Parl. 2006-2007, 2 oktober 2006, 949/1.

- 27 -

Als eerste bespreekt hij de hoge grondprijzen, daarna de hoge interne migratiedruk in de stedelijke randgebieden met een nadruk op de Vlaamse rand en tot slot de hoge externe migratiedruk, opnieuw met een nadruk op de Vlaamse rand en ook op de Nederlandse grensgemeenten. Alledrie de elementen worden weergegeven in de onderstaande kaarten.57

57


houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wat betreft de voorwaarde van een binding met de gemeente in het kader van verkavelingsvergunningen in woonuitbreidingsgebieden, http://www.briobrussel.be/assets/beleidsdocumenten/vlaamsparlement/voorstel%20van%20decreet%20demesma eker.pdf.

- 28 -

Dat alles zorgt voor sociale verdringing in die gebieden en een aantasting van het maatschappelijk weefsel. Omdat zulke verdringing volgens het voorstel leidt tot ernstige sociale schade en daarmee gepaard gaande indirecte economische schade, moet dat gestopt worden. Een middel daartoe is het voorstel tot Wonen in eigen streek, dat echter slechts één maatregel is die gepaard zal moeten gaan met een vollediger beleid om een sterke vuist te kunnen maken tegen de sociale verdringingsproblematiek.58

1.2.3.2 Inhoud van het voorstel 45. Rekening houdend met het eigendomsrecht en omdat een absoluut inwijkingsverbod niet gewenst is, gaat het voorstel minder ver dan de voorstellen van Suykerbuyk, Van Vaerenbergh en Caluwé. In tegenstelling tot hun voorstellen worden enkel nieuw toegekende verkavelingsvergunningen in de woonuitbreidingsgebieden voorbestemd voor de groeiende woonbehoeften van de lokale bevolking. Doordat voor deze gebieden er nog geen bouwrechten zijn, wordt het eigendomsrecht niet geschaad en kan de regeling niet de directe oorzaak zijn van wezenlijke prijsverhogingen in andere woongebieden.59

De keuze voor de woonuitbreidingsgebieden wordt ook nog gelegitimeerd door verwijzing naar de omzendbrief van 25 oktober 2002 die bepaalt dat een gemeente bij de noodzaak aan

58

ibid. p. 6.

59

ibid. p. 7.

- 29 -

bijkomende woongelegenheid dient uit te gaan van de ontwikkeling van de eigen bevolking en de aangroei van gezinnen.60

46. Omdat de sociale verdringing het ergst is in de gemeenten met EN een hoge migratiedruk EN hoge grondprijzen, beperkt het voorstel de maatregel tot die gemeenten waar beide effecten zich voordoen. Dit wordt bereikt door de maatregel van toepassing te verklaren in de gemeenten die tot de 40% duurste behoren en de 10% hoogste externe migratie of 25% hoogste interne migratiedruk hebben.

De keuze die de gemeente bij de vorige voorstellen had om de regeling al dan niet toe te passen, wordt in dit voorstel dus vervangen door een verplichting voor de gemeente wanneer ze in de lijst van doelgemeenten valt. Het is mogelijk dat een van de redenen voor die koerswijziging de steeds stijgende verfransing van de lokale politiek in een aantal van de doelgemeentes uit de Vlaamse rand is.61

47. Bij de vereiste band met de gemeente valt het op dat de inkomensvoorwaarde, die na de adviezen van de Raad van State wel in de vorige voorstellen was opgenomen, niet meer voorkomt. Enkel personen met een maatschappelijke of economische band met de gemeente komen nog in aanmerking. Er wordt wel nog een restcategorie opgenomen waardoor sociale overwegingen eventueel wel nog in aanmerking kunnen komen.62

48. Tot slot valt aan de tekst van het voorstel nog op dat in vergelijking met de 3 jaar later aangenomen tekst uit het gronden pandenbeleid hier wel uitdrukkelijk enkel nieuw uitgereikte verkavelingsvergunningen63 en enkel die constructies die voor woning bestemd

60

Omzendbrief RO/2002/03 van 25 oktober 2002 in verband met het opmaken van een gemeentelijke

woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie, BS 30 november 2002, 54343, punt 1.3.1. 61

W. Frees en B. Maddens, "De evolutie van de electorale verfransing in de Vlaamse rand rond Brussel : een

analyse van de gemeenteraadsverkiezingen van 1976 tot 2012". Vives briefings 2012, 24 p. 62

De voorwaarden zijn dezelfde als in de definitieve tekst van het decreet grond en pandenbeleid. Daarom kan

voor de volledige voorwaarden verwezen worden naar het desbetreffende hoofdstuk hieronder (infra rn. 79). 63

De reden dat niet meer met de term verkavelingsvergunningen werd gewerkt is dat zoiets de indruk kan

wekken dat de regel slechts betrekking heeft op de houder van de vergunning. Zie ontwerp van decreet

- 30 -

zijn onder de regel vallen. Uit de bespreking hieronder zal blijken dat dat twee pijnlijke gebreken waren in het Decreet Grond- en Pandenbeleid.

1.3 Opname Wonen in eigen streek in het grond en pandenbeleid 49. Een kleine 20 jaar na het eerste voorstel voor een regeling die wonen in de eigen streek mogelijk moest maken, kwam het er dan uiteindelijk van. De regeling werd opgenomen in het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Net zoals de eerdere voorstellen dus geopperd hadden, zou het deel uitmaken van een groter geheel, dat talloze maatregelen inzake grondbeleid zou omvatten.

50. Het valt echter op dat in het eerste voorontwerp van decreet van 11 april 2008 nog geen sprake was van het hoofdstuk Wonen in eigen streek. Dat voorontwerp bestond uit slechts 6 boeken. Het boek 5 voegden de opstellers van het decreet er pas na de adviesronde tussen. Toch was het al daarvoor duidelijk dat de regeling deel zou uitmaken van het decreet. Dat blijkt onder meer uit een afsprakenkader van januari 2008. In dit kader geeft minister Dirk Van Mechelen weer over welke elementen en ontwerpen er in het interkabinettenoverleg een akkoord bereikt was om in de aanpassing van de wetgeving ruimtelijke ordening en de creatie van een decreet rond grondbeleid op te nemen.64 Het voorstel Demesmaeker wordt daarin expliciet vermeld als een van de voorstellen om op te nemen in de ontwerptekst.

Een tweede element dat aantoont dat het Wonen in eigen streek al een voorname plaats in de besprekingen had, blijkt uit het advies van de Strategische adviesraad ruimtelijke ordening (Saro). De Saro verwijst in zijn advies als enige adviesraad zeer kort naar de regeling ondanks dat Wonen in eigen streek niet voorkwam in het ter advies voorgelegde voorontwerp.65 De adviesraad waarschuwt dat een maatregel die beperkingen oplegt voor de verkoop in woonuitbreidingsgebieden "op gespannen voet staan met de Europese basisregels inzake

betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2008-2009, 17 december 2008, 2012-1, p. 82, voetnoot 96 en p. 542. 64

Afsprakenkader: Beleidsmatige afspraken betreffende de resterende knelpunten inzake een aanpassing van de

decreetgeving op de ruimtelijke ordening en inzake ontwerpdecreetgeving op het grondbeleid in A., DESMET, "Het nieuwe decreet betreffende gronden pandenbeleid, deel II", OGP 2010, afl 218, XV.W, 204-244. 65

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2008-2009, 17 december 2008,

2012-1, p. 299.

- 31 -

vrijheid van vestiging, vrij verkeer van personen en kapitaal". De adviesraad raadt daarom voorafgaand overleg met Europa aan. Een goede aanbeveling, die helaas niet gevolgd is door de regering, aangezien zo eventueel wel wat problemen vermeden hadden kunnen worden.

51. Het is niet duidelijk of de niet opname van het voorstel in het eerste voorontwerp een strategische zet was of gewoon een onschuldig feit. Het is evenwel zeer spijtig dat als gevolg daarvan de meeste adviesraden het ontwerp niet besproken hebben.

52. In de besprekingen in de commissie, hadden de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en Vlabinvest ook kort aandacht voor Wonen in eigen streek. Zij hadden bedenkingen bij de 3 criteria om te voldoen aan de vereiste binding. De 3 voorwaarden lagen voor hen te ver uit elkaar. Zij stelden in de plaats voor om de derde voorwaarde, een speciale band met de gemeente, steeds te stellen. Zo zou steeds 1 van de eerste twee criteria moeten voldaan zijn (6 jaar wonen of werken in de gemeente) en verplicht een onderzoek naar het voldaan zijn van het derde criterium daar bovenop.66 Dat voorstel werd echter niet overgenomen in het finale voorontwerp, dat ter advies aan de Raad van State werd voorgelegd.

1.3.1 Advies Raad van State 53. In het advies van de Raad van State bij het voorontwerp besteedt de Raad uitgebreide aandacht aan het artikel 5.1.2 dat betrekking heeft op het Wonen in eigen streek.

54. Als eerste onderzoekt de Afdeling Wetgeving of de regeling Wonen in eigen streek geen schending inhoudt van het recht van vrije woonstkeuze. Dat recht wordt gewaarborgd door art. 12 van onze grondwet en art. 2 van het vierde protocol bij het EVRM, dat bepaalt dat eenieder het recht heeft vrij zijn verblijfplaats te kiezen. Volgens lid 3 van art. 2 vierde protocol kan een beperking enkel indien bij wet voorzien en indien ze noodzakelijk is in een democratische samenleving. Dat wil zeggen dat de beperking

66

A., DESMET, "Het nieuwe decreet betreffende gronden pandenbeleid, deel II", OGP 2010, afl 219, XV-X,

p. 153.

- 32 -

een dringende maatschappelijke behoefte moet dienen en dat de inperking in redelijke verhouding staat tot het maatschappelijke belang.67

Het staat buiten alle twijfel dat de regeling een beperking inhoudt op het recht van vrije woonstkeuze. De Raad van State is echter van mening dat de Vlaamse regeling binnen de toegelaten beperking valt en dus de evenredigheidstoets doorstaat. Als argumenten daarvoor haalt ze de uitgebreide bindingscriteria, de kleinschaligheid van de regeling en het feit dat de rechten van de eigenaars in de bedoelde gebieden nu ook zeer beperkt zijn.68

55. De regeling houdt naast een beperking van de vrije woonstkeuze ook een beperking van het gebruik van eigendom in, doordat de eigenaar niet meer volledig vrij kan beslissen over de huurders of kopers. Deze beperking van art. 1, tweede lid van het Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM wordt evenwel om dezelfde redenen aanvaardbaar geacht als de beperking van het recht op vrije woonstkeuze.69

56. Met betrekking tot de ongelijke behandeling die voortvloeit uit het decreetsontwerp, namelijk tussen mensen die wel een zekere binding kunnen aantonen en diegenen die dat niet kunnen, haalt de Raad opnieuw dezelfde argumenten naar voren.

57. Tot slot heeft de Raad van State enkele opmerkingen, die niet vermeld hoeven te worden, daar in de definitieve tekst van het decreet via amendementen en in de memorie van toelichting door een aangepaste motivatie aan die opmerkingen tegemoet is gekomen.70

67

Y. HAECK, Procederen voor het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, Antwerpen, Intersentia, 2009,

p. 51-52. 68

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, 540-541.

Het argument dat eigenaars van grond in woonuitbreidingsgebieden weinig rechten hebben om hun grond te bebouwen of te verkavelen, gaat nog uit van de misvatting die ook de decreetgevers maakten. Onder de regeling vallen op dat moment namelijk ook nog een aantal woonuitbreidingsgebieden die in het verleden al bebouwd waren of waarvoor reeds verkavelings- en bouwvergunningen waren toegekend. Deze niet te onderschatten vergissing werd rechtgezet door de decreetswijziging van 2010. 69

ibid.

70

Bijvoorbeeld de opmerking dat er geen sanctiemogelijkheid voorzien was voor overdrachten in strijd met de

regeling, waarna per amendement een nietigheidssanctie is ingevoerd.

- 33 -

1.3.2 Toelichting bij de opname van Wonen in eigen streek

1.3.2.1 Ingrijpen noodzakelijk... 58. Als verantwoording voor Wonen in eigen streek grijpt het ontwerp grotendeels terug naar oude motieven. De noodzaak voor het voorstel wordt gevonden in de sociale verdringing die zich in een aantal gemeenten voordoet. Personen met groot kapitaal, afkomstig van buiten de gemeente, zetten druk op het beperkte woningaanbod en prijzen daardoor de minder kapitaalkrachtige lokale bevolking uit de markt. Het gaat dan niet alleen om sociaal zwakken maar ook om jonge gezinnen en alleenstaanden. Die trekken volgens het decreet dan weer naar andere gebieden waar ze op hun beurt ook druk uitoefenen op de lokale bevolking.71

Bovendien zorgt de gewijzigde samenstelling van de bevolking voor een aantasting van het maatschappelijk weefsel. Aan de kust zal dat bijvoorbeeld leiden tot een sterk verouderde bevolking, wegens de hoge pensioenmigratie.72

Hoge grondprijzen gaan vaak samen met hoge migratiedruk en de combinatie van beiden heeft bovengestelde problematiek tot gevolg.

Uit gegevens van de Administratie Planning en Statistiek die het voorstel aanhaalt blijken twee soorten migratie. Als eerste is er de interne migratie (hoog aantal nieuwe inwoners vanuit andere Belgische gemeenten) die zich voornamelijk voordoet in grootstedelijke agglomeraties en de kustgemeenten, met een uitschieter in de Vlaamse rand en rond Leuven. Als tweede is er de externe migratie (buitenlandse inwijkelingen) die zich voornamelijk in de Vlaams-Brabantse gemeenten voordoet en aan de Nederlandse grens.73

1.3.2.2 ...maar moet proportioneel blijven 59. De regelgevers beseffen dat de doelstelling achter het decreet aanvaardbaar is maar toch niet van die aard dat bepaalde grondrechten danig ingeperkt mogen worden. Daarom beperken

71

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, p. 81, rn.

153. 72

ibid. p. 81, rn. 154 en rn. 155.

73

ibid. p. 81, rn. 154.

- 34 -

ze het toepassingsgebied tot de woonuitbreidingsgebieden. Het decreet geeft daar verschillende argumenten voor. Ten eerste maken die woonuitbreidingsgebieden slechts een heel klein deel uit van de totale oppervlakte woongebieden, namelijk 16.000 ha tegen 230.000 ha woongebied

in totaal in Vlaanderen.

Ten tweede kunnen eigenaars in de

woonuitbreidingsgebieden, zolang ze niet zijn omgezet naar woongebied, volgens het voorstel vandaag geen aanspraak op bouw- of ontwikkelingsrechten maken.74

Zo blijft het voorstel, dat kadert in art. 23 van de Grondwet., namelijk het recht op een behoorlijke huisvesting, binnen alle proporties. In dat kader verwijst de toelichting naar twee arresten van het EHRM, waarin gelijkaardige regelingen door het Hof werden aanvaard. De eerste zaak, Gillow, werd ook al in het advies van de Raad van State aangehaald.75 Hoewel het Europese Hof uiteindelijk besloot dat er in de concrete casus een schending van art. 8 EVRM was, kon het zich wel verzoenen met een regeling van woonvergunningen die ervoor moest zorgen dat, omwille van de beperkte ruimte op Guernsey, voorrang wordt verleend aan personen met een sterke band met het eiland of een economische bezigheid aldaar. Een tweede zaak is de zaak Kötterl en Schittily tegen Oostenrijk.76 In deze zaak rees een geschil rond een Oostenrijkse vastgoedwet die bij verkopen aan buitenlanders toestemming vereist van een overheidsinstantie. Hoewel (de legaliteit van) die wet niet de hoofdorde van het geschil uitmaakte, verklaart het Europees Hof toch dat de regeling niet in strijd is met art. 1 van het eerste protocol, daar het onderscheid in behandeling objectief en redelijk verantwoord is en een legitiem doel nastreeft, namelijk de belangen van de lokale bevolking op de vastgoedmarkt.77

1.3.3 Wijziging in 2009 en 2010 60. Het was al gauw duidelijk dat het Grond- en Pandendecreet een aantal gebreken vertoonde, onder meer in het boek 5. Daarom kwamen er verschillende wijzigingsdecreten die de begane fouten moesten rechtzetten. 74

ibid. p. 82.

75

EHRM 24 november 1986, Gillow/UK, nr. 9063/80 en A. Mowbray, Cases and materials on the European

convention on human rights, Oxford, Oxford University Press, 2007, 541-543. 76

EHRM 9 januari 2003, Kötterl en Schittily/Oostenrijk, nr. 32957/96.

77

EHRM 9 januari 2003, nr. 32957/96, p. 7.

- 35 -

Een eerste wijzigingsdecreet kwam er al op 18 december 2009, toen het decreet nog maar enkele maanden in werking was. Deze wijziging had geen betrekking op Wonen in eigen streek maar bracht enkele dringende correcties aan in het hoofdstuk over het leegstandsregister.78 De tweede, grote wijziging kwam er op 7 juli 2010.79 Met die wijziging haalde het parlement wel een aantal grote flaters uit het Boek 5. Die wijzigingen worden hieronder besproken bij de inhoudelijke bespreking van de regeling.

78

Decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010.

79

Decreet van 7 juli 2010 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid.

- 36 -

DEEL II 2 Inleiding 61. We weten nu al waarom en hoe Wonen in eigen streek tot stand kwam maar hoe de regeling inhoudelijk in mekaar zat, hebben we nog niet behandeld. In grote lijnen moet nu wel al duidelijk zijn wat de regeling beoogt te doen maar in het volgende hoofdstuk maken we een uitgebreide analyse van het volledige boek 5 uit het decreet. Op het einde van deel II bekijken we dan de werking van Wonen in eigen streek in de praktijk en een aantal van de kritieken die er op de regeling kwamen.

3 Inhoud en werking van Wonen in eigen streek 3.1 Doelgemeenten 3.1.1 Voorwaarden voor aanduiding 62. Het decreet bevat duidelijke regels voor de aanduiding van de betrokken gemeentes. Art. 5.1.1. voorziet een dubbele voorwaarde. Ten eerste moet de gemeente bij de 40% Vlaamse gemeenten behoren waar de gemiddelde bouwprijs per m² het hoogst is. Ten tweede moet de gemeente ook behoren tot ofwel de 25% Vlaamse gemeenten met de hoogste interne migratie of tot de 10% met de hoogste externe migratie.80 Het procentueel getal voor externe migratie ligt een pak lager dan de 25% voor interne migratie omdat de absolute getallen van externe migratie uiteraard een pak lager liggen en dat dus een geringer probleem stelt dan de interne migratie.81

63. De lijst van gemeentes waarvoor Wonen in eigen streek van toepassing is, moet volgens het artikel driejaarlijks door de Vlaamse regering worden opgesteld.

80

Interne migratie slaat op inwijkelingen uit andere Belgische gemeentes, externe migratie op

verhuisbewegingen van en naar het buitenland. Zie art. 5.1.1, derde lid GPD. 81

F. CHARLIER en B. MORTIER, Het Vlaamse decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden

pandenbeleid, Tekst en toelichting, Heule, UGA, 2010, 276.

- 37 -

64. Zuiver theoretisch zouden maximaal 35% of 107 van de Vlaamse gemeenten onder de regeling kunnen vallen maar in de praktijk is dat cijfer uiteraard een pak lager. Bij de twee opgestelde lijsten waren er 68 en 69 aangeduide gemeenten.82

3.1.2 Lijst van gemeenten 65. De lijst van gemeenten werd tweemaal samengesteld. Een eerste keer bij de inwerkingtreding van het decreet en een tweede keer op 1 september 2012.83 De eerste lijst bevatte 69 gemeenten en de tweede 68. Ondanks dat die getallen zeer dicht bij elkaar liggen, zaten tussen beide lijsten toch grote verschillen. 12 gemeenten verdwenen in 2012 van de lijst en 11 nieuwe kwamen erbij.84 De grotere zones waarin het Wonen in eigen streek van toepassing is, blijven echter op dezelfde plaatsen gelokaliseerd.

Wanneer we kijken welke gemeenten op de lijsten stonden, valt op dat deze zich in een paar zones bevinden. Rond de grote steden Antwerpen, Gent, Brussel (met zijn beruchte 'Vlaamse rand') en een uitloper naar Leuven; de kustgemeenten en enkele Antwerpse gemeenten aan de Nederlandse grens. In Limburg daarentegen is geen enkele gemeente of stad aangeduid, ondanks dat er daar een aantal gemeenten zijn met een zeer hoge externe migratie uit Nederland.85

82

Zie de titel hieronder XXX.

83

Besluit van de Vlaamse Regering d.d. 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin

van artikel 5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 22 september 2009 en Besluit van de Vlaamse Regering d.d. 22 juni 2012 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten, vermeld in artikel 5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2012. 84

Beleidsbrief wonen, Beleidsprioriteiten 2012-2013 ingediend door mevrouw Freya Van den Bossche, Parl.St.

Vl.Parl. 2012-2013, 23 oktober 2012, 1780/1, p. 23. 85

Blinde kaart van www.misk.be, eigen inkleuring.

- 38 -

3.1.3 Aanvechting besluit 66. Het eerste besluit van de Vlaamse regering tot vaststelling van de lijst met doelgemeenten werd door een koppel uit Bertem aangevochten bij de Raad van State.86 Het koppel was van plan te verhuizen naar Frankrijk en had daar al een woning gekocht die ze hoopten te financieren met de verkoop van hun huis in Bertem. Doordat Wonen in eigen streek van toepassing werd op hun huis, vreesden ze dat ze het huis niet verkocht zouden krijgen of alleszins een grote minderwaarde zouden realiseren. Daarom stelden ze een verzoek tot schorsing in bij de Raad van State.

De Raad verwierp echter de vordering omdat ze het moeilijk te herstellen nadeel niet bewezen achtte. De Raad erkent dat het Wonen in eigen streek een weerslag zal hebben op de vastgoedmarkt maar vindt dat de eisers de vermeende schadevermindering niet voldoende aantonen met een expertise.87

Het koppel deed nadat de Raad van State hun beroep tot schorsing verworpen had, afstand van het geding.88

67. Deze eerste concrete casus toont al aan dat, in tegenstelling tot wat de memorie voorop stelt, ook reeds bebouwde percelen onder de regeling vallen. Hierop gaan we hieronder uitgebreider op in.

86

RvS nr. 202.698 van 1 april 2010 en VENY, L., en DE VOS, N., "De Vlaamse regelgeving inzake het grond-

en pandenbeleid, een "vergiftigd sociaal geschenk?"", in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G. en VENY, L. (eds.), Rechtskroniek voor het notariaat, 17, Brugge, Die Keure, 2010, 96-97. 87

RvS nr. 202.698 van 1 april 2010, rn. 8-9.

88

RvS nr. 207.958 van 7 oktober 2010.

- 39 -

3.2 Doelgronden 3.2.1 Woonuitbreidingsgebied 68. Om de regeling geen te uitgebreid karakter te geven, is ze slechts op een beperkt deel van het woongebied toepasselijk, met name die gebieden die op de datum van inwerkingtreding van het decreet de bestemming 'woonuitbreidingsgebied' hebben volgens het gewestplan.89

69. Door het gebruik van de bestemming woonuitbreidingsgebied in het decreet, vielen ook een niet onbelangrijk deel ontwikkelde gebieden onder de regeling, die destijds op grond van een verkavelingsvergunning of bouwvergunning bebouwd waren. Dit stond echter in tegenstelling tot de geest van het decreet .90,91 In de memorie van toelichting stond namelijk dat de keuze voor woonuitbreidingsgebied kwam omwille van het feit dat die gebieden "nog geen woonzones zijn en eigenaars er derhalve vandaag ook geen aanspraak kunnen maken op bouw- of ontwikkelingsrechten'.92

De decreetgever zag zijn fout in en nam in het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010 op dat vanaf de inwerkingtreding van dat wijzigingsdecreet verkavelingsvergunningen of plannen van aanleg, die definitief waren voor de opname van de gemeente op de lijst met doelgemeenten, evenals opgerichte woningen, buiten de werking van boek 5 vallen.93

70. Met het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010 werden ook de gebiedsbestemmingen "reservegebied

voor

woonwijken"

en

"woonaansnijdingsgebieden"

onder

het

toepassingsgebied gebracht.94 Als verantwoording verwijst de memorie van toelichting naar

89

Art. 5.2.1 §1, 1° GPD.

90

HULPIAU, V., “Kritische reflectie over de maatregel ‘Wonen in eigen streek’ uit het Grond- en

Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 357. 91

Art. 7.3.13/1 GPD.

92


93

Art. 7.3.13/1 GPD.

94

Art. 14, 2° van het decreet van 9 juli 2010 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27

maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

- 40 -

de wijziging van de VCRO die op hetzelfde moment in voorbereiding was.95 Het gaat om de wijziging van art. 5.6.6 §1 VCRO, waar dezelfde terminologie wordt ingevoerd.96

In het eerste voorstel tot wijziging van de VCRO wordt enkel gesproken over een uitbreiding tot woonreservegebieden. De opmakers geven als toelichting bij deze uitbreiding dat die gebieden soortgelijke stedenbouwkundige voorschriften hebben als woonuitbreidingsgebieden.97 In een later amendement wordt woonreservegebied aangepast tot "reservegebied voor woonwijken" en "woonaansnijdingsgebieden". Als verklaring daarvoor verwijzen de opstellers echter opvallend genoeg terug naar de wijziging in het gronden pandenbeleid.98 Een echte toelichting voor de aanpassing geven beide decreten dus niet.99

3.2.2 Verruimd toepassingsgebied 71. Tijdens het opstellen van het decreet werd opgemerkt dat in bepaalde gemeentes, hoofdzakelijk in de as Halle-Vilvoorde-Asse zo goed als geen woonuitbreidingsgebieden meer voorhanden zijn.100 Dit komt door de grote mate van verstedelijking die daar voor en sinds de opmaak van de gewestplannen gebeurde. Omdat die Vlaamse rand echter één van de voornaamste doelregio's is voor de regeling en één van de gebieden met de hoogste 95

Voorstel van decreet houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2009-2010, 542/1, p. 7. 96

MARTEL, B. en VANDAELE, A., "Recente ontwikkeling met betrekking tot het Grond- en Pandendecreet en

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op het vlak van de "sociale last", het "wonen in eigen streek", de goede ruimtelijke ordening en de planbatenheffing, T.Gem. 2011, nr. 4, 192. 97

Voorstel van decreet houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en

van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid, Parl. Hand. Vl. Parl. 2009-10, g349-1, p. 17 als gevolg van het bestuurlijk beleid. 98

Amendementen op het voorstel van decreet houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke

Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid, Parl.St. Vl.Parl. 2009-10, stuk 349, nr. 9, 13 en nr. 13, 31-32. 99

MARTEL, B. en VANDAELE, A., "Recente ontwikkeling met betrekking tot het Grond- en Pandendecreet en

de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op het vlak van de "sociale last", het "wonen in eigen streek", de goede ruimtelijke ordening en de planbatenheffing, T.Gem. 2011, nr. 4, 192. 100

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, p 83.

- 41 -

migratiedruk en grondprijzen, zochten de opstellers van het decreet naar een mogelijkheid om andere gebieden in de regeling op te nemen.101

Die mogelijkheid kwam er door het verruimde toepassingsgebied. Het was niet mogelijk om de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing te verklaren op het gehele woongebied van die doelgemeenten, omdat dan sowieso het evenredigheidsbeginsel geschonden zou zijn. Bovendien zou zo een uitgebreide regeling niet wenselijk zijn. Daarom kozen de opstellers van het decreet als uitgangspunt voor het verruimde toepassingsgebied het gewestplan HalleVilvoorde-Asse.

Art. 8 §2 a van dat gewestplan laat toe dat de opstellers van een bijzonder plan van aanleg afwijken van de beperking van het aantal woonlagen die het gewestplan voorziet. Wanneer die mogelijkheid aangewend wordt, is de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing op de gronden en de gebouwen die daar gezet worden. De regeling geldt niet alleen op nieuwe gebouwen met meer woonlagen maar ook verbouwingen waarbij het aantal woonlagen wordt opgetrokken.102 Het verruimde toepassingsgebied geldt ook voor ruimtelijke uitvoeringsplannen die meer woonlagen toelaten.103

72. De memorie van toelichting verklaart de keuze voor deze specifieke regel uit de achterliggende doelstelling om geen rechten van eigenaars te beperken.104 Het verruimde toepassingsgebied beperkt wel de rechten van de eigenaars, doordat ze niet meer vrij kunnen verkopen. In ruil daarvoor kunnen ze echter een extra bouwlaag plaatsen.105

101

Art 5.3.1 GPD en ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009,

2012-1, p 83. 102


Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, p. 358, voetnoot 22 en Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, p 83. 103


104

Vandaar de keuze voor de woonuitbreidingsgebieden, aangezien eigenaars daar in principe geen aanspraak

kunnen maken op bouw- of ontwikkelingsrechten. 105


- 42 -

73. Het tweede lid van art. 5.3.1 GPD laat toe dat de planificerende overheid de bijzondere overdrachtsvoorwaarde toch niet toepasselijk verklaart op het plan dat meer woonlagen toelaat. Dit kan wanneer de gewone toepassing van art. 5.1.1 GPD voldoende is om te voorzien in de woonbehoeften van de endogene bevolking. Wanneer het gaat om een provinciaal of gemeentelijk plan dienen de opstellers daarvan wel een bindend advies te vragen aan de toezichthoudende overheid. Een laattijdig of geen antwoord, staat gelijk met een negatief advies.106

3.2.3 Facultatieve toepassing 74. In bepaalde omstandigheden kan het ook wenselijk zijn om de regeling van toepassing te verklaren op woongebieden. Dit komt vanuit het idee dat ook andere gemeenten, die minder geconcentreerd liggen dan de as Halle-Vilvoorde-Asse een verminderd aanbod aan woonuitbreidingsgebieden hebben. Daarom voorziet het decreet ook een beperkte facultatieve toepassing.107

Een gemeente uit de lijst kan op basis van een gemeentelijk reglement bepaalde verkavelingen (al dan niet in woongebied) of bestemmingsplannen die woongebied afbakenen onder de regeling

brengen.

Om

het

aanbod

binnen

de

perken

te

houden

mogen

de

woonuitbreidingsgebieden en facultatieve gebieden waarop de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing is, in totaal niet meer dan 10 procent van het totale woongebied bedragen.108

75. Deze uitbreiding werd toegevoegd bij amendement, nadat de Afdeling Wetgeving had opgemerkt dat ook sommige gemeenten buiten de as Halle-Vilvoorde-Asse over weinig woonuitbreidingsgebieden beschikten.109

106

Omzendbrief 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen

betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, p. 35 en B., HUBEAU, en T., VANDROMME, (eds.), Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, die Keure, 2011, 227. 107

Art. 5.3.3 GPD; Verslag, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/5, 53.

108

Art. 5.3.3 §1, derde lid GPD.

109

Amendement 29 op het ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2008-

2009, nr. 2012/2, p. 12-13.

- 43 -

76. Het is niet 100 procent duidelijk of er ooit een gemeentelijk reglement gemaakt is maar hoogstwaarschijnlijk is dat niet het geval. Theoretisch zou deze optie echter problemen kunnen opleveren voor de koper, verkoper en de instrumenterende ambtenaar. Een gemeentelijk reglement moet namelijk enkel gepubliceerd worden door aanplakking in de gemeente.110 Om te weten te komen of het goed dat wordt overgedragen in zo een gebied ligt, zal dus in principe steeds contact moeten opgenomen worden met de gemeente waar het goed gelegen is.111

In de evaluatie van 2011 door het agentschap Wonen wordt toegegeven dat ze, door gebrek aan meldingsplicht, zelf geen zicht hebben over het al dan niet bestaan van dergelijke gemeentelijke reglementen.112

3.3 Overdracht van gronden en daarop opgerichte woningen 3.3.1 Overdrachten 77. Het boek 5 is niet alleen van toepassing op verkopen maar op de ruimere term overdrachten. Hieronder worden ook verhuring voor meer dan 9 jaar, erfpacht en opstal verstaan.113 Het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010 bracht ook de inbreng in een vennootschap onder het toepassingsgebied van Wonen in eigen streek.114

Het decreet sluit daarnaast enkele overdrachten uit, zoals gedwongen verkoop en verkoop aan een sociale woonorganisatie of Vlabinvest.115

110

Art. 186 van het Gemeentedecreet van 15 juli 2005.

111



Evaluatierapport Wonen in eigen streek 23 december 2011, www.vlaamsparlement.be,.p 24.

113

Art. 5.2.1 §1, tweede lid GPD.

114

Art. 14, 3°, I: 19 juli 2010.

115

Art. 5.2.1 §1, derde lid GPD.

- 44 -

3.3.2 Gronden en daarop opgerichte woningen 78. De originele tekst van het decreet verklaarde de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing op "gronden en daarop opgerichte constructies". Het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010 veranderde het woord "constructies" echter door "woningen". Die wijziging zorgde ervoor

dat

alle

constructies

zonder

functie

"wonen"

(parkeergarages,

serres,

elektriciteitspalen, ...) buiten het toepassingsgebied vallen, een pijnpunt dat bij de praktische uitvoering van het decreet aan het licht was gekomen.116

Voor de definitie woning verwijst het decreet naar de Vlaamse Wooncode, waar onder woning "elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande" verstaan wordt.117

3.4 Bijzondere overdrachtsvoorwaarde 3.4.1 Voldoende band 79. De koper/verkrijger van het onroerend goed moet kunnen aantonen dat hij een voldoende band heeft met de gemeente waarin het goed ligt. Het decreet geeft drie exhaustieve scenario's waarin dat het geval is:

"1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de lijst, vermeld in artikel 5.1.1; 2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen; 3° op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd."118

80. In vergelijking met de eerdere voorstellen, die hierboven uitvoerig besproken zijn, is de eerste voorwaarde een verslechtering. Voorheen stond ook de mogelijkheid om het woonrecht 116

Voorstel van decreet houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009

betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2009-2010, 542/1, p. 7. 117

Art. 2 §1, 31° van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.

118

Art. 5.2.1 §2 GPD.

- 45 -

te krijgen indien de aanvrager de 2 jaar voorafgaand aan de overdracht in de gemeente woonachtig was.119 Bij het voorstel Demesmaeker was dat zelfs 2 jaar in de voorafgaande 6 jaar.120

81. Het is de provinciale beoordelingscommissie die oordeelt of de voorwaarde voor voldoende band vervuld is. Hiervoor heeft de commissie 60 dagen de tijd na betekening van het verzoek. Na het verstrijken van de periode van 60 dagen wordt de voldoende band geacht vastgesteld te zijn.121

3.4.2 Verkrijgen van vaste datum 82. Het decreet bepaalt dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing is op gronden die bij de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte in een van de doelgemeenten gelegen zijn. Om efficiënt het begin- en eindpunt van de 20-jarige termijn van de bijzondere voorwaarde vast te kunnen stellen, voert het decreet een juridische fictie in.122 Die fictie bepaalt dat de onderhandse akte geacht wordt ondertekend te zijn 6 maanden voor het verkrijgen van de vaste datum indien er tussen de datum op de onderhandse akte en het verkrijgen van de vaste datum meer dan 6 maanden verstreken zijn.123

119

Voorstel van decreet (SUYKERBUYK H. en VERVAET D.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten

het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.R., 1989-1990, 302/1, p. 5 en voorstel van decreet (van de heer L. CALUWE) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl.St.Vl.Parl. 2000-2001, 593/1, p. 4. 120


houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wat betreft de voorwaarde van een binding met de gemeente in het kader van verkavelingsvergunningen in woonuitbreidingsgebieden, http://www.briobrussel.be/assets/beleidsdocumenten/vlaamsparlement/voorstel%20van%20decreet%20demesma eker.pdf. 121

Art. 5.2.1. §4 GPD.

122

B., HUBEAU, en T., VANDROMME, (eds.), Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, die Keure, 2011,

p. 224. 123

Art. 5.2.1 §1, 2° GPD.

- 46 -

3.4.3 Verval van de bijzondere voorwaarde 83. Aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde wordt in art. 5.2.1 §1, 4e lid van het decreet een termijn van 20 jaar verbonden. Iedere latere overdracht valt dus ook binnen de regeling, zelfs al staat de gemeente niet meer in de lijst van doelgemeentes of ligt het planologisch niet meer in woonuitbreidingsgebied maar in een ander gebied met functie wonen.124

84. Dat laatste wordt niet door iedereen gevolgd. In het Handboek Grond- en pandenbeleid wijst de schrijver op de tweede voorwaarde van art. 5.2.1 die bepaalt dat het goed op het ogenblik van ondertekening van de onderhandse akte in een van de doelgemeentes moet liggen.125 Hieruit leidt hij een interne tegenspraak af in het decreet. Die visie is mijns inziens niet correct, daar de twee voorwaarden uit art. 5.2.1. enkel slaan op het vestigen van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde. Eens die vestiging gebeurd is, is de voorwaarde op basis van het daarvan losstaande art. 5.2.1 §1, 4e lid GPD van toepassing bij iedere latere verkoop.

85. De termijn van 20 jaar kan volgens art. 5.2.1 §1, 4e lid van het decreet niet worden hernieuwd. De memorie van toelichting verklaart dat indien een kavel na 20 jaar nog steeds in een doelgemeente ligt, het zou strijden met het redelijkheidsbeginsel om het kavel opnieuw voor 20 jaar onder de regeling te brengen.126 De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt eveneens wanneer het goed door een voorlopig aangenomen of definitief bestemmingsplan niet langer onder de categorie wonen zal vallen.127

3.5 Provinciale beoordelingscommissies 86. Om de praktische uitvoering mogelijk te maken, werd er in elke provincie (m.u.v. Limburg) een provinciale beoordelingscommissie opgericht. Deze commissie staat in voor de behandeling van de aanvraagdossiers en moet bepalen of er een voldoende band is als in art. 124

Omzendbrief 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen

betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, p.37. 125

B., HUBEAU, en T., VANDROMME, (eds.), Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, die Keure, 2011,

225-226. 126

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St. Vl.Parl. 2008-09, 2012/1, p. 134.

127

Art. 5.2.1. §1 vierde lid GPD.

- 47 -

5.2.1 §2. Hiervoor heeft ze 60 dagen. Overschrijdt de commissie die termijn, dan wordt de voldoende band geacht vastgesteld te zijn en is er dus sprake van positief advies.128 Daarnaast heeft de commissie ook nog de mogelijkheid de nietigheid van een verkoop te vorderen die in strijd met boek 5 gebeurde.129 Ook derde-benadeelden kunnen gebruik maken van die nietigheidsgrond. Voorgaande sanctieregeling kwam er op advies van de Afdeling Wetgeving, die het gebrek aan een effectieve sanctie had aangeklaagd.130

Het decreet vermeldt geen bijzondere termijn waarin deze vordering verjaart, dus zal de 10jarige termijn uit art. 1304 BW van toepassing zijn.

87. De beoordelingscommissie wordt samengesteld door de deputatie en bestaat, naast een voorzitter-jurist, uit personen met een deskundigheid "op het vlak van vormen inzake toewijzingsbeleid

inzake

wonen".131

Het

decreet

voorziet

een

aantal

politieke

onverenigbaarheden. De leden van de commissie mogen namelijk niet zetelen in een wetgevende vergadering, de provincieraad, de gemeenteraad, districtsraad of een ocmwraad.132 Zo voorkomt het decreet als het ware dat politieke visies of het politiek dienstbetoon hun weg vinden in de beoordeling voor de voldoende band.

88. Het

decreet

voorziet

geen beroep tegen de beslissing van de provinciale

beoordelingscommissie. Nochtans zou een beroepsmogelijkheid wenselijk zijn om de legaliteit en de eenheid van beoordeling tussen de verschillende commissies te bevorderen. De bewering in de memorie van toelichting dat de "gebondenheid van de provinciale beoordelingscommissies aan het behoorlijk bestuur borg staat voor de behoorlijkheid en de proportionaliteit van de te maken inschatting en de motivering daarvan" is mijns inziens een holle bewering, aangezien er geen rechterlijk college op redelijke manier de beslissingen kan toetsen.133

128

Art. 5.2.1. §4 GPD.

129

Art. 5.2.3 GPD.

130


131

Art. 5.2.1 §3 GPD.

132

Art. 5.2.1 §3, tweede lid GPD.

133


- 48 -

Het nadeel van een beroepsmogelijkheid zou uiteraard zijn dat de verkoop mogelijks nog langer vertraagd wordt maar dat zou het decreet eenvoudig kunnen oplossen door de toestemming van beide partijen tot zo een beroep te vereisen en strikte beoordelingstermijnen op te leggen.134

De afwezigheid van een beroepsmogelijkheid verhindert niet dat koper en verkoper een nieuw, aangepast dossier kunnen indienen of zelfs hetzelfde dossier met een vraag tot heroverweging.135 De kans dat zoiets succesvol zal zijn, is uiteraard klein.

89. Daarnaast kan aangenomen worden dat de benadeelden een annulatieberoep bij de Raad van State kunnen instellen tegen de beslissing van de commissie, aangezien het gaat om een beslissing van een administratieve overheid.136 Tegen beslissingen van administratieve overheden staat namelijk steeds een annulatieberoep open.137 Hiervan bestaan echter geen voorbeelden in de praktijk. Een annulatieberoep is namelijk geen efficiënte manier om onredelijkheden in de beslissing van de commissie aan te vechten en zou vooral nadelig voor de koper en verkoper uitdraaien. Een beroep zou ervoor zorgen dat zij een aantal jaar zullen moeten wachten op een uitspraak, om dan bij eventuele vernietiging geconfronteerd te worden met een gelijke, doch anders en beter gemotiveerde beslissing.

4 Wonen in eigen streek in de praktijk 4.1 Inhoudelijk 90. Inhoudelijk bleken er een aantal tekortkomingen in de regeling. Een aantal daarvan werd door het wijzigingsdecreet in 2010 opgelost maar andere bleven voor vragen zorgen. Een 134



Het zogeheten willig beroep, S. Lust, Rechtsbescherming tegen de (administratieve) overheid, een inleiding,

Brugge, Die keure, 2010, p. 52. 136

MICHIELS, M., "De provinciale beoordelingscommissie "wonen in eigen streek"", Nieuwsbrief Notariaat

2010, nr. 2, 6. 137

Art. 14 gecoördineerde wetten op de Raad van State van 12 januari 1973. Zie ook E. ASSELMAN, 'De

rechtsbescherming tegen de overheid bij overheidsopdrachten', masterproef van de opleiding Master in de rechten 2008-2009, http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/391/425/RUG01-001391425_2010_0001_AC.pdf, p. 11-12 en 23-24.

- 49 -

aantal van die vragen is gebundeld in het evaluatierapport dat de Afdeling woonbeleid opstelde naar aanleiding van de derde verjaardag van Wonen in eigen streek.138

Zo blijken de drie criteria voor voldoende band in de praktijk niet steeds eenvoudig hanteerbaar. Vooral het derde criterium roept vragen op omdat niet duidelijk is wat het juist inhoudt. Het eerste criterium wordt door sommigen dan weer als onrechtvaardig ervaren, doordat iemand uit een aangrenzende niet-doelgemeente geen voldoende band heeft in tegenstelling tot iemand uit een aangrenzende wel-doelgemeente.139

Verder bleek dat specifieke richtlijnen voor dossiers waarin rechtspersonen partij zijn gewenst zouden zijn140, evenals een methode om de overdrachten te controleren die niet via de notaris gebeuren.141

4.2 Aantal toepassingen 91. Uit de cijfers van het aantal verkopen die hieronder worden aangehaald, kan worden afgeleid dat in de praktijk weinig toepassing werd gemaakt van de regeling. Dit heeft vermoedelijk verschillende redenen. Vooreerst is er uiteraard het gegeven dat de regeling enkel van toepassing is in de woonuitbreidingsgebieden van de doelgemeenten. Hierdoor slaat de regeling slechts op enkele procenten van het Vlaamse woongebied. Daarnaast kan er echter ook op gewezen worden dat mogelijks vele verkopers en projectontwikkelaars, zeker met de lopende procedures in het achterhoofd, hun beslissing om te verkopen of woonuitbreidingsgebieden te ontwikkelen uitgesteld hebben.

92. Uit de evaluatie van de regeling eind 2011, kan worden opgemaakt dat tot oktober 2011 slechts 479 dossiers geopend waren. 90 daarvan gingen echter over goederen die niet onder de regeling vielen. Aldus blijven er slechts 389 dossiers over op de 2 jaar tijd dat de regeling op dat moment in voege was.

138

Evaluatierapport Wonen in eigen streek 23 december 2011, www.vlaamsparlement.be.

139

Evaluatierapport Wonen in eigen streek 23 december 2011, www.vlaamsparlement.be, p. 24.

140


141


- 50 -

Aantal bijeenkomsten vóór 19/07/2010

Aantal aanvragen

Aantal bijeenkomsten na 19/07/2010

Aantal aanvragen

Totaal aanvragen

Vlaams-Brabant

10

136

9

61

197

Antwerpen

11

124

7

19

143

Oost-Vlaanderen

9

58

9

31

89

West-Vlaanderen

7

41

3

3

44

37

359

28

114

473

Totaal

(tot oktober 2011, overgenomen uit het evaluatierapport)

Het valt op uit voorgaande tabel dat het merendeel van de dossiers uit Vlaams-Brabant en Antwerpen komen. Dat zijn ook de provincies met het meeste doelgemeenten. Bovendien geldt in een aantal doelgemeenten in Vlaams-Brabant ook een verruimd toepassingsgebied, dat echter op het moment van de evaluatie slechts voor 4 dossiers zorgde.142

93. Een vergelijking met het totale aantal verkopen in Vlaanderen toont aan dat de impact miniem is. In 2010 bedroeg het totaal aantal overdrachten in Vlaanderen 91.555 waarvan 12.571 overdrachten van bouwgrond.143 De evaluatie vergelijkt ook het aantal dossiers met de totale aantal overdrachten in de doelgemeenten. Daaruit blijkt dat Wonen in eigen streek gemiddeld 0,88 % uitmaakt van het totale aantal overdrachten. Uiteraard zijn er ook gemeenten waar dat percentage een pak hoger ligt (bv. ongeveer 16% in Bertem).144 Uit de cijfers van de Algemene Directie Statistiek blijkt tot slot ook geen opvallende algemene daling van het aantal verkopen in de doelgemeenten na het inwerkingtreden van de regeling. Het is dus duidelijk dat de impact van de regeling zeer gering is.

94. Eind juni 2012 was het totaal aantal behandelde dossiers 527, slechts 54 meer dan de 473 uit oktober 2011.145 In het daaropvolgende jaar steeg het aantal behandelde dossiers tot

142


143

Cijfer afgeleid uit de gegevens van De Algemene Directie Statistiek.

144


145


Vl.Parl. 2012-2013, 23 oktober 2012, 1780/1, p. 13.

- 51 -

587.146 Dat cijfer benadrukt dat het merendeel van de dossiers dateren van voor de beperking van het toepassingsgebied met de wijzigingswet van 2010. De evaluatie bevestigt dat het aantal dossiers na de inwerkingtreding van het wijzigingsdecreet aanzienlijk verminderde doordat een groot aantal gronden en huizen (waarop al gebouwd was of waarvoor al een vergunning verkregen was) uitgezonderd werden.147 Die vermindering wordt, cijfersgewijs, goed voorgesteld door onderstaande tabel, waarin de verkopen van 2010 en 2011 in de provincie Vlaams-Brabant afgebeeld worden. Er valt een spectaculaire daling op in de cijfers van 2011, terwijl het wijzigingsdecreet al in werking was sinds 19 juli 2010.148

Vlaams-Brabant 2010 Positieve beoordeling 80 Negatieve

2011 22

16

1

Zonder oordeel

37

18

Totaal

133

41

beoordeling

Tabel overgenomen uit het Evaluatierapport

95. Met betrekking tot verschillende andere overdrachten, zoals de verhuur voor meer dan 9 jaar, toont de evaluatie aan dat er geen zicht is op het aantal dat onder de regeling valt, daar die overdrachten niet via een notaris moeten verlopen.149

4.3 (Mogelijk) effect van de regeling 96. Als we de pure cijfers bekijken, dienen we te oordelen dat het effect van het Wonen in eigen streek eerder miniem was, om niet te zeggen verwaarloosbaar. Het beperkte aantal

146


Vl.Parl. 2012-2013, 18 oktober 2013, 2221/1, p. 10. 147


148

Vraag over het aantal transacties en de evaluatie van wonen in eigen streek, Vr. en Antw. Vl.R. 2011-12, 3

november 2011, Antw. nr. 98 door F. VAN DEN BOSSCHE op vraag van E. VAN ROMPUY. 149


- 52 -

verkopen, waarvan een deel eigenlijk volgens de geest van het decreet niet onder de regeling diende te vallen, staan in het geheel niet in verhouding met de grote aandacht, kritieken en werklast die daaruit volgde.

De minieme invloed die de regeling de voorbije jaren heeft gehad, mag echter geen reden zijn om definitieve conclusies te trekken in het nadeel van Wonen in eigen streek. Door de fouten die in het decreet waren geslopen, de gevoerde procedures en de korte looptijd van het decreet, heeft de regeling nooit echt zijn werk kunnen doen en zullen veel verkopen en ontwikkelingingsprojecten van woonuitbreidingsgebied uitgesteld zijn.

Als Wonen in eigen streek de kans had gekregen een vaste waarde te worden, was het zeker mogelijk dat het zijn bedoelde rol zou vervullen. Bij een grote vraag van de autochtone bevolking zouden gemeente en ontwikkelaars beslissen om (kleine delen van) een woonuitbreidingsgebied te bebouwen, bij kleine vraag vanuit de autochtone bevolking zou de opbrengst daarentegen niet groot genoeg zijn om tot ontwikkeling over te gaan. Zo een soort alternatieve markt heeft zich echter nooit volwaardig kunnen ontwikkelen.

4.4 Werklast notaris 97. Voor de notaris komt er door het Wonen in eigen streek uiteraard een extra last bij. Vanaf het moment dat hij een verkoop moet afhandelen in een van de doelgemeenten, rusten namelijk een aantal verplichtingen op hem. Zelfs bij een verkoop in een doelgemeente buiten woonuitbreidingsgebied zal de notaris in principe steeds moeten nagaan of het goed in het verruimd of facultatief toepassingsgebied ligt.150

98. Eens vaststaat dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing is, is de notaris verplicht een aantal bepalingen over te nemen in de verkoopsakte. Doet hij dit niet of werkt hij mee aan een verkoop waarbij de partijen de regels proberen te omzeilen, dan stelt hij zich bloot aan de strafrechtelijke sanctie uit art. 6.1.1 van de VCRO.151

150

MICHIELS, M., "De provinciale beoordelingscommissie "wonen in eigen streek"", Nieuwsbrief Notariaat

2010, nr. 2, 3. 151

Art. 5.2.2, derde lid GPD.

- 53 -

De op te nemen verwijzingen door de instrumenterende ambtenaar zijn een verwijzing naar titel 2 van het boek Wonen in eigen streek en het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie. Verder moet sinds het wijzigingsdecreet van 2010 ook vermeld worden dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde blijft gelden voor overdrachten die tot 20 jaar na het verkrijgen van een vaste datum gebeuren.152

De notaris zal bij een ongunstige beoordeling van de commissie of wanneer geen dossier is ingediend, geen overdrachtsakte verlijden. Doet hij dat toch, dan stelt hij zich namelijk bloot aan de strafrechtelijke sanctie uit art. 6.1.1 VCRO.153

99. Uit het evaluatiedossier bleek dat het notariaat een hoge werkdruk door de regeling ervaarde tot de inwerkingtreding van het wijzigingsdecreet. Nadien verminderde het aantal dossiers namelijk aanzienlijk en daarmee logisch gepaard gaand ook de werkdruk voor de notarissen.154

5 Wonen in eigen streek onder vuur 100. Uit het aantal bouwmaatschappijen en projectontwikkelaars dat zich achter de zaak voor het Grondwettelijk Hof schaarde, valt af te leiden dat die sector zich niet echt in de regeling kon vinden. Toch kwamen zij voornamelijk op tegen andere elementen van het Decreet Grond- en Pandenbeleid, zoals de sociale last.

101. De kritiek tegen de regeling bleek voornamelijk uit een groot aantal persberichten dat over het Wonen in eigen streek verscheen. Zowel in de Nederlandstalige als Franstalige pers kwam de regeling aan bod. De artikelen gaan vooral over de periode voor het wijzigingsdecreet en over de vernietiging door het Hof van Justitie.

152

Art. 5.2.2, eerste en tweede lid GPD.

153

HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (eds.), Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, die Keure, 2011,

237. 154


- 54 -

Een kort persbericht of korte opinie bleek niet voldoende om het Wonen in eigen streek uit te leggen of objectief weer te geven, waardoor er verwarring ontstond bij bepaalde inwoners van doelgemeenten. Vaak vermeldden de kranten in hun artikels niet dat het enkel over woonuitbreidingsgebieden gaat155 en gingen de artikelen voor de wijziging in 2010 hoofdzakelijk

over

dossiers waarin mensen een negatief advies kregen van de

beoordelingscommissie.156

102. Ook de Franstalige pers was er vlug bij om de regeling op de korrel te nemen, zeker na een aantal weigeringen aan Franstalige kopers.157 Hierbij lieten ze het niet na om te overdrijven, zoals in een artikel van La Derniere Heure dat doet vermoeden dat 11 verkopen aan Franstalige gezinnen geweigerd werden, terwijl het cijfer 11 slaat op het totaal aantal weigeringen, ook diegene aan Vlamingen.158

Bij de weigering van een verkoop aan een Franstalige vrouw uit Sint-Genesius-Rode mengde zelfs Joëlle Milquet zich in de discussie en verklaarde dat de regeling in haar ogen strijdig is met de grondwet en zeker geen positief klimaat schept voor de onderhandelingen rond de splitsing van BHV.159

155

Zie bv. Het Nieuwsblad van 22 maart 2009, "Geen bouwgrond voor nieuwkomers",

www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=b29977920090322 en De Morgen van 27 augustus 2009, "Bouwkavels alleen nog voor kopers met band met streek", www.demorgen.be/dm/nl/983/Nieuws/article/detail/981942/2009/08/27/Bouwkavels-alleen-nog-voor-kopersmet-band-met-streek.dhtml en De Morgen van 25 maart 2009, "Het kerktorensyndroom in ons woonbeleid", www.demorgen.be/dm/nl/2461/Opinie/article/detail/793434/2009/03/25/Het-kerktorensyndroom-in-onswoonbeleid.dhtml. 156

Zie bv. De Morgen van 16 maart 2010, "Franstalige mag geen huis kopen in Sint-Genesius-Rode",

www.demorgen.be/dm/nl/983/Nieuws/article/detail/1080750/2010/03/16/Franstalige-mag-geen-huis-kopen-inSint-Genesius-Rode.dhtml; Het Nieuwsblad van 27 maart 2010, "Absurd: paar mag geen huis kopen in buurgemeente", http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=gq2o4rbh en Het Nieuwsblad van 22 juni 2010, "Gezin mag huis niet aan Vlaams koppel verkopen", www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=tt2rq4v2. 157

Zie bv. La Derniere Heure van 16 maart 2010, "Une Rhodienne interdite de propriété à Rhode",

www.dhnet.be/actu/belgique/une-rhodienne-interdite-de-propriete-a-rhode-51b79e4de4b0de6db98464a8. 158

La Derniere Heure van 3 mei 2010, "11 ménages francophones interdits d’habiter en Flandre",

www.dhnet.be/archive/11-menages-francophones-interdits-d-habiter-en-flandre-51b7e6f4e4b0de6db996b4ff. 159

W. WINCKELMANS, "Wonen in eigen streek bedreigt BHV", De Standaard 17 maart 2010.

- 55 -

Woede was er ook vanuit Vlaamse kant, toen Le Soir in zijn gedrukte krant bij een (inhoudelijk eerder onschuldige) column over de bindingseisen bij Wonen in eigen streek een foto van een Nigeriaans massagraf publiceerde.160

Het Wonen in eigen streek deed dus sterk de gemoederen verhitten, ondanks het beperkt aantal weigeringen. Na het in werking treden van het wijzigingsdecreet, verscheen Wonen in eigen streek veel minder in de pers.

160

Actuele vraag van de heer Luckas Van Der Taelen tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van

Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over de werking van de provinciale beoordelingscommissies die moeten toezien op de toepassing van de 'wonen in eigen streek'-bepalingen uit het Grond- en Pandendecreet, Hand. Vl.Parl. 2009-2010, 24 maart 2010 en J.-P. MARTHOZ, "Le Wooncode et la loi du talion", Le Soir 16 maart 2010, p. 17.

- 56 -

DEEL III 6 Vernietiging 103. Zoals al hierboven een aantal maal werd vermeld, was er van meet af aan veel kritiek op het Wonen in eigen streek en op het Decreet Grond- en Pandenbeleid in het algemeen. Er waren een aantal partijen die verder gingen dan kritiek spuien en een advocaat bij de hand namen. Midden november 2009 werden als gevolg hiervan verschillende verzoeken tot vernietiging bij het Grondwettelijk Hof ingediend.

Het rechtsverloop dat daarop volgde, nam 4 jaar in beslag en maakte een omweg via het Europese Hof van Justitie. We bespreken het hieronder.

6.1 Verwijzingsarresten Grondwettelijk Hof 104. In de twee eerste arresten die het Hof velde met betrekking tot het Grond- en Pandendecreet stelde het een prejudiciële vraag aan het Europese Hof van Justitie, daar uit de zaak bleek dat de betwisting een sterke Europeesrechtelijke inslag had. Deze twee arresten vellen dus geen eindbeslissing. Desondanks zijn beide arresten met 31 en 189 bladzijden, zeer uitgebreid.

6.1.1 Partijen

6.1.1.1 Arrest 49/2011 105. In arrest 49/2011 voegde het Hof twee verschillende verzoekschriften samen. Ten eerste het verzoekschrift van Eric Libert, Christian Van Eycken (beiden FDF-politici) en Max Bleeckx, alledrie inwoners van gemeenten uit de Vlaamse rand rond Brussel. Ten tweede was er het verzoekschrift van de vzw Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat en Olivier de Clippele, lid van de partij MR.161 Allen vroegen ze de vernietiging van (delen van) het Boek 5 Wonen in eigen streek.

161

Notaris en partijlid van MR en in die laatste hoedanigheid heeft hij onder meer al in de gemeenteraad in

Elsene, het Brusselse parlement en het Franse Gemeenschapsparlement gezeten. http://www.declippele.org/.

- 57 -

De Ministerraad, de Franse Gemeenschapsregering en de Franse Gemeenschapscommissie kwamen als tussenkomende partij bij de zaak.

6.1.1.2 Arrest 50/2011 106. In het tweede arrest werden de bezwaren behandeld van maar liefst 36 bouwen immobiliënbedrijven van over heel Vlaanderen, die zich tegen het volledige Grond- en Pandendecreet verenigd hadden. Daarnaast kwamen er nog 2 bedrijven als tussenkomende partij bij en dienden ook in deze zaak de Franse Gemeenschapsregering, het College van de Franse Gemeenschapscommissie en de Ministerraad memories in.

6.1.2 Aangevoerde middelen 107. Zoals hierboven vermeld, ageerden de verzoekers uit het arrest 50/2011 niet alleen tegen het Boek 5 maar tegen het volledige Decreet Grond- en Pandenbeleid. Hierdoor telt dat arrest 189 pagina's. De passages die niet over de regeling Wonen in eigen streek gaan, worden om evidente redenen niet besproken.

De middelen die beide zaken tegen het Wonen in eigen streek aanhalen, lopen grotendeels gelijk, wat een gezamenlijke bespreking mogelijk maakt.

6.1.2.1 Bevoegdheidsverdeling 108. In de zaak 49/2011 deed het Hof eerst een definitieve uitspraak over de middelen die aanvoerden dat het Vlaamse Gewest zijn bevoegdheden had overschreden.

De verzoekers voerden een schending van art. 39 en 134 Gw. aan. Door te bepalen op welke wijze onroerende goederen verkocht en verhuurd moeten worden in de doelgemeentes en daaraan nietigheden te verbinden, betreedt de Vlaamse overheid volgens hen namelijk het federale burgerlijke recht.

- 58 -

De Ministerraad volgde de verzoekers in dit argument en zei dat de Vlaamse "decreetgever rechtstreeks ingrijpt in de contractuele verhoudingen tussen de koper en de verkoper of tussen de huurder en de verhuurder".162

De Vlaamse regering erkende dat de regeling sancties oplegt en het private eigendomsrecht beperkt maar weerlegde dat het decreet de verbintenisrechtelijke regels inzake koop en huur wijzigt.

109. Het is dit laatste standpunt dat het Grondwettelijke Hof volgt. De regeling doet volgens het Hof geen afbreuk aan het gemeen recht inzake contracten maar dient louter om doelgericht en faciliterend in de vastgoedmarkt te kunnen optreden.163

Daarenboven blijft de decreetgever met de regeling binnen zijn bevoegdheden betreffende ruimtelijke ordening en huisvesting, zoals die met de Bijzondere Wet van 8 augustus 1980 zijn toegewezen aan het Gewest en doet het Boek 5 volgens het Hof geen afbreuk aan de bevoegdheid van de federale wetgever om de contractuele betrekkingen in het kader van het vastgoedrecht te regelen.164

110. Met betrekking tot de nietigheidsgrond die art. 5.2.3 van het decreet voorziet, zegt het Hof dat in zoverre die nietigheid verbonden is met de niet-naleving van bepalingen die binnen de bevoegdheid van de decreetgever vallen, die mogelijkheid tot nietigheidsverklaring bevoegdheidsconform is.165

6.1.2.2 Verenigbaarheid met hogere normen 111. De verzoekende partijen in beide arresten voerden ook de strijdigheid met art. 10 en 11 Gw. in samenhang met verschillende andere grondwettelijke en Europeesrechtelijke normen aan. Hieronder vallen onder meer het art. 12 Gw., art. 2 van het vierde protocol bij het EVRM en verschillende Europese regels omtrent het vrij verkeer van personen.166 162

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.6.2.

163

GwH 6 april 2011, 49/2011, B9.2.

164

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.9.3.

165

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.9.4.

166

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.11 en GwH 6 april 2011, 50/2011, B.67.

- 59 -

112. Het Grondwettelijk Hof erkende in de arresten dat de bestreden bepalingen beperkingen opleggen aan personen die niet over een voldoende band beschikken en ziet in dat de bepalingen ervoor zouden kunnen zorgen dat burgers van de Europese Unie die een goed bezitten of huren dat onder de regeling valt, ervan afzien om die gemeente te verlaten om in een andere lidstaat te verblijven en daar een economische activiteit uit te oefenen.167

In het arrest 50/2011 haalt ze, naast de vorige beperkingen, ook nog aan dat de bedrijvigheid van grote vastgoedondernemingen met een internationaal clientèle belemmerd kan worden en dat niet-ingezetenen ontmoedigd zouden kunnen worden te investeren in vastgoed, wat een belemmering van het vrij kapitaalverkeer kan inhouden.168

113. Deze beperkingen alleen zijn voor het Hof echter geen voldoende reden om een effectief oordeel te vellen. Een beperking kan volgens het Europese recht namelijk toelaatbaar zijn indien ze een algemeen belang nastreeft, geschikt is om dat belang te verwezenlijken en niet verder dan noodzakelijk gaat.169

Het Hof heeft in dit verband zelf al enkele pro en contra argumenten. Vooreerst vindt het dat bij de criteria voor voldoende band geen aandacht wordt besteed aan sociaal-economische elementen en lijkt het voor burgers van de Europese Unie zeer moeilijk om een voldoende band aan te tonen.170 Daar tegenover staat echter wel dat de maatregelen zich slechts tot kleine delen van een beperkt aantal gemeenten beperken. De Europese burgers hebben aldus nog steeds toegang tot het grootste deel van de markt.171

114. Door de verschillende interpretaties die de partijen stellen over het Europese recht, acht het Grondwettelijk Hof het noodzakelijk om een prejudiciële vraag te stellen aan het Europese Hof van Justitie.

167

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.17.

168

GwH 6 april 2011, 50/2011, B.72.

169

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.18 en GwH 6 april 2011, 50/2011, B.73.

170

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.19.2 en B.19.3 en GwH 6 april 2011, 50/2011, B.74.2.

171

GwH 6 april 2011, 49/2011, B.19.3 en GwH 6 april 2011, 50/2011, B.74.3.

- 60 -

6.1.3 Prejudiciële vraag 115. Omwille van de sterk Europeesrechtelijke inslag van de zaken werden een aantal prejudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie gesteld omtrent allerlei bepalingen uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid. In verband met het Boek 5 stelde het Hof in beide zaken de volgende gelijke vraag:

"Dienen de artikelen 21, 45, 49, 56 en 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 « betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van Verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking van de Richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG » in die zin te worden geïnterpreteerd dat zij zich verzetten tegen de regeling die is ingevoerd bij boek 5 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, met als opschrift « Wonen in eigen streek », namelijk de regeling waarbij in bepaalde zogenaamde doelgemeenten de overdracht van gronden en daarop opgerichte constructies afhankelijk wordt gesteld van het aantonen, door de koper of door de huurder, van een voldoende band met die gemeenten in de zin van artikel 5.2.1, § 2, van het decreet?"

6.2 Vernietiging door het Hof van Justitie 6.2.1 Conclusie Advocaat-Generaal Mazak 116. Vooraleer het Hof van Justitie een uitspraak deed over de prejudiciële vraag, was het de beurt aan de advocaat-generaal, die bij elke zaak een niet-bindende conclusie opstelt. In die conclusie sprak de advocaat-generaal zich uiteraard ook uit over de regeling Wonen in eigen streek.172

172

Conclusie van advocaat-generaal J. MAZÁK dd. 4 oktober 2012 in de gevoegde zaken C-197/11 en C-

203/11, http://curia.europa.eu, rn. 21-42.

- 61 -

Voor hem is de regeling een duidelijke beperking van de fundamentele vrijheden daar de voldoende band er voor zorgt dat bepaalde personen het recht wordt ontzegd om de gronden en daarop opgerichte constructies te kopen of te huren.

117. Over het precieze doel van de regeling spreekt hij zich niet uit. Die hete aardappel schuift hij terug naar het Grondwettelijk Hof. Hij verwijst wel naar de vooropgestelde doelen in de ingediende memories. Het bevorderen van woongelegenheid voor de minder kapitaalkrachtige endogene bevolking, zoals door de Vlaamse regering beargumenteerd, kan volgens de advocaat-generaal een sociaal doel van algemeen belang zijn. Het bewaren van het Vlaamse karakter van de gemeenten, zoals de Franse Gemeenschap beweert, is dat uiteraard niet.173

Echter, zelfs indien het doel een geoorloofd doel van algemeen belang is, dan nog gaat de maatregel volgens de conclusie veel verder dan nodig om het doel te bereiken. Andere maatregelen kunnen hetzelfde effect bereiken zonder dat die tot een de facto verbod tot kopen of huren leiden. De advocaat-generaal geeft in zijn conclusie zelfs enkele voorbeelden. Hij vernoemt tegemoetkomingen, regulering van de prijzen in de doelgemeenten of begeleidende maatregelen ten aanzien van de te beschermen endogene bevolking.174

118. De conclusie van de advocaat-generaal laat niet veel aan de verbeelding over. Hoewel hij het vraagstuk van het effectieve doel terugschuift, breekt hij in de volgende paragraaf toch Wonen in eigen streek af en laat geen ruimte meer om de regeling in zijn huidige vorm verder te laten bestaan.

In het Vlaams parlement bespraken de parlementsleden de conclusie van de advocaat-generaal uitvoerig. De bevoegde minister (Freya Van den Bossche) gaf aan dat ze achter de regeling blijft staan en belang blijft hechten aan maatregelen om de sociale verdringing tegen te gaan.

173

Conclusie van advocaat-generaal J. MAZÁK dd. 4 oktober 2012 in de gevoegde zaken C-197/11 en C-

203/11, http://curia.europa.eu, rn. 33-34. 174

ibid., rn. 38.

- 62 -

Verschillende parlementsleden en de minister spraken verder hun hoop uit dat het Hof van Justitie anders oordeelt.175 Boudewijn Bouckaert sprak minder hoopgevende taal en haalt terecht aan dat de conclusies van de advocaat-generaal meestal gevolgd worden door het Hof. Mieke Vogels gebruikte de aandacht voor het onderwerp dan weer om op te roepen het Wonen in eigen streek ("dit kromme systeem" zoals ze het uitdrukt) te begraven omdat het te beperkt is. Door slechts tot bepaalde delen van bepaalde gemeenten beperkt te zijn, biedt het volgens haar geen mogelijkheid om betaalbaar wonen in Vlaanderen waar te maken.176

6.2.2 Arrest Libert ea. 119. Op 8 mei 2013 velde het Hof van Justitie zijn ondertussen bekende Libert-arrest waarin het uitspraak deed over de prejudiciële vragen omtrent het Grond- en Pandendecreet. Naast een antwoord op de prejudiciële vraag over Wonen in eigen streek, antwoordt het Hof ook op de andere prejudiciële vragen uit de zaak 49/2011 van het Grondwettelijk Hof. Het valt op dat het Europese Hof enkel over Wonen in eigen streek een duidelijke uitspraak doet die niet meer openstaat voor een verdere beoordeling of interpretatie door het Grondwettelijk Hof.

6.2.2.1 Inleidende opmerkingen 120. In de inleidende opmerkingen bij het arrest, geeft het Hof al een antwoord op het argument van de Vlaamse regering dat de zaak een zuiver internrechtelijke situatie betreft. Het Hof haalt zijn vaste rechtspraak aan177, om te duiden dat wanneer de beslissing ook een

175

Actuele vraag van mevrouw Else De Wachter tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van

Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het mogelijk in strijd zijn van ‘Wonen in eigen streek’ met het Europese recht en actuele vraag van de heer Mark Demesmaeker tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over de voorbereidende stappen om het betaalbaar wonen in eigen streek blijvend mogelijk te maken, Hand. 2012-13, 10 oktober 2012, vergadering 5, 31-36. 176

ibid.

177

Het Hof verwijst naar arrest van 19 juli 2012, Garkalns, C-470/11, nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie,

punt 21 en aldaar aangehaalde rechtspraak.

- 63 -

invloed kan hebben op burgers van de Europese Unie het Hof wel bevoegdheid heeft, ondanks het gegeven dat de partijen in de zaak allemaal de Belgische nationaliteit hebben.178

6.2.2.2 Rechtvaardiging van de ingevoerde maatregelen 121. Verder doet het Hof uitspraak over het al dan niet gelegitimeerd zijn van de belemmering van het vrij verkeer. Sociale huisvesting kan een dwingende reden van algemeen belang uitmaken die een belemmering rechtvaardigt. Het Hof oordeelde in het verleden al in die zin179 en dat is een vraag die aldus niet meer beantwoord hoeft te worden. Wat wel bekeken wordt, is of de regeling die ter discussie voorligt voldoet aan de voorwaarden om een belemmering te rechtvaardigen. Dat wil zeggen dat de 'voldoende band' noodzakelijk en geschikt moet zijn ter verwezenlijking van het vooropgestelde doel.

Het Hof merkt ter antwoord van die vraag op dat geen van de drie voorwaarden voor de voldoende band een rechtstreeks verband houdt met de socio-economische aspecten van de zogezegd minst kapitaalkrachtige doelgroep die de Vlaamse regering vooropstelt.180 Verder vindt het Hof dat het de facto verbod voor kandidaat-kopers of -huurders niet de minst beperkende maatregel is. Het Hof is van oordeel dat een soort tegemoetkoming of subsidie die de minst kapitaalkrachtige personen in staat stelt een woning in de doelgemeente te kopen of te huren, minder verregaand is dan de bestreden maatregel. Op dit punt volgt het Hof de conclusie van de advocaat-generaal niet volledig. Het lijstje alternatieven dat die laatste opsomde was iets uitgebreider met naast tegemoetkomingen ook regulering van de prijzen en begeleidende maatregelen.181 Mijns inziens is die inkorting van de alternatieven terecht, daar het reguleren van de marktprijzen toch ook een zeer verregaande maatregel kan uitmaken.

178

HvJ (1e k.) nr. C-197/11, C-203/11,8 mei 2013(Libert, e.a., All Projects & Developments, e.a /Vlaamse

Regering), rn 32-35. 179

Zie arrest van 1 oktober 2009, Woningstichting Sint Servatius, C-567/07, punten 29 en 30, en arrest van 24

maart 2011, Commissie/Spanje, C-400/08, Jurispr. blz. I-1915, punt 74. 180


Regering), rn 55. 181

Supra rn. 117.

- 64 -

122. Tot slot is het Hof nog van oordeel dat de derde voorwaarde, namelijk het opbouwen van een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de betrokken gemeente op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid, te vaag en discretionair is en dus teveel ruimte laat voor de provinciale beoordelingscommissie. Een beperkende maatregel kan alleen gerechtvaardigd worden door niet-discriminerende objectieve criteria, die bovendien vooraf gekend en duidelijk moeten zijn.

Deze beslissing is opvallend, aangezien zowel de memorie als het advies van de Raad van State dat criterium mede aanhalen als rechtvaardiging van de vrijheidsbeperking die de regeling invoert. Doordat het als het ware een containercriterium is, maakt het criterium Wonen in eigen streek milder en toegankelijker. Het Hof van Justitie deelt echter die mening over het criterium, in samenhang gelezen met de beoordeling ervan door de provinciale beoordelingscommissie, niet.

123. Met die beoordeling kan het Hof niet anders dan besluiten dat de regeling niet in overeenstemming is met het Europees recht. Het antwoord op de prejudiciële vraag luidt als volgt: "De artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking van richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG, staan in de weg aan een regeling als die van boek 5 van het Decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, die voor de overdracht van onroerende goederen in bepaalde door de Vlaamse Regering aangewezen gemeenten vereist dat een provinciale beoordelingscommissie oordeelt dat er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaatkoper of kandidaat-huurder en deze gemeenten."

Het is opvallend dat het Hof een zo uitgebreid oordeel velt. Bij een prejudiciële vraag beperkt het Hof van Justitie zich normaal tot een prejudiciële uitleg en laat de feitelijke toepassing van die uitleg over aan de verwijzende rechter. Hier laat het Europese Hof echter nauwelijks

- 65 -

ruimte aan het Grondwettelijk Hof. Daarmee wordt als het ware het belang weergegeven van de in het geding zijnde vrijheden.182

6.2.3 Overige prejudiciële vragen 124. Zoals in de inleiding al vermeld, heeft het Hof van Justitie een minder duidelijk antwoord op de overige prejudiciële vragen en schuift ze een groot deel van de beoordeling terug naar het Grondwettelijk Hof.

Zo zegt het Hof dat het Europese recht zich niet per se verzet tegen een 'sociale last' "voor zover de verwijzende rechter (het Grondwettelijk Hof) vaststelt dat deze regeling noodzakelijk en geschikt is". Een gelijkaardig antwoord wordt in het arrest ook gegeven op de vraag of de subsidiemechanismen die het decreet voorzag staatssteun zijn.

Uitgebreider dan dit gaan we op de overige antwoorden van het Europese Hof echter niet in, aangezien ons dat in het licht van het onderwerp te ver zou leiden.

6.3 Vernietiging door het Grondwettelijk Hof 6.3.1 Arrest 144/2013 125. Op 7 november 2013, 6 maanden na het arrest van het Hof van Justitie, deed het Grondwettelijk Hof zijn definitieve uitspraak over het Boek 5. Met het duidelijke arrest van het Hof van Justitie bleef er weinig bewegingsruimte over en de uitspraak bracht dan ook geen verrassingen meer. Het Grondwettelijk Hof willigt het beroep in en vernietigt het Boek 5 omwille van de schending van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met de artikelen 21, 45, 49, 56 en 63 van het VWEU, alsook met de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2004/38/EG.183

182

Mr. dr. H.J. van Harten en Mr. R.A. Fröger, 'Bindingseisen passé?', Nederlands tijdschrift voor Europees

recht, 2013-8, p. 270. 183

GwH 7 november 2013, nr. 144/2013.

- 66 -

126. De Vlaamse regering had nog zonder succes aangevoerd dat het Hof van Justitie het nagestreefde doel niet voldoende had onderzocht en daardoor verkeerd had geïnterpreteerd. De Vlaamse regering bleef aldus bij zijn standpunt dat de regeling wel degelijk van algemeen belang is.

127. Ondergeschikt voerde ze aan dat mocht het Grondwettelijk Hof toch het Boek 5 zou vernietigen, het gewenst zou zijn om de gevolgen van het decreet te handhaven zoals art. 8 van de bijzondere wet op het Grondwettelijk Hof van 6 januari 1989 voorziet. Deze vraag rechtvaardigt ze uit het oogpunt dat een handhaving geen afbreuk doet aan de vereisten van Europees recht. De reden voor de vraag tot handhaving zijn de 31 negatief beoordeelde dossiers, die volgens de Vlaamse regering tot een vraag tot schadevergoeding op basis van art. 1382 Burgerlijk Wetboek zouden kunnen leiden.184

In tegenstelling tot wat de Vlaamse regering aanvoert over de definitieve handhaving, laat het recht van de Europese Unie volgens het Hof niet toe dat die handhaving wordt toegestaan. Hiervoor verwijst het Hof naar het arrest Winner Wetten GmbH van het Hof van Justitie. Kort samengevat oordeelt het Europese Hof in die zaak dat het onaanvaardbaar is dat een rechter door de voorlopige handhaving de volle werking van het Europese recht verhindert.185 Hoewel het in dat arrest over voorlopige handhaving van de bestreden bepalingen ging, kan de redenering uit het arrest worden doorgetrokken voor de definitieve handhaving.

Het

Grondwettelijk Hof wijst de vraag tot handhaving op grond van die rechtspraak dan ook af.186

6.3.2 Arrest 145/2013187 128. Over de andere prejudiciële vragen die over het Decreet Grond- en Pandenbeleid gesteld waren, doet het Grondwettelijk Hof uitspraak in een apart arrest van dezelfde datum. Hier vermelden we kort de uitspraak over de sociale last en de steunmaatregelen. Het Hof van Justitie had de beoordeling over de evenredigheid aan de verwijzende rechter overgelaten. Die vond dat de sociale last, door de vernietiging van de steunmaatregelen die die last flankeerden, niet meer evenredig waren. Door het wegvallen van die steun viel namelijk de 184

GwH 7 november 2013, nr. 144/2013, punt A4.

185

HvJ. 8 september 2010, C- 409/06, Winner Wetten Gmbh, paragraaf 53-61.

186

GwH 7 november 2013, nr. 144/2013, punt B7.

187

GwH 7 november 2013, nr. 145/2013.

- 67 -

volledige kostprijs op de private actor. Het is aldus van belang dat de sociale last in se niet strijdig is met het Europese recht.188

6.4 Vernietiging anno 2013 op basis van de regels uit 2009 129. Voor we dit hoofdstuk afsluiten, moet nog de opmerking gemaakt worden dat de vernietiging gebeurde op basis van Wonen in eigen streek zoals het in november 2009 bestond. Dat wil dus zeggen dat de verschillende rechters geen rekening hielden met de grote aanpassingen die er met het wijzigingsdecreet van 2010 kwamen. Zoals we hierboven aantoonden, had die wijziging een drastische daling van de overdrachten tot gevolg en zorgde dat er ook voor dat al bebouwde of ontwikkelde gronden definitief buiten de regeling vielen. Hoewel het decreet daarmee niet aan alle bezwaren van het Hof van Justitie tegemoetkomt, zoals het ontbreken van een sociaal-economische voorwaarde, houdt het wel een zeer sterke verzwakking in.

De vraag zou dan ook gesteld kunnen worden of het Hof anders zou geoordeeld hebben als het met deze wijzigingen rekening had gehouden. Mijns inziens zou het Hof minder sterke taal gebruikt hebben, aangezien de inperking op het vrije verkeer van kapitaal minder sterk is, maar zou het wel nog steeds een duidelijke strijdigheid met het Europese recht hebben vastgesteld op basis van het ontbreken van de sociaal-economische criteria en de betwijfelbare legaliteit van de provinciale beoordelingscommissie.

188

ibid. rn. B8.3-B10.1.

- 68 -

DEEL IV 7 Reactie na de vernietiging 7.1 Goed geoordeeld van Europa? 130. De vernietiging werd om meerdere redenen in vraag gesteld, bijvoorbeeld omwille van de beperktheid van de regeling waar geen voldoende rekening mee zou zijn gehouden. De memorie van toelichting stelde dat de woonuitbreidingsgebieden slechts 16.000 à 17.000 hectare bedragen, dit tegenover 230.000 hectare ander woongebied.189 Daarbij gerekend dat op de eerste lijst slechts 69 gemeentes stonden, zullen de woonuitbreidingsgebieden waarop Wonen in eigen streek van toepassing was maar enkele procenten van de totale Vlaamse woonoppervlakte bedragen. Wanneer per gemeente zou gekeken worden, zullen de woonuitbreidingsgebieden maar zeer zelden 10% van de woonoppervlakte bedragen. Ook het facultatief toepassingsgebied bepaalt dat maximum 10% onder de regeling mag vallen.190 Het is echter niet omdat een belemmering van het vrij verkeer slechts redelijk beperkt is, dat enkel dat feit de belemmering rechtvaardigt.

131. In zijn arrest gaf het Europese Hof, evenals het Grondwettelijk Hof als voorbeeld Europese burgers die zouden beslissen te verhuizen naar een ander land of gebied. Door de gemeente te verlaten en een tijd elders te verblijven voldoen ze niet meer aan de voldoende band en kunnen dus geen woning betrekken die onder de regeling valt. Dat voorbeeld is correct maar gaat kort door de bocht. Het Hof houdt er bij dat argument namelijk geen rekening mee dat de regeling op een zeer beperkt deel van het woningaanbod van toepassing is en dat die Europese burgers wel degelijk kunnen terugkeren naar dezelfde gemeente, zij het niet in een woonuitbreidingsgebied.

132. Toch is de beoordeling door het Hof correct. Niet alleen zuiver juridisch maar ook de beoordeling op inhoudelijk vlak houdt stand. De talrijke hiaten in de regeling die het Hof aanhaalt, zoals het ontbreken van sociaal-economische criteria bij de beoordeling van de

189


190

Art. 5.3.3 §1, 3e lid GPD.

- 69 -

voldoende band en de afwezigheid van een realistisch rechterlijk beroep, knagen aan de legaliteit van de regeling en bieden mogelijkheid tot misbruik.

Dat wil niet zeggen dat de beoordeling zich daardoor aansluit bij de argumenten van de Franstaligen, namelijk dat de regeling hoofdzakelijk dient om hen uit de Vlaamse rand te houden maar wel dat de Vlaamse overheid bij een duidelijke (zelfs beperkte) inperking van het vrije verkeer elke schijn van partijdigheid had moeten voorkomen, iets wat nu niet gebeurde.

7.2 Reactie van de partijen 133. In het Vlaams Parlement kwam er na de vernietiging een uitgebreid actualiteitsdebat. Naast kritiek op het Hof van Justitie werd er ook over de inhoud van het arrest en de mogelijke toekomst gediscussieerd. Verschillende parlementsleden benadrukten dat ze nog steeds een toekomst zagen voor het Wonen in eigen streek. Ook de bevoegde minister Van den Bossche oordeelde in die zin. Andere fracties zoals Groen (Mieke Vogels en Luckas Vander Taelen) en LDD (Patricia De Waele) vonden dat het tijd was om de regeling nu eindelijk eens te rusten te leggen. 191 Waar iedereen het echter over eens was, was dat indien de regeling in aangepaste vorm behouden wordt, het parlement daarbij niet over 1 nacht ijs mag gaan.192

134. In de Franstalige pers gaven ook een aantal van de partijen hun mening op de vernietiging door het Hof van Justitie en het Grondwettelijk Hof. Libert, een van de politici die klacht neerlegde voor het Grondwettelijk Hof sprak in Le Soir dat het Hof van Justitie hiermee een slag toebracht aan de Vlaamse discriminatie tegen Walen en Brusselaars in de rand rond Brussel.193 Anderen, zoals De Clippele, spraken iets gematigdere taal. De advocate van een aantal benadeelden sprak over de mogelijkheid tot schadevergoeding die het arrest opende.194

191

Actualiteitsdebat over de gedeeltelijke vernietiging van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond-

en pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof, Hand. 2013-14, 13 november 2013, vergadering 9, p. 7-38. 192

ibid.

193

M. LAMENSCH, "L’Europe recale le décret Wonen in eigen streek", Le Soir 8 mei 2013.

194

ibid.

- 70 -

7.3 Reactie op de vernietiging In de (Europese) rechtsleer 135. In een Nederlandse bijdrage in het Nederlands tijdschrift voor Europees Recht195 bekijken de schrijvers onder meer hoe verschillende Nederlandse praktijken staan ten opzichte van het arrest. Zo uiten de schrijvers bezorgdheid over de vele gemeentelijke huisvestingsverordeningen in Nederland, startersleningen en uitgiftes van kavels waarin vaak met bindingseisen gewerkt wordt. Bij het bekijken van enkele gemeentelijke verordeningen wordt al gauw duidelijk dat een aantal niet moeten onderdoen voor het vernietigde Wonen in eigen streek. Zo vereist de gemeente Emerlo dat een maatschappelijke of economische band wordt aangetoond als voorwaarde om een starterslening te krijgen, los van enige inkomensgrens.196 Het is echter niet zeker dat zulke bindingseisen ook een schending van het Europees recht zullen uitmaken aangezien er toch een aantal grote verschillen zijn in vergelijking met het Wonen in eigen streek. Vooreerst is er wel een bepaalde niet uitgesproken inkomensgrens aan de starterslening, doordat de lening slechts het bedrag omvat tussen een vastgestelde maximum koopprijs en het maximum dat die persoon kan lenen op de private markt. Wanneer iemand een groot genoeg inkomen heeft zal hij genoeg kunnen lenen op de private markt en dus niet in aanmerking komen voor een starterslening. Daarnaast voorziet de starterslening niet in een verbod voor anderen om in (bepaalde delen van) de gemeente te gaan wonen.

136. Een bijdrage in het Journal de droit européen van Laurence W. Gormley is een pak minder genuanceerd en haalt alle mogelijke argumenten uit de zaak om de regeling in een slecht daglicht te stellen.197 Daarbij schuwt hij niet om in superlatieven te schrijven zoals "the scope for discrimination was enormous".198 Het is duidelijk dat beperkingen van het vrij verkeer ook in het buitenland bloed doen koken.

195

Mr. dr. H.J. van Harten en Mr. R.A. Fröger, 'Bindingseisen passé', Nederlands tijdschrift voor Europees

recht, 2013-8, p. 265-273. 196

Verordening Starterslening Ermelo van 1 mei 2010, Ermelo's Weekblad 8 april 2010 en

http://www.ermelo.nl/internet/regelgeving_3555/item/de-verordening-starterslening-ermelo_169.html. 197

L. W. GORMLEY, 'Keeping EU Citizens out is wrong', Journal de droit européen 2013, p. 316-320.

198

ibid. p. 320.

- 71 -

137. In de binnenlandse rechtsleer is de reactie vanuit de rechtsleer veel gematigder en beperkt men zich hoofdzakelijk tot een bespreking van de arresten.199

8 Gevolgen voor gedane en geweigerde overdrachten 8.1 Wat met reeds gedane verkopen? 138. De voorbije jaren zijn er enkele honderden verkopen gebeurd volgens de regeling Wonen in eigen streek. Het is dus van belang om te bekijken of de vernietiging enige invloed heeft op die verkopen. In het actualiteitsdebat na de vernietiging door het Grondwettelijk Hof benadrukte minister Van den Bossche dat er geen gevolgen zouden zijn voor personen die een huis of stuk grond hadden gekocht.200 Hieronder bekijken we onder meer of dat effectief het geval is.

8.1.1 Gevolg vernietigingsarrest Grondwettelijk Hof 139. Voor de duidelijkheid bekijken we eerst kort nog eens wat de gevolgen van een vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof zijn. Dat moet ons toelaten verderop te bekijken welke mogelijkheden de vernietiging biedt om overeenkomsten aan te vechten.

140. Arresten van het Grondwettelijk Hof hebben, vanaf hun publicatie in het Belgisch Staatsblad, een erga omnes karakter en werken met terugwerkende kracht.201 Dat heeft tot gevolg dat de vernietigde bepalingen geacht worden nooit deel te hebben uitgemaakt van de rechtsorde.202 Rechtssubjecten kunnen zich dus niet meer beroepen op de vernietigde rechtsnorm.203 199

Zie bv. L., GRAUER, "'Wonen in eigen streek': une entrave aux droits de séjour et de circulation du citoyen

européen", JT 2013, 607-610; C., GOVAERT, "Grondwettelijk Hof maakt definitief komaf met 'Wonen in eigen streek'", Vastgoedinfo 2013, nr. 21, 1-2 en T., VANDROMME, "Vlaams decreet gronden pandenbeleid gedeeltelijk vernietigd", RW 2013-14, nr. 17, 642. 200


en pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof, Hand. 2013-14, 13 november 2013, vergadering 9, 32. 201

Art. 9 Bijzondere Wet op het Grondwettelijk Hof.

202

Art. 9 Bijzondere Wet op het Grondwettelijk Hof en A. BLOCH, J.P. BOGAERT, T. DESCHEPPER, M.-A.

DEVENYN, J. ERAUW, S. LUST, D. MATTHYS, F. MERTENS en H. VERBIST, Proces versus proces (Reeks Openingsredes van de Vlaamse Conferentie der Balie van Gent), Antwerpen-Apeldoorn, Maklu, 2005,

- 72 -

141. Het vernietigingsarrest zorgt er daarentegen niet voor dat andere handelingen, zoals bestuurshandelingen en rechterlijke beslissingen automatisch uit het recht verdwijnen. Deze blijven bestaan maar verliezen door de vernietiging mogelijks hun rechtsgeldigheid.204 De oprichting van de beoordelingscommissies, evenals hun beoordelingen blijven aldus bestaan. Dezelfde redenering kunnen we doortrekken op overeenkomsten. Deze overeenkomsten zelf verdwijnen niet maar het verdwijnen van de wettelijke regels waarop ze gebaseerd zijn, kan tot gevolg hebben dat de overeenkomst niet meer rechtsgeldig is en als gevolg daarvan kan worden aangevochten voor de bevoegde rechtbank.205

8.1.2 Geldigheid verkopen

8.1.2.1 Nietigheid van de definitieve verkoop Verdwijning oorzaak... 142. Het "ex tunc" verdwijnen van het Boek 5 heeft tot gevolg dat bij een aantal overdrachten (een van) de doorslaggevende beweegreden(en)206 van de gedane overdrachten retroactief verdwenen is en die verkopen dus als het ware zonder oorzaak gesloten zijn.207 De regeling Wonen in eigen streek zal weliswaar niet de reden zijn geweest om over te gaan tot de verkoop maar het zal vaak wel de reden zijn geweest om aan een specifieke persoon en aan een lagere prijs dan de marktwaarde te verkopen. 249-250 en S., VERSTRAELEN, "Toen barstte de bom: het Grondwettelijk Hof handhaaft in een prejudicieel arrest de gevolgen van een vastgestelde ongrondwettigheid", RW 2011-12, nr. 28, 1232. 203

G. GOEDERTIER, "De rechtsgevolgen van de arresten van het Grondwettelijk Hof", T. Not. 2008/4, rn. 5.

204

J. VANDE LANOTTE en G. GOEDERTIER, Handboek Belgisch Publiekrecht, Brugge, die Keure, 2010,

p.1475 en G. GOEDERTIER, "De rechtsgevolgen van de arresten van het Grondwettelijk Hof", T. Not. 2008/4, rn. 6. 205

ibid. rn. 6.

206

Volgens de theorie van Van Ommeslaghe dient onder de oorzaak de doorslaggevende (concrete en abstracte)

beweegredenen verstaan te worden. Deze visie werd bevestigd door Cassatie: Cass. 14 maart 2008, AR C.05.0380.F. en Cass. 12 december 2008, AR C.06.0332.N; I CLAEYS, Cursus algemeen verbintenissenrecht, UGent, 2011-12, p. 65. 207

Theorie gebaseerd op P., DEFOORT, "Rechtsgevolgen van de vernietiging van de sociale last door het

Grondwettelijk Hof", TROS 2013, afl. 72, p. 72 en gesteund door S. STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 1, Brugge, die Keure, 2005, 104-105.

- 73 -

143. Slechts een deel van de verkopen zal zijn oorzaak verliezen, want niet per se iedere verkoop had als doorslaggevende reden het Wonen in eigen streek. Er kunnen verkopen tussenzitten die op andere gronden gesteund waren of waar het Wonen in eigen streek niet de doorslaggevende beweegreden was om aan een bepaalde persoon te verkopen. Een voorbeeld is de verkoop van een huis door 2 ouders aan hun kind of de verhuring voor meer dan 9 jaar aan huurders die voor de regeling het goed ook al huurden. Zelfs zonder de verplichtingen van Wonen in eigen streek, zal er nog een afdoende duidelijke oorzaak overblijven om te zorgen dat die overeenkomsten niet ongeldig zijn.

144. Uit art. 1131 BW volgt dat een overeenkomst zonder oorzaak geen gevolg kan hebben. Een overeenkomst zonder oorzaak is dus nietig.208 Volgens de meeste rechtsleer moet worden aangenomen dat het hier om een relatieve nietigheid gaat, in navolging van een Cassatiearrest uit 1971209 en de error in causa-leer.210,211

145. Er zijn geen voorgaanden in het Belgische recht rond het verdwijnen van de oorzaak door de vernietiging van de wet waarop de oorzaak gebaseerd was maar de ex tunc vernietiging van de oorzaak als basis voor nietigheid wordt wel aanvaard in de rechtsleer.212 Het is daarnaast aanvaard dat rekening gehouden kan worden met bewijselementen die pas na het sluiten van de overeenkomst aan het licht komen.213

208

R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek Burgerlijk Recht, Deel III Verbintenissen, Bewijsleer,

Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, 108-109, nr. 209. Dit wordt ook zo beoordeeld in de rechtspraak, zie bv. Gent (7e bis k.) 12 november 2012, TGR-TWVR 2013, afl. 2, 101 en Luik (20e k.) 28 juni 2002, JLMB 2005, afl. 28, 1220 met noot van B. KOHL. 209

Cass. 21 oktober 1971, RCJB 1972, p. 416-432 en S. STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 1, Brugge, die

Keure, 2005, rn. 101 en 106 en p. 104-105. 210

W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, p. 69; P. WERY,

Droit des obligations, volume1, Larcier, Brussel, 2011, p. 317 en S. STIJNS, I. SAMOY en A. DE BOECK, Themis Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2009-2010, nr. 56, p.39. 211

Vroeger werd evenwel aangenomen dat het volledig ontbreken van een geldigheidsvereiste strafbaar was met

de absolute nietigheid. In navolging van de bovengestelde evoluties en omdat hier slechts een (essentieel) deel van de oorzaak ontbreekt, kunnen we aannemen dat het hier om een relatieve nietigheid gaat. 212

W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, p. 82-83 en S.

STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 1, Brugge, die Keure, 2005, 104-105. 213

I. CLAEYS, Cursus algemeen verbintenissenrecht, UGent, 2011-12, p. 68.

- 74 -

Als aanleunend voorbeeld waarin de partijen dachten dat er een oorzaak aanwezig was, kan verwezen worden naar een Cassatie-arrest uit 1976 waar het Hof een verdelingsovereenkomst nietig verklaarde wegens gebrek aan oorzaak omdat achteraf bleek dat er geen onverdeeldheid was.214

146. Aangezien het om een wederkerige verbintenis gaat, kunnen beide partijen aan de rechter vragen de nietigheid van de overdracht uit te spreken.215 Hiertoe zullen ze wel een belang moeten aantonen. Deze vordering tot nietigheid zal ingevolge art. 1304 BW na 10 jaar verjaren.216

147. Het gevolg van de nietigheid is normaal het herstel in natura. Zoals de schrijvers van het Bestendig Handboek Verbintenissenrecht zeggen, is het als het ware het omgekeerd afdraaien van de film.217 Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld de koper het onroerend goed zal moeten teruggeven en de verkoper de koopprijs.218 Wanneer herstel in natura niet meer mogelijk is, zal het herstel bij equivalent of in speciën moeten gebeuren. Wat betreft de mogelijke kosten die in tussentijd aan het goed zijn gedaan, zegt de rechtsleer dat de noodzakelijke kosten vergoed dienen te worden, de nuttige enkel wanneer ze een meerwaarde aan het goed geven.219 De vruchten (van de geldsom en het goed) dient de contractant ter goeder trouw in navolging van art. 549 BW niet terug te geven.

148. De nietigheid van een overeenkomst strekt zich ook door tot derden, die eventueel door een verdere verkoop eigenaar van het betrokken goed geworden zijn.220 Om de nietigheid 214

Cass. 5 november 1976, Arr. Cass. 1977, p. 268 zoals vernoemd in S. STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 1,

Brugge, die Keure, 2005, 104-105. 215

Cass. 14 maart 2008, C.05.0380.F en W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, 2010,

Leuven, Acco, 147. 216

W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, 2010, Leuven, Acco, 89.

217

G. VAN MALDEREN, J. DEENE en K. MARCHAND, De overeenkomst: geldigheidsvoorwaarden,

september 2013, als bijdrage in J. ROODHOOFT (ed.), Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1998- , p. II.4.108. 218

S. STIJNS, Verbintenissenrecht. Boek 1, Brugge, die Keure, 2005, 126-127.

219

G. VAN MALDEREN, J. DEENE en K. MARCHAND, De overeenkomst: geldigheidsvoorwaarden,

september 2013, als bijdrage in J. ROODHOOFT (ed.), Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1998- , p. II.4.109. 220

ibid. p. II.4.110.

- 75 -

tegenstelbaar te maken aan hen, zal de opeisende partij het vonnis wel moeten overschrijven op het hypotheekkantoor.221

149. Aangezien het gaat om een relatieve nietigheid, kunnen beide partijen gerechtelijke stappen vermijden door met elkaar in dialoog te gaan en de overeenkomst onderling bevestigen of ontbinden. Zo kunnen de partijen een overeenkomst sluiten waarbij ze afstand doen van de vordering tot nietigheid en ze de overeenkomst aldus bevestigen. Dat kunnen ze eventueel gepaard laten gaan met een onderling overeengekomen schadevergoeding.222 Die onderlinge bevestiging kan in voorkomend geval ook stilzwijgend gebeuren.223

onuitgevoerde verkopen 150. De verkoop kan om meerdere redenen nog niet uitgevoerd zijn: omdat de verkoop onder opschortende voorwaarde of termijn gesloten is, omdat de overdracht van prijs en goed nog niet gebeurd is, en zo meer.

Wanneer dit het geval is kunnen de partijen naast de gangbare gerechtelijke ontbinding ook gebruik maken van de eventuele buitengerechtelijke ontbinding. Hierbij laat een van de partijen simpelweg aan de andere partij weten dat hij de overeenkomst om welke reden dan ook als beëindigd beschouwt. Hiermee stelt de ontbindende partij zich wel bloot aan het risico dat de tegenpartij naar de rechter stapt, alwaar dan de nietigheid wegens gebrek aan oorzaak ingeroepen kan worden.224

221

Art. 3 Hypotheekwet en P. WERY, Droit des obligations, volume1, Larcier, Brussel, 2011, p. 343-344.

222

P. WERY, Droit des obligations, volume1, Larcier, Brussel, 2011, p. 320-321 en G. VAN MALDEREN, J.

DEENE en K. MARCHAND, De overeenkomst: geldigheidsvoorwaarden, september 2013, als bijdrage in J. ROODHOOFT (ed.), Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1998, p. II.4.105. 223


224

De buitengerechtelijke ontbinding wordt aanvaard door het Hof van Cassatie, zie bv. Cass. (3e k.) AR

C.08.0043.N, 16 februari 2009 (Willems / EGTA Antwerpen).

- 76 -

...of toch niet? 151. Bovenstaande theorie zal zoals ik trouwens ook vermeldde, niet op alle overdrachten toepasselijk zijn. Mijns inziens is het echter de enige (of op zijn minst de voornaamste) manier die beide partijen kunnen inroepen om de overdracht te vernietigen, met uitzondering van de theorieën die hieronder verduidelijkt worden.

152. De bewijslast van afwezigheid van oorzaak ligt uiteraard bij de eisende partij. Die zal dus moeten aantonen dat zonder Wonen in eigen streek hij niet onder dezelfde voorwaarden een overeenkomst had gesloten.225 Wanneer de tegenpartij kan aantonen dat de prijs dicht bij de normale marktwaarde van het goed ligt, er geen extensieve gesprekken zijn geweest met andere kandidaten en niemand geweigerd werd door de provinciale beoordelingscommissie, zal een rechter veel minder vlug aanvaarden dat een van de essentiële beweegredenen voor de verkoop afwezig is en zullen andere elementen op zich volstaan om als voldoende oorzaak gekwalificeerd te worden.

8.1.2.2 Overdracht onder voorwaarde van positief advies 153. In de praktijk zullen heel wat overdrachten gesloten zijn onder de opschortende voorwaarde dat de provinciale beoordelingscommissie positief advies verleent.226 Deze voorwaarde zal meestal gepaard gaan met een termijn van een drietal maanden, aangezien de beslissingstermijn voor de commissie 60 dagen bedroeg.227 Door het vernietigen van Wonen in eigen streek verdwijnt de beoordelingscommissie en kan de voorwaarde niet meer vervuld worden. Dat maakt die overeenkomst of voorwaarde echter niet nietig, aangezien de geldigheid ervan op de datum van het sluiten van het contract beoordeeld moet worden, namelijk toen de commissies wel nog in voege waren.228 De uitvoering van de overeenkomst wordt wel onmogelijk aangezien de commissies geen beoordeling meer kunnen maken en de vervulling van de voorwaarde aldus niet meer mogelijk is.

225


226

I. CLAEYS, Cursus algemeen verbintenissenrecht, UGent, 2011-12, p. 160-162.

227

Zie supra rn. 86.

228

M. VAN QUICKENBORNE, "Hoofdstuk 3. Modaliteiten van verbintenissen: de voorwaarde", OBO 4

oktober 2005, afl. 65, 12.

- 77 -

154. Er kunnen nog twee gelijklopende hypotheses gesteld worden. De eerste is de overdracht onder ontbindende voorwaarde van negatief advies. Door de onmogelijkheid dat nog negatief advies verleend wordt en de overdracht dus nooit ontbonden zal worden, krijgt de overdracht een definitief karakter.229 De tweede hypothese is de overdracht waaraan de partijen twee afzonderlijke voorwaarden verbonden waarvan de vervulling van een ervan, het contract definitief maakt. Die twee voorwaarden zijn dan enerzijds de (opschortende of ontbindende) voorwaarde van advies van de commissie en anderzijds de voorwaarde dat het Grondwettelijk Hof het Wonen in eigen streek vernietigt. Het contract krijgt door de vernietiging een definitief karakter.

155. Tot slot zouden we de vraag kunnen stellen of verkopen waarbij de positieve beoordeling door de provinciale commissie als voorwaarde werd gesteld en die ondertussen uitgevoerd zijn omdat dat positief advies er daadwerkelijk is gekomen, door het eigenlijke verdwijnen van de rechtsgeldigheid van die beoordelingen op losse poten komen te staan.

Het antwoord op die vraag is negatief. Zoals we hierboven stelden zijn de beoordelingen van de provinciale commissies zelf niet uit het recht verdwenen.230 De voorwaarde blijft dus als het ware vervuld en bovendien zo goed als onvernietigbaar.

8.1.3 Niet-aanvechting overeenkomst: 20-jarige voorwaarde verdwijnt 156. Art. 5.2.1 §1, vierde lid GPD bepaalde dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde gedurende 20 jaar bleef gelden. Door de vernietiging van Wonen in eigen streek verdwijnt die voorwaarde uit de rechtsorde. Het verdwijnen van de 20-jarige overdrachtsvoorwaarde heeft geen gevolgen voor de geldigheid van de verkoop, aangezien het niet echt gaat over een element van de overeenkomst maar over een wettelijke verplichting die uit de overeenkomst voortvloeide. Ze hing er als het ware als een last aan vast.

Het verdwijnen van die voorwaarde betekent dus een goede zaak voor de verwervende partij in de overeenkomst. Waar die vroeger verplicht was om bij de volgende overdracht opnieuw

229

M. VAN QUICKENBORNE, "Hoofdstuk 3. Modaliteiten van verbintenissen: de voorwaarde", OBO 4

oktober 2005, afl. 65, 141. 230

G. GOEDERTIER, "De rechtsgevolgen van de arresten van het Grondwettelijk Hof", T. Not. 2008/4, rn. 6.

- 78 -

een partij te zoeken met een voldoende band en de overeenkomst vertraagd zag doordat de partijen de beoordeling van de provinciale commissie moesten afwachten, kan nu zonder al die beperkingen gewerkt worden. Bovendien realiseert de koper van een goed bij de doorverkoop een mooie meerwinst. In theorie zal hij namelijk minder betaald hebben doordat Wonen in eigen streek op het moment dat hij het goed aankocht van toepassing was en door het wegvallen van Wonen in eigen streek kan hij aan de volle marktwaarde doorverkopen.

8.1.4 Wat met derde-benadeelden? 157. De voorbije jaren zijn er een aantal personen die een mogelijke koop aan hun neus voorbij zagen gaan. Niet alleen de dossiers die een negatief advies kregen horen daarbij maar ook die personen die zelfs de moeite om een beoordeling te vragen niet meer namen omdat ze onmogelijk een positief advies zouden krijgen. Kunnen deze personen nog iets ondernemen om het huis alsnog in handen te krijgen?

158. Aangezien we hierboven vastgesteld hebben dat het verdwijnen van de oorzaak in casu als een relatieve nietigheid (vernietigbaar) gezien moet worden, zal de derde dit niet kunnen inroepen.231 Er zijn eventueel wel andere mogelijkheden die de derde kan aanhalen.

In een eerste hypothese kunnen we stellen dat het huis in tussentijd nog niet verkocht is en aldus in handen is van dezelfde eigenaar. Indien beide partijen nog steeds bereid zijn om een overeenkomst te sluiten, dan staat Wonen in eigen streek daar niet meer toe in de weg en kunnen beide partijen contracteren.

Een tweede hypothese stelt echter een moeilijkere situatie, namelijk indien het betrokken huis ondertussen al aan een andere partij is overgedragen. Er zal voor de derde geen mogelijkheid zijn om tussen te komen in dat contract en het nietig te laten verklaren. Een waterkans voor de derde zou nog bestaan, als hij en de overdrager destijds wel een onderhandse akte hebben opgesteld maar deze omwille van het ontbreken van de vereiste band nooit hebben uitgevoerd. Het is echter onwaarschijnlijk dat zo een contract zonder voorwaarde is gemaakt, in welk geval het niet uitvoerbaar zou zijn omdat de voorwaarde niet

231

I CLAEYS, Cursus algemeen verbintenissenrecht, UGent, 2011-12, p. 74-75.

- 79 -

vervuld is en niet vervuld kan worden, of dat het contract naderhand (stilzwijgend) ontbonden is.

In het onwaarschijnlijke geval dat er een niet ontbonden onderhandse akte bestaat, zal de derde zich hoogstwaarschijnlijk geconfronteerd zien met een authentieke akte die overgeschreven is op het hypotheekkantoor.232

159. We bespreken kort de twee mogelijke situaties die zich stellen wanneer de derde wel een onderhandse akte heeft. In het geval dat geen van beide aktes al overgeschreven werd, zullen de partijen moeten aantonen dat zij als eerste een overeenkomst hebben gesloten. Hiertoe kunnen zij in principe alle bewijsmiddelen aanwenden maar de onderhandse akte die als eerste een vaste datum kreeg, zal primeren.233 Bij de tweede hypothese zal de verkoopsakte van de tegenpartij wel degelijk zijn overgeschreven. De koper zal normaal ter goeder trouw zijn, aangezien hij niet op de hoogte zal geweest zijn van de onderhandse akte en al zeker niet van de uitvoerbaarheid van die akte. In dat geval krijgt de overgeschreven akte voorrang op de onderhandse akte.

160. Hieruit kunnen we concluderen dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat een derde zal tussenkomen in bepaalde overdrachten. Zelfs als de benadeelde nog zou willen tussenkomen, zal hij op allerlei juridische bezwaren stuiten.

232

Zoals voorzien in art. 1 van de Hypotheekwet. Een onderhandse akte zal niet aanvaard worden op het

hypotheekkantoor. (Art. 2 Hypotheekwet). 233

F. BAUDONCQ, “Dubbele verkoop”, NJW 2004, 1126, volgens art. 1328 BW kan een onderhandse akte op 3

manieren een vaste datum krijgen, door registratie, overlijden van een van de partijen of door opname van de akte in een authentieke akte.

- 80 -

8.2 Vlaamse overheid aansprakelijk? 8.2.1 Aansprakelijkheid op basis van 1382 BW 161. Benadeelden van de regeling kunnen door de uitspraak van het Grondwettelijk Hof een proces tot schadevergoeding instellen tegen de Vlaamse Overheid. Mede om die reden vroeg de Vlaamse regering de bestendiging van de gevolgen aan het Grondwettelijk Hof.234 De overheidsaansprakelijkheid wegens schending van het Europese recht is namelijk algemeen

aanvaard

sinds

het

arrest

Francovich.235

Ook

schendingen

van

het

Gemeenschapsrecht, toe te rekenen aan de wetgevende macht, kunnen tot aansprakelijkheid leiden.236,237

162. Uiteraard blijft, om een schadevergoeding te verkrijgen, het Belgische recht van toepassing. De eiser zal dus in overeenstemming met art. 1382-1383 BW schade, fout en causaal verband moeten aantonen.

163. Uit het zogenaamde 'draaicirkel-arrest' van het Hof van Cassatie volgt dat de vaststelling dat de overheid een norm uitvaardigt die strijdig is met het Gemeenschapsrecht voldoende is om tot het onrechtmatig karakter ervan te besluiten.238 De schending van de artikelen 21, 45, 49, 56 en 63 van het VWEU en de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2004/38/EG, zoals vastgesteld door het Hof van Justitie, zullen dus voldoende zijn om de fout van de decreetgever aan te tonen.

234

GwH 7 november 2013, nr. 144/2013, punt A4.

235

HvJ. 19 november 1991, gevoegde zaken C-6/90 en C-9/90, Francovich en Bonifaci en A. VAN OEVELEN,

M. WISSINK en R. MEIJER, 'Staatsaansprakelijkheid wegens schending van het Europese gemeenschapsrecht in België en Nederland(1)', TPR 2008, 80-83. 236

HvJ 5 maart 1996, gevoegde zaken C-46/93 en C-48/93, Brasserie du Pêcheur en Factortame

III, overweging 34. 237

Voor een uitgebreide bespreking van de arresten Francovich en Brasserie du Pêcheur zie A. LINDERS,

Aansprakelijkheid van de overheid voor daden van de wetgevende macht, UGent, 2009-10, masterproef voor master in de rechten, p. 44-48. 238

Cass. 14 januari 2000, Arr. Cass. 2000, 104 en A. LINDERS, Aansprakelijkheid van de overheid voor daden

van de wetgevende macht, UGent, 2009-10, masterproef voor master in de rechten, p. 52-54 en A. VAN OEVELEN, M. WISSINK en R. MEIJER, “Staatsaansprakelijkheid wegens schending van het Europese gemeenschapsrecht in België en Nederland”, TPR 2008, 113-114.

- 81 -

164. Een argument om de aansprakelijkheid van de decreetgever te weerleggen, zou het positieve advies van de Raad van State kunnen zijn. De afdeling wetgeving zag namelijk geen graten in het Wonen in eigen streek.239 Het is mogelijk doch zeer onwaarschijnlijk dat een rechter op basis van zo een argument beslist dat de decreetgever geen of een minder zware fout of onzorgvuldigheid begaan heeft. Als dat gebeurt, dan kan toch aangenomen worden dat die rechtvaardiging ophoudt enige kracht te hebben vanaf het moment dat het Hof van Justitie een uitspraak deed. Vanaf dat moment wisten de decreetgevers met zekerheid dat er strijdigheid met het Gemeenschapsrecht was en hebben ze desondanks niets ondernomen om daaraan te verhelpen.

8.2.2 Mogelijke benadeelden 165. Uit de parlementaire besprekingen over het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof, blijkt dat er ondertussen 1 zaak ingespannen is tegen de Vlaamse overheid. De zaak zou ingespannen zijn door 1 van de kopers aan wie de beoordelingscommissie een negatieve beoordeling had gegeven. Zij spanden al in 2011 een zaak aan maar de rechtbank stelde een uitspraak uit tot het arrest van het Grondwettelijk Hof.240 In die zaak wordt een schadevergoeding van €20.000 geëist maar het is nog maar de vraag of dat bedrag effectief wordt toegekend.

Wanneer dit proces negatief afloopt voor de eiser in de zin van een afwijzing van de vordering of de toekenning van een lage schadevergoeding, zullen er waarschijnlijk niet veel rechtszaken volgen. In het omgekeerde geval, waarbij de rechter wel een hoge schadevergoeding toekent, zullen er vermoedelijk nog een aantal procedures volgen. Er stellen zich voor de schade-eisers echter een aantal obstakels in de zin van het bewijs van schade en causaal verband.

166. Er zijn twee grote groepen mogelijke schadelijders te onderscheiden. De eigenaars en de kopers die omwille van Wonen in eigen streek afgezien hebben van een mogelijke overdracht. We bespreken die twee groepen kort.

239

Zie supra hoofstuk 1.3.1.

240


en pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof, Hand. 2013-14, 13 november 2013, vergadering 9, 32-33.

- 82 -

In de eerste groep zitten de eigenaars, die schade geleden hebben doordat ze hun goed niet of slechts aan een lagere prijs hebben kunnen verkopen. Ook projectontwikkelaars die door Wonen in eigen streek hebben afgezien van een plan om een bepaald woonuitbreidingsgebied te ontwikkelen of verkopers die een verkoop met een ontwikkelaar zagen afspringen omwille van het Wonen in eigen streek vallen hieronder. Zij zullen moeten bewijzen dat ze door Wonen in eigen streek schade hebben geleden. Dat kan door de minderwaarde bij de verkoop aan te tonen, schade doordat ze geen verkoper konden vinden met een voldoende band, verlies van bepaalde voorschotten of notariële kosten nadat de provinciale beoordelingscommissie negatief advies gaf, etc. Er zijn dus heel wat hypotheses mogelijk waarin personen schade hebben geleden door Wonen in eigen streek. Die schade kunnen zij dan met alle middelen van recht pogen aan te tonen. Dat kunnen bijvoorbeeld mails en brieven omtrent de overdracht zijn, of een deskundigenonderzoek dat de minderwaarde van het goed aantoont.

De begroting van de schade zal in een aantal gevallen nog redelijk eenvoudig zijn. Dat is zeker zo bij notariële kosten maar ook de minderwaarde van het goed bij de verkoop kan redelijk eenvoudig bewezen worden. De schade uit het afspringen van een verkoop zal moeilijker te begroten zijn.

167. Een tweede groep mogelijke schadelijders zijn die personen die een goed niet konden verkrijgen doordat ze geen voldoende band met de gemeente hadden. Hieronder vallen de personen met een negatief advies van de provinciale beoordelingscommissie maar ook de personen die hebben afgezien van zo een advies, doordat ze duidelijk niet over een voldoende band beschikten. Voor deze personen geldt eveneens dat ze schade door verlies van een voorschot of notariële kosten makkelijk zullen kunnen aantonen en begroten. Moeilijker is het om de schade uit het niet kunnen kopen van een onroerend goed aan te tonen en te begroten.

168. Door het moeilijk aan te tonen karakter van een groot deel van de mogelijke schade en de lage monetaire waarde ervan en door het ondertussen verlopen zijn van enige tijd, kunnen we aannemen dat slechts een beperkt aantal personen een vordering tot schadevergoeding zal instellen. Velen zullen voor enkele duizenden euro geen lange en vermoeiende procedure willen aangaan. - 83 -

- 84 -

DEEL V 9 Wat nu? 169. Er zijn nog twee belangrijke vragen te stellen na de vernietiging van de regeling Wonen in eigen streek door het Grondwettelijk Hof en het Hof van Justitie. Ten eerste de vraag of er nog een toekomst is voor Wonen in eigen streek en ten tweede of er alternatieven zijn, die hetzelfde effect kunnen bereiken.

Hieronder bespreken we eerst de mogelijke alternatieven en dan pas het mogelijke voortbestaan van Wonen in eigen streek. Misschien op het eerste zicht een omgekeerde situatie maar daarvoor is een logische verklaring. Bepaalde elementen uit andere regelingen kunnen namelijk als voorbeeld dienen voor een aangepast Wonen in eigen streek.

9.1 Zelfde effect via andere methoden? 170. Met alle problemen omtrent het Wonen in eigen streek kan het geen kwaad om eens de mogelijke alternatieven te bekijken. Nu al zijn er in binnen- en buitenland talloze regelingen om wonen te bevorderen en goedkoper te maken. Het valt echter op dat de meeste regelingen op een koopsubsidie, huursubsidie of een soort staatslening neerkomen.

Hieronder bekijken we een aantal van die regelingen. We zullen kort de koopsubsidie, huursubsidie en staatsleningen bespreken aangezien het zulke zaken waren die ook het Hof van Justitie in zijn arrest voorstelde. Daarnaast komen ook een aantal andere regelingen, waarvan sommigen kleinschaliger en specifieker dan de grote subsidies of leningen. Bij elk voorbeeld bekijken we ook wat de plaats ervan is ten opzichte van Wonen in eigen streek en of het een gelijkaardige functie kan vervullen.

Uiteraard zijn de enkele maatregelen die we hieronder trouwens ook slechts kort bekijken maar een beperkte uitname van de veelheid aan mogelijkheden die er bestaan. Voor een bespreking van het volledige gamma aan sociale woonmaatregelen, grondbeleidsinstrumenten

- 85 -

en dergelijke is er in deze masterproef echter geen plaats en dient dan ook naar andere literatuur verwezen te worden.241

9.1.1 Nood aan alternatief? 171. Vooraleer we tot de bespreking overgaan, bekijken we eerst kort of er een nood is aan een alternatief of voortzetting van de regeling. Doordat er op enkele jaren slechts een paar honderd verkopen gebeurden via Wonen in eigen streek, zouden tegenstanders van overheidsinmenging in de vastgoedmarkt kunnen pleiten dat een alternatief niet nodig is. Dat is echter niet correct. Het is niet omdat Wonen in eigen streek slechts zo een beperkte invloed had, dat de achterliggende problematiek van sociale verdringing niet bestaat. Die problematiek is reëel en verdient dan ook aandacht.

Anderzijds kan ook gepleit worden dat Wonen in eigen streek slechts een onderdeel van een groter gronden pandenbeleid was en dat de beperkte rol die het in dat beleid speelde niet rechtvaardigt om veel middelen en tijd in zo een beperkt iets te investeren. Het is correct dat de rol van Wonen in eigen streek zeer beperkt was. Dat die regeling alleen een oplossing zou creëren was nooit de bedoeling, iets wat de allereerste opstellers al benadrukten. Het decreet Grond- en Pandenbeleid alleen zal niet volstaan om aan de woonproblematiek een antwoord te bieden, zeker doordat ook daar bepaalde onderdelen de Europese toets niet doorstonden.

172. De noodzaak aan vernieuwing in de regelgeving rond wonen blijft dus bestaan. Dat is trouwens ook iets wat we uit de verkiezingsprogramma's kunnen opmaken voor de Vlaamse verkiezingen van 2014, waarin wonen steeds een zeer belangrijke plaats krijgt in de programma's.

241

Zie bijvoorbeeld N. AERNOUTS en M. RYCKEWAERT, Evaluatie van de territoriaal selectieve

maatregelen in het woonbeleid, Steunpunt Wonen, Leuven, 120 p.; M. VOGELS, Conceptnota voor nieuwe regelgeving van mevrouw Mieke Vogels over het Vlaamse woonbeleid op nieuwe sporen, Stukken Vl.Parl. 20132014, 25 september 2013, 2189-1, 49 p. en VAN POTTELBERGE, J., "De rol van gemeenten bij sociale huisvesting", T.Gem.R. 2014, 33-51; X., Op zoek naar instrumenten om betaalbaar wonen aan de kust mogelijk te maken, opgesteld in opdracht van de bestendige deputatie van de provincieraad West-Vlaanderen, 2006, 105 p., http://www.west-vlaanderen.be/jahia_upload/bestuur_regio/brugoost/9-11-betaalbaarwonen.pdf.

- 86 -

9.1.2 Mogelijke alternatieven

9.1.2.1 Erfpachtregeling 173. Tijdens het parlementair debat schoof Else de Wachter het voorbeeld van de erfpachtregeling in haar gemeente Kapelle-op-den-Bos naar voren.242 Daar worden gronden in bezit van de gemeente die niet bebouwd zijn, in erfpacht gegeven aan bij voorrang jonge gezinnen en jongeren met een band in de gemeente die net boven het maximuminkomen liggen om op andere maatregelen een beroep te doen. De jongeren hebben daarbij het voordeel dat ze de prijs van de grond niet hoeven te betalen, behoudens een kleine jaarlijkse huur (canon). Daarenboven zijn de registratierechten en notariële kosten een pak lager en is de canon ook fiscaal aftrekbaar. De gemeente langs de andere kant heeft het voordeel dat ze eigenaar blijft van de grond.243

Er zijn uiteraard ook nadelen aan de regeling. Vooreerst is zo een regeling enkel mogelijk wanneer een gemeente over gronden beschikt om in erfpacht te geven. Daarnaast verliest de gemeente ook voor maximum 99 jaar het gebruiksrecht over de grond.

174. In principe kunnen ook private actoren hun grond op deze manier in erfpacht geven maar meestal zal dat voor hen geen interessante investering zijn. Hierdoor slaagt deze regeling er niet in (in tegenstelling tot Wonen in eigen streek) om het zwaartepunt van de publieke sector naar de private sector te verschuiven.

9.1.2.2 Vlabinvest 175. Vlabinvest of het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant werd opgericht in 1992.244 In dezelfde periode dus dat het parlement ook discussieerde over een woonvestigingsregeling. Over de geschiedenis en de totstandkoming zullen we hier niet

242

Actuele vraag van mevrouw Else De Wachter tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van

Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het mogelijk in strijd zijn van ‘Wonen in eigen streek’ met het Europese recht, Hand Vl.Parl. 2012-13, 10 oktober 2012, nr. 5, p. 31. 243

X., Op zoek naar instrumenten om betaalbaar wonen aan de kust mogelijk te maken, http://www.west-

vlaanderen.be/kwaliteit/Welzijn/woonloket/Pages/betaalbaar_wonen.aspx. 244

Decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS 11 juli

1992, p. 15893.

- 87 -

uitwijden. Aangezien vooral het inhoudelijke aspect van belang is, bespreken we de werking van Vlabinvest in zijn huidige gedaante.

Zoals de naam van het fonds doet vermoeden, onderneemt Vlabinvest projecten in de provincie Vlaams-Brabant om woningen met een sociaal karakter te realiseren en die bij voorrang ter beschikking te stellen aan personen met een bepaalde band met het werkgebied van Vlabinvest.245 In zijn eerste vorm bleef dat werkgebied beperkt tot de gemeenten in de rand rond Brussel246 maar over de jaren heen breidde de Vlaamse regering de bevoegdheden van Vlabinvest (territoriaal en materieel) danig uit.247

Werkgebied van Vlabinvest. Bron: www.vlabinvest.be 245

Art. 19 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992

en art. 3 §2 van het besluit van de Vlaamse Regering van 7 oktober 2011 betreffende de werking en het beheer van het Investeringsfonds voor gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant en tot wijziging van diverse besluiten tot uitvoering van de Vlaamse Wooncode. 246

Mondelinge vraag van 20 februari 1997 van de heer Georges Cardoen tot de heer Luc Van den Brande,

minister president van de Vlaamse regering, Vlaams minister van Buitenlands Beleid, Europese Aangelegenheden, Wetenschap en Technologie, over de evaluatie van het Vlabinvest-programma, St. Vl.Parl. 1996-1997, vergadering 31, 18 maart 1997, p. 32-34. 247

Jaarverslag Vlabinvest 2012, www.vlabinvest.be, p. 3.

- 88 -

Ter verwezenlijking van zijn taken krijgt Vlabinvest, naast de inkomsten die het zelf genereert, een investeringsdotatie van het Vlaams Gewest voor de aankoop van gronden en goederen en de realisatie van projecten.248 Daarnaast heeft het fonds in bepaalde gevallen een voorkooprecht, onder meer bij de verkoop van woningen opgenomen in het leegstandsregister en kan het zelfs machtiging aan de regering vragen om tot een onteigening over te gaan.249

176. Een systeem als Vlabinvest zou kunnen worden uitgebreid tot meer gemeenten dan enkel diegene in Vlaams-Brabant. Dat dient uiteraard niet geheel Vlaanderen te zijn maar kan beperkt worden op gelijkaardige criteria die het Wonen in eigen streek voorzag. In het verleden pleitten bepaalde politici reeds voor zo een uitbreiding.250 In het Vlaams Parlement verklaarde bevoegd minister Keulen toen echter dat een uitbreiding niet aan te raden was wegens de spanning tussen de regeling en het Europese recht. Een uitbreiding zou teveel aandacht naar Vlabinvest toe kunnen trekken en kwalijke gevolgen met zich mee brengen voor wat al gerealiseerd is. Mijns inziens zou het Vlaams parlement die gespannenheid kunnen verhelpen mits enkele minieme aanpassingen, onder meer naar hetgeen het Hof van Justitie in zijn arrest te vertellen had.

177. Een ander probleem die een uitbreiding van de regeling stelt is het budget. Uiteraard kan een deel van het budget gerecupereerd worden uit de verkoop en verhuur van de gerealiseerde projecten maar dan zal nog een groot aantal middelen vrijgemaakt moeten worden voor de opstart en de aankoop van gronden en woningen. Enkel voor het huidige toepassingsgebied bedraagt de overheidsdotatie al jaarlijks rond €9.000.000.251

248

Art. 18 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992.

249

Zie respectievelijk art. 85 van de Vlaamse Wooncode en art.19bis van het decreet van 25 juni 1992 houdende

diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992 en art. 250

Vraag om uitleg in de commissie voor Wonen, Stedelijk Beleid, Inburgering en Gelijke Kansen van mevrouw

Vera Jans tot de heer Marino Keulen, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, over de woningproblematiek in Limburgse grensgemeenten, Hand.Comm.verg.2006-2007, 9 nob vember 2006, verg. C27-WON2, 1-4. 251

Jaarverslag Vlabinvest 2012, www.vlabinvest.be, p. 22.

- 89 -

Er moet in verband met Vlabinvest ook verwezen worden naar hoofdstuk 9.3, aangezien een zeer recent decreet de werking ervan heeft veranderd.

9.1.2.3 Aanpak tweede verblijven 178. Een vaak aangegrepen middel in het woonbeleid is het aanpakken en reguleren van tweede verblijven. Dit is zo al in beperkte mate in België waar gemeenten en steden belastingen heffen op tweede verblijven maar in het buitenland zijn er een aantal uitgebreidere regelingen te vinden. Zo een aanpak van tweede verblijven kan verschillende vormen aannemen en gaan van een belasting tot een simpel verbod.

179. In Vlaanderen kan een aanpak van tweede verblijven vooral ademruimte geven aan de kustgemeenten, waarvan de meeste in de lijst met doelgemeenten terug te vinden waren. Het is hier dus zeker relevant om enkele mogelijkheden tot aanpak ervan te bekijken.

Nederlandse huisvestingsverordeningen 180. Een eerste voorbeeld van aanpak kan gevonden worden in de gebruiksverordeningen voor tweede woningen die een aantal Nederlandse steden en gemeenten ingevoerd hebben. Volgens die verordeningen is het verboden om zonder vergunning een woning binnen de bebouwde kom te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken als tweede woonst behoudens een ontheffing van het college van burgemeester en wethouders.252

Een ontheffing heeft een persoonlijk karakter en gebeurt wanneer de woonst niet geschikt is voor permanente bewoning. De verordening is niet toepasselijk op personen die al voor de verordening een woning als tweede verblijf betrokken.

181. Het lokaal karakter van deze verordeningen maakt ze een ideaal middel om in te grijpen in gemeenten waar veel vraag naar tweede verblijven is, zoals aan de kust. Het laat aan

252

Voor een voorbeeld van zo een verordening: Verordening tweede woningen Sluis van 16 oktober 2008,

Zeeuws Vlaams Advertentieblad, 15 oktober 2008.

- 90 -

gemeenten zelf de mogelijkheid om in te grijpen bij een grote sociale verdringing en de verordening kan wanneer ze niet langer noodzakelijk is, snel terug worden afgeschaft.

Belasting op tweede verblijven 182. Een extra belasting is een tweede manier die wordt aangewend om tweede verblijven aan te pakken. Zoiets is een pak minder ingrijpend dan een eenvoudig verbod. In een aantal Vlaamse gemeenten en steden bestaat al zo een belasting. Een deel van die belastingen zou gebruikt kunnen worden om een fonds betaalbaar wonen op te richten, iets wat nu bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk al gebeurt.253 Het wegnemen van een deel van de opbrengst kan een dubbel doel dienen. Enerzijds krijgt de overheid zo extra middelen ter beschikking om bijvoorbeeld woonprojecten te realiseren en anderzijds stelt men een rem in op een belasting op tweede verblijven, aangezien de gemeenten de belasting niet alleen uit zuiver winstbejag zouden invoeren. Zo blijft het toch ietwat rendabel voor de gemeenten en kan een deel van het geld alsnog ingezet worden tegen sociale verdringing en om betaalbaar wonen mogelijk te houden.

183. Of zoiets realiseerbaar is, is echter te betwijfelen. Zoals hierboven gezegd is in veel gemeenten al een belasting op tweede verblijven, waarop veel van die gemeenten rekenen voor een deel van hun inkomsten.

254

Doordat er voor veel woningen geen gedomicilieerde

inwoners zijn ontvangen de gemeentes namelijk geen inkomstenbelastingen voor die appartementen.

Weren van tweede verblijven via ruimtelijke bestemming 184. Een andere manier om tweede verblijven uit de kust te weren en die misschien iets minder ingrijpend is dan werken met een vergunningensysteem, is het afbakenen van zones

253

X., Op zoek naar instrumenten om betaalbaar wonen aan de kust mogelijk te maken, opgesteld in opdracht

van de bestendige deputatie van de provincieraad West-Vlaanderen, 2006, 105 p., http://www.westvlaanderen.be/jahia_upload/bestuur_regio/brugoost/9-11-betaalbaarwonen.pdf. 254

C. VAN TICHEL, Kustgemeenten verdienen miljoenen aan taks op tweede verblijf, Deredactie.be, 3 mei

2014.

- 91 -

via een ruimtelijk uitvoeringsplan waarbinnen enkel residentieel wonen mogelijk is.255 Zo kan de stad of gemeente voorkomen dat bepaalde kernen ook overspoeld worden met tweede verblijven die het sociale leven in die kernen fnuikt. Net zoals in recreatiegebied permanente bewoning verboden is, verbiedt de ruimtelijke bestemming in die gebieden recreatieve bewoning door middel van een tweede verblijf.

Conclusie Het invoeren van extra maatregelen tegen tweede verblijven is een mogelijkheid om hier en daar extra ademruimte te creëren maar er moet rekening worden gehouden met de reeds bestaande belastingen die vele Vlaamse steden en gemeenten hebben.

9.1.2.4 Vlaamse Woonlening 185. In Vlaanderen bestaat er al een tijdje een sociale woonlening, die personen kunnen aanvragen bij onder meer de aankoop van een woning of bouwgrond.

256

Om hiervoor in

aanmerking te komen gelden een reeks voorwaarden. De aanvragers dienen onder bepaalde inkomensgrenzen te zitten die verschillen naargelang de samenstelling van het gezin en ook voor de te kopen woning zijn bepaalde maxima opgelegd. Die maximum inkomensgrenzen evenals de maximum kostprijs zijn hoger indien het over de Vlaamse Rand of de grootsteden gaat. In tegenstelling tot op de private markt kan de aanvrager tot 100% van de benodigde som lenen en zal de rentevoet stijgen naargelang de grootte van het inkomen. 257

255

Voor een uitgebreidere uitwerking hiervan, zie X., Op zoek naar instrumenten om betaalbaar wonen aan de

kust mogelijk te maken, opgesteld in opdracht van de bestendige deputatie van de provincieraad WestVlaanderen, 2006, p. 77, http://www.west-vlaanderen.be/jahia_upload/bestuur_regio/brugoost/9-11betaalbaarwonen.pdf. 256

Zoals geregeld in het besluit van 13 september 2013 van de Vlaamse Regering houdende de voorwaarden

waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan, BS 27 november 2013. 257

Zie voor een uitgebreide bespreking van de voorwaarden

"Kredietverlening aan particulieren: Prospectus bijzondere sociale leningen", versie 1 januari 2014, http://www.vmsw.be/Portals/0/objects/VMSW/Lenen/Prospectus%20LAP_20140101v1.pdf.

- 92 -

186. Het is positief dat de woonlening een onderscheid maakt tussen de Vlaamse rand en de grootsteden enerzijds en de rest van Vlaanderen anderzijds maar de effectieve verschillen die het maakt zijn niet volledig reëel. Zo mag de prijs van de aan te kopen woning of grond 10% meer bedragen in die gebieden dan in de rest van Vlaanderen.258 De prijsverschillen tussen de Vlaamse gemeenten en provincies zijn echter veel meer verscheiden dan die twee prijsklasseringen en het verschil van 10% zal vaak irreëel zijn.259

187. De vraag naar woonleningen blijkt zeer hoog Zo verhoogde de regering zeer recent nog het budget van de sociale woonlening met €500.000.000, omdat de voorziene middelen voor 2014 na enkele maanden al volledig uitgeput waren.260 Dit gebeurde ondanks het feit dat de voorbije jaren de budgetten al waren gestegen. Aan het begin van de legislatuur in 2009 bedroeg het budget €530.000.000. Voor 2014 was er echter al een budget van €814.000.000, dat dus niet voldeed aan de vraag.261 Voor de volledigheid dient gezegd te worden dat de bovenstaande bedragen niet volledig uit de Vlaamse portefeuille komen. Het Vlaamse woningfonds en de VMSW krijgen van Vlaanderen de machtiging om die budgetten te lenen op de private markt. De uiteindelijke kost voor de begroting is het interestverschil tussen de uitgekeerde lening en de leningen die de bovenstaande partners zelf aangaan.

188. Een woonlening is zeker een aantrekkelijke maatregel voor de overheid. De kostprijs is redelijk beperkt en er kunnen dus veel mensen bereikt worden.

258

Art 2, zevende lid van het besluit van 13 september 2013.

259

Uit gegevens van De Algemene Directie Statistiek blijkt bijvoorbeeld dat de gemiddelde prijs voor een

gewoon woonhuis in het arrondissement Ieper €161.218 bedraagt. In het arrondissement Mechelen is die prijs echter een pak hoger, namelijk €214.527. Toch vallen beide regio's onder dezelfde prijsklasse voor de sociale lening. 260

Ontwerp van decreet houdende aanpassing van de algemene uitgavenbegroting van de Vlaamse Gemeenschap

voor het begrotingsjaar 2014, Stukken Vl.Parl. 2013-2014, nr. 19-1 zoals aangenomen op de plenaire vergadering nr. 34, Hand. Vl.Parl. 2013-2014, 24 april 2014, p. 16. Zie ook de bespreking van het ontwerp in dezelfde vergadering, p. 5-7. 261

Actuele vraag van de heer Jan Penris tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie,

Wonen, Steden en Sociale Economie, over het ontoereikende budget voor sociale woonleningen en de werking van het Vlaams Woningfonds, Hand. Vl.Parl. 2013-2014, 12 maart 2014, vergadering nr. 27, p. 46-47.

- 93 -

9.1.2.5 Koopsubsidies 189. Voorbeelden van koopsubsidies zijn terug te vinden in diverse landen. Zo heeft Nederland zijn eigenwoningbijdrage en in Duitsland is er een Eigenheimzulage. We bespreken beide regelingen kort.

Nederland: Eigenwoningbijdrage 190. Deze Nederlandse regeling, die vaak simpelweg koopsubsidie genoemd wordt, dient om het bezit van een eigen woning te bevorderen. In zijn eerste vorm, van 2001 tot 2006, had de regeling niet zo veel succes, met slechts een duizendtal mensen die met behulp van de bijdrage een huis kochten. Daarom bespreken we hier de regeling vanaf 2007, die op een ruimer doelpubliek mikt.

191. De regeling voorziet een "inkomensafhankelijke maandelijkse belastingvrije bijdrage" voor personen met een laag tot middelmatig inkomen die een woning willen kopen en drie jaar lang geen eigenaar-bewoner geweest zijn. Om in aanmerking te komen voor de regeling, zijn maximumbedragen vastgesteld voor het bedrag van de woning en de aan te gane hypothecaire lening.262

De subsidie zelf bestaat uit een maandelijkse belastingsvrije bijdrage in de hypotheeklasten. De hoogte van de bijdrage hangt onder meer af van het inkomen en de grootte van het huishouden, de hoogte van de hypothecaire lening, enz.263 De omvang van de gemiddelde bijdrage is nog geen € 100 per maand.264 Het bedrag van de subsidie wordt vijfjaarlijks herbekeken en mogelijks aangepast aan het inkomen en vermogen van het huishouden.

262

Evaluatie en jaarverslag Wet Bevordering Eigenwoningbezit van 30 maart 2011,

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2011/04/12/evaluatie-en-jaarverslag-wetbevordering-eigenwoningbezit.html , p. 1. 263

Art. 30 Wet Eigenwoningbijdrage.

264


http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2011/04/12/evaluatie-en-jaarverslag-wetbevordering-eigenwoningbezit.html , p. 11.

- 94 -

Uit onderzoek bleek dat de aanvragers veelal alleenstaanden waren, vaak tussen 25 en 35 jaar en hoger opgeleid.265 De opstellers gingen er daarom van uit dat er een grote uitstroom zou zijn bij de herberekening van de bijdragen na 5 jaar.

192. De koopsubsidie werd echter slachtoffer van zijn succes. De indieners van het voorstel tot wetsaanpassing verwachtten dat het eerste jaar slechts 500 aanvragen zouden binnenstromen en dat dit elk jaar met 500 zou toenemen. Na 3,5 jaar waren echter 35.000 aankopen met de koopsubsidie ondersteund. Daarom maakte de Nederlandse regering gebruik van de mogelijkheid voorzien in de wet om een subsidieplafond te stellen.266 Omdat de Nederlandse overheid de regeling voor nieuwe aanvragen (tijdelijk) wou stopzetten, stelden ze het plafond vanaf 2011 in op €0.267

Duitsland: Eigenheimzulage 193. Met een wet van december 1995, die in 1997 al volledige geherformuleerd werd, besloot Duitsland een bijdrage in te voeren die een soort koopsubsidie creëerde.268 Het doel van de wet was om gezinnen en dan voornamelijk gezinnen met kinderen de nodige ademruimte te geven om een eigen woning te financieren. Bij de aankoop of renovatie van een woning voor eigen gebruik konden personen die zich onder bepaalde inkomensgrenzen bevonden, gedurende maximaal 8 jaar een jaarlijkse bijdrage verkrijgen. De regeling moest zorgen voor meer eigendom, vermogensvorming en ouderdomsbeveiliging bij de Duitse bevolking.

194. De wet stond echter vanaf het begin sterk onder druk. Voornamelijk de grote kost van de regeling, die jaarlijks ettelijke miljarden bedroeg, werd bekritiseerd. Bijkomende kritieken

265


http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2011/04/12/evaluatie-en-jaarverslag-wetbevordering-eigenwoningbezit.html , p. 6. 266

Artikel 6, zesde lid Wet bevordering eigenwoningbezit.

267

Regeling koopsubsidieplafond 17 december 2010, Stcrt. 2010, nr. 20567; regeling koopsubsidieplafond 14

december 2011, Stcrt. 2011, nr. 23039; regeling koopsubsidieplafond 12 december 2012, Stcrt. 2012, nr. 26132 en regeling koopsubsidieplafond 16 oktober 2013, Stcrt. 2013, nr. 29510. 268

Gesetz zur Neuregelung der steuerrechtlichen Wohneigentumsförderung vom 15. 12. 1995, BGBl. I S. p. 1783

en Eigenheimzulagengesetz vom 26. März 1997, BGBl. I S. 734.

- 95 -

waren dat de regeling zijn doel nauwelijks bereikte en dat door de te hoge inkomensgrenzen teveel mensen gebruik van de regeling konden maken en daardoor de belastingbetaler eigenlijk vooral meebetaalde voor de huizen van de (lage) middenklasse.269

Dit alles zorgde ervoor dat de inkomensgrenzen en de hoogte van de bijdragen verschillende malen bijgesteld werden en de regeling vanaf 1 januari 2006 voor de toekomst afgeschaft werd.270

195. In 2008 kwam er ook nog een veroordeling door het Hof van Justitie tegen de Duitse koopsubsidie omdat de wet enkel van toepassing was op huizen die op het Duitse grondgebied gelegen waren. Duitse belastingsbetalers die juist over de grens of zelfs verder woonden, konden daardoor geen aanspraak maken op de bijdrages. Het Hof zag daarin een schending van het Europese vrij verkeer.271

Vlaamse koopsubsidie? 196. Uit de voorgaande voorbeelden kunnen we concluderen dat het invoeren van een koopsubsidie waarschijnlijk niet het beste idee is. Door de hoge kostprijs en de daarmee gepaard gaande politieke kritieken, kan een koopsubsidie nooit een duurzaam systeem vormen.

9.1.2.6 Huursubsidie 197. Een ander soort tegemoetkoming is de huursubsidie, een subsidie die in Vlaanderen al bestaat maar slechts in een zeer beperkte vorm. Enkel de allerlaagste inkomens komen in aanmerking en dan nog enkel bij verhuis van een slechte woning naar een betere of bij huur

269

H. SCHMIDT, 'Bautätigkeit zu Zeiten der Eigenheimzulage', Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg

2008, afl. 11, 33 en http://www.statistik.badenwuerttemberg.de/veroeffentl/Monatshefte/PDF/Beitrag08_11_07.pdf en B. WUSCHANSKY, Räumliche Verteilung der Eigenheimzulage in Nordrhein-Westfalen, Dortmund, 2003, http://www.ilsforschung.de/down/eigenheimzulage.pdf. 270

ibid. en Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage vom 22. Dezember 2005, BGBl. I S. p. 3680.

271

H.v.J. (2e k.) nr. C-152/05, 17 januari 2008 (Commissie / Duitsland).

- 96 -

van een sociaal verhuurkantoor.272 Die beperkte steun bij het huren van een woning en daartegenover de veel uitgebreidere steunmechanismen voor het kopen van een eigen woning benadrukt de prioriteit die het Vlaamse woonbeleid geeft aan het verwerven van een eigen woning. In 2005 was dan ook 75% van de gezinnen eigenaar van hun woning.273 Hieruit zouden we dus kunnen afleiden dat er in de ondersteuning van huurders nog een zekere groeimarge zit, ook in de richting van het Wonen in eigen streek. Hierbij denk ik bijvoorbeeld aan een ondersteuning in de doelgemeenten met een grote sociale verdringing voor jongeren tussen 18 en 35 jaar die een bepaalde band met die gemeenten hebben. Zo een huursubsidie zou de zogeheten doelgroep van Wonen in eigen streek bereiken, namelijk jongeren en jonge gezinnen en komt tegemoet aan een aantal kritieken tegen Wonen in eigen streek en het aanmoedigen van eigenwoningbezit in het algemeen, namelijk dat het de mobiliteit en flexibiliteit van jonge werknemers beperkt.274

9.1.2.7 Conclusie 198. Alhoewel overkoepelende systemen van lening en subsidie een inherent deel uitmaken van het woonbeleid in vele landen, ook in Vlaanderen trouwens, kan daar geen (geloof)waardige vervanger voor Wonen in eigen streek in gevonden worden. Zulke systemen kosten steeds handenvol geld aan de overheid, waardoor ze vaak een van de eerste zaken zijn om in tijden van budgetschaarste afgebouwd of zelfs afgeschaft te worden. Het inzetten van een lening of subsidie waar de prijzen uitzonderlijk hoog zijn, zorgt bovendien voor een loutere symptoombestrijding. Het aanbod blijft hetzelfde waardoor de prijzen nog steeds belachelijk hoog blijven, wat direct weer naar het eerste bezwaar leidt van de (te) hoge kostprijs van zulke systemen. Die hoge kostprijs voor de staat komt daarenboven slechts gedeeltelijk tegoed aan de directe begunstigden. Zij kunnen dan hun te dure woning kopen, terwijl het geld uiteindelijk onrechtstreeks bij de verkopers terecht komt.275

272

Besluit van 2 februari 2007 van de Vlaamse Regering tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs

voor woonbehoeftige huurders, BS 9 maart 2007 en S. WINTERS, "Wat is er mis met huren?", Financieel Forum/Bank- en Financiewezen 2013, 486. 273

S. WINTERS, "Wat is er mis met huren?", Financieel Forum/Bank- en Financiewezen 2013, 482.

274


en pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof, Hand. 2013-14, 13 november 2013, vergadering 9, p. 30. 275

Dat is een van de commentaren die tegenstanders van de Franse renteloze woonlening aanhalen. Bij dat

systeem lenen particulieren bij een erkende kredietmaatschappij en de Franse overheid betaalt dan indien aan de

- 97 -

Dat wil niet zeggen dat zulke systemen geen rol kunnen en dienen te spelen in het woonbeleid, maar mijns inziens mag die rol nooit te groot worden.

199. Een oplossing moet dus veeleer gevonden worden in systemen die ingrijpen op de markt, veeleer dan er gewoon geld tegen aan te smijten. Zo een oplossing kan zijn zoals Wonen in eigen streek dat als het ware een alternatieve markt creëert naast de reguliere markt met zijn te hoge prijzen. Het bouwen van sociale of bescheiden woningen heeft een gelijkaardig gevolg, net als de erfpachtregeling. Een andere manier is ingrijpen op de aanbodzijde, door bijvoorbeeld het aantal tweede verblijven aan te pakken, kleinere woningen te promoten, leegstand tegen te gaan en aldus efficiënter gebruik maken van de beschikbare ruimte.

Het probleem bij een aantal van die alternatieve regelingen, waarbij de overheid rechtstreeks ingrijpt op de markt, is de gespannenheid met hogere rechtsnormen en de politieke discussies die daar steeds uit volgen.

200. Geen enkele van bovenstaande regelingen biedt echter de oplossing of het alternatief voor Wonen in eigen streek. Daarvoor zijn de doelgroep en de doelgebieden te groot. Waar een tweede verblijven-regeling een oplossing kan bieden voor de kustgemeentes, zal een gelijkaardige regeling in een regio met minder tweede verblijven veel minder effect hebben. Op dezelfde manier hield Wonen in eigen streek bijvoorbeeld geen rekening met de effecten van sociale verdringing die op wijkniveau gebeuren in sommige grootsteden.

Er dient dus een hoeveelheid van maatregelen voor handen te zijn, die toelaten in verschillende gebieden een andere aanpak te doen. Dat kan of moet uiteraard gepaard gaan met bepaalde overkoepelende (gewestelijke) maatregelen.

voorwaarden voldaan is, de rente zelf rechtstreeks aan de kredietmaatschappijen. De lening wordt daardoor dus renteloos voor de particulier maar het geld vloeit rechtstreeks naar de kredietmaatschappij.

- 98 -

9.2 Vervolg voor Wonen in eigen streek? 9.2.1 Politieke wil 201. Uit de parlementaire besprekingen en uit verschillende andere documenten bleek dat er een draagvlak was voor een voortzetting van Wonen in eigen streek. Tot nu toe is er echter geen initiatief genomen om de regel aan te passen. Dat staat in tegenstelling tot wat door minister van wonen Freya Van den Bossche gezegd werd. Zij beloofde dat wanneer het Grondwettelijk Hof de vernietiging zou uitspreken, er direct een aangepast voorstel ingediend zou worden. Dat blijkt onder meer uit de beleidsbrieven inzake wonen van de twee vorige werkjaren en het debat in de parlementaire commissie Wonen na de vernietiging door het Hof van Justitie276.

Een half jaar na die vernietiging is er echter weinig sprake meer over Wonen in eigen streek en met het einde van de legislatuur moet ook geen actie meer worden verwacht. In verschillende verkiezingsprogramma's is het concept wel opnieuw opgenomen, wat erop duidt dat bepaalde partijen het Wonen in eigen streek nog niet hebben opgegeven.277

9.2.2 Onder aangepaste vorm? 202. Na de verschillende arresten lieten verschillende politieke fracties weten dat ze bleven geloven in Wonen in eigen streek. Na de definitieve vernietiging is echter niet volledig duidelijk of en onder welke voorwaarden dat dan nog mogelijk zou zijn. Het Hof van Justitie heeft namelijk verschillende elementen van de regeling volledig onderuitgehaald. De beoordelingscommissie was voor het Hof een te politiek orgaan en het ontbreken van een sociaal-economisch criterium zorgde ervoor dat het Hof zich vragen stelde over het beweerde

276


Vl.Parl. 2012-2013, 23 oktober 2012, 1780/1, p. 24 en Beleidsbrief wonen, Beleidsprioriteiten 2013-2014 ingediend door mevrouw Freya Van den Bossche, Parl.St. Vl.Parl. 2012-2013, 18 oktober 2013, 2221/1, p. 2 en Vraag om uitleg van mevrouw Mercedes Van Volcem tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het standpunt van het Europees Hof van Justitie ten aanzien van het ‘Wonen in eigen streek’, Hand. Vl.Parl. 2012-2013, 16 mei 2013, C207-WON17, p. 11. 277

Zowel het programma van cd&v, n-va als vlaams belang vermelden het wonen in eigen streek in hun

programma's voor de verkiezingen 2014.

- 99 -

sociaal karakter van de regeling.278 Beide zaken zijn echter door wat decreetsaanpassingen redelijk eenvoudig te redden.

Een groter probleem is de mening van het Hof dat de regeling verder dan nodig gaat, door de facto buitenstaanders te verbieden een goed aan te schaffen in de doelgebieden. Het Hof stelde in haar arrest zelfs dat er minder verregaande mogelijkheden zijn, zoals tegemoetkomingen of andere subsidies, die even effectief het vooropgestelde doel kunnen bereiken.279 Ook met dat verwijt zal dus rekening moeten worden gehouden bij het eventueel herschrijven van de regeling.

9.2.3 Socialer Wonen in eigen streek 203. Een eerste beklag van het Hof van Justitie was het ontbreken van een sociaaleconomische factor aan de regeling. De eenvoudigste manier om aan dat beklag te voldoen is het invoeren van bepaalde inkomensgrenzen. Tijdens het actualiteitsdebat over de vernietiging erkende minister Van den Bossche dat de regering in het arrest las dat het koppelen van inkomensgrenzen een optie zou zijn om Wonen in eigen streek te kunnen behouden.280 Hieronder kijken we welke vorm zoiets zou kunnen aannemen en wat de moeilijkheden zijn die daarmee mogelijks gepaard gaan.

204. Bij het invoeren van een inkomensgrens komt meer kijken dan simpelweg wat getallen in het decreet inschrijven. Vooreerst is er de discussie welke bedragen gehanteerd dienen te worden en welke doelgroep het parlement wil bereiken. Vervolgens is er het probleem dat een inkomensgrens in beginsel slechts een momentopname is, of toch minstens enkel naar het nu en het verleden kijkt. Daarom bekijken we of er manieren zijn die ook toelaten om het toekomstige inkomen in acht te nemen. Tot slot zullen de opstellers van de nieuwe regeling rekening moeten houden met mogelijk misbruik van de regeling. Er zal een mogelijkheid voorzien moeten worden om personen te

278

Zie de bespreking supra van de vernietiging door het Hof van Justitie onder hoofdstuk 6.2.2.

279


Regering), rn 56. 280


en pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof, Hand. 2013-14, 13 november 2013, vergadering 9, 33.

- 100 -

bestraffen waarvan later bijvoorbeeld blijkt dat ze samenwonen terwijl ze beweerden alleenstaande te zijn, personen die een hoger inkomen hebben dan ze hadden aangegeven, etc.

9.2.3.1 Inkomensgrenzen 205. De eerste vraag die de beleidsmakers zich zullen moeten stellen bij het vaststellen van inkomensgrenzen, is de vraag welke doelgroep ze willen bereiken. De besprekingen hierboven leren dat dat niet de allerzwaksten zullen zijn. Zij hebben het sowieso al moeilijk om een woning te verwerven in gebieden met lage prijzen en zullen zich dan ook zeker niet in de mogelijkheid bevinden om in de allerduurste gemeenten voldoende geld op te brengen om een woning te kopen, zelfs al krijgen ze daarvoor bepaalde tegemoetkomingen.

De oorspronkelijke doelgroep was voornamelijk jongeren en jonge gezinnen die nog weinig spaargelden opgebouwd hebben. Het parlement zal dus moeten bekijken met welke inkomensgrenzen ze die groep het beste bereiken. Eventueel kan aan die inkomensgrens ook een leeftijdsvoorwaarde gekoppeld worden.

206. Om inkomensgrenzen te bepalen moet met cijfers gewerkt worden. Dat doen we hieronder dan ook. Het bruto mediaanloon bijvoorbeeld, bedroeg volgens de cijfers van de Algemene Directie Statistiek in Vlaanderen in 2011 €2.734 maandelijks oftewel €32.808 op jaarbasis.281

Ter vergelijking bekijken we de inkomensgrenzen van 2014 om in aanmerking te komen voor een sociale koopwoning. Bij die grenzen maakt men een onderscheid tussen aankoop in een kernstad of in de Vlaamse rand en aankoop elders in Vlaanderen. Bij de aankoop in een kernstad of de Vlaamse rand mag het inkomen van een alleenstaande niet meer dan €37.417 bedragen. In de andere gevallen is dat €56.120 verhoogd met €3.737 per persoon ten laste.

281

Cijfers van de Algemene Directie Statistiek, zoals weergegeven op

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/webinterface/?loadDefaultId=104&IDBr=tcm:325-22196-4. Zie ook het persbericht "Loon naar werken, de loondeterminanten onder de loep" van 10 december 2012, http://statbel.fgov.be/nl/binaries/SES%202010_Loon%20naar%20werken_NL_tcm325-206807.pdf.

- 101 -

Voor aankopen elders in Vlaanderen zijn die bedragen respectievelijk €35.717, €53.569 en €3.567.282

207. Het valt op dat de inkomensgrenzen voor sociale koopwoningen en kavels rond het mediaan inkomen liggen en dat bovendien de duurdere prijzen in bepaalde gemeentes in aanmerking zijn genomen. Deze inkomensgrenzen zouden dus evengoed gebruikt kunnen worden als inkomensgrenzen voor het Wonen in eigen streek. Veel jongeren en jonge gezinnen zullen namelijk nog onder die inkomensgrenzen vallen daar ze in het begin van hun loopbaan nog geen hoge lonen hebben.

Iets hogere inkomensgrenzen zijn zeker en vast ook te verdedigen en misschien zelfs wenselijk, aangezien het Wonen in eigen streek tot doel heeft lokale gezinnen in uitzonderlijk dure gemeenten te helpen. Zelfs personen met een hoger dan modaal inkomen kunnen het in die gemeenten moeilijk hebben om een huis te verwerven. De hogere inkomensgrens laat dan echter wel toe dat de allerrijksten die geen nood hebben aan de steun, niet in aanmerking komen.

9.2.3.2 Rekening houden met toekomstige inkomenswijzigingen 208. Met de huidige regeling Wonen in eigen streek lijkt het moeilijk om aanpassingen te doen bij toekomstige inkomenswijzigingen. Het spreekt vanzelf dat een uithuiszetting na enkele jaren omdat het inkomen gestegen is, geen reële mogelijkheid is.

209. Om toch rekening te kunnen houden met de wijziging van het inkomen, zou een soort van periodiek element geïntegreerd moeten worden. Een voorbeeld is de koppeling aan een vermindering of zelfs vrijstelling van het registratierecht. De verkregen vrijstelling van het registratierecht spreidt men dan als het ware in de tijd. Indien na een aantal jaar blijkt dat het inkomen boven de inkomensgrens is gestegen, dient het resterende tegoed jaarlijks te worden afbetaald. Een voorbeeld, de registratierechten bij een bepaalde verkoop bedragen €10.000. De koper krijgt echter een vrijstelling van die rechten omdat hij onder de inkomensgrens zit. Die

282

Cijfers gehaald van de site van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW):

http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/voorwaarden.

- 102 -

vrijstelling wordt als het ware gesplitst over een periode van 10 jaar. Na 5 jaar komt het inkomen boven de grens uit. Vanaf dan zal hij de komende 5 jaar nog jaarlijks €1.000 vermeerderd met de index verschuldigd zijn aan de overheid.

Het is echter twijfelachtig of het koppelen aan een vermindering van de registratierechten een goed idee is. Zo kunnen de subjecten van de regeling namelijk verschillende voordelen cumuleren. Ten eerste de in theorie lagere prijs vanwege de Wonen in eigen streek-regeling en ten tweede nog een fiscaal voordeel daarbovenop.

210. Een andere mogelijkheid is dat bij de verkoop de partijen twee prijzen neerschrijven. Enerzijds de te betalen prijs en anderzijds de werkelijke marktprijs van het goed moest de regeling niet van toepassing zijn. Het verschil tussen beide wordt verspreid over bijvoorbeeld 15 jaar en zolang de koper aan de voorwaarden en inkomensgrenzen voldoet, verlopen de jaarlijkse bedragen. Wanneer hij boven de grenzen uitkomt, zal hij jaarlijks de afbetaling moeten ophoesten, tenzij hij later opnieuw onder de grens uitkomt. Bij deze mogelijkheid kunnen twee inkomensgrenzen ingevoerd worden, een om onder de regeling Wonen in eigen streek te vallen en een andere, hogere grens, om de jaarlijkse afbetalingsverplichting in gang te zetten.

Voor het afbetalen van het restbedrag bestaan ook verschillende mogelijkheden. De kopers zouden rechtstreeks kunnen uitbetalen aan de verkoper of aan een fonds, dat de controles van de lonen uitvoert en de restbedragen evenredig verdeelt volgens bepaalde parameters. Een deel van het geld zou ook niet kunnen worden doorbetaald aan de oorspronkelijke verkopers maar gebruikt worden om (sociale) woonprojecten mee te realiseren. Door een fonds als tussenpersoon te plaatsen en een evenredige verdeling te voorzien wordt voorkomen dat de verkopers personen met een groter inkomenspotentieel bevoordelen op anderen, omdat ze dan een grotere kans hebben op een extra betaling.

211. Wederom kunnen we de vraag stellen of zoiets te realiseren valt. Het is duidelijk dat het dus tussen twee nadelige opties kiezen is. Oftewel houdt de nieuwe regeling enerzijds geen rekening met toekomstige inkomenswijzigingen, met als gevolg dat de woningen niet steeds terecht zullen komen bij wie ze echt nodig hebben. De keuze voor een invoering van een bepaald systeem dat het mogelijk moet maken om met het toekomstige loon rekening te houden anderzijds, levert de creatie van een ingewikkeld systeem op. - 103 -

9.2.3.3 Wat met fraude? 212. Indien de regeling aangevuld wordt met inkomensgrenzen, zal uiteraard een sanctie tegen fraude ingevoerd moeten worden. Het vaststellen van een sanctie is echter niet zo vanzelfsprekend. Als iemand al enkele jaren het huis bewoont, of een kavel gekocht heeft en zelf bebouwd, kan moeilijk gekozen worden voor de sanctie van nietigheid van de verkoop. Een geldboete in de vorm van de werkelijke prijs, aangevuld met een bepaald boetebedrag, lijkt in zo een geval meer op zijn plaats.

213. Om te controleren op mogelijke fraude dient de overheid een bepaalde inspectie of dienst daartoe bevoegd te maken.

9.2.3.4 Aanbod niet meer in proportie met kleiner doelpubliek? 214. Het instellen van een inkomensgrens kan de proportionaliteit van de gehele regeling in gedrang brengen, zeker wanneer de vooropgestelde inkomensgrenzen laag ingesteld worden. Het doelpubliek voor de aankopen wordt dan namelijk danig verkleind alhoewel de regeling wel nog steeds van toepassing blijft op alle woonuitbreidingsgebieden. Dit kan onaangename gevolgen met zich meebrengen zoals een overaanbod of het niet rendabel zijn om voor Wonen in eigen streek te bouwen of verkavelen. Bij de aanpassing van de regeling zullen de parlementariërs ook dat dus in het achterhoofd moeten houden.

9.2.4 Herwerkte provinciale beoordelingscommissie 215. De werking van de provinciale beoordelingscommissie kon voor het Hof van Justitie niet door de beugel. Een regeling van voorafgaande administratieve toestemming kan volgens het Hof geen afwijking rechtvaardigen op een door het Unierecht gewaarborgde fundamentele vrijheid.283 Om zo een beoordeling te maken is een rechterlijk orgaan vereist.

283

HvJ (1e k.) 8 mei 2013, Libert, e.a., All Projects & Developments, e.a. v. Vlaamse Regering, nr. C-197/11 en

C-203/11, rn. 59.

- 104 -

216. Bij de herwerking van de regeling zullen de regelgevers dus ook de provinciale beoordelingscommissie moeten herbekijken. Mijns inziens kan de instelling van een rechterlijk beroepsorgaan gepaard gaande met het duidelijker definiëren van de criteria van de voldoende band genoeg zijn om het Europese Hof gerust te stellen.

Op die manier hoeft de Vlaamse overheid geen 4 rechterlijke organen op te richten, met alle gevolgen van dien en kan dat ene rechterlijk college een samenhangende rechtspraak creëren die de onderlinge verschillen tussen de provincies wegwerkt en bijdraagt tot de rechtszekerheid.

Het parlement zou ook kunnen opteren om een rechterlijk college op te richten dat alle aanvragen behandeld, van alle provincies. In die situatie ontbreekt er echter opnieuw een afdoende beroepsmogelijkheid.

217. Het probleem met rechterlijke colleges in België is echter de vaak zeer lange doorlooptijden. Als de aangepaste regeling een rechterlijk college invoert zal erop toegezien moeten worden dat de doorlooptijden zeer beperkt worden gehouden. De provinciale beoordelingscommissie heeft namelijk al een beslissingstermijn van 60 dagen. Als daaraan nog een procedure van een half jaar of langer wordt toegevoegd, pest men niet alleen de kopers en verkopers. Ook de legaliteit van de regeling wordt dan opnieuw op het spel gezet, doordat de beroepstermijn er in de praktijk voor zal zorgen dat de verkoper zal afhaken en een andere koper zal zoeken. De beroepsmogelijkheid is in dat geval een fictieve mogelijkheid wat de regeling opnieuw openstelt voor mogelijke strijdigheid met het Europese recht. Strikte beroepstermijnen zijn dus wenselijk.

9.2.5 Andere nuttige aanpassingen 218. Naast bovenstaande aanpassingen, zijn er nog een aantal andere zaken die ook aandacht verdienen. Vooreerst de drie criteria om de voldoende band vast te stellen. Voor het Hof van Justitie was het derde criterium veel te vaag geformuleerd.284 Vanuit de praktijk ervoeren de actoren

284


C-203/11, rn. 57.

- 105 -

hetzelfde probleem.285 Het kan in dat opzicht zeker geen kwaad om dat criterium anders en duidelijker te formuleren.

219. Verder is het ook wenselijk om te voorzien dat gemeenten die gebruik maken van de facultatieve mogelijkheid die het decreet voorzag, dit verplicht moeten melden aan een gewestelijke dienst en dat die informatie ergens gebundeld gepubliceerd wordt. Onder de vernietigde regeling was er namelijk geen duidelijkheid of gemeenten van die mogelijkheid gebruik hadden gemaakt.

9.2.6 Conclusie 220. Het Wonen in eigen streek een tweede adem geven, zal dus niet zo eenvoudig blijken als sommigen lieten uitschijnen. Het toevoegen van inkomensgrenzen alleen al, blijkt een zeer moeilijke opdracht te zijn.

Om het decreet te laten herleven moet het parlement op zoek naar een soort gulden middenweg. Langs de ene kant moeten ze bepaalde zaken sowieso wijzigen om niet opnieuw jarenlange procedures voor het Grondwettelijk Hof en mogelijks het Hof van Justitie te riskeren. Een regeling die opnieuw op de grens van de fundamentele rechten loopt, zelfs al is ze er uiteindelijk mee in overeenstemming, is geen optie, aangezien de jarenlange procedures zelf al nefast zijn voor de regeling. Langs de andere kant kan het parlement ook niet te ver gaan bij hun ingrepen, aangezien dat tot gevolg heeft dat het uiteindelijke resultaat een onwerkbare regeling is. Vandaar dus de gulden middenweg, een Wonen in eigen streek, waar ook de bouwsector en de Franstaligen zich mee kunnen verzoenen en dat een werkbaar systeem blijft.

Daarenboven is niet duidelijk of zelfs een verregaande aanpassing aanvaard zal worden door de hogere rechters. In zijn arrest zei het Hof van Justitie namelijk dat de regeling verder ging dan noodzakelijk en dat er minder verregaande alternatieven voorhanden zijn.286

285

Evaluatierapport Wonen in eigen streek 23 december 2011, www.vlaamsparlement.be p. 24.

286


C-203/11, rn. 56.

- 106 -

221. De moeilijkheid om voor een goede aangepaste regeling te zorgen en de daarmee gepaarde onzekerheden verklaren waarschijnlijk hoe het komt dat een half jaar na de definitieve vernietiging, er geen sprake meer is van een nieuw Wonen in eigen streek. Of er in de nabije toekomst een vervolg komt voor het Wonen in eigen streek, valt af te wachten. Verschillende partijen hebben het alvast opgenomen in hun verkiezingsprogramma, dus die comeback valt niet geheel uit te sluiten.287

9.3 Fixatie op de Vlaamse Rand 222. Voor we overgaan naar het besluit, dient toch nog een punt van kritiek te worden geuit naar de Vlaamse regering. We kunnen niet ontkennen dat de regeling Wonen in eigen streek een zeer sterke beleidsband heeft met de randgemeenten rond Brussel. Dat was al zo bij het voorstel uit de jaren '90 en ook bij het decreet Grond- en Pandenbeleid lieten politici niet na om te duiden dat de regeling een oplossing moest bieden voor de lokale bevolking uit de zogeheten Vlaamse Rand en tegen de internationalisering en verfransing.288

223. De Vlaamse Rand is al lange tijd een breekpunt voor een aantal Vlaamse partijen waardoor er (te) veel aandacht naar toe gaat. Die fixatie op de Vlaamse Rand blijkt niet alleen uit het Wonen in eigen streek maar vooral uit een aantal andere zaken zoals de oprichting van Vlabinvest, in dezelfde periode dat het eerste voorstel van een soort Wonen in eigen streek op de klippen liep en meer recent het instellen van een ministerpost rond de Vlaamse Rand.

Op 22 januari, slechts enkele maanden na de definitieve vernietiging van Wonen in eigen streek, stemde het Vlaams Parlement een speciaal decreet om aan de provincie VlaamsBrabant bevoegdheden over te dragen om een gronden woonbeleid te voeren.289 Het decreet hevelt een aantal bevoegdheden van Vlabinvest over naar een autonoom provinciebedrijf 287

Zowel het programma van cd&v, n-va als vlaams belang vermelden het wonen in eigen streek in hun

programma's voor de verkiezingen 2014. 288

Zie bv. het persbericht dat N-VA publiceerde bij de indiening van het voorstel in 2005 en dat hieronder als

bijlage is ingevoegd. 289

Decreet van 31 januari 2014 betreffende opdracht van de bevoegdheid inzake het voeren van een specifiek

gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant aan de Provincie Vlaams-Brabant, BS 28 februari 2014, 1745817461.

- 107 -

(apb) en beperkt de bevoegdheid van het huidige bedrijf tot een soort tussenpersoon voor de financiering vanuit het gewest. Het decreet past ook de naam van het oude Vlabinvest aan tot het meer toepasselijke 'Vlaams Financieringsfonds.290 Bij de bespreking van het ontwerp merkte de oppositie op dat het ontwerp er wel heel snel na de vernietiging van Wonen in eigen streek kwam. Ze vroegen zich af of de regering niet beter eerst werk had gemaakt van een reparatie aan het Decreet Grond- en Pandenbeleid. Verder maakten ze ook de opmerking dat het Wonen in eigen streek rekening hield met steden en gemeentes over heel Vlaanderen, in tegenstelling tot dit decreet dat zich weer enkel op Vlaams-Brabant toespitst.291

224. Het is mijns inziens een zeer spijtige zaak dat dit decreet er is gekomen. In plaats van eerst de hiaten achtergelaten door de vernietiging van stukken van het Grond- en Pandendecreet aan te pakken, die toch ook als dringend gezien mogen worden, plooit de Vlaamse regering zich na het débacle van Wonen in eigen streek terug op Vlaams-Brabant. Het woonbeleid in de rest van Vlaanderen is blijkbaar van lagere prioriteit.

De sociale verdringing en grondprijzen in de andere doelgemeenten van Wonen in eigen streek zijn er echter niet minder op geworden. Het decreet maakt het bovendien een pak moeilijker om de bevoegdheid van Vlabinvest uit te breiden naar andere gebieden. Nu dient de overheid namelijk voor elke provincie een nieuw autonoom provinciebedrijf op te richten, als ze willen dat iets als Vlabinvest er ook in andere provincies komt.

290

Algemene bespreking van het ontwerp van decreet betreffende opdracht van de bevoegdheid inzake het

voeren van een specifiek gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant aan de Provincie Vlaams-Brabant, Hand. Vl.Parl. 2013-2014, 22 januari 2014, vergadering 21, p. 62. 291

Verslag namens de Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie over het ontwerp van decreet

betreffende opdracht van de bevoegdheid inzake het voeren van een specifiek gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant aan de Provincie Vlaams-Brabant, Stukken Vl.Parl. 2013-2014, 14 januari 2014, 2303-2, p. 5-6.

- 108 -

DEEL VI Besluit 225. Recht op betaalbaar wonen, sociale verdringing tegengaan, etc., het zijn mooie politieke doelen maar de regeling Wonen in eigen streek was duidelijk niet de beste manier om ze te bereiken. Met een kleine 600 overdrachten op basis van Wonen in eigen streek kunnen we de regeling moeilijk een groot succes noemen. Daarbovenop komt de negatieve publieke opinie, de vernietiging door het Grondwettelijk Hof en een boos Hof van Justitie dat nog eens duidelijk stelt dat met het Europees recht niet geëxperimenteerd moet worden.

226. Het Vlaams parlement verschuilt zich achter het advies van de Raad van State om zijn onschuld te bewijzen maar zou toch beter de hand in eigen boezem steken. Het is inderdaad opvallend dat de afdeling wetgeving geen inkomensgrenzen aanraadde, terwijl ze dat bij voorgaande voorstellen wel had gedaan maar dat gegeven verhindert niet dat ook de invoerders van de regeling bepaalde fouten maakten. De nogal slinkse manier waarop ze het Wonen in eigen streek in het decreet invoegden en het links laten liggen van alle voorgaande kritieken en bevindingen, is toch wel een misser. De inhoudelijke fouten die in de uiteindelijke tekst van het decreet slopen, komen daar dan nog eens bovenop. Hoewel het misschien eenvoudig is om zoiets van aan de zijlijn te zeggen, zijn de opstellers van het decreet in het geheel niet zonder schuld aan het falen van de regeling.

227. Dat zijn echter allemaal woorden achteraf. Met de verkiezingen en het nieuwe Vlaams parlement dat daaruit zal voortkomen, kan een streep door het verleden worden getrokken. Doordat de realisaties van het decreet gronden pandenbeleid deels in het water zijn gevallen, is het dringend tijd voor iets nieuws. Hoe langer het parlement echter wacht met vernieuwingen, hoe zwaarder en ingrijpender die vernieuwingen zullen moeten zijn. Daarin schuilt al een volgend probleem. Ten heden dage is het bijna onmogelijk om ingrijpende regelgeving uit te vaardigen die volledig in overeenstemming is met het Europese recht. Het Hof van Justitie klopte het Grond- en Pandendecreet grotendeels neer maar hierboven zagen we ook dat bijvoorbeeld de Duitse Eigenheimzulage in strijd was met het Europese recht omdat ze enkel aangekochte woningen in Duitsland viseerde. De toekomstige regelgevers zullen dus extra op hun tellen moeten passen. Ze kunnen het zich namelijk moeilijk permitteren om nogmaals 5 jaar te verliezen aan iets dat die tijd uiteindelijk niet waard was.

- 109 -

228. Of het Wonen in eigen streek zelf nog terugkomt, is een andere vraag. In tegenstelling tot wat de minister verschillende keren beweerde, lag er na de vernietiging niet direct een aangepast decreet aan om de leegte op te vangen. Zo een comeback moeten we ook de komende maanden niet verwachten. Voor de verkiezingen heeft het parlement namelijk geen dergelijk initiatief meer genomen en ook na de verkiezingen zal dat niet het eerste decreet zijn dat gestemd wordt. Of die comeback er op langere termijn komt kan zeker niet worden uitgesloten aangezien de volgens de peilingen twee grootste Vlaamse partijen, N-VA en CD&V, de historische voortrekkers zijn van het Wonen in eigen streek.

Als de regeling terugkomt, zal dat zeker opnieuw voer voor lectuur vormen maar ook zonder die terugkeer is nog niet alles gezegd. Het is namelijk ook nog afwachten of de Vlaamse overheid veroordeeld zal worden tot schadevergoeding en of bepaalde kopers en verkopers proberen hun overeenkomst aan te vechten. Het is dus zeer goed mogelijk dat deze masterproef niet het laatste is dat over Wonen in eigen streek geschreven wordt.

- 110 -

DEEL VII Bibliografie 10 Wetgeving 10.1 Vlaamse decreten en besluiten Gecoördineerde wetten op de Raad van State van 12 januari 1973.

Decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS 11 juli 1992, p. 15893.

Decreet houdende de Vlaamse wooncode van 9 juli 1997.

Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999.

Besluit van 2 februari 2007 van de Vlaamse Regering tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders, BS 9 maart 2007.

Decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 15 mei 2009.

Besluit van de Vlaamse Regering d.d. 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel 5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 22 september 2009 en Besluit van de Vlaamse Regering d.d. 22 juni 2012 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten, vermeld in artikel 5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2012.

Decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2010.

Decreet van 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010.

- 111 -

Besluit van de Vlaamse Regering van 7 oktober 2011 betreffende de werking en het beheer van het Investeringsfonds voor gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant en tot wijziging van diverse besluiten tot uitvoering van de Vlaamse Wooncode.

Besluit van 13 september 2013 van de Vlaamse Regering houdende de voorwaarden waaronder de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en het Vlaams Woningfonds bijzondere sociale leningen aan particulieren kunnen toestaan, BS 27 november 2013.

10.2 Ontwerpteksten, voorstellen en dergelijke Voorstel van decreet (SUYKERBUYK H. en VERVAET D.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.R., 1989-1990, 302/1.

Advies van de Raad van State bij het voorstel van decreet (SUYKERBUYK H. en VERVAET D.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.R., 1989-1990, 302/2.

Amendementen bij het voorstel van decreet (van dhr. SUYKERBUYK H. en VAN VAERENBERGH E.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl. Parl., BZ 1992, 120/2.

Advies van de Raad van State bij het voorstel van decreet (van dhr. SUYKERBUYK H. en VAN VAERENBERGH E.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl. Parl., BZ 1992, 120/3.

Amendementen bij Voorstel van decreet (van dhr. SUYKERBUYK H. en VAN VAERENBERGH E.) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl. Parl., BZ 1992, 120/4.

Voorstel van decreet (van de heren SUYKERBUYK, VAN VAERENBERGH en DIELENS) houdende maatregelen om het woonrecht maximaal te verzekeren door, onder bepaalde voorwaarden, voorrangsregels en een voorkooprecht voor huisvesting in te voeren, Parl.St. Vl.Parl. 1996-1997, 15 mei 1997, 663-1. - 112 -

Voorstel van decreet (van dhr. CALUWE) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.Parl., 2000-01, 593/1.

Advies van de Raad van State bij het voorstel van decreet (van dhr. CALUWE) houdende de mogelijkheid voor de gemeenten het woonrecht aan bepaalde voorwaarden te onderwerpen, Parl. St. Vl.Parl., 2000-01, 593/2.

Voorstel van resolutie (DE COCK D. et al.) betreffende de behoefte aan betaalbare bouwgronden en woningen, Parl. St. Vl. Parl. 2000-2001, 748/2.

Voorstel van decreet (van dhr. DEMESMAEKER) houdende wijziging van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wat betreft de voorwaarde van een

binding

met

de

gemeente

in

het

kader

van

verkavelingsvergunningen

in

woonuitbreidingsgebieden, Parl.St. Vl.Parl. 2006-2007, 2 oktober 2006, 949/1.

Voorstel van resolutie (van P. Lachaert et al.) betreffende de beschikbaarheid van betaalbare gronden, Parl. St., Vl. Parl., 2006-07, 1012/1.

Ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl. St Vl.parl., 2008-2009, 2012-1, 641 p.

Voorstel van decreet houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid, Parl. Hand. Vl. Parl. 2009-10, g349-1.

Amendementen op het voorstel van decreet houdende aanpassing van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 en van het decreet van 10 maart 2006 houdende decretale aanpassingen inzake ruimtelijke ordening en onroerend erfgoed als gevolg van het bestuurlijk beleid, Parl.St. Vl.Parl. 2009-10, stuk 349-9 en 349-13.

- 113 -

Voorstel van decreet houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2009-2010, 542/1.

Ontwerp van decreet houdende aanpassing van de algemene uitgavenbegroting van de Vlaamse Gemeenschap voor het begrotingsjaar 2014, Stukken Vl.Parl. 2013-2014, nr. 19-1 zoals aangenomen op de plenaire vergadering nr. 34, Hand. Vl.Parl. 2013-2014, 24 april 2014, p. 16.

10.3 Overige Waalse Gemeenschap Motion relative (déposée par mm. DUCARME et DE DECKER) à un conflit d'intérêts suscité par le depot au Vlaamse Raad de la proposition de décret de mm. SUYKERBUYK, VAN VAERENBERGH et consorts du 16 novembre 1992 autorisant les communes a soumettre le droit d'habitation a certaines conditions, Parl.St. Fr.Gem.R. 1992-93, 11 maart 1993, 83/1.

Nederland Nederlandse wet van 11 december 2000 houdende nieuwe regels over het toekennen van bijdragen aan lagere inkomensgroepen ten behoeve van het verkrijgen en kunnen blijven bewonen van een eigen woning, Stb. 2000, 575.

Verordening tweede woningen Sluis van 16 oktober 2008, Zeeuws Vlaams Advertentieblad, 15 oktober 2008.

Verordening Starterslening Ermelo van 1 mei 2010, Ermelo's Weekblad 8 april 2010 en http://www.ermelo.nl/internet/regelgeving_3555/item/de-verordening-startersleningermelo_169.html.

Regeling koopsubsidieplafond 17 december 2010, Stcrt. 2010, nr. 20567.


- 114 -


Regeling koopsubsidieplafond 16 oktober 2013, Stcrt. 2013, nr. 29510.

Duitsland Gesetz zur Neuregelung der steuerrechtlichen Wohneigentumsförderung vom 15. 12. 1995, BGBl. I S. p. 1783.

Eigenheimzulagengesetz vom 26. März 1997, BGBl. I S. 734.

Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. Dezember 2005, BGBl. I S. 3680.

Frankrijk Code Français de la construction et de l'habitation, version consolidée au 1 avril 2014, www.legifrance.gouv.fr.

11 Rechtspraak EHRM 24 november 1986, nr. 9063/80, Gillow/Verenigd Koninkrijk.

EHRM 9 januari 2003, Kötterl en Schittily/Oostenrijk, nr. 32957/96.

HvJ. 19 november 1991, gevoegde zaken C-6/90 en C-9/90, Francovich en Bonifaci.

HvJ 5 maart 1996, gevoegde zaken C-46/93 en C-48/93, Brasserie du Pêcheur en Factortame III, overweging 34.

HvJ 19 juli 2012, C-470/11, Garkalns.

HvJ, 1 oktober 2009, C-567/07, Woonstichting Sint Servatius.

- 115 -

HvJ. 8 september 2010, C-409/06, Winner Wetten Gmbh.

HvJ, 24 maart 2011, C-400/08, Commissie/Spanje, Jurispr. blz. I-1915.

H.v.J. (2e k.) nr. C-152/05, 17 januari 2008 (Commissie / Duitsland).

HvJ (1e k.) nr. C-197/11 en C-203/11, 8 mei 2013(Libert, e.a., All Projects & Developments, e.a. v. Vlaamse Regering) http://curia.europa.eu.

Conclusie van advocaat-generaal J. MAZÁK dd. 4 oktober 2012 in de gevoegde zaken C197/11 en C-203/11, http://curia.europa.eu.

GwH 6 april 2011, nr. 49/2011.

GwH 6 april 2011, nr. 50/2011.

GwH 7 november 2013, nr. 144/2013.

Cass. 21 oktober 1971, RCJB 1972, p. 416-432.

Cass. 5 november 1976, Arr. Cass. 1977.

Cass. 14 januari 2000, Arr. Cass. 2000, 104.

Cass. 14 maart 2008, AR C.05.0380.F.

Cass. 12 december 2008, AR C.06.0332.N.

Cass. (3e k.) AR C.08.0043.N, 16 februari 2009 (Willems / EGTA Antwerpen).

RvS nr. 202.698 van 1 april 2010.

RvS nr. 207.958 van 7 oktober 2010.

- 116 -

Gent (7e bis k.) 12 november 2012, TGR-TWVR 2013, afl. 2, 101.

Luik (20e k.) 28 juni 2002, JLMB 2005, afl. 28, 1220 met noot van B. KOHL.

12 Rechtsleer 12.1 Boeken AERNOUTS, N., en RYCKEWAERT, M., Evaluatie van de territoriaal selectieve maatregelen in het woonbeleid, Steunpunt Wonen, Leuven, 120 p.

BLOCH, A., BOGAERT, J.P., DESCHEPPER, T., DEVENYN, M.-A., ERAUW, J., LUST, S., MATTHYS, D., MERTENS, F. en VERBIST, H., Proces versus proces (Reeks Openingsredes van de Vlaamse Conferentie der Balie van Gent), Antwerpen-Apeldoorn, Maklu, 2005, 275.

CHARLIER F. en MORTIER, B., Het Vlaamse decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, Tekst en toelichting, Heule, UGA, 2010, 477.

CLAEYS, I., Cursus algemeen verbintenissenrecht, UGent, 2011-12, 214 p.

DEKKERS, R., en VERBEKE, A., Handboek Burgerlijk Recht, Deel III Verbintenissen, Bewijsleer, Gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, xvi + 820 blz.

HAECK, Y., Procederen voor het Europees Hof voor de Rechten van de Mens, Antwerpen, Intersentia, 2009, ix + 427 blz.

HUBEAU, B. en VANDROMME, T. (eds.), Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, die Keure, 2011, 276 p.

HUBEAU, B., VANDEVYVERE, W. en DEBERSAQUES, G., Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw, Brugge, die Keure, 2011, 1419 blz.

- 117 -

MOWBRAY, A., Cases and materials on the European convention on human rights, Oxford, Oxford University Press, 2007, xxxviii + 1058.

LUST, S., Rechtsbescherming tegen de (administratieve) overheid, een inleiding, Brugge, Die keure, 2010, 161 p.

STIJNS, S., SAMOY, I. en DE BOECK, A., Themis Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2009-2010, nr. 56, 130 p.

VANDE LANOTTE, J. en GOEDERTIER, G., Handboek Belgisch Publiekrecht, Brugge, die Keure, 2010, xlvi + 1483.

VAN GERVEN, W., Beginselen van Belgisch privaatrecht. 1. Algemeen deel, Brussel, Story Scientia, 1987, 519 p.

VAN HOORICK, G., Handboek Notarieel Bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, xxxii + 556 p.

VAN

MALDEREN,

G.,

DEENE

J.

en

MARCHAND,

K.,

De

overeenkomst:

geldigheidsvoorwaarden, september 2013, als bijdrage in ROODHOOFT, J. (ed.), Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1998.

WERY, P., Droit des obligations, volume 1, Larcier, Brussel, 2011, 930 p.

12.2 Artikels BAUDONCQ, F., “Dubbele verkoop”, NJW 2004, 1126-1130.

BUIJS, X., "Het decreet gronden pandenbeleid door een gemeentelijke bril bekeken", OGP 2012, afl. 238, XIV-F, p. 89-108.

DEFOORT, P., "De doorwerking van het gronden pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie", TROS 2009, afl. 55, 213-247. - 118 -

DEFOORT, P., "Rechtsgevolgen van de vernietiging van de sociale last door het Grondwettelijk Hof", TROS 2013, afl. 72, 173-207.

DESMET, A., "Het nieuwe decreet betreffende gronden pandenbeleid, deel I en II", OGP 2010, afl. 218 en 219, XV-W, 786 p. en XV-X, 476 p.

DURANCE, A., "Situation et budget du logement en 2014", AJDI (Frankrijk) 2014, p. 184.

FREES, W. en MADDENS, B., "De evolutie van de electorale verfransing in de Vlaamse rand rond Brussel : een analyse van de gemeenteraadsverkiezingen van 1976 tot 2012". Vives briefings 2012, 24 p.

GORMLEY, L., W., "Keeping EU Citizens out is wrong", Journal de droit européen 2013, 316-320.

GOVAERT, C., "Grondwettelijk Hof maakt definitief komaf met 'Wonen in eigen streek'", Vastgoedinfo 2013, nr. 21, 1-2.

GRAUER, L., "'Wonen in eigen streek': une entrave aux droits de séjour et de circulation du citoyen européen", JT 2013, 607-610.

HULPIAU, V., "Kritische reflectie over de maatregel 'wonen in eigen streek' uit het Gronden pandendecreet (1)", T. Not. 2011, afl. 6, 355-373.

MARTEL, B. en VANDAELE, A., "Recente ontwikkeling met betrekking tot het Grond- en Pandendecreet en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op het vlak van de "sociale last", het "wonen in eigen streek", de goede ruimtelijke ordening en de planbatenheffing, T.Gem. 2011, nr. 4, 179-200.

MICHIELS, M., "De provinciale beoordelingscommissie "wonen in eigen streek"", Nieuwsbrief Notariaat 2010, nr. 2, 1-8.

- 119 -

SCHMIDT, H., 'Bautätigkeit zu Zeiten der Eigenheimzulage', Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg

2008,

afl.

11,

33

en

http://www.statistik.baden-

wuerttemberg.de/veroeffentl/Monatshefte/PDF/Beitrag08_11_07.pdf.

VANDENBERGHE, H., Overheidsaansprakelijkheid, TPR 2010, afl. 4, 2013-2097.

VANDROMME. T., "Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht", RW 2009-10, nr. 12, 474-486.

VANDROMME, T., "Hof van Justitie vernietigt deel gronden pandendecreet", Juristenkrant 12 juni 2013, 2.

VANDROMME, T., "Vlaams decreet gronden pandenbeleid gedeeltelijk vernietigd", RW 2013-14, nr. 17, 642.

VAN HARTEN, H.J., en FRÖGER, R.A., "Bindingseisen passé?" Nederlands tijdschrift voor Europees recht 2013, 265-273.

VAN OEVELEN, A., WISSINK M. en MEIJER, R., "Staatsaansprakelijkheid wegens schending van het Europese gemeenschapsrecht in België en Nederland(1)", TPR 2008, 8083.

VAN POTTELBERGE, J., "De rol van gemeenten bij sociale huisvesting", T.Gem.R. 2014, 33-51.

VAN QUICKENBORNE, M., "Hoofdstuk 3. Modaliteiten van verbintenissen: de voorwaarde", OBO 4 oktober 2005, afl. 65.

VENY, L., en DE VOS, N., "De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een "vergiftigd sociaal geschenk?"", in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G. en VENY, L. (eds.), Rechtskroniek voor het notariaat, 17, Brugge, Die Keure, 2010, 57-108.

- 120 -

VERSTRAELEN, S., "Toen barstte de bom: het Grondwettelijk Hof handhaaft in een prejudicieel arrest de gevolgen van een vastgestelde ongrondwettigheid", RW 2011-12, nr. 28, 1230-1241.

WILLAERT, D., "De recente internationalisering van het Brussels gewest en de Vlaamse Rand",

Interface

Demography

Working

Paper

2010-2,

http://www.vub.ac.be/SOCO/demo/papersonline/IDWP2010-2.pdf.

WINTERS, S., "Wat is er mis met huren?", Financieel Forum/Bank- en Financiewezen 2013, afl. 6, 480-488.

WUSCHANSKY, B., Räumliche Verteilung der Eigenheimzulage in Nordrhein-Westfalen, Dortmund, 2003, http://www.ils-forschung.de/down/eigenheimzulage.pdf.

12.3 Parlementaire vragen, beleidsdocumenten en andere Interpellatie van de heer D. VERVAET tot de heer G. GEENS, Voorzitter van de Vlaamse Executieve, Gemeenschapsminister van Financiën en Begroting, de heer L. WALTNIEL, Gemeenschapsminister KELCHTERMANS,

van

Ruimtelijke

Ordening

Gemeenschapsminister

van

en

Huisvesting,

Leefmilieu,

de

heer

Natuurbehoud

T. en

Landinrichting, en de heer L. VAN DEN BOSSCHE, Gemeenschapsminister van Binnenlandse Aangelegenheden en Openbaar Ambt, over het herinrichten van de Provincie Brabant en het kiesarrondissement Brussel-Halle-Vilvoorde alsmede het scheppen van mogelijkheden

voor

de

Vlaams

Brabantse

gemeentebesturen

om

de

nieuwe

verfransingspogingen en de verstedelijking van het Brabantse platteland af te wenden, Hand. Vl.R. 1989-90, 16 november 1989, vergadering 9, 256.

Discussion sur la motion relative à un conflit d'intérêts suscité par le dépot au Vlaamse Raad de la proposition de décret de MM. Suykerbuyk, Van Vaerenberg et consorts du 16 novembre 1992 autorisant les communes à soumettre le droit d'habitation à certaines conditions, Parl.St. Fr.Gem.R. 1992-1993, 18 maart 1993, vergadering 9, p. 30.

Conseil de la Communauté française, Compte rendu intégral, CRI n° 16 (SE 1992-1993), 15 juillet 1993, discussion générale, p. 11-20. - 121 -

Conseil de la Communauté française, Compte rendu intégral, CRI n° 17 (SE 1992-1993), 16 juillet 1993, interpellations jointes de MM. Ducarme et Maingain à Mme Onkelinx, ministreprésidente du Gouvernement, sur « J'attitude du Gouvernement de la Communauté à l'égard de la concertation concernant le conflit d'intérêts relatif à la proposition de décret déposée au Vlaamse Raad par MM. Suykerbuyk et Van Vaerenbergh, p. 13.

Mededelingen van de regering op de plenaire vergadering, Hand. Kamer, 1993-1994, 19 november 1993, p. 362.

Mondelinge vraag van 20 februari 1997 van de heer Georges Cardoen tot de heer Luc Van den Brande, minister president van de Vlaamse regering, Vlaams minister van Buitenlands Beleid, Europese Aangelegenheden, Wetenschap en Technologie, over de evaluatie van het Vlabinvest-programma, St. Vl.Parl. 1996-1997, vergadering 31, 18 maart 1997, p. 32-34.

Verslag namens de Commissie voor Binnenlandse Aangelegenheden, Stadsvernieuwing en Huisvesting uitgebracht door mevrouw Veerle Heeren bij het ontwerp van decreet houdende de Vlaamse Wooncode, Parl.St. Vl.Parl. 1996-1997, 25 juni 1997, 654-6, p. 22.

Actuele vraag van de heer JORIS VAN HAUTHEM tot de heer LEO PEETERS, Vlaams minister van Binnenlandse Aangelegenheden, Stedelijk Beleid en Huisvesting, over de eventuele vraag van de Vlaamse regering om advies van de Raad van State met betrekking tot het voorstel van decreet houdende maatregelen om het woonrecht maximaal te verzekeren door, onder bepaalde voorwaarden, voorrangsregels en een voorkooprecht voor huisvesting in te bouwen, Hand. Vl.Parl. 1996-1997, 10 juli 1997, nr. 56, p. 17-19.

Voorstel van decreet (van dhr. DEMESMAEKER) houdende wijziging van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, wat betreft de voorwaarde van een

binding

met

de

gemeente

in

het

kader

van

verkavelingsvergunningen

in

woonuitbreidingsgebieden, http://www.briobrussel.be/assets/beleidsdocumenten/vlaamsparlement/voorstel%20van%20de creet%20demesmaeker.pdf.

- 122 -

Omzendbrief RO/2002/03 van 25 oktober 2002 in verband met het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie, BS 30 november 2002, 54343, punt 1.3.1.

Vraag om uitleg in de commissie voor Wonen, Stedelijk Beleid, Inburgering en Gelijke Kansen van mevrouw Vera Jans tot de heer Marino Keulen, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Stedenbeleid, Wonen en Inburgering, over de woningproblematiek in Limburgse grensgemeenten, Hand.Comm.verg.2006-2007, 9 november 2006, verg. C27-WON2, 1-4.

X., Op zoek naar instrumenten om betaalbaar wonen aan de kust mogelijk te maken, opgesteld in opdracht van de bestendige deputatie van de provincieraad West-Vlaanderen, 2006,

105

p.,

http://www.west-vlaanderen.be/jahia_upload/bestuur_regio/brugoost/9-11-

betaalbaarwonen.pdf.

X., Decreet gronden pandenbeleid maakt wonen betaalbaar, persmededeling van de Vlaamse regering van 5 december 2008, http://www.vlaanderen.be.

X,

Richtlijn

Wonen

in

Eigen

Streek,

2010,

7

p.,

te

vinden

op:

web1.ruimtelijkeordening.be/Portals/100/PDF/GPB/003925%20uit%20wonen%20in%20eige n%20streek%20notariaat.pdf.

Actuele vraag van de heer Luckas Van Der Taelen tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over de werking van de provinciale beoordelingscommissies die moeten toezien op de toepassing van de 'wonen in eigen streek'-bepalingen uit het Grond- en Pandendecreet, Hand. Vl.Parl. 2009-2010, 24 maart 2010.

Omzendbrief 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

ASSELMAN, E., 'De rechtsbescherming tegen de overheid bij overheidsopdrachten', masterproef van de opleiding Master in de rechten 2008-2009, lib.ugent.be, 121 p.

- 123 -

LINDERS, A., Aansprakelijkheid van de overheid voor daden van de wetgevende macht, UGent, 2009-10, masterproef van de opleiding Master in de rechten, 112 p.

Evaluatie en jaarverslag Wet Bevordering Eigenwoningbezit van 30 maart 2011, http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2011/04/12/evaluatieen-jaarverslag-wet-bevordering-eigenwoningbezit.html.

Vraag over het aantal transacties en de evaluatie van wonen in eigen streek, Vr. en Antw. Vl.R. 2011-12, 3 november 2011, Antw. nr. 98 door F. VAN DEN BOSSCHE op vraag van E. VAN ROMPUY.

Evaluatierapport Wonen in eigen streek 23 december 2011, www.vlaamsparlement.be.

Actuele vraag van mevrouw Else De Wachter tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het mogelijk in strijd zijn van ‘Wonen in eigen streek’ met het Europese recht en actuele vraag van de heer Mark Demesmaeker tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over de voorbereidende stappen om het betaalbaar wonen in eigen streek blijvend mogelijk te maken, Hand. 2012-13, 10 oktober 2012, vergadering 5, 3136.

Beleidsbrief wonen, Beleidsprioriteiten 2012-2013 ingediend door mevrouw Freya Van den Bossche, Parl.St. Vl.Parl. 2012-2013, 23 oktober 2012, 1780/1.

Jaarverslag Vlabinvest 2012, www.vlabinvest.be, 26 p.

Vraag om uitleg van mevrouw Mercedes Van Volcem tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het standpunt van het Europees Hof van Justitie ten aanzien van het ‘Wonen in eigen streek’, Hand. Vl.Parl. 2012-2013, 16 mei 2013, C207-WON17.

M. VOGELS, Conceptnota voor nieuwe regelgeving van mevrouw Mieke Vogels over het Vlaamse woonbeleid op nieuwe sporen, Stukken Vl.Parl. 2013-2014, 25 september 2013, 2189-1, 49 p. - 124 -

Beleidsbrief wonen, Beleidsprioriteiten 2013-2014 ingediend door mevrouw Freya Van den Bossche, Parl.St. Vl.Parl. 2012-2013, 18 oktober 2013, 2221/1.

Actualiteitsdebat over de gedeeltelijke vernietiging van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof, Hand. 2013-14, 13 november 2013, vergadering 9.

Verslag namens de Commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie over het ontwerp van decreet betreffende opdracht van de bevoegdheid inzake het voeren van een specifiek gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant aan de Provincie Vlaams-Brabant, Stukken Vl.Parl. 2013-2014, 14 januari 2014, 2303-2.

Algemene bespreking van het ontwerp van decreet betreffende opdracht van de bevoegdheid inzake het voeren van een specifiek gronden woonbeleid voor Vlaams-Brabant aan de Provincie Vlaams-Brabant, Hand. Vl.Parl. 2013-2014, 22 januari 2014, vergadering 21, p. 6264.

Actuele vraag van de heer Jan Penris tot mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie, over het ontoereikende budget voor sociale woonleningen en de werking van het Vlaams Woningfonds, Hand. Vl.Parl. 20132014, 12 maart 2014, vergadering nr. 27, p. 46-51.

12.4 Krantenartikels Het

Nieuwsblad

van

22

maart

2009,

"Geen

bouwgrond

voor

nieuwkomers",

www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=b29977920090322.

De Morgen van 25 maart 2009, "Het kerktorensyndroom in ons woonbeleid", www.demorgen.be/dm/nl/2461/Opinie/article/detail/793434/2009/03/25/Hetkerktorensyndroom-in-ons-woonbeleid.dhtml.

- 125 -

De Morgen van 27 augustus 2009, "Bouwkavels alleen nog voor kopers met band met streek", www.demorgen.be/dm/nl/983/Nieuws/article/detail/981942/2009/08/27/Bouwkavels-alleennog-voor-kopers-met-band-met-streek.dhtml.

De Morgen van 16 maart 2010, "Franstalige mag geen huis kopen in Sint-Genesius-Rode", www.demorgen.be/dm/nl/983/Nieuws/article/detail/1080750/2010/03/16/Franstalige-maggeen-huis-kopen-in-Sint-Genesius-Rode.dhtml.

J.-P. MARTHOZ, "Le Wooncode et la loi du talion", Le Soir 16 maart 2010.

La Derniere Heure van 16 maart 2010, "Une Rhodienne interdite de propriété à Rhode", www.dhnet.be/actu/belgique/une-rhodienne-interdite-de-propriete-a-rhode51b79e4de4b0de6db98464a8.

W. WINCKELMANS, "Wonen in eigen streek bedreigt BHV", De Standaard 17 maart 2010.

Het Nieuwsblad van 27 maart 2010, "Absurd: paar mag geen huis kopen in buurgemeente", http://www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=gq2o4rbh.

La Derniere Heure van 3 mei 2010, "11 ménages francophones interdits d’habiter en Flandre", www.dhnet.be/archive/11-menages-francophones-interdits-d-habiter-en-flandre51b7e6f4e4b0de6db996b4ff.

Het Nieuwsblad van 22 juni 2010, "Gezin mag huis niet aan Vlaams koppel verkopen", www.nieuwsblad.be/article/detail.aspx?articleid=tt2rq4v2.

M. LAMENSCH, "L’Europe recale le décret Wonen in eigen streek", Le Soir 8 mei 2013.

Knack van 5 mei 2014, "Vastgoedmakelaars hekelen toenemende belastingdruk op tweede verblijven", Knack.be.

Trends van 5 mei 2014, "Belasting op tweede kustverblijven onwettig", Trends.be.

- 126 -

12.5 Websites www.vmsw.be

www.statbel.fgov.be

www.vlaamsparlement.be

www.wonenvlaanderen.be

- 127 -

- 128 -

Bijlage 1: Boek 5: Wonen in eigen streek Aangezien het boek 5 door zijn vernietiging in de laatste coördinaties van het Grond- en Pandendecreet ontbreekt, voegen we de tekst ervan als bijlage bij deze masterproef in.

BOEK 5 WONEN IN EIGEN STREEK TITEL 1 Monitoring Art. 5.1.1. De Vlaamse Regering stelt driejaarlijks, en voor het eerst in de kalendermaand waarin dit decreet in werking treedt, een lijst vast van de gemeenten die op grond van het meest recente statistisch materiaal beantwoorden aan beide hiernavolgende kenmerken : 1° de gemeente behoort tot de 40 procent Vlaamse gemeenten waar de gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter het hoogst is; 2° de gemeente behoort tot : a) ofwel de 25 procent Vlaamse gemeenten met de hoogste interne migratieintensiteit; b) ofwel de 10 procent Vlaamse gemeenten met de hoogste externe migratieintensiteit.

De lijst, vermeld in het eerste lid, wordt bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder « migratie-intensiteit » verstaan : de som van de gemeentelijke in- en uitwijkingen waargenomen in de loop van een observatieperiode, uitsplitsbaar in : 1° interne migratie, verwijzend naar verhuisbewegingen tussen gemeenten in België; 2° externe migratie, verwijzend naar verhuisbewegingen van en naar het buitenland.

TITEL 2 Operationalisering Art. 5.2.1. § 1. Er geldt een bijzondere voorwaarde voor de overdracht van [gronden en de daarop opgerichte woningen][verv. decr. 9 juli 2010, art. 14, 1°, I: 19 juli 2010] in de gebieden die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden :

- 129 -

[1° zij zijn geheel of gedeeltelijk gelegen in een gebied dat op de datum van inwerkingtreding

van

dit

decreet

ressorteert

onder

de

gebiedsbestemming

«woonuitbreidingsgebied», vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen of onder de in de gewestplannen aangegeven gebiedsbestemming «reservegebieden voor woonwijken» of «woonaansnijdingsgebieden»;][verv. decr. 9 juli 2010, art. 14, 2°, I: 19 juli 2010] 2° zij zijn op het

ogenblik van de ondertekening van de onderhandse

overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.

De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte [woningen] [verv. decr. 9 juli 2010, art. 14, 3°, I: 19 juli 2010] slechts (verder) overgedragen kunnen worden aan personen die blijkens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken over een voldoende band met de gemeente. Onder « overdragen » wordt verstaan : verkopen, verhuren voor méér dan negen jaar [, inbrengen in een vennootschap][ingev. decr. 9 juli 2010, art. 14, 3°, I: 19 juli 2010] of bezwaren met een recht van erfpacht of opstal.

De bijzondere overdrachtsvoorwaarde geldt niet : 1° in het geval van een gedwongen overdracht; 2° indien de overdracht geschiedt op grond van een krachtens decreet vastgesteld toewijzingsreglement; 3° indien de overdracht geschiedt aan een natuurlijke of rechtspersoon die in de uitoefening van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, bouwt, overdraagt of verhuurt, in zoverre deze overdracht gericht is op de ontwikkeling van een verkavelings- of bouwproject, en met dien verstande dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde wél geldt ten aanzien van het overdragen, in de zin van het tweede lid, van onroerende goederen binnen dat verkavelings- of bouwproject; 4°

indien

de

overdracht

geschiedt

aan

een

sociale

woonorganisatie,

het

Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant, vermeld in - 130 -

artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, of een openbaar bestuur, vermeld in artikel 33, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode.

De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt, definitief en zonder dat zij kan worden hernieuwd, na twintig jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen.

De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt tevens ten aanzien van die gronden die blijkens een voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan niet onder de categorie van gebiedsaanduiding « wonen » zullen worden gebracht.

§ 2. Een persoon beschikt voor de toepassing van § 1, tweede lid, over een voldoende band met de gemeente indien hij voldoet aan één of meer van volgende voorwaarden : 1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de lijst, vermeld in artikel 5.1.1; 2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen; 3°

op

grond

van

een

zwaarwichtige

en

langdurige

omstandigheid

een

maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.

§ 3. De provinciale beoordelingscommissie, vermeld in § 1, tweede lid, wordt samengesteld door de deputatie en bestaat uit een voorzitter-jurist en personen met deskundigheid op het vlak van vormen van toewijzingsbeleid inzake wonen.

Het lidmaatschap van een provinciale beoordelingscommissie is onverenigbaar met het lidmaatschap van een wetgevende vergadering, een provincieraad, een gemeenteraad, een districtsraad of een raad van een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn.

§ 4. De provinciale beoordelingscommissie spreekt zich uit binnen een termijn van zestig dagen, te rekenen vanaf de betekening van het verzoek daartoe per beveiligde zending. Bij - 131 -

overschrijding van deze termijn, wordt de provinciale beoordelingscommissie geacht een voldoende band met de gemeente te hebben vastgesteld.

Art. 5.2.2. In alle akten betreffende overdrachten die onderworpen zijn aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, vermeld in artikel 5.2.1, § 1, neemt de instrumenterende ambtenaar een

verwijzing

op

naar

deze

titel

en

naar

het

oordeel

van

de

provinciale

beoordelingscommissie.

[In alle akten betreffende de overdrachten die onderworpen zijn aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde tevens geldt voor verdere overdrachten in de periode tot 20 jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen.][ingev. decr. 9 juli 2010, art. 15, 1°, I: 19 juli 2010]

Inbreuken op de informatieplicht, [vermeld in het eerste en tweede lid,][verv. decr. 9 juli 2010, art. 15, 2°, I: 19 juli 2010] worden gelijkgesteld met de inbreuken, vermeld in artikel 146, eerste lid, 4°, van het decreet Ruimtelijke Ordening.

Art. 5.2.3. De provinciale beoordelingscommissie en derden-benadeelden kunnen de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met deze titel.

Art. 5.2.4. De Vlaamse Regering kan nadere methodologische en procedurele regelen bepalen voor de toepassing van deze titel.

TITEL 3 Verruimd toepassingsgebied Art. 5.3.1. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde, vermeld in titel 2, geldt eveneens ten aanzien van gronden en de daarop opgerichte [woningen][verv. decr. 9 juli 2010, art. 16, I: 19 juli 2010] in de gebieden die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden :

- 132 -

1° zij maken het voorwerp uit van een planologische afwijking, hervorming of vervanging van artikel 8, § 2, van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, toegekend of ingevoerd bij een vanaf de datum van inwerkingtreding van dit decreet voorlopig vastgesteld

of

aangenomen

bestemmingsplan,

met

dien

verstande

dat

het

bestemmingsplan méér woonlagen dient toe te laten dan voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan het geval was; 2° zij zijn op het

ogenblik van de ondertekening van de onderhandse

overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van

ondertekening en de datum van het verkrijgen van

een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.

De planificerende overheid kan op gemotiveerde wijze afwijken van het beginsel, vermeld in het eerste lid, in zoverre zij aantoont dat de toepassingsmogelijkheden van artikel 5.1.1 voldoende ruim zijn om te voldoen aan endogene woonbehoeften. Indien het gaat om een planinitiatief van gemeentelijk of provinciaal niveau, dan wint de planificerende overheid over deze afwijking het bindend oordeel in van de toezichthoudende overheid die het definitief vastgestelde of aangenomen bestemmingsplan dient goed te keuren. Het bindend oordeel wordt schriftelijk vastgesteld en uiterlijk op de plenaire vergadering gegeven. Indien het bindend oordeel niet tijdig wordt gegeven, wordt de toezichthoudende overheid geacht een negatief oordeel te hebben uitgebracht.

Art. 5.3.2. De Vlaamse Regering kan nadere regelen bepalen voor de toepassing van deze titel.

TITEL 4 Facultatieve toepassing Art. 5.3.3. § 1. Op grond van een gemeentelijk reglement kan een bestemmingsplan of een verkavelingsvergunning de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, vermeld in titel 2, eveneens van toepassing verklaren ten aanzien van gronden en de daarop opgerichte [woningen][verv.

- 133 -

decr. 9 juli 2010, art. 17, I: 19 juli 2010] in (gedeelten van) door het bestemmingsplan afgebakende woongebieden respectievelijk in (gedeelten van) verkavelingen.

In het geval, vermeld in het eerste lid, geldt de bijzondere overdrachtsvoorwaarde slechts wanneer en in zoverre de gemeente op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte voorkomt op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.

De

toepassing

van

dit

artikel

heeft

nimmer

voor

gevolg

dat

de

bijzondere

overdrachtsvoorwaarde in een gemeente van toepassing wordt op een oppervlakte die ten opzichte van de op 1 september 2009 bestaande totale gemeentelijke oppervlakte van woongebieden en woonuitbreidingsgebieden groter is dan tien percent.

§ 2. De bepalingen van § 1 worden na drie jaar door de Vlaamse Regering geëvalueerd. Het evaluatierapport wordt ter informatie voorgelegd aan het Vlaams Parlement.

Bijlage 2: Persbericht N-VA 2005 Dit persbericht verdween kort nadat ik het gevonden had van de site van N-VA en is dus niet meer online te consulteren. Daarom wordt het onderaan als bijlage toegevoegd.

N-VA lanceert voorstel recht op wonen in eigen streek 07 september 2005

Vanmorgen heeft Vlaams volksvertegenwoordiger Mark Demesmaeker samen met een paar tientallen N-VA militanten met een ludieke actie bekendgemaakt dat hij een voorstel van decreet indient om het recht op wonen in eigen streek te ondersteunen.

- 134 -

Op een bouwkavel in Tervuren, in de Vlaamse Rand, had Mark Demesmaeker symbolisch een kampeertent opgeslagen. Bouwen is er voor vele jonge gezinnen namelijk niet meer bij in de Vlaamse Rand. Daarvoor zijn de grondprijzen te hoog gestegen. Dat komt o.a. door de grote migratiedruk vanuit Brussel en van kapitaalkrachtige Europese ambtenaren en kaderleden. De gevolgen zijn nefast: aantasting van het sociale weefsel, verfransing, sociale verdringing, … Vanuit de Rand vertrekken bijvoorbeeld jaarlijks zo’n 2.700 Vlamingen naar Wallonië. Ze worden uit de markt geprijsd door de komst van financieel sterkere bevolkingsgroepen en trekken de taalgrens over waar de grondprijzen tot driemaal lager liggen dan in Vlaanderen. Ook in andere Vlaamse regio’s is er een gelijkaardig fenomeen van sociale verdringing, denken we maar aan de grensstreek met Nederland en de Vlaamse kustgemeenten.

Met zijn voorstel van decreet wil Mark Demesmaeker ertoe bijdragen dat iedereen de kans krijgt in eigen streek een stek te vinden. Nieuw is dat hij daarvoor een dubbel criterium hanteert. Hij is niet alleen gaan kijken waar de gemiddelde prijs van een bouwgrond het hoogst is, maar ook waar de interne en externe migratiedruk het grootst is. Die twee statistieken gecombineerd, levert een lijst van gemeenten op waarvoor hij maatregelen voorstelt.

Samengevat komen die hierop neer: gronden en woningen in woonuitbreidingsgebieden blijven in die gemeenten voorbehouden voor mensen die een band hebben met de streek. De verkoop of verhuur zal gebeuren via tussenkomst van een publieke woonorganisatie. (bijvoorbeeld Vlabinvest in de Rand).

Hiermee

wordt

gegarandeerd

dat

de

bijkomende

woongelegenheden

in

de

woonuitbreidingsgebieden bestemd zijn en blijven voor de groeiende woonbehoefte van de lokale bevolking. Het voorstel ligt volledig in de lijn van het Vlaams regeerakkoord en Mark Demesmaeker rekent dan ook op de politieke steun van de andere Vlaamse partijen.

- 135 -

Wonen in eigen streek (Grond- en Pandendecreet)

Recommend Documents