Wonen in eigen streek (Grond- en Pandendecreet)

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Academiejaar 2012-13

“Wonen in eigen streek” (Grond- en Pandendecreet)

Masterproef van de opleiding ‘Master na master in het Notariaat’ Ingediend door

Carolien Neckebrouck studentennr. 00807180

Promotor prof. dr. Geert Van Hoorick Commissaris: L. Dekimpe

Faculteit Rechtsgeleerdheid

Academiejaar 2012-13

“Wonen in eigen streek” (Grond- en Pandendecreet)

Masterproef van de opleiding ‘Master na master in het Notariaat’ Ingediend door

Carolien Neckebrouck studentennr. 00807180

Promotor prof. dr. Geert Van Hoorick Commissaris: L. Dekimpe

iii

Voorwoord

Met deze masterproef sluit ik mijn Master na Master Notariaat aan de faculteit Rechtsgeleerdheid van de Universiteit Gent af. Hierbij wil ik graag van de gelegenheid gebruikmaken om een aantal mensen te bedanken. Het schrijven van een masterproef is immers een langdurig proces waarin alle hulp welkom is. Vooreerst bedank ik professor G. Van Hoorick voor de motivatie voor dit onderwerp, het opvolgen van mijn masterproef en de nuttige en interessante feedback over mijn geleverde inspanningen. Daarnaast wil ik ook mijn vrienden, vriendinnen en medestudenten een pluim op de hoed steken omdat zij mij toelieten te lachen en te ontspannen tussen het studeren door. Met het einde van mijn studies in zicht, wil ik tot slot wil nog een grote dankuwel zeggen aan mijn ouders en mijn broer. Niet alleen voor de kans die zij mij gaven om deze studies te kunnen aanvatten, maar tevens voor de vele aanmoedigende woorden die ervoor zorgden dat ik mijn studie tot een goed einde kon brengen. Hun steun en begrip heeft mij geholpen ook de moeilijke momenten tijdens deze studie te overwinnen.

Carolien Neckebrouck Meldert, mei 2013

iv

Inhoudstafel

Voorwoord .......................................................................................................................... iii Inhoudstafel .........................................................................................................................iv Lijst van gebruikte afkortingen ....................................................................................... viii Lijst van figuren .................................................................................................................. ix Algemene inleiding ............................................................................................................... x

Deel 1 - Het Vlaamse Grond- en Pandendecreet 1.1

Het Vlaamse Grond- en Pandendecreet: Algemeen ................................................. 1 1.1.1 Achtergrond ..................................................................................................... 1 1.1.2 Situering decreet .............................................................................................. 2 a) b) c)

Motivering ........................................................................................... 2 Doelstelling .......................................................................................... 3 Betaalbaar wonen voor iedereen ........................................................... 4

1.1.3. Decreetswijzigingen......................................................................................... 5 1.2.

Inhoud Grond- en Pandendecreet ............................................................................ 5

1.3.

Bevoegde overheden .................................................................................................. 7 1.3.1. Bestuursniveaus ............................................................................................... 7 1.3.2. Monitoringsinstrumenten ................................................................................. 7

1.4

Kritiek op het Grond- en Pandendecreet ................................................................. 8 1.4.1 Reacties uit verschillende hoeken..................................................................... 8 1.4.2 Procedures ....................................................................................................... 9

1.5

Conclusie deel 1 ....................................................................................................... 11

v

Deel 2 - Wat is “Wonen in eigen streek”?

2.1

Situering en doel van de maatregel......................................................................... 13

2.2

Toepassingsvoorwaarden ........................................................................................ 15 2.2.1. Algemeen ...................................................................................................... 15 2.2.2 In welke gemeenten is de maatregel van toepassing?...................................... 15 2.2.3 Welke onroerende goederen vallen binnen het toepassingsgebied? ................. 19 a) b) c)

Woonuitbreidingsgebieden, woonaansnijdingsgebieden en reservegebieden voor woonwijken ...................................................... 21 In het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse ............................................. 22 In een doelgemeente op basis van een gemeentelijk reglement............ 22

2.2.4 Welke overdrachten worden bedoeld? ........................................................... 23 2.2.5 Uitzonderingen .............................................................................................. 24 2.3

Bijzondere overdrachtsvoorwaarde ....................................................................... 26 2.3.1 Voldoende band met de gemeente .................................................................. 26 a) b)

Algemeen ........................................................................................... 26 Voorwaarden ...................................................................................... 27

2.3.2 Vervalregeling ............................................................................................... 28 2.3.3 Provinciale beoordelingscommissie ............................................................... 29 2.3.4 Sanctie ........................................................................................................... 32 2.4

Wijzigingsdecreet 2010 ........................................................................................... 33

2.5

Wat houdt “Wonen in eigen streek” in voor het notariaat? .................................. 34 2.5.1 Toepassen maatregel ..................................................................................... 34 2.5.2 Indienen verzoek bij beoordelingscommissie ................................................. 34 2.5.3 Weigeren de akte te verlijden ......................................................................... 35 2.5.4 Opnemen vermelding in akte ......................................................................... 36 2.5.5 Specifieke aandachtspunten ........................................................................... 36

vi

Deel 3 - Beoordeling van de maatregel “Wonen in eigen streek”

3.1.

Evaluatie vanuit praktijk ........................................................................................ 39 3.1.1 Evaluatierapport Vlaamse Overheid ............................................................... 39 3.1.2 Toepassing maatregel “Wonen in eigen streek” .............................................. 39 3.1.3 Bevraging in kader evaluatieonderzoek van de Vlaamse overheid .................. 40 3.1.4 Bevraging notarissen...................................................................................... 41 a) b)

3.2

Knelpunten ......................................................................................... 41 Rondvraag .......................................................................................... 42

“Wonen in eigen streek” onder vuur ...................................................................... 43 3.2.1 Beperkingen in hoofde verkoper .................................................................... 44 a) b)

Eigendomsrecht is beperkt .................................................................. 44 Geen vergoeding voorzien .................................................................. 45

3.2.2 Beperkingen in hoofde koper ......................................................................... 48 3.2.3 Beroepen tot nietigverklaring bij het Grondwettelijk Hof ............................... 50 a) b) c)

Verenigbaarheid met bevoegdheidsverdelende regels ......................... 50 Verenigbaarheid met vrijheid van personen en van vestiging binnen de lidstaten van de Europese Unie .......................................................... 51 Discussie over doel van de maatregel ................................................. 53

3.2.4 Prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie ..................................................... 53 3.3

De beoordeling vanuit Europees standpunt ........................................................... 55 3.3.1 Algemeen ..................................................................................................... 55 3.3.2 Conclusie advocaat-generaal JánMazák ......................................................... 56 3.3.3 Gevolgen conclusie ........................................................................................ 57

3.4

Toekomstperspectief ............................................................................................... 57 3.4.1 Huidige toepassing “Wonen in eigen streek” is niet houdbaar ........................ 57 3.4.2 Nut van de toevoeging van een inkomensvoorwaarde .................................... 58 3.4.3 Onzekerheid over toekomst “Wonen in eigen streek” voor het Notariaat ........ 58 3.4.4 Alternatieve maatregelen ............................................................................... 59

3.5

Conclusie deel 2 en 3 ............................................................................................... 60

vii

Deel 4–Arrest Hof van Justitie 8 mei 2013

4.1

“Het arrest Libert” ................................................................................................. 63 4.1.1. Is er een beperking? ....................................................................................... 63 a) b) c)

Vrij verkeer van personen ................................................................... 63 Vrijheid van dienstverrichting ............................................................ 63 Vrij verkeer van kapitaal .................................................................... 64

4.1.2. Is deze beperking gerechtvaardigd?................................................................ 64 4.1.3. Antwoord op de prejudiciële vraag................................................................. 66

4.2

Bespreking arrest .................................................................................................... 66

4.3

Gevolgen arrest ....................................................................................................... 67

Bibliografie ......................................................................................................................... 70 Bijlage 1 – Antwoorden van notarissen ............................................................................. 75 Bijlage 2 – Arrest van het Hof – 8 mei 2013 ...................................................................... 77

viii

Lijst van gebruikte afkortingen APS

Administratie Planning en Statistiek

Decreet R.O./ DRO

Decreet Ruimtelijke Ordening

M.v.T.

Memorie van Toelichting

RSV

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

WIES

“Wonen in eigen streek”

RUP

Ruimtelijk Uitvoeringsplan

BPA

Bijzonder Plan van Aanleg

APA

Algemeen Plan van Aanleg

VMSW

Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

OCMW

Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn

BW

Burgerlijk Wetboek

EVRM

Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens

VWEU

Verdrag Werking Europese Unie

ix

Lijst van figuren Figuur 1

Krachtlijnen Grond- en Pandendecreet..........................................................................

Figuur 2

Betwiste maatregelen uit het Grond- en pandendecreet .................................................

Figuur 3

Kaartje doelgemeenten “Wonen in eigen streek”1 .........................................................

Figuur 4

Prijsvergelijking geselecteerde versus niet-geselecteerde gemeenten .............................

Figuur 5

Aangiften per inkomenscategorie in 2008 .....................................................................

Figuur 6

Toegepaste criteria voor voldoende “band met de gemeente” ........................................

Figuur 7

Toepassingen tussen 2009 en 2011 ...............................................................................

Figuur 8

Prijsevolutue sinds toepassing “Wonen in eigen streek” ................................................

Figuur 9

Procedureverloop .........................................................................................................

1

www.wonenvlaanderen.be

x

Algemene inleiding en opzet Iedereen kent wel de mythe dat Belgen met een baksteen in de maag geboren worden, maar dit blijkt ook effectief zo te zijn. Van de Belgen is 67 procent eigenaar van de woning die hij betrekt, op Europees vlak is dat 65 procent2. Een verklaring voor deze bouwwoede is dat het in de genen zit van de Belgische bevolking. Een eigen woning wordt vaak beschouwd als het pensioen van later. Voor de meeste mensen is het hun grote droom om een eigen huis te bouwen of te kopen.Helaas zijn de gronden woningprijzen de afgelopen jaren flink gestegen. Daardoor werd het ‘voor de gewone mensen’ financieel moeilijker om een eigen woning of bouwgrond te verwerven. Daarnaast zijn er ook op de huurmarkt problemen. Vlaanderen heeft met 6% sociale huurwoningen een van de laagste percentages van Europa. Die sociale huurwoningen zijn bovendien nogal ongelijk verspreid over de gemeenten. Zo zijn er gemeenten zonder één sociale woning, terwijl in andere gemeenten 14% van het woningbestand uit sociale woningen bestaat. De private huurmarkt bestaat deels uit woningen van slechte kwaliteit die dikwijls tegen prijzen worden verhuurd die voor mensen met lage inkomens niet te betalen zijn. 3 Vooral de lokale overheden kregen, als meest “burgernabije bestuur”, de vraag of zij initiatieven konden nemen die betaalbaar wonen beter mogelijk maken. Verschillende lokale besturen namen daadwerkelijk initiatieven4, maar de oplossing voor het betaalbaarheidsprobleem moe(s)t toch vooral op Vlaams of federaal niveau worden gezocht. De dynamieken die de prijs van het wonen bepalen, spelen immers op een veel groter schaalniveau dan het gemeentelijke niveau en de Vlaamse en federale overheden zijn bevoegd voor instrumenten die een wezenlijke invloed kunnen uitoefenen op de betaalbaarheid van het wonen. 5Gemeenten reageerden positief op de initiatieven van de vorige Vlaamse Regering om het betaalbaar wonen beter mogelijk te maken. Want hoewel het Grond- en Pandendecreet de ambitie heeft om uit te groeien tot een ‘stamdecreet’ waarin alle instrumenten die te maken hebben met de gronden pandenmarkt in de breedste betekenis zijn opgenomen, is het huidige decreet vooralsnog beperkt tot een gronden pandenbeleid in relatie tot het wonen.6 Het opzet van dit werk is het toelichten van de maatregel “Wonen in eigen streek” die door de Vlaamse decreetgever werd opgenomen in het Grond- en Pandendecreet. Het werk bestaat uit vier delen. Het eerste deel bespreekt het Grond- en Pandendecreet in het algemeen. Deel twee geeft een volledig beeld van de maatregel “Wonen in eigen streek”. Deel drie gaat verder met de kritiek en procedures tegen deze maatregel. Deel vier sluit het geheel af met een algemeen besluit.

2

Dat blijkt uit cijfers die het Europese statistisch bureau Eurostat in 2009 gepubliceerd heeft. http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/binnenland/1.552819. 3 X. BUIJS, “Het decreet gronden- en pandenbeleid door een gemeentelijke bril bekeken”, OGP 2012, afl.238, 90. 4 Bijvoorbeeld het voeren van overleg met projectontwikkelaars om in een project ook betaalbare woningen op te nemen, de oprichting van een sociaal verhuurkantoor, het verstrekken van subsidies, het goedkoop aanbieden van eigen bouwgronden... 5 Vlaanderen stuurt bijvoorbeeld doordat het de registratierechten bepaalt, de onroerende goederen belast via de onroerende voorheffing, de regels bepaalt hoe een stuk grond bouwgrond wordt en de voorwaarden waaronder sociale huisvestingsmaatschappijen en andere sociale woonorganisaties kunnen functioneren. De federale overheid belast de inkomsten, waarbij mensen met een hypothecaire lening een voordeel hebben. 6 X. BUIJS, “Het decreet gronden- en pandenbeleid door een gemeentelijke bril bekeken”, OGP 2012, afl.238, 91.

1

1 Het Vlaamse Grond- en Pandendecreet In dit deel bespreek ik het ruimere kader waarbinnen de maatregel “Wonen in eigen streek” tot stand is gekomen, namelijk het Grond- en Pandendecreet. Achtereenvolgens komen de achtergrond van dit decreet aan bod, de doelstelling en de maatregelen, en tot slot de kritiek die op dit decreet reeds werd geuit.

1.1

Het Vlaamse Grond- en Pandendecreet: algemeen

1.1.1 Achtergrond Het “Decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid” is van toepassing sinds 1 september 2009. Het Grond- en Pandendecreet is in essentie een coördinatie van zeer disparate regelgeving die op een consistente en meer transparante wijze in dit decreet wordt samengebracht, aangevuld met een pakket nieuwe maatregelen7.Het Grond- en Pandendecreet zelf geeft volgende definitie voor het concept gronden pandenbeleid: “een doelgerichte aansturing, door de overheid, van aspecten van de markt van onroerende goederen (gronden en panden)”. 8 De motivering voor een nieuw en vernieuwd gronden pandenbeleid ligt op verschillende vlakken: de wenselijkheid van een aanpassing van de maatregelen in het licht van een nieuw beleid, met onder meer het streven naar het recht op een betaalbare woning voor iedereen, het uitvoeren van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen9, dat een visie-uitwerking over gronden pandenbeleid 7

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 474. Memorie van Toelichting, Parl. St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 1. 9 Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is een beleidsdocument dat de visie op het gronden pandenbeleid uiteenzet, beleidskeuzen maakt ten aanzien van het instrumentarium en structurele waarborgen moet ontwikkelen voor een coherent gronden pandenbeleid in Vlaanderen. 8

Deel 1 – Het gronden pandendecreet

vooropstelde bosgebied. 11

10

2

en de realisatie van 38 000 hectare extra natuurgebied en 10 000 hectare extra

Hoewel het gronden pandenbeleid heel nauw verwant is met de ruimtelijke ordening (decreet Ruimtelijke ordening12) en het sociaal wonen (de wooncode) heeft de decreetgever er toch voor geopteerd een apart decreet op te stellen. Het nieuwe Grond- en Pandendecreet zou wonen meer betaalbaar moeten maken.Het decreet poogt een juridisch instrumentarium uit te werken om dit grondrecht op betaalbaar wonen te realiseren. 13 Zo onder meer door het aanbod aan sociale woningen te vergroten, in het bijzonder door tienduizenden betaalbare kavels en koopwoningen extra te voorzien. Tevens voert het decreet maatregelen in om de verkrotting en de leegstand tegen te gaan. Alle actoren die deelnemen aan de woningmarkt worden hierbij betrokken: de Vlaamse overheid, de gemeentebesturen, de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, de sociale huisvestingsmaatschappijen en “last but notleast” de particuliere sector.14

1.1.2 Situering decreet a)

Motivering

Het achterliggende idee voor het Grond- en Pandendecreet is dat meer Vlamingen een eigen woning moeten kunnen verwerven, door kopen, bouwen of renoveren15. En voor wie daartoe niet in staat is, moet er een voldoende aanbod van kwalitatieve huurwoningen zijn. Het decreet is op twee pijlers gesteund. Enerzijds zijn er de maatregelen die het aanbod aan sociale woningen moeten opkrikken en, anderzijds kunnen er fiscale stimuli worden toegekend die er moeten voor zorgen dat er minder leegstaande en verkrotte woningen zijn.Zo is een subsidieverlening voorzien om vervallen buurten te renoveren. Daarnaast bestaat er een renovatielening – ook wel de mama- en papalening genoemd – die een substantiële belastingaftrek omvat voor al wie particulier kapitaal aan familie of vrienden verschaft om verkrotte of verwaarloosde woningen te renoveren. Een verlaging van de aanslagbasis voor registratierechten moet de koper van een leegstaande of verkrotte woning met het oog op renovatie een fiscaal voordeel – dat tot enkele duizenden euro’s kan bedragen – opleveren.

10

I. VOGELAERE, “Grond- en pandenbeleidsplanning zowel op gewestelijk als lokaal vlak”, Jura nieuwsarchief, 18 mei 2009, www.jura.be. 11 Parl. St. Vl. Parl, 2008-09, nr. 2012/1, 6-8, nrs. 6-10 (MvT). 12 Afgekort: DRO. 13 L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 61. 14 L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 61. 15 Regeringsverklaring van de Vlaamse Regering, Parl. St.Vl. Parl. 2004-05, nr. 31/1, 26.


b)

3

Doelstelling

Artikel 2.1.2 van het Grond- en Pandendecreet stelt dat het gronden pandenbeleid gericht is op een maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol ruimtegebruik. Het artikel geeft volgende doelstellingen aan: 1. 2.

3. 4. 5. 6. 7. 8.

het bevorderen van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, vermeld in artikel 4 van het decreet Ruimtelijke Ordening; het voorzien in een voldoende ruim en kwalitatief aanbod aan gronden, panden en infrastructuren die nodig of nuttig zijn voor de verwezenlijking van de economische, sociale en culturele rechten, vermeld in artikel 23 van de Grondwet, en voor het recht op menswaardig wonen, vermeld in artikel 3 van de Vlaamse Wooncode; het verwezenlijken van ruimtelijke ontwikkelingskansen voor de diverse maatschappelijke sectoren en activiteiten; het scheppen van ruimtelijke strategieën en voorzieningen die sociale cohesie bevorderen; het versneld verwezenlijken van bestemmingsvoorschriften door middel van gebiedsontwikkeling en –herontwikkeling; het terugdringen en tegengaan van gronden pandenspeculatie; het faciliteren van de ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke projecten door publieke, publiek-private of private actoren; een rechtvaardige verdeling van de gevolgen van bestemmingsvoorschriften, of de wijziging daarvan, over overheid, eigenaars en gebruikers.

De doelstelling van het decreet is mee te werken aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en aan de verwezenlijking van de economische, sociale en culturele rechten gewaarborgd door artikel 23 van de Grondwet. Krachtens dit sociaal-economisch grondrecht heeft eenieder recht op een menswaardig leven, in het bijzonder het grondrecht op wonen, door het voorzien in een voldoende ruim en kwalitatief aanbod aan gronden, panden en infrastructuren.16 De realisatie van dit grondrecht veronderstelt het uitvaardigen van effectieve decretale maatregelen aangaande betaalbaar wonen; het doet zich met andere woorden voor als een instructienorm, het is een overheidsopdracht tot het uitwerken van het noodzakelijke juridische instrumentarium17 met het oog op het realiseren van dit grondrecht. 18 Het decreet creëert een aantal nieuwe instrumenten en sleutelt aan de bestaande. Een aantal instrumenten wordt ongemoeid gelaten, met name de heffing op leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten en de heffing op verwaarloosde en verkrotte gebouwen of woningen. Bovendien spelen de groeiende mogelijkheden van private samenwerking en de inschakeling

16

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 474.. Valt te denken aan bv. (huur)subsidiemechanismen, sociale leningen, voorkooprechten, sociale woonorganisaties, fiscale stimuli, ingrijpen op de vrije woningmarkt ...dit alles zonder een geleide woonplaneconomie en met voldoende ruimte voor de particuliere woningmarkt (Parl. St. Vl. Parl., 2008-09), nr.2012/1,32). 18 L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 61. 17


4

van de private sector om publieke doeleinden te realiseren een rol, en ook daar speelt het nieuwe decreet op in. 19

Figuur 1 - Krachtlijnen Grond- en Pandendecreet aandacht voor "bescheiden woonaanbod"

fiscale stimuli om leegstaande en verkrotte panden aan te kopen activeringsmaatregelen voor onbebouwde bouwgronden en kavels

private sector inschakelen voor de bouw van sociale woningen

forse uitbreiding van aanbod sociale woningen

c)

Grond- en Pandendecreet

maatregelen voor "Wonen in eigen streek"

Aanpak – Betaalbaar wonen voor iedereen

In de beleidsverklaring van 2009 wil de Vlaamse Regering “het decreet Grond- en Pandenbeleid integraal en onverkort uitvoeren om tegen 2020 (...) te realiseren”. Er wordt voldoende ondersteuning geboden aan de lokale besturen en in 2014 zal een voortgangsrapportering worden opgemaakt, “die aangeeft welke realisaties kunnen bijdragen tot het bereiken van de doelstellingen van het sociale woonaanbod”. Ook rond het “Wonen in eigen streek” zal de Vlaamse Regering “het volledige beleid rond het recht op wonen in eigen streek” verder garanderen: “dit zal deze legislatuur worden geëvalueerd en zo nodig uitgebreid”. 20 Wat betreft het sociale woonaanbod stelt het decreet een aanzienlijke uitbreiding voorop. Het decreet voorziet in een bindend sociaal objectief per gemeente. Het sociaal objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels21. Dit objectief legt een aantal 19

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 474, nr.2. 20 Beleidsnota Vlaamse Regering 2009, 50 en 52. 21 namelijk 43 000 sociale huurwoningen, 21 000 sociale koopwoningen en 1000 sociale kavels.


5

te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode 2009-2020. Voor sommige gemeenten geldt een bijkomende inspanning tegen 2025. Er is daarbij duidelijk sprake van een “inhaalbeweging22” voor sociale woningen.

1.1.3 Decreetswijzigingen

Het Grond- en pandendecreet werd reeds driemaal gewijzigd, de eerste keer bij decreet van 18 december 200923, dit betrof enkele kleine wijzigingen aan de regelingen inzake de gemeentelijke heffing op leegstaande gebouwen en woningen. De tweede wijziging gebeurde bij decreet van 9 juli 201024, dit wijzigingsdecreet corrigeerde een aantal fouten in de oorspronkelijke tekst, zoals met betrekking tot het leegstandsregister, toepassingsgebied van de normen sociaal en bescheiden wonen, het toepassingsgebied van “Wonen in eigen streek” en overgangsmaatregelen. Tijdens de besprekingen van het ontwerp van dit tweede wijzigingsdecreet, werd al onmiddellijk een nieuw wijzigingsdecreet in het vooruitzicht gesteld. 25 De laatste wijzigingen werden aangebracht door het decreet van 23 december 2011.26 Dit decreet bevat technische en fundamentele bijstellingen met betrekking tot zowat alle onderdelen van het decreet.

1.2

Inhoud Grond- en pandendecreet

Artikel 2.2.1 Grond- en pandendecreet omschrijft ‘gronden pandenbeleid’ als “de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën en instrumenten om de gronden pandenmarkt te faciliteren, te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren”. Voor het voeren van dit beleid beschikt de overheid over twee soorten van maatregelen, namelijk faciliterend en activerend, beide zijn opgenomen in het Grond- en pandendecreet. 22

De Standaard 18 maart 2009. Decreet van 18 december 2009 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2009, BS 30 december 2009 (reparatiedecreet 2009). 24 Decreet van 9 juli 2010 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010 (reparatiedecreet 2010) 25 Parl. St. Vl. Parl. 2009-10, nr. 542/3, p. 7 en 9. 26 Decreet van 23 december 2011 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid en van diverse bepalingen van andere decreten die betrekking hebben op het gronden pandenbeleid, BS 27 januari 2012. (reparatiedecreet 2011). Zie ook Parl. St. Vl. Parl. 2011-12, nr. 1334. 23


-

6

Een faciliterend gronden pandenbeleid houdt in dat de overheid de gebruiksmogelijkheden en marktwaarde van de grond beinvloedt door bepaalde soorten gebruik toe te staan of tegen te gaan of door afspraken te maken met de partijen die tot de ontwikkeling van de grond willen overgaan.

-

Een actief beleid betekent dat de overheid het grondgebruik actief gaat beïnvloeden, door zelf de grond aan te kopen en ofwel zelf een plan te realiseren of de grond te verkopen aan een ontwikkelende partij.

Het Grond- en Pandendecreet bestaat uit zeven boekdelen: -

Boeken 1 en 2 bevatten een algemeen luik met basisbegrippen, leidende beginselen en plannings- en monitoringsinstrumenten.

-

Boek 3 voorziet in een aantal activeringsmaatregelen voor zogenaamde “slapende” gronden en panden27. Een aantal van deze maatregelen zijn strikt bindend, zoals het activeringstoezicht op de gemeenten en de gemeentelijke activerings- en leegstandsheffing28. Andere zijn louter stimuli die zowel bestaan uit projectsubsidiëring (subsidies voor activeringsprojecten) als uit fiscale aanmoedigingen (“incentives” zoals belastingvermindering voor renovatieovereenkomsten of verminderde heffingsgrondslag voor registratierechten).

-

Boek 4 zet volledig in op de uitbouw van het betaalbaar wonen en het bescheiden wonen door de creatie van een normatief kader voor het afbakenen van bindende objectieven waarbij ook de private sector betrokken wordt.

-

Boek 5 besteedt aandacht aan “Wonen in eigen streek” en is van toepassing voor gemeenten met een hoge bouwgrondprijs en een hoge interne en externe migratie-intensiteit.

-

Tot slot wordt een methodiek uitgewerkt in het kader van het versnellen van de doelstelling opgenomen in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen inzake natuur en bos (Boek 6) en worden in een aantal andere decreten flankerende maatregelen opgenomen (Boek 7).

27 28

Bedoeld worden leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde panden. Deze regeling is overgenomen uit het decreet ruimtelijke ordening, voor de rest is de regeling hetzelfde.


1.3

7

Bevoegde overheden

1.3.1 Bestuursniveaus De verschillende bestuursniveaus van het Vlaamse Gewest hebben op grond van het subsidiariteitsbeginsel29 bevoegdheden in het kader van de toepassing van het Grond- en Pandendecreet: -

De principiële organisator-coördinator is de gewestelijke overheid, deze staat in voor het verbeteren van de samenwerking tussen de betrokken overheden, het vergroten van de professionaliteit .

-

Als meewerkende overheden worden de provincies en gemeenten belast met het nemen van aanvullende en beleidsversterkende maatregelen. 30 De deputatie van de provincie is onder andere bevoegd voor de samenstelling van de provinciale beoordelingscommissie. Die gemeentelijke overheid neemt in het decreet een centrale plaats in – een zogenaamde “regierol” – die door bepaalde groepen wordt bekritiseerd. De gemeenten hebben in het kader van het gronden pandenbeleid namelijke een ruime mate van autonomie om het toegewezen beleidsinstrumentarium naar eigen behoeften en inzichten in te zetten.31

-

Ook van particuliere en private projectontwikkelaars wordt medewerking verwacht teneinde op korte en middellange termijn concrete resultaten te kunnen boeken. 32

De directe interventie van de overheid in de gronden pandenmarkt wordt beperkt tot die gevallen waar de private actoren niet, of niet alleen bij machte zijn om gestelde publieke doelen te bereiken, of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen gelijke kansen te bieden om vrij aan de markt te participeren.33

1.3.2 Monitoringsinstrumenten Om een geobjectiveerd beleid te kunnen voeren voorziet het decreet in een drietal monitoringsinstrumenten voor de gemeenten: 1.

29

Register van onbebouwde percelen: dit is een reeds bestaand register dat elke gemeente moet bijhouden en dat een overzicht biedt van de onbebouwde gronden en kavels die een potentie tot bebouwing hebben (art. 2.2.5 Grond- en Pandendecreet).

D.w.z. dat elke overheid best regelt wat op dat niveau best kan worden geregeld. T. NULENS, “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009, afl. 3, 112. 31 L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 61. 32 P. THOMAES, “Het decreet gronden pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 1. 33 T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 475. 30


2.

8

Leegstandsregister: dit is is een register van leegstaande gebouwen en woningen dat elke gemeente moet bijhouden (art. 2.2.6 – 2.2.9 Grond- en Pandendecreet).

3.

Digitale koppeling van een aantal gegevensbanken: het plannenregister, het vergunningsregister, het register van onbebouwde percelen, het leegstandsregister, de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten en de lijst van ongeschikte en/of onbewoonbaarverklaarde woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen (art. 2.2.10 Grond- en pandendecreet).

1.4

Kritiek op het Grond- en Pandendecreet

1.4.1 Reacties uit verschillende hoeken Nog voor het Grond- en pandendecreet in werking trad, kwam er al kritiek. Zowel van de private sector als van lokale overheden en rechtsonderhorigen (potentiële verkopers én kopers). De bouwsector vreesde het verlies van jobs in de sector door de verzwaring van de procedures en voor de stijging van de woningprijs voor de gemiddelde bouwer omwille van de sociale lasten. Het feit dat een deel van grote projecten gereserveerd moet worden voor sociaal of bescheiden wonen, maakt de overige markt kleiner en dus duurder.34 In een open brief van 14 maart 2009 uitten 67 bouwondernemingen hun grote bezorgdheid. Bij de gemeenten was er vooral ongerustheid over de verhoogde werklast en het weinig flexibele regime van het nieuwe decreet.35 De lokale besturen kregen een belangrijke rol voor de realisatie van het gronden pandenbeleid. Het vooropgestelde doel is om in 2020 bijna 65000 extra eenheden sociaal woonaanbod te creëren. Vooral het keurslijf waarin de lokale besturen worden gestoken voor de realisatie van het objectief inzake sociaal en bescheiden woonaanbod en de invulling van de regeling omtrent het wonen in eigen streek, oogstte veel kritiek. De lokale overheden ondervonden bovendien in de praktijk interpretatieproblemen bij de uitvoering van het decreet. Om hieraan te verhelpen, werd een omzendbrief36 opgesteld als leidraad voor de lokale besturen voor de interpretatie en de toepassing van het Grond- en Pandendecreet. 37Het feit dat deze omzendbrief tientallen pagina’s lang is, illustreert dat er duidelijk iets schort aan de duidelijkheid en leesbaarheid van het decreet. Een vaststelling38 is dat veel gemeenten het moeilijk hebben om de taken die het Grond- en pandendecreet hen oplegt, te kunnen volgen. De decreetgever schoot 34

T. VANDROMME, “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd”, Juristenkrant 2009, afl. 191, 4-5. X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, nr. 4, 29. 36 Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid (www.rwo.be). 37 M. MARTEL, A. VANDAELE, S. VAN HOECKE,, “Het gronden pandendecreet: een stand van zaken”, T. Gem. 2011, afl. 1, 29. 38 Dit blijkt uit het evaluatierapport “wonen in eigen streek”. 35


9

ongetwijfeld tekort in het aanvoelen welke werklast de Vlaamse regelgeving met zich meebracht voor de andere overheden. 39 Ook vanuit juridisch oogpunt werd het nieuwe decreet bekritiseerd. Het Grond- en Pandendecreet werd op verschillende vlakken en door verschillende instanties aangevochten bij het Grondwettelijk Hof. Onder meer de mogelijkheid om een sociale last op te leggen en de voorkeurregeling voor mensen uit eigen streek worden betwist. 40

1.4.2 Procedures

Deze kritieken resulteerden in diverse procedures voor het Grondwettelijk Hof.Verschillende natuurlijke personen, 36 vennootschappen actief in de vastgoedsector (zaak met rolnummer 4804) en de vzw Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (rolnummers 4800 en 4805) zijn naar het Grondwettelijk Hof gestapt.41. Een eerste beroep tot vernietiging werd afgewezen bij arrest van 29 juli 2010.42 Dit arrest handelde over de toepasbaarheid van het decreet op de kerkfabrieken. Het Hof wees het feit af dat de kerkfabrieken als Vlaams bestuur gezien kunnen worden en op hen dezelfde regels kunnen toegepast worden als op de andere besturen. Ook de maatregel “Wonen in eigen streek” uit boek 5 kreeg heel wat kritiek te verduren. Vragen die rezen, waren of deze regeling wel verenigbaar is met de bevoegdheidsverdelende regels en de vrijheid van personen en van vestiging binnen de lidstaten van de Europese Unie zie infra – deel 3). In twee arresten van 6 april 2011 deed het Grondwettelijk Hof gedeeltelijk uitspraak over de andere beroepen tot nietigverklaring.43Meer bepaald arrest nr. 49/2011, waarin de regeling inzake “Wonen in eigen streek” aan bod kwam en arrest 50/2011, waarin naast de regeling inzake “Wonen in eigen streek”, ook uitspraak werd gedaan onder andere over andere onderdelen van het Grond- en Pandendecreet. Het merendeel van de grieven tegen het decreet legt het Grondwettelijk Hof ter 39

X. BUIJS, “Het decreet gronden- en pandenbeleid door een gemeentelijke bril bekeken”, OGP 2012, afl. 238, 89 – 108. 40 X. BUIJS, “Het decreet gronden- en pandenbeleid door een gemeentelijke bril bekeken”, OGP 2012, afl. 238, 89 – 108. 41 www.grondwettelijkhof.be , zoek op rolnummers 4799,4800, 4802, 4803,4804 en 4805. GwH beroep 16/11/2009, RN 8404, BS 25 januari 2010 (in zake: het beroep tot vernietiging van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het grond en pandenbeleid en het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijke plannings-, vergunningenen handhavingsbeleid, ingesteld door de nv " All Projects & Developments " en anderen); GwH beroep 16/11/2009, RN 8405, BS 31 december 2009 (in zake: het beroep tot vernietiging van de artikelen 5.1.1 tot 5.3.3 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, ingesteld door de vzw « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en Olivier de Clippele) en GwH beroep 13/11/2009, RN 4800, BS 31 december 2009 (in zake: het beroep tot vernietiging van artikel 5.2.1 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, ingesteld door Eric Libert en anderen). 42 GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, T. Gem. 21, 31, noot F. CHARLIER, “Een voorwaardenkader voor het opleggen van gronden pandenbleidsmaatregelen aan de besturen van erediensten”. 43 GwH 6 april 2011, nr. 49/2011; GwH 6 april 2011, nr. 50/2011. Zie hierover: T. VANDROMME, «Grond- en pandendecreet overleeft voorlopig», Juristenkrant 2011, afl. 234, 4.


10

beoordeling voor aan het Europees Hof van Justitie44in verband met de verenigbaarheid met het EUrecht. De andere grieven worden verworpen, zodat het decreet in afwachting overeind blijft. De inzichten van het Grondwettelijk Hof zullen wellicht verduidelijking brengen over de bestreden bepalingen van het Grond- en pandendecreet en bovendien zullen deze relevant zijn voor de toepassing van het decreet op en door de gemeentelijke overheden.

Figuur 2 – Betwiste maatregelen uit het Grond- en pandendecreet Maatregel

Mogelijke inbreuk

Wonen in eigen streek

Afbreuk aan recht EU-burger zich vrij te verplaatsen en te vestigen in de EU

Subsidiemechanismen (vermindering registratierechten en BTW)

Ongeoorloofde staatssteun

Betaalbaar wonen

-

Ongeoorloofde aantasting eigendomsrecht ?

-

Schending fundamentele vrijheden EU-recht ?

Sociale last voor private Valt dit onder regels met betrekking tot overheidsopdrachten? Zo ja, ontwikkelaar zijn deze regels wel gerespecteerd?

44

In het arrest van 6 april 2011 (GwH 6 april 2011, nr. 49/2011) stelt het Grondwettelijk Hof, alvorens uitspraak te doen ten gronde, aan het Hof van Justitie een prejudiciële vraag. Zie verder in deel 3.


1.5

11

Conclusie deel 1

Als reactie op de stijgende vastgoedprijzen en de daarmee samenhangende daling van het betaalbaar woonaanbod werkte de Vlaamse wetgever maatregelen uit. Deze maatregelen werden samengebracht in het Grond- en Pandendecreet van 2009. Naast de verschillende vraagtekens die achter deze regelgeving geplaatst kunnen worden, krijgt het Grond- en Pandendecreet ook bakken bijtende kritiek over zich heen. Hoewel sommige bezwaren begrijpelijk zijn, mag men toch de achterliggende gedachte van dit decreet niet uit het oog verliezen. Men wil wonen in Vlaanderen betaalbaar houden voor iedereen, a fortiori voor de minder bedeelden in onze maatschappij. Deze nobele gedachte moet men in het achterhoofd houden wanneer men een kritisch oordeel over de regelgeving van het decreet velt. Zo zijn bijvoorbeeld de maatregelen om leegstand en verkrotting van panden tegen te gaan in een periode van steeds stijgende gronden woningprijzen zeker aanvaardbaar. Voor de burger is het uiteraard geen pretje dat men hem hierop financieel gaat belasten. Maar wanneer men dit afweegt tegenhet doel dat er tegenover staat, lijkt het door de beugel te kunnen. Toch zijn niet alle maatregelen waarin het decreet voorziet even rechtvaardig. Zo heeft de maatregel “Wonen in eigen streek” als positief effect dat jonge gezinnen een betrekkelijk goedkope woning kunnen aanschaffen rond de kerktoren waar ze opgegroeid zijn. Maar wanneer men dit afweegt tegen de nadelen die andere mensen hiervan ondervinden, kan men toch de wenkbrauwen fronsen. Bovendien balanceert deze maatregel toch wel op het randje van de schending van bepaalde vrijheden, aangezien deze maatregel en ook andere aspecten het voorwerp hebben uitgemaakt – en nog steeds het voorwerp uitmaken – van beroepen tot vernietiging bij het Grondwettelijk Hof en, bovendien, althans op bepaalde punten, het Grond- en Pandendecreet reeds gewijzigd werd. Over een aantal twistpunten velde het Grondwettelijk Hof in zijn arrestennrs. 49 en 50/2011 van 6 april 2011 reeds een definitief oordeel, meer bepaald diegene waarbij het als het ware “volstond” om een aantal “(quasi-) internrechtelijke” vraagstukken op het vlak van de verenigbaarheid van de decretale regeling met de bevoegdheidsverdelende regels of het gelijkheidsbeginsel, te beslechten. Een oordeel over de aspecten van het decreet die op gespannen voet met het Europees Recht staan, werd nog niet geveld. Voor een definitieve uitspraak over de rechtsgeldigheid van de regeling inzake de sociale last en inzake “Wonen in eigen streek”, is het nog wachten op een arrest van het Grondwettelijk Hof nadat het kennis zal hebben genomen van het antwoord dat het Hof van Justitie op de gestelde prejudiciële vragen zal hebben gegeven.

12

2 Wat is “Wonen in eigen streek”?

In dit deel komt de maatregel “Wonen in eigen streek” als onderdeel van het Grond- en Pandendecreet uitvoerig aan bod. Achtereenvolgens bespreek ik het doel dat de Vlaamse Regering met deze maatregel nastreeft, de toepassingsvoorwaarden, de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, de wijzigingen die sinds de invoering van de bepalingen werden doorgevoerd. Tot slot bespreek ik welke gevolgen deze maatregel heeft voor het notariaat, het is immers zinvol na te gaan wat de concrete rol van de notaris is bij de toepassing van “Wonen in eigen streek”.

Deel 2 – Wat is “Wonen in eigen streek?”

2.1

13

Situering en doel van de maatregel

Wonen in de Vlaamse Rand is duur: huizen kosten gemiddeld 35% meer dan in de rest van Vlaanderen, bouwgrond kost 47% meer 45.In de Memorie van toelichting stelt de decreetgever dat het een vaststaand feit is dat de hoge grondprijs op sommige plaatsen in Vlaanderen aanleiding geeft tot sociale verdringing. Hiermee bedoelt hij dat de minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen het slachtoffer zijn van de financieel sterkere bevolkingsgroepen die vanuit andere gemeenten hun intrede doen, en er zo voor zorgen dat de financieel zwakkeren uit de markt geprijsd worden46.Deze zijn niet in staat om voldoende kapitaal aan te leggen en worden zo gedwongen om naar goedkopere zones te verhuizen, waar zij op hun beurt ook druk gaan uitoefenen op de lokale bevolking en ook hier een sociale verdringing creëren47. De decreetgever vat de regeling inzake wonen in eigen streek op als een nieuwe waarborg op het vlak van het grondrecht op behoorlijke huisvesting.48 De regeling strekt er in essentie toe de zgn.“endogene bewoning” te stimuleren op een bepaald deel van het grondgebied van het Vlaamse Gewest. De decreetgever vond dat onontbeerlijk om het recht op behoorlijke huisvesting te kunnen garanderen en, bij uitbreiding, het maatschappelijk sociaal en economisch weefsel niet te laten ontrafelen.49 Hij wenste daarmee te remediëren aan de combinatie van enerzijds een hoge grondprijs en, anderzijds, een hoge migratiedruk. Een hoge grondprijs gaat immers meestalgepaard met een hoge migratiedruk. Er zijn twee vormen van migratiedruk: een externe en een interne migratiedruk. Een interne migratiedruk is de som van de gemeenteoverschrijdende verhuisbewegingen binnen België. Deze is volgens de gegevens van de Administratie Planning & Statistiek (APS) zeer groot in de rand van de grootstedelijke agglomeraties, namelijk in de rand rond Brussel, Gent en Antwerpen. Ook in de kustgemeenten is deze interne migratiedruk zeer groot. De externe migratiedruk is de som van de buitenlandse in- en uitwijkelingen. Deze is volgens de gegevens van de APS zeer hoog in de Vlaams-Brabantse gemeenten en in de grensgemeenten met Nederland50.Dit proces van verdringing bestaat al een aantal decennia, maar neemt de laatste jaren toe51. Het gaat om sociale verdringing, maar ook om culturele verschuivingen: de uitwijkelingen zijn hoofdzakelijk Nederlandstalig, de inwijkelingen Frans- en anderstalig. Om dit proces van verdringing enigszins te compenseren, namen verschillende overheden maatregelen. 5253De Vlaamse overheid kadert de bevordering van “Wonen in eigen streek” binnen het grondrecht op wonen uit artikel 23 van de Grondwet. Dit verbaast enigszins aangezien “Wonen in eigen streek” geen 45

Studie van de studiedienst van de Vlaamse Regering. Memorie van toelichting bij het ontwerp van decreet betreffende het gronden pandenbeleid, Parl.St.Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, nr. 153. 47 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, nr. 153. 48 Parl.St.Vl.Parl. 2008-09, stuk 2012, nr. 1, 30 en 84-85. 49 Parl.St.Vl.Parl. 2008-09, stuk 2012, nr. 5, 7, 13-1, 23-26 en 28-31. 50 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, nr. 154. 51 Memorie van toelichting bij het decreet, pagina 156 “In dat kader voorziet het ontwerpdecreet in nuttige maatregelen, in woonuitbreidingsgebieden (die op 1 januari 2009 nog niet zijn omgezet naar woongebieden), opdat de aldaar gerealiseerde/te realiseren bijkomende woongelegenheden voorbehouden zouden worden aan de lokale bevolking.”) 52 X. BUIJS, “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 31. 53 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 355-373.

46


14

onderdeel is van de traditionele onderdelen van het grondrecht op wonen, namelijk woningkwaliteit, betaalbaarheid, woonzekerheid en woonomgeving. 54 Het overheidsoptreden krijgt vorm door een bijzondere overdrachtsvoorwaarde op te leggen bij welbepaalde gronden en woningen55. Hierdoor is het niet langer mogelijk voor iedereen om deze gronden of woningen te verwerven of te huren, enkel diegene die beschikt over een band met de streek, verkrijgt deze mogelijkheid om te kunnen blijven “Wonen in eigen streek”56. Op die manier wil de Vlaamse overheid wonen betaalbaarder maken voor mensen die een band hebben met de streek waar een grote vraag naar woningen is en de bouwgrondprijzen duur zijn.57 De maatregel beoogt minder kapitaalkrachtige en jonge gezinnen te bereiken. De leeftijd en het inkomen van de begunstigden van deze maatregel zijn dus de cruciale ‘determinanten’. Nochtans zijn deze kenmerken niet opgenomen bij de voorwaarden voor de toepassing van de maatregel. De beoordelingscommissie houdt bijgevolg geen rekening met de socio-economische positie van de kandidaat-kopers. Vanuit de filosofie van het decreet wordt de ‘sociale verdringing’ bijgestuurd door het tegengaan van prijsstijgingen (of zelfs inzetten van prijsdalingen) via het terugdringen van de vraag. Een kleinere vraag leidt, bij gelijk aanbod, tot een lagere prijs. Lagere prijzen maken het wonen meer betaalbaar voor minder kapitaalkrachtige huishoudens en kunnen op die manier de ‘sociale verdringing’ tegengaan. Lang niet alle woningen of gronden die worden overgedragen, vallen onder deze regeling. Het gaat enkel om die woningen en gronden die liggen in woonuitbreidingsgebied58 en gelegen zijn in gemeenten die een hoge grondprijs combineren met veel verhuisbewegingen vanuit andere gemeenten of vanuit het buitenland. De nieuwe maatregel heeft slechts invloed op een fractie van het woonaanbod. Er is in Vlaanderen ruim 230 000 ha woongebied en slechts 16 000 ha woonuitbreidingsgebied. En in woongebied kan de koper nog steeds kopen wat hij wil.

54

T. VANDROMME, “Is grondrecht op wonen verwezenlijkt na 15 jaar Vlaamse wooncode?”, Juristenkrant 2013, afl. 267, 12. 55 J. VANSTEENE, “Wonen in eigen streek in 69 gemeenten in Vlaanderen”, Vastgoed Info 2010, afl. 3, 2. 56 Artikel 5.2.1, §1 Grond- en pandendecreet. 57 De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor. 58 Of reservegebied voor woonwijken of woonaansnijdingsgebieden.


2.2

15

Toepassingsvoorwaarden

2.2.1 Algemeen In dit hoofdstuk komen de specifieke voorwaarden voor de toepassing van de maatregel “Wonen in eigen streek” aan bod. Deze maatregel geldt immers enkel in de doelgemeenten die werden opgenomen in de lijst van de Vlaamse Regering, enkel voor welbepaalde onroerende goederen en slechts voor welbepaalde overdrachten.

2.2.2 In welke gemeenten is de maatregel van toepassing? Centraal voor de toepassing van de regeling is dat zij uitsluitend toepasselijk is in de zogenaamde “doelgemeenten”. Artikel 5.1.1 van het Grond- en Pandendecreet bepaalt de selectiecriteria waaraan de Vlaamse gemeenten moeten voldoen om op de lijst van doelgemeenten te komen. De geselecteerde gemeenten zijn deze die behoren tot de verzameling van 40 procent Vlaamse gemeenten waar de gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter het hoogst is én, bovendien, tot de verzameling van hetzij de 25 procent Vlaamse gemeenten met de hoogste interne migratie-intensiteit, hetzij de 10 procent Vlaamse gemeenten met de hoogste externe migratie-intensiteit.59 De lijst van de voormelde gemeenten wordt driejaarlijks door de Vlaamse Regering vastgesteld en in het Belgisch Staatsblad bekend gemaakt.dat de Vlaamse Regering driejaarlijks en lijst van de gemeenten Artikel 5.1.1 Grond- en Pandendecreet bepaalt het volgende over de selectie van de doelgemeenten: Op 22 juni 2012 kwam er een nieuw besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van de lijst van gemeenten bedoeld in artikel 5.5.1 Grond- en pandendecreet. Op 1 september 2012 trad de nieuwe lijst met doelgemeenten in werking. De geselecteerde gemeenten zijn voornamelijk terug te vinden aan de kust, rond Antwerpen, in de Vlaamse rand rond Brussel en in de regio’s rond Gent en Leuven: Aartselaar, Antwerpen, Asse, Baarle-Hertog, Beersel, Berlaar, Bertem, Bierbeek, Blankenberge, Boechout, Boom, Boortmeerbeek, Borsbeek, Brasschaat, Bredene, De Haan, De Panne, Denderleeuw, Destelbergen, Dilbeek, Drogenbos, Duffel, Edegem, Gent, Grimbergen, Hemiksem, Herent, Hoeilaart, Hoogstraten, Hove, Koksijde, Kortenberg, Kraainem, Leuven, Liedekerke, Linkebeek, Lint, Machelen, Mechelen, Meise, Melle, Merelbeke, Middelkerke, Mortsel, Nazareth, Niel, Nieuwpoort, Oostende, Oud-Heverlee, Overijse, Ravels, Rumst, Schelle, Sint-Genesius-Rode, Sint-KatelijneWaver, Sint-Pieters-Leeuw, Stabroek, Steenokkerzeel, Tervuren, Turnhout, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Wijnegem, Wommelgem, Zaventem en Zuienkerke.

59

Voor de toepassing van de regeling inzake “wonen in eigen streek”, wordt onder “migratie-intensiteit” verstaan: “de som van de gemeentelijke in- en uitwijkingen waargenomen in de loop van een observatieperiode”, waarbij vervolgens een onderscheid wordt gemaakt tussen “interne migratie, verwijzend naar verhuisbewegingen tussen gemeenten in België” en “externe migratie, verwijzend naar verhuisbewegingen van en naar het buitenland” (cf. art. 5.1.1., derde lid Grond- en Pandendecreet).


16

Nieuwe gemeenten sinds 2012

Verdwenen uit de lijst

Berlaar, Denderleeuw, Lint, Mechelen, Nazareth, Oostende, Oud-Heverlee, Overijse, Schoten, Sint-Katelijne-Waver, Turnhout

Affligem, Arendonk, Essen, Kalmthout, Kapellen, Lovendegem, Merchtem, Oudenburg, Sint-Martens-Latem, Waasmunster, Wachtebeke en Zingem

De gemeenten die niet langer voorkomen op de lijst van doelgemeenten zijn vrijgesteld van de toepassing van “Wonen in eigen streek” op nieuwe overdrachten, waarbij de bijzondere overdrachtsvoorwaarde niet ingeschreven is in de notariële akte. Belangrijk is dat eenmaal de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ingeschreven is, deze geldt voor alle overdrachten gedurende 20 jaar, ook al komt de gemeente niet meer voor in de lijst met doelgemeenten.

Figuur 3– Kaartje met doelgemeenten “Wonen in eigen streek”60

Er kunnen wel enkele indicaties en bedenkingen over de selectiecriteria gegeven worden door het profiel van de geselecteerde gemeente te vergelijken met dat van de niet-geselecteerde gemeenten. Het betreft voornamelijk: -

Kustgemeenten;

-

De Noorderkempen; Vlaams-Brabantse gemeenten; de rand van gemeentelijke agglomeraties (Gent, Antwerpen en Brussel)61.

De selectie van gemeenten gebeurt dus op basis van de bouwgrondprijzen en de migratie-intensiteit. Het profiel zou hier dus significant moeten verschillen tussen de twee groepen (de gemeenten die wel60

www.wonenvlaanderen.be Zo kan men denken aan de Euro-ambtenaren die in Brussel komen werken en gaan wonen in de duurdere randgemeenten, waardoor de “eigen bevolking” moeilijk nog een betaalbare woning/grond kan kopen. 61


17

niet geselecteerd zijn). Daarnaast is het ook interessant om te kijken of andere kenmerken op gemeenteniveau zoals mediaan verkoop- of huurprijzen van woningen, inkomen en migratiesaldo anders zijn voor de twee groepen. Zowel de gemiddelden van de verkoopprijzen van bouwgrond als de migratie-intensiteit zijn significant hoger in de doelgemeenten dan in de andere gemeenten (logische relatie gezien de afbakeningscriteria). De verkoopprijzen van alle woningtypes, de huurprijzen, het gemiddeld inkomen per aangifte en het migratiesaldo liggen beduidend hoger in de doelgemeenten. Als hoge prijzen en migratie een rol spelen bij sociale verdringing, blijkt deze afbakening consistent te zijn met de doelstellingen. Onderstaande tabel uit het evaluatierapport van 2011 van de Vlaamse Regering62 toont het gemiddelde van de mediaan prijzen in euro voor de gemeenten geselecteerd voor “Wonen in eigen streek” ten opzichte van het gemiddelde van de mediaan prijzen voor de niet geselecteerde gemeenten.

Figuur 4 – Prijsvergelijking geselecteerde versus niet-geselecteerde gemeenten

Mediaan verkoopprijs bouwgronden 2010

272 euro/m²

Niet geselecteerd 173 euro/m²

Mediaan verkoopprijs woonhuizen 2010

218385 euro

178092 euro

187148 euro

Mediaan verkoopprijs villa's 2010

360541 euro

278369 euro

295418 euro

Mediaan verkoopprijs appartementen 2010

192330 euro

177246 euro

180869 euro

Wonen in Eigen Streek

Mediaan huurprijs 2010 Gemiddeld inkomen 2008 per aangifte Totaal migratiesaldo in 2009 Totale migratie-intensiteit in 2009

Wel geselecteerd

592 euro/maand

Totaal 195 euro /m²

521euro/maand 537 euro/maand

30738 euro

28078 euro

28674 euro

7

4

4

126

95

102

Bij het inkomen is de interpretatie minder evident. Om hier meer inzicht in te krijgen, moet nagegaan worden wat dat gemiddelde inkomen juist inhoudt. Om hier een beter beeld over te krijgen, moet er gekeken worden naar het verschil in verdeling van de inkomens in de twee groepen van gemeenten. De onderstaande grafiek63 geeft weer dat in de doelgemeenten procentueel meer aangiften zijn met een bedrag boven 50000 euro. Relatief gezien zijn er wel wat minder aangiften in de categorieën 10 tot 20000 en 20000 tot 30000 euro in deze gemeenten. Een mogelijke hypothese is dat de (lagere) middeninkomens worden ‘verdreven’ door de hogere inkomens in de doelgemeenten (wat de selectie van deze gemeenten verantwoord). Om dit scherp te krijgen, is er nood aan analyses op basis van het inkomen.

62 63

Evaluatierapport “Wonen in eigen streek”, vlaams parlement. Evaluatierapport “Wonen in eigen streek”, vlaams parlement, 18.


18

Figuur 5 – Aangiften per inkomenscategorie in 2008

Een vaststelling is dat er geen overeenstemming is tussen de toepassing van de maatregel “Wonen in eigen streek” en het doel ervan. Zo blijkt de selectie van de doelgemeenten en de voorwaarde van een voldoende band met de gemeente niet steeds het verwachte effect te bereiken. Vanuit de doelstelling om “Wonen in eigen streek” betaalbaar te houden, werd een bepaalde doelgroep afgebakend. De maatregel richt zich op mensen met een laag inkomen alsook mensen die een lokale binding hebben. Dit blijkt na een evaluatie van de toepassing van “Wonen in eigen streek” echter niet steeds de uitkomst te zijn van de begunstigden die onder de maatregel vallen.64 Zo is het bijvoorbeeld ook moeilijk te bepalen waarom iemand die 1 jaar lang een halve werkweek werkzaam is in de gemeente, over eenzelfde band met de gemeente beschikt, als iemand die reeds 20 jaar woonachtig is in de gemeente. Vanuit deze optiek lijkt de selectie gebeurd te zijn op basis van verkeerde parameters.Daarnaast zijn de begunstigden niet per definitie die mensen die minst kapitaalkrachtig zijn, noch gezinnen met kinderen. Er moet ook opgemerkt worden dat “Wonen in eigen streek” niet zozeer invloed heeft op het aankoopgedrag van een woning, maar eerder op de verkoopprijs van diezelfde woning. Het is daarom onduidelijk of “Wonen in eigen streek” wel voldoende effect heeft op de sociale verdringing.65Het blijft een element onderhevig aan marktwerking, waarbij de meest biedende de woning verkrijgt. In die zin is de invloed op de prijszetting betrekkelijk laag. 64 65

Evaluatierapport “Wonen in eigen streek”, Vlaams Parlement, p. 26. Evaluatierapport “Wonen in eigen streek”, Vlaams Parlement, p. 26.


19

2.2.3 Welke onroerende goederen vallen binnen het toepassingsgebied? De maatregel geldt voor elke verkoop van een onroerend goed waarbij een onderhandse overdrachtsakte wordt getekend vanaf 22 september 2009, de dag waarop de doelgemeenten bekend zijn gemaakt in het Belgisch Staatsblad. Tot voor de decreetwijziging van 9 juli 2010 gold “Wonen in eigen streek” voor overdrachten van gronden en daarop opgerichte “constructies”, ongeacht of deze al dan niet een woonfunctie hebben. Vanaf het in werking treden van het wijzigingsdecreet, is “Wonen in eigen streek” enkel van toepassing ten aanzien van gronden en daarop opgerichte woningen. 66 Een woning wordt gedefinieerd als volgt: “elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande”. Hieronder vallen zowel eengezinswoningen, appartementen, studio’s, kamers en studentenkamers. Een woning kan dus andere functies omvatten, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en ambacht, mits aan alle van de volgende vereisten is voldaan: a)

de woning is gelegen in een woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied;

b)

de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie;

c)

de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter;

d)

de complementaire functie is niet strijdig met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, bouwverordeningen, verkavelingsverordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvergunningen.

Niet alle onroerende goederen gelegen in voornoemde doelgemeenten worden geviseerd. Er zijn drie mogelijke toepassingsvormen voor “Wonen in eigen streek”, daarbij moet voldaan zijn aan beide voorwaarden: 1.

De grond (en/of woning) is op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst.

2.

66

Ten tweede moet zij vallen onder één van volgende drie toepassingsgebieden: a) Woonuitbreidingsgebieden, woonaansnijdingsgebieden en reservegebieden voor woonwijken (5.2.1 Grond- en Pandendecreet); b) In het Gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse (artikel 5.3.1 Grond- en Pandendecreet); c) In een doelgemeente op basis van een gemeentelijk reglement (artikel 5.3.3 Grond- en Pandendecreet).

Richtlijn wonen in eigen streek www.wonenvlaanderen.be


20

Artikel 5.2.1 §1 lid 1 Grond- en Pandendecreet stelt: § 1. Er geldt een bijzondere voorwaarde voor de overdracht van gronden en de daarop opgerichte woningen die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden : 1° zij zijn geheel of gedeeltelijk gelegen in een gebied dat op de datum van inwerkingtreding van dit decreet ressorteert onder de gebiedsbestemming «woonuitbreidingsgebied», vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen of onder de in de gewestplannen aangegeven gebiedsbestemming « reservegebieden voor woonwijken » of « woonaansnijdingsgebieden »; 2° zij zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.

Artikel 5.3.1 Grond- en Pandendecreet verruimt het toepassingsgebied: De bijzondere overdrachtsvoorwaarde, vermeld in titel 2, geldt eveneens ten aanzien van gronden en de daarop opgerichte woningen in de gebieden die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden : 1° zij maken het voorwerp uit van een planologische afwijking, hervorming of vervanging van artikel 8, § 2, van het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, toegekend of ingevoerd bij een vanaf de datum van inwerkingtreding van dit decreet voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan, met dien verstande dat het bestemmingsplan méér woonlagen dient toe te laten dan voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan het geval was; 2° zij zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn. De planificerende overheid kan op gemotiveerde wijze afwijken van het beginsel, vermeld in het eerste lid, in zoverre zij aantoont dat de toepassingsmogelijkheden van artikel 5.1.1 voldoende ruim zijn om te voldoen aan endogene woonbehoeften. Indien het gaat om een planinitiatief van gemeentelijk of provinciaal niveau, dan wint de planificerende overheid over deze afwijking het bindend oordeel in van de toezichthoudende overheid die het definitief vastgestelde of aangenomen bestemmingsplan dient goed te keuren. Het bindend oordeel wordt schriftelijk vastgesteld en uiterlijk op de plenaire vergadering gegeven. Indien het bindend oordeel niet tijdig wordt gegeven, wordt de toezichthoudende overheid geacht een negatief oordeel te hebben uitgebracht.


21

Artikel 5.3.3 Grond- en pandendecreet bevat de facultatieve toepassingsmogelijkheid: § 1. Op grond van een gemeentelijk reglement kan een bestemmingsplan of een verkavelingsvergunning de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, vermeld in titel 2, eveneens van toepassing verklaren ten aanzien van gronden en de daarop opgerichte woningen in (gedeelten van) door het bestemmingsplan afgebakende woongebieden respectievelijk in (gedeelten van) verkavelingen. In het geval, vermeld in het eerste lid, geldt de bijzondere overdrachtsvoorwaarde slechts wanneer en in zoverre de gemeente op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte voorkomt op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn. De toepassing van dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde in een gemeente van toepassing wordt op een oppervlakte die ten opzichte van de op 1 september 2009 bestaande totale gemeentelijke oppervlakte van woongebieden en woonuitbreidingsgebieden groter is dan tien percent. § 2. De bepalingen van § 1 worden na drie jaar door de Vlaamse Regering geëvalueerd. Het evaluatierapport wordt ter informatie voorgelegd aan het Vlaams Parlement.

a)

Woonuitbreidingsgebieden, woonaansnijdingsgebieden en reservegebieden voor woon-wijken Gronden die geheel of gedeeltelijk in één van deze drie gebieden gelegen zijn, vallen onder het toepassingsgebied. 67 Het gehele Vlaamse grondgebied werd destijds opgedeeld in gewestplannen. Die gewestplannen geven de bestemming van een bepaald gebied aan, zoals woongebied, natuurgebied, industriegebied, enz. 68 De woonuitbreidingsgebieden zijn reservezones van het woongebied. 69 Deze gebieden zijn een gepast instrument om een woonbeleid te voeren. In het verleden zijn vrij veel woonuitbreidingsgebieden ontwikkeld op basis van een verkavelingsvergunning of op basis van een bouwvergunning voor groepswoningbouw. Deze gronden hebben dan ook nog steeds de bestemming woonuitbreidingsgebied volgens het gewestplan. Hierdoor vielen oorspronkelijk vrij veel bebouwde kavels ook onder de bijzondere overdrachtsprocedure70. Op dit punt is het toepassingsgebied van het decreet gewijzigd. De decreetgeverbesefte dat de maatregel te ruim geformuleerd was en de letter van het decreet niet helemaal overeenstemde met de memorie van toelichting (‘de geest’) van het decreet, gezien gronden en woningen die reeds lange tijd in woonuitbreidingsgebied liggen, eveneens onder de maatregel vielen. 71 Het gewijzigde decreet voorziet in een overgangsregeling en bepaalt nu dat “Wonen in eigen streek”niet geldt voor

67

Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. 68 M. BOES, Notarieel bestuursrecht, Leuven, Acco, 2009, 17; G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijkbestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 131. 69 G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 134; R. Vekeman, Ruimtelijke ordening en stedenbouw, Mechelen, Kluwer, 2004, 131. 70 M. MICHIELS, “De provinciale beoordelingscommissie ‘wonen in eigen streek’”, Notariaat 2010, 2. 71 De decreetgever beperkte de maatregel oorspronkelijk tot woonuitbreidingsgebieden, daar hij meende dat ‘dit nog geen woonzones zijn en eigenaars derhalve vandaag ook geen aanspraak kunnen maken op bouwof ontwikkelingsrechten’, Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, nr. 155.


22

kavels in woonuitbreidingsgebieden waarvan de eigenaars voor 22 september 2009 al bouwof ontwikkelingsrechten hadden72. Dit betekent concreet dat de regeling niet meer geldt voor gronden en woningen waarvoor al voor 22 september 2009 een plan van aanleg was aangenomen, voor gronden en woningen waarvoor al voor 22 september 2009 een verkaveling was vergund en voor woningen die al voor 22 september 2009 zijn opgericht73. De laatste twee gebieden werden ingevoerd door het wijzigingsdecreet. Sindsdien betreft het enkel nog nieuw aan te snijden woonuitbreidingsgebieden74. Bovendien werd een uitzonderingsregeling ingevoerd voor “Wonen in eigen streek” in deze gebieden.

b)

in het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse Concreet geldt “Wonen in eigen streek” in die zones waar een gemeente vanaf 1 september 2009 in afwijking van het gewestplan toestaat dat meer dan twee woonlagen worden voorzien in projecten. Om deze planologische afwijking mogelijk te maken, moet de gemeente motiveren waarom dit noodzakelijk is om aan de woonbehoeften te voldoen. Algemeen kan gesteld worden dat deze bepaling is ingevoegd omwille van het feit dat dit gebied al zeer verstedelijkt is, waardoor er nog weinig woonuitbreidingsgebieden en dergelijke overblijven. Daarom heeft men gepoogd om de regelgeving omtrent “Wonen in eigen streek” via een alternatieve manier toch een belangrijke impact te geven in het gewestplan Halle-Vilvoorde Asse. 75

c)

in een doelgemeente op basis van een gemeentelijk reglement Op grond van een gemeentelijk reglement kan een bestemmingsplan of een verkavelingsvergunning de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ook van toepassing verklaren ten aanzien van gronden en de daarop opgerichte woningen in (gedeelten van) door het bestemmingsplan afgebakende woongebieden respectievelijk in (gedeelten van) verkavelingen. In dit geval is het dus de gemeente die hiertoe zelf facultatief – men is er niet toe verplicht – beslist om de bijzondere overdrachts-voorwaarde in beperkte mate uit te breiden tot woongebieden. 76

72

22 september 2009 is de dag waarop de lijst met 69 gemeenten waar de bijzondere overdrachtsregeling geldt in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd. 73 Artikel 7.3.13/1 Grond- en Pandendecreet. 74 De maatregel is enkel van toepassing op woonuitbreidingsgebieden ontwikkeld na september 2009. Ook enkel de woningen die dateren van na die datum vallen onder de toepassing ervan. 75 Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 83-84 en 135-136. 76 Zo kan het gemeentelijk reglement bepalen dat een bestemmingsplan (RUP of BPA) of een verkavelingsvergunning de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing kan verklaren ten aanzien van de gronden en de daarop opgerichte woningen die zijn gelegen in woongebied.


23

Dit mag echter niet tot gevolg hebben dat deze bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing wordt op een oppervlakte die ten opzichte van de op 1 september 2009 bestaande totale gemeentelijke oppervlakte van woongebieden en woonuitbreidingsgebieden groter is dan 10 procent. Deze bepaling is ingevoegd op vraag van enkele gemeenten in het noorden van de Kempen, met een sterk agrarisch karakter en bijzonder weinig woonuitbreidingsgebied. Door deze bepaling hebben dergelijke gemeenten de mogelijkheid om voor bepaalde woongebieden de bijzondere overdrachtsprocedure toch van toepassing te maken.77 Op die manier wordt gegarandeerd dat alle gemeenten die onder de voorwaarden inzake grondprijzen en migratiestromen vallen, dezelfde mogelijkheden hebben wat het voeren van een beleid inzake “Wonen in eigen streek” betreft. Aan de gemeenten wordt zo de nodige vrijheid gelaten om via hun planologisch en vergunningsbeleid “maatwerk” te leveren.78 De notaris zal aan deze twee laatste categorieën extra aandacht moeten schenken. Het zal immers vaak onduidelijk zijn of deze bijzondere categorieën van toepassing zijn. In de praktijk zal de notaris bij de aanvraag van de notariële inlichtingen voor de voorbereiding van de akte tevens bij de gemeente hierover navraag doen. Dit brengt uiteraard extra werk mee voor de notaris en dit zorgt voor een bijkomende vertraging, aangezien er gewacht moet worden op een antwoord van de gemeente. 79Op die manier dekt de notaris zijn notariële verantwoordelijkheid af.80Het gevolg hiervan is wel dat, indien de gemeente meldt dat de bijzondere procedure van toepassing is, de notaris mogelijk in tijdnood kan komen met het oog op het verlijden van de akte. Hij zal dan immers nog het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie moeten vragen. 81

2.2.4 Welke overdrachten worden bedoeld? Artikel 5.2.1 §1, lid 2 Grond- en pandendecreet stelt: De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte woningen slechts (verder) overgedragen kunnen worden aan personen die blijkens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken over een voldoende band met de gemeente. Onder «overdragen» wordt verstaan : verkopen, verhuren voor méér dan negen jaar, inbrengen in een vennootschap of bezwaren met een recht van erfpacht of opstal.

77

M.MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek”, Notariaat 2010, afl. 2, 3. P.DEFOORT, “De doorwerking van het gronden pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 240. 79 M. Michiels, “De Provinciale Beoordelingscommissie “Wonen in eigen streek’”, Notariaat 2010, 3. 80 E-Notariaat, Nieuwsbericht 6310 d.d. 2 november 2009. 81 M.MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „Wonen in eigen streek”, Notariaat 2010, afl. 2, 3. 78


24

Onder „overdragen” wordt conform art. 5.2.1, §1, tweede lid van het Grond- en pandendecreet verstaan: -

Verkopen (zowel volle als blote eigendom); Verhuren voor meer dan negen jaar (enkel gemene huur en woninghuur)82;

-

Onroerende leasing voor meer dan negen jaar 83;

-

Het bezwaren met een recht van erfpacht of een recht van opstal;

-

inbreng in een vennootschap84.

2.2.5 Uitzonderingen De maatregel “Wonen in eigen streek” kent een heel aantal uitzonderingsgevallen. 85 De maatregel zal vooreerst enkel toepassing vinden wanneer er aan alle bovenvermelde voorwaarden voldaan is. Zijn alle voorwaarden voldaan, dienen de uitzonderingsgevallen één voor één overlopen te worden. a) Ten eerste geldt de regeling niet (meer) voor gronden en woningen wanneer er al voor 22 september 2009 een plan van aanleg was aangenomen, voor gronden en woningen waarvoor al voor 22 september 2009 een verkaveling was vergund en voor woningen die al voor 22 september 2009 zijn opgericht86. Deze drie uitzonderingen zijn van toepassing sinds 19 juli 201087. De overgangsregeling van artikel 7.3.13/1 Grond- en pandendecreet is verschillend voor gronden en woningen. 88 Voor gronden moet voldaan zijn aan twee voorwaarden: 1. Er is een definitief aangenomen algemeen plan van aanleg, bijzonder plan van aanleg of een niet-vervallen verkavelingsvergunning verleend voor 22 september 2009; 2. De grond had op 22 september 2009 de gebiedsbestemming “woonuitbreidingsgebied”, “reservegebieden voor woonwijken” en “woonaansnijdingsgebied”. Voor woningen geldt een ruimere overgangsregeling: Alle woningen opgericht voor 22 september 2009 zijn vrijgesteld.

82

Geen handelshuur, geen pacht. M.MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „Wonen in eigen streek‟, Notariaat 2010, afl. 2, 3. 84 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010. 85 Deze uitzonderingsgevallen worden schematisch weergegeven in E. De Keyser, “Wonen in eigen streek”, Notarius 2010, 28. 86 Artikel 7.3.13/1 Grond- en Pandendecreet. 87 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010. 88 (=publicatie Belgisch Staatsblad van het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010). 83


25

Belangrijk om weten, de overgangsregeling voor gronden geldt niet in de gebiedsbestemming “woongebieden” maar enkel in de drie gebiedsbestemmingen zoals eerder aangegeven. 89 Kavels in woongebied, ook in die 69 doelgemeenten, kunnen dus nog steeds vrij verkocht worden aan de hoogstbiedende, of aan wie de eigenaar maar wil, ook als de koper geen enkele band heeft met de streek. 90 Voor woningen geldt de overgangsregeling in alle gebiedsbestemmingen, dus ook in woongebieden. Indien een onderhandse overdrachtsakte werd ondertekend voor 19 juli 2010 en dus toen wel onderhevig was aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarden, zijn de uitzonderingen toch van toepassing en dient er zelfs met een negatief oordeel van de commissie geen rekening meer gehouden te worden indien de authentieke akte na die datum wordt verleden en één van deze drie uitzonderingen toegepast kan worden.91

b) Ten tweede kan na analyse geconcludeerd worden dat ook het verhuren voor negen jaar of minder en de vestiging van een vruchtgebruik er niet onder vallen.92. Ook woningen of gronden die overgedragen worden via een schenking of legaat of via de wettelijke devolutie, vallen niet onder de maatregel. Dit zijn immers ‘verkrijgingen om niet’, waarvoor geen onderhandse akte moet worden opgemaakt. Zowel een gedwongen overdracht (bijvoorbeeld verkoop die volgt na beslag) als een vrijwillige openbare verkoop vallen buiten het toepassingsgebied van de maatregel. Hierbij dient echter opgemerkt te worden dat, indien de initiële overdracht gebeurde met toepassing van de maatregel “Wonen in eigen streek”, deze maatregel blijft gelden de eerstvolgende twintig jaar nadat de initiële overdracht vaste datum verkregen heeft, zelfs in geval van vrijwillige openbare verkoop93.

c) Tot slot somt artikel 5.2.1, § 1 van het gronden pandendecreet een aantal uitzonderingsgronden op. 1° een gedwongen overdracht; 2° een overdracht op grond van een krachtens decreet vastgesteld toewijzingsreglement; 3° een overdracht aan een natuurlijke of rechtspersoon die in de uitoefening van zijn beroep of activiteit onroerende goederen koopt, verkavelt, bouwt, overdraagt of verhuurt, in zoverre deze overdracht gericht is op de ontwikkeling van een verkavelings- of bouwproject, en met dien verstande dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde wel geldt ten aanzien van het overdragen, in de zin van het tweede lid, van onroerende goederen binnen dat verkavelings- of bouwproject; 4° een overdracht aan een sociale woonorganisatie, het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant (Vlabinvest), vermeld in artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 199294, of een openbaar bestuur, vermeld in artikel 33, § 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode.95 89

M.DEPRAETERE, “Wonen in eigen streek kan op wugs in 69 gemeenten”, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 6. Zo gaat het bijvoorbeeld in totaal om maximaal 16.000 ha woonuitbreidingsgebied in Vlaanderen ten opzichte van een totaal van meer dan 230.000 ha woongebied in Vlaanderen (Memorie van toelichting, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 82, nr.156). 91 E.DE KEYSER, “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius 2010, afl.4, 26. 92 M.MICHIELS, “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek”, Notariaat 2010, afl. 2,3. 93 E. DE KEYSER, “Wonen in eigen streek”, Notarius 2010, 27. 94 Decr. Vl.25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS 11 juli 1992. 95 Die actoren kunnen volgens de toelichting bij het amendement dat deze vrijstelling invoerde, zelf in hun toewijzingsreglementering een beleid inzake het „wonen in eigen streek” voeren (Amendementen, Parl.St. Vl.Parl. 2008/09, nr.2012/2,11, amendement nr.26). 90


2.3

26

Bijzondere overdrachtsvoorwaarde

Dit hoofdstuk bespreekt de specifieke voorwaarde waaraan moet voldaan zijn om een grond of daarop opgerichte woning in één van de doelgemeenten te kunnen overdragen.

2.3.1 Voldoende band met de gemeente a)

Algemeen

Artikel 5.2.1 §2 Grond- en pandendecreet stelt: § 2. Een persoon beschikt voor de toepassing van § 1, tweede lid, over een voldoende band met de gemeente indien hij voldoet aan één of meer van volgende voorwaarden : 1° gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de lijst, vermeld in artikel 5.1.1; 2° op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen; 3° op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.

De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte woningen slechts overgedragen en (gedurende een periode van twintig jaar) verder overgedragen kunnen worden aan personen die beschikken over een “voldoende band” met de gemeente96. De band met de streek is niet op basis van nationaliteit, noch moedertaal, maar strikt gelinkt aan de verbondenheid met de streek zelf. Belangrijk op te merken is dat de minister verduidelijkt in haar omzendbrief dat, wanneer meerdere personen (bv. een echtpaar) een grond of woning gezamenlijk willen overnemen, het volstaat dat slechts één van hen over een voldoende band beschikt met de gemeente97. Eenzelfde redenering gaat op als het onroerend goed wordt overgenomen met een splitsing van het eigendomsrecht in naakte eigendomen in vruchtgebruik98. Het volstaat dat de vruchtgebruiker de band met de gemeente kan aantonen. De aanvrager/kandidaat-overnemer kan zowel een natuurlijke als rechtspersoon zijn. 99 Rechtspersonen en vennootschappen beschikken over een voldoende band met de gemeente als ze voldoen aan voorwaarde 3 (sociale of economische band).

96

In de Memorie van toelichting wordt deze voorwaarde gezien als een doeltreffende en tegelijkertijd ook evenwichtige voorwaarde, Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, nr. 286. 97 Omzendbrief RW/2010/01 van 23 april 2010 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, 37. Dit creëert een mogelijkheid tot omzeiling van de maatregel: men zou zo immers het goed kunnen aankopen met iemand die slechts voor 1 % mee koper is, om zo alsnog te voldoen aan de voorwaarden. 98 Omzendbrief RW/2010/01 van 23 april 2010 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, 37.


b)

27

Voorwaarden

Artikel 5.2.1, §2 Grond- en pandendecreet bepaalt dat een kandidaat-overnemer over een voldoende band met de doelgemeente beschikt wanneer hij voldoet aan 1 of meer van volgende voorwaarden: 1°

Ten minste 6 jaar onafgebroken gewoond hebben in de gemeente of in een aangrenzende gemeente (op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de lijst met gemeenten waar “Wonen in eigen streek” wordt toegepast);

2°

Werkzaamheden verrichten in de gemeente (gemiddeld ten minste een halve werkweek);

3°

Een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid.

De eerste voorwaarde is voldaan indien de kandidaat-overnemer achtereenvolgens gewoond heeft in twee gemeenten die aan elkaar grenzen (en beide voorkomen op de lijst) gedurende opeenvolgende periodes die samen ten minste zes jaar bedragen. Zo bijvoorbeeld beschikt een persoon die vier jaar onafgebroken in Bertem gewoond heeft, en de twee daaropvolgende jaren in Leuven, over een voldoende band met elk van beide gemeenten. Op te merken valt dat er twee verschillende begrippen gehanteerd worden, enerzijds “streek” anderzijds “gemeente”. Dit leidt tot begripsverwarring en ongelijkheid. Het criterium“woonachtig zijn in de (aangrenzende doel-) gemeente” kan ertoe leiden dat sommigen, ondanks de duidelijke link met de gemeente, niet voldoen aan het begrip “band met de gemeente”. Een persoon woonachtig in een aangrenzende gemeente die niet tot de doelgemeenten van “Wonen in eigen streek” behoort, beschikt volgens de wetgeving immers niet over een band met de betrokken gemeente. Algemeen beschouwd zijn de eerste twee voorwaarden relatief eenduidig en weinig voor interpretatie vatbaar. De derde voorwaarde is ruimer en bijgevolg voor interpretatie vatbaar. Men wou deze vereiste band voldoende ruim invullen en niet enkel rekening houden met wonen of werken. Via deze restcategorie kunnen zo ook sociale, familiale, economische of maatschappelijke beweegredenen in overweging genomen worden. Uit het evaluatierapport van “Wonen in eigen streek” blijkt dat er van alle betrokkenen een roep is om meer duidelijkheid betreffende deze voorwaarde. De praktijk zal dan ook moeten uitwijzen hoe deze voorwaarden toegepast zullen worden en hoe men openstaande termen100 zal invullen. Het is wenselijk dat indien de maatregel “Wonen in eigen streek” blijft bestaan, de Vlaamse Regering een uitvoeringsbesluit opstelt over hoe de nauwe band kan worden aangetoond. Zo zou men door overleg tussen de

99

Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. 100 Hoe zullen de termen “zwaarwichtig” en “langdurig” bijvoorbeeld ingekleurd worden? Of hoe zal de band tussen een vennootschap en de gemeente beoordeeld worden (bv. in functie van haar aandeelhouders-structuur, in functie van haar bestuurders of in functie van haar statutair doel,…)?


28

betrokken actoren, namelijk notarissen, leden van de commissies en de beleidsmakers, de interpretatieproblemen kunnen wegwerken. Hierna volgt een tabel overgenomen uit het evaluatierapport van de Vlaamse regering over de wijze waarop de band met de gemeente werd aangevraagd. Wat duidelijk blijkt, is dat de (voormalige) woonplaats van de aanvrager het meest gehanteerde criterium is, dit is tevens het eenvoudigst te bewijzen. Een uittreksel uit het bevolkingsregister volstaat. Bij het gebruik van voorwaarde 1 blijkt het veelal om aanvragers te gaan die nog daadwerkelijk in de gemeente wonen en verhuizen binnen dezelfde gemeente. 101 Figuur 6 – Toegepaste criteria voor “voldoende band met de gemeente”

Vlaams-Brabant Antwerpen Oost-Vlaanderen West-Vlaanderen Totaal

1 95 109 61 22 287

2 2 5 2 3 12

Voorwaarde 3 1+2 13 3 11 1 10 0 6 0 40 4

1+3 3 0 0 0 3

Andere 81 17 16 13 127

Totaal 197 143 89 44 473

2.3.2 Vervalregeling Initieel geldt de regeling “Wonen in eigen streek” voor overdrachten van onroerende goederen in gebieden die op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen zijn in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst. Elke latere overdracht van diezelfde onroerende goederen is bovendien eveneens onderworpen aan de regeling, ook al komt de gemeente waarin het onroerend goed gelegen is, niet meer voor op de meest recente lijst van doelgemeenten. Artikel 5.2.1 §1 lid 4 Grond- en pandendecreet stelt: De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt, definitief en zonder dat zij kan worden hernieuwd, na twintig jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen. De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt tevens ten aanzien van die gronden die blijkens een voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan niet onder de categorie van gebiedsaanduiding «wonen» zullen worden gebracht.

101

Evaluatierapport Wonen in eigen streek – www.vlaamsparlement.be, p. 22


29

Het definitieve verval van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde gebeurt 20 jaar na het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen. Deze bepaling heeft betrekking op het beperken in de tijd van overgedragen goederen die nogmaals worden overgedragen102. Volgens artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek krijgt een onderhandse akte op drie verschillende manieren vaste datum: -

door ofwel de registratie van de akte op het registratiekantoor, door het feit dat één (of meerdere) van de onderhandelaars van de akte overleden is;

-

door het opnemen van de hoofdinhoud van de onderhandse akte in een authentieke akte.

Als tussen de datum van ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte en de datum van het verkrijgen van een vaste datum meer dan zes maanden gelegen zijn (of als er nooit vaste datum is verkregen), dan wordt de vaste datum voor de toepassing van deze regeling geacht zes maanden na de ondertekening van de onderhandse akte verkregen te zijn. Deze juridische fictie103 is gecreëerd om het beginpunt (en dus ook het eindpunt) van de twintigjarige termijn objectief te kunnen vaststellen. 104 De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt tevens ten aanzien van die gronden die blijkens een voorlopig vastgesteld of aangenomen bestemmingsplan niet onder de categorie „wonen” zullen worden ondergebracht.105

2.3.3 Provinciale beoordelingscommissie Artikelen 5.2.1 §3 en §4 Grond- en pandendecreet bepaalt dat deze commissie geval per geval zal oordelen of een kandidaat-overnemer wel een voldoende band met de gemeente heeft. In elke provincie wordt door de deputatie een beoordelingscommissie samengesteld. In vier van de vijf Vlaamse provincies is er ondertussen een dergelijke commissie samengesteld. Limburg heeft er voorlopig nog geen omdat er geen Limburgse gemeenten voorkomen op de lijst. De provinciale beoordelingscommissie wordt samengesteld door de Deputatie en bestaat uit een voorzitter-jurist en personen met deskundigheid op het vlak van vormen van toewijzingsbeleid inzake wonen106 Volgens de memorie van toelichting gaat het onder andere om personeelsleden van de VMSW107, sociale huisvestigingsmaatschappijen, Vlabinvest108.

102

Verslag, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/5, 14; Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 134, nr. 286. 103 Zie artikel 5.2.1, §1, eerste lid, 2°, artikel 5.3.1, eerste lid, 2°, en artikel 5.3.3, §1, tweede lid van Grond- en Pandendecreet. 104 Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. 105 Artikel 5.2.1, §1, vierde en vijfde lid Grond- en Pandendecreet. 106 Artikel 5.2.1, §3, eerste lid Grond- en Pandendecreet. 107 Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen.


30

De beoordelingscommissie dient zich over de voldoende band met de gemeente uit te spreken binnen een termijn van zestig kalenderdagen, te rekenen vanaf de betekening van het verzoek daartoe. Als zij van oordeel is dat de kandidaat-overnemer niet beschikt over een voldoende band met de gemeente, kan de overdracht niet plaatsvinden. Als zij geen beslissing neemt binnen die gestelde termijn, wordt ze conform artikel 5.2.1, §4 Grond- en pandendecreet geacht een voldoende band met de gemeente te hebben vastgesteld en kan de overdracht wel plaatsvinden. Belangrijk voor de burger is de motivering van de beslissing door de commissie. De decreetgever ging ervan uit dat de beginselen van behoorlijk bestuur garant zouden staan voor de goede werking van de commissie. Bovendien zou de gebondenheid aan deze beginselen een afdoende motivering van hun beslissingen moeten waarborgen.109Beginselen van behoorlijk bestuur kunnen gedefinieerdworden als algemene rechtsbeginselen, die specifiek gericht zijn tot het bestuur,dat zich volgens die regels dient te gedragen tegenover de burgers.110 Het isinteressant te onderzoeken welke beginselen de commissie nu precies in acht dientte nemen bij het vormen van een negatieve beslissing.Hier speelt ook de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringvan bestuurshandelingen, die op 1 januari 1992 in werking trad, een rol111. Dezewet gaat immers nog verder dan de materiële motiveringsplicht die op de besturenrust als algemeen rechtsbeginsel112. De formele motiveringswet is van toepassing op de beslissingen van de Provinciale Beoordelingscommissies. Artikel 2 van de formele motiveringswet bepaalt dat een bestuurshandelinguitdrukkelijk gemotiveerd moet worden. De bestuurde dient de juridische énde feitelijke overwegingen die aan de beslissing ten grondslag liggen, te kunnen terugvinden113.

108

Parl. St. Vl. Parl., 2008-09, nr. 2012/1, 134, nr. 286 (MvT).Het lidmaatschap van de commissie is onverenigbaar met het lidmaatschap van een wetgevende vergadering, een provincieraad, een gemeenteraad, een districtsraad of een OCMW-raad (Art. 5.2.1, §1 Grond- en Pandendecreet). 109 P. POPELIER, “Beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en stedenbouw” in B. HUBEAU en P. POPELIER (eds.), Behoorlijk ruimtelijk ordenen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, Brugge, die Keure, 2002, 13. 110 Er dient dus onderzocht te worden wat er precies verstaan wordt onder die beginselen van behoorlijk bestuur en vervolgens wordt er bekeken of de gebondenheid aan deze beginselen inderdaad zorgt voor een afdoende motivering van hun beslissingen. Ten eerste vormen die beginselen een waarborg voor de bescherming van de burger tegen overheidswillekeur, wanneer de wetgever tekortschiet in zijn taak. Ten tweede weerspiegelen de beginselen van behoorlijk bestuur ook de hedendaagse verhouding tussen burger en overheid, namelijk dat deze evenwaardig zijn (P. POPELIER, “Beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en stedenbouw” in B. HUBEAU en P. POPELIER (eds.), Behoorlijk ruimtelijk ordenen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, Brugge, die Keure, 2002, 3). 111 H.C. SEBREGHTS en R. TIJS, Ruimtelijk ordenen. Het juridisch kader, Brugge, Vanden Broele, 2007, 338. 112 F. SCHRAM, “Het motiveringsbeginsel” in B. HUBEAU en P. POPELIER (eds.), Behoorlijk ruimtelijk ordenen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, Brugge, die Keure, 2002, 61. De materiële motiveringsplicht houdt enkel in dat het bestuur zijn beslissingen neemt op grond van rationele motieven en zorgvuldige afwegingen.. 113 F. SCHRAM, “Het motiveringsbeginsel” in B. HUBEAU en P. POPELIER (eds.), Behoorlijk ruimtelijk ordenen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, Brugge, die Keure, 2002, 71.


31

Op grond van gebrek aan motivering maakt de kandidaat-koper een kans om gelijk te halen bij de Raad van State indien er geen ‘voldoende band’ werd vastgesteld114. Er dient hierbij wel opgemerkt te worden dat een vernietiging door de Raad van State de bestreden beslissing niet kan wijzigen of overdoen. De commissie kan de niet formeel gemotiveerde beslissing gewoon overdoen, ditmaal wel afdoende gemotiveerd. Hiermee is de kandidaat-koper uiteraard ook niet geholpen115. Indien de commissie de motiveringsplicht niet naleeft, zal de koper bovendien kans hebben op een schadvergoeding, door het instellen van een vordering bij de gewone rechter. Het gaat hier om een schending van een wet (formele motiveringswet) door het bestuur, wat een fout uitmaakt in de zin van artikel 1382 BW.116 Het decreet voorziet voor de kandidaat-koper niet in een mogelijkheid tot het instellen van beroep tegen een negatieve beslissing van de beoordelingscommissie. Voor een kandidaat-koper zit er aldus niks anders op dan een nieuwe aanvraag in te dienen, met sterkere bewijsstukken om de commissie alsnog te overtuigen van zijn voldoende band metdegemeente.Om ervoor te zorgen dat de verschillende provinciale beoordelingscommissies hun beslissingen op een eenvormige manier opbouwen, zou het nuttig zijn een overkoepelend, onafhankelijk en onpartijdig beroepsorgaan op te richten. Zo kan er controle worden uitgeoefend op de werking van de commissies, het beroepsorgaan zal de feiten een tweede keer bekijken en nagaan hoe de commissie tot haar beslissing is gekomen. 117

114

De Raad gaat bij haar beoordeling na of het niet naleven van de motiveringsplicht schade toebrengt aan de betrokkene en of het doel van de formele motiveringsverplichting toch niet gerealiseerd werd (G. Debersaques, “De sanctie verbonden aan het verzuim van een afdoende formele motivering in de zin van de uitdrukkelijke motiveringswet: enkele kanttekeningen”, TBP 1993, (643) 645; RvS 13 oktober 1992, nr. 40.739, TORB 199293, 254). 115 G. DEBERSAQUES, “De sanctie verbonden aan het verzuim van een afdoende formele motivering in de zin van de Uitdrukkelijke Motiveringswet, enkele kanttekeningen”, TBP 1993, (643) 647. 116 Cass. 19 december 1980, Arr.Cass. 1981, 449; Cass. 13 mei 1982, Arr.Cass. 1982, 1134. De kandidaatkoper dient dan wel eveneens zijn schade en een oorzakelijk verband te bewijzen, naast de schending van de wet. Hij zal aldus moeten aantonen dat wanneer de commissie zijn beslissing wel formeel gemotiveerd had, dat gunstiger voor hem geweest was (G. DEBERSAQUES, “De sanctie verbonden aan het verzuim van een afdoende formele motivering in de zin van de Uitdrukkelijke Motiveringswet, enkele kanttekeningen”, TBP 1993, (643) 648). 117 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 372.


32

2.3.4 Sanctie Artikel 5.2.3 Grond-en pandendecreet stelt: De provinciale beoordelingscommissie en derden-benadeelden kunnen de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met deze titel.

Een overdracht in strijd met het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie is niet strafrechtelijk gesanctioneerd. De provinciale beoordelingscommissie en derden-benadeelden kunnen de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de regeling inzake “Wonen in eigen streek”. 118Het gaat hier om een relatieve nietigheid. Hierbij moet worden opgemerkt dat niet wordt voorzien in een nietigheidsvordering in hoofde van de koper of de verkoper. Dit kan eenvoudig worden verklaard. Noch de koper, noch de verkoper lijden op zich enig nadeel door het niet-naleven van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde. Deze sanctie is bijgevolg wat vreemd. De vraag stelt zich welk belang de beoordelingscommissie, als onderdeel van de overheid kan hebben om op deze sanctie een beroep te doen. Dergelijke nietigheidsvordering voor de overheid is zeer ongebruikelijk. Een betere sanctie zou een administratieve geldboete zijn. De vraag rijst of het (louter) vormelijk niet-naleven van de overdrachtsvoorwaarde op zich volstaat om de nietigheid van de overeenkomst uit te spreken, zoals dit het geval is bij het ontbreken van de inhoud van het bodemattest in de akte van overdracht (ook al ging het om een zogenaamd blanco bodemattest) dan wel of de niet-naleving van de overdrachtsvoorwaarde zou kunnen worden gedekt wanneer in de nietigheidsprocedure zou kunnen worden aangetoond dat de koper wel degelijk een band vertoont met de betreffende gemeente. Op basis van de tekst van artikel 5.2.3 van het Grond- en pandendecreet zelf, lijkt het louter vormelijk niet-naleven van de voorwaarde voldoende om tot de nietigheid van de overdracht te leiden. 119 In akten betreffende aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde onderworpen overdrachten, wordt naar het Grond- en pandendecreet en naar het oordeel van de beoordelings-commissie verwezen. Indien men deze verplichting niet naleeft, staat dit gelijk met het niet-naleven van de informatieverplichtingen op grond van de regelgeving inzake ruimtelijke ordening.

118

Memorie van toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, nr. 288. In de Memorie van toelichting wordt hierbij nog onderstreept dat de medewerking van de instrumenterende ambtenaren bij voorliggende regeling dermate essentieel is dat een overtreding van de informatieplichten in hoofde van deze ambtenaren op dezelfde wijze wordt gesanctioneerd als een inbreuk op de informatieplichten, vermeld in het decreet Ruimtelijke Ordening (nu Vlaamse Codex). Deze straf staat vermeld in artikel 6.1.1, tweede lid Vlaamse Codex; het gaat om een gevangenisstraf van 15 dagen en een geldboete van 2.000 euro. 119 Artikel 146, eerste lid, 4°, DRO/art. 6.1.1, eerste lid, 4° Codex RO.


33

2.4 Wijzigingsdecreet 2010 Er zijn sinds de inwerkingtreding van de maatregel “Wonen in eigen streek” enkele wijzigingen doorgevoerd door middel van een decreetswijziging120. Hierna een opsomming van de 5 belangrijkste wijzigingen:

1.

De decreettekst werd aangepast waardoor “gronden en de daarop opgerichte woningen” door “Wonen in eigen streek” gevat worden. Voorheen stond er “gronden en de daarop opgerichte constructies”. De decreetgever achtte de term “constructies” terecht te ruim, daar ook parkeergarages, serres en elektriciteitspalen onder de maatregel vallen. Deze verduidelijking zorgt ervoor dat het wel degelijk om woningen gaat en niet om constructies, zoals een garagebox (art. 5.2.1, §1 alsook 5.3.1, eerste lid en art. 5.3.3, §1).

2.

Het reguliere toepassingsgebied van “Wonen in eigen streek” (art. 5.2.1, §1, 1°) werd uitgebreid. Naast “woonuitbreidingsgebied” worden nu ook “reservegebieden voor woonwijken” en “woonaansnijdingsgebieden” geviseerd door de maatregel.

3.

Er werd verduidelijkt dat “Wonen in eigen streek” ook geldt voor vennootschappen (art. 5.2.1, §1, 2de lid).

4.

De instrumenterende ambtenaar vermeldt in alle akten, onderworpen, aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, dat deze bijzondere overdrachtsvoorwaarde geldt voor verdere overdrachten in de periode tot 20 jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen (art. 5.2.2, 2de lid).

5.

120

Verder werd een overgangsregeling ingeschreven (hoofdstuk 7/1) voor bestaande gronden met ontwikkelingsrechten en woningen opgericht voor 22 september 2009.

Decreet van 9 juli 2010 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid BS 19 juli 2010.


2.5

34

Wat houdt “Wonen in eigen streek” in voor het notariaat?

2.5.1 Toepassen maatregel De notaris moet de maatregel “Wonen in eigen streek” toepassen in de volgende gevallen: -

Indien de initiële overdracht binnen het toepassingsgebied valt. Een onderhandse overdrachtsakte moet er in dit geval zijn. Bijgevolg geldt de maatregel niet bij schenkingen, erfenissen, legaten en openbare verkopen, daar is er immers geen onderhandse overdrachtsakte. 121

-

Nadat een grond of woning voor het eerst is overgedragen met toepassing van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde, is elke daaropvolgende overdracht gedurende 20 jaar ook onderworpen aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde.

2.5.2 Indienen verzoek bij beoordelingscommissie Het Grond- en pandendecreet bepaalt niet wie het verzoek tot beoordeling van de voldoende band met de gemeente bij de provinciale beoordelingscommissie moet indienen122. In de praktijk zal de notaris dit vaak doen, hoewel in principe ook de kandidaat-overnemers zelf het verzoek kunnen indienen. Het verzoek moet via een beveiligde zending aan de beoordelingscommissie gericht worden. Deze kan bestaan uit een aangetekend schrijven, een afgifte tegen ontvangstbewijs of elke andere door de Vlaamse Regering toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden vastgesteld123. Elk verzoek vermeldt volgende gegevens en documenten124: -

de kadastrale gegevens van het perceel/de percelen;

-

het jaar van de beëindiging van de opbouw van de (eventuele) woning; is er een niet-vervallen verkavelingsvergunning van toepassing op het perceel/de percelen? Indien ja, datum en geldigheidsduur van de verkavelingsvergunning;

-

een kopie van de verkoopovereenkomst; het antwoord op de vraag of het perceel/de percelen reeds eerder gegrepen werd(en) door de

-

maatregel “Wonen in eigen streek”; de eventuele stavingsstukken die de band met de gemeente aantonen.

121

Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. 122 E-Notariaat, Nieuwsbericht 6310 d.d. 2 november 2009. 123 Bart Vranken, voorzitter van de provinciale beoordelingscommissie Vlaams-Brabant, in een brief aan de notarissen. De adressen en contactpersonen van de verschillende beoordelingscommissies zijn raadpleegbaar via de portaalsite van het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed: www.rwo.be. 124 Brief aan de notarissen van de Heer VRANKEN, Voorzitter van de Provinciale Beoordelingscommissie Vlaams-Brabant.


35

Indien de notaris het verzoek indient, neemt hij een bijkomende verantwoordelijkheid op zich ten aanzien van zijn cliënten. De bewijsplicht ligt immers bij de aanvrager. Het advies dient voorhanden te zijn op het moment dat de akte verleden wordt. Wanneer de commissie een negatief advies gegeven heeft, kan de akte niet verleden worden. Het is elementair dat de notaris weet dat de provinciale beoordelingscommissie en derden-benadeelden de nietigheid kunnen vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met Titel 2 van Boek 5 van het decreet. Het komt er dus op neer dat de overeenkomsten en authentieke akten houdende een overdracht, die gebeurd is zonder de toelating van de provinciale beoordelingscommissie of in strijd met een beslissing, het voorwerp kunnen uitmaken van een nietigheidsvordering voor de bevoegde burgerlijke rechter. De nietigheid van de overdracht die plaatsvond met miskenning van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde kan immers gevorderd worden door de Provinciale Beoordelingscommissie maar ook door elke derde-benadeelde. Een derde-benadeelde zou bijvoorbeeld een inwoner uit de eigen streek kunnen zijn die zich benadeeld voelt doordat hij het desbetreffende goed wou kopen en hiertoe niet de kans gekregen heeft. Wanneer de commissie niet gereageerd heeft binnen de vooropgestelde termijn van zestig dagen,kan de overdracht gewoon plaatsvinden daar er geacht wordt dat de commissie in dat geval de voldoende band met de gemeente vastgesteld heeft.125 Het is belangrijk dat de aanvrager (of dus zijn notaris) een goed onderbouwd dossier126 neerlegt bij de commissie.127 Aangezien de provinciale beoordelingscommissie over een termijn van zestig dagen beschikt, is het bovendien aan te raden dat de notaris tijdig dit dossier neerlegt. Indien notarissen dit niet doen, lopen ze het risico dat er een negatieve beslissing volgt. De vraag is of de commissie dan nadien, op basis van eventuele nieuwe stukken, een eerder genomen negatieve beslissing kan „overrulen” door een nieuwe positieve beslissing. Het Grond- en Pandendecreet voorziet hierover niets, zodat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zullen gelden. 128

2.5.3 Weigeren de akte te verlijden De notaris kan slechts op wettige wijze een overdrachtsakte verlijden indien hij verwijst naar het oordeel van de commissie. In volgende gevallen moet de notaris weigeren de overdrachtsakte te verlijden, anders zal hij zich blootstellen aan een strafvervolging: Er werd nooit een verzoek ingediend bij de provinciale beoordelingscommissie; -

125

ongunstig oordeel van de commissie; 60-dagentermijn om over het verzoek te beslissen is niet verstreken.

E-Notariaat, Nieuwsbericht 6310 d.d. 2 november 2009. Dit zal onder andere bevatten: een kopie van de onderhandse akte en bewijsstukken die de band met de gemeente aantonen (uittreksel bevolkingsregister, domicilie, briefje van de werkgever,…). 127 Hierdoor gebeurt er eigenlijk al een eerste filtering; wanneer de notaris vaststelt dat er overduidelijk geen band bestaat, informeert hij zijn cliënten dat de overdracht waarschijnlijk niet zal kunnen doorgaan. 128 M.MICHIELS, De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek”, Notariaat 2010, afl. 2, 5. 126


36

De notaris beschikt over alle nodige gegevens om uit te maken of de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van toepassing is. Wanneer hij een akte verlijdt zonder dat de relevante bepalingen werden nageleefd, en wanneer de overdracht wordt vernietigd, kan hij aansprakelijk worden gesteld. Wanneer op grond van artikel 5.2.3. de nietigheid van de overdracht zou worden uitgesproken lijkt de notaris de partijen te zullen moeten vrijwaren voor de geleden schade, aangezien hij de akte niet had mogen verlijden met miskenning van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde.129

2.5.4 Opnemen vermelding in akte Uiterst belangrijk voor de notaris is dat hij in alle akten betreffende overdrachten die onderworpen zijn aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarden inzake „Wonen in eigen streek” bijzondere clausules dient op te nemen. Vooreerst een verwijzing naar de desbetreffende bepalingen uit het Grond- en Pandendecreet (Titel 2 van Boek 5 Grond- en pandendecreet). Verder dient hij ook expliciet te verwijzen naar het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie. 130 Het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010131 voerde voor de notaris in artikel 5.2.2 Grond- en Pandendecreet een bijkomende verplichting in. In iedere overdrachtsakte moet expliciet ingeschreven worden dat elke verdere overdracht van de woning of grond in kwestie gedurende de twintigjarige geldigheidstermijn onderworpen blijft aan de bijzondere overdrachtsvoorwaarde. Een inbreuk op deze informatieplicht wordt gelijkgesteld met een inbreuk op de informatieplicht in het kader van de regelgeving op de ruimtelijke ordening (artikel 6.1.1.4° van de Codex Ruimtelijke Ordening). Dergelijke inbreuk wordt dermate essentieel geacht dat ze strafrechtelijk sanctioneerbaar is.

2.5.5 Specifieke aandachtspunten Een interessante vraag is wat de sanctie zou zijn indien de notaris een negatief advies van de beoordelingscommissie naast zich zou neerleggen en toch zou overgaan tot het verlijden van de akte. Uit een combinatie van de informatieplicht van de notaris ex artikel 5.2.2 Grond- en pandendecreet en de nietigheidsvordering van de provinciale beoordelingscommissie en van derden-benadeelden blijkt dat de overdracht van gronden aan een koper die volgens het oordeel van de commissie niet over een voldoende band beschikt, mogelijk blijft. Op een overdracht in strijd met het oordeel van de provinciale beoordelingscommissie staat immers geen strafsanctie. Deze overdracht loopt wel de kans

129

P.DEFOORT, “De doorwerking van het Grond- en Pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 242. 130 P.DEFOORT, “De doorwerking van het Grond- en Pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 242. 131 Decr.Vl. 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010. Het decreet treedt in werking op 19 juli 2010. Een aantal bepalingen treedt echter retroactief in werking op 1 september 2009 (dag van inwerkingtreding van het Grond- en Pandendecreet zelf) en de overdrachtsregeling van het beheer van het leegstandsregister geldt vanaf 1 januari 2010.


37

om nietig verklaard te worden op initiatief van de provinciale beoordelingscommissie en/of van een derde-benadeelde. 132 Anders is het wanneer er geen advies gevraagd werd. In dat geval kan de instrumenterende ambtenaar de akte niet verlijden, zonder zich bloot te stellen aan een strafvervolging. Artikel 5.2.2 van het decreet bepaalt immers dat de instrumenterende ambtenaar in de overdrachtsakte steeds verplicht is om een verwijzing op te nemen naar het oordeel van de commissie, ook al gaat het om een stilzwijgend oordeel133. Indien er echter nooit een verzoek werd ingediend, of indien de 60-dagen termijn om over het verzoek te beslissen niet is verstreken, zal de notaris moeten weigeren om de overdrachtsakte te verlijden.134 Uiteraard dient er benadrukt te worden dat het niet aantrekkelijk is een verkoop te laten doorgaan, indien het risico bestaat dat er vroeg of laat een vordering tot nietigverklaring ingesteld wordt. Het valt eveneens te betwijfelenof een notaris bereid gevonden wordt om de verkoop toch te laten doorgaan met een negatieve beslissing van de commissie, daar het wel een fout blijft waardoor zijn beroepsaansprakelijkheid in het gedrang kan komen en die waarschijnlijk niet gedekt wordt door de verzekering van het notariaat. Tot slot dient de vraag gesteld te worden of de provinciale beoordelingscommissie vaak gebruik zal maken van haar mogelijkheid tot het instellen van een vordering tot nietigverklaring. Hoe kan de commissie op de hoogte zijn van elke verkoop die in de provincie plaatsgevonden heeft? De decreetgever had hier toch wat duidelijker moeten zijn.135

132

P.DEFOORT, “De doorwerking van het Grond- en Pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en, bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, (213) 242. 133 Artikel 5.2.1, §4 Grond- en Pandendecreet. 134 P.DEFOORT, “De doorwerking van het Grond- en Pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 242. 135 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 365.

38

3 Beoordeling van de maatregel “Wonen in eigen streek” In deel 3 overloop ik de evaluatie van en de kritiek op de maatregel “Wonen in eigen streek”. Eerst bespreek ik de evaluatie vanuit de praktijk: hoe ervaren de actoren die met de toepassing van “Wonen in eigen streek” geconfronteerd worden deze maatregel? Vervolgens behandel ik de juridische evaluatie, namelijk de gevolgen voor de verkoper en de koper, het oordeel van de Raad van State bij het ontwerp van deze maatregel en de procedures voor het Grondwettelijk Hof. Daarna komt de evaluatie van de maatregel vanuit Europees oogpunt aan bod, meer specifiek de verenigbaarheid met het Europese recht en de hangende prejudiciële vraag bij het Europese Hof van Justitie. Belangrijk in dit kader is het advies van de advocaat-generaal van het Hof van Justitie die reeds zijn oordeel over de geldigheid van de maatregel kenbaar maakte. Tenslotte schets ik het mogelijke toekomstperspectief.

Deel 3 – Beoordeling van de maatregel “Wonen in eigen streek”

3.1

39

Evaluatie vanuit praktijk

3.1.1 Evaluatierapport Vlaamse Overheid Het Grond- en pandendecreet stelt in artikel 5.3.3 §2 een evaluatie van de maatregel “Wonen in eigen streek” voorop. § 2. De bepalingen van § 1 worden na drie jaar door de Vlaamse Regering geëvalueerd. Het evaluatierapport wordt ter informatie voorgelegd aan het Vlaams Parlement.

Zoals uit het evaluatierapport van de Vlaamse overheid van 2011 blijkt, is het na ruim twee jaar toepassing van de maatregel “Wonen in eigen streek” eigenlijk te vroeg om te kunnen oordelen over de adequaatheid en doelmatigheid ervan. Om die reden stelt het rapport dat het aangewezen is om de maatregel in zijn huidige vorm te behouden, in afwachting van een tweede evaluatie waarin een meer gefundeerd oordeel gevormd zal worden over de noden en effecten van “Wonen in eigen streek”. 136 Wel is het aangewezen om een aantal knelpunten weg te werken die bij toepassing van de maatregel aan het licht zijn gekomen en een correcte en soepele toepassing van de maatregel in de weg staan. Meer in het bijzonder gaat het om de volgende aanpassingen: -

Duidelijkere criteria voor de beoordeling van de voldoende band met de gemeente;

-

Specifieke criteria voor de beoordeling van een voldoende band met de gemeente met betrekking tot rechtspersonen; Duidelijke richtlijnen voor de toepassing van de bijzondere overdrachtsvoorwaarde bij overdrachten zonder betrokkenheid van een notaris (o.m. verhuring meer dan 9 jaar).137

-

3.1.2 Toepassing maatregel “Wonen in eigen streek” De maatregel “Wonen in eigen streek” werd in 2011 geëvalueerd op basis van een bevraging van de provinciale beoordelingscommissies. De commissies gaven aan dat er in totaal 473 beoordelingsdossiers “Wonen in eigen streek” werden ingediend, waarvan 10% over dezelfde gronden ging. De evaluatie gaf aan dat slechts een beperkt aantal van de verkopen in de doelgemeenten onderhevig was aan deze maatregel.

136 137

Evaluatierapport wonen in eigen streek – www.vlaamsparlement.be, p. 29. Evaluatierapport wonen in eigen streek – www.vlaamsparlement.be, p. 30.


40

Figuur 7 – Toepassingen tussen 2009 en 2011 Beoordeling Niet van

Negatief

Vlaams-Brabant

112

17

61

7

197

Antwerpen

134

5

4

0

143

Oost-Vlaanderen

72

2

15

0

89

West-Vlaanderen

31

3

10

0

44

Totaal

349

27

90

7

473

toepassing

Andere

Totaal

Positief

dossiers

Tot 30 juni 2012 werden 527 dossiers behandeld door de vier verschillende provinciale beoordelingscommissies (Limburg heeft geen provinciale beoordelingscommissie, omdat er geen Limburgse gemeenten voorkomen op de lijst), waarvan de overgrote meerderheid een positieve beoordeling kreeg van de commissie. Er werd met andere woorden een voldoende band met de gemeente aangetoond. Het grootste aantal dossiers is voor rekening van Vlaams-Brabant. West-Vlaanderen telt het kleinste aantal dossiers.

3.1.3 Bevraging in kader evaluatieonderzoek van de Vlaamse overheid Volgens de verschillende betrokkenen bij de toepassing van de maatregel “Wonen in eigen streek”, namelijk de gemeenten, notarissen en de provinciale beoordelingscommissies, is de invloed van de maatregel “Wonen in eigen streek” op de sociale verdringing nagenoeg onbestaande. Dit is enerzijds te wijten aan het te geringe aantal toepassingen ervan, anderzijds aan de manier waarop de maatregel invloed zou moeten hebben. Die mensen die de meeste noden ervaren om te blijven wonen in eigen streek, voldoen vaak niet aan het vereiste financiële profiel voor de aankoop van het goed. Niet iedereen is overtuigd van het effect van de maatregel “Wonen in eigen streek”.Hierdoor zijn er enerzijds wensen om het toepassingsgebied uit te breiden al blijkt er anderzijds bereidheid te zijn om de maatregel “Wonen in eigen streek” te vervangen door bestaande instrumenten met eenzelfde doel. Uit de bevraging gedaan in het kader van het evaluatieonderzoek “Wonen in eigen streek” kan niet opgemaakt worden hoe de aanvragers zelf de maatregel “Wonen in eigen streek” ervaren. Het is immers onduidelijk hoeveel mensen uiteindelijk de betrokken woning niet konden verwerven. Hieruit blijkt dat er eigenlijk te weinig gegevens voorhanden zijn, om deze vraagstelling te kunnen beantwoorden.


41

Bij het vergelijken van de prijsevolutie in onderstaande tabel, tussen de wel of niet-geselecteerde gebieden voor en na de inwerkingtreding van “Wonen in eigen streek” blijkt duidelijk dat er geen grote verschillen zijn tussen de geselecteerde – en de niet-geselecteerde gemeenten voor “Wonen in eigen streek” wat betreft de evolutie van de prijs. Zowel voor de geselecteerde als voor de nietgeselecteerde gemeenten zijn er prijsstijgingen en prijsdalingen. Figuur 8 – Prijsevolutie sinds inwerkingtreding “Wonen in eigen streek” Evolutie prijs in 2010 ten opzichte van 2008 (in %) Doelgemeente

Ja

Nee

Totaal

Bouwgrond

Gewone Appartementen/ woonhuizen Flats/ Studio's

Villa's/ Bungalows/ Landhuizen

Gemiddeld

25

4

10

3

Aantal

63

69

63

61

Mediaan

19

5

11

1

Gemiddeld

20

6

9

6

Aantal

226

238

194

230

Mediaan

15

6

7

5

Gemiddeld

21

5

9

5

Aantal

289

307

257

291

Mediaan

16

5

7

5

3.1.4 Bevraging notarissen a)

Knelpunten voor het Notariaat Algemeen blijkt uit het evaluatierapport door de Vlaamse overheid dat vanuit het notariaat vooral volgende punten van belang zijn met betrekking tot “Wonen in eigen streek”: 1. Als doelstelling halen zij aan het wonen betaalbaar te maken in heel Vlaanderen. Notarissen wijzen op een duidelijk verschil tussen de Vlaamse rand en het overige werkingsgebied met betrekking tot de sociale verdringing. Er is dus een verschil tussen verdringing aan de kust, de Vlaamse rand, de grensgebieden en de stedelijke regio’s. 2. Vanuit het notariaat is er een roep om decretaal te voorzien in de uitzondering voor de vrijwillige openbare verkoop. De commissie daarentegen wijst erop dat via openbare verkopen de maatregel kan worden omzeild en dat er geen controlemechanisme bestaat.


3.

4.

b)

42

Uit toepassing van de maatregel blijkt dat de gemeenten niet steeds op de hoogte zijn van de regelgeving. Indien er een planologische afwijking is, moet de gemeente geraadpleegd worden, dit leidt tot onduidelijkheden. Concreet vraagt het notariaat om een afstemming met de gemeenten en meer publiciteit rond “Wonen in eigen streek”. Als alternatieve maatregelen om het doel, namelijk sociale verdringing tegen te gaan, weerklinken vanuit het notariaat de opties sociale woningbouw, aangezien dit transparanter en solidair is of het tegengaan van verkrotting en leegstand. 138

Rondvraag Zelf deed ik een rondvraag bij enkele notarissen in gemeenten die onder de toepassing van “Wonen in eigen streek” vallen. De volledige tekst kan men in de bijlage terugvinden. De toepassing van de maatregel verloopt in de ene gemeente al beter dan in de andere. Een notaris uit Zingem, een gemeente die niet meer op de nieuwe lijst voortkomt, wees op de problemen die de maatregel voor verkopers meebrengt. Het aantal kandidaat-kopers werd voor bepaalde gronden en woningen sterk beperkt. Andere problemen waarmee de notaris reeds geconfronteerd werd, waren dat een koper zijn huis in een andere gemeente reeds had verkocht en er een koopovereenkomst getekend was voor de aankoop van een huis te Zingem, maar deze koper bijna werd geweigerd. Er was ook een dossier waarbij een verkoopovereenkomst voor een woning was gesloten, maar een klein deel van de achtertuin in woonuitbreidingsgebied bleek te liggen. Hierdoor moest dan een verzoek bij de beoordelingscommissie ingediend worden.Gelukkig werd de goedkeuring van de commissie bekomen. De maatregel zelf zorgt voor serieus wat vertraging en wordt door de plaatselijke bevolking niet ervaren als een voorkeurrecht om in de eigen gemeente een woning of grond aan te kopen. Twee notarissen, respectievelijk uit Liedekerke en Drogenbos, de Brusselse rand, wijzen vooral op het feit dat deze maatregel kadert in het tegengaan van de verfransing in de Vlaamse Rand. Bovendien wijzen ze erop dat de maatregel gezien de beperking van het toepassingsgebied tot woonuitbreidingsgebied, slechts zelden van toepassing is. Wat duidelijk blijkt, is dat men niet vol lof is over de maatregel “Wonen in eigen streek”. De maatregel lijkt niet geschikt om het vooropgestelde doel, namelijk tegengaan van sociale verdringing, te verwezenlijken. Toch zijn notarissen genoodzaakt deze maatregel te blijven toepassen zolang er geen arrest van het Grondwettelijk Hof is dat de maatregel ongrondwettelijk verklaart en vernietigt.

138

Evaluatierapport wonen in eigen streek – www.vlaamsparlement.be, p. 35-38.


3.2

43

“Wonen in eigen streek” onder vuur

De intrede van de maatregel “Wonen in eigen streek” deed heel wat stof opwaaien. Tegen de maatregel van het “Wonen in eigen streek” kwam kritiek op verschillende punten: Ten eerste de schending van de bevoegdheidsverdelende regels. Door beperkingen op te leggen aan de overdracht van gronden en woningen in bepaalde plangebieden in gemeenten met een hoge migratiedruk zou de Vlaamse decreetgever de residuaire bevoegdheid van de federale overheid inzake het burgerlijk recht in het algemeen en het contractenrecht in het bijzonder hebben betreden. Ten tweede de vrijheid van personen en van vestiging binnen de lidstaten van de Europse Unie. Ten derde klagen de instrumenterende ambtenaren over een verhoogde werkdruk en wordt er een gevoel van onrechtvaardigheid waargenomen. Enerzijds voor mensen die hun huis niet meer aan om het even wie kunnen verkopen in de betreffende gebieden en anderzijds voor mensen die er zich juist heel graag een woning hadden gekocht, maar dit geweigerd worden. Zo stapten bepaalde benadeelden die een woonhuis hadden in de gemeente Bertem (die voorkomt op voormelde lijst van doelgemeenten) naar de Raad van State. Ze riepen zowel morele als financiële argumenten in om te stellen dat hun huis „nagenoeg onverkoopbaar” was geworden door de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van artikel 5.2.1 van het Grond- en pandendecreet, evenals dat de marktwaarde ervan drastisch gedaald was139. De Raad stelde dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde ongetwijfeld een zekere weerslag heeft op de vastgoedmarkt in de betrokken doelgemeenten en dat daardoor inderdaad de marktcondities ongunstig kunnen zijn voor mensen die er hun woning willen verkopen. Wegens het ontbreken van een ernstige en grondige onderbouwing via expertise, konden de verzoekers echter niet aantonen dat de negatieve weerslag zo ingrijpend was als ze beweerden. Het schorsingsberoep werd daardoor dan ook verworpen. 140 Tot slot kan men de opmerking maken dat door het verlenen van voorrang voor mensen van eigen streek of gemeente het grondrecht op wonen van mensen van buiten die streek in het gedrang komt. Dit zal vooral het geval zijn indien de gronden van voorrang niet gebaseerd zijn op hulpbehoevenheid of woonnood, maar op lokale binding met een gemeente of streek.141

139

De vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging was gericht tegen het besluit van de Vlaamse Regering van 19 juni 2009 dat het desbetreffende artikel 5.2.1 van het Grond- en Pandendecreet van toepassing maakte. 140 Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 542. 141 T. VANDROMME, “Is grondrecht op wonen verwezenlijkt na 15 jaar Vlaamse wooncode?”, Juristenkrant 2013, afl. 267, 12.


44

3.2.1 Beperkingen in hoofde van de verkoper a)

Eigendomsrecht is beperkt

De verkoper wordt door de maatregel “Wonen in eigen streek” in zijn rechten beperkt. Hij kan immers niet meer verkopen, verhuren voor meer dan negen jaar of een erfpacht of opstal verlenen aan eender wie en wordt aldus beperkt in zijn eigendomsrecht dat voortvloeit uit artikel 544 BW.142 Sinds de recente wijziging van het decreet kan de eigenaar evenmin nog vrij overgaan tot de inbreng in een vennootschap. Ook in de plenaire vergaderingen werd het belang van een begrenzing van de maatregel “Wonen in eigen streek” duidelijk. Minister Marino Keulen werpt terecht op dat iemand die grond bezit en die wil verkopen, rechten heeft die niet eindeloos beperkt kunnen worden. “We zitten hier op het scherpst van de snee”, stelt hij143. Er dient dan ook onderzocht te worden of de maatregel niet meer beperkingen oplegt dan zijn toegelaten. De Raad van State stelt in zijn advies dat artikel 1 van het eerste aanvullend protocol bij het EVRM van toepassing is. Uit de lezing van het artikel kan er besloten worden dat het eigendomsrecht een belangrijke bescherming geniet, maar dat dit recht niet absoluut is144. Een beperking kan aldus opgelegd worden door de overheid, wanneer deze voldoet aan bepaalde voorwaarden. De Raad van State komt bij zijn toetsing van de maatregel aan artikel 1, eerste protocol bij het EVRM tot de conclusie dat de maatregel “Wonen in eigen streek” geen schending uitmaakt van de eigendomsrechten van de verkoper. De maatregel dient getoetst te worden aan drie voorwaarden145: 1) 2) 3)

142

er is een wettelijke regeling daartoe uitgevaardigd, in casu het Grond- en pandendecreet, de beperkingen streven een rechtmatig doel na, waarbij die doelstellingen doorheen de Memorie van toelichting worden meegegeven, en de genomen maatregelen moeten evenredig zijn met het nagestreefde doel.

V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel “Wonen in eigen streek” uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 368. 143 M. Keulen, Hand. Vl.Parl. 2008-09, 18 maart 2009, 25-33. 144 De Raad van State stelt: “de eigenaar wordt weliswaar niet van zijn goederen beroofd, maar hemwordt wel in zekere mate belet bijvoorbeeld vrij te beslissen het goed voor bewoning te verhuren. De regeling moet dan ook beschouwd worden als een regeling van het gebruik van eigendom, in de zin van artikel 1, tweede lid van het Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM”, Adv. RvS 44.839/1, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 541. 145 L. VENY, “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in J.DE MEYER, C. ENGELS, G. VAN HOORICK en L. VENY (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat,17, Brugge, die Keure, 2010, 61.


45

De Raad van State meent dat de voorwaarden voor een beperking aan het recht van vrije woonstkeuze voldaan zijn. Maar is dit wel correct? De maatregel lijkt de toets met de eerste twee voorwaarden te doorstaan, maar bij de evenredigheidstoets dient er even te worden stilgestaan146. De evenredigheidstoets dient als volgt te gebeuren: wanneer het individu eenbijzondere en buitensporige last moet dragen door de maatregel “wonen in eigenstreek” is het evenwicht tussen het algemeen belang en zijn eigendomsrecht verbroken147. De Raad van State komt tot de conclusie dat de maatregel de evenredigheidstoetsdoorstaat gezien de relatief uitgebreide criteria die gelden om de‘voldoende band’ aan te tonen, de kleinschaligheid van de voorgestelde regeling en vooral het feit dat de rechten van eigenaars in woonuitbreidingsgebieden ook thans reeds bijzonder beperkt zijn148. Hier wringt het schoentje. Ten minste 6 jaaronafgebroken wonen in de desbetreffende gemeente of een aangrenzende gemeente die ook op de lijst staat of in de gemeente zelf minstens halftijds werkzaam zijn, zijn zeer hoge standaarden. Artikel 5.2.1, § 2, 3° was bedoeld als ruime restcategorie,en zou bijgevolg een correctie kunnen zijn op de strikte voorwaarden van 1° en 2°. Dit is echter niet zo in de praktijk, aangezien de commissies een (te) grote vrijheid hebben bij de invulling van artikel 5.2.1, § 2, 3°.149 De Raad van State stelt dat de maatregel evenredig is omwille van het feit dat het gaat om woonuitbreidingsgebieden. Dit is slechts de halve waarheid, aangezien inbepaalde gevallen ook andere dan woonuitbreidingsgebieden onder de maatregelkunnen vallen, onder toepassing van artikel 5.3.1 (verruimd toepassingsgebied) en artikel 5.3.3 (facultatief toepassingsgebied). Sinds de recente wetswijziging vallen eveneens de ‘reservegebieden voor woonwijken’of ‘woonaansnijdingsgebieden’ onder de maatregel150.

b)

Geen vergoeding voor verkoper voorzien?

De voorwaarde van een voldoende band met de gemeente maakt een beperking uit op het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Toch geeft deze beperking de eigenaar geen recht op een vergoeding. In het arrest 40/95 oordeelde het Grondwettelijk Hof nog dat het enkele feit dat de overheid in het algemeen belang beperkingen oplegt aan het eigendomsrecht niet tot gevolg heeft dat zij tot schadeloosstelling is gehouden151. Het Grondwettelijk Hof stelt dat het overeenkomstig artikel 16 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol EVRM, elke inmenging 146

V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 369. 147 H. Vandenberghe, Goederenrecht, Leuven, Acco, 2006, 37. 148 Adv. RvS nr. 44.839/1, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 540. 149 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 369. 150 Artikel 5.2.1, § 1 van het Grond- en Pandendecreet, zoals gewijzigd door het decreet van 10 juli 2010. 151 GwH 6 juni 1995, nr. 40/95 overw. B.11.2; evenmin tot integrale schadeloosstelling: EHRM 28 november 2002, http://www.echr.coe.int; RUDH 2003, afl. 1-2, 33; R.W. 2003-04, afl. 34, 1357.


46

in – of beperking van – het recht op eigendom een billijk evenwicht tot stand dient te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en van de bescherming van eenieders recht op het ongestoord genot van eigendom. Het Hof zal ten aanzien van de betreffende bijzondere overdrachtsvoorwaarde derhalve nog moeten oordelen of het evenwicht tussen het algemeen belang (met name het bevorderen van het “Wonen in eigen streek”) enerzijds en de bescherming van het eigendomsrecht anderzijds (met name de beperking van de verkoopsmarkt) een billijk evenwicht vertoont, gegeven het feit dat voor de eigenaars van de betreffende onroerende goederen geen vergoeding is voorzien. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens is er zich vanbewust dat woonpolitiek een centrale plaats inneemt in de sociale en economische politiek van de moderne samenleving en laat dan ook een eigen beoordeling toevan de nationale wetgever, maar er mag geen buitensporige last worden opgelegd aan de eigenaar152. Indien het goed door de maatregel lange tijd onverhuurd blijft of niet verkocht kan worden aan de prijs die de eigenaar ervoor kan krijgen wanneer hij het goed aan een persoon naar keuze kan verkopen, kan het hier wel gaan om een buitensporige last. De onbeschikbaarheid die de maatregel met zich kan meebrengen is het gevolg van een arbitraire beslissing van de commissie, waartegen geen beroep mogelijk is153. Er bestaat dan ook een kans dat het Europees Hof voor de Rechten van de Mens deze maatregel zal afkeuren, zeker ook omdat de evenredigheidstoets aan inhoud en belang gewonnen heeft de laatste decennia 154. Een belangrijke vraag is of de verkoper zich kan beroepen op artikel 16 van de Grondwet. Dit artikel luidt als volgt: “Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling”. De verkoper verliest bij toepassing van de maatregel “Wonen in eigen streek” immers een wezenlijk attribuut van het eigendomsrecht: hij kan niet verkopen of verhuren voor meer dan negen jaar aan de meestbiedende, wanneer dit iemand is die geen voldoende band heeft met de gemeente155. Artikel 16 van de Grondwet is dan ook van toepassing, aangezien het de eigenaar niet enkel beschermt tegen de formele onteigening, maar ook tegen de feitelijke of de quasi-onteigening.156 Ook al gaat het hier formeel gezien niet om een onteigening, omdat het eigendomsrecht niet in handen van de overheid komt, toch geldt de grondwettelijke bescherming. 157

152

EHRM 28 juli 1999, ImmobiliareSaffi, RUDH 1999, 191, § 49; EHRM 11 januari 2001, Lunari, www.echr.coe.int, § 26; EHRM 11 januari 2001, P.M., www.echr.coe.int, § 40; EHRM 11 januari 2001, Tanganelli, www.echr.coe.int, § 27; EHRM 30 mei 2000, A.O., www.echr.coe.int, § 22. 153 EHRM 28 juli 1999, ImmobiliareSaffi, RUDH 1999, 191, §§ 52-59; EHRM 11 januari 2001, Lunari, www.echr.coe.int, §§ 33-34; EHRM 11 januari 2001, P.M., §§ 41-44; EHRM 11 januari 2001, Tanganelli, www.echr.coe.int, §§ 30-34; EHRM 30 mei 2000, A.O., www.echr.coe.int, §§ 26-30. 154 H. VANDENBERGHE, Goederenrecht, Leuven, Acco, 2006, 48. 155 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 370. 156 Zie voor het gebruik van het begrip ‘de facto onteigening’: Arbitragehof 30 mei 2001, BS 2001, 21225 en Arbitragehof 24 juni 1993, RW 1993-94, 220. 157 B. HUBEAU, “Het kooprecht van sociale huurders: tweede keer, goede keer”, RW 2007-08, (646), nr. 4.


47

Zou de verkoper aldus met toepassing van artikel 16 van de Grondwet aanspraak kunnen maken op een schadevergoeding? Het lijkt waarschijnlijk dat het Grondwettelijk Hof zal oordelen dat de burger zich moet schikken naar de maatregel, daar hij niet werkelijk beroofd wordt van zijn eigendomsrecht en de maatregel ook niet zal aanzien worden als een verdoken onteigening. De mogelijkheden van de rechter zijn in dat geval eerder beperkt. De bestuurlijke overheid die zich van de wet bedient, dient dan aangesproken teworden158. De overheid kan de burger storen in zijn eigendomsrecht, maar dient aan te tonen dat het algemeen belang deze storing vereist en rechtvaardigt159. De overheid mag bij het toebrengen van de storing geen enkele fout begaan, in de ruime zin van onzorgvuldig bestuur160. De burger in casu de verkoper, zich kan beroepenop elk foutief storen van zijn eigendom daar dit beschouwd wordt als een ongepast overheidsoptreden161. Het moet dus niet enkel gaan om een echte beroving vande eigendom. Dit kan de burgerlijke rechter soeverein beoordelen, door middel van een marginale toetsing (artikel 159 Gw.). Indien de commissie het motiveringsbeginsel schendt, begaat zij een fout in die zin. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wees een vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het besluit van de Vlaamse regering van 19 juni 2009 af. De Raad erkent dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde inderdaad een zekere weerslag heeft op de vastgoedmarkt en dat daardoor de marktcondities ongunstig zijn voor diegenen die hun woning willen verkopen in de gebieden die onder de maatregel vallen (in casu de verzoekers)162. In casu werd de vordering echter afgewezen daar de verzoekers niet konden aantonen dat de negatieve weerslag zo ingrijpend is als zij beweren, wegens het ontbreken van een ernstige en grondige onderbouwing via expertise163. Om tegemoet te komen aan de rechten van de eigenaars, die niet meer kunnen verkopen aan de hoogstbiedende, zou men in het decreet kunnen voorzien dat de eigenaar wordt hersteld in zijn keuzerecht, indien hij al een keer niet heeft kunnen verkopen aan de hoogstbiedende. Een alternatief zou zijn dat de eigenaar, wanneer hij zijn perceel niet verkocht krijgt omwille van de maatregel, de kans krijgt om zijn woning of grond openbaar te verkopen. Zo herstelt het vrijemarktmechanisme zich, op een rechtvaardige manier. De openbare verkoop zou aldus gehanteerd kunnen worden als ultimum remedium.164 De administratie heeft immers al

158

V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel “Wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 370. 159 G. VAN HOORICK, Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 81. 160 M. BOSMANS, “Onteigeningsdreiging (of elke andere vorm van eigendomsverlamming)” in J. GHYSELS en R. PALMANS (eds.), Onteigeningen. De voorafgaande fase, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, (195) 202. 161 M. BOSMANS, “Onteigeningsdreiging (of elke andere vorm van eigendomsverlamming)” in J. GHYSELS en R. PALMANS (eds.), Onteigeningen. De voorafgaande fase, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, (195) 202. 162 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel “Wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 370. 163 RvS nr. 202.698 van 1 april 2010, www.raadvst-consetat.be. 164 V. HULPIAU, “Kritische reflectie over de maatregel ‘wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 372.


48

verduidelijkt dat de bijzondere overdrachtsvoorwaarde initieel niet van toepassing is op openbare verkopen.165

3.2.2 Beperkingen in hoofde van de koper Ook de kandidaat-kopers worden beperkt: zij worden uitgesloten van de mogelijkheid om bepaalde goederen te verwerven. In het Burgerlijk Wetboek vinden we in artikel 1134 de regel dat overeenkomsten de partijen tot wet strekken: “pacta sunt servanda”. Haaks hierop staat dat bij de maatregel de goedkeuring van de overheid vereist is voor de aankoop van een woning of bouwgrond in één van de doelgemeenten. Dit is moeilijk te combineren. Enkel indien de potentiële koper een voldoende nauwe band heeft met de gemeente, zal hij kunnen kopen. Voor de kopers zal niet moeten worden onderzocht of de artikelen 1 van het Eerste Aanvullend Protocol EVRM en 16 van de Grondwet zijn geschonden, doch wel of het gelijkheidsbeginsel is geschonden tussen de categorie van de kandidaat-kopers die een voldoende band vertonen met de gemeente en de kandidaat-kopers die geen voldoende band vertonen met de gemeente. De Raad van State kwam, bij het onderzoek van de maatregel in het licht van het door de Grondwet en het EVRM beschermde recht om vrij zijn woonplaats te kiezen, tot het besluit dat de maatregel, gezien de relatief uitgebreide criteria die gelden om de ‘voldoende band’ aan te tonen, de kleinschaligheid van de voorgestelde regeling en vooral het feit dat de rechten van de eigenaars in woonuitbreidingsgebieden ook thans reeds bijzonder beperkt zijn, de evenredigheidstoets lijkt te kunnen doorstaan.166 De memorie van toelichting verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens in de Gillow-zaak waarbij het Hof oordeelde dat het toekennen bij het afleveren van woonvergunningen van een zeker voorrecht voor personen die een sterke band hebben met het eiland Guernsey of er een voor de gemeenschap essentiële functie vervullen, een legitiem doel nastreeft en dat een dergelijk stelsel in een redelijke verhouding tot dat doel kan staan.167 Het advies van de Raad van State kwam tot eenzelfde besluit bij het onderzoek naar de verenigbaarheid van de maatregel met het eigendomsrecht zoals voorzien in artikel 2, tweede lid van het Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM en met het non-discriminatiebeginsel. 168

165

E-Notariaat, Nieuwsbericht 6310 d.d. 2 november 2009. Adv. RvS, Parl. St. Vl. Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 541-542. 167 Parl. St. Vl. Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 84, nr. 159 (MvT), met verwijzing naar EHRM, Gillow, 24 november 1986, NJB (Ned.), 1987, 57. 168 Omz. 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid (www.rwo.be), p.35. 166


49

Eveneens relevant in casu is de beslissing van het Hof in de zaak KÖTTERL and SCHITTILY169. In die zaak diende het Hof zich uit te spreken over vastgoedregelgeving in Tirol, conform dewelke vastgoedtransacties en verhuurovereenkomsten, gesloten met personen die niet over de Oostenrijkse nationaliteit beschikken, slechts effect kunnen sorteren na toestemming door een specifieke vastgoedcommissie. Het Hof oordeelde over dezetochwelzeerverregaanderegelgevingalsvolgt : “(…) even considering the substantive provisions of the 1970 Real Property Transaction Act, the difference in treatment between Austrian nationals and foreigners on acquisition of real property are not discriminatory as the difference in treatment has an objective and reasonable justification, as it pursues a legitimate aim, namely to protect the interests of the local population seeking housing accommodation”170 Het belang van het “wonen in eigenstreek” kanaldusspecifiekevoorrangsregelingenmotiveren, uiteraardvoorzoverzijproportioneelzijn. De afdeling Wetgeving van de Raad van State acht de regeling “Wonen in eigen streek” niet strijdig met het gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel, in de zin dat personen met vergelijkbare belangen, maar woonachtig in een andere gemeente, een ander gewest of taalgebied, alsmede buitenlanders het recht op woonkeuze in de woonuitbreidingsgebieden in bepaalde gemeenten wordt onthouden; volgens het voormelde advies bestaat hiervoor in het Grond- en pandendecreet een redelijke verantwoording. 171

Figuur 9 - Procedureverloop

Beroep tot nietigverklaring bij Grondwettelijk Hof 6/05/2011

169

Prejudiciële vraag aan Hof van Justitie 28/04/2011

Conclusie advocaatgeneraal Hof van Justitie 4/10/2012

Arrest Hof van Justitie 8/05/2013

Arrest Grondwettelijk Hof in afwachting

EHRM, 9 januari 2003, nr. 32957/96, http://www.echr.coe.int. Nl. vert. : “Zelfs gelet op de substantiële bepalingen van de Vastgoedwet van 1970 komt de onderscheiden behandeling van personen met de Oostenrijkse nationaliteit en andere personen niet als discriminatoir over, nu het gemaakte onderscheid gestoeld is op een objectieve en redelijke onderbouw, doordat het onderscheid een legitiem doel dient, met name de bescherming van de belangen van de lokale woonbehoeftigen”. 171 Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1, 542. 170


50

3.2.3. Beroepen tot nietigverklaring bij het Grondwettelijk Hof

De regeling ligt juridisch onder vuur. Ze werd aangevochten bij het Grondwettelijk Hof. Het Grondwettelijk Hof sprak zich uit over een beroep tot vernietiging van de bepalingen van Boek 5 van het Grond- en pandendecreet in een arrest van 6 april 2011172. In de eerste zaak hebben de in België woonachtige Libert, Van Eycken en Bleeckx, alsook het Algemeen Eigenaars- en Mede-Eigenaarssyndicaat en notaris de Clippele het Grondwettelijk Hof verzocht om vernietiging van de bepalingen van boek 5 van het Vlaamse decreet op grond dat deze het recht om onroerende goederen te kopen of te verkopen in de doelgemeenten beperken. 173 De tweede zaak betreft een beroep tot vernietiging van een aantal bepalingen van het Vlaamse decreet dat All Projects & Developments NV en 35 andere vennootschappen naar Belgisch recht die professioneel actief zijn in de vastgoedsector in het Vlaamse Gewest hebben ingesteld bij het Grondwettelijk Hof. Die vennootschappen betogen in de eerste plaats dat de sociale last die hun op grond van boek 4 van het Vlaamse decreet wordt opgelegd, in strijd is met het Unierecht en met name met de vrijheid van vestiging, de vrijheid van dienstverrichting, het vrij verkeer van kapitaal, richtlijn 2006/123 en richtlijn 2004/18, en dat het bij de fiscale stimuli en subsidiemechanismen in boek 4 – die zij genieten in ruil voor de hun opgelegde sociale last – kan gaan om onrechtmatige staatssteun die tot een terugvorderingsbeschikking kan leiden, daar deze staatssteun niet bij de Europese Commissie is aangemeld. In de tweede plaats voeren deze vennootschappen aan dat de in boek 5 van het Vlaamse decreet neergelegde “bijzondere voorwaarde” voor overdracht van goederen een belemmering vormt voor de uitoefening van de door het Unierecht erkende rechten en de door het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden, omdat als gevolg van de toepassing van deze voorwaarde het potentiële koperspubliek voor de door hen in de doelgemeenten gerealiseerde kavels en woningen vermindert.174

a)

Verenigbaarheid met bevoegdheidsverdelende regels

Met betrekking tot de bevoegdheid oordeelde het Hof dat de aan de gemeenschappen en gewesten overgedragen bevoegdheden een volheid van bevoegdheid inhouden. De Vlaamse decreetgever is bevoegd om het grondbeleid vast te stellen en is daarbij in beginsel vrij om de doelstellingen in verband met ruimtelijke ordening en het huisvestingsbeleid na te streven, voor zover hij geen afbreuk doet aan andere bevoegdheden van de federale staat of de andere deelentiteiten die hen bij de Grondwet en de bijzondere wetten uitdrukkelijk zijn toegewezen

172

GwH 6 april 2011, nr. 49/2011, A. GrwH2011, afl. 2, 845; Juristenkrant 2011 (weergave VANDROMME, T.), afl. 234, 4; RW 2010-11 (samenvatting), afl. 41, 1751. 173 Grondwettelijk Hofnr. 49/2011,6 april 2011, APT 2011 (samenvatting), afl. 2, 183;http://www.constcourt.be(11 april 2011); A.GrwH 2011, afl. 2, 845; BS 8 juni 2011 (uittreksel), 33284 enhttp://staatsblad.be(9 juni 2011); Juristenkrant 2011 (weergave T., VANDROMME.), afl. 234, 4; RW 2010-11 (samenvatting), afl. 41, 1751 enhttp://www.rw.be/(23 juni 2011). 174 Grondwettelijk Hof nr. 50/2011,6 april 2011, www.const-court.be.


51

of die, zolang geen uitvoering is gegeven aan artikel 35 van de Grondwet, behoren tot de residuaire bevoegdheid van de federale Staat. 175 Bovendien oordeelde het Hof dat de bestreden regeling geen afbreuk doet aan het gemeen recht inzake contracten. De regeling heeft enkel tot doel voor bepaalde onroerende goederen, gelegen in doelgemeenten, in een specifieke overdrachtsvoorwaarde te voorzien, teneinde doelgericht en “faciliterend” te kunnen optreden op de vastgoedmarkt. Indien de regeling niet wordt toegepast bij de overdracht van een onroerend goed, kan dit leiden tot de nietigheid van de overdracht. Het Hof besluit dat het feit dat deze sanctie niet van die aard is dat aan de regeling haar bevoegdheidsconform karakter wordt ontnomen. In zoverre de nietigheidsgrond verbonden is met de niet-naleving van bepalingen waarvoor de decreetgever bevoegd is, valt het invoeren van die sanctie eveneens binnen de bevoegdheid van de decreetgever.

b)

Verenigbaarheid met vrijheid van personen en van vestiging binnen de lidstaten van de Europese Unie.

Inzake de schending van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet en de regels inzake vrij verkeer van personen in de Europese Unie oordeelde het Grondwettelijk Hof dat de bestreden bepalingen de mogelijkheid beperkt voor personen die niet over een voldoende band met de gemeente beschikken in de zin van artikel 5.2.1. §2 van het Grond- en pandendecreet, om gronden of daarop opgerichte constructies te verwerven, te huren voor meer dan negen jaar, of er een recht van erfpacht of opstal op te verwerven, in de door de Vlaamse Regering met toepassing van artikel 5.1.1. van het Grond- en pandendecreet aangewezen doelgemeenten. Bovendien zouden de bestreden bepalingen tot gevolg kunnen hebben dat zij de burgers van de Europese Unie die een goed in die doelgemeente bezitten of huren, beperken of ervan afbrengen die gemeenten te verlaten teneinde op het grondgebied van een andere lidstaat te verblijven of er een beroepsactiviteit uit te oefenen. Zodra een bepaalde bij artikel 5.2.1. §2 van het Grond- en pandendecreet vastgestelde termijn is verstreken, zullen zij immers niet langer over een voldoende band met de betrokken gemeente beschikken, hetgeen hen zou verhinderen naar hun oorspronkelijke gemeente terug te keren. Maatregelen die het gebruik van de in het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden kunnen belemmeren of minder aantrekkelijk kunnen maken, kunnen niettemin toelaatbaar zijn mits zij een doel van algemeen belang nastreven, geschikt zijn om de verwezenlijking daarvan te waarborgen en niet verder gaan dan noodzakelijk is om het gestelde doel te bereiken.

175

GwH 6 april 2011, nr. 49/2011, A. GrwH2011, afl. 2, 845; Juristenkrant 2011 (weergave VANDROMME, T.), afl. 234, 4; T. VANDROMME, “Grond- en Pandendecreet overleeft voorlopig”, Juristenkrant 2011, afl. 234, 5.


52

Het Hof overwoog verder dat het bovendien geoorloofd is stil te staan bij de relevantie van de in artikel 5.2.1 §2 van het Grond- en Pandendecreet in aanmerking genomen criteria om het bestaan van een voldoende band met de betrokken gemeente aan te tonen. Bij geen enkel van die criteria worden immers sociaaleconomische elementen in aanmerking genomen die de toegang tot de woningen voor een bevolking met een laag of een gemiddeld inkomen mogelijk kunnen maken. Tenslotte lijken, volgens het Hof, de bestreden maatregelen onevenredige gevolgen te hebben ten aanzien van burgers van de Europese Unie die hun recht op vrij verkeer of vrij verblijf in die gemeenten wensen uit te oefenen of wensen te verlaten om datzelfde recht in een andere lidstaat uit te oefenen. Zij zullen immers in zeer uitzonderlijke gevallen erin slagen een voldoende band met de betrokken gemeente aan te tonen of te behouden. Het blijkt evenwel dat de beperkende en ontradende maatregelen enkel van toepassing zijn in de doelgemeenten, waarvan er thans 69 zijn, en dat zij zich beperken tot bepaalde delen van de gemeenten volgens het in B.3.1. tot B.3.3. beschreven toepassingsgebied van het decreet. Daaruit volgt dat Europese burgers zonder belemmering toegang hebben tot de bouwen koopmarkt in het grootste deel van het grondgebied van de doelgemeenten en, uiteraard, tot de volledige markt in de niet-doelgemeenten, die het merendeel van de gemeenten in het Vlaamse Gewest uitmaken. 176

176

DEFOORT, P.-J., VERBIST, S., “Wonen in eigen streek” in HUBEAU, B., VANDROMME, T. (eds.) Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, Die Keure, 2011, 221.


c)

53

Discussie over doel van de maatregel

Tegen de opvatting dat “Wonen in eigen streek” enkel tot doel heeft sociale verdringing tegen te gaan, trokken franstalige politici – onder meer Christian Van Eycken van de Union des Francophones – met hulp van de Franse gemeenschapsregering van Rudy Demotte (PS) ten strijde. Zij menen dat het helemaal niet de bedoeling is van de Vlaamse overheid om de inwoners van die gemeenten kansen te geven; de Vlamingen hebben volgens hen maar één snode bedoeling: beletten dat er Franstaligen komen wonen. Zij noemen dit discriminatie. Marino Keulen, ex-Vlaams Minister van Wonen verdedigt het decreet als “sociale maatregel”, die de eigendomsverwerving bij jonge gezinnen moet stimuleren. Dat het decreet Franstaligen viseert, vindt hij onzin. “Een Limburger die in de Brusselse rand wil gaan wonen, wordt gepasseerd door een Franstalige die al in die gemeente woont. Van discriminatie ten aanzien van Franstaligen is dus geen sprake”, zegt Keulen. Keulen benadrukt dat de regels bovendien enkel gelden voor woonuitbreidingsgebied, dat slechts een zeer beperkte oppervlakte beslaat van de totale woonzone in een gemeente. Keulen noemt de klacht bij het Europese Hof voor Justitie een “aanval op het imago van de Vlaamse regering”177. Advocaat-generaal Jan Mázák heeft deze kritiek gehoord, spreekt er zich zelf niet over uit, maar legt hem wel ter tafel en zegt dat het Grondwettelijk Hof moet uitmaken of dat zo is of niet.

3.2.4 Prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie

Naar aanleiding van de verschillende beroepen tot nietigverklaring178 van bepalingen uit het Grond- en pandendecreet door het Algemeen Eigenaars- en Mede-eigenaars Syndicaat (AES) en FDF’ers Eric Libert en Christian Van Eycken179, stelde het Grondwettelijk Hof een aantal prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie. Het Grondwettelijk Hof schorste de behandeling van deze zaken, aangezien het twijfelt aan de uitlegging van de relevante bepalingen van het Europese Recht. Het Grondwettelijk Hof verzocht het Hof van Justitie om een prejudiciële beslissing over de verenigbaarheid van het Grond- en Pandendecreet met de fundamentele vrijheden en de regels inzake staatssteun en overheidsopdrachten.180

177 178

Met betrekking tot de maatregel wonen in eigen streek en de verplichting voor verkavelaars en bouwheren om een sociaal woonaanbod te realiseren, het decreet voorziet tevens in fiscale stimuli en subsidiemechanismen. 179 FédéralistesDémocratesFrancophones. 180 De prejudiciële verwijzing biedt de rechterlijke instanties van de lidstaten de mogelijkheid, in het kader van een bij hen aanhangig geding aan het Hof vragen te stellen over de uitlegging van het recht van de Unie of over de geldigheid van een handeling van de Unie. Het Hof beslecht het nationale geding niet. De nationale rechterlijke instantie dient het geding af te doen overeenkomstig de beslissing van het Hof. Deze beslissing bindt op dezelfde wijze de andere nationale rechterlijke instanties die kennis dienen te nemen van een soortgelijk probleem.


54

Het Grondwettelijk Hof stelde volgende prejudiciële vraag aan het Europees Hof van Justitie: “Dienen de artikelen 21, 45, 49, 56 en 63 van het Verdrag “betreffende de werking van de Europese Unie en de artikelen 22 en 24 van de richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 – betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van de Verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking van de Richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 74/34/EEG,75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG” in die zin te worden geïnterpreteerd dat zij zich verzetten tegen de regeling die is ingevoerd bij boek 5 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, met als opschrift “Wonen in eigen streek”, namelijk de regeling waarbij in bepaalde zogenaamde doelgemeenten de overdracht van gronden en daarop opgerichte constructies afhankelijk wordt gesteld van het aantonen, door de koper of de huurder, van een voldoende band met die gemeenten in de zin van artikel 5.2.1., §2 van het decreet”?

Vragen aan het Europese Hof van Justitie met betrekking tot de verenigbaarheid van “Wonen in eigen streek” met het Europees recht: 1.

Acht de Commissie de Vlaamse wet “Wonen in eigen streek” van 27 maart 2009 verenigbaar met het EU-recht, in het bijzonder met de rechten inzake het verkeer van personen?

2.

Is het verenigbaar met het EU-recht dat de bevoegde autoriteiten op grond van “Wonen in eigen streek” een overeenkomst van koop en verkoop van onroerend goed kunnen annuleren?


3.3.

55

De beoordeling vanuit Europees standpunt

3.3.1 Algemeen

In oktober 2012 formuleerde de advocaat-generaal bij het Hof van Justitie van de Europese Unie zijn niet-bindend advies in de zaak van de procedure tegen Grond- en Pandendecreet. Aanleiding voor deze procedure vormt de beslissing van het Belgische Grondwettelijk Hof in de twee arresten van 6 april 2011. Alvorens uitspraak ten gronde te doen, stelde het Grondwettelijk Hof dertien prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie over de verenigbaarheid van het Grond- en Pandendecreet met het Europees recht. Verwacht werd dat het Hof van Justitie over deze prejudiciële vragen begin 2013 zou beslissen. Daarna zal het Grondwettelijk Hof effectief een uitspraak doen over een eventuele vernietiging van een deel van het Grond- en Pandendecreet. Voorlopig blijft het nog wachten op een definitieve uitspraak van het Hof van Justitie. Wanneer de zaak daarna bij het Grondwettelijk Hof zal komen, zal de Vlaamse Regering alles in het werk stellen om een vernietiging te vermijden en samen met haar raadsman aan het Grondwettelijk Hof bijkomende elementen of verduidelijkingen overmaken. Er bestaat geen twijfel over dat de Vlaamse regering de doelstelling wil behouden zoals deze ook in het decreet is geformuleerd, namelijk betaalbaar wonen mogelijk maken. En dit door het bestrijden van sociale verdringing waardoor minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen uit de markt worden geprijsd door de hoge grondprijs door de intrede van financieel sterkere bevolkingsgroepen uit andere gemeenten. Er zal bij een eventuele vernietiging voor het Grondwettelijk Hof tegen de zomer van 2013 een nieuw voorstel worden neergelegd.

De krantenkoppen van 4 oktober 2012 waren duidelijk: ‘“Wonen in eigen streek” mag niet van Europa’ – De Standaard en Het Nieuwsblad ‘“Wonen in eigen streek” – in strijd met EU-recht’ – De Tijd ‘Wonen in eigen streek-decreet is beperking van fundamentele vrijheden – Knack ‘Europa zegt nee tegen “Wonen in eigen streek’’ ‘– Metro (5/10/2012)


56

3.3.2 Conclusie advocaat-generaal JánMazák Op 4 oktober 2012 concludeerde advocaat-generaal JánMazák van het Hof van Justitie van de Europese Unie dat het Vlaamse Grond- en Pandendecreet strijdig is met het fundamentele vrijheden van het Recht van de Europese Unie181. Dit meer specifiek “Voor zover de overdracht van gronden en constructies afhankelijk wordt gesteld van de voorwaarde dat de kandidaat-koper of de kandidaathuurder beschikt over een voldoende band met de betrokken gemeente”. Advocaat-generaal JánMazák onderzoekt in zijn conclusie allereerst de voorwaarde in het kader van de maatregel “Wonen in eigen streek” dat de kandidaat-koper of de kandidaat-huurder van een woning of grond in één van de 69 geselecteerde gemeenten beschikt over een voldoende band met de doelgemeente. JánMazákis van mening dat deze voorwaarde ‘een beperking van de fundamentele vrijheden’ vormt. Deze voorwaarde komt er in werkelijkheid immers op neer dat bepaalde personen het recht wordt ontzegd gronden en daarop opgerichte constructies te kopen of voor meer dan 9 jaar te huren. Hij benadrukt evenwel dat het aan het Grondwettelijk Hof toekomt ‘om het precieze doel van het Grond- en Pandendecreet vast te stellen’. Mazák stelt dat het helpen van de lokale bevolking om in de eigen gemeente te blijven wonen een aanvaardbaar doel voor de maatregel “Wonen in eigen streek” is. Indien het decreet werkelijk beoogt de niet-kapitaalkrachtige lokale bevolking te helpen in de eigen gemeente te blijven wonen, zoals de Vlaamse Regering betoogt, kan een dergelijk doel worden aangemerkt als een sociaal doel op het gebied van het beleid inzake ruimtelijke ordening, wat een dwingende reden van algemeen belang zou zijn. De advocaat-generaal verwijst echter naar het standpunt dienaangaande van de Franse Gemeenschap, volgens welke dit decreet in wezen ertoe strekt het Vlaamse karakter van de bevolking in de doelgemeenten te bewaren. Volgens de advocaat-generaal spreekt het vanzelf dat een dergelijk doel niet als een dwingende reden van algemeen belang kan worden aangemerkt. Zelfs indien wordt aangenomen dat de voorwaarde dat de kandidaat-koper of kandidaat-huurder van een onroerend goed beschikt over een voldoende band, geschikt kan zijn om de verwezenlijking van het nagestreefde doel te waarborgen, dan nog gaat deze maatregel volgens de advocaat-generaal verder dan nodig is om dit doel te bereiken. 182 Het Grond- en Pandendecreet voorziet in drie alternatieve criteria waaraan moet voldaan zijn om van een voldoende band met de doelgemeente te kunnen spreken. Een provinciale beoordelingscommissie beoordeelt of de kandidaat-koper of de kandidaat-huurder van een onroerend goed aan één of meerdere van deze criteria voldoet. Volgens de advocaat-generaal kan het nagestreefde doel worden bereikt via andere maatregelen zonder dat deze maatregelen noodzakelijkerwijs leiden tot een verbod om te kopen of te huren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan tegemoetkomingen, regulering van de prijzen in de doelgemeenten of begeleidende maatregelen die de overheid neemt ten behoeve van de beschermde bevolking. 181

Hof van Justitie, perscommuniqué nr. 123/12, 4 oktober 2012 – Conclusie van de advocaat-generaal in de gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11, www.curia.europa.eu. 182 Hof van Justitie, perscommuniqué nr. 123/12, 4 oktober 2012 – Conclusie van de advocaat-generaal in de gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11.


57

3.3.3 Gevolgen conclusie De conclusie van de advocaat-generaal bindt het Hof van Justitie niet. De advocaten-generaal hebben tot taak, het Hof in volledige onafhankelijkheid een juridische oplossing te bieden voor het concrete geschil. De rechters van het Hof van Justitie zullen dan beraadslagen over het arrest, dat op een latere datum zal worden gewezen. Het Hof van Justitie zal het Grond- en Pandendecreet niet vernietigen, maar enkel een prejudicieel advies geven aan het Grondwettelijk Hof. Het gevolg van deze conclusie van advocaat-generaal JánMazák betekent wel dat één van de werktuigen in de gereedschapskist van de Vlaamse overheid om wonen in Vlaanderen betaalbaar te houden, bij deze duidelijk in vraag wordt gesteld. Indien het Grondwettelijk Hof zou oordelen dat dit decreet in wezen ertoe strekt het Vlaams karakter van de bevolking in de doelgemeenten te bewaren, kan dit uiteraard onder de Europese regelgeving niet als een geoorloofd doel worden aanvaard.

3.4

Toekomstperspectief

3.4.1 Huidige toepassing “Wonen in eigen streek” is niet houdbaar Aan het Grond- en Pandendecreet en de maatregel “Wonen in eigen streek” in het bijzonder, dienen aanpassingen te gebeuren. Men moet zich de vraag stellen of deze maatregel wel geschikt is om het vooropgestelde doel te bereiken. Een kritische bemerking bij de toepassing van “Wonen in eigen streek” is dat deze ‘sociale’ maatregel de rijke bevolking die een band heeft met de gemeente voorrang geeft om een grond of woning te kopen in de doelgemeente op minder kapitaalkrachtigen van buiten de gemeente. Dat er nog geen echte beslissing is van het Hof van Justitie betekent niet dat er intussen nog geen duidelijkheid is over wat er best gewijzigd wordt aan het decreet. Er zijn twee haarden van verzet. De eerste zit bij de bouwpromotoren die niet graag verplichtingen opgelegd krijgen bij grote nieuwe verkavelingen in woonuitbreidingsgebieden, en zo een deel moeten voorbehouden voor sociale woningen. Het advies van de advocaat-generaal geeft wel inspiratie tot kleinere aanpassingen, maar niet tot fundamentele ingrepen. De tweede verzetshaard heeft een communautair karakter en is bijgevolg ook explosiever. Het huidige Grond- en pandendecreet geldt in 69 gemeenten in de omgeving van Brussel en van andere steden aan de Kust en in het grensgebied met Nederland. In deze gemeenten stijgen de gronden huizenprijzen sterk onder druk van immigratie van kapitaalkrachtigen. De mogelijkheid die het decreet voorziet, om bij de verkaveling van woonuitbreidingsgebieden, woningen of gronden bij voorrang toe te kennen aan de inwoners van de streek of gemeente of hun kinderen, zou een sociale ingreep voor de minder kapitaalkrachtige inwoners moeten zijn. 183

183

“EU eist wellicht bijsturing” – De Standaard 5 oktober 2012.


58

3.4.2 Nut van de toevoeging van een inkomensvoorwaarde Wellicht zal Vlaanderen zijn Grond- en Pandendecreet moeten bijstellen. De eis van een voldoende band met de doelgemeente om er een grond of woning te kunnen kopen, is strijdig met het Europees recht.De toevoeging van een inkomensvoorwaarde voor de mensen aan wie men bij voorrang een grond of een woning wil toekennen, zou nuttig kunnenzijn.Dit is een objectiever onderscheidingscriterium en het inkomen kan men via de belastingen te weten komen. Indien men dergelijke voorwaarde zou opleggen, zou het toepassingsgebied beter afgestemd zijn op het doel van de maatregel. Evenwel wil ik bij de invoering van een inkomensvoorwaarde enkele bedenkingen maken.Een gevolg van deze voorwaarde is dat men rijken zo uitsluit om een grond of woning te kopen in de desbetreffende gebieden. Indien men bepaalde gronden en woningen zou voorbehouden aan minder kapitaalkrachtigen om zo de prijs lager te houden, creeërt men eigenlijk getto’s. Sociale woningbouw wordt zo overbodig. Men creeërt goedkopere zones met gronden en woningen speciaal voorbehouden voor de ‘minder rijken’. Bovendien stelt zich de vraag wat men dan moet doen als het inkomen wijzigt. Moet men zijn woning dan verlaten?

3.4.3 Onzekerheid over toekomst “Wonen in eigen streek” voor het Notariaat Ook voor notarissen is het lastig indien een maatregel juridisch ter discussie staat. Zolang er geen uitspraak is van het Grondwettelijk Hof, moeten notarissen deze regels immers blijven toepassen. Aangezien in de doelgemeenten de authentieke akte niet kan worden opgesteld zonder de vereiste goedkeuring van de provinciale beoordelingscommissie, zullen notarissen elke akte in deze gebieden die onder toepassing van de regeling valt, moeten opstellen onder opschortende voorwaarde van goedkeuring van de provinciale beoordelingscommissie. Wordt de toestemming niet gegeven, dan kan de verkoop niet doorgaan en kan de authentieke akte niet worden opgesteld. Wat moet de notaris doen als enkel het Hof van Justitie beslist dat de regeling strijdig is met het Europees recht, maar er nog geen arrest van het Grondwettelijk Hof is? De notaris zal de maatregel “Wonen in eigen streek” moeten toepassen zolang er geen vernietigend arrest is gekomen van het Grondwettelijk Hof. De Vlaamse Decreetgever en Regering zullen snel moeten handelen indien er wordt geoordeeld dat de bepaling strijdig is met het Europees recht. Nu kan men zich afvragen wat de gevolgen zouden zijn van de nietigverklaring van “Wonen in eigen streek” voor kopers aan wie geweigerd werd om een grond of woning te kopen. Indien het beroep gegrond is, wordt de aangevochten norm geheel of gedeeltelijk vernietigd. Arresten houdende vernietiging van de bestreden norm hebben een absoluut gezag van gewijsde vanaf hun bekendmaking in hetBelgisch Staatsblad. Een vernietiging werkt retroactief, dat wil zeggen dat de vernietigde norm moet worden geacht nooit te hebben bestaan. Indien nodig kan het Grondwettelijk Hof de terugwerkende kracht van de vernietiging verzachten door de gevolgen van de vernietigde norm te handhaven. 184

184

Art. 4 tweede lid Bijz.W. Grondwettelijk Hof.


59

De akten en reglementen en de rechterlijke beslissingen die op de vernietigde bepaling gesteund zijn, blijven bestaan. Maar naast het gebruik van de gewone rechtsmiddelen waar dat nog mogelijk is, laat de wet toe dat rechterlijke beslissingen of administratieve maatregelen die gesteund zijn op een naderhand vernietigde wet ingetrokken worden, voor zover dit gevraagd wordt binnen zes maanden na de bekendmaking van het arrest van het Hof in hetBelgisch Staatsblad. Het openbaar ministerie en de belanghebbende partijen beschikken daartoe over buitengewone rechtsmiddelen.De door het Grondwettelijk Hof gewezen arresten waarbij beroepen tot vernietiging verworpen worden, zijn bindend voor de rechtscolleges wat de door die arresten beslechte rechtspunten betreft.185 Zou de geweigerde koper een indeplaatsstelling kunnen eisen? Neen, dit zal niet lukken aangezien in artikel 1134 BW de regel staat dat overeenkomsten de partijen tot wet strekken: “pactasuntservanda”. De geweigerde koper kan geen afbreuk doen aan een bestaand contract. Zou de koper een schadevergoeding kunnen vragen? Dit zou hij dan moeten doen via de gewone rechter, op grond van artikel 1382 BW, de onzorgvuldigheid van de wetgever zou een fout kunnen uitmaken, het begroten van de schade, namelijk het verlies van de koopovereenkomst, ligt echter niet voor de hand.

3.4.4 Alternatieve maatregelen In het kader van het evaluatierapport worden een aantal alternatieven gesuggereerd die meer impact kunnen hebben dan de huidige maatregel:186 -

“Wonen in eigen streek” als systeem herwerken door het te integreren in de registratierechten met een korting tot gevolg. Dit heeft ook meer invloed op het aankoopgedrag in plaats van de (latere) verkoopprijs;

-

“Wonen in eigen streek” afschaffen en inzetten op een inhaalbeweging voor de realisatie van sociale woningen, dit is een transparanter en meer solidair systeem. Sociale woningbouw heeft eenzelfde opzet als “Wonen in eigen streek”, eventueel met een bijzondere aandacht voor sociale koopwoningen, want dit impliceert eveneens een woonstverplichting. Het recht van voorkoop zou hierbij een prominentere rol kunnen spelen, aangezien de geselecteerde gemeenten veelal te maken hebben met een kleiner sociaal patrimonium.

-

Wonen in eigen streek afschaffen en inzetten op het tegengaan van verkrotting en leegstand, een beter activeringsbeleid en de bouw van een bescheiden woonaanbod.

-

Een betere private markt ondersteunen met een evenwicht tussen de private en sociale huurmarkt in relatie tot de eigendomsmarkt.

-

Het toepassingsgebied verruimen tot ook andere gebieden, dus meer gebieden dan enkel het woonuitbreidingsgebied (en de verruiming sinds het wijzigingsdecreet van 9 juli 2010) of wonen in eigen streek vervangen en opnemen in de sociale lastenregeling uit boek 4 van het Grond- en pandendecreet,waarbij een “Wonen in eigen streek”–last’ opgelegd wordt.

185 186

Artikel 9 Bijzonder Wet op het Gronwettelijk Hof. Evaluatierapport wonen in eigen streek – www.vlaamsparlement.be p. 30.


-

3.5

60

Een tweede segment invoeren bij sociale woningbouw gericht op een verhoogde inkomensgrens, dit kan evengoed geïntegreerd worden in hetbescheiden woonaanbod, aangevuld met een aspect rond lokale binding.

Conclusie deel 2 en 3

Deze uiteenzetting begon met het alomgekende gezegde dat de Belgen met een baksteen in de maag zijn geboren. Het is voor veel mensen immers de ultieme droom om eigenaar te zijn van de woning die ze betrekken. Door de aanhoudende evolutie van stijgende vastgoedprijzen is deze droom echter voor velen steeds minder bereikbaar. Maatregelen vanwege de overheid om alle mensen toch kansen te geven op een eigen woning zijn dan ook absoluut gewenst. Het beleidsprobleem is dat in bepaalde gemeenten rijke mensen de bouwgronden of woningen opkopen. Zo wordt het voor de “eigen bevolking” onmogelijk nog betaalbare bouwgronden te kopen. Denk aan de vele gemeenten tegen de Nederlandse grens: de inwijking vanuit Nederland; denk ook aan de Vlaamse rand rond Brussel waar de Euro-ambtenaren die dik verdienen in Brussel komen wonen en de eigen bevolking komt daar minder kansen heeft; hetzelfde doet zich voor aan de kust. Aan de basis van de maatregel “Wonen in eigen streek” ligt een goed opzet van de Vlaamse regelgever om wonen betaalbaar te houden voor iedereen. Het opzet blijkt echter te mooi om te slagen. Aangezien de impact van de maatregel op de grondprijzen slechts marginaal is, brengt “Wonen in eigen streek” niet het gewenste effect mee. Het nagestreefde doel, namelijk wonen betaalbaar houden en sociale verdringing tegengaan, blijkt na evaluatie van de toepassing van de maatregel een niet verwezenlijkt resultaat. De maatregel schiet zijn doel voorbij. Het resultaat is amper waar te nemen. Het aantal ingediende dossiers in de gemeenten ligt zeer laag (511 in juli 2012). Bovendien is de maatregel enerzijds te beperkt, aangezien hij slechts in een beperkt aantal gebieden van toepassing is, namelijk de woonuitbreidingsgebieden binnen de doelgemeenten. Anderzijds is de maatregel te algemeen aangezien hij als vreemd gevolg heeft dat rijke burgers uit eigen streek dus ook voorrang moeten krijgen op grond van een zogezegd sociale maatregel. We leven in een vrij land. Iedereen heeft toch het recht zijn eigen woonplaats te kiezen, of dit nu in de gemeente is waar men al jaren woont, of men een huis 100 km verder weg wil kopen. Dit moet toch kunnen ongeacht de reden die hier achterligt. Het belangrijkste effect dat de maatregel nu sorteert, is dat ‘vreemdelingen’ als kandidaat-kopers worden uitgesloten. Het is niet zo dat de prijzen spectaculair zullen dalen zodat mensen die het zich eerst niet konden permitteren om in de eigen gemeente te blijven wonen, dit nu wel kunnen. Kan de maatregel dus überhaupt wel blijven bestaan, als blijkt dat hij zijn doelstelling volledig voorbijstreeft? De meerderheid van het parlement blijft echter achter de maatregel staan en er werden ondertussen al enkele noodzakelijke wijzigingen doorgevoerd aan het decreet. De parlementsleden hadden zich beter de vraag gesteld of deze decretale regeling wel nut heeft bij de goedkeuring van het wijzigingsdecreet,


61

aangezien er slechts een honderdtal dossiers per jaar zijn. Indien dergelijke regeling al zou vereist zijn, zou ze misschien beter op gemeentelijk vlak beslist worden. Gemeenten zouden dan zelf kunnen oordelen of ze geld willen stoppen in het aanbieden van goedkope bouwkavels aan hun trouwe bewoners. De regeling ligt juridisch onder vuur, er werden reeds een beroepen tot nietigverklaring ingediend bij het Grondwettelijk Hof. Het Hof stelde een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie en momenteel blijft het nog wachten op een antwoord. Voor notarissen is dit ook vervelend aangezien zij in afwachting van een mogelijke vernietiging van de maatregel deze moeten blijven toepassen. Wel kwam er al een conclusie van de advocaat-generaal van het Hof van Justitie. Volgens hem is “wonen in eigen streek” een beperking van de fundamentele vrijheden. Vooral de voorwaarde dat wie in een bepaalde gemeenten een woning wil kopen, een ‘duurzame band’ met de gemeente moet kunnen aantonen. Enkel indien de maatregel slechts een sociale doelstelling heeft, namelijk aan de plaatselijke bevolking de kans geven om in de regio te blijven wonen, kan er sprake zijn van een gerechtvaardigde beperking op de fundamentele vrijheden van het Europees recht. Wellicht zal het Hof van Justitie de zelfde mening hebben als de advocaat-generaal en zal ook het Grondwettelijk Hof dan volgen en doen wat al lang had moeten gebeuren, namelijk de maatregel gewoon afschaffen. Het is te hopen dat de Vlaamse Regering en Decreetgever zeer snel zullen handelen als deze rechtspraak er zal zijn.

62

4 Arrest Hof Van Justitie 8 mei 2013 Op 8 mei 2013 was het zover, het Hof van Justitie deed uitspraak over het Vlaamse Grond- en Pandendecreet in het arrest Libert, e.a., All Projects & Developments, e.a. tegen de Vlaamse Regering met nummer C-197/11 en C-203/11187 (arrest zie bijlage).Omdat deze datum zo nipt bij de laatste afwerking van dit werk lag, werd de bespreking van dit arrestin een extra hoofdstuk opgenomen. Op vraag van het Grondwettelijk Hof, waar het decreet wordt aangevochten, boog het Europees Hof zich over de tekst. In navolging van de conclusie van advocaat-generaal Jan Mázák, oordeelde het Hof dat het Grond- en Pandendecreet in strijd is met het Europees recht.

187

HvJ (1e k.) nr. C-197/11, C-203/11,8 mei 2013(Libert, e.a., All Projects & Developments, e.a. / Vlaamse Regering) http://curia.europa.eu.

Deel 4 – Arrest Hof van Justitie

4.1

63

“Het arrest Libert” “Door de voorwaarde dat de kandidaat-koper van een onroerend goed over een „voldoende band”met de doelgemeente beschikt, worden de fundamentele vrijheden op ongerechtvaardigde wijze beperkt.”

Om tot het besluit te komen dat een maatregel een beperking vormt op de Europese vrijheden. Volgt het Hof een redenering in verschillende stappen. De eerste vraag die wordt gesteld is of een

nationale regeling überhaupt een beperking stelt aan het vrij verkeer. De volgende vraag die wordt gesteld is of er een doel van algemeen belang kan worden aangevoerd op grond waarvan de beperking van het recht van vrij verkeer kan worden gerechtvaardigd. Tot slot wat in casu het probleem vormt, namelijk de toets aan het beginsel van de evenredigheid. Dit houdt in dat de maatregel noodzakelijk en geschikt moet zijn om de beoogde doelstelling te bereiken. 4.1.1 Is er een beperking? a)

Vrij verkeer van personen (punt 38-41)

Het Hof maakt in klare en duidelijke bewoordingen de conclusie dat de maatregel strijdig is met de Europese vrijheden die zijn neergelegd in de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU en 49 VWEU en in de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38”. Deze artikelen verbieden nationale maatregelen die een burger van een lidstaat beletten of ervan weerhouden deze lidstaat te verlaten om zijn recht van vrij verkeer binnen de Unie uit te oefenen. Dergelijke maatregelen vormen, zelfs wanneer zij onafhankelijk van de nationaliteit van de betrokken staatsburgers van toepassing zijn, beperkingen van de door deze artikelen gewaarborgde fundamentele vrijheden. De maatregel “Wonen in eigen streek” belet personen die niet over een “voldoende band” met een doelgemeente beschikken om gronden of daarop opgerichte constructies te verwerven, te huren voor meer dan negen jaar of te bezwaren met een recht van erfpacht of opstal. Bovendien weerhouden deze bepalingen burgers van de Unie die een goed in de doelgemeenten bezitten of huren, ervan deze gemeenten te verlaten teneinde op het grondgebied van een andere lidstaat te verblijven of er een beroepsactiviteit uit te oefenen. Nadat zij een zekere tijd buiten die gemeenten hebben verbleven, zullen zij immers niet noodzakelijkerwijs nog over een „voldoende band” met de betrokken gemeente beschikken. b)

Vrijheid van dienstverrichting (punt 42 en 43)

Het Hof van Justitie stelt dat artikel 56 VWEU kennelijk beperkt is, aangezien onroerende goederen die in een doelgemeente zijn gelegen, immers niet aan elke burger van de Unie kunnen worden verkocht of verhuurd, maar enkel aan de burgers die kunnen aantonen dat zij over een „voldoende band” met de betrokken gemeente beschikken, wat de vrijheid van dienstverrichting van vastgoedondernemingen kennelijk beperkt. Het betreft zowel


64

vastgoedondernemingen die in België gevestigd zijn en hun diensten met name aan nietingezetenen aanbieden als die welke in andere lidstaten gevestigd zijn. c)

Vrij verkeer van kapitaal (punt 44 – 47)

Het Hof van Justitie stelt dat ook artikel 63, lid 1, VWEU geschonden is door de maatregel “Wonen in eigen streek”. Maatregelen die het kapitaalverkeer beperken of die ingezetenen van een lidstaat kunnen ontmoedigen in een andere lidstaat in onroerend goed investeringen te doen, zijn verboden. Dat is met name het geval voor nationale maatregelen die voor de investering in onroerend goed een procedure van voorafgaande toestemming invoeren en aldus reeds door hun voorwerp het vrije verkeer van kapitaal beperken.

4.1.2 Is deze beperking gerechtvaardigd? (punt 49 – 60)

Het Hof van Justitie wijst erop dat nationale maatregelen die de uitoefening van de door het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden kunnen belemmeren of minder aantrekkelijk kunnen maken, niettemin toelaatbaar kunnen zijn indien zij aan drie voorwaarden voldoen: 1) 2) 3)

een doel van algemeen belang nastreven; geschikt zijn om de verwezenlijking daarvan te waarborgen; niet verder gaan dan noodzakelijk is om het gestelde doel te bereiken.

1)

Doel van algemeen belang

Als doel van algemeen belang betoogt de Vlaamse Regering dat de voorwaarde dat de kandidaat-koper of kandidaat-huurder over een „voldoende band” met de betrokken gemeente beschikt, gerechtvaardigd is door de doelstelling tegemoet te komen aan de woonbehoeften van de minst kapitaalkrachtige endogene bevolking. Het betreft in het bijzonder sociaal zwakke personen en jonge gezinnen alsook alleenstaanden die niet in staat zijn voldoende kapitaal te vormen om in de doelgemeenten een onroerend goed te kopen of te huren. Het Hof van Justitie weerhoudt als doel het volgende: “De door boek 5 van het Vlaamse decreet ingevoerde regeling heeft dus met het oog op de ruimtelijke ordening tot doel te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben.” Het Hof van Justitie stelt dat “dergelijke eisen betreffende het beleid inzake sociale huisvesting van een lidstaat dwingende redenen van algemeen belang kunnen vormen en dus een rechtvaardiging kunnen zijn voor beperkingen als die van het Vlaamse decreet”. Het doel op zich vormt bijgevolg geen probleem.


2)

65

Is de maatregel geschikt en noodzakelijk?

Het Hof van Justitie stelt dat de maatregel verder gaat dan noodzakelijk om het door de Vlaamse Regering aangevoerde doel, namelijk uitsluitend de minst kapitaalkrachtige endogene bevolking op de vastgoedmarkt te beschermen, te bereiken. Het Hof verwijst in punt 53 van het arrest naar de drie alternatieve voorwaarden uit het Grond- en Pandendecreet om de “voldoende band” aan te tonen. Zoals de advocaat-generaal in punt 37 van zijn conclusie heeft opgemerkt, houdt geen van die voorwaarden rechtstreeks verband met de socio-economische aspecten van de doelstelling. Aan dergelijke voorwaarden kan namelijk worden voldaan door de zowel de minst kapitaalkrachtige bevolking, maar ook door wel kapitaalkrachtigen, die niet specifiek behoefte hebben aan sociale bescherming op die markt. Het Hof van Justitie stelt dat “andere, minder beperkende maatregelen dan die van het Vlaamse decreet zouden kunnen beantwoorden aan het door dit decreet nagestreefde doel zonder er noodzakelijkerwijs toe te leiden dat kandidaat-kopers of kandidaat-huurders die niet aan een van die voorwaarden voldoen, de facto het verbod krijgen te kopen of te huren”. Het Hof zelf geeft zelfs enkele voorbeelden: tegemoetkomingen of andere types subsidies die specifiek voor de minst kapitaalkrachtige personen zijn bedoeld in te voeren, zodat in het bijzonder personen die kunnen aantonen dat zij een laag inkomen hebben, in staat worden gesteld in de doelgemeenten onroerende goederen te kopen of te huren. Bovendien is de derde voorwaarde, namelijk dat de kandidaat-koper of kandidaat-huurder op grond van een “zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de betrokken gemeente” moet hebben, een vage voorwaarde en wordt niet verduidelijkt onder welke omstandigheden zij in concreto is vervuld. Het ontbreken van objectieve criteria die niet-discriminerend zijn en vooraf kenbaar zijn, doet het Hof beslissen dat deze regeling niet eens gerechtvaardigd kan worden. Zodoende besluit het Hof tot de strijdigheid van de relevante bepalingen van het Decreet.Wil een dergelijke regeling gerechtvaardigd zijn ofschoon zij een afwijking van een fundamentele vrijheid vormt, dan moet zij dus gebaseerd zijn op objectieve criteria, die niet-discriminerend en vooraf kenbaar zijn, om op deze wijze een grens te stellen aan de wijze van uitoefening van de beoordelingsbevoegdheid van de nationale autoriteiten. Het Hof besluit dat de regeling van de voorafgaande administratieve toestemming bij“Wonen in eigen streek” niet gebaseerd is op criteria die een grens kunnen stellen aan de wijze van uitoefening van de beoordelingsbevoegdheid van de provinciale beoordelingscommissie, zodat zij geen afwijking van een door het Unierecht gewaarborgde fundamentele vrijheid kan rechtvaardigen.


66

4.1.3 Antwoord op de prejudiciële vraag Gelet op het voorgaande moet op de vraag in zaak C-197/11 en op de twaalfde vraag in zaak C-203/11 worden geantwoord dat de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38 in de weg staan aan een regeling als die van boek 5 van het Vlaamse decreet, die voor de overdracht van onroerende goederen in de doelgemeenten vereist dat een provinciale beoordelingscommissie oordeelt dat er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaatkoper of kandidaat-huurder en deze gemeenten.

4.2

Bespreking arrest

Volgens het Hof van Justitie worden de fundamentele vrijheden beperkt door de voorwaarde dat de kandidaat-koper van een onroerend goed over een “voldoende band” met de gemeente moet beschikken. De reden van de strijdigheid is de procedure waarin het Grond- en Pandendecreet voorziet. Het decreet bevat voorwaarden die moeten vervuld zijn voor de aankoop of het huren voor meer dan 9 jaar in de betrokken gemeenten. Dit heeft in werkelijkheid tot gevolg dat bepaalde kopers het recht wordt ontzegd gronden en constructies daarop te kopen of te huren voor meer dan 9 jaar. Het Hof van Justitie stelt dat deze voorwaarden strijdig zijn met de fundamentele Europese Vrijheden ingeschreven in het Europees Recht, namelijk het vrij verkeer van werknemers, vrij verkeer van diensten en kapitaal, maar ook het vrij verblijfsrecht van andere EU-onderdanen. De maatregel “Wonen in eigen streek” bevat immers ook een grensoverschrijdend element. Het decreet laat ook niet toe aan kapitaalkrachtige EU-onderdanen die uit andere lidstaten komen, een onroerend goed te kopen of te huren in de doelgemeenten. Het doel van het Vlaamse Grond- en Pandendecreet is aan minder kapitaalkrachtige inwoners garanderen dat zij ook in eigen streek een woning kunnen kopen. Ook voor het Hof van Jusititie betoogde de Vlaamse overheid dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een voldoende band gerechtvaardigd is door de doelstelling om te voldoen aan de woonbehoefte van de minst kapitaalkrachtige lokale endogene bevolking in de doelgemeenten. Het Hof van Justitie zegt dat dergelijke doelstelling (sociale voorwaarde) een dwingende reden van algemeen belang kan zijn, die de beperkingen van fundamentele vrijheden rechtvaardigt. In principe is de doelstelling, niet strijdig met het Europees Recht. Het probleem waarop het Hof van Justitie wijst in haar arrest is dat de voorwaarde niet evenredig is aan dit doel. De maatregel moet noodzakelijk zijn om het nagestreefde doel te bereiken. Het Hof zelf geeft aan dat er alternatieve maatregelen mogelijk zijn, bv. financiële tegemoetkomingen geven aan minst-kapitaalkrachtige personen die in deze gemeenten een onroerend goed zouden willen kopen of huren of een bijdrage in de woningkost voorzien.


67

Dus het doel is op zich niet verwerpelijk volgens het Hof van Justitie, wel struikelt de maatregel over de ene bepaling die de voorwaarde bevat van een voldoende band met de gemeente. Er zijn drie alternatieve voorwaarden om deze band aan te tonen: ten eerste moet de kandidaat-koper of huurder al 6 jaar in de betrokken gemeente wonen, ten tweede er werken of ten derde een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd door een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid. Het probleem bij deze derde voorwaarde is dat ook kapitaalkrachtige inwoners van die betrokken gemeenten de voorwaarde kunnen inroepen. Het decreet is niet uitsluitend op de minst kapitaalkrachtige inwoners van de betrokken gemeenten gericht. Dit is het probleem voor het Hof van Justitie. De maatregel schiet het doel voorbij. Het doel is gekend en het doel is aanvaardbaar, maar met de voorwaarden die gesteld worden in het decreet is het zo dat men ook kapitaalkrachtige inwoners van de betrokken gemeenten toelaat een onroerend goed te huren of aan te kopen. Indien de maatregelenkel betrekking zou hebben op de minst kapitaalkrachtige inwoners van die gemeenten, dan is er voor het Hof van Justitie geen probleem met deze maatregel. Het Hof van Justitie boog zich ook over andere aspecten van het Grond- en Pandendecreet, zoals de bepaling die verkavelaars en bouwheren verplicht om een deel van de gronden voor te behouden voor sociale woningen. Dat kan volgens het Hof andere Europeanen ontmoedigen om in Vlaams onroerend goed te investeren. Dieschending van het vrije verkeer van kapitaalkan volgens de Europese rechters echter gerechtvaardigd zijn om sociaal zwakkere groepen van voldoende woonaanbod te voorzien. Het Europese Hof merkt verder op dat de fiscale stimuli en subsidiemechanismen van het decreet mogelijk staatssteun zijn. Ook hier moet de nationale rechter het eindoordeel vellen.

4.3

Gevolgen arrest

Positief voor de Vlaamse Regering is dat het Hof van Justitie nog mogelijkheden laat. De bepalingen kunnen worden aangepast, zo kan men de principes en doelstellingen van “Wonen in eigen streek” handhaven. De Vlaame Regering zal dit allicht doen. Ook Minister van Wonen Freya Van den Bossche (sp.a) gaf als reactie op het arrest dat zij aan de Vlaamse Regering zal voorstellen het sociale doel van 'Wonen in Eigen Streek' duidelijker in het decreet te verankeren. Volgens de Minister volstaat het om het sociale doel in het decreet te omschrijven. Het Europees Hof stelt immers duidelijk dat mensen die een band hebben opgebouwd met hun gemeente, wel degelijk voorrang mogen krijgen, maar enkel indien men op die manier een sociale doelstelling dient. Met andere woorden: voor mensen die niet het geld hebben om een woning te kopen of te huren in de gemeente waarmee ze een band hebben opgebouwd, mag het wel.”Dat sociale luik, datvan in het begin een belangrijk aspect was van “Wonen in Eigen Streek”, zal dus duidelijker in het decreet moeten worden ingeschreven. Ik zal daartoe de nodige voorstellen doen aan de Vlaamse regering”, stelt de sp.a-minister.188

188

De Tijd – 8 mei 2013: “Wonen in eigen streek” in strijd met Eu-regels http://www.tijd.be/r/t/1/id/9341742.


68

De Heer Hendrickx, lid van de Commissie Wonen in het Vlaams Parlement voor NVA,is ontgoocheld door de uitspraak van het Hof van Justitie. De NVA was de drijvende kracht achter het Grond- en Pandendecreet; “Wonen in eigen streek” was een voorstel uit de vorige legislatuur. Hij benadrukt dat het doel van de maatregel vooral sociaal was, namelijk de minder kapitaalkrachtige inwoners en de jeugd kans geven in eigen streek te blijven wonen. Volgens Hendrickx maakten klagers als het Algemeen Eigenaarssyndicaat (AES) en het FDF de voorbije jaren een karikatuur van de maatregel. Hierdoor werd het Vlaamse imago besmeurd op het Europese forum. Door het beroep bij het Grondwettelijk Hof wordt “Wonen in eigen streek” voorgesteld als een anti-franstalige maatregel. Dit was echter helemaal niet het opzet van de Vlaamse Regering, deze blijft het sociale doel benadrukken. 189Dit vindt Hendrickx betreurenswaardig. De N-VA blijft achter de doelstellingen – ‘betaalbaar wonen in eigen streek’- van “Wonen in eigen streek” staan en gaat ervan uit dat de Vlaamse Regering dat ook zal doen.190 De Regering zal het arrest goed moeten onderzoeken en rekening houdend met de uitspraak van het Hof van Justitie een betere versie maken van de maatregel “Wonen in eigen streek”. Dit zal een nieuw juridisch kader creëren met dezelfde doelstelling, namelijk “betaalbaar wonen voor mensen in de streek waarmee ze een band hebben”. Indien de maatregel voldoende doelmatig is, kan deze wel blijven bestaan. “Wonen in eigen streek” zal moeten aangepast worden zodat het sociale luik duidelijker tot uiting komt. Voor de verzoekers is deze beslissing cruciaal. Het arrest zorgt voor een einde aan de onzekerheid voor tal van families, die in afwachting waren over hun aankoop of bouwplannen. Zij zagen hun plannen gedwarsboomd door de beslissingen van de provinciale beoordelingscommissies. De beslissing van het Hof van Justitie heeft als gevolg dat heel wat verzoeken tot schadevergoeding zullen worden ingediend. De uitspraak van het Hof van Justitie werkt enkel voordelig ten aanzien van EU-burgers uit andere EU-lidstaten. Zoals het Hof van Justitie in zijn inleidende opmerkingen (punt 32 tot 35) stelt, kunnen de rechten van vrij verkeer niet worden ingeroepen in een situatie waarvan alle relevante elementen geheel in de interne sfeer van één enkele lidstaat liggen. Het is immers vaste rechtspraak dat het EUrecht van vrij verkeer niet kan worden ingeroepen in afwezigheid van een grensoverschrijdend element. Grensoverschrijdend betekent hier dat een grens tussen lidstaten moet worden overschreden. Grenzen intern aan een lidstaat vallen niet onder deze definitie. Een Belgische kandidaat-koper of kandidaat-huurder die niet aan de toepassingsvoorwaarden van het Decreet voldoet, kan het arrest van het Hof van Justitie dus niet inroepen tegen een doelgemeente die het Decreet toepast. Het Grondwettelijk Hof zal zelf moeten oordelen of de conclusie die het Hof van Justitie heeft bereikt ten aanzien van EU-burgers in een grensoverschrijdende situatie kan worden doorgetrokken naar de interne Belgische situatie. Het is niet de eerste keer dat het Grondwettelijk Hof met dergelijke problematiek wordt geconfronteerd. Een gelijkaardige situatie kwam reeds aan bod in het arrest

189 190

Radio 1: Interview 8 mei 2013: “Vlaams Pandendecreet in strijd met Europees Recht” – www.radio1.be De Standaard 8 mei 013: “Minister Van den Bossche: “Sociaal luik duidelijker in deceet inschrijven”’


69

Vlaamse Zorgverzekering191. In dat arrest oordeelde het Grondwettelijk Hof dat het Decreet Vlaamse Zorgverzekering strijdig was met het EU-recht van vrij verkeer maar conform de Belgische Grondwet was. Als gevolg daarvan moest Vlaanderen EU-burgers tewerkgesteld in Vlaanderen toelaten tot de Vlaamse zorgverzekering maar kon het Belgen tewerkgesteld in Vlaanderen maar woonachtig in Wallonië ervan uitsluiten. Het is afwachten of het Grondwettelijk Hof deze redenering ook toepast in geval van het Grond- en Pandendecreet. Vlaanderen kan in een herwerkte versie van het Grond- en Pandendecreet nog steeds de voorwaarde opleggen van een voldoende nauwe band met de doelgemeente. De voorwaarden dienen echter zo te worden ingevuld dat zij daadwerkelijk de onderliggende doelstelling kunnen bereiken, namelijk woongelegenheid creëren voor personen met een laag inkomen of sociaal zwakkere groepen. Daarbij moet de beoordelingsbevoegdheid van de provinciale beoordelingscommissie strikt omschreven worden. Voorts heeft het Hof van Justitie zich niet uitgesproken over de interne Belgische situatie. Het is aan het Grondwettelijk Hof om te oordelen of de desbetreffende regeling in het Grond- en pandendecreet strijdig is met de Belgische Grondwet. Het is hierbij niet verplicht om de analyse van het Hof van Justitie toe te passen op de interne Belgische situatie.

191

Arbitragehof nr. 33/2001, 13 maart 2001 A.A. 2001, afl. 2, 499; A.A. 2001, afl. 2, 499;www.const-court.be(18 oktober 2001); BS 27 maart 2001, 10002 enhttp://staatsblad.be(30 maart 2001); Juristenkrant 2001 (weergave JUDO, F.), afl. 28, 7; JT 2002, 3 enhttp://jt.larcier.be/(1 juli 2008), noot D., DE BRUYN.; JTT 2001 (verkort), 337; Journ. jur. 2001 (weergave X., DELGRANGE.), afl. 1, 6; Rev.b.dr.const. 2001, 209, noot X. DELGRANGE.; RW 2001-02, 447 en http://www.rw.be/ (30 november 2001); TBP 2002 (verkort), 203; TSR 2001, 389.

70

Bibliografie 1.

Wetgeving

Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en fundamentele Vrijheden van 4 november 1950, Treaty Series of the Council of Europe, No. 005. Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, Pb.L. 9 mei 2008 (afgekort VwEU). Richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, P.B. L 158/77 van 30 april 2004. Gecoördineerde Grondwet 17 februari 1994, BS 17 februari 1944. Burgerlijk Wetboek Bijzondere wet 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, BS 15 augustus 1980. Decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, BS 11 juli 1992. Decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 15 mei 2009. Decreet van 9 juli 2010 houdende wijzigingen van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 19 juli 2010. Decreet van 23 december 2011 houdende wijziging van diverse bepalingen van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid en van diverse bepalingen van andere decreten die betrekking hebben op het gronden pandenbeleid, BS 27 januari 2012. Decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningenen handhavingsbeleid, BS 15 mei 2009. KB van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, BS 10 februari 1973. Besluit Vlaamse Regering van 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel 5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, BS 22 september 2009. Omzendbrief 23 april 2010, nr. RW/2010/01 betreffende de activering van gronden en panden, maatregelen betreffende het betaalbaar wonen en het wonen in eigen streek in het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

Bijlage 1 – Antwoorden van notarissen

71

Memorie van toelichting: ontwerp van decreet betreffende gronden pandenbeleid, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2.011/1. Advies Raad van State, Parl.St. Vl. Parl. 2008/09, nr. 2012/1. Amendementen, Parl.St. Vl.Parl. 2008/09, nr.2012/2,11.

2.

Rechtspraak

HvJ (1e k.) nr. C-197/11, C-203/11,8 mei 2013(Libert, e.a., All Projects & Developments, e.a. / Vlaamse Regering) http://curia.europa.eu. EHRM, Gillow, 24 november 1986, NJB (Ned.) 1987, 57. EHRM 28 juli 1999, ImmobiliareSaffi, RUDH 1999, 191, §§ 52-59. EHRM 11 januari 2001, Lunari, www.echr.coe.int, §§ 33-34; EHRM 11 januari 2001, P.M., §§ 41-44. EHRM 11 januari 2001, Tanganelli, www.echr.coe.int, §§ 30-34; EHRM 30 mei 2000, A.O., www.echr.coe.int, §§ 26-30. EHRM 28 november 2002, RUDH 2003, afl. 1-2, 33; R.W. 2003-04, afl. 34, 1357. EHRM 9 januari 2003, nr. 32957/96, http://www.echr.coe.int. Arbitragehof 24 juni 1993, RW 1993-94, 220. Arbitragehof nr. 33/2001, 13 maart 2001 A.A. 2001, afl. 2, 499; A.A. 2001, afl. 2, 499;www.constcourt.be(18 oktober 2001); BS 27 maart 2001, 10002 enhttp://staatsblad.be(30 maart 2001);Juristenkrant 2001 (weergave JUDO, F.), afl. 28, 7; JT 2002, 3 enhttp://jt.larcier.be/(1 juli 2008), noot D., DE BRUYN.; JTT 2001 (verkort), 337; Journ. jur. 2001 (weergave X., DELGRANGE.), afl. 1, 6; Rev.b.dr.const. 2001, 209, noot X. DELGRANGE.; RW 2001-02, 447 en http://www.rw.be/ (30 november 2001); TBP 2002 (verkort), 203; TSR 2001, 389. Arbitragehof 30 mei 2001, BS 2001, 21225. GwH 29 juli 2010, nr. 93/2010, T. Gem. 21, 31, noot F. CHARLIER, “Een voorwaardenkader voor het opleggen van gronden pandenbleidsmaatregelen aan de besturen van erediensten”. GwH 6 april 2011, nr. 49/2011, A. GrwH2011, afl. 2, 845; Juristenkrant 2011 (weergave VANDROMME, T.), afl. 234, 4; RW 2010-11 (samenvatting), afl. 41, 1751. Grondwettelijk Hof nr. 50/2011, 6 april 2011, www.const-court.be. Hof van Justitie, perscommuniqué nr. 123/12, 4 oktober 2012 – Conclusie van de advocaat-generaal in de gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11, www.curia.europa.eu. RvS nr. 202.698 van 1 april 2010, www.raadvst-consetat.be.


3.

Rechtsleer

a)

Boeken

72

DESMET, A., LEENDERS, I., TOLLENAERE, V., VAN ACKER, F., VAN ASSCHE, P, VAN DEN BERGHE, J. VANSANT, P. en VERKEST, J., Zakboekje ruimtelijke ordening 2009, Mechelen, Kluwer, 2008, 843 p. GHYSELS, J. en PALMANS, R. (eds.), Onteigeningen. De voorafgaande fase, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2006, (195) 320 p. HUBEAU, B. en POPELIER, P. (eds.), Behoorlijk ruimtelijk ordenen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de ruimtelijke ordening en de stedenbouw, Brugge, die Keure, 2002, 240 p. HUBEAU, B., VANDEVYVERE, W. (eds.) Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw, Brugge, Die Keure, 2004, 1084 p. HUBEAU, B., VANDROMME, T.(eds.) Handboek Grond- en Pandenbeleid, Brugge, Die Keure, 2011, 276p. SEBREGHTS, H.C. en TIJS, R., Ruimtelijk ordenen. Het juridisch kader, Brugge, Vanden Broele, 2007, 512 p. . VAN HOORICK, G., Handboek Ruimtelijke bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2011, 344 p. VENY, L., “De Vlaamse regelgeving inzake het gronden pandenbeleid, een vergiftigd sociaal geschenk?” in DE MEYER, J., ENGELS, C., VAN HOORICK, G. en VENY, L. (eds.), Rechtskroniek voor het Notariaat, 17, Brugge, die Keure, 2010, 57-108.

b)

Tijdschriften

BUIJS, X., “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het decreet Grond- en Pandenbeleid?”, Lokaal 2009, afl. 4, 28-31. BUIJS, X., “Herziening Decreet Grond- en Pandenbeleid: minder betutteling voor gemeenten?”, Lokaal 2011, afl. 3, 39. BUIJS, X., “Het decreet gronden pandenbeleid door een gemeentelijke bril bekeken”, OGP 2012, afl. 238, 91. DE KEYSER, E., “Wonen in eigen streek. Grond- en pandenbeleid in Vlaanderen”, Notarius 2010, afl.4, 26-28. DEBERSAQUES, G. “De sanctie verbonden aan het verzuim van een afdoende formele motivering in de zin van de Uitdrukkelijke Motiveringswet, enkele kanttekeningen”, TBP 1993, (643) 647.


73

DEFOORT, P., “De doorwerking van het gronden pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 213-247. DEPRAETERE, M., “Wonen in eigen streek kan op wugs in 69 gemeenten”, Vastgoed Info 2009, afl. 16, 6-7. HUBEAU, B. “Het kooprecht van sociale huurders: tweede keer, goede keer”, RW 2007-08, (646), nr. 4. HULPIAU, V., “Kritische reflectie over de maatregel ‘Wonen in eigen streek’ uit het Grond- en Pandendecreet, T. Not. 2011, afl. 6, 355-373. MICHIELS, M., “ De provinciale beoordelingscommissie „wonen in eigen streek”, Notariaat 2010, afl. 2, 1-6. NULENS, T., “Het decreet Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009. Een algemene introductie”, TBO 2009, afl.3, 112-131. THOMAES, P., “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex Ruimtelijke Ordening, Notariaat 2010, afl. 3, 1-7. THOMAES, P., “Het decreet gronden pandenbeleid”, Notariaat 2009, afl. 17, 1-8. - 4 VANDROMME, T., “Het nieuwe gronden pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 474-486. VANDROMME, T., “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd!(2), Juristenkrant 2009, afl. 192, 4-5. VANDROMME, T., “Het nieuwe gronden pandenbeleid is gearriveerd, Juristenkrant 2009, afl.191, 45. VANDROMME, T., “Is grondrecht op wonen verwezenlijkt na 15 jaar Vlaamse wooncode?”, Juristenkrant 2013, afl. 267, 12. VANSTEENE, J., “Wonen in eigen streek in 69 gemeenten in Vlaanderen, Vastgoed Info 2010, afl. 3, 24. VOGELAERE, I., “Vlaanderen schaaft aan gronden pandenbeleid”, Jura nieuwsarchief, 19 juli 2010, http://www.jura.be/. VOGELAERE, I., “Grond- en pandenbeleidsplanning zowel op gewestelijk als lokaal vlak”, Jura nieuwsarchief, 18 mei 2009, http://www.jura.be/. X., “Grond- en pandendecreet”, Juristenkrant 2010, afl. 213, 2.


4.

Andere

E-Notariaat, Nieuwsbericht 6310 d.d. 2 november 2009. www.notaris.be www.rwo.be www.vlaamsparlement.be www.wonenvlaanderen.be

74

75

Bijlage 1 Antwoorden van enkele notarissen in het kader van mijn rondvraag naar de toepassing van “Wonen in eigen streek”. Notaris Van Innis van Zingem: “Slechts tweemaal werden door mij kopers doorverwezen naar de Provinciale Beoordelingscommissie. Dat verliep wel telkens vrij vlot, en kopers hebben gelukkig geen problemen gehad: zij konden een “voldoende” band met de gemeente aantonen, en kregen een gunstig advies om in Zingem te “mogen” kopen. Voor eigenaars die wensen te verkopen was dit, in Zingem, een ramp: een aantal kandidaat-kopers moesten afzien van een aankoop, omwille van de ligging van hun eigendom werd voor bepaalde verkopers het aantal kandidaat-kopers daardoor veel kleiner, een paar keer slechts stond ik voor een koopovereenkomst die reeds ondertekend was door een koper van een huis in ZIngem, en die reeds zijn ander huis in een andere gemeente had verkocht, maar “bijna “ in Zingem niet “mocht” kopen, eenmaal was er een verkoopovereenkomst van een woning waarvan een klein deel van de achtertuin in woonuitbreiding zit, zodat ook hier de aankoop in principe pas mogelijk was na goedvinden van die beoordelingscommissie… die dus gelukkig bekomen werd. De maatregel is niet zinvol, naar mijn mening treft die gewoon de kandidaat-verkoper en koper, en de plaatselijke bevolking ervaart niet dat een zogezegd voorkeurrecht in hun hoofde bestaat bij de aankoop in de gemeente zelf, vooral dan nog omdat de regel in Zingem beperkt is, tot ligging in woonuitbreidingzone. Een notaris moet echter altijd de wet naleven, dat is vrij evident. Het is aan partijen om desnoods te procederen tegen een ongrondwettelijke wet.”

Notaris Dufaux van Drogenbos wijst op het volgende: “De maatregel moet gezien worden in een geheel van maatregelen om de verfransing van de Vlaamse rand (lees: uitbreiding van de Brusselse olievlek) tegen te gaan. Bemerk dat de Franstaligen het steeds hebben over: la périphérie bruxelloise"…. Met de zachte hand wordt gevraagd naar loyauteit en taalinschikkelijkheid. Als dat niet lukt, moet verder gekeken worden. Dan botst men soms op grenzen (andere rechtsnormen). Dan worden aan de overzijde alle middelen ingezet om de maatregel (die zinvol is) te laten vernietigen. Het liefst nog via internationale instellingen, want de "nationale" worden als partijdig beschouwd… Op mijn gemeente plaatsen Brusselse immokantorenééntalige borden om huizen te koop aan te bieden. Brusselse collega's vaak tweetalige. En de loyauteit in dit alles ? Brussel Hoofdstad (mijn kantoor ligt op 20 meter van die grens) heeft bijvoorbeeld nooit iets gedaan om het tweetalig karakter van onze hoofdstad te onderlijnen en toe te passen. Hetis gewoon voor 90% een anderstalige stad geworden. Bij Brusselse administraties wordt een Nederlandstalige bevrager bij vragen om info vaak "in wacht gezet" omdat een Nederlandstalige moet "opgetrommeld"


76

worden om hem te woord te (kunnen) staan.De laatste tijd merk ik wel een kentering: de uitbreiding in de Vlaamse rand lijkt gestopt en de Franstaligen gaan zich opnieuw vestigen in tweetalig (?) gebied of in het Waalse gewest, wat allemaal vlakbij is. De vele maatregelen samen (gewestplannen, voorkooprechten, rondzendbrieven, taaldecreten…) hebbendus allicht effect gehad.” Notaris De Ruyver uit Liedekerke: “Liedekerke maakt inderdaad deel uit van de gemeenten voor wonen in eigen streek; Deze wetgeving is in Liedekerke alleen van toepassing voor de woonuitbreidingsgebieden zodat er heel weinig toepassing van gemaakt wordt. Deze maatregel mist zijn doel compleet gezien wij hier in Liedekerke 50 procent van de verkopingen onder de 200000 euro doen aan vreemdelingen welke uitsluitend Frans kennen; Bovendien lenen deze vreemdelingen bij het Vlaams Woningfonds aan 100% van de waarde van de eigendom en zelfs schrijfkosten inbegrepen aan een intrestvoet van 1,5%. Integratie is er niet en economisch betekenen deze inwijkelingen niets voor de lokale middenstand; Zij vertrekken zaterdag naar de Midi-markt in Brussel en komen met pak en zak terug; De kinderen gaan naar Nederlandstalig onderwijs en moeten opgevangen worden zodat het niveau van de kinderen daalt; Zij komen thuis en spreken Frans ; dus de ouders passen zich niet aan. Wij passen deze wetgeving toe tot ze ongrondwettelijk wordt verklaard; Dus Liedekerke is volledig aan het verfransen en aan het verloederen gezien deze inwijkelingen weinig geven aan het onderhoud van hun woning; Dit is een fenoneem vooral van toepassing in Asse-Liedekerke-Denderleeuw-Aalst.”

77

Bijlage 2 ARREST VAN HET HOF (Eerste kamer) 8 mei 2013 (*)

„Fundamentele vrijheden – Beperking – Rechtvaardiging – Staatssteun – Begrip ‚overheidsopdracht voor werken’ – Gronden en constructies in bepaalde gemeenten – Regionale regeling die voor overdracht daarvan vereist dat kandidaat-koper of kandidaat-huurder beschikt over ‚voldoende band’ met doelgemeente – Aan bouwheren en verkavelaars opgelegde sociale last – Fiscale stimuli en subsidiemechanismen”

In de gevoegde zaken C-197/11 en C-203/11, betreffende verzoeken om een prejudiciële beslissing krachtens artikel 267 VWEU, ingediend door het Grondwettelijk Hof (België) bij arresten van 6 april 2011, ingekomen bij het Hof op 28 april 2011, in de procedures Eric Libert, Christian Van Eycken, Max Bleeckx, Algemeen Eigenaars- en Mede-Eigenaarssyndicaat (VZW), Olivier de Clippele tegen Vlaamse Regering, in tegenwoordigheid van: College van de Franse Gemeenschapscommissie, Franse Gemeenschapsregering, Ministerraad (C-197/11), en All Projects & Developments NV e.a. tegen Vlaamse Regering, in tegenwoordigheid van: College van de Franse Gemeenschapscommissie, Franse Gemeenschapsregering, Ministerraad, ImmoVilvo NV, PSR Brownfield Developers NV (C-203/11), wijst HET HOF (Eerste kamer), samengesteld als volgt: A. Tizzano (rapporteur), kamerpresident, M. Ilešič, E. Levits, J.-J. Kasel en M. Safjan, rechters, advocaat-generaal: J. Mazák, griffier: R. Şereş, administrateur, gezien de stukken en na de terechtzitting op 20 juni 2012, gelet op de opmerkingen van:

Bijlage 2 – Arrest van het Hof 8 mei 2013

78

– –

E. Libert, C. Van Eycken en M. Bleeckx, vertegenwoordigd door F. Gosselin, advocaat, Algemeen Eigenaars- en Mede-Eigenaarssyndicaat VZW, vertegenwoordigd door C. Lesaffer en E. Desair, advocaten, – All Projects & Developments NV e.a., vertegenwoordigd door P. de Bandt en J. Dewispelaere, advocaten, – de Vlaamse Regering, vertegenwoordigd door P. van Orshoven en A. Vandaele, advocaten, – het College van de Franse Gemeenschapscommissie en de Franse Gemeenschapsregering, vertegenwoordigd door M. Uyttendaele en J. Sautois, advocaten, – ImmoVilvo NV, vertegenwoordigd door P. Flamey en P. J. Vervoort, advocaten, – de Duitse regering, vertegenwoordigd door T. Henze en A. Wiedmann als gemachtigden, – de Nederlandse regering, vertegenwoordigd door C. Wissels, C. Schillemans en K. Bulterman als gemachtigden, – de Europese Commissie, vertegenwoordigd door T. van Rijn, I. Rogalski, S. Thomas en F. Wilman als gemachtigden, gehoord de conclusie van de advocaat-generaal ter terechtzitting van 4 oktober 2012, het navolgende Arrest 1

De verzoeken om een prejudiciële beslissing betreffen de uitlegging van de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en van de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking van richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG (PB L 158, blz. 77, met rectificatie in PB L 229, blz. 35).

2

Deze verzoeken zijn ingediend in het kader van gedingen tussen enerzijds E. Libert, C. Van Eycken, M. Bleeckx, het Algemeen Eigenaars- en Mede-Eigenaarssyndicaat VZW en O. de Clippele respectievelijk All Projects & Developments NV en 35 andere vennootschappen en anderzijds de Vlaamse Regering over bepalingen die voor de overdracht van onroerende goederen in bepaalde door de Vlaamse Regering aangewezen gemeenten (hierna: „doelgemeenten”) een „bijzondere voorwaarde” stellen die inhoudt dat deze goederen slechts „overgedragen”, dat wil zeggen verkocht, verhuurd voor meer dan negen jaar of bezwaard met een recht van erfpacht of opstal, kunnen worden aan personen die blijkens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken over een „voldoende band” met deze gemeenten.

3

Bovendien wenst het Grondwettelijk Hof in zaak C-203/11 van het Hof te vernemen of de artikelen 49 VWEU, 56 VWEU, 63 VWEU, 107 VWEU en 108 VWEU en de bepalingen van richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt (PB L 376, blz. 36) en van richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten (PB L 134, blz. 114), zoals gewijzigd bij verordening (EG) nr. 596/2009 van het Europees Parlement en de Raad van 18 juni 2009 (PB L 188, blz. 14; hierna: „richtlijn 2004/18”), in de weg staan aan voorschriften die in bepaalde gevallen een „sociale last” opleggen aan verkavelaars en bouwheren, zoals, kort samengevat, de verplichting om een deel van hun bouwproject voor de verwezenlijking van sociale woningen te bestemmen of om een sociale bijdrage te betalen, in ruil waarvoor zij diverse fiscale stimuli en subsidiemechanismen kunnen genieten.


79

Toepasselijke bepalingen Unierecht 4

Artikel 1 van richtlijn 2004/18 luidt: “1. 2.

Voor de toepassing van deze richtlijn gelden de definities in de leden 2 tot en met 15: a)‚Overheidsopdrachten’ zijn schriftelijke overeenkomsten onder bezwarende titel die tussen een of meer ondernemers en een of meer aanbestedende diensten zijn gesloten en betrekking hebben op de uitvoering van werken, de levering van producten of de verlening van diensten in de zin van deze richtlijn. b) Overheidsopdrachten voor werken’ zijn overheidsopdrachten die betrekking hebben op hetzij de uitvoering, hetzij zowel het ontwerp als de uitvoering van werken inhet kader van een van de in bijlage I vermelde werkzaamheden of van een werk, dan wel het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat aan de door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen voldoet. Een ‚werk’ is het product van een geheel van bouwkundige of civieltechnische werken dat ertoe bestemd is als zodanig een economische of technische functie te vervullen. [...]”

5

Artikel 1 van richtlijn 2004/38 bepaalt: „Bij deze richtlijn worden vastgesteld:

6

a)

de voorwaarden voor uitoefening van het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten door burgers van de [Europese] Unie en hun familieleden;

b)

het duurzame verblijfsrecht op het grondgebied van de lidstaten voor burgers van de Unie en hun familieleden;

c)

de beperkingen van de sub a en b genoemde rechten om redenen van openbare orde, openbare veiligheid of volksgezondheid.”

In artikel 3, lid 1, van deze richtlijn is bepaald: „Deze richtlijn is van toepassing ten aanzien van iedere burger van de Unie die zich begeeft naar of verblijft in een andere lidstaat dan die waarvan hij de nationaliteit bezit, en diens familieleden als gedefinieerd in artikel 2, punt 2, die hem begeleiden of zich bij hem voegen.”

7

Artikel 22 van deze richtlijn, „Territoriale werkingssfeer”, luidt: „Het verblijfsrecht en het duurzaam verblijfsrecht gelden voor het gehele grondgebied van een gastland. De lidstaten kunnen geen territoriale beperkingen van het verblijfsrecht en het duurzaam verblijfsrecht toepassen, dan wanneer zij dezelfde beperkingen ten aanzien van hun eigen onderdanen toepassen.”

8

Artikel 24 van richtlijn 2004/38, „Gelijke behandeling”, bepaalt in lid 1: „1. Onverminderd specifieke, in het [EG-]Verdrag en het afgeleide recht uitdrukkelijk opgenomen bepalingen, geniet iedere burger van de Unie die op basis van deze richtlijn op het grondgebied van een gastland verblijft, binnen het toepassingsgebied van het Verdrag dezelfde behandeling als de onderdanen van dat gastland. Dit recht geldt ook voor familieleden die niet


80

de nationaliteit van een lidstaat bezitten en die verblijfsrecht of duurzaam verblijfsrecht genieten.” 9

Beschikking 2005/842/EG van de Commissie van 28 november 2005 betreffende de toepassing van artikel 86, lid 2, [EG] op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen wordt toegekend (PB L 312, blz. 67; hierna: „DAEB-beschikking”) bepaalde in artikel 1: „In deze beschikking wordt vastgesteld op welke voorwaarden staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen wordt toegekend, als verenigbaar met de gemeenschappelijke markt moet worden beschouwd en van de aanmeldingsverplichting van artikel 88, lid 3, [EG] is vrijgesteld.”

10

Artikel 3 van die beschikking, aanmeldingsverplichting”, luidde:

„Verenigbaarheid

en

vrijstelling

van

de

„Staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan de in deze beschikking vastgestelde voorwaarden voldoet, is verenigbaar met de gemeenschappelijke markt en is vrijgesteld van de verplichting tot voorafgaande aanmelding als bedoeld in artikel 88, lid 3, van het Verdrag, onverminderd de toepassing van strengere bepalingen ten aanzien van de openbaredienstverplichtingen die in de sectorale communautaire wetgeving zijn vervat.” 11

In punt 9 van de considerans van richtlijn 2006/123 heet het: „Deze richtlijn is alleen van toepassing op eisen met betrekking tot de toegang tot of de uitoefening van een dienstenactiviteit. Deze richtlijn is derhalve niet van toepassing op eisen zoals verkeersregels, regels betreffende de ontwikkeling of het gebruik van land, voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw [...]”.

12

Artikel 2 van deze richtlijn, „Werkingssfeer”, bepaalt: „1. 2.

Deze richtlijn is van toepassing op de diensten van dienstverrichters die in een lidstaat zijn gevestigd. Deze richtlijn is niet van toepassing op de volgende activiteiten: a)

niet-economische diensten van algemeen belang;

[...] b)

[...]”

sociale diensten betreffende sociale huisvesting, kinderzorg en ondersteuning van gezinnen of personen in permanente of tijdelijke nood, die worden verleend door de staat, door dienstverrichters die hiervoor een opdracht hebben of een mandaat gekregen van de staat, of door liefdadigheidsinstellingen die als zodanig door de staat zijn erkend;


81

Belgisch recht 13

Het Decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid (Belgisch Staatsblad van 15 mei 2009, blz. 37408; hierna: „Vlaams decreet”) bevat een boek 4, over de maatregelen betreffende betaalbaar wonen, met daarin onder titel 1 een hoofdstuk 3, „Sociale lasten”, waarvan artikel 4.1.16 luidt: „§ 1. Indien een verkavelingsproject of een bouwproject onderworpen is aan een norm als bepaald krachtens hoofdstuk 2, afdeling 2, wordt aan de verkavelingsvergunning, respectievelijk de stedenbouwkundige vergunning, van rechtswege een sociale last verbonden. Een sociale last [...] verplicht de verkavelaar of de bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod zou worden verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelingsproject of het bouwproject toepasselijke percentage. [...]”

14

Artikel 4.1.17 van dit decreet, dat ook in hoofdstuk 3 is opgenomen, bepaalt: „De verkavelaar of de bouwheer kan een sociale last uitvoeren op één van de volgende door hem gekozen wijzen:

15

1

in natura, overeenkomstig de regelen van artikelen 4.1.20 tot 4.1.24;

2

door de verkoop van de voor het vooropgestelde sociaal woonaanbod vereiste gronden aan een sociale woonorganisatie, overeenkomstig de regelen van artikel 4.1.25;

3

door verhuring van binnen een verkaveling of een bouwproject verwezenlijkte woningen aan een sociaal verhuurkantoor, overeenkomstig de regelen van artikel 4.1.26;

4

door een combinatie van 1°, 2° en/of 3°.”

In artikel 4.1.19 van het Vlaamse decreet is bepaald: „De verkavelaar of de bouwheer kan een sociale last geheel of gedeeltelijk uitvoeren door middel van de storting van een sociale bijdrage aan de gemeente waarbinnen het verkavelingsproject of het bouwproject ontwikkeld wordt. De sociale bijdrage wordt berekend door het aantal principieel te verwezenlijken sociale woningen of kavels te vermenigvuldigen met 50 000 EUR, en dat bedrag te indexeren aan de hand van de ABEX-index, met als basisindex deze van december 2008. [...]”

16

De artikelen 4.1.20 tot en met 4.1.24 van het Vlaamse decreet voorzien in fiscale stimuli en subsidiemechanismen ten gunste van particuliere ondernemingen die de „sociale last” in natura uitvoeren, zoals toepassing van een verlaagd tarief inzake de belasting over de toegevoegde waarde en de registratierechten (artikel 4.1.20, § 3, tweede alinea), een overnamegarantie voor gerealiseerde woningen indien geen sociale huisvestingmaatschappij bereid is om ze over te nemen (artikel 4.1.21) en infrastructuursubsidies (artikel 4.1.23).

17

Artikel 4.1.22 van dit decreet luidt: „De op grond van de sociale last verwezenlijkte sociale koopwoningen en sociale kavels worden in naam en voor rekening van de bouwheer of verkavelaar aangeboden door een sociale huisvestingsmaatschappij tot wiens werkgebied de gemeente behoort. De aanbieding gebeurt onder de door de Vlaamse Regering vastgestelde voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale


huisvestingsmaatschappijen. De bouwheer of verkavelaar huisvestingsmaatschappij sluiten daartoe een administratieovereenkomst.

82

en

de

sociale

De sociale huisvestingsmaatschappij oefent ten aanzien van de betrokken sociale koopwoningen en sociale kavels alle bij of krachtens de Vlaamse Wooncode bepaalde rechten uit, als zou zij deze zelf hebben verwezenlijkt.” 18

Voorts voorziet boek 3 van het Vlaamse decreet in subsidies die worden verstrekt, ongeacht of een „sociale last” wordt uitgevoerd. Het betreft met name subsidies voor „activeringsprojecten” (artikel 3.1.2), vermindering van de personenbelasting wanneer een renovatieovereenkomst wordt gesloten (artikelen 3.1.3 e.v.) en forfaitaire vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten (artikel 3.1.10).

19

Boek 5 van het Vlaamse decreet, „Wonen in eigen streek”, bepaalt in artikel 5.2.1: „§ 1. Er geldt een bijzondere voorwaarde voor de overdracht van gronden en de daarop opgerichte constructies in de gebieden die voldoen aan beide hiernavolgende voorwaarden: 1

zij sorteren onder de gebiedsbestemming ‚woonuitbreidingsgebied’, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen, en dat op de datum van inwerkingtreding van dit decreet;

2

zij zijn op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte gelegen in de doelgemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte lijst, vermeld in artikel 5.1.1, met dien verstande dat de onderhandse overdrachtsakte voor de toepassing van deze bepaling geacht wordt te zijn ondertekend zes maand vóór het verkrijgen van een vaste datum, indien tussen de datum van ondertekening en de datum van het verkrijgen van een vaste datum méér dan zes maand gelegen zijn.

De bijzondere overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en daarop opgerichte constructies slechts (verder) overgedragen kunnen worden aan personen die blijkens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken over een voldoende band met de gemeente. Onder ‚overdragen’ wordt verstaan: verkopen, verhuren voor méér dan negen jaar of bezwaren met een recht van erfpacht of opstal. [...] De bijzondere overdrachtsvoorwaarde vervalt, definitief en zonder dat zij kan worden hernieuwd, na twintig jaar vanaf het ogenblik waarop de initieel aan de voorwaarde onderworpen overdracht vaste datum heeft verkregen. [...] § 2. Een persoon beschikt voor de toepassing van § 1, tweede lid, over een voldoende band met de gemeente indien hij voldoet aan één of meer van volgende voorwaarden: 1

gedurende ten minste zes jaar onafgebroken woonachtig zijn geweest in de gemeente of in een aangrenzende gemeente, op voorwaarde dat deze eveneens voorkomt op de lijst, vermeld in artikel 5.1.1;

2

op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen;


3

83

op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de gemeente hebben opgebouwd.

[...]” 20

Voor de toepassing van die bepalingen zijn de „doelgemeenten” in de zin van artikel 5.1.1 van het Vlaamse decreet de gemeenten waar de gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter en de interne of externe migratie-intensiteit het hoogst zijn. Blijkens het Besluit van de Vlaamse Regering van 19 juni 2009 houdende vaststelling van de lijst van gemeenten in de zin van artikel 5.1.1, eerste lid, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid (Belgisch Staatsblad van 22 september 2009, blz. 63341) zijn er 69 doelgemeenten.

21

Tot slot bepaalt artikel 5.2.3 van het Vlaamse decreet dat de provinciale beoordelingscommissie en derden-benadeelden de nietigheid kunnen vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bijzondere voorwaarde.

Hoofdgedingen en prejudiciële vragen Zaak C-197/11 22

In deze zaak hebben de in België woonachtige Libert, Van Eycken en Bleeckx, alsook het Algemeen Eigenaars- en Mede-Eigenaarssyndicaat (VZW) en notaris de Clippele het Grondwettelijk Hof verzocht om vernietiging van de bepalingen van boek 5 van het Vlaamse decreet op grond dat deze het recht om onroerende goederen te kopen of te verkopen in de doelgemeenten beperken.

23

In dit verband merkt die rechterlijke instantie in de verwijzingsbeslissing op dat de bestreden bepalingen personen die niet over een „voldoende band” met de doelgemeenten beschikken in de zin van artikel 5.2.1, § 2, van dit decreet, ervan afbrengen om onroerende goederen in die gemeenten te kopen, te huren voor meer dan negen jaar of met een recht van erfpacht of opstal te bezwaren. Bovendien zouden deze bepalingen tot gevolg kunnen hebben dat zij de burgers van de Unie die een goed in die doelgemeenten bezitten of huren, ervan afbrengen die gemeenten te verlaten en in een andere lidstaat te verblijven of er een beroepsactiviteit uit te oefenen, aangezien zij na een zekere verblijfsduur buiten die gemeenten niet langer over een „voldoende band” met die gemeenten zouden beschikken.

24

Op dit punt is het Grondwettelijk Hof van oordeel dat uit de parlementaire voorbereiding van het Vlaamse decreet blijkt dat het wil tegemoetkomen aan de woonbehoeften van de endogene bevolking in bepaalde Vlaamse gemeenten waar de hoge grondprijs tot „sociale verdringing” leidt, waar met andere woorden de minst kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen uit de vastgoedmarkt worden geprijsd door de intrede van „financieel sterkere” personen uit andere gemeenten. Bijgevolg vraagt het Grondwettelijk Hof zich ten eerste af of deze doelstelling als doelstelling „van algemeen belang” in de zin van de rechtspraak van het Hof kan worden aangemerkt en aldus de door de Vlaamse Regering vastgestelde beperkende maatregelen kan rechtvaardigen, en, ten tweede, of deze maatregelen noodzakelijk zijn ter bereiking van en evenredig zijn aan deze doelstelling.

25

Daarop heeft het Grondwettelijk Hof de behandeling van de zaak geschorst en het Hof de volgende prejudiciële vraag gesteld: „Dienen de artikelen 21 [VWEU], 45 [VWEU], 49 [VWEU], 56 [VWEU] en 63 [VWEU] en de artikelen 22 en 24 van richtlijn [2004/38] in die zin te worden geïnterpreteerd dat zij zich


84

verzetten tegen de regeling die is ingevoerd bij boek 5 van het [Vlaamse decreet] [...], namelijk de regeling waarbij in bepaalde zogenaamde doelgemeenten de overdracht van gronden en daarop opgerichte constructies afhankelijk wordt gesteld van het aantonen, door de koper of door de huurder, van een voldoende band met die gemeenten inde zin van artikel 5.2.1, § 2, van het decreet?” Zaak C-203/11 26

Het hoofdgeding betreft een beroep tot vernietiging van een aantal bepalingen van het Vlaamse decreet dat All Projects & Developments NV en 35 andere vennootschappen naar Belgisch recht die professioneel actief zijn in de vastgoedsector in het Vlaamse Gewest hebben ingesteld bij het Grondwettelijk Hof.

27

Die vennootschappen betogen in de eerste plaats dat de sociale last die hun op grond van boek 4 van het Vlaamse decreet wordt opgelegd, in strijd is met het Unierecht en met name met de vrijheid van vestiging, de vrijheid van dienstverrichting, het vrij verkeer van kapitaal, richtlijn 2006/123 en richtlijn 2004/18, en dat het bij de fiscale stimuli en subsidiemechanismen in boek 4 – die zij genieten in ruil voor de hun opgelegde sociale last – kan gaan om onrechtmatige staatssteun die tot een terugvorderingsbeschikking kan leiden, daar deze staatssteun niet bij de Europese Commissie is aangemeld.

28

In de tweede plaats voeren deze vennootschappen aan dat de in boek 5 van het Vlaamse decreet neergelegde „bijzondere voorwaarde” voor overdracht van goederen een belemmering vormt voor de uitoefening van de door het Unierecht erkende rechten en de door het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden, omdat als gevolg van de toepassing van deze voorwaarde het potentiële koperspubliek voor de door hen in de doelgemeenten gerealiseerde kavels en woningen vermindert.

29

Daarop heeft het Grondwettelijk Hof, aangezien het twijfelt aan de uitlegging van de relevante bepalingen van Unierecht, de behandeling van de zaak geschorst en het Hof om een prejudiciële beslissing verzocht over de volgende vragen: „1)

Dienen de artikelen 107 [VWEU] en 108 [VWEU], al dan niet in samenhang gelezen met [de DAEB-beschikking], in die zin te worden geïnterpreteerd dat zij vereisen dat de in de artikelen 3.1.3, 3.1.10, 4.1.20, § 3, tweede lid, 4.1.21 en 4.1.23 van het [Vlaamse decreet] vervatte maatregelen moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie vóór de aanneming of de inwerkingtreding van die bepalingen?

2)

Dient een regeling die aan private actoren wier verkaveling of bouwproject een bepaalde minimale omvang heeft, van rechtswege een sociale last oplegt ten belope van een percentage van minimum 10 procent en maximum 20 procent van die verkaveling of dat bouwproject, die kan worden uitgevoerd in natura of mits betaling van een geldsom van 50 000 EUR per niet gerealiseerde sociale kavel of woning, te worden getoetst aan de vrijheid van vestiging, aan het vrij verrichten van diensten of aan het vrij verkeer van kapitalen, of dient zij te worden gekwalificeerd als een complexe regeling die aan elk van die vrijheden dient te worden getoetst?

3)

Is, gelet op artikel 2, lid 2, sub a en j, ervan, richtlijn [2006/123] van toepassing op een gedwongen bijdrage van private actoren tot de realisatie van sociale woningen en appartementen, die van rechtswege wordt opgelegd als sociale last verbonden aan elke bouwof verkavelingsvergunning voor een project dat een wettelijk bepaalde minimale omvang heeft, waarbij de gerealiseerde sociale woningen tegen vooraf bepaalde maximumprijzen worden aangekocht door sociale huisvestingsmaatschappijen om te worden verhuurd aan een ruime categorie van particulieren, of met indeplaatsstelling door


85

de sociale huisvestingsmaatschappijen worden verkocht aan particulieren behorend tot dezelfde categorie? 4)

Dient, indien de derde prejudiciële vraag bevestigend wordt beantwoord, het begrip ‚aan evaluatie onderworpen eis’ in artikel 15 van richtlijn [2006/123] aldus te worden geïnterpreteerd dat een verplichting voor private actoren om boven op of als deel van hun gebruikelijke activiteit, bij te dragen tot de sociale woningbouw en de gerealiseerde woningen tegen maximumprijzen over te dragen aan of met indeplaatsstelling door semipublieke overheden, hoewel die private actoren voorts geen initiatiefrecht bezitten op de sociale woningmarkt, eronder valt?

5)

Dient, indien de derde prejudiciële vraag bevestigend wordt beantwoord, de nationale rechter een sanctie, en zo ja welke, te verbinden aan: a)

de vaststelling dat een overeenkomstig artikel 15 van richtlijn [2006/123] aan evaluatie onderworpen nieuwe eis niet op de specifieke wijze zou zijn geëvalueerd overeenkomstig artikel 15, lid 6, van die richtlijn;

b)

de vaststelling dat van die nieuwe eis geen kennis is gegeven overeenkomstig artikel 15, lid 7, van die richtlijn?

6)

Dient, indien de derde prejudiciële vraag bevestigend wordt beantwoord, het begrip ‚verboden eis’ in artikel 14 van richtlijn [2006/123] aldus te worden geïnterpreteerd dat het zich niet alleen, onder de in dat artikel beschreven hypothesen, verzet tegen een nationale regeling indien zij de toegang tot of het uitoefenen van de dienstenactiviteit van een eis afhankelijk maakt, maar ook indien die regeling louter erin voorziet dat de nietvervulling van die eis als gevolg heeft dat de financiële compensatie voor het verrichten van een door de wet verplichte dienst vervalt en dat de gestelde financiële waarborg voor de uitoefening van die dienst niet wordt teruggegeven?

7)

Dient, indien de derde prejudiciële vraag bevestigend wordt beantwoord, het begrip ‚concurrerende marktdeelnemer’ in artikel 14, punt 6, van richtlijn [2006/123] aldus te worden geïnterpreteerd dat het ook van toepassing is op een openbare instelling waarvan de opdrachten gedeeltelijk kunnen interfereren met die van dienstverrichters, indien zij de in artikel 14, punt 6, van die richtlijn bedoelde besluiten neemt en zij tevens verplicht is om, als laatste stap in een cascadesysteem, de sociale woningen aan te kopen die door een dienstverrichter zijn gerealiseerd ter uitvoering van de aan hem opgelegde sociale last?

8)

a) Dient, indien de derde prejudiciële vraag bevestigend wordt beantwoord, het begrip ‚vergunningstelsel’ in artikel 4, punt 6, van richtlijn [2006/123] aldus te worden geïnterpreteerd dat het van toepassing is op attesten die door een openbare instelling worden afgegeven nadat de initiële bouwof verkavelingsvergunning reeds is afgegeven, en die noodzakelijk zijn om recht te hebben op enkele van de compensaties voor het uitvoeren van een sociale last die van rechtswege aan die initiële vergunning was verbonden en die tevens noodzakelijk zijn om aanspraak te maken op de teruggave van de aan de dienstverrichter opgelegde financiële waarborg ten gunste van die openbare instelling? b) Dient, indien de derde prejudiciële vraag bevestigend wordt beantwoord, het begrip ‚vergunningstelsel’ in artikel 4, punt 6, van richtlijn [2006/123] aldus te worden geïnterpreteerd dat het van toepassing is op een overeenkomst die een private actor krachtens een wettelijke norm dient te sluiten met een openbare instelling inhet kader van de indeplaatsstelling door die openbare instelling voor de verkoop van een sociale woning die door die private actor is gerealiseerd ter


86

uitvoering innatura van een sociale last die van rechtswege is verbonden aan een bouwof verkavelingsvergunning, rekening houdend met de omstandigheid dat het afsluiten van die overeenkomst een voorwaarde is voor de uitvoerbaarheid van die vergunning?

30

9)

Dienen de artikelen 49 [VWEU] en 56 [VWEU] aldus te worden uitgelegd dat zij zich verzetten tegen een regeling die als gevolg heeft dat aan het afgeven van een bouwof verkavelingsvergunning met betrekking tot een project van een bepaalde minimale omvang van rechtswege een sociale last wordt gekoppeld die bestaat in het realiseren, ten belope van een bepaald percentage van het project, van sociale woningen die vervolgens tegen geplafonneerde prijzen dienen te worden verkocht aan of met indeplaatsstelling door een openbare instelling?

10)

Dient artikel 63 [VWEU] aldus te worden uitgelegd dat het zich verzet tegen een regeling die als gevolg heeft dat aan het afgeven van een bouwof verkavelingsvergunning met betrekking tot een project van een bepaalde minimale omvang van rechtswege een sociale last wordt gekoppeld die bestaat in het realiseren, ten belope van een bepaald percentage van het project, van sociale woningen die vervolgens tegen geplafonneerde prijzen dienen te worden verkocht aan of met indeplaatsstelling door een openbare instelling?

11)

Dient het begrip ‚overheidsopdracht voor werken’ in artikel 1, lid 2, sub b, van richtlijn [2004/18] aldus te worden uitgelegd dat het van toepassing is op een regeling die als gevolg heeft dat aan het afgeven van een bouwof verkavelingsvergunning met betrekking tot een project van een bepaalde minimale omvang van rechtswege een sociale last wordt gekoppeld die bestaat in het realiseren, ten belope van een bepaald percentage van het project, van sociale woningen die vervolgens tegen geplafonneerde prijzen dienen te worden verkocht aan of met indeplaatsstelling door een openbare instelling?

12)

Dienen de artikelen 21 [VWEU], 45 [VWEU], 49 [VWEU], 56 [VWEU] en 63 [VWEU] en de artikelen 22 en 24 van richtlijn [2004/38] in die zin te worden geïnterpreteerd dat zij zich verzetten tegen de regeling die is ingevoerd bij boek 5 van het [Vlaamse decreet] [...], namelijk de regeling waarbij in bepaalde zogenaamde doelgemeenten de overdracht van gronden en daarop opgerichte constructies afhankelijk wordt gesteld van het aantonen, door de koper of door de huurder, van een voldoende band met die gemeenten in de zin van artikel 5.2.1, § 2, van het decreet?”

Bij beschikking van de president van het Hof van 7 juni 2011 zijn de zaken C-197/11 en C-203/11 gevoegd voor de schriftelijke en de mondelinge behandeling en voor het arrest.

Beantwoording van de prejudiciële vragen Vraag in zaak C-197/11 en twaalfde vraag in zaak C-203/11 31

Met deze vragen, die samen moeten worden onderzocht, wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38 in de weg staan aan een regeling als die van boek 5 van het Vlaamse decreet, die voor de overdracht van onroerende goederen in doelgemeenten vereist dat een provinciale beoordelingscommissie oordeelt dat er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaat-koper of kandidaat-huurder en deze gemeenten.

Inleidende opmerkingen 32

Om te beginnen moet worden opgemerkt dat de Vlaamse Regering betoogt dat deze vragen geen beantwoording behoeven omdat zij slechts een zuiver interne situatie betreffen zonder


87

band met het Unierecht. De hoofdgedingen, die Belgische staatsburgers die in België wonen of ondernemingen die in België gevestigd zijn betreffen, liggen immers geheel in de interne sfeer van één enkele lidstaat, zodat de aangevoerde bepalingen van Unierecht niet van toepassing zijn. 33

Dienaangaande zij eraan herinnerd dat volgens vaste rechtspraak van het Hof de Verdragsbepalingen inzake het vrij verkeer van personen en de ter uitvoering van deze bepalingen vastgestelde handelingen niet kunnen worden toegepast op activiteiten die geen enkel aanknopingspunt hebben met een van de situaties waarop het recht van de Unie ziet, en waarvan alle relevante elementen geheel in de interne sfeer van één enkele lidstaat liggen (zie arresten van 1 april 2008, Regering van de Franse Gemeenschap en Waalse regering, C-212/06, Jurispr. blz. I-1683, punt 33, en 5 mei 2011, McCarthy, C-434/09, Jurispr. blz. I-3375, punt 45).

34

In dit verband staat weliswaar vast dat verzoekers in de hoofdgedingen de Belgische nationaliteit hebben en dat alle elementen van de hoofdgedingen zich binnen één enkele lidstaat afspelen, maar kan geenszins worden uitgesloten dat particulieren of ondernemingen die in andere lidstaten dan het Koninkrijk België wonen of gevestigd zijn, onroerende goederen in de doelgemeenten willen kopen of huren en aldus door de bepalingen van het in de hoofdgedingen aan de orde zijnde Vlaamse decreet worden geraakt (zie in die zin arrest van 19 juli 2012, Garkalns, C-470/11, nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie, punt 21 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

35

Bovendien heeft de verwijzende rechter zich, zoals de advocaat-generaal in punt 23 van zijn conclusie heeft opgemerkt, juist tot het Hof gewend in het kader van een procedure tot vernietiging van deze bepalingen, die niet alleen van toepassing zijn op Belgische staatsburgers maar ook op burgers van andere lidstaten. Bijgevolg zal de beslissing die deze rechter naar aanleiding van het onderhavige arrest neemt, ook ten aanzien van burgers van andere lidstaten gevolgen sorteren.

36

Derhalve moet het Hof uitspraak doen over de twee bovenstaande vragen.

Bestaan van een beperking van de door het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden 37

In dit verband moet worden bepaald of en in hoeverre de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38 in de weg staan aan een regeling als die welke in de hoofdgedingen aan de orde is.

38

Om te beginnen zij eraan herinnerd dat artikel 21 VWEU en binnen hun respectieve werkingssfeer de artikelen 45 VWEU en 49 VWEU, alsook de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38 nationale maatregelen verbieden die een burger van een lidstaat beletten of ervan weerhouden deze lidstaat te verlaten om zijn recht van vrij verkeer binnen de Unie uit te oefenen. Dergelijke maatregelen vormen, zelfs wanneer zij onafhankelijk van de nationaliteit van de betrokken staatsburgers van toepassing zijn, beperkingen van de door deze artikelen gewaarborgde fundamentele vrijheden (zie in die zin arresten van 17 januari 2008, Commissie/Duitsland, C-152/05, Jurispr. blz. I-39, punten 21 en 22; 1 december 2011, Commissie/Hongarije, C-253/09, nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie, punten 46, 47 en 86, en 21 februari 2013, N., C-46/12, nog niet gepubliceerd inde Jurisprudentie, punt 28).

39

Zoals het Grondwettelijk Hof in de verwijzingsbeslissingen heeft opgemerkt, beletten de bepalingen van boek 5 van het Vlaamse decreet personen die niet over een „voldoende band” met een doelgemeente beschikken in de zin van artikel 5.2.1, § 2, van dit decreet, om gronden of daarop opgerichte constructies te verwerven, te huren voor meer dan negen jaar of te bezwaren met een recht van erfpacht of opstal.


88

40

Bovendien weerhouden deze bepalingen burgers van de Unie die een goed in de doelgemeenten bezitten of huren, ervan deze gemeenten te verlaten teneinde op het grondgebied van een andere lidstaat te verblijven of er een beroepsactiviteit uit te oefenen. Nadat zij een zekere tijd buiten die gemeenten hebben verbleven, zullen zij immers niet noodzakelijkerwijs nog over een „voldoende band” met de betrokken gemeente beschikken, welke door artikel 5.2.1, § 2, vereist is om de in het vorige punt vermelde rechten te kunnen uitoefenen.

41

Bijgevolg staat vast dat de bepalingen van boek 5 van het Vlaamse decreet beperkingen vormen van de fundamentele vrijheden die zijn neergelegd in de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU en 49 VWEU en in de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38.

42

Wat vervolgens de vrijheid van dienstverrichting als neergelegd in artikel 56 VWEU betreft, zouden de aan de orde zijnde bepalingen van het Vlaamse decreet ook een belemmering kunnen vormen voor de uitoefening van de activiteiten van vastgoedondernemingen, zowel voor vastgoedondernemingen die in België gevestigd zijn en hun diensten met name aan nietingezetenen aanbieden als die welke in andere lidstaten gevestigd zijn.

43

Ingevolge die bepalingen kunnen onroerende goederen die in een doelgemeente zijn gelegen, immers niet aan elke burger van de Unie worden verkocht of verhuurd, maar enkel aan de burgers die kunnen aantonen dat zij over een „voldoende band” met de betrokken gemeente beschikken, wat de vrijheid van dienstverrichting van de betrokken vastgoedondernemingen kennelijk beperkt.

44

Wat tot slot het vrije verkeer van kapitaal betreft, zij eraan herinnerd dat de maatregelen die ingevolge artikel 63, lid 1, VWEU verboden zijn op grond dat zij het kapitaalverkeer beperken, mede de maatregelen omvatten die ingezetenen van een lidstaat kunnen ontmoedigen in een andere lidstaat in onroerend goed investeringen te doen (zie arrest van 1 oktober 2009, Woningstichting Sint Servatius, C-567/07, Jurispr. blz. I-9021, punt 21).

45

Dat is met name het geval voor nationale maatregelen die voor de investering in onroerend goed een procedure van voorafgaande toestemming invoeren en aldus reeds door hun voorwerp het vrije verkeer van kapitaal beperken (zie arrest Woningstichting Sint Servatius, reeds aangehaald, punt 22 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

46

In de hoofdgedingen staat vast dat boek 5 van het Vlaamse decreet voorziet in een dergelijke procedure van voorafgaande toestemming, waarbij wordt nagegaan of er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaat-koper of kandidaat-huurder van een onroerend goed en de betrokken doelgemeente.

47

Vastgesteld moet dan ook worden dat de verplichting om zich aan een dergelijke procedure te onderwerpen, niet-ingezetenen ervan kan weerhouden om in een van de doelgemeenten van het Vlaamse Gewest in onroerend goed investeringen te doen en dat een dergelijke verplichting dus een beperking van het vrije verkeer van kapitaal als neergelegd in artikel 63 VWEU vormt.

48

Bijgevolg vormen de bepalingen van boek 5 van het Vlaamse decreet duidelijk beperkingen van de fundamentele vrijheden die worden gewaarborgd door de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en door de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38.

Rechtvaardiging van de door het Vlaamse decreet ingevoerde maatregelen 49

Volgens vaste rechtspraak van het Hof kunnen nationale maatregelen die de uitoefening van de door het VWEU gewaarborgde fundamentele vrijheden kunnen belemmeren of minder aantrekkelijk kunnen maken, niettemin toelaatbaar zijn indien zij een doel van algemeen belang nastreven, geschikt zijn om de verwezenlijking daarvan te waarborgen en niet verder gaan dan


89

noodzakelijk is om het gestelde doel te bereiken (zie met name reeds aangehaalde arresten Woningstichting Sint Servatius, punt 25, en Commissie/Hongarije, punt 69). 50

In dit verband betoogt de Vlaamse Regering dat de voorwaarde dat de kandidaat-koper of kandidaat-huurder over een „voldoende band” met de betrokken gemeente beschikt, met name gerechtvaardigd is door de doelstelling tegemoet te komen aan de woonbehoeften van de minst kapitaalkrachtige endogene bevolking, in het bijzonder sociaal zwakke personen en jonge gezinnen alsook alleenstaanden die niet in staat zijn voldoende kapitaal te vormen om in de doelgemeenten een onroerend goed te kopen of de huren. Dit deel van de plaatselijke bevolking wordt namelijk uit de vastgoedmarkt geprijsd door de intrede van financieel sterkere personen uit andere gemeenten, die de hoge prijzen van de gronden en constructies in de doelgemeenten kunnen betalen.

51

De door boek 5 van het Vlaamse decreet ingevoerde regeling heeft dus met het oog op de ruimtelijke ordening tot doel te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben.

52

In dit verband zij eraan herinnerd dat dergelijke eisen betreffende het beleid inzake sociale huisvesting van een lidstaat dwingende redenen van algemeen belang kunnen vormen en dus een rechtvaardiging kunnen zijn voor beperkingen als die van het Vlaamse decreet (zie arrest Woningstichting Sint Servatius, reeds aangehaald, punten 29 en 30, en arrest van 24 maart 2011, Commissie/Spanje, C-400/08, Jurispr. blz. I-1915, punt 74).

53

Evenwel moet nog worden nagegaan of de voorwaarde van een „voldoende band” met de betrokken doelgemeente een maatregel vormt die noodzakelijk en geschikt is voor de verwezenlijking van het door de Vlaamse Regering aangevoerde doel dat in de punten 50 en 51 van het onderhavige arrest in herinnering is gebracht.

54

Dienaangaande zij opgemerkt dat artikel 5.2.1, § 2, van het Vlaamse decreet voorziet in drie alternatieve voorwaarden, waarvan de naleving stelselmatig door de provinciale beoordelingscommissie moet worden nagegaan, om vast te stellen dat is voldaan aan de voorwaarde dat er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaat-koper of kandidaathuurder en de betrokken doelgemeente. De eerste voorwaarde houdt in dat de persoon aan wie het onroerend goed zou moeten worden overgedragen, gedurende ten minste zes jaar voorafgaand aan de voorgenomen overdracht onafgebroken zijn woonplaats in de doelgemeente of in een aangrenzende gemeente heeft gehad. Volgens de tweede voorwaarde moet deze koper of huurder op de datum van de overdracht werkzaamheden verrichten in de betrokken gemeente, voor zover deze werkzaamheden gemiddeld ten minste een halve werkweek in beslag nemen. De derde voorwaarde houdt in dat deze koper of huurder op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de betrokken gemeente moet hebben opgebouwd.

55

Zoals de advocaat-generaal in punt 37 van zijn conclusie heeft opgemerkt, houdt geen van die voorwaarden rechtstreeks verband met de socio-economische aspecten van het door de Vlaamse Regering aangevoerde doel uitsluitend de minst kapitaalkrachtige endogene bevolking op de vastgoedmarkt te beschermen. Aan dergelijke voorwaarden kan namelijk niet alleen worden voldaan door deze minst kapitaalkrachtige bevolking, maar ook door andere personen die over voldoende middelen beschikken en dan ook niet specifiek behoefte hebben aan sociale bescherming op die markt. Die maatregelen gaan dus verder dan noodzakelijk is om het nagestreefde doel te bereiken.

56

Bovendien moet worden opgemerkt dat andere, minder beperkende maatregelen dan die van het Vlaamse decreet zouden kunnen beantwoorden aan het door dit decreet nagestreefde doel zonder er noodzakelijkerwijs toe te leiden dat kandidaat-kopers of kandidaat-huurders die niet


90

aan een van die voorwaarden voldoen, de facto het verbod krijgen te kopen of te huren. Zo zou kunnen worden overwogen om tegemoetkomingen of andere types subsidies die specifiek voor de minst kapitaalkrachtige personen zijn bedoeld in te voeren, zodat in het bijzonder personen die kunnen aantonen dat zij een laag inkomen hebben, in staat worden gesteld in de doelgemeenten onroerende goederen te kopen of te huren. 57

Tot slot zij eraan herinnerd, wat inzonderheid de derde in punt 54 van het onderhavige arrest vermelde voorwaarde betreft, die inhoudt dat de kandidaat-koper of kandidaat-huurder op grond van een zwaarwichtige en langdurige omstandigheid een maatschappelijke, familiale, sociale of economische band met de betrokken gemeente moet hebben, dat een regeling van voorafgaande administratieve toestemming geen rechtvaardiging kan vormen voor een discretionair optreden van de nationale autoriteiten waardoor de bepalingen van Unierecht, met name die betreffende een fundamentele vrijheid, van hun nuttig effect worden beroofd. Wil een dergelijke regeling gerechtvaardigd zijn ofschoon zij een afwijking van een fundamentele vrijheid vormt, dan moet zij dus gebaseerd zijn op objectieve criteria, die niet-discriminerend en vooraf kenbaar zijn, om op deze wijze een grens te stellen aan de wijze van uitoefening van de beoordelingsbevoegdheid van de nationale autoriteiten (zie onder meer arrest Woningstichting Sint Servatius, reeds aangehaald, punt 35 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

58

Aangezien het gaat om een vage voorwaarde en niet is verduidelijkt onder welke omstandigheden zij in concreto is vervuld, voldoen de bepalingen van artikel 5.2.1 van het Vlaamse decreet niet aan bovenbedoelde eisen.

59

Bijgevolg is een regeling van voorafgaande administratieve toestemming als in de hoofdgedingen niet gebaseerd op criteria die een grens kunnen stellen aan de wijze van uitoefening van de beoordelingsbevoegdheid van de provinciale beoordelingscommissie, zodat zij geen afwijking van een door het Unierecht gewaarborgde fundamentele vrijheid kan rechtvaardigen.

60

Gelet op het voorgaande moet op de vraag in zaak C-197/11 en op de twaalfde vraag in zaak C-203/11 worden geantwoord dat de artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38 in de weg staan aan een regeling als die van boek 5 van het Vlaamse decreet, die voor de overdracht van onroerende goederen in de doelgemeenten vereist dat een provinciale beoordelingscommissie oordeelt dat er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaat-koper of kandidaat-huurder en deze gemeenten.

Tweede, negende en tiende vraag in zaak C-203/11 61

Met deze vragen wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of de artikelen 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU in de weg staan aan een regeling als die van boek 4 van het Vlaamse decreet, die bepaalde marktdeelnemers een „sociale last” oplegt wanneer hun een bouwof verkavelingsvergunning wordt verleend.

62

Om deze vragen te beantwoorden moet om te beginnen worden vastgesteld dat hoewel die regeling binnen de werkingssfeer van de drie door de verwijzende rechter vermelde fundamentele vrijheden kan vallen, het een feit blijft dat, zoals de advocaat-generaal in punt 68 van zijn conclusie heeft opgemerkt, de beperkingen van de vrijheid van vestiging en de vrijheid van dienstverrichting in het hoofdgeding een onvermijdelijk gevolg zijn van de beperking van het vrije verkeer van kapitaal en dus niet een autonome toetsing van die regeling aan artikel 49 VWEU en artikel 56 VWEU rechtvaardigen (zie in die zin arrest van 17 september 2009, GlaxoWellcome, C-182/08, Jurispr. blz. I-8591, punt 51 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

63

Bijgevolg moet de regeling van boek 4 van het Vlaamse decreet uitsluitend worden getoetst aan het vrije verkeer van kapitaal.


91

64

Volgens vaste rechtspraak van het Hof omvatten de maatregelen die ingevolge artikel 63, lid 1, VWEU verboden zijn, mede de maatregelen die ingezetenen van een lidstaat kunnen ontmoedigen in een andere lidstaat in onroerend goed investeringen te doen. Dat is met name het geval voor nationale maatregelen die voor de investering inonroerend goed een procedure van voorafgaande toestemming invoeren en aldus reeds door hun voorwerp het vrije verkeer van kapitaal beperken (zie arrest Woningstichting Sint Servatius, reeds aangehaald, punten 21 en 22).

65

In het hoofdgeding staat vast dat op grond van boek 4 van het Vlaamse decreet bepaalde bouwheren of verkavelaars zich om een bouwof verkavelingsvergunning te verkrijgen moeten onderwerpen aan een procedure in het kader waarvan zij een sociale last dienen uit te voeren, die inhoudt dat zij een deel van hun project moeten bestemmen voor de bouw van sociale woningen of een financiële bijdrage moeten betalen aan de gemeente waarin het project wordt gerealiseerd.

66

Vastgesteld moet dan ook worden dat aangezien de betrokken investeerders de gronden niet vrij kunnen gebruiken voor de doeleinden waarvoor zij deze willen kopen, zoals het Grondwettelijk Hof in zijn verwijzingsbeslissing opmerkt, de in boek 4 van het Vlaamse decreet ingevoerde regeling een beperking van het vrije verkeer van kapitaal vormt.

67

Er zij echter aan herinnerd dat volgens de in punt 52 van het onderhavige arrest aangehaalde rechtspraak de op die marktdeelnemers rustende verplichting om de in dat decreet bepaalde sociale last te vervullen, gerechtvaardigd kan zijn door eisen betreffende het beleid inzake sociale huisvesting van een lidstaat, als dwingende reden van algemeen belang, aangezien zij beoogt te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben.

68

Het staat evenwel aan de verwijzende rechter te beoordelen of een dergelijke verplichting gelet op de omstandigheden van het hoofdgeding voldoet aan het evenredigheidscriterium, dat wil zeggen noodzakelijk en geschikt is voor de verwezenlijking van het nagestreefde doel.

69

Gelet op het voorgaande moet op de tweede, de negende en de tiende vraag in zaak C-203/11 worden geantwoord dat artikel 63 VWEU aldus moet worden uitgelegd dat het zich niet verzet tegen een regeling als die van boek 4 van het Vlaamse decreet, die bepaalde marktdeelnemers een „sociale last” oplegt wanneer hun een bouwof verkavelingsvergunning wordt verleend, voor zover de verwijzende rechter vaststelt dat deze regeling noodzakelijk en geschikt is voor de verwezenlijking van het doel te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben. Eerste vraag in zaak C-203/11

70

Met deze vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of de fiscale stimuli en subsidiemechanismen in het Vlaamse decreet gelet op de artikelen 107 VWEU en 108 VWEU juncto de DAEB-beschikking moeten worden aangemerkt als staatssteun die bij de Commissie dient te worden aangemeld.

71

Bepaalde van de betrokken maatregelen beogen juist de sociale last te compenseren die op de bouwheren en verkavelaars rust. Het gaat om, ten eerste, toepassing van een verlaagd tarief inzake de belasting over de toegevoegde waarde bij de verkoop van een woning en toepassing van een verlaagd tarief inzake de registratierechten bij de aankoop van een bouwgrond (artikel 4.1.20, § 3, lid 2, van het Vlaamse decreet), ten tweede een overnamegarantie voor gerealiseerde woningen (artikel 4.1.21 van dat decreet) en ten derde infrastructuursubsidies (artikel 4.1.23 van dat decreet).


92

72

Andere maatregelen hebben tot doel gronden en gebouwen te „reactiveren”. Daarbij gaat het om een vermindering van de personenbelasting wanneer een renovatieovereenkomst wordt gesloten (artikelen 3.1.3 e.v. van dat decreet) en een forfaitaire vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten (artikel 3.1.10 van dat decreet). Zoals het Grondwettelijk Hof in zijn verwijzingsbeslissing heeft gepreciseerd, moet de begunstigde van dergelijke maatregelen weliswaar een natuurlijk persoon zijn, maar komen deze maatregelen niettemin indirect ten goede aan ondernemingen die actief zijn in de sector van de renovatie van gebouwen.

73

Om de eerste vraag in zaak C-203/11 te beantwoorden, moeten de verwijzende rechter de uitleggingsgegevens worden verstrekt die hem in staat stellen te bepalen of de inde twee vorige punten beschreven maatregelen als staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU kunnen worden aangemerkt (arrest van 10 juni 2010, FallimentoTraghetti del Mediterraneo, C-140/09, Jurispr. blz. I-5243, punten 23 en 24).

74

Volgens vaste rechtspraak van het Hof moet voor de kwalificatie als staatssteun aan alle voorwaarden van die bepaling zijn voldaan. In de eerste plaats moet het dus gaan om een maatregel van de staat of met staatsmiddelen bekostigd. In de tweede plaats moet deze maatregel het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kunnen beïnvloeden.In de derde plaats moet de maatregel de begunstigde een voordeel verschaffen en in de vierde plaats moet hij de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen (arrest FallimentoTraghetti del Mediterraneo, reeds aangehaald, punt 31 en aldaar aangehaalde rechtspraak, en arrest van 29 maart 2012, 3M Italia, C-417/10, nog niet gepubliceerdin de Jurisprudentie, punt 37).

75

In het hoofdgeding is de verwijzende rechter van oordeel dat de maatregelen van het Vlaamse decreet voldoen aan de eerste en de vierde voorwaarde die in het vorige punt zijn vermeld, maar twijfelt hij aan de tweede voorwaarde, inzake de invloed van dergelijke maatregelen op het handelsverkeer tussen de lidstaten, en aan de derde voorwaarde, betreffende de selectiviteit van deze maatregelen.

76

Met betrekking tot de tweede voorwaarde zij eraan herinnerd dat voor de kwalificatie van een nationale maatregel als staatssteun niet hoeft te worden vastgesteld dat de betrokken steun de handel tussen de lidstaten werkelijk heeft beïnvloed en de mededinging daadwerkelijk heeft vervalst, maar enkel dient te worden onderzocht of de steunmaatregel dat handelsverkeer ongunstig kan beïnvloeden en de mededinging kan vervalsen (arresten van 15 december 2005, Unicredito Italiano, C-148/04, Jurispr. blz. I-11137, punt 54, en 10 januari 2006, Cassa di Risparmio di Firenze e.a., C-222/04, Jurispr. blz. I-289, punt 140).

77

Meer in het bijzonder moet, wanneer steun van een lidstaat de positie van een onderneming ten opzichte van andere concurrerende ondernemingen in het intracommunautaire handelsverkeer versterkt, dit handelsverkeer worden geacht door de steun te worden beïnvloed (zie onder meer reeds aangehaalde arresten Unicredito Italiano, punt 56 en aldaar aangehaalde rechtspraak, en Cassa di Risparmio di Firenze e.a., punt 141).

78

Het is in dat verband niet noodzakelijk dat de begunstigde onderneming zelf aan het intracommunautaire handelsverkeer deelneemt. Immers, wanneer een lidstaat steun toekent aan een onderneming, kan de binnenlandse activiteit in stand blijven of stijgen, met als gevolg dat de kansen van in andere lidstaten gevestigde ondernemingen om indie lidstaat op de markt te komen, afnemen. Bovendien kan de versterking van een onderneming die voordien niet deelnam aan het intracommunautaire handelsverkeer, haarin een situatie brengen waardoor zij de markt van een andere lidstaat kan betreden (reeds aangehaalde arresten Unicredito Italiano, punt 58, en Cassa di Risparmio di Firenze e.a., punt 143).


93

79

In zaak C-203/11 kan niet worden uitgesloten dat de maatregelen van het Vlaamse decreet de positie van de begunstigde ondernemingen ten opzichte van andere concurrerende ondernemingen in het intracommunautaire handelsverkeer versterken. Bovendien zou het concurrentievoordeel dat voortvloeit uit de aan de betrokken marktdeelnemers toegekende subsidies, het marktdeelnemers die in andere lidstaten dan het Koninkrijk België zijn gevestigd moeilijker kunnen maken om de Belgische markt te betreden, en het zelfs de betrokken Belgische marktdeelnemers gemakkelijker kunnen maken om andere markten te betreden.

80

Voorts zij eraan herinnerd dat het Hof reeds heeft geoordeeld dat een nationale maatregel waarbij de overheid bepaalde ondernemingen een belastingvrijstelling verleent die, hoewel daarbij geen staatsmiddelen worden overgedragen, de financiële situatie van de begunstigden verbetert ten opzichte van de andere belastingplichtigen, staatssteun inde zin van artikel 107, lid 1, VWEU vormt (zie arrest van 15 juni 2006, Air Liquide Industries Belgium, C-393/04 en C-41/05, Jurispr. blz. I-5293, punt 30 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

81

Opgemerkt zij echter dat volgens punt 8 van de considerans en artikel 2 van verordening (EG) nr. 1998/2006 van de Commissie van 15 december 2006 betreffende de toepassing van de artikelen [87 EG] en [88 EG] op de-minimissteun (PB L 379, blz. 5) steun waarvan het bedrag over een periode van drie jaar een plafond van 200 000 EUR niet overschrijdt, het handelsverkeer tussen de lidstaten niet ongunstig beïnvloedt en de mededinging niet vervalst of dreigt te vervalsen. Dergelijke maatregelen vormen geen staatssteun en zijn dus niet onderworpen aan de aanmeldingsverplichting van artikel 108, lid 3, VWEU.

82

In het hoofdgeding zal het aan de verwijzende rechter staan om aan de hand van bovenstaande uitleggingsgegevens en alle relevante omstandigheden van de zaak feitelijk te beoordelen of het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kan worden beïnvloed door de maatregelen van het Vlaamse decreet, en of verordening nr. 1998/2006 incasu van toepassing is.

83

Met betrekking tot de derde in punt 74 van het onderhavige arrest in herinnering gebrachte voorwaarde, dat de maatregelen een voordeel verschaffen, zij eraan herinnerd dat als staatssteun worden beschouwd de maatregelen die, in welke vorm ook, ondernemingen rechtstreeks of indirect kunnen bevoordelen of die moeten worden beschouwd als een economisch voordeel dat de begunstigde onderneming onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben verkregen (zie onder meer arrest van 30 maart 2006, ServiziAusiliariDottoriCommercialisti, C-451/03, Jurispr. blz. I-2941, punt 59).

84

Wanneer daarentegen een overheidsmaatregel moet worden beschouwd als een compensatie voor de prestaties die de begunstigde ondernemingen hebben verricht om openbaredienstverplichtingen uit te voeren, zodat deze ondernemingen in werkelijkheid geen financieel voordeel ontvangen en die maatregel dus niet tot gevolg heeft dat zij ineen gunstigere mededingingspositie worden geplaatst dan hun concurrenten, valt een dergelijke maatregel niet onder artikel 107, lid 1, VWEU (arrest van 24 juli 2003, Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, C-280/00, Jurispr. blz. I-7747, punt 87).

85

Opdat een dergelijke compensatie in een concreet geval niet als staatssteun kan worden aangemerkt, moet evenwel aan een aantal voorwaarden zijn voldaan (arrest Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, reeds aangehaald, punt 88).

86

Zoals de advocaat-generaal in punt 50 van zijn conclusie heeft opgemerkt, moet voorafgaand aan het onderzoek van die voorwaarden worden verduidelijkt dat de in het vorige punt vermelde rechtspraak slechts toegepast kan worden op de in punt 71 van het onderhavige arrest genoemde maatregelen van boek 4 van het Vlaamse decreet, die de enige maatregelen zijn die de aan de verkavelaars en bouwheren opgelegde sociale last beogen te compenseren.


94

87

Wat de voorwaarden betreft die moeten zijn vervuld opdat die maatregelen niet als staatssteun worden aangemerkt, zij er in de eerste plaats aan herinnerd dat de onderneming die deze compensatie ontvangt, daadwerkelijk belast moet zijn met de uitvoering van openbaredienstverplichtingen en dat deze verplichtingen duidelijk omschreven moeten zijn (arrest Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, punt 89).

88

Wanneer in het bijzonder rekening wordt gehouden met de ruime beoordelingsbevoegdheid van de lidstaten, kan niet worden uitgesloten dat diensten voor sociale huisvesting als openbare dienst kunnen worden aangemerkt. In dat verband is de door de verwijzende rechter vermelde omstandigheid dat de sociale last niet rechtstreeks ten goede komt aan particuliere aanvragers van sociale woningen maar aan sociale huisvestingmaatschappijen, irrelevant voor de kwalificatie van de betrokken dienst.

89

In de tweede plaats moeten de parameters op basis waarvan de compensatie wordt berekend, vooraf op objectieve en doorzichtige wijze worden vastgesteld, om te vermijden dat deze een economisch voordeel bevat waardoor de ontvangende onderneming ten opzichte van concurrerende ondernemingen kan worden begunstigd (arrest Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, punt 90).

90

Zoals de advocaat-generaal in punt 53 van zijn conclusie heeft opgemerkt, kunnen de begunstigden van de maatregelen van het Vlaamse decreet weliswaar op basis van de bepalingen van dat decreet worden geïdentificeerd, maar bieden deze bepalingen daarentegen niet de mogelijkheid om op voldoende objectieve en doorzichtige wijze de parameters vast te stellen op basis waarvan de compensatie wordt berekend.

91

In de derde plaats mag de toegekende compensatie niet hoger zijn dan nodig is om de kosten van de uitvoering van de openbaredienstverplichtingen geheel of gedeeltelijk te dekken, rekening houdend met de opbrengsten alsmede met een redelijke winst uit de uitvoering van deze verplichtingen (arrest Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, punt 92).

92

In de vierde plaats moet die compensatie worden vastgesteld op basis van een analyse van de kosten die een gemiddelde, goed beheerde onderneming die zodanig met de noodzakelijke middelen is uitgerust dat zij aan de vereisten van de openbare dienst kan voldoen, zou hebben gemaakt om deze verplichtingen uit te voeren, rekening houdend met de opbrengsten en een redelijke winst uit de uitvoering van deze verplichtingen (arrest Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, punt 93).

93

Om de laatste twee voorwaarden te onderzoeken, moeten de feiten van het hoofdgeding worden beoordeeld.

94

Gesteld al dat het Hof over de nodige gegevens kan beschikken om deze beoordeling te verrichten, wat in casu niet het geval is, is het Hof niet bevoegd om de feiten van het hoofdgeding te beoordelen of om de voorschriften van Unierecht die het heeft uitgelegd, op nationale maatregelen of situaties toe te passen, aangezien dit tot de uitsluitende bevoegdheid van de nationale rechter behoort (zie arrest ServiziAusiliariDottoriCommercialisti, reeds aangehaald, punt 69 en aldaar aangehaalde rechtspraak).

95

Het staat dus aan het Grondwettelijk Hof om aan de hand van bovenstaande uitleggingsgegevens te beoordelen of de in het hoofdgeding aan de orde zijnde maatregelen moeten worden aangemerkt als staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU.

96

Voor het geval hij tot die slotsom zou komen met betrekking tot de maatregelen die de op de bouwheren en verkavelaars rustende sociale last compenseren, wenst de verwijzende rechter


95

nog van het Hof te vernemen of deze maatregelen krachtens de DAEB-beschikking vrijgesteld kunnen zijn van de aanmeldingsverplichting van artikel 108, lid 3, VWEU. 97

In dit verband zij eraan herinnerd dat de DAEB-beschikking overeenkomstig artikel 2, lid 1, sub b, ervan in het bijzonder van toepassing is op staatssteun die is verleend in de vorm van compensatie voor de openbare dienst welke wordt toegekend aan woningcorporaties die door de betrokken lidstaat als diensten van algemeen economisch belang aangemerkte activiteiten verrichten.

98

Volgens punt 7 van de considerans van die beschikking beschikken de lidstaten over een ruime beoordelingsmarge bij de bepaling van de diensten die als diensten van algemeen economisch belang kunnen worden aangemerkt.

99

In artikel 3 van de DAEB-beschikking is bepaald dat staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die wordt toegekend aan ondernemingen belast met het beheer van dergelijke diensten van algemeen economisch belang, verenigbaar is met de gemeenschappelijke markt en vrijgesteld van de verplichting tot voorafgaande aanmelding, indien deze steun aan de voorwaarden van de artikelen 4 tot en met 6 van deze beschikking voldoet.

100 Zoals de advocaat-generaal in punt 61 van zijn conclusie heeft opgemerkt, zijn deze voorwaarden gebaseerd op die van het reeds aangehaalde arrest Altmark Trans en Regierungspräsidium Magdeburg, en met name op de eerste drie daarin gestelde voorwaarden, over de naleving waarvan het Hof zich in het onderhavige arrest niet kan uitspreken, zoals reeds in punt 94 is gezegd. 101 Om vast te stellen of de uitzondering op de verplichting tot aanmelding bij de Commissie in de zin van de DAEB-beschikking van toepassing is in de omstandigheden van het hoofdgeding, staat het dus aan de verwijzende rechter om na te gaan of deze voorwaarden zijn vervuld met betrekking tot de in punt 71 van het onderhavige arrest vermelde maatregelen van boek 4 van het Vlaamse decreet. 102 Bijgevolg moet op de eerste vraag in zaak C-203/11 worden geantwoord dat de fiscale stimuli en subsidiemechanismen van het Vlaamse decreet mogelijkerwijs staatssteun inde zin van artikel 107, lid 1, VWEU zijn. Het staat aan de verwijzende rechter om te beoordelen of is voldaan aan de voorwaarden om van staatssteun te spreken en, zo ja, met betrekking tot de in boek 4 van het Vlaamse decreet vastgestelde maatregelen ter compensatie van de op de bouwheren en verkavelaars rustende sociale last, na te gaan of de DAEB-beschikking toch van toepassing is op die maatregelen. Derde tot en met achtste vraag in zaak C-203/11 103 Met deze vragen wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of richtlijn 2006/123 van toepassing is in omstandigheden als die van het hoofdgeding en, zo ja, hoe een aantal bepalingen van deze richtlijn moeten worden uitgelegd. 104 Om deze vragen te beantwoorden zij eraan herinnerd dat die richtlijn, zoals het in punt 9 van de considerans ervan heet, onder meer „niet van toepassing [is] op eisen zoals [...] regels betreffende de ontwikkeling of het gebruik van land, voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw”.


96

105 Bovendien is die richtlijn volgens artikel 2, lid 2, sub j, ervan niet van toepassing op diensten betreffende sociale huisvesting of op ondersteuning van personen in permanente of tijdelijke nood, die worden verleend door de staat of door dienstverrichters die hiervoor een opdracht hebben of een mandaat gekregen van de staat. 106 Zoals uit de punten 50 en 51 van het onderhavige arrest blijkt, streeft het Vlaamse decreet doelstellingen van ruimtelijke ordening en sociale huisvesting na. 107 Bijgevolg moet worden vastgesteld dat richtlijn 2006/123 niet van toepassing is op een regeling als het Vlaamse decreet, zodat de derde tot en met de achtste vraag in zaak C-203/11 niet behoeven te worden beantwoord. Elfde vraag in zaak C-203/11 108 Met deze vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of de verwezenlijking van sociale woningen die vervolgens tegen geplafonneerde prijzen dienen te worden verkocht aan een openbare instelling voor sociale huisvesting of met indeplaatsstelling door deze instelling (waarbij zij in de plaats komt van de dienstverrichter die deze woningen heeft gerealiseerd), valt onder het begrip „overheidsopdracht voor werken” in de zin van artikel 1, lid 2, sub b, van richtlijn 2004/18. 109 Om deze vraag te beantwoorden zij eraan herinnerd dat volgens artikel 1, lid 2, sub b juncto sub a, van richtlijn 2004/18 sprake is van een overheidsopdracht voor werken wanneer vier criteria zijn vervuld, te weten een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel die tussen een ondernemer en een aanbestedende dienst is gesloten en betrekking heeft op hetzij de uitvoering, hetzij zowel het ontwerp als de uitvoering van werken in het kader van een van de in bijlage I bij deze richtlijn vermelde werkzaamheden of van een werk, dan wel het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat aan de door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen voldoet. 110 Aangezien het Hof niet over alle noodzakelijke gegevens beschikt om te kunnen nagaan of die criteria in het hoofdgeding zijn vervuld, zal het in het onderhavige arrest slechts de verwijzende rechter elementen verstrekken die nuttig kunnen zijn bij die beoordeling. 111 Wat in het bijzonder het bestaan van een schriftelijke overeenkomst betreft, blijkt uit de verwijzingsbeslissing dat het Grondwettelijk Hof lijkt te betwijfelen of dit criterium incasu is vervuld, aangezien de opgelegde sociale last – de verwezenlijking van sociale woningen – niet werkelijk het voorwerp van een overeenkomst tussen het bestuur en de betrokken marktdeelnemer is. De sociale last wordt de bouwheren en verkavelaars immers rechtstreeks door het Vlaamse decreet opgelegd en moet worden vervuld om de enkele reden dat zij eigenaar zijn van de gronden waarvoor zij een bouwof verkavelingsvergunning aanvragen. 112 In dit verband zij eraan herinnerd dat om vast te stellen dat er een bepaalde contractuele betrekking bestaat tussen een persoon die als aanbestedende dienst kan worden aangemerkt en een bouwheer of verkavelaar, de rechtspraak van het Hof verlangt, zoals de advocaatgeneraal in punt 86 van zijn conclusie heeft opgemerkt, dat een verkavelingsovereenkomst is gesloten tussen het bestuur en de betrokken marktdeelnemer waarin wordt bepaald welke werken deze laatste moet realiseren alsook onder welke voorwaarden dit moet gebeuren. 113 Wanneer een dergelijke overeenkomst is gesloten, sluit de enkele omstandigheid dat de verwezenlijking van sociale woningen rechtstreeks door de nationale regeling wordt opgelegd en de medecontractant van het bestuur noodzakelijkerwijs de eigenaar van de bouwgronden is, niet uit dat de betrekking tussen het bestuur en de betrokken verkavelaar contractueel is


97

(zie in die zin arrest van 12 juli 2001, OrdinedegliArchitetti e.a., C-399/98, Jurispr. blz. I-5409, punten 69 en 71). 114 Het Vlaamse decreet verlangt in artikel 4.1.22, eerste alinea, weliswaar uitdrukkelijk dat een administratieovereenkomst tussen de bouwheer of verkavelaar en de sociale huisvestingsmaatschappij wordt gesloten, maar deze overeenkomst regelt blijkens de verwijzingsbeslissing in beginsel niet de betrekkingen tussen de aanbestedende dienst en de betrokken marktdeelnemer. Bovendien lijkt die overeenkomst niet te gaan over de verwezenlijking van sociale woningen, maar alleen over de volgende fase, namelijk het op de markt brengen van deze woningen. 115 Het staat evenwel aan de verwijzende rechter om rekening houdend met alle toepasselijke regelgeving en alle relevante omstandigheden van het hoofdgeding te beoordelen of de in het hoofdgeding aan de orde zijnde verwezenlijking van sociale woningen deel uitmaakt van een contractuele betrekking tussen een aanbestedende dienst en een marktdeelnemer en of aan de overige criteria van punt 109 van het onderhavige arrest is voldaan. 116 In die context zij er ook aan herinnerd dat voor de toepassing van richtlijn 2004/18 op een overheidsopdracht voor werken toch vereist is dat de geraamde waarde ervan het drempelbedrag van artikel 7, sub c, van deze richtlijn bereikt, en dat volgens vaste rechtspraak van het Hof twee types door openbare lichamen gesloten overeenkomsten niet binnen de werkingssfeer van het Unierecht inzake overheidsopdrachten vallen. 117 In de eerste plaats betreft het de overeenkomsten gesloten tussen een openbaar lichaam en een persoon die daar rechtens van onderscheiden is, wanneer dit lichaam op deze persoon toezicht uitoefent zoals op zijn eigen diensten en deze persoon tegelijkertijd het merendeel van zijn werkzaamheden verricht ten behoeve van het lichaam of de lichamen die hem beheersen (zie arrest van 19 december 2012, OrdinedegliIngegneridellaProvincia di Lecce e.a., C-159/11, nog niet gepubliceerd in de Jurisprudentie, punt 32 en aldaar aangehaalde rechtspraak). 118 In de tweede plaats betreft het de overeenkomsten die een samenwerking tussen openbare lichamen tot stand brengen, die ertoe strekt de uitvoering te verzekeren van een taak van algemeen belang die op hen gezamenlijk rust. In dat geval zijn de Unierechtelijke regels inzake overheidsopdrachten niet van toepassing voor zover bovendien dergelijke overeenkomsten uitsluitend door openbare lichamen zijn gesloten, zonder enige particuliere inbreng, geen enkele particuliere dienstverrichter wordt bevoordeeld tegenover zijn concurrenten en de samenwerking die deze overeenkomsten tot stand brengen uitsluitend wordt beheerst door overwegingen en eisen die verband houden met het nastreven van doelstellingen van algemeen belang (zie arrest OrdinedegliIngegneridellaProvincia di Lecce e.a., reeds aangehaald, punten 34 en 35). 119 Gelet op het voorgaande moet op de elfde vraag in zaak C-203/11 worden geantwoord dat de verwezenlijking van sociale woningen die vervolgens tegen geplafonneerde prijzen dienen te worden verkocht aan een openbare instelling voor sociale huisvesting of met indeplaatsstelling door deze instelling (waarbij zij in de plaats komt van de dienstverrichter die deze woningen heeft gerealiseerd), valt onder het begrip „overheidsopdracht voor werken” in de zin van artikel 1, lid 2, sub b, van richtlijn 2004/18 wanneer de criteria van deze bepaling zijn vervuld; het staat aan de verwijzende rechter na te gaan of dit het geval is.


98

Kosten 120 Ten aanzien van de partijen in de hoofdgedingen is de procedure als een aldaar gerezen incident te beschouwen, zodat de nationale rechterlijke instantie over de kosten heeft te beslissen. De door anderen wegens indiening van hun opmerkingen bij het Hof gemaakte kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Het Hof (Eerste kamer) verklaart voor recht: 1)

De artikelen 21 VWEU, 45 VWEU, 49 VWEU, 56 VWEU en 63 VWEU en de artikelen 22 en 24 van richtlijn 2004/38/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 april 2004 betreffende het recht van vrij verkeer en verblijf op het grondgebied van de lidstaten voor de burgers van de Unie en hun familieleden, tot wijziging van verordening (EEG) nr. 1612/68 en tot intrekking van richtlijnen 64/221/EEG, 68/360/EEG, 72/194/EEG, 73/148/EEG, 75/34/EEG, 75/35/EEG, 90/364/EEG, 90/365/EEG en 93/96/EEG, staan in de weg aan een regeling als die van boek 5 van het Decreet van het Vlaamse Gewest van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid, die voor de overdracht van onroerende goederen in bepaalde door de Vlaamse Regering aangewezen gemeenten vereist dat een provinciale beoordelingscommissie oordeelt dat er een „voldoende band” bestaat tussen de kandidaat-koper of kandidaat-huurder en deze gemeenten.

2)

Artikel 63 VWEU moet aldus worden uitgelegd dat het zich niet verzet tegen een regeling als die van boek 4 van voormeld decreet van het Vlaamse Gewest, die bepaalde marktdeelnemers een „sociale last” oplegt wanneer hun een bouwof verkavelingsvergunning wordt verleend, voor zover de verwijzende rechter vaststelt dat deze regeling noodzakelijk en geschikt is voor de verwezenlijking van het doel te verzekeren dat personen met een laag inkomen of andere sociaal zwakkere groepen van de plaatselijke bevolking voldoende woningaanbod hebben.

3)

De fiscale stimuli en subsidiemechanismen van voormeld decreet van het Vlaamse Gewest zijn mogelijkerwijs staatssteun in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU. Het staat aan de verwijzende rechter te beoordelen of is voldaan aan de voorwaarden om van staatssteun te spreken en, zo ja, met betrekking tot de in boek 4 van dat decreet vastgestelde maatregelen ter compensatie van de op de bouwheren en verkavelaars rustende sociale last, na te gaan of beschikking 2005/842/EG van de Commissie van 28 november 2005 betreffende de toepassing van artikel 86, lid 2, [EG] op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen wordt toegekend, toch van toepassing is op die maatregelen.

4)

De verwezenlijking van sociale woningen die vervolgens tegen geplafonneerde prijzen dienen te worden verkocht aan een openbare instelling voor sociale huisvesting of met indeplaatsstelling door deze instelling (waarbij zij in de plaats komt van de dienstverrichter die deze woningen heeft gerealiseerd), valt onder het begrip „overheidsopdracht voor werken” in de zin van artikel 1, lid 2, sub b, van richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gewijzigd bij verordening (EG) nr. 596/2009 van het Europees Parlement en de Raad van 18 juni 2009, wanneer de criteria van deze bepaling zijn vervuld; het staat aan de verwijzende rechter na te gaan of dit het geval is. ondertekeningen

Wonen in eigen streek (Grond- en Pandendecreet)

Recommend Documents