Wikken en wegen met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed

“Wikken en wegen met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed” Een inventariserend onderzoek naar de onderbouwing en verantwoording van investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed door woningcorporaties

Master Thesis Amsterdam School of Real Estate Opleiding Master of Science in Real Estate

Drs. N.N.G. Raat

Begeleider ASRE: Prof. Dr. J.B.S. Conijn Begeleider Far West: Ing. R. Brouwer

1

Voorwoord Deze Master Thesis vormt de afronding van mijn MSRE-studie aan de Amsterdam School of Real Estate, een leerzame en bij vlagen zeer intensieve periode. In mijn werk als gebieds- en vastgoedontwikkelaar bij Far West, een woningcorporatie opgericht voor de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam, kom ik regelmatig in aanraking met de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Daarbij is het algemene idee dat Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een integraal onderdeel uitmaakt van de vernieuwing van een gebied en dat woningcorporaties daar een rol bij moeten spelen. Veel dieper had ik daar, tot voor mijn scriptie, niet vaak over nagedacht. Dat is nu wel anders. Niet alleen hebben het literatuuronderzoek en de interviews mij antwoord gegeven op mijn onderzoeksvragen, ook ben ik (weer) tot het inzicht gekomen wat een veelzijdige en interessante sector en werkgebied de woningcorporaties hebben en zijn.

Ik wil Johan Conijn bedanken voor zijn begeleiding vanuit de ASRE. In het bijzonder wil ik de geïnterviewden bedanken voor de tijd die zij hebben genomen om met mij van gedachte te wisselen en mij daarbij een ‘kijkje in de keuken’ gunden van hun corporaties. Mijn werkgever Far West dank ik voor de mogelijkheid om de studie aan de ASRE te volgen en de faciliteiten die ik kon gebruiken. Naast René Brouwer, die de begeleiding van mijn scriptie vanuit Far West heeft gedaan, bedank ik mijn collega’s Bart Wortman, Laura Wille, Marie-Christine Schoordijk en Lieuwe Karbet bedanken voor het becommentariëren van concept-teksten en geregelde aanmoedigingen via mail en sms. Ten slotte wil ik mijn vrouw Vera Wegener danken voor haar (mentale) ondersteuning tijdens het schrijven van deze scriptie.

Amsterdam, 19 oktober 2008

Niels Raat

2

Inhoudsopgave Voorwoord……………………………………………………………………………………………………….. 2 Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 3 Samenvatting........................................................................................................................................... 5 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 8 1.1 Aanleiding...................................................................................................................................... 8 1.2 Onderwerp..................................................................................................................................... 9 1.3 Onderzoeksvraag en deelvragen................................................................................................ 10 1.4 Onderzoeksmethodiek ................................................................................................................ 11 1.5 Leeswijzer ................................................................................................................................... 11 2. Woningcorporaties............................................................................................................................. 12 2.1 Een kleine geschiedenis van de woningcorporatie ..................................................................... 12 2.2 Veranderend speelveld; de woningcorporatie aan het begin van de 21ste eeuw........................ 15 2.3 Regelgeving in ontwikkeling; op weg naar een nieuw BBSH? ................................................... 16 2.4 Besluitvorming bij woningcorporaties.......................................................................................... 17 3. Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed........................................................................................ 21 3.1 Wat is Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed? .................................................................... 21 3.2 Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex ............................................................................ 22 3.3 Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille bij gemeenten ................................... 24 3.4 Ontwikkelingen op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed .......................... 24 3.5 De rol van woningcorporaties bij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed............................. 25 4. Afwegingskader voor investeringsbeslissingen................................................................................. 27 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 27 4.2 Woningcorporaties vanuit verschillende perspectieven.............................................................. 29 4.3 De woningcorporatie in de rol van maatschappelijke dienstverlener.......................................... 30 4.3.1 Leefbaarheid ........................................................................................................................ 30 4.3.2 Wonen en zorg..................................................................................................................... 31 4.4 De woningcorporatie in de rol van onderneming ........................................................................ 32 4.5 De woningcorporatie in de rol van belegger ............................................................................... 34 4.6 De woningcorporatie in de rol van marktpartij............................................................................. 35 4.7 Resumerend................................................................................................................................ 36 5. Resultaten interviewronde ................................................................................................................. 38 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 38 5.2 Onderzoeksstrategie en verantwoording .................................................................................... 38 5.3 Opbouw gestructureerde interviews ........................................................................................... 38 5.4 Resultaten stellingen................................................................................................................... 39 5.5 Resultaten open vragen .............................................................................................................. 45

3

5.5.1 Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille ................................................... 46 5.5.2 Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in ontwikkeling ................................................. 48 5.5.3 Specifiek Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed -beleid .............................................. 48 5.5.4 Afwegingscriteria bij investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed .............. 50 5.5.5 Het besluitvormingsproces ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.... 53 5.5.6 Verdere sociale ambities ..................................................................................................... 54 6. Interpratie van de interviewresultaten……………………………………………………………………..55 6.1 Perspectieven voor woningcorporaties ....................................................................................... 55 6.2 Nadere beschouwing van het proces van besluitvorming .......................................................... 59 6.3 Het perspectief van de auteur ..................................................................................................... 60 7. Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................................... 62 7.1 Veelal ontbrekende primaire verantwoording ............................................................................. 62 7.2 Secundaire verantwoording ........................................................................................................ 63 7.3 Aanbevelingen ............................................................................................................................ 64 Geraadpleegde literatuur....................................................................................................................... 66 Bijlagen .................................................................................................................................................. 68

4

Samenvatting In de afgelopen decennia hebben woningcorporaties in Nederland zich ontwikkeld van organisaties, die met een stevige subsidieafhankelijkheid sociale huurwoningen verhuurden tot financieel zelfstandige verhuurders van diverse soorten vastgoed, aangevuld met een veel breder takenpakket. Voorbeelden daarvan zijn investeringen in wonen en zorg en verbeteringen in de leefbaarheid van de buurten waar woningcorporaties woningen verhuren. Dit verbrede takenpakket wordt ondersteund door een uitbreiding van het Besluit Beheer Sociale Huursector in de tweede helft van de jaren ‘90 met nieuwe prestatievelden, zodat de inzet van het maatschappelijk vermogen van woningcorporaties binnen dit BBSH kan worden verantwoord. De ontwikkeling, het beheren en verhuren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan ook worden gezien als onderdeel van de verbreding van het takenpakket van woningcorporaties. Dit dient onder andere te worden gezien tegen de achtergrond van de herstructurering van naoorlogse wijken, waarbij niet alleen de vernieuwing en diversificatie van de woningvoorraad een belangrijke rol speelt, maar ook de verbetering van de sociale structuur. Een middel daarvoor is het investeren in sociaal-maatschappelijke functies en bijbehorend vastgoed.

Opbouw scriptie Deze scriptie doet verslag van een onderzoek naar de wijze waarop woningcorporaties hun investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed voorzien van een onderbouwing en verantwoording tijdens de interne besluitvorming. Daartoe is het noodzakelijk eerst een beeld te geven van de twee belangrijkste grootheden van het onderzoek; woningcorporaties en Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Vervolgens wordt, op basis van literatuurstudie, een kader geconstrueerd waarbinnen de investering van maatschappelijk vermogen door woningcorporaties in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan worden onderbouwd en verantwoord. Dit afwegingskader is gefundeerd op een studie naar de beweegredenen van woningcorporaties, waarbij het hybride karakter van woningcorporaties wordt geoperationaliseerd door het introduceren van vier verschillende perspectieven. Deze vier perspectieven – maatschappelijk dienstverlener, belegger, onderneming en marktpartij – zijn wijzen waarop een woningcorporatie tegen een (investerings-) beslissing kan aankijken. In vijftien interviews met vertegenwoordigers van verschillende woningcorporaties wordt het afwegingskader aan de praktijk getoetst. Aan de hand van de interviews worden de manieren waarop de ondervraagde corporaties tegen de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed aankijken bekeken tegen de achtergrond van de eerder genoemde perspectieven, waarna conclusies worden getrokken en aanbevelingen gedaan voor de praktijk.

Bijzondere positie van woningcorporaties De verantwoording van investeringen door woningcorporaties verloopt anders dan bij commerciële ondernemingen, die ‘slechts’ streven naar winstmaximalisatie en continuïteit van de onderneming. Ondanks dat woningcorporaties private organisaties zijn, hebben zij een publieke taak, die is vastgelegd in het eerder genoemde BBSH. Het maatschappelijk vermogen van woningcorporaties

5

dient te worden ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting. Dit is uitgewerkt in de prestatievelden van het BBSH: •

passend huisvesten van de doelgroep,

•

waarborgen van woonkwaliteiten,

•

betrekken huurders bij beleidsontwikkeling,

•

bevorderen leefbaarheid,

•

bijdragen aan de huisvesting van de zorg en

•

waarborgen van de financiële continuïteit.

Een goede en heldere verantwoording van de inzet van het maatschappelijk vermogen van woningcorporaties is van belang, omdat woningcorporaties bij de uitvoering van hun taak niet kunnen terugvallen op een democratische legitimering, zoals de overheid.

Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is een containerbegrip voor verschillende soorten onroerend goed – niet in alle gevallen betreft het gebouwen, denk bijvoorbeeld aan sportvelden. Een door aeDex/IPD gebruikte definitie van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed luidt: “Alle vastgoed dat blijkens bestemming of gebruik het uitvoering geven aan – als zodanig door de samenleving geïdentificeerde – publieke functies fysiek mogelijk maakt.” Van oudsher zijn de gemeentelijke overheden de dominante spelers op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, maar woningcorporaties winnen hier aan terrein. De inschattingen over de omvang van het totaal aan Sociaal Maatschappelijk lopen uiteen, net als de verschillen van inzicht over welke soorten vastgoed er wel en niet bijhoren. Voorbeeld hiervan is zorgvastgoed, met name de wooncomponent binnen dit vastgoed.

Afwegingskader Het afwegingskader voor de onderbouwing en verantwoording van investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed gaat in eerste instantie in op de verantwoording binnen het BBSH. Binnen deze scriptie is dat de primaire onderbouwing of verantwoording genoemd. Daarnaast is er een secundaire verantwoording waarbij woningcorporaties vanuit, de eerder genoemde, perspectieven de beslissing om te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kunnen onderbouwen.

Voor de primaire verantwoording dienen woningcorporaties zich de vraag te stellen of aanwending van haar maatschappelijk vermogen bijdraagt aan de realisering van haar bedrijfsdoelstellingen en of het niet in strijd is met het BBSH. Daartoe kunnen de prestatievelden ‘leefbaarheid’ en ‘wonen en zorg’ worden aangedragen. Als de investering kan worden gezien als bijdrage aan één of beide prestatievelden én de financiële continuïteit van de woningcorporatie komt door de investering niet in gevaar, dan kan de primaire verantwoording daarmee worden afgesloten. Wellicht lijkt deze eerste stap in de onderbouwing of verantwoording van een investering enigszins geforceerd. Gezien de nog geringe ervaring met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, de nieuwe context van de

6

herstructurering, de recente aandacht voor ‘governance’ bij woningcorporaties en de verantwoordelijkheid van investeren maatschappelijk vermogen is het beter wat uitgebreider te verantwoorden. Het hybride karakter van woningcorporaties brengt met zich mee dat zij vanuit verschillende perspectieven naar een investering kan kijken en vanuit verschillende perspectieven de investering van een secundaire verantwoording kan voorzien. Voor deze perspectieven wordt binnen deze scriptie aangesloten bij een onderzoek van KPMG naar de beweegredenen van woningcorporaties. De vier perspectieven, die KPMG ontwikkelde, zijn maatschappelijk dienstverlener, belegger, marktpartij en onderneming. De secundaire verantwoording van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan, aansluitend bij één van de vier perspectieven, uiteenlopen van een bijdrage aan het imago van een woningcorporatie tot de diversificatie van haar vastgoedportefeuille.

Onderzoeksresultaten Dit onderzoek laat zien dat theorie en praktijk niet geheel aansluiten op elkaar. Aan de primaire verantwoording wordt door de meerderheid van de ondervraagde woningcorporaties weinig aandacht besteed. Vaak wordt ervan uitgegaan dat dit onderdeel is van beleidsontwikkeling op concernniveau, echter lang niet alle woningcorporaties hebben beleid ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

De secundaire verantwoording krijgt meer aandacht, waarbij de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed grotendeels wordt beschouwd vanuit het perspectief van maatschappelijk dienstverlener. Binnen dit perspectief gaan de ondervraagde woningcorporaties in meerderheid vraaggestuurd en reactief te werk – waardoor de woningcorporatie niet stevig aan het stuur van de ontwikkeling staat – en is de belangrijkste onderbouwing of verantwoording de bijdrage die de investering levert aan de wijkontwikkeling. Opvallend is dat de woningcorporaties die in het kader van deze scriptie zijn benaderd zich zeer bewust zijn van hun imago en investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed als een mogelijkheid zien om dat imago te verbeteren.

Concluderend In grote lijnen kan worden geconcludeerd dat de ondervraagde woningcorporaties niet alle mogelijkheden benutten om hun investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te verantwoorden. Daarbij kan het (dikwijls) ontbreken van een eigen specifiek beleid op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ertoe leiden dat woningcorporaties niet proactief, maar eerder reactief te werk gaan. Ze reageren op vragen vanuit de omgeving, maar ontwikkelen zelden op eigen initiatief – maar wel in samenwerking met sociaal-maatschappelijke instanties – Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, omdat het binnen hun visie of beleid past. Mede daardoor worden de kansen die Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed biedt in veel gevallen suboptimaal benut. Meer kennis en aandacht voor de verantwoording van investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is niet alleen noodzakelijk omdat er wordt gewerkt met maatschappelijk vermogen, het kan ook leiden tot het benutten van de kansen die nu worden gemist.

7

1. Inleiding

1.1 Aanleiding Woningcorporaties zijn vastgoedverhuurders met maatschappelijke doeleinden, die zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Tegelijkertijd worden de corporaties geacht financieel onafhankelijk te zijn en zonder subsidies hun (maatschappelijke) taken te kunnen uitvoeren. Binnen het BBSH worden woningcorporaties zowel beoordeeld op maatschappelijke prestaties als op hun financiële continuïteit. Met andere woorden de corporaties worden geacht een goede en sociaal voelende huisbaas te zijn die, ondanks onrendabele investeringen in onder anderen woningen en leefbaarheid van buurten, financieel gezond is.

De laatste jaren wordt steeds meer nadruk gelegd op de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties. Mede door het terugtrekken van de overheid worden de woningcorporaties gevraagd te investeren in leefbaarheid van buurten waar zij vastgoed bezitten. Woningcorporaties investeren daarnaast steeds meer in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed (SMOG), een terrein waarvoor de overheid de laatste jaren minder budget beschikbaar heeft. Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is een verzamelnaam voor verschillende soorten vastgoed, waaronder o.a. collectief zorgvastgoed, scholen, welzijnsaccommodaties, ruimten voor (niet-commerciële) culturele activiteiten en sportaccommodaties. Het gaat hierbij om vastgoed dat huisvesting biedt aan functies die een duidelijke maatschappelijke functie hebben, maar niet worden bediend door de vrije markt1.

Binnen de context van de herstructurering van vroeg naoorlogse wijken heeft de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed door woningcorporaties een belangrijke functie. Deze wijken hebben vaak een relatief mager voorzieningenniveau en een overmaat aan corporatiewoningen. De herstructurering van deze wijken (actueel, gezien de inzet van het kabinet voor de ’40 wijken van Vogelaar’), heeft als doel van deze ‘probleemwijken weer prachtwijken’ te maken. De algemeen heersende gedachte is dat sloop/nieuwbouw van woningen daarbij niet voldoende is. Er dient ook te worden geïnvesteerd in de sociaal-maatschappelijke structuur van wijken, te weten brede scholen, zorgvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen. Deze wijkontwikkeling is een belangrijke reden om ook te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Ondanks het feit dat woningcorporaties al lange tijd verschillende soorten Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille hebben, is de aandacht die eraan wordt besteed groeiende. Een mogelijke reden hiervoor is de maatschappelijke druk die wordt uitgeoefend op woningcorporaties om hun vermogen in te zetten ten behoeve van de samenleving. Daarnaast zien we toenemende

1

Hierop zijn uitzonderingen mogelijk, zoals bijvoorbeeld kinderdagverblijven. Deze functie wordt in principe aan de markt overgelaten, desondanks is het maatschappelijk belang zo groot dat kinderdagverblijven tot sociaal maatschappelijk onroerend goed worden gerekend.

8

investeringen in probleemwijken, waarbij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ook een grote rol speelt. De aandacht voor Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed heeft er enkele jaren geleden toe geleid dat de Commissie De Boer, in haar advies over de corporatiesector, heeft gesteld dat aan het BBSH een nieuw prestatieveld zou moeten worden toegevoegd, namelijk Maatschappelijk Vastgoed. Daarnaast heeft aeDex/IPD recentelijk de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex ontwikkeld, waarmee de rendementen van de deelnemende organisaties (voorlopig alleen woningcorporaties) met elkaar kunnen worden vergeleken. Daarnaast biedt deze index de mogelijkheid om Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te benchmarken ten opzichte van ander vastgoed. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft in het kader van het Sectorbeeld voornemens woningcorporaties begroting 2008 (CFV, 2008) becijferd dat de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed van de sector over de komende vijf jaar ongeveer € 1,7 mld. Zullen bedragen. Ondanks het grotendeels ontbreken van betrouwbare cijfers over de omvang kan, aan de hand van de bovengenoemde ontwikkelingen, zonder twijfel worden gesteld dat de aandacht voor Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed onder woningcorporaties groeit.

Vanuit het gegeven dat woningcorporaties financieel zelfstandige partijen zijn, maar wel beschikken over een maatschappelijk opgebouwd vermogen, ligt het voor de hand dat de verantwoording van de investering van dit vermogen aan regels gebonden is. Deze regels zijn vastgelegd in het BBSH. Het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, als betrekkelijk nieuwe activiteit, moet dan ook vanuit het BBSH dienen te worden verantwoord. Daarnaast ligt het voor de hand deze investeringen gedegen te onderbouwen en te verantwoorden, zowel binnen de eigen organisatie als naar externe toezichthouders en het maatschappelijk ‘Umfeld’ toe. De overkoepelende vraag die daarbij moet worden gesteld is in hoeverre en op welke wijze de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bijdraagt aan de verwezenlijking van de bedrijfsdoelstellingen van woningcorporaties. Juist in de onderbouwing of argumentatie die een woningcorporatie hanteert bij het verantwoorden van een investeringsbeslissing, zal de vraag naar de bijdrage aan de bedrijfsdoelstelling een belangrijke rol spelen.

1.2 Onderwerp Zoals uit bovenstaande valt op te maken leiden verschillende maatschappelijke ontwikkelingen ertoe dat woningcorporaties in toenemende mate investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. De routine en de vanzelfsprekendheid waarmee woningcorporaties een besluit nemen om te investeren in sociale huurwoningen ontbreekt nog bij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Het onderwerp van deze scriptie is het besluitvormingsproces en in het bijzonder de inhoudelijke argumenten die woningcorporaties hanteren bij de onderbouwing en verantwoording van deze betrekkelijk nieuwe investeringen2. Hoe vindt deze besluitvorming plaats? Welke doelstellingen en

2

Binnen deze scriptie wordt ervan uitgegaan dat de argumenten die worden gehanteerd bij de onderbouwing van een investeringsbeslissing – vooraf – in hoge mate overeenkomen met de argumenten die worden gehanteerd bij

9

afwegingen spelen daarbij een rol? In welke soorten Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed investeren woningcorporaties eigenlijk en vanuit welke visie of welk beleid? En hebben woningcorporaties ambities die verder reiken dan alleen het investeren in onroerend goed? Dit zijn belangrijke vragen die bij overdenking van het onderwerp woningcorporaties en Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed komen bovendrijven.

Het uiteindelijke doel van het onderzoek is het verschaffen van inzicht in de wijze waarop woningcorporaties de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed onderbouwen of verantwoorden. Door middel van het opstellen van een afwegingskader voor deze investering wordt woningcorporaties een handreiking worden geboden om de inhoudelijke onderbouwing van hun investeringen waar nodig te verbeteren.

1.3 Onderzoeksvraag en deelvragen De centrale vraag van het onderzoek luidt:

Op welke wijze en met welke argumenten onderbouwen of verantwoorden woningcorporaties de inzet van hun maatschappelijk vermogen bij investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed?

Hiervoor moet allereerst meer inzicht te verkregen worden in de actor en het onderwerp binnen deze vraag; woningcorporaties en Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Deelvragen die worden gesteld zijn:

a) In welke soorten Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed investeren woningcorporaties?

b) Hanteren woningcorporaties daarbij specifiek beleid en waarop is dit gebaseerd?

c) Welke argumenten komen aan de orde op het moment dat een investeringsbeslissing met betrekking tot Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed wordt genomen?

d) Welke organen binnen een woningcorporatie buigen zich over deze investeringsbeslissing?

Aan de hand van literatuurstudie kan een afwegingskader worden ontwikkeld, waarna met behulp van bovenstaande vragen in een ronde gestructureerde interviews theorie en praktijk met elkaar kunnen worden geconfronteerd.

de verantwoording – achteraf. Tussen beide momenten van onderbouwing of verantwoording wordt qua argumentering dan ook geen onderscheid gemaakt.

10

1.4 Onderzoeksmethodiek Het onderzoek in het kader van deze scriptie is opgebouwd uit verschillende stappen:

Stap 1: Door middel van literatuuronderzoek wordt meer inzicht verschaft in woningcorporaties en Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Stap 2: Verder literatuuronderzoek heeft als doel het ontwikkelen van een afwegingskader voor de investering van maatschappelijk vermogen door woningcorporaties in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Hierbij wordt met name aangehaakt bij het hybride karakter – en de vier daarvan afgeleide perspectieven – van woningcorporaties, dat enerzijds verantwoordelijkheden met zich meebrengt, maar anderzijds ook kansen biedt voor een meervoudige beschouwing van de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Stap 3: Aan de hand van gestructureerde interviews met beslissers en beleidsmakers bij woningcorporaties, die actief zijn op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, wordt getracht inzicht te verkrijgen in de praktijk van de besluitvorming met betrekking tot investeringsbeslissingen.

Stap 4: De confrontatie van het afwegingskader op basis van de literatuur en de praktijk van de interviews biedt de mogelijkheid tot het analyseren van de wijze waarop woningcorporaties omgaan met de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Daarbij kan worden achterhaald welke argumenten in de praktijk worden gehanteerd en vanuit welk perspectief of welke perspectieven de ondervraagde woningcorporaties de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bezien. Dit leidt tot conclusies en aanbevelingen. Het afwegingskader uit stap 2 kan hiermee worden getoetst, aangescherpt en aangevuld. De aanbevelingen zijn gericht op de mogelijke verbetering van de onderbouwing van de investeringsbeslissingen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en daarmee het verduidelijken van de rol die woningcorporaties spelen bij deze opgave.

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 en 3 worden achtereenvolgens beschrijvingen gegeven van woningcorporaties en van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Met deze kennis en op basis van nader literatuuronderzoek en gangbare theorieën uit de vastgoedsector wordt in hoofdstuk 4 een theoretisch afwegingskader geconstrueerd voor de onderbouwing van investeringen door woningcorporaties in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de interviews met beslissers en beleidsmakers bij diverse woningcorporaties. In hoofdstuk 6 worden de resultaten verder geanalyseerd. In hoofdstuk 7 worden aan de hand van het voorgaande de conclusies en aanbevelingen gepresenteerd.

11

2. Woningcorporaties Een goed inzicht in het fenomeen woningcorporaties is van essentieel belang voor dit onderzoek. Woningcorporaties zijn bijzondere organisaties die zich in een spagaat bevinden tussen het publieke en private domein. De historische wortels in het publieke domein en het maatschappelijk takenpakket stellen eisen aan de verantwoording ten opzichte van de samenleving. Tegelijkertijd zijn woningcorporaties private organisaties met hun eigen financiële huishouding, waaraan geen directe overheidssteun te pas mag komen. In dit hoofdstuk wordt beknopt ingegaan op de geschiedenis van woningcorporaties. In het bijzonder de periode na de brutering heeft de woningcorporatie van tegenwoordig gevormd. Deze periode krijgt dan ook meer aandacht. De verantwoording van het beleid van woningcorporaties verloopt via het Beheer Besluit Sociale Huursector (BBSH). Hieraan en aan de eerste aanzetten tot vernieuwing van het BBSH is een aparte paragraaf gewijd. Een vierde paragraaf gaat in op de besluitvormingsprocessen zoals deze zich binnen organisaties zoals woningcorporaties afspelen.

2.1 Een kleine geschiedenis van de woningcorporatie 1850 - 1940 De industriële revolutie, die in Nederland wat later op gang kwam dan in de andere landen van WestEuropa, leidde zo rond het midden van de 19de eeuw tot woningnood in de steden. De beschikbare woningvoorraad bood onvoldoende capaciteit voor de opvang van het groeiende aantal arbeidershuishoudens, waardoor grote behoefte ontstond aan passende huisvesting. De eerste woningbouwvereniging, opgericht in 1852, vormde een middel om te komen tot een antwoord op die behoefte. Het waren, kwantitatief beperkte, particuliere initiatieven, die wel een standaard zetten voor de goede huisvesting van de arbeider (Hof & Koopmans, 2006: 3). Hoewel de eerste woningbouwverenigingen dus al stammen uit de 19de eeuw, nam hun betekenis pas toe met de vaststelling van de Woningwet van 1901. De Woningwet maakte het mogelijk dat woningbouwverenigingen de status van toegelaten instelling verkregen en op die manier in aanmerking kwamen voor overheidssteun ten behoeve van de volkshuisvesting. De status van toegelaten instelling is tot op de dag van vandaag één van de belangrijkste pijlers onder de sociale huursector in Nederland (Van der Schaar, 1991: 381-383). Na de eerste toelating in 1904, duurt het tot 1915 voordat de omvang en betekenis van woningbouwverenigingen begint toe te nemen (Wolters & Verhage, 2001: 13) . Een crisis op de woningbouwmarkt en de daaraan gerelateerde terugtrekkende beweging van particuliere bouwers, geeft de woningbouwverenigingen de kans om met overheidssteun op anti-cyclische wijze te investeren en zo hun ‘marktaandeel’ te vergroten. Tussen 1915 en 1922 kent de corporatiesector haar eerste bloeiperiode.

12

Na het staken van de subsidieverstrekking in het kader van de woningwetsteun in 1924, zakt de betekenis van de bouwproductie door woningbouwverenigingen van circa 50% tot ongeveer 10%. In de periode tot aan de Tweede Wereldoorlog blijft deze situatie grofweg gehandhaafd (Wolters & Verhage, 2001: 14).

1940 - 1990 Na de Tweede Wereldoorlog stond Nederland voor de wederopbouw, waarbij de bestrijding van de woningnood, als gevolg van de oorlogsschade, een belangrijke opgave vormde. De woningbouwverenigingen speelden daarbij een belangrijke rol, hoewel zij feitelijk slechts een middel waren dat werd ingezet door de Rijks- en gemeentelijke overheid. Naast woningbouwverenigingen uit particulier initiatief, ontstonden Gemeentelijke Woningbedrijven. Tot aan de jaren ’60 werd de zelfstandigheid consequent teruggedraaid; men functioneerde onder invloed van de gemeentelijke bouwproductie, de gemeentelijke financiering, het op Rijksniveau bepaalde huurbeleid en de gemeentelijke toewijzing (Van der Schaar, 2001: 12).

Als gevolg van het advies van de Commissie De Roos in 1964 nam de zelfstandigheid van woningcorporaties mondjesmaat toe. In de tweede helft van de jaren ’70 werd de positie van woningbouwverenigingen verder versterkt door de aanpassing van de Woningwet en de invoering van Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Door de implementatie van de voorrangsregel (woningcorporaties kregen voorrang boven gemeentelijke woningbedrijven bij nieuwbouwlocaties) steeg ook het aandeel van woningcorporaties in de bouwproductie (Gerrichhauzen, 1990: 38-45). In de jaren ’80 van de 20ste eeuw zijn de eerste aanzetten gedaan tot verdere verzelfstandiging van de woningcorporatiesector in Nederland. In 1989 kreeg dat zijn beslag in de Nota Volkshuisvesting van staatssecretaris Heerma. Deze nota zou de corporatiesector in de negentiger jaren bezig houden en had als hoofdthema de herordening van verhoudingen. Door het Rijk zich op kerntaken te laten concentreren ontstond er ruimte op lokaal niveau (gemeenten en corporaties) voor eigen beleid en verzelfstandiging (Van der Schaar, 2006: 9).

1990 – 2000 De verzelfstandiging op financieel en bestuurlijk vlak werd in het laatste decennium van de 20ste eeuw met diverse maatregelen voltooid. Van groot belang zijn daarbij de zgn. bruteringsoperatie (Wet Balansverkorting in 1995) en de invoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in 1993 (Wolters & Verhage 2001: 17).

De financiële verzelfstandiging voor de hele sector geschiedde door de reeds bestaande instituten Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) een sterkere positie en een uitgebreid takenpakket te geven. Via de borging van het WSW, hebben corporaties goede toegang tot de kapitaalmarkt en vormen zij daarop een zeer kredietwaardige klant

13

(triple A-status), wat leidt tot lagere kosten van kapitaalverstrekking. Het CFV ondersteunt en controleert woningcorporaties bij het op orde krijgen en houden van hun financiën.

Op het niveau van de afzonderlijke woningcorporaties werd de financiële zelfstandigheid bewerkstelligd via de Wet Balansverkorting. Daarmee werden uitstaande leningen van de overheid aan de corporaties verrekend met financiële verplichtingen van diezelfde overheid aan de corporaties. Vervolgens werden corporaties verplicht om zonder verdere rijksbijdragen en –subsidies hun volkshuisvestingstaken (bouw en exploitatie van woningen) verder zelf te financieren (Hof & Koopmans, 2006: 3). Dat kan volledig zelfstandig gebeuren of door middel van het bieden van onderlinge ondersteuning tussen woningcorporaties (matching).

Met de inwerkingtreding van het BBSH in 1993 kreeg ook de bestuurlijke verzelfstandiging van woningcorporaties haar beslag. Het BBSH schrijft de taken van de woningcorporatie voor en geeft de kaders voor het toezicht daarop, dat achteraf wordt georganiseerd. Het BBSH kent verschillende verantwoordingsvelden, ofwel de criteria waarop een corporatie in het kader van de wetgeving op kan worden beoordeeld: •

Passend huisvesten van de doelgroep;

•

Waarborgen van woonkwaliteiten;

•

Betrekken huurders bij beleidsontwikkeling;

•

Bevorderen leefbaarheid;

•

Bijdragen in de huisvesting van de zorg;

•

Waarborgen financiële continuïteit.

Nadat enkele jaren de beoordeling werd gedaan door de gemeentelijke overheid, is deze bevoegdheid in 1997 overgedragen aan het CFV voor het financiële deel en de inspectie volkshuisvesting voor de volkhuisvestelijke prestaties. Het blijft corporaties verplicht om hun beleid vooraf met de desbetreffende gemeente af te stemmen, het gemeentelijk beleid in acht te nemen en zo mogelijk (prestatie-) afspraken te maken

Met de verzelfstandiging werden de woningcorporaties verantwoordelijk voor hun financiële continuïteit. Dat maakte het opbouwen van een stevig weerstandsvermogen tot één van de speerpunten van beleid voor menig corporatie (Brandsen & Helderman, 2005: 93). Deze focus bleef niet zonder succes. In enkele jaren heeft de corporatiesector niet alleen voldoende weerstandsvermogen opgebouwd, maar is er zelfs sprake van een vermogensovermaat (Conijn, 2005: 54). In het licht daarvan werd vervolgens de discussie aangezwengeld over de legitimiteit waarmee corporaties kunnen beschikken en beslissen over de inzet van hun (maatschappelijk) vermogen. In de volgende paragraaf zal hier verder op worden ingegaan.

14

2.2 Veranderend speelveld; de woningcorporatie aan het begin van de 21ste eeuw De eerste jaren van de nieuwe eeuw worden beheerst door de discussie over de relatie tussen corporaties, de maatschappij en de overheden. Al in februari 2000 komt de werkgroep Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit met een advies aangaande de corporatiesector. De hybride vorm van de maatschappelijke onderneming kan volgens de werkgroep nog blijven bestaan. Er dient wel extra aandacht te worden besteed aan de doelmatigheid bij corporaties en het creëren van een gelijk speelveld voor corporaties en marktpartijen in aangrenzende en overlappende sectoren (Wolters & Verhage, 2001: 18). Toenmalig staatssecretaris van Volkshuisvesting, Remkes, neemt de adviezen van de werkgroep MDW over in zijn ontwerpnota “Mensen, wensen, wonen”. In de uiteindelijke definitieve nota wordt het speelveld niet alleen geëgaliseerd, maar ook zodanig uitgebreid dat de bestaande praktijk (waarbij woningcorporaties reeds uiteenlopende taken op zich hadden genomen) binnen de regelgeving komt te vallen. De waarborg voor het succes van dit beleid is gelegen in het lokaal en centraal overleg tussen corporaties en overheden.

Een groot aantal rapporten en adviezen door instanties als de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid en de Sociaal Economische Raad, worden deels door de corporatiesector overgenomen onder de noemer “De Grote Beweging” (Snuverink, 2006: 5). Daarin geven de corporaties aan te erkennen dat hun positie tussen overheid en markt een bijzondere is en bijzondere verantwoording richting de maatschappij vereist. De legitimiteit van het beleid van woningcorporaties is niet vanzelfsprekend en moet continu worden ‘verdiend’. Transparant toezicht en overleg met lokale en Rijksoverheden zijn daarin belangrijke middelen. Uiteindelijk behoudt de Rijksoverheid de mogelijkheid tot ingrijpen.

De politiek ziet daarnaast voldoende doeleinden waarvoor de vermogensovermaat van de corporaties kan worden ingezet, maar heeft er geen direct zeggenschap over. De blik van de politiek richting de woningcorporaties is niet geheel onterecht. In de eerste jaren van de 21ste eeuw heeft de corporatiesector een aanzienlijke vermogensovermaat opgebouwd, dat conform het BBSH zou moeten worden ingezet binnen de verantwoordingsvelden, aangezien vermogensopbouw boven het noodzakelijke voor de financiële continuïteit geen doel uit het BBSH is. Conijn (2005: 49) laat zien dat tussen 2001 en 2008 de vermogensovermaat als percentage van het balanstotaal voor de totale corporatiesector fluctueert tussen de 11,4 en 16,2. De vermogensovermaat wordt hierbij bepaald door het aanwezige vermogen te vergelijken met het voor de financiële continuïteit benodigde weerstandsvermogen, gecorrigeerd met een afslag voor onzekerheid. Dit leidt ertoe dat de corporaties in Nederland per jaar een beschikbaar budget hebben dat kan worden ingezet voor de volkshuisvesting van (in 2003) € 4,6 miljard. Daarvan werd in 2003 € 1,7 miljard ingezet, waardoor nog een aanzienlijk budget overbleef, dat werd toegevoegd aan de reeds bestaande vermogens van de corporaties en niet werd ingezet voor volkshuisvestelijke of aangrenzende maatschappelijke doeleinden (Conijn, 2005: 55).

15

Sinds het aantreden van het vierde kabinet Balkenende in 2006 mag de corporatiesector zich verheugen in een ongekende aandacht vanuit Den Haag en de samenleving. Minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie zet in op de integrale aanpak van 40 wijken, waarbij samenwerking met uiteenlopende instanties een belangrijke rol speelt. Van de woningcorporaties verwacht de minister zelfstandige investeringen in (o.a. de leefbaarheid van) wijken en een bijdrage aan de betaalbaarheid van huurwoningen. In februari van 2008 besloot Minister Vogelaar tot een heffing voor woningcorporaties van € 75 mln. via het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het CFV verzorgt de herverdeling van de heffing naar projecten in de wijken waar het beleid van Minister Vogelaar op is gericht.

2.3 Regelgeving in ontwikkeling; op weg naar een nieuw BBSH? De discussies zoals in de vorige paragraaf beschreven worden opgelost door het instellen van een commissie. In dit geval betreft het de Commissie De Boer. Deze commissie bracht in mei 2005 een advies uit voor een nieuw bestel voor woningcorporaties. Daarin werden vijf hoofdpunten voor een nieuw bestel naar voren gebracht (De Boer, 2005: 5).

Ten eerste dient de Minister van VROM op meer afstand te worden geplaatst van het dagelijks functioneren van woningcorporaties. In tegenstelling tot de huidige praktijk dient er wel een effectief instrumentarium te worden ontwikkeld, waarmee de minister, indien nodig, kan ingrijpen. Dat instrumentarium ontbreekt in de huidige situatie aldus de Commissie De Boer. Dit instrumentarium wordt vormgegeven als een nieuw Besluit Beheer Sociale Huursector, met meer sanctiemiddelen, landelijke toelating en een nieuw contracterings- en activeringsinstituut (CAI).

Ten tweede dienen corporaties zich te gedragen als professionele maatschappelijke ondernemingen, waaraan hoge eisen kunnen worden gesteld. De corporaties moeten aangeven op welke wijze zij hun investeringscapaciteit zullen aanwenden voor hun kerntaken en andere activiteiten. Bij een professionele organisatie hoort een “strak” georganiseerd intern toezicht (De Boer, 2005: 6). Het orgaan dat daar het meest geschikt voor is, is de Raad van Commissarissen, die tevens opdrachtgever zijn voor de jaarlijkse accountantscontrole.

Ten derde dienen de corporaties gebruik te maken van gemeentelijke overheden als legitimerende en gelijkwaardige contractpartijen voor volkshuisvestingstaken als nieuwbouw en herstructurering. De gemeente kent de lokale markt, zodat een goed afgestemd beleid kan worden ontwikkeld. Daarnaast verschaft een contract met de gemeente de corporatie een afgeleide, democratische legitimering.

In het verlengde van de eerste drie adviezen zet de commissie in op zelfsturing in het algemeen en op de punten effectiviteit, efficiëntie en transparantie in het bijzonder. Effectiviteit slaat op de daadwerkelijke inzet van woningcorporaties op hun kerntaken. Efficiëntie is daarbij van belang omdat

16

geen maatschappelijk vermogen mag worden verkwist. Transparantie is vanzelfsprekend essentieel voor de controle op de effectiviteit, efficiëntie en het interne toezicht bij woningcorporaties.

Ten slotte geeft de commissie aan dat deze nieuwe wet- en regelgeving binnen anderhalf jaar zou moeten zijn geïmplementeerd; vóór 1 januari 2007.

In december van 2005 nam toenmalig Minister Dekker (VROM) het advies over in haar brief aan de Tweede Kamer der Staten Generaal. Daarin geeft de minister een overzicht van activiteiten die de woningcorporaties onder de nieuwe regelgeving mogen ondernemen (Dekker, 2005). De minister bleek daarbij geïnspireerd door de vermogensovermaat bij woningcorporaties en de verantwoording over de besteding daarvan (Van der Schaar, 2006: 22). Sindsdien heeft het parlement of de regering geen concreet gevolg gegeven aan de aanbevelingen uit de brief van de toenmalige minister, desondanks blijft het rapport interessant als analyse van de corporatiesector.

Voor dit onderzoek over maatschappelijk vastgoed is het interessant dat zowel toenmalig Minister Dekker als de Commissie De Boer deze nieuwe activiteit van corporaties als een primaire verantwoordelijkheid aanmerkten. Ondanks dat er na 2005 geen verstrekkende gevolg is gegeven aan het rapport van de Commissie De Boer, blijft de analyse die de commissie heeft gemaakt van waarde, omdat het verschillende essentiële onderwerpen van deze scriptie behandelde, te weten verantwoording door woningcorporaties, Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, afstemming van beleid met de plaatselijke overheid en professionalisering van de sector. Hierbij stellen beide dat Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed tot de primaire verantwoordelijkheden van woningcorporaties behoort, maar het niet ten koste mag gaan van de overige prestatievelden, zoals het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen en het bevorderen van de leefbaarheid in wijken (De Boer, 2005: 11). Dit laatste kan worden aangemerkt als een aanwijzing dat de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed niet zodanig omvangrijk zouden moeten zijn, dat deze interfereren met andere taken – een opmerking die mogelijk bij de verantwoording van een investeringsbeslissing kan worden geadresseerd. Hiermee bood de Commissie De Boer een aanvullende mogelijkheid voor woningcorporaties voor de verantwoording van investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

2.4 Besluitvorming bij woningcorporaties Besluitvorming bij woningcorporaties is een onderwerp waar veel over wordt gesproken, maar waar weinig empirisch onderzoek naar is gedaan. De actualiteit van het onderwerp komt naar voren in de vele publicaties over met name de rol van toezichthouders bij woningcorporaties, in de literatuur ook wel aangeduid met de term “governance”. Hoewel er voor de sector als geheel een duidelijke lijn is uitgezet met het BBSH, is deze lijn vaak niet al te eenvoudig te vertalen naar projectgebonden beslissingen. De verantwoordingsvelden uit het BBSH zijn vrij algemeen opgesteld, dien ten gevolge kan het lastig zijn om met het BBSH in de hand een concrete beslissing te onderbouwen, omdat

17

binnen de algemene omschrijvingen van het BBSH met een beetje goede wil vrij veel zaken zijn te betrekken. Hieruit kan wellicht ook worden verklaard dat over de reikwijdte van het BBSH binnen de sector regelmatig discussies worden gevoerd, waarbij sommige discussies leiden tot het terugfluiten van woningcorporaties die over de grenzen van het BBSH gingen – hoewel zij er van uitgingen dat e.e.a. nog binnen de grenzen viel. Corporaties zullen als maatschappelijke ondernemingen, immers, niet alleen de simpel te meten financiële rendementen laten meetellen. Ook de maatschappelijke revenuen, die aanzienlijk moeilijker kwantificeerbaar zijn, tellen mee in de beslissing van een woningcorporatie (Tibosch, 2004: 75).

KPMG (2006: 2) maakt met het in beeld brengen van de marktimperfecties van de context waarin corporaties moeten handelen helder waarom de besluiten van corporaties afwijken van die van commerciële partijen. Waar commerciële partijen, slechts, winstmaximalisatie en continuïteit in ogenschouw dienen te nemen, worden corporaties door meer dan alleen commerciële principes beïnvloed. Daarbij spelen de imperfecties van de markt3 voor woningcorporaties een rol, naast zaken als politieke en beleidsmatige context en de maatschappelijke context. “Het maken van afwegingen tussen marktdoelen en maatschappelijke doelstellingen levert spanning op die corporaties in hun besluitvormingsprocessen moeten oplossen. De wijze waarop dat gebeurt, wordt mede bepaald door de “machtsverdeling” in de corporatie, zoals die tot uitdrukking komt in de verdeling van de bevoegdheden en verantwoordelijkheden en in de normen en waarden van de organisatie.” (KPMG, 2006: 24)

Tibosch (2004) heeft besluitvorming bij woningcorporaties onderzocht aan de hand van beslissingen over projecten met betrekking tot particulier opdrachtgeverschap. Besluitvorming in organisaties kenmerkt zich volgens de theorieën op dit gebied door het volgtijdelijk doorlopen van verschillende fasen (Mintzberg e.a., 1976: 266). In gesimplificeerde vorm moet een besluit achtereenvolgens door de identificatiefase, de ontwikkelingsfase en de selectiefase (zie figuur 2.1 op de volgende bladzijde). De drie fasen zijn onderverdeeld in verschillende routines. In de identificatiefase is sprake van het herkennen van de noodzaak van het nemen van een besluit en stellen van een diagnose, in de zin van het doorgronden van de mogelijke oorzaak-gevolg relaties verbonden aan het besluit. De ontwikkelingsfase kent een zoekroutine, waarin de mogelijke oplossingen worden gezocht. Als deze niet voor handen zijn worden oplossingen op maat gemaakt, of wel ontworpen. De selectiefase kent de routines analyse/onderzoek, evaluatie en keuze en de uiteindelijke autorisatie. De relatieve eenvoud van het model van Minzberg e.a. en de goede aansluiting op de in westerse samenlevingen gehanteerde vorm van logica bij strategische besluitvorming, maakt het zeer geschikt voor toepassing in empirisch onderzoek (Tibosch, 2004: 24).

3

Deze imperfecties komen naar voren in de aanzienlijke markmacht van de aanbieders (corporaties), het ontbreken van vrije toetreding van aanbieders, traagheid van de markt (als gevolg van de langzame verschuivingen door nieuwbouw) en de het onroerende karakter van het aangeboden goed.

18

Figuur 2.1 : Algemeen fasenmodel strategische besluitvorming (Mintzberg e.a., 1976: 266), zoals gehanteerd in de studie van Tibosch. Uit het fasenmodel komen de volgende analyseonderwerpen4 naar voren; 1) de stimuli; 2) herkenning van de noodzaak van een besluit; 3) kant-en-klare oplossingen en/of maatwerkoplossingen, en 4) evaluatie/keuze van een oplossing (het besluit).

Met het hierboven beschreven kader heeft Tibosch vervolgens de besluitvorming inzake particulier opdrachtgeverschap bij verschillende woningcorporaties onderzocht. Uit de vijf onderzochte praktijkcasussen bleek dat alle analyseonderwerpen weliswaar aan bod kwamen, maar dat in de mate waarin ze aan bod kwamen grote verschillen waar te nemen zijn. De besluitvorming bij woningcorporaties blijken onder grote invloed te staan van externe stimuli, zoals de gemeentelijke overheid of de ontwikkeling van de woningmarkt. Tibosch (2004: 67) neemt wel een verschuiving waar naar interne stimuli, vanuit eigen strategie en beleid, in het bijzonder waar het herstructurering betreft.

De meeste besluiten blijken, in de studie van Tibosch (2004: 68), te worden genomen zonder uitgebreide en expliciete evaluatie. Ook blijkt het merendeel van de besluiten niet te worden vastgelegd en onderbouwd in een besluitvormingsdocument. Het besluit staat na afloop niet ter discussie, maar dient wel als input voor beslissingen over vervolgprojecten. Er blijken, ook impliciet, weinig besluitvormingscriteria te worden gehanteerd, waarbij de meest genoemde criteria het

4

Analyseonderwerpen zijn in de praktijk herkenbare onderwerpen die een analyse naar aanleiding van het fasenmodel mogelijk maken (Tibosch, 2004: 25).

19

financiële risico, de aantrekkelijkheid van markt en product en de strategische richting van de corporatie waren. Het is interessant om te onderzoeken of eenzelfde tendens als Tibosch heeft gevonden ook aanwezig is bij besluitvorming aangaande investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Het beeld dat naar voren komt uit de studie van Tibosch, wekt de indruk dat er nog een wereld te winnen is met betrekking tot besluitvorming bij woningcorporaties. Als nuancering dient hierbij te worden opgemerkt dat de onderzochte beslissingen (net als het besluit te investeren in maatschappelijk vastgoed) betrekking hadden op projecten die (nog) niet behoorden tot de kernactiviteiten van de woningcorporaties. Er mag vanuit worden gegaan dat de beslissing om huurwoningen te bouwen of een schilderbeurt uit te voeren, behoren tot de meer beproefde categorieën van besluiten voor corporaties en dat de bijbehorende besluitvorming dienovereenkomstig meer beproefd en uitgewerkt is.

Onderdeel van dit onderzoek is om de besluitvormingsprocessen bij corporaties voor investeringsbeslissingen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in beeld te brengen, waarbij in het bijzonder de verantwoording van de investering aan de orde zal komen. De vervolgstap is het construeren van een meervoudig afwegingskader, waarmee corporaties hun beslissing op een integrale (maatschappelijk en economische) wijze van een onderbouwing kunnen voorzien.

20

3. Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed5 is zeker net zo veelzijdig als het onderwerp van het vorige hoofdstuk, woningcorporaties. Daarbij speelt Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een belangrijke rol in het dagelijks leven van veel inwoners van Nederland en is het een belangrijke factor in de samenstelling van een leefmilieu (Westerhof & Van Duijn, 2004: 7). Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kent een lange geschiedenis, waarbij corporaties tot voor kort een ondergeschikte rol speelden. De belangrijkste spelers waren gemeenten, maatschappelijke instellingen en, voor een zeer klein deel, marktpartijen (Van Leent, 2007: 6). In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de vraag wat Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is, welke vormen er zijn, welke ontwikkelingen er zijn waar te nemen en, uiteindelijk, wat de link daarbij met corporaties is. Het gaat hierbij om een voornamelijk kwalitatieve inventarisatie. Er zijn nog weinig tot geen cijfermatige gegevens – uitgezonderd de later in dit hoofdstuk behandelde – over de omvang van het contingent Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille en in ontwikkeling bij woningcorporaties.

3.1 Wat is Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed? Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is al het onroerend goed dat huisvesting biedt aan maatschappelijke activiteiten, voorzieningen en instellingen. Het grootste deel van het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in Nederland is vastgoed dat gebruikt wordt door voorzieningen voor zorg, onderwijs, welzijn, cultuur, veiligheid en sport. Het is niet gezegd dat een commerciële activiteit geen (afgeleide) maatschappelijke functie6 kan hebben, maar dat vastgoed wordt daarmee nog niet tot de categorie Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed gerekend. Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan in eigendom zijn bij verschillende soorten instanties, waaronder gemeentelijke en hogere overheden, woningcorporaties, maatschappelijk instellingen en (commerciële) beleggers.

Een duidelijk verschil met gemeentelijk vastgoed is dat in de hierboven beschreven definitie ook vastgoed met de functie zorg, in combinatie met wonen, wordt meegerekend. De categorie zorgvastgoed wordt algemeen als sociaal-maatschappelijk aangemerkt, hoewel er ook steeds meer privé-klinieken en zelfs particuliere initiatieven voor bejaardenopvang ontstaan. De schattingen van de waarde van al het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in Nederland lopen nogal uiteen. Van Leent (2007: 7) schat de (verzekerde) waarde van alleen gemeentelijk vastgoed op 40 à 50 miljard euro. Voor Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in eigendom bij instellingen en andere partijen wordt vervolgens een factor twee gehanteerd, waarmee de totale waarde tot 100 miljard euro kan

5

De termen sociaal-maatschappelijk onroerend goed en maatschappelijk vastgoed worden binnen deze scriptie als synoniemen beschouwd en beide, door elkaar, gebruikt. 6 Een koffiehuis of café op de hoek kunnen een maatschappelijke functie hebben voor een buurt, net als een buurtsuper, waar niet alleen boodschappen worden gedaan, maar ook sociale contacten worden aangehaald.

21

oplopen. Het blijkt niet eenvoudig om de totale waarde of omvang van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in Nederland in beeld te krijgen. Oorzaken daarvan zijn dat het zeer uiteenlopende vormen van onroerend goed betreft, dat in portefeuille is bij zeer verschillende instanties en waarvoor geen algemeen aanvaarde overkoepelende definitie wordt gehanteerd.

Het CFV heeft in beeld gebracht welke voornemens de corporatiesector heeft ten aanzien van de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed (CFV, 2008). De totale omvang van de investeringen (inclusief aankopen) becijfert het CFV op ruim € 1,7 mld. Bijna de helft daarvan betreft vastgoed met de functies gezondheid en zorg, ongeveer een vijfde van de investeringen gaan richting onderwijs en opvoeding en ook wijk- en buurtvoorzieningen mogen rekenen op 10% van de voorgenomen investeringen. Kleinere aandelen gaan naar cultuur (8,3%) en sport en recreatie (2,5%). Een kleine 11% valt in de categorie overig.

3.2 Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex In mei 2008 publiceerde aeDex/IPD voor de eerste maal de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex. Maatschappelijk Vastgoed wordt door aeDex/IPD als volgt gedefinieerd: “Alle vastgoed dat blijkens bestemming of gebruik het uitvoering geven aan – als zodanig door de samenleving geïdentificeerde – publieke functies fysiek mogelijk maakt” (Vlak, 2008).

De waarde van het vastgoed dat in deze index is meegenomen heeft een omvang van circa € 2,6 mld., waarmee het slechts een klein deel van de totale omvang van de geschatte waarde van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vertegenwoordigd.

AeDex/IPD heeft het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed dat zij hebben meegenomen in de index uitgesplitst naar sectoren: •

Collectief woon/zorg vastgoed (verzorgings- en verpleeghuizen)

•

Kinderdagverblijven

•

Scholen (met name brede scholen/basisscholen)

•

Overige Maatschappelijk Vastgoed (onder andere buurt- en wijkvoorzieningen)

Dit vastgoed is in exploitatie bij woningcorporaties en wordt verhuurd aan zorgaanbieders, welzijnsinstanties, gemeentelijke overheden, kinderdagverblijven en andere maatschappelijke dienstverleners. In onderstaande figuur is de verdeling van het totale vastgoed over de diverse categorieën af te lezen.

22

Figuur 3.1: Verdeling categorieën Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed

Op basis van de aangeleverde gegevens komt aeDex/Ipd op een totaal rendement over 2007 van 8,0%. Van het totaal rendement is circa 2,0% toe te schrijven aan de positieve waardeontwikkeling van het onderzochte vastgoed (indirect rendement). Het directe rendement heeft aeDex/IPD bepaalt op 5,9% over het jaar 2007. In onderstaande tabel is de ontwikkeling van het totaal rendement in de periode 2005 – 2007 af te lezen, uitgesplitst naar de vier gehanteerde categorieën.

2007

2006

2005

Collectief woon/zorg vastgoed

8,1

8,4

10,5

Kinderdagverblijven

8,1

7,8

8,1

(brede) Scholen

7,1

11,0

10,8

Overige Maatschappelijk Vastgoed

6,7

9,7

9,5

Totaal Maatschappelijk Vastgoed

8,0

8,5

10,4

Tabel 3.1: totaal rendement op maatschappelijk vastgoed naar kalenderjaar en categorie

Uit de eerste drie jaren die aeDex/IPD heeft opgenomen in de Nederlands Maatschappelijk Vastgoedindex is een trend af te lezen van dalende, maar nog steeds redelijk aantrekkelijke, totaalrendementen. Tegelijkertijd kan worden geconstateerd dat het totaalrendement een relatief hoog aandeel direct rendement heeft en dat het totaalrendement hoger is dan het totaalrendement op woningen en op de totale vastgoedportefeuille van woningcorporaties die participeren in aeDex/IPDindex. In navolging van de inventarisatie van aeDex/IPD doet ook het CFV onderzoek naar de omvang van het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille bij woningcorporaties.

23

3.3 Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille bij gemeenten Gemeenten zijn nog steeds de grootste eigenaren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, waarvan grofweg drie kwart bestaat uit vastgoed voor onderwijs, sport, cultuur en welzijn (Westerhof en Van Leent, 2004). De maatschappelijke verantwoordelijkheid om dit vastgoed te realiseren en beheren wordt door gemeenten niet gezien als hoofdtaak of prioriteit. Hierdoor ontstaat een suboptimale situatie ten aanzien van het beheer en management van gemeentelijk vastgoed. De insteek van veel gemeentelijke vastgoedbedrijven wordt gekarakteriseerd als gedecentraliseerd, operationeel, statisch en kostengedreven (Westerhof & Van Duijn, 2004: 7). Hierdoor worden, met name op strategisch niveau, mogelijke kansen gemist, omdat de gemeentelijke vastgoedbedrijven, gegeven hun omschreven insteek, onvoldoende zijn toegerust om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn; •

toename van de complexiteit van de ontwikkeling en het beheer van (sociaal-maatschappelijk) vastgoed;

•

verzakelijking van de maatschappij en de verhoudingen binnen de sector van het (sociaalmaatschappelijk) vastgoed;

•

opkomst van de integrale aanpak en het leggen van verbanden tussen verschillende sociaalmaatschappelijke functies, die tot uiting zouden moeten komen in multifunctionele accommodaties7.

In combinatie met de bredere maatschappelijke trend van de terugtredende overheid en de krimpende overheidsbudgetten, bieden de bovenstaande ontwikkelingen ruimte voor andere partijen dan gemeenten om zich te oriënteren op de markt voor Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

3.4 Ontwikkelingen op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed Naast de ontwikkelingen rondom sociaal-maatschappelijk vastgoed in relatie tot gemeentelijke vastgoedorganisaties, identificeert Van Leent (2007: 8) een aantal andere relevante ontwikkelingen. Ten eerste is er de trend naar verzelfstandiging van maatschappelijke instellingen. Hierdoor worden deze instellingen zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting, wat hen een andere kijk op huisvesting geeft. Bijvoorbeeld stelt men zich de vraag of de huidige huisvesting en verhuurder wel het optimale plaatje vormen, waarmee mogelijk alternatieve aanbieders van huisvesting – mogelijk woningcorporaties – in beeld komen.

Een tweede ontwikkeling is de verandering van primaire processen van maatschappelijke instellingen. Hierdoor is het goed mogelijk dat de eisen die vandaag aan het vastgoed worden gesteld over enige 7

De gedecentraliseerde organisatie van gemeentelijk vastgoed en het sectoraal perspectief vormen een belemmering voor de multifunctionele aanpak.

24

jaren totaal anders zullen zijn. Dit vraagt om een hogere mate van flexibiliteit van het vastgoed. Naast veranderingen binnen maatschappelijke instellingen, komen er nieuwe vormen van maatschappelijke dienstverlening op, die eigen eisen stellen aan huisvesting. Het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zou moeten kunnen inspelen op de zich ontwikkelende vraag.

Integrale arrangementen is de term waaronder de ontwikkeling naar de combinatie van maatschappelijke voorzieningen wordt beschreven. Als voorbeelden van deze ontwikkeling worden brede scholen genoemd of een Huisartsen-Onder-Eén-Dak. Deze ontwikkeling creëert een vraag naar nieuwe gebouwen voor sociaal-maatschappelijke functies; de multifunctionele accommodatie.

In de subsidiëring van maatschappelijke instellingen worden de subsidies voor huisvesting en primaire processen uit elkaar gehaald. Hierdoor zijn de maatschappelijke instellingen niet langer gedwongen hun huisvesting te organiseren via de gemeente. Van Leent concludeert dat “ontwikkelingen op het gebied van maatschappelijk vastgoed wijzen in de richting van functieflexibele en meervoudig te gebruiken gebouwen en passende arrangementen voor exploitatie en beheer. Dit veronderstelt verdere professionalisering van de verschillende vastgoedfuncties. Daardoor zal ruimte ontstaan voor nieuwe aanbieders op de markt.” (Van Leent, 2007: 9). Daarbij kan worden gedacht aan partijen als woningcorporaties.

3.5 De rol van woningcorporaties bij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed Zoals uit de vorige paragraaf blijkt, ontstaat er meer ruimte voor partijen als woningcorporaties op de markt voor Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. De vraag is welke functies woningcorporaties op die markt zouden kunnen vervullen.

Woningcorporaties met een sterke geografische concentratie, of wel met een groot aandeel aan woningen in een wijk, hebben daarmee ook een groot belang bij de sociale structuur in een wijk. Immers die sociale structuur heeft gevolgen voor de waardeontwikkeling, maar mogelijk ook voor de verhuurbaarheid en mutatiekosten van de woningen. Een woningcorporatie zou dan ook een functie kunnen hebben bij het programmeren van sociaal-maatschappelijke functies. Het programmeren van sociaal-maatschappelijke functies en Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is weliswaar een kernactiviteit van de gemeente, maar in het wettelijk verplichte (artikel 25 van het BBSH) overleg tussen corporatie en gemeente kan ook Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed als onderwerp worden geagendeerd. Na het vastleggen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in een beleidsprogramma, moet de realisatie nog worden zeker gesteld. Hier dient dan ook sprake te zijn van de combinatie programmeren én contracteren.

Met alleen programmeren is en contracteren staat het beoogde Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed er nog niet. De ontwikkeling van en het beleggen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed

25

zijn dan ook de volgende functies die een woningcorporatie zou kunnen vervullen op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Deze functies komen dichterbij de kernactiviteiten van woningcorporaties, hoewel het ontwikkelen van vastgoed voor sociaal-maatschappelijke activiteiten een heel andere discipline is dan het ontwikkelen van woningen en bedrijfsruimten. Bij de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed dient het vastgoed veel meer te worden afgestemd op de specifieke eisen die vanuit het primaire proces van de maatschappelijke functie voortkomen. Ontwikkelen zonder dat de (eerste) eindgebruiker betrokken is, is bij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed dan ook nauwelijks denkbaar en onzekerheid over de eisen aan Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed op de langere termijn maken een hoge mate van flexibiliteit van het vastgoed bijna een vereiste.

Net als bij ontwikkelen is het in eigendom nemen en beheren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een specifieke discipline. Kennis van de marktontwikkelingen in de sociaal-maatschappelijke sector en kennis van de actoren in die sector zijn daarbij van groot belang. Voor het succesvol beleggen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is deze kennis voor corporaties onontbeerlijk.

Naast het technisch beheer en onderhoud, waar de corporaties voor andere vastgoedcategorieën toch redelijk wat ervaring mee hebben, speelt bij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ook het operationeel beheer. In het bijzonder bij de opkomende multifunctionele accommodaties, zoals brede scholen, is de functie van gebouwbeheerder/conciërge een spilfunctie. Deze functie blijkt vaak een bepalende factor, maar ook een zwakke plek, in het succes van sociaal-maatschappelijk onroerend goed. Goed operationeel beheer kan de rendabiliteit van het vastgoed positief beïnvloeden en een bijdragen aan de leefbaarheid in een buurt (Van Leent, 2007: 13).

Dat er een functie is weggelegd voor corporaties behoeft geen nader betoog. De basis en de manier waarop corporaties beslissen die functie te vervullen, is de volgende vraag en de centrale vraag van deze scriptie. Hiervoor wordt in het volgende hoofdstuk een theoretisch afwegingskader beschreven.

26

4. Afwegingskader voor investeringsbeslissingen In de vorige hoofdstukken is een beeld geschetst van woningcorporaties en van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Ook is inzichtelijk gemaakt dat woningcorporaties een rol kunnen vervullen bij de programmering, ontwikkeling en het in portefeuille nemen van sociaal-maatschappelijk onroerend goed. Het simpele gegeven dat woningcorporaties die rol kunnen vervullen, betekent echter nog niet automatisch dat zij die rol ook zullen vervullen. “Tussen droom en daad staan wetten in de weg, en praktische bezwaren”, schreef Willem Elsschot. Voor corporaties als toegelaten instellingen met een bestemmingsplicht voor hun vermogen, is het Besluit Beheer Sociale Huursector die wet (Van der Schaar, 2006: 31). Daarnaast zijn er natuurlijk legio praktische bezwaren en overwegingen waarom wel of niet zou kunnen worden geïnvesteerd in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Dit hoofdstuk gaat in op de manier waarop woningcorporaties, bij investeringsbeslissingen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, kunnen omgaan met de verantwoording richting het BBSH en de verantwoording als onderdeel van hun bedrijfsvoering. Met andere woorden, hoe woningcorporaties kunnen omgaan met “de wet en de praktische bezwaren”.

4.1 Inleiding Het nemen van investeringsbeslissingen over sociale huurwoningen is voor corporaties een dagelijkse bezigheid. Daarop was het oorspronkelijke BBSH uit 1993 ook gebaseerd. De toenmalige vier prestatievelden waren het huisvesten van de primaire doelgroep, het betrekken van huurders bij beleid en beheer, zorg dragen voor de kwaliteit van de woningen en waarborgen van de financiële kwaliteit (Verheij, 2006: 1). Later zijn de prestatievelden “leefbaarheid” en “wonen en zorg” toegevoegd. De uitbreiding van het aantal prestatievelden zette de deur naar een verbreding van het takenpakket van corporaties open. Met de verbreding van het takenpakket is de mogelijkheid gegeven voor corporaties om te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, maar eenzelfde routine of afwegingskader als corporaties hebben voor de investering in woningen ontbreekt nog. In dit hoofdstuk wordt een kader geschetst dat kan dienen om de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed door woningcorporaties te onderbouwen. Dit afwegingskader kan tevens worden gebruikt bij het onderzoek naar de praktijk, die woningcorporaties voor deze beslissingen hebben ontwikkeld. Essentieel is de vraag, op welke wijze woningcorporaties de (maatschappelijke) verantwoording van de investering van maatschappelijk vermogen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed hebben georganiseerd. Dit komt voort uit het gegeven dat de legitimiteit van besluiten van woningcorporaties niet vanzelfsprekend is, maar gezien hun maatschappelijke positie – private organisatie met maatschappelijk vermogen en een publieke taak – continu moet worden verdiend.

De fasen die worden doorlopen bij het nemen van een besluit zijn beschreven in hoofdstuk twee. De fasen die door Tibosch worden onderscheiden zijn allereerst de stimuli, daarna de herkenning van de

27

noodzaak een besluit te nemen, de derde fase is het ontwikkeling van een oplossing en er wordt afgesloten met de evaluatie van de oplossing, ofwel de keuze – dit is fase vier. Met betrekking tot het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zijn er voor woningcorporatie verschillende interne en externe stimuli (fase 1), variërend van maatschappelijke druk tot mogelijk rendement op eigen vermogen. In de maatschappelijke discussie, die al enige jaren wordt gevoerd, wordt de druk op woningcorporaties opgevoerd om hun maatschappelijk vermogen (in het bijzonder de overmaat in vermogen) voor maatschappelijke doeleinden in te zetten. In dit licht is het niet opmerkelijk dat corporaties en hun omgeving zoeken naar nieuwe investeringsmogelijkheden. De volgende fase is het herkennen van de noodzaak van een besluit. Dit komt aan de orde als een concreet project zich aandient en de woningcorporatie wordt uitgenodigd (of zichzelf uitnodigt) erin te investeren. De analyse van het project wordt in de besluitvormingstheorie benoemd als het omschrijven van de oplossing (fase 3), waarna de afweging of evaluatie van die oplossing wordt gezien als het daadwerkelijke besluit.

Fase drie in de besluitvorming De evaluatie of afweging is een interessante fase binnen de besluitvorming, waarbij de voor het besluit essentiële vragen worden gesteld. De eerste en belangrijkste vraag die zal moeten worden gesteld is wat het besluit (tot investeren in een specifiek Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed project) bijdraagt aan de bedrijfsdoelstelling. Deze vraag zullen woningcorporaties moeten beantwoorden door terug te grijpen op hun bestaansredenen die zijn vastgelegd in het BBSH. De primaire verantwoording van een investeringsbeslissing ligt dan ook bij een koppeling van het project, waarover wordt besloten, aan de prestatievelden van het BBSH.

Binnen het BBSH moet worden beoordeeld of het voorliggende besluit bijdraagt aan de bedrijfsdoelstellingen en of het besluit is te verantwoorden binnen één van de prestatievelden. Ten principale mag de investering de financiële continuïteit, als prestatieveld van het BBSH, van de organisatie niet in gevaar brengen. Als deze vragen positief kunnen worden beantwoord, staat in principe niets een positief besluit meer in de weg. Vertaald naar het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, kan worden gesteld dat een investering in, bijvoorbeeld, een brede school als voldoende onderbouwd kan worden gezien wanneer deze kan worden gezien als een bijdrage aan de leefbaarheid van een buurt8 en als door de investering de financiële positie van de woningcorporatie niet in gevaar komt. Een andere interessante discussie is die over de omvang van de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in verhouding tot andere kerntaken van de desbetreffende woningcorporatie. In het rapport van de Commissie De Boer is hiervoor een handreiking gedaan – namelijk dat investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed niet ten koste mogen gaan van investeringen in andere kerntaken – die niet verder is uitgewerkt. Verantwoording binnen het BBSH kan als de primaire verantwoording of onderbouwing worden

8

De vraag of een investering een bijdrage aan de leefbaarheid levert is vooraf moeilijk te beantwoorden. Desondanks bestaat hierover vooraf vaak wel een redelijk grote mate van overeenstemming. Investeringen in ruimten voor welzijnswerk, scholen, maar ook het aanstellen van een huismeester of extra schoonmaakacties worden algemeen beschouwd als positieve bijdragen aan de leefbaarheid van de buurt.

28

gezien. Mijn verwachting is echter dat de meeste woningcorporaties een uitgebreidere onderbouwing zullen hanteren, vanuit het besef van hun bijzondere positie binnen de maatschappij.

4.2 Woningcorporaties vanuit verschillende perspectieven Woningcorporaties werken met maatschappelijk vermogen, waarvan de inzet moet passen binnen het BBSH en waarvan de inzet efficiënt en effectief zou moeten zijn (Conijn, 2005: 119). Hier dringt zich de vraag op of het besluit tot investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed – nadat is geconcludeerd dat het BBSH geen obstakel vormt – een juist besluit is in het kader van de intern gehanteerde bedrijfsdoelstellingen of beleid. Dat werpt een secundaire onderbouwings- of verantwoordingsplicht op voor woningcorporaties, die op verschillende manieren kan worden ingevuld. KPMG heeft, in opdracht van het Ministerie van VROM, een verkennende studie verricht naar de beweegredenen van woningcorporaties (Tegel, Van der Berg en Algera, 2006). Hierin onderscheiden zij een viertal perspectieven van waaruit de beweegredenen van een woningcorporatie kan worden verklaard; maatschappelijk dienstverlener, onderneming, belegger en marktpartij. Deze perspectieven of rollen worden binnen het kader van dit onderzoek en scriptie gebruikt als kapstok voor de secundaire onderbouwing of verantwoording van de beslissing te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Tegel, Van der Berg en Algera (2006:2) nemen het hybride karakter van corporaties als uitgangspunt voor hun indeling. Woningcorporaties “hebben een publieke, maatschappelijke opdracht uit te voeren, waarbij zij in een marktomgeving op de meest efficiënte en effectieve wijze hun middelen moeten aanwenden om hun doelstellingen te realiseren, waaronder hun eigen (financiële) continuïteit.” Deze positie tussen markt en maatschappij en het gegeven dat woningcorporaties opereren op de vastgoedmarkt, leidt tot de vier perspectieven of rollen van waaruit zij een corporatie beoordelen.

Verantwoording en/of onderbouwing van besluiten De primaire verantwoording verloopt, zoals eerder aangegeven, via het BBSH. Het sturend vermogen van het BBSH is echter beperkt; in feite bepaalt het BBSH alleen welke activiteiten een woningcorporatie wel en niet mag ontplooien. Binnen deze activiteiten is er een grote mate van vrijheid. Een aanvullende wijze om de woningcorporatie als maatschappelijk dienstverlener te toetsen is het afsluiten van prestatieovereenkomsten. Echter ook deze overeenkomsten zijn geen verplichting.

De verantwoording van besluiten vanuit de vier door KPMG ontwikkelde perspectieven kunnen een secundaire onderbouwing of verantwoording bieden voor woningcorporaties. De rol als onderneming focust daarbij op bedrijfsvoering binnen een corporatie. Het toezichthoudend orgaan, de Raad van Commissarissen of Raad van Toezicht, is hierbij de aangewezen instantie om hierin toetsend op te treden. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat veel Raden van Commissarissen toetsen op strategisch niveau en op het niveau van de jaarlijkse en de meerjarenbegroting, niet zozeer op

29

afzonderlijke projecten. De financiële continuïteit van de onderneming is dan ook één van de belangrijkste zaken die binnen dit perspectief wordt beschouwd.

De rol van marktpartij maakt het mogelijk om de woningcorporatie te toetsen op criteria als marktaandeel en financiële prestaties ten opzichte van andere woningcorporaties (benchmarking). Ten slotte is er het perspectief van de belegger. Binnen deze rol gaat het om het financiële rendement dat een woningcorporatie weet te behalen op haar vastgoedportefeuille. Het totale rendement wordt daarbij samengesteld uit het directe rendement uit huurinkomsten en het indirecte rendement uit waardestijging. Een woningcorporatie zal daarbij zelf moeten vaststellen welke rendementsdoelstellingen zij zich stelt, binnen de marges die worden gegeven door eis van financiële continuïteit.

Hieronder worden de vier verschillende rollen die een woningcorporatie kan spelen gebruikt als theoretische kapstok om vanuit verschillende invalshoeken de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te verantwoorden.

4.3 De woningcorporatie in de rol van maatschappelijke dienstverlener Het investeren in de twee jongste prestatievelden van het BBSH, leefbaarheid en wonen en zorg, bieden aanknopingspunten voor corporaties om een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te verantwoorden. Dit sluit aan bij de rol van maatschappelijke dienstverlener.

4.3.1 Leefbaarheid Leefbaarheid is een containerbegrip, waaronder veel verschillende activiteiten en investeringen kunnen worden geschaard. De operationalisering van het begrip leefbaarheid door corporaties en de daaraan verbonden investeringen concentreren zich in veel gevallen op andere dan direct vastgoedgerelateerde activiteiten. Veel corporaties investeren in buurtbeheerders of steken extra geld in acties die moeten leiden tot het adagium ‘schoon, heel en veilig’. In dat kader zijn ook extra inspanningen in het beheer van de openbare ruimte (primair het terrein van de gemeente) bekend.

Het gegeven dat leefbaarheid in de praktijk vooral wordt betrokken op niet direct vastgoedgerelateerde diensten is opmerkelijk te noemen in het licht van artikel 12a van het BBSH, waarin het prestatieveld leefbaarheid wordt omschreven (VROM, 2005: 34). In dat artikel ligt de nadruk op het bouwen, verwerven, verhuren en vervreemden van andere gebouwen dan woongelegenheden in buurten en wijken van de gemeente waar de toegelaten instelling statutair werkzaam is. Deze nadruk op “andere gebouwen” is goed te interpreteren als een aanknopingspunt om te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, omdat deze essentieel zijn voor

30

leefmilieu (Westerhof & Van Duijn, 2004: 7). Een andere aanwijzing voor de bijdrage van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed aan de leefbaarheid in wijken is de manier waarop wijkvernieuwingsplannen worden opgesteld. Hierin wordt, naast de kwaliteit van de woningvoorraad, veel aandacht aan de sociaal-economische structuur van een wijk geschonken. Een onmisbaar onderdeel van die sociaal-economische structuur vormen de maatschappelijke activiteiten die worden gehuisvest in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Een laatste manier waarop de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan bijdragen aan de leefbaarheid in wijken en buurten komt voort uit de samenwerkingsverbanden die corporaties zullen aangaan bij de realisatie van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed met diverse belangenhouders in de wijk, waaronder huurders- en of bewonerscollectieven. Deze samenwerkingsverbanden maken onderdeel uit van een sociale structuur in een wijk, die op deze manier wordt gestimuleerd (Van Leent, 2007: 10). Vanuit de aard van het perspectief maatschappelijk dienstverlener komt voort dat de woningcorporatie, wanneer zij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vanuit dit perspectief benaderd, mogelijk een vraaggestuurde houding zal aannemen. Met vraaggestuurde houding wordt in dit verband bedoeld dat de woningcorporatie niet zelf initiatieven tot ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ontplooid en deze, in samenwerking met, maatschappelijke partners probeert te verwezenlijken, maar eerder geneigd is af te wachten tot maatschappelijke partners initiatieven aandragen. De dienstverlener is er immers ten principale niet voor zichzelf.

4.3.2 Wonen en zorg Een specifieke vorm van sociaal-maatschappelijk onroerend goed, combinaties van wonen en zorg, heeft binnen het BBSH een eigen verantwoordingsveld toegewezen gekregen. Daarbij is het artikel in het BBSH (artikel 12b) zodanig opgesteld, dat niet alleen investeringen in woningen, toegesneden op een doelgroep met een zorgbehoefte, maar ook investeringen in ondersteunende gebouwen en zelfs de openbare ruimte binnen het verantwoordingsveld vallen. Hiermee is de weg vrij om, passend binnen de strategie van de desbetreffende corporatie, een investeringsbeslissing te nemen in zorgvastgoed. Kortom, het BBSH vormt geen belemmering, hoewel het niet onverstandig is dit beargumenteerd in de onderbouwing en verantwoording mee te nemen, maar de investering verdient – zo niet vereist – een aanvullende, secundaire onderbouwing of verantwoording.

Het advies van de Commissie De Boer uit 2005 noemt het bouwen, exploiteren en beheren van maatschappelijk vastgoed9 een primaire verantwoordelijkheid van woningcorporaties. Hierbij wordt de voorwaarde gesteld dat deze nieuwe verantwoordelijkheid niet ten koste gaat van de eerdere prestatievelden, met name het bouwen, exploiteren en beheren van sociale huurwoningen. Dit onderdeel van het advies moet worden geïnterpreteerd als een explicitering of benadrukking van de

9

De Commissie De Boer geeft (helaas) geen nadere definitie van het begrip maatschappelijk vastgoed.

31

mogelijkheid om te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, immers het was al mogelijk binnen het prestatieveld leefbaarheid, zoals hierboven beschreven. Het advies is tot op heden nog niet omgezet in een nieuw Besluit Beheer Sociale Huursector.

Samenvattend Voor het beschouwen van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vanuit het perspectief van de maatschappelijk dienstverlener staan binnen het huidige BBSH het prestatieveld leefbaarheid en het prestatieveld wonen en zorg ter beschikking. De verantwoording binnen dit perspectief richt zich dan ook met name op wijkontwikkeling – binnen het prestatieveld leefbaarheid. Daarnaast kan vanuit het perspectief van de maatschappelijk dienstverlener aandacht worden besteed aan investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vanuit de verwachtingen die de maatschappelijke omgeving hebben van de woningcorporatie en zo mogelijk de gevolgen die dat kan hebben voor het imago van de desbetreffende woningcorporatie.

4.4 De woningcorporatie in de rol van onderneming In de beschrijving van de corporatie als onderneming gaat KPMG in op het bedrijfsvoeringsperspectief (Tegel, Van der Berg en Algera, 2006). Daarin wordt de corporatie vergeleken met economische actoren die, binnen een ideaaltypische markt, streven naar winstmaximalisatie. Woningcorporaties acteren echter niet in een ideaaltypische markt en streven niet naar winstmaximalisatie. Een één-opéén-vertaling van de principes van een onderneming naar een woningcorporatie is dan ook niet mogelijk. Desondanks zijn er wel degelijk afwegingen die een woningcorporatie kan maken bij een investeringsbeslissing die verband houden met de rol van onderneming. De woningcorporatie speelt haar rol als onderneming door onder andere te streven naar kostenefficiëntie. Ook Wolters en Verhage (2001: 35) herkennen het streven naar maximaal resultaat en minimale kosten. Zij koppelen hieraan de mogelijkheid om meer concurrentie te introduceren op de markt voor woningcorporaties, omdat via concurrentie de kostenefficiëntie bij woningcorporaties zou kunnen worden bewerkstelligd. Daarnaast komt het ondernemerschap van woningcorporaties naar voren in het streven naar procesen productinnovaties (Tegel, Van der Berg en Algera, 2006: 26), waarmee een organisatie ‘fris en scherp’ kan worden gehouden en op de hoogte van recente ontwikkelingen. Het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan voor een woningcorporatie worden gezien als productinnovatie.

Uitgaande van bovenstaande ondernemersperspectief kan een woningcorporatie zich bij de investeringsbeslissing in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed de volgende vragen stellen; 1. Draagt de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bij aan een positief of verbeterd bedrijfsresultaat? 2. Kan de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed op kostenefficiënte wijze worden gedaan? 3. Is de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een mogelijkheid tot proces- en productinnovaties?

32

Ad 1) De eerste vraag kan op het eerste oog vrij eenvoudig worden beantwoord. Als de investering kleiner is dan de opbrengstwaarde, is er sprake van een positief resultaat. De crux is gelegen in de manier waarop de desbetreffende corporatie de opbrengstwaarde bepaald. Voor de bepaling van de opbrengstwaarde zijn verschillende methoden (Van Gool, Jager en Weisz 2001: 187). De keuze voor een bepaalde methode en parameters bepaalt in grote mate het (voorcalculatorisch) resultaat van een investering. Voorbeelden van veel gebruikte methoden voor het bepalen van de opbrengstwaarde zijn de bruto aanvangsrendement-methoden (BAR) of de discounted cashflow-methode (DCF). Bij de BAR-methode is de vaststelling van het gewenste bruto aanvangsrendement de bepalende factor voor de vraag of een investering wel of geen positief resultaat zal opbrengen. Op dezelfde wijze is bij de DCF-methode de bepaling van de disconteringsvoet of de restwaarde essentiële factoren die de relatieve winstgevendheid van een investering bepalen.

Gegeven de door de woningcorporatie vastgestelde methoden en parameters voor berekening van de opbrengstwaarde, zal een woningcorporatie vanuit het perspectief van de onderneming de relatieve winstgevendheid van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed meewegen in de investeringsbeslissing. Het feit dat er ook marktpartijen zijn die sociaal-maatschappelijk vastgoed exploiteren doet vermoeden dat er vormen zijn van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, die als rendabele investering gelden (Van Leent, 2007: 6). Los hiervan wijst de eerste rapportage van de Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex op de mogelijkheid om met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een positief rendement te bereiken. AeDex/IPD komt zelfs tot een gemiddeld totaalrendement van 8,0% (aeDex/IPD, 2008), hoewel moet worden aangetekend dat er in de jaren die door aeDex/IPD zijn onderzocht een dalende trend is waar te nemen.

Ad 2) Kostenefficiëntie als afweging bij een investeringsbeslissing in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is zeer afhankelijk van de hierboven behandelde vraag of de investering ‘an sich’ rendabel genoemd kan worden. Als dit niet het geval is, kan er door optimalisatie in een project worden gestreefd naar kostenefficiëntie. Bij de beoordeling van kostenefficiëntie in een specifiek geval spelen niet alleen de directe bouwkosten een rol, maar ook de parameters die een organisatie intern hanteert voor de indirecte kosten, risico-opslagen en interne eisen aan het gewenste rendement. Hierdoor zijn afzonderlijke projecten van verschillende woningcorporaties niet zo maar met elkaar te vergelijken op het punt van kostenefficiëntie.

Ad 3) De woningcorporatie als onderneming zal volgens KPMG streven naar proces- en productinnovaties om haar organisatie en bedrijfsproces up-to-date te houden. Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed als relatief nieuw terrein voor woningcorporaties kan als zodanig worden gezien. Het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zelf is een redelijk nieuw product voor woningcorporaties10 en de ontwikkeling, de exploitatie en het beheer van Sociaal Maatschappelijk

10

In ieder geval is Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed op de schaal waarop het de laatste jaren wordt ontwikkeld en in portefeuille wordt genomen aanzienlijk toegenomen.

33

Onroerend Goed kan als nieuw proces worden gezien. Ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed wijkt immers op een aantal punten af van de ontwikkeling van (huur-) woningen, die voor woningcorporaties als standaardproces en –product kunnen worden gezien. Daarnaast kan de ontwikkeling en het in portefeuille nemen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed worden gezien als productie voor het ontwikkel- en onderhoudsbedrijf van een woningcorporatie.

4.5 De woningcorporatie in de rol van belegger Het perspectief van de woningcorporatie als belegger ligt redelijk voor de hand. In deze rol streeft de woningcorporatie naar een optimaal rendement, dat is samengesteld uit het direct rendement (huuropbrengsten) en het indirect rendement (waardestijging) (Tegel, Van der Berg en Algera, 2006: 27). In het perspectief van de belegger komen verschillende afwegingen aan de orde. Ten eerste het opbouwen van een zo optimaal mogelijke mix van de (vastgoed-) portefeuille en daarmee mogelijkerwijze het risicoprofiel te beperken. Daarnaast biedt de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed de mogelijkheid op direct rendement, zoals in 4.3 werd behandeld. Een laatste effect van de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is het indirect rendement of waardestijging, die op verschillende wijze kan uitwerken.

Van Gool, Jager en Weisz (2001: 27) beschrijven hoe spreiding in een beleggingsportefeuille bijdraagt aan beperking van het risicoprofiel. De basis hiervoor vinden zij in de Moderne Portefeuille Theorie, die in de jaren ‘50 van de vorige eeuw door Markowitz werd ontwikkeld. Daarbij is de meest effectieve manier om een ideale portefeuillesamenstelling te bereiken, het opnemen van beleggingen waarvan de rendementen weinig samenhang of zelfs tegengesteld zijn aan de rest van de beleggingen. Daarbij is de toevoeging van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed aan een portefeuille met (huur-) woningen wellicht niet de belegging met het hoogste ‘diversificatiepotentieel’. Het is wel degelijk een aanvulling met een ander rendement en het maakt deel uit van een andere huurmarkt dan woningen. Kortom, de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed of het in portefeuille nemen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan worden verantwoord als een maatregel om de bestaande portefeuille te diversifiëren en daarmee – conform de Moderne Portefeuille Theorie – een mogelijke risicoreductie door te voeren.

Een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan ook bijdragen aan het indirect rendement van de woningvoorraad van de woningcorporatie. In de RPD-publicatie ‘De prijs van de plek’ (Visser en Van Dam, 2006) wordt aangetoond dat de woonomgeving ofwel de plek een groot deel van de prijs van een woning bepaalt, waarbij de omgeving met name in de stad meer bepalend is dan op het platteland. De aanwezigheid van voorzieningen, waaronder basisonderwijs, blijkt in deze studie een variabele die de waarde van een woning positief beïnvloedt (Visser en Van Dam, 2006: 91). De mate waarin de prijs van een woning positief wordt beïnvloed is daarbij afhankelijk van de specifieke locatie en situatie, maar overall is het verband tussen voorzieningen en waarde van woningen aangetoond. De conclusie is daarmee gerechtvaardigd dat een investering in diverse

34

vormen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed11, zoals een basisschool, een positief effect heeft op de waardeontwikkeling van woningen in de omgeving. Hiermee kan een woningcorporatie het indirect rendement op haar portefeuille verbeteren. De vervolgvraag is in welke mate het indirect rendement verbeterd als gevolg van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Het idee dat toevoegingen van andere functies of andere woningcategorieën leidt tot indirect rendement op de bestaande woningvoorraad is niet nieuw en beperkt zich niet tot de toevoeging van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Bij de herstructurering van vroeg-naoorlogse wijken wordt tevens getracht om via de toevoeging van marktwoningen en andere functies de éénzijdige opbouw van de woningvoorraad en de monofunctionaliteit van een buurt te doorbreken. Het achterliggende idee is om buurten te bouwen die het sociaal-economisch beter doen en daardoor een hogere vastgoedwaarde hebben. Dat heeft vervolgens weer effect op de bestaande en nieuwe portefeuille huurwoningen en daarmee de mogelijkheid om het indirect rendement te verhogen.

4.6 De woningcorporatie in de rol van marktpartij Woningcorporaties in de rol van marktpartij concentreren zich op twee zaken; marktaandeel en hun (financiële) prestaties ten opzichte van andere corporaties (Tegel, Van den Berg en Algera, 2006:12). Het financiële gedeelte hiervan wordt getoetst door de interne toezichthouders en de externe instituties, zoals CFV en WSW. Een algehele toetsing van de woningcorporatie in de rol van marktpartij vindt niet plaats, hoewel er (in navolging van de marktsector) steeds meer sectorgerichte benchmarks worden ontwikkeld, zoals de Aedex/IPD Corporatie-Index.

Vanuit het perspectief van de marktpartij kan een corporatie de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed mogelijk verantwoorden door een koppeling met het uitbreiden van haar marktaandeel. Dat marktaandeel kan op verschillende manieren worden uitgelegd. Enerzijds kan het marktaandeel (op korte termijn) worden geïnterpreteerd als de hoeveelheid woningen of het metrage Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed dat een woningcorporatie in portefeuille heeft. Anderzijds kan het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed worden gezien als het vestigen of verstevigen van een positie in een gebied of als samenwerkingspartner met sociaal-maatschappelijke instanties of de gemeentelijke overheid.

Het verkrijgen van een (grond-) positie hoeft niet alleen op lange termijn tot uitbreiding van een vastgoedportefeuille te leiden, bij gemengde ontwikkelingen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en woningen kan een woningcorporatie direct woningen toevoegen

11

Over het algemeen wordt uitgegaan van een positief effect van de nabijheid van sociaal-maatschappelijke voorzieningen op de waarde van woningen. Er zijn echter wel een aantal uitzonderingen te noemen, zoals daklozenopvang, gebruikersruimten voor verslaafden, etc.

35

De vergelijking met andere woningcorporaties verloopt via benchmarks, zoals verzorgd door eaDex/IPD. Hiermee is binnen de corporatiesector ervaring opgedaan wanneer het gaat om de totale portefeuille en, sinds kort, ook met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. De deelname aan deze benchmarks beslaat nog niet de hele sector, waardoor een algehele vergelijking nog niet noodzakelijk is. Binnen de deelnemende woningcorporaties kan ook de onderlinge vergelijking van prestaties als argumentatie voor investeringen dienen.

4.7 Resumerend De investering in sociaal-maatschappelijk onroerend goed valt binnen de activiteiten die een woningcorporatie binnen de grenzen van het BBSH mag ondernemen. Desondanks is het interessant of woningcorporaties zich hiervan rekenschap geven bij het onderbouwen of verantwoorden van de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. De verantwoording van deze investering valt verder uiteen in een primaire en een secundaire verantwoording.

De primaire verantwoording, die voortkomt uit het feit dat wordt geïnvesteerd met maatschappelijk vermogen, wordt gevormd door de koppeling van de investering aan de prestatievelden van het BBSH. Het prestatieveld leefbaarheid biedt directe mogelijkheden om te investeren in de ontwikkeling, het beheer en de exploitatie van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. De combinatie van wonen en zorg (een vorm van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed) is tevens een expliciet prestatieveld. De Commissie De Boer heeft gemeend een nieuw prestatieveld, maatschappelijk vastgoed, voor te stellen. Voor de verantwoording van investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is dit strikt gezien niet noodzakelijk.

De secundaire verantwoording sluit aan bij de rollen die een woningcorporatie kan spelen in haar dagelijkse bedrijfsvoering; maatschappelijk dienstverlener, onderneming, belegger en marktpartij. •

Vanuit het perspectief maatschappelijk dienstverlener zal de corporatie inspelen op vragen vanuit haar omgeving en argumenten zoeken in de lijn van haar opgave voor de wijkontwikkeling, die tevens kunnen worden gerubriceerd binnen het prestatieveld leefbaarheid. Daarnaast spelen – hoewel niet uitsluitend bij dit perspectief – aspecten als maatschappelijke druk of verwachtingen vanuit de omgeving.

•

Als onderneming kan een woningcorporatie de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed verantwoorden door afweging van criteria die zijn gerelateerd aan het bedrijfsresultaat, kostenefficiëntie en innovatie van producten en het bedrijfsproces.

•

Vanuit het perspectief van een belegger zal een woningcorporatie de effecten van investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bezien tegen het licht van de totale portefeuille. Daarnaast zal worden gekeken naar het direct rendement van het vastgoed en het indirect rendement, ofwel het effect op de waardeontwikkeling van de omliggende woningvoorraad.

36

•

De woningcorporatie in de gedaante van een marktpartij zal, bij een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, vooral kijken naar criteria zoals het marktaandeel, haar (maatschappelijke) prestaties ten opzichte van andere woningcorporaties – en daarmee ook de verwachtingen van haar omgeving of vormen van maatschappelijke druk – en het verkrijgen van (grond-) posities.

In onderstaande tabel zijn de perspectieven en de afwegingscriteria schematisch weergegeven.

Tabel 4.1: Overzicht van perspectieven en afwegingscriteria Perspectief Maatschappelijk dienstverlener

Afwegingscriteria •

Wijkontwikkeling

•

Maatschappelijke druk of vraag vanuit stakeholders/lokale overheden en samenwerkingspartners

Belegger

Marktpartij

Onderneming

•

Uitbreiding portefeuille

•

Portefeuilledifferentiatie

•

Indirect rendement via omliggend vastgoed

•

Innemen grondposities of als acquisitie

•

Vergroten marktaandeel

•

Innovatie bedrijfprocessen

•

Innovatie van product (-range)

37

5. Resultaten interviewronde 5.1 Inleiding Met behulp van gestructureerde interviews wordt kennis verzameld over de wijze waarop woningcorporaties de investeringsbeslissing in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed onderbouwen en verantwoorden. In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksmethode kort toegelicht. Daarna worden de resultaten van de interviews beschreven en geanalyseerd. Met de resultaten van de interviews wordt het afwegingskader voor investeringsbeslissingen, zoals beschreven in hoofdstuk 4, getoetst aan de praktijk, die uit de interviews naar voren komt.

5.2 Onderzoeksstrategie en verantwoording Het ontwikkelen van een afwegingskader voor het onderbouwen en verantwoorden van investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bij besluitvorming binnen woningcorporaties kan worden aangemerkt als theorievormend onderzoek. Baarda en De Goede (2006: 105) stellen dat exploratief onderzoek hiervoor de geschikte methode is: “Exploratief onderzoek is juist gericht op de ontwikkeling van een theorie en/of scherpere formulering van hypothesen”. De zoektocht naar de wijze waarop woningcorporaties komen tot investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en deze onderbouwen kan mede als exploratief worden gezien, omdat er nog geen gangbare theorie voor handen is. Vanuit verschillende oogpunten worden denkwijzen en argumenten worden aangedragen, die gezamenlijk een afwegingskader kunnen gaan vormen. Exploratief en (kwalitatief) inventariserend onderzoek past hierbij.

Besluitvorming binnen organisaties is doorgaans een complex proces, waarbij niet alle overwegingen en argumenten ter verantwoording van een besluit expliciet in een document worden vastgelegd. Om ook achter deze dieper liggende overwegingen te komen, is het gestructureerde interview de aangewezen methode (Baarda en De Goede, 2006: 222). Deze methode geeft de mogelijkheid om op bepaalde punten verder door te vragen. Dat is ook van belang omdat woningcorporaties over het algemeen nog niet veel ervaring hebben met investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Standaardoplossingen zullen waarschijnlijk dan ook niet veel voorkomen.

5.3 Opbouw gestructureerde interviews De interviews in het kader van het onderzoek naar de argumentatie van woningcorporaties om te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zijn gehouden in de periode mei – juni 2008. Het respondentenoverzicht en de vragenlijst zijn als bijlage 1 en 2 opgenomen. De interviews zijn

38

opgedeeld in twee delen. Allereerst zijn de respondenten 10 stellingen voorgelegd die een beeld kunnen geven van de desbetreffende woningcorporatie en ingaan op een aantal aspecten ten aanzien van sociaal-maatschappelijk onroerend goed. Daarna volgden 6 open vragen over de Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goedportefeuille van de desbetreffende woningcorporatie, het beleid ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, de onderliggende argumenten, het besluitvormingsproces ‘an sich’ en verdere ambities op sociaal-maatschappelijk vlak. Met de open vragen kan worden achterhaald welke argumenten de ondervraagde woningcorporaties hanteren bij de onderbouwing en verantwoording van hun investeringsbeslissingen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Daarmee is uiteindelijk het perspectief of de combinatie van perspectieven te achterhalen van waaruit zij die investeringen benaderen.

Er zijn 15 interviews afgenomen met mensen die bij de desbetreffende woningcorporatie werkzaam zijn als beslisser of in de voorbereiding van een besluit. Door het interviewen van deze mensen is het vastgelegde beleid, voor zover aanwezig, achterhaald. Aanvullende daarop zijn in de interviews ook de overwegingen aan de orde gekomen die niet in beslisdocumenten zijn vastgelegd, maar wel een rol spelen bij de verantwoording van een investeringsbeslissing in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Voor de selectie van de te ondervragen woningcorporaties is de Prestatie-index van het ministerie van VROM gebruikt. Hierop worden de woningcorporaties gerangschikt op basis van hun prestaties in het kader van herstructurering en overige desinvesteringen. Omdat bij herstructurering de sociale voorzieningen in een wijk en daarmee het realiseren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een belangrijke rol speelt, mag worden verwacht dat de woningcorporaties die goed scoren op deze index een meer dan gemiddelde ervaring hebben met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Gevolg hiervan is dat er een oververtegenwoordiging van grotere woningcorporaties uit grotere steden of stedelijke regio’s is binnen de groep ondervraagde woningcorporaties. De representativiteit van de respondenten geldt dus niet voor de gehele corporatiesector in Nederland, maar voor een deel ervan die relatief veel met herstructurering en mogelijk Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed van doen hebben.

5.4 Resultaten stellingen Het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed veronderstelt een instelling bij een woningcorporatie die breder gericht is dan het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen alleen. Hierbij zal, naast de check op het BBSH, de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed van aanvullende argumenten worden voorzien. Op die wijze wordt een voorliggende investering nader onderbouwd en verantwoord. De stellingen bieden inzicht in de wijze waarop de respondenten en daarmee de woningcorporaties omgaan met de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te maken hebben. De manier waarop het BBSH een rol speelt bij die investeringsbeslissingen is een van de aspecten. Daarnaast is er aandacht voor het evenwicht tussen financiële prestaties en maatschappelijke prestaties. Hieronder worden de voorgelegde stellingen behandeld.

39

Bij het reageren op de stellingen zijn vijf antwoordcategorieën gegeven. De schaal is ingedeeld in zeer mee eens, eens, neutraal, oneens en zeer mee oneens. Daarnaast konden de respondenten een toelichting geven op hun antwoorden. Hieronder worden de stellingen herhaald en wordt aangegeven hoe de reactie van respondenten is verdeeld over de antwoordcategorieën. Daarna wordt per stelling een korte beschrijving van het resultaat gegeven.

Stelling 1

Mijn corporatie ziet de verbreding van haar activiteiten naar andere maatschappelijke velden dan huisvesting van de doelgroep(en) als één van de belangrijkste opgaven van de huidige tijd.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens

oneens 3

Aantal respondenten

Zeer mee

8

2

2

De investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is één van de wijzen waarop de activiteiten van een corporatie kunnen worden verbreed. De premisse bij deze stelling is dat corporaties die deze verbreding hoog in het vaandel hebben staan, ook geneigd zouden zijn binnen die verbreding de investering en de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed op te pakken. Van de vijftien respondenten geven elf aan het eens of zeer eens te zijn met deze stelling. Vier respondenten geven aan het niet met de stelling eens te zijn. Hierbij geven zij aan weliswaar een verbreding van activiteiten waar te nemen, maar dat binnen deze corporaties het beheren en uitbreiden van de huidige sociale huurwoningvoorraad de belangrijkste opgave blijft. De meerderheid van de ondervraagde corporaties blijkt wel degelijk veel belang te hechten aan verbreding van haar activiteiten. Dit kan mogelijk duiden op een bereidheid te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

Stelling 2

Mijn corporatie heeft een laag risicoprofiel omdat wij ons sterk laten leiden door zakelijke (en minder door ideële/maatschappelijke) doelstellingen.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens Aantal respondenten

Zeer mee oneens

7

7

1

40

Met deze stelling wordt getracht te achterhalen door welke doelstellingen de ondervraagde corporaties zich laten leiden, waarbij ook het risicoprofiel van de corporatie in ogenschouw wordt genomen. Een sterk zakelijke instelling kan worden ingegeven doordat de corporatie investeringen benadert vanuit het perspectief van de belegger of marktpartij, meer dan dat van de maatschappelijk dienstverlener. Zeven respondenten geven aan dat hun corporatie neutraal staat ten opzichte van deze stelling, waarbij doorgaans wordt aangegeven dat bij het maken van een afweging zakelijke doelstellingen en maatschappelijke doelstellingen even zwaar wegen. De overige acht respondenten zijn het met de stelling oneens. Deze corporaties laten zich minder leiden door zakelijke doelstellingen en meer door maatschappelijke. Het perspectief van de pure belegger of markpartij, op zoek naar de ideale mix van direct en indirect rendement, blijkt vanuit de reacties op deze stelling van de respondenten niet (vaak) voor te komen.

Stelling 3

Mijn corporatie hecht veel waarde aan de relatie met lokale overheden, stakeholders en huurders en daarom conformeert mijn corporatie haar beleid aan de/het wensen/invloed/beleid van deze partijen.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens

oneens 1

Aantal respondenten

Zeer mee

6

2

6

Een perspectief als maatschappelijk dienstverlener betekent voor een corporatie dat zij inspeelt op de behoeften vanuit de maatschappij. Dat kan betekenen dat een corporatie haar beleid aan deze behoeften zal conformeren. Zeven van de vijftien respondenten geven aan het eens of zeer eens te zijn met deze stelling. De andere corporaties, die neutraal of oneens als optie aankruizen, geven aan dat weliswaar rekening wordt gehouden met de maatschappelijke omgeving, maar dat altijd een eigen afweging wordt gemaakt. Deze eigen afweging kan ook leiden tot een beleid dat niet of niet geheel in overeenstemming is met de ideeën van de plaatselijke overheid of de maatschappelijke omgeving. Het algemene beeld dat naar voren komt is dat de invloed van de maatschappelijke omgeving wel degelijk een belangrijke rol speelt en een sturende factor is voor woningcorporaties, maar dat ook het eigen beleid een belangrijke rol speelt, zelfs wanneer dit afwijkt van het gemeentelijke beleid.

Stelling 4

Mijn woningcorporatie ziet de ontwikkeling en het exploiteren van sociaal-maatschappelijk onroerend goed als de belangrijkste groeimarkt van de komende jaren.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens Aantal respondenten

Zeer mee oneens

1

7

4

3

41

Met de vierde stelling wordt beoogd het belang en de houding van de corporaties met betrekking tot de plek die de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in de komende jaren binnen de organisatie inneemt te duiden. Verondersteld mag worden dat een positieve reactie op deze stelling ook een positieve houding vertegenwoordigd ten opzichte van het uitbreiden van de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Acht van de respondenten zien Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed inderdaad als belangrijkste groeimarkt voor de komende jaren. Vier respondenten reageren neutraal en drie respondenten zijn het oneens met de stelling. Zij zien Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed niet als de belangrijkste, maar als één van de mogelijkheden. Daarbij wordt tevens aangegeven, dat bij de meerderheid van de respondenten blijkt dat een groeidoelstelling van de desbetreffende woningcorporatie eerder gericht is op woningen. Daarnaast geeft men aan dat bij differentiatie van een vastgoedportefeuille de focus niet (alleen) ligt op uitbreiding met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, maar ook met ander vastgoed als vrije sectorhuurwoningen en bedrijfsmatig onroerend goed.

Stelling 5

Mijn corporatie is meer dan gemiddeld gericht op vernieuwende activiteiten buiten de kernactiviteit van het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens Aantal respondenten

Zeer mee oneens

3

10

1

1

De achtergrond van deze stelling is tweeledig. Enerzijds is het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een relatief nieuwe activiteit anders dan het investeren in sociale huurwoningen. Anderzijds is het gericht zijn op vernieuwende activiteiten een aanwijzing dat binnen de organisatie wordt gezocht naar mogelijke product- en procesinnovaties, wat past bij de woningcorporatie vanuit het perspectief van de onderneming. Een ruime meerderheid (dertien van de vijftien) is het zeer eens of eens met deze stelling. Slechts één respondent geeft aan dat de desbetreffende corporatie neutraal scoort op deze stelling en één respondent is het oneens met de stelling. Als redenen worden gegeven dat men weliswaar vernieuwende activiteiten onderneemt, maar dat het beeld bestaat dat ander corporaties hierin verder zijn. De uitkomst van deze stelling wordt hoogstwaarschijnlijk beïnvloed door de selectie van de woningcorporaties aan de hand van de Prestatie-index van VROM, immers een hoge score op deze index is een aanwijzing voor meer dan gemiddelde activiteit op het gebied van vernieuwing.

De link met product- en procesinnovaties vanuit de interne drang om tot vernieuwing te komen, blijkt bij de toelichting op deze stelling nauwelijks aan de orde te zijn. Respondenten geven aan dat de desbetreffende woningcorporatie zich op vernieuwende activiteiten richt vanuit het idee dat dit

42

gevraagd wordt vanuit de maatschappij of een onlosmakelijk onderdeel vormt van de rol die woningcorporaties spelen bij vernieuwing van wijken.

Stelling 6

Investeringsbeslissingen bij mijn woningcorporatie worden door de interne toezichthouder (RvT/RvC) voornamelijk getoetst aan het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens

Zeer mee oneens

3

Aantal respondenten

5

7

De eerste vraag die woningcorporaties zich (in theorie) dienen te stellen is de vraag of de voorgenomen activiteit in overeenstemming is met het BBSH. Dat geldt ook voor de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en wel om verschillende redenen. Enerzijds zal moeten worden vastgesteld dat de investering een bijdrage levert aan de leefbaarheid in een buurt, anderzijds dient een check te worden uitgevoerd of de investering ook wordt gedaan in een buurt waar de desbetreffende corporatie woningen verhuurt. Van de vijftien respondenten geven drie aan dat deze toetsing aan het BBSH inderdaad plaatsvindt. De andere respondenten geven aan dat het BBSH niet als toetsingscriterium wordt meegenomen, omdat zij het evident vinden dat de investering in lijn is met het BBSH of omdat zij het BBSH zien als toetsingscriterium voor het beleid van de woningcorporatie op langere termijn en niet voor een individuele investeringsbeslissing. De mogelijke uitbreiding van het BBSH met het prestatieveld Maatschappelijk Vastgoed, kan op basis van de reacties van de respondenten uit dit onderzoek, niet als dringende behoefte van de sector worden gezien.

Stelling 7

Mijn woningcorporatie is in de eerste plaats een private organisatie met een maatschappelijke taak en verantwoordingsplicht in tegenstelling tot een publieke organisatie met private kenmerken.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens Aantal respondenten

Zeer mee oneens

3

8

2

2

Het antwoord op deze stelling is een aanwijzing voor de positie van de desbetreffende woningcorporatie op de lijn tussen publiek en privaat, waarmee de achterliggende ideeën van het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zouden kunnen worden geduid. Enige (rechtomgekeerde) overeenkomsten met stelling 3, waarbij het ging om het conformeren van beleid aan de wensen of het beleid van de maatschappelijke omgeving, ligt hier voor de hand. Immers als men zich conformeert aan de omgeving, neigt men meer naar het publieke dan naar het private. De

43

uitkomst van stelling 7 is hier echter geen aanwijzing voor; slechts twee respondenten zijn het oneens met de stelling. Elf respondenten geven aan dat hun corporatie in de eerste plaats een private organisatie is. Hieruit volgt dat de meerderheid van de corporaties zich mogelijk goed kan vinden in het private perspectief met mogelijke invloeden van de rollen belegger of marktpartij.

Stelling 8

Maatschappelijke prestaties zijn voor mijn woningcorporatie van groter belang dan het direct en indirect rendement dat wordt behaald met een project.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens

oneens 8

Aantal respondenten

Zeer mee

4

3

Bij deze stelling wordt een keuze gevraagd tussen het perspectief van de maatschappelijk dienstverlener en het perspectief van de belegger. De vraag is welk perspectief uiteindelijk van groter belang wordt geacht. De respondenten blijken het gemiddeld eens te zijn met de stelling; acht van de vijftien scoren eens of zeer mee eens. Vier respondenten reageren neutraal en drie zijn het oneens met de stelling. Bij navraag blijkt dat veel corporaties weliswaar bij de start van een project duidelijke financiële rendementsdoelstellingen hebben. Vervolgens blijkt dat gaandeweg het maatschappelijke belang van het project zo groot wordt geacht, dat het project ook doorgang vindt als de rendementsdoelstellingen niet worden gehaald.

Stelling 9

Investeringsbeslissingen bij mijn woningcorporatie worden door de interne toezichthouder (RvT/RvC) voornamelijk getoetst aan de specifieke kenmerken en/of omstandigheden van het desbetreffende project.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens Aantal respondenten

Zeer mee oneens

10

2

3

Bij deze stelling wordt ervan uitgegaan dat toetsing van een project met name gebeurt met het oog op het project zelf en minder vanuit algemene beleidsdoelstellingen. De gedachte hierachter is dat ieder project (in het bijzonder complexe projecten met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed), een individuele afweging verantwoordt en moeilijk in een standaardbeleid gevangen kan worden. Gemiddeld wordt dit beeld door de respondenten bevestigd. Tweederde van de respondenten is het eens met de stelling, eenderde scoort neutraal of oneens op deze stelling.

44

Stelling 10

Bij investeringsbeslissingen in onroerend goed anders dan sociale huurwoningen maakt mijn woningcorporatie in feite dezelfde afwegingen als een commerciële belegger.

Zeer mee

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

eens Aantal respondenten

Zeer mee oneens

7

8

De laatste stelling toetst de rol van belegger. Uit de gemiddelde score blijkt dat de respondenten, ook bij investeringen in onroerend goed anders dan sociale huurwoningen, niet dezelfde afwegingen maken als commerciële beleggers. Acht van de respondenten is het oneens met de stelling. Dat is een nipte meerderheid, want zeven van de vijftien respondenten is het wel eens met de stelling. Hen past de rol van belegger klaarblijkelijk beter. Hierbij wordt wel aangegeven, dat het voorkomt dat weliswaar dezelfde afweging wordt gemaakt, maar dat de uitkomst kan verschillen met die van een commerciële belegger.

Samenvattend 1. Het algemene beeld dat naar voren komt uit de reacties op de stellingen is genuanceerd en niet bijzonder uitgesproken. Als de reacties worden gescoord, waarbij zeer mee eens één punt oplevert en zeer mee oneens vijf punten, dan variëren de gemiddelde scores per vraag van 2,0 tot 3,6. Dat betekent dat de respondenten gemiddeld nooit meer dan 1,0 punt afwijken van de neutrale score van 3,0. 2. Het BBSH komt niet naar voren als belangrijk toetsingselement op het niveau van investeringen in specifieke projecten. 3. Daarnaast blijkt dat, ondanks dat de woningcorporaties zichzelf zien als private partijen die een eigen afweging moeten maken, men zich toch vaak aan stakeholders probeert te conformeren en dat het maatschappelijk belang van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zwaarder weegt dan het financiële rendement. 4. Verbreding en vernieuwing van de activiteiten scoren hoog bij de respondenten (gemiddeld respectievelijk 2,2 en 2,0), waarbij deze beide ontwikkelingen veelal als logisch en in lijn met de maatschappelijke verwachtingen worden gezien, eerder dan een manier om bedrijfsprocessen te verbeteren of de organisatie scherp te houden.

5.5 Resultaten open vragen Nadat de respondenten hadden gereageerd op de stellingen, zijn zes open vragen gesteld. De eerste twee vragen gaan over op de soorten Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed dat de woningcorporaties waar de respondenten werkzaam zijn in portefeuille en in ontwikkeling hebben.

45

Vervolgens is ingegaan op het specifieke beleid dat de woningcorporatie voor de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed heeft ontwikkeld of in ontwikkeling heeft, waarbij wederom de mogelijke link met het BBSH aan de orde is gekomen. Na het beleid komt de daadwerkelijke investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed aan bod. De respondenten is gevraagd om aan te geven welke criteria worden gehanteerd bij een beslissing en welke afwegingen daarbij worden gemaakt. Hiermee wordt het afwegingskader uit hoofdstuk 4 getoetst.

Een volgend belangrijk aspect is het proces van besluitvorming, waarbij is gevraagd naar de instanties binnen de woningcorporatie die de daadwerkelijke investeringsbeslissing nemen en op welk moment in een ontwikkelingstraject de belangrijkste go/no go-beslissingen worden genomen. Ook de wijze van toetsing door de Raad van Commissarissen of Raad van Toezicht is hierbij aan de orde gekomen. Als laatste zijn de ambities op het gebied van maatschappelijke dienstverlening die verder gaan dan alleen het bieden van huisvesting geïnventariseerd. Hierbij moet worden gedacht aan het bieden van ondersteuning aan huurders in de vorm van zorg of welzijnstaken als verlengde van de rol als huisvester of in het kader van de verbreding van het takenpakket van de woningcorporatie.

Hieronder wordt per vraag een beeld geschetst van de antwoorden van de respondenten.

5.5.1 Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille Alle respondenten in dit onderzoek geven aan dat de ondervraagde woningcorporaties collectief woon/zorgvastgoed in portefeuille hebben. Vaak wordt dit gecombineerd met medische voorzieningen gericht op de bewoners én de omwonenden. Hierbij moet worden gedacht aan Huisartsen-onder-ééndak (soms in combinatie met een apotheek), gezondheidscentra en fysiotherapiepraktijken. Dit bevestigt het beeld dat uit de aeDex/IPD rapportage naar voren komt.

Ook kinderdagverblijven worden regelmatig genoemd, waarbij dient te worden aangetekend dat niet alle respondenten kinderdagverblijven, strikt genomen, onder Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zouden categoriseren. Zij zien kinderdagverblijven eerder als bedrijfsmatig onroerend goed, hoewel zij de maatschappelijke functie wel onderkennen (wat vaak leidt tot een gematigde huurstelling).

Bijna de helft van de respondenten geeft aan dat zij basisscholen in portefeuille heeft. Van de woningcorporaties die geen scholen in portefeuille hebben geven drie aan wel scholen in ontwikkeling te hebben. Slechts twee corporaties geven aan dat zij het expliciet niet als hun taak zien om scholen te bouwen en te exploiteren. Daarnaast geven de respondenten aan dat niet alle gemeenten (vaak eigenaar van schoolgebouwen) positief te staan tegenover het verschuiven van het eigendom van schoolgebouwen naar woningcorporaties. Naast (brede) basisscholen hebben een drietal ondervraagde woningcorporaties ook schoolgebouwen voor voortgezet onderwijs in portefeuille. Steeds meer wordt bij scholen en zorg ook ingezet op de combinatie van deze functies met

46

aanvullende activiteiten in een Multifunctionele Accommodatie (MFA). Deze antwoorden vormen een aanwijzing dat binnen de gekozen populatie een oververtegenwoordiging van woningcorporaties bestaat, die zeer actief zijn op het gebied van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Zoals eerder aan de orde is geweest, maakt aeDex/IPD een onderscheid tussen collectief woon/zorgvastgoed, kinderdagverblijven, (brede) scholen en overig Maatschappelijk Vastgoed. Het overgrote gedeelte van het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in portefeuille bij woningcorporaties, die participeren in Aedex, is collectief woon/zorgvastgoed met 84%. Kinderdagverblijven en (brede) scholen maken respectievelijk 2% en 6% uit. Het overig maatschappelijk vastgoed heeft een aandeel van 8% (Vlak, 2008).

Een categorie die door zeven van de vijftien respondenten wordt genoemd is de opvang van dak- en thuislozen en (ex-) drugsverslaafden. Deels gaat het hier om gebouwen waar niet alleen opvang wordt geboden, maar ook de toeleiding naar een zelfstandige plek in de samenleving wordt gehuisvest. Eén corporatie heeft hiervan een speerpunt van beleid gemaakt en streeft naar uitbreiding van dit soort Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed tot minimaal 10% van haar portefeuille. Bij deze categorie blijken corporaties soms verder te gaan dan alleen het bieden van huisvesting. In dit kader dienen twee boerderijen te worden genoemd waar daklozen en drugsverslaafden worden opgevangen en van waaruit zij, met medewerking en ondersteuning van de corporatie, groente leveren aan een restaurant (dat ook in portefeuille is bij deze corporatie) en omwonenden in een wijk waar de corporatie bezit heeft.

Twee categorieën die regelmatig – tien uit vijftien – genoemd worden zijn welzijn en cultuur. Bij de huisvesting van welzijnsfuncties moet vooral gedacht worden aan wijksteunpunten, die vaak ook gebruikt worden door de wijk- of complexbeheerders van de woningcorporatie. Een ander voorbeeld is een corporatie die een aantal dorpshuizen in portefeuille heeft. Cultuur is een brede categorie, waarbij woningcorporaties regelmatig aangeven atelierruimten voor kunstenaars en andersoortige broedplaatsen12 in portefeuille te hebben. Ook komt het voor dat een corporatie eigenaar is van een filmhuis of een theater.

Een bijzondere plaats wordt ingenomen door vastgoed met een religieuze bestemming. Bij de inventarisatie kwamen diverse kapellen (vaak in combinatie met een verzorgingstehuis), een kerk en een moskee boven drijven. Bij de meeste corporaties heerst terughoudendheid ten aanzien van vastgoed met een religieuze bestemming. Kenmerkend is dan ook dat de genoemde kerk als ‘zalencentrum’ in de boeken staat.

Meerdere corporaties herkennen sport als een belangrijke manier om sociale cohesie en leefbaarheid te bevorderen. Dit wordt door twee corporaties expliciet vertaald door het in portefeuille nemen van sportcomplexen (i.c. een atletiekbaan en een multifunctioneel sportcomplex).

12

Broedplaatsen worden in Amsterdam omschreven als betaalbare woon-/werkruimten voor kunstenaars en culturele, creatieve ondernemers. Zie ook: www.bureaubroedplaatsen.amsterdam.nl

47

Min of meer toevallig – de corporatie had dit vastgoed als onderdeel van een grotere vastgoedtransactie in bezit gekregen – bleken ook een functionerende brandweerkazerne en een ambulancepost in eigendom bij een corporatie te zijn. Hierbij speelde met name de mogelijkheid van herontwikkeling op termijn.

Een laatste categorie die vermeld dient te worden is het bedrijfsmatig onroerend goed van diverse aard dat maatschappelijk wordt ingezet. Het gaat daarbij niet alleen om grensgevallen zoals de kinderdagverblijven, maar ook om buurtwinkels die marktcontrair en soms onrendabel worden verhuurd. Drie corporaties gaven expliciet aan geen onderscheid te maken tussen Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en Bedrijfsmatig Onroerend Goed. Beide categorieën worden ingezet om de leefbaarheid en sociaal-economische structuur van wijken te verbeteren. Daarbij wordt ook winkelvastgoed of bedrijfsruimten onder de marktprijs verhuurd, waarbij de corporaties een brancheringsbeleid voeren gericht op de verwachte maatschappelijke meerwaarde van functies/beoogd huurders.

5.5.2 Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in ontwikkeling Gevraagd naar het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed dat de woningcorporaties voor eigen portefeuille ontwikkelen geven de respondenten aan dat in nieuwe ontwikkelingen grotendeels een afspiegeling terug te zien is van de huidige portefeuille. De oververtegenwoordiging van zorgvastgoed is hierbij echter minder evident dan in de bestaande portefeuille. Relatief vaak wordt aangegeven, dat woningcorporaties bij nieuw zorgvastgoed uitgaan van een scheiding tussen wonen en zorg en dat zij inzetten op verbreding van de zorg naar verschillende doelgroepen en met aanvullende functies (bijvoorbeeld in MFA’s).

Binnen een meerderheid van de ontwikkelportefeuilles zijn één of meerdere brede scholen vertegenwoordigd. Hierbij wordt het grote maatschappelijke belang genoemd dat woningcorporaties verwachten van brede scholen voor hun omgeving. Verder geven meerdere woningcorporaties (ook meer dan nu reeds cultureel vastgoed in portefeuille hebben) aan vastgoed met een culturele bestemming te ontwikkelen. Datzelfde geldt voor bedrijfsruimten en (buurt-) winkels die maatschappelijk worden ingezet. Daarbij geven de respondenten aan dat bij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed in ontwikkeling relatief vaak wordt ingezet op startende en creatieve ondernemers.

5.5.3 Specifiek Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed -beleid Van de vijftien ondervraagde respondenten geven zes respondenten aan dat de woningcorporatie waarvoor zij werkzaam zijn, specifiek beleid heeft ten aanzien van de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Bij navraag blijkt dat echter niet te betekenen dat

48

woningcorporaties zonder specifiek beleid, geen visie hebben op de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Exemplarisch daarvoor is een woningcorporatie die de stelling poneert dat, “iets dat zodanig in je genen verankerd is, niet in een beleidsdocument hoeft te worden vastgelegd.”

Binnen de groep onderzochte corporaties die aangeven geen specifiek beleid te hebben ten aanzien van de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bestaan drie stromingen. •

Ten eerste zijn er corporaties die aangegeven, dat de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed altijd wordt bezien binnen het kader van de wijkontwikkeling of herstructurering. Daarbij wordt Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed uiteenlopend gekwalificeerd, namelijk van onmisbaar onderdeel tot tamelijk toevallig bijproduct.

•

Een tweede variant vormen corporaties die in principe bereid zijn tot de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, maar daarbij altijd vraaggestuurd te werk gaan en niet op eigen initiatief – maar wel in samenwerking met maatschappelijke partners – Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zullen ontwikkelen. De kwalificatie vraaggestuurd slaat hier zowel op het gegeven dat men Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ontwikkeld dat voorziet in een bepaalde behoefte, maar ook dat men in die ontwikkeling niet de initiatiefnemende partij is. Deze wat afwachtende houding kan leiden tot beslissingen die in hoge mate extern worden beïnvloed, wat vervolgens kan leiden tot ‘ad hoc’ genomen beslissingen, omdat niet vanuit een vooraf bepaald kader en op eigen initiatief besloten wordt tot een bepaalde ontwikkeling.

•

Een derde en laatste categorie zijn de corporaties die vooralsnog geen specifiek beleid hebben ontwikkeld, maar wel voornemens zijn om het te ontwikkelen in het kader van een algehele heroriëntatie van de organisatie.

De groep corporaties die wel specifiek beleid hebben ontwikkeld en vastgelegd ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed (zes van de vijftien), vertoont één belangrijke overeenkomst, namelijk dat zij allen de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zien als onderdeel van de wijkontwikkeling. Wanneer we het aspect wijkontwikkeling buiten beschouwing laten ontstaat een divers beeld. Drie corporaties hebben hun beleid ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed toegespitst op vastgoedgerelateerde aspecten. Hierbij spelen groeidoelstellingen voor de Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed -portefeuille en specifieke doelstellingen ten aanzien van de rendementseisen en het kwaliteitsniveau van het te ontwikkelen vastgoed een rol.

Drie andere corporaties hebben vanuit hun visie op de stad als geheel Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed -beleid ontwikkeld dat focust op een aantal speerpunten, waarvoor zij zich willen inzetten. Deze speerpunten kunnen functiespecifiek zijn, dat wil zeggen dat een corporatie zich richt op een bepaald soort Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Een voorbeeld hiervan is een corporatie die zich tot doel heeft gesteld om brede scholen en gebouwen voor kunst en cultuur te

49

stimuleren in de perifere (vooral na-oorlogse) wijken van de stad waar zij actief is. Het is daarbij geen vereiste dat deze corporatie in deze wijken ook woningen in bezit heeft, het doel is de versterking van de stedelijke sociale structuur.

Een ander voorbeeld van specifiek beleid ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vinden we bij een woningcorporatie die een aparte afdeling Maatschappelijk Vastgoed (i.o.) heeft. Bij deze corporatie heeft men op basis van de theorie over behoeften van mensen (Piramide van Maslow) en een marktverkenning door externe makelaars per wijk een ideale mix samengesteld van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Het beleid is er vervolgens op gericht om deze mix te realiseren, waarbij de samenwerking met andere partijen wordt gezocht. Dit wordt gecombineerd met een groeidoelstelling voor de portefeuille Maatschappelijk Vastgoed.

Het realiseren van in het oog springende projecten op het gebied van Maatschappelijk Vastgoed in combinatie met de wijkontwikkeling, is een speerpunt dat door een andere corporatie wordt gehanteerd. Naast kleinere projecten binnen wijken zet deze corporatie bewust in op het realiseren van een aantal grootschalige Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed -projecten, waarbij buurteconomie en cultuur leidende thema’s zijn. Het betreft hier een grote regionaal opererende corporatie, die Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed actief inzet om zich te profileren op haar maatschappelijke betrokkenheid. Het betreft hier een beleidsdoelstelling die verder gaat dan overwegingen vanuit portfoliobeleid of manieren om de wijkontwikkeling in positieve zin te stimuleren. Deze woningcorporatie ziet de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed als middel om richting het ministerie van VROM aan te geven dat zij verder gaan dan de ‘standaardwoningcorporatie’ en dat ook kunnen doen door hun – door middel van een fusie bereikte – omvang.

Een laatste voorbeeld van een speerpunt binnen het Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed -beleid van een woningcorporatie betreft een wat uitzonderlijk geval. Vanuit een personele unie met twee zorgaanbieders is het realiseren van, met name, collectief woon/zorgvastgoed tot kernactiviteit geworden van deze corporatie. Daarbij worden de visie op zorg en de visie op vastgoed van de betrokken partijen binnen een gezamenlijk beleid gecombineerd, waarbij ook het realiseren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed moet passen binnen het concernbeleid. Dat concernbeleid is gericht op het bieden van een adequate zorginfrastructuur in de wijken waar deze corporatie is vertegenwoordigd.

5.5.4 Afwegingscriteria bij investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed In onderstaande wordt weergegeven welke van de argumenten uit het geconstrueerde afwegingskader in de praktijk ook daadwerkelijk voor de onderbouwing worden gehanteerd op het moment dat bij woningcorporaties een investeringsbeslissing voorligt – of bij de verantwoording achteraf.

50

De primaire verantwoording binnen het ontwikkelde kader bestond daaruit dat een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed verantwoord is zolang deze financiële continuïteit van de corporatie niet in gevaar brengt. In de dagelijkse praktijk blijkt de toetsing aan het BBSH niet of nauwelijks aan de orde te komen bij de beslissing te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Een controle op het BBSH wordt door de respondenten grotendeels verondersteld plaats te hebben gevonden op beleidsmatig niveau, ook wanneer geen specifiek beleid is geformuleerd voor de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.

De secundaire verantwoording van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, binnen het ontwikkelde afwegingskader, is opgebouwd aan de hand van een viertal perspectieven, die een woningcorporatie kan hebben bij de investeringsbeslissing in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed; maatschappelijk dienstverlener, belegger, marktpartij en onderneming. Binnen deze perspectieven zijn verschillende argumenten beschreven die een onderbouwing of verantwoording van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kunnen vormen.

Een eerste argument betreft de uitbreiding of diversificatie van de vastgoedportefeuille door toevoeging van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en sluit dus aan bij het perspectief van de belegger. Acht van de vijftien ondervraagde respondenten geven aan dat voor hun woningcorporatie de opbouw van een portefeuille met maatschappelijk vastgoed of de diversificatie van de totale portefeuille met Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed géén overweging vormt bij een investeringsbeslissing. Van de zeven corporaties die wel een portefeuillegerelateerde afweging maken bij de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, geven vier respondenten aan een expliciete groeidoelstelling te hebben ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Drie respondenten noemen diversificatie van de totale portefeuille als argument, waarbij Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed één van de beschikbare middelen is.

Een tweede en, zoals blijkt uit de reactie van respondenten, zeer zwaarwegend argument is de verbetering van de sociaal-maatschappelijke structuur en het voorzieningenniveau in de buurten waar de corporatie vertegenwoordigd is. Alle respondenten geven aan dat zij verwachten dat de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zal bijdragen aan de verbetering van de sociaalmaatschappelijke structuur van wijken. Daarbij geven veertien van de vijftien respondenten aan dat binnen hun organisatie ook wordt verwacht dat de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed leidt tot waardeontwikkeling van het omliggende vastgoed en dat dit een argument is voor de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Eén respondent geeft aan van de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed alleen geen direct effect te verwachten. Voor een positieve waardeontwikkeling dient een breder scala aan maatregelen te worden doorgevoerd, waaronder ook diversificatie van het woningaanbod en verbetering van de economische structuur vallen. Twee respondenten geven aan dat de verwachte waardeontwikkeling van het omliggende bezit voorcalculatorisch wordt bepaald en een rol speelt bij de afweging wel of niet (onrendabel) te

51

investeren. Vijf respondenten noemen wel de mogelijkheid tot verevening van een onrendabele investering met extra waardeontwikkeling in de wijk, geven ook aan dat hier door middel van het doorrekenen van scenario’s aan wordt gerekend, maar dat deze berekeningen niet expliciet worden meegenomen bij de investeringsbeslissing.

Tweederde van de respondenten geeft aan dat het innemen van grondposities via de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een belangrijke overweging is. Daarbij zijn vier van deze tien woningcorporaties ook geïnteresseerde geïsoleerde Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ontwikkelingen en zes van de tien corporaties alleen als via de beoogde grondpositie ook woningen en/of ander vastgoed kan worden gerealiseerd. Daarnaast worden het aangaan van samenwerkingsverbanden met zorgaanbieders, welzijnorganisaties en scholen als mogelijkheid genoemd als methode om positie te verkrijgen.

De respondenten geven allen aan dat er vanuit lokale politiek, samenwerkingspartners en andere stakeholders regelmatig verzoeken worden neergelegd om te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Omdat het verzoeken betreft van partijen waarmee regelmatig wordt samengewerkt, geven de respondenten aan dat deze verzoeken serieus worden overwogen. Tien van de vijftien respondenten ervaren dat de woningcorporatie waarvoor zij werkzaam zijn gevoelig is voor deze maatschappelijke druk. Het is echter vaak een verschijnsel dat niet alleen bij de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed wordt ervaren, maar ook bij de ontwikkeling van projecten met woon- en andere functies. Het beeld dat hier ontstaat sluit aan bij het gegeven dat een meerderheid van de ondervraagde woningcorporaties aangeeft bij de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vraaggestuurd te werk te gaan.

De andere vijf woningcorporaties geven aan dat maatschappelijke druk of de behoefte vanuit de omgeving een overweging is, maar zeker niet de belangrijkste. Deze corporaties houden heel duidelijk het primaat bij zichzelf. Hiervan geeft slechts één respondent aan dat er vanuit de gemeente eigenlijk geen sprake is van enige druk. De reden hiervoor is er in dit geval in gelegen dat de desbetreffende gemeente op meerdere beleidsvlakken zich eerder volgend dan initiërend opstelt.

De wens om te komen tot product- en procesinnovaties wordt binnen onderneming als belangrijke manier gezien om de organisatie scherp te houden. Binnen corporaties speelt dit veel minder, zoals blijkt uit het feit dat slechts vier van de vijftien respondenten aangeven zich iets bij dit argument te kunnen voorstellen. Daarbij geeft men aan dat dergelijke overwegingen mogelijk op concernniveau spelen, maar dat er geen rekening mee wordt gehouden bij investeringsbeslissingen. Slechts één respondent, die werkzaam is bij de corporatie een personele unie is aangegaan met twee zorgaanbieders, noemt product- en procesinnovaties als een argument. In het licht van de nieuwe organisatievorm van deze corporatie is dit niet erg verrassend.

52

Een laatste argument dat praktisch alle respondenten noemen is de mogelijkheid om via de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te werken aan de verbetering van het imago van de woningcorporatie. Hoewel dit aanvullende argument door veel – tien uit vijftien – respondenten als mogelijkheid wordt genoemd, is een meerderheid van mening dat investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed veel meer zouden moeten worden benut om positieve communicatie mee te bewerkstelligen.

5.5.5 Het besluitvormingsproces ten aanzien van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed Het overgrote merendeel (dertien van de vijftien) van de respondenten geeft aan dat de initiatieven tot investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed zowel intern als extern worden aangedragen. Daarbij komen veel initiatieven voort uit de samenwerkingsverbanden die woningcorporaties in de wijk aangaan. Eén van de respondenten geeft aan te werken aan prestatieafspraken met de gemeente over het realiseren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, maar dat momenteel de meeste projecten vanuit de woningcorporatie zelf worden geïnitieerd. Een andere respondent geeft aan dat actief wordt gezocht vanuit de corporatie naar mogelijkheden om Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te realiseren.

Op één ondervraagde corporatie na, wordt bij alle woningcorporaties de investeringsbeslissing genomen door de directie, het centrale managementteam of de Raad van Bestuur, zolang de investering past binnen de vastgestelde begroting. Enkele woningcorporaties maken daarbij uitzonderingen als de investering boven een bepaald financieel niveau uitgaat. Andere redenen om vooraf toestemming te vragen aan de Raad van Commissarissen is als de directie de investering als bijzonder risicovol inschat of er sprake is van een ingrijpende bestemmingswijziging.

De enige corporatie die alle (onrendabele) investeringen via de Raad van Commissarissen laat lopen, geeft daarbij aan dat momenteel wordt gewerkt aan een voorstel om de directieraad meer ruimte te geven om snel te kunnen handelen. Hiermee zal de situatie meer gaan lijken op die van de andere ondervraagde corporaties.

Het meest voorkomende besluitvormingstraject dat een project moet doorlopen is een tweetrapsraket. Op twee momenten wordt het project aan de directie voorgelegd. Het eerste moment dat vaak genoemd wordt is na de initiatieffase, als het project verkend is en het ontwikkelbudget beschikbaar wordt gesteld. Een tweede moment is rondom de aanbesteding, waarbij de daadwerkelijke investering in de realisatie van het vastgoed zelf voorligt. De focus, binnen de criteria die op deze momenten aan de orde komen, ligt op de financiële parameters en het voorcalculatorisch resultaat van het project, overigens vaak zonder dat er een helder en éénduidig financieel kader wordt gehanteerd.

53

5.5.6 Verdere sociale ambities De stap van het realiseren van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed naar het aanbieden of verzorgen van sociaal-maatschappelijke activiteiten gericht op zorg of welzijn lijken in elkaars verlengde te liggen. Desondanks geven bijna alle corporaties aan in de eerste plaats een vastgoedorganisatie te zijn en te willen blijven. Een woningcorporatie vormt daarop duidelijk een uitzondering; de corporatie die een personele unie is aangegaan met twee zorgaanbieders.

Bij navraag blijken ook de woningcorporaties die aangeven alleen in huisvesting te willen voorzien, in geval van nood wel bereid te zijn tot het faciliteren of ondersteunen van sociaal-maatschappelijke dienstverlening. Daarbij worden de wijkbeheerders van corporaties een belangrijke signalerende functie toegedicht. Deze functie hebben ze vaak niet alleen voor vastgoedbeheergerelateerde zaken, maar ook voor sociale problemen, die aan welzijnsinstanties kunnen worden gemeld.

Daarnaast wordt de samenwerking met diverse instanties genoemd als een manier om sociaalmaatschappelijke dienstverlening in de wijken waar de corporaties actief zijn te stimuleren en faciliteren. Ondersteuning kan daarbij in voorkomende gevallen ook bestaan uit het direct of indirect subsidiëren van deze instanties. De respondenten geven in meerderheid aan dat hiermee wel een min of meer hellend vlak wordt betreden, omdat de vragen die aan woningcorporaties worden gesteld steeds verder van de kernactiviteit verwijderd is. Zij geven aan dat woningcorporaties niet zouden moeten worden gezien als een financieringsbron voor zaken waar de samenleving als geheel wel waarde aan hecht, maar geen middelen voor vrijmaakt.

54

6. Interpretatie van de interviewresultaten Nadat in hoofdstuk vier een afwegingskader is geschetst dat woningcorporaties kunnen hanteren bij de beargumentering van een beslissing om te investeren in een vorm van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed en in hoofdstuk vijf dit afwegingskader aan de praktijk is getoetst, biedt dit hoofdstuk de ruimte voor interpretatie van de gevonden resultaten. Daarbij speelt de indeling in vier perspectieven – maatschappelijk dienstverlener, belegger, onderneming en marktpartij – een centrale rol.

6.1 Perspectieven voor woningcorporaties De verschillende argumenten voor de onderbouwing van een investeringsbeslissing of de verantwoording ervan, zijn in te delen in binnen of toe te wijzen aan de vier gehanteerde perspectieven. Om een beeld te krijgen van de perspectieven die voor woningcorporaties leidend zijn kunnen de gegeven antwoorden uit de interviews worden gescoord binnen een kwadrant van de vier perspectieven. In onderstaande figuur is weergegeven op welke wijze de argumenten kunnen worden toegekend aan een perspectief en daarmee aan een van de vier kwadranten van een tweedimensionaal assenstelsel.

Figuur 6.1: Verdeling van mogelijke argumenten voor investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed over de vier perspectieven die een woningcorporatie daarbij ter beschikking staan. Belegger

Maatschappelijk dienstverlener

Wijkontwikkeling Portfolioargumenten Maatschappelijke vraag/druk Imago

Product-/procesinnovaties Innemen grondposities/acquisitie

Onderneming

Marktpartij

De twee assen binnen het kwadrant vertegenwoordigen geen schalen waarop een bepaalde grootheid kan worden afgelezen. Wel kan worden gesteld dat de bovenste helft van het schema meer maatschappelijk is georiënteerd, terwijl de onderste helft meer raakvlakken heeft met een marktbenadering. De twee linker kwadranten zijn op hun beurt meer gericht op interne aangelegenheden en de rechter kwadranten op externe zaken. Zoals wel vaker in de corporatiesector

55

valt er iets af te dingen op de duiding van deze indeling. Het gaat dan ook niet om een scherpe indeling waarbij iets altijd of zwart of wit is; het gaat meer om een indeling met verschillende tinten grijs.

Kwadrant belegger Binnen het eerste kwadrant – linksboven – is het perspectief belegger geplaatst. Binnen dit perspectief wordt de woningcorporatie voornamelijk voorgesteld als een vastgoedorganisatie met een portfoliobeleid gericht op het bereiken van een bepaalde omvang of samenstelling. Argumenten voor een investeringsbeslissing die binnen dit perspectief aan de orde komen zijn de mogelijkheden voor diversificatie van de vastgoedportefeuille en de uitbreiding ervan.

Kwadrant maatschappelijk dienstverlener Het tweede kwadrant, dat zich in de figuur rechtsboven bevindt, is de plek voor het perspectief maatschappelijk dienstverlener. Binnen dit perspectief gaat het om de maatschappelijke doelen die de woningcorporatie zich heeft gesteld en de wijze waarop zij deze kan bewerkstelligen. Deze maatschappelijke doelen worden doorgaans vastgelegd in de visie en missie van de woningcorporatie en het bijbehorende bedrijfsplan. Het maatschappelijke van dit perspectief raakt ook aan het overleg en het rekening houden met de (lokale) overheid en haar beleid. Daarnaast spelen aspecten als legitimiteit, transparantie en verantwoording op verschillende schaalniveaus en aan diverse instanties. De verantwoording aan het ministerie van VROM, gekoppeld aan het BBSH vindt plaats binnen de primaire verantwoording of onderbouwing, zoals in hoofdstuk vier aan de orde komt.

Kwadrant marktpartij In de onderste helft van de figuur vinden we aan de rechterkant het perspectief marktpartij. Binnen dit perspectief dient een woningcorporatie zich rekening te geven van de marktverhoudingen binnen haar sector en in de verhoudingen binnen de vastgoedmarkt, waarop zij acteert. Het gaat daarbij om zaken als marktaandeel, concurrentie en ook – dit heeft het perspectief marktpartij gemeen met het perspectief maatschappelijke dienstverlener – het imago van de organisatie en de daaraan gekoppelde maatschappelijke druk die op de woningcorporatie wordt uitgeoefend door verschillende (overheids-) instanties.

Kwadrant onderneming Aan de linkerzijde in de onderste helft van de figuur staat het perspectief onderneming. Binnen dit perspectief spelen in het bijzonder aspecten die te maken hebben met de bedrijfsvoering van een woningcorporatie. Daarbij worden woningcorporaties geacht om hun middelen op de meest efficiënte en effectieve wijze in te zetten om haar doelstellingen te realiseren. Ook een bepaalde mate van ondernemerschap en innovatie zijn zaken die binnen dit perspectief een plek krijgen toegewezen.

Met de antwoorden uit de interviews met vijftien woningcorporaties kan op twee verschillende wijzen de figuur met kwadranten, gekoppeld aan de perspectieven, worden gevuld. Ten eerste kunnen de

56

gegeven antwoorden zelf in het kwadrant worden gezet, zoals te zien is in figuur 6.2. Ten tweede kan per woningcorporatie de gegeven antwoorden in een kwadrant worden gezet, waarna (er van uitgaande dat de antwoorden ongeveer hetzelfde gewicht vertegenwoordigen) een gemiddelde positie in de kwadranten kan worden bepaald. Dit laatste beeld is te zien in figuur 6.3 en de wijze waarop is gekomen tot deze figuur is weergegeven in bijlage 3.

Figuur 6.2: Score van alle gegeven antwoorden verdeeld over de vier perspectieven. Belegger

Maatschappelijk dienstverlener

14 7 10 8

4 10

Onderneming

Marktpartij

Wanneer de antwoorden van de respondenten op vraag naar de criteria die de woningcorporaties wegen bij de beslissing te investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed (vraag vier) worden gekoppeld aan een perspectief en bijbehorend kwadrant, valt een aantal zaken op. Doordat op één na alle ondervraagde woningcorporaties de wijkontwikkeling als belangrijke reden geven om ook in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te investeren, ontstaat een oververtegenwoordiging in het kwadrant rechtsboven, dat van de maatschappelijk dienstverlener. In ieder geval kan worden vastgesteld dat het rechtergedeelte van het figuur veel meer gevuld is dan het linker gedeelte. Het linker gedeelte vertegenwoordigt de meer extern gerichte perspectieven, waarbij zowel de maatschappelijke als de meer marktgerichte criteria een plek vinden. De hier genoemde criteria zijn, naast wijkontwikkeling, maatschappelijke vraag en innemen grondposities (en andere acquisitieoverwegingen). Ook het bewustzijn van de mogelijkheden voor het oppoetsen van het imago heeft een plek binnen de externe helft van het figuur. Zoals hierboven reeds aangegeven passen de meeste genoemde externe criteria bij het meer maatschappelijk perspectief. Wijkontwikkeling en maatschappelijk vraag worden respectievelijk veertien en tien keer genoemd. Het criterium grondposities innemen en ander acquisitieoverwegingen wordt in totaal ook tien maal genoemd. Het criterium imago wordt door acht respondenten genoemd als een criterium dat wordt afgewogen in de besluitvorming, hoewel meerdere respondenten aangeven te verwachten dat imagotechnisch de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed ten positieve kan worden benut.

57

Ook binnen het linker gedeelte van de figuur is de bovenste helft beter gevuld dan de onderste, ofwel; vaker wordt het perspectief van de belegger genomen dan dat van de onderneming bij de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. Slechts vier woningcorporaties geven aan dat het criterium dat verband houdt met het functioneren van de corporatie als onderneming een rol speelt of heeft gespeeld bij investeringsbeslissingen. Daarbij wordt genoemd dat het gaat om kennisopbouw, productinnovatie of procesinnovatie van de rol van de ontwikkelaar binnen de organisatie. Overwegingen gekoppeld aan het portfoliobeleid worden zeven maal genoemd. Waardeontwikkeling wordt weliswaar vaker – vijf maal – genoemd, maar de effecten hiervan zijn volgens de respondenten zodanig moeilijk in te schatten of te meten, dat bij de beslissing dit criterium nauwelijks wordt meegewogen. Slechts twee woningcorporaties doen een poging om de effecten van de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te vertalen naar een bepaalde waardeontwikkeling van het omliggende bezit.

De andere benadering, waarbij de woningcorporaties op basis van hun antwoorden zelf worden gepositioneerd binnen één van de vier kwadranten is te zien in onderstaande figuur 6.3. Daarbij zijn een aantal uitgangspunten gekozen om de gemiddelde posities te kunnen bepalen; de positie van de argumenten is gegeven in figuur 6.1 en ieder argument krijgt eenzelfde gewicht mee bij de bepaling van de gemiddelde positie van de woningcorporatie.

Figuur 6.3: Positionering ondervraagde woningcorporaties op basis van de gegeven argumenten voor de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend goed Belegger

Maatschappelijk dienstverlener

3

1 1

Onderneming

2

7 1

Marktpartij

Het beeld dat ontstaat in figuur 6.3 laat een nog duidelijker voorkeur zien voor het perspectief van de maatschappelijk dienstverlener. Doordat binnen het perspectief maatschappelijk dienstverlener meerdere antwoorden zijn gegeven (zie ook bijlage 3) is het gewogen gemiddelde van de antwoorden voornamelijk in dit kwadrant terecht gekomen. De positie binnen het kwadrant geeft aan in hoeverre ook argumenten meewegen die vallen binnen een ander kwadrant of de relatieve positie binnen het kwadrant (zie hiervoor ook figuur 6.1). Bijvoorbeeld de zeven corporaties met de positie het meest

58

rechts in het kwadrant, zijn iets meer op argumenten met een externe component (maatschappelijke druk, imago) gericht, dan de drie meer boven in de figuur (die gemiddeld meer argumenten met een maatschappelijke component laten meetellen). Een positie dichter tegen het middelpunt van de figuur duidt op het laten meewegen van argumenten die binnen verschillende perspectieven.

Slechts één woningcorporatie heeft het zwaartepunt van haar argumenten niet liggen binnen het perspectief van de maatschappelijk dienstverlener. De argumentatie van deze woningcorporatie – die binnen het hele onderzoek een bijzondere positie inneemt – is een combinatie van argumenten gericht op de portfolio en de bedrijfsvoering. Door het zeer gespreide bezit, waardoor deze woningcorporatie zelden een grote concentratie vastgoed binnen een wijk heeft, speelt wijkontwikkeling voor haar ook minder een rol.

6.2 Nadere beschouwing van het proces van besluitvorming Documentatie beslissingen Uit de studie van Tibosch (2004) komt een beeld naar voren over besluitvorming bij woningcorporaties, dat wordt gekenmerkt door een beperkte afweging van criteria, een beperkte vastlegging van overwegingen en door een hoge mate van invloed door externe factoren. Dit beeld komt niet geheel overeen met de bevindingen zoals omschreven in paragraaf 5.5.5, waarin het proces van besluitvorming inzake Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed bij woningcorporaties aan de orde komt. Gezien de verschillende momenten waarop een project wordt behandeld door het besluitvormend orgaan binnen de woningcorporatie ligt het voor de hand dat er wel degelijk het nodige wordt vastgelegd.

Afweging diverse criteria In tegenstelling tot wat Tibosch vond, blijken woningcorporaties bij de investeringsbeslissing in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed wel degelijk de nodige criteria af te wegen. Deze criteria lopen grotendeels uiteen, maar de grote gemeenschappelijke delers zijn de positieve effecten voor de wijkontwikkeling, de maatschappelijke druk en de mogelijkheden om via de investering positie te verwerven.

Externe stimuli, ingeslagen wegen en wel of geen kader De overeenkomst met Tibosch is gelegen in het feit dat ook in haar studie een grote invloed bleek van externe stimuli, zoals de wensen van de gemeentelijke overheid, op het besluit. Verder valt op dat woningcorporaties, als zij eenmaal “a” hebben gezegd, bijna altijd ook “b” zullen zeggen. Tibosch vond reeds dat genomen besluiten niet ter discussie stonden en als input dienden voor verdere besluitvorming of vervolgprojecten. De ondervraagde respondenten in het onderzoek naar investeringsbeslissingen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, gaven relatief vaak aan dat – wellicht door het ontbreken van een helder en éénduidig financieel of beleidsmatig kader – een resultaat dat minder was dan vooraf voorgeschoteld géén reden was om het project te staken.

59

6.3 Het perspectief van de auteur Noodzaak tot visieontwikkeling Woningcorporaties zijn bijzondere organisaties met een bijzondere verantwoordelijkheid. Hun positie als private partijen met een grotendeels publieke taak, die zij vervullen met een vermogen dat voor een aanzienlijk deel een maatschappelijke oorsprong heeft, brengt met zich mee dat zij zich meer dan andere private partijen dienen te verantwoorden voor hun daden (in dit verband hun investeringen). De belangstelling voor de verbetering van “governance” bij woningcorporaties is hiervoor ook een aanwijzing. In mijn ogen liggen er diverse mogelijkheden voor woningcorporaties om hun investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te beargumenteren en daarmee achteraf ook te verantwoorden. Het is daarvoor wel vereist dat een visie op de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed door de woningcorporatie wordt vastgelegd en dat zij daarbij de aspecten die zij essentieel acht verwerkt in een specifiek beleid. Dat beleid zou kunnen aansluiten bij de verschillende perspectieven die een hybride organisatie als een woningcorporatie kan hebben ten opzichte van een investering. In ieder geval wordt op die manier vanuit meer dan één oogpunt aandacht geschonken aan de voorliggende investering.

BBSH als eerste toets De eerste vraag die een woningcorporatie zich moet stellen, hoewel soms wellicht wat retorisch van aard, gaat over de mogelijkheden binnen het BBSH, in het bijzonder bij een onderwerp waarmee nog niet al te veel ervaring is opgedaan en waarmee vaak aanzienlijke en vaak onrendabele investeringen zijn gemoeid.

Bedrijfsdoelstellingen als tweede toets Vlak daarna dient men zich af te vragen wat de bijdrage van de investering is aan de bedrijfsdoelstellingen. Als deze vraag niet kan worden beantwoord, omdat er geen of onvoldoende is vastgelegd wat het beleid is van de woningcorporatie ten aanzien van de ontwikkeling en het in portefeuille nemen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, zou er toch op zijn minst een (alarm-) lampje moeten gaan branden bij de beslissers. Daarnaast leidt het ontbreken van een helder kader van randvoorwaarden voor investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed mogelijk tot beslissingen, waarbij te veel waarde wordt gehecht aan interne – maar niet onderbouwde – verwachtingen, gevoelens en maatschappelijke druk. Ook zijn er aanwijzingen voor situaties waarbij, ondanks tegenvallende resultaten, wordt besloten door te gaan met een project. Er ontbreekt op een dergelijk moment tenslotte een kader, op basis waarvan kan worden besloten dat het project niet meer voldoet en dat er niet mee wordt omgegaan.

Los van het kader dat een beleid biedt bij de besluitvorming biedt het ook de mogelijkheid voor een woningcorporatie om proactief te werk te gaan bij de ontwikkeling van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed. In tegenstelling tot het beeld dat nu ontstaat van woningcorporaties die voornamelijk bezig zijn om de vragen vanuit de wijk en de gemeente op te vangen – zonder dat ze daarbij een

60

beleid hebben geformuleerd aangaande wat men zelf wil en verwacht van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed – is het dan mogelijk om zelf initiatieven te ontplooien gericht op de verwezenlijking van de eigen bedrijfsdoelstellingen. Vanzelfsprekend dient men daarbij de samenwerking met overheden en andere instanties aan te gaan, maar de mogelijkheid is er dan om dat te doen vanuit een eigen visie. Dat biedt kansen.

61

7. Conclusies en aanbevelingen De toenemende investeringen van woningcorporaties in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed werpen vele vragen op. Eén daarvan, op welke wijze corporaties die investeringen onderbouwen en verantwoorden, vormt de centrale vraag van deze scriptie. In het vierde hoofdstuk is aan de hand van literatuurstudie een afwegingskader ontwikkeld, dat uitgaat van een primaire en secundaire verantwoording, gekoppeld aan enerzijds het Besluit Beheer Sociale Huursector en anderzijds overwegingen voortkomend uit het hybride karakter van woningcorporaties. Hiermee wordt bedoeld de positie de woningcorporaties hebben als private partij met een maatschappelijke taak, waaruit vier perspectieven op het functioneren van woningcorporaties zijn af te leiden; maatschappelijk dienstverlener, belegger, marktpartij en onderneming.

Met het ontwikkelde afwegingskader als handleiding zijn vijftien interviews gedaan, waarvan de resultaten in hoofdstuk vijf zijn weergegeven en de interpretatie in hoofdstuk zes. In dit hoofdstuk volgen de conclusies en aanbevelingen.

7.1 Veelal ontbrekende primaire verantwoording Uitgaande van de indeling in een primaire en secundaire verantwoording van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, zou allereerst de vraag moeten worden gesteld welke bijdrage de voorliggende investering levert aan de bedrijfsdoelstellingen. Hierbij hoort een check op de taken die een woningcorporatie dient uit te voeren, zoals vastgelegd in het BBSH. De BBSH-check zou in grote mate een formaliteit kunnen zijn, maar het is niet onverstandig – gezien eerdere discussies over de reikwijdte van het BBSH – als woningcorporaties zich expliciet rekenschap zouden geven van deze veronderstelling. Dat kan op beleids- of concernniveau, maar daarvoor is het essentieel dat er wel beleid is ontwikkeld dat deze vragen adresseert.

De ondervraagde woningcorporaties stellen zich deze vraag niet of nauwelijks. De tendens is dat de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed er simpelweg bijhoren of onderdeel van het beleid zijn. Dat is mogelijk wanneer de desbetreffende woningcorporatie specifiek beleid zou hebben ten aanzien van de investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, maar dat ontbreekt bij de meerderheid van de ondervraagde woningcorporaties. Zoals eerder verwoord is het ontbreken van specifiek beleid niet hetzelfde als het ontbreken van een visie, want bij navraag blijken de woningcorporaties die in het kader van deze scriptie zijn benaderd wel degelijk een visie op Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed te hebben. De vraag is echter of een visie voldoende basis is voor de verantwoording van aanzienlijke investeringen.

62

7.2 Secundaire verantwoording Binnen de secundaire verantwoording van de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed staan de investerende woningcorporatie vier perspectieven ten dienst. Vanuit de interviews blijken de ondervraagde woningcorporaties de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed vooral te benaderen vanuit het perspectief van de maatschappelijk dienstverlener. Veruit de belangrijkste reden voor woningcorporaties bij de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed is de verwachte verbetering van de sociale structuur van een wijk, ofwel de wijkontwikkeling. Echter een minderheid van de geconsulteerde woningcorporaties vormt zichzelf een beeld van die sociale structuur en de mogelijkheden voor verbetering ervan. Dit sluit aan bij het gegeven dat woningcorporaties bij de investering over het algemeen vraaggestuurd te werk gaan, waarbij wordt ingespeeld op de behoeften van de lokale politiek, maatschappelijke instanties of andere stakeholders, meer dan wordt uitgegaan van eigen beleid. Andere belangrijke argumenten zijn de mogelijkheid om via investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed grondposities te verwerven en argumenten gerelateerd aan portfoliobeleid.

Zowel vanuit de open vragen als vanuit de stellingen blijkt dat woningcorporaties gevoelig zijn voor maatschappelijke druk. De respondenten geven aan dat, ondanks dat woningcorporaties ook hun eigen beleidslijnen hebben, grote invloed wordt uitgeoefend op woningcorporaties door de maatschappelijke omgeving en haar stakeholders. Bij de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed speelt dit in verhevigde mate omdat deze maatschappelijke omgeving (gemeente, zorgaanbieders, welzijnsinstanties, etc.) de samenwerkingspartners vormen bij de invulling van het ontwikkelde maatschappelijk vastgoed.

De meer commerciële perspectieven die een woningcorporatie bij de onderbouwing van een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed kan hebben – belegger, marktpartij en onderneming – spelen minder een rol dan de maatschappelijke perspectieven, maar blijven niet buiten beschouwing. Uit de interviews blijkt dat een positief resultaat op de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed veelal uitgangspunt is, maar geen breekpunt wanneer de investering bij nader inzien onrendabel blijkt. Het maatschappelijk belang, dat in de praktijk vaak niet verder wordt geoperationaliseerd, weegt doorgaans zwaarder dan het financieel resultaat.

Minder dan de helft van de corporaties geeft aan dat een investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed (mede) wordt onderbouwd vanuit het portfoliobeleid van de corporatie. Daarbij worden twee redenen aangedragen, te weten een groeidoelstelling en diversificatie van de portefeuille. Beide redenen worden ongeveer even vaak genoemd. De uitkomsten van de eerste rapportage van aeDex/IPD Nederlands Maatschappelijk Vastgoedindex worden klaarblijkelijk nog niet zo vaak meegenomen in het portfoliobeleid. Gezien de uitkomsten daarvan zou Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed als welkome aanvulling van een vastgoedportefeuille kunnen worden beschouwd. Het totaal rendement is immers hoger dan dat van sociale huurwoningen en door

63

de toevoeging van ander vastgoed dan woningen kan worden gewerkt aan diversificatie van de totale vastgoedportefeuille.

Praktisch zonder uitzondering gaan de ondervraagde woningcorporaties ervan uit dat het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed een positief effect heeft voor de waardeontwikkeling van omliggende woningen. Er worden echter maar mondjesmaat pogingen ondernomen om deze extra waardeontwikkeling vooraf in te schatten of te monitoren.

Het ontwikkelen van Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed wordt door de onderzochte corporaties niet gezien als een product- of procesinnovatie die een positief effect kunnen hebben op de corporatie als onderneming. Slechts in één geval wordt dit als argument genoemd, maar wel vanuit een bijzondere situatie die niet exemplarisch kan worden genoemd.

Woningcorporaties blijken zich bewust van hun imago en zien in het investeren in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed mogelijkheden tot verbetering van dat imago. Hoewel dit argument door een meerderheid van de respondenten wordt genoemd, geeft men ook aan dat in de praktijk dit instrument nog te weinig wordt ingezet.

Kort samengevat zijn woningcorporaties bij de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed eerder reactief dan proactief en stellen zich daarbij in eerste instantie op als maatschappelijk dienstverlener. De primaire verantwoording in het kader van het BBSH wordt, voor zover uitgevoerd, niet op projectniveau gedaan en bij de secundaire verantwoording blijven de commerciële perspectieven onderbelicht. Het gegeven dat woningcorporaties investeren met maatschappelijk vermogen, vraagt een gedegen verantwoording van deze investeringen. De investering van woningcorporaties in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed biedt daarvoor voldoende mogelijkheden, die vooralsnog suboptimaal worden benut.

7.3 Aanbevelingen Investeringen in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed passen uitstekend bij het profiel van een vastgoedbedrijf met een maatschappelijke taak, zoals woningcorporaties zijn. De investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed biedt mogelijkheden voor woningcorporaties om zich positief te profileren als maatschappelijke organisatie en tegelijkertijd een potentieel interessante aanvulling van haar vastgoedportefeuille te realiseren. De soms wat afwachtende houding en het vaak ontbreken van specifiek beleid, dat tot een meer proactieve houding zou kunnen leiden, zijn op dit moment nog gemiste kansen.

De uitdaging voor veel woningcorporaties is om vanuit een eigen visie en bijbehorend beleid de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed tegemoet te treden. Deze proactieve benadering biedt de mogelijkheid om de investering in Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed niet

64

alleen te verantwoorden vanuit de veronderstelde positieve effecten voor de sociale structuur van wijken en het simpele gegeven dat het van een corporatie wordt gevraagd. Een proactieve benadering biedt ook de mogelijkheid om de investeringen te plaatsen binnen het portefeuillebeleid, de ontwikkeling van de organisatie en als middel om het imago van de corporatie op te poetsen. Parallel daaraan verdient het aanbeveling om meer onderzoek te doen naar de effecten van de investering op de waardeontwikkeling van omliggend bezit. Hiervan wordt door het merendeel van de corporaties veel verwacht, maar er worden nauwelijks berekeningen van gemaakt, scenario’s voor opgesteld of een monitor van bijgehouden.

65

Geraadpleegde literatuur •

AeDex/IPD (2008), aeDex/IPD publiceren Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex. Op: www.aedex.nl

•

Brandsen, T. en J.K. Helderman (2004), Volkshuisvesting. In: Dijstelbloem e.a. (2004) Maatschappelijke dienstverlening, WRR p. 65-132

•

Centraal Fonds Volkshuisvesting (2005), Private taak, publieke zaak: vijf indicatoren voor een professionele verantwoording door interne toezichthouders bij woningcorporaties. Naarden: CFV

•

Centraal Fonds Volkhuisvesting (2007), Jaarverslag 2006. Naarden: CFV

•

Centraal Fonds Volkshuisvesting (2008), Sectorbeeld voornemens woningcorporaties begroting 2008. Naarden: CFV

•

Commissie De Boer (2005), Lokaal wat kan, centraal wat moet; nieuw bestel voor woningcorporaties. Aedes, Ministerie van VROM.

•

Conijn, J.B.S. en M. Alles (2002), Financieel gedrag woningcorporaties. Amsterdam: RIGO

•

Conijn, J.B.S. (2006), Dansen op de Vulkaan. Amsterdam: Vossiuspers UVA

•

Conijn, J.B.S. (2005), Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing. Amsterdam: RIGO

•

Dekker, E.W.W. (2005), Projectontwikkeling door Woningcorporaties. Scriptie MRE, Amsterdam School of REal Estate

•

Deuten, Jochem et al (2006), Weten van Renderen: van belofte naar realiteit. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2006/4

•

Dolmans, Gijs (2007), Vastgoedrendement bij woningcorporaties. Afstudeerscriptie MSRE.

•

Gerrichhauzen, L.G. (1990), Het woningcorporatiebestel in beweging. Delflt: Delftse Universitaire Pers.

•

Gool, P. van, et al. (2001), Onroerend goed als belegging, Groningen: Wolters-Noordhoff bv.

•

Helderman, J.K. (2007) De corporatie: tussen status en contract. Rotterdam: SEV.

•

Helderman, J.K. (2007), Debatteer over wat er echt toe doet. Artikel in Aedes-Magazine 2526/2007, p. 14-17

•

Hof, B. en C. Koopmans (2006), Woningcorporaties in Amsterdam: Marktmacht en subsidies. Amsterdam: Stichting Economisch Onderzoek

•

Kam, George de en Jochum Deuten (2006), Maatschappelijk rendement van vastgoed. In: Real Estate Magazine nr 46, p 15-19

•

Kam, George de (2004), Samenwerking bij stedelijke herstructurering. In: Nieuw Cement: Een tussenstand van wijkvernieuwing, Uitgeverij Platform GRAS Groningen, p.87-96

•

KEI Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (2005), Verslag van het KEI-atelier Corporaties op 1 februari 2005. Rotterdam: KEI

•

Krijnen, Jan (2007), Meer risico in zorgvastgoed. In: Aedes Magazine 2007/15-16

•

Leent, M. van (2007), Maatschappelijk vastgoed als katalysator van maatschappelijk ondernemen. Hilversum: Aedes

66

•

Luijkx, T. en P. Brouwer (2004), Met verschillende maten meten. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, oktober 2004.

•

Menagé, E.T.J. (2007), De samenwerking tussen woningcorporaties en zorginstellingen in het perspectief van de kapitaallastenbrief. Scriptie MRE, Amsterdam School of Real Estate

•

Schaar, J. van der (1991), Volkshuisvesting, een zaak van beleid. Utrecht: Aula

•

Schaar, J. van der (2001), Honderd jaar volkshuisvestingsbeleid. In: Geografie, April 2001, p. 1013

•

Schaar, J. van der (2006), Verzelfstandiging van woningcorporaties: dynamiek in beleid en organisaties. Amsterdam: RIGO

•

Snuverink, H.M. (2006), Verzelfstandigingsproces bij woningcorporaties: de geschiedenis. Op: www.bbsh.nl

•

Tegel, K., G. van den Berg en I. Alegra (2006), Beweegredenen corporaties: verkennende studie. KPMG Woningcorporaties.

•

Tibosch, G.C.J. (2004), Woningcorporaties en particulier opdrachtgeverschap; een goede keuze? Scriptie bedrijfskunde Katholieke Universiteit Nijmegen

•

Tiller, Pieter (2007), Maatschappelijk Vastgoed en het sociale rendement. www.quintismaatschappelijkvastgoed.nl

•

Trapman, J. (2004), Handboek corporatie governance: praktische handleiding voor de toezichthouder woningcorporatie. In: B&G magazine, oktober 2004.

•

Verheij, J.G. (2006), BBSH Geschiedenis. Op: www.bbsh.nl

•

Vlak, A. (2008), Resultaten 2007, Nederlandse Maatschappelijk Vastgoedindex. Op: www.aedex.nl

•

VROM (2005), Besluit Beheer Sociale Huursector. Op www.bbsh.nl

•

Westerhof, A. en C. van Duijn (2004), Maatschappelijk vastgoed. Scriptie MSRE, Amsterdam School of Real Estate

•

Westerhof, A. en M. Van Leent (2004), Ondernemen met Maatschappelijk Vastgoed. Op www.m3v.nl

•

Wolters, A. en R. Verhage (2001), Concurrentie in corporatieland: Marktwerking als instrument voor verhoging van de efficiëntie. Delft: OTD/TUD

67

Bijlagen 1. Respondentenlijst 2. Vragenlijst interviews 3. Opbouw en verduidelijking van figuur 6.3

68

Bijlage 1: Lijst van respondenten interviews

Naam

Functie

Organisatie

Dhr. L. Steenvoorde

Senior Ontwikkelaar

Portaal

Mw. N. Jansen

Vastgoedstrateeg

Portaal

Dhr. B. Pluimers

Directeur Vastgoed

Com.Wonen

Dhr. J. Mensink

Manager Strategisch Voorraadbeleid

Woonzorg Nederland

Dhr. B. Stolker

Hoofd Vastgoed

ZVH

Dhr. J.B. Lambregts

Directeur

Intermaris-Hoeksteen

Dhr. M. Bonnet

Adviseur Vastgoedeconomie

Staedion

Dhr. M. Boswinkel

Directeur Vastgoed

De Alliantie Amsterdam

Dhr. J. Harbers

Directeur Volhuisvestingsbeleid,

WonenBreburg

Vastgoed- en Productontwikkeling Mw. M. Waarts

Manager Maatschappelijk Vastgoed

Mitros

Mw. J. Van der Burgt

Directeur Vastgoed

Dudok Wonen

Dhr. J. Anton

Directeur Ontwikkeling

Woonbron

Dhr. P. Roelofs

Directeur Gebiedsmanagement

Het Oosten

Mw. E. Borgmeijer

Hoofd Bedrijfsonroerend Goed

De Key

Dhr. H. Langestraat

Gebiedsontwikkelaar

Ymere

Mw. M. Middelbeek

Vestigingsdirecteur Zuidoost

Rochdale

69

Bijlage 2: Vragenlijst interviews

Vragenlijst interviews “investeren in Sociaal-Maatschappelijk Onroerend Goed Niels Raat

Het interview bestaat uit twee delen. Om te beginnen worden tien stellingen voorgelegd om een idee te vormen van de positie die de desbetreffende woningcorporatie inneemt in het algemeen en in het bijzonder ten aanzien van SMOG-gerelateerde zaken. Vervolgens worden een aantal open vragen doorgenomen specifiek gericht op SMOG, de ontwikkeling ervan en de bijbehorende investeringsbeslissingen.

Deel 1: Stellingen ter bepaling van het profiel/de positie van de woningcorporatie

1. Mijn corporatie ziet de verbreding van haar activiteiten naar andere maatschappelijke velden dan huisvesting van de doelgroep(en) als één van de belangrijkste opgaven van de huidige tijd. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

2. Mijn corporatie heeft een laag risicoprofiel omdat wij ons sterk laten leiden door zakelijke (en minder door ideële/maatschappelijke) doelstellingen. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

3. Mijn corporatie hecht veel waarde aan de relatie met lokale overheden, stakeholders en huurders en daarom conformeert mijn corporatie haar beleid aan de/het wensen/invloed/beleid van deze partijen. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

4. Mijn woningcorporatie ziet de ontwikkeling en het exploiteren van sociaal-maatschappelijk onroerend goed als de belangrijkste groeimarkt van de komende jaren. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

5. Mijn corporatie is meer dan gemiddeld gericht op vernieuwende activiteiten buiten de kernactiviteit van het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

70

6. Investeringsbeslissingen bij mijn woningcorporatie worden door de interne toezichthouder (RvT/RvC) voornamelijk getoetst aan het Besluit Beheer Sociale Huursector. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

7. Mijn woningcorporatie is in de eerste plaats een private organisatie met een maatschappelijke taak en verantwoordingplicht in tegenstelling tot een publieke organisatie met private kenmerken. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

8. Maatschappelijke prestaties zijn voor mijn woningcorporatie van groter belang dan het direct en indirect rendement dat wordt behaald met een project. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

9. Investeringsbeslissingen bij mijn woningcorporatie worden door de interne toezichthouder (RvT/RvC) voornamelijk getoetst aan de specifieke kenmerken en/of omstandigheden van het desbetreffende project. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

10. Bij investeringsbeslissingen in onroerend goed anders dan sociale huurwoningen maakt mijn woningcorporatie in feite dezelfde afwegingen als een commerciële belegger. Zeer mee eens

Eens

Neutraal

Oneens

Zeer mee oneens

Deel 2: Vragen met betrekking tot SMOG.

1. Heeft uw woningcorporatie SMOG in haar vastgoedportefeuille? a. Om welke soorten SMOG gaat het dan? i. Basisscholen ii. Zorgvoorzieningen iii. Welszijnsgebouwen iv. Opvang kwetsbare groepen v. Anders, namelijk … .

2. Ontwikkelt uw woningcorporatie SMOG voor haar vastgoedportefeuille?

71

a. Om welke soorten SMOG gaat het dan? i. Basisscholen ii. Zorgvoorzieningen iii. Welszijnsgebouwen iv. Opvang kwetsbare groepen v. Anders, namelijk … .

3. Heeft uw woningcorporatie specifiek beleid t.a.v. het ontwikkelen, beheren en in exploitatie nemen van SMOG? Mogelijk als onderdeel van het strategisch (vastgoed-) beleid. a. Waaruit bestaat het SMOG-beleid van uw woningcorporatie? b. Wordt hierbij expliciet verwezen naar het BBSH? c.

Zo nee, waarom niet en is men van plan om dit beleid te ontwikkelen of is dit geen issue?

4. Welke criteria weegt uw woningcorporatie bij het investeren in SMOG? a. BBSH-prestatievelden i. Leefbaarheid ii. Wonen en zorg iii. Maatschappelijk vastgoed [i.o.] b. Opbouw vastgoedportefeuille i. Diversificatie portefeuille ii. Uitbreiding portefeuille met (renderend) vastgoed/uitbreiding marktaandeel c.

Verbetering sociaal-economische structuur van buurten i. Waardeontwikkeling woningvoorraad/indirect rendement

d. Verkrijging van grondposities e. Maatschappelijke druk i. Weging maatschappelijke prestaties t.o.v. andere woningcorporaties f.

Vanuit de wens om te komen tot product- en procesinnovaties

5. Op welke wijze verloopt, doorgaans, het besluitvormingsproces? a. Hoe worden initiatieven tot ontwikkeling van SMOG doorgaans aangedragen? b. Initieert de desbetreffende woningcorporatie zelf de ontwikkeling van SMOG? c.

Vanuit welk beleid/oogpunt initieert uw woningcorporatie zelf de ontwikkeling van SMOG?

d. Welk orgaan neemt de uiteindelijke beslissing om te investeren in SMOG? i. Management ii. Directie/Bestuur iii. Raad van Commissarissen

72

6. Heeft de desbetreffende woningcorporaties ambities die verder gaan dan het bieden van huisvesting voor sociaal-maatschappelijke functies? Met andere woorden is de desbetreffende woningcorporatie ook van plan de uitvoerende taken van deze functies actief te ondersteunen?

73

Bijlage 3: Opbouw en verduidelijking van figuur 6.3 WB

HO X

X

X X

X X

X

X

X

WZ

PT X

X X

X

X

ZVH

X

DD X

X X

X X

X

X AL

MT X

X

X

X

X

X

X

X

BB

DK X

X

X

X

X X

X RDZO

X CW

X

X X

X IM

SD X

X

X

X X X

X

74

YM X

X X X

Totaal 3 1

1 2

7 1

75