SAMENWERKINGOVEREENKOMST
AWV en CareWest
inzake zorgwoningen en sociaal maatschappelijk onroerend goed
Amsterdam, 24 mei 2005
Ondergetekenden de Stichting CareWest, gevestigd te Amsterdam, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar voorzitter bestuur, de heer C.M.A. Van der Togt, hierna te noemen ‘CareWest’, en de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Algemene Woningbouw Vereniging, gevestigd te Amsterdam, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar directeurbestuurder, de heer G.P. Anderiesen, hierna te noemen ‘de AWV’, Overwegende dat −
De AWV als woningcorporatie actief is in de vernieuwingsopgave in de Westelijke Tuinsteden. De komende 15 jaar investeert AWV in mensen, gebouwen en omgeving. De AWV bezit 4650 woningen in de vernieuwingsgebieden in de Westelijke Tuinsteden.
−
CareWest opgericht is om de mogelijkheden die de Stedelijke Vernieuwing biedt te benutten voor modernisering van het zorgaanbod. CareWest beoogt een integraal, carebreed wijkgericht en vraaggestuurd aanbod van zorg en dienstverlening tot stand te brengen en daartoe samen te werken met corporaties, stadsdelen en andere instellingen. In CareWest werken zorgaanbieders Antaris, IJlanden, Amstelrade, HVO-Querido en Ago samen. Zij hebben in Amsterdam circa 3.000 personeelsleden die 7.000 cliënten bedienen (in Nieuw West 1.500 personeelsleden en 3.000 cliënten) en zijn daarmee grote zorgaanbieders in Nieuw West.
−
Het BBSH wonen en zorg als belangrijk prestatieveld voor corporaties heeft bestempeld en de factor sociaal een belangrijk prestatieveld is voor de Stedelijke Vernieuwing. Een goede samenwerking tussen corporaties en zorgaanbieders is hierbij vereist.Vermaatschappelijking van de zorg, zoals boven beschreven, stelt eisen aan de fysieke omgeving, geschiktheid van woningen en aanwezigheid van voorzieningen.
−
Zowel AWV als CareWest verwachten door deze overeenkomst slagvaardiger te kunnen werken aan levensloopbestendige wijken.
−
Partijen, gelet op het voorgaande, hun onderlinge afspraken over hun samenwerking willen vastleggen met deze samenwerkingsovereenkomst.
Komen het volgende overeen: 1
Doelen en ambitie 1.1. De doelen voor CareWest zijn bevordering van zelfstandigheid, maatschappelijke participatie en kwaliteit van leven van de cliënten. AWV wil een breed pakket woondiensten aanbieden aan een brede doelgroep en een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van Amsterdam. Dit doet zij door het ontwikkelen van een gevarieerd woningaanbod voor diverse doelgroepen. Het gezamenlijk belang wordt omschreven als het tot stand brengen van levensloopbestendige wijken: flexibel en aanpasbaar, gevarieerd, geschikt en gemengd. 1.2. Zowel tijdens het proces van Stedelijke Vernieuwing als in het eindbeeld hebben AWV en CareWest aandacht voor kwetsbare groepen. Een zo normaal mogelijke woonsituatie en zelfstandigheid voor deze groepen staan voorop. Dit in samenhang met aandacht voor verbetering van het leefklimaat, de sociale cohesie en veiligheid.
overeenkomst AWV-CW definitief
2/8
16-6-2005
1.3. In de Aanvullingen richting Parkstad hebben consortia, stadsdelen, centrale stad en zorgaanbieders zich verbonden aan het realiseren (nieuwbouw en bestaand) van een netwerk van buurtsteunpunten en circa 25 multifunctionele centra alsmede circa 6000 woningen voor ouderen en gehandicapten. 1.4. Deze overeenkomst tussen AWV en CareWest heeft tot doel dat de AWV op een heldere wijze met alle deelnemende organisaties via CareWest tot planontwikkeling komt. Anderzijds kunnen de deelnemende organisaties via CareWest komen tot een gemeenschappelijke kader van afspraken met de AWV dat de uitgangspunten weergeeft op basis waarvan zij maatschappelijk kunnen ondernemen. 2
Afspraken 2.1. AWV en CareWest werken samen bij het tot stand brengen van zorgwoningen en zorginfrastructuur in de vernieuwingsgebieden zoals benoemd in bijlage 1 alsmede in alle andere projecten en wijken waar zij dit wenselijk achten. CareWest acht zich in dit verband verbonden aan de afspraken die ouderenzorgaanbieders onder elkaar hebben gemaakt en in het convenant ‘Stedelijke vernieuwing in het kader van Parkstad’ d.d. 29 oktober 2001 hebben vastgelegd. 2.2. CareWest deelnemers zijn doende huidige locaties te herontwikkelen in het kader van extramuralisering en modernisering van de zorg. De eigendomsverhoudingen van deze complexen zijn gevarieerd, waardoor zorgaanbieders niet altijd zelf zeggenschap hebben over het vastgoed. Waar mogelijk en redelijk zal CareWest als eerste de corporaties waarmee zij samenwerkingsovereenkomsten heeft afgesloten (thans Far West en AWV) benaderen om samen te werken aan deze herontwikkeling. 2.3. Indien in een vernieuwingsgebied meerdere corporaties actief zijn waarmee CareWest een overeenkomst heeft afgesloten, zal CareWest op gelijke, open en transparante wijze al haar partners uitnodigen om tot samenwerking te komen. Partijen maken wederzijds afwegingen en keuzes alvorens tot projectontwikkeling over te gaan. Criteria die daarbij een rol spelen: de tijdsfasering van projecten, gelijkgestemdheid in visie op het specifieke gebied, het totaal aantal projecten dat al gezamenlijk wordt gedaan en ervaringen daarbinnen, bindingen van corporaties met andere voorzieningen die in het gebied kunnen worden ingebracht cq herontwikkeld, financiële randvoorwaarden, mogelijkheden voor een voor brede en integrale gebiedsaanpak, etc. Partijen zullen de criteria zoveel mogelijk vooraf per gebied vaststellen. 2.4. Zowel de AWV als CareWest zijn geen voorstander van exclusieve overeenkomsten en exclusiviteit van partners. In die zin heeft deze overeenkomst de betekenis om vast te leggen dat AWV en CareWest elkaar als preferred partner beschouwen in buurten en wijken waar zij elkaar treffen. 2.5. CareWest en haar projectbureau richt zich op projectontwikkeling namens de aangesloten organisaties. Bij de aanvang van de ontwikkeling van een project geeft CareWest aan welke van de deelnemende organisaties binnen CareWest deelnemen aan het project. Deze deelnemer participeert vanaf zijn aanwijzing actief in de projectontwikkeling en wordt opgenomen in de project- en/of werkgroepen met de AWV. Overeenkomsten in het kader van projectontwikkeling worden per project tussen de AWV en de deelnemer(s) gesloten. CareWest speelt bij de projectontwikkeling een ondersteunende en coördinerende rol. 2.6. Partijen spreken af dat zij elkaar tenminste een maal per jaar informeren over de stand van zaken inzake zorgwoningen en zorginfrastructuur en de lopende samenwerking evalueren. Dit overleg vindt plaats door vertegenwoordigers op het niveau van directie.
overeenkomst AWV-CW definitief
3/8
16-6-2005
3. Randvoorwaarden AWV en CareWest hanteren daarbij de volgende randvoorwaarden: 3.1
Inzake de groepswoningen Dit zijn aangewezen woongebouwen met een bijzondere bestemming: via onzelfstandige wooneenheden huisvesting bieden aan personen die begeleiding en/of zorg behoeven om zelfstandig te kunnen wonen.1 De groepswoningen hebben o.a. collectieve ruimte(n) en de mogelijkheid tot 7x 24-uurs toezicht/ondersteuning. Uitgangspunt is bij de ontwikkeling van groepswoningen is: − scheiden van wonen en zorg. − flexibiliteit in ontwerp − kwaliteit Dit impliceert o.a. terugbouwbaarheid naar zelfstandige woningen, flexibele indeelbaarheid, beukmaat met veel indelingsvrijheden, slimme ontsluitingsmogelijkheden en een constructie die veel mogelijkheden biedt. 3.1.1 De groepswoningen waarop deze overeenkomst betrekking heeft, maken deel uit van de opgave voor sociale woningvoorraad inclusief de bijbehorende condities. Ze worden zo gewoon mogelijk gebouwd tussen de overige sociale huurwoningen. Indien het mogelijk en wenselijk is een deel van de groepswoningen in het duurdere huursegment te bouwen, worden daarover nadere afspraken gemaakt. 3.1.2 Groepswoningen worden in zijn geheel gehuurd door deelnemende zorgaanbieders aan CareWest met een huurcontract met een looptijd van minimaal 10 jaar met optie tot verlenging. Zij zijn onderdeel van het reguliere huurbeleid AWV. De overeenkomsten worden gesloten onder de bij de AWV gebruikelijke leveringsvoorwaarden 3.1.3 De cliënt huurt een onzelfstandige wooneenheid van de zorgaanbieder en kan recht hebben op huursubsidie. De zorgaanbieders wijzen de eenheden toe en kunnen het huurcontract van de cliënt beëindigen indien dit met het oog op zorgverlening of groepssamenstelling niet meer passend is. 3.1.4
Gesprekspartner voor de AWV inzake het Program van Eisen is de participerende zorginstelling. Het PVE dient door beide partijen: AWV en participerende zorginstelling goedgekeurd te zijn.
3.1.5 Het opleveringsniveau van de groepswoningen is vergelijkbaar met dat van de sociale woningbouw (Amsterdamse Basiskwaliteit Woningbouw 2005). De aanleg van domotica zal zoveel mogelijk worden bevorderd, o.a. door voorbereiding in de bouw. De groepswoningen in de nieuwbouw voldoen aan de eisen van Woonkeur. De Amsterdamse Basiskwaliteit Woningbouw, waaraan alle nieuwbouw moet voldoen, is lager dan Woonkeur, Woonkeur levert meerkosten op. De verwachting is dat de meer en minder kosten tegen elkaar wegvallen. (bijvoorbeeld één groepswoning met één grote huiskamer-keuken versus vier sociale huurwoningen. Derhalve wordt er van uitgegaan dat de door de zorgaanbieder te betalen huurprijs hetzelfde is als die van de vervangende vier sociale huurwoningen.) Indien bij een specifiek project zou blijken dat meer en minderkosten niet tegen elkaar opwegen, dan zullen AWV en CareWest zich inspannen om aanvullende financiering te verwerven, zonder dat dit de bovenstaande afspraak inzake huurhoogte ongedaan maakt. 3.1.6 Verschillende doelgroepen stellen verschillende eisen aan de groepswoning en haar locatie. Ook in deze woningsoort dient variatie te zijn. Het per project ontwerpen voor een 1
Terminologie van VROM, huursubsidiewet.
overeenkomst AWV-CW definitief
4/8
16-6-2005
specifieke doelgroep en behoefte is het uitgangspunt van AWV en CareWest. Aan de eisen van flexibiliteit en kwaliteit kan worden voldaan door het principe van de generieke groepswoningen te hanteren, zoals o.a. in rapport “Onder de mensen” werd aangeduid (december 2001, Stagg, Stichting Architectenonderzoek gebouwen Gezondheidszorg). 3.1.7 De groepswoningen voldoen aan de eisen uit het Handboek Buitengewoon Wonen. Daarin worden uitgangspunten genoemd voor verschillende doelgroepen van zorgvragers. Als voorbeeld gaan CareWest en AWV, op grond van o.a. dit handboek uit van een ruimtebeslag van 60m2 BVO pp voor individuele en collectieve ruimten. Dit betekent dat in dit geval voor een groepswoning voor zes personen een viertal sociale huurwoningen a 90 m2 BVO kunnen worden geruild. 3.1.8 Partijen zullen bij de bouw tevens alle gemeentelijke regelgeving en voorschriften navolgen op het gebied van woningtoewijzing, investeringssubsidies ingeval van rolstoelwoningen, Wibo’s, kwaliteitsregels en programma’s van eisen. 3.1.9 Uit exploitatieoverwegingen is het wenselijk als algemeen uitgangspunt te streven naar clustering van groepswoningen zonder dat er te grote concentraties ontstaan. Voor psychogeriatrische cliënten bijvoorbeeld wordt uitgegaan van vier groepswoningen a zes cliënten. In totaal dient maximaal 25% van een wijk uit zorgwoningen te bestaan. 3.2 Inzake Rolstoelwoningen en Woning in beschermde Omgeving (Wibo’s). 3.2.1 CareWest en AWV constateren dat deze soorten woningen onlosmakelijk onderdeel zijn van de levensloopbestendige wijken waarnaar zij streven. Partijen constateren dat de huidige stedelijke regelgeving afdoende is en zal worden gevolgd. 3.3 Inzake overige woningen 3.3.1 AWV en CareWest bepleiten beiden de levensloopbestendigheid en flexibiliteit van woningen en wijken. CareWest bepleit de toepassing van Design for All en Woonkeur. AWV kiest voor strikte toepassing van essentiële en minimale kwaliteitseisen zoals. vastgelegd in de eisen van de Amsterdamse Basiskwaliteit Woningbouw (2005). 3.4 Inzake Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed 3.4.1 Partijen streven naar een netwerk van dienstencentra/multifunctionele centra en zorgsteunpunten, ook wel genoemd Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed, kortweg SMOG. 3.4.2 In de eerder genoemde ambitie zoals neergelegd in Aanvullingen richting Parkstad wordt, naast de bouw van zorgwoningen, uitgegaan van het realiseren van een netwerk van Dienstencentra/multifunctionele centra en zorgsteunpunten. Qua locatie is er een samenhang tussen deze voorzieningen en de inrichting van de wijk. Zo zal het Dienstencentrum goed kunnen functioneren op die locaties waar ontmoeting en bereikbaarheid op logische wijze een plek hebben gekregen (bijvoorbeeld winkelcentra). Een zorgsteunpunt bevindt zich in de onmiddellijke nabijheid van concentraties van intensief zorgbehoevenden (zoals groepswoningen). Combinaties van functies (informatie en advies, huisartsen en 1e lijn paramedische zorg) hebben de voorkeur.
overeenkomst AWV-CW definitief
5/8
16-6-2005
3.4.3 Uitgangspunt is dat AWV dit SMOG ontwikkelt op basis van langdurige huurcontracten door organisaties van CareWest. In ieder geval met een gelijke looptijd als huurcontract groepswoningen, 10 jaar met optie tot verlengen, wederzijdse opzegtermijn van 1 jaar. De omvang en te vervullen functies van deze voorzieningen kunnen variëren afhankelijk van de specifieke situatie in een wijk. In zijn algemeenheid zal een zorgsteunpunt de omvang, het opleveringsniveau en de verschijningsvorm hebben van een grote sociale huurwoning, een winkel of een bedrijfsruimte (met inbouw) op de begane grond. Met het oog op flexibiliteit is terugbouwbaarheid ook hier het uitgangspunt. 3.4.4 Een Dienstencentrum wordt zo flexibel mogelijk gebouwd. Hierdoor is aanpassing aan toekomstige behoeften tegen lage kosten haalbaar en is de mogelijkheid tot functieverandering optimaal (bijvoorbeeld naar economische functies) 3.4.5 Door hantering van de bovenstaande uitgangspunten kan het risico voor de investeerder op een laag niveau blijven, waardoor AWV en CareWest kunnen uitgaan van een Bruto Aanvangsrendement (BAR) van 6%, bij de huidige rentestand per 1-1-2005. Dat levert een voor zorg en dienstverlening exploiteerbare huur op, bij de huidige normbedragen van de overheid. Indien in een specifiek project naar het oordeel van AWV hogere risico’s aan de orde zijn en derhalve uitgegaan zou moeten worden van een hogere BAR, dan zal AWV onverwijld en onderbouwd voorleggen aan en in overleg treden met de afnemende zorgaanbieder en met deze in overleg treden over de mogelijkheden van risicobeperking dan wel hogere BAR te bespreken. Stichtingskosten worden berekend inclusief 19% BTW zonder zogenaamde BTW opslag. 4
Geldigheid Bovenstaande afspraken en uitgangspunten zijn vastgesteld op basis van de huidige regelgeving en marktomstandigheden. Indien er naar de mening van een van de partijen sprake is van substantiële veranderingen in deze omstandigheden en/of veranderingen in verbindingen van de huidige partners met derden, waardoor deze overeenkomst geen gestand zou kunnen worden gedaan, dan zullen partijen met elkaar in overleg treden teneinde deze overeenkomst te kunnen wijzigen. Indien dit overleg voor een der partijen niet tot een bevredigende wijziging leidt, kan de overeenkomst worden opgezegd. De looptijd van deze overeenkomst is tot 2015 (zelfde termijn als opgave Parkstad) met optie om deze te verlengen.
5
Bijlage Deze overeenkomst omvat een bijlage met een momentopname van de in mei 2005 beoogde aantallen en locaties van zorgwoningen en Sociaal Maatschappelijk Onroerend Goed.
Amsterdam, 24 mei 2005 Namens CareWest
Namens AWV
C.M.A. van der Togt, Voorzitter bestuur CareWest
G.P. Anderiesen Directeur-bestuurder AWV
overeenkomst AWV-CW definitief
6/8
16-6-2005
Bijlage 1 bij overeenkomst AWV en CareWest d.d. maart 2005
Beoogd programma Westelijke Tuinsteden te realiseren door corporaties en CareWest inzake zorgwoningen en zorginfrastructuur, januari 2005 NB In de kolommen staat het totaal aantal woningen/voorzieningen dat er uiteindelijk per gebied aanwezig dient te zijn. Soms is een deel van de zorgwoningen en zorginfrastructuur al aanwezig. In gebieden waar meerdere corporaties een ontwikkelopdracht hebben, kan een deel door een andere corporatie worden gerealiseerd. Ook is op dit moment voor een enkel gebied nog niet duidelijk of CareWest de positie krijgt als partij die in overleg met de corporatie de ontwikkeling van zorginfrastructuur op zich neemt. Onderstaande gegevens zijn ontleend aan de prognose van CareWest, gebaseerd op landelijke kengetallen en Amsterdamse bijzonderheden, waarbij zo’n 3,8% van de inwoners over een zorgwoning zal moeten kunnen beschikken. Gebied
Aantal zorgwoningen (wibo’s, rolstoelwoningen en groepswoningen)
Slotervaart Delflandpleinbuurt Overtoomse Veld Louis Bouwmeester en Blueband buurt Osdorp De Punt Wildemanbuurt Midden Noord Geuzenveld Slotermeer Buurt 5 Geuzenveld Zuid Slotermeer Noord Slotermeer Zuid Bos en Lommer Kolenkitbuurt Totaal
overeenkomst AWV-CW definitief
7/8
16-6-2005
Dienstencentra
Zorgsteunpunten (los van dienstencentrum)
285
1à2
391
1
2 à 3, waarvan 1+ 2à3
249
1
2à3
169 178 241
1 0 2
1à2 1à2 1
292 272 305 461
2 1 1 1
2à3 2à3 1à2 1à2
237
0
2, waarvan 1+
3.080
11 a 12
17 à 26
Opgave AWV in Westelijke Tuinsteden Teneinde recht te doen aan reeds gemaakte afspraken voor concrete projecten voor zorgwoningen en zorginfrastructuur, volgt hieronder een opsomming die onderdeel is van het bovenstaand programma. Gebied/project Slotervaart
Zorgwoningen en infrastructuur
Geplande realisatie
De Veste, Delflandpleinbuurt, complexnummer 2286 Geuzenveld Slotermeer Baselhof , IJlanden
Renovatie tot 48 “Batjan”plaatsen
medio 2005
Groepswonen
voor 2015
Lambertus Zijlplein complexnummers 2234, 2034
Intentie: 58 wibo’s, 18 Rolstoelwoningen, dienstencentrum/zorgsteunpunt
voor 2008
Bos en Lommer Leeuw van Vlaanderen, IJlanden
Zuidelijk veld (gezamenlijke ontwikkeling met Far West) Osdorp Zoelenkerkstraat complexnummer
intentie: 75 wibo’s met zorgsteunpunt 75 wibo’s
voor 2008 voor 2015
23 rolstoelwoningen, 25 wibo’s, 2005 1 zorgsteunpunt, groepswoningen De Kleine Johannes, paramedisch centrum
Ookmeerwegflat complexnr 2045
overeenkomst AWV-CW definitief
realisatie GVT nieuwbouw voor voor 2010 IJlanden, 4 groepswoningen (4*6 personen)
190 seniorenwoningen, 1 zorgsteunpunt+
8/8
16-6-2005
2005/2006
