Colofon Planontwikkeling Koopmans Bouwgroep b.v., Enschede Architectuur Leijh Kappelhoff Seckel van den Dobbelsteen architecten, Hengelo
Wijkvernieuwing Oranjewijk Veghel
Opdrachtgever Woonproject Veghel BV Stedenbouw KAW
Voorwoord Voor u ligt het ontwerp voor de nieuwbouw van de Oranjewijk, een plan van Woonproject Veghel. Dit plan is uitgewerkt door Koopmans Bouwgroep en Leijh Kappelhoff Seckel van den Dobbelsteen Architecten. Dit ontwerpboek is het antwoord op de stedenbouwkundige en programma technische eisen en wensen van Woonproject Veghel. Koopmans Bouwgroep heeft op basis van een eigen woonconcept, binnen de gestelde kaders een plan ontworpen voor Woonproject Veghel.
De wijkvernieuwing in de Oranjewijk is een omvangrijk proces, vooral voor de huidige bewoners. Een deel zal er (willen) blijven wonen. Daarnaast zal de vernieuwde wijk ook nieuwe bewoners krijgen. Heldere communicatie is daarbij belangrijk. Wij hechten daar zoveel waarde aan dat Koopmans Bouwgroep samen met de gemeente Veghel en Woonbelang/Woonproject deelgenoot is in het communicatietraject tijdens de voorbereiding, de uitvoering en de nazorgperiode. Dit project is een enorme uitdaging en we hebben er het volste vertrouwen in dat deze presentatie de ambitie weergeeft die de herstructurering van de Oranjewijk in Veghel laat slagen. Voor ons geldt in ieder geval: wij hebben er zin in! Koopmans Bouwgroep b.v., Enschede Enschede, mei 2011
Dit ontwerpboek is als volgt opgebouwd. Na de inleiding (hoofdstuk 1), lichten wij onze organisatie toe (hoofdstuk 2). Daarna treft u de ontwerpen en de beschrijvingen aan van de nieuwbouwwoningen (hoofdstuk 3). Vervolgens komt de nieuwe woonomgeving aan bod (hoofdstuk 4) die een nauwe relatie heeft met de nieuwbouwopgave. In hoofdstuk 5 belichten wij de bewonersparticipatie, een belangrijk onderdeel van het proces om de herstructurering van de Oranjewijk te laten slagen. Van alle woningen zijn impressies, geveltekeningen en plattegronden om een zo goed mogelijk beeld te kunnen geven van de nieuwe Oranjewijk.
4
Inhoudsopgave 1. Inleiding
06
4. Woonomgeving
48
09
4.1 Woonomgeving
51
2. Over Koopmans
10
4.2 Verkavelingstekening
52
12
4.3 Woonomgeving
53
3. Nieuwbouw
14
5. Bewonersparticipatie
56
3.1 nieuwbouw
16
59
3.2 van de architect
19
3.3 Situatietekening fase 1 en 2
20
3.3 Situatietekening fase 3
20
3.4.1 Woningtype 1 luxe koopwoning
23
3.4.2 Woningtype 2 eengezinswoning
26
3.4.3 woningtype 3 multifunctionele woning
31
3.4.4 woningtype 4 starterswonig
34
3.4.5 woningtype 5 Eengezinswoning
39
3.5.1 Materiaaloverzicht binnen
42
3.5.2 Materiaaloverzicht buiten
43
3.6 installaties binnen
44
3.7 planning
45
3.8 meerjarenonderhoudsPlanning
46
3.9 Duurzaamheid
47
1.1 inleiding
2.1 over koopmans
5.1 bewonersparticipatie
5
Inleiding
6
1
7
Wij realiseren kleine en grote projecten en ook projecten waarbij nieuwbouw en renovatie van woningen gecombineerd zijn.
8
Beatrixsingel, Veghel, maart 2011
1.1 Inleiding De herstructurering van de Oranjewijk bestaat voor het grootste deel uit nieuwbouw; een kleiner aantal woningen wordt gerenoveerd. Voor beide onderdelen wordt een concept geboden waarmee de wijk de gewenste voorsprong gaat behalen. De twee concepten zijn geen los van elkaar staande disciplines, maar twee disciplines die binnen het proces één geheel vormen. In dit ontwerpboek treft u de voorstellen aan voor het nieuwbouwgedeelte voor de Oranjewijk.
De concepten
SurPlus® is een innovatief woningconcept voor nieuwbouw van woningen waarmee wij voor een scherpe prijs meer variatie in bouwplannen kunnen ontwikkelen. Het is geschikt voor zowel voor koop- als huurwoningen. Naast het nieuw bouwen van woningen renoveert Koopmans dagelijks verschillende woningen. Wij realiseren kleine en grote projecten en ook projecten waarbij nieuwbouw en renovatie van woningen gecombineerd zijn. Verderop in dit boek beschrijven wij SurPlus® uitgebreider.
Huurdersbegeleiding
Koopmans heeft kopers-huurdersbegeleiders in dienst die bouwtechnisch geschoold zijn. Zij begeleiden kopers én huurders van begin tot eind bij het ‘ontwerpen’ van hun woning. De kopers-huurdersbegeleider bespreekt de specifieke wensen, inclusief kosten (huurverhoging e.d.) met de bewoners. Het grote voordeel van SurPlus® is dat veel beslissingen tot in een laat stadium van de bouw mogelijk zijn. Bovendien zijn er veel opties mogelijk (keuken, badkamer, afbouw). 9
over koopmans
10
2
11
2.1 Over Koopmans
Over Koopmans
Koopmans Bouwgroep ontwikkelt
Een sterk bedrijf
Koopmans Bouwgroep maakt
Leerlingbouwplaatsen
Koopmans
woningbouwprojecten en commercieel vastgoed, bouwt woningen en
deel uit van het financieel sterke TBI Holdings B.V.. TBI Holdings
beschikt over een vaste kern van goed opgeleid personeel.
utiliteitswerken (nieuwbouw, renovatie, groot onderhoud) en is actief
is een maatschappij met een groot aantal ondernemingen die actief
Wij investeren veel in scholing en opleiding. Het is dan ook
op het gebied van service en (meerjarig) onderhoud aan onroerend
is op het gebied van bouw, technische installatie en industrie.
vanzelfsprekend dat wij behoren tot de erkende opleidings-
goed. De organisatie heeft driehonderdvijftig medewerkers in vaste
Het concern is, gemeten naar bedrijfsopbrengsten, het derde
bedrijven (Fundeon). Via samenwerkingsverbanden stromen
dienst en is gevestigd in Apeldoorn, Deventer en Enschede.
techniek- en vierde bouwconcern in Nederland. Koopmans
leerlingen bij ons in, waarna ze werkstages volgen. De leerlingen
functioneert onder de vlag van TBI als zelfstandige onderneming
raken zó vertrouwd met het bedrijf, dat ze na hun opleiding vaak
met een eigen statutaire directie én een eigen identiteit.
kiezen voor Koopmans als werkgever. Ook de bouwplaats in de Oranjewijk kunnen wij als leerlingbouwplaats aanmelden.
12
Een ervaring die past binnen
Knutteldorp, Deventer
Wijkvernieuwing
het concept van de Oranjewijk
Metaalbuurt, Apeldoorn
Herstructurering van vooral
Voorbeeld
Een fraai voorbeeld van een unieke
De verwondering, Almere
Duurzaam
Koopmans is zich er van bewust ten volle
naoorlogse woonwijken, waarbij ook de woonomgeving een
herstructureringsopdracht is de Metaalbuurt in Apeldoorn:
onderdeel te zijn van de samenleving. Wij werken continu aan
grote rol speelt, is voor ons een belangrijk werkterrein.
116 gerestaureerde woningen, 84 nieuwe woningen en 49
totaaloplossingen voor duurzame ontwikkeling van onze projecten.
De basis hiervoor is kennis op het gebied van projectontwikkeling,
nieuwe appartementen. De monumentale woningen uit het jaar
Koopmans speelt in op maatschappelijke ontwikkelingen en op
nieuwbouw in de huur- en koopsector en allerlei vormen van
1915/1917 zijn geschikt gemaakt voor moderne bewoning.
de vraag naar milieuvriendelijke en energiebesparende alterna-
onderhoud. Daarbij is een goede samenwerking en communicatie
De oorspronkelijk bewoners hebben met inspraakprocedures
tieven. Koopmans is FSC-gecertificeerd en gecertificeerd conform
met gemeenten en woningcorporaties van belang.
op bewonersvergaderingen mede het ontwerp tot stand gebracht.
een milieumanagementsysteem gebaseerd op ISO 14001.
De oorspronkelijke bewoners kregen de eerste keus om als
Koopmans voldoet ook aan de CO2-prestatieladder niveau 3.
terugkeerders de bestaande woningen te kopen of te huren.
Hiermee geven wij invulling aan maatschappelijk verantwoord ondernemen en de reductie in energieverbruik, bijbehorende kosten en CO2-uitstoot.
13
Nieuwbouw
14
3
15
3.1 Nieuwbouw De nieuwbouwplannen in de Oranjewijk in Veghel zijn bijzonder geschikt om uit te voeren in SurPlus®, een innovatief woningconcept waarmee wij veel toekomstwaarde en meer variatie in bouwplannen kunnen ontwikkelen. Het is een bewezen woningbouwsysteem: zo’n 1500 tevreden huurders en kopers (huishoudens) en tientallen tevreden opdrachtgevers hebben het concept al weten te omarmen
Toekomstwaarde SurPlus®-woningen hebben een hoge toekomstwaarde. SurPlus® wordt gebouwd middels het IFD-principe (industrieel, flexibel en demontabel): woningen kunnen ook later, binnen hetzelfde casco, eenvoudig worden aangepast, waardoor woningen klaar zijn voor de toekomstige wensen van bewoners. Desgewenst zijn de woningen na hun eerste levensfase, ongeveer 40 jaar, toe aan totale make-over. Dan is er ook vaak sprake van modernere technieken op het gebied van installaties en isolatie. De afwerk- en dekvloeren kunnen verwijderd en de gevels uitgenomen om uiteindelijk een stabiel casco over
in de afgelopen tien jaar.
te houden. Het casco kan opnieuw voorzien kan worden van nieuwe gevels, indelingen en de nieuwste installatie- en
Bouwmethode
SurPlus® is gebaseerd op tunnel-
gietbouw. Het biedt daarmee een grote verscheidenheid aan keuzes voor de bewoner. Het uitgangspunt bij SurPlus® is een
Dit is de werkelijke flexibiliteit van het systeem. De keuzemethodiek van SurPlus®, waarbij de bewoner zijn woonwensen kenbaar maakt, is beproefd en leidt tot de
leidingloos betonnen casco, uit te voeren in diverse breedtes
gewenste woningtypes. Dit geldt ook voor het bouwsysteem
en -lengtes. Binnen hetzelfde project kunnen we daardoor zeer
waarvoor wij een leidingloos betoncasco ontwikkelden met
efficiënt verschillende woninggroottes en woningtypen realiseren.
ankerloze bouwmuren. De installatie wordt pas aangebracht
De installatie, specifiek voor elke woning, komt pas tijdens de
als de woning voorzien is van dak en gevels.
afbouwfase.
Zowel woningindeling als installaties zijn vrij indeelbaar, waarbij zelfs de plaats van de trap, toilet en badkamer niet
Flexibel concept Voor het SurPlus®-systeem geldt een zeer hoge mate van flexibiliteit. Het is een duurzaam woonconcept dat aan kopers, huurders en professionele afnemers in de woningmarkt op gecontroleerde wijze maximale keuzevrijheid biedt. De bewoner krijgt een huis op maat.
16
vastligt. Daarnaast zijn er verschillende dakvormen, opbouwen, gevelbekledingen en accessoires (zoals dakkapellen en erkers) mogelijk. SurPlus® is hiermee geschikt voor elk grondgebonden woningtype.
isolatietechnieken.
Surplus® tunnelgietbouw
Homeruskwartier fase 2, almere
Surplus®-woningen zijn op den duur gemakkelijk demontabel en dus zeer toekomstgericht.
101 woningen vleuterweide, utrecht
Leidingen surplus®
17
in de voorgenomen wijkvernieuwing moet in beide gebieden de oude sfeer herkenbaar blijven.
3.2 Van de architect
De Oranjewijk in Veghel is een karakteristieke wijk. De wijk kent twee sfeergebieden: het oudere
De plattegronden
zuidelijke deel en het iets recentere noordelijke deel. In de voorgenomen wijkvernieuwing moet
alle eisen zoals gesteld in de stukken met betrekking tot het PVE.
De plattegronden voldoen aan
Wonen voor en achter is bij alle woningtypen (behalve de starters-
in beide gebieden de oude sfeer herkenbaar blijven.
woningen) te allen tijde mogelijk zonder in de gevels veranderingen Daarnaast vinden we het belangrijk de in de gehele Oranjewijk voor-
aan te brengen. Deze omstandigheid draagt zowel bij aan
Leijh Kappelhoff Seckel van den Dobbelsteen architecten en
komende fijnzinnige metselwerkornamenten ook hier terug te laten
de woonwaarde als aan de duurzaamheid en toekomstwaarde.
Woonproject Veghel zijn van mening dat het zuidelijke plandeel
komen. Om het sfeerverschil te versterken, doen we er goed aan om
In de Hendrikstraat is specifiek ingespeeld op de situatie door
een hogere architectonische kwaliteit heeft dan het noordelijke deel.
naast bovenstaande onderwerpen een aantal voor de latere weder-
de begane grond op te tillen. Hierdoor wordt het mogelijk om vanuit
Bij vervanging moet dan ook de ambitie zijn om de herkenbaarheid
opbouw karakteristieke elementen toe te voegen: vensters met een
de woonkamer over geparkeerde auto’s en de aanwezige haag op
van de beide sferen in stand te houden maar tegelijk te proberen om
vierkante roedeverdeling en een iets hogere mate van repetitie dan
de overliggende weilanden te kijken.
het kwaliteitsniveau van het zuidelijke deel ook over het noordelijke
in het zuidelijk deel.
Herkenbaarheid in stand houden
deel te leggen. Wij denken dat de instandhouding van de verschillende
De verkaveling
De verkaveling is opgezet conform
sferen op zich al in stand gehouden wordt door de verschillen die
de Kleurstelling
vanuit het PVE in de massaopbouw ontstaan maar ook doordat in het
wijkdelen zeer verwant. Voor de nieuwbouwwoningen is gezocht naar
verkaveling worden op stedenbouwkundig interessante plaatsen
zuidelijke deel een relatief groter aantal bestaande woningen de sfeer
metselwerk in de kleur van het zuidelijk deel. Verder is ervoor gekozen
accenten aangebracht. Dit is bijvoorbeeld het geval bij sommige
zullen blijven bepalen. Verder zijn we van mening dat toekomstige
om op de zuidelijke en noordelijke wijkdelen identieke, Hollandse
blokbeëindigingen, voetpaden en inspringingen in de straatprofielen
bewoners meer waardering zullen hebben voor de wat meer
pannen toe te passen. De Beatrixsingel is, wanneer deze wordt uitge-
bij de noordelijke straathoeken van de Julianastraat. De blokeinden
’barokke’ detaillering van het zuidelijke deel dan de wat strakkere en
voerd in nieuwbouw, vormgegeven in een beeld dat zeer dicht aanligt
van de Hendrikstraat spelen in op de hoekverdraaiing doordat de
soberder details in het huidige noordelijke deel. Het voorstel is om
tegen dat van de huidige bebouwing, met name ten aanzien van de
hoofdmassa´s aansluiten op de richting van de Hendrikstraat en
in de hele wijk zoveel mogelijk de rijkere detaillering aan te houden,
architectonische behandeling van de voordeuren. Kozijnen worden in
de aanbouwen op die van de Christinastraat en de Emmastraat.
mede omdat een aanzienlijk deel van de nieuwbouw in de koopsfeer
de hele wijk uitgevoerd in crèmewit schilderwerk en draaiende delen
ligt. Enkele van deze rijkere details zijn: schouderstukken, tuiten,
in klassieke kleuren: donkergroen, donkerblauw, donkerrood en oker.
De kleurstelling blijft in beide
het Beeldkwaliteitplan van KAW. In de bebouwing en door de
Leijh Kappelhoff Seckel van den Dobbelsteen architecten
schoorstenen en een naar binnen geknikte kapvorm.
19
3.3 Situatietekening
Fase 1+2
Fase 3
20
Legenda 3.3. situatietekening Nieuwbouw
Renovatie
Luxe koopwoning (woningtype 1) Blok 1, 2, 3, 4, 5 en 6
Renovatie woningen Julianastraat, Beatrixsingel, Wilhelminalaan en Margrietstraat (OR02) Blok 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 en 36
Eengezinswoning (woningtype 2) Blok 14, 15, 17, 19 en 21
Renovatie woningen Beatrixsingel (OR06) Blok 16, 18 en 20
Multifunctionele woning (woningtype 3) Blok 10, 11, 12, 13, 22, 23, 24, en 25
Erfafscheidingen haag h=1000 mm gemetselde muur h=1800 mm
Starterswoning (woningtype 4) Blok 16, 18 en 20
betonmat met begroeiing h=1800 mm blokhaag b=600 mm / h=450 mm of b=1250 mm / h=350 mm bloembak met zitbank bloembak
Eengezinswoningen Beatrixsingel (woningtype 5) Blok 26, 27 en 28
21
Doordat de begane grond is opgetild ontstaat een riant uitzicht over de weilanden.
22
3.4.1 Woningtype 1 Luxe koopwoning De noordelijke plangrens wordt ingenomen door een rijzig woningtype. Doordat de begane grond is opgetild ontstaat een riant uitzicht over de weilanden. Ook wordt het mogelijk een statig stoepje te maken. Overigens blijft de woning Woonkeurtoegankelijk via de geringe hellende achtertuin. Het zicht op de weilanden wordt in de gevel geaccentueerd door de markante verticale pui over drie lagen. De blokkoppen krijgen een markante inbedding in een omhoog gezette plint waarin optioneel een extra woon-werkruimte kan worden opgenomen. In deze optionele aanbouw of standaard erfafscheiding wordt de richting van de Emmastraat respectievelijk de Christinastraat opgepakt.
BVO: 160 m² Inhoud: 526 m³
23
3.4.1 Woningtype 1 geveltekeningen
Gevels woningtype 1
Doorsnede woningtype 1
24
3.4.1 Woningtype 1 plattegronden
begane grond
Schaal 1 op 100
1e verdieping
2e verdieping
hoekwoning optioneel uit te breiden met woon-werkruimte
25
3.4.2 Woningtype 2 eengezinswoning De eengezinswoningen zijn in hun vormgeving nauw verwant met de architectuur van Tooten. Het verschil met de starterswoningen zit voornamelijk in de maatvoering. Hierdoor wordt bereikt dat in de wijk beeldrust ontstaat en
hun vormgeving nauw verwant
krijgt de Julianastraat bovendien eenheid in de straatwand.
met de architectuur van Tooten.
Ook wordt voorkomen dat de starterswoningen een te duidelijk
Het verschil met de starters-
stigma krijgen. Eengezinswoningen staan behalve aan de Julianastraat ook aan de Christinastraat, Emmastraat en Wilhelminalaan en aan de Beatrixsingel.
BVO: 160 m² Inhoud: 436 m³
26
De eengezinswoningen zijn in
woningen zit voornamelijk in de maatvoering
de karakteristieke eengezinswoningen staan verspreid over de oranjewijk
3.4.2 Woningtype 2 geveltekeningen
Gevels woningtype 2
Doorsnede woningtype 2
28
3.4.2 Woningtype 2 plattegronden
begane grond
1e verdieping
Schaal 1 op 100
2e verdieping
keuze om straat- of tuingericht te gaan wonen
29
Door de vormovereenkomsten met de andere nieuwe delen wordt een tegelijk bijzonder harmonieus beeld met de andere nieuwe woningtypen verkregen.
30
3.4.3 Woningtype 3 multifunctionele woning De multifunctionele woningen zijn de zusjes van de andere typen. Ze beschikken over dezelfde architectonische elementen
met een knipoog naar de architectuur van Tooten en refereren door hun massaopbouw misschien nog wel het meest aan de te handhaven woningen in het zuidelijk deel. Door de vormovereenkomsten met de andere nieuwe delen wordt een tegelijk bijzonder harmonieus beeld met de andere nieuwe woningtypen verkregen. In feite vormen de multifunctionele woningen hierdoor de brug tussen oud en nieuw in de wijk.
BVO: 163 m² Inhoud: 510 m³
31
3.4.3 Woningtype 3 geveltekeningen
Gevels woningtype 3
Doorsnede woningtype 3
32
3.4.3 Woningtype 3 plattegronden
begane grond
1e verdieping
Schaal 1 op 100
1e verdieping met dakkapel
Wonen, slapen en baden op de begane grond
33
3.4.4 Woningtype 4 Starterswoning De starterswoningen zijn in hun vormgeving nauw verwant met de Delftse Schoolarchitectuur van Tooten, maar hebben ook relatie met diens zakelijker karakter van wederopbouwprojecten van iets latere datum. De woningen vormen samen met de eengezinswoningen de noordelijke straatwand van de Julianastraat. Omdat deze straatwand evenals de zuidelijke wand een duidelijke eenheid moet vormen zijn de beide woningtypen ook naar elkaar toe nauw verwant. De straathoeken zijn met gedraaide kap uitgevoerd en vormen een poort naar de binnenstraten. In de gevelarchitectuur worden karakteristieke elementen als tuit, dakknik, schouderstuk en metselwerkornamenten toegepast, maar wordt ook gebruik gemaakt van grote venster met vierkante roedeverdeling.
BVO: 160 m² Inhoud: 186 m³
34
In de gevelarchitectuur worden karakteristieke elementen als tuit, dakknik, schouderstuk en metselwerkornamenten toegepast
35
3.4.4 Woningtype 4 geveltekeningen
Gevels woningtype 4
Doorsnede woningtype 4
36
3.4.4 Woningtype 4 plattegronden
begane grond
Schaal 1 op 100
1e verdieping
2e verdieping
De ideale starterswoning
37
Deze woningen hebben een aangepaste gevel die gelijkenis heeft met de gesloopte woningen
38
3.4.5 Woningtype 5 Eengezinswoning beatrixsingel De eengezinswoningen aan de Beatrixsingel zijn nagenoeg hetzelfde als woningtype 2. Deze woningen hebben alleen een aangepaste gevel die gelijkenis heeft met de dan gesloopte woningen. De voordeuren zijn als vanouds voorzien van een markante, lichte omlijsting.
BVO: 169 m² Inhoud: 460 m³
39
3.4.5 Woningtype 5 geveltekeningen
Gevels woningtype 5
Doorsnede woningtype 5
40
3.4.5 Woningtype 5 plattegronden
begane grond
1e verdieping
Schaal 1 op 100
2e verdieping hoekwoning
Een prima alternatief voor de renovatie
41
3.5.1 materiaaloverzicht Binnen
42
Vertrek
Vloer
Wanden
Plafond
Voorzieningen
Hal
Afwerkvloer
Behangklaar
Spuitwerk
Meterkast
Toilet
Vloertegels en kunststenen dorpel
Wandtegels en spuitwerk boven tegels
Spuitwerk
Ventiel mechanische ventilatie, toiletpot met hangend reservoir, fonteintje met kraan
Woonkamer
Afwerkvloer
Behangklaar
Spuitwerk
Thermostaat en loze leiding voor CAI en telefoon
Keuken
Afwerkvloer
Behangklaar, onbehandeld achter keukenopstelplaats
Spuitwerk
Dubbel afzuigpunt voor MV
Overloop
Afwerkvloer
Behangklaar
Spuitwerk
-
Slaapkamer 1
Afwerkvloer
Behangklaar
Spuitwerk
Loze leiding voor CAI en telefoon
Slaapkamers overig
Afwerkvloer
Behangklaar
Spuitwerk
Loze leiding
Badkamer
Vloertegels en kunststenen dorpel
Wandtegels en spuitwerk boven tegels
Spuitwerk
Ventiel mechanische ventilatie, wastafel met spiegel en planchet, douchehoek met douchegarnituur
Zolder
Afwerkvloer
Behangklaar
-
WTW-unit, opstelplaats wasmachine, CV-ketel, voorraadvat zonneboiler
Buitenberging
Onafgewerkt
Onafgewerkt
Onafgewerkt
-
3.5.2 materiaaloverzicht buiten
Onderdeel
Kozijnen worden in de hele wijk uitgevoerd in crèmewit schilderwerk en draaiende delen in klassieke kleuren.
Materiaal
Kleur
Metselwerk basis
Baksteen
Rood/bruin genuanceerd, conform monster
Metselwerk kader voordeur (Beatrixsingel)
Baksteen
Keimwerk wit
Metselwerk plint
Baksteen
Antracietzwart, conform monster
Metselwerk bloembakken
Baksteen
Antracietzwart, conform monster
Metselwerk erfafscheidingen
Baksteen
Antracietzwart, conform monster
Voegwerk
Doorgestreken terugliggend
Antracietzwart, conform monster
Buitenkozijnen
Hout
Crèmewit
Voordeuren
Hout
Klassiek groen
Dakbedekking
Keramische dakpan
Oranje, conform monster
Dakkapel
Aluminium
Crèmewit
Goten
Zinken mastgoot
Naturel
Buitenberging
Geïmpregneerde vurenhouten rabatdelen
Naturel
Voorzijde woning
Tegels 30 x 30 cm
Beton
Terras achterzijde (huurwoningen)
Tegels 30 x 30 cm
Beton
Buitengevels
Buitenkozijnen/ramen/deuren
Dak
Goten
Bestrating
43
3.6 Installaties Binnen
Zonneboilersysteem
Met dit systeem kan meer dan de helft van de warmte worden
bestaat uit een zonneboiler - een collectorwatervoorraadvat van
teruggewonnen, waarmee je minder gas verbruikt om douche-
over vloerverwarming als hoofdverwarming. Er zijn dus geen
een royale 110 liter - en collectorpanelen op het dak. De zonne-
water te verwarmen.
zichtbare verwarmingselementen in de woningen. Het is een
collectoren vangen het zonlicht op en zetten dit om in warmte
comfortabel systeem (laagtemperatuurverwarmingssysteem)
die wordt opgeslagen in het boilervat. Het leidingwater wordt
Sanitair Alle woningen krijgen een toilet en een fontein van
omdat er nauwelijks sprake is van circulatie van luchtstromen.
via een spiraalvormige koperen leiding door het watervat gevoerd
Sphinx. Ook in de badkamer komt een Sphinx wastafelcombinatie
Ook is het gezond en hygiënisch door de geringe luchtcirculatie.
en daarbij opgewarmd, voordat het naar de cv-ketel gaat.
met een douchemengkraan, gecombineerd met een wastafel-
Daarnaast is het energiebesparend vanwege de gelijkmatige
De cv-ketel hoeft voor dit warme water dus niet meer, of veel minder,
mengkraan van Grohe. De badkamer beschikt over een
warmteverdeling.
aan te slaan. Dat betekent een forse energiebesparing op het
wasmachineaansluiting.
gebruik van gas en een grote winst voor het milieu: de ZentaSOL verbruikt immers geen brandstof en is volledig CO2-emissievrij.
Douche warmtewisselaar Bij het douchen gaat veel warmte rechtstreeks met het douchewater het riool in. De Recoh-vert warmtewisselaar van Hei-tech is een product waarmee het water dat naar de douche gaat, wordt (voor)verwarmd door het afvoerwater van de douche.
44
Vloerverwarming Alle woningen beschikken
De Remeha ZentaSOL
CV-ketel De Intergas Kombi Kompakt HRE-ketel is een modern, compact designtoestel, een toestel met een technologie die ‘dubbel HR’ wordt genoemd. Dankzij deze technologie combineert de Intergas Kombi Kompakt HRE hoog rendement op tapwater met hoog rendement op verwarming.
Ventilatie De Stork WTW-unit is een ventilatiesysteem dat verse buitenlucht aanvoert en gebruikte lucht afvoert buiten de woning. Het effect is vergelijkbaar met het openzetten van een raam, maar dan zonder tocht en warmteverlies en stof. De unit heeft een hoog thermisch rendement.
Binnen twee jaar is alles klaar!
3.7 Planning
Onderdeel
Datum
Indiening prijsvraag
mei 2011
Uitslag prijsvraag
juni 2011
Informatiebijeenkomst bewoners
najaar 2011
Bouwvergunningaanvraag
december 2011
Start sloop
januari 2012
Start bouw eerste fase
maart 2012
Kijkersdagen
n.t.b.
Hoogste punt eerste woningen
medio 2012
Oplevering eerste woningen
eind 2012
Start bouw tweede fase
begin 2013
Start bouw derde fase
eind 2013
Oplevering laatste woningen
2014
Alle genoemde data zijn indicatief.
45
3.8 Meerjarenonderhoudsplanning In de basis stellen we een werkschema op waarmee het toekomstig
op elkaar afgestemd, dat het onderhoud per eenheid in een
onderhoud kan worden gepland. Hierbij stemmen we zoveel mogelijk
gebruiksintensiteit van de woningen en de omgeving.
werkzaamheden op elkaar af om te voorkomen dat de huurders
Oplevering Elk onderhoud wordt opgeleverd
overmatig worden gestoord door de werkzaamheden. We proberen een balans te vinden tussen optimaal onderhoud (cyclusduur versus onderhoudskosten; materiaalkwaliteit versus exploitatiekosten) en minimale overlast. Een mogelijkheid die bij nieuwbouw optimaal aanwezig is. Planmatig onderhoud Na oplevering
De uitvoering van onderhoud
kunnen we in het bijzonder de onderhoudskosten beïnvloeden
Na het vaststellen van het Plan van Aanpak gaan we de gewenste
door procesmatige aanpassingen van de meerjaren onder-
maatregelen treffen. Op onderdeel kunnen we vaststellen welke
houdsplanning. Immers, een onderhoudscyclus wordt per
bijstellingen doorgevoerd kunnen worden (aanpassen van de
onderdeel bepaald door de intensiviteit van het gebruik, de
kwaliteitseis) inclusief de gevolgen voor de exploitatierekening.
blootstelling aan weersinvloeden en incidentele gebeurtenissen
Na goedkeuring start de uitvoering van het herstel van de kwaliteit.
(beschadiging). Voor een optimale planning speelt naast het afstemmen van de verschillende cycli ook de duur ervan,
De bewoners worden al in de voorbereidingsfase betrokken.
die aan de hand van periodieke beoordelingen bepaald
Een daarvoor aangewezen begeleider richt zich op de informatie-
kan worden. In de gebruiksfase beoordelen we dus het
verstrekking aan de gebruikers en beantwoordt de vragen,
kwaliteitsverval en stemmen daar het onderhoud op af.
bemiddelt in oplossingen en informeert over de veranderingen en de wijze waarop de gebruiker ermee om kan gaan. Uitvoeringstechnisch zijn we er op ingericht minimale overlast te creëren. Alle uit te voeren werkzaamheden worden zo
46 1
zo kort mogelijke tijd plaatsvindt, rekeninghoudend met de
en gecontroleerd op kwaliteit en volledigheid. Koopmans streeft naar het volledig uitbannen van opleveringspunten door een heldere communicatiestructuur met de opdrachtgever en gebruikers tijdens de uitvoering (beperking interpretatieverschillen), een voortdurende controle op de kwaliteit van de uitvoering en interne vooropleveringen. Opleveringspunten worden vlot en goed afgewerkt en Koopmans Service & Onderhoud staat desgewenst 24 uur per dag klaar om calamiteiten op te lossen.
3.9 Duurzaamheid
EPC MAX 0,4
Energieverbruikberekening
EPC
GPR
Alle nieuwe woningen in de Oranjewijk verbruiken 30 procent
Alle woningen halen een EPC van maximaal 0,4.
De GPR-score, behaald over de onderdelen milieu, gezondheid,
minder energieverbruik dan een standaard nieuwbouwwoning
De EPC geeft de energiezuinigheid aan van een woning.
gebruikskwaliteit en toekomstwaarde, is hoger dan 7,5 GPR is
conform het bouwbesluit van 2011. Dit geldt met name voor het
Hoe lager de EPC, hoe zuiniger de woning. Voor nieuwe woningen
een methodiek om duurzaamheid en kwaliteit op gebouwniveau
gasverbruik. Dit komt door de goede isolatie en de toepassing
geldt sinds 1 januari 2011 een EPC-grenswaarde van 0,6.
te meten.
van duurzame installaties (zoals de cv-ketel, de zonneboiler en
In 2015 zal deze grenswaarde 0,4 zijn.
de wtw-unit).
47
Woonomgeving
48
4
49
Koopmans heeft ervaring met integrale gebiedsontwikkeling en geeft hiermee een meerwaarde aan de gehele ontwikkeling van de Oranjewijk.
50
4.1 Woonomgeving Koopmans is een ontwikkelende bouwer. Dat betekent ervaring met projecten waarin wij het complete ontwikkelingstraject hebben gecoördineerd. Koopmans beheerst het volledige ontwikkelingstraject. Een integrale realisatie van een plangebied vergt kennis, kunde en ervaring. Koopmans heeft ervaring met integrale gebiedsontwikkeling en geeft hiermee een meerwaarde aan de gehele ontwikkeling van de Oranjewijk.
Duurzame woonomgeving Een duurzame woonomgeving is een optelsom van meerdere ingrediënten. Dit begint al bij de gebiedsontwikkeling: duurzame stedenbouw met een goede inrichting van het openbaar gebied. Om huidige bewoners te behouden en nieuwe bewoners aan te trekken, is de woonomgeving van grote invloed; groen, bereikbaarheid, verkeer, parkeren, veiligheid, voorzieningen. De bewoners van de Oranjewijk kunnen straks trots zijn op hun woning en woonomgeving. Er ontstaat een goede mix tussen de oude en nieuwe identiteit van deze wijk. Wanneer de voorwaarden voor de woonomgeving zijn vervuld, volgen de maatregelen op woningniveau: kwalitatief goede, toekomstbestendige woningen gerealiseerd met duurzame materialen.
Beatrixsingel, veghel
51
4.2 v erkavelingstekening
Fase 1+2
Fase 3
52 1
4.3 woonomgeving
Erfafscheidingen
haag h=1000 mm gemetselde muur h=1800 mm betonmat met begroeiing h=1800 mm blokhaag b=600 mm / h=450 mm of b=1250 mm / h=350 mm bloembak met zitbank bloembak
Veiligheid
Om praktische redenen is bij de binnen-
Bestrating
De niet-uitgeefbare bestrate oppervlakken
Verlichting
De keuze voor de straatverlichting is
terreinen weloverwogen afgezien van storingsgevoelige en trage
in het plan worden geheel bestraat met antracietkleurige
praktisch en esthetisch. De verlichtingkarakteristiek moet een
draai- of schuifhekken. Het uitgangspunt is dat sociale controle
betonklinkers. Zo ontstaat een goede relatie met de plint van
grote bijdrage leveren aan de sociale veiligheid. De vormgeving
door kopgevelvensters een grotere bijdrage aan de veiligheid
de woningen en de tuinmuren. Deze klinkers dragen met name
ondersteunt de architectuur. We stellen voor om samen te
leveren dan te vertrouwen op hekken. Dit wordt nog eens
vóór de woning bij aan het ontstaan van een privacystrook.
kiezen voor een klassiek armatuur met een goede verlichtings-
versterkt door goede zichtlijnen en goede verlichting.
Op de binnenterreinen brengt het kleurverschil met de openbare
waarde en dito beheerkarakteristiek. En uiteraard energiezuinig,
weg het semi-openbare karakter van dat gebied goed naar voren.
dus duurzaam.
Op de binnenterreinen moet natuurlijk wel worden voorkomen dat bezoekers er hun auto parkeren. Dat kan uitstekend met snel uitschuifbare paaltjes, bediend met een handzender. Praktisch voordeel is dat voetgangers en fietsers gemakkelijk toegang hebben. Alle foto’s in dit hoofdstuk zijn illustratief.
53
De Erfafscheidingen in de nieuwe oranjewijk vormen een vriendelijk beeld Groene schermen Aan de achterzijde van de
Stenen bloembakken
woningen ter plaatse van de parkeervoorziening bevindt zich
aan de westzijde van de Emmastraat en de Christinastraat,
Christinastraat en aan de Hendrikstraat worden aan de voorzijde
de erfafscheiding. Deze groene erfafscheiding is uitgevoerd
de Julianastraat en de Bernhardstraat worden aan de voorzijde
van de woningen lage blokhagen opgetrokken. De blokhagen
als een scherm dat is begroeid met een klimplant. Tussen de
van de woningen lage stenen muurtjes opgetrokken in een
vormen een vriendelijk beeld in samenhang met de groenstrook
bergingen en deze groene schermen bevindt zich een houten
antraciete kleur die zich conformeert aan de plint van de woning.
aan de voorzijde van de woning. Daarnaast vormen de hagen
poort. Optioneel is boven de parkeerplekken een pergola of
De muurtjes vormen een bloembak en houden in combinatie
in combinatie met de bestrating een afdoende privacyzone.
een carportdak mogelijk. Deze afscheiding is conform de
met de bestrating een afdoende privacyzone voor de woningen
Deze afscheiding is conform de gele erfafscheiding
blauwe erfafscheiding uit het beeldkwaliteitplan.
en zijn heel geschikt om een fiets te parkeren. Deze afscheiding
uit het beeldkwaliteitplan.
Aan de Wilhelminalaan,
is conform de groene en rode erfafscheiding uit het beeldkwaliteitplan.
54
Blokhagen
Aan de oostzijde van de Emmastraat en
De Erfafscheidingen dragen bij aan de privacyzones en sociale veiligheid Tuinmuren De zij-erfafscheidingen van enkele woningen zijn uitgevoerd als een tuinmuur. Dit komt voor bij scheiding tussen zijkanten en openbaar gebied. Deze erfscheidingen worden opgetrokken in de vorm van stenen muurtjes van minimaal 1,80 meter hoog in de kleur van de plinten. De muurtjes vormen een robuuste erfscheiding waarachter de privacy gewaarborgd is. Ze refereren ook aan de muurtjes van Tooten zoals deze in het zuidelijke plandeel bestaan. De erfscheidingen gaan soms naadloos over in optionele uitbouwen naast
groene schermen, bloembakken, blokhagen én belangrijke elementen als erfafscheiding voor de sociale veiligheid in de nieuwe Oranjewijk.
de hoofdbouwmassa. Deze afscheiding is conform de blauwe erfafscheiding uit het beeldkwaliteitplan.
55
Bewonersparticipatie
56
5
57
Koopmans heeft veel ervaring waarbij wij bewoners laten participeren in het proces bij de totstandkoming van wijken.
5.1 Bewonersparticipatie
Herstructurering van wijken is alleen mogelijk met draagkracht. Deze draagkracht wordt gevormd door een goede participatie van bewoners. Koopmans heeft veel ervaring waarbij wij bewoners laten participeren in het proces bij de totstandkoming van wijken. Dit kan op meerdere niveaus: op wijkniveau, op blokniveau en/of op woonniveau, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Een goede communicatie en samenwerking met de gemeente en woon/woningcorporatie is hierin leidend.
Participatie in een vroeg stadium
De wens van de bewoner Bewoners-
De flexibiliteit van het woonconcept Onze ervaring is dat de flexibiliteit
Bij het stedenbouwkundig ontwerp van Schalkhaar organiseerden
participatie is één van de basiskenmerken van SurPlus®:
wij workshops met daarin de thema’s wonen, straat, relatie
bewoners kiezen zelf de indeling van de woning en eventueel
van SurPlus® resulteert in een hoge klanttevredenheid.
omgeving en de sociale samenhang. Een ander goed voorbeeld
zelfsde gevelafwerking- of indeling. Dit is bewonersparticipatie
De woningen zijn hiermee bijna altijd volgens de wensen
is het project Woonderij EOS in Zutphen. De gemeente bracht
op woonniveau. Daarnaast bestaat participatie op blokniveau.
van de bewoner zelf samengesteld. Daarnaast denken wij
de initiatiefnemers (particulieren) in contact met corporatie
Wanneer de bewoners van een blok bekend zijn, zijn wij
aan een aantal sessies/workshops bij het kiezen van de juiste
Hanzewonen (nu: Ieder1) en Koopmans die bouwclaims hadden
in staat ze te begeleiden in de keuzes van bijvoorbeeld de
indeling van de woning. In het ontwerpteam wordt de bandbreedte
in het uitbreidingsgebied Leesten-Oost. De initiatiefnemers
gevel(s). Wij bieden hiermee bewoners de gelegenheid en de
van de keuzemogelijkheden vastgesteld, passend binnen het
zorgden zelf voor financiering en gaven hun architect opdracht
uitdaging hun eigen uiterlijke kenmerken/identiteit aan het blok
Programma van Eisen.
voor een nieuw stedenbouwkundig plan. De bewonersvereniging
te geven, uiteraard in overleg met het ontwerpteam en opdrachtgever.
ontwikkelde samen met de corporatie woningen en een zorghuis rondom een autovrij binnenterrein. De bewoners beheren de openbare ruimte zelf en organiseren veel activiteiten. 59
Ontwerp & realisatie documentatie Stijlgenoten, Den Ham
