u
RK
2016.00400
Oranjewijk, fase I I Grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting
t?.
mm
!
i
r-
Wĩ:
urn
i
Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE
2
1. I N L E I D I N G
3
1.1 V A N H I S T O R I E NAAR DE H U I D I G E S I T U A T I E
2. U I T G E E F B A A R G E B I E D EN PROGNOSE VAN U I T G I F T E
3
3
2.1 U I T G E E F B A A R G E B I E D
3
2.2 P R O G N O S E VAN U I T G I F T E
3
3. B E R E K E N I N G S M E T H O D I E K
3
4. P A R A M E T E R S
4
5. FINANCIËLE R E S U L T A T E N
4
5.1 F A S E R I N G
4
5.2 INBRENGVVAARDE
4
5.3 S T I M U L E R I N G S R E G E L I N G E N
4
5.4 B O U W - EN W O O N R I J P M A K E N
4
5.5 O V E R I G E BOUW- EN WOONRIJP M A K E N , KUNST EN V E R L I C H T I N G EN BRANDKRANEN
5
5.6 V O O R B E R E I D I N G EN T O E Z I C H T P L A N U I T V O E R I N G
5
5.7 Risico's EN ONVOORZIEN
5
5.8 F O N D S E N EN O P S L A G E N
5
5.9 T I J D E L I J K B E H E E R
5
5.10 O P B R E N G S T E N
5
6. FINANCIËLE O N Z E K E R H E D E N
5
7. RISICO'S
6
7.1 R E N T E EN O M S L A G K O S T E N
6
7.2 F A S E R I N G
6
7.3 B E G R O T I N G VAN K O S T E N
6
7.4 B E G R O T I N G VAN O P B R E N G S T E N
6
8. R E S U L T A A T EN C O N C L U S I E
7
2
1. Inleiding I. 1 Van historie naar de hu idige situ atie December 2014 is voor het laatst een planexploitatie opgesteld voor het plan Oranjewijk fase II. Dit plan sloot met een verwachte winst van C 1.806.730. Eind 2015 zijn alle kosten en opbrengsten uit dit plan beoordeeld. Het huidige plan sluit met een verwachte winst van ē 1.174.147, ofwel de winstverwachtingen is ongunstiger geworden in dit plan.
2. Uitgeefbaar gebied en prognose van uitgifte 2.1 Uitgeefbaar gebied 2
Het uitgeefbare terrein in fase II bedraagt 77.452 m . Het uitgeefbare terrein is onderverdeeld in de functies zoals hieronder aangegeven (tabel 1). Tabel 1, functies uitgeefbare grond Vrijstaande woningen Twee onder één kap woningen Twee onder één kap woningen, levensloop Rijenwoningen, huur Rijenwoningen, koop Rijenwoningen, koop levensloop Gestapelde bouw, levensloop Gestapelde bouw, huur levensloop Gestapelde huur, appartementen Onder en boven woningen, levensloop
10.077 13.300 8.821 2.961 16.973 12.093 3.232 2.273 3.187 4.535
Totaal aantal vierkante meters
77.452
2.2 Prognose van u itgifte Het uitbreidingsgebied 'Oranjewijk' wordt gefaseerd uitgevoerd. Hieronder (tabel 2) treft u de prognose van uitgifte voor fase II aan. Tabel 2 Prognose van de op te leveren woningen
Oranjewijk, fase II
2017
2018
2019
2020
2021
2022
25
85
110
60
60
55
3. Berekeningsmethodiek In de grondexploitatieberekening wordt gebruik gemaakt van de dynamische eindwaarde methode. Naast de rente wordt rekening gehouden met een stijging van kosten en opbrengsten. Het planresultaat van de grondexploitatieberekening is als Eindwaarde (EW ) en als Contante W aarde (CW ) gepresenteerd. De Eindwaarde vermeldt het resultaat ten tijde van het eindjaar (per 01-01-2024), inclusief kosten- en opbrengstenstijgingen en rente. De contante waarde is het resultaat van de grondexploitatie teruggerekend naar de situatie 1-1-2015. De kosten en opbrengsten zijn berekend op basis van prijspeil 2015. De vermelde bedragen zijn exclusief B.T.W .
4. Parameters In de grondexploitatie zijn verschillende parameters gehanteerd. Deze parameters betreffen rekenfactoren die op basis van gemaakte afspraken worden vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de "Meerjarenperspectiefnota grondexploitaties 2014 - 2018 ". Op basis van het geldende beleid wordt voor deze grondexploitatie gerekend met een rentepercentage van 4,25 zo. Dit rentepercentage wordt zowel aan de kosten als aan de opbrengstzijde gehanteerd. 0
Binnen de exploitatieberekening is een percentage voor kostenstijging van 1,25 Zo gehanteerd. De huidige financiële crisis geeft een 'drukkend' effect op de prijsvorming van de civieltechnische kosten. Vanuit voorzichtigheidsprincipe (hoge kosten en lange looptijd) is gekozen voor een prijsstijging gedurende de looptijd van de grondexploitatie. 0
De opbrengstenstijging staat ten gevolge van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt onder druk. Stijging tot het niveau van het gemiddelde inflatiepercentage is echter binnen de gemeente Urk (nog steeds) haalbaar. In de voorliggende exploitatie is de opbrengststijging voor het vastgoed op 1,75 7o gesteld. 0
Parameter » » *
Rentevoet Opbrengstenstijging Kostenstijging
Percentage 4,25 Zo 1,75 "/o 1,25 "/o 0
5. Financiële resultaten 5.1 Fasering Uitgangspunt voor de grondexploitatieberekening is de geprognosticeerde grondverkoop in het jaar 2017 aanvangen. De laatste gronden worden in het jaar 2022 verkocht. Na realisatie van de woningen moet het gebied woonrijp worden opgeleverd in 2023, zodat de grondexploitatie in 2024 kan worden afgesloten. 5.2 Inbrengwaarde De inbrengwaarde is bepaald tot oktober 2015. De boekwaarde per deze datum is het geheel van het geïnvesteerd vermogen (het geïnvesteerde vermogen is het saldo van al gemaakte kosten inclusief rentebijschrijving en al gerealiseerde opbrengsten). De inbrengwaarde voor fase II bedraagt C 7.376.528 5.3 Stimuleringsregelingen Binnen de grondexploitatie zijn gelden opgenomen ter stimulering van de woningbouw. Het college heeft de vrijheid uiteindelijk te bepalen waarvoor deze gelden worden ingezet. Primair ligt de besteding bij het faciliteren van de starterslening, stimulering duurzaam bouwen, etc. De lasten van de diverse stimuleringsregelingen bedragen C 302.500 5.4 Bouw- en woonrijp maken Tot deze kosten worden gerekend de kosten voor nog uit te voeren grondwerken, riolering en verharding. Tevens is hierin een bedrag opgenomen voor voorzieningen waterwerken. De totale kosten voor deze activiteiten zijn begroot op C 3.043.485
5.5 Overige bouw- en woonrijp maken, verlichting en brandkranen Tot deze kosten worden onder meer gerekend de kosten voor groen- en speelvoorzieningen, verlichting en brandkranen, indexatie kunst en civiele kosten drijvende woningen. De totale kosten voor deze activiteiten zijn begroot op 6 895.334 5.6 Voorbereiding en toezicht planuitvoering Op basis van ervaringscijfers wordt hiervoor een percentage gehanteerd van 24
C 1.017.916
5.7 Risico's en onvoorzien Op basis van ervaringscijfers wordt hiervoor een percentage gehanteerd van107o ê 5.8 Fondsen en opslagen
424.132
In de exploitatieberekening is rekening gehouden met een gemiddelde bijdrage van E 9,08 per vierkante meter voor bovenplanse kosten. In totaal bedraagt deze bijdrage C 709.383 Deze bijdrage is als volgt opgebouwd: Fonds dorpsuitleg. Uit dit fonds moet een gedeelte van de kosten van een volgende brugverbinding over de 'Urkervaarť worden gefinancierd. De bijdrage hiervoor bedraagt C 4,54 per m Fonds infrastructuur (brug), Uit dit fonds moet een gedeelte van de kosten van een volgende brugverbinding over de 'Urkervaarť worden gefinancierd De bijdrage hiervoor bedraagt ē 4,54 per m . 2
2
5.9 Tijdelijk beheer Voor tijd elijk beheer (ond er meer OZB, waterschapslasten) is een bed rag opgenomen van
ē 45.000
5.10 Opbrengsten Binnen d e exploitatieberekening van d e 'Oranjewijk, fase II' is uitgegaan van markt conforme prijzen, gerelateerd aan d e grond prijzen binnen d e overige ontwikkelingsgebieden van d e gemeente Urk. De gehanteerd e grond prijzen zijn afgestemd op het gehanteerd e woning bouwprogramma binnen het exploitatiegebied . De totale opbrengst word t geraamd op
6 16.104.705
6. Financiële onzekerhed en Gedurende d e exploitatieperiod e kunnen d e uitgangspunten, zoals d ie nu als basis hebben gediend, zich wijzigen. Dit is afhankelijk van interne en externe factoren. Externe factoren kunnen zich afspelen op nationaal, regionaal als gemeentelijk niveau. Deze factoren (extern) kunnen niet of nauwelijks word en beïnvloed . Deze zijn een gegeven. Interne factoren hebben betrekking op activiteiten binnen het project. De interne factoren zijn te beheersen door kansen te benutten en bed reigingen te monitoren en zo mogelijk weg te nemen.
5
Goede planbegeleiding en planning zijn essentieel. Dit op basis van een transparante budgettering en adequate kosten- en opbrengstenbewaking. Ten aanzien van de voorliggende grondexploitatie is een aantal risicofactoren bekeken. Deze treft u hierna aan.
7. Risico's 7.1 Rente en omslagkosten Rente Het rentepercentage is vastgelegd in de "Meerjarenperspectiefnota grondexploitaties 2 0 1 4 2018 ". Dit percentage is vastgesteld op 4,25 Zo. De looptijd van het complex is tot 2023. De verwachting is dat het percentage niet zal stijgen. 0
Kostenstijging De gehanteerde kostenstijging ligt hoger dan de werkelijke stijging die bij diverse aanbestedingen tot uiting komt. Binnen de grondexploitatie is dit een gebruikelijke werkwijze. Hiermede worden risico's op dit vlak voorkomen. Opbrengstenstijging De gehanteerde grondprijzen zijn gebaseerd op prijspeil 1-1-2014. Binnen de exploitatieberekening is rekening gehouden met een behoedzame opbrengstenstijging. Dit percentage brengt wel een zekere mate van risico mee. 7.2 Fasering Binnen de fasering van de grondexploitatie is rekening gehouden met de geplande investeringen in het kader van bouwrijp-, woonrijpmaken, etc. Deze investeringen hebben een relatie met de voortgang van de bouwwerkzaamheden vastgoed. Uitgangspunt is dat het totale plan "Oranjewijk" in twee gedeelten wordt bouwrijpgemaakt en ook overigens wordt gerealiseerd. 7.3 Begroting van kosten De begroting van kosten is gebaseerd op basis van ervaringscijfers binnen de gemeente Urk. Over deze kosten is een percentage van 10 Zo berekend ten behoeve van onvoorziene kosten. De actualiteit van de aanbestedingen laat op dit moment lagere resultaten zien. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe worden deze lagere resultaten echter niet doorgevoerd in de grondexploitatiebegroting. Marktomstandigheden kunnen (zeker gezien de looptijd van de exploitatie) veranderen. 0
7.4 Begroting van opbrengsten Het risico dat ontwikkelingen op de woningmarkt leiden tot stagnatie in de bouw en latere oplevering van woningen is aanwezig. Dit beïnvloedingsmogelijkheden vanuit de gemeente op de algemene economie zijn uiteraard zeer beperkt. In die zin dienen de ontwikkelingen op de landelijk- en plaatselijke niveau zo goed mogelijk te worden gevolgd. Op basis hiervan dient adequaat te worden ingespeeld op de gevolgen voor bouw in de 'Oranjewijk'. Om de kwetsbare markt te blijven ondersteunen is rekening gehouden met een bedrag van ruim C 302.500 ten behoeve van stimulering woningmarkt. Het college bepaald uiteindelijk waarvoor dit bedrag binnen het plangebied wordt besteed. Hierbij kan gedacht worden aan de succesvolle gemeentelijke starterslening of het stimuleren van duurzame bouw.
6
8. Resultaat en conclusie De grondexploitatie sluit met een voordelig saldo op Eindwaarde ( 0 1 - 0 1 - 2 0 2 4 ) van C 1.707.683 (exclusief B.T.W.). De Contante waarde (1-1-2015) bedraagt C 1 . 1 7 4 . 1 4 7 voordelig.
