Wijkbedrijf Bilgaard Samen staan we sterker
Auteur > KUUB-KAW-Bouwgroep Dijkstra Draisma-Ekwadraat Datum > 22 oktober 2014
Het Wijkbedrijf “Samen staan we sterker”
INLEIDING Onze ambitie: niet alleen woningen verbeteren, maar de hele wijk verbeteren Meer ambitie, meer geld, meer energiebesparing en een betere leefbaarheid voor het standaard gereserveerde onderhoudsbudget voor huurwoningen. En niet alleen vóór de bewoners, maar ook dóór de bewoners. Is dit mogelijk? Dat is de vraag die de partijen achter het Wijkbedrijf zich hebben gesteld. Stedelijke vernieuwing in een nieuwe jas: duurzame wijkverbetering. In Leeuwarden hebben Bouwgroep Dijkstra Draisma, KUUB, Ekwadraat en KAW Het Wijkbedrijf opgericht om deze ambitie waar te maken. We zijn gestart in de wijk Bilgaard in Leeuwarden. Bilgaard is een wijk van 3000 woningen met veel problematiek. Delen van Bilgaard waren niet prettig om te wonen. Hoge werkloosheid, drankmisbruik, een hoge mutatiegraad, overlast. Met als gevolg een leefbaarheidsmonitor die op fel-oranje staat. Hoog tijd om in te grijpen. Het Wijkbedrijf doet dat enerzijds door opknappen van woningen, maar vooral door de inzet van wijkbewoners en het creëren van werk in de wijk. Bewoners zijn de energie van het Wijkbedrijf Het Wijkbedrijf draait op bewoners: door hen in te zetten op (een deel van de) werkzaamheden die anders door commerciële partijen of de gemeente gedaan worden, kunnen we meer voor elkaar krijgen en houden we het werk in de wijk. “Bewoners en De samenwerking met de levendige Wijkvereniging Bilgaard is hierbij energie als vliegwiel cruciaal. Deze coördineert de werkzaamheden, die uitgevoerd worden van het Wijkbedrijf” door een serviceteam van vrijwilligers. De serviceteammedewerkers ontvangen een vrijwilligersvergoeding van het Wijkbedrijf. Het tweede vliegwiel van het Wijkbedrijf is energie: het Wijkbedrijf investeert in energieopwekking (biomassacentrales en zon-pv). Hierdoor wordt warmte en elektriciteit goedkoper en schoner opgewekt. Het geld dat hiermee bespaard wordt, vloeit rechtstreeks terug in de wijk. Wat levert het op? Een wijk waarin de bewoners zich thuis voelen. Waar zij hun buren kennen en spreken. Authentiek en met een ziel. Het Wijkbedrijf vindt dat belangrijk, want tevreden bewoners zijn de energie voor ons bedrijf. En verder? Een verlaagde mutatiegraad, woonlasten die betaalbaar blijven, een buurt die netjes en veilig is en waar de woningwaardes stabiel zijn.
Trajectweergave Wijkbedrijf Bilgaard
1 van 6
Waarom? Omdat de bewoners concreet het volgende gaan merken: > Meer bestedingsruimte: - Lagere energierekening - Werk - Beter verhuurbare woningen en een hogere waarde van de woningen > Gemak: - Inzicht in het eigen energiegebruik - Hulp bij het slim omgaan met energie om zo kosten te besparen - Een comfortabel huis, geen vocht en tocht - Minder geldzorgen > Zekerheid - Een energierekening die beheersbaar is en begrepen wordt Winnaar Slim&Snel selectie Het Wijkbedrijf komt voort uit de Slim&Snel selectie van woningcorporatie WoonFriesland. Slim&Snel is een aanpak van energiesprong, geïnitieerd door Platform 31. WoonFriesland concentreert zich op ‘wat’ het resultaat moet zijn. Het Wijkbedrijf is verantwoordelijk ‘hoe’ dat resultaat behaald wordt. Deze herschikking van verantwoordelijkheden was nieuw voor alle partijen en maakte dat het Wijkbedrijf grote bewegingsvrijheid heeft in de inzet van uren en budget.
LEEFBAARHEID Bewonerscoach Voor de algemene communicatie en het helpen van bewoners bij het besparen van energie heeft het Wijkbedrijf een bewonerscoach uit Leeuwarden in dienst genomen. “Bewonerscoach De coach vormt de smeerolie tussen het Wijkbedrijf vormt de smeerolie en de bewoners. Door zijn rustige, betrokken en tussen Wijkbedrijf en neutrale houding weet de coach snel het vertrouwen wijkbewoners” te winnen van de bewoners. De coach is fulltime in de wijk aanwezig. We zijn met de bewoners een aantal leefbaarheidsprojecten gestart.
Vitale wijk We werken op dit moment in verschillende projecten samen met de wijkbewoners aan een vitalere wijk. > De medewerkers van het sociale serviceteam ‘Onze zorg’ helpen de wijkbewoners die daar behoefte aan hebben met de boodschappen, maken een wandelingetje of ondernemen samen een andere activiteit. Door slechts een kleine bijdrage te vragen aan de mensen die van de diensten gebruik willen maken, komt deze ‘hulp’ voor veel mensen binnen bereik. Ook organiseren we samen met zorgverzekeraar De Friesland preventiecursussen in de
Wijkbedrijf Bilgaard
2 van 6
gemeenschappelijke ruimte van de Gealandenflat. De veelal oudere bewoners kunnen daar dankzij deze activiteiten langer en prettiger blijven wonen. > ‘Schoon, heel, veilig’ is het motto voor een flat waar sprake is van veel overlast en criminaliteit. We helpen de bewoners met het opstellen en uitvoeren van een veiligheidsplan. Dit plan bestaat enerzijds uit fysieke maatregelen, zoals cameratoezicht bij de entree en het afsluitbaar maken van de trappenhuizen. Anderzijds bestaat het uit ‘gedragsmaatregelen’. Geen vuilnis meer in de galerijen, deuren niet forceren, de liften schoon houden. Het plan is inmiddels in uitvoering. > Met de bewoners van de grondgebonden woningen geven we vorm aan ‘Bilgaard Bloeit’. Zij pakken losliggende stoeptegels aan, richten de groenstroken in met zitjes en een boomgaard, ruimen zwerfafval in de buurt op en nemen het beheer en onderhoud over van de gemeente.
DE ROL VAN ENERGIE Zelf energie opwekken: schoner en goedkoper In het najaar van 2014 wordt de blokverwarming van de beide galerijflats niet langer gevoed door gasgestookte ketels, maar door een biomassacentrale naast de flats. Deze centrales branden op houtpellets en leveren de warmte CO2-neutraal, reukloos en goedkoper (5% lagere prijs) dan met gas. Bovendien zorgen de houtpellets voor een stabiele warmteprijs die niet langer afhankelijk is van de sterke inflatie van gasprijzen. Op dit moment worden de houtpellets (gemaakt van snoeiafval) nog “Energieopwekking van elders betrokken. Het Wijkbedrijf gaat onderzoeken of er vanuit levert milieuvoordeel de restproducten van de lokale industrie (bijvoorbeeld meelfabriek) én geld voor de wijk” brandstof voor de kachels gemaakt kan worden. Het Wijkbedrijf koopt de kachels zelf in en plaatst en exploiteert ze. De warmte wordt door WoonFriesland afgenomen en doorgeleverd aan de huurders. In de exploitatie hebben we een bedrag geraamd voor het jaarlijkse onderhoud. Een deel van dit onderhoud kan uitgevoerd worden door het Serviceteam; in dat geval komt geld vrij om in wijkprojecten te investeren. Een tweede energieconcept is het zonnecollectief: het Wijkbedrijf zorgt dat de huurders van de flats kunnen profiteren van zonnestroom van eigen dak. Wij installeren zonnepanelen op het collectieve elektriciteitssysteem en rekenen per kWh af met de woningcorporatie.
Wijkbedrijf Bilgaard
3 van 6
We hebben nog in onderzoek of wij als Wijkbedrijf zonnepanelen aan de huurders van de grondgebonden woningen kunnen aanbieden in een soort leasevorm. Wij installeren zonnepanelen bij de bewoners en zij betalen voor de het gebruik van de zonnepanelen een vergoeding per maand. De opbrengsten van de elektriciteitsproductie dekken de gebruikersvergoeding ruimschoots waardoor een aantrekkelijke marge ontstaat voor de bewoners. Leefbaarder door energiebesparing Onze coach bezoekt alle bewoners met tips om slim en makkelijk energie te besparen. Hij loopt met hen door het huis om ze op besparingskansen te wijzen, en verstrekt ze een speciale folder zodat ze alle tips nog eens na kunnen lezen. Daarnaast stelt het Wijkbedrijf 200 monitoringstablets beschikbaar die bewoners een jaar lang gratis mogen gebruiken. Op deze tablets kunnen zij hun energieverbruik volgen en afzetten tegen een persoonlijke besparingsdoelstelling. Verlaging van energielasten en versterking van energiezuinig gedrag dragen bij aan langere woonduur en leefbaarheid. Verlenging van woonduur draagt bij aan verlaging van onderhoudsvraag. Onderhoud en beheer waarbij bewoners zich direct betrokken voelen dragen bij aan leefbaarheid. Jaarlijkse geldstroom leidt tot structurele verbetering Door gebruik te maken van de diverse thema’s (onderhoud, energie, bestaande diensten van WoonFriesland, zoals schoonmaak), deze te bundelen en anders te organiseren ontstaat een financieel voordeel. Dit financiële voordeel zet het Wijkbedrijf Bilgaard in om de leefbaarheid in de wijk minimaal de komende 20 jaar te verbeteren. Doordat er jaar in jaar uit op structurele wijze middelen beschikbaar komen voor het verbeteren van leefbaarheid kan de wijk echt stappen vooruit zetten, wat onder meer leidt tot een lagere mutatie en leegstand. Deze jaarlijkse geldstroom heeft een omvang van € 15.000,- tot € 50.000,-.
INNOVATIE Het uitvoeren van groot onderhoud en het realiseren van energiebesparing is natuurlijk niet zo bijzonder. Het feit dat dit groot onderhoud gekoppeld is aan een structurele verbetering van de leefbaarheid, is dat wel. Het Wijkbedrijf investeert zelf in energieopwekking, aanvullend op de verbeterinvestering van de corporatie. Daarmee verbindt het Wijkbedrijf zich voor 20 jaar aan
Wijkbedrijf Bilgaard
4 van 6
de wijk. In deze periode voert het Wijkbedrijf ook het onderhoud en beheer aan deze complexen uit. We ontwikkelen in deze periode leefbaarheidsprojecten samen met de bewoners, we werven en ondersteunen bewoners die zich in willen zetten voor de wijk en genereren een geldstroom voor deze ‘social return’. Hiermee ontstaat een duurzame verbintenis tussen professionele inzet en bewonersinitiatief die ook financieel geborgd is.
“Onderhoud gekoppeld aan social return”
De voordelen van onze innovatieve aanpak Voor de huurders: > minder energiegebruik > lagere energiekosten, > budget voor leefbaarheidsprojecten, > budget voor vrijwilligersvergoedingen en meer mogelijkheden om zich actief in te zetten Voor de verhuurder: > ontstaat ontzorging en kostenreductie op het vlak van energie, onderhoud en beheer en reductie van mutatie- en leegstandsrisico’s Voor de maatschappij: > verhoging van leefbaarheid en de vormgeving van participatie; > het vergroten van competenties bij bewoners; > het verduurzamen van energiebronnen. Voor het consortium en haar leden: > ontstaat een duurzame omzet en een vernieuwende bedrijfsvorm waarmee bedrijfseconomisch belang en maatschappelijke inzet verbonden worden.
DEELNEMERS We hebben als consortiumpartners gedurende de samenwerking ervaren dat we elkaar duidelijk aanvullen doordat we elk vanuit onze eigen achtergrond ideeën en innovaties aanbrengen. Onze taakverdeling binnen het Wijkbedrijf is als volgt: Partner Bouwgroep Dijkstra Draisma KAW KUUB
Ekwadraat
Wijkbedrijf Bilgaard
Rol Slimme inrichting bouwproces en supply chain, aanbieden extra keuze-opties. Projectleiding, ideeën voor leefbaarheid in de wijk, technisch projectmanagement, bewonerscommunicatie Meenemen particuliere woningeigenaren, bewaken keuzevrijheid en bewonersvriendelijkheid, bewonerscommunicatie, communicatie binnen samenwerkende partijen Ontwikkelen business cases biomassaketels en zonnepanelen. Acties t.b.v. energiebewustwording, bewonerscoach opleiden
5 van 6
Het concept ‘Wijkbedrijf’ kan ook elders ingezet worden! Waar is het van meerwaarde? Als: > er groot onderhoud uitgevoerd moet worden aan minimaal 50 woningen (gestapelde bouw en/of laagbouw) > deze woningen, of een deel daarvan, gebruik maken van een collectief warmtesysteem dat aan vervanging toe is > de wens of noodzaak bestaat om energiebesparing in de woningen te realiseren > snelheid bij de uitvoering gewenst is > de wijk waarin de woninge liggen in sociaal en economisch opzicht een boost kan gebruiken Aanvullend op de woningen kan ook bijvoorbeeld een zorggebouw of school onderdeel zijn van de aanpak. Contact Wilt u meer weten of een afspraak maken? Hieronder vindt u onze contactgegevens: Bouwgroep Dijkstra Draisma | Biense Dijkstra |
[email protected] | 0519 22 99 990 Ekwadraat | Douwe Faber |
[email protected] | 088 4000 500 KAW | Marcel Tankink |
[email protected] | 06 55 74 85 87 KUUB | Ellen van Acht |
[email protected] | 06 42 74 95 33
Wijkbedrijf Bilgaard
6 van 6
