WIE IS ER NU EIGENLIJK VERANTWOORDELIJK?
2
Wat zijn de risico’s van legionella? Een paar legionellabacteriën zijn geen punt. En met legionella besmet water drinken, is ook niet gevaarlijk. Het wordt wél een probleem als ze uitgroeien tot grote aantallen. En via waterdamp ingeademd worden door mensen. Gevolg: ‘veteranenziekte’ (longontsteking). Hieraan overlijden niet alle besmette mensen, maar kwetsbare groepen lopen risico.
Risico’s voor corporaties Legionellapreventie vraagt vooral aandacht van corporaties bij de oplevering van nieuwbouw én bij de verhuur aan zorgorganisaties. Bij nieuwbouw kan lange tijd water hebben stilgestaan in de leidingen of kunnen constructiefouten de bacteriegroei stimuleren. Bij zorginstellingen ligt het risico vooral in de kwetsbare groepen die er wonen. Vanwege bijvoorbeeld verminderd gebruik van douches en niet benutte wasmachineaansluitingen is waakzaamheid vereist.
GROOTSTE RISICO, GROOTSTE ZORG
• Verpleeg- en verzorgingshuizen en dagverblijven zijn wettelijk aangewezen als ‘prioritaire instellingen’. • Bij sommige wooncomplexen is sprake van de combinatie van een kwetsbare bewonersgroep en een leidingwaterinstallatie die een risico vormt. • Maatregelen die corporaties treffen, zijn vaak gebaseerd op een risicoprofiel (zie kader pagina 5). • Aedes biedt corporaties handige checklists voor legionellapreventie. 3
Wie is er verantwoordelijk? Vaak weten corporaties niet precies wat hun verplichtingen zijn. Ze zijn zich er soms niet van bewust dat zij altijd verantwoordelijk blijven voor adequate uitvoering van beheer. De verplichtingen bestaan uit twee delen: een algemene zorgplicht en de extra wettelijke verplichtingen voor het zorgvastgoed. Sommige corporaties delen daarom hun woningbezit in op basis van risico en stemmen daar hun maatregelenpakket op af.
Algemene zorgplicht Bij wooncomplexen met een collectieve waterinstallatie geldt een algemene zorgplicht. Welke zorg moeten corporaties dan bieden? Een deugdelijke installatie is een voorwaarde. Plus inventarisatie van de kans op besmetting en het treffen van de noodzakelijke voorzorgsmaatregelen. Corporaties kunnen daarnaast ook voorlichtingsmateriaal aan de huurders verstrekken.
Specifiek voor zorginstellingen Een corporatie moet bij een collectieve waterinstallatie vanaf de hoofdkraan tot en met de tappunten in de woningen zorgen voor veilig drinkwater. In het Drinkwaterbesluit van 2011 staan speciale eisen voor zorgvastgoed. Voor verzorgings- en verpleeghuizen moet er een risicoanalyse gemaakt, een beheersplan opgesteld, een logboek bijgehouden en aan de informatieplicht worden voldaan. Voor wonen met zorg in de woonwijk of in het appartementencomplex gelden deze extra eisen niet.
4
RISICOANALYSE
Alle soorten tappunten, actuele installatietekeningen, waterleidingen die opwarmen of niet wekelijks worden ververst; dergelijke risicopunten moet de corporatie laten analyseren door een BRL 6010-gecertificeerd bedrijf. En herzien bij elke relevante wijziging aan of rond de installatie. BEHEERSPLAN
Vloeit voort uit de risicoanalyse. Het gaat om eenmalige technische maatregelen en periodieke beheersmaatregelen.
legionellapreventie in de praktijk Corporatie Portaal deelt haar woningen in op basis van risico:
• Verzorgings- en verplegingshuizen: risico-inventarisatie + beheersplan • Objecten met kwetsbare bewoners en/of risicovolle leidingwaterinstallatie: risico-inventarisatie + waar nodig beheersplan • Overige objecten met lage risico’s: bewonersvoorlichting 5
LOGBOEK
Voor elke beheersmaatregel wordt een logblad aangemaakt en bijgehouden. Daarop staan ook de uitslagen van periodieke labmonsters. Het logboek met alle bladen toont aan dat de beheerstaken zijn uitgevoerd. INFORMATIEPLICHT
Als een controle in het zorgvastgoed een legionellaconcentratie van 1.000 kve/l of meer aantoont, moet de corporatie dit direct (digitaal) melden bij toezichthouder VROM-Inspectie. Maar let op: al boven de normgrens van 100 kve/l zijn maatregelen nodig om besmetting in een installatie weg te nemen.
6
Aan de slag met verantwoordelijkheden Een corporatie zal over legionellapreventie afspraken maken met de zorgorganisatie die het pand huurt. Het is belangrijk de onderlinge verdeling van verantwoordelijkheden en taken vast te leggen.
Bij ontwerp nieuw pand Voorkomen is beter dan genezen. Uitgangspunt is altijd een installatie die zonder aanvullende voorzieningen de drinkwaterkwaliteit kan waarborgen. Daartoe moet helemaal aan het begin van het bouwproces de ontwerper rekening houden met de eisen uit NEN 1006. Dit voorkomt ‘hotspots’ met een watertemperatuur van meer dan 25˚C . Download op www.isso.nl de ISSO-SBR-publicatie met een handreiking voor uw ontwerper en installateur en de handige checklist voor corporaties.
Als juridisch eigenaar blijft de corporatie altijd primair verantwoordelijk en volledig aanspreekbaar op naleving van de regels. De afspraken over legionellapreventie en toerekening van kosten krijgen een plaats in het huurcontract of een bijlage daarvan. Kijk op www.aedes.nl voor voorbeelden van contractteksten.
7
Bij ingebruikname nieuw pand Voordat bewoners in het nieuwe (zorg)pand trekken, kan het nodig zijn dat de corporatie de installatie desinfecteert. Bijvoorbeeld omdat de leidingen tijdens de bouw langere tijd gevuld zijn geweest met water. Dit is ook het moment dat er afspraken moeten liggen met de eventuele zorgorganisatie die het pand huurt. Zodat vanaf de start duidelijk is wie welke taken uitvoert.
Tijdens het gebruik van gebouwen De corporatie is eigenaar van de collectieve drinkwaterinstallatie. Dat betekent verantwoordelijkheid voor de beheersmaatregelen, de calamiteitenprocedure, periodieke onderhoudswerkzaamheden, audits etc. Op www.aedes.nl zijn de verantwoordelijkheden benoemd. Tot de feitelijke beheersmaatregelen behoren periodieke spoelingen en desinfecties, monsternames, onderhoud en controles, registraties en vervangingen. Al deze beheersmaatregelen, met controlefrequenties, zijn door Aedes in een schema gezet. Zodat corporatie en huurder deze eenvoudig kunnen verdelen. Overigens zal de corporatie het beheer meestal overlaten aan de facilitaire dienst van de hurende zorgorganisatie
Risicofactoren
• watertemperatuur 25 – 50 ˚C • stilstaand water • lange verblijftijd in de leidingen • biofilm en sediment
8
Eisen en controle
De Utrechtse corporatie Bo-Ex heeft in het verleden leergeld betaald. Al in het ontwerpstadium van projecten liggen er nu twintig heldere installatie eisen. Tijdens de bouw vindt frequent toetsing op naleving plaats.
9
Als het misgaat In de calamiteitenprocedure beschrijven corporaties de aanpak bij een legionellabesmetting. Het is belangrijk om direct maatregelen te nemen: door technische maatregelen of door het besmette deel van het gebouw te sluiten. Corporaties doen er ook verstandig aan om een gespecialiseerd bedrijf erbij te betrekken. De corporatie of adviseur kan als projectmanager functioneren die aanstuurt, bewaakt en controleert. Wie welke taak uitvoert, wordt vaak niet van tevoren vastgelegd omdat elke calamiteit om een specifiek scenario vraagt. Op www.aedes.nl staat een activiteitenschema dat de stappen beschrijft in geval van besmetting.
MEER INFORMATIE Ga naar www.Aedes.nl voor deze downloads en schema’s: • Uitgebreide Aedes-handreiking “Corporaties en Legionellapreventie” • Voorbeeldclausule in het huurcontract of preventiebijlage bij de huurovereenkomst • Checklist voor ontwerp, installatie en oplevering drinkwaterinstallatie • Voorlichting aan bewoners: gebruiksinstructie bij start huurovereenkomst, preventietips in bewonersblad, informatie bij zelf aangebrachte voorzieningen • Overzicht preventieve en controlerende beheersmaatregelen • Activiteitenschema bij besmetting Kijk ook eens op www.isso.nl voor een hele reeks informatieve legionellapublicaties van het kennisinstituut van de installatiesector. Van de Legionellacode voor woninginstallaties tot de handleiding Zorgplicht, van Hotspotvrij ontwerpen tot Alternatieve technieken voor leidingwaterinstallaties. Veel actuele informatie is ook te vinden op www.vrominspectie.nl/legionella en www.infodwi/legionella. 10
COLOFON
Dit is een uitgave van Aedes die dankzij de medewerking van vele partners tot stand kwam. De informatie in deze uitgave is onderhevig aan nieuwe wetgeving en wijzigende inzichten. Kijkt u voor de meest recente regels altijd op www.aedes.nl. Tekst Rogier Goes (Aedes), redactie Kris Kras Design Concept en vormgeving Kris Kras Design Illustraties Auke Herrema Met dank aan Marc Klaver (Mooiland), Clemens Stemerdink (Xigna), Arnout van het Schip (Portaal), André Eland (AquaServa), Ron van den Heuvel (Bo-Ex), Marcel Garst (Houkes Advocaten), Jeroen Bosman (Geberit), Peter de Winter (Rijnhart Wonen) L. van Leengoed (C-Mark) en Eric van der Blom (Uneto-VNI). Juni 2011 11
Aedes vereniging van woningcorporaties Olympia 1 1213 NS Hilversum www.aedesnet.nl
