Whitepaper Stadslandbouw op gebouwen

Whitepaper Stadslandbouw op gebouwen


2

Whitepaper Stadslandbouw op gebouwen Stadslandbouw staat in een toenemende mate in de belangstelling in Nederland. In het kader van stadslandbouw geldt niet alleen dat er vaak op braakliggende stukjes grond in stedelijk gebied producten worden geteeld, maar ook (vooral internationaal) dat er op daken en terrassen van gebouwen groenten en dergelijke verbouwd worden. Groene daken zijn niet nieuw, begroeide daken hadden ze in de oudheid al, en in Rotterdam is zelfs een heus stadspark op een dak gerealiseerd. Maar technisch, en daarmee ook juridisch gezien, komt er nogal wat bij kijken. In deze whitepaper treft u een beknopt overzicht aan van wat er juridisch en dan vooral in privaatrechtelijk opzicht allemaal speelt rond stadslandbouw op gebouwen.

introductie


3

Voor rijpe kersen klimt men hoog: Over stadslandbouw op gebouwen Het spreekwoord ‘voor rijpe kersen klimt men hoog’ betekent: voor een belangrijk streven heeft men veel over.1

Inleiding Groene daken worden vooral in het kader van duurzaamheid gepromoot. Er wordt zelfs onderscheid gemaakt tussen extensieve en intensieve groendaken. Intensieve groendaken of daktuinen bestaan net als gewone tuinen uit grassen, kruiden, struiken en soms zelfs bomen. Er is een vrij dikke laag substraat2 voor nodig en uiteraard kan je dergelijke (moes)tuinen alleen aanleggen als de daken daarop berekend zijn. Extensieve groendaken of vegetatiedaken zijn bedekt met een dunne laag substraat en vooral begroeid met mossen, vetplanten en kruiden, heel eenvoudig in onderhoud, maar niet beloopbaar. Zo’n dak wordt niet te zwaar. Zelfs op steile daken wordt tegenwoordig soms beplanting aangelegd.3 Milieutechnisch en in het kader van duurzaamheid beschouwd, is het waterbergende vermogen van groene daken van belang4 en de geluidwerende en isolerende werking. Ze zijn bevorderlijk voor de luchtkwaliteit in de omgeving, gaan zogenaamde hittestress5 tegen en zijn gunstig voor de biodiversiteit in de stad. Groene daken kunnen ook een bepaalde ethische waardering hebben. Ze werken, afhankelijk van de conjunctuur, wellicht imagoverhogend, hetgeen (hoewel, tegenwoordig weet je het nooit) de waarde van een huis kan verhogen. Ook tuinbouw in gebouwen in de stad komt voor, zoals bekend op vrij grote schaal zelfs illegaal voor wietteelt. Dat segment van stadslandbouw wordt in dit whitepaper, vanwege de vele bouwkundige aspecten zoals elektriciteit, ventilatie, vochtproblemen en dergelijke. Evenmin wordt er ingegaan op kassen in stedelijk gebied.

Relatie stadslandbouw en dakakkers Stadslandbouw (op het maaiveld) behoort in het bestemmingsplan geregeld te worden.6 Dat gebeurt nog maar mondjesmaat en de meeste gemeenten willen vooralsnog alleen medewerking verlenen op basis van een tijdelijke omgevingsvergunning. Dan geldt in principe een periode van vijf jaar. Dat is een te korte periode om werkelijk in stadslandbouw te kunnen investeren.7 Een beleid dat meestal is ingegeven door het feit dat er allerlei ontwikkelingen stil zijn komen te liggen en voor langere tijd braakliggende grond dan een leuke bestemming krijgt en onderhouden wordt. Trekt de economie weer aan, dan wil men de grond weer beschikbaar hebben. In die context is het handig om gebruik te maken van bruikleen of huur van grond. Geen of weinig kosten, geen of weinig rechten. Om grond definitief beschikbaar te kunnen stellen voor stadslandbouw, is wel vereist dat het bestemmingsplan dat toestaat. Voor het aanleggen van een dakakker8 zijn geen speciale vergunningen in het kader van de ruimtelijke ordening nodig, omdat er op dat punt nauwelijks regels zijn.9 Zeker op wat hogere kantoorgebouwen zie je een dakakker niet eens van buitenaf. Er zijn vaak wel vergunningen in het kader van de APV en eventueel de brandweer nodig, die met veiligheid te maken hebben. Afgezien van de aspecten van algemeen en ruimtelijk-bestuursrechtelijke aard, is er ook een aantal juridische aspecten van meer privaatrechtelijke karakter. Dan praten we over de eigendom, persoonlijke en zakelijke rechten, over aansprakelijkheidskwesties, contractuele aspecten en beheersmatige zaken. Bij dakakkers zijn vooral de


4

juridische aspecten van aanleg en gebruik van de dakakker door anderen dan door de eigenaar van het gebouw belangrijk. Dit whitepaper is beperkt tot deze privaatrechtelijke kant.

Diverse privaatrechtelijke aspecten Dakakkers en daktuinen kennen uitersten. Aan de ene kant is er het rijtje plantenbakken dat op een dak gezet wordt, het andere uiterste is het Dakpark10 in Rotterdam waar een compleet stadspark met paden, struiken en bomen en zelfs een oranjerie met een wokrestaurant op het dak van een bedrijfsgebouw van een kilometer lang is geplaatst. Er zit natuurlijk van alles tussen deze uitersten in, zoals de dakakker op het Schieblock in Rotterdam11, een voor het publiek vrij toegankelijke groentetuin, waar op professionele wijze tuinbouwproducten worden verbouwd. Er zijn speciale lichtgewicht plantenbakken ontworpen die aaneengesloten langs de buitenzijde van het dak een afscheiding vormen, zodat men niet zomaar van het dak valt, de dakakker zelf heeft een substraatlaag. Bij alle vormen van dakakkers is de juridische gebruiksconstructie van belang, en ook de aansprakelijkheid in het kader van draagkracht van het dak, de geschiktheid van de dakbedekking, de veiligheid van personen, evenals verzekeringskwesties. Bij grotere dakakkers zijn meer beheersaspecten, toelating van personen en bij het Rotterdamse dakpark zelfs openbaarheid van ruimte nog aan de orde. Het zal duidelijk zijn dat een eigenaar van een gebouw met een geschikt dak daar plantenbakken op kan zetten. Hij zal zelf na moeten gaan of het dak dat houdt, hoe je er komt (door de goot klimmend?), of je er niet af valt en wat de verzekering ervan zegt voor of na een calamiteit. Hetzelfde geldt voor het aanbrengen van een laag substraat (aarde is meestal te zwaar) op eigen dak om daarop groente te telen.


5

Juridisch wordt het een stuk spannender als de dakakker niet door de eigenaar van het gebouw wordt gebruikt. Allereerst moet er dan sprake zijn van een onderliggend persoonlijk of zakelijk recht. Dat kan een bruikleenovereenkomst zijn, een huurovereenkomst, een (al dan niet huurafhankelijk) opstalrecht of een appartementsrecht. Andere zakelijke rechten, zoals erfpacht, erfdienstbaarheid of mandeligheid lijken geen logische oplossing te bieden. Het toe te passen recht moet niet alleen het gebruik regelen maar ook de vraag welke personen op welke wijze toegang tot het dak hebben. Een bruikleenovereenkomst is de eenvoudigste regeling. Deze kent in principe geen vergoeding, met uitzondering van de eventuele feitelijke kosten van het gebruik of het onderhoud. Evenmin is er sprake van een wettelijke duur van het recht. Opzegging kan op korte termijn. Het recht is leuk voor de gebruiker maar geen basis voor een enigszins wezenlijke investering in de dakakker. In een huurovereenkomst kan meer geregeld worden. Maar er moet wel goed nagedacht worden over de vraag of er sprake is van huur van grond of huur van een gebouw. Dat lijkt vooral afhankelijk van wat er precies verhuurd wordt. Als de eigenaar zelf een substraatlaag aanbrengt, zou je kunnen uitgaan van huur van grond. Anders is er sprake van huur van het dak of van huur van dakruimte, het dakoppervlak. Huur van een dak (de hele constructie of alleen de dakbedekking) lijkt huur van een (deel van) een bouwwerk, een deel dus van een bedrijfsgebouw of een woning. Het zal daarbij van geval tot geval noodzakelijk zijn om onderzoek te doen naar de mogelijke toepasselijkheid van huurbescherming. Het is zeer de vraag of er bij huur van het dakoppervlak, dus niet eens van de dakbedekking maar alleen van de ruimte daarop, sprake is van huur van een gebouw. De kans op van het gebouw afgeleide huurbescherming lijkt dan klein, maar zowel voor een bevestigend als voor een ontkennend antwoord zijn wel argumenten te vinden. Een opstalrecht kan gevestigd worden voor gebouwen, werken of beplanting.12 Ervan uitgaand dat de substraatlaag een werk is, kan voor de complete dakakker een opstalrecht worden gevestigd. De dakakker is dan eigendom van de opstaller. Er zijn weinig argumenten voor te vinden om het opstalrecht ook op het dak zelf te vestigen. Dat is immers bestanddeel van het onderliggende gebouw en dan moet je een hele regeling optuigen om opstal mogelijk te maken. Het recht op wegnemen van de opstal na beëindiging van het recht13 bijvoorbeeld, komt dan wel in een heel vreemd licht te staan en moet dus contractueel worden uitgesloten. Bij de afwegingen rond de juridische constructie van het Dakpark in Rotterdam is ook de vraag ter sprake gekomen of het verstandig zou zijn om naast het dakoppervlak ook de dakbedekking, namelijk de speciaal voor het Dakpark geventileerd aan te brengen water- en worteldichte laag, in opstal uit te geven. Dat is niet gebeurd en er is ook geen opstalrecht voor het Dakpark gevestigd, dat eigendom is van de gemeente. De vierde goed bruikbare mogelijkheid is een appartementsrecht. Dat heeft een uitgebreide wettelijke regeling waarin ook het onderhoud een plaats heeft. Die methodiek is bij het Dakpark toegepast, waarbij de ruimte op het dak een afzonderlijk appartement vormt en niet ook de dakbedekking. Dat had te maken met het feit dat er onderhoud aan de dakbedekking moet kunnen worden gepleegd en dat na een specifieke periode de water- en worteldichte laag moet kunnen worden vervangen. Daarvoor is nodig dat het park wordt afgegraven en eventueel opnieuw aangelegd. Ook hield de keuze voor een appartementsrecht verband met de garanties van de dakdekker, de kostenregeling, de onderhoudsbijdrage en de verzekering van de water- en worteldichte laag. Een nadeel van de keuze voor appartementensplitsing kan zijn, dat de eigenaar van de dakakker enige mate van gezamenlijke aansprakelijkheid voor de gebouwen heeft en er een vorm van medebeslissingsrecht over de dakakker is voor de eigenaren van de andere appartementen. Die nadelen zijn inherent aan de keuze en kunnen niet worden ondervangen.


6

Bij grotere dakakkers, zeker als die openbaar toegankelijk zijn, zal naast de gebruiksconstructie veel aandacht aan het beheer moeten worden geschonken. Dat gaat zowel over onderhoud als over de toelating van personen en hoe om te gaan met calamiteiten. Ook de vraag wat er is toegestaan is belangrijk, een tuinfeest kan zomaar een te zware belasting voor het dak opleveren bijvoorbeeld. Bij het Dakpark is er een uitgebreide beheerconstructie met onder meer een calamiteitenprotocol.

Contractuele aspecten In contracten die het gebruik of het recht regelen om een dakakker op andermans gebouw te hebben, van welke aard dat recht dan ook is, mag een aantal specifieke voorwaarden niet ontbreken.14 Allereerst de toegang tot het dak, ten tweede hoe het gebruikt mag worden, een regeling van aanvangskosten en periodieke vergoedingen en de duur van het gebruik. Verder een eventuele constructie om huurbescherming te voorkomen, de voorwaarden voor verlenging, de mogelijkheid en de wijze van opzegging, de wijze waarop de veiligheid van personen op het dak wordt gewaarborgd, de wijze van onderhoud, eventuele goedkeuringen door de eigenaar of de gemeente, technische eisen zoals de maximale dakbelasting, de aansprakelijkheid voor schade aan het dak of de dakbedekking en de verplichting een verzekering te sluiten. Verder kan het zijn dat er voorafgaand aan het gebruik aanpassingen aan het dak of de dakbedekking moeten worden gedaan. De kosten daarvan moeten natuurlijk worden toegerekend. Bij nieuwbouw kan er bij de constructie en de materiaalkeuze van de dakbedekking al rekening gehouden worden met een dakakker.

Slot Stadslandbouw kan voor bepaalde gemeenten politiek interessant zijn, en groene daken zijn duurzaam. Duurzame oplossingen zijn goed voor het milieu en voor de politiek. Dat betekent niet dat je zomaar allerlei groen(ten) op daken kunt zetten, daar komt juristerij bij kijken, vooral als het gaat om wat grotere dakakkers. Voor dakakkers van enige omvang geldt dan wel, dat men voor rijpe kersen hoog moet klimmen.


7

Noten 1.

Zie http://www.spreekwoord.nl/, zoekwoord kersen.

2. Kunstmatige ondergrond voor gewassen. 3. Zie voor een uitgebreide kwalitatieve beschrijving van groene daken Mark Meijer c.s., ‘Boven onze hoofden een groot potentieel’, eindrapport Milieu- en economische effecten van duurzame daken, § 4.5, Arcadis in opdracht van de gemeente Utrecht, 29 september 2010. Te downloaden via http://www.dedakenduurzaam.nl/. 4. Het water wordt lang vastgehouden, waardoor er verdamping optreedt en de waterafvoer via riolering vermindert. 5. Dat is het zgn. Urban heat Island effect dat de gemiddelde temperatuur in steden een paar graden hoger kan zijn dan in de omgeving omdat beton, bitumen en bestrating veel warmte opnemen. 6. Over de ruimtelijk-bestuursrechtelijke aspecten van stadslandbouw is zelfs een boek verkrijgbaar: H.H. Harberink, Stadslandbouw in het bestemmingsplan, te verkrijgen via http://stadslandbouwinhetbestemmingsplan.com/. 7.

Zie http://stadslandbouwinhetbestemmingsplan.com/stadslandbouwblog/.

8. In het hierna volgende gebruik ik het woord dakakker voor agrarisch gebruik van of op daken. Vrijwel alles van wat beschreven wordt geldt natuurlijk ook voor intensieve siertuinen op daken. 9. http://www.seinwezen.nl/blog/wp-content/uploads/2012-10-10-Seinwezen-in- SC34-over-daktuinen.pdf. 10. http://www.dakparkrotterdam.nl/. 11. http://www.refdag.nl/achtergrond/natuur-techniek/dakakker_heeft_meer_voordelen_dan_eigen_groente_en_ fruit_1_642118. 12. Art. 5:101 BW. 13. Art. 5:105 lid 2 BW. 14. De hiernavolgende opsomming is niet uitputtend.


8

Dit whitepaper geeft u inzicht in de ruimtelijk-bestuursrechtelijke en juridische aspecten die spelen bij het bedrijven van stadslandbouw op daken, waarbij de nadruk ligt op privaatrechtelijke aspecten. De auteur gaat in op verschillende regelingen die hierbij belangrijk zijn, zoals een bruikleenovereenkomst, een huurovereenkomst, een opstalrecht en een appartementsrecht. Deze toe te passen regelingen betreffen zowel het gebruik van de dakakker als de toegangsrechten van de gebruikers van deze dakakkers.

conclusie


9

Meer weten? Wilt u meer informatie over de Whitepapers of andere producten van Omgeving in de Praktijk? Ga dan naar de website www.omgevingindepraktijk.nl of neem contact op via 070 - 37 80 342.

Over Omgeving in de Praktijk Omgeving in de praktijk voorziet u in uw vakspecifieke informatie over bouwregelgeving, grondzaken, ruimtelijke ordening en milieu. Omgeving in de Praktijk maakt de vertaalslag van relevante wetgeving naar de dagelijkse bouwen ontwerppraktijk. Actueel inclusief toelichtingen en commentaren geschreven door deskundige en betrokken experts. Compleet over het omgevingsrecht, gerangschikt naar specifieke behoefte (in vijf overzichtelijke dossiers).

Over de auteur Dit whitepaper Stadslandbouw op gebouwen is opgesteld in overleg met mr.drs. E.R. (Erwin) Hijmans. Erwin Hijmans is redactielid van het tijdschrift Grondzaken in de praktijk. Hij heeft 35 jaar ervaring met grondbeleid, waarvan 15 jaar bij de gemeente Enschede en vanaf 1993 tot heden bij Tauw, later PurpleBlue. PurpleBlue BV is sinds kort samengevoegd met Van Heijst en Partners in Zwolle. Naast zijn redacteurschap voor Grondzaken in de praktijk is Dhr. Hijmans tevens redactielid van de tijdschriften Bouwrecht (Kluwer) en van Vastgoedrecht.

Meer van dit soort informatie? Neem dan een abonnement op Omgeving in de praktijk. Een abonnement biedt u: een compleet pakket van zowel praktische als juridische informatie, actualiteit (alle informatie wordt dagelijks geüpdate), een persoonlijke expertdienst met betrouwbaar advies binnen enkele dagen, een agenda en een overzicht van relevante links. Kortom: een abonnement levert u tijdwinst! Zoek effectief en doelgericht dankzij de handige navigatiemogelijkheden én uitgebreide zoekfunctionaliteit. Klik hier voor meer informatie over abonnementen.


Colofon Uitgever Sdu Uitgevers Binckhorstlaan 403 2516 BC Den Haag Postbus 20014 2500 EA Den Haag Telefoon (070) 378 98 80 www.sdu.nl Routebeschrijving Binckhorst Uitgever Marcel Jille Verkoop Joop Kolkman 070 - 37 80 342 Marketing Linda Visser Ilse Nieboer Redactie Ingrid de Zwart - Schaap Reny Wildenberg - de Vries Davey Cobben Vormgeving fdrie vormgevers Bestellingen 070 - 37 89 880 www.sdu.nl/service © Niets uit deze uitgave mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever worden verveelvoudigd of gedupliceerd.

10

Whitepaper Stadslandbouw op gebouwen

Recommend Documents