WETLAND WONEN, IN DE KERN AANWEZIG! Positionering van Wetland Wonen in de Kop van Overijssel. Wetland Wonen in de kern aanwezig_

“WETLAND WONEN, IN DE KERN AANWEZIG!” Positionering van Wetland Wonen in de Kop van Overijssel

2010 – 2014

Wetland Wonen in de kern aanwezig_100503

1

Inhoudsopgave:

Ter inleiding 1. “Wetland Wonen, in de kern aanwezig” 2. Onze plaats in de Kop van Overijssel 3. Onze klanten 4. Ons vastgoed 5. Onze organisatie 6. Onze belanghouders


2

Ter inleiding Wetland Wonen is een woningcorporatie in de Kop van Overijssel. Wij bouwen, beheren, verhuren en verkopen vastgoed dat ten dienste staat van de samenleving. In het bijzonder richten wij ons op die groepen in de samenleving die het moeilijk hebben op de woningmarkt door hun goede en betaalbare woonruimte aan te bieden. Het gaat om huishoudens die het financieel moeilijk hebben en mensen die te maken hebben met fysieke of geestelijke beperkingen, bv. op grond van leeftijd of handicap. Met voorliggende nota geeft Wetland Wonen voor de komende jaren aan waarop wij ons in het bijzonder richten en waar wij op aangesproken willen worden. We hebben gekozen voor een praktische benadering en invulling van onze kerntaken zoals die zijn vastgelegd in de Woningwet en in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en voor een overzichtelijke scope van 5 jaar (2010 t/m 2014). Ons formele bestaansrecht krijgt pas waarde als dit door ons met lokaal en regionaal presteren wordt ingevuld. Dat vindt u terug in onze aanpak. Die is gericht op de bundeling van krachten: van gemeente, lokale belanghouders en Wetland Wonen. Het maakt onze positie – “Wetland Wonen, in de kern aanwezig” – duidelijk. Onze focus zal gericht zijn op het realiseren van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. Wij zijn tot onze voornemens gekomen op grond van eigen kennis en ervaring, maar ook aan de hand van gesprekken met deskundigen over een aantal thema’s die wij van toepassing en belang achten voor onze regio. Deze thema’s zijn: 1. Demografische ontwikkeling en krimpende bevolking. Dit hebben we besproken met diverse materiedeskundigen in Nederland en Duitsland (Dresden e.o.). 2. Regionaal economische ontwikkeling. Dit is onderwerp van gesprek geweest met een vertegenwoordiger van de Kamer van Koophandel. 3. Regionaal ruimtelijke ontwikkeling en Natura 2000. Hierover hebben we gesproken met vertegenwoordigers van de provincie Overijssel. 4. Ontwikkeling en positie van kleine kernen. Dit thema is behandeld met de Overijsselse Vereniging van Kleine Kernen (OVKK). 5. (Inter)nationale financieel-economische ontwikkeling en kredietcrisis. Daarover is gesproken met functionarissen van de RABO-Bank. 6. Voorzieningenniveau in de kernen van ons werkgebied. We hebben een quick scan gemaakt van elke kern welke voorzieningen (nog) aanwezig zijn. In “Wetland Wonen, in de kern aanwezig” bezien we onze positie vanuit regionaal, klanten en vastgoedperspectief. Kernachtig gaat het respectievelijk om: “Krimp voor kwaliteit”, “Fijn wonen” en “Duurzaam en toekomstgericht”. Wij hebben onze visie en onze voornemens ter advisering voorgelegd aan onze belangrijkste belanghouders: de gemeente Steenwijkerland, de gemeente Zwartewaterland, de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede en aan onze Ondernemingsraad. Hun commentaar is zeer waardevol geweest. Zij onderschrijven de richting die Wetland Wonen heeft gekozen. De opmerkingen en commentaren zijn als bijlage opgenomen. Dit document is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van Wetland Wonen op 1 december 2009. Begin 2010 wordt het gepresenteerd aan onze belanghouders.


3

Hoofdstuk 1: “Wetland Wonen in de Kern aanwezig”

Wetland Wonen is een maatschappelijke onderneming werkzaam in de Kop van Overijssel. Binnen het brede maatschappelijke veld zijn wij verantwoordelijk voor het huisvesten van een kwart van de bewoners in ons werkgebied. Wetland Wonen in de kern aanwezig houdt voor ons in: 1. Dat we staan voor kwaliteit en betaalbaarheid van het wonen in ons werkgebied. 2. Dat we aansluiten bij de woonwensen en bijbehorende mogelijkheden van onze klantengroepen, dat zijn in eerste instantie die mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. 3. Dat we, samen met de gemeenten en andere maatschappelijke organisaties, staan voor de combinatie van wonen en zorg in ons werkgebied waarbij wij ons vooral richten op het realiseren en beheren van (zorg-gerelateerd) vastgoed. 4. Dat we, samen met de bewoners, staan voor de leefbaarheid van onze wijken en buurten, waarbij het motto is “schoon, heel en veilig”. 5. Dat we, samen met de gemeenten en andere maatschappelijk organisaties, staan voor de leefbaarheid in ons werkgebied waarbij wij ons, vooral richten op het realiseren en beheren van maatschappelijk vastgoed. Wetland Wonen en haar rechtsvoorgangers zetten zich al decennia in voor goed en betaalbaar wonen voor de primaire klantengroepen. In de afgelopen jaren heeft Wetland Wonen zich gericht op de realisatie van ‘Koers 2010’, de beleidsvisie uit 2005. De belangrijkste speerpunten hieruit zijn behaald of er zijn initiatieven genomen die tot realisatie leiden. We noemen hierbij met name: o De wachttijd voor woningzoekenden is met ongeveer 30% afgenomen. Woningzoekenden die snel een woning nodig hebben kunnen over het algemeen ruim binnen 1 jaar worden geholpen. o In de periode 2005 tot 2010 zijn en worden ongeveer 250 woningen en 150 zorggerelateerde woningen opgeleverd. o In nagenoeg alle kernen waar Wetland Wonen actief is, is herstructurering (door sloop met vervangende nieuwbouw en verkoop) van de oudere wijken in volle gang of reeds afgerond. In alle gevallen in nauw overleg met de buurtbewoners. o De keuzevrijheid voor de bewoners is fors toegenomen, onder meer door versoepeling van het beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen en onderhoud, maar vooral ook door introductie van het Fijn Kiezenconcept waarbij bewoners kunnen kiezen of ze de woning huren of kopen. o De relatie met de belangrijkste belanghouders is in de afgelopen jaren verder geprofessionaliseerd. Met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede is een samenwerkingsovereenkomst gesloten en met beide gemeenten zijn woonvisies opgesteld en zijn prestatieafspraken gemaakt. Met zorginstellingen zijn en worden belangrijke woonzorgprojecten gerealiseerd. o De kwaliteit van de dienstverlening aan onze klanten is sterk verbeterd. Sedert een aantal jaren beschikt Wetland Wonen over het kwaliteitslabel dat daarbij hoort (KWH). De rol van Wetland Wonen in wonen, zorg en leefbaarheid wordt de komende jaren verder gecontinueerd en waar nodig uitgebouwd. Hierbij blijven we trouw aan waar we goed in zijn. Het bouwen, beheren en exploiteren van vastgoed ten dienste van de maatschappij. We zien ontwikkelingen op ons afkomen, van mondiaal tot lokaal, die ons dwingen beleidskeuzes te maken. Dit vervolg op Koers 2010 is opgesteld om onze rol in een continu veranderende samenleving scherp te stellen.


4

De ontwikkelingen met de voor ons grootste impact zijn economische ontwikkelingen, demografische ontwikkelingen en politieke veranderingen. Economische ontwikkelingen Na jaren van economische groei is er nu sprake van een dalende conjunctuur: een krimpende economie en een financiële crisis. Ons werkgebied kent veel conjunctuurgevoelige kleinschalige bedrijvigheid, waaronder veel zzp-ers. De waarde van ons vastgoed daalt na jaren van groei. Dit brengt bedrijfseconomische onzekerheden met zich mee voor Wetland Wonen en maatschappelijke onzekerheden voor onze klanten. De onderliggende waarde van de vastgoedportfolio is onze kracht en geeft ons de financiële ruimte te investeren in het gebied. In deze economisch onzekere tijden zijn we er extra van doordrongen dat onze activiteiten met het oog op goed rentmeesterschap ten behoeve van toekomstige generaties ten goede moeten komen aan de waarde van ons vastgoed. Voor de klant is de betaalbaarheid van wonen één van de belangrijkste onzekerheden. De afgelopen 10 jaar zijn de energieprijzen en de locale heffingen sterk gestegen. Ondanks een gematigde huurontwikkeling zijn de totale woonlasten hierdoor toegenomen. Voor Wetland Wonen betekent dit dat wij, ook vanuit milieuoverwegingen, gaan investeren in maatregelen die de duurzaamheid vergroten en het energieverbruik helpen terugdringen. Demografische Ontwikkelingen Kijkend naar de gemeenten waar Wetland Wonen actief is dan valt een aantal zaken op. De bevolking vergrijst, ontgroent en de huishoudens worden kleiner. De bevolkingsgroei neemt af en in delen van ons werkgebied daalt zij zelfs. Wetland Wonen anticipeert hierop al enige jaren middels toepassing van de lange termijn vastgoedstrategie: vastgoedinvesteringen zijn niet gericht op uitbreiding van de (sociale) woningvoorraad, maar op verbetering ervan in bouw-, woon- en markttechnische zin. Dit beleid wordt voortgezet. De aantrekkelijkheid van het wonen en het helpen voorkomen dat jongeren en gezinshuishoudens uit kernen vertrekken is mede afhankelijk van de aanwezigheid en het behoud van bepaalde voorzieningen. Wetland Wonen zet zich in om maatschappelijk vastgoed te realiseren dat bijdraagt aan het op peil houden van de voorzieningen en de versterking van het aantrekkelijk wonen in onze buurten en kernen. Politieke veranderingen Na de brutering in de jaren negentig hebben woningcorporaties zich succesvol ontwikkeld tot maatschappelijke ondernemingen met oog voor de klant en met ondernemerschap. Anno nu lijkt de discussie in de politiek met name te draaien om de vraag van wie het vermogen van woningcorporaties is. De overheid legt aan de corporaties een bijdrage aan de 40 probleemwijken (“krachtwijken”) op en zij heft vennootschapsbelasting op alle activiteiten van de corporaties. Wij hebben grote zorg dat onze middelen wegvloeien naar buiten de regio, daar waar juist nu maatschappelijke investeringen in onze regio zo hard nodig zijn. Wetland Wonen investeert in het belang van de volkshuisvesting – dat is onze statutaire doelstelling. Ons werkterrein is wettelijk vastgelegd in het BBSH. Wij zullen hieraan vasthouden. Wij zetten onze middelen lokaal in op de meest effectieve en efficiënte wijze. De bedrijfsvoering van Wetland Wonen wordt – zoveel mogelijk – verder op bedrijfsmatige leest geschoeid.


5

Hoofdstuk 2: Onze plaats in de Kop van Overijssel ‘Krimp voor Kwaliteit’. Wetland Wonen is werkzaam op het platteland in de Kop van Overijssel. In mooie stadjes, dorpen en buurtschappen. Wij zijn primair werkzaam in de gemeente Zwartewaterland en in een groot gedeelte van het buitengebied van de gemeente Steenwijkerland. Toelating hebben we in de Wgrregio IJssel-Vecht. Wij bieden aan 7500 mensen huisvesting met onze 3.400 woningen. Hiermee bedienen we ongeveer een kwart van de inwoners van ons werkgebied. Wetland Wonen werkt aan wonen in een prachtig werkgebied. De natuurwaarden zijn er hoog, de saamhorigheid in de bevolking evenzo. De keerzijde van ons werkgebied is het besloten karakter. Doordat we zijn omsloten door natuur is er – met uitzondering van Genemuiden – weinig grootschalige bedrijvigheid. Het voortgezet onderwijs bevindt zich hoofdzakelijk buiten ons werkgebied. Niet in elke kern zijn alle voorzieningen aanwezig. Een deel van de jongeren en jonge gezinnen trekt daardoor weg. Nieuwe bewoners aantrekken lukt maar in beperkte mate, mede doordat er weinig ruimtelijke mogelijkheden zijn voor het ontwikkelen van nieuwe woonwijken. We hebben te maken met vergrijzing en ontgroening en in delen van ons werkgebied met krimp van de bevolking. Het credo voor onze activiteiten in het gebied is ‘Krimp voor Kwaliteit’. We nemen door verkoop en sloop woningen uit die markt die niet meer aansluiten bij de behoefte. De fysieke en financiële ruimte die ons dat oplevert, stelt ons in staat om in aantal minder, maar in kwaliteit betere woningen terug te bouwen. Kwaliteit bieden wij primair door in de kernen aanwezig te zijn met verschillende, goede en betaalbare woningtypen. We weten immers dat voor het waarborgen van de sociale binding, het kunnen wonen in de eigen kern voor de meerderheid van onze klanten voorop staat. Wonen in de kern van ieders voorkeur vraagt, naast het bieden van voldoende gedifferentieerde woningvoorraad, ook een bij de kern passend voorzieningen- en leefbaarheidsniveau. Onze primaire klantengroep is vaak niet geholpen met een goede en betaalbare woning alleen. Dit wil echter niet zeggen dat wij als enige partij “alle” problemen die te maken hebben met een stabiliserende of licht krimpende bevolking op willen of kunnen lossen. Wij ontwikkelen samen met onze belanghouders de komende jaren per kern een visie, waarbij wij aangeven wat wij zien als onze investeringsopgave voor de komende 10 jaar. We stellen duidelijke kaders waarbinnen en op grond waarvan we deze maatschappelijke investeringen doen. De huidige kaders worden herijkt en uiterlijk 1 juli 2010 opnieuw vastgesteld. Onze kerntaak is het bouwen, beheren en exploiteren van sociale woningen en van maatschappelijk vastgoed. Diensten die rondom de woning geleverd kunnen worden (van energie, telecommunicatie tot zorg en openbaar vervoer) dienen door anderen te worden geleverd. Wij fungeren graag als bruggenbouwer tussen partijen zodat faciliteiten behouden blijven voor de bewoners in een kern, maar we zullen de dienstverlening niet zelf uitvoeren. Het verschaffen van vastgoed voor dienstverlenende partijen met een maatschappelijk belang zien wij wel als onze taak. Het is voor ons niet vanzelfsprekend dat in elke kern “alle” voorzieningen aanwezig zijn. Waar nodig streven we naar regionale oplossingen, dat wil zeggen oplossingen in samenhang met andere kernen. We zetten in op de kwalitatieve versterking van de centra van de grotere kernen Zwartsluis, Vollenhove en Genemuiden; in Hasselt richten wij ons in het bijzonder op de ontwikkeling van inbreidingslocaties, zoals het gebied rondom het woonzorgcentrum de Hazelaar.


6

Op lokaal niveau zijn de gemeenten onze belangrijkste partners. Zij formuleren beleid op het gebied van wonen (woonplan, woonvisie, prestatieafspraken), van welzijn, van leefbaarheid en van zorg dat ankerpunten biedt voor onze activiteiten. Worden initiatieven en projecten op het gebied van nieuwbouw van woningen en wonen, zorg en welzijn niet gedragen door de gemeente, dan ontbreekt voor ons de legitimiteit om daarin maatschappelijk te investeren. Wij willen intensief met de gemeenten blijven samenwerken en onze krachten zoveel mogelijk bundelen. In innovatief opzicht ziet Wetland Wonen mogelijkheden voor kleinschalige woonvormen op (voormalige) agrarische percelen. Het gaat hierbij om woonvormen die ook voor onze traditionele doelgroep financieel bereikbaar zijn. Wij initiëren daartoe een experiment, dat bij welslagen toegepast gaat worden op meerdere projecten.


7

Hoofdstuk 3: Onze Klanten ‘Fijn wonen’ Ongeveer een derde tot de helft van de huishoudens die wij huisvesten, is ook echt van ons afhankelijk. Omdat ze niet beschikt over voldoende inkomen om een woning te kopen, omdat ze fysiek niet in staat is om een eigen woning te hebben, omdat ze psychisch daartoe niet in staat is of omdat ze sociaal daarvoor te zwak is. Soms gaat het om combinaties. Deze groep is de groep waaraan we als corporatie ons bestaansrecht ontlenen. Deze groep is niet alleen afhankelijk van ons als het gaat om wonen, maar ook van aanbieders van (thuis)zorg- en welzijnsdiensten voor hun fysieke en psychische welbevinden, van aanbieders van vervoer voor hun mobiliteit, van de overheid voor hun financiële middelen, van de directe omgeving voor hun sociale leven en activiteiten. Het gaat om een groep die in vele opzichten kwetsbaar is. Het andere (grootste) deel is klant bij ons min of meer uit vrije keus. Dit deel is de groep die ons helpt de eerste groep te helpen. Het geeft ons organisatorisch en financieel draagvlak, het biedt onze wijken sociaal draagvlak. Voor beide klantengroepen willen we met ons woonproducten- en dienstenpakket zo nauw mogelijk aansluiten bij hun mogelijkheden en wensen. Wetland Wonen acht zich bovenal verantwoordelijk voor goede en betaalbare woonruimte: dat is onze kerntaak. Het credo voor onze dienstverlening aan onze klanten is ‘Fijn wonen’. Fijn wonen staat voor woonkwaliteit. Om deze te waarborgen kunnen onze klanten kiezen uit diverse woningen prijscategorieën, uit diverse contractvormen, uit diverse woonlocaties en uit verschillende afwerkingniveaus van de woningen. We hebben oog voor de woonwensen van bewoners in verschillende levensfasen. Nieuwbouwwoningen zijn in principe levensloopgeschikt en worden gerealiseerd op goed bereikbare locaties. Fijn wonen staat ook voor wonen in een prettige buurt – schoon, heel en veilig met voorzieningen op maat en passend bij de schaal van het dorp of de wijk. Samen met de bewoners spelen wij met ons buurtbeheer nadrukkelijk een rol in handhaving van een plezierige woonomgeving in straat en buurt. Het behoud van het voorzieningenniveau en de leefbaarheid in de kern behoort tot de verantwoordelijkheid van de gemeente en de inwoners zelf: Wetland Wonen ziet voor zichzelf een faciliterende rol door het realiseren, beheren en exploiteren van maatschappelijk vastgoed. Wetland Wonen wil wel initiatieven die de leefbaarheid op kernniveau versterken ondersteunen door een eenmalige bijdrage uit een door Wetland Wonen in te stellen “kerninitiatievenondersteuningsfonds”. Voor Fijn wonen is de betaalbaarheid van het wonen een voorwaarde. Gezien de aard van onze doelgroep waarborgen we de toegankelijkheid van voldoende woningen voor huishoudens die afhankelijk zijn van huurtoeslag. De omvang van de betaalbare woningvoorraad wordt bepaald in samenspraak met de gemeenten. De huurprijs van een woning wordt bij nieuwbouw, renovatie en mutatie getoetst op betaalbaarheid voor onze primaire klantengroep. Wetland Wonen is bereid om de betaalbaarheid te borgen en haar directe vastgoedrendement te beperken conform haar investeringscriteria. Woonlasten bestaan voor een steeds groter deel uit belastingen en energielasten. Onze doelstelling is de komende jaren van onze woningen die leeg komen het energielabel met 2 labels op te hogen tot een maximum label C. Daarnaast krijgen alle individuele huurders de mogelijkheid om hun woning – met huurprijsconsequenties – aan te laten passen zodanig dat het energielabel 2


8

labels hoger wordt. Wij zullen deze mogelijkheid actief gaan promoten. Alle nieuwbouwwoningen worden opgeleverd met energielabel A. Fijn wonen betekent voor ons ook dat onze dienstverlening ‘gewoon fijn geregeld’ is. Het behoud van het kwaliteitslabel KWH is uitgangspunt. Digitalisering biedt mogelijkheden voor uitbreiding van onze dienstverlening. Wij verwachten dat in ons uitgestrekte gebied digitale dienstverlening voor veel (oudere) woningzoekenden en huurders een uitkomst kan zijn. Tenslotte betekent Fijn wonen dat er invloed is op het beleid en de dienstverlening van Wetland Wonen. Wetland Wonen heeft op grond van de Overlegwet een formele relatie met de Huurdersvereniging Zwartewaterwiede: deze behartigt huurdersbelangen op beleidsniveau. Als het gaat om het ontwikkelen en realiseren van kernvisies faciliteert Wetland Wonen de inbreng van de inwoners van de betreffende kern. Bij het toetsen van nieuwe en bestaande dienstverleningsconcepten richt Wetland Wonen zich rechtstreeks tot haar klanten middels enquêtes en klantenpanels.


9

Hoofdstuk 4: Ons Vastgoed “Duurzaam en toekomstgericht” Onze kerntaak is het bouwen, beheren en exploiteren van sociale woningen en maatschappelijk vastgoed. Dit doen we al jaren. Zowel onze maatschappelijke waarde, het huisvesten van de doelgroep, als onze bedrijfseconomische waarde, het genereren van middelen door verhuur en verkoop, ontlenen we aan ons vastgoed: het één kan niet zonder het ander. Om deze reden zullen investeringen die wij doen, bij moeten dragen aan de waarde(ontwikkeling) van ons vastgoed. Uitgaven (zoals bijvoorbeeld aan klanttevredenheid of algemene ruimtelijke infrastructuur) beoordelen wij in het licht van deze waardeontwikkeling en of de bijdrage aan onze maatschappelijke reputatie. Na jaren van sterke groei van de marktwaarde van onze vastgoedportefeuille lijkt er nu sprake van een kentering. Aan de ene kant wordt dat veroorzaakt door de conjuncturele economische crisis en aan de andere kant door de structurele demografische ontwikkelingen: vergrijzing, ontgroening en bevolkingsdaling. Terwijl de financiële waarde onder druk staat door deze ontwikkelingen, verwachten wij dat de maatschappelijke waarde van vastgoedontwikkeling in het gebied toeneemt. Om deze reden is Wetland Wonen eerder en vaker bereid te investeren in maatschappelijk vastgoed, zoals intramurale woonzorgvoorzieningen, centra voor dagbesteding, dorps- en buurthuizen, en kleinschalige winkelvoorzieningen. Kijkend naar ons werkgebied zien we op de woningmarkt geen groei. Echter, er doen zich wel belangrijke verschuivingen voor, waardoor er in vraagsegmenten als seniorenwoonruimte en woonruimte voor gelijkgezinden, bijvoorbeeld op grond van leefstijl, groei blijft. Onze belangrijkste opgave is en blijft om onze woningvoorraad kwalitatief op peil te brengen en te houden. De woningmarkt en breder: de vastgoedmarkt, zijn markten die beweeglijker zijn geworden. Wetland Wonen wil daar op inspelen. Niet alleen door ons “strategisch voorraadbeheer” te hernoemen in “dynamisch woonmanagement”, maar vooral door daaraan consequenties te verbinden zoals de keuzemogelijkheid voor de klant tussen huren en kopen van een woning, dat is ons Fijn kiezenconcept, levensloopbestendige nieuwbouwwoningen en het flexibel en aanpasbaar bouwen. En altijd met oog voor de lange termijn vanuit onze positie als rentmeester. Het credo voor onze vastgoedstrategie is dan ook: “Duurzaam en toekomstgericht”. Maatschappelijk vastgoed neemt in belang toe, maar is ook een andere tak van sport dan de reguliere woningbouw en -verhuur. Het gaat vaak om specifiek vastgoed, met hoge investeringen en één of een beperkt aantal huurders en of kopers. Zowel vanuit vastgoedwaarde als vanuit het oogpunt van maatschappelijke waarde kijken we naar de kansen en de risico’s. Om een investering in maatschappelijk vastgoed goed te kunnen beoordelen, hanteren wij de volgende criteria: Criteria: • Investeringen in maatschappelijk vastgoed worden door de gemeente gedragen; • Investeringen in maatschappelijk vastgoed vereisen een duurzame exploitatie door een gekwalificeerde afnemer (bijvoorbeeld een erkende zorg- of welzijnsinstelling) die eventueel bereid is als mede-investeerder op te treden; • Wij realiseren maatschappelijk vastgoed op basis van omkeerbaar bouwen en op basis van onze investeringskaders


10

Wetland Wonen streeft naar een groter aandeel van maatschappelijk vastgoed in onze bedrijfswaarde anders dan reguliere woningen uit oogpunt van versterking van de leefbaarheid. Voor het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed geldt de volgende prioritering: 1. Het faciliteren van vastgoed voor eerstelijnszorg (thuiszorg, huisarts) in kernen groter dan 1.000 inwoners; 2. Het faciliteren van vastgoed met een zorgbestemming (gehandicapten, verzorging – verpleging); 3. Investeringen in vastgoed voor welzijns- en/of educatieve doeleinden; 4. Overige initiatieven van particulieren of bedrijven zien wij in principe als maatschappelijke investering indien er een onderbouwde verwachting is dat hiermee de leefbaarheid en/of de economische positie van een wijk of een kern of de regio worden versterkt. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om het realiseren van winkelruimte en stedenbouwkundige ingrepen. Hierin zullen wij uitsluitend investeren als de investering kostendekkend is.


11

Hoofdstuk 5: Onze Organisatie “Doelgericht en efficiënt” Het realiseren van deze beleidsvisie en de doelstellingen vraagt het nodige van onze organisatie. Wetland Wonen is in de beleidsperiode van Koers 2010 professioneler geworden. De kwaliteit van het personeel is door opleiding en training en door het aantrekken van nieuwe medewerkers verder verbeterd. Processen zijn efficiënter ingericht. Beleid is ontwikkeld onder meer op het gebied van leefbaarheid, wonen en zorg, en treasury en investeringen. Er is veel aandacht geweest voor de ontwikkeling van het management, klantgerichtheid, ondernemerschap en accountmanagement. De externe oriëntatie is toegenomen. Toch zijn er ook aandachtspunten gebleven: het optimaal inzetten en gebruiken van geautomatiseerde systemen, de beheersing van processen en de uitkomsten ervan (control), het nemen van verantwoordelijkheid en initiatieven bijvoorbeeld. Het uitgangspunt voor onze organisatie is “doelgericht en efficiënt”. Dit betekent dat onze bedrijfsvoering verder op bedrijfsmatige leest wordt geschoeid. Er zit een duidelijke lijn in de ontwikkeling van Wetland Wonen: de eerste jaren waren vooral gericht op het verbeteren van het functioneren van de organisatie; Koers 2010 stelde de klant centraal met als gevolg verbetering van de dienstverlening en de herstructurering van de woningvoorraad; In de kern aanwezig verbreedt de scope van Wetland Wonen: wij willen ons breed inzetten voor de leefbaarheid in ons werkgebied vanuit onze primaire expertise. Dit heeft (in meer of mindere mate) gevolgen voor onze organisatie: medewerkers, processen, beleid & strategie, inzet van middelen, besturing. De grotere nadruk op maatschappelijk vastgoed, anders dan woningen, heeft gevolgen voor onder meer finance & control, voor het accountmanagement, specifieke vastgoedkennis. Het ontwikkelen van kernvisies en het op basis daarvan maken van investeringsplannen vraagt bijvoorbeeld om meer belanghouderssensitiviteit en daadkracht op basis van heldere beleidsuitgangspunten. De visie is de onderlegger voor verdere organisatieontwikkeling en krijgt haar uitwerking in de jaarplannen.


12

Hoofdstuk 6: Onze belanghouders Adviezen en commentaren

Advies Huurdersvereniging Klant uit vrije keus De Huurdersvereniging geeft aan dat niet iedereen die klant is bij Wetland Wonen en geen huurtoeslag ontvangt “klant uit vrije keus” is. Ook als je geen huurtoeslag ontvangt is koop niet altijd mogelijk. Reactie Wetland Wonen: Wetland Wonen onderkent dit en past de formulering aan. Advies Ondernemingsraad Klantgroepen Maak duidelijker wie je als klantgroepen ziet. Reactie Wetland Wonen: Wetland Wonen stelt een belanghoudersregisters op. Energie / betaalbaarheid De OR geeft het advies de consequenties van de energielabeling en bijbehorende huurverhoging ook te bekijken vanuit het perspectief van huurprijzen. Reactie Wetland Wonen: Er wordt in 2010 beleid ontwikkeld op het gebied van duurzaamheid. Daarin wordt aandacht besteed aan doorberekening van de energiebesparende maatregelen en de consequenties voor de betaalbaarheid van het wonen en de financiële continuïteit van Wetland Wonen. De OR geeft advies meer inhoud te geven aan wat met kleinschalige woonvormen wordt bedoeld (onderscheidend product, sociale huur in buitengebied, boerderijen ombouwen). Reactie Wetland Wonen: In de tekst zal dit nader gepreciseerd worden. Fijn kiezen De indruk van de OR is dat fijn kiezen wat naar de achtergrond is verdwenen. Reactie Wetland Wonen: De directie geeft aan dat indien dit beeld wordt opgeroepen dit beeld niet juist is. Hij zal nagaan of de tekst daarin duidelijker kan worden geformuleerd. Advies gemeente Steenwijkerland Betaalbaarheid Volgens informatie van de gemeente zijn heffingen niet sterker gestegen dan de inflatie. Reactie Wetland Wonen: Wetland Wonen schrapt dat gemeentelijke heffingen sterk zijn gestegen. Krimp voor kwaliteit Deze subtitel van hoofdstuk 2 roept waarschijnlijk vragen op in de gemeenteraad. Als suggestie wordt “Kwaliteit voorkomt Krimp” gedaan. Reactie Wetland Wonen: Wetland neemt dit mee in haar overwegingen.


13

Energie De mogelijk negatieve lange termijn effecten van verkoop van woningen met een hoog energielabel worden verder onderzocht. Reactie Wetland Wonen: Wetland Wonen zal nagaan of de ambitie ten aanzien van de energiebesparing kan worden verhoogd. Advies gemeente Zwartewaterland De gemeente ziet graag dat het beleidsdocument op het gebied van investeringscriteria specifieker gemaakt wordt. Reactie Wetland Wonen: Wetland Wonen vindt dit niet in een dergelijk document thuis horen maar zal uiterlijk 1 juli 2010 de investeringscriteria verder uitgewerkt hebben. Deze worden te zijner tijd besproken met de gemeente.


14

WETLAND WONEN, IN DE KERN AANWEZIG! Positionering van Wetland Wonen in de Kop van Overijssel. Wetland Wonen in de kern aanwezig_

Recommend Documents