Op de kern gericht. Wonen Midden-Delfland

Op de kern gericht Wonen Midden-Delfland

Wonen Midden-Delfland | Op de kern gericht

Inhoud 1. Inleiding

4

2. Ontwikkelingen in Europa

5

3. Ontwikkelingen in Nederland

6

3.1. De maatschappelijke ontwikkelingen 3.2. Economische ontwikkelingen 3.3. Vastgoed ontwikkelingen 3.4. Nederlandse regelgeving 3.5. Systeemwijzigingen 3.6. Doelgroep en woningvoorraad 3.7. Solidariteit in de sector 3.8. Duurzaamheid

6 6 7 7 8 8 9 9

4. Ontwikkelingen in Midden-Delfland

10

4.1. De maatschappelijke ontwikkelingen 4.1.1. De bevolkingsopbouw verandert 4.1.2. Druk op de woningmarkt 4.2. Vastgoedontwikkelingen in Midden-Delfland 4.3. Beleid Gemeente Midden-Delfland 4.4. Samenwerking Gemeente met Wonen Midden-Delfland

10 10 10 10 11 11

5. Beleid Wonen Midden-Delfland

12

5.1. Strategisch vastgoedbeleid 5.1.1. Bestaande voorraad 5.1.2. De opbouw van ons bezit is veranderd 5.1.3. Doelstellingen portefeuille 5.1.4. Verkoopbeleid 5.1.5. Marketing 5.1.6. Innovatie 5.1.7. Dienstverlening

12 12 14 15 15 16 17 17

6. Uitgangspositie Wonen Midden-Delfland

18

6.1. Sterkte/Zwakte organisatie 6.2. Financiële situatie 6.3. Risicoprofiel

18 19 20

7. Plaatsbepaling van Wonen Midden-Delfland

22

7.1. Mogelijke toekomstscenario’s 7.2. Afweging 7.3. Kernwaarden en visie 7.4. Samenvattende afbakening

22 22 23 23

September 2012

1

2


Op de kern gericht Wonen Midden-Delfland 3

4

1 Inleiding

Wonen Midden-Delfland heeft bij de fusie zijn ambities en strategie geformuleerd. Sindsdien is er het een en ander in onze omgeving gebeurd: • De vastgoedcrisis kent andere spelregels in het beheer en realiseren van vastgoed. • De Europese richtlijnen zetten vooral toewijzing en financiering in een veel nauwer kader. • De noodzakelijke bezuinigingen bij de overheid betekenen een grote lastenverzwaring voor corporaties.

• De komende parlementaire enquête naar aanleiding van enkele incidenten in de sector, betekent dat het functioneren van corporaties onder een vergrootglas wordt gelegd. • De gemeente Midden-Delfland zal opnieuw zijn positie moeten bepalen in het kader van de Metropool discussie. Alle reden dus om opnieuw te kijken naar de strategie die Wonen Midden-Delfland wil volgen. In deze notitie willen we eerst kijken naar de belangrijkste ontwikkelingen extern op macro niveau en daarna inzoomen naar de gemeente Midden-Delfland. Vanuit een analyse van onze eigen positie kiezen we voor een positie naar de toekomst. Hierbij willen we gebruik maken van de inbreng van onze huurders, de gemeente en de andere belanghouders. We gaan hierover ook het gesprek aan met hen.


2 Ontwikkelingen in Europa

Een van de belangrijkste ontwikkelingen van de afgelopen jaren was het verschijnen van de Europese richtlijnen. De Europese regelgeving over staatssteun geeft een impuls aan het werken voor de lagere inkomens (< € 34.085). In de nieuwe Woningwet wordt het werken voor andere doelgroepen niet uitgesloten maar het werken hiervoor wordt wel bemoeilijkt door administratieve scheidingen en de noodzaak hiervoor commercieel te financieren. In de praktijk zullen vooral doorstromers (die inmiddels hogere inkomens hebben) hun mogelijkheden beperkt zien. De beschikbare woningen zullen dus relatief meer aan starters worden toegewezen. Er is nog geen duidelijkheid of producten als Koopgarant binnen de DAEB activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) vallen (b.v. de financiering daarvan en de resultaattoedeling). Er lopen nog een paar initiatieven om de Europese regelgeving wat op te rekken maar de verwachtingen daarover zijn laag.

5

3 Ontwikkelingen in Nederland 6

3.1. De maatschappelijke ontwikkelingen

3.2. Economische ontwikkelingen

De maatschappelijke ontwikkelingen die de meeste invloed hebben op de strategie van een corporatie zijn: • De vergrijzing zal een langere periode het beeld beheersen. • De trend naar meer, maar kleinere huishoudens zal nog aanhouden. • Doordat de economie niet groeit, zal het gemiddelde inkomen per huishouden dalen. • Bijzondere groepen zullen (mede door bezuinigingen) steeds meer in de knel komen.

Het beeld van de economische ontwikkelingen voor de komende tijd wordt naar verwachting gekenmerkt door: • De economische groei zal voor een langere periode minimaal of zelfs negatief zijn. De situatie van voor 2008 zal niet zonder meer terug keren. • De koopkracht zal eerder lager dan hoger worden. • Op basis hiervan is de inflatieverwachting (en daarmee de huurprijsstijging) laag. • De rente lijkt voor een langere periode relatief laag te zijn, maar niet uit te sluiten is dat speculatieve omstandigheden pieken en dalen daarin te zien geven. Bovendien zal de marge van banken gedurende langere tijd hoog blijven.


3.3. Vastgoed ontwikkelingen Een aantal voor ons belangrijke kenmerken van de vastgoedmarkt zijn: • De koopmarkt zal beïnvloed worden door de beperkingen van de hypotheekaftrek. Hoewel vooral de duurdere woningen hierdoor getroffen worden zal het een dalend effect hebben op alle huizenprijzen en daarmee op de onderliggende waarde van onze woningen. Verkoopopbrengsten zullen lager zijn. • De bouwkosten zullen in zekere mate dalen vooral voor gestandaardiseerde bouw. Eengezinswoningen profiteren op dit moment het meest van deze prijsdaling. • De prijsverschillen tussen oud- en nieuwbouw zullen groter worden. Terwijl er een bodem ligt in de prijs van nieuwbouw door bouwkosten, wordt de prijs van oudbouw bepaald door vraag en aanbod. • Hoewel grootschalige krimp vooralsnog vooral voorkomt in de noordelijke provincies en in Limburg, zijn er ook in onze regio’s al gebieden waar vraag en aanbod niet met elkaar in overeenstemming zijn. Het gaat dan b.v. om Rotterdam Zuid maar ook om kleinere kernen als Kwintsheul en Rozenburg. De beperkte afzetmogelijkheden voor duurdere koopwoningen maken dat projectontwikkelaars sinds kort ook belangstelling hebben voor sociale koopwoningen met hun beperkte marge. De rol die corporaties hier tot dusver hadden kan dus eventueel overgenomen worden door projectontwikkelaars. Gezien de prestatieafspraken in Haaglanden verband kunnen overigens maar 1/3 van de sociale woningen koopwoningen zijn, anders zou er geen vernieuwing van de sociale huurvoorraad zijn. • De energielasten zullen relatief sterk stijgen. We zullen dan ook meer in termen van woonlasten moeten denken dan in huurlasten.

7

3.4. Nederlandse regelgeving Op allerlei terreinen dient zich nieuwe regelgeving aan voor corporaties waarbinnen een nieuwe strategie zich zal afspelen. • Toezichthouders kunnen makkelijker ingrijpen. • De scheiding in DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang), niet-DAEB maakt een geheel nieuwe inrichting van de administratie noodzakelijk en vraagt om een nieuw treasurybeleid. • De scheiding tussen deelnemingen en toegelaten instelling zal veel formeler worden bijvoorbeeld door scheiding bestuurders en toezichthouders in deelnemingen. De opvolger van de woningwet die door de Tweede Kamer is aangenomen zal op tal van punten het speelveld veranderen. Doordat de invulling van de wet grotendeels is gelegd bij nog op te stellen Maatregelen van Bestuur, is nog niet in te schatten welke mogelijkheden en beperkingen dit betekent.

8

3.5. Systeemwijzigingen

3.6. Doelgroep en woningvoorraad

• Sinds enkele jaren is de centrale overheid bezig kapitaal af te romen bij corporaties (Vennootschapsbelasting, Huurtoeslag, Centraal Fonds Volkshuisvesting bijdrage). Het feit dat daarmee de investeringen zullen afnemen wordt door de rijksoverheid voor lief genomen. In de praktijk zal de sector hierdoor mogelijk met ongeveer een kwart afnemen omdat verkopen de enige manier is om de dalende liquiditeit enigszins op te vangen. Op langere termijn zal dit systeem spaak lopen maar dat is op dit moment geen kwestie voor de landelijke politiek. • Een gedeeltelijke compensatie voor de huurtoeslag wordt mogelijk geboden door meer huurprijsvrijheid. De nadelen hiervan: uitstel, ingewikkelde regelgeving en beperkte politieke dekking zijn ook al duidelijk. Per saldo kun je stellen dat corporaties dienst gaan doen als onderdeel van de inkomenspolitiek en tevens een soort incassobureau voor de overheid worden. • Diverse partijen hebben aangegeven dat de corporatiesector kleiner moet worden. Dit betekent dat middengroepen op de markt aangewezen zijn. Feitelijk krijg je op deze manier een systeem zoals dat in sommige Scandinavische landen gebruikelijk is: de woning heeft een kostprijshuur en de bewoner ontvangt een toeslag. Middengroepen worden daar maar beperkt bediend door corporaties.

De Europese commissie vindt dat in ons land te veel mensen een beroep doen op de sociale woningvoorraad. Zelf zien we dat effect vooral terug in het scheefwonen. In Midden-Delfland is dit een relatief sterk verschijnsel door de relatief hoge welstand en de beperkte mogelijkheden om binnen de eigen kern door te verhuizen.


3.7. Solidariteit in de sector

3.8. Duurzaamheid

Lange tijd heeft de onderlinge solidariteit van de sector veel voordelen gehad. Er kan ongeveer tegen 1% lager geleend worden door de constructie van onderlinge waarborg plus achtervang van Rijk en Gemeenten. De afgelopen periode zijn ook de nadelen naar voren gekomen. De komende jaren zal naast de reguliere bijdrage aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (circa 1% van de huursom = € 90.000 per jaar) een extra bijdrage voor Vestia gevraagd worden (naar verwachting circa € 60.000 per jaar gedurende 10 jaar voor Wonen Midden-Delfland). Het is in dat kader logisch dat er van veel kanten aangedrongen wordt op strengere regelgeving en meer transparantie. Overigens was naar onze mening ook binnen de huidige regelgeving ingrijpen mogelijk geweest, indien er voldoende probleembesef was geweest bij de sector en toezichthouders. Per saldo is onze mening over de waarborgconstructie positief ondanks de gebleken beperkingen.

Op langere termijn gaan de eisen bij nieuwbouw (Energie Prestatie Certificaat) nog verder omhoog: Het doel is van 0,6 naar 0,4 in 2015 en 0 in 2020. Verder heeft Aedes in de gouden tijden afspraken met de Rijksoverheid gemaakt over de energiebesparing in corporatiewoningen. Het investeringbedrag per woning zal hierdoor stijgen. Het is nog onduidelijk in hoeverre deze kosten voor de corporatie (en besparingen voor huurders) kunnen worden doorberekend in de huur. Op dit moment is de mate van isolatie nog nauwelijks een onderdeel van de woonkeuze. Met stijgende energieprijzen zal dit belangrijker worden. Er is dan ook meer ruimte om (gedeeltelijk) kostendekkende energiemaatregelen te nemen omdat de baten hoger worden.

9

10

4 Ontwikkelingen in Midden-Delfland 4.1. De maatschappelijke ontwikkelingen 4.1.1. De bevolkingsopbouw verandert De vergrijzing in Midden-Delfland zorgt voor relatief veel senioren. De woningmarktconsequenties op het gebied van wensen in woningsoort lopen hiermee niet parallel. Mensen kiezen er hoe langer hoe meer voor om in hun woning te blijven nadat ze gestopt zijn met werken. Om dat mogelijk te maken, zal er veel vraag naar uiteenlopende dienstverlening en zorg zijn en kleinere woningaanpassingen op verzoek. De overheid zal op termijn zijn zorgaanbod vooral richten op de meest elementaire zaken. Alle extra’s moeten uit eigen middelen worden ingekocht. Vanuit corporaties kan op mantelzorg ingespeeld worden indien woonruimteverdeling meer vrijheid biedt. Ook is het organiseren van netwerken van levensbelang. In Midden-Delfland heeft de gemeente middels de Stichting Welzijn hier altijd een voortrekkersrol in gehad. 4.1.2. Druk op de woningmarkt De druk op de woningmarkt zal enerzijds afnemen door krimpverschijnselen maar anderzijds toenemen door een lagere woningbezetting. Er zal nog wel druk op de woningmarkt staan. Kleinere huishoudens hoeven niet direct andere woningen. Er ontstaat wat meer behoefte aan overmaat, meer leefruimte indien de koopkracht zich voldoende blijft ontwikkelen.


4.2. V astgoedontwikkelingen in MiddenDelfland De vastgoedmarkt in Midden-Delfland wijkt op een aantal punten af van die van de omgeving: • Er is nog een kapitaalkrachtige vraag naar koopwoningen. Deze vraag is weliswaar niet groot maar wel duidelijk aanwezig. • De vastgoedprijzen in Midden-Delfland liggen duidelijk boven die van omliggende gemeenten. Er is echter ook in Midden-Delfland sprake van druk op de huizenmarkt maar zaken als vraagprijzen en WOZ waarde zijn nu nog relatief hoog. • In de sociale huurmarkt is te zien dat er in Den Hoorn een substantiële uitwisseling is met de Delftse woningmarkt. Schipluiden en Maasland hebben de grootste aantrekkingskracht op lokale mensen. De woningtoewijzing in deze beide kernen is voor het grootste gedeelte aan lokale mensen geweest. Den Hoorn ontwikkelt zich voor een gedeelte meer stedelijk en heeft een andere instroom. In de Schipluidense woningmarkt zit de minste beweging, mede door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden. Overigens is in alle kernen het aantal mutaties dalende door de Europese en koopmarkt ontwikkelingen.

4.3. Beleid Gemeente Midden-Delfland De woonvisie die door de gemeente wordt gehanteerd kent 8 prioriteiten: 1. Diversiteit en keuzevrijheid 2. Gezinnen 3. Lokale starters 4. Bereikbaarheid koopsector 5. Omvang en beschikbaarheid sociale sector 6. Senioren 7. Wonen met zorg en welzijn 8. Energiebesparing Deze doelstellingen sluiten goed aan bij datgene waar Wonen Midden-Delfland voor staat. De basisonderzoeken die aan de woonvisie ten grondslag liggen stammen van voor de vastgoedcrisis. Daardoor zijn met name de marktaannames verouderd. De demografische ontwikkelingen zijn natuurlijk nog wel relevant. Doordat projectontwikkelaars blijven bouwen in MiddenDelfland kent de gemeente in feite nog steeds een vervolg op het beleid van de afgelopen jaren als het gaat om zaken als grondprijzen, randvoorwaarden en regie. De gemeente Midden-Delfland kent b.v. relatief hoge sociale grondprijzen en toegerekende kosten.

4.4. S amenwerking Gemeente met Wonen Midden-Delfland Er is sprake van een goede samenwerking met de gemeente op het punt van planontwikkeling en volkshuisvesting. De samenwerking is vastgelegd in de prestatieafspraken 2010-2014. De afspraken en samenwerking dragen nog wel de kenmerken van de oude situatie; voordat de investeringsmogelijkheden van corporaties zijn ingeperkt door regelgeving en economische ontwikkelingen. Een en ander was vooral gericht op kwantiteit van productie. De toekomstige samenwerking zal rekening moeten houden met de gewijzigde omstandigheden waarbij prioriteitstelling (ook samen met andere stakeholders) en gericht investeren, ook in de bestaande voorraad, centraal staan. Op Haaglanden niveau is een afspraak dat van de 30% sociaal ongeveer een derde in de sociale koop kan. Bij een veranderende markt zijn projectontwikkelaars nu langzaam geïnteresseerd in plannen met koopprijzen onder de sociale grens (€ 188.000).

11

12

5 Beleid Wonen Midden-Delfland 5.1. Strategisch vastgoedbeleid De afgelopen periode heeft Wonen Midden-Delfland een concept ontwikkeld, rekening houdend met de externe ontwikkelingen om in de toekomst maximaal aan haar doelstellingen te kunnen voldoen: Het strategisch vastgoedbeleid. Wij zijn op dit moment bezig om alle complexen tegen het licht te houden zowel onderhoud als woonkwaliteit. Op totaal niveau zijn er al een aantal dingen over te zeggen: 5.1.1. Bestaande voorraad De bestaande voorraad woningen zal door veroudering relatief steeds meer aandacht gaan vragen. Door het beleid om (beperkt) te verkopen en de vrijkomende middelen in te zetten voor nieuwbouw, kan dit proces weliswaar langzamer plaatsvinden maar niet gestopt worden. Daarvoor zijn de verkoopmogelijkheden op dit moment te beperkt. De afgelopen jaren lag de nadruk vooral op een aantal ambitieuze projecten zoals Singelhof, schoolwoningen Schipluiden en het gezondheidscentrum Den Hoorn. De komende jaren zal de nadruk meer liggen op ingrepen in de bestaande bouw. Dit sluit overigens aan bij de beperkte nieuwbouwmogelijkheden die de gemeente heeft.


De eerste analyse in het kader van het strategisch vastgoedbeleid levert het volgende beeld op. Algemene conclusies • Voorraad met goede spreiding naar ligging, bouwjaar e.d. • Weinig woningen van voor 1960. • In Den Hoorn naar verhouding veel appartementen (70%) en in Maasland veel eengezinswoningen (70%). • In Maasland is het marktaandeel van Wonen MiddenDelfland het grootst (34%) en in Den Hoorn is dit het kleinst (20%). Conclusies huren • Huidige huurniveau gemiddeld 60% van de markthuur (markthuur is hierbij op jaarbasis gedefinieerd als 4,5% van de WOZ-waarde). • Huidige huurniveau rond de 70% van de maximale huur (exclusief de schaarste punten). • De huidige huren liggen nog ver af van de DAEB-grens (Diensten van Algemeen Economisch Belang). • Midden-Delfland concurreert op huurprijs met omliggende kernen (relatief goedkoop voor eengezinswoningen). • Weinig problemen met verhuurbaarheid.

netto huur netto % streefhuur nu streefhuur % nu maximale huur markthuur op basis WOZ netto huur als % van de markthuur

Den Hoorn € 432 70% € 470 76% € 612 € 699 62%

Conclusies kwaliteit • Er zijn 654 woningen met een energielabel van D of lager • Er zijn 542 woningen met een energielabel C • Het aandeel etagewoningen zonder lift uit de periode 1975-1990 is zeer groot, dit betreft ook veel kleinere HAT woningen (Huisvesting Alleenstaanden of Tweepersoons-huishoudens). Dit vormt een kwetsbaar deel van de portefeuille. Financieel • Hoge absolute WOZ waarde (gemiddeld € 206.350 per woning)

Maasland € 475 67% € 557 76% € 702 € 845 56%

Schipluiden € 468 70% € 516 77% € 653 € 732 64%

Totaal € 460 69% € 521 76% € 662 € 774 59%

13

5.1.2. De opbouw van ons bezit is veranderd Wonen Midden-Delfland heeft de volgende leeftijdsopbouw van haar bezit. Daarbij is uitgegaan van enerzijds afstoten van bezit door sloop en verkoop en anderzijds het bouwen van nieuwe woningen. Opbouw bezit bij een ambitieus en een voorzichtig bouwprogramma:

Opbouw leeftijd bezit

14

(percentage, jaren)

25

2012 2026 ambitieus 2026 voorzichtig

20

percentage bezit

15 10 5 0 plus 65

50-65

40-50

30-40

20-30

10-20

De situatie in 2026 hangt sterk af in hoeverre we bezit kunnen verkopen en daarvoor nieuwe woningen in de plaats kunnen bouwen. In beide gevallen is te zien dat we door het nieuwe beleid de voorraad jongere woningen goed kunnen aanvullen, maar dat een belangrijke groep woningen tussen de 30 en 50 jaar oud is. 50 jaar is heel lang beschouwd als de levensduur van een woning en we moeten van onze toezichthouders ook zo calculeren. De technische levensduur reikt ver over die 50 jaar en met goed onderhoud kan ons bezit vaak 80 of 100


0-10

jaar geëxploiteerd worden. Niet leeftijd is bepalend maar de kwaliteit van het wonen. De meningen daarover veranderen ook. Er kan daarom niet zonder meer iets gezegd worden over datgene wat gevraagd is in 2030. Van belang zal zijn of de bouwvorm van onze woningen nog geliefd is. De eengezinswoningen liggen nu en in de toekomst goed in de markt. Vanuit financieel oogpunt zouden we juist de gestapelde bouw moeten afstoten. Vanuit maatschappelijk oogpunt is het daar van belang een beheerrol te hebben.

5.1.3. Doelstellingen portefeuille Het is de bedoeling dat de vastgoedportefeuille van Wonen Midden-Delfland op termijn de volgende kernmerken heeft: • Een betere kwaliteit (comfort en energetisch: minimaal een D label eventueel een C label) • Voldoende voor ouderen geschikte woningen (vooral via nieuwbouw) • Voldoende omvang voor de doelgroep (lichte krimp van het aantal woningen is mogelijk) • Een vergelijkbaar marktaandeel in alle kernen (marktaandeel Maasland zou iets kunnen afnemen) • Een goede spreiding over type woningen in alle kernen Hoe wordt deze wensportefeuille bereikt? • Blijven bouwen en verkopen om gemiddelde leeftijd niet te veel te laten oplopen • Beter benutten van marktwaarde bezit (extra huurruimte benutten b.v. bij middeninkomens) • Verbeteren kwaliteit deel huidige woningen (o.a. energetisch) • Herstructureren van verouderde delen voorraad • Creëren / handhaven van voldoende aanbod voor senioren • Aanbieden (op beperkte schaal) van woningen voor lagere midden inkomens (gat tussen sociale huur en koop) • Hiermee doorstroming stimuleren • Woonlasten beperken door investeringen in energiemaatregelen Het bovenstaande wordt de komende tijd in een strategisch vastgoedbeleid verder uitgewerkt op complexniveau.

5.1.4. Verkoopbeleid In 2010 is al vastgesteld dat zonder verkopen er geen investeringen mogelijk zijn gezien de Vennootschapsbelasting en Centraal Fonds heffingen. Wij zullen dit beleid voortzetten met aantallen gericht op de mogelijke investeringen. De vijver zal uitgebreid worden. Zorgen die er bij stakeholders waren dat het verkoopbeleid tot een massale uitverkoop zou leiden, zijn gelukkig niet uitgekomen zodat dit goed uitlegbaar is. De complexkeuzes vinden binnen het strategisch vastgoedbeleid plaats. 15

16

5.1.5. Marketing Hoewel de vraag naar sociale huurwoningen onverminderd groot is, is er ook voor Wonen Midden-Delfland sprake van concurrentie. En wel op een drietal vlakken: • In feite moeten alle complexen goed in de markt liggen. Dat wil zeggen dat er voldoende vraag moet zijn. Op dit moment is dat voor eengezinswoningen overal het geval. Voor gestapelde bouw is de kwaliteit van belang. Kwaliteit is ook belangrijk bij seniorenwoningen waar er een natuurlijk uitstelgedrag is van mensen. Zij moeten verleid worden om te gaan verhuizen. • De prijsvorming van sociale woningen vraagt ook om aandacht. De beweging die nu politiek gemaakt wordt is om op termijn meer huurprijsvrijheid te geven. Gecombineerd met andere regelgeving ontstaan er echter wel spanningsvelden. Het beperken van de primaire doelgroep van inkomens tot € 34.085 betekent dat de financiële haalbaarheid voor deze inkomens van huurwoningen tussen € 565 en € 664 lastig is. Ze kunnen niet meer zoals vroeger toegewezen worden aan de iets hogere inkomens. In feite moeten huurders en corporatie vooruitlopen op inkomensgroei voor de jaren die volgen.


• Mogelijk zal er ook sprake zijn van strategische concurrentie: andere corporaties of projectontwikkelaars halen de krenten uit de pap bij projecten. De kans dat andere corporaties de eerstkomende jaren hun werkgebied gaan uitbreiden is echter klein. Vrijwel iedereen trekt zich terug op zijn kerntaken en kerngebieden. Overigens is het een goede zaak indien andere partijen ook sociale huisvestingszaken oppakken. Dit vergroot de keuze mogelijkheden voor onze eigen investeringen. Voor commerciële activiteiten is concurrentie een vanzelfsprekendheid. In principe heeft Wonen Midden-Delfland overigens ook zelf de mogelijkheid om in een andere gemeente in Haaglanden werkzaam te zijn. Indien de gemeente Delft een lagere sociale grondprijs hanteert dan MiddenDelfland dan zou er b.v. in principe voor dezelfde mensen in Delft gebouwd kunnen worden. Er is immers sprake van één toewijzingsmarkt en woningmarkt (b.v. Harnaschpolder/Lookwest). Midden-Delfland streeft echter niet naar “shoppen” maar naar een totaalpakket aan afspraken met de gemeente.

5.1.6. Innovatie Alhoewel wij als kleine corporatie nooit de ontwikkelaar van nieuwe producten zullen zijn proberen we een open mind te hebben voor ontwikkelingen in en rond wonen. Wij proberen in te spelen op initiatieven die er lokaal zijn. Eventueel werken we daarin samen met andere partijen: corporaties of anderen.

5.1.7. Dienstverlening Onze dienstverlening is op een aantal punten (b.v. telefonische bereikbaarheid) getest en scoorde goed. Dat wil niet zeggen dat we ons hier niet verder in kunnen ontwikkelen. We zullen de komende tijd verder enquêteren waar mogelijke verbeterpunten liggen en ook het eigen personeel zich verder laten ontwikkelen door o.a. trainingen. Er ligt een duidelijke verbetermogelijkheid op het gebied van digitale dienstverlening. Hier spelen kosten een belangrijke rol. We kijken hoe we dingen relatief goedkoop op dit punt kunnen verbeteren.

17

18

6 Uitgangspositie Wonen Midden-Delfland 6.1. Sterkte/Zwakte organisatie Sterkte Het belangrijkste is de focus die Wonen Midden-Delfland heeft op de gemeente Midden-Delfland. De kennis van de lokale omstandigheden is groot en er hoeven geen prioriteiten gesteld te worden tussen diverse gemeenten. Het lokale netwerk is goed. Ook is Wonen Midden-Delfland een financieel gezonde corporatie. Naar verwachting zal dat voor de komende jaren niet meer vanzelfsprekend zijn voor een corporatie. Zwakte De kwetsbaarheid zit vooral in de beperkte omvang van de organisatie waardoor er bij een stijgende complexiteit van regelgeving steeds meer gevraagd zal gaan worden van mensen. Tevens zal door de noodzakelijke verkopen de corporatie op termijn kleiner worden waardoor er geen financieel ruimte is voor het aantrekken van extra mensen. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden om innovaties te doen. Daarbij zal vooral samengewerkt moeten worden met andere corporaties.


Kansen Door het vastlopen van de koopmarkt is de huurmarkt des te relevanter geworden. Overigens is dat met name het geval voor de woningen boven de huurtoeslaggrens. In de sociale woningbouw is door de Europese beperkingen het aantal woningen voor de doelgroep relatief gestegen door het niet meer kunnen toewijzen aan hogere inkomens. Overigens zijn er wel relaties tussen beide groepen. Ook van onze primaire doelgroep woont een gedeelte in een eigen woning. Mogelijk op basis van eerder verworven vermogen (ouderen) of met behulp van familie. De vraag naar het kernproduct van Wonen Midden-Delfland (huurwoningen) zal de komende jaren zeker niet afnemen. In de projectontwikkeling is er minder concurrentie voor de schaarse bouwmogelijkheden van commerciële projectontwikkelaars. Verder is de rente laag waardoor de financieringskosten ook relatief laag zijn. Ook de bouwkosten zullen slechts gematigd stijgen de komende jaren. Bedreigingen De hoge heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de landelijke overheid hebben de investeringscapaciteit van corporaties drastisch verkleind. De aanvullende regelgeving naar aanleiding van incidenten maakt ook dat er relatief veel aandacht gaat naar interne zaken en dat de mogelijkheden om risico te lopen bij ontwikkelingen, veel minder is dan enkele jaren geleden.

6.2. Financiële situatie Wonen Midden-Delfland is een gezonde corporatie. Door de forse investeringen van de laatste 5-7 jaar en de aanslagen door ingevoerde extra heffingen en belastingen is wel de buffer verkleind. De investeringen moeten planmatig gebeuren en er moet een evenwicht zijn tussen investeringen in nieuwe projecten en in de vastgoedvoorraad. In de nota “financieel kader” zijn de financiële doelstellingen opgenomen. Verder is eind 2010 op basis van het Aedes duurzaam businessmodel een globale doorrekening gemaakt van de strategische opties die er zijn. Daarbij komt duidelijk naar voren dat verkopen een noodzaak is om op langere termijn een positieve kasstroom te houden. Dit betekent dat corporaties (en dus ook Wonen Midden-Delfland ) op langere termijn kleiner zullen worden. Dit betekent ook geleidelijk meer druk op de huisvesting van primaire doelgroepen. Door de landelijke politiek wordt onze doelgroep echter beperkter gedefinieerd dan wij gebruikelijk zelf hebben gedaan. Het proces zal naar verwachting pas stoppen indien deze huisvestingsproblemen voor lage en lagere midden inkomens een dusdanige omvang hebben dat ze politiek relevant worden. Het is moeilijk aan te geven wanneer dat zal zijn. Op dit moment wordt van sommige kanten aangegeven dat de omvang een kwart minder kan zijn. Men baseert zich dan vooral op europees vergelijkingsmateriaal en neemt de problemen die in die landen zijn voor lief. Van grote invloed zal zijn in hoeverre er een meer geliberaliseerd huurbeleid wordt gevoerd waarbij huren meer inkomensafhankelijk worden. Het aantal scheefwoners

(mensen met een inkomen boven de € 43.000 in een sociale huurwoning) in Midden-Delfland is circa 25%. Hier liggen sociale middelen vast (circa € 100.000 per woning) voor een groep mensen die dit in principe niet nodig heeft, maar die door historisch opgebouwde verwachtingen en het functioneren van de woningmarkt geen alternatief ervaren. Het aantal mensen met een inkomen van meer dan € 34.085 in ons bezit is circa 50%. Indien er meer marktconforme huren komen dan hoeven er minder woningen te worden verkocht. Het referentiescenario is datgene wat er eind 2010 is vastgesteld met als belangrijkste gegeven gedurende 10 jaar: - 40 verkopen - 10 sloop - 25 nieuwbouw Op dit moment wordt ook een scenario doorgerekend waarin door de marktomstandigheden sprake is van minder verkopen en dientengevolge van minder bouwen. Het referentiescenario dat op dit moment wordt doorgerekend gaat uit van beduidend minder verkopen en mogelijk een iets hogere huuropbrengst (5% regeling).

19

Dit zal overigens juist in Midden-Delfland op veel weerstand stuiten omdat het aantal middeninkomens relatief hoog is.

6.3. Risicoprofiel

20

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt ons en geeft in het continuïteitsoordeel 2012 aan wat de belangrijkste risico’s zijn: In volgorde van belangrijkheid zijn de voornaamste: - Verkoop bestaand bezit - Inflatie (indien lager dan verwacht) - Onderhoud en exploitatie - Lasten


Het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft aan dat van de geprognosticeerde solvabiliteit van 32% in 2014 er 16% gereserveerd moet zijn voor risico’s. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting volgt steeds kritischer corporaties. Daarbij wordt vooral naar de solvabiliteit in relatie met de ambities gekeken. Iedere activiteit wordt geanalyseerd en leidt tot een opslag op de benodigde solvabiliteit. De door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde veiligheidsmarges worden daarbij door de ontwikkelingen steeds groter. Te hoge ambities brengen dus problemen met zich mee met het Centraal Fonds Volkshuisvesting terwijl te lage ambities betekenen dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geen faciliteringsvolume reserveert en er geen zekerheid is van financiering indien uiteindelijk een extra plan gerealiseerd kan worden.

Financiering Speciale aandacht vraagt het financieringsrisico. Financiering blijft altijd een belangrijke risicofactor voor een vastgoedonderneming. Op zich is de uitgangspositie voor Wonen Midden-Delfland goed. Er is een faciliteringsvolume afgegeven van € 9,4 miljoen voor de komende twee jaar. Bovendien is de eigen kaspositie goed. De projecten die op dit moment in ontwikkeling zijn vragen om een evenwicht tussen bouwplannen en mogelijke investering. De sturing bestaat uit de verhouding tussen sociale huur en sociale koop. In tegenstelling tot veel corporaties die veelal projecten inrekenen op 70% commercieel en 30% sociaal, rekenen wij in eerste instantie de projecten door op 100% sociale huur. Indien de financieringsgrenzen bereikt worden kan een andere verhouding sociale koop - sociale huur overwogen worden. Winst uit commerciële koop kan in de huidige marktomstandigheden beter niet of zeer beperkt ingerekend worden.

De herstructureringsopgave is een tweede risicofactor. De levensduur van woningen hangt enerzijds af van technische zaken. Hierin kunnen zich onverwachte situaties presenteren maar dat zal in het algemeen niet voor het hele bezit zijn. Mogelijke uitzondering is asbest waarvoor een inventarisatie plaatsvindt. De verhuurbaarheid in verband met veroudering van het bezit is een groter risico. Noodzakelijke aanpassingen in verband met verhuurbaarheid kunnen veel investeringen vragen. Deze risico’s zijn overigens grotendeels meegenomen in de risicoanalyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. 21

22

7 Plaatsbepaling van Wonen Midden-Delfland 7.1. Mogelijke toekomstscenario’s

7.2. Afweging

Wonen Midden-Delfland heeft voor de toekomst een paar mogelijke scenario’s:

Het goed uitvoeren van koopprojecten in het dure segment of grootschalige commerciële ontwikkelingen is een tak van sport op zich waar je niet alleen kunt volstaan met het opdrachtgever zijn van externen. Je moet daar regelmatig mee bezig zijn en niet eenmalig. Hetzelfde geldt voor nieuwe producten. Wij blijven van dit soort zaken af maar concentreren ons in eerste instantie op de primaire Europese taakstellingen aangevuld met een aantal elementen die passen bij onze rol in de gemeente: gericht op leefbaarheid en daarmee op de toekomstwaarde van ons bezit. Daar zit onze ervaring en onze kracht. Speciale aandacht vraagt onze keuze voor de inzet voor de groep € 34.085 - € 44.800. Allereerst ligt hier een taak om de overgang naar de nieuwe Europese regels zo geleidelijk mogelijk te laten zijn voor deze groep. De markt zal pas op termijn de gevallen gaten opvullen. Lastiger is de keuze op langere termijn. De gemeente Midden-Delfland heeft relatief veel mensen in deze groep. Zij zijn ook een belangrijk onderdeel van de ruggengraat van b.v. het vrijwilligersleger. Met medewerking van de gemeente (iets lagere grondprijs en planologische prioriteit) moet het mogelijk zijn, gezien de markt, om sociale (eengezins) koopwoningen voor een prijs rond de € 160.000 aan te bieden. Indien commerciële partijen hier niet in willen stappen dan kan Wonen Midden-Delfland hier een rol in vervullen.

A) Scenario brede ambitie Het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) verbiedt een corporatie niet om een breder scala aan activiteiten te doen; lopend van allerlei extra dienstverlening tot commerciële projecten zowel in de koop als de duurdere huur sfeer. De eis is tegenwoordig wel dat daarbij een strikte scheiding is tussen de financiële (en bestuurlijke) stromen. Deze activiteiten moeten op zichzelf kunnen staan. B) Beheer scenario Het andere uiteinde van het spectrum is een corporatie die zich terugtrekt op zijn beheertaken en probeert een goed dienstverleningsproduct aan te bieden en conform de regelgeving van Europa de rest aan de markt overlaat.

Per saldo nemen we dus een middenpositie in tussen beide scenario’s.


7.4. Samenvattende afbakening Een strategie betekent keuzes maken. Alles willen als corporatie (hoe aantrekkelijk ook) is niet meer reëel de komende jaren. Daarom hebben we hieronder aangegeven waar we ons vooral op richten.

7.3. Kernwaarden en visie Het centrale motto voor Wonen Midden-Delfland is daarom:

Hoe breed is de doelgroep ? Wij richten ons in eerste instantie op de groep van mensen met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Dus binnen de Europese richtlijnen. De 10% beleidsvrijheid die we hebben gebruiken we met name voor urgenten. Daarnaast zullen we ons richten op de groep tot € 44.800. Voor de Europese maatregelen had ongeveer 15% van de nieuwe huurders een inkomen hoger dan € 34.085. Deze situatie willen we continueren door aanvullende dingen te doen voor deze doelgroep zoals de woningen die we net boven de huurgrens willen aanbieden.

“Op de kern gericht” Hierin geven we aan dat we enerzijds een sociale huisvester zijn die zich richt op zijn oorspronkelijke taak en die allerlei aanpalende gebieden wil oppakken voor zover die relevant zijn voor die primaire doelgroep. Anderzijds geeft het aan dat Wonen Midden-Delfland zijn bestaansrecht ontleent aan het onderdeel zijn van de lokale, kleinschalige gemeenschap Midden-Delfland met zijn drie kernen. In een samenspel met die lokale gemeenschap ontwikkelen we huisvesting.

Welk huurbeleid willen we? Wij streven de volgende zaken na: • Voor de primaire doelgroep (tot € 34.085) een maximaal redelijke huur van 85%. • Voor de groep tot € 44.800 een huurquote die gemiddeld vergelijkbaar is met die van iemand met € 34.085 bij 85% maximaal redelijk. • Voor de overige doelgroepen: marktconforme huren. • Woonlastendaling op termijn door energiemaatregelen. • De extra middelen die binnenkomen door dit huurbeleid dienen niet tot het vergroten van de financiële buffer maar voor het betalen van de heffingen die we opgelegd krijgen en voor het doen van extra investeringen.

23

24

Hoe scherp aan de wind? Welk risicoprofiel? De risicobuffer die Wonen Midden-Delfland moet aanhouden is in feite mede bepaald door onze toezichthouders. Het continuïteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting geeft aan dat we nog op het goede spoor zitten. Het Waarborgfonds kijkt meer naar onze kasstromen en heeft op basis daarvan ons faciliteringsvolume gegeven. Wij zullen naar beide partijen een zekere extra marge creëren omdat de criteria voor beoordeling door nieuwe inzichten nogal eens wijzigen. Een structurele extra overmaat aan kasstromen of solvabiliteit willen we niet aanhouden omdat dit onze investeringscapaciteit verkleint en daarmee de realisatie van de doelstellingen verminderd. Welke relatie met de gemeente (prestatie afspraken 2014 en verder)? De relatie met de gemeente is op zich goed. Het is wel duidelijk dat er sinds de invoering van de laatste prestatieafspraken zowel aan de kant van de gemeente als aan de kant van de corporatie veel veranderd is. Inzet is om zakelijke afspraken te maken die een vernieuwing van de voorraad mogelijk blijven maken. Wij willen daarin een open discussie met de gemeente over de prioriteiten die zij zien, gegeven een bepaald mogelijk investeringsvolume van Wonen Midden-Delfland en de rol die de gemeente kan spelen bij het faciliteren van ontwikkelingen (BV Gezondheidscentrum Maasland). Wat is onze Rol bij maatschappelijk vastgoed? Maatschappelijk vastgoed (DAEB, Diensten van Algemeen Economisch Belang of niet DAEB) bekijken wij op de uitstraling die het heeft op de rest van de kern en ons bezit. Iets binnen een wijk dus eerder dan een los pand in de wei. Hoe zien we commercieel vastgoed? Wij kunnen vastgoed ontwikkelen als onderdeel van een project met sociale huurwoningen. Ook daar is de relatie met leefbaarheid van belang. Wij nemen geen projecten aan met een hoog risicoprofiel.


Wat doen we bij sociale koop? Sociale koop is een goed onderdeel voor het bedienen van de doelgroep net boven de € 34.085. Wij kiezen voor vormen van sociale koop waarbij de corporatie geen verplichtingen op langere termijn heeft. Daardoor kan de investeringscapaciteit groter zijn. Rol bij zorg (intramuraal wonen)? De scheiding die er komt van Wonen en Zorg is logisch. Het betekent dat het met name belangrijk wordt om te sturen middels labeling van complexen, zodat het in de toewijzing mogelijk is om doelgroepen bij elkaar te zetten teneinde de noodzakelijke schaalgrootte voor een goede zorg mogelijk te maken. Er ligt nog wel een dilemma in de aanpasbaarheid van woningen: moet iedere woning aangepast worden of moet een verhuizing naar een aangepaste woning gestimuleerd worden. Ook voor de gemeente zit hier een grote kostencomponent in. Tevens zullen we naar de toekomst kijken van de seniorencomplexen. Door hun aard vindt daar altijd een vergrijzing plaats waardoor de zorgbehoefte langzaam toeneemt. Verder moet een verschil gemaakt worden tussen intramurale zorg (vaak geleverd door grote zorgpartijen) en kleinschalige initiatieven, vaak vanuit de maatschappij. Nieuwe intramurale voorzieningen zijn niet onze eerste

prioriteit omdat wij denken dat zorgpartijen prima in staat zijn dit zelf te realiseren. Wij sluiten wel graag aan bij kleinschalige, locale initiatieven zoals Wooninitiatief MiddenDelfland, Gezondheidscentrum en de Fokuswoningen. Rol bij leefbaarheid? De leefbaarheid in de kernen is in eerste instantie een verantwoordelijkheid van de gemeente. Leefbaarheid wordt door meer bepaald dan woningen. Bovendien is het aandeel sociale woningen maar 25%. Wonen Midden-Delfland is wel direct belanghebbende bij een goede leefbaarheid. Wij zetten daarom ook een gedeelte van onze organisatie direct in op leefbaarheidsvraagstukken. De grenzen daarvan zijn mede budgettair bepaald. Rol stakeholders? Een goed contact met lokale stakeholders is essentieel. Belangrijk daarin is het managen van verwachtingspatronen. Zowel bij onze stakeholders (huurders, gemeente en maatschappelijke organisaties) als bij ons zullen de middelen de komende jaren beperkter zijn. Insteek zal dus niet zozeer een discussie moeten zijn over kosten naar elkaar doorschuiven maar een andere insteek van zaken. Wat is te verwachten op het punt van duurzaamheid? Wonen Midden-Delfland richt zich in eerste instantie vooral op de mogelijkheden van energiebesparing omdat dit een woonlastendaling betekent. Wij willen onze woningen naar minimaal het D niveau brengen en waar dat economisch haalbaar is naar C niveau. Wij gaan daarbij zoveel mogelijk uit van de vraag en behoefte van bewoners. Uitgangspunt is dat er een huurverhoging mogelijk moet zijn voor zittende huurders op basis van 50% van de besparing op complexniveau. Wat is de grootte van de organisatie die we nastreven? Op het punt van investeren naar vermogen, de dienstverlening en kostenefficiency kan Wonen Midden-Delfland zich meten met veel grotere corporaties. Dit blijkt uit b.v. benchmarks. Wel zullen we rekening moeten houden met een iets kleinere omvang van de corporatie op middenlange termijn door noodzakelijke verkoop. De complexiteit van het werk zal verder toenemen.

25

Een ontwikkeling van mensen en organisatie is dus essentieel voor een goede toekomst. Daarbij is het ook van belang hoe de gemeente MiddenDelfland zich ontwikkelt. Indien de gemeente op zou gaan in een gemeentelijke herindeling dan verdwijnt één van de sterke punten van Wonen Midden-Delfland (focus op locale situaties).

Contact Langetaam 4 , 3155 TG Maasland T 010 59 25 093 F 010 59 23 774 E [email protected] www.wonen-middendelfland.nl Colofon Ontwerp en druk: Drukkerij van Deventer, ’s-Gravenzande Fotografie: Rob de Kiewit en Bob van Buuren

Op de kern gericht. Wonen Midden-Delfland

Recommend Documents