Wethouder Financiën, ruimtelijke ordening en gemeentelijke organisatie Wethouder Onderwijs,. sport, werk en inkomen 2.6 Voor de Lelystedeling

Voorstel aan de raad Nummer: 141004305

Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:

Wethouder Financiën, ruimtelijke ordening en gemeentelijke organisatie Wethouder Onderwijs,. sport, werk en inkomen 2.6 Voor de Lelystedeling 2.6.3 Financiën

G.J. Sikkens BOR Gebouwenbeheer 8830 [email protected]

Punt 9a van de agenda voor de vergadering van 18 februari 2014. Onderwerp: Aankoop Vaartweg 67 Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met de aankoop van het pand Vaartweg 67 en te besluiten voor deze aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 1.600.000. 2. In te stemmen met de voorgestelde dekking van de jaarlijkse lasten van € 462.243 (IHP € 114.500, nieuwe huurovereenkomst met het Concern voor Werk € 356.900). Toelichting: a. het pand aan de Vaartweg 67 wordt gekocht van het ROC voor een bedrag van € 1.600.000; b. het pand aan de Vijzelweg wordt van de GR gekocht voor € 600.000 en overgedragen aan het ROC voor de grondwaarde van € 600.000; c. het pand Vaartweg wordt betaald met € 1.000.000 + grondwaarde Vijzelweg; d. voor het totaal aan de transacties is een bedrag nodig van € 1.600.000, waarvoor het krediet wordt aangevraagd.

Aanleiding De Gemeenschappelijke Regeling IJsselmeergroep (GR) kent een tweetal hoofdlocaties voor de uitvoering van de werkzaamheden in het kader van de WSW, te weten Emmeloord en Lelystad (Vijzelweg 17). In juli 2013 is het Werkbedrijf Lelystad BV opgericht. Aangezien in de opstelling van het bedrijfseconomisch model van het Werkbedrijf, nadrukkelijk is gekozen voor een intensieve inkooprelatie tussen Werkbedrijf en de exploitatiemaatschappij van Concern voor Werk is het Werkbedrijf tevens gevestigd – als onderhuurder – aan de Vijzelweg. Per 1 januari 2015 wordt de nieuwe Participatiewet van kracht. Een van de belangrijkste nevendoelstellingen van de Participatiewet is de afbouw van de WSW. De instroom van nieuwe medewerkers wordt bevroren en de regeling zelf wordt over een periode van ruim 40 jaar afgebouwd. Dat betekent dat de bestaande infrastructuur van de WSW organisaties vanaf 2015 stapsgewijs zal (moeten) krimpen, respectievelijk worden afgestoten. In Lelystad is gekozen voor een geleidelijke verplaatsing van de inzet van (een deel van) de infrastructuur van WSW activiteiten naar re-integratie werkzaamheden door het Werkbedrijf, in opdracht van de gemeente Lelystad.

Nummer: 141004305

De vestiging aan de Vijzelweg is verouderd en vraagt in toenemende mate om onderhoud. Het is bij de komst van het Werkbedrijf ook meteen al te klein gebleken hetgeen leidde tot het plaatsen van portacabins aan de voorzijde van het pand. Gezien de lange uitlooptijd voor de afbouw van de WSW is sanering van de bestaande panden en voorzieningen onvermijdelijk. De vraag is of een dergelijke investering verantwoord is en of een heroverweging op een andere vestigingslocatie vanuit bedrijfseconomisch opzicht – kosten versus baten – niet veel meer opportuun is. Dit laatste is nu aan de orde gezien de beschikbaarheid van het leegstaande ROC pand aan de Vaartweg 67 te Lelystad dat aan alle vereisten lijkt te voldoen. Het pand aan de Vaartweg beantwoordt aan een reeks van vraagstukken: a. een voor de gemeente Lelystad zowel kosten technisch als instrumenteel verantwoorde locatie voor het Werkbedrijf in opbouw; b. een voor de GR kostentechnisch verantwoorde locatie voor de WSW in afbouw (huur); c. een geschikte alternatieve locatie voor de praktijkopleidingen van respectievelijk de Steiger en Eduvier (de Sliplijn) (beide opleidingen zijn nu ondergebracht in (te) dure huurpanden op hetzelfde industrieterrein en hebben de opdracht naar een goedkoper alternatief te zoeken). Beoogd effect Vestiging van het Concern voor Werk, het Werkbedrijf en de praktijkopleiding van Eduvier (Sliplijn) en de Steiger (Het Bedrijf) in een pand, dat aan de eisen van de moderne tijd voldoet en de kans biedt op synergie tussen de activiteiten van alle partijen. Besparing op kosten voor zowel het IHP als het Concern voor Werk (GR IJsselmeergroep). Argumenten Inleiding Zoals in de aanleiding aangegeven, staat het pand van het ROC Flevoland aan de Vaartweg 67 leeg en biedt het mogelijkheden om een aantal knelpunten op te lossen. Om een en ander te realiseren worden een aantal (trans)acties voorgesteld. 1. In te stemmen met de aankoop van het pand Vaartweg 67 en te besluiten voor deze aankoop per saldo een krediet beschikbaar te stellen van € 1.600.000 A. Het pand aan de Vaartweg 67 van het ROC Flevoland te verwerven voor € 1.600.000 Voor de gemeente Lelystad kunnen met de aankoop van de Vaartweg meerdere voordelen worden behaald:  de huisvesting van het Werkbedrijf wordt toekomstbestendig geregeld;  de huisvesting van de praktijkopleidingen van de Steiger en Eduvier worden veiliggesteld;  de praktijkopleidingen krijgen een unieke kans om in synergie met het Concern voor Werk de opleidingen breder en meer op de echte praktijk afgestemd uit te bouwen;  het belang van de gemeente als aandeelhouder van de GR IJsselmeergroep is gediend omdat deze constructie voor de GR ook in financiële zin de meest gunstige is. B. Het pand aan de Vijzelweg van de Gemeenschappelijke Regeling IJsselmeergroep te kopen voor € 600.000 Gezien de afbouwconstructie van de WSW zal de GR in de komende jaren in toenemende mate te maken krijgen met (dreigende) leegstand van panden en onderbenutting van mensen en middelen. Een deel van de oplossing berust in het verhuren/leasen/verkopen van (delen van) de infrastructuur aan derden. Gezien de economische recessie en de aard van de activiteiten van de GR lijkt de gekozen constructie met de collegiale winkelnering door het Werkbedrijf de enig realistische oplossing waar het gaat om het gebruik van de infrastructuur. De locatie Vijzelweg is verouderd en de noodzaak van sanering doet zich voor. Dat of het verhuizen naar een andere locatie. Ten aanzien van een dergelijke sanering doen zich twee belangrijke knelpunten voor: a. gezien de leeftijd en de staat van de panden is het de vraag of een sanering bedrijfseconomisch verantwoord is. Bouw en inrichting zijn dermate verouderd dat de benodigde ingrepen om het pand opnieuw rendabel te maken in termen van functionaliteit

TD1402

Paginanummer 2

Nummer: 141004305 en exploitatie, qua kosten niet langer in verhouding lijken te staan tot het haalbaar resultaat; b. onder normale omstandigheden zou afbraak en nieuwbouw veel verstandiger zijn, ware het niet dat de GR juist moet krimpen en derhalve nieuwbouw niet aan de orde is. Een bedrijfseconomisch dilemma derhalve. Het Werkbedrijf daarentegen heeft te maken met een omgekeerde vraagstelling, namelijk het vinden van een locatie waar voor een tenminste middellange termijn geïnvesteerd kan worden in de opstart en gecontroleerde groei van het bedrijf. Dat betekent het vinden van een locatie die de garantie biedt dat enerzijds alle benodigde functionaliteiten – inclusief kubieke meters en voorzieningen – op de locatie aanwezig zijn en anderzijds dat aard en kwaliteit van de locatie zodanig van kwaliteit zijn dat een verantwoorde exploitatie mogelijk is. Gezien bovenstaande argumentatie gaat het dus om een tweetal kernvragen: I. Hoe kan het Werkbedrijf zodanig gehuisvest worden dat sprake is van een termijnbestendige exploitatie alsmede een niet risicodragende investering door de gemeente Lelystad? II. Welke oplossingsrichting heeft de GR in het zicht van een opgelegde afbouw van de werkzaamheden en geconfronteerd met een onvermijdelijke sanering van de Vijzelweg, als het gaat om een bedrijfseconomisch verantwoorde voortzetting van de activiteiten van Concern voor Werk? Met de aankoop van het ROC pand aan de Vaartweg door de gemeente Lelystad kan aan beide vragen worden voldaan. Bij de uitvoeringslocaties van de GR is sprake van ongunstige omstandigheden. Het pand aan de Produktieweg te Emmeloord staat reeds geruime tijd te koop maar mede gezien de recessie is er nog weinig zicht op een verkoop. Op enig moment zal de GR ook daar de ongewenste afweging moeten maken op sanering, aangezien afstoten door verkoop steeds minder realistisch lijkt te worden. De knelpunten aan de Vijzelweg zijn reeds de revue gepasseerd. Indien het pand meegenomen kan worden in de aankoop van de Vaartweg brengt dat drie grote voordelen voor de GR, namelijk:  het voorkomen van in bedrijfseconomische zin ongewenste investeringen;  de gemeente Lelystad is bereid om een redelijke vergoeding te betalen aan de GR, hetgeen zowel in de zin van reële marktwaarde als ook in het perspectief van de (on-) verkoopbaarheid van de Vijzelweg in de huidige marktsituatie, gunstig is voor de GR;  het onderbrengen van een deel van de activiteiten van de GR in een huuromgeving, te weten de Vaartweg, hetgeen in het perspectief van afbouw minder risicovol is dan het bezit van vastgoed. (Voor de GR blijven de lasten in de nieuwe omgeving gelijk, terwijl de dreigende investeringslast voor sanering van de Vijzelweg wordt weggenomen.) 2. In te stemmen met de voorgestelde dekking van de jaarlijkse lasten van € 462.243 (IHP € 114.500, nieuwe huurovereenkomst met het Concern voor Werk € 356.900) A. Als betaling het pand aan de Vijzelweg over te dragen aan het ROC en het verschil (€ 1.000.000) in geld aan te vullen. Verwerving van de Vaartweg geschiedt tegen een aankoopprijs van € 1.000.000 plus de overdracht van de Vijzelweg (inclusief grond) aan het ROC. De getaxeerde waarde van het ROC pand is € 1.600.000. Omdat de marktomstandigheden niet in het voordeel van het ROC zijn, is een combinatie verkoop “bedacht” die het voor het ROC acceptabel maakt het pand te verkopen, zonder dat hun financiële positie teveel achteruit gaat en tegelijkertijd voor de GR (en de gemeente) een probleem voorkomt met een extra leegstaand pand. Het ROC is niet geïnteresseerd in het pand en zal slechts de grond behouden. B. De raad voor te stellen € 1.600.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop van het pand aan de Vaartweg 67 (€ 1.000.000) en de Vijzelweg 17 (€ 600.000).

TD1402

Paginanummer 3

Nummer: 141004305 De kostendekkende exploitatie van de Vaartweg – exploitatie en kapitaallasten - door de gemeente Lelystad is mogelijk indien het Concern voor Werk tegen dezelfde exploitatielasten (huur en energie) als aan de Vijzelweg een huurovereenkomst aangaat met de gemeente Lelystad. Het huurcontract wordt aangegaan voor een periode van 2 x 7 jaar, met een herijking van de condities na 7 jaar. Op termijn is er sprake van een krimp van het huurvolume vanuit het Concern – als gevolg van de afbouw van de WSW – maar dat wordt ondervangen door de te verwachten groei van het Werkbedrijf. De huidige bijdragen van de Steiger en Eduvier zijn een ander onderdeel van de dekking. Door de gezamenlijke huisvesting kan op jaarbasis € 40.000 bespaard worden. De reguliere jaarlast (kapitaallasten en exploitatiekosten) worden gedekt, zonder aanvullende begrotingseisen. Voor 2015 en 2016 loopt een deel van de huur van de ruimte voor Het Bedrijf van de Steiger nog (voor 50%) door en kan niet voortijdig worden beëindigd. Deze kosten worden in het IHP opgenomen. Het aan te vragen krediet van € 1,6 miljoen geeft een jaarlast van € 125.583, die in de begroting wordt gedekt door een bestaande IHP bijdrage en een extra huuropbrengst vanuit het Concern voor Werk. Financiële aspecten Uitgangspunten: - De aankoop van de Vaartweg kost per saldo € 1.600.000. - Vanwege de leeftijd van het pand wordt de afschrijving op 20 jaar gesteld. - Naast de kapitaallasten zijn er kosten voor Groot onderhoud, verzekeringen en OZB

-

De kosten van de exploitatie worden begroot op € 228.486 per jaar

Het totaal van de kosten is jaarljjks € 233.757 + € 228.486 = € 462.243 Om deze kosten te kunnen dekken (eigenaars en gebruikerslasten) zijn er de huidige kosten die vanuit het IHP worden bekostigd en de kosten die het Concern voor Werk nu heeft aan de Vijzelweg. Het totaal aan dekking is nu € 511.400, maar vanaf 2015 zal de bijdrage voor de de Sliplijn van Eduvier in het IHP worden verminderd met € 40.000. De bezuiniging voor de GR is € 65.000 op jaarbasis. Het huurcontract dat door Concern voor Werk met de gemeente Lelystad wordt gesloten heeft een looptijd van tweemaal zeven jaar waarbij na de eerste zeven jaar een herijking plaatsvindt op basis van het aantal te huren vierkante meters en prijsstelling. TD1402

Paginanummer 4

Nummer: 141004305

Het ROC zal opdracht geven voor de sloop van het gebouw, waarvan de kosten worden begroot op maximaal € 100.000, inclusief BTW, Gemeente Lelystad draagt 50% van de sloopkosten, die kunnen worden betaald uit de exploitatiekosten, omdat er in 2014 ruimte ontstaat doordat het Groot Onderhoud nog niet wordt uitgevoerd. Resumé - Vaartweg 67 wordt aangekocht voor een bedrag van € 1.600.000. - Het gebouw wordt afgeschreven over 20 jaar, de installaties over 15 jaar. - De aankoop leidt tot een jaarlijkse last van € 462.243. - De dekking is voor een deel IHP (€ 114.500), voor een deel de huur die wordt berekend aan het Concern voor Werk (€ 356.900), in totaal € 471.400. Het Concern voor Werk betaalt wat zij nu kwijt is aan huur, energie en dagelijks onderhoud. Kanttekeningen Voor de overdracht wordt een schone grondverklaring gevraagd. Omdat de resultaten van het onderzoek nog niet zijn afgerond, is de afgifte van de verklaring (en de mogelijke kosten voor sanering) een ontbindende voorwaarde in de afspraken. Lelystad, 28 januari 2014. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,

de burgemeester,

N. Versteeg

M. Horselenberg

TD1402

Paginanummer 5

Raadsbesluit Nummer: 141004305 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 28 januari 2014; B E S L U I T: 1. in te stemmen met de aankoop van het pand Vaartweg 67 en te besluiten voor deze aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 1.600.000; 2. in te stemmen met de voorgestelde dekking van de jaarlijkse lasten van € 462.243 (IHP € 114.500, nieuwe huurovereenkomst met het Concern voor Werk € 356.900). Lelystad, 18 februari 2014. De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,

TD1402

de voorzitter,

Paginanummer 6

Aan: de heer J. Schoone Van: Geert Jan Sikkens Betreft: Vragen Vaartweg dd: 11 februari 2013 Geachte heer Schoone, In antwoord op uw vragen van zondag 9 februari jl. in volgorde van de vraagstelling: 1. Wat is de huidige taxatiewaarde van het pand Vijzelweg 17; Door wie is het getaxeerd

Het pand is (rapport 12 juni 2013) getaxeerd door Van der Linden Bedrijfsmakelaars, taxateurs Dijkstra en Klein Haneveld. De taxatiewaarde is gelijkgesteld aan de grondwaarde, in relatie tot de huidige staat van onderhoud en inschatting van mogelijk gebruik door een koper. Huidige waarde € 631.000 2. Wat is de huidige taxatiewaarde van het leegstaande pand van het ROC; Door wie is het getaxeerd Het pand is (rapport 12 juni 2013) getaxeerd door Van der Linden Bedrijfsmakelaars, taxateurs Dijkstra en Klein Haneveld. Onderhandse verkoopwaarde € 1.650.000 3. Wat moet het ROC eigenlijk met de grond van het af te breken pand aan de Vijzelweg 17, waarvoor de gemeente vervolgens weer eens een bijdrage van 50.000 moet betalen in de sloopkosten; Het ROC zet de waarde van de grond aan der Vijzelweg in hun administratie., samen met de opbrengst van het pand van de Vaartweg in geld en kan daarmee een boekwaarde van € 1,6 miljoen realiseren. Delen van de sloopkosten is onderdeel geweest van de onderhandeling. 4.Waar blijft in de gemeenschappelijke regeling het bedrag van 600.000 euro dat Lelystad betaalt aan de gemeenschappelijke regeling voor aankoop van het pand aan de Vijzelweg, en wat zien we daarvan terug als Lelystad als participant in die regeling; De boekwaarde wordt in een keer afgeboekt. Het risico van de GR van het Vastgoed wordt daarmee verkleind. En daarmee wordt ingespeeld op de ontwikkelingen binnen de WSW. 5.Heeft de gemeenschappelijke regeling de gemeente Lelystad het pand aan de gemeente te koop aangeboden, is daar een formeel besluit van ? Neen, de gemeente heeft dit voorstel aan de GR gedaan en de andere participanten in de GR zijn daarmee akkoord gegaan. Daar is een formeel besluit van. Als de raad een besluit heeft genomen, worden de koopovereenkomsten aangegaan. 6. Waarom is het aspect van de adequate huisvesting niet meegenomen bij de instelling van het werkbedrijf en komt men er nu plotsklaps mee, net vóór de nieuwe raadsperiode ? Het is een samenloop van omstandigheden. Het pand aan de Vaartweg staat te koop, de kosten voor de onderwijsinstellingen zijn hoog en dit jaar kan een deel van de contracten worden beëindigd, het

Concern voor werk was zich aan het beraden over verbouwingen, mede in relatie tot het werkbedrijf en de kosten daarvoor liepen hoog op, terwijl er een opdracht was om te bezuinigen. Deze elementen hebben geleid tot dit voorstel. Het leegstaande ROC pand wordt ook snel slechter, doordat er geen onderhoud wordt uitgevoerd. 7. Heeft het college de bevoegdheid om het IHP kennelijk te gebruiken als een soort financieringsbron voor gelegenheidsaankopen. Neen, en dat wordt ook niet gedaan. Het voorstel levert een voordeel voor het IHP op. 8. Hoe is de gemeenschappelijke regeling. De statuten zijn beschikbaar 9. Is de profitsector niet in staat dit ook op te zetten? Niemand heeft zich gemeld. 10. Wat zijn de parameters voor het werkbedrijf tav uitstroom per maand. Hoe staat dit in verhouding met de kosten die gemaakt worden per klant? De kosten voor het werkbedrijf blijven maximaal gelijk. 11.Wanneer gaat men verbouwen en wat zijn deze kosten? Het pand is nu al geschikt voor de nieuwe gebruikers en aanpassingen aan het gebouw zullen beperkt zijn. De kosten zullen bovendien binnen de beschikbare ruimte van de onderhoudsbegroting moeten blijven. Wat er precies aangepast zal moeten/kunnen worden is een uitwerking die de komende maanden zal moeten gebeuren. 12. Wie gaat deze betalen ROC of werkbedrijf. De gebruikers betalen in de huur voor onderhoud. 13 Wat zijn de voor en nadelen als we de verhuizing niet doen? Er zijn financiële voordelen, een kans om activiteiten van 4 organisaties met elkaar in verbinding te brengen en met de synergie een voorbeeld te geven van een uniek samenwerkingsproject. Bovendien wordt geanticipeerd op de afbouw van de WSW en de groei van het WWB-bestand 14. Wat is het actieplan tav de inrichting? Er zal een stuurgroep worden ingesteld onder leiding van de gemeente en met alle gebruikers om gezamenlijk tot een optimaal gebruik te komen. 15.Waarom gebruiken we de ruimtes niet in het stadhuis? Flexplek? Het gebruik in het ROC gebouw zal bestaan uit praktijkopleidingen (lassen, heftruckopleidingen etc) en de montageafdelingen van het Concern van Werk. Op wat kantoorfuncties na, zijn die niet inpasbaar in het stadhuis en de kantoorfuncties zijn zo met de overige werkzaamheden verweven, dat splitsing niet effectief is.

Aankoop Vaartweg PowerPoint presentatie Lelystad 67

ROC / Rolbij gebouw

PowerPoint presentatie Lelystad • ROCF heeft Vaartweg 67 in 2013 verlaten • • • •

7900 m2 hallen, lokalen en kantoren De panden verkeren (nog) in goede staat Contacten tussen ROC, Concern voor Werk en Gemeente Taxatierapporten door makelaar opgesteld

Concern voor Werk / Werkbedrijf

• •

Huisvesting Concern voor Werk op Vijzelweg verouderd Portocabins geplaatst ten behoeve van Werkbedrijf

PowerPoint presentatie Lelystad

Multifunctioneel ruimtegebruik

•

Activiteiten Concern voor Werk en Werkbedrijf

•

Extra ruimte voor ‘ingroei’ Werkbedrijf

•

Extra ruimte voor kantoorfunctie CvW vanuit Emmeloord

•

Ruimte voor Sliplijn Eduvier en Het Bedrijf Steiger

PowerPoint presentatie Lelystad

Synergie door samenvoeging

•

Bestaande en nieuwe opleidingen samenvoegen/opzetten: PowerPoint presentatie Lelystad • Heftruck opleidingen (3 x) • Catering en Koken • Metaal en lassen •

Dubbel gebruik ruimtes: • Computer lokalen • Autotechniek en onderhoud wagenpark • Opleiding Magazijnbeheer en magazijn Concern voor Werk

Inhoudelijke conclusie

• ROCF wil pand Vaartweg 67 verkopen • Cvw en Werkbedrijf willen Vijzelweg 17 verlaten PowerPoint presentatie Lelystad • Het Bedrijf van de Steiger heeft hoge huur en geen service • De Sliplijn van Eduvier huurt van externe partij • •

Dus: inhoudelijke synergie is mogelijk Vraag: is ook een financieel voordeel realiseerbaar?

Verkenning

•

ROC heeft voor de Vaartweg nog een boekwaarde van PowerPoint Lelystad € 1.900.000 in depresentatie boeken staan. • Minimale vraagprijs na onderhandeling € 1.600.000 -

Taxatiewaarde € 1.650.000

Verkenning

•

De Gemeenschappelijke Regeling IJsselmeergroep laat een pand achter aan de Vijzelweg, boekwaarde € 630.000

PowerPoint presentatie Lelystad •

Voorstel afkoop GR

€ 600.000

•

Aankoop Vaartweg

€ 1.000.000 + Vijzelweg

Uitkomst

• Aankoop Vaartweg € 1.000.000 PowerPoint presentatie Lelystad € 600.000 • Aankoop Vijzelweg van GR • Kosten sloop Vijzelweg gemeentelijk aandeel max. € 50.000 • •

Voordeel GR IJsselmeergroep € 65.000 per jaar Renovatie oud pand was niet rendabel

Jaarlijkse lasten

Kapitaallasten voortvloeiend uit de investering jaarlijks: PowerPoint presentatie Lelystad € 125.583 (Afschrijving bouwkundig 20 jaar, installaties 15 jaar) Exploitatielasten (eigenaars lasten + onderhoud + energie) : € 328.811 •

Totaal: € 454.394

Dekking

• Huidige huur in het IHP tbv Het Bedrijf € 140.783 PowerPoint presentatie Lelystad • Bijdrage in IHP aan Eduvier voor Sliplijn € 40.000 • Huidige kosten Concern voor Werk € 356.900 •

Totaal beschikbaar

€ 537.683

Financieel voordeel IHP

• De totale lasten PowerPoint • Totale dekking presentatie • Voordeel t.g.v. IHP •

€ 454.394 Lelystad € 537.683 € 83.289

De GR bespaart daarnaast op de vaste lasten (OZB, Onderhoud, etc) op jaarbasis € 65.000 (50% Lelystad)