Westblaak Een kans voor Cool. Masterproof SBV - MIE ir. A.H.G. Rouwers 18 augustus Begeleider: drs. L.B. Uittenbogaard

Westblaak Een kans voor Cool

Masterproof SBV - M I E ir. A.H.G. Rouwers 18 augustus 2003 Begeleider: drs. L.B. Uittenbogaard

Masterproo f SB V-MRE 2003

Westblaak, een kans voor Cool

Voorwoord In het kader van de Masteropleiding Real Estate van de SBV aan de Universiteit van Amsterdam onderzoek ik wat de invloed van de Westblaak in Rotterdam is op de geplande investeringen door het Woningbedrijf Rotterdam (WBR) in de wijk Cool. De Westblaak is een kantorenlocatie in het centrum van Rotterdam die de wijk Cool in tweeën deelt. In deze wijlt heeft het WBR bijna de helft van de woningen in bezit. Voor de wijk Cool heeft het WBR een omvangrijk investeringsplan vastgesteld met als doel de huidige woonkwaliteit een forse impuls te geven en daarrnee een deel van de woningvoorraad in een hoger marktsegment te positioneren. De verh~iurbaarheidvan de kantoren op de Westblaalt staat onder dmk. Deze kantoorlocatie moet concurreren niet zowel aantrekkelijke binnenstedelijke locaties, zoals Weena, Coolsingel en Kop van Zuid, als met kantoorgebieden aan de rand van de stad nabij snelwegen, zoals Brainpark I, I1 en Rivium. De bereidheid van de eigenaren om te investeren in de kantoorpanden aan de Westblaak is vanwege de slechte ltantorenrnarkt op dit moment beperkt. Hierdoor wordt het proces van achteruitgang van de Westblaak versneld. Dit proces zal invloed hebben op de directe omgeving waar het WBR veel woningbezit heeft. De achteruitgang komt nu al tot uiting aan de achterzijde van de kantoren, waar deze gebieden zijn verworden tot een soort niemandsland. Gezien de grote economische belangen van het WBR in de wijk Cool en de geplande investeringen, onderzoek ik de invloed van de ontwikkeling van de Westblaak op deze investeringen in de wijk Cool, of herontwiklteling van de Westblaak realistisch is en welke rol het WBR daarin eventueel kan spelen In diverse publicaties en studies wordt gemeld dat de stedelijke vernieuwing in Nederland stagneert. De stagnatie wordt aan diverse oorzaken toegeschreven. Genoemd worden: Beleid en regelgeving, Locale procedures en het laten afweten van 1nvesteerders1.Naast deze punten wordt ook het ingewikkelde proces van herontwikkeling als grote boosdoener van de stagnatie gezien. Dit was voor mij een reden om ook stil te staan bij de proceskant van de herontwiltlteling van de Westblaak.

Rotterdam, l 8 augustus 2003 André Rouwers

' Hugo Priemus; Tijdschrift voor de Volkshuisvesting , mei 2003

Masterproof SB V-MRE 2003

Inhoud 1.

Inleiding Probleemanalyse Onderzoeksvraag Opbouw onderzoeksrapport

2.

Rotterdam stand van zaken Rotterdam verjongt en verkleurt Kantorenmarkt in Rotterdam Woonstadbeleid Rotterdam Toekomstvisie Woningbedrijf Rotterdam Sterke en zwakke punten van Rotterdam

3.

Westblria4.cen omgeving Situatieschets Locatieanalyse Participanten

4.

Ontwikltrolingsmoge1ij1c4aedenWestblaak Trends en ontwikkelingen Strategieën Scenario's Keuze van de te volgen strategie

5.

Proces stedelijke herontwikkeling De kunst van complexe besluitvorming Procesmanagement herstructurering Westblaak Proces herstructurering Westblaak Proces herontwikkeling Westblaak Samenvatting

6.

Transfomatie kantoren en doelgroepen Transformatie van kantoren Transformatieperspectief Westblaak Woonwensen en doelgroepen Doelgroepen Westblaak Cometon-gebouw

7.

m I P en de Westblaak Invloed investeringen WBR in Cool WBR en herontwikkeling Westblaak

8.

Samenvatting en Conclusies Samenvatting Algemene conclusies Rol WBR bij herontwikkeling Westblaak

Bijlage 1.

Literatuurlijst

Bijlage 2.

Overzicht gevoerde gesprekken

Bijlage 3.

Profiel doelgroepen

Bijlage 4.

Transfomatiemeter kantoren

Bijlage 5.

Transfomatiemeter Cometon

Westblaak, een kiltzs voor Cool


Westblaak, een kans voor C &

Inleiding De grootste bouwopgave voor Nederland voor de komende decennia ligt niet in de Vinexlocaties aan de rand van stedelijke gebieden maar juist in de stedelijke gebieden zelf. Anno 2003 worden andere eisen gesteld aan kantoren, woningen en de inrichting van de stad dan 50 jaar geleden tijdens de wederopbouwperiode in Nederland. Sober en doelmatig als gevolg van schaarste was toen het credo. Nu bepalen overvloed en de snel veranderende samenleving het beeld van de maatschappij. Wijken en buurten die gebouwd zijn in de naoorlogse periode voldoen niet meer aan de wensen van de huidige consument. Soberheid, eentonigheid en een beperkt woonoppervlak bepalen het kwaliteitsbeeld van de voorraad. Gaandeweg vervallen deze eertijds zeer gewilde wijken. Ze leggen het af tegen de nieuwe Vinexwijken met de populaire eengezinswoningen. Wat nu in de na-oorlogse wijken aan de gang is, speelt zich ook af binnen het centrum van diverse steden. Door economische en technische ontwikkelingen is de huisvestingsvraag van veel bedrijven veranderd, waardoor de huisvesting niet meer voldoet aan de gestelde eisen. Z ~ J vertrekken naar de hightech kantoor- en bedrijfsterreinen aan de rand van de stad met achterlating van lege en verouderde gebouwen.

Prsblleemanalyse De Rotterdamse binnenstad is een product van de wederopbouw uit de jaren '50 van de vorige eeuw. Het functionalisme dat toen door vele stedenbouwers en stadsontwikkelaars werd aangehangen heeft het beeld van de Rotterdamse binnenstad bepaald. Kenmerkend is een duidelijke functiescheiding tussen wonen, werken en recreëren. Hierdoor is de woonfunctie in de binnenstad van Rotterdam in vergelijking met andere steden beperkt, waardoor de binnenstad na kantoor- en winkeltijden leeg en ongezellig is. De binnenstad mist de kritische massa van bewoners die voor levendigheid zorgen na sluitingstijd van winkels en kantoren. Ook is wonen in de binnenstad een drager voor de sociale veiligheid. Mensen voelen zich veilig door aanwezigheid van andere mensen. De belangstelling voor stedelijk wonen is de laatste jaren gegroeid. Dit geldt ook voor Rotterdam. Het aanbod van woningen in het c e n t m van Rotterdam is beperkt. Nieuwbouw is er bijna niet, omdat er weinig locaties voor woningbouw in het c e n t m zijn. Naast een toenemende vraag naar stedelijk wonen zien we een groeiende leegstand in kantoren uit de jaren '60, die vaak op goede stedelijke locaties staan. Deze kantoren zijn functioneel verouderd en voldoen niet meer aan de huidige marktvraag. Door het huidige grote aanbod op de kantorenmarkt wordt het steeds lastiger deze panden te verhuren. Zo ontstaat structurele leegstand, als gevolg waarvan verpaupering dreigt en de waarde van het vastgoed nog verder daalt. De aanpak van deze gebieden komt maar moeizaam van de grond. Er is aan de ene kant overschot aan kantoorruimte en aan de andere kant een grote vraag naar binnenstedelijke woningen. Matching van de woonvraag met het aanbod van kantoorruimte lukt niet. Als boosdoeners van het mislukken van de herstructurering2 worden de ingewikkelde procesgang en de strijdige belangen van deelnemende participanten gezien. In de Rotterdamse binnenstad ligt de wijk Cool, die door haar ligging tegen het winkelcentrum aan als woonwijk potentie heeft om uit te groeien tot een populaire wijk voor stedelijk wonen. In deze wijk bezit het WBR ongeveer de helft van het aantal woningen en het WBR is daarmee de grootste verhuurder in deze wijk. Voor het woningbezit in deze wijk 2

Hugo Priemus. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting , mei 2003

Masterproof SB V-MRE S003


heeft het WBR een fors investeringsplan opgesteld om er voor te zorgen dat de verhuurbaarheid van dit woningbezit in de toekomst gegarandeerd is. Midden in de wijk Cool ligt de Westblaak, die de wijk in tweeën deelt en zijn functie als Itantoorlocatie aan het verliezen is. De eerste signalen zijn er al. Veel kantoorruimte wordt te huur aangeboden en er vinden veel wisselingen van huurders plaats. Ook wordt veel kantoorruimte ~nderverhuurd.~ Aan de achterkant van de kantoorgebouwen slaat de verpaupering reeds toe, wat een negatieve invloed heeft op het beheer van de nabijgelegen woningcomplexen van het WBR. Een structurele aanpak van deze gebieden vraagt om forse investeringen, waartoe de huidige beleggers van de kantoorpanden vanwege de ongunstige marktsituatie niet bereid zijn. Handhaven van deze situatie heeft een negatieve invloed op de investeringen die het WBR de komende jaren in zijn woningbezit in Cool wil doen met als doel upgrading van de woningvoorraad en het verbeteren van het leehilieu. De Westblaak verliest haar aantrekkelijkheid als kantorenlocatie, maar wordt door diverse partijen4 als toplocatie voor woningbouw gezien. Als doelgroep wordt vooral gedacht aan mensen die bewust voor het stedelijk wonen kiezen. Deze groep is bereid om een forse huur5 of koopprijs6 te betalen om op deze locatie te kunnen wonen.

Onderzoeksvraag In Rotterdam dreigt de Westblaak door structurele leegstand in een vervalspiraal terecht te komen, waardoor deze een negatieve invloed zal hebben op de directe omgeving, de wijk Cool. In deze wijk is het WBR van plan om in de komende jaren fors te gaan investeren om daarmee de kwaliteit van de woningen en woonomgeving op een hoger niveau te brengen. Deze ingreep vraagt om forse investeringen. De ontwikkelingen op de Westblaak hebben invloed op de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool. Deze studie onderzoekt wat de invloed is van de ontwikkelingen op de Westblaak op de geplande investeringen in de wijk Cool en op welke wijze de Westblaak een positieve bijdrage kan leveren aan deze geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool. De onderzoeksvraag luidt:

Wafis de ipzvloed van de ors~ikkeliagvan de Westblaak op de wijk Cool? Deze onderzoeksvraag valt uiteen in een aantal deelvragen:

I . Wat zijn de kansen en bedreigingen van cle Westblaak? 2. Wat zijn de mogelijkheden voor herontwikkeliizg van de Westblaak? 3. Op welke wijze kan aan het proces van herontwikkeling vorm worden gegeven? De structuur van het onderzoek wordt in het onderstaande schema weergegeven en de onderlinge afhankelijkheid van de deelvragen wordt gevisualiseerd. Om antwoord te geven op de hoofdvraag van het onderzoek, Wat is de invloed van de ontwikkeling van de Westblaak op de wyk Cool, dient eerst inzicht verkregen te worden in de invloed van de Westblaak op de wijk Cool. Vervolgens dient nagegaan te worden of de toekomstige ontwikkelingen van de Westblaak positief dan wel negatief uitvallen voor de wijk Cool.

3

Nederlof Bedrijfsmakelaars "esteda, Ooms Makelaars en DTZ Zadelhoff 5 Huurprijzen van € 1.200,- tot € 1.400,- incl. parkeren 6 Koopprijzen tot € 450.000,-



Voor toekomstige ontwikkelingen van de Westblaak is inzicht nodig in de mogelijkheden van herontwikkeling en de belangen van de belangrijkste partijen (stakeholders). Op basis van dit inzicht kunnen strategieën worden ontwikkeld die aansluiten bij de belangen van de stakeholders en de mogelijkheden van de Westblaak. Door deze strategieën te toetsen aan een aantal economische scenario's wordt inzicht gegeven in het toekomstbeeld dat ontstaat bij de diverse scenario's. Op basis hiervan wordt een keus gemaakt worden voor één van de ontworpen strategieën. De gekozen strategie wordt gebruikt als uitgangspunt voor het ontwerpen van een herontwikkelingsproces voor de Westblaak. Hierbij wordt aangegeven op welke wijze de gekozen ontwikkelingsrichting het beste in de praktijk vorm kan worden gegeven. Schematisch wordt dit in het onderstaande figuur weergegeven.

Schema onderzoeksvragen

Opbouw onderzoeksrapport Na de inleiding schetst hoofdstuk 2, Rotterdam stand van zaken, een beeld van het huidige Rotterdam en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Een SWOT-analyse van Rotterdam en de gevolgen voor het WBR sluit het hoofdstuk af. Hoofdstuk 3, Westblaak en omgeving, zoomt in op de Westblaak en de ontwikkelingen die er plaatsvinden. De huidige partijen die nu een belang hebben op de Westblaak worden nader belicht. De hoofdstukken 2 en 3 leveren de basisinformatie die nodig is als input voor hoofdstuk 4. Hoofdstuk 4, Ontwikkelingsmogelijkheden Westblaak, geeft inzicht in algemene trends en ontwikkelingen op de kantoren- en woningenmarkt en de gevolgen ervan voor de Westblaak. Op basis hiervan worden een 4-tal ontwikkelingsrichtingen voor de Westblaak geschetst. De ontwikkelingsrichtingen worden getoetst aan een 4-tal economische scenario's voor Rotterdam, waarna één van de vier strategieën wordt gekozen. Hoofdstuk 5 , Proces stedelijke herontwikkeling, gaat in op de derde deelvraag van het onderzoek op welke wijze het proces van herontwikkeling voor de Westblaak vorm gegeven dient te worden. Hoofdstuk 6, Transformatie kantoren en cloelgroepen belicht de transformatie van kantoren naar woningen en onderzoekt welke doelgroepen interesse hebben in deze woningen. Hoofdstuk 7, WBR en de Westblaak geeft inzicht in wat de consequenties zijn van de ontwikkelingen van de Westblaak op de wijk Cool. Verder wordt met behulp van berekeningen aangegeven wat de invloed van de herontwikkeling Westblaak is op de geplande investeringen van het WBR in deze wijk. Aan het eind wordt ingegaan op de rol die het WBR kan spelen bij de herontwikkeling van de Westblaak. Hoofdstulc 8, Sainenvatting en Conclusies vat het onderzoek samen en zet de conclusies op een rij.

Masterproof'SBV-MRE 2003

2.


Rotterdam stand van zaken

Inleiding In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de huidige ontwikkelingen binnen Rotterdam en het beleid van de gemeente Rotterdam, neergelegd in 'Wonen in Rotterdam, Koers naar 2017 Aanpak tot 2006'. Aan de hand van een aantal artikelen wordt een beeld van de huidige situatie van Rotterdam geschetst. Ondanks het feit dat Rotterdam op veel punten niet positief scoort, heeft de stad potentie. Bouwen voor de midden en hoogste inkomens is de uitdaging voor de komende jaren.

Rotterdam verjongt en verkleurt Deze kop van een artikel in het 'NRC Handelsblad'van 3 juni 2003 geeft perfect weer hoe Rotterdam zich in de afgelopen Jaren heeft ontwikkeld. De ondertitel zou kunnen zijn: " Je komt er m binnen, je maakt er fortuin en dan vertrek je weer". In de praktijk betekent dit dat jong, alleen, arm en allochtoon zich in Rotterdam vestigen en dat oud(er), rijk, autochtoon en samen de stad verlaten. Veel Rotterdammers wonen relatief goedkoop. Van de woningvoorraad behoort 65% tot het goedkope segment. In Amsterdam en Den Haag is dit 6 1%. De inkomensverdeling van de huishoudens is voor Rotterdam ongunstiger in vergelijking met de andere grote steden. 50 40

O fl laag

30

B l midden O hoog

20

10 O Utrecht

A'dam

Den Haag

R'dam

Fig. l :Inkomensverdeling huishoudens in procenten

In 'Building Business' van maart 2003 schrijft Gert Middelkoop onder de kop "Rotterdam, achterbuurt van de deltametropool" een vergelijkbaar verhaal. Een interessante constatering in het kader van vastgoed is: Vooral voor Rotterdam is het moeilijk de vraag naar meer kwaliteit te accommoderen. Het gevolg is dat midden- en hogere inkomens uitwijken naar de regio op zoek naar een pussende woning. De woning die zij achterlaten wordt betrokken door mensen met een lager inkomen, niet zozeer omdat de woning voldoet aan de door hen gestelde kwaliteitseisen, maar eerder vanuit de overweging dat het om een betaalbare woning gaat. Tegelijkertijd zie,je dat in steden als Amsterdam en Utrecht iets anders aan de hand is. In deze steden, met hun grote aantallen studenten en hoger opgeleiden, ziet men door de overspannen situatie op de woningmarkt dat zzj, zodra zij meer gaan verdienen, hun geld investeren in hun huidige woning, omdat zij die elders niet kunnen vinden. Hierdoor vond een upgradingplaats in buurten als de Pijp in Amsterdam en Lombok in Utrecht. Een gevolg van de geringe druk op de woningmarkt is dat de vraag en daarmee het economisch draagvlak voor nieuw te (her)ontwikkelen woonmilieus beperkt aanwezig is. NRC Handelsblad 030603 1 Bron COS

Masterproqf'SBY-MRE 2003

Westhlaak, een kans voor Cool

Door de lage opbrengsten is nieuwbouw in Rotterdam eerder financieel onhaalbaar dan in Amsterdam. Uit de onderstaande tabel blijkt het grote verschil in te realiseren verkoopprijzen per m2 BVO.

Utrecht

Den Waag

Rdam

Fig. 2: De m2prljs(f;)van woningen in de 4 grote steden"

In Rotterdam is het perceiitage hoger opgeleiden slechts 14,8%? In Amsterdam is dit 24,7%. Het relatief geringe aantal hoger opgeleiden en het gebrek aan aantrekkelijke woonmilieus hebben hun uitwerking op de vestiging van bedrijven (vestigingsfactorenbedrijven). Voor bedrijven is het niet interessant om zich te vestigen in een gebied waar de koopkracht minimaal is. Bij de keus van vestigingsplaats voor bedrijven speelt naast de aanwezigheid van gekwalificeerd personeel ook de kwaliteit van woonmilieus een belangrijke rol. In Rotterdam zijn de bijzondere woonmilieus voor hoger inkomens beperkt. Door het lage prijsniveau in Rotterdam (fig.2) is het ontwikkelen van aantrekkelijke woonmilieus lastig zonder extra bijdragen van de gemeente of het rijk. Wil Rotterdam deze ontwikkeling keren dan zal de stad radicaal een andere weg moeten inslaan. Het accent moet komen te liggen op het verbijzonderen van het microwoonmilieu. Er moet ingezet worden op ongestoord stedelijk wonen. Dit betekent dat het geld ingezet moet worden op ruime woningen, parkeren en goede voorzieningen (onderwijs, kinderopvang, veiligheid en winkels). In het artikel "Rotterdam ~enaissance"'~ legt Gerard arl let" de oorzaak van de Rotterdamse problemen bij de economie. Volgens hem slaagt Rotterdam er maar moeizaam in om de transformatie te maken van een haveneconomie naar een kennis- en diensteneconomie. Bijna I O % van het aantal banen zijn industriële banen. In Amsterdam is dit nog maar 6% en in Den Haag slechts 4%. Landelijk bezien neemt het aantal banen in de industrie fors af. De groeisectoren van nu en in de toekomst zijn de zakelijke en financiële dienstverlening. Rotterdam scoort hierin met 25% laag ten opzichte van Amsterdam (32%) en Utrecht (3 1%).

Voor de werkgelegenheid en voor de Rotterdamse economie is de aanwezigheid van een hoogopgeleide, creatieve bevolking van groot belang. Mensen gaan niet meer "bij de fabriek wonen" maar kiezen in toenemende mate een aantrekkelijke woonplek, los van de werkplek. In plaatsen waar mensen graag willen wonen groeit vervolgens de werkgelegenheid. Er ontstaan bedrijven en anderen zijn genoodzaakt zich te vestigen waar een hoogopgeleid, creatief arbeidspotentieel voorhanden is. Verschillende empirische studies uit de VS tonen X

Nederlandse Vereniging van Makelaars, 2002 cijfers uit 1998 1o Rotterdam Renaissance, Building Business no 2, maart 2003 I1 Gerard Marlet is senioronderzoeker bij Nyfer

Maste~proofSB V-MRE 2003

Weesthlaak,een lcuns voov Cool

aan dat werken steeds meer wonen volgt in plaats van andersom. Ook jonge Nederlandse huishoudens kiezen vaak eerst h m woonplek en gaan dan op zoek naar werk.12 Een koopkrachtige hoogopgeleide bevolking stimuleert de werkgelegenheid in verzorgende sectoren, horeca en detailhandel. De beschikbaarheid van arbeidspotentieel van hoger opgeleiden is een belangrijke voorwaarde voor de groei en vestiging van bedrijven in zakelijke dienstverlening, ICT en hightech. Havard-econoom Edward Gleaser toont aan dat zogenaamde consumer city's met een relatief hoog opgeleide bevolking inderdaad een hogere economische groei én meer bevolkingsgroei kennen dan steden met een lager opgeleide bevolking.l" De vraag is welke factoren ervoor zorgen dat een stad een aantrekkelijke woonstad is voor een hoger opgeleide en creatieve bevolking. Uit onderzoek van Nyfer blijkt dat een goede bereikbaarheid, een kwalitatieve woningvoorraad, een groot en divers cultureel aanbod en een mooie historische binnenstad belangrijke factoren zijn. Rotterdam mist een historische binnenstad en de kwaliteit van de woningvoonraad kan verbeterd worden. In het centrum zijn weinig kwalitatief goede woningen voor jonge hoogopgeleide urban professionals te vinden. Dit is misschien één van de redenen dat Rotterdam er zo slecht in slaagt om afgestudeerden van de Erasmus Universiteit blijvend aan zich te binden.

Kantorenmarkt in Rotterdam Rotterdam heeR geen echte toplocaties voor kantoren. Een uitzondering zijn het Weena en de Coolsingel, waar binnen een straal van l km. Nationale Nederlanden, Unilever, Fortis, Robeco, ABN Amro, en de Stad Rotterdam met hun kantoren zitten. De gemiddelde huurprijs voor kantoren ligt in Rotterdam aanzienlijk lager dan in Amsterdam. Een lage vierkante meterprijs zou een aantrekkelijke vestigingsfactor kunnen zijn, maar dit verhaal is ook om te keren door te stellen dat men niet bereid is om meer te betalen. De sterkst groeiende sector voor kantoren, de zakelijke dienstverlening, is vooral gesitueerd in de noordvleugel van de Randstad. Rotterdam (zuidvleugel) ligt te ver weg van deze ontwikkelingen om hiervan te kunnen profiteren en te dichtbij om te kunnen concurreren met de noordvleugel. B duurste M 1 na duurste

Utrecht Amsterdam Den Waag Rotterdam Fig. 314: Tophuren in úe 3 duurste kantoorgebieden van de 4 grote steden in 2000 De huidige ontwikkeling in de kantorenmarkt heeft ook gevolgen voor Rotterdam. Grote steden zijn het meest afhankelijk van de conjunctuur en hebben meer last van overaanbod dan

I2

Rotterdam Renaissance, Building Business no 2, maart 2003 Glaeser, Kolko and Saiz, Consumer City, Working Paper National Bureau of Econornic Research, Haverd liniversity, 2000 14 FGH Vastgoedbericht 2001 De huurprijs wordt weergeven in E per mZper jaar

13

Masterp~oofSB V-MRE 2003

Westblaak, een karts VOOY Cool

kleine steden.15In 2002 is de vraag naar kantoorruimte in Amsterdam en Utrecht met 25% tot 35% teruggelopen ten opzichte van 2001. Rotterdam deed het relatief goed in 2002, met een vraagterugval van 8%, omdat Rotterdam nog kon profiteren van de ruimtevraag van enkele grote zakelijke dienstverleners, zoals PricewaterhouseCoopers en Ernst & Young. In Amsterdam is het leegstandspercentage inmiddels meer dan 10%. In de overige steden liggen de leegstaiidspercentages rond het frictieniveau van circa 5%. Echter, een verdere stijging van het aanbod ligt ook in Den Haag, Utrecht en Rotterdam in de lijn der verwachting.16 In tegenstelling tot voorgaande kwartalen was het transactievolume in het vierde kwartaal van 2002 in Rotterdam met 14.000 mZaan de lage kant. In heel 2002 werd een transactievolume van 135.000 m2 kantoorruimte geregistreerd. Het aanbod nam ook in Rotterdam toe en bedraagt momenteel 150.000 m2 met een bijbehorend leegstandspercentage van 4,2%. De tophuur steeg tot het niveau van € 190/m2,maar dit zijn wel uitzonderingen. l 7 In de regio Rotterdam zijn de afgelopen jaren slechts weinig kantoorontwikkelingen op risico gebouwd, waardoor het aanbod hier met 'slechts' 13% is gestegen tot 336.000 m2.

Woonstadbeleid Rotterdam Het gemeentebestuur van Rotterdam heeft voor de stad een woonvisie ontwikkeld voor de komende 15 jaar. Uitgangspunt van deze woonvisie is de diagnose dat Rotterdam weliswaar een stad is met veel kansen, maar toch slecht scoort qua woningaanbod. Een sterk Rotterdam is van belang voor de uitstraling en aantrekkingskracht van de regio, de zuid-as van de deltametropool. Een goed Rotterdams woonbeleid kan een belangrijke bijdrage leveren aan een sterke stad én een sterke regio. In de afgelopen 20 jaar heeft de stad in het kader van de stadsvernieuwing keihard gewerkt om de woonkwaliteit te verbeteren en een grote voorraad goede woningen te realiseren voor mensen met lage inkomens. De Rotterdamse aanpak "Bouwen voor de Buurt" was toonaangevend voor de Nederlandse stadsvernieuwing in de jaren '70 en '80 van de vorige eeuw. De keerzijde van dit succes was een versmalling van de Rotterdamse bevolkingssamenstelling. Voor de midden- en hogere inkomens werd er nauwelijks gebouwd, waardoor deze groep verhuisde naar elders. Rotterdam heeft daardoor een tekort aan 18.000 middeldure18 en 48.000 dure woningen. Voor mensen met midden- en hogere inkomens is er weinig aanbod, waardoor zij bij gebrek aan een alternatief in hun huidige goedkope woning blijven wonen of vertrekken naar elders. Volgens de gemeente woont één op de vier Rotterdamse huishoudens te goedkoop en is er in wezen een overschot van 58.000 goedkope woningen 19. Via de pijler 'wonen' wil de gemeente de stad economisch versterken en bijdragen aan een sterke regio. Hiervoor is een evenwichtige bevolkingsopbouw van groot belang, hetgeen nu niet het geval is. Inzet om de draagkracht van de stad te versterken is het behouden c.q. aantrekken van mensen met midden en hogere inkomens. Om dit te realiseren gaat Rotterdam de komende 15 jaar alleen middeldure en dure woningen bouwen in zowel de koop als

15

Vastgoedmarkt januari 2003 Jones Lang Lasalle, 2002 l' Jones Lang Lasalle, 2002 Koop Huur 18 € 470,- tot € 900,- per maand Middelduur € 110.000 - 220.000 Vanaf € 900,- per maand Duur Vanaf € 220.000,19 Voor Rotterdammers met besteedbaar inkomen van f 20.000,16



huursector. Het eigen woningbezit is in Rotterdam op dit moment 22% van de voorraad. In 2010 moet dit 30% zijn door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Het realiseren van nieuwbouw in de komende 15 jaar (streefgetal 3.000 per jaar) is onvoldoende om de voorgestelde kwaliteitsslag in de woningvoorraad te realiseren. De bestaande voorraad is cruciaal bij het halen van de gefomuleerde doelstelling. Via fysieke transformatie is een hogere en een grotere differentiatie in de bestaande woningvoorraad te realiseren. Hierbij wordt gedacht aan het samenvoegen van kleine woningen, het transformeren van kantoor- en bedrijfsgebouwen naar woningen en het optoppen. Rotterdam heeft nog het imago van een havenstad waar weinig te beleven is. De havenactiviteiten zijn inmiddels grotendeels uit de stad verdwenen en de stad maakt een omslag van een haveneconomie naar een diensten- en kenniseconomie. Om dit te realiseren, en bedrijven over te halen om zich in Rotterdam te vestigen, is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatief goede woonmilieus in de stad zijn. Hieraan zal Rotterdam in de komende jaren hard gaan werken door meer variatie in woonmilieus aan te bieden. Voor het centrum ontbreekt de kritische massa van bewoners waardoor het 's avonds uitgestorven lijkt. Hier wil Rotterdam het woningaantal fors uitbreiden door verdichting met ruime mogelijlcheden voor hoogbouw. De uitbreiding vindt plaats in het midden en hoger marktsegment om aan te sluiten bij de doelgroep die bewust kiest voor het stedelijk wonen. Het gaat hierbij om één- en tweepersoonshuishoudens, jonge en middelbare huishoudens met een volle agenda, dynamisch en koopkrachtig aan de ene kant en kapitaalkrachtige ouderen, die de stad hebben herontdekt, aan de andere kant.

Toekomstvisie Woningbedrijf Rotterdam Het WBR is met 34.000 woningen één van de grootste vastgoedexploitanten van Rotterdam en biedt aan circa 80.000 Rotterdammers huisvesting. Hierdoor is het WBR één van de belangrijkste aanbieders op de Rotterdamse verhuurmarkt. Als toegelaten instelling (corporatie) heeft het WBR de taak om huisvesting te bieden aan allen die daartoe zelf niet in staat zijn. Dit betekent het aanbieden van betaalbare huisvesting aan mensen rnet een laag inkomen20.Dit is een van de kerntaken van het WBR. Een combinatie van betaalbare en duurdere huurwoningen zorgt voor een gezonde exploitatie en draagt bij aan een gedifferentieerde vastgoedportefeuille van het WBR. Ook wordt door meer differentiatie de leefbaarheid in de woonbuurten verbeterd. Om deze redenen heeft het WBR de doelstelling geformuleerd om in 2010 minimaal 25% van de woningvoorraad in het middensegment te verhuren. De gemiddelde huurprijs van het WBR bedraagt € 3 10,- per maand21 en ruim 85% van de woningvoorraad wordt nu nog bereikbaar verhuurd.22 In het beleidsplan 'Haal de Buurt Binnen' heeft het WBR de toekomstvisie voor de komende jaren neergelegd. Doel van het beleidsplan is om gedifferentieerde woonbuurten te creëren waar een divers aanbod is van woningen. Zowel goedkope als middeldure huurwoningen en naast huur- ook koopwoningen. Hiermee wil het WBR haar huidige eenzijdig samengestelde woonbuurten veranderen, waardoor mensen binnen hun eigen vertrouwde buurt een wooncarrière kunnen maken. Dit wil het WBR realiseren door ook huurwoningen in het middensegment aan te bieden en een deel van haar huidige woningvoorraad (4.000) in een beschermde koopconstructie M V E ? ~(Maatschappelijk Verantwoord Eigendom) aan haar huurders te koop aan te bieden.

" Een inkomen onder modaal (ziekenfondsgrens)

" Gemiddelde huurprijs 2002 77

-- Huurprijs lager dan € 400,- per maand 73

Bij MVE wordt de woning tegen de getaxeerde waarde verkocht aan de huurder en de huurder verkoopt de woning ter zijner tijd tegen de dan getaxeerde waarde terug aan het WBR

M a s t e ~ r ofoSB V-MRE 2003


Het huidige woningbezit wordt gekenmerkt door een overschot aan goedkope woningen met te weinig woonoppervlak en een te lage kwaliteit. Niets doen zal op termijn tot structurele leegstand leiden in diverse delen van het bezit. Door upgrading, samenvoegen van woningen en sloop/nieuwbouw wil het WBR deze dreiging keren en tegemoet komen aan de woonwensen van haar huidige en toekomstige klanten. Om dit te realiseren wil het WBR tot 2010 ruim € 400,- miljoen investeren in herstructurering van haar woningbezit. Deze investering zal voor een belangrijk deel worden gefinancierd uit de verkoopopbrengsten van de te verkopen woningen. Het realiseren van huurwoningen in het middensegment zal met name plaatsvinden in buurten en op locaties die potentie hebben om getransformeerd te worden naar een hoger marktsegment. Een wijk waar deze potentie aanwezig is, vanwege haar ligging in het centrum van de stad, is de wijk Cool. Deze wijk kan een belangrijke bijdrage leveren aan de doelstelling om in 2010 25% van de woningvoorraad in het middensegment te verhuren. Om dit te realiseren heeft het WBR een fors investeringsplan voor deze wijk opgesteld. Het woonstadbeleid van de gemeente Rotterdam vertoont op een groot aantal punten overeenkomsten met het toekomstbeleid van het WBR. Beiden willen bewoners uit de middengroepen behouden voor Rotterdam door voor hen een woningaanbod te creëren dat past bij hun wensen. Het WBR doet dit vanuit haar visie om gemêleerde woonbuurten te realiseren en de gemeente om de economie van de stad te versterken. Het WBR heeft dit voornemen concreet vorm gegeven met haar investeringsplan van ruim € 400,- miljoen tot 2010 en het beleidsuitgangspunt om in 2010 25% van de woningvoorraad in het middensegment te verhuren.

Sterke en zwakke punten van Rotterdam (SWOT) Vanuit de huidige situatie zijn de wensen en doelstellingen van Rotterdam geanalyseerd en hieruit zijn de potenties en belemmeringen voor Rotterdam afgeleid. Dit is hierna schematisch weergeven in de SWOT-analyse.

sterke punten Stad aan het water Goede bereikbaarheid Uitstekende ondenvijsvoorzieningen Culturele voorzieningen dance scéne Betaalbare kantoor- en woonruimte Moderne architectuur en uitstraling Internationaal georiënteerd Distributie en overslag: -Kansen / Herstnicturering: oude havens Transformatie Realiseren van een stedeliik woonmilieus / Omslag van haveneconomie naar een diensten- en kenniseconomie Evenwichtige bevolkin~so~bouw u

I Zwakke punten Eenzijdige woningvoorraad Relatief veel lager opgeleiden Migratie van midden- en hoge inkomens Te weinig nieuwbouw Eenzijdi ge bevolkingsopbouw Koopkracht Economische groeipotentieel

I Bedreigingen

..-

I Grote migratiestromen vanuit 3" wereld

I

Verslechterd imago Goedkoow scheefwonen I Handhaven eenzijdige bevolkingsopbouw

/

Economische ontwikkelingen in Nederland

Masteyproqf SB V-MRE 2003


De SWOT-analyse geeft in het kort aan waar de sterke punten en kansen voor Rotterdam liggen en waarop Rotterdam verder kan bouwen. Vanuit de kansen die Rotterdam heeft, zal zij haar zwakke punten kunnen aanpakken om deze zoveel mogelijk te elimineren. De grootste bedreiging voor Rotterdam is op dit moment de economische ontwikkelingen in Nederland. Doordat het nu economisch minder gaat in Nederland is dit van grote invloed op de ontwikkelingen in Rotterdam. De stad heeft in de afgelopen jaren minder van de economische groei geprofiteerd en zal daarom extra inspanningen moeten plegen om te voorkomen dat ze nog verder achter raakt bij de andere grote steden. De sterke en zwakke punten zijn deels ook van toepassing op het WBR. Het woningbezit van het WEgR is nu eenzijdig met een huurdersbestand dat hoofdzakelijk bestaat uit mensen met lage inkomens. Daarnaast zijn de huidige lage huren en de locaties met potenties sterke punten die het mogelijk maken om het woningbezit te herstructureren en op te waarderen, waardoor het realiseren van een gedifferentieerd woningbezit met een evenwichtige huurdersopbouw mogelijk is. Met name het woningbezit in het centnrm van de stad heeft potentie om getransformeerd te worden naar gewilde stedelijke woonmilieus. De grootste bedreiging voor het WBR is net als voor Rotterdam de economische ontwildcelingen van Rotterdam in de komende jaren. Blijven deze achter dan zal het realiseren van de geformuleerde doelstellingen lastig worden, omdat de vraag naar duurdere huur- en koopwoningen (MVE) achter zal blijven.



Westblaak en Omgeving Inleiding In het vorige hoofdstuk is een algemeen beeld geschetst van Rotterdam. In dit hoofdstuk wordt specifiek ingezoomd op de huidige stand van zaken en de actuele ontwikkelingen van de Westblaak en omgeving. De informatie uit dit hoofdstuk samen met het vorige hoofdstuk vormt de basisinput voor de onderzoeksvraag.

Situatieschets De wederopbouw na de oorlog heeft in Rotterdam geleid tot een nieuw centrum met veel bedrijvigheid, detailhandel en voorzieningen in een grootstedelijk decor van moderne architectuur met veel hoogbouw. Bij de wederopbouw is bewust gekozen voor functiescheiding. In het nieuwe centrum werd prioriteit gegeven aan werken en winkelen. Het wonen in de binnenstad had geen prioriteit, waardoor het aantal woningen in de binnenstad beperkt bleef. Hierdoor is het vooral een '9 tot 6' centrum, waar het na werktijd opmerkelijk stil is. Dit heeft het imago van Rotterdam als werkstad versterkt. Als Rotterdam met andere binnensteden wordt vergeleken dan valt de scheve verhouding inwoners ten opzichte van arbeidsplaatsen op. De verhouding is nu 1:3.24In Amsterdam is deze verhouding 1: 1. De Westblaak ligt ten zuiden van het kernwinkelapparaat van Rottterdam in de wijk Cool. De wijk Cool is een typische Rotterdamse binnenstadswijk, die haar oorspronkelijk karakter grotendeels heeft bewaard, doordat zij is ontsnapt aan het bombardement van 14 mei 1940 op de binnenstad van Rotterdam. De Westblaak vormt met de kantoorgebouwen aan weerszijden en haar functie als doorgaande verkeersroute een duidelijke doorsnijding in de wijk Cool en ze verdeelt de wijk hierdoor in een noordelijk en zuidelijk deel. Cool-Woord heeft vanwege haar ligging tegen het kernwinkelapparaat een duidelijke centrumfunctie gekregen, terwijl Cool-Zuid haar oorspronkelijk lge eeuws karakter heeft behouden. Wonen, werken en ontspannen gaan daar hand in hand. Vooral de ontwikkeling van de Witte de Withstraat in de afgelopen 10 jaar tot een succesvolle winkelstraat met galeries en eetcafés heeft ervoor gezorgd dat de negatieve spiraal in CoolZuid is doorbroken en dat er nu gaandeweg overal in dit deel van de wijk initiatieven worden ontplooid. De ontwikkelingen in dit deel van de wijk Cool zouden een geweldige stimulans krijgen als de wat geïsoleerde ligging ten opzichte van het kernwinkelapparaat zou verdwijnen en er een natuurlijke loop zou ontstaan vanuit het kernwinkelapparaat via de wijk Cool naar de Nieuwe Maas. Dit is mogelijk wanneer de verkeersbarrikre van de Westblaak wordt doorbroken. Cool-Zuid zou dan kunnen uitgroeien tot het 'Quatier Latin' van Rotterdam met galeries, kunst & antiek, boetiekjes, grand-cafés enz. Het zou een perfecte aanvulling kunnen zijn op het zakelijke kernapparaat met een geheel eigen sfeer en winkelaanbod. Hiermee kan Rotterdam haar eigen " d ~ a a l ~ e b i e dcreëren " ~ ~ en haar imago als winkelstad verbeteren. De woningvoorraad in Cool heeft haar 19"eeuwse karakter deels bewaard, doordat hier geen grootschalige stadsvernieuwingsingrepen in de jaren '80 hebben plaatsgevonden. De nieuwbouw uit de jaren '80 heeft weinig uitstraling en heeft naar de huidige maatstaven een 24 25

~oekornstvisieCool van Bureau de Lijn Dwaalgebied is een 19eeeuwse centrusnbuurt, waar wonen, werken en ontspanning in evenwicht zijn. Deze gebieden hebben een eigen identiteit waar naast horeca ook veel Meine winkels zijn met een specifiek aanbod op het gebied van kunst, kleding en antiek en vormen een aanvulling op de warenhuizen en winkelketens i11 het centrum van de stad. ( drs. E.J. Bolt)

Masterproof SB V-M E 2003


beperkt woonoppervlak. De toekomstwaarde is beperkt maar transformatie van deze woningen naar een aantrekkelijk woonproduct is vanwege hoge boekwaarden kostbaar. De 19"-eeuwsevoorraad biedt volop kansen, omdat deze woningen hun oorspronkelijk karakter grotendeels nog hebben behouden. De boekwaarden van deze woningen zijn laag, waardoor er volop mogelijkheden zijn om te investeren. Door transformatie van deze woningvoorraad is het mogelijk om in deze buurt een hoogwaardig stedelijk woonmilieu te realiseren. Door het samenvoegen van woningen kunnen enerzijds grote stadswoningen worden gerealiseerd waar wonen en werken hand in hand kunnen gaan. Anderzijds kan door een forse lwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad een gewild woonproduct worden gerealiseerd, afgestemd op het binnenstedelijk woonmilieu.

Locatieanalyse De Westblaak is het resultaat van het stedenbouwkundig denken uit de jaren '50 - '60 met grootschalige verkeersdoorbraken en kantoren aan weerszijden. Zij is nu een barrière voor de verdere ontwikkeling van het kemwinikelcentnim van Rotterdam naar de Nieuwe Waterweg toe. De kantoren zijn gericht op de Westblaak, waardoor de achterzijden van deze kantoren ook tot echte achterkanten zijn afgegleden. De Kromme Elleboog en de Boomgaardhof zijn voorbeelden van achterkantmilieus waar het 's-avonds niet prettig is om te verblijven. Bewoners voelen zich onveilig met name 's-avonds. Met name de Kromme Elleboog die grenst aan de parkeergarage van het Cometon gebouw wordt door de buurtbewoners gemeden. Kromme Elleboog Rotterdam kent in vergelijking met andere steden zoals Amsterdam, Antwerpen en Maastricht geen echt dwaalgebied naast het kernwinkelapparaat. In de wijk Cool zijn alle randvoorwaarden aanwezig om zo'n dwaalmilieu te realiseren. In wezen is deze ontwikkeling al een aantal jaren aan de gang. De Westblaak vormt een duidelijke barrière tussen enerzijds het kernwinkelapparaat en anderzijds Cool (zuid). Hierdoor blijven de initiatieven rond de Witte de Withstraat beperkt en onbekend bij het winkelend publiek. Een logische en natuurlijke verbinding tussen het centrum en de Witte de Withstraat zou ervoor kunnen zorgen dat centrumbezoekers ook Coolbezoekers worden. De Karel Doormanstraat en in het verlengde hiervan de Hartmansstraat hebben de potentie om uit te groeien tot deze verbinding. De kantoren aan weerszijden van de Westblaak zijn deels verouderd en een aantal zijn begin jaren '90 gerenoveerd. Het gevelbeeld van de kantoren komt gedateerd over en sluit niet meer aan bij de huidige wensen over uitstraling van kantoren. Hierdoor wisselen de kantoren regelmatig van eigenaar en er komt ook veel onderverhuur voor. Op dit moment wordt redelijk wat kantoorruimte te huur aangeboden. Door de kantoorontwikkelingen op het Weena en de Coolsingel heeft de Westblaak haar Al status verloren. De verwachting is dat door de kantoorontwikkelingen rond Rotterdam-CS de populariteit van de Westblaak als kantoorlocatie nog verder zal dalen. Om de verhuurbaarheid voor de toekomst zeker te stellen zal er in de komende jaren fors geïnvesteerd moet worden. Gezien de geplande nieuwbouw aan kantoren in Rotterdam en het huidig overaanbod op de kantorenmarkt is de verwachting dat de verhuurbaarheid van dit type kantoor ondanks investeringen de komende jaren moeilijk zal blijven. Dit biedt kansen om te onderzoeken of transformeren naar wonen en werken een alternatief is. Met het transformeren van de verouderde kantoorgebouwen naar eigentijdse woon-werkgebouwen is het ook mogelijk om de problemen aan de achterkant van deze gebouwen structureel aan te pakken.

Masterproqf SB V-MRE 2003


Participanten Bij de herontwikkeling van de Westblaak spelen diverse participanten een belangrijke rol. Zij hebben allen belang bij het goed functioneren van de stedelijke omgeving. Daarnaast spelen eigenbelang en mogelijkheden een grote rol bij het welslagen van de herontwikkeling.

Gemeente Rotterdam De gemeente Rotterdam is de belangrijkste participant. Als eigenaar van de openbare ruimte heeft zij een belang bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad. Tevens is zij eigenaar van een groot gedeelte van de grond (erfpacht). De gemeente is de aangewezen persoon om initiatieven te nemen voor investeringen in de openbare ruimte. Voor de stad Rotterdam is een goed functionerend en aantrekkelijk centrum (imago, bestedingen) belangrijk. Dit stimuleert de Rotterdamse economie en draagt bij aan een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu. Het realiseren van een attractief centrum met voldoende woningen (6.000 woningen extra) is één van de beleidsuitgangspunten van de gemeente Rotterdam. Hiermee wordt ook de koopkracht in het centrum versterkt. De Westblaak wordt als éen van de mogelijke locaties gezien waar extra woningen gerealiseerd kunnen worden. Vanuit haar publiekrechtelijke functie kan de gemeente Rotterdam het herontwikkelingsproces stimuleren, door het bieden van extra mogelijkheden in de gebouwde omgeving. Zoals het stimuleren van functiewijzigingen, extra bebouwingsmogelijkheden, herinrichten openbare ruimten enz.

Beleggers/Huurders De kantoorpanden aan de Westblaak zijn in handen van diverse beleggers, waaronder een aantal buitenlandse investeerders. Zo is het beeldbepalend Cometon kantoorgebouw in handen van een Deense belegger, die het 1989 kocht voor ruim € 36,- miljoen.

Cometon gebouw hoek Westblaak en Hartmansstraat De huidige huurprijzen op de Westblaak staan onder druk en variëren van € 120,- tot € 140,per m2per jaar2"voor de diverse beleggers is het van belang dat zij het vereiste rendement behalen op van hun investeringen. Wordt dit rendement niet gehaald of moet er fors geïnvesteerd worden om dit rendement te halen dan wordt de afweging gemaakt, investeren of afstoten. Dit is een van de reden waarom de kantoorpanden aan de Westblaak regelmatig van eigenaar wisselen. Voor de belegger is het economisch rendement belangrijk. De komende jaren zullen een aantal beleggers de keus moeten maken, investeren om het rendement zeker te stellen, of afstoten. Functiewisseling kan een alternatief zijn bij de keus voor investeringen in de gebouwen. Beleggers zijn over het algemeen categoraal ingesteld. De beleggers in kantoren27moeten in het algemeen weinig weten van beleggingen in woningen, omdat dit 26 27

Nederlof Bedrijfsmakelaars en DTZ Zadelhof Gebaseerd op gesprekken met beleggers



naar hun opvatting veel gezeur en energie kost. Dit betekent dat kantoorbeleggers niet snel tot functieverandering van hun beleggingen zullen overgaan, maar eerder hun bezit van de hand doen. Dit biedt kansen voor partijen die functieverandering zien zitten om panden voor een redelijke prij s te verwerven. De gebruikerslhuurders van de diverse panden hebben hun eigen belangen. Zij bepalen mede of het rendement wellniet gehaald wordt. Voldoet de huisvesting nog wel aan hun wensen of past de gedateerde uitstraling van het kantoor nog bij het imago wat zij willen uitstralen? Deze factoren spelen een rol bij de keus om wel of niet te verhuizen. Ook de huidige bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden spelen hierbij een rol.

Woningbedr~~liootterdam Het WBR heeft ongeveer de helft van het aantal woningen (1071) in de wijk Cool in haar bezit en is daarmee de grootste verhuurder in dit gebied. In 2002 heeft het WBR voor de wijk Cool een beheer- en ontwikkelingsplan vastgesteld, dat een uitwerking is van de "Toekomstvisie Wonen in Cool". Deze toekomstvisie is in samenwerking met de gemeente Rotterdam en Stadswonen opgesteld en bevat twee belangrijke onderdelen: Met Wonen en de Openbare Ruimte. Het beheer- en ontwikkelingssplan Cool beoogt een substantieel deel van de woningvoorraad van het WBR in Cool te herstructureren voor 2010. De herstructureringsopgave komt voor een groot deel voort uit een onvoldoende kwaliteit van grote delen van de huidige woningvoorraad in Cool. Als deze niet wordt verbeterd zullen veel woningen in de toekomst een slechte positie krijgen op de woningmarkt. Door nu de woon- en bouwtechnische kwaliteit te verbeteren, blijven de woningen ook aantrekkelijk in de toekomst. De huidige woningvoorraad bestaat vooral uit kleine 2- en 3-kamerwoningen (75%). Waast het kleine woonoppervlak (i55 m2 BVO) is er ook een eenzijdig aanbod in de goedkope huursector. De huurprijs is gemiddeld € 2 9 0 , per ~ ~maand ~ en ligt daarmee onder de gemiddelde huurprijs van het WBR, die € 3 10,- per maand bedraagt. Voor meer draagkrachtige of grotere huishoudens heeft Cool daardoor onvoldoende aanbod. Om hier verandering in te brengen moeten de woningen ruimer worden gemaakt door woningen samen te voegen. Daarnaast kunnen nieuwe woningtypen in de koopsector worden gerealiseerd. De woningvoorraad zal in de periode tot 2020 een aanzienlijke verandering ondergaan. Op dit moment bestaat het overgrote deel van de WBR-voorraad (80%) uit bereikbare huurwoningen. Door middel van maatregelen als renovatie/samenvoegen, MVE en vrije verkoop en slooplnieuwbouw zal het aandeel bereikbare huurwoningen dalen tot it 40%. In onderstaande tabel wordt de veranderopgave voor het woningbezit inzichtelijk gemaakt: -. . p

,e

--

- - - - j\ - J

.

+ kog>

P -

, Bereikbare - - Iiitur

- --

i 1 3 0 ~esbereikliare huur - - -

.

.-

(duur)

Tabel I : Ontwikkeling van cle PBR-woningvoovraad in Cool

In 2010 zal het woningbezit nog voor 55 % bestaan uit bereikbare huur- en koopwoningen29 en 41% van de voorraad bestaat dan uit dure huur. In het aandeel 55% bereikbare huur- en 28 29

Grniddelde huurprijs in 2002 Koopprijs bererkbare koopwoning max. € 130.000,-



koopwoningen is 15% verkocht als MVE-woning. Ten gevolge van de veranderopgave neemt het woningaantal met l44 woningen af. Door sloop/nie~iwbouwworden 52 woningen en 92 woningen door samenvoegingen onttrokken aan de voorraad. Dit betekent dat ruim 40% van de voorraad is getransformeerd. Met deze ingreep geeft het WBR ook vorm aan haar beleidsvoomemen om 25% van haar huidige woningvoorraad in Rotterdam op termijn in het middensegment3'te verhuren en het verkopen van 5 4.000 woningen in MVE uit haar woningvoorraad. De veranderopgaven voor het woningbezit in de wijk Cool vergt in investering van ongeveer € 44,- miljoen. Dit is inclusief de boekwaarde van de te verkopen woningen. In onderstaande tabel zijn de investeringen en opbrengsten over de diverse projectonderdelen weergegeven.

I Projectonderdeel

( Investering 1 Opbrengst

/ Winst / Verlies

I

I

t 7.500.000 € 18.000.000 f' 10.500.000 + Verkoop f 1.500.000 Straatplannen € 1.500.000 Inrichting binnengebied € 750.000 € 750.000 RenovatielSamenvoegen £ 28.000.000 € 23.000.000 £ 5.000.000 Vervangende nieuwbouw € 6.000.000 € 6.000.000 ProjgcttataaX t? 43,750.QQO € 47,000,000 f: 3.250.QO0 + Tabel 2: Exploitatieopzet transformatie woningvoorraad Cool (prijspeil2003)

De transformatieopgave van de wijlt Cool wordt voor een belangrijk deel gefinancierd door de verkoopopbrengsten van de woningen in MVE en vrije verkoop. Volgens planning worden in totaal 143 woningen verkocht, waarvan 9 in vrije verkoop en 134 in MVE verkoop. De gemiddelde verkoopprijs van een MVE woning wordt op € 125.000,- geschat. Het onderdeel RenovatielSamenvoegen pakt tot 2010 ongeveer 270 woningen aan en na ingreep zullen er 176 grote en eigentijdse woningen overblijven. De investeringskosten bedragen gemiddeld € 160.000,- en de gekapitaliseerde huuropbrengst gemiddeld € 130.000,De gemiddelde huurprijs na ingreep bedraagt € 650,- per maand.

Bewoners in Cool

*

Cool telt 4.779 bewoners3'. Dit is 20% van het totaal aantal inwoners in de binnenstad. Met name 1- en 2- persoonshuishoudens, waarvan de meerderheid een relatief laag inkomen heeft, bepalen de bevolkingssamenstelling van Cool. Met name starters (studenten) en ouderen zijn oververtegenwoordigd. De doorstroming in de wijk is groot. Veel starters kiezen, als ze eenmaal gesetteld raken, voor een andere locatie, vaak buiten de stad of aan de rand van de stad. Dit omdat de door hen gewenste woningtypen onvoldoende aanwezig zijn in de binnenstad van Rotterdam. Ook op de wensen van de grote groep ouderen in Cool (36%) is de huidige woningvoorraad onvoldoende afgestemd. Voor Cool doen zich twee belangrijke kansen voor ten aanzien van de woningmarkt in de Rotterdamse binnenstad. Zij liggen enerzijds in het vasthouden van de bestaande doelgroepen van starters en ouderen, en anderzijds in het aantrekken van nieuwe stedelijk georiënteerde huishoudens. Hierbij kan extra aandacht worden besteed aan de middengroepen; stedelijke gezinshoudens, vitale ouderen en hoog opgeleide starters. Voor de middengroepen biedt Rotterdam, en zeker de binnenstad, nauwelijks op maat gesneden woonmilieus. Deze groep is van groot belang voor een complete en bestendige bevolkingsopbouw van Cool en van Rotterdam. 30 31

Middensegment huursector is van € 470,- tot € 900,- per maand Bron: Buurten in cijfers 2000, COS

Master,voof SB V-MRE 2003

4.

Westblaak, een kni~svoor Cool

Ontwikkelingsmogelijkheden Westblaak

Inleiding De aanpak van de Westblaak kan ervoor zorgen dat Rotterdam er een aantrekkelijk stukje binnenstad bij krijgt en dat de Westblaak een verbindend element wordt in de wijk Cool in plaats van de huidige solitaire en gedateerde kantorenstrook. Voor de aanpak moeten keuzes worden gemaakt die van invloed zijn op het welslagen van de herontwikkelingsoperatie. Door economische en technische ontwikkelingen is de huisvestingsvraag van organisaties in het afgelopen decennia sterk veranderd. De dynamiek in de vraag naar huisvesting staat in schril contrast met het statische karakter van vastgoed. In deze dynamische omgeving moet een keus worden gemaakt op welke wijze de aanpak van de Westblaak het beste vorm kan worden geven, waarbij nadrukkelijk wordt gekeken naar de invloed van deze aanpak op de wijk Cool. Voor de herontwikkeling van de Westblaak worden verschillende strategieën ontwikkeld die inzicht geven in de mogelijkheden en gevolgen ervan. Hierbij wordt ook gekeken naar wat de invloed van de strategie is op de geplande investeringen in de wijk Cool door het WBR.

Trends en ontwikkelingen Algemene ontwikkelingen kantoren Kwantitatieve trends P In de kantorenmarkt ontstaat een andere ruimtevraag door reorganisaties en automatisering. Door reorganisaties en inkrimping neemt de vraag naar kantoren af en worden grote hoeveelheden m2 bestaande kantoorruimte afgestoten. P Economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen leiden tot snellere functionele en economische veroudering van gebouwen. Er wordt geëxperimenteerd met nieuwe werkplekken zoals combikantoren, telewerken en desksharing. P De afgelopen jaren zijn in tegenstelling tot de jaren daarvoor veel kantoren op risico gebouwd. Door stagnerende groei in de economie is de vraag naar kantoorruimte afgenomen, waardoor nu er veel leegstand is. P Bereikbaarheid en goede parlteervoorzieningen zijn voor kantoren erg belangrijk. Marktontwikkelingen P Bedrijven hechten grote waarde aan de uitstraling van hun huisvesting. Advocaten en Consultants vestigen zich vaak in voormalige pakhuizen of statige woonhuizen om zich in de markt te onderscheiden. P In de afgelopen jaren zijn veel kantoororganisaties vertrokken naar nieuwe kantoren met een hoge gebouwen locatiekwaliteit en met achterlating van verouderde panden. P In Rotterdam verliest de Westblaak het van Coolsingel en Weena als kantorenlocatie. k De Rotterdam-CS ontwikkeling met de nodige kantoorruimte vormt een grote bedreiging voor de kantoren aan de Westblaak. k De planontwikkeling voor kantoren is in Rotterdam op een laag pitje gezet k De economische groei in Rotterdam blijft achter ten opzichte van de andere grote steden.



Algemene ontwikkelingen woninge~z Kwantitatieve trends P De bezettingsgraad van de woningen is de afgelopen decennia fors afgenomen, van 3,5 in 1950 tot 2,2 personen in 1998. (Rotterdam ~ , l ) . ~ ~ P De vraag naar ruimte en kwaliteit is door economische groei fors toegenomen. Door de hoge koopprijzen is huren voor hoogopgeleide starters een aantrekkelijk alternatief. Marktontwikkelingen De binnenstad is bij bepaalde doelgroepen herontdekt als ideale woonplek. Binnen Rotterdam is vraag naar goede binnenstedelijke woonlocaties. Rotterdam heeft een tekort aan middeldure en dure woningen in zowel de huur als koopsector. P Binnenstedelijke bouwlocaties zullen de woningvraag voor de toekomst moeten opvangen. Veiligheid is een belangrijk item bij de keus van de locatie van de woning.

Gevolgen van de ontwikkelingen voqr de Westblaak De geconstateerde trends en ontwikkelingen hebben de volgende effecten voor de Westblaak: Verschuiving van een A l kantorenlocatie naar een binnenstedelijke B2 locatie, waardoor bedrijven nu of in de nabije toekomst zullen gaan verhuizen. Realisering van het ontwikkelplan Rotterdam CS zet de verhuur van de kantoren op de Westblaak nog verder onder druk. Leegstand en lagere verhuurprijzen zetten beheer en onderhoud van de kantoorgebouwen onder dnik, waardoor de negatieve ontwikkelingen in de Kromme Elleboog en Boomgaardhof versneld worden. P Leegstaande kantoren zijn geen aantrekkelijk beleggingsobject voor beleggers, waardoor de marktwaarde daalt. Dalende prijzen bieden kansen om de kantoren economisch te transformeren naar woningen. P Er is een groeiende vraag naar goede binnenstedelijke locaties voor woningbouw. P Rotterdam wil tot 2010 ruim 6.000 woningen toevoegen aan de woningvoorraad in het centrum door verdichting, transformatie van bestaande gebouwen en optoppen van bestaande gebouwen.

Strategieën De basisanalyse beschreven in hoofdstuk 3 "Westblaak en omgeving" en de trends en ontwikkelingen op de Rotterdamse markt, zoals hierboven beschreven, vormen de basis voor de te ontwildtelen strategieën die voor de herontwikkeling van de Westblaak gekozen kunnen worden. Bij de keus van de gekozen strategieën is aansluiting gezocht bij de visie van de gemeente voor dit gebied en de ontwikkelingsmogelijkheden van de Westblaak. De volgende strategieën zijn gekozen: l . Westblaak als kantorenlocatie. Deze strategie sluit aan op de huidige functie van de Westblaak en de huidige eigenaren proberen met nieuwe investeringen de Westblaak weer aantrekkelijk te maken. 32

Bijlage Nota VROM; Mensen Wensen Wonen



2. Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel. Bij deze strategie wordt aansluiting gezocht bij het geformuleerde beleid van de gemeente Rotterdam om in het centrum naast werken ook een aantrekkelijk woonmilieu te creëren. Deze strategie gaat uit van de combinatie wonen en werken. 3. Westblaak als locatie voor stedelijk wonen. Bij de toekomstige ontwikkelingen op de Westblaak zal de prioriteit bij het wonen worden gelegd, zodat het wonen in de binnenstad wordt versterkt. Op termijn zal de ltantoorfunctie hier voor een groot deel verdwijnen. 4. Westblank volgt de ontwikkelingen van de markt. De ontwikkelingsrichting van de Westblaak wordt aan de markt overgelaten. Er vindt geen sturing in een bepaalde richting plaats.

Westblaak als kantorenlocatie De Westblaak zal zich bij de herontwikkeling vooral richten op het versterken van haar positie op de Rotterdamse kantorenmarkt. Gezien de binnenstedelijke locatie van de Westblaak zal de herontwikkeling van de kantoren zich met name richten op bedrijven en organisaties die op zoek zijn naar kantoorruimte in binnenstedelijke locaties. Hierbij vormen kleine bedrijven in de zakelijke dienstverleningen en bedrijven in de creatieve sector een belangrijke doelgroep. Het creëren van een bedrijfsverzamelgebouw in één van de bestaande kantoorpanden is een reële optie. Bij de herontwikkeling wordt extra aandacht besteed aan de begane grond. Door hier publieke functies te realiseren die ook ten dienste staan voor de kantoren zoals restaurants, sportschool, kinderopvang en kopieerwinkel, wordt voorkomen dat de begane grond een te sterk introvert karakter krijgt. Door deze publieke functies wordt de integratie van de Westblaak met de binnenstad verbeterd. Om dit te realiseren wordt fors geïnvesteerd in de bestaande kantoorpanden. Zowel uitstraling als uitrusting worden op een hoger niveau gebracht. Sloop en vervangende nieuwbouw zijn niet uitgesloten. De bereikbaarheid is goed maar er zal wel extra in parkeergelegenheid moeten worden geïnvesteerd om dit goed op te lossen. De investeringen zullen hogere huurprijzen vergen en het is de vraag of deze is op te brengen door de doelgroep die interesse heeft om zich hier te vestigen. Het realiseren van hoogwaardige kantoorruimte is niet realistisch, vanwege de ontwikkelingen rond Rotterdam-CS, met veel m2 kantoorruimte. De afgelopen jaren is de Rotterdamse ltantorenmarkt vooral een vervangingsmarkt is geweest en de verwachting is dat dit in de toekomst ook zal blijven3'. De keus om de Westblaak als kantoremarkt te herprofileren betekent dat de integratie met de wijk Cool beperkt blijft. De publieke functies op de begane grond kunnen van betekenis zijn voor Cool. Het oplossen van de problemen aan de achterzijde van de kantoren zal met de aanpak van de kantoren maar beperkt worden opgelost. Het zullen altijd achterkanten blijven en er zal geen sprake zijn van integratie met de aanliggende woonbuurten. Deze strategie levert niet direct een positieve impuls aan de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool. De Westblaak als kantorenlocatie draagt niet bij aan het versterken van het woonmilieu in de wijk Cool. Ook wordt er geen bijdrage geleverd aan de wens van de gemeente om het stedelijk woonmilieu in de Rotterdamse binnenstad te versterken.

Westblaak als onderdeel van het stedelijk weefsel Bij deze strategie wordt gebruik gemaakt van de potentie die de Westblaak heeft om uit te groeien tot een aantrekkelijk stuk binnenstad. De Westblaak zal gaandeweg de herontwikkeling een onderdeel gaan vormen van het binnenstedelijk weefsel van Rotterdam. 33

Verwachting van Nederlof Bedrijfsmakelaars en DTZ Zadelhoff


fistblaak, een kans voor Cool

De huidige barrière werking tussen het kernwinkelapparaat en de culturele Witte de Withstraat verdwijnt en er ontstaan natuurlijke routes vanaf de Lijnbaan naar de Witte de Withstraat. Door het deels transformeren van kantoren in woningen wordt enerzijds voldaan aan de wens van de gemeente Rotterdam om meer woningen in de binnenstad te realiseren en anderzijds wordt voorkomen dat de Westblaak door leegstand van kantoren verder wegzakt. Door een belangrijk deel van het huidige kantooroppervlak te transformeren naar woningen kan een binnenstedelijk woon/werkmilieu worden gecreëerd waar vraag naar is bij de nieuwe stedelingen (Dynamische Individualisten en ~ n ~ e b o n d e n e n ' Een ~ ) . groep die zeker ook interesse heeft in het binnenstedelijk wonen zijn de actieve ouderen die na jaren buiten te hebben gewoond terug willen naar de stad waar alle voorzieningen binnen handbereik zijn. Zij zijn vooral op zoek naar luxe en veiligheid. De eerste 2 - 3 verdiepingen van de gebouwen worden bestemd voor publieke functies zoals dag- en avondhoreca, kantoren en speciaalzaken. Dit zorgt ervoor dat de Westblaak een brug vormt tussen het lternwinkelapparaat en de Witte de Withstraat. Deze ontwikkeling maakt het ook mogelijk om de woongebieden Cool Noord en Zuid met elkaar te verbinden. De negatieve situatie in de Kromme Elleboog en de Boomgaardhof kan door deze ontwikkeling structureel worden aangepakt. Met deze ingreep verdwijnt de solitaire status van de Westblaak als kantoorlocatie en wordt ze opgenomen in het stedelijk weefsel van de Rotterdamse binnenstad. De ingreep levert een positieve bijdrage aan de geplande investeringen door het WBR in de wijk Cool. Doordat de Westblaalt op termijn zich ontwikkeld tot een hoogwaardig stedelijk woonmilieu, heeft dit een positieve invloed op de wijk Cool. Hierdoor zal ook Cool een gewild woongebied worden, waardoor de waarde van het vastgoed in deze wijk zal stijgen.

Westblaak als locatie voor stedelijk wonen Bij deze strategie wordt de Westblaak getransformeerd naar een gebied, waarin het wonen alle aandacht zal krijgen. De doelgroepen zijn vooral de nieuwe stedelingen, zoals die ook in de vorige strategie zijn benoemd. De huidige functie van de Westblaak als kantorenlocatie verdwijnt op termijn voor een belangrijk deel. Door te kiezen voor het wonen op de Westblaak, krijgt het wonen in de binnenstad van Rotterdam een stevige impuls. Een nadeel van deze keus is de transformatie van kantoren naar woningen een langdurig proces zal zijn en dat deze keus de vraag naar woon/werkmilieus maar beperkt honoreert. De Westblaak wordt een woongebied in de binnenstad van Rotterdam waar vanuit de markt zeker vraag naar is. Woonmilieus in steden zijn populair onder de stedelingen, vanwege het rustige woongenot en met onder handbereik allerlei voorzieningen van de binnenstad. Met de transformatie kunnen ook de locaties Kromme Elleboog en Boomgaardhof goed worden aangepakt en er vindt een aansluiting plaats met de woonmilieus in Cool Noord en Zuid. De Westblaak is nu een doorgaande verkeersroute voor centrumverkeer. Onderzocht kan worden of verplaatsing van het doorgaande autoverkeer via een andere route of ondertunneling (zeer kostbaar) van de Westblaak voor het autoverkeer mogelijk is, waardoor een rustig woonmilieu ontstaat. De vrijkomende strook kan dan als een soort strokenpark worden uitgevoerd met speelplekken en bankjes. De bijdrage die deze strategie levert aan de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool is hetzelfde als bij de vorige strategie. Door de specifieke keus voor wonen op de Westblaak is de kans aanwezig dat deze als woonlocatie gaat concurreren met gebieden in Cool en de Westblaak de 'gouden rand' van Cool wordt.

34

Indeling van de woonconsumenten in leefconcepten volgens de methode van The SmartAgent Company

Masterproo f SB V-MRE 2003


Westblaak, volgt de ontwikkelingen Deze strategie laat de ontwikkelingen op de Westblaak volledig over aan de markt. Ontwikkelingen worden niet gestuurd maar zijn afhankelijk van individuele beleggers en projectontwikkelaars. Het is de vraag of met de keus om de ontwikkelingen op de Westblaak volledig afhankelijk te stellen van particulier initiatief, de gewenste ontwikkelingen op gang zullen komen. Op basis van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren zal het aanbod aan m2 ltantoorruimte niet ahemen ten gunste van wonen. Beleggers zullen eerst willen afwachten hoe de markt zich ontwikkelt. In de huidige markt, waar een overschot is aan kantoorruimte en de verkoop van de duurdere woningen stagneert, zullen maar weinig beleggers bereidt zijn om fors te investeren in de Westblaak. De inschatting is dat de populariteit van de kantoren op de Westblaak verder zal zakken en dat er ook structurele leegstand zal ontstaan vanwege het overschot aan kantoren in Nederland en de stagnerende vraag in Rotterdam. In Amsterdam wordt momenteel 1.128.000 mZ(19% van de voorraad)" te huur aangeboden. Voor Rotterdam is het minder zorgelijk. Hier wordt 340.000 m' (10% van de ~ o o r r a a d ) ' ~ aangeboden. Daarnaast moet men bedenken dat een leeg of slecht verh~iurdkantoorgebouw een forse huurderving betekent en dat deze kantoren door hun leegstand moeilijk verkoopbaar zijn op dat moment. Door de ontwikkelingen van de Westblaak aan de markt over te laten zullen de problemen aan de achterzijde van de kantoren niet snel worden opgepakt, waardoor de negatieve situaties aan de IO-omme Elleboog en Boomgaardhof blijven bestaan. Het rendement van de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool zal hierdoor minder zijn. De verwachting is dat Cool Noord en Zuid ieder een eigen ontwikkeling zullen doormaken, waarbij Cool Noord meer zal profiteren van het kernwinkelapparaat dan Cool Zuid.

De keuze van de te volgen strategie 9 Welke strategie sluit het beste aan bij de ontwikkelingen binnen Rotterdam. Welke strategie houdt het meest rekening met het beleid van de gemeente Rotterdam om het wonen in de binnenstad fors uit te breiden. 9 Welke mogelijkheden zijn er om het vastgoed te transformeren. Welke strategie heeft een positieve bijdrage op de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool.

Scenario's Scenario's beschrijven de mogelijke toekomst door van een aantal kritische factoren de ontwikltelingen weer te geven. Het gaat bij scenario's niet over het voorspellen van de meest waarschijnlijke toekomst, maar om inzicht te krijgen op welke wijze deze zich kan ontwikkelen en welke gevolgen dit heeft op het geformuleerde beleid. Eén van de belangrijkste criteria voor de herontwikkeling van de Westblaak is hoe de economie van Nederland en vooral van Rotterdam zich de komende jaren ontwikkelt. Bij voldoende groei zal de vraag naar kantoren toenemen en zullen de huurprijzen stijgen. Dit geldt ook voor de woningmarkt, de vraag naar hoogwaardige nieuwbouwwoningen neemt toe, terwijl het aanbod beperkt is. Hierdoor stijgen de huizenprijzen. Een omgekeerde beweging vindt plaats wanneer de economie onvoldoende groeit. De vraag naar kantoren en huizen neemt af, waardoor de prijzen dalen. Rotterdam heeft medio jaren '90 een aantal economische scenario's ontwikkeld om inzicht te krijgen hoe de economische ontwikkelingen voor de stad en de regio zouden kunnen verlopen. De scenario's schetsen vier sterk uiteenlopende economische toekomsten voor het

" DTZ Zadelhoff; Amsterdam in perspectief medio 2003 " DTZ

Zadelhoff, Rotterdam in perspectief medio 2003

Westhlaak,een kans voor Cool

MasterproofSB V-MRE 2003

jaar 201 5. Hoewel deze scenario's nu deels achterhaald zijn door nieuwe ontwikkelingen, zijn ze toch goed bruikbaar om inzicht te verkrijgen in de mogelijke ontwikkelingen voor de Rotterdamse economie en de vraag naar vastgoed in de toekomst. De scenario's: Rotterdam Wereldwijd, Rotterdam Getekend, Rotterdam Ontkoppeld en Rotterdam Getalenteerd geven aan hoe de economie in Rotterdam zou kunnen ontwikkelen. Rotterdam Wereldwijd gaat er vanuit dat de haven een belangrijke motor voor de Rotterdamse economie blijft. Rotterdam heeft haar positie als wereldhaven behouden door ver doorgevoerde automatisering en kostenverlaging. De werkgelegenheid in de haven is sterk gedaald. De werkloosheid is laag door groei van werkgelegenheid in de sectoren verzorging, vrije tijd, verkoop, schoonmaak en bewaking. Rotterdam Getekend gaat er vanuit dat Rotterdam haar positie als doorvoerhaven heeft versterkt. Het transport- en distributienet is verder uitgebouwd en Rotterdam is een sterke schakel in het internationale transportnetwerk geworden, doordat de haven zich heeft geconcentreerd op lage kosten en hoogwaardige services. Haven en stad staan los van elkaar en de werkgelegenheid en inkomsten uit de haven zijn teruggelopen. De economie van de stad blijft achter en internationaal georiënteerde bedrijven trekken weg uit de stad. Rotterdam Ontkoppeld is een somber economisch scenario. De positie van de West-Europese landen in de wereldeconomie is zwakker geworden. Het Midden en Verre Oosten hebben deze positie voor een deel overgenomen. Veel internationaal opererende bedrijven leiden een ltommervol bestaan. De haven heeft haar positie als wereldhaven verloren en de Rotterdamse economie staat onder druk en er is een hoge werkloosheid. Rotterdam Getalenteerd is een scenario waarbij ervan wordt uitgegaan dat de haven nog maar een beperkte betekenis heeft voor de Rotterdamse economie. Door een stagnerende wereldhandel is het aanbod in de Rotterdamse haven drastisch afgenomen. Een daadkrachtig gemeentebestuur heeft nieuwe initiatieven gestimuleerd en er is een belangrijke kennis- en diensteneconomie ontstaan. De Rotterdamse onderwijsinstituten zijn toonaangevend en de Erasmus Universiteit is wereldwijd een van de topuniversiteiten geworden, waar baanbrekend onderzoek wordt verricht. Kunst, cultuur en multimedia zijn sterk ontwikkeld en Rotterdam is hierin toonaangevend. Een aantal algemene kenmerken van de bovengenoemde 4 scenario's zijn in de onderstaande tabel weergegeven.

I Rotterdani Wereldwijd I Rotterdam Geketend Type economie Havenldiensteneconornie Onderdeel van de wereldeconomie Werkloosheid Werkloosheid is laag Sociaal vangnet

. r

I Rotterdam Ontkoppeld I Rotterdam Getalenteerd ]

Groei collectieve sector en Informele economie Ruilhandel naast formele kleinschalige informele economie economie Werkloosheid is hoog Veel alternatieve collectieve banen

Relatie haven - stad Haven centraal = 1e Overslag haven lijnsknooppunt Staden Haveneconomie en haven zijn geïntegreerd stadseconomie staan los van elkaar Type stad Ingeklemde stad Logistieke stad

Hoogwaardige diensteneconomie en kleinschali e roductie

Formeel hoog I Werkloosheid is laag Informele economie levert I Arbeidsaanbod is altijd werk op ( veelzijdig

Haven heeft een lokale 1 regionale functie

Haven is klein en de stad is beeldbepalend Stad met een haven

Derde wereldstad (geen

Stad in evenwicht

l armoede)

1 I

1



Keuze van de te volgen strategie De bovenstaande scenario's leveren de volgende vraag op voor de diverse deelgebieden:

Gezien de huidige economische ontwikkeling en het feit dat Rotterdam de afgelopen jaren is achtergebleven in economische groei t.o.v. de andere grote steden, is de verwachting gerechtvaardigd dat het toekomstige scenario voor Rotterdam zich zal bewegen tussen Geketend en Getalenteerd. De haven blijft voor Rotterdam wel een belangrijke inkomstenbron maar de werkgelegenheid in de haven zal verder afnemen door verdere automatisering. De stad zal zich meer op de diensten en kenniseconomie gaan richten, waar goede kansen liggen voor de stad. Dit worden belangrijke pijlers voor de Rotterdamse economie. Ook de grote migrantenpopulatie in Rotterdam is een kans en geen bedreiging zoals nu vaak wordt beweerd. Het opleidingsniveau van deze groep groeit snel en zij zullen in de toekomst deel uitmaken van de middengroep in Rotterdam. Voor de Rotterdamse huizenmarkt (koopsector) vormen ze al een belangrijke groep. Met hun achtergrond krijgt de Rotterdamse cultuur extra impulsen. In recente publicaties van diverse deskundigen wordt een toekoinstbeeld geschetst van Rotterdam dat ook tussen deze 2 scenario's ligt. Zo meldt Robert loos ter man" in Building Business van mei 2003: "Veel stedelijke economieën moeten het hebben van zogenaamde culturul industries. Het gaat dan om sectoren die een symbolische waarde aan hun producten weten toe te voegen en daar dus ook een bepaalde prijs voor vragen. Denk bijvoorbeeld aan mode, muziek, maar ook architectuur. Die laatste sector is een van de weinige waar Rotterdam voor ligt ten opzichte van andere steden. De moderne architectuur van Rotterdam en de daar gevestigde bureaus kom je tegen in bladen als Wallpaper; dat straalt af op Rotterdam als geheel. " Volgens Kloosterman hebben steden 2 mogelijkheden om zich staande te houden in de wereldmarkt. "Je kuntproberen zeer efJiciënt te produceren, maar dan leg het vaak af tegen de lage lonen landen. Ofje richt je zoals gezegd als stad op productie van unieke goederen en diensten". Rotterdam kan zich met de haven richten op volume en efficiëntie en daarnaast op de productie van unieke diensten. Rotterdam is toonaangevend in de dance-sector. Hier gaat veel geld en werkgelegenheid in om. Verder uitbouwen in brede zin is een kans voor de stad. . .... Naast Kloosterman ziet ook Jack ~ u r ~ e rde s ~toekomst ' van Rotterdam in de cultuur en vrije tijd liggen. Het dansgebeuren in Now aiid Wow, Zomercarnaval en de Danceparade zorgen ervoor dat Rotterdam een uitgaansstad wordt. Culturele hoofdstad 2001 heeft de cultuur in Rotterdam in de schijnwerpers gezet. Het bedachte scenario Rotterdam Getalenteerd in medio jaren '90 blijkt anno 2003 veel overeenkomsten te hebben met de actuele ontwikkelingen en de verwachting is ook dat Rotterdam zich in deze richting verder zal gaan ontwikkelen. Alleen blijft de werkgelegenheid en het inkomensniveau in Rotterdam achter ten opzichte van het scenario. Vandaar ook de 37 38

Robert Kloosterman is hoogleraar Economische Geografie 1 Planologie Jack Burgers is hoogleraar Grootstedelijke Vraagstukken; De Verborgen Stad, de Zeven Gezichten van Rotterdam, Uitgave Amsterdam University Press 200 1

MasterproofSB V-MRE 2003


terechte constatering dat de Rotterdamse economie zich zal gaan ontwikkelen volgens een model dat het midden is van de scenario's Rotterdam Geketend en Rotterdam Getalenteerd. Voor de vier ontwikkelde strategieën betekent dit het volgende:

o Westblaak als kantovenlocatie. De toekomstige vraag naar kantoren zal stabiel blijven tot licht groeien. Voor de Westblaak als kantorenlocatie betekent dit dat de verhuurbaarheid van kantoren onder druk komt te staan als elders meer kantoorruimte wordt toegevoegd zoals bij Rotterdam CS. De vraag naar stedelijk wonen die zal groeien kan op de Westblaak niet worden gerealiseerd. o Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel. De vraag naar kantoorruimte zal stabiel blijvedlicht groeien, waardoor stedelijke functies zich kunnen ontwikkelen op de Westblaak. De groei van stedelijke functies en de vraag naar stedelijk wonen wordt hier gerealiseerd. Door de gelijkblijvende vraag naar kantoorruimte en het realiseren van extra kantoorruimte elders in de stad (Rotterdam CS) zal de verhuurbaarheid van de kantoren op de Westblaak onder druk komen te staan waardoor de huurprijzen dalen. Het wordt hierdoor economisch interessant om een deel van de kantoren te transformeren in wonen en stedelijke functies op de begane grond. Deze strategie geeft ruimte aan de vraag naar stedelijk wonen en stedelijke functies. Daarnaast is de combinatie Westblaak en Cool ideaal voor het creëren van broedplaatsfuncties, die nodig zijn om sector cultuur en vrije tijd verder te ontwikkelen. o Westblaak als locatie voor stedelijk wonen. Deze strategie om de Westblaak te bestemmen voor stedelijk wonen sluit aan bij de vraag naar stedelijk wonen. Naast het stedelijk wonen zal er ook ruimte worden gereserveerd voor stedelijke functies op de begane grond. Hiermee wordt beperkt voldaan aan de vraag naar stedelijke functies. Deze strategie laat de mogelijkheden voor het creëren van broedplaatsfuncties liggen. o Westblaak volgt de ontwikkelingen van de markt. Deze strategie laat de ontwikkeling over aan de markt en er vindt geen bewuste sturing plaats. Door extra aanbod van kantoorruimte elders in de stad zal de vraag naar kantoorruimte op de Westblaak afnemen, waardoor de huurprijzen zullen dalen en er leegstand zal ontstaan. De financiële ruimte en de wil bij beleggers om te investeren blijven beperkt, waardoor de huidige ontwikkelingen versneld doorgaan. De problematiek van de achterzijde zal door het ontbreken van financiën bij beleggers en inspanningen van anderen groter worden Met name de stad Rotterdam (bewoners Cool) en het WBR zullen hiervan hinder ondervinden. Op basis van de toetsing komt de strategie " Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel" als mogelijke toekomstige ontwikkeling naar voren en wordt daarom gehanteerd als toekomststrategie voor de Westblaak. Deze strategie sluit het beste aan bij de huidige en toekomstige ontwikkelingen in Rotterdam en geeft invulling aan de wens om in het centrum van Rotterdam een hoogwaardig stedelijk woonmilieu te realiseren. Andere sterke punten van deze strategie zijn dat de Westblaak door het stedelijk wonen deel gaat uitmaken van de wijk Cool, een broedplaatsfunctie kan vervullen voor culturele diensten. Hiermee worden de culturele ontwikkelingen in de Witte de Withstraat en omgeving verder uitgebouwd. Bij de gekozen strategie ontwikkeld de Westblaak zich tot een hoogwaardig stedelijk woonmilieu. Hierdoor zal ook Cool een favoriete woonwijk worden, waardoor de waarde van het vastgoed in de wijk zal gaan stijgen en hogere huren gevraagd kunnen worden. Hierdoor zal het rendement van de geplande investeringen van het WBR in deze wijk toenemen. hierdoor een goed rendement opleveren.


5.


Proces stedelijke herontwikkeling.

Inleiding Voor de herontwikkeling van de Westblaak kan gekozen worden voor een integrale aanpak op basis van een Masterplan waarbij de gehele Westblaak op de schop gaat. In dit geval wordt gesproken van herstructurering van de Westblaak. Een andere aanpak is om een proces van herontwikkeling op gang te brengen, waarbij de aanpak in aanvang beperkt is tot een deel (gebouw) van de Westblaak en gaandeweg de tijd de hele Westblaak wordt aangepakt. De herstructurering is een complexe opgave vanwege de integrale herontwikkeling van de kantoren en woningen, en van de verkeers- en vervoersinfrastructuur. De vele eigenaren met hun wensen en mogelijkheden maken de opgave nog ingewikkelder. Voorwaarden voor een succesvolle herstructurering zijn professioneel procesmanagement en een overzichtelijke structuur. In dit proces spelen gemeente (verantwoordelijk voor openbare ruimte en haar inwoners) en private partijen (bedrijfseconomische belangen) een belangrijke rol. Bij herontwikkeling is de aanpak beperkt tot een overzichtelijk gebied of een groot gebouw. Hierdoor is het proces vanwege de beperkte deelnemers (gemeente en eigenaar) overzichtelijk. Belangrijk bij deze aanpak is de dat de eerste aanpak voldoende omvang heeft, zodat een herontwikkelingsproces in gang kan worden gezet. Is de omvang te beperkt dan is de kans aanwezig dat de ontwikkeling beperkt blijft tot een incident Eerst wordt uitgebreid ingaan op welke wijze het complexe proces van herstructurering van de Westblaak het beste vorm kan worden gegeven. Het alternatief, de herontwikkeling van de Westblaak, wordt daarna kort belicht, omdat beide processen veel overeenkomsten hebben.

De kunst van complexe besluitvorming Het beleid van de overheid in het kader van de ruimtelijke ordening is erop gericht de marktwerking te stimuleren. De invloed van marktpartijen en de toenemende mondigheid van de burger zorgen ervoor dat stedelijke ontwikkelingen bestuurlijk en organisatorisch complexer worden. Deze externe invloeden, die maar beperkt beheersbaar zijn, bepalen in grote mate de procesgang van ruimtelijke ontwil
De kunst van complexe besluitvorming : casus Den Haag Nieuw Centrum 1 F.H. Hartog, G.R. Teisman Stedebouw & Volkshuisvesting nr. 1, 1993, pag. 4 - 10

Masteroroof SB V-MRE 2003


dat een meerwaarde genereert ten opzichte van de subprojecten afzonderlijk. Alle partijen zullen de meerwaarde van een gemeenschappelijke aanpak onderschrijven. Echter de directe eigenbelangen wegen veel zwaarder dan de mogelijke meerwaarde van een integrale aanpak. In het stedelijk vernieuwingsproces onderhouden de diverse partijen een netwerk van relaties met elkaar. In dit netwerk nemen de partijen besluiten, die in onderlinge opeenvolging het besluitvonningsproces van het totale project bepalen. Belangrijk is de wijze waarop de beslissing van andere partijen wordt geïnterpreteerd. Deelnemende partijen waarderen hun eigen besluit en dat van anderen op basis van de door hen gehanteerde situatiedefinitie. Een situatiedefinitie is een subjectieve kijk van een partij op het project, de betekenis van het project voor hem (te realiseren doelen) en de mate waarin hij voor het bereiken van deze doelen de andere partijen nodig heeft. Door de verschillende situatiedefinities in kaart te brengen kunnen partijen met gemeenschappelijke situatiedefinities worden geclusterd. Het aantal "partijen" bij de besluitvorming wordt hierdoor gereduceerd en het proces van besluitvorming wordt overzichtelijk. Hoe hantering van verschillende situatiedefinities, gevoed door belangen, die organisaties en individuen behartigen, een ontwikkeling kunnen beïnvloeden, is te illustreren met een praktijkvoorbeeld dat Hartog en Teisman geven. Den Haag streeft bij het project Den Haag Nieuw Centrum naar integraliteit. Zij wil de maatschappelijke problemen waar de Haagse binnenstad mee worstelt (verval kernwinkelgebied, onvoldoende voorzieningen, openbaar vervoer, matige bereikbaarheid) aanpakken. De aanpak bevat enkele kostbare voorzieningen, die op zich niet direct winst opleveren. Een hoge return on investment daarentegen maakt een project voor beleggers interessant. De gemeente en de private partijen zitten op verschillende "golflengten". De eerste hanteert ruimtelijk-stedenbouwkundige doelen, de tweede$nanciële motieven. Of tussen de twee genoemde motieven een onoverbrugbare spanning ontstaat, hangt af van de wijze waarop de gemeente het begrip integraliteit invult en de wijze waarop de belegger synergie denkt te halen uit andere onderdelen van het totale project. In het project Den Haag Nieuw Centrum zijn deze verschillen zichtbaar in concrete aspecten van de invulling van het project. De gemeente is voorstander van ondergronds parkeren, van woningen boven winkels en een concentratie van kantoren in het BANK-gebied. Private partijen willen functies met een hoog economisch rendement zoalsparkeren in het pand, ontsluiting op maaiveld en geen woningen. Het organiseren van de besluitvorming moet erop gericht zijn om de algemene situatiedefinities zichtbaar te maken en aan te geven hoe deze leiden tot verschillende concrete situatiedefinities. Een extra complicatie bij deze langdurige processen is het gegeven dat situatiedefinities van de partijen door de tijd aan verandering onderhevig zijn. Publieke partijen kunnen private partijen niet dwingen te investeren in stedelijke projecten. Daarnaast is de tijdshorizon van deze projecten zo lang, dat het onmogelijk is om alle mogelijkheden en belemmeringen van het project bij de start te overzien. Praktischer is om van de volgende benadering uit te gaan: e De verschillende betrokken partijen hebben hun eigen relevante kennis van zaken; e Een bevredigend project is alleen te realiseren, wanneer de partijen tijdens het proces hun inbreng kunnen hebben (win -win situatie); e Besluitvorming is een proces van doorgaande interactie en van stapsgewijze beslissingen, waarbij het project steeds meer invulling krijgt.

Master~roofSB V-MRE 2003

Westblnak, een kans voor Cool

Besluitvorming is geen proces meer van voorbereiding, vaststellen en uitvoeren van het plan maar een proces waarbij de betrokkenen vaststellen wat ze willen en op basis van kennis over wat anderen willen en wat op basis van wat haalbaar is.

Procesmanagement herstructurering Westblaak Zelden is de officiële start van een stedelijke herstructurering het begin, maar zijn hieraan in veel gevallen al de nodige activiteiten door de diverse participanten op eigen initiatief vooraf gegaan. De plannen komen in een stroomversnelling als de problemen een structureel karakter aannemen of wanneer de gemeente een visie voor het gebied heeft ontwikkeld. Bij de start is vaak sprake van een nog diffuse en complexe probleem- en vraagstelling. Van groot belang is om het probleem of de opgave te herleiden tot zijn essentie en helderheid te geven tussen oorzaak en gevolg. Met andere woorden: Wat is het probleem? Hoe wordt het veroorzaakt? Wat wil ik bereiken? en Wat heb ik hiervoor nodig? Bij de oorzaak kan een onderscheid worden gemaakt tussenfunctionele en instrumeïztele oorzaken. Rotterdam heeft te maken met veel kansarme (vaak allochtonen) inwoners en de daarmee samenhangende maatschappelijke problemen als hoge werkloosheid, onveiligheid en negatief imago. De functionele oorzaak is het overschot aan goedkope woningen en een tekort aan middelen dure woningen waardoor de middeninkomens wegtrekken naar de randgemeenten. De instrumentele oorzaak is het politieke besluit in de jaren '80 om in het kader van de stadsvernieuwing enkel te bouwen voor de lage inkomens (Bouwen voor de buurt), waardoor er weinig werd gebouwd voor de middeninkomens. Bij de start van een herontwikkelingsproces wordt een diagnose gemaakt van oorzaak en gevolg en kunnen op basis van een 'quick scan' de bestuurlijke doelen worden geformuleerd. Deze doelen worden in een vroegtijdig stadium getoetst aan de gestelde randvoorwaarden van partijen, zodat inzicht wordt verkregen of de doelen realistisch zijn. Om de gestelde doelen te bereiken worden aan de hand van een 'strategie'(strategisch plan van aanpak) stelselmatig de benodigde activiteiten ontplooid. De resultaten en vooral de effecten van deze activiteiten zorgen ervoor dat de gestelde doelen worden bereikt.

Basis procesvolgovde (Twijnstra Gudde)

De herstructurering van de Westblaak is een proces dat ook als een project kan worden gezien Hierdoor kan het herstructureringproces op een zelfde wijze als bij een project in verschillende fasen worden onderscheiden. De fasen van de herstructurering bestaan uit: l. 2. 3. 4.

Het stellen van doelen; Het formuleren van de ontwikkelirzgsstrategie; Het opstellen van het projectkader; De projectrealisering en instnnclhouding.


Resultaat en effectmeting


Procesbeheer

Procesfascuing voor totale gebiedsontwikkeling

Fase l : Het stellen van doelen Het stellen van doelen voor de herstructurering van de Westblaak is van groot belang bij de start van het proces. Gezien de vele vastgoedeigenaren met hun diverse belangen is de gemeente Rotterdam de aangewezen instantie om het initiatief te nemen voor deze herstructurering. Zij heeft de verantwoordelijkheid voor de openbare ruimte en zij heeft de meeste grond in haar bezit. De gemeente Rotterdam zal voor het formuleren van doelen aansluiting zoeken bij het collegeprogramma en de beleidsnota's. In deze fase is het belangrijk om een inventarisatie te maken van de kansen en de knelpunten op het functionele, bestuurlijke- en organisatorische vlak. Ook een eerste inventarisatie door de toekomstige partners van hun eigen plannen is van belang. Alle verzamelde gegevens worden gebruikt voor het opstellen van beleidsdoelen of streefbeelden in de vorm van een aantal ontwikkelingsscenario's. De vier opgestelde ontwikkelingsscenario's zijn: l . Westblaak als kantorenlocatie; 2. Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel; 3. Westblaak als locutie voor stedelijk wonen; 4. Westblaak volgt de ontwikkelingen van de markt. De opgestelde ontwikkelingsscenario's sluiten aan bij de gekozen doelen en geven elk een toekomstbeeld weer. Voor compromissen is het in deze fase nog te vroeg. Ze kunnen het eindbeeld verminken. Door overleg en onderhandelingen tussen de gemeente en de deelnemende partijen wordt ervoor gezorgd dat er een gezamenlijk gedragen projectvisie ontstaat. Deze projectvisie moet passen binnen de gestelde randvoorwaarden. In de vervolgfasen zullen partijen regelmatig moeten onderzoeken of de geformuleerde doelstellingen nog gehaald worden of dat aanpassingen (gemotiveerd) noodzakelijk zijn. Dit proces van overleg en besluitvorming is aan het begin van dit hoofdstuk weergegeven. Bij herstructurering van de Westblaak, die in de praktijk een periode van 10 tot 15 jaar zal beslaan, is het belangrijk om de korte termijn- en lange termijnvraagstukken uit elkaar te halen. Hiermee wordt voorkomen dat lange termijnvraagstukken met een relatief hoog abstractieniveau en andere belangen worden gedomineerd door korte termijnplannen met een hoog dagelijks probleemgehalte. Bij lange termijnplannen gaat het met name om de visie en de richting waarin men deze wil realiseren. Door deze vraagstukken uit elkaar te halen kunnen voor de korte termijnvraagstukken direct oplossingen worden gezocht en voor de lange temijnvraagstukken worden procedureafspraken gemaakt. Zodoende blijft de samenhang van het project gewaarborgd, zonder dat alles in detail is geregeld en opgelost.



Het projectdoel is te onderscheiden in een beschrijving van de presentatie en in een beschrijving van de prijs/kwaliteitsverhouding. In deze fase is nog weinig over de prijs van het project te zeggen. Het gaat met name om het oplossen van de gesignaleerde problemen of het realiseren van geformuleerde doelstellingen (politieke). Hoe concreter het doel of de doelen, des te beter is het effect hiervan te meten. In de praktijk wordt het projectdoel vaak verder uitgewerkt in subdoelen om daarmee de materie hanteerbaar te houden.

Hoofd - en subdoelen van de herstructurering Westblaak Hoofddoelen Het versterken van de woonfunctie in het centrum, waardoor er een aantrekkelijk centrum ontstaat en de toekomstige vervalspiraal van de Westblaak wordt voorkomen. Subdoelen Om de woonfunctie in het centrum te versterken, een aantrekkelijk centrum te creti'ren en de vervalspiraal van de Weslblaak te voorkomen kunnen de volgende subdoelen worden geformuleerd: 3 Toevoegen van woningen in het centrum door transformatie en Nieuwbouw; 3 Het creëren van een aantrekkelijk verblijJsmilieu op de Westblaak; 3 Het versterken van de dag- en avondhoreca; 3 Het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte.

Fase 2: Formuleren van de ontwikkelingsstrategie Op basis van de vastgestelde projectdoelen wordt de ontwikkelingsstrategie geformuleerd in de vorm van een strategisch plan van aanpak. Dit plan omvat een beschrijving van activiteiten die moeten worden verricht. De uit te voeren activiteiten met de daarbij behorende besluitvorming zorgen ervoor dat het proj ectdoel wordt gehaald. De ontwikkelingsstrategie kan in de volgende onderdelen worden uitgesplitst: 3 Prioritering projectdoelen en middelen; 3 Activiteitenplanning; 3 Processturing; 3 Besluitvorming. Prioritering van doelen en middelen Bij de afweging van projectendoelen en het beschikbaar stellen van middelen worden prioriteiten gesteld tussen wat haalbaar en wenselijk is. De subdoelen worden gaandeweg het proces steeds concreter en het is van belang dat deze invulling beantwoordt aan het vastgestelde projectdoel. Zoniet, dan dient er bijstelling plaats te vinden. Gaandeweg het proces wordt de inzet van financiën, menskracht en maatschappelijke kapitaal helderder. De afweging tussen middelen en doelen is een interactief proces tot het moment van realisering. Activiteitenplun~zin,q De inzet en planning van activiteiten heeft zowel betrekking op het prodtict als op het management. Bij productgerichte activiteiten gaat het erom de oorzaken weg te nemen die een goede functionele kwaliteit in de weg staan. Bij de Westblaak gaat het in dit geval om verouderde kantoren die op niet al te lange termijn leeg zullen staan of wegens marginale huurders door het geformuleerde kwaliteitsniveau zakken. Vroegtijdig onderzoek naar de

Masterwoof SB V-MRE 2003

Westblaak,een kans voor Cool

mogelijkheden van transformatie van deze kantoren naar andere functies (wonen), zorgt ervoor dat inzicht wordt verkregen in de mogelijkheden van herontwikkeling en de realiteit ervan. De op het management gerichte activiteiten concentreren zich op het realiseren van een verantwoorde exploitatie op termijn, zodat de doelstelling ook gerealiseerd kan worden. Met behulp van de gemeente kunnen mogelijkheden worden gecreëerd in het bestemmingsplan om de kantoorgebouwen met 2-3 lagen op te toppen. Door hiervoor ook een financiële bijdrage te leveren (geen verhoging erfpacht) wordt voor een verantwoorde exploitatiebasis voor de beleggers gezorgd. De bovengenoemde activiteiten vragen om goede, op elkaar afgestemde besluitvormingstrajecten. Processturing De opzet van de processturing is afhankelijk van het project. Bij de herstructurering van de Westblaak is de externe invloed groot. Bij het proces zal veel aandacht aan communicatie moeten worden besteed om voldoende draagvlak en een soepele besluitvorming te krijgen. Herstructurering Westblaak Bij de herstructurering van de Westblaak zijn een 4-tal doelgroepen te onderscheiden: de huidige gebruikers van de kantoren, de beleggers van de kantoren, de gemeente Rotterdam en het WBR. De huurders van de kantoren zien bedrijven vertrekken naar aantrekkelijke en moderne kantoren en zien daarvoor marginale bedrijven terugkomen of leegstand. De beleggers zien leegstand ontstaan, omdat huurders vertrekken naar eigentijdse kantoren. Om bedrijfseconomische redenen moeten de beleggers investeren om hun kantoren weer aantrekkelijk te maken. De gemeente ziet dit gebied verschralen door de toekomstige leegstand in de kantoren, waardoor het gebied (nog) onaantrekkelijker wordt. Dit heeft weer zijn negatieve uitstraling naar het omliggende gebied waar het WBR veel bezit heeft. Ook de geplande investeringen door het WBR in Cool zullen hierdoor minder rendement opleveren. Een totaalaanpak in samenwerking met alle partijen is nodig om de vastgestelde doelstellingen te realiseren. Daarbij speelt de gemeente een cruciale rol door publiekrechtelijk (bestemmingsplan, bouwvergunning, grondkosten) de voorgestelde ontwikkelingen mogelijk te maken, die door marktpartijen worden gerealiseerd. In deze fase gaat het om het creëren van draagvlak bij alle betrokkenen, waarbij korte- en lange termijnbelangen met elkaar in overeenstemming worden gebracht. Door het intensiveren van het dagelijks beheer worden de kantoren op een bepaald niveau gehouden, waardoor de huurders niet het gevoel krijgen dat ze in slooppanden zitten en waar ze zo snel mogelijk moeten zien weg te komen. Beleggers en gemeente krijgen tijd om gezamenlijkplannen te ontwikkelen en vervangende kantoorruinzte te zoeken. Exploitatieberekeningen, lange terrnijnafiprakeiz met de gemeente over de kwaliteit van de openbare ruimte en de voorzieningen nzoeten ervoor zorgen dat beleggers over de streep worden getrokken en bereidt zijn onz desinvesteringen voor hun rekening te nemen. Besluitvorming Bij herstsuctureringsprocessen spelen externe invloeden een grote rol. Hierdoor zal de nodige aandacht en tijd besteed moeten worden aan informeel overleg en aan het bevorderen van



draagvalk om de formele besluitvorming soepel te laten verlopen. Belangrijk is vooraf te bepalen op welke wijze en onder welke condities de beslissingen worden genomen. De besluitvorming is complex omdat verschillende belangen een rol spelen. Alle partijen hebben hun eigenbelang en dit wordt vaak als algemeen belang vertaald. Doel en strategie besluitvorming In een proces van besluitvorming zijn partijen afiankelijk van elkaar. Elke partij wil zijn doelen zoveel mogelijk gerealiseerd zien en maakt een afieging wel of niet meedoen. Partijen zijn afiankelijk van elkaar om hun doelen te realiseren en het is daarom van belang dat partijen mogelijkheden zien om gemeenschappelijk een meerwaarde te bereiken. Dit wordt gerealiseerd door te onderhandelen om daarmee overeenstemming te bereiken over de gezamenlijke projectdoelen. De besluitvorming kan worden gestructureerd door gebruik tc maken van de volgende instrumenten: 9 Onderhandelen om tot wederzijdse c~aizpassingte komen; 9 Projectorganisatie om tot gezamenlijke besluitvorming te komen; 9 Partnerschappen om tot gedelegeerde besluitvorming te komen (PPS); 9 Gentlemen agreements; 9 Samenwerkingsovereenkomsten; P Uitbestedingscontracten.

Fase 3. Het opstellen van een projectkader De ontwikkelingsstrategie vormt de basis voor het projectkader. Bij het projectkader gaat het om de verdere concretisering van onder andere de ruimtelijke structuren en plannen, het ontwikkelingsprogramma, de grondexploitatie en de plannen met betrekking tot de instandhouding. Het projectkader omvat de volgende elementen: Ontwikkelingsprogramma; Stedenbouwkundig ontwikkelingsplan, c.q. structuur-/masterplan,. Juridisch/planologisch kader; Fasering van de plan- en projectontwikkeling; Tijdsplanning; Operationalisering organisatie en samenwerking met derden; Grondexploitatie en Jinancierirzgsplan; Beheer- en kwaliteitsplan; Communicatieplan. Concreet vertaalt naar de herstructurering van de Westblaak betekent dit: Het opstellen van een stedenbouwkundig plan in relatie tot het masterplan dat de basis vormt voor het vast te stellen juridisch- planologisch kader en de verdere planuitwerking; P De projectfasering en de overall procesplanning die zijn gebaseerd op logistieke, technische en financieringsmogelijkheden van de deelnemende partijen. De planning is het resultaat van overleg tussen de deelnemende partijen; 9 Afhankelijk van de mogelijkheden van de deelnemende partijen kan eigendomsoverdracht plaatsvinden naar derden om de doelstellingen te realiseren (transformatie kantoren naar woningen);


Wéstblaak, een kans voor Cool

P De grondexploitatie en het financieringsplan leggen de basis voor onderhandelingen tussen de partijen. Ze dienen als referentie en sturingsmiddel tijdens de ontwikkeling;

P Een tijdige doorlichting van beheer en instandhouding, bevordert een gezonde exploitatie en daarmee een realistisch plan;

P Concreet plan voor de in- en externe communicatie rond de ontwikkelingen is een onmisbaar instrument voor het sturen van het project en het creëren van voldoende draagvlak.

Fase 4 De projectrealisering en instandhouding Deelprojecten De herstructurering van de Westblaak is onder te verdelen in een aantal deelprojecten die afzonderlijk kunnen worden gerealiseerd, maar gezamenlijk de meerwaarde voor de Westblaak opleveren. Voorbeelden van deelprojecten zijn o.a. het afzonderlijk transformeren van diverse kantoorgebouwen naar een gecombineerde functie 'wonen en werken', herinrichting van de openbare ruimte, aanleg parkeergarage, oplossen van het doorgaande verkeer over de Westblaak (ondertunneling) Belangrijk is dat de onderlinge relatie tussen de verschillende deelprojecten niet uit het oog wordt verloren en dat deze deelprojecten gezamenlijk het collectieve hoofddoel moeten realiseren. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Schema Procesmanagelizent Van subdoelen naar deelprojecten Het vertalen van de subdoelen leidt tot de volgende deelprojecten: P Het realiseren van woningen in de voormalige kantoorgebouwen ter versterking van de lokale koopkracht en bevorderen van de openbare veiligheid (sociale controle); De verbetering van de winkelstructuur, routing en branchering, om koopkrachtaJi/loeiing terug te dringen en de regionale binding te versterken; P Het concentreren/thematiseren van o.a. dag- en avondhoreca op strategische locaties; om de (regionale) aantrekkingskrucht te vergroten en de hinder voor de andere woon-, verblijf en werkfuncties te verinindererz.

Proces herstructurering Westblaak Stedelijke herstructureringsopgaven zijn complex om aan te sturen vanwege de lange doorlooptijd en de soms strijdige belangen van de diverse partijen. Het proces van besluitvorming is ingewikkeld, omdat geen van de betrokken partijen in staat is de andere partijen te dwingen tot medewerking. Zoals Hartog en Teisman reeds hebben aangegeven, is dit proces alleen succesvol te sturen door het proces in deelprocessen op te knippen. Door

Masferproof SB V-MRE 2003


overleg en het zoeken naar oplossingen die een win-winsituatie opleveren voor partijen en door te komen tot een voor alle partijen bevredigend resultaat. De overheid, in dit geval de gemeente Rotterdam, speelt een belangrijke rol in het proces van herstructurering van de Westblaak. Zonder haar actieve medewerking is een integrale herstructurering van de Westblaak niet mogelijk en blijft de aanpak op gebouwniveau steken. Het instellen van een stuurgroep door de gemeente Rotterdam kan worden gezien als het officiële startpunt van de herstructurering. Deze stuurgroep, waarin alle belangrijke participanten zitting hebben, wordt voorgezeten door de wethouder die verantwoordelijk is voor het stedelijk beleid. In de stuurgroep worden alle belangrijke besluiten genomen. Het feitelijke werk en de voorbereiding van de besluitvorming gebeuren door een in te stellen projectbureau onder leiding van een ervaren projectmanager. Door de wethouder de voorzitter van de stuurgroep te maken, laat het stadsbestuur zien dat het de herontwikkeling van de Westblaak zeer belangrijk vindt. De belangrijkste taal
I

B&W

t-, Stuzli.groep

I

I

t-,Private pnrtijeiz

I

I....

Schema projectorgauzisatie

Proces herontwikkeling Westblaak De hiervoor beschreven herstructurering van de Westblaak is een aanpak die veel wordt gekozen voor grootschalige stedelijke herstructureringsproj ecten, waarbij het initiatief vaak wordt genomen door de gemeente, omdat ze wordt geconfronteerd met diverse grote problemen in een bepaald gebied. Deze problemen hebben een negatieve uitstraling op de omringende gebieden en de betrokken marktpartijen het laten afweten, waardoor de gemeente genoodzaakt is om zelf initiatieven te nemen. In de planvorming en uitvoering blijft de gemeente bij deze plannen een belangrijke rol vervullen. Praktijkvoorbeelden zijn Van Heekplein in Enschede en het Den Haag Nieuw Centrum in den Haag.

Maste~proofSB V-MRE 2003


Naast het herstnicteringsproces is het ook mogelijk om de transformatie van de Westblaak op een andere wijze aan te pakken. Met name bij minder ingrijpende projecten of bij gebieden waar de problemen zich op termijn zullen gaan voordoen, kan worden besloten om tot een gefaseerde aanpak over te gaan. In plaats van dat het gehele gebied in één keer op de schop gaat, wordt een proces van transformatie op gang gebracht, waarbij fasegewijs delen van het gebied worden aangepakt. Bij gebieden waar nu de problemen nog overzichtelijk zijn maar bij niets doen op termijn groot zullen worden, blijken de eigenaren niet of nauwelijks te willen meewerken aan de herontwikkeling. Zij zien nog geen noodzaak om te investeren in hun bezit. De problemen zijn nog niet structureel en ze denken dat het wel mee zal vallen met de negatieve ontwikkelingen. Hierdoor ontbreekt het noodzakelijk draagvlak bij de betrokken partijen. Dit speelt op dit moment ook bij de betrokken partijen van de Westblaak. Uit de gevoerde gesprekken40met vertegenwoordigers van de eigenaren van kantoren aan de Westblaak blijkt dat deze geen plannen hebben om in hun bezit te gaan investeren of hun bezit te gaan herpositioneren. De herontwikkeling van een deelgebied of groot gebouw is overzichtelijk, omdat de betrokken partijen beperkt zijn. Het proces van herontwikkeling vertoont veel overeenkomsten met het proces van herstructurering zoals dat hiervoor is beschreven. Randvoorwaarden voor een succesvolle herontwikkeling zijn: De ontwikkelstrategie is bekend; Deze wordt gedragen door de betrokken partijen in het gebied; en Het eerste project heeft voldoende omvang. Het laatste punt moet ervoor zorgen dat de herontwikkeling geen incident blijft, maar het begin is van een herontwikkelingsproces. Bij de herontwikkeling speelt de gemeente een belangrijke rol. Zij zal de ontwikkelstrategie samen met de betrokken partijen voor het gebied moeten vaststellen en vervolgens deze ontwikkeling mogelijk moeten maken door het bestemmingsplan aan te passen. In het geval van de Westblaak waarbij de gekozen ontwikkelstrategie, Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel, is, zal de gemeente het bestemmingsplan moeten aanpassen om wonen en andere activiteiten op de diverse locaties van de Westblaak mogelijk te maken. Bij herontwikkeling is belangrijk dat vast wordt gehouden aan de gekozen ontwikkelstrategie en dat ontwikkelingen die niet passen binnen deze ontwikkelstrategie worden voorkomen. Dit om ervoor te zorgen dat op termijn de gekozen herontwikkeling wordt gerealiseerd. De gemeente Rotterdam speelt hierbij een belangrijke rol als verantwoordelijke voor de openbare ruimte en voor de ruimtelijke en economische ontwikkelingen van de stad.

Samenvatting Een grootschalige herstructurering van de Westblaak zal een langdurig proces worden, waarbij met name de gemeente Rotterdam veel energie zal moeten stoppen in het krijgen van draagvlak bij de betrokken partijen voor de herstructurering. Dit draagvlak is er nu niet, omdat de eigenaren "nog niet" met structurele problemen worden geconfronteerd. Daarnaast zal deze aanpak een forse investering (geld en tijd) van de gemeente Rotterdam vergen. Gezien de diverse grote problemen in Rotterdam heeft de herstructurering van de Westblaak niet de hoogste prioriteit bij het gemeentebestuur. Het alternatief van een gefaseerde aanpak is voor de Westblaak een goed alternatief, omdat de problemen nu nog beperkt zijn. Met deze aanpak wordt voorkomen, dat de Westblaak een probleemgebied wordt. De inzet van geld en middelen voor de gemeente zijn bij deze aanpak beperkt, omdat eigenaren de kosten van de herontwikkeling voor hun rekening nemen. Gestart zou kunnen worden met bijvoorbeeld de herontwikkeling van het Cometon-gebouw. Dit gebouw staat op een strategische plek, Westblaak hoek Hartmansstraat, en is beeldbepalend voor de Westblaak. 40

Nederlof Bedrijfsmakelaars en DTZ Zadelhoff


6.


Transformatie kantoren en doelgroepen

Inleiding Bij de herontwikkeling van de Westblaak van een kantorenlocatie naar een locatie van stedelijk wonen en werken speelt de mogelijkheid van transformatie van kantoren naar woningen een belangrijke rol. Herontwikkeling binnen bestaande gebouwen levert tijdswinst en dus geld op. Ook wordt het milieu gespaard doordat minder bouwstoffen (grondstoffen) nodig zijn en daardoor (minder sloopafval) het milieu minder wordt belast. In de afgelopen jaren is in Rotterdam ervaring opgebouwd met transformatie van kantoren naar woningen. Met name Stadswonen, een corporatie met als doelgroep studenten en jongeren, heeft in Rotterdam veel verouderde kantoorgebouwen verbouwd tot studentenkamers en kleine woningen. Ervaringen met transformatie van kantoren voor andere doelgroepen, zoals senioren en dynamische stedelingen (hoogopgeleide en goed verdienende dertigers) zijn er weinig. Deze groepen stellen hoge eisen aan hun woning en woonomgeving. Comfort en ruimte zijn een vereiste. Luxe uitstraling en nabijheid van voorzieningen zijn ook belangrijk. In het buitenlandse steden (New York, Londen) is het wonen in oude kantoren of fabrieken bij bepaalde groepen zeer populair. Bij de verbouwing wordt het karakter van het gebouw zoveel mogelijk behouden door de ruimte zoveel mogelijk leeg te houden en minimaal in te delen. Dit type woning, lofts genoemd, is vooral populair bij goed verdienende dertigers met creatieve beroepen. Met name deze doelgroepen kunnen een bijdrage leveren aan het verder ontwikkelen van de cultuur- en vrije tijdseconomie van Rotterdam.

Transformatie van kantoren. De vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft heeft onderzoek verricht naar de mogelijkheden van transformatie van kantoren naar woningen. Op basis van dit onderzoek is een instrument ontwikkeld om snel inzicht te hijgen in de mogelijkheden van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Deze Transformatiemeter Kantorenmarkt (Bijlage 4) is toegevoegd. De onderzoekers Geraedts en Van der Voordt richten zich met name op kantoren die structureel leegstaan. Er is sprake van structurele leegstand wanneer een kantoor langer dan drie jaar leeg staat. Het transformatieperspectief is volgens hen primair afhankelijk van de volgende factoren: o Leegstandsduur Een pand dat lang leeg staat is voor beleggers niet aantrekkelijk, waardoor de marktwaarde daalt. Hierdoor wordt transformatie naar woningen financieel haalbaar. De bereidheid van de eigenaar om te transformeren wordt groter bij langdurige leegstand. o Oorzaak van de leegstand: markt, locatie of gebouw Als een pand door de huidige marktfactoren leeg staat, ligt transfomatie niet direct voor de hand. De verhuurbaarheid bij een aantrekkende markt is groot. De locatie bepaalt op de Rotterdamse kantorenmarkt de verhuurbaarheid van de kantoren. Als een kantoor door locatiefactoren leeg staat dan is het transformatieperspectief naar woningen gunstig. Bij leegstand veroorzaakt door gebo~iwfactorenbepaalt de corrigeerbaarheid van de gebouwfactoren of het pand geschikt is voor transformatie. o Gemeentelijk beleid Bevindt het leegstaande kantoorgebouw zich in een gemeentelijke prioriteitsgebied voor woningen, dan ligt transformatie naar woningen voor de hand. Met transformatie wordt aan de gemeentelijke wens voldaan. De prioriteitsgebieden bevinden zich met name op een aantal centrumlocaties.

Mastecproof SB V-MRE 2003


Transformatieperspectief Westblaak Als de Westblaak wordt getoetst aan de bovenstaande factoren, die primair bepalen of transformatie wel of niet haalbaar is, dan blijkt het volgende: 1. Er is nog geen sprake van structurele leegstand. Wel zijn er veel wisselingen en staat relatief veel m2kantoorruimte leeg. De gevraagde huurprijs staat onder druk, waardoor de populariteit daalt. Gevolg zal zijn leegstand. 2. De huidige leegstand of komende leegstand op de Westblaak wordt veroorzaakt door diverse factoren. De marktsituatie speelt een rol, maar even belangrijk zijn de factoren locatie en gebouw. Verouderde kantoren verliezen hun aantrekkelijkheid en de locatie wordt minder populair. 3. Het gemeentelijk beleid is erop gericht de Westblaak te: transformeren van een kantoorlocatie naar een woon/werklocatie. Transformatie van kantoren naar woningen in de binnenstad staat hoog op de prioriteitenlijst4' van de gemeente. Op basis van de bovenstaande factoren en overwegingen is het transformatieperspectief voor de Westblaak gunstig.

Woonwensen en doelgroepen Transformatie van (leegstaande) kantoren naar woningen heeft alleen zin, als er vraag is naar deze woningen. De vraag naar woningen en het aanbod van woningen moeten op elkaar aansluiten, zowel qua locatie, als qua kenmerken van het woongebouw en de woningen. Om te kunnen toetsen of een getransformeerd gebouw voldoet aan de wensen en voorkeuren van potentiële doelgroepen, is op grond van diverse woononderzoeken vastgesteld welke aspecten bepalend zijn voor de woonkeuze. Deze aspecten zijn in onderstaande overzicht weergeven. RELEVANTEASPECTENVRAAGZIJDE 1. Representativiteit a Aard van de bebouwing b Sociaal imago c Levendigheid d Groenkarakter

a Aantal vertrekken b Woonkamer c Keuken

e Afstand tot treinstation e Energieverbruik a Afstand tot snelweg b Verkeersdoorstroming

11

Woonvisie, "Wonen in Rotterdam", maart 2003

a Toegankelijkheid b Veiligheid c Veranderbaarheid


Westblaak,een kans voor Cool

Woningtype, woninggrootte, aantrekkelijke en veilige woonomgeving en huurprijs zijn voor alle doelgroepen belangrijk. Verschillen concentreren zich op prijs- en kwaliteitsniveau, voorkeur voor een eengezinswoning versus appartement en wonen in een stedelijke omgeving met voorzieningen binnen handbereik versus wonen in het groen.

Match tussen vraag en aanbod Op basis van diverse woononderzoeken blijkt telkens weer dat een aantal aspecten hoog scoort bij de keus van de woning. Woonomgeving Bij woonomgeving kiest men op basis van een totaalindruk. Een stedelijke omgeving met veel voorzieningen of juist een sub-urbaan woonmilieu met veel groen. De aanwezigheid van specifieke voorzieningen (scholen, kinderopvang) speelt een minder dominante rol. De nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen, groen en parkeren voor de deur scoren bij veel woningzoekenden hoog. De aanwezigheid van openbaar vervoer wordt gewaardeerd, maar speelt geen beslissende rol in de keus van de woninglocatie. Woningen Woningtype, ontsluiting (eigen voordeur aan de straat) en woninggrootte (opp. woonkamer en aantal kamers) bepalen voor de woningzoekenden of zij de woning wel of niet accepteren. Kosten, verhouding tussen prijs en kwaliteit, huur versus koop, en representativiteit van de woonomgeving zijn eveneens belangrijke factoren. De woonvoorkeuren ten aanzien van deze variabelen en de prioriteiten die mensen stellen verschillen per doelgroep, zijn afhankelijk van leeftijd, draagkracht en levensfase. De indeling van de woning en het uitrustingsniveau blijken op de tweede plaats te komen. DoelgvoepenproJielen Met behulp van een Quick Scan kan worden vastgesteld of een kantoorpand geschikt is om te transformeren naar woningen. Hierbij is het noodzakelijk te weten welke doelgroep het beste past bij het gebouw en de locatie. Op basis van verschillen in woonwensen en woonvoorkeuren hebben Geraedts en Van der Voordt vijf profielen samengesteld van doelgroepen die volgens hun in aanmerking komen als toekomstige bewoner. De samengestelde doelgroepen zijn: Starters, zelfstandig en onzelfstandig wonend, Jonge tweeverdieners en Senioren met een laag en een boven modaal inkomen. Het overzicht met doelgroepen is als Bijlage 3 opgenomen.

Doelgroepen Westblaak Voor de Westblaak kunnen op basis van de gekozen strategie, Westblaak als onderdeel van het stedelijk weefsel, de doelgroepen indeling van the SmartAgent Company en het doelgroepen profiel van Geraedts en Van de Voordt de volgende doelgroepen worden geselecteerd. Dynamische Iuzdividualisten De kernwaarde is succesvolle carrière, sportiviteit. Deze groep vindt ruimte en privacy belangrijk. De woning heeft een expressieve betekenis en luxe en exclusiviteit worden gewaardeerd. Veel dertigers met een drukke baan, alleen, met z'n tweeën en eventueel 1 of 2 kinderen. Het inkomen ruim boven modaal. Huurprijs € 1000,- tot € 1.200,- per maand en een maximale koopprijs van € 450.000,-. Ongebonden Kernwaarde is vrijheid en tegendraads. Deze groep kiest voor een stedelijk, dynamisch woonmilieu en woont alleen of samenwonend zonder kinderen. Beroep vaak in de creatieve sector of freelancer. Inkomen modaal of erboven. Huurprijs £ 600,- tot € 800,- per maand en een koopprijs van € 250.000,-.



Senioren boven modaal

Kernwaarde is luxe, veiligheid. Deze groep kiest voor een stedelijk woonmilieu met voorzieningen in de directe omgeving. Comfort en luxe wordt door deze doelgroep gewaardeerd. Het inkomen is bovenmodaal. Huurprijs € 1.000,- per maand en een koopprijs van € 400.000,-.

*

Migranten plus

Deze doelgroep wordt apart genoemd, omdat met name in Rotterdam deze groep fors zal toenemen. Het betreft met name 3' generatie "allochtonen" met een hoge opleiding. Deze groep zoekt net als autochtonen in dezelfde omstandigheden woonruimte waarmee ze zich kunnen onderscheiden en identificeren. Huurprijs rt € 1.000,- per maand en een koopprijs van € 300.000,- tot £ 400.000,-. Op basis van de bovenstaande doelgroepen met de daarbij behorende huur- en koopprijzen kan een indicatieve berekening worden gemaakt of transformatie financieel wel of niet haalbaar is. Bepalend hierbij is de draagstructuur van het kantoorgebouw. Deze bepaald of transformatie naar woningen eenvoudig dan wel lastig is en daardoor kostbaar. Op basis van een globaal transformatieplan (aantal woningen, type en grootte) kan inzicht worden verkregen in de kosten en opbrengsten en of de transformatie wel of niet financieel haalbaar is.

Cometon-gebouw In het vorige hoofdstuk is de conclusie getrokken dat herstructurering van de Westblaak waarbij deze in één keer wordt aangepakt niet haalbaar is. Het noodzakelijke draagvlak bij de eigenaredbeleggers ontbreekt nu om fors te investeren in hun pandedbeleggingen. De mogelijkheid van herontwikkeling van de Westblaak waarbij fasegewijs de Westblaak wordt aangepakt, wordt wel als een reële mogelijkheid gezien. Een van de randvoorwaarden die zijn genoemd om de herontwikkeling een goede start te geven, is dat het eerste project voldoende omvang moet hebben. Hierdoor blijft de herontwikkeling niet beperkt tot één gebouw, maar is dit het begin van de totale transformatie van de Westblaak. Het Cometon-gebouw voldoet aan de voorwaarde dat het 1"project voldoende omvang moet hebben. Daarnaast is het gebouw beeldbepalend voor de Westblaak en is strategisch gelegen op de hoek Westblaak Hartmansstraat. De Hartmansstraat ligt in het verlengde van de Karel Doormanstraat, een winkelstraat die tot het centrum van Rotterdam behoort. Met de transformatie van het Cometon-gebouw kan ervoor gezorgd worden dat er een natuurlijke verbinding tussen CoolNoord en Zuid gaat ontstaan, doordat het Cometon-gebouw als trekpunt voor Cool Zuid gaat fungeren. Een andere belangrijke reden is dat met de transformatie van het Cometon-gebouw ook de problemen aan de Kromme Elleboog struct~ireelopgelost kunnen worden. Met behulp van de Transformatiemeter van de TU Delft (Bijlage 4) is onderzocht of het Cometon-gebouw te transformeren is. De ingevulde transformatiemeter is als Bijlage 5 bijgevoegd. Het gebouw scoort twee veto's, omdat het pand nog niet leegstaat en omdat er gedeeltelijke leegstand is. Dit betekent dat volgens de transformatiemeter het gebouw niet in aanmerking komt om te worden getransformeerd. Persoonlijk deel ik deze mening niet, dat kantoren (volgens de transformatiemeter) pas transformeerbaar zijn als ze leegstaan. Het kwaad is dan al geschied en er wordt niet op toekomstige ontwikkelingen geanticipeerd. Leegstandsduur uit de vetocriteria zou vervangen kunnen worden door het criterium toekomstige verhuurbaarheid. De vetocriteria leggen teveel de nadruk op het verleden en het heden, terwijl het gaat om de toekomst. Op basis van deze overweging kunnen de veto's voor de leegstand vervallen.

Mastergroof SB V-MRE 2003

We.sthlaak, een kans voor Cool

De score voor de locatie is 15% en valt hiermee in de categorie zeer goed transformeerbaar. De locatie, midden in het centrum met een goede toekomstwaarde, is goed. Door diverse m a ~ - k t ~ a r t i j is e nde ~ ~Westblaak genoemd als een toplocatie voor stedelijk wonen De score voor het gebouw is 38% en valt daarmee in transfonnatieltlasse 2, transformeerbaar. Het gebouw heeft een duidelijke kantooruitstraling. De parkeergarage en de directe omgeving hebben een lage kwaliteit. Het terrein aan de achterkant (Kromme Elleboog) is een echte achterkantsituatie die dringend een opknapbeurt nodig heeft. Het gebouw heeft op de begane grond een open verdieping met voorzieningen. De entrees zijn gelegen aan de Westblaak (2) en aan de Hartmansstraat (I ) en zijn niet helder vormgegeven en daardoor nauwelijks herkenbaar. Het gebouw bestaat uit een schijf met acht verdiepingen die parallel loopt aan de Westblaak met hier dwars op twee schijven van twaalf verdiepingen. Aan de achterzijde is de parkeergarage gesitueerd die uit negen verdiepingen bestaat. Het gebouw leent zich om getransformeerd te worden naar woningen. Daarnaast kunnen ook kleinschalige kantoren en, op de begane grond, voorzieningen worden gerealiseerd. De gevel aan de voorzijde heeft een geluidsbelasting vanwege de verkeersintensiteit van de Westblaak. Deze gevel zal dan ook vrij gesloten moeten blijven bij de transformatie naar woningen. De entrees van het gebouw liggen aan deze zijde en hier kunnen ook de entrees van de woningen worden gerealiseerd. De achterzijde leent zich voor een open karakter en hierdoor wordt gelijk de anonimiteit van de Kromme Elleboog opgelost. Dit is de zonkant en er is geen geluidsbelasting. De buitenruimten van de woningen kunnen hier goed worden gesitueerd. Op het dak is een verticale uitbreiding van 2 tot 3 verdiepingen mogelijk. De graduele eindscore van het Cometon-gebouw is 24% en dit betekent dat het gebouw transformeerbaar is. Een groot nadeel van de transformatiemeter vind ik dat deze niet ingaat op kosten. Naar mijn mening zou aan de transfonnatiemeter een globaal haalbaarheidsonderzoek gekoppeld moeten worden. Op basis van kengetallen en m2vloeroppervlak kan vrij snel inzicht worden verkregen in wat globaal de kosten van transformatie zullen bedragen. Daarnaast kan op basis van het aantal m2kantooroppervlak en de draagstructuur een inschatting worden gemaakt van het aantal te realiseren woningen. Het aantal woningen gekoppeld aan de te realiseren verkoopprijzen of huurprijzen geeft de mogelijke opbrengsten weer. Als de opbrengsten en de kosten met elkaar worden vergeleken is al snel helder of transformatie wellniet haalbaar is. Voor een goede afiveging van wel of niet transformereni s het belangrijk dat ook naar de kosten wordt gekeken die nodig zijn om de verhuurbaarheid te verbeteren en de onderhoudskosten bij voortgezette kantoorverhuur.

42

Vesteda, Atta en Ooms Makelaars



WBR en de Westblaak Inleiding Het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden van de Westblaak heeft een aantal strategieën opgeleverd die zijn getoetst aan een 4-tal economische strategieën voor Rotterdam. Op basis van deze toetsing komt de strategie "Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel" als meest waarschijnlijke strategie naar voren. Deze strategie sluit goed aan bij de venvachte ontwikkelingen in Rotterdam waarbij de Rotterdamse economie van haveneconomie naar een diensten- en kenniseconomie wordt omgevormd. Rotterdam maakt in de diensteneconomie goede kansen in de sectoren cultuur en vrije tijd. Op deze teweinen gebeurd al veel in Rotterdam met haar dance-cultuur, zomerfestival en architectuurbeleid. Het verder uitbouwen van de Rotterdamse diensten- en kenniseconomie vraagt om creatieve mensen die in Rotterdam willen werken en wonen. Zij zijn op zoek naar stedelijke woonmilieus zoals die gerealiseerd worden in de gekozen strategie. Ook sluit de gekozen strategie perfect aan op de ontwikkelingen die nu reeds plaatsvinden in de Witte de Withstraat. Voor het WBR heeft de gekozen strategie een positieve invloed op het woningbezit van het WBR in de wijk Cool. Door de toekomstige ontwikkelingen zullen Westblaak en Cool een geheel gaan vosrnen in plaats van twee gescheiden werelden nu. Met de ontwikkelingen aan de Westblaak kunnen ook een aantal knelpunten"' in het dagelijks beheer worden opgelost. De invloed van de gekozen strategie op de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool wordt in dit hoofdstuk helder gemaakt. In een tweetal berekeningen wordt helder aangegeven wat de invloed van de strategie "Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel" op de geplande investeringen in Cool is. Beide berekeningen geven de bandbreedte weer waarbinnen de opbrengsten van de investeringen kunnen bewegen.

Invloed investeringen WBR in Cool De Westblaak heeft invloed op de geplande investeringen in de wijk Cool. In hoofdstuk 4, Herontwikkeling Westblaak, blijkt duidelijk dat bij de investeringen in Cool rekening moet worden gehouden met de Westblaak. Aaiankelijk van de gekozen ontwikkelingsvariant is de bijdrage van de Westblaak aan Cool positief dan wel negatief. De investeringsopgave van het WBR in de wijk Cool tot 2010 bedraagt % € 44,- miljoen. De berekende investeringen en de opbrengsten over de diverse projectonderdelen worden in de onderstaande tabel weergegeven. Hierbij is ervan uitgegaan dat de invloed van de Westblaak op de wijk Cool neutraal is. -.

[g~ectonderdeel I Investeriiig l Opbrengst l Winst l Verlies ) I Verkoop 1 £ 7.500.000 1 € 18.000.000 1 £ 10.500.000 + I € 1.500.000 Straatplannen € 1.500.000 f: 750.000 € 750.000 Inrichting binnengebied RenovatielSamenvoegen € 28.000.000 € 23.000.000 € 5.000.000 € 6.000.000 € 6.000.000 Vervangende nieuwbouw " 14 43.750.000 C 47.000.000 t 3.250.000 + I Projecttotaal Tabel 2: Exploitatieopzet transformatie woningvoorraad Cool (prijspeil 2003)

I

4"

I

Booingaardhof , Kromme Elleboog, barrière Westblaak tussen Cool Noord en Zuid

I



_.

Op basis van gevoerde gesprekken met Rotterdamse makelaars44over de invloed van de Westblaak op de wijk Cool waren allen het er over eens dat de Westblaak een ideale locatie is voor een combinatie van wonen en werken. Zij schatten in dat binnen Rotterdam vraag is naar dit soort locaties. Afhankelijk van toekomstige marktontwikkelingen verwachten zij dat, bij een herontwikkeling van de Westblaak naar een stedelijk woon - werkmilieu, de prijzen in Cool zullen gaan stijgen, omdat de buurt dan een gewilde plek wordt om te wonen dan wel te werken voor bepaalde doelgroepen. De makelaars schatten in dat extra prijsstijgingen in Cool tot 25% reëel zijn bij de aanpak van de Westblaak. Vanuit een wat voorzichtige benadering stel ik dit percentage op 20%. Daarnaast gaven ze aan dat wanneer er geen ontwikkelingen op de Westblaak zullen plaatsvinden, deze straat verder in populariteit zal dalen en dat dit een negatieve invloed heeft op de waarde van het vastgoed in de wijk Cool. Het kwantificeren van deze invloed in cijfers vonden ze lastig gezien de huidige economische ontwikkelingen. Om deze invloed toch te kwantificeren wordt deze op -10% gesteld. Deze inschatting is aan de voorzichtige kant. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in Cool kan variëren van 10% tot + 20%. Wanneer deze percentages in tabel 2 (blz. 41) worden ingebracht, dan levert dit het volgende beeld op: --

[ Projectonderdeel -

-

1 Investering /opbiengst -10'Y0 Verkoop € 7.500.000 £ 16.200.000 1.500.000 Straatplannen Inrichting binnengebied £ 750.000 RenovatielSamenvoegen £ 28.000.000 £ 21.700.000 Vervangende nieuwbouw € 6.000.000 £ 5.400.000 Projecttotaal € 43.750.000 € 43.300.000 Tabel 3: Exploitatieopzet transformatie bij min 10% .

L

--- - -

-- .-- . .-

-

] lni.estering / Opbrei~gst+ZO% Verkoop £ 7.500.000 f3 21.600.000 Straatplannen € 1.500.000 Inrichting binnengebied £ 750.000 Renovatie/Samenvoegen 43 28.000.000 € 27.600.000 Vervangende nieuwbouw € 6.000.000 e 7.200.000 6 43.750.000 6 56.400.000 ProjecMoLaaI Tabel 4: Exploitatieopzet transformatie bij plus 20%

[-6~ojertonderdeel

. -

/. /Viiist 1 Verlies £ 8.700.000 £ 1.500.000 £ 750.000 £ 6.300.000 £ 600.000 450.000

--

+

-

750.000 400.000 e 1.200.000 B 12.650.000 £

,

-

-

-

/ IVinst 1 Verlies £ 14.100.000 £ 1.500.000

8

+

J

-

-

-

+ i

1

Afhankelijk van de ontwikkelingen kan het projectresultaat variëren van een negatief resultaat van e 450.000,- tot een positief resultaat van £ 12.650.000,-. Bij deze opstelling is er ook vanuit gegaan dat de te realiseren huurprijzen ook met 10% dalen of 20% stijgen. Bij deze opstelling is geen rekening gehouden met de woningen waar geen ingreep plaatsvindt en waarvan het W R heeft besloten om deze woningen voor de doelgroep te blijven verhuren. Bovenstaande tabellen geven op een heldere wijze aan wat de invloed van de Westblaak is op de voorgenomen transformatie van de wijk Cool. De herontwikkeling van de Westblaak heeft grote invloed op de voorgenomen investeringen door het WBR in de wijk Cool en voor het WBR is het van belang dat deze herontwikkeling op gang komt.

44

Ooms Makelaars, Atta en DTZ Zadelhoff



WBR en herontwikkeling Westblaak De herontwikkeling van de Westblaak verkeert nog in een zeer vroeg stadium. Er zijn door de betrokken partijen nog geen initiatieven ontwikkeld in het kader van de herontwikkeling. Bij de belangrijkste partij, de beleggersleigenaren, zijn geen plannen om te investeren in hun vastgoed. Laat staan dat ze nadenken over een eventuele herontwikkeling van hun bezit. De gemeente Rotterdam heeft in een aantal beleidsnota's aangegeven dat zij het wonen op de Westblaak wil bevorderen om daasmee het wonen in het centrum te kunnen uitbreiden. Daarnaast werd het voor het WBR bij het opstellen van de toekomstvisie "Wonen in Cool" helder dat de Westblaak een negatieve invloed had op het woningbezit in Cool en een duidelijke barrière was tussen Cool Noord en Zuid. Wil het WBR hier wat aan doen dan zal de Westblaak aangepakt moeten worden. Op dit moment zijn er geen plannen voor herontwikkeling van de Westblaak. Ook niet in de initiatieffase. Voor het WBR is het belangrijk dat er een herontwikkeling van de Westblaak op gang komt, omdat uit de berekening blijkt dat de invloed van de Westblaak op de geplande investeringen groot is. Als andere partijen geen initiatieven ontplooien, dan kan het WBR overwegen om zelf de eerste initiatieven te nemen. Belangrijk is dat het proces van herontwikkeling op gang komt. Het WBR kan een actieve rol vervullen bij de start van de herontwikkeling van de Westblaak door initiatieven te ontplooien voor de transformatie van het Cometon-gebouw. Met de herontwikkeling van het Cometon-gebouw wordt het beheerprobleem van de Kromme Elleboog aangepakt, ltan de relatie Cool Noord en Zuid worden verbeterd en wordt een start gemaakt met de herontwikkeling van de Westblaak. Het is belangrijk dat bij het ontplooien van initiatieven voor de herontwikkeling van de Westblaak de gemeente Rotterdam wordt betrokken. Het WBR dient de gemeente te overtuigen van de kansen van de herontwikkeling voor de Westblaak en haar verzoeken een actieve bijdrage te leveren bij het proces. In hoofdstuk 6 is aangegeven dat op basis van de transformatiemeter van de TU Delft het Cometon-gebouw transfosmeerbaar is. Op basis van de in de toekomst te realiseren huur- en v e r l t o ~ ~ ~ r i j lijkt z e neen ~ ~ verbouwing van het Cometon-gebouw tot een woon/werkgebouw realistisch. De aankoopprijs van het Cometon-gebouw is bepalend of het transformatie project wel of niet haalbaar is. Uit gesprekken met de beherende makelaar" blijkt dat de Deense eigenaar geen plannen heeft om het gebouw af te stoten. Wel denkt hij na op welke wijze hij het rendement van de investering in de toekomst zeker kan stellen. Aangezien de venvachting is dat de huidige belegger niet voornemens is om het Cometongebouw te verltopen zou het voor het WBR een mogelijkheid zijn om de transformatie van het Cometon-gebouw voor de belegger uit te voeren en het beheer en verhuur van de woningen op zich te nemen. Hiermee wordt de belegger ontlast en het WBR krijgt de mogelijkheid om de transformatie op de Westblaak op gang te brengen en de investeringen in de wijk Cool beter te laten renderen.

45

4

Huurprijzen tot € 1.200,- per maand en koopprijzen tot € 450.000,% Zadelhoff ~ ~


8.

Wstblaak, een kans voor Cool

Samenvatting en conclusies

Inleiding Het onderzoek naar de invloed van herontwikkeling van de Westblaak op de wijk Cool heeft een aantal conclusies en aanbevelingen opgeleverd die hierna worden weergegeven. Een van de deelvragen is: 'Op welke wijze kan aan het proces van herontwikkeling vorm gegeven worden '. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid ingegaan op dit proces en de daarbij behorende besluitvorming, omdat met name de procesgang en de besluitvorming als kritische succesfactoren bij het proces van herontwikkeling worden gezien. Naast het voorstel hoe de herontwikkeling van de Westblaak het beste vorm kan worden gegeven, wordt ingegaan op de rol die het WBR binnen dit proces kan spelen.

Samenvatting De stad Rotterdam verkeert op dit moment in een moeilijke positie. Economisch gezien gaat het niet goed met Rotterdam. De bijdrage van de haven aan de Rotterdamse economie wordt door vergaande automatisering en kostenverlaging minder. Hierdoor zal de werkgelegenheid in de haven de komende jaren verder afnemen en neemt de werkeloosheid toe. De woningvoorraad met 65% in het goedkope segment is eenzijdig opgebouwd. Het ontbreekt Rotterdam aan een aantal goede woonbuurten voor de midden- en hogere inkomens. Deze groepen hebben de stad in de afgelopen jaren in grote getale verlaten. Voor de werkgelegenheid en voor de Rotterdamse economie is de aanwezigheid van hoogopgeleide, creatieve bevolking van groot belang. Het gemeentebestuur van Rotterdam heeft een woonvisie ontwikkeld voor de komende 15 jaar waarbij alle aandacht is gericht op het bouwen van middeldure en dure woningen. Hiermee wil ze de draagkracht van de stad versterken door het aantrekken c.q. behouden van mensen met een midden en hoger inkomen. Door dit woonbeleid zal in de stad meer variatie ontstaan in woonmilieus. Voor het centrum van de stad wil Rotterdam het woningaantal fors uitbreiden, waardoor wordt voorkomen dat de binnenstad na werktijd leeg is zoals nu het geval is. De uitbreiding hiervan vindt in het midden en hoger marktsegment plaats om met name de doelgroepen te bedienen die kiezen voor stedelijk wonen en het economisch draagvlak in de binnenstad te vergroten. Het gaat hierbij om één- en tweepersoonshuishoudens, dynamisch en koopkrachtig aan de ene kant en kapitaalkrachtige ouderen aan de andere kant. Het WBR bezit in de binnenstadswijk Cool ongeveer de helft van het aantal woningen in deze wijk. Voor dit woningbezit heeft het WBR een beheer- en ontwikkelingsplan opgesteld met als doel de woon- en bouwtechnische kwaliteit van de woningen fors te verbeteren. Tot 2010 wordt bijna € 44,- miljoen in de woningvoorraad geïnvesteerd. Ruim 40% van de huidige woningvoorraad zal worden getransformeerd naar een hoger marktsegment. De Westblaak is een kantorenlocatie, die de wijk Cool in tweeën verdeelt en haar aantrekkelijkheid als kantorenlocatie verliest. De verhuurbaarheid van de kantoren staat hier onder druk. In de nabije toekomst zal door de ontwikkeling bij het station Rotterdam-CS waar veel m2 kantoren worden gebouwd, de kans op leegstand groot zijn. Aan de andere kant wordt de Westblaak als een potentiële locatie voor stedelijk wonen gezien. Voor de Westblaak zijn een 4-tal strategieën ontwikkeld die inzicht geven in de mogelijke toekomstige ontwikkelingen en de gevolgen ervan. De ontwikkelde strategieën zijn:

Masteyroof SB V-MRE i003

Westblaak, een katis voor Cool

I . Westblaak als kantorenlocatie 2. Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel 3 . Westblaak als locatie voor stedelijk wonen 4. Westblank volgt de ontwikkelingen van de markt Door toetsing van deze strategieën aan een 4-tal economische scenario's van Rotterdam wordt helder dat de strategie 'Westblaak als onderdeel van een stedelijk weefsel' het meest realistisch is en dat deze strategie ook voor het WBR de meest gunstige is. Toetsing van deze strategie aan de geplande investeringen van het WBR laat duidelijk zien dat ten gevolge van deze strategie de opbrengsten met ruim € 9,- miljoen zullen stijgen. Hiermee wordt het belang van het WBR bij de ontwikkeling van de Westblaak helder aangegeven. Geen herontwikkeling van de Westblaak verlaagt de opbrengsten van de geplande investeringen in Cool met ruim € 12,- miljoen. De stedelijke herontwikkeling in Nederland komt moeizaam van de grond vanwege de complexiteit van de opgave en de vele betrokken eigenaren. Voorwaarden voor een succesvolle herstructurering zijn professioneel procesmanagement en een overzichtelijke organisatielbesluitstructuur. In deze processen dient met name de Gemeente de rol als trekker te vervullen. Zij heeft het grootste belang bij de herontwikkeling als eigenaar van de openbare ruimte. Daarnaast behartigt zij de belangen van haar inwoners. Een integrale herstructurering van de Westblaak, waarbij deze in één keer totaal wordt aangepakt is niet haalbaar, omdat bij de belangrijkste partij (eigenaredbeleggers) geen bereidheid is om te investeren in hun pandenheleggingen. Ook ervaren ze de huidige problemen op de Westblaak niet als een structureel probleem. Voor het WBR blijkt de invloed van de Westblaak op haar geplande investeringen in de wijk Cool groot. Zij heeft belang bij een aanpak van de Westblaak. Aangezien herstructurering niet haalbaar is zou kunnen worden gekozen voor het proces van herontwikkeling. Hierbij wordt fasegewijs de Westblaak aangepakt. Het WBR kan hierin een actieve rol vervullen door initiatieven te ontplooien die leiden tot herontwikkeling van de Westblaak.

Algemene conclusies Uit het onderzoek blijkt dat herontwikkeling van de Westblaak voor Rotterdam de kans biedt een hoogwaardig stedelijk woonmilieu te realiseren, omdat deze locatie door marktpartijen als een toplocatie voor stedelijk wonen wordt gezien. Rotterdam geeft daarmee invulling aan haar Woonstadbeleid om tot 2010 ongeveer 6.000 woningen in de binnenstad te realiseren en met name voor de midden- en hogere inkomens. De samenstelling van de bevolking lijkt een bepalende factor te zijn voor het succes van een stad. Als hoogopgeleiden kiezen voor Rotterdam dan komt de bijbehorende werkgelegenheid in de groeisectoren op gang met als gevolg dat meer hoger opgeleiden voor Rotterdam kiezen en de economie groeit. Behalve nieuwbouw zullen met name ook kleinschalige transformaties, zoals de herontwikkeling van kantoorpanden en het optoppen van bestaande gebouwen, een belangrijke bijdrage leveren om dit stedelijk woonmilieu te realiseren op de Westblaak. De kantorenmarkt in Rotterdam is voor een belangrijk deel een vervangingsmarkt. Dit zal de komende 10 - 1 5 jaar niet echt veranderen. Dit betekent dat nieuwe kantoorontwikkelingen in Rotterdam een sterke invloed hebben op de huidige voorraad. De toekomstige ontwikkeling bij Rotterdam-CS met de geplande m2 kantoren heeft grote invloed op kantoorlocaties in het

Mastevproof SB V-MRE 2003


centrum van Rotterdam. Rotterdam-CS vormt samen met het Weena en de Coolsingel in 2010 dé kantorenlocatie in Rotterdam waar grote bedrijven hun kaiitoor reeds hebben of naar toe zullen verhuizen. Dit betekent leegloop vanaf de Westblaak naar deze locatie. Herstructurering van de Westblaak, waarbij op basis van een masterplan de gehele Westblaak op de schop gaat, blijkt niet haalbaar. De belangrijkste partij, eigenarenheleggers, zijn niet bereid om nu te investeren in hun pandenlbeleggingen. Het alternatief, herontwikkeling van de Westblaak, waarbij de Westblaak fasegewijs wordt aangepakt lijkt haalbaar.

Rol WBR bij herontwi@eling Westblaak Het WBR heeft belang bij een goed functionerende Westblaak. Transformatie van de Westblaak naar een stedelijk woon/werkmilieu verhoogt de opbrengst van de geplande investeringen met ruim € 9,- miljoen. Een "verpauperende" Westblaak zal de opbrengsten van de geplande investeringen van het WBR in de wijk Cool met ongeveer € 4,- miljoen verminderen. Het WBR heeft als doelstelling om de komende jaren meer differentiatie in zijn woningbezit te brengen. Op termijn moet 25% van de voorraad in het midden en bovensegment worden verhuurd. Met het toevoegen van woningen op de Westblaak in het bovensegment van de Rotterdamse verhuurmarkt wordt uitvoering gegeven aan de doelstelling om 25% in het midden en bovensegment te verhuren. Herontwikkeling van de Westblaak lijkt haalbaar. Het WBR kan hierin een actieve rol vervullen door initiatieven te ontplooien die leiden tot het proces van herontwikkeling van de Westblaak. Door transformatie van het Cometon-gebouw tot een woon-werkgebouw, kan een proces van herontwikkeling van de Westblaak op gang worden gebracht. Het WBR kan als initiator van de herontwikkeling van de Westblaak de gemeente Rotterdam dringend verzoeken hier een actief beleid te voeren. Door het aanpassen van het bestemmingsplan (wonen en aanpassen bouwhoogtes) worden mogelijkheden gecreëerd voor transformatie van kantoren naar woon-werkgebouwen. Om de herontwikkeling van de Westblaak body te geven is het belangrijk dat het eerste project een zekere omvang heeft. Gezien de omvang van het Cometon-gebouw zou dit prima als eerste project voor de herontwikkeling en als pilotproject voor de transformatie van een kantoorgebouw naar een woon-lwerkgebouw kunnen dienen. Voor het WBR is dit gebouw interessant omdat bij transformatie de problematiek van de Kromme Elleboog wordt aangepakt. Het WBR zou een samenwerkingsverband met de belegger van het Cometon-gebouw aan de Westblaak kunnen aangaan, waarbij het WBR zijn expertise als verhuurder inbrengt en zorg draagt voor de verhuur van de gerealiseerde woningen na de transformatie.



Bijlagen i - 5

Masterproof SB V - M E 2003

Bijlage 1.


Literatuurlijst

Gemeente Rotterdam e

e e

a

e

e

e

m

Gemeente Rotterdam;"4 Scenario's, Naar een economische visie voor de Rotterdamse regio", niet gedateerd 1997(?) Adviesraad voor het Centrum en Inicio; "Wij kplan Cool", december 1999 Adviesraad voor het Centrum Wijkplan en Inicio; "Uitvoeringsprograrnma Cool 2000", maart 2000 Gemeente R0tterdam;"Vitaliteit door pluriformiteit Discussienotitie bouwen en wonen in de binnenstad", concept maart 2000 Gemeente Rotterdam; "Binnenstadsplan 2000 - 3010 Een lange termijnvisie als kader voor projecten, processen en investeringen", september 2001 Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (dr. J. van 't Verlaat); '"Quality of Life als strategisch beleidsthema", januari 2002 Gemeente Rotterdam "Wonen in Rotterdam, Koers naar 2017 - Aanpak tot 2006", maart 2003 Gemeente Rotterdam; "Strategievoorstel Optoppen & Ombouwen" dS+V, 14 maart 2003 Centrum voor Onderzoek en Statistiek(C0S); "De staat van Rotterdam 2003", mei 2003

Overige literatuur e

e

e

a

e

a

a

Jean Baptiste Benraad; "Lege kantoren schreeuwen om transformatienetwerl?, Aedes Magazine 6,2003 Drs. R.J.V.M. Buck; "Herstructurering van bedrijventerreinen", Dictaat Vastgoedpositionering & Management, 2001 - 2003 CityCorp; "Werkboek Binnenstadsmozaïelc Rotterdam", mei 2002 Dr. G.P.R.M. Dewulf, ir. A.C. den Heijer, ir. L. de Puy, ir. P. Van der Schaaf ", Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie", Delftse Universitaire Pers, 1999 G. Dewulf, H. de Jonge, P.J.M.M. Krumm; "Successful Corporate Real Estate Strategies", Arko Publishers 2000 DTZ Zadelhoff; "Rotterdam in perspectief ', medio 2003 DTZ Zadelhoff; "Amsterdam in perspectief ', medio 2003 Prof. Dr. Jan Willem Duyvendak; "Mensen hebben geen achterstand door de wijk, maar ze wonen er omdat ze al een achterstand hebben", Building Business nr.5 juniljuli 2003 Kees de Graaf; "De nieuwe koers van Rotterdam, Mikken op kansrijke sectoren", Building Business nr.4 mei 2003 Kees de Graaf; "Rotterdam als vestingsplaats ", Building Business, nr. 2 maart 2003 Kees de Graaf; "Balans tussen vraag en aanbod in Rotterdam", Building Business, nr. 2 maart 2003 Kees de Graaf; "De bulk is niet geschikt, Herontwiklteling van kantoren", Building Business, nr. 4 mei 2003 Ir. Drs. B. Gaya Walters, Ir L.J.A.M. van Griensven, Ing. M.M.G. van Rosmalen; "Management van Projectmanagement", Elsevier 1999

Mas f erproof SB V-MRE 2003

Westblaak, een kans voov Cool

Rob Geraedts, Theo van der Voort; "Good buildings drive out bad buildings, Meetinstrument voor het in kaart brengen van de onderkant van de ltantorenmarkt", Paper 2003, TU Delft e Rob Geraedts, Theo van der Voort; "Woonkantoren, Meetinstrument voor de transformatie van kantoren naar woningen", Paper 2002, TU Delft e Ellen Gehner; "Risicoanalyse bij projectontwikkeling", SUN Amsterdam, 2003 * Glaeser, Kolko and Saiz, "Consumer City", Worlting Paper National Bureau of Economic Research, Haverd University, 2000 Drs. G.J. Hagen; "Woonbeveling 2000 t.b.v. het college Motivational profiling in de woningmarkt", Dictaat Vastgoedpositionering & Management. 200 1 - 2003 e Drs. F.H. Hartog en Dr. Ing. G.R. Teisman; "De kunst van complexe besluitvorming", Stedebouw en Volkshuisvesting 1993, nr. 1 Zef Hemel; "Droomvelden, leefstijlonderzoek", Stedebouw & Ruimtelijke Ordening nr.6,2002 e Ir. C .L. Hulsman, ir. F.A.M. Knoop; "Transformatie van kantoren, Sturingsmiddelen om herbestemming van kantoorpanden te bevorderen", Delftse Universitaire Pers. maart 1998 e Viola Huurnink; "Leegstand oude kantoorpanden door nieuwbouw", Bouwwereld nr. 18,2001 Gemeente Enschede; "Binnenstadsboek Enschede", 1996 e Kenniscentrum PPS; "Inventarisatie faal- en succesfactoren van loltale PPSprojecten", 13 april 2000 Drs. H.J.J. Kloosterman; "Leisure als katalysator van stedelijke opgaven", Real Estate, nr. 23,2002 e Gerard Marlet; "Rotterdam Renaissance", Building Business no.2, maart 2003 a Metrum; "Procesmanagement van Stedelijke Gebiedsontwikkeling", december 1998 e Gert Middelkoop; "Rotterdam, achterbuurt van de Deltametropool", Building Business no.2 maart 2003 e Ministerie van Volltshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer; "Mensen Wensen Wonen, Wonen in de 21%euw", januari 2001 a De Lijn; "Toeltomstvisie Wonen in Cool 2030n, juli 2001 a Gretha Pama; "Rotterdam verjongt en verkleurt", NRC Handelsblad, 3 juli 2003 e Prof. Drs.Hugo Priemus; "Hoe trekken we de stedelijke vernieuwing vlot?", Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, mei 2003 * Thema nummer Stedelijke vernieuwing operaties en patiënten; Tijdschrift voor de Volltshuisvesting maart 2003 e Thema nummer Centrumgebieden; Maandblad voor Ruimtelijke Ontwikkeling, nr. 5 juni 2003 e Jelle Vaartjes; "Verouderd kantoor, toenemend hergebruik voor wonen", Renovatie & Onderhoud, oktober 2002 VROM-raad; "Haasten en onthaasten in stedelijke herstructurering", januari 2003 e Woningbedrijf Rotterdam; "Haal de buurt binnen", november 1996 a Woningbedrijf Rotterdam; "Jaarverslag 2002"


Bijlage 2.


Gevoerde gesprekken

Inleiding In het kader van mijn Masterproof van de Mastersopleiding Real Estate van de SBV aan de Universiteit van Amsterdam heb ik met een aantal personen gesprekken gevoerd. De informatie uit deze gesprekken is direct dan wel indirect verwerkt in deze Masterproof. In het onderstaande overzicht zijn de gevoerde gesprekken weergegeven waarbij ik ervoor heb gekozen om enkel het onderwerp van het gesprek aan te geven. Ir. J.C. Dogterom, adjunct directeur bij AM Wonen 1 Zuid Holland Zuid Onderwerp: Hoe kijken ontwilckelaars tegen binnenstedelijlte vernieuwingen aan en waar liggen volgens hen de kansen en bedreigingen. H.L. van Gelder, als projectmanager betrokken bij de voorbereiding van de herontwikkeling van het Van Heekplein in Enschede. Onderwerp: Aanpak van de herontwilckeling van het Van Heekplein in Enschede. In het gesprek is met name stil gestaan bij de start van het project. Op welke wijze kan een grootschalige herontwikkeling het beste worden opgepakt. Welke rol dient de gemeente te spelen en welke rol de betrokken beleggers1 eigenaren? Is PPS een goed instrument om dit soort grootschalige stedelijke projecten te realiseren? R.M. Goudswaard, adviseur Vastgoedbeleggingen DTZ Zadelhoff Onderwerp: Verhuurbaarheid van kantoomimte op de Westblaak. Toekomstplannen van de belegger van het Cometon-gebouw Drs. A.M. Hameleers, projectmanager stedelijke vernieuwing bij Vesteda Onderwerp: Rol van belegger in stedelijke herontwikkeling. Vesteda is betrokken bij het project van Heelplein in Enschede. De bovenkant van de verhuurrnarkt in Rotterdam en of de Westblaak een investeringslocatie is voor Vesteda. Ervaringen met transformatie van kantoren naar woningen. Drs. A.A.F. Hereijgers, Adviesburau de Lijn te Amsterdam Onderwerp: Binnenstedelijke herontwikkeling en op welke wijze de herontwikkeling van de Westblaak het beste vorm kan worden gegeven? Prof. Ir. H. De Jonge, Hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling Onderwerp : Aanpak van de herontwikkeling van de Westblaak en op welke wijze beleggers tegen transformatie van vastgoed aankijken. A.H. Lopik, makelaar, directeur bij Ooms Makelaars te Rotterdam Onderwerp: Ontwikkelingen op de Rotterdamse markt voor koopwoning.



Drs. G. van Randeraat, conceptontwikltelaar bij BPF Bouwinvest Onderwerp : Transformatie van kantoren naar woningen en de ervaringen van BPF met deze materie. Drs. J. Spriensma, projectmanager Van Heekplein Enschede Onderwerp: Aanpak van de stedelijke herontwikkeling van het Van Heekplein in Enschede. In dit gesprek is ingegaan op de rol van de gemeente Enschede en de marktpartijen die zijn betrokken bij de herontwikkeling van het Van Heekplein in Enschede. Het accent van het gesprek ligt op de uitvoering, aangezien het project in een afrondende fase verkeert. Dr. J.van 't Verlaat, Strateeg bij het OntwiMtelingsBedrijf Rotterdam Onderwerp: Ontwikkelingen in Rotterdam en in de Rotterdamse binnenstad en specifiek het gemeentelijk beleid hierin. De ontwikkelingen op de Rotterdamse kantoren- en woningmarkt Dr. ir. T.J.M. van der Voordt, onderzoelter Bouwmanagement & Vastgoedbeheer, TU Delft Ondenverp : Transformatie van kantoren naar woningen. In dit gesprek is uitvoerig stil gestaan bij de door de heer Van der Voordt ontwikkelde transformatiemeter van kantoren naar woningen. J. Th. van Wijk, beëdigd makelaarltaxateur bij Nederlof Bedrijfsmakelaar Onderwerp : Verhuurbaarheid van de kantoren op de Westblaak nu en de toekomstige verhuurbaarheid van deze kantoren. De huidige Rotterdamse kantorenmarkt en de toekomstige ontwikkelingen hierin.


Bijlage 3.


Profiel doelgroepen

Doelgroep l: Starters Jonge, niet draagkrachtige al.eenstaanden Groepsnonen

Doelgroep 2: Starters Jonge. n.et draagnrachtige alleenstaanden Semie-zelfsiandig wonen

1 Stedelijke omgeving 2 Rijk aan voorzieningen

1 Stedelijke omgeving 2 Rljk aan voorzieningen

4 Zit-, slaapkamer gem 22 m2 5 Gemeenschappelyk sanitair 1 doucheitoilet per 4 eenheden 6 Gemeenschappelijke eetkeuken 7 Gemeenschappelijke bultenniimte 1,5 m21eenheid 8 Gemeenschappelijke fietcenberglng 9 Gemeenschappel~jkewasruimte 10 Totaal 50 m2, gebruiksoppeervlak 35 m2 Kosten 11 Max huur 150 - 250 Euro

1

I /

Doelgroep 3: Jonge tweeverdieners

Stedelijke omgeving Rijk aan voorzieningen Suburbaan woonmilieu (ruimte, groen) Makkelijk bereikbaar per auto

gemeenschappelijke voorzieningen Zit-, slaapkamer gem. 22 m2 Sanitair per 2 personen Keuken per 2 personen Gemeenschappelijke buitenmimte 1,5 dieenheid Gemeenschappelijke fietsenberging Gemeenschappelijke wasruimte 10 Totaal 50 d , gebrulkcoppeervlak 35 m2 Kosten 11 Max huur 200 - 300 Euro

II

Kosten 8 Max huur 500 - 700 Euro 9 idem 700 - 900 Euro voor topappartementen 10 KOOD100 000 - 200 000 Euro


Mastecproof SB V-MRE 2003

Bijlage 4.

-r

Transformadiemeter karitorenmarkt

L" I

1 Stedelijke ligging

#O5 2 Kantoor ligt midden in kantorenpark Volgorde vriaqstelling --P d61 J Kantoor ligt in prior~teitigPbipd(beleid gemeente)

2 Bouwjaar 3 Leegstand

I

Opmeri
üû7 1 Kantoor is recent gebouwd ( S 3 jaar) #O8 2 Recent tot kantoor gerenove~rd( $ 3 laar) #O31 1 Kantoor staat gedeeltelijk leeg

12

Geen andere gebouwen aanwezig in directe omgeving Levenloze onigeving

3 Geen (nood)trappenhuis(zen)aanwezig

/:L:

+ beleid gemeente

1 HH

Bouwjaar Renovatiejaar

INEPKOMIOBRNGM o id

lplattegrond of makelaar

Ter plaatselnieuw ontwerp

licht. yeliiid schadelijke nidterialen 3 Geenlzeer slechte bezonningsmogelijkheden

er plaatse of gemeente

11

1-

Masterproof SB V-MRE: 2003

Bijlage 5.


Transformatiemeter Cometon

Westblaak Een kans voor Cool. Masterproof SBV - MIE ir. A.H.G. Rouwers 18 augustus Begeleider: drs. L.B. Uittenbogaard

Recommend Documents