PARKMANAGEMENT: EEN KANS VOOR VASTGOEDMANAGEMENT ORGANISATIES?

PARKMANAGEMENT: EEN KANS VOOR VASTGOEDMANAGEMENT ORGANISATIES?

Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde SBV jaargang 1999-2001

Begeleiding:

drs. L.B. Uittenbogaard ing. R.J. Gouwerok MBA

Auteur: drs. L.P. Ferwerda augustus 2001

INHOUDSOPGAVE

1.

Inleiding en probleemstelling

2.

De achtergrond: vastgoedmanagement organisaties en hun klanten

3.

Parkmanagement

Parkmanagement in het buitenland Parkmanagement in Nederland Definitie Parkmanagement Belanghebbenden Parkmanagement Vormen Parkmanagement Beheer in goed overleg Beheer in overleg met de belanghebbenden en ondernemersvereniging Gedeeltelijke overdracht van beheerbudgetten Gehele overdracht van beheerbudgetten Parkmanagement door Vastgoedmanagement organisaties

4. 4.1 4.2 4.3

Implementatie Parkmanagement Stappen Activiteiten Parkmanagement Resultaat Parkmanagement Organisatie en juridische structuur Parkmanagement Organisatie Parkmanagement Juridische structuur Parkmanagement Vereniging van Eigenaars Coöperatielvereniging Erfdienstbaarheden Mandeligheid Stichting Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (Gewone) mede-eigendom De Openbare weg Samenvatting juridische structuur

6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Implementatie Parkmanagement in Amsterdam Teleport Huidige situatie Teleport Behoeften van bedrijven Teleport Plan van aanpak Organisatie Parkmanagement Teleport Diensten Teleport Financiering Parkmanagement Teleport

7.

Aanbevelingen voor Vastgoedmanagement organisaties

8.

Conclusie

Literatuuropgave Lijst geraadpleegde personen en organisaties

Pagina

l.

Inleiding en probleemstelling

Grote vastgoedmanagement organisaties zijn op een punt gekomen dat zij hun product- en dienstverlening dienen te heroverwegen. Er is een tendens dat vergoedingen voor de traditionele beheer activiteiten onder druk staan. Tegelijkertijd eisen opdrachtgevers een steeds hogere kwaliteit van de vastgoedmanager. De opdrachtgeverlbelegger verwacht een pro-actieve vastgoedmanager, die een professionele "sparringpartner" is. Binnen onze organisatie, Dynamis ABC Vastgoedmanagers onderzoeken wij momenteel welke nieuwe producten wij kunnen ontwikkelen. Een interessant nieuw product, waar steeds meer vraag naar komt is Parkmanagement. In deze scriptie wil ik onderzoeken of dit een product is dat financieel en organisatorisch haalbaar is voor een vastgoedmanagement organisatie. Allereerst zal ik daartoe enkele belangrijke kenmerken en trends bij vastgoedmanagement organisaties beschrijven en de trends bij opdrachtgevers van vastgoedmanagement organisaties. Vervolgens zal ik het product Parkmanagement nader omschrijven. Er zijn diverse vormen van Parkmanagement. Vormen van Parkmanagement die interessant kunnen zijn voor vastgoedmanagers worden er uit gelicht en nader onderzocht, zowel financieel als organisatorisch. Dit onderzoek richt zich met name op kantorenparken in de regio Amsterdam. Vervolgens zal aan de hand van een bestaand bedrijventerrein worden onderzocht en voorgesteld hoe deze vorm van Parkmanagement in praktijk gei'mplementeerd zou kunnen worden. Tenslotte zullen er in dit stuk aanbevelingen worden gedaan voor vastgoedmanagement organisaties hoe om te gaan met het product Parkmanagement zelf en met andere activiteiten in combinatie met Parkmanagement.

2.

De achtergrond: vastgoedmanagement organisaties en hun opdrachtgevers

Beheer was in het verleden voornamelijk een nevenactiviteit van een makelaarskantoor. Voor veel kleine beheerders die zich meer op het woningbeheer richten is dit nog steeds het geval. Met name voor de grotere beheerders en de beheerders die zich ook op kantoren richten geldt echter dat beheer zelfstandige afdelingen of organisaties zijn geworden, die in omzet en kennis de ruggengraat van een organisatie vormen. Een groot aantal beleggers is bereid werkzaamheden op het operationele niveau, met name op het technische- en administratieve vlak uit te besteden aan vastgoedmanagement organisaties. In dit verband kunnen de volgende trends worden waargenomen: Trends bii de vastgoedmanagement organisaties e

0

0

Met name de laatste jaren is er duidelijk een tendens van schaalvergroting1. Goede voorbeelden hiervan zijn Kamerbeek Vastgoedmanagement en Dynamis ABC Vastgoedmanagers. Was het vroeger zo dat een beheerder slechts op operationeel niveau het administratieve- en technische beheer uitvoerde, tegenwoordig is het commerciële beheer van groot belang. De vastgoedmanagement organisatie dient op meerdere terreinen van de vastgoedexploitatie adviezen te kunnen uitbrengen (ook op asset management niveau) en dient zich dus meer te profileren als vastgoedadviseur. De Vastgoedmanagement organisatie heeft met meer concurrentie te maken. Als vroeger bij een nieuwbouw project eenmaal een beheerder was gekozen bleef deze meestal betrokken bij het project. Tegenwoordig heroverwegen beleggers steeds vaker de exploitatie. Daarnaast wisselt onroerend goed steeds vaker van eigenaar. Ook ondervindt een vastgoedmanagement organisatie steeds meer concurrentie van specialisten op een deelgebied, zoals technische adviesbureaus, accountants, markt adviseurs, organisatieadviseurs en marketing specialisten. Dit alles heeft tot gevolg dat de beheerperiodes van een object korter worden en de marges van vastgoedmanagement organisaties onder druk komen te staan. Beleggers hebben van de vastgoedmanagement organisatie steeds meer informatie nodig. Vroeger leverde de beheerder de informatie zonder er zelf iets mee te doen. Naarmate het vastgoedmanagement professionaliseerde beperkt de rol van de beheerder zich niet tot het leveren van informatie, maar wordt de informatie geïnterpreteerd, geanalyseerd en van advies voorzien. De belegger verwacht in dit verband een steeds meer pro-active houding van de vastgoedmanager.

Trends bii de beleggers 0

e

Bij de beleggers is er een trend waar te nemen om terug te keren naar de kernactiviteiten. Gevolg hiervan is dat beleggers steeds meer werkzaamheden laten verrichten door dienstverleners (niet alleen vastgoedmanagement organisaties!). Uiterste vorm is het op afstand plaatsen van de vastgoedafdelingen als geheel met een grote handelingsvrijheid. Voorbeelden hiervan zijn ABP en Amvest. Als gevolg van de leegstand in de kantorenmarkt begin jaren 90 krijgen (institutionele) beleggers en pensioenfondsen steeds meer aandacht voor rendementen en risicospreiding. Beleggen in het vastgoed bleek risicovoller dan gedacht. Beleggers houden steeds meer hun spreiding van de portefeuille in de gaten. Ten aanzien van het

Bron: Mr. S.J. Bulthuis MRE, De noodzaak tot schaalvergroting in het Vastgoedmanagement

0

a

rendement van hun portefeuille richten beleggers zich steeds meer op het verslaan van de (korte termijn) ROZIIPD index2. Niet het gebouw, maar de huurder wordt gezien als belangrijkste factor. Dit betekent dat een belegger ook contact wil hebben met zijn (grotere) huurders. De behoefte aan management informatie. Vroeger was de aandacht voor informatie meer boekhoudkundig van aard, nu wordt het belang van management informatie over de huurder, het gebouw en de markt ingezien. Commerciële aandacht voor de exploitatie groeit. Voorheen hielden commerciële mensen van beleggers zich alleen bezig met acquisitie en dispositie, nu wordt dit meer in samenhang gezien. Zowel exploitatie van de bestaande portefeuille als de acquisitieldispositie zijn van belang.

Bovengenoemde werkzaamheden zijn in de regel zeer arbeidsintensief. Veel beleggers vragen zich echter af of vastgoedmanagers op operationeel- en met name op tactisch gebied wel een toegevoegde waarde kunnen leveren. De kennis en kwaliteit van producten en dienstverlening van vastgoedmanagement organisaties schiet in de ogen van een aantal beleggers nog tekort3. Bovendien zouden zij in een te geringe mate betrokken hebben getoond bij de commerciële doelstellingen van de belegger. Er wordt dan wel gesproken over vastgoedmanagement organisaties in plaats van beheer organisaties, werkelijke veranderingen in de kwaliteit van de producten en dienstverlening hebben zij nog niet waargenomen. Beleggers voelen zich dan ook vaak genoodzaakt om de nodige marktadviezen eerder bij anderen te halen dan bij vastgoedmanagement organisaties. Vastgoedmanagement organisaties dienen investeringen te plegen om het kennisniveau en de kwaliteit van de producten en diensten op een hoger niveau te brengen, zodat beleggers activiteiten op het operationele niveau en het tactische niveau (blijven) uitbesteden aan zelfstandige vastgoedmanagement organisaties en niet uitbesteden aan andere (gespecialiseerde) organisaties of zelf gaan doen. Gezien de investeringen die gepleegd moeten worden kan afgevraagd worden of de huidige product en dienstverlening zulke investeringen in personeel en organisatie wel rechtvaardigen of dat de organisaties nieuwe producten en diensten moeten aanbieden.

bron: Property Benchmarking, The Experience of establishing the Dutch proper& index Zie ook diverse publicaties NVM

3.

Parkmanagement

Parkmanagement is een product waar steeds meer vraag naar is zowel vanuit de private als vanuit de publieke partijen. In Nederland staat actief Parkmanagement nog in de kinderschoenen. In dit hoofdstuk zal ik eerst het product nader omschrijven en vervolgens indelen in categorieën. 3.1

Parkmanagement in het buitenland

In het buitenland (Verenigd Koninkrijk, Denemarken, Frankrijk, Duitsland en de Verenigde Staten) is men al verder met de ontwikkeling van Parkmanagement. Daar is de aanleiding geweest het ontwikkelen en behouden van een representatief en hoogwaardig vestigingsmilieu op zogenoemde 'business parks'. Centraal staat het begrip 'landscaping'. Hiermee wordt bedoeld, dat er veel aandacht wordt besteed aan de omgeving en de vormgeving van het terrein. Terreinen in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk (zoals Fair Lakes, Fairfax County, Virginia en Stockley Park, Londen) worden vaak door projectontwikkelaars in samenwerking met beleggers ontwikkeld c.q. uitgegeven. Daarna komt het terrein in het geheel in eigendom van een belegger. Voor het beheer van het terrein wordt een managementorganisatie opgezet, die vaak gevestigd is in een centraal voorzieningencentrum. Een parkmanager is verantwoordelijk voor het beheer van de 'openbare ruimte', de infrastructuur en de voorzieningen. Het beheer wordt geregeld in samenwerking met de lokale overheid. Aan deze vorm van Parkmanagement wordt in het buitenland strak de hand gehouden. Dit omdat een strakke beheersvorm de belangrijkste voorwaarde vormt voor een kwaliteitsgarantie ten aanzien van bebouwing en omgeving. Parkmanagement is in dit geval een vorm van volledig private gebiedsontwikkeling en beheer. 3.2

Parkmanagement in Nederland

De ontwikkeling van Parkmanagement in Nederland heeft verschillende oorzaken. Ten eerste is er het verschijnsel, dat veel bedrijventerreinen aan het verpauperen zijn. Veel bestaande bedrijventerreinen zijn ontwikkeld in de jaren '60 en '70 en vertonen nu verschijnselen van achterstallig beheer en onderhoud. Voorbeelden van deze verschijnselen zijn bereikbaarheidsproblemen,gebrek aan uitbreidingsruimte of een negatieve uitstraling van het terrein. Wanneer er niets gedaan wordt, zal deze negatieve spiraal zich doorzetten met als eindresultaat: noodzaak tot sloop, ofwel vernietiging van kapitaalpotentieel. Tegenwoordig wordt geprobeerd deze negatieve spiraal te doorbreken door middel van het verrichten van achterstallig en groot onderhoud, herstructurering, revitalisering en 1 of sanering. Deze ingrepen kosten echter veel geld. Bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen is er steeds meer aandacht voor de fase na de uitgifte van het terrein, omdat men deze problemen in de toekomst wil voorkomen. Men komt steeds meer tot de conclusie dat voorkomen door middel van Parkmanagement beter (en goedkoper) is dan genezen door revitalisering4. Daarnaast groeit de aandacht voor het begrip duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen. Over het algemeen wordt hieronder verstaan: een samenwerking tussen bedrijven onderling met overheden op bedrijventerreinen gericht op het verbeteren van het (bedrijfs-) economisch resultaat, de vermindering van de milieubelastingen en een efficiënter ruimtegebruik5. Bij duurzame ontwikkeling wordt aandacht besteed aan intensief ruimtegebruik, omdat de ontwikkeling en beheer van bedrijvenlocaties steeds vaker stuit op bron: Parkmanagement de stand van zaken in Nederland, beter beheer van werklocaties door strategische planning, Twijnstra Gudde en Buck Concultantants bron: Nota Ruimtelijk Economisch Beleid, Ministerie van Economische Zaken

fysieke en ruimtelijke belemmeringen. Door hoge grondprijzen en tekorten aan uitbreidingsmogelijkheden speelt ook innovatief ruimtegebruik een rol. Een andere oorzaak voor het ontwikkelen van Parkmanagement is het feit, dat gemeenten steeds minder vaak in staat zijn om zelfstandig een compleet aanbod van bedrijventerreinen te bieden. Dit komt door een gedifferentieerde vraag naar bedrijventerreinen, waardoor er een gedifferentieerd aanbod geboden moet worden. Een andere oorzaak hiervoor is dat gemeenten fysieke en planologische belemmeringen ondervinden bij het revitaliseren van bestaande en aanleggen van nieuwe bedrijven terreinen. Bovendien is steeds vaker sprake van functiemenging. Niet alleen bedrijfsmatige activiteiten vestigen zich op een bedrijventerrein; ook andersoortige activiteiten zoals sport- en dansscholen, discotheken en carting banen zoeken hier een vestigingsplaats. Hierdoor kunnen er tegenstrijdige belangen naar voren komen Daarnaast is sprake van een terugtredende overheid, die steeds meer wil privatiseren. Dit vraagt om een nauwere samenwerking tussen overheden en bedrijfsleven en overheden onderling; dit kan ontstaan met behulp van Parkmanagement. Voor bedrijven wordt representativiteit steeds belangrijker. Dit omdat op dit vlak nog enige concurrentie mogelijk is. Bedrijven zijn steeds op zoek naar imagoverbetering. Dit kan door zich op een bedrijventerrein te vestigen, waar door middel van Parkmanagement de kwaliteit van de omgeving en de gebouwen hoog gehouden wordt. Verschillen Parkmanagement in het buitenland en Nederland Naast de verschillen in aanleiding van Parkmanagement in het buitenland en in Nederland worden in tegenstelling tot het buitenland bedrijventerreinen in Nederland meestal door de gemeenten ontwikkeld en beheerd. Verder is men in het buitenland veel bekender met het feit, dat er voorzieningen op het terrein aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld kinderopvang of een supermarkt. Dit is met name ontstaan, doordat afstand een ander begrip is in het buitenland. Woon- en werkgebieden liggen verder uit elkaar. Daarnaast bestaat er nog een verschil tussen Nederland en het buitenland. In Nederland zullen bedrijven zich minder snel iets aantrekken van bovenaf opgelegde verplichtingen dan in het buitenland, waar bedrijven zich eerder schikken naar bepaalde regelgeving en voorschriften. Nederland heeft een cultuur, waarbij zaken in overleg geregeld worden en niet zozeer worden voorgeschreven, het zogenoemde poldermodel. In met name het Verenigd Koninkrijk worden ook nog zeer langlopende huurovereenkomsten afgesloten. Mijns inziens is de binding en het verantwoordelijkheidsgevoel voor het kantorenpark van deze huurders groter dan bij de gemiddelde Nederlandse huurder. Parkmanagement: Facility management in breder perspectief Vanuit het facility management oogpunt bestaat de volgende gedachte: in bedrijfsverzamelgebouwen delen bedrijven bepaalde faciliteiten, zoals de schoonmaak, de catering en de receptie. Dit is vaak efficiënter en levert besparingen op ten opzichte van faciliteiten in eigen beheer houden. De vraag is nu: waarom gebeurt dit (nog) niet (op grote schaal) op bedrijventerreinen? Bedrijven kunnen op bedrijventerreinen gezamenlijk gebruik maken van bepaalde faciliteiten. Deze kunnen bestaan uit voorzieningen en beheeraspecten, die onder Parkmanagement vallen. Bovendien is er een trend, dat bedrijven zich steeds vaker richten op hun "core business" en zaken uit het secundaire proces gaan uitbesteden. Hierop kan ingespeeld worden door op bedrijventerreinen Parkmanagement activiteiten aan te bieden.

3.3

Definitie Parkmanagement

Omdat Parkmanagement in Nederland zich nog in de beginfase van de ontwikkeling bevindt, worden meerdere termen door elkaar gebruikt en is er geen eensluidende definitie voor te geven. Er zijn namelijk diverse vormen van Parkmanagement te onderscheiden. Parkmanagement wordt ook wel bedrijventerreinmanagement of facility management op bedrijventerreinen genoemd. In dit rapport wordt de term Parkmanagement gebruikt. In Nederland is Parkmanagement nog een relatief onbekend begrip, maar het krijgt steeds meer aandacht in het kader van duurzame ontwikkeling van bedrijventerreinen. In dit rapport wordt onder Parkmanagement verstaan6: Het sturen van inrichfing en beheer op een kanforenpark of bedrfvenferrein, met als doel het verkrijgen en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte. Parkmanagement is integraal aandacht besteden aan kwaliteit op een terrein, zowel in de initieer-. ontwikkel- als beheerfase. In dit rapport wordt de definitie zo ruim mogelijk gei'nterpreteerd en staat Parkmanagement van kantorenparken centraal. De meerwaarde van Parkmanagement is primair het verlengen van de levenscyclus van het bedrijventerrein, waardoor dure en ingrijpende revitaliseringsprocessen worden vermeden en verloedering wordt tegengegaan. Blijvende duurzaamheid en innovatie zijn hiervoor geboden. Duurzaamheid en innovatie kunnen alleen blijvend worden bevorderd door een actieve vorm van beheer. Parkmanagement is deze actieve vorm van beheer om tot een hoogwaardige en duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein te komen. Na verloop van tijd zal met de vestiging van meerdere bedrijven zal Parkmanagement zich gaan richten op de exploitatie van het terrein. Centrale doelstelling van Parkmanagement wordt dan het tot stand brengen van operationele samenwerking tussen de bedrijven; samenwerking op het gebied van voorzieningen en beheer, waarmee bedrijven kostenvoordelen realiseren en een duurzaam belang bij het functioneren van het terrein wordt gerealiseerd. 3.4

Belanghebbenden

Om te komen tot duurzame hoogwaardige bedrijventerreinen staat niet het individuele belang van een bedrijf of de overheid voorop, maar het gezamenlijk belang van de gevestigde bedrijven en de overheid. Daarom zijn verschillende partijen betrokken bij (de ontwikkeling van) Parkmanagement. De belanghebbende partijen zijn: o de lokale, provinciale en nationale overheid, e bedrijven die zich willen vestigen, o projectontwikkelaars, beleggers, o intermediaire organisaties De lokale, provinciale en nationale overheid De overheid speelt een belangrijke rol bij Parkmanagement; dit als gevolg van haar taken op het gebied van ontwerp, ontwikkeling en beheer van bedrijventerreinen. De nationale overheid streeft naar het ontstaan van synergie tussen economie en ecologie. Voor zowel provinciale als lokale overheden speelt het belang van het scheppen van een goed vestigingsklimaat voor bedrijven een rol. Nieuwe terreinen moeten een Diverse auteurs hanteren deze definitie

vestigingsklimaat bieden, dat aansluit bij de eisen en wensen die de markt nu en in de toekomst stelt. Het te voeren bedrijventerreinenbeleid moet ervoor zorgen, dat de bijbehorende negatieve effecten van bedrijvigheid binnen bepaalde grenzen blijven. Parkmanagement betekent voor het bedrijventerrein een positieve profilering en een verhoogde duurzaamheid van het terrein. Bedrijven die zich willen vestigen Bij het ontwikkelen van nieuwe duurzame bedrijventerreinen staan vooral de te vestigen bedrijven centraal. De markt, ofwel potentieel te vestigen bedrijven stellen tegenwoordig andere eisen aan de vestigingsplaats. Dit wordt mede veroorzaakt, doordat de concurrentie op de markt steeds heviger wordt. Men moet concurreren op prijs en op secundaire factoren zoals goede marketing en goede service. Naast de vestigingsfactoren als een goede ligging en uitbreidingsmogelijkheden vraagt een bedrijf ook een representatieve omgeving, die bij kan dragen aan een goed imago. Parkmanagement kan bijdragen aan het realiseren en behouden van een representatieve vestigingsplaats. Daarnaast kan door middel van Parkmanagement economisch voordeel behaald worden. Door activiteiten uit het secundaire proces gezamenlijk te organiseren is het mogelijk schaalvoordelen te behalen. De organisatie en coördinatie hiervan kunnen door Parkmanagement verzorgd worden. Projectontwikkelaars, beleggers Parkmanagement is ook van belang, indien een bedrijventerrein geheel of gedeeltelijk privaat ontwikkeld wordt. Voor (een gedeelte van) het bedrijventerrein wordt een specifieke ontwikkelings- en beheersmaatschappij opgericht, waarin beleggers, projectontwikkelaars en overheden participeren. Deze maatschappij is eigenaar van de grond of gebouwen en verhuurt deze. Op deze wijze kan ervoor worden gezorgd, dat de kwaliteit van het bedrijventerrein behouden blijft ook na de uitgifte. De jaarlijkse afdracht van de huur en de vaste waarde van de grond of het gebouw kunnen gezamenlijk een aantrekkelijk perspectief bieden. Intermediaire organisaties Een laatste belanghebbende partij zijn de intermediaire organisaties, zoals de Kamers van Koophandel, werkgeversverenigingen, ondernemingsverenigingen, brancheorganisaties en vastgoedmanagement organisaties. Zij zijn belangrijke partijen in het proces om te komen tot duurzame bedrijventerreinen. Als intermediair met kennis over de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen kunnen zij een belangrijke initiërende, adviserende en bemiddelende rol vervullen voor zowel het bedrijfsleven als de overheid. Parkmanagement is met name interessant als een bedrijventerrein aan één of meerdere eisen voldoet: e meerdere gebruikers e meerdere eigenaren e diversiteit van gebouwen e gemeenschappelijke (openbare) voorzieningen Mijns inziens heeft Parkmanagement de hoogste toegevoegde waarde bij kantorenparken die aan alle vier de criteria voldoen.

3.5

Vormen van Parkmanagement

Parkmanagement kan in meer of minder mate zijn doorgevoerd. In de mate van doorvoering van Parkmanagement kan men vier niveaus onderscheiden7: 3.5.1. Beheer in goed overleg Het beheer van de openbare ruimte ligt in handen van de Gemeente. Het beheer van de kantoorgebouwen ligt in handen van de eigenaren en of hun beheerders. De gemeente organiseert op adhoc basis informatiebijeenkomsten voor de eigenaren en gebruikers. Bijvoorbeeld wanneer zij een nieuw plan voor de openbare ruimte willen presenteren. Deze variant komt het meeste voor in de bestaande bedrijventerreinen. Voor de vastgoedmanagement organisatie betekent dit dat zij voor individuele eigenaren het beheer uitvoeren van de gebouwen. Enkele voorbeelden in Amsterdam: Amstel III, Amsterdam Zuid Oost. 3.5.2.

Beheer in overleg met de belanghebbenden en ondernemersvereniging

Het beheer van de openbare ruimte wordt nog steeds door de gemeente uitgevoerd. Wel doet de gemeente dit in overleg met de ondernemersvereniging en belanghebbenden. In dit model hoeft het initiatief dus niet bij de gemeente te leggen maar kunnen de ander belanghebbenden ook initiatief nemen en voorstellen doen voor het beheer van de openbare ruimte. Voor de private gebouwen geldt dat de ondernemersvereniging ook enige dienstverlening en service aanbiedt, bijvoorbeeld op het gebied van beveiliging en surveillance en bijvoorbeeld op het gebied van vervoer. Enkele voorbeelden zijn Amsterdam Teleport, Beukenhorst Oost, Beukenhorst West 3.5.3.

Gedeelteliike overdracht van beheerbudgetten

De gemeente draagt een deel van het beheerbudget over aan de Parkmanagement organisatie. Het gaat hierbij meestal om de budgetten voor beheer van de niet verharde terreinen van de gemeente, zoals groenvoorziening, etc. Tevens biedt de Parkmanagement organisatie diensten aan voor de private partijen (eigenaarlgebruikers) zoals onderhoud groenvoorziening, collectieve gebiedsbeveiliging afvalinzameling, vervoersmanagement en een aanbod diensten zoals vergaderfaciliteiten, kinderopvang en horeca, etc. In deze variant kunnen afname van deze diensten niet verplicht worden gesteld. Daarvoor ontbreekt de juridische mogelijkheid. De Parkmanagement organisatie kan de afname wel stimuleren door gunstigere tarieven te bedingen bij de diensten en verzorgingsaanbieders, waardoor afname aantrekkelijk wordt. Een voorbeeld is: Forward Business Park N.V. (Coöperatie Park Schiphol-Rijk) 3.5.4.

Gehele overdracht van beheerbudgetten.

De Parkmanagement organisatie is geheel verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte en de gebouwen. Deze variant is op voorhand alleen toepasbaar als de ontwikkeling van het kantorenpark geheel bij één partij ligt of een combinatie van partijen. Later kan het eigendom van het park aan meerdere beleggers worden overgedragen met de verplichting een aantal zaken gemeenschappelijk uit te voeren. Voor de meest geschikte organisatievorm en juridische structuur van het bedrijvenpark wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

' Van 't Verlaat, Onhvikkelings Bedrijf Rotterdam

De eigenaars en gebruikers hebben de verplichting om een aantal zaken af te nemen, zoals: groenvoorziening, beveiliging, bewegwijzering, etc. De gemeente draagt haar beheerbudgetten voor de publieke ruimten over aan de Parkmanagement organisatie of draagt de openbare ruimten geheel over aan de Parkmanagement organisatie. Grote voordeel van deze vorm is dat de Parkmanagement organisatie een grote slagvaardigheid heeft. De gehele overdracht van beheerbudgetten verdient daarom ook de voorkeur om tot optimaal resultaat van het Parkmanagement te komen (zie 4.3). Als voorbeeld kan genoemd worden: Stockley Park, London. Het bestaan van verschillende gradaties van Parkmanagement kunnen de volgende reden hebben: e Ambitie niveau belanghebbenden. Gesteld kan worden dat zowel bij gemeente, als bij beleggers en huurders steeds meer aandacht is voor de kwaliteit en duurzaamheid van het kantorenpark. e

0

Bestaande ontwikkeling of nieuwe ontwikkeling. Bij een bestaand bedrijvenpark waar geen of een laag niveau van Parkmanagement wordt toegepast zal het juridisch moeilijk zijn een ver doorgevoerde vorm van Parkmanagement in te voeren, dat wil zeggen veel taken én bevoegdheden onder te brengen bij de Parkmanagement organisatie. In ieder geval zal het juridisch niet af te dwingen zijn. Er is namelijk medewerking van alle belanghebbenden vereist. Ten eerste dient de gemeente, vaak eigenaar van de openbare ruimte medewerking en met name financiële middelen beschikbaar te stellen. De eigenaren van de gebouwen dienen ook allen overeenstemming te krijgen over de werkzaamheden die zij gezamenlijk gaan uitvoeren. Daarnaast dient er overeenstemming over het kwaliteitsniveau en het bijbehorende financiële plaatje te komen. Ook de gebuikerslhuurders zullen mee moeten werken. In de bestaande huurovereenkomsten is namelijk niets over deze extra leverantie en diensten geregeld. Eigendom bedrijfsterrein. Als de eigendom van een kantorenpark bij één organisatie ligt (bijvoorbeeld bij de ontwikkelaar of bij één belegger) is het organisatorisch eenvoudiger de Parkmanagement organisatie meer taken toe te bedelen. Toch is de toegevoegde waarde van Parkmanagement bij meerdere eigenaren en gebruikers wellicht groter. In die situatie is de vraag naar één coördinerend orgaan namelijk vaak groot. Kwaliteitsniveau kantorenpark en beschikbare middelen. Bij kantorenparken aan de onderkant van de markt zijn er minder financiële middelen beschikbaar voor zaken als groenvoorziening, beveiliging, en (esthetisch) onderhoud van het park en de gebouwen, etc. Dit soort kantorenparken zullen meer concurreren op prijs dan op kwaliteit.

3.6

Parkmanagement door Vastgoedmanagement organisaties

Bij de eerste twee niveaus van Parkmanagement zijn vastgoedmanagement organisaties traditioneel betrokken. Er is hier echter (nog) geen sprake van een Parkmanagement organisatie. De vastgoedmanager voert bij niveau 1 het traditioneel beheer uit. Ditzelfde geldt voor de gemeente. Bij het tweede niveau wordt er al wat meer samengewerkt tussen betrokken partijen; de verantwoordelijkheid voor het beheer ligt echter nog bij de diverse eigenaren zelf. Vanaf niveau 2 kan men mijns inziens pas enigszins over Parkmanagement spreken: er is sprake van Parkmanagement, zonder dat een organisatie hiervoor is opgericht. Er wordt door zowel door gemeente als door andere belanghebbenden nagedacht hoe de openbare ruimte het best ingericht en beheerd kan worden. Alles draait om goed overleg tussen de betrokken partijen. Bij het overleg tussen gemeente en andere belanghebbenden

vertegenwoordigt de vastgoedmanager vaak de belegger (zijn opdrachtgever) en haar huurders en voert ideeën aan voor een optimaal beheer van de openbare ruimten. De uitvoering ligt echter bij de gemeente. De derde vorm van Parkmanagement (gedeeltelijke overdracht van beheerbudgetten) kan ontstaan uit twee situaties: e Doorstart of verdere ontwikkeling van tweede vorm van Parkmanagement (Beheer in overleg met de belanghebbende en ondernemersvereniging). e Tijdens de ontwikkelingsfase van het bedrijventerrein. De vierde variant ontstaat meestal al bij het opstellen van een Masterplan voor het kantorenpark. In dit vroege stadium van de vastgoedcyclus zitten de vastgoedmanagers traditioneel nog niet aan tafel. Het ligt dus voor de hand om eerst te onderzoeken of er kansen zijn voor een vastgoedmanager bij de derde variant die ontstaat door ontwikkeling of doorstart van de tweede variant. Bij de derde en vierde variant, waarbij daadwerkelijk beheerbudgetten worden overdragen aan een Parkmanagement organisatie zijn vastgoedmanagement organisaties traditioneel (nog) niet betrokken. De werkzaamheden van een Parkmanagement organisatie en een vastgoedmanagement organisaties kennen veel overeenkomsten. Dit betreft onder meer de volgende werkzaamheden: e Onderhoud groenvoorziening e Organiseren en aanbesteden van diverse leveranties en diensten, zoals schoonmaak, beveiliging, surveillance, catering, portiersdiensten, etc. e Onderhoud gebouwen e De vastgoedmanager heeft vele contacten met leveranciers en aannemers e Opstellen (meerjaren) onderhoudsbegrotingen e Administreren leveranties en diensten Organiseren en voorzitten overleg met huurders gebruikers e Vereniging van eigenaren beheer en administratie De vastgoedmanager heeft veel contacten met de lokale overheden In hoofdstuk 6 zal het product Parkmanagement verder uitgewerkt worden, toegespitst op het bestaande bedrijven terrein Teleport Amsterdam, waar nu nog sprake is van het tweede niveau van Parkmanagement.

4

Implementatie Parkmanagement

In dit hoofdstuk wordt allereerst uiteengezet welke stappen men moet doorlopen voor het implementeren van Parkmanagement. Vervolgens worden de mogelijke activiteiten van Parkmanagement beschreven. Tenslotte wordt beschreven welk resultaat de implementatie van Parkmanagement kan hebben voor de eigenarenlbeleggers, de huurders/gebruikers en de gemeente.

4.1 Stappen Parkmanagement Implementatie van Parkmanagement dient gestructureerd plaats te vinden. Achtereenvolgens dient men de volgende stappen te doorlopen8: 1. Doelstelling

Beschrijving gewenst kwaliteitsniveau aan de hand van programma van eisen, doelgroepen, belangengroepen. In dit stadium worden de wensen van de belanghebbenden met betrekking tot de activiteiten en de dienstverlening van de Parkmanagement organisatie vastgelegd. 2. Marktanalyse

In de markt toetsen of het na te streven kwaliteitsniveau van de locatie ook haalbaar is SWOT Analyse van het bedrijventerrein Beschrijving concurrerende gebieden 3. Ontwerp

Aan de hand van het programma van eisen worden vorm, voorzieningen en beheer terreinen en gebouwen vastgelegd. Een belangrijk onderdeel is in dit verband de juridische structuur van de gemeenschappelijke gedeelten. Hierop wordt in hoofdstuk 5 teruggekomen. 4. Financiering

Financiering wordt structureel vastgelegd en vastgesteld. Opstelling meerjarenbegrotingen 5. Realisatie

Tijdens de bouwfase worden voorinvesteringen gedaan in kwaliteit van de gebouwen en terreinen. Voorbeelden: groenvoorziening maar ook voorzieningen in de gebouwen zoals gebouwen beheerssystemen, balies, recepties, etc. 6. Uitgifte In dit stadium worden de kwaliteitseisen aan de op te richten Parkmanagement organisatie vastgelegd en de deelname van de diverse partijen.

bron: Parkmanagement de stand van zaken in Nederland, beter beheer van werklocaties door strategische planning, Twijnstra Gudde en Buck Consultantants

7. Exploitatie De organisatie voor Parkmanagement treedt in werking. 4.2 Activiteiten Parkmanagement

De activiteiten van Parkmanagement hangen uiteraard af van het gewenste kwaliteitsniveau dat in de ontwerpfase van Parkmanagement is vastgesteld. Hieronder volgt een uiteenzetting van de mogelijke diensten en voorzieningen, uitgesplitst in de traditionele leveranties en diensten die vastgoedmanagers verrichten in hun traditionele beheer taak en facilitaireladditionele diensten en voorzieningen. Tot de traditionele leveranties en diensten kunnen gerekend worden: Schoonmaak algemene ruimten en terrein e Onderhoud groen- en watervoorziening e BeveiliginglSurveillance Bewaking o Receptiediensten e Objectbeheerders e Bewegwijzering e Afvalmanagement o etc De eerste vier leveranties- en diensten zou men de basis kunnen noemen voor Parkmanagement. Deze zaken levert een Parkmanager standaard bij elk kantorenpark. Facilitaireladditionele activiteiten dienstverlening: O Architectonische voorschriften e Vervoersmanagement Parkeermanagement e Promotie O Car-wash centrale e Chauffeursdiensten e Kinderopvang e Restaurant e Hotel faciliteiten O Sportfaciliteiten e Telecom faciliteiten O Utility management e Call center e Secretariële diensten Bloemenverzorging e Krantenkiosk O Geldautomaat e Boekhouding e Personeelswerving e etc Bovengenoemde activiteiten worden kort behandeld. Onderhoud en schoonmaken gemeenschap~eliikgedeelten en terrein. Dit is een basis activiteit. Voor alle belanghebbenden is het van groot belang dat het terrein er netjes en verzorgd uit ziet. De meerwaarde van het onderbrengen van deze activiteiten bij de Parkmanagement organisatie zijn tweeërlei:

0

De werkzaamheden kunnen gecoördineerd plaats vinden. Hierdoor wordt bijvoorbeeld vermeden dat een gedeelte van het terrein we! p m s a j d en s~hoongemaaktjg en een ander gedeelte nog niet. Kostenvoordeel door centrale inkoop van deze diensten.

Beveiliging en bewaking: Voor alle belanghebbenden is het van belang dat dit centraal geregeld wordt. Ook deze diensten zijn basis voor Parkmanagement. Het blijkt namelijk dat de basis beveiliging door de politie onvoldoende is voor de meeste bedrijfsterreinen. Voor de gemeente (politie) is er één organisatie waar de beveiliging en bewaking van de openbare orde mee gecoördineerd kan worden. Ook bij incidenten of calamiteiten werkt dit efficiënter. Voor de gebruikers zal het inkopen van het gewenste niveau van beveiliging- en bewakingsdiensten kostenbesparing kunnen opleveren. Ook de aanleg van beveiliging- en bewakingsystemen, zoals hekken, alarminstallaties, etc zal door de grote afname goedkoper kunnen plaats vinden. Door het verplicht stellen van afname van deze diensten kan ook vermeden worden dat "free-riding" plaats vindt (wel meeprofiteren, maar niet betalen). Receptie en portiersdiensten: Door dit centraal te regelen zijn ook kostenvoordelen te behalen. Zeker als er meerdere enlof ook kleinere gebruikerslhuurders in het park gevestigd zijn. Zij hoeven dan niet zelf een portier of receptie full-time in dienst te nemen, maar kunnen wel de hele dag gebruik maken van deze diensten. Afvalmanagement Het afhalen van afval dient gestructureerd plaats te vinden. Vermeden moet worden dat volle containers lang op het terrein blijven staan. Dit veroorzaakt namelijk ongedierte en zelfvuil. Daarnaast schaadt het de esthetiek van het terrein en vereist een grotere schoonmaakfrequentie van het openbare terrein. Ook hier kan gezamenlijke inkoop van afvalophaaldiensten kostenbesparingen voor de gebruikers opleveren enlof kan een grotere frequentie van het ophalen gerealiseerd worden. Obiectbeheerder: Een obiectbeheerder (huismeester) kan allerlei kleine klussen voor de aebruikers en eigenaien verrichten. i e denken valt hierbij aan het doen van kleine reparaties op het terrein en aan de gebouwen, het vervangen van lampen, het controleren van werkzaamheden van externe leveranciers, etc. De kosten van de objectbeheerder kunnen gezamenlijk gedeeld worden. Bewegwijzeringlreclame-uitingen: Voor de bezoekers van het bedrijventerrein is het van belang dat er een goede bewegwijzering is, zowel een goede verwijzing naar de bedrijven als naar de parkeerplaatsen. Voor zowel eigenaar als gebruiker is het van belang dat dit gereguleerd wordt. Dit om schreeuwerige reclame-uitingen tegen te gaan en de esthetiek van het terrein te waarborgen. Architectonische en esthetische voorschriften Het verdient de voorkeur om dit vast te leggen. Concreet kan met aan een aantal zaken denken. Bebouwingsvoorschriften (bij ontwikkelingsfase van het bouwterrein) Voorschriften voor veranderingen aan de gebouwen. Voorschriften met betrekking tot antennes, schotels, etc Voorschriften met betrekking tot frequentie gevelreiniging en glasbewassing Uiteraard moet dit dwingend vastgelegd worden om het te kunnen handhaven. Bij invoering van Parkmanagement in een bestaande situatie zal dit mijns inziens bijna niet mogelijk zijn:

het bestemmingsplan voorziet niet in architectonische voorschriften, alleen de welstandscommissie van de gemeente zal dit kunnen handhaven bij afgifte van bouwvergunningen. Parkeer en Vervoersmanagement Bij parkeermanagement moet met denken aan de juiste verdeling van voertuigen over de aanwezige parkeerfaciliteiten. Tarifering en handhaving zijn middelen om hierop grip te krijgen Voor vervoersmanagement kan men zich richten op de volgende producteng: 0 Openbaar vervoer (OV) trein e OV stads- en streekvervoer OV voor- en natransport Fietsen, scooters Carpool en Vanpool 0 Groepsvervoer Thuiskomgarantie Huurauto's Poolauto's e Deelauto's De organisatie van één of meerdere van deze producten kan bij de Parkmanagement komen te liggen. Uiteraard wordt de uitvoering overgelaten aan een vervoersbedrijf. Mijns inziens zal het parkeer- en vervoersmanagement steeds meer tot een basis dienstverlening van Parkmanagement gaan horen. Dit als gevolg van de steeds hogere parkeerdruk en verkeerscongestie in en rond bedrijventerreinen. Promotie Zowel voor eigenaren als gebruikers kan centrale promotie van het terrein voordelen opleveren. Men kan hierbij denken aan het uitgeven van een brochure over het terrein, het opzetten van een internetsite met links naar de diverse gebruikers en leveranciers. De Parkmanagement organisatie is bij uitstek geschikt om dit uit te voeren. Daarnaast kan men ook denken aan informatie- en reclame schermen in de gebouwen. In Amerika komt dit in kantoorgebouwen en winkelcomplexen al regelmatig voor. In de liften en de entrees hangen TV schermen met informatie over het actuele nieuws, weer, verkeer en de beurs. Daarnaast worden reclame uitingen van bedrijven en informatie over de Parkmanager getoond. Zeker als er sprake is van een vragers markt in de kantorensector is Parkmanagement mijns inziens een belangrijk marketing instrument. Het promotie instrument wordt mijns inziens sterker naarmate de Parkmanager meer diensten levert. In de praktijk zie je dan ook dat het gebruik van Parkmanagement als promotie instrument alleen wordt toegepast als er sprake is van Parkmanagement op niveau 3 en 4 (zie hoofdstuk 3.4) Utility management Op het gebied van de "utilities" (energie, water, afval en milieu) speelt een groot aantal ontwikkelingen die het aantal harde wettelijke verplichtingen stevig vergroten, maar aan de andere kant ook kansen creëren voor kostenbesparingen. In 1998 is het Besluit Woon- en Verblijfsgebouwen Milieubeheer van kracht geworden. Hierin worden eisen geformuleerd waaraan een kantoorgebouw moet voldoen op het gebied van afvalscheiding, energiebesparing, geluidshinder, opslag van stoffen, etc. De praktijkervaring heeft mij geleerd dat zowel grote als kleine organisaties een duidelijke achterstand hebben opgebouwd t.a.v. de wettelijke richtlijnen. Centrale coördinatie door de Parkmanager behoort tot de mogelijkheden. Dat geldt ook voor de liberalisatie van de energiemarkt. Per 1 januari 2002 komt deze vrij. bron: TC&O, Management voor mobiliteit.

Gezamenlijke inkoop leidt tot forse kortingen. Naast besparen op de energieprijs kan ?n/aarsrhijn!ijknet zo\!ee! bespaard worden op de hoe~/ee!he/d gas en e!ektra. Zooe! door technische- en gedragsmaatregelen als door goede registratie en monitoring in het kader van actief energiemanagement. Binnenkort wordt ook het convenant Duurzaam Bouwen (DUBO) gesloten voor onder andere de bestaande voorraad gebouwen. Dit verplicht de facility manager en de eigenaar tot een inspanning op het DUBO gebied (bijvoorbeeld flexibele wanden plaatsen, verlichtingopbrengst optimaliseren, ventilatie verbeteren, etc). De precieze eisen zijn nog niet bekend. Ook hier geldt weer dat een centrale aanpak van de Park-tvastgoedmanager tot een betere kwaliteit kan leiden met besparingen. Car-Wash, Chauffeursdiensten, Kinderopvang. Horeca, etc De vraag naar deze diensten groeit10.De aanwezigheid van deze diensten werkt kwaliteitsverbeterend voor het bedrijfsterrein. Vereist is echter dat de exploitant kostendekkend kan werken. Er zijn reeds diverse voorbeelden dat dit mogelijk is. Voorbeelden zijn in Schiphol-Rijk: kinderdagverblijf Duimelot, hotel Radison SAS. In het Atrium (Amsterdam Zuid) is een Car Wash service: men parkeert de auto in de parkeergarage, levert zijn sleutels bij de receptie in en na 1 uur is de auto binnen en buiten gewassen. Daarnaast zijn er diverse andere voorzieningen zoals geldautomaten, restaurants en coffee corners, een krantenkiosk, etc. Deze diensten zal de parkmanager veelal niet zelf organiseren. Hij zal wel deze activiteiten stimuleren en organisaties die deze diensten leveren enthousiasmeren om in het bedrijvenpark deze diensten aan te bieden. 4.3 Resultaat Parkmanagement

In het algemeen kunnen de volgende resultaten met Parkmanagement behaald worden. Gevolgen voor eigenaren e

Behoud van kwaliteit omgeving en daarmee behoud van waarde onroerend goed. Kan rendement op onroerend goed verhogen. Kostenbesparing door schaalvoordelen op leveranties en diensten, aantrekkelijke m2 prijs.

Gevolgen voor gebruikersthuurders

0

e

Behoud van kwaliteit omgeving en gebouw. Kostenbesparing leveranties en diensten, drukt huisvestingskosten. Extra keuze mogelijkheid leveranties en diensten. Levert de werknemers een beter werkklimaat. Dit is een voordeel voor het werven van (schaarse) arbeidskrachten1l .

Gevolgen voor gemeenteG e 0

Betere kwaliteit openbare ruimte. In principe budget neutraal, kostenbesparing eventueel mogelijk door schaalvoordelen. Revitalisering pas later nodig. Contact, binding en "voeling" met het gevestigde bedrijfsleven en met de eigenaren van vastgoed.

10

Zie ook Twijnstra Gudde, Nationale kantorenmarkt onderzoek 2001 Gudde, Nationale Kantorenmarkt onderzoek 2001 12 Bron: mr. drs. E.R. Hijmans in artikel VNG " Twijstra

e

Mogelijkheid tot sturen op afstand.

In het algemeen kan gesteld worden dat het directe financiële resultaat van Parkmanagement de schaalvoordelen zijn van centrale inkoop van diensten en voorzieningen. De andere positieven effecten zijn in eerste instantie meer kwalitatief van aard. Pas op langere termijn moet dit resulteren in een positief financieel effect voor alle belanghebbenden.

5

Organisatie en juridische structuur Parkmanagement

In dit hoofdstuk zal eerst de Parkmanagement organisatie in een breder context geplaatst worden; vervolgens worden de mogelijke juridische vormen beschreven. 5.1

Organisatie Parkamanagement

Bij de organisatie van Parkmanagement zijn meerdere partijen betrokken: de gemeente, de ontwikkelaar, de eigenaren van de gebouwen, de bedrijven op het terrein en de diverse dienstenaanbieders. De Parkmanagement organisatie voert de regie en combineert de belangen van alle partijen in een gezamenlijk gedragen (enlof overeengekomen) aanpak. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Ontwikkelaars

(Eigenaren 1 Huurders)

L_7 V & Middelen

Bevoegdheden

l Gemeente

v

Parkmanagement organisatie

i

Diensten & VOO ieningen

V Beveiliingsbedrijf Schoonmaakbedrijf etc.. .. . . .. ...... .

I

Overeenkomsten, middelen

Overeenkomsten middelen

De Parkmanagement organisatie is een typisch voorbeeld van een netwerkorganisatie: een open organisatie die diverse organisaties om zich heen heeft verzameld met wie de organisatie samenwerkt. Veel zaken worden ook aan deze organisaties uitbesteed. Kenmerken van deze netwerk organisaties zijn13: e Turbulente, complexe en onvoorspelbare omgeving. e Innovatieve organisatie, met een pro-actieve aanpak. e Flexibele organisatie structuur, sterk op de klant gericht e Werknemer (parkmanager) is "spin in het web" e Duidelijke visie gedreven, in plaats van organisatie gedreven 5.2

De juridische structuur van Parkmanagement

Parkmanagement kent een groot aantal juridische aspecten. Bij de vorm van het Parkmanagement, bij het beheer (aanbesteding leveranties en diensten), en bij de inrichting van het bedrijventerrein komt contractvorming aan de orde. Zoals reeds eerder gesteld worden vanaf variant 3 van Parkmanagement een aantal activiteiten door de Parkmanagement organisatie verricht. Hiervoor worden budgetten van de belanghebbenden overgedragen aan de Parkmanagement organisatie. Dit dient juridisch vastgelegd te worden, waarbij een aantal zaken verplicht gesteld dienen te worden. 13

bron: G. Morgan, Images of organizations

Tenslotte wordt kort stilgestaan bij de vraag bij wie het eigendom van de openbare wegen A:--&

h-

l:........-

u i ~I Li LG iiyyai I.

Indien we te maken hebben met een nieuwe ontwikkeling dient bij gronduitgifte aan meerdere eigenaren het juridische kader al ontworpen te zijn. Twee juridische hoofdaspecten kan men onderscheiden: 1. De gemeenschappelijk voorzieningen. Het kan wenselijk zijn dit in een vorm van gemeenschappelijk eigendom onder te brengen. Te denken valt hierbij aan openbare ruimte: groenlwater en eventueel de wegen. Ook kan het wenselijk zijn bepaalde gebouwen in gemeenschappelijk eigendom te brengen: bijvoorbeeld een centrale receptie, een portiers/huismeester gebouw, horeca, etc. 2. De afdwingbaarheid regelen. Dat wil zeggen de verplichting tot afname van bepaalde diensten van de Parkmanager. Voorkomen moet worden dat een aantal gebruikers zich onttrekken aan de financiële of andere verplichting, maar wel meeprofiteren van het Parkmanagement ("Free Riding") Gemeenschappeliik eigendom: In Nederland komen verschillende vormen voor. De Vereniging van Eigenaars en de Coöperatie komen het meest voor. Belangrijkste zaken die geregeld moeten worden zijn de zeggenschap van de eigenaren en hun (financiële-) verplichtingen. De volgende rechtsvormen zijn denkbaar14: De vereniging van Eigenaars (voorbeeld Rivium in Rotterdam en kantorenpark Rhijnhuysen in Nieuwegein) e Coöperatieve vereniging (voorbeeld Coöperatie Schiphol Rijk) e Coöperatie en erfdienstbaarheid e Erfdienstbaarheid Mandeligheid e Stichting Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid e (Gewone) Mede-eigendom 5.2.1 Vereniging van Eigenaars (VVE) Voordat het terrein wordt verkaveld wordt het in appartementsrechten gesplitst. De appartementsrechten zijn geregeld in BW Boek 5 titel 9. In een zogenaamde Splitsingsakte wordt geregeld welke delen tot de gemeenschappelijkheid horen en welke delen niet gemeenschappelijk zijn met welke gebruiksrechten. Tevens wordt hierin vastgelegd welke stemverhouding er is tussen alle appartementseigenaars en daarmee welk aandeel de eigenaars in de kosten dragen. Dit kan per kostensoort verschillend zijn. De Splitsingakte wordt bij oprichting en dus voor uitgifte van de kavels opgesteld. Van groot belang is dat deze Splitsingsakte juist wordt opgesteld. Eventuele wijzigingen in de Splitsingsakte zijn slechts mogelijk met unaniem besluit van alle stemgerechtigden in een Algemene ledenvergadering. Dit levert in de praktijk nog al eens problemen op. Bij vele stemgerechtigden zal het namelijk moeilijk te zijn om alle stemgerechtigden bij elkaar te krijgen en dan ook nog een unaniem besluit te nemen. Bij het verwerven van een appartementsrecht wordt men automatisch lid van de W E . Bij vervreemding van dit recht eindigt het lidmaatschap automatisch. De algemene ledenvergadering benoemt een bestuur. Dit zou opgedragen kunnen worden aan de Parkmanagement organisatie. Taken van het bestuur zijn onder andere: 14

bron: Breedveld en Sanders, Syllabus Praktijktoepassingen privaatrecht

e e

vertegenwoordigen van de VVE bijeenroepen van de Aigemene iedenvergadering uitvoeren van besluiten van de vergadering (beheer van het gemeenschappelijke eigendom) opstellen van de jaarrekening

De VVE kan in haar (huishoudelijk) reglement allerlei zaken met betrekking tot het beheer van de openbare ruimte opnemen. Ook kan zij eisen ten aanzien van de gebouwen zelf opnemen. Daarnaast kan zij de verplichting opleggen tot afname van zaken die niet eigendom van de vereniging is. Als een eigenaar niet meewerkt of betaalt kan de VVE juridische stappen nemen jegens deze eigenaar. Dit is lastiger wanneer de individuele eigenaar in strijd met het Huishoudelijk Reglement handelt. Mijns inziens dient daarom zoveel mogelijk in de Splitsingsakte geregeld te worden. Praktisch gezien geeft de gemeente dus geen kavels uit, maar appartementsrechten, recht hebbende tot het exclusieve recht tot gebruik van de kavel en een aandeel in de gemeenschappelijkheid. De stemverhouding wordt verdeeld op basis van kavelwaarde of grootte. Voordeel VVE: De verplichting tot afname van bepaalde diensten wordt juridisch goed afgedwongen. e Voor de gemeente biedt de VVE mogelijkheid middels de Splitsingsakte en het huishoudelijk reglement om invloed op het gebruik en beheer van het terrein te houden e

Nadeel VVE Met name op commercieel vlak zijn er bezwaren. De belegger heeft namelijk minder zeggenschap over zijn eigendom. Er kunnen allerlei voorwaarden aan het ontwerp, onderhoud, etc van de gebouwen worden opgelegd. Daarnaast heeft de belegger geen absolute zeggenschap over zaken als onderhoud, servicekosten, etc. Dit maakt de verhandelbaarheid van de kavel minder groot Dit commerciële nadeel wordt vaak opgelost door het gebouw en de parkeerplaatsen buiten de gemeenschap van de VVE te houden, terwijl er in de VVE wel eisen worden gesteld aan onderhoud van de gebouwen en parkeerplaatsen. e

De coöperatie wordt geregeld in BW boek 2 titel 3. De leden worden gevormd door de eigenarenlerfpachters van de kavels. De Coöperatie stelt zich ten doel in bepaalde materiele behoeften van de leden te voorzien. Dit kan ook het besparen van kosten zijn. De Coöperatie sluit hiertoe overeenkomsten met al haar leden. De ledenvergadering benoemt het bestuur. Dit kan natuurlijk de Parkmanager zijn. Nadeel van de Coöperatie is dat de gemeenschappelijke kosten als contributie zal worden omgeslagen. Het probleem hierbij is dat de verplichting voor de eigenarenlerfpachters om lid te worden of te blijven juridisch niet houdbaar is. Besluit een eigenaarlerfpachter ondanks deze verplichting geen lid te worden, cq. het lidmaatschap op te zeggen, dan is dat mogelijk. (Ten aanzien van verenigingsrecht is vrije toe- en uittreding namelijk "heilig"). Niet toetreden als lid cq. het opzeggen van het lidmaatschap betekent dat deze eigenaarlerfpachter niet hoefi bij te dragen in de kosten van het onderhoud.

Coöperatie en erfdienstbaarheid Om het lidmaatschap van een vereniging aantrekkelijk te maken, kan het gebruik van de gemeenschappelijke zaken ook geregeld worden doordat de coöperatielvereniging ten laste van de gemeenschappelijke gedeelten als dienend erf en ten behoeve van de kavels als heersend erf een erfdienstbaarheid vestigt. De kosten lopen dan via de erfdienstbaarheid. Zodoende kan de contributie laag worden gehouden. Het heeft dan geen zin om niet toe te treden als lid cq. het lidmaatschap op te zeggen, omdat dit geen effect heeft voor de bijdrage in de kosten. Het is daarnaast ook onverstandig, omdat in de erfdienstbaarheid geregeld wordt dat de coöperatielvereniging als eigenaar van het dienend erf het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten dient te verzorgen (onder andere hoe het uitgevoerd wordt en door wie). Als lid van de coöperatielvereniging kan invloed op het beheer en onderhoud worden uitgeoefend. 5.2.3 Erfdienstbaarheden (sec) De eigendom van een gemeenschappelijke gedeelte berust bij de eigenaar van één kavel. Ten laste van het gemeenschappelijk gedeelte als dienend erf en ten behoeve van de kavels als heersende erven wordt een erfdienstbaarheid gevestigd. 5.2.4 Mandeligheid Wordt geregeld in BW Boek 5 titel 5. Dit is eigenlijk een bijzondere, kwalitatieve vorm van mede-eigendom van onroerende zaken. Het mede-eigendom is verbonden aan de hoedanigheid van de eigenaar. Bij vervreemding van de onroerende zaak volgt de mandeligheid de zaak en gaat dus over op de nieuwe eigenaar. Er dient een regeling getroffen te worden met betrekking tot de volgende zaken: 0 Beheer Besluitvorming, welke meerderheid van stemmen Stemrecht (stemmen per kavel) 0 Verdeelsleutel met betrekking tot de kosten 0 Uitsluiting van de mogelijkheid dat een eigenaar zijn aandeel in de gemeenschappelijke zaken kan overige mede-eigenaars in verband met de uit de mandelige zaak voortvloeiende kosten voor onderhoud, enz. Problemen van mandeligheid Er dient sprake te zijn van mede-eigendom. Is er sprake van erfpacht dan is het volgens de letterlijke tekst van artikel 5:60 mandeligheid niet mogelijk. e Verplichte deelname aan gemeenschappelijke voorzieningen als portiersfunctie, horeca, kinderopvang of iets dergelijks kan niet in de vorm van mandeligheid geregeld worden. Een direct verband met het gebruik van de grond is daarvoor vereist. 0

5.2.5 Stichtinq Wordt geregeld in BW boek 2 titel art 285 ev. Het gemeenschappelijke gedeelte wordt eigendom van een Stichting. Anders dan bij een coöperatie kan bij een Stichting alleen invloed worden uitgeoefend via het bestuur. Iedere eigenaar van een kavel bestuurder maken zal praktische problemen opleveren, zoals mindere slagvaardigheid bij het beheer. Een andere mogelijkheid is om de eigenarenlerfpachters van de kavels zelf het bestuur te laten benoemen. Een probleem bij de Stichting is de funding. De kosten die de Stichting maakt, zullen door de eigenaarslerfpachters van de kavels gedragen dienen te worden. Dit is alleen mogelijk indien zij met de Stichting een dergelijke overeenkomst hebben gesloten. Natuurlijk kan ook

hier, evenals bij de coöperatielvereniging, een erfdienstbaarheid worden gevestigd ten laste de Kusîeï, .",ia de .v.aiÏ de kmeis van de gemeensi;=,appeiijke gedeeiten en ten erfdienstbaarheid regelen. Een ander probleem is als men gedurende de rit naar een andere oplossing wil en de Stichting wordt geliquideerd, waar moet het eigendom van de gemeenschappelijke gedeelten dan heen? Een overdracht aan de bestuursledenloprichters is niet mogelijk, omdat aan hen geen uitkeringen mogen worden gedaan (zie BW art. 2:285 lid3). 5.2.6 Besloten vennootschap met beperkte aansprakeliikheid De BV wordt eigendom van het kantorenpark. De aandeelhouders worden gevormd door de eigenaarslerfpachters van de kavels. De BV is een rechtspersoon. In tegenstelling tot personen vennootschappen is de BV bij uitstek geschikt om ondernemings- en persoonlijke aansprakelijkheden te beperken. De invloed van de minderheidsaandeelhouder (de eigenarenlerfpachters) is echter beperkt. Dit is natuurlijk een groot commercieel bezwaar. Daarnaast zijn de aandelen slechts beperkt overdraagbaar. Deze rechtsvorm komt derhalve bij Parkmanagement zelden voor. 5.2.7 (Gewone) mede-eiqendom De eigenaars van de kavels worden ook allemaal eigenaar van de gemeenschappelijke gedeelten. Zodoende worden de kosten ook gemeenschappelijk gedragen. Probleem hierbij is echter dat een mede-eigenaar in een gewone gemeenschap verdeling van die gemeenschap kan vorderen, waarna die eigenaar niet meer in de kosten bijdraagt. Continui'teit is derhalve onzeker. 5.2.8 Openbare weg Een weg kan openbaar zijn in de zin van de Wegenwet en in de zin van de Algemene Politieverordening. Een weg is (onder andere) openbaar in de zin van de Wegenwet wanneer de rechthebbende met medewerking van de raad van de Gemeente waarin de weg is gelegen aan de weg een openbare bestemming heeft gegeven. Het onderhoud van de weg en de kosten daarvan komt op het Rijk, de provincie, de gemeente of het waterschap te rusten, indien dat lichaam die weg tot openbare weg heeft bestemd. Is de weg openbaar in de zin van de APV, dan kan de politie aldaar de openbare orde handhaven. De eigenaar heeft die bevoegdheid daar niet meer. Dat kan een probleem zijn met name bij winkelcentra (Hoog Catherijne te Utrecht en Zuidplein te Rotterdam). 5.2.9 Samenvattend: Een Vereniging van Eigenaars of een coöperatie gecombineerd met erfdienstbaarheden lijkt de beste juridische vorm voor alle betrokkenen om hun belangen te behartigen. Deze vormen bieden de beste mogelijkheid om de "afdwingbaarheid" van de afname te regelen terwijl de commerciële belangen, zoals een goede verhandelbaarheid, gewaarborgd blijven. Deze vormen zijn alleen mogelijk bij een nieuw te ontwikkelen bedrijvenpark, voordat de kavels zijn uitgegeven. De "afdwingbaarheid" van afname van bepaalde leveranties en diensten van de parkmanagement organisatie is echter niet alleen essentieel voor succesvolle invoering van Parkmanagement. Het is vaak uberhaubt niet mogelijk. Mijns inziens is in dit verband belangrijker dat de producten die aangeboden worden attractief zijn voor alle belanghebbenden en dat er voldoende steun is van alle betrokken partijen.

6

impiemeniaiie Parkrnanagerneni in ieiepori

In dit hoofdstuk zal Parkmanagement als product worden onderzocht voor een specifiek bestaand bedrijventerrein, namelijk Teleport in Amsterdam West. Dit is een bedrijventerrein waar al sprake is van een vorm van Parkmanagement in categorie 2: "Beheer in overleg met de belanghebbenden en ondernemersvereniging" Eerst zal de huidige situatie in Teleport worden besproken. De behoeften van de belanghebbenden worden vervolgens gei'nventariseerd, waarna een voorstel tot invoering van Parkmanagement naar niveau 3 wordt gedaan: "Gedeeltelijke overdracht van beheerbudgetten" Een plan van aanpak wordt beschreven en de financiering van het Parkmanagement.

6.1 De huidige situatie Aan een aantal voorwaarden om van Parkmanagement te kunnen spreken is bij Amsterdam Teleport al voldaan. Zo bestaat een centrale organisatie (de Bedrijvenvereniging) en is er goed contact met de gemeente. De diensten op Teleport die vanuit de bedrijvenvereniging zijn opgestart zijn: Gebiedsbeveiliging. Men is echter niet tevreden over het uitvoerend bedrijf en de overeenkomst wordt daarom beëindigd. Nieuwe offertes moeten worden opgevraagd. Vervoersmanagement. Bij de ontwikkeling van vervoersmanagement is het plan destijds (1999) in de startfase blijven steken bij gebrek aan essentiële informatie over het in te voeren betaald parkeren en het op stapel zijnde onderhoud van de A1 0 West. De bedrijvenvereniging is actief als belangen behartiger voor de leden, organiseert netwerk activiteiten en lobbiet actief voor voorzieningen, zoals kinderopvang, etc. De Gemeente ontplooit met betrekking tot de ontwikkeling en kwaliteitsverbetering van Teleport de volgende activiteiten: e Kwaliteitsimpuls beheer openbare ruimten. Na een reorganisatie en inventarisatie van de kwaliteit van de openbare ruimte is Westpoort Beheer bezig met een nieuw onderhoudsplan voor Teleport. Hierbij wordt de bedrijvenvereniging betrokken. Westpoort Beheer, onderdeel van de dienst Amsterdam Beheer, is de beheerder van het deel van Westpoort dat door het gemeentelijk Grondbedrijf ontwikkeld wordt (waaronder Teleport). e Herinrichting Stationsgebied. Samenhangend met de toekomstige verplaatsing van het Busstation zal het hele Stationsgebied opnieuw worden ingericht. De plannen zijn hiervoor in ontwerp. Uitgifte van en nieuwbouw op de laatste vrije kavels. Dicht bij het Station zijn diverse grote kantorenontwikkeling aan de gang, onder andere La Guardia Plaza (ontwikkeling van Spf), Teleport Towers (Kfn), etc. Parkmanagement Pilots. De gemeente Amsterdam onderzoekt middels pilotprojecten de mogelijkheden om door Parkmanagement de kwaliteit van werkgebieden te verbeteren en te garanderen. Parkmanagement Teleport is hier een voorbeeld van. 6.2 Behoeften van bedrijven op Teleport.

De Bedrijvenvereniging Teleport heeft de behoeften van haar leden gei'nventariseerd. Dit middels een telefonische enquête. Vervolgens heb ik diverse gesprekken gevoerd met

huurders in ~ e l e p o r t ' ~in, de hoedanigheid als vastgoedmanager van een groot aantal ,-.,L.,

--

,,t.,

~GUUUVVGII

s

:-

A:+ --L.;-,-I n,. .,-I,..--Am--, ,I&-L-I ~ G U I G U .ut: v u ~ y a i i u t : I G U U I L C I L ~n : ~w~a i i ~ e i Ii I C I ~ IV U I G I I .

11 I U I L

Onderhoud openbare ruimten. Men beoordeelt het huidige onderhoud als matig, verbetering is zeer welkom. Daarnaast is de coördinatie tussen de verschillende bedrijven niet aanwezig. Voorbeeld is dat bepaalde groenstroken wel netjes gemaaid en schoongemaakt zijn en andere aangrenzende stroken niet. Gebiedsbeveiliging. De huidige beveiliger voldoet niet. De aanwezigheid op het terrein is niet overtuigend en de communicatie over extra service, zoals het naar het station brengen van personeel in de nachtelijke uren ontbreekt. De afstemming met de politie laat te wensen over. Het contract is inmiddels afgelopen, nieuwe offertes zullen worden aangevraagd. Een nieuw beveiligingsbedrijf zal in samenwerking met de politie en de stadswachten de beveiliging kunnen verbeteren. Informafievoorziening. Bedrijven wensen een betere bewegwijzering in het gebied. Er zijn wel individuele initiatieven. Voorbeeld hiervan is de nieuwe bewegwijzering van de Busitel complexen (aan het Orlyplein). Deze complexen zijn echter in eigendom bij een belegger. Bezoekers moeten zich ervan bewust zijn dat ze zich op Teleport bevinden. Er is behoefte aan stijlvolle borden en Infostops (computer informatiezuil met uit te printen plattegronden) Vervoersmanagemenf. Bedrijven ervaren nog geen grote bereikbaarheidproblemen op Teleport (eind 2000). Begin 2001 blijkt uit gesprekken met huurders dat de bereikbaarheid een steeds groter probleem wordt. Daarnaast was er wel behoefte aan betere informatievoorziening over onder andere de invoering van betaald parkeren en het groot onderhoud aan de A1 0 West. Inmiddels zijn deze zaken uitgevoerd. Als deze zaken uitgevoerd worden zal de behoefte aan vervoersmanagement waarschijnlijk weer groeien. Zeker gezien de groei van het aantal werknemers in Teleport van ca. 17.000 nu tot ca. 30.000 over enkele jaren. Het ligt voor de hand bij voldoende draagvlak een en ander centraal te organiseren. Kinderopvang. De grote behoefte aan kinderopvang is ook in Teleport actueel. De bedrijvenvereniging onderzoekt samen met de gemeente en een potentiële aanbieder de mogelijkheden voor een tijdelijk kinderdagverblijf op een voorlopig braakliggend terrein. Later zal een definitieve oplossing gevonden moeten worden. Detailhandel en horeca. Is momenteel nauwelijks aanwezig. Alleen in het NS Station Sloterdijk is enige detailhandel aanwezig. Uitbreiding hiervan wordt ervaren als een grote kwaliteitsimpuls.

Met betrekking tot de activiteiten van de bedrijvenvereniging hebben de bedrijven de volgende behoeftei6: Netwerkactiviteiten. Veel bedrijven zijn lid vanuit een commercieel oogpunt; tijdens de activiteiten die de vereniging organiseert kunnen contacten gelegd worden met potentiële klanten. De bijeenkomsten die met andere bedrijvenverenigingen georganiseerd worden beantwoorden goed aan deze netwerkbehoefte. Actieve betrokkenheid bij de bedrijvenvereniging en het gebied Teleport lijkt af te nemen. Belangenbehartiging. De vereniging stelt zich op als actieve belangenbehartiger richting gemeente. Niet alle aangesloten bedrijven zijn hiervan echter op de hoogte. Communicatie. Een belangrijke taak van de bedrijvenvereniging is het verwerven van informatie over op stapel zijnde veranderingen in Teleport (parkeren, infrastructurele projecten, bouwactiviteiten, etc) en het verspreiden van deze informatie onder de leden. De gebruikte communicatiemiddelen (vergaderingen, brieven, magazine) lijken er niet toe te lijden dat de leden echt goed gei'nformeerd zijn over wat er speelt. Bovendien is

. lijst geraadpleegde personen en organisaties. zie '"ron: Bedrijvenvereniging Teleport Amsterdam 15

het meestal maar een enkel persoon binnen een bedrijf die de informatie krijgt en dit >rnir>lr

v a a n

nint rlnnrrnnnlt nr>rrrrrnnlnrnn i IIGL

uvui J ~ G G I L

I iaal

ai i u ~ GIi i.

Gebiedspromotie. Liefst profileren bedrijven zich met een aantrekkelijke en bekende bedrijfsomgeving. Kwaliteitsverbetering gecombineerd met een prominentere marketing van het gebied Teleport zal beantwoorden aan deze behoefte. Gebiedspromotie vindt momenteel echter niet of nauwelijks plaats. Parkmanagement Teleport; Uitgangspunt van het economisch beleid van de gemeente Amsterdam is het stimuleren van - - . economische ontwikkeling en werkgelegenheid. Daarom ziet de gemeente het als onderdeel van haar zorg om voor de lange termijn kwalitatief goede werkgebieden, zoals Teleport, aan te bieden. Zowel de gemeente als de bedrijven op Teleport vinden dat het basiskwaliteitsniveauÌvan Teleport een nieuwe impuls nodig heeft. De gemeente heeft een aantal acties ter verbetering van de kwaliteit op Teleport in gang gezet. Ook de bedrijvenvereniging zet zich met diverse activiteiten in voor kwaliteitsverbetering van Teleport. Om tot de benodigde uitbreiding en verbetering van het voorzieningen aanbod te komen en het essentiële draagvlak te creëren, is stevige inzet nodig. De insteek hierbij is gebruik te maken van het momentum. Dat wil zeggen dat de huidige positieve actieve houding en welwillendheid van de bedrijvenvereniging en de gemeente (zowel het Grondbedrijf, EZ als Westpoort Beheer) wordt aangegrepen om Parkmanagement Teleport van de grond te krijgen. Daarnaast staan vele nieuwe ontwikkelingen op Teleport op stapel. Hoe eerder je beleggerslontwikkelaars benadert met het product Parkmanagement, hoe meer grip je kan krijgen op het af te nemen dienstenpakket. Lang wachten met vervolgstappen zou kunnen lijden tot een blijvende impasse. De na te streven ambities moeten realistisch zijn, structurele vooruitgang zal in kleine stappen plaatsvinden. In het volgende zal de beoogde aanpak worden uiteengezet. 6.3 Plan van aanpak

In de voorgaande hoofdstukken is beschreven wat onder Parkmanagement wordt verstaan. Vervolgens is de huidige situatie in Teleport uiteengezet en aan welke zaken behoefte is. In dit stuk wordt een plan van aanpak beschreven om het Parkmanagement in Teleport op niveau 3 te krijgen. Uitgangspunt is dat het algehele kwaliteitsniveau van Teleport als werklocatie omhoog gebracht moet worden. Dit betekent concreet dat het pakket diensten en voorzieningen uitgebreid en verbeterd moet worden. De gemeente en bedrijvenvereniging en de parkmanager zullen samen moeten werken aan de verdere ontwikkeling van deze diensten en voorzieningen. De Parkamanager zal in samenwerking met de gemeente het onderhoud van de openbare ruimte moeten verbeteren. Ook zal zij zoveel mogelijk de ontwikkeling van extra voorzieningen (kinderdagverblijf, detailhandel en horeca) moeten stimuleren en faciliteren. De Parkmanagement organisatie zal in overleg en samenwerking met de gemeente ook een deel van het diensten pakket op zich dienen te nemen (o.a. particuliere beveiliging, informatievoorziening en kinderopvang). Hiervoor heeft de Parkmanager en de bedrijvenvereniging meer moreel- en financieel draagvlak van de leden nodig dan nu het geval is. De ontwikkeling van de diensten en voorzieningen en het verkrijgen van draagvlak vereist veel inspanning. Hiervoor zal extra menskracht aangetrokken moeten worden.

Aanstellen Parkmanacler De verdere ontplooiing van Païkijiaiiageï~ìeiìtûp Teleport valt of staai flei de inzet van een persoon die kan optreden als een Parkmanagement ontwikkelaar en manager. Een Teleport Manager dient aangesteld te worden. Deze Teleport Manager heeft de volgende taken: e Ontwikkelen van diensten en voorzieningen. Op basis van gesprekken met aanbieders en offertes concretiseert de Teleport Manager de door de bedrijven af te nemen pakketten aan diensten en voorzieningen. Dit legt hijlzij op overtuigende wijze voor aan de bedrijven en probeert een zo groot mogelijk draagvlak te creëren. Verder houdt de Teleport Manager zich bezig met aanbesteding, selectie, onderhandeling en contractvorming. In een later stadium zal de manager zorgdragen voor controle, klachtenafhandeling, afstemming van de uitvoering en organisatorisch aspecten, zoals financiële administratie. De Teleport manager zal een commerciële insteek moeten hebben en zal trachten te zorgen voor extra financieringsstroom voor de Parkmanagement-kas. e Versterken draagvlak bedrijvenvereniging. Samen met het bestuur van de vereniging jaagt de Teleport manager activiteiten aan, zoals evenementen die de belangstelling en draagvlak voor de vereniging versterken. Communicatie. De Teleport manager is de spin in het Teleport Parkmanagement-web. Hijlzij overlegt met de bedrijvenvereniging, informeert de vereniging en gemeente over lopende zaken, treedt op als (extra toegevoegde) vertegenwoordiger van de bedrijven en behartigt de Parkmanagement belangen. Bovendien is de Teleport manager Parkmanagement aanspreekpunt ("voorpost") voor de gemeente, andere overheden en (toekomstige) dienstenaanbieders op Teleport. Hoe moet de parkmanager te werk gaan? De Teleport manager moet vanaf de start strategisch te werk gaan door als eerste de grote bedrijven aan te spreken om snel een groot basis draagvlak te creëren. Er is geen situatie aanwezig dat afname van diensten afgedwongen kan worden. Alles gaat op vrijwillige basis. Enerzijds moet de Parkmanager het dienstenpakket goed verkopen, onder andere door bedrijven te wijzen op hun zakelijke belangen bij Parkmanagement diensten (waardering werknemers en klanten). Het verkopen van een pakket aan diensten werkt goed als bepaalde onderdelen van het pakket zeer aantrekkelijk zijn voor bedrijven (denk aan kinderopvang, korting op verzekeringspremies door goede beveiliging, wellicht korting op diensten van mede-leden). Verhuurdersleigenaren moeten worden aangesproken op hun belang: waarde van het onroerend goed en verhuurbaarheid op lange termijn. In dit verband hebben enkele grote eigenarentbeleggers in Teleport al aangegeven een vorm van een financiële bijdrage aan het Parkmanagement te willen doen. De afname van de diensten van de Parkmanager kan niet afgedwongen worden. Wel is het mijns inziens van belang om bedrijven en beleggers die vrijwillig diensten afnemen voor langere tijd te behouden. Essentieel is daarom dat overeenkomsten worden afgesloten die de afname voor langere tijd garanderen. Om de betrokkenheid van de bedrijven te vergroten en kosten te besparen, kan de Teleport manager de bedrijven op het terreinen stimuleren om (extra) bijdragen in natura te leveren. Hierbij valt te denken aan juridische ondersteuning, drukwerk, opzet financiële administratie, communicatiemiddelen, gebruik van vergaderaccommodatie, etc. De Teleport manager zal ook samenwerkingsverbanden met andere terreinen kunnen aangaan (als eerste binnen Westpoort) om zo gezamenlijk diensten af te kunnen nemen (kostenbesparing) en kennis en ideeën uit te wisselen. Tijdens het eerste half jaar zal de Teleport Manager zijn nut voor de gemeente Amsterdam moeten bewijzen en benadrukken, om zo ook de toekomstige gemeentelijke bijdragen voor het Parkmanagement veilig te stellen.

Profiel Teleport Manager de Teleport manager moet qua . .profiel aan de volgende kenmerken voldoen:

HBO+ Spreekt de taal van bedrijven, commercieel inzicht e Kent de weg binnen de gemeente e Echte netwerker, overtuigend en enthousiasmerend e Daadkrachtige projectentrekker e Creatief en veelzijdig (in staat om zaken op verschillende vakgebieden te regelen, zonder zelf specialist te worden, moet dus goed kunnen uitbesteden) e Inhoudelijke kennis op juridisch, technisch en financieel gebied De selectie van de kandidaat zou door een werkgroep, bestaande uit vertegenwoordigers uit de bedrijvenvereniging, het grondbedrijf en Economische Zaken dienen te geschieden. De kandidaten en hun organisaties zouden in een presentatie zichzelf kunnen voorstellen. e

De Teleport Manager zal het eerste half jaar, wegens intensieve opstart werkzaamheden, fulltime ingeschakeld worden. Diverse zaken zullen ontwikkeld moeten worden. Deze werkzaamheden zullen als alles is opgestart overgaan in meer routinematige werkzaamheden. De Parkmanager zal dan niet meer fulltime ingezet hoeven te worden. Dat is ook een moment dat de werkzaamheden kunnen overgenomen door een iets minder hoog gekwalificeerd persoon. 6.4 Organisatie De Teleport manager is de aanjager en organisator van het Parkmanagement voor de bedrijvenvereniging. De manager heeft een aparte positie naast de bedrijvenvereniging. Vanwege afbreukrisico zal de manager niet worden gei'ntegreerd in de vereniging, maar als pilot projectentrekker worden toegevoegd. De structuur van de Parkmanagement organisatie is onderstaand in een organogram weergegeven.

71 Ontwikkelaars

Bedrijven op Teleport (Eigenaren I Huurders) L

t

I

I

V

I

L

Gemeente Amsterdam (EZ en Grondbedrijf)

Bevoeadheden V & Middelen Bedrijvenvereniging Teleport

I

I

I

V

Teleport Manager I

v Westpoort Beheer Beveiliingsbedrijf etc.. ..............

I I

Overeenkomsten, middelen

Overeenkomsten, middelen

De opdrachtgevers van de Teleport manager zijn primair de bedrijvenvereniging (Parkmanagement ontwikkeling) en secundair de gemeente ("voorpost-functie"). De afspraken over zeggenschap van de partijen moet vooraf goed worden vastgelegd. De zeggenschap hoeft zich niet één op één te verhouden met de financiële bijdragen.

gemaakt te worden en dienen budgetten overgeheveld te worden. Per saldo betekent dit dat e: geen extra geld nûdig is en riiisschieii zelfs kûsteiibecpâïingen niû~elijkrijn. Daarnaast kunnen de volgende additionele diensten worden aangeboden. Deze diensten worden niet door de Parkmanager uitgevoerd maar worden wel door de parkmanager gecontroleerd en geëntameerd. Vervolgens brengt de Parkmanager brengt deze diensten onder de aandacht van de bedrijven. e Kinderopvang: inmiddels is een kinderdagverblijf geopend. e Sportfaciliteiten: in 2000 is een sportcentrum in Teleport failliet gegaan. De Parkmanager zal trachten om een gedegen nieuwe exploitant te vinden. Dit zou eventueel bij een nog te bouwen hotel kunnen zijn. Facilitair- en huisvesting management: de Parkmanager kan gespecialiseerde bedrijven, zoals Dynamis ABC, aanbevelen. Secrefariële ondersfeuning: bedrijven als Regus en Abbey Business Centres, die ook gevestigd zijn in Teleport kunnen deze diensten aanbieden. e Kopieerservice, etc. Enkele hierin gespecialiseerde bedrijven zijn aanwezig in Teleport a Horeca/Detailhandel. Het huidige bestemmingsplan van dit gebied biedt niet veel ruimte voor vestiging van horeca en detailhandel. Wel kan de Parkmanager behulpzaam zijn met het vinden van bijvoorbeeld een goede cateraar voor de bedrijven. Centrale promotie van het gebied lijkt mij op dit moment nog niet zinvol. Er zijn nog niet voldoende bedrijven aangesloten bij het Parkmanagement en het Parkmanagement is nog niet voldoende ingevoerd om mee te adverteren. Pas als het werk van de Parkmanager zijn vruchten gaat afwerpen (na één á twee jaar) kan men centraal het gebied gaan promoten, met als belangrijk verkoopargument een goed werkende Parkmanagement organisatie. Door het aanbieden van bovengenoemde diensten, dienen de bedrijven overtuigd te worden van het nut van de Parkmanager. Zij moeten vervolgens bereid zijn om de Parkmanagement organisatie te betalen (zie 6.6). 6.6 Financiering

In onderstaande tabel worden de kostenposten en hun (mogelijke) financiers weergegevens Kosten Management en ontwikkeling: e Teleport Manager e Externe Expertise e Ondersteuning, faciliteiten

Diensten, voorzieningen, acties Onderhoudsdiensten Westpoort Beheer e "Extra diensten en voorzieningen (beveiliging, bewegwijzering, etc) e

Financiers Bedrijvenvereniging (bedrijven, eigenaren, projectontwikkelaars, externe commerciële bedrijven Gemeente Amsterdam (Grondbedrijf, Dienst Amsterdam Beheer, Economische zaken e Overige overheids partijen (NOVEM, Provincie) e Diensten aanbieders (vergoeding voor de bemiddeling) e

In de ontwikkelfase zal een groot deel van de kosten bestaan uit het salaris van de Teleport Manager. Deze kosten zullen na verloop van tijd afnemen naarmate het werk meer routinematig wordt en de werkzaamheden door ondersteunend personeel kan worden verricht. Tijdens de ontwikkelfase zal een groot deel van de ontwikkelings- en managementkosten door de gemeente worden betaald (ca. 75 %), later in de uitvoeringsfase 50 %. Het rendement van de gemeente bestaat uit een hogere kwaliteit van het gebied, een goed aanspreekpunt op het terrein en facilitaire afstemming, voor relatief lage kosten. Een mogelijke financieringsbron voor de gemeente is de grondexploitatie van de laatste ontwikkelingen van Teleport.

De bedrijvenvereniging moet eveneens vanaf het begin bijdragen in de kosten van Pûrkmanûgemen:. Uiteindelijk zijn de inspanningen gericht up de gebruikers vali hei gebied, de bedrijven. De vereniging moet duidelijk laten zien dat ook bedrijven zelf bereid zijn om te investeren in de kwaliteit van hun omgeving. Zonder deze investeringsbereidheid is er geen basis voor de ontwikkeling en continui'teit van het Parkmanagement. Als blijkt dat de bijdrage van 25 % aan de ontwikkelings- en managementkosten in het eerste halfjaar niet opgebracht kan worden, is het beter helemaal niet met het Parkmanagement op niveau 3 door te gaan. Wanneer de bijdrage van de gemeente (en eventueel andere subsidieverstrekkers) na een jaar afneemt, dan zal de bedrijvenvereniging zelf meer opbrengsten moeten genereren. Om contributieverhoging te voorkomen of te beperken moet in elk geval het aantal ledenlafnemers omhoog gebracht worden. Gezien de vele nieuwe ontwikkelingen in het gebied moet dit mogelijk zijn. Daarnaast kan de Parkmanager een fee vragen voor de extra diensten en voorzieningen, die hij individuele bedrijven levert. Onderstaand zijn enige kosten ramingen en financieringsmogelijkheden weergegeven: Eerste half iaar: Ontwikkelin~sfaseParkmanaclement Kosten op jaarbasis Salaris Teleport Manager (fulltime): Ondersteuning: Werkplek, faciliteiten Externe adviseurs

NLG NLG NLG NLG

Totaal

NLG 275.000

140.000 30.000 80.000 25.000

Baten Gemeente (75 %): Bedrijvenvereniging (25%)

NLG 206.250 NLG 68.750

Totaal:

NLG 275.000

Tweede half iaar: Parkmanagement Als de Parkmanagement organisatie operationeel is hoeft de Parkmanager niet meer fulltime te werken. De kosten van "intern management" gaan dan wel omhoog. Kosten op jaarbasis Salaris Teleport Manager (50 %): Ondersteuning Werkplek, faciliteiten Externe adviseurs

NLG NLG NLG NLG

70.000 65.000 80.000 15.000

Totaal

NLG 240.000

Baten Gemeente (50 %): Bedrijvenvereniging (ca. 50%)

NLG 120.000 NLG 120.000

Totaal:

NLG 240.000

Om deze bedragen in perspectief te zien kan men de totale kosten van het Parkmanagement ook uitdrukken een prijs per m2 of prijs per werknemer die op Teleport werkt. Uiteraard dienen dan wel alle bedrijven mee te doen. Dit zal in werkelijkheid natuurlijk niet zo zijn. Totaal aantal m2 in Teleport: Kosten in het eerste jaar per m2 BVO: Aantal werknemers in Teleport: Kosten per werknemer per jaar:

270.000 m2 ca. NLG 1,-- per m2 17.000 ca. NLG 16,-- per werknemer

Kosten basis collectieve diensten en voorzieningen Gebiedsbeveiliging 3 informatiezuilen (afschrijving in 5 jaar, 3 x 60.000) Onderhoud informatiezuilen Bewegwijzering (15 x 5.000, afschrijving 5 jaar)

per jaar in NLG 300.000 36.000 18.000 15.000

Totaal Kosten in het eerste jaar per m2 BVO: Kosten per werknemer per jaar:

ca. NLG 1,40 per m2 ca. NLG 21,70 per werknemer

Bij het benaderen van de beleggers dient mijns inziens een bedrag genoemd worden van ca. NLG 3,-- per m2VVO. Dit aangezien niet alle beleggers mee zullen doen. Wel kan men refereren aan het feit dat er vele nieuwe ontwikkelingen in het gebied zijn waardoor het bedrag in de toekomst wellicht omlaag kan gaan. Daarnaast kunnen de beleggers waarschijnlijk een deel van de kosten, zoals beveiliging en bewegwijzering integraal doorbelasten aan de huurderslgebruikers middels de stooklservicekosten. Dit afhankelijk van wat zij overeengekomen zijn in de huurovereenkomsten. In de toekomst kunnen zij hiermee rekening houden bij het opstellen van huurovereenkomst met nieuwe huurders.

In de voorgaande hoofdstukken is het begrip Parkmanagement nader omschreven en concreet aangeven hoe dit geïmplementeerd kan worden. Er is al aangegeven dat een vastgoedmanager ervaring heeft met de meeste activiteiten van Parkamanagement. In dit hoofdstuk worden enkele aanbevelingen voor vastgoedmanagement organisaties gedaan. Eerst worden enkele aanbevelingen gedaan voor acquisitie van het product. Tenslotte zal stilgestaan worden bij de winstmogelijkheden van dit product voor vastgoedmanagement organisaties. In eerste instantie dient nagegaan te worden wie een vastgoedmanager opdracht kan geven (en financiële middelen beschikbaar stelt) voor de ontwikkeling van Parkmanagement voor een bepaald bedrijventerrein. Dit zijn met name Gemeenten. Daarnaast is er een tendens waar te nemen dat ook steeds meer ontwikkelaars en beleggers het product willen invoeren. Vastgoedmanagement organisaties dienen dus goede contacten met de gemeente en ontwikkelaarslbeleggers te onderhouden. Vervolgens dienen alle belanghebbenden overtuigd te worden van het nut van Parkmanagement. Dit betekent dat er een gedegen advies wordt ontwikkeld door de vastgoedmanager voor het specifieke bedrijventerrein. Een voorbeeld is beschreven in hoofdstuk 6. Een moeilijkheid van het marketen van het product Parkmanagement is, dat het onmogelijk is om een direct financieel resultaat aan te geven. De positieve effecten zijn in eerste instantie meer kwalitatief van aard. Pas op langere termijn moet dit resulteren in een positief financieel effect voor alle belanghebbenden. Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 4.3. Als kritische succesfactoren voor het succesvol implementeren van Parkarnanagement kunnen genoemd worden: 0 Zorg voor een gedegen onderzoek van de problematiek van het bedrijvengebied. e Onderzoek het beleid enlof ambitieniveau van de gemeente enlof ontwikkelaarlbelegger en gebruikers en vertaal dit naar het soort Parkmanagement dat ingevoerd dient te worden. e Zorg voor een goede kandidaat Parkmanager. Parkmanagement is "Peoples Business". De Parkmanager dient veelzijdig, energiek, etc te zijn. (zie hoofdstuk 6.3) o Bouw flexibiliteit in bij de vorm van parkmanagement: lang niet alle betrokken partijen weten op voorhand wat ze van Parkmanagement verlangen; veel partijen zijn (nog) onbekend met het fenomeen. e Zorg dat met name de gemeente en de beleggerslontwikkelaars achter het Parkmanagement plan staan. Zij moeten het product in samenwerking met de Parkmanagement organisatie verkopen aan de eindgebruikers. Valkuilen zijn: Zorg voor onafhankelijkheid. De gemeente is "allergisch" voor belangenverstrengeling van de Parkmanager. Dit kan natuurlijk optreden als de vastgoedmanager ook al voor meerdere beleggers van het bedrijventerrein de belangen behartigt. Probeer in dit verband het voordeel van de reeds bestaande contacten van de vastgoedmanager met diverse huurders en beleggers te benadrukken: makkelijker contacten leggen met alle belanghebbenden, de vastgoedmanager kent reeds de behoeften van belegger en gebruikers, etc. o Zorg voor kostencontrole en beheersing. Een goed Management Informatie Systeem is in dit verband essentieel. Als na verloop van tijd de kosten de pan uit rijzen zal beknibbelt moeten worden op het dienstenpakket. Dit komt het bedrijvenpark uiteraard niet ten goede.

Nadat de opdracht is \!erkreger! dient het Parkmamgemvr!?q g e z v t tv in.crderi. !r! de eerste instantie zal dit veel tijd van de Parkmanager vergen. Zorg dat de Parkmanager voldoende tijd en volledige organisatorische ondersteuning krijgt om het product op te zetten. Dit betekent een investering op korte termijn voor de vastgoedmanager en roept direct de vraag op of het voor een vastgoedmanagement organisatie wel aantrekkelijk is om dit product aan te bieden.

In eerste instantie zal Parkmanagement een investering vereisen. Investeringskosten zijn: Relatienetwerken met gemeente en ontwikkelaars en beleggers. Opgemerkt dient te worden dat dit vaak toch al plaats vindt, zodat dit feitelijk geen extra investeringen vergt. e Onderzoek bedrijventerrein. e Schrijven advies, rapport, presenteren advies, etc. Organisatorisch kosten van vrijmaken van een Parkmanager. Dit legt natuurlijk een beslag op de personele bezetting van het bedrijf. Vaak zal de parkmanager in het begin geheel vrij gemaakt dienen te worden. Opgelost kan dit worden door extern mankracht in te huren (kostbaar). e

Q

Nadat de opdracht tot ontwikkelen van Parkmanagement voor een bepaald bedrijventerrein is verkregen worden de kosten gedekt door de opdrachtgever(s). Toch zal dit nog niet erg winstgevend zijn voor de vastgoedmanagement organisatie. Er zal vaak binnen een begroting gewerkt moeten worden, de parkmanager (vastgoedmanager) kan dan zijn kosten plus een winstmarge doorbelasten. Dit dekt mijns inziens vaak niet bovengenoemde investeringen in het begintraject. Als oplossing voor dit probleem adviseer ik vastgoedmanagers samen te werken met gespecialiseerde Parkmanagement bedrijven. Er zijn al onderdelen van bedrijven (met name projectontwikkelaars) die zich geheel in Parkmanagement hebben gespecialiseerd. Voordeel is dat de investeringskosten dan gezamenlijk kunnen worden gedragen. Hierbij stel ik voor dat de vastgoedmanager en Parkmanager gezamenlijk een advies schrijven en het Parkmanagement bureau de Parkmanager levert. De vastgoedmanager kan die diensten voor de Parkmanager uitvoeren, waarin zij gespecialiseerd is. Hierbij moet men denken aan de basis diensten en voorzieningen (zie 4.2), en enkele facilitaireladditionele leveranties en diensten, zoals huisvesting- en facility management. Na ontwikkeling en implementatie van het product Parkmanagement voor een bepaald bedrijfsterrein kan de vastgoedmanager pas resultaat uit Parkmanagement boeken. Het resultaat van Parkmanagement zal voor de vastgoedmanager een indirect resultaat zijn (net zoals voor de andere belanghebbenden). Het indirecte resultaat van Parkmanagement voor de vastgoedmanager is dat hij aan tafel zit bij zowel beleggers als gebruikers van het bedrijfsterrein. Bij deze groep kunnen aanvullende opdrachten gegenereerd te worden door de vastgoedmanager. Dit kunnen ondermeer zijn: o Advisering huurders in huisvestings- en facilitaire zaken O Het uitvoeren van het Vastgoedmanagement ten behoeve van de meerdere eigenarenlbeleggers in het bedrijvenpark. o Bouwbegeleiding van renovaties/grootonderhoud Begeleiden inhuizingenluithuizingen e Verhuur o Aanhuur Consultancy Aangezien het indirecte resultaat uit Parkmanagement zeer onzeker is, adviseer ik vastgoedmanagers nu nog niet te veel kosten in de ontwikkeling van parkmanagement te steken. Het product zelf is namelijk niet winstgevend voor een vastgoedmanager en legt te

veel beslag op de personele organisatie. Alleen indien vanaf het begintraject de ontwikkeling en. imy!e.?er.tutie \iar. Parkn?a~agen?e~f h~,taald ~:o:dt dm: de opUrû~li(r~ever(~), adviseer /k Vastgoedmanagers zelf het product Parkmanagement te ontwikkelen. In dit geval wordt de vastgoedmanager ingeschakeld als (betaalde) adviseur en kan de vastgoedmanager indien nodig externe expertise inhuren. Op dit moment adviseer ik vastgoedmanagers nog geen werknemers aan te trekken, die zich geheel met Parkmanagement gaan bezig houden. Mocht er vraag zijn naar het product Parkmanagement, dan kan mijns inziens beter extern iemand ingehuurd worden, die voldoet aan het profiel als genoemd in paragraaf 6.3. De ondersteunende taken kunnen goed door bestaande werknemers van een vastgoedmanagement organisatie worden uitgevoerd.

Het grote probleem van Parkmanagement is dat het moeilijk is directe financiële resultaten aan te geven. Alleen kostenvoordelen door gezamenlijke inkoop is een direct positief resultaat. De overige positieve effecten zijn meer kwalitatief van aard. Pas op langere termijn moet dit resulteren in een positief financieel effect voor alle belanghebbenden. Ook voor de vastgoedmanager geldt dit. Alle belanghebbenden lijken behoefte aan Parkmanagement te hebben. Op dit moment worden ook alle betrokkenen hiervan bewust. Dit komt ook tot uiting in het beschikbaar stellen van financiële middelen: diverse gemeenten hebben middelen beschikbaar gesteld voor pilot Parkmanagement projecten; enkele grote beleggers hebben aangegeven ook hierin financieel bij te dragen; bij diverse nieuwe kantorenparkontwikkelingen wordt direct rekening gehouden met de invoering van Parkmanagement en huurderslgebruikers zijn bereid om te investeren in kwaliteit van hun werkomgeving. Parkmanagement is een goed product of beter gezegd een middel voor een vastgoedmanager om op (middel)lange termijn extra vastgoedmanagement werkzaamheden uit te kunnen voeren. Parkmanagement is een "marketing tool" voor de vastgoedmanagement organisatie: Door (delen van) parkmanagement activiteiten uit te voeren kunnen extra diensten in de toekomst worden afgezet. Deze "Spin OW' is echter zeer onzeker. Daarom adviseer ik vastgoedmanagers niet te veel geld en tijd te investeren in het ontwikkelen van Parkmanagement. Alleen als er samengewerkt kan worden met gespecialiseerde Parkmanagement organisaties of indien het gehele traject door de opdrachtgever gefinancierd wordt is het opzetten en uitvoeren van Parkmanagement een interessant product voor de vastgoedmanager. Parkmanagement op zich is geen kostendekkend product voor de vastgoedmanager. Zeker niet als de ontwikkeling van het product grote investeringen vergen, waartegen over geen directe opbrengsten staan.

LITERATUUROPGAVE

Antwerpen, drs J. van en Hermans, drs. W Huisvestingsvoorkeuren van kantoren: over wens en werkelijkheid, Inbo december 1998 Bos, W.A.,

Prestatiebeloning in vastgoedmanagement, een onderzoek naar nieuwe overeenkomsten tussen beleggers en vastgoedmanagement organisaties, afstudeerscriptie TU Delft, april 1997

Breedveld, Mr. H.M.l.Th. en Sanders, mr. J.R. Praktijktoepassingen Privaatrecht, syllabus semester II jaargang 1999-2001 Beusmans, drs. P.M.M.M. Herijking dienstenpakket vastgoedmanagement, ESI-VU januari 2001 Broekstra, Prof. dr. ir. G. Broekstra, Collegediktaat SBV, 10 februari 2000 Bulthuis MRE, Mr. S.J., De noodzaak van schaalvergroting in het vastgoedmanagement, afstudeerscriptie PDOV SBV Amsterdam, 1999 Captijn, J.P.M., 1998.

Beheerder of vastgoedmanager?, Real Estate Magazine, juli

Coöperatie Park Schiphol-Rijk Waarborg voor een optimaal ondernemersklimaat, brochure 2001 Dinteren, dr. J van en Needham, prof. dr B. Parkmanagement als instrument voor behoud vastgoedwaarde, Vastgoedmarkt april 2000 Driel MRE, Ing. A. van, Rendementsoptimalisatie door dynamisch vastgoedmanagement, Arko uitgeverij,l998 Engelenburg, drs H. van en Kloosterman, drs. H.J.J. en anderen Beter beheer van werklocaties door strategische planning, Stedebouw & Ruimtelijke Ordening 1998 nr. 4 Gool, Dr. P. van, Weisz, Drs. R.M. en Wetten, Drs. P.G.M., Onroerend goed als belegging, Stenfert Kroese, 1999. Harms, E

Vastgoedwereld laat bedrijventerreinen ten onrechte links liggen, artikel Real Estate Magazine, nr 1312000

Hentelaar, R

Parkmanagement heeft de toekomst, Vastgoedmarkt maart 1999.

Heule, A, Hordijk, A en anderen Property Benchmarking: The experience of the Dutch property index, Stichting Fundatie Bachiene 1997.

Hijmans, mr.drs. E.R.

Parkmanagement, artikel Vereniging Nederlandse gemeenten, ?g99

Keeris, Prof. Ir. W.G.,

Vastgoedbeheer Lexicon, september 1997

Kohnstamm, Prof. drs. P.P., Vismans, Ir. P.A.R.J., Vries MRE, Drs. A.M.E. de, Wetten, Drs. P.G.M. van en Hulten, Drs. P.J. van Syllabus organisatie van de vastgoedsector, SBV 1999. Krumm, Ir. P.J.M.M. en Storms, Ir. drs. R.A. Zelf doen of uitbesteden: de meerwaarde van vastgoed voor een onderneming, Real Estate Magazine, juli 1998. Ministerie van Economische Zaken, Nota Ruimtelijk Economisch Beleid "Dynamiek in Netwerken", juli 1999. Morgan, G

Images of organization, Sage Publications Ltd, 1989.

NVM VGM informatiemagazine Rol Vastgoedmanager steeds belangrijker, preventief gebiedsmanagement beter mogelijk, NVM november 2000 Reijnhoudt, drs J.E. en Voort, van der mr. A.D. Parkmanagement: Activiteiten, financiering en organisatie, afstudeerscriptie PDOV SBV Amsterdam, augustus 1999 Startnota Ruimtelijke Ordening 1999 De Ruimte van Nederland, Sdu 1999 Sulzle MRE, Mw. M.J. Het uitbesteden van activiteiten bij een institutionele belegger: de uitdaging voor vastgoedmanagement organisatie, afstudeerscriptie PDOV SBV Amsterdam, 1999 TC & O, Management voor Mobiliteit: Vervoersmanagement Coöperatie Schiphol-Rijk, 30 mei 2001. Twijstra Gudde en Buck Consultants e.a. Parkmanagement de stand van zaken in Nederland, beter beheer van werklocaties door strategische planning, Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, 1998 nr 4 Twijnstra Gudde, diverse auteurs Nationale kantorenmarkt onderzoek 2001 Uittenbogaard, Drs. Ing. L.B. en Kohnstamm, Prof. drs. P.P. Vastgoedmanagement, de ontwikkeling van de markt voor beheerdiensten, SBV, november 1996 Zeelen MRE, Ir. J.A.

Benchmarking in het property management, SBV, 1999

LIJST GERAADPLEEGDE PERSONENIORGANISATIES Algemeen: Mevrouw I. Wouters, directeur Bedrijvenvereniging Teleport S.F.J. Pessel, Parkmanager BAM NMB Infra J.W.G. Sanders, Lisman Inter Holding B.V. B.J. Emmen, Dura Vermeer Groep

Huurders/gebruikers Teleport' Deloitte & Touche, gebouw Busitel 2, Orlyplein 2 Amsterdam Cap Gemini Ernst & Young, gebouw Busitel 3, Orlyplein 1, Amsterdam ING Bank, gebouw Busitel 1, Orlyplein 73, Amsteram Bass Hotels, gebouw Busitel 3, Orlyplein 65, Amsterdam Abbey Business Centres, gebouw Busitel 1, Orlyplein 85 TM1 International, Busitel 3, Orlyplein 5, Amsterdam Network Assiociates International, gebouw Spektrum, Gatwickstraat 9-39 Amsterdam ER Travel Group, gebouw Travelport, Radarweg 505-539 te Amsterdam

Beleggers Teleport: Stichting Shell Pensioenfonds, W. Oversier Oppenheim Property Services, F. Spronk RoProperty Nederland B.V., C. van Gent