“Welkom bij WVH” Missie, visie en strategische doelen 2012-2014
September 2011
Inhoudsopgave Voorwoord
1
1
Inleiding
2
2
Kernwaarden WVH
4
2.1
Inleiding
4
2.2
Kernwaarden
4
WVH: onze missie
5
3.1
Inleiding
5
3.2
Positie WVH
5
3.3
Wat, wie en hoe; onze missie
5
Ontwikkelingen voor huurders en WVH
7
4.1
Inleiding
7
4.2
Europese staatssteunregeling en beleid overheid
7
4.3
Woningmarkt, kwaliteit en doorstroming
8
4.4
Vergrijzing en huishoudensverdunning
9
4.5
Verschillen worden groter
10
4.6
Verwachte verbinding naar tweede Maasvlakte
10
4.7
Duurzaamheid en milieu
10
4.8
Concurrentie
10
3
4
5
Visie en strategische doelen
11
5.1
Inleiding
11
5.2
Klanten en partners
11
5.2.1 Beschikbaar en betaalbaar
11
5.2.2 De klant centraal
13
5.2.3 Duurzaam bouwen en verbouwen
13
5.2.4 Een prettige buurt maken we samen
14
5.2.5 Samen met partners
14
5.3
Maatschappij
15
5.4
Medewerkers
15
5.5
Bestuur en financiers
16
Voorwoord Voor u ligt de nota ‘Welkom bij WVH’, missie, visie en strategische doelen. De nota meldt waar WVH de komende jaren voor gaat en staat, te beginnen met onze kernwaarden ‘persoonlijk en dichtbij’, ‘kwaliteit’ en ‘eigen verantwoordelijkheid’. Ze geven aan wat onze uitgangspunten zijn in al ons handelen. Onze missie beschrijft wat we bieden, aan wie en hoe we dat doen. Onze missie samengevat in een kort en krachtig motto blijft: “Wonen zonder zorgen”. Tegen de achtergrond van de ontwikkelingen waar we mee te maken hebben, beschrijven we onze visie en maatschappelijke doelen. WVH wijzigt de koers die zij tot nu gevaren heeft natuurlijk niet radicaal. Onze kernactiviteit blijft het bieden van goede en passende woningen in een prettige buurt, aan mensen die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Onze focus verandert wel. Ontwikkelingen om ons heen nopen ons daartoe. De meeste recente en een hele belangrijke is het vaststellen van de Gebiedsvisie Hoek van Holland 2011-2020 door de deelgemeente. Uit dit stuk blijkt klip en klaar dat nieuwbouw in Hoek van Holland vooral bedoeld is om huishoudens met hogere inkomens vast te houden of aan te trekken. Dat is in lijn met het beleid van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam. Sociale nieuwbouw beperkt zich tot 2020 tot de bouw van ongeveer 200 huurwoningen voor senioren. Dit overigens zonder dat de totale voorraad sociale huurwoningen stijgt. In de uitbreidingsplannen (bijvoorbeeld L’ Avenue, Lemaireweg en Kaap de Goede Hoek) moet vooral in de koop en duurdere huursector gebouwd worden. Voor de doelgroep van WVH zijn de vooruitzichten dus niet zo rooskleurig. Er komen geen huurwoningen bij. In de sociale huursector is vooral vervanging aan de orde. WVH heeft zich jarenlang ingezet voor sociale nieuwbouw in Hoek van Holland. Maar de gemeente Rotterdam en deelgemeente Hoek van Holland hebben andere ideeën voor het wonen in Hoek van Holland. Wij hebben er alles aan gedaan, maar zonder medewerking van de lokale overheid lukt het niet. We leggen ons daarom- voorlopig - neer bij de wensen van de politiek en richten ons op zaken waarin we wel vooruitgang kunnen boeken. Zo investeren we in onze woningen vooral door het treffen van energiebesparende maatregelen. Voor een aantal van onze complexen kijken we naar herstructurering (Korrelbetonwoningen). We zetten ons - samen met onze partners - in voor realisatie van een woonservicegebied in Hoek van Holland (Bertus Bliekhuis) en we bekijken onze eigen mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed om dit voor elkaar te krijgen. We zetten onze klant centraal: wat kunnen we doen om onze dienstverlening verder te verbeteren. Hoe we dit doen, werken we verder uit in ons nieuwe ondernemingsplan 2012-2014 en de jaarplannen. We beginnen bij het begin. Daarom welkom bij WVH, wij presenteren u onze missie, visie en strategische doelen.
Namens de medewerkers van WVH Bas Molenaar
Blad 1
1
Inleiding
Deze strategische notitie is een uitwerking van de identiteit, missie, visie en strategische doelen van WVH in de periode 2012-2014. De onderstaande figuur is hierbij de leidraad geweest.
Identiteit/kernwaarden Wie is WVH? Missie Wat is de reden van bestaan van WVH? Visie Wat wil WVH betekenen voor haar werkgebied en klanten? Strategische doelen Welke keuzes maken we, welke route zetten we in? Beleid Wat, hoe en wanneer gaan we het doen? Operatie Wat doen we en hoe?
We hebben bewust gekozen om het traject te doorlopen met het MT, regelmatig aangevuld met de teamleiders. Medewerkers, de raad van afgevaardigden en de raad van commissarissen zijn tussentijds betrokken geweest om de hoofdlijnen te toetsen en inbreng te geven voor het vervolg. Als input zijn gebruikt de verschillende documenten en onderzoeken die al beschikbaar waren, zoals het visitatierapport 2010, het Strategisch Voorraadbeleid 2009 en de verslagen van de verschillende overleggen met belanghebbenden. In de uitwerking is het INK-model leidend geweest, omdat dit aansluit bij de bestaande rapportagestructuur van WVH. In het visitatierapport is opgemerkt dat WVH brede doelstellingen en hoge ambities heeft. We hebben in de strategienota onze ambities en doelstellingen naar een realistisch niveau bijgesteld, vooral door niet meer zo de nadruk te leggen op het realiseren van sociale nieuwbouw op nieuwe locaties. In plaats daarvan ligt de focus meer op herstructurering (bijv. Korrelbeton) en energiebesparende maatregelen in de bestaande voorraad. De visitatiecommissie heeft aangegeven dat onze eigen brede doelstellingen en hoge ambities veel verwachtingen wekten in onze omgeving. Door communicatie over o.a. deze strategienota beogen we deze verwachtingen beter te managen. Ten tijde van de visitatie waren er geen prestatieafspraken met de gemeente / deelgemeente. Het ontbrak aan een gemeenschappelijke visie. Inmiddels zijn de woonafspraken met gemeente Rotterdam getekend, een uitwerking van die afspraken in de gebiedsafspraken voor Hoek van Holland volgt spoedig. Er is een gebiedsvisie voor Hoek van Holland opgesteld door de deelgemeente, er moet nog een gezamenlijke (woon)visie van deelgemeente en WVH volgen. In deze strategienota hebben we als strategisch doel geformuleerd dat we samen met bewoners en partners een prettige buurt willen stimuleren. We hebben vanuit de stakeholderbijeenkomst tijdens de visitatie begrepen dat WVH enkele stakeholders vinden dat we opgaven laten liggen. Dit pakken we op door op door zelf meer op zoek te gaan naar die opgaven. Ook werken we aan een prettige werkrelatie met gemeente en maatschappelijke partners. Een gemeenschappelijk (toekomst)beeld is daarbij van belang.
Blad 2
In het visitatierapport komt de verenigingsstructuur aan de orde. We stellen ons ten doel te onderzoeken of deze structuur toekomstbestendig is, samen met de raad van afgevaardigden en de raad van commissarissen. In ons nieuwe ondernemingsplan en de komende jaarplannen werken we de concrete activiteiten per jaar uit; wat hoe en wanneer gaan we het doen. Hieraan worden deadlines en verantwoordelijken gekoppeld, zodat we kunnen sturen op het realiseren van de gestelde doelen en ons hierover kunnen verantwoorden. Leeswijzer In hoofdstuk 2 vindt u een korte beschrijving van onze kernwaarden, gevolgd in hoofdstuk 3 door de keuze voor wie we zijn, wat we willen betekenen voor onze klanten en Hoek van Holland en hoe we dat aanbieden. Dit hoofdstuk eindigt met ons motto. Hoofdstuk 4 schetst de relevante ontwikkelingen die zijn geïnventariseerd door het managementteam, met de medewerkers en uit documentonderzoek. Hierbij hebben wij ook beschreven wat de betekenis en consequenties van deze ontwikkelingen zijn voor ons. Daaruit volgend hebben we in hoofdstuk 5 onze visie uitgewerkt in strategische doelen. Bij deze doelen hebben we tevens de speerpunten benoemd die concreet uitgewerkt worden voor de komende twee jaar.
Blad 3
2 2.1
Kernwaarden WVH Inleiding
Onze kernwaarden geven aan wat onze uitgangspunten zijn in al ons handelen. De drie kernwaarden bij elkaar maken WVH. We willen hierop herkend worden en we zijn er op aanspreekbaar. 2.2
Kernwaarden
Onze kernwaarden zijn: Persoonlijk en dichtbij We zijn lokaal actief en fysiek dichtbij. We kennen onze klanten en zijn sociaal betrokken. Wat wij doen is belangrijk voor mensen en voor het wonen in Hoek van Holland. We zetten ons in om te realiseren wat nodig is voor onze klanten. We zijn een kleine professionele organisatie met korte lijnen. We kennen elkaar en hebben oog voor ieders persoonlijke ontwikkeling. Kwaliteit Degelijk en betrouwbaar dat is WVH. Wij bieden goede woningen en goede dienstverlening. Wat kwaliteit is bepalen we in samenspraak met onze klanten. We vinden het belangrijk dat we dingen goed en zorgvuldig aanpakken en tegelijkertijd vragen van klanten snel afhandelen. Eigen verantwoordelijkheid We hebben als medewerkers de verantwoordelijkheid om binnen kaders de eigen werkzaamheden zelf in te richten. Hierdoor ontstaat ruimte voor maatwerk en flexibiliteit richting klanten en collega’s, waardoor snelle en adequate afhandeling mogelijk is. Klanten en organisaties hebben eigen verantwoordelijkheden. Die nemen wij niet over. We denken mee en pakken samen zaken op.
Blad 4
3 3.1
WVH: onze missie Inleiding
Naast de kernwaarden hebben wij onze reden van bestaan opnieuw bepaald. De missie is waar wij voor gaan en staan en waarbinnen al onze activiteiten moeten vallen. 3.2
Positie WVH
Wij maken ons via onze kerntaken sterk voor mensen. Vastgoed is het middel dat wij inzetten. Wij beheren, verdelen, vervangen en bouwen vastgoed. Ons doel is niet het behalen van een zo groot mogelijk financieel rendement. Wij willen juist betekenis hebben voor mensen en een zo groot mogelijk positief maatschappelijk effect genereren. Wij beseffen dat daarvoor financieel rendement noodzakelijk is. Vanuit de individuele klant geven wij invulling aan wat wij breder betekenen in de samenleving. Daarbij staan wij open voor samenwerking met belanghebbenden om ook in de wijken/buurten aan de slag te gaan. Dit betekent voor ons een volgende stap zetten op de volgende routes: van woning centraal naar klant centraal van alleen woning naar woning in woonomgeving en samenleving. En daarbij bewaken we de balans tussen maatschappelijk effect en financieel rendement. 3.3
Wat, wie en hoe; onze missie
Wat biedt WVH? WVH biedt haar klanten een goede passende woning in een prettige buurt. Daarbij is WVH in Hoek van Holland een partner voor het behouden van een aantrekkelijke (woon)gemeenschap. Welke doelgroepen onderscheiden we? Iedereen wil een goede passende en betaalbare woning, maar niet iedereen kan hier even goed zelf in voorzien. Wij richten ons op die doelgroepen die ons het hardst nodig hebben. Mensen die komen uit Hoek van Holland hebben bij ons een streepje voor. - Actief zetten we ons in voor de primaire doelgroep met een inkomen tot € 33.6141. Deze groep kan in de huidige markt geen woning kopen en is aangewezen op de sociale huurmarkt. - Daarnaast zijn we actief voor personen en groepen die niet zelfstandig in een woning kunnen voorzien, omdat bijvoorbeeld specifieke zorg of een specifieke woonvorm nodig is, of psychosociale problemen een rol spelen. - Ook de inkomensgroep direct boven € 33.614, ook wel de middeninkomens genoemd, is voor ons een aandachtsgroep. Zij kunnen in de huidige markt nauwelijks een woning kopen, maar komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. In Hoek van Holland is nauwelijks een particuliere huurmarkt.
1
Prijspeil 2011. Gebaseerd op de inkomensgrens gehanteerd in de “Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” van 10 november 2010.
Blad 5
Voor het behouden van een aantrekkelijke (woon)gemeenschap werken wij samen met maatschappelijke partners, bijvoorbeeld bij het beheren of realiseren van vastgoed met een maatschappelijke functie. Ons werkgebied is primair Hoek van Holland en waar nodig zijn wij bereid in de regio te investeren. Om dicht bij onze klanten te blijven, kiezen we voor behoud van onze zelfstandigheid. Op welke wijze bieden we onze producten en diensten aan? We maken een ontwikkeling door van klantgericht naar klantgedreven op langere termijn. Eerst richten we ons op volledig klantgericht worden. Dat wil zeggen dat we op alle vlakken aan onze klanten vragen met ons mee te denken. Wij weten immers niet altijd wat het beste voor onze klanten is. In onze omgeving stellen wij ons maatschappijvriendelijk op. We staan open voor signalen uit de omgeving en zetten ons - samen met partners - in voor de lokale samenleving. Dat betekent niet dat wij werken volgens het principe “U vraagt en wij draaien”. Ons eigen beleid en onze mogelijkheden zijn leidend. In ons werk geven wij actief invulling aan het begrip duurzaamheid. Wij zoeken en gebruiken duurzame systemen en producten. Missie WVH is dé sociale huisvester in Hoek van Holland met hart voor de Hoekse samenleving. Wij bieden goede en passende woningen in een prettige buurt aan mensen die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Ook bieden wij diensten die gerelateerd zijn aan het wonen. Daarnaast zijn wij een partner voor het realiseren van een aantrekkelijke (woon)gemeenschap. De wensen van onze klanten zijn het vertrekpunt van ons werk. Motto Onze missie in een kort en krachtig statement: “Wonen zonder zorgen”
Blad 6
4
Ontwikkelingen voor huurders en WVH
4.1
Inleiding
Onze kernwaarden en missie geven aan waar WVH voor gaat en staat op lange termijn. Het geeft onze bestaansreden weer en waar wij op aanspreekbaar zijn door onze huurders, woningzoekenden, belanghebbenden, medewerkers, raad van afgevaardigden en raad van commissarissen. Voordat wij kunnen aangeven wat onze ambities en doelen zijn voor de komende jaren, kijken we eerst naar de relevante trends en ontwikkelingen in de samenleving voor de komende tien jaar. Vanuit een brede inventarisatie geven we in dit hoofdstuk kort de voor WVH relevante ontwikkelingen weer en de verwachte betekenis voor onze (toekomstige) huurders en WVH zelf. 4.2
Europese staatssteunregeling en beleid overheid
Verschillende niveaus van politiek en openbaar bestuur hebben invloed en zullen van invloed zijn op onze werkzaamheden. Europese staatssteunregeling Vanaf 1 januari 2011 is de “Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” van kracht geworden. Deze regeling is gebaseerd op een Europese beschikking, die wil voorkomen dat er staatssteun2 besteed wordt aan doelgroepen die het niet nodig hebben. Dit betekent dat WVH minstens 90% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen moet toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen onder € 33.614 (prijspeil 2011)3. Ook is in deze regeling bepaald welke vormen van maatschappelijk vastgoed de corporatie mag financieren met staatssteun. De verwachting is dat deze regeling in de loop van 2011 wordt vastgelegd in de Woningwet die op het moment van schrijven herzien wordt. Voor mensen die bij ons willen huren betekent het dat zij met een inkomen boven € 33.614 bijna geen sociale huurwoning meer bij WVH kunnen huren. Voor de komende jaren verwachten wij dat de groep woningzoekenden met een middeninkomen (€ 33.614 - € 43.000) hierdoor moeilijk aan een woning komt in Hoek van Holland. Onderzoek laat zien dat in de koopmarkt de huizenprijzen voor deze groep te hoog zijn om een hypotheek te krijgen. De particuliere huurmarkt is in Nederland relatief beperkt (zeker in Hoek van Holland) en daarbij vaak gericht op het duurdere huursegment4. Wij zien in deze ontwikkeling ook de beweging naar een kleinere corporatiesector die terug gaat naar de kerntaken. Dit heeft financiële gevolgen voor zowel onze inkomstenstroom als de borging van onze leningen. Nationale overheid De hierboven benoemde beweging wordt versterkt door overheidsmaatregelen van het kabinet Rutte. Zo hebben het inflatievolgend huurbeleid voor de sociale woningen en afroming van de
2
Onder staatssteun wordt hier vooral bedoeld de borging van leningen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
3
Gebaseerd op de inkomensgrens gehanteerd in de Europese beschikking en daaruit volgende “Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting” van respectievelijk 15 december 2009 en 10 november 2010.
4
“Tussen wal en schip”, Rigo, 2010.
Blad 7
financiële middelen door corporaties bij te laten dragen aan de huurtoeslag (in totaal wordt gesproken over een bijdrage van € 750 miljoen), ook grote financiële consequenties voor ons. De beperking van onze financiële middelen kan op termijn betekenen dat wij minder kunnen investeren in nieuwbouw en mogelijk ook de kwaliteitsverhogende ingrepen van zowel woning als woonomgeving moeten beperken. Lokale overheid In Hoek van Holland zelf hebben wij direct te maken met de gemeente Rotterdam en de deelgemeente Hoek van Holland. Wij zijn de enige algemene corporatie in Hoek van Holland en daarmee voor dit gebied een belangrijke gesprekspartner van de (deel)gemeente. Een ontwikkeling die wij nauwlettend volgen zijn de bezuinigingen bij de (deel)gemeente. Het verkleinen van het budget en de relatief hoge score van Hoek van Holland op de sociale en veiligheidsladder, kan betekenen dat er minder geïnvesteerd wordt in publieke ruimten en leefbaarheid, maar ook in bijvoorbeeld het welzijnswerk. Voor onze huurders kan dit betekenen dat de woonomgeving achteruit gaat of dat er minder faciliteiten zijn ter ondersteuning van het wonen en leven. Lokaal merken wij ook de effecten van het coalitieakkoord, waarin is opgenomen dat er buiten de herstructurering geen sociale nieuwbouw plaats mag vinden. Onze mogelijkheden om de sociale voorraad een kwaliteitsimpuls te geven zijn hierdoor beperkt tot ingrepen in de bestaande voorraad en herstructurering. In de in juni 2011 vastgestelde “Gebiedsvisie 2011-2020 Hoek van Holland” wordt dit bevestigd (zie ook paragraaf 4.3). 4.3
Woningmarkt, kwaliteit en doorstroming
In het kader van ons strategisch voorraadbeleid hebben wij de woningmarkt onderzocht. Hieruit is naar voren gekomen dat de vraag naar sociale huurwoningen continu is en zelfs een stijging laat zien. Met name jonge gezinnen en 55+’ers willen graag in Hoek van Holland wonen vanwege het aantrekkelijke woonmilieu. Hierbij voldoet onze huidige woningvoorraad niet geheel aan de kwalitatieve behoefte die er is. Potentiële huurders worden hierdoor beperkt in hun keuzevrijheid en hebben in sommige gevallen een kwalitatief mindere woning dan in deze tijd verwacht wordt. In de Gebiedsvisie 2011-2020 staan de volgende uitgangspunten ten aanzien van de woningmarkt: Doorstroming stimuleren in de sociale huursector, om jonge huishoudens in de aandachtsgroep meer kansen te bieden. Creëren van meer aanbod voor senioren, waarbij heel Hoek van Holland één woonservicegebied is. Vergroten omvang koopsector, om meer midden- en hogere inkomensgroepen vast te houden en aan te trekken. Waarbij het tweede en derde punt tevens als mogelijk antwoord worden genoemd op het doorstromingsvraagstuk. Concrete genoemde opgaven voor WVH zijn de bouw van 200 levensloopbestendige woningen tot 2020 en de aanpassing van een aantal bestaande flatwoningen naar levensloopbestendige kwaliteit. De Europese staatssteunregeling heeft ook directe invloed op de doorstroming van de woningmarkt. Huidige huurders met een inkomen boven € 33.614 komen niet meer in aanmerking om binnen ons bezit te verhuizen en de alternatieven zijn beperkt in Hoek van Holland. Hierdoor blijven huurders die anders zouden verhuizen in woningen zitten. Wij verwachten dat dit voor de jonge starters met een laag inkomen het eerst tot langere wachttijden zal leiden.
Blad 8
4.4
Vergrijzing en huishoudensverdunning
Een landelijke trend die ook hier steeds sterker zichtbaar wordt is de vergrijzing. Als we naar de bevolkingsopbouw kijken zien we dat de groep 25 tot 45-jarigen steeds kleiner wordt. Er is minder natuurlijke aangroei en jongeren trekken weg voor studie of omdat er geen geschikte woning beschikbaar is. Aan de andere kant worden mensen steeds ouder waardoor het aantal 75+’ers groeit. Zij blijven graag in Hoek van Holland wonen. Tegelijkertijd is een ontwikkeling van huishoudensverdunning gaande. Dit betekent dat er steeds minder personen in een huis wonen. De kwantitatieve woningbehoefte neemt hierdoor niet af, maar het totale bevolkingsaantal wel. Figuur 1: Leeftijdopbouw Hoek van Holland vergeleken met gemeenten Westland en Rotterdam en het totaalbeeld van Nederland per 1-1-2011 (bron: COS) Hoek van Holland 2011
projectie gemeente Rotterdam
95 eo 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 jr 0-4 jr 500
400
300
200
100
0
100
200
300
mannen
400
500
vrouwen
500
400
300
200
100
0
100
200
300
mannen
400
500
vrouwen
projectie gemeente Westland
projectie Nederland
95 eo 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 jr 0-4 jr 500
400
mannen
300
200
100
0
100
200
300
400
500
vrouwen
500
400
mannen
300
200
100
0
100
200
300
400
500
vrouwen
Dit heeft betekenis voor de vitaliteit van de gemeenschap, de sociale samenhang en voorzieningen. Zo zijn er minder mogelijkheden voor mantelzorg door jongere familie en buren en verdwijnen op termijn mogelijk voorzieningen die gericht zijn op de jongere doelgroepen. Hierdoor wordt Hoek van Holland minder aantrekkelijk om te wonen. Ouderen willen graag zo lang
Blad 9
mogelijk thuis wonen of in de buurt van familie en bekenden. Hierdoor ontstaat een andere woonen zorgbehoefte dan nu het geval is en worden meer en/of andere vormen van dienstverlening gevraagd. 4.5
Verschillen worden groter
Aan de ene kant worden mensen steeds mondiger en assertiever waardoor zij goed kunnen aangeven wat zij nodig hebben of willen. Aan de andere kant is er een groep mensen die veel minder zelfredzaam is, omdat zij een lichamelijke, verstandelijke en/of psychische beperking hebben. In toenemende mate gaan sociaal-zwakkeren, vanwege overheidsbeleid, zelfstandig wonen of in een kleine woonvorm, in plaats van in een instelling. Daar komt bij dat de tolerantie afneemt ten opzichte van mensen of groepen die anders zijn. Deze ontwikkelingen zetten op termijn druk op de sociale samenhang in buurten. Signalering, hulp en begrip van buren en naasten, en zeker ook van maatschappelijke organisaties zoals WVH, is belangrijk om Hoek van Holland leefbaar te houden voor iedereen. 4.6
Verwachte verbinding naar tweede Maasvlakte
Met de verbinding die naar verwachting wordt aangelegd naar de tweede Maasvlakte - de Oranjetunnel - krijgt Hoek van Holland een gunstige woon-werkpositie in het Westland en ten opzichte van Den Haag. Met de aanleg van de tunnel en bijbehorende infrastructuur zal niet eerder dan 2015 gestart worden. De deelgemeente verwacht een toestroom van mensen die in Hoek van Holland willen wonen en op de tweede Maasvlakte werken. Mogelijk brengt dit ook afgeleide bedrijvigheid waardoor de woon-werkpositie verder versterkt wordt. Voor WVH kan dit betekenen dat er zowel een andere als grotere vraag naar huurwoningen in verschillende prijsklassen ontstaat. 4.7
Duurzaamheid en milieu
Duurzaamheid en werken aan een beter milieu zijn een niet meer weg te denken opgave voor onze samenleving. Van individu tot overheid en internationaal bedrijf worden acties ondernomen en afspraken gemaakt. Dit leidt tot innovatie van materialen en toepassingen die duurzaam zijn en het milieu niet of weinig belasten. Inzet hiervan bij nieuwbouw en renovatie draagt bij aan een beter milieu, aan het energievraagstuk en daardoor ook aan een betere woonlastenquote van onze huurders. 4.8
Concurrentie
Een ontwikkeling die steeds breder wordt, is concurrentie op de lokale woningmarkt. Daarbij hebben wij te maken met concurrentie van de ontwikkelaars. Zij hebben andere randvoorwaarden bij het uitbrengen van een grondbod dan WVH en daardoor een betere positie. Door de splitsing van corporaties in een sociaal en commercieel deel, ontstaat er mogelijk meer concurrentie op het commerciële deel. Hierbij zal het vooral gaan over het duurdere segment woningen. Zowel collega-corporaties, als ontwikkelaars als particulieren kunnen hierin kansen zien. Daartegenover staat dat wij fysiek dichtbij zijn, wij kennen Hoek van Holland, zijn hier gevestigd en bieden daarom voor de huurders en samenwerkingspartners meerwaarde.
Blad 10
5
Visie en strategische doelen
5.1
Inleiding
Wat willen wij op lange termijn betekenen voor onze klanten en Hoek van Holland gezien de ontwikkelingen waar wij in een tijdshorizon van tien jaar mee te maken krijgen? In een visie op de toekomst zetten we onze beelden hierover uiteen. We hebben er voor gekozen dit te doen op de resultaatgebieden van het INK-model; klanten en partners, maatschappij, medewerkers, en bestuur en financiers. Op deze terreinen willen en moeten wij goede prestaties neerzetten.
5.2
Klanten en partners
5.2.1
Beschikbaar en betaalbaar
Uit diverse onderzoeken komt naar voren dat Hoek van Holland een aantrekkelijke plek gevonden wordt om te wonen. De vraag naar woningen is er continu en laat onder een aantal specifieke groepen een lichte stijging zien; jonge gezinnen en 55+. Met de ontwikkeling van huishoudensverdunning die steeds duidelijker wordt, moet ook Hoek van Holland rekening houden. De vergrijzing heeft onder andere als effect dat een grotere behoefte ontstaat aan woningen waarin mensen met een diverse zorgbehoefte kunnen (blijven) wonen. Als dé sociale huisvester van Hoek van Holland willen wij de diverse doelgroepen goed bedienen. Strategisch doel: Wij bieden de primaire doelgroep, zorgbehoevenden en middeninkomens die zich verbonden voelen met Hoek van Holland hier een passende woning. Voldoende beschikbare woningen voor onze primaire doelgroep De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens zoals vastgelegd in de Europese staatssteunregeling. In 2011 is dat een jaarinkomen van € 33.614. Als we alleen naar aantallen kijken, hebben we voldoende woningen om aan de autonome vraag uit Hoek van Holland te voldoen. Maar door onzekerheid op de koopmarkt en inkomensregels vanuit Europa blijven mensen wonen in hun huidige woning. De doorstroming stagneert met als gevolg dat het zogenoemde scheefwonen toeneemt. Hierdoor komen onvoldoende woningen vrij om te voldoen aan de vraag.
Blad 11
Indien de gemeente een groeiwens heeft met het oog op de gunstige positie door de verbinding met de tweede Maasvlakte, dan is uitbreiding van de sociale voorraad in kwantitatieve zin noodzakelijk. Vooralsnog gaat WVH uit van een stabiel aantal. Toevoegingen aan de voorraad worden gecompenseerd door de verkoop van woningen uit de bestaande voorraad. Speerpunten: doorstroming creëren door toevoeging nieuwe woningen en verkoop bestaande woningen. Zorgbehoevenden kunnen in Hoek van Holland blijven wonen Een andere doelgroep zijn zorgbehoevenden. Hierbij denken wij in eerste instantie aan mensen die met het ouder worden meer zorg nodig hebben. Wij willen bijdragen aan geschikte huisvesting én een initiërende rol richting onze partners vervullen zodat mensen zo lang mogelijk de regie hebben in wonen en leven. Bij elk plan voor nieuwbouw, herontwikkeling en/of renovatie kijken we eerst naar de mogelijkheden om woningen te realiseren of aan te passen voor senioren. Bij de initiërende rol richting onze partners denken wij aan het woonservicegebied, voorzieningen en dienstverlening. Als het niet langer mogelijk is voor mensen met een zorgbehoefte om in het eigen huis te blijven wonen, zetten wij ons actief in voor het bieden van alternatieve huisvesting. Ook gaan wij graag in gesprek met particulieren of organisaties die op zoek zijn naar huisvesting voor een specifieke doelgroep Speerpunten: woonservicegebied, Bertus Bliekhuis, aanpasbare levensloopbestendige woningen, W2ZV. Middeninkomens een passend alternatief bieden De omvang van de groep die tussen wal en schip valt, hebben wij op het moment van dit schrijven niet exact in beeld. Wel willen wij ons binnen Hoek van Holland hard maken voor deze doelgroep en in samenwerking met de gemeente bezien welke alternatieven wij kunnen bieden. Een mogelijkheid is dat wij commercieel woningen ontwikkelen, eventueel samen met een projectontwikkelaar. Zo is het mogelijk woningen in sociale koop of huurwoningen met een huurprijs tussen € 650 en € 850 neer te zetten in Hoek van Holland. Speerpunten: onderzoek middeninkomens, mogelijkheden in bestaande voorraad. Voor alle doelgroepen een passende woning, passend bij de gezinssituatie en leefstijl De beschikbaarheid en passendheid van woningen voor specifieke doelgroepen heeft ook te maken met de betaalbaarheid ervan. Niet alleen de huurprijs van de woning is van belang, maar het totaal pakket aan woonlasten. Door de stijgende energieprijzen worden de woonlasten steeds hoger. Daarom zetten wij met name in op energiebesparende maatregelen in zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw. Daarnaast is een passende woning ook een woning die past bij de gezinssituatie en de leefstijl. Op dit moment is ons bezit onvoldoende gedifferentieerd om hieraan te voldoen. Om dit te veranderen willen wij bij herstructurering meer divers terug bouwen en gebruikmaken van nieuwbouwlocaties om een ander aanbod neer te zetten. Om nieuwbouw financieel mogelijk te maken, moeten wij een ongeveer gelijk aantal woningen verkopen. Daardoor groeien we niet in
Blad 12
omvang. Door de woningen via Koopgarant te verkopen blijven ze behouden voor de maatschappelijke voorraad in Hoek van Holland. Speerpunten: woonlasten, divers woningaanbod o.a. door herstructurering (Korrelbeton), verkoop, Koopgarant. 5.2.2
De klant centraal
Mensen zijn of kunnen steeds beter geïnformeerd zijn en verwachten een hoog niveau van dienstverlening. Aan de andere kant hebben het steeds ouder worden en langer zelfstandig wonen hun weerslag op de zelfredzaamheid van mensen. Daarnaast is er een groep mensen die voorheen in een instelling werd gehuisvest en nu zelfstandig woont eventueel met beperkte begeleiding. De verschillen tussen (groepen) mensen worden steeds groter. Strategisch doel: De individuele klant staat centraal. Wat betekent wonen zonder zorgen voor onze klanten? Wij willen onze huurders en woningzoekenden goede service bieden. Nog te vaak doen wij dit vanuit ons eigen idee wat goed is. De komende jaren ontwikkelen wij onze dienstverlening verder vanuit de huurders en waar het kan vanuit de individuele huurder. Wat betekent wonen zonder zorgen voor hem of haar? En wat kan WVH daarin betekenen? Dit wil niet zeggen dat wij alles doen wat de huurder wil, maar wel dat wij samen met de huurder op zoek gaan naar mogelijkheden en alternatieven. Hierbij denken wij breed, van nieuwbouw tot onderhoud, tot specifieke diensten in samenwerking met (maatschappelijke) partners. Speerpunten: bieden van keuzemogelijkheden, samen met de huurder zoeken naar mogelijkheden en alternatieven. 5.2.3
Duurzaam bouwen en verbouwen
Niet alleen in het kader van de woonlasten zijn energetische maatregelen van belang. Het terugbrengen van de CO2-uitstoot en natuurbehoud zijn ook ontwikkelingen die wij willen ondersteunen. Daarbij hebben Aedes, de Woonbond en de ministeries van VROM en WWI in de vorige kabinetsperiode het ‘Convenant Energiebesparing corporatiesector’ afgesloten5. De afspraken betekenen dat voor de bestaande bouw in een periode van tien jaar ten minste 20% bespaard dient te worden op het gasverbruik. Voor nieuwbouw is de doelstelling het energieverbruik per 1 januari 2011 te verlagen met 25%. Vanaf 1 januari 2015 moet dat 50% zijn. Specifiek voor de regio hebben we met de gemeente Rotterdam in de Samenwerkingsafspraken 2010-2014 Gemeente Rotterdam-Woningcorporaties Rotterdam afspraken gemaakt over duurzaamheid. Strategisch doel: Wij hebben een duurzaam woningaanbod. Oog voor energie en milieu In alles wat wij doen zijn wij ons bewust van duurzaamheid. Duurzaam staat niet alleen voor energie en milieu, maar ook voor een lange levensduur en mogelijkheden voor hergebruik. Regelmatig brengen we nieuwe duurzame methoden, technieken en materialen in beeld die wij
5
Aedesnet.nl, “Convenanten energie: 'Energiebesparing Corporatiesector'”, 14 september 2009.
Blad 13
kunnen toepassen in onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Daarnaast informeren wij onze huurders op verschillende manieren over wat zij zelf kunnen doen om energie te besparen. Speerpunten: milieubeleidsplan, energiebesparende maatregelen, lagere woonlasten voor huurders. Hoge kwaliteit van onze woningen en het onderhoud ervan Duurzaamheid komt ook tot uitdrukking in de hoge kwaliteit van onze woningen en het onderhoud daarvan. Een hoge basiskwaliteit draagt naar onze mening bij aan plezierig wonen. Hierbij gaat het om energiemaatstaven en over comfort. Bij comfortverbetering maken wij verschil tussen woningen om meer keuzevrijheid te bieden aan onze klanten. Zo waarborgen wij een goede prijs/ kwaliteitverhouding. Speerpunten: uitvoering geven aan ons strategisch voorraadbeleid, hoge basiskwaliteit, waarborgen goede prijs-/kwaliteitverhouding. 5.2.4
Een prettige buurt maken we samen
Hoek van Holland wordt nu als een aantrekkelijke woonplek ervaren en dat willen wij graag zo houden. Daarom werken wij samen met de gemeente en maatschappelijke partners én bewoners aan prettige buurten. Onder prettig verstaan wij schoon, heel en veilig. Hierbij moet aandacht zijn voor de openbare ruimte, voor voorzieningen, architectuur en goede bereikbaarheid. Én het heeft te maken met emotie. Zijn buurtbewoners betrokken bij elkaar en voelen zij zich verantwoordelijk voor hun eigen buurt? Strategisch doel: Samen met bewoners en partners stimuleren wij een prettige buurt. Fysieke impuls aan de woonomgeving bij herstructurering of nieuwbouw Daar waar wij herstructureren of nieuwbouw realiseren hebben wij direct invloed op de (nieuwe) buurt. In een aantal situaties is herstructurering ook een middel om de leefbaarheid aan te pakken. Wij hebben dan een initiërende rol. In bestaande buurten werken wij met bewoners en partners samen om buurten in brede zin prettig te houden. We betrekken bewoner(s) en omwonenden bij het ontwikkelen en beheren van buurten (bijvoorbeeld bij het schouwen van woningen). Waar het niet onze eerste verantwoordelijkheid is, faciliteren wij individuele en groepen bewoners bij het nemen van eigen verantwoordelijkheid. Het realiseren van maatschappelijk vastgoed voor en met partners kan een extra bijdrage zijn aan het in stand houden of creëren van noodzakelijke voorzieningen. Speerpunten: leefbaarheid/buurtontwikkeling, participatie, maatschappelijk vastgoed. 5.2.5
Samen met partners
Het behouden van de aantrekkelijke woongemeenschap die Hoek van Holland nu is, kunnen we niet alleen. Op veel terreinen kunnen wij alleen zaken signaleren omdat het niet ons vakgebied is, zoals zorg en welzijn. Wij zetten ons samen met partners in voor de huidige kwaliteiten van Hoek van Holland; een groene en dorpse woonomgeving waar mensen prettig samenleven. Strategisch doel: Werken aan een goede werkrelatie met gemeente en maatschappelijke partners.
Blad 14
Een gemeenschappelijk (toekomst)beeld Om goed en gericht te kunnen samenwerken, is een gemeenschappelijk toekomstbeeld van Hoek van Holland belangrijk. De (deel)gemeente heeft hierin een sleutelrol en wij leveren graag onze bijdrage aan het ontwikkelen van een dergelijk beeld. Van daaruit kunnen we de toekomstige opgave formuleren. Los van dit toekomstbeeld zetten wij in op (het behouden van) een goede wederzijdse relatie met alle partners. Hierbij denken wij als eerste aan de (deel)gemeente en de partners in de keten wonen – zorg - welzijn. Speerpunt: relatiebeheer. 5.3
Maatschappij
In de voorgaande paragrafen hebben we onze ambities op onze kerntaken beschreven. Naast de woning, directe woonomgeving en dienstverlening, zijn we als maatschappelijke organisatie ook onderdeel van de samenleving als geheel. Strategisch doel: Wij nemen verantwoordelijkheid voor duurzaamheid en milieu en laten dat ook zien in onze bedrijfsvoering. Duurzame bedrijfsvoering Op maatschappelijk vlak buiten onze kerntaken zijn wij alert op de meerjareneffecten van ons handelen op het milieu. En we nemen onze verantwoordelijkheid door actief invulling te geven aan het begrip duurzaamheid. Dit betekent dat milieu en duurzaamheid integrale afwegingsaspecten zijn van onze bedrijfsvoering. Wij zoeken en gebruiken duurzame systemen en producten in ons dagelijks werk. Speerpunten: milieubeleidsplan en de uitvoering daarvan. 5.4
Medewerkers
We hebben niet alleen ambities die horen bij de maatschappelijke opgave. We willen ook graag een organisatie zijn die gewaardeerd wordt door huurders, woningzoekenden, partners én medewerkers. In een personeelsbijeenkomst in de totstandkoming van deze nota gaven medewerkers aan ‘wij zijn trots op WVH’. Dit willen we graag zo houden. Strategisch doel: WVH; een goede werkgever waar medewerkers trots op zijn. Gericht op ontwikkeling van medewerkers en samenwerken We zijn een kleine efficiënte organisatie met korte lijnen. Dit heeft als voordeel dat we dicht bij onze huurders staan en snel kunnen reageren. Daarbij zijn medewerkers maatschappelijk gedreven en helpen huurders graag verder. Het verder ontwikkelen en faciliteren van een klantgerichte organisatie is een ambitie voor de komende jaren. Tegelijkertijd kennen we ook een zekere kwetsbaarheid. Ruimte voor specialisatie of doorgroeimogelijkheden is beperkt. Toch willen wij dit wel bieden, omdat wij zelfontplooiing en persoonlijke ontwikkeling belangrijk vinden. Ook als dit betekent dat een collega op termijn vertrekt naar een andere organisatie.
Blad 15
Samenwerken is binnen en buiten de organisatie van belang als het gaat om optimaal gebruikmaken van kennis en ervaring. Buiten WVH zijn dit collega-corporaties en onze maatschappelijke en commerciële partners. Speerpunten: doorontwikkelen klantgerichtheid, persoonlijk en organisatieontwikkelingsplan. 5.5
Bestuur en financiers
We leggen verantwoording af aan onze raad van commissarissen en raad van afgevaardigden en diverse externe toezichthouders over de bereikte eindresultaten. Hieronder verstaan wij het realiseren van onze maatschappelijke doelen en het bereiken van de gewenste maatschappelijke effecten, waarbij onze financiële continuïteit geborgd is. Dit laatste is de komende jaren een belangrijk aandachtspunt gezien de druk op onze financiële middelen door diverse beleidswijzigingen bij de overheid. Strategisch doel: We behalen maximale maatschappelijke effecten en borgen onze (financiële) continuïteit. Investeren in maatschappelijke effecten Bij maatschappelijke effecten richten wij ons op outcome, in andere woorden ‘wat je bereikt met het realiseren van bijvoorbeeld een project’. Dit vraagt van ons vooraf te formuleren wat we willen bereiken en goed af te wegen welk alternatief het grootste effect heeft. Een basisvoorwaarde is continuïteit in onze vastgoedportefeuille en daarmee verbonden de financiële continuïteit. Hiervoor gaan wij de komende tijd aan de slag met een investeringskader waarin zowel de maatschappelijke als financiële afwegingen worden benoemd. Voorwaarden voor de financiële continuïteit zijn: komende vijf jaar gemiddeld positieve kasstromen en borging van leningen bij WSW. Speerpunt: investeringskader. Verenigingsstructuur toekomstbestendig? WVH is één van de weinige corporaties in Nederland met een verenigingsvorm. Deze wordt ingevuld door een raad van afgevaardigden die een klankbordfunctie heeft en een aantal specifieke bevoegdheden. Daarnaast is er een intern toezichtorgaan de raad van commissarissen. De komende beleidsperiode willen we onderzoeken of de huidige juridische structuur de meest passende is bij de opgave en ambities van WVH. Speerpunt: samen met raad van afgevaardigden en raad van commissarissen nagaan of de huidige structuur en invulling nog passend en toekomstbestendig is.
Blad 16
