WEERBARSTIG HUURBELEID

WEERBARSTIG HUURBELEID Een onderzoek naar het verband tussen huurprijsregulering en het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector

Masterscriptie voor de studie Planologie, Universiteit van Amsterdam, oktober 2006. Afstudeerrichting Wonen en Bouwen. Afstudeerbegeleider drs. D. Schuiling.

WEERBARSTIG HUURBELEID

Jan Jager, Mijndenhof 313, 1106 GL Amsterdam Zuidoost. Telefoon 06 4284 8316, e-mail [email protected]

2

Woord vooraf "Vraag en er zal je gegeven worden, zoek en je zult vinden, klop en er zal voor je worden opengedaan... Is er iemand onder jullie die zijn kind, als het brood vraagt, een steen zou geven?" (Matthéüs 7: 7-10). Een jaar lang heb ik gevraagd, gezocht, aangeklopt. Meestal werd ik vriendelijk te woord gestaan, vaak zelfs uitstekend geholpen. Ik ben hier een aantal mensen zeer erkentelijk voor. Dit zijn: Riemer Baumfalk (VROM), Bart Binnerts (IVBN), Frank van Blokland (IVBN), Hein Bos (Vastgoed Belang), Simon van der Gaast (IVBN), David Gibbins (Arlington London), Annemarie Goerres (Stadswonen), Wijnand Groenen (4 Freedom), Anne Haggas (Knight Frank Leeds), Jeroen Jansen (Vesteda), Jos Janssen (AZL Vastgoed), Huw Jones (Re'new Leeds), Gert-Jan Kapiteyn (Altera Vastgoed), Jelle Kasteel (BPF Bouwinvest), Addy van der Knaap (Woningstichting PWS), Dhr. J. Koehler (Direct Wonen), Frank Peters (Gemeente Rotterdam), Prof.dr.ir. Jan van der Schaar, Rebecca Späth (NRW.BANK), Gideon Spermon (Vesteda), Dennis Stello (Match Makelaars), Chris Town (Residential Landlords Association), Mw. A. Verbij (Generali), Wim Wensing (ING Real Estate) en Dr. Westpahl (Amt für Wohnungswesen Dortmund). Dan rest mij nog mijn begeleider Dick Schuiling te noemen. Hij gaf mij veel vrijheid om mijn eigen weg te bepalen. Dat is me bijzonder goed bevallen. Daarnaast toonde hij veel interesse, wat mij motiveerde en scherp hield. Bovenal wil ik hem bedanken voor zijn geduld, flexibiliteit en coulance.

3

Inhoud Samenvatting ................................................................................................................................................. 6

1. Inleiding ........................................................................................................................................................ 10

1.1 Aanleiding .............................................................................................................................................. 10

1.1.1 Actueel huurbeleid ........................................................................................................................ 11

1.1.2 Modernisering van het huurbeleid ............................................................................................ 13

1.1.3 Huurbeleid en kleinere stadsappartementen ......................................................................... 16

1.2 Vraagstelling en methode .................................................................................................................. 16

1.2.1 Vraagstelling .................................................................................................................................. 16

1.2.2 Methode .......................................................................................................................................... 17

1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland, Engeland en Duitsland .................................................... 19

1.3.1 De verzorgingsstaat ..................................................................................................................... 19

1.3.2 Woningmarktmodellen ................................................................................................................. 20

1.3.3 Marktverdeling & sectoren .......................................................................................................... 20

1.4 Conclusie ............................................................................................................................................... 25

2. Huurbeleid.................................................................................................................................................... 26

2.1 Huurprijsregulering in theorie ........................................................................................................... 26

2.1.1 Model Lind (2001) ......................................................................................................................... 26

2.1.2 Aanvulling op Lind ........................................................................................................................ 27

2.1.3 Critici................................................................................................................................................ 28

2.2 Huurbeleid in Nederland. Van buitengewoon bezettingsrecht tot zoveelste liberalisatieplan ........................................................................................................................................... 28 2.2.1 Oorlog en wederopbouwjaren. Van bevriezing tot bijna-liberalisatie............................... 29

2.2.2 Jaren zeventig. Sociaal huurbeleid + introductie uniform huurprijzenstelsel ................ 29

2.2.3 De jaren tachtig en negentig. Harde sanering en flexibilisering ....................................... 31

2.2.4 Het nieuwe millennium. Re-regulering en huurmatiging 2002-2005 ................................ 31

2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2007 .............................................................................................. 33

2.3 Referentieland dynamisch: Engeland ............................................................................................. 33

2.3.1 Een veranderlijk beleid ................................................................................................................ 33

2.3.2 Definitieve liberalisatie ................................................................................................................ 34

2.4 Referentieland stabiel: Duitsland ..................................................................................................... 34

2.4.1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971 .............................................................................. 34

2.4.2 Huurprijsverloop ............................................................................................................................ 35

2.5 Conclusie ............................................................................................................................................... 36

2.5.1 Ten slotte: Waarom geen categorisering van het beleid? .................................................. 37

3. Andere factoren dan huurbeleid ............................................................................................................. 39

3.1 Fiscale behandeling particuliere huursector ................................................................................. 39

3.1.1 Nederland ....................................................................................................................................... 39

3.1.2 Engeland ......................................................................................................................................... 41

3.1.3 Duitsland ......................................................................................................................................... 42

3.1.4 Enkele rekenvoorbeelden ........................................................................................................... 42

3.2 Eigenwoningpolitiek............................................................................................................................. 43

3.2.1 Nederland ....................................................................................................................................... 43

3.2.2 Engeland ......................................................................................................................................... 44

3.2.3 Duitsland ......................................................................................................................................... 45

3.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling ........................................................................... 45

3.3.1 Woningmarktconjunctuur ............................................................................................................ 45

3.3.2 Vraagontwikkeling conjunctureel .............................................................................................. 47

3.3.3 Structureel ...................................................................................................................................... 48

3.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren ............................................................................................... 49

3.4.1 De beleggingsmarkt ..................................................................................................................... 49

3.4.2 Vastgoedbeleggingen .................................................................................................................. 50

3.4.3 Woningbeleggingsmarkt. Nederland en Engeland................................................................ 50

3.4.4 Vertrouwen ..................................................................................................................................... 53

4

3.5 Andere interveniërende factoren ...................................................................................................... 54

3.5.1 Pensioenenstelsel ........................................................................................................................ 54

3.5.2 Concurrentie sociale huursector ............................................................................................... 54

3.5.3 Aanbod vreemd vermogen.......................................................................................................... 54

3.5.4 Ruimtelijke situatie/ ruimtelijk beleid ....................................................................................... 55

3.6 Conclusie ............................................................................................................................................... 55

4. Commerciële huurwoningenmarkt, aanbod kleine stadsappartementen ...................................... 57

4.1 Particuliere verhuur in Nederland .................................................................................................... 57

4.1.1 Kleine- en middelgrote verhuurders ......................................................................................... 58

4.1.2 Institutionele verhuurders ........................................................................................................... 59

4.1.3 Woningcorporaties........................................................................................................................ 61

4.1.4 Ontwikkelingen .............................................................................................................................. 61

4.2 Particuliere verhuur in Engeland ...................................................................................................... 63

4.2.1 Samenstelling ................................................................................................................................ 63

4.2.2 Herstel ............................................................................................................................................. 64

4.3 Particuliere verhuur in Duitsland ...................................................................................................... 67

4.3.1 Samenstelling vrije huursector .................................................................................................. 67

4.3.2 Casus Nordrhein Westfalen & Dortmund ................................................................................ 68

4.4 Casus Rotterdam ................................................................................................................................. 70

4.4.1 De particuliere huursector .......................................................................................................... 70

4.5 Casus Leeds ......................................................................................................................................... 73

4.5.1 Particuliere huursector in Leeds ............................................................................................... 74

4.5.2 City Living in Leeds ...................................................................................................................... 74

4.5.3 Financiering ....................................................................................................................................... 77

4.6 Conclusie ............................................................................................................................................... 80

5. Verband aanbod - andere factoren dan huurbeleid ........................................................................... 89

5.1 Nederland. Eigen Analyse ................................................................................................................. 89

5.2 Beweegredenen Nederlandse verhuurders - andere factoren dan huurbeleid ..................... 91

5.2.1 Fiscale behandeling van de huursector .................................................................................. 91

5.2.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector ........................................................ 92

5.2.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling .................................................................... 93

5.2.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren ........................................................................................ 95

5.2.5 Andere interveniërende factoren .............................................................................................. 95

5.3 Engeland. Speculaties – andere factoren dan huurbeleid ......................................................... 96

5.4 Beweegredenen Engelse verhuurders ............................................................................................ 98

5.4.1 Fiscale behandeling ..................................................................................................................... 98

5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector ........................................................ 99

5.4.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling .................................................................... 99

5.4.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren ........................................................................................ 99

5.4.5 Andere interveniërende factoren ............................................................................................ 100

5.5 Duitsland .............................................................................................................................................. 100

5.6 Conclusie ............................................................................................................................................. 101

6. Verband aanbod - huurbeleid ................................................................................................................ 103

6.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders & oordeel deskundigen ..................................... 103

6.1.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders – huurbeleid .................................................. 103

6.2 Referentieland dynamisch: Engeland ........................................................................................... 105

6.2.1 Beweegredenen Engelse verhuurders................................................................................... 105

6.3 Referentieland stabiel: Duitsland ................................................................................................... 106

6.4 Conclusie ............................................................................................................................................. 106

7. Huurliberalisatie en toename aanbod kleine stadsappartementen .............................................. 108

7.1 Nederlandse analyse ........................................................................................................................ 108

7.1.1 Verhuurders over het nieuwe huurbeleid .............................................................................. 108

7.2 Referentielanden. Dynamisch en stabiel...................................................................................... 111

7.3 Conclusies en aanbevelingen ......................................................................................................... 114

7.3.1 Conclusies .................................................................................................................................... 114

7.3.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................. 114

5

Samenvatting In dit rapport is getracht een antwoord te vinden op de vraag in hoeverre het Nederlandse huurbeleid samenhangt met het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector, en of dit aanbod verandert wanneer het huurbeleid verder wordt geliberaliseerd. Aanleiding tot het onderzoek is het huurbeleid van minister Dekker. Als onderzoeksmethode is onder meer een vergelijking gemaakt met de situatie in Engeland en Duitsland. Speciale casus in dit onderzoek zijn Rotterdam, Leeds en Dortmund. Het Nederlandse huurprijsbeleid, zoals dit in de decennia na de tweede wereldoorlog heeft vorm gekregen, kenmerkt zich door uniformiteit. Dit betekent dit een vrijwel gelijke behandeling van de sociale- en particuliere huursector. Het onderscheidt zich daarmee van het beleid in veel andere landen, dat vaker per sector is gedifferentieerd. Het huurprijsinstrument in Nederland vindt zijn oorsprong in de oorlogsjaren. De schaarste ten gevolge van de oorlog mocht niet leiden tot een prijsexplosie. Na de oorlog hield de huurprijsregulering niet op te bestaan. Hoge huurquota zouden zich slecht verhouden tot de gematigde loonontwikkeling die werd opgelegd in het kader van een centraal gedirigeerd economisch herstelprogramma. In de jaren zestig is naar liberalisering van het beleid toegewerkt. Dit proces stopte in de jaren zeventig, toen de economie stagneerde en het huurbeleid gepolitiseerd raakte. De loonontwikkeling werd weer leidend in de vaststelling van de huurhoogte en niet de kostenontwikkeling. Vooral de bouwkosten stegen sterk. De prijsleemte tussen de kostprijs of markthuur en de gereguleerde huren werd zodoende niet gedicht, maar liep juist verder uit. Anno 2006 is nog altijd 95 procent van de huurmarkt door de overheid gereguleerd. In zo’n situatie is het eigenlijk niet te zeggen of de gemiddelde huren op een volledig vrije markt hoger, of wellicht lager zouden zijn. Vijf procent van de huurmarkt is niet gereguleerd, maar geliberaliseerd. Sinds 1994 mogen alle woningen boven een bepaalde kwaliteitsgrens in principe vrij verhuurd worden. Deze ‘liberalisatiegrens’ is gekoppeld aan een aantal wws-punten (woning-waarderingsstelsel), die aan een woning worden toegekend op basis van een aantal ‘objectieve’ kwaliteitskenmerken. In het wws-stelsel is de vloeroppervlakte van de woning een zo dominante kwaliteitsparameter, dat woningen onder circa 70 à 80 vierkante meter nooit voor geliberaliseerde verhuur in aanmerking zullen komen. Woningen met een grotere vloeroppervlakte kunnen in principe wel geliberaliseerd worden verhuurd. Het maakt daarbij niet uit of het een woning is in ‘sociaal bezit’, of een particulier verhuurde woning. Het Nederlandse huurbeleid is niet op grond van het type verhuurder gedifferentieerd, maar op grond van een kwalitatieve scheidslijn die voornamelijk gekoppeld is aan de vloeroppervlakte. Hiermee wijkt de Nederlandse huurpolitiek voor een tweede keer af van de huurpolitiek in de buurlanden, waar geen sprake is van differentiatie op basis van een ‘kwaliteit’, maar op sectorale grondslag (sociale of particulier verhuurder). Het zal geen verbazing scheppen dat particuliere verhuurders in Nederland het gereguleerde marktgebied zoveel mogelijk mijden, \ en er zodoende toch een tweedeling op de markt ontstaat, het uniformiteitsbeginsel ten spijt. In Engeland en Duitsland zijn de aanvangshuren op de particuliere huurmarkt vrij onderhandelbaar. Bijzonder aan het Duitse systeem is de afwezigheid van een sociale huursector als aparte deelsector voor uitsluitend sociale verhuurders. Niettemin wordt circa tien procent van de Duitse woningvoorraad ‘sociaal’ verhuurd voor een wettelijk vastgestelde huurprijs. Particuliere verhuurders kunnen een huis ‘sociaal’ verhuren. Zij krijgen daarvoor een subsidie per woning. In Engeland is de sectorale indeling in het huurbeleid ingevoerd met de liberale ‘Rent Act’ van 1989. Particuliere verhuurders hebben sindsdien in Engeland wel een heel gunstige rechtspositie. Huurcontracten gelden in principe maar voor zes maanden. Hierna kan de

verhuurder zijn bezit weer opeisen, of de huurder een nieuwe contract aanbieden met een nieuwe huurprijs. Dit kan tot in de lengte van jaren doorgaan zonder dat de rechtspositie van de huurder verbetert. In deze vrije marktsector is van enige huurzekerheid voor de huurder geen sprake. In dit onderzoek is ook geprobeerd de vraag te beantwoorden of dit liberale huurregime in vooral Engeland verband houdt met het groeiend marktaandeel van de particuliere huursector en de ruime aanwezigheid van kleine stadsappartementen die vooral door private personen worden aangeboden. Vooral in oude industriesteden als Leeds en Manchester heeft de appartementenmarkt een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Er werken echter tal van andere factoren op deze bijzondere markt. De Nederlandse wet hanteert relatief gunstige fiscale regels voor commerciële woningexploitanten, en de consumentenvraag naar kleine stadsappartementjes is groot. Minder gunstig voor de gehele particuliere huursector is de bevoordeling van de eigenwoningsector door de hypotheekrenteaftrek en de aanwezigheid van een nog altijd dominante sociale huursector. In Engeland is de sociale sector een niche op de woningmarkt, zeker sinds de afbraak van de publieke woningvoorziening in de jaren tachtig onder het beleid van Margaret Thatcher. Van een ‘eigenwoningpolitiek’ is in Engeland geen sprake meer sinds de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Voor individuele particuliere woningbeleggers is in Engeland een goede beleggingsinfrastructuur aanwezig. In Nederland is dit (nog) niet het geval. Al deze factoren kunnen een gunstige uitwerking hebben op de particuliere huurwoningmarkt in Engeland afgezet tegen Nederland. De particuliere huursector in Nederland is van dominante sector verworden tot een sector in de marge met een marktaandeel van minder dan tien procent. De laatste jaren is er bovendien sprake van een proces van ‘vernichering’. Dit gebeurt op twee fronten: Institutionele beleggers stoten goedkoop bezit af en investeren alleen nog in het geliberaliseerde marktdeel. Netto wordt er ‘gedesinvesteerd’. Individuele particulieren zoeken hun heil vooral in de ‘nieuwe nichemarkt’, waarin zij door creatieve oplossingen de scherpe kantjes van de huurprijsregulering weten te ontlopen of deze gewoon negeren. Het draait in deze nichemarkt altijd om tweedehands bezit, vaak gemeubileerd en in de vorm van onzelfstandig eenheden (sudio’s). Vraag en aanbod bepalen de huurhoogte. Er kan wel gesproken worden van een ‘vrije markt niche’. Woningzoekenden in Rotterdam zijn voor een klein stadsappartement vooral aangewezen op deze hoek van de markt, mocht de sociale huursector hen geen soelaas bieden. Dit laatste is vaak het geval. Grotere institutionele verhuurders verhuren steeds vaker alleen grote appartementen, die vanwege oppervlakte buiten de huurprijsregulering vallen. In Engeland heeft zich rond 1990 een trendbreuk voorgedaan. Na een decennialange daling van het marktaandeel van de particuliere huursector trok de particuliere markt weer aan. Vooral de laatste jaren is de stijging van het aanbod significant. Dit heeft zijn weerslag op de gebouwde omgeving. Exemplarisch zijn de ontwikkelingen in het centrum van de oude industriestad Leeds. Sinds 2001 zijn daar tientallen nieuwe woongebouwen opgeleverd. Het inwonertal in het centrum is gestegen van duizend inwoners in 1995 naar tienduizend anno 2005. Op het moment zijn nog vijfduizend appartementen in aanbouw, en is gemeentelijke goedkeuring verleend aan de bouw van nog eens vijfduizend appartementen. De woonoppervlakte is steevast beneden zeventig vierkante meter, en neemt af naarmate de vierkante meter-prijzen stijgen. Bijzonder aan de hele ontwikkeling is de bekostiging door individueel particulier kapitaal. Dat kan in collectief verband, via tussenpersonen of direct door de aankoop van één, twee of meerdere stadsappartementen als pensioenvoorziening of speculatieve belegging door private personen. In buurland Duitsland is de particuliere huurwoningenmarkt stabiel qua omvang en bijna even groot als de eigenwoningsector, in tegenstelling tot in Nederland en Engeland, waar de

7

eigenwoningsector dominant is. In de mijnwerkersstad Dortmund is het aanbod kleine stadsappartementen groot. Het is lastig inschatten in hoeverre deze markt (afgezien van de kleine sociale voorraad) wel écht commercieel is. Dit houdt verband met het publieke verleden van de grotere particuliere exploitatiebedrijven. Feit is wel dat de markt anno 2005 zeer toegankelijk is, in het bijzonder voor jongere woningzoekenden. Het aanhoudend afnemende marktaandeel van de particuliere huursector in Nederland in de loop van de twintigste eeuw is goed te verklaren aan de hand van de opkomst van de sociale huursector en de groei van het eigenwoningbezit en meer andere factoren dan het huurbeleid. Voor het hierboven beschreven proces van ‘vernichering’ lijkt het huurbeleid wel een belangrijke aanleiding, vooral wanneer blijkt dat in Engeland een omgekeerd proces aan de gang is. De snelle toename van het aanbod kleine huurappartementen houdt daar zeker ook verband met de explosieve groei van de huizenprijzen, de slecht presterende beurs, de lage rente en de grote vraag naar kleine stadsappartementen. Diezelfde ingrediënten waren echter ook in Nederland aanwezig de afgelopen jaren. In Nederland heeft dit niet geresulteerd in een significante toename in het aantal woningbeleggingen. Er zou gesteld kunnen worden dat de Nederlandse woningbeleggingsmarkt ‘minder gevoelig is voor woningmarktconjuncturele factoren’, omdat de (particuliere) huurwoningenmarkt in Nederland van secundaire betekenis is. Door de hypotheekrenteaftrek staat de huursector per definitie in de schaduw van de eigenwoningsector. Daarnaast geldt dat in Nederland in tegenstelling tot in Engeland bijna geen tijdelijk huurcontracten worden toegestaan, waardoor speculatieve beleggingen minder goed mogelijk zijn. Alles in overweging nemende kan geconcludeerd worden dat de ‘vernichering’ van de particuliere huursector in Nederland het gevolg is van de opdeling van de huurwoningenmarkt in een gereguleerd- en een geliberaliseerd marktdeel. Verhuurders met een commerciële inslag kiezen strategisch voor het geliberaliseerde marktsegment wanneer zij in het gereguleerde segment niet genoeg kunnen verdienen, of zelfs te maken zouden krijgen met een ‘onrendabele top’. Dit laatste is vooral het geval op dure centrumlocaties, die in het huurbeleid niet als bijzondere locatie worden onderscheiden. Dientengevolge bieden commerciële verhuurders in Nederland weinig tot geen kleine stadsappartementen aan. Alleen kleine individuele particuliere beleggers weten door creatieve oplossingen de regels te ontwijken, en springen wel in de markt die institutionele beleggers links laten liggen: de markt voor kleine stadsappartementen. Deze kleine beleggers bouwen zelden nieuwe woningen. Het is onwaarschijnlijk dat de Nederlandse particuliere huursector een gelijk herstel zou doormaken als de Engelse particuliere huurwoningenmarkt, mocht het huurbeleid geliberaliseerd worden. Een marktpositie zoals in Duitsland is helemaal niet aan de orde. Het is ook onwaarschijnlijk dat de particuliere huurwoningenmarkt zich als gevolg van een nieuw liberalisatiebeleid over de hele breedte zal herstellen. Zolang in Nederland de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan zal de particuliere huurwoningenmarkt een ‘smalle’ markt blijven voor liefhebbers en starters. In Engeland en Duitsland is de factor van de hypotheekrenteaftrek afwezig, respectievelijk nihil. In Duitsland wordt de gehele huursector bovendien fiscaal ontzien. Toch is het wel te verwachten dat als gevolg van een liberaler huurbeleid het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector in Nederland fors toeneemt. Een ontwikkeling zoals in Leeds lijkt echter niet reëel voor een stad als Rotterdam. In Engeland is op het moment nog sprake van een actieve revitaliseringspolitiek waar vooral de oude industriesteden van profiteren en daarmee ook de particuliere investeerders. Daarnaast zijn de beleggingsmarktspecifieke factoren zeer gunstig geweest, mede door toedoen van onder de maat presterende pensioenfondsen. Tot slot is het politiek gezien haast ondenkbaar dat het huurbeleid in Nederland net zo liberaal wordt als in Engeland. Al met al lijkt het huurbeleid in Nederland min of meer in een impasse te verkeren. Het is allemaal nog onzeker of het al verschillende malen aangepaste huurbeleid van minister Dekker doorgang vindt. Bovendien is het ook nog de vraag of het nieuwe beleid werkelijk baanbrekend

8

zal zijn. Dit moet misschien ook niet de ambitie zijn. Het dossier kent een lange en moeizame voorgeschiedenis. Achter in dit rapport wordt in paragraaf 7.3.2 (pagina 114) nader ingegaan op deze impasse, en worden aanbevelingen gedaan voor de vorming van een toekomstig huurbeleid. Er wordt onder meer stilgestaan bij de vraag of de gelijke behandeling van de particuliere huursector met de sociale huursector nog wel wenselijk is. De inhoud van elk afzonderlijk hoofdstuk is in aparte paragrafen achter aan elk hoofdstuk bondig samengevat en verwerkt tot een (deel)conclusie.

9

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding In juni 2004 stelde minister Dekker van VROM de Tweede Kamer op de hoogte van haar 1 plannen voor een nieuw huurbeleid . Belangrijkste onderdeel van deze plannen was een versnelde gedeeltelijke liberalisatie van de huurwoningenmarkt. Er ontstond al gauw onrust over de door critici gesuggereerde consequentie dat huurders onder het nieuwe huurbeleid vogelvrij zouden zijn. Bestuurders in de grote steden voelden zich betrokken omdat de beleidsverandering van invloed zou zijn op de betaalbaarheid van het wonen in de stad en daarmee op de toegankelijkheid van de stad voor mensen met lage inkomens. De plannen van 2 de minister hielden in dat woningen met een bepaalde minimale WOZ-waarde niet meer zouden vallen onder strenge huurprijsregime. Consequentie voor een geografisch gebied met woningen met relatief hoge WOZ-waarden zou zijn dat hier veel woningen geliberaliseerd mogen worden. De Amsterdamse binnenstad is een zo'n gebied. Wethouder Wonen van Amsterdam Stadig vreesde dan ook dat het beleid tot gevolg zou hebben dat de binnenstad ontoegankelijk zou worden voor mensen met lage inkomens, en dat mensen uit hun woning geprijsd zouden kunnen worden. Wethouder Pastors in Rotterdam had tegengestelde gedachten over de huurplannen van minister Dekker. Veldwerkopdracht Rotterdam De eerste aanzet tot dit onderzoek is een individuele veldwerkopdracht in 2004 geweest voor het studieonderdeel 'beleid' van de afstudeerrichting 'Wonen en bouwen'. Het onderwerp van de opdracht was aangedragen door DS+V (dienst stedenbouw en volkshuisvesting) van de gemeente Rotterdam. DS+V wilde graag weten in hoeverre verhuurders van plan waren huurverhogingen door te voeren wanneer hier onder een nieuw huurbeleid meer ruimte voor zou zijn. Wethouder fysieke infrastructuur Marco Pastors zou in de huurplannen een mogelijk instrument zien om de differentiatie in het prijsaanbod op de Rotterdamse huurwoningenmarkt te vergroten, om daarmee zijn agenda van woning(bouw)gestuurde migratie te ondersteunen. Pastors wilde de instroom van groepen met een lage sociaal-economische status naar de 3 wijken binnen de 'Ruit van Rotterdam' doorbreken. Huurverhogingen zouden hem daarbij niet slecht uitkomen. Feit was echter dat er – anders dan binnen de ring van Amsterdam – binnen 'de ruit' weinig ruimte zou zijn voor liberalisatie vanwege de overwegend lage WOZ-waarden. De gemeente was zich hiervan bewust en wilde daarom de mogelijkheden onderzoeken om het 'liberalisatie-instrument' strategisch in te zetten. Zij stelde zich hiermee wel erg afhankelijk op van de verhuurders. Deze bleken weinig bereid tot meewerken. Geïnterviewde particuliere verhuurders hadden daarentegen aangegeven in een vernieuwd huurbeleid aanleiding te zien tot het doen van extra investeringen. Advies aan de gemeente luidde dan ook dat zij beter studie kon maken van een mogelijke verband tussen een nieuw huurbeleid en investeringen. Uiteindelijk is dit individuele studie geworden, die heeft geresulteerd in deze scriptie.

1

Zie voor het actuele huurbeleid 1.1.1, en het nieuwe huurbeleid 1.1.2 De WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) is een taxatiewaarde uitgevoerd door de gemeente. De gemeente staat bij de vaststelling onder toezicht van de Waarderingskamer. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger is de gemeentelijke OZB-aanslag. Belastingplichtigen zijn eigenaren en/of bewoners van een pand. De WOZ-waarde is tevens de heffingsmaatstaf voor de bepaling van het eigenwoningforfait door de belastingdienst, en voor de waterschapsbelasting. 3 De ruit van snelwegen die gezamenlijk de ringweg van Rotterdam vormen 2

10

1.1.1 Actueel huurbeleid De Huurprijzenwet in Nederland dateert van 1979. In de loop van jaren zijn er een aantal moderniseringen doorgevoerd. Sinds 1989 is een deel van de markt geliberaliseerd. In 1993 zijn de huurtrend en de minimaal toelaatbare huurprijs afgeschaft. De minister van VROM stelt sindsdien voor het gereguleerde deel van de markt jaarlijks een maximaal toelaatbare huurprijs en een maximale huuraanpassing vast. In het televisieprogramma 'Bussiness Class' (19 februari 2006) schroomde minister Dekker van VROM niet dit te bestempelen als 'eigenlijk uiterst belachelijk'. Aangezien 95% van de Nederlandse huurmarkt is gereguleerd betekent de huurwetgeving in de praktijk een stevige inmenging van de overheid in de totstandkoming van de huurprijzen. Voor individuele woningen wordt de maximaal toelaatbare huurprijs- en huuraanpassing berekend aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Woningwaarderingsstelsel Het uniforme woningwaarderingsstelsel (WWS) is in 1979 geïntroduceerd als onderdeel van de nieuwe Huurprijzenwet. Voornaamste doelstelling van het instrument was het dichten van de kloof tussen de huurprijzen voor bestaande en nieuwe woningen, en een beperking van objectsubsidiering. Hoewel het WWS nog wordt gebruikt gelden de genoemde doelstellingen al lang niet meer. Het WWS bestaat uit een puntentabel en een bijbehorende puntprijs. In de puntentabel zijn aan bepaalde objectieve woningkenmerken punten toegekend. De maximaal toelaatbare huurprijs voor een individuele woning wordt berekend door de toegekende punten te vermenigvuldigen met de puntprijs. Tot 1993 bestond er naast een maximale puntprijs ook nog een minimale puntprijs, die via een huuraanpassingsstelsel voorzag in een verplichte harmonisatie van te lage huren naar een 'minimaal toelaatbaar' huurniveau (Rigo, 2000). Dit was een laatste maatregel om na een lange periode van huurbevriezingen in de na-oorlogse decennia de allerlaagste huren meer in overeenstemming te brengen met de markthuren. Het WWS is ondanks grote veranderingen op de woningmarkt als instrument grotendeels intact gebleven. Er is echter veel aan te merken op het stelsel. Zo komt de locatie van de woning niet goed tot uitdrukking. Om een indruk te geven van de kwaliteitswaardering in het WWS is op de volgende pagina een sterk ingekorte versie van het puntenstelsel voor zelfstandige 1 woonruimte weergegeven. In de tabel is een onderdeel 'woonomgeving' opgenomen. Hier worden echter louter objectieve locatiekenmerken meegeteld. Ekkers (2002) stelt dat in het 2 WWS de 'derde pilaar van Vitruvius' niet tot uitdrukking komt. Kritiek van minister Dekker op het WWS is dat de waardering niet overeenkomt met de marktvraag. Daarom wil zij als onderdeel van haar huurplannen de WOZ-waarde als kwaliteitsaspect in het WWS opgenomen. Stoffering en/of meubilering zijn niet als kwaliteitsaspect opgenomen in het WWS. Een verhuurder mag de kosten hiervoor als servicekosten in rekening brengen bovenop de WWS rekenhuur. Deze mogen jaarlijks maximaal 20% van de investeringswaarde bedragen (VROM, 2006). Naast een puntentabel voor zelfstandige woningen is er nog een aparte tabel voor onzelfstandige woningen, die hogere huurprijzen toestaat. Huurliberalisatie – woningoppervlakte als belangrijkste criterium Sinds 1 juli 1989 is in de huurwetgeving de mogelijkheid opgenomen nieuw opgeleverde huurwoningen geliberaliseerd te verhuren. Vanaf 1994 geldt dit ook voor woningen van voor 1989. De aanvangshuur in een geliberaliseerd huurcontract is vrij van regulering. Daarnaast is ook de jaarlijkse huurverhoging een zaak van huurder en verhuurder. Er kan geen beroep worden gedaan op de huurcommissie. Een geliberaliseerd huurcontract moet aan drie voorwaarden voldoen (VROM, 2005-3): - De overeenkomst is ingegaan op 1 juli 1994 of later - Het betreft een zelfstandige woning (voetnoot vorige pagina) - De overeengekomen kale aanvangsprijs ligt boven de huursubsidiegrens 1

Zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen toegang, keuken, wasgelegenheid en toilet. Een zelfstandige woning heeft een eigen adres 2 De antieke bouwmeester uit het Romeinse Rijk hanteerde een kwaliteitsbegrip dat bestond uit drie pilaren. De derde pilaar 'Venustas' stond voor 'schoonheid' en 'bekoorlijkheid'.

11

Tabel 1. Puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte uit het WWS (sterk ingekort). Bronnen: VROM 2005-6, VROM 2006-2 puntprijs: punt 1 t/m 80 € 4,15 vanaf 81 punten € 4,55 kwaliteits aspect 1. oppervlakte van v ertrekken (kamers,k euk en,badk amer en douc heruimte) 2. oppervlakte ov erige ruimten (bijkeuken, berging, zolder, garage) 3. v erwarming (installatie, v entielen, aantal ruimtes) 4. warmte-isolatie 5. k euk en (aanrec htlengte en afwerk ing) 6. s anitair (uitrusting en afwerking) 7. v eroudering 8. privé-buitenruimten (bijv. tuin, balk on)

punten 1 punt per m2 0,75 punt per m2 max . ca. 20 punten max . 15 punten max . ca. 14 punten max . ca. 18 punten vervallen max . ca. 15 punten; puntenaftrek mogelijk max . 17 punten max . 25 punten

9. woonv orm (vrijstaande woning, flat met/ zonder lift, etc) 10. woonomgeving (groen in de omgev ing, speelgelegenheid, afstand tot scholen, winkels , horeca,

bereikbaarheid, parkeergelegenheid, overlas t, onderhoud

van de buurt)

11. hinderlijke situaties

af: max. 40 punten 12. bijz ondere voorzieningen (uits luitend bij serviceflatwoningen) bij: 35%van het puntentotaal van 1 t/m 11

Een exacte uitleg bij de derde voorwaarde is cruciaal. De huurwetgeving zit zodanig in elkaar dat de aanvangsprijs altijd kan worden getoetst aan het WWS. Wanneer achteraf blijkt dat een overeengekomen aanvangsprijs niet hoger had mogen zijn dan huursubsidiegrens (vanaf 1 juli 2006: € 615,05), dan is een huurcontract nooit geliberaliseerd geweest. Via de huurcommissie kan dan, zoals bij alle gereguleerde huurcontracten, huurverlaging worden afgedwongen. Sinds 2004 ligt de huursubsidiegrens vast bij 142 WWS-punten. In de praktijk wordt daarom vaak de 142-puntengrens als liberalisatiegrens beschouwd. Voorwaarde is wel dat de overeengekomen kale huurprijs bij het afsluiten van het contract ook echt hoger was dan de huursubsidiegrens. Uit tabel 1 kan worden afgeleid dat in het WWS woonoppervlakte een zwaarwegende kwaliteitsfactor is. Dit heeft tot gevolg dat woningen tot aan een bepaalde vloeroppervlakte nooit geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. In figuur 1 op de volgende bladzijde is dit grafisch voorgesteld. In de figuur is kwaliteitsaspect 1 (de woonoppervlakte) uit tabel 1 afgezet tegen de maximaal toelaatbare huurprijs die volgens het WWS mag worden gevraagd in een drietal situaties die verschillen door het aantal toegekende WWS-punten bovenop de punten voor de woonoppervlakte. De drie gesloten lijnen geven de maximaal toelaatbare huurprijzen weer. Vanaf het moment dat een diagonaal de waarde van de liberalisatiegrens snijdt (afgebeeld door de horizontaal op € 615,05), is een huurcontract geliberaliseerd en kan er in principe een vrije huurprijs worden gevraagd. De steile onderbroken lijnen moeten dit uitbeelden. Uit de figuur blijkt duidelijk dat 'woonoppervlakte' verreweg het belangrijkste criterium is voor de beantwoording van de vraag of een woning wel of niet geliberaliseerd zou mogen worden 2 verhuurd. 70 m lijkt een kritische ondergrens te zijn waar beneden geliberaliseerde verhuur niet aan de orde is. In de praktijk ligt de grens vaak veel hoger. Op het moment wordt ca. 5% van alle huurwoningen in Nederland geliberaliseerd verhuurd. Op grond van alleen de 142-puntengrens zou dit 40% kunnen zijn (Rigo, 2004). Dit verschil tussen wat is, en wat mogelijk zou zijn komt vooral doordat in veel gebieden buiten de Randstad de marktprijzen beneden de liberalisatiegrens liggen. Verder is het zo dat veel huurcontracten voor 1994 als gereguleerde contracten zijn opgesteld. Vanwege de huurzekerheid zullen deze contracten gereguleerd blijven. Daarnaast geldt dat sociale verhuurders vanuit hun sociale taakstelling relatief weinig belangstelling tonen voor geliberaliseerde verhuur.

12

Figuur 1. Schatting maximaal toelaatbare kale huur volgens de puntentabel van het WWS. Bronnen: VROM 2005-6, VROM 2006-2 1200 1000 800 ! 600 400 200 0 120 m2

110 m2

100 m2

90 m2

80 m2

70 m2

60 m2

50 m2

40 m2

30 m2

(1) maximaal redelijke huur bij toekenning minimaal aantal extra kw aliteitspunten (excl. aspect 1 en 12) (2) maximaal redelijke huur bij toekenning gemiddeld aantal extra kw aliteitspunten (excl. aspect 1 en 12) (3) maximaal redelijke huur bij toekenning alle extra kw aliteitspunten (excl. aspect 1 en 12) liberalisatiegrens geliberaliseerd contract in situatie (3) geliberaliseerd contract in situatie (2)

1.1.2 Modernisering van het huurbeleid De onversneden 'novembervoorstellen' In november 2004 stuurde minister Dekker een brief naar de Tweede Kamer met daarin nadere uitleg over de in juni van dat jaar door haar aangekondigde plannen voor de modernisering van het huurbeleid. Deze 'novembervoorstellen' hielden het volgende in: - Vergroting van het geliberaliseerde gebied van 5% naar 25% - Modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS) - Nieuwe afspraken inzake de jaarlijkse huurverhoging - Afspraken over investeringen in woningbouw - Afspraken over een bijdrage van verhuurders aan de uitgaven voor de huursubsidie In principe nam het 'liberalisatiepotentieel' in de voorstellen af van 40% naar 25%. Er werden echter een aantal beperkingen weggenomen, die het verhuurders in de praktijk makkelijker zou maken geliberaliseerd te verhuren. Zo zouden lopende contracten kunnen worden omgezet in geliberaliseerde contracten, behalve wanneer de bewoners huursubsidieontvangers waren. Door institutionele beleggers werd daarom liever gesproken van 'versnelde liberalisatie' (interview Vesteda-1). Nieuw in de voorstellen was het gebruik van een WOZ-waarde als liberalisatiegrens. Consequentie hiervan zou een ruimtelijke uitsortering zijn van de liberalisatie naar gebieden met hoge WOZ-waarden. Tussen de verschillende regio's in het land zou dit effect echter teniet gedaan worden door verschillende WOZ-grenzen te hanteren. In en rondom 1 Amsterdam en Utrecht zou deze grens op € 130.000 komen te liggen (peildatum 1999 ), in de 1

Voor de Wet WOZ worden alle onroerende zaken éénmaal in de vier jaar getaxeerd. Dit betekent dat een éénmaal vastgestelde waarde gedurende vier achtereenvolgende belastingjaren gebruikt zal worden. Dit wordt het tijdvak genoemd. Het voorgaande WOZ-tijdvak liep van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De peildatum ligt twee jaar voor het begin van het tijdvak, dus op

13

Rotterdamse regio op € 115.000. Deze waarden zouden in een nieuw WOZ-tijdvak worden herzien. Met de introductie van de WOZ-waarde als grondslag voor de liberalisatie wilde de minister bewerkstelligen dat woningen met een hoge marktwaarde eerder geliberaliseerd zouden kunnen worden. De minister stelde ten doel het nieuwe beleid op 1 juli 2005 in te laten gaan. Tot 2010 zou er voor lopende contracten sprake zijn van een overgangsregime waarin al veel ruimte werd geboden voor huurstijgingen. Gelijktijdig zouden ook de huren in het gereguleerde segment jaarlijks flink kunnen stijgen. Voor sociale verhuurders zou echter wel een maximale stijging van de huursom (zie 2.2.3) van 0,4% in 2005, 0,8% in 2006 en 1,2% in 2007 in acht moeten worden genomen. Een eventuele stijging na 2007 wilde de minister af gaan laten hangen van het nakomen van productieafspraken die zij met de corporatiesector per regio zou gaan maken (Dekker, 2004). Met de institutionele beleggers wilde de minister vooralsnog geen productieafspraken maken. In de novemberbrief schreef zij wel dat zij zich 1 nog op hun positie zou bezien. In een interview zei de vice-voorzitter van IVBN Menno Maas dat commerciële beleggers niet meer dan een inspanningsverplichting zouden kunnen aangaan (Aedesnet, 2005). Een laatste onderdeel van de huurplannen van de minister was de bijdrage die verhuurders met tien of meer woningen zouden moeten gaan leveren aan de VROM begroting om de oplopende kosten van de huursubsidie (inmiddels -toeslag geheten) te dekken. Deze 'bestemmingstoeslag' kon bij de verhuurders niet op een warm onthaal rekenen. Zij staat anno 2006 echter nog overeind. In 3.1 wordt nog kort stilgestaan bij dit instrument. Doelstellingen nieuw huurbeleid De minister legde de noodzaak van de modernisering van het huurbeleid uit aan de hand van de crisissituatie die er heerste op de huurwoningenmarkt . VROM (2005): "Het bouwtempo ligt te laag en aanpak van de oude wijken komt onvoldoende snel van de grond. Met name lage- en middeninkomens ondervinden hier nadeel van. Lange wachttijden en weinig keuzemogelijkheden kenmerken hun positie op de (huur)markt". De liberale minister had andere ideeën over het functioneren van een markt. Haar plannen hielden dan ook niets anders in dan 'meer marktwerking'. In een persconferentie op 4 februari 2005 zei de minister dat onder het nieuwe huurbeleid de kwaliteit van de woning beter tot uitdrukking zou komen in de huurprijs, en dat investeren in nieuwe woningen voor verhuurders – zowel corporaties als particuliere verhuurders – aantrekkelijker zou worden (Dekker, 2005). In het 'dossier huurliberalisatie' (VROM, 2005) stelde zij dat er onder het nieuwe huurbeleid meer huurwoningen aangeboden zouden worden die onder het huidige huurregime nog net in het gereguleerde segment vallen, en zodoende voor commerciële investeerders geen interessant investeringsobject zijn. VROM spreekt in dat kader van een 'gekke situatie dat er wel vraag is, maar dat het niet wordt aangeboden'. In de toelichting op de eerste brief over de modernisering van het huurbeleid schreef minister Dekker aan de Tweede Kamer: "Er is vraag naar middeldure en dure huurwoningen, in het bijzonder voor huishoudens die kiezen voor gemak, de service en de relatief snelle beschikbaarheid die daarbij horen. Maar het aanbod blijft achter. Door de marktwerking te stimuleren wordt het investeren in dit prijssegment bevorderd waardoor meer aan de vraag tegemoet zal worden gekomen... IVBN heeft er herhaaldelijk op gewezen dat de institutionele beleggers substantieel meer zouden willen bouwen in het middeldure segment als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot” (Dekker, 2004). Kritiek en aanpassingen De minister kon niet rekenen op steun van de CDA-fractie in de Tweede Kamer. Grootste bezwaar van het CDA was de volgorde van gebeurtenissen. Voor de liberale minister was dit eerst liberalisatie, en daarna productiegroei als logisch antwoord hierop. Het CDA verlangde echter eerst een teken van goede wil van de verhuurders eer zij beloond zouden worden met een ruimhartiger huurbeleid. Gezien de spanning op de woningmarkt vonden zij liberalisatie voorlopig ongewenst. De liberalisatie zou bovendien de verkeerde mensen treffen, bijvoorbeeld

het waardepeil van 1999. Dit heeft te maken met het feit dat de gemeenten bij vaststelling van de waarde over voldoende (markt)informatie moeten beschikken, aldus de Waarderingskamer. De minister werkte in haar eerste voorstellen daarom nog met de WOZ-waarden van 1999. 1 Institutionele beleggers en Vereniging Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN): zie 1.3.1

14

1

de middeninkomens die in grote huurwoningen woonden. Ook Hugo Priemus hekelde het tijdstip van liberalisatie. "We leven in tijden van schaarste. Dit verhoudt zich slecht tot het liberaliseren van de stugge woningmarkt" (Priemus 2005-2). De liberale minister redeneerde net andersom, maar stond met de rug tegen de muur. In maart 2005 presenteerde zij daarom een aangepast voorstel. 20% uit de beoogde 25% van de huurwoningenvoorraad zou niet vanaf 1 juli 2005 geliberaliseerd worden, maar terecht komen in een overgangsregeling. Pas wanneer de woningproductie voldoende op gang was gekomen zou deze 20% alsnog geliberaliseerd kunnen worden. Voorstel van de minister was om in dit overgangsgebied een maximum huurprijs in te stellen van 5,4% van de WOZ-waarde (peil 1999). Dit percentage gaf volgens de minister de grens aan waarboven het voor huishoudens voordeliger zou zijn om een woning te kopen. Dekker: "Substantieel hogere huren kunnen worden beschouwd als onredelijke huren als gevolg van schaarste" (Dekker, 2005). De verhuurders konden geen begrip opbrengen voor deze regel en de motivering. Op 22 december 2005 presenteerde de minister nieuwe aanpassingen waarin de maximum huurprijs in het overgangsgebied weer werd bepaald door het WWS, maar dan met een opslag van 10%. Definitieve voorstellen (tot 2010) Tien dagen na de voor de coalitiepartners dramatisch verlopen gemeenteraadsverkiezingen op 7 maart 2006 stuurde de minister haar definitieve beleidsvoorstellen naar de kamer. Na enkele kleine aanpassingen zou de uiteindelijke stemming over dit beleid in het najaar plaatsvinden. Inhoudelijk zagen de voorstellen er als volgt uit: 1. Vanaf 1 januari 2007 wordt op grondslag de WOZ-waarde (peildatum 2003) een gereguleerd gebied, een overgangsgebied en een geliberaliseerd gebied ingesteld. De WOZ-begrenzing van het overgangsgebied is zodanig gekozen dat per regio ongeveer 20% van de huurwoningen hier in valt. Beneden de WOZ-ondergrens is een woning gereguleerd (75%), boven een WOZ-bovengrens geliberaliseerd (5%). Per regio is het overgangsgebied als volgt vastgesteld: € 130.000 tot 230.000: Zeeland + drie noordelijke provincies € 150.000 tot 250.000: Rotterdamse regio, Zuid-Hollandse eilanden, Limburg, Flevoland, Overijssel, kop van Noord-Holland € 175.000 tot 275.000: Oost Gelderland, Brabant, regio Haaglanden, Kennemerland € 195.000 tot 295.000: Amsterdamse regio, Utrecht, Leiden, West-Veluwe 2. In het gereguleerde segment blijft een iets aangepast woningwaarderingsstelsel de maximaal toegestane huurhoogte bepalen. In het WWS worden de onderdelen 'woonvorm', 'locatie' en 'hinderlijke situaties' vervangen door een WOZ-parameter. Per € 10.000 WOZ waarde mogen 1,7 WWS-punten worden bijgeteld. De jaarlijks maximale huurverhogingen uit de novembervoorstellen (tabel 1) blijven gehandhaafd. Sociale verhuurders blijven altijd gebonden aan de huursom. 3. Als maximale huurprijs in het overgangsgebied geldt de maximale WWS-prijs met een opslag van 10%. In het overgangsgebied is een additionele huurverhoging van 0,5% toegestaan bovenop de al toelaatbare ruimte maximale toegestane huurverhoging van 1,5% bovenop de inflatie voor gereguleerde huurwoningen. Na 1 juli 2007 neemt dit toe tot 1%. De additionele huurverhoging mag niet worden doorgevoerd aan huursubsidieontvangers. 4. Bestaande woningen die onder het oude regime geliberaliseerd waren, maar onder de nieuwe WOZ-categorisering niet meer, blijven geliberaliseerd op voorwaarde dat ze in een daarvoor te openen register worden opgenomen. Voor nieuw op te leveren woningen geldt 2 deze regeling in principe niet .

1

Prof dr. ir. Hugo Priemus is hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft.

In de praktijk zal dit betekenen dat veel al geplande woningen in het overgangsregime vallen, terwijl bij het opstellen van de

plannen uit was gegaan van geliberaliseerde verhuur. PvdA-kamerlid en woordvoerder voor volkshuisvesting Staf Depla heeft in een

motie (kamerstuk 27926, nr. 97) nog een poging gedaan om daarom ook nieuwe woningen in dat register te kunnen laten opnemen.

2

15

5. Vanaf 1 juli 2007 moeten verhuurders met meer dan 10 woningen gezamenlijk een bezuiniging van € 250 miljoen op het huurtoeslagbudget vereffenen. Hiertoe wordt het fiscale instrument van de 'huurheffing' in het leven geroepen. Deze huurheffing zal de komende jaren ongeveer 0,12% van de WOZ-waarde bedragen. Verondersteld wordt dat de verhuurders deze heffing kunnen betalen uit de extra inkomsten van huurverhogingen ten gevolge van de versoepeling van het huurbeleid. 6. In 2010 komt het overgangsgebied eventueel te vervallen. Dit zal afhangen van de woningproductie. De minister zal per regio beoordelen of het woningtekort voldoende is ingelopen, en het overgangsgebied geliberaliseerd mag worden. Zittende huurders van voor 2010 zullen in ieder geval nog huurbescherming blijven genieten in de vorm van een huuraanpassingsgrens. Tabel 2. Huurverhogingspercentage, gereguleerd gebied en overgangsregime, per 1 juli 2006. Bron: Dekker, 2006 Maximale huurstijging per woning bovenop 1 de inflatie Gereguleerd Overgangsgebied

7-2006

1-2007

7-2007

7-2008

7-2009

2010 e.v.

1,5% n.v.t.

1,5% 2,0%

2,5% 3,0%

2,5% 3,5%*

3,0% 4,0%*

vrij?

*Minister Dekker stelt voor handhav ing van deze stijgingspercentages wel de v oorwaarde dat de s ituatie op de woningmarkt dez e stijgingspercentages toelaat. O p het ijk moment 2008 zal zij dit toetsen.

1.1.3 Huurbeleid en kleinere stadsappartementen Op de voorgaande bladzijden is werking van het Nederlandse huurbeleid kort uiteengezet. Meest opvallende detail is het bestaan van een huurliberalisatiegrens, zowel onder het oude als onder het nieuwe huurbeleid. Kleine woningen blijken vanwege door de huidige liberalisatiegrens in de praktijk al bij voorbaat uitgesloten van geliberaliseerde verhuur. Voor commerciële verhuurders kan dit een anti-prikkel zijn om kleine woningen aan te gaan bieden. In dit onderzoek staat daarom het verband tussen het huurbeleid en het aanbod kleine stadsappartementen centraal. Belangrijkste methode is een internationale vergelijking, met Engeland en Duitsland als referentielanden.

1.2 Vraagstelling en methode 1.2.1 Vraagstelling

De centrale vraag luidt als volgt:

Leidt een liberaler huurbeleid in Nederland tot een groter aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector? Met 'een liberaler huurbeleid' wordt gerefereerd aan de liberalisatievoorstellen van de minister, zoals zij die vanaf de uitgangspuntennotitie in juni 2004 heeft gepresenteerd aan de Tweede Kamer. Daarnaast refereert 'een liberaler huurbeleid' aan het huurbeleid in twee Deze motie is echter getorpedeerd door de coalitiepartijen 1 Als rekenpercentage voor de inflatie wordt het percentage van het voorgaande jaar genomen, zoals dat in januari in de staatscourant is vastgesteld

16

referentielanden Engeland en Duitsland. 'Kleine stadsappartementen' zijn stadsappartementen die vanwege een beperkte vloeroppervlakte op grond van de huidige huurprijsregulering niet 2 geliberaliseerd kunnen worden. Het kan gaan om appartementen tot ca. 80 m . De 'commerciële huursector' is de woningsector die wel de 'dure' huursector wordt genoemd. Verschillende instanties hanteren eigen criteria voor wat zij 'duur' noemen. In dit onderzoek is echter zo min mogelijk geclassificeerd in huurprijsniveaus. Het verband met de huurprijsliberalisatie suggereert wel dat het hier gaat om woningen in het hogere marktsegment. Aanbieders zijn institutionele beleggers, fiscale beleggingsinstellingen die werken in opdracht van institutionele beleggers, en kleine- en middelgrote particuliere verhuurders. Andere aanbiedende partijen zijn deels commercieel opererende woningcorporaties. Om naar de beantwoording van de centrale vraag toe te werken zijn de volgende deelvragen opgesteld. Elke deelvraag geld in principe zowel voor Nederland als voor de referentielanden, 1 of wanneer aangegeven alleen voor Rotterdam en de referentiesteden . De deelvragen: 1. Hoe steekt het huurbeleid in elkaar, hoe heeft dit zich ontwikkeld? 2. Wat zijn de interveniërende factoren die mogelijk van invloed zijn op het aanbod in de

commerciële huursector?

3. Hoe heeft de particuliere huurwoningenmarkt zich ontwikkeld; wat is het aanbod kleinere

stadsappartementen in Rotterdam en de referentiesteden?

4. In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met de

interveniërende factoren?

5. In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met het

huurbeleid?

De huurregels die in dit onderzoek een centrale rol innemen vormen een regime waarbinnen de huurmarkt zich bewegen kan. De huurmarkt staat onder invloed van tal van 'interveniërende factoren'. Het kan hier gaan om de woningmarktconjunctuur, de vraagontwikkeling, maar natuurlijk ook de fiscale behandeling van de huursector. Voor het kunnen beantwoorden van de laatste deelvraag en daarmee ook de centrale vraag is het belangrijk dat eerst wordt bestudeerd wat de invloed van dit soort factoren kan zijn op het aanbod. In 1.2.2 wordt uiteengezet op welke wijze naar de beantwoording van de definitieve deelvraag en de centrale vraag is toegewerkt.

1.2.2 Methode Voornaamste methode van dit onderzoek is een internationale vergelijking. In Nederland kunnen alleen vanuit ervaringen uit het verleden en vanuit de waan van de dag conclusies worden getrokken over de mogelijke gevolgen van een beleidsverandering. Wanneer het in Nederland beoogde beleid over de grens al praktijk is, dan kan er daar met eigen ogen worden waargenomen. Engeland kende een afwisselend mild tot zeer streng huurbeleid, totdat in 1989 besloten werd tot verregaande liberalisatie. In (West-) Duitsland bestaat al decennialang een stabiel en relatief vrij huurbeleid. Op dit onderscheid is de keuze voor de twee referentielanden gebaseerd. In onderstaande schematische voorstelling is Engeland als 'dynamisch' referentieland, en Duitsland als 'stabiel' referentieland weergegeven. Operationalisatie en referentiesteden De uiteindelijke operationalisatie vond plaats in de vorm van waarnemingen en interviews. Hiervoor is eind mei/begin juni een bezoek gebracht aan Engeland. Met Duitsland is alleen telefonisch- en e-mail contact geweest. O.a. uit de hiermee vergaarde informatie is geconcludeerd dat een bezoek aan Duitsland weinig waarde zou toevoegen. 1

Referentiesteden: zie 1.1.2

17

Figuur 2. Schematische voorstelling onderzoek

Nederlandse analyse: - verleden - toezeggingen - deskundigen - interveniërende factoren leidt liberalisatie in Ned. tot meer aanbod?

vergelijk:

interveniërende factoren

Internationale vergelijking:

antwoord

Stabiel

- huurbeleid

- aanbod

- interveniërende factoren

Dynamisch

- deregulering

- effecten aanbod

- interveniërende factoren

Voor de uitvoerbaarheid van dit onderzoek was het noodzaak om voor de drie landen praktijkcasus te zoeken. Voor Nederland werd dit Rotterdam. Rotterdam is zich als oude havenen industriestad nog altijd aan het herpositioneren in een veranderde economie. Dit maakt Rotterdam interessant. Rotterdam is verder interessant omdat er in fysiek opzicht ook alle ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen. In Engeland is gekozen voor Leeds. Aanleiding voor deze keuze was een berichtje van de 'Joseph Rowntree Foundation' uit 1997 (JRF, 1997). JRF stelde dat er een rol lag weggelegd voor de particuliere huursector om de lege binnensteden van de Engelse 'provincial cities' weer leefbaar te maken. JRF zou met een woningbouw proef project in Leeds proberen deze ontwikkeling in gang te zetten. Hoewel JRF's actie volledig op zichzelf stond werd er mee wel een belangrijke problematiek van oude industriesteden op de agenda gezet. Als vergelijkbare casus in Duitsland is de industriestad Dortmund gekozen. Dortmund is zich net als Leeds en Rotterdam economisch aan het herpositioneren. In hoofdstuk 4 worden de verschillen tussen de drie steden behandeld. Hoofdstukkenindeling Elk hoofdstuk sluit af met een conclusie waarin een deelvraag is beantwoord. In de (deel)conclusie wordt dit antwoord gegeven. De laatste twee paragrafen van dit inleidende hoofdstuk bevatten relevante achtergrondinformatie over de organisatie van de woningmarkt in Nederland en in de referentielanden. In hoofdstuk 2 wordt het huurbeleid beschreven voor alledrie de landen (deelvraag 1). Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van mogelijke interveniërende factoren die naast het huurbeleid een rol spelen op de particuliere huurwoningenmarkt (deelvraag 2). Hoofdstuk 4 (deelvraag 3) is het laatste beschrijvende hoofdstuk. Centraal staat de particuliere huurwoningenmarkt in Nederland, de referentielanden, Rotterdam en Leeds. Hoofdstuk 5 gaat over het verband tussen de interveniërende factoren en de particuliere huurwoningenmarkt (deelvraag 4). In hoofdstuk 6 (deelvraag 5) staat het verband tussen het huurbeleid en het aanbod op de particuliere huurwoningenmarkt centraal. In hoofdstuk 7 wordt de centrale vraag beantwoord. In paragraaf 7.1 komen eerst de Nederlandse verhuurders aan het woord over het nieuwe huurbeleid. In 7.2 wordt Nederland in een vereenvoudigd model (als figuur 2) vergeleken met de referentielanden, en worden op grond hiervan uitspraken gedaan over het verband tussen het huurbeleid en het aanbod kleine stadsappartementen. In 7.3 volgen ten slotte de eindconclusie en enkele aanbevelingen.

18

1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland, Engeland en Duitsland De woningmarkt is om meerdere redenen een complexe markt. Dit heeft te maken met het verhandelde goed, maar ook met de overheid. Deze is zich vanaf de twintigste eeuw sterk met de markt gaan bemoeien; als aanbiedende partij, als scheidsrechter in het veld of aan de zijlijn als grensrechter. Om een goed begrip te krijgen van de organisatie van de woningmarkt wordt in 1.3.1 kort stilgestaan bij de betekenis van de verzorgingsstaat in Nederland, Engeland en Duitsland. Vervolgens wordt van hier uit een vertaalslag gemaakt naar de organisatie van de woningmarkt vanuit overheidsperspectief bezien. Vanaf 1.3.3 staat de woningmarktpraktijk in Nederland en de referentielanden centraal.

1.3.1 De verzorgingsstaat In de naoorlogse verzorgingsstaat wilde de overheid garant staan voor een zeker welvaarts- en welzijnspeil van haar burgers. Dit betekende dat zij in meer of mindere mate ook verantwoordelijkheid wilde dragen voor goede huisvesting van haar burgers. Dit is nog steeds zo. In de mate van inzet van de voorzieningen en regels verschillen verzorgingsstaten sterk van elkaar. De verschillen zijn terug te voeren op de klassieke vete over het hoogste ideaal: sociale rechtvaardigheid, of vrijheid. Esping-Andersen heeft in 1990 een typologie van verzorgingsstaten opgesteld die min of meer op dit onderscheid is gebaseerd. Sociaal-democratische landen hanteren volgens Esping-Andersen een welvaartsbegrip dat is gebaseerd op algemene toegankelijkheid en klassengelijkheid. In deze landen wordt gestreefd naar een hoge standaard van voorzieningen voor iedereen. Sociaal-democraten beschouwen in beginsel sociale rechtvaardigheid als voorwaarde voor vrijheid. Nederland wordt vaak een sociaal-democratie genoemd. In ons bestel zitten echter ook tal van corporatistische elementen, zoals een grote zelfstandige sociale huursector. Er kan hier echter moeilijk nog gesproken worden van 'maatschappelijke zelforganisatie' of 'middenveld' – kernbegrippen uit het corporatisme – omdat Nederlandse woningcorporaties al sinds 1901 onder de vleugels van de overheid opereren. Duitsland wordt vaak aangemerkt als corporatistische staat. Tabel 3. Typologie van verzorgingsstaten volgens Esping-Andersen. Bron: Balchin & Rhoden, 2002 Type verzorgingsstaat Sociaal-democratisch Corporatistisch (Neo)liberaal

Voorbeeldland (volgens Balchin & Rhoden) Scandinavië, Engeland tot ca. midden jaren zeventig Duitsland, Frankrijk, Oostenrijk Ierland, Engeland vanaf ca. eind jaren zeventig, Australië, USA

De liberale staat vierde hoogtij in tweede helft van de negentiende eeuw. Nederland was een liberale rechtstaat op de grondslagen van Thorbecke. De term 'rechtstaat' had in die tijd betrekking op het recht op vrijheid in plaats van dat het refereerde aan sociale grondrechten. Vanaf de jaren tachtig van de twintigste eeuw hebben liberale uitgangspunten weer belang ingenomen. Engeland heeft vanaf midden jaren zeventig een transformatie ondergaan van een sociaal-democratische staat naar een meer op 'neoliberale' leest geschoeide staat. Met het aantreden van Thatcher in 1979 werd deze omschakeling met veel symboolpolitiek definitief bestempeld. Thatcher gebruikte daarbij de publieke woningvoorziening als speelbal.

19

1.3.2 Woningmarktmodellen Balchin & Rhoden naar de typologie van Esping-Andersen Balchin & Rhoden (2002) hebben een indeling in woningmarktmodellen gemaakt op basis van de typologie van Esping-Andersen. In het sociaal-democratische model is volgens hen doorgaans sprake van één homogene huurwoningenmarkt die bediend wordt door verschillende marktpartijen. De overheid draagt er zorg voor dat deze markt voor iedereen toegankelijk is. De organisatie van de Nederlandse huurwoningenmarkt is voor belangrijke mate volgens dit model. Met de liberalisatievoorstellen stuurt minister Dekker echter meer aan op een tweedeling van de markt, als deze tweedeling in de dagelijkse praktijk al niet het geval is. In landen naar corporatief model domineert vaak óf de particuliere huursector, óf de sociale huursector. In Duitsland domineert de particuliere huursector. Deze wordt door de overheid in de gelegenheid gesteld (huur)woningen beneden de kostprijs aan te bieden. In 1.3.3 wordt dit toegelicht. In landen naar (neo)liberaal model is een dominante rol weggelegd voor de eigenwoningsector. Voor groepen die op de vrije markt tussen wal en schip vallen is een publieke opvangsector ingericht. Deze voorziening is doorgaans minimaal en vatbaar voor stigmatisering. De Engelse woningmarkt lijkt naar dit model te zijn (her)ingericht. Kemeny Kemeny onderscheidt in het boek 'From public housing to the social market' (1995) 'dualistische' en 'unitaire' huurmarkten. Het Verenigd Koninkrijk, Ierland en de V.S. kennen volgens hem een dualistisch marktprincipe. Dualisme betekent dat er twee los van elkaar functionerende huursectoren zijn: de markthuursector en de publieke opvangsector. Volgens Kemeny wil de overheid zich met deze publieke opvangsector niet alleen als weldoener opwerpen, maar eveneens de vrije sector behoeden voor oneerlijke concurrentie. Tegenover het dualistische marktprincipe zet Kemeny het 'unitaire' marktprincipe, waarin een sociale ‘kostprijs-huursector’ en de markthuursector zijn geïntegreerd in één marktsysteem. Het vasteland van Europa zou zich door deze 'sociale markt' kenmerken. In 1.3.3 zal blijken dat de Duitse woningmarkt een goed praktijkvoorbeeld is van dit unitaire marktsysteem.

1.3.3 Marktverdeling & sectoren Nederland In figuur 3 op de volgende bladzijde wordt in een overzicht het verloop van de marktverdeling tussen de verschillende woningmarktsectoren in Nederland tussen 1960 en 2005 getoond. Opvallend is het afnemende marktaandeel van de particuliere huursector tot 9,9% in 2005. In 1947 was de sector met 60% nog dominant (Boelhouder & Van der Heijden, 1992). De Nederlandse woningmarkt kan wordt opgedeeld in een eigenwoningsector, een sociale huursector en een particuliere huursector. Voorheen waren ook gemeenten actief als woningexploitant. Deze hebben echter afstand moeten doen van hun bezit. De eigenwoningsector is in Nederland dominant. De eigenwoning is een zaak van particuliere huiseigenaren, zij het dat de sector onder invloed staat van tal van fiscale regels. Eén daarvan is de hypotheekrenteaftrek. In 3.2 en 3.6 wordt hier uitgebreid bij stilgestaan. De sociale huursector is in Nederland is het domein van de 'toegelaten instellingen' of woningcorporaties. De meeste woningcorporaties zijn opgericht na 1901. In dat jaar werd de Woningwet van kracht. Deze wet bepaalde o.a. dat woningbouwverenigingen in aanmerking kwamen voor financiële ondersteuning vanuit de overheid, wanneer zij werkzaam waren in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting. Met de steuntoekenning werden de verenigingen feitelijk toegelaten tot het publieke bestel. Aan deze situatie kwam een eind met de bruteringsactie van 1995, waarbij de overheid verdere subsidieverplichtingen aan de woningcorporaties heeft afgekocht in uitruil tegen terugbetaling ineens van lopende schulden. Woningcorporaties staan sindsdien financieel weer op eigen voeten en kunnen worden omschreven als verzelfstandigde non-profit organisaties. Toegelaten instellingen moeten voldoen aan regels die staan in het 'Besluit Beheer Sociale Huursector' (BBSH). Het BBSH moet waarborgen dat woningcorporaties hun maatschappelijke taken naar behoren uitvoeren. Toegelaten instellingen genieten

20

voordelen zoals vrijstelling van vennootschapsbelasting, goedkope leningen via garantiestelling door het rijk, grondpolitieke voorkeursbehandeling en een vermogenspositie die voortkomt uit het gesubsidieerde verleden waarmee tot op de dag van vandaag kruissubsidiëring mogelijk is. De particuliere huursector is grofweg op te delen in een traditionele huursector en een institutionele huursector. De traditionele huursector is zeer dominant geweest op de Nederlandse woningmarkt. Deze deelmarkt was het domein van kleine- en middelgrote verhuurbedrijven en particuliere personen. Deze laatste hielden vaak een woning aan als pensioenvoorziening. Om diverse redenen hebben deze individuele pensioenbeleggers zich grotendeels uit de markt teruggetrokken. De traditionele huursector wordt verder behandeld in 4.1.1. Figuur 3. Woningmarktsectoren Nederland 1960-2005 (%). Bron: G4 2005, Ekkers 2002, Boelhouwer & Van der Heijden 1992 100% 90% 80% 70% 60% 50%

koop

40%

soc.huur

30%

part.huur

20% 10% 0% 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 part.huur soc.huur koop part.huur soc.huur 1960* 44 26 30 1984*** 15 42 1964** 38 30 32 1988*** 14 43 1968** 34 32 34 1992** 14 41 1972** 27 36 37 01.01 1996**** 13.3 37.4 1976*** 20 41 39 01.01 2000**** 11.6 35.8 1980*** 17 39 42 01.01 2004**** 10.2 34.1

koop 43 44 46 49.3 52.7 55.7

*Ekkers **schatting door interpolatie ***Boelhouwer & Van der Heijden ****G 4

In Engeland en Duitsland wordt de huursector van institutionele beleggers in Nederland als een gevestigde sector beschouwd. Institutionele beleggers zijn pensioenfondsen en levens verzekeringsmaatschappijen. In de referentielanden hebben deze partijen de markt grotendeels verlaten. In Nederland bedienen zijn nog ca. 2% van de woningmarkt (zie 4.1.1). De grootste pensioenfondsverhuurder in Nederland is BPF-Bouw (Bedrijfspensioenfonds Bouw). In de eerder genoemde 'Vereniging van institutionele vastgoedbeleggers Nederland' (IVBN) nemen ook fiscale beleggingsinstellingen deel. FBI's (zie 3.1) fungeren min of meer als verlengstuk van de institutionele beleggers, en worden in dit rapport daarom onder dezelfde noemer gevat. De grootste woningbelegger in Nederland – Vesteda – heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling. Vesteda is in 1998 ontstaan nadat het ABP (Algemeen Burger Pensioenfonds, voor overheids- en onderwijspersoneel) haar woningenfonds heeft ondergebracht in een aparte organisatie. ABP is nu één van de deelnemende partijen in Vesteda naast o.a. Aegon. Beide partijen hebben ook weer deelnemingen in andere FBI's. Institutionele beleggers betalen net als woningcorporaties geen vennootschapsbelasting. De institutionele huursector wordt verder behandeld in 4.1.2. In Nederland bestaat geen strikte

21

scheiding tussen de werkgebieden van de sociale en particuliere huursector. Belangrijk hierin is het huur- en subsidiebeleid (1963) van minister Bogaers geweest. In dit beleid werden de posities van sociale- en particuliere verhuurders min of meer gelijk gesteld onder het motto 'gelijke monniken – gelijke kappen'. Commerciële exploitanten konden een beroep doen op dezelfde subsidies als die golden voor de sociale verhuurders. Zij waren gelijktijdig ook gebonden aan dezelfde restricties (huurprijs). Doelstelling was te komen tot een 'edele wedijver' tussen de commerciële woningexploitanten en de sociale verhuurders (Van der Schaar, 2002). Zover is het niet gekomen. In praktische uitvoering kwam het beleid neer op een plannings- en bekostigingssysteem waarin gemeenten de regie in handen kregen, en de woningcorporaties de door de gemeenten geformuleerde woningbouwprestaties uitvoerden. Commerciële exploitanten gaven daarentegen de voorkeur aan verzilveren boven beleggen. Zij zijn massaal uit de markt gestapt (interview Van der Schaar). Inmiddels is er van directe subsidiëring voor zowel de sociale- als de particuliere huursector geen sprake meer, maar het huurbeleid is nog uniform. In 2.2 wordt een korte terugblik gegeven op de totstandkoming van dit uniforme huurbeleid. Engeland Het verloop van de marktverdeling op de Engelse woningmarkt (figuur 4 op de volgende bladzijde) vertoont overeenkomsten met Nederland. Opvallend is echter dat de ontwikkelingen een voorsprong lijken te hebben op Nederland. Zo heeft de eigenwoningsector een eerdere en snellere opmars gemaakt, en verloor de particuliere huursector al voor de oorlog veel marktaandeel. Dit zette na de oorlog door tot minder dan 10% aan het einde van de jaren tachtig. In Nederland is deze 10%-grens pas in 2005 gepasseerd. Daarna heeft de sector zich hersteld. Tussen 2004 en 2005 is de sector in Engeland gegroeid van 11,0% naar 11,3%. Het marktaandeel van de eigenwoningsector is echter voor het eerst in misschien wel honderd jaar afgenomen van 70,5% naar 70,4%. De eigenwoningsector is in Engeland de dominante sector. Net als in Nederland is de groei van de sector o.a. gefaciliteerd door de hypotheekrenteaftrek. Dit fiscale arrangement is echter afgeschaft (zie 3.2). Dat de eigenwoningsector zo'n vaart heeft kunnen maken zal deels het gevolg zijn van de immer gestigmatiseerde publieke huursector. Dit is de sector van gemeente lijke woningbedrijven ('local authority housing' of 'council housing') die het Engelse alternatief waren voor de sociale huursector in Nederland, die al voor de oorlog tot expansie kwamen. In tegenstelling tot in Nederland en Duitsland bestaat deze publieke woning-voorziening in Engeland nog steeds, al heeft Thatcher's poging de sector volledig de das om te doen met de 1 Right to buy en het stopzetten van de financiering wel een aderlating betekend. De functie van de 'local authority' sector is deels opgevangen door de 'Registered Social Landlords' (RSL's). RSL's staan geregistreerd bij de nationale 'Housing Corporation'. De 'Housing Corporation' is een regime dat in 1973 is ingesteld ten behoeve van regulering van de tot dan toe als particuliere verhuurders beschouwde non-profit 'housing associations'. Het reglement vertoont overeenkomsten met het Nederlandse BBSH-regime. Zo worden er restricties gesteld aan de berekende huurhoogtes. Het laatste decennium zijn met name veel beheerorganisaties die zijn ontstaan nadat gemeentelijke woningbedrijven min of meer werden gedwongen afstand te doen van hun bezit toegetreden tot het 'Housing Corporation' regime. RSL’s worden direct of indirect via fiscale maatregelen gesubsidieerd. De particuliere huursector in Engeland kenmerkt zich door kleinschaligheid. De grootste groep verhuurders is die van particuliere personen. Institutionele beleggers trokken zich na 1965 uit de sector terug (interview Arlington). Volgens Kemp (1998) overheerste lange tijd een stereotype beeld over de sector, die van inferioriteit. Labour wilde in de jaren vijftig dat de gemeentelijke woningbedrijven de particuliere woningvoorraad zouden overnemen. Conser vatieven zagen Überhaupt weinig in huren. Vanaf eind jaren tachtig is het debat over de particuliere huursector veranderd. In Engeland is de publieke huursector altijd strikt gescheiden geweest van de rest van de woningmarkt, inclusief de particuliere huurmarkt. De opkomst van de RSL's heeft deze aan situatie weinig veranderd. De markt blijft gescheiden (Kemeny, 1.3.2). 1

De 'Right to buy' is ingesteld in 1979. Het gaf bewoners van een 'council house' het recht deze woning te kopen.

22

Figuur 4. Woningmarktsectoren Engeland 1960-2005. Bron: ODPM, 2005 100% 90% 80% 70%

koop

60%

local authority RSL*

50%

part.huur

40% 30% 20% 10% 0% 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 1960 1964 1968 1972 1976 1980

part.huur 33.3 27.2 22.0 18.4 13.6 11.7

RSL

1.6 2.2

loc.auth. 23.8 25.9 27.4 28.1 29 26.7

koop 42.9 46.9 50.6 53.5 55.7 59.4

1984 1988 1992 1996 2000 2004

part.huur 10.9 9.6 10.1 10.7 10.2 11.0

RSL 2.4 2.6 3.3 4.6 6.0 7.7

loc.auth. 24.6 22.2 19.4 17.0 14.3 10.8

koop 62.0 65.7 67.2 67.7 69.4 70.5

* RSL: Registered Soc ial Landlords. De plotselinge verschijning van de RSL's vanaf het jaar 1976 is te verk laren aan de hand van nieuwe wetgeving die vanaf 1973 van kracht is. Private 'Housing Assoc iations' kregen daarin de status van 'social landlord' toebedeeld. Met name v anaf de jaren negentig zijn gemeentelijk e woningbedrijven of gedeeltes daarvan overgedragen aan dez e 'social landlords'.

Duitsland De marktverdeling op de Duitse woningmarkt is sinds 1960 niet veel veranderd. Dit is zeer opmerkelijk in vergelijking met Nederland en vooral ook Engeland, waar de veranderingen groot zijn geweest. Opvallend anno 2004 is de relatief beperkte rol van de eigenwoningsector in vergelijking met Nederland en vooral Engeland. Het meest opmerkelijke in het kader van dit onderzoek feit is wel de ruimte vertegenwoordiging van de particuliere huursector. Deze heeft in Duitsland een vier maal zo hoog marktaandeel als in Nederland. De eigenwoningsector is met 40% net zo groot als de particuliere huursector. Sociale verhuurders zijn er niet in Duitsland. Toch wordt anno 2005 ca. 10% van de markt aangemerkt als sociaal, of 'prijsgebonden'. Sociale huurwoningen worden gewoon aangeboden door particuliere verhuurders. De verhuurders krijgen hiervoor een subsidie per wóning. Deze subsidie dekt ongeveer het exploitatietekort als gevolg van het strenge prijsregime dat voor een sociale huurwoning geldt. Bewoners van een sociale huurwoning moeten voldoen aan een inkomenseis. Zodra een bewoner 20% meer verdiend moet hij een maandelijkse 'vereffening' betalen. Gemiddeld na 25 jaar vervallen de restricties m.b.t. de huurhoogte en dekt de overheid de exploitatietekorten niet langer. Hiermee komt de huurwoning te vervallen, als sociale huurwoning, en is het een particuliere huurwoning geworden. Begin jaren tachtig spoorde de conservatief-liberale Bondsregering sociale verhuurders aan de publieke leningen snel af te lossen in ruil voor een snellere afbouw van de restricties voor verhuur (Hubert, 1998). Anno 2006 is de subsidieperiode vastgesteld op 20 jaar. Verhuurders zien vaak af van een forse huurverhoging nadat de subsidies zijn gestopt (telefonisch NRW.BANK).

23

Figuur 5. Woningmarktsectoren Duitsland (voormalige BRD) 1960-2005 (%). Bron: Hubert, 1998, Ekkers, 2002, Era, 2005 100% 90% 80% 70% 60%

koop

50%

soc.huur

40%

coöp. part.huur

30% 20% 10% 0% 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 1960** 1964** 1968** 1972* 1976* 1980*

part.huur 46 46 46 44 43 41,2

coöp.

2 3 5

soc.huur 15.4 16.9 18 18.1 17,7 17.5

koop 39 38 37 35.8 36 36.4

1984** 1988* 1992*** 1996** 2000*** 2004****

part.huur 41,5 40,1 40 40 40,5 40

coöp 5,5 6,5 7 7,5 7,5 8

soc.huur 15,5 13.6 12,5 11,5 10,5 10,0

koop 38 39.3 40 41 41,5 42

*Hubert **schatting door interpolatie ***Ekkers ****Era

Los van de gelijke wettelijke en fiscale status zijn er in Duitsland verschillende typen verhuurders te onderscheiden. Zeer opvallend is dat bijna 60% huurwoningenmarkt in handen is van particuliere personen. Andere aanbieders van enig belang zijn de voormalig 'gemeinnützige' ondernemingen (ca. 23%) en 'freier Unthernehmen' (vrije sector ondernemingen, ca. 14%). Ten slotte wordt een deel van de coöperatieve sector aangemerkt 1 als particulier verhuurd bezit (ca. 5%) . De belangrijkste aanbieders in het gesubsidieerde sociale marktdeel zijn de voormalige 'gemeinnützige' ondernemingen. Zij nemen ca. 7% uit de 10% marktaandeel van de sociale huursector voor hun rekening. Deze ondernemingen zijn de oude woningbedrijven van deelstaat of gemeente en eventueel kerken, en daarnaast de woningbedrijven die zijn opgericht voor de huisvesting van personeel in de industrie. Deze woningbedrijven hoefden in het verleden geen belasting te betalen. In 1990 zijn ze bij federaal besluit echter omgevormd tot 'profit' instellingen en vervielen de aanspraken op subsidies. Deze beweging is mede ingezet vanwege de toenemende kritiek over het functioneren van de publieke woningbedrijven (Kemeny, 1995). De voormalige woningbedrijven met een nutsverleden hebben sindsdien een gelijke status als de 'freier Unternehmen', maar meten zichzelf nog vaak een sociale taakstelling aan. De helft van het verhuurde bezit van deze bedrijven wordt onder het sociale huisvestingsregime verhuurd. De andere helft is voor de ongesubsidieerde particuliere huursector. Andere aanbieders in dit marktsegment komen aan de orde in 4.3.

1

Deze cijfers in deze alinea zijn gebaseerd op Hubert (1998), maar aangepast aan Era (2005)

24

Hoewel Kemeny (1995) in zijn uitleg over het 'unitaire' marktsysteem Duitsland als voorbeeld noemt, is er in de Duitse huursector feitelijk sprake van gescheiden regimes. Dit zal verder aan de orde komen in het volgende hoofdstuk over het huurbeleid.

1.4 Conclusie Volgens Ekkers (2002) is er in Nederland een trend aan de gang naar een toenemende tweedeling op de woningmarkt. Hij baseert zich daarbij op de theorie van Kemeny. Het gelijkheidsideaal lijkt het langzaam te gaan verliezen van het marktmodel, waarin slechts plaats is voor een van de vrije markt afgescheiden sociale sector. Men moet zich echter realiseren dat ten tijde van Ekkers' uitspraken (2002) de woningmarkt floreerde als nooit te voren. Huren was niet in de mode. Anno 2006 staat de markt er heel anders voor. Kopen is voor velen moeilijker bereikbaar, ondanks de historisch lage hypotheekrente. De overheid stuurt desondanks nog steeds aan op een verdere expansie van de eigenwoningsector. Ook Priemus (2005) stelde dat er sprake is van een toenemende tweedeling op de Nederlandse woningmarkt. Hij zag dit onder andere bevestigd door een uitspraak waarin VROM stelde een einde te willen maken aan de hybride status van woningcorporaties, naar men beweerde op grond van druk vanuit de Europese Commissie (Priemus, 2005-2). Eind september 2005 had eurocommissaris Kroes van Mededinging aangekondigd een onderzoek in te stellen naar oneerlijke concurrentie door woningcorporaties. Priemus ziet niks in het opheffen van de hybride status van de woningcorporaties. Juist de combinatie van publieke taken en marktactiviteiten voorkomt volgens hem stigmatisering van de sociale sector die in andere landen wel aan de orde is. Inmiddels heeft Kroes enigszins bakzijl gehaald. Dat de Nederlandse markt een trend vertoont richting tweedeling, en meer op het Engelse systeem gaat lijken kan voor een deel best waar zijn. Interessant in het kader van dit onderzoek is het dan te achterhalen wat de rol van het huurbeleid in deze tweedeling is. Een belangrijk kenmerk van het Nederlandse huurbeleid is namelijk niet alleen de uniformiteit – in het actuele beleid gevat in een uniform woningwaarderingsstelsel – maar tevens een tweedeling in een gereguleerde- en een geliberaliseerde markt op grondslag van dit uniforme woningwaarderingsstelsel. In de praktijk betekent dit dat kleine woningen uitgesloten zijn van geliberaliseerde verhuur. Het is de vraag hoe de marktpartijen met deze tweedeling omgaan, en wat de consequenties kunnen zijn van het nieuwe huurbeleid op deze tweedeling. In het volgende hoofdstuk volgt eerst theoretische uiteenzetting over huurprijsregulering, waarna de geschiedenis van het Nederlandse huurbeleid wordt behandeld. Vervolgens zal in de paragrafen 2.3 en 2.4 blijken hoe een gedifferentieerd huurbeleid in de referentielanden is vormgegeven.

25

2. HUURBELEID

De woningmarkt is verre van een perfecte markt. Dit uit zich in het niet goed op elkaar volgen van vraag en aanbod, met prijsschommelingen tot gevolg. Door sommigen wordt dit voor een basisvoorziening als het wonen als onaanvaardbaar geacht. Huurprijsregulering kan hier als instrument tegen in worden gezet. In dit hoofdstuk zal blijken dat de oorsprong van de huurprijsregulering niet direct in volkshuisvestelijke overwegingen moet worden gezocht.

2.1 Huurprijsregulering in theorie 2.1.1 Model Lind (2001) In de literatuur werd voorheen vaak onderscheid gemaakt tussen de eerste- en tweede generatie huurprijsregulering. De 'eerste generatie' variant is niet meer dan een huurbevriezing. Deze is in Engeland en Nederland voor het eerst ingevoerd tijdens de eerste wereldoorlog. In Engeland wordt ook wel gesproken van 'rent control' wanneer het om deze bevriezingen gaat. De 'tweede generatie' prijsregulering is veel minder strikt. Er wordt gebruik gemaakt van een indeling in 'hard' en 'zwak' om de mate van afscherming tegen de grillen van de markt aan te geven (strong regulation & soft regulation). Volgens Arnott (1995, in Lind 2001) is er inmiddels zo'n grote variëteit aan vormen van prijsregulering dat er niet gegeneraliseerd kan worden over negatieve effecten, iets wat vooral economen geneigd zijn te doen. Op basis van een internationaal vergelijkend onderzoek heeft Lind (2001) een indeling gemaakt in vijf typen huurprijsregulering: a. Weak transaction cost related rent regulation b. Strong transaction cost related rent regulation c. Monopoly related rent regulation d. Smoothing changes in market rents e. Protecting all tenants against certain types of increases in market rents Zittende huurders Typen a of b bescherming alleen zittende huurders. Type a (vertaling: zwakke transactiekosten gerelateerde huurprijsregulering) is gebaseerd op de veronderstelling dat een huurder niet snel geneigd zal zijn van woning en woonomgeving te wisselen. Hier zijn namelijk kosten mee gemoeid, zowel financieel als emotioneel. Een verhuurder kan deze wetenschap misbruiken door aan een zittende huurder een hogere huur dan de markthuur door te berekenen. Type a huurprijsregulering zal dit voorkomen. Type a is een 'zwakke' vorm van huurprijsregulering waarbij geen sprake is van bescherming tegen gangbare markthuurverhogingen. Type b biedt deze 'hardere' bescherming wel, bijvoorbeeld tegen plotseling stijgende markthuren door toenemende vraagdruk. Lind (2001) vindt de type b huurprijsregulering voor commerciële investeerders acceptabel omdat deze zekerheid geeft over zijn te realiseren rendement. Verhuurders denken hier vaak iets genuanceerder over, zoals zal blijken uit hoofdstuk 6. Alle huurders Type c (monopoly-related) huurprijsregulering waarborgt tegen machtsmisbruik door de verhuurder als uitvloeisel van zijn monopoliepositie. Door onkunde of urgente vraagbehoefte van de kant van de huurder kan een prijs worden afgesproken die boven marktniveau ligt. Type d huurprijsregulering wordt ingezet om 'onregelmatigheden in het markthuurverloop' te temmen (smoohting). Doelstelling is om nieuwe huurders te beschermen tegen prijzen die voorbij de gangbare markttrend schieten. Zo kan er bijvoorbeeld een maximale jaarlijkse huurverhoging worden ingesteld, eventueel gekoppeld aan de inflatie. Voorstanders van deze

26

vorm van huurprijsregulering menen dat het prijsmechanisme op de prijsinelastische woningmarkt bij een plotselinge vraagtoename enkel leidt tot onrealistisch hoge pieken in de markthuur, en nauwelijks tot een toenemend aanbod. Dit is een belangrijke reden waarom van de coalitiepartijen met name het CDA moeite had met deregulering juist op een moment van een vraagoverschot. Volgens Lind (2001) zal de 'smoothing changes' prijsregulering als consequentie hebben dat in tijden van vraagimpulsen het vinden van woonruimte extra zal worden bemoeilijkt doordat er minder prikkel is tot verhuren. Lind stelt daarom de vraag waarom huishoudens de voorkeur zouden geven aan een systeem waarin zij langer moeten zoeken, in vergelijking met een systeem waarin zij, voor een bepaalde periode, een hogere huur moeten betalen. Dit laatste lijkt vooral de praktijk in Engeland, waar in het centrum van 2 Leeds op een overspannen markt de huren tijdelijk hoog zijn geweest (tot £ 13/m ), maar inmiddels al weer 10 tot 15% zijn gedaald door een sterk toegenomen aanbod (zie 4.5.2). Ten slotte beschrijft Lind nog een vorm van huurprijsregulering (type e) die de hele huurmarkt af moet schermen tegen markthuurstijgingen. Motivatie achter deze vorm van huurprijsregulering is te komen tot een ongesegregeerde markt. Door het stadsbestuur van Amsterdam wordt dit anti-segregatie argument gebruikt om de kritiek op Dekker’s huurplannen kracht bij te zetten. Deze vorm van huurprijsregulatie nadert nog het dichtste naar de 'eerste generatie' huurprijsregulering waarbij de verhouding tussen de rekenprijzen en de marktprijzen zoek is geraakt. Type e is dan ook het 'hardste' binnen de tweede generatie.

2.1.2 Aanvulling op Lind Lind's model behandelt enkel de prijsvorming voor zittende en nieuwe huurders vanuit de positie van de huurders bezien. Voor de huurder is het ook van groot belang of er met tijdelijke contracten, of met contracten voor onbepaalde duur wordt gewerkt: dit is de factor 'huurzekerheid'. Vanzelfsprekend is dit ook een factor van belang voor belegger-verhuurders. Het zegt hen iets over de zekerheid van huurinkomsten, of andersom over de snelheid van beschikking over het kapitaal (de liquiditeit). In tabel 4 op de volgende bladzijde is een kort overzicht gegeven van de mate van huurprijsregulering en huurzekerheid in Nederland en de twee referentielanden. Er is daarbij een schatting gemaakt welk deel van de huurwoningenmarkt onder welk type regulering valt, of waar huurders huurzekerheid hebben. Een gedetailleerde beschrijving van het huurbeleid in de drie landen volgt in de volgende drie paragrafen. Waar in tabel 4 in de rij van Nederland 95% is ingevuld wordt het gereguleerde marktsegment bedoeld (is immers 95%). Uit de tabel blijkt dat op dit gereguleerde segment bijna alle vormen van huurprijsregulering van toepassing is, en daarmee bijna op de gehele huurmarkt. Tabel 4. De positie van de huurder in Nederland en de referentielanden. Bron: categorie indeling: Lind, 2001 zittende huurders bescherming tegen huren bov en markthuren type a

nieuwe huurders bescherming tegen mac hts mis bruik

bescherming tegen markthuren

bescherming tegen markthuurpieken

anti segregatie

type c

type d

type e

Nederland

100%

95%

100%

100%

95%

soms

Duitsland

100%

100%

100%

100%

10%

nee

Engeland

50%

50%

50%

50%

50%

nee

huurzek erheid

type b

27

In Duitsland wordt scherp onderscheid gemaakt tussen zittende huurders en nieuwe huurders. Zittende huurders hebben maximale huurbescherming, nieuwe huurders, buiten 10% sociale huurders om, betalen in principe een marktprijs. Zij hebben echter wel huurzekerheid. In 2.4 wordt dit verder behandeld. In Engeland valt niet meer dan 50% van de huurmarkt onder de huurprijsregulering en huurbescherming. In de particuliere huursector worden anno 2006 bijna alleen nog maar tijdelijke ongereguleerde contracten afgesloten (zie 4.2).

2.1.3 Critici Neoliberale economen zijn het met de sombere analyse over de werking van de vrije huurmarkt doorgaans niet eens. Huurprijsregulering zit in hun ogen een gezonde marktwerking in de weg. Zowel voor- als tegenstanders van huurprijsregulering zijn vaak niet bekend met de achtergronden van het ingrijpen in de markt. Deze hebben vaak niet direct met de bescherming van de huurders zelf te maken, of met de woningvoorziening in het algemeen, maar met crisisbeheersing. Balchin & Rhoden (2002) vragen zich daarom af waarom er na de oorlogs- en wederopbouwjaren in Engeland nooit echt afstand is gedaan van huurprijs-regulering. Dat dit zou zijn om electorale redenen wordt door Balchin & Rhoden ontkracht. Evenals 'meer huurders' dan 'verhuurders' zijn er immers ook 'meer werknemers' dan 'werkgevers'. Dit laatste betekent niet dat belangen van arbeiders altijd boven die van de werkgevers worden gesteld. Volgens Balchin & Roden waren de ingrepen in de huurprijs-vorming in Engeland niet alleen een instrument voor crisisbeheersing, maar tevens een antwoord op tegengestelde belangen van industriëlen en particuliere verhuurders. De industriëlen wensten goedkope arbeid, de verhuurders hoge huuropbrengsten. In 1915 hadden industriëlen in Glasgow daarom nog voor de introductie van de 'War Restrictions Act' (2.3.1) de allereerste huurstaking gesteund. Dit resulteerde in de Schotse '1915 Rent Restriction Act' (Balchin & Rhoden, 2002). Een neomarxistische visie Karl Marx vond in essentie elke verhuurder een parasiet. Door huur te heffen ontnam hij de huurder een deel van zijn arbeidsmeerwaarde. Zonder tussenkomst van de verhuurder zou deze arbeidsmeerwaarde worden opgeëist door de industrieel (het kapitaal). Omdat volgens Marx 'de staat' op handen was van het kapitaal zou er van een werkelijk consistent sociaal beleid geen sprake kunnen zijn. Hoewel neomarxisten Marx' visie op de staat in beginsel delen staan velen van hen tegenwoordig vaak minder wantrouwig tegenover de sociale agenda van de overheid, waar ook het huurbeleid onderdeel van uit maakt (Doling, 1997).

2.2 Huurbeleid in Nederland. Van buitengewoon bezettingsrecht tot zoveelste liberalisatieplan De huidige huurwetgeving in Nederland dateert van 1979. Toen werd de oude Huurwet 1951 vervangen door de 'Wet op de Huurcommissies' en de 'Huurprijzenwet Woonruimte' (HPW). De inhoudelijke voorschriften van de wet zijn vervat in het 'Besluit Huurprijzen Woonruimte'. In eerste instantie geldt in de huurwetgeving vrijheid van overeenkomst tussen huurder en verhuurder. De huurder heeft vervolgens het recht naar een onafhankelijke huurcommissie stappen om het contract op de redelijkheidscriteria uit het 'Besluit Huurprijzen Woonruimte' te laten toetsen. De huurcommissie kan vervolgens een huurverlaging afdwingen. Dit kan nooit tot eenzijdige opzegging van het contract de kant van de verhuurder leiden. De contractduur is in principe altijd voor onbepaalde tijd. De centrale huurprijsregulering in Nederland heeft zijn oorsprong in de oorlog en de

28

wederopbouwjaren. Volgens Salet (1987) is het mogelijk dat de overheid ook zonder oorlogsjaren op enigerlei wijze in de huurprijsvorming zou hebben ingegrepen. Salet stelt: "De bijzondere kenmerken van de woningmarkt met haar specifieke schaarsten nopen reeds tot een conditionering van de verhoudingen waaronder de huurprijzen worden bepaald". In een adviesrapport uit 1999 stelde de VROM-raad (1999) niettemin de vraag of centrale huurprijsregulering door de overheid nog wel zinvol was nu er van een tekort geen sprake meer was. Anno 2006 is de markt weer gespannen. Critici verwijten minister Dekker dan ook een 'slechte timing' (o.a. Priemus, 2005). Zo wordt er al vanaf 1951 geleidelijk aan met vallen en opstaan toegewerkt naar liberalisatie van de markt.

2.2.1 Oorlog en wederopbouwjaren. Van bevriezing tot bijna-liberalisatie 1939-1951. Bevriezing De centrale huurprijsbeheersing en de hierop aansluitende huurbescherming vinden hun oorsprong in het buitengewone bezettingsrecht. Dit noodrecht voorzag in een integrale prijsbeheersing en distributie van schaarse goederen als voedsel, brandstof, textiel en ook huisvesting, en leidde een periode in van blijvende betrokkenheid van de overheid bij de prijsvorming op de huurwoningenmarkt (Salet, 1987). In de jaren na de oorlog kon er nog geen sprake zijn van een herstel van de vrije marktverhoudingen. Grote woningschaarste zou een te grote druk leggen op de prijzen. Dit werd niet alleen onaanvaardbaar geacht voor de huurders, maar stond vooral een centraal geleide economische herstelpolitiek in de weg. Tot 1951 bleven de huren daarom bevroren op het niveau van 1939. In deze periode bouwde de overheid noodwoningen voor gezinnen om in de meest schrijnende behoefte te voorzien. Van particuliere bouwinitiatieven was nauwelijks sprake. 1951-1968. Dwingende huurprijsrondes; introductie algemeen geldend huur- en subsidiestelsel Met de introductie van de huurwet in 1951 werd een eerste stap ondernomen naar een herstel van de marktprijzen. Prijsmaatregelen die uit de huurwet volgden werden dwingend aan de marktpartijen opgelegd. Doelstelling was de kloof tussen de lage huren in de voorraad en de hoge nieuwbouwkostprijzen geleidelijk aan te dichten. Het werd echter onaanvaardbaar geacht om uit de pas te lopen met de loonontwikkeling. Liberalisatie werd dan ook afgewezen; daarvoor waren de tekorten nog te nijpend (Salet, 1987). In 1963 ging minister Bogaers de slag met de woningnood definitief aan. Als onderdeel van zijn 'pluriform en expansief bouwbeleid' introduceerde hij een huur- en subsidiestelsel waarin geen onderscheid gemaakt werd tussen sociale- en commerciële verhuurders. Anno 2006 is deze gelijkschakeling nog steeds een feit. 1968-1973. Liberalisatie; Huursubsidie Eind jaren zestig was de woningmarkt zodanig verruimd dat het kabinet De Jong het beginsel van contractvrijheid tussen huurder en verhuurder herstelde. In de praktijk was dit echter aan condities gebonden omdat er nog altijd een forse kloof gaapte tussen de rekenhuren en de gestegen (bouw)kosten. Huurverhogingen werden min of meer dwingend opgelegd aan de sociale huursector, die de markttrend moest gaan bepalen. Het kabinet Biesheuvel koos begin jaren zeventig voor een definitieve slag naar liberalisatie. Vraaghuren voor nieuwbouw woningen op kostprijsniveau zouden mogelijk zijn door een algehele huurverhoging van 20% door te voeren. Deze lijn werd uitgewerkt in de 'Nota Volkshuisvesting 1972'. Voor lage inkomensgroepen werd ter compensatie alvast het instrument van de individuele huursubsidie in werking gesteld. De liberalisatieplannen sneuvelden met de val van het kabinet.

2.2.2 Jaren zeventig. Sociaal huurbeleid + introductie uniform huurprijzenstelsel 1973-1982: Stopzetten liberalisatie; huurontwikkeling naar loonontwikkeling De progressieve partijen tekenden in een gezamenlijk verkiezingsprogramma 'Keerpunt 72' voor stopzetting van het liberalisatiebeleid. Zij pleitten voor handhaving van het systeem van object- en subjectsubsidies, en een gematigde huurontwikkeling (Van der Schaar, 1987). De nieuwe minister-president Den Uyl presenteerde tijdens de regeringsverklaring in 1973 een

29

nieuw huur- en subsidiebeleid op basis van de dynamische kostprijsmethode (DKP). Uitgangspunt van het beleid was een huurprijsontwikkeling die in de pas liep met de loonontwikkeling. Door een reële stijging van de lonen zouden exploitatietekorten van het moment na verloop van tijd omslaan in exploitatiewinsten. Op deze aanname was het principe van een dynamische kostprijs, die over een langere periode betaald zou worden, onderbouwd. Het land kwam echter in economisch zwaar weer terecht. Door de hoge rente en inflatie stegen de bouwkosten jaarlijks fors. De exploitatietekorten name snel toe, ondanks een afgesproken 'huurtrend' van 8% met een opslag van 0,5% voor institutionele beleggers. De institutionele beleggers konden hier niet mee uit de voeten, en verlieten de sector abrupt (Salet, 1987; Schuiling, 1999). Huurprijzenwet 1979. Naar een uniform huurregime In de nieuwe Huurprijzenwet (HPW 1979) werd één huurregime voor het hele land ingesteld op basis van een landelijk uniforme woningwaarderingsstelsel (WWS). In 1.1.1 is al ter sprake gekomen dat WWS naast een maximaal toelaatbare huurprijs ook een minimaal toelaatbare huurprijs berekende. Het gebied hiertussen, de bandbreedte, werd in 1979 afgestemd op de op dat moment actuele huurprijzen. Daarbij werd gebruik gemaakt van een puntenmodel (figuur 6: bron: interview Van der Schaar). De lijn die in de figuur de maximaal toelaatbare huur aangeeft werd gebaseerd op de op dat moment actuele huurprijzen in de particuliere huursector, die als een puntenverzameling in de figuur staan afgebeeld. De onderste lijn van de minimaal toelaatbare huur werd gebaseerd op de praktijkhuren in de sociale sector. Feitelijk was met dit onderscheid sprake van een classificatie naar huurvorm (particulier of sociaal). De minimaal toelaatbare huur veranderde jaarlijks met de praktijkhuren in de sociale sector, die soms op basis van het WWS verplicht geharmoniseerd waren. De maximaal toelaatbare huur werd niet aangepast aan de veranderde markthuren in de praktijk, maar aan een door de minister vastgestelde 'huurtrend'. Volgens Salet (1987) was het concrete gebruik van dit DKP-instrument voor marktpartijen weinig voorspelbaar. Tot 1982 was de huurtrend nog gekoppeld aan de loonontwikkeling. Figuur 6. Model ter bepaling maximale- en minimaal toelaatbare huurprijsparameters in het WWS in 1979. Bron: interview Van der Schaar

maximaal toelaatbare huur actuele prijzen in de particuliere huursector

maximaal/ minimaal toegestane toelaatbare huurprijs

minimaal toelaatbare huur

actuele prijzen sociale huursector

kwaliteit

30

2.2.3 De jaren tachtig en negentig. Harde sanering en flexibilisering 1982-1993. Saneringskabinetten Lubbers. Boveninflatoir trendhuurbeleid & gedeeltelijke liberalisatie markt Onder Lubbers-I werd de koppeling tussen de lonen en de huurtrend losgelaten om te kunnen bezuinigen op de objectsubsidies. De tekorten bleven zich echter aandienen zodat van bezuinigingen geen sprake kon zijn (Salet, 1987). Staatssecretaris Heerma zette in 1988 in op voortzetting van het strenge trendhuurbeleid om de vraaghuur weer in overeenstemming te brengen met de kostprijshuur. Hij besloot in 1989 tevens tot gedeeltelijke liberalisatie van de markt. In 1991 dwong de overheid forse huurstijgingen af door de objectsubsidies sterk te beperken. Sociale verhuurders berekenden dit door aan de huurders, wat voor veel onbegrip zorgde (interview VROM). 1993-2002. Verlaten huurtrend. Meer flexibiliteit, meer vrijheid voor de verhuurders In 1993 werd de dwingende huurtrend definitief verlaten, en verviel de minimaal redelijke huurprijs. Sindsdien geldt alleen nog een maximaal toelaatbare huurprijs. Voor sociale verhuurders werd naast de nieuwe vrijheden als extra restrictie de 'maximale huursombenadering' ingevoerd. Dit betekende dat tegenover forse huurstijgingen ook huurmatigingen moesten staan. Netto was er echter meer vrijheid. Per individuele woning werd een maximale huurstijging doorgevoerd tot zelfs 6,5%. Voorheen was de maximale huurstijging altijd gebonden geweest aan de afstand tot de maximale huurprijs (staffelsysteem). Particuliere verhuurders waren niet gebonden aan een maximale huursom. In de praktijk betekende de flexibilisering dat met name huurders van relatief dure huurwoningen te maken kregen met forse huurstijgingen. Hiertegen ontstond weerstand (interview Van der Schaar). Gemiddeld bleven de huren echter gematigd. In de loop van de jaren negentig legde de overheid minder nadruk op de doelstelling tot het optrekken van de huren naar markthuurprijsniveau. Volgens Van der Schaar (2002) was de noodzaak hiervoor verdwenen aangezien de overheid sinds de bruteringsactie in 1995 (1.3.3) niet langer meer financieel garant stond voor de sector. Hogere huren zouden daarentegen wel een extra last leggen op de Rijksbegroting door extra uitgaven voor de individuele huursubsidie. Van een door Heerma beoogd herstel van vraaghuur naar kostprijshuur is daarom weinig terechtgekomen, ook omdat de corporaties hier zelf weinig belang aan leken te hechten. Zij dekten exploitatietekorten uit verkopen, en via kruissubsidiëring op reeds afgeschreven bezit. Maar bovenal was het economisch tij de sociale huursector erg gunstig; iets wat bij de verzelfstandiging van de sector niet was voorzien.

2.2.4 Het nieuwe millennium. Re-regulering en huurmatiging 2002-2005 Commissie Vermeulen Hoewel met het afschaffen van de huurtrend en de minimale toelaatbare huurprijs het WWS een deel van zijn functie had verloren (harmoniseren), was het stelsel nog steeds de spil van het huurbeleid. Steeds vaker klonk wel de kritiek dat het WWS inhoudelijk achterhaald was. De VROM-raad stelde in 1999 dat er meer subjectieve kwaliteitskenmerken aan het stelsel moesten worden toegevoegd (VROM-raad 1999). Staatssecretaris Remkes legde de bal in 2001 bij de Commissie Vermeulen. 1

In de Commissie Vermeulen namen vertegenwoordigers van de Woonbond, VROM, Aedes , Vastgoed Belang en IVBN zitting. De commissie zou met voorstellen komen over een aangepast huurbeleid. Op de afdeling beleidsontwikkeling van VROM DG Wonen was weinig vertrouwen in een goede afloop, gezien de volledig tegengestelde belangen van de verschillende gesprekspartners. Bovendien was niet van elke deelnemende partij duidelijk wie zij precies vertegenwoordigden (interview VROM). De Commissie kwam niettemin met een conclusie dat het WWS onvoldoende geschikt was om de redelijkheid van de huurprijs te bepalen, omdat het stelsel onvoldoende inzicht bood in de werkelijke 1

Aedes: vereniging van woningcorporaties

31

prijs/kwaliteitsverhoudingen. De commissie stelde voor een alternatief boxen-stelsel van Prof. Thomsen van de TU Delft in overweging te nemen. Het nieuwe boxenstelsel kende als voornaamste verbetering ten opzichte van het uniforme WWS dat er regionaal gedifferentieerd kon worden. Daarnaast was er meer ruimte voor contractvrijheid, waarbij geconditioneerd aan referentiehuren in plaats van maximaal toelaatbare huren. Randvoorwaarde bij introductie van een nieuw boxen-stelsel was dat verhuurders in beginsel in staat zouden moeten zijn huurwoningen rendabel te exploiteren. Hoewel iedereen in de commissie de schoonheid van het boxen-stelsel van Thomsen onderschreef kon men het niet eens worden over de verhoging c.q. dan wel verlaging van de liberalisatiegrens, de berekenwijze van het inflatiepercentage dat 2 zou worden toegepast voor de jaarlijkse huuraanpassing, de gemiddelde m -prijs en de behandeling van contracten die zijn gesloten onder het 'oude' stelsel. In een tweede ronde besprekingen kon men geen overeenstemming bereiken over genoemde twistpunten. De commissie adviseerde uiteindelijk een pakket beleidsmaatregelen van een overgangsperiode van drie jaar. Alleen IVBN kon zich hier niet in vinden (Remkes, 2001). De beleidsmaatregelen van Remkes 2002-2005 Remkes nam de voorstellen van de commissie bijna letterlijk over in beleid, omdat ze in overeenstemming waren met zijn eerder geformuleerde eisen voor (gematigde) inflatievolgende huurontwikkeling, zij het 'met inachtneming van de mogelijkheden voor een bedrijfseconomisch verantwoorde exploitatie' (Remkes, 2001). Remkes achtte een gematigde huurontwikkeling niet alleen wenselijk voor de woonlasten en de lasten voortkomend uit de huursubsidie, maar ook vanwege de inflatiebeperking. Daarnaast was er tijdens debatten over het huurbeleid in 2001 besloten om de maximale toegestane huurstijging weer te verbinden met de afstand tot de maximale huurprijs, als reactie op het al te flexibel ervaren beleid van de jaren negentig (interview Van der Schaar). Het beleid voor de periode 2002-2005 bestond uit de volgende onderdelen: 1. Herintroductie van het staffelsysteem. In het staffelsysteem hing de toegestane huurverhoging af van de hoogte van de actuele huur uitgedrukt in een bepaald percentage van de maximaal toelaatbare huurprijs uit het WWS (tabel 5). Boven 70% \ou geen boveninflatoire huurverhoging worden toegestaan. In de praktijk had het merendeel van de huurwoningen een rekenhuur boven 70% maximaal toelaatbaar. Dit gold vooral voor particuliere verhuurders, wat betekende dat zij slechts inflatiecorrectie konden doorvoeren. 2. Verandering berekening inflatiecorrectie. Voor de berekening van de inflatiecorrectie werd niet langer de inflatie van het voorgaande jaar gebruikt, maar het gemiddelde cijfer van de laatste 5 jaar. Dit kwam veel lager uit (zie figuur 9, 3.3), en drukte daarmee de reële huren. 3. Bevriezing puntprijs. Remkes besloot, mede vanwege de afschaffing van de verouderingsaftrek, de puntprijs voor drie jaar te bevriezen. De maximaal toelaatbare huurprijs nam hierdoor over de hele breedte af. In de praktijk betekende dit ook dat de huurliberalisatiegrens uitgedrukt in WWS-punten toenam van 135 punten naar 142 punten. 4. Afbouw verouderingsaftrek: In drie jaar tijd werd de verouderingsaftrek afgebouwd van max. 30 punten in 2001 naar 0 punten in 2004. Met name verhuurders in de oude stadswijken hebben hierdoor hun huren kunnen verhogen (interview Van der Schaar). Tabel 5. Periode 2002-2005: huurverhoging volgens het staffelsysteem. Bron: Remkes, 2001

Geldende huurprijs in % van maximaal Maximale jaarlijkse huurverhoging 2002-

toelaatbaar 2005

70-100% inflatie 60-70% inflatie + 1 procentpunt 50-60% inflatie + 1,5 procentpunten < 50% inflatie + 2 procentpunten

32

2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2007 In de praktijk was in de periode 2002-2005 vaak enkel inflatiecorrectie toegestaan. In tabel 2 in 1.1.2 blijkt in het nieuwe huurbeleid alleen al in het gereguleerde segment veel meer ruimte komt voor huurverhogingen, zij het met inachtneming van de huursom voor sociale verhuurders. Vanaf 1 januari 2007 komt daar nog een additionele verhoging bij voor het overgangsgebied. Wanneer het beleid definitief doorgang vindt zal tot 2010 in ieder geval het nieuwe geliberaliseerde segment zeer beperkt van omvang blijven door de hoge liberalisatiegrens.

2.3 Referentieland dynamisch: Engeland 2.3.1 Een veranderlijk beleid Huurprijscontrole van hogerhand werd in Verenigd Koninkrijk voor het eerst toegepast met de 'Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act' van 1915. Omdat de huurprijscontrole na de oorlog een antiprikkel bleek voor onderhoud en investeringen in nieuwbouw, werd tussen 1923 en 1938 het aantal 'gecontroleerde' woningen teruggebracht van 8,5 miljoen naar 4 miljoen. Particuliere investeerders keerden weer terug op de markt (Balchin & Rhoden, 2002). Aan de deregulering kwam met de start van de tweewereldoorlog een abrupt einde. De huurprijsbevriezingen werden dit keer tot 1957 aangehouden. Tot die tijd stegen de 'hypothetische' markthuren met 97%. Particulieren gingen alleen nog maar gemeubileerde woningen aanbieden, omdat deze gevrijwaard waren van de strenge prijsregulering. In de 'Rent Act' van 1957 werden contracten boven een bepaalde huurgrens geliberaliseerd. Particuliere ondernemers zagen dit niet als een prikkel om weer in de sector te gaan investeren. Bestaande verhuurders verkochten hun bezit liever. Zij werden daarbij geholpen door het liberale huurbeleid, dat hen de mogelijkheid gaf huurders uit hun woningen te 'prijzen'. Het aantreden van Labour in 1964 betekende het einde van de liberalisatie. Lage huren werden opnieuw bevroren, de rest van de markt werd gereguleerd volgens een uniform waarderings stelsel. Dit stelsel berekende zogenaamde 'fair rents' die een hypothetische marktwaarde moesten weergeven. De intentie was om op een bevredigende manier, zowel voor huurders als verhuurders, de marktverhoudingen weer in evenwicht te brengen. Investeerders bleven zich echter terugtrekken en meer bezit werd verkocht. Vanaf In 1970 waren de Conservatieven weer aan de macht. Zij maakten weer een einde aan de strikte controle, en brachten veel meer woningen onder het flexibelere gereguleerde regime. Vanaf 1974 was Labour weer aan zet. De huren werden voor een jaar bevroren. Op illegale huisuitzetting kwam gevangenisstraf te staan. De werkingssfeer van de huurprijsregulering werd flink uitgebreid. Ook huurders van een gemeubileerde woning konden voortaan aanspraak maken op een 'fair rent' en huurzekerheid. Thatcher Met het aantreden van Thatcher in 1979 werden op kleine schaal 'shorthold'-contracten (contracten met een korte looptijd) toegestaan. De markt bleef verder grotendeels gereguleerd. Thatcher behaalde in 1983 voor een tweede maal een verkiezingswinst. De huurmarkt bleef grotendeels gereguleerd. Balchin & Rhoden (2002) verklaren de aanvankelijke steun voor de regulering tijdens de Thatcher-periode vanuit het economische programma van de regering. Onderdeel van het programma was het matigen van de lonen. Dit zou zich slecht verhouden met huurverhogingen. Tot haar derde regeerperiode was Thatcher bovendien vooral bezig geweest met haar campagne voor het bevorderen van het eigenwoningbezit. Men realiseerde zich in de loop van de jaren tachtig dat het eigenwoningbezit niet voor iedereen haalbare kaart, of ideaal was. Er bleek een groot tekort aan beschikbare huurwoningen. In 1987 nam de regering zich daarom voor om via een versoepeling van het huurbeleid 500.000 ongebruikte wooneenheden toe te voegen aan het huurwoningenbestand (Balchin & Rhoden, 2002).

33

2.3.2 Definitieve liberalisatie Rent Act 1988 Met de Rent Act van 1988 werd de deregulering definitief bekrachtigd. 'Shorthold' contracten werden nu overal in de particuliere huursector toegestaan. Bovendien werd de minimale contractduur verlaagd van een jaar naar zes maanden. Dit kortlopende contracten wordt vanaf 1988 de 'assured shorthold tenancy' genoemd. De aanvangshuur is vrij onderhandelbaar. De contracten kunnen tot in lengte van dagen telkens met zes maanden worden verlengd. In feite vindt er contractvernieuwing plaats, wat ook betekent dat er een nieuwe huurprijs kan worden afgesproken. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van twee maanden voor het aflopen van het kortlopende contract. Een andere contractvorm die in 1988 het levenslicht zag was de 'assured tenancy'. Enige verschil met de 'assured shorthold tenancy' is dat de contractduur voor onbepaalde tijd is, waarbij afspraken moeten worden gemaakt over een jaarlijkse huuraanpassing. Anno 2006 krijgen huurders in de particuliere huursector zelden een 'assured tenancy' contract aangeboden (interview RLA). Huurders die voor 1988 een gereguleerd contract hadden, zouden recht hebben gehad op voortzetting van dit contract. Vaak is echter contractvernieuwing opgedrongen (Balchin & Rhoden, 2002). De snelle transformatie van gereguleerde huurcontracten naar 'shorthold' contracten in de particuliere huursector (zie figuur 24, 4.2.2) kan er op wijzen dat dit succes heeft gehad. Labour zette in 1997 het beleid van de conservatieve regering voort in de hoop nieuwe investeringen in de particuliere huursector aan te trekken. In 4.2 en 4.5 zal blijken dat dit is uitgekomen.

2.4 Referentieland stabiel: Duitsland 2.4.1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz 1971 Ook in Duitsland is de huurprijsregulering ingevoerd na de Tweede Wereldoorlog. Vanaf 1965 tot op heden is het regime vrij liberaal. Tijdens de regeringscoalitie van sociaal-democraten en liberalen in 1971 werd de 'Wohnraumkündigungsschutzgesetz' (woonruimteopzeggings beschermingswet) van kracht. Deze wet legde de basis voor drie hoofdprincipes die ook vandaag de dag nog het huurbeleid bepalen (Hubert, 1998). Deze zijn: - huurzekerheid voor de huurder - vrije onderhandeling over de aanvangshuur - beperking huurstijgingen voor zittende huurders door een stelsel van referentiehuren De drie genoemde principes gelden niet voor de kleine sociale huursector, die een eigen direct door de overheid gecontroleerd regime kent. Voornaamste instrument in het Duitse huurprijzenstelsel zijn de 'referentiehuren' (Mietspiegel). Mietspiegel De huurwet van 1971 bepaalde dat elke gemeente een 'Mietspiegel' (referentiehuur) moest instellen wanneer daarvoor de behoefte aanwezig was. Een referentiehuur moet na twee jaar worden geactualiseerd aan de marktomstandigheden. Een plicht hiertoe bestaat echter niet. Wanneer een referentiehuur verandert wordt dit openbaar bekend gemaakt. De hoogte van de referentiehuur is gebaseerd op nieuwe afgesloten huurcontracten in de voorgaande vier jaren. Een referentiehuur wordt gedifferentieerd naar verschillende woning- en omgevingskenmerken. Veelal zijn deze de woninggrootte (per klasse), ouderdom, uitrusting en de ligging van de woning. Deze zaken liggen niet landelijk vast, maar het ministerie geeft wel aanwijzingen voor

34

de vaststelling van referentiehuren. De referentiehuur wordt uitgedrukt in een rekenhuur per 2 m . Een andere methode van vaststelling is op grond van een op het boxenstelsel van Thomsen gelijkend gemeentelijk puntenstelsel – de 'Qualifizierter Mietspiegel' – die om de twee jaar wordt aangepast aan de marktsituatie (Hubert, 1998).

2.4.2 Huurprijsverloop De huurwetgeving in Duitsland beschermt vooral de zittende huurder, en kan daarom worden omschreven als 'transaction cost-related rent regulation' (Lind, 2001). In de praktijk is er sprake van een redelijk 'sterke' bescherming, wat betekent dat zittende huurders min of meer afgeschermd zijn van plotselinge stijgingen van de markthuur. De aanvangsprijs voor nieuwe verhuringen is in principe vrij onderhandelbaar. Pieken in de markthuur zijn hierdoor een gangbaar verschijnsel in Duitsland. In 1982 pleitte de pas aangetreden liberaal-christelijke bondsregering voor een soepeler regime voor huuraanpassingen. Dit volgde op kritiek dat de regulering investeringen in de weg zat (Tomann, 1990). Zittende huurders werden in hun ogen te veel van de markt afgeschermd waardoor de doorstroming niet goed op gang kwam. Er veranderde echter niets. Toen rond 1990 onder invloed van de immigratie uit de voormalige DDR krapte op de woningmarkt ontstond pleitten de in de oppositie zittende Sociaal democraten voor regulering van de fors stijgende aanvangshuren. De regerende ChristenDemocraten voelden hier wel wat voor. De eveneens regerende liberalen, die de portefeuille huurbeleid in handen hadden, wilden absoluut niets weten van marktingrijpen. Zij trokken aan het langste eind. De combinatie van een 'sterke' huurbescherming voor zittende huurders met een vrije vaststelling van de aanvangshuren in een krappe markt heeft het uiteenlopen van bestaande en nieuwe huren tot gevolg gehad. Dit is in onderstaande figuur 7 uitgebeeld. 2

Figuur 7. Netto huur private huursector. Duitsland 1970-1994 (DM/m ). Bron: Hubert, 1998

naoorlogse bouw

vooroorlogse bouw

12

12

10

10

8

8

6

6

4

4

2

2

0

1994

35

1990

nieuwe contracten

1986

1982

1978

alle contracten

1974

1970

1994

1990

1986

1982

1978

1974

1970

nieuw e contracten

0

alle contracten

2.5 Conclusie Nederland kent een lange traditie van dwingend huurbeleid, vaak in combinatie met subsidiëring door de overheid. Belangrijkste voorbeeld in dit verband is het huur- en subsidiebeleid van minister Bogaers uit 1963. Dit beleid maakte onderdeel uit van een ambitieus bouwprogramma waarin ook commerciële verhuurders deel moesten nemen. De keuze voor een gelijkschakeling van sociale- en commerciële verhuurders was gezien de grootsheid en uniformiteit van Bogaers' plannen een praktische keuze. Het kabinet Biesheuvel werkte rond 1970 aan een geleidelijke liberalisatie van de markt, en daarmee ook aan een einde van de gelijkschakeling van de sociale- en commerciële verhuurders. Dit liberalisatiebeleid werd echter door het kabinet Den Uyl opgeschort, en bleef vervolgens lange tijd uit het zicht door verslechterde economische omstandigheden. Met de voortdurende huurprijsregulering bleef de gelijkschakeling van sociale- en commerciële exploitanten bestaan, zonder dat hier een duidelijke reden voor was. Het in 1979 geïntroduceerde uniforme huurprijsregime was weer een serieuze poging tot huurharmonisatie. Het voorzag in een verplichte stijging van té lage huren. Van der Schaar benadrukt in een vraaggesprek dat het WWS bij introductie een zodanig grote bandbreedte had dat het zeer goed mogelijk was voor commerciële exploitanten om een rendabele aanvangshuur te vragen. De maximaal toelaatbare huur werd in de daarop volgende jaren echter bepaald door de door de minister jaarlijks vastgestelde huurtrend. In jaren van grote inflatie en rentestijgingen lag deze doorgaans lager dan de markthuurontwikkeling. Gevolg was dat de verhouding tussen de maximaal redelijke huurprijs en de markthuur onder druk kwam te staan. Een nieuwe periode begon in de jaren negentig met het afschaffen van de minimale puntprijs, flexibilisering van het huurbeleid, en de verzelfstandiging van de sociale huursector. Eigenlijk verloor het WWS met het afschaffen van de minimale puntprijs een deel van zijn functie. Toch bleef het instrument bestaan. De maximaal toelaatbare huurprijs was nog steeds gekoppeld aan het jaarlijks afgesproken maximale huurverhogingspercentage, terwijl de minimaal toelaatbare huurprijs altijd gekoppeld was geweest aan de praktijkhuren in de sociale sector. Na de verzelfstandiging van de sociale huursector zag de minister aanleiding om het maximale huurstijgingspercentage beperkt te houden. De maximaal toelaatbare huur kwam hiermee verder onder druk te staan. Klap op de vuurpijl was de introductie van het – volgens Van der Schaar 'stalinistische' staffelsysteem in 2002 (interview Van der Schaar). Consequentie hiervan is geweest dat de verhouding van het WWS met de markt zoek is geraakt. Na 25 jaar is het niveau van een rendabele aanvangshuur tot 30% uitgestegen boven de maximaal toelaatbare huurprijs (interview Van der Schaar). Ter verduidelijking van de ontstane situatie is op de volgende bladzijde dezelfde figuur afgebeeld als die in 1979 werd gebruikt voor vaststelling van de maximaal toelaatbare huurprijs (figuur 6, 2.2.2), echter met invulling van rendabele 1 markthuurprijzen in 2006 . Geconcludeerd kan worden dat er in 2006 in het WWS alles behalve nog sprake is van een referentiehuur, zoals dit in 1979 bij introductie van het stelsel wél het geval was. Het Engelse huurbeleid door de tijd heen vertoont als overeenkomst met het Nederlandse beleid dat het een weinig stabiel verloop kende. De situatie in Nederland was nog stabiel in vergelijking met Engeland, waar periodes van liberalisatie werden afgewisseld door huurbevriezingen. Dit spel tussen Labour en de Conservatieven tot 1980 doorgegaan. Eind jaren tachtig is er een omschakeling is geweest naar een zeer liberaal huurbeleid dat tot op de dag van vandaag stand houdt. Er lijkt in Engeland een overeenstemming te bestaan tussen (New) Labour en de Conservatieven. In 3.2 zal blijken dit ook opgaat voor de eigenwoningpolitiek. Duitsland kent al decennialang een relatief liberaal huurbeleid, waarbij aanvangshuren in alle vrijheid kunnen worden vastgesteld. Er is echter wel een grote mate van bescherming van zittende huurders, met als gevolg dat er ten tijde van grote prijsstijgingen een prijsleemte ontstaat tussen nieuwe en oude contracten. 1

De puntenverzameling die de rendabele marktprijzen uitbeeldt is niet gebaseerd op werkelijk huurprijzen, maar dient slechts ter indicatie.

36

Figuur 8. Indicatie rendabele prijzen ten opzichte van de maximaal toelaatbare huur volgens het WWS anno 2006

maximaal toelaatbare huur

rendabele huurprijzen

maximaal toelaatbare huurprijs

kwaliteit

Wanneer het huurbeleid in de drie landen wordt beoordeeld aan de hand van het model van Lind (2001) dan vallen de volgende verschillen op. Zittende huurders kunnen zowel in Nederland als in Duitsland rekenen op maximale huurbescherming (type a en b van Lind). In Engeland bestaat deze bescherming voor het particuliere marktdeel vrijwel niet, en ook ontbreekt de huurzekerheid grotendeels. De belangrijkste vorm van huurprijsregulering voor nieuwe huurders is type d 'smoothing changes in market rents'. In Engeland en Duitsland bestaat deze vorm van huurprijsregulering eigenlijk alleen in de sociale sector, of in gereguleerde nichemarkten. In Nederland is 'type d' op vrijwel de gehele markt van toepassing, met uitzondering van het kleine geliberaliseerde marktdeel. In de vraaggesprekken spreken particuliere verhuurders vaak over 'de sociale huursector', wanneer zij het niet-geliberaliseerde marktdeel bedoelen. Dit is niet voor niets. Ten slotte stelt Lind zelf de vraag waarom huishoudens de voorkeur zouden geven aan een systeem waarin zij langer moeten zoeken, in vergelijking met een systeem waarin zij, voor een bepaalde periode, een hogere huur moeten betalen. In hoofdstuk 4 zal blijken dat sommige huishoudens (studenten) bereid zijn meer te betalen dan volgens het WWS geoorloofd is, en dat kleine individuele ondernemers hier handig op inspelen. Een ander onderscheid tussen de landen kan worden gemaakt op grond van categorisering van het beleid. In Nederland is geen categorale indeling in sectoren, afgezien van de huursombenadering voor sociale verhuurders. In Engeland zijn de verschillende huurregimes grotendeels uitgesplitst naar de verschillende sectoren. Er kan zodoende gesproken worden van een categorale indeling. In Duitsland bestaat deze categorale indeling ook wanneer het regime van de sociale sector als bedrijfssector wordt aangemerkt.

2.5.1 Ten slotte: Waarom geen categorisering van het beleid? Het huurbeleid van de laatste jaren wordt door veel particuliere verhuurders zwaar bekritiseerd. Zij zeggen in het gereguleerde segment niet meer rendabel te kunnen investeren. Remkes stelde in 2001 echter dat een inflatievolgend huurbeleid een bedrijfseconomisch verantwoorde

37

exploitatie niet in de weg zou staan. Hij verdedigde deze stelling door er op te wijzen dat er ook rekening gehouden moest worden met de opbrengsten uit verkoop, die voor institutionele beleggers hoger zijn dan voor andere vastgoedsectoren, en dat 20% van het bezit van IVBN leden al geliberaliseerd was (Remkes, 2001). Over de dissidente houding van de IVBN had Remkes nog het volgende te zeggen: "Ik deel de visie van de IVBN dat de marktwerking teniet gedaan wordt. Hoewel ik oog heb voor de invalshoek die de institutionele beleggers hanteren bij de bepaling van het rendement op geïnvesteerd vermogen, acht ik het niet juist dat deze invalshoek de marges van het huurbeleid bepaalt. Bij de vormgeving van het huurprijsbeleid zal immers een afweging plaats moeten vinden tussen een beheersing van de woonlasten van huurders en consumentenbescherming enerzijds en de ruimte voor meer marktwerking en meer direct rendement anderzijds" (Remkes, 2001). Uit Remkes' analyse blijkt maar al te duidelijk waarom de institutionele beleggers (IVBN) het per definitie niet eens konden worden met de andere gesprekspartners in de Commissie Vermeulen. Op de afdeling beleidsontwikkeling van VROM DG Wonen was er van te voren ook weinig vertrouwen geweest in een goede afloop (2.2.4). De vraag zou daarom gesteld kunnen worden of een categorale indeling van het huurbeleid, zoals ook in Engeland en Duitsland het geval is, een wenselijk alternatief is. Nu is immers ook al een deel van de duurdere huurwoningenmarkt vrijgegeven aan de markt. Riemer Baumfalk, beleidsmedewerker op de afdeling huurbeleid van VROM DG Wonen gaf in een vraaggesprek aan dat er binnenskamers wel eens wordt 'gebrainstormd' over een categorale indeling van het huurbeleid, om meer aan te sluiten op de praktijk, die vaak al een tweedeling op de markt laat zien. Bepaalde partijen kiezen nu al strategisch voor het geliberaliseerde segment, of zoeken de (buiten)randen van de wet op (zie nieuwe nichemarkt, 4.1.4; 6.1.1). Categorisering van het huurbeleid is volgens Baumfalk echter geen onderdeel van de politieke werkelijkheid (interview VROM DG Wonen). Ook prof. Van der Schaar is gevraagd naar zijn mening over de wenselijkheid van een categorale indeling van het huurbeleid. Van der Schaar is in de jaren tachtig betrokken geweest bij de totstandkoming van de nota 'Volkshuisvestingsbeleid voor de jaren negentig' van staatssecretaris Heerma. Deze nota luidde de verzelfstandiging van de sociale huursector in. Prof. Salet prees destijds als voorzitter van de sectie Volkshuisvesting van de Wiardi Beckman 1 Stichting Heerma's daadkracht en vooruitziende blik. Hij vond het nieuwe beleid echter niet ver genoeg gaan. Hij stelde: "Ordeningsproblemen met betrekking tot de positie van de commerciële exploitanten – die sinds 1968 min of meer gelijk zijn geschakeld met de sociale verhuurders – zullen niet verdwijnen... Ik zie principiële redenen om de commerciële verhuurders anders te behandelen dan de toegelaten instellingen die immers opereren binnen een sociale taakstelling, en hun winsten in het belang van de volkshuisvesting moeten aanwenden. Aansluiting van de commerciële verhuurder op de koopsector ligt meer in de rede, maar is moeilijk vanwege systeemverschillen. Een aparte positie is dan de enige oplossing" (Salet, in Arnoldy, 1988). Wat denkt van der Schaar hier bijna 20 jaar na dato over? Had Salet een vooruitziende blik? Van der Schaar begint met: "Ik was voor gelijke monniken – gelijke kappen...". Het systeem van minister Bogaers uit 1964, waarin particuliere verhuurders subsidie konden krijgen, en sociale verhuurders ook middeldure en dure huurwoningen konden aanbieden ging hem aan het hart. Gelijke toegang tot de subsidies betekende logischerwijs dat voor beide aanbieders dezelfde huurprijsbeperkende restricties gelden. Dat de particuliere verhuurders in de jaren zeventig massaal uit de markt zijn gestapt vindt Van der Schaar in eerste instantie een keuze van de verhuurders zelf. Op de langere termijn vielen goede rendementen te halen, men koos er echter voor te verzilveren. Over het oorspronkelijke WWS uit de Huurprijzenwet van 1979 voegt Van der Schaar nog toe dat dit een grote bandbreedte kende en gekoppeld was aan de marktsituatie, zodat er feitelijk al sprake was van gescheiden regimes (figuur 6, 2.2.2). Nog steeds is Van der Schaar geen voorstander van een categorale indeling van het beleid. Hij is echter de mening toegedaan dat de politiek en VROM het huurbeleid danig hebben laten versloffen (bovenstaande figuur 8 en bijbehorende tekst). Dit heeft het vertrouwen van beleggers bijzonder geschaad (interview Van der Schaar). Van der Schaars visie op een toekomstige beleidsrichting komt aan de orde in hoofdstuk 7. 1

de Wiardi Beckman Stichting is het wetenschappelijk bureau van de PvdA

38

3. ANDERE FACTOREN DAN HUURBELEID 3.1 Fiscale behandeling particuliere huursector 3.1.1 Nederland In Nederland is sprake van een drietal belastingregimes voor de particuliere huursector. Deze zijn: - Particuliere personen - Ondernemers - Institutionele beleggers en fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) Particuliere personen: inkomstenbelasting Particuliere personen hebben te maken met de inkomstenbelasting. Deze wordt sinds de belastingherziening van 2001 gekenmerkt door een boxenstelsel: - Box I: belastbaar inkomen uit werk en (eigen) woning (o.a. winst uit onderneming, loon, pensioen, eigenwoningforfait). Tarief: oplopend tot max. 52% (vanaf ca. € 50.000) - Box II: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (wanneer belastingplichtige minimaal 5% van alle aandelen van een onderneming bezit). Tarief: 25%. - Box III: Inkomsten uit sparen en beleggen (o.a. cv's, niet actieve woningbeleggingen etc). Tarief: 30% over een (fictief) rendement van 4% over het belastbare rekenvermogen. Inkomsten uit 'niet actieve' woningbeleggingen worden sinds 2001 net als andere inkomsten uit beleggingen belast in box III. In box III geldt een tarief van 30% over een fictief rendement van 4% over het rekenvermogen. De inkomsten uit verhuur en verkoop worden niet belast. Op het rekenvermogen kunnen negatieve vermogens als beleggingshypotheken en creditcardschulden en een heffingvrij vermogen van € 19.552 per persoon in mindering worden gebracht. In de omschrijving van box III door de belastingdienst staat expliciet dat er sprake moet zijn van 'niet actieve' woningbeleggingen. Beleggers zelf spreken van een 'passieve' belegging, net als aandelen. Wanneer er sprake is van 'actief vermogensbeheer' kan de belastingdienst besluiten dat er sprake is van een onderneming. Dit is het geval bijvoorbeeld wanneer een particulier een woning koopt om deze te renoveren en weer met winst te verkopen. Om alle onduidelijkheden voor te zijn geldt voor box III de regel dat per jaar maximaal 1 beleggingspand mag worden verkocht. Woningbeleggers wordt daarom geadviseerd zoveel mogelijk werk uit te besteden – van renovatie tot dagelijks beheer – om het risico te voorkomen als ondernemer aangemerkt te worden (telefonisch 4-Freedom). Particulieren hoeven geen belasting te betalen over verkoopwinsten. Voorwaarde is wel weer dat al het werk dat in de woning is gestopt door een aannemer is uitgevoerd. De toegevoegde waarde is zodoende al een keer belast geweest. Ook geldt de regel weer dat maximaal 1 woning per jaar mag worden verkocht. Wanneer niet aan deze voorwaarde wordt voldaan zal er winstbelasting moeten worden betaald (telefonisch 4-Freedom). Ondernemers: directe belasting bedrijfsresultaat Ondernemers (personen, firma's) betalen in tegenstelling tot 'passieve beleggers' gewoon inkomsten- of vennootschapsbelasting over het behaalde bedrijfsresultaat. De vennootschapsbelasting is op het moment nog 31,5%. Staatssecretaris Wijn wil dit volgend jaar

39

verlagen naar 27,4% als onderdeel van zijn campagne 'Werken aan winst'. Institutionele beleggers en fiscale beleggingsinstellingen Institutionele beleggers zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Onderscheid moeten worden gemaakt tussen de werkelijke institutionele beleggers en de fiscale beleggingsinstellingen (FBI's) die in opdracht van institutionele beleggers vermogens beheren. Voor FBI's geldt de voorwaarde dat zij de fiscale winst uitkeren aan hun aandeelhouders (doorstootverplichting). Daarnaast mogen zij slechts in beperkte mate bijlenen op de kapitaalmarkt. De Nederlandse FBI's zijn geënt op de Amerikaanse REITs (Real Estate Investment Trusts) die in de jaren zestig werden geïntroduceerd om dubbele belasting van pensioenvermogens en –inkomsten te voorkomen. De term REIT wordt in de internationale literatuur gebruikt om soortgelijke fiscale arrangementen voor vastgoedbeleggingsfondsen aan te duiden. Kapitaalafschrijving In box III van de inkomstenbelasting kan geen economische kapitaalafschrijving in mindering worden gebracht op het rekenvermogen. Er is in beginsel immers sprake van een 'passieve' belegging. Voor ondernemers geldt deze beperking niet. De fiscus beschouwt de woning als bedrijfsmiddel. Op een bedrijfsmiddel mag wel worden afgeschreven. Bij een relatief waardevaste belegging in een woning moet echter rekening worden gehouden met een restwaarde van 50 tot 100%. In de praktijk komt het er op neer dat jaarlijks maar 0 tot 1% vermogen in mindering kan worden gebracht op het bedrijfsresultaat (Vastgoedmarkt, 2005). Voor commercieel vastgoed is het afschrijvingsregime gunstiger omdat de restwaarde lager mag worden vastgesteld. Betaalbaarheidsheffing De betaalbaarheidsheffing of huurheffing is een fiscaal instrument dat minister Dekker als onderdeel van haar huurplannen wil invoeren. Zij wil hiermee een jaarlijkse bezuiniging van € 250 miljoen op het huurtoeslagbudget vereffenen. Verondersteld wordt dat de verhuurders deze bezuiniging van de minister kunnen bekostigen uit de inkomsten van huurverhogingen ten gevolge van de versoepeling van het huurbeleid. Alle verhuurders met minimaal 25 woningen die onder een bepaalde heffingsgrens vallen zullen moeten gaan meebetalen. Deze heffingsgrens is gelijk aan de bovengrens van het overgangsgebied in het nieuwe huurbeleid. Voor het heffingsjaar 2006 was de aanslag oorspronkelijk vastgesteld op € 0,96 per € 1.000 WOZ-waarde. Inmiddels is deze aanslag voor het jaar 2006 gehalveerd, wat verband houdt met de latere invoering van het overgangsgebied ten opzichte van de oorspronkelijke voorstellen, en als gevolg daarvan een latere invoering van de 'additionele huurverhoging' van 0,5%. Voor de volgende vier jaar na 1 juli 2007 wordt er rekening gehouden met een gemiddelde heffing van € 1,20 per € 1.000 WOZ-waarde. Ten slotte 1 Andere fiscale arrangementen zijn commanditaire vennootschappen (cv's) en maatschappen die voornamelijk voor particulieren op de markt worden gezet. Woningbeleggingen vinden echter nog maar zelden in deze vorm plaats. Woningcorporaties zijn ten slotte evenals FBI's partijen die geen vennootschapsbelasting betalen. Deze fiscale bevoordeling heeft niets te maken met dubbele belasting, maar met de aan de toegelaten instellingen toebedeelde sociale taakstelling. Binnenkort gaan zij echter wel deels vennootschapsbelastingplichtig worden voor commerciële activiteiten.

1

Een commanditaire vennootschap is een vennootschapsvorm met één of meer beherende vennoten (de gecommanditeerde vennoot) en één of meer stille vennoten (de commanditaire vennoten). De stille vennoten hebben slechts financiële inbreng. De beherende vennoot is bevoegd te handelen namens de vennoot, en draagt verantwoordelijkheid voor eventuele restschulden. Deelnemers in maatschappen daarentegen zijn wel volwaardige deelnemers en dragen zodoende samen verantwoordelijkheid voor alle schulden op naam van de maatschap (AFM, 2006).

40

3.1.2 Engeland Anders dan in Nederland en Duitsland wordt een woning in Engeland door de fiscus consequent beschouwd als een belegging. Hier ligt een veronderstelde 'waardevastheid' aan ten grondslag. Consequentie is dat er niet mag worden afgeschreven. Ondanks de fiscale behandeling als 'belegging' worden inkomsten uit de verhuur direct belast, en niet indirect, zoals in Nederland in box III. Daarnaast moeten particulieren net als bedrijven gewoon inkomstenbelasting betalen over verkoopwinsten (zie kopje 'capital gains tax'). Particuliere beleggers en bedrijven De inkomstenbelasting in Engeland kenmerkt zich door een relatieve eenvoud. Tot een belastbaar inkomen van £ 35.000 (ca. € 50.000) betaalt iedereen met een inkomen boven £ 2.000 een belastingtarief van 22%. Daarboven geldt een toptarief van 40%. Bedrijven worden net als particuliere verhuurders direct aangeslagen voor de winst uit verhuur. De winstbelasting bedraagt 30%. Institutionele beleggers Pensioenfondsen betalen uiteraard geen winstbelasting. Beleggingsinstellingen die vermogens van pensioenfondsen beleggen echter wel. Er zijn in Engeland in het recente verleden diverse pogingen gedaan om een REIT-structuur op te zetten. Zo zijn in 1995 de zogenaamde HITs (Housing Investment Trusts) geïntroduceerd. Aan deze HITs waren echter strenge voorwaarden verbonden (een maximale eenheidsprijs van £ 125.000 in Londen en £ 85.000 daarbuiten) waar de (beperkte) belastingkorting niet tegen op woog. Sinds 1 juli van dit jaar is een nieuwe poging ondernomen met de introductie van de PIFs (Property Investment Funds). Kapitaalafschrijving Kapitaalafschrijving op vastgoed is in het geheel niet toegestaan. Voor commercieel vastgoed wordt dit echter gecompenseerd door de ruime mogelijkheid om op de gehele inboedel af te schrijven (Vastgoedmarkt, 2005). Dit laatste geldt in iets mindere mate ook voor gemeubileerde woningen. Een gedane investering mag in 10 jaar tijd lineair worden afgeschreven. Dit voordeel wordt echter pas uitbetaald als een belastingkorting bij verkoop. Capital Gains Tax Iedereen in Engeland, zowel particulieren als bedrijven, moet in het kader van de 'capital gains tax' gewoon inkomsten- of winstbelasting betalen over verkoopwinsten. Voor particulieren kan dit tot 40% bedragen. Bussiness Expansion Scheme (BES): 1989-1993 In 1989 bood de overheid de particuliere huursector tijdelijk fiscale voordelen door de zogenaamde Bussiness Expension Scheme (BES)-regeling. Het hoopte hiermee individuele personen te interesseren voor kleinere woningfondsen. Doelstelling was de nieuwbouw van particuliere huurwoningen en de verhuur van bestaand bezit te bevorderen. Deze BES werd in 1993 weer opgeheven. Ten slotte: Stamp Duty Land Tax Natuurlijk zijn er nog vele andere belastingen die (in)direct impact hebben op de particuliere huurwoningmarkt. Een opvallende belasting in Engeland is de 'Land Tax' of 'Stamp Duty Tax'. Dit is een soort belasting op kooptransacties en kan vergeleken worden met de Nederlandse overdrachtsbelasting (6%). Transacties tot £ 125.000 worden niet belast. Daarboven gelden 3 boxen. Van £ 125.000 tot £ 250.000 is het tarief 1%, van £ 250.000 tot £500.000 3%, en boven £ 500.000 5%. Het 'Land Tax'-stelsel werkt zodanig dat er altijd maar één tarief wordt berekend voor een transactie (per object). Voor een transactie van £ 124,999 wordt geen Land Tax berekend, een transactie van 125.000 kost £ 1.250. Voor een transactie van £ 249.999 wordt £ 2.500 gerekend, voor een transactie van £ 250.000 £ 7.500 (interview RLA).

41

3.1.3 Duitsland In Duitsland wordt het verhuren van woningen gezien als een vorm van ondernemen, en ook als zodanig belast. Duitsland kent verder geen uitgebreide REIT-structuur. Ook is er geen sprake van fiscale bevoordeling van voormalige 'gemeinnützige Wohnungsunternehmen'. De Duitse huurmarkt kent echter van een riant afschrijvingsregime. Particuliere beleggers en bedrijven De Duitse inkomstenbelasting is qua opzet vergelijkbaar met de inkomstenbelasting in Nederland vóór de belastingherziening van 2001. Hieruit volgt dat inkomsten uit de verhuur van een woning beschouwd worden als winst uit onderneming, en direct worden belast. Het hoogste belastingtarief bedraagt thans 42% (vanaf ca. € 50.000). Bedrijven worden net als particuliere verhuurders direct aangeslagen voor de winst uit verhuur. De winstbelasting bedraagt 25%. Kapitaalafschrijving In Duitsland is altijd 100% kapitaalafschrijving op woningen toegestaan geweest. Om de investeringen in het vrije huursegment te stimuleren stond de Bondsregering in 1989 toe voor nieuwbouwwoningen om over de eerste 4 jaar maar liefst 28%, en over de eerste 10 jaar 58% kapitaalwaarde af te schrijven. Voor de bestaande voorraad werd vanaf 1989 één lijn getrokken. Voor woningen die gebouwd zijn voor 1925 geldt een lineaire kapitaalafschrijving van 2,5%, voor meer recentere woningen 2%. Bij elke nieuwe transactie gaat een nieuwe afschrijvingsperiode in van 40 of 50 jaar. Doordat de afschrijving is gebaseerd op de historische- of aanschafprijs is er voor investeerders in inflatoire tijden een krachtige prikkel om te verkopen en nieuw te investeren, ondanks hoge transactiekosten (Hubert, 1998).

3.1.4 Enkele rekenvoorbeelden Om de fiscale behandeling van woningbeleggers in de drie landen op waarde te kunnen schatten worden in deze deelparagraaf een paar rekenvoorbeelden gegeven. De uitgangswaarden zijn: - Een woning met een investeringswaarde van € 100.000 - Jaarlijkse bruto huurinkomsten van € 5.000 - Rentestand 4% Nederland Situatie 1: De verhuurder houdt de woning aan als passieve belegging, en financiert de woning geheel uit eigen middelen. De rekenwaarde voor de fiscus wordt bepaald aan de hand van de 'waarde in het economisch verkeer'. Deze bedraagt 15x de bruto jaarhuur = € 75.000. Hierop kan het heffingvrije vermogen van €19.552 in mindering worden gebracht. Na aftrek van enkele kleinere schulden blijft ca. 50.000 rekenvermogen over. Over een fictief rendement van 4% hierover wordt 30% belasting geheven. De jaarlijkse fiscale kosten bedragen € 600. Situatie 2: Dezelfde particuliere belegger financiert de woning deels met een hypothecaire lening van € 50.000. Dit kan in mindering worden gebracht op het vorige rekenvermogen van € 50.000. Het nieuwe rekenvermogen bedraagt € 0. Er hoeft geen belasting te worden betaald. Situatie 3: Dezelfde particulier wordt aangemerkt als een ondernemer. Hij kiest ervoor de

jaarlijkse winst uit onderneming als persoonlijke inkomsten op te nemen. Na 0,5%

kapitaalafschrijving en 1% andere aftrekposten (onderhoud en beheer) blijft er € 3.500 winst

over. Uitgaande van het hoogste belastingtarief betaalt hij hierover 52% belasting. De jaarlijkse

fiscale kosten bedragen € 1.820.

Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu weer deels met vreemd vermogen (50.000) gefinancierd. Op €

3.500 winst kan nu € 2.000 rentekosten in mindering worden gebracht. De jaarlijkse fiscale

lasten bedragen nu € 780.

Situatie 5: Als 3 en 4. De winst blijft in het bedrijf, wat betekent dat er vennootschapsbelasting

(31,5%) moet worden betaald. Zonder vreemd vermogen bedragen de fiscale lasten nu € 1.102,

en met een gedeeltelijke lening € 473 per jaar.

42

Engeland Situatie 1 en 2: Aanslag in Nederland resp. € 600 en € 0. Engeland: n.v.t.

Situatie 3: Particuliere belegging van € 100.000. Geen vreemd vermogen. Aanslag Nederland €

1.820. Engeland: geen kapitaalafschrijving. 1% onderhoud en beheer reduceert de rekenwinst tot € 4.000. Hierover betaalt een particulier maximaal 40% belasting. De jaarlijkste fiscale lasten bedragen dan € 1.600. Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu met € 50.000 vreemd vermogen. Aanslag in Nederland: € 780. Engeland: wederom geen kapitaalafschrijving. Over de rekenwinst uit 3 kan nog € 2.000 rentebetaling in mindering worden gebracht. Het bedrijfsresultaat is dan € 2.000. De totale jaarlijkse fiscale lasten bedragen dan € 800. Situatie 5: Als 4. De winst blijft nu echter in het bedrijf. Aanslag Nederland: zonder vreemd vermogen € 1.102, met gedeeltelijke lening € 473. Engeland: Over de rekenwinsten uit 3 en 4 wordt nu vennootschapsbelasting betaald in plaats van inkomstenbelasting. Zonder vreemd vermogen bedragen de fiscale lasten jaarlijks € 1200, en met een gedeeltelijke lening € 600. Duitsland Situatie 1 en 2: Aanslag in Nederland resp. € 600 en € 0. Engeland: n.v.t. Duitsland: n.v.t.

Situatie 3: belegging van € 100.000 (particulier, maar beschouwd als ondernemer), geen

vreemd vermogen. Aanslag Nederland: € 1.820, Engeland: € 1.600. Duitsland: 2%

kapitaalafschrijving + 1% onderhoud en beheer reduceert de rekenwinst tot € 2000. Hierover

betaalt de particulier maximaal 42% belasting. De jaarlijkse fiscale lasten bedragen dan € 840.

Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu weer met € 50.000 vreemd vermogen. Aanslag Nederland: €

780, Engeland: € 800. Duitsland: Op de rekenwinst uit 3 (€ 2000) kan nu nog € 2000

rentebetaling extra in mindering worden gebracht. Het bedrijfsresultaat is € 0. De fiscale lasten

bedragen € 0.

Situatie 5: Als 3 en 4. De winst blijft nu echter in het bedrijf. Aanslag Nederland: zonder vreemd

vermogen € 1.102, met gedeeltelijke lening € 473; Engeland: zonder vreemd vermogen €

1.200, met gedeeltelijke lening € 600. Duitsland: over de (lage) rekenwinst moet 25%

winstbelasting worden betaald. Zonder vreemd vermogen bedragen de fiscale lasten jaarlijks €

500, en met een gedeeltelijke lening € 0.

3.2 Eigenwoningpolitiek 3.2.1 Nederland De Nederlandse regering streeft al decennialang een vergroting van het eigenwoningbezit na. Deze politieke doelstelling heeft doorgewerkt tot in de bouwprogramma's van gemeenten en woningcorporaties. De groei van de eigenwoningsector ten tijde van de paarse kabinetten lijkt echter grotendeels gevolg geweest van de woningmarktconjunctuur, in combinatie met die al veel langer aanwezige fiscale arrangement voor eigenaarbewoners: de hypotheekrenteaftrek. Sinds de belastingherziening van 2001 geldt de hypotheekrenteaftrek alleen nog maar voor de woning als hoofdverblijf, voor een periode van maximaal 30 jaar. Hiermee is de regeling nog altijd een uitzonderlijk royaal, en vaak zelfs onmisbaar. Een praktijkvoorbeeld De hypotheekrenteaftrek kan voor woonconsumenten de doorslag geven om ófwel te huren, ófwel te kopen. Als dezelfde fictieve woning uit 3.1.4 te huur wordt aangeboden voor € 5.000 per jaar, dan levert dit de verhuurder een niet meer dan acceptabel direct rendement van 5% op (zie 3.4). De potentiële huurder echter heeft de mogelijkheid om een naastgelegen identieke woning te kopen voor diezelfde € 100.000 als de verhuurder heeft betaald. In het geval van 100% financiering met een hypotheek bij een hypotheekrente van 4% bedragen de jaarlijkse

43

hypotheeklasten € 4.000. Na renteaftrek in de hoogste belastingschijf (52%) blijft hier nog maar € 1.920 van over. In de middelste belastingschijf (42%) is dit € 2.320. Op grond van een financiële overweging lijkt in dit praktijkvoorbeeld de keuze voor huren of kopen snel gemaakt. De koper heeft echter nog te maken met additionele kosten. Zo betaalt hij jaarlijks 0,6% eigenwoningforfait over de WOZ-waarde van de woning (ca. € 600). Daarnaast moet de koper eenmalig 6% overdrachtsbelasting betalen, in dit geval € 6.000. Dit bedrag is hoog voor een korte woonduur, maar kan ook over meerdere jaren verspreid worden. De koper moet er verder natuurlijk wel rekening mee houden dat de rente op den duur kan stijgen.

3.2.2 Engeland In Engeland hebben eigenaarbewoners tot 1974 kunnen profiteren van een onbeperkte hypotheekrenteaftrek. Voor met name de hoogste inkomens, die tot 83% belasting betaalden, was de renteaftrek zeer lonend. In de laatste regeerperiode van Labour in de jaren zeventig werd een plafond van £ 25.000 ingesteld. In figuur 10 (3.3.1) is te zien dat de gemiddelde prijs van een koopwoning vier jaar later in 1978 nog ruim onder deze grens lag (ca. £ 15.500). In de verkiezingscampagne van 1979 was woningeigendom een belangrijk thema. Thatcher zou bewoners van een 'council house' uiteindelijk het recht geven op het kopen van hun woning met de 'Right to buy'. Hiermee stimuleerde zij het eigenwoningbezit, en werkte ze gelijk aan de ontmanteling van de publieke huursector. Thatcher verhoogde in 1983 het plafond voor de hypotheekrenteaftrek naar £ 30.000. Dat was op dat moment ongeveer de gemiddelde prijs van een koopwoning. Tot 1991 verdubbelde de prijs van een koopwoning, zonder dat het plafond verder werd bijgesteld. Eigenaarbewoners die in 1990 een woning van £ 60.000 volledig financierden met een hypotheek konden nog maar over de helft van het geleende bedrag rentekosten aftrekken. Het fiscale arrangement was daarmee tijdens de Thatcher-jaren een stuk kariger geworden. De eigenwoningpolitiek van Thatcher liet zich dan ook vooral kenmerken door haar geforceerde poging alle burgers tot woningeigenaars te maken middels de 'Right to buy'. Na het terugtreden van Thatcher in 1990 is de hypotheekrenteaftrek eerst beperkt tot het basistarief van de inkomstenbelasting, waarna het percentage jaarlijks naar beneden werd bijgesteld totdat met ingang vanaf april 2000 de hypotheekrenteaftrek geheel was afgeschaft. Opvallend is vanaf 1991 ook de tarieven van de inkomstenbelasting werden aangepast, en dat dit beleid in 1997 door 'New Labour' werd voortgezet. tabel 6. fiscale behandeling hypotheekrente Verenigd Koninkrijk. Bron: IFS 2005 jaar <1974 1974-1979 1979

inkomstenbelasting

hypotheekrenteaftrek onbeperkt Labour stelt een plafond van £25.000

basis tarief v an 33% naar 30%; toptarief v an 83% naar 60%

1983 1986 1987 1988 1990 1991 1993 voorjaar 1993 najaar 1995 1996 1997 1999

plafond hypotheekrenteaftrek v an £ 25.000 naar £ 30.000 basis tarief v an 30% naar 29% basis tarief v an 29% naar 27% basis tarief v an 27% naar 25%; alle tarieven bov en 40% afgeschaft bevriez ing grens bas istarief hypotheekrenteaftrek beperkt tot basis tarief hypotheekrenteaftrek beperkt tot 20% hypotheekrenteaftrek beperkt tot 15% basis tarief v an 25% naar 24% basis tarief v an 24% naar 23% hypotheekrenteaftrek beperkt tot 10% hypotheekrenteaftrek: afgeschaft met ingang van april 2000

basis tarief v an 23% naar 22%

44

3.2.3 Duitsland Van overheidswege is nooit expliciet een keuze gemaakt voor de eigenwoningsector. Dit laat zich onder andere zien in de hypotheekrenteaftrek, die in Duitsland altijd een bescheiden voorziening is gebleven. Zo mag een Duits staatsburger slechts eenmaal in zijn leven voor één woning de hypotheekrente van zijn belastbare inkomen aftrekken. In Duitsland is het ook gebruik dat een eigen woning een woning voor het leven is. Tot het zover is geven veel Duitsers de voorkeur aan het huren van een woning (Hubert, 1998).

3.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling 3.3.1 Woningmarktconjunctuur Nederland 'Huren. Dat kan natuurlijk ook'. Met deze campagneregel probeerde de branchevereniging van woningcorporaties in het jaar 2000 het huren van een woning weer onder de aandacht te brengen. Dit was nodig, omdat de waan van de dag voorschreef dat huurders dom waren, en kopers slim. Dit was niet voor niets. De huizenprijzen stegen al jaren fors (figuur 9), de rente daalde en de economie floreerde als nooit te voren. Niets wees er op dat er aan de stijging op de woningmarkt een spoedig einde zou komen. In het jaar 2004 leek het er op dat de prijzen zouden stabiliseren. Door de naar een historisch lage waarde dalende rente heeft de markt zich echter herpakt en stegen de prijzen tussen 2004 en 2005 weer met 5,5%. Ondanks de lage rente is met name voor veel starters het kopen van een woonhuis onhaalbaar. Als consequentie hiervan is er weer veel vraag naar huurwoningen. Bovendien is het ongewis hoe de woningmarktconjunctuur verder verloopt. Figuur 9. inflatie, hypotheekrente en ontwikkeling koopprijzen. Nederland 1970-2006. Bron: NVM 2006 14%

250.000

12% 200.000 10% 8%

150.000

6%

100.000

4% 50.000 2% 0%

0

2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 inflatie Nederland 1970-2006 (linker schaal) hypotheekrente Nederland (linker schaal; gemiddeld, 5 jaar rentevast) huizenprijzen Nederland (rechter schaal; Euro's, ongecorrigeerd)

45

In Nederland zijn in 2005 ca. 70.000 woningen opgeleverd. In 2005 woonden er ruim 16 miljoen mensen in Nederland. Dit betekent één nieuw opgeleverde woning voor ca. 230 mensen. In 1995 werden nog ca. 100.000 nieuwe woningen opgeleverd (CBS, 2005). Minister Dekker noemt het lage bouwtempo als één van de redenen waarom zij het huurbeleid wil moderniseren. Engeland De woningmarktconjunctuur heeft in Engeland de laatste jaren een uitzonderlijk verloop gekend. Nooit stegen de prijzen zo hard, terwijl de inflatie op een bescheiden niveau bleef. Net als in Nederland zal de groei deels te maken hebben met de dalende rente. Zeer opvallend is dat de finale afschaffing van de hypotheekrenteaftrek tussen 1991 en 2000 geen effect op de prijzen lijkt te hebben gehad. Figuur 10 toont aan dat in diezelfde periode de hypotheekrente is gedaald van 14,5% naar ca. 6,5%. Dit lijkt een eventueel prijseffect van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek teniet hebben gedaan. Daarbij kwam dat de woningmarkt op het moment van het terugschroeven van de hypotheekrenteaftrek net uit een dal begon te klimmen. De prijzen op de Engelse woningmarkt zijn anno 2006 vaak onhaalbaar voor starters, ondanks de lage hypotheekrente. Figuur 10. Inflatie, hypotheekrenteaftrek 5 jaar rentevast, inflatie en ontwikkeling koopprijzen. Engeland 1970-2006. Bron: ODPM, 2006 30%

250.000

25%

200.000

20% 150.000 15% 100.000 10% 50.000

5% 0%

0

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 inflatie, Verenigd Koninkrijk 1970-2006 (rechter schaal) hypotheekrente Engeland (rechter schaal; gemiddeld, 5 jaar rentevast) prijsontwikkeling Engeland (linker schaal; Ponden, ongecorrigeerd)

In Engeland zijn in 2005 ca. 160.000 woningen opgeleverd. In 2005 woonden er ruim 60 miljoen mensen in Engeland. Dit betekent één nieuwe opgeleverde woning voor ca. 380 mensen (ODPM, 2005). Hoewel er sinds 2001 sprake is van een aantrekkende productie wordt het bouwtempo nog als problematisch laag ervaren. Ter vergelijking: In Ierland, waar 4 miljoen mensen wonen, zijn in 2005 ca. 80.000 woningen opgeleverd (één woning voor 50 mensen).

46

Duitsland Een overzicht van de ontwikkelingen op de Duitse woningmarkt over een grote tijdspanne is helaas niet voorhanden. Er is op Bundesniveau geen centrale registratie van de ontwikkeling van de koopprijzen. Bekend is wel dat de Duitse markt in een crisis verkeert. Tussen 2003 en 2004 zijn de prijzen gemiddeld met ruim 20% gedaald. In Duitsland treden grote verschillen tussen de landsdelen op. In Nordrhein Westfalen (NRW) bleven de prijzen stabiel. De woningmarktproductie in NRW is tussen 1994 en 2005 gehalveerd. In 2004 zijn er 50.000 woningen opgeleverd. Op een bevolkingsaantal van ruim 18 miljoen betekende dit één nieuw opgeleverde woning voor ca. 360 mensen. De deplorabele situatie op de woningmarkt wordt wel eens in verband gebracht met de onzekerheid over de toekomst in verband een afnemende bevolkingsaantal in het land.

3.3.2 Vraagontwikkeling conjunctureel In deze en de volgende deelparagraaf wordt stilgestaan bij de vraag. Ondanks het prijsinelastische karakter van het aanbod van onroerend goed is de vraagontwikkeling vaak van doorslaggevende betekenis voor aanbieders om te gaan investeren. Stagnerende prijzen op de woningmarkt doorgaans tot gevolg hebben dat de vraag naar huurwoningen tijdelijk toeneemt. In dat geval is er sprake van conjuncturele vraag. De particuliere huurwoningen-markt kan hier een 'bufferfunctie' vervullen. Het kan echter ook voorkomen dat in een periode van een opgaande markt het aanbod huurwoningen toeneemt door een grote vraag naar beleggerswoningen van de kant van vooral speculanten. Nederland Het Rotterdamse onderzoeksbureau USP (2005) schreef op 20 december 2005 in 'Metro' te dat de druk op de huurwoningenmarkt de komende jaren zou toenemen. Zij verklaarde dit aan de hand van de beperkte doorstroming naar de koopsector als gevolg van de hoge huizenprijzen. ABF-research heeft voor IVBN een onderzoek uitgevoerd naar de vraag naar middeldure- en dure particuliere huurwoningen. Volgens de onderzoeksrapportage zijn het met name de consumentengroepen 'oudere één- en tweepersoonshuishoudens' en 'jonge één- en tweepersoonhuishoudens' die een toenemende vraag laten zien. Opvallend aan de uitkomsten is dat de vraag het grootst lijkt te zijn in de regio Rijnmond/ de stad Rotterdam (ABF, 2004). Uit meerdere bronnen blijkt echter dat de vraag in het 'echte' topsegment (€ 1000+) in Rotterdam is ingezakt (interview Match makelaars/Direct Wonen 2005). Voor het ABF-onderzoek is geput uit gegevens van het Woningbehoeftenonderzoek, dat vijfjaarlijks onder verantwoordelijkheid van VROM wordt uitgevoerd. De onderzoeksresultaten waren voor IVBN-directeur Frank van Blokland reden om in een persbericht te speculeren over een mogelijke 'verdrievoudiging van de bouwproductie door institutionele beleggers', op voorwaarde echter dat het huurbeleid geliberaliseerd zou worden. Het onderzoek diende daarmee vooral een politiek doel. In de rapportage werd verder geen verklaring gegeven voor de te verwachten vraagontwikkeling. Deze kan conjunctureel of structureel van aard zijn. Engeland Bijzonder is de vraagontwikkeling in het Noorden van Engeland. Deze is eigenlijk meer dan alleen conjunctureel van aard. Op dit gebied is min of meer de 'wet van de remmende voorsprong' van toepassing geweest. Na de de-industrialisatie vanaf de jaren zestig en de sluiting van de staatsmijnen in de jaren tachtig verkeerden de steden in een deplorabele toestand. Inmiddels zijn de steden zich economisch aan het herpositioneren, waarbij ze worden bijgestaan door een grootscheepse revitaliseringpolitiek. Dit heeft zijn weerslag op de arbeidsmarkt, en op de vraag naar woonruimte in de steden. De centra van de steden waren tot voor kort leeg. Er is dus min of meer sprake van een onaangeroerde markt. Volgens het rapport 'Vivacity Investors Report' van Knight Frank (2006) garandeert de stevige economische groeiverwachting in Engeland een doorgaande groei voor de centrum-stedelijke woningmarkt.

47

3.3.3 Structureel Boelhouder en Van der Heijden (1992) beschrijven in een theoretisch woningmarktmodel hoe in onze geïndustrialiseerde samenleving na een periode van overheidssaneringen zich een nieuwe fase voor zal doen van tekorten in zowel de eigenwoningsector als voor specifieke doelgroepen van beleid. Boelhouder en Van der Heijden kunnen gelijk hebben wanneer het gaat over bijvoorbeeld starters, die het op het moment moeilijk lijken te hebben op de woningmarkt. Deels is dit om conjuncturele redenen, en van voorbijgaande aard. Er liggen echter ook structurele redenen aan ten grondslag. Een belangrijke verandering is de 'flexibilisering' van de arbeidsmarkt. Dit betekent dat er minder snel vaste contracten worden gegeven. Dr. Dragana Avmarov – adviseur bij de Europese Commissie – ziet hierdoor in Europa met name de vraagbehoefde van starters naar particuliere huurwoningen toenemen. Voorlopig neemt zij echter een discrepantie waar tussen het liberale arbeidsmarktbeleid vanuit Europa en de eigen-woning-gedachte die nog altijd uitgaat van een nationaal woningmarktbeleid in de Europese deelstaten (Avramov, 1999). Verder is er sprake van een 'europeanisering' van de arbeidsmarkt, waarbij met name jonge professionals het vaker buiten de landsgrenzen zoeken. Een andere theorie is van Donnisson (1967). Hij onderscheidde een drietal groep landen op basis van het stadium in de industrialisatie. De eerste twee groepen landen bevinden zich in een vroeg of redelijk gevorderd stadium van industrialisatie. De overheid in de landen beschouwd huisvesting louter als een behoefte. In de derde groep landen hebben economische structuurveranderingen er toe geleid dat de overheid 'wonen' niet meer als noodzakelijk kwaad ziet, maar als contributie voor een verdere economische groei (Donnisson, 1967). Nederland Algemeen gelden dezelfde ontwikkelingen als de flexibilisering van de arbeidsmarkt ook voor Nederland. Dit kan een toenemende vraag naar particuliere huurwoningen in de steden tot gevolg hebben. De opkomst van een 'nieuwe nichemarkt' (zie 4.1.4) kan er op duiden dat deze ontwikkeling al gaande is. Anders dan in Engeland het geval is wordt markt voor middeldure en dure huurwoningen al toelaatbaar bediend door de institutionele sector. Een eventuele toenemende vraag naar particuliere huurwoningen vanuit deze structurele ontwikkelingen kan versterkt worden doordat kopers in Nederland 6% overdrachtsbelasting moeten betalen. Dit is erg veel wanneer een woning niet lang in bezit zal zijn. Rotterdam is van oorsprong een haven/industriestad. Bovengenoemde theorie van Donnisson (1967) lijkt te kunnen bijdragen aan het begrip van de actuele woningmarktsituatie in Rotterdam. Door het gemeentebestuur wordt een oorzaak-gevolg relatie gelegd tussen de woningmarktsituatie en de ontwikkeling van de stad, anders dan dat de ontwikkeling van de stad als een op zichzelf losstaand feit wordt gezien. Zij voert daarom een actief woningbouwbeleid dat er op gericht is bepaalde groepen aan te trekken (zie 4.4) Engeland Knight Frank (2006) geeft een kort overzicht van structurele veranderingen die als gevolg zouden hebben dat de vraag naar stadsappartementen in de toekomst zal toenemen. Deze veranderingen zijn: kleinere huishoudens, meer scheidingen, groei studentenpopulatie en groei arbeidsmobiliteit. Een ander gegeven is dat 'de stad' als woonlocatie is herontdekt. Er is min of meer sprake van een structurele omschakeling. Er is vraag naar woonruimte in de stad door met name jonge professionals. Anders dan in Nederland is deze markt nog niet aangeroerd door institutionele beleggers. Er lijkt dus alle ruimte te zijn voor particulieren zich op deze markt te begeven.

48

3.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren 3.4.1 De beleggingsmarkt Doelstellingen van beleggen Op de beleggingsmarkt zijn particuliere- en institutionele beleggers te onderscheiden. Hun doelstellingen kunnen divers zijn (Van Gool en Jager, 2001): - Zeker stellen van toekomstig inkomen - Koopkrachthandhaving van een vermogen - Maximeren van de opbrengsten van een belegging - een combinatie hiervan Voor Nederlandse particuliere beleggers is de doelstelling tot het 'zeker stellen van een toekomstig inkomen' in ongebruik geraakt. Pensioenverzekeraars hebben deze taak op zich genomen. Deze pensioenverzekeraars hanteren als doelstelling: 'het beheren van vermogen voor de deelnemers, om in de toekomst uitkeringen te kunnen verrichten' (Van Gool en Jager, 2001). Het streven naar maximale opbrengsten gaat hier niet mee samen. Winstmaximering impliceert namelijk een te groot beleggingsrisico. Wanneer pensioenfondsen wel risicovolle beleggingen aangaan zal hier doorgaans een stabiele belegging tegenover staan. Particulieren streven vaak wel naar winstmaximalisatie. Zij zoeken meer risicovolle beleggingen op. Anders dan institutionele beleggers kunnen zij daarbij gebruik maken van vreemd vermogen. Door het hefboomeffect van het vreemd vermogen kunnen zijn grote winsten behalen, maar eveneens veel verliezen (het omgekeerde hefboomeffect). Beleggingsvormen. Voor- en nadelen De drie voornaamste beleggingsvormen waaruit beleggers kunnen kiezen zijn effecten, vastrentende waarden (obligaties) en onroerend goed. In de praktijk houden beleggers, die een grote verantwoordelijkheid dragen (institutionele beleggers), een beleggingsmix aan van deze 1 drie verschillende categorieën, naar de stelregels van de Moderne Portefeuille Theorie uit de jaren vijftig. Figuur 11. Jaarrendement naar beleggingscategorie. Nederland 2000-2005, %. Bron: ROZ vastgoedindex, 2006 30% 20% 10% 0% 2001

2002

2003

2004

2005

-10% -20% -30% aandelen

obligaties

vastgoed

1

Een beleggingstheorie uit de jaren vijftig die veel navolging heeft bij vooral institutionele beleggers is de zogenaamde 'Moderne portefeuille theorie' van de Amerikaan Harry Markowitz (Achmea, 2005). De theorie dat beleggers er verstandig aan doen hun beleggingen te spreiden over verschillende beleggingscategorieën, landen en bedrijfstakken. De drie criteria die volgens Markowitz bij de samenstelling van een portefeuille moeten worden overwogen zijn 'rendement', 'risico' en 'correlatie'.

49

Beleggingen in effecten zijn het meest risicovol. In de tweede helft van de jaren negentig werden er grote winsten geboekt. In 2001 zakte de effectenmarkt in elkaar. Effecten hebben als specifiek kenmerk verder dat de waardeontwikkeling in de meeste landen negatief correleert met de inflatie. Obligaties correleren negatief met de inflatie wanneer de rentestand laag is. Tenslotte is er nog onroerend goed. Onroerend goed correleert doorgaans positief met de inflatie. Het biedt daarom een goede bescherming tegen onverwachte waardevermindering van geld, en is daarmee een geschikte belegging voor koopkrachthandhaving (Van Gool en Jager, 2001). Nadeel van onroerendgoedbeleggingen is dat, met uitzondering van risicovolle speculatieve beleggingen, een deel van de opbrengsten moet worden verkregen uit exploitatie. Het hele proces van acquisitie, exploitatie en dispositie vereist veel kennis en ervaring, en de transactie- en beheerkosten zijn hoog. Hier tegen over staat dat een belegging in onroerend goed wordt gezien als een risicomijdende en goedrenderende belegging. Directe of indirecte vastgoedbeleggingen worden door institutionele beleggers gezien als een relatief stabiel onderdeel van hun beleggingsportefeuille. Met 10% vormen zij echter maar een fractie van de totaal uitstaande beleggingen (in obligaties en effecten). Dit maakt de sector vanuit volkshuisvestingsbelang gezien interessant – er is veel geld aanwezig – maar tegelijk ook kwetsbaar. Beleggers kunnen uit de woningsector stappen, door te kiezen voor enkel 1 commercieel vastgoed , of door geheel uit de vastgoedsector te stappen.

3.4.2 Vastgoedbeleggingen Categorieën Een vastgoedbelegger kan kiezen uit meerdere soorten categorieën onroerend goed: winkels, kantoren, bedrijfsruimten en woningen. Het rendement uit deze beleggingen is opgebouwd uit een direct deel (inkomsten uit verhuur) en een indirect deel (waardegroei). Woningbeleggingen leveren doorgaans minder direct rendement op dan andere vastgoedbeleggingen. De waardegroei daarentegen is groter. In de volgende paragraaf 3.4.3 is dit in een aantal figuren grafisch uitgebeeld. Er kan zowel 'direct' als 'indirect' in vastgoed worden belegd. Institutionele beleggers geven steeds vaker de voorkeur aan indirecte vastgoedbeleggingen. De introductie van de ROZ/IPD-index heeft hieraan bijgedragen (3.4.4). Defensieve of offensieve strategie Middelkoop en Kleibeuker (2003) onderscheiden een defensieve en offensieve strategie voor onroerend goed beleggingen. Een defensieve strategie betekent dat een belegger uitgaat van een combinatie van waardevastheid van het object en een goede 'cashflow'. In Amsterdam is verzekeraar Generali een voorbeeld van een defensieve woningbelegger. Haar bezit is al decennialang niet veranderd. Daartegenover staat een offensieve strategie, waarbij een belegger een actief acquisitie- en dispositiebeleid voert om de portefeuille vers te houden, of eventueel uit te breiden. In het tweede geval is er alles behalve sprake van een passieve beleggingsvorm uit box III van de inkomstenbelasting. Actief beleggen is een zeer kennis- en managementintensieve bezigheid. Om te voorkomen dat er willekeurig wordt gehandeld worden er rendementseisen gesteld aan nieuwe acquisities. Dit biedt een noodzakelijk houvast. Veel grotere institutionele beleggers hanteren een offensieve strategie. Met name FBI's ontlenen hun bestaansrecht aan een actief beleggingsbeleid.

3.4.3 Woningbeleggingsmarkt. Nederland en Engeland Nederland Figuur 12 onder aan de bladzijde toont slechts de ontwikkeling van de koopprijzen op de Nederlandse woningmarkt in vergelijking met de beursindex van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Nederland. Wat gelijk opvalt in de figuur is het relatief stabiele groeiverloop op de woningmarkt, in tegenstelling tot het springerige verloop op de beurs. 1

commerciële vastgoedbeleggingen zijn beleggingen in bedrijfsruimten, kantoren en winkels. In 2004 was 57% van het belegde vastgoedvermogen van de IVBN-leden belegd in commercieel vastgoed.

50

Opvallend in figuur 13 – maar niet bijzonder – is de geleidelijke afname van het directe rendement (huurinkomsten) voor alle vastgoedbeleggingscategorieën vanaf 1995. Dit is een gevolg van de waardeontwikkeling van het vastgoed, waartegen afgezet de huurinkomsten zijn gedaald. Verder opmerkelijk is de relatief beperkte huuropbrengst uit woningen. Dit is echter gecompenseerd door de uitzonderlijke waardeontwikkeling. Engeland Wanneer figuur 14 op de volgende pagina wordt vergeleken met dezelfde figuur voor Nederland dan kan gesteld worden dat over de hele linie de ontwikkelingen op de twee markten forse gelijkenissen vertonen. Ook in Engeland is sprake geweest van een koersval op de beurs in 2001, echter niet zo spectaculair als in Nederland. Figuur 12. AEX-index van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Nederland, ontwikkeling huizenprijzen. Bron: Optietipper, 2005 (1991-1996) ; Behrensterk BV, 2006 (1996-2006),

250,000

800 700 600 500 400 300 200 100 0

200,000 150,000 100,000 50,000 0

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

huizenprijzen Nederland (!, linker schaal) AEX-beursindex (rechter schaal)

Figuur 13. Rendement uit waardegroei en direct rendement naar beleggingscategorie. Nederland 1995-2005. Bron: ROZ-vastgoedindex, 2006 24%

24%

Woningen Neder land

20%

20%

16%

16%

12%

12%

8%

8%

4%

4%

0%

0%

2005

Direct rendement

2004

2003

2002

51

2001

Waardegroei

Direct rendement

2000

1999

1998

1997

1996

-4%

1995

2005

2004

2003

2002

2001

Waardegroei

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-4%

Commercieel Nederland

Figuur 14. FTSE-index van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Engeland, en ontwikkeling huizenprijzen. Bron: Ecostats 2005, ODPM, 2006

7000

200.000

6000 150.000

5000 4000

100.000

3000 2000

50.000

1000 0

0

2005

2003

2004

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

huizenprijzen Engeland (£, linker schaal) FTSE 100 beursindex (rechter schaal)

Sinds kort wordt ook in Engeland de 'residential'-beleggingsmarkt voor institutionele beleggers in een index gewaardeerd. In onderstaande figuur zijn directe- en indirecte rendementen naast elkaar afgebeeld voor de woningbeleggingsmarkt. Het totaalrendement op de Britse markt blijkt de afgelopen jaren hoger geweest te zijn dan in Nederland, wat vooral toe te wijzen is aan het rendement uit waardegroei. Figuur 15. Rendement uit waardegroei en direct rendement naar beleggingscategorie. Verenigd Koninkrijk 2001-2005. Bron: IPD, 2006

24%

24%

Commercieel U.K.

Woningen U.K.

8%

8%

4%

4%

0%

0% 2005

2004

2003

2002

2001

-4% Waardegroei

Direct rendement

-4% Waardegroei

52

2005

12%

2004

12%

2003

16%

2002

16%

2001

20%

20%

Direct rendement

Figuur 16 onderaan deze bladzijde is in deze serie over de woningbeleggingsmarkt in het Verenigd Koninkrijk is misschien wel de meest opvallende. Terwijl op nationaal niveau de opbrengsten uit waardegroei in 2004 bescheiden waren, spande het Noorden van Engeland de kroon met ruim 10% rendement uit de waardegroei. Inmiddels heeft de markt zich ook in het Noorden enigszins gestabiliseerd.

3.4.4 Vertrouwen Een belegging is gebaseerd op vertrouwen. Een pensioenfonds zal pas aan een vastgoedfonds deelnemen wanneer hij er vertrouwen in heeft dat een bepaald rendement kan worden behaald. Polishouders op hun beurt, zowel van pensioenfondsen als van verzekeraars verwachten dat hun deelnemingen op verantwoorde manier belegd worden. Indexering vastgoedbeleggingsfondsen Directe investeringen moeten vooral in de praktijk getoetst worden. Er zijn daarbij altijd investeerders die het voortouw moeten nemen. In Engeland spreekt men in dat verband wel van een 'novelty-factor' bij een nieuwe of geherintroduceerde beleggingsvorm. Voor de markt in indirecte beleggingen wordt ‘indexering’ van groot belang geacht. Tot voor kort werd de markt voor indirecte vastgoedbeleggingen in Nederland en Engeland niet geïndexeerd. Er was daarmee geen goede vergelijking mogelijk met andere beleggingssectoren, en tussen concurrerende vastgoedbeleggingsfondsen onderling. Met de introductie van de ROZ/IPD 1 indexering in Nederland is aan dit gebrek een einde gekomen. De prestaties van de verschillende fondsen worden geregistreerd en kunnen worden afgezet tegen de benchmark. Ook in Engeland worden de beleggingsresultaten van de verschillende vastgoedcategorieën sinds kort bijgehouden. Het ontbreken van cijferreeksen over een lange periode wordt nog wel als een gemis beschouwd. Figuur 16. Rendement uit waardegroei en direct rendement, woningen. Noord Engeland, 2001 2005. Bron: IPD, 2006

Woningen Noord Engeland

24% 20% 16% 12% 8% 4% 0%

2005

2004

Waardegroei

2003

2002

2001

-4%

Direct rendement

1

Sinds 1995 wordt onder auspiciën van de Raad voor onroerende zaken (ROZ) de Nederlandse onroerendgoedindex samengesteld door de IPD (Investment Property Databank). Aanlevers van cijfers zijn vrijwel alle middelgrote en grote institutionele beleggers in Nederland. De in Londen gevestigde IPD stelt een gelijke index vast voor de Britse markt.

53

Pensioenfondsen Met name voor pensioenfondsen is het hebben van vertrouwen van de klanten van cruciaal belang. In Nederland kregen sommige pensioenfondsen na de beursval van 2001 liquiditeitsproblemen. Dit lijkt geen onherstelbare deuk in het vertrouwen te hebben achtergelaten. In Engeland lijkt dit vertrouwen deels wel geschaad te zijn. Dit gaat in Engeland ook makkelijker omdat de pensioenfondsen daar een minder geïnstitutionaliseerde rol spelen dan in Nederland (zie 3.5.1). Imago De vastgoedsector heeft een bepaald imago, niet alleen in Nederland, maar vooral ook in Engeland. Het kan daarom schadelijk zijn voor de reputatie van bijvoorbeeld verzekeraars om zich met vastgoed in te houden.

3.5 Andere interveniërende factoren 3.5.1 Pensioenenstelsel Nederland: geen mogelijkheid tot uittreden In Nederland is min of meer sprake van een geïnstitutionaliseerd en door de overheid gecontroleerd pensioenenstelsel. Werknemers in Nederland zijn verplicht aangesloten bij een bedrijfs(tak)pensioenfonds, en kunnen niet uittreden. Engeland: mogelijkheid tot uittreden en SIPPs In Engeland is de pensioenvoorziening minder geïnstitutionaliseerd dan in Nederland. Werknemers hebben de mogelijkheid om uit eigen beweging uit de voorziening te stappen. Voor hen gaat dan een wel een werkgeversbijdrage van 7% verloren (interview NLA). Dit laatste kan echter voorkomen gaan worden door in een SIPP-regeling te stappen (Self Invested Personal Pension). In SIPPs mogen woningen als beleggingsvorm worden opgenomen. SIPPs worden in de loop van 2006 geïntroduceerd (Knight Frank, 2005). In Ierland bestaat al jaren een equivalent van de SIPP voor particuliere pensioenbeleggers waarin zij vastgoed kunnen opnemen. Vaak kopen zij daarvoor bezit in Engeland, o.a. in Leeds (zie 4.5).

3.5.2 Concurrentie sociale huursector Nederland kent een 'brede' sociale huursector, die een breed pluimage aan woonconsumenten van woonruimte voorziet. Automatisch betekent dit een versmalling van de taak van particuliere verhuurders. Steeds vaker bieden woningcorporaties ook woningen aan in het duurdere huursegment. De publieke en sociale huursector in Engeland lijkt niet zo'n grote concurrentie te zijn voor de particuliere huursector. Ten eerste moet er aan bepaalde inkomenseisen zijn voldaan, maar bovenal is met name de publieke sector erg impopulair. In Duitsland is geldt de inkomenseis voor de sociale sector ook voor zittende huurders. Iemand die te veel gaat verdienen moet een premie betalen. De sociale sector stoomt daarom nog redelijk goed door (Hubert, 1998)

3.5.3 Aanbod vreemd vermogen In Nederland is het niet moeilijk een hypotheek te krijgen voor een eigen woning. Voor beleggingspanden ligt dit iets anders. Van de ca. 75 banken in Nederland bieden er maar 5 hypotheken aan voor beleggingspanden. De Rabobank is hier een van. Volgens hun afdeling hypotheken zijn er strenge voorwaarden verbonden aan een zogeheten 'hypotheek voor een

54

1

beleggingspand'. De bank leent tot maximaal 75% van de executiewaarde in verhuurde staat . De belegger moet daarnaast rekening houden met een risico-opslag van 0,2 tot 0,3% ten opzichte van een gewone hypotheek (telefonisch Rabobank). Volgens beleggingsadviseur Wijnand Groenen van beleggingsadviesbureau 4-freedom komt het wel voor dat banken 100% financieren, wanneer er sprake is van een vertrouwensband. De risico-opslag varieert volgens hem van 0,25 tot 1%, afhankelijk van het gebruik van het pand (telefonisch 4-Freedom). In Engeland is het meer gebruikelijk om te lenen voor een woningbelegging, al heeft dit de laatste 10 jaar pas echt een stormloop laten zien. Het aantal 'buy to let mortgages' is tussen 1995 en 2005 meer dan verzevenvoudigd (Unsworth, 2005). Waar de risico-opslag tien jaar geleden doorgaans nog erg hoog was, is dit de laatste jaren onder druk van een zware concurrentiestrijd tussen aanbieders gedaald tot 'enkele tientallen van procenten' (FSA, 2006)

3.5.4 Ruimtelijke situatie/ ruimtelijk beleid Nederland is een klein land waar veel mensen wonen. Ditzelfde geldt voor NordrheinWestfalen. Engeland heeft ca. vijf maal de oppervlakte van Nederland, en er wonen bijna vier maal zoveel mensen. Geconcludeerd kan daarom worden dat de druk op de ruimte in de verschillende landen niet bijzonder varieert. Nederland In Nederland vormt een restrictief beleid de boventoon. Dit is doorslaggevend op de woningmarkt, waar min of meer een kunstmatige schaarste wordt gecreëerd. Gemeenten hebben een toewijzingsbevoegdheid waar het gaat om het samenstellen van woningbouwprogramma's binnen de gemeentegrenzen. Traditioneel wordt er veel ruimte gegeven aan woningcorporaties. In de nieuwbouw wordt meer ruimte geboden aan de markt. Engeland In Engeland wordt de laatste tijd meer dan vroeger een restrictief ruimtelijk beleid gevoerd ter bescherming van de 'Greenbelt Areas'. Hier tegenover staat echter een revitaliseringspolitiek ten aanzien van 'de stad'. Belangrijk in dat kader is de zogenaamde 'Urban White Paper' van de ODPM uit 1997. Deze nota was een begin van een intensivering van het grondgebruik in de 2 Engelse 'provincial cities' . Met name herontwikkeling van braakliggende gronde tot nieuwe multifunctionele stedelijke gebieden werd door de regering aangemoedigd. Hier is veel overheidsgeld mee gemoeid geweest. Particuliere investeerders hebben hiervan geprofiteerd.

3.6 Conclusie Een belangrijke interveniërende factor voor particuliere verhuurders is in eerste instantie de directe fiscale behandeling van de particuliere huursector. Opvallendste kenmerk voor Nederland is de relatief nieuwe box III. Nederlandse particuliere woningbeleggers worden daarmee fiscaal zeer gunstig behandeld in vergelijking met Engeland en ook Duitsland. Er kleven wel belangrijke beperkingen aan box III. Zonder box III is het Duitse fiscale regime verreweg het meest gunstig door de maximale kapitaalafschrijving. Engeland lijkt over de hele linie in het nadeel. Minder gunstig in Nederland in vergelijking met Engeland is de overdrachtbelasting van 6%. Equivalent in Engeland is de 'Stamp Duty Land Tax' die voor transacties van beperkte waarde laag is. Het is echter de gehele woningmarkt die hier van profiteert, en dan met name de markt 1 2

In verhuurde staat: deze waarde is 10 tot 15% lager dan de leegwaarde Alle grote steden buiten Londen om

55

voor goedkopere woningen. Aantrekkelijk voor Nederlandse particuliere beleggers is ook dat in eerste instantie verkoopwinsten niet worden belast. Engelse particulieren dienen daarentegen gewoon 'capital gains tax' over hun verkoopwinsten te betalen. Gemaakte kosten voor renovatie kunnen van deze winst worden afgetrokken. Een tweede interveniërende factor die van grote invloed kan zijn op het functioneren van de particuliere woningmarkt is de eigenwoningpolitiek. Uit het rekenvoorbeeld in 3.2 blijkt hoe de volledige hypotheekrenteaftrek in Nederland de keuze voor een koopwoning zou kunnen vergemakkelijken. In Engeland is deze hypotheekrenteaftrek vanaf 1974 allereerst beperkt tot een bepaalde grenswaarde, waarna deze tussen 1990 en 1999 volledig is afgebouwd. Het eigenwoningbezit is in Engeland niettemin min of meer geïnstitutionaliseerd, net als in Nederland. In Duitsland wordt de regeling vaak pas op latere leeftijd gebruikt, omdat er per huishouden maar één keer gebruik van mag worden gemaakt. Er lijkt in Duitsland minder een cultuur te zijn van eigenwoningbezit. In paragraaf 3.3 stond de woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling centraal. Zowel in Nederland als in Engeland heeft de woningmarkt een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt, waarbij Engeland de kroon spande. De vraagontwikkeling van de laatste jaren is conjunctureel geweest waar voor starters de woningmarkt onbereikbaar werd. Structurele vraagontwikkeling lijkt vooral het gevolg van een flexibilisering van de arbeidsmarkt waardoor jongeren steeds vaker op de particuliere huurmarkt aangewezen zijn. Verder lijkt in het Noorden van Engeland de grootscheepse revitalisatiepolitiek en economische herpositionering van de steden van invloed te zijn op de vraagontwikkeling. Paragraaf 3.4 ging over de beleggingsmarkt. Onroerend goed is een op de langere termijn vaak waardevaste, goed renderende belegging. Er is echter kennis en kunde nodig, en de kosten van beheer zijn hoog. Woningbeleggingen zijn ook voor particuliere beleggers goed bereikbaar door de relatief lage eenheidsprijs. Opvallend is dat vooral de laatste jaren de winst op woningbeleggingen vooral uit waardegroei wordt gehaald, dit in tegenstelling tot commercieel vastgoed, waar veel meer de nadruk wordt gelegd op huurinkomsten. Voor particuliere beleggers was de Nederlandse en de Engelse woningmarkt wat dat betreft het laatste decennium een Walhalla. Ertegenover stonden vallende beurskoersen. Ten slotte zijn er nog andere factoren die mogelijk van belang zijn op de vastgoedbeleggingsmarkt. Er is gewezen op het vertrouwen m.b.t. de indexering. Dit lijkt vooral voor institutionele beleggers een rol te kunnen spelen. Dan is er het vertrouwen door particulieren in de pensioenfondsen. Dit lijkt met name in Engeland geschaad. Een andere kwestie is het imago. De vastgoedsector heeft een slechte reputatie. Dit kan voor verzekeraars een reden zijn om zich niet op deze markt te begeven. Afsluitend is er een paragraaf gewijd aan andere interveniërende factoren. De organisatie van het pensioenenstelsel is een mogelijke factor. In Nederland zijn werknemers verplicht verzekerd in een bedrijfspensioenfonds. In Engeland heeft met daarentegen de keuze uit te stappen. Het vrijgekomen premiebedrag kan op de woningmarkt belegd worden. Naast de eigenwoningsector is ook de sociale huursector een concurrerende sector voor de particuliere verhuurders. In Nederland lijkt dit meer het geval te zijn dan in Engeland en vooral Duitsland, waar zittende bewoners van een sociale huurwoning een maandelijkse 'vereffening' moeten betalen wanneer hun inkomen boven een bepaalde grens is gekomen. Dan is er nog het aanbod aan vreemd vermogen. In Engeland is er een ware concurrentiestrijd geweest tussen aanbieders van zogenaamde 'buy to let' hypotheken. In Nederland zijn er maar een aantal aanbieders die dit soort hypotheken 'voor een beleggingspand' aanbieden. De voorwaarden die gesteld worden lijken niet echt ongunstiger te zijn dan in Engeland. De beleggingshypotheek is in Nederland echter nog geen gemeengoed. Ten slotte is er de ruimtelijke situatie en het ruimtelijk beleid. De ruimtelijke situatie in de landen varieert niet bijzonder. Nederland voert echter wel een zeer restrictieve ruimtelijke beleid. Opvallend in met name het Noorden van Engeland zijn de miljarden ponden die in het kader van het 'Urban White Paper' in 'regeneration' worden gepompt.

56

4. COMMERCIËLE HUURWONINGENMARKT, AANBOD KLEINE STADSAPPARTEMENTEN In tegenstelling tot de titel van dit hoofdstuk zal hier in overeenstemming met de rest van het rapport en de literatuur worden gesproken van de 'particuliere' huurwoningenmarkt. Het is echter belangrijk zich te realiseren dat de particuliere huurwoningenmarkt niet per se commercieel is. Feitelijk zijn de Nederlandse woningcorporaties ook particuliere bedrijven. In dit rapport wordt echter gedoeld op de winstgeoriënteerde particuliere huursector. Introductie In zijn boek 'Private rented housing in the United States and Europe' schreef Michael Harloe (1985) over de opkomst van wonen als 'commodity' (handelsartikel) in de negentiende eeuw ten tijde van de industrialisatie. Grondeigenaren, speculatieve huizen-bouwers, kapitaal-financiers en kleine investeerders beproefden hun geluk op deze nieuwe markt. Harloe beschreef hoe hun winstbejag resulteerde in te dure en inadequate huisvesting voor de nieuwe stedelijke arbeidersbevolking. Vervolgens beschreef hij hoe nationale overheden de inadequate huisvesting begonnen te beschouwen als voedingsbodem voor ziekte en sociale instabiliteit, en daarmee obstructie voor het nationaal economisch leven. Rond de vorige eeuwwisseling begon de overheid daarom regels te stellen ten aanzien van de kwaliteit van woningen. Van arbeiderszijde, maar ook van de werkgeverskant kwamen er initiatieven om zelf de woningbouw ter hand te nemen. Geleidelijk aan zijn deze initiatieven in veel landen onder de vleugels van de overheid terecht gekomen. Volgens Harloe was niet de maakbaarheidsdrang van de overheid, maar het onvermogen van de vrije markt om in goede arbeidershuisvesting te voorzien de oorzaak van de afbraak van de winst georiënteerde particuliere huursector in de loop van de twintigste eeuw. Jim Kemeny (1995) beweerde nog stelliger dat 'profit renting has never in any period of history been able to satisfactorily meet the demand for rental housing'. Noch Harloe, noch Kemeny wilden daarmee zeggen dat er geen rol is weggelegd voor 'profit renting'. Hoewel Harloe in 1985 de verwachting uitsprak dat de commerciële huursector zou blijven krimpen, voegde hij hier aan toe dat politieke en economische ontwikkelingen hier verandering in zou kunnen brengen. Inmiddels lijkt de druk op de particuliere huurwoningenmarkt te zijn toegenomen (3.3). Naast conjuncturele redenen zouden hier ook structurele oorzaken aan ten grondslag liggen, zoals de flexibilisering van de arbeidsmarkt (Avmarov, 1999).

4.1 Particuliere verhuur in Nederland In figuur 3 (1.3.3) was te zien hoeveel marktaandeel de particuliere huursector de afgelopen decennia heeft verloren. Hugo Priemus (1998) voorzag in 1998 een voortgang van deze trend (zie figuur 17 op de volgende pagina). Priemus schreef in 1998 zijn verwachting toe aan de traditionele particuliere verhuurdersgroep (1.3.4). Uit figuur 22 is echter af te lezen dat het marktverlies na 2001 vooral is toe te schrijven aan de institutionele verhuurders.

57

Figuur 17. Particuliere huursector, Nederland 1994-2006 (01.01, %). Bron: G4, 2006 15%

10%

5%

0%

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Nederland 14,5% 13,9% 13,3% 12,8% 12,4% 12,0% 11,6% 11,2% 10,9% 10,5% 10,2% 9,9%

4.1.1 Kleine- en middelgrote verhuurders Traditionele verhuurders De sector van kleine- en middelgrote verhuurders is met 78% de dominante sector op de particuliere huurwoningenmarkt. Ca. 2/3 van deze deelsector kan worden aangemerkt als 'traditioneel'. Traditionele particuliere verhuurders zijn personen of firma's die vaak al decennialang woningen verhuren. Afgezien van een eventueel lidmaatschap van de vereniging Vastgoed Belang zijn deze verhuurders vaak slecht georganiseerd. Mede hierdoor investeren zij zelden in ambitieuze renovatieprogramma's. Dit wordt door stadsbestuurders vaak als een probleem gezien. Vooroorlogse stadswijken zijn het belangrijkste domein van de traditionele verhuurders. De traditionele huursector is min of meer onderhevig aan een natuurlijk proces van verval. Vaak zijn de woningen ooit aangekocht als pensioenvoorziening. Verkoop levert tegenwoordig vaak meer op dan voortzetting van de verhuur. In de Nederlandse volkshuisvestingliteratuur wordt vaak volstaan met deze beperkte uitleg over de traditionele huursector, terwijl er wel degelijk veel particulieren zijn die de huurwoningenmarkt opnieuw betreden. Zij werken tegenwoordig vaak met intermediairs. In paragraaf 4.1.4 wordt stilgestaan bij de opkomst van een 'nieuwe nichemarkt'. Vooralsnog lijken de ontwikkelingen echter van een beperkte schaal te zijn. Er is echter wel bewijs uit het verleden dat de sector niet permanent in verval is geweest. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM, 2005) werden er in de jaren tachtig en begin jaren negentig veel woning cv's en -maatschappen in de markt gezet (3.1.1) voor (semi-)professionele beleggers. AFM: "Deze hebben in het algemeen zeer goede rendementen laten zien, doordat zij in de jaren negentig hebben kunnen profiteren van sterk stijgende huizenprijzen en dalende rentes die de financieringshefboom optimaal hebben laten werken". In het tabelgedeelte in figuur 18 op de volgende bladzijde is te zien dat de sector van kleine- en middelgrote verhuurders tussen 1986 en 1998 fors is gegroeid. Hierbij moet echter wel vermeld worden dat de cijfers in figuur 22 zijn samengesteld uit diverse Bronnen wat onvermijdelijke onregelmatigheden tot gevolg heeft gehad. AFM leverde echter

58

wel een plausibele verklaring voor een trendbreuk. Andere groepen verhuurders die ook onder de noemer kleine- en middelgrote verhuurders vallen zijn ad-hoc verhuurders (particulieren of bedrijven die om toevallige redenen woonruimte te huur hebben), bedrijfsgebonden verhuurders (voor personeel) en onderwijsinstellingen (bijv. verhuur aan buitenlandse studenten). Figuur 18. Twee deelsectoren in de particuliere huursector/ Grafische voorstelling. Bron: G4, 2005), Remkes (2001), CBS (2001), Companen (1998), NIWI (1997-xxxx), Feddes (1992) 700000 particuliere huursector kleine en middelgrote verhuurders* woningen aandeel 1.163.941 93% 428.301 54% 600.323 75%

institutioneel** woningen aandeel 87.608 7% 364.849 46% 200.000 25%

500000 400000 300000 200000

556.626

75%

190.000

25%

100000

535.927 532.298 529.692

75% 77% 78%

175.000 163.000 150.000

25% 23% 22%

0 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

jaar 1947*** 1986*** 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

600000

institutioneel** part.pers/ verhuurbedrijf*

* individuele pers onen of bedrijv en, niet-winst georiënteerde instellingen, ad hoc v erhuurders, onderwijsins tellingen, CV's en maatschappen

**vanaf 1995: IVBN-leden

***Bronnen: Percentages: Feddes (1992). Aantallen: Feddes (1992) in combinatie met woningv oorraadc ijfers (NIWI,

1997-xxxx; CBS, 2001) en Nederland: Bronnen: NIWI (1997-xxxx), CBS (2001)

Liberalisatie Kleine- en middelgrote verhuurders verhuurden anno 2005 ongeveer 9% van de voorraad met een geliberaliseerd contract. Dit is aanzienlijk minder dan de institutionele verhuurders doen. Het is echter de vraag of de verhuurders van de andere 91% voorraad zich altijd zullen houden aan de regels die de huurwetgeving stelt. In de praktijk blijkt dat sommige groepen verhuurders door strategisch handelen de scherpste kantjes van de huurwetgeving weten te ontlopen, of de huurwetgeving gewoon negeren. In paragraaf 4.1.4 wordt hier kort bij stilgestaan.

4.1.2 Institutionele verhuurders Anno 2005 bedroeg het gezamenlijk belegd vermogen door institutionele beleggers op de Nederlandse woningmarkt ca. € 17 miljard. De institutionele huursector is net als de sociale huursector pas werkelijk tot bloei gekomen in de tweede helft van de twintigste eeuw. Van de beoogde volkshuisvestingsfunctie (door minister Bogaers) is het echter nooit gekomen. Midden jaren tachtig bereikte de sector haar maximale omvang tot nog toe. Daarna ging het bergafwaarts (figuur 22). Vanaf 2001 heeft deze ontwikkeling zich versneld voortgezet. Het marktaandeel ten opzichte van de kleine- en middelgrote verhuurders is tussen 2001 en 2005 afgenomen van 25% naar 22%. In absolute aantallen is in dit tijdsbestek van vier jaar de voorraad in de gezamenlijke portefeuilles van de institutionele beleggers afgenomen van

59

190.000 naar 150.000. Geconcludeerd kan worden dat er sprake moet zijn geweest van een wel zeer bewust desinvesteringsbeleid. In onderstaande figuur 23 blijkt dat vanaf 2001 extra veel geld de sector uit is gevloeid. Figuur 19. Waarde in aan- en verkopen woningen door vastgoedbeleggers. Bron: IVBN 2005-4 1500 1000 aankoop (x mln)

500

verkoop (x mln)

0 2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-500

netto investering (x mln)

-1000 -1500

Vooral Vesteda liet de laatste jaren een regelmatig patroon van desinvesteringen zien (tabel 7). Ten opzichte van de gemiddelde waardegroei 'uit steen' (zonder aan- en verkopen) voor de gehele sector (ROZ, 2006) is de portefeuille tussen 2002 en 2006 jaarlijks met gemiddeld 2,8% afgenomen. Vesteda zelf geeft in een interview aan dat er niet zozeer sprake is van desinvestereringen, maar veeleer van een 'roll-over' strategie waarbij goedkope woningen van de hand worden gedaan om deze te vervangen door woningen in het geliberaliseerde segment. Sinds de oprichting van Vesteda in 1998 is de woningportefeuille zodoende verkleind van 50.000 eenheden naar 30.000 eenheden. De prijs per eenheid is in de tussentijd in reële termen fors toegenomen. Bij nadere bestudering van de jaarverslagen van meer grote institutionele beleggers is een soortgelijk portefeuilleverloop waarneembaar. Uit interviews blijkt dat deze partijen min of meer eenzelfde strategie volgen als Vesteda (interviews BPFBouwinvest, ING Real Estate, AZL Vastgoed, Vesteda). Tabel 7. Netto investeringen/desinvesteringen Vesteda, 2001-2006. Bronnen: Vesteda, 2006; ROZ, 2006 Vesteda portefeuilleomvang (€) portefeuilleomvang (woningen) groei portefeuille t.o.v. 'waardegroei uit steen' (ROZ-%)

2001 4056 mln 38070

2002 4067 mln 35904

2003 4084 mln 33474

2004 4106 mln 31122

2005 4230 mln 29276

-3.62%

-2.47%

-2.65%

-2.60%

Liberalisatie Volgens IVBN kwam op grond van de 142-puntengrens in 2005 ca. 2/3 van de voorraad in de gezamenlijke portefeuilles van de IVBN-leden in aanmerking voor geliberaliseerde verhuur. Dat in de praktijk maar 1/3 daadwerkelijk geliberaliseerd verhuurd is komt volgens IVBN doordat een deel van de contracten nog van vóór 1994 dateert. In 2001 was nog maar 20% van de voorraad in de gezamenlijke portefeuilles geliberaliseerd verhuurd. De groei van het aantal geliberaliseerde contracten tussen 2001 en 2005 (tabel 8) is het gevolg van liberalisatie na mutaties, en een strategisch acquisitiebeleid. Het aandeel geliberaliseerd verhuurde woningen

60

ligt het hoogst (50+ %) bij offensieve (3.4.2) beleggers als Amvest, BPF Bouwinvest en Vesteda. Kleinere woningbeleggers als Generali verhuren weinig tot niets geliberaliseerd. Generali voert geen acquisitie en dispositiebeleid, laat staan dat zij een 'roll-over' strategie hanteert (interview Generali) Tabel 8. geliberaliseerde huurcontracten in de particuliere huursector. Bron: Remkes, 2001; IVBN, 2005 particuliere huursector institutioneel kleine en middelgrote verhuurders woningen geliberaliseerd woningen geliberaliseerd 2001 190.000 38.000 (20%) 2005 150.000 50.000 (33%) 529.692 50.000 (9%)

4.1.3 Woningcorporaties Woningcorporaties hebben vanaf 1993 geleidelijk aan meer vrijheid van handelen gekregen. Vanaf 1995 hebben zij deze vrijheid nodig om een eigen financieel beleid te voeren. Het komt er min of meer op neer dat de corporaties exploitatietekorten die voorheen gedekt werden door de overheid nu zelf moeten vereffenen. Zij kunnen dit doen door deels als commerciële verhuurder te werk te gaan. De meeste corporaties beperken zich vooralsnog tot de verkoop van oud bezit, en het ontwikkelen van koopwoningen. Er zijn echter ook corporaties die dure appartementen bouwen, of projecten overnemen van ontwikkelaars.

4.1.4 Ontwikkelingen Opkomst van de verhuurbemiddeling Particuliere verhuurders werken vaak met beheerorganisaties die zowel huurders zoeken als het hele verdere beheer voor hun rekening nemen. Relatief nieuw zijn de makelaars die zijn gespecialiseerd in het koppelen van huurders en verhuurders. Zij trekken zich weer terug zodra een verhuurtransactie is gesloten. 'Verhuurmakelaars' adverteerden de laatste jaren in de landelijke dagbladen om meer aanbod vanwege een sterk vraagoverschot. Aan deze overspannen situatie is inmiddels een einde gekomen (interview Match makelaars). Landelijk marktleider verhuurbemiddeling is 'Direct Wonen' (16.000 transacties in 2004). Negentig procent van de klanten van 'Direct Wonen' zijn individuele personen (Vastgoedmarkt 2005-3). Anders dan de traditionele verhuurders uit 4.1.1 gaat het hier meestal niet om pensioenbeleggers, maar om een opkomende groep individuele woningbeleggers met veeleer korte-termijn doelstellingen. Voordeel van bemiddeling via een verhuurmakelaar is dat de verhuurder niet naar buiten toe hoeft te treden wanneer hij een huurder zoekt. Bovendien kan de verhuurbemiddelaar op verzoek van de verhuurder een antecedentenonderzoek uitvoeren naar de kandidaat-huurder. Uiteindelijk kan de verhuurder altijd iemand weigeren (Vastgoedmarkt 2005-3). Marktleider in Rotterdam 'Match makelaars' maakt zichzelf naar eigen zeggen voor verhuurders aantrekkelijk door niet met een wachtlijst te werken. Verhuurders hebben zo altijd vrije keuze wie zij als huurder selecteren. Zo kom je er 'met een kleurtje' niet in, aldus een medewerker van Match Makelaars (interview Match makelaars). Woningcorporatie PWS maakt voor het vinden van een nieuwe huurdersgroep voor bepaalde renovatieprojecten ook gebruik van de diensten van Match makelaars (interview Match, interview PWS). Met de opkomst van deze nieuwe partijen op de huurwoningenmarkt is geen nieuwe deelsector ontstaan. Wel kan help de tussenkomst van deze partijen bij het tot stand komen van wat in dit rapport een 'nieuwe nichemarkt' wordt genoemd.

61

Nieuwe nichemarkt Belangrijkste kenmerkt van de nieuwe nichemarkt is enerzijds dat de huurwetgeving strategisch wordt ontweken of moedwilleg terzijde wordt geschoven, en anderzijds dat er vaak gebruik wordt gemaakt van vreemd vermogen; dit in tegenstelling tot de oude pensioenbeleggers die enkel eigen vermogen 'in steen' wilden veiligstellen. In figuur 20 op de volgende pagina wordt een impressie gegeven van deze markt, die zich vaak rondom verhuurmakelaars lijkt af te spelen. De figuur toont de gemiddelde tot stand gekomen aanvangshuurprijs bij verhuurtransacties waarin 'Direct Wonen' in 2004 en 2005 heeft bemiddeld. Volgens directeur Swaans vonden de meeste bemiddelingen plaats in de vier grote steden. Het overgrote deel van het aanbod bestond uit kleine zelfstandige en onzelfstandige appartementen met een huurprijs tussen € 600 en € 900. De gemiddelde prijs is het laatste jaar gedaald door de teruggelopen vraag in het 'echte' dure segment (€ 1300+) voor met name expatriates (Vastgoedmarkt 2005-3). De gemiddelde leeftijd van de huurders-klanten van Direct Wonen bedroeg in 2005 29,6 jaar. Zij verdienden gemiddeld € 2.293 per maand (Direct Wonen, 2006). Voor Match makelaars in Rotterdam liggen de prijzen op soortgelijk niveau. De vraag in het topsegment (1000+) is echter ingezakt (interview Match makelaars). Figuur 20 . Gemiddeld tot stand gekomen huurprijzen in de door 'Direct Wonen' bemiddelde verhuurtransacties. Bron: Direct Wonen, 2006 1400 1200 1000 800

2004 (!,- per maand) 2005 (!,- per maand)

600 400 200 0

Groningen

Arnhem

Maastricht

Eindhoven

Nijmegen

Den Haag

Rotterdam

Zwolle

Utrecht

Amsterdam

Volgens directeur Hein Bos van Vastgoed Belang liggen de prijzen in de markt die Direct Wonen bedient twee maal zo hoog dan gebruikelijk is in de traditionele huursector die grotendeels zijn achterban is (interview Vastgoed Belang). In een interview in Vastgoedmarkt zegt directeur Swaans van 'Direct Wonen' dat zij bemiddelen in 'alle klassen van het geliberaliseerde huursegment – van studentenkamers tot luxe villa's' (vastgoedmarkt, 2005-3). Uit de aanbodgegevens van 'Direct Wonen' op internet blijkt dat het actuele aanbod uitgebreid en divers is, maar dat de nadruk ligt bij kleine stadsappartementen en onzelfstandige woonruimtes. In de meeste gevallen zou er volgens de huurwetgeving helemaal geen sprake kunnen zijn van geliberaliseerde verhuur, ook niet wanneer een appartement gestoffeerd of gemeubileerd is, wat vaak het geval is (1.1.1). Een regiomanager van 'Direct Wonen' geeft in een interview aan dat de WWS-criteria zonder meer ook voor hun markt van toepassing zijn (interview Direct Wonen). Toch worden er hoge huren gerekend. Swaans zegt hierover: "Wij werken met marktconforme huren. Wij proberen de verhuurder wel te adviseren als we merken dat de huur op basis van het puntensysteem aan de hoge kant is. Dat leidt vaak tot

62

prijsaanpassingen. maar in de praktijk zijn er zelden problemen" (Vastgoedmarkt, 2005-3). In paragraaf 6.1 komt verder aan de orde hoe verschillende verhuurders in deze nieuwe nichemarkt zich strategisch opstellen ten aanzien van de huurregelgeving, of hoe zij deze gewoon negeren.

4.2 Particuliere verhuur in Engeland Eerder dan in Nederland is de particuliere huursector in Engeland verworden van dominante sector (voor de oorlog) tot sector in de marge (figuur 21 op de volgende bladzijde). Redenen hiervoor zijn divers. Kemp (1998) en Balchin & Rhoden (2002) noemen onder andere: overheidsbeleid tegen overbewoning, instelling van een kwaliteitsstandaard door de overheid, oprichting van de gemeentelijke woningbedrijven vanaf 1919, krotopruiming vanaf de jaren dertig, huurprijsregulering, eigenwoningbezit, subsidies en fiscaliteit. In 1989 bereikte de particuliere huursector met 9,5 % marktaandeel een dieptepunt. Daarna is een herstel ingetreden. Na een korte hapering lijkt dit herstel anno 2006 vrij solide te zijn. In deze deelparagraaf wordt kort ingegaan op de heropleving. Hieronder volgt eerst een korte beschrijving van de samenstelling van de sector.

4.2.1 Samenstelling De Engelse particuliere huursector wordt vaak voorgesteld als een 'cottage industry' (huisnijverheid). Individuele particuliere verhuurders bepalen het beeldmerk van de sector (zie figuur 22). Relatief vaak verhuren zijn niet meer dan één woning. De institutionele sector speelt geen rol van betekenis. Private personen Kenmerkend voor de traditionele huursector in Engeland zijn de 'converted dwelling houses'. Dit zijn oude woonhuizen die zijn opgedeeld in appartementen. Een ander kenmerk van de sector is de doorgaans slechte onderhoudsstaat van met name de woningen die zonder tussenkomst van een makelaar worden verhuurd (Unsworth & Stillwell, 2004). Ten slotte opvallend is het grote aandeel gemeubileerde woningen (ca. 30%). De dominante rol van private personen op de particuliere huurwoningenmarkt is de laatste jaren versterkt door de heropleving van de 'buy-to-let'-markt. Grote vastgoedondernemingen Naast private personen zijn er aantal grote vastgoedondernemingen actief op de particuliere huurwoningenmarkt. Enkele van deze bedrijven zijn ooit begonnen als beheerorganisaties voor industriegebonden woningportefeuilles, maar hebben zich ontwikkeld tot grote (internationaal opererende) investeringsmaatschappijen. Zij zijn gespecialiseerd in de aankoop van veelal gereguleerd verhuurd bezit, meestal in de buitengebieden. De grootste partij in dit verband is 'Grainger Trust PLC'. hun portefeuille bestaat uit ca. 12.000 gereguleerde woningen. Institutionele verhuurders Institutionele beleggers speelden ooit wel een belangrijke rol op de Engelse woningmarkt. Na invoering van de Rent Act 1965 hebben zij zich echter uit de markt teruggetrokken (interview Arlington). Het is echter niet alleen de Rent Act die de institutionelen parten speelde. Er zijn meer factoren die tot een marktuittreding hebben geleid. Zo wilde verzekeraarbeleggers niet graag geassocieerd worden met de particuliere huursector, die een slechte naam had gekregen door toedoen van malafide huisbazen. Institutionele beleggers gaven de voorkeur aan de commerciële sector. Kort geleden hebben een aantal institutionele beleggers, waaronder Arlington, Schröders en ING, de woningmarkt weer ontdekt. Vooralsnog zijn ze alleen actief in

63

Figuur 21. Particuliere huursector Engeland. Marktaandeel 1961-2006 (%). Bron: ODPM, 2006 35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 1969 1968 1967 1966 1965 1964 1963 1962 1961

en om Londen. Zij spelen vooral in op de exclusieve markt voor expatriates. Alleen Schröders begeeft zich op de meer reguliere markt voor stadsappartementen. Opvallend is de vaak relatief korte-termijn strategie van deze nieuwe institutionele beleggers, en de beperkte fondsgrootte van maximaal £ 100 miljoen (telefonisch ING UK Real Estate, Grainger Trust). ING UK Real Estate (2005) spreekt op haar internetpagina over de institutionele markt als een 'new and growing market sector for the UK'. Een eventuele groei zou kunnen worden gefaciliteerd door de recentelijk ingestelde PIFs (property investment funds, paragraaf 3.1).

4.2.2 Herstel In figuur 21 was duidelijk te zien dat in het herstel van de particuliere huursector in Engeland zijn twee periodes zijn te onderscheiden. De eerste periode loopt van 1989 tot 1995, de tweede periode begint in 2001, en lijkt zich nog voort te zetten. In de figuur op de volgende bladzijde is te zien hoe in de relatief korte periode 1990-2005 een enorme verschuiving is opgetreden in de

64

Figuur 22. Particuliere huursector in Engeland. Bron: Balchin & Rhoden (2002), IPD (2005)

Verhuur aan personeel*; 16,0% Grote vastgoedondern emingen; 7,0% Institutioneel; 0,5%

Private personen; 76,5%

*verhuur aan o.a. defens iepersoneel, en personeel van bedrijven

contractvorm in de particuliere huursector. De mogelijkheid om vanaf 1988 'shorthold' contracten af te sluiten lijkt gretig te zijn aangegrepen. De verschuiving zal er mee te maken hebben gehad dat tussen 1988 en 1992 de huren in particuliere huursector met meer dan 100% stegen, bij een geldontwaarding van maar 30%, en een gemiddelde loonstijging van 37%. (Kemp, 1998). Bestaande huurders hadden wel recht op voortzetting van een oud contract, dat vaak een gereguleerd contract was. Volgens Balchin en Rhoden (2002) probeerden verhuurders na 1988 echter vaak contractvernieuwing op te dringen, op straffe van uitzetting. Dit was in het verleden al eens eerder gebeurd na invoering van de liberale 'Rent Act 1957'. Bekend is het voorbeeld van de beruchte Londense 'slumlord' Peter Rachman (1920-1962). Rachman zette zittende huurders met gereguleerde contracten onder dreiging van geweld uit hun woningen. De vrijgekomen woningen vielen onder het nieuwe huurregime. Welwillende immigranten waren bereid een vaak dubbele prijs als voorheen te betalen. Mallafide praktijken als deze worden sindsdien onder de noemer 'Rachmanism' gevat (interview Arlington). Opleving 1: 1989-1995 De eerste opleving van de particuliere huursector vond plaats na een onafgebroken periode van verval, die in Engeland al voor de tweede wereldoorlog had ingezet. Over de oorzaken van deze plotselinge heropleving is veel gespeculeerd. Volgens Crook er al (1996) is er vooral sprake geweest van een conjuncturele opleving. De woningmarkt stagneerde juist rond 1989/1990. Opvallend is echter het samenvallen van het herstel met de introductie van de 'assured shorthold'-contracten in de Rent Act van 1988, en de stormloop die deze contactvorm vervolgens heeft gemaakt (tussen 1988 en 1995 van 5% naar 40%). Een herstel van de particuliere huursector was dan de doelstellingen van de 'Rent Act'. Daartoe diende ook de in 3.1 genoemde BES-regeling. In de hoofdstukken 5 en 6 worden alle mogelijke invloeden nog eens op een rijtje gezet. Opleving 2: 2001-heden De tweede opleving van de particuliere huurwoningenmarkt zou vooral gedragen zijn door particuliere 'buy-to-let'-investeerders. In 3.5.3 was al te lezen hoe tussen 1995 en 2005 het aantal 'buy-to-let mortgages' meer dan is verzevenvoudigd (Unsworth, 2005). De opleving van

65

Figuur 23. Particuliere huursector Engeland 1989-2006. Bron: ODPM, 2006

12% 11% 10% 9% %-part.huur

1989 1990 1991

1992 1993 1994 1995

1996

1997 1998 1999

2000

2001 2002 2003

2004

2005

9,50% 9,71% 9,80% 10,14 10,40 10,63 10,76 10,70 10,65 10,55 10,37 10,23 10,15 10,35 10,68 10,97 11,33

Figuur 24. Huurvorm particuliere huursector Engeland 1990-2005 (%). Bron: ODPM, 2004 100% not to public 80% resident*

60%

regulated

40%

assured

20%

assured shorthold

0% 1990

1991

1992

1993 1994

assured shorthold

1995

1996

assured

1997

regulated

1998

1999

other**

2000 2001

resident*

2002

2003

2004

not to public

*from 1993/94 onwards, figures include lodgers within owner occupier and social renting hous eholds. They

numbered 85,000 in 1993/94.

**in 1990 is dit inclusief 'protected shorthold & pre-89 assured'

de 'buy-to-let' markt begon midden jaren negentig toen particulieren met geleend geld pandjes in oudere stadswijken gingen kopen. Een echter nieuwe ontwikkeling barste los vanaf het jaar 2000. Particulieren gingen massaal investeren in kleine nieuwbouwappartementen in de verpauperde en verlaten centra van steden in met name het Noorden van Engeland. Er

66

ontstond een nieuwe markt die gedoopt werd als de 'city living' markt. De appartementen die werden gebouwd heetten 'city living' appartementen. Veel investeerders kwamen van Indiaas Engelse- of Ierse afkomst. In 2005 schreef Estates Gazette over deze ontwikkeling (in Unsworth, 2005): "All over Brittain, homes are being built to satisfy the demands of investors – and not to match the demands of those who need somewhere to live". In paragraaf 4.5 over de casus Leeds wordt meer aandacht besteed aan deze 'city living' markt, en over de financiering van deze markt. De 'city living' ontwikkelingen vallen samen met de groei van de particuliere huursector vanaf 2001. Tussen 2004 en 2005 lijkt een recordgroei te zijn behaald. Opvallend is dat gelijktijdig met het inzetten van het tweede herstel de aandelenmarkt ineenstortte, de prijzen op de woningmarkt explosief stegen, en de rente daalde naar historisch lage niveaus. Een ander opvallend gegeven is het volledig wegvallen van de hypotheekrenteaftrek vanaf het jaar 2000, en niet te vergeten het liberale huurregime. In de hoofdstukken 5 en 6 zal gepoogd worden deze en meer factoren uit hoofdstuk 3 op waarde te schatten.

4.3 Particuliere verhuur in Duitsland De particuliere huursector in Duitsland heeft exclusief het gesubsidieerde sociale deel (1.3) een stabiel marktaandeel van 40%. In Duitsland wordt gesproken van de 'vrij gefinancierde' huursector, wat betekent dat er geen directe staatsubsidies aan te pas komen. Los hiervan profiteert de hele huursector wel van het gunstige afschrijvingsregime, dat als verkapte staatssubsidie wordt aangemerkt (telefonisch Amt für Wohnungswesen). Korte terugblik Bij de behandeling van het huurbeleid in paragraaf 2.4 is al kort ingegaan op de ontwikkelingen in de particuliere huursector. Zo liepen de investeringen terug na invoering van de huurwet van 1971. In de jaren zeventig werd tijdelijk meer geïnvesteerd in het prijsgebonden segment (Oxley en Smith, 1996). Eind jaren tachtig werd getracht de investeringen in de vrije huursector te stimuleren door het verruimen van het afschrijvingsregime voor nieuwe gebouwde woningen. Vanaf 1990 is het aanbod vrije sector woningen sterk toegenomen. In dat zelfde jaar explodeerden de aanvangshuren door een plotselinge vraagtoename o.a. als gevolg van de val van de Muur. Door de bescherming van zittende huurders tegen marktprijshuurverhogingen (Lind's type b: 'strong transaction cost-related rent regulation') is hierdoor een prijsleemte ontstaan tussen 'oude' en 'nieuwe' verhuringen, die tot op de dag van vandaag in duurdere steden de doorstroming op de vrije huurmarkt belemmert (interview NRW.BANK).

4.3.1 Samenstelling vrije huursector Het overgrote deel van de vrije huursector is in handen van private personen of bedrijven zonder publiek verleden (freier Wohnungsunternehmen). De rol van de private personen of private huishoudens in de particuliere verhuurmarkt is met 67% zeer dominant. Netto wordt ruim een kwart van de Duitse huurwoningenvoorraad door private personen verhuurd, waarbij de coöperatieve verhuur niet is meegerekend (Hubert, 1998). Verhuur van woningen door particulieren is in Duitsland in tegelstelling tot in Nederland altijd populiar gebleven. Volgens Hubert (1998) maakt dit de huurwoningenmarkt een geliefd investeringsobject bij particulieren. Ca. 15% van de vrije markt wordt bediend door voormalig 'gemeinnützige' woningbedrijven. Hoewel ze dezelfde juridische en fiscale status hebben als commerciële ondernemingen hanteren deze bedrijven vaak nog een sociale taakstelling. Voormalig 'gemeinnütsige' woningbedrijven ontwikkelen, verkopen en verhuren woningen, net zoals woningcorporaties dat doen in Nederland. Het ligt in de verwachting dat het marktaandeel van deze bedrijven op de vrije huurmarkt toeneemt doordat sociale huurwoningen na verloop van tijd als sociale

67

Figuur 25. 'Vrije' particuliere huursector in Duitsland. Bron: Hubert ,1998; Era, 2005

'Freier Unternehmen' ; 18% Voormalig 'gemeinnützige Unternehmen' ; 15%

Private personen ; 67%

huurwoning komt te vervallen (1.3.3). Voormalig 'gemeinnütsige' woningbedrijven hebben de overhand in steden in het Ruhrgebied. 'Freier Wohnungsunternehmen' zijn qua omvang en activiteiten betreft vaak goed vergelijkbaar met de voormalige publieke bedrijven. Ook het aanbod verschilt niet wezenlijk (Hubert, 1998). De grote 'vrije' ondernemingen zijn georganiseerd in het 'Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen' (BFW). Andere 'vrije ondernemingen' zijn de kleinere bouwbedrijven die ook woningen verhuren (mittelständische Wohnungsunternehmen), en 'private equity funds' (beheerorganisaties van cv-achtige constructies voor particulieren). Nieuwe marktpartijen die sinds kort op stormachtige wijze hun intrede hebben gemaakt op de Duitse huurwoningenmarkt zijn veelal buitenlandse investeringsmaatschappijen. Alleen in 2004 zijn in een vijftal mega-transacties meer dan 250.000 woningen verkocht aan Amerikaanse partijen voor een bedrag van bijna € 10 miljard (Bergs, 2005). Het gaat veelal om industrie- en bedrijfsgebonden woningbezit dat in de uitverkoop is gedaan (zoals van 'Deutsche Bahn'). Over deze transacties is nogal wat onrust onstaan. Er wordt wel gesuggereerd dat 'die Amerikanen' in hun investeringsoverwegingen forse huurstijgingen hebben betrokken, maar dat zij onbekend zijn met de huurbescherming voor zittende bewoners (telefonisch NRW.BANK). Institutionele beleggers ten slotte speelden in Duitsland ooit een significante rol, maar hebben zich uit de sector teruggetrokken (telefonisch Amt für Wohnungswesen).

4.3.2 Casus Nordrhein Westfalen & Dortmund De woningmarktsituatie is zag er in 2005 nog slecht uit. Het gehele investeringsklimaat in de huursector wordt door de investeringsbank van Nordrhein-Westfalen als 'tamelijk slecht' tot 'heel slecht' bestempeld (Wfa, 2006). Bouwfonds geeft voor Duitsland echter een positief investeringsadvies uit, waarscijnlijk om haar cv's 'Bouwfonds Germany Residential Fund I en – II' (beiden in NRW) aan de man te brengen. Als motivatie hiervoor gebruikt zij de huizenprijzen die volgens haar op historisch lage niveaus staan. 'Singles' op de vrije huurwoningenmarkt in NRW Voor een huishoudenonderzoek heeft de NRW investeringsbank in 2002 een telefonische 1 enquête gehouden onder bewoners van vrije sector huurwoningen in Nordrhein-Westfalen . Uit de enquête bleek 'Singles' het minste moeite ondervinden met het vinden van geschikte woonruimte (NRW, 2005-2). Zij beschikken niet alleen over de meeste woonoppervlakte (56,8 1

Het onderzoek beperkte zich tot huurders die direct huurden van Wohnungsunternehmen. Huurders die direct huurder van een particulier, of indirect huurden via een makelaar zijn niet in beschouwing genomen.

68

2

m ), maar zijn met gemiddeld twee maanden ook het minste tijd kwijt aan het vinden van 2 2 geschikt woonruimte. Zij betalen hier wel een relatief hoge kale m -prijs voor (€ 6,50/m ). Voor 2 een woning van ca. 60 m komt dit neer op een gemiddelde huurprijs van € 390. Uit de enquête bleek ook dat deze singles niet op zoek zijn naar een koopwoning, ondanks de onspannen woningmarkt. Uiteraard is de ontspannen situatie op de huurwoningmarkt voor singles ook binnen NRW erg locatie-afhankelijk. Volgens Rebecca Späth van de NRW.BANK (telefonisch NRW.BANK) is het vinden van relatief goedkope woonruimte in Dortmund geen enkel probleem, terwijl in Düsseldorf en elders in de 'Rheinvalei' duidelijk meer moeite moet worden gedaan, en vooral meer moet worden betaald (interview NRW). Casus Dortmund De industriestad Dortmund heeft tussen 1990 en 2005 2% van haar inwonertal verloren. Dit is gering in vergelijking met de buursteden Essen en Duisburg. De woningmarkt in Dortmund is tussen 2003 en 2004 stabiel gebleven, net als in heel NRW. Ook in Dortmund is er sprake van een serieuze bouwmalaise, zoals uit de volgende 2 figuren blijkt. Met name de bouw van vrije sector huurwoningen lijkt volledig te zijn ingestort. Over de woningvoorraad in Dortmund kan gezegd worden dat deze vele overeenkomsten vertoont met de woningvoorraad in Rotterdam. Dortmund is van oorsprong een echte volkshuisvestingstad. De meerderheid van de woningen wordt verhuurd door een klein aantal grote voormalig publieke bedrijven. Deze verhuren echter steeds meer vrije sector huurwoningen. Nog maar 15% van de woningvoorraad in Dortmund mag volgens de letter als 'sociaal' aangemerkt worden. Eind jaren zestig was dit nog 45%. De sociale huurwoningen zijn particuliere huurwoningen geworden, onder blijvend beheer van dezelfde ondernemingen. In de nabije toekomst zal deze ontwikkeling doorgaan. Ondanks de ruimte op de woningmarkt in Dortmund hebben vooral gezinnen moeite met het vinden van goede woonruimte. Er is namelijk sprake van een kwalitatief tekort, dat zich vooral laat kenmerken door een overschot aan kleine portieketageflats. Sinds 1994 is het dan ook gemeentelijke beleid om allen nog eengezinswoningen aan de voorraad toe te voegen (Wfa, 2005). Gesloopt wordt er eigenlijk nergens. Volgens Dr. Westphal van het Amt für Wohnungswesen probeert de gemeente met de bouw van ruimere woningen een antwoord te geven op het aan de gang zijnde re urbanisatieproces in Dortmund. De stad is weer in trek bij met name ouderen, studenten en jonge een- en tweepersoons startershuishoudens (telefonisch Amt für Wohnungswesen). Vooral deze laatste twee consumentengroepen ondervinden net als in de rest van NRWF geen enkel probleem bij het vinden van geschikte woonruimte in de particuliere huursector Figuur 26. oplevering nieuwe huurwoningen in Dortmund gesubsidieerd/ vrij gefinancierd (2000 2005). Bron: Stadt Dortmund, 2005 1600 1400 1200 1000

gesubsidieerde bouw huurwoningen

800

vrij gefinancierde huurwoningen

600 400 200 0 2000

2001

2002

2003

2004

69

4.4 Casus Rotterdam Rotterdam. Onaantrekkelijke woonstad? Rotterdam wordt wel omschreven als een echte volkshuisvestingsstad. Tot ver in de jaren negentig is gewerkt aan een verdere expansie van de sociale woningvoorraad. In 1998 was 58,6% van de woningen in de Gemeente Rotterdam een sociale huurwoning. De gemeente zij hierover in 2003: “De afgelopen twintig jaar hebben we keihard gewerkt om een grote voorraad goede woningen voor mensen met een laag inkomen te realiseren. Dat is gelukt en daar mogen we als stad trots op zijn! Maar dit heeft ook een keerzijde". Hoe het stadsbestuur hier tegen over stond is al besproken in de inleiding van dit rapport. De gemeente wilde de eenzijdigheid van woningvoorraad doorbreken door alleen nog maar koopwoningen in het dure segment te bouwen, om vooral aanspraak te maken op nieuwe bewonersgroepen die nu voortijdig de stad verlaten, of de stad niet overwegen als woonalternatief. Volgens de Stadsregio ontbreken er in Rotterdam bepaalde woonmilieus die kunnen bijdragen aan een verdere economische ontwikkeling van de stad en de regio. In de woonvisie 2003 stelt zij dat dit doorbroken kan worden door 'het aanbieden van aantrekkelijke vestigingsmilieus voor internationale bedrijven, ook om het aantrekken van de (met name hoger opgeleide) ondernemers van de toekomst' (Stadsregio, 2003). Ontbrekende woonmilieus in Rotterdam zijn volgens de stadsregio o.a. 'startersmarkt hoogopgeleiden', 'innovatieve woon-werkmilieus', 'royaal wonen' en 'service wonen'. OTB-onderzoeker Marco van der Land concludeerde in zijn boek 'Vluchtige verbondenheid' over stedelijke bindingen van de Rotterdamse nieuwe middelklasse dat Rotterdam als culturele stad in ontwikkeling veel te bieden heeft. Hij moet echter de diagnose stellen dat Rotterdam 'desalniettemin voor de nieuwe middenklasse geen aantrekkelijke stad is om in te wonen. Er is in Rotterdam een tekort aan woningen voor middenen hogere inkomensgroepen' (Van der Land, 2002). Misschien urgenter zijn de problemen die starters ondervinden op de Rotterdamse woningmarkt. Planaanbod De laatste jaren zijn er in Rotterdam jaarlijks gemiddeld 2000 nieuwe woningen opgeleverd. Het merendeel van deze woningen bestond uit dure meergezinskoopwoningen (dS+V/ OBR, 2005). In het document 'Rapportage Nieuwbouwprogramma 2004' stelde de gemeente: "Het merendeel (80%) van het planaanbod 2004-2010 bestaat uit koopwoningen. De helft hiervan is duur. De rest is in bijna alle gevallen middelduur. De huurwoningen die gebouwd gaan worden bevinden zich met name in het goedkope segment (tot € 454). Dit laatste is eigenlijk niet de bedoeling aangezien de gemeente streeft naar 100% markt, maar is onvermijdelijk gezien de bouw van goedkope ouderenwoningen en woningen voor grote gezinnen" (dS+V/ OBR, 2005).

4.4.1 De particuliere huursector De particuliere huursector in Rotterdam is in vergelijking met Amsterdam beperkt van omvang. Dit zegt echter niet zoveel over het verschil tussen Amsterdamse en Rotterdamse woningmarkt. In beide steden is het bulk van de particuliere huurwoningenmarkt een markt van 'exploitatiemaatschappijen'. Deze traditionele verhuurders zijn vooral actief in de vooroorlogse wijken. In Rotterdam wordt hevige strijd gevoerd met een aantal particuliere verhuurders met een slechte reputatie. De gemeente gaat soms over tot onteigening van het bezit, in de hoop dat welwillende corporaties het onteigende bezit overnemen en renoveren. PWS is zo'n welwillende corporatie. Haar financiële armslag staat echter weinig van dit soort dure projecten toe (interview PWS). Binnen de Gemeentelijke organisatie verschillen de meningen over rol van de particuliere huursector wel. Door een enkeling wordt wel onderkend dat welwillende particuliere verhuurders mogelijk een positieve bijdrage kunnen leveren aan de diversiteit en het dynamische karakter van de stedelijke woningmarkt (interview Gemeente Rotterdam). Kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector Er zijn veel kleinere stadsappartementen in Rotterdam, maar dan voornamelijk in de sociale huursector. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn erg lang. De sociale huursector

70

wordt in dit onderzoek echter buiten beschouwing gelaten. De grootste groep particuliere aanbieders is de groep van de woningexploitatiemaatschappijen die met name bezit in de oude stadswijken verhuren. Het bezit is omvangrijk, maar neemt af doordat verhuurders zich uit de markt terugtrekken, laat staan dat zij nog investeren in (nieuwe) woningen. De kwaliteit van de aangeboden woningen is vaak minimaal, de huurprijs bescheiden. Het vinden van huurders gaat vaak via mond-op-mond reclame (telefonisch Parkzoom beheer). Omdat er zelden een offensief beleid wordt gevoerd kan over deze groep verhuurders gezegd worden dat zij niet actief zijn op de markt voor 'kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector'. Figuur 27. Marktaandeel particuliere huursector Rotterdam (%, 1994-2006). Bron: G4, 2006 30%

20%

10%

0%

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

Voor dit onderzoek is geprobeerd via aanbodgegevens op internet, de telefoon en enkele interviews een beeld te krijgen van het aanbod kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector in Rotterdam. De tabel op de volgende pagina toont mogelijke aanbiedende partijen. In de laatste kolom is aangegeven of de partij kan worden aangemerkt als aanbieder van het segment dat in dit onderzoek centraal staat, en waarom/waarom niet. De eerste groep verhuurders in de tabel zijn de makelaars, of beter gezegd de verhuurders die intermediairs inzetten. De eerste twee verhuurders zijn reeds genoemd. Zij spelen een belangrijke rol op de markt voor kleinere stadsappartementen. Het actuele aanbod op internet is groot, en voldoet vaak aan de beschrijving die in paragraaf 1.2 is gegeven voor 'kleinere stadsappartementen'. Vaak is het bezit echter wel gemeubileerd, of onzelfstandig. De verhuurders zijn actieve marktpartijen wat betekent dat zij vaak nieuwe partijen zijn op de markt, en een korte-termijnstrategie hanteren (interview Match makelaars). In paragraaf 4.1 is reeds een beschrijving gegeven van de markt die Direct Wonen bedient. Ook in Rotterdam bedient Direct Wonen deze markt. Concurrent en marktleider in Rotterdam Match Makelaars zit zowel qua huurprijsniveau als wat kwaliteit en prijs betreft iets boven 'Direct Wonen'. Natuurlijk zijn er andere makelaars die een rol spelen op de markt voor kleine stadsappartementen, echter niet op de schaal als de twee genoemde verhuurmakelaars dat doen. De grootste partij is wel Meeùs. Meeùs is onderdeel van Aegon en werkt in tegenstelling tot 'Match' en 'Direct Wonen' alleen voor institutionele beleggers. In Rotterdam beheren zij het bezit van ING Real Estate. Het gaat vooral om een flink aantal woningen in het stadsdeel Kralingen-Crooswijk die als kleine stadsappartementen aan te merken zijn. ING wil echter van dit bezit af (interview ING).

71

Er lijken niet veel makelaars meer te zijn die zit op de mark voor kleinere stadsappartementen in Rotterdam begeven. De kleine beleggers die in de tabel zijn opgenomen zij een voorbeeld van een groot aantal familiebedrijven die zich bezig houden met vastgoed. Zij verhuren vaak eengezinswoningen, of woonruimtes boven winkelpanden; echter zelden in het centrum van de Tabel 9. Mogelijke actieve exploitanten van 'kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector' Makelaars onder 75 Prijs Locatie Actieve belegger in kleinere m2 (€) stadsappartementen in de commerciële huursector? Match veel 900 Centrum Ja makelaars (de opdrachtgevers) Direct Wonen veel 800 Centrum Ja (de opdrachtgevers) Manhave weinig 1500 Centrum Nee Vastgoed Meeùs veel 400 Kralingen Nee (opdrachtgevers – zoals ING – desinvesteren) Van Doorn en weinig 450 Rand Nee Salari Kleine beleggers

onder 75 m2

prijs

locatie

De Boomgaard Van der Vorm vastgoed BV

ook

750

Rand

Actieve belegger in kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector? Nee

Rand

Nee

Institutionele beleggers

onder 75 m2

locatie

Nieuwe Steen Investments Amvest

weinig

Rand

weinig

Centrum

Vesteda

weinig

Centrum

AZL Vastgoed BPF Bouwinvest ING Real Estate

geen

Centrum

geen

Centrum

minimaal

450

Centrum, Kralingen

Actieve belegger in kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector? Nee (sinds 1991 geen investeringen in woningen) Nee (geen kleinere stadsappartementen meer) Nee (geen kleinere stadsappartementen meer) Nee 2 (grens bij 80m ) Nee (willen geen hondehokken) Voorzichtig (Project 'De Grote Beer' in Alexander, maar wiillen oude bezit Kralingen e.d. van de hand doen)

Corporaties

onder 75 m2

prijs

locatie

Stadswonen

veel

400

PWS

veel

350

Centrum, Kralingen Centrum + Oost

ook prijs

Actieve belegger in kleinere stadsappartementen in de commerciële huursector? Nee (geen commerciële deelprojecten) Nee (geen commerciële deelprojecten)

72

stad of de omliggende wijken. Over de institutionele beleggers kan enkel gezegd worden dat zij een zeer beperkte rol spelen op de markt voor kleinere stadsappartementen. Nieuwe Steen investeert al sinds 1991 niet meer in woningen, vanwege de té hoge investeringswaarde (telefonisch Nieuwe Steen investments). Amvest geeft bij monde van voormalig algemeen directeur Maas in een gastcollege (Universiteit van Amsterdam, woensdag 14 december 2005) aan in de toekomst wel graag te willen investeren in de markt voor kleine stadsappartementen ‘met alleen een magnetron’, voor jonge stedelijke professionals in Rotterdam, omdat zij menen dat hier veel vraag naar is. Tot op heden behoort dit echter niet tot het segment van Amvest. Veel institutionele beleggers hebben wel kleinere stadsappartementen in hun portefeuille, maar hanteren een acquisitie- en dispositiebeleid dat neerkomt op verkoop van kleinere appartementen, en aankoop van grotere, geliberaliseerde appartementen. Alleen ING heeft de afgelopen jaren wel geïnvesteerd in een nieuwbouwproject (De Grote Beer) met 2 woonoppervlaktes onder 80 m . Het gaat hier om gereguleerd bezit. Dit project bevindt zich echter niet in de buurt van het stadcentrum, maar in het centrum van het stadsdeel Alexander. ING geeft aan veel meer van dit soort appartementen te willen bouwen, maar dan in het stadscentrum. Vooralsnog investeren ze alleen in soortgelijke projecten in Londen en Parijs. Ten slotte zijn er nog de woningcorporaties. Uit het vooronderzoek dat in het najaar van 2004 is uitgevoerd bleek woningcorporatie PWS meer dan andere woningcorporaties een gedeeltelijk commerciële koers te varen, om zo tekorten elders te dekken. Inderdaad heeft PWS een segment dat buiten de wachtlijsten om als 'vrije sector woningen' wordt verhuurd. Hier zitten echter geen kleinere stadsappartementen bij (interview PWS). Uitzondering zijn een aantal appartementen aan de chique Heemraadsingel die PWS heeft gerenoveerd voor de verkoop, maar die uiteindelijk via Match gestoffeerd worden aangeboden voor markthuurprijzen. Een woningcorporatie die bij uitstek kleinere stadsappartementen aanbied is 'Stadwonen'. Stadswonen was ooit verbonden aan de Erasmus Universiteit en is dé studentenhuisvester van de stad. Zij werd echter geconfronteerd met het gegeven dat studenten na hun afstuderen in hun onzelfstandige kamers blijven wonen omdat zij geen geschikte woonruimte kunnen vinden in Rotterdam. Sinds kort ontwikkelt en verhuurt Stadswonen daarom ook zelfstandige woningen voor (bijna) afgestudeerden. Op het programma staat de bouw van een project van 494 woningen voor (bijna) afgestudeerden en startende ondernemers op de Kop van Zuid. Onderdeel van het programma zijn ook 'short stay'-appartementen voor buiteRLAndse studenten. Stadswonen biedt dan wel kleinere stadsappartementen aan, haar werkwijze is echter verre van commercieel. Er worden kostprijshuren gerekend, en er wordt gewerkt met een wachtlijst. Er lijkt vooral gebouwd te worden voor de 'eigen' studenten.

4.5 Casus Leeds Leeds is met 750.000 inwoners de grootste stad in de regio Yorkshire and the Humber. Leeds was vroeger een belangrijk mijnbouwstad. Net als andere nijverheidssteden in Engeland luidde de economische herstructurering vanaf de jaren zestig een periode van verval en leegloop in. Toen Thatcher in de jaren tachtig aankondigde de mijnen te sluiten braken in Leeds grote onlusten uit. Leeds maakt onderdeel uit van de 'Core Cities Group'. Dit is een verband van de acht grootste Engelse 'provincial cities' buiten Londen om. Deze steden hebben een gemeenschappelijke lage positie op de rangorde van rijkste Europese steden (inkomen per capita). Leeds laat in Engeland alleen Birmingham, Manchester en Liverpool achter zich (Citymajors, 2004). Waar Manchester zich al lang kenmerkt als ‘creatieve stad’ ontpopt Leeds zich de laatste jaren als financieel centrum van het Noorden. Leeds is een groeiende stad en telt twee universiteiten.

73

Woningmarkt in vogelvlucht Vanaf halverwege de negentiende eeuw werden in Leeds door speculatieve bouwers in korte tijd vele duizenden 'back-to-back'-rijenwoningen gebouwd om in de woningbehoefte van de sterk groeiende arbeidersbevolking te voorzien. De arbeiderswijken die ontstonden veranderden al snel in achterbuurten. Tussen de twee wereldoorlogen in werd een begin gemaakt met het afbreken van de slechtste wijken om plaats te maken voor sociale woningbouw door de gemeente. Na de tweede wereldoorlog werd dit beleid voortgezet. Leeds werd een echte volkshuisvestingsstad met een dominante positie van de gemeente als verhuurder. Na invoering van de 'Right to buy' werden veel gemeentelijke huurwoningen overgedragen aan de bewoners. De gemeente werd onder druk gezet het beheer van complexen waarin geen woningen werden verkocht over te dragen aan 'housing associations'. Anno 2006 zijn alle overgebleven woningen bijeengebracht in de koepelorganisatie 'Leeds Partnership Homes', waar ook de gemeente ook deelneemt. Leeds is mede door de de-industrialisatie in de loop van de jaren zeventig/tachtig net als veel ander Engelse steden een naar buiten gekeerde stad geworden. Net als in Rotterdam was het centrum van Leeds amper geschikt voor bewoning. De Joseph Rowntree Foundation (JRF, 1997) schreef in 1997 een rapport waarin zij waarschuwde dat wanneer niet snel structuurveranderingen zouden worden doorgevoerd het verval van de binnensteden alleen maar zou toenemen. Volgens haar lag de oplossing in het aantrekken van een jonge groep hoogopgeleide alleenstaanden die de voordelen van het leven in het centrum van Leeds zouden laten opwegen tegen de talrijke nadelen. JRF zette zelfs een door private investeerders gefinancierd proef-woningbouwproject in gang, en hoopte op overname van het initiatief door particuliere investeerders. Deze investeerders werden later geholpen door de centrale overheid die in 1997 de 'Urban White Paper' presenteerde (zie 3.5.3), en door de lokale overheid die, aangemoedigd door die Urban White paper veertig binnenstedelijke locaties aanwees voor duurzame ontwikkeling en gebiedsgerichte aanpak. Zeven van deze locaties werden aangemerkt als 'strategische locaties'. Hier werd alleen woningbouw toegestaan (Unsworth, 2005).

4.5.1 Particuliere huursector in Leeds In 1991 was slechts 7,7% van de woningvoorraad in Leeds een particulier verhuurd. In 2004 was dit gestegen tot 14,1%. Eén van de oorzaken van de sterke toename is volgens Unsworth & stillwell (2004) de groei van de studentenpopulatie. Veel ouders kochten een woning voor hun studerende kind, en verhuurden overtollige kamers aan andere studenten. Dit gebeurde vooral in één wijk aan de rand van het centrum. Maar niet alleen ouders kochten woningen. Vanaf midden jaren negentig kwamen er steeds meer particulieren die pandjes in en rondom het centrum kochten, om deze vervolgens te verhuren. Deze buy-to-let golf was een landelijk verschijnsel. Vooral in de oude arbeidersbuurten met de karakteristieke 'back to backs’ nam de particuliere verhuur een vlucht. Volgens Unsworth en Stillwell (2004) heeft deze ontwikkeling verstorend gewerkt op de sociale samenhang in deze buurten, onder andere ook doordat het kwetsbare groepen aantrok. Ook op de ‘estates' kochten particulieren flats op en verhuurden deze door voor vaak een veelvoud van de rekenhuurprijs van de gemeente (ca. £40 per week) (Unsworth & Stillwell, 2004). Vanaf het jaar 2000 verplaatsten de ontwikkelingen zich naar het stadscentrum. Braakliggende gebieden langs de rivier de Aire werden in korte tijd nieuwe woonlocaties. Enkele grote en vele kleinere ontwikkelaars zijn sindsdien onafgebroken bezig geweest het aangezicht van de stad volledig te transformeren door de bouw van duizenden zogenaamde 'city living' -appartementen in opzichtige woontorens. Tot nog toe werd deze ontwikkeling financieel bijna volledige gedragen door kleine particuliere woningbeleggers.

4.5.2 City Living in Leeds In 2003 kopte een rapport over 'City Living in Leeds – 2003' (Unsworth, 2003): "City living in Leeds: here to stay?". De auteur vroeg zich af of deze ontwikkeling als vastgoedvorm en

74

Figuur 28. Woningmarktverdeling Leeds 1991-2005 (01.03, %). Bron: Unsworth & Stilwell, 2004; Leeds City Council, 2005 100% 90% 80% koop

70% 60%

local authority

50%

RSL

40%

part.huur

30% 20% 10% 0% 2004

1991

'leefstijl fenomeen' interesse zou blijven trekken van investeerders, of dat het aanbod spoedig de vraag zou overtreffen. Feit is dat de ontwikkeling nu al het stadsaanzicht van Leeds fors heeft veranderd. Aan het eind van deze paragraaf zijn ter illustratie een aantal foto’s ingevoegd. Tien jaar geleden woonden er hooguit 1.000 mensen in het stadscentrum. Inmiddels zijn dit circa 10.000, en dit zal de komende jaren nog fors toenemen (telefonisch Bailey). De ontwikkeling die hiertoe heeft geleid is in 1999 in gang gezet. Lokale ontwikkelaars begonnen op de zeven door de gemeente aangewezen strategische locaties nieuwe en bestaande gebouwen te (her)ontwikkelen voor een nieuwe woonfunctie. Tegelijkertijd schoonde de gemeente de kanalen op, en legde voorzieningen aan. De eerste projecten waren relatief klein, maar al gauw ging het om projecten van meer dan 100 wooneenheden elk. Marktpartijen uit het hele land volgden het voorbeeld van de lokale ontwikkelaars, en met suuces. Projecten waren vaak al volledig uitverkocht aan particuliere woninginvesteerders voordat de eerste steen was gelegd (er werd off plan verkocht). Ontwikkelaars incasseerden zo snel nieuwe middelen waardoor zij snel door konden werken aan vervolgprojecten. Uit onderzoek in 2003 en 2005 bleek dat de bewoners van 'city living' appartementen in hoofdzaak hoger opgeleide jongeren waren, die graag dicht bij hun werk wilden wonen (veelal in het financiële district, figuur 29) en bij de uitgaansvoorzieningen (Unsworth, 2003/2005). Programma De eerste 'city living schemes' werden direct aan de oevers van de rivier 'Aire' gesitueerd, aan de rand van de victoriaanse binnenstad. Appartementen aan het water leverden een 20% hogere prijs op. Figuur 29 geeft een indruk van de situering van de gerealiseerde en in aanbouw zijnde appartementencomplexen in 2003. De eerste kleinschalige projecten aan beide zijden van de rivier waren tot appartementencomplexen getransformeerde pakhuizen. Deze ontwikkeling gaat nog door. Veel in aanbouw zijnde nieuwbouwprojecten zijn wel groter van schaal. Uit figuur 30 blijkt dat de plandichtheid, of in ieder geval de hoeveelheden, de laatste jaren fors zijn toegenomen. De laatste twee jaar zijn er in het centrum van Leeds 2200 appartementen opgeleverd. Dit brengt het totaal aan opgeleverde appartementen tussen 2001 en 2006 op 4.642. Een bijna gelijk aantal is nog in aanbouw. Begin 2006 had de gemeente bovendien al vergunningen afgegeven voor de bouw van nog 5.000 appartementen. Een belangrijk project dat op het moment wordt afgebouwd is Clarence Dock aan de zuidoostkant

75

2

van het centrum. Hier worden uiteindelijk 1100 appartementen, 30.000 m aan hotelruimte en 2 horeca en 10.000 m kantoorruimte gerealiseerd. Er zijn op het moment nog meer soortgelijke grootschalige projecten als Clarence Dock in aanbouw. Meest in het oogspringend daarbij is het 32-verdiepingen tellende Bridgewaterplace net ten zuiden van het treinstation. Deze toren gaat ruimte bieden aan commerciële functies en 200 compacte appartementen. Nog niet in aanbouw, maar zeker opzichtig gaat de 54-verdiepingen tellende Lumiere Tower 1 worden. Inclusief de lagere zustertoren worden hier 850 appartementen en in de plint commerciële ruimtes gerealiseerd. De financiering is kortgeleden rond gekomen. De gemeente heeft afgelopen juli goedkeuring verleend. Naar verwachting beginnen de werkzaamheden juni volgend jaar. Figuur 29. In aanbouw en gerealiseerd (situatie 2003). City living schemes in Leeds. Bron: Unsworth, 2003

N

500m.

Figuur 30. Meer City Living in de pijplijn. Bron: Allsop, 2006

76

Appartement design De appartementen kenmerken zich doorgaans door een bepaald standaard design. Onderdeel hiervan is een halletje, een houten- of laminaatvloer, een kleine woonkamer met een geïntegreerd keukenblokje, een laag plafond met geïntegreerde verlichting en ramen van vloer tot plafond (zie figuur 31 en foto’s). De appartementen worden steevast opgeleverd als 'one 2 bedroom' of 'two-bedroom' appartementen met oppervlaktes van resp. 40 tot 50 m en 60 tot 70 2 m . De appartementen met twee slaapkamers worden meestal opgeleverd met een tweede badkamer, omdat dit de verhuurbaarheid en daarmee ook de verkoopbaarheid ten goede komt (Unsworth, 2003). Onder druk van stijgende vastgoedprijzen zijn de oppervlaktes van nieuw opgeleverde appartementen de laatste jaren afgenomen. Anne Haggas, sales manager bij Knight Frank in Leeds vertelt in een interview dat de optimale oppervlakte voor een 'two-bedroom' appartement 2 op het moment ligt tussen de 60 en 65 m . Bij deze grootte blijft de aankoopprijs voor investeerders acceptabel, terwijl de verhuurbaarheid nog goed is. Voor 'one-bedroom' 2 2 appartementen is de gangbare maat op het moment 450 ft (42 m ). Steeds vaker worden er ook mini-appartementen gebouwd. Deze zijn onder te verdelen in studio's of 'small one-beds' 2 2 (350 ft ) en de zogenaamde 'smart-pads' (280 – 300 ft ) (interview Knight Frank). In een speciale bijlage in 'The Times' over Leeds wordt deze ontwikkeling gevat onder de noemer 'micro-living'. In Londen was dit al veel eerder een gangbaar marktalternatief (The Times focus report: Leeds, donderdag 9 maart 2006). Figuur 31.Typische indeling van een 'two bedroom'-appartement in Leeds. Bron: Unsworth, 2003

4.5.3 Financiering De 'city living'-markt in Leeds wordt bijna volledig gefinancierd door individuele particuliere beleggers. Eigenaarbewoners kwamen de laatste jaren door de snelheid van handelen van de beleggers bijna niet aan bod. Beleggers zijn doordat zij andere eisen stellen aan een woning dan eigenaarbewoners in staat al in de programmafase aan te kopen ('off plan'). Vooral in tijden van sterke prijsstijgingen verkochten zij vaak nog voordat de appartementen werden opgeleverd door aan zogenaamde 'second phase'-investeerders. Kleine spelers op de markt in

77

Leeds zijn vaak mensen uit Londen en mensen uit de Indiase gemeenschap in het Zuiden van Engeland. Een andere belangrijke groep investeerders zijn de Ieren. Deze mogen sinds kort vastgoed opnemen in hun pensioenportefeuille. In deelparagraaf 3.5.3 is al opgemerkt dat particuliere investeerders in Engeland heel gemakkelijk aan een 'buy to let'-hypotheek komen. In wezen zijn indirect de hypotheekbanken de grootste financiers. Particulieren worden in Engeland ook veelvuldig aangemoedigd om in appartementen te gaan beleggen. Populair de laatste jaren zijn de ‘property shows’. Een zeer divers publiek wordt daar voorgehouden dat iedereen miljonair kan worden, door maximaal gebruik te maken van de hefboom op vreemd vermogen. Vaak blijven waarschuwingen voor een negatief hefboomeffect achterwege. Er moet echter gesteld worden dat de woning- en kapitaalmarkt de belegger de laatste jaren zeer gunstig gestemd was. Dit lijkt echter ten einde. Investment clubs In Engeland zijn onder invloed van de 'property boom' de laatste jaren veel 'investment clubs' opgericht. Een investment club is vaak geörganiseerd rondom één ‘property-milionair’ die in de appartementen grote welstand heeft bereikt. Door het oprichten van een 'club' bindt hij mensen aan zich die zijn voorbeeld willen volgen, maar expertise ontberen of onzeker zijn. De oprichter van de club neemt de rol van adviseur op zich en wordt min of meer beheerder van een gezamenlijk te beleggen pot geld. Deze constructie kan vergeleken worden met een piramidespel. Door de financiële krachtenbundeling is de mogelijkheid ontstaan om een groot aantal objecten tegelijk te kopen, en eventueel hele projecten. In de praktijk levert dit een forse kwantiteitskorting opleveren. Oprichters van deze 'investment clubs' wordt vaak verweten hun deelnemers onverantwoorde risico's te laten nemen. Manoj Raitatah & Summertime Properties Leeds' bekendste financier op de 'city living'-markt is de jonge toneelschrijver Manoj Raitatah. Begonnen als kleine vastgoedhandelaar in Londen in 2001 verzamelde hij snel familie en vrienden om zich heen die gebruik wilden maken van zijn kunde. Dit heeft geleid tot oprichting van vastgoedmaatschappij 'Summertime Properties'. Raitatah's werkwijze bestaat uit het opkopen van appartementen in grote hoeveelheden, om deze vervolgens met winst door te verkopen aan de klanten van 'Summertime Properties'. Naar eigen zeggen krijgt Raitatah door zijn bulkaankopen de appartementen met 10% tot 20% korting ten opzichte van de catalogusprijs. De 'second phase investors' profiteren van Raitatah's veronderstelde expertise (Raitatah neemt alle beslissingen), en van de resterende kwantiteitskorting op de aankoopsom van de appartementen na de commissie die Raitatah rekent. Leeds is de belangrijkste markt voor Summertime Properties. Raitatah heeft afgelopen jaar in één transactie van £ 35 miljoen alle 209 appartementen gekocht in een nog te bouwen woontoren in het project Clarence Dock. Bij deze transactie speelde 'sales manager' Anne Haggas van makelaar 'Knight Frank' in Leeds een sleutelpositie. Afgelopen juni was zij nog in onderhandeling met Raitatah over de aankoop van nog eens alle 850 appartementen in de twee torens van het grootse 'Lumiere Towers' project (zie illustratie achter aan deze paragraaf). Zij kon in een interview in mei al toevertrouwen dat deze transactie door zou gaan. Inmiddels (augustus) heeft de gemeente groen licht gegeven. Dit zou betekenen dat is voldaan aan de voorwaarde dat 50% van de appartementen is verkocht (interview Knight Frank). Stand van zaken medio 2006 In het jaar 2005 groeide de woningmarkt in Engeland met nog slecht 3,2%. In de regio Yorkshire and the Humber was dit in 2005 nog ca. 5,3%. Uit onderstaande figuur blijkt dat op de 'city living' markt in Leeds de prijzen in 2004 al gestabiliseerd zijn. Om verdere prijsdalingen te voorkomen paaiden ontwikkelaars investeerders met zogenaamde 'sweeteners' (Unsworth, 2005). Volgens makelaarskantoor Hunters is hiermee niet voorkomen dat de markt in de afgelopen 12 maanden 10 tot 15% is ingezakt (interview Hunters). Allsop (2006) stelt dat in tegenstelling tot wat er in de woningmarktberichten in de media staat de marktsituatie in Leeds niet ongunstig is doordat de vraag naar kleine stadsappartementen aanhoudt. Het lopende huuraanbod van Hunters is het laatste jaar niettemin fors toegenomen (interview Hunters).

78

Tabel 11. Gemiddelde nieuwe gebouwde ‘2-bedroom’ flat. Kwartaal 2 2004/2005. Bron: Knight Frank, 2005 Jaar 2004 2005 2006

Oppervlakte 2 62,8 m 2 62,8 m

Prijs £ 184.800 £ 182.500

Prijs/m £ 2943 £ 2906

2

Huur £ 770 £ 750

2

Huur/m £ 12,26 £ 11,90

BAR 5,0% 4,9%

Recente city living activiteiten Hoewel de marktontwikkelingen al enkele jaren lang niet meer rooskleurig zijn betekent dit niet dat er geen marktactiviteit is geweest. Zelfs het afgelopen jaar zijn er nog veel particulieren op de markt ingesprongen. Een belangrijk motief voor deze investeerders om toch nog te investeren is niet alleen de aanhoudende vraag naar huurwoningen, maar vooral ook de kortingen die ontwikkelaars rekenen wanneer er grote aantallen appartementen tegelijk aangekocht worden. Leden van 'investment clubs' kunnen deze kortingen als winst incasseren, wanneer zijn in staat zijn aangekochte appartementen voor de cataloguswaarde aan een 'second phase investor' weten te verkopen. Hier zijn volgens makelaarskantoor Hunters een flink aantal beleggers het afgelopen jaar de fout in gegaan. De 'second phase investors' dienden zich niet aan. De door de ontwikkelaars voorgestelde prijzen zijn volgens hen onrealistisch (interview Hunters). Veel beleggers hebben afgelopen jaar voor de keuze gestaan te verkopen met verlies, óf te verhuren, eveneens met verlies. Uiteindelijk zou makelaar Hunters toch nog positief willen adviseren over investeringen in 'city living' in Leeds. Voorwaarde dan wel is dat de investeerder beschikt over de juiste 'know how'. Hij moet de markt ter plaatse goed kunnen doorgronden, en weten waar zich groeimogelijkheden aandienen. Investeerders moeten tevens beschikken over een lange adem. Dit is volgens Hunters geen markt meer voor speculanten. Doordat de speculanten zich hebben teruggetrokken is er ook meer ruimte gekomen voor eigenaarbewoners (interview Hunters). Volgens Allsop (2006) is het aantal projecten dat in de pijplijn zit in Leeds met 'slechts' 3% toegenomen tussen 2005 en 2006. Belangrijkste reden voor deze beperkte toename is dat het aantal geplande eenheden is afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit komt ofwel doordat er 'planning permission' is geweigerd, of doordat bepaalde projecten zijn omgezet in commerciële (deel)projecten. Allsop ziet dit als goed nieuws voor critici die een overaanbod op de city-living markt in Leeds vrezen, maar eveneens als bevestiging dat grote bulk inversteerders nog steeds bereidwillig zijn te investeren in Leeds. Een van deze investeerders is Manoj Raitatah en zijn Summertime Properties. Anne Haggas, 'sales manager' en vennoot in makelaarskantoor Knight Frank in Leeds is in onderhandeling met Raitatah over de aankoop van de nog te bouwen 54 verdiepingen tellende Lumiere Tower, die ruimte zou moeten gaan bieden aan 650 appartementen. In de onderhandelingen is volgens Haggas sprake van een spanning tussen de wens van de investeerder(s) voor steeds kleinere appartementen enerzijds en de behoefte aan redelijke woonoppervlaktes van de kant van de huurders anderzijds. Uit diverse onderzoeken zou blijken dat de groeipotentie voor 'city living' in Leeds met name in de iets grotere woonoppervlaktes gezocht moet worden. Dat de oppervlaktes in de Lumiere Tower vooralsnog weer een slag kleiner lijken te worden vindt Haggas eigenlijk onverantwoord. Zij wijst daarbij vooral naar de rol van de ontwikkelaar, die na jaren waarin de bomen tot in de hemel groeiden iets van haar terrein zou moeten prijsgeven, door genoegen te nemen met iets minder grote winsten (interview Haggas).

79

4.6 Conclusie Nederland & Rotterdam Figuur 17 op pagina 55 laat prachtig het stabiele verloop van het marktverlies van de particuliere huursector zien. Er wordt vaak verondersteld dat dit verval een min of meer natuurlijk proces is door het uittreden van oude particuliere pensioenbeleggers. Uit 4.4.1 blijkt echter wel dat tussen midden jaren tachtig en midden jaren negentig veel nieuwe individuele beleggers in woning-cv's de markt hebben betreden. Maar deze beleggers anticipeerden vooral op kapitaalgroei. Het grootste marktverlies lijkt vanaf midden jaren tachtig niet te komen van de pensioenbeleggers, maar is vooral het gevolg van een uittocht van institutionele beleggers, die zich in het nieuwe millennium versterkt heeft voortgezet. Verhuurders als Vesteda spreken liever niet van een uittocht, of desinvestering, maar van een ‘roll-over’ naar een duurdere categorie woningen als strategie. In verhouding tot het verlies van het aantal verhuurde eenheden valt de totale desinvestering van de laatste jaren dan ook mee. Er is een ander proces aan de gang in de institutionele huursector, die omschreven zou kunnen worden als een verregaande 'vernichering' van de institutionele sector. Dit betekent niets anders dan dat de beleggers goedkope woningen van de hand doen, en enkel nog investeren in de smalle markt voor dure huurwoningen die buiten het strenge huurprijsregime vallen. Een andere nichemarkt in ontwikkeling is de in paragraaf 4.1.4 beschreven 'nieuwe nichemarkt'. Dit is vooral een markt van individuele particulieren en (verhuur)makelaars. Het grootse deel van het aanbod in deze 'nieuwe nichemarkt' bestaat uit kleine stadsappartementen (vaak gemeubileerd) en onzelfstandige studio's. Het gaat daarbij zelden om nieuw bezit. Hoewel de verhuurde woningen niet vaak zullen voldoen aan de criteria voor geliberaliseerde verhuur lijkt de huurwetgeving weinig greep te hebben op deze markt. Er kan zodoende ook wel worden gesproken van een 'vrije markt niche'. Verhuurders in deze niche maken anders dan ouderwetse pensioenbeleggers vaak gebruik van vreemd vermogen. Zo ontstaan er op de krimpende Nederlandse particuliere huurwoningenmarkt niches aan twee fronten: de niche van de actieve institutionele beleggers die enkel nog investeren in de smalle geliberaliseerde markt, en de 'nieuwe niche' van individuele particulieren die creatief omgaan met de huurwetgeving of deze negeren (zie hoofdstuk 6), en vooral inspringen op een stedelijke marktbehoefte. De particuliere huurwoningenmarkt in Rotterdam verliest sterk marktaandeel. Ook in het bouwprogramma is relatief weinig plaats voor nieuwe huurwoningen. Voor dit onderzoek is achterhaald in hoeverre er in Rotterdam een commerciële markt is voor kleine stadsappartementen. De sociale huursector valt buiten het onderzoeksveld, omdat deze niet commercieel en bovendien zeer beperkt toegankelijk is. Geconcludeerd is dat het aantal actieve partijen en ook het aanbod beperkt is. Eigenlijk zijn alleen de particulieren op de 'nieuwe nichemarkt' actief in dit segment. De huren die moeten worden betaald zijn marktconform. Institutionele beleggers lijken zich terug te trekken uit de markt voor kleinere stadsappartementen, als ze er al ooit actief waren. Hoewel de institutionele markt in Rotterdam zichtbaar aanwezig is in het stadscentrum is zij de laatste jaren verworden tot een niche aan de bovenzijde van de markt.

Engeland & Leeds Ondanks pogingen van verschillende conservatieve regeringen om de vlucht van de particuliere woningverhuur een halt toe te roepen is de betekenis van de particuliere huursector decennialang jaarlijks afgenomen. Dit is doorgegaan tot een dieptepunt met een marktaandeel van 9,5% in 1989. In hoofdstuk 5 en 6 zal de oorzaak hiervan nog kort aan de orde komen. Veel anders dan in Nederland zal het echter niet zijn. De veelal kleinere particuliere beleggers prefereerden verkoop boven voortzetting van de exploitatie. Daarnaast was er een fiscale prikkel voor belastingbetalers om een eigen woning te kopen (hypotheekrenteaftrek). Opvallend

80

ten opzichte van Nederland is dat de institutionele beleggers in Engeland sinds 1965 vrijwel van de woningmarkt zijn verdwenen. Vanaf 1988 is er een plotselinge ommekeer in de neergaande trend (figuur 21) waar te nemen. De particuliere huursector lijkt zich geleidelijk aan weer te herstellen. Er zijn daarbij twee periodes te onderscheiden. Uit hoofdstuk 5 en 6 zal blijken dat de eerste herstelperiode van 1989 tot 1995 vooral in verband wordt gebracht met de zwakke woningmarktconjunctuur. De particuliere huursector zou min of meer een tijdelijke 'buffer' zijn geweest. Opvallend echter is ook dat in deze periode het aandeel 'assured shorthold' contracten in de particuliere huursector van vrijwel niets tot 40% is toegenomen, en de huren een grote vlucht hebben genomen in verhouding tot de inflatie en de stijging van de lonen. 1988 was dan ook het jaar waarin de genoemde nieuwe vrijere contractvorm als alternatieve contractvorm werd toegestaan. Niettemin daalde het marktaandeel van de particuliere huursector na 1995 weer. De tweede herstelperiode is in de statistieken waarneembaar vanaf het jaar 2001 en duurt nog steeds voort. Als oorzaak voor deze groei wordt de heropleving van de 'buy to let' markt gegeven. Deze ontwikkeling zou in feite al midden jaren negentig zijn begonnen toen particulieren met geleend geld pandjes in oudere stadswijken gingen opkopen. Pas rond de eeuwwisseling raakte 'buy to let' in een stroomversnelling doordat 'het stadscentrum' als woonlocatie werd herontdekt, mede door toedoen van de nationale revitaliseringspolitiek. Wat de ontwikkelingen vanaf het jaar 2000 kenmerken is dat een groot deel van de expansie niet langer in bestaand bezit plaatsvindt, maar dat particuliere huisbazen nieuw bezit kopen, dat door ontwikkelaars specifiek voor deze particulieren wordt gebouwd. Critici menen dat de nieuwbouwprogramma's in de centra van de steden daardoor meer gericht zijn op de verlangens van investeerders dan dat er rekening wordt gehouden met de behoeften van degenen die de te realiseren appartementen moeten gaan bewonen. De financiers in 'city living' zijn geen institutionele beleggers, maar enkel particuliere investeerders, die relatief vaak van Indiaas Engelse- of Ierse afkomst zijn. Indirect zijn natuurlijk de vele in 'buy to let mortgages' gespecialiseerde hypotheekbanken de grote financiers op de achtergrond. In het jaar 2005 was het groeicijfer van de particuliere huursector hoger dan ooit. Tegelijkertijd is de eigenwoningsector voor het eerst in misschien wel honderd jaar gestagneerd. De contractvorm op de 'city living' markt is vrijwel altijd in de vorm van 'assured shorthold' contracten. Dit geld ook voor de verhuurders in de oude stadswijken. Alleen in de buitengebieden zijn er grote particuliere verhuurders met gereguleerd bezit. In Leeds lijken kleine stadsappartementen sinds de eeuwwisseling de norm te zijn op de particuliere huurwoningenmarkt. In korte tijd zijn er in het stadscentrum ca. 5.000 appartementen opgeleverd. Een soortgelijk aantal is op dit moment in aanbouw. Zoals de plannen er nu uitzien zullen er in de nabije toekomst ruim 18.500 stadsappartementen in het centrum zijn verrezen. Tot nog toe zijn de appartementen vrijwel allemaal opgekocht door particuliere investeerders. Zij verkopen de appartementen eventueel door aan 'second phase' investeerders. De meeste appartementen worden vooralsnog verhuurd. De oppervlakte 2 bovengrens van deze appartementen lag enkele jaren geleden bij ca. 70 m , maar is onder druk van de gestegen prijzen gedaald. Onder invloed van een toenemend aanbod en stagnerende prijzen op de woningmarkt is de gemiddelde huurprijs van een 'city living' appartement tussen 2 2004 en 2005 gedaald van £ 770 naar £ 750 voor een appartement van gemiddeld 63 m . Het aanbod zal de komende jaren nog fors toenemen. De city living markt is een markt voor liefhebbers die graag dicht bij het stadscentrum willen wonen en hier geld voor over hebben.

Duitsland, NRW & Dortmund De Duitse particuliere huursector heeft al decennialang een stabiel marktaandeel van ca. 40%. Onder de aanbieders van deze 40% bevinden zich ook voormalige publieke bedrijven die qua instelling goed te vergelijken zijn met de Nederlandse woningcorporaties. De grootste rol wordt

81

echter ingenomen door particuliere (pensioen)beleggers. Zij bezitten 25% van de woningvoorraad in Duitsland. In vergelijking met Nederland en Engeland lijkt hiermee de geschiedenis van de woningmarkt in Duitsland sinds de tweede wereldoorlog stil te hebben gestaan. Er hebben zich op de particuliere huurwoningenmarkt de laatste 50 jaar weinig spectaculaire veranderingen voorgedaan. Enige opmerkelijke verschijnsel is het ontstaan van een prijsleemte tussen oude en nieuwe huurwoningen geweest na de vraagexplosie van begin jaren negentig. In de duurdere Duitse steden zijn grote de grote prijsverschillen nog praktijk en vormt het een belemmering voor de doorstroming. Een actuele kwestie ten slotte zijn de mega transacties waarbij Amerikaanse investeringsmaatschappijen grote woningportefeuilles hebben opgekocht. Over de wenselijkheid hiervan is veel publieke discussie ontstaan. In de oude industriesteden in Nordrhein Westfalen is de particuliere huursector voor een belangrijk deel het domein van voormalige publieke woningbedrijven. Hoewel deze bedrijven op geen enkele manier meer bevoordeeld worden ten opzichte van andere bedrijven houden ze er vaak nog een sociale taakstelling op na. Uit een telefonische enquête blijkt dat alleenstaande woningzoekenden in NRW weinig tot geen moeite hebben met het vinden van passende kleine woonruimte. Zij betalen hier wel relatief veel geld voor. Dit is echter minder dan wat alleenstaanden op de 'nieuwe nichemarkt' in Rotterdam moeten betalen. Alleen grotere gezinnen vinden moeilijk passende woonruimte. Hetzelfde beeld geldt voor Dortmund. Jongeren vinden zonder problemen woonruimte. Er zijn geen wachtlijsten buiten de kleine sociale huursector om. Particuliere investeerders hebben de laatste jaren steeds minder gebouwd in de stad. De gemeentelijke woningdienst maakt zich vooral hard voor de realisatie van meer eengezinswoningen in de stad. Op de volgende pagina zijn een aantal foto’s afgedrukt die gemaakt zijn tijdens het veldwerk in Leeds. De foto’s tonen achtereenvolgens de exterieurs van een twee getransformeerde pakhuizen en van een modern appartementengebouw in het centrum van Leeds, een interieur van een ‘showflat’, op een gekopieerde illustratie de gerealiseerde ontwikkelingen langs de River Aire en tot slot een oude loods waarin woonruimtes moeten komen.

82

83

84

85

86

87

88

5. VERBAND AANBOD - ANDERE FACTOREN DAN HUURBELEID 5.1 Nederland. Eigen Analyse Bij de marginale positie van de particuliere huursector in Nederland wordt niet vaak stilgestaan. Vaak wordt gesteld dat een grote particuliere huursector niet nodig is vanwege de 'brede' sociale sector (hoofdstuk 1). Daarnaast zou de pensioenfunctie van directe woningbeleggingen voor de meeste particulieren zijn komen te vervallen, en is onder invloed van de welvaartsgroei het eigenwoningbezit flink gegroeid. Van invloed hierop is ook de toegenomen acceptatie van het aangaan van hypotheekschulden geweest. Dit zijn allemaal plausibele verklaringen voor de marginalisering van de particuliere huursector; de invloed van huurregelgeving lijkt van secundair belang. Het verklaart echter niet genoeg waardoor het verlies aan marktaandeel van de particuliere huursector de afgelopen jaren onverminderd door bleef gaan tot onder 10%. De sociale huursector is hier niet de verklaring. Deze heeft de laatste jaren ook fors marktaandeel verloren. De beleggingsmarkt is ook niet het antwoord. Er is veel beleggingspotentieel, en de slechte beursprestaties in het jaar 2001/2002 had particuliere beleggers juist kunnen stimuleren in woningen te beleggen. Aan de fiscale behandeling van de particuliere huursector kan het ook niet liggen. Juist niet sinds 2001, toen voor particuliere beleggers box III van kracht werd. Particuliere beleggers betalen hierin slechts een bescheiden belasting over het vermogen, en niet over de huurinkomsten. Nergens in de landen om ons heen is het regime zo gunstig, zij het dat er voorwaarden aan box III verbonden zijn (zie paragraaf 3.1). Dan is er nog de vraagontwikkeling. Als gevolg van de economische stagnatie is alleen de vraag in het duurste huursegment (€ 1000+) ten opzichte van de economische topjaren afgenomen. Netto heeft de woningmarktconjunctuur van de laatste jaren alleen maar geleid tot een extra behoefte aan huurwoningen. Voor starters zijn grote delen van de koopmarkt onbereikbaar geworden, terwijl de sociale huursector vaak geen soelaas biedt vanwege de lange wachtlijsten. Toen enkele jaren geleden de economie nog op volle toeren draaide werd de vraag naar particuliere huurwoningen in Rotterdam bepaald door de grote instroom van werknemers uit binnen- en buitenland (interview Match Makelaars). Onder invloed van de flexibilisering van de arbeidsmarkt kan deze ontwikkeling versterkt terugkomen, waarbij het vooral zal gaan om jonge mensen. De in paragraaf 4.1 beschreven opkomst van de 'nieuwe niche' kan hiervan een voorbode zijn. Juist de kleinere particuliere huursector is volgens Ekkers (2002) in staat snel in te springen op marktontwikkelingen. Er zijn tot nu toe diverse redenen aangevoerd die juist geen verklaring vormen voor de sterke krimp van de particuliere huursector. Een meer plausibele conjuncturele verklaring zou kunnen zijn dat verhuurders verkoop verkiezen boven voortzetting van de verhuur, omdat zij willen incasseren. Gelijktijdig zouden zich in een stijgende markt echter ook nieuwe beleggers moeten hebben aangediend. Er is echter nog een andere factor genoemd: de hypotheekrenteaftrek. Dagblad 'Trouw' berichtte op dinsdag 15 augustus 2006 dat volgens ABP-economen woningeigenaren met een inkomen tot € 30.000 gemiddeld 13% inkomensvoordeel halen uit de hypotheekrenteaftrek. In hoofdstuk 3.2 is met een rekenvoorbeeld van twee naast elkaar gelegen identieke appartementen aangetoond hoe makkelijk de keuze voor een huur- of koopwoning op grond van zuiver financiële gronden kan zijn. De hypotheekrenteaftrek lijkt daarmee een belangrijke verklaring te zijn voor het gegeven dat de markt voor particuliere huurwoningen in Nederland zo smal is, en dientengevolge het aanbod ook. Met de dalende rente en de sterk stijgende koopprijzen is de aandrang tot uitponden alleen maar toegenomen.

89

Een institutionele belegger streeft er doorgaans wel naar zijn portefeuille op peil te houden. Hij zal zich dan weer als concurrent van de eigenaarbewoner op de koopwoningenmarkt moeten begeven. Deze markt is 'gesubsidieerd' door de hypotheekrenteaftrek – welke volgens Van der Schaar de koopprijzen voor 30% bepaald. Deze verkapte subsidie geldt echter niet voor de beleggers. Deze kunnen hierdoor moeilijk rendabel exploiteren (interview Van der Schaar). De belegger zou door de (té) hoge aankoopprijzen voor een tweede maal geconfronteerd worden met de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek. Het is echter te veel eer aan de hypotheekrenteaftrek om te concluderen dat de regeling de particuliere woningbeleggingsmarkt dubbel (bij verhuren en acquireren) beïnvloed. De vraag naar woningen is immers een resultante van de vraag door eigenaarbewoners én beleggers. In de slotparagraaf 5.6 wordt dit toegelicht. In paragraaf 3.5 zijn nog andere interveniërende factoren genoemd die mogelijk van invloed zijn op de marginale positie van de particuliere huursector. In Nederland bestaat de mogelijkheid dat particulieren zelf een werknemerspensioen mogen samenstellen met bijvoorbeeld vastgoed, zoals de Ieren mogen doen (SIP), en de Engelsen binnenkort ook (SIPP, zie paragraaf 4.5), niet. Er zijn vooralsnog ook geen Ieren die op de Nederlandse woningmarkt beleggen, zoals in Leeds wel het geval is. Nederlandse werknemers hebben niet het recht om uit een pensioenfonds stappen, om als alternatief voor eigen rekening en risico in appartementen te gaan beleggen. Wanneer dit wel het geval was geweest was dit mogelijk van invloed geweest op de particuliere huursector. Directe woningbeleggingen hebben een laagdrempelig karakter in vergelijking met beleggingen in commercieel vastgoed. De sociale huursector is aan het begin van deze paragraaf al voorbij gekomen. De sector krimpt dan wel, maar biedt ook steeds meer dure huur aan. In de volgende deelparagraaf is te lezen hoe particuliere beleggers genuanceerd over deze concurrentie denken. Zij oordelen in meerderheid echter wel kritisch over de gemeentelijke- en landelijke politiek, die de corporatiesector vaak als enige serieuze partij op de huurwoningenmarkt beschouwd. Volgens Van der Schaar is het helemaal niet verwonderlijk dat bestuurders argwanend zijn tegenover de particuliere vastgoedsector: "Ze hebben een enorm imagoprobleem" (interview Van der Schaar). Directeur Bos van Vastgoed Belang had zich eerder in een interview beklaagd over de houding van gemeenten, maar merkte zelf ook al op dat er in de sector 'rotte appels' aanwezig zijn, maar dat dit maar een enkeling is (interview Vastgoed Belang). Volgens Van der Schaar kunnen particuliere beleggers best in collectief verband aan nieuwbouwprojecten deelnemen, net zoals zij al gewoon zijn te doen op de commerciële markt (interview Van der Schaar). Een andere kwestie die particuliere verhuurders parten kan spelen is het splitsingsrecht. In Amsterdam wordt zelden toestemming gegeven voor het splitsen van een pand met losse appartementen. Motivatie hierachter is dat de gemeente de voorraad goedkope huurwoningen op peil willen houden. Een project wordt voor een belegger interessant wanneer hij na aankoop een deel kan verhuren, en een deel kan doorverkopen om met de opbrengst een volgende financiering te doen. Volgens Van der Schaar kan dit juist van toegevoegde waarde zijn op de stedelijke woningmarkt (interview Van der Schaar). Volgens Frank Peters, programmamanager bij de gemeente Rotterdam en voorheen beleidsmedewerker wonen, wordt in Rotterdam geen terughoudend beleid gevoerd ten aanzien van woningsplitsingen. Ook is er geen sprake van een opgelegde huur- of koopbestemming voor een bepaald complex. Zodoende wordt een particuliere belegger niets in de weg gelegd om een appartement in een willekeurig nieuwbouwproject te kopen, om dit vervolgens te verhuren. Natuurlijk kan een vereniging van eigenaren (VVE) hier anders over oordelen. Afsluitend kan gesteld worden dat de meeste interveniërende factoren uit hoofdstuk 3 beleggers weinig in de weg zullen leggen om te gaan investeren op de particuliere huurwoningenmarkt. Door met name de vraagontwikkeling van jongere woonconsumenten, en de fiscale behandeling voor particulieren (box III), kan zelfs gesproken worden van gunstige voorwaarden. Echter, de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek lijkt weerbarstig. Zij heeft zeker bijgedragen aan de marginale positie van de particuliere

90

huursector. Dit is echter geen verklaring voor de sterke desinvesteringen van de afgelopen jaren in met name de institutionele huursector. Ook is hiermee het relatief beperkte aanbod kleinere stadsappartementen niet te verklaren. In de volgende paragraaf is de opvatting van de verhuurders weergegeven.

5.2 Beweegredenen Nederlandse verhuurders - andere factoren dan huurbeleid In de voorgaande paragraaf is op grond van de eerdere hoofdstukken gespeculeerd over een mogelijk verband tussen het aanbod en de interveniërende factoren. De speculaties en hypothesen zijn in een aantal vraaggesprekken voorgelegd aan een aantal verhuurders, makelaars, adviseurs en belangenbehartigers van verhuurders in Nederland. Uiteraard is daarbij ook het huurbeleid ter sprake gekomen. Dit komt in deelparagraaf 6.2 aan de orde. In deze paragraaf wordt alleen een officiële bronvermelding gebruikt wanneer er gebruik is gemaakt van geschreven bronnen. Voor het overige is gebruik gemaakt van informatie uit interviews met onderstaande personen, en wordt volstaan met een vermelding van de naam en/of organisatie. Tabel 12. Gesprekspartners Nederland 4-Freedom Altera Vastgoed

belegginsadviseur/ managementorgansatie fiscale belegginsinstelling

AZL Vastgoed BPF Bouwinvest

fiscale beleggingsinstelling pensioenfonds

Direct Wonen ING Real Estate

verhuurmakelaar fiscale beleggingsinstelling

IVBN Match Makelaars PWS

brancheorganisatie verhuurmakelaar woningcorporatie

Stadswonen

woningcorporatie

Vastgoed Belang Vesteda

belangenvereniging fiscale beleggingsinstelling

Dhr. W. Groenen (directeur) drs. G-J. Kapiteyn (hoofd research en strategie) dr. J. Janssen (manager research) J.A. Kasteel MSRE (portefeuillemanager wonen) Dhr. J. Koehler (regiomanager) H-W. Wensing MSRE (managing director residential) drs. F. Van Blokland (directeur) Dhr. D. Stello (makelaar) drs. A. van der Knaap (hoofd research & strategie) ir. A.E.M. Goerres (portefeuillemanager vastgoed) drs. H. Bos (directeur) Dhr. G. Spermon (vestigingsdirecteur Rotterdam)/ drs. J. Jansen (adviseur)

5.2.1 Fiscale behandeling van de huursector In de voorgaande deelparagraaf en in de hoofdstukken daarvoor is meerdere malen gewezen op de voordelige fiscale behandeling van particuliere beleggers in vergelijking met de referentielanden. Hoe denken de verhuurders er zelf over? In Utrecht is beleggingsadviesbureau en managementorganisatie 4-freedom gevestigd. 4 freedom begeleidt ouders van studenten en andere particulieren die in het centrum van Utrecht kamers aan studenten willen verhuren. Het begeleidingstraject bestaat uit het vinden van een

91

geschikt pand, de financiering, de renovatie en aanverwante zaken. Uiteindelijk treedt 4 freedom ook op als beheerder. Directeur en oprichter van dit bureau en eveneens belegger op deze markt is Wijnand Groenen. Groenen kwalificeert in een telefoongesprek het woningwaarderingstelsel als 'middeleeuws' en zeer nadelig voor investeerders. Voordeel volgens hem is echter het fiscale stelsel, waardoor min of meer 'geen belasting hoeft te worden betaald' (box III). Groenen betaalt ook geen belasting over het vermogen door zoveel mogelijk gebruik te maken van vreemd vermogen. Dit kan samen met bijvoorbeeld creditcardschulden en het heffingvrije vermogen in mindering worden gebracht op het rekenvermogen. Directeur van Vastgoed Belang Hein Bos omschrijft box III van de inkomstenbelasting als 'pretbox voor dividendbeleggers'. Er zitten echter haken en ogen aan de pretbox, zoals al in deelparagraaf 4.1.1 is beschreven. Groenen adviseert zijn klanten hun beleggingswoningen zo passief mogelijk aan te houden – net als een cv – om niet het 'risico' te lopen dat men als ondernemer aangemerkt wordt, en de huuropbrengst als 'winst uit onderneming' zou worden gerekend. Dit kan door zoveel mogelijk werk uit te besteden, zoals renovatie, onderhoud en dagelijks beheer. Het reguliere en strengere belastingregime buiten box III vormt volgens Hein Bos geen bijzondere belemmering voor zijn leden die een actievere beleggingsstrategie hanteren. Voor institutionele beleggers was de vraag over de belasting zoals verwacht een irrelevante vraag. Zij betalen geen belasting. Dit duurt echter niet lang meer. Binnenkort zullen zij worden aangeslagen in het kader van de huurheffing. Vrijwel alle commerciële verhuurders zijn hier woedend over. De additionele huurverhoging van 0,5% in het overgangsgebied wordt volgens hen hierdoor teniet gedaan. IVBN-directeur Van Blokland schreef in een persbericht op 17 maart: "Het begint er nu echt op te lijken dat de minister beleggers uit de huurwoningenmarkt wil drukken" (IVBN 2006).

5.2.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector De verhuurders lijken redelijk mild in hun oordeel over de hypotheekrenteaftrek. Zij zijn in eerste instantie eerder beducht voor een mogelijk catastrofaal effect van het afschaffen van het fiscale arrangement voor eigenaarbewoners. Het zou volgens hen betekenen dat de prijzen dalen, en daarmee de waarde van hun portefeuilles. Het dossier houdt hen in die zin erg bezig. Directeur Spermon van Vesteda in Rotterdam onderkent na lang aandringen dat beleggers bij het acquireren van projecten nadeel ondervinden van de scheve verhouding tussen de aankoopprijzen en de huren die zij op de markt kunnen vragen. Anderzijds merkt hij ook op te profiteren van de hoge prijzen bij de verkoop van projecten. Over de prijsconcurrentie met de koopmarkt bij het verhuren van appartementen merkt de andere gesprekspartner bij Vesteda – marktonderzoeker Jeroen Jansen – op dat Vesteda niet concurreert op prijs, maar op kwaliteit. Opgemerkt over Vesteda moet worden dat het een zelfontwikkelende partij is, en dat zij in het bezit is van grondposities. Zij is hierdoor vaak minder vatbaar voor de grillen van de koopwoningenmarkt. Toch lukt het Vesteda niet haar doelstelling te halen om de portefeuille jaarlijks met 1500 nieuwe woningen (5%) te 'verversen'. Er dienen zich té weinig nieuwe projecten aan. Een andere zelfontwikkelende partij is het pensioenfonds BPF-bouw. Het portefeuillebeheer is in handen van dochter BPF-bouwinvest. Portefeuillemanager Jelle Kasteel merkt heel treffend op: "Bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd". Het is moeilijk concurreren tegen een gesubsidieerde concurrent. Volgens Kasteel was het de afgelopen jaren van cruciaal belang om een grondpositie te hebben opgebouwd in het verleden. Alleen op die oude gronden zou er rendabel geïnvesteerd kunnen worden. BPF miste deze grondpositie echter, zodat er onvoldoende belegginspotentieel was om de portefeuille vers te houden, zoals de beleggingsstrategie voorschreef. Nieuwe projecten aankopen van ontwikkelaars was geen optie vanwege de té hoge aankoopprijzen in verhouding tot de prijzen op de vrije huurmarkt. In de zeven jaar dat Kasteel werkzaam is geweest bij BPF zijn er daarom geen projecten geacquireerd, terwijl dit wel had moeten gebeuren. Portefeuillemanager GertJan Kapiteyn van Altera Vastgoed ziet de hypotheekrenteaftrek niet direct als een belemmering, al onderkent hij de concurrentie van de 'gesubsidieerde koop' bij de verhuur van

92

woningen. Het is wel een thema voor Kapiteyn, maar niet van levensbelang. Directeur Hogeboom van Altera maakte zich in een telefoongesprek vooral kwaad over de nadruk die er politiek gezien wordt gelegd op de koopmarkt. Dit beleid wordt volgens hem overgenomen door gemeenten. Zij schrijven een bepaalde verdeling tussen koop en huur voor. Het aandeel huur is daarbij in de lijn met de nationale politiek erg laag, en bovendien voornamelijk sociale huur. Het aandeel vrije sector huur blijft dan als residu over. Manager research van AZL Vastgoed dr. Jos Janssen meent in een telefonisch gesprek dat zonder hypotheekrenteaftrek de vraag naar huurwoningen zal toenemen, maar dat de verkoopwinsten op het spel staan. Hij concludeert tenslotte: "Netto echter zal er wat meer markt voor ons inzitten". Directeur Hein Bos van Vastgoed Belang geeft aan dat woningbeleggers het vaak moeten laten afweten op prijs. Ontwikkelaars of uitponders vragen steevast te veel voor een project. Op de vraag of het een reële optie is dat particuliere beleggers collectief of individueel een deel van de appartementen in vijf nieuw te bouwen woontorens op de Wilhelminapier in Rotterdam opkopen antwoordt Bos dan ook: 'Ja, maar dan moet de prijs er wel naar zijn'. Bos noemt het voorbeeld van een appartementencomplex in Tilburg waarvan de losse appartementen zeer moeizaam verkochten. Een lid van Vastgoed Belang bood 19 x de jaarhuur, maar er werd 27x de jaarhuur gevraagd. Gelukkig is er een ruim aanbod van commercieel vastgoed waar Bos' leden in kunnen beleggen, en dat ook massaal doen. Hier hebben zij schijnbaar minder last van hoge prijzen. Bos merkt op dat zijn leden echter op zoek zijn naar meer beleggingsmogelijkheden. Altera Vastgoed ondervindt ook problemen bij het acquireren van projecten. Gert-Jan Kapiteyn, hoofd research en strategie, wijt dit niet alleen de koopwoningenmarkt zelf, maar ook aan de hoge grondprijs die een gevolg zou zijn van de ruimtelijke politiek in Nederland. Dit komt verder aan de orde in deelparagraaf 5.2.5. Wim Wensing, ‘managing director residential’ bij ING Real Estate, geeft ook aan dat het aabod van geschikte projecten geheel afhangt van de koopwoningenmarkt. Een ontwikkelaar moet zijn voorverkoopeisen halen, anders keurt een directie een project nooit goed. De ontwikkelaar zal in eerste instantie proberen 100% van de vraagprijs te krijgen voor de losse appartementen. Als de verkopen goed gaan, dan komt een partij als ING niet aan de bak. Zij kunnen maximaal 85/90% betalen. Als de voorverkopen minder goed gaan, dan komen zij aan bod. Wensing vindt dit jammer. Er is namelijk geld zat. Dit kunnen zij beleggen, maar er worden geen projecten aangeboden die uitzicht bieden op voldoende rendement. Wensing: "Knelpunt is vastgoed, niet geld.’’

5.2.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling De particuliere huursector in Nederland heeft niet die bufferfunctie die zij in Engeland meer lijkt te hebben. Ook wanneer de koopwoningenmarkt het slechter doet hebben beleggers moeite met het acquireren van projecten. Dit gaat niet om geld – beleggers geven telkens aan voldoende geld tot hun beschikking te hebben – maar om rendementstechnische redenen. Vesteda heeft recent wel om woningmarktconjuncturele redenen een project weten te acquireren. Het ging hierbij om 68 appartementen in het 42 verdiepingen tellende Montivideo op de Wilhelminapier in Rotterdam. De ontwikkelaar van de toren kreeg in het jaar 2002/2003 de vereiste voorverkoop van de toren niet rond. Om het project toch doorgang te kunnen laten vinden riep zij de hulp van Vesteda in. Volgens directeur Spermon van Vesteda Rotterdam was er dat betreffende jaar sprake van een krimp op de markt voor dure appartementen. Ontwikkelaars waren zodoende veel meer bereid naar een belegger te stappen. Spermon voegde hieraan toe dat sinds de markt weer aan het aantrekken is zulke aanbiedingen niet meer plaatsvinden. De markt is weer te duur voor beleggers. Zo kreeg BPF-Bouwinvest de afgelopen jaren ook wel eens projecten op de Kop van Zuid in Rotterdam aangeboden. De hoge prijs zou echter een aanvaardbaar rendement (rond 4%) onmogelijk maken. Een kleinere partij op de institutionele huurmarkt is 'Nieuwe Steen Investments' in Hoorn. In een telefoongesprek op 15 maart van dit jaar verklaarde een medewerker dat zij in beginsel voor een goede beleggingsmix ook woningen in hun portefeuilles opnemen, maar dat de woningmarktconjunctuur al jaren geen aankopen meer toestaat. Consequentie is dat er alleen

93

nog in commercieel vastgoed wordt belegd. Dennis Stello is makelaar bij verhuurmakelaar Match Makelaars in Rotterdam. Volgens hem is houdt de vraag naar duurdere huurwoningen vooral verband met de conjunctuur. In de periode 1999-2003 was het voor hem goede zaken doen. Personeel werd ingevlogen om in Rotterdam te komen werken. Alles wat werd aangeboden werd direct verhuurd, en praktisch niet onder € 1000. Dezelfde appartementen worden nu bijna voor de helft van de prijs aangeboden. In die drukke periode was er min of meer sprake van een 'buy-to-let' markt in Rotterdam. Particulieren kochten panden aan, meubileerden de woningen en boden deze via Match en andere makelaars op de markt te huur aan. Deze markt is volgens Stello sinds een jaar of drie niet meer zo interessant. De vraag boven € 600- € 700 is ingezakt (interview Match Makelaars). Kleine stadsappartementen Adviseur en locatieonderzoeker Jeroen Jansen van Vesteda geeft aan dat huren vooral aantrekkelijk is voor 'tijdelijke bewoners'. Kopen is dan een te dure oplossing vanwege de hoge transactiekosten (waaronder de overdrachtsbelasting). Met het toenemen van de vraag naar woonruimte voor korte duur neemt daarom de vraag naar huurwoningen toe. 'Een goede toekomstverwachting is een zeer belangrijk motief om te gaan investeren', zo stelde Jos Janssen van AZL Vastgoed in een telefonisch vraaggesprek. Een groeiende economie betekent meer mobiliteit en meer verhuisbewegingen. Dit betekent een aanzienlijke verbetering van de verdiencapaciteit op de woningmarkt. Volgens Gideon Spermon van Vesteda is dit ook de belangrijkste reden geweest om in Montevideo te investeren. Gezien de huurprijzen die Vesteda vraagt is het dan ook niet aannemelijk dat het aanvangsrendement hoog is. Volgens Janssen is daarom de BAR ook geen heilig instrument. Getracht is de beleggers uitspraken te laten doen over de markt voor kleinere stadsappartementen. Vesteda heeft vanuit de portefeuille van het ABP de drie karakteristieke witte woontorens aan de Boompjes in Rotterdam geërfd. Dit is altijd een zeer succesvol project geweest volgens Spermon. De appartementen in deze torens zijn aan te merken als kleine stadsappartementen. Vesteda zou volgens Spermon graag meer projecten als deze opnemen (meer 'boompjes' planten, aldus Spermon). Kleinere stadsappartementen noemt hij een 'heel interessante marktcategorie'. Dit is niet alleen omdat de vraag in de markt groot is, maar ook 2 omdat bij een dalende woonoppervlakte de m -prijs toeneemt. Op het moment heeft Vesteda echter geen kleine stadsappartementen in de aanbieding. Dit heeft natuurlijk alles met het huurbeleid te maken (zie 6.2). BPF Bouwinvest denkt anders over kleine appartementen. Portefeuillemanager Kasteel: "Wij 2 willen geen hondenhokken". BPF Bouwinvest heeft een ondergrens vastgesteld van 80 m . 2 Kasteel geeft wel toe dat er wel markt zou zijn voor kleine stadsappartementjes (€ 13-14/m ), bijvoorbeeld op de Zuidas in Amsterdam. Daarbuiten wordt de markt voor kleine stadsappartementen nu vooral bediend door de corporatiesector, meent Kasteel, al biedt deze sector weinig soelaas voor bijvoorbeeld expatriates (interview BBF Bouwinvest). Volgens directeur Bos van Vastgoed Belang is er een grote markt voor kleine stadsappartementjes. Zijn leden investeren dan ook veel in dit segment. Van volwaardige appartementen kan echter niet gesproken worden. Het toilet wordt vaak op de gang geplaatst in 2 verband met de huurregelgeving (zie verder: 6.2). 60 m in het centrum van Rottedam zou volgens Bos zeer interessant zijn voor zijn leden. Wim Wensing van ING Real Estate investeert het liefst in de markt van € 600 tot € 1000. Onder deze prijscategorie zit de corporatiesector, erboven is de markt te 'dun' en fragiel. Volgens Wensing zitten veel projecten in Rotterdam op het moment net iets te hoog qua marktsegment. Hij voorziet dan ook leegstand, dit is zelfs al praktijk. Het liefst zou Wensing investeren in kleinere stadsappartementen in de binnenstad van bijvoorbeeld Rotterdam. Hij is het niet eens met de andere geïnterviewde personen die menen dat er vooral vraag is naar vierkante meters. Volgens Wensing is er een grote vraag naar appartementen dicht bij 'voorzieningen, werk en

94

uitgaan'. Mensen met stedelijke wensen stellen minder prioriteit in oppervlakte. Volgens Wensing zijn kleine stadsappartementen in andere Europese steden de normaalste zaak van de wereld: hoe dichter naar het centrum, hoe kleiner de oppervlaktes. Wensing wijkt voor deze markt nu noodgedwongen uit naar Parijs, en indirect ook Londen. Projecten van kleine stadsappartementen vinden daar vaak plaats in de buurt van onderzoeksinstituten en universiteiten. Op een gastcollege aan de UvA (d.d. wo 14 december 2005) verklaarde algemeen directeur Maas van Amvest wel wat te zien in de markt voor kleine stadsappartementen 'met alleen een magnetron' in Rotterdam. Dr. Jos Janssen van AZL Vastgoed in Heerlen geeft in een telefonisch vraaggesprek aan dat de vraag zich vooral richt 2 op een toenemend aantal vierkante meters. AZL stelt in principe een ondergrens bij 80 m . Janssen geeft in het telefoongesprek aan nog geen studie te hebben uitgevoerd naar de markt voort kleine stadsappartementen. Hij kan zich wel voorstellen dat er vraag is, maar meent tegelijkertijd dat de vraag beperkt zal blijven.

5.2.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren De gesprekspartners van de institutionele partijen geven keer op keer aan dat woningbeleggingen een zeer betrouwbare beleggingsvorm zijn, en dat het zeer onwaarschijnlijk is dat de directies van de instellingen zullen besluiten uit te treden, en alleen nog in andere beleggingscategorieën of commercieel vastgoed te gaan beleggen. Er worden echter wel eisen gesteld aan nieuwe investeringen. Voor de meeste grote institutionele beleggers betekent dit dat er een strategie wordt gevolgd die door Vesteda als 'roll over' strategie werd omschreven. Dit betekent dat geleidelijk aan goedkoop bezit wordt ingeruild voor duurder bezit. Als institutionele beleggers al kleine stadsappartementen aanbieden, dan zullen zij die ten gevolge van deze strategie in de nabije toekomst minder gaan aanbieden. Voor beleggers die een defensieve strategie hanteren (Generali) geldt dit uiteraard niet. Zij acquireren ook zelden nieuw vastgoed. Redenen voor beleggers om niet te investeren is niet het ontbreken van geld (Wensing: 'er is geld, veel geld'), maar het niet voldoen aan de rendementseisen van projecten. In de voorgaande deelparagrafen is reeds gebleken dat de prijzen de rendementen onder druk zetten. In 6.2 zal blijken dat in het gereguleerde segment de huurprijzen de rendementen drukken, en dan met name op locaties waar de marktprijzen hoog zijn.

5.2.5 Andere interveniërende factoren Het komt vaak voor dat gemeenten een bepaald woningbouwproject een 'koopbestemming' geven. Dan kan het voorkomen dat de conjuncturele situatie een afnemende vraag naar koopwoningen, en een toenemende vraag naar huurwoningen oproept. In dat geval wordt er vaak een beroep gedaan op beleggers. Aan Vesteda is gevraagd hoe soepel de gemeente met programmawisselingen om wil gaan. Volgens Gideon Spermon is dit politiek gebonden. Met het OBR (ontwikkelingsbedrijf Rotterdam) ging de 'turnover koop-huur' in de periode Pastors heel gemakkelijk. Volgens Spermon kan echter wel de VVE (vereniging van eigenaren) een belemmerende factor zijn. Voor Montevideo – een project dat oorspronkelijk voor de koop is gebouwd, maar waar Vesteda zich met 68 appartementen heeft ingekocht – heeft Vesteda een uitzonderingspositie binnen de VVE. Volgens Jos Janssen van AZL Vastgoed is er de laatste jaren sprake van meer bewustwording bij de gemeenten – vooral de grote steden – dat institutionele beleggers als marktpartijen ruimte moet worden geboden. Er is volgens hem dan ook geen sprake van een belemmering. Volgens een kleinere partij als Altera geldt dit echter alleen voor grote partijen. Over het ruimtelijke beleid in het algemeen wordt gezegd dat er kunstmatig een grote schaarste wordt gehouden, wat niet direct nadelig is voor de commerciële verhuurders. Het houdt druk op de markt. Er wordt wel onderkend dat er mogelijk meer markt voor de beleggers in zou zitten wanneer het beleid wat soepeler was geweest. Eén van de gesprekspartners – Gert-Jan Kapiteyn van Altera Vastgoed – is van mening dat het ruimtelijke beleid het hen belemmerd investeringen te doen. Zij zijn een kleine partij en kunnen niet meekomen met grote clubs als

95

Amvest en Vesteda. Om toch nog projecten te kunnen acquireren rest hen dan niets anders dan samen te werken met aannemers die wel willen bouwen, maar niet geheel voor eigen risico. Per saldo stroomt er volgens Kapiteyn geld uit hun organisatie. Dit is geen conjuncturele kwestie, maar een structureel probleem. Het is voor hen ook lastig zich zomaar in te kopen in grote projecten. Vaak zijn de schaarse projecten al vergeven aan de grotere clubs, die door de gemeenten worden gekend, en bevoordeeld. Deze belemmering staat nog los van de kwestie van de vaak té hoge vraagprijzen. De ondervraagde particuliere verhuurders zeggen niet direct veel hinder te ondervinden van de sociale huursector als concurrent. Niettemin wordt het marktgebied waarin de woningcorporaties actief zijn wijselijk vermeden. Waar de corporatiesector zich als een marktpartij gedraagt en ook vrije-sector woningen aanbiedt wordt dit niet direct ervaren als geduchte concurrentie. Met name de institutionele beleggers menen zich nog altijd op kwaliteit te kunnen onderscheiden, en hebben dan ook meer elkaar te vrezen dan de corporaties.

5.3 Engeland. Speculaties – andere factoren dan huurbeleid Onderstaande lijst geeft een overzicht van de organisaties en personen die in het kader van dit onderzoek uitgebreid zijn gesproken. In de tekst wordt wederom niet gewerkt met officiële Bronverwijzingen wanneer naar deze gesprekspartners wordt gerefereerd. Tabel 13. Gesprekspartners Engeland Arlington, Londen

beleggingsinstelling

Grainger Trust PLC, Londen (telefonisch) Hunters, Leeds Knight Frank, Leeds Residential Landlords Association (RLA), Manchester Sanderson Wheatheralls, Leeds

vastgoedorganisatie, fondsbeheerder

David Gibbins (residential fund manager Regent residential fund) Alex Greaves (fund manager Schröders Residential Fund)

makelaars makelaars

James Wort & David Silver (makelaars) Anne Haggas (vennoot, sales manager)

belangenvereniging

Chris Town (chairman, landlord)

makelaars

James England (makelaar)

Er is veel gespeculeerd over de vraag waarom de particuliere huursector in Engeland zo snel verworden is tot een sector in de marge. In 4.2 zijn tal van factoren genoemd die een aftocht van de particuliere woningexploitant onafwendbaar maakten. Naast het huurbeleid noemden Kemp (1998) en Balchin & Rhoden (2002) o.a. het eigenwoningbezit, subsidies en fiscaliteit. Volgens Oxley en Smith (1996) is het vooral de ongunstige fiscale behandeling geweest die de sector de das om heeft gedaan. Door het niet toestaan van kapitaalafschrijving op woningen ontbrak een gunstige investeringsvoorwaarde. Dit geldt tot op de dag van vandaag nog. Wat Oxley en Smith niet noemen, maar wat ongetwijfeld van grote invloed is geweest is de snelle opkomst van het eigenwoningbezit. Door de gestegen welvaart kochten veel mensen een eigen woning. Bovendien werden zij hiertoe aangemoedigd door de hypotheekrenteaftrek, die tot

96

1975 geen beperking kende. In die tijd lagen de tarieven van de inkomstenbelasting ook nog een stuk hoger dan anno 2006, wat het fiscale arrangement extra aantrekkelijk maakte. Verhuurders kochten soms hun huurders uit om maar de leegwaarde van de woning te kunnen incasseren – soms ging het er minder vriendelijk aan toe (Balchin & Rhoden, 2002). Het is dan ook niet verwonderlijk dat Crook et al (1996) en Kemp (1998) de plotselinge trendbreuk vanaf 1989 vooral relateren aan ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt. Herstel 1: 1989 – 1995 Crook et al (1996) brengen de groei van de particuliere huursector in de periode 1988-1994 in eerste instantie in verband met de crisis die op dat moment heerste op de Engelse koopwoningenmarkt. De hypotheekrente was in 1990 met 15,2% historisch hoog (figuur x paragraaf 2.4) waardoor kopen onaantrekkelijk werd. Huishoudens die wilden verhuizen haalden hun woning uit de verkoop en gingen deze in plaats daarvan verhuren, in afwachting van een betere markt. De helft van de groei op de particuliere huurwoningenmarkt (134.000 van de 268.000) tot 1994 komt volgens Crook et al door dit soort gelegenheids- 'property slump landlords'. Dat de woningprijzen in deze periode nauwelijks zijn gedaald (alleen in 1991 met 2%; zie figuur x paragraaf 2.4) zal te maken hebben met deze tijdelijke marktonttrekkingen. Als tweede belangrijkste oorzaak voor de opleving van de particuliere huurwoningenmarkt noemen Crook et al de van overheidswege ingestelde BES-regeling (Bussiness Expansion Scheme) in 1989. De regeling was ingesteld om nieuw initiatief in de bouw van particuliere huurwoningen of het aankopen van bestaande woonruimte voor de verhuur te stimuleren. De BES resulteerde in de oprichting van 903 nieuwe 'assured tenancy companies', waarin particuliere beleggers deelnamen. In totaal werden er door deze ondernemingen 81.000 particuliere huurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Investeerders gaven later in interviews aan zonder BES-regeling nooit in de woningmarkt te zijn gestapt. Na afschaffing van de BES in 1993 dienden zich dan ook geen nieuwe investeerders aan. Veel van de nieuwe BES-verhuurders pondden hun goedkoop verworven bezit na 1995 uit (Crook et al, 1996). Crook et al (1996) en Kemp (1998) willen geen één-op-één verband leggen tussen het herstel van de particuliere huursector en het huurbeleid. Toch menen beiden dat particuliere verhuurders in de jaren negenig meer vertouwen in de sector hadden dan in de jaren zeventig en tachtig, toen er nog een streng huurbeleid was en rendabele huren bijna niet mogelijk waren. Volgens Kemp (1998) waren de vooruitzichten voor de sector in 1998 beter dan ooit, door toename van het aantal kleine huishoudens en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Herstel 2: 2001 – heden Over het algemeen wordt verondersteld dat aan deze groei in eerste instantie weer een conjuncturele reden ten grondslag ligt. De 'buy to let' markt is gevoed door de enorme prijsstijgingen op de woningmarkt. Het lijkt er echter op dat aan de spectaculaire groei van de laatste jaren ook zeker structurele oorzaken ten grondslag liggen. Kemp noemde al de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Daarnaast is de hypotheekrenteaftrek voor eigenaarbewoners in 1999 geheel afgeschaft. Dit heeft de positie van de huursector ten opzichte van de eigenwoningsector versterkt. 2005 is het eerste jaar waarin de eigenwoning sector ten opzichte van 2004 een relatieve krimp heeft laten zien van 70,7% naar 70,4% marktaandeel (ODPM, 2006). Institutionele sector De institutionele huursector leidt een wel zeer marginaal bestaan op de Engelse woningmarkt. Volgens David Gibbins, 'residential manager' bij Arlington in Londen, hebben de institutionele beleggers zich teruggetrokken na invoering van de strenge 'Rent Act 1965'. Er zijn echter meer oorzaken aan te wijzen. Zo gold de woningmarkt als een riskante markt voor beleggingen voor met name verzekeringsmaatschappijen. Dit had te maken met het slechte imago van de sector, dat gecreëerd was door een aantal malafide huisbazen. Verzekeringsmaatschappijen zouden zich de slechte publiciteit niet kunnen permitteren. Meer factoren komen aan de orde in 5.4. Hoewel het huurbeleid van Thatcher in eerste instantie gericht was op kleine particuliere verhuurders, werd de BES-regeling ook geïntroduceerd met het oog op de institutionele

97

beleggers. Idee was dat met de komst van nieuwe fondsen het goede voorbeeld gegeven werd aan grotere marktpartijen. Hiermee zouden institutionele beleggers ook weer over de streep getrokken kunnen worden. Dit is echter niet gebeurd. In een ronde interviews door JRF (Joseph Rowntree Foundation) gaven institutionele beleggers aan nog steeds geen vertrouwen te hebben in de woningsector (Crook et al, 1996). De volgende factoren speelden daarbij een rol: - politiek risico, alhoewel meer vertrouwen na Rent Act 1988 - imago van de sector - beperkte liquiditeit door de aanwezigheid huurders - wispelturige huurverloop in vergelijking met commercieel vastgoed - hoge bedrijfskosten - hogere rentetarieven op leningen Een andere factor van belang is het ontbreken van een REIT-structuur voor beleggingsinstellingen die voor pensioenfondsen werken. Indirecte vastgoedbeleggingen zijn hierdoor fiscaal gezien onaantrekkelijk. Ten slotte In Engeland zijn 'New Labour' en de Conservatieven het redelijk eens over de houding die de politiek aanneemt ten aanzien van de woningmarkt. Labour zag in de jaren negentig het belang in van het bestaan van een particuliere huursector voor met name starters, jongeren en 'job movers' (Kemp, 1998). De conservatieven accepteerden dat het eigenwoningbezit niet voor alle huishoudens een ideale oplossing was. Zij waren met de neus op de feiten gedrukt toen vele huishoudens hun hypotheek niet meer konden betalen toen de rente begin jaren negentig steeg tot 15,2%. De overeenstemming tussen de twee partijen liet zich vertalen in deregulering van de huursector en de afbouw van de bevoordeling van de eigenwoningsector.

5.4 Beweegredenen Engelse verhuurders 5.4.1 Fiscale behandeling In hoofdstuk 4 is gebleken dat er de laatste jaren erg veel is geïnvesteerd door particulieren. Niettemin is 'landlord' en voorzitter van de National Landlord Organisation Chris Town gevraagd wat de belangrijkste redenen voor hem en zijn leden zouden zijn om juist niet te investeren op de woningmarkt. De twee belangrijkste redenen die hij noemde waren fiscale regels. Zijn grootste ergernis vormde de equivalent van de Nederlandse overdrachtsbelasting: de 'Land Tax'. Een tweede reden om niet in woningen te gaan beleggen volgens Town is de 'Capital Gains Tax'. Town moet telkens 40% inkomstenbelasting betalen over zijn verkoopwinsten. Ook James Wort en David Silver van makelaarskantoor Hunters in Leeds geven aan dat dit voor investeerders een kritische factor is. Vaak proberen investeerders de gemaakte verkoopwinst daarom te verdelen over een aantal personen, zodat enkel het basistarief hoeft te worden betaald, of een deel onbelast blijft. David Gibbins is portfoliomanager van het Regent Residential Fund van beleggingsinstelling Arlington. Het Regent Fund is een klein woningfonds (ca. £ 80 miljoen). In dit fonds zitten luxe appartementen in het centrum van Londen en villa's in het zuiden van Londen. Arlington werkt uitsluitend voor institutionele beleggers, waaronder ook BPF Bouw. Arlington moet gewoon vennootschapsbelasting betalen. Volgens Gibbins is dit geen grote belemmering. Gibbins' zorg sinds de oprichting van het Regent Fund is de negatieve 'outperfomance' ten opzichte van commerciële fondsen (zie 5.4.4). De introductie van de PIFs (3.1.2) is eigenlijk geen item voor Gibbins. De kosten die aan een PIF zijn verbonden wegen voor een klein fonds als het Regent Fund niet op tegen de baten.

98

5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector In Engeland wordt geen eigenwoningpolitiek meer gevoerd. Door het ontbreken van de hypotheekrenteaftrek is de concurrentie vanuit de eigenwoningsector geen thema. De situatie in Engeland is eigenlijk omgekeerd dan in Nederland, wanneer tenminste de 'city living' markt in beschouwing wordt genomen. Volgens David Silver en James Wort van Hunters in Leeds gaat 80% tot 90% van de te realiseren appartementen al in de voorbereidingsfase naar particuliere beleggers en beleggingsclubs als 'Instant Access' en 'Prestige' (Iers). Eigenaarbewoners maken geen kans op deze markt.

5.4.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling Het is overduidelijk wat de rol van de woningmarktconjunctuur op de stormachtige ontwikkeling van de 'city living' markt in Leeds en andere steden in met name het Noorden van Engeland is geweest. Dit was voor vele beleggers de werkelijke reden om snel in de woningmarkt te stappen. Andere factoren, zoals het huurbeleid, zijn hierbij faciliterend geweest. Volgens David Silver en James Wort van Hunters kopen met name 'off plan' kopers in eerste instantie enkel voor de verkoop, soms nog voordat de woning daadwerkelijk is opgeleverd. De ontwikkelingen in bijvoorbeeld Leeds worden vaak met verbazing en ook wel met enige zorg gade geslagen. Op de vraag waarom investeerders zich nog blijven aanmelden in Leeds antwoordt James Engeland van het makalaarskantoor Sanderson Weatheralls kernachtig: "Economy, that's the comfort of Leeds..... work, work, work".

5.4.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren Volgens Chris Town liggen er aan de heropleving van de 'buy to let' markt een aantal oorzaken ten grondslag. Deze zijn: - Sterk dalende koersen op de aandelenmarkt - Wanbeheer bij de pensioenfondsen - Stormachtige ontwikkeling huizenprijzen Volgens Town van de National Landlord Organisation werd een woningbelegging in plaats van een 'riskant avontuur' opeens een 'secure vehicle'. De opleving had volgens Town echter niet mogelijk kunnen zijn zonder de 'Rent Act' van 1988. Er zijn volgens Town ook specifieke nadelen verbonden aan woningbeleggingen. Dit is volgens hem de verhuur zelf. Na de 'Land Tax' en de 'Captial Gains Tax' zou dit voor Town ook een reden kúnnen zijn om geen woningen te willen verhuren. De verhuur van woningen betekent volgens Town 'onzekere inkomsten', 'gedoe met huurders', 'leegstand', 'onderhoudskosten' en bovenal 'nieuwe huurders zoeken'. Volgens Town gelden al deze nadelen veel minder voor beleggingen in commercieel vastgoed. Daar wordt gewerkt met langlopende contracten. De huurinkomsten zijn hoog. Als een huurder het contract breekt moet hij nieuwe huurders aandragen, of een vergoeding betalen. Daarnaast kunnen onderhouds- en servicekosten direct doorberekend worden aan de huurders. Niettemin zijn woningbeleggingen voor particulieren bij uitstek dé vastgoedbeleggingscategorie vanwege de laagdrempeligheid, en de lage eenheidsprijzen. Alex Greaves, werkzaam bij vastgoedorganisatie Grainger Trust alwaar hij het Schröders Residential Fund beheert, noemt dezelfde nadelen die aan woningbeleggingen gebonden zijn als Town. Een woningbelegging mag dan wel een 'secure vehicle' zijn, in vergelijking met commercieel vastgoed gelden een aantal nadelen die door hem worden gevat onder de noemer 'onzekerheid'. Dit gaat vooral om de huurinkomsten. Huurders betalen soms niet. Belangrijk kenmerk van de Engelse vrije huurwoningenmarkt is volgens Greaves verder de grote dynamiek. Dit biedt mogelijkheden, maar tegelijkertijd betekent dit dat huurders gemiddeld

99

maar 15 maanden blijven zitten. Het vinden van nieuwe huurders is erg arbeids- en kostenintensief. Verder zijn vooral ook de beheerkosten hoog. Dit zijn de voornaamste redenen waarom volgens Greaves zo weinig institutionele beleggers geïnteresseerd zijn in de woningmarkt, en kiezen voor de commerciëel vastgoed. Wat volgens David Gibbins nog een belangrijke rol speelde voor institutionele beleggers was dat er tot voor kort geen indexering werd bijgehouden van de woningbeleggingsmarkt. Pas in 2001 kwam de IPD met een index en een benchmark. Voor individuele particuliere beleggers is het ontbreken van een indexering geen bezwaar. Individuele beleggers denken veel minder analytisch en 'sophisticated' dan instituties dat doen (interview Arlington). Ten slotte merkt Gibbins nog op dat hij al sinds de oprichting van het Regent Fund moet verdedigen waarom er toch in woningen belegd moet worden. In de vijf jaar dat het fonds bestaat heeft het erg slecht gepresteerd in vergelijking met commerciële vastgoedfondsen. Gibbins verwacht echter dat de rollen binnenkort zijn omgedraaid.

5.4.5 Andere interveniërende factoren David Gibbins noemt nog een andere factor die volgens hem een belangrijke rol speelt bij de overweging van institutionele beleggers om wel of niet in de woningmarkt te gaan beleggen, en dat is de reputatie van de particuliere huursector. Deze is ernstig verziekt in het verleden door een aantal malafide huisjesmelkers. Rondom de hele particuliere sector hing eigenlijk niet zo'n goede sfeer. Met name verzekeringsmaatschappijen wilden niet het risico lopen geassocieerd te worden met malversaties en andere praktijken, waar bovenal kwetsbare huurders in het spel waren. De institutionele sector koos daarom liever voor de commerciële markt.

5.5 Duitsland Zoals al is gemeld in het eerste inleidende hoofdstuk is er geen uitgebreide Duitse interviewronde gehouden. Volstaan wordt in deze paragraaf daarom met meer algemene informatie uit de literatuur en een enkel telefoongesprek. Fiscale behandeling De literatuur brengt de positie van de particuliere huursector in Duitsland unaniem in verband met het gunstige fiscale regime. Volgens Hubert (1998) is het afschrijvingsregime de voornaamste reden waarom huurwoningen bij particulieren zo'n geliefd investeringsobject zijn. In een telefoongesprek gaat dr. Westphal van het Amt fur Wohnungswesen in Dortmund zelfs zo ver te spreken van een semi-sociale sector als gevolg van het milde fiscale klimaat. Voor Dortmund is dit mogelijk voorstelbaar, aangezien daar de voormalige 'gemeinnutzige Wohnungsunternehmen' nog een dominante rol spelen, en deze partijen vaak nog een sociale taakstelling hanteren. Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector Over een eventueel verband tussen de eigenwoningpolitiek en het aanbod in de particuliere huursector kan alleen maar gespeculeerd worden. Ook hier kan het kort blijven. Er is in Duitsland politiek gezien nooit een keuze gemaakt voor ofwel de huursector, ofwel de eigenwoningsector. Beide sectoren houden elkaar al decennialang min of meer in evenwicht, in plaats van dat een gesubsidieerde eigenwoningsector de particuliere huurwoningenmarkt verdringt. Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling De markt bevindt zich in een dal. Dit lijkt voor buitenlandse beleggers een uitgelezen kans om

100

positie te verwerven op de markt. Dit wordt dan ook door Amerikaanse beleggers gedaan. Zij kopen complete portefeuilles op van bijvoorbeeld industriële bedrijven, die hier voorheen hun arbeiders in huisvestten. Verder is er niet zoveel beweging op de Duitse markt. Andere factoren De sociale huursector is een sterk afgescheiden sector. Dit betekent dat het de vrije markt minimaal beïnvloed.

5.6 Conclusie In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met de interveniërende factoren? Het beperkte aanbod op de Nederlandse particuliere huurwoningenmarkt kan, afgezien van het huurbeleid, in eerste instantie worden gerelateerd aan de op sociaal-democratische grondslag geschoeide woningmarkt. Onderdeel van deze woningmarkt is een 'brede sociale huursector'. Deze heeft hoe dan ook een groot deel van de markt van de particuliere huursector overgenomen. Ook ruimtelijk politiek gezien heeft de sociale huursector na de tweede wereldoorlog een dominante positie toebedeeld gekregen, in tegenstelling tot de particuliere huursector. Ten tweede is het beperkte aanbod in de particuliere huursector te relateren aan de eigenwoningpolitiek van de Nederlandse overheid. Dit is in de interviewrondes het mooiste verwoord door Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest. Hij stelde: "Bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd". Hier is het moeilijk tegen concurreren door een ongesubsidieerde particuliere huursector. Door deze scheve marktverhouding is de vraag naar particuliere huurwoningen kleiner, en dientengevolge ook het aanbod. Tegelijkertijd is het voor de belegger moeilijk om aan projecten te komen. Zij krijgt eigenlijk alleen wat er op de eigenwoningmarkt overschiet, of ze moet zelf ontwikkelen. Verband houdend met de stelling van Kasteel is ook de dalende hypotheekrente van grote invloed geweest op de huurwoningenmarkt. Een koopwoning werd voor meer mensen bereikbaar, waardoor de vraag naar huurwoningen afnam. Moeilijker is het echter te verklaren waarom met name de laatste jaren het aanbod in de institutionele sector zo is geslonken, en vooral het aanbod kleinere stadsappartementen te wensen overlaat. Op grond van structurele vraagontwikkelingen en de conjuncturele situatie zou een substantieel aanbod kleinere stadsappartementen te verwachten zijn. Door de specifieke behoefte zou de impact van de hypotheekrenteaftrek hier minder sterk zijn dan bij de markt voor de duurste appartementen, waar de concurrentie met de koopsector altijd groter is. Tot nog toe lijkt echter alleen de beschreven 'nieuwe niche' marktsector in deze markt te springen. De marginale positie van de Engelse particuliere huursector is goed aan de hand van de interveniërende factoren te verklaren. Tot 1975 leek het Engelse woningmarktmodel nog erg op het Nederlandse model. Niettemin bestond er in Engeland geen brede sociale sector, maar een publieke sector. De particuliere huursector werd al gauw min of meer als 'inferieur' beschouwd. Haar taak werd al voor de tweede wereldoorlog deels overgenomen door de gemeentelijke woningbedrijven. Doordat ook op de publieke huursector al snel een stigma rustte was de eigenwoningsector voor veel huishoudens het enige serieuze alternatief. Tot 1975 profiteerden kopers van een eigen woning van een onbegrensde hypotheekrenteaftrek. Particuliere verhuurders konden dientengevolge hun woningen vaak beter kwijt op de koopmarkt dan op de huurmarkt. Daarnaast gold voor de particuliere huursector een nadelig fiscaal regime. Vanaf 1989 heeft er een vrij plotselinge ommekeer in de trend voorgedaan. Het fiscale regime is niet verbeterd. Wat wel is veranderd is de hypotheekrenteaftrek. Het proces van afbouw was echter al eerder ingezet en was nog lang niet voltooid. Het zou de concurrentiepositie van de

101

particuliere huursector geleidelijk aan wel verbeteren. De plotselinge trendbreuk moet ergens anders in worden gezocht. Een plausibele verklaring voor het toenemende aanbod vanaf 1989 lijkt de stagnerende woningmarkt en de torenhoge rente rond 1990 te zijn. Daarnaast werd er een stimulerende BES-regeling van kracht. Het effect lijkt echter té groot om alleen aan deze factoren gerelateerd te worden. De rente was al jaren hoog, en tijdens een eerdere woningmarktstagnatie begin jaren tachtig was er niet zoveel gebeurd met het aanbod in de particuliere huursector. De Rent Act van 1988 lijkt daarom wel een doorslaggevende factor te moeten zijn geweest. Dit komt verder aan de orde in hoofdstuk 6. Dan is er nog het opmerkelijke herstel vanaf 2001. De fiscale behandeling van de particuliere huursector is onverminderd ongunstig gebleven. Door een combinatie van factoren (5.4.1) raakte de 'buy to let' sector toch enorm in trek bij particuliere investeerders. Hier hoorde ook de almaar dalende hypotheekrente bij. De economische bloei in met name de steden in het Noorden garandeerde hoge huren. De steeds kleiner wordende oppervlaktes van de huurappartementen in Leeds zijn te verklaren aan de hand van de steeds ruimer wordende markt, waarin de huurprijzen stabiliseren en de investeerders hun rendement moeten halen uit kleinere oppervlaktes. Over de Duitse markt kan ten slotte kort iets worden gezegd. Er is daar sprake van een uitgebalanceerd systeem, met misschien een lichte voorkeursbehandeling voor de particuliere huursector. Deze heeft dan ook ondanks allemaal veranderingen in de samenleving goed stand weten te houden, zij het dat de sector zelf wel veranderingen heeft ondergaan. Ten slotte: over de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek Hoewel de hypotheekrenteaftrek de markt voor particuliere huurwoningen fors lijkt te versmallen, kan er niet zonder meer gesteld worden dat de koopprijzen als gevolg van de hypotheekrenteaftrek te hoog zijn. In Engeland zijn de huizenprijzen ondanks de geleidelijke uitwerkingstelling van de hypotheekrenteaftrek de afgelopen tien jaar ca. 30% meer gestegen dan in Nederland, terwijl in beide landen het renteverloop ongeveer gelijk is geweest. Hoe is dit te verklaren? Heel abstract zou het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kunnen worden gezien als 'schuiven met geld'. Zolang het geld via een omweg weer op de woningmarkt (huur of koop) terecht komt, is er niets aan de hand. Hieraan ligt ook de gedachte ten grondslag dat de totale vraagbehoefte niet zomaar te veranderen is door een ingreep van de overheid (als dit wel het geval is, getuigt dit van wanbeleid). Anders ligt het met de specifieke vraagbehoefte, zoals de vraag naar koopwoningen door eigenaarbewoners. Deze is wel degelijk beïnvloedbaar door de hypotheekrenteaftrek, zoals algemeen wordt onderkend. Aangetoond in hoofdstuk 4 is echter dat de vraag naar koopwoningen in Engeland en vooral ook in Duitsland voor een groot deel bepaald wordt door particuliere beleggers. De stelling zou zelfs verdedigd kunnen worden dat de koopwoningenmarkt in het Noorden van Engeland haar stormloop deels heeft te danken aan de 'buy to let' markt. Dit gezegd hebbende moet nog heel kort terug worden gekomen op de uitspraak van Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest 'bepalend voor de woningmarkt is de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd'. Voor 'koopmarkt' zou eigenlijk eigenwoningmarkt ingevuld moeten worden. Deze is in Nederland bepalend voor de woningmarkt omdat deze gesubsidieerd is. De eigenwoningmarkt in Nederland zou daarmee kunnen worden gemerkt als een markt van primaire betekenis. Deze markt van primaire betekenis heeft als belangrijkste kenmerk dat zij één op één reageert met de hypotheekrenteparameter. Daalt de rente, dan floreert de markt. In 5.1 is een florerende eigenwoningmarkt in verband gebracht met een krimpende particuliere huurwoningenmarkt als gevolg. Voor hetzelfde geld echter zou een dalende hypotheekrente ook tot gevolg kunnen hebben dat particuliere investeerders appartementen gaan kopen voor de huurmarkt. In Nederland is de particuliere huurwoningenmarkt echter een markt van secundaire betekenis, waar een dalende rente niet direct invloed op lijkt te hebben. Zij pakt wat er overschiet uit de eigenwoningmarkt.

102

6. VERBAND AANBOD - HUURBELEID

6.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders & oordeel deskundigen Priemus voorzag in 1998 de blijvende krimp van de particuliere huursector. Hij voegde echter toe dat hij wel perspectief zag aan de bovenzijde van de markt, waar de huurprijsregulering niet meer van toepassing is, en daarmee geen belemmering vormt voor veelal institutionele beleggers die zich op de woningmarkt begeven. Priemus merkte echter wel op dat de bovenzijde van de huurmarkt beperkt van omvang zou blijven (Priemus, 1998). Priemus lijkt gelijk te hebben gehad. Het is wel zo dat met name de institutionele beleggers hebben gedesinvesteerd de laatste jaren, maar dat dit gevolg is van een strategie om enkel nog in dat deel van de markt actief te zijn waar de huurprijsregulering geen belemmering meer vormt. In de conclusie van paragraaf 4.6 zijn de ontwikkelingen die aan de gang zijn op de institutionele huurwoningenmarkt gevat onder de noemer 'vernichering'. Het is zeer aannemelijk dat deze ontwikkeling een direct gevolg is van de tweedeling in het Nederlandse huurbeleid in een gereguleerd en een geliberaliseerd deel, en het geleidelijk uiteengroeien van de gereguleerde huren en de markthuren. De institutionele sector is voor nieuwe projecten min of meer veroordeeld tot de geliberaliseerde markt. Mede door de stevige concurrentie van de eigenwoningsector is deze markt ijl. Aan de randen van de wet ontwikkelt zich echter een nieuwe markt, die in hoofdstuk 4 als de 'nieuwe nichemarkt' is omgeschreven. In deze paragraaf wordt kort verslag gedaan van de visie van de verhuurders en makelaars waarmee gesproken is (tabel 12) over het huurbeleid – in deze paragraaf is dat alleen het huurbeleid zoals dat nog geldig was vóór 1 juli van dit jaar.

6.1.1 Beweegredenen Nederlandse verhuurders – huurbeleid Traditionele verhuurders Er zijn verschillende soorten verhuurders, die verschillend over het huurbeleid oordelen. Vastgoed Belang kan worden gezien als spreekbuis van de traditionele particuliere verhuurders. Volgens directeur Bos heeft het WWS tot op de dag van vandaag tot gevolg dat verhuurders hun bezit verkopen, en het is ook een reden voor leden van Vastgoed Belang om niet in woningen te gaan beleggen. Het komt veel voor dat particuliere beleggers zich strategisch opstellen ten aanzien van het huurbeleid. Zo is een grote groep van de leden van Vastgoed Belang actief in de markt voor studio's. Studio's zijn in de praktijk gewoon kleine appartementjes waarin het toilet ontbreekt. Officieel is er hierdoor geen sprake van zelfstandige woonruimte, en is de WWS-puntentabel voor zelfstandige woonruimte niet van toepassing. De maximaal toelaatbare huurprijs mag dan worden berekend aan de hand van de 2 puntentabel voor onzelfstandige woonruimte of kamers. Deze staat aanzienlijk hogere m prijzen toe. Dennis Stello van makelaar bij makelaarskantoor 'Match Makelaars' in Rotterdam herkent de strategische opstelling van de verhuurders. Vaak worden woningen gemeubileerd verhuurd, zonder dat er hier vraag naar is. Verhuurders beschouwen gemeubileerde woningen min of meer als geliberaliseerd, zonder dat dit feitelijk zo is. De belangrijkste reden waarom particulieren afzien van verhuur van woningen volgens Stello is dat zij zich afvragen 'kom ik wel van mijn huurders af?'. Niettemin neemt de bereidheid van particulieren tot het verhuren van woningen volgens Stello toe. Dit heeft vooral te maken met de gunstige fiscale behandeling.

103

Regiomanager J. Koehler van Direct Wonen herkent de creatieve oplossingen van de verhuurders ook. Relatief veel verhuurders verhuren studio's, bijvoorbeeld in een groep van 6 eenheden met 3 toiletten op de gang. In de meest extreme gevallen gebeurt het dat bijvoorbeeld vier té kleine appartementen worden samengevoegd tot twee grotere appartementen om maar boven de huurliberalisatiegrens uit te komen. Wijnand Groenen is als directeur van beleggingsadviesbureau en beheerorganisatie 4-freedom actief op de studentenwoningenmarkt in het centrum van Utrecht. Groenen benadrukt in een telefoongesprek dat in zijn specifieke branche de huurwetgeving stelselmatig en bewust wordt overtreden. De markthuren in zijn specifieke branche zijn doorgaans twee maal de hoog als het WWS toestaat. Zijn klanten brengen deze markthuren gewoon in rekening bij de studenten. Dat dit gebeurt, is volgens Groenen algemeen bekend, ook bij VROM. Volgens Groenen zullen zijn beleggers-klanten, die doorgaans veel geïnvesteerd hebben in een pand, failliet gaan wanneer 1 de huurcommissie zal besluiten tot huurverlagingen. Vooralsnog zijn de huurders echter loyaal genoeg om niet naar de huurcommissie te stappen. Groenen is echter ongerust over een ontwikkeling die in Rotterdam gaande is. Daar organiseren groepen rechtenstudenten een campagne om medestudenten bewust te maken van hun huurdersrechten. Concluderend kan gesteld worden dat het huurbeleid vooralsnog geen tot weinig invloed lijkt te hebben op de studentenwoningenmarkt, afgezien van die verhuurders die de markt liever links laten liggen vanwege het huurbeleid, of vanwege het imago van deze markt. Institutionele beleggers Gideon Spermon en Jeroen Jansen van Vesteda zijn niet gecharmeerd van het huurbeleid zoals dat ten tijde van het interview in mei nog in werking was. De reeds beschreven 'roll over' strategie is mede ingezet door dit huurbeleid. Het huurbeleid is ook de reden geweest waarom er niet meer projecten als 'De Boompjes' (5.2.3) zijn ontwikkeld of aangekocht. Volgens Jansen zouden deze woningen in de 'sociale huur' vallen. Feitelijk is dit natuurlijk niet juist. Jansen bedoelt dat deze kleine woningen standaard onder het strenge huurprijsregime vallen – dit is nog geen sociale huur. Op de vraag of Vesteda deze kleine woningen eventueel wel in het centrum van Alexander zou willen realiseren antwoorden Spermon en Jansen dat de projectprijzen ook hier niet in verhouding liggen tot de maximaal toelaatbare huurprijzen die volgens het WWS gevraagd mogen worden. Gert-Jan Kapiteyn vertelt dat ook zijn Altera Vastgoed zich voornamelijk focust op de geliberaliseerde markt. Kapiteyn maakt echter wel onderscheid tussen gebieden waar druk op de markt staat (het stadscentrum), en gebieden daarbuiten. In die eerste is de maximaal toelaatbar huurprijs van het WWS zonder meer té laag, waardoor er niet in het gereguleerde segment geïnvesteerd kan worden. Altera is niet zo actief in de centra van de grote steden. Volgens Kapiteyn zouden kleine stadsappartementen wel een hele goede investering vormen. Helaas zou de huurprijsregulering tot gevolg hebben dat het directe rendement op ca. 2% zou blijven steken. Tot slot concludeert Kapiteyn dat er per saldo structureel geld de sector uitstroomt. Dit komt volgens hem door de grondprijzen en het huurbeleid. Wim Wensing van ING Real Estate ervaart de huurprijsregulering als een groot obstakel. Juist ING gelooft (met Amvest) veel meer dan andere institutionele beleggers in kleine oppervlaktes in het stadscentrum. Volgens Wensing is dit waar de markt om zit te springen. Wensing zou het 2 liefst appartementen van ca. 70 m in hartje Rotterdam willen verhuren voor een huurprijs van € 700-800. De kritische grens om geliberaliseerd te kunnen verhuren ligt volgens Wensing ergens 2 tussen 80 en 85 m . Dit bood volgens Wensing mogelijkheden. Onder het nieuwe huurbeleid ligt dit echter anders (in met name de stadscentra zou de ondergrens lager komen te liggen, vanwege een hoge WOZ-waarde, zie 6.1.1). Niettemin is Wensing al lang de landsgrens over gegaan. In Parijs en Londen heeft hij geld geïnvesteerd in zogenaamde ‘micro-living’ projecten, veelal bij onderzoekscentra en universiteiten in de buurt. Volgens Wensing is dit een markt waar in Nederland ook veel behoefte aan is, met name voor jonge afgestudeerden. Het huurbeleid staat dit echter in de weg. Alleen buiten het stadscentrum in deelgemeente 1

een v ervelende vorm v an loyaliteit', aldus woordvoerder Hans Ros eboom van 'De Woonbond' in dagblad 'Trouw' d.d. 22/6/2006

104

Alexander exploiteert ING een project – Grote Beer genaamd – met kleine appartementen en gereguleerde huurprijzen. De lagere grondprijs buiten de stad staat dit volgens Wensing toe. Het project rendeert niet geweldig, maar het wordt wel gezien als een risicoloze 'core' belegging. De Grote Beer is een groot succes. Woningcorporaties Het bezit van studentenhuisvester en woningcorporatie Stadswonen in Rotterdam komt niet in aanmerking voor liberalisatie vanwege de kleine oppervlaktes. Dit gegeven vormt echter helemaal geen belemmering voor Stadswonen. Haar portefeuille is dan ook op geen enkele manier afgestemd op het huurbeleid. PWS is een Rotterdamse woningcorporatie die wel dankbaar gebruik maakt van de ruimte die wordt geboden om geliberaliseerd te verhuren. Dit stelde PWS bijvoorbeeld in staat om het project 'De Compagnie' op de Kop van Zuid nog in de bouwfase van een ontwikkelaar over te nemen in verband met een slecht lopende voorverkoop. Het huurbeleid vormt verder geen beperking voor PWS' doen en laten.

6.2 Referentieland dynamisch: Engeland Achtereenvolgende conservatieve regeringen probeerden in de decennia na de tweede wereldoorlog de 'vlucht' uit de particuliere huursector een halt toe te roepen middels deregulering van het huurbeleid. Dit is tot de late jaren tachtig niet gelukt. Deels kan dit gekomen zijn doordat na een periode van deregulatie telkens weer een periode van aangescherpt beleid volgde. Deze dynamiek van regulering-liberalisatie-bevriezing-regulering heeft het vertrouwen in de sector geen goed gedaan, zo is de veronderstelling. Volgens David Gibbins van Arlington is de introductie van de Fair Rent Act van 1965 het moment geweest waarop de institutionele beleggers de markt verlieten. Zij hielden het definitief voor gezien, totdat kort geleden weer enkele partijen begonnen zijn met woningfondsen, waaronder Arlington. Particuliere beleggers hielden het wat langer uit op de markt. Tot 1975 vonden zij in de gemeubileerde sector een 'vluchtsector' om onder de huurprijsregulering uit te komen. De gemeubileerde sector was tot die tijd volledig gevrijwaard van huurprijsregulering. Het kwam zelfs voor dat een gemeubileerde kamer in een woning voor de dubbele prijs van de hele woning verhuurd werd (Balchin & Rhoden, 2002). In 1975 heeft de nieuwe Labour regering deze vrijstelling voor gemeubileerde woningen opgeheven. Het is heel aannemelijk dat het relatief grote marktverlies van 1975 op 1976 (figuur 21, paragraaf 4.2) hier een direct gevolg van is geweest. In 1989 trad een plotseling herstel in op de particuliere huurwoningenmarkt. Een jaar daarvoor was de liberale Rent Act 1988 van kracht geworden. Hoewel Kemp (1998) en Crook et al (1996) de oorzaak van dit herstel in eerste instantie bij andere factoren leggen (5.3), geven zij ook aan dat de introductie van nieuwe, lossere contractvormen op zijn minst faciliterend heeft gewerkt. Over de tweede opleving vanaf 2001 is nog niet veel literatuur verschenen. Het gaat hier om een heropleving van de 'buy to let' markt, die in de jaren negentig begon. Volgens David Gibbins en Chris Town had deze ontwikkeling nooit kunnen plaatsvinden zonder de 'Rent Act' van 1988, die in tegenstelling tot eerdere liberalisatiepogingen van kracht bleef na de machtswisseling door Labour in 1997.

6.2.1 Beweegredenen Engelse verhuurders Volgens Chris Town, voorzitter van de 'Residential Landlords Association', en zelf huisjesmelker in Leeds, had de huurwetgeving van vóór 1988 een 'dodelijke' uitwerking op de particuliere huurwoningenmarkt. De 'Rent Act' van 1988 heeft hier verandering in gebracht. Veel investeerders, waaronder hijzelf, zijn eind jaren tachtig vanuit het niets begonnen met het opbouwen van een portefeuille. Sinds enkele jaren is Town nu een 'full time property man'. Town hanteert als belegger een lange termijn strategie, en investeert niet in 'city (centre)

105

living', maar in de wijken rondom het centrum. Town omschrijft de 'city living' markt als een markt voor speculanten en waaghalzen, waar 'shorthold' contracten van groot belang zijn. Ondanks Town's lange termijn strategie hecht hij ook erg veel waarde aan 'shorthold'. Hij kan hierdoor relatief snel beschikken over zijn bezit. Daarnaast kan hij bij elke contractvernieuwing in de huur weer verhogen. De toegestane huurverhogingen in een gereguleerd contract zijn niet gekoppeld aan de inflatie, zoals in Nederland het geval is. Dit betekent dat in tijden van sterke inflatie de reële huurinkomsten fors kunnen dalen. Ditzelfde geldt ook, maar in iets mindere mate voor een gewoon 'assured' contract (2.3.2). Voor Town en de leden van zijn RLA is het liberale huurregime van na 1988 van levensbelang. Ook met David Gibbins is gesproken over de rol van contractvormen. In Gibbins' 'Regent Residential Fund' wordt alleen met de liberale 'assured shorthold contracten' gewerkt. De introductie van deze contracten heeft een herintrede van institutionele beleggers in de markt mogelijk gemaakt. Opvallend is dat zowel Gibbins als Alex Greaves van het 'Schöders Fund' aangeven vooral een korte-termijn strategie te volgen. Greaves verkoopt gemiddeld na 2 tot 5 jaar. Uiteraard worden de woningen leeg verkocht. 'Shorthold' contracten maken dit mogelijk. Ditzelfde geldt voor de speculanten en korte-termijn beleggers op de 'city living' markten in de steden in het Noorden.

6.3 Referentieland stabiel: Duitsland Er is in Duitsland geen directe relatie waar te nemen tussen het huurbeleid en het aanbod op de particuliere huurwoningenmarkt. Het regime geeft de markt de vrije hand in het vaststellen van de aanvangshuurprijzen. Dit is ook al decennialang het geval. Er kan verondersteld worden dat deze stabiele situatie in vergelijking met Nederland en Engeland ook van invloed is geweest op de stevige positie die de particuliere huurwoningenmarkt in Duitsland inneemt. In die zin is er een verband te leggen tussen het vrije regime en het stabiele en ruime aanbod. Het relatief strenge regime van referentiehuren voor huuraanpassingen heeft indirect wel gevolgen gehad voor het aanbod. Doordat de huren van zittende bewoners minimaal werden aangepast aan de ontwikkeling van de markthuren ontstonden er in sommige steden prijsleemtes die de doorstroming op de markt in de wegstonden. Investeerders waren hierdoor minder bereid te investeren.

6.4 Conclusie In dit hoofdstuk is het aanbod in verband gebracht met het huurbeleid. Daarbij is sterk de nadruk gelegd op hetgeen de verhuurders zelf te vertellen hadden. In de conclusies van hoofdstuk 1 en 2 zijn een aantal cruciale eigenschappen opgesomd die het huurbeleid in Nederland en de referentielanden kenmerken. In deze concluderende paragraaf worden deze eigenschappen kort teruggehaald. De verhuurders die op de nieuwe nichemarkt actief zijn proberen middels kunstgrepen en creatieve oplossingen zoveel mogelijk buiten de strenge huurwetgeving voor zelfstandige huurwoningen uit te komen. Dit lijkt in de praktijk aardig te lukken. Uit 4.1.4 is gebleken dat met name verhuurders die via verhuurmakelaars werken de huurwetgeving willens en wetens negeren. Dit lijkt in de praktijk goed te gaan. Het zelfde is aan de gang op de studentenhuisvestingmarkt. De huurwetgeving lijkt hier onbekend te zijn. Al met al zou er in het kader van de 'nieuwe niche' sector ook gesproken kunnen worden van een 'vrije markt niche', waarin het spel van vraag en aanbod redelijk vrij verloopt, en de type d huurprijsregulering van

106

Lind (smoothing changes in market rents) als onderscheidende kenmerk van de Nederlandse huurprijsregulering lijkt te worden ondermijnd (2.1.2, tabel 4). Kleine stadsappartementen worden aangeboden, zij het dat er vaak sprake is van meubilering, of onzelfstandige eenheden. Institutionele verhuurders kunnen zich een flexibele opstelling als bovenstaand niet permitteren. Toch willen de meeste van hen in nieuwe projecten de handen vrij hebben, en niet beperkt worden door de huurprijsregulering. Dit zou rendementstechnisch gezien vaak niet eens verantwoord zijn (zie ook 2.5, tabel 8). Institutionele beleggers kiezen daarom structureel voor het geliberaliseerde huursegment. Dit betekent dat zij alleen appartementen boven een bepaalde oppervlakte aanbieden. Deze markt is beperkt van omvang, en staat bovendien sterk onder invloed van de eigenwoningsector. De ontwikkeling werd in 6.1 omschreven als een proces van 'vernichering' van de institutionele huursector. Appartementen met een 2 woonoppervlakte onder ca. 80 m vallen buiten deze niche, tot spijt van sommige aanbieders. Andere aanbieders laat het vrij onverschillig. Een belangrijk kenmerk van het Nederlandse huurbeleid is de gelijkschakeling van de sociale huursector en de particuliere huursector. M.a.w. er is geen categorale indeling van het beleid. Beleidsmedewerker op VROM DG Wonen Riemer Baumfalk neemt echter waar dat er in de praktijk een tweedeling op de markt is ontstaan. Verhurende partijen zoeken naar creatieve oplossingen, of kiezen strategisch voor het geliberaliseerde segment (interview VROM). Saillant detail is dat de liberalisatiegrens niet alleen een tweedeling tussen sociale en institutionele verhuurders bevordert, maar per definitie ook een tweedeling veroorzaakt in het aanboden goed door de verschillende soorten aanbieders. Sociale verhuurders verhuren wel kleine stadsappartementen, institutionele niet. Op de nieuwe nichemarkt worden voornamelijk studio's en gemeubileerde appartementen verhuurd. Het onvoorspelbare huurbeleid in Engeland tot aan 1988 heeft belangrijke gevolgen gehad voor het aanbod in de particuliere huursector. Ook hebben particuliere aanbieders strategisch ingespeeld op de mazen in de wet, net als Nederlandse verhuurders nu doen. Inmiddels kunnen in Engeland grofweg twee huurprijsregimes worden onderscheiden die grotendeels samenvallen met het onderscheid tussen de publieke/sociale en particuliere huursector. Het huurbeleid vormt nu vrijwel geen enkele restrictie voor de markt. Belangrijkste kenmerk van het Engelse systeem daarbij is dat zittende huurders voor een groot deel van de markt geen huurbescherming genieten (type a en b 'transaction cost' huurprijsregulering van Lind, 2.1.2, tabel 4), en geen huurzekerheid hebben. Verhuurders vinden dit een groot voordeel. Dit stelt hen in staat tijdelijk genoegen te nemen met lage huurinkomsten, om de huren te kunnen verhogen bij een economische opleving. Zeer belangrijk voor de 'city living' markt zijn de tijdelijke contracten. Speculanten zouden niet in de markt zijn gestapt wanneer zij het bezit niet leeg zouden kunnen doorverkopen. Hoewel er diverse redenen worden aangedragen voor het herstel van de particuliere huurwoningenmarkt (veelal conjunctureel), zou het herstel niet mogelijk zijn geweest zonder de liberalisatie van 1988. De invloed van de conjunctuur kan ook gerelativeerd worden. Over de hele periode van 1989 tot aan 2006 is er sprake geweest van pieken en dalen. Netto zou de uitwerking hiervan op de particuliere huurwoningenmarkt vrij neutraal moeten zijn. Het marktaandeel van de particuliere huursector is in deze periode gestegen van 9,50% naar 11,33%. Van grote invloed, vooral in de periode na 1999, is het gedeeltelijk of volledig ontbreken van de hypotheekrenteaftrek geweest. De keuze voor de koop- of huurwoning kon hierdoor beter door conjuncturele- en andere vraagfactoren bepaald worden. Toch kan er al met al gesteld worden dat de liberalisatie een belangrijke faciliterende rol heeft gespeeld. Dat in er in Leeds zoveel nadruk wordt gelegd op kleine stadsapparte menten heeft niks met het huurbeleid te maken, maar ze worden in ieder geval niet door het huurbeleid onmogelijk/ onrendabel gemaakt. Over Duitsland kan alleen gesteld worden dat het stabiele en relatief liberale huurbeleid investeringen niet in weg zit. Samen met de gunstige fiscale behandeling en het ontbreken van een actieve eigenwoningpolitiek heeft de particuliere huursector haar sterke positie tot op de dag van vandaag kunnen behouden. Voor speculanten biedt het huurbeleid echter geen ruimte. Deze zullen hun heil in andere vastgoedcategorieën moeten zoeken, of voor zo ver het mogelijk is in onverhuurd bezit handelen.

107

7. HUURLIBERALISATIE EN TOENAME AANBOD KLEINE STADSAPPARTEMENTEN In dit hoofdstuk zal aan de hand van een Nederlandse analyse en een vergelijking met de situatie in de referentielanden de hoofdvraag worden beantwoord. In paragraaf 7.1 wordt in eerste instantie kort verslag gedaan van het onderdeel in de vraaggesprekken met Nederlandse verhuurders dat ging over het nieuwe huurbeleid zoals dit vanaf 1 juli van dit jaar van kracht is. Dit beleid is maar één voorbeeld van 'een liberaler huurbeleid' zoals dit in de centrale vraag is geformuleerd. Het zal blijken dat de meeste verhuurders het allerminst als 'een liberaler' huurbeleid beschouwen. Vervolgens zal op grond van de uitspraken van de verhuurders, en de conclusies van de hoofdstukken 5 en 6 worden doorgeredeneerd over mogelijke effecten van beleidsveranderingen. In 7.2 zal het huurbeleid in Engeland en Duitsland in een Nederlands kader worden geplaatst. De vraag die beantwoord moet worden is of dezelfde uitwerking van het beleid daar zoals opgeschreven in hoofdstuk 6 ook in Nederland te verwachten valt, met inachtneming van de invloed van de interveniërende factoren, zoals opgeschreven in hoofdstuk 5. In 7.3 volgt ten slotte de finale conclusie, aangevuld met enkele aanbevelingen.

7.1 Nederlandse analyse 7.1.1 Verhuurders over het nieuwe huurbeleid Traditionele verhuurders Directeur Bos van Vastgoed Belang is te spreken over het nieuwe huurbeleid zoals dat er ligt. Ten eerste schept de verhoging van de maximaal toelaatbare WWS-huurprijs met 10% opslag mogelijkheden voor de korte termijn. Een verbeterpunt enkele jaren geleden was volgens Bos al de afschaffing van de verouderingsaftrek geweest. Belangrijk aspect voor beleggers is volgens Bos vooral ook het vooruitzicht voor na 2010. Bos zelf heeft er wel vertrouwen in dat de liberalisatie doorgang vindt. Concluderend stelt Bos dat het perspectief voor de woningbeleggingsmarkt aanzienlijk beter wordt. Institutionele beleggers Gideon Spermon en Jeroen Jansen van Vesteda zijn niet positief gestemd over het nieuwe huurbeleid. De voorstellen uit 2004 juichten ze toe, maar het voorgestelde beleid heeft een behoorlijke wending genomen. Er is zelfs een kans dat nieuwbouwplannen zullen worden heroverwogen naar aanleiding van het nieuwe beleid. Reden hiervoor is dat door instelling van het overgangsregime feitelijk het gereguleerde gebied fors wordt uitgebreid. Zodoende zitten er nu projecten in de pijplijn die in het oude beleid geliberaliseerd verhuurd hadden kunnen worden, en nu in het overgangsgebied gaan vallen. De 10% opslag bovenop de maximaal toelaatbare WWS-prijs in het overgangsgebied is volgens Spermon en Jansen lang niet genoeg om voldoende rendabel te kunnen exploiteren. "Als deze projecten niet meer kunnen worden afgeblazen, dan zullen we er mee moeten leven", aldus Jansen. Jansen prijst het dat PvdA kamerlid Staf Depla in een motie heeft gepleit voor openstelling van het register voor 'oud geliberaliseerde' woningen voor ook nieuwe nog op te leveren woningen die onder het oude

108

regime geliberaliseerd zouden zijn geweest, maar nu onder de hoge WOZ-bovengrens van het overgangsregime vallen (1.1.2 modernisering huurbeleid, punt 4). Depla's motivatie betrof het 'dreigende stilvallen van de bouw van vrije sector huurwoningen na 1 januari 2006' (kamerstuk 27926, nr. 97). Jansen vindt het onbegrijpelijk dat de coalitiepartners CDA en VVD deze motie hebben getorpedeerd. CDA-kamerlid Bas Jan van Bochove legde in een later vraaggesprek uit dat er voldoende toezeggingen waren gedaan aan de beleggers. Zij kunnen in de pijplijn zittende projecten voortzetten zonder dat zij daarbij gehinderd worden door het huurbeleid, in het geval wanneer die onder de oude regeling niet zo zou zijn. De CDA-fractie vond het daarom niet nodig de motie Depla te ondersteunen (interview CDA-Tweede Kamerfractie). Op de vraag aan Jansen en Spermon of zij vertrouwen hebben in een definitieve liberalisatie van het overgangsgebied in 2010 antwoorden zij: 'Nee, want dit beleid heeft geen effect op de productie'. De minister stelt immers een goede productie als voorwaarde (1.1.2, definitief huurbeleid, punt 6). In een eerdere gespreksronde in 2004/2005 in het kader van de in de inleiding van hoofdstuk 1 genoemde veldwerkopdracht in Rotterdam was er al eens met Vesteda gesproken. Directeur Asset management Römgens verklaarde toen enthousiast te zijn over de eerste novembervoorstellen van Minister Dekker. De toen voorgestelde WOZ-liberalisatiegrens (€ 115.000, met peildatum 1999) zou hen de mogelijkheid geven de kleine stadsappartementen in het eerder genoemde project 'De Boompjes' geliberaliseerd te gaan verhuren. Ook zou het hen in de gelegenheid stellen meer van deze succesvolle projecten in Rotterdam neer te zetten. De reden dat er nooit afstand is gedaan van de drie torens aan de Maas is volgens Spermon dat Vesteda dit soort kleine appartementen in Rotterdam wil aanbieden – en ze staan er nu eenmaal. Volgens Dhr. Römgens speelde ook een eventuele liberalisatie op termijn een rol. Net als Spermon en Jansen vraagt ook Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest zich af of de projecten die in de 'pijplijn' zitten nog op kunnen worden opgenomen in het register voor oud geliberaliseerde woningen. Hij bestempelt dit als een 'risico', want de projecten kunnen niet meer worden afgeblazen. Het overgangsregime is aanleiding voor Kasteel om zeer kritisch naar nieuwe projecten te kijken. Het WWS+10% laat niet veel ruimte over. Alleen op VINEX-locaties zal het wel goed gaan. Voor de binnenstad heeft hij er echter een hard hoofd in. Wat Kasteel verder dwars zit is dat in het gemoderniseerde WWS de oppervlakte nog sterker een parameter is voor de maximale toelaatbare huurhoogte, doordat de omgevingskenmerken zijn vervangen door de WOZ-waarde. Deze waarde wordt voor een groot gedeelte bepaald door de oppervlakte. Wim Wensing van ING is ook niet blij met het overgangsregime. Het zal voorlopig 2 niet meer mogelijk zijn nieuwe woningen van 80-85 m geliberaliseerd te verhuren. De 10% opslag boven op het WWS als alternatief is volgens Wensing lang niet voldoende. Gert-Jan Kapiteyn van Altera denkt dat het nieuwe huurbeleid tot een afnemende interesse van beleggers en projectontwikkelaars leidt om in de huurwoningenmarkt te investeren. Zelf meent hij echter redelijk uit de voeten te kunnen met het overgangsregime voor projecten die al in de pijpleiding zitten. Jos Janssen ten slotte (AZL) ziet wel mogelijkheden in het overgangsregime. Dat moet ook wel, zo stelt hij, want de meeste projecten zullen in dat overgangsgebied vallen. Het is wel allemaal minder dan Janssen verwacht had. Hij durft dan ook niet te stellen dat het nieuwe huurbeleid geen reden is om verder te desinvesteren. Het probleem van 'de pijplijn' (zie bovenstaand) wordt binnen VROM onderkend. Beleidsmedewerker op DG Wonen Riemer Baumfalk gaf in een vraaggesprek aan dat er voor deze bijzondere gevallen 'driftig' wordt gewerkt aan een oplossing. 'Dit is een heel serieus probleem', aldus dhr. Baumfalk (interview VROM). Concluderend Afgaande op de vraaggesprekken kan gesteld worden dat het nieuwe huurbeleid voorlopig niet zal leiden tot netto extra investeringen in de institutionele huursector. Volgens de meeste beleggers is de ruimte in het overgangsgebied lang niet afdoende voor het vragen van rendabele huurprijzen. Dit lijkt vooral op dure centrumlocaties het geval te zijn. Zoals het er nu

109

naar uit ziet zullen institutionele beleggers zich daar alleen nog focussen op appartementen met een WOZ-waarde die hoger is dan de WOZ-bovengrens van het overgangsgebied (1.1.2). Voor Rotterdam is dit € 250.000. Tot 2010 in ieder geval is dit de nieuwe liberalisatiegrens. Doordat met deze grens het geliberaliseerde gebied netto kleiner wordt, is er zelfs een kans dat institutionele beleggers verder gaan desinvesteren. Doordat de WOZ-waarde van een woning voor een groot gedeelte afhangt van de woonoppervlakte zal dit vooral weerslag hebben op het aanbod kleine stadsappartementen, terwijl veel institutionele beleggers (Vesteda, Amvest, ING) dit soort vastgoed wel wil aanbieden. De meeste institutionele beleggers waarmee gesproken is willen geen waarde hechten aan een eventuele opheffing van het overgangsgebied in 2010 omdat zij kwaad zijn over de instelling van het overgangsgebied, de betaalbaarheidsheffing, en bovenal het geschade vertrouwen door een wispelturig huurbeleid. In een artikel in DW Corporate (magazine van Direct Wonen) noemt Van der Schaar het nieuwe huurbeleid 'een sigaar uit eigen doos' voor de verhuurders, omdat de overheid beslag legt op de extra inkomsten om de stijging van de huurtoeslag te kunnen betalen. Volgens hem heeft het met deregulering al lang niets meer te maken (Van der Schaar, 2006). Wanneer in 2010 het overgangsgebied zou worden opgeheven en 25% van de huurwoningenvoorraad in het geliberaliseerde gebied gaat vallen ontstaat een situatie zoals minister Dekker in haar novemberplannen in 2004 voor ogen had. Over deze plannen waren de institutionele beleggers zeer te spreken. In een persbericht in 2004 gaf directeur Van Blokland aan dat IVBN-leden bereid waren tot verdrievoudiging van de nieuwbouwproductie mits de modernisering van het huurbeleid zou doorgaan (IVBN 2004-2). Door een substantieel lagere liberalisatiegrens (€ 150.000 i.p.v. € 250.000 in Rotterdam) zou er met name op dure centrumlocaties veel meer ruimte zijn voor de vrije markt. Of dit vervolgens een verdrievoudiging van de woningproductie door institutionele beleggers tot gevolg heeft is zeer discutabel, en zelfs onwaarschijnlijk als de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. In een vraaggesprek lichtte Van Blokland zijn uitspraak in het persbericht als volgt toe. Hij ging er van uit dat het huurbeleid zoals voorgesteld door de minister tot gevolg zou hebben dat de doorstroming op de markt fors zou toenemen. Dit vooral als gevolg van huurstijgingen in de sociale huursector, waarmee het zogenaamde 'scheefwonen' tegen gegaan zou worden (interview IVBN). Als deze doorstroming al op gang zou komen, wat weer afhankelijk zou zijn van de opstelling van de sociale verhuurders en het gedrag van de huurders, zou het nog maar de vraag zijn in hoeverre deze 'doorstromers' zouden kiezen voor de duurdere huurmarkt. Het is waarschijnlijker dat een deel van deze huurders zal kiezen voor de lagere maandlasten door de hypotheekrenteaftrek op de koopwoningenmarkt, als in 2010 de hypotheekrenteaftrek nog bestaat. Het is aannemelijker dat wanneer institutionele beleggers meer zullen gaan aanbieden, zij dit alleen zullen doen in het gebied dat voorheen uit het zichtveld was gehaald door de harde liberalisatiegrens. Over de groep particuliere verhuurders die nu al kleine stadsappartementen aanbieden kan gezegd worden dat zij na een substantiële verlaging van de liberalisatiegrens waarschijnlijk minder kunstgrepen uit gaan halen om de scherpe kantjes van de huidige huurwetgeving te omzeilen. Mogelijk wordt de markt dan voor een bredere groep particuliere beleggers acceptabel en neemt het aanbod kleinere stadsappartementen ook hier toe. Van de corporatiesector valt niet te verwachten dat zij kleine stadsappartementen in de commerciële huurwoningenmarkt gaan aanbieden. Wanneer zij klein bouwen, zal dit veeleer voor een bepaalde doelgroep van beleid zijn, in plaats van voor de markt. Dit bleek eerder al uit diverse interviews met Rotterdamse corporaties in het kader van de in hoofdstuk 1 genoemde veldwerkopdracht. Het valt ook niet van deze sector te verwachten dat zij snel inspringt op nieuwe marktontwikkelingen. Dit is niet haar rol.

110

7.2 Referentielanden. Dynamisch en stabiel Is het herstel van de particuliere huurwoningenmarkt in Engeland een reëel scenario voor Nederland wanneer het huurbeleid wordt geliberaliseerd? Of had de dominante rol van de particuliere huursector in Duitsland een realistische weergave kunnen zijn voor Nederland in het geval het huurbeleid hier ook al decennialang stabiel en relatief gedereguleerd was geweest? In deze paragraaf zal niet al het voorgaande nog eens herhaald worden. Volstaan wordt met een schematische vergelijking tussen de drie landen, en een toelichting hierop. Met het schema is getracht op zo compact mogelijke wijze alle informatie uit de hoofdstukken 5 en 6 samen te vatten, en vooral vergelijkbaar te maken. Uitleg schematisch model In het schema op de volgende bladzijde wordt per land met een score aangegeven hoe de interveniërende factoren en de factor huurbeleid correleren met het aanbod kleine stadappartementen. Er zijn alleen 'structurele' factoren opgenomen. Dit betekent dat het schema geen informatie geeft over het investeringsklimaat. Het investeringsklimaat is namelijk afhankelijk van conjuncturele en economische factoren. Dit verandert van tijd tot tijd, maar kan over een langere periode voor de drie landen min of meer als neutraal worden beschouwd. Een negatieve score betekent een negatief verband, een positieve score een positief verband. Wanneer er de score 0 is ingevuld duidt dit op géén bijzonder verband. In economische termen zou dit betekenen dat de markt niet verstoord word. Bij de toekenning van de scores is globaal gehandeld en gebruik gemaakt van de informatie uit de hoofdstukken 5, 6 en 7.1. Op de volgende pagina wordt de waardering nog kort toegelicht. In de eerste vijf regels zijn alleen de interveniërende factoren gewaardeerd. De scores zijn vervolgens opgeteld. Het toekennen van de zwaartefactor per interveniërende factor is intuïtief gebeurd, op grond van alle eerdere informatie in het rapport. Er is al met al dus sprake van een zeer globale voorstelling van zaken. Het subtotaal in de zesde regel geeft aan of het verband tussen de interveniërende factoren en het aanbod kleine stadsappartementen positief, neutraal, of negatief is. Voor Nederland is dit neutraal, ondanks de gunstige fiscale behandeling en de vraagontwikkeling. Negatieve factoren zijn namelijk de hypotheekrenteaftrek en de woningbouwpolitiek. Op de zevende regel (7a) is een waarde toegekend aan het huurbeleid. Voor Nederland is dit het beleid zoals dit tot 1 juli van dit jaar van kracht was. Door deze waarde bij het subtotaal op de tellen is een waarde toegekend aan het verband tussen het totaal van interveniërende factoren én het huurbeleid met het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector. In regel 8a staat of deze waarde positief, neutraal, of negatief is. Regel 7b geeft de situatie aan voor wanneer in Nederland het huurbeleid zou zijn geliberaliseerd, zoals in 2010 het geval kan zijn. In regel 8b is vervolgens te zien of het totaal van interveniërende factoren en het huurbeleid met het aanbod kleinere stadsappartementen zal veranderen. Op grond van de uitkomsten in het schematische model kan gesteld worden dat het totaal van interveniërende factoren en huurbeleid in Nederland negatief uitwerkt op het aanbod kleine stadsappartementen in de particuliere huursector. Door het huurbeleid te liberaliseren kan dit verband neutraal worden. In Engeland en Duitsland is het verband nog positiever. Hoe tot deze uitkomst is gekomen wordt hieronder toegelicht. Waarderingsfactoren Een structurele factor is de fiscale behandeling van de particuliere huursector. Hier hoeft niet meer veel over gezegd te worden. In Nederland zijn de FBI's een reden voor institutionele beleggers om in vastgoed te beleggen. Individuele particulieren kunnen in box III belastingvrij genieten van de huurinkomsten en verkoopwinsten. Engeland kende tot 1 juli geen equivalent voor de FBI's, en ook particulieren worden op geen enkele manier bevoordeeld wanneer zij passief beleggen. Voor actieve particuliere woningbeleggers gelden deze nadelen ten opzichte

111

Tabel 14. Structurele motieven voor commerciële beleggers voor het aanbieden van kleine stadsappartementen. Nederland, Engeland en Duitsland. Situatie a: Huurbeleid tot 1/7/2006: Vergelijking Nederland met de referentielanden Factoren incl. huurbeleid Fiscale behandeling particuliere huursector Hypotheekrenteaftrek Woningbouwpolitiek Specifieke vraagontwikkeling kleine stadsappartementen Beleggingsmarktspecifiek: pensioenen, stabiliteit part. huursector, imago, mogelijkheid tot speculeren door ontbreken huurzekerheid

Nederland +1

Engeland –2

Duitsland +1

–1 –1 +1

0 +1 +1

0 0 0

0

+1

0

6

Subtotaal (interv. factoren)

0

+1

+1

7a

Huurbeleid (Nederland vóór 1/7/2006)

–2

+1

0

8a

Totaal (incl. huurbeleid)

–2

+2

+1

1 2 3 4 5

Situatie b: Geliberaliseerd huurbeleid: Vergelijking Nederland met de referentielanden 6

Subtotaal (interv. factoren)

0

+1

+1

7b

Huurbeleid (Nederland geliberaliseerd) Totaal (incl. huurbeleid, en Nederland geliberaliseerd)

0

+1

0

0

+2

+1

8b

van Nederland niet meer, aangezien box III dan niet meer van toepassing is. Nadeel in Engeland is tenslotte nog het ontbreken van de kapitaalafschrijving. In Duitsland is die kapitaalafschrijving juist een belangrijk motief om in woningen te gaan beleggen. De eigenwoningpolitiek is al voldoende toegelicht. De hypotheekrenteaftrek heeft tot gevolg dat beleggers moeite hebben met het acquireren van projecten. In Engeland speelt dit helemaal niet. De situatie is eerder omgekeerd. Beleggers drukken eigenaarbewoners van de markt. De relatief milde score voor Nederland (– 1) in verhouding tot alle aandacht die in hoofdstuk 5 aan de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek is besteed komt doordat het hier enkel gaat om kleine stadsappartementen. In 7.1 is al uitgelegd dat de huurmarkt voor kleine stadsappartementen minder gevoelig is voor concurrentie uit de eigenwoningsector dan bijvoorbeeld de huurmarkt voor grote appartementen. Dit is ook een belangrijk motief voor beleggers om juist kleine stadsappartementen aan te gaan bieden. Een ander belangrijk punt is de programmatische ruimte die in het woningbouwbeleid wordt geboden aan de particuliere huursector. Deze is in Nederland nog altijd beperkt, vooral voor kleinere partijen. In Engeland is dit minder het geval. Dit komt zowel door de minder dominante positie van de publieke/sociale huursector, als door de revitalisatiepolitiek in de Engelse 'provincial cities' waar erg veel ruimte geboden lijkt te worden aan de particuliere huursector. De specifieke vraagontwikkeling naar kleine stadsappartementen in zowel Nederland als Engeland is groot. Wellicht is deze in Engeland inmiddels afgenomen door het grote aanbod. Dit doet echter niet terzake. De vraag was een reden voor beleggers om fors in die markt te investeren. In Nederland is de vraag ook groot. Dit is niet alleen gebleken uit een ABF onderzoek, maar wordt vooral ook getoond door de groei van de 'nieuwe niche' sector van

112

kleine particuliere beleggers. In Duitsland zal de vraagbehoefte kleiner zijn door het al ruime aanbod. In de vijfde rij zijn een aantal factoren samen genomen, omdat deze los van elkaar niet zo veel invloed hebben op het aanbod als de factoren in de voorgaande rijen. Het gaat hier voornamelijk om de beleggersmotieven die in Engeland toch wel een rol van betekenis hebben gespeeld in de opleving van de 'buy to let' markt. Niet alle genoemde aspecten zijn overigens positief. Zo vinden institutionele beleggers de woningsector instabiel in vergelijking met de commerciële vastgoedsector, en is er bovendien een imagoprobleem. Particuliere beleggers beschouwen de sector echter als een 'secure vehicle' (interview RLA & Town). Het wantrouwen in de pensioenfondsen is voor vele particuliere beleggers een reden geweest om in de woningmarkt te gaan beleggen. Een ander beleggersmotief is de mogelijkheid tot speculeren. In Engeland werd dit aangemoedigd door het ontbreken van de huurzekerheid in het grootste deel van de particuliere huursector (2.1.2, tabel 4). Verhuurders kunnen altijd af van hun huurders, en verkoopwinsten incasseren. Beleggingsclub 'Imagine Homes' speelt handig in op de mogelijkheden die de Rent Act formuleert. Zij biedt haar leden verhuurde woningen aan met een gegarandeerde huuropbrengst, en geeft hen na twee jaar de keuze of zij het contract met de bewoners willen voortzetten, nieuwe huurders willen zoeken, de woning zelf willen bewonen, of de woning willen verkopen. In Nederland en Duitsland zou dit ondenkbaar zijn. Over het huurbeleid ten slotte hoeft niet veel meer gezegd te worden. In vergelijking met Engeland en Duitsland is het in Nederland ronduit streng (7a: -2). Het is niet waarschijnlijk dat het huurbeleid in de nabije toekomst net zo vrij zal zijn als in Engeland. In bovenstaand schema is daarom een geliberaliseerd huurbeleid (7b) voor Nederland gewaardeerd met een neutrale score (0). De uitkomsten De vraag is nu in hoeverre de ontstane situatie in Engeland na de liberalisatie van 1988 een scenario voor Nederland kan zijn, mocht hier het huurbeleid ook geliberaliseerd worden. Op grond van dit sterk vereenvoudigde model kan gesteld worden dat een aanbodtoename zoals in Engeland (referentiestad Leeds) onwaarschijnlijk is. De uitkomst voor Engeland (+2) is dan ook erg hoog een wordt o.a. veroorzaakt door de woningbouwpolitiek (revitaliseringspolitiek), de beleggingsmarktspecifieke factoren (pensioenen, mogelijkheid tot speculeren) en natuurlijk het wel zeer liberale huurbeleid. Het is erg lastig om Nederland te vergelijken met Duitsland, omdat er relatief weinig onderzoeksgegevens zijn van Duitsland, vooral wanneer het kleine stadsappartementen betreft. Het huurbeleid in Duitsland is niet zo liberaal als in Engeland. Mede door het ontbreken van de invloed van de hypotheekrenteaftrek en een woningbouwpolitiek die zich eenzijdig op de eigenwoningsector richt kan gesteld worden dat ook de situatie in Duitsland een te positief beeld geeft voor Nederland onder een liberaler huurregime. Niettemin is in de figuur de negatieve score voor Nederland (8a) verandert in een neutrale score (8b), ondanks de hypotheekrenteaftrek en woningbouwpolitiek. Dit betekent dat huurliberalisatie een forse impuls kan betekenen voor het aanbod kleine stadsappartementen. Dit zal onder andere ook worden gefaciliteerd door de gunstige fiscale behandeling die nu al van gelding is. Een andere positieve factor is de specifieke vraagontwikkeling.

113

7.3 Conclusies en aanbevelingen 7.3.1 Conclusies (Een korte samenvatting van de bevindingen van alle hoofdstukken is vóór hoofdstuk 1 ingevoegd.) Hoewel een Engelse toestanden onwaarschijnlijk zijn kan toch gesteld worden dat het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële huursector in Nederland fors zal toenemen wanneer het huurbeleid verder wordt geliberaliseerd, en de barrière die er nu is om kleine oppervlaktes aan te bieden verdwijnt. Een herstel van de particuliere huursector over de hele breedte van de sector is niet direct te verwachten. Het hoogste segment van de markt is al geliberaliseerd. Dit heeft niet tot een grote woningproductie geleid. Beleggers ondervinden daar te veel hinder van de eigenwoningsector, die sterk onder invloed staat van de hypotheekrenteaftrek. Zolang de hypotheekrenteaftrek volledig wordt aangehouden, blijft de markt voor particuliere huurwoningen een smalle markt, die vooral betreden wordt door groepen consumenten die om verschillende redenen (nog) niet in een koopwoning kunnen of willen wonen. Jonge professionals zijn zo'n groep. Halverwege dit rapport is aan de hand van een aantal foto's getoond wat voor impact deze markt voor kleine appartementen kan hebben op het aanzicht van een grauwe industriestad als Leeds. Voorlopig is er van een werkelijk liberaler huurbeleid echter nog geen sprake. Met name institutionele beleggers stellen zich zeer terughoudend op. De enige zekerheden voor hen zijn de betaalbaarheidsheffing, en het overgangsgebied vanaf 1 januari 2007. Voor beleggers die vooral actief zijn op dure centrumlocaties betekent het overgangsgebied niet veel meer dan een verhoging van de liberalisatiegrens. Consequentie hiervan kan zijn dat nog meer de nadruk komt te liggen op grote woonoppervlaktes. Grote woonoppervlaktes zijn mooi, maar niet voor iedereen weggelegd die in het centrum van de stad wil kunnen wonen. Desinvesteringen ten gevolge van het overgangsgebied zijn niet uit te sluiten. Wanneer het huurbeleid definitief wordt geliberaliseerd ligt het wel in de verwachting dat de institutionele beleggers kleine stadsappartementen gaan aanbieden. Het valt ook te verwachten dat er meer individuele particulieren als actieve verhuurder gaan optreden. Of zij het voorbeeld van de Engelse 'city living investors' gaan opvolgen, en in nieuwbouw gaan investeren, al is het maar op kleine schaal, blijft ongewis. Het ligt daarbij niet aan de financieringsinfrastructuur. Deze kan zo opgezet worden. Belangrijker is – naast natuurlijk de impact van de hypotheekrenteaftrek – de huurzekerheid in Nederland, en de aanwezigheid van een reeds gevestigde institutionele huursector.

7.3.2 Aanbevelingen In het inleidende hoofdstuk 1 is gerefereerd aan onze op sociaal-democratische leest geschoeide woningmarkt. Op deze modelmarkt is sprake van één homogene huurwoningenmarkt, die bediend wordt door verschillende partijen. De overheid draagt er zorg voor dat deze markt voor iedereen toegankelijk is. In de praktijk lijkt de huurwoningenmarkt weinig meer op dit ideaalmodel. De markt is verdeeld in een sociale huursector en een particuliere huursector. Deze verschillende partijen bedienen steeds meer van elkaar gescheiden markten. Dit is voor een deel een gevolg van het gedifferentieerde huurbeleid. Deze dwingt de particuliere huursector in de niches van de markt. M.a.w. door de harde liberalisatiegrens wordt een deel van de markt min of meer gediskwalificeerd voor commerciële verhuur. De 142-puntengrens of mogelijk een WOZ-grens veronderstelt immers een bepaalde kwaliteit? In de praktijk blijken veel woningen die in potentie te liberaliseren zijn (voldoen aan

114

de kwaliteitseis) niet geliberaliseerd verhuurd worden (1.1.1). Andersom zijn er veel commerciële verhuurders die woningen willen aanbieden vanwege een veronderstelde kwaliteit, maar deze woningen op grond van de liberalisatiegrens niet geliberaliseerd mogen verhuren. Wordt het niet tijd voor een categorisering van het huurbeleid in twee verschillende sectoren? Volgens beleidsmedewerker Riemer Baumfalk van VROM DG Wonen zou hiermee meer worden aangesloten bij de praktijk, die immers aantoont dat particulieren bijna alleen nog de vrije markt opzoeken (2.5). In een gecategoriseerd model zou dan ook geen moeilijke afweging meer hoeven plaats te vinden tussen 'beheersing van de woonlasten van huurders en consumentenbescherming enerzijds, en de ruimte voor meer marktwerking en meer direct rendement anderzijds', zoals Remkes in 2001 stelde (2.5). Per definitie is in het overleg over de vorming van een uniform en voor iedereen geldend huurbeleid altijd één partij ontevreden. In de onderhandelingen van 2001 was het IVBN. Als IVBN wél tevreden was geweest, waren één miljoen sociale huurders ontevreden geweest. Dit is niet te verkopen. In de impasse rondom de vorming van het nieuwe huurbeleid speelt precies weer het zelfde dilemma. Het belangrijkste argument tegen Remkes' uitspraak is dan ook dat veel potentiële huurders van een woning van IVBN-verhuurders minder behoefte hebben aan de genoemde consumentenbescherming, die immers tot gevolg heeft dat IVBN-leden minder woningen aanbieden, o.a. als gevolg van het bevriezen van de puntprijs met een verhoging van de liberalisatiegrens tot gevolg. Een vrije huurmarkt is noodzaak voor het goed functioneren van de woningmarkt. Dat kan toch niemand ontkennen. In Nederland is echter 95% van de huurmarkt gereguleerd, terwijl er vele soorten huurders én verhuurders zijn, die lang niet allemaal baat hebben bij deze hardnekkige bemoeienis vanuit Den Haag. Wat dat betreft is het pleidooi van minster Dekker om dat terug te gaan naar 75% marktregulering zeer bescheiden. De discussie in Nederland is echter té sterk gepolitiseerd, en verkeerd door de minister ingezet. Waarom wil zij vasthouden aan een uniform beleid? In paragraaf 2.5 was te lezen hoe Prof. Salet in 1988 als voorzitter van de sectie VHV van de Wiardi Beckman Stichting om principiële redenen pleitte voor een aparte positie van de commerciële huursector. Eigenlijk was ook de motie Depla over inschrijving van nieuwe vrijesector-huurwoningen met een puntenaantal van 142 of meer in het register van geliberaliseerde huurwoningen (1.1.2/ 7.1) min of meer een voorstel tot ongelijke behandeling van de sociale huursector en de vrije huursector. In een interview gaf Van der Schaar aan het uniforme huurbeleid nog steeds te koesteren. Toch moet er wel iets gebeuren aan het huurbeleid. De eerste voorstellen van Dekker vond hij veel te ver gaan. Van der Schaar vindt Überhaupt de WOZ geen goed criterium voor liberalisatie. De uitwerking met de lage grenzen zou bovendien ronduit asociaal zijn. Verkeerde mensen zouden worden getroffen (grote gezinnen). Van der Schaar neemt in het vraaggesprek zelf de term 'WOZ-maffia' in de mond. Niettemin prijst hij het dat minister Dekker na de jaren van Remkes weer het heft in handen heeft genomen. Ze getuigt echter van weinig tact. In DW Corporate stelt Van der Schaar (2006): "Al met al blijkt dat fors ingrijpen in de huurprijsregulering weerstand oproept. Voor wie een krachtig beleid wil voeren lijkt het huidige huurbeleid inderdaad een onuitroeibaar natuurverschijnsel geworden" (Van der Schaar, 2006). Er is weinig geleerd van het verleden, toen diverse pogingen het huurbeleid voortvarend aan te pakken sneuvelden (2.2.1). Depolitisering is de enige oplossing. Van der Schaar (2006): "Degene die kleine stapjes weet te zetten met een lange termijndoel voor ogen is vaak succesvoller dan de bestuurder die even krachtdadig wil ingrijpen. De maatschappij is maakbaar, zolang de anderen dat niet goed doorhebben". Wat van der Schaar precies bedoelt wordt o.a. duidelijk in een eerder artikel waarin hij pleitte voor een 'no-regret' (geen spijt) huurbeleid (Van der Schaar, 2004). In het artikel stelde hij o.a. voor om voor nieuwbouw van kleine en luxe woningen de mogelijkheid te introduceren van extra punten naar rato van de investeringen die een normale sociale huurwoning te boven gaan. Tijdelijke oplossingen zouden de weg vrijmaken om eens goed na te denken over het op

115

langere termijn te voeren beleid (Van der Schaar, 2004). In een interview draagt hij nog andere oplossingen aan, zoals de introductie van nieuwe contractsoorten binnen een gereguleerd systeem, waarbij huurder en verhuurder afspraken kunnen maken over een lage aanvangshuur en hoge huurstijgingen, of net andersom. Alleen de zekerheid voor huurder en verhuurder zou al een verbetering ten opzichte van de huidige situatie zijn, waarin de minister de huurverhoging bepaalt (interview Van der Schaar). Het is raadzaam om eens goed na te denken over het op langere termijn te voeren huurbeleid. De pogingen van minister Dekker om het beleid te hervormen waren dapper, maar lijken uiteindelijk niet veel te zullen uithalen. Daarnaast zou er met de plannen van Dekker geen afstand worden gedaan van de grootste zwakte van het Nederlandse huurbeleid, namelijk de opdeling in een gereguleerd en geliberaliseerde marktdeel op grond van een harde liberalisatiegrens die om onduidelijke redenen vooral op oppervlakte is gebaseerd. Waarom zou een kleine woning niet, en een grote woning wel op de vrije markt mogen worden verhandeld? Op termijn moet van deze scheiding afstand worden gedaan. Een volledige gereguleerd systeem met ruimte voor marktwerking verdient zelfs nog de voorkeur boven deze marktdeling, die niet op rationele gronden kan worden gemotiveerd. Het is raadzaam om binnen een gedifferentieerd model ook ruimte te laten voor vrije marktwerking over de hele breedte van de markt, zodat de consumenten zelf kunnen bepalen voor wat voor woningtype en waar zij veel willen betalen. Dit komt de dynamiek van de markt ten goede. In de praktijk kan dit al gauw categorisering van het beleid inhouden, zoals dit in Engeland het geval is. Het is echter de vraag in hoeverre het Angelsaksische woningmarktmodel te prefereren valt boven het continentale model, afgezien van die kleine stadsappartementen. Het lijkt beter om aan te sluiten bij het Duitse model, waarbij de categorisering is gekoppeld aan de woning, en niet een het soort verhuurder. Hier is ruimte voor een vrije totstandkoming van de aanvangshuurprijs over het hele spectrum van kleine tot grote woningen, terwijl sociale huurcontracten gereguleerd zijn. In dit model kan recht worden gedaan aan het ondernemerschap van particuliere verhuurders, de gekoesterde hybride status van de woningcorporaties, en bovenal aan de vraag naar compacte woonruimte in het centrum van de stad. Hiernaast kan – wanneer de politiek dit wenselijk vindt – 75% van de markt gereguleerd blijven, en de sociale huursector een sociale huursector blijven.

116

Literatuur en andere bronnen Schriftelijke materiaal en internet ABF Research (2004). Woningbehoefte Onderzoek: Dure huurwoningen. uitgevoerd in opdracht van de IVBN. Delft: ABF Research Aedesnet (2005). 'Laat de markt zijn werk doen' [online]. Available from: http://www.aedes.nl/cgi bin/as.cgi/0317000/c/start/file=/9317000/1f/j9vvgbaknlfwby0/vgy3lfge7qyw (2-2-2006) Allsop (2006). Yorkshire market review spring 2006. Leeds: Allsop residential investment, Rebecca Wilkinson Amt fur Wohnungswesen, Stadt Dortmund (2005). Wohnungsmarktbericht 2005. Ergibnisse des Wohnungsmarktbeobachtungssystem 2004. Dortmund: Stadt Dortmund Arnoldy, R. (1988). Dertig meningen over volkshuisvesting in de jaren '90. Almere: Nationale Woningraad AFM (2005) (Autoriteit financiële markten). Vastgoed-CV’s en maatschappen. Een verkennende analyse [online]. Available from: www.afm.nl (18-6-2006) Avramow, D. (1999). Private rented housing in Europe. In: Private rented housing - Issues & Options, conference papers. Dublin: Threshold Balchin, P.N. & M. Rhoden (2002). Housing Policy: an introduction. Londen: Routledge Behrensterk BV (2006)AEX-Index 'AEX koersgrafiek afgelopen 10 jaar' [online]. Available from: http://www.behr.nl/Beurs/Fondsh/GIF10/aex-index.html (8-2-2006) Berghs, Jan; directeur EIG European Investment Group AG (2005). 'Bericht uit Duitsland'. in: Vastgoedmarkt maart 2005 Boelhouder, P & H. Van der Heijden (1992). Housing systems in Europe Part 1. A comparative study of housing policy. Delft: Delft University Press Companen (1998). Particuliere huursector in beeld. Den Haag: Minsterie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu Dekker (2004) (VROM, Directoraat-Generaal Wonen, directie beleidsontwikkeling). Uitwerking voorstellen modernisering huurbeleid (documentkenmerk DBO 2004115677) [online]. Available from: http://www.vrom.nl (16-10-2004) NIWI (Nederlands Instituut voor Wetenschappelijke Informatiediensten) (1997-xxxx). Digitale Volkstelling [online]. Available from: [http://www.volkstellingen.nl/nl/zoek_systematisch/] (18-6 2006) -1947 Twaalfde Algemene Volkstelling (annex Beroeps- en Woningtelling, 31 mei - 1 juni 1947) -1956 Algemene Woningtelling (30 juni 1956) -1960 Dertiende Algemene Volkstelling (annex Beroepstelling) 31 mei–1 juni 1960 -1971 Veertiende Algemene Volkstelling (annex Beroeps- en Woningtelling) 28 februari 1971 Direct Wonen (2006). 'Aanbod huurwoningen in de particuliere huursector stijgt licht' (persbericht, 16 januari 2006) [online]. Available from: http://www.dw-corporate.nl/p persberichten.htm (22-2-2006)

117

Donnison, D. (1967). The government of housing. Middlesex: Penguin

DS+V Rotterdam (2003). Wonen in Rotterdam: koers naar 2017, aanpak tot 2006. Woonvisie

Ekkers, P. (2002). Van volkshuisvesting naar woonbeleid. Den Haag: Sdu Uitgevers bv

Era Europe (2005). Market survey (2004/2005). European residential real estate highlights

[online]. Available from: http://www.era.be (27-10-2005)

Feddes, A. (1995). Woningmarkt, regulering en inflatie: het na-oorlogse volkshuisvestingsbeleid

van tien Noordwest-Europese landen vergeleken. Utrecht: Koninklijk Nederlands Aardrijkskundig Genootschap Utrecht Financial Services Authority (FSA, 2006). Buy-to-let mortgages [online]. Available from: http://www.fsa.gov.uk/consumer/pdfs/buy_to_let.pdf (4 -7-2006) G4 kenniscentrum grote steden (2005). G4 in cijfers [online]. Available from: http://g4.databank.nl/sol.net/(u5mtv4rtfkx1jt55iwwlin45)/Excel.aspx (3-10-2005) G4 kenniscentrum grote steden (2006). G4 in cijfers [online]. Available from: http://g4.databank.nl/sol.net/(ruxqwdv314dz2s45ibzmquzh)/swingonlineframes.aspx?application =swing_g4 (8-5-2006) Gemeente Rotterdam dS+V/OBR (juni 2004). Rapportage nieuwbouwprogramma 2004

Gool, P. van, P. Jager en R.M. Weisz (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen:

Stenfet Kroese

Harloe, Michael (1985). Private rented housing in the United States and Europe

New York: St. Martin's Press

Hubert F. (1998). Private rented housing in Germany. in: Netherlands journal of housing and

the built environment vol. 13 (1998), afl. 3, pag. 205-232

IFS (2005) (the Intstitute for Fiscal Studies). Appendix A: Forecasting public finances [online].

Available from: http://www.ifs.org.uk/budgets/gb2005/05apps.pdf (10-1-2006)

ING UK Real Estate (2005). internetpagina ING UK Residential Property Fund [online].

http://www/ingrealestate.uk.com (9-11-2005)

IVBN (2005-4). De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland 2004. Voorburg: Vereniging van

Institutionele in Vastgoed, Nederland

Investment Property Databank Ltd (IPD) (2005). IPD UK residential investment index [online].

Available from: http://www.ipdindex.co.uk/downloads/indices/UKResidential_2005.pdf

Investment Property Databank Ltd (IPD). Telefonisch vraaggesprek d.d. woensdag 8 maart 2006 met Malcolm Hunter Investment Property Databank Ltd (IPD) (2005). IPD UK residential investement index

Joseph Rowntree Foundation (JRF) (1997). The market for a new private rented sector [online].

Available from: http://www.jrf.org.uk/housingandcare/caspar/why.asp (20-10-2005)

118

Leeds City Council (2005). Leeds Economy Handbook [online]. Available from: http://www.leeds.gov.uk/files/2005/week30/inter__57D2D01DD38142A580256E00004160E8_72 2a328b-aa57-43d6-b900-c88e432f1c8b.pdf (1-3 2006) Kemeny, J. (1995). From public housing to the social market. London: Routledge Kemp, P. (1998). Private renting in Engeland. in: Netherlands journal of housing and the built environment vol. 13 (1998), afl. 3, pag. 233-253 Knight Frank (2005). Vivacity investors report. Leeds: Residential Research Knight Frank, Liam Bailey Knight Frank (2006). Future City. The northern residential review 2005/2006. Leeds: Residential Research Knight Frank, Liam Bailey Land, M. Van der (2005). Vluchtige verbondenheid; stedelijke bindingen van de Rotterdamse nieuwe middenklasse. ISBN 90-5356-678-9 LDS NRW (2005-2) (Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen). Wohnsituation der Haushalte in Nordrhein-Westfalen April 2002. Düsseldorf: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen Lind, Hans (2001). Rent Regulation: A conceptual and comparative Analysis. In: European Journal of Housing Policy 1 (2001) pag 41-57 Middelkoop & Kleijbeuker (2003). 'Grondbeleid en vastgoedontwikkeling'. Inleiding tot investeringsbeoordeling en grondexploitatie. Reader bij de cursus P11 grondbeleid en vastgoedontwikkeling ODPM (2004). Housing Statistics 2004. Housing Data and Statistics Division Office of the Deputy Prime Minister Vesteda (2006). Jaarverslag Vesteda Groep 2005. Maastricht: Vesteda Wfa (Wohnungsbauförderungsanstalt) (2006). Tabellenband zum info 2005 [online]. Available on: http://www.nrwbank.de/de/wohnraumportal/service/publikationen/ [d.d. donderdag 19 januari 2005] WFA (2004). Fachbegriffe zum Wohnen. Wohnraumförderung und Wohnungsmarktbeobachtung NRW [online]. Avaiable from: http://www.nrwbank.de/pdf/dt/pdf_Wfa_Fachbegriffe_Wohnungswesen.pdf Wfa (2006-5). Wohnen zur Miete Ergebnisse der Mieterbefragung 2003 in frei finanzierten Wohnungen [online]. Available from: http://www.nrwbank.de/pdf/dt/pdf_Wfa_Wohnen_zur_Miete_2003.pdf ODPM (2006) (Office of the Deputy Prime Minister). Housing Statistics, Live Tables [online]. Available from: http:\\odpm.gov.uk (4-5-2005) Optietipper (2005) 'Gaat de AEX naar 250 of 450 in het jaar 2005?'. Nieuwsbrief van www.optietipper.nl van 5 januari 2005 [online]. Available from: http://optietipper.nl/AEX250of450.htm (8-2-2006) Priemus, H. (1998). Commercial rented housing: two sectors in the Netherlands. in: Netherlands journal of housing and the built environment vol. 13 (1998), afl. 3, pag. 255-277 Priemus. H. (2005). Gelieve één onderwerp per brief te behandelen. in: Tijdschrift voor de

119

volkshuisvesting nr 1, februari 2005 Priemus, H. (2005-2). Nieuw huurbeleid: cryptogram voor corporaties. in: Rooilijn, nummer 8, oktober 2005. Amsterdam: Faculteit der Maatschappij en Gedragswetenschappen Remkes (2001). Huurbeleid vanaf 1 juli 2002. Brief aan de Tweede Kamer. Den Haag: Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting Rigo (2000). Modernisering woningwaarderingsstelsel. Een verkennende studie. Amsterdam: Rigo Research en advies BV Stichting ROZ-vastgoedindex (2006). ROZ / IPD Dutch Property Index [online]. Available from: http://www.ipdindex.co.uk/downloads/indices/Historical/dutch_index_2005_historical.pdf (28-2 2006) Salet, drs. W.G.M. (1987). Ordening en sturing in het volkshuisvestingsbeleid. Den Haag: Wetenschappelijk raad voor het regeringsbeleid, Staatsuitgeverij Schaar, J. van der (1987). Groei en bloei van het Nederlandse Volkshuisvestingsbeleid. Delft: Delft University Press Schaar, Prof. dr. ir. J. Van der (2002). Wonen en woonbeleid Schaar, Prof. dr. ir. J. van der (2004). Huurbeleid voor de toekomst! Toekomst voor het huurbeleid? In Tijdschrift B&G, juni 2004. Den Haag: Bank Nederlandse Gemeenten en Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Schuiling, D. (1999). Private rented housing in the Netherlands. In: Private rented housing Issues & Options, conference papers. Dublin: Threshold Stadsregio Rotterdam (2003). Woonvisie [online]. Available from: http://www.stadsregio.rotterdam.nl/default.asp?ID=15913 (13-12-2004) Unsworth, Rachel, University of Leeds & Paul Fox, KW Linfoot plc (2003). City living in Leeds 2003. When you have a strong downtown, it will radiate vitality to an entire area. Leeds: University of Leeds/ KW Linfoot plc Unsworth, Rachel & John Stillwell (2004). Twenty-first century Leeds. Geographies of a regional city. Leeds: University of Leeds Unsworth, Rachel, University of leeds (2005) (contributions: Danielle Henderson, KW Linfoot, Paul Fox BSc, MRICS of Fox Lloyd Jones and Emely Hartley, University of Leeds). City living in Leeds -2005. City centre need a range of facilities if they are to attract and retain residents. Leeds: University of Leeds/ KW Linfoot plc Vastgoedbelang (2006). Almanak voor de huur en verhuur van vastgoed 2006/2007. Amsterdam: Vastgoedbelang Vastgoedmarkt (2005). 'Vastgoedsector ongelukkig met plannen beperking afschrijving'. In: Vastgoedmarkt mei 2005, pp. 41-42 Vastgoedmarkt (2005-3). "Wij willen alleen verhuurmakelaar zijn". Interview met Yvonne Swaans, directeur 'Direct Wonen'. In'Vastgoedmarkt februari 2005 VROM (2005). Dossier huurbeleid vanaf 2006. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu

120

VROM (2005-3). Huurliberalisatie 1 juli 2005 – 1 juli 2006. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu VROM (2005-6). Huren van een woning 2005-2006, informatiebrochure VROM (2006). Dossier Servicekosten [online]. Available from: http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7017#1 (9-8-2006) VROM (2006-2). Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen 1 juli 2006 – 1 januari 2007. informatiebrochure VROM-raad (1999). Huurbeleid met contractvrijheid. Den Haag: Ministerie van VROM

Interviews Altera Vastgoed. Vraaggesprek met drs. G-J. Kapiteyn, Hoofd Research en Strategie. Amstelveen, donderdag 4 mei 2006 Arlington. Vraaggesprek met David Gibbins, Residential Fund Manager Regent Residential Fund. Londen, woensdag 31 mei 2006 AZL Vastgoed. Telefonisch vraaggesprek met dr. J. Janssen, Manager Research d.d. vrijdag 5 mei 2006 CDA-Tweede Kamerfractie. Vraaggesprek met Bas Jan van Bochove. Lid Tweede kamer der Staten-Generaal. Den Haag, donderdag 12 oktober 2006 Direct Wonen. Vraaggesprek met Dhr. J. Koehler, Regiomanager. Amsterdam, woensdag 24 mei 2006 Generali. Vraaggesprek met Mw. A. Verbij, Verhuurmanager. Diemen, dinsdag 16 mei 2006 Hunters. Vraaggesprek met James Wort & David Silver (makelaars). Leeds, dinsdag 30 mei 2006 ING Real Estate. Vraaggesprek met H-W. Wensing MSRE, managing director residential. Den Haag, vrijdag 12 mei 2006 IVBN. Vraaggesprek met drs. F. Van Blokland, directeur. Voorburg, dinsdag 13 oktober 2005 Knight Frank. Vraaggesprek met Anne Haggas, Partner, Sales Manager. Leeds, donderdag 1 juni 2006 Match Makelaars. Vraaggesprek met Dennis Stello, makelaar. Rotterdam, maandag 4 mei 2006 RLA (Residential Landlords Association). Vraaggesprek met Chris Town, Chairman. Leeds, dinsdag 30 mei 2006 Gemeente Rotterdam. Vraaggesprek met Frank Peters, Programmamanager Wonen. Amsterdam, vrijdag 26 mei 2006 Sanderson Wheatheralls. Vraaggesprek met James England (makelaar). Leeds, donderdag 1 juni 2006 Schaar, J. Van der. Prof. dr. ir. Vraaggesprek. Amsterdam, vrijdag 12 mei 2006

121

Stadswonen. Vraaggesprek met ir. A.E.M. Goerres, portefeuillemanager vastgoed. Rotterdam, dinsdag 23 mei Vastgoed Belang. Vraaggesprek met drs. Hein Bos, directeur. Amsterdam, donderdag 11 mei 2006 Vesteda-1. Vraaggesprek met dhr. ir. G.J.A.M. Römgens MRE, directeur Directeur Asset management, strategie en productontwikkeling. Maastricht, woensdag 5 januari 2005 Vesteda-2. Vraaggesprek met Dhr. G. Spermon (vestigingsdirecteur Rotterdam)/ drs. J. Jansen (adviseur). Rotterdam, vrijdag 19 mei 2006 VROM DG Wonen, Directie beleidsontwikkeling. Vraaggesprek met drs. Riemer R. Baumfalk, Senior Beleidsadviseur. Den Haag, woensdag 24 mei 2006 Woningstichting PWS. Vraaggesprek met drs. A. van der Knaap, hoofd research & strategie. Rotterdam, dinsdag 23 mei

Telefonisch 4-Freedom belegginsadviseus en managementorganisatie. Telefoongesprek met Wijnand Groenen, directeur. d.d. dinsdag 13 juni 2006 Amt für Wohnungswesen, Stadt Dortmund. Telefonisch vraaggesprek met Dr. H. Westphal d.d. maandag 19 december 2005 Grainger Trust PLC. Telefonisch interview met Alex Greaves, Fund Manager Schröders Residential Fund d.d. woensdag 19 april 2006 ING UK Real Estate. Telefoongesprek met Peter McPherson, Residential Fund Manager ING UK Residential Fund d.d. vrijdag 24 november 2005 Nieuwe Steen investments. Telefoongesprek d.d. woensdag 15 maart 2006 NRW.BANK (die Förderbank für das Land Nordrhein-Westfalen). Telefoongesprek met Rebecca Späth d.d. dinsdag 31 jan 2006 Parkzoom Beheer, Rotterdam. Telefoongesprek d.d. maandag 27 november 2005 Rabobank, afdeling hypotheken. Telefoongesprek met Dhr. Mulder d.d. dinsdag 13 juni 2006

122