Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) • Verkoop • Betaalbaarheid/huurbeleid • Nieuwbouw
Gemeenteraad, 1 september 2014
Het werk van mij = simpel
-
+
Verkoopopbrengsten
- Ca 3 miljoen!
Kosten
Woningmarkt Huur
699,-
Duur
Betaalbaar Goedkoop
senioren
starters
389,-
gezinnen
Middelduur
556/596,-
Koop
Nieuwbouw
Strategieën Rijnhart Wonen
1. 2. 3.
Uitponden/verkopen van huurwoningen Betaalbare woonlasten: huurverhoging (inkomensafhankelijk) vs betaalbaarheid Nieuwbouw
1. Verkoop van huurwoningen
Strategie 1: verkoop Huur
Koop
Duur
Koopstarters uitponden Scheefwoners Koopstarters
Middelduur
Betaalbaar Goedkoop senioren
starters
gezinnen
1.
Verkoop: 4 jaar praktijk (1)
Analyse 15 juni 2010-15 juni 2014 161 verkocht, huur wordt dus koop • 40 huurders kochten eigen woning • 50 huurders kochten mutatiewoning • 71 aan niet huurders van RhW
25% 31% 44%
161 naar welke gemeente: • 119 verkocht aan Leiderdorp • 22 verkocht aan Leiden • 5 verkocht aan Zoeterwoude • 15 verkocht aan anderen
74% 14% 3% 9%
1.
Verkoop: 4 jaar praktijk (2)
121 mutatieverkopen: • 50 aan huurder RhW (scheefwoners) • 21 aan andere huurders (lokaal + regio) • 39 aan starters • 11 overig
41% 17% 32% 9%
39 starters • 21 Leiderdorp • 6 omliggend dorp en 3 Leiden (regionaal) • 9 elders
54% 23% 23%
1.
Verkoop: 4 jaar praktijk (3)
Conclusies Rijnhart totaal: • Veel kansen voor huurders, minders scheefwoners 57% • Kans lokaal bij koop groter dan huur 79% • Starters komen ruim aan bod (70% lokaal) 33% • Geld komt binnen voor nieuwbouw, onderhoud en aflossen van leningen. Verkoop van huurwoningen doet wat wij met elkaar willen!
Strategie 2: betaalbare woonlasten
2. Betaalbare woonlasten
< € 34.678,-
2. Betaalbare woonlasten
2. Betaalbare woonlasten: inkomensafhankelijke huurverhoging vrije sector € 699,48 € 556,82/596,75 € 389,05
senioren
Huur
Koop
Duur
Koopstarters
uitponden
Middelduur
Betaalbaar Goedkoop starters
gezinnen
2. Huurverhoging in de praktijk ov e rzicht huurklasse s RhW Ldorp
100%
90%
80%
70%
60%
pe rce ntage
50% 5. DU 4. MD 40%
3. AH 2. AL 1. GO
30%
20%
10%
0%
jan-12
jul-12
jan-13
jul-13
dec-13
HG 2014
5. DU
48
60
63
139
141
104
4. MD
400
475
475
537
546
492
3. AH
154
214
208
260
265
222
2. AL
1.534
1.497
1.503
1.437
1.430
1.463
1. GO
634
538
602
453
433
534
pe riode
Duur
2. Huurverhoging juli 2014
2. Huurverhoging in de praktijk 30 juni 2014
Na huurverhoging 1 juli 2014
2. Betaalbare woonlasten: Huurverhoging in de praktijk • Woningvoorraad wordt langzaam duurder • Er ontstaat een stukje vrije sector voor scheefwoners onder zittende huurders • Gem huur ca € 512,- (30/6/14), was ca 65% streefhuur • Jaarlijkse korting van ca. 10 miljoen voor betaalbaarheid • Rijnhart Wonen wil naar 80% gemiddeld, dus kernvoorraad wordt daarom kleiner. • Per 1/1/2014 > 79% nog kernvoorraad • Statushouders/vluchtelingen 100% geplaatst • Bijzondere doelgroepen (Gemiva in Ommedijk, Vlechtbaan, Elisabethhof en een Thomashuis) zijn welkom. Conclusie: betaalbaarheid is een hele uitdagende opgave
3. Strategie: nieuwbouw (obv 2012)
Betaalbaar Ldorp 216 Zwoude 72 Totaal 288
Middelduur 122 40 162
Totaal 338 112 450
3. Strategie: nieuwbouw, ca 112
vrije sector Ca 122
Huur
Koop
Duur
Koopstarters
uitponden
Middelduur
Ca 216
Betaalbaar Goedkoop senioren
starters
gezinnen
Percentage Nieuwbouw ??? • Regionale Woonagenda stelt 15% gemiddeld • Het was 20% Leiden, Katwijk 20-30 en rest 30% (Z’woude 35%) Het gaat niet om regionaal percentage, maar om lokale vraag en dus taak van de gemeente! Variabelen: Bevolkingsgroei, verdunning, vergrijzing, inkomensontwikkeling, huurbeleid, verkoopbeleid, scheefwoners, doorstroom, herstructurering, locatie, leefbare wijken, statushouders/urgenten, verhuisstromen andere gemeenten: Grote lokale verschillen!!!
3. Nieuwbouw in de praktijk Rijnhart Wonen op eigen kracht • Transformatie Keerpunt • Transformatie Elisabethhof • Sloop-nieuwbouw Brittenstein • Brunelkamp
ca 130 5 ca 50 ca 60 ca 10-20?
Afhankelijk van gemeente/markt • Transformatie Thomashuis ca 10 • Amaliaplein ca 30 • Driemaster 30??
Transformatie Keerpunt
5 grondgebonden sociale appartementen voor senioren
Transformatie Elisabethhof
Ca. 50 appartementen 20 Gemiva, 30 voor starters/senioren
Sloop/nieuwbouw Brittenstein
Ca. 60 appartementen voor 1 en 2 persoonshuishoudens Betaalbaar en middelduur
Brunelkamp
Studies naar mogelijkheden eengezinswoningen en appartementen ca 10-20
Transformatie school naar Thomashuis
9 onzelfstandige jongeren met een zorg-ondernemersgezin
Driemaster
Door de gemeente uitgenodigd om mee te denken over deze locatie samen met Philadelphia. • Mix markt/sociaal • Mix koop en huur • Mix appartementen/grondgebonden Rijnhart Wonen alleen interesse in het deel sociale huur en bij voorkeur pas 2017
Amaliaplein
• Lidl het winnende ontwerp met ca 15 grote dure eengezinswoningen. • Rijnhart Wonen studeert op herontwikkeling naar ca 30 goedkopere appartementen. Dilemma grondprijs.
Conclusies nieuwbouw
• Sinds 2011 geen nieuwbouw meer sociaal • RhW bouwt nog niet genoeg voor vervanging verkoop (tot nu 161) en sloop (26). • Best case 200, worst case 130: Krimp sociale voorraad. • Duimen dus voor scenario economische groei… • Gezinsverdunning, vergrijzing, inkomensdaling, toestroom vluchtelingen, etc. wijzen ergens anders op. • Rijnhart Wonen niet voldoende financiële mogelijkheden om totale vraag in te vullen. Keuzes!
Suggesties • ‘Verpest’ geen (middel)dure koop-/huurlocaties door verplicht % sociale huur. Durf te kiezen 0 of 100%. Corrigeer bijvoorbeeld bij Meas en Schans van Valdez en maak meer dure markt. • Onderzoek woonwensen en vooral woonlasten van de groepen die de gemeente prioriteert (starter en senior). • Pas lokaal maatwerk toe om doorstroom te bevorderen. • Leg geen percentages maar locaties en aantallen sociale nieuwbouw vast over meerdere jaren. Dan kan de verkoop daarop afgestemd worden en de externe financiering veiliggesteld. Anders vissen we met elkaar straks achter het net.
Wat adviseert/kiest u?
Verkoopopbrengsten
Kosten
Belangrijke vragen voor nu of later • Welke vragen heeft u over de woningmarkt? • Welke prestatieafspraken wilt u met RhW maken? • Hoe kan de gemeente helpen om genoeg betaalbare sociale huurwoningen te houden? • Overige wensen (burger)raadsleden?
Jan de Vries 06- 12 46 09 40
[email protected]
