HUURBELEID 2015
Maart 2015
Inhoud
1. Inleiding
2. Politieke gebeurtenissen
3. Betaalbaarheid
4. Uitgangspunten voor het huurbeleid 2015
5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015
maart 2015
2 huurbeleid 2015
1. Inleiding Voor u ligt het huurbeleid 2015. Op 12 maart 2013 is het wetsvoorstel voor inkomensafhankelijke huurverhogingen in de Eerste Kamer aangenomen. Dit betekende dat, na jarenlange huurverhogingen op basis van de inflatie, in 2013 het inkomen van de huurders de huurverhoging ging bepalen. In 2014 is ook de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast, vanaf 2015 zou er op basis van huursombenadering een andere berekening van de huurverhoging komen. De huursombenadering is echter voor minstens een jaar uitgesteld, omdat partijen het niet eens konden worden. Zo komt het dat er nu voor het derde jaar op rij een inkomensafhankelijk huurbeleid geldt.
2. Politieke gebeurtenissen Regeerakkoord Op 29 oktober 2012 is het Regeerakkoord van de VVD en PVDA genaamd ”Bruggen slaan” rond gekomen. Het regeerakkoord schepte een kader voor de koop- en huurmarkt. Vanwege het grote belang en de complexiteit van de hervormingen is minister Blok aangesteld als minister voor Wonen en Rijksdienst, belast met het woondossier.
Carnavalsakkoord Op 12 februari 2013 is er een principe-akkoord bereikt met D66, SGP en CU ten aanzien van de inkomensafhankelijke huurverhoging, waardoor er een meerderheid zou zijn voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Tweede Kamer heeft op 14 februari 2013 ingestemd met het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel is op 12 maart 2013 in de Eerste Kamer in stemming gebracht en is aangenomen met 37 stemmen voor en 36 stemmen tegen.
3. Betaalbaarheid Betaalbaarheid Steeds meer huurders hebben moeite om hun huur te betalen. Wij delen de bezorgdheid hierover in de samenleving. Het dilemma is dat steeds meer huurders door inkomensdaling en huurverhoging financieel in de knel komen. Daarnaast neemt het aantal goedkope sociale huurwoningen in veel gebieden af. Betaalbaarheid gaat niet alleen over de huurprijs, maar ook over de woonlasten (energiekosten, verzekeringen, gemeentelijke belastingen). Betaalbaarheid onder druk Verschillende factoren leiden ertoe dat betaalbaarheid van wonen onder druk staat: Inkomens en uitkeringen zijn gedaald, de huren en energielasten nemen toe, waardoor de doelgroep in omvang groeit. De verwachting is dat de omvang van de doelgroep voorlopig niet zal afnemen. Voor zittende huurders zijn de huren de afgelopen jaren gematigd gestegen. Voor nieuwe huurders worden de huren fors opgetrokken. Een van de redenen is de verhuurdersheffing waardoor de kosten bij corporaties aanzienlijk zijn gestegen. Huurtoeslag Het is de primaire taak van corporaties om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. De huurtoeslag speelt een cruciale rol in de betaalbaarheid van wonen voor de primaire doelgroep. Naarmate de huur hoger wordt neemt het aandeel van de huur dat gecompenseerd wordt door huurtoeslag af. Ondanks de huurtoeslag hebben vooral huishoudens in de primaire doelgroep te kampen met betaalbaarheidsproblemen.
maart 2015
3 huurbeleid 2015
Energie Belangrijk in de betaalbaarheid zijn de kosten van energie. Bij de primaire doelgroep zijn de energielasten bijna een derde van de netto woonlasten. Gezinnen hebben gemiddeld genomen de hoogste energielasten. Landelijk wonen de meeste doelgroephuishoudens in een woning met label C of D. De energielasten kunnen worden beperkt door verbetering van huurwoningen. In welke mate dit ook leidt tot lagere woonlasten in totaal, hangt af van de huurverhoging na verbetering. De mogelijke huurstijging als gevolg van extra energielabelpunten in het WWS, ligt al snel hoger dan de besparing op de energielasten. Uitbreiding doelgroep De relatie tussen wonen en zorg wordt nauwer. Mensen moeten langer zelfstandig blijven in hun woning. Verder komt er een nieuwe groep op de reguliere woningmarkt: mensen met een beperking die voorheen een indicatie voor verblijf zouden hebben gekregen, maar nu afhankelijk zijn van een reguliere woning waar begeleiding en/of zorg geleverd kan worden. Ook huurders met een psychiatrische stoornis moeten zelfstandig blijven wonen. Hierdoor wordt de doelgroep alleen maar groter de komende jaren. Een kwart tot een derde van de primaire doelgroep (landelijk) heeft te hoge woonlasten. Dat betekent dat deze huurders onvoldoende geld over houden voor andere noodzakelijke uitgaven. Ze moeten bezuinigen op bijvoorbeeld voeding, kleding, vervoer en persoonlijke verzorging. Binnen de primaire doelgroep hebben vooral gezinnen en minima tot 65 jaar relatief vaak te hoge woonlasten. Dit zijn vooral huishoudens in huurwoningen met een prijs boven de aftoppingsgrenzen. Huurverhoging Voor zittende huurders is de jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging (in 2015 maximaal 3% resp. 5%) stijgen de huurprijzen van deze groep behoorlijk (2013 en 2014: 4.5% en 6.5%). Dit leidt vooral tot hogere woonlasten bij midden en hoge inkomens. Nieuwe huurders en scheefwoners Woningzoekenden worden de komende jaren geconfronteerd met beperkte kansen, langere wachttijden en met gemiddeld genomen fors hogere huren. De woonlasten van recent verhuisde huurders liggen nu al veel hoger dan de woonlasten van huurders met een langere woonduur. Dit verschil zal de komende jaren toenemen. Veelal wordt ingezet op doorstroming om de kansen voor de doelgroep te vergroten.
4. Uitgangspunten voor het huurbeleid 2015 Ondanks doorgevoerde besparingen op de bedrijfskosten is een stijging van de huurinkomsten nodig om onze taken te kunnen blijven uitvoeren. Brederode Wonen moet in 2015 een verhuurdersverheffing betalen van 1,5 miljoen. Uitgangspunten
maart 2015
Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar (2014), zoals het CBS dat op 15 januari 2015 heeft gepubliceerd in het Statistisch Bulletin is 1%. (historisch laag, in 26 jaar niet zo laag geweest). Voor de huurverhoging van 2015 zijn de (definitieve) huishoudinkomens van 2013 van toepassing, de huishoudgrootte die bepalend is, wordt gebaseerd op het aantal personen dat per 1 juli 2015 op het adres ingeschreven staat in de basisadministratie van de gemeente. Er geldt wel een vrijstelling als het inkomen van kinderen onder de 23 jaar onder het minimum inkomen lag. Per 1 januari 2015 is het energielabel aangepast. Voor 1 januari werd er gewerkt met letters (energielabel A-G), vanaf 1 januari 2015 met een energie-index. De labels die voor 1 januari 2015 zijn afgegeven, blijven 10 jaar geldig. Brederode Wonen gaat de inkomensafhankelijke huurverhoging ook in 2015 toepassen. Geliberaliseerde woningen zijn woningen met een (aanvangs-)huurprijs die hoger ligt dan de liberalisatiegrens. Deze grens ligt per 1 januari 2015 op € 710,68. In 2013 hebben we een bewuste keuze gemaakt voor een streefhuurpercentage bij mutatie van 80% van de maximale huurprijs, uitgaande van het woningwaarderingssysteem (wws). Alleen de 2 kamerwoningen in Bloemendaal, die door de schaarste punten bij een streefhuur van 80% te 4 huurbeleid 2015
5.
duur worden in relatie met (afgetopte) eengezinswoningen, gaan naar een streefhuur van 75%. Per 1 oktober 2015 verandert het puntensysteem. De WOZ-waarde van een woning zal ook in de punten verrekend worden. We zullen de streefhuurpercentages van 80% / 75% op dit moment nog bestendigen. Er vindt nu een doorrekening plaats wat voor consequenties het nieuwe wws heeft voor onze maximale huurprijzen. Later in het jaar als de consequenties duidelijk zijn, kunnen we het streefhuurpercentage opnieuw bekijken. Brederode Wonen heeft een primaire doelgroep van huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (peildatum 2015). De inkomensgrens van € 34.911 is ontleend aan de tijdelijke regeling `Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen`. Bij de huurverhoging wordt gerekend met 3 inkomensklassen: tot € 34.229, van € 34.229 – € 43.786 en boven de € 43.786. Dit zijn de grenzen uit 2013 die van toepassing zijn bij de berekening van de huurverhoging in 2015. De inkomens uit 2013 zijn namelijk de laatste definitief vastgestelde inkomens. Wel wordt voor de huurverhoging de huishoudgrootte per 1 juli 2015 gerekend. Huurders die chronisch ziek of gehandicapt zijn wonen in een voor hen geschikte woning, daarom heeft de minister besloten dat deze huurders een huurverhoging van maximaal 2,5% krijgen (niet inkomensafhankelijk). Bij een inkomensdaling kan de huurder een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder doen. Formeel met een aanzegperiode van 2 maanden en niet met terugwerkende kracht. Het Rijk gaat uit van een voorstel op basis van vastgestelde inkomens. Brederode heeft er in 2013 en 2014 voor gekozen om bij huurders met een inkomensdaling voor 1 juli 2013 resp. 1 juli 2014 de huurverhoging te verlagen, nadat het inkomen / aantal bewoners is aangetoond. Ook voor 2015 willen we deze verlagingsprocedure hanteren, dat betekent dat alle huurders met een inkomensdaling voor 1 juli 2015 een formulier kunnen inleveren met het verzoek tot een verlaging van de huurverhoging.
Huurbeleid Brederode Wonen 2015
In de circulaire MG geeft de minister aan dat de huurverhoging 2015 maximaal 2,5% mag zijn voor de inkomensgroep tot € 34.229, 3% voor de inkomens tussen de € 34.229 en € 43.786 en 5% voor inkomens boven de € 43.786. Inkomen tot € 34.229: Huurders met een inkomen beneden de € 34.229 mogen maximaal 2,5% huurverhoging krijgen. De afgelopen 2 jaar was de huurverhoging fors voor deze groep huurders (2013 en 2014: 4%). In verband met de betaalbaarheid voor de huurders met de laagste inkomens is er, na overleg met de Huurdersvereniging, gekozen voor het matigen van de huurverhoging door een inflatievolgende huurverhoging te vragen. Dit betekent een huurverhoging van 1%. De huren worden afgetopt als de liberalisatiegrens (€ 710,68) is bereikt. Inkomen tussen de € 34.229 en € 43.786 : Deze huurders kunnen een maximale huurverhoging krijgen van inflatie + 2%, dus totaal een huurverhoging van 3% (= maximaal). Na overleg met de huurdersvereniging hebben we deze huurverhogingen gematigd tot 2,5%. De huurdersvereniging zou graag 2,0% zien, maar we zijn genoodzaakt dit percentage te vragen, om te kunnen voldoen aan de verhuurdersheffing. De huren worden afgetopt als de liberalisatiegrens (€ 710,68) is bereikt. Inkomen boven de € 43.786 Deze huurders krijgen een huurverhoging van 5%. Dit is de maximaal toegestane huurverhoging voor 2015, inflatie + 4%. De Huurdersvereniging Brederode heeft hiervoor een negatief advies gegeven. Ook hier geldt dat we genoodzaakt zijn de maximale huur te vragen om onze continuïteit zeker te stellen. Deze groep huurders worden `scheefwoners` genoemd, ze huren betaalbare huurwoningen die bedoeld zijn voor de lage inkomens. Om deze groep te stimuleren naar vrije sector- of koopwoningen door te verhuizen, worden de huren niet afgetopt als ze door de liberalisatiegrens (€ 710,68) heen gaan. Daardoor kan een woning door de liberalisatie- of huurtoeslaggrens gaan. Omdat de aanvangshuur wel onder de liberalisatiegrens lag, houden huurders bij inkomensdaling recht op huurtoeslag. Na mutatie maart 2015
5 huurbeleid 2015
worden de woningen weer als sociale woning verhuurd aan de doelgroep (inkomen < € 34.911, prijspeil 2015).
Vrije sector woningen Bij bestaande vrije sector woningen mogen we geen inkomensafhankelijke huur vragen, omdat deze huurders passend wonen. In het contract voor de vrije sector woningen hebben we geen percentage afgesproken. We kiezen er voor om dit jaar 3% te vragen, gelijk aan het huurverhogingspercentage dat de huurders met een middeninkomen krijgen. Chronisch ziek of gehandicapt Volgens de richtlijnen van de minister is de maximaal toegestane huurverhoging 2,5%. Een inkomen mag niet opgevraagd worden bij deze groep huurders. Wij gaan voor 2015 uit van een huurverhoging van 1%, gelijk aan de laagste inkomensgroep. Onbekend inkomen Als het inkomen van een huishouden onbekend is bij de Belastingdienst, heeft de minister bepaald dat er maximaal 2,5% huurverhoging kan worden gevraagd. Voor deze groep zullen we ook 1% huurverhoging vragen. Woonwagen De maximale huurverhoging voor onze woonwagen mag maximaal 2,5%. (Voor woonwagens is door de minister besloten dat er geen inkomensafhankelijke huurverhoging mag plaats vinden). Wij zullen voor onze woonwagen de huur gelijkstellen aan de laagste inkomensgroep, dus 1%. Kantoor/bedrijfsruimten De huurverhoging voor onze bedrijfsruimten wordt voor 2015 vastgesteld op 3%. Garages/bergingen De afgelopen jaren werden de garages belast met een huurverhoging gelijk aan de hoogste inkomensgroep, om de prijzen naar een marktconform niveau te brengen. In 2015 zullen we dit principe handhaven en 5% vragen voor de garages en bergingen. Maximale huurprijsnorm (huursomstijging) Aansluitend op het basishuurverhogingspercentage van inflatie + 1,5%, dat is per 1 juli 2015 2,5%, wordt ook de maximale stijging van de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen van corporaties per 1 juli 2015 gesteld op het niveau van inflatie + 1,5% (=2,5%). Dit betekent dat de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen op 1 juli 2015 niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs per 30 juni 2015, vermeerderd met 2,5%. Dit wordt de maximale huursomstijging genoemd. Bij de berekening van de stijging van de gemiddelde huurprijs per 1 juli 2015 worden de huurverhogingen voor huurders met een inkomen boven de € 34.229 buiten beschouwing gelaten. Met bovengenoemde keuzes blijft Brederode Wonen binnen dit kader van 2,5%.
maart 2015
6 huurbeleid 2015
