Maart 2015

WOONVISIE 2015

Maart 2015 www.woensdrecht.nl

Gemeente Woensdrecht |

Woonvisie 2015

CONCEPT

Voorwoord PM

Maart 2015 |

~2~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Inhoudsopgave

1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7. 1.8.

Demografische ontwikkelingen Economische crisis Rijksbeleid op het gebied van wonen Regionale woningmarkt Veranderingen in de zorg Duurzaamheid Betaalbaarheid Bijzondere doelgroepen op de woningmarkt: arbeidsmigranten en vergunninghouders

5 6 6 7 8 10 10 12

Hoofdstuk 2: wonen in de gemeente Woensdrecht………………………………………………………………………………………………………………… 2.1 Wonen in de gemeente Woensdrecht 2.2 Wonen in Hoogerheide 2.3 Wonen in Huijbergen 2.4 Wonen in Ossendrecht 2.5 Wonen in Putte 2.6 Wonen in Woensdrecht

14 15 19 22 25 28 31

Hoofdstuk 3: wonen in de toekomst………………………………………………………………………………………………………………………………………

33

Hoofdstuk 4: agenda voor de toekomst………………………………………………………………………………………………………………………………… Goede afstemming van vraag en aanbod Kwaliteit staat centraal Eigen kracht van inwoners

36 37 40 42

Maart 2015 |

~3~


Maart 2015 |

Woonvisie 2015

CONCEPT

~4~


CONCEPT

Woonvisie 2015

De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen. Verschillende ontwikkelingen buiten onze gemeente zijn van invloed op de woningmarkt binnen onze gemeente. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de ontwikkelingen die van buitenaf op onze gemeente af komen en de invloed die zij hebben op het wonen. Bevolkingsontwikkeling gemeente Woensdrecht

Demografische ontwikkelingen

21800

Demografische ontwikkelingen zijn van grote invloed op het woonbeleid. In oktober 2014 heeft de provincie Noord-Brabant haar laatste bevolkingsprognoses bekendgemaakt. De resultaten wijken niet veel af van de eerdere prognoses van de provincie. Uit de prognoses blijkt dat het aantal inwoners van de gemeente Woensdrecht langzaam daalt. Tegelijkertijd zal de bevolking gemiddeld ouder worden. Door de babyboom na de Tweede Wereldoorlog neemt het aandeel senioren het komende decennium sterk toe. In 2030 zal bijna 30% van de bevolking van de gemeente Woensdrecht ouder zijn dan 65 jaar.

21600 21400 21200 21000 20800 20600 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030

Hoewel het aantal inwoners daalt, neemt het aantal huishoudens het komende decennium nog toe. Dit komt doordat huishoudens uit steeds minder mensen gaan bestaan. Als we kijken naar de samenstelling van de huishoudens, dan zien we ook dat het aandeel eenpersoonshuishoudens toe neemt en dat het aandeel samenwonenden met kinderen afneemt. Daardoor bestaat meer dan twee derde van alle huishoudens in 2030 uit één of twee personen. Ontwikkeling huishoudens Ontwikkeling aantal huishoudens gemeente Woensdrecht 10000

4.000 Eenpersoonsh uishoudens 3.000

Samenwonend zonder kinderen Samenwonend met kinderen

9500

2.000

9000 8500

Eenouderhuish oudens

1.000

8000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 2021 2024 2027 2030

Overige huishoudens

0 2014 2017 2020 2023 2026 2029

Doordat er sprake is van een toename van het aantal huishoudens, moeten er nog wel nieuwe woningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad. In het tweede hoofdstuk wordt nader ingegaan op het aantal en soort woningen dat nog toegevoegd moet worden. Doordat de samenstelling van de huishoudens verandert, is er ook een veranderende vraag naar bepaalde woningtypes. De huidige woningvoorraad zal daarom niet altijd precies aansluiten bij de toekomstige vraag. Ook hierop wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan.

Maart 2015 |

~5~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Economische crisis De economische crisis die werd ingezet door problemen op de Amerikaanse woningen hypotheekmarkt sloeg al snel over naar andere woningmarkten, waaronder die in Nederland. Het vertrouwen in banken en in de economie in het algemeen is gedaald, waardoor veel huishoudens pas een nieuwe woning willen kopen als hun huidige woning verkocht is. Huurders zijn op hun beurt angstig om een goedkope huurwoning te verlaten en een duurdere, bij het inkomen passende, woning te huren of te kopen. De doorstroming op de woningmarkt is gestagneerd. In 2008 en 2009 is het aantal woningtransacties in de gemeente Woensdrecht heel hard afgenomen, net als in de rest van Nederland. Daarna is het aantal transacties heel licht gestegen, maar het ligt nog altijd ver onder het aantal uit de periode tot 2007. Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen flink gedaald. Bedroeg de gemiddelde koopsom in de gemeente Woensdrecht in 2007 nog € 240.000,-, in 2013 was dat nog maar € 203.000,-. Door deze daling van de huizenprijzen zijn er huishoudens waarvan de hypotheek inmiddels hoger is dan de waarde van de woning. Deze problematiek van woningen die "onder water staan" zien we steeds vaker voorkomen. In Noord-Brabant heeft bijna 30% van de huishoudens met een eigen woning te maken met een onderwaarde. Bij jonge huishoudens tot een leeftijd van 45 jaar komt onderwaarde veel vaker voor dan bij oudere huishoudens.

Rijksbeleid op het gebied van wonen Al meer dan 12 jaar wordt er gewerkt aan een herziening van de Woningwet. Nadat de Tweede Kamer op 11 december 2014 unaniem instemde met de novelle voor de nieuwe Woningwet, ligt het wetsvoorstel nu bij de Eerste Kamer. Daarmee lijkt het er op dat de Herzieningswet, zoals de opvolger van de Woningwet gaat heten, medio 2015 ingevoerd gaat worden. Hoewel de wet dus nog niet ingevoerd is, zijn de hoofdlijnen inmiddels wel bekend: • De taken en het werkgebied van corporaties worden ingeperkt; • Het toezicht op corporaties wordt gewijzigd, waarbij er een grotere rol komt voor gemeenten en huurdersbelangenverenigingen; • Corporaties moeten aan de rijksoverheid een verhuurdersheffing gaan betalen. Deze heffing bedraagt in 2014 in totaal ca. 1,1 miljard en loopt op naar ca. 1,7 miljard in 2017; • Het scheefwonen wordt aangepakt door de huren van huurders met een hoger inkomen sneller te laten stijgen; • De rente op restschuld, die mogelijk ontstaat bij verkoop van een woning, wordt vanaf 2013 tot en met 2017 voor maximaal vijf jaar aftrekbaar; • Vanaf 2014 zal de hypotheekrenteaftrek jaarlijks met 0,5% worden afgebouwd, van maximaal 51% nu tot 38% in 2042; • Energiebesparing krijgt prioriteit. Hoewel de maatregelen zich in eerste instantie met name richten op woningcorporaties en eigen woningbezitters, hebben de maatregelen in veel gevallen ook gevolgen voor de gemeente: • Woningcorporaties moeten een splitsing aanbrengen tussen hun sociale activiteiten (diensten van algemeen economisch belang) en andere activiteiten (niet-DAEB). Bij het aanbrengen van deze splitsing dient de gemeente een zienswijze te geven. Daarbij is het van belang dat er een goed inzicht is in de

Maart 2015 |

~6~


• • • • • • • • •

Woonvisie 2015

CONCEPT

minimale omvang van de sociale kernvoorraad, eventueel maatschappelijk vastgoed dat in eigendom is bij de corporatie en woningen die de corporatie wil verkopen of liberaliseren; De schaal van een woningcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. Gemeenten in een zelfde regio zullen met elkaar en met de corporaties tot overeenstemming moeten komen wat het werkgebied van de corporaties wordt; Woningcorporaties moeten naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Daartoe is het van belang dat het duidelijk is wat het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is en op welke manier corporaties daaraan een bijdrage kunnen leveren; Een actuele woonvisie en niet-vrijblijvende prestatieafspraken krijgen een belangrijkere rol. Zo moeten gemeenten gaan toetsen of leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie passen bij de prestatieafspraken; Huurdersbelangenverenigingen moeten nadrukkelijker worden betrokken bij het opstellen van woonvisies en prestatieafspraken; Door de verhuurdersheffing die corporaties moeten betalen, neemt het investeringsvermogen van corporaties af, waardoor ook de bijdrage aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid onder druk komt te staan; Door de aanpak van het scheefwonen is het belangrijk om de positie van middeninkomens op de woningmarkt goed in beeld te brengen: hebben zij genoeg alternatieve mogelijkheden buiten de sociale woningmarkt? Als een gemeente wil ingrijpen op de verdeling van woonruimte dan kan dit enkel nog maar middels een huisvestingsverordening en enkel als een gemeente daarbij schaarste kan aantonen; Bij specifieke projecten kunnen gemeenten inzicht eisen in de financiële doorrekening van corporaties Als een gemeente ontwikkelingen wil die niet-DAEB zijn, dan mogen corporaties deze ontwikkelingen enkel oppakken nadat de gemeente een markttoets heeft laten doen, waaruit blijkt dat commerciële partijen de ontwikkelingen niet kunnen of willen realiseren;

Naast de Herzieningswet zien we dat de Ladder voor Duurzame Verstedelijking meer en meer van invloed wordt op nieuwe ontwikkelingen. De ‘ladder’ is sinds 2012 opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening en verplicht gemeenten om nieuwe stedelijke ontwikkelingen nadrukkelijk te motiveren. Bij de motivatie moet nadrukkelijk aan de orde komen dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte, in hoeverre de ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden en in hoeverre er alternatieve locaties voorhanden zijn. Uit jurisprudentie blijkt dat de ladder meer van invloed is op plannen dan dat bij de invoering in 2012 werd verwacht.

Regionale woningmarkt De woningmarkt houdt niet op bij de grenzen van de gemeente Woensdrecht. Dit blijkt wel uit de migratiecijfers. Hieruit is op te maken dat het binnenlands migratiesaldo de laatste jaren negatief is. Het buitenlands migratiesaldo is daarentegen de laatste jaren juist positief. De dalende huizenprijzen in Nederland spelen daarbij zeker mee. Dit maakt de Nederlandse woningmarkt namelijk aantrekkelijker voor mensen uit België. Meer dan een decennium lang was het aantrekkelijk voor Nederlanders om zich in België te vestigen, maar sinds 2013 neemt de aandacht van potentiële kopers uit België weer toe, vanwege de dalende prijzen op de Nederlandse woningmarkt. Wij zijn ons er echter van bewust dat de wisselwerking tussen Nederland en België ook weer snel kan veranderen. De aantrekkelijkheid van de woningmarkt is namelijk afhankelijk van ontwikkelingen zowel aan Nederlandse zijde als in

Maart 2015 |

~7~


Woonvisie 2015

CONCEPT

België. Als bijvoorbeeld het rijksbeleid of de economische situatie in België verandert, dan kan de interesse in de Nederlandse woningmarkt weer afnemen. Uit de verhuisintensiteit1 tussen de Nederlandse gemeenten blijkt dat de woningmarkt van de gemeente Woensdrecht een nauwe band heeft met de woningmarkt van de gemeente Bergen op Zoom. Zowel het vertrek uit de gemeente Woensdrecht als het vestigen in de gemeente gebeurt overwegend naar en vanuit de gemeente Bergen op Zoom. In veel mindere mate is er een relatie met de gemeenten Steenbergen, Tholen en Roosendaal. De regio West-Brabant heeft geen gezamenlijke woonvisie. Dit wil echter niet zeggen dat er geen afstemming tussen de gemeenten is. In regionaal verband wordt er veelvuldig over het wonen gesproken. Gemeente Woensdrecht maakt deel uit van de Regio West-Brabant en behoort daarbinnen tot de subregio West-Brabant West. De subregio West-Brabant West bestaat verder uit de gemeenten Bergen op Zoom, Tholen, Steenbergen, Moerdijk, Halderberge, Roosendaal en Rucphen. Indien er sprake is van gemeenteoverstijgende onderwerpen dan worden deze gezamenlijk met de gemeenten van de subregio opgepakt. Onderwerpen die in 2015 worden opgepakt zijn bijvoorbeeld het maken van kwantitatieve woningbouwafspraken, de huisvesting van arbeidsmigranten, de doorstroming op de woningmarkt en wonen met zorg en welzijn. Twee maal per jaar is er een Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). In dit overleg worden afspraken tussen gemeenten vastgelegd en wordt de agenda voor de subregionale werkgroepen bepaald. Bij dit overleg zitten 18 West-Brabantse gemeenten en één Zeeuwse gemeente (Tholen).

Veranderingen in de zorg De langdurige zorg in Nederland wordt hervormd. Niet alleen omdat de zorg te duur wordt, maar ook omdat mensen nu andere dingen belangrijker vinden dan jaren geleden. Ouderen willen (en moeten) bijvoorbeeld langer zelfstandig thuis blijven wonen en mensen met een beperking of stoornis willen in veel gevallen graag zo zelfstandig mogelijk leven. Het uitgangspunt van de gemeente Woensdrecht bij alle veranderingen is dat er wordt uitgegaan van de eigen kracht van mensen, waarbij er oog is voor elkaar en maatwerk daar waar noodzakelijk. Kijken we specifiek naar het wonen, dan is er een onderscheid tussen mensen die intramuraal wonen in een zorginstelling en mensen die wel enige mate van zorg nodig hebben maar zelfstandig wonen, eventueel met hulp van thuiszorg (extramuraal). Eén van de veranderingen die nadrukkelijk gevolgen heeft voor het wonen is dat er sprake is van een extramuralisering: mensen die voorheen nog terecht konden in een verzorgingstehuis, moeten nu vaker zelfstandig blijven wonen. Dit heeft tot gevolg dat de groep mensen die zorg nodig heeft in de eigen woonomgeving, groter wordt. Tegelijkertijd moeten gemeenten zorgtaken met minder middelen uitvoeren, waardoor er in de toekomst meer een beroep gedaan zal worden op de eigen kracht van mensen om langer zelfstandig te blijven wonen.

1

Verhuisintensiteit tussen gemeenten 2005 – 2009 (bron: CBS, bewerking RIGO)

Maart 2015 |

~8~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Als het enkel gaat om lichte zorgvragen, dan is een aanpassing van de woning vaak nog niet nodig. Maar er zijn ook mensen met zwaardere zorgvragen die zelfstandig moeten blijven wonen. In dat geval is het vaak nodig de bestaande woning aan te passen of te verhuizen naar een geschikte woning. Met name deze groep vraagt aandacht. Mensen met een zware zorgvraag kunnen doorgaans nog wel in een verpleeghuis terecht. Uit de prognose van de provincie Noord-Brabant blijkt de volgende opgave voor de gemeente Woensdrecht: Gemeente Woensdrecht Opgave 2012 – 2024 Opgave 2024 – 2029 Totaal

Opgave intramuraal 25 55 80

Opgave extramuraal 560 95 655

Als we deze prognose naast de huishoudensprognose en woningbouwprognose leggen, dan zien we dat de behoefte aan aangepaste woningen veel groter is dan de groei van het aantal huishoudens en daarmee de behoefte aan nieuwe woningen. De behoefte aan nieuwe woningen bedraagt 415 woningen, terwijl er 655 woningen geschikt zouden moeten zijn voor mensen met een (geringe) zorgbehoefte. Dit betekent dat de behoefte aan aangepaste woningen niet alleen ingevuld kan worden door nieuwbouwwoningen te bouwen, maar dat ook een deel van de bestaande woningen aangepast moet worden. Er is een verkenning gedaan naar de ontwikkeling van de verschillende zorgzwaartepakketten. Uit de analyse blijkt dat het aantal 75-plussers de komende decennia sterk gaat groeien. Het aantal indicaties loopt op met de leeftijd: van de bevolking tussen 75 en 84 jaar heeft gemiddeld genomen 20% een zorgindicatie. Van de groep van 85 jaar of ouder is dit gemiddeld 60%. Als dit gecombineerd wordt met de bevolkingsontwikkeling, dan blijkt dat het aantal inwoners met een indicatie tussen 2014 en 2030 met ruim 500 zal groeien. De groep inwoners met een zorgzwaartepakket 3 of 4 zal tussen 2014 en 2030 met ongeveer 75 mensen toenemen. Deze groep verdient extra aandacht omdat deze groep niet meer intramuraal zal worden opgenomen, terwijl er wel behoefte is aan intensievere begeleiding. Hoewel de cijfers gebaseerd zijn op landelijke gemiddelden, geeft de berekening wel een goede indicatie van de opgave. Daarnaast heeft extramuralisering tot gevolg dat er op korte termijn intramurale kamers leeg komen te staan. Immers, mensen die voorheen in een verzorgingstehuis zouden gaan wonen, doen dat vooralsnog niet meer. Dit betekent dat verzorgingstehuizen met leegstand te maken krijgen en in sommige gevallen zelf gesloten worden, zoals in Huijbergen het geval is. Naar verwachting neemt op de langere termijn de vraag naar intramurale voorzieningen weer toe, omdat door de vergrijzing het aantal 75+-ers gaat stijgen en daarmee naar verwachting ook de wat zwaardere zorgvragen. Wat de mogelijkheden zijn op het moment dat een intramurale voorziening leeg komt te staan, is afhankelijk van de specifieke situatie. Omdat er zowel op het gebied van wonen als op het gebied van de zorg veel veranderingen gaande zijn, heeft de gemeente Woensdrecht een project “wonen met zorg en welzijn”. Binnen dit project wordt samen met de bevolking en een groot aantal betrokken partijen gekeken naar de opgaven die er in de verschillende kernen liggen. Gezamenlijk wordt vervolgens gezocht naar oplossingen. Daarbij wordt zowel gekeken naar oplossingen op het gebied van wonen, maar ook op het gebied van zorg en welzijn.

Maart 2015 |

~9~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Duurzaamheid Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker thema binnen de woningmarkt. We zien dat de eisen die consumenten aan woningen stellen steeds hoger worden: mensen willen meer comfort, minder energieverbruik en minder onderhoud. Het besparen van energie is bovendien belangrijk om de behoefte aan en afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verminderen en de woonlasten van huishoudens te verlagen. Met name voor de bestaande woningvoorraad is dit van belang. Waar nieuwbouwwoningen over het algemeen voldoen aan de eisen van deze tijd, moet er bij bestaande woningen nog al eens geïnvesteerd worden om de woning aantrekkelijk te houden. Gebeurt dit niet, dan kan in de toekomst een waardedaling optreden. In 2013 had ongeveer een kwart van de woningen in de gemeente Woensdrecht een energielabel. Uit een inventarisatie blijkt dat driekwart van de gelabelde woningen een energielabel C of lager heeft. Het aandeel woningen dat in de periode 1945 - 1970 is gebouwd is in alle kernen bijzonder hoog. Deze woningen kennen over het algemeen een zeer laag energielabel en bij deze woningen zijn dan ook vaak (ingrijpende) aanpassingen noodzakelijk om de woningen courant te houden.

Betaalbaarheid Uit landelijk onderzoek is gebleken dat de betaalbaarheid van het wonen onder druk staat. Naar schatting heeft een kwart tot een derde van de Nederlandse huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens te hoge woonlasten. Om een goed beeld te krijgen van de betaalbaarheid van het wonen, moeten een aantal vragen beantwoord worden: • Wat is de omvang en de samenstelling van de sociale doelgroep nu en in de toekomst en in hoeverre is er sprake van scheefwonen? • Wat is de omvang en wat zijn de kenmerken van de sociale woningvoorraad? • Hoe is de doorstroming op de woningmarkt? • Hoe zijn de woonlasten opgebouwd en hoe verhouden zich de huurquotes met normquotes? • Zijn er voldoende mogelijkheden voor middeninkomens? Op basis van de cijfers en onderzoeken die op dit moment beschikbaar zijn, kunnen niet al deze vragen beantwoord worden. Daarom wordt er op dit moment door zes samenwerkende corporaties met ondersteuning van de gemeenten nader onderzoek gedaan.

Omvang en samenstelling doelgroepen doelgroepen In de gemeente Woensdrecht woonden in 2014 ca. 9.300 huishoudens. Deze huishoudens kunnen worden verdeeld in vier groepen: • De primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag; • De secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren, maar die een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 33.614,-. De primaire en secundaire doelgroep vormen samen de “sociale doelgroep”; • Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,-, ook wel de middeninkomens genoemd; • Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.000,-.

Maart 2015 |

~ 10 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

In 2012 behoorde ca. 36% van de huishoudens tot de “sociale doelgroep”. Ongeveer 13% van de huishoudens behoorde tot de middeninkomens en ca. 52% had een inkomen hoger dan € 43.000,-. In het onderzoek naar betaalbaarheid zal nader worden ingezoomd op de samenstelling en woonsituatie van de sociale doelgroep. We weten uit onderzoeken uit het verleden dat een belangrijk deel van de sociale doelgroep bestaat uit mensen boven 65 jaar. Ook is bekend dat een deel van de sociale doelgroep niet in de sociale woningvoorraad woont, maar in een koopwoning. Het onderzoek zal hier echter een nauwkeuriger beeld van geven en ook vooruit kijken naar de toekomstige situatie. Zoals er huishoudens van de sociale doelgroep zijn die in een koopwoning wonen, zo zijn er ook huishoudens die niet tot de sociale doelgroep behoren, maar wel in een sociale huurwoning wonen. Dit wordt ook wel “scheefwonen” genoemd. In de gemeente Woensdrecht wordt ongeveer 29% van de sociale woningvoorraad bewoond door mensen met een middeninkomen of hoger. Daarmee is het aandeel scheefwonen vergelijkbaar met omliggende gemeenten. Samenstelling woningvoorraad

Sociale huurwoningen Particuliere huurwoningen

Omvang en kenmerken sociale woningvoorraad De woningvoorraad van de gemeente Woensdrecht bestaat voor ongeveer 75% uit koopwoningen. Ongeveer 21% van de woningvoorraad is in handen van woningcorporaties. Vergeleken met andere gemeente uit de regio West-Brabant is het aandeel sociale huurwoningen laag. In totaal staan er in de gemeente Woensdrecht bijna 1.800 sociale huurwoningen. In het regionale onderzoek naar betaalbaarheid zal nader ingezoomd worden op de samenstelling van de sociale woningvoorraad.

Koopwoningen

Doorstroming Om inzicht te krijgen in de doorstroming binnen de sociale huurwoningmarkt, is gekeken naar de mutatiegraad bij de woningcorporaties. In 2013 had Woningstichting Woensdrecht een mutatiegraad van 5,84%. Bij Stadlander lag de mutatiegraad in dat jaar op 8,42%. Landelijk gezien was er in 2013 een mutatiegraad van 8,1%. De mutatiegraad lag dus bij Stadlander iets hoger dan het landelijk gemiddelde en bij Woningstichting Woensdrecht lager.

Woonlasten, huurquoten en woonquoten Als we de woonlasten van de gemeente Woensdrecht vergelijken met die van omliggende gemeenten, dan blijkt dat er in 2014 sprake is van relatief lage woonlasten in de gemeente Woensdrecht. De gemiddelde woonlasten van een meerpersoonshuishouden bedroegen in dat jaar namelijk €663,64. Van de gemeenten in onze regio kent enkel de gemeente Steenbergen lagere woonlasten dan de gemeente Woensdrecht.

Samenstelling koopwoningvoorraad < € 150.000,€ 150 - € 200 € 200 - € 300

Om uiteindelijk een oordeel te kunnen vellen over de betaalbaarheid van het wonen, moeten we kijken naar de huurquote en de woonquote. In het regionale onderzoek naar betaalbaarheid worden deze aspecten daarom nader onderzocht.

Maart 2015 |

€ 300 - € 500 > € 500.000,-

~ 11 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Positie van middeninkomens Ongeveer 13% van de huishoudens in de gemeente Woensdrecht behoort tot de middeninkomens. Een deel van de huishoudens met een middeninkomen blijkt in de sociale woningvoorraad te wonen. Door de aanpak van het scheefwonen zullen huishoudens met een middeninkomen zich echter meer en meer moeten huisvesten in particuliere huurwoningen of in koopwoningen. Het aanbod aan particuliere huurwoningen is in de gemeente Woensdrecht met 3% bijzonder laag. Kijken we naar de samenstelling van de koopwoningvoorraad dan zien we dat het aandeel goedkope koopwoningen relatief laag is.

Bijzondere doelgroepen op de woningmarkt: arbeidsmigranten en vergunninghouders Om diverse redenen vestigen mensen zich in de gemeente Woensdrecht. In de meeste gevallen gaat het daarbij om reguliere verhuizingen waarbij men elders een woning achterlaat om zich in een nieuwe woning in onze gemeente te vestigen. Twee doelgroepen die onze gemeente binnenkomen, hebben een bijzondere positie op de woningmarkt: arbeidsmigranten en statushouders.

Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten De laatste jaren zien we een toename van het aantal arbeidsmigranten. Onder arbeidsmigranten verstaan we eerste generatie allochtonen van 15-64 jaar afkomstig uit Estland, Letland, Litouwen, Bulgarije, Hongarije, Polen, Roemenië, Slovenië, Tsjechië, Slowakije, Griekenland. Italië, Portugal of Spanje en die woonachtig zijn in Nederland. Dit is ook de definitie zoals het CBS die hanteert en zoals die gebruikt is voor het regionale onderzoek naar de huisvesting van arbeidsmigranten. Vaak worden “expats” gezien als een bijzonder soort arbeidsmigrant, omdat het in de meeste gevallen gaat om (hoog opgeleide) kenniswerkers. Het is gebleken dat het niet goed mogelijk is om een duidelijk onderscheid te maken tussen expats en arbeidsmigranten. In het regionale onderzoek is er echter geen onderzoek gedaan naar de groep “expats”. Uit het regionale onderzoek blijkt dat er 300 – 330 arbeidsmigranten werkzaam zijn in de gemeente Woensdrecht en 410 – 460 arbeidsmigranten in de gemeente wonen. Op basis van een grove inschatting zou voor ca. 110 personen nieuwe huisvesting geregeld moeten worden en zou voor eveneens ca. 110 personen de huisvesting gelegaliseerd kunnen worden. Een dergelijke inschatting is er gemaakt voor alle gemeenten uit de regio West-Brabant. De gemeenten hebben naar aanleiding van het regionale onderzoek afgesproken dat iedere gemeente zich inspant om de genoemde legalisering nieuwe huisvesting te realiseren. Arbeidsmigranten vormen voor wat betreft huisvesting geen homogene groep. Grofweg drie groepen kunnen worden onderscheiden: 1. Arbeidsmigranten die maximaal een half jaar in Nederland verblijven: short-stay. Deze groep stelt geen hoge eisen aan de huisvesting en woont het liefst zo goedkoop mogelijk. Voor deze groep zijn bijvoorbeeld een kamer in een complex, een kamer in een huis of huisvesting op het terrein van de werkgever geschikt. Ongeveer 30% tot 40% van de arbeidsmigranten behoort tot deze groep; 2. Arbeidsmigranten die wat langer in Nederland blijven, met perioden van 6 maanden tot een aantal jaren: mid-stay. Uit enquêtes blijkt dat 20% tot 30% van de arbeidsmigranten tot deze groep behoort. Bij deze groep is de vraag naar kwaliteit van de huisvesting groter, waarbij er vaak ook meer privacy gewenst wordt. 3. Arbeidsmigranten die zich permanent willen gaan vestigen in Nederland. Uit enquêtes blijkt dat 25% tot 30% van de arbeidsmigranten zich in Nederland zou willen vestigen. Arbeidsmigranten die zich permanent willen vestigen, hebben als EU-ingezetenen dezelfde rechten als Nederlanders. Vanwege hun inkomen zijn ze wel grotendeels aangewezen op de sociale woningvoorraad. Daarbij gelden er dezelfde toewijzingsregels als voor andere woningzoekenden.

Maart 2015 |

~ 12 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

In oktober 2011 heeft de gemeenteraad reeds beleid vastgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten, gericht op de short-stay en de mid-stay. In het beleid wordt aangegeven op welke locaties de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk is en welke voorwaarden daarbij van toepassing zijn. Op die manier worden er verschillende mogelijkheden geboden om in de huisvesting voor arbeidsmigranten te voorzien. Op dit moment wordt er nader onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de huisvesting van arbeidsmigranten. Mogelijk dat naar aanleiding van dit onderzoek het beleid ten aanzien van de huisvesting verder aangescherpt of verruimd wordt.

Statushouders Statushouders Statushouders zijn asielzoekers die een verblijfsvergunning hebben gekregen. Als een verblijfsvergunning is afgegeven, dan krijgt een asielzoeker een gemeente toegewezen. Deze gemeente dient dan op grond van de Huisvestingswet te zorgen voor huisvesting. Omdat statushouders in eerste instantie nog zijn aangewezen op een uitkering, zijn gemeenten voor de huisvesting aangewezen op de sociale woningvoorraad en maakt zij dus afspraken over de huisvesting met woningcorporaties. Ieder halfjaar maakt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de taakstelling voor de gemeenten bekend. Hierin staat het aantal statushouders dat de gemeente dat halfjaar dient te huisvesten. Sinds 2013 is de taakstelling voor de gemeenten telkens hoger geworden. Bedroeg de halfjaarlijkse taakstelling in de jaren daarvoor nog ca. 7 statushouders, inmiddels ligt dat aantal op 18 statushouders per halfjaar. Tegelijkertijd is de doorstroming op de woningmarkt juist minder geworden, waardoor het lastiger is om op tijd te voorzien in passende woonruimte voor statushouders.

Maart 2015 |

~ 13 ~


Maart 2015 |

Woonvisie 2015

CONCEPT

~ 14 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

In het vorige hoofdstuk hebben we gekeken welke ontwikkelingen op het gebied van wonen op de gemeente Woensdrecht af komen. In dit hoofdstuk zoomen we in en kijken we naar de ontwikkelingen in onze kernen. Er is onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de verschillende huishoudenstypen in de kernen. Op basis daarvan is een advies gegeven over de ontwikkelingsmogelijkheden van de kernen.

Wonen in de gemeente Woensdrecht Woensdrecht is gelegen op de as tussen Antwerpen en Rotterdam. De gemeente zelf bestaat vooral uit bos en polders, waarbinnen vijf kernen zijn gelegen. Het buitengebied is daarmee vanuit de kernen altijd dichtbij. Tegelijkertijd liggen ook de steden Bergen op Zoom, Roosendaal en Antwerpen op een steenworp afstand, waardoor veel voorzieningen ook gemakkelijk te bereiken zijn. De gemeente kenmerkt zich door de ligging van de Brabantse Wal die de grens vormt tussen het laaggelegen polderlandschap en de hoger gelegen zandgronden. De polders bieden ruimte aan agrariërs, terwijl de dorpen en bedrijventerreinen gelegen zijn op de hogere zandgronden. De stijlrand en de vele natuurgebieden in de gemeente bieden mogelijkheden voor toeristen en voor bijzondere evenementen. De gemeente Woensdrecht heeft ongeveer 9.700 arbeidsplaatsen, waarbij de nadruk ligt op de sectoren “openbaar bestuur”, “industrie” en “groot- en detailhandel”. Maar liefst een derde van de arbeidsplaatsen is direct gerelateerd aan de luchtvaartindustrie. Dit biedt zowel kansen als bedreigingen: het kan andere bedrijven aantrekken, waardoor extra werkgelegenheid gecreëerd wordt, maar de keerzijde is dat de eenzijdigheid een risico vormt als de luchtvaartsector zich niet goed ontwikkelt. Op dit moment zien we echter dat de interesse van nieuwe bedrijven om zich rondom Aviolanda te vestigen, toeneemt. De vestiging van nieuwe bedrijven betekent niet direct een toestroom van nieuwe inwoners. Immers, een deel van de nieuwe werknemers zal al in de gemeente Woensdrecht wonen en een deel zal op een zodanig afstand wonen dat verhuizen niet nodig is. Slechts een beperkt deel van de werknemers verhuist dus naar de regio vanwege nieuwe werkgevers. Een deel van deze mensen zal daarbij bewust voor het wonen in de stad kiezen, waardoor slechts een klein deel zich uiteindelijk in de gemeente Woensdrecht zal vestigen. Het is op dit moment nog niet te voorspellen hoeveel mensen zich in de gemeente Woensdrecht zullen gaan vestigen als gevolg van de ontwikkelingen rondom Aviolanda. Daarom is de ontwikkeling nog niet meegenomen in de berekening van de kwantitatieve woningbehoefte. Mocht in de toekomst blijken dat de ontwikkelingen tot een toestroom van nieuwe inwoners leidt, dan wordt op dat moment bekeken welke aanpassing in het woningbouwprogramma daarvoor benodigd is.

Bewoners van de gemeente Woensdrecht In de gemeente Woensdrecht woonden op 1 januari 2015 in totaal 21.641 mensen. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het voorgaande jaar. Kijken we naar de bevolkingsopbouw dan valt op dat het aandeel inwoners onder 40 jaar ten opzichte van het Nederlands gemiddelde in de gemeente Woensdrecht lager is. Het aandeel inwoners tussen 40 en 80 jaar is daarentegen in de gemeente Woensdrecht hoger dan het Nederlands gemiddelde. De ontwikkeling van het aantal inwoners is vooral van belang voor het in stand houden van bepaalde voorzieningen. Voor de woningmarkt is de ontwikkeling van het aantal huishoudens van belang, omdat iedere woning bewoond wordt door een huishouden.

Maart 2015 |

Aandeel inwoners per leeftijdsgroep 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Woensdrec ht Nederland

~ 15 ~


Op 1 januari 2014 waren er in de gemeente Woensdrecht 9.318 huishoudens. Sinds 2006 is het aantal huishoudens ieder jaar iets gestegen. Uit het eerste hoofdstuk bleek reeds dat deze stijging voorlopig nog zal aanhouden.

Verdeling huishoudenstypen

100% 80%

CONCEPT

Woonvisie 2015

60%

% (eenouder) gezinnen

40%

% tweepersoons

Kijken we naar de samenstelling van de huishoudens, dan valt op dat de huishoudens in de gemeente Woensdrecht gemiddeld wat groter zijn dan het gemiddelde van Nederland. Het aandeel alleenstaanden is lager dan het Nederlands gemiddelde en het aandeel tweepersoonshuishoudens is een stuk hoger. Het aandeel gezinnen is ook hoger dan het Nederlands gemiddelde, maar het verschil is daarbij niet zo groot.

20% % alleenstaand

0%

Koopwoningvoorraad naar prijs

Wonen Wonen in de gemeente Woensdrecht

Tot 150.000

In de gemeente Woensdrecht staan ca. 9.300 woningen. Ongeveer 75% van deze woningen zijn koopwoningen. Slechts een kwart betreft huurwoningen. Daarmee ligt het aandeel huurwoningen in de gemeente Woensdrecht een stuk lager dan het Nederlands gemiddelde. Zowel het aandeel sociale huurwoningen als particuliere huurwoningen ligt daarbij lager. Alleenstaanden tot 25 jaar wonen in de gemeente Woensdrecht voornamelijk in een huurwoning. Dit is niet opvallend, omdat het inkomen bij deze groep op dat moment nog wat lager is, waardoor huren voor de hand ligt. Bij alleenstaande tussen 25 en 35 jaar woont nog ca. 47% in een huurwoning. Gezinnen en 1- en 2persoonshuishoudens tussen 35 en 75 jaar wonen overwegend in koopwoningen. Bij de huishoudens boven 75 jaar zien we dat het aandeel huishoudens die in een huurwoning wonen weer wat hoger ligt.

100% 80%

Na 2001

60%

1971-2000

40%

1945-1970 Vooroorlogs

0% Woensdrecht

Maart 2015 |

Nederland

200.000 - 300.000 300.000 - 500.000 Boven 500.000 0%

50%

100%

De koopwoningvoorraad is in Woensdrecht redelijk gelijkmatig verdeeld over de verschillende prijsklassen. Het grootste deel van de koopwoningen heeft een prijs tussen € 150.000 en € 500.000,- waarbij de klasse tussen €200.000,- en € 300.000,- de grootste groep vormt.

Woningvoorraad naar bouwjaar

20%

150.000 - 200.000

Maar liefst 90% van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Woensdrecht betreft grondgebonden woningen en slechts 8% zijn gestapelde woningen. Dit laatste is zelfs vergeleken met gemeenten met een vergelijkbaar inwoneraantal een laag aandeel. Rust en ruimte worden vaak genoemd als beweegredenen voor mensen om in een plattelandsgemeente te wonen. In Woensdrecht zien we dat ook terug aan de woningtypen: een hoog aandeel vrijstaande woningen en meer dan de helft van de woningen heeft een grootte vanaf 120m2. De vrijstaande en grote woningen worden met name bewoond door huishoudens vanaf 35 jaar. Jongere huishoudens zien we meer terug in gestapelde woningen en rijenwoningen met een wat kleinere oppervlakte.

~ 16 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Kijken we naar bouwjaren, dan valt vooral op dat het aandeel vooroorlogse woningen in de gemeente Woensdrecht laag is en het aandeel woningen dat gebouwd is tussen 1945 en 1970 hoog.

Opgave voor de gemeente Woensdrecht Op basis van de huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant is er gekeken naar de woningbouwbehoefte voor de toekomst. De huishoudensprognose van de provincie gaat uit van een groei van het aantal huishoudens. Tot 2026 groeit het aantal huishoudens met 255. Na 2026 neemt het aantal huishoudens af. Dit levert het volgende beeld op:

Aantal huishoudens

2015 9.298

2020 9.495

2026 9.553

2030 9.469

Als we er van uitgaan dat ieder huishouden in één woning woont, dan zouden er dus minimaal 255 woningen toegevoegd moeten worden aan de woningvoorraad om te voorzien in voldoende woningen in 2026. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose geeft naast de huishoudensprognose ook een prognose voor de woningbehoefte. Voor 2026 wordt daarbij berekend dat er 9.655 woningen nodig zouden zijn. Deze prognose ligt dus hoger dan de huishoudensprognose. Dit heeft de volgende oorzaken: • Door de economische crisis zijn sommige bouwprojecten vertraagd of helemaal niet doorgegaan. Bij de woningbehoefteprognose wordt er vanuit gegaan dat deze projecten alsnog allemaal tot uitvoering komen. Deze “inhaalslag” is daarom in de prognose opgenomen; • In de woningbehoefteprognose wordt verondersteld dat het woningtekort tussen nu en 2030 opgelost zal worden. Uit het uitgevoerde onderzoek komt naar voren dat het verstandig is om dicht op de marktvraag te opereren. De huishoudensprognose biedt daarvoor een betere richtlijn dan de woningbehoefteprognose, omdat: • Het onwaarschijnlijk is dat projecten die niet door zijn gegaan vanwege de economische crisis, allemaal alsnog gerealiseerd gaan worden. Sommige projecten zullen immers in het geheel niet meer opgepakt worden of zijn inmiddels qua opzet gewijzigd; • Het woningtekort zich vooral voordoet in de grote steden. De gemeente Woensdrecht heeft sinds 2011 geen woningtekort. In de provinciale prognose wordt echter verondersteld dat het woningtekort in iedere gemeente even groot is en daarom is de prognose voor alle gemeenten verhoogd. Als gemeente zullen we daarom de focus leggen op een toevoeging van zeker 255 woningen, omdat deze minimaal benodigd zijn om de huishoudensgroei op te vangen. We houden echter tevens rekening met de mogelijkheid dat er meer woningen ontwikkeld moeten worden. Er kunnen zich namelijk ontwikkelingen voordoen die de realisatie van meer woningen rechtvaardigen. We zullen daarom jaarlijks zowel de lokale als de regionale woningmarkt monitoren en de planning zo nodig bijstellen. Kijken we naar de ontwikkeling van de verschillende huishoudenstypen, dan blijkt uit het onderzoek dat met name het aantal 75+ huishoudens groeit. Ook het aantal stellen en alleenstaanden tussen 55 en 75 jaar neemt voorlopig nog licht toe. Het aantal jongere huishoudens en gezinnen neemt af. In de gemeente Woensdrecht is er dus sprake van vergrijzing die samengaat met ontgroening.

Maart 2015 |

~ 17 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Opzet onderzoek naar de behoeften per kern Er is tevens gekeken naar de ontwikkeling van de verschillende kernen. In de volgende paragrafen worden deze ontwikkelingen per kern beschreven. De ontwikkeling van de verschillende kernen is berekend door te kijken naar de ontwikkeling van de verschillende huishoudenstypen. Dit is gecombineerd met de gegevens over zekere woningbouwplannen en verhuiswensen. Door deze gegevens te combineren ontstaat er een beeld van de toekomstige vraag naar bepaalde woningtypen. Dit beeld is vervolgens afgezet tegen de huidige woningvoorraad per kern, zodat inzichtelijk wordt welke woningtypen nog extra toegevoegd kunnen worden aan de woningmarkt en welke typen juist in aanmerking komen voor herstructurering. Het is belangrijk om te beseffen dat het hier gaat om een prognose. Getallen moeten daarbij altijd als indicatief worden beschouwd.

Maart 2015 |

~ 18 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Wonen in Hoogerheide Wonen in Hoogerheide anno 2015 Hoogerheide is ontstaan rond de huidige Raadhuisstraat als boerengehucht met rondom oude bouwlanden. Ten oosten van het dorp lagen heidegronden en ten westen vochtige hooilanden. Nadien zijn er verbindingswegen naar de omliggende kernen aangelegd, wat Hoogerheide haar typische radiale structuur geeft. In Hoogerheide wonen ruim 9.000 mensen. Daarmee is Hoogerheide de grootste kern van de gemeente Woensdrecht. Ten opzichte van de andere kernen, is de bevolking in Hoogerheide wat jonger. Het aandeel kinderen tot 14 jaar is in Hoogerheide het grootst van de gemeente. Het aandeel inwoners tussen 45 en 64 jaar is daarentegen het laagst van de gemeente. In de kern Hoogerheide wonen ruim 3.850 huishoudens. Ruim 38% van de huishoudens zijn gezinnen en ruim 31% zijn 1- of 2-persoonshuishoudens tussen de 55 en 74 jaar. Het aandeel gezinnen is in Hoogerheide hoger dan in de andere kernen. Het aandeel 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 35 en 54 jaar en tussen 55 en 74 jaar is lager dan in de andere kernen. In Hoogerheide staan ruim 3.900 woningen. Een groot aandeel van deze woningen zijn gebouwd tussen 1966 en 1985. In die jaren werden voor een groot deel de woningen tussen de Wouwbaan, de Huijbergseweg en de Putseweg ontwikkeld en ook een deel van de wijk Heiakkers. Het aandeel vooroorlogse woningen is slechts 5% en is daarmee vrij laag.

Huishoudens in Hoogerheide alleenstaand tot 25 jaar alleenstaand 25 tot 34 jaar stel tot 34 jaar (1-ouder)gezin alleenstaand en stel van 35 tot 54 alleenstaand en stel van 55 tot 74 huishouden 75+

Het merendeel van de woningen in Hoogerheide betreft koopwoningen. Ongeveer 28% van de woningen zijn huurwoningen. Het aandeel huurwoningen ligt hiermee wel hoger dan in de andere kernen. Het aandeel rijenwoningen ligt ook hoger dan in de andere kernen. Meer dan 90% van de woningen is grondgebonden. Slechts een klein deel van de woningvoorraad in Hoogerheide bestaat uit gestapelde woningen.

Woningen in Hoogerheide Vooroorlogs 1945 - 1965 1966 - 1985 1985 - 2005 > 2005

Maart 2015 |

Dat Hoogerheide de grootste kern binnen de gemeente is, zien we ook terug in het voorzieningenniveau. Naast diverse winkels voor dagelijkse artikelen, is er ook een vrij breed aanbod van winkels voor niet-dagelijkse artikelen. Hoogerheide telt maar liefst 4 basisscholen, waarvan er drie geclusterd zijn in een Brede School, samen met een peuterspeelzaal en de buitenschoolse opvang. Aan de Heidestraat is verzorgings- en verpleeghuis Heideduin gelegen met 60 kamers. In de omgeving van Heideduin zijn diverse appartementen gelegen die speciaal ontwikkeld zijn voor mensen met een lichte ondersteuningsbehoefte. Ook beschikt Hoogerheide over meerdere huisartsen, tandartsen en fysiotherapeuten. In het multifunctionele centrum De Kloosterhof worden diverse activiteiten georganiseerd, maar zijn ook sportzalen te vinden en is de bibliotheek en het gemeentehuis gevestigd. Dit maakt het multifunctioneel centrum tot een belangrijke ontmoetingsruimte binnen Hoogerheide.

~ 19 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Opgaven voor Hoogerheide Hoogerheide is de grootste kern en het aandeel jonge huishoudens ligt hoger dan in de andere kernen. Het aandeel gezinnen neemt de komende decennia wel af, maar zal in 2030 nog steeds de grootste groep vormen in Hoogerheide. Het aandeel 75+ huishoudens zal de komende jaren sterk groeien. Ook het aandeel stellen en alleenstaanden tussen 55 en 75 jaar neemt in Hoogerheide toe.

Ontwikkeling huishoudens Hoogerheide

Alleenstaanden tot 25 jaar

1600 1400

Alleenstaanden 25 tot 35 jaar

1200

Stellen tot 35 jaar

1000 Gezinnen

Het totaal aantal huishoudens groeit volgens de prognose in Hoogerheide tussen 2015 en 2026 nog met ongeveer 126 huishoudens.

800 Stellen en alleenstaanden 35 tot 55 jaar Stellen en alleenstaanden 55 tot 75 jaar Huishoudens 75+

600 400 200 0 2015

2020

2030

Vanwege deze groei van het aantal huishoudens, is er in de kern Hoogerheide nog ruimte voor de toevoeging van nieuwe woningen. Daarbij is er vooral behoefte aan appartementen c.q. nultredenwoningen en voor een klein gedeelte ook aan grondgebonden woningen. Als we kijken naar de grootte van de woningen dan zien we dat er met name behoefte is aan kleinere woningen tot 80 m2 bvo of aan grote woningen, met meer dan 120 m2 bvo. Na 2020 neemt de behoefte aan grotere woningen af. Er is een klein overschot aan middelgrote woningen. Qua woningtype is er vooral behoefte aan gestapelde woningen en vrijstaande woningen. Er is een klein overschot aan rijwoningen en 2-onder-1-kapwoningen. Dit overschot neemt langzaam toe. Kijken we naar eigendomsverhoudingen, dan volgt uit de analyse van de woningbehoefte dat er voornamelijk behoefte is aan huurwoningen. Zeker na 2020 neemt de behoefte aan koopwoningen af en neemt de vraag naar huurwoningen toe. Op de kortere termijn is er nog een hele kleine behoefte aan koopwoningen. Als we inzoomen op de koopwoningmarkt dan zien we dat er qua aantal niet veel koopwoningen gebouwd hoeven te worden, maar dat er vooral een mismatch is tussen vraag en aanbod. De behoefte aan goedkope koopwoningen neemt af ten opzichte van de huidige voorraad, terwijl er wel een behoefte is aan middeldure en dure koopwoningen vanaf ongeveer € 200.000,-. Op dit vlak is er dus een herstructureringsopgave, waarbij goedkope koopwoningen plaats zouden moeten maken voor middeldure en dure koopwoningen. Een dergelijke mismatch doet zich op meer onderdelen van de woningmarkt van Hoogerheide voor en de opgave die daar ligt is zeker net zo groot als de opgaven in de nieuwbouw. Zo staan er in de huidige voorraad teveel appartementen zonder lift, teveel rijenwoningen, teveel middelgrote woningen en teveel goedkope koopwoningen. Deels zullen deze woningtypen elkaar overlappen, zoals bij goedkope, middelgrote rijenwoningen. Als een herstructurering bij deze woningen niet op gang komt, dan zullen op een gegeven moment deze woningen in waarde dalen.

Maart 2015 |

~ 20 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Samenvatting overzicht kwalitatieve opgave Hoogerheide

-

Herstructureringsopgave Appartementen zonder lift Middelgrote woningen Rijwoningen en 2-onder-1-kapwoningen Goedkope koopwoningen

Maart 2015 |

-

Opgave toevoeging Appartementen met lift of nultredenwoningen Minimale toevoeging grondgebonden woningen Kleine woningen en grote woningen Vrijstaande woningen Middeldure en dure koopwoningen Huurwoningen Minimale toename koopwoningen

~ 21 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Wonen in Huijbergen Wonen in Huijbergen anno 2015 De geschiedenis van Huijbergen gaat hand in hand met de geschiedenis van de Wilhelmieten, die in 1277 een klooster stichtten en de woeste gronden in cultuur brachten. Huijbergen ontstond rondom het Wilhelmietenklooster, omdat de orde boeren en arbeiders nodig hadden voor zijn boerderijen. Bepalend voor de ruimtelijke structuur in Huijbergen is een aantal lintbebouwingen, het klooster met haar tuin, die doordringt tot in het hart van het dorp, en een omgeving met een klein landbouwcomplex temidden van uitgestrekte bosgebieden. Er wonen ruim 2.100 mensen in Huijbergen. Tot 2008 was er een toename van de bevolking. Sinds 2009 zien we echter een afname. Het aandeel jongeren onder de 30 jaar bedraagt in Huijbergen 29,5%. Het aandeel 65 jaar en ouder is 21,1%. In beide gevallen is dit binnen de gemeente Woensdrecht een gemiddeld aandeel. Hoewel er de laatste jaren sprake is van een afname van de bevolking, nam het aantal huishoudens in Huijbergen toe. De stijging van het aantal huishoudens sinds 2000 is zelfs in Huijbergen het grootst van de gemeente. Van de ruim 860 huishoudens in Huijbergen, is ongeveer 37% een gezin en ongeveer 33% een 1- of 2persoonshuishouden tussen 55 en 74 jaar. Het aandeel stellen tot 34 jaar is in Huijbergen wat lager dan in de andere kernen. In Huijbergen staan ongeveer 850 woningen. Ongeveer 80% van deze woningen zijn koopwoningen. Het aandeel huurwoningen ligt daarmee lager dan in de andere kernen. Net als in de andere kernen is het aandeel grondgebonden woningen ongeveer 90%. In Huijbergen staan bovendien veel vrijstaande woningen; het aandeel rijenwoningen is het laagst van alle kernen.

Huishoudens in Huijbergen alleenstaand tot 25 jaar alleenstaand 25 tot 34 jaar stel tot 34 jaar (1-ouder)gezin alleenstaand en stel van 35 tot 54 alleenstaand en stel van 55 tot 74 huishouden 75+

De meeste woningen in Huijbergen zijn gebouwd tussen 1966 en 1985. In die periode werden de woningen rondom de Montgomerystraat en de Wilhelmietenstraat gebouwd. Ook de wijk tussen de Bergsestraat en de Hollandseweg dateert grotendeels uit deze periode. Woningen in Huijbergen Vooroorlogs 1945 - 1965 1966 - 1985 1985 - 2005 > 2005

Maart 2015 |

Huijbergen beschikt over een basisaanbod aan voorzieningen. Zo is er in het centrum een supermarkt met een postagentschap, een pinautomaat en een bibliotheek. Tevens is er een basisschool, kinderdagverblijf, peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang. Het multifunctioneel centrum De Kloek heeft verschillende zalen en een sportzaal en biedt ruimte aan een groot aantal verenigingen. Belangrijk op het gebied van voorzieningen is de sluiting van het verzorgingstehuis St. Margaretha. In dit pand, bestaande uit 20 kamers, werd tot voor kort intramurale zorg verleend door TanteLouise – Vivensis. Met de sluiting van dit pand, is er geen mogelijkheid meer voor mensen met een wat zwaardere zorgbehoefte om in Huijbergen te blijven wonen. Als mensen niet langer zelfstandig kunnen wonen, dan moeten zij dus verhuizen naar een andere kern.

~ 22 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

In Huijbergen zijn wel andere eerstelijns-zorgvoorzieningen, zoals een huisarts, tandarts en fysiotherapeut. In het broederhuis biedt, naast huisvesting voor de broeders, een aantal kamers voor mensen die moeten revalideren vanuit het ziekenhuis.

Opgaven voor Huijbergen Net als in Hoogerheide is van de verschillende huishoudenstypen op dit moment het aandeel gezinnen het grootst. Dit aandeel gaat echter wel afnemen en in 2030 zal het aandeel stellen en alleenstaanden tussen 55 en 75 even groot zijn als het aandeel gezinnen. Het aandeel stellen en alleenstaanden tussen 35 en 55 jaar neemt eveneens af. Het aandeel 75+ huishoudens gaat flink toenemen. Het totaal aantal huishoudens groeit in Huijbergen tussen 2015 en 2026 nog met ongeveer 23 huishoudens.

Ontwikkeling huishoudens Huijbergen 350

Alleenstaanden tot 25 jaar Alleenstaanden 25 tot 35 jaar

300

Stellen tot 35 jaar 250 Gezinnen

200 150

Stellen en alleenstaanden 35 tot 55 jaar Stellen en alleenstaanden 55 tot 75 jaar Huishoudens 75+

100 50 0 2015

2020

2030

Vanwege de toename van het aantal huishoudens zijn er in Huijbergen nog beperkte mogelijkheden voor het toevoegen van extra woningen aan de woningmarkt. Het is daarom belangrijk om zorgvuldig om te gaan met deze mogelijkheden. De behoefte aan huurwoningen groeit de komende decennia, terwijl de behoefte aan koopwoningen tot 2020 nog toeneemt, maar daarna afneemt. Als we inzoomen op de koopwoningmarkt in Huijbergen dan zien we dat er met name behoefte is aan middeldure koopwoningen tussen ca. € 150.000,- en € 300.000,- en een klein overschot aan woningen boven € 500.000,-. Qua woningtypen zien we een klein tekort aan vrijstaande woningen en voor de korte termijn ook rijenwoningen. De behoefte aan rijenwoningen neemt na 2020 weer af, maar ook als we kijken naar 2030 dan is er ten opzichte van 2015 nog een behoefte aan extra rijenwoningen. Bij de realisatie van rijenwoningen en vrijstaande woningen hoeft er minder gekeken te worden naar de grootte van woningen. Uit de analyse blijkt namelijk dat er behoefte is aan zowel kleine woningen als middelgrote en grote woningen. Wel moet in acht genomen worden dat er behoefte is aan appartementen c.q. nultredenwoningen of grondgebonden woningen en niet aan appartementen zonder lift. Kijken we naar de herstructureringsopgaven, dan zijn die ook in Huijbergen aanwezig, hoewel de mismatch op de woningmarkt niet heel erg groot is. Uit de analyse blijkt dat er iets teveel dure woningen staan in Huijbergen en dat er een klein overschot is aan 2-onder-1-kapwoningen. Hieruit volgt dat de herstructurering in Huijbergen met name zal moeten plaatsvinden in de particuliere woningmarkt, omdat dure woningen doorgaans niet in handen van corporaties zijn.

Maart 2015 |

~ 23 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Samenvatting overzicht kwalitatieve opgave Huijbergen

-

Herstructureringsopgave Appartementen zonder lift 2-onder-1-kapwoningen

-

Dure koopwoningen boven € 500.000,-

-

Maart 2015 |

Opgave toevoeging Appartementen met lift of nultredenwoningen Grondgebonden woningen tot 2020 Zowel kleine woningen als grote woningen Beperkte toevoeging middelgrote woningen Rijwoningen en vrijstaande woningen Middeldure en dure koopwoningen tussen €50.000,- en € 500.000,Huurwoningen Minimale toename koopwoningen

~ 24 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Wonen in Ossendrecht Wonen in Ossendrecht anno 2015 Ossendrecht is van oorsprong een kasteeldorp, dat op de rand van de Brabantse Wal en de Scheldedelta is ontstaan. Ossendrecht is tot en met de eerste helft van de 20e eeuw een overwegend agrarische gemeenschap geweest, aangevuld met activiteiten op het gebied van handel. De eerste woningen en gebouwen bevonden zich rondom de kerk. Het dorp bestond uit meerdere gehuchten, die later aan elkaar gegroeid zijn. Doordat zowel de oudere uitbreidingen als de naoorlogse nieuwbouw in oostelijke richting heeft plaatsgevonden, is er een a-centrische woonkern ontstaan. In Ossendrecht wonen bijna 5.250 inwoners. Daarmee is Ossendrecht de op een na grootste kern binnen de gemeente Woensdrecht. Wel is het aantal inwoners de afgelopen 10 jaar gedaald. De bevolkingsopbouw van Ossendrecht bevat, in vergelijking met de andere kernen, geen uitschieters. Het aandeel jongeren onder de 30 jaar bedraagt 29,9% en het aandeel 65+-ers 21,5%.

De kern Ossendrecht bestaat uit ongeveer 2.250 huishoudens. De huishoudensverdeling wijkt in Ossendrecht niet af van de gemiddelde verdeling in de gemeente Woensdrecht. Het aandeel gezinnen en 1- of 2persoonshuishoudens tussen 55 en 74 jaar is bijna even groot. Het aandeel huishoudens met een leeftijd boven 75 jaar bedraagt ruim 13%. In totaal staan er ongeveer 2.000 woningen in Ossendrecht. Net als in de andere kernen zijn dit voornamelijk grondgebonden woningen en relatief weinig gestapelde woningen. Het aandeel huurwoningen ligt met 24% rond het gemiddelde van de gemeente Woensdrecht. Bijna de helft van de woningen in de kern Ossendrecht zijn rijenwoningen. Ongeveer 20% van de woningen zijn 2-onder-1 kapwoningen. Dit is wat minder dan in de andere kernen.

Woningen in Ossendrecht Vooroorlogs 1945 - 1965 1966 - 1985 1985 - 2005 > 2005

Maart 2015 |

Huishoudens in Ossendrecht alleenstaand tot 25 jaar alleenstaand 25 tot 34 jaar stel tot 34 jaar (1-ouder)gezin alleenstaand en stel van 35 tot 54 alleenstaand en stel van 55 tot 74 huishouden 75+

Opvallend is dat in Ossendrecht relatief veel vooroorlogse woningen staan. Ligt dit in de andere kernen tussen de 5% en 11,5%, in Ossendrecht is dit ruim 21%. Deze woningen zijn met name te vinden langs en tussen de Dorpsstraat, Kerkstraat en Zr. Marie Adolphinestraat. Net als in de andere kernen zijn de meeste woningen overigens na de oorlog gebouwd, met de nadruk op de jaren 1966 – 1985. In deze periode werden met name de woonbuurten tussen de Lievevrouwestraat, Molendreef en Molenstraat ontwikkeld. Ossendrecht beschikt over een behoorlijk aanbod aan voorzieningen. Zo zijn er twee supermarkten en diverse andere commerciële voorzieningen in de omgeving van het Hondseind, Cichoreiplein, Markt en de Molenstraat. Ook op het gebied van horeca zijn er diverse voorzieningen en er is een pinautomaat. In en rondom de basisschool is tevens de peuterspeelzaal, buitenschoolse opvang, kinderdagverblijf en de bibliotheek te

~ 25 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

vinden. Naast de basisschool is er in het buitengebied van Ossendrecht een VMBO-school. Het multifunctioneel centrum De Drieschaar beschikt over een grote sporthal en meerdere zalen. Vlakbij het multifunctioneel centrum is verzorgings- en verpleeghuis Mariahove gelegen. Hier zijn ongeveer 45 kamers ingericht voor de lichtere zorg en 60 kamers voor de zwaardere zorg. Daarmee is het de grootste intramurale voorziening in de gemeente Woensdrecht. Naast deze voorziening beschikt Ossendrecht over een huisarts, fysiotherapeut en een apotheek.

Opgaven voor Ossendrecht Het aandeel gezinnen is in Ossendrecht op dit moment nog net hoger dan het aandeel alleenstaanden en stellen tussen 55 en 75 jaar, maar omdat het aandeel gezinnen af gaat nemen, zal het de groep alleenstaanden en stellen tussen 55 en 75 jaar al snel het grootst zijn in Ossendrecht. Het aantal 75+ huishoudens is op dit moment even groot als het aantal stellen en alleenstaanden tussen 35 en 55 jaar, maar het aantal 75+ huishoudens zal flink gaan stijgen. Het totaal aantal huishoudens groeit in Ossendrecht tussen 2015 en 2026 nog met ongeveer 55 huishoudens.

Ontwikkeling huishoudens Ossendrecht 900


800


700

Stellen tot 35 jaar

600 Gezinnen

500 400


300 200 100 0 2015

2020

2030

Net als in de andere kernen is er vanwege de groei van het aantal huishoudens ook in Ossendrecht nog behoefte om woningen toe te voegen aan de woningmarkt. Er is vooral behoefte aan appartementen met lift c.q. nultredenwoningen en in kleine mate ook aan grondgebonden woningen. De behoefte aan appartementen zonder lift neemt af. Net als in Hoogerheide zien we een toename van de behoefte aan kleine woningen en grote woningen. De behoefte aan middelgrote woningen neemt daarentegen licht af. Qua woningtype neemt de behoefte aan neemt de vraag naar rijenwoningen tot 2020 licht toe en daarna weer af. De behoefte aan 2-onder-1-kapwoningen blijft ongeveer gelijk. De behoefte aan vrijstaande woningen neemt over de gehele periode licht toe. Net als in de andere kernen is er ook in Ossendrecht een toenemende behoefte aan huurwoningen. De vraag naar koopwoningen neemt tot 2020 ook nog toe, maar zal daarna weer iets afnemen. Kijken we naar prijsklassen op de koopwoningmarkt, dan neemt de vraag naar goedkope woningen af, terwijl de behoefte aan middeldure en duurdere koopwoningen toeneemt. Uit bovenstaande analyseresultaten blijkt er ook in Ossendrecht een herstructureringsopgave is. Immers, we zien een afnemende behoefte aan appartementen zonder lift, aan middelgrote woningen en aan goedkope woningen. Tegelijkertijd is er juist een groeiende vraag naar nultredenwoningen, kleinere en grote woningen, rijwoningen en vrijstaande woningen en middeldure en duurdere koopwoningen.

Samenvatting overzicht kwalitatieve opgave Ossendrecht

Maart 2015 |

~ 26 ~


-

CONCEPT

Woonvisie 2015

Herstructureringsopgave Appartementen zonder lift Middelgrote woningen Goedkope koopwoningen tot € 200.000,-

-

Maart 2015 |

Opgave toevoeging Appartementen met lift of nultredenwoningen Minimale toevoeging grondgebonden woningen Kleine woningen en grote woningen Vrijstaande woningen en zeer beperkt rijwoningen Middeldure en dure koopwoningen vanaf € 200.000,Huurwoningen Minimale toename koopwoningen

~ 27 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Wonen in Putte Wonen in Putte anno 2015 De geschiedenis van Putte hangt grotendeels samen met de verbindingsweg tussen Antwerpen en Bergen op Zoom en de ligging van de rijksgrens. Putte is een dorp midden in het bos van de Brabantse Wal. Daarnaast wordt de ruimtelijke structuur nog altijd gedomineerd door de lintbebouwing langs de Antwerpsestraat. Een groot deel van de bossen maakt deel uit van uitgestrekte landgoederen, die met name door industriëlen uit Antwerpen zijn opgericht. In het Nederlandse deel van de kern Putte wonen ruim 3.700 mensen, wat iets minder is dan 10 jaar geleden. Met24,8% ligt het aandeel inwoners ouder dan 65 jaar het hoogst binnen de gemeente Woensdrecht. Het aandeel jongeren onder de 30 jaar is met een aandeel van 27,5% het laagst van de gemeente. Hoewel het totaal aantal inwoners licht is afgenomen, is het aantal huishoudens de laatste jaren nog licht toegenomen. Putte bestaat uit ruim 1.700 huishoudens. Opvallend is dat het aandeel alleenstaanden tot 34 jaar hoger is dan in de andere kernen binnen de gemeente Woensdrecht. Het aandeel gezinnen is met 29,6% juist lager dan in de andere kernen. Het aandeel huishoudens van 75 jaar of ouder is met 15% het hoogst binnen de gemeente, wat verklaarbaar is, omdat in Putte het aandeel senioren ook het hoogst is. In Putte staan er ca. 1.600 woningen. Net als in Ossendrecht bedraagt het aandeel huurwoningen ongeveer 24%. In Putte staan weinig gestapelde woningen. Ruim 90% van de woningen is grondgebonden. Net als in Ossendrecht is ongeveer de helft van de woningen in Putte een rijenwoning. Ongeveer een kwart van de woningen is vrijstaand en ongeveer een kwart is een 2-onder-1 kapwoning. Woningen in Putte Vooroorlogs 1945 - 1965 1966 - 1985

Huishoudens in Putte alleenstaand tot 25 jaar alleenstaand 25 tot 34 jaar stel tot 34 jaar (1-ouder)gezin alleenstaand en stel van 35 tot 54 alleenstaand en stel van 55 tot 74 huishouden 75+

Opvallend aan de leeftijd van de woningen is dat het aandeel woningen dat gebouwd is tussen 1966 en 1985 in Putte heel hoog is. In alle kernen zijn de meeste woningen in die periode ontwikkeld, maar in Putte bestaat meer dan de helft van de bestaande woningvoorraad uit woningen uit die periode. We treffen die woningen aan rondom de Sint Dionysiusstraat, de woonwijk tussen de Hogebergdreef – Nieuwstraat – Tulpstraat – Grensstraat en in de omgeving van de Postbaan. Het aandeel woningen ontwikkeld tussen 1945 en 1965 en tussen 1985 en 2005 is wat lager dan in andere kernen.

1985 - 2005

Putte beschikt over relatief veel voorzieningen. Er zijn meerdere supermarkten, meerdere pinautomaten, diverse speciaalzaken en winkels voor de niet-dagelijkse producten. In het centrum is tevens een apotheek te vinden. Ten noorden van het centrum staat woonzorgcentrum De Beukenhof, met ongeveer 33 kamers. Niet alle kamers van dit woonzorgcentrum zijn nog bewoond. Tegenover De Beukenhof is een huisarts gevestigd. Naast een huisarts is er in Putte tevens een fysiotherapeut en een tandarts. Aan de Bradfordstraat is inmiddels een woonvoorziening van 15 appartementen gerealiseerd voor mensen met een geestelijke beperking. > 2005

Maart 2015 |

~ 28 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

De basisschool en peuterspeelzaal zijn gelegen naast multifunctioneel centrum De Biezen. In De Biezen zijn diverse zalen, een grote sportzaal en een prikdienst. Een eigen bibliotheek is er niet in Nederlands-Putte, maar er zijn afspraken met de bibliotheek in Putte – Kapellen.

Opgaven voor Putte Opvallend is dat in Putte het aandeel gezinnen niet het grootst is op dit moment, terwijl dit in de andere kernen het grootste aandeel vormt. In Putte is het aandeel stellen en alleenstaanden tussen 55 en 75 jaar sterk vertegenwoordigd. Het aandeel jonge alleenstaande huishoudens is in vergelijking met andere kernen in Putte ook hoog.

Ontwikkeling huishoudens Putte 700


600

Stellen tot 35 jaar 500 Gezinnen

400

Omdat het aandeel gezinnen gaat dalen en het aantal 75+ huishoudens ondertussen sterk toe gaat nemen, zijn deze twee groepen in 2030 even groot.

300


200

Het totaal aantal huishoudens groeit in Putte tussen 2015 en 2026 nog met ongeveer 48 huishoudens.


100 0 2015

2020

2030

Vanwege de groei van het aantal huishoudens is er in Putte nog ruimte voor het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwbouw zou zich daarbij met name moeten richten op grondgebonden woningen, appartementen met lift of nultredenwoningen. Daarbij is er zowel vraag naar kleine woningen als grote woningen. De behoefte aan middelgrote woningen neemt langzaam af. Er is een tekort aan vrijstaande woningen en tot 2020 ook aan rijwoningen. Na 2020 neemt de behoefte aan rijwoningen en 2-onder-1-kapwoningen licht af. In geval van nieuwbouw zou de nadruk wat meer moeten liggen op huurwoningen. De behoefte aan koopwoningen neemt tot 2020 namelijk nog toe, maar gaat daarna afnemen. Kijken we naar de koopsector dan zijn er vooral mogelijkheden om in het middeldure en dure segment, vanaf ca. € 200.000,-, woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Hoewel er nog ruimte is om woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, zien we ook in Putte een mismatch binnen de huidige woningvoorraad. Uit de analyse blijkt namelijk dat er in de toekomst minder appartementen zonder lift gevraagd worden dan dat er in de huidige voorraad staan. Ook de behoefte aan middelgrote woningen en aan goedkope woningen neemt af ten opzichte van de huidige voorraad. Als dergelijke woningen in Putte niet gesloopt worden, dan zal er in de toekomst sprake zijn van een overschot en daarmee van een waardedaling.

Maart 2015 |

~ 29 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Samenvatting overzicht kwalitatieve opgave Putte

-

Herstructureringsopgave Appartementen zonder lift Middelgrote woningen Goedkope koopwoningen tussen € 150.000,- en €200.000,-

-

Maart 2015 |

Opgave toevoeging Grondgebonden woningen en appartementen met lift of nultredenwoningen Kleine woningen en grote woningen Vrijstaande woningen en rijwoningen Minimale toevoeging 2-onder-1-kapwoningen Middeldure en dure koopwoningen vanaf € 200.000,Huurwoningen en in mindere mate ook koopwoningen

~ 30 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Wonen in Woensdrecht Wonen in Woensdrecht anno 2015 Woensdrecht ontstond op een hooggelegen uitloper van de Brabantse Wal. Destijds was dit nog aan de oever van de Schelde, wat het dorp in de vijftiende en zestiende eeuw vanwege de handel veel welvaart bracht. De ruimtelijke opbouw van Woensdrecht is in grote mate bepaald door de grens van de Brabantse Wal. De hoger gelegen gronden zijn bebouwd, en de lager gelegen gronden zijn onbebouwd. Het dorp is organisch gegroeid langs de Dorpsstraat die nauwgezet het reliëf van het landschap volgt. In Woensdrecht wonen ongeveer 1475 mensen en daarmee is Woensdrecht het kleinste dorp binnen de gemeente Woensdrecht. De afgelopen zeven jaar is de bevolking in Woensdrecht langzaam afgenomen. Kijken we naar de bevolkingsopbouw dan valt op dat het aandeel jongeren tussen 15 en 29 jaar en het aandeel senioren boven 75 jaar laag is. Het aandeel tussen 45 en 64 jaar is daarentegen hoog. Het lage aandeel senioren valt te verklaren uit de beperkte voorzieningen op het gebied van zorg, waardoor senioren op hogere leeftijd waarschijnlijk eerder verhuizen naar een andere kern. De kern Woensdrecht bestaat uit ruim 600 huishoudens. Vergeleken met de andere kernen is het aandeel huishoudens boven de 75 jaar klein. Het aandeel 1- en 2-persoonshuishoudens tussen 35 en 54 jaar en tussen 55 en 74 jaar is daarentegen wat hoger dan in de andere kernen. Er staan ongeveer 620 woningen in Woensdrecht. Ongeveer 28% daarvan zijn huurwoningen, wat vergeleken met de andere kernen aan de hoge kant is. Maar liefst 95% van de woningvoorraad is grondgebonden. Dit is bijzonder hoog. Ook het aandeel vrijstaande woningen is met 40% hoog.

Huishoudens in Woensdrecht alleenstaand tot 25 jaar alleenstaand 25 tot 34 jaar stel tot 34 jaar (1-ouder)gezin alleenstaand en stel van 35 tot 54 alleenstaand en stel van 55 tot 74 huishouden 75+

Kijken we naar de leeftijd van de woningen dan zien we het aandeel woningen dat gebouwd is tussen 1945 en 1965 wat hoger is dan in de andere kernen. Opvallend is dat het aandeel woningen dat gebouwd is tussen 1985 en 2005 een stuk hoger is dan in de andere kernen. Waar in de andere de meeste woningen ontwikkeld zijn tussen 1966 en 1985, is dat in Woensdrecht niet gebeurd. Daar is na de oorlog vooral langs de grotere wegen zoals de Dorpsstraat, Rijzendeweg, Marktje en Tuinstraat gebouwd en is in de jaren ’80 gebouwd tussen de Tuinstraat en het Marktje en langs de Vinkenslag, de Melis Blecklaan en de Stompe Torenlaan. Woningen in Woensdrecht Vooroorlogs 1945 - 1965 1966 - 1985 1985 - 2005

Woensdrecht is voor veel voorzieningen afhankelijk van Hoogerheide of van andere, grotere kernen zoals Bergen op Zoom. Desalniettemin beschikt Woensdrecht over een basisschool, waar ook voor- en na-schoolse opvang geregeld is. Ook buitenschoolse opvang is mogelijk in Woensdrecht en er is een peuterspeelzaal. Intramurale zorg is er niet in het dorp, maar in het Blickvelt zijn er diverse ontmoetingsruimten, een kringloopwinkel en een zorgbureau. Voor de omvang van het dorp, is er veel horeca aanwezig in het dorp.

> 2005

Maart 2015 |

~ 31 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Opgaven voor Woensdrecht In de afbeelding van de ontwikkeling van de huishoudens is reeds te zien dat er zich in de huishoudensontwikkeling geen grote ontwikkelingen voordoen in Woensdrecht. Het aandeel gezinnen is op dit moment net iets groter dan het aandeel stellen en alleenstaanden tussen 55 en 75 jaar en dit zal ook zo blijven. Het aandeel 75+ huishoudens zal ook in Woensdrecht toenemen en het aandeel stellen tot 35 jaar, gezinnen en stellen en alleenstaanden tussen 35 en 55 jaar neemt iets af. Het totaal aantal huishoudens groeit in Woensdrecht tussen 2015 en 2026 nog maar met ongeveer 2 huishoudens.

Ontwikkeling huishoudens Woensdrecht 250


200

Stellen tot 35 jaar

150

Gezinnen

100


50

Door de beperkte groei van het aantal huishoudens In Woensdrecht, is er maar een zeer beperkte ruimte om nog woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Net als in de andere kernen is er daarbij met name behoefte aan appartementen met lift c.q. nultredenwoningen. De behoefte aan grondgebonden woningen neemt daarentegen af.


0 2015

2020

2030

Ook aan rijenwoningen is een kleine behoefte, zolang deze woningen niet te groot zijn. De behoefte aan 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen neemt af en de behoefte aan middelgrote en grote woningen ook. Omdat de behoefte aan koopwoningen daalt, zou nieuwbouw zich vooral moeten richten op huurwoningen. Hoewel er dus geen behoefte meer aan extra koopwoningen, blijkt uit de analyse dat er wel een behoefte is aan goedkope koopwoningen. Tegelijkertijd blijkt dat er een overschot zal komen aan middeldure en dure koopwoningen. Dit betekent dat er een mismatch is binnen de huidige woningmarkt. We zien dit ook terug aan de prognose van de oppervlakten, ook daar zien we een afnemende vraag naar middelgrote en grote woningen en juist een vraag naar kleinere woningen. Qua woningtypen zien we een vraag naar gestapelde woningen en rijenwoningen, terwijl de vraag naar 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen juist afneemt. De herstructureringsopgave voor Woensdrecht draait dus om een verschuiving van grote, duurdere vrijstaande woningen naar kleinere, goedkopere appartementen en rijenwoningen. Net als in Huijbergen ligt de herstructureringsopgave daarmee met name op de particuliere woningmarkt. Samenvatting overzicht kwalitatieve opgave Woensdrecht

-

Herstructureringsopgave Grondgebonden woningen en appartementen zonder lift Middelgrote en grote woningen 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen Koopwoningen, en in het bijzonder middeldure en dure koopwoningen

Maart 2015 |

-

Opgave toevoeging Appartementen met lift of nultredenwoningen Kleine woningen Rijwoningen Goedkope koopwoningen tot € 200.000,Minimale toevoeging van huurwoningen

~ 32 ~


Maart 2015 |

Woonvisie 2015

CONCEPT

~ 33 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Uitgangspunten visie In de voorgaande hoofdstukken zijn een groot aantal opgaven benoemd. Deze opgaven dwingen ons om keuzes te maken en om per opgave kritisch te kijken naar de rol van de gemeente. Dit doen we vanuit de visie die we als gemeente hebben op het wonen in onze gemeente. Deze visie bestaat draait om drie uitgangspunten: 1. 2. 3.

Wij streven naar een goede afstemming tussen vraag en aanbod Kwaliteit staat centraal We gaan uit van de eigen kracht van inwoners

Goede afstemming van vraag en aanbod Wij vinden dat er op de woningmarkt een passende plek moet zijn voor iedereen die in onze gemeente woont. Nu en in de toekomst. Dit betekent dat het aantal woningen afgestemd moet zijn op het aantal huishoudens, maar dat de woningtypen ook moeten aansluiten bij de toekomstige vraag. Daarom hebben we onderzoek laten doen naar het aantal woningen dat nodig is en de woningtypen die in de toekomst benodigd zijn. Dit hebben we afgezet tegen de bestaande woningvoorraad, zodat we een goed beeld hebben van de opgaven. Samen met een groot aantal partijen, zoals woningcorporaties, zorginstellingen, ontwikkelaars, beleggers en particuliere woningbezitters, zullen we zoeken naar mogelijkheden om aan deze opgaven invulling te geven. Daarbij neemt de gemeente in sommige gevallen een voortrekkersrol op zich, maar zullen we in andere gevallen het initiatief ook bij andere partijen laten liggen en enkel ontwikkelingen faciliteren. Opgaven die bij dit thema in beeld komen zijn bijvoorbeeld de behoefte aan toevoeging van nieuwe woningen, de toenemende vraag naar aangepaste woningen en de afnemende vraag naar middelgrote woningen, het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt, de omvang van de sociale huurvoorraad, de positie van huishoudens met een middeninkomen, de behoefte aan intramurale woonvoorzieningen, de betaalbaarheid van het wonen en de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Kwaliteit staat centraal De kwaliteit van de woningmarkt vinden wij belangrijker dan de precieze omvang er van. Immers, er kunnen nog zo veel woningen in onze gemeente staan: als de kwaliteit van de woningen niet aansluit bij de markt, dan zal de woningmarkt nog steeds aan sommige huishoudens geen plaats kunnen bieden. Daarnaast is de kwaliteit van woningen bijzonder belangrijk voor het behoud van de waarde van de woning. Bij nieuwbouw streven we er naar om als gemeente zo veel mogelijk te sturen op de kwaliteit die gebouwd wordt. Nieuwbouw vormt echter maar een zeer beperkt aandeel van de toekomstige woningmarkt. Daarom zullen we particuliere woningbezitters informeren over de mogelijkheden om in te spelen op de kwaliteit die in de toekomst gevraagd zal worden. Met woningcorporaties zullen we afspraken maken over de kwaliteit van hun huidige en toekomstige bezit. Opgaven die bij dit thema in beeld komen zijn bijvoorbeeld herstructureringsopgaven in de verschillende kernen, duurzaamheid, het aanpassen van woningen vanwege de toenemende vraag naar zorg en leefbaarheid.

Maart 2015 |

~ 34 ~


Woonvisie 2015

CONCEPT

Eigen kracht van inwoners De maatschappij verandert. De klassieke verzorgingsstaat maakt langzaam plaats voor de participatiesamenleving. We zien daarbij dat er meer en meer gekeken wordt naar de eigen verantwoordelijkheid en mogelijkheden van inwoners. Niet alleen op het gebied van zorg of participatie in de arbeidsmarkt, maar ook op het gebied van wonen. Uit de iDOP’s blijkt dat alle kernen beschikken over een rijk verenigingsleven en dat mede daardoor veel mensen elkaar kennen in de dorpen. Er is sprake van een sterke sociale cohesie. Als gemeente gaan we uit van de aanwezige kracht bij onze inwoners en het verantwoordelijkheidsgevoel dat zij hebben. Daarom zullen we als gemeente ons in eerste instantie beperken tot het geven van voorlichting of het ondersteunen van initiatieven. Ingrijpen of investeren doen we echter pas als blijkt dat er sprake is van een structureel probleem dat niet door de eigen bevolking oplost kan worden. Opgaven die bij dit thema in beeld komen zijn bijvoorbeeld het aanpassen van de bestaande woningvoorraad door ontwikkelingen op het gebied van zorg en duurzaamheid, de verkoopbaarheid van te koop staande woningen en de problematiek omtrent onderwaarde van woningen.

Maart 2015 |

~ 35 ~


Maart 2015 |

Woonvisie 2015

CONCEPT

~ 36 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

In het vorige hoofdstuk is aangegeven uit welke uitgangspunten de visie van de gemeente Woensdrecht op het wonen opgebouwd is. Tevens is al kort ingegaan op de opgaven die bij de verschillende uitgangspunten in beeld komen. In dit hoofdstuk worden per uitgangspunt de opgaven benoemd en geven we daarbij tevens aan welke rol de gemeente zal vervullen, met welke partners wij tot uitvoering willen komen en op welke termijn de opgave opgepakt zal worden.

Goede afstemming van vraag en aanbod Opgave Het aantal senioren neemt sterk toe, huishoudens worden kleiner, waardoor in 2030 ruim 33% van de huishoudens 1 of 2 persoonshuishoudens zijn. Daardoor neemt de vraag naar kleinere nultredenwoningen toe, terwijl de vraag naar middelgrote woningen afneemt. Bij nieuwbouw dient er rekening gehouden te worden met deze ontwikkelingen. De bestaande woningvoorraad Omdat het aantal huishoudens tot ongeveer 2026 nog toeneemt, is er nog behoefte om minimaal 255 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad

Bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt

Er dienen voldoende sociale huurwoningen te zijn voor de sociale doelgroep

Maart 2015 |

Rol gemeente We brengen partijen bij elkaar en waar mogelijk zoeken we actief mee naar oplossingen om kleinere woningen mogelijk te maken

Partners Ontwikkelende partijen, woningcorporaties, particuliere woningbezitters

Termijn Doorlopend

De gemeente neemt het voortouw in het bijstellen van het woningbouwprogramma. Ten aanzien van de benodigde kwaliteit is de rol van de gemeente meer te typeren als coördinator: we verbinden partijen om tot een goede afstemming van vraag en aanbod te komen In geval van nieuwbouw streven we naar het toevoegen van woningtypen waarbij de doorstroming bevorderd wordt. Dit doen we in overleg met de ontwikkelende partijen. Daardoor komen er goedkope koopwoningen en huurwoningen vrij voor jongere huishoudens Een onderzoek naar betaalbaarheid wordt op dit moment uitgevoerd. Daaruit moet ook blijken hoe de positie van de sociale doelgroep op de woningmarkt is. In de prestatieafspraken maken we afspraken over de minimale omvang van de sociale huurwoningmarkt en de wijze waarop corporaties die gaan bereiken. Daarbij zal de nadruk liggen op de beschikbaarheid van de sociale woningmarkt voor de sociale doelgroep

Ontwikkelende partijen, woningcorporaties, particuliere woningbezitters

Herziening woningbouwplanning in 2015. Afstemming kwaliteit doorlopend Doorlopend

Ontwikkelende partijen, woningcorporaties

Woningcorporaties, gemeenten uit de regio

2015

~ 37 ~


Gemeenten kunnen tot een jaar na invoering van de Herzieningswet een voorstel doen over de schaal van de regionale woningmarkt

Door de aanpak van het scheefwonen zullen huurders met een wat hoger inkomen meer en meer aangewezen zijn op de particuliere huurmarkt en op de goedkopere koopwoningmarkt

De behoefte aan aangepaste woningen die geschikt zijn voor mensen met een (kleine) zorgbehoefte neemt toe. Deze behoefte is groter dan de huishoudensgroei, waardoor er zowel een opgave is bij nieuwbouw als voor de bestaande woningvoorraad Op korte termijn is er een afnemende behoefte aan intramurale plaatsen, terwijl er voor de langere termijn juist weer een groeiende behoefte aan intramurale plaatsen zal zijn

Er dient nader in beeld gebracht te moeten worden in hoeverre er huishoudens zijn met een te hoge huur- of woonquote

Maart 2015 |

CONCEPT

Woonvisie 2015 Samen met de regiogemeenten streven we er naar om tijdig een voorstel te doen over de schaal van de woningcorporaties. Daarbij is voor de gemeente Woensdrecht het uitgangspunt dat de corporaties die op dit moment woningbezit hebben in onze gemeente, hun volkshuisvestelijke taken in onze gemeente ook voort kunnen zetten Door bij nieuwbouw doorstroming te bevorderen, zullen er goedkopere koopwoningen vrijkomen. Daarnaast dient de vraag naar particuliere huurwoningen nader onderzocht te worden. Als blijkt dat de structurele vraag groter is dan het aanbod, dan zien wij hier in de eerste plaats een opgave voor marktpartijen. Mochten deze echter niet aan de opgave kunnen of willen voldoen, dan zien wij hier een rol voor de in onze gemeente werkzame woningcorporaties Wij streven er naar om bij nieuwbouw zoveel als mogelijk dit in de vorm van nultredenwoningen te laten doen. Daarnaast zal woningaanpassing gestimuleerd worden door goede voorlichting Gezamenlijk met de gemeenten Bergen op Zoom en Steenbergen gaat overleg gevoerd worden met TanteLouise – Vivensis over de benodigde capaciteit op langere termijn. Voor de korte termijn zal met TanteLouise – Vivensis bekeken worden welke opties er zijn voor (gedeeltelijk) leegstaande panden. Uitgangspunt voor de gemeente is dat er intramurale voorzieningen behouden blijven Als uit het lopende onderzoek naar betaalbaarheid volgt dat er huishoudens zijn met een te hoge quote, dan dient de woonsituatie van deze huishoudens nader in beeld gebracht te worden. Eventueel worden er afspraken gemaakt met de woningcorporaties

Gemeenten uit de regio West-Brabant en woningcorporaties

2015 - 2016

Marktpartijen en woningcorporaties

Onderzoek naar behoefte particuliere huurwoningen in 2016

Woningcorporaties, ontwikkelende partijen en particuliere woningbezitters

Doorlopend

Zorgverlenende partijen

2015

Woningcorporaties

2015

~ 38 ~

Gemeente Woensdrecht | Er dient voldoende huisvesting te zijn voor arbeidsmigranten

De gemeente Woensdrecht dient net als iedere andere gemeente in Nederland per halfjaar een aantal statushouders te huisvesten. De opgave voor 2015 is bijzonder hoog, terwijl de sociale huurmarkt klein is en de doorstroming daarin laag is Gemeenten kunnen in geval van schaarste ingrijpen in de woonruimteverdeling van corporaties

Door de strikte toetsing van de ladder voor duurzame verstedelijking, moeten woningbouwprojecten beter onderbouwd worden, waarbij de behoefte, alternatieve locaties en regionale afstemming nadrukkelijk onderbouwd moeten worden Iedere kern kent herstructureringsopgaven

Maart 2015 |

CONCEPT

Woonvisie 2015 Als uit onderzoek blijkt dat het huisvestingsbeleid niet voldoende mogelijkheden biedt, dan zal het beleid aangepast worden. Daarnaast zal er bij een tekort aan mogelijkheden gekeken worden naar nieuwe vormen van huisvesting. Daarbij zien wij ook een mogelijke rol voor woningcorporaties We zijn van mening dat corporaties hierbij de belangrijkste taak vervullen. In de prestatieafspraken maken we daarom afspraken met de corporaties

2015

Woningcorporaties, maatschappelijke partners

Jaarlijks, herziening afspraken in 2015

Als er sprake is van schaarste, dan kan een gemeente middels een huisvestingsverordening ingrijpen in de woonruimteverdeling. Op dit moment is er geen aanleiding om in te grijpen in de woonruimteverdeling. Mede naar aanleiding van het onderzoek naar betaalbaarheid zal bij het opstellen van de prestatieafspraken met corporaties worden afgestemd of de woonruimteverdeling aangepast moet worden Bij het bijstellen van de woningbouwplanning zal de ladder voor duurzame verstedelijking in ogenschouw worden genomen

Woningcorporaties

2015

Met de werkzame woningcorporaties zullen afspraken gemaakt worden over de bijdrage die zij kunnen leveren aan de herstructureringsopgaven in de betreffende kernen. Daarnaast zal de gemeente door middel van voorlichting de bewustwording bij particuliere eigenaren vergroten ten aanzien van de ontwikkeling van de verschillende woningtypen

Woningcorporaties, particuliere woningeigenaren

2015

Afspraken in 2015, doorlopend aandacht voor herstructurering

~ 39 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Kwaliteit staat centraal Opgave Een aanzienlijk aandeel van de huidige woningvoorraad is niet energiezuinig en voldoet op dit vlak steeds minder aan de eisen van potentiële kopers. Om waardevermindering te voorkomen zouden deze woningen aangepast moeten worden

De kwaliteit van wonen houdt niet op bij de woningen zelf. Ook de woonomgeving speelt daarbij een rol. Daarom dient er nadrukkelijk ook aandacht te zijn voor de omgeving en het sociale leven De behoefte aan aangepaste woningen die geschikt zijn voor mensen met een (kleine) zorgbehoefte neemt toe. Deze behoefte is groter dan de huishoudensgroei, waardoor er zowel een opgave is bij nieuwbouw als voor de bestaande woningvoorraad

Huisvesting van arbeidsmigranten

De verkoop van huurwoningen

Het versterken van de positie van de huurdersbelangenverenigingen naar aanleiding van nieuwe wetgeving

Maart 2015 |

Rol gemeente We vinden het als gemeente belangrijk dat indien nodig, bestaande woningen zoveel mogelijk worden verbeterd. Onze invloed is echter beperkt, omdat wij zelf geen woningen in ons bezit hebben. Met woningcorporaties zullen wij afspraken maken over het minimale energielabel voor sociale huurwoningen. Woningeigenaren zullen we daarnaast informeren over de mogelijkheden om hun woning aan te passen In samenspraak met de woningcorporaties zullen we bestaande projecten op het gebied van leefbaarheid inventariseren en nagaan in hoeverre deze projecten in de toekomst nog uitgevoerd zullen worden. Bij nieuwbouw zullen wij stimuleren dat er nultredenwoningen worden gebouwd. Met corporaties zullen wij afspraken maken over de aanpassing van bestaande huurwoningen. Woningeigenaren zullen we informeren over de mogelijkheden om hun woning aan te passen De gemeente neemt een actieve rol op bij het controleren van bestaande huisvesting en het eventueel legaliseren daarvan. Daarnaast brengt de gemeente partijen bij elkaar om voldoende aanbod van goede huisvesting te krijgen Met de corporaties zullen we afspraken maken over aantallen en de minimale kwaliteit van de woningen die verkocht worden Als gemeente vinden we de inbreng van huurders belangrijk. Wij gaan huurdersbelangenverenigingen actief betrekken bij het opstellen van bijvoorbeeld de

Partners BWI, particuliere woningbezitters

Termijn Doorlopend, met ieder jaar acties in het kader van voorlichting

Woningcorporaties

2015


Afspraken in 2015, doorlopend aandacht voor aanpassingen

Uitzendbureaus, woningeigenaren, campingeigenaren

2015

Woningcorporaties

2015

Huurdersbelangenverenigingen

2015 en verder

~ 40 ~


In beeld brengen van de herstructureringsopgaven per kern

Maart 2015 |

CONCEPT

Woonvisie 2015 Woonvisie en prestatieafspraken Met de werkzame woningcorporaties zullen afspraken gemaakt worden over de bijdrage die zij kunnen leveren aan de herstructureringsopgaven in de betreffende kernen. Daarnaast zal de gemeente door middel van voorlichting de bewustwording bij particuliere eigenaren vergroten ten aanzien van de ontwikkeling van de verschillende woningtypen


2015 en verder

~ 41 ~


CONCEPT

Woonvisie 2015

Eigen kracht van inwoners Opgave Door de dalende huizenprijzen staan sommige woningen onder water. Verkoop is vaak lastig, waardoor de doorstroming op de woningmarkt belemmerd wordt

De behoefte aan aangepaste woningen die geschikt zijn voor mensen met een (kleine) zorgbehoefte neemt toe. Deze behoefte is groter dan de huishoudensgroei, waardoor er zowel een opgave is bij nieuwbouw als voor de bestaande woningvoorraad

Een aanzienlijk aandeel van de huidige woningvoorraad is niet energiezuinig en voldoet op dit vlak steeds minder aan de eisen van potentiële kopers. Om waardevermindering te voorkomen zouden deze woningen aangepast moeten worden

Iedere kern kent herstructureringsopgaven

Maart 2015 |

Rol gemeente Pas indien blijkt dat er sprake is van een structureel probleem, zien we een mogelijke rol voor de gemeente, waarbij op dat moment bekeken dient te worden welke instrumenten de gemeente zal hanteren Het aanpassen van bestaande woningen is in veel gevallen noodzakelijk om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Als gemeente willen we stimuleren dat particuliere woningeigenaren tijdig hun woning aanpassen. In samenwerking met de BWI zullen we daarom de mogelijkheden onderzoeken om gerichte voorlichting en bijvoorbeeld woningscans mogelijk te maken We vinden het als gemeente belangrijk dat indien nodig, bestaande woningen zoveel mogelijk worden verbeterd. Onze invloed is echter beperkt, omdat wij zelf geen woningen in ons bezit hebben. Door middel van voorlichting zullen we woningverbetering bij particuliere woningbezitters onder de aandacht brengen Met de werkzame woningcorporaties zullen afspraken gemaakt worden over de bijdrage die zij kunnen leveren aan de herstructureringsopgaven in de betreffende kernen. Daarnaast zal de gemeente door middel van voorlichting de bewustwording bij particuliere eigenaren vergroten ten aanzien van de ontwikkeling van de verschillende woningtypen

Partners Particuliere woningeigenaren

Termijn Doorlopend

BWI, woningcorporaties, particuliere woningeigenaren

Doorlopend met ieder jaar acties in het kader van voorlichting

BWI, woningcorporaties, particuliere woningeigenaren

Doorlopend met ieder jaar acties in het kader van voorlichting


2015 en verder

~ 42 ~

Maart 2015

Recommend Documents