Veel gestelde vragen huurbeleid
18 oktober 2012
Algemeen: 1. Waarom komt er een nieuw huurbeleid? Een aantal ontwikkelingen heeft ervoor gezorgd dat wij ons huurbeleid hebben aangepast. Deze ontwikkelingen zijn: o Stopzetten van het experiment Huur op Maat. WonenCentraal werkte tot voor kort met het Huur op Maat systeem. De essentie van dit systeem is dat mensen met de laagste inkomens, de hoogste korting op de huurprijs krijgen. Donninger: “Dit is en blijft wat ons betreft het beste systeem. Maar Huur op Maat was een experiment, dat de minister begin 2012 heeft afgeschaft. Daardoor moesten we op zoek naar een nieuwe manier van werken, die het beste aansluit bij waar we voor op aarde zijn. Dat is nog altijd het zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met de laagste inkomens.” o Met de invoering van het EU besluit in 2011 zijn de werkzaamheden van woningcorporaties afgebakend. Zo moet de corporatie 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een maximaal inkomen van € 34. De overige 10% is bestemd voor wisselwoningen voor sloopprojecten. o Rijksafdracht (huurtoeslag). Vanaf 2014 gaan corporaties jaarlijks meebetalen aan de huurtoeslag. Hiervoor zijn extra inkomsten nodig. 2. Wat zijn de globale veranderingen in het nieuwe huurbeleid? Een paar grote veranderingen zijn: o Een grote verandering is dat de huurprijs voor woningen in het sociale segment wordt bepaald door de kwaliteit van de woning. Het inkomen van de huurder telt niet meer mee. o Daarnaast komt er ook een aanbod van woningen met een huur tot €664,66 waarbij geen inkomenseisen worden gesteld. Ook woningzoekenden die een inkomen hebben van boven de €34.085 komen in aanmerking om deze woning te huren. Het gaat hierbij om verkoopwoningen die weer terug gaan naar de verhuur. o De verhuur van vrije sector woningen wordt anders geregeld. Zo komt er een liberaal huurcontract. Dit contract heeft andere voorwaarden en wijkt daarmee af van de contracten voor sociale huurwoningen. 3. Welke doelgroepen worden in het nieuwe huurbeleid onderscheiden? In het nieuwe huurbeleid worden de volgende doelgroepen onderscheiden: Sociaal segment o Woningen met een subsidiabele huurprijs tot €664,66 o Voor huurders met een inkomen tot €34.085 Middensegment o Voor iedereen o Geen inkomenseisen o Verkoopwoningen met een subsidiabele huurprijs tot €664,66 Vrije sector (liberaal segment) o Woningen met een huurprijs vanaf €664,67 o Voor huurders met een inkomen vanaf €34.085 (afhankelijk van de huurprijs kan er ook een hogere inkomenseis gelden) Jongeren o Tijdelijke korting op woningen met een huurprijs tot ongeveer €450 o De subsidiabele huurprijs wordt dan tijdelijk € 366,37, waardoor ze ook huurtoeslag kunnen ontvangen. o Vanaf hun 23ste gaan ze de normale huurprijs betalen, want dan veranderen ook de voorwaarden voor de huurtoeslag. o Deze woningen zijn ook te huur voor andere woningzoekenden, zij betalen dan de normale huurprijs. Jongeren krijgen dan ook geen voorrang bij de toewijzing.
4. Hoe wordt de huurprijs berekend? De huurprijs wordt voor de meeste woningen berekend als percentage van de WOZ waarde van de woning. De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) geeft de waarde van de woning weer. Dit wordt onder andere gebaseerd op de kwaliteit van de woning en de locatie. Sociale segment: o De huurprijs wordt berekend als percentage van de WOZ waarde van de woning. o De huurprijs is nooit hoger dan de maximale huurprijs volgens de puntenwaardering en is maximaal € 664,66. Middensegment: o De huurprijs van de woning is de maximale huurprijs volgens de puntenwaardering. o De subsidiabele huurprijs is maximaal € 664,66. Vrije sector: o De huurprijs wordt berekend als percentage van de WOZ waarde van de woning. o Er wordt geen rekening gehouden met de puntenwaardering (dit hoeft niet bij vrije sector woningen). o De huurprijs is vanaf € 665. 5. Waarom wordt de huurprijs gebaseerd op de WOZ waarde? Door de WOZ waarde te gebruiken, gaan wij uit van een meer marktgerichte huur. In de WOZ waarde wordt bijvoorbeeld ook de locatie van de woning meegeteld. Dit telt niet mee in de puntenwaardering. 6. Waarom gaan de koopwoningen terug naar de verhuur? Per 1 juli 2012 zijn we gestopt met het verkopen van woningen met hoge kortingen. Huurders krijgen nu maximaal 10 % korting wanneer zij een woning van wonenCentraal kopen. Door deze wijziging en de huidige economische omstandigheden is het moeilijker om woningen te verkopen. Wij verwachten dat niet alle koopwoningen worden verkocht. Een deel van de koopwoningen wordt daarom weer verhuurd om leegstand te voorkomen. Een groot deel hiervan wordt met een sociale huurprijs verhuurd, waardoor het aanbod wordt vergroot. Op deze woningen kan iedereen reageren. Ook als iemand een inkomen heeft boven €34.085. 7. Waarom stijgen de huren? Een stijging van de huren is noodzakelijk omdat wonenCentraal een deel van de huuropbrengsten moet afdragen aan het Rijk. Corporaties moeten bijvoorbeeld mee gaan betalen aan de huurtoeslag en de ondersteuning van corporaties, die in (financiële) moeilijkheden verkeren. 8. Wat doet wonenCentraal met de huuropbrengst? De opbrengst uit de huren gebruikt wonenCentraal om de dagelijkse rekeningen te betalen. De belangrijkste kosten bestaan uit rente aan de bank, onderhoudskosten voor de woningen, de inzet van personeel voor leefbaarheid in wijken en buurten en andere bedrijfslasten.
Woningzoekenden: 9. Toen ik bij jullie ging huren, woonden we met zijn tweeën. Nu is ons gezin uitgebreid en ons huis te klein, maar verdien ik teveel om nog een woning bij jullie te huren. Zijn er voor mij nog kansen bij wonenCentraal? U kunt nog steeds een woning bij wonenCentraal huren. Hiervoor hebt u twee mogelijkheden o Een deel van de verkoopwoningen worden weer opnieuw verhuurd. De huurprijs van deze woningen is maximaal €664,66 maar voor deze woningen geldt geen inkomenseis. Eventueel kunt u deze woning later ook kopen. o Daarnaast biedt wonenCentraal ook woningen in de vrije sector aan. Deze woningen hebben een huurprijs vanaf €665 en worden verhuurd aan mensen met een inkomen vanaf €34.085. 10. Ik ben 20 jaar oud en sta al vanaf mijn 18e ingeschreven. Kan ik bij jullie een woning huren? Ja, dat kan. Voor een deel van de woningen die worden aangeboden komen jongeren tot hun 23ste in aanmerking voor een korting. De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd naar €366,37. Op deze manier heeft u ook recht op huurtoeslag. Vanaf uw 23ste vervalt deze korting, omdat de rechten op huurtoeslag dan veranderen. U kunt dan huurtoeslag ontvangen met een huurprijs tot maximaal € 664,66. Dit is natuurlijk wel afhankelijk van uw inkomen. 11. Ik sta al 5 jaar op de wachtlijst, maar sinds de invoering van het EU beleid kom ik niet meer in aanmerking voor een woning omdat ik te veel verdien. Is er nog een kans dat ik bij jullie een woning kan huren? U kunt nog steeds een woning bij wonenCentraal huren. Hiervoor zijn twee mogelijkheden: o Een deel van de verkoopwoningen worden weer opnieuw verhuurd. De huurprijs van deze woningen is maximaal €664,66 maar voor deze woningen geldt geen inkomenseis. Eventueel kunt u deze woning later ook kopen. o Daarnaast biedt wonenCentraal ook woningen in de vrije sector aan. Deze woningen hebben een huurprijs vanaf €665 en worden verhuurd aan mensen met een inkomen vanaf €34.085. 12. Ik wil later eventueel een woning van wonenCentraal kopen, maar ik wil eerst huren. Kan dit? Ja, dit kan. U hebt hiervoor 2 mogelijkheden: o U huurt een woning, die voor verkoop is aangewezen en koopt deze als de woning u bevalt. U kunt dus als het ware “proef wonen”. o U huurt bij wonenCentraal en reageert op het aanbod van verkoopwoningen. U komt dan in aanmerking voor 10% korting op de taxatiewaarde. 13. Wij wonen met zijn tweeën en hebben een gezamenlijk inkomen van €30.000. Wij hebben dus geen recht op huurtoeslag. Kunnen wij nog bij jullie huren? Ja, dit kan. Ook mensen, die op basis van hun inkomen geen huurtoeslag meer krijgen kunnen nog bij ons huren. Dit betreft de groep mensen met een inkomen tussen de €29.900 en €34.085. Volgens het NIBUD zijn woningen met een huurprijs van €575 acceptabel. Met het nieuwe huurbeleid zijn dan meer dan 56 % van de woningen in het sociale segment bereikbaar voor deze groep. Voor mensen met een inkomen rond de €31.000 is dit aanbod nog iets groter. Mensen met een inkomen hoger dan €34.085 kunnen bovendien nog gebruik maken van het aanbod vrije sector huurwoningen. 14. Welke woningen hebben een huurprijs vanaf €665? Er blijven ruim 400 woningen over die worden aangeboden in de vrije sector. Hierbij gaat het vooral om de ruimere appartementen en een klein aantal grote eengezinswoningen. De overige eengezinswoningen blijven een sociale huurprijs houden. 15. Welke huurprijs krijgen nieuwbouwwoningen? De nieuwbouw van wonenCentraal is gericht op het sociale huursegment. Nieuwbouw is in eerste instantie bedoeld voor de huidige huurders met een maximaal inkomen van €34.085. Hierbij willen we de doorstroming binnen de huurvoorraad bevorderen.
16. Hoe kan ik in aanmerking komen voor een huurwoning in de vrije sector? U kunt uw interesse kenbaar maken door het aanmeldformulier vrije sector huur in te vullen. Dit formulier kunt u vinden op onze website. Als er een woning vrij komt die aan uw woonwensen voldoet, ontvangt u een e-mail met meer informatie over de woning. Ook kunt u op onze website zien welke woningen wij in de vrije sector te huur aanbieden. 17. Hoe worden vrije sector woningen toegewezen? Voor de toewijzing van vrije sector woningen wordt er gekeken of de kandidaat aan de voorwaarden (zoals gesteld in de advertentie) voldoet. Bij de toewijzing wordt gekeken naar het tijdstip waarop kandidaten gereageerd hebben, maar huurders van wonenCentraal krijgen voorrang op mensen die geen huurder zijn van wonenCentraal. Als er meerdere huurders van wonenCentraal gereageerd hebben, komt degene met de langste woonduur als eerste in aanmerking. 18. Ik sta ingeschreven als woningzoekende bij Woonmarkt Rijnstreek. Komt mijn inschrijfduur te vervallen als ik een vrije sector woning ga huren? Nee, uw inschrijfduur bij Woonmarkt Rijnstreek vervalt niet als u een vrije sector woning accepteert. Dit geldt alleen voor vrije sector woningen. Voor woningen met een huurprijs die lager of gelijk is aan €664,66 vervalt de inschrijfduur wel als een kandidaat een woning accepteert. 19. Ik zie in de woonkrant allemaal verschillende iconen. Wat betekent dit? In de advertenties is met iconen aangegeven voor welke doelgroepen de woningen zijn. Naast de huidige iconen hebben we de volgende nieuwe iconen: o -23: Bij deze woningen kunnen jongeren tot 23 een tijdelijke korting krijgen. Ook andere woningzoekenden kunnen reageren op de woning, zij betalen dan de normale huurprijs. o A: alle woningzoekenden. Voor deze woning geldt geen inkomenseis. Hierbij gaat het om verkoopwoningen met een maximale huurprijs tot €664,66. 20. Hoe is de periode geregeld rond de overgang van het huidige naar het nieuwe huurbeleid? Alle woningen die vrijkomen t/m 31 december worden nog verhuurd volgens het huidige huurbeleid. In de woonkrant is deze datum aangegeven als ‘opgezegd per’. De woningen die vanaf 1 januari vrijkomen worden aangeboden volgens het nieuwe huurbeleid. Het kan gebeuren dat een woning half december is vrijgekomen, maar in januari wordt verhuurd. De woning wordt dan nog wel verhuurd volgens het huidige huurbeleid. De woning is namelijk geadverteerd met een opzegdatum van voor 1 januari.
Huidige huurders: 21. Ik word binnenkort 23 jaar. Ik krijg dan geen korting meer. Kan ik straks mijn huur nog betalen? Ja. Tot u 23ste krijgt u alleen huurtoeslag tot een huurprijs van €366,37 Vanaf u 23ste wordt deze grens verhoogd tot €664,66. Dus ook bij uw nieuwe huurprijs heeft u recht op huurtoeslag. Dit is natuurlijk wel afhankelijk van uw inkomen. 22. Ik woon al een aantal jaar in mijn woning en wil hier ook blijven wonen. Verandert mijn huurprijs? De huurprijs voor zittende huurders verandert niet. Dit is natuurlijk met uitzondering van de jaarlijkse huurverhoging. 23. Voert wonenCentraal de extra huurverhoging door van 1% en 5 % voor inkomens vanaf €34.085? De extra huurverhoging is momenteel nog in behandeling als wetsvoorstel, maar mocht hierover een positief besluit genomen worden, dan kiest wonenCentraal ervoor om deze mogelijkheid te benutten en daarmee de huurinkomsten te verhogen. Voor inkomens vanaf €34.085 geldt dan een extra huurverhoging van 1 % en voor inkomens vanaf €43.000 is dit 5 %. Wij streven niet naar een min of meer gedwongen verhuizing, want wij hebben namelijk geen moeite met het feit, dat huishoudens met een midden of hoger inkomen een woning bewonen met een huurprijs lager dan €664,66. Kennelijk doen zij dat met veel plezier, maar in verhouding mogen zij daarvoor dan ook iets meer betalen. 24. Ik verdien nu meer dan €34.085. Maar bij mijn pensioen wordt dat minder. Wordt mijn huur dan weer verlaagd? Nee, uw huurprijs wordt dan niet naar beneden bijgesteld. Elk jaar wordt door de Belastingdienst aangegeven wat het inkomen is. Mocht u inkomen zijn gedaald dan krijgt u geen extra huurverhoging. 25. Ik verdien €43.100. Krijg ik dan ook 5% huurverhoging? Ja, wij krijgen van de Belastingdienst alleen bericht of uw inkomen meer of minder dan €43.000 is. Wij weten niet hoe hoog het inkomen precies is. Daarom geldt voor iedereen hetzelfde percentage. 26. Ik betaal €500 per maand. En, verdien meer dan €38.000. Wat wordt dan mijn huurverhoging? Naast de huurverhoging die voor iedereen geldt, krijgt u 1 % extra huurverhoging. 27. Als ik het niet eens ben met het inkomen wat de Belastingdienst heeft aangegeven hoe kan ik dan bezwaar maken? Dat is nog niet bekend. Hierover moet nog een besluit worden genomen door de Tweede Kamer. 28. Wanneer is bekend of de extra huurverhoging doorgaat? Dat kunnen wij nog niet aangeven. Op dit moment is het nog een wetsvoorstel en moet de Eerste Kamer hier nog mee akkoord gaan. Het is dus nog onduidelijk of in 2013 de extra huurverhoging ingaat. Elk jaar gaat de huurverhoging op 1 juli in. U krijgt dan uiterlijk 1 mei bericht van ons hierover. 29. Ik woon in een wisselwoning. Moet ik straks meer huur gaan betalen in mijn nieuwe woning? Wanneer u tijdelijk moet verhuizen naar een wisselwoning omdat u woning wordt gesloopt en u gaat straks terug naar de nieuwbouw, worden er afspraken gemaakt over de huurprijs van uw nieuwe woning. Dit is verschillend per project.
