Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid
Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw te nemen. In deze bijlage wordt ingegaan op de Amsterdamse en Rotterdamse situatie.
AMSTERDAM Voor Amsterdam wordt voorgesteld de liberalisatiegrens te bepalen op een WOZ-waarde van 130.000 euro. Omdat in het populaire deel van Amsterdam de marktwaarde relatief hoog is, is gekozen voor een hogere grens dan het landelijk gemiddelde (115.000 euro). Hiermee wordt voorkomen dat een te groot deel van de voorraad in Amsterdam zal worden geliberaliseerd.
Voor een beoordeling van de Amsterdamse situatie is het van belang zich te realiseren dat de relatie tussen de huurhoogte van woningen en de populariteit ervan uit balans is. Dat is goed te illustreren aan het volgende voorbeeld: in het stadsdeel met gemiddeld de laagste WOZ-waardes (Zuidoost) hebben de woningen gemiddeld de hoogste huren, terwijl het stadsdeel met gemiddeld de hoogste WOZ-waardes (Centrum) een van de stadsdelen is met de laagste huren. Dit is sterk marktverstorend en leidt ertoe dat mensen die in een goedkope huurwoning in een populair gebied wonen, minder snel geneigd zijn te verhuizen. Het gevolg is dat de doorstroming stagneert. Bovendien geeft dit aanleiding tot illegale onderverhuur. Verder zullen de zittende huurders niet snel geneigd zijn om hun huurwoning te kopen, ook niet wanneer ze voldoende inkomen hebben om dat te doen, want hun woonlasten zouden bij aankoop relatief sterk toenemen. Introductie van de WOZ-waarde als criterium van de liberalisatiegrens zal de marktwerking verbeteren.
De vraag is nu of en in hoeverre mag worden verwacht dat de liberalisatiegrens van 130.000 WOZwaarde tot negatieve effecten leidt met betrekking tot segregatie. Daarvoor zijn de volgende overwegingen van belang: •
Er is in Amsterdam, ten opzichte van de doelgroepomvang, een grote en nog steeds groeiende overmaat aan goedkope huurwoningen (kernvoorraad+). Momenteel is die overmaat gemiddeld 79% (ruim 100.000 woningen) terwijl de gemeente en de corporaties hebben afgesproken dat 20% voldoende is. De overmaat is met 49% het kleinst in Geuzeveld/Slotermeer. Er is dus volop ruimte voor differentiatie van de woningvoorraad, zowel door huurbeleid als door herstructurering.
•
De corporaties bezitten in alle stadsdelen een substantieel deel van de woningvoorraad (van 34% in Oud Zuid tot 80% in Noord). Bovendien zijn er ook in het meest populaire deel van de stad buurten met een zeer hoog percentage corporatiebezit. Hieruit kan worden geconcludeerd dat in alle stadsdelen in beginsel voldoende bereikbare voorraad aanwezig is om de doelgroep te kunnen huisvesten.
•
Kijken we naar de huisvesting van stadsvernieuwingsurgenten dan ontstaat het volgende beeld. De komende jaren zullen jaarlijks ruim 2.000 huishoudens in te slopen woningen geherhuisvest
23
moeten worden. Jaarlijks komen circa 12.000 sociale huurwoningen vrij (mutatiegraad ca. 6%). Daarnaast worden elk jaar circa 4.000 woningen gebouwd waarvan 1.000 tot 1.500 sociale huurwoningen. Dit betekent dat op stedelijk niveau voldoende ruimte vrijkomt om stadsvernieuwingsurgenten te herhuisvesten, te meer daar deze groep absolute voorrang heeft bij de woningtoewijzing. •
Kijken we op stadsdeel-niveau naar de verhouding geliberaliseerde-gereguleerde voorraad dan ontstaat - uitgaande van een WOZ-waarde van 130.000 euro - het beeld waarin Amsterdam uiteenvalt in drie delen: een gebied met populaire stadsdelen waar meer dan 50% van de woningen in geliberaliseerd gebied terecht komt (Centrum, Oud-Zuid en Zuideramstel), een minder populair gebied waar minder dan 20% van de woningen in geliberaliseerd gebied terecht komt (Zuidoost, Geuzenveld/Slotermeer, Osdorp, Bos&Lommer, de Baarsjes en AmsterdamNoord) en een tussengebied met de andere stadsdelen.
•
Op het eerste gezicht zou hieruit de indruk kunnen ontstaan dat bepaalde gebieden ontoegankelijk worden voor lagere inkomens. Maar dat is onjuist. In de eerste plaats blijft zelfs in het stadsdeel met potentieel de meeste huurwoningen boven de liberalisatiegrens (Zuideramstel) zo’n 40% van de woningen gewoon gereguleerd. Dit is ruim voldoende om de doelgroep te kunnen huisvesten.
•
In de tweede plaats blijkt de goedkope huurwoningenvoorraad in deze populaire gebieden ruim twee maal zo groot als de omvang van de daar aanwezige doelgroep. Op dit moment is de omvang van de doelgroep in Zuideramstel 21%, in Centrum 27% en in Oud-Zuid 28% en is in elk van deze drie stadsdelen de overmaat groot en nog steeds groeiend: respectievelijk 117%, 108% en 118% (Wonen in Amsterdam 2003).
•
Tot nu toe hebben we gekeken op stedelijk respectievelijk stadsdeel niveau. Maar om een goed inzicht te krijgen in de effecten zal op wijk- en buurtniveau gekeken moeten worden. Dan blijkt het beeld nog veel gedifferentieerder te zijn.
•
In het populaire stadsdeel Oud-Zuid zijn er bijvoorbeeld drie buurten met een gemiddelde WOZwaarde onder de 130.000 euro, de oude en nieuwe Pijp en de Schinkelbuurt. Tegelijkertijd zien we ook dat er in de mínst populaire stadsdelen buurten zijn met een WOZ-waarde bóven de 130.000 euro. Ter illustratie is bovendien de zeer populaire wijk Buitenveldert (onderdeel van Zuideramstel) te noemen, waar de corporatievoorraad 35% van de totale woningvoorraad beslaat. Meer dan 80% van deze corporatievoorraad ligt hier onder de grens van 130.000 euro en blijft daarmee binnen het gereguleerd gebied.
24
-
Figuur 1: Aandeel sociale huurwoningen boven de liberalisatiegrens van 130.000 euro WOZ-waarde
% Corporatiewoningen met WOZ-waarde boven € 130.000 Bron: Databank Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 50 % tot 100 % 40 % tot 50 % 20 % tot 40 % tot 20 %
•
Ten slotte is van belang dat het rijkshuurbeleid ruimte laat aan lokale partijen om samen afspraken te maken over het lokaal te voeren beleid. De omstandigheden voor het maken van goede afspraken zijn beslist gunstig te noemen. Er worden in Amsterdam al vele jaren afspraken gemaakt, in de zogenoemde Beleidsovereenkomsten. Amsterdamse corporaties hebben aangegeven ook in de toekomst afspraken te willen blijven maken.
•
In de Beleidsovereenkomsten maken de gemeente, de stadsdelen, de corporaties en de huurdersvereniging afspraken over onder meer het toegankelijk houden van een deel van de voorraad voor mensen met lage inkomens en het differentiëren van de woningvoorraad naar prijs en naar kwaliteit per stadsdeel. Voor dit beleid van de ‘ongedeelde stad’ bestaat een groot draagvlak bij alle partijen. Er kunnen onder meer afspraken worden gemaakt over de huishoudens met een lagere inkomen, bijvoorbeeld door het vrijwillig gereguleerd houden van een deel van de geliberaliseerde woningen, wellicht in combinatie met een aangescherpt toewijzigingsbeleid.
•
Ten slotte kan bij afspraken gedacht worden aan afspraken over investeren in de herstructurering van minder populaire wijken van Amsterdam zodat door voorraaddifferentiatie segregatietendensen voorkomen en bestreden kunnen worden en de keuzemogelijkheden van
25
huurders toenemen. De ruimte in het huurbeleid geeft corporaties mogelijkheden om inkomenscategorieën enigszins te mengen en daarmee segregatie te bestrijden. •
Met de introductie van een op de WOZ-waarde van 130.000 euro gebaseerde liberalisatiegrens blijft in Amsterdam in alle wijken voldoende voorraad beschikbaar voor de doelgroep. Tevens zijn de voorwaarden aanwezig waaronder de gemeente met de corporaties en andere partijen goede afspraken kan maken over het in Amsterdam door corporaties te voeren huurbeleid.
ROTTERDAM De situatie op de woningmarkt in Rotterdam is wezenlijk anders dan in Amsterdam. Waar in Amsterdam de toegang van lagere inkomens tot aantrekkelijke (centrum-) wijken moet blijven gegarandeerd, is het Rotterdam juist de opgave ervoor te zorgen dat de lagere inkomens niet “gevangen” zijn in de stad en dat midden- en hogere inkomens voldoende aanbod kunnen vinden dat bij hen past. Uit een nadere beschouwing van de samenstelling van de voorraad in de Rotterdamse regio blijkt dat ook daar voldoende mogelijkheden aanwezig zijn. •
In tegenstelling tot Amsterdam wordt de gehele Rotterdamse huursector gekenmerkt door lage WOZ-waarden. Daarom is voor de regio Rotterdam (SRR) in de analyse uitgegaan van een liberalisatiegrens van 115.000 euro, het landelijk gemiddelde. Dit betekent dat het geliberaliseerde gebied op circa 12% uit zou komen.
•
Kijken we naar het niveau van de stad dan valt op dat er in Rotterdam ten opzichte van de doelgroepomvang een grote overmaat aan goedkope woningen is. De goedkope voorraad (huur en koop) bedraagt 78%. Van de totale voorraad hebben woningcorporaties 57% in bezit.
•
Op deelgemeentelijk niveau ontstaat het volgende beeld. Slechts in drie deelgemeenten (Hillegersberg-Schiebroek, Prins Alexander en Centrum) ligt het aandeel huurwoningen met een WOZ-waarde boven de 115.000 euro tussen de 10% en 20%. In de rest van de deelgemeenten ligt de WOZ-waarde van de huurwoningenvoorraad onder de 10%. In de drie genoemde deelgemeenten ligt de sociale voorraad op respectievelijk 36%, 53% en 41%. Hieruit kan worden opgemaakt dat de overmaat aan sociale voorraad ruim voldoende is om de doelgroep te kunnen huisvesten.
•
Dan is het de vraag of de lagere inkomens niet veroordeeld zijn tot de stad Rotterdam. Daartoe moet Rotterdam in regionaal perspectief worden bezien. Omringende gemeenten hebben relatief veel sociale huurwoningen. De Stadsregio Rotterdam beschikt in tegenstelling tot andere regio’s over relatief veel sociale huurwoningen. De voorraad sociale woningen ligt tussen de 35 – 40% terwijl het percentage mensen in de doelgroep daar tussen de 25-30% ligt. Door delen van deze voorraad beschikbaar te houden voor mensen uit het stedelijk gebied ontstaat in de stad Rotterdam meer ruimte voor herstructurering en sloop waardoor hier juist meer duurdere huur- en koopwoningen kunnen worden toegevoegd aan de voorraad. Lage inkomens hoeven dus niet gevangen te zijn in de stad Rotterdam.
26
•
Verder lijkt het gebied ten zuiden (Voorne-Putte) en ten noorden (B-driehoek) van Rotterdam vooral gekenmerkt te worden door gemeenten en gebieden met een hogere WOZ waarde. Het is de opgave vooral ook in deze gemeenten afspraken te maken over toevoeging van goedkopere voorraad. Opgemerkt zij dat een deel van de corporaties bezit hebben in zowel het stedelijk gebied (Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis) als in de omringende gemeenten. Dit maakt het voor deze verhuurders mogelijk een evenwichtig regionaal beleid te voeren. Zij kunnen daarmee sturing en invulling geven aan een verdere differentiatie van de huren binnen het woningbezit waarbij afstemming plaatsvindt tussen het stedelijk gebied en het bezit in de randgemeenten.
Figuur 2: Rotterdam: het aandeel huurwoningen met WOZ-waarden boven de 115.000 euro (Bron: Gemeente Rotterdam)
Groen: < 10 % - Geel: 10-20% -Rood: >20%
•
Uit de figuur blijkt dat het aandeel hoge WOZ-waarden in de verschillende deelgemeenten een stuk lager ligt dan in Amsterdam. Ook de meest aantrekkelijke woonmilieus in centrum, Hillegersberg-Schiebroek en Prins-Alexander vallen in de categorie 10-20%. Burgers krijgen in Rotterdam als het ware relatief veel woning voor hun geld als ze een woning zouden kunnen kopen. Wanneer men naar het kaartje kijkt kan de vraag worden gesteld of er in Rotterdam geen gebrek is aan duurdere woningen. Maar wanneer men inzoomt op een lager schaalniveau ontstaat een gedifferentieerder beeld en blijkt dat het aandeel duurdere woningen hoger ligt dan het kaartje doet vermoeden.
27
•
Vervolgens is het de vraag wat het effect van het huurbeleid kan zijn op het gedrag van de midden- en hogere inkomens in Rotterdam. Uit bovenstaande blijkt dat zelfs in de meest gewilde deelgemeenten (zoals Hillegersberg-Schiebroek, Kralingen-Crooswijk) het aantal geliberaliseerde woningen maximaal 10 a 20% zal zijn. De situatie in de regio-gemeenten geeft een soortgelijk beeld. Voor de regio als geheel komt het aandeel geliberaliseerde woningen op 12%. De regionale verhouding is dus zodanig dat daarvan geen zelfstandige prikkel uitgaat tot uitstroom van middenen hogere inkomens uit de stad Rotterdam. Wel is er in Rotterdam een tekort aan (middel-) dure woningen. Dit kan een reden zijn voor midden- en hogere inkomens om om te zien naar een woning buiten de stad. Daarom wordt er in Rotterdam op ingezet de voorraad (middel-) dure woningen uit te breiden, in combinatie met sloop en verkoop van de overmaat aan goedkope woningen.
•
De regio is thans intensief bezig met een differentiatie van het bouwprogramma voor de periode tot 2010 over de gemeenten binnen de regio. Daarbinnen wordt extra aandacht besteed aan de randgemeenten, in die zin dat deze zoveel mogelijk hun goedkope huurwoningvoorraad op peil houden. Dat betekent voor de genoemde randgemeenten (deels ex-groeikernen) dat zij de bestaande goedkope voorraad dienen te behouden en voor de genoemde randgemeenten ten zuiden en ten noorden van Rotterdam dat juist goedkope voorraad moet worden toegevoegd. En voor de stad Rotterdam betekent dit dat vooral in de duurdere segmenten woningen moeten worden toegevoegd. Naast productie van nieuwbouw huurwoningen, worden ook afspraken gemaakt over de sloop, verkoop en huurverlaging van huurwoningen. Dit laatste is behalve in Rotterdam vooral aan de orde in de gemeenten Schiedam, Vlaardingen en Maassluis die net als Rotterdam relatief veel woningen met lage WOZ waarden hebben. De randgemeenten met relatief minder goedkope sociale huurwoningen zullen terughoudender met sloop en verkoop van de goedkope voorraad om moeten gaan.
•
De woningproductie in Rotterdam is primair gericht op bouwen in de marktsector en met een minimale omvang van tenminste 3000 woningen per jaar. Rotterdam heeft in haar Woonvisie aangegeven dat het percentage goedkope woningen zal afnemen van 78% (nu) naar 65% (2017), middelduur van 19% (nu) naar 26% (2017) en duur van 3% (nu) naar 9% (2017). Het bouwen van goedkope huurwoningen (maximaal 15%) wordt toegestaan in bijzondere gevallen zoals bijvoorbeeld woningen voor grote gezinnen en ouderen. Het beleid is er primair op gericht de midden- en hoger inkomens aan te trekken en vast te houden voor de stad en de regio.
•
Ten opzichte van Amsterdam is de verdiencapaciteit van investeerders in de Rotterdamse regio een stuk lager. Het huurbeleid kan een prikkel zijn om de vereiste extra investeringen te realiseren. Het zal ook de doorstroming vanuit de goedkope voorraad bevorderen.
•
Met de introductie van een op de WOZ-waarde van 115.000 euro gebaseerde liberalisatiegrens blijft er zowel in Rotterdam als in de regio voldoende voorraad beschikbaar voor de doelgroep. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat het Rotterdamse beleid zal bijdragen aan het tenminste stabiliseren dan wel terugdringen van de huidige segregatie.
28
