Bijlage bij brief Prioriteiten Volkshuisvesting Inhoudsopgave

Bijlage bij brief Prioriteiten Volkshuisvesting

Inhoudsopgave 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep ..................................................................... 3 1.1 Analyse .......................................................................................................................................... 3 1.2 Ambitie voor corporaties............................................................................................................... 6 Beschikbaarheid betaalbare woningen ........................................................................................... 6 Bevorderen doorstroming ............................................................................................................... 7 Nieuwe vormen van bouwen en herbestemmen ........................................................................... 7 Bevorderen bewustwording woonlasten ........................................................................................ 7 2. Naar een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad ...................................................................... 8 2.1 Analyse .......................................................................................................................................... 8 Afspraken Nationaal Energieakkoord.............................................................................................. 8 Probleemstelling.............................................................................................................................. 9 2.2 Ambitie voor corporaties............................................................................................................... 9 Duurzaamheiddoelstellingen SMART-er maken in onderhoud en verbetering ............................ 10 Energiemaatregelen en betaalbaarheid ........................................................................................ 10 Bijdragen aan energieopwekking .................................................................................................. 10 De huurder: betrekken, communiceren, ondersteunen ............................................................... 11 Best practices delen ...................................................................................................................... 12 3. Urgente doelgroepen: verblijfsgerechtigden .................................................................................... 13 3.1 Analyse ........................................................................................................................................ 13 3.2 Ambitie voor corporaties............................................................................................................. 14 Onconventionele huisvesting voor urgenten en spoedzoekers .................................................... 15 4. Wonen met zorg, Ouderenhuisvesting ............................................................................................. 16 4.1 Analyse ............................................................................................................................................ 16 Demografische veranderingen: aantal 75+ huishoudens verdubbelt tot 2040 ............................ 16 Doelgroep corporaties................................................................................................................... 16 Vergrijzing overal in Nederland ..................................................................................................... 17 Ontwikkelingen intramuraal vastgoed .......................................................................................... 18 Mensen met beperkingen en/of psychische problemen (<65 jaar) ook vaker zelfstandig gehuisvest ...................................................................................................................................... 18 Naar mate de leeftijd stijgt, woont men vaker in een geschikte woning ..................................... 18 1

Huidig tekort: specifieke woningen voor ouderen en mensen met beperkingen ........................ 19 De opgave op korte termijn .......................................................................................................... 19 Beleid van de Rijksoverheid........................................................................................................... 20 4.2 Ambitie voor corporaties............................................................................................................. 20 Inzicht in en afstemming over de lokale vraag .............................................................................. 20 Voldoende betaalbare en passende woningen: langer zelfstandig wonen .................................. 20 Geclusterde woonvormen ............................................................................................................. 21 Transformatie van verzorgingstehuizen en wijkvoorzieningen .................................................... 22 Best practices ................................................................................................................................ 22 5. Overzicht van bronnen voor de monitoring van de voortgang op de prioritaire thema’s................ 23 Prestatieafspraken ............................................................................................................................ 23 Benchmark van Aedes ....................................................................................................................... 23 Corporatie in Perspectief (CiP) ........................................................................................................... 24 Visitatierapporten ............................................................................................................................. 24 Informatierapportages op basis van de dVI en dPI ........................................................................... 24

2

1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep 1.1 Analyse Het gemiddeld inkomen van huurders in de sociale huursector is in de afgelopen jaren gedaald in Nederland en is lager dan in andere westerse landen, waar naast een sociale huursector vaak ook een volwaardige private huursector bestaat1. De economische crisis speelt daarbij zeker een rol, net als de aangescherpte toewijzingsregel voor de doelgroep van de corporaties (90%-regel). Er is echter al langere tijd sprake van een toenemend aandeel van lagere inkomens in de sociale huursector. Dit heeft te maken met de snelle toename van het eigen woningbezit in de afgelopen decennia, waardoor de sociale huursector steeds meer het domein is geworden van mensen met een lager inkomen. Dit komt ook tot uiting in de sterke toename van de gemiddelde huurtoeslag die huurders met een laag inkomen ontvangen. Is tussen 2006 en 2012 de gemiddelde huur met 7,5% gestegen, de gemiddelde huurtoeslag per maand is met 30% toegenomen in dezelfde periode (zie tabel 1.1). Het aandeel van de huuruitgaven in het inkomen is toegenomen tot ruim een kwart van het besteedbaar inkomen, de totale woonuitgaven beslaan ruim een derde van het inkomen van huurders. De verwachting is dat deze ontwikkeling verder doorzet omdat de huurverhogingen in de jaren 2013 en 2014 aanmerkelijk hoger zijn dan in de jaren ervoor toen inflatievolgend huurbeleid de norm was. Deze ontwikkelingen geven een extra dimensie aan de kerntaak van woningcorporaties: het huisvesten van mensen die anders maar moeilijk in de eigen huisvesting zouden kunnen voorzien, bijna altijd mensen met een laag inkomen. Belangrijke instrumenten die corporaties in handen hebben om de lagere inkomens een betaalbare woning te bieden zijn (1) de samenstelling van hun aanbod en (2) de manier waarop vraag en aanbod bij elkaar komen. In de loop van de jaren verminderde het corporatiebezit onder de kwaliteitskortingsgrens (zie figuur 1.1). De meeste mensen met een lager inkomen hebben daardoor te maken met een huur die hoger is dan de minimale eigen bijdrage die iedereen in ieder geval zelf moet betalen. Zij betalen in veel gevallen een extra bijdrage (de kwaliteitskorting) bovenop de minimale eigen bijdrage. Figuur 1.1 Samenstelling woningvoorraad corporaties naar prijsklasse, 1986-2012.

100% 80% 60% 40% 20% 0% 1986

1990

1994

1998

2002

2009

Tot ondergrens huurtoeslag

Onder- tot kwaliteitskortingsgrens

Kwaliteitskorting- tot aftoppingsgrens

Aftopping- tot liberalisatiegrens

Boven liberalisatiegrens Bron: WoON, 1986-2012

1

2006

Staat van de woningmarkt, 2014

3

2012

Dit wordt versterkt door de ontwikkeling waarbij corporaties en gemeenten steeds minder passend toewezen (zie tabel 1.2). Veel mensen die tot de doelgroep van de huurtoeslag behoren, krijgen een woning toegewezen boven de aftoppingsgrens. Tussen 2008 en 2012 is dit aandeel meer dan verdubbeld van 9% tot 23% niet passende te dure toewijzingen. Niet passend toewijzen komt het meest voor in gebieden met een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad met nieuwere woningen en meer eengezinswoningen, zoals de matig en weinig stedelijke woonmilieus. Dit zijn woningen met een hogere maximaal redelijke huur dan de kleinere appartementen in de sterk verstedelijkte woonmilieus. De in het Btiv verankerde passendheidtoets, waarbij corporaties 95% van de doelgroep van de huurtoeslag een woning moeten toewijzen onder de aftoppingsgrens, zal in de komende jaren een rem op de niet passende toewijzingen zijn. Ook is uit onderzoek naar voren gekomen dat een deel van de harde kern van de doelgroep van de corporaties (de onderste 20% van de inkomensverdeling) een woning vindt in de particuliere huursector en daar hogere woonlasten heeft en vaak minder woonkwaliteit dan vergelijkbare huishoudens in een corporatiewoning. Dit terwijl het huren van een corporatiewoning vaak de voorkeur heeft van deze huishoudens met een laag inkomen. Er is een duidelijk verschil in het profiel van de huurder met een laag inkomen van een corporatiewoning of van een particuliere verhuurder. Bij corporaties gaat het vooral om mensen met AOW/pensioen of een uitkering, bij particuliere verhuurders vooral om mensen met inkomen uit arbeid (loondienst of zelfstandig) en om jonge mensen. De oorzaak hiervan lijkt te liggen in de snelheid waarmee een woning kan worden gehuurd. Ruim 60% van de huishoudens met een laag inkomen in de particuliere huursector heeft weinig keuzemogelijkheden en kiest voor de eerste woning die beschikbaar is. De toegang tot de corporatiesector is vooral voor mensen met een laag inkomen die geen tijd hebben om te wachten vaak lastig doordat inschrijfduur of wachttijd nodig is om aan een woning te komen. Elk van de hier beschreven ontwikkelingen leidt ertoe dat de woonlasten voor de lagere inkomens hoger zijn dan strikt noodzakelijk. Het is dan ook niet verwonderlijk dat uit studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar voren komt dat een deel van de huurders met een laag inkomen een betaalrisico heeft. Had in 2002 circa 5 procent van de huurders een betaalrisico, in 2012 was dat aandeel verdubbeld tot circa 13 procent. Bij deze huishoudens resteert een tekort als de netto woonuitgaven, de andere vaste lasten en de veronderstelde genormeerde basisuitgaven voor levensonderhoud (na aftrek van de huurtoeslag, de zorgtoeslag ed.) worden afgetrokken van het netto besteedbaar maandinkomen. Deze huishoudens hebben dus geen feitelijke betaalachterstand maar zij lopen wel een risico dat zij op een gegeven moment de vaste lasten niet meer kunnen betalen. Het PBL constateert dat deze ontwikkeling vooral wordt veroorzaakt door de slechte economische omstandigheden, waardoor mensen met inkomensdaling te maken krijgen. Daardoor kan het gebeuren dat zij in een woning wonen die te duur is voor het gedaalde inkomen2. Bij corporaties is de aandacht voor betaalbaarheid recent toegenomen. Het aandeel nieuwe huurwoongelegenheden, dat valt onder Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), is de afgelopen twee jaar gestegen van 83% naar 89%. Volgens de nieuwe bouwplannen zal dit aandeel de komende jaren geleidelijk verder toenemen tot 93%. Daar staat echter tegenover dat binnen DAEB de nadruk sterk ligt op de duurdere woningen tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens en het aandeel goedkope en betaalbare woningen niet toeneemt in de uitgevoerde en verwachte nieuwbouw (tabel 1.3). In vergelijking met 2012 was het aandeel nieuw gebouwde huurwoongelegenheden met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens (categorie ‘goedkoop’) in 2013 aanzienlijk hoger: 15% in plaats van 8%. Deze toename is opmerkelijk omdat de afgelopen jaren dit segment een steeds kleiner deel uit is gaan maken van de gerealiseerde nieuwbouw. Nadere analyse van de nieuwbouwcijfers wijst uit dat de nieuwbouw in dit segment, en dus ook de piek in 2013, verband houdt met de realisatie van studentenhuisvesting. Voor de komende vijf jaar wordt een zelfde aandeel ‘goedkoop’ verwacht als in 2012 gerealiseerd is.

2

PBL, Kwetsbare Regio’s, 2014

4

Tabel 1.1 Lastenontwikkeling huurders (euro’s), 2006-2012 2006

2009

2012

Kale huur per maand

444

453

477

Basishuur per maand *

454

463

488

51

59

67

Netto huur per maand

403

404

421

Bijkomende woonuitgaven per maand

177

182

176

Totale woonuitgaven per maand

580

587

597

22.713

24.358

23.017

Netto huurquote (%) ***

24,2

23,2

25,5

Netto woonquote (%)

35,2

34,1

36,4

Huurtoeslag per maand **

Besteedbaar inkomen

Bron: WoON, 2012 * De basishuur is de kale huur plus de subsidiabele servciekosten. ** Gemiddeld over alle huurders, ook huurders zonder huurtoeslag. *** De huur- en woonquote zijn op microniveau (per huishouden) uitgedrukt.

Tabel 1.2 Passend toewijzen door corporaties (procent) naar provincie in periode 2008-2012 Passend

Te duur

Te goedkoop

Nederland

-10

11

-2

Groningen

-13

14

-1

Friesland

0

0

-1

Drenthe

-13

15

-2

Overijssel

-9

12

-3

Gelderland

-16

18

-2

Utrecht

-13

13

0

Noord-Holland

-12

14

-2

Zuid-Holland

-4

6

-2

Zeeland

-5

7

-2

Noord-Brabant

-13

14

-1

Limburg

-10

11

-1

Flevoland

-20

20

-2

Bron: Companen, Evaluatie Passend toewijzen, 2014

5

Tabel 1.3 Verwachte en voorgenomen nieuwbouw van huurwoongelegenheden naar prijsklasse in % Goedkoop

Betaalbaar

Duur tot grens Wht

Duur boven grens Wht

Nieuwbouw huurwoongelegenheden 2012

8%

24%

51%

17%

Nieuwbouw huurwoongelegenheden 2013

15%

19%

50%

16%

Nieuwbouw huurwoongelegenheden 2012-2016

6%

25%

49%

10%

Nieuwbouw huurwoongelegenheden 2013-2017

9%

25%

52%

14%

Nieuwbouw huurwoongelegenheden 2014-2018

8%

23%

59%

9%

Juni 2015 hebben Aedes en Woonbond een ‘sociaal huurakkoord’ gesloten. Het akkoord bevat een invulling van een huursombenadering. Begin juli heeft het Kabinet in een brief aan het parlement aangegeven veel waardering voor dit initiatief te hebben en het akkoord op de voornaamste onderdelen te willen overnemen. Het streven is om de huursombenadering per 1 juli 2016 in te laten gaan. De gemiddelde huurstijging per corporatie mag dan niet hoger zijn dan de inflatie plus 1 procent. Binnen deze huursom zijn op individueel niveau, huurstijgingen mogelijk tot maximaal 2,5 procent. Het kabinet biedt op lokaal niveau ruimte aan corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties om binnen deze grenzen afspraken te maken over een zogenaamde staffel (waarbij de toegestane huurverhoging afhankelijk is van de afstand tussen feitelijke huur en maximale huur). Om te voorkomen dat de doorstroming in de gereguleerde huur stilvalt als gevolg van het vervallen van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, bereidt het kabinet wetgeving voor een vijfjaarlijkse inkomenstoets voor.

1.2 Ambitie voor corporaties Beschikbaarheid betaalbare woningen Met de invoering van de passendheidtoets per 2016 wordt een belangrijke stap gezet bij een betere allocatie van de betaalbare voorraad over de lagere inkomensgroepen (de doelgroep van de huurtoeslag). Dit heeft als gevolg dat niet alleen de voorraad tot aan de liberalisatiegrens van belang is, maar er twee segmenten en twee doelgroepen ontstaan. Enerzijds de voorraad onder de aftoppinggrens vooral bedoeld voor de doelgroep van de huurtoeslag. Anderzijds de voorraad tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens waarop vooral de overige doelgroep van de corporatie is aangewezen, voor zover zij niet terecht kunnen in het segment onder de aftoppingsgrens, dat overblijft na huisvesting van de doelgroep van de huurtoeslag. De aanwezigheid en beschikbaarheid van beide segmenten van de woningvoorraad van de corporaties zijn cruciaal voor de betaalbaarheid van het wonen voor de doelgroep van de corporaties en kunnen daarom niet ontbreken in de gesprekken over de Woonvisie en de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurders en corporaties. Hierbij gaat het mede over de manier waarop de ruimte die er is in het huurbeleid binnen het wettelijk kader kan worden ingevuld in het kader van betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Het betaalbaar huisvesten van de doelgroep vraagt om afspraken op lokaal niveau. Zo kunnen binnen de wettelijke kaders en voorschriften, ook lokale prestatieafspraken gemaakt worden over een beheerste jaarlijkse huurverhoging en beheerste harmonisatie bij mutatie, over de wijze van woonruimteverdeling en over het behoud van de benodigde voorraad voor het huisvesten van de doelgroep met lage inkomens.

6

Bevorderen doorstroming Naast passend toewijzen is het van belang om ook de doorstroming van huurders met een inkomen boven de doelgroepgrenzen uit het goedkopere deel van de sociale voorraad te (blijven) stimuleren. Op deze manier kunnen betaalbare woningen vrijgespeeld worden voor de doelgroep. Essentieel is daarbij in hoeverre de mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhoging ook daadwerkelijk wordt benut om mensen buiten de doelgroep te stimuleren uit te kijken naar een andere woning. Betaalbaarheid in de sector is ook een kwestie van het vergroten van doorstroming. Op lokaal niveau zou nadrukkelijker op doorstroming ingezet kunnen worden, opdat de goedkope en betaalbare woningen vrijkomen voor degenen die daar qua inkomen (tijdelijk) op aangewezen zijn. Dit betekent dat niet alleen gekeken wordt naar de omvang van de kernvoorraad maar dat er ook actief wordt ingezet op het vrijkomen van het aanbod van betaalbare woningen. Het kan daarbij ook gaan om de inzet van flexibele woon- en huurconcepten als aanvulling op vaste contractvormen. Daarnaast gaat het om instrumenten als de inzet van een verhuismakelaar en de vergroting van de transparantie in het aanbod buiten het sociale segment. Nieuwe vormen van bouwen en herbestemmen Van alle nieuwe huurwoongelegenheden die corporaties de afgelopen jaren gerealiseerd hebben, had ongeveer de helft een huurprijs tussen de laagste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Sociale verhuurders verwachten dat dit aandeel over de periode 2014-2018 oploopt tot bijna 60%. Deze toename hangt samen met een afname van nieuwe woningen boven de liberalisatiegrens, veelal niet-DAEB huurwoongelegenheden. Tegelijkertijd worden er de laatste jaren iets meer goedkope woningen gebouwd tot aan de kwaliteitskortingsgrens. Dit betreft vooral studentenwoningen. De Woningwet 2015 en het Btiv zetten er nadrukkelijk op in dat corporaties zich vooral tot de bouw van DAEB woningen beperken en daarbij oog hebben voor de gevarieerde doelgroep, waaronder een groot deel kleine- of eenpersoonshuishoudens. Tevens is het wenselijk dat lokaal afspraken worden gemaakt over niet alleen het aantal maar ook de kwaliteit van het nieuw toe te voegen aanbod. Passend bouwen kan op lokaal niveau daarmee een bijdrage leveren aan betaalbaarheid. Daarbij zouden corporaties (en private verhuurders) ook nieuwe vormen van betaalbare woningen kunnen ontwikkelen, bijvoorbeeld door het herbestemmen van bestaande gebouwen. Bevorderen bewustwording woonlasten Uit onderzoek van RIGO en Companen is naar voren gekomen dat nieuwe huurders van corporaties pas in een laat stadium en soms helemaal niet, actief bewust worden gemaakt van de hoogte van de woonlasten in relatie tot hun inkomen. Het is uiteraard de verantwoordelijkheid van de huurder zelf welke woonlasten hij passend vindt voor zijn huishouden, maar als mensen eindelijk aan beurt zijn voor de gewenste woning is het vaak te laat om de woonlasten objectief te benaderen. Met de nieuwe norm voor passend toewijzen, zullen huurders met een inkomen onder de huursubsidiegrens passend worden toegewezen.

Het zorg dragen voor betaalbaar wonen, vergt overigens niet alleen inspanningen aan de aanbodzijde. Bewustwording aan de vraagkant, bij de huurders, is ook van belang. Uit onderzoek blijkt dat woningzoekenden zich vaak niet goed bewust zijn van de woonlasten in relatie tot hun inkomen. Woningzoekenden zouden zich beter moeten informeren, alvorens zij een huurcontract ondertekenen. Corporaties kunnen hen daarbij helpen door bij de aanbieding van de woning rekentools mee te geven naar het voorbeeld op Funda: “kan ik deze woning betalen?”. Deze rekentools worden in overleg met de Woonbond ontwikkeld.

7

2. Naar een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad 2.1 Analyse Duurzaam groeien en vernieuwen is een belangrijke rijksprioriteit. Zo zet het regeerakkoord uit 2012 expliciet in op energiebesparing in samenwerking met woningcorporaties om het verduurzamen van de bestaande sociale voorraad te versnellen.3 In het Nationaal Energieakkoord voor duurzame groei en het Convenant Energiebesparing Huursector zijn hierover met onder meer Aedes en de Woonbond afspraken gemaakt. In een periode van 15 jaar zijn de energieprijzen met gemiddeld 5% meer dan de inflatie gestegen. Energielasten vormden daarmee een groeiend deel van de woonlasten. Het is dan ook in het belang van huurders dat investeren in een duurzame voorraad ook ten goede komt aan het beheersen van de woonlasten. Afspraken Nationaal Energieakkoord Ten einde een energiezuinige voorraad te realiseren, zijn lokale afspraken tussen corporaties en gemeenten over energiebesparing van groot belang. Daarbij staat inhoudelijk de doelstelling centraal om in 2020 de 2,4 miljoen corporatiewoningen naar een Energie Index (EI) 4 van gemiddeld 1,25 te brengen. Dit correspondeert met label B, terwijl het corporatiebezit gemiddeld een label D kende in 2014. Slechts een kwart van de voorraad van corporaties heeft een label A of B.5 Corporaties bezitten 33% van de Nederlandse woningen. Met de inspanning van de corporaties in de (vervangende) nieuwbouw, maar vooral in de voorraad kan een grote vermindering van de CO2 uitstoot gerealiseerd worden. De doelstelling is een vertaling van de breder geformuleerde doelstellingen in PetaJoules- en CO2 vermindering. Dit betreft dus een macro opgave voor de sector als geheel, waarbij individuele corporaties een eigen afweging maken voor hun eigen specifieke bezit. Hoewel deze doelstelling is gemaakt op basis van vrijwilligheid, is in het Energieakkoord wel aangegeven dat indien de doelstellingen niet worden gehaald er aanvullende maatregelen zullen worden genomen. De evaluatie in 2016 is daartoe een tussenstap.6 Daarnaast is in 2013 afgesproken dat gestreefd wordt naar een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. De doelstelling om de Energie Index naar 1,25 te brengen betreft de energetische verbetering van de voorraad. In het Lenteakkoord Energiebesparing uit 2008 is de aanscherping van de Energieprestatie Coëfficiënt per 1 januari 2015 aangescherpt voor de nieuwbouw. Met de verbeterde nieuwbouweisen dragen sloop van verouderd bezit en (vervangende) nieuwbouw ook bij aan het gemiddelde van 1,25. Met het verduurzamen van de woningvoorraad wordt een aantal bredere doelstellingen gediend: naast het beperken van de CO2 uitstoot, het vergroten van het aandeel duurzame energielevering en het stimuleren van de werkgelegenheid. Ook richten de afspraken zich op volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals het beheersen van de woonlasten en het vergroten van het wooncomfort.

3

Uit hoofdstuk 3 van het regeerakkoord: Energiebesparing krijgt prioriteit. De aanpak van de Green Deals wordt uitgebreid met ten minste een besparingsdeal met energiebedrijven en woningbouwcorporaties voor een versnelling in het verduurzamen van de bestaande woningen. 4 Per 1 januari 2015 is de labelsystematiek veranderd. Dit betekent dat in de huursector voortaan gesproken wordt van Energie Index in plaats van label. Tegelijkertijd is met het zogenoemde Nader Voorschrift de bepalingsmethode van de Energie Index gewijzigd. Hierdoor wijzigen de grenswaarden enigszins. De nieuwe grenswaarden zullen beleidsneutraal worden ingevoerd, dus zonder verzwaring of verlichting van de doelstellingen. Hier wordt de grens van 1,25 uit het Energieakkoord en Huurconvenant gehanteerd. 5 April 2015, Energiemonitor SHAERE, Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing. 6 Uit hoofdstuk 14 van het Nationaal Energieakkoord voor duurzame groei: In 2016 vindt een belangrijke evaluatie van het akkoord plaats met het oog op het bereiken van de in het akkoord overeengekomen doelstellingen voor 2020 en 2030, inclusief het verkennen van aanvullende maatregelen.

8

Het Rijk en diverse maatschappelijke organisaties hebben vanaf 2008 een aantal convenanten afgesloten op het gebied van energiebesparing in de gebouwde omgeving. Deze zijn in september 2012 geactualiseerd en voorzien van een koepelconvenant. De daarin afgesproken doelstellingen en maatregelen zijn opgenomen in het Energieakkoord voor duurzame groei (zomer 2013).  Het Convenant Huursector (minister BZK, Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond) heeft als doel het verbeteren van woningen tot gemiddeld label B (sociale huursector) en label C (particuliere huursector, voor 80% van de gebouwen).  In het convenant Meer Met Minder uit 2008 (minister BZK, UNETO-VNI, Bouwend Nederland en Energie Nederland) zijn afspraken gemaakt over de energetische verbetering van 300.000 woningen en andere gebouwen per jaar.  Het Lenteakkoord Energiezuinige Nieuwbouw uit 2007 (minister BZK, Aedes, Bouwend Nederland, NEPROM en NVB) heeft als doel om de nieuwbouw in 2015 vijftig procent energiezuiniger te maken ten opzichte van 2007, met als doorkijk naar 2020 bijna energieneutrale nieuwbouw.

Probleemstelling Uit diverse monitors, o.a. de nationale Energie Verkenning van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en de SHAERE-monitor van Aedes, komt naar voren dat de doelstelling van een Energie Index van gemiddeld 1,25 niet behaald zal worden als corporaties het huidige tempo aanhouden. Dit blijkt ook uit figuur 2.1.

Figuur 2.1

Daarnaast blijkt dat hoewel de ambities van corporaties onverminderd hoog zijn en blijven, corporaties de afgelopen jaren uiteindelijk minder investeerden dan ze vooraf aangaven te willen doen. Positief is wel dat in 2013 meer geïnvesteerd is in energetische besparingen dan in 2012. Ten opzichte van 2012 zijn de aantallen gemeten maatregelen in 2013 met bijna 15% toegenomen; het totaal geïnvesteerde bedrag is met 30% toegenomen naar 137,5 miljoen euro. In de plannen voor de komende vijf jaar lijkt sprake te zijn van een inhaalslag. Zeker in vergelijking met de voorlaatste voornemens uit de Prospectieve Informatie (dPi) 2012 ligt het aantal energiebesparende maatregelen (+14%) en het te investeren bedrag (+48%) aanzienlijk hoger. De komende jaren is het zaak om de voornemens om meer te investeren ook tot uiting te laten komen in daadwerkelijke investeringen. Zoals al eerder aangegeven, is deze versnelling nodig om de doelstellingen te behalen.

2.2 Ambitie voor corporaties De doelstelling om het corporatiebezit naar een EI van gemiddeld 1,25 te brengen is haalbaar indien corporaties hun voornemens om meer in energiebesparende maatregelen te investeren de

9

komende jaren realiseren. De termijn van 2020 vormt echter een grote uitdaging. Het doel is dan ook om in samenwerking met betrokken partijen te zoeken naar mogelijkheden om het tempo van de uitvoering te verhogen en daarmee energiebesparing in de bestaande woningvoorraad zo snel mogelijk te bewerkstelligen. Het is van groot belang dat corporaties een strategie ontwikkelen om, rekening houdend met de differentiatie van hun bezit, maatwerk maatregelen te treffen die het gewenste rendement opleveren. Corporaties zouden in overleg met gemeenten en huurders de bovengenoemde besparingsdoelstellingen naar een concrete opgave in het eigen werkgebied en het eigen bezit kunnen doorvertalen. Duurzaamheiddoelstellingen SMART-er maken in onderhoud en verbetering Uit de rapportage ‘Inventarisatie belemmeringen in de uitvoering van energiebesparing in de sociale huursector’7 blijkt dat corporaties energiebesparing weliswaar hebben geïntegreerd in hun beleid, maar dat bij het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen, duurzaamheid onvoldoende tot uiting komt. Het SMART-er maken van de duurzaamheiddoelstellingen is een eerste stap. Op die manier ontstaat een beter bewustzijn van de opgave, wordt deze concreet en daarmee bespreekbaar in de lokale afspraken met gemeente en huurders. Energiebeleid zou onderdeel kunnen zijn van het strategisch portefeuillebeleid. Corporaties zouden het mee kunnen wegen in de verschillende vormen van onderhoud en verbetering: bij het planmatig onderhoud, bij het mutatieonderhoud en bij het klachtenonderhoud. Hoog niveau renovatie en verbetering algemeen zijn momenten bij uitstek om verdergaande energetische verbeteringen aan te brengen. Bij woningen die voor een langere periode en levensduur verlengend worden gerenoveerd, zouden verdergaande maatregelen (label A of nul-op-de-meter) getroffen kunnen worden. Van corporaties wordt vanuit hun volkshuisvestelijke doelstellingen en de afspraken in de diverse energie convenanten verwacht dat zij investeren in energiezuinige woningen. Het nationaal overeenkomen doel is voor 2021 gemiddeld een energie-index van 1,25 te bereiken voor het gehele sociale bezit. Corporaties kunnen bijdragen door energiebesparende maatregelen onderdeel te laten zijn van hun planning voor onderhoud en verbetering. Het aanbrengen van energetische basiskwaliteit zou standaard onderdeel van de onderhoudspraktijk kunnen worden, door HR ++glas of HR-ketels te installeren, en vooral door vloer-, gevel- en dakisolatie aan te brengen. Maar ook verdergaande maatregelen zijn mogelijk zoals de installatie van warmtepompen of gebalanceerde ventilatie. Energiemaatregelen en betaalbaarheid Conform de afspraken in het Huurconvenant en Nationaal Energieakkoord is nadrukkelijk onderdeel van de lokale afweging de transparantie over de woonlasten. Het gaat dan om de afweging tussen energiebesparende ingrepen enerzijds en betaalbaarheid anderzijds. De uitdaging voor corporaties is om de baten en lasten van energie-investeringen evenwichtig te verdelen en met oog op de lange termijn doelmatig te investeren. Investeren in energiebesparende maatregelen kost immers geld en levert een besparing op in de woonlasten van huurders. Het kan echter zijn dat de investering een hogere huur oplevert, die niet volledig gecompenseerd wordt door lagere lasten. Met het oog op de betaalbaarheid zouden corporaties daarom prudent de met energiemaatregelen samenhangende investeringen kunnen doorberekenen in de huur, opdat er ook voor huurders een zichtbaar voordeel ontstaat. Corporaties en huurdersorganisaties kunnen afspreken de huren niet meer te verhogen dan de afname van de energielasten. Hierbij zouden zij gebruik kunnen maken van de door Aedes en Woonbond ontwikkelde Woonlastenwaarborg. Bijdragen aan energieopwekking Behalve maatregelen die gericht zijn op energiebesparing, kan het ook gaan om energieopwekking. Corporaties kunnen, al dan niet op verzoek van huurders, ook investeren in zonnepanelen of 7

Companen, 27 november 2014

10

warmtekoude opslag installaties. Voor de nul-op-de-meter woningen wordt de wettelijke mogelijkheid verruimd met de zogenoemde Energieprestatievergoeding voor de voorzieningen voor het opwekken van energie. Corporaties treffen al vaak maatregelen die gericht zijn op energiebesparing, maar zij kunnen ook bijdragen aan energieopwekking via hun woningen en overig vastgoed. Corporaties mogen voorzieningen aan hun woningen aanbrengen waarmee op een duurzame manier voorzien kan worden in het energiegebruik in de woning (zonnepanelen, grondwarmtepompen, warmtekoude opslaginstallaties e.d.). Dit mag ook als deze in, op of aan gebouwen zijn aangebracht in de buurt van het woningbezit, op voorwaarde dat deze voorzieningen uitsluitend ten goede komen aan de eigen huurders van de desbetreffende woningen. Corporaties mogen dit doen, maar het zou goed zijn als zij ook het initiatief namen, of initiatieven van bewoners zouden faciliteren. Het is immers toegestaan dat een corporatie huurders die dat zelf willen, ondersteunt bij het installeren van duurzame voorzieningen en de kosten verrekent via de servicekosten. Corporaties mogen weliswaar niet treden in energieleveranties aan derden, maar wel is het toegestaan energie van bijvoorbeeld op de woning of het gebouw geplaatste zonnepanelen terug te leveren aan het energienet. De huurder: betrekken, communiceren, ondersteunen Van groot belang bij het tot stand brengen van energiebesparing of energieopwekking is de communicatie met de huurders. Uit het rapport ‘Inventarisatie belemmeringen in de uitvoering van energiebesparing in de sociale huursector’ komt naar voren dat er soms wantrouwen heerst tussen corporatie en huurders(organisatie) in hoeverre de ingrepen de juiste balans opleveren tussen energiebesparing, comfort en betaalbaarheid. Het is dan ook van groot belang voldoende met huurders te communiceren, zowel over het wettelijke kader, de financiële implicaties als ook wat de ingreep feitelijk oplevert. Voor huurders telt zwaar dat de huur gelijk kan blijven of dat woonlasten dalen. Een hoger wooncomfort en een beter binnenklimaat tellen ook mee in de overwegingen om al dan niet akkoord te gaan. Daarnaast komt het veelvuldig voor dat huurders zelf voorstellen doen of initiatieven nemen. De corporatie zou juist dan een positieve grondhouding kunnen aannemen en in redelijkheid kunnen bijdrage aan deze initiatieven. Voorts is het van groot belang dat energiezuinige woningen energiezuinig gebruikt worden. Met andere woorden dat huurders op de hoogte zijn van de mogelijkheden en gestimuleerd worden hun gedrag in overeenstemming te brengen met de aangepaste woning. Bewustwording en coöperatie van huurders is van belang om de reductie van het CO2 daadwerkelijk te realiseren. Het is niet de bedoeling dat bewoners, omdat ze toch al energie besparen door de ingrepen, minder bewust omgaan met thermostaat en elektriciteit. Het gevolg kan zijn dat de energiebesparing teniet wordt gedaan door het energieverbruik. Een voorbeeld van hoe dit er in de praktijk uit zou kunnen zien is: ‘Bespaar Energie met de Woonbond’ van de Woonbond. Dit meerjarig programma stelt een veelvoud van middelen ter beschikking om huurders voor te lichten en te overtuigen van de haalbaarheid van energiebesparing. In de sector zijn er veel initiatieven gaande, maar uit onderzoek komt naar voren dat huurders soms wantrouwend staan tegenover duurzaamheidingrepen vanwege de overlast of de gevolgen voor de huur, ook al gaan de totale woonlasten wellicht omlaag. Corporaties zouden bij hun plannen voor energiebesparende en/of energieopwekkende maatregelen tijdig kunnen inzetten op communicatie met de huurders om hun medewerking en instemming te bevorderen. Energiezuinigheid is niet alleen een technisch of bouwkundig vraagstuk, maar vergt ook aanpassing van gedrag. Huurderorganisaties en corporaties zouden samen een grotere inspanning kunnen leveren om huurders voor te lichten over energiezuinig wonen. Een energiezuinige woning is één,

11

energiezuinig gebruik van die woning is twee. Het is niet de bedoeling tropische te stoken, omdat de kosten door isolatie lager zijn. Best practices delen In de afgelopen jaren hebben verschillende initiatieven laten zien dat energiebesparing snel en effectief gerealiseerd kan worden. De nul-op-de-meter woningen van de Stroomversnelling zijn hier een voorbeeld van. Dit betekent dat naast het concretiseren van doelstellingen, het maken van lokale afspraken en het voorlichten van huurders, verbindingen moeten worden gelegd tussen goede initiatieven van corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Daarom zetten corporaties zich proactief in om best practices te ontwikkelen en uit te wisselen met zowel elkaar als met huurdersorganisaties en gemeenten. Goede voorbeelden zijn bijvoorbeeld de projecten van de Energiesprong. Een voorbeeld van een initiatief dat de lokale afspraken nu al bevordert is Stook je Rijk (van de Natuur en Milieu Federaties). Stook je Rijk spoort corporaties, gemeenten en huurders(organisaties) aan om samen te spreken over knelpunten en kansen om energiebesparing in de huursector te versnellen. Er zijn tal van mogelijkheden om energiezuinigheid te stimuleren, best practices gericht op het gedrag van huurders vormen daar een onderdeel van. Het verder ontwikkelen van en onderling delen van best practices en innovaties is van groot belang in dit domein, waar zowel nationaal als internationaal veel ontwikkelingen gaande zijn. Er is een aantal ondersteunende programma’s gestart bij Aedes (Huren met energie), VNG (Ondersteuningsprogramma Energie), De Gelderse Milieufederaties (Stook je rijk) en de Woonbond (Bespaar Energie met de Woonbond). Daarnaast kunnen corporaties zich aansluiten bij de Stroomversnelling, gericht op zeer energiezuinige zogenoemde nul-op-de-meter woningen.

12

3. Urgente doelgroepen: verblijfsgerechtigden 3.1 Analyse Het huisvesten van verblijfsgerechtigden is een wettelijke taak: zij dienen cf. het gestelde in de Huisvestingswet met voorrang gehuisvest te worden. Dit naast mantelzorgverleners, mantelzorgontvangers en personen die in een blijf-van-mijn-lijf-huis verblijven. Verblijfsgerechtigden zijn naar inkomen in hoge mate aangewezen op sociale verhuurders (maar niet uitsluitend) om in hun huisvesting te voorzien. Jaarlijks wordt de nieuwe instroom naar rato verdeeld over alle gemeenten van Nederland. Gedurende geheel 2015 moeten conform de taakstelling bijna 29.000 verblijfsgerechtigden gehuisvest worden. Volgens berekeningen van het COA blijkt dat voor elke verblijfsgerechtigde ongeveer 0,5 woning nodig is, wat resulteert voor geheel 2015 in ongeveer 14.450 benodigde woningen. Voor 2016 wordt een nog groter aantal te huisvesten verblijfsgerechtigden verwacht. Deze aantallen liggen substantieel hoger dan de afgelopen jaren. Vanaf het moment dat de taakstellingen sinds 2013 op zijn gaan lopen, wordt er landelijk op de realisatie van de taakstelling meer en meer achtergelopen, ook al neemt het plaatsen van verblijfsgerechtigden wel weer toe (zie tabel 3.1). Figuur 3.1 Hoogte taakstelling van te huisvesten vergunninghouders gemeenten over tijd

Bron: Staatscourant

13

Tabel 3.1: Taakstelling huisvesting vergunninghouders en realisatie over tijdvak 2010-2015 Periode

Taakstelling

Realisatie

% Realisatie t.o.v. taakstelling

2010

10.300

9.784

95%

2011

9.908

10.538

106%

2012

4.499

6.945

154%

2013

10.891

9.410

86%

2014

15.750

13.975

89%

2015

28.900

-

-

Bron: COA (taakstelling zonder verrekening achterstanden) De meest recente mutatiecijfers (over 2013) wijzen uit dat er circa 220.000 mutaties waren in de sociale huursector. Daarnaast is bekend dat er ongeveer 100.000 mutaties in de particuliere huursector plaatsvinden. Wanneer de vergunninghouders alleen in de sociale huursector worden gehuisvest dan is ongeveer 6% van alle toewijzingen in die sector nodig voor vergunninghouders. Dit naast allerlei andere, zelf door gemeenten te bepalen groepen, urgenten. Hoe groot (of hoe beperkt) het probleem is, is niet helemaal duidelijk. De traditionele wachtlijst bestaat immers niet meer. Bovendien is het huisvesten van verblijfsgerechtigden en andere urgenten van een andere orde in een ontspannen woningmarkt dan in een gespannen woningmarkt. Wel is duidelijk dat er vanaf 2013 achterstanden zijn in het huisvesten van verblijfsgerechtigden gerelateerd aan de jaarlijkse taakstelling. Er wordt op verschillende niveaus en tussen verschillende partijen gewerkt aan een oplossing om de versnelling in het huisvesten te bewerkstelligen:  



Er is een bestuursakkoord in de maak tussen in elk geval de ministeries van V&J, BZK en SZW. Teneinde de uitstroom van vergunninghouders te versnellen is een platform opgericht: Platform Opnieuw Thuis. Het platform bestaat uit zeven samenwerkende partijen, die bij de huisvesting van vergunninghouders betrokken zijn: de ministeries van BZK, SZW en V&J, het COA, het IPO, de VNG en Aedes. Het toezicht (rijk, provincie gemeente) wordt versterkt.

Door oog te hebben voor onconventionele oplossingen, naast het huisvesten in de reguliere voorraad met reguliere contracten, zou ook een grotere groep ‘spoedzoekers’, die niet formeel tot de categorie urgenten behoren, geholpen kunnen worden aan een (tijdelijke) woning: starters, mensen die voor een nieuwe baan pas naar een andere stad zijn verhuisd, ZZP-ers die elders in het land tijdelijk werken of ZZP-ers die van een koopwoning naar een huurwoning willen verhuizen in verband met sterk wisselend inkomen, leden van pas gescheiden echtparen, arbeidsmigranten of anderen die om welke reden dan ook baat hebben bij snelle, tijdelijke en betaalbare woonruimte.

3.2 Ambitie voor corporaties Er zijn verschillende signalen dat urgente doelgroepen moeizaam toegang vinden tot de sociale huursector, vooral de huisvesting van verblijfsgerechtigden blijft achter. Maar er zijn meer urgente

14

doelgroepen die wettelijk met voorrang gehuisvest moeten worden of die door gemeenten als zodanig benoemd kunnen worden. Daarnaast zijn er verschillende andere categorieën ‘spoedzoekers’. Hoewel het niet uitsluitend een opgave voor de corporaties is, zijn velen van deze urgenten primair aangewezen op een woning in de sociale huursector. Bij deze doelgroepen concurreert ‘urgentie’ met ‘permanente (sociale) huisvesting’. Permanente huisvesting betekent doorgaans dat men moet wachten, terwijl men urgent gehuisvest moet worden. Onconventionele huisvesting voor urgenten en spoedzoekers Er liggen voor corporaties en particuliere verhuurders kansen op de woningmarkt om huishoudens te huisvesten door oog te hebben voor minder conventionele wijzen van huisvesting, transformatie van leegstaand (zorg)vastgoed en kantoren voor tijdelijk wonen, of huisvesting in verplaatsbare units. Ook het huisvesten van meerdere alleenstaanden in één woning kan een optie zijn. Vooralsnog heeft een en ander de vorm van pilotprojecten, maar met het oog op verschillende urgente doelgroepen die tijdelijk of permanent een woonruimte nodig hebben, zouden deze op korte termijn meer in het reguliere beleid van gemeenten en corporaties geïncorporeerd kunnen worden.

15

4. Wonen met zorg, Ouderenhuisvesting 4.1 Analyse Meer mensen met vraag naar zorg en ondersteuning

De komende jaren zal de groep mensen met beperkingen als gevolg van ouderdom toenemen. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar geschikte woningen al dan niet in combinatie met de vraag naar zorg en ondersteuning. Het aantal ouderen met een vraag naar zorg en ondersteuning op de zelfstandige woningmarkt neemt vooral door de demografische veranderingen sterk toe. De hervormingen in de langdurige zorg dragen daar extra aan bij. De hervormingen in de langdurige zorg betekenen overigens ook dat het aantal mensen onder de 65 jaar met een beperking en/of psychische problemen op de zelfstandige woningmarkt groeit. Demografische veranderingen: aantal 75+ huishoudens verdubbelt tot 2040 De vergrijzing schrijdt voort. Het aantal ouderen (65+) stijgt van 2,8 miljoen in 2013 naar 4,7 miljoen rond 2040. Niet alleen het aantal ouderen stijgt, maar ook de gemiddelde leeftijd van ouderen zal stijgen. Binnen de groep 65-plussers neemt het aandeel 80-plussers flink toe, tot 44% van de 65-plussers halverwege deze eeuw. Gemiddeld genomen beginnen de beperkingen vanaf 75 jaar. Het aantal 75-plussers verdubbelt van 1,2 miljoen nu tot 2,6 miljoen in 2040. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder stijgt van ruim 800.000 nu naar 1,8 miljoen in 2040. Doelgroep corporaties Het aantal ouderen met een laag inkomen zal in de nabije toekomst naar verwachting verder toenemen. Ondanks de sterke groei van de inkomens (en vermogens) van ouderen, voorziet de Monitor Investeren voor de Toekomst 20128 dat het aantal oudere huishoudens in zowel het eerste als tweede quintiel9 van de inkomensverdeling blijft stijgen van 971.000 in 2012 naar 1,7 miljoen in 2040 (zie figuur 4.1). Deze onderste 40% van de inkomensverdeling valt grosso modo samen met de doelgroep van de woningcorporaties en het is dan ook een potentiële groeiende doelgroep voor corporaties. Deze ontwikkeling is robuust want ook wanneer rekening wordt gehouden met een meer positieve economische ontwikkeling, zal deze groep toenemen tot 1,5 miljoen huishoudens. De verwachting is dan ook dat de vraag van deze ouderen naar corporatiewoningen substantieel zal blijven, ook al zal een deel van een koopwoning naar een aangepaste koopwoning verhuizen. Ook het aantal oudere huishoudens met een relatief laag inkomen dat op enig moment zorg vraagt vanuit een zelfstandige woonsituatie zal aanzienlijk toenemen. De ontwikkeling van de 75+ huishoudens is hiervoor een belangrijke indicator. Deze groep omvat nu ruim een half miljoen huishoudens en zal toenemen met 80 – 100% tussen 2012 en 2040. De vraag naar wonen met zorg zal daarmee bij corporaties een belangrijk punt van aandacht zijn en blijven.

8

De Monitor Investeren voor de Toekomst (MIT) schetst, op basis van de wensen van mensen, de mismatch tussen vraag naar en aanbod van geschikte woningen. Zij verschijnt driejaarlijks. De meest recente monitor is op 6 juni 2013 als bijlage bij de brief “Vergrijzing, extramuralisering en toezegging actieplan ouderenhuisvesting” naar de Tweede Kamer gestuurd. De herziene versie is op 4 juni 2014 als bijlage bij de brief “Transitieagenda Langer zelfstandig wonen” naar de Tweede Kamer gestuurd. Naar verwachting is de nieuwe monitor begin 2016 beschikbaar. 9 Inkomensquintielen: Vijf, qua aantal eenheden/waarnemingen even grote, inkomensklassen die gebaseerd zijn op het netto besteedbaar inkomen, behalve waar anders vermeld. Eén quintiel bestaat dus uit 20% van het totale aantal eenheden/waarnemingen (en bedraagt niet 20% van de totaalscore), bijvoorbeeld de 20% huishouden met de laagste inkomens. De vijf inkomensquintielen lopen zo op tot 100% van alle huishoudens.

16

Vergrijzing overal in Nederland Op dit moment zijn de regio’s aan de randen van Nederland, en daarbinnen vooral de krimp- en anticipeerregio’s, relatief het meest vergrijsd. De verwachting is dat ook in de toekomst deze regio’s het meest vergrijsd blijven. Maar ook de rest van Nederland krijgt te maken met vergrijzing (zie figuur 4.2). Hoewel de perifere en landelijke gebieden ook in de toekomst tot de meest vergrijsde gebieden zullen behoren, zal het aantal ouderen – dus in absolute zin - het sterkst toenemen in de stedelijke gebieden in de Randstad, omdat daar de meeste mensen wonen. In de voormalig groeikernen en suburbane gemeenten ligt het aandeel (oudere) ouderen nu nog relatief laag, maar deze gemeenten krijgen te maken met een relatief hoog vergrijzingtempo vanwege de vanuit de leeftijdsopbouw gezien eenzijdige bevolkingssamenstelling. Figuur 4.1: ontwikkeling 65+huishouden naar inkomensquintielen 2012-2040 (*1000)

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 1e quintiel

2e quintiel

3e quintiel

4e quintiel

Bron: ABF, MIT 2012

Figuur 4.2 Aantal 65 plussers per gemeente

17

5e quintiel

Ontwikkelingen intramuraal vastgoed Tussen 1980 en 2010 is het aantal verzorgingshuisplaatsen afgenomen van ongeveer 150.000 plaatsen tot ongeveer 84.000 plaatsen. Sinds 1 januari 2013 komen nieuwe cliënten in de verzorging en verpleging (V&V) met een lichte zorgvraag (ZZP1 en ZZP2) alleen nog in aanmerking voor een indicatie voor extramurale zorg, niet meer voor intramurale zorg met verblijf. Sinds begin 2014 geldt dit ook voor cliënten met ZZP3. De vraag naar zelfstandig wonen met meer of minder intensieve zorg zal hierdoor toenemen. Daarnaast zal door de groei van het aantal oudere ouderen (75+ers) de vraag naar WLZ-gefinancierde zorg en huisvesting toenemen. Mensen met beperkingen en/of psychische problemen (<65 jaar) ook vaker zelfstandig gehuisvest Al enige jaren is binnen de geestelijke gezondheidszorg (GGZ) het beleid ingezet om mensen met psychische problemen zoveel mogelijk buiten de muren van een zorginstelling te begeleiden en behandelen. Deze zogenoemde ‘ambulantisering’ gaat gepaard met een beddenreductie intramuraal van zorg met verblijf en beschermd wonen. Daarnaast is ook in de gehandicaptenzorg (GZ) en de GGZ sprake van extramuralisering: mensen met verstandelijke beperkingen en/of psychische problemen met een lichte zorgvraag (VG1, VG2, GGZ1 en GGZ2) komen sinds januari 2013 niet meer in aanmerking voor zorg met verblijf. Dit geldt voor nieuwe cliënten vanaf 23 jaar. Tevens is van belang dat de verantwoordelijkheid voor de zorg van mensen met een psychische aandoening en op participatiegerichte ondersteuning (voorheen GGZ-indicatie categorie C) met ingang van 2015 is overgegaan naar gemeenten. Het gaat om circa 37.500 mensen die nog voor een groot deel ‘beschermd wonen’ wonen. De gemeenten dragen zorg voor voldoende onderdak en begeleiding voor deze groep. Daarnaast is de gemeente verantwoordelijk geworden voor de groep mensen die voorheen een extramurale GGZ-indicatie hadden. Dat wil zeggen dat zij in een reguliere woning wonen en gebruik maken van ambulante begeleiding en/of dagbestedingactiviteiten. Naar mate de leeftijd stijgt, woont men vaker in een geschikte woning Volgens de Monitor Investeren in de Toekomst (MIT) is van de totale woningvoorraad van 7,3 miljoen circa 2 miljoen geschikt voor mensen met fysieke beperkingen (nultreden woningen). Hiervan zijn volgens het MIT in 2012 ruim 300.000 woningen specifieke woonvormen voor ouderen met zorg of diensten. Het gaat vaak om geclusterde woonvormen. De Monitor onderscheidt 174.000 woningen met diensten (zonder zorg) en 134.000 woningen in de categorie ‘Verzorgd wonen’, dat wil zeggen waar zorg en diensten vanuit een nabijgelegen steunpunt worden geleverd. Verzorgd wonen, kan verschillende verschijningsvormen hebben: een woning in een woonzorgcomplex, een woning in een kleinschalige woonvorm of een losse woning bij een zorgsteunpunt. Het overgrote deel bevindt zich in de sociale huursector. Het grootste deel van de ouderen woont in een zogenoemde ‘niet-geschikte woning’. Naarmate de leeftijd stijgt, woont een groter deel juist wel ‘geschikt’. Van de 65-69-jarigen woont circa een derde in een ‘voor ouderen geschikte woning’ (zie figuur 4.3). Van de 80-plussers woont tweederde geschikt.

18

Figuur 4.3

Geschikt wonen naar type woning

Bron: WoON2012 Figuur 4.4

Aanbod en vraag naar geschikte woningen, 2012 (*1000)

Tekort absoluut

Als % van de voorraad

Verzorgd wonen

- 40.000

- 30%

Wonen met diensten

- 46.000

- 26%

Ouderenwoningen

- 63.000

- 31%

Nultreden woningen

+ 64.000

+5%

Totaal tekort geschikt

- 84.000

-4%

Bron: WoON 2012

Huidig tekort: specifieke woningen voor ouderen en mensen met beperkingen Uit de Monitor Investeren voor de Toekomst 2012 blijkt dat de woningvoorraad die geschikt is voor ouderen en mensen met fysieke beperkingen in de periode 2009-2012 met meer dan 120.000 is toegenomen tot circa 2 miljoen woningen (huur en koop). Deze toename betreft vooral nultreden woningen, waarvan er inmiddels landelijk gezien voldoende zijn. Regionaal en lokaal kan dit anders liggen. Circa 640.000 nultreden woningen worden bewoond door jongere leeftijdgroepen zonder beperkingen. In woningmarkten waar geen tekort aan nultreden woningen bestaat, ligt een kans in het gerichter toewijzen van nultreden woningen. In de praktijk is echter de beweging gaande dat corporaties het ’55-plus-label’ van dit type woningen afhalen. De grootste tekorten landelijk gezien, liggen bij specifieke woningen voor ouderen en mensen met beperkingen, met diensten en/of zorg. Ten opzichte van de bestaande voorraad van deze woning gaat het om een groot tekort van 25% - 30%. Dit tekort aan specifieke woningen is hoofdzakelijk te vinden in de huursector. De opgave op korte termijn Er ligt voor de komende jaren dus nog een forse opgave, die qua omvang vergelijkbaar is met voorgaande ramingen. Per jaar zal uitgaande van het eerste Zorgakkoord (extramuralisering ZZP1 t/m 3 en 50% van ZZP410) de voor ouderen geschikte woningvoorraad jaarlijks moeten worden 10

In het tweede Zorgakkoord is afgesproken dat ook ouderen met ZZP4 een beroep kunnen doen op zorg met verblijf in het kader van de Wlz. De verwachting is dat in ieder geval 25% van deze groep er voor kiest om thuis te blijven wonen.

19

uitgebreid met circa 45.000 per jaar in de periode 2013-2021. Hierbinnen is vooral de opgave van specifieke ouderenwoningen, waar zorg en diensten op afroep beschikbaar zijn urgent. Het gaat om bijvoorbeeld kleinschalige woonzorgvoorzieningen, aanleunwoningen of wooneenheden in getransformeerde verzorgingshuizen voor ouderen en mensen < 65 jaar met beperkingen en/of psychische problemen. Het geconstateerde tekort aan specifieke woonvormen voor ouderen met zorg of diensten betreft voornamelijk huurwoningen. Het gaat dan per jaar om het realiseren van tussen de 8.700 en 10.700 woningen in de categorie ‘verzorgd wonen’. Voor de gehele categorie specifieke woonvormen voor ouderen met zorg of diensten is dit aantal nog hoger. Gelet op het feit dat deze woningvoorraad de afgelopen jaren niet is toegenomen, vraagt dit extra inzet. Een groep ouderen heeft als woonwens het verblijf in een geclusterde woonvorm. Daarmee kan in de behoefte aan sociale contacten en veiligheid worden voorzien. Een steeds grotere groep heeft daarbij behoefte aan kleinschalige vormen. Ook van de mensen met een beperking en/of psychische problemen heeft een deel behoefte aan een woning in een geclusterde, meer beschermende woonvorm. Er is nog een tekort aan geclusterde woonvormen waarbij zorg, ondersteuning of diensten in de nabijheid aanwezig zijn. De woningvraag van mensen zonder fysieke beperkingen maar met meer sociale- en regieproblemen (verstandelijk beperkten, mensen met psychische problemen) wordt niet in de Monitor Investeren voor de Toekomst geraamd. Deze groepen hebben niet zozeer behoefte aan een toegankelijke woning en woonomgeving, maar vooral behoefte aan begeleiding, dagbesteding, alarmopvolging of zorg en diensten op afroep. Hier geldt dat begeleiding, ondersteuning en ambulante zorg aan huis kan worden aangeboden. Beleid van de Rijksoverheid De brief Transitieagenda Langer zelfstandig wonen van de Minister voor Wonen en Rijksdienst en staatssecretaris van VWS van 4 juni 2014 gaat over langer zelfstandig wonen voor mensen met behoefte aan zorg en ondersteuning en de rol van de Rijksoverheid daarbij. De focus van de transitieagenda ligt op de verbetering van de lokale en regionale samenwerking.

4.2 Ambitie voor corporaties Inzicht in en afstemming over de lokale vraag Langer zelfstandig wonen is de norm en deze wordt vormgegeven op het regionale en lokale niveau. Dit vraagt om (regionale) samenwerking en afstemming tussen partijen. De gemeente heeft daarbij de rol van regisseur en is verantwoordelijk voor het formuleren van het beleid ten aanzien van het huisvesten van ouderen en zorgbehoevenden. Dit ontslaat de corporatie er niet van zelf initiatief te nemen om samen met zorgpartijen en gemeenten concrete plannen te ontwikkelen om in deze behoefte van langer zelfstandig wonen te voorzien. Vooral voor de doelgroep van de corporatie, haar eigen zittende huurders en toekomstige huurders, heeft de corporatie de verantwoordelijkheid het initiatief te nemen om langer zelfstandig wonen op een voldoende kwalitatief niveau vorm te geven. Van wezenlijk belang is daarbij dat er goed inzicht is in de lokale (toekomstige) vraag. Daarvoor is het nodig dat de betrokken partijen een gemeenschappelijk kompas ontwikkelen. Dat begint met voldoende inzicht in de beschikbare voorraad, in de huidige en toekomstige vraag naar betaalbare, passende woningen voor de sterk groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen en/of psychische problemen met een laag inkomen. Lokale partijen zouden op deze gezamenlijke analyse van de opgave hun beleid af kunnen stemmen. In dit verband zou er ook meer contact en afstemming kunnen zijn tussen corporaties en zorgaanbieders alsmede tussen gemeenten en zorgkantoren. Voldoende betaalbare en passende woningen: langer zelfstandig wonen De Nederlandse bevolking vergrijst en dat geldt ook voor de doelgroep van woningcorporaties. Ook al komen er steeds meer ouderen met een aanvullend pensioen, het aantal ouderen met een laag inkomen neemt in volume sterk toe en verdubbelt bijna volgens de MIT tot 2040. Hoewel een deel

20

van de ouderen een koopwoning heeft, daar wil blijven of zal doorstromen naar een meer passende koopwoning, zullen de ouderen voor de corporaties een steeds belangrijkere doelgroep worden. Dit gaat zowel op voor de jongere ouderen als de oudere ouderen. Hiermee neemt ook de behoefte aan aangepaste woningen en woningen waarin zorg verleend kan worden toe. De corporaties zijn er mede verantwoordelijk voor dat de omstandigheden waarin deze ouderen wonen, passend zijn voor de mate van beperking die veel ouderen in de laatste jaren van hun leven ervaren. In samenspraak met de bewoner kunnen zij bij uitstek ervoor zorgen dat de woonsituatie passend wordt gemaakt. Dat kan door te verhuizen naar een passende woning, het kan ook door bij ingrijpende woningaanpassing een beroep te doen op de WMO en aldus de woning meer passend te maken. Voor de jongere groepen (<65 jaar) met beperkingen en/of psychische problemen is vooral de betaalbaarheid van de huurwoning van belang omdat zij vaak een laag inkomen hebben. De analyse laat zien dat veel ouderen liever niet verhuizen. De ouderen die uit wens of noodzaak wel verhuizen willen het liefst binnen de eigen vertrouwde buurt blijven wonen. Vaak is hier ook het hulpnetwerk aanwezig in de vorm van familie, vrienden en buren. Wanneer ouderen met beperkingen moeten verhuizen omdat hun woning niet of slechts tegen hoge kosten aanpasbaar is, komt het vaak voor dat zij naar een andere wijk of zelfs naar een andere gemeente of woonkern moeten verhuizen. Er kan dan maar beperkt een beroep worden gedaan op zelfredzaamheid omdat het sociale netwerk op afstand woont. Corporaties kunnen er voor zorgen dat er een passend aanbod in de eigen wijk aanwezig is voor oudere huurders die gedwongen zijn te verhuizen vanwege hun beperkingen. Dit zorgt er tevens voor dat de mantelzorg waarop ouderen zijn aangewezen kan blijven functioneren. De gemeente kan in haar huisvestingsverordening voorrang verlenen aan mantelzorgers, de corporatie kan dergelijke huisvesting bieden. Langer zelfstandig wonen zou uitgangspunt kunnen zijn voor het beleid van corporaties en ondersteund kunnen worden door gemeenten vanuit de Wmo. Zo kunnen afspraken gemaakt worden tussen gemeenten en corporaties, in samenspraak met de huurders, over aanpassingen in het bestaande bezit. Maar mocht het niet mogelijk zijn om de bestaande woningen aan te passen, dan kan het verstandig of zelfs noodzakelijk zijn te verhuizen naar een meer geschikte woning. Zo zijn nultreden woningen bij uitstek geschikt voor ouderen. Corporaties hebben de afgelopen jaren veel nultreden woningen bijgebouwd en zouden het aantal nog kunnen vergroten op buurt- en wijkniveau. Het is echter vooral zaak bij de toewijzing van dit type woning expliciet rekening te houden met deze doelgroep. Ouderen die willen verhuizen naar een nultreden woning om langer zelfstandig te wonen, kunnen ondersteund worden door corporaties opdat verhuizen en doorstromen gemakkelijker en aantrekkelijker wordt, bijvoorbeeld door een ‘seniorenmakelaar’ of een ‘verhuiscoach’. Langer zelfstandig wonen, kan ook ondersteund worden door voorzieningen in de wijk aan te bieden gericht op ontmoeting, ondersteuning en zorg. Corporaties kunnen hun maatschappelijk vastgoed juist voor die doeleinden ter beschikking stellen. Hier ligt ook nadrukkelijk een belangrijke taak voor de gemeenten. In samenspraak met corporaties en huurders zouden zij in het ruimtelijke beleid meer rekening kunnen houden met het combineren van voorzieningen die voor ouderen van belang zijn in samenhang met het wonen. Ook voor de GGZ-cliënten kunnen afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en corporaties over het benodigde aantal woningen voor deze doelgroep, in combinatie met afspraken over benodigde zorg en begeleiding met de zorgaanbieders. Geclusterde woonvormen Absoluut en relatief is er een groot tekort aan specifieke, vaak geclusterde woningen waaraan hogere eisen worden gesteld dan aan de nultredenwoning (zie figuur 4.4). Het gaat dan om woningen waar zorg, ondersteuning en/of diensten beschikbaar zijn. Het gaat vooral om aanpassing en herbestemming van bestaande woningen en in mindere mate om nieuwbouw. Hergebruik en transformatie van zorgvastgoed behoort ook tot de mogelijkheden. Corporaties staan aan de lat om het tekort weg te werken in de komende jaren en tegelijkertijd in de toenemende behoefte te voorzien.

21

Hoewel de traditionele verzorgingstehuizen leeg komen te staan, is er wel behoefte aan vaak kleinschalige geclusterde woonvormen. Corporaties kunnen op verschillende manieren de voorraad geclusterde woonvormen doen toenemen en verbinding leggen naar de aanbieders van de benodigde (zorg)diensten in de wijk of in hun bezit. Transformatie van verzorgingstehuizen en wijkvoorzieningen Een groot aantal van de huidige verzorgingshuizen is in bezit van woningcorporaties. Door de extramuralisering worden de kosten van personen met een zorgzwaartepakket 1 tot en met 3 niet langer vanuit de AWBZ gefinancierd. De gebouwen kunnen echter nog steeds in een behoefte voorzien en vervullen vaak ook een rol in het voorzieningsniveau in de wijk (bijv. door de ontmoetingsruimte, het gezondheidscentrum, restaurant et cetera). Voorzieningen op korte afstand, zoals een plek om elkaar te ontmoeten, een laagdrempelig restaurant etc., nemen bij het ouder worden een steeds belangrijker plaats in. In voorgaande jaren bevonden veel van deze voorzieningen zich in een verzorgingshuis of een woon-zorgcomplex. Om zowel inhoudelijke als financiële redenen is het van belang dat deze voorzieningen meer op wijkniveau gaan functioneren. Dat houdt in dat als deze voorzieningen in het woon-zorgcomplex staan, zij ook open dienen te staan voor buurtbewoners. Maar het houdt ook in dat voorzieningen niet altijd in het complex aanwezig hoeven te zijn, maar zich ook op korte afstand in de wijk kunnen bevinden, bijvoorbeeld in een buurthuis. Corporaties hebben een groot aantal verzorgingstehuizen in bezit, die mogelijk leeg komen te staan. Deels blijven deze in exploitatie als verpleeghuis voor bewoners met een zzp-indicatie van 4 of hoger of een daarmee corresponderend zorgprofiel conform de Wet langdurige zorg, die per 1 januari van kracht is. Er ligt dan ook een opgave voor corporaties om het leegstaande bezit in overleg met de gemeente tijdig te transformeren, af te stoten of eventueel te slopen. Best practices Het is van belang best practices op het terrein van wonen met zorg te ontwikkelen en met elkaar te delen. Dit kan bijvoorbeeld via Aedes/Actiz Kenniscentrum Wonen en zorg. Goede voorbeelden zijn bijv. het vormen van één loket voor wonen en zorg, het ondersteunen bij verhuizingen (de verhuiscoach) e.d.

22

5. Overzicht van bronnen voor de monitoring van de voortgang op de prioritaire thema’s De voortgang van de volkshuisvestelijke prestaties van corporaties op de prioritaire thema’s wordt op macroniveau gepubliceerd in de Staat van de Volkshuisvesting. BZK wil de voortgang op de prioritaire thema’s monitoren op output (wat doet de corporatiesector) maar ook op outcome (wat is het effect van de inzet). Er worden monitorrapportages opgesteld over de vier prioritaire thema’s. In de Staat van de Volkshuisvesting en in de monitorrapportages wordt ook geput uit onderstaande bronnen. Om bruikbaar te zijn voor het monitoren van de voortgang, dienen die bronnen soms op onderdelen aangepast te worden. Prestatieafspraken Corporaties zijn verplicht om de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties in te dienen bij BZK (via Corpodata), samen met de prognose-informatie, de dPi. Met het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) wordt de datum van indienen vervroegd naar 15 december van het jaar voorafgaande aan het jaar waar de afspraken en de voornemens betrekking op hebben. BZK laat jaarlijks de nieuwe prestatieafspraken analyseren. Vanaf de rapportage over 2014 wordt in een specifiek hoofdstuk aandacht besteed aan de afspraken over de prioritaire thema’s. Ook zal gekeken worden naar woonvisies van gemeenten, die idealiter ten grondslag liggen aan de voornemens en de prestatieafspraken. BZK beschikt daarnaast met ingang van 2015 over een historisch opgebouwde databank waarin specifieke onderdelen uit de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties zijn opgenomen. Zo kan per gemeente bekeken worden of er afspraken zijn gemaakt over de prioritaire thema’s, naast de vele andere onderdelen. Deze databank is openbaar. Benchmark van Aedes Aedes is bezig met de ontwikkeling van de meerdimensionale Aedesbenchmark om eenduidige definities te ontwikkelen die bovendien het verband tussen prestaties en kwaliteit zichtbaar maken. Eind 2014 publiceerde Aedes de resultaten over bedrijfslasten en kwaliteit op sectorniveau in de Aedes Benchmarkrapportage. Kwaliteit werd in deze benchmark gebaseerd op de gegevens van het KWH-label, het label van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Van ongeveer 200 corporaties werden de gegevens ook op individueel niveau openbaar gemaakt. In de komende jaren wordt de benchmark uitgebreid met andere thematische (inhoudelijke) blokken: onderhoudslasten, betaalbaarheid en beschikbaarheid. Op termijn wordt de meerdimensionale benchmark online direct toegankelijk via het Corporatie Benchmark Centrum (CBC), onderdeel van Aedes. De informatie over het verduurzamen van de voorraad wordt verzameld en bewerkt in een aparte benchmarkrapportage: Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing (SHAERE). Deze is via het CBC enkel toegankelijk voor de corporaties die lid zijn van Aedes. Wel wordt jaarlijks een rapportage gepubliceerd op macroniveau. De Aedesbenchmark is gebaseerd op verschillende bronnen. Aangezien niet alle corporaties bij alle onderdelen betrokken zijn (niet alle corporaties hebben een KWH-label of iets dergelijks, niet alle corporaties doen mee in SHAERE), is de meerdimensionale benchmark nog niet 100% dekkend voor de hele sector. Er is wel een tendens dat steeds meer corporaties deelnemen op de verschillende onderdelen. Ook de mate van openbaarmaken op individueel niveau is nog in beweging.

23

Corporatie in Perspectief (CiP) Jaarlijkse stelt Aedes per corporatie een rapport op: ‘Corporatie in Perspectief’ (CiP). Deze rapporten zijn openbaar beschikbaar. De CiP is ontwikkeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en wordt vanaf 2014 opgesteld door Aedes. De CiP is een boekwerk per corporatie, op basis waarvan corporaties het eigen presteren en functioneren in een breder kader kunnen plaatsen. Tevens voorziet deze bedrijfsvergelijking in de behoefte van diverse stakeholders om inzicht te krijgen in prestaties van de corporaties. Deze bedrijfsvergelijking geeft een actueel beeld over de bedrijfsvoering en bedrijfslasten van de corporatie. De CiP maakt niet alleen zichtbaar wat de financiële spankracht van de corporatie is, maar ook wat zij op belangrijke volkshuisvestelijke velden realiseert en voornemens is te gaan doen. De CiP is gebaseerd op de dPI en dVI. De CiP wordt door diverse partijen gehanteerd als een organisatievergelijkingsrapport, omdat het presteren van de corporatie wordt vergeleken met een referentiegroep. Visitatierapporten Corporaties worden eens in de vier jaar gevisiteerd door een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN) geaccrediteerde instelling. Visitatie is een wettelijk vereiste in de Woningwet 2015. Met de SVWN is de afspraak gemaakt dat de prioriteiten een rol gaan spelen in de visitatiesystematiek. De SVWN zal jaarlijks een samenvattende analyse maken van de beschikbare visitatierapporten, waarbij expliciet gekeken wordt naar de prioritaire thema’s. Het eerste rapport verschijnt in de loop van 2015. Informatierapportages op basis van de dVI en dPI Corporaties zijn er aan gehouden jaarlijks een samenvatting van hun voornemens (dPi) en de realisatie (dVi) in te dienen ten behoeve van o.a. de Autoriteit Woningcorporaties en BZK. Verwerking van de data vindt plaats door Corpodata en daarbij is tevens het WSW aangesloten. Ook Aedes maakt voor de benchmark en de CiP gebruik van de dVi en dPi. In de aanpassing van de dVi en dPi wordt rekening gehouden met de prioritaire thema’s. BZK staat aan de lat om de dVi en dPi aan te passen, in overleg met de andere partijen. Per 1 januari 2016 zal zoveel mogelijk van de informatie die jaarlijks via de dPi/dVi wordt opgevraagd als Open Data beschikbaar gesteld worden aan derden. Hierbij geldt het principe ‘openbaar, tenzij’ , hetgeen inhoudt dat tenzij daar bezwaren tegen zijn vanuit mogelijke negatieve effecten voor de bedrijfsvoering (bijv. geen bedrijfsgevoelige informatie over voorgenomen afzonderlijke projecten van corporaties), privacy of het externe toezicht, gegevens als Open Data beschikbaar dienen te worden gesteld. Hetgeen als Open Data beschikbaar wordt gesteld betreft daarmee niet louter financiële gegevens. Ten aanzien van de concrete invulling van het ‘tenzij’ zal met betrokken partijen (met name het WSW, de Autoriteit Woningcorporaties en Aedes) worden afgestemd welke data in beginsel niet in aanmerking komt om als Open Data te worden aangeboden.

24