Waarom waarheid en werkelijkheid steeds maar verder uit elkaar zullen liggen ofte over de

Waarom “waarheid” en “werkelijkheid” steeds maar verder uit elkaar zullen liggen … ofte over de

NORMEN BIJ WAARDERING in de XXI° eeuw van onroerende goederen, geconcretiseerd op «Hoe wordt de erfpachtvergoeding berekend … een wet uit 1814, toegepast in de 21° eeuw»

door

Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN Dr. Ir. & Pmd. TEW Ere-advocaat & ere-p.v. vrederechter Bedrijf-analyticus (www.TVR.be) Federale Manager FED-net (www.FED-net.org) Bestuurder FED-net vzw, Bestuurder CIB Oost-Vlaanderen vzw [email protected] | +32 (0)477 28 12 48 | BIV500554~KBO0743310901 Deze syllabus is cryptisch geschreven als studie-/werkdocument voor professionelen, waarbij toelichting hoort om volwaardig begrepen te worden.

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/Waardering.pdf. En daarbij ook een tekst over Erfpacht en Opstal > www.FED-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf

1.

Inhoudsopgave

1.

De inhoudsopgave .................................................................................................................. p. 2

2.

De formules ............................................................................................................................. p. 3

3.

Over objecten en subjecten .................................................................................................... p. 6

4.

Over logica .............................................................................................................................. p. 9 4.1.

Waar of Onwaar (to be or not to be), mentale substantie ......................................................................................................... p. 9

4.2.

Actie en reactie, mentale functionaliteit .................................................................................................. p. 14

4.3.

Ageren en reageren, mentale synergie ......................................................................................................... p. 16

5.

6.

7.

8.

Over de absolute normen bij waardering in de XXI° eeuw .................................................... p. 19 5.1.

Socio economisch bekeken ........................................................................................ p. 19

5.2.

Boekhoudkundig bekeken ........................................................................................... p. 32

5.3.

De logische toepassing van de elementaire normen .................................................. p. 38 5.3.1.

De 9 micro normen ......................................................................................... p. 38

5.3.2.

De 4 macro normen ........................................................................................ p. 43

Praktische toepassingen van deze normen

… op vandaag ................................ p. 58

6.1.

De bewijs dat deze toepassing werkt

… op vandaag al werkelijkheid ...... p. 58

6.2.

Een FED-net dossier ................................................................................................... p. 60

6.3.

Een business dossier, type take over ......................................................................... p. 61

6.4.

Een erfpachtvergoeding, beredeneerd berekend (ook canon, cijns genaamd) .... p. 69

Er is verleden, en er is toekomst

… er is geen heden ........................ p. 71

7.1.

Basismateriaal voor waardering uit het verleden .......................................................... p. 71

7.2.

Indicatoren voor toepassing van deze normen in de toekomst ................................... p. 92

En dan is er nog .................................................................................................................. p. 110

Bijlagen : These inzake «Expertise», Expertise uit Duitsland, een Business-dossier ................... p. 115

Voor de lezer met weinig tijd, print en lees enkel de pagina’s : 1-4, 6-7, 9, 12, 14-19, 32-36, 38-61, 69-70,110

Wijsheid is de kunst om de logica te vinden in de grijze materie

2

2.

De formules

Een formule, is zoals een “ foto zonder beeld ”.

Ziehier, de foto: Als wij de waarde kennen van 5 van de volgende 6 elementen, dan kunnen wij het 6° element berekenen. aard

1.

het kapitaal bij het begin

2.

de behoefte ~ in/aflossing

3.

de tijd van het begin tot het einde

4.

de de-/inflatie

5.

het eindkapitaal, resterend op het einde

6.

de rentabiliteit ~ kapitaalskost

1

afkorting

DCF

k

DC

(€ per maand bijv.)

b

(in jaren bijv.)

t

(% per jaar bijv.)

i

(%k per jaar bijv.)

e r

WACC

Het meest boeiende voor de practici hierbij is:  aan de ene kant staat het primaire element KAPITAAL, en  aan de andere kant staat het finaal element OPBRENGST

Hoeveel kapitaal heb ik vandaag nodig … om het volgende verhaal waar te maken ? ibidem volks gelezen: hoeveel is de actueelwaarde op vandaag van een toekomstige (maandelijkse) ontvangsten? Dit noemt men de actueelwaarde door kapitalisatie, en de formule hiervoor is … ook DCF getrokken op lange termijn:

In algoritme is deze: (b*12)*(1-((1+i)/(1+r))^t)/(r-i)+e/((1+r)^t) ... waarbij *=x en ^=tot de macht van. Bij wijze van voorbeeld gesproken: als ik vanaf vandaag een canon heb van 2.065€ per maand (b), gedurende 99 jaren (t), met 5,5% rendement (netto per jaar) (r), zonder rekening te houden met de inflatie (0%) (i), en zonder restkapitaal (0€) (e), dan staat daartegenover een kapitaalswaarde op vandaag van 448.298€ (k) … recurent uitgedrukt: Als de canon 2.065€/m is, dan is de waarde van het vererfpachte goed 448.298€. ( … op vandaag berekend, als de andere elementen die zijn zoals uitgedrukt). Dus … wij hebben hier het element (k) berekend. Of als u wil, wij hebben naar de DCF gezocht, als u dit onder (k) begrijpt.

1

Bij DCF spreekt men van de WACC, in plaats van r. Weighted Average Cost of Capital = de gewogen gemiddelde kost van het kapitaal = [(EV/VV)/100/j]

3

Er is ook de eenvoudige DCF-formule … getrokken op een korte termijn … en die Discounting-Cach-Flow-formule is:

waarbij CF (verwachte Cash Flow voor jaar 1, jaar 2, enz., die per jaar verschillende kan zijn, maar ook gelijk kan zijn waarbij WACC van jaar 1 (nà vandaag) jaar verschillende kan zijn, maar ook gelijk kan zijn waarbij CF een naakte waarde heeft, en dus niet het resultaat is van weging (worst, expected, best), noch rationalisering. Let wel: dit werd/wordt toegepast, maar dit is op vandaag niet meer aan te raden … ofte het waardeverhaal van de BEF en de EURO … om dan nog te zwijgen over de invloed van de inflatie Simpel gezegd: … als de BEF een afwijkend effect op lange termijn heeft van 1°, dan heeft de EURO een afwijkend effect op lange termijn heeft van 40.3399° effect van 40,3399°

effect van 1°

Hoeveel geld heb ik per maand nodig … om het volgende verhaal waar te maken ? ibidem volks gelezen: hoeveel bedraagt de canon in functie van de waarde van mijn huis op vandaag? Dit noemt men de behoefte (… of de opbrengst voor de ene kant, en dit noemt men de kost of de last voor de andere kant).

In algoritme is deze: (k-e/((1+r)^t))*(r-i)/(1-((1+i)/(1+r))^t) ... waarbij *=x en ^=tot de macht van … waarbij de waarde voor inflatie=+% en deflatie= -%. En om volledig te zijn: dit is de brute formule zonder horizontale of verticale weging, waarbij k = de substantiële (lees intrinsieke) waarde. Zie concrete waardeberekening van canon in nr. 6.4.hierna. Bij wijze van voorbeeld gesproken: als ik vanaf vandaag een goed heb van 185.000€ (k), en ik vererfpacht dit voor 99 jaren (t), met 8% rendement (netto per jaar) (r), rekening houdend met de inflatie van 0,021% (i), met een restkapitaal gelijk aan de beginwaarde (185.000€) (e), dan staat daartegenover een canon op vandaag van 14.761,30€/j of 1.230,11€/m (b) … recurent uitgedrukt: Als ik mij goed van 185.000€, dan is mijn vraagprijs voor canon 1.230€ per maand.. ( … op vandaag berekend, als de andere elementen die zijn zoals uitgedrukt). Dus … wij hebben hier het element b (per jaar) berekend. Hier spreekt men ook van de ROI (Return On Investment = rendabiliteitswaarde) … d.i. de OPBRENGST VAN HET KAPITAAL onder invloed van de andere en nog meer elementen = de investering.

4

Als wij dus de waarde kennen van 5 van de 6 elementen, dan kunnen wij het 6° element berekenen … dat is de formule, dat is de foto. … dit is wat men bedoelt met «1 plus 1 is 2» … het statisch verhaal … de foto!

MAAR … de kunst is de “waarde” van die 5 andere elementen te kennen … om deze element per element beredeneerd te berekenen … en daarvoor bestaat er waarschijnlijkheidsrekenen … zo komt tot het beeld op de foto.. … dit is wat men bedoelt men met «1 plus 1 is 3» … het dynamisch verhaal … het beeld!

Een formule is zoals een cirkel … iedereen spreekt erover alsof dat die bestaat, maar niemand heeft ooit een cirkel vastgehouden … een cilinder, die kan men vastnemen, maar een cirkel niet! En dat wat men kan vasthouden … daar gaat het hem over … de voelbare driedimensionale dimensie van de werkelijkheid. De foto is de waarheid … het beeld is de werkelijkheid!

Het beeld, … dat zal komen op het eind van het dynamisch verhaal.

e=mc² & o=Πr² energie = massa x lichtsnelheid in het kwadraat cirkel omtrek = Pi x radiaal in het kwadraat

Doordenkers: 1. De omtrek van een vierkant is o=4r² … m.a.w. een vierkant is een cirkel met 4 hoeken! 2. Waarom wordt “vierkantswortel“ (omgekeerde van kwadraat) vierkant-wortel genoemd?

5

Π (Pi) De wiskundige constante π is een irrationaal getal. Dit houdt in dat π niet als een verhouding van twee hele getallen, niet als een eindige breuk te schrijven is. Dat betekent dat in de decimale voorstelling van π geen zich herhalende periode voorkomt, zoals bij een rationaal getal als de breuk 22/7 wel het geval is: 3,142 857 142 857 et cetera. De waarde van π kan in decimale notatie wel benaderd worden, maar de reeks cijfers achter de komma bevat geen patroon, is telkens anders.

Er zijn slechts 2 waarden: 0 (zero) en 1 (I), er zijn 10 cijfers (in ons Arabisch concept): 1 2 3 4 5 6 7 8 9 en 0, de rest zijn rationale getallen van decimale conventie waarmee men een waarde-verhouding uitdrukken kan.

Een cirkel is de perfecte curve voor de waarde 1 als men de cirkel herkent als beeld en spiegelbeeld van 180°

een cirkel bestaat niet = irrationaal = niet materialiseerbaar een cilinder bestaat wel = rationeel = materialiseerbaar

x 0 π/6 π/4 π/3 π/2 2π/3 3π/4 5π/6

π 7π/6 5π/4 4π/3 3π/2 5π/3 7π/4 11π/6 2π

graden 0 30 45 60 90 120 135 150 180° 210 225 240 270 300 315 330 360

sin(x)

cos(x)

0 1/2 √2/2 √3/2 1 √3/2 √2/2 1/2 0 -1/2 -√2/2 -√3/2 -1_ -√3/2 -√2/2 -1/2 0

1 √3/2 √2/2 1/2 0 -1/2 -√2/2 -√3/2 -1_ -√3/2 -√2/2 -1/2 0 1/2 √2/2 √3/2 1

6

« Niets is zo moeilijk als eenvoud »

Eenvoud is het moeilijkste wat er bestaat. Eenvoud is geconcentreerde complexiteit. Zoals objectief een verwaterde vorm van subjectiviteit is.

« Omdat eenvoudige dingen in weze moeilijke dingen zijn, maken de mensen het moeilijk om de dingen eenvoudig te begrijpen, daardoor begrijpen de mensen moeilijk, … en zijn mensen moeilijk te begrijpen. »

dixit Jacques THIEBAUT VAN ROYEN.

7

3.

Over objecten en subjecten

De waarde van een object, hangt af van de waardering van het subject, … en niet van de waardering “door” het subject.

De objectieve “waarde van een object”, is altijd het gevolg van de subjectieve “waarde(n) van een subject. Het object (het goed, de zaak) is altijd ondergeschikt aan het subject (de mens). En nooit omgekeerd.

En bij een transactie, dus bij de overdracht van goederen (objecten) tussen mensen (subjecten), daarbij zijn er altijd minstens twee subjecten (mensen) betrokken: de verkoper en de koper, diegene die rechten over”laat” en diegene die die rechten over”neemt”, … weze het de eigenaar en de fiscus. En ieder van die mensen heeft zijn eigen waarde-gevoel, ingegeven door zijn eigen waardering (de 2 waarde die u “deren” kan).

Onder invloed van ons huidige economische en sociologisch denken, waarin «geld» het absolute doel is waarvoor, daarin is het (on)logische gevolg dat iedere mens zijn eigen waarde (waarheid) uitdrukt in een geld-waarde. Geld is de grootst gemene noemer van alles … én van iedereen geworden (de noemer … dat is wat “genoemd” wordt) … het anti-getal

De teller (dat is wat “telt”, wat men uit”telt”), is een in cijfers uitgedrukte hoeveelheid van “iets”. En dat cijfer dat telt ieder voor zichzelf uit … en dat cijfer gaat de mens van vandaag “berekenen”. De mens van vandaag heeft het “beredeneren” van een waarde vergeten … vergeten in de zin dat hij dit teruggedrongen heeft tot de stille, gesloten kelders van zijn bewustzijn. … de massa bepaalt zijn eigen waarde door de waarden van anderen te kopiëren … vergelijk: e=mc² (energie, “massa”, lichtsnelheid)

2

deren: krenken, kwetsen, schaden, aantasten, beschadigen = pijn doen

8

En zo berekent de ene mens zijn teller (zijn waarde, zijn waarheid) … en drukt dit uit in een getal van iets. En zo berekend de andere mens zijn teller (zijn waarde, zijn waarheid) … en drukt dit uit in een getal van iets. Maar het “iets” van de ene mens (waarvoor zijn teller-getal staat, is niet het “iets” van de andere mens. Wat voor de ene waar(de) is, dat is voor de andere onwaar(de). En het punt waarop die twee hun breukresultaten elkaar raken, daar gaat de vonk overslaan tussen die twee mensen. Op dat punt gaat het “werken” … en dat noemt men de “werkelijkheid” … de “prijs van de transactie”

Maar het beesteken zit hem niet in het verschil van de tellerwaarden, het beesteken zit hem in de noemerwaarde. … de noemerwaarde = de geldwaarde, en geld heeft niet voor iedereen dezelfde waarde! Men denkt dat men in dezelfde geldwaarde spreekt als men een munteenheid vermeldt … maar dat is niet-waar. In breuken waarbij de noemer dezelfde waarde heeft, daar is het verschil in tellerwaarden voor een mens directe waarneming (d.i. begrijpbaar) … dat (be)grijpt de mens … dat neemt de mens gemakkelijk aan als waar … dat vindt de mens “zin”nig. 1 koe voor 2 varkens = één ½ koe voor 1 varken … als men alles met varkens vergelijkt dit is lineair, uni-directioneel reageren

In breuken waarbij de noemer niet dezelfde waarde heeft, daar is het verschil in tellerwaarden voor een mens niet direct waarneembaar … dat grijpt de mens niet … dat vindt de mens on”zin”nig. 1 koe voor 2 stieren, 1 koe voor 32 kippen … voor 1 kip hoeveel stieren … en het spel begint dit is bi-directioneel reageren … de mens is zoals water, dat loopt altijd langs de gemakkelijkste kant

Hoe dichter de noemer bij 1 en hetzelfde ligt, hoe dichter de waarheid van de ene bij de waarheid van de andere ligt. Hoe verder de noemer van 1 weg ligt, hoe verder de waarheid van de ene van de waarheid van de andere ligt. … daarom zullen werkelijkheid en waarheid steeds maar verder uit elkaar gaan liggen. Daarom zullen de professionelen der transacties in de 21° eeuw het “beredeneren” uit de kelder moeten halen. Want met het “berekenen” zonder beredeneren zal men er niet meer toe komen om de mensen tot elkaar te brengen … het zal niet meer werken … want hoe verder de waarheden uit elkaar zullen liggen, hoe meer de ene of de andere niet zal willen meewerken … zal tegenwerken. En als er toch een gemakkelijk meewerken komt, dan zal diegene die gemakkelijk meegewerkt heeft zich, achteraf benadeeld voelen, met alle gevolgen van dien. … de werkelijkheid, die kan men niet intomen, … de waarheden die kan men wel in toon brengen.

9

Ander voorbeeld: de grote “berekende” fouten van de EEG Men had 1 EURO niet moeten gelijkstellen met 40,3399 BEF, maar men had 40,3399 BEF moeten gelijkstellen met 1 EURO. En in 1971 had men de USA niet moeten stimuleren om de USdollar los te koppen van de grondstofwaarde van de grondstof “goud” … en de BEF/EURO niet mogen loskoppen van die goudwaarde. (EEG ~ EGKS = Kolen en Staal, zijn grondstoffen … waar zijn die naartoe?)

… dixit Aristoteles: uit democratie groeit demagogie, de moeder van tirannie

10

4.

Over logica

Zonder logica is er chaos.

4.1.

Waar ~ Onwaar (to be or not to be) | substantie Alle substantie is altijd en overal in beweging … hoe traag ook. De aandrijfkracht van die altijddurende beweging noemt men “energie”.

Substantie is: het materiële en het immateriële.

Logica leidt én herleidt tot 2 dingen: iets is WAAR (True) of iets is ONWAAR (False).  

WAAR wekt functionele energie op tot actie/reactie … schept behoefte … het absolute zijn ONWAAR wekt niets op … schept niets … het absolute niets … de absolute energie … e = mc² … energie = beweging = frequentie … de meest absolute, perfecte frequentie is een cirkel … de omtrek is absolute energie … O = πr²

π … Pi is een wiskundige constante … 45° sinus cosinus log 1 3,14… = ankerpunt van permanente frequentie … wiskunde is logische aritmetica (log-aritme) … een vierkant is een cirkel met vier hoeken … omtrek vierkant … = 4r²

11

Energie is de grootst gemene constante van alles. De mens heeft één gemene constante aandrijfkracht tot bewegen ( = frequentie): van de eerste minuut van zijn leven, tot de laatste minuut van zijn bestaan “verzet hij zich tegen de dood” De mens wordt gedreven door zijn strijd tegen pijn … dat schept zijn behoefte … daardoor roept iedere pijnprikkel bij de mens een (re)actie op, dit vormt zijn aandrijfveer … daardoor en daarvoor activeert de geest in de mens de energie die in hem aanwezig is … om die pijnprikkel uit te schakelen … om aan zijn behoefte te voldoen. De mens kan die constante (strijd) niet (zelf) uitschakelen … alhoewel hij goed beseft dat zijn strijd tegen de dood een verloren strijd is.

Als een mens een pijnprikkel ervaart = waarneemt … dan neemt, ervaart hij dit als WAAR (True) … hij ervaart “er is iets” … en dan reageert hij, en als de de mens geen pijnprikkel, behoefte heeft … dan ervaart hij dit onwaar ONWAAR (False) … hij ervaart “niets” … en dan reageert hij niet. #true() DESCRIPTION returns TRUE (1) #false() DESCRIPTION returns FALSE (0)

O en I O = off (open circuit) I = on (closed circuit) Closed circuit = an electric circuit providing an uninterrupted, endless path for the flow of current. Open circuit = an electric circuit that has been broken, so that there is no complete path for current flow

De twee primaire sectoren in de economie, zijn de twee primaire oer-aangedreven bezigheden van de mens:  de food-sector … ten behoeve van de primaire “inwendige” pijn = honger = pijn van in zijn lijf … naar zijn waarnemingsgeest gaande,  de immo-sector … … ten behoeve van de primaire “uitwendige” pijn = koude, regen, enz. = pijn van buiten zijn lijf … naar zijn waarnemingsgeest gaande.

De mens is een moreel wezen (geest, ziel), die gevangen zit in een materiële toestand, zijn eigen lijf om te beginnen.

12

Er zijn slechts 2 “waarden”: I en O … WAAR en ONWAAR Er zijn 10 “cijfers” … waarvan 0 en 1 correlaat zijn met O en I En met die 10 cijfers maken wij ∞veel “getallen”. … er zijn 7 noten … en daarmee maken wij en de natuur ∞veel “frequenties” … die wij muziek noemen

Arabisch

Romeins

Maya

. Het Arabisch cijferspel veroorzaakt een soort inwendige rust … het is een soort frequentie (beweging) waarbij of waardoor de resultaten van de zinnen in evenwicht (schijnen te) zijn. Probeer een te rekenen zoals wij dat doen maar dan met Romeinse cijfers of Maya cijfers … en dan spreken wij nog niet van rekenen achter de comma. De mens voelt de diverse frequenties het best bij muziek … is gebaseerd op (a)ritmetiek.

ervaren wij als normaal en eenvoudig … bekijk dan eens de cijfers nà de comma in Excel

10 delig stelsel

12 maanden wordt direct ingewikkelder: 28~29~30~31 dagen in 1 maand, 7 dagen in 1 week, 60 minuten = 10 & 12 delig 60 seconden 12 delig stelsel

hierbij denken wij niet meer na, wij verliezen de tel … het gaat ons klakje te boven, gelatenheid en welbehagen zijn het gevolg het spel der stelsels

13

Logica is de (enige) verbinding, logica is de metafysische verbinding , tussen 3

ons cijfermatig-denken (logica = wiskunde = logisch aritme = log-a-rtime = berekenen) en ons lettermatig-denken (logica = log-os = beredeneren = (spraakmatig) communiceren).

Zo kunnen wij door logica berekenen en/of beredeneren … maar probeer eens een brief te typen op een rekenmachine, of te rekenen op een schrijfmachine … ofte hoe een mens zijn 5 uitwendige zinnen en zijn 2 inwendige zinnen voortdurend verward

… ofte waarom het leven van een dier veel eenvoudiger is dan dat van de mens.

Vooraleer een mens kan gaan (re)ageren (= een (re)actie ondernemen) … moet hij eerst de beoordeling (WAAR of ONWAAR) komen, … en daarvóór moet hij eerst waarnemen … iets voor WAAR nemen. De mens moet eerst een pijn-impuls voelen > om als er pijn-waar-neming is, dan pas kan hij tot het WAAR- of ONWAAR-zijn beslissen > en als het WAAR is, dan zal hij automatisch de waarde bepalen waarde bepalen = waarderen = aftasten tot waar zijn anti4-pijn-re-actie kan gaan > zo maakt de mens zijn waarheid, of … zijn behoefte + zijn (re)ageren..

Ofte dit is het verhaal van “zin en onzin”. Waarnemen doet een mens via zijn zogenaamde “zinnen”, en zinnen worden bereikt via “tuigen” (zintuigen). Een waarneming beoordelen en de energie vrijmaken om te reageren doet hij uit nature, om zijn waarneming pijn/behoefde tot zinnigheid te herleiden. Dit is de oer-kracht in de mens (zelfs als hij slaapt werkt dit door). Als de mens iest als WAAR waarneemt, en als zijn (re)actie als het ZINnig ervaart, dan is er ACTIE, want dan zijn zijn zinnen in frequentie-evenwicht = rust. 3

Etymologisch betekent `meta`: na, voorbij en `fysica` betekent: natuurkunde .. wat na, achter de fysieke zaken in de natuur ligt. Deel van de wijsbegeerte dat zich bezighoudt met de laatste, bovenzinnelijke gronden van de dingen, de mensen en hun werkingen. 4

… er bestaat een vergissing in het taalbegrijpen/gebruik van “anti” Grieks: ἀντί = in plaats van … anti betekent niet: “tegen iets opkomen” anti betekent: “in de plaats van iets komen” … wat soms wel hetzelfde gevolg kan hebben.

14

Ieder mens heeft 7 zinnen waarvan: 5 zinnen met uitwendige waarneming … via zijn 5 zintuigen (tuigen die de zinnen materieel aansturen) 2 zinnen met inwendige waarneming … via zijn zgz. zesde en zevende zintuig (immaterieel aangestuurd) zinnen via het uitwendige horen (1) zien (2) reuken (3) voelen (4) smaken (5)

zintuigen

zinnen via het inwendige

oren ogen neus (huid)weefsel tong geest geest

(6) ordenen en memoriseren (7) projecteren

oer-energie

… dixit Nietzsche: De waarheid is de som van 3 leugens: projectie > perceptie > memorisatie.

Ieder mens heeft 4 soorten pijn-waar-neming: re-ele pijn

imaginaire pijn niet-echte pijn

opgedrongen pijn niet-echte pijn

niet waarneembare pijn twijfelachtige pijn

onherstelbare verwonding (met.) , verdriet* (immat.)

honger in de Westerse wereld

mode en fashion

nà de dood, nà en buiten het leven

waar-neembaar

waar-neembaar

waar-neembaar

oorzaak van ongelukkig voelen

oorzaak van ongelukkig voelen

maakt ongelukkig zonder oorzaak

onwaar-neembaar = twijfel tussen WAAR en ONWAAR maakt niet gelukkig noch ongelukkig

vrees en actie

vrees en actie + voorziening

vrees en reactie

vrees en gelatenheid als reactie

via de 5 uitwendige zinnen

via de 5 uitwendige zinnen

via de 5 uitwendige zinnen

via de 2 inwendige zinnen

echte pijn

De mens gaat als natuurlijk, (oer)gevolg van zijn constante strijd tegen de dood, op alle vier de pijnsoorten (re)ageren. De drie eerste kan hij als WAARheid ervaren, de vierde kan hij maar alleen als WAARschijnlijkheid ervaren. *Echte pijn kan je herkennen als volgt. De echte waarde van iets (of van iemand) leert men pas kennen als dat iets (of die iemand) er niet meer is. Daaraan (her)ken je het verschil tussen echte pijn en de andere pijnen … als er echt niets meer door (re)ageren kan aan gedaan worden … … of er wordt helemaal geen pijn ervaren … dan was er ook geen waarde. … dit noemt men het bewijs uit het ongerijmde5. De waarde die men voor iets overheeft, om het te bekomen als men het niet had, die waarde daalt zienderogen als men het heeft … tot wanneer men het kwijt is. Het absolute geluk (de eeuwige* rust** van zijn zinnen) vindt hij via de 4° soort pijn … maar, alles is een cirkel, alles is energie. *Daar WAAR het verleden, het heden en de toekomst één zijn, … **daar WAAR de mens geen strijd meer levert.

5

Een bewijs uit het ongerijmde, of met de Latijnse term reductio ad absurdum (herleiding tot het absurde), soms ook indirect bewijs genoemd, is een bewijsmethode in de logica en de wiskunde.

15

4.2.

Actie en reactie | functionaliteit Als een mens iets als WAAR neemt, beoordeelt, dan zal hij (re)ageren = functioneren.

Functionaliteit is: inspanning leveren en spanning doorstaan.

Als een mens pijn ervaart, waarneemt (= voor waar neemt … of als een mens vreest pijn te zullen ervaren in de (nabije) toekomst, dan oordeelt een mens dit als pijn, en pijn vreest hij uit nature ( =oer-instinct), en dan zal hij uit nature ageren of reageren … hij zal energie oproepen om inspanning te leveren, spanning te doorstaan en daarvan weet hij dat die ook pijn doen, maar minder pijn de mens gaat dan om de ene (grote) ervaren pijn(waarneming) van heden, (re)ageren door die pijn te vervangen door een andere (minder grote) pijn van morgen. De mens zal (de vrees) voor een grote pijn, altijd oplossen door te kiezen voor kleinere pijnen. Hetzij door onmiddellijke, hedendaagse kleinere pijn waarvan hij de omvang kent, hetzij door te geloven dat uitspreiding/uitstel naar toekomstig toe, voor hem kleinere pijnen zal kosten. Zo functioneert de mens. Of zo disfunctioneert de mens.

De stap nà (pijn) waarnemen, en de stap vóór (re)ageren is WAARderen “Deren” betekent: krenken, kwetsen, schaden, aantasten, beschadigen = pijn doen. “Waarderen” is de mens die zoekt naar een manier van (re)ageren waardoor hij een bepaalde grote pijn kan uitschakelen door het ondergaan van een andere kleine pijn … zo gelooft hij. Als zijn opgeroepen anti-(re)actie hem overtuigt dat dit zijn behoefte zal oplossen, dan oorbeelt hij die als WAARde. Het is het hem WAARd dat hij zo (re)ageert. En omgekeerd, niet (re)ageert en verder zoekt. Eenvoudig voorbeeld: een huis kopen op lening … een huis heeft hij nodig om uitwendige pijn van vandaag weg te nemen op termijn zijn lening terugbetalen zal hem minder pijn doen, dan vandaag zonder huis te moeten leven … denkt en gelooft hij heden. Nog een ander voorbeeld: ik kan geen TV kopen op krediet … omdat ik vandaag het geldt niet heb om de prijs in 1 keer te betalen, dus koop ik hem op

16

afbetaling door de prijs in 24 maanden te betalen, verhoogd met de kleine pijn van interest die ik toch maar overmorgen zal voelen.

Bij het waarderen gaat de mens de grens aftasten/zoeken tot waar een (re)actie op een pijn van vandaag (of gevreesd voor morgen) hem overmorgen gaat “deren” (krenken, kwetsen, schaden, aantasten, beschadigen = pijn doen). Gaat die (re)actie over die grens, dan is het hem niet-WAARd om dat te doen.geven. Gaat die (re)actie niet over die grens, of ligt die onder die grens, dan is het hem WAARd om dat te doen/geven. En zo bouwt de mens zijn eigen WAARden op. En zo bouwt de mens zijn eigen WAARheid op.

Maar er zijn twee soorten WAARden / WAARheden op “heden”:  de waarheid van het verleden, dit is de historisch onderbouwde, de bewezen, de fysiek/mentaal ervaren renTabiliteit,  de waarschijnlijkheid van de toekomst, dit is de verwachte/gehoopte renDabiliteit van morgen opgebouwd door de projectie van de rentabiliteit van gisteren (rentabiliteit van gisteren die positief of negatief kan zijn).

Door waarschijnlijkheidsrekenen tracht men soortgelijk het onbekende te situeren, zo dicht mogelijk in de buurt te situeren van het bekende uit het verleden. Maar het is en blijft een schijn van de waarheid. Finaal is er maar één werkelijkheid

17

4.3.

Ageren en reageren | synergie Ieder subject is mentaal onderhevig aan zijn omgeving. Zijn omgeving bestaat uit de andere subjecten en de objecten, en zijn eigen fysiek weze(n).

Synergie is: substantie plus functionaliteit, waarbij de factor tijd naar nul neigt.

Synergie heeft ofwel horizontale impacten …komt van binnen uit het subject of het object an sich ofwel verticale impacten …komt van buiten af of van andere subjecten of van andere objecten … die 6

correlaat zijn.

6

Correlaat: wat met iets anders samenhangt

18

Anders bekeken

Hoe de mens (het subject), zichzelf én de andere subjecten beoordeelt, dat hangt af van de volgende factoren:

de zogenaamde SWOT-analyse

19

Hoe het goed, de zaak (het object), zich laat beoordelen, dat hangt af van de volgende factoren::

Hoe de ROI 7 uit het samengaan van subjecten en objecten, zich laat beoordelen, dat hangt af van volgende factoren:

7

Return On Investment = Rendement van de investering

20

Over de absolute normen bij waardering in de XXI° eeuw

5.1.

Socio economisch bekeken

economie

SUBSTANTIE

FUNCTIONALITEIT

+ Su individuele totaalwaarde van alle substanties

+ Fu

+

Substantie = immateriaal immateriaal eigen & niet-eigen (vreemde) Substantie (middelen)

individuele totaalwaarde van alle functionaliteiten

ROI

+

Functionaliteit = inspanning inspanning reeds geleverde & nog te leveren Functionaliteit (activiteit)

individuele totaalwaarde van alle synergieën

<

ROI

[ Su + Fu ] x [ Tijd Σ↓0 ]

Return On Investment

horizontale (ontwikkelde) & verticale (inge/betrokken) Synergie (operationaliteit)

= toege voegde waarde (+ of -)

Synergie =

de substantie-koper

de functionaliteit-koper

de synergie-koper

koopt om zelf te verslijten, gesteund op emotie

koopt de rendabiliteit, gesteund op rentabiliteit

koopt grondstof, gesteund op ervaring

1 dimentionele waardering

2 dimentionele waardering

3 dimentionele waardering

kennis

kunde

kunst

sociologisch

anno 1814 (1)

erfpacht

= Sy

FED-net-curve

immoland

SYNERGIE

de groot-grond-bezitter levert de grond

opportunist <> witte merel Objectieve Verkoop ≠ Openbare Verkoop

5.

cultuur

1814

de boer levert het werk

de intendant de jadis levert kennis en kunde voor verkoop & verdeling

1814

de promotor bouwt de appartementen

(geen intendant, pure Synergie) de ene verrijkt de andere

≠ 2012

opstal

anno 2012 de grondeigenaar levert de grond

= 2012

21

Over de bron van ons huidige economisch denken en onze sociologische logica … ofte het begin van onze huidige crisissen.

Italië, Firenze, Ponte Vecchio, Banca (lees: het 1° Bank-weze) > Palazzo Medici > de stad van de DE’ MEDICI ... waar Leonardo DA VINCI leefde en werkte ... nabij de DE’ MEDICI

Frankrijk, nabij Amboise, Château de Chenonceaux … rarara wie er woonde? Catharina DE’ MEDICI!

         



Giovanni di Bicci (1360 - 1429), vanwege zijn goede betrekkingen met de paus overvleugelde hij binnen enkele jaren alle andere banken in Florence. Cosimo de' Medici (de Oude, 1389 - 1464), zoon van Giovanni di Bicci stichtte talrijke bankiershuizen in en buiten Italië. Piero de' Medici (de Jichtige, 1416 - 1469), zoon van Cosimo de Oude. Lorenzo de' Medici (il Magnifico, 1449 - 1492) zoon van Piero I. Piero de' Medici (de Onfortuinlijke, 1471 - 1503), zoon van Lorenzo. zijn vrouw was van mening dat bankieren een onwaardige bezigheid was. Giovanni de' Medici (1475 - 1521), werd paus Leo X (1513 – 1521), uitermate kunstlievend; bestempelde de inzichten van Luther als die van een Duitse drinkebroer. De gevolgen van zijn beslissing hem in de ban te doen, maakte hij niet mee, want hij stierf het jaar daarop. Giulio de' Medici (1478 - 1534), werd paus Clemens VII (1523 – 1534). Giuliano de' Medici (1479 - 1516), hertog van Nemours, jongste zoon van Lorenzo. Cosimo I de' Medici (de Grote, 1519 - 1574), de eerste groothertog van Toscane. Catharina de' Medici (1519-1589), koningin van Frankrijk; mogelijke opdrachtgeefster tot de Bartholomeusnacht. Zou haar zwager, de troonopvolger, vergiftigd hebben. Introduceerde het parfum, de aardappel, chocola en de haute cuisine in Frankrijk. Leonardo da Vinci (geboren in Vinci (IT), 15 april 1452 – overleden in Amboise (FR), 2 mei 1519)

Kasteel van Amboise … het eerste Italiaanse Palace in Frankrijk … waar Leonardo DA VINCI begraven ligt (in de kapel rechts op de foto)

22

Koning

François

I

werd

opgevoed

in

Amboise,

door

zijn

moeder

Louise

VAN

SAVOYE.

Als gast van de koning François I, kwam Leonardo DA VINCI naar het Kasteel van Amboise in december 1515. Hij woonde en werkte er tijdens zijn laatste levensjaren in het nabijgelegen Clos Lucé. Dit is een manoir die verbonden is met het kasteel door een ondergrondse passage. De erfopvolger van koning François I, koning Henri II en diens vrouw Catharina de' Medici, voedden in het Kasteel van Amboise hun kinderen op, en grotendeels ook Mary STUART, de kind-koningin van Schotland, die ten huwelijk was beloofd om de toekomstige Franse koning Françoiis II. Nà het jonge en plotse overlijden van Henri II bleef zijn weduwe het feitelijk koningschap over Frankrijk voeren … enerzijds als moeder van de volgende koning, anderzijds omdat zij de enige vorm van staatskas-met-geld was … men noemde haar De Zwarte Koningin.

Abdij van Fontevraud (FR) … op één rechte lijn met Amboise gelegen daar waar ook de kinderen van Lodewijk XIV opgevoed werden (1670 e.v.) daar waar ook the Plantagenets begraven liggen (een Engelse bodem in Frankrijk sinds XII° eeuw…) (koningsfamilie van Engeland … Richard Leeuwenhart …) bakermat of scharnierpunt van het huidige economische denken van Frankrijk en Engeland broederlijk opgroeide … en nadien zusterlijk uit elkaar groeiden.

Koning François I en Suleiman de Prachtige de koning van Frankrijk en de sultan van het Ottomaanse rijk Suleiman the Magnificent … Suleiman the Lawgiver ofte over de economische unie tussen Frankrijk en het Ottomaanse rijk

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

Onze wiskunde gebruikt Arabische cijfers … De Romeinen kenden geen Arabische cijfers …

Onze manier van denken over economische en sociologische “waardepatronen” is ingegeven door cijfers …

Sinds DE’ MEDICI berekenen wij waarden. De Romeinen en anderen vóór DE’ MEDICI, hun denken over waardepatronen is niet ingegeven door cijfers … de Romeinen beredeneerden waarden.

Voorbeeld: de ruilwaarde.

Voorbeeld: probeer eens een rekening door te voeren in Romeinse cijfers.

Voorbeeld: geen enkele munt van voordien draagt een cijfer … hoeveel waren zij dan wel waard?

33

5.2.

Boekhoudkundig bekeken Bekijk hierboven nog eens

PASSIVA Substantiële onroerende goederen

I. Kapitaal wrv. geplaatst kapitaal

100

wrv. niet opgevraagd kapitaal (-)

101

wrv. opgevraagd, niet-gestort kapitaal

101

II. Uitgiftepremies

11

III. Herwaarderingsmeerwaarden

12

IV. Reserves Wettelijke reserve

130

Onbesch. reserves voor eigen aandelen

1310

Onbesch. reserves voor andere

1311

Belastingvrije reserves

132

Beschikbare reserves

133

V. Overgedragen winst of verlies ( + / - )

14

VI. Kapitaalsubsidies

15

VII. Voorzieningen en uitgestelde belastingen Voorzieningen voor risico's en kosten samengeteld

160/5

voor Pensioenen & soortgelijke verplichtingen

160

voor Belastingen

161

voor Grote herstel- en onderhoudswerken

162

voor Overige risico's & kosten samengevoegd

163/5

Uitgestelde belastingen

168

VIII. Schulden op > 1j

17

Achtergestelde leningen

170

Niet achtergestelde obligaties en leningen

171

Leasingschulden & soortgelijke schulden

172

wrv. kredietinstellingen, leasingschulden,... samengeteld

172/3

34

Kredietinstellingen

173

Overige leningen

174

wrv. overige leningen samengevoegd

174/0

Handelsschulden

175

wrv. leveranciers

1750

wrv. te betalen wissels

1751

Ontvangen vooruitbetal. op bestell.

176

Overige schulden

178/9

wrv. deel financiële schulden hoogstens tot n+2

8802F

wrv. deel financiële schulden hoogstens tot n+2

8912F

IX. Schulden op < 1j Schulden > 1j die, vervallen < 1j

42

wrv. financiële schulden

8801

wrv. financiële schulden

8911F

Financiële schulden wrv. kredietinstellingen samengevoegd

430/8

wrv. overige leningen (incl. RC)

439

Handelsschulden wrv. leveranciers samengevoegd

440/4

wrv. te betalen wissels

441

Ontvangen vooruitbetal. op bestell.

46

Schuld belast.,bezold. & soc. last. wrv. belastingen samengeteld

450/3

wrv. bezoldigingen & sociale lasten samengeteld

454/9

X. Overlopende rekeningen samengevoegd

492/3

Overige schulden samengeteld

47/48

TOTAAL DER PASSIVA

10/49

35

ACTIVA I. Oprichtingskosten

20

II. Immateriële vaste activa

21

III. Materiële vaste activa Terreinen en gebouwen

22

Installaties, machines en uitrusting

23

Meubilair en rollend materieel

24

Leasing en soortgelijke rechten

25

Overige materiële vaste activa

26

Activa in aanbouw en vooruitbetalingen

27

IV. Financiële vaste activa

28

Deelnemingen

280

Vorderingen

281

wrb. dubieuze debiteuren

2817

Deelnemingen

282

Vorderingen

283

wrb. dubieuze debiteuren

2837

Aandelen

284

Overige vorderingen & borgtochten samengevoegd

285/8

wrv. dubieuze debiteuren

2857

Functionele onroerende goederen

V. Vorderingen op > 1j Handelsvorderingen

290

wrv. dubieuze debiteuren

2907

Overige vorderingen

291

wrv. dubieuze debiteuren

2917

VI.A. Voorraden

30/36

Grondstoffen en hulpstoffen samengeteld

30/31

Goederen in bewerking

32

Gereed produkt

33

Handelsgoederen

34

Onroerende goederen bestemd voor verkoop

35

Vooruitbetalingen op voorraadinkopen

36

VI.B. Bestellingen in uitvoering

37

Handelsvorderingen

40

wrv. dubieuze debiteuren

407

Overige vorderingen

41

wrv. opgevraagd, niet-gestort kapitaal

410

wrv. dubieuze debiteuren

417

IX. Geldbeleggingen

50/53

wrv. eigen aandelen

50

wrv. overige beleggingen samengeteld

51/53

X. Beschikbare liquide middelen

54/58

VIII. Overlopende rekeningen

490/1

TOTAAL DER ACTIVA

20/58

Synergetische onroerende goederen

36

RESULTATENREKENING Omzet (verkopen en dienstprestaties)

70

Toe (+) / afname (-) voorraad afgew. produktie

71

Geproduceerde vaste activa

72

Andere bedrijfsopbrengsten

74

Exploitatiesubsidies

740

Brutomarge (winst + / verlies -)

70/61

Handelsgoederen, grondst. & hulpstukken samenget.

60

Aankopen samengevoegd

600/8

wrv. aankopen van grondstoffen

600

wrv. aankopen van hulpstoffen

601

wrv. aankopen van diensten, werk en studies

602

wrv. algemene onderaannemingen

603

wrv. aankopen van handelsgoederen

604

wrv. aankopen v. onroer. goed. bestemd vr verkoop

605

wrv. ontvangen kortingen, ristorno's en rabatten (-)

608

Wijziging in voorraad ( toename + / afname - )

609

Diensten en diverse goederen

61

wrv. huur, herstel & C° (610 + 611)

610/1

wrv. leveringen materiaal C°

612

wrv. leveringen andere dan materiaal C°

613

wrv. vervoer

614

wrv. overige materiaal & diensten

615

wrv. uitzendkr. en persn ter besch. v. onderneming

617

Bezold., soc. lasten en pensioenen

62

Afschr. en waardevermind. samengeteld

63

Afschr. en waardevermind. vaste activa

630

Waardevermind. voorr. & handelsvord. samen ( + / - )

631/4

Waardevermind. op voorr. & bestel. in uitv. ( + / - )

631/2

Waardevermind. enkel op handelsvord. ( + / - )

633/4

Voorzieningen vr risico's en kosten samen ( + / - )

635/7

Andere bedrijfskosten samengevoegd

640/8

Als herstruct. geactiv. bedrijfskosten (-)

649

FINANCIELE OPBRENGSTEN

75

wrv. opbrengsten uit financiële vaste activa

750

wrv. opbrengsten uit vlottende activa

751

wrv. kapitaal- en interestsubsidies

753

uit toelichting kapitaalsubsidies

9125

uit toelichting interestsubsidies

9126

wrv. andere samengevoegd

752/9

FINANCIELE KOSTEN (-)

65

Kosten van schulden

650

Kosten uitgifte leningingen disagios

6501

Waardevermind. andere vlottende activa

651

Andere financiele kosten

652/9

Disconto van vorderingen

653

Voorziening. v financ. aard samen (gev.+, terugn.-)

656

gevormd, toevoeging ( + )

6560

37

aangewend, teruggenomen ( - )

6561

UITZONDERLIJKE OPBRENGSTEN

76

Terugn. van afschrijv. & waardevermind. V.A.

760

Terugn. van waardevermind. op F.V.A.

761

Terugn. voorzien. v. uitzond. risico's & kosten

762

Meerwaarde bij realisatie vaste activa

763

Andere uitzonderlijke opbrengsten

764/9

UITZONDERLIJKE KOSTEN (-)

66

Uitzond. afschr. & waardevermind. vaste activa

660

Waardevermind. op financiële vaste activa

661

Voorzien. voor uitzond. risico's en kosten

662

Minderwaarde bij realisatie vaste activa

663

Andere samengevoegd

664/8

Als herstruct. geactiveerde uitzond. kosten (-)

669

TOTAAL RESULTAAT Onttrekking aan de uitgestelde belastingen (+)

780

Overboeking naar de uitgestelde belastingen (-)

680

BELASTINGEN OP HET RESULTAAT (- / +)

67/77

Belastingen samengeteld (-)

670/3

Regularisering van belastingen

77

Resultaat vh boekjr nà bel. (winst +, verlies -)

70/67 Onttrekking a (afname v) belastingvrije reserves (+) 78or789 Overboeking naar de belastingvrije reserves (-) 68or689 Te bestemmen result. vh boekj. (winst + / verlies -)

70/68 ROI

RESULTAATVERWERKING Overgedragen winst van vorig boekjaar (+)

790

Overgedragen verlies van vorig boekjaar (-)

690

Onttrekking aan eigen middelen samengeteld (+)

791/2

Toevoeging ah eigen vermogen samengeteld(-)

691/2

Over te dragen winst (-)

693

Over te dragen verlies (+)

793

Tussenkomst van de vennoten in het verlies

794

Uit te keren winst samengeteld (-)

694/6

Vergoeding van het kapitaal

693

Bestuurders en zaakvoerders

695

38

TOELICHTINGEN UITSPLITSING VAN DE MATERIELE VASTE ACTIVA TERREINEN EN GEBOUWEN AANSCHAFFINGSWAARDE Op het einde van het vorige boekjaar

8151

Mutaties tijdens het boekjaar Aanschaffingen inbegr. geproduceerde vaste activa

8161

Overdracht en buitengebruikstellingen (-)

8171

Overgeboekt van één post naar een andere (+ of - )

8181

MEERWAARDEN Op het einde van het vorige boekjaar

8201

Mutaties tijdens het boekjaar Geboekt

8211

Meerwaarden - verworven van derden

8221

Afgeboekt (-)

8231

Overgeboekt van één post naar een andere (+ of - )

8241

AFSCHRIJVINGEN, WAARDEVERMINDERINGEN Op het einde van het vorige boekjaar

8261

Geboekt

8271

Teruggenomen (-)

8281

Verworven van derden

8291

Teruggenomen (-)

8301

Overgeboekt van één post naar een andere (+ of - )

8311

39

5.3. De logische toepassing van de elementaire normen

Er zijn 13 elementaire normen:

waarvan 9 micro-normen en 4 macro-normen (micro = waarop de mens impact kan hebben macro = waarop de mens geen impact kan hebben, maar die impact hebben op de mens)

en er zijn 3 zuilen of absolute normen:

de substantiële zuil

de functionele zuil

de synergetische zuil

zie hierboven:

40

Bij de toepassing van de micro-normen is het vizier dat zich toepast norm per norm … mens per mens … goed per goed … toestand per toestand:

de SWOT-analyse

41

5.3.1.

De 9 micro normen Bij wijze van voorbeeld gesproken … «bij verkoop»

de functionele zuil

Waarvoor

De pijn = de behoefte = de drijfveer … «de eigenaar heeft geld nodig» … het doel, goal

WAARvoor de mens pijn aankan = pijn wil doorstaan = energie kan/wil aanwenden De wijsheid: laat uw pijn eerst beoordelen door iemand anders, die niet emotioneel aangedreven is, die kan het onderscheid maken in de 4 soorten pijn … de emotioneel (re)agerende eigenaar verwart de soorten pijn tot één gehele pijn, die hij soms te snel voor WAAR aanneemt Wat

De actie = «verkopen», zo is de (re)actie van de eigenaar om zijn dito pijn weg te nemen (of anders gezegd: om aan zijn behoefte te voldoen) De wijsheid: laat u informeren door iemand anders omtrent andere vormen van acties … laat u niet vast-ankeren door uw eerste gevoel … het is de eerste taak van een professioneel om na te gaan én eerlijke raad te geven aan diegene die op hem beroept doet … of dat de actie die de eigenaar zich voorgenomen heeft wel de goeie is … of de behoefte die de eigenaar heeft wel WERKelijk is

Hoe

De vraag is = «verkopen op welke manier»  doet de eigenaar het zelf (geen kosten … deze denkt dat dit voor hem geen alternatieve pijn zal veroorzaken  doet de eigenaar beroep op een professioneel … deze denkt dat dit voor hem een alternatieve, draaglijke pijn zal veroorzaken De wijsheid: bevraag u eerst welke die alternatieve pijn is … misschien veroorzaakt die professioneel u helemaal geen pijn … het is de eerste taak van een professioneel om na te gaan én eerlijke raad te geven aan diegene die dito behoefte heeft en nadat de goede actie is achterhaald om na te gaan op welke manier met die mentale WAARheid kan omzetten in materiële WERKelijkheid … finaal moet de balans der pijnen gemaakt worden de substantiële zuil

De primaire persoon ik, wij

Bekeken uit het oogpunt van de eigenaar-verkoper … «ik = de eigenaar»  ik, eigenaar die het zelf doet … ik denk alleen en vooral aan mijn eigen sterke-punten, en … ik denk in termen van opportuniteiten die ik-mijzelfzelf-imagineer (imagineren= gevolg van projectie-vermogen met zijn 7° zin)

42

ik, eigenaar, ik ken mijn prijs zelf … opgepast “ik, eigenaar”: wat u kent/weet is hoeveel geld u morgen nodig heeft om daarmee iets te bereiken, en dat heeft niets te maken met de waarde van het huis dat u wil verkopen … uw waarvoor is: dat u geld nodig heeft ‘voor iets anders’ wat u doet is alles-en-nog wat zoeken om uzelf te laten geloven dat uw vraagprijs overeenkomt met dat geld dat u nodig heeft (of minstens zo kort mogelijk in die buurt) … u maakt uzelf iets wijs … en sterker nog: u gaat geloven dat de koper dit gaat geloven het enige wat een koper gelooft is zijn goesting en wat hij voor zijn centen elders kan krijgen … dat én dat alleen is de waarheid van de koper … en die ligt ver, heel ver weg van die van de verkoper!  ik, eigenaar die het zelf niet doet … ik denk ook na over mijn zwakke punten, en/of over bedreigingen (van nog meer pijn uit het onbekende) De wijsheid: als ik over ik denk, dan denkt “ik” gegarandeerd verkeerd … dan maakt “ik” zijn eigen waarheid … maar die waarheid, die werkt zelden in de werk-elijkheid De secundaire persoon jij, jullie

Bekeken uit het oogpunt van de eigenaar-verkoper is … «jij = al diegene die direct bij de verkoop-idee (kunnen) betrokken worden, andere dan de eigenaar» 

“jij” kan zijn: de potentiële koper … target



“jij” kan zijn: de professioneel bij wie “ik” ten rade en hulpe gaat … lees: al de professionelen bij wie “ik” vooraf contacteer

De wijsheid: pas op voor twee dingen: 1. denk nooit dat je weet hoe een ander denkt 2. hoedt u voor ZINsbegoocheling …

43

de formule van de mens-beweging AIDA VZW ~ ROI

→ − Zekerheidgevoel −

Attention Vrijheidgevoel

De Tertiaire persoon hij/zij, zij, de/het andere

→

Interest

Desir

→

Action

Waardigheidgevoel

~

ROI

Bekeken uit het oogpunt van de eigenaar-verkoper … «hij = al diegene die én al datgene dat indirect bij de verkoop-idee (kunnen) betrokken worden, andere dan de eigenaar en andere dan jij, jullie» De tertiaire persoon is dus zowel een subject als een object:  “hij/zij” = een mens = de andere(n)  “het” = een zaak, een goed = het andere. In deze categorie horen thuis: de concurrent, “de derde” (adviseur buitenstaander, enz) … maar ook de andere huizen op de markt die te koop staan, de andere opportuniteiten en bedreigingen. De wijsheid: denk niet dat de 1° en de 2° persoon belangrijk zijn … de 3° persoon is altijd de belangrijkste … dus negeer die nooit … en van de 3° persoon daarvan zijn er altijd meer dan van de 1° en de 2° = de grote massa.

de synergetische zuil

Wie

8

«Wie is het best geschikt om die wat en hoe te realiseren » … wie gaat het doen, de waarheid in werkelijkheid omzetten … personae

Waar

«Waar is de beste plaatst om die wat en hoe te realiseren» … loci

Wanneer

«Welk is de beste moment om die wat en hoe te realiseren, mede hoeveel tijd zal de conversie van WAARheid in WERKelijkheid vereisen» … temporis

8

Realiseren, is de mentale waarheid in materiële werkelijkheid omzetten.

44

5.3.2.

De 4 macro normen

de absolute frequentie

het Geld

In onze huidige maatschappij draait alles rond “geld” … of men dit nu wil of niet wil. Alles draait rond “berekenen”, niets rond “beredeneren”. En berekenen kan men zo lang doen, en men daardoor zo lang een juist, zinnig gevoel geven, … als dat de waarden van de cijfers en getallen zich evenredig blijven verhouden als 2 = 1+1 dan is 30 = 30 x 1 als de afstand tussen alle cijfers en getallen 1 blijft … maar, als de waarden zich onevenredig gaan verhouden tussen de cijfers en de getallen, dan rekent men met de cijfers en getallen gegarandeerd verkeerd.. … ik ben 30 jaar geworden, en mijn broer die is half zo oud als ik dan wil dit niet zeggen dat al de getallen van al mijn leeftijdsjaren jaar nà jaar het dubbel getal zal zijn van de leeftijdsjaren van mijn broer

En hoe verder de tijd verstrijkt, hoe groter men zich misrekent. Men misrekent zich dalend exponentieel, als de waarden nà tijdsverloop krimpen, men misrekent zich stijgend exponentieel, als de waarden nà tijdsverloop rekken. De EURO is de uitgerekte waarde van de BEF … wat ooit begonnen is in de 16° duurt al tot in de 21° … maar voor hoelang nog?

Niets is zo vluchtig als geld … Geld is zoals “ether” … het is enorm moeilijk om het aan te maken, en om het in het flesje te krijgen … maar zolang het flesje dicht is, werkt het niet … en als men het flesje opentrekt om het te doen werken, dan verdampt het rapper dan dat het in het flesje is gekomen.

Wat men ook doet of wil gaan doen, alles moet afgetoetst, onderworpen worden aan de behoefte daarbij van geld-om-het-te-doen-werken

45

… of men zal er zelf door afgetoest worden. Het resultaat van de 9 micro-normen kan TOP zijn, maar als de centen er niet zijn, dan kan men het resultaat gewoon vergeten. de Tijd

Soms is het resultaat van de 9 micro-normen TOP, maar als de tijd er niet klaar voor is, als men de tijd tot realisatie niet heeft, als het andere tijden zijn of worden … dan kan men het resultaat gewoon vergeten.

het Recht

Soms is het resultaat van de 9 micro-normen TOP, maar als de wet er anders over stipuleert, als bepaalde organen van het recht er anders over denken, dan kan men het resultaat gewoon vergeten … tenzij volharding en doorzicht enz. … zie FED-net.

het Onbekende

Ofwel is er “iets”, ofwel is er “niets” … to be or not to be Het “iets” dat kan men WAARnemen, WAARderen, het “niets”dat kan men niet WAARnemen, WAARderen … wat niet betekent dat het “niets” ONWAAR is … zie “de onbekende” in wiskunde

46

Het amalgaam der normen

STAP 1 Theorie verkondigt men altijd, en leert men (nog) altijd aan … lijn per lijn, stap nà stap. Muziek leert men noot per noot, maar zingen doet men in klanken van alle noten samen … als men de noten niet meer ziet Lezen leert men letter per letter, maar spreken doet men in woorden van alle letters samen … als men de letters niet meer ziet Rekenen leert men cijfer per cijfer, maar wiskunde kan men pas toepassen … als men de cijfers niet meer ziet.

Maar in de praktijk krijgt men alle normen door elkaar vermengd, en in één tijd, samen te verwerken. De getallen, bedragen en factoren, die men uit die 13 normen moet distilleren zijn: aard

afkorting

1.

het kapitaal bij het begin

k

2.

de behoefte ~ in/aflossing

3.

de tijd van het begin tot het einde

4.

de de-/inflatie

5.

het eindkapitaal, resterend op het einde

e

6.

de rentabiliteit ~ kapitaalskost

r

(€ per maand bijv.)

b

(in jaren bijv.)

t

(% per jaar bijv.)

i

(%k per jaar bijv.)

En eens dat men die bedragen en factoren kent, dan zal men het beeld in de foto van de formules zien verschijnen.

Vraag: Handelen de 13 normen niet over het subject (de mens) … handelen die normen ook over het object (het goed, de zaak, het huis, de grond)? Quid de waarde van het “kapitaal bij het begin” … in verkoop is dit de vraagprijs van de verkoper? Tot op vandaag handelt men altijd op basis van « de zo genaamde “intrinsieke” waarde … met wat nevel rond », … door die te berekenen op basis van vierkante meters aanwezig materiaal (intrinsiek genoemd), … door die te berekenen op basis van kubieke meters aanwezig materiaal en geleverd werk, … door die te berekenen door vergelijk met andere behaalde prijzen die op hun beurt intrinsiek opgestart zijn, … door geloof te hechten aan de meest onzinnig recurentie-formules (dat is echte kwakzalverij). De intrinsieke waarde is de niet-gecorrigeerde, niet-gewogen basiswaarde van de materiële substantie.Ofte die waarde is de brute, niet bewerkte grondstof (soms beneveld). … de definitie van schatten op vandaag: « Mikken op de prijs die men wil uitkomen! In de hoop dat de andere dat mikken gaat slikken.»

47

Via de intrinsieke waarde zet men slechts de 1° stap van waardering … grondstof. Zo “berekent” men in weze (en beredeneerd men onbewust) “een substantiële waarde van het “3° zijn” (cfr. de 3° persoon … het andere) … daar waar de cirkel der personen sluit … het π-punt. Want de waarde van het object (een goed, een zaak), de prijs van een vergelijkbaar huis, van de bouwmaterialen, van de grond, enz., is de waarde die andere subjecten daaraan ooit eens gegeven hebben … andere subjecten (aan andere objecten) onder invloed van de 13 normen. Dit is natuurlijk het moeilijkste: de waarderingsmethode van het verleden loslaten, en te vervangen door de nieuwe waarderingsmethode van de toekomst. En men zal altijd de nijging hebben om naar bouwstenen van de waarderingsmethode van het verleden terug te grijpen … dat kost de minste pijn. Maar … mis de trein naar de toekomst niet, uit nostalgie voor het verleden. Wij rekenen toch ook niet meer met Romeinse cijfers … waarvan men eeuwen gedacht heeft dat die de enige waren om waarden mee uit te drukken. La masse des gens ne veut pas connaître, mes veut reconnaître. Les gens ne cherchent pas la connaissance, mais la reconnaissance.

STAP 2 De WAARheid, die bestaat … voor 1 mens. De WERKelijheid, die bestaat uit 101 mensen … de werkelijkheid is het product van 101 WAARheden. Als men de werkelijkheid wil voorspellen, dan moet men naar de WAARschijnlijkheid zoeken. En om de waarschijnlijkheid van morgen te vinden, 9 brengt men zoveel als mogelijk “zinnige” waarheden van gisteren samen in één matrix Daarom moet de professioneel in staat zijn én de moeite doen (!), om meerdere waarheden op zinnige wijze samen te brengen in een matrix, om zo tot te kunnen focussen op wat, hoe, waar, wanneer kan werken.

STAP 3 Men(s) moet (opnieuw) leren “beredeneren” in plaats van “berekenen”. Beredeneren resulteert ook in een cijfer, een waarde een prijs. Men moet (opnieuw) leren communiceren. Nog nooit in de tijd heeft de mens over zoveel communicatiemiddelen beschikt dan vandaag, nog nooit in de tijd heeft de mens zo weinig gecommuniceerd dan vandaag.

Men(s) moet leren om zijn eigen mentaal denken in alle materiële details te communiceren aan diegene met wie men communiceert, … om te laten beoordelen, en vice versa = beredeneren.

9

MATRIX is enerzijds een amalgaam van cijfers, waarbinnen of waartegen het cijfer dat men zoekt moet bevinden, naar de grootst mogelijk aanvaardbare logica, MATRIX is anderzijds het menselijk moederweefsel waaruit een kind ontstaat … of een orgaan, een tumor of een ander weefsel ontstaat.

48

Omdat praktijk-voorbeelden meer zeggen dan droge theorie-teksten, … daarom schreef men vóór de middeleeuwen wetten in retorieke- of vertel-vorm (zoals sprookjes), en nà de middeleeuwen, nà DE’ MEDICI … in abstracte vorm (abstracte vorm is minder begrijpbaar voor de gewone man, retorieke vorm leidt tot onbegrip)

zie hier een voorbeeld bij het thema “een subject wil een object aankopen”, hierin is niet alleen de 1° norm verwerkt (want die staat hier net boven vermeld), maar ook alle andere.

ADVIES door Jacques THIEBAUT VAN ROYEN

1.

Methode

1.1. Prijs en waarde

Twee begrippen die men niet mag verwarren zijn: "prijs" en "waarde". In een verkoop/koop van een goed zijn er twee afzonderlijke belanghebbenden: de verkoper en de koper. Ieder van hen heeft zijn eigen manier van denken waarop deze "zijn" waarde van dat goed gaat vormen. De waarde die de verkoper vormt, noemt men "de laatwaarde". Dit is de waarde waaraan de verkoper bereid is om het goed te verkopen. Waaraan de koper bereid is om het goed "te laten" gaan. De waarde die de koper vormt, noemt men "de neemwaarde". Dit is de waarde waaraan de koper bereid is om het goed te kopen. Waaraan de koper bereid is om het goed "te nemen". De prijs is het snijpunt van de laatwaarde en van de neemwaarde. De prijs is één bepaald cijfer. Een waarde is een vork van cijfers, tussen een absoluut minimum cijfer en een absoluut maximum cijfer. Zowel de laatwaarde, als de neemwaarde.

1.2. Denkpatronen die tot waarden leiden

In de werkelijkheid wordt de laatwaarde en de neemwaarde volgens totaal verschillende denkpatronen opgebouwd. Zo zijn er twee totaal verschillende denkpatronen: het denkpatroon van de verkoper, en het denkpatroon van de koper. En in beide denkpatronen wordt er uitgegaan van elementen die niet direct aansluiten bij het goed.

Een algemeen denkpatroon van de verkoper is: Ik wil V€ kunnen realiseren (bijvoorbeeld: ik wil een nieuw appartement te kopen). En om die Vwaarde te kunnen realiseren heb ik A geld nodig (dit is dan de aankoopprijs van dat nieuw appartement, of een deel daarvan). Dus zal ik trachten uit te leggen waarom het goed dat ik daarvoor wil verkopen (bijvoorbeeld: ik wil daarvoor het appartement verkopen waar in nu in woon), een waarde A heeft, minstens een waarde heeft die zo dicht

49

als mogelijk bij die waarde A ligt. En om tot die waarde A te komen zal ik diverse berekeningsmethoden toepassen, die een laatwaarde zullen opleveren die ligt tussen Aminimum en Amaximum. Enkele berekeningsmethoden die de verkoper kan gebruiken zijn: een eerste methode: ik ga voor het appartement het aantal m² nemen, en daarvoor ga ik de nieuwbouwprijs opzoeken, en daarvan ga ik een procent voor slijtage aftrekken, en dan ga ik er een waarde voor het grondaandeel bijtellen; een tweede methode: ik ga kijken welke de vraagprijzen en de behaalde prijzen zijn van een soortgelijk appartement, en die ga ik dan afronden volgens elementen die mijn appartement meer of minder heeft; een derde en nog meer methoden: men kan zo verder gaan, en de ene methode op de andere methode verkiezen, want wat de koper doet ten eerste: is zichzelf overtuigen van de laatwaarde ten tweede: een uitleg opbouwen om tot Amaximum te komen, en waarvan hij denkt dat die voor de koper waarschijnlijk aanvaardbaar is.

Een algemeen denkpatroon van de koper is: Ik wil ofwel "dat bepaald goed" ofwel "een goed" kunnen verwerven, wat voor mij als koper een K waarde betekent. En om die Kw te kunnen realiseren heb ik B geld beschikbaar. Dus zal ik trachten uit te vinden en te bekomen dat ik Y kan kopen aan de zo laag als mogelijk prijs B. En om tot die waarde B te komen zal ik diverse berekeningsmethoden toepassen, die een neemwaarde zullen opleveren die ligt tussen Bminimum en Bmaximum. Enkele berekeningsmethoden die de koper kan gebruiken zijn: een eerste methode, als de koper "zijn gedacht" gezet heeft op dat goed: ik ga voor het appartement het aantal m² nemen, en daarvoor de nieuwbouwprijs opzoeken, en ik ga zoveel als mogelijk elementen zoeken om die nieuwbouwprijs naar beneden te halen; een tweede methode, als de koper "zijn gedacht" nog niet gezet heeft op dat goed: ik ga kijken welke appartementen er nog te koop zijn voor de vraagprijs die ik als koper kan betalen, en ik koop dan in functie van het resultaat van vergelijking van het aanbod, namelijk "wat kan ik voor welke prijs kopen op de markt"; een derde en nog meer methoden: men kan zo verder gaan, en de ene methode op de andere methode verkiezen, want wat de verkoper doet ten eerste: is voor zichzelf een Bmaximum neemwaarde opbouwen ten tweede: een uitleg opbouwen om tot Bminimum te komen, en waarvan hij denkt dat die voor de verkoper waarschijnlijk aanvaardbaar is.

1.3.

Matrix

Zonder met de verkoper gesproken te hebben, en zonder de verkoper zijn Z-betrachting te kennen, kan er onmogelijk een denkpatroon van de verkoper geanalyseerd worden. Het denkpatroon van de koper kan ik zo concreet als mogelijk trachten te vatten. En vervolgens kan dit dan in cijfers uitgezet worden. "Uitgezet" in de zin dat het denkpatroon van De koper, zoals ieder denkpatroon trouwens, niet bestaat uit één en alles omvattend element, maar bestaat uit een amalgaam van diverse samenhangende elementen. Ieder samenhangend element levert een cijfer op. Alle samenhangende elementen leveren dan een matrix aan cijfers op. En zoals dit bij waarschijnlijkheidsrekenen hoort, zal uit die matrix van cijfers de vork blijken van

50

de neemwaarde.

De matrix bouwt zich op in de volgende vorm: de x-as: de soorten van waarden de y-as: de cijfers van waarden waarbij de cijfers van waarden (y-as) niet evenredig zijn met de soorten van waarden (x-as), wat betekent dat de normale verwachting dat een cijfer gaat stijgen (op de Y-as), als een soort stijgt (op de xas), niet bestaande is, met andere woorden, een cijfer van een synergetische waarde kan lager liggen een cijfer van een substantiële waarde

1.3.1.

Abstract beschouwd.

In de soorten waarden bestaan er twee groepen: groep (A), soorten (1) (2) (3), die hebben hoofdzakelijk een direct verband met het goed zelf; groep (B), soorten (4) (5) (6), die hebben hoofdzakelijk een direct verband met de persoon van de koper of van de verkoper zelf. Groep (A). (1) De substantiële waarde: is de waarde van de substantiële, materiële elementen van het goed, dus van het materiaal zonder meer, en waarbij het risico dat de koper bereid is om te aanvaarden, "zeer klein" te noemen is; (2) De operationele waarde: is de waarde in functie van de directe opbrengst van het goed, dus van de vruchten waarbij er geen extra toegevoegde inspanning door de koper geleverd wordt naar de toekomst toe, en waarbij het risico dat de koper bereid is om te aanvaarden, "gewoon" te noemen is; (3) De synergetische waarde: ook de investering waarde genoemd, is de waarde in functie van de indirecte opbrengst van het goed, dus van de vruchten waarbij er een extra toegevoegde inspanning door de koper geleverd wordt in de toekomst, en waarbij het risico dat de koper bereid is om te aanvaarden, "groot" te noemen is, waarbij er sprake is van "horizontale" synergie, als die inspanning (of waarde) toegevoegd wordt op of uit het goed zelf, en waardoor het gekochte goed een meerwaarde veroorzaakt aan andere goederen of capaciteiten van de eigenaar (de koper),

51

waarbij er sprake is van "verticale" synergie, als die inspanning (of waarde) toegevoegd wordt uit iets anders dan het goed zelf, en waardoor aan andere goederen of capaciteiten van de eigenaar (de koper) een meerwaarde veroorzaakt aan het gekochte goed. Groep (B). (4) De zero waarde: niemand kan aan het goed zelf elementen toewijzen die kunnen becijferd worden, maar iedereen is het er over eens dat dit goed hoe dan een ook waarde heeft. Een waarde in de zin van "als men die waarde er niet voor krijgt, dan doet men het niet weg, dan behoudt men dat goed". Men spreekt ook van de "fair value". Nota Bene. "Zero" staat niet voor nul. Vergelijk "Ground Zero" in New York. En wat hoger gezegd is met de x/y-assen, betekent hier dat de Y-waarde heel hoog kan liggen, alhoewel de soort aan de lange kant van de x-as staat. (5) De opportuniteit waarde: dit is de waarde waaraan de verkoper het goed "moet" laten gaan, omdat hij er om welke reden dan ook geen hoger waarde voor krijgen kan, en omdat er elementen zijn die aan zijn persoon verbonden zijn waardoor deze bij manier van spreken "genood" is om het goed van de hand te doen (6) De unieke koper waarde: dit is de waarde waaraan de koper het goed "moet" hebben, omdat er elementen zijn die aan zijn persoon verbonden zijn waardoor deze de andere kopers hoe dan ook moet overtreffen, om het goed kost wat kost te hebben. Post Scriptum. Verwar "de unieke koper waarde" niet met de "unique selling value". De unieke koper waarde heeft betrekking tot de persoon van de koper. De unique selling value heeft betrekking met het goed zelf, in de zin van "waarom men dit goed wil kopen, eerder dan een ander zelfs soortgelijk goed". En als men hoort spreken over "intrinsieke waarde", dan is dit een waarde die ligt op de grens tussen de substantiële waarde en de zero waarde. De intrinsieke waarde kent haar bestaan eerder bij roerende goederen dan bij onroerende goederen. Zoals bijvoorbeeld: de intrinsieke waarde van een munt, is de waarde van een bepaald metaal dat in een munt aanwezig is. De intrinsieke waarde van een onroerend goed houdt nog enigszins verband met het materiaal dat men daarin aantreft, maar houdt meer verband met de occasionele opportunistische koper voor een goed dat om welke reden dan ook niet in de markt ligt. Of waarmee men wil aangeven: de absoluut laagste waarde waaraan een koper alsnog het onroerend goed wil laten gaan om er toch maar vanaf te zijn om welke reden dan ook, zonder dat de koper "genood" is om het goed van de hand te doen.

1.3.2.

Concreet beschouwd

Voor dit goed zijn in de onderscheiden soorten van waarden, de elementen en/of cijfers die men aantreffen of kan berekenen, en waarmee de matrix opgebouwd wordt, de volgende: Type waarde

Soort waarde

de terugbetalingcapaciteit waarde

(1)

de waarde van de aanwezige vruchten

(2)

de zero waarde

(2)

de venale successiewaarde

(3)

de verzekeringswaarde

(3)

de waarde als landbouwgrond

(3)

de waarde als bouwgrond

(3)

de kadastrale waarde

(4)

52

de verplichte openbare verkoopwaarde

(4)

de opbrengstwaarde

(4)

de meerwaarde op normale termijn

(4)

de domeinwaarde

(4)

de horizontale synergetische waarde

(5)

de verticale synergetische waarde

(5)

de unieke koper waarde

(6)

2.

Cijfers

2.1. Cijfer per type waarde

2.1.1.

De terugbetalingcapaciteit waarde

Als de koper geld moet gaan lenen, dan dient de rente en andere leningslasten in cijfers uitgedrukt te worden. Wat alzijd een negatieve, of neemwaarde verlagende factor zal betekenen. Maar dit is hier niet van toepassing. Als de koper geen geld moet lenen, en zelf over geld beschikt, dan is deze factorwaarde neutraal, of 1. Wat hier het geval is. Een factorwaarde 1 betekent dat men er geen rekening moet mee houden. Als de koper over "gemakkelijk" geld kan beschikken (erfenis, familiefortuin, subsidies, of politiek en andere beschikbaarheid, of soortgelijk), dan heeft deze factor een (pijn)ervaringswaarde van 1,1 tot 2,5. Boven de 2,5 komt men terecht in de unieke koper waarde, en dan drukt men dit uit als ∞ (oneindig). Wat betekent dat alleen de koper deze waarde kent, en dat niemand hier rekening kan mee houden. En wat in een waardering uitgedrukt wordt als > (groter dan de uitgedrukte waarde). Dit laatste situatie is volgens mijn aanvoelen hier niet van toepassing. In deze, kan de waardefactor als gevolg van de terugbetalingcapaciteit bepaald worden op 1,40 à 1,99 van de theoretische neemwaarde.

2.1.2.

De waarde van de aanwezige vruchten

De vruchten die op het onroerende goed aanwezig zijn, zijn het hout op stam, voor een waardering van 840.133 €; de afbraakmaterialen van de constructies, voor een waardering van 12.000 €. Hierbij werd er rekening gehouden met de "arbeid voor het plukkenen het verzilveren van de vruchten". Hierbij kan er geen rekening gehouden worden met het feit dat voor de ene dit "pluk- en verzilveringkosten" lager of hoger zullen uitvallen dan voor de andere. In deze, kan de algemene waarde van de aanwezige vruchten bepaald worden op 852.133 €.

2.1.3.

De zero waarde (zero value ook true value genoemd)

Deze grond zijn economisch "arm" naar hedendaagse normen. Omdat deze gronden enerzijds een natuurlijk

53

cyclus kennen zonder artificiële "verbeteraars" (wat hem anderzijds uniek maakt voor de missie van <de opdrachtgever>, en waarover hierna meer), wat anderzijds een economische investering vereist om tot een "normaal" niveau te komen naar hedendaagse normen. De appreciatie van hedendaagse en andere normen, laat ik in het midden. Als wij de gronden bekijken ten opzichte van de laagste marktprijzen volgens de gegevens van het N.I.S. (Nationaal Institituut voor Statistiek, gebaseerd op de cijfers uit authentieke akten van notarissen, aankoopcomité, e.a. bevoegde overheden), dan kunnen wij de volgende theoretische cijfers weerhouden: Algemeen gemiddelde prijs(€)

Q25 prijs(€)

Q50 prijs(€)

Q75 prijs(€)

P90 prijs(€)

niet toepasselijk

niet bekend

0,6055 / m²

niet bekend

niet bekend

Lees statistische cijfers nooit als 'absolute of concrete' prijzen. Om te beginnen staan statistische cijfers nooit voor juiste prijzen op vandaag, maar zij drukken een al dan niet gewogen gemiddelde waarden of verhouding uit gebaseerd op cijfers uit het verleden. Met gebruikt de term QUARTER. dit betekent letterlijk 'kwartiel' of 'in 4 verdeelt'. Q25 = 25% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q50 = 50% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … Q75 = 75% van de transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … P90 = de hoogste transacties gebeurde aan de gemiddelde waarde van … 90% zijn goedkoper verkocht dan de vermelde prijs, terwijl slechts 10% duurder is Ten slotte drukken statistische cijfer geen kwaliteit uit ... er wordt geen rekening gehouden met een slecht onderhouden oud huis, of een nieuw, of een zeer goed onderhouden huis. Statistische cijfers moeten vakkundig door professionelen toegelicht worden, ander begrijpt men die verkeerd. Wat een normale mens er wel in kan lezen, is lager dan x, en hoger dan y is er geen prijs genoteerd ... de absolute grens van de officiële cijfers kan men dus men wel lezen.

Aan de zero waarde van de grond voegt zich natuurlijk de waarde van het aanwezig hout, en afbraakmaterialen van de gebouwen aan toe. Voor het aanwezige hout kan een waarde weerhouden worden In deze, kan de zero waarde bepaald worden voor de grond op … m² x 0,6055 €/m² = … €, waaraan zich de algemene waarde van de aanwezige vruchten toevoegt voor … €, dus samengeteld is dit … €.

2.1.4.

De venale successiewaarde

De laatste eigenaar is onlangs overleden. Er zal dus een successieaangifte zijn gebeurd, of gebeuren. De successie vermeld normaal de venale waarde. Dit is de waarde waaraan een goed normaal verkoopbaar zou zijn. Er wordt weinig of geen rekening gehouwen met de coherentie van de goederen. Men gaat meestal goed per goed bekijken, zonder oog te hebben voor het geheel dat door die goederen gevormd wordt. Een afwijking van 40% (naar beneden) komt echter frequent voor bij goederen die de erfgenaam zelf blijft bewonen. Deze waarde wordt normaal niet bekend gemaakt naar het publiek toe, alhoewel de vraag altijd kan gesteld worden aan AKRED – Registratiekantoor … . In deze, kan de successiewaarde als indicator gebruikt worden om te bepalen welk de venale waarde van ieder perceel of kleine groep van percelen zou kunnen hebben (dit is de mogelijke verkoopwaarde aan het grote

54

publiek). Deze venale successiewaarde uitdrukt in een factor is 1,6 tot 2,5 keer de successiewaarde.

2.1.5.

De verzekeringswaarde

Gronden worden niet verzekerd. Gebouwen worden wel verzekerd, hetzij voor de restwaarde, hetzij voor de heropbouwwaarde. Voor de gebouwen die hier aanwezig zijn, is er ons geen verzekeringswaarde bekend. Wat trouwens ook weinig bruikbaar zal zijn.

2.1.6.

De waarde als landbouwgrond

Volgens gegevens van het N.I.S. (bijgehouden tot 2007) kunnen wij de volgende cijfers gebruiken: voor teeltgrond (weinig schommeling sedert 2007): Algemeen gemiddelde prijs(€)

Q25 prijs(€)

Q50 prijs(€)

Q75 prijs(€)

P90 prijs(€)

niet toepasselijk

niet bekend

2,26 / m²

niet bekend

niet bekend

voor weiden (weinig schommeling sedert 2007): Algemeen gemiddelde prijs(€)

Q25 prijs(€)

Q50 prijs(€)

Q75 prijs(€)

P90 prijs(€)

niet toepasselijk

niet bekend

2,06 / m²

niet bekend

niet bekend

Volgens navraag en te koop stelling, is de huidige vraagprijs voor landbouwgrond aan straat gelegen (teelt en weide gemengd) 2,30 €/m². In deze, kan de waarde als landbouwgrond bepaald worden op … m² x 2,10 €/m² = … €.

2.1.7.

De waarde als bouwgrond

Volgens gegevens van het N.I.S. kunnen wij de volgende cijfers gebruiken: Algemeen gemiddelde prijs(€) 160 / m²

Q25 prijs(€)

Q50 prijs(€)

Q75 prijs(€)

P90 prijs(€)

105 à 141 / m²

152 à 167 / m²

155 à 322 / m²

183 à 322 / m²

Volgens navraag en te koop stelling, is de huidige gemiddelde vraagprijs voor bouwgrond 130 à 206 €/m². Deze grond heeft een ernstige gelegenheidswaarde, als men genoeg gelegenheidskopers kan vinden. In deze, kan de algemeen gemiddelde waarde als bouwgrond bepaald worden op … m² x 160 €/m² = …€, gecorrigeerd wegens verloren oppervlakte wegens o.a. verplichte niet-bebouwde bestemming, uitrustings- en soortgelijke kosten tot … €. Met een laagste niet gecorrigeerde waarde van … m² x 105 €/m² = … €, en evenredig gecorrigeerd is dit … €.

55

Met een hoogste niet gecorrigeerde waarde van … m² x 250 €/m² = … €, en evenredig gecorrigeerd is dit …€.

2.1.8.

De kadastrale waarde

Het kadastraal inkomen (KI) is het wettelijk inkomen uit onroerende goederen. Het kadastraal inkomen is het gemiddeld normaal netto-inkomen dat het onroerend goed tijdens één jaar aan zijn eigenaar zou opbrengen, rekening houdend met de huurmarkt op het referentietijdstip, dat wil zeggen op 1 januari 1975. De formule: KI = huurwaarde – 40% - KI = niet geïndexeerd kadastraal inkomen. - Huurwaarde = jaarlijkse huur die in normale omstandigheden kon worden bekomen indien het goed verhuurd was op het referentietijdstip. - 40 % = forfait dat de onderhouds- en herstellingskosten vertegenwoordigt. Het uitblijven van een algemene periodieke herschatting van de kadastrale inkomens door middel van een algemene perequatie, werd voor de schatkist vanaf het inkomstenjaar 1991 enigszins goedgemaakt door het indexeren van de kadastrale inkomens.

De indexatie gebeurt door gebruik van een coëfficiënt, dus een procentuele verhouding. Theoretisch kan men die coëfficiënt toepassen op alle onderliggende componenten, inbegrepen op de kadastrale waarde van het onroerende goed in 1975. Voor het aanslagjaar, is deze index K.I.: 1999 1,2399, 2000 1,2538, 2001 1,2857, 2002 1,3175, 2003 1,3391, 2004 1,3604, 2005 1,.3889, 2006 1,4276, 2007 1,4532, 2008 1,4796, 2009 1,5461, 2010 1,5461, 2011 1,579. Het KI kan dus anders zijn dan het reële inkomen uit een onroerend goed. Men kan dus 3 subtypen van waarden uit kadastrale oorsprong hanteren. De originele kadastrale waarde, zijnde deze die de administratie origineel aan een goed gegeven heeft. De gecorrigeerde kadastrale waarde, zijnde deze die resulteert uit een aanpassing aan de meest waarschijnlijke reële waarde van een goed. De waarde berekend volgens de kadastrale formule, zijnde deze die resulteert als men de reële huuropbrengst

56

van een goed kent en dit gelijk stelt met de onroerende voorheffing, om daar dan de kadastrale formule omgekeerd op te bereken, om zo tot de waarde van het onroerende goed zelf te komen.

De originele kadastrale waarde Kadastraal inkomen voor indexatie (KI): … EURO. Kadastraal inkomen nà indexatie: … x 1,579 = … EURO. Huurwaarde: … gedeeld door 60% vermenigvuldigd met 100% = … EURO/jaar. Als de huurwaarde/opbrengst 10% (extreem hoog) zou zijn, dan zou de lage kadastrale waarde zijn: … gedeeld door 10% vermenigvuldigd met 100% = … EURO. Als de huurwaarde/opbrengst 3% (extreem laag) zou zijn, dan zou de hoge kadastrale waarde zijn: … gedeeld door 3% vermenigvuldigd met 100% = … EURO. In deze, kan de algemeen gemiddelde kadastrale waarde bepaald worden op … €.

De gecorrigeerde kadastrale waarde Hiervan zijn de elementen en gegevens ons onbekend. De waarde berekend volgens de kadastrale formule Als men een verhuring heeft, dan kan men op basis van de reële huurprijs deze kadastrale formule toerekenen, om zo tot een mogelijke kapitaalwaarde te komen. Er is hier geen verhuring, en daarom kunnen we deze becijfering hier niet toepassen.

2.1.9.

De verplichte openbare verkoopwaarde

Deze is waard wat ze waard is … maat zo staat het in de wet … en de wet is veel waard. Uit art. 1563 van het gerechtelijk wetboek: De waarde van de goederen wordt, indien het gebouwde eigendommen betreft, geschat op twintigmaal, en, indien het opgebouwde* eigendommen betreft, op dertigmaal het kadastraal inkomen. * … en eerlijk gezegd, wij moeten er de Franse tekst bijhalen om dit te kunnen begrijpen: La valeur des biens est estimée, s'il s'agit de propriétés bâties, à raison de vingt fois, et s'il s'agit de propriétés non bâties, à raison de trente fois le revenu cadastral. De wet zegt niet dat het gaat over het niet-geïndexeerde K.I., dan wel het geïndexeerd K.I. Laten wij het bij het geïndeexerde K.I. houden. Dus uitgerekend (sec) : het kadaster … € x 20% = … € het kadaster … € x 30% = … € En met veel goede wil zouden wij kunnen gissen dat de wetgever hier in theorie een aantrekkelijk instelprijs wou in woorden neerschrijven, om misschien toch nog een 10 à 15 % hoger geboden prijs te behalen … alhoewel de praktijk van gedwongen openbare verkoop deze theorie niet verzilverd. In deze, zijn de cijfers dan … € + 10% = … €, en … € + 20% = … €.

57

2.1.10. De opbrengstwaarde

Er bestaat een onderscheid tussen rentabiliteit en rendabiliteit. Rentabiliteit is de in het verleden behaalde opbrengst van alle factoren samen. Rendabiliteit is de in de toekomst gehoopte opbrengst van alle factoren samen. Rentabiliteit levert historisch bewezen cijfers op. Rendabiliteit levert gehoopte cijfers op. Alle factoren samen, waarvan het goed slechts één van de factoren is. En waarbij de menselijke inspanning een andere factor is, maar wellicht wel de grootste factor, en dus ook de kostelijkste factor. En waarbij gewone grond en een bouwvallige woning eerder de minst kostelijke factoren zijn. De vraag die men zich hiervoor stelt is: "Als ik niets doe aan dit goed, en met wat er op dit goed aanwezig is op vandaag, en aanwezig zal zijn morgen (geproduceerd zal worden), wat zal mij dit goed in de komende 10 jaren opbrengen?" En die opbrengst wordt dan uitgedrukt in een gekapitaliseerde waarde op vandaag. Of anders gezegd: "Hoeveel kapitaal moet ik vandaag hebben, om van de interesten op dat kapitaal plus dat kapitaal zelf, over 10 jaren die welbepaalde inkomsten te kunnen genieten, waarbij ik nà die 10 jaar niets meer overheb van dit kapitaal?" Er zijn ons twee soorten opbrengsten bekend: het verschil tussen teeltgrond en weidegrond, en dit bedraagt in kapitaal 0,20 €/m², wat weinig dienstig is; het periodiek kappen van het aangewassen hout en weilandexploitatie, en dit bedraagt aanvaardbaar 5.500 €/jaar. Uitgaande van deze jaarlijkse opbrengst van … €, over een periode van 10 jaar, met 3% inflatie, en een restkapitaal van … €, met een disconteringsvoet van …%, staat dit voor een kapitaalwaarde van … €. In deze, kan de opbrengstwaarde bepaald worden op gekapitaliseerd … €, waaraan zich een restwaarde kan aan toevoegen van … €, wat samengeteld … € bedraagt.

2.1.11. De meerwaarde op normale termijn

In Overpelt zien wij in de NIS-cijfers, over de laatste 10 jaar, een gemiddelde meerwaarde per jaar met de volgende trend tijdens de laatste jaren: voor voor voor voor

weidegrond 0.6, stijgend teeltgrond 0.6, stijgend bossen 0.2, stagnerend bouwgrond 0.2, fors stijgend.

Dit laat toe om te zeggen dat mag verwacht worden dat de waarde van het goed nà verloop van 10 jaar wellicht zal verdubbelen, als de huidige trend zich doorzet. De diversiteit van het goed laat niet toe om de meerwaarde van het goed op de huidige situatie toe te passen.

In deze kunnen wij geen rekening houden met de capaciteit van de meerwaarde op normale termijn.

2.1.12. De domeinwaarde

Een goed vormt een coherent geheel dat van aard is dat dit met of zonder bedrijvigheid, in staat is om zichzelf in stand te houden voor het doel waarvoor het bestaat.

58

Bijvoorbeeld, een kasteeldomein. Dit is een domein waarvan men een bepaalde status en luxe bekomt, en waarvan de componenten (bossen, boerderijen, teelt en kweek, enz.) van aard zijn dat hun omzet min hun onkosten, resulteren is een situatie die het mogelijk maakt om zonder externe middelen die status en luxe op te bouwen, en in stand te houden. Domeinwaarde, is echter niet meer van deze tijd. Enkele zeer uitzonderlijke toestanden terzijde latend.

Het goed zal deze domeinwaarde hebben gehad, maar heeft die niet meer op vandaag.

In deze, kent de domeinwaarde geen toepassing.

2.1.13. De horizontale synergetische waarde

U omschrijft dit zeer goed als volgt: "M.b.t. de synergetische waarde geef ik u hieronder beknopt een overzicht van de belangrijkste situerende elementen binnen het project. Het project … het goed … het goed in het project … Er kan dus gezegd worden dat het goed een zeer grote horizontale synergetische waarde heeft. En dit voor iedereen. In deze, kan de horizontale synergetische waarde bepaald worden op 3 keer de landbouwgrondwaarde en 10% van de bouwgrondwaarde, dus … à … €.

2.1.14. De verticale synergetische waarde

Als wij hieronder naar de kaart kijken van de situering van het goed ten opzicht van andere goederen waarop u rechten heeft, dan behoeft dit geen uitvoerig commentaar om tot de vaststelling te komen "dat het goed als het ware de ontbrekende hoeksteen is van een groot geheel". De kans om via de aankoop van het goed tot een groot coherent landdeel te komen is uniek. En als de middelen voorhanden zijn, dan is dit een kans zoals men er niet veel zal krijgen. Er kan dus gezegd worden dat het goed een zeer grote verticale synergetische waarde heeft voor <de opdrachtgever>.

In deze, kan de verticale synergetische waarde bepaald worden op 2 keer de landbouwgrondwaarde, dus … €.

2.1.15. De unieke koper waarde

59

Bij de zero waarde staat al vermeld dat deze grond economisch "arm" is naar hedendaagse normen. Omdat … . Voor <de opdrachtgever> kan gesteld worden dat de economische waarde van dit goed geen belang heeft. Het behoudt van dit goed met … is hier bijzonder belangrijk. Daarbij komt ook dat dit de bewaring van dit gebied als geheel met de andere gronden die <de opdrachtgever> er reeds rond in bezit heeft, deze aankoop nog een extra waarde geeft. Het is wel zo dat <de opdrachtgever> wellicht de enige is die dergelijke aankoopvisie en aankoopmiddelen hanteert. Zo bestaan er waarschijnlijk geen twee. Andere potentieel geïnteresseerden zullen ofwel een veel lagere neemwaarde kennen. Tenzij er iemand is voor wie de exponentiële waarde van zijn financieel vermogen zodanig groot is, en voor wie de drang om op deze niet-economische plaatst een dergelijke grote grond met relatief veel bebouwbare oppervlakte voor een riante villa te verwerven. Maar die vinden, dat is de vraag. In deze, kan de unieke koper waarde uitgedrukt worden in een factor van 25 tot 100 keer de algemene zero waarde, dus … à … €.

2.2. Met meest waarschijnlijke cijfers

De cijfers in deze matrix zijn: (1) terugbetalingcapaciteit waarde

(2)

(3)

(4)

…€

ze o waarde

…€

venale sucessiewaarde

onbekend

verzekeringswaarde

onbekend …€

waarde als bouwgrond

…€

kadastrale waarde

…€

de verpl. openb. verkoopwaarde opbrengstwaarde meerwaarde o normale termijn domeinwaarde horizontale synergetische waarde verticale synergetische waarde unieke koper waarde

(6)

1,4 ~ 1,99

waarvan aanwezige vruchten

waarde als landbouwgrond

(5)

…à…€ …€ onbekend geen …à…€ …€ …à…€

Besluit: De meest waarschijnlijke cijfers waarbinnen de theoretische neemwaarde voor <de opdrachtgever> zich situeert, liggen tussen … € en … €.

60

6.

6.1.

Praktische toepassingen van deze normen … op vandaag

Het bewijs dat deze toepassing werkt Zie voor honderden verkoopresultaten via het FED-net-systeem op http://www.fed-net.org/results.php

61

6.2.

Een FED-net dossier Uit een FED-net-dossier:

VERERFPACHTING Aankondiging Wijze

Aard Subtype

Actie Bij actie andere dan verkoop

Reden De instelprijs (EURO) Belangrijk om weten bij een canon

Voormalige sluiswachterwoning in het centrum van Brugge volledig gerenoveerd met garage en een tuin. Op Objectieve Wijze in toepassing van het CIBnet-systeem. Dit systeem, dat als voorwaarde opgelegd wordt, staat beschreven in de CIBnet-CODEX. Deze CODEX is vast en geijkt door registratie door het Ministerie van Financiën. Deze tekst staat permanent en zonder vragen, noch code, voor iedereen ter inzage op www.CIBnet.org/CIBnet-CODEX_12_NL.pdf. Achteraan dit dossier kan men ook de samenvatting van het CIBnet-systeem lezen. Maison avec garage Er is de woning zelf, plus het 1° verdiepe met de zolder van de aangrenzende woning. Van de hoekwoning wordt de gelijkvloerse verdieping en de kelder niet vererfpacht, wegens nog in gebruik door de eigenaar. Erfpacht in toepassing van de wet van 1824. Wanneer de termen 'verkopen, kopen, verkoper, koper' worden gebruikt, dan leest en begrijpt men die naar de termen van de wet als huur, erfpacht of andere relatief de juridische aard van de aangeboden en behandelde transactie. In dit dossier gaat het dus om een contract van erfpacht. Administratieve daad van goed bestuur. 891 EURO per maand (dit wordt de "Canon" genoemd). De netto substantie waarde van het pand bedraagt in hoofde van de eigenaar: (alle onderstaande waarden brut, lineair en gemiddeld, objectief benaderd) 235.000 EUR De huurwaarde daarvan is: 1.195

EUR/maand

In geval van gewone verkoop, aan een koper die 100% leent aan 4,68%, betaalt deze: 1.896

EUR/maand

22.752 EURO/jaar In dit geval van erfpacht, aan een koper die 235.000€ aan spaargelden heeft EN ZIJN SPAARGELD HOUDT, aan 4% OLO-rente, bedraagt de netto prijs (**) 107 EUR/maand 1.284 EUROjaar De vererfpachter realiseert aldus een immo-rente van 4,55% bruto. (**) en dan wordt er nog geen rekening gehouden met de fiscale en financiële voordelen, en ook nog niet met alle andere voordelen van burgerlijk recht, en meer. Zie voor de voordelen van erfpacht op gewone koop: de uitleg in bijlage (annexe A) bij dit dossier. DE PLAATS

A.

Straat & nr. Sasplein, 4 Postcode & Gemeente 8000 BRUGGE. Streek Brugse Ommeland.

62

6.3.

Een Business dossier

[ zie complete analyse en voorstelling aanteraan ]

63

64

65

66

67

68

69

70

6.4.

Een erfpachtvergoeding, beredeneerd berekend

Zie hierbij ook wat hoger geschreven staat onder nummer 2.

71

72

7.

Er is het verleden, er is de toekomst, … er is geen heden

Vandaag is de toekomst van gisteren, vandaag is het verleden van morgen.

Wij zullen tijdens ons “leven” nooit “realiseren” wat wij willen … waarheid is er om te “beleven”, werkelijk is er om te “leven”. … dans la vie, on fait ce qu’on "peut", mais pas ce qu’on "veut".

Alles is overal in beweging, maar omdat wij het concept “tijd” niet meester zijn … zien wij de snelheid van de beweging niet altijd. … als wij naar de maan kijken, dat staat die ook stil alhoewel wij weten dat die rond de aarde draait

7.1.

Basismateriaal voor waardering … uit het verleden

73

74

75

76

77

78

79

80

81

82

gelezen op http://www.notaris.be/erven-schenken/successieplanning:-fiscaalvriendelijk/tarief-in-rechte-lijn-tussen-echtgenoten-ensamenwonenden/berekening-waarde-vruchtgebruik.

83

Om de waarde van een vruchtgebruik te berekenen worden tabellen gebruikt aan de hand van de leeftijd van de vruchtgebruiker.Deze tabellen geven een percentage weer waarbij dit percentage de waarde vertegenwoordigt ten opzichte van de waarde in volle eigendom. Wanneer de vruchtgebruiker komt te overlijden zal de naakte eigenaar de volle eigendom bekomen. Wanneer u naakte eigenaar bent en de vruchtgebruiker heeft een hoge leeftijd, dan is de naakte eigendom duidelijk meer waard dan wanneer de vruchtgebruiker nog jong zou zijn. Er bestaan twee verschillende berekeningswijzen van de waarde van het vruchtgebruik, de ene voor de berekening van de successierechten en de andere bij omzetting van het vruchtgebruik. Voor de successierechten wordt de waarde van het vruchtgebruik berekend volgens artikel 21van het Wetboek van Successierechten, afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker. • 72% Onder 20 jaar • 68% Tussen 20-30 jaar • 64% Tussen 30-40 jaar • 56% Tussen 40-50 jaar • 52% Tussen 50-55 jaar • 44% Tussen 55-60 jaar • 38% Tussen 60-65 jaar • 32% Tussen 65-70 jaar • 24% Tussen 70-75 jaar • 16% Tussen 75-80 jaar • 8% Boven de 80 jaar Het bedrag waarop successierechten dient betaald te worden bij het bekomen van een vruchtgebruik uit een nalatenschap wordt dus berekend door de waarde in volle eigendom te nemen vermenigvuldigd met het percentage voorzien in de hierbovenvermelde tabel, meer bepaald het percentage corresponderend met de leeftijd van de vruchtgebruiker op het ogenblik van het overlijden. Bij de omzetting van vruchtgebruik (hetgeen het geval ondermeer is bij de verkoop van een onroerend goed waarop vruchtgebruik rust, wordt de waarde van het vruchtgebruik berekend op basis van de te verwachten levensduur, het geslacht van de vruchtgebruiker en de opbrengst van het eigendom. Deze waarde wordt berekend en regelmatig bijgewerkt in sterftetabellen, opgemaakt door actuarissen. Er zijn verschillende sterftetabellen die onderling verschillen en waarbij geen van deze tabellen een absoluute waarde heeft. Hierna volgt een tabel die vaak gebruikt wordt in het notariaat: Leeft 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Man 93,52 93,32 93,08 92,88 92,64 92,40 92,16 91,92 91,64 91,36 91,08 90,80 90,48 90,16 89,84 89,48 89,12 88,76 88,36 87,96

Vrouw 95,12 94,96 94,80 94,60 94,44 94,24 94,04 93,84 93,64 93,40 93,16 92,92 92,68 92,44 92,16 91,88 91,60 91,28 90,96 90,64

Leeft. 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

Man 74,52 73,68 72,76 71,84 70,92 69,92 68,96 67,92 66,88 65,80 64,68 63,56 62,40 61,24 60,04 58,80 57,56 56,28 54,96 53,68

Vrouw 79,32 78,56 77,76 76,96 76,12 75,28 74,36 73,44 72,48 71,52 70,52 69,48 68,40 67,32 66,16 65,00 63,84 62,40 61,36 60,08

Leeft 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100

Man 24,40 23,08 21,84 20,60 19,40 18,24 17,12 16,04 14,96 13,96 13,00 12,04 11,16 10,32 9,48 8,00 7,72 7,32 6,64 6,04

Vrouw 28,88 27,40 25,92 24,48 23,08 21,68 20,32 19,00 17,72 16,52 15,32 14,16 13,08 12,04 11,04 10,08 9,20 8,36 7,56 6,80

84

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

87,56 87,12 86,68 86,20 85,76 85,24 84,72 84,20 83,64 83,08 82,48 81,88 81,24 80,60 79,92 79,20 78,48 77,76 77,00 76,20 75,36

90,28 89,96 89,60 89,20 88,80 88,40 87,96 87,52 87,08 86,60 86,12 85,60 85,04 84,52 83,92 83,36 82,72 82,08 81,44 80,76 80,04

61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

52,32 50,96 49,60 48,24 46,84 45,40 44,00 42,56 41,16 39,72 38,28 36,84 35,40 33,96 32,56 31,16 29,76 28,40 27,04 25,68

58,76 57,44 56,08 54,68 53,28 51,84 50,36 48,88 47,40 45,88 44,36 42,80 41,24 39,72 38,16 36,60 35,04 33,48 31,92 30,40

101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115

5,48 4,92 4,44 3,96 3,52 3,12 2,76 2,44 2,12 1,84 1,56 1,36 1,12 0,92 0,68

6,12 5,48 4,88 4,32 3,80 3,32 2,88 2,48 2,12 1,80 1,52 1,28 1,04 0,84 0,60

Gelezen op http://www.elfri.be/de-waarde-van-het-vruchtgebruik

85

86

87

88

89

Over het onderstaande bestaan er ook nogal wat misverstanden. Deze getallen worden tamelijk veel geciteerd buiten hun context … als zijnde “voilà, zo wordt de waarde van een handelsfonds bepaald” Dit zijn tabellen die in de univerciteit van Toulouse opgebouwd werden … voor de Franse fiscus … om de venale waarde van overdrachten van handelszaken te belasten. Bovendien zijn die % gebaseerd op omzetcijfers TTC (Tous Taxes Compris … BTW dus ook inbegrepen).

Acquariumhandel

45% - 55% van de jaaromzet

Alarminstallaties

30% - 40% van de jaaromzet

Ambulancedienst

50% - 95% van het zakencijfer

Antiekhandel

55% - 145% van de jaaromzet

Apotheken

100% - 250% van de jaaromzet (afhankelijk van de ligging)

Autorijschool

Bazaarartikelen

40% - 70% van de jaaromzet (materieel inbegrepen en rekening te houden met de staat van onderhoud) accessoires: 15% - 30%*banden: 30% - 35%*brandstoffen: 15% - 20%*herstelling: 35% - 55%*koetswerkherstelling: 25% - 60%*nieuwe wagens: 10% - 20%*okk. wagens: 15%-35%onderdelen**: 35% - 40%*onderdelen***: 20% 30%*servicestation: 25% - 35%*verhuur: 60% omzet < 15 miljoen: 50% - 55%* omzet > 15 miljoen: 20% - 30%**van de jaaromzet

Beheerders Van Goederen

1,50 - 2 maal het jaarlijks honorarium, ook of gemiddeld zakencijfer

Beheerders Van Medeëigendom

1 maal jaarlijks honorarium, ook of gemiddeld zakencijfer

Bewakingsfirma

30% - 50% van de jaaromzet

Bioskopen

33 tot 60 maal de wekelijkse ontvangsten

Bloemenhandel

55% - 85% van de jaaromzet

Brandstoffen

10% - 20% van de jaaromzet

Brood- En Banketbakkerij

grootsteden: 100% - 140%*landelijk: 75% - 100%**van de jaaromzet

Bureelbenodigdheden

30% - 60% van de jaaromzet

Café Campingartikelen

topligging: 500-850-1000*steden: 350-450*landelijk: 230-300**maal de dagelijkse omzet 40% - 60% van de jaaromzet

Cd'S En Platenwinkel

30% - 35% van de jaaromzet

Coiffure

zie haarkappers

Computers- Informatica Croissanterie

advies: 25% - 50%*burotika: 15% - 30%*microcomputers: 20% - 30%*software: 20% 30%**van de jaaromzet 70% - 90% van de jaaromzet

Dieetwaren en natuurprodukten

40% - 70% van de jaaromzet

Dierenhandel

45% - 55% van de jaaromzet

Discotheken

240 - 400 maal de dagelijkse ontvangsten (afhankelijk van het aantal plaatsen)

Discount

25% - 50% van de jaaromzet

Doe-Het-Zelf

30% - 50% van de jaaromzet

Droogkuis

35% - 60% van de jaaromzet

Drukkerij

2 - 2,5 maal de gemiddelde winst

Electrische benodigdheden

20% - 40% van de jaaromzet

Electro - Huishoud

20% - 35% van de omzet

Fantasiejuwelen

40% - 90% van de jaaromzet

Fast-Food restaurants

85% - 145% van de jaaromzet

Fijnkost

grootsteden: 100 - 250*landelijk: 80 - 150**maal de dagontvangsten

Fitnesscentrum

60% - 100% van de jaaromzet

Auto

90

Fotospeciaalzaak

grootsteden: 55% - 100%*landelijk: 35% - 55%**van de jaaromzet

Franchise

Geschenkartikelen, huwelijkslijsten

adidas: 35%*anny blatt, breiwol: 35% - 40%*benetton: 50%-60%*chacarel: 40% 50%*jacadi: 40% - 50%*leonidas: 75% -100%*midas: 45% - 55%*phildar: 40%60%*pinguin: 45% - 55%**van de jaaromzet 40% - 65% van de jaaromzet

Gordijnen, Draperieën, Decor

30% - 50% van de jaaromzet

Grafstenen

35% - 80% van de jaaromzet

Groenten en fruit

grootsteden: 90 - 155*landelijk: 60 - 115**maal de dagontvangsten

Haarkappers

heren: 75% - 125%*dames: 65% - 120%*gemengd: 70%-120%** van de jaaromzet

Hemdenwinkel

40% - 55% van de jaaromzet

Hersteldiensten

20% - 45% van de jaaromzet

Hifi- Tv- Radio - Video

20% - 48% van de jaaromzet

Hoedenwinkel - Modiste

3 maal de jaarlijkse winst

Horeca

zie cafézie hotelzie restaurantszie fast-food restaurants

Hotel - Gemeubelde Kamers Huwelijksagentschap

3 - 4 maal jaaromzethotel * : 0,80 - 4*hotel ** : 0,85 -3,50*hotel ***: 0,80 - 2,5**van de jaaromzet 50% - 55% van de jaaromzet

Garenwinkel

40% - 60% van de jaaromzet

Grootwarenhuis

15% - 20% van de jaaromzet

Immobiliën Agentschap

1 - 1,5 maal de gemiddelde netto-winst

Import En Export

18% - 30% van de jaaromzet

Ijssalon

grootsteden: 80 - 160*landelijk: 70 - 90**maal de dagelijkse ontvangsten

Ijzerwarenwinkel

20% - 50% van de jaaromzet

Juwelier Kaashandel

omzet < 15 miljoen: 35% - 60%*omzet > 15 miljoen: 30% - 40%**van de jaaromzet (afhankelijk van merken, kwaliteit en agenturenzie ook fantasiejuwelen) 25% - 45% van de jaaromzet

Keukens

25% - 35% van de jaaromzet

Kinderkleding

45% - 75% van de jaaromzet

Kleding - Prêt-À-Porter

35% - 70% van de jaaromzet

Kleding - Boetiek

50% - 100% van de jaaromzet

Kranten- en tijdschriftenwinkel

50% - 75%*argentuur: 1,5 - 4 maal***van de jaaromzet**jaarlijkse commissie

Kruidenierszaak

zie voeding (algemeen)

Kruidenspeciaalzaak

65% - 85% van de jaaromzet

Kuisfirma's

30% - 50% van de jaaromzet

Kunstgalerij

60% - 170% van de jaaromzet (afhankelijk van de prestaties)

Lederwaren

50% - 90% van de jaaromzet

Lingerie

40% - 60% van de jaaromzet

Loodgieter- Sanitair - Verwarming

10% - 45% van de jaaromzet

Medische Toestellen

omzet < 20 miljoen: 25% - 30%*omzet > 20 miljoen: 10% - 30%**van de jaaromzet

Meubelhandel

omzet < 20 miljoen: 40% - 75%* omzet > 20 miljoen: 20% - 25%* *van de jaaromzet

Muziekinstrumenten

20% - 50% van de jaaromzet

Optieker

grootsteden: 85% - 140%*landelijk: 60% - 80%**van de jaaromzet

Pannenkoekenhuis - Wafels

65% - 105% van de jaaromzet

Papierhandel

50% - 75% van de jaaromzet

Parfumerie en toiletartikelen

65% - 105% van de jaaromzet

Porcelein -Glazen - Handel

40% - 65% van de jaaromzet

Publiciteitsagent

35% to 45% van de jaaromzet

Reisagentschap

25% - 70% van de jaaromzet

Restaurants

70% - 110% van de jaaromzet

Rijwielen - Motoren

25% - 45% van de jaaromzet

91

Sanitaire Kleinhandel

2 - 3 maal van de jaaromzet

Schoenhandel

grootsteden: 45% - 100%*landelijk: 35% - 45%**van de jaaromzet

Schoenhersteller

grootsteden: 75% - 120%*landelijk: 70% - 85%**van de jaaromzet

Schouwen verkoop en plaatsing

25% - 40% van de jaaromzet

Schrijnwerker

35% - 50% van de jaaromzet

Slagerij - Beenhouwer

40%- 55% van de jaaromzet

Snoepwinkel - Confiserie

70% - 100% van de jaaromzet

Speelgoedartikelen

50% - 65% van de jaaromzet

Sportwinkel

40% - 50% van de jaaromzet

Superette - Voeding

grootsteden: 35 -100*landelijk: 30 - 50**dagelijkse ontvangsten

Tabakwaren

3 - 4 maal netto-winst

Tandtechnicus

30% - 70% van de jaaromzet

Taxibedrijven

650 - 1000 (x1000) per auto

Traiteur - Bereide Maaltijden

grootsteden: 50% - 75%*landelijk: 35% - 60%**van de jaaromzet

Verf En Behang

45% - 60% van de jaaromzet

Verhuisfirma'S

20% - 60% van de jaaromzet

Verlichting

25% - 50% van de jaaromzet

Verzekeringsagent

1,5 - 3 maal het jaaarlijks honorarium volgens de samenstelling van de portefeuille

Video-verhuur - Videotheek

35% - 70% van de jaaromzet

Vishandel

35% - 60% van de jaaromzet

Vissportwinkel

45% - 60% van de jaaromzet

Vloeren - Tegelhandel

10% - 15% van de jaaromzet

Voeding (Algemeen)

grootsteden: 45 - 105*landelijk: 60 - 90 maal**de dagelijkse ontvangsten

Vogelhandel

45% - 55% van de jaaromzet

Wapenhandel

40% - 60% van de jaaromzet

Wasserij

30% - 40% van de jaaromzet

Wenskaarten en gadgets

60% - 70% van de jaaromzet

Wijnhandelaar

30% - 50% van de jaaromzet

Wildhandel

30% - 50% van de jaaromzet

Zilver En Cristal

25% - 55% van de jaaromzet

92

93

7.2.

Indicatoren voor toepassing van deze normen … in de toekomst

… neem de leasing (privé)wagen weg van de autostrade en je kan te voet oversteken … neem de leasing vrachtwagens weg van de autostrade en je kan er op camperen … voor een hotelkamer uitgerust zoals een privé-appartement betaal je voor 1 nacht meer dan voor een ganse maand huishuur van zo’n appartement

94

De schattingen voor de banken … ofte het bekomen van een hypothecaire lening … het einde van de tijd dat een goedkoop-werkend-schatter effe kwam aanbellen is voor goed gedaan. En de toekomst ligt in het vizier: de koper die een lening wil bekomen zal aan de bank moeten overleggen: 

een technische analyse, met bijlagen



een juridische analyse, met bijlagen



een compleet transfer dossier, met bijlagen



een gedetailleerde analyse van de waarde vorming (u leest goed: niet van de prijsvorming, daar heeft men niets aan om de waarde van de hypotheek te beoordelen)

En wie zal dat moeten klaarmaken: hij die wil verkopen, of de professioneel hiertoe door de verkoper aangezocht.

95

[ zie het compleet verslag van Alexander STANG dipl.-ir., achteraan deze syllabus ] Dergelijk technisch enz. dossier van een Brugerlijk Ingenieur moet in Duitsland nu al aanwezig zijn bij iedere verplichte openbare verkoop. Plus moet een eer gedetailleerde analyse van de waarde vorming aan de rechter overgelegd worden.

96

97

In Frankrijk

98

99

100

101

In België

102

103

104

105

106

een boek / studie uit 1987 waarop de deontologie van 2012 is gebaseerd

107

108

109

110

111

… en zij die mij vandaag niet geloven, … dat dit de werkelijkheid is van morgen uit gemakzucht of om andere redenen, die zullen het morgen ondervinden, … hun eigen waarheid van vandaag ten spijt

Tyl Uylenspieghel … tel es ulen spiegel = zo is jullie spiegel, zo hou ik de spiegel voor jullie gezichten spieghel … het Franse woord “espiègle” = schalks

8.

En dan is er nog

For the next generation:

… de nood aan een “Wetenschappelijk instituut voor de waardering van onroerende goederen” Aanmodderen en werken met verouderd materiaal en verouderde instellingen, of de prijs betalen van vernieuwing, en er allemaal beter bij worden.

112

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/

113

http://www.plan.be/index.php?lang=nl&TM=30&IS=61

114

115

116