En de prijzen zullen ze verder stijgen?

En de prijzen … zullen ze verder stijgen? Paul de Vries, Onderzoeksinstituut OTB/TUDelft, Nederland Publieksmoment Woonbeleidsplan Vlaanderen, Brussel, 29 november 2011

Delft University of Technology

Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future

De prijzen blijven stijgen! Of niet?

• KBC: tot 2015 prijsstijging van 3% jaarlijks • Notarisbarometer (okt 2011): 7,5% minder verkopen, maar prijstoename • Vastgoedblad Netto: 2012: +3% (In Vlaanderen meer dan 3% en in Wallonië minder dan 3%) • www.slimbeleggen.be: prijzen gaan dalen • Eigen berekening: stabiel en beperkte stijging

Onderzoeksinstituut OTB

Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 2 van 44

Voorstellen • Onderzoeksinstituut OTB – Technische Universiteit Delft • • • •

Wetenschappelijk instituut Snijvlak van wetenschap en praktijk Beleidsterrein alle aspecten van de gebouwde omgeving Onder andere de woningmarkt

• Paul de Vries • Woningmarkteconoom • Focus: evolutie van de woningprijs en woningproductie



Voorgelegde vragen • Welke factoren bepalen: • De woningprijs? • De prijsontwikkeling? • Blijven de prijzen stijgen? • Kan de prijsevolutie beïnvloedt worden?



België en Nederland Hoe verschillend zijn wij



Evolutie woningprijs 300

reële prijs (euro 2009) x1000

250

Kredietcrisis

België onafhankelijk

1830

2009

Napoleon sluit haven Amsterdam

200

2de oliecrisis

1795

1979

150 100

3de Engelse oorlog

1672-1674

Begin industriële revolutie


2010

1990

1970

1950

1890

1870

1850

1830

1810

1790

1770

1750

1730

1710

1690

1670

1650

1630

0

1930

1850

Crash Tulpenmarkt, 1637

1910

50


Ja, we kunnen we terug naar het niveau 1990



Woningprijs 2011 €232.000

€198.000



Na Leymann Brothers Kredietcrisis

€232.000 €198.000



Evolutie woningprijzen BE



Constatering • In België zijn de prijzen gestegen, • In Nederland zijn de prijzen, • In België verwacht men verdere prijsstijgingen, • In Nederland verwacht men verdere prijsdalingen.



Fundamenten



Schema woningmarkt Exogene factoren Vraag

Aanbod

Woningprijs koopwoningmarkt

huurwoningmarkt



Marktwerking Wisselwerking tussen vraag en aanbod waardoor de prijs bepaald wordt Meest genoemde voorwaarden efficiënte marktwerking • Mogelijkheid voor de actoren om bij hun afwegingen rekening houden met alle relevante informatie • Gelijke marktkracht van de actoren • Homogeniteit van het product



Vraag en aanbod

Marktwerking Nieuwbouw Neoklassiek kader

woonbonus

Fundamenten van de ontwikkeling van de woningprijs

Korte termijn effect Rente Kredietcrisis Beleid van Rijk en banken

Lengte hypotheek Onderzoeksinstituut OTB

Conjunctuur


Niet efficiënt Specifieke omstandigheden woningmarkt die invloed hebben op de prijsvorming: • Geen optimale marktinformatie • Vele onafhankelijke woningmarktgebieden • Heterogeniteit

Voorraadmarkt Aanbodsmarkt Onderzoeksinstituut OTB


Constatering • • • • •

Vraag en aanbod bepalen de prijs Kopers en verkopers hebben echter beperkte marktkennis Er zijn vele kwaliteiten; de woning is een heterogeen product We hebben te maken met niet efficiënte marktwerking Gevolgen: • er is nooit een prijsevenwicht • De prijs van nieuwbouw volgt de prijs van bestaande bouw • Aanbod heeft weinig effect op de prijs



Prijsniveau Fundamenten



Woningprijs = kwaliteit (nut) Kwaliteit woning

Kwaliteit woonomgeving

Leefbaarheid Imago/reputatie

verhuisgeneigdheid

verhuurbaarheid

woningwaardering

De lokale prijs is afhankelijk van de woning en de woonomgeving


woningwaarde


Prijs en conjunctuur Invloed op de woningprijs jaar r2 (Constant) inkomen traditionele architectuur moderne architectuur experimentele architectuur grote woonkamer 4 of 5 kamers 6 of meer kamers grote slaapkamer tweeverdiener 30 tot 40 jaar 40 tot 55 jaar 55 jaar en ouder zonder kinderen regio Noord buiten bebouwde kom gestapeld huis in een rij twee onder een kap villa,gelijkvloers villa,ongelijkvloers dromers

1995 0.46 M -0.74 *** 0.34 *** -0.07 -0.12 -0.12 0.23 *** 0.10 0.33 *** 0.07 *** -0.11 ** 0.13 ** 0.07 0.15 * -0.01 -0.41 *** -0.01 -0.15 -0.31 ** -0.08 0.35 *** 0.19 ** -0.18 ***

1996 0.48 M -0.61 *** 0.39 *** 0.00 0.03 -0.07 0.20 *** 0.21 *** 0.42 *** 0.04 ** -0.16 *** 0.15 ** 0.17 ** 0.21 ** 0.02 -0.34 *** 0.06 -0.37 ** -0.48 *** -0.29 ** 0.00 -0.18 * -0.13 ***

(Pratt’s Importance) 1997 0.55 H -0.46 0.41 0.12 0.08 0.04 0.17 0.26 0.40 0.05 -0.25 0.11 0.08 0.12 0.06 -0.49 -0.06 -0.27 -0.46 -0.27 0.16 0.06 -0.18

*** *** *

*** *** *** ** *** ** * * * *** ** *** ** * ***

1998 0.53 H -0.35 * 0.36 *** 0.01 -0.14 -0.03 0.24 *** 0.12 0.33 ** 0.09 *** -0.02 0.14 * 0.22 ** 0.42 *** 0.03 -0.51 *** 0.07 -0.35 ** -0.40 ** -0.29 ** 0.07 -0.04 -0.15 **

1999 0.50 H -0.21 0.40 *** 0.03 0.12 -0.07 0.37 *** 0.11 0.23 * -0.01 -0.07 0.04 0.15 * 0.39 *** 0.05 -0.41 *** 0.18 ** -0.13 -0.23 -0.17 0.26 -0.12 -0.08

2000 0.59 H 0.39 ** 0.50 *** 0.18 ** 0.12 0.03 0.32 *** -0.08 0.16 0.04 * -0.29 *** -0.20 ** -0.05 -0.06 0.13 ** -0.52 *** 0.12 -0.34 ** -0.27 * -0.07 0.31 ** 0.09 -0.17 **

Hoogconjunctuur: vraag naar woningkwaliteit

2001 0.47 M -0.09 0.39 *** -0.16 * -0.23 ** -0.24 ** 0.09 0.32 ** 0.69 *** 0.06 ** -0.16 ** 0.22 ** 0.32 *** 0.32 ** 0.02 -0.35 *** 0.13 * 0.07 0.09 0.21 0.68 *** 0.30 * -0.16 **

2003 0.43 L 0.39 0.31 0.13 0.36 0.01 0.13 0.38 0.71 -0.04 0.02 0.41 0.46 0.50 0.00 -0.38 0.20 -0.54 -0.87 -0.62 -0.45 -0.59 -0.02

*** ** ** *** ***

*** *** *** *** ** ** *** ** * **

2005 0.44 L 0.69 0.28 -0.12 0.07 -0.23 0.29 0.08 0.29 0.09 -0.06 0.18 0.11 0.33 0.14 -0.30 -0.06 -0.09 -0.22 -0.11 0.17 0.07 -0.21

** ***

** *** ** *** ** ** ** ***

***

Laagconjunctuur: aandacht voor betaalbaarheid Onderzoeksinstituut OTB


Invloed van nieuwbouw Kenmerkt West-Europese woningmarkten • Inefficiënt functionerende markt • Aanbod reageert onvoldoende • Nauwelijks prijseffect door aanbod • Vraagoverschot > prijseffect • België > zelfbouw (52%)



Woningprijs en productie Real House Price 4,0

Change in Stock

The Hague R2=0.64

Real House Price

Change in Stock

z-value 4,0

3,0

Regio Groningen R2=0.02

z-value

3,0

2,0 2,0

1,0

1,0

0,0

0,0

-1,0

-1,0

-2,0

-2,0

-3,0

-3,0

-4,0

-4,0

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Real House Price 4,0

Change in Stock

z-value

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Utrecht R2=0.26

Real House Price 4,0

3,0

Change in Stock

West-Nederland R2=0.00

z-value

3,0

2,0

2,0

1,0

1,0 0,0

0,0

-1,0

-1,0

-2,0

-2,0 -3,0

-3,0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

-4,0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002



Model regionale prijs incl. nieuw aanbod

•Bron: CBS-statline/bewerking OTB-TUDelft



Constatering • De prijsniveau hangt af van de kwaliteit • Kwaliteit van de woning • Kwaliteit van de omgeving • Vraag naar kwaliteit neemt niet af bij stagnerende economie • Laagconjunctuur: prijs op basis van kwaliteit, midden- en hoogconjunctuur: prijs op basis van bestedingsruimte. • Prijs voor dezelfde kwaliteit verschilt per provincie • Nieuwbouw heeft nauwelijks effect op de gemiddelde Vlaamse prijs • Wel is kortstondig regionaal prijseffect bij nieuwbouw



Evolutie fundamenten



Woningprijs BE en NL €232.000 €198.000



%-mutatie woningprijs



Woningprijs BE en EU



Zeepbel? euro Lange termijn ontwikkeling

Korte termijn ontwikkeling

inkomen

tijd



Verklarende factoren Vertrouwen of

Prijsverandering

Psychologische effecten

voorafgaande periode

Seizoenseffecten

Lente en herfst

Langetermijneffecten

Woonuitgaven in procenten van inkomen

Economische effecten

Hypotheekrente en inkomen



Ontwikkeling rente Hypotheekrente, 1985 – 2011 1ste helft



Quote Wordt gebruikt als lange termijn evenwicht.

woonlast= Prijs * Rente Quote = woonlast/inkomen Onderzoeksinstituut OTB


Woningprijsmodel •

He model van Nederland is toegepast op de Vlaamse data.

•

Uit modelanalyses blijkt dat economische indicatoren rente, inkomen, inflatie, quote, 50% van de prijsverandering verklaren.

•

De overige 50% hangt samen met psychologische effecten en vertrouwen. •

Deze effecten worden gemodelleerd door de prijsontwikkeling vertraagd op te nemen in het model



Vertrouwen woningmarkt



1ste voorspelling Vlaanderen



2e voorspelling Vlaanderen



Constatering • De prijsontwikkeling is positief beïnvloed door beleidsinstrumenten zoals verlening van de leningtermijn en de Woonbonus. • De Vlaamse evolutie van de prijs is verkaarbaar met haar fundamentals. • Hierdoor is er geen sprake van lucht of een zeepbel. • • • •

Dit is ook het geval in Nederland, maar daar is de prijs scherp gedaald! Dat komt doordat het vertrouwen dramatisch is gedaald. Dit ‘gevaar’ is ook in Vlaanderen aanwezig. De harde economische fundamentals geven een prijsstijging, maar de bijdrage van het vertrouwens is negatief.



Type woningmarkt Dynamisch versus Statisch



Statisch versus Dynamisch Nieuwbouw • •

Particulieren <> Bedrijven Eigen woonbehoefte <> Bovenkant van de markt

Veranderende woonwensen •

Verbouw

<> Verhuizen

Woningprijs • •

Gebruiksgoed <> Investeringsgoed Niet conjunctuur gevoelig <> Wel conjunctuur gevoelig



België: Statische woningmarkt (a) Aantal Verkopen per 1000 eigen woningen (b) Eigen bouw in % van de totale nieuwbouw (A)

(B)

UK

70

~10

Nederland

51

11

België

40

52

Duitsland

29

66



Verkochte woningen Kredietcrisis



Beleidsinstrumenten Dynamisch • Veel maatregelen om vraag te stimuleren en kosten te verlagen

Statisch • Weinig tot geen maatregelen



Afsluitend



Slot constatering • België heeft een statische woningmarkt, Nederland een dynamische, • De Vlaamse woningprijs reageert daardoor minder volatiel of de conjunctuur dan de Nederlandse prijs. • België krijgt steeds meer kenmerken van een dynamische markt. • Volgens de prijsmodellen blijft de gemiddelde prijs Vlaanderen stijgen, • Gevaar: wegvallen van het marktvertrouwen; hierdoor een prijsdaling. • Nieuwbouw heeft nauwelijks effect op prijsontwikkeling, • Ook niet in dynamische markten.



En de prijzen zullen ze verder stijgen?

Recommend Documents