Waarde, waar of ware waarde?

Waarde, waar of ware waarde? Hoe de maatschappelijke en bestuurlijke impact van vastgoed en taxaties universitair te ondersteunen Prof.dr. Aart C Hordijk MRICS

Inaugurele rede In verkorte vorm uitgesproken bij de openbare aanvaarding van het ambt als bijzonder hoogleraar in de ROZ Chair Real Estate Valuation aan de Universiteit van Tilburg op vrijdag 14 januari 2011

Mijnheer de Rector Magnificus, Dames en heren, Met de instelling van het Real Estate Competence Centre zet onze Universiteit en de TiasNimbas Business School een belangrijke stap naar de ontwikkeling van meer en beter inzicht in Vastgoed en de taxaties daarvan en de betekenis daarvan voor de maatschappij. De huidige marktomstandigheden voor vastgoed met hoge leegstand in de kantoren en aarzelende huizenprijzen zetten dit onderwerp en met name taxaties volop in de schijnwerpers. Maar niet alleen in Nederland is de aandacht daarvoor groter: door de grote bouwproductie in Spanje komen leegstaande woningen in toenemende mate op de markt, waarbij vraagtekens worden gezet bij de afgegeven taxaties ter onderbouwing van de te behalen verkoopprijzen. Laten wij bovendien ook niet vergeten dat de financiële crisis van 2008 als voorname oorzaak had de hoge financiering van de te hoge huizenprijzen. Kortom voldoende reden om vastgoed een meer gestructureerde plek en aandacht te geven. Mijn rede is als volgt opgebouwd: allereerst zal ik aandacht schenken aan recente ontwikkelingen en onderzoek naar vastgoed. Vervolgens zal ik ingaan op de invloed van Europese regelgeving op vastgoed en de rol die een Universiteit daarbij kan vervullen. Daarna zal ik een aantal aspecten van de vastgoed sector bespreken met vaak maatschappelijke impact die om aandacht vragen en ik sluit af met enkele beschouwingen.

© Prof.dr. Aart C Hordijk MRICS, Universiteit van Tilburg, 2010 ISBN: 978-94-6167-007-6 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier.

2 Waarde, waar of ware waarde ?

Waarde, waar of ware waarde ? 3

Inhoud Van ‘horige’ tot maat? 1. Van ‘horige’ tot gelijke Oorsprong aannemersfiguur Het hoofd in de strop Naar een evenwichtige regeling 2. De UAV mijlpaal maar geen eindpunt UAV als Uitgebreid Aannemers Verdriet Focus op verdelen verantwoordelijkheden Alternatief: focus op samenwerking 3. Ontwikkeling van de bouwteammethode Oorsprong van het bouwteammodel Bouwteamaannemer als juridische kameleon Samen delen of toedelen van verantwoordelijkheden? 4. Opkomst van geïntegreerde contractvormen Reïncarnatie van de Middeleeuwse bouwmeester Geïntegreerd concept profijtelijker dan bouwteam? Schaduwkanten van het geïntegreerde concept 5. Alliancing: een wenkend alternatief Een korte typologie Projectalliantie als een juridische hybride Benchmarks als referentiepunten Alliancing in Nederland 6. Van horige tot maat? Geen lineair verlopen ontwikkeling ‘In het nu, wat worden zal’

5 5 7 9 13 13 15 18 23 23 25 28 33 33 35 38 43 43 45 48 50 57 57 58

Recente ontwikkelingen en onderzoek

Een paar collega’s vroegen mij of er na ruim twee jaar sinds de vorige rede al weer zoveel te melden was. Een terechte vraag: wanneer ik gericht zou zijn op fundamenteel onderzoek, zou dat zeker wel erg snel zijn. Maar aangezien ik mij bezighoud met toegepast onderzoek ter ondersteuning van uiteindelijk meer verantwoorde en betere beslissingen op vastgoed gebied waar dan ook, ligt dat anders. Toevallig of niet, juist in de laatste jaren zijn er ontwikkelingen geweest, die invloed hebben gehad en nog hebben op de vastgoedsector en vooral ook op de waarde bepaling. Een paar voorbeelden: Mijn toenmalige collega aan de Universiteit Nyenrode Tom Berkhout en ik zijn in 2007 begonnen met een onderzoek naar de knelpunten bij de invoering van de internationale taxatiestandaarden in Nederland. Toen kwamen wij tot de conclusie dat alleen op Europees niveau die standaarden goed aansloten maar dat op nationaal niveau veel van de definities en standaarden onvolledig waren en dringend verbetering behoefden. Inmiddels ziet het plaatje er heel anders uit: door de gewaardeerde medewerking van de Waarderingskamer is de internationale standaard voor marktwaarde van vastgoed ingevoerd in de waarderingsinstructie voor de WOZ. Dit is van groot belang omdat in toenemende mate de WOZ waarde bepalend is bij regelgeving rondom taxaties. Zo is in de wet op de vennootschapsbelasting het afschrijvingspotentieel gekoppeld aan de WOZ. Zelf heb ik mogen meewerken aan het boek WOZ goudgerand, dat in 2008 is aangeboden aan de toenmalige staatssecretaris van Financiën de Jager en waarin allerlei toepassingen voor de WOZ bij de regelgeving worden beschreven. Ook mag ik sinds 2008 deel uitmaken van een commissie die de waardering van verhuurde woningen als belegging in box 3 begeleidt, ook weer gekoppeld aan de WOZ waarde. Tom Berkhout werkt op zijn beurt via het Vastgoed Kenniscentrum van de belastingdienst hard en met toenemend succes aan de invoering van de internationale marktwaarde definitie voor Vastgoed bij de overheid, vaak indirect via de WOZ. Verder is bij de marktpartijen een gewillig oor gevonden voor de internationale standaard voor marktwaarde van vastgoed. Zo is dat begrip opgenomen in het standaard taxatieformulier dat de drie branche organisaties NVM, VBO en VastgoedPro met de Nederlandse Vereniging van Banken zijn overeengekomen. Ook hier grote waardering voor het actief willen meedenken in deze internationaal aanvaarde taxatie standaarden.



Niet alles lukt meteen, maar ik probeer wel op diplomatieke wijze het principe van “frapper, frapper toujours” toe te passen. Zo vond mijn pleidooi om voor ondernemingsvastgoed niet alleen een afwaardering te laten zien, zoals de accountantsregels voorschrijven maar ook de opwaardering tot nog toe geen gehoor. Dan heb je vanuit de wetenschap een andere mogelijkheid namelijk onderzoek. Samen met de voormalige hoofdredacteur van Vastgoedmarkt Dirk Rompelman hebben wij de gegevens over sale en leaseback, d.w.z. verkoop en het vervolgens terughuren van ondernemingsvastgoed, over de periode 1999 tot 2009 tot leven gewekt en geanalyseerd. Het verschil tussen de overeengekomen huurprijs in de sale & leaseback transactie en de markthuur op dat moment is geanalyseerd om de marktconformiteit te kunnen vaststellen (zie figuur). Zowel bij de kantoren als bij de bedrijfsruimten wordt 66% van de transacties afgesloten tegen een hogere huur dan de markthuur en 33% tegen een lagere. Nadere beschouwing leert bovendien dat bij de kantoren de contracthuur voor de grootste metrages gemiddeld ruim 20% boven de markthuur afgesloten wordt. Daarbij moet bedacht worden dat die contracthuur mede de markthuur bepaald heeft en dus in kleinere kantoormarkten een grote invloed heeft op de hoogte ervan, zodat het verschil met de markthuur eigenlijk nog groter is.

(contracthuur - markthuur) / markthuur

% verschil tussen contract en markthuur 150%

100%

50%

0% 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

-50%

-100%

M2 vloeroppervlak

Uit het overzicht komt een diffuus beeld, vooral voor transacties tot 10.000 m2 . In de hogere metrages zijn vreemde uitschieters te zien, waarbij duidelijk wordt


dat vaak niet wordt aangesloten bij de markthuur van dat moment. De vraag is daarom gerechtvaardigd of ondernemingen bij sale en leaseback transacties de transactie en de gevolgen daarvan wel juist inschatten. De uitkomsten van dit onderzoek waren zodanig dat het in 2010 tot een internationale publicatie in de Journal of Corporate Real Estate heeft geleid. Afgewacht moet worden of dat ook in Nederland tot meer appreciatie van ons standpunt zal leiden, dat overigens alleen maar gericht is op het zichtbaar maken van de marktwaarde van het ondernemingsvastgoed. Dat komt de transparantie zeker ten goede en dat vergemakkelijkt ook de taak van de toezichthouders. Nieuw onderzoek is ook geïnitieerd, namelijk het analyseren van de effecten van de steeds maar dalende rente. Bij woningen is daar al veel over geschreven: door de dalende rente werd de financierbaarheid groter en dat leidde tot huisprijsstijgingen die meer het karakter hebben van asset inflatie dan gerechtvaardigd worden door kostprijs stijgingen. Voor verhuurd commercieel vastgoed was dat onderzoek nog niet eerder structureel uitgevoerd en samen met mijn toenmalige collega’s Bert Teuben en Leonie Koerhuis hebben wij dat voor kantoren geanalyseerd. De hypothese was dat door de dalende rente de verouderingseffecten van vastgoed aan het oog onttrokken werden. Gebouwen worden immers op een bepaald moment in de tijd neergezet met de inzichten van dat moment met betrekking tot architectuur, vraag en aanbod, functionaliteit voor de gebruiker en dergelijke. Deze factoren kunnen en zullen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, waardoor gebouwen zowel functioneel als economisch verouderen en daardoor in waarde zullen dalen. Het effect van de veroudering is daarbij op 4 verschillende manieren onderzocht. De eerste methode onderzoekt het verschil tussen de aanvangsrendementen en rendementen ter bepaling van de eindwaarde bij DCF taxaties. Daarbij wordt de markthuur in het betreffende jaar als uitgangspunt genomen om het verstorende effect van leegstand te vermijden. De tweede invalshoek die gekozen is betreft het verschil in aanvangsrendement in ieder jaar voor de verschillende bouwjaren van de gebouwen. De derde methode vergelijkt de rendementsontwikkeling in de databank als geheel met die van de gebouwen die in 1999 in de databank waren opgenomen en die er in 2008 nog steeds inzaten. De vierde invalshoek vergelijkt de markthuren van de gebouwen gerelateerd aan hun bouwjaar. Uit het onderzoek komt naar voren dat de afgelopen 10 jaar het effect van waardedaling ten gevolge van veroudering grotendeels versluierd werd door de steeds scherper wordende aanvangsrendementen voor vastgoed.


Het onderzoek toont aan dat met betrekking tot de veroudering in 10 jaar een stijging van 0,8-1,0% tussen het aanvangsrendement (RY) in jaar 1 en de exit yield in jaar 10 noodzakelijk is. Sirmans((2010) komt tot dezelfde conclusies en bandbreedtes in zijn onderzoek naar twee decennia DCF taxaties door vastgoedbeleggers in de Verenigde Staten.

verzekeraars beleggen. Het onderzoek wordt onder de vlag van TiasNimbas samen met onze collega Paul Nelisse uitgevoerd. De eerste resultaten geven een goed beeld van de grote verschillen die er zijn. Een tweetal voorbeelden: om te beginnen zijn de definities van het te meten oppervlak zoals gehanteerd in de verschillende landen weergegeven in de het onderstaande overzicht:

Versluiering veroudering V 8,5 Veroudering

Yield

8,0 7,5

Verschuiving aanvangsrendement

7,0 6,5

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

6,0

Copyright IPD

Versluiering veroudering van 1999 tot 2008

Uit de grafiek blijkt dat duidelijk: de rode lijn geeft de veroudering weer van een constante groep van gebouwen die sinds 1995 in de ROZ/IPD databank waren opgenomen en laat duidelijk een ander patroon zien dan de steeds jonger wordende samenstelling van de databank als geheel: de waarde daalt maar dat wordt gecompenseerd door de daling van het aanvangsrendement. De veroudering is dus de afgelopen periode daardoor niet zichtbaar geweest. Uit het onderzoek blijkt verder dat de taxateurs naar alle waarschijnlijkheid weinig rekening houden met de ca 10% lagere markthuur in jaar 10 van de DCF berekening. In dat geval zou de veroudering wel zichtbaar worden. De uitkomsten van dit onderzoek zijn in 2009 gepubliceerd in de Research Quarterly die door de Vereniging van Onroerend Goed OnderzoekersVogon in samenwerking met PropertyNL tot stand komt.

The Regular Approach to Measurement of Surface is: • Gross External Area • Gross External Area - Warehouse • Kind of Gross External Area for Construction Permits • Gross Internal Area • Net Usable Area • Net Usable Area for Leasing • Net Internal Area • ITZA (Retail) • GLA (Gross Leasing Area) • Net Leasable Area • Depending upon the Asset Type • Depending upon which of the 16 Bundesländer NEVER STOP ASKING Uit het overzicht blijkt duidelijk dat vergelijkbaarheid van verhuurbare vierkante meters op deze wijze vrijwel niet uitgevoerd kan worden. Daarom wordt in het vervolg onderzoek de inmiddels geaccepteerde Europese norm CEN 2580 als ijkpunt genomen om de vergelijkbaarheid mogelijk te maken.

Ook internationaal zijn initiatieven op het gebied van taxaties ontplooid. Zo is recent samen met de Royal Institution of Chartered Surveyors RICS een onderzoek opgestart over het vergelijkbaar maken van taxaties tussen verschillende landen Europese landen waarin o.a. de pensioenfondsen, vastgoedfondsen en



Een volgende analyse vergelijkt de contractsduur in de verschillende landen met elkaar.

Regular Contractual Lease Period UK Italy - hotel Spain - hotel Italy - commercial Portugal - retail Germany Portugal Netherlands Spain - residential Italy - residential Portugal - offices Spain - offices France

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

NEVER STOP ASKING Ook hier blijken er grote verschillen te bestaan in de contractsduur, de groene balk, en de optionele verlenging, de gele balk. Dat betekent dat de zekere cashflow varieert van 3 tot 15 jaar. Belangrijk vervolg onderzoek is hier wat de effectieve duur van het huurcontract is, dat wij hopen uit te voeren in samenwerking met IPD en de grote makelaars organisaties. Deze eerste uitkomsten zijn op conferenties van taxatie deskundigen in Europa en later in de USA gepresenteerd en dat heeft geleid tot een nog grotere deelname van andere landen. Verder wordt samenwerking met buitenlandse Universiteiten nagestreefd, wat in Europa misschien kan leiden tot een Europees project, eventueel met steun van de EU. Ik kom daarmee toe aan mijn tweede onderwerp de impact van de Europese regelgeving op vastgoed.



In eerste instantie behoort vastgoed en met name volkshuisvesting onder het zogenaamde subsidiariteits beginsel dat wil zeggen het is de verantwoordelijkheid van de landen zelf. Dat is in de praktijk maar gedeeltelijk waar. De ROZ, waaraan ik sinds 1995 als parttime directeur verbonden ben, behartigt de belangen van de vastgoed eigenaren in Nederland en op Europees niveau via de European Property Federation. De ervaring daar leert dat via regelgeving voor andere sectoren de vastgoed sector voortdurend de gevolgen daarvan ondervindt. Laat ik een voorbeeld geven van een regelgeving die ik vanaf het ontstaan in Brussel tot en met de invoering in Nederland heb meegemaakt, namelijk de richtlijn voor lood in drinkwater. Slecht natuurlijk, dat was al veel eerder door onderzoek aangetoond. Alle loden drinkwaterleidingen vervangen dus. Al snel bleek dat het hier niet om kleine bedragen ging.

Europese regelgeving


Estimatedfinancial cost of lead pipe replacement in the member states (prices at 1993, implementation within 20 years). Member State

Household installations plus distribution pipes In MECU

Distribution pipes In MECU

Belgium

3 204

532

Denmark

0

0

Germany

3 210

85

Greece

Negligible cost

Negligible cost

France

19 500

390

Ireland

2 462

196

Italy

14 750 (est.)

1 950

Luxembourg

15

15

The Netherlands

1 734

179

Portugal

2 350 (est.)

20

Spain

9 116 (est.)

316

UK

13 440

3 040

Grand Total

69 769

10 253


Vooral de kosten voor de vervanging van de aanvoerleidingen in huis werden alleen al voor Frankrijk op ca. e 19,5 miljard geschat en daardoor werd een integrale vervanging vrijwel onmogelijk. Terug naar de basis: was het gezondheidsrisico nu voor alle leeftijdsgroepen even groot ? Nee, de grootste bedreiging was er voor kinderen tussen 0 en 1 die flesvoeding kregen. ’s Nachts worden die ook een keer gevoed en het eerste water uit de kraan bevat dan een hoge concentratie lood, te hoog voor zo’n klein lichaam om te verwerken. Overigens onze ouders en grootouders wisten dat allang en lieten vaak de kraan een tijdje lopen voordat zij de fles vulden, maar regelgeving dient tegenwoordig nu eenmaal mens onaf hankelijk te zijn. Binnen de European Property Federation hebben wij toen met succes gelobbyd voor het beperken van de vervanging van loden drinkwaterleidingen tot woonhuizen en niet in kantoren en winkels, kortom in alle gebouwen zoals de EU eerst van plan was. Ook hiertegen maakten Italië en Frankrijk vanwege de hoge kosten ernstig bezwaar. Uiteindelijk is in 1998 in EU verband besloten tot generieke subsidies, waarvan de landen zelf mochten uitmaken hoe die te besteden. Zoals velen van u weten geldt voor de invoering van een Europese richtlijn in het algemeen een implementatie tijd van maximaal twee jaar. In Nederland was het probleem veel kleiner omdat loden aanvoerleidingen van drinkwater allang verboden waren: door middel van de ontwikkeling in de bouwregelgeving kon worden aangegeven in welke woningen of wijken vanaf het begin loden drinkwater aanvoerleidingen waren aangelegd. Via afgegeven bouwvergunningen kon vervolgens ook worden nagegaan of die inmiddels door renovatie vervangen waren. Een inventarisatie leerde dat het in Nederland om tussen de 393.000 en 450.000 aansluitingen ging. Vanuit de ROZ werd het lobby proces verder voortgezet. Een generieke subsidie dreigt nogal eens uit te lopen op een buitengewoon inefficiënte aanwending en dat wilden wij graag voorkomen. Nederland had hiervoor maar een schamele € e 8 miljoen uitgetrokken als onderdeel van het Duurzaam Bouwen plan en dat was natuurlijk erg weinig voor de vervanging van de loden leidingen. Een aantal politieke partijen werd daarom benaderd om in de vaste kamer commissie te pleiten voor een meer doelgerichte aanpak. Wanneer er een geboorte aangifte zou worden gedaan op gemeentelijk niveau, zou de ambtenaar meteen moeten nakijken of de woning nog van een loden drinkwaterleiding was voorzien. In dat geval zou de gelukkige vader meteen gewaarschuwd kunnen worden en eventueel


een tijdlang gratis bronwater aangeboden kunnen krijgen totdat de aanvoerleiding vervangen zou zijn. Het vervangen van loden drinkwaterleidingen volgens het generieke principe zou kunnen betekenen dat woningen of wijken met maar een gering aantal geboortes de subsidies voor de vervanging volledig zouden op souperen. Ook is gepleit voor een preventieve controle bij concentratie van kinderen tussen 0 en 1 jaar zoals in kinderdagverblijven en kinderziekenhuizen. De Tweede Kamer leden die benaderd waren brachten deze suggestie in en u kunt zich voorstellen dat de toenmalige minister van Milieu Pronk dit idee meteen omarmde. Hij had daar overigens nog een andere reden voor: dit dossier kon worden doorgeschoven naar zijn collega van VROM, Binnenlandse Zaken en VWS, die het vervolgens moesten uitvoeren. Steekproefsgewijs ben ik eens nagegaan hoe het er nu voor staat. De website van de gemeente Amsterdam geeft in een voorlichtingsbrochure uit 2010 aan dat de gemeente voor €e 185 een woning kan controleren op loden drinkwater leidingen. Vervanging daarvan is voor rekening van de eigenaar maar hij kan daar niet toe worden verplicht. Bij de gemeente Den Haag vermeldt het duinwaterbedrijf Dunea dat diens verantwoordelijkheid loopt tot aan de aansluiting bij de weg en niet tot aan de watermeter in de woning, zoals bij andere gemeenten het geval is. In een nazorg traject is Dunea wel begonnen met de sanering, maar is daarbij mede af hankelijk van de gemeente. Dit voorbeeld toont duidelijk aan dat lobbyen op twee niveaus belangrijk is, in Brussel bij de totstandkoming en in Nederland bij de implementatie. Het idee om alleen actief te lobbyen bij de implementatie van Europese regelgeving in Nederland is een illusie: inmiddels komt 80% van de inhoud van de regelgeving in Brussel tot stand. Een meer recent voorbeeld is de wet gelijke behandeling, die er uiteindelijk toe zou hebben geleid dat gehandicapten onbelemmerd toegang zouden moeten hebben tot alle gebouwen, inclusief woningen. Dat zou o.a. betekenen de verplichte aanleg van liften in portiekflats met meer dan drie verdiepingen in de smalle straten van onze binnensteden, bouwtechnisch en qua veiligheid een bijna onmogelijke opgave tegen zeer hoge kosten. Zweden en Finland, waar gebouwen op de meeste plaatsen over wat meer vrije ruimte beschikken, kwamen tot uitgaven van respectievelijk e 7 en e 6 miljard. Overigens zit er wel een logica achter: Finland becijferde dat in de 44.000 woningcomplexen die het betrof 600.000 personen woonden waarvan 100.000 ouder dan 65. Uit demo-


grafische overwegingen moet er dus wel wat gedaan worden, maar dan graag hier ook een doelgerichte integrale aanpak en niet vanuit één sector belang. Ook de CO2 reductie heeft uiteraard effect. De doelstelling is 20% minder in 2020. De energie consumptie in Europa is ruwweg te verdelen in 40% door de industrie, 20% door transport en 40% door de gebouwde omgeving. De eerste prioriteit lijkt te liggen bij de gebouwde omgeving. Door strengere regelgeving voor nieuwbouw kan al worden ingegrepen, maar er wordt in goede economische tijden maar 1 à 1,5 % per jaar aan de voorraad toegevoegd. Vooral de bestaande gebouwen dienen daarom te worden aangepakt. Inmiddels zijn er normen ontwikkeld voor het meten van de energieprestaties en worden gebouwen op basis daarvan door Center Novem, nu agentschap Nederland geheten in hoog tempo van een energielabel voorzien. Ook andere zaken zoals nieuwe opzet van stedelijke planning en een herziening van de regelgeving m.b.t. de milieu effect rapportage spelen op dit moment. Al deze voorbeelden hebben direct of indirect gevolgen voor de waardering van de gebouwen, zowel bij de realisatie als bij de exploitatie.

topstructuur met Herman van Rompuy als eerste president van Europa tot een veel zelfstandiger opereren van de Europese commissie. Kortom, er komt veel meer regelgeving aan waaraan onze universiteit door onderzoek een bijdrage zou kunnen leveren. Bovendien is het voor onze universiteit die zoveel connecties heeft met de nationale regering goed om ook voor vastgoed al in een vroeg stadium te weten wat in Brussel speelt om daarover bijtijds te kunnen adviseren. De Nederlandse politici hebben zich in het verleden onvoldoende gerealiseerd dat 80% van de regelgeving in Brussel daar tot stand komt en dat bij de implementatie ervan in Nederland nog maar weinig speelruimte bestaat op nationaal niveau. Het onlangs verschenen boek van Joris Luyendijk over de functionering van politici en pers in Den Haag schetst dat scherp.

Vanuit het Real Estate Center hoop ik samenwerkingsverbanden op te zetten met de betreffende kenniscentra en faculteiten van onze universiteit en/of andere universiteiten om al in een vroeg stadium mee te helpen denken in totstandkoming van uitvoerbare regelgeving. Bij diverse gelegenheden heb ik mogen ervaren dat Europese ambtenaren en parlementariërs zeker open staan voor constructieve suggesties, vooral wanneer die door universitair onderzoek zijn onderbouwd. Ook nationale belangen organisaties hebben daar belang bij en kunnen profiteren van de onderzoekskracht van de Universiteit. Laten wij vooral ook niet denken dat ondersteuning bij Europese regelgeving maar incidenteel aan de orde is. Tot aan het verdrag van Lissabon in 2008 diende regelgeving onder unanimiteit tot stand te komen en kon iedere lidstaat dit met een veto treffen. Sinds Lissabon gaat het bij meerderheid van stemmen en dat heeft gevolgen: oude voorstellen die door een veto werden getroffen, worden weer uit de kast gehaald, afgestoft, geactualiseerd en opnieuw in procedure gebracht. Voor regelgeving die in voorbereiding was maar niet in procedure werd gebracht vanwege een dreigend veto geldt hetzelfde. Ook regelgeving waaraan vanwege bekende standpunten het zinloos was om aan te beginnen wordt nu gestart. Daar komt bij dat veel regelgeving zoals m.b.t. duurzaamheid en reductie van CO2 met hoge prioriteit in procedure wordt gebracht. Verder leidt de nieuwe



Vastgoed heeft een sterk interdisciplinair karakter en dat betekent dat het ook bij veel ontwikkelingen betrokken is. Dat is ook te zien bij de versnippering die er is voor wat betreft de aanstelling van mijn collega hoogleraren vastgoed. Zij zijn te vinden bij economie, waaronder financiering en beleggingsleer, bouwkunde, geodesie, weg- en waterbouw en ruimtelijke wetenschappen om er maar een paar te noemen. Dat maakt de af bakening van het te bestuderen gebied er niet eenvoudiger op. In het kader van deze rede beperk ik mij tot een korte opsomming van die zaken die naar mijn mening met prioriteit om aandacht vragen:

Aspecten van vastgoed die om aandacht vragen


Duurzaamheid Zoals hierboven geschetst ook in Europees verband in het centrum van de belangstelling. De eerste prioriteit lijkt te liggen bij de energie besparing. In vastgoed verband lastig: de investeringen die door de eigenaar worden gedaan om het energie verbruik terug te dringen komen ten goede aan de gebruiker maar kunnen alleen worden terugverdiend door bilaterale afspraken daarover. De eigenaar niet zijnde de gebruiker heeft namelijk in het algemeen geen contractuele relatie met de energiemaatschappij. Op dit terrein ligt een taak voor ons allen en is een kwalitatieve discussie van het grootste belang. Ook de overheid heeft daarbij een belangrijke rol en daarvan lijkt zij zich niet altijd bewust te zijn. Recent onderzoek toont aan dat de trend weliswaar in de richting gaat van steeds duurzamer kantoren maar dat toch nog steeds gebouwen worden gebouwd dan wel gerenoveerd met een (te) hoge EPC (zie grafiek).


EPC Labels A-G

450 miljoen dient toch eens gediscussieerd te worden over de ware waarde. Dit wringt eens te meer wanneer de stille reserve in geval van nood benut wordt door ter compensatie van een dreigend verlies woningen met winst te verkopen. Diverse keren is hierover een standpunt ingenomen, laatst nog door Hillen, Sweder van Wijnbergen en Docters van Leeuwen. Het zou mij veel waard zijn wanneer ook hier de marktwaarde van het vastgoed in de jaarverslagen zou worden opgenomen, ook dat geeft transparantie en vergemakkelijkt de taak van de toezichthouders.

met hypotetische trendlijn 3

Energieprestatie Index

2,5

2

1,5

1

0,5

0 1880

1900

1920

1940

1960

1980

2000

2020

Bouw- Verbouwjaar Bron: F van den Erve, TU Delft

Kennelijk worden bouwvoorschriften m.b.t. energielabels niet altijd nageleefd: in 2008 was het gemiddelde energielabel van de nieuwbouw/gerenoveerde kantoren 1,3 in de ROZ/IPD vastgoedindex maar werden er toch nog gebouwen met label D en zelfs label F gebouwd. Uitgezocht moet dan worden hoe dat kan en of de daarbij gebruikte Center Novem data wel correct zijn. Woningbouwcorporaties Een heikel onderwerp, veel maatregelen werken elkaar tegen en leiden niet tot het gewenste resultaat. Bij het afscheid van de directeur van Vesteda Huub Smeets passeerden de onderwerpen weer uitgebreid de revue: scheef wonen, inkomenspolitiek op gemeentelijk niveau, de huren niet optrekken naar marktniveau om te voorkomen dat woningen buiten de taakstelling gaan vallen. Al eerder is gewezen op het grote verschil tussen de marktwaarde en de door de corporaties gehanteerde en door het WSW geborgde bedrijfswaarde, namelijk ca. 70 miljard versus minimaal ca. 210 miljard. Wanneer met dat in het achterhoofd dan in december gerapporteerd wordt dat de corporaties een verlies hebben geleden van


Imago taxateurs Op een NIVRA bijeenkomst werd ik pijnlijk getroffen door een opmerking van het ex Tweede Kamerlid Ton Heerts, die taxateurs afschilderde als hondjes die op commando zouden doen wat een opdrachtgever zegt. Een nadere onderbouwing werd niet gegeven, navraag leerde dat het was bedoeld om de discussie aan te wakkeren. Een bedenkelijke zaak voor de beroepsgroep, die bovendien gefragmenteerd georganiseerd is, waardoor een tegengeluid ontbreekt. Zelf ben ik van mening dat veruit de meeste taxateurs een hoge taakopvatting hebben en door zo’n opmerking ten onrechte worden geschoffeerd. Trouwens, wat te denken van accountants die accepteren dat het management een externe taxatie overruled met als argument dat het management eindverantwoordelijk is ? Tussen het beroep van accountant en dat van taxateur dient duidelijk te worden wat ieders verantwoordelijkheid is in zo’n geval. Executie waarde De internationale taxatiestandaarden zijn daar duidelijk over: het gaat hier niet om een waarde begrip maar om een inschatting van de opbrengst bij gedwongen verkoop op de waardepeildatum, zoals vastgelegd in het taxatierapport. Het is dus niet een garantie voor de verkoopopbrengst bij gedwongen verkoop in de toekomst en daarop kan een taxateur ook niet worden aangesproken. De marktomstandigheden kunnen dan heel anders zijn. De gerechtelijke uitspraak waarbij een taxateur werd veroordeeld tot het verschil tussen de oorspronkelijke taxatiewaarde en de opbrengst bij gedwongen verkoop is dan ook onjuist. De gedwongen verkoopprijs had zelfs niet afgezet mogen worden tegen de executiewaarde van een aantal jaren daarvoor, die had hooguit als een referentie uit die tijd gebruikt mogen worden. Ook hier een taak om dit verder te standaardiseren en tot best practices te komen.


Zorgvastgoed In 2009 deed binnen het ministerie VWS het gerucht de ronde dat zorgvastgoed alleen gewaardeerd kon worden tegen grond minus sloopkosten. Die waarde was niet waar en de ware waarde is op basis van bedrijfsvoeringmogelijkheden af te leiden. Zo maar een aantal topics die aandacht verdienen en dan zijn er nog vele die in het kader in het kader van deze rede te ver zouden voeren, zoals het effect van residuele grondwaarde in een dalende markt en het verduurzamen van gebouwen, maar ik moet mij beperken.

doornam, zei hij: “ is dat nu werken”?”gevolgd door “en wordt je daar dan voor betaald?”. Onderwijs Niet de eerste prioriteit, uiteraard wel inzetbaar voor vastgoed vakken van de opleidingen bij TiasNimbas en bij andere faculteiten binnen en eventueel buiten de universiteit. Ik zal daarbij zelf actief gaan zoeken naar de kruisbestuiving die er gezien het multidisciplinaire karakter van vastgoed met een aantal faculteiten zeker zijn. Het keuzevak taxatieleer is inmiddels vanuit TiasNimbas bij de TU Eindhoven geïntroduceerd en in 2010 al een keer gegeven voor 30 studenten en dat zal dit jaar weer gebeuren.

Onderzoek Zoals velen weten ben ik destijds verantwoordelijk geweest voor het opzetten van de Stichting ROZ/IPD Vastgoedindex, die de rendementen van de vastgoedbelangen van de pensioenfondsen, de verzekeraars en de vastgoedfondsen meet. Die is vanaf 1995 van start gegaan en bevat een schat aan gegevens over op dit moment ca. 5.000 gebouwen met een waarde van ca. 45 miljard. Die gegevens zijn niet alleen van belang voor de genoemde organisaties, maar daar is in de loop van de tijd ook veel onderzoek mee tot stand gekomen. Bij de overdracht van de activiteiten van de Stichting aan onze partner IPD in London is overeengekomen dat de databank voor wetenschappelijke doeleinden ter beschikking zal blijven. Dat is een groot goed en veel onderzoek dat op onze universiteit geïnitieerd zal worden, kan profiteren van de gegevens die daarin zijn opgeslagen. In het eerste gedeelte van de rede is daar al een voorbeeld van gegeven en er zijn nog vele onontgonnen gebieden op het gebied van vastgoed onderzoek. Al eerder gaf ik aan mij toe te leggen op toegepast onderzoek. Ik heb goed geluisterd naar wat Jan Terlouw zei bij het 25 jarig jubileum van het OTB in Delft. Zelf een wetenschapper vond hij dat een wetenschapper wel twijfel mag uitdragen, maar bij communicatie daarover de twijfel wel wat aan de kant mag schuiven, omdat anders te weinig concreet wordt gerealiseerd. Dat sluit aan bij wat Heineken zei in een interview bij de benoeming van zijn opvolger: ik moet geen wetenschapper hebben want die zien steeds maar meer opties en beslissen maar niet. De spiegel wordt ons voorgehouden. Daarover sprekend, vorige maand refereerde collega Kène Henkens tijdens zijn rede aan een uitspraak van zijn zoon die zich afvroeg welk beroep zijn vader nu eigenlijk uitoefende. Iets soortgelijks heb ik ook meegemaakt. Op elfjarige leeftijd wilde mijn jongste zoon weleens zien wat voor werk ik deed. Toen ik hem meenam en achter het bureau wat papieren



Slotbeschouwingen

Een paar beschouwingen tot slot. Wanneer iemand van mijn leeftijd benoemd wordt als hoogleraar dan is dat een hele eer. Dat betekent dat de universiteit nog steeds een belangrijke bijdrage van je verwacht. Geert Mak deed het omgekeerde: hij gaf zijn hoogleraarschap op om meer tijd te kunnen besteden aan schrijven. Dat had hij goed gezien, boeken als “de eeuw van mijn vader” en “In Europa” zijn bestsellers en de televisie bewerking van “in Europa” haalde hoge kijkcijfers. In een interview in het Parool beschreef hij zijn beslissing als volgt: inmiddels halverwege de 50 zei hij een gevoel van urgentie te hebben oftewel zou hij nog tijd genoeg hebben voor alles wat hij wilde schrijven. Hij motiveerde dat door te stellen dat alle jaren na de zestig gepasseerd te zijn in zijn ogen genade waren. Wanneer ik hier zo rondkijk zijn er heel wat begenadigden inclusief ikzelf overigens. Zelf ben ik van mening dat mijn bijdrage aan de maatschappij gedurende de jaren van genade juist beter tot zijn recht komt vanuit de universiteit en ik ben oprecht blij dat degenen die over mijn aanstelling hebben beslist dezelfde mening waren toegedaan en mij daarmee het vertrouwen geven. Het pionierswerk dat ik op vastgoedgebied heb mogen verrichten, met name het werk rondom de ROZ/IPD vastgoedindex, de kennis die ik daardoor heb kunnen opdoen en het nationale en internationale netwerk dat ik mede daardoor kon opbouwen, verdient een structurele neerslag. Daarom ben ik ook zeer ingenomen met het feit dat mijn gewaardeerde collega Dirk Brounen inmiddels ook verbonden is aan onze universiteit. Nieuwe generaties kunnen de kennis die na mij ook nog van waarde kan zijn mede structuur geven zodat die niet verloren gaat. Robert Peto, de president van de RICS zei in een rede dat van alles van waarde op aarde 70% wordt gevormd door vastgoed en dat heeft dus een maatschappelijke impact. Dat is dan ook de reden dat ik mij zo goed kan vinden in het onderschrift van onze Universiteit Understanding Society. Ik heb gezegd.



Berkhout (2008) , T.M en Hordijk, A.C., International valuation standards en Nederlandse waarderingsbegrippen, definities, vergelijkingen en implementatie, consultatie release mei 2008 Conijn (2006), J.B.S., Dansen op de vulkaan, oratie Geltner(2007) D.M. et al, Commercial Real Estate, Thomson South Western. Het Financiële Dagblad, De corporaties weer in het rood, 9 augustus 2010. Het Financiële Dagblad, Noodkreet illuster trio moet corporatie sector voor verder afglijden en omvallen behouden, 3 september 2010. Het Financiële Dagblad, Vastgoed sector bekritiseert de passiviteit van de accountants m.b.t. de fraude risico’s, 7 oktober 2010. Hordijk, (2005), A.C. Valuation and Construction issues in Real Estate Indices

Referenties

Hordijk, (2010), A.C., Rompelman, D., en Koerhuis, L.H.H. “Ten years of sale and leaseback in the Netherlands”, Journal of Corporate Real Estate, first quarter 2010. International Valuation Standards edition 2007, www.ivsc.org Joris Luyendijk: Je hebt het niet van mij, maar Een maand aan het Binnenhof. Uitgeverij Podium, 2010, ISBN 9789057594250. Koerhuis (2010), L.H.H. en Hordijk, A.C. “Rendementsontwikkeling op de kantorenmarkt in Nederland: het versluierende effect van veroudering in taxaties” RERQ september 2010 Lead in drinking water: Directive 98/83/EC of 3 November 1998. Deadline for transposition in the member states: 25 December 2000. Lusht (2001), Real Estate Valuation, Principles and Applications, chapter 19 Schaar (2007), J. van der, de toekomst van de woningcorporaties, Real Estate Magazine nr. 50.5 Sirmans(2010) C.F., and Slade, B.A. “Office Property DCF Assumptions: lessons from two decades of investor surveys”, Appraisal Journal 2010 Volume 78 nr 3 Summer).



Colofon copyright Prof.dr. Aart C Hordijk MRICS vormgeving Beelenkamp ontwerpers, Tilburg fotografie omslag Ton Toemen druk PrismaPrint, Universiteit van Tilburg


Waarde, waar of ware waarde?

Recommend Documents