®
ai ai
P
ĒO IO
«0 "O
WW
w
c
Ĵ O
a
gemeente
fŭŵ.
QoSterhOUt /8/
I
» o" Q
t O
NOTA VOOR DE RAAD
Bl.0130047
Datum:23 augustus 2013 | Nummer raadsnota:BI. 0130047 Onderwerp: Starterslening
Portefeuillehouder: Bode
Bijlagen: 1. Conceptverordening Starterslening
Ter inzage: 1.
Voorstel: 1. De verordening voor de starterslening vast te stellen conform bijgaande concept verordening. 2. Een budget van C 750.000, beschikbaar te stellen en dit te dekken via C 620.000, uit de vrije reserve en C 130.000, van de gemeentelijke rekening bij S V n . Samenvatting De huidige woningmarkt zit op slot: starters hebben door een beperkte leencapaciteit weinig mogelijkheden om een eerste woning te kopen. Daarbij hebben woningbezitters moeite om hun te koop staande woning te verkopen, waardoor er nauwelijks doorstroming is. Tijdens het Oosterhouts Bouwberaad is door de Oosterhoutse marktpartijen op het gebied van wonen geconstateerd dat een starterslening voor de bestaande woningvoorraad een goed instrument is om de doorstroming op gang te krijgen. Door in te zetten op een lening voor bestaande woningen krijgen koopstarters meer mogelijkheden. Bij de verkoop van een bestaande woning kunnen verkopers doorstromen op de woningmarkt en op deze manier een verhuisketen tot stand brengen. Dit werkt bij de verkoop van een nieuwbouwwoning niet zo: als een nieuwbouwwoning wordt gekocht door een starter zal deze hoogstens een huurwoning vrijmaken. Om koopstarters meer mogelijkheden te bieden heeft het rijk besloten om 50 miljoen euro beschikbaar te stellen. De provincie NoordBrabant heeft per 1 juli 2013 voor de komende drie jaar 6 miljoen euro beschikbaar gesteld. Per lening vergoedt het rijk de helft van de kosten. De overige kosten worden gelijkelijk verdeeld over de provincie en gemeente Oosterhout. Starters kunnen met behulp van een starterslening hun leencapaciteit vergroten. Ze kunnen, bovenop de hypotheek van de bank een extra bedrag van de overheid lenen, waardoor ze hun eerste woning wel kunnen kopen. Om deze doelgroep meer mogelijkheden te bieden en de verkopende partij in staat te stellen te verhuizen stellen we voor om de starterslening voor bestaande woningen opnieuw in te voeren.
uitdraai van: 230813 10:05
pagina: 1
WW
w
gemeente
QoSterhOUt
Wat willen we bereiken? W e willen koopstarters op de woningmarkt meer mogelijkheden bieden door startersleningen te verstrekken. Deze doelgroep heeft in de praktijk door een (over het algemeen) lager inkomen problemen om een eerste eigen woning te financieren. Met behulp van de starterslening willen we de verkoop van te koop staande woningen uit de bestaande voorraad bevorderen waardoor de doorstroming op de woningmarkt op gang komt.
Wat gaan we daarvoor doen? « Uw raad stelt een verordening voor de starterslening vast waarin de voorwaarden voor de te verstrekken leningen zijn opgenomen. De voorwaarden waaraan men moet voldoen om in aanmerking te komen voor een starterslening worden hieronder weergegeven: - Koopstarter: een persoon of hooguit twee personen die (beiden) in de leeftijd van 18 tot 45 jaar oud zijn en nog niet eerder een koopwoning in eigendom hebben gehad. - bestaande woning: een woning die al vóór de eigendomsoverdracht werd bewoond. Dit betekent dat een nieuwbouwwoning die al opgeleverd is maar nog niet bewoond wordt, niet voldoet aan deze definitie. De woning komt dus niet in aanmerking komt voor een starterslening. - maximale verwervingskosten: De maximale verwervingskosten bedragen C 200.000,-. Dit bedrag is inclusief de bijkomende kosten. - de bestaande woning kan hierdoor circa C 190.000,- kosten (de S V n hanteert voor de bijkomende kosten 5 Zo van de koopsom). - de lening wordt verstrekt onder de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 0
- maximale lening: De maximale lening bedraagt C 25.000,-. Een lening van i 25.000,- wordt als volgt gefinancierd: -Rijk C 12.500,- Provincie C 6.250,- Gemeente C 6.250,Op basis van het gemeentelijk budget van in totaal C 750.000 kan derhalve aan ongeveer 120 starters een maximale lening verstrekt worden. - minimale lening: De minimale lening bedraagt C 5.000,-. Een lager bedrag staat niet in verhouding tot de kosten die verbonden zijn aan een leningaanvraag. » Verkopers van deze woningen aan een starter worden verplicht een bijdrage van 1 Zo van de verkoopprijs te betalen. De verkoper draagt op deze manier bij aan het beter verkoopbaar maken van de eigen woning en kan hierdoor mogelijk eerder doorstromen. De gemeente benut deze bijdrage om de gemaakte kosten (rentelast en eventuele wanbetaling) te dekken. 0
uitdraai van: 23-08-13 10:05
pagina:2
WW
w
gemeente
QoSterhOUt
Wat mag het kosten? » De totale investering voor de starterslening bedraagt dan C 750.000,- en wordt op twee manieren gedekt: 1) Op de huidige gemeentelijke rekening bij S V n staat op dit moment circa C 130.000,afkomstig van reeds terugbetaalde leningen, die in de periode van de vorige starterslening verstrekt zijn. Voor uw informatie: jaarlijks wordt er op deze rekening circa C 55.000,teruggestort uit eerdere startersleningen. 2) De resterende C 620.000,- wordt gedekt vanuit een nieuw door uw raad beschikbaar te stellen krediet. Bij invoering van de starterslening zal dus een budget vrijgemaakt moeten worden vanuit de vrije reserve. Voor de volledigheid wordt gemeld dat er tot op heden bij de prognose van de verloop van de vrije reserve geen rekening is gehouden met het aanwenden van gelden voor een dergelijke startersleningregeling. Dit betekent dat er mogelijk beperkingen zijn bij het maken van andere keuzen in de toekomst. Rekening-courant relatie SVn Het bedrag wordt tijdelijk als werkkapitaal via een rekening-courant relatie aan S V n beschikbaar gesteld. Gemeente Oosterhout blijft eigenaar van deze gelden. Het bedrag dat de gemeente beschikbaar stelt blijft wel tijdelijk geblokkeerd en kan zodoende niet ingezet worden voor andere beleidskeuzen in de nabije toekomst. SVn verzorgt het beschikbaar stellen en de terugbetaling van de leningen. Op het moment dat leningen terugbetaald worden komt het geld via de eerder genomen rekening-courant relatie terug bij de gemeente. Het beschikbaar gestelde bedrag is zodoende geen gift. Zodra er terugbetaald wordt is het aan de gemeente om te bepalen of het bedrag nogmaals ingezet wordt voor starterleningen en zo revolverend wordt, of dat het geld terug vloeit naar de gemeentelijke reserve. Terugbetalingen De starterslening wordt vanaf het vierde loopjaar terugbetaald. Ook wordt vanaf het vierde jaar rente afgelost. De hoogte van de rente is bij het afsluiten van de lening (op dat moment) op marktconform-niveau vastgesteld (ter info: in augustus 2013 bedraagt de rente 5,3 7o over een lening met een looptijd van 15 jaar). Personen met een starterslening kunnen na een looptijd van drie jaar een draagkrachtstoets aanvragen. Indien uit deze toets blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos. Deze toets kunnen zij na het 6 , 10 en 15 loopjaar herhalen. 0
e
e
e
Beheervergoeding SVn verzorgt de toetsing en administratie van de toekenning van de leningen voor de gemeente. Hiervoor wordt jaarlijks een beheervergoeding betaald aan S V n , te weten 0,5% op jaarbasis over de verstrekte leningen, derhalve maximaal 0,5 7o over 6 750.000,-, zijnde maximaal ê 3.750,- per jaar. Dit betekent dat beheervergoeding van jaarlijks C 3.750,- in de reguliere exploitatie moet worden opgenomen. o
Verkopersbijdrage Door verkopers van woningen te verplichten een bijdrage aan te gemeente te betalen (zoals ook de gemeente Breda en Etten-Leur toepassen) kan de gemeente in theorie maximaal circa C 230.000,- ontvangen. Dit bedrag kan worden benut om de beheersvergoeding te betalen of om gelden apart te zetten ter dekking van rentederving of eventuele wanbetaling.
uitdraai van: 23-08-13 10:05
pagina:3
WW
w
gemeente
QoSterhOUt
Risico's Uitgangspunt bij het verstrekken van de lening is dat de kandidaat-lener getoetst wordt op kredietwaardigheid en de lening verstrekt wordt onder nationale hypotheekgarantie (NHG). In dit specifieke gevaľbetekent het toch dat het risico minimaal is: de lening wordt terugbetaald, met name omdat deze garantstelling via de N H G per lening wordt afgegeven Alleen het moment waarop en de hoogte van de terugbetaling is niet vooraf in te schatten. Dit is uiterlijk aan het einde van de looptijd van de lening. Daarnaast kan het zijn dat er per verstrekte lening in verband met een draagkrachttoets langer dan 3 jaar geen rente wordt betaald. In dat geval zijn er over de gehele looptijd minder renteinkomsten te verwachten dan nu voorzien.
Op welke manier is/wordt vormgegeven aan burgerparticipatie? De invoering van de starterslening voor de bestaande woningvoorraad is tijdens het Bouwberaad besproken. Marktpartijen die in Oosterhout actief zijn binnen het 'wonen' hebben aangegeven dat de starterslening mogelijkheden biedt om de doorstroming in de woningmarkt op gang te brengen. De randvoorwaarden die in de verordening zijn opgenomen zijn opgesteld op basis van het advies van de werkgroep die is voortgekomen uit het Bouwberaad. De werkgroep is geïnformeerd over de opgenomen randvoorwaarden en heeft aangegeven zich hierin te kunnen vinden.
H E T C O L L E G E V A N B U RG E M E E S T E R E N W E T H O U D E RS V A N O O S T E R H O U T ,
mr drs S.W.Th. H U I S M A N
, burgemeester,
mr P.J. D E R IDDER
, secretaris.
uitdraai van: 230813 10:05
pagina:4
WW
BESLUIT VAN DE RAAD
w
gemeente
Oosterhout
Nummer: BI.0130047
DE R A A D V A N D E G E M E E N T E O O S T E R H O U T ; gelezen het voorstel van het college van 23 augustus 2013;
BESLUIT: 1. De verordening voor de starterslening vast te stellen conform bijgaande conceptverordening. 2. Een budget van C 750.000,- beschikbaar te stellen en dit te dekken via C 620.000,- uit de vrije reserve en C 130.000,- van de gemeentelijke rekening bij S V n .
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 18 september 2013.
DE R A A D V O O R N OE EM MD D,, NO
voorzitter. Ij ĻAJ
-~
, griffier.
Verordening Starterslening gemeente Oosterhout Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) aanvrager, de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oosterhout; c) Gemeenterekening Starterslening.een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort; d) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning; e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd 's-Gravenhage, verstrekte borgtocht; f) SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken. g) Deelnemende partij: een particulier die een woning in Oosterhout verkoopt aan de aanvrager en zich bij overeenkomst verbindt een bijdrage te verstrekken aan de gemeente Oosterhout ter dekking van de gemeentelijke kapitaalslasten. h) Bestaande woning: woning die al vóór de eigendomsoverdracht werd bewoond. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Oosterhout heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. van een persoon, of hooguit twee personen die (beiden) bij aanvraag in de leeftijd van 18 jaar tot 45 jaar oud zijn en niet eerder (gedeeltelijk) een woning in eigendom hebben gehad. b. voor het verwerven van een bestaande woning in de gemeente Oosterhout, waarvan de verwervingskosten niet hoger mogen zijn dan C200.000,- (koopsom en bijkomende kosten). c. Indien het maximale bedrag voor verwervingskosten volgens de Nationale Hypotheek Garantie op het moment van aanvragen van de starterslening lager is dan het onder b genoemde bedrag geldt het normbedrag volgens de NHG-regeling. d. waarbij de aanvrager middels een koopakte of nadere overeenkomst kan aantonen dat de deelnemende partij een bijdrage zal leveren aan de gemeente Oosterhout van IVo van de koopsom. Deze bijdrage dient men uiterlijk te voldoen op het moment van de verstrekking van de starterslening.
3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. 4. Het college is bevoegd de in het tweede lid sub. a en b genoemde leeftijdsgrenzen en bedragen aan te passen.
Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen.
Artikel 4 Deelneminqsovereenkomst Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Oosterhout en SVn.
Artikel 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 207o bedraagt van de verwervingskosten met een minimale hoogte van C5.000,- en de maximale hoogte van C25.000,-. 0
3. Het college wijst een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 4. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 5. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. 6. Het college is bevoegd de in de in het tweede lid genoemde bedragen aan te passen. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna in artikel 8 bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager.
Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; c. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden. 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 8 Voorwaarden
SVn
Op een Starterslening zijn van toepassing: 'Algemene bepalingen voor geldleningen', 'Productspecificaties Starterslening', 'Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening', 'Productspecificaties Bouwkredieť en 'Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)', zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, di e deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Oosterhout en SVn. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassi ng laten of daarvan afwijken voor zover de toepassing, gelet op het belang van de aanvrager, lei dt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met i ngang van 1 oktober 2013.
Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als 'Verordening Starterslening gemeente Oosterhout. Aldus vastgesteld te Oosterhout op 17 september 2013.
