Význam oceňování nemovitostí pro hypoteční úvěrování

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Význam oceňování nemovitostí pro hypoteční úvěrování Diplomová práce

Autor:

Bc. Polina Rodina Finance

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. František Pavelka, CSc.

červen, 2014

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze, dne 30 června 2014

……………………… Polina Rodina

Poděkování Chtěla bych poděkovat svému vedoucímu práce, panu doc. Ing. Františkovi Pavelkovi, CSc., za odbornou pomoc a cenné rady, které mi poskytl, za výbornou spolupráci, která mi byla potěšením a za čas, který mi věnoval.

Anotace Cílem této diplomové práce je posoudit, jak oceňování nemovitostí může ovlivnit hypoteční úvěr. Práce je rozdělena do tří částí. V první části je představen metodologický postup oceňování nemovitostí s ohledem na nový občanský zákoník platný od 1. 1. 2014. Ve druhé části se zabývám popisem základních pojmů hypotečního úvěru a problematikou oceňování. Třetí část je praktická, v ní je stanovena obvyklá cena nemovitosti a následně porovnána s odhadem banky. Klíčová slova: oceňování nemovitostí, hypoteční úvěr, obvyklá cena, zástavní hodnota.

Annotation: The goal of this master´s thesis is valuate how property valuation may affect a mortgage loan. The thesis consist three parts. The first chapter presents the methodology of real estate valuation according to new Civil Code force from 1.1.2014. Second chapter is dedicated to description of the basic terms of mortgage and property valuation issues. Third part is practical – determined market value of real estate is compared with bank’s estimate. Key words: property valuation, mortgage loan, market value, value collateral

Úvod ................................................................................................................................................ 7 Zvolené metody zpracováni............................................................................................................. 8 1. Oceňování nemovitosti ................................................................................................................ 9 1. 1. Nemovitost, stavby, pozemek............................................................................................ 10 1. 2. Členění nemovitostí ........................................................................................................... 12 1. 3. Měření staveb .................................................................................................................... 13 1. 4. Životnost a opotřebení staveb ............................................................................................ 13 1. 5. Cena a hodnota .................................................................................................................. 14 1. 6. Věcná práva u nemovitostí ................................................................................................ 16 1. 6. 1. Vlastnické právo ........................................................................................................ 16 1. 6. 2. Zástavní právo ........................................................................................................... 17 1. 6. 3. Věcné břemeno .......................................................................................................... 17 1. 7. Katastr nemovitostí ............................................................................................................ 19 1. 8. Metody oceňování nemovitosti ......................................................................................... 20 1. 8. 1. Administrativní ocenění ............................................................................................ 20 1. 8. 2. Tržní ocenění ............................................................................................................. 20 1. 8. 2. 1. Nákladová metoda ............................................................................................. 21 1. 8. 2. 2. Výnosová metoda .............................................................................................. 22 1. 8. 2. 3. Porovnávací metoda .......................................................................................... 26 1. 9. Specifika oceňování nemovitosti pro hypoteční úvěr........................................................ 30 1. 10. Příznaky vhodnosti nemovitosti k zástavě....................................................................... 32 1. 10. 1. Vhodné nemovitosti k zástavě ................................................................................. 32 1. 10. 2. Podmíněná vhodná k zástavě ................................................................................... 32 1. 10. 3. Nevhodné nemovitosti k zástavě ............................................................................. 33 2. Hypoteční úvěr .......................................................................................................................... 34 2. 1. Hypoteční zástavní listy..................................................................................................... 34 2. 2. Parametry hypotečních úvěrů ............................................................................................ 35 2. 2. 1. Účelovost ................................................................................................................... 35 2. 2. 2. Předmět hypotečního úvěru ....................................................................................... 36 2. 2. 3. Výše hypotečního úvěru ............................................................................................ 36

2. 2. 4. Čerpání hypotečního úvěru ........................................................................................ 37 2. 2. 5. Druhy splácení ........................................................................................................... 37 2. 2. 6. Splatnost .................................................................................................................... 38 2. 2. 7. Úročení ...................................................................................................................... 38 2. 2. 8. Úrokové sazby ........................................................................................................... 38 2. 3. Hodnocení kvality vhodnosti zástavy ................................................................................ 39 2. 4. Státní finanční podpora...................................................................................................... 43 2. 5. Vývojové trendy hypotečních úvěrů.................................................................................. 47 2. 6. Vývoj realitního trhu zejména rezidenčního trhu .............................................................. 51 3. Analýza vybraného příkladu ocenění ........................................................................................ 54 3. 1. Odhad obvyklé ceny pro hypoteční úvěr – vlastní zpracování .......................................... 54 3. 1. 1. Nález .......................................................................................................................... 54 3. 1. 2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ......................................................................... 56 3. 1. 2. 1. Databáze srovnatelných nemovitostí ................................................................. 57 3. 1. 2. 2. Výpočet standardní jednotkové tržní ceny pomocí indexu odlišností ............... 61 3. 2. Odhad obvyklé ceny pro hypoteční úvěr smluvním odhadcem ........................................ 64 3. 3. Analýza získaných výsledků ............................................................................................. 71 3. 4. Stanovení hypotečního úvěru ............................................................................................ 73 3. 4. 1. Hypoteční úvěr podle vlastního zpracovaného odhadu ............................................. 74 3. 4. 2. Hypoteční úvěr podle odhadu smluvního odhadce.................................................... 74 3. 4. 3. Zhodnocení získaných výsledků ................................................................................ 75 Závěr .............................................................................................................................................. 77 Seznam použité literatury .............................................................................................................. 79 Seznam tabulek, obrázků a schémat .............................................................................................. 83

6

Úvod Financování nemovitostí se dotkne asi každého alespoň jednou za život. V současné době je hodně populární financovat nemovitosti pomocí hypotečního úvěru. Potvrzením toho je zvýšený počet poskytnutých hypotečních úvěrů, důvodem toho faktu jsou rekordně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a také příznivé ceny nemovitostí. Důsledkem toho je růst poptávky po nemovitostech, resp. rezidenčních nemovitostech. Hypoteční úvěr je nerozdílně spojen s oceňováním nemovitostí, které má pro banky specifický charakter, protože nemovitost představuje předmět zajištění úvěru a banky musí zohlednit všechna možná rizika spojená s nemovitostí. V období finanční krize byl na realitním a hypotečním trhu zaznamenán velký pohyb, který se projevil ve velice opatrném a citlivém přístupu bankovních institucí ke stanovení výše ceny nemovitostí a následnému snižování znaleckého odhadu bankovními supervizory. Tématem této diplomové práce je význam ocenění nemovitosti pro hypoteční úvěrování. K volbě tohoto tématu mě vedl především fakt aktuálností v současné době. A dalším důvodem je neexistence odborné literatury, která by se zabývala konkrétně oceňováním nemovitostí pro hypoteční úvěrování a rolí oceňování ve stanovení hypotečního úvěru. Cílem této diplomové práce je posoudit, jak oceňování nemovitostí může ovlivnit hypoteční úvěr. Diplomová práce je tematicky rozdělena do tří částí. První část je věnována oceňování nemovitostí jako takovému s ohledem na změny v občanském zákoníku, který vstoupil v platnost od 1. 1. 2014. Dále jsou rozepsané jednotlivé metody ocenění a také zohledněn specifický přístup oceňováni pro hypoteční úvěrování. Druhá část se zabývá tématem hypotečních úvěrů a zohledněním vlivu legislativních změn na hypoteční financování. Následně se věnuji hodnocení kvality zástavy. Poté je téma vývojů hypotečních úvěrů jako takových a případně dle účelu a objektu. Následně je popsán vývoj realitního trhu s ohledem na vývoj hypotečních úvěrů. Třetí část je praktická, která je věnována stanovení obvyklé ceny nemovitostí pomocí porovnávací metody a následně je provedena analýza získaných výsledků v porovnání s odhadem provedeným bankou. Na základě obou odhadů je provedeno určení hypotečního úvěru a na závěr realizováno zhodnocení dosažených výsledků hypotečních úvěrů.

7

Zvolené metody zpracováni Před samotným zpracováním této diplomové práce jsem začala shromažďovat informace o daném tématu a to o oceňování nemovitostí. Dále jsem zjišťovala situaci na trhu s realitami. Poptávku a nabídku na trhu s obchodovanými nemovitostmi. Zaměřila jsem se na Prahu. Další informace jsem shromažďovala z článků na internetu od odborných autorů, dále studiem odborné literatury. Získané data jsem následně zpracovala a analyzovala.

8

1. Oceňování nemovitosti Oceňování je činnost, při které předmětu nebo určitému souboru předmětů, práv apod. přiřazen peněžní ekvivalent. Oceňováním se rozumí stanovení určité hodnoty majetkového prvků. Výše hodnoty záleží na způsobu ocenění. Oceňování nemovitostí se používá pro různé účely spojené s dobrovolným nebo nedobrovolným převodem vlastnických práv, směnou a jiném nakládáním s nemovitostí nebo s právy k nim. Dle povahy právního vztahu potřebován znalecký posudek (zpracovaný soudním znalcem) nebo tržní ocenění (zpracovaný odhadcem). Zásadní odlišnost mezi soudním znalcem a odhadcem je v předmětu činnosti a způsobu dostávání povolení. Odhadce je koncesovaná živnost, na základě ji může zpracovávat tržní ocenění pro soukromé subjekty např. pro bankovní instituce. Soudní znalec jmenován krajským soudem pro určitý obor znalecké činnosti. Děla obvyklé pro orgány státní správy. Soudní znalec může být, ale nemusí také odhadcem. Nejčastější situace, které vyžaduje znalecky posudek: 

Soudní nebo právní spory,



Stanovení pojistné škody při škodní události,



Vypořádání společného jmění manželů,



Nepeněžní vklady do obchodní společnosti.

Nejčastější situace, které vyžaduje odhad: 

Expertiza při prodeji,



Oceněn pro zajištění bankovního úvěru.

Tržní ocenění a znalecký posudek jsou dva úplně rozdílné dokumenty. Ocenění, které bylo zpracováno pro banku při schvalování hypotečního úvěru, nemůže být použito soudní spory. Konečné výsledky ocenění budou lišit, může být i velmi výrazně, kvůli různým postupem. Administrativní znalecký posudek zpracován v souladu s vyhláškou k Zákonu o oceňování majetku 151/1997 Sb. Podle zákona jednotková cena je pevně stanovená v dané lokalitě, která se koriguje koeficientem odrazující stav nemovitosti. Postup výpočtu a jednotková cena nezohledňuji působení tržního prostředí. Znalecký posudek vpracován podle stanovených předpisu § 13 vyhláškou č. 37/1967 Sb. Také existuje i znalecký posudek, který byl vypracován 9

soudním znalcem nebo znaleckým ústavem definuje ho soubor výroků dle zákona č. 3/1967 Sb. v platném změní, který má náležitosti dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 37/1967Sb. v platném změní. Naopak tržní ocenění (stanovení ceny obvyklé) vyžaduje hlubší znalost místních podmínek a vzít je v úvahu s posouzením stavu, využitelnost, obchodovatelnost nemovitosti. Zde jednotková cena stanovená na základě realizovaných cen nebo odvození od aktuálních nabízených cen nemovitostí v této lokalitě. Dále rozepíšu základní pojmy, které budeme potřebovat k dané problematice.

1. 1. Nemovitost, stavby, pozemek Podle občanského zákonu rozlišujeme věci na movité a nemovité. Podle nového občanského zákoníku (dále jen NOZ) 89/2012 Sb. v platném změní „nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož u věcná práva k nim, a práva, která za nemovitá věcí prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je to věc nemovitá.“ Dle katastrálního zákoníku pozemkem je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, druhů pozemků, nebo rozhraním způsobu využití pozemků. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Vyměřuje se parcely v metrických jednotkách na celé čtverečné metry, které vyjadřuje plošný obsah. Podle stavebního zákonu1 stavba je veškerá stavení díla, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Stavby dle NOZ přestali byt nemovitostmi a také i věcmi a stali se součástí pozemku, na kterém jsou postaveny nebo nacházejí. Od roku 2014 se budou stavby stávat součástí pozemku. Pokud tedy budete stavět na svém, bude stavba k pozemku automaticky přirůstat a do katastru už se zapíše pouze jako jeden celek. Při prodeji už se pak nebude muset specifikovat pozemek a stavba zvlášť, majitel může převést jen vlastnické právo k pozemku. Stavba na cizím pozemku zůstane zachována pouze prostřednictvím

1

Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon § 2

10

tzv. práva stavby2. Bude-li se majitel pozemku lišit od vlastníka stavby, získají vzájemné předkupní právo a při prodeji musí nabídnout nemovitost nejprve druhému vlastníkovi. Ten bude mít na zaplacení kupní ceny tři měsíce, pokud si nedohodnou lhůtu delší.3 Podrobné rozeberu v podkapitole 2. 3. Hodnocení kvality vhodnosti zástavy, k jakým komplicem došlo u hypotečních úvěru na základě tohoto zákona. Pozemek podle stavebního zákoníků může být zastavitelný a nezastavitelný na základě územního plánu. Stavební pozemek vymezen a určen k umístění stavby uzemním rozhodnutím či regulačním plánem. Zastavitelné pozemky podle toho zákonu vedení v katastru nemovitostí. Nezastavitelné pozemky je pozemky, které z nějakého důvodu zastavět nelze např. pozemky veřejné infrastruktury. Stavby členěny podle zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho pozdějších úprav na: • pozemní stavby - tyto budovy jsou prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s ohraničenými užitkovými prostory a dále venkovní úpravy, • inženýrské a speciální pozemní stavby - to jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, stožáry, věže, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, vodní nádrže a rybníky, a jiné stavby. Dále se tento zákon člení pozemky na: 

Stavební pozemky



Zemědělské pozemky



Lesní pozemky



Pozemky evidované v katastru nemovitostí (vodní nádrže, vodní toky)



Jiné pozemky (neplodná půda).

Podstata tohoto práva spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby je možné zřídit jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let. 2

KOPTAREALITY.CZ.: Nový Občanský Zákoník 2014 [online] [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: 3

11

1. 2. Členění nemovitostí Česká legislativa rozděluje nemovitost podle účelu a způsobu využití. Členění dle zákonu: 

Byt je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k bydlení.



Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k jiným účelům než bydlení.



Budova je nadzemní stavba, která je uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rodinný dům je stavby, a více než polovina podlahové plochy určena k bydlení. Rodinný dům může mít maximálně tři samostatné byty a maximálně dvě nadzemní a podzemní podlaží a podkroví.

Členění dle vyhlášky č. 364/2010 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška).: 

budova a hala,



inženýrská a speciální pozemní stavba,



rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek,



rekreační chata a zahrádkářská chata,



vedlejší stavba,



garáž,



studna,



venkovní úprava,



hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení,



kulturní památka,



byt a nebytový prostor,



rybník, malá vodní nádrž a ostatní vodní díla,



rozestavěná stavba,



stavba určená k odstranění,



jiná stavba,



stavba bez základů, 12



stavba více konstrukčních systémů,



stavba s víceúčelovým užitím.

1. 3. Měření staveb Pro zpracování ocenění je nutno nejdříve základní prostorové, objemové hodnoty, zastavěnou plochu, podlahovou plochu a obestavěný prostor. Tyto výsledky uváděný v základní informace o oceňované nemovitosti. Zastavění plocha Zastavěná plocha podle Bradáče A. je plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku (budov, podlaží nebo jejich částí); v 1. podlaží se měří nad podnoží nebo podezdívkou, přičemž se izolační přizdívky nezapočítávají. Zastavěná plocha objektů nezakrytých nebo poloodkrytých vymezena obalovými čarami, které vedený líci svislých konstrukcí v rovině upraveného terénu. Velice sporný postup pří započítávání zastavěné plochy, když na některé nebo více stranách budovy není stěna (balkony, lodžie, verandy). Podlahová plocha Podlahová plocha je definována vnitřní plochou místností měřená u podlah. Velikost plochy se měří v m2 zaokrouhlená na dvě desetinná místa a strany plochy se udává v centimetrech. Když tvar plocha není čtyřúhelníkem, rozměry se měří přibližně. Do celkové podlahové plochy se započítává zabraná kuchyňské linky, plocha arkýřů, kamny a jiné topné tělesy. Nezapočítává se plocha dveřních a okenních ústupků a také plocha vestavěného nábytku ve zdí. Obestavěný prostor Obestavěný prostor je definován podle Bradáče A. jako prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami.

1. 4. Životnost a opotřebení staveb Pod pojmem životnost staveb rozumí dobu od začátku, tedy vzniku užívání stavby, jejího úplného opotřebení, tj. nemožného dalšího užívání. Podmínkou „správného“ užívání stavby provádět

13

včasně běžnou údržbu a opravu. Živnost udává se v letech. V literatuře rozlišuji různé druhy životností: 

předpokládaná životnost (doba trvání stavby),



zbytková životnost (doba od data prováděné ocenění, s podmínkou běžné údržby),



objektivní životnost (základní doba trvání, která upravená s ohledem na intenzitu užívání, prováděné údržby a vlivem okolí),



ekonomická životnost (doba od začátku do ztráty její ekonomické užitečnosti).

Životnost stavby závisí na materiálovém a konstrukčním výkony a také na technickém stavu stavby. Úloha odhadce nebo znalce je ohodnotit technický stav objektu a pak určit jeho vliv na celkovou životnost objektu a tím jak může znehodnotit stavbu. Pod pojmem opotřebení stavby rozumí do jaké míry stavby je poškozená stárnutím. Existuje různé metody pro výpočet opotřebení např. analytická, kvadratická a semikvadratická. Opotřebení se udává v procentech z hodnoty stavby nové. Kvadratická metoda využívána pro definovaní opotřebení nových a dobře uchovaných staveb, u kterých jsou nízké hodnoty opotřebení. 𝑂=

𝑆2 Ž2

∗ 100, kde

O – opotřebení stavby v %, S – stáří stavby, Ž – celková živnost stavby.

1. 5. Cena a hodnota Podle Bradáče4 pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službou. Tato částka může být zveřejněna, ale nemusí, avšak zůstává historickým faktem. Cena může, ale také nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Naproti tomu hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou, ale je to ekonomická veličina, která vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které chceme koupit či prodat. Je to odhad, který představuje hodnota. Její vyjádření je užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu provádění odhadu. Existuje velký počet různých hodnot podle způsobu

4

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí (VIII. vyd.). Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009 st. 36

14

zjišťování např. věcná, výnosová, střední, tržní. Každá z těch hodnot může být vyjádřena do konce jiným číslem, proto musíme přesné definovat, o jakou hodnotu se jedná pří ocenění. V současné době v ČR cenu můžeme stanovit dohodou protistran nebo oceněním dle zvláštního předpisu vyplývá z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. „Cena je peněžní částka a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až § 13 nebo 22 b) zjištěná dle zvláštního předpisu (Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) k jiným účelům než prodeji“5 Cena zjištěná (administrativní, úřední) je cena, která stanovená podle administrativního předpisů. Cena pořizovací je definována jako cena, za kterou bylo možné věc či službu pořídit v daném čase bez odpočtu opotřebení. S touto cenou můžeme se setkat v účetnictví. Reprodukční cena je cena, za kterou bylo možno koupit stejnou či porovnatelnou nemovitost v době provedení ocenění a bez odpočtu opotřebení. Zjišťujeme ji podrobným rozpočtem nebo pomoci agregovaných položek (pomoci technicko-hospodářských ukazatelů, dále jen THU). Tržní cena (historický fakt) je skutečné realizovanou částkou, za kterou byla prodána nemovitost na volnem trhu. Tato částka odpovídá protínání nabídky a poptávky. Obvyklá cena podle zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku s platnosti od 1. 1. 2014 rozumí „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se 5

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách v platném znění, § 1, od. 2

15

porovnáním“. Hlavní změna v definice je poslední věta, že hodnotu se určí porovnávací metodou. Podrobněji budu hovořit o této změně v podkapitole 1. 8. 2. 3. porovnávací metoda. Tržní hodnota je částka, za kterou by mohl být majetek prodán k datu ocenění. V podstatě tržní hodnota a obvyklá cena jsou ekvivalentní. Pojem obvyklá cena se používá v české legislativě, zatím pojem tržní hodnoty můžeme slyšet mezi odborníky na oceňování. Věcná hodnota je v podstatě reprodukční cena, snížená o opotřebení odpovídající stáři nemovitosti a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti.6 Podle Zazvonila7 zástavní hodnota je hodnotou, která stanovená obezřetným vyhodnocením budoucí prodejnosti nemovitosti s ohledem n její dlouhodobě udržitelné vlastnosti, obvyklé a místní podmínky trhu y stávající využití či jiné možné využité majetku.

1. 6. Věcná práva u nemovitostí 1. 6. 1. Vlastnické právo Obecným ustanovením, které vymezuje vlastnické právo, je § 1011. Vlastnictvím člověka je vše, co někomu patří, a to jak věci hmotné, tak i věci nehmotné, tedy rovněž obchodní firma, patenty, průmyslové vzory nebo obchodní tajemství atd. Toto ustanovení navazuje na čl. 11 Listiny základních práv a svobod, podle kterého má každý právo vlastnit majetek a vlastnické právo každého má stejný zákonný obsah a ochranu. I proto dává NOZ vlastníku právo se svým majetkem v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z takového nakládání vyloučit. Vlastník má právo věc držet a pouze vlastník se může rozhodnout, jakým způsobem bude se svým majetkem disponovat, má právo jej užívat, požívat jeho plody a užitky. Vlastník tedy rozhoduje, jak bude věc zužitkována, má právo věc prodat, opustit ji, nakládá s ní volně dle své vlastní úvahy. Ani když se vlastník rozhodne svoji věc například pronajmout, na trvání vlastnického práva to nemá vliv. Vlastnickému právu jednoho

6 7

Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí (VIII. vyd.). Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009 st. 51 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Exopress, 2012, str. 69

16

odpovídá povinnost všech ostatních zdržet se všeho, co by vlastníka omezovalo ve výkonu jeho vlastnického práva.8

1. 6. 2. Zástavní právo Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky z věci zastavené. Dle NOZ zástavní právo může být každá věc, s kterou lze obchodovat. Znamená to, že zástavní právo může vztahovat jak k movité věci, tak i nemovité např. k cenným papírům, obchodním podílům. Zástavní právo nemovité věci vzniká vkladem do katastru nemovitosti. Při zástavě movitých věcí nebo pohledávek zástavní právo může vzniknout uzavřením písemné smlouvy nebo ve formě notářského zápisu. U notářského zápisu vzniká zástavní právo teprve zápisem do rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou. NOZ dovoluje uzavřít zástavní smlouvu také ústně, pokud je movitá věc předána zástavnímu věřiteli nebo osobě, která ji pro zástavního věřitele opatruje.

1. 6. 3. Věcné břemeno Podle NOZ věcná břemena slouží k využití určité částí užitné hodnoty cizí věci oprávněnou osobou. Pro vlastníka věci to znamená, že je povinen něco dát, konat, trpět nebo se něčeho zdržet. Věcná břemena mohou vzniknout písemnou formou, ze zákona, ze závěti nebo rozhodnutím státního orgánu. Zaniknout mohou jenom rozhodnutím státního orgánu nebo ze zákona. Podle obsahu povinnosti NOZ rozděluje věcná břemena na reálná a služebnosti. Na základě služebnosti vlastník je povinen ve prospěch oprávněné osoby něco trpět nebo se zdržet se činnosti, kterou by jako vlastník mohl vykonávat.

Obcanskyzakonik.justice.cz Věcná práva v NOZ – vlastnické právo [online]. Poslední aktualizace 29. 1. 2014 [cit. 18.6.2014]. Dostupné z: 8

17

Druhy služebností9: 

Pozemkové služebnosti



Osobní služebnosti



Služebnost inženýrské sítě



Užívací právo



Opora cizí stavby



Požívací právo



Právo na svod dešťové vody



Služebnost bytu



Služebnost stezky, průhonu a cesty



Právo pastvy

Reálná břemena „Reálná břemena se vyznačují tím, že zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (např. jí poskytoval část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Tímto se tedy odlišují od služebností. Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně dále to, že je lze zřídit buď na určitý časový úsek, nebo s možností vlastníka zatížené věci se z břemene vykoupit (§ 1304). Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.“10

Obcanskyzakonik.justice.cz Podrobnější úprava věcných břemen [online] [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: 9

Obcanskyzakonik.justice.cz Podrobnější úprava věcných břemen [online] [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: 10

18

1. 7. Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí je veřejný seznam o nemovitostech, který obsahuje jejich soupis a popis, geometrické a polohové stanovení. Důležitém pro tématu diplomové práce bude způsoby zápisu do katastru nemovitostí. V katastr nemovitostí zapisují právní vztahy, které se vztahuje vlastnických a jejich věcných práv k nemovitostem. Právní vztahy jsou: 

vlastnické právo,



zástavní právo,



věcná břemena,



předkupní právo s účinky věcného břemena,



další práva podle zákona.

Existuje tři způsoby realizace zápisu do katastru, které se liší právním významem: Vkladem Je to činnost katastrálního úřadů, důsledkem kterého je vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence vlastnického, zástavního, věcného předkupního nebo dalších práv. Také budou zapisovat práva stavby, najmu, pachtu podle NOZ. Vklad se zapisuje na základě návrhu. Záznamem Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Záznamem se do katastru zapisuje: • příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, • právo hospodařit s majetkem státu, • správa nemovitostí ve vlastnictví státu, • majetek hlavního města Prahy svěřený městským částem hlavního města Prahy, • majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst,

19

• majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití, • majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření.11 Záznam se zapisuje na základě návrhu. Poznámkou V případě poznámky se jedná o zápis určité informace o vlastníku nemovitosti, která zatím nemá žádný vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Pouze upozorňuje na možný vznik omezení dispozičních práv.

1. 8. Metody oceňování nemovitosti 1. 8. 1. Administrativní ocenění Podle zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku vyhláškou Ministerstva finance České republiky č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku metod administrativního ocenění je dan cenovými předpisy. Administrativní způsob je docela objektivní ve srovnání s tržním ocenění, protože postup ocenění je přesně stanoven oceňovací vyhláškou. Administrativní cena se liší od ceny skutečně prodejní, protože nejsou nezahlednuty tržní vlivy, které velmi upravují cenu nemovitosti.

1. 8. 2. Tržní ocenění Tržní ocenění je činnost, kdy ocenění nemovitosti se provádí k určitému datu s ohledem na aktuální stav trhu. Aby oceňovací proces proběhl úspěšně, je nutno vyhledat a důkladně z analyzovat všechny aspekty odpovídajícího segmentu trhu v daném čase. Stav trhu nemovitosti ovlivňuje nabídka a poptávka, kteří sami o sobě reaguje na velké množství různých impulzů a aspektů např. ekonomické prostředí, trendy a jeho předpokládané změny, společenské změny nebo technologický rozvoj. Aby všechny ty aspekty vzít v úvahu a nic nevynechat existuje metody nákladová, výnosová, porovnávací, jejich spojení tvoří základní model oceňování.

ŠTĚPÁNKOVÁ, K.: Záznam práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. [online]. Poslední aktualizace 2. 1. 2014 [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: 11

20

Základní myšlenkou nákladového přístupu soudit o výši hodnoty nemovitosti podle nákladů, které byly vynaloženy na vznik této nemovitosti. Porovnávací přístup stanoví velikost hodnoty nemovitosti od současně dosahovaných prodejních cen srovnatelných nemovitostí. V případě výnosového přístupu hodnotu měříme pomocí velikosti prospěchu, které by nemovitost svému vlastníkovi mohla přinášet. Schéma č. 1: Základní oceňovací model

Zdroj: Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí (I. vyd.). Praha: Ekopress 2012 st. 237, vlastní upravy.

1. 8. 2. 1. Nákladová metoda Stanovení věcné hodnoty představuje nákladovou metodu. Omezení této metody spočívá v tom, že zohledňuje především stavební náklady v té době, jak trh nemovitostí se řídí velkým množstvím dalších faktorů. Použití nákladového přístupu vhodné zejména u nemovitostí, jejichž hodnota dána rozhodující mírou náklady, tedy u objektů, kde výnos není rozhodujícím. Do

21

takových nemovitosti patří rodinné a rekreační domy. K lepšímu využití věcné hodnoty je možné použít reprodukční hodnotu stavby. Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná cena stavby činí výchozí hodnota stavby snížená o opotřebení. Výchozí hodnoty můžeme zjistit dle skutečně dosahovaných nákladů pomocí: 

Individuální kalkulace jednotlivých položek



Rozpočtové metody Metoda spočívá ve vypracování rozpočtu podle jednotlivých prvků stavebních konstrukcí. Množství jednotlivých prvků se vynásobí jednotkovou cenou a takto vniklé položky se na závěr sečtou. Použit tento způsob jenom v případě přístupu k projektové dokumentaci. Metod je pracnější a přesnější. Nedostatek metody je v tom, že stanovenou cenu velmi omezí technicko-objemové chápaní nákladů a nebude zdůrazněný reálné tržní faktory.



Metoda agregovaných položek Obdobný postup jak u rozpočtové metody, zde se ocení skupiny několika rozpočtových položek najednou. Tento metod populární u stavebních firem.



Metoda THU Přístup se rozumí výběrem jedné jednotky za celou stavbu a ji se ocení, např. měrná jednotka 1m3 obestaveného prostoru.

1. 8. 2. 2. Výnosová metoda Přístup na bázi kapitalizace výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost. Výsledkem tohoto přístupů je výnosová hodnota. Při aplikace výnosové metody je nutno provádět dvě základní operace: 

předpovědět a upřesňovat budoucí prospěch a



transformovat a objektivizovat jej k datu ocenění tak, aby byl aktuálním ukazatelem hodnoty.

Pro provedení těchto operací používáme diskontní a kapitalizační techniky. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je založen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Výnosová hodnota je dynamická, protože mění se podle situace na trhu a změnou jeho 22

potřeb. Výnos pro potřeby stanovení výnosové hodnoty nemovitosti je rozdílem mezi všemi předpokládanými příjmy a výdaji, spojeny s vlastnictvím a provozem nemovitosti za jeden rok. Způsoby pro vyjádření výnosu:12 

Jediný reprezentativní výnos (následuje přímá kapitalizace),



Časová řada výnosů po předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow),



Řada systematicky se chovajících výnosů – konstantní, klesající, rostoucí trend.

Pro výpočet hodnoty rozlišujeme druhy výnosů: potenciální hrubý výnos (PHV), efektivní hrubý výnos (EHV), čistý provozní výnos (V), čistý provozní výnos po odpočtu splátek (Vm). Další body potřebné pro vypočet výnosu: výpadek nájemního a ztráty (rvn), provozní náklady (PN), splátky půjčky (Rs). Tabulka č. 1: Vztah mezi jednotlivými výnosy Potenciální hrubý výnos (PHV) -výpadek nájemného a ztráty (rvn) = efektivní hrubý výnos (EHV) -provozní náklady (PV), = čistý provozní náklady (V) -splátky půjček (Rs) = čistý provozní výnos po odpočtu splátek (Vm) Zdroj: Schneiderová Heralová, R.: Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické, 2011 st. 43

Potenciální hrubý výnos je celkový výnos z nemovitosti v podmínkách 100% využití, bez odpočtu provozních nákladů, které vyčíslen ze jeden rok. Výnosy jsou platby nájemního na základě existujících nebo budoucích smluvních vztahů.

12

Schneiderová Heralová R.: Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické, 2011 st. 43

23

Nájemné vyjádřeny v Kč/m3/rok, Kč/m/rok nebo Kč/ks/rok. Rozlišujeme dva druhy nájemného: tržní a smluvní. Tržní nájemné se stanoví za základě nabídky a poptávka daného segmentu trhu obdobných nemovitostmi. Smluvní vychází z podmínek sjednaných v platné nájemné smlouvě. Při ocenění musíme analyzovat podmínky stávajících smluv a to jak počátku platnosti, k platnosti při změně vlastníka a k jejich časovému vypeření. Na analýze nájemních smluv závisí celková výnosová hodnota a od toho se odvíjí i způsob kapitalizace či diskontování budoucích výnosů. Efektivní hrubý výnos je potenciální hrubý výnos snížený o výpadek nájemného. Do výpadků spadá neobsazenost částí prostor, výměny nájemníky, prodlení placení nájemného, živelný katastrofy, dlouhodobý poruchy. Riziko výpadků se odráží srážkou z hrubých potenciálního výnosu. U nepředvídatelných rizik procentí srážka je odhadnuta na základě minulých zkušeností, u předvídatelných rizik je konkretizovaná na základě analýzy nájemních smluv. Čistý provozní výnos vyjádřen odečtením celkových provozních nákladů od efektivního hrubého výnosu. Provozní náklady definujeme jako náklady, které nutný k provozy nemovitostí. Můžeme je členit na: provozní náklady vykazované nebo očekávané. Podle účelu členíme náklady na: -

Fixní (daň z nemovitostí, pojištění nemovitostí a jiné),

-

Variabilní (elektřin, plyn, voda, odvoz a likvidace odpadů, náklady na údržbu a opravy atd.),

-

Obnovovací (náklady na průběžnou výměnu krátkodobých prvků např. střešní krytina, zařizovací předměty).

Provozní náklady jsou závislý na technickém řešení, vybavení a provozu stavby, na dělbě provozních nákladů mezi nájemcem a vlastníkem. Čistý provozní výnos po odpočtu splátek vyjádřen výpočtem ročních splátek úvěru od čistého provozního výnosu. Převést výnosy na současnou hodnotu můžeme dvěma způsoby diskontováním a kapitalizováním. Diskontní techniky Diskontní metodu používáme, kdy hodnotitel je schopen budoucí výnos prognózovat v podobě časové řady toku výnosu. Výnosovou hodnotu stanovím součtem jednotlivých odúročených výnosů k současnosti.

24

Univerzální diskontní výnos13: 𝑉𝐻 = ∑𝑛1 [𝑉𝑛 ∗ 1⁄(1 + 𝑖𝑣𝑛)𝑛 ], kde VH – výsledná (výnosová) hodnota, V1 až Vn - výnos v příslušných obdobích, iv1 až ivn – diskontní (výnosová) míra pro příslušné období a 1 až n pořadí, resp. počet uvažovaných období a výraz (1+ivn)n = Un je úročitel, resp. 1/(1+ivn)n =1/Un je odúročitel.

Při diskontování musíme vzít v úvahu následující znaky: časový horizont, výše výnosu, jistota výnosu, stálost užívání nebo následný prodej. Odhad diskontní (výnosové) míry Výnosová míra iv vyjadřuje výnosnost nemovitostí v odpovídajícím roce poměrem očekávaného výnosu k jejich hodnoty v procentech. Její velikost lze jenom odhadnout, neexistuje žádné techniky pro její stanovení. Diskontní míra závisí na předpokládaných možných rizicích ve srovnání s jinými investičními příležitostmi, např. inflace. Z důvodu složitostí určení diskontní míry, která odráží hodně faktorů najednou, výsledná hodnota je poměrně nejistá (zohledňování odhadovaných budoucích výnosů a rizik, které nemusí nastat v případě oceňované nemovitosti). Kapitalizační techniky Kapitalizačních techniky užíváme, kdy očekávány budoucí prospěch vyjádřen pouze v podobě jednoho ročního výnosů, které lze očekávat v příštím roce od oceňované nemovitosti, po datu oceněni. Princip kapitalizace se opírá na předpoklad, že roční výnos je ustáleném poměrem k hodnotě ve vybraném segmente trhu. Vzorek pro odhad výnosové hodnoty pomocí kapitalizace14: 𝑉𝐻 = 𝑉 ∗ 𝑖𝑘, kde VH – výnosová hodnota nemovitostí, V – výnos v příslušných obdobích, ik - kapitalizační míra.

Existuje řada kapitalizačních technik, ale nejpoužívanější je přímá kapitalizace. Její princip založen na prognózovaném ustáleném poměru ročního výnosu k hodnotě. Rozeznáváme dva základních druhu přímé kapitalizace v závislosti na typů ročního výnosu buď hrubý, nebo čistý

13 14

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí (I. vyd.). Praha: Ekopress, 2012, st. 249 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí (I. vyd.). Praha: Ekopress, 2012, st. 262

25

roční výnos. Míra, která vážená k hrubému ročnímu výnosů vždy bude vyšší než k čistému nebo rovnat. Také užitečně aplikovat výnosovou kapitalizace, která umožňuje přesně modelovat konkrétní situace, a dávat výsledky s menším rizikem zkreslení. Rozdíl od přímé kapitalizace v tom, že kapitalizační míra uplatňována v kompaktní podobě (víše volena porovnáním s poměrem výnosů a dosahovaných cen v shodném segmentu trhu), ale při výnosové kapitalizace je míra uplatňována skládáním dvou složek (výnosové míry a složkou návratnosti investice). Výhodou výnosové kapitalizace je v tom, prognóza budoucích vývoje je pojata relativní formou. Odhad míry kapitalizace Univerzální vzorec pro výpočet míry kapitalizace15: Ik= i1+i2+i3+i4, kde Ik – celková míra kapitalizace, i1 – základní míra kapitalizace, i2 – míra rizika, i3 – míra inflace, i4 – míra návratnosti.

Skladebný princip pro odhad míry kapitalizace používají všechny techniky výnosové kapitalizace, založené na odborném odhadu míry výnosnosti (včetně inflace, systematických a nesystematických rizik) a její úpravou o složku návratnosti (vyjadřuje rozdíl mezi mírou výnosnosti a kapitalizace). Systémová rizika je v makroekonomickém pohledu: politická situace, stav a vývoj ekonomiky, mezinárodní politická a ekonomická situace, změny úrokových měr, inflace, pohyb devizových kurzů. Nesystémová rizika, které se mění podle druhu nemovitosti a segmentu trhu, např. technická rizika (technologie, údržba, ekologická zátěž), ekonomická rizika (rychle ekonomické a morální zastarávání, zadlužení).

1. 8. 2. 3. Porovnávací metoda Principem této metody je porovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostmi, které byly nedávné době realizovány. Nemovitostí, které mají srovnatelné parametry, by měly být prodány za porovnatelných podmínek. Tato metoda pramení přímo z trhu, reaguje na změny a vývoj na trhu, na stav nabídky a poptávky, na schopnost konkurence.

15

Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí (I. vyd.). Praha: Ekopress, 2012, st. 276

26

Aplikace této metody zobrazuje jako výsledek aktuální stav trhu. V zemích s rozvinutou tržní ekonomikou tento metod nejvíce frekventován a jehož výsledky jsou relativně velmi přesné. Úplnou shodnost parametrů srovnatelných nemovitostí neuskutečnitelná z důvodu zvláštnosti a neopakovatelnosti, které následuji s nepřemístitelné polohy. Aplikace té metody spočívá v zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, kterými se odlišují nemovitostí vybrané pro porovnání. Problém nastává, kdy ty rozdíly jsou větší a jejich mnoho, čím může zkreslit výsledek porovnávací hodnoty. Výběr srovnatelných nemovitosti musí být proveden na základě řady hledisek: 

Druh, účel, využitelnost oceňovacího objektu,



Technický parametry a koncepce,



Technologické a kvalitativní aspekty realizace,



Poloha a možné dopady a projevy okolí na objekt.

Při porovnávacím přístupů musíme brát v úvahu, že porovnatelné nemovitosti nejsou zcela stejný. Většinou existuje malé odlišnosti např. velikost, stáři, opotřebení. Tyto odlišnosti zobrazuje koeficient odlišnosti, které vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti ne dopad v ceně na jinou podobnou nemovitost. Taký používáme index odlišnosti, který zohledňuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Porovnávací způsob aplikuje s koeficientem prodejností, který vyjadřuje poměr mezi skutečně dosaženou prodejní cenou a odpovídající časovou cenou nemovitosti obdobných druhu v rozhodné době a místě. Podmínkou pro použití porovnávací metody je existence trhu s odpovídajícími nemovitostmi a dostupnost prodejných cen obdobných nemovitostmi. Ale tento metod je omezen u zvláštních druhů nemovitosti, kvůli malé četností prodeje, a proto chybí porovnávací data nebo mohou být i zkreslena. Při aplikaci porovnávacího přístupu můžeme používat základních dva způsoby – přímý a nepřímý porovnání. 

„Přímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáním s obchodovatelnou cenou konkrétní obdobné nemovitosti, která v tomto případě plní úlohu porovnávacího vzorku. V případě, jde-li o přímé porovnání ve dvojici, 27

bývá nazýván též jako párová analýzy. Tento způsob má tu nevýhodu, že případné riziko stojí a padá s bezpečností ceny vzorku.“16 

Nepřímé porovnání – hledaná hodnota oceňovaných nemovitosti se porovnává s průměrnou obchodovatelnou cenou obdobných nemovitostmi. Výhodou tohoto porovnání je univerzální použitelnost, protože u průměrného standardu jsou potlačeny extrémní vlivy a proto je využitelný ve více případech.

Tak že můžeme aplikovat metodou multikriteriální (porovnání více kritérií) nebo monokriteriální (porovnání jednoho hlavního kritéria). Významnou části je analýza trhu, na kterém oceňovaná nemovitost mohla být obchodovatelná. Analýza trhu určuje - o jaký segment trhu jde, situace na trhu a jeho trendy, jaký bude mít zájem o oceňovanou nemovitost atd. Analýzu trhu se skládá z jednotlivých analýz: 

Analýza celkové ekonomické situace v lokalitě či oblasti, v níž nemovitost působí



Analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení trhu



Analýza poptávky po nemovitosti v daném segmentu



Analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti



Analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm.

Podklady pro porovnávací metodu je: 

Realitní inzerce. Zobrazuje představu o ceně objektu v jednotlivých lokalitách. Inzerovaná cena prodeje zpravidla vyšší, než cena realizovaní při prodeji.



Vlastní databáze znalce. Cenným majetkem znalce je databáze již realizovaných prodejů nemovitostí. Ale existují řada problém spojené s databázi: shromážděné informace nejsou vždy úplné a pravdivé, znalec zastáván sbírat data, třídit, a aktualizovat.



Externí databáze např. databáze MOISES, registr porovnávacích nemovitých věcí (RPN), cenová mapa stavebních pozemků, databáze cen a nájmů bytů IRI.

16

ZAZVONIL, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha, CEDUK, 1996, st. 85

28



Další doklady, které pomohou objasnit situace související k oceňovacímu objektu např. územní plánování, dostupné smlouvy.

Metody cenového porovnání: 

Porovnání nemovitostí jako celku: -

Porovnání odbornou rozvahou – uskutečňuje se na základě porovnání s jinými nemovitostmi a jejich realizovanými cenami, při vzetí v úvahu všech souvislostí a výše uvedených zásad. Považovaná za měně přesnou metodu.

-

Porovnání pomocí indexu odlišností – tedy provádí se porovnání s obdobnými nemovitosti a jejich realizovanými cenami, při zohlednění všech zásad a souvislostí. Na základě uvedených podkladu odhadnutá cena a její rozmezí musí být zdůvodněná.



Klimešová porovnávací metoda – stanoví obecnou cenu nemovitostí

Porovnávací metoda pomocí standartní jednotkové tržní ceny – zaprvé je třeba získat dostatečně velký soubor informací o inzerovaných a případně prodaných nemovitostech obdobných druhu. Pak spočítáme standartní tržní cenu za jednotku výměry, která vyjádřena podílem ceny výměrou a úpravou pomocí systému indexů jednotlivých porovnaných objektu. Pomocí statistiky zjistěme průměrnou jednotkovou tržní cenu. Výslednou hodnotu získáme vynásobením průměrné jednotkové tržní ceny výměrou oceňované nemovitosti.



Indexování hodnot – je to systém, kde ke každému kritériu přiřazován jednotlivý koeficient. Koeficienty mezi sebou vynásobí, výsledek bude index pro přepočet. Důležitou věcí je rozpětí dílčích koeficientu, aby jejich vynásobením nevytvořily nesmyslná hodnota.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku zaznamenal s platností od ledna 2014 řadu změn, zejména v souvislosti s novým občanským zákoníkem. Jak jsem říkala výše je to změna definice obvyklé ceny. Došlo jen k přidání poslední věty, která zní: „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“. Tento dodatek není překvapením pro odborníky a řada odborníků v oblasti oceňování v minulostí tvrdila, že nutnost použití porovnávacího způsobu ocenění vyplývá ze samotné definice obvyklé ceny. Můj názor, že eliminace znaleckých posudků, ve kterých je 29

obvyklá cena ve skutečnosti cenou zjištěnou, bude změnou vítanou. Protože problémem v souvislosti se znaleckými posudky o stanovení obvyklé ceny nemovitosti je přirovnávání obvyklé ceny s cenou zjištěnou u nemovitostí, což ve skutečností není. Setkáváme se s dalším problémem zejména u komerční nemovitostí, kde věrohodnějších výsledků dosahováno správně použitou výnosovou metodou, nikoliv metodou porovnávací. Také zákonodárce nebrali v úvahu, že existují takové nemovitosti, které porovnávacím přístupen ocenit nelze, protože se s nimi běžně neobchoduje. Například ocenění vojenského objektu, kde objednavatel bude státní ústav. Podle zákona musí stanovit oceněné obvyklou cenou. Znalec poptávku odmítne, protože ji není schopen udělat v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Podle mého názoru změna definice obvyklé ceny má určité nedostatky. Jak možné řešení situaci, kdy obvyklou cenu v souladu s platnou definicí nebude možno stanovit, zákonodárce musí naznačit, jak v takovém případě postupovat.

1. 9. Specifika oceňování nemovitosti pro hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, který zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Rozumím tomu, že v případě neschopnosti dlužníky zaplatit závazek, věřitel má právo prodat nemovitost pro krytí pohledávky. Nejčastěji jako zástavu používá nemovitost, tento způsob zajištění úvěru je měně rizikovější. Výhody nemovitosti jako zástavy: 

má hmotnou povahu,



je reálné aktivum,



má větší cenovou stabilitu (ve srovnání s nehmotným majetkem a cennými papíry),



věřitel má větší jistotu, kvůli záznamu v katastre nemovitostí zástavního práva,



nemovitost není možné přemístit nebo zcizit.

Dle zákonu o dluhopisech banka může používat vlastní zpracovaný metodiky pro stanovení hodnoty zastavené nemovitostí. Při oceněni nemovitosti za účelem zajištění hypotečního úvěru vycházejí z tržní a zástavní hodnot. Odhad má platnost jenom k datu ocenění, s tím souvisí riziko věřitele pravděpodobného poklesu tržní hodnoty nemovitostí jako následkem změn trendu a stavu na trhu nemovitostí. To znamená, v případě platební neschopnosti dlužníky a poklesu trhu nemovitostí, zastavovaná nemovitost nebude schopna pokrýt úvěr v plně výší. Při poklesu tržní hodnoty úvěrové riziko banky se zvýší, 30

a pro dlužníka taková situace bude zvýhodněnou. Proto banky poskytují hypoteční úvěry do určité míry tržní hodnoty zastavované nemovitosti, aby eliminovat riziko poklesu tržní hodnoty. Podle zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech:“ zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu, upravujícího oceňovaní majetku a to s ohledem na: trvalé a dlouhodobé udržitelné vlastností nemovitosti, výnos dosažitelný třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práva a závady spojené s nemovitostí, místní podmínky trhy s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.“ Podstatnou poznámka k zákonu je nepřevyšování zástavní hodnoty nemovitostí její ceny obvyklé. Pro určení výše hypotečního úvěru je potřeba mít odhad tržní hodnoty zastavené nemovitosti. Potom tržní hodnotu musí upravit pomocí koeficientu o tržní trendy, nájemné renty a zisky. Výsledná obvyklá cena nemovitosti představuje ceny, za kterou s velkou pravděpodobností a v krátké době může byt prodaná zastavovanou nemovitost. V souladu s výslednou obvyklou cenou stanoví maximální rámec hypotečního úvěru. Maximální rámec zaleží na druhu banky, může pohybovat v rozmezí 60-100%. V zvláštních případech pro hodnocení rizik je podstatné stanovit cenu nuceného prodeje nebo cenu při alternativním využití nemovitosti a možnou předpověď ceny budoucí. Důležitou věci je použití průhledných a zřetelné udaných metod ocenění. Zpracovávat odhad pomocí odhadců, který provádí oceněné v souladu s platnými pravidly. Banky mají jak interní, tak i externí odhadci. Interní odhadce je zaměstnance banky. Odhadci můžou se rozlišovat podle druhu nemovitosti nebo segmentu trhu s nemovitostmi. Za odhady, který zpracovali zaměstnanci, ručí banky. Zpravidla to jsou odhady více kvalitní a zpracovaný podle vlastních metodik příslušného banka. Externí odhadci jsou to smluvní odhadci samostatně výdělečné činné osoby nebo i právnické osoby, které představují znalecký ústav nebo specializované instituce. Banky pečlivé vybírají svých smluvních odhadcův podle zkušeností a vzdělaní, protože za odhad oni ručí sami. Akreditované odhadci spolupracují s bankami na základě koncese. Vpracovaný odhad banky kontroluji pomocí supervizoru, který může odhad podhodnotit. Výhodou zde je úspora mzdových nákladů pro banku, protože ve většině případech za odhad platí žadatel o hypoteční úvěr.

31

Ve skutečnosti nejčastěji dochází ke kombinaci externího a interního přístupu nebo nechá se na výběr zákazníka.

1. 10. Příznaky vhodnosti nemovitosti k zástavě Existuje určité obecné příznaky, podle kterých můžeme soudit o vhodností, nevhodnosti nebo podmíněné vhodnosti nemovitosti v k zástavě u hypotečních úvěru.

1. 10. 1. Vhodné nemovitosti k zástavě Splnění následujících parametrů, dovoluje použit nemovitost k zástavě: 

Evidence nemovitosti v katastru nemovitostí, aby bylo možné zřídit zástavní právo,



Užívání nemovitosti v souladu s kolaudačním rozhodnutím,



Zabezpečení přístupu k veřejným komunikacím,



Dodržení technických, požárních, ekologických, bezpečnostních a dalších norem a předpisů,



Malá míra opotřebení nemovitosti,



Vlastnické právo k nemovitosti, Příklady vhodných nemovitostech: bytové domy, bytové jednotky (v osobním vlastnictví), stavební pozemky určeny pro výstavbu.

1. 10. 2. Podmíněná vhodná k zástavě To je taková nemovitost, která má určité nedostatky, ale jejich lze odstranit v krátké době bez velkých nákladů. S následujícími nedostatky se setkáváme v praxi: 

Není evidována v katastru (ale bude po kolaudačním rozhodnutí),



Omezení věcným břemenem,



Omezení překupním právem,



Omezení zástavním právem (po splacení dřívějšího úvěru a vymazání zástavního práva, může být znova vhodná),



Nedostatek souhlasu všech spoluvlastníkův,



Rozpor užívání nemovitosti s projektovou dokumentaci,



Nezabezpečení přístupu k veřejným komunikacím,



Pozemky s možnou výstavbou, ale není v blízkém horizontu, 32

Příklady podmíněné vhodných: objekty zvláštní obliby, montované domy, podzemní stavby, chaty a chalupy individuálního využití.

1. 10. 3. Nevhodné nemovitosti k zástavě U následujících nemovitostí je velké riziko nemožnosti realizace zástavního práva, což zařazuje ji do nevhodných: 

Neevidované nemovitosti v katastru nemovitostí,



Nemovitost se nachází v záplavovém nebo geologické nestabilním území (v současné době je aktuální),



Nezastavitelné pozemky,



Družstevní byty bez možností převedení do osobního vlastnictví,



U pozemku a stavby jiné vlastníky,



Vybrané kulturní památky, stavby občanské vybavenosti,



Jednoúčelové stavby,



Nemovitostí u kterých nelze možno stanovit objektivní obvyklou cenu.

33

2. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Podrobná definice hypotečního úvěr je přesně definována v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb. takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné), když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“17

2. 1. Hypoteční zástavní listy Hypoteční úvěry jsou dlouhodobé, čímž představují dlouhodobé pohledávky pro banky. Aby se banky nedostávaly do problémů se svou likviditou a finanční rovnováhou, je nezbytné mít stále odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Takovým zdrojem jsou hypoteční zástavní listy (zkráceně „HZL“), které představují výnosy z emise a prodeje. Hypoteční zástavní listy představují zvláštní druhy dluhopisů kryté pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo zajištěné zástavním právem k nemovitostem18. Aby banka mohla emitovat HZL, je zapotřebí získat zvláštní licenci, přitom je vydání každé emise zvlášť posuzováno a schvalováno Českou národní bankou v dohodě s Ministerstvem financí. Rozdíl HZL od ostatních dluhopisů: 

výnos z nich je určen ke krytí hypotečních úvěrů,



jmenovitá hodnota včetně úroků musí být v souladu s jejich krytím: -

s pohledávkami z hypotečních úvěrů (pohledávkový systém krytí),

-

se souborem hypoték (zástavní systém krytí).

U pohledávkového systému emise HZL je kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Objem emise HZL je dán objemem hypotečních úvěrů a výší náhradního krytí.

17

18

Zákon č.190/2004 Sb., o dluhopisech Sůvová, H.: Specializované bankovnictví (1. vyd.). Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1997, st. 192

34

, kde HZL je objem emise HZL, HU je objem hypotečních úvěrů sloužících ke krytí emise, NK je náhradní krytí19. U zástavního systému emise HZL je kryta souborem hypotečních úvěrů. Objem emise HZL je určen cenou zastavených nemovitostí a maximálním podílem hypotečních úvěrů na ceně nemovitosti. HZL = HY ≤ q* CZN, kde HZL je objem emise HZL, HY je soubor hypoték, q = maximální podíl hypotečních úvěrů na ceně nemovitosti, CZN = cena zastavených nemovitostí Podle českých právních podmínek platí tento vztah: , kde HZL je objem emise HZL, HU je objem poskytnutých hypotečních úvěrů, NK je náhradní krytí pro NK ≤ 0,1HZL, COZN je obvyklá cena zastavených nemovitostí. Náhradní krytí závazků z HZL v oběhu emitovaných jedním emitentem je možné pouze do výše 10 % této jmenovité hodnoty v podobě hotovosti, vkladu u České národní banky, vkladu u centrální banky členského státu EU nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky apod.

2. 2. Parametry hypotečních úvěrů 2. 2. 1. Účelovost Existují účelové a neúčelové hypoteční úvěry. Tyto typy se liší jak účelem využití, tak i základními parametry: úrokovou sazbou, dobou a maximální poskytnutou částkou. U účelových úvěrů jsou nižší sazby, banky ochotněji půjčují i větší částky do 100 % hodnoty zastavěné nemovitostí. U účelových hypoték je přímo stanoveno, na co bude úvěr použit:

19



ke koupi nemovitosti nebo spoluvlastnického podílu na nemovitosti,



k převodu členských práv a povinností v družstvu,



k získání práv a povinností včetně práva nájmu bytu (u státních bytů),

Sůvová, H.: Specializované bankovnictví (1. vyd.). Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1997, st. 193

35



k vypořádání majetkových podílů spojených s nemovitostí (vypořádání společného jmění manželů, vypořádání podílového spoluvlastnictví, vypořádání dědictví),



na výstavbu nemovitosti,



na modernizaci, opravu, rekonstrukci nebo dostavbu stávající nemovitosti,



na vyrovnání dříve poskytnutých úvěrů za účelem investice do nemovitosti.

Také může být použit v kombinaci výše uvedených účelů. Neúčelový hypoteční úvěr je nazýván americká hypotéka. Prostředky z úvěrů lze použít dle vlastních potřeb na cokoliv, při prokázání účelu jsou některé banky schopny nabídnout nižší úrokové sazby, ale zajištění zůstává zástavním právem k nemovitosti. Výhodou je delší doba splatnosti a nižší úrokové sazby v porovnání se spotřebitelskými úvěry. Nevýhodou jsou vysoké poplatky za zpracování.

2. 2. 2. Předmět hypotečního úvěru U účelových hypoték je obvykle předmětem: 

bytová jednotka (v osobním nebo družstevním vlastnictví),



bytový dům,



rodinný dům, včetně příslušenství,



nemovitost určená k individuální rekreaci,



stavební pozemek.

Nemovitost se může nacházet mimo území ČR, banky mají pro takové situace své specifické postupy a podmínky a pro čerpání úvěru také.

2. 2. 3. Výše hypotečního úvěru Pravidlo bankovní obezřetnosti , kde HU – výše hypotečního úvěru, CZN – cena zastavených nemovitostí. Minimální a maximální výše úvěru je různá a záleží na bance. Minimální výše se pohybuje kolem 250.000,- Kč. Maximální výše se stanoví na základě: 

hodnoty zastavené nemovitosti, 36



výše hodnoty investic,



finanční schopnosti klienta.

LTV (loan to value) vyjadřuje poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. LTV je jeden z hlavních ukazatelů, který banka posuzuje při rozhodování o úvěru. Vyšší LTV ukazuje na pravděpodobnost prodlení při splácení a možnou hrozbu nesplácení úvěru. Na LTV také závisí i úrok: čím vyšší LTV, tím vyšší bude úrok. Výpočet LTV:

𝐿𝑇𝑉 =

𝑣ýš𝑒 ℎ𝑦𝑝𝑜𝑡𝑒č𝑛íℎ𝑜 ú𝑣ě𝑟𝑢 𝑧𝑎𝑠𝑡𝑎𝑣𝑒𝑛á ℎ𝑜𝑑𝑛𝑜𝑡𝑎 𝑛𝑒𝑚𝑜𝑣𝑖𝑡𝑜𝑠𝑡𝑖

2. 2. 4. Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotečního úvěru nastává při splnění bankou stanovených podmínek. Důležitou podmínkou k čerpání je vklad nebo zápis zástavního práva ve prospěch banky. Čerpat se může dle účelu úvěru na základě přeložených smluv ke koupi, faktur, kolaudačního rozhodnutí apod. Hypoteční úvěr lze čerpat: 

jednorázově (užívá se u koupě nemovitosti, u vypořádání dědického podílu a podílu na nemovitosti, vypořádání společného jmění manželů, u refinancování úvěrů),



postupně (užívá se u výstavby a rekonstrukce nemovitosti),



Kombinace postupného a jednorázového čerpání (platí při splacení hypotečních úvěrů z výnosu stavebního spoření).

2. 2. 5. Druhy splácení Existují tři druhy splácení hypotečního úvěru: anuitní, degresivní a progresivní. Klient může vybrat způsob splácení při vyřizování žádosti o úvěr. Každý z nich má své výhody, ale nejčastěji se setkáváme s anuitním způsobem. U anuitního splácení dochází k postupnému růstu úmoru a paralelně k poklesu úroku z nesplacené jistiny. Tempo růstu i poklesu je shodné. Na začátku převažuje podíl úroku, na konce podíl úmoru. Splátky jsou konstantní po celou dobu fixace úrokové sazby. Po fixaci dochází ke změně úrokové sazby. U degresivního splácení splátky mají trvale klesající charakter. Tedy mají neměnnou částku úmoru a úměrně poklesu doposud nesplacené jistiny snižující se částku úroku. Tento způsob je vhodný u podnikatelských hypoték, protože úroky se mohou zahrnovat do nákladů. A také pro 37

klienty, kteří mají vysoké současné příjmy a můžou ze začátku splácet větší částky. Výhodou je, že klient zaplatí na úrocích nejméně a může si stanovit výši první splátky dle svých možností. Progresivní splácení má charakter postupného navyšování měsíčních splátek v čase, zpravidla v ročních intervalech. Splátky se skládají z rostoucího úmoru a klesajícího úroku. Progresivní metoda se praktické nepoužívá. Může být výhodnou u podnikatelských hypoték, kde se očekává v čase postupný růst zisku podniku. Výhodou je, že klient si může stanovit výši první splátky dle svých možností.

2. 2. 6. Splatnost Vztah hypotečního úvěru s nemovitostmi tvoří příznivé podmínky pro dlouhodobost úvěru. Dlouhodobost závisí na životnosti nemovitosti, která je typicky dlouhá, ale nemusí přesahovat dobu schopnosti klienta splácet. Splatnost hypotečního úvěru je jedním z hlavních parametrů z toho důvodu, že má významný vliv na výši splátky a dobu úvěru. Čím kratší je doba splatnosti, tím vyšší je měsíční splátka. Splatnost se pohybuje v rozmezí od 5 do 40 let dle typu úvěru a také dle konkrétní banky. Banka bere v úvahu i reproduktivní věk žadatele, tím může omezovat vstupní věk žadatele a spolužadatele. Optimální doba splatnosti pro hypoteční úvěr je od 10 do 25 let.

2. 2. 7. Úročení Splacení hypotečního úvěru a úroků z něho se provádí v pravidelných časových intervalech. Základním intervalem je období jednoho roku. Roční interval je pro banku i klienta dlouhý a velmi nákladný, proto se v praxi často volí kratší intervaly čtvrtletní nebo měsíční. Krátké periody jsou výhodné pro klienty, protože zaplatí méně na úrocích. To je dáno tím, že časté splátky snižují jistinu, ze které se počítají úroky.

2. 2. 8. Úrokové sazby Úrokové sazby rozlišujeme na fixní a variabilní. Fixní úroková sazba je taková, která je neměnná po určitou dobu. Je důležitým faktorem v rozhodování o hypotečním úvěru, protože v době fixace nemá klient možnost předčasného splacení nebo mimořádné splátky. Po skončení této doby banka klientovi nabídne novou úrokovou sazbu dle skutečných tržních podmínek. V praxi se nejčastěji setkáváme s dobou fixace na 1, 3, 5 let. 38

U krátké doby fixace 3 až 5 let je nižší úroková sazba, využívaná u klientů , kteří plánují v budoucnu využít možnost předčasného splacení nebo částečného splacení. Nevýhodou je zvýšení úrokové sazby ze strany ČNB. Výhodou fixace je: 

Snížení rizika růstu úrokových sazeb,



Stabilní výše měsíčních splátek,



Plánování investic.

Nevýhodou fixace je: 

V případě poklesu sazeb u fixovaného úvěru platí více,



Všechny mimořádné splátky lze provést po době fixace (pokud neexistuje možnost předčasného splaceni).

Variabilní úrokové sazby se mění v závislosti na vývoji tržní úrokové sazby PRIBOR. PRIBOR je úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu, a vyhlašuje ji ČNB. K PRIBORu banky přepočítají marži, výsledkem je variabilní úroková sazba. Výhody variabilních úrokových sazeb: 

Možnost získání prospěchu z poklesu sazeb,



Možnost častějších mimořádných splátek,



Úspornost,



Nižší úrokové sazby v porovnání s fixací.

Nevýhody: 

Není stabilní výše měsíčních splátek.

2. 3. Hodnocení kvality vhodnosti zástavy Likvidnost a kvalita různých druhů nemovitosti v roli zástavy je odlišná, představuje garanci splacení hypotečního úvěru. O kvalitě nemovitosti můžeme soudit po její prodejnosti a výnosnosti tohoto prodeje nebo výnosnosti samotné nemovitosti. Prodej záleží především na charakteru a použitelnosti jednotlivé nemovitosti. Do nejkvalitnějších nemovitostí se zahrnují ty, které mají všestrannou použitelnost. Opak platí u nemovitostí jednoúčelových. Za kvalitní 39

nemovitosti jsou považovány ty, u kterých ceny nezávisí na druhu podnikání realizovaného v nemovitosti. Stavby. První místo v hodnocení kvality zástavy zaujímají stavby, které slouží k bydlení nebo k potřebám s bydlením souvisejícím. Na druhém místě jsou bytové domy a byty. V dalším pořadí následují víceúčelové stavby, ve kterých jsou kombinované bytové a nebytové prostory. Nebytové prostory jsou považované za kvalitní z důvodu jejich využití jako kombinace administrativních a podnikatelských prostor. Za nejméně kvalitní stavby jsou považované jednoúčelové nebytové stavby, výjimkou jsou skladové prostory nebo administrativní budovy. Ostatní nebytové prostory sloužící jako výrobní haly jsou nejméně kvalitní. Pozemky. Mezí nejkvalitnější pozemky patří stavební pozemky. Na druhém místě jsou rybníky, zemědělské nebo lesní pozemky atd. Rozestavěné stavby20. Podmínkou pro zástavu takových nemovitostí je evidence v katastru nemovitostí jako rozestavěné budovy. Se změnou zákona od 1. 1 2014 není možné je zapsat do katastru, stávají se součástí pozemku, do katastru se zanese právo stavby (které trvá 99 let, je převoditelné, stává se předmětem dědictví a lze zatížit zástavním právem). Nevýhodou práva stavby je časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se užívá dlouhodobě. Pokud došlo k zápisu do katastru nemovitostí v roce 2013, zůstává nemovitou věcí a je kvalitní zástavou. Také nebude problém s kvalitou rozestavených nemovitostí na vlastním pozemku, i když nebude zapsaná v katastru, rozestavěná stavba se stává součástí pozemku, tím zhodnocuje pozemek. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo, varuje Bureš z Raiffeisenbank.21 K velkým komplikacím dojde při stavbě na cizím pozemku. „Pro pořádek zopakujme, že stavby, které budou na přelomu roku 2013 a 2014 patřit jiné osobě než vlastníku pozemku, zůstanou i nadále samostatnou věcí. Zároveň podle NOZ (§ 3 055 odst. 2) platí, že výše uvedené pravidlo platí obdobně pro stavbu, která má být zřízena na pozemku 20

Stavba, která má obvodové stěny alespoň do výše prvního nadzemního podlaží.

KLÍMANKOVÁ, G. Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 11. 12. 2013 Dostupné z: 21

40

jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. Pokud tedy bude před 1. lednem 2014 vloženo do katastru nemovitostí věcné břemeno umožňující dle stávajících předpisů na pozemku stavět, nebo bude před tímto datem uzavřena obdobná smlouva (především nájemní) takovéto právo zakládající, tak stavba postavená na základě takové smlouvy nebo takového věcného břemene bude nadále samostatnou věcí a nestane se součástí pozemku bez ohledu na stupeň rozestavěnosti k 31. 12. 2013“, vysvětluje Petr Dobeš, partner v advokátní kanceláři Taylor Wessing e|n|w|c Advokáti. Podle něj tak teoreticky budou moci vznikat stavby, které nebudou součástí pozemku ještě velmi dlouho po vstupu NOZ v účinnost. Zákon totiž nestanoví žádnou lhůtu. „Jediný požadavek je, aby byla taková smlouva platná dle starého OZ22 a aby byla podepsána před 31. 12. 2013“, dodává Dobeš, který také radí na těchto smlouvách nechat úředně ověřit podpisy, aby nebylo možné v budoucnu zpochybnit datum podpisu smlouvy.“ 23 Různé názory bank na situace: „úvěr na stavbu rozestavěnou v roce 2013 s přesahem do roku 2014 pro klienty, kteří na cizím pozemku mají v současnosti rozestavěný dům, na který již čerpají hypoteční úvěr?“ Česká spořitelna: Pokud by klient čerpal úvěr na stavbu rozestavěnou v roce 2013 s pokračováním do roku 2014 až od příštího roku, pak bude záležet, zda stavba je jako rozestavěná evidována v KN24 v roce 2013 a zda je zřízeno zástavní právo k této stavbě, potom změna nebude žádná a po dokončení se tato rozestavěná stavba stane součástí pozemku (anebo nestane, ale banka bude mít v zajištění jak stavbu, tak i pozemek, není-li jednotné vlastnictví stavby a pozemku). Anebo se nepodaří zástavní právo k rozestavěné stavbě řádně do konce roku 2013 zřídit a potom je nutné upravit smluvní vztah s klientem. UniCredit Bank: V případě, že je vlastník pozemku a rozestavěné stavby odlišný, pak i po novém roce zůstane zápis v katastru nemovitostí stejný. Z toho důvodu se pro naše klienty nic 22

Občanský zákoník

KLÍMANKOVÁ, G. Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 11. 12. 2013 Dostupné z: 23

24

Katastr nemovitostí

41

nemění. (Pro tyto případy musí být rozestavěná stavba zapsaná v katastru nemovitostí v roce 2013). Raiffeisenbank: Rozdíl nebude, pokud bude rozestavěná stavba zapsána v KN. Pokud zapsána nebude, budou s čerpáním problémy (nemovitost se ocitne v KN až po kolaudaci a stavebník bude muset prokazovat, že se nestala součástí pozemku). ČSOB: Pokud byl rozestavěný dům v roce 2013 zapsán do katastru nemovitostí, zůstane samostatnou nemovitostí a pro klienty se nic nezmění. Pokud by stavba nebyla do konce roku zapsána do katastru nemovitostí, bude se každý případ klienta řešit individuálně.“25 Stavby jako součást pozemku. Jak je uvedeno výše, za podmínek, že stavba a pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby, nedojde k velkým změnám. Banky budou zastavovat a oceňovat pozemek a jeho součást (stavbu) jako celek, tím se bude hodnota pozemku zhodnocovat. Ke komplikacím ale dochází u odlišných vlastníků. Nově se součásti pozemku (stavby) nezapisují samostatně do katastru, následkem toho je problém se zřízením zástavního práva. Jako majitel stavby získáte právo stavby a předkupní právo, na druhé straně majitel pozemku také získá předkupní právo ke stavbě. Zřízením práva stavby a případné získání úvěru jako jeho zástavy bude pro banku rizikovějším než zajištění nemovitosti. Názory jednotlivých bank na takovou situaci, kdy se bude stavitel stavby lišit od majitele pozemku, a tedy zatížit právo stavby zástavním právem: „Česká spořitelna: do počátku nepočítá, že by financovala právo stavby, a to s ohledem na nejasnosti a komplikovanosti vzniku věcného práva a jeho vymahatelnosti. Rovněž nebyl uspokojivě vyřešen problém tržní hodnoty věcného práva stavby. I přes právní dovolenost vzniku zástavního práva k právu stavby banka bude preferovat klasickou zástavu pozemku, jednotky nebo popř. i stavby (vždy s pozemkem, se kterým tvoří funkční celek). Výstavby na cizím pozemku tedy alespoň zpočátku nebudou financovány a klient bude nucen si uspořádat právní poměry tak, aby pozemek byl plně v jeho vlastnictví a stavba se stala jeho součástí. Nejčastěji se

KLÍMANKOVÁ, G. Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 11. 12. 2013 Dostupné z: 25

42

výstavba na pozemku třetí osoby týká širší rodiny, kdy ke sjednocení právního režimu stavby a pozemku může dojít převodem pozemku do vlastnictví klienta/stavebníka. UniCredit Bank: Standardně financujeme nemovitosti na pozemku stejného vlastníka. Pro tyto speciální případy hledáme řešení. Raiffeisenbank: Ano, s takovou možností počítáme. V zástavní hodnotě ale bude nutno zohlednit časové omezení dané dobou platnosti smlouvy o právu stavby. Je možné, že v těchto případech bude banka financovat nižší procento záměru. ČSOB: Ano, budeme připraveni takové případy financovat a zřizovat zástavní právo jak k pozemkům, tak k právu stavby. Přesné podmínky financování takových případů v tuto chvíli projednáváme.“26 Jak lze vidět, názory jednotlivých bank se neshodují, což dává zákazníkovi možnost výběru, jakou banku preferovat. Jediným minusem pro klienty budou větší úrokové sazby v případě práva stavby. S NOZem dochází k úpravám a doplněním obchodních podmínek a smluvní dokumentace, což zpomaluje proces vyřízení. Jako důsledek je lednový pokles objemu hypoték. Podle mého názoru pokud se banky lépe nepřizpůsobí ke změnám zákona a nebudou k zákazníkům flexibilnější, můžeme očekávat pokles hypotečních úvěrů na výstavbu jako následek rozdílného vlastnictví pozemku a rozestavěné stavby.

2. 4. Státní finanční podpora Existují dva druhy podpory: přímá a nepřímá. Přímá. „Účelem podpory je zvýšení dostupnosti dlouhodobých úvěrů poskytovaných komerčními bankami na výstavbu domů a bytů a pomoc mladým lidem do 36 let zvýšením dostupnosti staršího vlastnického bydlení. K 31. 12. 2013 byl aktuální stav 13 094 uzavřených smluv na 19 482 bytů v objemu 27,7 mld. Kč. Průměrná výše hypotečního úvěru (HÚ) činí 1,42 mil. Kč. Z toho na fyzické osoby připadá 12 273 smluv s 12 736 byty v objemu 14,4 mld. Kč a průměrnou výší HÚ 1,1 mil. Kč.

KLÍMANKOVÁ, G. Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 11. 12. 2013 Dostupné z: 26

43

V roce 2013 bylo uzavřeno 120 nových smluv s průměrnou výší úvěru na byt 1 289 576 Kč. Průměrná výše úrokové sazby činila 4,6 % p. a. a průměrná doba splácení úvěru byla 246 měsíců. Podpora hypotečního úvěrování byla zahájena v roce 1995 na základě nařízení vlády č. 244/1995 Sb., resp. 33/2004 Sb. Výše podpory pro platné smlouvy se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů, které byly poskytnuty fyzickým osobám a jsou podporovány podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb. ve znění pozdějších předpisů a došlo u nich v předchozím roce ke změně úrokové sazby sjednané s hypoteční bankou. Klesne-li tato průměrná úroková sazba pod 7 %, výše podpory je nulová. Nová výše procentních bodů podpory se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Podpora mladým lidem na starší byty se začala poskytovat v roce 2002 na základě nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády 32/2004 Sb. Žadatel o příspěvek (v případě manželů ani jeho partner): 

nesmí v roce podání žádosti dovršit věk 36 let,



nesmí v době podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora žádána.

Dále byt nebo rodinný dům s jedním bytem 

na jehož koupi je žádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR,



při jehož koupi byla využita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění).

Podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová.

44

Výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby je výše úrokové dotace nově stanovena. Úroková dotace je poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Úroková dotace je poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity nebude dotována. Výpočet výše státní podpory se provádí na základě „ideálního“ průběhu splácení úvěru formou anuitní splátky. Vypočte se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátka s úrokovou sazbou banky sníženou o podporu státu platnou ke dni prvního čerpání úvěru a jejich rozdíl zaokrouhlený na celé Kč nahoru je výší státní podpory.“27 Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby, její výše se pohybuje kolem 1–4 procentních bodů pro platné smlouvy v závislosti na průměrné sazbě z objemu úvěru. V případe poklesu průměrné úrokové sazby pod 7 % podporu neposkytují. Vzhledem k tomu, že v současné době nízké úrokové sazby přímá podpora není účinné. A to můžeme vidět na obrázku č. 1.

Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky: Vybrané údaje o bydlení 2013 [online] Poslední aktualizace 15. 5. 2014 [cit. 20. 6. 2014]. Dostupné z: 27

45

Obrázek č. 1: Státní podpora vyplacená

Zdroj: <www.mmr.cz>

Nepřímé nástroje státní podpory se týkají především daňových úlev podle zákona č.586/1992 Sb., o daních, ve znění pozdějších předpisů, dále zákona č. 338/1992 S., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů. 

Možnost snížení základu pro výpočet daně o zaplacené úroky z hypotečního úvěru ve výši 300 tisíc Kč za rok pouze u fyzických osob.



Možnost uplatnit zrychlené daňové odpisy ze vstupní ceny domu.

Nepřímá státní podpora dává možnost odečíst od základu daně zaplacené úvěry snížené o státní příspěvek, pokud byl poskytnut. Souhrnná suma úroků, které může odečíst od základu daně ze všech úvěrů poplatníků, nesmí přeskočit 300.000,- Kč. Při placení úroků za každý měsíc nemůže uplatňovaná částka překročit 1/10 této částky. 46

2. 5. Vývojové trendy hypotečních úvěrů Od roku 2010 úrokové sazby mají klesající trend. Za tří roky poklesly skoro o polovinu. V červnu 2013 byly zaznamenány historické nízké průměrné úrokové sazby 2,95 %. „V červnu roku 2013 byly sjednány hypotéky v celkovém objemu za 17,266 miliard korun. Porazil tak dosud rekordní červen 2007, kdy se objemy vyšplhaly na 15,549 miliard korun.“28 Od července do listopadu minulého roku byl zaznamenán růst úrokových sazeb o skoro 0,9 %, důvodem byla intervence České národní banky a následné zdražení různého zboží. I když jsou ceny nemovitostí pořád přijatelné a oslabení koruny je prozatím neovlivnilo. Ale i přesto teoreticky byl překonán doposud rekordní rok 2007. Objem hypotečních úvěrů vzrostl meziročně o 28 % oproti roku 2012 na 155 miliard korun, z toho refinancování hypoték bylo celkem 50 miliard korun. V roce 2014 také pokračuje klesající trend, v květnu byla zaznamenána nová rekordní sazba 2,808 %. „V květnu si do bank přišlo sjednat hypoteční úvěr 8 103 klientů. Zájem o hypotéky tedy znovu roste. Smlouvu o hypotečním úvěru totiž uzavřelo o 910 lidí víc než minulý měsíc. Pátý měsíc letošního roku také vzrostly i objemy. Ty se vyšplhaly na 13,423 miliardy korun. Nejedná se však o letošní rekord. Ten stále drží březen, kdy celkové objemy přesahovaly 13,79 miliardy korun. Oproti dubnu ale objemy vzrostly o 1,5 miliardy korun.“29 Vývoj úrokových sazeb od roku 2003 do 1. Q 2014 je zobrazen na obrázku č. 2.

HROŠOVÁ, M Hypotéky 2013: Průměrná úroková sazba 3,05 % a rekordní objemy i počty [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 23. 1. 2014 Dostupné z: 28

HROŠOVÁ, M Fincentrum Hypoindex květen 2014: Úrokové sazby opravdu na dně? [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 18. 6. 2014 Dostupné z: 29

47

Obrázek č. 2: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů

Zdroj: Fincentrum [online][cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z:

Ale to není úplné „dno“, protože akční nabídky bank jsou platné většinou nejen pro květen, ale i pro červen, proto můžeme očekávat další snížení úrokových sazeb. Akční nabídky bank na červen „Banky se snaží klienty nalákat na ultra nízké úrokové sazby. Například UniCredit Bank nabízí úrokovou sazbu 1,99 % p. a. s dvouletou fixací. Přitom jednoleté se pohybují i kolem čtyř procent a tříleté jsou kousek pod tříprocentní hranicí. Česká spořitelna uvedla historicky nejnižší sazbu hypoték na trhu. Navíc se stále snaží prodávat hypotéky přes Facebook, kde právě v rámci unikátní akce prodává hypotéky s úrokovou sazbou 2,38 procenta. Všem, kdo se zaregistrují přes speciální aplikaci, garantuje Česká spořitelna úrokovou sazbu 2,68 procenta. Pokud se během 14 dnů do akce zapojí více než 250 zájemců, sníží banka všem přihlášeným sazbu dokonce až na 2,38 %. Akce se vztahuje na nové hypotéky s

48

pětiletou fixací uzavřené do 31. července 2014. Banka dále upozorňuje, že zájemci také musí splnit standardní požadavky pro poskytnutí hypotéky. ČSOB nově nabízí slevy podle objemu. Sjednáte-li si hypotéku mezi jedním a dvěma miliony, získáte slevu z úrokové sazby 0,2 procenta, nejvyšší slevu můžete získat s hypotékou nad čtyři miliony korun, pak je sleva dokonce 0,5 procenta z úrokové sazby.“30 Pozitivním následkem sníženi úrokových sazeb je zvýšeni kupní síly spotřebitelů na trhu nemovitosti, resp. na rezidenčním trhu. Ale také si musíme uvědomit, že úrokové sazby nebudou klest pořád a na určité výši zůstanou, to je dáno faktem minimální úrovně výnosnosti. V současné době je ekonomická situace stabilní, a proto nevidím žádné příčiny k možnému nárůstu úrokových sazeb, i když to bude jenom malý růst. Počet poskytnutých hypotečních úvěrů stále stoupá, jak je patrné např. z Tabulky č. 2. Podle zprávy Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí: „Celkovými výsledky se rok 2013 zapsal jako rekordní a historicky vůbec nejlepší rok českého hypotečního financování. Podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR bylo poskytnuto přes 92 tisíc nových účelových hypotečních úvěrů pro fyzické osoby v objemu 149,3 miliard korun. Trh tak v celkovém objemu vyprodukoval na hypotečních úvěrech o šest miliard korun více než v doposud nejúspěšnějším roce 2007 a o 22 % více než v roce 2012.“31

HROŠOVÁ, M Fincentrum Hypoindex květen 2014: Úrokové sazby opravdu na dně? [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 18. 6. 2014 Dostupné z: 30

KOFRAŇOVÁ, M. Kam bude směřovat trh nemovitostí v dalších letech, bude záviset především na ekonomickém vývoji [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 16. 6. 2014 Dostupné z: 31

49

Tabulka č. 2: Český trh hypotéčních úvěrů v letech 2001–2013, podíl úvěrů na bydlení na hypotečních úvěrech celkem Hypoteční úvěry celkem Koncem roku

Roční přírůstek

Hypoteční úvěry na bydlení Koncem roku

Rok

Počet ks

Objem mil. Kč

Počet ks

Objem mil. Kč

Počet ks

Objem mil. Kč

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

142 272 194 660 263 849 349 606 419 276 464 505 516 553 589 274 664 019 758 415

229 267 327 587 468 247 652 300 837 286 927 035 1 022 897 1 164 094 1 309 575 1 486 149

41 815 52 388 69 189 85 757 69 670 45 229 52 048 72 721 74 745 94 396

68 125 98 325 140 659 184 052 184 985 89 749 95 861 141 197 145 480 176 574

127 915 160 518 175 356 233 875 238 309 349 065 316 224 496 694 373 389 619 802 413 411 690 888 459 793 772 205 525 401 889 168 592 010 1 003 990 674 971 1 145 647

Roční přírůstek

Počet ks

Objem mil. Kč

37 490 47 441 62 953 77 915 57 165 40 022 46 382 65 608 66 609 82 961

50 707 73 357 115 190 147 629 123 108 71 086 81 317 116 963 114 822 141 657

Hypoteční úvěry na bydlení/ Hypoteční úvěry celkem Podíl Podíl počtu objemu v% v% 89,9% 70,0% 90,1% 71,4% 90,3% 74,5% 90,5% 76,1% 89,1% 74,0% 89,0% 74,5% 89,0% 75,5% 89,2% 76,4% 89,2% 76,7% 89,0% 77,1%

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z: , vlastní výpočty.

Jedním z faktorů je rozmanitost produktů a zvýšení kvality služeb nabízených hypotečními bankami, jež se zaměřují především na úvěrování bytových potřeb. Hypoteční banky zakládají tzv. hypoteční centra, kde ve spolupráci s realitními a pojišťovacími společnostmi a se stavebními spořitelnami nabízejí klientům veškeré služby od vyhledávání vhodné nemovitosti přes její pojištění až po poskytnutí hypotečního úvěru, který může být splacen klasickými anuitními splátkami nebo např. z výnosu ze stavebního spoření nebo z výnosu kapitálového životního pojištění. Hypoteční úvěry na bydlení jednoznačné dominují, protože pro banky představují nižší úvěrově riziko než u výstavby výrobních hal. Nižším rizikům také odpovídají nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů na bydlení.

50

Tabulka č. 3: Český trh hypotéčních úvěrů v letech 2001 – 1 Q 2014, hypoteční úvěry dle klientů Úvěry pro:

Občany

Podnikatelský subjekty

Municipality

Počet Počet Počet Smluvní Smluvní Smluvní HÚ Podíl v Podíl v HÚ Podíl v Podíl v HÚ Podíl v Podíl v jistina celkem jistina celkem jistina celkem celkem % % celkem % % celkem % % (tis. Kč) (tis. Kč) (tis. Kč) (ks) (ks) (ks) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1 2014

43 810 64 812 96 290 137 275 188 301 255 645 338 989 406 519 450 770 501 545 572 633 646 228 738 836 756 516

93,7% 94,9% 95,9% 96,5% 96,7% 96,9% 97,0% 97,0% 97,0% 97,1% 97,2% 97,3% 97,4% 97,4%

43 691 468 66 223 778 102 436 172 154 395 653 226 464 465 327 304 152 469 593 073 589 683 303 663 534 781 748 307 636 867 384 776 988 982 962 1 138 309 381 1 167 239 552

52,5% 58,3% 63,6% 67,3% 69,1% 69,9% 72,0% 70,4% 71,6% 73,2% 74,5% 75,5% 76,6% 76,6%

2 435 2 865 3 491 4 265 5 588 7 395 9 778 11 897 12 829 14 085 15 708 16 842 18 560 18 938

5,2% 4,2% 3,5% 3,0% 2,9% 2,8% 2,8% 2,8% 2,8% 2,7% 2,7% 2,5% 2,4% 2,4%

35 252 784 41 796 193 52 377 110 67 868 006 93 492 125 132 899 760 174 385 660 239 119 412 254 460 834 265 385 749 287 392 878 311 065 397 337 656 872 346 197 754

42,4% 36,8% 32,5% 29,6% 28,5% 28,4% 26,7% 28,6% 27,4% 25,9% 24,7% 23,8% 22,7% 22,7%

502 615 676 732 771 809 839 860 906 923 933 949 1 019 1 028

1,07% 0,90% 0,67% 0,51% 0,40% 0,31% 0,24% 0,21% 0,20% 0,18% 0,16% 0,14% 0,13% 0,13%

4 290 197 5 524 645 6 328 281 7 003 909 7 631 377 8 043 835 8 321 963 8 483 333 9 040 228 9 203 956 9 317 162 9 526 781 10 183 142 10 252 932

5,15% 4,87% 3,93% 3,05% 2,33% 1,72% 1,28% 1,01% 0,98% 0,90% 0,80% 0,73% 0,69% 0,67%

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z: , vlastní výpočty.

Výše uvedené údaje jen potvrzují fakt, že hypoteční úvěry jsou v ČR již standardním nástrojem financování nejen pro fyzické osoby. Navíc dokládají, že stále ještě existuje dostatečný prostor pro další rozvoj a růst hypotečního bankovnictví.

2. 6. Vývoj realitního trhu zejména rezidenčního trhu Na vývoj realitního trhu působí mnoho faktorů, jak celkový ekonomický vývoj, tak i vývoje úrokových měr hypotečních úvěrů. Vývoj úrokových měr hypotečních úvěrů má velký vliv na vývoj realitního resp. rezidenčního trhu. Realitní trh se oživil, s čímž souvisí i nárůst průměrných cen nemovitostí. To je spojené s klesajícími úrokovými sazbami na jedné straně, na druhé právní úpravy (zrušení osvobození stavebních pozemků od DPH), ale v menší míře. „V prvním letošním čtvrtletí developeři v hlavním městě podle společné statistiky Trigemy, Ekospolu a Skanska Reality prodali celkem 1350 nových bytů, což je meziročně o 11 % více. Za

51

celý loňský rok si nový byt pořídilo přes 5 000 kupců.“32 „Průměrná cena bytů v ČR vzrostla meziměsíčně o 40 000 Kč na 1,76 milionu Kč, což v kombinaci se stagnací úrokových sazeb hypoték znamená v porovnání s předchozími měsíci zhoršení míry dostupnosti bydlení.“33 Ale i přesto se zvýšily objemy prodejů. „Odhad vývoje cen nemovitostí se nese v duchu pokračující stabilizace. Mírné zvýšení cen může nastat pouze u výstavby nových nemovitostí, a to kvůli vládnímu opatření, které vešlo v platnost 1. 1. 2014 a jehož záměrem bylo zrušení osvobození stavebních pozemků od platby DPH. Developerský trh však již podle Sadila na tuto situaci zareagoval a ceny u nových nemovitostí mírně zvýšil už na konci loňského roku.“34 Výše uvedené říká, že teď na trhu nastala nejvýhodnější situace jak k pořízení nemovitosti za účelem bydlení, tak i pro investory za účelem získání méně rizikových a větších výnosů, protože úročení u vkladů se blíží nule. „Dle prognóz ředitelů developerských firem by měla v roce 2014 růst jak nabídka nových rezidenčních nemovitostí v Praze (o 7,4 %), tak i poptávka po nich (o 3,6 %). Další zlepšení se očekává i v roce 2015 (růst nabídky o 5,5 %, poptávky o 3,1 %),“ shrnuje závěry výzkumu s řediteli developerských společností Jiří Vacek, ředitel analytické společnosti CEEC Research. Podle analýzy společnosti Trigema patřily v loňském roce z pohledu prodejů mezi nejatraktivnější pražské lokality Horní Měcholupy, Libeň, Zličín, Letňany, Stodůlky a Hostivař. Z hlediska finančních objemů utržených v jednotlivých lokalitách se do popředí dostala Libeň s

BDO.CZ NEWSLETTER V Česku se letos otevře šest nových nákupních center s celkovou plochou přes 80 000 m2[online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 16. 6. 2014 Dostupné z: 32

GOLEM FINANCE Růst cen nemovitostí přetlačil úrokové sazby. Dostupnost bydlení se zhoršila [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 10. 6. 2014 Dostupné z: 33

BDO.CZ NEWSLETTER V Česku se letos otevře šest nových nákupních center s celkovou plochou přes 80 000 m2[online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 16. 6. 2014 Dostupné z: 34

52

přibližně 1,3 mld. Kč, a také Žižkov (1,0 mld. Kč) s velmi vysokou cenovou úrovní 66 000 Kč s DPH /m2. Průměrná cena v Praze přitom činí 61 283 Kč“.35 Podle mého názoru zvýšení poptávky rezidenčních nemovitostí z důvodu nízkých úrokových sazeb hypotečních úvěrů může vést k růstu cen nemovitostí v daném segmentu trhu a jako následek se projeví zhoršením dostupností bydlení, a tím ovlivní kupní sílu spotřebitele.

CEEC Research, s. r. o. Rezidenční trh v Praze má již krizi za sebou a očekává rekordní rok [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 10. 3. 2014 Dostupné z: 35

53

3. Analýza vybraného příkladu ocenění Tato kapitola je věnovaná stanovení tržní hodnoty vybraného příkladu ocenění a následně i porovnání s odhadem zpracovaným smluvním odhadcem a analýze získaných výsledků. Pak budou použité hodnoty odhadu pro stanovení hypotečního úvěru s cílem ukázat, jak odhadnuté hodnoty mohou ovlivnit úvěr.

3. 1. Odhad obvyklé ceny pro hypoteční úvěr – vlastní zpracování 3. 1. 1. Nález Zadání Úkolem je provést ocenění a stanovit tržní cenu nemovitosti. Informace o nemovitosti Bytová jednotka č. 1528/98 v ul. Přípotoční na parcele 2096/22 a 2096/20 o velikosti 68,8 m2 Kraj: hlavní město Praha Okres: hlavni město Praha Obec: Praha, Vršovice Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16. 6. 2014. Předmětem prohlídky bylo ověření stavu nemovitosti. Podklady pro vypracování odhadu 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek katastrální mapy



Kupní smlouva



Skutečnosti a výměry zjištěné na místě

Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: XXXX, Přípotoční 1528/2, Vršovice, 101 00 Praha Omezení vlastnického práva: věcné břemeno chůze a jízdy Způsob ochrany nemovitosti: památkově chráněné území 54

Celkový popis nemovitosti (stav k datu prohlídky 16. 6. 2014) Poloha nemovitosti Bytová jednotka se nachází na území Prahy 10 – Vršovice. Bydlení ve Vršovicích nabízí veškerou občanskou vybavenost včetně supermarketu, fitness, bazénu, restaurace a kavárny. Bytová jednotka se nachází v blízkosti Havlíčkových sadů a parku Grébovka a je klidnou lokalitou pro starší lidi a rodiny s dětmi. Poloha nemovitosti nabízí výbornou dopravní dostupnost do centra. Umístění bytu je znázorněno na obrázku č. 3. Kolaudace proběhla v roce 2005 a stavba předaná společnosti Central Group, s.r.o. Budova a byt jsou v dobrém technickém stavu. Také ve vlastnictví domu je podíl na pozemcích a kotelna, spojené s ni prostory kotelny a vybavení. Obrázek č. 3: Poloha oceňované nemovitosti

Zdroj: <www.mapy.cz>

Budova je cihlová. Stáři domu je 9 let, což odpovídá jeho míře opotřebení. Budova je uspořádaná ve formě „kříže“. V domě je 125 bytových jednotek.

55

Budova je pětipodlažní a má k dispozice podzemní garážová stání. K bytovému domu náleží i venkovní parkoviště, které je ovládáno čipovým klíčem. V domě jsou dva vchody: jeden je podzemní, který je spojen s výjezdem z garáží; druhý je v prvním podlaží, ve kterém jsou umístěné poštovní schránky. Každé křídlo křížového domu je odděleno uzamykatelnými dveřmi. Bytová jednotka Oceňovaná jednotka č. 99 se nachází v 5. patře. Typ bytu je 2+kk o celkové výměře 68,8 m2. Příslušenství bytu: Pokoj s kuchyňským koutem 35,0 m2 Ložnice 14,1 m2 Koupelna s WC 4,4 m2 Chodba, předsíně 10,5 m2 Komora 4,8 m2 Do vybavení bytu patří standardní sanitární zařízení koupelny a WC spolu s rohovou vanou, topnými tělesy, zvonkem a poštovní schránkou, měřičem spotřeby tepla a vody, elektrickým odvětráním a domácím telefonem. Chodby, předsíně, šatny, koupelny a WC mají keramické obklady. V ostatních místnostech jsou plovoucí podlahy. Byt má připojení k TV a internetu prostřednictvím společnosti O2. Byt je vybaven velkými francouzskými okny s venkovními a vnitřními žaluziemi. Do nadstandardního vybavení bytu patří lednička, digestoř, kuchyňská linka Hanak se sklokeramickou varnou deskou. Vestavěné skříně v předsíni a komoře jsou dalším zvyšujícím prvkem hodnoty nemovitosti. Dům se nachází v klidné lokalitě na okraji parku. Byt má příjemný výhled do parku. Bytová jednotka je ve vlastnictví jedné fyzické osoby, podle výpisu z katastru nemovitostí neexistuje žádné omezení vlastnického práva.

3. 1. 2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Stanovení tržní hodnoty je prováděno pomocí porovnávací metody. U porovnávacího přístupu byla použita multikriteriální metoda nepřímého porovnání. V daném případě je nejprůkaznější. 56

Porovnávací metoda K sestavení databáze srovnatelných nemovitostí byl využit realitní server sreality.cz. Do databáze jsem zařadila srovnatelné jednotky podle lokality oceňované nemovitostí Vršovice a využitelnosti předmětu. Databáze obsahuje celkem 10 srovnatelných objektů, které odpovídají charakteristikám oceňované nemovitosti. Aplikace koeficientu redukce ceny (KRC) je důležitým aspektem, protože skutečná tržní cena je nižší než nabídková. Podle odborníků se navýšení může pohybovat v rozmezí od 5 % do 15 %, záleží to na segmentu trhu a zkušenosti odborníka. Po konzultaci s odhadcem byl stanoven koeficient redukce ceny ve výši 8,5 %. KRC nezahrnuje provize realitních agentur, které se pohybují kolem 5 % u obdobných nemovitostí.

3. 1. 2. 1. Databáze srovnatelných nemovitostí Porovnávací jednotka č. 1 (byt 2+kk, 58 m2, Madridská)36 Dle inzerátu realitní společnosti Pergamon, s.r.o., zprostředkuje prodej bytu v cihlovém domě, který se nachází v centru Vršovic mezi ulicemi Kodaňská a Moskevská a je orientovaný na jihozápad. Jedná se o bytový dům po kompletní renovaci. Dům má dobrou dostupnost MHD do centra. Byt je o velikosti 58 m2. Byt má velmi dobrý stav. Jednotka je kompletně vybavena kuchyňským koutem a vstupem na balkon 4 m2. Koupelna má vanu a WC. V bytě jsou plovoucí podlahy, plynové vytápění, internet a TV přes UPC. Velice výhodná poloha a v okolí veškerá občanská vybavenost. Aktuální cena je 3 100 000,- Kč bez provize realitní agentury k datu 16. 6. 2014. Porovnávací jednotka č. 2 (byt 2+kk, 56 m2, Jakutská)37

36

Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-vrsovice-madridska/795246684

37

Dostupné z: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/praha-vrsovice-jakutska/2209280092

57

Jedná se o byt v cihlovém domě o výměře 56 m2 po kompletní rekonstrukci. Byt je umístěn v prvním podlaží šestipodlažního domu. Byt se nachází v klidné lokalitě, ale trošku daleko od lokality oceňovaného objektu. Dům je umístěn v blízkosti Vinohrad. Má dobré spojení MHD do centra. Byt je ve velmi dobrém stavu. Součástí bytu je velký sklep v suterénu domu. Bytová jednotka je úplně zařízená novým nábytkem. Aktuální cena je 3 420 000,- Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu realitní agentury k datu 10. 6. 2014. Porovnávací jednotka č. 3 (byt 2+kk, 80 m2, Vršovická)38 Realitní agentura CENTURY 21 Alter Ego, s.r.o., nabízí k prodejů velký byt v novostavbě multifunkčního komplexu Rezidence Havlíčkovy sady s užitnou plochou 80 m2. Bytová jednotka mí dva balkony (3,5 a 1,5 m2) a sklep. Nachází se v ulice Vršovická, v pěší dostupnosti Havlíčkových sadů a parku Grébovka. Nadstandardním vybavením bytu je lednička, mrazák, myčka, elektrická trouba, mikrovlnná trouba, digestoř, sklokeramická deska. Byt je dále vybaven švédskými dřevěnými podlahami, bambusovými žaluziemi, elektrickým zabezpečovacím systémem, vestavěnými skříněmi a botníkem v předsíni, dřevěnými francouzskými okny, nadstandardně vysokými stropy (2,80 m) a centrálním termostatem. Celý komplex vč. dětského hřiště je hlídán ostrahou a kamerován 24 hodin denně. Aktuální cena je 6 690 000,- Kč vč. sklepa bez provize realitní agentury k datu 6. 6. 2014. Porovnávací jednotka č. 4 (byt 2+kk, 80 m2, Rybalkova)39 Byt je situován v na Praze 10 na Vinohradech s příjemným výhledem na Havlíčkovy sady. Bytová jednotka je o velikosti 80 m2. Byt je orientován na jihovýchod a pozůstává z velice slunného a prostranného obývacího pokoje, menší ložnice s koupelnou. V bytě se nachází 2

38

Dostupné z: 17. 6. 2014

39

Dostupné z: 17. 6. 2014

58

toalety. Okna směrují jak do ulice, tak i do dvora. Dopravní a občanská obslužnost je bezkonkurenční. Metro je cca 10 minut chůze, stanice Náměstí míru. Byt se nachází v třetím patře pětipodlažního domu. K dispozici má sklep. Má připojení k internetu a kabelové televizi přes UPC. Aktuální cena je 4 600 000,- Kč bez provize realitní agentury k datu 26. 05. 2014. Porovnávací jednotka č. 5 (byt 2+kk, 67 m2, Ruská)40 Jedná se o cihlovou novostavbu v ulice Ruská. Bytová jednotka je o výměře 67 m2. Stáří domu je také 9 let. Dům se nachází v atraktivní lokalitě Vinohrad. Bytová jednotka je ve zvýšeném přízemí. Byt je vybaven kuchyňskou linkou, na podlaze jsou parkety. Má dostatek úložných prostor. K dispozici je komora, kterou je možné využít jako pracovnu. K bytu patří podzemní parkovací stání a sklep. Byt je možno uhradit pomocí hypotečního úvěru. Aktuální cena je 4 300 000,- Kč bez provize realitní agentury k datu 20. 05. 2014. Porovnávací jednotka č. 6 (byt 2+kk, 63 m2, Žitomírská)41 Bytová jednotka se nachází na rozhraní Vinohrad a Vršovic v blízkostí stanice metra Náměstí míru. Byt je o výměře 63 m2 a prošel kompletní rekonstrukcí. Má parketové podlahy a nové zárubně a dveře. V současné době je bez výtahu, ale je v plánování nového SVJ. K dispozici je sklep. Bytová jednotka není vybavena. Nadstandardním sanitárním zařízenim je WC a sprchový kout. Budova je v dobrém technickém stavu. Aktuální cena je 3 350 000,- Kč za nemovitost včetně provize k datu 13. 06. 2014. Porovnávací jednotka č. 7 (byt 2+kk, 51 m2, Novgorodská)42

40

Dostupné z: 17. 6. 2014

41

Dostupné z: 17. 6. 2014

42

Dostupné z: 17. 6. 2014

59

Bytová jednotka se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu ve Vršovicích. Plocha bytu je 51 m2. Byt je vybaven moderní kuchyňskou linkou a okny orientovanými na západ do slepé ulice. Pokoj (21,4 m2) s okny je orientovaný na východ do vnitrobloku. Předsíň je s vestavnými skříněmi. Koupelna je s vanou a WC. Byt je vybaven bezpečnostními vstupními dveřmi. K bytu náleží dvě sklepní kóje o velikosti celkem 4,2 m2. Byt se nachází v lokalitě s velmi dobrou dopravní dostupností. Aktuální cena je 2 380 000,- Kč za nemovitost včetně provize k datu 12. 05. 2014. Porovnávací jednotka č. 8 (byt 2+kk, 66 m2, Kozácká)43 Jedná se o zrekonstruovaný byt na Vinohradech. Plocha je 71,8 m2. Byt je ve třetím patře cihlového domu s výtahem. Byt je po kompletní rekonstrukci, nová plastová okna a zvýšené stropy. Kuchyňská linka zde není zřízena. V koupelně se nachází rohová vana a WC. Podlahovou krytinu v koupelně tvoří dlažba, v kuchyňském koutě a v pokojích plovoucí podlahy. K bytu náleží větší terasa - 13m2. Orientace bytu je na sever, orientace oken do vnitrobloku. Vytápění bytu je lokální plynové. K dispozici je internet a kabelová televize. Možnost parkování je v ulici před domem. V blízkém okolí je veškerá občanská vybavenost. Aktuální cena je 4 650 000,- Kč za nemovitost bez provize k datu 11. 04. 2014. Porovnávací jednotka č. 9 (byt 2+kk, 70 m2, Vršovická)44 Jedná se o bytovou jednotku o celkové výměře 70 m2. V bytě je propojená obytná hala s jídelnou a kuchyňským koutem cca 42 m2, ložnice cca 22 m2. Kromě kuchyňské linky s vestavěnými spotřebiči je byt vybaven novým nábytkem ve starožitném stylu z masivu a elektrickým krbem. Dále je součástí ceny moderní ložnice a velké množství vestavěných skříní na několika místech v bytě, osvětlení, spotřební elektronika (TV SONY). Na podlahách jsou dřevěné parkety a dlažba.

43

Dostupné z: 17. 6. 2014

44

Dostupné z: 17. 6. 2014

60

Byt je ve zvýšeném přízemí, ložnice má výhled do zeleně a klidného vnitrobloku, kde je možnost užívání zahrádky. Sklep 2 m2. Skvělá dopravní dostupnost – autobus, tramvaj a vlak. Vybavená lokalita je v blízkosti Havlíčkových sadů. Aktuální cena je 3 500 000,- Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu a advokátní úschovy k datu 16. 06. 2014. Tabulka č. 4 zobrazuje parametry jednotlivých jednotek z databáze, na základě které budou stanoveny jednotlivé koeficienty odlišnosti. V tabulce uvedené ceny jsou po odečtení provize realitních agentur, pokud tato provize byla zahrnuta v kupní ceně.

2

3 249 000 8,5%

2 972 835

56

po rekonst.

ano/není

není

ano

53 086

3

6 690 000 8,5%

6 121 350

80

výborný

ano/není

ano(2)/není není

ano

76 517

4

4 600 000 8,5%

4 209 000

80

velmi dobrý

ano/není

není/není

není

ano

52 613

5

4 300 000 8,5%

3 934 500

67

výborný

ano/ano

není/není

ano

ano

58 724

6

3 182 500 8,5%

2 911 988

63

po rekonst.

ano/není

není/není

není

není

46 222

7

2 261 000 8,5%

2 068 815

51

po rekonst.

ano/ano

není/není

není

ano

40 565

8

4 650 000 8,5%

4 254 750

66

velmi dobrý

není/není

není/ano

není

není

64 466

9

3 325 000 8,5%

3 042 375

70

velmi dobrý

ano/není

není/není

není

ano

43 463

není/není

spotřebiči

Jednotková cena (Kč/m2)

48 905

Kuchyňská linka se

ano

Garážové stání

není/není ano(2)/není není

Balkon/ terasa (m2)

Technický stav donu

po rekonst.

Sklep/ komora (m2)

Celková podlahová plocha

58

KRC %

2 836 500

(Kč)

3 100 000 8,5%

Nabídková cena za byt

1

Číslo

Cena po úpravě KRC (Kč)

Tabulka č. 4: Databáze porovnávacích jednotek

Zdroj: autor

3. 1. 2. 2. Výpočet standardní jednotkové tržní ceny pomocí indexu odlišností Ocenění předmětu odhadu je provedeno pomocí koeficientu odlišnosti, dovoluje upravit vybrané objekty o případné odlišnosti. Rozmezí koeficientů bylo stanoveno na základě konzultací s odborníkem a publikace Bradáče: Nemovitosti: oceňování a právní vztahy.

61

Klasifikace vybraných koeficientu Koeficient užitné plochy nemovitosti (K1) se pohybuje v rozmezí 0,87–1,17. Vybrané jednotky mají odlišnou podlahovou plochu. Koeficient technického stavu (K2) se pohybuje v rozmezí 0,87–1,16. Do databáze nebyly zahrnuty byty bez rekonstrukce nebo ve starých domech či v panelovém domě. Koeficient existence sklepa nebo komory (K3) je v rozmezí 0,9–1,15. Dodatečné pořízení sklepa nebo komory je dalším dodatečným finančním nákladem. Koeficient existence terasy nebo balkonu (K4) je v rozmezí 0,9–1,15. V současné době je velmi populárním požadavkem. Koeficient existence garážového stání (K5) se pohybuje v rozmezí 0,95–1,09. Je o ně velký zájem kvůli komplikacím s parkováním. Koeficient vnitřního vybaveni (K6) se pohybuje mezi 0,86–1,17. Pro novostavbu platí zabudování kuchyňského koutu. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitost oceňovaná, je index vyšší než 1. Pokud platí opak, je koeficient menší než 1. V případě shodnosti je roven 1. Na základě provedené analýzy srovnatelných nemovitosti byly každé jednotce přiřazeny koeficienty a následně vypočten index odlišnosti (viz tabulka č. 5) podle vzorce:

Za pomocí indexu odlišnosti IS byly spočítané jednotkové tržní ceny jednotlivých srovnatelných nemovitostí JTCS v Kč/m2 dle tohoto vzorce:

62

Tabulka č. 5: Stanovení JTCS a JTCSprům

Číslo

Jednotková cena (Kč)

Jednotková K1

K2

K3

K4

K5

K6

IS

tržní cena JTCS (Kč/m2)

1

48 905

0,89

1

0,8

1,1

0,97

1

0,76

64 374

2

53 086

0,89

1,1

1

0,9

0,97

1,1

0,94

56 467

3

76 517

1,15

1,15

1

1,1

0,97

1,1

1,55

49 295

4

52 613

1,15

1

1

0,9

0,97

1

1,00

52 405

5

58 724

1

1,15

1,1

0,9

1,09

1,1

1,37

43 019

6

46 222

0,95

1

1

0,9

0,97

0,98

0,81

56 870

7

40 565

0,89

1

1,1

0,9

0,97

1

0,85

47 463

8

64 466

1

1

0,8

1,15

0,97

0,98

0,87

73 713

9

43 463

1

1

1

0,9

0,97

1

0,83

52 405

Průměr všech použitých hodnot

55 840

Minimum (Kč/m2)

43 019

Maximum (Kč/m2)

73 713

Směrodatná odchylka (Kč/m2)

9 027

Pravděpodobná spodní hranice

46 813

Pravděpodobná horní hranice

64 866

Průměr

55 840

Zdroj: autor

Po aplikaci indexu odlišností byla vyloučena jednotka č. 3 (viz tabulka č. 5) z důvodu příliš rozdílného a odlehlého výsledku. Pro stanovení standardní jednotkové tržní ceny byly použity výsledky zbývajících osmi jednotek. Dle výpočtu provedených výše je možné stanovit rozmezí pohybu ceny za metr čtverečný oceňované jednotky od 43 019 Kč/m2 do 73 713 Kč/m2. Pro stanovení porovnávací hodnoty byl použit jejich průměr 55 840 Kč/m2. Porovnávací hodnota tedy je 3 841 768,- Kč Obvyklá tržní cena oceňované nemovitosti je 3 800 000,- Kč 63

3. 2. Odhad obvyklé ceny pro hypoteční úvěr smluvním odhadcem

64

65

66

67

68

69

70

3. 3. Analýza získaných výsledků Stanovení obvyklé ceny nemovitosti bylo provedeno smluvním odhadcem podle vnitřních předpisů Raiffeisenbank, a. s., pomocí speciálního programu NEMExpress AC. Při zpracování odhadu byly použité nákladová a porovnávací metoda. V nákladové metodě byly zjištěny věcná a reprodukční cena. Stanovení věcné hodnoty u tohoto druhu nemovitosti je povinné, ale nenese žádný vliv na celkovou tržní hodnotu. Ale reprodukční cena je užitečná pro pojišťovny, protože na jejím základě stanovují výši pojistného, což je pro banku podmínkou u hypotečního úvěru. Pří vlastním zpracování jsem nestanovila věcnou a reprodukční cenu, protože jejich výpočty a výsledky nejsou příliš odlišné u vybraného druhu nemovitosti a také jak bylo uvedeno výše nemají vliv na stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Porovnávací metoda byla vypracována smluvním odhadcem na základě tří srovnávacích jednotek. To je nejmenší číslo jednotek, při kterém může být zpracována porovnávací metoda vybraného druhu nemovitosti. Při zpracování vlastního odhadu bylo použito 9 srovnávacích jednotek, po provedení indexace zůstalo jenom 8. Zjištěné výsledky porovnávací hodnoty jsou odlišné, a to výrazně: 3 300 000,- Kč u smluvního odhadce a 3 800 000,- Kč podle vlastního výpočtu. Liší se skoro o 500 tisíc. Dále se pokusím rozebrat, proč se to stalo. K výraznému rozdílu došlo při aplikaci koeficientu odlišnosti, který odhadce vybírá a stanovuje podle svých úvah a zkušeností a také z úvahy banky. Koeficienty odlišnosti smluvního odhadce Koeficient redukce ceny byl vybrán s ohledem na srovnávací jednotku a pohyboval se v rozmezí od 0,75 do 0,9. Koeficient lokality byl u všech tří jednotek roven 1 z důvodu, že všechny tři jednotky se nacházejí v jedné obci – Vršovicích. Koeficient velikostí objektu je u všech tří jednotek roven 1, i když velikostí se liší o 10 i více m2. Zdůvodňuje to tím, že to není velký rozdíl, který může ovlivnit jednotkovou cenu. Koeficient celkového stavu objektu je u všech tří jednotek také roven 1. Tento koeficient ukazuje na souhrn faktorů dispozice, technického stavu atd. Pro odhadce je také nepodstatný, z důvodu druhu nemovitosti (jelikož srovnatelné jednotky byly vybrané ve stejném stavu) a účelu odhadu. 71

Koeficient vlivu pozemku byl u všech tří jednotek roven 1. U tohoto druhu nemovitostí, jakou je byt, není podstatný. Může být využit jenom u rodinných a rekreačních domů, kde se dává pozornost na velikost a údržbu pozemku. Koeficient vybavení a provedení se pohybuje v rozmezí 0,95–1. Na základě fotodokumentace bylo provedeno porovnání vybavenosti. Posledním koeficientem byla vybrána úvaha zpracovatele ocenění, která se pohybuje v rozmezí 0,9–0,95. Do toho koeficientu zahrnuje existenci sklepa či komory, garážových stání, balkonu či terasy. Na základě výše popsaných koeficientů můžeme říct, že bankovní odhadce uvažuje o nemovitostí jako o samostatném celku, nebere v úvahu drobné parametry, které mohou nemovitost zhodnotit. K odlišnosti výsledku porovnávací hodnoty došlo kvůli různé úvaze jednotlivých koeficientů. Důležité je říct, že odhadce stanoví tyto koeficienty na základě svých zkušenosti a tím se chce dostat do takové průměrné ceny nemovitosti, kterou má představovanou pro daný region. Z ohledem na to banky musejí najít a spolupracovat s takovými odhadci, kteří jsou odborníky v jednotlivých segmentech trhu a dobře se v něm orientují, aby kvalita odhadu byla vysoká. Jelikož oceňovaná nemovitost se nachází v Praze, nebylo náročně najít srovnatelné nemovitostí, protože je zde velmi rozvinutý realitní trh. Což se může stát problémem v regionech, kde není rozvinutý, jako následek mohou být zkreslené hodnoty. Důležitým faktorem zpracování odhadu pro bankovní potřeby je zohlednění možných parametrů, které ovlivní rozhodnutí banky o výši úvěru. V odhadu jsou takové parametry definované v bodech rizika a silné a slabé stránky. V odhadu se rizika člení na: věcná břemena a obdobná zatížení, rizika spojená s umístěním nemovitosti, rizika spojená s právním stavem nemovitosti. Nejčastěji se v praxi setkáváme s dalšími riziky: zástavní právo k nemovitosti u refinancování hypotečních úvěrů, věcné břemeno služebnosti, ochranná pásma, poloha nemovitosti v záplavovém území, nevhodné životní podmínky. Ve zpracovaném odhadu byla odhalena rizika: 

Nacházení se bytu v památkově chráněném území, 72



Břemeno chůze a jízdy.

Uvedená rizika nemají vliv na tržní hodnotu a také na výši hypotečního úvěru, ale pouze nesou informativní charakter. Silné a slabé stránky. Silnou stránkou uvedenou v odhadu je 10procentní míra opotřebení. Pro banku má tento fakt význam, že při případném prodeji (z důvodu platební neschopnosti držitele úvěru) může prodat zastavenou nemovitost bez jakékoliv investování na rekonstrukce nebo opravu. Slabou stránkou je velký počet bytových jednotek (více hluku, méně soukromí). Tento faktor neovlivní výši úvěru při rozhodování banky, má pouze subjektivní charakter ze strany případného kupujícího. Silné a slabé stránky taký mají pouze informativní charakter daného odhadu a nemají vliv na hodnotu nemovitosti a výši úvěru. Závěrem odhadu je zařazení oceňované nemovitosti do skupiny vhodných k zástavě. Jak můžeme vidět, oceňování nemovitosti je docela komplikovaný proces. Jeho zpracování bere v úvahu mnoho faktorů: ekonomický vývoj, situaci na jednotlivém segmentu trhu nemovitostí, omezující faktory samotné nemovitosti. A hraje významnou roli v rozhodnutí banky při úvěrovém řízení. Odhadnutá hodnota nemovitosti má velký vliv jak na výši úvěru, tak i na dobu splatnosti i výši úrokových měr. Ze strany banky nejpodstatnější z odhadu je zohlednit likvidnost nemovitosti a možná rizika spojená s ní, jak právní, tak i obecná. Aby v případě neschopnosti splacení úvěru bylo možné v krátkém čase prodat nemovitost a pokrýt náklady spojené s tímto úvěrem. Ze strany klienta odhad představuje nárok na možnou výši úvěru.

3. 4. Stanovení hypotečního úvěru Nedisponuji informacemi, zda byl hypoteční úvěr poskytnut, a proto se v této části pokusím stanovit výši hypotečního úvěru na základě získaných dvou výsledků odhadu. Z důvodu, že odhad byl zpracován smluvním odhadcem Raiffeisenbank, a. s., porovnání bude provedeno na základě jejich nabídek. Ke zpracování byla použita online hypoteční kalkulačka dostupná na serveru http://www.hypotecnikalkulacka.cz/. Parametry k hypotečnímu úvěru: 73



Kupní cena bytu: 3 850 000,- Kč,



Vlastní úspory: 700 000,- Kč,



Doba splatnosti: 25 let.

3. 4. 1. Hypoteční úvěr podle vlastního zpracovaného odhadu Zastavená hodnota nemovitosti: 3 800 000,-Kč, Výše úvěru: 3 150 000,- Kč (3 800 000 – 700 000)

Podle zadaných údajů byl nabízen úvěr: -

S úrokovou sazbou 3,29 % p. a.

-

RPSN45 3,36 %

-

Měsíční splátka je 15 417,- Kč

-

Minimální požadovaný příjem je 24 417,- Kč

Úroky za hypotéku celkem: 1 475 131,- Kč Celkem splacená hypotéka: 4 625 131,- Kč.

3. 4. 2. Hypoteční úvěr podle odhadu smluvního odhadce Zastavená hodnota nemovitosti: 3 300 000,-Kč, Výše úvěru: 3 150 000,- Kč (3 800 000 – 700 000)

Podle zadaných údajů byl nabízen úvěr: -

S úrokovou sazbou 4,19 % p. a.

-

RPSN 4,23 %

-

Měsíční splátka je 16 959,- Kč

RPSN (roční procentní sazba nákladů) je číslo, které udává poměr mezi tím, co celkem zaplatíte za úvěr, a částkou, kterou jste si půjčili. Pomůže lépe vybrat výhodnější úvěr. 45

74

-

Minimální požadovaný příjem je 25 959,- Kč

Úroky za hypotéku celkem: 1 937 730,- Kč Celkem splacená hypotéka: 5 087 730,- Kč.

3. 4. 3. Zhodnocení získaných výsledků Jak můžeme vidět, hodnota zastavené nemovitosti je velmi důležitým faktorem při rozhodnutí o úvěru, na něm záleží velikost LTV. Na základě hodnoty LTV se stanoví úroková sazba. Podle získaných výsledků a vlastního zkoumání můžeme soudit, že od 10 % do 94 % LTV úroková sazba je 3,29 % p. a. u Raiffeisenbanky a pří LTV 95 % je 4,19 % p. a.. V daném případě můžeme zaznamenat rozdílnou výši celkových úroků jako následek různých úrokových sazeb. Celkový rozdíl je 462 599,- Kč, což je dost velká částka, kterou musí klient vynaložit. Kladnou stránkou je fakt, že zvýšení úrokové sazby nastává jenom od 95 % LTV, od této hranice výše banky považují úvěry za více rizikové a tuto rizikovost zohledňují ve zvýšené úrokové sazbě. Před rokem taková hranice byla na úrovni 85 %. Znamená to, že v současné době je trh s nemovitostmi více stabilní a pro banku představuje menší riziko oproti minulému roku. V praxi jsou i takové příklady, kdy odhadnutá cena nemovitosti je výrazně nižší než kupní cena a hodnota LTV se následkem toho zvyšuje o tolik, že pro klienta znamená větší částku vlastních úspor nebo případně i vůbec odmítnutí hypotéky (z důvodu nedostatku finančních prostředků). Aby bylo možné se takovým problémům vyhnout, je vhodné udělat několik odhadů od různých bank. Konečné výsledky se mohou lišit jako následek toho, že banky používají různé vlastní metodiky pro zpracování odhadu, čím dávají možnost najit lepší variantu. Ale na druhé straně odhady jsou zpoplatněny a představují další náklad. V současné době jsou tržní ceny a cena odhadní rozdílné přibližně o 20 % ve většině úvěrových případů. Rozdíl mezí vlastním zpracovaným odhadem a bankou popsaný v předložené diplomové práci je 15 %. Je to tím, že při zpracování vlastního odhadu jsem brala v úvahu parametry nemovitostí jako při rozhodování o prodeji čí koupi než jako o zástavě. Kvůli tomu došlo k více přibližné hodnotě, která odpovídá tržní ceně a tím i lepší nabídce hypotečního úvěru. Shrnutím je fakt, že oceňování nemovitostí za účelem hypotečního úvěru výrazně ovlivňuje hypoteční úvěr ze strany poměru LTV, úrokové sazby, výše a doby splatnosti úvěru. Jako

75

potvrzení toho byly spočítané hypotéky na základě různých odhadů obvyklé ceny oceňované nemovitosti.

76

Závěr Oceňování nemovitostí ve vazbě na hypoteční úvěr hraje jednu z významných rolí při rozhodnutí o úvěru. Hlavním cílem ocenění je stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, která je zajišťovacím nástrojem ke dni ocenění, ale také i po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru. V první části byl představen postup oceňování nemovitostí s ohledem na nový občanský zákoník, který vstoupil v platnost od 1. 1. 2014. Za hlavní změnu můžeme považovat fakt, že stavba není samostatnou věcí, ale součástí pozemku, na kterém je postavená, a s tím i další fakt, že není v evidenci v katastru nemovitostí. V případě, když vlastník pozemku a stavby je odlišný, stavba se stává věcí do doby, než se vlastníkem stane jedna osoba. Stavba na cizím pozemku zůstane zachována pouze prostřednictvím tzv. práva stavby, které jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby je možné zřídit jako právo dočasné s maximální délkou trvání 99 let. S právem stavby můžeme provádět následné aplikace: prodávat, zastavit, pronajmout, darovat nebo dědit. Ve druhé části byla zohledněna problematika zástavy pro hypoteční úvěr s ohledem na nové legislativní úpravy. Podle provedeného zkoumání zastavení rozestavených staveb na cizím pozemku, které nejsou evidované v katastru nemovitostí, můžeme soudit, že různé banky mají k řešení problému odlišný přístup. Raiffeisenbank: Pokud zapsána nebude, budou s čerpáním problémy (nemovitost se ocitne v KN až po kolaudaci a stavebník bude muset prokazovat, že se nestala součástí pozemku). ČSOB: Pokud by stavba nebyla do konce roku zapsána do katastru nemovitostí, bude se každý případ klienta řešit individuálně.“46 Názory jednotlivých bank na situaci, kdy se bude stavitel stavby lišit od majitele pozemku, a tedy zatíží právo stavby zástavním právem: Česká spořitelna nepočítá, že by financovala právo stavby. Raiffeisenbank říká, že ano. V zástavní hodnotě je ale nutno zohlednit časové omezení dané dobou platnosti smlouvy o právu stavby. Je možné, že v těchto případech bude banka financovat nižší procento záměru.

KLÍMANKOVÁ G. Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 11. 12. 2013 Dostupné z: 46

77

Pak byl zaznamenán vývoj hypotečních úvěrů dle účelu na bydlení a porovnán s celkovými počty, na základě čehož můžeme říci, že 77,1 % poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2013 je na bydlení. Poté bylo provedeno porovnání poskytnutých hypotečních úvěrů v jednotlivých letech dle objektu a zjištěn možný prostor pro další rozvoj a růst hypotečního bankovnictví u podnikatelských subjektů a municipality. Pak byl zohledněn vývoj realitního trhu, resp. rezidenčního, podle kterého bylo zjištěno, že nastalo oživení na trhu, čímž došlo ke zvýšení cen nemovitostí z důvodu růstu poptávky po nemovitostech (kvůli nízkým úrokovým sazbám) a také jako následek zrušení osvobození stavebních pozemků od DPH. Cílem bylo posoudit, jak oceňování nemovitostí může ovlivnit hypoteční úvěr. Ve třetí, praktické částí byla stanovena obvyklá ceny nemovitostí pomocí multikriteriální nepřímé metody porovnání, která činí 3 800 000,-Kč. A porovnána s obvyklou cenou 3 300 00,- Kč stanovenou smluvním odhadcem. Pak byla provedena analýza získaných výsledků, podle které bylo zjištěno, že bankovní odhadce uvažuje o nemovitosti jako o samostatném celku, nebere v úvahu drobné parametry, které mohou nemovitost zhodnotit. K odlišnosti výsledku porovnávací hodnoty došlo kvůli různé úvaze o jednotlivých koeficientech. Důležitým faktem je, že odhadce stanoví tyto koeficienty na základě svých zkušeností a tím se chce dostat do takové průměrné ceny nemovitosti, kterou má představovanou pro daný region. Významným faktorem zpracování odhadu pro bankovní potřeby je zohlednění možných parametrů, které ovlivní rozhodnutí banky o výši úvěru. V odhadu jsou takové parametry definované v bodech rizika a silné a slabé stránky. Oceňování nemovitosti je docela komplikovaný proces. Jeho zpracování bere v úvahu mnoho faktorů: ekonomický vývoj, situaci na jednotlivém segmentu trhu nemovitostí, omezující faktory samotné nemovitosti. A hraje významnou roli v rozhodnutí banky při úvěrovém řízení. Potvrzením toho bylo stanovení hypotečního úvěru na základě dvou odhadů. Podle získaných výsledků můžeme soudit, že podle vlastního zpracovaného odhadu je LTV 83 % a úroková sazba je 3,29 % p. a. a podle odhadce Raiffeisenbanky je LTV 95 % a úroková sazba je 4,19 % p. a. Celkový rozdíl na úrocích je 462 599,- Kč. Shrnutím je fakt, že oceňování nemovitostí za účelem hypotečního úvěru výrazně ovlivňuje hypoteční úvěr ze strany poměru LTV, úrokové sazby, výše a doby splatnosti úvěru, který splňuje cíl.

78

Seznam použité literatury Knihy: [1] BRADÁČ, A. a kol.: Teorie oceňování nemovitosti, VIII vydání, Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0 [2] DUŠEK, D.: Základy oceňování nemovitostí, 1 vydání, Praha: Nakladatelství VŠE Oeconomica, 2004, 113 s. ISBN 80-245-0728-5 [3] HERALOVÁ, R.: Oceňování nemovitostí, 1vydání, Praha: ČVUT, 2011, 152 s. ISBN 97880-01-04032-4 [4] HEŘMAN, J.: Oceňování majetku. Praha: Nakladatelství VŠE Oeconomica, 2005, ISBN 80245-0967-9 [5] HYBLEROVÁ, Š.: Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr, 1 vydání, V Liberci: TU, 2010, 118 s. ISBN 978-80-7372-673-7 [6] ORT, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1 vydání, Praha, BIVŠ, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101 [7] PAVELKA, F.: Úvěrové obchody, 2 vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2008, 279 s. ISBN 978-80-7265-140-5 [8] SŮVOVÁ, H. a kolektiv: Specializované bankovnictví, 1 vydání, Praha: Bankovní institut, 1997, 398 s. ISBN 80-902243-2-6 [9] ŠEFLOVÁ, O.: Specializované bankovnictví dodatek, 1 vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2006, 118 s. ISBN 80-7265-091-0 [10] ZAZVONIL, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: Ceduk, 1996, 173 s. ISBN 80-902109-0-2 [11] ZAZVONIL, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, 2012, 454 s. ISBN 978-8086929-88-0 Právní předpisy: [12] ČESKO. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku [13] ČESKO. Zákon č. 344/2013 Sb., o novelizaci zákona č. 235/2004 Sb. 79

[14] ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu [15] ČESKO. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech [16] ČESKO. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky [17] ČESKO. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách [18] ČESKO. Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník Internetové zdroje: [19] KOPTAREALITY.CZ.: Nový Občanský Zákoník 2014 [online] [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: [20] Obcanskyzakonik.justice.cz Věcná práva v NOZ – vlastnické právo [online]. Poslední aktualizace 29. 1. 2014 [cit. 18.6.2014]. Dostupné z: [21] Obcanskyzakonik.justice.cz Podrobnější úprava věcných břemen [online] [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: [22] ŠTĚPÁNKOVÁ, K.: Záznam práva k nemovitostem do katastru nemovitostí. [online]. Poslední aktualizace 2. 1. 2014 [cit. 18. 6. 2014]. Dostupné z: [23] KLÍMANKOVÁ, G. Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace [on-line] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 11. 12. 2013 Dostupné z: [24] Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky: Vybrané údaje o bydlení 2013 [online] Poslední aktualizace 15. 5. 2014 [cit. 20. 6. 2014]. Dostupné z: [25] HROŠOVÁ, M Hypotéky 2013: Průměrná úroková sazba 3,05 % a rekordní objemy i počty [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 23. 1. 2014 Dostupné z:

80

[26] HROŠOVÁ, M Fincentrum Hypoindex květen 2014: Úrokové sazby opravdu na dně? [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 18. 6. 2014 Dostupné z: [27] HROŠOVÁ, M Fincentrum Hypoindex květen 2014: Úrokové sazby opravdu na dně? [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 18. 6. 2014 Dostupné z: [28] KOFRAŇOVÁ, M. Kam bude směřovat trh nemovitostí v dalších letech, bude záviset především na ekonomickém vývoji [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 16. 6. 2014 Dostupné z: [29] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. Dostupné z: [30] BDO.CZ NEWSLETTER V Česku se letos otevře šest nových nákupních center s celkovou plochou přes 80 000 m2[online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 16. 6. 2014 Dostupné z: [31] GOLEM FINANCE Růst cen nemovitostí přetlačil úrokové sazby. Dostupnost bydlení se zhoršila [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 10. 6. 2014 Dostupné z: [32] CEEC Research, s. r. o. Rezidenční trh v Praze má již krizi za sebou a očekává rekordní rok [online] [cit. 18. 6. 2014] Poslední aktualizace: 10. 3. 2014 Dostupné z: [33] Dostupné z: 17. 6. 2014 [34] Dostupné z: 17. 6. 2014 81

[35] Dostupné z: 17. 6. 2014 [36] Dostupné z: 17. 6. 2014 [37] Dostupné z: 17. 6. 2014 [38] Dostupné z: 17. 6. 2014 [39] Dostupné z: 17. 6. 2014 [40] Dostupné z: 17. 6. 2014 [41] Dostupné z: 17. 6. 2014 Ostatní zdroje: [42] Papíková, Anna. Ocenění nemovitosti pro účely zajištění hypotečního úvěru. Praha 2014. Diplomová práce. Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta podnikohospodářská.

82

Seznam tabulek, obrázků a schémat Schéma č. 1: Základní oceňovací model Tabulka č. 1: Vztah mezí jednotlivými výnosy Tabulka č. 2: Český trh hypotečních úvěrů v letech 2001 – 2013, podíl úvěrů na bydlení na hypotečních úvěrů celkem Tabulka č. 3: Český trh hypotečních úvěrů v letech 2001 –1 Q 2014, hypoteční úvěry dle klientů Tabulka č. 4: Databáze porovnávacích jednotek Tabulka č. 5: Stanovení JTCS a JTCSprům Obrázek č. 1: Státní podpora vyplacená Obrázek č. 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů Obrázek č. 3: Poloha oceňované nemovitosti

83