Výtah ze závěrečné zprávy Studie stavu bytového fondu panelové zástavby v ČR
© Praha 2009
Obsah I.
Zadání studie PanelSCAN 2009 ...................................... 3
II.
Metodika a použité nástroje zjišťování ............................. 4
III.
Soupis a definice použitých klíčových slov....................... 5
IV.
Definice bytového fondu v bytových domech – základní údaje...................................................9
V. VI.
VII.
XI.
Komplexnost provedených rekonstrukčních kroků v panelových domech.......................................... 25
XII.
Reálná komplexnost oprav............................................ 28
XIII.
Faktory kvality................................................................ 29
XIV.
Opravené byty 1992–2008 – zanedbanost investic...... 33
Přehled státních podpor do bytového fondu..................... 11
XV.
Prognóza vývoje regenerací bytového fondu v letech 2009–2020....................................................... 37
Přehled všech investic do bytového fondu v bytových domech............................................................ 15
XVI.
Prognóza vývoje státních podpor 2009-2020................ 40
Průměrný náklad na rekonstrukcí dotčené byty................ 18
XVII.
Prognóza výkonu jednotlivých programů státních podpor v letech 2009–2013.............................. 46
VIII. Počet rekonstruovaných bytů v panelových a nepanelových bytových domech.................................... 19 IX.
X.
XVIII. Prognóza vývoje celkových investic v letech 2009–2020........................................................ 47
Byty v panelových a nepanelových domech dotčené opravou v průběhu let 1992–2008.......................20
XIX.
Prognóza vývoje zanedbanosti bytového fondu (2009–2020)......................................................... 49
Vývoj zanedbanosti bytových jednotek v letech 1992–2008........................................................... 23
XX.
Potřebnost budoucích investic....................................... 53
2
I. Zadání studie PanelSCAN 2009 Studie stavu bytových domů v čR – PanelSCAN 2009 vznikla na základě zadání Státního fondu rozvoje bydlení v roce 2009. Cílem studie je popsat stav bytového fondu v bytových domech české republiky k 31. 12. 2008 podle níže uvedeného vymezení hledisek a sledovaného vzorku. Pro hodnocení bytového fondu bylo zvoleno několik hledisek: 1.
zanedbanost, respektive rozsah dosud rekonstruovaných bytových domů v panelové technologii. Vývoj zanedbanosti v letech 1992–2008;
2.
komplexnost dosud provedených rekonstrukčních kroků;
3.
způsob financování rekonstrukčních kroků, podíl jednotlivých způsobů na celkovém investičním nákladu a vývoj jednotlivých typů financování v letech 1992–2008;
4.
bytové domy postavené v nepanelové technologii – signální informace o zanedbanosti.
Sledovaný vzorek se týká: sídlištních celků, panelových bytových domů, doplňkově pak bytových domů v nepanelové technologii,
okresních měst čR a pražských obvodů, výstavby kolaudované v letech 1918–1990. Výsledkem studie PanelSCAN je souhrnná zpráva za celou českou republiku. 3
II. Metodika a použité nástroje zjišťování 1. Průzkum informačních zdrojů Předmětné zadání nebylo dosud v čR v takovém rozsahu a struktuře realizováno. O trhu s bytovými domy existuje množství dílčích informací, avšak nejsou organizované v požadované skladbě, resp. nepostihují celý záběr zadání. Průzkum informačních zdrojů, publikací a internetových stran tedy ukázal, že studii bude nutné koncipovat jako mnohazdrojovou syntézu odborných pramenů kombinovanou s dotazníkovým výzkumem v terénu a s odbornými konzultacemi mezi zástupci účastníků trhu s bytovými domy (jakými jsou představitelé bytových družstev a SVJ, reprezentanti bankovního sektoru, výrobci stavebních hmot a prvků, zástupci municipalit, vysokoškolských kateder, odborných konzultantských firem, statistických ústavů, představitelů ministerstev aj.). 2. Použité nástroje
• Odborné konzultace Pro zajištění podkladů a konzultací bylo osloveno více než 30 odborných subjektů a institucí z celé čR. Seznam konzultantů uvádíme v úvodním poděkování. Jednotlivé informační prameny v rámci studie PanelSCAN jsou vždy opatřené odkazem na původní zdroj či autora.
• Dotazníkový průzkum Odborné informace z trhu a statisticky zajímavé výpovědi byly sebrány také prostřednictvím dotazníkových průzkumů, strukturovaných osobních a telefonických rozhovorů, prostřednictvím anketních dotazníků zasílaných poštou, e-mailem a pomocí internetového dotazníkového rozhraní speciálně vytvořeného pro účely studie PanelSCAN. • Cílové skupiny dotazníkového průzkumu S ohledem na základní cílovou skupinu – okresní města a pražské obvody byly osloveny obecní úřady a magistráty předmětných municipalit. Celkem bylo kontaktováno cca 110 úřadů, a to telefonicky, písemně a částečně i osobně. Nejčastěji byl adresátem dotazů odbor správy majetku obce nebo bytový odbor, případně pověřená firma realizující správu obecního majetku. V řadě případů se komunikace děla s přímým pověřením starosty či primátora obce. Dále pro účely co nejpřesnější kontroly zjištěných skutečností na téma komplexnost dosud realizovaných rekonstrukcí byli písemnou, osobní a telefonickou formou kontaktováni zástupci výrobců zateplovacích a fasádních systémů (ETICS), výrobci okenních profilů, dodavatelé výtahů a protipožárních konstrukcí. 4
III. Soupis a definice použitých klíčových slov Ve studii PanelSCAN jsou použita následující klíčová slova. Uvádíme soupis včetně stručného vysvětlení a definice. Řazeno abecedně. Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení. Za bytový dům se považuje stavba pro bydlení, v níž více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení a počet samostatných bytů je 4 a více; počet podlaží není určující. Bytový dům postavený nepanelovou technologií je bytový dům, který není postaven v žádné z typizovaných konstrukčních soustav panelových bytových domů. Bytový dům postavený panelovou technologií je bytový dům realizovaný pomocí typizovaného konstrukčního stěnového systému z prefabrikovaných panelů (více viz Seznam typizovaných konstrukčních soustav). Bytová jednotka je podle zákona o vlastnictví bytů definována jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Jednotkou se rozumí byt jako vymezená část domu podle tohoto zákona.
česká energetická agentura (ČEA) byla příspěvkovou organizací zřízenou 1. 9. 1995 rozhodnutím ministra průmyslu a obchodu. Jejím posláním bylo iniciovat, podporovat a uskutečňovat aktivity vedoucí k úsporám energie a ke snižování negativních dopadů na životní prostředí při spotřebě a přeměnách všech druhů energie. ČEA administrovala Státní program na podporu úspor energie a využití obnovitelných zdrojů energie. Program byl zaměřen na zavádění energeticky úsporných opatření v oblasti výroby, přenosu, distribuce a spotřeby energie, vyššího využívání obnovitelných a druhotných zdrojů energie a rozvoj kombinované výroby tepla, chladu a elektřiny. Státní podporu z předmětného programu čerpaly do roku 2007 podniky, města a domácnosti. Dvouletkové byty jsou výsledkem dvouletého plánu poválečné výstavby z let 1948–1950. Toto stavební období je charakteristické počínajícím rozvojem typizace, a to v první fázi dispoziční, posléze typizace z hlediska používaných technologií (zděné obvodové a nosné konstrukce, montované stropy) a prvková (schodiště). Zpravidla se jedná o dvou- až třípokojové byty s kompletním příslušenstvím, centrálním vytápěním a moderní přípravou teplé vody. 5
IPRM (Integrovaný plán rozvoje měst) je základním koordinačním rámcem navazujícím na celkovou vizi a strategii rozvoje města za účelem identifikace a řešení problémů rozvojových oblastí města v návaznosti na využití podpory ze strukturálních fondů v programovacím období 2007–2013. Integrovaný přístup by tedy měl dosáhnout stanoveného cíle ve vybrané městské zóně nebo v tematické oblasti daného města. IPRM je nástrojem naplnění strategie rozvoje města. Z hlediska dotací je IPRM součástí IOP – integrovaného operačního programu řízeného MMR ČR. IOP je zaměřený na řešení společných regionálních problémů v oblastech infrastruktury pro veřejnou správu, veřejné služby a územní rozvoj. Mimo jiné řeší i zlepšování prostředí na sídlištích a rozvoj systémů tvorby územních politik. Dotace jsou alokovány do jednotlivých obcí na základe jimi zpracovaných a předložených IPRM. Komplexnost oprav bytových domů – celková revitalizace je základní myšlenkou možnosti realizace opravy bytového domu. Komplexnost opravy se týká hlavně technicko-energetických sanací. Jejich provedení ve vzájemné součinnosti přináší významné úspory v oblasti spotřeby energie v domě.
Podpora oprav a modernizace bytového fondu (NV 396/2001 Sb.) – je úvěr poskytovaný na základě nařízení vlády ze dne 15. října 2001 č. 396/2001 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů, které nabylo účinnosti dnem 12. listopadu 2001. Nařízení umožňuje poskytovat městům a obcím nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytů. Vedle vlastního využití úvěrů mohou obce poskytovat z těchto prostředků další úvěry na stejný účel ostatním vlastníkům bytového fondu na svém území. V obou případech se jedná o úročení úvěru úrokem ve výši 3 % ročně po celou dobu jeho splácení. Program PANEL – státní úroková dotace. Program na podporu oprav a modernizace bytových domů (NOVÝ PANEL), ve znění platném od 1. 5. 2009. Cílem programu je pomocí zvýhodněných podmínek přístupu k úvěrům poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami usnadnit financování oprav a modernizace bytových domů. Panelové sídliště – ve smyslu nařízení vlády č. 494/2000 Sb. je panelovým sídlištěm ucelená část území obce zastavěná bytovými domy postavenými panelovou technologií o celkovém počtu nejméně 150 bytů.
Obálka budovy – všechny obvodové stěny, střecha a podlahy budovy. 6
Panelový dům – označení panelový dům ve studii PanelSCAN se vztahuje na budovy postavené v jedné z typizovaných konstrukčních soustav (viz níže). Seznam typizovaných konstrukčních soustav – realizovaných v hromadné bytové výstavbě bytových domů, postavených panelovou technologií (v souladu s Přílohou č. 1 NV č. 299/2001 Sb.): T1 T5 T 11 T 12 T 13 T 14 T 15 T 16 T 17 T 20 T 22 T 42 T 52 G 40 G 55 G 57 G 58 G 59 G OS 64 G OS 66 T 01 B T 02 B T 03 B T 05 B T 06 B T 08 B T OB-Nitra
T 09 B B2 B4 VM OS VO S VP OS B 60 B 70 B 70 – 360 MS Průmstav PS 61 PS 69 PS 69/2 HK 60 HK 65 HK 69 HKS 70 HKS G BP 70 OS VVÚ ETA Larsen & Nielsen BANKS OP 1.11 OP 1.13 OP 1.21 OP 1.31
Krajské materiálové varianty blokopanelových domů. Bytové domy postavené panelovou technologií v regionech po sovětské armádě. Seznam typizovaných konstrukčních soustav – nepanelové technologie Jedná se o stavby s individuálním, objemově dispozičním řešením, stavby provedené ve zděné technologii s využitím cihel, tvárnic, případně i s využitím montovaných konstrukcí na bázi vrstvených silikátových nebo dřevěných dílců a prvků. Specifické vady panelové výstavby – podprogram státního dotačního titulu VPV (viz dále), který v letech 1990–1996 řešil havarijní stav a poruchy statického charakteru. Poskytovaná přímá dotace dosahovala 100 %. Vady panelové výstavby (VPV) – státní podpora má charakter přímé finanční dotace a je poskytována vlastníkům panelových bytových domů a bytů ve vlastnictví (obce, bytová družstva, fyzické a právnické osoby) na opravy prováděné na panelovém domě. ... (dokončení na další straně)
7
... Opravami se rozumí práce na panelovém domě prováděné k odstranění statických poruch nosných konstrukcí, zejména základů, nosných stěn, schodišť, stropních a střešních konstrukcí, balkonů, lodžií a teras, dále konstrukčních nebo funkčních vad konstrukce domu, zejména vad nenosných obvodových stěn a jejich částí, zábradlí, atik a architektonických prvků, které byly důvodem pro nařízení zabezpečovacích prací. Nařízení stavebního úřadu se musí týkat nutnosti oprav vad či poruch, na něž tento program umožňuje dotaci poskytnout. Dotace může být použita pouze na opravy vad a poruch bytových domů (za opravu se nepovažují práce, které vedou ke zhodnocení stavby ve smyslu § 33 zákona č. 586/1992 Sb.).
V programu je podporováno kvalitní zateplování rodinných a bytových domů, náhrada neekologického vytápění za nízkoemisní zdroje na biomasu a účinná tepelná čerpadla, instalace těchto zdrojů do nízkoenergetických novostaveb a také výstavba v pasivním energetickém standardu. Zdroj: SFRB, MMR, MPO, MF, CSI, internet
Zanedbanost bytového fondu v bytových domech je suma investic, kterou je potřeba vynaložit v nejbližších letech do rekonstrukce bytového fondu v bytových domech, aby stav bytových jednotek odpovídal soudobým standardním nárokům na úroveň bydlení. Zelená úsporám je dotační program Ministerstva životního prostředí ČR administrovaný Státním fondem životního prostředí ČR zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje domácností v rodinných a bytových domech. Program Zelená úsporám je zaměřen na podporu instalací zdrojů na vytápění s využitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách.
Zdroj: internet
8
IV. Definice bytového fondu v bytových domech – základní údaje Bytový fond české republiky je tvořen z bytových jednotek v rodinných domech (do 3 b. j. v jednom domě) a bytových domech (od 4 b. j.). Studie PanelSCAN 2009 nepojednává o stavu bytů v rodinných domech a soustředí se jednak na bytové domy postavené panelovou technologií, jednak na bytové domy nepanelové, resp. bytové domy obecně.
Struktura bytového fondu ČR počet bytových jednotek
1 199 168 32% Bytový fond čR
961 562 25% 1 632 131 43%
Byty celkem
3 792 861
Rodinné domy
1 632 131
Bytové domy celkem *
2 160 730
Panelové bytové domy
1 199 168
Nepanelové bytové domy
rodinné domy
panelové bytové domy
nepanelové bytové domy
Počet bytových jednotek
* trvale obydlené bytové domy
961 562 Zdroj: čSÚ, SLBD 2001
9
Panelové domy
Nepanelové domy
Do průzkumu byly zařazeny všechny panelové domy postavené v čR od konce 50. let do začátku let 90. Průzkum zanedbanosti bytového fondu v panelových domech vychází mimo jiné z detailní analýzy zdrojů financování rekonstrukcí prováděných v letech 1992–2008. Na počátku, tedy po roce 1992, se prováděly v zásadě čtyři základní typy oprav panelových domů:
Stávající fond bytů v bytových nepanelových domech je nesmírně rozmanitý: zahrnuje totiž i historické stavby staré mnoho set let podléhající přísné památkové ochraně, činžovní městské domy z 19. století, bytové domy pocházející z výstavby po 1. světové válce a po 2. světové válce před nástupem éry panelových domů.
nejnutnější opravy konstrukčních závad závažného až havarijního charakteru,
Sledované období průzkumu nepanelových bytových domů je vztaženo též na období 1992–2008. Důvodem k opravám bytových domů prováděným v relativně malém měřítku, kromě nutných rekonstrukcí jako např. opravy střech, byly velké tepelné ztráty a tím rostoucí náklady na jejich vytápění.
opravy střech, postupně dílčí, později komplexní obvodového pláště spojené s jeho sanací,
zateplování
výměna výplní vnějších otvorů, intenzita oprav byla přímo úměrná intenzitě státní podpory v daném roce.
10
V. Přehled státních podpor do bytového fondu Kompletní přehled státních podpor alokovaných do bytového fondu v bytových panelových domech byl jedním z důležitých zdrojů pro stanovení stupně zanedbanosti a komplexnosti realizovaných rekonstrukčních kroků. Při sběru dat se podařilo shromáždit do jedné společné databáze údaje do té doby prakticky nedostupné.
Přehled státních podpor na bytové domy v letech 1992–2008
ČEA
Panel
VPV
VPV specifické
Podpora oprav a modernizace bytového fondu
SUMA v letech
1992
0 Kč
198 000 000 Kč
590 000 000 Kč
31 800 000 Kč
0 Kč
819 800 000 Kč
1993
0 Kč
264 000 000 Kč
0 Kč
30 000 000 Kč
0 Kč
294 000 000 Kč
1994
0 Kč
264 000 000 Kč
0 Kč
19 300 000 Kč
0 Kč
283 300 000 Kč
1995
0 Kč
165 000 000 Kč
408 000 000 Kč
35 000 000 Kč
0 Kč
608 000 000 Kč
1996
0 Kč
171 600 000 Kč
123 000 000 Kč
71 800 000 Kč
0 Kč
366 400 000 Kč
1997
0 Kč
118 800 000 Kč
240 000 000 Kč
0 Kč
0 Kč
358 800 000 Kč
1998
0 Kč
105 600 000 Kč
239 908 000 Kč
0 Kč
0 Kč
345 508 000 Kč
1999
0 Kč
105 600 000 Kč
419 943 000 Kč
0 Kč
0 Kč
525 543 000 Kč
2000
0 Kč
105 600 000 Kč
533 150 000 Kč
0 Kč
0 Kč
638 750 000 Kč
2001
41 161 101 Kč
105 600 000 Kč
218 473 204 Kč
0 Kč
0 Kč
365 234 305 Kč
2002
400 170 488 Kč
72 600 000 Kč
286 413 000 Kč
0 Kč
90 100 000 Kč
849 283 488 Kč
2003
332 681 144 Kč
72 600 000 Kč
287 891 246 Kč
0 Kč
197 000 000 Kč
890 172 390 Kč
2004
372 334 451 Kč
66 000 000 Kč
199 228 715 Kč
0 Kč
113 100 000 Kč
750 663 166 Kč
2005
635 556 641 Kč
66 000 000 Kč
306 908 000 Kč
0 Kč
77 700 000 Kč
1 086 164 641 Kč
2006
2 702 946 881 Kč
85 800 000 Kč
297 703 000 Kč
0 Kč
51 000 000 Kč
3 137 449 881 Kč
2007
3 643 505 323 Kč
0 Kč
380 000 000 Kč
0 Kč
36 400 000 Kč
4 059 905 323 Kč
2008
1 866 624 681 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
40 600 000 Kč
1 907 224 681 Kč
SUMA
9 994 980 710 Kč
1 966 800 000 Kč
4 530 618 165 Kč
187 900 000 Kč
605 900 000 Kč
17 286 198 875 Kč
11
Přehled státních podpor v letech 1992 - 2008 (v Kč) 4 500
4 060 4 000
3 500
3 137 3 000
2 500
Miliony
Z uvedeného přehledu dále vyplývá, že nejvýznamnější státní podporou směřovanou do rekonstrukcí bytových domů se za sledované období stal program PANEL, program úrokových dotací vyhlášený nařízením vlády č. 299/2001 a administrovaný Státním fondem rozvoje bydlení. V období let 2001–2008 dosáhl tento program celkového objemu téměř 10 miliard Kč. Je to částka, která vyjadřuje objem celkové úrokové dotace vázané na podporovaný projekt, která je vyplácena postupně, souběžně se splácením komerčního úvěru. Neméně významná je celková výše investic, které na trhu rekonstrukcí generuje program PANEL (srovnání dále). Tento významný národohospodářský efekt – vysoká výše podporou vyvolaných investic – je dán právě nepřímým charakterem dotací programu PANEL. Přímé dotace vyvolávají menší míru vlastních investic a zároveň jsou daleko citlivější na správné nastavení podílu dotace na celkové investici (motivace k provádění podporovaných činností).
1 907 2 000
1 500
1 000
849
820 608 294
500
283
366
1994
1996
359
526
751
639
346
1 086
890
365
0
1992
1998
2000
2002
2004
2006
2008
12
Jak vysoké investice do rekonstrukcí bytového fondu státní podpory generovaly, lze vidět v tabulce.
Státními podporami generované investice do bytových domů v letech 1992-2008
Panel
ČEA
VPV
VPV specifické
Podpora oprav a modernizace bytového fondu
1992
0 Kč
366 300 000 Kč
590 000 000 Kč
31 800 000 Kč
0 Kč
988 100 000 Kč
1993
0 Kč
488 400 000 Kč
0 Kč
30 000 000 Kč
0 Kč
518 400 000 Kč
1994
0 Kč
488 400 000 Kč
0 Kč
19 300 000 Kč
0 Kč
507 700 000 Kč
1995
0 Kč
305 250 000 Kč
510 000 000 Kč
35 000 000 Kč
0 Kč
850 250 000 Kč
1996
0 Kč
317 460 000 Kč
153 750 000 Kč
71 800 000 Kč
0 Kč
543 010 000 Kč
1997
0 Kč
219 780 000 Kč
600 000 000 Kč
0 Kč
0 Kč
819 780 000 Kč
1998
0 Kč
195 360 000 Kč
479 816 000 Kč
0 Kč
0 Kč
675 176 000 Kč
1999
0 Kč
195 360 000 Kč
839 886 000 Kč
0 Kč
0 Kč
1 035 246 000 Kč
2000
0 Kč
195 360 000 Kč
1 184 777 778 Kč
0 Kč
0 Kč
1 380 137 778 Kč
2001
202 676 635 Kč
195 360 000 Kč
574 929 485 Kč
0 Kč
0 Kč
972 966 120 Kč
2002
1 498 253 123 Kč
134 310 000 Kč
753 718 421 Kč
0 Kč
180 200 000 Kč
2 566 481 544 Kč
2003
1 480 748 535 Kč
134 310 000 Kč
908 537 057 Kč
0 Kč
394 000 000 Kč
2 917 595 591 Kč
2004
1 524 522 023 Kč
122 100 000 Kč
734 967 994 Kč
0 Kč
226 200 000 Kč
2 607 790 017 Kč
2005
2 870 890 440 Kč
122 100 000 Kč
1 003 327 163 Kč
0 Kč
155 400 000 Kč
4 151 717 603 Kč
2006
10 300 478 780 Kč
158 730 000 Kč
833 641 605 Kč
0 Kč
102 000 000 Kč
11 394 850 385 Kč
2007
15 557 384 920 Kč
0 Kč
1 129 734 039 Kč
0 Kč
72 800 000 Kč
16 759 918 959 Kč
2008
11 589 852 525 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
81 200 000 Kč
11 671 052 525 Kč
SUMA
45 024 806 983 Kč
3 638 580 000 Kč
10 297 085 542 Kč
187 900 000 Kč
1 211 800 000 Kč
60 360 172 525 Kč
SUMA v letech
13
Porovnání výše státní podpory a generované investice v jednotlivých letech je vidět na grafu Průběh státních podpor a celkových investic do oprav v letech 1992–2008. Nejsilnějším a zároveň nejvýkonnějším dotačním titulem ve sledovaném období byl program Panel, který svým objemem 10 miliard Kč generoval investice 45 miliard Kč při 22% podílu dotací na investicích.
Srovnání výkonů jednotlivých dotačních titulů (Kč) 50
45
Miliardy
40 30 20
10
10 10
4
2
5
0,2 0,2
0,6 1,2
VPV specifické
Podpora oprav a modernizace bytového fondu
0 Panel Státní podpora
ČEA Generovaná investice
VPV
14
VI. Přehled všech investic do bytového fondu v bytových domech Celkem bylo do rekonstrukcí bytového fondu v bytových domech investováno 120 163 880 946 Kč (viz dále), a to včetně investic bez podílu státní podpory. Státní prostředky se na objemu financí investovaných dosud na trhu rekonstrukcí bytových domů podílejí z 50,2 %.
Přehled všech investic do rekonstrukcí bytového fondu - v letech 1992–2008 Rok
SUMA (v Kč)
1992
988 100 000
1993
614 148 223
1994
699 196 445
1995
1 137 494 668
1996
926 002 891
1997
1 298 521 113
1998
1 249 665 336
1999
2 184 224 672
2000
2 529 116 450
2001
2 121 944 792
2002
3 980 554 924
2003
4 685 128 582
2004
4 905 512 424
2005
8 216 738 065
2006
19 878 115 983
2007
31 693 822 456
2008
33 055 593 921
SUMA
120 163 880 946
15
Podíl jednotlivých typů financování na celku ilustruje koláčový graf (viz následující strana), kde je opět zřejmá dominance investic navázaných na nepřímé, úrokové dotace. V přibližně stejné výši pak jsou náklady z kombinace zdrojů z komerčních úvěru a investic vlastníků. Jelikož i nepřímé dotace jsou jen úrokovou podporou komerčních úvěrů, ve výsledku bylo 76 % veškerých investičních nákladů do bytových domů v ČR realizováno díky bankovním prostředkům. K výše uvedeným typům financování (přímým a úrokovým státním dotacím) se přidávají ještě dvě možné varianty. A to financování s bankovní účastí, kdy jistý podíl tvoří vlastní prostředky – zpravidla 10 % (podle statistik dotázaných bankovních ústavů). Anebo financování pouze prostřednictvím vlastního kapitálu investora. Rozdělení investic do bytového fondu dle zdroje financování
10%
3% 39%
37%
Dotace nepřímé - úrokové
11%
Dotace přímé
Dotace přímé + úvěr
Úvěr + vlastní zdroje
Vlastní zdroje
16
Poměr státních podpor a podporami generovaných investic se v průběhu uplynulých šestnácti let neustále vylepšoval ve prospěch výše investic. Razantní nástup efektivity přinesly úrokové, tedy nepřímé státní dotace programu PANEL.
Průběh státních podpor a celkových investic do oprav v letech 1992-2008
18 000
16 000
14 000
Miliony
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0 1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Státní podpora
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Generované investice
17
VII. Průměrný náklad na rekonstrukcí dotčené byty Tuto veličinu sledujeme v jednotlivých letech a podle druhu stavby (panelový bytový dům a nepanelový bytový dům). Výše těchto nákladů a jejich nárůst v čase patří k nejdůležitějším parametrům celé studie.
Průměrné náklady na rekonstrukci 1 b.j. v letech 1992-2008 Vývoj průměrných nákladů na rekonstrukci 1 b. j. Rok
Panelový dům
Rok
Nepanelový dům
1992
93 106 Kč
1992
85 526 Kč
1993
101 284 Kč
1993
87 681 Kč
1994
109 461 Kč
1994
89 979 Kč
V jednotlivých letech bylo přihlédnuto k výši aktuálních dotací, rozvinutosti trhu, inflační křivce, dostupnosti stavebních materiálů a komplexnosti oprav – z pohledu běžné praxe.
1995
117 638 Kč
1995
92 277 Kč
1996
125 815 Kč
1996
94 575 Kč
1997
133 992 Kč
1997
96 874 Kč
1998
142 170 Kč
1998
99 172 Kč
Velký vliv byl také přisouzen jednotlivým typům financování, které ovlivňují komplexnost rekonstrukčních kroků. Rekonstrukční akce financované pouze z vlastních zdrojů jsou charakterizovány nižší komplexností – nižším počtem provedených rekonstrukčních úkonů. Naopak program PANEL je koncipován jako motivační a pobídkový nástroj podporující právě co nejvyšší komplexnost rekonstrukcí. Výsledný průměrný náklad na 1 b. j. je proto stanoven níže, než udává statistika programu PANEL.
1999
150 347 Kč
1999
101 470 Kč
2000
152 319 Kč
2000
103 768 Kč
2001
154 293 Kč
2001
106 067 Kč
2002
156 512 Kč
2002
108 365 Kč
2003
158 732 Kč
2003
110 663 Kč
2004
160 953 Kč
2004
112 962 Kč
2005
163 173 Kč
2005
115 260 Kč
2006
165 393 Kč
2006
117 558 Kč
2007
167 613 Kč
2007
119 856 Kč
2008
169 833 Kč
2008
120 000 Kč
18
VIII. Počet rekonstruovaných bytů v panelových a nepanelových bytových domech Přepočet na jednu bytovou jednotku je obecně nejvhodnější parametr, na základě kterého se dá mapovat a popisovat bytový fond, aniž by bylo třeba zohledňovat velikost bytových domů. Uvedené množství rekonstruovaných bytů, respektive domů nelze považovat za komplexně zrekonstruované bytové domy. Praxe ukázala, že mnohem přiléhavější popis je počet domů/bytů dotčených rekonstrukcí. Vysvětlením tohoto fenoménu se zabývá část studie s názvem Komplexnost. Byty v bytových domech celkem
Rekonstruované byty – panelové domy
Byty v bytových dom ech celkem
Rekonstruované byty – nepanelové domy Rekonstruované byty - nepanelové dom y
Rekonstruované byty - panelové dom y 539 754 45%
1 383 110 64%
777 620 36%
843 355 88%
118 207 12%
659 414 55% Byty dotčené rekonstrukcí
Zanedbané byty
Byty dotčené rekonstrukcí
Zanedbané byty
Byty dotčené rekonstrukcí
Zanedbané byty
19
IX. Byty v panelových a nepanelových domech dotčené opravou v průběhu let 1992–2008 Počet bytových jednotek v jednotlivých letech je uveden zvlášť v panelové i nepanelové zástavbě bytových domů. Počet rekonstrukcí dotčených b. j. začal výrazně ročně narůstat až v několika posledních letech, kdy začalo docházet k optimálnímu souběhu příznivé hospodářské situace, podmínek pro získání komerčního úvěru a především plného rozběhu Státního programu na podporu oprav a rekonstrukcí bytových domů PANEL.
Vývoj počtu rekonstruovaných bytů celkem
Přehled rekonstruovaných bytových jednotek 1992–2008 Rok
Panelových bytů
Rok
Nepanelových bytů
Rok
Bytů celkem
1992
10 613
1992
0
1992
10 613
1993
5 846
1993
251
1993
6 097
1994
5 985
1994
489
1994
6 475
1995
9 108
1995
716
1995
9 824
1996
6 660
1996
931
1996
7 591
1997
8 869
1997
1 137
1997
10 006
1998
7 861
1998
1 332
1998
9 193
1999
12 770
1999
2 604
1999
15 375
2000
14 869
2000
2 547
2000
17 416
2001
12 040
2001
2 491
2001
14 531
200
2003
3 674
2003
30 628
80
2004
27 194
2004
4 678
2004
31 873
40
2005
44 626
2005
8 112
2005
52 738
0
2006
108 390
2006
16 597
2006
124 988
2007
168 597
2007
28 658
2007
197 255
2008
165 675
2008
40 987
2008
206 662
SUMA
659 414
SUMA
118 207
SUMA
777 620
Nepanelové byty
Panelové byty
2008
26 955
2006
2003
2004
26 356
2002
2002
2000
3 001
1998
2002
1996
23 355
1994
2002
120
1992
Tisíce
160
20
Panelové domy Panelové byty prošly v letech 1992–2008 zásadní rekonstrukční etapou. Počet panelových domů dotčených rekonstrukčními kroky se již dostal za polovinu z celkového množství 1 199 168 b. j. Vývoj počtu rekonstruovaných bytových jednotek ilustruje graf níže.
Panelové bytové dom y - vývoj počtu rekonstruovaných b.j.
200 000
150 000
100 000
50 000
19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08
0
Ke konci roku 2008 bylo dotčeno rekonstrukcí přibližně 55 % veškerých panelových bytů v ČR. Více o tomto přináší kapitola Vývoj zanedbanosti bytových jednotek v letech 1992–2008.
21
Nepanelové domy Nepanelové bytové domy lze zatím považovat za rekonstrukcí takřka nedotčené. Dosud bylo realizováno 12 % z celkového objemu 961 562 b. j. Vývoj počtu rekonstruovaných bytových jednotek ilustruje graf níže – uvádíme výseč z let 2000 až 2008. Nepanelové bytové dom y - vývoj počtu rekonstruovaných b.j. 50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Bytový fond v nepanelových bytových domech teprve čeká na masivnější vlnu rekonstrukcí. Určitou podporu těmto druhům bytových domů v současnosti přináší státní program Nový PANEL a dotační titul Zelená úsporám, jež se oba vztahují i na tento typ bytových domů.
22
X. Vývoj zanedbanosti bytových jednotek v letech 1992–2008 Zanedbanost v intencích této studie je vyjádřena poměrem počtu bytů dosud nedotčených opravou oproti bytům, které opravou prošly. Tím, jak opravy postupně probíhají, zanedbanost klesá. Tempo tohoto poklesu by však mělo postihnout v rozumném časovém horizontu celý bytový fond. Sledované období 1992–2008 podstatnou měrou k poklesu zanedbanosti nepřispělo: problém se odkládá na léta budoucí: náklady, požadavky a rizika se budou nabalovat jako sněhová koule. Vývoj zanedbanosti b.j. v panelových domech Zanedbanost bytů v panel. domech 1992-2008 100%
90%
80%
70%
60% Opraveno
50%
Neopraveno 539 754
40%
30%
20%
10%
0% 1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Dosud nebylo rekonstrukcí dotčeno 539 754 b. j., tzn. 45 % bytového fondu v panelové zástavbě lze považovat za zcela zanedbané.
23
Vývoj zanedbanosti b. j. v nepanelových domech Zanedbanost bytů v nepanel. domech 1992-2008 100%
90%
843 355
80%
70%
60% Opraveno
50%
Neopraveno
40%
30%
20%
10%
0% 1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Dosud nebylo rekonstrukcí dotčeno 843 355 b. j., tzn. 88 % bytového fondu v nepanelové zástavbě lze považovat za zcela zanedbané.
24
XI. Komplexnost provedených rekonstrukčních kroků v panelových domech V minulé kapitole jsme popsali zanedbanost bytů, které prošly opravou. Jaká byla intenzita provedených oprav? Odpověď přináší detailní pohled na to, jak opravy probíhaly, v jakém skutečném rozsahu, které konkrétní činnosti byly provedeny. Průzkum prováděný v rámci studie PanelSCAN vysledoval, jak se postupně od začátku 90. let spektrum prováděných oprav rozšiřovalo až do období po roce 2001–2003, kdy se začal stále více – díky stimulačnímu efektu podmínek programu Panel – projevovat odpovědnější, komplexní přístup investorů k opravám. Komplexnost prováděných rekonstrukčních kroků je významným parametrem při hodnocení stavu panelových bytových domů ČR. Opravdovým motorem komplexnosti je zejména v poslední době program PANEL (SFRB), který podporuje 38 definovaných rekonstrukčních kroků a motivuje investory k tomu, aby rekonstrukční práce řešili s co největším záběrem. Argument je jednoduchý. Kvalitně a plnohodnotně rekonstruovaný panelový bytový dům slouží dobře svým uživatelům a neztrácí na ceně.
Pro potřeby studie PanelSCAN jsme 38 kroků roztřídili do 10 základních rekonstrukčních kroků – komodit, které sledujeme (viz tabulka dále) v průběhu uplynulých 16 let na trhu revitalizací panelových bytových domů. V těchto 10 kategoriích hodnotíme míru, s jakou jsou v průběhu let navyšovány investice do jednotlivých kroků. Pouze 100% naplnění všech 10 kroků se považuje za komplexně revitalizovaný panelový bytový dům. Na základě syntézy statistik z období 1992 – 2008 byly stanoveny průměrné investiční náklady odpovídající jednotlivým kategoriím – činnostem. Uvedené náklady se týkají společných prostor bytových domů a jejich obálky. Náklady na revitalizaci interiérů jednotlivých bytových jednotek studie PanelSCAN nepostihuje.
25
Reálné průměrné náklady na plně komplexní opravu 1 b. j. v jednotlivých činnostech 1992 – 2008 činnost
Náklad (v Kč)
Statické sanace
15 000
Oprava lodžií
35 000
Zateplení
55 000
Okna
54 000
Střecha
30 000
Výtah
30 000
TZB
10 000
Společný interiér
5 000
Zasklení lodžií
20 000
Ostatní
40 000
SUMA
294 000
Přehled v tabulce prezentuje reálné náklady na jednu panelovou bytovou jednotku při plnohodnotném provedení každého rekonstrukčního kroku v dobovém standardu provedení ve sledovaných letech. Je třeba si uvědomit, že jednotlivé položky nebyly ve všech případech oprav v plné míře naplňovány. Proto skutečný průměrný náklad na regenerační krok je vždy nižší o ty bytové jednotky, ve kterých se buď vůbec nerealizoval, nebo byl proveden pouze částečně. Položka Ostatní doplňuje uvedené činnosti do komplexnosti v té době spíše nahodilými zásahy.
26
Celkové náklady na jednotlivé regenerační kroky v panelových domech 1992–2008 činnost Statické opravy
Celkové náklady (v Kč)
Celkové náklady na jednotlivé regenerační kroky 1992 - 2008
4 188 422 263
Oprava lodžií
11 510 270 235
Náklady celkem
Zateplení
26 173 269 412
Ostatní
Okna
27 749 262 137
Střecha
13 516 585 706
Zasklení lodžií Společný interiér
Výtah
7 521 824 715
TZB
3 879 875 244
TZB
Společný interiér
1 648 553 526
Výtah
Zasklení lodžií
3 626 826 000
Ostatní
6 594 138 770
Náklady celkem
106 409 028 009
Střecha
106 409 028 009 Kč 6 594 138 770 Kč 3 626 826 000 Kč 1 648 553 526 Kč 3 879 875 244 Kč 7 521 824 715 Kč 13 516 585 706 Kč 27 749 262 137 Kč
Okna Zateplení
Adekvátní k počtu bytových jednotek dotčených jednotlivými rekonstrukčními kroky je i výše celkových nákladů investovaných do těchto kroků v letech 1992–2008.
Oprava lodžií Statické opravy 0
26 173 269 412 Kč 11 510 270 235 Kč 4 188 422 263 Kč 20 000 000 000
40 000 000 000
60 000 000 000
80 000 000 000
100 000 000 000
120 000 000 000
27
XII. Reálná komplexnost oprav Dosud bylo za období 1992–2008 rekonstrukcí dotčeno 659 414 panelových bytů v ČR. Komplexnost provedených oprav je parametr, který určuje míru, jakou se jednotlivé rekonstrukční kroky – činnosti na realizovaných opravách podílely, a jakou měrou od 0 – 100 % rozsahu provedení byly tyto rekonstrukční kroky na jednotlivých akcích realizovány. Výsledkem je zjištění, že žádná z kategorií se dosud neblíží ani polovině komplexnosti. Graf uvádí, v kolika bytech byly realizovány jednotlivé rekonstrukční kroky. Počet panelových bytů dotčených jednotlivými rekonstrukčními kroky k 31.12.2008 Celkem bytů
659 414 Ostatní
329 707
Zasklení lodžií
197 824 329 711
Společný interiér
387 988
TZB
250 727
Výtah
450 553 Střecha
544 481
Okna
475 878
Zateplení
328 865 Oprava lodžií
521 017 Statické opravy
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
Tato čísla však stále ještě nevyjadřují realitu. Nezohledňují totiž významné faktory, které v průběhu uplynulých let měly značný vliv na to, do jaké míry provedené opravy lze považovat za plnohodnotné a dostačující pro dlouhodobé naplnění příslušného regeneračního kroku. Jedná se o faktory kvality.
28
XIII. Faktory kvality Chyběly jednotné podklady pro projektování i pro technickou kontrolu prováděných prací. Navíc mnohdy nebyl vyžadován ani projekt, ani technický dozor, takže veškerá odpovědnost za kvalitu a funkčnost provedených oprav ležela v rukou prováděcí firmy, jejíž odbornost dokládal mnohdy pouze živnostenský list.
Praxe ukázala, že řada rekonstrukčních kroků byla realizovaná nedostatečným nebo dokonce chybným způsobem. Tím vznikl v uplynulých letech od roku 1992 dluh na provedených rekonstrukcích. Faktory, které mají za následek snížení efektu provedené rekonstrukce bytového domu, lze rozdělit do několika základních skupin podle jejich příčiny: 1)
Měnící se požadavky na tepelně-technické vlastnosti stavebních konstrukcí v průběhu sledovaného období, a to jak na národní, tak celoevropské úrovni. Příkladem je tloušťka izolací prováděných při zateplování na začátku 90. let, která tehdy běžně činila 4 cm – dnes zcela nevyhovující.
2)
Nové technologie. Sanace konstrukcí obvodového pláště, kontaktní zateplovací systémy, systémy pro sanaci balkonů a lodžií, výměna dřevěných oken za plastová, výměna zkorodovaných balkonů za lodžie: to vše jsou technologie, které k nám byly importovány z vyspělejší části Evropy. český stavební průmysl se musel všem těmto novinkám teprve učit. Důsledkem byly odchylky od v zahraničí vyzkoušených předepsaných technologií s následkem mnoha vad a poruch. Naše legislativa, normy a předpisy pro certifikaci reagovaly dodatečně, zvolna a často pozdě.
3)
Slabý investor. Dalším slabým článkem řetězu je často investor. V mnoha případech se jedná o zástupce obyvatel a spoluvlastníků domu, který se dobrovolně ujal role, kterou nechtěl přijmout někdo jiný, aniž by měl odbornou průpravu a zkušenosti, které jsou při řízení investice v řádu několika milionů Kč potřebné. Nezbývá mu než důvěřovat ujištěním zhotovitele v průběhu výběrového řízení o odborné kompetenci příslušné firmy. častým jevem bývá, že jediným kritériem pro výběr vítězné firmy bývá pouze cena.
4)
Vlastní kvalita provedení spojená s neodborností, nízkou kvalitou řízení. Rekonstrukce provádějí často malé stavební firmy, které postrádají střední technické řídící pracovníky na úrovni mistra nebo stavbyvedoucího. Toto se projevilo zejména v období překotného boomu stavebních prací v nedávných letech 2006–2007.
29
Faktory snižující kvalitu u jednotlivých regeneračních kroků V následujících tabulkách je kvantifikován vliv faktorů snižujících výsledný efekt oprav vyjádřený v procentech počtu bytů komplexně opravených. Počet bytů, které lze považovat za plnohodnotně opravené v příslušné oblasti, je uveden vždy vpravo dole.
Statické sanace
521 017
Závady nezachycené průzkumem
104 203
20%
Nevhodná technologie
32 886
10%
Malá tloušťka izolantu
Závady zakryté zateplením
104 203
20%
Kvalita provádění
32 886
10%
Plnohodnotné statické zajištění
312 610
208 407
263 092
65 773
Okna
Oprava lodžií
Plnohodnotná oprava lodžií
Střecha
544 481
Nevyhovující hodnota součinitele U (čSN 730540 / 2002)
38 114
7%
Špatná statika vlastního okna
27 224
5%
450 553
Oprava bez tepelné izolace
22 528
5%
Chybná technologie
45 055
10%
Nedodržení technologie
22 528
5%
22 528
5%
337 915
112 638
Chybné ukotvení rámu do ostění z hlediska statiky
38 114
7%
Nekvalita provedení
Rosení
16 334
3%
Plnohodnotně provedené rekonstrukce střech
Plísně
16 334
3%
408 361
136 120
Plnohodnotně provedené výměny oken
Zateplení
328 865
475 878 14 276
3%
Méně kvalitní povrchová úprava
9 518
2%
Nedodržení skladby systému
4 759
1%
Chybné provedení detailů
23 794
5%
Nedodržení předepsané technologie
23 794
5%
Práce v zimním období
4 759
1%
Nevhodný odstín
4 759
1%
Plísně
4 759
1%
Mechanické poškození, vandalismus
4 759
1%
380 702
95 176
Plnohodnotně zatepleno
30
Plnohodnotně provedené regenerační kroky z celkového počtu panelových bytů dotčených opravou.
Počty bytových jednotek plnohodnotně opravených
Reálná komplexnost oprav 1992-2008
Celkem bytů dotčených opravou
Reálně opravené byty v PD 1992-2008
Celkem bytů dotčených opravou
659 414
Společný interiér
Společný interiér
329 711
TZB
202 285
TZB
Výtah
204 719
Výtah
Střecha
337 915
Zateplení
263 092
Statické zajištění
0
100 000
337 915
Střecha
408 361 380 702 263 092
400 000
312 610
Statické zajištění
208 407
300 000
204 719
Oprava lodžií
65 773
200 000
202 285
Zateplení
95 176
312 610
329 711
Okna
136 120
380 702
Oprava lodžií
Opraveno Nekvalita
112 638
408 361
Okna
dotčeno opravou 659 414
500 000
600 000
700 000
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
31
Plnohodnotně opravené bytové jednotky ve vztahu k celkovému počtu bytových jednotek v panelových domech.
Plnohodnotně opravené bytové jednotky ve vztahu k celkovému počtu bytových jednotek v panelových domech – vyjádřeno v % Podíly komodit na reálné komplexnosti oprav
Reálná komplexnost opravených bytů 1992-2008
Celkem bytů dotčených opravou
659 414
Společný interiér
Celkem bytů dotčených opravou
539 754
329 711
Společný interiér
869 457
TZB
202 285
996 883
TZB
Výtah
204 719
994 449
Výtah
Střecha
337 915
408 361
Okna
Zateplení
790 807
380 702
Oprava lodžií
Statické zajištění
200 000
Zateplení
Oprava lodžií
936 076
312 610
0
Okna
818 466
263 092
Statické zajištění
886 558
400 000
600 000
800 000
Opraveno Neopraveno
Střecha
861 253
1 000 000
1 200 000
1 400 000
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Při zohlednění nekvalitně provedených rekonstrukčních kroků se počet opravených bytových jednotek významně snižuje. Například u zateplení bylo rekonstrukcí dotčeno 475 878 b. j., avšak reálně bylo kvalitně zatepleno pouze 380 702 b. j. 32
XIV. Opravené byty 1992–2008 – zanedbanost investic Ke konci roku 2008 bylo úhrnem investováno do rekonstrukcí bytů v panelových domech 106 409 028 009 Kč. Položme si otázku, do jaké míry tyto investice dokázaly pokrýt skutečnou potřebu již na začátku 90. let objektivně existující. Víme, do jaké míry a v jaké struktuře byly byty opravovány. A na základě zkušeností z posledních let, kdy se začalo k opravám přistupovat systematicky a komplexně, dokážeme i zpětně stanovit potřebnou intenzitu a finanční náročnost, která by vedla ke zcela komplexní a plnohodnotné opravě opravou dotčených a v ideálním případě všech existujících bytů v panelových a nepanelových bytových domech. Struktura potřebných činností Dále uvedené tabulky a grafy (viz následující strany) obsahují pracují s informací o ideální komplexnosti. Tento výpočet vzniknul součtem nákladů na 38 základních regeneračních činností (převzata byla struktura přílohy č. 2 programu PANEL). Uvedené náklady byly započteny z pohledu stavu na počátku 90. let.
Z výpočtu vyplývá, že reálný náklad, který tehdy vyjadřoval optimální rozsah oprav bytu v panelovém domě, činil 441 630 Kč. V nepanelovém domě činil 286 620 Kč na byt.
Zdroj: internet
33
Zanedbanost investic v panelových bytových domech 1992–2008
Panelové domy zanedbanost investic 1992-2008
Panelové domy Investice na 1 ideálně rekonstruovaný byt Počet bytů v PD Z toho dotčeno opravou
441 630 1 199 168 659 414
Potřebné investice 1992–2008
529 588 563 840
Investice potřebné pro dotčené byty PD
291 216 950 515
Realizované investice 1992–2008
106 409 028 009
Zanedbanost investic celková
423 179 535 831
Zanedbanost dotčených bytů
184 807 922 506
Stejně jako v případě panelových bytových domů lze také u nepanelových bytových domů stanovit celkovou zanedbanost investic za období 1992–2008. Při předpokladu, že průměrný náklad na 1 ideálně opravený byt činí 286 620 Kč, je celková investiční zanedbanost 261,1 miliardy Kč.
106 409 028 009 20%
423 179 535 831 80%
Realizované investice 1992-2008 Zanedbanost investic celková
34
Zanedbanost investic v nepanelových bytových domech 1992–2008
Bytové nepanelové domy: zanedbanost investic 1992-2008
Bytové nepanelové domy
Investice na 1 ideálně rekonstruovaný byt
286 620
Počet bytů v NBD
961 562
Z toho dotčeno opravou
118 207
Potřebné investice 1992-2008
275 602 900 440
Investice potřebné pro dotčené byty NBD
33 880 358 860
Realizované investice 1992-2008
13 754 852 937
Zanedbanost investic Zanedbanost dotčených bytů
13 754 852 937 5%
261 848 047 503 20 125 505 923
Stejně jako v případě panelových bytových domů lze také u nepanelových bytových domů stanovit celkovou zanedbanost investic za období 1992–2008. Při předpokladu, že průměrný náklad na 1 ideálně opravený byt činí 286 620 Kč, je celková investiční zanedbanost 261,1 miliardy Kč.
261 848 047 503 95%
Realizované investice 1992-2008 Zanedbanost investic
35
Zanedbanost investic v bytových domech celkem 1992–2008
Bytové domy v ČR - zanedbanost investic 1992-2008
Bytové domy celkem zanedbanost investic
Počet bytů v BD Z toho dotčeno opravou
2 160 730 777 620
Potřebné investice 1992-2008
805 191 464 280
Investice potřebné pro dotčené byty BD
325 097 309 375
Realizované investice 1992-2008
120 163 880 946
Zanedbanost investic
685 027 583 334
Zanedbanost dotčených bytů
204 933 428 428
Celková finanční zanedbanost v součtu za panelové a nepanelové bytové domy činí tedy 685 miliard Kč. Dosud bylo investováno 120,1 miliardy Kč. Propad mezi realitou a finanční potřebou dobře ilustruje níže uvedený graf.
120 163 880 946 15%
685 027 583 334 85%
Realizované investice 1992-2008 Zanedbanost investic
36
XV. Prognóza vývoje regenerací bytového fondu v letech 2009–2020 Předchozí kapitoly studie se věnovaly pohledu do minulosti výstavby a regenerace bytového fondu v bytových domech v ČR. Výstupem jsou detailní analýzy – ať už věcné, nebo finanční. Z uvedených dějů a výsledků vyplývají zákonitosti a vazby, u kterých lze očekávat, že budou platné i pro další období. Studie PanelSCAN jasně ukazuje, jak významná rekonstrukční etapa je ještě před námi. Z toho důvodu je vhodné dosavadní poznatky využít a pokusit se modelovat prognózu vývoje bytového fondu v bytových domech pro období 2009–2020. V následujících podkapitolách se budeme zabývat popisem státních podpor a předpokladem vývoje financování do segmentu rekonstrukcí bytových domů v dalších letech. Stejně jako v analýze dosud uskutečněných rekonstrukcí bude zohledněn vývoj průměrné ceny za rekonstrukci bytových domů v jednotlivých technologiích a určen odhad počtu rekonstrukcí dotčených bytových jednotek.
Z uvedeného bude možné dovodit počet nerekonstruovaných bytových jednotek v roce 2020, a to ve třech možných variantách předpokládaného vývoje financování trhu. Výsledkem je exitový počet neopravených bytových jednotek v roce 2020 a možné důsledky pro Českou republiku. Stejně tak je dále vyčíslena finanční zanedbanost, kterou si Česká republika průběžně hromadí jako zátěž z minulého období – předpoklad k roku 2020. Celkový počet bytových jednotek v panelových bytových domech činí 1 199 168 b. j. a v nepanelových bytových domech celkem 961 562 b. j. Z výsledků počtů realizovaných rekonstrukcí za období 1992–2008 vyplývá, že dosud nebylo dotčeno rekonstrukcí 539 754 panelových bytových jednotek a 843 355 nepanelových bytových jednotek. Celkem k opravě zůstává 1 383 000 b. j. z celkového počtu 2 160 730 b. j. v bytových domech.
37
Nepanelové bytové domy Počet 843 355 nepanelových bytových jednotek určených k opravě v nepanelových bytových domech je nutno korigovat (viz další text a infografika). Zohlednit je třeba skutečnost, že na rozdíl od panelových domů zdaleka ne všechny bytové domy v nepanelové technologii patří mezi standardní rekonstrukcí opravitelné. Na řadě těchto domů totiž nelze provést komplexní opravu ani v základním rozsahu obdobném u oprav panelových domů na počátku 90. let, natož všech 38 rekonstrukčních kroků v duchu činností definovaných programem Nový PANEL (Příloha č. 2). Nelze například provést běžné zateplení pláště a střech, výměnu balkonů nebo standardní náhradu vnějších otvorových výplní apod.
2.
Počet komplexně opravitelných nepanelových bytových domů z let výstavby 1920–1945 (viz graf Počet reálně opravitelných b. j. v nepanelových BD podle období výstavby níže) byl stanoven na základě statistické aproximace.
3.
Domy postavené po roce 1990. Kategorie Nezjištěno.
Celkový počet bytových jednotek k rekonstrukci byl pro účely prognózy vývoje trhu snížen na 609 302 b. j., což spolu s původně uvedenými počty panelových bytových domů 539 754 b. j. činí celkem 1 149 056 b. j., které teprve čeká rekonstrukční zásah.
Z celkového počtu bytů v nepanelových bytových domech určených ke komplexní opravě bylo nutno z výše uvedených důvodů vyřadit následující skupiny: 1.
Bytové domy z období výstavby před rokem 1899 a z let 1900–1919. Tyto domy představují z dnešního hlediska historickou zástavbu, vztahují se na ně zcela specifické požadavky a předpisy a oprava v intencích této studie u nich prakticky nepřichází v úvahu. 38
Počet reálně opravitelných b.j. v nepanelových BD podle období výstavby Období výstavby
1920–1930
1930–1945
1946–1960
1961–1970
1971–1980
1981–1990
SUMA
Počet b. j.
21 895
76 632
236 818
134 582
93 734
45 642
609 302
Počet reálně opravitelných nepanelových b.j. v bytových domech dle období výstavby 250 000
236 818
200 000
150 000 134 582
93 734
100 000 76 632
45 642 50 000 21 895
0 1920-1930
1930-1945
1946-1960
1961-1970
1971-1980
1981-1990
Nejvyšší počet bytů v nepanelových bytových domech určených k rekonstrukci pochází z období výstavby mezi lety 1946–1980. 39
XVI. Prognóza vývoje státních podpor 2009-2020 Na základě dosavadních zkušeností lze očekávat, že nejvýznamnějším faktorem ovlivňujícím trh rekonstrukcí bytových domů v České republice bude i nadále vývoj státních podpor. Na nejbližší 3 až 4. roky je naplánován souběh hned tří dotačních titulů – IPRM, Zelená úsporám a Nový PANEL – ten zatím na rok 2010 (vysvětlivky k jednotlivým programům viz oddíl Soupis a definice klíčových slov). Kolik bytů se stačí díky těmto opatřením opravit, jak poklesne zanedbanost, kolik zbude neopravených bytů? Dá se očekávat významný investiční skok způsobený vlivem přímých i nepřímých státních peněz vložených formou dotací do podpory rekonstrukcí panelových a nově i nepanelových bytových domů. Tato investiční vlna bude vybuzena státními prostředky – dotacemi. Takřka jistě s ní lze počítat v případě programu Nový PANEL. Vycházíme z dosavadního vývoje. Programy IPRM a Zelené úsporám však na trhu nemají zatím žádnou historii, tudíž nad jejich vývojem a jimi generovanými investicemi zatím visí otazníky. Oba tyto programy se teprve uvádějí v život, jejich akcelerace se očekává s rokem 2010.
Zdroj: internet
40
Srovnání dotačních titulů podle očekávaného počtu rekonstruovaných bytových jednotek v letech 2009–2013 Srovnání dotačních titulů dle počtu rekonstruovaných bytových jednotek v letech 2009-2013
2009
2010
2011
2012
2013
Panelové bytové domy (počet b.j.) IPRM Zelená úsporám Nový PANEL
150 000
3 501
3 308
3 135
2 980
2 839
30
8 549
27 099
30 905
0
65 463
86 600
31 268
29 716
28 311 100 000
Nepanelové bytové domy (počet b.j.) IPRM Zelená úsporám Nový PANEL
125 000
1 233
1 121
1 043
975
916
23
6 238
19 417
21 790
0
10 246
50 298
27 739
25 940
24 361
4 733
4 429
4 178
3 955
3 755
53
14 787
46 516
52 695
0
75 709
136 898
59 007
55 657
52 672
75 000
50 000
Bytové domy celkem (počet b.j.) 25 000
IPRM Zelená úsporám
Nový PANEL
0 2009
2010
2011 2012
Tabulka uvádí počty bytových jednotek rekonstruovaných pomocí investic generovaných díky jednotlivým státním dotačním titulům.
2013 IPRM
Zelená úsporám
Nový PANEL
41
Srovnání lze učinit pouze v letech 2009–2013, jelikož po roce 2013 končí souběh státních podpor. Co se týče budoucnosti programu Nový PANEL, nabízí se tři základní varianty, pomocí kterých tato studie modeluje budoucí zanedbanost bytů v roce 2020:
Optimistická varianta počítá s tím, že program Nový PANEL bude pokračovat i po roce 2013 až do roku 2020 jako hlavní zdroj státní podpory pro opravy bytového fondu s celkovým přídělem 9,34 miliardy Kč, a přispěje tak významnou měrou k minimálnímu počtu neopravených bytů na konci tohoto období.
Realistická varianta pak počítá s alokací 6,7 miliardy Kč do programu Nový PANEL.
Pesimistická varianta počítá s tím, že program Nový PANEL nebude po roce 2013 státem nadále podporován a jeho činnost bude ukončena.
Co se týče ostatních dvou dotačních titulů, otazník zůstává nad tím, do jaké míry budou vlastníci bytových domů schopni vyčerpat prostředky v těchto programech alokované. Program Zelená úsporám se rozbíhá, a tudíž s intenzitou čerpání prostředků z něj není dosud zkušenost, totéž platí o programu IPRM/IOP. Prognóza modelovaná ve studii PanelSCAN počítá s úplným vyčerpáním disponibilních prostředků v obou těchto programech.
Dále modelujeme tři varianty vývoje státních podpor po roce 2013. Rozděleny jsou na optimistickou, realistickou, pesimistickou variantu – s ohledem na to, kolik bytových jednotek zůstane nedotčeno rekonstrukcí v roce 2020. Cílem je pokud možno provést rekonstrukce celého bytového fondu nejdéle k roku 2020. Tyto tři varianty jsou závislé na dalším vývoji programu Nový PANEL po roce 2013.
Zdroj: internet
42
Prognóza vývoje státních podpor 2009–2020 – optimistická varianta Optimistická prognóza vývoje státních podpor 2009-2020 (v mld Kč) 16
14
12
10
8
6
4
2
0 2009
2010
2011
2012
2013 IPRM
2014
Zelená úsporám
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Program Nový PANEL
V této variantě se předpokládá, že stát bude alokovat do programu Nový PANEL tolik prostředků, aby se bytový fond v bytových domech dal v roce 2020 považovat za zrekonstruovaný – 100 % bytů aspoň dotčených rekonstrukcí. Na úrokové dotace by v této variantě bylo třeba v letech 2014–2020 uvolnit úhrnem prostředky ve výši 9 340 000 000 Kč.
43
Prognóza vývoje státních podpor 2009–2020 – realistická varianta Realistická prognóza vývoje státních podpor 2009-2020 (v mld Kč) 16
14
12
10
8
6
4
2
0 2009
2010
2011
2012
2013 IPRM
2014
Zelená úsporám
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Program Nový PANEL
V této variantě se předpokládá, že stát bude alokovat do programu Nový PANEL aspoň tolik prostředků, aby se zanedbanost bytového fondu v bytových domech významně snížila. Stále by však zůstalo velmi reálně riziko tzv. ghettoizace lokalit s neopravenými bytovými domy. V této variantě by výše potřebných prostředků dosáhla 6 700 000 000 Kč.
44
Prognóza vývoje státních podpor 2009–2020 – pesimistická varianta Pesimistická prognóza vývoje státních podpor 2009-2020 (v mld Kč) 16
14
12
10
8
6
4
2
0 2009
2010
2011
2012
2013 IPRM
2014
Zelená úsporám
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Program Nový PANEL
Jako jednu z variant vývoje je nutné modelovat i úplné zastavení státních podpor do rekonstrukcí bytového fondu v bytových domech. V této variantě by v roce 2013 skončil nejen dotační titul IPRM, ale i program Nový PANEL. V takové situaci by na konci roku 2020 zbývalo k rekonstrukci ještě 283 074 b. j. celkem (viz graf Prognóza neopravených bytových jednotek dále). Toto množství by znamenalo vysoké riziko hraničící s jistotou, že nedostatečné intervence budou mít za následek ghettoizaci většího množství současných sídlišť, která zatím bezproblémově slouží svým obyvatelům. 45
XVII. Prognóza výkonu jednotlivých programů státních podpor v letech 2009–2013 Investice generované dotačními tituly se liší. Efektivitu jednotlivých programů dobře ilustrují počty b. j., které jsou díky těmto programům rekonstruované (viz výše tabulka a graf Srovnání dotačních titulů dle počtu rekonstruovaných bytových jednotek v letech 2009–2013). Počet b. j. zasažených jednotlivými dotačními programy se generuje v závislosti na programem generovaných investicích, kdy nejvíce investic již tradičně zajišťují nepřímé dotace – příspěvky na úroky programu Nový PANEL (viz níže srovnání Státními podporami generované investice do bytových domů). Státními podporami generované investice do bytových domů v mld Kč (2009-2013) 70
66,5
60
50
40
30
20
20
20 13 10 3,76
1,88 0 IPRM
Zelená úsporám Státní podpora
Generované investice
Program Nový PANEL
46
XVIII. Prognóza vývoje celkových investic v letech 2009–2020 Celkové investice do bytového fondu jsou tvořeny součtem všech potenciálních typů financování. Tato čísla zahrnují jak přímé státní podpory, tak nepřímé – úrokové státní podpory, vlastní finanční zdroje a vlastní finanční zdroje v kombinaci s komerčním financováním. Stejně jako v případě výše uvedené podkapitoly Prognóza vývoje státních podpor 2009-2020 se jednotlivé prognózy liší podle možného vývoje programu Nový PANEL po roce 2013. 1.
2.
3.
Optimistická varianta – v roce 2020 by měly být téměř všechny opravitelné bytové domy dotčené rekonstrukcí. Realistická varianta – jakási mezivarianta vývoje opravenosti bytových domů, která se dá očekávat v situaci, kdy se podaří udržet program Nový PANEL, avšak pouze s omezeným rozpočtem.
Graf: Optimistická varianta – Prognóza v důsledku státních podpor 2009–2020
vyvolaných
investic
Predikce podílu jednotlivých zdrojů na celkové generované investici 2009-2020 (v mld Kč) 35
30
25
20
15
10
5
0 2009
2010
2011 IPRM
2012 Zelená úsporám
2013
2014
Nový PANEL
2015
2016
Vlastní prostředky
2017
2018
2019
2020
Vlastní + bankovní prostředky
Pesimistická varianta – prognóza výsledku ve variantě, že program Nový PANEL skončí rokem 2013.
47
Realistická varianta – Prognóza vyvolaných investic v důsledku státních podpor 2009–2020
Pesimistická varianta – Prognóza vyvolaných investic v důsledku státních podpor 2009–2020
Predikce podílu jednotlivých zdrojů na celkové generované investici 2009-2020 (v mld Kč)
Predikce podílu jednotlivých zdrojů na celkové generované investici 2009-2020 (v mld Kč) 35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0 2009
2010
2011 IPRM
2012 Zelená úsporám
2013
2014
Nový PANEL
2015
2016
Vlastní prostředky
2017
2018
2019
2020
Vlastní + bankovní prostředky
0 2009
2010
2011 IPRM
2012 Zelená úsporám
2013
2014
Nový PANEL
2015
2016
Vlastní prostředky
2017
2018
2019
2020
Vlastní + bankovní prostředky
V této variantě program Nový PANEL po roce 2013 generuje celkové investice do oprav bytových domů ve výši 33,5 mld. korun. Ve prospěch nepanelových bytových domů jde cca 75 % nákladů v porovnání s panelovými domy.
48
XIX. Prognóza vývoje zanedbanosti bytového fondu (2009–2020) V této variantě vývoje jsou po roce 2013 jediným zdrojem investic do rekonstrukcí vlastní prostředky a vlastní prostředky v kombinaci s komerčními půjčkami od bank. Výše uvedený odhad celkových investic do rekonstrukcí bytových domů slouží jako základ pro výpočet množství bytových jednotek, které budou dotčené rekonstrukcí v letech 2009–2020. Z toho pak lze připravit prognózy exitového počtu neopravených bytů v panelové a nepanelové výstavbě v roce 2020. A dovodit také sociální důsledky z jednotlivých variant pramenící. Předpokladem výpočtu opravených b. j. je určení vývoje průměrných nákladů na rekonstrukci v čase 2009–2020. Náklady byly stanoveny podle následující tabulky na základě dosavadních statistických zjištění a s předpokladem rostoucího akcentu na komplexnost rekonstrukcí. Studie v uvedených budoucích průměrných nákladech nezohledňuje finanční zanedbanost z let minulých, ani nekvalitně provedené rekonstrukční kroky. Vychází z reálného předpokladu, že vlastníci bytového fondu v bytových domech nebudou v nejbližších 10 letech znovu masivně investovat do rekonstrukčních kroků zanedbaných či nekvalitně provedených v uplynulých letech.
Vývoj průměrných nákladů na rekonstrukci 1 b. j. Rok
Panelový dům
Rok
Nepanelový dům
2009
171 852 Kč
2009
122 000 Kč
2010
181 871 Kč
2010
134 200 Kč
2011
191 890 Kč
2011
144 200 Kč
2012
201 909 Kč
2012
154 200 Kč
2013
211 928 Kč
2013
164 200 Kč
2014
216 947 Kč
2014
169 200 Kč
2015
221 966 Kč
2015
174 200 Kč
2016
226 985 Kč
2016
179 200 Kč
2017
232 004 Kč
2017
184 200 Kč
2018
237 023 Kč
2018
189 200 Kč
2019
242 042 Kč
2019
194 200 Kč
2020
247 061 Kč
2020
199 200 Kč
Ceny mezi hraničními lety 2008/2009 na sebe plynule navazují. Pro lepší orientaci: průměrná cena za 1 b. j. v panelové technologii byla v roce 2008 ve výši 169 833 Kč a v nepanelové technologii 120 000 Kč.
49
Optimistická varianta – vývoj zanedbanosti bytového fondu 2009–2020 Optimistická varianta predikce - neopraveno bytů celkem 100%
90%
80%
70%
60% Opraveno
50%
Neopraveno
40%
30%
20%
10% 37 726 0% 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Tato varianta vychází z potřeby „nulové“ zanedbanosti bytového fondu v bytových domech v roce 2020. Za tohoto vývoje by nehrozily žádné masové negativní sociální dopady pro sídlištní celky bytových domů. Kvalita života v těchto lokalitách by postupně stoupala a stejně tak by rostla hodnota majetku, který bytový fond reprezentuje.
50
Realistická varianta – vývoj zanedbanosti bytového fondu 2009–2020 Realistická varianta predikce - neopraveno bytů celkem 100%
90%
80%
70%
60% Opraveno
50%
Neopraveno
40%
30%
20% 119 109
10%
0% 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Necelých 120 tisíc rekonstrukcí nedotčených bytových jednotek v roce 2020 představuje již reálné riziko tzv. slumizace či ghettoizace některých sociálně slabých regionů a sídlištních celků. Tyto důsledky sebou ponese snížení rozpočtu na nepřímé dotace programu Nový PANEL. Uvedené hrozby jsou velmi reálné. V řadě zemí západní Evropy podobný vývoj již nastal. V současnosti je proto možné tento vývoj v České republice nejen dobře předpovídat, ale i včas eliminovat aktivní bytovou politikou státu. 51
Pesimistická varianta – vývoj zanedbanosti bytového fondu 2009–2020 Pesimistická varianta predikce - neopraveno bytů celkem 100%
90%
80%
70%
60% Opraveno
50%
Neopraveno
40%
30% 283 074 20%
10%
0% 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Nejméně příznivá varianta vývoje vychází z předpokladu, že Český stát po roce 2013 zcela přestane podporovat rekonstrukce bytových domů. Tato varianta se nejeví být pravděpodobná, jelikož výsledkem by bylo takřka 300 000 b. j., které budou zcela zanedbané, velmi rychle budou degradovat jak materiálně, tak morálně. A způsobená sociální zátěž by byla nesmírná. Pro srovnání – 280 000 zanedbaných b. j. reprezentuje takové množství bytových jednotek jako je v Libereckém a Karlovarském kraji všech bytů dohromady… 52
XX. Potřebnost budoucích investic Následující tabulky ukazují potřebnost investic za předpokladu, že budou opraveny byty dosud nedotčené a doopraveny byty, které ač v minulých letech opraveny, zůstávaly částečně zanedbané. Potřebné investice v Kč do dosud nedotčených panelových bytů na 100% stav Panelové domy Počet neopravených bytů v PD
539 754
PD Potřebné investice 2010-2020
279 527 595 324
Zanedbané investice 1992-2008
423 179 535 831
Celkem PD
702 707 131 155
659 414
Potřebné investice v Kč do dosud nedotčených nepanelových bytů na 100% stav Bytové nepanelové domy Počet neopravených bytů v NBD NBD Potřebné investice 2010-2020 NBD Zanedbané investice 1992-2008 Celkem NBD
843 355 295 632 352 568 20 125 505 923
118 207
315 757 858 491
53
Potřebné investice pro dosud neopravené bytové domy 2010–2020 Investice potřebné pro neopravené byty po r. 2010: 575 Mld. Kč
PD Potřebné investice 2010-2020 NBD Potřebné investice 2010-2020
295 632 352 568
279 527 595 324 49%
51%
Pokud by se v nadcházejícím desetiletí měly opravit všechny opravou dosud nedotčené byty v panelových a nepanelových domech, bylo by k tomu zapotřebí investic v celkové výši 575 miliard Kč.
54
Potřebné investice pro opravy všech bytů v bytových domech včetně započtení zanedbanosti z minulých let na bytech již dotčených Bytové domy celkem potřebnost investic (v Kč) Počet bytů potřebných k opravě
Potřebnost investic včetně zanedbaných v minulosti: celkem 1 018 Mld. Kč 1 383 110
Potřebné investice 2010-2020
575 159 947 892
Zanedbané investice 1992-2008
443 305 041 754
Celkem BD
1 018 464 989 646
Pokud by se v nadcházejícím desetiletí měly opravit všechny opravou dosud nedotčené byty v panelových a nepanelových bytových domech, a pokud by se zároveň dokompletovaly opravy prováděné v minulých letech, znamenalo by to investici v celkové výši přesahující 1 bilion Kč.
20 125 505 923; 3% 295 632 352 568; 37%
184 807 922 506; 24%
279 527 595 324; 36%
PD Potřebné investice 2010-2020 Zanedbané investice 1992-2008 NBD Potřebné investice 2010-2020 NBD Zanedbané investice 1992-2008
55
Zpracovatelé a kontaktní osoby CERPAD, o.s. Ing. Tomáš Fendrych Centrum regenerace panelových domů Tel: +420 244 007 429 GSM: +420 725 594 400 E-mail:
[email protected] Jinonická 80, 150 00 Praha 5
ICC Praha Richard Unruh ICC International Centre of Commerce Tel: +420 257 328 387 GSM: +420 777 786 784 E-mail:
[email protected] Zborovská 32, 150 00 Praha 5
