VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií

Získání úvěru na výstavbu rodinného domu bakalářská práce

Autor: Jiří Klofáč Vedoucí práce: Ing. Marie Borská Jihlava 2012

Anotace Bakalářská práce je zaměřena na výběr nejvýhodnějšího hypotečního úvěru na stavbu nemovitosti u vybrané hypoteční banky pro mladého pána z Havlíčkova Brodu, který si chce pořídit rodinný domek. Po zjištění příjmů a všech výdajů klienta zjistím výši splátek, kterou je schopen splácet. Vyberu optimální variantu hypotečního úvěru, který následně porovnám s konkurencí, zejména co se týče poplatků. Následný výběr hypotečního úvěru povede k doložení všech důležitých dokumentů pro vyřízení úvěru na stavbu nemovitosti. Po schválení úvěru a podepsání všech dokumentů týkajících se úvěru, bude klientovi vypočítán splátkový kalendář.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, bankovní institut, fixace, úroková sazba, variabilní hypotéka, bonita, hypoteční kalkulačka.

Annotation Thesis is focused on choosing the best mortgage loan for the construction of real estate. The selected mortgage banks. Mortgage loan is for a young man from Havlíčkův Brod, who wants a new house. First find all raises revenues and expenditures client. Then find out the amount of payments that the client is able to pay each month. Selection of the optimal mortgage loan that compare with the competition. Depends on the amount of fees. Followed by the selection of mortgage loan, presenting all important documents, process the loan for the construction of Property. After the client approves loan, the payment schedule will be calculated.

Keywords Mortgage loan, banking institute, fixation, interest rate, variable mortgage, bonita, mortgage calculator.

Poděkování Chtěl bych poděkovat profesorce Ing. Marii Borské za odborné vedení práce, cenných diskuzí a poskytnutých rad k bakalářské práci

Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil autorská práva (ve smyslu zákona 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl jsem seznámen s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo) Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mě bakalářské práce a prohlašuji, že sou h lasí m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 17. prosince 2012 …………………………………….. Podpis

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 Teoretická část .......................................................................................................................... 9 1.

Bankovní úvěry ................................................................................................................. 9 1.1.

2.

Hypoteční úvěr................................................................................................................ 10 2.1.

Druhy hypotečního úvěru .......................................................................................... 10

2.2.

Typy hypotečních úvěrů ............................................................................................ 11

2.3.

Úroková sazba ........................................................................................................... 12

2.3.1.

Podle účelu ......................................................................................................... 12

2.3.2.

Podle fixace ........................................................................................................ 12

2.3.3.

Podle výše zajištění ............................................................................................ 12

2.3.4.

Podle kvality dlužníka ........................................................................................ 12

2.4.

Fixace úrokové sazby ................................................................................................ 13

2.5.

Variabilní hypotéka ................................................................................................... 13

2.6.

Na co lze a nelze hypotéku použít? ........................................................................... 14

2.7.

Podmínky pro získání hypotečního úvěru ................................................................. 15

2.7.1.

Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti ................................................................ 15

2.7.2.

Hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti ........................................................... 16

2.8. 3.

Druhy a rozdělení úvěrů .............................................................................................. 9

Náklady hypotečního úvěru ....................................................................................... 16

Stanovení výše hypotéky ................................................................................................ 17 3.1.

Cena zastavované nemovitosti................................................................................... 18

3.2.

Platební schopnost klienta ......................................................................................... 19

3.3.

Splácení ..................................................................................................................... 20

Praktická část ......................................................................................................................... 21 4.

5.

Seznámení s žadatelem................................................................................................... 21 4.1.

Finanční situace žadatele ........................................................................................... 21

4.2.

Výběr pozemku a hrubá stavba ................................................................................. 22

Výběr bankovního domu a optimální varianty hypotečního úvěru .......................... 25 5.1.

Optimální varianta úvěru ........................................................................................... 25 5

5.2.

5.2.1.

ČSOB ................................................................................................................. 26

5.2.2.

Slevy z úrokové sazby u ČSOB ......................................................................... 26

5.3.

Vybraný hypoteční úvěr ............................................................................................ 26

Úroková sazba ................................................................................................................ 28

6.

6.1.

Růst úrokové sazby vs. banky ................................................................................... 29

Srovnání ČSOB s konkurencí ....................................................................................... 29

7.

7.1.

ČSOB ......................................................................................................................... 30

7.2.

Komerční banka ......................................................................................................... 31

7.3.

Česká spořitelna ......................................................................................................... 32

7.4.

Zhodnocení bankovních poplatků ............................................................................. 33

Splátky a úroky u ČSOB a České spořitelny ............................................................... 33

8.

9.

Výběr bankovního institutu ....................................................................................... 25

8.1.

Hypoteční kalkulačka ČSOB ..................................................................................... 34

8.2.

Hypoteční kalkulačka České spořitelny .................................................................... 35

8.

Zhodnocení splátek a úroků ....................................................................................... 35 Žádost o hypoteční úvěr u ČSOB.................................................................................. 36

9.1.

Dokumenty pro vyřízení hypotečního úvěru u ČSOB ............................................... 36

9.2.

Sepsání smlouvy s ČSOB .......................................................................................... 37

9.3.

Splátkový kalendář .................................................................................................... 37

Závěr ........................................................................................................................................ 40 Seznam použité literatury ...................................................................................................... 42 Seznam www stránek ............................................................................................................. 43 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 44 Seznam obrázků ..................................................................................................................... 44

6

Úvod V mé bakalářské práci budu zpracovávat hypoteční úvěr pro konkrétní osobu, kterou jsem ve své práci nazval pan Jan. Mnoho lidí chce mít svůj vlastní byt nebo rodinný domek a z vlastních prostředků si to nemohou dovolit. Nebo nechtějí každý měsíc platit za něco, co nikdy nebude jejich, jako je tomu např. u pronajatých bytů. A proto se nebojí udělat krok, ke splnění svých cílů a zadluží se na mnoho let. K tomuto cíli jim může dopomoci hypoteční úvěr u některé banky na území České republiky. Ale na finančním trhu je velmi mnoho nabídek hypoték. Zde je na místě, která hypotéka je ta nejlepší a nejvýhodnější pro žadatele. Pan Jan tuto otázku také začal řešit, když se rozhodl pro stavbu rodinného domku. Cílem mé bakalářské práce bude zvolit nejlepší variantu hypotečního úvěru na stavbu nemovitosti pro pana Jana a porovnání vybraného úvěru s konkurencí. V teoretické části se zaměřím, co vlastně je hypoteční úvěr a jeho součást kterou je, jak všichni známe, úroková sazba. Dále budu zjišťovat, na co všechno lze hypoteční úvěr použít a čím vším lze za úvěr ručit. Představím některé typy hypotečních úvěrů a jejich výhody i nevýhody. Uvedu podmínky pro získání úvěru. Ke konci teoretické části vysvětlím splácení úvěru. V praktické části představím žadatele o úvěr pana Jana, zhodnotím jeho finanční situaci. Pro lepší informativnost uvedu polohu stavební parcely a snímek hrubé stavby, na kterou chce pan Jan získat hypoteční úvěr na její dostavbu. Zjistím, jestli je žadatel bonitní a jakou měsíční splátku je schopen splácet. Určím, o jakou výši hypotečního úvěru bude pan Jan žádat. V další kapitole se budu věnovat, jak vybrat optimální variantu hypotéky a nejvýhodnější bankovní institut. Při výběru hypotéky budu klást důraz na výši úrokové sazby a případné slevy z úrokové sazby. U výběru banky budu brát v potaz přání klienta. U vybrané banky zhodnotím veškeré výhody i nevýhody. Potom jsem zašel do banky a s pracovnicí banky vybral pro žadatele nejlepší variantu úvěru. Po výběru optimální hypotéky a bankovního domu porovnám výběr z konkurencí. Nejprve se zaměřím na výši a druh poplatků spojené s hypotečním úvěrem. Banku s největšími poplatky vyřadím a nebudu dále porovnávat. Po výpočtu poplatků porovnáme zbylé banky podle vyčíslených splátek a dopočítaných úroků. Zde jsem nejprve obešel všechny banky, a zapsal

7

jsi informace, které jsem při jejich porovnávání použil. U výpočtu splátek jsem použil hypoteční kalkulačky vybraných bank, dostupné na internetových stránkách. Poslední kapitola bude věnována podáním žádosti o hypoteční úvěr, zjištěním bonity žadatele u vybrané banky, a také se zaměřím na potřebnou dokumentaci pro schválení úvěru, s kterou jsem p. Janovi pomáhal. Po případném schválení úvěru sepíše pan Jan smlouvu o hypotečním úvěru a následně mu bude vytvořen splátkový kalendář.

8

Teoretická část 1. Bankovní úvěry V dnešní době lidé nechtějí mít peníze uložené doma, jako se dříve říkalo, že je ukládají do polštáře apod., protože v podstatě ztrácí svoji hodnotu. Proto stále častěji vyhledávají bankovní instituce, které by jejich finance zhodnotili danou úrokovou sazbou, ale aby je měli kdykoliv k dispozici a nemuseli na své peníze čekat. Nejlépe aby si mohli sami převádět své peníze mezi jednotlivými účty, převážně jde o spořicí účet a klasický učet, který je běžně používaný. Teď se pojďme seznámit s nejznámějším finančním produktem a jím jsou bankovní úvěry. Jedná se o nejdůležitější operace, která banka vykonává. Z hlediska banky jde o poskytování peněžních prostředků pro své klienty a zákazníky. Většina fyzických i právnických osob je odkázána na bankovní úvěry, když nemají dostatek finančních prostředků např. na uhrazení pohledávek. Poté jsou odkázány na služby bank tj. poskytnutí úvěru. Bankovní úvěr můžeme chápat jako dočasné půjčení finančních prostředků, které musíme následně splácet do výše poskytnutého úvěru, nazývanou jistina, který je ovšem navýšen o úrokovou sazbu dané banky. Pro mnoho mladých rodin je to i jediná možnost jak financovat vlastní bydlení. Jednou z nejdůležitějších věcí je se o všem správně informovat, nejlépe s nezávislým finančním poradcem, kterých existuje na našem trhu řada, aby nedocházelo ke stále většímu zadlužení, které může skončit zabavením většiny osobních věci a v nejhorším případě i ztráty vlastního bydlení. „Půjčování peněz je tedy v ekonomice běžná věc. Na jedné straně je ten, kdo potřebuje peníze půjčit. Na druhé straně musí být ten, kdo peníze dočasně nepotřebuje a může je půjčit“ (Jitka Šimánková, Petr Syrový, Jan Šíma 2004, str. 7)

1.1. Druhy a rozdělení úvěrů Nejjednodušší rozdělení úvěrů je podle doby splatnosti. Podle tohoto kritéria je dělíme na krátkodobé (tj. do jednoho roku), střednědobé (tj. od jednoho roku do čtyř let) a dlouhodobé (tj. více než čtyři roky). Dále můžeme úroky rozdělit podle toho, v jaké měně jsou poskytovány (korunové a devizové) a dle záruk (zajištěné a nezajištěné). Dále se budeme věnovat samotným druhům úvěru, které jsou zákazníky bank nejvíce využívány. Mezi ně patří

9

kontokorentní úvěr, který řadíme mezi krátkodobý, spotřebitelský úvěr a hypoteční úvěr. Zejména se budeme věnovat hypotečnímu úvěru.

2. Hypoteční úvěr Dříve byl hypoteční úvěr podle teorie Šimánkové, Syrového a Šímy (2004) chápán na celém světě jako úvěr na investice v oblasti nemovitostí, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. V různých státech může být právní norma hypotečního úvěru chápána jinak. Například Německo definuje hypotéku jako: „poskytování úvěrů na tuzemské nemovitosti, vydávání dlužných úpisů na základě získaných hypoték.“ Na Slovensku je hypoteční úvěr chápán jako: „dlouhodobý úvěr se splatností nejméně pět let, zabezpečený zástavním právem k tuzemské nemovitosti, který nabízí banka fyzickým a právnickým osobám na výstavbu, rekonstrukci a údržbu tuzemských nemovitostí.“ V České republice právní norma o hypotéce hovoří takto: „úvěr, který nabízí banka na investice do nemovitostí na území České republiky nebo na její stavbu či pořízení, jehož splácení zajišťuje zástavní právo k této nebo jiné nemovitosti na území České republiky.“ „Jde o úvěry, které jsou využívány především k financování investic do nemovitostí a kde jako záruka za splacení slouží rovněž nemovitost.“ (Michael Kroh 1999, str. 117) V dnešní době vysvětluje Syrový (2009), si můžeme vzít hypoteční úvěr skoro na vše. Vezmeme si tzv. americkou hypotéku (v další podkapitole bude tento typ lépe vysvětlen), kdy vlastně za pomoci hypotéky financujeme například dovolenou, vybavení domácnosti nebo si pořídíme nový automobil, a za to dáváme bance do zástavy vlastní nemovitost. „Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem nemovitosti. Není možné, aby se za hypotéku ručilo např. ručiteli, jako je tomu u stavebního spoření.“ (Petr Syrový 2009, str. 30)

2.1. Druhy hypotečního úvěru U hypotečních úvěrů není rozhodujícím faktorem doba splácení, jako je tomu u ostatních druhů úvěrů, ale je zde rozhodující účel, na který je úvěr poskytován. Ze zjištěných informací z internetového zdroje hypoconsulting.cz se v praxi dělí úvěry na účelové a neúčelové. Účelové, protože se pořizují s určitým účelem, například: 

koupě pozemku, bytu, domu, spoluvlastnického podílu,



vypořádání spoluvlastnických vztahů,



koupě družstevního bytu, 10



výstavba, rekonstrukce domu, bytu, zasíťování stavebního pozemku.

Neúčelové hypoteční úvěry, klienti nemusejí bance účel svého úvěru sdělovat, mohou ji použít na cokoliv. (tzv. americké hypotéky)

2.2. Typy hypotečních úvěrů Bankovní instituce nejčastěji rozdělují hypotéky na tři základní typy: 

standartní hypotéka,



stoprocentní hypotéka,



americká hypotéka.

Teorie Vichnarové a Novákové (2007) vysvětluje jednotlivé typy hypoték následovně. Standartní hypotéku využívají zákazníci, kteří požadují nižší částku hypotečního úvěru, než na nemovitost potřebují. Protože banka dostane do zástavy nemovitost vyšší hodnoty, než je hodnota úvěru. Klient může tento typ hypotéky získat na nákup nebo rekonstrukci bytu či domu a disponuje vlastními úspory. Dále je vhodná na koupi nemovitostí, při čemž do zástavy jde financovaná nemovitost a ještě jiná nemovitost (např. budovy, pozemky). U tohoto typu nabízejí banky nižší úrokovou sazbu už od 3,5 procenta. Stoprocentní hypotéka je určena klientům, kteří si například z vlastních prostředků pořídili byt či dům a za pomocí hypotéky ho chtějí zrekonstruovat. Banka nám v tomto případě půjčí až 100 procent ceny nemovitosti, jak je už patrné z názvu. Odhad ceny by měl vždy provádět prověřený znalec. U této hypotéky bývá úroková sazba od 4 procent. Americká hypotéka u toho typu nejde už o hypotéku, ale spíš o neúčelový úvěr. Přičemž peníze můžeme použít na cokoliv. A za který bance dáváme do zástavy nemovitost. V tomto případě nám ovšem banka nepůjčí celou hodnotu nemovitosti. Výhoda je, že tuto hypotéku můžeme kdykoliv splatit, bez mimořádných poplatků. Úroková sazba je zde poměrně vysoká než u předchozích dvou, začíná na 5,95%.

11

2.3. Úroková sazba Úroková sazba závisí na několika faktorech, rozdělujeme ji podle: 

účelu,



fixace,



výše zajištění,



bonity dlužníka.

2.3.1. Podle účelu Podle účelu rozdělujeme úvěry podle toho, co s nimi budeme financovat. Nejčastěji rozdělujeme na úvěry, kterými financujeme vlastní bydlení nebo úvěry poskytnuté na pronájem nemovitostí. Z hlediska úrokové sazby jsou levnější ty poskytované na vlastní bydlení, protože jsou pro banky méně rizikové.

2.3.2. Podle fixace Doba fixace záleží na úrokové sazbě. Pokud budeme chtít jistotu neměnné sazby na 1 rok, 3 roky nebo 5 let, potom se nám podle toho bude měnit i úroková sazba. Čím vyšší fixace tím dražší sazby.

2.3.3. Podle výše zajištění Výše úrokové sazby také závisí na tom, kolik má banka na určenou nemovitost půjčit, protože je rozdíl jestli má na nemovitost za 2 miliony půjčit 1 milion nebo celé 2 miliony. V případě že by půjčovala 2 mil. Kč tak je to pro ni více rizikové a řeší to vyšší úrokovou sazbu. Pokud půjčí jen 1 mil. Kč tak má větší jistotu, protože klient se na nemovitosti podílí i vlastními finančními prostředky. Bude ochotna dát nižší sazbu než v předchozím případě.

2.3.4. Podle kvality dlužníka Bankovní instituce vyžadují po klientech předložení příjmů nebo chtějí znát platební morálku u jiných bank. Klienti, kteří mají své příjmy pravidelné a nijak se nemění, tak je některé banky mohou brát jako kvalitnější dlužníky a poskytnout jim nižší úrokovou sazbu. Vyšší úrokovou sazbu zase mohou dostat ti zákazníci, kteří nepředloží prokázání příjmů. Teorie o úrokových sazbách je čerpána z publikace od autora Syrového (2009).

12

2.4. Fixace úrokové sazby Vichnarová a Nováková (2007) jsou toho názor, že běžně se uzavírají hypotéky na 15 až 20 let, ale můžeme se setkat i s hypotékou, která bude mít dobu splatnosti 40 let. Jediné co banky vyžadují je, aby klient svůj úvěr splatil ještě v produktivním věku. V případě že by banka se svým klientem na začátku sjednala podmínky, podle kterých by smlouva postupovala stejně po několik následujících desetiletích, jistě by na tom jedna strana sto procentně prodělala. Aby se tomuto zamezilo, stanovuje si každý finanční institut úrok, který se váže jen na určitou dobu, ve správném názvu jde o fixaci úrokové sazby. Fixace představuje dobu, kterou si klient s bankou předem stanoví a bude mít jistotu, že se podmínky smlouvy po dohodnutou dobu nebudou měnit. Z pohledu laika, může být chápáno tak, že klient bude splácet stále stejnou výši úrokové sazby. Při této příležitosti si vysvětlíme na jak dlouho fixaci úrokové sazby zvolit. Krátkou dobu fixace volíme ve dvou následujících případech, když finanční odborníci očekávají poklesnutí úrokových sazeb, nebo v případě, že klient očekává, že bude schopen v krátké době vložit na účet mimořádnou splátku, například z končícího stavebního spoření nebo z prodeje svého majetku. Krátká doba je zde myšlena, která nepřesáhne pět let. Delší dobu fixace můžeme zvolit, když odborníci předpokládají brzký vzrůst úrokových sazeb, ale prakticky se moc nevyužívá. Většina klientů však v současné době využívá roční až pětiletou fixaci úrokové sazby.

2.5. Variabilní hypotéka Budeme vycházet z internetového zdroje khypo.cz, kde je tato hypotéka stručně vysvětlena. Jde o hypotéku s krátkou fixací úrokové sazby (na 1 měsíc, 3 měsíce nebo pouze na 1 den). Závisí na PRIBORu, což je tržní úroková sazba na mezibankovním trhu, za kterou si bankovní domy vzájemně půjčují finanční prostředky. Jak už jsme zmínili tak úroky se odvíjejí od ukazatele PRIBOR. K této sazbě si banka připočte pevně stanovenou marži, která se zpravidla nemění. U variabilní hypotéky se úroková sazba mění po celou dobu jejího splácení, a to směrem dolů, tak i směrem nahoru. Variabilní hypotéka se používá převážně na stejné investice jako v případě hypotéky se standardní fixní úrokovou sazbou tj.: nákup nemovitosti, výstavba a rekonstrukce nemovitosti, refinancování aj. Variabilní hypotéka je určitě produkt, který stojí za pozornost. Výhodou je, že u variabilní hypotéky se díky plošně měnící se úrokové sazbě, nechá v současné době ušetřit. Je ale zřejmé, že jako ostatní mnohé finanční produkty není pro každého. 13

Dále se nechají také hypoteční úvěry dělit, podle toho jestli jsou poskytnuty na financování nemovitosti pro bydlení fyzických osob, tj. určené pro rodiny nebo pro podnikání. Jestli se jedná o hypotéku poskytnutou na bydlení rodin, nazýváme úvěr jako nepodnikatelský, někdy též nazýván jako hypoteční úvěr pro fyzické osoby. Úvěr poskytnutý na financování nemovitosti určený pro podnikání, nazýváme podnikatelským úvěrem.

2.6. Na co lze a nelze hypotéku použít? Nejdříve začneme, na co nelze hypoteční úvěr použít. „České banky neposkytují hypoteční úvěr na nemovitosti v zahraničí, což ale neznamená, že si nemovitost v zahraničí nemůžeme koupit na úvěr. Téměř všechny evropské banky jsou v tomhle ohledu velmi pružné a cizincům půjčí nejméně polovinu ceny nemovitosti, zakoupené na území jejich států.“(Martínková 2003, str. 42) Dále z teorie Martínkové (2003) vyplívá, že hypoteční úvěr nelze použít ke koupi družstevního bytu, a proto se na trhu realit pohybují výrazně levněji, než byty v osobním vlastnictví. Rozdíl cen může dosahovat až 15 procent. Důvod, proč banky neposkytují hypotéky na družstevní byty? Protože hypotéka je úvěrem na nemovitost zapsanou na jméno vlastníka v katastru nemovitostí, tak by o hypotéku muselo zažádat bytové družstvo, nikoli kupující družstevního bytu. Dále se budeme zabývat otázkou, na co lze použít hypoteční úvěr a k čemu nám může dopomoci. „Hypotéku je možné použít na koupi, výstavbu, nástavbu, rekonstrukci či opravu nemovitosti (nemovitostí se rozumí rodinný dům, byt v osobním vlastnictví, bytový dům, půdní vestavba, rekreační objekt, komerční objekt, za určitých podmínek i stavební pozemek). Můžeme takto financovat i splacení dřívějších úvěrů, které byly prokazatelně poskytnuty na investice do nemovitostí.“ (Martínková 2003, str. 42) Z teorie Martínkové (2003) je zřejmé že nám hypotéka může pomoci ke koupi nebo výstavbě: (řadíme od nejlevnější varianty k nejdražší) 

privatizovaného obecního bytu,



staršího panelového bytu,



staršího bytu v cihlovém domě,



staršího rodinného domku, 14



bytu v nové výstavbě moderních bytových jednotek,



rodinného domu.

2.7. Podmínky pro získání hypotečního úvěru Podle autora Kroha (1999) v publikaci Jak si vzít úvěr, můžeme podle podmínek pro získání dělit úvěry na hypoteční úvěr na koupi nemovitosti nebo hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti.

2.7.1. Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti Budeme čerpat z teorie od Kroha (1999), pořizování již postavené nemovitosti na hypoteční úvěr se řadí mezi jednodušší případ použití hypotečního úvěru. K získání hypotéky na koupi nemovitosti je nutné doložit: 

existenci nemovitosti,



vlastnická práva k nemovitosti od prodávajícího,



cenu nemovitosti,



existenci investičního záměru a jeho výši,



platební schopnost klienta.

Existenci nemovitosti prokážeme výpisem z katastru nemovitostí (tím se také prokazují vlastnická práva k prodávané nemovitosti), fotografií čelní a zadní strany nemovitosti včetně fotokopií geometrického plánu. Hodnotu nemovitosti je nejlepší, když odhadne znalec, kterého sama banka doporučí. Podle zákona č. 320/1990 Sb., o dluhopisech, stanovuje hodnotu nemovitosti hypoteční banka podle její vyzkoušené a odsouhlasené metodiky „Takže jdete-li žádat o hypoteční úvěr do konkrétní banky, je dobré využít odhadu ceny nemovitosti znalce, jehož odhady je banka ochotna přijmout.“(Kroh 1999, str. 121) Platební schopnost žadatele o hypoteční úvěr se nejjednodušeji prokazuje daňovými přiznáními. Žadatelům o úvěr, kteří jsou pracovním poměru a daňová přiznání pravidelně odevzdávají, stačí v některých případech jen potvrzení o výši platu od zaměstnavatele.

15

2.7.2. Hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti Výstavba nemovitosti za pomoci hypotéky představuje částečně komplikovanější záležitost, protože: 

nemovitost ještě neexistuje a bude se teprve stavět,



nemovitost je stavěna po určitou dobu, a proto je nutné poskytovat a čerpat hypoteční úvěr postupně.

Problém s neexistující nemovitostí může být řešen dvojím způsobem, rozebereme si jen jednu situaci, která pro nás bude důležitá v praktické části, jedná se o složitější situaci, jak popisuje Kroh (1999). Složitější situace nastane, když žadatel o úvěr nemá jinou nemovitost, kterou by bance mohl dát do zástavy. Potom musí z vlastních finančních prostředků koupit stavební parcelu a stavbu postavit do stupně rozestavěnosti, aby ji mohl nechat zapsat do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. Na rozestavěnou stavbu lze následně vložit zástavní právo do katastru nemovitostí ve prospěch banky a zahájit úvěrování dostavby.

2.8. Náklady hypotečního úvěru Pokud se rozhodneme pro hypotéku, tak nám přinese velké množství finančních prostředků, ale nesmíme, zapomenou na nemalé náklady při čerpání. Jako jsou: 

náklady na znalecký posudek,



poplatky za zpracování úvěru,



poplatek za vedení úvěrového hypotečního účtu,



náklady za běžný účet,



náklady při mimořádných splátkách.

Celá tato podkapitola je čerpána od Vichnarové a Novákové (2007) z knihy Financování bydlení. Před samotným čerpáním úvěru je několik nákladů, které musí žadatel zaplatit. Značnou část poplatků tvoří znalecký odhad nemovitosti. V některých bankovních domech je cena stanovena paušálně, v některých případech se odvíjí od ceny nemovitosti. Převážně to ovšem vyjde u rodinných domů kolem 5000 Kč a o něco levněji u bytů. Další poplatek je za zpracování úvěru, ale ten se platí až ve chvíli, když jsou všechny náležitosti smlouvy vyřízeny 16

a následuje už jen podepsání smlouvy o hypotečním úvěru. Na tento poplatek mají banky tzv. sazebníky (zde se vejdeme do 1 procenta půjčované částky). Banky zde mají stanoveny dolní a horní limity. Poplatek na zpracování úvěru nás vyjde minimálně na 5000 Kč a maximálně na 25000 Kč to je výhodné pro ty, kteří žádají o vysoké úvěry. Kromě nákladů za zpracování úvěru nás také čeká poplatek za vedení úvěrového hypotečního, ten nás vyjde měsíčně přibližně na 150 až 200 Kč. Pokud hypoteční úvěr uzavřeme u jiné banky, než máme vlastní běžný účet tak musíme počítat i s poplatkem za vedení běžného účtu, i když si vybereme to nejjednodušší konto, tak musíme zhruba počítat s 50 Kč měsíčně. Poplatky týkající se mimořádné splátky jsou individuální, mohou být i nulový, s tou možností by klient neměl příliš počítat. Bankovní ústavy počítají penále v různé výši nejčastěji jako procento z mimořádně splacené částky. „Všechny mimořádné splátky načasujte tak, abyste je mohli splatit v období, kdy se láme fixace. Pokud očekáváte velké peníze, jen nevíte, kdy přesně přijdou, můžete se pokusit s bankou domluvit předem na tom, že budete moci umořit část dluhu kdykoli. Obvykle se však za takovou dohodu také platí, je-li však ve smlouvě uvedena předem, je poplatek nižší například 1 % z mimořádné splátky. Nebo se zvyšuje pravidelný měsíční poplatek.“ (Vichnarová, Nováková 2007, str. 18)

3. Stanovení výše hypotéky Výše hypotéky zpravidla nesmí převýšit cenu zastavované nemovitosti. V České republice jsou zpravidla hypoteční úvěry poskytovány do 80 procent zastavené nemovitosti. Co se týče úroků z hypotečního úvěru, závisí na situaci. Obrátí-li se velká společnost o úvěr 1000 000 Kč, která disponuje velkými a trvalými příjmy, bude pro ni úrok daleko příznivější než např. pro mladý pár, který si zažádá o úvěr také na 1 000 000 Kč. Banky v mnoha případech požadují určitou částku v hotovosti, zpravidla se jedná o 30% z celkové ceny úvěru.

To se stává kamenem úrazu, mnoha mladým párům, i když oba mají zaměstnání s vysokými příjmy a jsou schopny splácet měsíčně i několik tisíc korun, tak nastává problém pro ně mít našetřenou hotovost, kterou mi na hypotéku mohli použít. Tento problém řeší řada bank, které půjčují celou částku, ale vše si zaplatíme ve vysokých úrocích a hypotéka se nám značně prodraží. Hotovost je proto lepší získat jinak, jak vysvětluje Martínková (2003), například ze stavebního spoření, prodejem chaty nebo auta, našetřením vydělávaných peněz, půjčkou od příbuzných atd. 17

3.1. Cena zastavované nemovitosti Cenu zastavované nemovitosti, jak už jsme zmiňovali, musí provést kvalifikovaný odhadce, nejlépe kterého nám sama banka doporučí. U ceny se nemusí jednat o klasický odhad ceny nemovitosti, pravidla stanovuje banka. Banky nám většinou poskytnou částku, která nebude přesahovat 80 procent zastavené nemovitosti. Existují dvě hlavní varianty pro získání hypotečního úvěru při zastavování nemovitostí: 

klient má pouze k zastavení nemovitost, kterou pomocí úvěru financuje,



klient má mimo financovanou nemovitost ještě další nemovitosti, které může dát bance do zástavy

V první variantě lze od hypoteční banky získat maximálně 80 procent z ceny zastavované nemovitosti. Pokud žadatel potřebuje na koupi nebo rekonstrukci více finančních prostředků než je 80 procent ze zastavené nemovitosti, musí klient mít vlastní úspory na dokončení nebo si půjčit z jiných zdrojů (např. od známých). Ale jsou v České republice i takové bankovní domy, které nabízejí vyšší hranici, může to být dokonce i 100% LVT. LVT = Loan to Value. „Hodnota LTV je určující jak pro maximální výši úvěru, tak pro výši úrokové sazby. Výše úvěru (v případě standardní hypotéky na vlastní bydlení) je většinou bank omezena maximálně na hranici 100% LTV. (V některých případech se lze ovšem dostat i výše.) S růstem LTV pak roste riziko pro banku a proto i úroková sazba. Hranice pro zvýšení úrokové sazby se většinou nachází na hodnotách 70 a 85% LTV (samozřejmě dle konkrétní banky).“ (zdroj: http://www.abalio.cz/fyzicke-osoby/hypotecni-uvery.html) Můžeme se setkat i s případem, že nám banka neposkytne ani zmiňovaných 80 procent ceny zastavované nemovitosti. Může to nastat v případě, že banka rozhodne, že kupovaná nemovitost je těžko prodejná, nebo ve spatně prodejní lokalitě. Když se budeme věnovat druhé zmíněné situaci, že klient může dát do zástavy ještě například druhý rodinný domek nebo byt. Může teoreticky získat až 100 procent hodnoty zastavovaných nemovitostí, nebo si půjčí, jenom tolik kolik na druhou nemovitost potřebuje. Tím bude mít menší splátky a banka mu poskytne i nižší úrokovou sazbu.

18

3.2. Platební schopnost klienta Z poznatků od Šimánkové, Syrového a Šími je potřeba si uvědomit, že finanční situace zajímá jak věřitele, v tomto případě banku, tak by se měl o svoji finanční situaci zajímat zejména dlužník. Protože právě dlužník na sebe bere tíhu úvěru a měl by správně rozhodnout, jestli se jeho finanční situace nezmění a bude i nadále schopen splácet, zvláště u hypotečních úvěrů bychom tomuto měli věnovat pozornost, protože budeme splácet například až 20 let. Pro banku nejsou důležité jenom naše příjmy, ale zabývá se i našimi výdaji. Protože příjmy by měli pokrýt všechny výdaje a ještě splátku úvěru. V tomto směru budou banky požadovat i zajištění určitých rezerv. Z tohoto hlediska, je bonitní žadatel ten, kterému po zaplacení všech výdajů i splátek úvěru zbydou ještě nějaký finanční prostředky, z kterých bude tvořit rezervy. Bonitu klienta si můžeme snadno vypočítat, když od čistých měsíčních příjmů odečteme měsíční splátku úvěru, dále částka životního minima a další výdaje (např. pojištění). Nyní si probereme jednotlivé položky ve výpočtu z toho pohledu, aby se žadateli zvýšila šance na schválení úvěru. První ve výpočtu je příjem, ten tvoří základ celého výpočtu, ovšem v dnešní době je ho obtížné ovlivnit. Pokud daný žadatel nečeká na povýšení nebo přidání platu. Jednou z možností je najít si bud jinou práci, ale to udělá asi málo kdo, nebo si najít ještě jednu práci např. jen na 10 hodin týdně. Dále se budeme už jenom zabývat položkami výdajovými. Mezi další položky výpočtu patří splátka úvěru. Tato výdajová položka lze ovlivnit hned několika možnostmi, např. doba splatnosti, výše půjčovaného úvěru a nepochybně i nastavená úroková sazba hypotečního úvěru. Následující výdajovou položku tvoří životní minimum. Zde jde hlavně o to, kolik osob v domácnosti žije a jaký je jejich věk. Ovlivnit lze tuto položku velmi těžko, ale jednoduše řečeno, žadatel o úvěr žijící sám, má mnohem větší šanci na poskytnutí úvěru než např. rodina s dvěma dětmi. Bonitu ovlivňují i ostatní měsíční výdaje. Jedná se o splátky jiných úvěrů, leasingu, pojištění, a mnoho dalších. Posledním údajem o bonitě klienta je tvorba finanční rezervy. Výše požadované rezervy závisí na jednotlivých bankovních institutech.

19

Z teorie od Vichnarové a Novákové (2007) plyne, že banky nezkoumají jenom to, kolik žadatel vydělá a kolik živí lidí, mnohé bankovní domy se rozhodují i na základě uvedených faktorů:



na oboru, kde klient pracuje (výhodu mají povolání typu IT specialista nebo telekomunikační odborník),



jaké má klient dosaženo vzdělání (čím vyšší, tím lépe),



na věku žadatele (zde má výhodu skupina třicátníků a čtyřicátníků, kteří mají rodinu a mají tedy i o co přijít),



na místě kde klient bydlí (myšlenka je jednoznačná, když přijde o práci ve velkém městě, najde ji snáz, než kdyby bydlel v podhorské vesničce).

„O všech svých závazcích banku informujte předem. Velmi nedobře působí, když zapomenete třeba na to, že ručíte tchýni za stotisícový úvěr ze stavebního spoření a banka to zjistí z jiných zdrojů. Nemluvě o závazcích vlastních nebo dokonce o problémech se splácením.“ (Vichnarová, Nováková 2007, str. 16)

3.3. Splácení Vichnarová a Nováková (2007) informují, že bankéři nabízejí tři typy splácení: 

anuitní splácení,



progresivní splácení,



degresivní splácení

Anuitní splácení je v praxi nejvíce používáno, pravděpodobně to budu tím, že v průběhu platnosti úrokové sazby platíme stále stejnou částku. Tudíž se na ni můžeme připravit. Zprvu platíme sice více na úrocích než na splátku samotného dluhu, ale o ty si můžeme snížit daňový základ. Postupem času se poměr mezi úrokem a dluhem mění. Při uzavření progresivního splacení je výhodou, že z počátku platíme méně a časem se splátka zvyšuje. To se může vyplatit u mladých lidí, kteří čekají, že jejich příjmy budou stoupat. Např. kdy jeden z partnerů je na rodičovské dovolené, nebo počítají s karierním růstem. U degresivního splácení je tomu naopak než u progresivního splácení. Nejdříve splácíme vyšší splátku a ta se nám postupem času snižuje. Při stejné době splatnosti zaplatí klient méně na úrocích než u anuitní splátky. Toto splácení je vhodné pro starší lidi, když očekávají, že jeden z nich půjde do důchodu.

20

Praktická část 4. Seznámení s žadatelem Pan Jan dlouhodobě pracuje ve firmě Bosch v Jihlavě v oddělení projektového managementu. Mladý sedmadvacetiletý pan Jan se v červnu roku 2012 rozhodl, že si postaví rodinný domek. Nutno dodat, že pan Jan nedisponuje žádnou nemovitostí. Momentálně žije poblíž Havlíčkova Brodu v rodinném domě s rodiči. Pan Jan by rád do listopadu postavil hrubou stavbu, aby mohl stavbu nechat zapsat do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. A následně si na

rozestavěnou stavbu vzít hypoteční úvěr na její dostavbu.

4.1. Finanční situace žadatele Příjmy žadatele za poslední rok se v průměru pohybovali okolo 30000 Kč čisté měsíční mzdy. Pan Jan má dlouhodobě založeno osobní konto u ČSOB za 100 Kč měsíčně, ale tuto částku nebudeme zahrnovat do měsíčních výdajů, protože si ji banka sama odvede ze zůstatku běžného účtu. Měsíční náklady na domácnost jsou zanedbatelné, protože pan Jan žije u svých rodičů. Doma ze své iniciativy odevzdává každý měsíc 1500 Kč na domácnost. Pro svoji spotřebu má vyčísleno 6000 Kč. Dále si pan Jan měsíčně platí životní pojištění a pojistku na auto, dohromady v částce 1660 Kč, která má sjednané také u ČSOB. Celkové náklady na měsíc jsou 9160 Kč (viz výpočet) 1500 (domácnost) + 6000 (vlastní spotřeba) + 1660 Kč (pojištění) = 9160 Kč Finanční rezerva byla panu Janovi určena na 4660 Kč. Výše rezervy je stanovena tak, aby klient při neschopnosti vydělávat si mohl platit veškeré dluhy a i finančně vyžil. Cena je stanovena z povinnosti splácet pojištění a navýšena polovinou osobních výdajů. Náklady na domácnost v tomto případě nebudeme počítat, protože je doma rodičům nemusí odevzdávat. 1660 Kč + (6000/2) Kč = 4660 Kč S těmito podklady můžeme říct, že pan Jan je schopen splácet hypotéku ve výši 16180 Kč měsíčně. 30000 Kč (čistá mzda) - 9160 Kč (celkové náklady) - 4660 Kč (rezerva) = 16180 Kč Klient má naspořeno na nákup pozemku a hrubou stavbu 1500000 Kč.

21

4.2. Výběr pozemku a hrubá stavba Pan Jan se rozhodl, že bude hledat stavební parcelu v Havlíčkově z toho důvodu, aby to neměl daleko do práce a rovněž od současného bydliště. Na internetovém zdroji www.mmreality.cz našel stavební pozemek v obci Michalovice, které se nacházejí přibližně 7 kilometrů od Havlíčkova Brodu směr Humpolec, o výměře 1680 m2 a ceně 333 Kč/m2. Pozemek byl dobře orientován (viz foto) i cena, která činila 559000 Kč, byla pro pana Jana příznivá. Tak se sešel s realitní makléřkou a pozemek za uvedenou cenu koupil.

Obr. 1: Stavební pozemek (zdroj: www.mmreality.cz) Pan Jan si vybral stavební pozemek, který se nachází nejdále od silniční infrastruktury. Jak můžeme vidět tak lokalita stavební parcely se nachází v klidné části obce a tudíž je to krásné místo pro výstavbu rodinného domku, který bude dodávat pocit klidu a pohody.

22

Na dalším obrázku vidíme hrubou stavbu, kterou pan Jan společně se stavební firmou postavili do listopadu letošního roku. Hrubá stavba ho vyšla na 900000 Kč

Obr. 2: Hrubá stavba (zdroj: www.meritumkladno.cz) Na těchto obrázcích můžeme vidět, jak bude vypadat dokončený dům a rozmístění jednotlivých pokojů uvnitř rodinného domku.

Obr. 3: Dokončený dům, přízemí a podkroví (zdroj: www.meritumkladno.cz) 23

Podle dokladů o koupi pozemku a materiálu na stavbu pan Jan vyčíslil, že ho stavba rodinného domu vyšla už na 1459000 (viz vypočet) 559000 Kč (pozemek) + 900000 Kč (hrubá stavba) = 1459000 Kč Z úspor co měl našetřeno, mu zbývá něco málo přes 40000, ty se rozhodl ponechat na vybavení domácnosti. Ve stavební dokumentaci má vyčísleno, že bude potřebovat na dokončení stavby ještě 1000000 Kč. O tuto částku bude pan Jan žádat v bance, aby mu na ni schválili úvěr. Pan Jan předpokládá, že odhadce by mohl odhadnout cenu rozestavěné nemovitosti na 1400000 Kč. Věděl, že potřebuje 1000000 Kč. Z toho si vypočítal, že bude žádat o 71,43% LTV. Po vypočítání výši hypotečního úvěru se můžeme přesunout k další kapitole, kde bude důležité vybrat banku a zvolit nejvýhodnější variantu hypotečního úvěru na výstavbu nemovitosti.

24

5.

Výběr bankovního domu a optimální varianty hypotečního úvěru

Při výběru banky a optimálního hypotečního úvěru bylo třeba pro výběr správného úvěru zformulovat několik obecně důležitých informací, které vedou ke správné volbě hypotéky. Tímto problémem se budeme zabývat v následující kapitole.

5.1. Optimální varianta úvěru Aby klient mohl splácet hypoteční úvěr ve výši 1000000 Kč, a výše splátek nepřesahovala 16000 Kč, bude potřeba nastavit dobu splatnosti od 6 let. Kdyby doba splatnosti byla nižší jak 6 let, tak by klient už nebyl schopen splácet měsíční splátky úvěru. Protože pan Jan pracuje v povolání, kde má stále stejnou čistou mzdu, rozhodl se pro anuitní splácení. Poslední co bylo nutné rozhodnout, zda zvolí hypotéku s fixací úrokové sazby nebo si vybere variabilní hypotéku. Jelikož klient bude žádat o hypotéku na stavbu nemovitosti, je zapotřebí žádat o standartní hypoteční úvěr. V okamžiku kdy se vědělo, jaká varianta úvěru je tedy pro pana Jana optimální, bylo podstatné vybrat onen bankovní institut.

5.2. Výběr bankovního institutu Na našem území je celá řada bank, které nabízejí hypoteční úvěry. Při výběru bankovního domu pro pana Jana, jsme nemuseli dlouze uvažovat a srovnávat jednotlivé výhody a nevýhody bankovních institutů. Protože pan Jan se už předem rozhodl pro ČSOB. Takto se rozhodl, protože je jejich dlouhodobý klient, je s nimi spokojený, má u této banky sjednán osobní účet, životní pojištění a pojištění vozidla. Z této podkapitoly víme, že žádat o hypoteční úvěr budeme v ČSOB, nic méně až budeme mít hotovou smlouvu k hypotečnímu úvěru a budeme přesně vědět, kolik let pan Jan bude splácet a měsíční splátku. Tak onen úvěr porovnáme s nabídkami od jiných bank.

25

5.2.1. ČSOB Výhody ČSOB jsou především, že výše splátek je konečná a neschovávají se nikde žádné skryté poplatky, jak je tomu u některých bank. Dále bychom uvedli množství slev, které se dají uplatnit, když jste jejich klient. Hypotéku můžete žádat až do výše 100% LVT. Také nabízí nulový poplatek za vyřízení hypotéky a vypracování odhadu bytové jednotky. Splatnost hypotečního úvěru si můžeme nastavit na 5 až 40 let. Nyní nabízí hypoteční úvěry s prémii (50000 Kč) s dobou splácení nad 20 let. U ČSOB nabízejí rychlé a jednoduché vyřízení hypotéky s minimem dokladů. Nevýhodou této banky jsou vysoké poplatky při mimořádných splátkách v případě nesjednání možnosti splátek.

5.2.2. Slevy z úrokové sazby u ČSOB Tab. 1: Přehled slev u ČSOB Mzda připisována na účet v ČSOB Pojištějí u ČSOB Celková sleva z úrok. sazby (pro fix. Období 3 a 5 let)

0,15% 0,10% až 0,25%

Z tabulky je patrné, že zákazník, který má svůj běžný účet u ČSOB, má okamžitě slevu 0,15% z úrokové sazby, jen za to, že na účet přichází peníze od zaměstnavatele klienta.

5.3. Vybraný hypoteční úvěr Po schůzce v ČSOB jsme se dozvěděli, že vyřízení hypotéky i odhad rozestavěné nemovitosti, který si sama banka vyřídí, bude zdarma. Nad očekávání žadatele byl odhad na jeho nemovitost odhadnut na 1500000 Kč, a proto stačilo žádat o hypotéku do 70% LTV, a tím získal nižší úrokovou sazbu. Dále jsme řešili otázku na jakou dobu úvěr uzavřít. Z předchozí kapitoly víme, že pan Jan je schopen hypotéku splatit v šesti letech. Ale to jen díky tomu, že je nejnižší úroková sazba v historie, (o úrokové sazbě si povíme více v následující kapitole), ale dobu splácení jsme chtěli nastavit raději na delší dobu, protože by banka vzhledem k inflaci mohla úrokovou sazbu zvýšit. Klient by už nebyl schopen splácet. Po uvážení všech pro a proti jsme dobu splácení nastavili na 10 let, protože klient bude měsíčně splácet 9941 Kč a zbývá mu dostačující finanční rezerva i na případné zvýšení úrokové sazby. Uvažovali jsme i na dobu splácení výší jak deset let, ale to jsme v případě pana Jana zamítli,

26

protože by zbytečně zaplatil více na úrocích. Např. při době splácení 15 let by zaplatit o 88069 Kč (viz výpočet) více než při době splácení 10 let. 264207 Kč (úrok za 15 let) – 176138 Kč (úrok za 10 let) = 88069 Kč Fixaci jsme uzavřeli na pět let, protože jak můžeme vidět v přiložené tabulce je výše měsíční splátky nejnižší a z informací zjištěných v bance je také nejvíce používána.

Obr. 4: Vybraný hypoteční úvěr (zdroj: ČSOB) Na obrázku vidíme vybraný hypoteční úvěr pro pana Jana a jeho měsíční splátku, která je 9791 Kč měsíčně, ale finančně ho úvěr zatíží částkou 9941 Kč, protože musíme ještě připočítat poplatky, které jsou v tomto případě 150 Kč. Na českém trhu se objevuje řada bank, které tyto poplatky neuvádějí a klienti se pak diví, proč mají platit více než je jejich měsíční 27

splátka v splátkovém kalendáři. V dalších kapitolách srovnáme vybraný hypoteční úvěr s konkurencí.

6. Úroková sazba Jak už jsme se zmínili, celá tato kapitola bude věnována úrokové sazbě, protože je nejnižší v historii. Hlavně se zaměříme na to, jak mají bankovní instituce vyřešen problém s nízkou úrokovou sazbou. Nejprve zjistíme, proč je úroková sazba tak nízká. To má za následek tzv. PRIBOR, tj. úroková sazba stanovená ČNB, za kterou si mezi sebou půjčují ostatní banky. Lidé mají zvýšený zájem o hypotéky, díky nízké úrokové sazbě. A to až na tolik, že počet zájemců o hypotéky v říjnu stoupl oproti září o 900 na 6162 zájemců. Současná situace se nelibí většině velkých bank, protože měli a mají finanční zdroje skoro zadarmo od svých klientů a dosahovali tak vyšších marží, než menší banky, které se musejí financovat extrémně.

Obr. 5: Dlouhodobý vývoj PRIBORu (zdroj: www.hypoteky-srovnani.eu) V grafu vidíme dlouhodobý vývoj PRIBORu zejména to, že největší hodnoty dosahoval v roce 1997 a od té doby až na pár výjimek neustále klesá. Až na dosavadní historické minimum. V listopadu se tato sazba dostala na rekordní minimum 0,05%. Odborníci tvrdí že 28

v roce 2013, by neměla sazba PRIBOR výrazně růst. Nyní zjistíme, jestli mají banky ve svých smlouvách opatření v případě růstu PRIBORu.

6.1. Růst úrokové sazby vs. banky V této kapitole zjistíme, jestli mají banky ve svých smlouvách k hypotečním úvěrům nějaké opatření, které by je v případě růstu PRIBORu chránilo, a mohly klientům zvednout úrokovou sazbu dříve, než při změně fixace. V tomto případě by muselo jít o razantní růst PRIBORu, protože jak si můžeme všimnout z předchozí podkapitoly, tak banky si mezi sebou v současnosti půjčují za 0.05% a nám klientům nastavují úrokové sazby od 3%. Pro tento případ jsme si vybrali následující banky: 

ČSOB,



Komerční banku,



Českou spořitelnu.

Po osobních schůzkách v jednotlivých bankách jsme zjistili, že všechny uvedené banky mají např. při době fixaci 5 let pevně danou úrokovou sazbu, která nám byla vypočtena při uzavírání hypotečního úvěru, kterou po dobu fixace nemůžou změnit. A to ani v případě, že by razantně vzrostl PRIBOR, a banky by v tomto případě na hypotečních úvěrech mohli i prodělávat. Ovšem kdyby k tomuto došlo, tak by všechny banky následně při další fixaci zvolili vyšší úrokovou sazbu, aby kryly ztrátu z těchto úvěrů.

7. Srovnání ČSOB s konkurencí Pro srovnání hypotečního úvěru od ČSOB jsme si vybrali stejné banky jako u úrokové sazby, tedy Českou spořitelnu a Komerční banku. Při porovnávání jsme se soustředili hlavně na poplatky, které musíme platit. A kolik na poplatcích celkově bance zaplatíme. U poplatku za běžný účet uvádíme nejnižší částku, kterou banka nabízí. Všechny částky jsou uváděny za měsíc.

29

7.1. ČSOB Minimální výše úvěru

200000 Kč

Maximálně - % z ceny

100%

Minimální doba splatnosti

5 let

Maximální doba splatnosti

40 let

Úrok při fixaci 5 let

3,29%

Maximální doba fixace

30 let

Poplatek při schválení

0 Kč

Vedení

150 Kč

Měsíční výpis poštou

20 Kč

Běžný účet v bance podmínkou

ano (30 Kč)

Předčasné splacení – sankce

5%

Čerpání

0 Kč první 3 čerpání, pak 800 Kč za každé další

Změna smluvních podmínek

2000 – 10000 Kč

Odhad ceny nemovitosti

0 Kč

Z těchto uvedených poplatků vypočítáme, kolik klient zaplatí na poplatcích. U této banky mezi poplatky nebudeme počítat náklady za běžný účet, protože jak víme z předchozích kapitol, tak pan Jan vlastní běžný účet u ČSOB. Ve všech případech budeme počítat s jednorázovým čerpáním. Proto jediné poplatky, v tomto případě budou za vedení hypotečního úvěru a za měsíční výpisy. Doba splácení je nastavena z původního příkladu, tedy na 10 let (120 měsíců). 150 Kč (vedení) x 120 + 20 Kč (výpis) x 120 = 20400 Kč Z výpočtu vidíme, jakou částku zaplatí pan Jan na poplatcích u hypotečního úvěru od ČSOB.

30

7.2. Komerční banka Minimální výše úvěru

200000 Kč

Maximálně - % z ceny

120%

Minimální doba splatnosti

1 let

Maximální doba splatnosti

30 let

Úrok při fixaci 5 let

3,49%

Maximální doba fixace

15 let

Poplatek při schválení

2900 Kč

Vedení

250 Kč

Měsíční výpis poštou

20 Kč

Běžný účet v bance podmínkou

ano (50 Kč)

Předčasné splacení – sankce

5%

Čerpání

0 Kč

Změna smluvních podmínek

2000 Kč

Odhad ceny nemovitosti

3500 - 4500 Kč

U komerční banky je zajímavé, že jako skoro jediná nabízí hypotéku až do výše 120% LTV. Z vybraných bank nabízí nejvyšší úrokovou sazbu a také má nejvyšší poplatky za vedení účtu. Nejprve spočítáme jednorázové poplatky při schválení hypotéky a poté ostatní poplatky spojené s hypotečním úvěrem. 2900 Kč (schválení) + 4000 Kč (odhad) = 6900 Kč (250 Kč (vedení) + 20 Kč (výpis) + 50 Kč (běžný účet)) x 120 = 38400 Kč Po vypočítání poplatků jsme se dozvěděli, že za poplatky v Komerční bance celkem zaplatíme 45300 Kč.

31

7.3. Česká spořitelna Minimální výše úvěru

500000 Kč

Maximálně - % z ceny

100%

Minimální doba splatnosti

1 let

Maximální doba splatnosti

30 let

Úrok při fixaci 5 let

3,34%

Maximální doba fixace

30 let

Poplatek při schválení

3000 - 8000 Kč

Vedení

150 Kč

Měsíční výpis poštou

10 Kč

Běžný účet v bance podmínkou

ano (29 Kč)

Předčasné splacení – sankce

50%

Čerpání

0 Kč za 1. čerpání, 500 Kč za další čerpání

Změna smluvních podmínek

500 - 5000 Kč

Odhad ceny nemovitosti

1500 - 4400 Kč

Jako jediná banka má minimální výši úvěru od 500000 Kč. Na rozdíl od konkurence, která ji má v rozmezí 200000 až 300000 Kč. Ale podle mě, to v případě hypoték klientům nevadí a nebudou kvůli této částce měnit banku, protože většina bytů i rodinných domů se na realitním trhu prodává za více jak 500000 Kč. Ale co by klientům mohlo vadit, je vysoká sankce za předčasné splacení, která je ve výši 50% z mimořádné splátky. Nyní se přesuneme k výpočtu poplatků. 5500 Kč (schválení) + 2950 Kč (odhad) = 8450 Kč (150 Kč (vedení) + 10 Kč (výpis) + 29 Kč (běžný účet)) x 120 = 22680 Kč Poplatky, které musíme zaplatit u České spořitelny, jsou 31130 Kč.

32

7.4. Zhodnocení bankovních poplatků Začneme Komerční bankou, kde jsou poplatky největší, a jsou dokonce 2,22 krát větší než poplatky v ČSOB. Proto se hypotékou od Komerční banky nebude dále zabývat. Poplatky u České spořitelny jsou sice nižší o 14170 Kč než v Komerční bance, ale oproti ČSOB jsou stále 1,5 krát větší. Proto se stále jako nejvýhodnější zdá ČSOB. Nyní se přesuneme ke zhodnocení splátek a úroků u ČSOB a Českou spořitelnou

8. Splátky a úroky u ČSOB a České spořitelny V této kapitole budeme zjišťovat jestli, je hypotéka od České spořitelny výhodnější než u ČSOB. V této kapitole se nebudeme zabývat splátky a úroky u Komerční banky, protože jsme u banky zjistili vysoké poplatky, které s úvěrem souvisejí. Výpočet splátek provedeme pomocí hypotečních kalkulaček jednotlivých bankovních domů. O vlastní výpočet jsme se nepokoušeli, protože všichni dobře víme, jak neprůhledné je financování a určování splátek.

33

8.1. Hypoteční kalkulačka ČSOB

Obr. 6: Hypoteční kalkulačka ČSOB (zdroj: www.csob.cz) Hypoteční kalkulačka nám vypočetla stejně velké splátky, jako nám byly vypočteny na pobočce, při osobní schůzce. Proto zde budou stejné úroky a to ve výši 176138 Kč. Nyní se přesuneme k České spořitelně.

34

8.2. Hypoteční kalkulačka České spořitelny

Obr. 7: Hypoteční kalkulačka České spořitelny (zdroj: www.csas.cz) U hypotéky od České spořitelny byla měsíční splátka vypočítána na 9814 Kč. Na úrocích by pan Jan zaplatil 179019 Kč

8. Zhodnocení splátek a úroků Hypotéka od České spořitelny je o 23 Kč měsíčně dražší, než svolená hypotéka u ČSOB. Na úrocích zaplatíme skoro o 3000 Kč více, než u předchozí banky. Netvrdíme, že hypoteční úvěr od ČSOB je nejlepší, ale je to způsobeno tím, že klient má osobní účet u banky a každý měsíc mu přichází do banky mzda, za kterou mu je poskytnuta sleva v podobě nižší úrokové sazbě. Kdyby pan Jan měl osobní u České spořitelny, který by aktivně užíval, tak by měl také nárok slevu a mohl by se dostat dokonce na nižší úrokovou sazbu, než která mu byla nabídnuta v ČSOB. Ale v tomto případě je pro pana Jana nejvhodnější hypotéka od ČSOB, protože nejméně zaplatí na poplatcích, ale bude mít i nejnižší splátky u zvolené hypotéky. V následujících kapitolách se budeme věnovat pouze ČSOB,

35

9. Žádost o hypoteční úvěr u ČSOB Nejprve, než pan Jan zažádá o úvěr, je potřeba zjistit, jestli je pro danou banku bonitní, protože každá banka vypočítává finanční rezervu jinak. Bonita žadatele o hypoteční úvěr zaručuje bance schopnost klienta splácet vybraný úvěr.

Obr. 8: Bonita žadatele (zdroj: www.csob.cz) Z výpočtu bonity pana Jana, jsme se dozvěděli, že při době splácení 10 let. Může žádat na dostavbu nemovitosti úvěr do výše 1246000 Kč. Stále bude pro banku bonitní, proto by neměl být problém získat úvěr 1000000 Kč. Zjištěním této skutečnosti byla podána panem Janem 30. 11. 2012 žádost o hypoteční úvěr na dostavbu nemovitosti v částce 1 mil. korun u ČSOB. Aby mohl pan Jan žádat o hypotéku u ČSOB, musel dodat následující dokumenty pro vyřízení této hypotéky. O těch si řekneme více v následující kapitole.

9.1. Dokumenty pro vyřízení hypotečního úvěru u ČSOB U ČSOB byly pro vyřízení hypotečního úvěru požadovány následující dokumenty: 

2 doklady totožnosti,



potvrzení o příjmu od zaměstnavatele,



rozpočet na dostavbu nemovitosti,



výpis z katastru,



odhad nemovitosti.

Pan Jan pracuje ve firmě Bosch, kde má podepsanou pracovní smlouvu na dobu neurčitou a jeho příjem se v průměru za posledních 12 měsíců pohyboval kolem 30 tisíc korun měsíčně, jak bylo zmíněno předcházející kapitole. Rozpočet na dostavbu měl pan Jan ve stavební dokumentaci, která byla rovna částce, o kterou žádal hypoteční úvěr, tedy 1000000 Kč. Pro 36

odhad nemovitosti bylo rozhodnuto, že si ho banka provede sama a nebude za něj účtován žádný poplatek. Jediné co bylo nutné ještě dodat i pro znalecký odhad nemovitosti byl výpis z katastru nemovitostí. Pan Jan měl výpis evidovaný k datu 15. 11. 2012, když uváděl svoji stavbu do katastru nemovitostí jako rozestavěnou, aby na ni mohl žádat o zmíněný hypoteční úvěr. Po doložení všech potřebných dokumentací došlo ke dni 20. 12. 2012 vyjádření z ČSOB. Z důvodu dlouhodobého zákazníka a vysoké bonity byl úvěr schválen a mohlo se přejít k podpisu smluv mezi dlužníkem (pan Jan) a věřitelem (ČSOB). Banka schválila úvěr v krátkém čase, což je při vyřizování hypoték velká výhoda.

9.2. Sepsání smlouvy s ČSOB Dne 27. 12. 2012 byla podepsána smlouva mezi klientem a bankou o zástavních právech na nemovitost. O den později 28. 12. 2012 byla sepsána smlouva na hypoteční úvěr. Datum čerpání úvěru byl stanoven na 1. 1. 2013. Jelikož byl odhad nemovitosti v režii banky a za vyřízení hypotéky si banka nic neúčtuje, tak se vyřízení celého hypotečního úvěru obešlo bez poplatků. Což je velkou předností banky, protože u většiny konkurence se za tyto služby platí v řádech tisíců.

9.3. Splátkový kalendář Po schválení a podepsání smlouvy k hypotečnímu úvěru mohl být klientovi vytvořen jeho splátkový kalendář k uvedenému úvěru, ale než uvedeme samotný splátkový kalendář, podíváme se ještě na výši úroků a splácení jistiny v jednotlivých letech splácení. Tab. 2: Splátky hypotéky Roky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Zůstatek hypoteční půjčky 914 125,60 Kč 825 382,90 Kč 733 675,90 Kč 638 905,90 Kč 540 970,60 Kč 439 764,10 Kč 335 177,50 Kč 227 097,40 Kč 115 407,40 Kč 0,00 Kč

Úrok 32 892,26 Kč 28 744,50 Kč 25 780,20 Kč 22 717,20 Kč 19 551,90 Kč 16 280,70 Kč 12 900,60 Kč 9 407,10 Kč 5 797,20 Kč 2 066,70 Kč

Úrok celkem 32 892,26 Kč 61 636,76 Kč 87 416,96 Kč 110 134,16 Kč 129 686,06 Kč 145 966,76 Kč 158 867,36 Kč 168 274,46 Kč 174 071,66 Kč 176 138,36 Kč

37

Z tabulky je patrné, že ze začátku splácíme velkou část úroků, která se postupně snižuje, a přechází na splácení jistiny. Ovšem v tomto případě to není tak dobře vidět, jako kdyby klient splácet hypotéku s dobou splácení 20 let a měl vyšší úrokovou sazbu, jako tomu bylo v předchozích letech. Tab. 3: Splátkový kalendář na 10 let Datum

Čerpání

Sazba

01.01.13 15.01.13 15.02.13 15.03.13 15.04.13 15.05.13 15.06.13 15.07.13 15.08.13 15.09.13 15.10.13 15.11.13 15.12.13 15.01.14 15.02.14 15.03.14 15.04.14 15.05.14 15.06.14 15.07.14 15.08.14 15.09.14 15.10.14 15.11.14 15.12.14 15.01.15 15.02.15 15.03.15 15.04.15 15.05.15 15.06.15 15.07.15 15.08.15 15.09.15 15.10.15 15.11.15 15.12.15 15.01.16 15.02.16 15.03.16 15.04.16 15.05.16 15.06.16 15.07.16 15.08.16 15.09.16 15.10.16 15.11.16 15.12.16 15.01.17 15.02.17 15.03.17 15.04.17 15.05.17 15.06.17 15.07.17 15.08.17 15.09.17 15.10.17 15.11.17 15.12.17 15.01.18

1000000

3,29

Splátka 1 279,46 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60

Úmor 7 048,90 7 068,40 7 087,60 7 107,10 7 126,60 7 146,10 7 165,60 7 185,40 7 204,90 7 224,70 7 244,50 7 264,60 7 284,40 7 304,20 7 324,30 7 344,40 7 364,50 7 384,90 7 405,00 7 425,40 7 445,80 7 466,20 7 486,60 7 507,00 7 527,70 7 548,40 7 569,10 7 589,80 7 610,50 7 631,50 7 652,50 7 673,20 7 694,50 7 715,50 7 736,50 7 757,80 7 779,10 7 800,40 7 821,70 7 843,30 7 864,90 7 886,20 7 908,10 7 929,70 7 951,30 7 973,20 7 995,10 8 017,00 8 038,90 8 061,10 8 083,00 8 105,20 8 127,40 8 149,60 8 172,10 8 194,60 8 217,10 8 239,60 8 262,10 8 284,60

Úrok 1 279,46 2 741,70 2 722,20 2 703,00 2 683,50 2 664,00 2 644,50 2 625,00 2 605,20 2 585,70 2 565,90 2 546,10 2 526,00 2 506,20 2 486,40 2 466,30 2 446,20 2 426,10 2 405,70 2 385,60 2 365,20 2 344,80 2 324,40 2 304,00 2 283,60 2 262,90 2 242,20 2 221,50 2 200,80 2 180,10 2 159,10 2 138,10 2 117,40 2 096,10 2 075,10 2 054,10 2 032,80 2 011,50 1 990,20 1 968,90 1 947,30 1 925,70 1 904,40 1 882,50 1 860,90 1 839,30 1 817,40 1 795,50 1 773,60 1 751,70 1 729,50 1 707,60 1 685,40 1 663,20 1 641,00 1 618,50 1 596,00 1 573,50 1 551,00 1 528,50 1 506,00

Jistina 1 000 000,00 1 000 000,00 992 951,10 985 882,70 978 795,10 971 688,00 964 561,40 957 415,30 950 249,70 943 064,30 935 859,40 928 634,70 921 390,20 914 125,60 906 841,20 899 537,00 892 212,70 884 868,30 877 503,80 870 118,90 862 713,90 855 288,50 847 842,70 840 376,50 832 889,90 825 382,90 817 855,20 810 306,80 802 737,70 795 147,90 787 537,40 779 905,90 772 253,40 764 580,20 756 885,70 749 170,20 741 433,70 733 675,90 725 896,80 718 096,40 710 274,70 702 431,40 694 566,50 686 680,30 678 772,20 670 842,50 662 891,20 654 918,00 646 922,90 638 905,90 630 867,00 622 805,90 614 722,90 606 617,70 598 490,30 590 340,70 582 168,60 573 974,00 565 756,90 557 517,30 549 255,20 540 970,60

38

15.02.18 15.03.18 15.04.18 15.05.18 15.06.18 15.07.18 15.08.18 15.09.18 15.10.18 15.11.18 15.12.18 15.01.19 15.02.19 15.03.19 15.04.19 15.05.19 15.06.19 15.07.19 15.08.19 15.09.19 15.10.19 15.11.19 15.12.19 15.01.20 15.02.20 15.03.20 15.04.20 15.05.20 15.06.20 15.07.20 15.08.20 15.09.20 15.10.20 15.11.20 15.12.20 15.01.21 15.02.21 15.03.21 15.04.21 15.05.21 15.06.21 15.07.21 15.08.21 15.09.21 15.10.21 15.11.21 15.12.21 15.01.22 15.02.22 15.03.22 15.04.22 15.05.22 15.06.22 15.07.22 15.08.22 15.09.22 15.10.22 15.11.22 15.12.22 15.01.23

Celkem

9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 790,60 9 777,50

1 176 138,36

8 307,40 8 330,20 8 353,00 8 376,10 8 398,90 8 422,00 8 445,10 8 468,20 8 491,30 8 514,70 8 538,10 8 561,50 8 584,90 8 608,60 8 632,00 8 655,70 8 679,40 8 703,10 8 727,10 8 751,10 8 775,10 8 799,10 8 823,10 8 847,40 8 871,70 8 896,00 8 920,30 8 944,90 8 969,20 8 993,80 9 018,70 9 043,30 9 068,20 9 093,10 9 118,00 9 142,90 9 168,10 9 193,00 9 218,20 9 243,70 9 268,90 9 294,40 9 319,90 9 345,40 9 370,90 9 396,70 9 422,50 9 448,30 9 474,10 9 500,20 9 526,30 9 552,40 9 578,50 9 604,90 9 631,00 9 657,40 9 684,10 9 710,50 9 737,20 9 750,80

1 483,20 1 460,40 1 437,60 1 414,50 1 391,70 1 368,60 1 345,50 1 322,40 1 299,30 1 275,90 1 252,50 1 229,10 1 205,70 1 182,00 1 158,60 1 134,90 1 111,20 1 087,50 1 063,50 1 039,50 1 015,50 991,50 967,50 943,20 918,90 894,60 870,30 845,70 821,40 796,80 771,90 747,30 722,40 697,50 672,60 647,70 622,50 597,60 572,40 546,90 521,70 496,20 470,70 445,20 419,70 393,90 368,10 342,30 316,50 290,40 264,30 238,20 212,10 185,70 159,60 133,20 106,50 80,10 53,40 26,70

532 663,20 524 333,00 515 980,00 507 603,90 499 205,00 490 783,00 482 337,90 473 869,70 465 378,40 456 863,70 448 325,60 439 764,10 431 179,20 422 570,60 413 938,60 405 282,90 396 603,50 387 900,40 379 173,30 370 422,20 361 647,10 352 848,00 344 024,90 335 177,50 326 305,80 317 409,80 308 489,50 299 544,60 290 575,40 281 581,60 272 562,90 263 519,60 254 451,40 245 358,30 236 240,30 227 097,40 217 929,30 208 736,30 199 518,10 190 274,40 181 005,50 171 711,10 162 391,20 153 045,80 143 674,90 134 278,20 124 855,70 115 407,40 105 933,30 96 433,10 86 906,80 77 354,40 67 775,90 58 171,00 48 540,00 38 882,60 29 198,50 19 488,00 9 750,80 0,00

1 000 000,00 176 138,36

39

Závěr Po zjištění finanční situace a rozpočtu na dostavení nemovitosti jsem zjistil, jaká může být maximální měsíční splátka pana Jana a o jakou částku bude žádat. U výběru banky měl žadatel podmínku, aby úvěr byl vyřizován u ČSOB, proto jsem se hlavně soustředil na výběr správné doby splatnosti a fixace úrokové sazby. Z podrobného prozkoumání a zjištění všech výhod i nevýhod jsem zvolil jako optimální dobu splácení 10 let. U fixace jsem se rozhodl pro pětiletou fixaci úrokové sazby, protože nabízela nejnižší úrokovou sazbu a tím i nejnižší úroky, které bude muset žadatel zaplatit. Po výběru nejvýhodnějšího úvěru pro pana Jana jsem se rozhodl porovnat tento hypoteční úvěr od ČSOB s konkurencí. Vybral jsem Komerční banku a Českou spořitelnu, protože tyto dvě banky beru jako největší konkurenci pro ČSOB v Havlíčkově Brodě. Jednotlivé banky jsem nejprve srovnal podle poplatků (vedení hypotečního úvěru, měsíční poplatky, odhad nemovitosti atd.), abych zjistil, která z uvedených bank má tyto poplatky nejvyšší. Po výpočtu všech poplatků jsem určil, že u komerční banky s poplatky ve výši 45300 Kč zaplatí žadatel nejvíce. Proto jsem rozhodl dále Komerční banku neporovnávat. Toto porovnání vyšlo nejlépe pro ČSOB. Jako další kritérium pro srovnávání jsem zvolil porovnání výše splátek a zaplaceného úroku. Toto srovnávání jsem prováděl pouze pro ČSOB a Českou spořitelnu. Opět ve srovnání na tom nejlépe byla ČSOB, kde na úrocích zaplatíme o přibližně 3000 Kč méně než v České spořitelně. Po zjištění, že pan Jan je pro ČSOB bonitní a se svým vysokým příjmem by mohl žádat klidně o vyšší hypotéku. Dodal žadatel potřebné dokumentace pro schválení úvěru. Po doložení veškeré dokumentace čekal pan Jan na vyjádření z banky. Po 20 dnech došlo vyjádření z banky, kde bylo uvedeno, že klientovi byl úvěr schválen. Tudíž nestálo nic v cestě a mohlo se přejít k podepsání smlouvy o hypoteční úvěr na dostavbu nemovitosti, nastavení doby čerpání a hlavně k vytvoření splátkového kalendáře. Cílem mé bakalářské práce bylo získání hypotečního úvěru na dostavbu nemovitosti pro p. Jana a porovnání vybraného úvěru s konkurenčními úvěry. Cíle práce jsem dosáhl a vybral nejvýhodnější úvěr pro žadatele, který byl následně i nejvýhodnější při srovnání s konkurencí.

40

Na závěr bych chtěl poradit všem potenciálním klientům o hypoteční úvěr, aby při vyřizování úvěru se nejdříve zajímali o úvěr u bankovního domu, kde mají běžné konto, protože to má řadu výhod. Jako největší výhodu bych uvedl slevu z úrokové sazby. Nesmím zapomenout na ztrátu poplatku za běžný účet, protože ten je požadován u každé hypotéky. Hlavně je zbytečné platit za dva běžné účty a zbytečně tak přicházet o finance.

41

Seznam použité literatury Syrový, Petr, 1974-. Financování vlastního bydlení. Petr Syrový. 5., zcela přeprac. vyd. Praha : Grada, 2009. Finance. Osobní a rodinné finance. 143 s. ISBN 978-80-247-2388-4 (brož.). Vichnarová, Lenka, Nováková, Jolana. Financování bydlení. Lenka Vichnarová, Jolana Nováková. 1. vyd. Brno : ERA Group, 2007. Stavíme Legislativa. 90 s. ISBN 978-80-7366079-6. Šimánková, Jitka, 1959-, Syrový, Petr, 1974-, Šíma, Jan. Jak na úvěry. Jitka Šimánková, Petr Syrový, Jan Šíma. Vyd. 1. Praha : ASPI, 2004. Otázky & odpovědi z praxe. 104 s. ISBN 80-7357-015-7. Kroh, Michael. Jak si vzít úvěr. Michael Kroh. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, 1999. Poradce. 154 s. ISBN 80-7169-617-X. Martínková, Eva, 1947-. (Ne)máte peníze.Co s tím? : slabikář rodinných financí. [Eva Martínková]; [ilustrace Pavel Rak]. 1. vyd. Havlíčkův Brod : Fragment, 2003. 151 s. ISBN 80-7200-482-4. PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. Vyd. 1. Praha : Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. ŽEHROVÁ, Jana. Finance. 3. vyd. Praha : Česká zemědělská univerzita Praha, 2006. 250 s. ISBN 80-213-1035-9. WATERHOUSE, Price. Základy bankovnictví. 1. vyd. Praha : Management Press, 1996. 195 s. ISBN 80-85943-02-6. Osobní konzultace v ČSOB, Komerční bance a České spořitelně

42

Seznam www stránek Slovník

pojmů.

Hypoconsulting

[online].

[cit.

2012-11-19].

Dostupné

z:

http://www.hypoconsulting.cz/slovnik_pojmu/ Bankovní úvěr. I - úvěr [online]. [cit. 2012-11-19]. Dostupné z: : http://www.iuver.eu/bankovni-uver/ Variabilní

hypotéka.

Khypo

[online].

[cit.

2012-11-19].

Dostupné

z:

Dostupné

z:

http://www.khypo.cz/cs/standardni-hypoteka/variabilni-hypoteka/ Hypoteční

úvěry.

Abalio

[online].

[cit.

2012-11-19].

http://www.abalio.cz/fyzicke-osoby/hypotecni-uvery.html Rodinné domy. Meritum Kladno s.r.o. [online]. [cit. 2012-11-28]. Dostupné z: http://www.meritumkladno.cz/rodinne-domy/rd1.html Nemovitosti.

M&M

reality

[online].

[cit.

2012-11-28].

Dostupné

z:

http://www.mmreality.cz/cs/nabidka/204801/ PRIBOR - úroková sazba. Srovnání hypoték [online]. [cit. 2012-11-29]. Dostupné z: http://hypoteky-srovnani.eu/pribor-urokova-sazba/ ČSOB Hypotéka - výpočet na míru. ČSOB [online]. [cit. 2012-12-01]. Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Csob/Formulare-a-kalkulacky/Stranky/CSOB-Hypoteka-modelovahypoteka.aspx Hypotéka České spořitelny. Česká spořitelna [online]. [cit. 2012-12-01]. Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/appmanager/portal/banka?_nfpb=true&_pageLabel=idealhypo_pro duct&docid=internet/cs/hypokalkulator_prod_iepb.xml

43

Seznam tabulek Tab. 1:

Přehled slev u ČSOB ............................................................................................. 26

Tab. 2:

Splátky hypotéky ................................................................................................... 37

Tab. 3:

Splátkový kalendář na 10 let .................................................................................. 38

Seznam obrázků Obr. 1: Stavební pozemek ...................................................................................................... 22 Obr. 2: Hrubá stavba............................................................................................................... 23 Obr. 3: Dokončený dům, přízemí a podkroví (zdroj: www.meritumkladno.cz) .................... 23 Obr. 4: Vybraný hypoteční úvěr (zdroj: ČSOB) .................................................................... 27 Obr. 5: Dlouhodobý vývoj PRIBORu (zdroj: www.hypoteky-srovnani.eu) .......................... 28 Obr. 6: Hypoteční kalkulačka ČSOB (zdroj: www.csob.cz) .................................................. 34 Obr. 7: Hypoteční kalkulačka České spořitelny (zdroj: www.csas.cz) .................................. 35 Obr. 8: Bonita žadatele (zdroj: www.csob.cz) ....................................................................... 36

44