tel. 354 423 408; mobil 777 250 923; E-mail
[email protected]
Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ 350 02
97EX 13538/10
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 286/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje :
Budova: Pozemky: Ostatní: Spoluvlastnický podíl Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka 353/9 Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Kynšperk nad Ohří, k.ú. Kynšperk nad Ohří, kód ČSÚ: 6687627, LV č. 2607 č.p. 353 na LV 2305 1159/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 243 m2; LV č. 2305 nejsou na společných částech domu a pozemku : 7614/102864 U Pivovaru 353/1, 357 51 Kynšperk nad Ohří SJM Vaginger Miloš a Vagingerová Věra, U Pivovaru 353/1, Kynšperk n/O SJM Vaginger Miloš a Vagingerová Věra, U Pivovaru 353/1, Kynšperk n/O
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, 350 02 Cheb
Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení 97EX 13538 (ocenění stávajícího stavu)
HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají)
580 000 Kč 0 Kč 0 Kč
VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU
580 000 Kč
Datum místního šetření:
19.11.2012
Stav ke dni :
19.11.2012
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 12 stran příloh (celkem 21 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG – foto).
V Chebu, dne 30.1.2013
Stránka |2
NÁLEZ Úkol znalce
Prohlídka nemovitosti
Přehled podkladů
Poloha nemovitosti
Dle Usnesení č.j. 97Ex 13538/10-107 je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : bytové jednotky 353/9 v budově s č.p. 353 a na parcele 1159/2 s podílem na společných částech domu č.p. 353 a pozemku 1159/2 o velikosti 7614/102864 vše zapsané na LV č. 2607 a 2305 pro k.ú. Kynšperk nad Ohří, obec Kynšperk nad Ohří u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19.11.2012 za účasti znalce. Povinná Věra Vagingerová nepřevzala obsílku o konané prohlídce nemovitosti. Znalec v uvedenou dobu prohlídky (19.11.12 od 15.00) se pokusil kontaktovat obyvatele předmětného bytu zvoněním na zvonkovém tablu, ovšem bez pozitivní odezvy. Prohlédnuta byla nemovitost pouze z venkovní části, ani dovnitř domu (do společných prostor) se nepodařilo vstoupit – dům byl uzavřen domovními dveřmi a shodou okolnosti žádný z obyvatel domu nevycházel ani nepřicházel). Prohlídka nemovitosti byla ukončena po 15 minutách, tedy 15.15 hod. Ocenění je provedeno na základě ohledání exteriérové stránky domu a na základě znalostí bytů z předchozích ocenění bytů v sousedních typově shodných domech. Vybavení jednotky a její provedení je v ocenění považováno za standardní, bez významných stavebních změn, rekonstrukcí. o výpis z KN, list vlastnictví č. 2607 pro k.ú. a obec Kynšperk nad Ohří ze dne 31.10.2012 o výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. a obec Kynšperk nad Ohří - zdroj www.cuzk.cz o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne 19.11.2012 o výpis z Prohlášení vlastníka pořízený u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj www.mapy.cz o průvodní dopis ze dne 5.11.2012 č.j. 97Ex 13538/10 – 108 o exekuční příkaz č.j. 97Ex 13538/10 - 13 o usnesení o stanovení znalce ze dne 5.11.2012 č.j. 97Ex 13538/10-107 Město Kynšperk nad Ohří je významným městem regionu, které má 5 tis. obyvatel. V místě je základní a střední odborná škola, rozvinutá obchodní síť, praktický lékař, kino, pobočky bankovních domů. Ve městě je plná infrastruktura. Město leží mezi bývalými okresními městy Cheb a Sokolov, s bezprostředním napojením na rychlostní silnici R6 – zaručuje bezproblémovou dostupnost místa. Obytný dům se nachází v panelové zástavbě na okraji města, nicméně s vyhovující docházkovou vzdáleností do centra města. Hodnocená BJ je situována ve 4.NP bytového domu s výtahem. Parkování je možné na přilehlé komunikaci v okolí domu.
Stránka |3
Stav posuzované nemovitosti Celkový popis
Dopravní dostupnost
Silné stránky
Slabé stránky Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN
Budova z roku 1982 – typové provedení T-06B s původním obvodovým pláštěm (bez zateplení) je krajní v řadě typově shodných domů. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. Byt o skladbě 4+1 ve 4.NP panelového bytového domu s výtahem. Provedení bytu je standardní bez mimořádného vybavení. pěší do 10 min. chůze – zastávka BUS, škola, MŠ, nákupní centrum autem do 10 min jízdy – dálnice/silnice .1tř. poloha v obci – okraj města o klidné prostředí pro bydlení vhodné a s dobrou dostupností občanské vybavenosti o dostatečné možnosti parkování v okolí domu o nezateplený obvodový plášť domu
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo zákonné Žaloba vlastníků jednotek Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno
Stránka |4
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky a technická specifikace Název kuchyň pokoj pokoj pokoj pokoj koupelna předsíň WC lodžie sklepní kóje Celková podlahová plocha
Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha Obytné prostory 10,80 m2 1,00 10,80 m2 2 Obytné prostory 12,08 m 1,00 12,08 m2 Obytné prostory 7,94 m2 1,00 7,94 m2 2 Obytné prostory 20,36 m 1,00 20,36 m2 Obytné prostory 12,21 m2 1,00 12,21 m2 2 Obytné prostory 2,56 m 1,00 2,56 m2 2 Obytné prostory 9,20 m 1,00 9,20 m2 Obytné prostory 0,91 m2 1,00 0,91 m2 2 Ostatní 4,26 m 0,50 2,13 m2 2 Sklepní prostor 1,31 m 0,50 0,66 m2 81,71 m2 78,93 m2
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
Popis beton. základové pasy žel.bet. montované tl. do 40 cm žel.bet. montované plochá střecha živičná, povlaková pozinkovaný plech stěrka MVC štuková vymývaný beton nejsou, nebo jen kolem kuch. linky, případně v koupelně žel.bet. montované s teracovým povrchem lakované, plné nebo prosklené chybí dřevěná zdvojená PVC, vlýsky centrální – teplovodní rozvod s podokenními tělesy světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální kuch.linka, plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní bytové jádro umakartové, digestoř v kuchyni
Stránka |5
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
81,72 17 500 1 430 100 100,00 31 70 35 930 000
Provedení porovnávací metody Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kynšperk nad Ohří – panelová typová zástavba v okrajové části města; Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena 2 x bytová jednotka 78,93 m 4.NP 4+1
Jednotková cena x
Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. BJ 2+1 Kynšperk nad Ohří 420/6, náměstí SNP Byt č. 420/6 k.ú. Kynšperk nad Ohří o skladbě 2+1 ve 2.NP bez výtahu, dispozičně upravený lehkou příčkou na 3+1 (i oddělený pokojích má vlastní okno). Zděný bytový dům, 3 sekce, valbová střecha, napojený na IS vody, kanalizace, elektřiny a plynu, vytápění a příprava ZUV řešená z centrálního zdroje. V roce 2007 provedeno zateplení fasáda, výměna oken a vchodových dveří ve společných prostorách, nová střešní krytina. V roce 2006 byla provedená výměna oken v bytě za plastová. Užitná plocha : 51,40 m2 výhody - plastová okna, lokalita vhodná k bydlení nevýhody - omezená možnost parkování na přilehlé komunikaci Přístup k budově je z veřejné komunikace a dále po zpevněném chodníku p.č. 176/3 k.ú. Kynšperk n.O., který je ve vlastnictví Města Kynšperk nad Ohří - z hlediska přístupu bez rizik.
Stránka |6
2. BJ 3+1 Kynšperk nad Ohří 360/10, U Pivovaru Byt č. 360/10 k.ú. Kynšperk nad Ohří o skladbě 3+1 v 5.NP v bytovém panelové domě č.p. 360, č.p. 361 k.ú. Kynšperk n. O., po kompletní rekonstrukci z r. 2011, ve výborném stavu - plastová okna, zděné jádro, modernizace koupelny s WC, kuchyně, nové povrchy podlah, nové ZI, nově elektroinstalace v celém bytě, nové interiérové i vchodové dveře do bytu. Užitná plocha : 72,00 m2 3. BJ 2+1 Kynšperk nad Ohří, U Pivovaru 353 Nabízíme byt 2+1 s lodžií o rozměru 60 m2. Tato bytová jednotka se nachází v šestém patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním a neudržovaném stavu. Největší pokoj je rozdělený sádrokartonovou stěnou a byt se tímto přeměnil na velikost 3+1. Dům je celkově v dobrém stavu kolaudovaný v roce 1986. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost a sousedé jsou v pořádku. Užitná plocha : 60 m2 Bytová jednotka ve stejném domě jako BJ hodnocená
Analýza porovnání Název: BJ - porovnávaný vzorek č. 1 Lokalita: Podlaží: Dispozice:
Kynšperk nad Ohří, nám SNP 420 2.NP 2+1
Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 2 51,40 m Bytová jednotka ve zděné zástavbě 370 000 Kč 7 198 Kč/m2 - širší centrum města Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - KS 10/2013; 1,01 7 288 Velikosti objektu – užitná plocha menší, dispoziční řešení 2+1; Poloha - velmi podobná v okraji města; Provedení a vybavení - zděná stavba / vybavení standardní; Technický stav – starší dům, ale se zatepleným obvodovým pláštěm Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění - výhodou srovnávané je poloha v blízkosti nákupního centra
Stránka |7
Název: BJ – porovnávaný vzorek č. 2 Lokalita: Podlaží: Dispozice:
Kynšperk nad Ohří, U Pivovaru č.p. 360 5.NP 3+1
Typ stavby
Užitná Celková cena plocha panelová zástavba 72,00 m2 700 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - KS 07/2012; Velikosti objektu – BJ řešena 3+1 ale s podobnou užitnou plochou; Poloha – dům ve stejném bloku jako hodnocený Provedení a vybavení – typově a stářím shodné, ale po rekonstr. obvodového pláště, vybavení bytu na lepší úrovni než hodnocený Technický stav - srovnávaná v lepším tech. stavu a modernějším vybavení; Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění – srovnávaný vzorek má lepší ambice na volném trhu díky provedené celkové rekonstrukci
Jednotková cena 9 722 Kč/m2
Celkový koef. KC 0,75
Upravená j. cena Kč/m2 7 300
Název: BJ – porovnávaný vzorek č. 3 Lokalita: Podlaží: Dispozice:
Kynšperk nad Ohří č.p. 353 6.NP (nejvyšší podlaží) 2+1
Typ stavby Užitná plocha zděná zástavba 60,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Technický stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena 390 000 Kč 0,90 1,15 1,03 1,00 1,00 1,00 1,05
Jednotková cena 6 500 Kč/m2
Stránka |8
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny – nabídka RK 01/2013; Velikosti objektu – menší užitná plocha; Poloha – shodná poloha, ale horší umístění pod střechou nezatepleného domu; Provedení a vybavení - shodné provedení i vybavení; Technický stav - shodný technický stav - před modernizací; Vliv pozemku - zanedbatelný; Úvaha zpracovatele ocenění – vyšší ambice hodnocené BJ díky dispozičnímu řešení 4+1
Celkový koef. KC 1,12
Upravená j. cena Kč/m2 7 276
Stanovení porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky
7 276 Kč/m2 7 288 Kč/m2 7 300 Kč/m2 7 288 Kč/m2 78,93 m2
Výsledná porovnávací hodnota jednotky
575 400 Kč
ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
575 400 Kč 0 Kč 930 000 Kč
Obvyklá cena
580 000 Kč pětsetosmdesáttisíc korun českých
KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody. Ta plně respektuje podmínky trhu, oceňovatel má dostatečné množství obdobných nemovitostí, které lze k objektivnímu porovnání použít. Při závěrečné analýze porovnávací metody byl za výsledek vzat aritmetrický průměr jednotkových cen porovnání. Nebylo nutné zvažovat jiný váhový poměr, neboť svými užitnými a technickými parametry se hodnocená jednotka řadí přibližně doprostřed vybraného porovnávacího vzorku. Částka 580 000 Kč plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.
Stránka |9
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 19.5.2006 pod č.j. 91/2006ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 14.10.2008 pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 286/2013. Za znalecký ústav :
…………………………………………………………….. Miroslav Dušek – odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2607 ze dne 31.10.2012 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Prohlášení vlastníka – BJ 353/9 Usnesení
počet stran A4 příloze 5 1 1 1 2 2
S t r á n k a | 10
S t r á n k a | 11
S t r á n k a | 12
S t r á n k a | 13
S t r á n k a | 14
S t r á n k a | 15
S t r á n k a | 16
MAPA ÚZEMÍ
S t r á n k a | 17
FOTODOKUMENTACE
S t r á n k a | 18
S t r á n k a | 19
S t r á n k a | 20
S t r á n k a | 21
