„Návrat stavařek ke kvalifikaci - nemovitosti a realitní trh“ CZ.2.17/2.1.00/37242
Oceňování nemovitostí Věcná hodnota (nákladová metoda) Cost method, Cost approach • • • • •
Základní princip Postup výpočtu Náklady a oceňovací podklady Životnost a opotřebení Funkční a ekonomické nedostatky
doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D., FSv ČVUT v Praze
Čas :
minulost
současnost
budoucnost
Přístup :
nákladový
porovnávací
výnosový
Hodnota reprezentuje :
náklady na pořízení nemovitosti v minulosti
aktuální prodejní ceny obdobných nemovitostí
očekávaný výnos z nemovitosti
Výstup :
Věcná hodnota
Porovnávací hodnota
Výnosová hodnota
TRŽNÍ HODNOTA
Přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost výsledek = tzv. věcná hodnota (technická hodnota, substanční hodnota) Věcná hodnota = současné celkové náklady na znovuvybudování nemovitosti ve stavu ke dni ocenění včetně nákladů na nákup pozemku
Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou
=
náklady na pořízení stavby
-
znehodnocení (opotřebení)
-
konkrétní vlivy (funkční nedostatky)
-
obecné tržní vlivy (ekonomické nedostatky)
Algoritmus výpočtu tržní hodnoty 1.
Popis nemovitosti (nález)
2.
Výpočet obestavěného prostoru
3.
Stanovení typu objektu
4.
Výpočet reprodukční ceny
5.
Životnost
6.
Opotřebení
7.
Funkční nedostatky
8.
Ekonomické nedostatky
Proč klienta zajímá věcná hodnota ? • Detailní popis technického stavu nemovitosti (trhliny, poškození dřevokazným hmyzem, tepelně izolační vlastnosti….) • Výše nákladů na pořízení a užívání nemovitosti (materiálně technická charakteristika provozní náklady, zatížení….) • Životnost nemovitosti
1. Popis nemovitosti • Pozemky – Popis (umístění, tvar, svažitost, přístupnost, účel a využití…) – Údaje z KN (parcelní číslo, rozloha, způsob využití) • Hlavní stavby – Širší vztahy, popis jednotlivých staveb – Název, parc.číslo pozemku, účel a využití, materiálně technická charakteristika, stáří, životnost, ZP, OP, PP • Vedlejší stavby, venkovní úpravy, trvalé porosty
2. Výpočet obestavěného prostoru • ČSN 73 40 55 a nahrazující ISO normy (stavba = geometrické těleso, vč. základů a střechy) • Oceňovací předpis – příloha č.1 (prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku) (zjednodušení, neuvažuje základy apod.)
Dále je třeba zjistit : • ZP (zastavěná plocha)
• Počet NP a PP (nadzemní a podzemní podlaží) • PP (celková podlahová plocha)
• Celková pronajímatelná plocha • …
Obestavěný prostor (OP) = součet OP spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. OP základů se neuvažuje
OP spodní stavby: vymezen po stranách vnějším pláštěm bez přizdívek, dole spodním lícem podlahy nejnižšího PP, (neměřitelné +10 cm), nahoře spodním lícem podlahy 1.NP OP vrchní stavby: vymezen po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1. NP, pokud je nad terénem připočítat podezdívku, u nepodsklepené + 10 cm, nahoře horní líc podlahy půdy nebo vnější líc ploché střechy, horní líc dlažby terasy OP zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, se vypočte vynásobením ZP součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a 1/2 výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky nebo geometrický tvar
Obestavěný prostor (OP) Neuvažuje se: a) balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, b) římsy, pilastry, půlsloupy, c) vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi. Připočítává se: balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, OP = půdorysná plocha * 1m
Zastavěná plocha (ZP) • Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. • Izolační přizdívky se nezapočítávají.
Podlaží světlá výška nejméně 1,70 m oddělené: a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaží, b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaží, c) u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, d) u staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy. Podkroví i podzemí, alespoň v 1 místě 1,70 a stavebně upraveno k účelovému využití.
PP = úroveň horního líce podlahy v průměru níže než 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby
Výška podlaží Světlá výška podlaží = svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu Výška podlaží = vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah nižšího a vyššího podlaží. U jednopodlažních objektů bez půdního prostoru a u nejvyššího podlaží u staveb s plochou světlá výška podlaží zvětšená o 0,20 m, u sedlové střechy k hornímu líci hřebene.
Podlahová plocha (PP) = plocha půdorysného řezu místností vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží (vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky)) Započte se: • arkýř, lodžie, vnitřní schodiště • výklenek (alespoň 1,2m*0,3m nebo 0,36 m2, v 2 m) • komora (mimo byt), sklep: koef. 0,8 • terasa, balkón, pavlač: koef. 0,17 • nezasklená lodžie: koef. 0,20 • sklepní kóje, půda: koef. 0,10
ČSN 734055 Výpočet OP
3. Stanovení typu objektu • Způsob užití U polyfunkčních objektů : – Po částech – Převažující užití – Největší podobnost způsobu užití
• Druh konstrukce – Zděná – Monolitická, montovaná železobetonová – Ocelová – Dřevěná, díly na bázi dřevní hmoty
4. Výpočet reprodukční ceny = cena, za kterou by bylo možno v současné
době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu (nebo stavbu shodných parametrů) Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení (opotřebení)
Výpočet reprodukční ceny • Globální způsob – rozpočtové ukazatele stavebních objektů – ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku • Stavebnicový způsob – agregované ceny konstrukčních částí a funkčních dílů • Podrobný položkový rozpočet – směrné nebo orientační jednotkové ceny stavebních a montážních prací
Globální způsob Vysoce agregované ceny (rozpočtové ukazatele) - Typ a rozsah nosné konstrukce - Objektivizace : - Odlišné řešení, kvalita a množství vybavení (standard stavby) - Objemové parametry (ZP, výška) - Časová aktuálnost - Náklady související s umístěním a přípravou stavby (NUS) Umělecká, umělecko řemeslná díla, historické artefakty
Podklady : • vlastní databáze cen staveb, stavebních objektů, konstrukcí a prací, • základní ceny za měrnou jednotku (obvykle 1m3 OP) uváděné cenovým předpisem včetně úpravy koeficienty (kromě koeficientu prodejnosti), • software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb), • jednotkové a agregované ceny stavebních prací (ÚRS Praha, a.s., RTS Brno, a.s., apod.), • přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990) pomocí indexů, • porovnání.
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2015) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Oceňovací předpis : Základní ceny za m3 OP budovy a její standardní vybavení (c.ú.1994) Typ
Číslo SKP
Kód CZCC
A
46.21.18.1..1
1264
budovy pro zdravotnictví
46.21.14.6..1
1272
budovy pro bohoslužby a náboženské aktivity
46.21.19.9..1
1274
budovy nebytové ostatní
C
46.21.17.1..1
1263
školy, university a budovy pro výzkum
2 538,-
D
46.21.16.3..1
1261
budovy pro společenské a kulturní účely
2 611,-
E
46.21.63.1..1
1265
budovy pro sport
2 579,-
F
46.21.14.3..1
122
budovy pro administrativu
123
budovy pro služby
G
46.21.19.1..1
121
budovy hotelů
H
46.21.14.2..1
B
I
46.21.18.2..1
113012 123 113011
Účel užití budovy
Kč/m3 obestavěného prostoru
Vynásobit koeficientem změny cen staveb Ki !!!!
budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod.
2 740,2 830,-
2 807,2 710,-
budovy pro obchod (společné stravování)
2 669,-
budovy bytové ostatní (sociální péče)
2 239,-
J
46.21.12.1..1
112
domy vícebytové (typové)
1 950,-
K
46.21.12.2..1
112
domy vícebytové (netypové)
2 150,-
L
46.21.13.1..1
125111
budovy pro průmysl
2 786,-
Koeficient změny ceny staveb Ki (2015)
Koeficient změny ceny staveb Ki (2015)
Venkovní úpravy • 2,0 – 3,5 % z věcné hodnoty budovy pro bydlení • 1,5 – 5,0 % z věcné hodnoty budovy občanské výstavby a haly • 3,5 – 5,0 % z věcné hodnoty RD
5. Životnost • Technická životnost (vznik stavby zchátrání a technický zánik za předpokladu běžné údržby) • Právní životnost (SP demoliční výměr)
• Ekonomická životnost (vznik stavby ztráta ekonomické užitečnosti a smysluplnosti) • Morální životnost (vznik stavby zastarání stavby (dispozice, styl, standard, technologie, trh, rozvoj území))
Vlivy na technickou životnost : • způsob založení stavby ve vztahu k základovým podmínkám, • návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti – základy, – svislé nosné konstrukce, – stropy, – krovy, – schodiště. • způsob a intenzita užívání stavby, • provádění běžné údržby, • modernizace, generální opravy apod.
Předpokládaná životnost při běžné údržbě : Budovy, haly, RD (zděná, betonová, ocelová kce.)
100 let
Budovy, haly, RD (ostatní)
80 let
Rekreační chaty, garáže (zděné)
80 let
Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (dřevěné oboustr., montované)
60 let
Rekreační chaty, garáže, vedlejší stavby (ostatní)
50 let
Inženýrské a speciální pozemní stavby
50 – 100 let
Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Základy vč. zemních prací
150 - 200
Povrchy podlah
15 - 80
Svislé konstrukce
80 - 200
Vytápění
20 - 50
Stropy
80 - 200
Elektroinstalace
25 - 50
Zastřešení mimo krytinu
70 - 150
Bleskosvod
30 - 50
Krytiny, střecha
40 - 80
Vnitřní vodovod
20 - 50
Klempířské konstrukce
30 - 80
Vnitřní kanalizace
30 - 60
Úpravy vnitřních povrchů
50 - 80
Vnitřní plynovod
20 - 50
Úpravy vnějších povrchů
30 - 60
Ohřev teplé vody
20 - 40
Vnitřní obklady keramické
30 - 50
Vybavení kuchyní
15 - 30 30 - 60
Schody
80 - 200
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC
Dveře
50 - 80
Výtahy
30 - 50
Vrata
30 - 50
Instalační prefabrikáty (jádra)
15 - 25
Okna
50 - 80
6. Opotřebení (znehodnocení) = pokles kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu…
udává se v % z hodnoty nové stavby
Opotřebení – základní pojmy • opotřebení (A) • technická hodnota stavby (TH) • stáří stavby (S) • zbývající životnost stavby (T) • životnost stavby (Z)
• roční procento znehodnocení (p) • prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) • prvky krátkodobé životnosti (PKŽ)
A (%) + TH(%) = 100% Z = S+T
Odhad znehodnocení stavby :
• Globální způsob • Analytický způsob • Nákladový způsob • ostatní
• Globální způsob (vychází z odhadu celkové životnosti stavby) – s lineárním průběhem po celou dobu životnosti stavby – s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do několika období – s nelineárním průběhem (kvadratická, kubická, logaritmická křivka) – kombinace
Metody výpočtu opotřebení • Lineární metoda • Lineární metoda se zbytkem • Kusýnova metoda
• Kusýn – Röttingerova metoda • Rossova metoda • Kvadratická metoda
• Semikvadratická metoda • …
Lineární metoda p = 100 / Z = 100 / (S + T) A = S * p = S * 100 / Z = 100 * S / (S + T) (%)
TH = 100 – A = 100 - S * 100 / Z = 100 * T / Z (%)
Příklad – lineární metoda
S
stáří stavby (rok)
Ž
předpokládaná celková životnost
O
opotřebení = S / Ž x 100 % =
75 100
75,00 %
• Analytický způsob (vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby) – Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených procentuálními cenovými podíly – Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent stavby vážených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost – Kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponent)
Analytická metoda (dle oceňovacího předpisu)
• cenové podíly konstrukcí a vybavení • předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení
Ai = Si / Zi * 100 * cpi A = ∑ Ai lze odborně odhadnout S nebo S/Z
• Nákladový způsob – znehodnocení = odhadnuté náklady na uvedení stavby do bezvadného stavu – znehodnocení = odhadnuté náklady na odstranění vad jednotlivých dílčích komponent • Ostatní – znehodnocení = rozdíl mezi věcnou hodnotou bez opotřebení a tržní cenou (porovnání, výnosová)
7. Funkční nedostatky -
zohledňují morální zastarání stavby
Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků (model, ideál) 3. Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku (skutečnost) 4. Výpočet funkčních nedostatků - Základní funkční nedostatky - Provozní funkční nedostatky 1. 2.
8. Ekonomické nedostatky Koeficient prodejnosti (oceňovací předpis)
= poměr skutečně dosažených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě
