vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht
Stec Groep aan Gemeente Maastricht
Desiree Uitzetter 18 november 2014
U vroeg ons:
• Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering • Nieuwe regionale context: krimp en vergrijzing • Inzicht in specifieke doelgroepen voor Maastricht Op basis van onze analyse wilt u de juiste stappen zetten voor programmering
Verandering in denken en doen nodig 1 90% aandacht voor nieuw
90% aandacht voor bestaand
Bron: Etil 2014 0,9
0,85
gemeente Maastricht
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
2028
0,95 2027
1
2028
1,05
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
Maastricht beter dan regio, wel afname
295000
290000
285000
280000
275000
270000
265000
260000
regio Zuid-Limburg
Regionale context van belang vanuit POL 2014 • Vaststelling gepland voor december 2014. • Bestaande voorraad sluit steeds minder goed aan bij de veranderende vraag • Suburbane woonmilieus, in steden en in kleinere gemeenten, verdunning en kwaliteitsslag • POL vastgestelde kwantitatieve kaders transformatieopgave: woningbehoefte i.r.t. i.r.t. huishoudensontwikkeling en leegstand • Nu in MaastrichtMaastricht-Heuvelland: Heuvelland: overschot (behoefte versus actuele planvoorraad)
Ladder voor Duurzame Verstedelijking Artikel 3.1.6 Bro lid 2-4 Toelichting bestemmingsplan voor nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Beschrijving dat voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in actuele regionale behoefte 2. Als sprake is van actuele regionale behoefte: dan beschrijven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins 3. Als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, beschrijven in hoeverre die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.” Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing op een provinciale verordening die een locatie voor stedelijke ontwikkeling aanwijst.” Trede 0: is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?
POL is in principe ladderladder-proof
Groei komt vooral door vergrijzing en immigratie! 70000 68000 66000 64000 62000 60000 58000 56000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
54000
huishoudensgroei
Etil 2014 prognose
Prognose Etil 2014: groei huishoudens met circa 185 per jaar tot 2020, daarna afname met circa 125 per jaar Prognose Etil woningbehoefte: groei met 165 per jaar tot 2020, daarna afname van circa 125 per jaar
Groei door buitenlandse migratie 2.500 2.000 1.500 1.000 500 -500 -1.000
2009
2010
2011
2012
2013
totaal
saldo buitenlandse migratie
1.116
2.098
2.282
1.928
1.238
8.662
saldo binnenlandse migratie
-487
-679
-573
-808
-263
-2.810
totale migratie
629
1.419
1.709
1.355
430
5.852
geboorteoverschot
-373
-269
-296
-321
-282
-1.541
totale groei aantal inwoners
247
1.131
1.386
769
669
4.202
Maastricht ‘Amsterdam van Zuiden’ 35%
Aandeel in buitenland geboren inwoners in Maastricht (groen) en Amsterdam (blauw)
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2000
10%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Aandeel in Europa geboren inwoners in Maastricht (groen) en Amsterdam (blauw)
8% 6% 4% 2% 0% 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Groei tot 2020, daarna krimp en vooral bij jongere doelgroepen Doelgroep
Aantal huishoudens 2014
Ontwikkeling Ontwikkeling 2014 - 2020 2020 – 2030
Alleenstaand <25 jaar
11.590
-1.910
-1.895
Alleenstaand 25-35 jaar
6.430
1.360
-1.010
Paren <35 jaar
3.030
640
-580
(1-ouder)gezinnen
14.525
-385
410
Alleenstaand & paren 35-54
8.575
-835
240
Alleenstaand & paren 55-74
15.690
1.415
-920
7.130
825
2.500
66.970
1.110
-1.255
Alleenstaand & paren 75plus Totaal Bron: Etil 2014 en ABF Research
Let op: jongere doelgroepen sterk bepaald door studentenpopulatie Aantal huishoudens 2014
Doelgroep
Ontwikkeling Ontwikkeling 2014 - 2019 2020 – 2030
Alleenstaand <25 jaar
11.590
-1.910
-1.895
Alleenstaand 25-35 jaar
6.430
1.360
-1.010
Paren <35 jaar
3.030
640
-580
Subtotaal jongere doelgroepen
21.050
90
-3.485
Inclusief 9.000 studenten huishoudens in 2014
Bron: Etil 2014 en ABF Research
Groei 1.070 studenten 20142014- 2019 , door buitenlandse aanwas
Onze conclusie vraag vanuit doelgroepen Vraag Studenten
,
Jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
Reguliere gezinnen en middelbare huishoudens
,
Toelichting Aantal buitenlandse studenten groeit, binnen NL neemt af Jonge huishoudens (niet studenten) trekken weg Ontwikkeling gezinnen en stellen tot 55 jaar loopt terug; tot 2020 afname daarna stabilisatie
Europese werknemers
Afgelopen jaren sterk gestegen, toename verwacht
Expats
Sterk afhankelijk van conjunctuur
Ouderen (met zorg vraag)
Omvang doelgroep groeit, aanbod loopt achter op vraag
Deel van de vraag (13-30%) kan in leegstaand vastgoed landen V oorraad Kantoren Winkels Bedrijfsruimte
650.000 250.000 1.400.000
Maatschappelijk vastgoed Zorg Onderwijs Overheid Religieus Totaal
750.000 1.000.000 300.000 100.000
Indicatieve leegstand
m² leeg
Omzetbaar
bvo
15%
97.500
5 - 10%
4.875 tot 9.750
90
54 tot 108
10%
25.000
10 -15%
2.500 tot 3.750
120
21 tot 31
140.000 0 - 5% 0 tot 7.000 Slechts 4 tot 9% van leegstaand vastgoed is wonen 2%omzetbaar 15.000 15naar - 20% 2.250 tot 3.000
90
0 tot 78
120
19 tot 25
2%
20.000
15 - 20%
3.000 tot 4.000
105
29 tot 38
2%
6.000
10 - 15%
600 tot 900
105
6 tot 9
2%
2.000
15 - 20%
300 tot 400
135
2 tot 3
10%
Omvang Aantal woning bvo woningen
130 tot 300
Totaal aantal woningen (130-300) gedeeld op vraag tot 2020 van 970 Let op: geen rekening gehouden met leegstand in bestaande woningvoorraad
Samenvatting woningvraag vanuit doelgroepen en huishoudens ontwikkeling Segment
Koop grondgebonden
Behoefte Indicatie: doeljaarlijkse Toelichting doel groepen vraag
50
Vooral tussen € 200.000 – € 300.000 Doelgroepen: gezinnen , stellen 30-50 jaar en beperkt behoefte alleenstaanden 25-35 jaar Courante plekken nabij centrum
Koop appartementen
20
Vooral tussen € 150.000 – € 250.000 Doelgroepen: vooral alleenstaanden 25-35 jaar Courante plekken dichtbij (winkel)voorzieningen en zorgvoorzieningen, goed bereikbaar met OV, centraal gelegen in de stad, hoogstedelijke omgeving
Huur grondgebonden
10
Beperkte behoefte, toevoegen i.v.m. differentiatie
85
Doelgroep: senioren, groeiende doelgroep Beperkte verhuisgeneigdheid Wel verschuift woonwens van grondgebonden koop naar huur appartement, patio’s of levensloopbestendige grondgebonden woning
Huurappartementen, levenloopbestendig grondgebonden en patio’s
Kansrijke segmenten voor leegstaand vastgoed
Tot slot Woningaanpassing/ renovatie Huidige woning voorraad
Nieuwbouw Sloop herstructurering
Toekomstige woningvoorraad
Verduurzaming huidige voorraad Consolideren • • • • •
Immigratie en studenten (onzekerheid) Gemiddelde groei tot 2020: huishoudens 185 per jaar, woningvoorraad 165 per jaar Sterkere groei in 20152015-2016, 2016, daarna sterk afvlakkend, negatief na 2020 Kwalitatieve opgaven: grootste uitdaging in bestaande voorraad Nieuwbouw: alleen sterke productmarktcombinaties toevoegen
Tot slot
d.uitzetter@
[email protected]
