Voorwoord. Jeroen van der Veen

Voorwoord Dit onderzoek is verricht in opdracht van Innova, een organisatie die zich bezig houdt met zorg en huisvesting van ouderen in Utrecht. Innova had behoefte aan een beleidsplan waarin een antwoord gegeven zou moeten worden op de vraag welke maatregelen in de toekomst wenselijk of noodzakelijk zou zijn in verband met het beheer van de bij Innova in bezit of gebruik zijnde gebouwen; er diende zicht te komen op de te maken keuzen met betrekking tot verkoop of eigen beheer, renovatie of beperkt groot onderhoud. Daarnaast diende inzicht verkregen te worden in toekomstige exploitatiemogelijkheden, mede in het licht van veranderende regelgeving. Dat kon bedreigingen inhouden, maar bovenal ook kansen voor de toekomstige exploitatie. Mede gezien de aanzienlijke kosten welke een uitgebreid onderzoek met zich mee zou brengen is gezocht naar een mogelijkheid om het onderzoek in belangrijke mate te doen uitvoeren als afstudeeronderzoek. In dat kader heb ik het onderzoek uitgevoerd. De opdracht past binnen mijn opleiding TEMA, differentiatie Techniek & beleid, met als technische component bouwkunde. Binnen deze opleiding krijgen studenten naast een gedegen technische opleiding ook een pakket maatschappijwetenschappen te verwerken, zoals economie, recht, psychologie en sociologie. Er wordt veel aandacht geschonken aan de integratie tussen techniek en maatschappij. Al tijdens het eerste gesprek bleek de onderzoeksvraag van Innova goed aan te sluiten bij mijn opleidingsprofiel waarvan ook vastgoedbeheer en bedrijfskunde deel van uit maken. Hoewel ik mij met veel enthousiasme op de opdracht heb gestort, bleek de onderzoeksvraag niet eenvoudig en het veld bleek zeer omvangrijk. Gaandeweg heb ik veel geselecteerd en weggestreept maar toch heeft het voorliggende eindresultaat een flinke omvang heeft gekregen. Uiteindelijk bleek dat niet anders te kunnen. Het werkveld is nu eenmaal breed en divers en dat beeld komt ook in het voorliggende onderzoek naar voren. Rest mij waardering uit te spreken voor de inzet en betrokkenheid van Liestbeth van Lamoen, de algemeen directeur van Innova, en Chris Luursema, mijn bedrijfsbegeleider, maar zeker ook de andere mensen van Innova, voor hun betrokkenheid, zorgzaamheid en steun die zij mij tijdens mijn onderzoek hebben gegeven. Niet in de laatste plaats bedank ik professor ir. Keeris en mr. Wenselaar voor hun geduld en hun inzet mij bij te staan bij de afronding van mijn onderzoek. Jeroen van der Veen

1 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000


Inhoudsopgave globaal Voorwoord ................................................................................................................................. 1 Inhoudsopgave globaal............................................................................................................... 3 Inhoudsopgave gedetailleerd...................................................................................................... 4 Samenvatting.............................................................................................................................. 9 Inleiding ................................................................................................................................... 13 1 Theoretische achtergrond ................................................................................................. 15 2 Innova............................................................................................................................... 19 3 Doelgroep Innova............................................................................................................. 27 4 Gebouwen......................................................................................................................... 36 5 Financieel kader ............................................................................................................... 51 6 Maatschappelijke ontwikkelingen.................................................................................... 67 7 Woningmarkt.................................................................................................................... 92 8 Externe partijen .............................................................................................................. 104 9 Overheidsinstanties en juridisch kader........................................................................... 110 10 Woonwensen en Eisen ................................................................................................... 118 11 Huisvestingsbeleidonderzoeks & resultaten .................................................................. 129 Begrippen ............................................................................................................................... 147 Afkortingen ............................................................................................................................ 151 Literatuurlijst.......................................................................................................................... 153 Inhoudsopgave Bijlagen cd-rom ............................................................................................ 157


Inhoudsopgave gedetailleerd Voorwoord .............................................................................................................................................. 1 Inhoudsopgave globaal............................................................................................................................ 3 Inhoudsopgave gedetailleerd................................................................................................................... 4 Samenvatting ........................................................................................................................................... 9 Inleiding ................................................................................................................................................ 13 1 Theoretische achtergrond.............................................................................................................. 15 1.1 Inleiding ................................................................................................................................... 15 1.2 Perspectiefmodel ...................................................................................................................... 15 1.3 Aanvulling denkmodel op rapport............................................................................................ 17 1.4 Relatie met werkopzet .............................................................................................................. 17 1.5 Relatie met de deelvragen ........................................................................................................ 17 2 Innova ........................................................................................................................................... 19 2.1 Inleiding ................................................................................................................................... 19 2.2 Wat/wie is Innova..................................................................................................................... 19 2.3 De organisatie........................................................................................................................... 20 2.4 Organisatie cultuur en structuur ............................................................................................... 20 2.5 Functies .................................................................................................................................... 21 2.6 Facility management ................................................................................................................ 21 2.7 Sociale doelstelling .................................................................................................................. 22 2.8 Beleid Innova ........................................................................................................................... 22 2.9 ContinU .................................................................................................................................... 22 2.10 Huisvestingsbeleid Innova en of Continu ................................................................................ 23 2.11 Huidige stand van zaken inzake overdracht ............................................................................. 23 2.11.1 Privatisering en overdracht.............................................................................................. 23 2.11.2 Saneringsbijdrage ............................................................................................................ 24 2.11.3 Gemeente en overdracht .................................................................................................. 24 2.11.4 Overdrachtsmethodiek..................................................................................................... 24 2.11.5 VROM-methode ............................................................................................................... 25 Samenvatting..................................................................................................................................... 26 3 Doelgroep Innova ....................................................................................................................... 27 3.1 Inleiding ................................................................................................................................... 27 3.2 leeftijden geslachtsverdeling naar doelgroep ......................................................................... 27 3.3 Gemiddelde leeftijd .................................................................................................................. 28 3.4 Gebouwspecifieke resultaten.................................................................................................... 28 3.5 Conclusie doelgroep................................................................................................................. 29 3.6 Alternatieve doelgroepen ......................................................................................................... 29 3.6.1 Allochtonen ouderen........................................................................................................ 29 3.6.2 De allochtone buurt ......................................................................................................... 30 3.6.3 Integratie en remigratie.................................................................................................... 30 3.6.4 Koopwoning versus huurwoning..................................................................................... 31 3.6.5 Woonwensen en eisen ..................................................................................................... 31 3.6.7 Allochtonen in huisvesting van Innova ........................................................................... 33 3.6.8 Studenten ......................................................................................................................... 33 Samenvatting..................................................................................................................................... 35 4 Gebouwen..................................................................................................................................... 36 4.1 Inleiding ................................................................................................................................... 36 4.2 Verblijfsduur gebouwen ........................................................................................................... 36 4.2.1 Gemiddelde verblijfsduur huidige en ex-bewoners ......................................................... 36 4.2.2 Wat vertelt het verschil tussen de twee verblijfsduren ons?............................................ 37


4.2.3 Gevoeligheid resultaten ................................................................................................... 38 4.2.4 Starterseffect.................................................................................................................... 38 4.2.5 Conclusie verblijfsduren.................................................................................................. 39 4.3 Eigendom Innova ..................................................................................................................... 40 4.3.1 Complex Bijnkershoek .................................................................................................... 40 4.3.2 Biltstraat .......................................................................................................................... 42 4.3.3 Eisenhowerlaan................................................................................................................ 42 4.4 Gebouwen niet in eigendom..................................................................................................... 43 4.4.1 Nansenlaan en Gasperilaan.............................................................................................. 43 4.4.2 De Tolsteeg...................................................................................................................... 43 4.4.3 Vulcanusdreef.................................................................................................................. 43 4.4.4 Plantage ........................................................................................................................... 44 4.5 Inspectieresultaten .................................................................................................................... 44 4.5.1 Inleiding........................................................................................................................... 44 4.5.2 Aanleunflat ...................................................................................................................... 45 4.5.3 Biltstraat .......................................................................................................................... 46 4.5.4 Eisenhowerlaan................................................................................................................ 48 4.5.5 Verzorgingstehuis en gehele complex Bijnkershoek....................................................... 49 Samenvatting..................................................................................................................................... 50 5 Financieel kader............................................................................................................................ 51 5.1 Inleiding ................................................................................................................................... 51 5.2 Financiële positie Innova ......................................................................................................... 51 5.3 Bijzondere betaling Verzorgingstehuis .................................................................................... 51 5.4 Leningen................................................................................................................................... 51 5.5 Huidige stand van zaken klimlening ........................................................................................ 52 5.6 Investeringen en huurverhoging............................................................................................... 52 5.7 Bedrijfseconomische waardeberekening .................................................................................. 54 5.7.1 Inleiding........................................................................................................................... 54 5.7.2 Overzicht Exploitatieberekeningen ................................................................................. 55 5.7.3 Toelichting exploitatieberekeningen ............................................................................... 56 5.7.4 Toelichting per gebouw ................................................................................................... 59 5.7.5 Gevoeligheidsanalyse ...................................................................................................... 61 5.7.6 Levensduurverlenging ..................................................................................................... 62 5.8 Marktwaarde gebouwen ........................................................................................................... 63 Samenvatting..................................................................................................................................... 66 6 Maatschappelijke ontwikkelingen .............................................................................................. 67 6.1 Inleiding ...................................................................................................................................... 67 6.2 Ontwikkelingen ouderenbevolking ............................................................................................. 67 6.2.1 Demografische ontwikkeling........................................................................................... 67 6.2.2 Onevenwichtige vergrijzing ............................................................................................ 68 6.2.3 Inkomen ........................................................................................................................... 68 6.2.4 Opleiding ......................................................................................................................... 70 6.2.5 Sociaal netwerk................................................................................................................ 70 6.2.6 Ouderen en mobiliteit ...................................................................................................... 71 6.2.7 Zorgbehoefte en thuiszorg ............................................................................................... 71 6.2.8 Gezondheid...................................................................................................................... 72 6.3 Zelfstandig wonen....................................................................................................................... 72 6.4 Onzelfstandig wonen .................................................................................................................. 73 6.4.1 Verpleegtehuis versus verzorgingstehuis ........................................................................ 73 6.4.2 Ontstaan van verzorgingstehuizen................................................................................... 73 6.4.3 Verblijfsduur.................................................................................................................... 74


6.4.4 Zorgzwaarte ..................................................................................................................... 74 6.4.5 Bouwkundig omvorming................................................................................................. 75 6.4.6 Geen compensatie voor de demografische groei voor verzorgingstehuizen ................... 75 6.5 Organisatiegebonden ontwikkelingen ...................................................................................... 75 6.5.1 Veranderde begroting ...................................................................................................... 75 6.5.2 Van “non profit” naar “not for profit” ............................................................................. 76 6.5.3 Ontwikkeling Dienstverlening........................................................................................ 77 6.5.4 Personeelstekort............................................................................................................... 77 6.5.5 Wonen en zorg gescheiden .............................................................................................. 77 6.6 Utrecht, wijken en sub-wijken.................................................................................................. 80 6.6.1 Inleiding........................................................................................................................... 80 6.6.2 Utrecht ............................................................................................................................. 80 6.6.3 Wijk Oost......................................................................................................................... 82 6.6.4 Wijk Overvecht................................................................................................................ 84 6.6.5 Wijk Zuidwest ................................................................................................................. 85 6.6.6 Leidsche Rijn................................................................................................................... 88 Samenvatting..................................................................................................................................... 90 7 Woningmarkt ................................................................................................................................ 92 7.1 Inleiding ................................................................................................................................... 92 7.2 Ruimtelijke ordening................................................................................................................ 92 7.3 Functioneren van de woningmarkt ........................................................................................... 92 7.4 Toename eigenwoningbezit...................................................................................................... 92 7.5 Stijging huizenprijzen .............................................................................................................. 93 7.6 Woningaanbod landelijk .......................................................................................................... 94 7.6.1 Onevenwichtige verdeling woningaanbod ...................................................................... 94 7.6.2 Specifieke ouderenhuisvesting landelijk ......................................................................... 95 7.7 Woningaanbod Utrecht ............................................................................................................ 96 7.7.1 Toename Woningaanbod ................................................................................................. 96 7.7.2 Specifieke en geschikte woningen in het Nieuw Oudere WoningenBestand .................. 97 7.8 Kwantitatieve woningbehoefte............................................................................................... 101 7.8.1 Inleiding......................................................................................................................... 101 7.8.2 Trendscenario en Cohortscenario .................................................................................. 101 7.8.3 Woningvraag landelijk .................................................................................................. 101 Samenvatting................................................................................................................................... 103 8 Externe partijen........................................................................................................................... 104 8.1 Inleiding ................................................................................................................................. 104 8.2 SEV ........................................................................................................................................ 104 8.3 Woningbouwcorporaties en Toegelaten instellingen ............................................................. 104 8.3.1 Woningbouwcorporaties en 2 “vooroordelen” .............................................................. 105 8.3.2 Relatie Innova -Woningbouwcorporatie........................................................................ 105 8.3.3 Woonzorg Nederland..................................................................................................... 106 8.3.4 Mitros ............................................................................................................................ 106 8.3.5 Amnis ............................................................................................................................ 107 8.3.6 BOEX ............................................................................................................................ 107 8.4 Beleggers................................................................................................................................ 107 8.5 Concurrentie overzicht verzorgings- en verpleegtehuizen ..................................................... 108 Samenvatting................................................................................................................................... 109 9 Overheidsinstanties en juridisch kader ....................................................................................... 110 9.1 Inleiding ................................................................................................................................. 110 9.2 Paars 2 .................................................................................................................................... 110 9.3 VROM.................................................................................................................................... 110


9.4 Projectbureau.......................................................................................................................... 111 9.5 Ziekenfondsraad (ZFR) .......................................................................................................... 111 9.5.1 Functie Ziekenfondsraad ................................................................................................ 111 9.5.2 Bouwkundig referentiekader voor verzorgingstehuizen 1999....................................... 111 9.6 VNG ....................................................................................................................................... 112 9.7 Gemeente Utrecht................................................................................................................... 112 9.7.1 Stadsbeleid..................................................................................................................... 112 9.7.2 Adviserende taak aan Ziekenfondsraad ......................................................................... 112 9.7.3 Subsidies........................................................................................................................ 112 9.8 Regelingen en fondsen ........................................................................................................... 113 9.8.1 Het DKP-systeem .......................................................................................................... 113 9.8.2 Wet op Bejaarden Oorden (WBO) ................................................................................ 113 9.8.3 AWBZ ........................................................................................................................... 114 9.8.4 Welzijnswet ................................................................................................................... 114 9.8.5 Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG).................................................................. 114 9.8.6 Splitsing panden ............................................................................................................ 115 9.8.7 Saneringsbijdrage en overdrachtsbijdrage..................................................................... 115 9.8.8 Waarborgfondsen........................................................................................................... 115 9.8.9 Het Stadsvernieuwingsfonds ......................................................................................... 116 9.8.10 Woonzorgstimuleringsfonds.......................................................................................... 116 Samenvatting................................................................................................................................... 117 10 Woonwensen en Eisen................................................................................................................ 118 10.1 Inleiding ................................................................................................................................. 118 10.2 Voorzichtigheid bij interpretatie onderzoek........................................................................... 118 10.3 Permanente monitoring .......................................................................................................... 118 10.4 Verhuismotieven .................................................................................................................... 118 10.5 Onderscheiding voorkeuren ................................................................................................... 119 10.5.1 Inwisselbare voorkeuren................................................................................................ 119 10.5.2 Inwisselbare voorkeuren en bijbehorende vervanging ................................................... 119 10.5.3 Gewenste woonsituatie .................................................................................................. 120 10.5.4 De woning ..................................................................................................................... 120 10.5.5 De omgeving.................................................................................................................. 121 10.5.6 Ouderen en hun woning: de praktijk ............................................................................. 122 10.6 Zorgbehoefte en huisvesting .................................................................................................. 124 10.7 Kopen versus huur.................................................................................................................. 124 10.8 Intramuraal wonen.................................................................................................................. 125 10.9 Opplus- en seniorenlabel ........................................................................................................ 125 10.9.1 Oppluslabel.................................................................................................................... 125 10.9.2 Seniorenlabel ................................................................................................................. 125 10.9.3 De woning volgens het seniorenlabel DE MODELWONING ...................................... 126 10.10 PVE ouderenhuisvesting.................................................................................................... 127 Samenvatting................................................................................................................................... 128 11 Huisvestingsbeleidonderzoeks & resultaten ............................................................................... 129 11.1 Inleiding ................................................................................................................................. 129 11.2 Doelgroep ............................................................................................................................... 129 11.2.1 Doelgroep Innova en ontwikkeling ............................................................................... 129 11.2.2 Alternatieve doelgroep .................................................................................................. 129 11.3 Maatschappelijke ontwikkelingen.......................................................................................... 129 11.3.1 Kwaliteitsverbetering woningen en wijken ................................................................... 129 11.3.2 Leidsche Rijn................................................................................................................. 130 11.4 Alternatieven; bouwkundige aanpassingen ............................................................................ 130


11.4.1 Inleiding......................................................................................................................... 130 11.4.2 Plan 1 aanpassing Complex Bijnkershoek..................................................................... 130 11.4.3 Plan 2 aanpassing Biltstraat ........................................................................................... 139 11.5 Markt-, boek- en bedrijfseconomischewaarde ....................................................................... 141 11.6 Financieringsmogelijkheden .................................................................................................. 141 11.7 Overdracht aan woningbouwcorporaties................................................................................ 142 11.8 Beslissingsvrijheid en bijdragen Rijk..................................................................................... 142 11.9 Vraag en aanbod ouderenhuisvesting Utrecht........................................................................ 142 11.9.1 Vraag naar ouderenhuisvesting ..................................................................................... 142 11.9.2 Aanbod en vraag woningen Innova ............................................................................... 142 11.9.3 Kwantitatieve invloed Leidsche Rijn............................................................................. 143 11.9.4 Verschil aanbod en vraag volgens behoefte onderzoek................................................. 143 11.9.5 Reductie verzorgingstehuisplaatsen............................................................................... 143 11.12 Overige aandachtspunten huisvestingsbeleid..................................................................... 143 11.12.1 Huurbevriezing woningen ............................................................................................. 143 11.12.2 Gevoel van veiligheid en waardering omgeving ........................................................... 143 11.12.3 Bijzondere positie Innova .............................................................................................. 144 11.12.4 Non fysieke verbetering kwaliteit woningen ................................................................. 144 11.12.5 Samenwerking Innova en bewoners .............................................................................. 144 11.12.6 Relativiteit verbouwingskosten en leegstand................................................................. 144 11.12.7 Van “ non profit” naar “not for profit” .......................................................................... 144 11.12.8 Permanente monitoring.................................................................................................. 145 11.12.9 Zwakke kanten, sterke kanten, bedreigingen en mogelijkheden Innova (SWOT) ........ 145 Begrippen ............................................................................................................................................ 147 Afkortingen ......................................................................................................................................... 151 Literatuurlijst....................................................................................................................................... 153 Ihoudsopgave Bijlagen cd-rom ........................................................................................................... 157


Samenvatting De stichting Innova voor senioren is volop in beweging. In 95 startte de privatisering van de toen nog gemeentelijke Stichting Huisvesting Bejaarden genoemde zorginstelling. Naast de brede zorgverlening die van intramuraal naar extramuraal gaat is Innova beheerder en eigenaar van ouderenhuisvesting. In totaal heeft Innova 174 zelfstandige woningen in eigendom en 375 extra in beheer. Het Verzorgingstehuis (met verpleegunit) dat ook eigendom van Innova is heeft 222 plaatsen. Anno 2000 staat er een fusie met AvKb (verpleegtehuis) en “t Huis aan de Vecht tot ContinU op het programma. Vanwege organisatorische problemen bij AvKb is de fusie uitgesteld. In geval van fusie komt waarschijnlijk het vastgoed van AvKb bij het eigendom van ContinU. Facility management zou hierdoor nog meer aan belang winnen. Innova streeft naar een continuering van de zorg met een uitbreiding richting de extramurale zorgverlening. Naast de fusie staat overdracht van de gebouwen op de agenda. De missie van Innova met betrekking tot de huisvesting is nog niet geformuleerd. De mogelijkheden en inzichten die door dit rapport worden verschaft moeten daar aan bijdragen. De doelgroep (verfijnde definitie) van Innova wordt gevormd door 75-plussers waarvan 3/4 van het vrouwelijke geslacht is. De groep 55- 74 jarigen kan als potentiële groep worden beschouwd. Er zijn twee alternatieve doelgroepen aanbod gekomen. De oudere allochtonen en de studenten. De eerste groep zal een steeds groter aandeel gaan innemen. Studenten vormen een potentiële groep die aangesproken kan worden op strategische gronden. Opvallend van de groep allochtonen is dat er nagenoeg een zelfde pakket wensen en eisen ten aanzien van de woning wordt gegeven. Verschil zit meer in het gebruik van de ruimtes. De groep allochtone ouderen worden gekenmerkt door een lage economische klasse, laag eigen woningbezit, analfabetisme, verhoudingsgewijs veel mannen en een lage remigratie van 6%. Innova heeft een drietal gebouwen in eigendom te weten de Eisenhowerlaan, de Bijnkershoek en de Biltstraat. Hiernaast heeft zij 4 externe gebouwen te weten de Nansenlaan, de Gasperilaan, de Vulcanusdreef en Tolsteeg. De Eisenhowerlaan is een serviceflat. Externe gebouwen wil zeggen dat Innova enkel het beheer over die gebouwen heeft. Het complex de Bijnkershoek herbergt met het Verzorgingstehuis, de verpleegunit en de Aanleunflat drie woonvormen. In het complex de Biltstraat is een dienstencentrum en een 20 tal woningen. Alle woningen zijn onderworpen aan een inspectie met de volgende in het oog springende resultaten. De Eisenhowerlaan verkeert door de in 1988 uitgevoerde renovatie in goede staat. Bijzonder zijn de grote doorzonwoonkamers van ruim 36 m². De verpleegunit (Bijnkershoek) is brandnieuw en voldoet volledig aan de eisen. De Aanleunflat en het Verzorgingstehuis dateren beide uit 1978 en hebben dezelfde architectuur. Van de algemene ruimtes kan worden gesteld dat een restyling een ware metamorfose zal veroorzaken. Het tastbare bewijs is op de verpleegunit te vinden. Van de Aanleunflat voldoen slechts de 2-kamerwoningen, de 1kamerwoningen zijn uit de tijd. De 1-kamerwoningen in het Verzorgingstehuis zitten ruim onder de inspectienorm van het Ziekenfondsraad. Het derde complex de Biltstraat heeft naast achterstallig onderhoud, functionele tekortkomingen in de woningen. Om voor het oppluslabel in aanmerking te komen moeten de tekortkomingen worden aangepakt.


Als alle benodigde maatregelen getroffen worden voor de Aanleunflat, de Biltstraat, de Eisenhowerlaan komen de kosten per woning respectievelijk op ongeveer fl1700, fl2000 en fl1400. De SEV zal bij goedkeuring 1/3e van de oppluskosten vergoeden. Innova heeft een gezonde financiële positie met een ABR van fl. 3 mln. De huur van de Verzorgingstehuisplaatsen is gegarandeerd door het ministerie van VWS en maakt deel uit van een integrale financiering. Op de gebouwen rusten leningen die bij overdracht afgekocht zouden kunnen worden. De boeterente bedraagt tussen de 3-5% van het restant. Als Innova besluit te investeren bieden de huren weinig soelaas omdat deze reeds tegen de Maximaal Redelijke Huurprijs aanzitten. In de exploitatieberekeningen zijn twee scenario’s gehanteerd. Het WSW scenario geeft een gunstige uitkomst van fl.1,2 mln. inclusief Groot Onderhoud (volgens het Projectbureau) en fl. 4.3 mln. zonder GO. In Scenario 1 is het exploitatieresultaat, inclusief GO, minus fl.3,1 mln. en wordt zonder GO het “break even” punt bereikt. Het verschil tussen scenario 1 en scenario WSW is dat in het eerste een huurbevriezing wordt doorgevoerd totdat de huurprijs gelijk is aan 75% van de Maximaal Redelijke Huurprijs. Uit de gevoeligheidsanalyses blijkt dat de exploitatieresultaten met zorg geïnterpreteerd moeten worden. Kleine veranderingen in parameters hebben grote gevolgen. De marktwaarde van de woningen is gebaseerd op de vraagprijzen van het bestand van de NVM en waardebepalende factoren als locatie, bouwkundige staat, bestemming etc.. Concluderend wordt gesteld dat de woningen (Biltstraat, Eisenhowerlaan en Aanleunflat) een aantal pluspunten en minpunten hebben, maar niet uitzonderlijk goed of slecht zijn. De verkoopprijs per m² is gesteld op fl.3500,- . Als meerder woningen tegelijk worden verkocht moet rekening worden gehouden met het kwantumeffect. De demografische ontwikkeling laten een breukvlak zien in het jaar 2000. De ouderenpopulatie groeit vanaf dat jaar sterk totdat in 2020 nagenoeg de helft van de hoofdbewoners van onze samenleving 55 jaar en ouder is. Toch wordt de komende jaren een afname van het aantal 75-plussers verwacht. In stad Utrecht is er geen relatieve maar wel een absolute vergrijzing. Dit houdt in dat er absoluut gezien meer ouderen zullen komen. Voor veel ouderen zal het inkomen toenemen, voornamelijk uit de pensioensgelden. Het inkomen van ouderen blijft wel achter bij dat van jongeren (55-min) en 15% zal bij de harde kern met lage inkomens blijven horen. De enorme zorgvraag wordt deels door de thuiszorg beantwoord, maar vanwege capaciteitsgebrek moet men zich beperken tot de geïndiceerde gevallen. Naast afname van de informele zorg blijven ouderen steeds langer zelfstandig wonen. Zelfstandig wonen wordt gefaciliteerd en gestimuleerd door de overheid. Hierdoor wordt de extramurale én de intramurale zorg weer zwaarder belast. Om functioneel te voldoen aan de veranderende eisen moet het verzorgingstehuis worden aangepast. Hiervoor heeft de Ziekenfondsraad grootse plannen. Er zijn drie wijken besproken waar Innova gebouwen beheert. Wijk Oost (Biltstraat) dat een echt “binnenstadprofiel” heeft met kleine oude huizen en weinig ouderen. Er wonen veel hoog opgeleiden in te kleine en goedkope huisvesting. Dit heeft een gunstige 10 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

woningmarktpositie tot gevolg en de huizenprijzen liggen hier dan ook zeer hoog. In Overvecht (Vulcanusdreef) is dit niet het geval. Deze naoorlogse wijk kenmerkt zich door overeenkomst in structuur en opzet. Overvecht huisvest relatief veel ouderen. De laatst besproken wijk is Zuidwest. Hierin liggen twee sub-wijken die erg van elkaar verschillen. Transwijk (Bijnkershoek) is op de binnenstad na de kleinste sub-wijk en Kanaleneiland (Eisenhowerlaan) is verreweg de grootste sub-wijk. In Kanaleneiland wonen veel jongeren en allochtonen. In beide sub-wijken loopt de groep autochtonen sterk terug. De woningmarkt is in Transwijk gunstig en stabiel en in Kanaleneiland matig. De ruimtelijke ordening van Nederland en ook Utrecht staat de laatste en komende jaren in het teken van expansie en vernieuwing. Stad Utrecht heeft te maken met de twee grote Vinexlocaties aan de westkant van stad Utrecht, de Leidsche Rijn en Vleuten de Meern. De Leidsche Rijn krijgt uiteindelijk (2020) 71.000 inwoners in 31.000 woningen en Vleuten de Meern 26.000 in 11.000 woningen. Van de 31.000 woningen zullen er 800 specifieke ouderenwoningen zijn. Van het nieuwe bouwvolume gaat 70% naar de koopsector waardoor stad Utrecht in 2020 een even verdeling huur- en koopwoningen zal hebben. Extra koopwoningen betekent ook meer eigenwoningbezit. Voornamelijk zal de toename onder de 55-75 jarigen plaatsvinden. 75-plussers zijn nauwelijks geïnteresseerd in koopwoningen. Het eigenwoningbezit is geen nieuwe trend. Voor de komende 20 jaar wordt dezelfde groei verwacht als de afgelopen 20 jaar het geval was. Momenteel lijkt kopen extra interessant te zijn, getuige de explosief stijgende huizenprijzen. De exorbitant hoge prijsstijging van de afgelopen jaren (1997,1998 en 1999) zal naar verwachting niet doorzetten maar dalen tot een niveau onder de 10%. In stad Utrecht zijn er van de 3589 Geschikte en Specifieke (G/S) woningen nauwelijks 1-kamerwoningen. De 1-kamerwoningen die er zijn, zijn bijna allemaal in het bezit van Innova. Hiertegenover staat de Eisenhowerlaan met uitzonderlijk grote woonkamers (36 m²). De huurprijs van de gebouwen van Innova is hoog. Ten opzichte van de concurrentie heeft Innova de hoogste huurprijzen. Van de 3589 G/S woningen is iets meer dan helft een 3-kamerwoning en is de rest op 4% na een 2-kamerwoning. De landelijke woningbehoefte wordt geprognosticeerd met behulp van het Trendscenario en het Cohortscenario. Volgens deze scenario’s zal het aanbod van nultredewoningen met 230280 duizend moeten toenemen om aan de vraag te kunnen voldoen. Hiervan kan 120.000 door aanscherping van de ruimteverdeling gerealiseerd worden. 65.000-105.000 kan geschikt gemaakt worden door opplussen en de rest komt vanuit de nieuwbouw. Belangrijke externe partijen van Innova zijn de woningbouwcorporaties. Deze instellingen behoren veelal tot de Toegelaten Instellingen. Externe partijen die operatief zijn op de markt van ouderenhuisvesting in Utrecht zijn Mitros, Amnis, Boex en Woonzorg Nederland. Zij zijn ook Toegelaten instellingen. Dit brengt een aanzienlijk rentevoordeel met zich mee. Als het gaat om wonen en zorg zijn er altijd botsende belangen. Het wonen valt onder de verantwoordelijkheid van het VROM en de zorg onder die van het VWS. Er is dan ook immer strijd tussen de ministeries. VROM stelt haar prioriteiten bij de stenen en daarna pas bij de zorg, het VWS precies andersom. Beide hebben gemeen dat ze financiële verwikkelingen willen beperken. Met de overheveling van het WBO naar het AWBZ tracht de overheid een integrale financiering te bewerkstelligen die de zorg ontkoppelt van de monopolie-positie van de zorginstellingen. 11 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Ouderen vertegenwoordigen een groeiende groep met vele wensen en voorkeuren ten aanzien van huisvesting. Ouderen zijn bereid de verkoopprijs behoorlijk op te schroeven maar de huurprijs niet. Uit onderzoek blijkt dat een functionele woning met grote woonkamer belangrijk wordt gevonden. Als ideaal wordt door 75-plussers een 3-kamerwoning met een woonkamer van minimaal 30 m² beschouwd. Naast wat ouderen graag zelf wensen en eisen zijn er de aspecten van de woning of een gebouw die op basis van gebruikersanalyses zijn uitgezocht. Dergelijke aspecten komen terug in het oppluslabel en seniorenlabel. De laatste is voor nieuwbouw en de eerste voor bestaande bouw. Op basis van onder andere de beide labels is een conceptueel Programma Van Eisen geformuleerd. Innova moet door de eisen af te wegen, van het conceptueel PVE naar een specifiek PVE komen. Het conceptuele model vormt dan de basis voor een plan van aanpak voor de gebouwen.


Inleiding Het rapport dat voor u ligt is geschreven in het kader van een afstudeeropdracht voor de opleiding Techniek en Maatschappij aan de Technische Universiteit van Eindhoven. De afstudeeropdracht (zie doelstelling) is in samenspraak met de universiteit en “Innova voor senioren” geformuleerd. “Innova voor senioren’, voortaan Innova genoemd, is een Utrechtse stichting die woon- en zorgdiensten levert aan 55- plussers. Innova is werkzaam in vier wijken (Zuid, Zuidwest, Oost en Overvecht) van Utrecht. Naast de zorgverlening beheert Innova een zestal gebouwen, waarvan er 3 in eigen bezit zijn. De zorg gaat van het beschikbaar stellen van een huismeester tot intensieve intramurale zorg in een verpleegtehuis. Het hele pakket van wonen en zorg wordt gevat in de volgende woonvormen van: beschut wonen, service flat, aanleunwoning, verzorgd wonen, verzorgingstehuis en verpleegtehuis.

Probleemverkenning De zorgsector is aan grote veranderingen onderhevig die o.a. zijn ingezet met de privatisering van de zorginstellingen. Instellingen moeten marktgericht leren denken en ondervinden een ingrijpende structuur- en cultuuromslag. De bedrijfsvoering moet dusdanig worden gereorganiseerd dat kosten zichtbaar worden en middelen efficiënt aangewend kunnen worden. Een andere belangrijke verandering vindt er plaats in de vormgeving van de zorg. Zorg op maat is het credo. Inhoudelijk betekent dit een benaderingswijze waar men uitgaat van de wensen en eisen van de zorgvrager, een vraaggestuurde markt. De vraag wordt vervolgens omgezet in een zorgpakket. Voorheen werd een standaard zorgpakket aangeboden. Met betrekking tot het vastgoed in eigendom hebben deze ontwikkelingen nog niet uitgekristalliseerde consequenties. De nieuwe bedrijfsvoering, de grotere vraag naar kwaliteit, de van overheidswege opgelegde reductie van verzorgingstehuisplaatsen, de vergrijzing en de consequenties van het marktmechanisme zijn alle factoren die zijn weerslag hebben op de huisvesting. Voor Innova is er nog veel onduidelijk over de toekomst van de zorgmarkt, de eigen gebouwen en de organisatie. Er is wel veel informatie voorhanden in de vorm van onderhoudsprognoses, inspectierapporten, bedrijfsanalyses, brochures en dergelijke, maar deze zijn nog niet geïntegreerd of hebben de nodige bedenkingen opgewekt. Op het programma staat een fusie met twee andere stichtingen bejaardenzorg. Het conglomeraat zal onder de naam ContinU en met het motto “bundeling van belang” de toekomst ingaan. Dit samenwerkingsverband is voor Utrechtse begrippen groot te noemen. Voor de organisatie zou de fusie aanhaken op een belangrijk proces dat medio ‘95 met de privatisering van het toenmalige Stichting Huisvesting Bejaarden in gang werd gezet. Bij die privatisering werd tevens in een besluit vast gelegd dat het onroerend goed overgedragen moest worden. Dit besluit is al achterhaald maar overdracht is nog een heet hangijzer.


Kortom Voor Innova is het van belang het hoofd boven water te houden in de stroomversnelling waarin de zorgsector is verzeild is geraakt. Daarbij is essentieel dat zicht wordt verkregen op de eigen middelen in relatie tot de externe invloeden. Specifiek is de vraag neergelegd welk beleid er met betrekking tot het vastgoed gevolgd kan worden. In voorgaande context is de volgende probleem- en doelstelling geformuleerd

Probleemstelling Wat zijn de huisvestingsmogelijkheden van Innova in relatie met de eigen organisatie en de marktontwikkelingen in de zorgsector binnen de regio Utrecht?

Doelstelling Het formuleren van een kader op basis waarvan Innova haar huisvestingsbeleid kan bepalen.


1 Theoretische achtergrond 1.1 Inleiding Een huisvestingsvraagstuk als centraal gesteld in dit huisvestingsbeleidonderzoek omvat een mix van aspecten die in ogenschouw genomen moeten worden. Bewoners, huisvesting, organisatie, marktontwikkelingen, overheden zijn voorbeelden van aspecten die te samen een complex vormen dat gestructureerd en geanalyseerd moet worden om tot beleid te komen. Om het complex aan aspecten volgens een gestructureerde methode te achterhalen en te doorlichten is een model ontwikkeld dat in dit hoofdstuk gepresenteerd zal worden. Het model wordt het perspectiefmodel genoemd en is grafisch weergegeven op de volgende pagina.

1.2 Perspectiefmodel Het perspectiefmodel bestaat uit een 6 tal schijven die onafhankelijk van elkaar kunnen draaien. Elk segment van een ring correspondeert met een hoofdstuk uit het rapport. De gele schijven betreffen het lijdend voorwerp, Innova in haar breedste betekenis. Omdat het uitgangspunt van het huisvestingsbeleid altijd door het onroerend goed wordt bepaald staan de gebouwen in eigendom apart op een schijf vermeld. Met Innova in haar breedste betekenis, wordt Innova bedoeld inclusief gebouwen in eigendom en beheer, de gehele organisatie en de bewoners. Financiële aspecten van Innova zijn geëxtraheerd van de overige schijfpunten om het kostenaspect te expliciteren. De groene en rode schijf vormen de omgeving van Innova. Uitkomsten van een bepaalde denkrichting worden geprojecteerd in de blauwe schijf. Het model dient te worden gebruikt als een denkmodel voor het gestructureerd en volledig benaderen van een idee over de huisvesting in eigendom van Innova met als hoofduitgangspunten verandering in de fysieke omgeving en verandering van eigendomsconstructie. Een idee kan bijvoorbeeld verkoop van alle gebouwen (verandering eigendomsconstructie) in combinatie met samenvoeging van een aantal appartementen betekenen (aanpassing fysieke omgeving). Het idee gaat naar de input schijf, van waaruit een perspectief bepaald wordt door de schijven in een bepaalde combinatie te verschuiven. Elk ingenomen perspectief vormt een denkrichting. De denkrichtingen zijn in het rapport zo veel mogelijk meegenomen zodat een idee onderbouwd kan worden waardoor een afweging mogelijk wordt. Alle output van een denkrichting komt uit in de blauwe ring. Als alle relevante denkrichtingen zijn doorlopen is het oorspronkelijke idee gevormd en gekleurd tot een scenario. Enig “fingerspitzegefuhl” is hierbij nodig, maar belangrijker is dat men zich goed realiseert dat in eerste instantie geen overzicht te verkrijgen is van alle haken en ogen. Bijvoorbeeld verkoop van onroerend goed aan een woningbouwcorporatie met behoud van operationele beheersactiviteiten kan vanwege hun beheerservaring zeer gunstig lijken maar anderzijds kan de afhankelijkheid de zorginstelling frustreren.


Perspectiefmodel


1.3 Aanvulling denkmodel op rapport De antwoorden die het rapport geeft op vragen die uit het perspectiefmodel naar voren komen zijn niet uitputtend. Volledigheid in complexe problematiek als huisvesting is slechts nastrevenswaardig. Met behulp van het denkmodel wordt wel een middel aangereikt om naast de door in het rapport naar voren gebrachte informatie op een gestructureerde manier zaken aan het licht te brengen. Het is dan ook de bedoeling dat voor het nemen van een beslissing alle denkrichting worden doorlopen. Met het boerenverstand komen eenvoudig onvoorziene zaken aan het licht.

1.4 Relatie met werkopzet De gegevens die nodig zijn voor de beantwoording van de vragen die naar voren komen als een denkrichting wordt ingenomen zijn terug te vinden in de werkopzet. De hoofdstukken uit de werkopzet 1 t/3 komen overeen met de gele schijven. Hoofdstuk 4,6,7 zitten in de groene schijf en hoofdstuk 5 komt in de rode schijf terug. Het deel van hoofdstuk 8 dat mogelijkheden bevat is het resultaat van de input en staat geprojecteerd in de blauwe schijf. De consequenties (genoemd in hoofdstuk 8) voor bewoners, organisatie en financiën staan in de grootste gele schijf. Gedurende de afstudeerperiode is de werkopzet steeds verder geëvolueerd tot de versie die op de Bijlagen cd-rom staat.

1.5 Relatie met de deelvragen De deelvragen zijn de afgeleide van allerlei sub-vragen die ten grondslag liggen aan de werkopzet. In relatie tot het perspectiefmodel corresponderen de deelvragen met één of meer onderdelen (hoofdstukken uit het rapport). Onderstaand tabel geeft de deelvragen weer en de relatie tot het perspectiefmodel. nr.

Relatie met Perspectiefmodel

Vraag

1a

Bewoners/Organisatie

Welke doelgroep beoogt Innova?

1b

Wensen en Eisen 55-plus

Welke huisvestingsbehoeften en eisen hebben 55-plussers?

2

Maatschappelijke ontwikkelingen

Welke maatschappelijke ontwikkelingen op nationaal, regionaal en wijk niveau zijn van belang voor Innova?

3

Gebouwen

Welke discrepantie is ertussen het aanbod van gebouwen in eigendom van Innova en de vraag van haar doelgroep?

4a

Bouwkundige oplossingen

Welke technische oplossingen zijn er voor de geconstateerde tekortkomingen?

4b

Bouwkundige oplossingen

Welke bouwkundig functionele mogelijkheden zijn er op het terrein van Innova binnen de hoofdconstructie te realiseren?

5

Bewoners+ Organisatie

Wat zijn de consequenties van de bouwkundige ingrepen voor bewoner en organisatie?


6a

Financiën

Wat is de bedrijfseconomische waarde van de gebouwen?

6b

Financien

Wat zijn de financieringsmogelijkheden van Innova?

7

Externe partijen +Overheidsinstanties

Welke regelingen en instanties zijn voor Innova van belang met betrekking tot de huisvestingvraagstukken?

8a

Ouderenhuisvesting

Welke spanning is ertussen vraag en aanbod (kwantitatief) van seniorenwoningen in Utrecht?

8b

Ouderenhuisvesting

Wat is de kwaliteit van de woningen van Innova in vergelijking met andere ouderenhuisvesting in utrecht?

9

Behoud versus Eigendom + Juridisch kader+ Beheer versus uitbesteden*

Welke eigendoms-, beheers- en verkoopconstructies zijn relevant en wat zijn daar de consequenties van? Voordelen, nadelen, risico's


2 Innova 2.1 Inleiding De problematiek is in de (hoofd)inleiding aan de orde gekomen. In dit hoofdstuk wordt extra informatie verschaft over wat Innova doet en wie zij is. Ook wordt de richting die de organisatie voorstaat beschreven en in welke mate de huisvesting daar reeds in is betrokken. Bij Innova staat sinds de privatisering overdracht van de gebouwen steevast op de agenda. In de “stand van zaken inzake overdracht” is een korte samenvatting gegeven van een aantal belangrijke kwesties die zich in de afgelopen 5 jaar hebben voorgedaan.

2.2 Wat/wie is Innova Innova voor senioren is een dienstverlenende stichting met haar hoofdkwartier gehuisvest in de Utrechtse wijk Transwijk in het ouderencomplex “de Bijnkershoek’. Zij levert zorg aan senioren en voert daarnaast het beheer over ongeveer 800 woningen en appartementen. Innova is een non-profit instelling. Dit betekent dat er geen winstoogmerk mag zijn. Wel mag van lucratieve delen van het bedrijf winst overvloeien ten bate van zwakkere onderdelen. De ruim veertig jarige stichting maakte tot 1995 deel uit van de gemeente Utrecht en werd Stichting Huisvesting Bejaarden (SHB) genoemd. In 1995 werd de stichting geprivatiseerd en ging onder de naam Innova als zelfstandige onderneming van start. Bij die privatisering werd Innova eigenaar van een drietal complexen, te weten een service flat gelegen in Kanaleneiland (Eisenhowerlaan), het complex de Bijnkershoek met een verzorgingstehuis en aanleunflat in wijk Transwijk en het complex aan de Biltstraat met ouderenhuisvesting en een dienstencentrum in wijk Oost. De gebouwen Eisenhowerlaan en Bijnkershoek zijn door de verzorgingstehuisstatus eigendom van de SHB geworden. De Biltstraat is waarschijnlijk vanwege het dienstencentrum bij de stichting gevoegd. In 1987 is de Eisenhowerlaan omgebouwd tot serviceflat. In het totaal heeft Innova 174 woningen voor zelfstandig levende ouderen en 222 intramurale plaatsen in eigendom. Hiernaast wordt het beheer van een viertal andere gebouwen met in totaal 375 zelfstandige woningen en 133 intramurale plaatsen uitgevoerd. De zelfstandige woningen zitten in de gebouwen Nansen- en Gasperilaan, de Vulcanusdreef en Tolsteeg. De eerste drie gebouwen zijn eigendom van de woningbouwcorporatie Mitros en Tolsteeg is van woningbouwcorporatie Amnis. Tolsteeg heeft naast zelfstandige woningen ook nog intramurale plaatsen. Buiten het groot onderhoud voert Innova alle beheerstaken uit. Beheerstaken betreffen zaken als verhuur, facility management, financiële administratie, etc. Groot schilderwerk evenals het overige groot onderhoud wordt uitbesteed. De laatst genoemde categorie wordt door het BOB. uitgevoerd. In de service flat op de Eisenhowerlaan, het complex de Plantage, de Vulcanusdreef en in de Nansen- en Gasperilaan heeft Innova een huismeester gedetacheerd en slaapwachten geplaatst. Een huismeester is een soort wacht en fungeert als aanspreekpunt voor de bewoners. Deze woonvorm, waarin een slaapwacht of huismeester veiligheid biedt, kleine klusjes op zich neemt en in noodgevallen voor opvang zorgt, wordt samengevat onder de titel “beschut wonen”. Naast deze woonvorm is er nog de woonvorm “geconcentreerd wonen” op de Biltstraat, waar men gebruik kan maken van het dienstencentrum, maar niet kan 19 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

terugvallen op een huismeester of slaapwacht. Een woonvorm waarbij, net als voorgaande woonvormen, de ouderen voornamelijk op zichzelf zijn aangewezen is de aanleunwoning. Deze woningen leunen tegen een instelling met intramurale zorg aan. Zo staan naast het verzorgingstehuis de Bijnkershoek een 80 tal aanleunwoningen. Men kan, indien dit noodzakelijk is, zorgverlening krijgen van het verzorgingstehuis. Voor schoonmaak werkzaamheden of maaltijden zijn de bewoners op zichzelf aangewezen, of moeten zij terugvallen op de thuiszorg. De diversiteit aan woonvormen is groeiende en spraakverwarring kan hier het gevolg van zijn. Om, voor dit rapport althans, duidelijkheid te scheppen in de interpretatie van diverse woonvormen is in de begrippenlijst een definiëring van veel voorkomende woonvormen opgenomen. Op een aantal locaties biedt Innova 24 uurs-personenalarmering om senioren met een handicap een groter gevoel van veiligheid te geven en ingeval van nood in te kunnen grijpen. Met een druk op de knop wordt een spreek/luister-verbinding gemaakt met een centrale post die de situatie inschat en indien gewenst verdere actie onderneemt. Het hele pakket van wonen en zorg wordt ingedeeld naar de volgende woningvormen van extensieve naar intensieve zorg: beschut wonen, service flat, aanleunwoning, verzorgd wonen, verzorgingstehuis en verpleegtehuis.

2.3 De organisatie Innova is van oorsprong een gemeentelijke instantie. De zorgsector waar de organisatie zich in bevindt is aan sterke veranderingen onderhevig. Er is een hoge werkdruk in de zorgsector en de concurrentie van het bedrijfsleven is op de arbeidsmarkt enorm. Personeel is moeilijk te vinden er is een groot verloop. Dit brengt vanzelfsprekend onrust en problemen met zich mee. Nieuw personeel moet eerst worden ingewerkt om de oude arbeidskracht te kunnen vervangen. Daarnaast gaat door het grote verloop kennis, dat niet direct is verbonden aan het uit te voeren werk (asset knowledge), verloren. Werknemers die een organisatie langere tijd dienen, kennen de niet geformaliseerde processen en weten veel over het reilen en zeilen van een organisatie en haar klanten. Hiernaast is er onzekerheid in de organisatie of functies wel vervult blijven en een ingezet traject voltooid zal worden. Ook brengt een groot verloop extra kosten met zich mee omdat met tijdelijk personeel de leemtes opgevuld moeten worden. Voor dergelijk personeel moet veelal een hoge prijs betaald worden. Hoewel nieuw personeel verse knowhow met zich meebrengt en nog een objectieve kijk op een organisatie heeft moet verloop serieus genomen worden. Ook organisatorische veranderingen ingezet door bezuinigingen vanuit overheidswege hebben werkprocessen gefrustreerd. Waar vroeger een babbeltje onder werktijd kon geschieden, moet dat nu worden nagelaten om de target te kunnen halen.

2.4 Organisatie cultuur en structuur Het personeel gaat collegiaal met elkaar om en men toont een positieve werkhouding. De hiërarchische structuur is wel aanwezig maar er is geen spraken van duidelijke interpersoonlijke niveauverschillen. Voor het aan spreken van hoger geschaald personeel lijkt nauwelijks een drempel te bestaan. Van de bijeenkomsten van het hoger management worden de notulen op een voor iedereen bereikbare plaats gehangen, zodat het personeel op de hoogte kan blijven van de gang van zaken. 20 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

2.5 Functies Onderstaand overzicht geeft een weergave van de belangrijkste functies van Innova. Woonfunctie Het bieden van diverse woonvoorzieningen, zoals de wooneenheden binnen de twee verzorgingstehuizen, de aanleunflats, de zelfstandige ouderenwoningen, serviceflats en beschut wonen complexen. Zorgfunctie Dit behelst het bieden van huishoudelijke, lichamelijke en geestelijke verzorging aan bewoners en ouderen in het algemeen. Begeleidingsfunctie Vanuit een individuele benadering krijgen ouderen activiteitenbegeleiding en psychische en sociale begeleiding. Verpleegfunctie Bij een complexe en zwaardere zorgvraag kunnen ouderen verpleegkundige zorg ontvangen. Intermediaire functie Dit is in feite een schakelfunctie die Innova door middel van de zorgfunctie vervult voor het verkrijgen van paramedische, medische of psychiatrische zorg. Servicefunctie Innova draagt via bemiddeling zorg voor het bieden van faciliteiten zoals een kruidenier, kapsalon, bank, pedicure, fysiotherapie, logeermogelijkheden en alarmering. Voedingsfunctie Het bieden van maaltijdvoorzieningen voor bewoners van de verzorgingstehuizen, ouderen in de wijk en eigen personeel. Recreatiefunctie Dit zijn activiteiten op het vlak van ontspanning en vrijetijdsbesteding voor ouderen. Deze activiteiten worden zowel voor de bewoners als voor ouderen in de omgeving georganiseerd. Overheadfunctie De ondersteunende functies ten behoeve van het primaire proces zijn de directie, het secretariaat en de staffuncties P&O, financiën en beleidsinnovatie.

2.6 Facility management Inleiding Facility management is een belangrijke ondersteuning van het primaire bedrijfsproces. Het omvat taken als coördinatie van de technische dienst, de schoonmaak, het gebouwonderhoud, systeembeheer. Een vakkundige manager is essentieel voor deze taak om succesvol te kunnen zijn. De facility manager moet in ieder geval goed kunnen coördineren om de verschillende processen vloeiend met en naast elkaar te laten functioneren. Tevens zijn communicatieve vaardigheden van groot belang om met de diverse onderdelen van het gehele facility management te kunnen werken. Een facility manager heeft naast bovengenoemde vaardigheden kennis van technische en bouwkundige zaken nodig, voor het inzicht in gebouw en apparatuur gebonden aangelegenheden. Zo moet in overleg met bijvoorbeeld het BOB (Extern ingehuurde partij voor onderhoudswerkzaamheden) Kennis van zaken aanwezig zijn om werkzaamheden op waarde te kunnen schatten. Facility management in de praktijk bij Innova Innova heeft bij de verbouwing van de verpleegunit ondervonden hoe belangrijk het is om een 21 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

sterke vertegenwoordiger te hebben in het bouwproces, om in te spelen op veranderende omstandigheden en externe partijen op hun verantwoordelijkheden aan te kunnen spreken. Door diverse omstandigheden is grote vertraging opgelopen. Een duidelijk verantwoordelijke met de juiste vakkundigheid ontbeerde Innova om de vertragingen te beperken.

2.7 Sociale doelstelling Innova heeft als doel het bieden van zorg en woonruimte aan 55-plussers met een woon en/of zorgbehoefte uit de lagere- tot middeninkomensklasse.

2.8 Beleid Innova Innova zit in een groeiende en veranderende branche waar mogelijkheden en bedreigingen uit voortkomen. Het beleid van Innova is er op gericht nu en in de toekomst goede zorg te kunnen bieden. Op het programma staat een fusie met verpleegtehuis Albert van Koningsbruggen en verzorgingstehuis ‘t Huis aan de Vecht. Het conglomeraat zal onder de naam ContinU verder gaan. Met het gemeenschappelijke motto “bundeling van belang” wordt blijk gegeven van het streven naar continuering van de zorgfunctie. Het conglomeraat zal naar verwachting de vraag naar een verder geïntegreerde en op maat gemaakte zorg beter kunnen beantwoorden en bovendien profiteren van te behalen schaalvoordelen. Op het gebied van zorg is Innova sterk en wil het haar vleugels ook spreiden. Onder begeleiding van een recent aangestelde kwaliteitsmanager moet het dienstenpakket worden verbeterd en uitgebreid in de richting van de thuiszorg. Het beleid van Innova is evenals het overheidsbeleid gestoeld op de maatschappelijke ontwikkeling dat ouderen langer zelfstandig willen blijven wonen. Deze wens van de ouderen leidt tot een kwantitatieve verschuiving van intramurale zorg naar extramurale zorg en Innova probeert hier met een breder en flexibeler dienstenpakket op in te spelen. Tevens stelt Innova zich de taak mee te gaan met de omslag in de zorgmarkt van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt. Tegenwoordig moet een instelling geen vaste zorgproducten aanbieden maar inspelen op de behoefte van de klant en zorg op maat leveren. In hoeverre de zorg op maat geleverd zal worden is nog niet helder gemaakt.

2.9 ContinU Innova zit anno begin 2000 in een belangrijke fase van de fusieonderhandelingen met AvKb en ‘t Huis aan de Vecht. Oorspronkelijk zou de fusie per 2000-01-01 juridisch geregeld moeten zijn, maar door interne organisatieproblemen in het verpleegtehuis AvKb is de fusie uitgesteld. Voor er een fusie aangegaan wordt dient AvKb haar zaken op orde te hebben. Aan de kant van Innova en ‘t Huis aan de Vecht zitten geen grote struikelblokken. Beide instellingen hebben een gezonde vermogens- en liquiditeitspositie en de organisaties zit goed in elkaar. Het vastgoed van AvKb wordt momenteel grootschalig gerenoveerd. De huisvesting van ‘t huis aan de Vecht is van Woonzorg Nederland en is tevens ingrijpend onder handen genomen.


2.10 Huisvestingsbeleid Innova en of Continu Wat betreft het totale aanbod van woningen, alsmede de verzorgingstehuis- en verpleegtehuisplaatsen van Innova zijn er enkele ideeën, maar is er nog geen strategisch beleid. Hoewel de fusie waarschijnlijk door zal gaan, wil Innova los van de fusie een huisvestingsbeleidsadvies voor de gebouwen in haar eigendom. Voor het gebouw Albert van Koningsbruggen, eigendom van zorginstelling AvKb, is reeds een bouwplan in zeer ver gevorderd stadium en ´t Huis aan de Vecht is onlangs gerenoveerd en bovendien eigendom van de woningbouwcorporatie Woonzorg Nederland. Het huisvestingsbeleid, voor de laatste twee genoemde gebouwen, met betrekking tot de fysieke omgeving van de gebouwen is derhalve reeds gezet. Het toekomstige conglomeraat ContinU zal zeker een eenduidig en geïntegreerd huisvestingsbeleid moeten hebben, maar voor Innova en late ContinU is het van belang dat er een goed beeld van de gebouwen in eigendom van Innova ontstaat, omdat hiervoor het huisvestingbeleid nog volledig gestalte moet krijgen. Wel staat onomwonden vast dat Innova huisvesting voor haar bewoners gegarandeerd wil hebben. Dit beleid is ook terug te vinden in het besluit de Vulcanusdreef als een “beschut wonen” complex te handhaven. Innova moet haar weg ten aanzien van de huisvesting dus nog uitstippelen. Om inzicht te verhogen in de mogelijkheden en huidige positie van de huisvesting is de opdracht voor het huisvestingsbeleidonderzoek gegeven.

2.11 Huidige stand van zaken inzake overdracht Deze paragraaf betreft een samenvatting van alle relevante overeenkomsten en uitlatingen die met betrekking tot overdracht van het vastgoed in besprekingen met diversen externe partijen gedaan zijn.

2.11.1 Privatisering en overdracht Bij de privatisering in 1995 van de SHB is een raadsbesluit vastgesteld. In dit besluit staat dat Innova (vroeger SHB) geen recht heeft op de privatiseringsbijdrage indien zij niet tot overdracht van het onroerend goed zou overgaan. De overdracht van de gebouwen maakt namelijk deel uit van de privatiseringstransactie. Echter, de financiële tak van de gemeentelijke Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling (DMO, Richard Thomassen) heeft te kennen gegeven dat Innova de privatiseringsbijdrage van ruim 3 miljoen mag behouden Volgens Dienst Stadsontwikkeling (Carol Franssen) staat het raadsbesluit nog als een paal boven water. De gemeente wil een Win-Win situatie creëren waarin zoveel mogelijk gestreefd wordt naar het scheiden van wonen en zorg. Deze insteek druist in tegen de uitspraak van de tweede kamer dat de scheiding van wonen en zorg als vastgelegd in het rapport Welschen niet langer dwingend is opgelegd. De overdracht dient budgettair neutraal te geschieden. Dit houdt in dat een eventuele boekwinst niet te gunste van Innova kan komen. Vooralsnog moet Innova opdraaien voor de boeterente, of de leningen aanhouden en jaarlijks een rentederving bekostigen. Bij een eventuele verkoop wordt gekeken naar de totale portefeuille aan vastgoed. Er mag dan ook niet afstand gedaan worden van de verliesgevende gebouwen terwijl de winstgevende worden behouden. Het is een kwestie van alles of niets.


2.11.2 Saneringsbijdrage Er is een verzoek ingediend voor een saneringsbijdrage. Dit verzoek zal echter niet gehonoreerd kunnen worden omdat het VROM geen saneringsbijdrage verstrekt aan instellingen anders dan met een DKP-lening op een verzorgingstehuis.

2.11.3 Gemeente en overdracht 29 juni 1995 is de privatisering aanvaard door gemeente. Heden ten dage wordt overdracht nagestreefd maar niet vereist. De gemeente heeft te kennen gegeven de overdracht niet te willen forceren. Hiertoe heeft zij overigens ook niet de middelen voor. Zij zullen echter wel alles proberen om tot een overdracht te komen, zeker als de bedrijfswaarde negatief is (Zie voor bedrijfswaarde: 5.7 Bedrijfseconomische waardeberekening). Ook is de gemeente bereid bij te springen wanneer er een exploitatie tekort voorzien wordt, bij een scenario waarin van een Maximaal Redelijke Huurprijs van 75% wordt uitgegaan (Zie voor MRH : 5.7.2 Toelichting exploitatieberekening). Vanwege dit beleid en het gegeven dat de SHB een gemeentelijke instelling was, is er Volgens Dienst StadsOntwikkeling (DSO) bereidheid een duit in het zakje te doen. Daarentegen werkt de gemeente niet mee aan reservevorming voor Innova (expliciet besluit!) Blijkens een schrijven van Burgemeester en Wethouder dd. 7 juli 1995 moet de gemeente een gezonde onderneming achterlaten. In een memo van 16-10-1996 werd gesteld dat de gezonde financiële startpositie inhoud dat Innova 20% van resterend balanstotaal als reserve genomen mag worden, neerkomend op fl.2,2 miljoen. Hiernaast dienen er zo min mogelijk eigenaren te komen. In een brief van Gemeente dienst welzijn, namens R.Thomassen, wordt het een en ander in verband met de overdracht vermeld. Medio 8 juni 1995 zijn het WBU (Woningbouwvereniging Utrecht, overgegaan in Mitros)en de gemeente in een bespreking overeengekomen dat het onroerend goed van de SHB tegen boekwaarde verminderd met de ABR (Alegemene Bedrijfsreserve) en het onderhoudsfonds van 5 jaar overgenomen mag worden.

2.11.4 Overdrachtsmethodiek Overdracht en scheiding wonen en zorg Bij de overdracht van de gebouwen zoals die in alle onderhandelingen is voorgesteld, beoogd een scheiding van wonen en zorg. Middelen die aan de zorg zijn gerelateerd zouden in het bezit van de zorginstelling moeten blijven en gebouwgebonden zaken worden overgedragen. Coopers & Lybrand heeft in 95 een analyse uitgevoerd van de scheiding van wonen en zorg. Bij dit rapport zijn kanttekeningen te plaatsen bij de argumentatie voor de scheiding. Toch is bij verkoop van onroerend goed een scheiding nodig. Er moet immers worden afgeschreven en dan moeten de kostendragers bekend zijn. De scheiding moet een discussiepunt zijn voor eventuele onderhandelingen. Sommige zaken/ objecten kunnen namelijk voor wonen en zorg gebruikt worden of het grensvlak is moelijk te definiëren. Zo kun je de fitness ruimte voor bejaarden beschouwen als zorgkosten of een service die bij het wonen hoort. Het gaat hier te ver dieper op deze materie in te gaan. De essentie is dat scheiding een complexe zaak is waar serieus over gedebatteerd moet worden in onderhandelingen aangaande de overdracht. 24 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Voor Innova geld dat de inventaris afgeschreven is. Een financiële scheiding is wat dit middel betreft niet nodig. Wel is een administratieve scheiding gewenst om nieuw aan te schaffen inventaris aan de juiste kostendrager te hangen.

2.11.5

VROM-methode

Onroerend goed kan volgens de VROM-methode in gebracht worden. Dit wil zeggen dat onderhoudsvoorzieningen en ABR ook worden ingebracht. Hiermee lijkt het alsof de exploitatie gewoon doorloopt. Dit heeft als voordeel dat er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. De erfpacht moet wel eeuwig worden afgekocht. Dit betekend een extra kostenpost van 10% van de erfpacht á fl.350000,- voor de Bijnkershoek, het enige complex waar nog erfpacht op zit. De huur van een verzorgingstehuis wordt volgens het Projectbureau gebaseerd op de kosten die een woningbouwcorporatie zal maken als zij het eigendom heeft. Indien dit goed onderbouwd is gaat het Ziekenfondsraad hiermee akkoord.


Samenvatting De stichting Innova voor senioren is volop in beweging. In 95 startte de privatisering van de toen nog gemeentelijke Stichting Huisvesting Bejaarden (SHB) genoemde zorginstelling. Naast de brede zorgverlening die van intramuraal naar extramuraal gaat is Innova beheerder en eigenaar van ouderenhuisvesting. In totaal heeft Innova 174 zelfstandige woningen in eigendom en 375 extra in beheer. Het Verzorgingstehuis (met verpleegunit) dat ook eigendom van Innova is heeft 222 plaatsen. Anno 2000 staat er een fusie met AvKb (verpleegtehuis) en “t Huis aan de Vecht tot ContinU op het programma. Vanwege organisatorische problemen bij AvKb is de fusie uitgesteld. In geval van fusie komt waarschijnlijk het vastgoed van AvKb bij het eigendom van ContinU. Facility management zou hierdoor aan belang winnen. Met een goed georganiseerd facility management kan het vastgoed kundig worden beheerd. Innova streeft naar een continuering van de zorg met een uitbreiding richting de extramurale zorgverlening. Naast de fusie staat overdracht van de gebouwen op de agenda. De missie van Innova met betrekking tot de huisvesting is nog niet geformuleerd. De mogelijkheden en inzichten die door dit rapport worden verschaft moeten daar aan bijdragen. De huidige stand van zaken leert dat de met de privatisering opgelegde overdracht Innova al jaren bezighoudt. Overdracht is geen vereiste meer maar door gemeente en onder andere woningbouwcorporatie Mitros wordt hierop wel aangedrongen. Wat dit onderwerp betreft is Innova nog steeds zoekende naar een definitief standpunt.


3

Doelgroep Innova

3.1 Inleiding De bewonersgroep voor de woningen in het beheer van Innova bestaat uit 55-plussers met een woon- en/of zorgvraag en met een laag tot gemiddeld inkomen. In het kader van het huisvestingsbeleidonderzoek is deze definitie te globaal. Specifieke conclusies met betrekking tot bijvoorbeeld demografische ontwikkelingen of resultaten van woonwensenonderzoek zouden te grof worden. Daarom is gekozen voor een verfijning op basis van een analyse van het huidige bewonersbestand van de 175 woningen in eigendom van Innova. De doelgroep, die als uitgangspunt van dit rapport fungeert, is derhalve de afgeleide van het huidige bewonersbestand. De bewoners van de externe gebouwen (gebouwen niet in eigendom) is tevens een analyse gemaakt. Deze is gebruikt als vergelijkingsmateriaal om uitspraken beter te funderen en eventuele curiositeiten op te sporen. Er is gebruik gemaakt van een Excel bestand met alle bewoners die tussen 1-1-1980 en 1/11/’99 woonruimte uit een van de gebouwen in eigendom van Innova zijn gaan bewonen of dat nog steeds doen. In bijlage “Analyse bewonersbestand [folder]” op de Cd-rom is de volledige analyse opgenomen.

3.2 leeftijden geslachtsverdeling naar doelgroep Leeftijdsverdelin g 40% 30% 20% 10% 0% 55-60 60-70 70-75 75-80 80-85

85+

Onderstaande diagrammen geven de leeftijdsverdeling geslachtsverdeling. 86% van de bewonersgroep van Innova is 75-plus en ¾ is vrouw. 14% is jonger dan 75 jaar en slechts 6 % zit onder de 70 jaar.

Geslachtsverdeling 100% Vrouwen

80% 60%

73%

63%

72%

76%

27%

37%

28%

24%

Eisenhowerl.

Bijnkershoek

Mannen

40% 20% 0% Tot. Woningen

Biltstraat


3.3 Gemiddelde leeftijd Gemiddelde leeftijd 88 86 84

82,3

82,3

78

79,8

82

80

86,7

82

76 Tot. Woningen

Biltstraat

Eisenhowerl.

Bijnkershoek

VZH

Het Verzorgingstehuis springt duidelijk naar voren als het gaat om de hoogste gemiddelde leeftijd. Op ruime afstand volgen de aanleunflat Bijnkershoek en service flat Eisenhowerlaan. Het beeld dat de Biltstraat laat zien komt duidelijk overeen met het landelijke beeld van de scheiding tussen verschillende woonvormen. Naarmate de zelfstandigheid afneemt wordt de leeftijd hoger. Eisenhowerlaan en aanleunflat Bijnkershoek vallen tussen het verzorgingstehuis en de woonvorm “beschut wonen” in. Als “beschut wonen” complex is de gemiddelde leeftijd op de Biltstraat aan de hoge kant wanneer de externe gebouwen in de beschouwing worden meegenomen. Nansenlaan voert de ondertoon met een gemiddelde leeftijd van 72,8 jaar.

3.4 Gebouwspecifieke resultaten In de Eisenhowerlaan en aanleunflat Bijnkershoek is, in vergelijking met het landelijke beeld en de overige zelfstandige woonvormen in beheer van Innova, de gemiddelde leeftijd van 82,3 jaar hoog. Landelijk is de gemiddelde leeftijd van serviceflatbewoners en Aanleunflat bewoners 78 jaar. Duidelijk is dat deze woonvormen tussen het verzorgingstehuis en minder ouder specifieke woonruimte inzitten. De gemiddelde leeftijd in beide woonvormen is de laatste jaren omhoog gegaan. Er is een grote groep lange zittenblijvers gezien het verschil tussen de verblijfsduur van ex-bewoners en die van de huidige bewoners (in hoofdstuk “gebouwen” wordt nader ingegaan op de relatie tussen de twee aangehaalde verblijfsduren) In de afgelopen jaren is de zorgzwaarte omhoog gegaan. In de Eisenhowerlaan zijn momenteel (1/11/’99) 26 maaltijdvragers tegen 5 tien jaar geleden. Deze gegevens weerspiegelen de landelijke ontwikkeling dat mensen langer zelfstandig blijven wonen en dientengevolge er een grotere extramurale zorgvraag ontstaat. Te verwachten is dat de leeftijd verder omhoog zal gaan en daarmee gepaard gaande de zorgzwaarte, of dat meer mensen de overstap naar het verzorgingstehuis gaan maken. Het eerst genoemde scenario is waarschijnlijker, omdat de faciliteiten in beide gebouwen uitstekend zijn en ouderen niet wensen te verhuizen indien de gezondheid daar niet toe noopt.


3.5 Conclusie doelgroep De doelgroep van Innova wordt gevormd door autochtone 75-plussers waarvan 3/4 van het vrouwelijke geslacht is en de inkomensklasse verdeling varieert van de lage inkomensgroep tot middenklasse niveau. De groep van 75-plus wordt representatief geacht als uitgangspunt voor de doelgroep van Innova. Reden voor deze aanname is naast de procentuele verdeling het gegeven dat ouder specifieke woonruimte belangrijker wordt naarmate de mobiliteitsproblemen groter worden en dus wanneer de leeftijd toeneemt. Het is bovendien minder problematisch voor een oudere zonder mobiliteitshandicappen in een ouderspecifieke woning te verblijven, dan dat een oudere met rollator de trap op moet. De groep 55-75 is wel een groep die Innova kan proberen aan te spreken. De 75-plus wordt zodoende als uitgangspunt genomen en de groep 55-75 als potentiële groep.

3.6 Alternatieve doelgroepen In dit hoofdstuk gaat het om alternatieve doelgroepen. Alternatieve doelgroepen zijn groepen die op basis van de sociale doelstelling (zie paragraaf 2.7) in aanmerking komen voor de woon- of zorgfunctie van Innova of anderzijds van belang zijn voor de continuïteit van de organisatie. De continuïteit kan bijvoorbeeld in gevaar komen door grote leegstand. Door een alternatieve groep aan te spreken kunnen de verhuurproblemen verkleind worden. Een groep die bij deze categorie hoort bestaat uit studenten en zal in deze paragraaf aan de orde komen. Als eerste komt een groep, bestaande uit allochtone 55-plussers, aan bod. Deze groep wordt nog niet speciaal bediend door Innova maar valt wel binnen de sociale doelstelling. De eerste alternatieve groep wordt zeer uitgebreid toegelicht. Er volgt niet alleen een korte beschrijving van de doelgroep maar ook de woonsituatie, achtergronden, woonwensen en eisen, het gemeente beleid, etc. komen aanbod. Voor deze opzet is bewust gekozen om een totaal beeld te kunnen vormen na het lezen van dit onderdeel.

3.6.1 Allochtonen ouderen Een voor Innova steeds belangrijker wordende groep wordt gevormd door allochtone 55plussers. De huidige grens dat men tot de ouderen behoren ligt momenteel op de 55 jaarsgrens. Een grens die al tot vele discussies heeft geleid en ooit wel eens naar de achtergrond zal verdwijnen als er een maat gevonden wordt die meer op de algehele conditie van iemand is gebaseerd dan op een arbitraire leeftijdsgrens. Bij allochtonen is het soms het geval dat men nog niet qua leeftijd bij de ouderen hoort maar wel gezien de gezondheidsbeperkingen bij de ouderen geschaard kan worden. De grens van 55 jaar wordt derhalve wel eens omlaag geschroefd naar 45 jaar. Dit heeft te maken met een sneller optredend verouderingsproces door zwaar werk al dan niet in combinatie met slechte arbeidsomstandigheden en door slechte eetgewoontes. Jong oud brengt een nog betrekkelijk ongebruikelijk verschijnsel met zich mee. Het gaat hier om de kinderen die vaak nog onder de hoede van de ouders zitten en meekomen naar de woning van de ouder. Dit zorgt in ouderencomplexen soms voor verassingen. Ouderen die volgens de Islamitische traditie leven blijven indien mogelijk bij de familie wonen. Voor die allochtonen is het vaak een belediging van de familie en zou het een gevoel van schaamte oproepen indien wordt gekozen voor een verzorgingstehuis. De familie moet traditioneel voor de oudere zorgen. Men spreekt ook niet over ouderenwoning maar over 29 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

“vaderwoning”. Gesignaleerd wordt dat een toenemende groep ouderen meegenomen wordt door de jongere generatie om zelf de zorg te kunnen verlenen. Dit legt een groeiende belasting op de mantelzorg. Tegenover deze traditionele opvatting van de ouderdagvoorziening staat de verschuiving in de perceptie van ouderenhuisvesting bij allochtonen. Ouderen wensen niet altijd meer bij hun familie te wonen maar vlakbij. Kinderen van tegenwoordig zijn de hele dag bezig en mede door arbeidsintegratie van vrouwen is de “thuiszorg” op zijn retour. De problematiek die zich met name bij allochtone vrouwen voordoet is het analfabetisme en de financieel slechte positie ten gevolge van de niet volledige AOW dekking. Opbouwwerk in de wijk Zuidwest signaleert dat vooral allochtone ouderen in een isolement kunnen raken.

3.6.2 De allochtone buurt allochtone buurten worden gekarakteriseerd door de aanwezigheid van relatief veel huishoudens met veel kinderen. Allochtonen zijn ook gewend buiten te leven omdat daar het sociale leven zich afspeelt en meer ruimte is dan in de overvolle woningen. De samenscholing van jongeren levert veel problemen op en is aanleiding voor discriminatie. Omstanders voelen zich snel bedreigd. In Utrecht woont de meerderheid van de Turkse en Marokkaanse bevolking in de (vroeg) naoorlogse wijken Kanaleneiland, Zuilen, Overvecht en Hoograven. Het aandeel nietNederlanders ligt daar boven de 35%. Een derde van de buitenlandse huishoudens woont, gemeten naar de huidige toewijzingsnormen, te krap. Voor Marokkanen geldt dit zelfs voor de helft van de huishoudens. Allochtonen wonen veelal in de naoorlogse woningen. Hoewel vaak het aantal kamers nog wel aan de normen voldoet is het woonoppervlak met gemiddeld zo’n 50 tot 56 m² krap bemeten. De naoorlogse gebouwen hebben meestal geen lift, centrale verwarming en hebben nog enkele beglazing. Helaas hebben allochtone buurten een grote sociale achterstand. Gemiddeld is deze groter dan in wijken met een gering percentage buitenlanders. De soms onoverzichtelijke en slecht verlichte portiekjes en ingangen van flatgebouwen zijn gevoelig voor kleine criminaliteit en drugsgebruik. Onder jongeren allochtonen stijgt de criminaliteit. Dit geeft bij alle buurtbewoners en negatieve lading. Veel huishoudens wensen vanwege veiligheidsredenen in een bovenwoning te zitten. Hier is men veiliger voor inbraak en allochtonen voelen zich beter tegen eventuele racistische aanslagen beschermd. Bepaalde buurten hebben een concentratie van allochtonen. Een aantal factoren zijn hier debet aan. Allochtonen hebben over het algemeen een beperkte koopkracht en zijn daardoor snel aangewezen op goedkopere huurwoningen. Zij geven ook de voorkeur in wijken te huisvesten waar al meerdere allochtonen woonachtig zijn, het openbaar vervoer goed is en specifieke winkeltjes zijn. Het versterkende effect dat dan kan optreden is goed voor te stellen. Het een trekt het ander aan.

3.6.3 Integratie en remigratie Integratie met de inheemse bevolking is vanwege culturele verschillen niet optimaal. Mensen begrijpen elkaar niet. Zo ervaren autochtonen groepsvorming als bedreigend terwijl de buitenlanders dit als normaal beschouwen en zo zijn er nog veel buitenlanders die de 30 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Nederlandse vuilverzameling nog niet begrijpen. Vervuiling is een veel genoemd probleem van buitenlandse wijken. Een factor die de integratie tegenwerkt is de verbetering van voorzieningen voor buitenlanders. Zaken als kabel-tv en eigen moskeeën zijn een verrijking voor de verschillende nationaliteiten, maar kennen een keerzijde. Kabel-tv, met een scala aan buitenlandse zenders verminderd de stimulans Nederlands te leren en bovendien is de informatie voorziening veelal niet gericht op de directe omgeving, waardoor men niet op de hoogte blijft van Nederlands nieuws en het contact met de samenleving verliest. Uit de statistieken blijkt dat oudere Turken en Marokkanen nauwelijks remigreren, respectievelijk 6 en 3% van de ouderen tussen de 55 en 64 jaar. De feiten druisen in tegen het verwachtingspatroon. Nederland wordt gezien als tijdelijk verblijfoord met een goede werkplek, opleidingsinstituut voor de kinderen, sociale verzekeringen, maar niet als ouderdag voorziening. Een veel genoemde uitspraak is Als God het wil, zullen we terugkeren. De twijfel of men voor goed wil blijven is de belangrijkste hindernis voor integratie. Twijfel weerhoudt buitenlanders te investeren in behoorlijke huisvesting. Dit is naast de geringe kapitaalkracht een oorzaak voor het feit dat buitenlanders veelal goedkope huurwoningen behuizen en nagenoeg geen wooncarrière hebben.

3.6.4 Koopwoning versus huurwoning Net als Nederlanders wensen ouderen een koopwoning als investering en financiële zekerstelling van de oude dag. De reeds genoemde twijfel aan permanent verblijf is debet aan de keuze voor een huurwoning, maar zeker ook de zwakke financiële positie. Deze zwakke positie is deels veroorzaakt door de hoge werkeloosheid van de jaren ‘80 waardoor ouderen die in de periode 1972-1987 een koopwoning hadden noodgedwongen moesten verkopen en met zware restschulden kwamen te zitten. Een derde reden is de onwetendheid. Men is niet op de hoogte van regelingen en men laat zich ook niet adviseren door makelaars of hypotheekadviseurs vanwege de licht traumatische ervaringen van de jaren 70 en 80. In Utrecht staan de Marokkanen met 5,7% onderaan met betrekking tot het eigen woningbezit. Surinamers zitten met 21,7% het dichtsbij de 34,7% van de autochtonen bevolking. Allochtonen zij minder bezig met hun wooncarrière. Die loopt dan ook vaak niet parallel met hun werkcarrière. Men blijft in dezelfde woning wonen en het geld dat men verdient, wordt dan niet in verbetering van de woonvoorziening gestoken maar doorgesluisd naar het oorspronkelijke thuisland.

3.6.5 Woonwensen en eisen Een interessante vraag is in hoeverre de huisvesting voor allochtonen nu essentiële verschillen vertoont met autochtone huisvesting. De scheidingswoningen ontworpen door de Portugese architect Alvaro Siza geven op deze vraag een sprekend antwoord. Alvaro’s scheidingswoningen zijn speciaal ontworpen voor allochtone huishoudens en hadden zoals de naam reeds doet vermoeden scheidingswanden om met de vetrekken van man en vrouw naar eigen wens vorm te geven. In praktijk bleken het mannen- en vrouwencircuit nauwelijks gebruikt te worden. De Turkse en Marokkaanse vrouwen blijken namenlijk veel geëmancipeerder dan werd verondersteld en willen dan ook niet apart van de mannen zich terug trekken in hun keuken. De wensen van een allochtoon en een autochtoon ten aanzien van de woning komen vrijwel overeen. Het verschil zit hooguit in het gebruik van ruimtes. 31 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Beide willen bijvoorbeeld een ruime keuken. De autochtoon meer vanwege de ruimte om gezamenlijk te kunnen eten en de allochtoon vanwege meer ruimte voor de vrouw om te kunnen koken. Het duidelijkst herkenbare verschil ligt in het feit dat allochtonen een aparte kamer wensen om bezoek te kunnen ontvangen. Op het gebied van omgevingseigenschappen zijn er wel verschillende factoren van cruciaal belang Voor 80% is de aanwezigheid van winkels uit het land van herkomst belangrijk. Kinderen in de buurt wordt door 80% positief gewaardeerd, met name 65-plussers. Een ontmoetingsplaats is voor 85% van belang, waarbij jongeren een club voor ogen hebben en ouderen een moskee.

3.6.6 Allochtonen en overheidsbeleid In een wereld waar het inwonersaantal spoedig de 6 miljard zal overschrijden en een combinatie van technische vooruitgang en groeiende welvaart volkeren dichter bij elkaar brengt dan ooit in de geschiedenis zich heeft voorgedaan, is het niet verwonderlijk dat ook de volkshuisvesting te maken heeft met verschillende groeperingen. De wereld wordt kleiner en de problemen worden gemeenschappelijker. Overheden werken meer samen om grensoverschrijdende problemen op te lossen en doen hun best een multiculturele samenleving te stroomlijnen. Ook in Nederland is veel aan interculturalisatie gedaan. Belang wordt meer en meer gehecht aan de eigen verantwoordelijkheid van individuen en minderheidsorganisaties. In de Tweede kamer is in april 1997 de notitie “de multiculturele samenleving als uitdaging” besproken. De gemeente Utrecht heeft in 1997 een Plan van Aanpak “Van minderhedenbeleid naar Interculturalisatie” geformuleerd. Met dit Plan van Aanpak, gebaseerd op workshops en individuele gesprekken, werd een nieuwe koers ingezet. Niet langer staat in het minderhedenbeleid het wegwerken van de achterstand centraal maar een integrale toekomstvisie. De belangrijkste componenten van die visie zijn: • De diversiteit van de stad dient te worden gewaardeerd en optimaal te worden benut • Integratie is een tweezijdig proces • De kwaliteitsverbetering van de interculturele stad is een verantwoordelijkheid van iedereen • De voorwaarde voor welslagen van het beleid is blijvende aandacht voor wegwerken van achterstand. In dit kader dient een accent te liggen op beeldvorming Voor de komende jaren wordt een aanzienlijke groei van het aantal buitenlandse ouderen verwacht. In het jaar 2013 zullen er in vergelijking met 1993 tienmaal zoveel 65-plussers van Turkse en Marokkaanse afkomst zijn, waar verhoudingsgewijs veel manen bijzitten. Het ouderenbeleid moet hier serieus rekening mee houden. Allochtonen ouderen denken weinig aan hun oude dag in Nederland. Zij verwachten ooit nog eens in het thuisland te gaan wonen. Van ouderenvoorzieningen hebben zij dan ook zeer weinig sjoege. Ook wanneer er wel interesse is dan is de taalvaardigheid in Nederlands en de eigen taal vaak te gering om zich op de hoogte te stellen. Een belangrijk gegeven waar beleidsmakers in de ouderenhuisvesting rekening mee moeten houden is het feit dat het leeuwendeel van de autochtonen en allochtonen na dertig jaar nog steeds niet met elkaar maar naast elkaar leven. 32 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

3.6.7 Allochtonen in huisvesting van Innova Als we kijken naar de wens van een speciale kamer voor bezoek is eenvoudig te concluderen dat de Aanleunflat en de Biltstraat in de huidige vorm geen ruimte bieden voor een extra kamer. Op de Eisenhowerlaan zijn de woonkamers groter en is de speciale bezoekkamer wellicht te realiseren. Voor allochtonen huisvesting biedt de Eisenhowerlaan een groot voordeel. De vier verticale units, waar het gebouw uit bestaat, biedt namelijk de mogelijkheid een kolom volledig vrij te maken voor bijvoorbeeld een project groepswonen voor allochtonen. Een unit in de Aanleunflat is ook mogelijk maar daar zal meer van het integrerend vermogen van de bewoners vereist worden. Aangezien oudere allochtone van de eerste generatie zijn en meer naast dan met autochtonen wonen is voorzichtigheid geboden. In de Eisenhowerlaan kan met respect voor verschillende levensstijlen een combinatie worden gerealiseerd.

3.6.8 Studenten Studenten vormen een alternatieve doelgroep die het meest af staat van de sociale doelstelling van Innova en zelfs buiten de globale definitie valt. Toch zijn de studenten interessant. De groep heeft in Utrecht grote moeilijkheden in het vinden van geschikte huisvesting, komen over het algemeen in aanmerking voor huursubsidie, hebben vaak een bijbaantje en zijn niet bang zich voor kortere periodes te binden. Deze vier aspecten bieden goede strategische mogelijkheden. In geval van structurele leegstand kunnen studenten woonruimte afnemen. Bij geplande verbouwing kunnen studenten tijdelijk plaatsen opvullen totdat tot verbouwing wordt overgegaan. Verder kan de krapte op de woningmarkt en de het personeelstekort in de zorgsector tot een nuttige meiose leiden. Dit kan door studenten woonruimte te bieden in combinatie met werk. Het volgende voorbeeld laat zien hoe dat zou kunnen: We stellen een volledige unit in het Verzorgingstehuis beschikbaar voor studenten. Voor een dergelijke kamer wordt zo’n fl.750,- gevraagd. De student betaald na aftrek van de huursubsidie een bedrag van fl.500,-, wat een redelijke prijs is. Deze fl.500,- kan hij/zij terugverdienen door te gaan werken in de zorginstelling tegen een loon van fl.15,-/ uur (netto = bruto). Om studenten te stimuleren in de zorginstelling te gaan werken en hen het idee te geven dat ze een aardig zakcentje bijverdienen moet de basis huur wat worden opgetrokken. Geen fl.750,- maar fl.849,- (net onder de huursubsidie grens). Er blijft dan zo’n fl.600,- over na aftrek van de huursubsidie. Er zijn dan grofweg twee mogelijkheden. De student werkt voor zijn geld of betaalt de huur. Als hij/zij werkt zal er voor 500/15=33,3 uur arbeid verricht moeten worden. Wordt er gekozen gewoon de huur te betalen dan kost dat fl.600,-. Dit houdt in dat er eigenlijk geen fl.15,- per uur wordt verdient maar 600/33,3=fl.18,-. Dat is 20% meer. Een berekenende student zal dan eerder werk voor zijn huur kiezen. Een aantal vragen zijn nog te beantwoorden. Kunnen studenten en ouderen naast of met elkaar leven, welke eisen stel je aan de studenten, is de student wel gekwalificeerd voor werk in de zorgsector, welke baantjes kunnen worden overgenomen. Wat de eerste vraag betreft kan worden gezegd dat studenten in ouderenwoningen geen nieuw verschijnsel is. Hoewel er nog geen onderzoek is gedaan zijn er wel diverse voorbeelden waar studenten in ouderenhuisvesting zijn gaan wonen. In het Utrechtse bejaarden complex Ryngaerden bijvoorbeeld, vullen momenteel (onder andere) studenten de leeg gekomen woonruimtes op. Het complex Ryngaerden zal worden gesloopt. Middels een gesprek met enkele bewoners zijn geen noemenswaardige klachten of problemen naar voren gekomen. Dit kleinschalige 33 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

onderzoekje mag enkel indicatief worden beschouwd, maar belangrijker is dat er voldoende voorbeelden te verzamelen zijn om eventuele haken en ogen naar voren te brengen. Voor de haalbaarheid van een bovenbeschreven opzet moet nog nader onderzoek worden gedaan.


Samenvatting De doelgroep van Innova voor de zelfstandige ouderenhuisvesting is volgens de globale definitie de groep 55-plusser met een woon- en of zorgbehoefte met een laag tot gemiddeld inkomen. De verfijnde doelgroepsdefinitie is geformuleerd op basis van de huidige bewoners (1/11/99). Hieruit kwam voorts dat de doelgroep van Innova wordt gevormd door 75-plussers waarvan 3/4 van het vrouwelijke geslacht is. Deze groep vormt de uitgangsbasis voor de interpretatie van onder andere woonwensen onderzoek en demografische gegevens in dit huisvestingsbeleidonderzoek. De groep 55- 74 jarigen moet als potentiële groep worden beschouwd. Er zijn twee alternatieve doelgroepen aanbod gekomen. De oudere allochtonen en de studenten. De eerste groep zal alleen al door demografische ontwikkelingen verhoudingsgewijs een groter aandeel gaan nemen in de specifieke doelgroep van Innova. Gezien de leeftijd worden allochtonen vaak al eerder tot de groep ouderen gerekend. Oorzaken liggen in onder andere voedsel, huisvesting en arbeidsverleden. Studenten vormen een potentiële groep die aangesproken kan worden op strategische gronden. Opvallend van de groep allochtonen is dat er nagenoeg een zelfde pakket wensen en eisen ten aanzien van de woning wordt gegeven. Verschil zit meer in het gebruik van de ruimtes. De groep allochtone ouderen worden gekenmerkt door een lage economische klasse, laag eigen woningbezit, analfabetisme, verhoudingsgewijs veel mannen en een lage remigratie van 6% terwijl aanvankelijk men verwacht terug te keren naar het geboorteland. De gemeente heeft haar beleid tegenover allochtonen van koers gewijzigd. Ze streven nu naar interculturalisatie in de plaats minderhedenbeleid.


4

Gebouwen

4.1 Inleiding Dit hoofdstuk biedt een overzicht van het lijdend voorwerp uit het onderzoek, de huisvesting. Alle gebouwen waar Innova een functie uitvoert zijn opgenomen. De pretentie is niet een allesomvattend beeld te geven van de gebouwen, maar een praktische bundeling van gegevens die uit literatuur, inspecties en onderzoek zijn voortgekomen en kan dienen als naslagwerk bij het opstellen en evalueren van een huisvestingsbeleid. Om de handelbaarheid van dit hoofdstuk te vergroten zijn tabellen, met het oppervlak van alle functionele ruimtes, alsmede de plattegronden van de woningen opgenomen in de bijlage “gebouwen.doc” op de Cd-rom. De gebouwen in eigendom zijn apart weergegeven van de overige gebouwen in beheer. Als eerste wordt de verblijfsduur van bewoners behandeld. De verblijfsduur geeft een indicatie voor de ontwikkeling van de bewonerssamenstelling. In de bijlage is ook een overzicht van de verzorgingste- en verpleegtehuizen opgenomen. In dit overzicht staan per gebouw de huisvestingsplannen. De gebouwbeschrijving geven een kort beeld van zaken als openbaar vervoer, winkelvoorzieningen en groenvoorzieningen. Voor uitgebreide omgevingsbeschrijvingen kan hoofdstuk 6 onderdeel “Utrecht, wijken en sub-wijken” worden geraadpleegd.

4.2 Verblijfsduur gebouwen 4.2.1 Gemiddelde verblijfsduur huidige en ex-bewoners Aan de hand van bewonersbestanden is een analyse uitgevoerd om een aantal gegevens naar voren te halen. In een eerder hoofdstuk is dezelfde data gebruikt om zaken als leeftijd en geslachtsverdeling te achterhalen. Figuur 1 geeft een beeld van de gemiddelde verblijfsduur van huidige en ex-bewoners van de woningen in eigendom. De verblijfsduur wordt uitgedrukt in de jaren dat de bewoner in een gebouw verblijft.

Gemiddelde verbijfsduur huidige en ex bewoner 10

jaar

8 6 4

7,8

8,2

6,6

2

5

7,9

7,8 7,6

3,3

Vgem.h

5,9

Vgem.ex

0 Tot. Woningen

Biltstraat

Eisenhowerl. Bijnkershoek

VZH

Figuur 1 In bovenstaande gegevens zit een duidelijk verschil in de gemiddelde verblijfsduur van exbewoners (Vgem.ex) en huidige bewoners (Vgem.h). Bij de Eisenhowerlaan is de 36 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

verblijfsduur van de huidige bewoners langer dan van de ex-bewoners. Dit komt o.a. door het starterseffect, waar later op ingegaan zal worden. Voor de Aanleunflat Bijnkershoek en de Biltstraat is het verschil ongeveer 3 jaar.

4.2.2 Wat vertelt het verschil tussen de twee verblijfsduren ons? De gemiddelde verblijfsduur is het totaal van alle verblijfsduren van elke afzonderlijke bewoner gedeeld door het totaal aantal bewoners. Als Vgem.h door de jaren heen constant is moet het totaal aantal verblijfsmaanden van alle bewoners dat dus ook zijn. Als het totale aantal verblijfsmaanden constant is, dan zullen er per tijdseenheid evenveel maanden moeten vertrekken als er bijkomen. Een theoretisch voorbeeld kan dit verduidelijken. Neem onderstaande figuur in ogenschouw. The ore tische ve rblijfsduur

150 100 50 0 serie 1 se e ri 2

se e ri 1

serie 3 serie 2

Er zijn 20 bewoners en om de 6 maanden vindt er een mutatie plaats. Vgem.h is constant gesteld en daarmee ook het totale volume van de verblijfsduren. Serie 1 geeft het aantal verblijfsmaanden aan op het moment dat er net een mutatie heeft plaatsgevonden en Serie 2 geeft het moment aan net voor een mutatie. Vgem.h is hier dus het gemiddelde volume van beide series gedeeld door het aantal bewoners (Serie 3). Als Vgem.h constant is zullen er bij een mutatie 120 maanden moeten vertrekken opdat het volume van serie 1 weer wordt bereikt. In deze theoretische situatie moet er dus steeds iemand vertrekken met 10 jaar verblijfstijd (120 maanden). Vgem.ex wordt daarmee 10 jaar. Als we kijken naar het volume van Serie 3 dan blijkt dat Vgem.h 5 jaar bedraagt. Precies de helft van Vgem.ex dus. Nu is dit een theoretische situatie en is de praktijk weerbarstiger. In figuur 1 is duidelijk te zien dat Vgem.h onder Vgem.ex zit. Conclusies zijn er echter niet aan te verbinden. Het zou kunnen zijn dat bewoners de laatste jaren langer blijven wonen, maar ook dat nieuwelingen weer heel snel vertrekken. Beide verschijnselen leiden tot het naar elkaar toe trekken van Vgem.ex en Vgem.h. Hiernaast speelt de gevoeligheid van resultaten een belangrijke rol. De resultaten zijn slechts een moment opname en zijn derhalve weinig stabiel. Voorbeelden in volgende paragraaf maken dit duidelijk. 37 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

4.2.3 Gevoeligheid resultaten 1 Hoe kleiner het aantal bewoners (huidig of ex) hoe gevoeliger de uitkomsten zijn. Stel 4 mensen met een verblijfsduur van 8 jaar in een keer uit de Aanleunflat vertrekken en de leeg gekomen ruimte direct wordt opgevuld. Dit betekent dat het totaal aantal verblijfsjaren (van alle bewoners gezamenlijk) met 32 jaar afneemt. De Vgem.h van 1-11-’99 zou daarmee van 5,9 naar 5,5 gaan. Maar vindt er een dergelijke mutatie plaats in de Biltstraat dan zou de Vgem.h van 5 jaar dalen naar 3,4 jaar. 2 Hoe lager de verblijfsduur van de vertrekkende bewoner hoe dichter Vgem.h en Vgem.ex bij elkaar komen en visa versa. Stel 4 mensen met een verblijfsduur van 1 jaar vertrekken uit de Biltstraat. De Vgem.h zal dan niet sterk wijzigen maar de Vgem.ex zal van 8,0 naar ((20*8 + 4)/24) 6,8 gaan. Een daling van 15%. 3 Honkvastheid versus exodus bewoners Stel dat er ineens een 10 tal bewoners vertrekken terwijl er normaliter 3 mutaties per jaar plaatsvinden. Dit is geen ongewoon scenario. Door samenloop van omstandigheden kan er plots een exodus van bewoners plaatsvinden. Voor een gebouw als de Biltstraat zou dat gemakkelijk een halvering van de Vgem.h kunnen betekenen.

4.2.4 Starterseffect Naast de bovengenoemde factoren is er nog een belangrijk verschijnsel dat met name een rol speelt bij de Eisenhowerlaan. Het gaat hier om het starterseffect dat in deze paragraaf aan de hand van de Eisenhowerlaan als voorbeeld zal worden toegelicht. In 1988 is de Eisenhowerlaan ingrijpend gerenoveerd en is het herbestemd van verzorgingstehuis tot service flat. Dit had tot gevolg dat het gehele bewonersbestand vanaf 1988 is vernieuwd. De Vgem.ex was dan ook lager dan de Vgem.h want iedere bewoner die vertrok nam maar weinig jaren met zich mee. Van de starters in 1988 is per 1-11-’99 inmiddels de helft (37) vertrokken. De zittenblijvers wonen inmiddels ruim 11 jaar in de Eisenhowerlaan en deze groep zal langzaam verdwijnen. Aannemelijk is dat het mutatieverloop van de starters niet geleidelijk gaat maar dat er ergens een verhoogde mutatie intensiteit zal plaatsvinden omdat de startersgroep in hetzelfde jaar zijn ingetrokken. Dit is het Starterseffect. Door een bepaalde homogeniteit tengevolge van een gelijke startdatum zal er een piek ontstaan in het mutatieverloop. Deze piek zal waarschijnlijk in de buurt liggen van de gemiddelde verblijfsduur van de ex-bewoners van de totale startersgroep. Het starterseffect is de eerste cyclus het sterkst aanwezig. Hoe langer een gebouw bewoond wordt hoe meer het starterseffect zal verwateren. In de loop der jaren komen er steeds nieuwe mensen bij en zullen andere factoren die de mutatiegraad beïnvloeden als bijvoorbeeld het niveau van de zorgdiensten, het starterseffect overstemmen. In onderstaande figuur is een voorbeeld gegeven van de invloed van het starterseffect op het mutatieverloop met een geleidelijke verwatering van het starterseffect.


20 10 51

46

41

36

31

26

21

16

11

6

0 1

mutaties/jaar

Starterseffect

looptijd in jaren

4.2.5 Conclusie verblijfsduren Uit de gegevens uit figuur 1 is het niet mogelijk goed gefundeerde uitspraken te doen. Hiervoor is een nadere analyse noodzakelijk. Een nadere analyse zou bijvoorbeeld een uiteenzetting van de ontwikkeling van de verblijfsduren uitgezet tegen de mutatiegraad kunnen inhouden. Hiermee zijn trends op te sporen en ondervang je een deel van de gevoeligheid van de resultaten.


4.3 Eigendom Innova 4.3.1 Complex Bijnkershoek Complex de Bijnkershoek ligt op de hoek van de kruising tussen de Grebbeberglaan en de Bijnkershoeklaan (zie tekening). Via de Grebbeberglaan (horizontale weg in tekening) kom je bij de hoofdingang en via de Bijnkershoeklaan kom je bij de achteruitgang. Het complex bestaat uit twee grote gebouwen en een verbindend gedeelte. Het grootste gebouw herbergt een tal van functies.

Op de begane grond aan de kant van de Grebbeberglaan zijn de bar en eetzaal gelegen. Verder zijn op de begane grond het Centraal Bureau, de kantine, keuken, linnenkamer, mortuarium en de materiaalkamer. In de tussenbouw zitten nog fysiotherapie, het winkeltje en de receptie (zie voor indeling functies plattegrond op volgende pagina). Op de begane grond zijn de meeste onderdelen van de organisatie Innova ondergebracht. Alleen de Bank en de doktersruimte liggen wat versnippert. Wekelijks is de hal in de begane grond het centrum van de markt waar kleding, sieraden, poffertjes en diverse andere dingen te krijgen zijn. Een verdieping hoger komen we in de verpleegunit met 30 verpleegtehuisplaatsen. Deze afdeling is recent ingebouwd en heeft de originele verzorgingstehuisplaatsen vervangen. Vanaf de 3e tot en met de laatste verdieping behoort alles tot het Verzorgingstehuis, met gezamenlijk 182 verzorgingstehuisplaatsen en 10 dagverzorgingsplaatsen. Op elke zorgafdeling zit een unit voor de zorg. De voedselvoorziening komt vanuit de keuken. De keuken levert ook extramuraal aan bewoners van de Eisenhowerlaan en de Plantage. Dalen we weer af naar de begane grond dan kunnen we via de tussenbouw, langs de receptie, naar de Aanleunflat. Het gebouw heeft 6 woonlagen waarvan de eerste 5 dezelfde indeling hebben. De 6e woonlaag heeft enkel aan de westkant nog woningen. Alle woningen vanaf de 1e verdieping hebben een balkon en op de begane grond heeft men de beschikking over een tuintje. Er zijn twee liften in het midden van het gebouw gesitueerd. In totaal zijn 42 40 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

appartementen met een grootte van 41 m² en 38 ter grote van 62 m². Alle appartementen zijn op de toegang naar het balkon/terras drempelloos en zijn voorzien van een brede toegang. De kleine woningen hebben een slaap- en woonkamer. In de grote woningen is slechts een optische scheiding. Vanuit elke woning kan via de 24-uurs-alarmering een spreek/luisterverbinding worden gemaakt. Als men dat wenst kan tegen betaling een maaltijd in de recreatiezaal genuttigd worden of wanneer dat op indicatie basis toegestaan is, thuis laten bezorgen. A B C D

Verzorgingstehuis Aanleunflat Tussenbouw Fietsenstalling

1 Bar 2 Eetzaal 3 Centraal Bureau 4 Kantine 5 Keuken 6 Linnenkamer 7 Mortuarium 8 Materiaalkamer 9 Fysiotherapie 10 Winkeltje/Toko 11 receptie 12 Technische dienst 13 Vooringang 14 Achteringang

Het complex is omringd door groenvoorzieningen en parkeerplaatsen. Vooral aan de achterzijde zijn veel parkeerplaatsen die wat industrieel aandoen. Het grootste stuk groen ligt aan de zuidzijde van het complex. Hier staat ook een tuin huisje en een kleine kas. De Bijnkershoek is gelegen in Transwijk en heeft op een 300 m een aantal winkelvoorzieningen als een bakker en een bloemist. Het openbaar vervoer is op een redelijke afstand van 200 m bereikbaar. Daar kun je lijn 7 nemen richting Kanaleneiland. In deze wijk is een groot winkelcentrum gelegen.


4.3.2 Biltstraat Het complex op de Biltstraat ligt in wijk Oost en wordt, enigszins verwarrend, de Biltstraat genoemd (let op streepje!). Deze drukke straat ligt als een radiaal vanuit het centrum. Er zijn veel winkels en het verkeer staat gedurende de spitsuren in de file. De Biltstraat heeft twee hoofdfuncties, een als woongebouw en een als dienstencentrum of ook wel activiteitencentrum genoemd. Het woongedeelte ligt boven het dienstencentrum en omvat de woonvorm “beschut wonen” (zie begrippenlijst). Er zijn 16 grote woningen (62 m²) en 4 kleine woningen (43 m²) Alle woningen hebben een zeer ruim balkon. In samenwerking met de Stichting Welzijn Oost worden regelmatig activiteiten georganiseerd voor de wijkbewoners en bewoners van de bovenliggende appartementen. De bewoners die gebruik willen maken van de aanwezige ouderenadviseur betalen een maandelijkse abonnementsprijs. Een klein gedeelte van het complex wordt nog verhuurd aan een bedrijfje.

4.3.3 Eisenhowerlaan De Eisenhowerlaan is in ‘88 na 14 jaar exploitatie ingrijpend gerenoveerd en getransformeerd van verzorgingstehuis naar serviceflat. De flat heeft een bijzondere hoofdstructuur dat uit vier delen bestaat met elk tien verdiepingen, een eigen lift en trappenhuis. Op de begane grond zitten de service afdelingen kapper, pedicure, fysiotherapeut en is een luxe bubbelbad met massagedouche. Op de 1e verdieping is de bedrijfsruimte die afgehuurd kan worden voor feesten of andere gelegenheden. Er zijn 70 grote doorzonwoningen van bijna 70 m². De kleine woningen hebben een oppervlak van 56 m². Aan de entree kant is een parkeergarage. Er is weinig grond om het gebouw wat een tuin in de weg staat. De dienstverlening wordt geleverd door een sociaal technisch huismeester, een slaapwacht, een beheersfunctionaris, een kapper, een pedicure en een fysiotherapeut. Hiernaast is er maaltijdenservice vanuit de Bijnkershoek en zijn alle woningen en gezamenlijke ruimten zijn beveiligd met een 24-uurs-alarmeringssysteem 42 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Het openbaar vervoer is goed te bereiken. Op 200 meter liggen een bushalte en sneltram. Het ziekenhuis Ouderijn ligt op 2 minuten lopen en grootwinkelcentrum Kanaleneiland is op steenworp afstand.

4.4 Gebouwen niet in eigendom 4.4.1 Nansenlaan en Gasperilaan De uit 1965 daterende gebouwen Nansen- en Gasperilaan zijn identiek qua indeling en verschillen enkel in oriëntatie van elkaar. Elk van de gebouwen heeft 6 verdiepingen en 104 2-kamerwoningen en 28 3-kamerwoningen. De Nansenlaan ligt het gunstigst voor de zelfstandig wonende oudere. Voorzieningen in het groot winkelcentrum zijn op 3 minuten lopen te bereiken en het dienstencentrum evenals de apotheek liggen naast het complex. Ouderen uit de Nansenlaan moeten 3 minuten verder lopen. Het dienstencentrum is bestemd voor wijkbewoners en bewoners. Er worden diverse activiteiten georganiseerd en er is een kleine bibliotheek. Voor beide gebouwen is één huismeester en één slaapwacht. Innova is verantwoordelijk voor het beheer, met uitzondering van het groot onderhoud (GO). GO valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar (Mitros). In een onderzoek door een tweetal studenten van de Hogeschool uit Wageningen zijn de twee complexen goed onder de loep genomen. Kort samengevat kwam dat neer op de volgende positieve punten: ligging complexen is gunstig, met name de ligging van de Nansenlaan; sfeer en sociale contacten in het complex zijn goed. En negatieve punten: woningen zijn aan de kleine kant en in slechte staat van onderhoud, hoewel maar weinig ouderen daar over klaagden; woningen zijn slecht toegankelijk door de hoge drempels. In de bijlage “gebouwen.doc” (cd-rom) onderdeel “Onderzoek Nansen- en Gasperilaan” is een uitgebreidere samenvatting.

4.4.2 De Tolsteeg De Tolsteeg is een soortgelijk complex als de Bijnkershoek, met verzorgingstehuis en aanleunflats. Er zijn 155 aanleunwoningen waarvan 56 begin 1993 zijn gebouwd en 99 eind 1993 zijn gerenoveerd. De personeelflats zijn gerenoveerd tot 6 3-kamerappartementen verdeeld over 3 woonlagen. De overige 93 woningen zijn 2-kamerwoningen verdeeld over 6 woonlagen. De 56 nieuwbouw woningen zijn verdeeld over 5 woonlagen. Er is een overdekt binnengebied dat aansluit op het woon- en zorgcentrum. De renovatie is gedaan door de huidige eigenaar Amnis. Van deze woningbouwcorporatie huurt Innova het complex. Hiervoor betaalt zij 1430.000 per jaar, vastgelegd in een 20 jarige overeenkomst. De gemeente staat garant voor het nakomen van de verplichtingen. Tegen betaling kunnen Aanleunflatbewoners gebruik maken van maaltijden service in het zorgcentrum. Op indicatie kan men maaltijden thuis laten bezorgen. Er is een kapper en een café. Via bemiddeling kan men vanuit de aanleunwoningen een beroep doen op diverse vormen van groepsopvang in het zorgcentrum

4.4.3 Vulcanusdreef De in 1965 gebouwde Vulcanusdreef is een “beschut wonen” complex in eigendom van 43 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Mitros. Het complex bestaat uit 3 U-vormige gebouwen die in elkaar geschakeld zijn en 7 woonlagen hebben. Er zijn 188 senioren woningen en 8 dienstruimten. De woningen zijn onderverdeeld in 28 3kamerwoningen met een oppervlak van 42 m² en 160 2-kamerwoningen van 35 m². Diensten zijn: slaapwacht, huismeester, dienstencentrum met onder andere maatschappelijk werk, kapper pedicure, stomerij en kleine bibliotheek De bushalte ligt naast het complex. Voor de boodschappen en dergelijke kan men naar winkelcentrum, Overkapel op zo’n 5 á 10 minuten lopen. Om de mensen thuis te bedienen komt er regelmatig een SRVwagen langs.

4.4.4 Plantage Plantage is een complex, in eigendom van Stichting Huisvesting, dat volgens het verzorgd wonen concept is gebouwd. Er zijn 40 woningen voor verzorgingstehuis geïndiceerde en 58 specifieke ouderenwoningen. Vanwege de bestemming krijgen ouderen met wens voor gelijkvloersheid voorrang bij de toewijzing. Innova levert een huismeester en bewoners kunnen een zorgcontract afsluiten. Innova levert het zorgproduct in samenwerking met Thuiszorg Stad Utrecht (TSU). Er wordt huishoudelijke ondersteuning, persoonlijke begeleiding en verzorging, verpleegkundige zorg, zorgcoördinatie, alarmering en een 24-uurs aanwezigheid geboden.

4.5 Inspectieresultaten 4.5.1 Inleiding Ouderenhuisvesting moet aan steeds zwaardere eisen voldoen om als zodanig te kunnen worden betiteld. Onlangs heeft de gemeente het gehele OuderenWoningBestand (OWB) herzien en daarbij zijn verschillende woningen afgevallen. De woningen van Innova in eigendom en in beheer zijn allen opgenomen in het Nieuwe Ouderen Woningen Bestand (NOWB). Dit is een positief punt, maar is geen reden het kritische oog te sluiten. Landelijk zijn er criteria opgesteld ten aanzien van bestaande en nieuw te bouwen ouderenhuisvesting. Een reeks criteria die betrekking hebben op de eerst genoemde categorie komen terug in het oppluslabel. Om in aanmerking te komen voor dit label moet de woning voldoen aan de gestelde criteria. Uitgebreide informatie over het oppluslabel is in 10.9 te vinden. Het gaat in hoofdzaak om aspecten als veiligheid en toegankelijkheid. Het seniorenlabel heeft dezelfde uitgangspunten maar er is nog een schepje bovenop gedaan omdat het label voor nieuwbouw bedoeld is. Bijvoorbeeld aanpasbaarheid voor rolstoel gebruik brengt bij nieuwbouw nauwelijks extra kosten met zich mee maar bij bestaande bouw is sloop vaak nog goedkoper. Om een voor Innova interessant beeld te vormen van de eigen gebouwen is de oppluslijst gebruikt voor de inspectie, aangevuld met inspectiecriteria van Woonzorg Nederland (WZN, landelijke woningbouwcorporatie), het seniorenlabel en resultaten van diverse woonwensen onderzoeken. In bijlage op Cd-rom is deze lijst te vinden onder de “inspectielijstoperationeel.wpd”. De belangrijkste bevindingen van de inspectie worden per gebouw gegeven. Een – staat voor een negatief punt en een + voor een positief punt. In de paragrafen “opplusactie”staat wat nodig is om voor het oppluslabel in aanmerking te komen en wat daar de kosten van zullen zijn. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) financiert bij goedkeuring 1/3e van de oppluskosten, met een maximum van fl2.000 per woning. Blijkens de opgestelde berekeningen wordt dit maximum bij geen van de zelfstandige woningen 44 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

overschreden. In oktober en november 1999 zijn de inspecties uitgevoerd.

4.5.2 Aanleunflat Algemeen gebouw: -

Donkere kleuren in algemene ruimtes, waardoor ruimtes ook donker zijn Geen automatische toegang zij ingang Ongemakkelijke knop bij de liften voor rolstoel/scootmobielgebruikers Amateuristische oplaadfaciliteiten scootmobielen Eerste en laatste trede noodtrappenhuis niet in contrasterende kleur

+ +

Goede leuningen, goede grip Ruime algemene ruimtes

Algemeen woningen -

Geen teruggebogen deurklinken De gleistangen kunnen beetgevat worden en zijn bevestigd op een stevige wand maar zijn niet robuust uitgevoerd Geen thermostaat kranen CV (ligt offerte) Geen thermostaatkranen douchekraan Binnenmuur tussen woning en gang zijn gehorig door houten constructie Hoge drempel naar balkons: binnen 7 cm, buiten 14 cm Leidingen niet geïsoleerd Oude keuken Afzuigkanaal werkt minimaal Geen telediensten mogelijk via telefoon (tussenkomst alarmsysteem)

+ + + +

Woningen zijn goed beveiligd tegen inbraak Goed functionerende keuken Ruime badkamer en keuken Woningen rolstoeltoegankelijk door brede deuren en op balkon na ontbreken drempels

* bewoners mogen niets aan de vaste inrichting veranderen qua schilderwerk. Dit druist in tegen de zelfstandigheid van de bewoners en de wens van ouderen de woning naar eigen inzicht te kunnen indelen.

Kleine woningen(aanvulling): -

Slaapkamer in woonkamer

Grote woning(aanvulling): -

Geen telefoonaansluiting in slaapkamer

Actie volgens Oppluslabel: Actie

Hoeveelheden en prijs

Oppluskosten 45

Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

(incl. btw) Ophogen balkon Wegnemen drempel naar balkon Contrasterende kleur aanbrengen eerste en laatste traptrede noodtrap Terug gebogen deurklinken Entrees voorzien van automatische bediening

(in fl,-,incl. btw)

66 balkons á fl 530,80 drempels á fl 666,48 treden á fl45,-

34.980 53.280 2.160

3,5 per woning á fl 60,1 entree á fl. 2000,-

16.800 2.000

Totaal Totaal per woning

111.220 1.390

4.5.3 Biltstraat Algemeen gebouw: -

Eerste en laatste trede noodtrappenhuis niet in contrasterende kleur Zwakke verlichting galerijen en noodtrap Armaturen in gangen zijn aan vernieuwing toe Deuren naar noodtrappen sluiten sneller dan 0,5 m/s Toegang naar CV in kelder is slecht In kelder staat al een half jaar water

Algemeen Biltstraat woningen: zijn -

Hoge drempel naar balkons: binnen 7 cm, buiten 14 cm Leidingen zijn niet geïsoleerd Geen thermostaat kranen CV Geen thermostaat kranen douche De gleistangen kunnen goed beetgevat worden zijn bevestigd op een stevige wand maar zijn niet robuust uitgevoerd lichte betonrot balkons Zware roestvorming balkon hekwerk, glas is er in enkele gevallen uitgevallen Geluidsoverlast in woningen, gevel isoleert slecht. Vooral ijzeren kozijnen met enkel glas vormen een koude- en geluidsbrug Open verbinding slaapkamer woonkamer Geen teruggebogen deurklinken Geen telefoonaansluiting slaapkamer Deur naar balkon enkel glas Oude keukenblokken CV voeler zit in het zuiden van het gebouw waardoor woningen soms veel te koud Kijkgaten te hoog Smalle deurposten Dubbele ramen aan vervanging toe 46 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Entree: -

Geen automatische toegang entree, zware deur met te hoge sluitsnelheid (>0,5 m/s) Belbord zit op onnozele plaats. Postbode moet aanbellen om post te kunnen bezorgen Niet gelijkvloerse toegang

kleine woningen: -

Slechte verlichting voordeur


Hoeveelheden en prijs (incl. btw)

Oppluskosten (in fl,-,incl. btw)

Ophogen balkon Wegnemen drempel naar balkon Contrasterende kleur aanbrengen eerste en laatste traptrede noodtrap Terug gebogen deurklinken Verlichting verbeteren Entree drempelloos maken Liftdeur automatisch maken Entrees voorzien van automatische bediening

20 balkons á fl 420,20 drempels á fl 456,16 treden á 45,-

8.400 9.120 720

4 per woning á fl 60,20 lampen á fl120,-

4.800 2.400 2.000 10.000 2.000

5 deuren á fl2000,1 entree á fl. 2.000,-


39.440 1.972

Biltstraat DC: -

Zware deur entree Rottende kozijnen

Actie volgens oppluslabel: Actie


Entree voorzien van automatische bediening

1 entree á fl. 2.000,-


Totaal

2.000

2.000

*Elk jaar twijfel over voortbestaan dienstencentrum waardoor geen lange termijn gevoerd kan worden


4.5.4 Eisenhowerlaan Algemeen gebouw -

Eerste en laatste trede noodtrappenhuis niet in contrasterende kleur Deuren naar noodtrappen sluiten sneller dan 0,5 m/s Geen teruggebogen deurklinken Aansluiting entree trottoir op gemeente stoep verraderlijk drempeltje Geen contrasterende kleur eerste en laatste trede noodtrappenhuis

Algemeen woningen: -

Leidingen niet geïsoleerd Geen thermostaat kranen CV Geen thermostaatkranen douche De gleistangen kunnen niet beetgevat worden, er zit wel een stevige balk over de gehele breedte van de badkamer vanuit de hoek van de douche Geen telefoonaansluiting slaapkamer

+ +

Rolstoeltoegankelijke woningen aanwezig of gemakkelijk geschikt te maken Mooie doorzon woonkamers

Entrees: -

3 van de 4 entrees geen automatische deuren

Grote woning: -

Hoge drempel naar loggia: binnen 7 cm, buiten 14 cm. Indien plateau is geplaatst opstap van 7 cm, in een enkel geval is kleine hellingsbaan toegepast om loggia geheel rolstoel toegankelijk te maken




Ophogen balkon Wegnemen drempel naar balkon Contrasterende kleur aanbrengen eerste en laatste traptrede noodtrap Terug gebogen deurklinken Entrees voorzien van automatische bediening

74 balkons á fl 570,74 drempels á fl 456,40 treden á 45,-

42.180 33.744 1.800

9 per woning á fl 60,3 entree á fl. 2.000,-

39.960 6.000


123.684 1.671


4.5.5 Verzorgingstehuis en gehele complex Bijnkershoek Verzorgingstehuis Hoge drempel naar balkons: binnen 7 cm, buiten 14 cm Leidingen niet geïsoleerd Geen thermostaat kranen CV Geen thermostaatkranen douche Eerste en laatste trede noodtrappenhuis niet in contrasterende kleur Slaapkamer en woonkamer in een Deuren naar noodtrappen sluiten sneller dan 0,5 m/s Geen teruggebogen deurklinken Te kleine ruimtes 1-persoons- en 2-persoonsappartementen Donkere gangen

Complex Bijnkershoek -

Slechte verlichting parkeerplaats Slechte indeling terrein Veel donkere kleuren en zo ook donkere algemene ruimtes Versnippering functies als bibliotheek, dokter en bank

NB. Sommige woningen hebben extra voorzieningen als verhoogde balkons, weggenomen drempels en beugels.


Samenvatting Afgaande op de verblijfsduur van de bewoners is geen algehele trend te ontdekken. Hiervoor is verder onderzoek nodig. Onder andere gaf de gevoeligheidsanalyse aan dat cijfers met voorzichtigheid geïnterpreteerd moeten worden. Zeker als we kijken naar de Eisenhowerlaan waar het starterseffect nog van invloed is. Innova heeft drietal gebouwen in eigendom te weten de Eisenhowerlaan, de Bijnkershoek en de Biltstraat. De Eisenhowerlaan is een serviceflat. Het complex de Bijnkershoek herbergt met het Verzorgingstehuis, de verpleegunit en de Aanleunflat drie woonvormen. In het complex de Biltstraat is een dienstencentrum en een 20 tal zelfstandige woningen. Alle woningen zijn onderworpen aan een inspectie met de volgende in het oog springende resultaten. De Eisenhowerlaan verkeert door de in 1988 uitgevoerde renovatie in goede staat. Bijzonder zijn de grote doorzonwoonkamers van ruim 36 m². Jammer is dat slechts één entree voorzien is van een automatische deur. De toegankelijkheid kan op dit aspect verbeterd worden. Terug in de woningen is de overstap naar de loggia zeer fors terwijl er geen enkele bouwkundige reden is deze waterkering in stand te houden. Verwijdering van de drempel en ophoging van de loggia zijn aan te bevelen. De verpleegunit is brandnieuw en voldoet volledig aan de eisen. De Aanleunflat en het Verzorgingstehuis dateren beide uit 1978 en hebben dezelfde architectuur. Van de algemene ruimtes kan worden gesteld dat een restyling een ware metamorfose zal veroorzaken. Het tastbare bewijs is op de verpleegunit te vinden. Algemene ruimtes zijn nog volledig origineel en uitgevoerd in een zandkleurige steensoort en donker bruin hout dat te donkere ruimtes oplevert. Deze bruine houtsoort is ook verwerkt in de woningen en geeft hetzelfde donkere karakter. Functioneel gezien voldoen slechts de 2-kamerwoningen met de kanttekening dat de optische scheiding tussen de slaap en woonkamer niet afdoende is. De 1-kamerwoningen in het Verzorgingstehuis zitten ruim onder de inspectienorm van het Ziekenfondsraad. In de kleine woningen van de Aanleunflat heeft men een gecombineerde woon- en slaapkamer. Voor nieuwbouw is deze indeling reeds bij wet verboden. Het complex de Bijnkershoek heet een goede toegang. De groenvoorzieningen zijn door parkeerplaatsen naar de achtergrond gedrukt. Het derde complex de Biltstraat heeft veel achterstallig onderhoud. Het onderhoudsfonds van ruim 6 ton zal hiervoor worden ingezet. Naast achterstallig onderhoud zijn er functionele tekortkomingen in de woningen als hoge drempels, slechte warmte- en geluidsisolatie, ongescheiden slaap- en woonkamer, oude keuken en onbeschermde leidingen. Om voor het oppluslabel in aanmerking te komen moeten onder andere bovengenoemde tekortkomingen worden aangepakt. Als alle benodigde maatregelen getroffen worden voor de Aanleunflat, de Biltstraat, de Eisenhowerlaan komen de kosten per woning respectievelijk op ongeveer fl1700, fl2000 en fl1400. De SEV zal bij goedkeuring 1/3e van de oppluskosten vergoeden. Innova heeft 4 externe gebouwen te weten de Nansenlaan, de Gasperilaan, de Vulcanusdreef en Tolsteeg. Externe gebouwen wil zeggen dat Innova enkel het beheer over die gebouwen heeft. De Nansen- en Gasperilaan zijn twee identieke gebouwen en zijn net als de Vulcanusdreef in 1965 gebouwd en eigendom van Mitros. Tolsteeg is recentelijk nog gerenoveerd door de huidige eigenaar (Amnis).


5 Financieel kader 5.1 Inleiding Dit hoofdstuk beginnend met de huidige “financiële positie” van Innova waarna vervolgens “de bijzondere betaling van het Verzorgingstehuis” en lening gerelateerde zaken worden behandeld. In paragraaf “Investeringen en huurverhoging” wordt getracht de relativiteit van investeringen te verduidelijken. Evenzo is huurderving in relatie gebracht met investeringen. Een zeer belangrijk onderdeel van het Financieel kader wordt gevormd door de Bedrijfseconomische waardeberekening ofwel exploitatieberekeningen van alle gebouwen in eigendom. Het overzicht van twee scenario’s wordt aangevuld met uitleg over gekozen methoden en parameters. In een gevoeligheidsanalyse wordt de betrekkelijkheid van exploitatieberekeningen aangetoond.

5.2 Financiële positie Innova Innova heeft een gezonde financiële positie. Er is een Algemene bedrijfreserve van 3 miljoen. Het risico van het Verzorgingstehuis en het verpleegtehuis is laag door de integrale financiering door de Ziekenfondsraad. De overige woonvormen hebben tevens een laag risico omdat ouderen makkelijke huurders zijn. Zij zijn niet snel geneigd te verhuizen en zorgen niet snel voor overlast. De vlottende activa is fl11.207.522 tegen kortlopende schulden van 8.070.193 (jaarrekening 1998). Dit geeft een current-ratio van 1,4. De materiele vaste activa van de zorg van 10 miljoen zijn afgeschreven. Innova heeft een eigen vermogen van 3,3 miljoen waarvan 95,6% betrekking heeft op het woningbeheer.

5.3 Bijzondere betaling Verzorgingstehuis De grond waarop de Bijnkershoek staat is gehuurd van het Onroerend Goedbedrijf Utrecht (OGU). De huur van de Verzorgingstehuisplaatsen is gegarandeerd door het ministerie van VWS en maakt deel uit van een integrale financiering. Naast de huur voor de woningen is nog een onderhoudsdotatie en onkosten- vergoeding voor de zorg. De integrale financiering dekt dus de zorg en het wonen. De onderhoudsdotatie is wel op kengetallen gebaseerd en hoeft derhalve niet overeen te komen met de werkelijke onderhoudskosten. In de exploitatie berekeningen is dit aspect meegenomen met als resultaat dat de onderhoudsdotatie dekkend is wanneer de onderhoudsprognose van het BOB als uitgangspunt wordt genomen. Het BOB is een extern ingehuurd bedrijf dat gespecialiseerd is in het onderhoud van gebouwen in de zorgsector.

5.4 Leningen Indien een lening voor de contractueel afgesproken periode wordt beëindigd moet een boeterente betaald worden. Deze boeterente bedraagt bij de leningen van Innova 3-5% van de resterende lening. Ook de gemeentelijke lening kent een boeterente omdat de beheerder van het leningsfonds zich vasthoudt aan het boeterentebeding. De lening mag wel gecedeerd worden.


5.5 Huidige stand van zaken klimlening De klimlening van Innova heeft betrekking op het gebouw op de Eisenhowerlaan en zal in 99/00 de tweede periode ingaan. Voor toelichting op de klimleningproblematiek moet hoofdstuk “Regelingen en fondsen: Het DKP-systeem” geraadpleegd worden. De eerste periode is afgesloten met een schuldrestant van 10.052.118 aan Nederlandse guldens, dat neerkomt op een klim van een dikke miljoen ten opzichte van de aanvankelijke lening van bijna fl.9 miljoen (1988). Voor de 2e periode is een nieuw schema opgesteld waarin twee zaken zeer opmerkelijk te noemen zijn. Het uiteindelijke schuldbedrag zal oplopen tot een slordige fl.14 miljoen eind 2008. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door het bizarre gegeven dat de gevraagde totale huidige huursom teruggebracht zal worden van 740.000 naar 340.000 per jaar. Nu zal in het opgelegde schema weliswaar de huur elk jaar met 5% stijgen, de 400.000 reductie wordt hiermee niet gecompenseerd. Het lijkt hier om een soort wurgcontract te gaan. Want als Innova kiest voor het aangaan van een 2e klimperiode is zij ook gebonden aan de voorgestelde huurprijs. Dit zou betekenen dat na 20 jaar exploitatie de relatieve waarde van de oorspronkelijke lening nagenoeg gelijk is gebleven. De fl.9 miljoen in 1988 is met inflatie correctie ongeveer fl.14 miljoen in 2008. Absoluut is er alleen een stijging geforceerd en moet het pand in de nog resterende exploitatieduur van 30 jaar een enorme aflossing realiseren. Op deze wijze worden kosten op de toekomstige generaties afgewenteld en worden instellingen een onmogelijke opgave in de maag gesplitst.

5.6 Investeringen en huurverhoging Als Innova haar gebouwen “up to date” wil houden zal er vroeg of laat geïnvesteerd moeten worden. In deze paragraaf worden investeringen in relatie tot huurverhogingen gebracht. Eerst nog wat over investeringen. Een investering moet altijd bezien worden over een bepaalde terugverdientijd. Het tijdspad waarin investeringen in de bouw moet worden terugverdiend is afhankelijk van de economische of technische levensduur. Er wordt hier voor de eenvoud niet ingegaan op strategische beslissingen een investering anders af te schrijven dan op basis van aangegeven levensduren. De technische levensduur wordt gebaseerd op de verwachte levensduur dat een object noch volwaardig functioneert. Economische levensduur is van factoren als marktontwikkelingen en technologische vooruitgang afhankelijk en derhalve lastiger vast te stellen. Het leidend criterium is dat een bestaand object nog meer rendement oplevert dan het nieuwe alternatief. Zo kan een klimaatbeheersingssysteem technisch misschien wel 100 jaar functioneren maar de economische levensduur kan in enkele jaren voorbij zijn wanneer de markt een relatief goedkoper systeem biedt. Gelukkig zijn gebouwen uit economisch oogpunt niet zo snel verouderd als bijvoorbeeld computers. Welke levensduur kunnen we dan aannemen? Volkshuisvesting (VROM) hanteert voor gebouwen 50 jaar. Uit ervaring hebben we kunnen leren dat gebouwen veelal langer blijven staan, maar ook al gesloopt worden wanneer de glans er net van af is. Wat deze laatste categorie betreft kunnen een aantal verzorgingstehuizen worden aangehaald. Hier is dan duidelijk spraken van een verkorte economische levensduur. Er is dus immer een risico gekoppeld aan een gestelde levensduur. Dit is ook een van de redenen dat bedrijven vaak vervroegd afschrijven. Er wordt zekerheid ingebouwd. Wat betreft de gebouwen van Innova bieden de exploitatieperspectieven genoeg zekerheid om een levensduur te nemen tot het einde van de nog resterende looptijd. In het volgende voorbeeld is een afschrijvingsperiode genomen van 30 jaar, ongeveer looptijd van de Aanleunflat. 52 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Vergelijking investeringen in een huurwoning van fl.700,- bij een rente van 7%

Eenheden

Investering/woning Afschrijvingsperiode Afschrijving annuïteit Jaar Afschrijving per mnd Oude huur per mnd Nieuwe huur Huurstijging

Fl Jaren Fl Maanden Fl Fl Fl %

10.000 30 806 12 67 700 767 10

20.000 30 1612 12 134 700 834 19

30.000 30 2418 12 201 700 901 29

In het voorbeeld is er een nieuwe huur vastgesteld. Voor de zelfstandige woningen van Innova biedt een dergelijke verhoging geen soelaas, omdat de huren reeds dicht tegen de Maximaal redelijke huurprijs aanzitten. Enkel wanneer er duidelijk sprake is van geriefsverbetering kunnen huren op een nieuw peil worden gebracht, omdat de woning dan ook meer punten krijgt toegewezen. Op basis van het puntenwaarderingssysteem van het VROM wordt de Maximaal Redelijke Huurprijs vastgesteld. Een geleidelijke verhoging naar een huur waarmee de investering terugverdiend kan worden is wel mogelijk. Maar voor Innova geldt dat de huurprijzen weinig speling geven en dat investeringen eerder uit de breedte moeten komen. Belangrijk is te beschouwen welk een verhoging een bepaalde investering zou vereisen om in een bepaalde periode terugverdiend te worden. Investeringen “eerste jaren verlies dan winst” Bij investeringen in bijvoorbeeld de gebouwen is het goed mogelijk dat er de eerste jaren verlies geleden wordt en dat pas aan het eind van de exploitatieperiode winst wordt gemaakt. Het is de grote vraag en gelijk de moeilijkste opgave een instantie te vinden die bereid is het tekort te financieren.


5.7 Bedrijfseconomische waardeberekening 5.7.1 Inleiding Een gebouw vertegenwoordigt vele waarden. In dit hoofdstuk staat een complexe waarde centraal, de bedrijfswaarde (ook wel bedrijfseconomischewaarde genoemd). Deze waarde wordt bepaald door alle kosten en baten gedurende een bepaalde periode te verrekenen en contant te maken naar een bepaalde datum. Contant maken maakt het mogelijk geldstromen in verschillende jaren met elkaar te vergelijken. De totale contant gemaakte som van kasstromen wordt verminderd met de boekwaarde en geeft het exploitatieresultaat. De boekwaarde is de aanschafwaarde minus afschrijvingen en moet gezuiverd zijn van servicekosten als zonwering, verlichting etc.[Projectbureau] Een positief resultaat betekent dat de exploitatie winstgevend is en bij een negatief resultaat is er verlies. De exploitatieberekeningen zijn voor alle gebouwen uitgevoerd, ook voor het verzorgingstehuis, terwijl voor dit gebouw een integrale financiering geldt, gewaarborgd door het VWS. Dit betekent dat voor het totale exploitieresultaat het verzorgingstehuis een nulwaarde krijgt en zodoende niet meetelt. Slechts de rentabiliteitscorrectie van de lening voor het verzorgingstehuis moet in de totale som meegenomen worden. De exploitatieberekening van het verzorgingstehuis is uitgevoerd om een beeld te krijgen van het exploitatieresultaat als de huidige financiering gecontinueerd zou worden. In tabelvorm zijn de resultaten van de exploitatieberekeningen opgenomen. Op de Cd-rom in bijlage “Exploitatieberekeningen [folder]” staan alle berekeningen en kan specifieke informatie worden opgezocht. In de exploitatieberekeningen (bedrijfswaardeberekeningen) worden vele variabelen en parameters meegenomen. Parameters zijn discontovoet, mutatiegraad, huurderving etc. Variabelen hebben betrekking op de kosten- en batenposten als respectievelijk onderhoud en huur. In “Toelichting exploitatieberekeningen” volgt een uitleg van de parameters, variabelen en begrippen. De toelichting heeft betrekking op de uitgebreide berekeningen en gaat dus verder dan wat er in de overzichten wordt gepresenteerd. De gevoeligheid van de exploitatieresultaten voor verschillende aannames komt in “gevoeligheidanalyse” aan bod. Alle vernoemde variabelen zijn gebaseerd op de jaarrekening van 1998 en parameters hebben peildatum 1-1-98, tenzij anders vermeld.


5.7.2 Overzicht Exploitatieberekeningen Alle berekeningen hebben peildatum 1-1-1999 en bedragen zijn in Nederlandse guldens. Volgens WSW Aantal woningen Huuropbrengst OH*/jaar/woning Looptijd Opbrengsten Kosten G-OH** Projectbureau Indirecte opbrengsten Boekwaarde Resultaat Volgens WSW Aantal woningen Huuropbrengst OH*/jaar/woning Looptijd Opbrengsten Kosten G-OH** Projectbureau Indirecte opbrengsten Boekwaarde Resultaat

Rentabiliteitscorrectie leningen Totale ind. Opbrengst Totale boekwaarde Resultaat Totaal G-OH** Projectbureau Resultaat zonder G-OH** Projectbureau Lening totaal per 31-12-98 Lening gebouwen

Eisenhowerlaan 74 809.263 2.779 40 15.927.697 -6.630.268 1.004.284 9.297.429 9.953.016 -655.587 Bijnkers- hoek Aanleunflat 80 752.135 2.981 29 12.664.429 -6.052.510 1.592.106 6.611.918 4.970.006 1.641.912

Biltstraat Dc

Biltstraat woningen 1 90.000 19.733 27 1.456.160 -500.296 143.667 955.863 777.218 178.645

Bijnkers-hoek Nieuw Aanleunflat

20 170.929 3.532 27 2.765.554 -1.923.986 410.477 841.568 1.252.491 -410.923 Bijnkers-hoek VZH

59 630.190 3.498 29 10.611.126 -5.255.740 5.355.386 6.657.506 -1.302.120

182/30/10 2.135.467 3.004 29 43.359.150 -19.779.664 2.209.048 23.579.486 17.634.870 5.944.616

Met VZH

Zonder VZH

-781.693 41.286.265 -34.587.601 5.916.971 5.359.581 11.276.552

437.649 17.706.778 -16.952.731 1.191.697 3.150.534 4.342.230

35.900.839 incl.invent./instal./gebouwen 33.104.414 excl. leningen t.b.v. inventaris, zie jaarrekening

*OH = Onderhoud **G-OH = Groot Onderhoud


Volgens Scenario 1 Aantal woningen Huuropbrengst OH*/jaar/woning Looptijd Opbrengsten Kosten G-OH** Projectbureau Indirecte opbrengsten Boekwaarde Resultaat Volgens Scenario 1 Aantal woningen Huuropbrengst OH*/jaar/woning Looptijd Opbrengsten Kosten G-OH** Projectbureau Indirecte opbrengsten Boekwaarde Resultaat

Eisenhowerlaan

Biltstraat Dc

74 741.734 2.779 40 13.736.979 -6.630.268 1.004.284 7.902.317 9.953.016 -2.050.699 Bijnkers- hoek Aanleunflat

1 90.000 19.733 27 1.456.160 -500.296 143.667 955.863 777.218 178.645 Bijnkers-hoek Nieuw Aanleunflat

80 752.135 2.981 29 10.257.531 -6.052.510 1.592.106 4.205.021 4.970.006 -764.985

Lening totaal per 31-12-98 Lening gebouwen

20 170.929 3.532 27 2.247.429 -1.923.986 410.477 323.443 1.252.491 -929.048 Bijnkers-hoek VZH

59 630.190 3.498 29 9.508.449 -5.255.740

182/30/10 2.135.467 3.004 29 43.359.150 -19.779.664 2.209.048 23.579.486 17.634.870 5.944.616

4.252.709 6.657.506 -2.404.797 Met VZH

Rentabiliteitscorrectie leningen Totaal indirecte opbrengsten Totale boekwaarde Resultaat Opgenomen G-OH** volgens Projectbureau Resultaat zonder G-OH** Projectbureau

Biltstraat woningen

Zonder VZH -781.693 36.966.130 -34.587.601 1.596.836 5.359.581

437.649 13.386.644 -16.952.731 -3.128.438 3.150.534

6.956.418

22.095

35.900.839 incl.invent./instal./gebouwen 33.104.414 excl. Leningen t.b.v. inventaris, zie jaarrekening 1998

*OH = Onderhoud **G-OH = Groot Onderhoud

5.7.3 Toelichting exploitatieberekeningen Twee scenario’s De exploitatieberekeningen zijn uitgevoerd voor 2 scenario’s, te weten scenario 1 en WSW scenario. Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) scenario is opgezet door het ministerie van VROM en speelt een essentiële rol in een eventuele overdracht van de panden van Innova aan een woningbouwcorporatie. Het VROM stelt namelijk een overdrachtssubsidie (overdrachtsbijdrage) beschikbaar indien de vraagprijs van Innova, 56 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

gebaseerd op de exploitatieberekeningen, te hoog is voor een woningbouwcorporatie. Aangezien het VROM toestaat dat, mits goed onderbouwd, een aantal parameters andere waarden mogen aannemen, is een eigen scenario (scenario 1) gemaakt. Hoewel meerdere parameters gewijzigd mogen worden is besloten (Hoofd financiën en auteur) enkel de huurstijging aan te passen. In scenario 1 worden de huren bevroren totdat een huurprijsniveau van 75% van de Maximaal Redelijke Huurprijs (MRH) is bereikt (*). In wezen betekent huurbevriezing dat de huurprijzen elk jaar minder worden ten opzichte van inflatievolgende huurprijzen. De MRH van een woning is te bepalen met behulp van een puntenwaarderingsstelsel uitgegeven door de huurcommissie en mag niet overschreden worden. Het percentage van 75% wordt niet absoluut bekeken maar is afhankelijk van de marktpositie en staat van de gebouwen. Gezien de concurrentie op de ouderenhuisvestingsmarkt in Utrecht (zie voor concurrentie statistieken: 7.7.1 Specifieke en geschikte ouderenhuisvesting) en de staat van de gebouwen is 75% van MHR een geoorloofd uitgangspunt Parameters In onderstaande tabel zijn de parameters opgenomen die zijn gebruikt in de scenario’s. Scenario 1

WSW scenario

6,5% 2,5% Ja

6,5% 2,5% Nee

0 0% 0 5% 2,5% * 2% Fl.1,34

0 0% 0 5% 2,5% 2% Fl. 1,34

Fl.11,40

Fl. 11,40

Parameters Discontovoet Inflatie Huurbevriezing tot aan 75% van de MRH Harmoniseren Harmonisatiegraad Harmonisatie bij mutatie Mutatiegraad Huurstijging Huurderving Tarief omslagheffing per 5000 van de WOZ Tarief OZB** per 5000 van de WOZ *Zie onderstaande tekst **OZB is Onroerende Zaken Belasting Discontovoet Leningen die momenteel worden verstrekt liggen iets boven de 6,5%. De discontovoet is dus niet op een veiligheidsniveau gezet. Het gemiddelde van de afgelopen 30 jaar voor de lange termijn leningen is 7,5%. De discontovoet is een vaste parameter waar niet aan valt te tornen. Harmoniseren en harmonisatiegraad Harmoniseren houdt in dat indien de huur lager is dan 75% van de MRH, er jaarlijks een huurverhoging zal plaatsvinden gelijk aan de harmonisatiegraad. Het getal in de rij harmoniseren correspondeert met het aantal jaarlijkse verhogingen. In geen van de gevallen 57 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

zal de huur van de woningen lager zijn dan 75% van de MRH dus worden er geen huren geharmoniseerd. Harmonisatie bij mutatie Dit houdt in dat de huurprijs gecorrigeerd wordt indien deze niet overeenstemt met de maximaal redelijke huur. Het verschil van de gewenste en gevraagde huur wordt vermenigvuldigd met de mutatiegraad en verrekend met de nieuwe huur. Huurderving Huurderving wordt veroorzaakt door leegstand van de woningen. Er wordt in alle scenario’s een marktconform percentage van 2% aangehouden. Voor de gebouwen van Innova is dit aan de hoge kant gezien de werkelijke huurderving van minder dan 0,5%. Tarief omslagheffing…en Tarief OZB… Deze kosten posten vormen te samen de belastingen. De WOZ (Waarde Onroerende Zaak) wordt door de gemeente vastgesteld en ligt voor de woningen van Innova tussen de 110.000 en 150.000 gulden. In totaal moet dus fl.12,74 per 5000 van de WOZ aan belastingen worden betaald. Kostenposten Onderhoudskosten Alle onderhoudsberekeningen zijn gebaseerd op de rapporten van het BOB. Er wordt vanuit gegaan dat de expertise van het BOB betrouwbaar is en er geen “second opinion” of controle nodig is. De totale kosten van het jaarlijks onderhoud voor de eerste 10 jaar zijn met een inflatiecorrectie direct overgenomen uit de meerjarenplanning (10-jaar). Het beschikbare OnderhoudsFonds (OF) is volledig verdisconteerd vanaf het eerste exploitatiejaar (1999). Na 10 jaar zijn de jaarlijkse onderhoudskosten per woning gebaseerd op de meerjarenplanning exclusief eventueel achterstallige onderhoud. Aangenomen wordt dat door goed onderhoudsmanagement er in de toekomst geen achterstallig onderhoud zal zijn. Groot onderhoud Groot Onderhoud (GO) wordt door het BOB ingecalculeerd. Dit GO kan gezien worden als technische instandhouding. Het GO dat, volgens de normen van het Projectbureau, in het 25e en 40e exploitatiejaar moet worden verricht, is supplementair aan het GO van het BOB en moet gezien worden als functionele instandhouding. Verzekeringen, algemeen beheer en belasting Gegevens met betrekking tot verzekeringen en algemeen beheer zijn uit de jaarrekening 1998 gehaald. Het algemeen beheer komt overeen met de administratie kosten. De verzekerings- en belastingsgelden staan in de jaarrekening samengevoegd en zijn voor de exploitatieberekeningen gescheiden. De scheiding is gemaakt door de samengestelde post te verminderen met Onroerend Zaken Belasting (OZB), waardoor de verzekeringspost overbleef. De OZB wordt gebaseerd op de Waarde Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ komt uit de map huurverhoging 1998 en de belastingtarieven staan in de scenario’s (zie tabel parameters). 58 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Indirecte opbrengsten Deze opbrengsten zijn het saldo van alle kosten en baten zonder de boekwaarde. Rentabiliteitscorrectie In de tabel met parameters staat de discontovoet. Met dit percentage worden bedragen contant gemaakt (terug rekenen van geldstromen naar een bepaald jaartal). Achterliggende gedachte is dat de discontovoet gelijk is aan het rentepercentage dat over een lening betaald moet worden. Nu zijn er reeds lopende leningen met een ander rentepercentage dan de 6,5% discontovoet. Voor deze leningen moet soms meer en soms minder rente betaald worden. Om dit verschil te verrekenen wordt een rentabiliteitscorrectie toegepast. Dit houdt in dat uit het aflossingsschema van een lening de contante waarde van het restant en de betaalde rente en aflossingen worden vergeleken met het restant op de peildatum van de berekeningen. Het resultaat wordt bij de totale som (het uiteindelijke exploitatieresultaat)opgeteld. Is de huidige rentevoet hoger dan 6,5% dan zal de totale som lager uitvallen. Is deze lager dan wordt de totale som hoger. De rentabiliteitscorrecties van de leningen staan uitgewerkt in de bijlage “Overzicht leningen.xls” op de bijlagen Cd-rom.

5.7.4 Toelichting per gebouw Voor zover bovenstaande toelichting en/of de exploitatieberekeningen aanvulling nodig hebben wordt per gebouw nadere uitleg gegeven. Aanleunflat Bijnkershoek nieuw De nieuwe situatie is gebaseerd op een voorstel van Woonzorg Nederland. In dit voorstel zijn 42 appartementen omgebouwd tot 21 meerkamerappartementen. In totaal resteren er 59 appartementen bestaande uit drie typen van klein via midden naar groot, respectievelijk 40,60 en 100 m². De huurprijs is gebaseerd op het aantal behaalde punten uit het puntenwaarderingsstel van de huurprijzenwet, maar is vastgesteld op een lagere huur in verband met de maximale huursubsidie. Het onderhoud per woning is aangepast op werkzaamheden die door de renovatie van 1.250.000 niet meer noodzakelijk zijn. Zo is verbouwing van de keuken voor een aantal woningen overbodig geworden. Het algemeen beheer is aan de hoge kant omdat de erfpacht van 77454 er in is opgenomen. Per woning is het algemeen beheer jaarlijks fl.1580,- waarvan fl.1313,- van de erfpacht afkomstig is. Aanleunflat Bijnkershoek De uit de map huurverhoging 1998 overgenomen huren zijn gecorrigeerd op fl.49,- service kosten die in de kale huurprijs waren ondergebracht. Het algemeen beheer is aan de hoge kant omdat de erfpacht van fl.77454,- er in is opgenomen. Per woning is het algemeen beheer jaarlijks fl.1236,- waarvan fl.969,- van de erfpacht afkomstig is. Verzorgingstehuis Voor het Verzorgingstehuis de Bijnkershoek wordt uitgegaan van de nieuwe situatie met 182 verzorgingstehuisplaatsen, 30 verpleegtehuisplaatsen en 10 plaatsen voor tijdelijke opname. De rente en aflossing worden volledig gesubsidieerd door het VWS. Voor het onderhoud wordt jaarlijks een dotatie (tevens onder verantwoordelijkheid van het VWS) gedaan in het 59 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

onderhoudsfonds. De dotatie stijgt jaarlijks 2%. Aangezien de puntentelling volgens de huurprijzenwet niet voor verzorgingshuizen geldt is de gewenste huur gelijk gesteld aan de huurprijs, om toch gebruik te kunnen maken van het spreadsheetprogramma. Hierdoor hebben harmonisering en harmonisatie bij mutatie geen invloed en is er geen huurbevriezing noodzakelijk. Onderhoudskosten zijn uit BOB rapport van 26 april 1999 gehaald. Opvallende uitgaven worden gedaan aan het binnentimmerwerk (2002; fl.277.770) de elektrische installaties (2001;fl.561.240) en de vaste keukenvoorzieningen (2005;fl.1.785.535). Huur is gehaald uit Waardeberekening panden. De op de grond rustende erfpacht bedraagt jaarlijks fl.142.000 en wordt geheel vergoed door het VWS. Biltstraat 20 woningen Het geconcentreerd wonen complex op de Biltstraat herbergt een 20 tal woningen en een dienstencentrum. Het beschikbare onderhoudsfonds is bestemd voor het gehele gebouw. Om een verdeling mogelijk te maken is een verdeelsleutel gehanteerd op basis van het geplande (BOB) onderhoudsbedrag per gebouwdeel. Op deze berekenwijze komt er 75% beschikbaar voor de woningen en 25% voor het diensten centrum. Een verdeling op basis van het bruto vloeroppervlak zou een verhouding van 78:22 opleveren. Biltstraat dc Voor het DC geldt dat er 25% van het OnderhoudsFonds beschikbaar is (zie Biltstraat woningen). De huurprijs is gesteld op de te verwachten huuropbrengsten van fl.90.000. Door de jaarlijkse variatie van de opbrengsten dient de het exploitatieresultaat met een slag om de arm behandeld te worden. De puntenwaardering is uit de huur afgeleid en zodoende is de gewenste huur gelijk aan de gevraagde huur. Hierdoor hebben harmonisering en harmonisatie bij mutatie geen invloed. Eisenhowerlaan Uit de kale huren is fl.122,- servicekosten gehaald. De looptijd is na de renovatie op de in de volkshuisvesting gangbare 50 jaar gezet. Medio 1999 resteert er nog een looptijd van 40 jaar.


5.7.5 Gevoeligheidsanalyse Discontovoet De hoogte van de discontovoet is van groot belang voor de exploitatieresultaten. Een hogere discontovoet betekent dat de opbrengsten lager worden laag zijn. Een verhoging van 6,5% naar 7,5% leidt tot een verlaging van het exploitatieresultaat van fl.-928.407 tot fl.-1.171.513, voor de Aanleunflat in scenario 1. Voor het WSW-scenario zou de daling zelfs van fl.1,6 miljoen naar fl.1,0 miljoen gaan.

V eran d erin g d isco n to vo et Aan leu n flat S c enario 1

S c enario W S W

f l 2.500.000

Expl. resultaat

f l 2.000.000 f l 1.500.000 f l 1.000.000 f l 500.000 fl f l 500.000f l 1.000.000f l 1.500.0006,0%

6,5%

7,0%

7,5%

Disco nto voe t

Huurstijging Huurstijging vormt een belangrijk aspect van de exploitatieresultaten. Een stijging van 2% naar 2,5% vermeerderd het exploitatieresultaat van de Aanleunflat met ongeveer fl. 1,8 ton in Scenario 1 en met fl. 8,0 ton in het WSW – scenario. H u u rp rijs s tijg in g A a n le u n fla t S c ena rio 1

S c ena rio W S W

f l 3 .5 00 .00 0 f l 3 .0 00 .00 0

Expl. resultaat

f l 2 .5 00 .00 0 f l 2 .0 00 .00 0 f l 1 .5 00 .00 0 f l 1 .0 00 .00 0 f l 5 00 .0 0 0 fl f l 5 00 .0 0 0 f l 1 .0 00 .00 0 f l 1 .5 00 .00 0 1 ,5%

2 ,0 %

2 ,5 %

3,0%

H u u rve rh o g in g


5.7.6 Levensduurverlenging De exploitatieberekeningen zijn allen gebaseerd op een oorspronkelijke gebouwlevensduur van 50 jaar, hetgeen voor het VROM een gebruikelijk termijn is. In “Investering en huurverhoging” werd al aangehaald dat de levensduur van gebouwen sterk kan afwijken van de door het VROM gehanteerde levensduur. Met name als wordt gekeken naar de technische levensduur van een gebouw (de leeftijd die een gebouw kan bereiken gezien de bouwkundige staat), dan kan worden geconcludeerd dat 50 jaar kort is. Ook de gebouwen van Innova kunnen gezien de bouwkundige staat langer voor volkshuisvesting worden ingezet. Om L even sd u u rverlen g in g Aan leu n flat S c enario 1

S c enario W S W

Expl. resultaat

f l 5.000.000 f l 4.000.000 f l 3.000.000 f l 2.000.000 f l 1.000.000 fl 0 f l 1.000.00029

34

39

44

49

54

59

L o o p tijd van af 1999

inzicht te verschaffen in de effecten van een verlengde levensduur op de exploitatieresultaten is de looptijd van de Aanleunflat tot 59 jaar verlengd. Onderstaande grafiek geeft hiervan de exploitatieresultaten. Opvallend is dat bij een verdubbeling van de levensduur in Scenario 1 slechts fl.1,2 en in Scenario WSW slechts fl.2,3 miljoen extra aan netto inkomsten gemaakt worden. Belangrijke factor in deze kwestie is dat de interne rentabiliteit 6,5% blijft. De leningen zijn immers na de oorspronkelijke looptijd van 29 jaar afgelopen en toch wordt er met een discontovoet van 6,5% contant gemaakt. Dit betekent dat er een investering gedaan kan worden ter hoogte van het exploitatieresultaat op de peildatum van de berekeningen. Bij de berekeningen zijn overigens geen extra investeringen opgenomen voor Groot Onderhoud of Commerciële instandhouding (aanpassing functioneel niveau zodat vastgoed in de markt blijft). Er is vanuit gegaan dat het Onderhoud door het BOB afdoende is.


5.8 Marktwaarde gebouwen De marktwaarde van de gebouwen is van vele variabelen afhankelijk als bijvoorbeeld locatie, bouwkundige staat, woninggrootte, faciliteiten, etc.. In de marktwaardebepaling worden de aangeboden woningen uit het bestand van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) genomen als vergelijkingsmateriaal. Uit het bestand is de prijs per m² bruto woonoppervlak van een kleine 300 woningen bepaald. In onderstaand figuur is het prijsverloop weergegeven. Dit geeft een redelijk constant beeld maar tussen de uitersten ligt toch een aanzienlijk verschil. De waarheid zal ergens tussenin liggen. Om de waarheid zoveel mogelijk te benaderen worden de belangrijkste waardebepalende factoren op de gebouwen van Innova geprojecteerd en per gebouw plus en minpunten aangegeven ten opzichte van het aanbod in Utrecht. Er wordt van de huidige woning met gelijkblijvende bestemming uitgegaan. Dat betekent dat elke 55-plusser in principe in aanmerking kan komen. Het gaat bovendien om partiële verkoop en dus niet over het gehele pand. V r a a g p r ijs k o o p w o n in g e n in U tr e c h t V raagprijs

V raagprijs -12,5%

8000

Prijs per m2 woonopp.

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 V o lu m e te ko o p a a n g e b o d e n w o n in g e n p e r 23-11-99

Algemeen kan worden gesteld dat de marktsituatie momenteel erg gunstig is. In hoofdstuk “Woningmarkt” is te lezen wat er achter de enorme huizenprijsstijgingen schuilgaat. De verwachting is in elk geval de prijzen nog verder zullen stijgen. Met de bestemming ouderenwoning wordt een beperkt publiek aangesproken. Maar gezien de stijging in eigenwoningbezit van 55-plusser is er vanuit die groep genoeg vraag. Alle woningen zijn specifieke ouderenwoningen en hebben daardoor wat extra’s te bieden. Hoe dat gewaardeerd wordt is moeilijk in te schatten omdat de leeftijdsgroep die hier momenteel gebruik van maakt tot de groep behoort waarbij eigen woningbezit weinig populariteit geniet. Het is in ieder geval niet waarschijnlijk dat mensen zaken als goede toegankelijkheid, nabijheid van voorzieningen als negatief ervaren. Wel zou dat kunnen zijn met het stigma van de ouderenwoningen. Het kan als nadeel worden beschouwd dat het echte ouderenwoningen betreft. Niet iedereen wil geassocieerd worden met ouderdom. Voor de Biltstraat is dit gegeven het minst van toepassing. Gunstig is dat eigenwoningbezit toeneemt, vooral onder jonge ouderen (55-64 jarige). Ook onder de 65-plusser zal meer eigen woningbezit komen, maar voor de groep 75-plus komt dat pas na 2006 op gang (zie ook “Woningmarkt”). De 63 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

bouwkundige staat van de gebouwen is goed al is er veel achterstallig onderhoud aan de Biltstraat. De woningen op de Eisenhowerlaan zijn het grootst en hebben een mooie indeling. De kleine woningen in de Aanleunflat zijn minder interessant. Het oppervlak is te klein voor een volwaardige woonruimte met behoorlijke eenheden. De grote woningen zijn daarentegen functioneel aantrekkelijk. Enkel de optische scheiding is minder fraai. De parkeermogelijkheden en bereikbaarheid zijn voor de Aanleunflat en de Eisenhowerlaan goed. Als het plan voor de Biltstraat (straat) werkelijk doorgaat zal met name de bereikbaarheid met het openbaar vervoer sterk verbeteren. Voor ouderen is dat een belangrijk aspect. Concluderend wordt gesteld dat de woningen een aantal pluspunten en minpunten hebben maar niet uitzonderlijk goed of slecht zijn. Op basis van boven genoemde overwegingen wordt een gemiddelde prijs per m² genomen van fl.4000,-. Omdat het vraagprijzen betreft wordt 12,5% in mindering gebracht, waardoor fl.3500,- overblijft. Lagere verkoopopbrengsten en substantiële kosten worden zo ondervangen. Gezien de huidige spanning op de woningmarkt waar de vraagprijs ongeveer 2-3% boven de verkoopprijs ligt, is dit een redelijke veilige marge. Bij verkoop moet rekening gehouden worden met het kwantumeffect. Als alle woningen in enen verkocht zouden worden is de verkoopprijs per woning lager dan wanneer slechts een woning verkocht wordt. Bij verkoop van meerdere woningen tegelijk moet dus rekening gehouden worden met het kwantumeffect. In de grafieken met verkoopopbrengsten is uit gegaan van geleidelijke verkoop. Tot slot blijven uitkomsten indicatief.

Verkoopopbrengst Aanleunflat voor de grote woningen fl 2.500

*1000

fl 2.000 fl 1.500 fl 1.000 fl 500 fl 1

2

3

4

5

6

Aant a l woni nge n


Uit de grafieken blijkt de hoge marktwaarde van de gebouwen indien partiële verkoop van woningen plaatsvindt. In relatie tot de verbouwing van bijvoorbeeld de Biltstraat volgens plan Biltstraat (zie Hoofdstuk: 11 Huisvestingsbeleidonderzoek & resultaten) volstaat de verkoop van twee á drie woningen. Verkoopopbrengst Biltstraat voor de grote woningen f l 2.500

*1000

f l 2.000 f l 1.500 f l 1.000 fl 500 fl 2

4

6

8

10

1

A a nt a l woni nge n

Verkoopopbrengst Eisenhowerlaan voor de grote woningen fl 10.000

*1000

fl 8.000 fl 6.000 fl 4.000 fl 2.000 fl 7

14

21

28

35

1

A a n t a l woni nge n


Samenvatting Innova heeft een gezonde financiële positie met een ABR van fl. 3 mln. De huur van de Verzorgingstehuisplaatsen is gegarandeerd door het ministerie van VWS en maakt deel uit van een integrale financiering. Leegstand komt derhalve niet voor rekening van Innova. Op de gebouwen rusten leningen die bij overdracht afgekocht zouden kunnen worden. De boeterente bedraagt tussen de 3-5% van het restant. De klimlening van Innova kan een tweede termijn ingaan, maar de gestelde voorwaarden zijn zeer ongunstig. Als Innova besluit te investeren bieden de huren weinig soelaas omdat deze reeds tegen de Maximaal Redelijke Huurprijs aanzitten. Een investering van 10.000 gulden leidt bij een huur van fl.700,- tot een huurverhoging van 10% als een afschrijvingsperiode van 30 jaar wordt aangehouden. Slecht bij geriefsverbetering kunnen de huren stijgen omdat daarmee ook de puntenwaardering stijgt. In de exploitatieberekeningen zijn twee scenario’s gehanteerd. Het WSW scenario geeft een gunstige uitkomst van fl.1,2 mln. inclusief Groot Onderhoud (volgens het Projectbureau) en fl. 4.3 mln. zonder GO. In Scenario 1 is het exploitatieresultaat, inclusief GO, minus fl.3,1 mln. en wordt zonder GO het “break even” punt bereikt. Het verschil tussen scenario 1 en scenario WSW is dat in het eerste een huurbevriezing wordt doorgevoerd totdat de huurprijs gelijk is aan 75% van de Maximaal Redelijke Huurprijs. De raming voor de onderhoudskosten zijn afkomstig van het BOB. Verondersteld is dat de Groot Onderhoudkosten, volgens Projectbureau (VROM) supplementair zijn aan de onderhoudskosten van het BOB. Uit de gevoeligheidsanalyses blijkt dat de exploitatieresultaten met zorg geïnterpreteerd moeten worden. Kleine veranderingen in parameters hebben grote gevolgen. Een verhoging van de discontovoet van 6,5% naar 7,5% leidt tot een verlaging van het exploitatieresultaat van fl.-928.407 tot fl.-1.171.513, voor de Aanleunflat in scenario 1. Een huurprijsstijging van 2% naar 2,5% vermeerdert het exploitatieresultaat van de Aanleunflat met ongeveer fl.1,8 ton in scenario 1 en met fl. 8,0 ton in het WSW scenario. Uit de exploitatieduurverlenging van de Aanleunflat werd duidelijk welk bedrag bij een bepaalde levensduurverlenging op de peildatum van de berekeningen geïnvesteerd kan worden. De marktwaarde van de woningen is gebaseerd op de vraagprijzen van het bestand van de NVM en waardebepalende factoren als locatie, bouwkundige staat, bestemming etc.. Concluderend wordt gesteld dat de woningen (Biltstraat, Eisenhowerlaan en Aanleunflat) een aantal pluspunten en minpunten hebben, maar niet uitzonderlijk goed of slecht zijn. Op basis van bovengenoemde overwegingen wordt een gemiddelde prijs per m² genomen van fl.4000,-. Omdat het vraagprijzen betreft wordt 12,5% in mindering gebracht, waardoor fl.3500,overblijft. Als meerder woningen tegelijk worden verkocht moet rekening worden gehouden met het kwantumeffect.


6

Maatschappelijke ontwikkelingen

6.1 Inleiding De huidige maatschappij wordt gekenmerkt door termen als dynamiek, flexibiliteit, 24-uurs economie, vragersmarkt en vergrijzing. We leven in een samenleving die in de loop der jaren steeds meer culturele achtergronden herbergt. Nederland heeft een multiculturele samenleving waarin een duidelijke differentiatie van woonbehoefte te onderscheiden is. Er is een steeds pluriformer aanbod in huisvesting en voorzieningen worden beter op maat aangeboden. We gaan dan ook van een aanbieders naar een vragersmarkt. In Utrecht wordt dit principe door het geringe aanbod ondermijnd. In Utrecht is de vraag nog groter dan het aanbod, gezien het aantal reacties op aangeboden woningen. Men durft hierdoor veelal geen kwaliteit te kiezen omdat men blij is iets te hebben. Pas als het aanbod dichter bij de vraag komt, zal de kwaliteit werkelijk een belangrijker onderdeel vormen. De technologische ontwikkeling maakt sommige voorzieningen overbodig en andere mogelijk. Maar niet alleen het technische vernuft in en rond het huis draagt bij aan de ontwikkeling van Nederland. Verbeterende vervoersmogelijkheden maken afstand relatief en verhogen de mobiliteit. Mobiliteit zal ook onder ouderen enorm toenemen. Toegankelijkheid van gebouwen en gebruik van verbeterde publieke en individuele vervoersmiddelen verruimen de leefomgeving en verhogen de bereikbaarheid. Een groeiend aantal ouderen is tegenwoordig gewend geraakt aan de gemakken van vandaag. Voor zover ouderen zelf geen zorg dragen voor bepaalde voorzieningen wordt verwacht dat de dienstverlening daar zorg voor draagt. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt er nog wat dieper op een aantal onderwerpen ingegaan. Demografische ontwikkelingen, de vitaliteit van de ouderen en belangrijke aspecten van het zelfstandig wonen komen aan bod. Gegevens gelden voor de gehele Nederlandse samenleving, tenzij anders vermeld. De demografische ontwikkelingen mogen dan ook enkel als indicatief worden geïnterpreteerd. In paragraaf “Utrecht, wijken en sub-wijken” wordt van een landelijk kader overgegaan naar een lager aggregatieniveau.

6.2 Ontwikkelingen ouderenbevolking 6.2.1 Demografische ontwikkeling Vergrijzing is een verschijnsel waar al jaren veelvuldig over wordt gesproken. De demografische prognoses in Nederland geven dan ook een duidelijke toename te zien in de ouderenbevolking. In 2000 bereikt het begin van de Baby-boom de leeftijd van 55 jaar en bestaat bijna een kwart van de bevolking uit 55 plussers. In 2010 is dat zelfs opgelopen tot zo’n 30% en 10 jaar later kunnen we rekenen op 5,55 miljoen 55-plussers op een bevolkingsomvang van 17,2 miljoen. De komende twintig jaar verwacht het CBS een toename van het aantal ouderen jonger dan 80 jaar en een afname van de dubbele vergrijzing (de omvang van de 75 plussers). Het aantal alleenstaande mannen onder de 80-plussers zal toenemen. Het totale aandeel alleenstaanden onder ouderen zal na 2000, 43% bedragen en vervolgens niet meer 67 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

toenemen. De groeiende categorie jonge ouderen heeft voor het merendeel een partner waardoor er relatief een gelijk aantal alleenstaande blijft bestaan. In de steden zijn er relatief meer alleenstaanden. Het tweede millennium is niet enkel cijfermatig als breukvlak te beschouwen. De Nederlandse bevolking zal dan een maximum van 4,15 miljoen aan hoofdbewoners onder de 55 jaar hebben. Het aantal oudere hoofdbewoners is in het jaar 2000 nog maar 2,33 miljoen. Dit aantal zal explosief gaan groeien met ruim 50% tot meer dan 3,5 miljoen in 2020. Hierdoor zal de verhouding zo wijzigen dat in 2020 48% van de hoofdbewoners 55 jaar en ouder is. Tabel 1 geeft het demografische breukvlak weer. Tabel 1 Indexcijfers van de ontwikkeling van de hoofdbewoners naar leeftijd 1995-2020 Jaar 1982 1986 1990 1994 2000 2005 2010 2015 2020 >55 78 82 86 91 100 114 126 138 151 <55 75 81 89 95 100 90 98 96 94 Totaa 76 82 88 94 100 104 104 111 114 l Bron: WBO’s en Trendrapportmodel

6.2.2 Onevenwichtige vergrijzing Vergrijzing vindt voornamelijk plaats in buitenwijken met lage dichtheden waar voorzieningen eerder op fietsafstand dan op loopafstand zijn gelegen en woningaanpassing noodzakelijk is om aan de door de Staatssecretaris van Volkshuisvesting geformuleerde eisen te voldoen. Naoorlogse wijken met buurtcentra vertonen tegenovergestelde ontwikkelingen en veelal is er ontgrijzing in de plaats van vergrijzing.

6.2.3 Inkomen Algemeen bestaat er de indruk dat vele ouderen de komende jaren een sterke inkomensverbetering zullen doormaken. Met name voor ouderen met een goed pensioen. Deze veelgenoemde uitspraken zijn iets te voorbarig en eenzijdig. Uit onderzoek is een inkomensverbetering te constateren, maar in relatie met jongeren gaan ouderen er op achteruit. De inkomensverbetering wordt hoofdzakelijk gebaseerd op de verbeterde pensioenen. Meer inkomen uit pensioenen en meer pensioengerechtigden is inderdaad zichtbaar. Toch leidt dit niet onherroepelijk tot positieve ontwikkeling van inkomen. Het inkomen uit de drie pensioenzuilen, te weten de AOW, het aanvullend pensioen en de individueel getroffen voorzieningen hebben een weerbarstiger karakter. Een aantal kanttekeningen zijn bij het optimisme van de eerste zin van deze alinea te stellen: De witte vlek, het percentage huishouden zonder aanvullend pensioenen wordt niet kleiner. Van de paren heeft 15% geen aanvullend pensioen, van de oudere alleenstaande vrouwen heeft bijna een kwart geen aanvullend pensioen. Dit betekent niet dat ouderen uitsluitend van de AOW moeten rondkomen omdat velen beschikken over inkomen uit vermogen. Bij de alleenstaande vrouwen doet zich wel een harde kern van 15% voor die geen enkele aanvulling heeft op de AOW. De groei in de pensioeninkomsten is gepaard gegaan met een afname van 68 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

de inkomsten uit vermogen. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van de derde naar de tweede zuil. Recent is er sprake van een lichte toename van de inkomsten uit vermogen. De effecten daarvan op het inkomen zijn vooralsnog zeer beperkt. In tegenstelling tot wat veel wordt aangenomen heeft de helft van de ontvangers geen waardevast pensioen. Dit geldt ook voor de recent gepensioneerden. De mix van de drie pensioenzuilen laat een ongunstiger resultaat zien dan de gestegen (bruto) pensioeninkomsten doen vermoeden. Er is slechts sprake van een lichte inkomenverbetering van de groep 65-plussers tussen 1989 en 1993 Volgens het Cohortscenario (zie hoofdstuk 7.8.2) zal er een groot aandeel van “home rich and cash poor” zijn. Dit zijn huishoudens met een laag inkomen in de koopsector. Een deel van deze groep is bereid het vermogen op latere leeftijd in te zetten voor een duurdere woning dan waar zij op gronde van hun inkomen voor in aanmerking zouden komen. Overigens is het aandeel hoofdbewoners met een hypotheekarme of hypotheekvrij woning aan het slinken. Overwaarde van de woning wordt steeds eerder vrijgemaakt. Vroeger was overgang van koop naar huur de gebruikelijke methode om het vastliggende vermogen los te krijgen. Momenteel worden alternatieve constructies als aflossingsvrije hypotheken gehanteerd om geen eigen vermogen in de woning te hoeven vastleggen. Woonlasten stegen de afgelopen 12 jaar spectaculair. Vooral de 75 plussers met huurwoningen hebben een aanzienlijk groter deel van hun besteedbaar inkomen opzien gaan aan huur. In 1982 besteedde slechts 15% een kwart van hun inkomen aan huur na aftrek van IHS (Individuele HuurSubsidie). Inmiddels ligt dat percentage op 50%. Een kwart betaalt zelfs meer dan een derde. Deze stijging is te wijten aan verhogingen van de huren en verlagingen van de subsidies. Werd in 1982 nog 32% van de huur gesubsidieerd, in 1994 is dat geslonken naar 29,5% Steden kennen relatief veel huishoudens met een laag besteedbaar inkomen (fl.17.000,- per jaar). Het besteedbaar inkomen zoals hier gehanteerd, bestaat uit het bruto inkomen vermindert met sociale premies en belastingen op inkomen en vermogen. Utrecht zit met 21% boven het landelijke gemiddelde van 17% maar onder het percentage van de meeste andere grote steden, alleen Eindhoven en Haarlem vertonen een lagere verdeling. Rotterdam en Amsterdam hebben een percentage lage inkomens van ongeveer 27%. Lage inkomens gedifferentieerd naar de wijken geeft een zeer divers beeld, weergegeven in figuur 2. Overal is een harde kern minderheden of achterblijvers.


Figuur 2 De afwijking ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de grote verschillen over de subwijken hangt samen met de bevolkingssamenstelling. In de stad wonen relatief veel alleenstaanden, eenoudergezinnen, lager opgeleiden en allochtonen. Binnen de groep van lage inkomens vindt een belangrijke verschuiving plaats. Het aandeel van ouderen neemt sterk af, terwijl het aandeel werklozen en bijstandsgerechtigden is verdubbeld. De opkomst van een nieuw soort armoede, die niet zozeer met de levensfasen samenhangt, maar verbonden is met de positie op de arbeidsmarkt, lijkt zich sterker voor te doen in de grote steden.

6.2.4 Opleiding De toekomstige oudere is vaker dan nu relatief hoog opgeleid, heeft een hoger inkomen en zal waarschijnlijk vragen naar meer keuzemogelijkheden, kwaliteit van zorg en meer comfort. Teneinde aan deze zorgvraag invulling te geven, zal de vraag naar een persoonsgebonden (of persoonsvolgend) budget of zorg in natura groeien. Toch blijft het aandeel ouderen met een laag inkomen een belangrijk aandeel vormen. Vooral alleenstaande ouderen hebben een laag inkomen. Het zijn met name de ouderen met een tweepersoonshuishouden, die hoger opgeleid zijn en een hoger inkomen hebben.

6.2.5 Sociaal netwerk De sociale netwerken worden kleiner door een geringer aantal kinderen en overige familieleden. Van alle ouderen heeft straks twintig procent geen kinderen. De meest in het oog springende behoefte van zelfstandig wonende is, naast eventuele zorg, de behoefte aan veiligheid en bescherming (de zekerheid dat er iemand is als hulp is vereist). Ouderen raken in de loop van de tijd de partner, familie, vrienden en kennissen kwijt. Anderen hebben moeite met het alleen zijn, vinden het moeilijk nieuwe contacten aan te knopen en vereenzamen. Zij hebben behoefte aan aanspraak en kunnen zelf niet meer voor voldoende sociale contacten zorgen. Zij zoeken iemand die de dag helpt in te vullen en te structureren of een vast aanspreekpunt is op allerlei terreinen. In andere gevallen dienen de huishoudelijke taken te worden ondersteund of overgenomen. Mantelzorg vangt, naast de zorgvrager zelf, een groot deel op en in mindere mate de reguliere thuiszorg. Welzijn beweegt zich grotendeels op het gebied van de informele zorg. Vanuit dit oogpunt gezien is het van belang dat mensen in de eigen sociale omgeving kunnen blijven wonen, omdat anders hun netwerk verloren gaat. 70 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

De individualisering van de samenleving en een toenemend aantal tweeverdienershuishoudens met kinderen (en minder vrije tijd) maakt het steeds lastiger om voldoende mantelzorg en/of zorg door vrijwilligers te regelen. Een sociaal netwerk is naast zorg, hulp of veiligheid een goede bescherming tegen vereenzaming. Net als andere leeftijdsgroepen hebben sommige ouderen te kampen met een gevoel van eenzaamheid. Door de mobiliteitsvermindering en andere gezondheidsredenen kan men minder ondernemen en wordt men afhankelijk van anderen. Zo komen ouderen relatief weinig buiten. Bovendien maken de achteruitgang van lichaam en soms geest het onderhouden van contacten er niet makkelijker op. Het sociale netwerk wordt door de minder actieve levenswijze alsmede de natuurlijke selectie uitgedund. Men raakt aangewezen op de familie en zorgsector. Huisvesting van ouderen moet in dit probleemgebied een deel van de oplossing kunnen bieden. Gezamenlijke ruimtes moeten gemakkelijk toegankelijk zijn en de fysieke omgeving moet mensen stimuleren de woning uit te komen en onder de mensen te komen.

6.2.6 Ouderen en mobiliteit Dat ouderdom met gebreken komt, is meer dan alleen een volkswijsheid. Bij het uitoefenen van dagelijkse en huishoudelijke verrichtingen ondervind slechts 8% van de veertigers belemmeringen. Van de 75-plussers is dat 60-80%. Na het jaar 2000 zijn er niet alleen meer ouderen, er is ook sprake van een toenemende zorgbehoefte, naarmate de geboortegolf een hogere leeftijd bereikt. De meeste belemmeringen hebben betrekking op de mobiliteit. Trappen zijn lastiger te begaan, afstanden naar voorzieningen worden cruciaal, drempels leveren gevaar op. Allen voorbeelden waar de achteruitgang in souplesse, spierkracht en uithoudingsvermogens leiden tot verminderde mobiliteit.

6.2.7 Zorgbehoefte en thuiszorg Om te bepalen wat de zorgbehoefte is wordt ten behoeve van de indicatiestelling gemeten welke belemmeringen men ondervindt bij het doen van huishoudelijk werk (HDL) en bij persoonlijke verzorging (ADL). De samenhang van zorgbehoefte en leeftijd is evident aanwezig zonder dat er een duidelijke grens te trekken is. Van de 55-59 jarigen is er in 23% van de huishoudens sprake van ADL-belemmeringen van het hoofd (alleenstaand) of een van de partners (samenwonend). Dit loopt geleidelijk aan op tot 83% bij de 85-plussers. De zorgbehoefte is niet alleen in kwantitatieve maar ook in kwalitatieve zin aan het veranderen. Technologische innovaties, veranderende huisvesting en marktgericht denken vanuit de zorgsector veranderen de gewenste zorgverlening. Het zorgaanbod wordt diverser en spitst zich specifiek toe op de individuele wensen van ouderen. Kenmerkend is niet zozeer de zorgvraag, als wel de stijgende behoefte aan ondersteuning bij de organisatie en coördinatie van het leven. Een zorgsegment dat enorme groeit en op de zorgbehoefte van zelfstandig wonende inspeelt, is de thuiszorg. Helaas heeft door capaciteitsgebrek de thuiszorg zich met betrekking tot de organisatie en coördinatie van het leven moeten beperken tot de geïndiceerde gevallen. De groep ouderen waar de thuiszorg zich dus op richt zijn zelfstandig wonende waarvan HDL- en ADL- belemmeringen te groot zijn geworden. Via de formele weg kan men dus gebruik maken van de thuiszorg. Informeel is het veelal familie, vrienden of een goede buur. Uit onderzoek blijkt gek genoeg dat informele (m.u.v. mantelzorg door partner) zorg geen substituut is voor de 71 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

thuiszorg. Middels een multi-variatie analyse [Huisvesting van ouderen op het breukvlak van 2 eeuwen blz. viii] is gebleken dat informele zorg slechts een aanvullende werking heeft. Mantelzorg door een partner blijkt wel een substituut van thuiszorg te zijn. Een groeiend aantal zelfstandig wonende leidt uiteindelijk tot een groter aantal zelfstandig wonende alleenstaanden. Te verwachten is dan ook dat de vraag naar thuiszorg sterk zal toenemen.

6.2.8 Gezondheid Vanaf het prille begin van een mensenleven liggen ziektes op de loer en wordt het immuunsysteem met vallen en opstaan levenswijs gemaakt. Het lichaam groeit en wordt volwassen om vervolgens langzaam in verval te geraken. Al vanaf het veertigste levensjaar neemt de lichaamslengte af, zowel staand als zittend. De benen en armen nemen betrekkelijk weinig af, de rug wordt relatief het kortst. Het hoofd neemt in omvang ook af maar oren en neus groeien nog door. Waar de spierkracht vermindert, nemen de verplaatsingsmogelijkheden af en is de kans op valpartijen groter. Mannen hebben hier minder last van dan vrouwen. Naast minder afbraak van de spiermassa, blijven bij mannen de botten sterker. Statistisch gezien hebben 75-plussers relatief veel gezondheidsproblemen. De helft van de vrouwen en 1/3 van mannen boven de 75 heeft gezondheidsproblemen, 25% van de 75-plussers kampt zelfs met ernstige problemen. Aan de hand van de progressie die de medische wereld heeft geboekt zou je verwachten dat mensen significant ouder worden en minder ziektes hebben. Voor een deel wordt dit ook waar gemaakt. Bepaalde ziektes als hart- en vaatziektes zijn afgenomen en zullen nog verder dalen. Ook is een afname van influenza ten gevolge van vaccinaties in de lijn der verwachtingen. Toch is de levensverwachting niet sterk aan het veranderen. In de afgelopen 100 jaar nam de leeftijd voor mannen met 1,5 jaar en vrouwen 4 jaar toegenomen, tot respectievelijk 75 en 81 jaar. In 2015 zullen mannen nog eens 2 jaar ouder worden en blijft het gemiddelde voor vrouwen op 81 jaar staan. De verhoogde levensverwachting komt voornamelijk door de daling van de zuigelingensterfte en in mindere mate door de betere geneeskunde voor ouderen. Door de grote groep ouderen waar we de komende jaren mee te maken zullen krijgen, nemen ouderen ziektes toe van 25% naar 60%. Ernstige aandoeningen als dementie, depressie, insuline afhankelijke vormen van suikerziekte, oogziekten en levensbedreigende ziekte als kanker nemen toe. Meer ouderen betekent ook een groter aantal ongevallen. Het aantal heupfracturen zal toenemen. Een ziekte als Parkinson zal gelukkig in mindere mate voorkomen. De verschillen in ervaren gezondheid, chronische aandoeningen en langdurige beperkingen tussen provincies en regio’s zijn over het algemeen niet erg groot. De provincie Utrecht scoort voor deze indicator landelijk gezien als gemiddeld. De landelijke prevalenties zijn dus goed toepasbaar op de provincie Utrecht.

6.3 Zelfstandig wonen Wordt er een vergelijking getrokken tussen het aantal 55-plussers en het aantal hoofdbewoners van 55-plus dan valt er duidelijk te concluderen dat ouderen relatief veel zelfstandig wonen. Dit komt ook overeen met het substitutiebeleid dat in de 1983 in de zorgsector is geïntroduceerd. Stimulering van zelfstandig wonen met thuiszorg op maat, zijn kenmerkend voor dit beleid. Het doel is tevens dat ouderen met een geringe zorgbehoefte door het verzorgingstehuis worden 72 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

opgenomen en niet door het verpleegtehuis. Stimulering van zelfstandig wonen middels thuiszorg maakt de benodigde ruimte in verzorgingstehuizen vrij. In 1997 was het al zo dat vrijwel niemand jonger dan 75 jaar in een verzorgingstehuis of verpleegtehuis verbleef. Woonde in 1982 nog 23% van de 75-plussers in een verzorgings- of verpleegtehuis, in 1994 was dit tot 17% gedaald. Voor 2020 wordt door bevriezing van de capaciteit een daling tot 13% verwacht. Mensen blijven dus langer thuis wonen en kunnen passende verzorging krijgen. Als men door gezondheidsredenen echt niet meer in staat is thuis te blijven wonen kan men kiezen voor intramuraal verblijf. Alleen zware gevallen maken dus nog de stap naar een intramurale instelling. De afgelopen 5 jaar hebben deze instellingen dan ook de zorgzwaarte per bewoner zien oplopen. In reactie hierop wordt de capaciteit van verpleegtehuisplaatsen en de dagverzorging vergroot ten koste van de verzorgingstehuisplaatsen (onderdeel van Substitutiebeleid). Zorgverzwaring in de intramurale verblijven houdt logischerwijs in dat extramuraal ook een zorgverzwaring plaatsvindt. Ouderen die normaliter in een verzorgingstehuis zouden zitten, maar vanwege het Substitutiebeleid op zelfstandige woonruimte zijn aangewezen verblijven veelal in servicecomplexen of aanleunwoningen. Deze vervullen in steeds grotere mate een brugfunctie tussen het in de wijk wonen en het verzorgingstehuis of verpleegtehuis. Een kritische kanttekening is te plaatsen bij het Substitutiebeleid. Er wordt van uitgegaan dat alle ouderen zo lang mogelijk op eigen benen zouden willen staan. Dit is een misvatting. Er zijn vele ouderen die zich hadden voorgesteld dat zij naar een verzorgingstehuis zouden gaan. Het is dan een grote teleurstelling wanneer blijkt dat men nog zelfstandig verder moet.

6.4 Onzelfstandig wonen 6.4.1 Verpleegtehuis versus verzorgingstehuis In het verzorgingstehuis en het verpleegtehuis is sprake van grote en toenemende verschillen tussen cliënten. Hoe groter de verschillen des te meer de eisen aan medewerkers, gebouw en organisatie worden gesteld. Op dit moment zijn die individuele verschillen op alle onderzochte kenmerken in het verpleegtehuis groter dan in het verzorgingstehuis. “De verpleegtehuisbewoner” komt in deze zin minder voor dan “de verzorgingstehuisbewoner”. Het leeftijdsverschil in het verpleegtehuis bedraagt 81 jaar en in het verzorgingstehuis 47 jaar. In het verpleegtehuis wonen relatief meer mannen, meer gehuwden of samenwonenden en meer gescheiden mensen dan in het verzorgingstehuis. Echter, de grootste groep bestaat in beide huizen uit verweduwde vrouwen van zeer hoge leeftijd. Steeds weer blijkt in de onderzoeken dat dergelijke meer sociale verschillen, buiten de zorgbehoefte, bepalend zijn voor de verblijfssituatie van cliënten.

6.4.2 Ontstaan van verzorgingstehuizen In de jaren ‘50-’60 is er vanuit een tekort aan woningen begonnen met de bouw van verzorgingstehuizen. Hier kon gemakkelijk een enorme woonvoorraad gerealiseerd worden. Toen het bejaardenhuis ingeburgerd was wist men niet meer anders. Momenteel is er weer een teruggang in de verzorgingstehuisplaatsen omdat de zorg steeds intensiever en dus ook kostbaarder werd. Om de kosten te drukken worden ouderen gestimuleerd zaken zelf te laten regelen en langer zelfstandig te wonen. In aangepaste woningen is intensieve thuiszorg ook 73 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

goed mogelijk.

6.4.3 Verblijfsduur In het verpleegtehuis verblijven cliënten gemiddeld vier jaar, twee jaar korter dan in het verzorgingstehuis. Als de substitutie van psychogeriatrische bewoners naar het verzorgingstehuis doorgaat, zal daar de verblijfsduur dalen tot ongeveer drie jaar. Hoe lager de verblijfsduur, hoe hoger het “toerental” van de organisatie en des te omvangrijker de benodigde wachtlijsten, ter voorkoming van leegstand. Wachtlijsten dient men regionaal en per doelgroep te bekijken.

6.4.4 Zorgzwaarte De zorgzwaarte is in 1998 in het onderzoek “Zorg voor Medewerkers in Verpleegtehuizen” gemeten met de EBIS en de Hulpindex, om vergelijkingen tussen verzorgingstehuis en verpleegtehuis mogelijk te maken. Beide instrumenten kennen een omrekening in zorgminuten. Deze omrekening leidt tot een zorgzwaarte voor verpleegtehuis en verzorgingstehuis van respectievelijk 216,1 en 102,6 zorgminuten per cliënt per dag. Dit komt neer op een bezetting van 1 op 2 voor het verpleegtehuis en 1 op 3 á 4 voor het verzorgingstehuis. Een drietal scenario’s vormen een vertaling van de Modernisering Ouderenzorg (MOZ) van Paars I. Men kan ze tevens opvatten als uitbeelding van effecten van de demografische ontwikkeling op de zorgbehoefte in verpleeg- en verzorgingstehuizen. De scenario’s zijn: Scenario 1: Globale Groei Ouderenzorg; de trend in zorgbehoefte in verpleeg- en verzorgingstehuizen van de afgelopen jaren gaat ongewijzigd door. Scenario 2: Modernisering Ouderenzorg; boven op de trend komt substitutie in het verpleegtehuis en verzorgingstehuis op gang via de invoer van verpleegunits in het verzorgingstehuis. Scenario 3: Hervorming Ouderenzorg; boven op de trend wordt de verpleegunit volledig ingevoerd in het verzorgingstehuis en de intramurale capaciteit in het verpleegtehuis evenredig verkleint. Bij Globale Groei Ouderenzorg (voortzetting van de trend 1994 voor 1998-2002) neemt de zorgzwaarte in het verzorgingstehuis toe tot 121,1 zorgminuten, een jaarlijkse toename van 4,1 procent. In het verpleegtehuis neemt het aantal zorgminuten toe tot 222,2, oftewel 0,8 procent per jaar. Scenario 2, Modernisering Ouderenzorg geeft een aantal zorgminuten in het verzorgingstehuis van 139 per cliënt per dag, een stijging van 7,4 procent per jaar. De zorgzwaarte van alle verpleegtehuisbewoners neemt toe van 216,1 tot 223,2 zorgminuten in 2002. Het derde scenario, Hervorming Ouderenzorg, gaat uit van de trend uit Globale Groei Ouderenzorg plus een volledige invoering van de verpleegunit in het verzorgingstehuis. Het aantal zorgminuten in het verzorgingstehuis ligt in 2002 op 154 zorgminuten tegen 102,6 zorgminuten in 1998. Somatische verpleegtehuisbewoners ontvangen in 2002 236,6 zorgminuten per dag tegen 221,7 zorgminuten in 1998. Uit de ontwikkeling blijkt dat het verzorgingstehuis voor de periode 1998-2002 een 74 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

zorgzwaarte verhoging mee kan gaan maken van 20-50%. De zorgzwaarte neemt in het verpleegtehuis relatief veel minder toe met maar 4%. Integratie van verpleegunits in verzorgingstehuizen draagt in grote mate bij aan de zorgzwaarte verhoging. Beide ontwikkelingen veranderen de eisen ten aanzien van de huisvesting. Zo moet de capaciteit van de medewerkersruimtes afdoende zijn voor de grotere bezetting en dienen de verblijven van de bewoners ruimte te bieden aan de intensievere zorg.

6.4.5 Bouwkundig omvorming Vanuit bouwkundig oogpunt wijkt het huidige verzorgingstehuis af van het beeld dat het kabinet schetst van een woonzorgcomplex en dientengevolge kunnen de verzorgingstehuizen in de huidige staat dan ook niet als zodanig fungeren. Er is een te groot verschil in wooncomfort in vergelijking met nieuwe woonzorgcomplexen. Dit betekent een zeer slechte concurrentiepositie voor deze huizen, wat zal leiden tot leegstand en faillissement. Verbouwing, renovatie en nieuwbouw is derhalve vereist. Er zal, uitgaande van de brief van 24 mei en toezeggingen van de Minister van WVC, voor 78.000 van de huidige bewoners van verzorgingstehuizen een appartement in een woonzorgcomplex gerealiseerd dienen te worden.

6.4.6 Geen compensatie voor de demografische groei voor verzorgingstehuizen In de huidige planperiode loopt de capaciteit van de sector verzorgingstehuizen terug. Alleen al voor instandhouding van de huidige capaciteit is jaarlijks fl. 100 mln. extra budget voor de sector nodig. Het is voor de WZF (WoonZorg Federatie) onacceptabel dat de capaciteit blijft teruglopen, terwijl er momenteel ruim 35.000 ouderen op een wachtlijst staan die gemiddeld 9,5 maand op plaatsing moeten wachten. De WZF vraagt zich af waarom in het kader van de MOZ geen extra geld ter compensatie van de demografische groei aan de sector verzorgingstehuizen is toegekend. Dit leidt er toe dat verzorgingstehuizen de gevolgen van de demografische groei geheel binnen de bestaande kaders moeten opvangen.

6.5 Organisatiegebonden ontwikkelingen 6.5.1 Veranderde begroting De overheid startte half in de jaren negentig met de privatisering van diverse overheidsinstanties, om deze volgens het “marktprincipe” te laten opereren en zo een efficiëntere bedrijfsvoering af te dwingen. Uiteindelijk hoopt zij daarmee dat de kosten worden verminderd. Samen met al het privatiseringsgeweld werd de regelgeving omtrent de begrotingen van instanties als Innova gewijzigd. Bij instellingen gesubsidieerd vanuit het AWBZ ging men vroeger uit van een input begroting. De huidige regelgeving gaat uit van een “output”begroting Dit houdt een totaal andere benadering van de overheid en van de instelling in. Bij een “input”begroting wordt er vastgesteld welke werkzaamheden (in de gezondheidszorg) er nodig zijn voor een bepaald aantal zorgdagen. De werkzaamheden hebben een bekende prijs. Door de kosten per eenheid werk te verrekenen met het aantal zorgdagen wordt de begroting bepaald. Bij een output begroting werkt men andersom. Er wordt een bedrag afgeleid uit het aantal zorgdagen en op basis van dat bedrag moeten instellingen hun begroting maken. Hoe de zorgdagen worden gerealiseerd is aan de 75 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

instellingen zelf. Het maakt niet uit of een computer de was doet of een werkster. Werd vroeger aangegeven hoeveel en wat er nodig was voor de zorg, nu is dat geheel vrij. Het leveren van een bepaalde vorm van zorg zal niet langer exclusief verbonden zijn aan een instituut (verpleeg- of verzorgingstehuis of thuiszorginstelling). Door middel van het combineren van functies kan men komen tot een zorgpakket dat op de individuele situatie is afgestemd.

6.5.2 Van “non profit” naar “not for profit” De zorgsector is van oudsher gewend aan de beschermende mantel die de overheid haar bood. In geval van overschrijding van budgetten of onverwacht grote onderhoudsuitgaven was er meestal wel geld beschikbaar om het tekort te dekken. Deze zekerheden zijn tegenwoordig grondig aan het afbrokkelen of zijn reeds verleden tijd. Zorginstellingen zijn of worden geprivatiseerd en moeten met veelal eigen middelen rondkomen. Zij dienen geen commercieel oogmerk te hebben en op “non profit” basis te werken. Dit betekent dat de winst de Algemene BedrijfsReserserve (ABR) niet mag laten overschrijden met een overigens nog niet nader gespecificeerd percentage. Momenteel mag ongeveer 5% als ABR worden aangehouden, maar dit staat ter discussie. Er kan dus geen profijt worden behaald indien het ABR te groot is. “Non profit”instellingen worden derhalve gestimuleerd de uitgaven op te schroeven totdat de winst op een acceptabel niveau ligt. Dit heeft een aantal nadelige gevolgen voor de zorgsector. In vergelijking met “profit”instellingen is er minder stimulans efficiënt om te gaan met de aanwezige middelen omdat al het geld uitgegeven moet worden. Ten tweede ontstaat door het minimaliseren van de winsten de dreiging dat de reserves niet afdoende zijn om de economisch mindere tijden op te vangen. Zo is er momenteel een tekort aan hulpverleners in de zorgsector. Hierdoor is het aantrekken van personeel zeer kostbaar. Daarnaast is er een tegenstrijdigheid. Tegenwoordig wordt zoals boven beschreven staat van bepaalde instellingen verlangd dat er een “output” in plaats van een “input”begroting wordt gemaakt. Als “non profit”instelling mag maar weinig winst worden gemaakt. Daarentegen is verlies voor de verantwoordelijkheid van de instelling. Dit vereist een zeer precieze afweging en dat is juist voor instellingen die dat van huis uit niet gewend zijn veel gevraagd. Vroeger werden nauwkeurig de begrotingsparameters aangegeven. Tegenwoordig heeft men meer vrijheid maar is de begroting ook ingewikkelder. De tegenstrijdigheid wordt nog verder benadrukt als een vergelijking wordt gemaakt met het bedrijfsleven. Want ook in de “profit”sector begroot men zo exact mogelijk, er is echter een duidelijk verschil. Overschrijding van de begroting kan in de “profit”sector door het verlagen van de winst worden opgevangen. In de “non profit”sector leidt een overschrijding tot een negatieve balans. Er is dan sprake van verlies. In dit licht is het logischer dat instellingen van “non profit” naar “not for profit” gaan. “Not for profit” houdt in dat instellingen niet op profijt uit zijn, maar wel winst genereren. De winst wordt gemaakt om diverse redenen. Er kunnen grotere reserves opgebouwd worden en er wordt efficiënt met de aanwezige middelen omgegaan. In een “not for profit”instelling wordt bewust gekozen voor het maken van winst ten bate van de gehele instelling. Zo is het denkbaar dat via de exploitatie van luxe woningen winst gemaakt wordt. Dit geld kan dan bijvoorbeeld worden benut voor het inzetten van een extra nachthulp in het verpleegtehuis. Kortom een “not for profit”instelling is beter instaat een goed zorg product te maken en 76 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

daarmee de concurrentie de baas te blijven en de toekomst zeker te stellen. Zolang de regelgeving geen grote ABR toestaat moeten de kostenposten worden opgeschroefd. Natuurlijk niet door inefficiënt werken, maar door expansie en verbetering van de organisatie. Voor Innova zouden extra gelden goed besteed kunnen worden aan verbetering van de huisvesting.

6.5.3 Ontwikkeling Dienstverlening Naast de thuiszorg zal er meer dienstverlening gevraagd worden. Ouderen kunnen minder zelf en een klantgerichte markt speelt daar op in. Dus is de verwachting dat de vraag naar serviceof dienstverlening voor zelfstandig wonende zal stijgen op het gebied van; informatie, advisering en voorlichting; veiligheid / alarmering; maaltijdvoorziening; huishoudelijke hulp; recreatie & activiteiten; klussenservice; (bemiddeling in) vervoer van en naar activiteiten. Uit een literatuurstudie van de Nederlandse Vereniging voor Verpleegtehuiszorg, blijkt dat 25% van de ouderen belangstelling heeft voor extra diensten als klussendienst, maaltijdenservice en dergelijke.

6.5.4 Personeelstekort Er is een personeelsbezettingstekort van 20% in Utrecht. Ook Innova heeft hier last van. Toch zijn er zorginstellingen en projecten waar veel op ingeschreven wordt. Dit komt waarschijnlijk door de grote spoeling bij de instellingen waardoor het beeld van het absolute tekort door het grote aantal reacties wordt vertekend. Tevens zijn er grote verschillen in werkomgeving en hiermee samenhangend in de aantrekkingskracht van instellingen. Een instelling doet er dus goed aan zich als een goed werkgever te profileren. Een frisse verzorgde uitstraling van de huisvesting kan hier aan bijdragen.

6.5.5 Wonen en zorg gescheiden Het Rijk wil van de contragaranties en financiële verwikkelingen af die zij heeft met volkshuisvestingsinstellingen en zorginstellingen. Aangezien wonen en zorg onder de verantwoordelijkheid van het ministerie van VROM en VWS valt en beide ministeries afzonderlijke budgetten hebben, is het begrijpelijk dat het Rijk zoveel mogelijk naar scheiding van wonen en zorg streeft. Bovendien is volgens de VROM-raad een scheiding tussen wonen en zorg gewenst om een flexibel en gedifferentieerd woonaanbod te creëren. Hiermee wordt de keuzevrijheid van de bewoners ten aanzien van de kwaliteit van de huisvesting vergroot. Men kan bij een scheiding kiezen welk woonaanbod met welk zorgpakket wordt gecombineerd en stelt de zorgvragers in staat meer zeggenschap uit te oefenen over de inrichting van zijn leven. Leidend principe is “zorg op maat”, waarbij de betrokkene zo lang mogelijk het heft in eigen hand houdt. Maar waarom dient zorg en wonen dan gescheiden te worden. In wezen zijn beide een vorm van dienstverlening. Of men nu het eten laat bezorgen, gewassen wordt of een keukenkastje laat repareren er is sprake van pure dienstverlening. Strikt gezien zijn dit vier verschillende 77 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

activiteiten terwijl de eerste twee onder zorg vallen en de laatste een woonservice is. Wat zou dan de functie van een scheiding zijn indien een instantie reeds alle drie de diensten verleent? Een scheiding van alle diensten is gewenst om de performance van elke dienst te kunnen monitoren. Zo kan bijvoorbeeld bijgehouden worden of de keuken wel goed draait en of de technische dienst het naar behoren doet. Maar dit onderbouwd nog niet de scheiding tussen wonen en zorg. Zou het dan aan de keuzevrijheid t.a.v. de kwaliteit van de huisvesting liggen? Worden ouderen dan gedwongen uit een beperkter aanbod te kiezen omdat zorg is verbonden aan wonen? Dit is afhankelijk van de instelling van de zorgverleners. Bieden zij uitsluitend zorgpakketten voor huisvesting dat ook in eigen beheer is dan kan je deze vraag bevestigend beantwoorden. Hiernaast kan de bekendheid met de beheerder er toe leiden dat men eerder is geneigd ook een zorgpakket af te nemen. Maar niemand wordt gedwongen dit ook werkelijk te doen. In de huidige filosofie van “zorg op maat” wordt het aanbod van zorg afgestemd op de vraag en niet andersom. Als instellingen zich daar aan houden dan wordt niemand gedwongen een bepaald zorgpakket af te nemen. Bovendien doet de scheiding geen recht aan het marktprincipe. Als er vanuit de maatschappij een vraag is naar “zorg op maat” onafhankelijk van de huisvesting dan zullen de geprivatiseerde dienstverleners daar op in springen om zichzelf niet buiten de boot te laten vallen. Elke onderneming die “self-supporting” moet zijn zal niet kunnen ontkomen aan de kostprijs. Indien een zorginstelling als Innova zorg verleend buiten de eigen grenzen dan zal hiervoor een kostprijs gelden. Een andere instelling zou het zelfde product ook moeten kunnen leveren tegen die kostprijs. Is dit niet het geval dan is er sprake van bijvoorbeeld een schaalvoordeel of een logistiek gunstige situatie. Deze voordelen staan los van de kwestie wie het beheer doet. In deze context is de vraag of de keuzevrijheid wordt beperkt derhalve ontkennend te beantwoorden. Tevens gaat een scheiding tussen wonen en zorg in tegen een trend waar de gehele economie tegenwoordig aan onderhevig is. Dit is de trend van de risicospreiding. Ondernemingen zetten niet meer in op één paard maar spreiden hun werkterrein om conjunctuur-schommelingen op te kunnen vangen en de continuïteit te kunnen waarborgen. In deze context is het dan ook vreemd dat de zorgverleners niet op verschillende paarden mogen inzetten. Dit wordt nog dubieuzer als men bedenkt dat de woningbouwcorporaties hun dienstenpakket aan het uitbreiden zijn richting zorgverlening. Waarom kunnen de woningbouwcorporaties wel en bijvoorbeeld Innova niet op verschillende markten opereren. Als argument het wonen bij de Toegelaten Instellingen te leggen wordt veelal het ruimere vermogen genoemd. Toegelaten Instellingen kunnen putten uit enorme stille reserves en hebben zo de middelen in handen om grote renovaties te doen of bijvoorbeeld de huur te verlagen. Dit is natuurlijk een groot voordeel, voor zorgverleners en bovenal de bewoners. Een nadeel is echter de flexibiliteit van de zorginstelling. Stel er is een nijpend tekort in het personeelsbestand en dit tekort wordt aangevuld door de inzet van uitzendkrachten dan resulteert dit in een aanzienlijke aanslag op de bedrijfsreserves. Terugvallen op reserves van de gebouwen is dan niet mogelijk. De scheiding van wonen en zorg is een moeilijke kwestie blijkt al uit het voorgaande. Wat is nu precies wonen en wat is zorg. Kijk je naar een ziekenhuis dan is volgens de VROM-raad het niet wenselijk een scheiding te maken naar wonen en zorg omdat er niet gewoond wordt. Men verblijft echter wel in een ruimte waar onderhoud aan gepleegd moet worden en waar afschrijving aan zit. Een duidelijke onderscheid is dus moeilijk te maken en ook niet nodig. Stel een gebouw is in eigendom van een vastgoedbeheerder en het zorgproduct komt van een 78 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

zorginstelling dan is er nog altijd een grijs gebied tussen de aan het wonen gerelateerde diensten en de aan zorg gerelateerde diensten. In een overeenkomst tussen betrokken instellingen zal dan een scheiding gemaakt worden. Het is zelfs niet uitgesloten dat er een deel zorg bij de woondienstenleverancier komt en een deel beheer bij de zorgverlener. Ondernemingen dienen de vrijheid van onderhandelen te krijgen en in samenspraak te kunnen bepalen hoe de taken en de capaciteiten worden verdeeld. Essentieel hierbij is dat wordt gestreefd naar de juiste allocatie van de middelen zodat de partijen zich enkel bezighouden met activiteiten waar zij op kwalitatieve gronden bekwaam in zijn. Aan de woon- en/of zorgvrager moet middels modulen aanbod op maat geleverd worden. Een goede administratie realiseert tot slot de splitsing van wonen en zorg waardoor de kostendragers duidelijk zijn en indien mogelijk bij de daarvoor verantwoordelijke partij kunnen worden gedeclareerd.


6.6 Utrecht, wijken en sub-wijken 6.6.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de Utrecht, evenals de wijken of sub-wijken waar onroerend goed in beheer van Innova gesitueerd is, beschreven aan de hand van een aantal aspecten als bevolkingssamenstelling, woonsituatie en plaatselijke woningmarktpositie . Na een algemene beschrijving van de Utrecht volgen de wijken Oost, Overvecht en Zuidwest. Van wijk Oost wordt de sub-wijk Buiten/Wittevrouwen nader uitgediept. In deze sub-wijk ligt de Biltstraat. Tegen de klok in wordt eerst Overvecht aangehaald met daarin de complexen Vulcanusdreef en Plantage. Vervolgens komen Kanaleneiland en Transwijk als sub-wijken van wijk Zuidwest aan bod. Wijkgegevens zijn tenzij anders aangegeven per 1 januari 1998.

6.6.2 Utrecht In elk van de wijkbeschrijvingen wordt gekeken naar de leeftijdsverdeling van de bevolking. Om een referentiekader te scheppen is de leeftijdsverdeling van Utrecht in onderstaand figuur gegeven. Leeftijdsverdeling Utrecht 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-17

18-29

30-44

45-54

55-64

65-79

80+

Opvallend zijn de grote groepen van 0 tot 44 jaar. De groepen van 45 – 79 zijn daarentegen een stuk kleiner en vertonen een gelijkmatige verdeling. Rond het 45 leeftijdsjaar zijn er 80 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

klaarblijkelijk veel mensen die de stad verlaten. De groep die dan overblijft is weer stabiel en blijft in de stad wonen.

Inw onersaantal naar leeftijd 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

1996 2001 2006 2011 2016 55

60

65

70

75

80

85

90

95

Het inwonersaantal zal de komende jaren behoorlijk toenemen. De meest recente bevolkingsprognose voorziet een toename van 233.000 (1-1-1998) tot 293.000 inwoners in het jaar 2015 binnen de huidige stadsgrenzen. De Leidsche Rijn neemt 50.000 nieuwkomers voor zijn rekening. Door de toename van het aantal inwoners binnen de grenzen van Utrecht worden de groeiprognoses voor het aantal ouderen een beetje vertroebeld. Gezien de onderstaande staafdiagrammen met groeiprognoses voor het aantal 55-plussers en 75-plussers tot en met 2020, valt op dat het aantal ouderen in Vleuten en de Meern enorm stijgt en West Utrecht Midden (WUM) nog enigszins aansluiting houdt. Beide gebieden worden sterk beïnvloed door de geplande Vinex locaties. Voor gemeente Utrecht treedt naar verwachting geen relatieve vergrijzing van de bevolking op. Met 9% 65-plussers blijft Utrecht ver onder de Landelijke 15% in 2015. Absoluut komen er wel meer ouderen in Utrecht. En dat gegeven is belangrijker dan de relatieve ontwikkeling. Want het gaat er om of de huidige ouderenhuisvesting plus de nieuwbouw voldoende capaciteit heeft. Hoofdstuk over de woningmarkt gaat verder in op deze kwestie.

V leuten-de Meern

Groeiprognose 55+

Wes t-Utrec ht M. Nederland

Index tov 1997

400 350 300 250 200 150 100 50 0 1997

2000

2005

2020


V leuten-de Meern

Gro eip ro g n o se 75+

W es t-Utrec ht M. Nederland 350

Index tov 1997

300 250 200 150 100 50 0 1997

2000

2005

2020

Volgens de Primos prognose zal het aantal huishoudens in Utrecht tot 2006 met 2245 toenemen. Er zijn drie groepen die hier in belangrijke mate bepalend zijn. Het aantal 75-plus huishoudens daalt met bijna 2000 en de 55-min evenals de 55-65 huishoudens stijgen met 2000. De criminaliteit blijft stijgen. Een trend waar vele grote steden mee te kampen hebben blijft ook Utrecht niet bespaard. In 1998 nam de criminaliteit weliswaar niet zo drastisch toe als in 1997 maar de daling van 1994 t/m1996 lijkt nog ver weg. Met uitzondering van woninginbraken zijn de ontwikkelingen ongunstig. Vooral de verharding van de delicten baart zorgen. De stijging van gewelddelicten is sterker dan die van de lichtere vergrijpen. Deze afschrikwekkende delicten leiden tot een aanzienlijke achteruitgang in het gevoel van veiligheid. De criminaliteit wordt met name door jongeren van 12 t/m 24 jaar gepleegd. Kenschetsend kan gezegd worden dat de criminaliteit: verhardt, verjongt, en onverminderde betrokkenheid van etnische groeperingen waarvan de meeste van Marokkaanse afkomst zijn.

6.6.3 Wijk Oost In Wijk-Oost wonen relatief weinig ouderen. Het aandeel van 12% ligt ver onder dat van Utrecht (20,3%). Ook het aandeel allochtonen is met 21% onder het stadsgemiddelde (29,5%). Een klein deel (6,2%) komt uit Marokko, Turkije, Suriname, Nederlandse Antillen/Aruba, Ex-Joegoslavië of GISP (Griekenland, Italië, Spanje en Portugal) en het leeuwendeel (14.8%)komt uit de overige landen. Wijk-Oost is volgens het wijkbureau een sterke wijk met grote betrokkenheid van de bewoners. Opvallend is de stijging van het aantal 45-54 jarigen van 39% in de periode 1994 tot 1998 en de afname van 18% van 65-79 jarigen over dezelfde periode. De buurt Oudwijk/Buitenvrouwen (hierin ligt de Biltstraat) heeft een typisch “binnenstadsbevolkingsprofiel” met veel hoog opgeleiden en behalve weinig kinderen ook weinig ouderen. Wijk-Oost heeft goed geprofiteerd van de explosieve groei van de werkgelegenheid en realiseerde een 60% stijging in de afgelopen vijf jaar.


Leeftijdsverdeling Oost 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-17

18-29

30-44

45-54

55-64

65-79

80+

In de wijk zijn relatief veel koopwoningen en eengezinswoningen (48,6%). 25,7% bestaat uit boven/beneden-woningen, 16,8% uit middelhoge flats en 8,9% uit overige woningtypes. Hoge flats zijn er dus niet in deze sub-wijk. De afwezigheid van hoge flats wordt gecompenseerd door het relatief (t.o.v. Utrecht) grote aandeel van eengezinswoningen en boven/beneden woningen. De wijk heeft in verhouding tot Utrecht een zeer hoog aandeel gebouwen van voor 1905 met 58,7% tegen 15,5%. Het percentage woningen met een woonoppervlak van 0-39 m² is met 18,2% tegen 9,5% aanzienlijk. De onroerendgoedwaarde is verhoudingsgewijs hoog. Slechts 20,1% valt in de klasse lager dan fl.150.000,- tegen 43,0% in Utrecht. Ondanks of misschien wel dankzij de oudere woningen wordt het vastgoed in de sub-wijk zeer gewaardeerd. Dit blijkt ook uit het gegeven dat er een relatief hoge WOZ per m² geldt, fl.3155,- tegen fl.2672,- voor Utrecht. Vooral de sub-wijken Oudwijk/Buiten Vrouwen en Wilhelminapark staan sterk op de woningmarkt. De gunstige woningmarktpositie berust op de hoge koopprijzen en op de gewildheid van de corporatiehuur. Een van de oorzaken van de gunstige woningmarktpositie is de scheefheid in de huizenbezetting. Er wonen namelijk veel mensen met een sterke economische positie in een woning die normaliter voor lagere inkomensklassen is bestemd. Deze scheefheid is historisch gegroeid. In de jaren ‘70 was Wijk-Oost enigszins verpauperd. Hierdoor waren de prijzen laag waardoor veel studenten zich vestigden. Een groot deel van deze groep bleef na de studie in de wijk wonen en kocht zijn eerste huis. De carrière van velen liep door terwijl de huisvesting gelijk bleef. Men woont gezien het inkomen dan ook in te goedkope huisvesting. Er is derhalve meer geld in de wijk dan gezien de woninggrootte gebruikelijk is. Het grotere vermogen brengt een soort upgrading van de wijk met zich mee waardoor de aantrekkingskracht van de wijk stijgt en dat heeft weer een positieve uitwerking op de woningmarktpositie. Op het parkeergebied scoort Oudwijk/Buiten Vrouwen slecht. Alleen de binnenstad doet het slechter. De bewoners van deze sub-wijk zijn tevreden over het leefmilieu en waarderen het gevoel van veiligheid met een 7,4 waar dat voor Utrecht een 6,8 is [Bestuursinformatie]. Wel hebben veel bewoners een lagere toekomstverwachting dan 2 jaar geleden. Wijkbeleid In dit stuk wordt niet ingegaan op alle maatregelen die in de wijk genomen zullen worden. Wel worden voor de Biltstraat relevante plannen doorgenomen. Zo is het Collegebesluit over de busbaan door de binnenstad van evident belang. In dit besluit is onder andere vastgelegd 83 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

dat de Biltstraat (straat) voor auto’s eenrichtingsverkeer wordt. Fietsers krijgen hierdoor meer ruimte en het openbaar vervoer kan ongehinderd doorrijden, ook tijdens de spitsuren. De Busbaan wordt ook toegankelijk voor nooddiensten, taxi’s en mobinet. De parkeergelegenheid is geen sterk punt op de Biltstraat (straat). In het plan wordt gesteld dat voldoende ruimte voor laden, lossen en parkeren blijft. Of dat daadwerkelijk het geval is blijft afwachten, maar duidelijk is dat het openbaar vervoer alsmede het ouderenvervoer via mobinet of andere taxidiensten gebaat zijn bij de nieuwe infrastructurele indeling van de Biltstraat (straat).

6.6.4 Wijk Overvecht In Overvecht overheersen de overeenkomsten in structuur en opzet. De naoorlogse wijk heeft veel openbaar groen, is ruim opgezet en heeft een groot aandeel flatgebouwen. Een hoog percentage (80%) van de woningen is in eigendom van corporaties. In Overvecht heeft de voor naoorlogse kenmerkende daling van sociaal-economische positie zich pas later aangediend dan in andere vergelijkbare woongebieden, waardoor de wijk lang zijn middenklasse-karakter heeft behouden. Momenteel vindt er een geleidelijke daling plaats in status binnen de stad, zowel in sociaal-economische opzicht als op de woningmarkt. Deze ontwikkeling is gebruikelijk voor naoorlogse flatbuurten. De verandering van bevolkingssamenstelling baart bewoners zorgen over de toekomst ondanks dat men redelijk tevreden is over de openbare ruimte, voorzieningen, het verkeer en de veiligheid in de wijk. Hoewel de veiligheid volgens politie gegevens boven het stadsgemiddelde ligt is de daling in het gevoel van veiligheid een zorgwekkend punt. Gaven de bewoners de buurt in 1996 nog een 7,1 voor veiligheid, in 1998 is dit cijfer gedaald tot een 6,3. Het verkeer wordt positief beoordeeld. Men is vooral te spreken over de bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Verkeersveiligheid laat op tal van punten wel te wensen over. In de buurt Zambesi/Tigrisdreef waar ‘t Huis aan de Vecht ligt, wordt het sociale leefmilieu weinig gewaardeerd. Men is met name negatief over de sociale samenhang en de gehechtheid aan de buurt. Nieuwkomers kiezen voor de goede prijs kwaliteit verhouding maar leggen weinig buurcontacten. De openbaarvervoersvoorzieningen worden in deze sub-wijk minder positief gewaardeerd dan het overige verkeer. De werkeloosheid daalde de afgelopen 2 jaar van 9% naar 8% in Overvecht. Van de explosieve stijging van werkgelegenheid in de stad waardoor de werkeloosheid met eenderde daalde heeft Overvecht geen gebruik kunnen maken. In de Wolgadreef waar de Vulcanusdreef ligt daalde de werkeloosheid met een kwart. Deze sub-wijk kende ook een sterke daling van het aantal lage inkomens. Daarentegen heeft de Zambesi-/Tigrisdreef het twijfelachtige genoegen de grootste stijging van lage inkomens te hebben, van 21% naar 24%. Deze sub-wijk heeft in tegenstelling tot de rest van Overvecht een negatief beeld over de voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen. Verbetering van de Berberhof kan dit gebrek misschien opvangen. Ondanks enkele negatieve kanten van Overvecht kent de woningmarkt een positieve ontwikkeling. De prijs-kwaliteit verhouding wordt goed bevonden. Van de verhuisgeneigden hebben zich velen ingeschreven voor de Leidsche Rijn. Net als in Transwijk en Kanaleneiland steekt Overvecht hier boven het stedelijk gemiddelde uit. Volgens cijfers van de GG&GD voelt 61% van de bewoners zich gezond. Dit is duidelijk minder dan het stedelijk gemiddelde van 75%. Voor een deel kan dit worden toegeschreven 84 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

aan het grote aandeel ouderen in Overvecht. Anderzijds leiden de slecht geventileerde flats tot een verhoogde kans op cara. Er zijn dan ook tweemaal zoveel kinderen met cara als elders in Utrecht.

6.6.5 Wijk Zuidwest

Leeftijdsverdeling Zuidwest 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-17

18-29

30-44

45-54

55-64

65-79

80+

De woningmarktpositie is vrij stabiel. De woningbouwcorporaties liggen goed in de markt. De koopsector heeft een gemiddeld laag prijsniveau. Hoewel de wijk volgens de politie een van veiligste gebieden is wordt dit door de bewoners niet zo beleefd. Dit fenomeen kan onder andere worden verklaard uit het gegeven dat er veel ouderen in Transwijk wonen. Ouderen voelen zich vanwege de verminderde zelfredzaamheid eerder onveilig dan jongeren. Vanwege de grote verschillen tussen de sub-wijken Transwijk en Kanaleneiland worden deze apart beschreven. In Transwijk liggen 2 verzorgingstehuizen en een aanleunflat. Kanaleneiland heeft een serviceflat op de Eisenhowerlaan en twee beschut wonen complexen op de Nansen- en Gasperilaan. Rivieren- /Dichterswijk wordt niet meegenomen omdat hier geen vastgoed staat dat in beheer van Innova is. Het contrast tussen de wijken is deels ontstaan door barrière vorming ten gevolge van de ontwikkeling van de bedrijvigheid langs het kanaal, het sportpark Welgelegen en park Transwijk. Kanaleneiland Kanaleneiland heeft een grote hoeveelheid (28,4%) jongeren van 0-17 jaar en is met 15.108 inwoners de grootste sub-wijk van Utrecht. Vooral de buurt Kanaleneiland-noord is met 33,3% sterk door jongeren vertegenwoordigd. Een groot aandeel komt van de gezinnen met een Marokkaanse en Turkse afkomst. In totaal is bijna tweederde van niet Nederlandse afkomst. Gezien de ontwikkeling van 1994-1998 is het inwonersaantal gestegen en met name in de leeftijdscategorieën van de jongste (0-17) en de oudste (80-plus). Met respectievelijk 12% en 21% nemen zij een aanzienlijk aandeel van de 4% inwonerstoename en compenseren hiermee de uittocht van 45-79 jarige. Deze groep nam met ongeveer 8% af waardoor in absolute en relatieve zin het aantal ouderen is gedaald. Voor het aandeel allochtone ouderen geldt dit niet, zij nemen in aantal verhoudingsgewijs toe. Het is de autochtone bevolking die met 19% behoorlijke is afgenomen. 85 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Kanaleneiland heeft een lage sociaal-economische status en een matige woningmarktpositie. Er is veel werkeloosheid en de groep met lage inkomens is relatie groot. De werkeloosheid is zelfs de hoogste van de stad en mede gezien de vele lage inkomens en gebrekkige onderwijsvoorzieningen is het een woongebied met een hoge sociale achterstand.

Leeftijdsverdeling Kanaleneiland 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-17

18-29

30-44

45-54

55-64

65-79

80+

Eentiende van de woonvoorraad is van het type eengezinswoning, tweederde betreft een middelhoge flat en eenvijfde is van het type hoge flat. Beneden/bovenwoningen komen vrijwel niet voor (0,3%). Het aandeel flats (83,9%) is in vergelijking met Utrecht (37,8%) zeer hoog. Met 68,5% heeft de sociale verhuur, 22,5% meer dan Utrecht, een aanzienlijk deel van de woningvoorraad. De sociale woningverhuur had al te kampen met matige interesse maar is de laatste 2 jaar nog minder gewild geraakt. Ruim 80% van de gebouwen is in de periode 19601969 gerealiseerd en nog ongeveer 10% is tussen 1945-1959 gebouwd. De wijk is dus een duidelijke naoorlogse wijk en is in korte tijd de grond uit gestampt. Van de huizen in Zuidwest, die door ouderen worden bewoond is volledig bekend in welke mate deze voldoen aan de seniorenscore (zie voor betekenis seniorenscore hoofdstuk: 10.9 Opplus- en seniorenlabel). Om de huidige woningen te kunnen blijven bewonen zijn aanpassingen nodig gericht op de toegankelijkheid en de mobiliteit in de woning en soms gericht op de zorgverlening. Voor 75,3% van de woningen is de WOZ lager dan fl.150.000,- en zit 20% tussen de 150-200.000 gulden. Deze waarden liggen respectievelijk 32,3% en 11,6% boven het stadsgemiddelde. Het oordeel over de ontwikkeling van de wijk is nogal pessimistisch. 44% is van mening dat Kanaleneiland achteruit is gegaan en 57% verwacht dat dit nog verder zal gaan. Gelukkig denkt 25% dat er vooruitgang geboekt is en 28% dat dit nog verder zal gaan. In vergelijking met het stadsgemiddelde van respectievelijk 32% en 40% blijven de positivisten echter achter. Men is weinig gehecht aan de wijk en beoordeelt de leefbaarheid met een 5,4 een stuk lager dan de inwoners van Transwijk (7,1) en Utrecht (7,2). Overlast van jongeren en omwonenden, diefstal/vermogensdelicten, verkeersveiligheid zijn de belangrijkste oorzaken voor de lage waardering. Voor ouderen zijn de ruime verkeerswegen gevaarlijk en moeilijk overbrugbare obstakels. De grote afstand bemoeilijkt het oversteken en het verkeer raast over de wegen. Ontevreden is men ook met de netheid/onderhoud van de woonomgeving. Relatief positief is men te spreken over de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en het openbaar vervoer. De ontevredenheid leidt nog niet tot een exodus van de bevolking in de komende 2 jaar. 54% van 86 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

de bewoners heeft geen verhuisplannen, 14% weet het niet en 32% denkt zeker te gaan verhuizen. Dit is respectievelijk 5% lager, 2% en 3% hoger voor Utrecht. Relatief veel Kanaleneiland-bewoners zien hun toekomst in de Leidsche Rijn. Uit gegevens van Woonservice blijken velen, voornamelijk inwoners van Marokkaanse en Turkse komaf met lage inkomens, zich voor de nieuwe wijk te hebben ingeschreven. Gegevens over verhuisgeneigdheid onder ouderen ontbreken nog, maar aangenomen mag worden dat ouderen niet staan te springen te gaan verhuizen. De afname van het zichtgroen met 15% in de afgelopen 3 jaar is opvallend Transwijk

Leeftijdsverdeling Transwijk 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-17

18-29

30-44

45-54

55-64

65-79

80+

Deze sub-wijk heeft in tegenstelling tot Utrecht weinig jongeren en veel ouderen (45% 55plus). In vergelijking tot Kanaleneiland lijkt de leeftijdsopbouw omgedraaid. Ook wat betreft allochtone inwoners is er een groot contrast. 81,3% van de inwoners is van Nederlandse afkomst tegen 36,1% in Kanaleneiland. Dit is ook nog zo’n 11% meer dan het stadsgemiddelde. In totaal heeft Transwijk 4761 inwoners en is hiermee op het winkelgebied van de binnenstad na de kleinste sub-wijk in Utrecht. Van de inwoners is een relatief gering aantal werkeloos en heeft slechts 13% een laag inkomen. Qua werkeloosheid behoort Transwijk tot de laagste van de stad. Gezien de afname van de bevolking ten opzichte van 1994 met 3% ligt Transwijk iets onder dat van het stadgemiddelde (1%). Een significant aandeel komt van de 11% inwonersafname in de groep 0-17 jarige. Deze ontwikkeling heeft de gemiddelde leeftijd verder omhoog gebracht. Net als in Kanaleneiland is er een afname van autochtonen (6%). Transwijk kent nagenoeg geen beneden/bovenwoningen (1,1%) en zit hiermee ver onder het stadsgemiddelde van 18,6%. De verhoudingsgewijs grote hoeveelheid flats (59.9%) compenseert dit echter volledig. 39% van de woningvoorraad is in handen van institutionele beleggers, hetgeen ver boven de 4% van Utrecht ligt. Het aandeel eigen woning, particuliere verhuur en sociale verhuur ligt hierdoor ongeveer eenderde lager. De meeste woningen zijn in de periodes 1945-1959 (14%) en 1960-1969 (63,8%) gebouwd. Slechts 0,4% is van voor deze grootschalige bouw. Ook in 1980-1989 zijn er met 17,4% van de huidige woningen veel bouwactiviteiten geweest. De positie van de woningmarkt is stabiel. Aanwezige corporatiewoningen liggen goed in de markt, zelfs iets beter dan 2 jaar geleden. 87 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Hoewel men het qua oordeel over de voor- en achteruitgang parallel loopt met het stadsgemiddelde wordt de toekomst somberder ingezien. 12% minder verwacht een vooruitgang en 6% meer verwacht een achteruitgang (in vergelijking met Utrecht). (Wellicht dat dit komt door het relatief grote aandeel ouderen die woonachtig zijn in Transwijk). Men beoordeelt de leefbaarheid met een 7,1, hetgeen een dikke voldoende is. Vooral ouderenvoorzieningen worden relatief hoog gewaardeerd (6,9 tegen 5,8 voor Utrecht). Ook het openbaar vervoer, de parkeergelegenheid en de tevredenheid met de woning scoren hoger dan het stadsgemiddelde. Transwijk is een goede wijk en ook weinig mensen hebben de neiging in de komende 2 jaar te gaan verhuizen. 66% heeft geen plannen en slechts 22% denkt zeker te gaan verhuizen. Deze verhouding is gunstiger dan dat van Utrecht en is te verklaren uit het hoge percentage ouderen. Een relatief groot deel van de bewoners met verhuisplannen wil een ander segment (40% tegen 28% voor Utrecht). Transwijk krijgt er door de komst van de Leidsche Rijn een geduchte concurrent bij. De belangstelling voor de Leidsche Rijn is bij de verhuisgeneigden groot, gezien de vele reacties van woningzoekende bij Woonservice Utrecht. Wijkbeleid Transwijk De algemene ambitie van Wijk Zuidwest luidt als volgt: Zuidwest is een volwaardig interculturele stadswijk met een kansrijke en zelfredzame bevolking. Bewoners zijn betrokken bij hun leefomgeving en leven samen met alle mensen uit de wijk. Ook ouderen maken volwaardig deel uit van de samenleving, zijn actief betrokken bij hun leefomgeving en wonen en leven zo zelfstandig mogelijk. [wijkbureau Zuidwest] In Transwijk is een wijkverkeersplan eind 1999 in uitvoer gebracht. Dit plan behelst een aantal verkeersmaatregelen ten behoeve van de veiligheid en ter voorkoming van sluipverkeer. Zo is ter hoogte van de Bijnkershoek op de Grebbeberglaan het autoverkeer doorgang ontnomen om het sluipverkeer van de beursgangers te voorkomen. Ook op andere plaatsen in de wijk is de doorgang voor het autoverkeer verleden tijd. Voor de verkeersveiligheid zijn 30 km zones ingesteld en diverse verkeersdrempels gelegd. Door de bouw van de Leidsche Rijn zijn er grootse infrastructurele en stedelijke ingrepen nodig om Zuidwest goed bereikbaar en leefbaar te houden. Voor deze stadvernieuwing zijn aanzienlijke investeringen nodig. De Eisenhowerlaan en de andere gebouwen die tussen het kanaal en de geplande VINEX-lokatie Leidsche Rijn liggen zullen naar verwachting door de investeringen worden opgewaardeerd. Vanuit het centrum wordt Zuidwest beïnvloed door een andere grootschalig stedenbouwkundig project. Het UCP dat onlangs werd goedgekeurd staat onder andere een volledig nieuwe as voor die van de Jaarbeurs door het NS-station richting het oude stadscentrum loopt. De bereikbaarheid van Transwijk via openbaar vervoersvoorzieningen zal hiermee gebaat zijn.

6.6.6 Leidsche Rijn De ruimtelijke ordening van Nederland op het gebied van de woningbouw staat de laatste en komende jaren in het teken van de Vinex-locaties. Deze grootschalige stedenbouwkundige projecten moeten een antwoord bieden op de enorme vraag naar woonruimte. Aan de westkant van Utrecht wordt momenteel gebouwd aan de Leidsche Rijn (zie wijkenoverzicht 88 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

begin hoofdstuk 6.6). Deze Vinex-locatie moet ruimte verschaffen aan zo’n 31.000 woningen waarin naar schatting 50.000 mensen zullen gaan wonen. In dit immense project wordt gestreefd naar een harmonieuze samenhang tussen openbaar vervoer en autoverkeer. Of deze samenhang wordt bewerkstelligd is afhankelijk van de daadkracht waarmee het openbaar vervoer wordt opgezet en het geld dat er beschikbaar wordt gesteld. De ontwikkelingen tot eind 1999 geven geen aanleiding tot euforie. Dit blijkt ook uit de kritiek van de “Werkgroepen Regio Utrecht” die menen dat voor infrastructuur en openbaarvervoer te weinig geld wordt uitgetrokken. De werkgroepen uitte dat ondanks de opbrengst van de koopwoningen de Leidsche Rijn gevaar loopt door gebrek aan geld. Per huurwoning is de onrendabele top momenteel fl.30.000,-. Hiernaast zit er in de plannen weinig variatie door het aangehouden stedenbouwkundige stramien van de standaard beukmaten van huisblokken met circa 100 woningen. Ook is er meer vraag naar duurdere meergezinswoningen voor ouderen bij goede voorzieningen dan oorspronkelijk is voorzien. Enige terughoudendheid is dus geboden en het is de vraag of daadwerkelijk een hoogwaardig openbaar vervoer wordt gerealiseerd. Voor 75-plussers is een goede bereikbaarheid via het openbaar vervoer essentieel voor de mobiliteit. In de Leidsche Rijn zullen 70% koopwoningen worden gebouwd. Van de 31.000 woningen zullen er 800 specifiek geschikt zijn voor ouderen (zie voor specifiek geschikte woningen: Begrippen). De belangstelling komt vooralsnog voornamelijk van Turken, Marokkanen, mensen met een laag inkomen en huishoudens met kinderen. In onderstaand figuur is de belangstelling grafisch weergegeven.

Bron:NUP 1998, Bestuursinformatie Voor het gegeven dat vanuit de ene wijk meer belangstelling bestaat dan vanuit de andere zijn een aantal redenen te noemen. Zo is de samenstelling van de bevolking van belang. In Kanaleneiland wonen bijvoorbeeld veel allochtonen en zo als eerder vermeld heeft deze groep bovengemiddelde interesse. In Transwijk wonen daarentegen veel minder allochtonen en meer ouderen. De laatste groep is minder verhuisgeneigd en meer buurtgebonden. Opvallend is dat niet alleen de aangrenzende wijken een grote belangstelling vertonen, maar dat deze vanuit heel Utrecht komt. Gemiddeld heeft zo’n 21% van de verhuisgeneigden interesse voor de Leidsche Rijn. Ouderen vormen de groep die het minst geïnteresseerd zijn. Dit wordt mede veroorzaakt doordat ouderen liever in de directe omgeving huisvesten. 89 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Samenvatting De demografische ontwikkeling laten een breukvlak zien in het jaar 2000. De ouderenpopulatie groeit vanaf dat jaar sterk totdat in 2020 nagenoeg de helft van de hoofdbewoners van onze samenleving 55 jaar en ouder is. Toch wordt de komende jaren een afname van het aantal 75-plussers verwacht. Voor veel ouderen zal het inkomen toenemen, voornamelijk uit de pensioensgelden. Het inkomen van ouderen blijft wel achter bij dat van jongeren (55-min) en 15% zal bij de harde kern met lage inkomens blijven horen. Onder de ouderen zal de groep hoog opgeleiden toenemen. Het zijn is dan ook vooral deze groep die een hoger inkomen krijgt ten opzichte van de huidige generaties. In onze individualiserende samenleving is steeds minder tijd voor informele zorg en staan ouderen er steeds vaker alleen voor. De enorme zorgvraag wordt deels door de thuiszorg beantwoord, maar vanwege capaciteitsgebrek moet men zich beperken tot de geindiceerde gevallen. Naast afname van de informele zorg blijven ouderen steeds langer zelfstandig wonen. Zelfstandig wonen wordt gefacilliteerd en gestimuleerd door de overheid. Hierdoor wordt de extramurale én de intramurale zorg weer zwaarder belast. Intramurale zorg krijgt te maken met kwalitatieve zorgverzwaring omdat alleen de ernstige gevallen nog de stap naar het verzorgingstehuis maken. De verblijfsduur zal dan ook in de verzogings- en verpleegtehuizen afnemen en het aantal zorgminuten zal per cliënt toenemen. Om functioneel te voldoen aan de veranderende eisen moet het verzorgingstehuis worden aangepast. Hiervoor heeft de Ziekenfondsraad grootse plannen. Onder andere zullen verpleegtehuisplaatsen worden ondergebracht in het verzorgingstehuis en zullen ruimten aanelkaar worden gesloten. De hiermee gepaard gaande capaciteitsreductie kan een structureel tekort opleveren gezien de demografische ontwikkelingen. De zorginstellingen moeten inspelen op de maatschappelijke veranderingen om concurrerend te blijven of om aan de veranderde regelgeving te voldoen. Zo vereist de overheid een “output”begroting in de plaats van een “inputbegroting” en moet een “zorg op maat” geleverd worden. Zorginstellingen kunnen nu zelf bepalen met welke middelen men zorg levert. Inspelen op veranderingen vergt veel van een organisatie. Het nijpende personeelstekort in de zorgsector is hierbij nog een stremmende factor. Het is dan ook raadzaam de organisatie flexibel en aantrekkelijk te profileren. Men moet ook lucratieve activiteiten ontplooien om de zorgdiensten te ondersteunen. In deze context is het zeer wel denkbaar dat wooneenheden worden verhuurd aan een rijker marktsegment dan waarvoor zij eigenlijk bestemd zijn. In Utrecht is er geen relatieve maar wel een absolute vergrijzing. Dit houdt in dat er absoluut gezien meer ouderen zullen komen. De nieuwbouw in de Leidsche Rijn zal een deel van die extra vraag kunnen opvangen, maar of dat genoeg is moet nog blijken. Er zijn drie wijken besproken. Wijk Oost dat een echt “binnenstadprofiel” heeft met kleine oude huizen en weinig ouderen. Er wonen veel hoog opgeleiden in te kleine en goedkope huisvesting. Dit heeft een gunstige woningmarktpositie tot gevolg en de huizenprijzen liggen hier dan ook zeer hoog. In Overvecht is dit niet het geval. Deze naoorlogse wijk kenmerkt zich door overeenkomst in structuur en opzet. Er is veel groen en de structuur is open. De woningmarktpositie neemt geleidelijk af, hetgeen normaal is voor naoorlogse wijken. Overvecht huisvest relatief veel ouderen. De laatst besproken wijk is Zuidwest. Hierin liggen twee sub-wijken die erg van elkaar verschillen. Transwijk is op de binnenstad na de kleinste 90 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

sub-wijk en Kanaleneiland is verreweg de grootste sub-wijk. In Kanaleneiland wonen veel jongeren en allochtonen. De groep autochtonen loopt sterk terug, dit is ook in Transwijk het geval. De woningmarkt is in Transwijk gunstig en stabiel en in Kanaleneiland matig. Vanuit Kanaleneiland is vee animo voor de nieuwbouwlocatie, de Leidsche Rijn. Van de 31.000 geplande woningen zal 30% huurwoning zijn, dit is een stuk lager dan in de rest van Utrecht. Met de Leidsche Rijn samen komt de verhouding in Utrecht op 50:50. Wat de invloed is van de Leidsche Rijn en het UCP op de verschillende wijken is moeilijk te zeggen. Een feit is dat er grote investeringen gedaan moeten worden om de infrastructuur minimaal op peil te houden. Of er genoeg geld beschikbaar gesteld wordt is voor vele critici van de grote nieuwbouwplannen een groot vraagteken.


7 Woningmarkt 7.1 Inleiding Voor het huisvestingsbeleid zijn gegevens van de woningmarkt triviaal. In dit hoofdstuk komen zaken als vraag en aanbod op de woningmarkt in Nederland en Utrecht aan de orde. De relevantie van gegevens over Nederland is zeker aanwezig. Het kan richting geven en dienen als referentiekader.

7.2 Ruimtelijke ordening De ruimtelijke ordening van Nederland op het gebied van de woningbouw staat de laatste en komende jaren in het teken van grootschalige stedenbouwkundige expansie en vernieuwing. Verschillende projecten moeten een antwoord bieden voor de enorme vraag naar woonruimte. In een grove raming van het ministerie van VROM spreekt men van een gebied tweemaal ter grootte van Amsterdam dat voor 2030 bijgebouwd moet worden om aan de vraag te kunnen voldoen. Er is weinig inbeeldingsvermogen voor nodig om te bedenken dat dit een enorme impact heeft op het gehele karakter van de stedenbouw in Nederland. Nieuwbouw en renovaties zullen stadswijken transformeren. Onaantrekkelijke delen moeten grondig geherstructureerd worden. Een concrete uitwerking van het gigantische bouwproject waar Nederland voor staat zijn de Vinex- locaties. Op verschillende plaatsen van het land is men begonnen met de bouw van complete woon- en werkgebieden. In Utrecht heeft men te maken met de Leidsche Rijn.

7.3 Functioneren van de woningmarkt De kans dat ouderen binnen een jaar geschikte woonruimte vinden lag in 1997 op 41%. Vanaf de jaren tachtig tot zes jaar geleden was er een stijgende lijn. Tegenwoordig is het vooral voor degenen die om gezondheidsredenen willen verhuizen een moeilijke aangelegenheid passende huisvesting te vinden. Het middensegment komt er het slechts vanaf. Zij vallen waarschijnlijk tussen de wal van de goedkope sociale sector en het schip van de duurdere vrije markt. Het aanbod specifieke ouderenhuisvesting (zie Begrippen) is aan het vermeerderen. Dit is ook hard nodig om aan de vraag te kunnen voldoen. Een deel van die vraag kan uit het potentieel woningen gehaald worden die niet door ouderen wordt bewoond. Zo is de helft van het aanbod toegankelijke en voor oudere geschikte woningen bezet door een hoofdbewoner jonger dan 55 jaar. In de particuliere huur- en koopsector wordt zelfs driekwart van de vrijkomende toegankelijke en geschikte woningen door een hoofdbewoner jonger dan 55 jaar betrokken. Een actief en selectief toewijzingsbeleid zou deze verhouding drastisch kunnen wijzigen. Momenteel wordt bij de toewijzing van woningen slechts de helft van de geschikte en toegankelijke woningen aan specifieke doelgroepen vergeven. Radicaal beleid is echter politiek niet haalbaar. Een selectief toewijzingsbeleid doet geen recht aan de keuzevrijheid van woningzoekenden en riekt naar leeftijdsdiscriminatie.

7.4 Toename eigenwoningbezit Het eigen woning bezit blijft de komende jaren toenemen. In paragraaf 7.8.2 worden een tweetal scenario’s beschreven, het Trendscenario dat uitgaat van de huidige wensen van ouderen en het Cohortscenario dat uitgaat van wensen en leefpatronen van toekomstige 92 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

ouderen. Beide scenario’s komen uit “Huisvesting ouderen op het breukvlak van twee eeuwen”. De makers stellen dat het Trendscenario waarschijnlijk een te lage schatting van het eigenwoningbezit onder de 55-plussers geeft. Veiligheidshalve wordt het Trendrapport als minimum genomen voor de analyse van het eigenwoningbezit, weergegeven in onderstaand figuur. Toenam e eigen w oningbezit volgens Trendscenario 1982

2000

2020

60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 75+

65-74

55-64

Opvallend is dat de toename van het eigenwoningbezit voornamelijk ligt in de groep jonge ouderen van 55 tot 75 jaar. Vrijwel geen van de 75-plussers wil opnieuw een koopwoning betrekken. Het aanbod van koopwoningen voor 75-plussers is hier debet aan. De groei in het eigen woningbezit is geen nieuwe trend gezien de groei in het woningbezit van de 55-74 jarigen in de komende 20 jaar en de afgelopen 20 jaar.

7.5 Stijging huizenprijzen De huizenprijzen zij de afgelopen jaren gigantisch gestegen (zie onderstaand figuur). Utrecht en Amsterdam waren landelijk gezien de koplopers. Utrecht noteerde met 17% een historische stijging. De oorzaken liggen in een reeks van ontwikkelingen en factoren. Als belangrijke prijsopdrijvers zijn er maatschappelijke factoren als groei van bevolking en gelijktijdige toename van het aantal huishoudens. Een gunstig economische klimaat bracht voor velen een koopkrachtstijging met zich mee. Tot dit gunstige klimaat hoort ook het lage hypotheekrente niveau. Omdat men vertrouwen had in de verwachte hypotheekrente ontstond een stimulans te gaan investeren in een koopwoning. Beleggen in een woning werd voor sommige ook een “business” op zich. Een stijgende koers lokt immer lifters waardoor de vraag een extra impuls krijgt en het aanbod dus verder onder spanning komt. Niet alleen was de hypotheekrente op een laag niveau, ook was er een versoepeling van hypotheekvoorwaarden waardoor het leenplafond hoger werd en het inkomen van de partner mee geteld kon worden (formalisering tweeverdienersregeling). Naast deze versoepelde regelgeving werden fiscaal aantrekkelijke leenvormen geïntroduceerd. Waar het in de koopmarkt allemaal rooskleuriger werd kreeg de huursector te maken met huurverhogingen ten gevolge van beperkte subsidies aan woningbouwcorporaties. Tot slot is de kwaliteit van 93 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

de woning structureel verbeterd. De explosieve stijging van de huizenprijzen kan natuurlijk niet doorgaan. Voor veel mensen zonder eigen woning is een koopwoning al haast onbetaalbaar geworden. Bovendien zit in elke economische ontwikkeling conjunctuur. Een waardevermeerdering als in 1998 is gerealiseerd, wordt niet uitgesloten maar zeer onwaarschijnlijk geacht. Als bepalende factoren kunnen alle uit de eerste alinea genoemde oorzaken van de hoge huizenprijzen worden beschouwd. Zo zal de bevolking tot 2030 toenemen en tot een hoogtepunt komen van 17,3 miljoen mensen. Het aantal huishoudens blijft ook stijgen. Ondanks de grootschalige aanbouw zal de vraag nog lange tijd het aanbod overstijgen. Hiernaast is te verwachten dat de hypotheekrente zal stijgen en in het nieuwe vermogensbelastingstelsel de hypotheekrente van het tweede huis niet meer aftrekbaar is. Ook zal de rek uit het financieringsvermogen gaan als de prijzen te sterk stijgen. De prijsopdrijvende factoren zijn dus nog aanwezig maar worden wel minder sterk. Al met al wordt dan ook verwacht dat de prijsstijgingen dalen. S tijging ge m idde lde huiz e nprijz e n

fl 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 B r o n : C B S ' v i j f e n n e g e n t i g j a r e n st a t i st i e k i n t i j d r e e k se n ' , 1 9 9 4 .

7.6 Woningaanbod landelijk 7.6.1 Onevenwichtige verdeling woningaanbod Binnen de woningvoorraad is het aanbod onevenwichtig over verschillende klassen van de maatschappij verdeeld. Voor het middensegment en in het bijzonder voor ouderen die een laag inkomen paren aan een redelijk eigen vermogen verbonden aan de eigen woning, is het aanbod zeer beperkt. Door de aanvullende eisen die aan de huisvesting worden gesteld wordt deze groep door de private sector als lastig ervaren en de sociale sector herkent deze groep vaak niet als doelgroep, waardoor ze in een soort niemandsland terechtkomen.


7.6.2 Specifieke ouderenhuisvesting landelijk Momenteel overstijgt de vraaggroei de aanwas van specifieke ouderenhuisvesting. Tabel 1 geeft de verdeling van ouderenhuisvesting naar leeftijd weer volgens opgave van bewoners. Door het subjectieve karkater van dit WoonBehoefteOnderzoek (WBO) kan directe vertaling naar het aanbod worden gemaakt. Tabel 1 moet als indicatie beschouwd worden voor de ouderenhuisvesting. Bovendien komt de zorghiërarchie in samenhang met de leeftijd goed naar voren, gezien het oplopend aantal 80-plussers in de verschillende vormen. Tabel 1 Samenstelling van ouderenhuisvesting (aantal *1000) en de leeftijdsverdeling van de hoofdbewoners in procenten volgens opgave bewoners

Seniorenwoning

Totaal *1000 164,9

55-59 3

60-64 7

65-69 15

70-74 20

75-79 25

80+ 25

Aanleunwoning

37,1

-

-

7

13

35

44

Serviceflat

27,5

-

-

10

12

22

54

Woonzorg complex

5,9

-

-

10

10

17

62

app. In bejaardenoord

8,7

-

-

-

9

15

76

5,9 verzorgingsflat Bron: Woon Behoefte Onderzoek ‘94 (WBO ‘94)

-

9

5

84

Uit het hoofdstuk “Woonwensen en wooneisen” komt duidelijk naar voren door de derde generatie (75-plussers) dat een 3-kamerwoning als ideaal beschouwd wordt. In de 3kamerformatie geeft men tegenwoordig voorkeur aan een ruime woonkamer (minimaal 30m²). Het aanbod hiervan is echter zeer beperkt. Tabel 2 geeft het huidige aanbod kamers per woonvorm weer. Opvallend is dat slechts een kwart van de aanleunwoningen 3 kamers heeft en ook de overige ouderenhuisvesting op de seniorenwoningen na ver onder de helft blijft, met als dieptepunt de appartementen in bejaardenoorden en verzorgingsflats. Het aantal 1kamerwoningen is bij de bejaardenoorden en verzorgingsflats hoog. Hoewel de bewoners van 1-kamerwoningen veel zorg gebruiken en minder voorzieningen in eigen huis nodig hebben is het slapen in de woonkamer uit de tijd.


Tabel 2 huisvesting naar aantal kamers in procenten per woonvorm

aantal kamers Gewone woning

1 1

2 8

3 17

4 40

5+ 34

Seniorenwoning

2

49

44

5

-

Aanleunwoning

3

74

23

-

-

Service flat

11

59

29

-

-

Woonzorg complex

20

53

22

5

-


47

46

7

-

-

10

-

-

51 39 verzorgingsflat Bron: Woon Behoefte Onderzoek ‘94 (WBO ‘94)

Ten aanzien van de oppervlakte van het hoofdvertrek is de ouderenhuisvesting over het algemeen klein uitgevoerd (Zie tabel 3). Afgaande op de wens van een woonkamer van minimaal 30m² blijft er niet veel van de ouderenhuisvesting over. Serviceflats en woonzorgcomplexen komen er met respectievelijk 22% en 19% nog behoorlijk vanaf. Qua woonkamergrootte zijn serviceflats net iets minder ruim bemeten dan de gewone woningen. Aangenomen kan worden dat het totale oppervlak van 1-kamerappartementen in bejaardenoorden en verzorgingsflat niet boven de 50m² uit komt. Tabel 3 huisvesting naar oppervlak van het hoofdvertrek in procenten per woonvorm

Gewone woning

<20 8

20-30 40

30-40 33

40+ 19

Seniorenwoning

26

57

14

3

Aanleunwoning

25

61

12

2

Service flat

11

53

22

14

Woonzorg complex

34

42

19

5


43

49

8

-

8

-

43 49 verzorgingsflat Bron: Woon Behoefte Onderzoek ‘94 (WBO ‘94)

7.7 Woningaanbod Utrecht 7.7.1 Toename Woningaanbod De woningvoorraad zal in Utrecht en regio de komende jaren aanzienlijk toenemen. In de 96 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Vinex-locatie die reeds aan het verrijzen is van de westkant van Utrecht tot aan Vleuten de Meern komen in totaal 31.000 woningen met een gemiddelde bezetting van 2,3 bewoner, hetgeen op 71.000 inwoners neerkomt. In het gedeelte de Leidsche Rijn zullen rond 2015 50.000 mensen neer gestreken moeten zijn. Vinex-locatie Vleuten de Meern zal 11.000 woningen herbergen. Een kleine optelsom leert dat er in stadsgewest Utrecht ongeveer 97.000 nieuwe bewoners zullen bij komen ((31.000 + 11.000 * 2,3). De binnenstedelijke uitbreiding komt op ongeveer 10.000 woningen. Ook infrastructureel zullen er enorme projecten gerealiseerd moeten worden. Alleen al de bereikbaarheid van de Leidsche Rijn via de A2 noodzaakt tot gigantische investeringen. Van de nieuwbouw zal 70% koopwoningen zijn en huurwoningen zullen tevens naar de koopsector worden overgeheveld. Stad Utrecht zal in 2015 voor de helft bestaan uit koopwoningen waarvan de prijs nog aanzienlijk zal stijgen. In het jaar 1998 stegen de prijzen met gemiddeld 9% en in 1999 werd zelfs een stijging van 17,5% gerealiseerd. Alleen Amsterdam kende een sterkere waardevermeerdering. Een belangrijke kwestie is natuurlijk welke invloed de Leidsche Rijn en Vleuten de Meern op Utrecht zullen hebben. Vooralsnog kunnen hier enkel grove voorspellingen over worden gedaan omdat er nog weinig ervaring is met dergelijke grootschalige projecten. Wat betreft de woningmarkt is er wel een gemeentelijk beleid dat er op gericht is dynamisch in te spelen op de woningbehoefte en waar mogelijk de woningkwaliteit te verhogen. Inhoudelijk betekent dit dat kwalitatief slechte woningen als eerste zullen moeten wijken indien het overige aanbod die ruimte verschaft. Voor de veelal goedkope woningen uit de huursector zullen dure woningen worden teruggeplaatst. Hiermee hoopt de gemeente de scheefheid (goedkope huisvesting voor kapitaalkrachtige en visa versa) tegen te gaan. Mensen kunnen dan op niveau gaan wonen zonder dat zij daarvoor uit de wijk dienen te verhuizen. Waar de wijken zelf de betere woningen niet kunnen opnemen zal de capaciteit in de beide vinex-locaties moeten volstaan. Een derde van de woningen zal gestapeld zijn en de rest valt onder de categorie eengezinswoning. Voor ouderen zullen in de Leidsche Rijn 800 specifieke woningen komen met 3 á 4 kamers. Voor 31.000 woningen komt dit neer op 2,59%. In vergelijking met Utrecht waar 3,5 % van de 103.000 (anno 1999) woningen specifiek voor ouderen zijn, herbergt de nieuwe vinex-locatie verhoudingsgewijs minder specifieke woningen.

7.7.2 Specifieke en geschikte woningen in het Nieuw Oudere WoningenBestand (NOWB) In het NOWB van september 1999 zijn de gegevens van de 3589 specifieke en geschikte (kortweg G/S woningen genoemd) woningen opgenomen van Utrecht. Een omschrijving van specifieke en geschikte woningen staat in de begrippenlijst (woningvormen). Door een vergelijking met de Woningkrant Utrecht, van april 1998 tot september 1999 (wekelijkse uitgave),zijn de gegevens aangevuld met huurprijzen en leeftijden van de woningen. Op de markt van de G/S woningen zijn zes grote aanbieders, waar Innova op de 4e plaats staat. In het navolgende volgen een aantal bevindingen.


R e ke n h u u r/m 2 25

20

Fl

15

10

5

0 NOW B

A mn is

Mitr o s

Boex

In n o v a

Inn o v a b e h ee r

Wo o n o p p . G/S w o n in g e n

m2

60 50 40 30 20 10 0 B ilt st r aat

A anleunf l at

Eisenhower laan

W oon- en w oonkam eropp.

Innov a ei gendom

G/ S Ut r ec ht

W oonk am eropp. W oonopp.

50 45 40 35

m2

30 25 20 15 10 5 0 NOWB

A mnis

Mitros

Boex

Innov a

Innov a beheer


Aandeel 6 grootste G/S eigenaren

30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Mitros Amnis Boex SSH Innova WZN Overig

De Eisenhowerlaan draagt duidelijk positief bij aan het gemiddelde oppervlak van de woningen van Innova. Ook de woonkamers zijn bijzonder. Met een oppervlak van ruim 36 m² valt de Eisenhowerlaan in een kleine groep. Het gemiddelde woonkameroppervlak van de woningen in het NOWB valt hier ver onder met slechts 25 m². Landelijk heeft 22% van de seniorenflatwoningen een woonkamer tussen 30-40 m². In vergelijking met de landelijk aangeboden aanleunflats heeft maar 12% een woonkamer tussen de 30-40 m². De grote woningen in de Biltstraat (woonkamer 26 m²) en Aanleunflat (woonkamer 27 m²) liggen net iets boven het gemiddelde. Het zijn de kleine woningen in de Biltstraat (18,5 m²) en de Aanleunflat (27 m²) die aan de kleine kant zijn. Het gemiddelde bouwjaar van de woningen is 1982. De gemiddelde woonkamer heeft een oppervlak van 24,9m². De rekenhuur per m² komt op fl.18,- (de rekenhuur is de huur op basis waarvan huursubsidie verkregen kan worden). Het gemiddelde oppervlak van de woonkamers + slaapkamers bedraagt 41,8m². In het totale bestand is de volgende verdeling op aantal kamers, woonhoogte en woningsoort. Gemiddelde leeftijd gebouwen naar eigenaar 1990 1985 1980 1975 1970 1965 NOWB Amnis

Mitros

Boex

Innova

Innova beheer


Woning verdeling naar aantal kamers

1 kamerwoning 2 kamerwoning 3 kamerwoning 4 kamerwoning

Opvallend is het geringe aantal 1-kamerwoningen en 4-kamerwoningen met daartegenover het grote aantal 3-kamerwoningen. Niet onverwachts, is het aantal eengezinswoningen zeer klein.

Woonhoogte flat parterre 1e tot 6e verdieping 7e en hoger benedenwoning

Om een beeld te krijgen van de verdeling van de specifieke en geschikte woningen over Utrecht is een splitsing gemaakt naar wijkniveau. De percentages zijn afgeleid uit het totale bestand van 3589 woningen.

Wijk Zuidwest Zuid Oost Binnenstad Noordoost Noordwest Overvecht West

Aantal 676 526 267 67 160 362 928 214

% 19 15 7 2 4 10 26 6 100

Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

7.8 Kwantitatieve woningbehoefte 7.8.1 Inleiding Een toename van de ouderenhuisvesting is voor de komende 20 jaar hard nodig. In dit hoofdstuk wordt een raming gegeven van de kwantitatieve woningbehoefte (landelijk) op basis van het rapport “Huisvesting ouderen op het breukvlak van twee eeuwen”. In de vraagbegroting wordt een onderscheid gemaakt tussen het totaal aantal door 55-plus bewoonde woningen en het aantal door 55-plus bewoonde geschikte woningen. Bij een geschikte woning wordt uitgegaan van een nultrede woning. Eerst worden het Trendscenario en het Cohortscenario beschreven en vervolgens de landelijk Woningvraag.

7.8.2 Trendscenario en Cohortscenario Het Trendscenario is gefundeerd op de veronderstelling dat de gemiddelde verhouding tussen inkomen en uitkering van 2:1 gehandhaafd blijft en dat de stijging van het reële nationale inkomen verdeeld wordt over de bevolking met arbeidsinkomens en uitkeringsinkomens. De uitkeringen groeien dus met de totale loonontwikkeling, inclusief de incidentele loonstijgingen. De verdeling vindt plaats onder volwassene. Het Cohortscenario neemt de huidige positie van 53-plussers als uitgangspunt en gaat er van uit dat de longitudinale inkomensontwikkeling gelijk blijft. Voor de prepensioenperiode wordt geen verbetering van de vervroegde uittredingsregelingen verondersteld en geen stijgende arbeidsparticipatie van 53-plussers. Het pensioenresultaat in verhouding tot het laatst verdiende loon verbetert niet. De witte vlek stabiliseert zich op het huidige niveau. Invoering van de middelloonregelingen en van de eigen bijdragen aan het prepensioen compenseren verbeteringen ten aanzien van de duur van de opbouw. Alleen de oudere gepensioneerden profiteren van de afname van de grijze vlek. Verbeteringen van het inkomen van ouderen zijn daarmee een afgeleide van de welvaartsstijging die de groep 53-65 jarigen de afgelopen jaren heeft doorgemaakt.

7.8.3 Woningvraag landelijk De voorraad eengezinswoningen en appartementen die door ouderen wordt bewoond zal voor het jaar 2020 met respectievelijk 800.000 en 600.000 toenemen. Van deze 1,4 miljoen huishoudens wensen er 900.000 een grote en 500.000 een kleine woningen. De behoefte aan kleine woningen en hiermee samenhangende vraag naar appartementen wordt groter naarmate men ouder wordt en komt dus later dan de behoefte aan grote woningen. Op het moment wonen er 650.000 ouderen in een nultrede woning en zouden 170.000 dat graag willen. De huidige vraag omvat dus 820 duizend nultrede woningen. In 2005 zal die vraag gestegen zijn tot 1,02 miljoen, in 2020 wordt de vraag geschat op 1,45 miljoen. De extra vraag, huidig aanbod minus huidige vraag, kan zonder verruiming van het aanbod oplopen tot 370.000 in 2005 en zelfs 800.000 in 2020. Tabel 1 geeft een scheiding van de extra vraag van ongeveer 370.000 in het jaar 2005 uitgesplitst naar appartementen en eengezinswoningen en naar huur en koop. Van de 820.000 nultrede woningen in de vraag is 560.000 in de huursector. Momenteel 101 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

worden er 420.000 in deze sector aangeboden. Een extra vraag dus van 140.000. De toekomstige vraag hangt af van de inkomensontwikkeling en het eigen woningbezit. Het Trendscenario voorziet in 2020 een vraag van 700.000 en het Cohortscenario voorspelt met 650.000 een iets minder grote stijging. Per saldo zal het aanbod dus met 230- 280 moeten toenemen. Van dit aanbod nultredehuurwoningen zal ongeveer 65 duizend eengezinshuurwoningen en 165-205 duizend huurappartementen moeten zijn. Door aanscherping van ruimteverdeling (120.000), toevoegen van liften in appartementencomplexen (65-105 duizend) en nieuwbouw (45.000) kan worden voldaan aan de vraag. Van de 420 duizend momenteel aanwezige nultredehuurwoningen en de geschatte aanwas moet een groot deel worden opgeplust. Aanpassen van eengezinswoningen is te duur om als optie meegerekend te worden. Tabel 1 Ontwikkeling behoefte toegankelijke woningen naar bouwwijze en prijssegment tot 2005 (*1000)

huur, <600

huur, 600800

huur, >800

koop, <155

koop, 155-225

koop, >225

Totaal

Cohort Eengezins

44

18

3

13

25

63

167

Meergezins

84

55

27

9

11

17

202

Eengezins

41

21

5

5

13

42

128

Meergezins

89

71

44

8

10

16

238

Trend

Bron: BR blz xiii De grootste tekorten doen zich voor in de huursector van de toegankelijke en ouderspecifieke 3-kamerwoningen. Kleine woonkamers (<30m²) en trappen vormen de meest voorkomende barrières. Slechts een op de drie appartementen in Nederland heeft een traploze toegang. Bij eengezinswoningen is dit andersom, maar daar kan binnen de muren van de woning niet elke kamer zonder traplopen worden betreden. Van de seniorenwoningen, waar geen zorg aan huis wordt geboden, heeft de helft maar twee kamers. Gezien het huidige aanbod is de aansluiting met de woonwensen van ouderen slecht. Van de 20% toegankelijke woningen is ruim de helft een betaalbare huurwoning (minder dan fl.790,-, prijspeil 1-1-94, minder dan fl.875,- prijspeil 1-1-99, met 2% inflatie).


Samenvatting De ruimtelijke ordening van Nederland en ook Utrecht staat de laatste en komende jaren in het teken van expansie en vernieuwing. Stad Utrecht heeft te maken met de twee grote Vinexlocaties aan de westkant van Utrecht, de Leidsche Rijn en Vleuten de Meern. De Leidsche Rijn krijgt uiteindelijk (2020) 71.000 inwoners in 31.000 woningen en Vleuten de Meern 26.000 in 11.000 woningen. Van de 31.000 woningen zullen er 800 specifieke ouderenwoningen zijn. Verhoudingsgewijs ligt dat aandeel lager dan momenteel in Utrecht het geval is. In Utrecht is namelijk 3,5 % specifiek voor ouderen en in de Leidsche Rijn zou dat slechts 2,6% worden. Van het nieuwe bouwvolume gaat 70% naar de koopsector waardoor Utrecht in 2020 een even verdeling huur- en koopwoningen zal hebben. Extra koopwoningen betekent ook meer eigenwoningbezit. Voornamelijk zal de toename onder de 55-75 jarigen plaatsvinden. 75-plussers zijn nauwelijks geïnteresseerd in koopwoningen. Bij verhuizing betrekt zelfs vrijwel geen enkele 75-plusser een koopwoning. Het geringe aanbod voor deze categorie is hier overigens wel debet aan. Het eigenwoningbezit is geen nieuwe trend. Voor de komende 20 jaar wordt eenzelfde groei verwacht als de afgelopen 20 jaar het geval was. Momenteel lijkt kopen extra interessant te zijn, getuige de explosief stijgende huizenprijzen. De exorbitant hoge prijsstijging van de afgelopen jaren (1997,1998 en 1999) zal naar verwachting niet doorzetten maar dalen tot een niveau onder de 10%. De huidige ontwikkelingen op de woningmarkt hebben er toe geleid dat niet iedereen de gewenste huisvesting kan vinden. Voor velen is een koophuis reeds te duur geworden en voor mensen met gezondheisproblemen is passende woonruimte zeer schaars. Onder de 75-plussers wordt een 3-kamerwoning met een woonkamer van minimaal 30m² als ideaal beschouwd. Het aanbod is echter zeer beperkt. De 2-kamerwoningen zijn nog niet uit de tijd, de 1-kamerwoningen zijn dat wel. Ongeveer de helft van de verzorginstehuiswoningen hebben een 1-kamerformatie en slechts 3% van de aanleunwoningen. In Utrecht zijn er van de 3589 Geschikte en Specifieke (G/S) woningen nauwelijks 1kamerwoningen. De 1-kamerwoningen die er zijn, zijn bijna allemaal in het bezit van Innova. Hiertegenover staat de Eisenhowerlaan met uitzonderlijk grote woonkamers (36 m²). De huurprijs van de gebouwen van Innova is hoog. Ten opzichte van de concurrentie heeft Innova de hoogste huuprijzen. Amnis en Boex liggen nog het dichtsbij, maar deze woningbouwcorporaties beschikken wel over een jonger bestand. Mitros heeft wat betreft leeftijd van de gebouwen het oudste bestand, met een gemiddeld bouwjaar van 1973. Innova heeft een gemiddeld bouwjaar van 1982. Van de 3589 G/S woningen is iets meer dan helft een 3-kamerwoning en is de rest op 4% na een 2-kamerwoning. De landelijke woningbehoefte wordt geprognostiseerd met behulp van het Trendscenario en het Cohortscenario. Volgens deze scenario’s zal het aanbod van nultredewoningen met 230280 duizend moeten toenemen om aan de vraag te kunnen voldoen. Hiervan kan 120.000 door aanscherping van de ruimteverdeling gerealiseerd worden. 65.000-105.000 kan geschikt gemaakt worden door opplussen en de rest komt vanuit de nieuwbouw.


8

Externe partijen

8.1 Inleiding Innova werkt niet in een markt waar samenwerking steeds belangrijker wordt. De vergevorderde fusieplannen zijn hier een voorbeeld van. Met het motto “bundeling van belang” wil Innova met een tweetal andere partijen sterker worden. Externe partijen die interessant zijn voor Innova staan in dit hoofdstuk centraal.

8.2 SEV De stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting is in 1982 opgericht. Zij is een onafhankelijke stichting, die financieel wordt gesteund door met name het ministerie van VROM. Andere departementen zoals VWS, Binnenlandse Zaken en Justitie verstrekken projectgebonden subsidies. De SEV hangt de filosofie aan dat wij in een weerbarstige en dynamische wereld leven waar elke innovatie zijn sporen eerst moet verdienen eer van een succes gesproken kan worden. Experimenten geven geen garantie maar vormen wel een basis voor gefundeerde prognoses en brengen nuttige informatie met zich mee, waarop een concept of innovatie verder ontwikkeld kan worden. De experimenten die de SEV uitvoert, zijn gericht op vele uiteenlopende gebieden. Zo zijn er experimenten met betrekking tot het beleid van gemeentes en corporaties, de bouwtechniek, het bouwproces en de eigendomsrelatie tussen gebruiker en de woning. De SEV verstrekt stimuleringsbijdrage als (onder andere) wordt voldaan aan de eisen overeenkomstig het oppluslabel. Het uitvoeren van de opplusdisk is een voorwaarde voor de bijdrage.

8.3 Woningbouwcorporaties en Toegelaten instellingen Toegelaten Instellingen (TI) hebben de huisvestingstaak een bepaalde kernomvang voor de sociale huursector te garanderen. Veel woningbouwcorporaties zijn TI. In ruil voor de instandhouding van de kernvoorraad kunnen TI’s met een Rijksgarantie onder de marktconforme rente lenen. Toegelaten instellingen kunnen dus lenen tegen lagere rente maar zijn gebonden aan stringente regelgeving uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hierin staat welke activiteiten een TI mag uitvoeren en moet ondernemen. De staatssecretaris van VROM heeft gesteld dat de TI als kernactiviteit zich moeten richten op het beheer van het vastgoed van de NWI’s (Niet Winstbeogende Instellingen, bijvoorbeeld Innova). Voor de NWI’s bestaat er wel een mogelijkheid om tot de Toegelaten Instellingen toegelaten te worden maar de honorering van een dergelijk verzoek is vanwege de beperkte omvang van Innova (en in de toekomst ContinU) niet aannemelijk [DSO]. Woningbouwcorporaties hebben door gunstige financiële regelingen en een groot stil vermogen een grote kapitaalkracht. Met deze middelen kunnen woningbouwcorporaties eventueel een huurverlaging of een laag huurverhogingspercentage compenseren. Voor Innova zal dit een moeilijkere opgave worden. Bij lage huren zijn de bewoners gebaat en wordt een sterkere concurrentiepositie ingenomen.


8.3.1 Woningbouwcorporaties en 2 “vooroordelen” 1e “Vooroordeel” Er wordt van woningbouwcorporaties gedacht dat zij azen op gebouwen van de Niet Winst beogende Instellingen (NWI) vanwege de potentiële waarde van de gebouwen of de locatie. Dit wordt door woningbouwcorporaties tegengesproken met de volgende drie argumenten: ten eerste zou deze strategie onderdeel moeten zijn van de verborgen agenda en kan dus geen deel uitmaken van het expliciete strategischbeleid. Ten tweede kan op basis van een dergelijke overweging nooit een goede relatie ontstaan. Van slechte onderlinge verhoudingen wordt niemand wijzer. Ten derde werken corporaties niet alleen volgens de wet. Strikt genomen is er meer mogelijk met verhandelen van onroerend goed. Echter de sociale doelstelling van de organisatie heeft ook een beperkende werking op de speculatieve activiteiten van de woningbouwcorporaties. 2e “Vooroordeel” Woningbouwcorporaties zijn door het VROM gedwongen gebouwen, gefinancierd met een klimlening, over te nemen omdat zij vanwege enorme stille reserves de tekorten makkelijk kunnen opvangen en het ministerie er geen geld voor heeft. Hier spreken drie argumenten tegen: ten eerste zijn corporaties zijn niet gedwongen. Zij zoeken wel woningen die passen bij de sociale doelstelling van de organisatie. Corporaties hebben een grote stille reserve maar zijn zeker niet rijk. Voor BOEX geldt dat zij een eigen vermogen hebben van ongeveer 52 miljoen op 8000 woningen, dat is 6500 per woning. Er rust een schuld op het kapitaal van 560 miljoen, hetgeen een schuld is van 70.000 per woning. Ouderen zijn voor woningbouwcorporaties doorgaans een aantrekkelijke groep. Zij betalen de huur op tijd, zijn honkvast en zorgen nauwelijks voor beheersproblemen. Bovendien vormen ouderen door de maatschappelijke vergrijzing een toenemende doelgroep. De privatisering van woningbouwcorporaties heeft tot gevolg dat zij hun expertise ook aan traditioneel niet tot de doelgroep behorende groepen gaan aanbieden. Veel ouderen behoren tot de lage inkomensgroepen en komen daarmee bijna automatisch in de sociale huursector. Ook als senioren financieel instaat zijn een koopwoning te betrekken verkiezen zij meestal huren boven kopen. Huren neemt de last van groot onderhoud weg. Het is woningbouwcorporaties dan ook veel aan gelegen ouderen in hun bewoners bestand te krijgen of te behouden. Woningbouwcorporaties mogen geen AWBZ vergoede activiteiten ontplooien. Dit recht is alleen voorbehouden aan zorginstellingen.

8.3.2 Relatie Innova -Woningbouwcorporatie Wat zijn de bevindingen van Innova over de verschillende beheersvormen? Er zijn nu twee samenwerkingsverbanden, een met Mitros en een met Amnis. Beide zijn niet echt bevredigend. Er wordt niet adequaat gereageerd indien er noodzakelijk onderhoud te verrichten is en de wc zijn niet voortvarend met het inspelen op veranderende wensen van bewoners. Legitieme wensen worden niet gehonoreerd. De Vulcanusdreef heeft zelfs dusdanige gebreken dat men al stappen heeft ondernomen richting de huurcommissie. Rotte raamkozijnen en enkel glas zijn een van de voorbeelden die het wooncomfort schaden. 105 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

De problemen in de samenwerking en uitvoering zijn wel te verklaren. Ten eerste is in het verleden geen contract vastgelegd waarin eenduidig staat omschreven aan welke eisen de huisvesting dient te voldoen en welke verantwoordelijkheden de instanties hebben. Ten tweede hebben de wc en Innova andere doelstellingen waardoor een belangentegenstelling is ontstaan. Innova heeft als doelstelling het bieden van zorg aan senioren en fungeert daarnaast als intermediair voor de verhuurde woonruimte. Voor de woningbouwcorporaties is het leveren van huisvesting het belangrijkste doel. In de praktijk levert Innova dus de diensten en de woningbouwcorporaties de stenen. Innova staat derhalve dichtbij de bewoners en weet beter wat de specifieke wensen zijn van de senioren bewoners. Voor Innova is het vanuit haar doelstelling prioriteit goede zorg aan senioren te bieden. Goede huisvesting met de nodige ouderen voorzieningen is daarvoor onontbeerlijk. Voor mitros maakt het zelfs niet zoveel uit wie er woont. Het is voor hen enkel belangrijk dat er iemand woont. Ten derde is Innova het gezicht van Mitros en krijgt dus ook te maken met de negatieve reacties van bewoners inzake het achterstallig onderhoud en ander gebreken. De contacten met Amnis zijn wat makkelijker dan met Mitros [Rudi L., interim facilitair manager]

8.3.3 Woonzorg Nederland Marktleider op gebied van wonen en zorg. Met op de balans een post vaste activa van 4 miljard is WZN de grootste woningbouwcorporatie in Nederland. Het is een zakelijke onderneming. Ze hebben Expertise op alle gebieden en verstaan hun vak goed. Er is veel kennis op gebied van wonen en zorg. De organisatie is door haar grootte wat log en heeft veel bureaucratische procedures. Woonzorg Nederland is heeft een post vaste activa van 4 miljard gulden. In de periode februari – maart 2000 wordt een uitspraak gedaan over de combinatie van het wonen en zorg. Het kan zijn dat WZN gedwongen wordt te spitsen.

8.3.4 Mitros Mitros is de grootse woningbouwcorporatie van Utrecht. De woningen die van Nieuwegein afkomstig zijn bestaan voor een groot deel uit woningen uit een hoge rente periode. Voor deze woningen waar een enorme rentelast op rust en hierdoor een hoge huur hebben is een huurverlaging opkomst. Mitros is in kas geen rijke corporatie. Van de 40.000 woningen zijn er 20.0000 probleemwoningen. Mitros is nog wat zoekende [Peter van Os, november 1999] naar de te varen koers en identiteit. Uit de Beleidsnotitie van Mitros (1999) valt op te maken dat Mitros zich richt op overname onroerend goed van verzorgingstehuizen of zorginstellingen. Er moet meer samenwerking komen met instellingen die zorgen woondiensten kunnen leveren. Mitros wil levensloopbestendige woningen bouwen en woningen voor begeleid wonen. Zij wil een prominentere rol spelen in woningaanpassingen voor het WVG. In de Leidsche Rijn moet aanpasbaar gebouwd worden. Nieuwe huurproducten moeten ontwikkeld worden en Mitros wil een bijdrage leveren aan zorginfrastuctuur van de Leidsche Rijn. De bestaande woningvoorraad moet indien nodig en mogelijk aanpasbaar worden gerenoveerd. Naast samenwerking met zorginstellingen wil Mitros ook relaties aangaan om comfortdiensten te kunnen leveren. Zij wil een integraal pakket aanbieden dat in samenwerking met diverse organisaties opgezet kan worden. Mitros is zich er van bewust dat zij niet de enige en unieke woningbouwcorporatie is, maar gaan er ook van uit dat Innova niet de enige is. Mitros heeft ervaring met moderniseringsprojecten voor ouderenhuisvesting opgedaan in Nieuwegein 106 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

8.3.5 Amnis Amnis heeft een iets kleiner aandeel G/S woningen dan Mitros. Haar bestand is wel veel jonger. Amnis verkoopt veel onroerend goed om te kunnen bouwen en de kwaliteit van haar eigendom te verhogen. Amnis is de eigenaar van Tolsteeg. Er zijn fusieplannen met Juliana. Het jaarverslag van Amnis geeft een positief beeld en een gunstige prognose voor de komende 10 jaar. Amnis heeft nog wel een tekort uit de huuropbrengsten maar kan dit nog ruimschoots compenseren met de verkoop van onroerend goed. In 1998 werd een winst van 37 miljoen op verkoop van onroerend goed gerealiseerd. Het woningvoorraadbeleid is gericht op een vraaggestuurde markt. Woningen moeten flexibel aan te passen zijn en voldoen aan de door de klant gestelde eisen. Amnis ziet ouderen niet als een speciale doelgroep. Buiten wat extra voorzieningen is een ouderenwoning niet anders dan een jongerenwoning. Zij sluiten zich aan bij de gedachte dat wonen en zorg gescheiden kan worden en gaan mee met de gedachte dat mensen langer zelfstandig willen blijven wonen. De verruiming van de huursubsidie heeft een positieve uitwerking op het huurgedrag. De verhuur van duurdere woningen is stabiel gebleven. Er wordt wel vanuit gegaan dat de concurrentie van koopwoningen in de duurdere sector groter zal worden en er kwalitatief hogere eisen aan de woningen gesteld zullen worden. Het eigen vermogen zal naar verwachting van 112 in 1998 naar 165 in 2003 gaan. Voor de op volgende jaren is wederom een stijging geprognosticeerd. Het eigen vermogen zal ergens boven de 400 miljoen uitkomen in het jaar 2009. In de exploitatieberekeningen gaan ze uit van de WSW parameters.

8.3.6 BOEX Boex is na Amnis en Mitros de derde woningbouwcorporatie van Utrecht. Het bedrijf heeft een non-hiearchische cultuur. In projecten mag men van hoog tot laag meedenken. Zowel uitvoerende timmerman als directeur moeten in project mee kunnen denken. Boex omschrijft zich als een kleine flexibele organisatie waar teamwork essentieel wordt gevonden. Medio ‘99 is Boex een haalbaarheidsonderzoek naar de overname van het verzorgingstehuis Transwijk gestart. Hiervoor wordt een bedrag van fl 100.000 geïnvesteerd. Ooit heeft Boex fusieplannen gehad met SSH en stichting Juliana. BOEX heeft een aantal woningen in de sociale huursector gerealiseerd van fl 195.000 met een onrendabele top van 40.000. Deze verliesgevende woningen worden voor lief genomen en zijn te verantwoorden vanuit de sociale doelstelling die de woningbouwcorporatie heeft en het aantal woningen dat binnen de sociale woningvoorraad door BOEX gerealiseerd moet worden.

8.4 Beleggers Als Innova zou besluiten de panden te verkopen kan een belegger misschien geïnteresseerd zijn. Een belegger wil het eigendom en laat de zorginstelling het economisch eigendom. Er wordt door de belegger een bepaald rendement vereist en voor de rest is het basta. Dit rendement moet komen uit de exploitatie of de waardevermeerdering van het vastgoed. In deze situatie is een grote onderhoudsbeurt of renovatie alleen mogelijk als de belegger nog zijn rendement haalt. De dienstverlening ligt geheel bij de zorgverlener. Zowel woon- als zorggerelateerde dienstverlening. Werkzaamheden die buiten de expertise van de zorgverlener liggen kunnen worden uitbesteedt. Wat betreft de zelfstandige woningen van Innova is het risico waarschijnlijk laag omdat ouderen goede huurders zijn. Een belegger zal dus op een of andere wijze winst halen. Het is voor Innova derhalve pas interessant met een belegger in zee te gaan indien er op 107 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

korte termijn geld nodig is en dat niet op een andere manier verkregen kan worden. Is dat niet het geval dan moet Innova zelf de zekerheid of winst pakken.

8.5 Concurrentie overzicht verzorgings- en verpleegtehuizen De gemeente Utrecht heeft in samenwerking met diverse zorginstellingen een Masterplan opgezet met daarin de voorgestelde wijzigingen voor de verzorgingste en verpleegtehuizen. In de cd-rom bijlage “Concurrentie overzicht verpleegte.doc” is schematisch een weergave gegeven van de plannen. De uitbouw van verzorgd wonen is het speerpunt van beleid. Voor verzorgingstehuizen is dan ook ombouw van intramuraal naar extramuraal voorzien.


Samenvatting Belangrijke externe partijen van Innova zijn de woningbouwcorporaties. Deze instellingen behoren veelal tot de Toegelaten Instellingen. Externe partijen die operatief zijn op de markt van ouderenhuisvesting in Utrecht zijn Mitros, Amnis, Boex en Woonzorg Nederland. Zij zijn ook Toegelaten instellingen. Dit brengt een aanzienlijk rentevoordeel met zich mee. De woningbouwcorporaties onderscheiden zich op verschillende fronten. Mitros is in Utrecht de grootste met 40.000 woningen en WZN de kleinste van de vier. WZN is wel Nederlands grootste woningbouwcorporatie. Het is een zeer professioneel organisatie met veel expertise op het gebied van wonen en zorg. Amnis wordt gezien als de bouwer en gaat volgens de prognose een aanzienlijk vermogen uit haar stille reserves halen. Boex is de kleinste organisatie en daar is zij ook trots op. Over de woningbouwcorporaties gaan een aantal “vooroordelen” in de ronde. Zo zouden zij azen op het vastgoed van de Niet Winst beogende Instellingen en door het VROM gedwongen zijn vastgoed van NWI’s over te nemen omdat zij grote stille reserves hebben. Dit wordt onder andere tegengesproken op basis van de sociale doelstelling die corporaties hebben en dat zij niet gedwongen zijn. Een externe partij die wel puur op winst aast zijn de beleggers. Maar deze organisaties winden er ook geen doekjes om. Voor een belegger is de afweging rendement en risico cruciaal. Met de exploitatie willen ze weinig te maken hebben.


9

Overheidsinstanties en juridisch kader

9.1 Inleiding Een zorginstelling is in een gezondheidstaat als Nederland zeer sterk verbonden met de overheid. Tot voorkort was Innova zelfs een overheidsinstantie. Momenteel zijn er grote veranderingen op het gebied van wonen en zorg. Er is lang gesproken over scheiding wonen en zorg maar hoewel die kwestie nog niet van het toneel is verdwenen is er meer nuance ingekomen. Dit hoofdstuk geeft een beeld van belangrijke overheidsinstanties en hun taken en doelen. Hiernaast worden er nog enkele regelingen en fondsen besproken die beperkingen of mogelijkheden bieden voor de huisvesting van Innova.

9.2 Paars 2 Het huidige kabinet heeft het standpunt van het vorige kabinet bevestigd. Inhoudelijk komt dit er op neer dat er geen gedwongen scheiding tussen wonen en zorg gemaakt zal moeten worden. Bestaande verzorgingstehuizen worden integraal overgeheveld van het WBO (Wet Bejaarden Oorden) naar de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten). Bij de bepaling van de capaciteit van de intramurale verzorgingstehuisplaatsen vormt de wens van ouderen langer zelfstandig te blijven wonen het uitgangspunt. Bij nieuwbouw of renovatie moeten instellingen ook nagaan of zij en voor welk deel capaciteit binnen de volkshuisvestingssfeer willen realiseren. Daar waar zorginhoudelijk gezien intramuraal verblijf noodzakelijk is dient dit ook te worden gegeven. Voor de transformatie van de WBO naar de AWBZ is een overgangswet verzorgingstehuizen van kracht. Op basis van diens voorloper, de WBO, zijn door twaalf provincies, vier grote gemeenten en door Rijksbeleid, voor verzorgingstehuizen met een bijzondere functie plannen opgesteld, waarin alle capaciteitsmutaties en renovaties alsmede vervangende nieuwbouwinitiatieven zijn verwerkt. De wet heeft een looptijd tot en met 2000. Het overheidsbeleid is al jaren gericht op het zo lang mogelijk thuis laten wonen van ouderen. De thuiszorg komt onder steeds zwaardere druk te staan, doordat de zorgvraag van thuiswonende ouderen toeneemt en steeds specialistischer wordt. In de “Beleidsbrief Thuiszorg” van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (20 mei 1998) staat dat intramurale instellingen in toenemende mate een bijdrage gaan leveren aan de zorg voor ouderen thuis. Dit wordt onder andere uitgedrukt in de vorm van reikwijdteplaatsen en extramurale verpleegtehuisplaatsen. Door de inzet van deze extramurale verzorgingstehuis- en verpleegtehuiszorg wordt de bestaande thuiszorgketen in volume uitgebreid en aangevuld met de benodigde tussenvoorzieningen. Er ontstaan tevens mogelijkheden om met de “care” aan te sluiten op de ziekenhuiszorg, de “cure”. De overheid erkent door de scheiding van wonen en zorg het streven naar het behoud van een volwaardige positie voor iedereen in de samenleving. Het zelf betalen van het wonen en het zelf organiseren van de zorg stelt de zorgvragers in staat meer zeggenschap uit te oefenen over de inrichting van zijn leven. Leidend principe is “zorg op maat”, waarbij de betrokkene zo lang mogelijk het heft in eigen hand houdt.

9.3 VROM De staatssecretaris van VROM heeft gesteld dat de Toegelaten instellingen (TI) als 110 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

kernactiviteit zich moeten richten op het beheer van het vastgoed van de Niet Winst beogende Instellingen (NWI). Aangezien er nog veel vastgoed in handen is van de NWI’s moeten er veel overnames van vastgoed plaatsvinden.

9.4 Projectbureau Het projectbureau valt onder de verantwoordelijkheid van het VROM. Zij heeft de verantwoordelijkheid over een centraal fonds, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De taak van het projectbureau is om zaken te regelen ten aanzien van het afkopen van subsidies, de beëindiging of overdragen van Rijkscontragaranties en indien nodig verstrekken van saneringsbijdrage en overdrachtbijdrage. Het doel is de afbouwen van de financiële banden tussen Rijksoverheid en volkshuisvestingsinstellingen en herstellen van zwakke financiële positie van NWI’s tengevolge van de klimleningprblematiek. De voor de bedrijfswaarde (zie exploitatieberekeningen) gehanteerde WSW normen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) gelden als minimum bedrijfswaarde. Op basis van de WSW bedrijfswaarde worden eventuele bijdragen vastgesteld. Het VROM is niet gebaat bij instellingen die alsnog in de problemen komen. Later komen ze dan toch met de gebakken peren te zitten. Parameters zijn dus voorzichtig geraamd. VROM geeft de prioriteit aan een goede startpositie van de stenen en op een volgende plaats komt de organisatie.

9.5 Ziekenfondsraad (ZFR) 9.5.1 Functie Ziekenfondsraad De ZFR valt onder de verantwoordelijkheid van het VWS. Vanaf 1997 worden de verzorgingstehuizen volledig door de ZFR gesubsidieerd. Er zal dus niet meer zoals nu het geval is spraken zijn van een twee financieringsstromen, namelijk subsidie en eigen bijdragen. De ziekenfondsraad (ZFR) heeft de taak tussen 1997 en 2000 bouwplannen waar te nemen. Zij heeft richtlijnen opgesteld voor de bouw van verzorgingstehuizen. In de overgangsperiode wordt bouw (nieuwbouw/renovatie) van een verzorgingstehuis gesubsidieerd door de Ziekenfondsraad, voorzover deze bouw opgenomen is in het plan voor de verzorgingstehuizen

9.5.2 Bouwkundig referentiekader voor verzorgingstehuizen 1999 Sinds de invoering van de WBO-periode op 1 januari 1985 voert elke provincie en grote stad zijn eigen bouwbeleid. Het Ministerie van VWS deed dit voor de verzorgingstehuizen met een bijzondere functie. Het streven is er op gericht de financieringvan verzorgingstehuizen met ingang van 2001 onder te brengen in de AWBZ. Dan zal een landelijk geldend bouwkader van toepassing zijn. Dit betekent dat de Modernisering Ouderenzorg zich nu in een tussenfase bevindt. Tot 2001 zijn de door de provincies opgestelde WBO-plannen 1997-2000 bepalend. Hierin zijn bouwplannen voor verzorgingstehuizen en het financieel kader opgenomen. De Ziekenfondsraad heeft in de overgangsperiode formeel de taak bouwplannen goed te keuren en te bekostigen. De provincies en gemeentes adviseren hierover op basis van de WBO-plannen. Tegen deze achtergrond heeft de Ziekenfondsraad het College voor Ziekenhuisvoorzieningen opdracht gegeven bouwmaatstaven te ontwikkelen die door de Ziekenfondsraad in de overgangsperiode als interne richtlijn gehanteerd kunnen worden bij de goedkeuring van bouwprojecten van verzorgingstehuizen. Dit is van belangvoor bouwplannen die buiten de goedgekeurde provinciale plannen om gerealiseerd moeten worden en voor het volgen van bouwplannen waarvoor de provincies onvoldoende deskundigheid hebben. Hiertoe ontwikkelde het College voor Ziekenhuisvoorzieningen Bouwplannen voor een 111 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

verzorgingstehuis, referentiekader 1999. Recent heeft de Ziekenfondsraad het zogenoemde Bouwkundig Referentiekader Verzorgingstehuizen 1999 (BRV) vastgesteld. Inmiddels is dit referentiekader aan alle verzorgingstehuizen door de Ziekenfondsraad ter beschikking gesteld. Daarbij is door de Ziekenfondsraad aangegeven dat het BRV als uitgangspunt wordt gehanteerd bij de besluitvorming van de Ziekenfondsraad, maar ook dat de richtlijnen indicatief zijn en niet de enige juiste behoeven te zijn. De WZF acht het op flexibele wijze hanteren van het BRV van belang vanwege de ontwikkelingen binnen de sector richting een integraal zorgaanbod.

9.6 VNG De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft een adviserende taak. Alhoewel de adviezen niet bindend zijn zullen gemeenten niet snel een geheel eigen oordeel formuleren en daar naar handelen. In dit kader is de brief van de VNG aan de gemeenten zeer serieus te nemen.[DSO]

9.7 Gemeente Utrecht 9.7.1 Stadsbeleid -Privatisering verzorgingstehuizen -transformatie van verzorgingstehuizen naar wooncomplexen -Stimulering van de flexibilisering van verzorgingstehuizen door integratie met verpleegunits -Verder doorvoeren van het verzorgd wonen concept -differentiatie en flexibilisering van woonaanbod -Omzetten van traditionele intramurale verzorgingsplaatsen naar flexibele zorgvormen -Handhaven van voldoende intramurale plaatsen voor de meer kwetsbare doelgroepen zoals bv 85-plussers die een sterke afhankelijkheid van voorzieningen kunnen ervaren -Handhaven van de groepsverzorging in het verzorgingstehuis(10% van de capaciteit) -Voorkom van gedwongen verhuizingen Wettelijk kader Het zorgaanbod is altijd aan de zorginstanties overgelaten. Tegenwoordig moet de gemeente zich op dit gebied meer bezinnen en zijn er ook andere marktpartijen (o.a. woningbouwcorporaties) die zich daar mee bezighouden.

9.7.2 Adviserende taak aan Ziekenfondsraad Tot 2001 zijn er plannen opgemaakt voor de verzorgingstehuisplaatsen. De gemeente heeft hierbij een adviserende rol. Zij analyseert renovatie, nieuwbouw of herbestemmingsplannen en geeft daar advies over aan de financierder, de ziekenfondsraad. Indien er zich onwaarschijnlijkheden in het advies van de gemeente voordoen, gaat de ziekenfondsraad over tot nadere analyse. De adviserende taak van de gemeente zal overgenomen worden door zorgkantoren. In Brabant is de adviestaak al geheel overgeheveld. In Utrecht is dit tot op heden nog niet het geval.

9.7.3 Subsidies Momenteel zijn er nog tal van subsidies voor het op plussen van woningen. Dit betreft werkzaamheden die woningen geschikt maken voor bijvoorbeeld rolstoelgebruik. [DSO] 112 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

9.8 Regelingen en fondsen 9.8.1 Het DKP-systeem Dynamische kostprijs-systeem houdt in, dat een deel van de exploitatiekosten van het onroerend goed in aanvang niet door opbrengsten wordt gedekt, maar bewust worden doorgeschoven naar latere jaren. Wanneer er sprake is van hoge inflatie zullen de huur prijzen meestijgen; de bedoeling van het systeem was dat alle investeringen en geactiveerde tekorten door huuropbrengsten en subsidies van het Ministerie van VROM in vijftig jaar tijd zouden zijn terugverdiend. De financiering van deze in het begin steeds oplopende tekorten geschiedde door middel van overheidsgegarandeerde klimleningen die de eerste twintig jaar niet aflosbaar waren. Na afloop van deze eerste periode van twintig jaar waren de oorspronkelijke boekwaarde van het onroerend goed en de nominale lening veelal meer dan verdubbeld als gevolg van niet-betaalde rente en ongedekte afschrijvingen. Voor de woningverhuurders, zijn de toegelaten instellingen, is dit systeem enkele jaren geleden via de zogeheten bruteringsoperatie afgeschaft. Voorde NWl’s die met het DKP-systeem te maken hebben wordt door middel van de hierna vermelde regeling getracht dit systeem de komende jaren af te schaffen. In 1996 is door het kabinet een risico-inventarisatie gemaakt van de vermogenspositie van zorginstellingen die hun bezit gefinancierd hebben met klimleningen. Het kabinet was in deze risico’s geinteresseerd aangezien de overheid zich garant heeft gesteld voor de aflossing van deze klimleningen. Blijkbaar is het kabinet geschrokken van de zwakke vermogenspositie van deze instellingen en van de hieruit voortvloeiende omvangrijke (financiële) risico’s voor de overheid. In snel tempo heeft men gewerkt aan de totstandkoming van de regeling Eenmalige subsidie Niet- Winstbeogende Instellingen (NWl’s). Met deze regeling beoogt de overheid bovengenoemd risico af te wentelen op de instellingen. Toen het DKP-systeem in het midden van de jaren zeventig ook van toepassing werd verklaard op verzorgingstehuizen is een belangrijk verschil in dit kader tussen woningbouwverenigingen en verzorgingstehuizen over het hoofd gezien, namelijk: woningbouwverenigingen exploiteren de woningcomplexen voor eigen rekening en risico; het te behalen resultaat mag worden behouden; verzorgingstehuizen werden via de WBO gesubsidieerd; de behaalde resultaten op de vaste kosten werden geheel met de subsidiënt verrekend. Gevolg hiervan was dat bij DKP-gefinancierde verzorgingstehuizen vanaf het begin slechts een zeer gering bedrag aan kapitaalslasten ten laste van de exploitatie werd gebracht. Het onroerend goed werd niet afgeschreven, de rente werd gedeeltelijk geactiveerd en bijgeschreven op de klimlening en bovendien werd de ontvangen subsidie van VROM als opbrengst ten gunste van het resultaat van het verzorgingstehuis meegenomen. Deze ontvangen subsidie werd vervolgens in mindering gebracht op de WBO-subsidie, zodat per saldo het verzorgingstehuis geen extra opbrengst had.

9.8.2 Wet op Bejaarden Oorden (WBO) WBO wet bejaarden oorden bestaat sinds 1-1-85 en is geldig tot en met 2000. Provincie en grote stad voeren eigen beleid. Volgens de 14% norm afkomstig van de WBO geeft aan welk percentage van de ouderen boven de 75-plus een verzorgingsplaats nodig heeft. Hoewel de 113 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

overheid zich bewust is van de vergrijzing en dientengevolge een stijging in de vraag naar verzorgingstehuisplaatsen zal plaatsvinden houdt zij vast aan de oude norm en wordt hier het beleid op gebaseerd. Bovendien is er niet met zekerheid vast te stellen hoe de gemiddelde verblijfsduur zich ontwikkelt.

9.8.3 AWBZ Met de overheveling van de verzorgingstehuiszorg naar de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en het grote project Modernisering Ouderenzorg (MOZ) heeft de overheid het traject van vernieuwingen in de ouderenzorg ingezet. De overgangsperiode voor verzorgingstehuizen tussen de intrekking van de WBO en overheveling naar de AWBZ beslaat vier jaar: de periode 1 januari 1997 tot 1 januari 2001. In 1997 is de verantwoordelijkheid, besloten in de overgangswet, voor de instandhouding van het verzorgingstehuis overgenomen van de provincie door de Ziekenfondsraad(ZFR). Vanaf 1januari 2001 is de overgang voltooid en zal de vergoeding voor verpleegunits en ziekenhuisplaatsen evenals thuiszorg onder de AWBZ vallen. De AWBZ bepaalt op welke verstrekking (op welke zorg) de verzekerden / cliënten aanspraak kunnen maken, en daarmee welke zorg de zorginstellingen mogen leveren ten laste van de AWBZ. Om aanspraak te kunnen maken, heeft een verzekerde / cliënt een indicatie nodig. Er zal dan een landelijk geldend bouwkader zijn In het licht van de modernisering van de AWBZ wordt toegewerkt naar een in flexibele termen omschreven integrale aanspraak voor verpleging en verzorging. Dat wil zeggen dat er op langere termijn slechts één aanspraak verpleging en verzorging in de AWBZ wordt opgenomen, welke zowel op intramurale als op extramurale zorgverlening betrekking kan hebben. Die aanspraak is dan flexibel omschreven (bijvoorbeeld verpleging, verzorging, al dan niet gepaard gaand met verblijf). In die situatie is het leveren van zorg niet meer exclusief gebonden aan één soort aanbieder. Verder kan een verzekerde door middel van het realiseren van deelaanspraken tot een zoveel mogelijk op zijn situatie afgestemd zorgpakket komen. [WZF Actueel 15 maart 1999]

9.8.4 Welzijnswet Onder de welzijnswet valt het flankerend beleid, dat betrekking heeft op alle activiteiten die ouderen instaat stelt langer zelfstandig te laten wonen. Uit het flankerend beleid kunnen middelen gereserveerd worden voor aanpassing van woningen. In de praktijk worden voornamelijk kosten voor alarmeringsapparatuur vergoed. De gemeentelijke middelen voor welzijn maken deel uit van het Gemeentefonds. De provincie kan op deze titel eveneens subsidie verstrekken.

9.8.5 Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG) Per 1 april 1994 is de WVG in werking getreden. De uitvoering ligt in handen van de gemeentes die op grond van deze wet subsidies kunnen verstrekken voor woningaanpassingen van gehandicapten en ouderen. Maar ook instellingen die hun panden toegankelijk willen maken voor gehandicapten kunnen een subsidie aanvragen. Aanpassingen in en aan de woning, dienstverlening en dienstencentra worden gefinancierd. De WVG biedt de mogelijkheid woningen tot aan een bedrag van fl.45.000,- te verbouwen. Uitgangspunt is dat een deel van de kosten door de betrokkene zelf wordt opgebracht. De gemeente heeft een zorgplicht wat betreft woningaanpassingen voor gehandicapten en is gelijktijdig budgetverantwoordelijk. Dit is eens te meer een beklemmingen van het doelmatig gebruik van al bestaande voorzieningen. Het primaat wordt derhalve dan ook gelegd bij 114 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

verhuizen naar een reeds geschikte woning of een die eenvoudig aan te passen is.

9.8.6 Splitsing panden Splitsing van gebouwen kan fysiek en administratief van aard zijn. Voor Innova is alleen de splitsing van administratieve aard van belang. De zelfstandige woningen van Innova zitten in de verhuur en de appartementsrechten zouden in geval van splitsing via een notariële splitsingsakte moeten worden vastgelegd. Voor de akte moeten een aantal zaken worden geregeld en moet het gebouw aan een aantal bouwkundige eisen met betrekking tot aspecten van veiligheid, geluidisolatie, etc. voldoen. Daar alle woningen van Innova zelfstandige huisvesting is, voldoen alle panden van Innova voor de gestelde criteria Gebouwen ouder dan 25 jaar vereisen een splitsingvergunning, aan te vragen bij de gemeente. Alleen voor de Biltstraat zou dus een vergunning moeten worden aangevraagd. In de cd-rom bijlage “horizontale splitsing van een pand in appartementswoningen.doc” is een door de gemeente samengestelde beschrijving ingevoegd. Voor de uitgebreide wettelijke achtergronden met betrekking tot splitsing kunnen “I.5.9.6., I.5.9.9. en I.5.9.10.van het boek 5BW geraadpleegd worden.

9.8.7 Saneringsbijdrage en overdrachtsbijdrage De saneringsbijdrage en overdrachtsbijdrage zijn door de Rijksoverheid in het leven geroepen om de financiële banden tussen Rijksoverheid en volkshuisvestingsinstellingen af te bouwen en om de zwakke financiële positie van NWI”s, tengevolge van de klimleningprblematiek, te herstellen. Een saneringssubsidie is te verkrijgen voor verzorgingstehuizen met een DKP- lening (zie voor DKP-lening hoofdstuk “Regelingen en fondsen”). De overnamebijdrage wordt bij overdracht van het vastgoed van een NWI verstrekt indien er aan een aantal voorwaarden voldaan. Om in aanmerking te komen voor een overname subsidie moet eerst een bedrijfsanalyse gemaakt worden volgens een model van het Projectbureau. De Bedrijfsanalyse dient vergezeld te gaan met een registeraccountant. Overnamesubsidies worden pas verstrekt als met verschillende, bij overname betrokken partijen, is onderhandeld. Hiertoe behoren in ieder geval: Bestuur NWI, gemeente, Ziekenfondsraad (indien NWI ook verzorgingstehuis heeft) en Toegelaten Instellingen, die belangstelling hebben getoond. Voor Innova is een saneringsbijdrage niet verkrijgbaar omdat de DKP-lening niet op het verzorgingstehuis rust. Wat over blijft is de overnamebijdrage. Het resultaat van de bedrijfswaarde, rentabiliteitscorrectie en boekwaarden uitgezet tegen een redelijk bod van een TI, vormt de te verstrekken overnamebijdrage. [Projectbureau] Bij splitsing van het eigendom, dat zeer wel denkbaar is, wordt bij een eventuele verkoop van een verliesgevend gebouw de totale som bekeken. Winst van een ander gebouw wordt derhalve gebruikt ter nivellering van het tekort op het andere gebouw. Afstoten van verliesgevende onderdelen kan dus niet zonder consequenties voor winstgevende onderdelen.

9.8.8 Waarborgfondsen De zogenaamde Toegelaten Instellingen die in het bezit zijn van onroerendgoed kunnen aanspraak maken op de garanties die voortvloeien uit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Deze overheidsgarantie biedt de instellingen de gelegenheid tegen zeer gunstige rente leningen af te sluiten. Een organisatie die deze garantie niet heeft is genoodzaakt terug te vallen op normale bankleningen. Banken of andere geldschieters zullen vanwege de 115 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

afwezigheid van dergelijke garanties niet snel een lening verstrekken Recentelijk heeft de Eerste Kamer het Waarborgfonds voor de Zorg goedgekeurd. Dit betekent dat de opzet van het fonds verder door betrokken partijen (voormalige NZf-partijen en \/WS) kan worden uitgewerkt. De verwachting is dat het fonds in de loop van dit jaar operationeel wordt. Verzorgingstehuizen kunnen naar verwachting vanaf 2001 gebruik maken van de mogelijkheid leningen te borgen bij het fonds. Dit levert naar verwachting een rentevoordeel op. [WZF actueel 6 april 1999] Herfinancieren van het verzorgingstehuis kan op basis van het waarborgingsfonds. Overige gebouwen komen hier niet voor in aanmerking. De financiering van de het verzorgingstehuis te samen met overige gebouwen kan problemen opleveren i.v.m. de garantstelling van het waarborgfonds. Een gescheiden bedrijfsvoering zou dan waarschijnlijk vereist worden.[Projectbureau]

9.8.9 Het Stadsvernieuwingsfonds Bij woningverbetering die in het kader van stadsvernieuwing plaatsvinden kan de gemeente op ouderen gerichte aanpassingen deels subsidieren. In principe zijn deze subsidies alleen voor casco en bouwkundige herstelwerkzaamheden.

9.8.10 Woonzorgstimuleringsfonds Voor de korte termijn kan er voor de financiering van de bouwkundige infrastructuur het woonzorgstimuleringsfonds een op lossing bieden. Voor de lange termijn is deze er nog niet.[WZF]


Samenvatting Als het gaat om wonen en zorg zijn er altijd botsende belangen. Het wonen valt onder de verantwoordelijkheid van het VROM en de zorg onder die van het VWS. Er is dan ook immer strijd tussen de ministeries. VROM stelt haar prioriteiten bij de stenen en daarna pas bij de zorg, het VWS precies andersom. Beide hebben gemeen dat ze financiële verwikkelingen willen beperken. Het VWS heeft dat kracht bij gezet met de privatisering. Het VROM heeft daar het Projectbureau voor aangesteld. Deze instantie is gemoeid met de afkoop van subsidies, afhandeling van de Rijks-contragaranties en vaststelling van sanerings- en overnamebijdrage. De bijdrage hangen samen met de klimleningproblematiek bij verzorgingstehuizen. Met de overheveling van het WBO naar het AWBZ tracht de overheid een integrale financiering te bewerkstelligen die de zorg ontkoppelt van een monopolie positie van de zorginstellingen. Zorg kan vanaf 2001 wanneer een volledige overheveling heeft plaatsgevonden van meer dan één zorgaanbieder komen. De instantie die verantwoordelijk voor de overgangsperiode is de Ziekenfondsraad. Zij financiert verzorgingstehuizen ook noodzakelijke verbouwingen. De gemeente heeft hier een adviserende rol bij. Vanuit de gemeente zijn ook finacieringsmogelijkheden. Onder andere is zij budgetverantwoordelijk voor de Wet Voorzieningen Gehandicapten dat ook voor ouderen van toepassing is. Hiernaast is er het stadsvernieuwingsfonds. De upgrading van Kanaleneiland moet hiermee bekostigd worden. Een tegengestelde ontwikkeling aan de ontbinding van financiële banden met zorginstellingen en toegelaten instellingen is de goedkeuring van het waarborgfonds sociale woningbouw. Zorginstellingen kunnen met dit fonds leningen krijgen tegen een lage rente. Toegelaten instellingen konden al gebruik maken van dit fonds. Leningen zijn hierdoor 1 á 2 procent lager.


10 Woonwensen en Eisen 10.1 Inleiding In een markt waar de vrager zijn wensen en eisen gerealiseerd kan krijgen, is een differentiatie te zien in doelgroepen met meer uiteenlopende wensen en eisen ten aanzien van beheer, woonmilieu en de woning. Deze wensen en eisen zullen in dit hoofdstuk aan bod komen. Eerst wordt ingegaan op resultaten van een aantal woonwensen onderzoeken in “Woonvoorkeuren en woonwensen”. Als tweede onderdeel volgt “de ouderenwoning in praktijk”. Hierin worden probleemgebieden verkend en oplossingen en tips aan de hand gedaan. Tenslotte volgt er een vertaling naar een programma van eisen dat door Innova als uitgangsbasis kan dienen bij de vaststelling van het huisvestingsbeleid.

10.2 Voorzichtigheid bij interpretatie onderzoek Tevredenheidsonderzoek door bewonerscommissie Vulcanusdreef. heeft uitgewezen dat er 182 van de 186 bewoners zeer tevreden zijn. Enige terughoudendheid is met dergelijk onderzoek gewenst maar tekenend is het zeker. De woonsatisfactie komt eerder uit de goede sfeer, de mooie binnenplaats, het natuurschoon aan de Noordkant dan uit de woning zelf. Ouderen die dergelijke krappe, oude bewoning accepteert behoort waarschijnlijk tot een uitstervend ras.

10.3 Permanente monitoring Jaarlijkse monitoring van de tevredenheid (wonen en zorg) en ontwikkeling (leeftijd, zorgzwaarte, inkomen) van de bewoners is een vereiste om te kunnen anticiperen op veranderingen en beleid aan te scherpen. Naast de mogelijkheid bewoners te enquêteren heeft Innova hiervoor een belangrijke troef in handen. Haar personeel, dat dicht bij de bewoners staat, hoort en ziet namelijk wat er leeft bij de bewoners. Als Innova deze asset-knowledge (ongedocumenteerde ervaringskennis) weet te structureren kan een permanente monitoring ontstaan. De verkregen informatie moet direct worden teruggekoppeld naar voorspelde ontwikkelingen waarop het beleid is gebaseerd. Bij interpretatie van onderzoeksresultaten moet rekening worden gehouden met het feit dat uitspraken over woonkamergrootte, aantal kamers en huurprijs bij 80% van de ouderen een harde eis zijn. In de cd-rom bijlage “huisvestingsonderzoek bewoners.doc” staat een opzet voor een bewonersonderzoek.

10.4 Verhuismotieven Voor we kijken naar waar mensen op letten als zij gaan verhuizen lijken we eerst nar de motieven om überhaupt tot verhuizen over te gaan. De motieven die landelijk gezien het meest naar voren komen zijn te verdelen in gezondheidsredenen en sociale redenen. Mensen zijn bijvoorbeeld bang om een hartaanval of beroerte te krijgen, kunnen niet meer trap lopen of hebben angst voor inbraak. Andere motieven zijn verpaupering van de eigen leefomgeving, te groot worden van de eigen woning of geluidsoverlast in de buurt. Toch geldt over het algemeen dat ouderen pas willen verhuizen wanneer de gezondheid hen daartoe noopt. De verhuisgeneigdheid onder ouderen met gezondheidsbeperkingen is zeer hard. De woning in relatie met de leeftijd en gezondheid is de meest gegeven reden voor verhuizing bij ouderen. De leeftijd brengt mensen er vaak toe om uit voorzorg te gaan verhuizen. In een algemene bewoners enquête in de Plantage gaf 53% aan uit voorzorg te zijn verhuist. 16% was niet tevreden met de woning en 24% wilde naar een veiligere woonomgeving. Een derde verhuisde 118 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

vanwege de gezondheidstoestand en behoefte zij/hij zelf of diens partner meer zorg. Het ontbreken van voorzieningen wordt zelden als verhuismotief genoemd Voor de vestiging zijn motieven als specifieke ouderenhuisvesting (45%), de mogelijkheid tot nemen zorg (60%) en in mindere mate de woning (12%) en sociale contacten (11%) gegeven. In het onderzoek waaraan wordt gerefereerd waren meerdere antwoorden tegelijk mogelijk zodat bij optelling meer dan 100% verkregen kan worden.

10.5 Onderscheiding voorkeuren Voorkeuren kunnen qua belang voor elk persoon sterk verschillen. De ene voorkeur is de andere niet. Om een verfijndere omschrijving te geven worden voorkeuren in de volgende drie types verdeeld: absolute, relatieve en inwisselbare voorkeuren. Absolute voorkeuren hebben het karakter van een harde eis. Als daar niet aan voldaan wordt zal een persoon dat als een zwaar minpunt beschouwen en waarschijnlijk de woning niet accepteren. Relatieve voorkeuren geven een indicatie van wat de woonconsument belangrijk vindt maar vormen geen harde eis. Tot slot zijn er inwisselbare voorkeuren in de trend van als er geen tuin bij de woning zit dan moet er wel een groot balkon aanwezig zijn. Bij ouderen geldt dat hun wensen en voorkeuren verder uitgekristalisseerd zijn dan bij jonge mensen. Zij zijn verder in hun wooncarrière, weten beter wat ze precies willen en hebben meer absolute voorkeuren. 80% van de woonwensen bij ouderen heeft het karakter van een harde eis. Absolute voorkeuren in de wijk Rotterdam/Spijkenisse, vergelijkbaar met een doorsnee Utrechtse wijk, zijn: aantal kamers, prijs(huur en koop), type woning, aanwezigheid balkon, rustige omgeving, toegankelijkheid: lift of gelijkvloersheid. De prijs en het aantal kamers geld bijna altijd als absolute voorkeur. Voor hogere inkomensgroepen geldt dit in mindere mate. Naarmate het inkomen toeneemt nemen ook de wensen en absolute voorkeuren toe. In steden komt wordt de eis van een rustige omgeving vaak gegeven. Van de overige 20% betreft het hoofdzakelijk inwisselbare voorkeuren.

10.5.1 Inwisselbare voorkeuren Lokatie in Rotterdam Lokatie in groeikern Rotterdam Seniorenwoning Flat met lift Huurwoning Kopen, maar prijs niet hoger dan... Huur per maand niet hoger dan... Huur hoger maar dan wel IHS Nieuwbouw Bestaande bouw mits goed onderhouden Nieuwbouw Bestaande bouw na… 10.5.2 Inwisselbare voorkeuren en bijbehorende Aanwezigheid tuin Aanwezigheid balkon vervanging Bouwjaar na Staat van onderhoud Aanwezigheid garage Uitbouwmogelijkheden bij woning Aantal kamers Uitbouwmogelijkheden bij woning Woningtype Eensgezinshuis Flat aantal kamers 4 3 5 4 gemiddelde huur 590 630 (7%) Gemiddelde koopprijs 210.000 290.000 (38%) Buitenruimte tuin balkon 119 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Opvallend in bovenstaande overzichten is het verschil in huur en koop. Mensen zijn blijkbaar bereid de koopprijs enorm op te schroeven maar de huurprijs niet. Een klein bestaat nog uit relatieve voorkeuren. Zij spelen slechts een rol bij de afweging van alternatieven, maar niet bij het verwerpen van een alternatief. Relatieve voorkeuren in de wijk Rotterdam/Spijkenisse zijn: Nabijheid voorzieningen, bestaande/Nieuwbouw, aanwezigheid tuin en type woning.

10.5.3 Gewenste woonsituatie Bij de waardering van een woning spelen een heleboel factoren een rol die niet alleen aan de woning zelf maar ook aan de omgeving gerelateerd zijn. Deze factoren zijn uiteen te zetten in kenmerken van de woning en de omgeving. In onderstaande lijst staat een rangschikking van kenmerken verkregen uit onderzoek onder alle leeftijden. De woning: 1 Type woning 2 aantal kamers 3 Aan-/afwezigheid van een tuin 4 Grootte van de woonkamer 5 ligging van de tuin 6 Aanwezigheid van garage 7 Bouwperiode 8 Woning heeft iets bijzonders 9 Aanwezigheid balkon 10 Staat van onderhoud 11 Bad-/slaapkamer gelijkvloers 12 Grootte van de keuken 13 Aanwezigheid van zolder 14 Type verwarming 15 lichttoetreding 16 Extra badkamer 17 Grootte van de badkamer 18 Open/gesloten keuken 19 Grootte van de slaapkamer 20 Sanitair

De woonomgeving: 1 Bepaalde type wijk 2 Ligging vlakbij iets (Voorzieningen werk, etc) 3 Groen 4 Rust/drukte 5 Afstand tot centrum 6 Bebouwingsdichtheid 7 Verkeerssituatie 8 Bijzondere ligging 9 Afstand tot de rand bebouwde kom 10 kindvriendelijke omgeving

Algemeen: 1 Prijs 2 huur-/koopwoning

10.5.4 De woning Veel mensen hechten waarde aan een praktische, gerieflijke woning en functionele woning. Ten aanzien van de uitrusting van de woning worden steeds hogere kwaliteitseisen geteld. De mogelijkheden tot het vormgeven van de eigen leefsfeer en de privacy nemen in een grotere wooneenheid toe. Men heeft dan ook meer behoefte om eigen wensen in het interieur te realiseren. Net als privacy is de beschikking hebben over eigen individuele voorzieningen van belang. Men gaat kleiner wonen als de leeftijd vordert. Het aantalverhuizingen van een 4kamerwoning naar een 3-kamerwoning is stijgende. Kleiner gaan wonen heeft naast het aantal kamer ook betrekking op de grootte van de ruimtes, zij het in mindere mate dan in het begin jaren tachtig. Slechts 10% van de 3-kamerwoningen heeft een woonkamer van 40m5. 40% 120 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

van de ouderen wil (blijven) wonen in een woning met drie of twee kamers. Wel is de 2kamerwoning veel minder populair dan de 3-kamerwoning en wordt de 1-kamerwoning nauwelijks als mogelijkheid gezien. De helft van de verhuisgeneigden wenst een woonkamer van minimaal 30m5. Over de hele linie is men vooral gericht op een grote woonkamer. Het aantal kamers is een belangrijk kenmerk voor de woningwaardering. Zo scoort een aparte slaapkamer hoog. Geluidsisolatie wordt door 55-74 jarige van groot belang geacht. Het gaat voornamelijk om de overlast die men zou kunnen ondervinden van de buren. In mindere mate worden geluiden van buiten als hinderlijk aangestipt. Het grote verschil tussen het aantal 15% ouderen dat aangeeft te willen verhuizen naar een geschikte ouderenwoning en het aantal dat daadwerkelijk jaarlijks verhuist (5%), valt niet te wijten aan de vrijblijvendheid van de verhuiswens maar aan het enorme tekort geschikte woningen. In de regio Utrecht gaat de voorkeur van 55-plussers uit naar de volgende woningtypes indien zij zouden verhuizen: - flat of appartement (60%); - aanleunwoning (13%); - eengezinswoning (9%); - woon-zorgappartement (9%); - overig (9%) Ouderen in kleine huishouden zijn nauwelijks gericht op eengezinswoningen en koopwoningen. Deze groep neemt in steeds mindere mate genoegen met een kleine woning. Slechts weinigen geven aan genoegen te nemen met een 1- of 2-kamerwoning. Bij 75-plussers gaat de voorkeur vooral uit naar een aanleunwoning of woonzorgappartement. Maar ook voor een flat bestaat nog behoorlijke belangstelling. Seniorenwoningen zijn onder de ouderen met een koopwoning het meest gewild. Ouderen die niet in een seniorenwoning willen wonen, wensen veelal wel een meergezinshuis.

10.5.5 De omgeving Wensen die te maken hebben met de woning en de tuin scoren hoger dan de wensen met betrekking tot de woonomgeving met uitzondering van de locatie van de woning. De locatie is de wijk, het stadsdeel of de kern waar men wil wonen. Veel geïnterviewden hebben aangegeven een bepaalde woonomgeving in gedachte te hebben bij een locatie. Ten aanzien van de omgeving speelt de leefbaarheid dat bepaald wordt door vandalisme, criminaliteit sociale-en verkeersveiligheid een belangrijkere rol dan de nabijheid van voorzieningen. Sociale veiligheid en vandalisme scoren weer hoger dan verkeersveiligheid. Door de toename en met name de verharding van de criminaliteit geniet het omhoogwonen een groeiende populariteit onder ouderen. Hoe ouder men is hoe vaker de locatie van doorslaggevend belang is. De locatie is vaak zelfs een absolute voorkeur. Ouderen willen niet snel de vertrouwde omgeving verlaten om hun sociale netwerk intact te houden (het belang hiervan is in “Ontwikkeling ouderenbevolking” toegelicht). Waardering van gehele woonsituatie, indien men zou verhuizen, hangt sterk samen met de perceptie van de buurtbevolking en de netheid van de buurt. Op een lagere plaats volgen 121 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

uiterlijke aspecten als bebouwingsdichtheid en groenvoorzieningen. Ook de perceptie van de veiligheid is van belang. Dit hangt waarschijnlijk sterk samen met de buurtbevolking. Pas daarna komen zaken als geluidisolatie, uitzicht en de belangrijkste kenmerken van de woning aanbod. Parkeergelegenheid is vooral voor mensen met een handicap van groot belang. Ouderen lijken nauwelijks geïnteresseerd te zijn in de bevolkingssamenstelling. Voor hen zijn de indeling van de woning en fysieke aspecten van de woonomgeving belangrijker. Groenvoorzieningen worden vooral door oudere meergezinshuishoudens op grote waarde geschat. Minder geldt dit bij oudere eenpersoonshuishoudens. Voor ouderen van 75-plus is de bebouwingsdichtheid niet zo belangrijk als die voor jongere ouderen is. De 55-75 jarige ervaren een hoge dichtheid als benauwend. Voor 75-plussers wegen bij de keuze voor een nieuwe woonsituatie omgeving en woning even zwaar.

10.5.6 Ouderen en hun woning: de praktijk Veiligheid Belangrijkste risicogroep wordt gevormd door alleenstaande vrouwen van 75-plus. Binnen in de woning zijn het vooral drempels, de trap, de slaapkamer, glas die debet zijn aan een ongeval. Het letsel wordt veroorzaakt door vloeren, deuren en glas. Zo zijn schuifpuien voor veel ouderen slecht zichtbaar. Bij vervanging kan worden gedacht aan veiligheidsglas. Drempels leiden niet alleen tot val- en struikelpartijen, maar spelen ook een belangrijke factor in de rolstoeltoegankelijkheid en de isolatie. Parketstrips kunnen drempels uitstekend vervangen. Deze zijn flexibel, sluiten goed af en zijn gemakkelijk aan te brengen. Als er onmogelijk van een drempel afgeweken kan worden moet deze worden afgeschuind en niet hoger zijn dan 2 cm. Als woningaanbieders er in slagen ongevallen in huis aanzienlijk te verminderen, dan leveren ze waarschijnlijk een grote bijdrage aan het zelfstandig laten wonen van ouderen. [Ouderenhuisvesting: aanpassing van de woningvoorraad, blz 39: via de stichting Consument en veiligheid 00-5114511 is een checklist te bestellen]

Criminaliteitspreventie Voor veel ouderen geldt dat zij zich onveilig voelen in de woning en de leefomgeving. Het zelfstandig wonen wordt hierdoor belemmerd. Veelal wordt dit niet door rationele cijfers bevestigd, maar desalniettemin moeten woningaanbieders zich bewust zijn van het gevoel van onveiligheid dat onder ouderen leeft. Degelijke sloten, goede verlichting en buurtpreventie dragen in grote mate bij aan een verhoogde veiligheidsperceptie en daarmee gepaard gaand woongenot.

Brandpreventie Door verminderde zintuiglijke waarnemingen signaleren ouderen eventuele brand minder snel. Een verminderd reukvermogen kan leiden tot het te laat waarnemen van rook. De ontwikkeling van rook is vaker de oorzaak van persoonlijk leed dan de hitte van vuurvlammen. Rookmelders kunnen de functie van de neus overnemen. Bij de plaatsing van rookmelders is het van belang dat deze zoveel mogelijk op de vluchtroute gehangen worden. Aanbeveling verdient het meerdere aan elkaar verbonden rookmelders te plaatsen. Rookstromingen worden zo eerder gedetecteerd. 122 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Bedieningsgemak Specifieke aandacht aan het bedieningsgemak is voor ouderen woningen van essentieel belang. Bijvoorbeeld de staande reikhoogte mag niet te hoog maar ook niet te laag zijn. De hoogte van de bovenste plank ligt tussen de 140 en 170 cm. Zeer wenselijk is dat men geen gebruik hoeft te maken van hulpmiddelen als krukjes of keukentrapjes. Deze zijn een bron van gevaar en leiden tot vervelende ongevallen. De reikhoogte mag als gezegd ook niet te laag worden gesteld. Het criterium is dat ouderen niet op de knieën hoeven om hun spulletjes te kunnen bereiken. Veel ouderen worden duizelig als zij moeten bukken en kunnen dan hun evenwicht verliezen. Een gangbare hoogte is minimaal zo’n 40 cm. De reikhoogte is niet alleen van belang voor deurtjes en plankjes in de kasten maar ook voor ramen, ventilatieroosters etc. Niets dat in het dagelijks leven gebruikt kan worden mag buiten het directe bereik van de bewoner zijn. Naast de afnemende flexibiliteit en mobiliteit neemt ook de spierkracht af. Dit vereist dat bewegende elementen zo licht en soepel mogelijk te bedienen moeten zijn. Aan hang en sluitwerk is speciale aandacht gegeven en men heeft modellen ontwikkeld waarvan het slot zich boven de deurknop bevindt. Hierdoor heeft men steun aan het handvat en tegelijkertijd wordt het zicht op het slot behouden. De brievenbus moet in een mandje of een kastje uitkomen opdat de post niet van de grond geplukt hoeft te worden of de kans ontstaat dat men uitglijdt.

Voorzieningen Ouderen kunnen over het algemeen goed overweg met een normale woning. Geriefsverbeteringen zouden zich kunnen richten op verwarming en verlichting. Een 65plusser heeft tweemaal zoveel licht nodig als een 25 jarige en stelt het op prijs wanneer de verwarming een paar graadjes hoger staat. Onderzoek wijst bovendien uit dat er meer valongevallen voorkomen bij lagere temperaturen. Centrale verwarming apart in elke woonruimte te bedienen, is voor ouderen ideaal. De capaciteit moet toereikend zijn voor 24Cº in de woonkamer, slaapkamer en doucheruimte. Overige ruimtes kunnen volstaan met 20Cº. Extra aandacht met betrekking tot stookkosten verdient de isolatie. Tocht moet vermeden worden, maar tegelijkertijd mag er absoluut geen gebrek aan ventilatie ontstaan. Te weinig ventilatie kan een zeer ongezond binnenklimaat creëren. Uit een deelanalyse van de Kwalitatieve Woningregistratie blijkt dat ouderen vooral gediend zijn van voorzieningen die de dagelijkse handelingen makkelijker maken en minder van comfortverhogende maatregelen In toilet en doucheruimte zijn voorzieningen als beugels en steunen veel gevraagde voorzieningen. De kosten zijn afhankelijk van de ondergrond waarop gemonteerd moeten worden. Een zwakke gipsplaten want vereist extra maatregelen eerdat een beugel kan worden bevestigd.

Specifiek kunnen de volgende zaken nog over de verschillende ruimtes worden opgemerkt. Bij de entree is het van belang dat men vanuit een rolstoel naar buiten kan kijken wie er voor de deur staat. Vanuit de buitenkant dient de deurbel bereikbaar te zijn voor rolstoelgangers en kinderen. In de keuken staat veiligheid voorop. Gebruikers moeten zich goed vast kunnen houden en alles binnen handbereik hebben. De koelkast moet op een 40 cm verhoging staan en kooktoestel moet op gelijke hoogte als het aanrecht zijn. In het toilet zijn vooral goede steunen van belang. Over de verhoogde wc pot verschillen de meningen. Een verhoging heeft als voordeel dat men makkelijker kan gaan zitten en opstaan maar heeft het neveneffect dat de 123 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

bloedcirculatie wordt belemmerd waardoor de stoelgang kan worden tegengewerkt. Een automatische lichtschakelaar in het toilet kan goed van pas komen wanneer men s’nachts naar het toilet wil. Bij opening van de deur gaat het licht branden en bij het verlaten van de wc kan men niet vergeten het licht uit te doen. De natte ruimte moet voorzien zijn van een goede antislip. Matjes en stickers kunnen een goedkope doch effectieve oplossingen zijn. Als er behoefte is aan een zitplaats in de doucheruimte kan een douchestoeltje aangebracht worden. Indien dit te kostbaar is, technisch moeilijk uitvoerbaar of anderzijds problemen oplevert kan worden gekozen voor een degelijke kunstof tuinstoel met leuningen. Deze voldoen vaak uitstekend en verminderen ook de kans op uitglijders bij het wassen van bijvoorbeeld de voeten. Het niveauverschil van douchebak en badkamervloer kan middels een handgreep makkelijker worden overbrugd. Gebruiksgemak in de badkamer verdient veel aandacht. Bijvoorbeeld een thermostaat kraan, een gleistang voor het traploos verstellen van de kraanhoogte(handig als de bewoner een stoeltje heeft). Door de verminderde zintuiglijke waarnemingen merken sommige ouderen minder snel op dat zij blootgesteld worden aan te hoge temperaturen, waardoor ze zich lelijk kunnen verbranden. In de slaapkamer moet men vanuit bed het licht kunnen bedienen en is een tweede telefoon zeer praktisch. Ingeval van nood is het zeer nuttig maar tevens hoeft men zich niet onnodig te haasten als de telefoon gaat. Trappen zijn vaak lastige obstakels. Buiten dat in Nederland trappen zeer veel voorkomen is het een gegeven dat wij de steilste trappen van Europa hebben. Om de trap gangbaar te maken zijn leuningen aan beide kanten gewenst. Ze moeten ongeveer 45 cm doorlopen en afgebogen worden. Dit voorkomt aanhaken van kleding en maakt het mogelijk te voelen waar de trap eindigt. Qua tredenmaten verschillen de eisen voor een veilige trap voor ouderen met de eisen in het bouwbesluit. De hoogte is 210mm tegen 180mm en de tredenbreedte moet minimaal 220 en het liefst 250mm bedragen terwijl het bouwbesluit 185mm voorschrijft. Voor nieuwbouw moet aan de zoveel mogelijk aan de eisen van ouderen worden voldaan.

10.6 Zorgbehoefte en huisvesting Ouderen zoeken een verhuizing niet op. Alleen als de gezondheid hen daartoe noopt wil men wel verhuizen. Uit onderzoek blijkt dat extra zorg niet gebruikt wordt om in de huidige woonvoorziening te kunnen blijven wonen. Gegeven de gezondheidstoestand was er geen correlatie tussen zorggebruik en verhuiswens. Ook is er geen verband tussen het zorggebruik en de mate waarin een woning is aangepast. Mensen met een aangepaste of nultrede woning consumeren evenveel zorg. Veel ouderen willen liever niet wonen in een speciaal voor hen aangepaste woning. Verhuizen naar een dergelijke woning betekent namelijk openlijk toegeven dat je oud bent en dat ligt niet voor iedereen even makkelijk. Een goed alternatief voor een aangepaste woning blijken de kleinere ouderenwoning, de aanleunwoning of de serviceflat met de mogelijkheid van ondersteunende en/of aanvullende zorg aan huis, aanpassingen in huis en diensten (maaltijdvoorziening, klussendienst, goed vervoer) in een sociaal veilige omgeving.

10.7 Kopen versus huur Kopen is tegenwoordig in en huren is uit. Ook voor ouderen geld dit in toenemende mate terwijl voorheen weinig ouderen een koopwoning wilde. Naarmate men ouder wordt zal men eerder geneigd zijn een huurwoning te betrekken. Mensen bereiken de pensioengerechtigde 124 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

leeftijd meer in een koopwoning en veel ouderen zullen, in tegenstelling tot hun ouders, het bezit van een koopwoning normaal vinden. Toch zullen per saldo meer ouderen blijven verhuizen van koopwoningen naar huurwoningen. Van de 55-plus woonde 38% medio1999 in een eigen huis, in 2010 zal dat naar schatting 45% zijn en in het jaar 2020 zal de helft van de ouderen in een eigen woning gehuisvest zijn. In 1982 was dit nog 30%. Een stijging van 20% in 38 jaar waarvan we vanaf 2000 tot 2020 jaar nog 60% gaan mee maken. De verwachte stijging afgezet tegen de gerealiseerde stijging over een periode van 19 jaar is 50% meer. Naarmate de leeftijd hoger wordt, neemt het percentage eigen huisbezitters af. Bij de 75-plussers heeft minder dan dertig procent een eigen huis. Tweepersoonshuishoudens betrekken vaker een koopwoning dan alleenstaanden. Zij zijn ook minder aangewezen op Individuele Huursubsidie [NWR;wonen na 2000]. Ouderen in kleine huishouden zijn nauwelijks gericht op eengezinswoningen en koopwoningen. Van alle vragers in de huursector spreekt helft de voorkeur uit voor een goedkope huurwoning (minder dan fl.700,-, prijspeil 1-1-00)

10.8 Intramuraal wonen Als opname in een intramurale voorziening onvermijdelijk is, wordt de voorkeur gegeven aan een eigen kamer of appartement met voldoende ruimte en privacy. Eenmaal opgenomen in een intramurale voorziening wil men, als de zorgbehoefte toeneemt, bij voorkeur niet (meer) verhuizen naar een andere instelling.

10.9 Opplus- en seniorenlabel 10.9.1 Oppluslabel Het oppluslabel is speciaal voor bestaande bebouwing en geeft aan of een woning op fysieke aspecten geschikt is voor ouderenhuisvesting. Het label is door het SEV opgesteld. Toegankelijkheid en veiligheid zijn de belangrijkste criteria. Om een woning op te plussen is een bedrag van 1/3e van de kosten met een maximum van fl.2000,- beschikbaar. Middels de bijlage “Opplusdisk.*” op de cd-rom is een uitwerking van de gestelde criteria te vinden.

10.9.2 Seniorenlabel Het seniorenlabel is ontwikkeld in samenwerking met ouderen en is bestemd als richtlijn voor nieuwbouw van seniorenwoningen. Voor bestaande bouw is het Oppluslabel in het leven geroepen. Er zijn 5 categorieën waarop de ouderenhuisvesting kan worden getoetst of deze voldoet voor ouderenhuisvesting. Deze categorieën zijn: • de woonomgeving (met als onderdelen o.a. de bereikbaarheid van voorzieningen, verkeersveiligheid en sociale veiligheid) • veiligheid(met eisen ter voorkoming van ongevallen, vergroting van sociale veiligheid en inbraak veiligheid) • toegankelijkheid (met eisen voor toegankelijkheid, ook voor rolstoelgebruikers) • aanpasbaarheid (mate waarin een woning is aan te passen voor eventuele extra voorzieningen voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers)


10.9.3 De woning volgens het seniorenlabel DE MODELWONING De modelwoning heeft drie kamers die allen gelijkvloers zijn. Binnen de hoofdstructuur is de woning aanpasbaar en zijn drempels beperkt tot een minimum. Enkel de overgang van buitenruimte naar binnenruimte en van natte ruimte naar droge ruimte hebben een drempel die maximaal 2 cm bedraagt. Naast de gelijkvloersheid die de toegankelijkheid verhoogt en de mobiliteit van de bewoner vergroot zijn er geen gladde vloeren waardoor de bewegingsruimte optimaal kan worden benut. Vloerdelen die gemakkelijk nat kunnen worden als balkon, badkamer, toilet, en keuken hebben een antislip laag. De klimaatbeheersing wordt verzorgd door een Centrale Verwarming en alle radiatoren zijn voorzien van thermostaat knoppen, waardoor in elke ruimte een gewenste temperatuur kan worden aangehouden. Alle ramen zijn voorzien van dubbelglas en dragen bij aan lage stookkosten en een behagelijke warmtehuishouding. Goede Verlichting zorgt voor de benodigde zichtbaarheid en veiligheid in en rond de woning. Veiligheid wordt ook verhoogd door de in elke kamer aanwezige rookmelders en sprinklers. De daadwerkelijke huisvesting is verzorgd door degelijke seniorensloten en als sluitpost een inbraakalarm. Het gemak en comfort is groot in de woning. Schakelaars, wandcontactdozen zijn ruimschoots aanwezig, deurklinken zijn makkelijk bedienbaar en hebben een teruggebogen handgreep zodat men er niet achter kan blijven haken. De woning is geheuld in frisse kleuren en biedt voldoende plaats om comfortabel te kunnen zitten. Een infrarood lichtinstallatie zorgt voor de automatische lichtvoorziening bij de voordeur en eventueel achterdeur. Andere vormen van technisch vernuft zijn; een universele afstandsbediening voor televisie/audio/video, huistelefooncentrale, wekker met automatische verlichting en voor in de keuken een afzuigkap, combi-magnetron, inductie-kookplaat, gas- of electrische aansluitingen voor koken en een stroomstrijkijzer. Apart kan nog vermeld worden dat de C.V. is voorzien van een co-melder, zodat het gevaar van een CO vergiftiging wordt ingedamd. Alle scheidingswanden die eventueel douchezitjes of stangen moeten kunnen dragen zijn daarvoor gedimensioneerd. Zo zijn de wanden in de badkamer degelijk uitgevoerd opdat alle attributen zonder problemen kunnen worden aangebracht en worden gebruikt. In de badkamer zijn leidingen evenals hete oppervlakken weggewerkt en is ruimte voor rolstoelbezoekers. Net als alle andere kranen voor het dagelijkse gebruik zijn er de badkamer thermostaatkranen aangesloten. Een douchekopglijstang draagt samen met diverse handgrepen bij aan de ondersteuningsmogelijkheden. Verder is de badkamer aangekleed met een kantelbare spiegel, spiegelverlichting, sociale alarmering, slot en is er ruimte voor een wasmachine/wasdroger. Van de badkamer kan men via een directe doorgang naar de hoofdslaapkamer. Deze ruimte is voorzien van een groot glas oppervlak, een schuifdeur, telefoonaansluiting, kabelaansluiting, sociale alarmeringsknop en bedmatbewaking. Tussen de woonkamer en de keuken zit ook een directe verbinding. De keuken beschikt naast de bovengenoemde artikelen over een vanuit de kamer vrij zichtbaar aanrecht met voldoende aangrijp mogelijkheden om houvast te bieden. Er is voldoende bergruimte en voor alle keukenapparatuur zitten in de waterkerende wandbetegeling vrije wandcontactdozen. Vanuit elke ruimte kan men via lichtsignalen zien dat er iemand aan de deur heeft gebeld. Door het kijkgat kan men bekijken of de bezoeker gewenst is. De voordeur heeft naast een dubbel kijkgat, degelijke seniorensloten, maar geen dranger zodat de deur met weinig kracht te bedienen is. Komt men via de voordeur naar binnen dan loopt men over de verzonken deurmat. Buiten de woning zijn licht- en bewegingssensoren. De eerste om onderscheid te maken tussen dag en nacht en de ander om bewegende objecten in het licht te zetten. Als het een om een woning gaat met een open 126 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

buitenruimte dan heeft de modelwoning een afdakje voor de ingang.

10.10

PVE ouderenhuisvesting

Een programma van eisen stelt de randvoorwaarden op waarbinnen de ontwerper zijn ideeën kan gaan vormgeven. Het kan voor een groot complex als simpel gebouw worden opgesteld en kan dienen als richtlijn bij het ontwerpen van nieuwbouw of aanpassing. Zou je voor de eigen woning een PVE opstellen, dan kun je eisen opnemen als een woonkamer die ligt tussen de 30 en 40m5 of dat de slaapkamer direct aansluit op de badkamer. Bij het opstellen van een Programma van Eisen is voor de eenvoud een groep gewenst met een homogeen eisen pakket. In de praktijk is dit moeilijk haalbaar. Het soort gebruik en het aantal verschillende gebruikers bepalen in sterke mate de complexiteit van een PVE. Maar niet alleen de gebruiker legt grenzen neer, ook partijen als gemeente, opdrachtgever, financierder hebben een inbreng. Neemt men een bouwwerk als de Arena in gedachten dan is gemakkelijk voor te stellen dat een PVE zeer specifiek en complex kan zijn. Zo heeft een ziekenhuis een uitgebreider PVE dan een seniorenwoningencomplex. Hoewel een seniorenwoning minder ingewikkeld is dan een ziekenhuis, moet het huisvesting bieden aan een divers publiek van ouderen met even diverse wensen en eisen. De ideale ouderenwoning is er dan ook niet. Zo spoorden de opstellers van het seniorenlabel maar liefst 42 verschillende wensenlijstjes In grote lijnen kan wel geconcludeerd worden dat ouderen overeenstemmen in criteria met betrekking tot gelijkvloersheid en netheid en dat de gewenste grootte van de woning met de leeftijd afneemt. Netheid wordt in verband gebracht met sociale veiligheid, viezigheid met criminaliteit. Het is dus moeilijk iedereen tevreden te stellen. Om toch een kader te scheppen waarbinnen de eisen aan huisvesting vastliggen moet naar een compromis gezocht worden. In bijlage “Conceptueel PVE.doc” op cd-rom, is een conceptueel PVE opgenomen voor seniorenwoningen. Het is aan Innova welke eisen zij aan haar huisvesting willen stellen. Per gebouw of zelfs per soort woning kan een definitief PVE worden gemaakt. In de concept PVE zijn argumenten aangegeven om voor een bepaalde aanpassing te kiezen. Ter aanvulling is vermeld uit welke bron de eis komt. Bronnen zijn: het oppluslabel, NVG:aanpassing woningvoorraad, PVE voor een wooncomplex van Boex, het seniorenlabel en diverse passages uit woonwensen onderzoek. Het is, voor alle duidelijkheid, de bedoeling dat Innova aan de hand van het Concept PVE een specifiek PVE opstelt. Dit kan dan als basis voor aanpassingen aan de huisvesting worden gebruikt.


Samenvatting Ouderen vertegenwoordigen een groeiende groep met vele wensen en voorkeuren ten aanzien van huisvesting. Deze huisvesting staat niet los van de omgeving. Bij de keuze voor een bepaalde vestiging spelen verschillende voorkeuren een rol. Er is onderscheid gemaakt naar absolute, inwisselbare en relatieve voorkeuren. De eerste en veruit de belangrijkste categorie (80%) wordt ook wel beschreven als “harde eisen”. Een tweetal harde eisen worden gevormd door de prijs en het aantal kamers in de woning. Als tweede zijn er de inwisselbare voorkeuren. Een saillant voorbeeld van een inwisselbare voorkeur is dat ouderen bereid zijn de verkoopprijs behoorlijk op te schroeven maar de huurprijs niet. Uit onderzoek blijkt dat een functionele woning met grote woonkamer belangrijk wordt gevonden. In al het onderzoek is het belangrijk kritisch te blijven. Tevredenheidsonderzoeken kunnen leiden tot misplaatst optimisme. Mensen geven bijvoorbeeld aan tevreden te zijn, terwijl de omstandigheden daar geen aanleiding toe geven. Het kan dan zijn dat iemand zich tevredenstelt omdat er geen alternatieven zijn. Om op de hoogte te blijven van ontwikkelingen, en signalen van de klant op te vangen is het nodig dat er permanent gemonitord wordt of organisatie en huisvesting naar wens functioneren. Voor men verhuist moet men eerst een motief hebben. Bij ouderen is dit veelal uit voorzorg of uit nood. De functionaliteit van de woning, veiligheid in woning, sociale veiligheid en criminaliteit spelen daarbij een rol. Naast wat ouderen graag zelf wensen en eisen zijn er de aspecten van de woning of een gebouw die op basis van gebruikersanalyses zijn uitgezocht. Dergelijke aspecten komen terug in het oppluslabel en seniorenlabel. De laatste is voor nieuwbouw en de eerste voor bestaande bouw. Op basis van (onder andere) de beide labels is een conceptueel Programma Van Eisen geformuleerd. Ook zijn de eisen uit de gemeentelijke verordening ouderenhuisvesting en uit het PVE van Boex meegenomen. Innova moet door de eisen af te wegen, van het conceptueel PVE naar een specifiek PVE komen. Het conceptuele model vormt dan de basis voor een plan van aanpak.


11 Huisvestingsbeleidonderzoeks & resultaten 11.1 Inleiding In dit hoofdstuk is het de bedoeling dat de eindjes aan elkaar worden geknoopt en beantwoording van de deelvragen samenvat. Grotendeels komen de conclusies overeen met de managementrapportage (bijgevoegd in de bijlagen op cd-rom,”Managementversie.wpd”)

11.2 Doelgroep 11.2.1 Doelgroep Innova en ontwikkeling De doelgroep voor de zelfstandige woningen van Innova is afgeleid uit de huidige groep bewoners. Deze groep is autochtoon, 75-plus, 3/4 vrouw en heeft een laag inkomen. Volgens prognoses neemt landelijk de groep 75-plussers met 34% toe in 2005 ten opzichte van 1997. In de Eisenhowerlaan is de gemiddelde leeftijd en zorgzwaarte sterk toegenomen. Innova dient rekening te houden met extra zorg en moet een doorstroom naar het verzorgingstehuis bevorderen. Wat inkomen betreft zijn geen spectaculaire verbeteringen te verwachten. In verhouding tot jongeren gaan ouderen er zelfs op achteruit en voor 15% van de vrouwen geldt dat zij geen aanvulling op hun AOW hebben (termijn 2020).

11.2.2 Alternatieve doelgroep Innova krijgt te maken met een groeiende groep oudere allochtonen, vooral in de wijken Kanaleneiland en Transwijk. Deze groep is momenteel veelal slecht gehuisvest, van het mannelijke geslacht, analfabeet en onbekend met Nederlandse ouderenhuisvesting. Allochtonenhuisvesting in de gebouwen van Innova moet worden uitgezocht. In ieder geval zijn de huisvestingseisen, op een aparte visite kamer na, gelijk aan die van autochtonen. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat oudere allochtonen en autochtonen van nu nooit met elkaar, maar altijd naast elkaar hebben geleefd. Een unit voor allochtone ouderen in de Aanleunflat of Eisenhowerlaan is mogelijk. Eventuele overlast van familie wordt zo ook beperkt. Studenten vormen ook alternatieve groep. Studenten staan ver van de sociale doelstelling van Innova af maar als leegstand optreed (bijvoorbeeld vanwege verbouwing), dan kan deze groep wel uitkomst bieden. Huurwoningen middensegment genieten grote vraag. Dit segment kan men dus gaan aanspreken.

11.3 Maatschappelijke ontwikkelingen 11.3.1 Kwaliteitsverbetering woningen en wijken Met de komst van de Leidsche Rijn neemt het totaal aantal ouderenwoningen wel toe maar neemt het aantal relatief af. De kwaliteit van de nieuwbouwwoningen is hoog. Hiernaast heeft de gemeente Utrecht ambitieuze plannen de kwaliteit van de woningen te verbeteren. 129 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

11.3.2 Leidsche Rijn De komst van Leidsche Rijn heeft nog vele onbekende gevolgen. Innova moet scherp in de gaten houden welke invloed deze nieuwe wijk op verhuisbewegingen en identiteit van Zuidwest heeft. Te verwachten is dat wanneer er grotere belangstelling komt van 75-plussers, die voornamelijk vanuit de aangrenzende wijken zal komen.

11.4 Alternatieven; bouwkundige aanpassingen 11.4.1 Inleiding De gebouwen van Innova zijn in een breed perspectief geplaatst. Alle informatie uit dit rapport heeft bijgedragen tot de ideeën die in het volgende stuk gepresenteerd zijn. Uit (onder andere) de inspecties zijn diverse tekortkomingen of voor verbetering vatbare zaken naar voren gekomen. Gesteld mag worden dat Innova beschikt over redelijke tot goede ouderenhuisvesting. Toch kunnen verbeteringen worden aangebracht die ten bate zijn van bewoners én organisatie.

11.4.2 Plan 1 aanpassing Complex Bijnkershoek Ombouw van 3- naar 2-verzorgingstehuisplaatsen, nieuwbouw, renovatie Aanleunflat en herindeling van het terrein. (Zie de tekeningen op volgende pagina’s) De nieuwbouw zit aan de zuidzijde van het verzorgingstehuis. Het gebouw staat op pilaren, heeft 5 woonlagen en biedt ruimte aan 35 (7*5) woningen van ongeveer 70 m². Onder het gebouw komt een parkeergarage. Dit maakt het mogelijk de tuinruimte die door het gebouw wordt ingenomen te verplaatsen naar het hart van het complex dat in de huidige staat wordt ingenomen door parkeerplaatsen. Voor transport blijft het mogelijk de achteringang/personeels-ingang te gebruiken evenals de keukeningang. De laatst genoemde ingang zal om logistieke redenen verplaatsen naar de noordoost kant van de keuken. Deze verbouwing moet gecombineerd worden met de voorgenomen verbouwing van de keuken. De parkeerplaatsen onder het gebouw nemen precies het huidige aantal over. Om te kunnen anticiperen op de extra parkeerruimte benodigd voor de nieuwe bewoners en de verwachte toename in het autobezit, is capaciteit voor nog eens ruim 40 parkeerplaatsen aan de zuidzijde van de opslagruimte (laag lichtgrijs gebouwtje). De verbouwing van het Verzorgingstehuis zal volgens een plan van Woonzorg Nederland gaan. Een deel van dat plan is door de bouw van de verpleegunit al gerealiseerd. Het samenvoegen van verzorgingstehuisplaatsen en herbestemming naar dagverzorging van een aantal plaatsen, betekent dat er uiteindelijk 140 plaatsen overblijven. Hiervan zijn 94 verzorgingstehuisplaatsen, 30 verpleegtehuisplaatsen en 20 dagverzorgingsplaatsen. Een deel van de verzorgingstehuisplaatsen wordt op 2 afdelingen van het aanleungedeelte opgevangen. Elke afdeling heeft momenteel 8 kleine en 7 grote woningen. 1 bestaande grote woning moet omgebouwd worden om extra gezamenlijke en personeelsruimte te creëren. Zodoende kunnen 14-20 verzorgingstehuisbewoners per afdeling opgenomen worden. De verzorgafdelingen komen op de 2e en 3e verdieping. Doordat de verzorgingstehuisafdelingen verticaal aan elkaar gelegen zijn kan met een centrale zorgunit volstaan worden. De begane grond blijft de bestemming aanleunflat houden omdat aangenomen wordt dat aanleunflatbewoners mobieler 130 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

zijn en dientengevolge meer gebruik zullen maken van buitenvoorzieningen. De vervallen aanleunplaatsen worden opgevangen door de nieuwbouw. Naast de verzorgingstehuisdepartementen in de Aanleunflat wordt in het plan een renovatie van de overige afdelingen voorzien. In de tekening van de plattegrond is een stramien gegeven dat 3 woningen reduceert tot 2 woningen (geel gemarkeerd). Met dit stramien kunnen 6 van de 8 kleine woningen per afdelingen samengevoegd worden met 3 grote woningen. De volgende kamerverdeling komt hiermee tot stand: 1e woonlaag: 4 grote woningen (62 m²) 1 kleine woning (41m²) 6 nieuwe woningen (72 m²) e e 2 en 3 woonlaag: 6 grote woningen 8 kleine woningen 4 grote woningen (62 m²) 4e en 5e woonlaag: 2 kleine woningen (41 m²) 6 nieuwe woningen (72 m²) 6e woonlaag: 2 grote woningen (62 m²) 1 kleine woning (41 m²) 2 nieuwe woningen (72 m²) ==================================== Totaal Aanleunflat: 14 grote woningen (62 m²) 6 kleine woning (41 m²) 18 nieuwe woningen (72 m²) De gehele ombouw levert 42 aanleunflatwoningen minder op. Dit wordt zoals eerder vermeld deels in de nieuwbouw (35 aanleunflatwoningen) gecompenseerd. Financiële consequenties verbouwen De nieuwbouwkosten zijn afgeleid uit gerealiseerde projecten in de ouderenhuisvesting. Hieruit kwam een m² prijs van fl.1200,- prijspeil 1-1-99. Met een totaal nieuwbouwoppervlak van 2600 m² komt dat op een bedrag van fl. 3.120.000. en fl. 89.000 per woning. Belangrijk is te realiseren dat er geen grond gekocht hoeft te worden. Renovatie van de Aanleunflat is al eens door WoonZorg Nederland uitgewerkt. In dat plan is echter een andere indeling gehanteerd. De ruimtes die daar in werden gecreëerd waren aan de grote kant met 103 m². Vandaar dat een alternatief is gezocht. Uit dit plan zijn wel de renovatiekosten afgeleid. Als in woningen worden omgebouwd zal dat ongeveer fl 1,2 miljoen kosten, prijspeil 1-1-97 (18*64.000 = aantal woningen * verbouwingskosten per eenheid). Ook de ombouwkosten van het Verzorgingstehuis zijn overgenomen van het WZN-plan. Dit plan gaat uit van een totaalprijs van fl 3.450.000, prijspeil 1-1-97, zonder asbestsaneringskosten. Hierin zit ook nog de bouw van het verpleegtehuis. De financiering hiervan zal echter niet uit eigen middelen hoeven komen. Als de Ziekenfondsraad akkoord gaat met het plan zal de financiering vanuit het VWS komen. Waarschijnlijk is de financiering haalbaar, gezien de functionele tekortkomingen van het gebouw, de goede bouwkundige staat en hoge boekwaarde van het gebouw. De Ziekenfondsraad hanteert een percentage van 50% van de boekwaarde als investeringsplafond. Met een boekwaarde van ruim fl 17,6 miljoen wordt dat bij lange na niet gehaald. 131 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

De kosten voor de herindeling van het terrein zijn niet berekend. Hiervoor zou een hovenier geraadpleegd kunnen worden. Consequenties voor bewoners In het plan is rekening gehouden met de problemen die ouderen ervaren wanneer er veranderingen in de huisvesting optreden. Gedwongen verhuizing mag in deze context dan ook uitsluitend plaatsvinden op het eigen terrein. Om überhaupt ouderen te kunnen verhuizen moet eerst de nieuwbouw worden gerealiseerd. Er kan dan een verschuiving plaatsvinden van de Aanleunflat naar de nieuwbouw en vervolgens van het Verzorgingstehuis naar de Aanleunflat. Door eerst de nieuwbouw te realiseren kunnen ouderen rustig wennen aan de veranderende situatie en zien zij wat er ontstaat, hetgeen veel onzekerheid wegneemt. Consequenties voor organisatie Door de reductie van het aantal verzorgingstehuisplaatsen en daarmee het aantal zorgbehoevende bewoners, ontstaat er een capaciteitsoverschot in de organisatie. Hiertegenover staat de aanzienlijke zorgverzwaring (zie “zorgzwaarte” in “Maatschappelijke ontwikkelingen”) in de verpleegtehuizen en in mindere mate de verzorgingstehuizen. Bovendien is het afhankelijk van het aantal verzorgingstehuisafdelingen dat Innova in de Aanleunflat wil onderbrengen. Sowieso kan Innova de extramurale dienstverlening intensiveren. Hier is meer dan genoeg vraag. Argument voor aanpassing Het Verzorgingstehuis voldoet niet aan de huidige normen omdat de ruimtes te klein zijn. De 1-persoonsappartementen zijn 23 m² en zouden volgens de richtlijnen verzorgingstehuizen 35 m² moeten bedragen. Voor de 2-persoonsappartementen is deze verhouding 38 m² tegen 45 m². De Aanleunflat heeft ook functionele tekorten. Vooral de 1-kamerwoningen zijn klein en uit de tijd. Door deze deels in het Verzorgingstehuis op te nemen kunnen twee vliegen in een klap geslagen worden. Herindeling van de omgeving geeft het complex een heel ander aanzien. Nu is de indeling bij de achteringang een en al parkeergelegenheid. Dit is jammer gezien de oriëntatie van het complex. Het is een beschutte hoek met een goede zonnering. Door het groene hart naar het centrum van het complex te verschuiven wordt tevens het groen meer bij de bewoners betrokken en visa versa. Vergelijking met andere provincies toont aan dat de realisatie van 2-kamerappartementen mogelijk is zonder dat de totale bouwkosten en het niveau van de verzorgingsprijzen afwijken van de situaties elders in het land. Ook de financiële totaalnormen van de Ziekenfondsraad bieden mogelijkheden 2-kamerappartementen te realiseren.


Vogelvlucht Noordzijde complex Bijnkershoek in oude situatie

Vogelvlucht zuidzijde complex Bijnkershoek in oude situatie


Vogelvlucht zuidwestzijde complex Bijnkershoek in oude situatie

Vogelvlucht zuidzijde complex Bijnkerhoek in nieuwe situatie 134 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Woonlaag Aanleunflat met stramien voor verbouwing van 3 naar 2 woningen 135 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Woonlaag Aanleunflat met stramien voor verbouwing van 3 naar 2 woningen 136 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Uitzicht vanuit nieuwbouw richting Anleunflat

Uitzicht vauit 2e verdieping Aanleunflat richting nieuwbouw 137 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

Aanzicht nieuwbouw vanuit complexcentrum richting nieuwbouw


11.4.3 Plan 2 aanpassing Biltstraat Bouw loggia, scheiding woon- en slaapkamer, kozijnvervanging en aanpassing gebouwentree. (Zie tekeningen op volgende pagina). De hekwerken van de balkons worden verwijderd en de balkons worden omgebouwd tot loggia. De vloeren van de balkons dienen opgehoogd te worden om een volledig gelijkvloerse woning te krijgen. De drempels van balkon naar woning zijn niet meer nodig omdat weersinvloeden zijn buitengesloten. De wand tussen de slaap- en woonkamer wordt verwijderd en er komt een scheidingswand die beide ruimtes volledig afsluit. Ter verbetering van de geluidsisolatie worden de ijzeren kozijnen vervangen. Financiële consequenties verbouwen In samenspraak met een aannemer is een schatting gedaan over de kosten per woning. Als de bovenbeschreven werkzaamheden worden verricht zal dit op ongeveer 25.000 per woning komen. Met 20 woningen betekent dat een investering van fl 500.000. Argumenten voor aanpassing De grote woningen Biltstraat hebben een woonkamer die met 26 m² net iets groter is dan het gemiddelde van het NOWB (25 m²), en daarmee volstaat. De kleine woningen hebben echter een kleine woonkamer van 18,5 m². Door het balkon uit te voeren als loggia of serre wordt 5,4 m² gewonnen. Naast het argument dat een loggia meer binnenruimte creëert neemt de functionele ruimte tevens toe. Een balkon wordt door ouderen slechts gebruikt wanneer het weer dat toelaat. Het gebruik van een loggia is geheel weersonafhankelijk en indien dit gewenst wordt kan een loggia de functie van balkon vervullen. Een deel van de kosten zijn terug te verdienen als de aanpassing wordt gecombineerd met het achterstallig onderhoud. Zo kan het geld voor het noodzakelijke onderhoud aan de hekwerken op de balkons worden besteed aan de bouw van loggia’s.


Verschillende woningindelingen voor woonlaag 1 t/m 4 in de Biltstraat

Effect loggia’s op voorgevel van de Biltstaat


11.5 Markt-, boek- en bedrijfseconomischewaarde Bij de bepaling van de verschillende waarden is het Verzorgingstehuis niet van belang omdat deze integraal gefinancierd wordt. Kosten zijn dus gedekt en winst kan er niet worden gemaakt. De boekwaarde van de woningen is in totaal fl.17 miljoen. De waarde van de leningen ligt iets hoger en komt op 17,7 miljoen. De hoogste waarde wordt verkregen op de vrije markt waar de woningen te samen 35 miljoen opleveren (zonder kwantumeffect)! Natuurlijk is de marktwaarde variabel maar gezien de bepalende factoren blijven de huizenprijzen stijgen en is vastgoed van Innova een zekere en goede belegging. Worden de WSW parameters gebruikt en de huren bevroren tot aan 75% van de maximaal redelijke huurprijs dan komt de bedrijfseconomische waarde op fl.13.386.644, voor aftrek van de boekwaarde. In de bedrijfswaarde berekening zijn wel aanzienlijke groot onderhoud uitgaven meegenomen. Een langere exploitatieduur is derhalve goed mogelijk, waardoor het exploitatietekort beperkt kan worden. Relativiteit marktwaarde en splitsing gebouwen Belangrijk in de kwestie verkoop is dat de marktwaarde, een zeer situatie afhankelijke waarde is. Wordt bijvoorbeeld een grote woning in de Aanleunflat bekeken dan vertegenwoordigt die ongeveer een marktwaarde van 216.000 bij vrije verkoop. Blijft de bestemming echter huur dan is die marktwaarde slechts 121.000. Voor de totale Aanleunflat geld dat vrije verkoop van alle woningen nauwelijks te rijmen is met de doelstelling van Innova. Splitsing is wel goed mogelijk. Bij splitsing worden als het ware aandelen uit gegeven om geld vrij te maken. Als Innova 20 woningen (25%) vrij verkoopt levert dat 2 miljoen op. Innova zou zich dan kunnen richten op de “home rich and cash poor” groep die qua inkomen tot het minimum behoort. Bij verkoop op de vrije markt moet Innova zich realiseren dat qua leeftijd waarschijnlijk niet aan de doelgroep wordt voldaan. 75-plussers zijn namelijk weinig geïnteresseerd in het kopen van woningen. 55-plussers zijn dit wel. Het eigenwoningbezit onder 55-plussers neemt dan ook met 10% toe in de komende 20 jaar.

11.6 Financieringsmogelijkheden Om aanpassingen te realiseren zijn er de volgende mogelijkheden: verlengen van de levensduur, splitsing van de gebouwen en verkoop tegen marktwaarde, verkoop aan een belegger, verkoop aan een woningbouwcorporatie, afsluiten hypothecaire lening, aanwenden algemene bedrijfsreserve. Hiernaast zijn er nog subsidies te verkrijgen bij de Wet Voorzieningen Gehandicapten, het Woonzorg-stimuleringsfonds, het Stadsvernieuwingsfonds (zie hiervoor Overheidsinstanties en juridisch kader) en via SEV en VWS kunnen experimentele projecten gesubsidieerd worden. Ook biedt het gemeentelijk speerpunt beleid Kanaleneiland perspectieven voor ondersteuning van wijkverbeterende projecten. In deze context kunnen projecten als allochtonen huisvesting bezien worden. Verkoop van woningen na splitsing is een goed alternatief. Door bijvoorbeeld De financiering van het Verzorgingstehuis kan middels een lening met garantie van het waarborgingsfonds. Een integrale financiering van woningen en Verzorgingstehuis met waarborgingsfondsgarantie is niet mogelijk. Bekostiging van verbouwing het Verzorgingstehuis is waarschijnlijk goed mogelijk. De geschatte verbouwingskosten (samenvoeging van 2 * 1-kamerwoningen naar 2kamerwoning) zijn slechts 23% van de boekwaarde (17,7miljoen) terwijl het ziekenfondsraad 50% als maximum stelt en de huidige normen liggen ver boven het huidige aanbod. 141 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

11.7 Overdracht aan woningbouwcorporaties Het voordeel van woningbouwcorporatie voor Innova is dat zij zeer veel stil kapitaal hebben, leningen met waarborggarantie kunnen afsluiten, bekwame en ervaren woningbeheerders zijn, ruime middelen hebben om onderzoek en experimenten te kunnen uitvoeren, over een grote voorraad woningen beschikken waarbinnen efficiënte huisvesting kan worden uitgewisseld en een groot potentieel aan bewoners hebben voor zorgdiensten. Hieraan toe te voegen is nog dat woningbouwcorporaties BOEX, Amnis, Mitros ambitieus zijn, en op zoek zijn naar zorgleveranciers voor samenwerking. Bepaalde zorgdiensten zijn enkel voorbehouden aan zorginstellingen en mogen derhalve niet door woningbouwcorporaties worden uitgevoerd. De kapitaalverwerving is niet louter uit beleggingsoogpunt of tegenovergesteld hieraan uit charitatieve overwegingen. Woningbouwcorporaties zijn bereid een verliesgevende top aan te gaan maar verwerven natuurlijk liever kapitaal dat hen extra vermogen verschaft. Het is in de verdere onderhandelingen slim om uit te gaan van de sociale doelstelling van de woningbouwcorporaties maar zeer ter degen bewust te zijn van de overwaarde ten opzichte van de bedrijfseconomische waarde. Per slot van rekening verkopen woningbouwcorporaties ook tegen marktwaarde (nagenoeg). Contractueel moet bij verkoop worden vastgelegd dat de marktwaarde van de gebouwen benut wordt ten behoeve van de bewoners of Innova. Nadeel van overdracht aan een woningbouwcorporatie kan zijn dat Innova door bewoners verantwoordelijk wordt gehouden voor zaken die niet tot haar verantwoordelijkheden behoren (problemen als met Nansenlaan en Vulcanusdreef). Ook zal de zeggenschap en invloed op het huisvestingsbeleid gedeeld moeten worden. Innova moet er bij overdracht naar streven medezeggenschap over het huisvestingsbeleid te krijgen en strakke afspraken maken over verplichtingen en verantwoordelijkheden.

11.8 Beslissingsvrijheid en bijdragen Rijk Innova staat volledig vrij in haar beslissing met betrekking tot het eigendom van het vastgoed. Weliswaar staan gemeente en Projectbureau overdracht voor maar er zijn geen directe financiële sancties. Innova maakt geen aanspraak op een saneringsbijdrage, hiervoor dient er een klimlening op het Verzorgingstehuis te zitten. Een overnamebijdrage is wel te verkrijgen als de bedrijfswaarde minus Algemene BedrijfReserve op basis van goed beargumenteerde keuzes lager is dan het bod van de koper is. Het projectbureau (VROM) stelt overnamebijdrage vast. Een overnamebijdrage levert Innova dus geen direct financieel voordeel op.

11.9 Vraag en aanbod ouderenhuisvesting Utrecht 11.9.1 Vraag naar ouderenhuisvesting Kwantitatieve vraag naar ouderenhuisvesting zal toenemen. Dit komt door de groeiende groep 55-75 jarigen. De groep 75-plus blijft stabiel. De grootste tekorten doen zich voor in de huursector van de toegankelijke en ouderspecifieke 3-kamerwoningen.

11.9.2 Aanbod en vraag woningen Innova Innova heeft een verscheidenheid aan woningsoorten dat goed past bij de woondifferentiatie die in het volkshuisvestingsbeleid wordt voorgestaan (in “Woningmarkt” is een volledige beschrijving van de G/S ouderenhuisvesting in Utrecht te vinden) De verhuurbaarheid zal 142 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

komende jaren ook geen problemen geven. Enkel de 1-kamerwoningen van de Aanleunflat zijn uitzonderlijk in Utrecht en kunnen verhuurproblemen geven. Woningen op de Biltstraat zijn aan de kleine kant maar vormen daar geen uitzondering. Bovendien is de Biltstraat een gewilde locatie. De huur van alle woningen (Eisenhowerlaan in mindere mate) is aan de hoge kant. In vergelijking met andere verhuurders ligt de huur 10 -20% hoger. Huurbevriezing is derhalve gewenst. De vraag zal in Wijk Oost nog groter zijn dan in Zuidwest, omdat in Oost weinig ouderenhuisvesting is. In Oost is ook het aanpassingspotentieel veel lager dan in Zuidwest waar veel flatgebouwen zijn die in aanmerking kunnen komen voor opplusprojecten.

11.9.3 Kwantitatieve invloed Leidsche Rijn In de Leidsche Rijn zullen 800 G/S woningen worden bijgebouwd. Procentueel zal daarmee het aantal G/S woningen daarmee achteruitgaan. Utrecht heeft namelijk 3,50% G/S woningen tegen 2,59%in de Leidsche Rijn. Als het percentage van Utrecht als uitgangspunt wordt genomen zouden er 1100 woningen moeten worden gebouwd.

11.9.4 Verschil aanbod en vraag volgens behoefte onderzoek De vraag aanbod verhouding van een bepaalde huisvestingsvorm is op allerlei manieren te benaderen. Een methode die een indruk geeft maar uitsluitend als indicatie beschouwd mag worden is gebaseerd op behoefte onderzoek. De wens een bepaalde vorm van huisvesting te bewonen wordt als uitgangspunt gekozen. Uit behoefte onderzoek in Overvecht blijkt volgens deze methode dat de vraag naar G/S woningen voor Utrecht en de wijken Zuidwest, Oost respectievelijk 244% 291% en 345% van het aanbod bedraagt.

11.9.5 Reductie verzorgingstehuisplaatsen De politiek zal terug komen op de reductie van verzorgingstehuisplaatsen door meer plaatsen te realiseren. Deze plaatsen zullen waarschijnlijk komen uit de woonvormen die reeds dicht bij het verzorgingstehuis zitten als aanleunflats en service flats.

11.12

Overige aandachtspunten huisvestingsbeleid

11.12.1

Huurbevriezing woningen

In de sociale huursector in Utrecht is een huur van 70-75%MRH gebruikelijk. De woningen in de Aanleunflat en Biltstraat zitten op 95%MRH en woningen in de Eisenhowerlaan hebben een huur van 85%MRH. Huurbevriezing tot aan 75% van MRH is een mogelijkheid om op een concurrent prijsniveau te komen. Hier hangt wel een prijskaartje aan vast. Voor de Biltstraat en Aanleunflat zal dit aanzienlijke consequenties hebben op het exploitatieresultaat. Uit de bedrijfwaarde berekeningen blijkt dat bij huurbevriezing (scenario 1) een tekort ontstaat van fl.930.000,- voor de Biltstraat, fl.2,0 mln. voor de Eisenhowerlaan en fl.760.000,voor de Aanleunflat.

11.12.2

Gevoel van veiligheid en waardering omgeving

In kanaleneiland wonen veel allochtonen en is een jonge bevolking. Jongeren en dan met name allochtone jongere brengen veelal samen op straat hun tijd door. Allochtonen zijn van origine gewend meer op straat te leven vanwege de overvolle behuizing thuis. Zonder dat 143 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

harde cijfers van de politie een rationeel bewijs kan leveren, geeft samenscholing van jongeren bij veel mensen waaronder ouderen een onveilig gevoel. Het gevoel van veiligheid is een belangrijke parameter voor de waardering van de omgeving (Wensen en Eisen). Aangezien de autochtone bevolking met 19% in de afgelopen 3 jaar afnam zullen er verhoudingsgewijs meer allochtonen in Kanaleneiland woonachtig zijn. Hierdoor zal het straat leven toenemen en dat zal van invloed zijn op het gevoel van veiligheid. Beleid moet zich dan ook richten op gevoel van onveiligheid om bewoners zich niet angstiger te laten voelen dan werkelijkheid rechtvaardigt en om de aantrekkelijkheid van de wijk en daarmee samenhangend de verhuurbaarheid van woningen te bevorderen. Een gebouwbeheerder annex eigenaar kan hier in zoverre aan bijdragen dat de eigen woning als een veilig domein wordt gezien. In de wijken Transwijk en Oost geldt de beschreven problematiek in mindere mate maar er moet wel aandacht aan worden geschonken, want ook in deze wijk is het gevoel van veiligheid tanende.

11.12.3

Bijzondere positie Innova

Innova beheert in totaal 649 wooneenheden, dat is 18 % van het totaal aan G/S woningen. In combinatie met het eigendom (5,9% van G/S woningen) is Innova de enige zorginstelling met zoveel woningen in eigendom en beheer. De naaste concurrent op dit gebied is SSH met 117 wooneenheden.

11.12.4

Non fysieke verbetering kwaliteit woningen

De 75-plussers uit de economische klasse waar Innova zich op richt zien een 3-kamerwoning als ideaal. De 2-kamerwoningen kunnen derhalve uit trek raken. Innova kan zonder de fysieke structuur te veranderen toch beheersmatig extra’s bieden door een klantgerichte serviceverlening en kwaliteit gerichte aanpak op bijvoorbeeld de volgende punten: verbetering voorlichtingsmateriaal woningen, versoepelen huisregels ter bevordering van realiseren eigen behoefte in het interieur.

11.12.5

Samenwerking Innova en bewoners

Verdere uitwerking van ingrijpende aanpassingen moet in samenspraak gaan met de bewoners. Een commissie waarin bewoners en Innova personeel participeert van ontwerp tot en met de bouwfase is essentieel voor een doelmatige aanpassing en voorkomt onrust en verhoogt de betrokkenheid waardoor bewoners eerder zullen meewerken.

11.12.6

Relativiteit verbouwingskosten en leegstand

Wordt een investering van 30.000 per woning verrekend met een huur van 700 gulden dan zou dat tot 29% huurverhoging leiden gedurende 30 jaar. Als dezelfde investering wordt vergeleken met de leegstandskosten dan kan de woning in 30 jaar 42 maanden leeg staan. Dat is 12% van de looptijd. Bij leegstand hoeft dus niet direct ingegrepen te worden, maar moet op rationele gronden een besuit genomen worden.

11.12.7

Van “ non profit” naar “not for profit”

Ga van een non profit organisatie naar een not for profit organisatie (zie “Organisatiegebonden ontwikkelingen”). Probeer segmenten van de markt te bestrijken waar verdiend kan worden ten behoeve van de zorg of huisvesting van lagere inkomens. Er kan 144 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, mei 2000

bijvoorbeeld een deel van de Eisenhowerlaan commercieel worden verhuurd. Dat kan zo een voordeel van fl.240.000 per jaar opleveren (25 woningen, huur fl.2000,- i.p.v. fl.1000,-).

11.12.8

Permanente monitoring

Jaarlijkse monitoring van de tevredenheid (wonen en zorg) en ontwikkeling (leeftijd, zorgzwaarte, inkomen) van de bewoners is een vereiste om te kunnen anticiperen op veranderingen en beleid aan te scherpen. Naast de mogelijkheid bewoners te enquêteren heeft Innova hiervoor een belangrijke troef in handen. Haar personeel, dat dicht bij de bewoners staat, hoort en ziet namelijk wat er leeft bij de bewoners. Als Innova deze asset-knowledge (ongedocumenteerde ervaringskennis) weet te structureren kan een permanente monitoring ontstaan. De verkregen informatie moet direct worden teruggekoppeld naar voorspelde ontwikkelingen waarop het beleid is gebaseerd. Bij interpretatie van onderzoeksresultaten moet rekening worden gehouden met het feit dat uitspraken over woonkamergrootte, aantal kamers en huurprijs bij 80% van de ouderen een harde eis zijn. In bijlage op cd-rom staat een opzet voor een bewonersonderzoek.

11.12.9 Zwakke kanten, sterke kanten, bedreigingen en mogelijkheden Innova (SWOT) Sterke kanten: gedifferentieerde woonaanbod, de hoge marktwaarde van de gebouwen, de grootte van de zorginstantie en gezonde bedrijfspositie. Zwakke kanten: de hoge huren van de woningen, lange termijn beheer, bouwkundige en functionele staat van de Biltstraat en de functionele staat van het complex Bijnkershoek Bedreigingen: Functie uitbreiding van de woningbouwcorporaties. Regionaal is dit nog niet het geval maar landelijk wel. Via de Leidsche Rijn krijgen landelijke organisaties meer voeten aan de grond. Kansen: aanwenden van marktwaarde gebouwen ter verbetering van de complexen, uitbreiding van de zorg bij zelfstandig wonende ouderen, samenwerking met woningbouwcorporatie voor uitbreiding zorgleverantie.


Begrippen Gebouwdefinities Benaming De Bijnkershoek De Aanleunflat Het Verzorgingstehuis De Eisenhowerlaan De Biltstraat De Biltstraat woningen De Biltstraat DC

Omschrijving Complex aan de Bijnkershoeklaan Aanleunflat op het Complex Bijnkershoek Verzorgingstehuis in complex de Bijnkershoek Serviceflat aan de Eisenhowerlaan in Kanaleneiland Het “beschut wonen” complex op de Biltstraat Woningen in de Biltstraat Dienstencentrum in de Biltstraat

let op. De hoofdletters met onderstreping zijn essentieel!

Diversen Benaming Toegelaten instelling

Omschrijving Dit is een instelling die toegelaten is tot de instellingen die vastgoed in eigendom hebben. Een deel van dat eigendom moet bestemd zijn voor de ouderenhuisvesting. Als toegelaten instelling krijg je financiële ruggesteun van het Sociale Waarborgingsfonds, waardoor er tegen zeer lage rente geld geleend kan worden.

Externe gebouwen

Gebouwen niet in eigendom van Innova maar wel in beheer.

Interne gebouwen

Gebouwen in eigendom van Innova.

Woonvormen en Woningsoorten In de literatuur worden diverse woonvormen aangehaald. Eenduidig is de definiëring geenszins en begripverwarring is snel ontstaan. Om wat orde te scheppen worden in deze paragraaf een aantal veel gebruikte woonvormen en woningsoorten uit de ouderenhuisvesting gecategoriseerd. Woonvormen hebben in tegenstelling tot woningsoorten geen betrekking op de fysieke omgeving maar op de manier van wonen. Sommige woningsoorten zijn wel onlosmakelijk verbonden met een bepaalde woonvormen, zoals de woonvorm onzelfstandig wonen en de woningsoort verzorgingstehuisplaats.

Woonvormen Benaming Zelfstandig en onzelfstandig wonen

Omschrijving In een zelfstandige woonvorm regelt men zelf de dagelijkse gang van zaken als schoonmaak en bereiden van maaltijden. De grens is echter vager dan aanvankelijk lijkt, getuige het volgende voorbeeld. Een bejaarde die onzelfstandig woont, bijvoorbeeld in een verzorgingstehuis, geniet dezelfde hulp als 147

Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, februari 2000

een leeftijdsgenoot die in een zelfstandige service flat woont. Zelfstandigheid is in dit voorbeeld slechts een formele scheiding. Beschut of beschermd wonen Deze woonvormen worden door elkaar gebruikt. De essentie is dat er op een of andere wijze toezicht wordt gehouden. Dit kan bijvoorbeeld geschieden door een huismeester, slaapwacht, onderlinge controle of een elektronisch controle systeem. Zo is de 24-uurs alarmering die Innova aanbied een onderdeel van het beschut wonen concept. Geclusterd wonen

Onder deze woonvorm wordt ook de woongroep beschouwd. In de geclusterde woonvorm zijn zoals de naam al zegt de woningen geclusterd. Dit biedt verscheidene voordelen, met name voor ouderen. Men houdt elkaar een beetje in het oog en kan inspringen als iemand daar behoefte aan heeft. Het is een soort geformaliseerde burencontact. Door de gemeenschappelijke ruimtes hoeft men niet de deur uit om een beetje aanspraak te krijgen.

Geconcentreerd wonen

Geconcentreerd wonen lijkt erg op het beschut of beschermd wonen. Het essentiële verschil zit in het toezicht. Er is geen huismeester of slaapwacht aanwezig die een oogje in het zeil kan houden. Men woont in een omgeving waar ouderenhuisvesting is geconcentreerd en evenals als bij geclusterd wonen zorgt het sociale circuit voor wederzijdse steun.

Verzorgd wonen

Verzorgd wonen is een moderne term die de nieuwe opvatting omtrent het wonen in een verzorgingstehuis moet verwoorden. Er wordt meer nadruk gelegd op het wonen. Het uitgangspunt is niet zorg met wonen maar wonen met zorg. Deze interpretatie van leven past bij de opvatting van zelfstandig wonen. Wonen staat voorop en zorg komt daarbij.

Woningvormen Benaming Aanleunwoning (Aw)

Omschrijving De Aanleunwoning is een woning voor zelfstandig levende 55plussers en maakt deel uit van een groter complex waartoe veelal ook een verzorgingstehuis of verpleegtehuis behoren.

148 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, februari 2000

Doorzonwoning

Doorzon woningen hebben een woonkamer waar het licht van de ene kant van het huis naar de andere kant. Je kan. Voor flatgebouwen is deze woonvorm veelal bijzonder omdat de woning wordt onderbroken door een gang of galerij.

Geschikte ouderenhuisvesting (G)

Geschikte ouderenhuisvesting is huisvesting die vanwege de ligging en de woning uitermate geschikt is voor ouderen. De woning is nultrede of voorzien van een lift en de ligging nabij voorzieningen als openbaar vervoer en winkels.

Specifieke ouderenhuisvesting (S)

Specifieke ouderenhuisvesting is heeft dezelfde basis als geschikte ouderenhuisvesting maar is vanwege de bestemming nog meer toegespitst op ouderen. Het gaat dan om aanleunwoningen, serviceflatwoningen en dergelijke. Criteria voor G/S ouderenhuisvesting worden door de gemeente geformuleerd. Op basis van die criteria is het Nieuw Ouderen Woning Bestand samengesteld.

Kangoeroe woning

De kangoeroe woning is een woningvorm die aansluit bij de wensen van veel allochtone ouderen. In deze woningen is er sprake van hoogbouw waar de jonge generatie aanvankelijk boven woont en zodra zij de leeftijd bereiken waarop er behoefte is ontstaan aan gelijkvloerse woonruimte zij naar beneden verhuizen.

Ouderenwoning/ seniorenwoning(Sw)

Deze woningvormen zijn bestemd voor personen van 55 jaar en ouder

Serviceflat

De serviceflat behoort tot de ouderenwoningen. In een serviceflat worden diverse diensten geboden variërend van aansluiting op een alarmeringssysteem, aanwezigheid van een huismeester, levering van warme maaltijd, gebruik van algemene ruimten tot 24-uurs aanwezigheid van een huishoudelijke en verpleegkundige hulp.

Verzorgingstehuisplaats (Vzhp)

Woning in het verzorgingstehuis. Discussiepunt is of de woning wel als zodanig bestemd mag worden. Menigeen is van mening dat het eerder om een verblijf gaat dan om een woning. Veel verzogingshuisplaatsen hebben zeer beperkte ruimte. Een geïntegreerde slaap en woonkamer met een badkamer en een kleine kookunit zijn de standaard ruimtes in 50% van de verzorgingstehuizen. In de overige gevallen gaat het om plaatsen met minimaal een gescheiden woon- en slaapkamer.


Verpleegtehuisplaats (Vphp) Dit is een woning in het verpleegtehuis, hoewel net als bij het verzorgingstehuis is er onenigheid over de definiëring van een verpleegtehuisplaats als woning. Als de verzorgingstehuisplaats niet als woning wordt gezien is dat voor de verpleegtehuisplaats zeker niet het geval. Men heeft enkel de beschikking over een woon annex slaapkamer met een aparte sanitaire voorziening.


Afkortingen A ABR AvkB Aw AWBZ

Algemene Bedrijfsreserve Albert van Koningsbruggen Aanleunwoning Algeme Wet Bijzondere Ziektekosten

Bew BOEX Bw

Beschermd wonen Woningbouwcorporatie BOEX Beschut wonen

COTG CV

Centraal Orgaan Tarieven Gezondheidszorg Centrale verwarming

DMO DSO DKP

Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling Dienst StadsOntwikkeling Dynamische KostPrijs

G/S

Geschikt en Specifiek

MHR

Maximaal Redelijke Huurprijs

NOWB NVOB NVM NVB NWI

Nieuw Ouderen Woning Bestand (zie tevens begrippen lijst) Nederlandse Vereniging Ondernemers in de Bouwnijverheid Nederlandse Vereniging van Makelaars Nederlandse Vereniging van Banken Niet Winst beogende Instelling: dit is een instellingen die geen winstoogmerk in haar handelen mag hebben. Bijvoorbeeld instellingen als ziekenhuizen, vzhn, vphn, etc.

OZB

Onroerend Zaken Belasting

RHS

Richard Hooglandstichting

SHB SHB SHS Sw

Stichting Huisvesting Bejaarden (Innova) Stichting Hervormd Bejaardencentrum Stichting Henriette Swellengrebel Seniorenwoning

TI

Toegelaten Instelling

Vph Vphp VROM VWS

Verpleegtehuis Verpleegtehuisplaatsen Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu Volksgezondheid, Welzijn en Sport

B

C

D

G M N

O R S

T V


Vzh Vzhp Vzw Vzwp

Verzorgingstehuis Verzorgingstehuisplaatsen Verzorgd wonen Verzorgd wonen plaatsen

WBO WBU WOZ WVG WZF WZV

Wet Bejaarden Oorden Woningbedrijf Utrecht Waardering Onroenrende Zaken Wet Voorzieningen Gehandicapten WoonZorg Federatie Wet ZiekenhuisVoorzieningen

ZFR

ZiekenFondsRaad

W

Z


Literatuurlijst Literatuur indeling 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

PVE, regels tav huisvesting Woonwensen onderzoek Financiën Visie ontwikkeling zorgsector Externe partijen Innova, ContinU, Organisatie Overdracht Gebouwen; waarde nieuwbouw, verbouwing, bestaande bouw Bouwkundige aanpassingen Maatschappelijke ontwikkeling Scheiding wonen en zorg Alternatieve doelgroepen Opplussen; waarderingstelsels Juridisch kader Diversen

Literatuurlijst 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Projectbureau, MG 98-26: Regeling eenmalige subsidies, Niet- Winstbeogende Instellingen,1 VROM, Den Haag, 9 oktober 1998 Gemeente Utrecht, Raadsvoorstel:Verordening voorziening ouderenwoningen en toegankelijkheid woongebouwen, Utrecht, 23 oktober 1995 BOEX, Programma van eisen voor een wooncentrum, BOEX, Utrecht Dennis A.E. Chistmas, methodisch programmeren van eisen voor ouderenhuisvesting, Eindhoven, 1994 Gemeente Utrecht ; afdeling bestuursinformatie, Ouder worden in Utrecht Noordoost, Utrecht, juni 1996 Stage opdracht Evi Steinbusch, hogeschool Heerlen, Vraag en antwoord, methoden om zorgen woonwensen van ouderen te inventariseren, SER Reinoud Adviesgroep, De zorgbehoefte van ouderen, Arnhem, februari 1998 Gemeente Utrecht ; afdeling Bestruursinformatie, Woonomstandigheden van ouderen in Overvecht verkend, Utrecht, maart 1996 RIGO, Bewonersenquete in het kader van de narionale survey woonzorgcomplexen, Amsterdam,5 oktober 1999 Nationale woningraad, Wonen na 2000, wensen en mogelijkheden, Nationale woningraad, 1994 Yvonne Slangen-de Kort, A tale of two adaptions, Proefschrift, Technische Universiteit Eindhoven, 1999 Onderzoeksinstituut OTB, Bewonerspreferenties: richtsnoer voor investeringen in nieuwbouw en de woningvoorraad, Werkdocument, Delfts Universitaire pers, 1994 Centrum Techniek voor en door Ouderen, Veilig en comfortabel wonen, Akontes publishing (Knegsel), 1994 153 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, februari 2000

2 3 3 4 4 5 5 5 5 5 6 6 6 6 7 8 8 8 8 8 8 8 8 9 10 10 10 10

10 10 10 10 10

Centrum Techniek voor en door Ouderen, Domotica opent deuren, Akontes publishing (Knegsel), 1993 Coopers & Lybrands, Onderzoek naar de opbouw van de activa en passiva van Stichting Innova voor senioren, 1 mei 1996 Zorg & Ondernemen, Overheid wil financiele risico’s afwentelen op instellingen, Walther van Asten en Mart Bekkers, nr.3 april 1999 Regiovisie Ouderenzorg Werkgroep Zorgvernieuwing , Bouwstenen voor zorgvernieuwing, Utrecht, februari 1998 Woonzorg Nederland, Woonzorgvisie Utrecht, Utrecht, augustus 1997 Hendriks/Zandbergen, Wonen, zorg en welzijn, Mitros, Utrecht, 16 maart 1999 Verslag conferentie 4 juni 1999, Samenwerkingsovereenkomst tussen Woonzorg Nederland en gelieerde zorginstellingen, WZN, Amsterdam, juli 1999 Tijdschrift, MitrosMagazine5, Mitros, Utrecht, oktober 1999 Woningstichting Juliana, Ondernemersplan, Utrecht, 1999 Zorgzaken, Samenwerking tussen zorginstellingen en woningbouwcorporaties, KPMG, Meern, nr. 1 1999 Vertouwelijk rapport PriceWaterhouseCoopers controle Jaarrekening 1998 Innova, Notitie, Voorstel verhuur en intermediairetaken van Innova m.b.t. de senioren woningen van WBU, Utrecht, 18-10-1995 Deloitte & Touche, financiele situatie fusiepartners, Utrecht, 15 juli 1999 AvKb, Reorganisatieplan van de directie, Utrecht, 15 juli 1999 WZN, Voorbeeldcontact samenwering en overname met vernieuwende bouw Innova, Beschrijving gebouwen, woonvorm, plattegronden, Innova, Utrecht Innova, puntentelling en huurprijzen Huurcommissie, puntenwaarderingstelsel zelfstandige woonruimte, Utrecht Innova, Overzicht woningen in beheer Innova, Innova, Beschrijving gebouwen Doeska Viets VROM, Huurprijzen van woonruimten, Den Haag, februari 1989 Postbank, Artikel uit tijdschrift NL wonen;Wat is uw huis echt waard?, Amsterdam, 1-1999 Trouw, Hoge huizenprijzen zijn voorlopig geen zeepbel, zaterdag 9 oktober 1999 WZN, Herindeling/ renovatie Bijnkershoek, Amsterdam, 10 november 1997 VROM, Huisvesting ouderen op het breukvlak van twee eeuwen, VROM, Zoetermeer, oktober 1997 Gemeente Vleuten - De Meern, Masterplan wonen, welzijn en zorg, Vleuten de Meern, april 1999 Twijnstra Gudde, Projectbureau Leidsche Rijn Utrecht, 12 januari 1999 Zorg & Ondernemen, Zorg voor medewerkers in de ouderenzorg, effecten demografische ontwikkeling op zorgbehoefte bekeken, Fernand van Westerhoven, nr.3 april 1999 Gemeente Utrecht, interne mededeling; normering verzorgingstehuisplaatsen, Utrecht, Gemeente Utrecht ; afdeling bestuursinformatie, Wijk Zuidwest in cijfers, Utrecht, april 1999 Gemeente Utrecht ; afdeling bestuursinformatie, Wijk Oost in cijfers, Utrecht, april 1999 Gemeente Utrecht ;afdeling bestuursinformatie, Utrecht Monitor, Utrecht, 1999 VWS, Jaaroverzicht zorg 1999, SDU, >s-Gravenshage, 1998 154 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, februari 2000

10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11

12 13 14 14 14 14 15 15 15 15

Gemeente Utrecht ; afdeling wonen, gelabeld wonen voor ouderen, Utrecht, januari 1998 Gemeente Utrecht ; Dienst stadsontwikkeling, Stadsplan Kanaleneiland en Transwijk, mei 1999 Zorgkantoor, Wachtlijsten WZW-regio Utrecht, Alliantie, november 1998 VROM, De Agenda, voor de discussie over het woonbeleid in het eerste decennium van de 21e eeuw Gemeente Utrecht, Regiovisie ouderenzorg, Werkgroep Regiovisie Ouderenzorg Stad Utrecht, Utrecht, september Vromraad, Advies over wonen met zorg, VROM, Den Haag, 23 januari 1998 Verslag van Platformdag wonen Utrecht, Wonen in toekomstig Utrecht, november 1998 Gemeente Utrecht, Inkomensverschil Utrechtse buurten wordt groter, stuk uit Urecht monitor Zorg & Ondernemen, Schuivende eigenomsverhoudingen bij verzorgingshuizen, Drs. M.J.Sieh, nr. 8 oktober 1998 SEV, artikel; Heemstra State experimenteert verder, complete scheiding wonen en zorg, Zorg & Ondernemen, Scheiding wonen- zorg vergt nieuwe concepten, servicecomplexen verzorgen brugfunctie tussen wijk en verpleegtehuis, Lucas Delfgaauw en Gerald van der Wel, nr. 10 december 1998 Ir.A.B.Gafil, Palmen onder de dom, DSO, maart 1997 SER, Opplussen, aanpassingen voor bestaande woningen, augustus 1998 Boek 5 BW, Splitstingsakte appartementsrechten Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Brief aan de leden;afkoop en sanering NWI’s Gemeente ; Dienst Welzijn, Plan verzorgingshuizen 1997 tot 2000, Ziekenfondsraad, Bouwplannen voor een verzorgingstehuis; referentiekader 1999 Zorg & Ondernemen, Overijssel pleit voor flexibel en globaal bouwbeleid, nr 4mei 1999 VNG, Ouderenhuisvesting, wonen met toekomst, VNG-uitgever, Den Haag,1994 VNG, Ouderenhuisvesting, aanpassing van de woningvoorraad, VNG-uitgever, Den Haag,1994 Jellema, Hogere bouwkunde; beheren - bouwproces (13), SMD, Leiden, 1996



Inhoudsopgave Bijlagen cd-rom •

Analyse Nieuw Ouderen Woningbestand [folder] -Verdeling naar eigenaar en huurprijzen verschil -Woningb-grootte-huurprijzen.wb3 -Woningb-grootte-huurprijzen.xls -Nieuw Ouderen Woningbestand.mdb

•

Diverse berekeningen [folder] -Eigenwoningbezit.xls -Grondrprijs berekening Bijnkershoek.xls -Huur-bouw-huis-prijsstijgingen.wb3 -Huur-bouw-huis-prijsstijgingen.xls -Grondprijsberekening.xls -Verwerking vraagprijsgegevens bestand NVM Utrecht.xls

•

Diversen -3dstudio-presentatie.doc -Belangrijke richtlijnen in het Bouwkundig referentiekader verzorgingshuizen.doc -Conceptueel PVE.doc -Concurrentieoverzicht verpleegte.doc -Huisvestingsonderzoek bewoners.doc -Management versie.wpd -Populaire woningen.doc -Werkopzet.doc -Inspectielijst-operationeel.wpd -Horizontale splitsing van een pand in appartementswoningen.doc -Opplusdisk.*

•

Exploitatieberekeningen [folder] -Aanleunflat.wb3 -Aanleunflat levensduurverlenging.WB3 -Aanleunflat nieuw.WB3 -Biltstraat.wb3 -Biltstraat dienstencentrum.wb3 -Eisenhowerlaan.wb3 -Groot onderhoud berekening.wb3 -Groot onderhoud vergelijking.wb3 -Leningen.wb2 -Lening Eisenhowerlaan.wb3 -Overzicht leningen.wb3

•

Exploitatieberekeningen [folder] (Vervolg) -Overzicht-scenario’s.wb3 -Puntentelling.wb3 157 Huisvestingsbeleidonderzoek, stichting Innova voor senioren, februari 2000

•

Gebouwen [folder] -Gebouwen.doc -Marktwaarde.xls -Oppluskosten.xls -Relatieschema.wb3 -Woningindeling en opp.doc

•

Gevoeligheidsberekeningen [folder] -Leegstandskosten.wb3 -Levensduur-huurstijging-discontovoet.xls -Relativiteit leegstand en huuropbrengst.xls


Voorwoord. Jeroen van der Veen

Recommend Documents