Voorontwerpbestemmingsplan LISSERBROEK - DE OLMENHORST. toelichting

Voorontwerpbestemmingsplan LISSERBROEK - DE OLMENHORST

toelichting

9 maart 2015

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.

AANLEIDING ............................................................................................................................ 1 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED .......................................................................................... 2 DOEL EN PLANVORM ................................................................................................................. 2 GELDEND BESTEMMINGSPLAN .................................................................................................... 3 PLANPROCES ........................................................................................................................... 5 LEESWIJZER ............................................................................................................................. 5

HOOFDSTUK 2: 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

UITVOERBAARHEID ..................................................................................... 57

FINANCIËLE UITVOERBAARHEID ................................................................................................. 57 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ...................................................................................... 57

HOOFDSTUK 7: 7.1. 7.2. 7.3.

ONDERZOEK EN BEPERKINGEN ................................................................... 39

WATER ................................................................................................................................ 39 BODEM ................................................................................................................................ 41 FLORA EN FAUNA ................................................................................................................... 42 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE .......................................................................................... 45 GELUID ................................................................................................................................ 46 LUCHT.................................................................................................................................. 47 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................ 48 EXTERNE VEILIGHEID ............................................................................................................... 52 GEUR ................................................................................................................................... 55 LUCHTVAARTVERKEER ............................................................................................................. 55 MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ...................................................................................................... 55

HOOFDSTUK 6: 6.1. 6.2.

NIEUWE SITUATIE ....................................................................................... 32

VISIE OP HET PLANGEBIED ........................................................................................................ 32 RUIMTELIJKE STRUCTUUR ......................................................................................................... 33 BEOOGDE ONTWIKKELINGEN OP DE OLMENHORST ........................................................................ 33

HOOFDSTUK 5: 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10. 5.11.

BELEID EN REGELGEVING ............................................................................ 20

RIJK EN EUROPA..................................................................................................................... 20 PROVINCIAAL EN REGIONAAL BELEID........................................................................................... 22 GEMEENTELIJK BELEID ............................................................................................................. 27

HOOFDSTUK 4: 4.1. 4.2. 4.3.

BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE ................................................................. 6

RUIMTELIJKE STRUCTUUR ........................................................................................................... 6 FUNCTIONELE STRUCTUUR ....................................................................................................... 13 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE ........................................................................................... 13 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................ 19

HOOFDSTUK 3: 3.1. 3.2. 3.3.

INLEIDING ..................................................................................................... 1

JURIDISCHE ASPECTEN ................................................................................ 58

OPZET REGELS EN VERBEELDING ................................................................................................ 58 JURIDISCHE PLANTOELICHTING .................................................................................................. 58 HANDHAAFBAARHEID .............................................................................................................. 59

Bijlagen 1. Rapportage “Effecten op beschermde soorten Landgoed de Olmenhorst te Lisserbroek”, Quick scan Flora- en faunawet, Bureau Waardenburg, d.d. 12 februari 2014 2. Archeologisch Bureauonderzoek ‘Landgoed de Olmenhorst’, bureau de Brug Rapporten, kenmerk B12-148, d.d 8 november 2012 3. Verkeerskundig onderzoek “Onderbouwing verkeer uitbreiding De Olmenhorst”, Goudappel Coffeng BV, d.d. 7 februari 2013 en notitie “Actualisering verkeerskundig onderzoek”, Goudappel Coffeng, 19 december 2014 4. Verkennend bodemonderzoek, BK Milieu, 16 september 2013 5. Externe veiligheid Landgoed de Olmenhorst gemeente Haarlemmermeer actualisatie 2014, AVIV, 9 december 2014

HOOFDSTUK 1: 1.1.

INLEIDING

Aanleiding

Landgoed de Olmenhorst maakt met haar 31 hectare (ha) een belangrijk deel uit van de cultuurhistorische waarden van de Haarlemmermeerpolder. Het landgoed wordt gekenmerkt door ruimtelijke en functionele samenhang van verschillende functies en uitgestrekte boomgaarden, windsingels, bosschages en weiden. De afgelopen jaren heeft de Olmenhorst zich ontwikkeld tot een landgoed met belangrijke recreatieve, natuurlijke en landschappelijke waarden. Op het landgoed de Olmenhorst vindt momenteel een diversiteit aan activiteiten plaats. Er is een biologische productieboomgaard en een landgoedwinkel. Tevens zijn er horeca activiteiten en vinden er evenementen, zoals de Appelparade (voorheen Voorjaarsfair) en de zelfplukperiode plaats. Daarnaast is er land verhuurd en zijn in gebouwen diverse ateliers en een kleinschalig architectenbureau gehuisvest. Verder vinden er op het landgoed culturele, recreatieve, educatieve en zorg activiteiten plaats. De menging van de bovengenoemde functies met de agrarische functie bepalen het unieke karakter van de Olmenhorst.

Om in de toekomst een duurzaam gezonde bedrijfsvoering van de Olmenhorst te behouden, zijn er een aantal ontwikkelingen op het landgoed voorzien. Deze ontwikkelingen zijn beschreven in de “Visie de Olmenhorst”. Op 19 april 2011 heeft het college van B&W van de gemeente Haarlemmermeer ingestemd met de recreatieftoeristische ontwikkeling van het landgoed mits deze qua aard, omvang en uitstraling past bij het landgoed als geheel. Daarnaast heeft het college besloten de concept visie te gebruiken als inbreng voor dit bestemmingsplan. Het beoogde programma zoals opgenomen in de visie van 2011 is anno 2014 op onderdelen vereenvoudigd of verkleind: a. de zorgwoningen / zorgboerderij is uit de plannen geschrapt; b. de omvang van de nieuwe agrarische opslagloods ter vervanging van de bestaande loods is verkleind van 2.000 m2 naar 1.500 m2 c. het geprojecteerde familierestaurant wordt geen 800 m2, maar circa 400 m2 d. de geplande natuursauna is komen te vervallen en dit bouwdeel zal worden gebruikt door Olmenhorst gerelateerde bedrijvigheid; e. de geplande culturele invulling van de monumentale boerderij met het “Olmenhorst theater” is komen te vervallen.

Voorontwerpbestemmingsplan ‘Lisserbroek - De Olmenhorst’

Pagina 1

Het planologisch borgen van het huidige gebruik en de huidige bebouwing alsmede de inbreng van de Visie de Olmenhorst vormen de aanleiding voor dit bestemmingsplan. De visie geeft inzicht in de toekomstige ontwikkelingen van de Olmenhorst en vormt voor een deel de onderbouwing voor dit bestemmingsplan. 1.2.

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan ‘Lisserbroek - De Olmenhorst’ ligt in het zuidelijke deel van de Haarlemmermeer, centraal tussen Amsterdam, Haarlem en Leiden. In de directe omgeving liggen de plaatsen Lisserbroek, Abbenes, Lisse, Nieuw-Vennep en Hillegom.

Afbeelding: ligging plaatsen in de directe omgeving

Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Lisserweg. De noordelijke en oostelijke begrenzing wordt gevormd door agrarisch gebied. Ten westen van het plangebied ligt de IJweg. 1.3.

Doel en planvorm

De doelstelling van het bestemmingsplan is het bieden van een actueel juridischplanologisch kader voor de ontwikkelingsvisie (2011) die door landgoed de Olmenhorst is opgesteld. In dit bestemmingsplan worden niet alle ontwikkelingen uit de visie mogelijk gemaakt, omdat het te realiseren programma op onderdelen is verkleind.


Pagina 2

1.4.

Geldend bestemmingsplan

1.4.1

Bestemmingsplan Buitengebied Zuid

Ter plaatse van de Olmenhorst geldt het bestemmingsplan “Buitengebied Zuid” dat op 4 juli 2013 door de gemeenteraad van Haarlemmermeer is vastgesteld. Vrijwel de gehele Olmenhorst is bestemd als “Agrarisch” met de functieaanduiding “gemengd”. Op de afbeelding is dit weergegeven.

Bestemming Gemengd Bestemmingsomschrijving Op grond van de bestemmingsomschrijving zijn ter plaatse van de bestemming “Agrarisch” volwaardige agrarische bedrijfsactiviteiten met een in hoofdzaak grondgebonden bedrijfsvoering, met uitzondering van glastuinbouw, bollenteelt, intensieve veehouderij, paardenfokkerij en paardenhouderij toegestaan. Naast agrarische activiteiten zijn aan huis verbonden beroepen of kleinschalige bedrijfsactiviteiten, natuur- en landschapsbeheer, extensief recreatief medegebruik, kleinschalige kampeervoorzieningen (maximaal 15 plekken en 150 m² bijbehorende bebouwing), nevenactiviteiten in de vorm van educatie, zorg gerelateerde voorzieningen, verkoop van eigen of streekproducten, bed&breakfast en kinderopvang toegestaan. Naast de genoemde functies zijn tevens verharde en onverharde paden, erfverharding ten dienste van het agrarische bedrijf, en (toegangs)wegen ten dienste van (aangrenzende) bestemming(en), groen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. Op grond van de functie-aanduiding “gemengd”, die geldt voor het hele terrein van de Olmenhorst, zijn naast de al eerder genoemde functies tevens de volgende functies toegestaan: atelier, architecten/-ontwerpbureau, meubelmakerij (inclusief showroom), workshops, kaasmakerij, detailhandel in eigenproducten en streekproducten, horeca in maximaal categorie 2 en feesten en partijen. Daarnaast is opslag toegestaan. De bijbehorende terreinen mogen tevens worden gebruikt als hondenschool, veldstation ten


Pagina 3

behoeve van agrarisch onderzoek, recreatie, evenementen (in de vorm van weekend- of meerdaagse markten of themamarkten), horeca met daartoe behorende partytenten, waarbij de oppervlakte van de (party)tenten maximaal 2.000 m² mag bedragen. Bouwregels Op het terrein is een aantal bouwvlakken ingetekend. De gebouwen mogen uitsluitend binnen deze bouwvlakken worden gebouwd. Voor agrarische bedrijfsgebouwen geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale nokhoogte van 12 meter. De gebouwen moeten minimaal 5 meter achter de voorgevel van de bedrijfswoning of het denkbeeldige verlengde van die voorgevel worden geplaatst. Voor agrarische bedrijfswoningen en bijbehorende bouwwerken geldt dat per bestemmingsvlak maximaal één bedrijfswoning is toegestaan, tenzij dat anders is aangeduid. In de monumentale boerderij zijn twee bedrijfswoningen toegestaan. Bestemming Wonen Op het terrein van de Olmenhorst zijn drie vlakken bestemd als “Wonen”. Toegestaan zijn woningen, aan huis verbonden beroepsuitoefening met daarbij behorende tuinen, terreinverhardingen en erven. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen de bouwvlakken. De goothoogte bedraagt maximaal 4 meter, de nokhoogte maximaal 9 meter. Tuin Delen van de gronden rond de woningen zijn bestemd als “Tuin”. Toegestaan zijn tuinen, opritten, terreinverhardingen, paden en bouwwerken met uitzondering van carports. Waarde – cultuurhistorie Het hele terrein van de Olmenhorst is voorzien van de dubbelbestemming “Waarde – cultuurhistorie”. De voor ‘Waarde - Cultuurhistorie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud en herstel van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorische waarden, welke met name bestaan uit uitgestrekte boomgaarden, windsingels, bosschages en weiden, een karakteristieke boerderij, houten huis, tuinhuis, moestuin en ommuring. Er mag niet worden gebouwd ten behoeve van de voor deze gronden andere aangewezen bestemming, indien als gevolg daarvan onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarde van de gronden, gebouwen en bouwwerken. Voor diverse activiteiten (niet zijnde bouwen) is een vergunningenstelsel opgenomen. De omgevingsvergunning-vereiste is niet van toepassing op werkzaamheden die het “normale onderhoud” betreffen of reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning wordt getoetst of er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische waarden.


Pagina 4

Toets aan geldende bestemmingsplan De ontwikkelingen die op de Olmenhorst worden voorzien kunnen niet volledig binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan worden gerealiseerd. Zo wordt een kleinveeboerderij/kaasmakerij/educatiecentrum, een trouwkapel alsmede een kas boven de kersentuin gebouwd buiten de geldende bouwvlakken. Gelet hierop is dit bestemmingsplan opgesteld. 1.4.2

Reparatieplan Buitengebied Zuid

Het op 4 juli 2013 vastgestelde bestemmingsplan “Buitengebied Zuid” is gedeeltelijk vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (RvS). In de uitspraak van 20 augustus 2014 heeft de RvS het bestemmingsplan op drie onderdelen vernietigd, waarvoor een nieuw besluit moet worden genomen. Het betreft de bestemmingen: - “Agrarisch” met de aanduiding "specifieke vorm van agrarisch – mestbassin" voor een perceel gelegen ten zuiden van de kruising Kaagweg en Lisserweg - “Leiding Gas” met de aanduiding “specifieke vorm van gas – 9” voor het perceel Rijnlanderweg 1474; - “Tuin” en “Wonen” voor de percelen Rijnlanderweg 1484 t/m 1499. In dit kader is in november 2014 een reparatieplan in procedure gebracht dat maart 2015 is vastgesteld. Dit heeft echter geen betrekking op de percelen van dit bestemmingsplan zodat het reparatieplan verder geen bespreking behoeft. 1.5.

Planproces

Een bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. Het voorontwerp bestemmingsplan wordt ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan rijk, provincie en waterschap. Door de gemeente Haarlemmermeer wordt in dit stadium van planvorming ook de dorpsraad Lisserbroek in de gelegenheid gesteld op het voorontwerp bestemmingsplan te reageren. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg worden verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. De huidige huurder/bewoners alsmede de dorpsraden van Abbenes en Nieuw-Vennep worden door landgoed de Olmenhorst geïnformeerd over de planvorming. 1.6.

Leeswijzer

Het tweede hoofdstuk van deze toelichting geeft een beeld van de bestaande situatie in het plangebied. Er wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. In het derde hoofdstuk wordt ingegaan op het relevante beleid en de regelgeving en de invloed hiervan op het bestemmingsplan. Het vierde hoofdstuk gaat in op de nieuwe situatie met de te verwachten ontwikkelingen en de gewenste ruimtelijk-functionele structuur. Het vijfde hoofdstuk gaat in op de onderzoeksgegevens en beperkingen. In het hoofdstuk zes komt de uitvoerbaarheid aan bod en in het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische aspecten van dit bestemmingsplan.


Pagina 5

HOOFDSTUK 2: 2.1.

BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE

Ruimtelijke structuur

Landschappelijke structuur omgeving Droogmakerijen zoals de Haarlemmermeer kenmerken zich door rechte lijnen (verkaveling en patroon van wegen en waterlopen), verspreide bebouwing (boerderijen temidden van hun bedrijfskavel), openheid (weinig bebossing), en gebruik als akkerland. Het landschap van de Haarlemmermeer wordt gekenmerkt door duidelijke rechthoekige verkavelingspatronen in noord-zuidelijke en oost-westelijke richting. Kenmerkend is verder dat de meeste bebouwing aan de noord-/ zuid wegen ligt en deze bebouwingslinten vormen. De Olmenhorst vormt hier een uitzondering op. Van oudsher wordt het landgoed vanuit de Lisserweg, een oost-/west weg, ontsloten en ligt tussen de noord-/ zuid lijnen IJweg en de Nieuwerkerkertocht. De hoge houtwallen maken van de Olmenhorst als geheel een uitzondering en een zeer herkenbaar element binnen het open polderlandschap. Een ander belangrijk landschappelijk element vlakbij de Olmenhorst is de ringdijk en de ringvaart. Met het graven van de ringvaart en het opwerpen van de ringdijk begon de drooglegging van de Haarlemmermeer. Van voor die tijd dateert het oude stuk land, de Lisserbroekerpolder, vlakbij het landgoed. Het Turfspoor is tevens een landschapselement van voor de inpoldering en vormt de grens tussen de droogmakerij en de Lisserbroekerpolder. Dit stuk land wijkt sterk af van de verkaveling van na de drooglegging. In de nabijheid liggen ten zuiden de dorpjes Abbenes, Buitenkaag en ten noorden Beinsdorp. Abbenes behoorde in vroeger jaren, vóór de drooglegging van de Haarlemmermeer, tezamen met Beinsdorp en Vennep tot één van de drie eilanden in dit grote meer. Buitenkaag dankt zijn oorspronkelijke ontwikkeling voor een belangrijk deel aan de vestiging van één van de drie grote Haarlemmermeerse gemalen. Naast Abbenes en Buitenkaag bevinden zich vlakbij de Olmenhorst Lisse, Lisserbroek, Nieuw-Vennep en Hillegom. In de omgeving liggen verspreid verschillende agrarische bedrijven welke in sommige gevallen voorzien in tuinbouw. Andere bedrijvigheid komt ook voor zoals opslag en distributie.

Afbeelding: verkavelingsstructuur in de directe omgeving


Pagina 6

Landschappelijke kenmerken landgoed De Olmenhorst heeft sinds de drooglegging van het Haarlemmermeer een groeiende betekenis voor de cultuurhistorie van de Haarlemmermeerpolder. Door de lange historie van agrarische bedrijfsvoering en de daarbij behorende landschappelijke ontwikkeling heeft het landgoed een unieke plek in de Haarlemmermeer verworven. De Olmenhorst is in zijn totaliteit en met zijn dichte beplanting een herkenbaar landschappelijk element vanuit het omringende open landschap, de polder. Vanuit de omgeving is het landgoed duidelijk te zien door de hoge houtwallen die met name langs de Lisserweg en de IJweg een markering vormen tussen het landgoed en de openbare weg. Op de foto is dit zichtbaar.

De brede windsingel, later uitgegroeid tot de bossingel van het landgoed, die de eerste boomgaard moest beschermen tegen de heersende zuidwesten winden, bestond bij aanleg rond 1880 voor een belangrijk deel uit olmen. Iep en olm zijn synoniemen voor de vanouds her zeer kenmerkende boom in de Lage Landen, geroemd om zijn vele gebruikskwaliteiten. Toen de herbouw van de boerderij in 1894 plaats vond centraal op de eigen kavel, moest daarvoor een stukje van het inmiddels ruim tien jaar oude Olmenbos worden vrij gemaakt. Hiermee is de basis gelegd voor de naamgeving van het landgoed, ofschoon hiervoor pas bewust gekozen werd door de derde generatie, nadat zij in 1906 het karakteristieke familiehuis bouwden naast de boerderij. Tot in de jaren ’90 van de vorige eeuw hebben de olmen een belangrijk stempel gedrukt op de houtopstanden van het landgoed.


Pagina 7

Aaneengesloten in een kort lint liggen verschillende gebouwen: schuren, een monumentale boerderij, diverse woonhuizen, ateliers en de Landgoedwinkel. Aan het begin van het lint - de entree van het gebied- staan de woonhuizen, aan het einde van het lint gebouwen voor de boomgaardexploitatie en het landbouwbedrijf. Juist deze ‘lintbebouwing’ zorgt voor een visuele verrassing. Relatief aaneengesloten geeft deze aanwezige verdichting in samenhang met de rastermatig geplante fruitbomen de bezoeker een ruimtelijke ervaring. Aan het einde van het lint gaat het landschap over van bebouwd naar vlak en agrarisch. De keuze in 1894 om de grote boerderij (net als eerder De Betsyhoeve) op 150 meter vanaf de openbare weg te plaatsen c.q. om een lange en omzoomde oprijlaan te maken, was en is voor de Haarlemmermeer tamelijk uniek. Dit heeft een heel andere opzet gegeven dan die van alle andere boerderijen in de (wijde) omgeving, waar de hoofdgebouwen dicht bij de weg staan. Het karakter veranderde natuurlijk nog verder toen de villa werd gebouwd, de moestuin werd aangelegd, boomgaarden werden toegevoegd en het fruitcomplex werd opgericht. In de navolgende tekst zijn de op het landgoed aanwezige elementen met cultuurhistorische waarden beschreven. In alle gevallen geldt dat behoud van deze cultuurhistorische waarden uitgangspunt is. Monumentale lindebomen ter plaatse van de oprijlaan Nadat in 1894 de grote boerderij 150 meter vanaf de openbare weg werd herbouwd was een lange oprijlaan nodig om de boerderij toegankelijk te maken. Om deze oprijlaan aan te kleden, werden aanvankelijk Italiaanse populieren geplant. Tot 1950 waren deze populieren beeldbepalend voor de entree. Midden/einde van de Tweede Wereldoorlog werden daartussen linden geplant. Toen deze groot genoeg waren, werden de populieren eruit gehaald en werden de lindenbomen het monumentale kenmerk van de entree van het huidige Olmenhorst. De oprijlaan is vrij uniek voor de Haarlemmermeer.


Pagina 8

Windsingels rond en tussen boomgaarden Om de fruitteelt te beschermen tegen weersinvloeden zijn verspreid over de Olmenhorst windsingels rond de boomgaarden aangelegd. De eerste windsingel (de bosrand) dateert van vóór 1880 en werd aangelegd ter bescherming van boomgaard “nummer 1”; de overige singels zijn aangelegd bij de uitbreiding-in-stappen van de boomgaarden. Een belangrijk landschappelijk kenmerk is verder dat de windsingels voornamelijk het oostwestelijke polderpatroon volgen. Zij vormen een zeer karakteristiek element van het landgoed.

Kastanjeboom bij het ‘Groene Huis’ Aan het eind van de oprijlaan, nabij het ‘Groene Huis’ staat een grote kastanjeboom. Deze monumentale boom is gelijk geplant met de bouw van het groene huis, in 1906, en heeft daarom een grote cultuurhistorische waarde. Door zijn leeftijd en plaatsing als solitaire boom naast het landhuis van de familie heeft hij daarnaast natuurlijk ook een grote landschappelijke waarde.


Pagina 9

Bosrand op perceel Op het perceel van De Olmenhorst ligt een ruim 20 meter brede bosrand. Deze langgerekte bossage met voornamelijk iepen werd vóór 1880 geplant en was de eerste windsingel op de Olmenhorst. Toen na een brand in 1893 een nieuwe boerderij op de huidige plaats moest worden gebouwd, werd een deel van de bossage gerooid. Aan de plaats tussen de iepen (olmen) ontleende de boerderij haar naam ‘de Olmenhorst’. Op de onderstaande luchtfoto is de bosrand zichtbaar.

Boerderij ensemble – monumentale boerderij en ambachtsplein De grote boerderij als hoofdgebouw ontstond samen met de Zwarte schuur als nevengebouw in 1894. Tegelijkertijd ontstonden ook de arbeiderswoningen langs de Lisserweg. Door de tijd heen werd het ensemble gecompleteerd. Zo ontstonden tot 1912 het groene huis en de moestuin met tuinmuur en theeprieel. In 1929 werd het “Ambachtsplein” met de aardappelschuur verrijkt en in 1946 het gezicht van nu met de bouw van de trekkergarage bepaald. Het toenmalige fruitcomplex en huidige detailhandelcomplex werd gefaseerd tussen 1936 en 1950 gebouwd.


Pagina 10

Boomgaarden De eerste boomgaard (nog altijd ‘nummer 1’ genoemd) dateert van vóór 1880. Het fruitareaal kreeg een belangrijke uitbreiding onder de derde generatie, vanaf omstreeks 1918, en nog een verdere impuls onder de vader van de huidige eigenaren.

Hoogstamboomgaard De eerste boomgaarden werden allemaal als hoogstamboomgaard aangeplant. Later werden deze door de veel efficiëntere laagstamboomgaarden vervangen. Met besef van de cultuurhistorische waarde van de hoogstamboomgaarden voor de Olmenhorst is in 1996 het concept opnieuw geïntroduceerd. Om deze goed te kunnen beleven is deze ten oosten van de oprijlaan geplaatst.


Pagina 11

Moestuin Nadat het groene huis in 1906 ten oosten van de oprijlaan werd gebouwd waren er plannen om ten westen van de oprijlaan een moestuin aan te leggen. Op een 30 meter brede strook tussen de oprijlaan en een oude sloot ontstond in 1912 dan de moestuin die aanvankelijk een formele aanleg had. De moestuin moet als ensemble samen met de tuinmuur en het theeprieel worden beschouwd welke tegelijkertijd ontstaan zijn. De tuinmuur werd precies langs de vroegere sloot gepland.

Verkeerskundige structuur De hoofdwegenstructuur wordt gevormd door de oostelijk van het plangebied gelegen A44 en de A4. De N207 vormt de noordelijke infrastructurele begrenzing. De Olmenhorst is vanaf de N207 bereikbaar via de IJweg en Lisserweg. Per fiets is de Olmenhorst bereikbaar via het vrijliggende fietspad langs de Lisserweg. Ook voetgangers maken gebruik van dit fietspad. Per openbaar vervoer is de Olmenhorst bereikbaar per bus, de bushalte ligt aan de IJweg, op circa 550 meter van de entree van de Olmenhorst.


Pagina 12

2.2.

Functionele structuur

De omgeving van de Olmenhorst kenmerkt zich door een duidelijke functiescheiding. Ten noorden, oosten en grotendeels ten zuiden van de Olmenhorst domineert de akkerbouw. Als overgang tussen het noordelijke agrarische gebied en Nieuw-Vennep ligt het park Venneperhout. Ten westen van de Olmenhorst ligt een woongebied, zuidelijk van dit woongebied ligt een gebied waar bedrijvigheid wordt gecombineerd met onder andere glastuinbouw en bedrijfswoningen.

Afbeelding: functionele zonering

2.3.

Beschrijving bestaande situatie

In deze paragraaf wordt de bestaande situatie van de Olmenhorst beschreven. Er volgt een beschrijving van de boomgaarden en de aanwezige bebouwing met de diverse aanwezige functies. Tevens komen het verkeer en parkeren aan bod. 2.3.1. Boomgaarden De Olmenhorst bestaat voor het grootste gedeelte uit 18 hectare fruitboomgaarden. Op de Olmenhorst wordt het fruit op biologische wijze geteeld. Dit betekent dat er geen kunstmest en chemische middelen worden gebruikt. Sinds 2000 is het mogelijk om een fruitboom te adopteren. Adoptiehouders kunnen de hele cyclus van nabij beleven: van de ontwikkeling van het kleine knopje aan de kale tak in winter en vroege voorjaar, via de bloei in het voorjaar, de gestage groei door de zomer, tot de lonkende rijpe vrucht in het najaar.


Pagina 13

2.3.2. Bebouwing In deze paragraaf wordt de huidige aanwezige bebouwing van de Olmenhorst beschreven. De onderstaande bouwwerken worden kort beschreven: 1. de landgoedwinkel; 2. de kistenloods; 3. de winkels; 4. het paviljoen; 5. de bijenkas; 6. de boerderij; 7. tractoren & machineopslag; 8. de Zwarte Schuur; 9. de Groene Villa; 10. Faro aardappelschuur; 11. het Boshuis; 13. theeprieel en tuinmuur; 14. woningen; 15. nutsvoorziening; 16. bronsgieterij Irene Prager; 17. schuur in boomgaard t.h.v. Turfspoor; 18. keet in boomgaard voor medewerkers; 19. schuur t.b.v. zorg (‘s Heeren Loo). Op de onderstaande afdeelding is de bestaande bebouwing ter plaatse van de Olmenhorst weergegeven.

Afdeelding: aanwezige bebouwing ter plaatse van de Olmenhorst (NB: de voormalige geitenboerderij (nummer 12) staat nog op deze afbeelding, maar is inmiddels gesloopt).


Pagina 14

Ad 1. De Landgoedwinkel In de landgoedwinkel wordt biologisch fruit uit de boomgaarden en een groeiende reeks Olmenhorstproducten verkocht. Het assortiment is uitgebreid door samenwerking met andere, kleinschalige bedrijven die ambachtelijk geteelde producten voortbrengen, zoals boerenkaas, vlees van natuurlijk gehouden vee, verse scharreleieren, onbespoten groente en biologisch brood. Tevens heeft de Landgoedwinkel zich ontwikkeld tot natuurvoedingswinkel voor een grote regio.

Ad 2. De Kistenloods Ten oosten van de landgoedwinkel bevindt zich de kistenloods. Hier worden diverse materialen ten behoeve van de bedrijfsvoering opgeslagen. In het gebouw is in de huidige situatie een atelier gevestigd.

Ad 3. De winkels Naast de landgoedwinkel bevinden zich in het Olmenhorst detailhandelscentrum verschillende kleine winkeltjes, workshopruimtes en ateliers.


Pagina 15

Ad 4. Het Paviljoen Aan de noordzijde van het plangebied ligt het Campagne Paviljoen, deze bestaat uit 6 geschakelde tenten. In het Campagne Paviljoen wordt de daghoreca verzorgd tijdens drukke perioden en worden in de overige periodes huwelijken, feesten en partijen gegeven. Deze locatie is ook een officiële trouwlocatie, dus huis der gemeente.

Ad 5. De bijenkas De plaats van de vroegere bijenkorven, dient nu als uitvalsbasis voor de plantsoenendienst van de Olmenhorst. De voormalige slingerkeuken (voor honingwinning) is nu de centrale wasserij en magazijn voor bedrijfskleding. De Olmenhorst plantsoenendienst bestaat overwegend uit enkele gepensioneerden, soms ondersteund door vakantiekrachten. Daarnaast boden in de afgelopen tien jaar via diverse samenwerkingstrajecten ook zorgvragenden hier hulp. Door de huidige samenwerking met ’s Heeren Loo wordt beoogd deze arbeidsinvulling structureel te versterken. Daartoe is de dagbestedingslocatie in de moestuin ingericht door ’s Heerenloo, zie punt 19. Ad 6. De grote Boerderij De grote boerderij heeft al jaren geen agrarische functie meer. Aan de voorzijde van de boerderij bevinden zich twee woonhuizen. Aan de zijde van het Ambachtsplein zijn hierin ambachtelijke bedrijven gevestigd. De achterzijde van de boerderij wordt sporadisch gebruikt voor culturele gelegenheden.


Pagina 16

Ad 7. Tractoren & Machineopslag Ten noordwesten van de boerderij staat een open schuur welke voornamelijk dient als opslag voor landbouwvoertuigen.

Ad 8. De Zwarte Schuur In de Zwarte Schuur is een ambachtelijke antiekrestaurateur gevestigd. Ad 9. De Groene Villa De monumentale groene villa is al generaties lang het woonhuis van de eigenaren. In de woning bevindt zich de ‘stijlkamer’. Deze ruimte wordt verhuurd voor vergaderingen van kleine gezelschappen. Ad 10. De Aardappelhut De Aardappelhut, de naam verwijst naar de oorspronkelijke functie, is sinds 1997 in gebruik als werkruimte voor architectenbureau FARO. Ad 11. Het Boshuis Aan de rand van een bosstrook en temidden van een van de perenboomgaarden, ligt het houten Boshuis. Het Boshuis wordt verhuurd voor vergaderingen, feesten en partijen. Ook deze locatie dient als huis der gemeente voor huwelijksvoltrekkingen en feesten.


Pagina 17

Ad 13. Theeprieel In het zuidelijk gedeelte van de Olmenhorst staat een prieel. Dit monumentale object heeft geen gebruiksfunctie maar wordt gebruikt bij bruidsreportages. Ad 14. Woningen Het totale aantal woningen op het landgoed bedraagt zeven. Twee hiervan zijn gelegen in de kop van de grote boerderij. De overige huizen zijn de al genoemde Groene Villa, drie woningen westelijk van het begin van de oprijlaan en tot slot een woonhuis noordelijk van de kistenloods

Ad 15. Nutsvoorziening Ten westen van de voormalige fruitschuren staat een nutsvoorziening. Ad 16. Bronsgieterij Irene Prager Aan de zuid-westelijke punt van de moestuin ligt de ovenschuur van de bronsgieterij Irene Prager. De gieterij ligt ten westen van de tuinmuur en is hier direct aan gekoppeld. Ad 17 en 18 Schuren / keten in de boomgaard In de boomgaard staat een aantal schuren / keten die dienen als schuil- en schaftgelegenheid voor de medewerkers van de boomgaard. Ad 19. Schuur ten behoeve van zorg (‘s Heeren Loo) Nabij de inrit bevindt zich een schuur welke gebruikt wordt door zorginstantie ’s Heeren Loo. Er is sinds enkele jaren dagbesteding voor cliënten van ’s Heerenloo. Hun activiteiten bestaan in hoofdzaak uit ondersteunende werkzaamheden in de groenvoorzieningen van de Olmenhorst en het onderhouden van de moestuin. Daartoe is een bestaande moestuinschuur opgewaardeerd zodat deze als uitvalsbasis voor cliënten en hun begeleiders dient.


Pagina 18

2.4.

Verkeer en parkeren

Het landgoed de Olmenhorst kan worden onderverdeeld in drie hoofdsoorten van gebruik. Deze zijn regulier (winkelbezoek enz.), besloten bijeenkomsten (feesten/partijen en vergaderingen) en grote evenementen (bijvoorbeeld “Zelfpluk”). In deze paragraaf wordt ingegaan op de huidige verkeerskundige situatie van de Olmenhorst. De Olmenhorst wordt ontsloten door de Lisserweg. Bij de verschillende functies binnen het landgoed zijn parkeerplaatsen aanwezig. De twee grootste en belangrijkste parkeerplaatsen liggen ten westen van de voormalige fruitschuren en ten westen van de Groene Villa. In het publieke gebruik van landgoed de Olmenhorst zijn drie verschillende situaties te onderscheiden: 1. het reguliere bezoek ten behoeve van de winkels, en de daghoreca tijdens de reguliere openingstijden (9.00 – 18.00 uur); 2. het bezoek door het bijwonen van besloten bijeenkomsten in het Boshuis en in het paviljoen. Dit betreft vergaderingen, trainingen en feesten en partijen; 3. het bezoek tijdens grootschalige publieksevenementen zoals de Appelparade (voorheen Voorjaarsfair) en de zelfplukperiode in de weekenden van september en oktober. Naast het publieke gebruik is er nog sprake van de volgende verkeerstromen: 4 de bevoorrading; 5. de medewerkers. De Olmenhorst ervaart dat het grootste gedeelte van de gemotoriseerde bezoekers komt via de A44 en Lisserweg en via de N207 / IJweg. De aanvullende verkeersstromen ‘goederenverkeer’ bestaat zowel uit de bevoorrading van de diverse winkels, ateliers en horecavoorzieningen als ook de aan- en afvoer van de voortgebrachte producten. Veel van de hier geoogste producten worden bij gespecialiseerde bedrijven elders opgeslagen en worden daarom direct tijdens de oogst met de eigen vrachtauto afgevoerd. Van deze productstroom komt alleen dat gedeelte weer terug naar het landgoed dat via de eigen winkel en een aantal regionale groothandelsklanten gedurende de rest van het jaar vermarkt wordt. Openbaar vervoer en fietsers De Olmenhorst is bereikbaar per bus (bushalte in Lisserbroek). Langs de IJweg en de Lisserweg bevinden zich vrijliggende fietspaden. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op het verkeerskundig onderzoek dat is uitgevoerd ten behoeve van dit bestemmingsplan.


Pagina 19

HOOFDSTUK 3: 3.1.

BELEID EN REGELGEVING

Rijk en Europa

3.1.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft: a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; b. het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. De onderwerpen vanuit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte hebben geen invloed op dit bestemmingsplan. 3.1.2. Duurzaamheidsladder De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening. Overheden dienen op grond van dit besluit verplicht nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen (de ladder) borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. In lid 2 van artikel 3.1.6 Bro is geregeld dat in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet worden voldaan aan een aantal voorwaarden die zien op het onderzoeken van de regionale behoefte en een afweging omtrent het voorzien in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied. De Olmenhorst is een bestaande boomgaard waar in de huidige situatie al recreatieftoeristische activiteiten plaatsvinden. Er is derhalve geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De regionale behoefte is door het lange bestaan reeds aangetoond. Dit bestemmingsplan gaat uit van het in beperkte mate uitbreiden van de bestaande nevenfuncties, waarbij het karakter van het landgoed onveranderd blijft. Omdat deze nevenfuncties onderdeel zijn van de bedrijfsvoering van de Olmenhorst, kunnen deze niet binnen het bestaande stedelijke gebied worden gerealiseerd.


Pagina 20

3.1.3. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011) heeft het rijk algemene regels vastgelegd ter bescherming van nationale belangen. Als nationaal belang zijn benoemd de Mainportontwikkeling Rotterdam, het Kustfundament, de Grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied, Defensie en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op deze door het rijk benoemde nationale belangen. 3.1.4. Randstad 380 kV-verbinding Beverwijk-Zoetermeer (Bleiswijk) Op 3 september 2012 is het ‘Inpassingsplan Randstad 380 kV-verbinding BeverwijkZoetermeer (Bleiswijk), Noordring’ vastgesteld. In de Randstad wordt een nieuwe 380 kVhoogspanningsverbinding gerealiseerd om in de toekomst voldoende capaciteit te kunnen bieden voor elektriciteitstransport in de regio. De hoogspanningsverbinding bestaat uit twee van elkaar te onderscheiden verbindingen. Het betreft de verbinding tussen Wateringen en Zoetermeer (Bleiswijk), de 'Zuidring', en de verbinding tussen Beverwijk en Zoetermeer, de 'Noordring'. Naast een nieuwe 380 kVhoogspanningsverbinding gaat het plan uit van een ondergrondse 150 kV hoogspanningsverbinding. In de directe nabijheid van de Olmenhorst ligt uitsluitend het ondergrondse 150 Kv tracé. Het bovengrondse 380 Kv-tracé ligt langs de N207 op circa 800 meter afstand. Op de afbeelding is dit aangegeven.

Het 150 Kv tracé van Sassenheim naar Haarlemmermeer loopt langs de Olmenhorst. Deze al bestaande bovengrondse verbinding tussen Sassenheim en Haarlemmermeer wordt deels ondergronds verkabeld en deels gecombineerd met de nieuwe


Pagina 21

bovengrondse 380kV hoogspanningslijn. Deze werkzaamheden worden naar verwachting uitgevoerd in 2016 en 2017. In paragraaf 4.7 wordt hier nader op ingegaan. 3.2.

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1. Structuurvisie Noord-Holland 2040 In de structuurvisie Noord-Holland 2040 is de ruimtelijke visie van de provincie in de periode tot 2040 beschreven. Uitgangspunt is om de bestaande kwaliteiten van het provinciale landschap te behouden of verder te ontwikkelen. Op basis hiervan richt de structuurvisie zich op drie hoofdbelangen:  klimaatbestendigheid: de provincie zorgt voor een gezonde en veilige leefomgeving in harmonie met water en gebruik van duurzame energie;  ruimtelijke kwaliteit: de provincie zorgt voor behoud van het Noord-Hollandse landschap door verdere ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit.  duurzaam ruimtegebruik: de provincie zorgt voor een regionale ruimtelijke hoofdstructuur waarin functies slim gecombineerd worden en goed bereikbaar zijn nu, en in de toekomst. Deze drie hoofdbelangen vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. Op structuurvisiekaart is aangegeven dat het plangebied van de Olmenhorst onderdeel uitmaakt van ‘Transformatiegebied – meervoudig’. Beleidsuitgangspunten binnen ‘Transformatiegebied – meervoudig’ zijn:  inzetten op verscheidenheid in aanbod woonmilieus;  gebiedsontwikkeling vanuit integrale opgave voor wonen, water, recreatie, natuur en bedrijvigheid op basis van landschappelijke kwaliteit en identiteit;  waarborgen / versterken bereikbaarheid. Uitgangspunt voor de Olmenhorst is het versterken van de recreatieve en landschappelijke functie die de boomgaard en de bijbehorende voorzieningen vervullen. Dit past binnen het provinciale beleidskader om recreatieve voorzieningen te behouden en te versterken. 3.2.2. Provinciale ruimtelijke verordening De Provinciale ruimtelijke verordening (vastgesteld op 3 februari 2014) geeft een beschrijving waaraan bestemmingsplannen en beheersverordeningen moeten voldoen. Deze verordening is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. Wel zal hierin duidelijk het provinciaal belang naar voren moeten komen. Het uitgangspunt daarbij is dat de bevoegdheden ter doorwerking van het ruimtelijk beleid zoveel mogelijk proactief worden ingezet en het provinciale beleid daarbij zoveel mogelijk eenduidig wordt geregeld.


Pagina 22

Landelijk gebied Het landgoed is onderdeel van het “landelijk gebied”. Op de afbeelding (screenshot www.ruimtelijkeplannen.nl) is dit weergegeven. In het landelijk gebied zijn geen nieuwe kantorenlocaties of bedrijventerreinen, nieuwe woonwijken of landgoederen toegestaan.

Conform artikel 14 van de Provinciale Verordening kunnen bestaande vormen van verstedelijking in het landelijk gebied alleen worden uitgebreid als de noodzaak is aangetoond en aangetoond is dat de uitbreiding van de verstedelijking niet in het bestaande bebouwde gebied kan plaatsvinden. Voor de Olmenhorst wordt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan in beperkte mate uitbreiding van de bestaande nevenfuncties bij de boomgaard voorzien. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Transformatiegebied Op grond van artikel 14 lid 3 mag uitbreiding van bestaande verstedelijking plaatsvinden in de zogenaamde “transformatiegebieden”. In de Provinciale ruimtelijke verordening is een transformatiegebied gedefinieerd als: “een zoekgebied voor verstedelijking waarin meerdere opgaven - bijvoorbeeld voor wonen, water, recreatie, natuur en bedrijvigheid, in samenhang worden ontwikkeld met inachtname van de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en duurzaam bouwen”. De Olmenhorst is onderdeel van een dergelijk transformatiegebied. Op de afbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) is dit aangegeven.


Pagina 23

Conform artikel 15 van de Verordening voldoet een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van: a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden; b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd; c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis; d. de historische structuurlijnen; e. cultuurhistorische objecten. De Olmenhorst is een bestaande functie zodat er geen sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in een beperkte uitbreiding van de reeds bestaande nevenfuncties. De hoofdopzet van het landgoed / boomgaard blijft onaangetast en de landschappelijke structuur, die wordt bepaald door de boomgaard en de watergangen blijft eveneens in tact. De cultuurhistorische objecten zoals de historische boerderij blijven in stand. Ecologische Verbindingszone Ten zuid-oosten van de Olmenhorst ligt de Nieuwerkerkertocht. Deze sloot en bijbehorend talud is in de provinciale verordening aangewezen als ‘Ecologische Verbindingszone’. De sloot en het bijbehorende talud liggen (net) buiten de grenzen van dit bestemmingsplan. Voor de aangrenzende gronden wordt uitgegaan (conform het reeds geldende bestemmingsplan) van de realisatie van een fietspad

Afbeelding: uitsnede Ecologische verbindingszone

Bufferzone De Olmenhorst is onderdeel van de “bufferzone”. Conform artikel 24 van de Provinciale Verordening is verdere verstedelijking niet mogelijk in de vorm van nieuwe bebouwing voor wonen, detailhandel, bedrijven, kantoor (anders dan dienstbaar aan dagrecreatie, natuurbeheer), complexen van recreatiewoningen, grootschalige hotels,


Pagina 24

bezoekersintensieve overdekte dagrecreatie en bezoekersintensieve openlucht dagrecreatie. De Olmenhorst is een bestaande functie zodat er geen sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling. Het bestemmingsplan voorziet uitsluitend in een beperkte uitbreiding van de reeds bestaande nevenfuncties. Deze functies zijn dienstbaar aan de al aanwezige agrarische voorzieningen en (dag)recreatieve voorzieningen. Het bestemmingsplan is gelet hierop in overeenstemming met de provinciale verordening. Gecombineerde landbouw De Olmenhorst is aangewezen als gebied voor ‘Gecombineerde landbouw’. De Provinciale Ruimtelijke Verordening verstaat onder gecombineerde landbouw “landbouwfuncties al dan niet in combinatie met landschapsbeheer, waterbeheer en natuur, recreatie, educatie, zorgboerderijen en dergelijke, en waarbij het landschap bepalend is voor de ontwikkelingsruimte van agrarische bedrijven”. De Olmenhorst is een agrarisch bedrijf (boomgaard) waar ook aan het landgoed ondergeschikte recreatieve activiteiten worden ontplooid. Dit past binnen de strekking van het begrip “gecombineerde landbouw”. 3.2.3. Leidraad Landschap en Cultuurhistorie De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie is een onderdeel van het uitvoeringsprogramma van de structuurvisie en beschrijft de kernkwaliteiten van de verschillende Noord-Hollandse landschappen. Gemeentelijke bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe ontwikkelingen in het landelijke gebied dienen rekening te houden met deze karakteristieke eigenschappen. De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie geeft aan welke kernkwaliteiten van landschap en cultuurhistorie van provinciaal belang zijn. Provinciale Staten willen dat deze kwaliteiten op een zorgvuldige wijze worden meegenomen bij nieuwe ontwikkelingen waar nut en noodzaak van zijn onderbouwd. Het betreft ontwikkelingen zoals woningbouw, bedrijfsontwikkeling, natuur- en recreatieprojecten, infrastructuur etcetera. Of veranderingen wel of niet plaatsvinden is eigenlijk geen discussiepunt, het gaat om de wijze waarop, de mate waarin en de vormgeving ervan. De provincie gebruikt deze leidraad bij de ontwikkeling van eigen ruimtelijke plannen en bij de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit van gemeentelijke plannen. In de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie zijn 10 gebieden aangewezen die een archeologische waarde van provinciaal belang vertegenwoordigen. Deze gebieden bevatten waardevolle archeologische vindplaatsen en vertegenwoordigen in het algemeen een of enkele periodes en daarmee de kenmerkende bewoningsgeschiedenis van het gebied. Het landgoed ligt niet binnen een archeologisch gebied van provinciaal belang. In hoofdstuk 5.4 wordt nader ingegaan op cultuurhistorie en archeologie.


Pagina 25

3.2.4. Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek / Integrale gebiedsontwikkeling Haarlemmermeer-Westflank De ‘Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek’ is vastgesteld door Provinciale Staten van Noord- en Zuid-Holland op respectievelijk 24 en 26 april 2006. De minister van VROM heeft eind 2004 de provincies Noord- en Zuid-Holland gevraagd om te onderzoeken of en waar er in Haarlemmermeer en de Bollenstreek plaats is voor 10.000 tot 20.000 woningen buitenstedelijk gebied (rode contour van het streekplan) in de periode 2010-2030. Daarbij was de vraag in elk geval rekening te houden met de ruimtelijke beperkingen die samenhangen met het beleid voor de luchthaven Schiphol, het Groene Hart en de Greenport Bollenstreek. Tot slot moest rekening gehouden worden met de afspraken over de strategische groenprojecten in de Haarlemmermeer en voor de benodigde ruimte voor onder andere waterbeheer, recreatie en infrastructuur. Het is een gezamenlijk project van gemeente Haarlemmermeer, Bloemendaal (waar Bennebroek onder valt), Holland Rijnland, het hoogheemraadschap van Rijnland onder aanvoering van de provincies Noord- en Zuid-Holland. Holland Rijnland vertegenwoordigt de vijf Bollenstreekgemeenten in het plangebied: Hillegom, Noordwijkerhout, Lisse, Noordwijk en de gemeente Teylingen. De gebiedsuitwerking heeft betrekking op een complex deel van Nederland waarvoor een integrale aanpak noodzakelijk is. De strategiekaart is het resultaat van de gebiedsuitwerking. Het belang van een goede infrastructuur is door alle partijen onderstreept. Alleen dan kunnen de in de kaart weergegeven ambities van het gebied, zoals de verdere ontwikkeling van de Greenport Bollenstreek, de Mainport Schiphol, de Flowermainport, maar ook de woningbouw, groen, recreatie en de noodzakelijke waterberging, gerealiseerd worden. Op de onderstaande afbeelding zijn uitsneden van de plankaart van de ‘Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek’ weergegeven. Hierop is te zien dat de Olmenhorst langs het gebied ‘Waterrijk wonen’ ligt.

Afbeelding: strategiekaart van de ‘Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek’


Pagina 26

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1. Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 In de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 (vastgesteld in oktober 2012) worden de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente beschreven. De Structuurvisie gaat over belangrijke structurerende zaken met ontwerpprincipes voor duurzaamheid, een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem, energie, netwerk- en ketenmobiliteit, de synergie met Schiphol, ruimte voor attracties, en de cultuurhistorie en diversiteit als drager van de ontwikkelingen. Ook over de wijze waarop wordt ontwikkeld en het centraal stellen van de mens in dit ontwikkelproces worden belangrijke uitspraken gedaan. Het accent ligt hierbij op Sociale Duurzaamheid en Ruimtelijke Kwaliteit. De Structuurvisie is een ruimtelijk instrument. Het is bijzonder te noemen dat de keuze is gemaakt om het denken in structuren veel meer dan tot nu toe te laten leiden door de behoeften van mensen. Voor de bewoners van nu maar ook voor de inwoners van de toekomst. Duurzaamheid is hierbij eerder een wijze van denken en een ontwerpprincipe voor ontwikkelingen dan een programmatisch thema. Het doel van de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 is het bieden van een actueel juridisch en planologisch kader voor de gemeente Haarlemmermeer waarmee de gemeente: 1. de ruimtelijk bestaande situatie, de huidige ontwikkelingen en de gewenste toekomstige ontwikkelingen in hun onderlinge samenhang (voor de periode tot 2030) borgen; 2. het toetsingskader voor het ruimtelijk beleid voor de periode 2010-2020 geven; 3. de kaders voor het maken van financiële afspraken met overheden en marktpartijen voor bovenplanse verevening bieden. In de huidige situatie worden er in de structuurvisie vijf landschappen onderscheiden: 1 stedelijk landschap; 2 agrarisch landschap; 3 infralandschap; 4 luchthavenlandschap; 5 recreatielandschap. Landgoed de Olmenhorst is aangewezen als ‘Recreatielandschap’. Voor het recreatielandschap is de volgende opgave geformuleerd: “In de afgelopen decennia is in Haarlemmermeer flink geïnvesteerd in recreatief groen. Zo is het Haarlemmermeerse Bos uitgebreid met Groene Weelde en het Floriade-terrein. In het kader van het Groene Carré zijn de gekantelde kavels, Plesman Hoek en de Buitenschot, tot ont wikkeling gebracht. Aanvullend op de bestaande groene uitloopgebieden wordt in de komende decennia, zowel publiek als privaat, gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het grootschalig recreatief groen in Haarlemmermeer. Park21, Buurderij en het Geniepark zijn de belangrijkste voorbeelden hier van. Als enig akkerbouwgebied in de Randstad kan Haarlemmermeer het recreatief imago ‘Moestuin voor de Randstad’ verder ontwikkelen. Cultuurhistorische kwaliteiten en de verbredende landbouw, verbonden door een krachtig recreatief raamwerk, bieden een goede bodem voor een lokale, gebiedseigen recreatieve kwaliteit, met betekenis voor de gehele regio. Het recreatief netwerk strekt zich ook uit buiten het recreatielandschap. Dit bestemmingsplan gaat uit van het behouden en op onderdelen versterken van de


Pagina 27

recreatieve functie van de boomgaard en sluit daarmee aan op de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030.

Afbeelding: landschappen van Haarlemmermeer

3.3.2. Nota Cultuureducatie 2008 In december 2008 is de nota cultuureducatie door de gemeenteraad vastgesteld. Cultuureducatie is sterk in beweging. Het overgrote deel van de leerlingen in de gemeente Haarlemmermeer maakt tijdens de schoolloopbaan kennis met cultuureducatie. Cultuureducatie wordt gezien als onontbeerlijk voor de kennis en de persoonlijkheidsvorming van kinderen en jongeren in hun voorbereiding op de snel veranderende en innovatieve samenleving. In de afgelopen jaren hebben talloze schoolklassen en groepen leerlingen in de buitenschoolse opvang uit de Randstad een bezoek aan de Olmenhorst gebracht, op jaarbasis zijn dit ca. vijfduizend kinderen in de basisschoolleeftijd. Landgoed de Olmenhorst heeft dus een belangrijke educatieve functie voor de regio. In de toekomstige situatie kan de educatieve functie van de Olmenhorst worden versterkt door een breder aanbod van cultuureducatie. 3.3.3. Integrale beleidsnota horeca 2009 In april 2009 heeft de gemeenteraad de Integrale beleidsnota horeca 2009 vastgesteld. De gemeente Haarlemmermeer beoogt met de beleidsnota voldoende uitgaansmogelijkheden te creëren waar een aantrekkelijk ondernemersklimaat voor de horecasector bestaat. Hiervoor is integraal horecabeleid opgesteld, waarin alle voor de horeca relevante beleidterreinen en (commerciele) belangen op elkaar zijn afgestemd. Door regie te houden op de inhoudelijke en procedurele beleidkaders zorgt de gemeente ervoor dat functies als wonen, winkelen en werken, maar ook veiligheid, openbare orde en milieuaspecten niet in het gedrang komen. Het horecabeleid is duidelijk en consequent en heeft draagvlak bij zowel de horecaondernemers als de betrokken burgers en omwonenden. De gemeentelijke doelstellingen van het horecabeleid zijn in hoofdlijnen als volgt: 1. de samenhang tussen de verschillende (beleid)aspecten van de horeca verbeteren en integraal horecabeleid ontwikkelen voor de gemeente;


Pagina 28

2. van de gemeente Haarlemmermeer een ‘horecavriendelijke’ gemeente te maken met goede marktkansen voor ondernemers. Het verbeteren van de communicatie en samenwerking tussen gemeente en ondernemers staat hoog in het vaandel; 3. behoud en versterking van een goed en attractief horeca-aanbod door het bieden van een kwalitatief en kwantitatief zo compleet mogelijk pakket, met een functie voor de lokale enregionale inwoners, zakelijke bezoekers en toeristen; 4. het versterken van de centrumfunctie van Hoofddorp en Nieuw Vennep, met ruimte voor dynamiek en vernieuwing, niet alleen voor nieuwe horeca maar ook voor de bestaande horeca. Dit om meer consumenten aan te trekken, de verblijfsduur te verlengen en de bestedingen te verhogen; 5. de gemeente wil zowel een regulerende rol vervullen als voorwaarden scheppen voor het ondernemingsklimaat; 6. daarnaast zijn de maatschappelijke functie van de horeca en de effecten op het woon- en leefklimaat wezenlijk. In de komende jaren wil de gemeente Haarlemmermeer passende horecavoorzieningen nabij de leef-, werk en verblijfsgebieden en een gezond investering- en ondernemingsklimaat voor de horecasector binnen de gemeente. Hierbij moeten de vestigingsmogelijkheden voor horeca ondernemers worden vergroot, en de exploitatiemogelijkheden worden verruimd. In de Integrale beleidsnota horeca 2009 wordt specifiek ingegaan hoe horecavoorzieningen moeten worden geregeld in een bestemmingsplan. In het buitengebied moeten horecavoorzieningen op specifiek aangewezen locaties gedetailleerd worden bestemd. Ontwikkelingen die nog niet concreet zijn kunnen met een wijzigingsbevoegdheid worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het toestaan van horeca op de Olmenhorst past binnen de beleidsuitgangspunten van de Integrale beleidsnota horeca 2009. 3.3.4. Nota groen en recreatie in de Haarlemmermeer In augustus 2007 is de beleidsnota “Groen en recreatie in Haarlemmermeer: de kwaliteit van natuur- en recreatiegebieden” vastgesteld. In de Nota groen en recreatie is een aantal doelstellingen beschreven waar de gemeente zich de komende jaren op wilt richten. Eén van de doelstellingen is het instandhouden van bestaande en realiseren van e nieuwe recreatieve voorzieningen, zoals het “Park van de 21 eeuw”. In de Nota groen en recreatie is de Olmenhorst aangewezen als agrarisch gebied met recreatief medegebruik. Het gaat hier met name om agrarische gebieden in de nabijheid van stedelijke gebied. Inrichting en beheer zijn gericht op het produceren van agrarische producten, waarbij recreatief medegebruik onderdeel is van de bedrijfsvoering. Dit bestemmingsplan gaat uit van het in beperkte mate uitbreiden van bestaande recreatieve nevenfuncties op de Olmenhorst. Dit past binnen de beleidskaders van de beleidsnota “Groen en recreatie in Haarlemmermeer: de kwaliteit van natuur- en recreatiegebieden”. 3.3.5. Deltaplan Bereikbaarheid Als onderdeel van het Deltaplan Bereikbaarheid is het Categoriseringsplan 2011 op 26 januari 2012 vastgesteld door de raad als opvolger van het Categoriseringsplan Gemeente Haarlemmermeer uit 2004. Hiermee wordt gevolg gegeven aan de landelijke aanpak Duurzaam Veilig. Daarin is afgesproken dat alle wegbeheerders hun wegennet


Pagina 29

categoriseren. Daarmee worden wegen afgestemd en ingericht op het gewenste gebruik van de weg en ingepast in de omgeving. Het uitgangspunt van functionaliteit van wegen is in de Duurzaam Veilig visie vertaald in een eenduidige categorisering van wegtypen. Er worden drie categorieën wegen onderscheiden met een verschillende functie: stroomwegen zijn bedoeld voor een betrouwbare afwikkeling van relatief grote hoeveelheden verkeer met een hoge gemiddelde snelheid. gebiedsontsluitingswegen zijn wegen die zowel doorstroming als uitwisselen tot doel hebben. Gebiedsontsluitingswegen zorgen ervoor dat woonwijken, bedrijventerreinen, winkelcentra etc. bereikbaar blijven. erftoegangswegen zijn bedoeld voor het veilig toegankelijk maken van perceleen staan beter bekend als de 30km/uur en 60km/uur-zones. Op erftoegangswegen maken alle verkeersdeelnemers (voetgangers, fietsers en automobilisten) van dezelfde rijbaan gebruik . Rond het plangebied van de Olmenhorst zijn de IJweg, Lisserweg en HoofdwegOostzijde aangewezen als gebiedsontsluitingswegen, de wegen op het landgoed de Olmenhorst zijn erftoegangswegen of particuliere wegen. Het bestemmingsplan gaat uit van behoud van deze openbare wegen. Voor zover er infrastructurele ingrepen plaatsvinden, wordt dat op eigen terrein gedaan. Toekomstige fietsnetwerk Bij het bepalen van het toekomstige fietsnetwerk is de beleidsintendtie dat verbindingen in het fietsnetwerk aansluiten op herkomsten en bestemmingen van fietsers. Het fietsnetwerk wordt opgebouwd uit de volgende schakels en locaties: verbindingen tussen de grootste woongebieden en de grote werkgelegenheidconcentraties; scholen voortgezet onderwijs en het ziekenhuis; verbindingen tussen voorzieningen en wijken; knooppunten HOV en treinstations en recreatiegebieden. Op de kaart ‘Huidig Hoofdfietsnet + opgaven’ is aan de oostzijde van landgoed de Olmenhorst een ‘ontbrekende fietsroute’ ingetekend. Het is wenselijk hier in de toekomst een fietsverbinding aan te leggen. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van het realiseren van deze fietsroute, die in het geldende bestemmingsplan Buitengebied Zuid (2013) reeds mogelijk is gemaakt.

Afbeelding: kaart ‘Huidig Hoofdfietsnet + opgaven’


Pagina 30

3.3.6. Detailhandelsbeleid 2009 Het detailhandelsbeleid heeft de volgende beleidsuitgangspunten: a. de instandhouding en versterking van de winkelstructuur; b. het beperken van de versnippering van het aanbod; c. het creëren van eerlijke concurrentieverhoudingen; d. zorgen voor adequate regelgeving en actuele bestemmingsplannen; In het detailhandelsbeleid wordt beschreven wat voor detailhandel er buiten de reguliere winkelgebieden zijn toegestaan. Voor detailhandel bij een agrarisch bedrijf / boerderij betreft het veelal de verkoop van incidentele seizoensmatige producten van eigen teelt. Daarnaast is het mogelijk om bijvoorbeeld in de vorm van kamperen/logies/zorg, e.d. recreatief en/of educatief medegebruik te maken van sommige boerderijen. Als uitgangspunt wordt er een kleinschalig verkooppunt toe van 10% van de bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) of maximaal 100 m² (vvo) als een ondergeschikte nevenactiviteit van het agrarisch bedrijf toegestaan. Het is de bedoeling dat deze nevenactiviteit in nieuwe bestemmingsplannen bij recht wordt toegestaan binnen de betreffende hoofdbestemming. Op de Olmenhorst worden (streekeigen) producten verkocht in de landgoedwinkel. Deze aan het landgoed ondergeschikte vorm van detailhandel is op grond van het detailhandelsbeleid toegestaan. 3.3.7. Innovatiebeleid Het Vierde Gewas Agrarische bedrijvigheid is in de gemeente lange tijd de belangrijkste economische basis geweest. Haarlemmermeer is de laatste dertig jaar snel verstedelijkt en economisch gegroeid. Daardoor is de agrarische bedrijfsvoering steeds verder onder druk komen te staan. De landbouwsector speelt op deze ontwikkeling in door hetzij verdere schaalvergroting en verlaging van de kostprijs, hetzij met verbreding van de klassieke landbouwactiviteiten. Deze laatste richting heeft als uitgangspunt dat de landbouw meer is dan een op voedselproductie gerichte bedrijfstak. Het gaat dan om nieuwe - soms niet agrarische bedrijfsfuncties en financieringsvormen. Deze zogenoemde nieuwe economische dragers hebben veelal geen directe band met de landbouw. Het beleidsvoorstel van ‘Het vierde gewas’ is erop gericht om agrarische ondernemers de ruimte te bieden voor andersoortige activiteiten. Op de boomgaard de Olmenhorst vinden diverse nietagrarische activiteiten plaats zoals trouwerijen en vergaderingen. Dit past binnen de kaders van het Innovatiebeleid.


Pagina 31

HOOFDSTUK 4: 4.1.

NIEUWE SITUATIE

Visie op het plangebied

Belangrijk uitgangspunt voor de toekomstige situatie van Landgoed de Olmenhorst wordt gevormd door de bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en geografische waarden van het plangebied. Ook in de omgeving van de Olmenhorst is de ontstaansgeschiedenis en occupatiepatroon van de droogmakerij Haarlemmermeer nog duidelijk aan de hand van linten, tochten en dwarslaantjes en -sloten herkenbaar. Vooral de kavelsloten welke op een afstand van 200 meter werden gegraven zijn bepalende geografische waarden en geven een duidelijke richting aan het landschap. Verder zijn natuurlijk de ringdijk, ringvaart, het Turfspoor en het oude land, de Lisserbroek, belangrijke en waarneembare geografische waarden.

Afbeelding: geografische waarden in de omgeving

In de opgestelde ‘Visie de Olmenhorst’ (2011) vormt het landschap de basis voor de toekomstige invullingen en ontwikkelingen. Uitgangspunt voor het opstellen van de ruimtelijke visie was het behoud en reconstructie van de oorspronkelijke kenmerkende karakter van de Olmenhorst in de Haarlemmermeer. De kenmerkende smalle horizontale kavels met bomenlanen en houtwallen en hieraan gekoppelde landbouwpaden vormen de landschappelijke onderlegger van het landgoed. Op 19 april 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer ingestemd met de recreatief-toeristische ontwikkeling van de Olmenhorst mits deze qua aard, omvang en uitstraling past bij het landgoed als geheel. Tevens is besloten de visie te gebruiken als inbreng bij dit bestemmingsplan. Aangegeven is dat de visie voldoende basis vormt voor het ruimtelijk in stand houden en beschermen van de huidige waarden. Het bestendigen, vergroten en permanent vormgeven van de diverse functies en voorzieningen op de Olmenhorst (naast de agrarische functie) is wenselijk. De in de visie aangegeven nieuwe functies kunnen niet functioneren als aparte economische dragers, maar de functies kunnen ondersteunend aan het geheel van samenhangende activiteiten een relevante economische bijdrage vormen mits ze qua aard, omvang en uitstraling passen in het landgoed als geheel.


Pagina 32

De in de visie opgenomen voorzieningen zijn voor een belangrijk deel al aanwezig op de Olmenhorst en worden conform de visie in omvang vergroot (zoals het Ambachtsplein en de kersentuin met een kas). De nieuwe functie kleinveeboerderij / kaasmakerij / educatiecentrum past goed binnen het agrarische en toeristische karakter dat de Olmenhorst in de huidige situatie al heeft. De uitstraling van de nieuwe bebouwing sluit aan bij de al bestaande bebouwing en voorzieningen op het landgoed. De omvang van de bebouwing die voor deze voorzieningen (extra) moet worden gerealiseerd is op de schaal van het landgoed beperkt. Het landelijke karakter van de Olmenhorst dat hoofdzakelijk wordt bepaald door de boomgaarden blijft hiermee in stand. 4.2.

Ruimtelijke structuur

In de toekomstige situatie wordt een landschappelijke structuur met houtwallen en bospartijen gecreëerd. Binnen deze structuur is een flexibele invulling mogelijk die de bestaande en de te behouden karakteristieken borgt en bovendien ruimte biedt aan de gewenste ontwikkelingen van het landgoed. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is het behoud van de bestaande, deels monumentale, bebouwing. Het Ambachtsplein en detailhandelsplein zijn de centrale publieke ruimtes van het landgoed. In de directe omgeving zijn naast de bestaande gebouwen nieuwe gebouwen gerangschikt in de bebouwingsstructuur van het landgoed. 4.3.

Beoogde ontwikkelingen op de Olmenhorst

Mede vanwege de ontwikkeling van de landbouw is het nodig maatregelen te nemen die een betere exploitatie van het landgoed mogelijk maken. Het landgoed is één van de vijf belangrijkste biologische fruitteeltbedrijven in Nederland. De Olmenhorst wil in de toekomst de agrarische activiteiten uitbreiden met de teelt van biologisch kleinfruit en biologische groenten. Ook het kleinschalig houden van diverse landbouwhuisdieren is voorzien om verder uit te breiden. Dit wordt gezien als een toevoeging aan het veelzijdige karakter van het landgoed. De beoogde ontwikkelingen op de Olmenhorst hebben betrekking op: 1. het bouwen van een klein vee-boerderij met uitloopweide annex kaasmakerij en educatiecentrum met een grondoppervlak van circa 400 m²; 2. het toevoegen van bebouwing op het Ambachtsplein van met een grondoppervlak 150 m²; 3. het slopen van het huidige opslag- en verdeelcentrum (800 m²) en het bouwen van een nieuwe schuur ten behoeve van opslag en distributie van circa 1.500 m²; 4. het vergroten van de bebouwing ten behoeve van het Olmenhorst vergadercentrum met oranjerie met circa 140 m²; 5. het realiseren van een extra verdieping in de bestaande kistenloods die zal worden gebruikt voor atelierruimte met een oppervlak van 170 m²; 6. het bouwen van een kas boven de kersentuin met een grondoppervlak van circa 340 m²; 7. het vervangen van het huidige horecapaviljoen “La Campagne” door een familierestaurant / ruimte voor feesten en partijen met een grondoppervlak van circa 400 m²; 8. de bouw van een kinderboerderij met een grondoppervlak van circa 80 m²; 9. de realisatie van een trouwkapel met een grondoppervlak circa 32 m²; 10. het verbouwen en het (met circa 39 m²) verkleinen van het Boshuis


Pagina 33

11.

12.

het bouwen van Olmenhorst gerelateerde opslag- en schuilruimte ten behoeve van agrarische doeleinden ter plaatse van de gesloopte geitenboerderij, waarbij het voormalige grondoppervlak (200 m²) wordt aangehouden; de realisatie van twee verbrandingsketels voor biomassa ten behoeve van de opwekking van duurzame energie. Huidige

Toename /

Nieuwe

situatie in m²

afname in m²

situatie in m²

1

Kleinveeboerderij/kaasmaker/educatie

0

400

400

2

Ambachtsplein – toevoegen bedrijfsbebouwing

683

200

883

3

Sloopnieuwbouw opslag- en verdeelcentrum

800

700

1.500

4

Vergadercentrum vergroten met Oranjerie (uitbouw)

432

140

572

5

Bouw extra verdieping in kistenloods t.b.v. ateliers

340

0

340

6

Kas boven de kersentuin

0

340

340

7

Vervangen horecapaviljoen door nieuw restaurant

450

- 50

400

8

Bouw kinderboerderij

0

80

80

9

De bouw van een trouwkapel

0

32

32

10

Verbouwing en verkleining Boshuis

277

- 39

238

11

Opslag en schuilruimte t.p.v. vml.geitenboerderij

200

0

200

12

Duurzaamheid: verbandingsketels biomassa

0

18

18

Op de afbeelding is de plek van de voorgenomen ontwikkelingen weergegeven.


Pagina 34

Ad 1.

Kleinvee-boerderij, uitloopweide, ambachtelijk kaasmakerij en educatiecentrum

In de planvorming wordt uitgegaan van het realiseren van een klein-veeboerderij met uitloopweide. In de beoogde nieuwbouw zullen de stal voor het kleinvee en kaasmakerij worden geïntegreerd met een workshop- en educatieruimte voor de Olmenhorst educatie programma’s voor de lagere en middelbare scholen. Vanuit het leslokaal, gelegen op de “zolder” van de kaasmakerij, kijkt men straks zo de stal in en heeft men uitzicht op de uitloop weide. Het beoogde gebouw heeft een grondoppervlak van maximaal 400 m² met een verdieping om het educatie lokaal te huisvesten. De uitloopweide van de dieren is om en nabij één hectare. De uitgangspunten voor het plaatsen van de dierhouderij zijn centrale ligging en bereikbaarheid als educatiecentrum. Het boerderijgebouw wordt op het zuidelijke gedeelte van de aangegeven zone geplaatst. De uitloopweide loopt door de windsingel richting noorden. De dierhouderij kan worden gezien als eerste recreatieve bouwsteen vanuit het grote parkeerterrein. Bij het plaatsen van de boerderij is rekening gehouden met een milieuhinder van 50 meter ten opzichte van toekomstige en bestaande woonfuncties. Voor de nieuwe bebouwing wordt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 9 meter aangehouden. Ad 2.

Ambachtsplein en monumentale boerderij

Het Ambachtsplein is het eerste “centrum” dat de bezoeker van de Olmenhorst tegenkomt indien men parkeert op de hoofdparkeerplaats. Dit cluster van voormalig agrarische gebouwen hebben hun agrarische functie verloren en herbergen nu eigentijdse ambachtelijke functies zoals het architectenbureau in de voormalige aardappelschuur, een meubelmaker en antiek restaurateur in de Zwarte Schuur en agrarische opslagruimte. In dit bestemmingsplan wil de Olmenhorst deze invulling gaan uitbreiden door zowel een gedeelte van de boerderij, zijnde de voormalige stallen, en de zogenaamde kleine zwarte schuur ook voor ambachtelijke, creatieve en andere innovatieve bedrijfjes te gaan inzetten. Het zou daarmee een broedplaats kunnen worden met innovatieve ondernemingen die net als de Olmenhorst zelf er op gericht zijn bij te dragen aan een duurzame toekomst en het verlenen van diensten aan de directe omgeving. Hierbij biedt de sfeer van de Olmenhorst een stimulans voor hun creativiteit. Op het Ambachtsplein wordt naast de Zwarte Schuur nieuwe bebouwing ten behoeve van deze functies gerealiseerd. De aankleding van het plein wordt flink onderhanden genomen en moet een mooie rustplaats worden met bankjes en veel groen. Als eerste stap heeft de Olmenhorst in najaar 2009 daar een ruim 80 jaar oude Lindeboom geplant. Voor de monumentale boerderij is een bouwkundige renovatie nodig en in de planvorming wordt hier ook vanuit gegaan. De boerderij heeft nu meerdere functies, zoals wonen, opslag voor agrarische doeleinden en ruimten voor feesten en partijen voor circa 50 mensen. Het achterste deel van de boerderij zal in de toekomst worden gebruikt voor activiteiten en functies die direct aansluiten bij de bestaande activiteiten op de Olmenhorst en deze versterken. De “tas” en “dorsdeel” van de boerderij zullen worden


Pagina 35

gebruikt voor activiteiten die verband houden met de fruitteelt, voor evenementen die op de Olmenhorst worden georganiseerd en als slecht weer alternatief voor educatieactiviteiten die anders buiten plaatsvinden. De ruimten worden daarnaast ingezet als ontvangstruimte voor groepen voor bijvoorbeeld bedrijfspresentaties, bruiloften en andere ontvangsten. De stallen en bovenliggende hooizolders blijven in gebruik voor bedrijven en opslag. De voorzijde van de grote boerderij behoudt zijn woonfunctie met de bestaande twee woningen. Ad 3.

Agrarische gebouwen en opslag- en verdeelcentrum

Het huidige agrarische hoofdgebouw, waar onder andere landbouwmachines zijn ondergebracht moet, gezien de huidige bouwkundige staat, nodig worden vervangen. Ook wil de Olmenhorst het distributieverkeer op het landgoed zelf centreren op één locatie. Hiertoe is de bouw van een nieuw logistiek centrum noodzakelijk. Er is voorzien om beide ambities te combineren in een nieuw gebouw dat zowel plaats moet bieden aan de opslag van fruit (koelcellen), magazijnen, opslag van diverse materialen en stalling van en werkplaats voor landbouwvoertuigen. Het bestaande gebouw met een oppervlakte van 800 m² wordt vervangen door een nieuw gebouw van 1.500 m². Het ‘opslag- en verdeelcentrum’ is gebonden aan de functies op en de producten van het landgoed. De opslag is niet bedoeld voor externe bedrijven van buiten De Olmenhost. Het nieuwe gebouw moet vooral een economische gebouwde ruimte worden. Beoogd wordt dat hij wordt opgetrokken als een reguliere bedrijfshal met gevelbeplating van verduurzaamd inlands hout en eventueel een begroeid dak, in combinatie met zonnecollectoren. De overdekte ruimte bedraagt 1.500 m² en een buitenruimte van 1000 m², voorzien van laad- en losplatforms en overdekte opslag van de fruitkisten. Na het verwezenlijken van dit gebouw rijdt er geen vrachtwagen meer over de publieksgebieden. Intern transport zal plaats vinden met kleine elektrische karretjes. Het ensemble wordt ingepakt in bestaande en nieuwe houtwallen. Voor de nieuwbouw wordt een maximale hoogte van 12 meter aangehouden. Ad 4.

Olmenhorst vergadercentrum met Oranjerie

Een gedeelte van het hoofdgebouw waar o.a. de Olmenhorst landgoedwinkel is gevestigd staat leeg. De oude bewaarplaatsen voor fruit en de z.g. papierzolder hebben inmiddels geen agrarische functie meer. Het is de bedoeling deze leegstaande ruimtes in de toekomst in te zetten als vergaderruimtes met een zeer flexibele invulling. In de huidige situatie zijn deze ruimtes totaal verduisterd. De aanleg van een oranjerie moet voorzien in de toetreding van daglicht beneden en diverse dakkapellen moeten dat gaan verzorgen voor de zolder. Aan de zijkant (noordzijde) van het gebouw, de oorspronkelijke hoofdingang van de fruitopslag, komt een glazen kas welke de functie krijgt van entree van 2,5 bij 15 meter (37,5 m²). Door gebruik te maken van veel glas zijn de oorspronkelijke gevellijnen ten alle tijden waarneembaar voor de bezoeker. Dit bestaande gedeelte van het hoofdgebouw heeft een vloerplan van 190 m² met daarbij een toiletgroep en een ruimte voor receptie, garderobe, trappenpartij en lift. De oranjerie heeft een vloerplan van 5 bij 20 meter (100 m²). De zolder bedraagt 280 m² met een balkon van 100 m². In totaal wordt er derhalve circa 140 m² bebouwing toegevoegd.


Pagina 36

Ad 5.

Toevoeging verdiepingsvloer in kistenloods voor ateliers en bedrijven

De huidige kistenloods van 340 m² zal door de komst van het opslag- en verdeelcentrum zijn functie verliezen. In de toekomst wil Landgoed de Olmenhorst in de kistenloods vier tot vijf ateliers en/of ruimten voor ambachtelijke en creatieve bedrijven huisvesten en twee winkeltjes. Dit wordt gedaan door in het bestaande gebouw een verdiepingsvloer te bouwen met een oppervlakte van 170 m² waar de bedrijven en ateliers zich kunnen vestigen. De begane grondlaag van de kistenloods blijft bestemd voor opslagdoeleinden en andere bestaande functies. De bouwmassa van de kistenloods alsmede de uiterlijke kenmerken worden niet veranderd. Ad 6.

Kas boven de kersentuin

Aan de zuidzijde van kistenloods ligt de kersentuin en bijenkas. De bijenkas is al jaren niet meer in functie. De bijenkasten worden immers in de boomgaard rond gezet en staan niet meer centraal gegroepeerd. Omdat weersinvloeden de kersenteelt buitengewoon moeilijk maken is het de wens om de kersentuin met een glazen kas te overdekken. De kas zal een omvang van circa 340 m² krijgen. Voor de kas wordt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter aangehouden. Ad.7

Familierestaurant t.p.v. huidig paviljoen

Op het huidige evenemententerrein waar nu de speeltuin is en het La Campagne paviljoen staat, is het Olmenhorst restaurant gepland. Het nieuwe restaurant gaat uit van een grondoppervlakte van 400 m² en voorziet in een dringende behoefte aan een goede horecavoorziening. Op de begane grond komt het familierestaurant. Op de eerste verdieping een kleinschaligere sfeervolle ruimte om iets rustiger te zitten. Tevens huisvest dit gebouw de keukens voor catering activiteiten. Daarmee is het restaurant op meerdere manieren dienend aan de identiteit en rentabiliteit van het landgoed. Dit uit hout opgetrokken gebouw krijgt uiterlijke verwantschap met het Groene Huis. Voor het restaurant wordt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 9 meter aangehouden. Ad. 8

Kinderboerderij

Op het huidige grasveld waar ook het familierestaurant wordt gebouwd wordt tevens een kinderboerderij met een bebouwd oppervlak van circa 80 m² gerealiseerd. Samen met de huidige speeltuin vormt dit een kwalitatief recreatief cluster. Voor de kinderboerderij wordt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 9 meter aangehouden. Ad. 9

Trouwkapel

De Olmenhorst wordt in de huidige situatie al gebruikt als trouwlocatie. Naast het “Groene Huis” wordt een trouwkapel gerealiseerd met een omvang van 4 bij 8 meter (32 m²). De trouwkapel krijgt een open karakter met uitsluitend een overkapping. Voor de trouwkapel wordt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 9 meter aangehouden.


Pagina 37

Ad. 10 Boshuis Het Boshuis wordt gebruikt voor diverse bijeenkomsten zoals vergaderingen, familiereünies, trouwerijen en zakelijke bijeenkomsten. Voor het Boshuis is een bouwplan ten behoeve van een hoognodige verbouwing opgesteld. Immers, het Boshuis is ook Huis der Gemeente en dat vraagt aanpassingen van de faciliteiten. Zo ontbreken nu een invalidentoilet en geschikte invalidenopgang en een passende kleedruimte voor de ambtenaar voor de Burgerlijke Stand. De huidige in de houtwal liggende toiletgroep/huisje en opslagruimtes (= zeecontainers) zal worden verwijderd en worden gefaciliteerd in het nieuwe Boshuis. Het huidige grondoppervlakte van 277 m² wordt met 39 m² verkleind tot 238 m². Voor het Boshuis wordt een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 9 meter aangehouden. Ad. 11 Opslag en schuilruimte t.p.v. voormalige geitenboerderij In 2012 is de bebouwing van de voormalige geitenboerderij gesloopt. Uitgangspunt in de planvorming is het op dezelfde plek bouwen van nieuwe bebouwing ten behoeve van Olmenhorst gerelateerde bedrijven, opslag en schuilruimte. Het voormalige grondoppervlak van 200 m² wordt als maximum voor de nieuwbouw aangehouden. Ad. 12 Duurzaamheid: zonnepanelen en biomassa Een van de dragende gedachten van het Olmenhorst-concept is verduurzaming van de exploitatie. Terugdringen van het energieverbruik is hierbij zeer belangrijk en wordt in de bedrijfsvoering ook steeds verder doorgevoerd. Oriënterend onderzoek heeft uitgewezen dat zowel toepassing van zonnekracht als biomassa in aanmerking komen in de verdere ontwikkeling van de Olmenhorst. Toepassing van zonnepanelen wordt voorzien bij de nieuwbouw van bedrijfsgebouwen en renovatieprojecten. Wel moeten hier de esthetische waarden goed in het oog gehouden worden, vanwege het monumentale karakter van het landgoed. Nog veel meer voor de hand liggend is de toepassing van biomassa als energiebron. Immers, met alle boomgaarden en houtopstanden is er per definitie een permanente stroom van biomassa beschikbaar op de Olmenhorst. Gegeven de onderlinge afstand van de twee gebouwenclusters en de toekomstige verwarmingsbehoefte worden op twee plekken verbrandingsketels gerealiseerd: aanpalend aan de kistenloods en aanpalend aan het nieuwe agrarische gebouw (opslag- en verdeelcentrum. Gezamenlijk oppervlakte is circa 18 m². Hier wordt een permanent verbrandingsproces gerealiseerd middels geautomatiseerde aanvoer van houtsnippers. De warmte wordt afgegeven aan de buffertanks warm water, en dit opgewarmde water circuleert via ondergrondse geïsoleerde leidingen met de verbruikspunten. Bij de verbruikspunten is dan ook een buffervolume op maat voorzien, zodat ter plekke voldoende kan worden ingespeeld op wisselingen in de warmteopname.


Pagina 38

HOOFDSTUK 5: 5.1.

ONDERZOEK EN BEPERKINGEN

Water

5.1.1. Wet- en regelgeving Europese Kaderrichtlijn Water De kaderrichtlijn Water richt zich op de bescherming van water in alle wateren en stelt zich ten doel dat alle Europese wateren in het jaar 2015 een 'goede toestand' hebben bereikt en dat er binnen heel Europa duurzaam wordt omgegaan met water. Waterwet De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Ook is via de Invoeringswet Waterwet de saneringsregeling voor waterbodems van de Wet bodembescherming overgebracht naar de Waterwet. Naast de Waterwet blijft de Waterschapswet als organieke wet voor de waterschappen bestaan. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem. Het Nationaal Waterplan Het Nationaal Waterplan geldt voor de planperiode 2009-2015 en is opgesteld op basis van de Waterwet. Het heeft voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie. Het Nationaal Waterplan formuleert een antwoord op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeert in duurzaam waterbeheer. Provinciaal waterplan Noord-Holland 2010-2015, “Beschermen, Benutten, Beleven en Beheren” Klimaatbestendig waterbeheer speelt een centrale rol in het Waterplan Noord-Holland 2010-2015. Het plan is van toepassing op gronden oppervlaktewater. Het Waterplan geeft de strategische waterdoelen tot 2040 en de concrete acties tot 2015. Een belangrijk middel voor het realiseren van deze waterdoelen is het via integrale gebiedsontwikkeling pro-actief zoeken naar kansrijke combinaties met veiligheid, economie, recreatie, landbouw, milieu, landschap, cultuur en natuur. In het Waterplan staan de ruimtelijke consequenties van het waterbeleid. Waterbeheerplan 2010-2015 (Hoogheemraadschap van Rijnland) Voor de planperiode 2010-2015 is het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing. In dit plan geeft Rijnland aan wat zijn ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt


Pagina 39

gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Keur en Beleidsregels (Hoogheemraadschap van Rijnland) In de meest recente Keur is ingespeeld op de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De “Keur en Beleidsregels” maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland de taken als waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebods- en verbodsbepalingen) voor waterkeringen, watergangen en andere waterstaatwerken. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatwerken alsmede voor het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels die bij de Keur horen is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. Datgene wat Rijnland zelf geregeld heeft in de Keur wordt niet extra geregeld in het bestemmingsplan. Wel moeten de uitgangspunten van beleid in het kader van een goede ruimtelijke ordening terugkomen in de onderbouwing van het bestemmingsplan. Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap van Rijnland) In de Waterstructuurvisie Haarlemmermeerpolder heeft het hoogheemraadschap het waterbeleid (een klimaatbestendig en robuust watersysteem) verder geconcretiseerd. Het watersysteem wordt vormgegeven volgens principes: flexibele peilen, hogere peilen, lijn/vlakvormig ontwerp en optimalisatie van de inrichting. Hierbij worden de belangen van de bestaande en nieuwe gebruiksfuncties zoveel mogelijk ondersteund. De eerste drie principes zijn met name van toepassing bij gewijzigd gebruik. 5.1.2. Watertoets Het hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van het onderhavige plangebied. In de onderstaande tekst wordt ingegaan op de voor dit plangebied relevante onderwerpen. De Watertoets is een (proces)instrument om ruimtelijke plannen en besluiten te toetsen op de mate waarin rekening is gehouden met waterhuishoudkundige aspecten. Voor de Olmenhorst wordt uitgegaan van het toevoegen van nieuwe bebouwing (kleinvee-boerderij en kas boven de kersentuin) alsmede het vervangen van bestaande bebouwing door nieuwe bebouwing (zoals het opslag- en verdeelcentrum en familierestaurant). Daarnaast wordt extra verharding toegevoegd ten behoeve van de logistiek (rijpaden in de boomgaard) en vergroting van de parkeergelegenheid. Van de totale toename aan verharding plus bebouwing moet 15% worden gecompenseerd in nieuw open water.


Pagina 40

Met het Hoogheemraadschap heeft op 31 oktober 2014 overleg plaatsgevonden op de Olmenhorst over de omvang van het extra te realiseren open water. Voor de Olmenhorst geldt een opgave van circa 1.309 m² nieuw te realiseren water. Dit wordt gedaan door bestaande sloten te verbreden alsmede een waterpartij op eigen terrein. Er is op eigen terrein voldoende ruimte om de benodigde extra waterberging te realiseren. Hiermee wordt voldaan aan de wateropgave. 5.2.

Bodem

5.2.1. Wet- en regelgeving Het bodembeleid onderscheidt drie soorten grond en bodem met ieder hun eigen beleid en wet- en regelgeving: sterk verontreinigde grond (boven interventiewaarden); licht verontreinigde grond (boven streefwaarden, na 1 juli 2008 AW2000waarden); Schone bodems (beneden streefwaarden, na 1 juli 2008 AW2000-waarden). Voor alle typen grond speelt de Wet Bodembescherming, het Bouwstoffenbesluit (BsB) en de Vrijstellingsregeling grondverzet een rol. Indien gesaneerd moet worden, bestaan specifieke regels voor het bepalen van de terugsaneerwaarde en de milieuhygiënische kwaliteit van een aan te brengen leeflaag (zogenaamde bodemgebruikswaarden (BGW’s). Bodemgebruikswaarden zijn een product van het functiegericht saneringsbeleid "Van Trechter naar Zeef". Sinds 2008 is het Besluit bodemkwaliteit van kracht. Dit besluit hanteert voor het toepassen van grond en bagger, een toets op de ontvangende bodem en aan de gebruiksfunctie. Tevens biedt het besluit meer mogelijkheden voor grondverzet. 5.2.2. Onderzoek Verkennend bodemonderzoek Door BK Milieu is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportage d.d. 16 september 2013). Het bodemonderzoek is uitgevoerd voor de locaties waar ontwikkelingen worden voorzien, zijnde de kleinvee-boerderij, het ambachtsplein, het opslag- en verdeelcentrum, de Oranjerie, restaurant, Boshuis en trouwkapel. Bij het opslag- en verdeelcentrum is de zandige bovengrond licht verontreinigd met zink en PAK. De kleiige boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten met ondermeer barium en benzeen aangetoond. Voor de overige locaties geldt dat in de grond alleen lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. 5.2.3. Conclusie In het bodemonderzoek is geconcludeerd dat nader bodemonderzoek niet nodig is en er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkelingen. Naar aanleiding van opmerkingen van de gemeente wordt momenteel nog aanvullend onderzoek uitgevoerd.


Pagina 41

5.3.

Flora en fauna

5.3.1. Wet- en regelgeving Vogel- en Habitatrichtlijn De natuurbescherming is onderverdeeld in gebiedsbescherming en soortbescherming. De gebiedsbescherming vindt plaats via de Vogel- en Habitatrichtlijn, richtlijnen voor Natura 2000. Deze richtlijnen zijn uitgewerkt in nationale wetgeving en dus niet rechtstreeks van toepassing. Natuurbeschermingswet De Natuurbeschermingswet (1998) regelt de bescherming van gebieden die in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn beschermd moeten worden. Alleen binnen die gebieden is de wet van toepassing. Flora- en Faunawet De Flora- en Faunawet regelt de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen die voorzien in een bescherming van vogel-, planten- en diersoorten en hun leefomgeving. Deze wet heeft niet alleen als doel de zeldzame planten dierensoorten, maar alle in het wild voorkomende soorten in stand te houden. De planten en dieren kunnen op drie manieren beschermd worden: de soort beschermen, de leefomgeving beschermen en schadelijke handelingen verbieden. De Flora- en faunawet is een raamwet en werkt volgens het "nee-tenzij" principe. Alle flora en fauna is in beginsel beschermd. Bij algemene maatregel van bestuur worden beschermde planten- en diersoorten aangewezen. De wet geeft aan dat het verboden is beschermde inheemse planten te plukken, te verzamelen, af te snijden, uit te steken, te vernielen, te beschadigen, te ontwortelen of op een andere manier van hun groeiplaats te verwijderen. Tevens is het verboden om de beschermde dieren te doden, te verwonden, te vangen, opzettelijk te verontrusten, nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust of verblijfplaatsen te beschadigen, te vernielen, weg te nemen of te verstoren. 5.3.2. Onderzoek Door ecologisch adviesbureau Waardenburg is een ecologisch onderzoek uitgevoerd (Rapportage “Effecten op beschermde soorten Landgoed de Olmenhorst te Lisserbroek”, Quick scan Flora- en faunawet, Bureau Waardenburg, d.d. 12 februari 2014). Planten Op de te wijzigen/ ontwikkelen locaties komen geen strikt beschermde planten voor. Er zijn dan ook geen effecten op strikt beschermde planten te verwachten. Ongewervelden Omdat er geen strikt beschermde ongewervelden op de planlocaties voorkomen, zijn effecten op strikt beschermde ongewervelden uit te sluiten.


Pagina 42

Vissen Omdat er geen maatregelen zijn voorzien aan de sloten, zijn effecten op vissen uit te sluiten. Amfibieën Omdat het mogelijk is dat de rugstreeppad op het landgoed voorkomt, zijn effecten niet geheel uit te sluiten. Het uitvoeren van nader onderzoek naar het voorkomen van de rugstreeppad geeft met name inzicht in eventueel aanwezige voortplantingsplaatsen. Omdat er geen ingrepen plaatsvinden aan het voortplantingswater, zijn effecten op voortplantingsplaatsen van rugstreeppadden uit te sluiten en wordt nader onderzoek naar het gebruik van voortplantingswateren niet nodig geacht. Als gevolg van het bebouwen van grazige terreinen (klein veeboerderij) gaat een klein deel van het landbiotoop verloren. Omdat in de directe omgeving grazige vegetatie in ruime mate voorhanden is, heeft het verdwijnen van een zekere oppervlakte grazige vegetatie geen wezenlijk effect op een eventuele populatie rugstreeppadden. Als gevolg van sloopwerkzaamheden bij het opslag- en verdeelcentrum gaat een deel van de potentiële plekken waar rugstreeppadden kunnen overwinteren verloren. Aangezien het overgrote deel van de overwinteringsmogelijkheden onder gebouwen behouden blijft, is er geen sprake van een wezenlijke aantasting van aanbod aan overwinteringsplekken. De functie als overwinteringsverblijfplaats blijft bestaan. Een nader onderzoek zal vermoedelijk niet duidelijk aangeven of onder de te slopen/verbouwen gebouwen rugstreeppadden voorkomen en zo ja in welke mate ten opzichte van andere gebouwen. Omdat het aanbod aan (mogelijke) overwinteringsplekken behouden blijft wordt nader onderzoek niet nodig geacht. Bij sloopwerkzaamheden en het verplaatsen van materialen zoals houtstapels en/ of stenen dient wel rekening gehouden te worden met mogelijk aanwezige rugstreeppadden. Aanbevolen wordt een werkprotocol op te stellen voor de uitvoering van de werkzaamheden. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen kan het zijn dat het landgoed drukker bezocht wordt. Hierdoor zullen met name overdag de parkeerplaatsen en de wegen en paden wat drukker bereden en belopen worden. Rugstreeppadden zijn vanaf de schemering actief en ondervinden daardoor weinig hinder van een intensiever gebruik van Landgoed de Olmenhorst. Omdat op voorhand goed aangegeven kan worden hoe effecten op de rugstreeppad voorkomen kunnen worden, kan het werken met een werkprotocol afdoende zijn om te garanderen dat overtreding van verbodsbepalingen wordt voorkomen. Reptielen Omdat er geen reptielen op de planlocaties voorkomen, zijn effecten op reptielen uit te sluiten. Grondgebonden zoogdieren Uit de Haarlemmermeer zijn geen waarnemingen bekend van strikt beschermde zoogdieren. Omdat strikt beschermde zoogdieren niet voorkomen, zijn effecten uit te sluiten. Op de planlocaties van de klein veeboerderij en de trouwkapel kunnen wel verblijfplaatsen van licht beschermde grondgebonden zoogdieren zoals van de veldmuis, de huisspitsmuis en/ of de mol verloren gaan. Het zal hooguit enkele dieren betreffen. Voor deze algemeen voorkomende. licht beschermde soorten geldt vrijstelling van verbodsbepalingen bij ruimtelijke ingrepen.


Pagina 43

Vleermuizen Als gevolg van de ingrepen gaan geen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Er worden geen verbodsbepalingen overtreden ten aanzien van vleermuizen. Vogels (inclusief soorten met een jaarrond beschermd nest) Omdat er geen vogels voorkomen met een jaarrond beschermd nest zijn er geen effecten te verwachten. Als gevolg van de ingrepen worden geen verbodsbepalingen overtreden. Conclusies De conclusies zijn opgesteld op basis van de huidige ter beschikking staande kennis en inschattingen van deskundigen: bij de sloop van het opslag en verdeelcentrum zal rekening moeten worden gehouden met de rugstreeppad; indien volgens de voorschriften van het werkprotocol gewerkt wordt, treden geen effecten op op de rugstreeppad en worden er geen verbodsbepalingen overtreden. Het werkprotocol is in het ecologisch onderzoek opgenomen. 5.3.3. Conclusie Gezien het voorgaande is het niet noodzakelijk een ontheffing van de Flora- en faunawet aan te vragen. Aanvullend onderzoek naar flora en fauna is derhalve niet noodzakelijk. Voor de rugstreeppad worden aanvullende maatregelen genomen tijdens de sloop van de gebouwen.


Pagina 44

5.4.

Cultuurhistorie en archeologie

5.4.1. Wet- en regelgeving Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: ‘de veroorzaker betaalt’. Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis van Nederland. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van dit erfgoed in situ (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden. De Beleidsnota Cultureel Erfgoed Gemeente Haarlemmermeer gaat in een breed kader in op cultuurhistorie in de gemeente Haarlemmermeer. Het monumentenbeleid en het archeologiebeleid in algemene zin komt in deze nota aan bod. Binnen het gemeentelijk monumentenbeleid is een belangrijke taak weggelegd voor de erfgoedcommissie. De taak van de erfgoedcommissie is omschreven in de gemeentelijke monumentenverordening. In de Nota Ruimtelijk Beleid en Archeologie Haarlemmermeer wordt uiteengezet hoe de gemeente omgaat met de archeologische zorgplicht (bescherming van het bodemarchief) in ruimtelijke plannen en bij vergunningverlening. 5.4.2. Archeologisch onderzoek Aardkundige monumenten en aardkundig waardevolle gebieden door de provincie aangewezen komen niet voor in Haarlemmermeer. In de gemeente Haarlemmermeer bevinden zich geen door het rijk, provincie of gemeente beschermde archeologische monumenten. Door Buro de Brug Rapporten is het archeologisch Bureauonderzoek ‘Landgoed de Olmenhorst’ uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan. Voor de periode van het Paleolithicum zijn geen concrete gegevens beschikbaar. Ook de archeologische beleidskaart van de Haarlemmermeer verschaft hierover geen nadere duidelijkheid. Eerdere onderzoeken hebben echter nimmer sporen uit deze periode opgeleverd. Voor alle andere perioden is de archeologische verwachting zeer laag. Aanvullend onderzoek naar archeologische waarden is niet noodzakelijk. Wel dient bij uitvoering van de werkzaamheden de wettelijke meldingsplicht op grond van de Monumentenwet te worden aangehouden. Wanneer archeologische resten worden aangetroffen geldt de verplichting de desbetreffende vondst te melden bij het bevoegd gezag.


Pagina 45

5.4.3. Cultuurhistorie Conform het bestemmingsplan “Buitengebied Zuid” (2013) heeft het terrein van de Olmenhorst een cultuurhistorische waarde. Deze bestaan blijkens de planregels uit “met name … uit uitgestrekte boomgaarden, windsingels, bosschages en weiden, een karakteristieke boerderij, houten huis, tuinhuis, moestuin en ommuring”. De cultuurhistorische waarden zijn in de planregels beschermd door de dubbelbestemming “Waarde-cultuurhistorie” waarin een vergunningenstelsel is opgenomen. Voor verschillende werkzaamheden, zoals het aanbrengen van verhardingen of het afgraven van gronden, is een omgevingsvergunning nodig. Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is behoud van de karakteristieke bebouwing en behoud van de voor de Olmenhorst kenmerkende boomgaarden. Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van een kleinvee-boerderij/educatiecentrum, familierestaurant (ter plaatse van de huidige partytenten), vervanging van de bestaande agrarische loods voor een nieuwe alsmede kleine wijzigingen en toevoegingen aan de bestaande bebouwing. De hoofdopzet van het landgoed / boomgaard blijft onaangetast en de landschappelijke structuur, die wordt bepaald door de boomgaard en de watergangen blijft eveneens in tact. De cultuurhistorische objecten zoals de historische boerderij blijven in stand. 5.4.4. Conclusie Aanvullend onderzoek naar archeologische en cultuurhistorische waarden is niet noodzakelijk. 5.5.

Geluid

5.5.1. Wet- en regelgeving In de Wet geluidhinder is bepaald dat het bevoegd gezag bij vaststelling van een bestemmingsplan de wettelijke grenswaarden in acht moet nemen. Toetsing aan de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van de Wet geluidhinder vindt plaats per weg. Het geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeer dient op de gevels van nieuwe (of te wijzigen) woningen in de geluidszone van een weg te voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde). Deze bedraagt 48 dB. Op grond van artikel 8.30a van de Wet luchtvaart stelt de minister elk vijfde kalenderjaar een geluidsbelastingkaart vast. Die heeft betrekking op de geluidsbelasting (overdag (Lden) en ‘s nachts (Lnight)) veroorzaakt door de luchthaven op woningen en bij Algemene Maatregel van Bestuur aan te wijzen categorieën van andere geluidgevoelige gebouwen. 5.5.2. Onderzoek Voor de Olmenhorst wordt niet uitgegaan van het realiseren van nieuwe of de uitbreiding van bestaande geluidgevoelige functies, zoals woningen. Akoestisch onderzoek is om die reden niet nodig.


Pagina 46

5.5.3. Conclusie Akoestisch onderzoek is niet nodig. 5.6.

Lucht

5.6.1. Wet- en regelgeving Wet luchtkwaliteit De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in de Wet luchtkwaliteit. De hoofdlijnen van deze wet zijn te vinden in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De luchtregelgeving is uitgewerkt in een aantal AMvB's en Ministeriele Regelingen. Wet Milieubeheer In bijlage II van de Wet milieubeheer zijn voor de volgende stoffen grenswaarden voor de concentratie in de buitenlucht opgenomen: stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10), benzeen (C6H6), zwaveldioxide (SO2), lood (Pb), koolmonoxide (CO). Uit metingen van het Landelijk Meetnet Luchtkwaliteit en berekeningen van het Milieu en Natuur Planbureau blijkt dat aan de grenswaarden voor benzeen, zwaveldioxide, lood en koolmonoxide al geruime tijd in (nagenoeg) geheel Nederland wordt voldaan. In de Nederlandse situatie leveren alleen de concentraties stikstofdioxide (NO 2) en fijn stof (PM10) problemen op in relatie tot de wettelijke normen. De wijze waarop het aspect luchtkwaliteit in acht genomen dient te worden bij planvorming is geregeld in artikel 5.16 en 5.16a van de Wet milieubeheer. Op basis van deze wetgeving kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan: grenswaarden uit bijlage II van de Wet milieubeheer worden niet overschreden, of per saldo verbetert de luchtkwaliteit of blijft tenminste gelijk, of het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit (aan 1 concentratie PM10 en NO2) , of het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma 2 Luchtkwaliteit (NSL) .

1

De AMvB ‘Niet In Betekenende Mate bijdragen’ legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3%-grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (NO2) of fijn stof (PM10). Dit komt overeen met 1,2 µg/m3 voor zowel stikstofdioxide als fijn stof. Voor dergelijke projecten hoeft geen luchtkwaliteitonderzoek te worden uitgevoerd. Ook is toetsing aan normen niet nodig. 2

Sinds 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht. Met het NSL is in 2005 gestart omdat Nederland niet tijdig aan de grenswaarden voor de luchtkwaliteit kon voldoen. Nederland heeft een plan gemaakt waaruit duidelijk wordt hoe de grenswaarden wel worden bereikt. In het NSL zijn allerlei grote projecten opgenomen die men wil uitvoeren samen met maatregelen die worden uitgevoerd om de concentratiebijdrages van deze grote projecten te compenseren. De concentratiebijdrage van NIBMprojecten wordt tevens gecompenseerd door deze maatregelen. Voor de projecten die in het NSL zijn opgenomen, hoeft geen luchtkwaliteitonderzoek te worden uitgevoerd. Ook is toetsing aan de normen niet nodig.


Pagina 47

In aanvulling op het bovenstaande toetsingskader stelt de AMvB ‘Gevoelige Bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)’ dat bij de voorgenomen realisering van gevoelige bestemmingen, zoals scholen, kinderdagverblijven, verzorgingshuizen ed. op een locatie binnen 300 meter vanaf de rand van rijkswegen of binnen 50 meter vanaf de rand van provinciale wegen, moet worden onderzocht of op die locaties sprake is van een daadwerkelijke of een dreigende overschrijding van de grenswaarden voor PM 10 en/of NO2. Blijkt uit het onderzoek dat sprake is van zo’n (dreigende) overschrijding, dan mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming’ niet toenemen. Het maakt voor de vestiging van gevoelige bestemmingen niet uit of het deel uitmaakt van ‘niet in betekenende mate’ projecten of ‘in betekenende mate’ projecten. De AMvB ‘Gevoelige Bestemmingen’ moet in beide gevallen worden nageleefd. 5.6.2. Conclusie De toekomstige ontwikkelingen van de Olmenhorst gaan uit van enkele nieuwe- en uitbreiding van bestaande functies. Gezien de schaal van de toekomstige ontwikkelingen ter plaatse van de Olmenhorst kan gesteld worden dat deze valt onder de regeling ‘niet in betekenende mate’. Nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is derhalve niet noodzakelijk. 5.7.

Verkeer en parkeren

5.7.1

Verkeersonderzoek

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is er door adviesbureau Goudappel Coffeng BV onderzoek uitgevoerd naar de verkeerskundige effecten van de toekomstige ontwikkelingen. Het onderzoek ‘Onderbouwing verkeer uitbreiding de Olmenhorst’, kenmerk VRP016/Anf/0071, d.d. 7 februari 2013 is opgenomen als bijlage dit bestemmingsplan. In het onderzoek uit 2013 is berekend hoveel verkeer de Olmenhorst na realisatie van de beoogde ontwikkelingen genereert en of deze extra verkeersbewegingen op het omliggende wegennet goed kunnen worden afgewikkeld. Omdat het te realiseren programma in 2014 naar beneden is bijgesteld, is in een aanvullende rapportage berekend wat de verkeersgeneratie van het (kleinere) programma (notitie ‘Uitbreiding landgoed de Olmenhorst, actualisering verkeerskundig onderzoek’). Verkeersonderzoek 2013 In 2013 is door Goudappel Coffeng verkeersonderzoek gedaan naar de verkeerskundige effecten van de voorgenomen ontwikkelingen op landgoed de Olmenhorst. In het verkeersonderzoek is uitgegaan van de ontwikkelingen zoals beschreven in de Ruimtelijke Visie (2010), zijnde de realisatie van een zorgboerderij/zorgwoningen, een Olmenhorst theater met brede maatschappelijke invulling, een vergader- en conferentiecentrum, een familierestaurant, speeltuin, kinderboerderij, trouwkapel, natuursauna en een toename van het totaal aantal bezoekers (voor de diverse functies en evenementen) tot circa 199.000 per jaar.


Pagina 48

Onderzochte situaties In het verkeerskundig onderzoek uit 2013 zijn vijf situaties nader onderzocht. Het betreft: 1. huidige situatie: in deze situatie wordt het verkeersbeeld van de huidige situatie (anno 2012) beschreven; 2. referentie: de referentie gaat uit de huidige situatie inclusief de autonome ontwikkeling van het gebied, maar zonder de uitbreiding van de Olmenhorst in het toekomstjaar 2023. In de referentie is geen rekening gehouden met de ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen die samenhangen met de Westflank; 3. referentie+: De referentie+ is vergelijkbaar met de referentie (zie hierboven), alleen is in dit alternatief wel rekening gehouden met de (mogelijke) ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen van de Westflank. Concreet gaat het hier om de ontwikkelingen van Lisserbroek met circa 1.000 woningen. 4. planalternatief: Er wordt uitgegaan van uitbereiding van de Olmenhorst. In het planalternatief is geen rekening gehouden met de ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen die samenhangen met de Westflank, specifiek Lisserbroek. 5. planalternatief+: De input van het Planalternatief+ is vergelijkbaar met het planalternatief (zie hierboven), alleen is in dit alternatief wel rekening gehouden met de ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen van Lisserbroek. Uitkomsten verkeersonderzoek Wanneer de ruimtelijke ontwikkelingen van de Olmenhorst worden gerealiseerd, zal de verkeersgeneratie op een jaargemiddelde weekdag met circa 340 motorvoertuigen per etmaal toenemen van 130 motorvoertuigen per etmaal naar 470 motorvoertuigen per etmaal. Deze verkeerstoename is het directe gevolg van een toename van het aantal bezoekers en werknemers van de Olmenhorst. In het verkeerskundig onderzoek is geconcludeerd dat de uitbreiding van de Olmenhorst niet zorgt voor verkeersknelpunten op de omliggende wegen (Lisserweg, IJweg). De wegen kunnen de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de uitbreiding aan. De bijdrage (toename) van de Olmenhorst ter plaatse van de Lisserbrug is marginaal, circa 0,6%. In het verkeersonderzoek is een kruispuntberekening opgesteld voor de kruising inen uitrit landgoed de Olmenhorst / Lisserweg. Daaruit blijkt dat er geen verkeersafwikkelingsproblemen te verwachten zijn in de situatie na planrealisatie. Hetzelfde geldt voor de kruispunten Lisserweg/IJweg en Lisserweg/Hoofdweg. Actualisatie verkeersonderzoek 2014 Ten opzichte van de Ruimtelijke Visie (2010) is het programma naar beneden bijgesteld. Zo wordt niet langer uitgegaan van de realisatie van een zorgboerderij/zorgwoningen, een Olmenhorst theater en een natuursauna. Daarnaast wordt de omvang van het familierestaurant in omvang beperkt. Door Goudappel Coffeng is berekend wat het effect is van het kleinere programma op de te verwachten extra verkeersbewegingen van en naar de Olmenhorst. Daarbij is net als in het onderzoek uit 2013 uitgegaan van een jaargemiddelde weekdag. In het onderzoek is geconcludeerd dat de toename van het aantal verkeersbewegingen minder groot wordt als gevolg van het kleinere programma. Waar in het onderzoek uit 2013 nog werd uitgegaan van een groei van 340 motorvoertuigen per etmaal (tot een totaal van 470)


Pagina 49

blijft de groei door het kleinere programma beperkt tot 260 (tot een totaal van 390 motorvoertuigen per etmaal). In het onderzoek uit 2013 is geconcludeerd dat er als gevolg van de beoogde ontwikkelingen op de Olmenhorst geen verkeersafwikkelingsproblemen worden verwacht. Deze conclusie is door de geringere verkeerstoename als gevolg van een kleiner programma nog actueel. 5.7.2

Parkeren

De Olmenhorst beschikt over een parkeerterrein van 400 plekken en 45 parkeerplaatsen elders op het terrein. Dit aantal parkeerplaatsen is ruim voldoende voor de activiteiten die door het jaar heen op de Olmenhorst plaatsvinden. Op de afbeelding is de plek van het parkeerterrein aangegeven.

Twee keer per jaar wordt een evenement georganiseerd waarbij er extra parkeercapaciteit nodig is. Op eigen terrein kan er naast de 445 beschikbare parkeerplaatsen plaatsen plek worden geboden aan circa 950 auto’s, zodat er voor de piekmomenten circa 1.350 parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar zijn. Hiermee kan de parkeervraag van de evenementen in voldoende mate worden opgevangen. Op de afbeelding is de plek van de extra parkeercapaciteit weergegeven.


Pagina 50

Tijdens het evenement kunnen de bezoekers het terrein oprijden via de bestaande ingang (laantje). Via een bestaande uitrit kunnen de bezoekers het terrein verlaten. Deze bestaande inen uitrit is op basis van het geldende bestemmingsplan al toegestaan. 5.7.3

Verkeer bij evenementen (Appelparade, voorheen Voorjaarsfair)

De situatie met de Appelparade (voorheen Voorjaarsfair) betekent dat de verkeerssituatie tijdelijk zeer bijzonder te noemen is voor zowel het bezoekersaantal als voor de parkeersituatie. Het gaat in het geval van de Appelparade om een jaarlijks terugkerend evenement dat ongeveer vier dagen duurt. Een goed verkeersplan is noodzakelijk om zorg te dragen voor een goede verkeersafwikkeling in het gebied. De Olmenhorst heeft zelf parkeerbeleid geformuleerd (bron: Plan van Aanpak parkeren, Olmenhorst). Belangrijkste uitgangspunten zijn: 1. inkomend verkeer moet zo snel en veilig mogelijk in staat worden gesteld de auto te parkeren; 2. gevaarlijke situaties op het terrein met automobilisten, fietsers en wandelaars dienen te worden voorkomen; 3. automobilisten moeten ontmoedigd worden zelf op zoek te gaan naar een vrije parkeerplek; 4. vertrekkend verkeer moet in staat worden gesteld veilig de openbare weg te bereiken en huiswaarts te rijden; 5. gevaarlijke situaties op de Lisserweg ter hoogte van de Olmenhorst (huisnummers 481-493) dienen te worden vermeden. Door de inzet van verkeersregelaars, het aanbrengen van bebording (bewegwijzering) en het voorzien in voldoende parkeergelegenheid op het terrein van de Olmenhorst is de inen uitstroom van de bezoekers aan de Appelparade goed af te wikkelen. De meeste bezoekers aan de Appelparade komen op zaterdag en zondag, op dagen dat er weinig ander (woon-werkverkeer) op de weg is. Incidentele vertragingen treden enkel op op het terrein van de Olmenhorst zelf bij het verlaten van de parkeerterreinen. Dat is van secundair belang: van primair belang is dat wordt gezorgd dat geen filevorming optreedt op de wegen (Lisserweg, IJweg) zelf. In het najaar vindt de zogenaamde “zelfpluk” plaats. Dit “evenement” betreft het plukken en oogsten van het fruit. Bezoekers aan de zelfpluk komen in een periode van circa 6 weken gespreid over de week langs, zodat er (anders dan bij de Appelparade) geen sprake is van een groot aantal bezoekers met bijbehorende verkeersintensiteiten per dag. Gemiddeld genomen trekt de zelfpluk 6.000 bezoekers per week, dus 36.000 in totaal. De piek van de bezoekers is in het weekend en op die momenten worden verkeersregelaars ingezet.


Pagina 51

5.8.

Externe veiligheid

5.8.1. Wet- en regelgeving Externe veiligheid inrichtingen Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid voor de omgeving van een inrichting met gevaarlijke stoffen en/of transport van gevaarlijke stoffen. Elk nieuw ruimtelijk plan moet volgens de Wet ruimtelijke ordening getoetst worden aan de normen voor plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een denkbeeldige persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke 3 stoffen. De norm (één op één miljoen per jaar) geldt voor kwetsbare objecten als 4 grenswaarde en voor beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Dit betekent dat er als gevolg van een ongeval - in theorie - per jaar slechts één persoon op een miljoen mensen mag overlijden. Het groepsrisico (GR) is de kans op een ongeval met veel dodelijke slachtoffers. Hierbij wordt gekeken naar de werkelijk aanwezige bevolking en de verspreiding van die bevolking rond een risicobron. Bepaald wordt hoe groot de kans is op tien, honderd of meer slachtoffers tegelijk onder die bevolking. Groepsrisicoberekeningen beogen maatschappelijke ontwrichting inzichtelijk te maken. Het groepsrisico is afhankelijk van de bestemming van de gronden alsmede het aantal personen dat er verblijft. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen, zoals deze op dit moment luiden (REVI II)’ zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Denk hierbij aan risico’s van onder andere tankstations met LPG, gevaarlijke stoffen (PGS-15)-opslagplaatsen en ammoniakkoelinstallaties. Externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen De normstelling voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (voor zowel weg, spoor als water) is gebaseerd op de Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) (2006). De nota heeft geen wettelijk bindende werking maar is niet vrijblijvend. Een voorstel voor een wettelijke regeling voor vervoer van gevaarlijke stoffen is in voorbereiding. Externe veiligheid buisleidingen Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Dit besluit is gebaseerd op de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het

3

Hieronder wordt o.a. verstaan: woningen, gebouwen met opvang van minderjarigen, ouderen en zieken en gebouwen waar grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn. 4 Hieronder wordt o.a. verstaan: verspreid liggende woningen, kleinere winkelen kantoorpanden en sportaccomodaties (zie artikel 1 Besluit externe veiligheid inrichtingen).


Pagina 52

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. Externe veiligheid gastanks Aangezien de Olmenhorst niet is aangesloten op gasleidingennetwerk zijn er op het landgoed enkele gastanks aanwezig voor intern gebruik. Op basis van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer en de bijbehorende regeling moet de tank + het aflevertoestel wel voldoen aan diverse voorschriften van de PGS 28 ‘Vloeibare brandstoffen- ondergrondse tankinstallaties en aﬂeverinstallaties’. Deze publicatie geeft richtlijnen voor de arbeidsveilige, milieuveilige en brandveilige opslag van vloeibare brandstoffen in ondergrondse installaties. In hoofdstuk 5 van de PGS 28 zijn veiligheidsmaatregelen en voorschriften opgenomen ten behoeve van algemene installatie-eisen, gebruikseisen en onderhoudseisen. Dit betreft onder andere eisen aan inen externe veiligheidsafstanden en maatregelen die gericht zijn op het voorkomen en beperken van brand- en explosiegevaar. In hoofdstuk 5.2 zijn algemeen bepalingen opgenomen. De algemene inrichting van opslaginstallaties en installaties voor aflevering van brandstof moet zo overzichtelijk mogelijk zijn, zowel uit het oogpunt van onbelemmerde toegang en afrit voor afnemers en toelevering van product, als uit het oogpunt van veiligheid, waarbij gelet moet worden op o.a.: goed overzicht van de installatie voor het bedienend personeel; overzichtelijke indeling van de toegankelijkheid en terreinverharding met het oog op aanrijdingsgevaar; goed doordachte maatregelen en voorzieningen ter bevordering van veiligheid en milieubescherming; goede toegankelijkheid van installatieonderdelen voor bediening en onderhoud; goede toegankelijkheid van de installatie bij bestrijding van een eventuele brand; ontvluchtingmogelijkheid bij incidenten. In hoofdstuk 5.3 zijn interne veiligheidsafstanden beschreven. De ondergrondse tanks en leidingen geven geen aanleiding om rekening te houden met interne afstanden omdat deze onderdelen geen invloed hebben op een eventuele brand. Voor de interne veiligheidsafstanden zijn verder de bovengrondse installatie-onderdelen (zoals de vulpunten, ontluchtingspunten, de afleverzuil inclusief slang en vulpistool en de schacht van de dompelpomp) beschouwd in relatie tot interne afstanden. Deze bovengrondse installatie-onderdelen bevatten echter zo weinig brandstof dat dit ook nagenoeg geen invloed heeft op een brand. 5.8.2. Onderzoek Door bureau AVIV is in 2012 onderzoek gedaan naar de externe veiligheidsrisico’s rond de Olmenhorst (rapportage ‘Externe veiligheid Landgoed de Olmenhorst’, d.d. 5 november 2012). Omdat het programma van de te realiseren ontwikkelingen in 2014 naar beneden is bijgesteld, is het onderzoek van AVIV geactualiseerd (rapportage ‘Externe veiligheid Landgoed de Olmenhorst, gemeente Haarlemmermeer, actualisatie 2014’, d.d. 9 december 2014).


Pagina 53

Hogedruk aardgasleiding Binnen het invloedsgebied van de hogedruk aardgasleidingen dat overlapt met Landgoed de Olmenhorst zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten gelegen of toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Een risicoanalyse om het plaatsgebonden risico en groepsrisico te berekenen is derhalve niet noodzakelijk. Kooldioxide (CO2) Parallel aan de aardgasleidingen ligt op het landgoed een CO 2-leiding. Kooldioxide (CO2) is een specifiek genoemde stof in de Regeling externe veiligheid buisleidingen. Uit berekeningen aan ondergrondse CO2-leidingen blijkt het volgende: de berekeningen leiden niet tot een 10-6 plaatsgebonden risicocontour; de 1%-letaliteitsgrens, het invloedsgebied, ligt op 5 meter rond de leiding. Binnen het invloedsgebied van de CO2-leiding dat overlapt met Landgoed de Olmenhorst zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten gelegen of toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Een risicoanalyse om het plaatsgebonden risico en groepsrisico te berekenen is derhalve niet noodzakelijk. Transport gevaarlijke stoffen Wegverkeer Het externe veiligheidsrisico van vervoer over de weg wordt veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen over de IJweg en de Lisserweg. In beide onderzoeken van AVIV (2012 en 2014) is geconcludeerd dat de hoogte van het plaatsgebonden risico -6 op de Olmenhorst kleiner is dan de grenswaarde van 10 . Dit betreft zowel de huidige situatie als de situatie waarbij de beoogde ontwikkelingen zijn gerealiseerd. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het bestemmingsplan. Het groepsrisico is ruim kleiner dan de oriëntatiewaarde. Zowel in de huidige als de toekomstige situatie (na uitbreiding activiteiten op Landgoed Olmenhorst) is het groepsrisico meer dan 1000 keer kleiner dan de oriëntatiewaarde. Spoor en water Spoor- en waterwegen zijn op meer dan 200 meter van de Olmenhorst gelegen waardoor het plaatsgebonden risico en groepsrisico voor deze wegen geen nadere onderbouwing behoeft. Luchthaven Schiphol Schiphol is als luchthaven nader beschouwd maar uit het luchthavenverkeerbesluit blijkt dat de Olmenhorst niet binnen risicocontour ligt voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico kleiner is dan 0,01 maal de oriëntatiewaarde. Een nadere beschouwing van deze risico’s hoeft niet plaats te vinden. 5.8.3. Conclusie Door bureau AVIV is onderzoek gedaan naar de externe veiligheidsrisico’s op en rond het landgoed de Olmenhorst. Uit het onderzoek is gebleken dat de ligging van de gasleiding, CO2 leiding alsmede de transportroutes voor gevaarlijke stoffen (IJweg en Lisserweg) geen overschrijding van de grenswaarde van het plaatsgebonden risico of overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico tot gevolg hebben.


Pagina 54

5.9.

Geur

Het algemene uitgangspunt van het Nederlandse geurbeleid is het voorkomen van nieuwe hinder. Als er geen hinder is, hoeven er geen maatregelen getroffen te worden. De mate van hinder die nog acceptabel is moet worden vastgesteld door het bevoegde bestuursorgaan t.a.v. de Wet milieubeheer. Bij de situering van de kleinvee-boerderij is rekening gehouden met een milieuhinder van 50m ten opzichte van toekomstige en bestaande woonfuncties. 5.10.

Luchtvaartverkeer

Het Luchthavenindelingbesluit (LIB) bevat ruimtelijke maatregelen op rijksniveau die verband houden met de luchthaven Schiphol. Het Luchthavenverkeerbesluit is gericht op de beheersing van de belasting van het milieu door het luchthavenluchtverkeer. Tezamen vormen deze besluiten een uitwerking van het hoofdstuk 8 van de Wet luchtvaart. Het bestemmingsplan is getoetst aan het LIB van 2002, dat voor het laatst gewijzigd is op 1 juli 2014. Maximale bouwhoogte Voor het plangebied geldt op grond van artikel 2.2.2 het LIB een maximale bouwhoogte van 150 meter, gemeten vanaf het peil van Schiphol (-4,0 meter NAP). Deze maximum bouwhoogte is vastgelegd zodat er voldoende vrije ruimte in de lucht is voor vliegtuigen om te kunnen opstijgen en dalen. In het Luchthavenindelingbesluit is bepaald dat in bestemmingsplannen geen bebouwing mag worden toegestaan die hoger is dan de bouwhoogte van het LIB, in dit geval 150 meter. Het noordoostelijke deel van het plangebied kent geen hoogtebeperking vanwege Schiphol. Het bestemmingsplan staat bouwhoogten toe die veel lager zijn dan het maximum dat in het LIB is gesteld. Het bestemmingsplan is daarmee op dit punt in overeenstemming met het Luchthavenindelingbesluit. Vogelaantrekkende functies In artikel 2.2.3 van het Luchthavenindelingsbesluit is geregeld dat nieuwe vogelaantrekkende functies (zoals viskwekerijen of grote waterplassen) binnen een gebied rond Schiphol niet zomaar zijn toegestaan. De Olmenhorst ligt volledig buiten deze zone. Toegestane functies In een gebied rond Schiphol zijn op grond van het Luchthavenindelingsbesluit in beginsel geen woningen, woonwagens, gebouwen met een onderwijsfunctie en gebouwen met een gezondheidszorgfunctie toegestaan (gebied nr. 4 van het Luchthavenindelingsbesluit). De Olmenhorst valt volledig buiten dit beperkingengebied. 5.11.

Milieueffectrapportage

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. In het besluit wordt onderscheid gemaakt in m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten en m.e.r.-plichtige activiteiten. Het aantal situaties waarvoor een m.e.r. verplicht moet worden uitgevoerd is verminderd. Er zijn nu meer situaties waar eerst beoordeeld kan worden of een m.e.r.


Pagina 55

moet worden uitgevoerd. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: 1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; 2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r. De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van: 1. de aard van de voorgenomen activiteit; 2. de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd; 3. de maatschappelijke aandacht voor de activiteit; 4. mate van beschikbaarheid van informatie, bijvoorbeeld over de gevoeligheid van gebieden. Voor de Olmenhorst wordt uitgegaan van het in beperkte mate uitbreiden van een bestaande voorziening waarbij een kleinvee-boerderij en familierestaurant worden gerealiseerd, een bestaande agrarische loods wordt vervangen alsmede enkele bestaande gebouwen gedeeltelijk worden vernieuwd of vergroot. Blijkens de voorgaande paragrafen zijn de beoogde ontwikkelingen ruimtelijk inpasbaar en worden belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet verwacht.


Pagina 56

HOOFDSTUK 6: 6.1.

UITVOERBAARHEID

Financiële uitvoerbaarheid

De beoogde bouw van de nieuwe gebouwen (zoals de kleinvee-boerderij, het familierestaurant, etc) alsmede de aanleg van nieuwe verhardingen en het verbreden van watergangen in het kader van de watercompensatie worden voor rekening en risico van de Olmenhorst gerealiseerd. Met de Olmenhorst wordt een anterieure overeenkomst gesloten. 6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan wordt getoetst aan het vooroverleg met de reguliere overlegpartners en een zienswijzenperiode voor reacties van bewoners en andere belanghebbenden. Het gemeentebestuur hecht veel waarde aan een breed gedragen en haalbaar bestemmingsplan. Bij het vooroverleg met de reguliere overlegpartners wordt daarom ook de dorps- en wijkraden van het plangebied betrokken. De reacties uit zowel het vooroverleg als de zienswijzenperiode zullen voorzien van een beantwoording verwerkt worden in het bestemmingsplan. Wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro In overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het voorontwerpbestemmingsplan voor advies gezonden aan de volgende instanties: 1. Provincie Noord Holland; 2. Hoogheemraadschap van Rijnland; 3. Brandweer Kennemerland; 4. Dorpsraad Lisserbroek.


Pagina 57

HOOFDSTUK 7: 7.1.

JURIDISCHE ASPECTEN

Opzet regels en verbeelding

De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting is niet juridisch bindend, maar kan wel gebruikt worden als nadere uitleg bij de regels. 7.2.

Juridische plantoelichting

Het eerste hoofdstuk bevat inleidende regels. In artikel 1 is een aantal in de regels gehanteerde begrippen gedefinieerd. In artikel 2 is de wijze van meten vastgelegd met betrekking tot de verschillende hoogte en oppervlakte van gebouwen. Agrarisch Het agrarisch perceel langs de IJweg waar geen boomgaarden zijn gerealiseerd, is bestemd als “Agrarisch”. Divers agrarisch gebruik (met uitzondering van glastuinbouw, bollenteelt, intensieve veehouderij, paardenfokkerij en paardenhouderij) is daarbij toegestaan. Agrarisch – landgoed Het landgoed de Olmenhorst is bestemd als “Agrarisch – landgoed”. Naast de agrarische doeleinden in de vorm van boomgaarden zijn ook de reeds aanwezige nevenfuncties toegestaan, zoals een winkel, horecavoorzieningen, vergaderfaciliteiten, ruimten voor feesten en partijen, (creatieve) bedrijven, ateliers en (bedrijfs)woningen. In de monumentale boerderij zijn twee (burger)woningen (aan de voorzijde) aanwezig. Gekozen is om deze twee woningen te bestemmen als “Agrarisch – landgoed” en niet als “Wonen”, zodat er voor de monumentale boerderij één bestemming geldt. Binnen de bestemming “Agrarisch – landgoed” zijn de bijbehorende (privé)tuinen mogelijk. Met bouwvlakken is aangegeven waar de hoofdbebouwing is toegestaan. Her en der zijn op het landgoed kleine bouwwerken ten behoeve van opslag of schaftgelegenheid gerealiseerd. Deze bouwwerken zijn ook buiten de bouwvlakken toegestaan. Voor enkele nieuwe ontwikkelingen, zoals het familierestaurant en de kleinveeboerderij/educatiecentrum ligt de exacte positie van de nieuwe gebouwen nog niet vast. In dit bestemmingsplan is voor die gevallen een wat groter bouwvlak weergegeven waarbij met een aanduiding de omvang (footprint) van de bebouwing is ingeperkt. De ruimten voor feesten en partijen alsmede de horeca is, in overeenstemming met het hiervoor geldende bestemmingsplan, in omvang beperkt. Wonen / Tuin De zelfstandige woningen op het landgoed zijn bestemd als “Wonen”, de omliggende privétuin als “Tuin”. Conform het Besluit omgevingsrecht zijn veel bouwwerken in de tuin toegestaan zonder omgevingsvergunning en kunnen om die reden niet in een


Pagina 58

bestemmingsplan worden geregeld. Het betreft hier ondermeer aan- en uitbouwen aan bestaande gebouwen, erfafscheidingen en vrijstaande bergingen en andere bijgebouwen in de tuin. Leiding – gas en Leding – CO2 Aan de oostzijde van het landgoed liggen twee ondergrondse transportleidingen voor CO2 en gas. Ter bescherming van beide leidingen zijn in de dubbelbestemmingen regels opgenomen ten aanzien van grondroerende werkzaamheden. Waarde – cultuurhistorie Het landgoed heeft een cultuurhistorische waarde die middels de dubbelbestemming “Waarde – cultuurhistorie” extra wordt beschermd. Voor grootschalige grondwerkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, om het cultuurhistorische karakter te beschermen. Omdat er sprake is van een boomgaard is het planten en rooien van houtopstanden alsmede het normale onderhoud hiervan uitgezonderd. 7.3.

Handhaafbaarheid

Het bestemmingsplan is het juridisch instrument om te bepalen welke ruimte voor welke bouwen gebruiksactiviteiten aangewend mag worden. In dit bestemmingsplan zijn voorschriften opgesteld waarbij het bestaande gebruik van gebouwen en bouwwerken in principe het uitgangspunt vormt. Dit betekent dat de huidige situatie in regels is vastgelegd. Het handhavingsbeleid is er op gericht dat deze regels ook worden nageleefd. Het bestemmingsplan bindt zowel burgers als de gemeente en is dan ook de basis voor handhaving en handhavingsbeleid. Handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen 'vasthouden'. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle grondeigenaren en gebruikers dienen door de gemeente op eenzelfde manier aan het plan gehouden te worden. Met deze oogmerken is in het bestemmingsplan allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van de regels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter de mogelijkheden om in de praktijk toe te zien op de naleving van het bestemmingsplan. Ook geldt, hoe minder 'knellend' de regels zijn, hoe kleiner de kans is dat het met de regels wat minder nauw genomen wordt. In de praktijk worden op de lange duur vaak alleen de regels gerespecteerd, waar betrokkenen de noodzaak en redelijkheid van inzien. Onder handhaving wordt niet alleen het repressief optreden verstaan. maar ook preventie en voorlichting. Repressief optreden bestaat uit toezicht en opsporing en in het verlengde daarvan – na afweging van belangen waaronder de effectiviteit van optreden – correctie, bestaande uit sancties en maatregelen. De sancties en maatregelen kunnen bestaan uit het stilleggen van activiteiten, aanschrijvingen, bestuursdwang, strafrechtelijk optreden en de dwangsom. Preventief handelen bestaat uit voorlichting en vooroverleg voor het indienen van een aanvraag om een vergunning en voorts het weigeren van de vergunning en eventuele afwijkingen.


Pagina 59

Voorontwerpbestemmingsplan LISSERBROEK - DE OLMENHORST. toelichting

Recommend Documents