Aan de Gemeenteraad
Raad
: 8 november 2007
Status
: Informerend
Punt no.
: 10
Onderwerp : Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze inclusief wijziging/aanpassing Welstandsnota
Korte toelichting Door de heer S. Kuipers te Twijzel is een plan ontwikkeld voor de realisering van Buitenplaats De Wedze te Twijzel, bestaande uit de bouw van 44 recreatiewoningen en een dienstengebouw, in combinatie met de aanleg van natuur- en landschapselementen, wandelen fietspaden en water. Uw raad heeft op 23 augustus jl. besloten dat voor de opstelling van een bestemmingsplan voor dit project geen milieueffectrapportage (m.e.r.) hoeft te worden opgesteld. Het voorontwerpbestemmingsplan - dat ook een aanvulling op de Welstandsnota bevat - is inmiddels gereed voor inspraak en overleg. In het verleden is afgesproken dat de voorontwerpbestemmingsplannen, alvorens deze in de inspraak en het overleg ex artikel 10 Bro worden gebracht, ter kennisname aan de gemeenteraad worden voorgelegd.
Nadere toelichting Inleiding Siebe Kuipers Management, p/a Wedzebuorren 18 te Twijzel, heeft een plan ingediend om ten noord(oost)en van het dorp Twijzel aan De Wedze een recreatieterrein met recreatiewoningen te realiseren op circa 20 ha grond: Buitenplaats De Wedze. Effectief kan een oppervlakte van circa 18 ha aan het project worden toegerekend. De initiatiefnemer heeft gesignaleerd, dat er vier doelgroepen zijn voor recreatiewoningen gericht op recreatief eigengebruik met verhuur en beleggingsmotieven. Dit zijn: - actieve ouderen (45-50+), welgesteld; - actieve ouderen met een lichamelijke beperking; - gezinnen met behoefte aan een tweede recreatieve woning voor natuurgericht recreëren en het buitenleven; - gezinnen met behoefte aan een tweede recreatieve woning in combinatie met het houden van paarden (stalling, buitenritten, weiden). De initiatiefnemer is van mening, dat de omgeving in combinatie met de realisering van een buitenplaats mogelijkheden biedt voor een commercieel aantrekkelijke recreatieve ontwikkeling. De omgeving wordt gekenmerkt door een kleinschalig coulisselandschap, met agrarische bedrijven, dorpen en buurtschappen. Daarnaast ziet hij een aantal kenmerken en ontwikkelingen in de omgeving, die aansluiten bij de buitenplaats. Recentelijk zijn in de nabije omgeving vanuit landschappelijk oogpunt aantrekkelijke gebieden ontwikkeld, zoals de Twizelermieden en de Fogelsanghstate. Vlakbij de buitenplaats ligt de Bootsma's poel, een door Staatsbosbeheer herstelde unieke pingo, die te bereiken is via een laarzenpad. Het toerisme is hier ook kleinschalig; verspreid liggende mogelijkheden voor oeverrecreatie, (historische) wandelpaden en kleine dorpen. Op enkele kilometers afstand bevinden zich verschillende streekgebonden (cultuurhistorische) musea, waaronder de Fogelsanghstate en een landbouwmuseum te Veenklooster, de kruidentuin (Kruidhof) en het ijstijdenmuseum te Buitenpost en het streekmuseum "De Spitkeet" te Harkema. De omgeving nodigt uit tot fiets- en wandeltochten waarbij natuurbeleving, cultuurhistorische en nostalgische elementen sterk aanwezig zijn. F:\programs\W4Y\RIS\ABOUI-RVS1455 Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze.doc
Raad : 8 november 2007
Punt no.: 10
Blad: 2
Het is de opzet van de initiatiefnemer om kleinschalige, ecologisch en landschappelijk verantwoorde verblijfsrecreatie te bieden met een meerwaarde voor de omgeving. Als uitgangspunten gelden: - het bieden van hoogwaardige eigentijdse verblijfsrecreatie met maximale eigen invulling door gebruikers/eigenaren (uitvoering, indeling, inrichting, perceelpositie); - versterken en herstellen van landschappelijke en natuurlijke elementen; - het vergroten van de recreatieve mogelijkheden voor de omgeving (dus vrij toegankelijk); - het ecologisch en kleinschalig karakter; - het gebruik van plaatselijke expertise en middelen. Beleidskader Nationaal beleid Het plangebied is gelegen in het Nationaal Landschap Noordelijke Wouden. In de Nota Ruimte is in algemene zin ten aanzien van nationale landschappen het volgende beleid geformuleerd. Het gaat om gebieden met internationaal zeldzame of unieke en nationaal kenmerkende landschapskwaliteiten, en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale landschappen moeten behouden blijven, duurzaam beheerd en waar mogelijk worden versterkt. In samenhang hiermee zal de toeristisch-recreatieve betekenis moeten toenemen. Binnen nationale landschappen is daarom 'behoud door ontwikkeling' het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid. De landschappelijke kwaliteiten zijn medesturend voor de wijze waarop de gebiedsontwikkeling plaatsvindt. Uitgangspunt is, dat nationale landschappen zich sociaaleconomisch voldoende moeten kunnen ontwikkelen, terwijl de bijzondere kwaliteiten van het gebied worden behouden of worden versterkt. Het Nationaal Landschap Noordelijke Wouden wordt als volgt beschreven: "Het zeer kleinschalige veenontginningslandschap is zeer bijzonder in Nederland. De strokenverkaveling met een kenmerkende verhouding van lengte en breedte, gecombineerd met de aanwezigheid van elzensingels of dijkwallen op de perceelsranden, geven een zeer fijnmazige verzameling van kleine groene ruimtes. Daarin zijn soms pingoruïnes te vinden als zeldzaam aardkundig verschijnsel uit vroegere koudeperioden (cq. ijstijden)". Specifiek ten aanzien van recreatiewoningen is een ruimtelijk kader opgenomen. Gelet op het karakter van het huidige gebruik van recreatiewoningen wordt het ruimtelijk kader voor nieuwe recreatiewoningen gelijk getrokken met reguliere woningen. De ruimtelijke mogelijkheden voor nieuwbouw van recreatiewoningen zijn gelijk aan de mogelijkheden voor nieuwbouw van woningen in het buitengebied: een aanvraag tot de bouw van een recreatiewoning kan alleen door een gemeente worden toegestaan, indien op die plaats ook een reguliere woning kan worden toegelaten. Als uitzondering op deze regel geldt dat voor complexen van recreatiewoningen waar het recreatieve gebruik van deze recreatiewoningen door middel van een bedrijfsmatige exploitatie kan worden verzekerd, een positieve planologische beoordeling kan worden gegeven. Onder bedrijfsmatige exploitatie wordt in dit kader verstaan het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de recreatieverblijven daadwerkelijk recreatief gebruik plaatsvindt. De woningen van dergelijke complexen hoeven niet te voldoen aan de wet- en regelgeving voor reguliere woningbouw. De exploitant en de gemeente zijn ervoor verantwoordelijk, dat permanente bewoning op het complex wordt tegengegaan. Provinciaal beleid De provincie maakt in het ruimtelijk beleid geen onderscheid tussen gebieden in of buiten Nationale Landschappen. Dit betekent, dat in de Nationale Landschappen ruimte is voor ondermeer recreatieve ontwikkelingen. Wel dient daarbij het behoud van de landschappelijke kernkwaliteiten gewaarborgd te zijn. Voor de Noordelijke Wouden zijn in het Streekplan Fryslân 2007 de volgende kernkwaliteiten aangegeven: F:\programs\W4Y\RIS\ABOUI-RVS1455 Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze.doc
Raad : 8 november 2007 -
-
Punt no.: 10
Blad: 3
kleinschalig patroon van lintbebouwing, houtwallen (hege dyken), elzensingels met geleidelijke overgangen naar open enclaves daartussen (mieden en hooilanden) en plaatselijk esgronden; relatief dicht netwerk aan houtwallen en elzensingels; afwisseling van schaal en (beperkt) reliëf; opstrekkende stroken met gevarieerde lengte-breedteverhoudingen van gemiddeld 4:1 à 5:1 tot (plaatselijk on)regelmatige blokverkaveling; structurerende elementen als beplantingen, aardkundige elementen (pingoruïnes, dobben), lintdorpen, wegen en paden met laanbeplanting; specifieke vormen van esstructuren.
Voor nieuwe verblijfsrecreatieve voorzieningen ziet de provincie in eerste instantie ruimte bij de stedelijke en regionale centra en de recreatiekernen. Daarnaast staat zij open voor nieuwe initiatieven in het landelijk gebied, wanneer aan aanvullende landschappelijke en natuurlijke randvoorwaarden is voldaan. Bij nieuwe initiatieven die het kleinschalige overstijgen, zet de provincie primair in op een toevoeging van landschappelijke en natuurlijke elementen in een verhouding tussen het oppervlak aan nieuw recreatieareaal en het oppervlak aan nieuwe natuur- en landschapselementen (inclusief nieuw water als bijdrage aan de wateropgave) van minimaal 1:1. Regionaal beleid In 2003 hebben de vier gemeenten in noordoost Fryslân de Regiovisie Noordoost Fryslân "Sterk op eigen wijze" opgesteld voor de periode tot 2015. Als missie voor de regio wordt gezien het verkleinen van de sociaal-economische wig tussen Fryslân en noordoost Fryslân. Dit kan worden bereikt door de ontwikkeling als woonregio, behoud van bestaande werkgelegenheid en het ontwikkelen en uitbouwen van de recreatieve sector. Naast versterking van de bestaande recreatieve waarden worden nieuwe impulsen in de regio wenselijk geacht. Bij nieuwe ontwikkelingen is het beleid gericht op een verbetering van de verbindingen met de bestaande omgeving. Daarmee wordt het bestaande cultuurhistorisch erfgoed beter benut en worden landschappelijke potenties ontsloten. Gemeentelijk beleid In het structuurplan Achtkarspelen 1995-2010 is wat betreft recreatie aangegeven, dat ingezet wordt op een versterking van de toeristisch-recreatieve functie in de gemeente. Voor verblijfsrecreatie is het beleid voornamelijk gericht op kleinschalige activiteiten. Grootschaliger initiatieven moeten worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing. In de Nota begrotingswijzigingen 2007 "Gewogen Ambitie" is opgenomen, dat recreatie en toerisme een economisch belang hebben. Omdat de werkgelegenheid in de gemeente in een kwetsbare hoek zit, zal in de komende jaren onder andere ingezet worden op plannen en projecten die de werkgelegenheid bevorderen, in en door de recreatief-toeristische sector. In de Beleidsnotitie Recreatie en Toerisme 2004 -2012 was al de keuze gemaakt, dat met name zal worden ingezet op landrecreatie. en "kleine" waterrecreatie. Hoewel de verblijfsrecreatie in de gemeente vooral een kleinschalig karakter heeft, moet niet alleen worden gedacht aan uitbreiding en verbetering van bestaande accommodaties, maar ook aan grootschaliger accommodaties. Het landschapsbeleid van de gemeente is gericht op het behoud en waar mogelijk versterken van de kenmerkende landschapselementen (houtwallen, elzensingels, pingo's en dobben). MER-beoordeling Door de initiatiefnemer is een zgn. aanmeldingsnotitie voor een MER-beoordeling ingediend ten behoeve van een op te stellen bestemmingsplan voor de realisering van het onderhavige project. Dit was nodig, omdat het gaat om een activiteit, die is opgenomen in Lijst D, categorie 10.1 behorende bij het Besluit MER. Uw raad heeft op basis van deze notitie op 23 augustus 2007 besloten dat voor het project géén Milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld. Vervolgens is een voorontwerpbestemmingsplan opgesteld, dat thans gereed is.
F:\programs\W4Y\RIS\ABOUI-RVS1455 Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze.doc
Raad : 8 november 2007
Punt no.: 10
Blad: 4
Planbeschrijving Voor een uitvoerige beschrijving verwijzen wij u kortheidshalve naar het voor u ter inzage liggende plan. Een paar elementen lichten wij er uit. Locatiekeuze Van een echte locatiekeuze kan niet worden gesproken. Er is sprake van een initiatiefnemer, die gronden heeft verworven en voor dit doel - het bieden van kleinschalige, ecologisch en landschappelijk verantwoorde hoogwaardige verblijfsrecreatie - wil inzetten. De gronden liggen ten opzichte van omliggende gebieden gunstig voor deze ontwikkeling, omdat - hiermee geen omliggende gronden en functies worden belemmerd als gevolg van deze activiteit; - de gronden voor de bedoelde bestemming voldoende geïsoleerd liggen en daarmee de beoogde kwaliteit kunnen behalen; - er een ruimtelijk functionele samenhang is met omliggende natuur-recreatieve functies. In het bijzonder met Bootsma's poel. Gelet op de gewenste inrichting binnen het plangebied levert dit een versterking op van de natuur- en landschapswaarden en het recreatief medegebruik. Het gebied, waarbinnen het project zal worden gerealiseerd, lig ten noord(oost)en van het dorp Twijzel, westelijk van De Wedze, op een afstand van circa 1000 meter van het uitbreidingsplan van het dorp. Het maakt, zoals gezegd, onderdeel uit van het Nationaal Landschap Noordelijke Wouden. Het plangebied heeft de kenmerkende groen- en waterstructuur van het Nationaal Landschap. De langgerekte percelen zijn omzoomd door houtwallen en elzensingels en er bevinden zich dobben en pingoruïnes. Het project beoogt deze kenmerken te behouden en zelfs te versterken door de aanleg van nieuwe groenelementen en waterpartijen. De doelgerichte versterking van natuurlijke landschapselementen maakt, dat het beeld vanaf de doorgaande weg De Wedze zo weinig mogelijk wordt verstoord, maar dat zichtlijnen bewaard blijven. Recreatiewoningen Er zullen in totaal 44 recreatiewoningen worden gebouwd . De woningen hebben een eigentijds karakter en zijn qua ontwerp gerelateerd aan de veel voorkomende bouwwijze in de streek. De woningen zijn binnen de "groene kamers" in viertallen geclusterd. Ze dienen evenwijdig aan danwel haaks op de houtsingels te worden gebouwd. Bij iedere woning wordt een identieke carport annex berging gebouwd. Dit voorkomt verrommeling. Het is de bedoeling om de kavels, in grootte variërend van 1500 tot 3000 m2, uit te ponden. De kavels vallen onder een 'appartementenrecht'. De overige gronden, circa 10 ha, blijven buiten het directe bezit van de kaveleigenaren. Deze gronden worden beschouwd als 'openbare ruimte'. In deze openbare ruimte bevinden zich de wegen, wateren, groenelementen, overige infrastructuur en ecologisch beheerd grasland. Iedere appartement/kavel eigenaar is verplicht lid van de op te richten Vereniging van Eigenaren. Om er voor te zorgen, dat het ecologisch en streekgebonden karakter van het recreatieterrein bewaard blijft en verder wordt ontwikkeld, zal de Vereniging voor wat betreft het beheer worden gebonden aan kwalitatieve verplichtingen op dat vlak. Die zullen worden opgenomen in een huishoudelijk reglement, dat notarieel zal worden vastgelegd. Eén van die verplichtingen is, dat de woningen alleen recreatief mogen worden bewoond en niet permanent. Dit zal uiteraard ook de bestemmingsvoorschriften worden vastgelegd. Onder recreatief gebruik moet hier worden verstaan 'bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie'. De woning kan dus dienen als tweede woning, maar mag ook worden verhuurd voor recreatief verblijf. Indien eigenaren daarvoor kiezen dient de verhuur plaats te vinden via een afzonderlijke besloten vennootschap. Dit wordt ook vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Er is dus wat dat aangaat sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Nutsvoorzieningen Het plangebied zal worden voorzien van de gebruikelijke nutsvoorzieningen als water, gas, elektra en telefoon. De recreatiewoningen zullen worden aangesloten op het riool door middel van een vrijvervalriool gekoppeld aan een centrale pompput met persleiding. F:\programs\W4Y\RIS\ABOUI-RVS1455 Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze.doc
Raad : 8 november 2007
Punt no.: 10
Blad: 5
De initiatiefnemer heeft een verzoek tot de gemeente Kollumerland c.a. gericht om op het in die gemeente gelegen persriool langs het Wyldpaed te mogen aansluiten (afstand ca. 600 m.). Naar alle waarschijnlijkheid zal dit ook het tracé worden voor de water- en gasleiding. Wegen, wandel en voetpaden Het gebied wordt vanaf De Wedze ontsloten door een hoofdweg, die de lineaire perceelstructuur volgt of het landschap diagonaal doorsnijdt. Aan deze hoofdweg ontspringen zijwegen, die aansluiting hebben op de in een viertal geclusterde woningen. De wegen hebben een bedekking van menggranulaat met verbredingen voor het laten passeren van tegemoetkomend verkeer. De hoofdweg zal worden verlicht op een spaarzame, gerichte en weldoordachte wijze (sensoren) ter voorkoming van lichtvervuiling en energieverspilling. De aan te leggen fiets- en wandelpaden versterken de recreatieve mogelijkheden van het gebied. Eén wandelpad ligt in het verlengde van het pad langs Bootsma's poel en brengt een verbinding tot stand met De Swadde. Een tweede wandelpad loopt langs het aan te leggen plas-drasgebied en verschillende waterelementen midden door het plangebied. Een fietsverbinding met het pad langs De Swadde wordt aangesloten op de hoofdontsluiting binnen het plangebied en komt uit op De Wedze. Zo ontstaan een paar doorgaande recreatieve verbindingen door een zeer aantrekkelijk gebied, die voor een ieder toegankelijk zijn. De wandelpaden (laarzenpaden) worden zonodig versterkt met een zandbed of er worden houten liggers toegepast in drassige gebieden. Het fietspad wordt uitgevoerd in schelpen. Groenelementen/water Het project is niet alleen gericht op het behoud van de aanwezige en voor het Nationaal Landschap Noordelijke Wouden karakteristieke landschapselementen en -structuren, maar voorziet ook in een versterking daarvan. Dit zal worden bereikt door de versterking van de buitenste houtwallen door middel van verdubbeling, door verdichting en de aanleg van enkele bosjes op strategische plaatsen. Tevens worden solitaire boomgroepen aangelegd. Dwarssloten en -singels, die in de loop der jaren zijn verdwenen, zullen worden hersteld. Dat geldt ook voor dobben, pingoruïnes en de oorspronkelijke plas-drasgebieden. Hiermee wordt ook voldaan aan het vereiste van voldoende waterberging. Welstandscriteria Uw raad heeft op 27 mei 2004 de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota zijn voor het gehele gemeentelijke grondgebied welstandscriteria opgenomen. Onderhavig gebied valt onder gebiedsnummer 16 'buitengebied (het woudengebied)'. Met de daarbij behorende criteria kan de voorgestane bebouwing niet worden beoordeeld. De Welstandsnota kent ook een gebiedsaanduiding 'recreatieterreinen' (gebiedsnummer 12). De daarbij behorende criteria vormen op zich een goed beoordelingskader voor onderhavige ontwikkeling. De betreffende criteria zijn echter ontwikkeld op grond van bestaande recreatieparken. In de toelichting op het welstandskader wordt dan ook geen melding gemaakt van nieuwe initiatieven. In het bestemmingsplan is daarom een nadere toelichting op onderhavige nieuwe ontwikkeling opgenomen. De wijziging met betrekking tot de gebiedsindeling dient door uw raad als aanpassing van de welstandsnota te worden vastgesteld en bij de toepassing van de welstandscriteria dient de in het plan opgenomen toelichting te worden betrokken. Inspraak en Overleg Het verlenen van inspraak is niet langer wettelijk verplicht. Op 22 november 2005 is besloten om o.a. op de meer omvangrijke bestemmingsplannen inspraak te (blijven) verlenen. Hiervoor is een 'standaardprocedure inspraak voorontwerp-bestemmingsplannen' vastgesteld welke in de raadsvergadering van 8 december 2005 is behandeld. Om de gemeenteraad bij de totstandkoming van bestemmingsplannen te (blijven) betrekken is verder afgesproken dat de voorontwerpbestemmingsplannen, alvorens deze in de inspraak en het overleg ex artikel 10 Bro worden gebracht, ter kennisname aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Vervolgens zal in een in de gemeente verschijnend huis-aan-huisblad kennisgeving worden gedaan van het feit dat op het voorontwerp-bestemmingsplan inspraak wordt verleend. F:\programs\W4Y\RIS\ABOUI-RVS1455 Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze.doc
Raad : 8 november 2007
Punt no.: 10
Blad: 6
Gelijktijdig zal het plan aan de diverse overleginstanties (VROM-Inspectie, Provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân enz.) worden toegestuurd. Ons college is van mening, dat voorontwerpbestemmingsplan rijp is voor inspraak en overleg. Het project past ons inziens binnen de aangegeven beleidskaders van Rijk, provincie en gemeente. De kenmerkende kwaliteiten van het landschap blijven ons inziens door middel van dit project duurzaam behouden, waar dit bij een autonome ontwikkeling van het landschap door het verdwijnen van steeds meer agrarische bedrijven geen vanzelfsprekendheid zou zijn geweest, en de kwaliteiten worden zelfs versterkt. Daarnaast krijgt het gebied een duidelijke meerwaarde in recreatief opzicht doordat het middels voet- en fietspaden publiekelijk toegankelijk wordt en de unieke kwaliteiten zeer intensief beleefd kunnen worden. Tenslotte moeten ook de mogelijke werkgelegenheidseffecten van het project niet worden vergeten, zowel tijdens de realisering daarvan als in de periode daarna. Voor de verblijfsrecreatie kan de meerwaarde nog worden vergroot, indien de toekomstige eigenaren van de kavels/zomerhuizen gebruik maken van de mogelijkheden tot (centrale) verhuur van de woningen. Voorstel Kennisnemen van ons besluit het voorontwerpbestemmingsplan De Wedze in de inspraak en het overleg ex artikel 10 Bro te brengen. Buitenpost, 26 oktober 2007 het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen, secretaris,
burgemeester,
mr. E. van der Sluis
T.J. van der Zwan
Bijlagen Ter inzage Ambtenaar Portefeuillehouder
: : : :
voorontwerpbestemmingsplan K.J. Matthijs/S. Noordbruis W. van der Wal
F:\programs\W4Y\RIS\ABOUI-RVS1455 Inspraakrijpverklaring voorontwerpbestemmingsplan De Wedze.doc
