Voordelen van het huren en kopen van woningen. Imago-onderzoek huren en kopen

Voordelen van het huren en kopen van woningen

Imago-onderzoek huren en kopen

Amsterdam, november 2010

Vrije keuze op de woningmarkt Imago onderzoek huren en kopen november 2010 Woonbond Kennis- en Adviescentrum Nieuwe Achtergracht 17 1018 XV Amsterdam telefoon 020-551 77 00 telefax 020-551 77 99 e-mail: [email protected] website: www.wka-centrum.nl samenstelling Gerard Jager, senioronderzoeker Konni Smits, onderzoeksassistent © auteursrechten Alle rechten voorbehouden.


Imago-onderzoek huren en kopen

Woonbond Kennis- en Adviescentrum



Rapportage



november 2010



4

Inleiding en probleemstelling

7

1 Maatschappelijke en individuele voordelen van het huren en kopen van woningen 9 1.1 Kopen als norm 9 1.2 Verantwoordelijkheid, vrijheid en risico 11 1.3 Kopen en empowerment 12 1.4 Collectieve arrangementen: de corporatie en de VvE’s 14 1.5 Maatschappelijke en individuele voordelen van kopen en huren in het kort 15 1.6 Conclusie over de maatschappelijke voordelen van huren en kopen van woningen 16 2 Het beeld van huren en kopen bij kopers en huurders 19 2.1 Respons en representativiteit 19 2.2 Uitkomsten 21 2.3 Verhuizen 21 2.4 Inrichting, onderhoud en klussen 23 2.5 Maatschappelijke status van kopen en huren 26 2.6 Risico’s van woningbezit 30 2.7 Kopen als norm 35 2.8 Perceptie van overheidsteun 40 2.9 Voordelen van corporaties 43 2.10 Kiezen voor kopen of huren 45 3 Conclusie 4 Samenvatting

49 51

B I J L A G E N 55 Bijlage 1 Literatuuroverzicht 57





Rapportage



november 2010



6

Inleiding en probleemstelling Achtergrond In Nederland stimuleert de overheid al jarenlang het eigenwoningbezit. In 2009 is er met de huurtoeslag een bedrag van ongeveer 2,4 miljard euro per jaar gemoeid. De fiscale behandeling van de eigen woning leidt tot een vermindering van de belastinginkomsten met een bedrag van 14,25 miljard. Ook het nieuwe kabinet zet verder in op het bevorderen van kopen. Alle huurders van corporaties krijgen het recht hun woning te kopen. Er komen bezuinigingen op de huurtoeslag. De huurders met een inkomen boven de 43.000 euro per jaar krijgen 5 procent huurverhoging bovenop de inflatie. Tegelijkertijd blijft het eigenwoningbezit ongemoeid. De Nederlandse Woonbond stelt dat er geen redenen zijn om koop te bevorderen ten opzichte van huur. De Nederlandse Woonbond wil een gelijkwaardige behandeling van beide vormen. Waarom zet de overheid in op het kopen van woningen? We zien twee redenen: Of het eigenwoningbezit levert grote maatschappelijke voordelen op waardoor de overheid kan zeggen dat het terecht is om kopen te stimuleren boven huren. Of de publieke opinie is sterk voorstander van eigenwoningbezit en doet daarmee een beroep op de overheid om kopen te stimuleren. Zijn er door het eigenwoningbezit grote maatschappelijke voordelen te behalen? Of hebben mensen nu eenmaal een voorkeur voor kopen en heeft huren een slecht imago waardoor de politiek wel moet reageren op de publieke opinie?




Rapportage



november 2010



7


Probleemstelling Wat zijn de maatschappelijke en individuele voordelen van huren ten opzichte van kopen? Wat vinden mensen van de voordelen van huren en kopen en willen mensen een bevoordeling van kopen ten opzichte van huren? Aanpak Naar de maatschappelijke en individuele voordelen van huren en kopen is veel onderzoek gedaan. We geven in hoofdstuk 2 kort aan wat de belangrijkste conclusies zijn. Het tweede deel van de probleemstelling krijgt vorm in een grootschalig onderzoek onder een representatieve groep van huurders en kopers in Nederland. In hoofdstuk 3 geven we de resultaten van dit onderzoek In hoofdstuk 4 presenteren we de conclusies en in hoofdstuk 5 geven we een samenvatting van de resultaten van het eigen onderzoek.




Rapportage



november 2010



8

Maatschappelijke en individuele voordelen van het huren en kopen van woningen Er zijn veel studies gewijd aan de maatschappelijke en individuele voordelen van het kopen van woningen. In dit onderzoek streven we er niet naar alle bevindingen nog eens op een rijtje te zetten. Er zijn studies waarin dat al is gedaan, bijvoorbeeld van Noordenne (2010) en Elsinga & Hoekstra (2004a). We presenteren in dit hoofdstuk eerst een kader om de positie van het huren en kopen op de woningmarkt te beoordelen. Daarna formuleren we aan de hand van de gevonden voor- en nadelen van kopen en huren de stellingen die we in onze interviews aan de respondenten voorleggen. Tenslotte bespreken we kort de beoordeling die andere auteurs van de maatschappelijke voor- en nadelen van huren en kopen geven.

1.1 Kopen als norm Er zijn ruwweg twee ideologische stromingen in het denken over de positie van huren ten opzichte van kopen in de woningmarkt. In het Angelsaksische model bestaat de woningmarkt voor een groot deel uit koopwoningen. Er is daarnaast een dualistische huurmarkt waarbij de sociale verhuur een beperkte omvang heeft, strikt gereguleerd is en bedoeld is voor de meest kwetsbare sociale groepen. Deze sociale sector is gescheiden van de commerciële huurmarkt waarin marktprijzen worden gehanteerd. (Elsinga & Hoekstra, 2004a). In het Angelsaksische model hebben mensen een voorkeur voor het kopen van woningen. Pas als ze daartoe niet in staat zijn, dan is er de oplossing van het huren van een woning. Dit model sluit nauw aan op de theorie van Saunders (1990). Saunders denkt dat mensen een natuurlijke voorkeur hebben voor eigenwoningbezit, gebaseerd op de behoefte aan een eigen territorium en eigen bezit. Daarnaast heeft eigenwoningbezit volgens Saunders een aantal individuele en maatschappelijke voordelen. Eigenwoningbezit is financieel aantrekkelijker. Eigenwoningbezit leidt tot een hogere zelfwaardering. Eigenwoningbezit bevordert gevoelens van autono-




Rapportage



november 2010



9


mie, veiligheid en draagt bij aan de ontwikkeling van de persoonlijke identiteit. Gurney (1999) stelt dat er niet werkelijk sprake is van een aangeboren, natuurlijke voorkeur voor woningbezit, maar van een situatie waarin eigenwoningbezit de norm is. Tegenover dit Angelsaksische model met een dualistische huurwoningmarkt is er een model waarin de woningmarkt bestaat uit een markt met koopwoningen en een huurmarkt met een huur die gebaseerd is op kostprijzen. In deze landen wordt een huurwoning beschouwd als een gelijkwaardig alternatief voor een koopwoning. Dit model wordt gevonden in bijvoorbeeld Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland en Zweden. Dit ‘continentale model’ wordt beschreven door onder meer Kemeny (1981). Dit ‘continentale model’ is alleen van toepassing op de meer welvarende landen in Europa. In bijvoorbeeld de Zuid-Europese landen is de eigen woning een voorziening om kapitaal op te bouwen en zekerheid voor de familie te creëren. Het verschil met welvarender landen als Duitsland, Oostenrijk en Zweden is dat er in de Zuid-Europese landen geen effectieve sociale zekerheid is die een minimale bestaanszekerheid biedt (Behring & Helbrecht, 2002). De sociale zekerheid maakt in de meer welvarende landen deel uit van een sociaal systeem dat mensen een minimum aan bestaanszekerheid garandeert. Deze sociale zekerheid strekt zich ook uit tot de huursector in de vorm van huurbescherming. De huurbescherming drijft de huurkosten weer op waardoor er een vorm van subsidiering nodig is om een bepaalde bereikbaarheid te handhaven. Samengevat is er het Angelsaksische model met een grote koopmarkt en relatief kleine, dualistische huurmarkt en het continentale model met een grotere huurmarkt waarbij de huurbescherming onderdeel is van een groter systeem van sociale zekerheid wat een bepaald bestaansminimum beoogt te garanderen. Als de zienswijze van het Angelsaksische model in een land meer aanhang krijgt, daalt daarmee de maatschappelijk status van het huren zonder dat het huren meer feitelijke maatschappelijke nadelen met zich meebrengt. Op basis van deze twee modellen formuleren we de volgende stellingen: Volgens Saunders is er een natuurlijke voorkeur voor eigenwoningbezit. Om te bepalen welke mening de respondenten hierover hebben, formuleren we de volgende stelling: - Iedereen wil het liefst in een koopwoning wonen. Volgens Gurney kan het in af- of toenemende mate de norm zijn om een eigen woning te bezitten. Dit zetten we om in de volgende stelling: - Iedereen die ervoor kan kiezen, koopt het liefst een woning.




Rapportage



november 2010



10


Op basis van het Angelsaksische model formuleren we verder nog de volgende stellingen: - Huren is vooral bedoeld voor mensen die geen woning kunnen kopen. - Huren is alleen iets voor de armen in onze maatschappij En op basis van het continentale model formuleren de volgende stelling: - Mensen moeten kunnen kiezen of ze in een koopwoning of een huurwoning wonen. Een lagere status van huren zou ook tot uiting kunnen komen in de perceptie van het financiële voordeel dat huurders en kopers van overheidswege genieten. Daarbij moet worden aangetekend dat het lastig is om de vraag welke groep meer wordt bevoordeeld door het overheidsbeleid lastig te beantwoorden is (van Noordenne 2010). We willen ook niet een antwoord op de vraag wie meer bevoordeeld wordt, maar wat de perceptie is van mensen op het voordeel dat kopers en huurders genieten. Om een indruk te geven van hoe het overheidsingrepen door middel van directe effecten uitwerkt op de woonquotes: 41 procent van de huishoudens huurt en 59 procent van de huishoudens woont in een koopwoning. Met de inkomensafhankelijke huurtoeslag is een totaalbedrag van ongeveer 2,4 miljard euro per jaar gemoeid. De fiscale behandeling van de eigen woning leidt per saldo tot een bedrag van 14,25 miljard aan gederfde belastinginkomsten (CSED, 2010). Daarbij is het gemiddeld bruto jaarinkomen van kopers twee keer zo hoog als dat van huurders. De gemiddelde woonquote, de verhouding tussen inkomen en woonlasten, van huurders is 36 procent en van kopers 25 procent (WOON 2006). We formuleren de volgende stellingen: - Huizenkopers jagen de staat op kosten door de hypotheekrenteaftrek. - Huurders profiteren meer van de overheid dan huizenkopers.

1.2 Verantwoordelijkheid, vrijheid en risico Kopen wordt met verantwoordelijkheid geassocieerd (Elsinga & Hoekstra, 2004a). Het eigenaarschap geeft meer rechten en plichten aan de eigenaar dan een huurder met het sluiten van een huurcontract heeft. Het gaat bijvoorbeeld om de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de overdracht van de woning. Mulder en Smits (1999) stellen dat kinderen van huiseigenaren in de opvoeding gewend raken om met het huiseigenaarschap om te gaan. Daardoor zullen zij later zelf makkelijker een woning kopen. De verantwoordelijkheid voor de waardevermeerdering van de woning zou ertoe leiden dat huizenkopers beter voor hun woning en de buurt zorgen dan huurders.




Rapportage



november 2010



11


We formuleren de volgende stellingen: - Door het bezit van een eigen huis, leer je je kinderen wat verantwoordelijkheid voor een groot bezit betekent. - Het kopen van een huis is iets voor mensen met veel verantwoordelijkheidsgevoel. - Huizenkopers zorgen beter voor de buurt dan huurders. Overdracht Omdat huurders geen verantwoordelijkheid hebben om hun woning te verkopen of overdrachtsbelasting te betalen, zijn ze mobieler dan huiseigenaren (o.m. Van Noordenne, 2010). We willen weten of mensen dit voordeel van huren erkennen. We formuleren de volgende stelling: - Huurders hebben meer vrijheid om te verhuizen dan kopers. De vrijheid van huurders om te verhuizen kan ingeperkt zijn door een krappe woningmarkt en lange wachttijden. Als de perceptie is dat huurders weinig verhuismogelijkheden hebben, is de ervaren vrijheid om te verhuizen klein ondanks het lagere risico en de lagere verhuiskosten van huurders. We nemen daarom ook de volgende stelling op: - Voor huurwoningen zijn lange wachttijden. Huiseigenaren zijn verantwoordelijk voor de overdracht van hun bezit. Maar huiseigenaren zijn niet gebonden aan wachttijden en kunnen in principe in heel Nederland woningen kopen. Uit onderzoek blijkt wel dat de regionale verschillen in huizenprijzen groot zijn (Kromhout, Smeulders & ScheeleGoedhardt, 2010). Het is de vraag hoe de vrijheid van huiseigenaren om een huis te kopen ingeschat wordt. We nemen daarom de volgende stelling op om de verhuisvrijheid van kopers te bepalen. - Huizenkopers kunnen overal waar ze willen een woning kopen. Onderhoud Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woningen. De huurder kan deze vrijheid van onderhoud als een service van de verhuurder ervaren. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis uit 2003 blijkt dat 50 procent van de respondenten, leden van de vereniging, het onderhoud aan de woning als nadeel van het eigenwoningbezit noemde en 30 procent dat je zelf storingen en mankementen dient te verhelpen. We betrekken de volgende stellingen in ons onderzoek: - Huurders hebben geen zorg om het onderhoud. - Als je twee linkerhanden hebt, kan je beter huren dan kopen.

1.3 Kopen en empowerment Saunders stelt dat woningbezit leidt tot een hogere zelfwaardering. Elsinga e.a. deden in 2008 onderzoek naar de aankoop van huurwoningen door de huurders. Ze stelden de vraag of de aankoop van een woning door huurders




Rapportage



november 2010



12


leidt tot meer empowerment: zelfredzaamheid en keuzevrijheid. Ze keken daarbij naar de volgende dimensies: Keuzevrijheid: Een koopwoning biedt meer vrijheid de woning aan te passen dan een huurwoning. In 2003 is er een wettelijke basis gekomen voor het door huurders zelf aanbrengen van veranderingen in de woning. Dit ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen) beoogde het huurders gemakkelijker te maken hun woning naar eigen smaak in te richten. Sociale stijging: De aankoop van een woning kan ertoe leiden dat mensen meer gaan werken of dat ze financiële vooruitgang boeken doordat er vermogensopbouw plaatsvindt. Sociale stijging kan ook gaan om een uitbreiding van het sociale netwerk van mensen doordat ze in een koopwoning zitten of een verhoogde maatschappelijke status doordat ze van huurder eigenaar geworden zijn. Zelfredzaamheid en controle: Het bezit van een woning kan leiden tot algemenere gevoelens van toegenomen controle en eigenwaarde. En de zeggenschap in de woning kan zijn toegenomen doordat de woning eigendom van de voormalig huurder is geworden. Uit de studie blijkt dat het kopen van een huurwoning door huurders niet leidt tot empowerment. De ervaren keuzevrijheid is niet toegenomen. De arbeidsparticipatie nam nauwelijks toe. De voormalige huurders vonden niet dat zij meer maatschappelijke status gekregen hadden. Er was wel een financieel voordeel: de gebruikskosten bleken gedaald te zijn in de koopsituatie ten opzichte van de huursituatie. Het was uiteindelijk goedkoper om huiseigenaar te zijn dan een huurder. Wel liepen de huiseigenaren meer risico op een daling van de huizenprijzen, een stijging van de rente of een verandering van het overheidsbeleid. Een toename van zelfredzaamheid en controle kon niet worden vastgesteld. Op basis van bovengenoemde studies hebben we een aantal stellingen geformuleerd over de voordelen van het kopen van woningen: Kopers kunnen als eigenaar hun woning gemakkelijker naar eigen smaak inrichten dan huurders. Aan de andere kant bestaat er het ZAV-beleid wat de mogelijkheden moet vergroten om als huurder de woning naar eigen smaak in te richten. We formuleren de volgende stelling: - Kopers hebben meer vrijheid om hun huis naar eigen smaak in te richten dan huurders. Van oudsher is het hebben van een woning vaak een zaak voor de mensen met een hoger inkomen. Koopwoningen zitten daardoor vaker in de betere




Rapportage



november 2010



13


buurten waar mensen met een hogere sociaal-economische klasse wonen (Elsinga, 1995). Het bezit van een eigen woning zou tot meer maatschappelijke status leiden dan het huren van een woning (zie ook Elsinga & Hoekstra, 2004a, Saunders, 1990). We formuleren de volgende stellingen: - Als huurder zit je vaak in een achterstandswijk. - Kopers kijken neer op huurders. - Mensen kunnen er trots op zijn in een koopwoning te wonen. - Huurders wonen meestal in een slechte woning. Tenslotte worden er in de studie van Elsinga & Hoekstra, van Noordenne en de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) een aantal financiële voordelen en risico’s benoemd bij het kopen van woningen. Op basis daarvan formuleren we de volgende stellingen: - Het kopen van een woning is een groot financieel risico. - Als huizenkoper moet je maar afwachten of je je huis voor een goede prijs kan verkopen. - Huizenbezitters worden steeds rijker doordat hun huis steeds duurder wordt. - Als huurder ben je een dief van je eigen portemonnee. - Een koopwoning is een verantwoorde investering.

1.4 Collectieve arrangementen: de corporatie en de VvE’s Kopen leidt in beperkte mate tot het ontstaan van collectieve arrangementen die maatschappelijk voordeel creëren. Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) nemen collectief het beheer en onderhoud voor een groep woningen, vaak een complex met appartementen, op zich. Daarmee dragen ze bij aan de leefbaarheid van buurten. Veel vaker is de activiteit van VvE’s een bron van zorg. In april 2010 heeft de Tweede kamer ingestemd met een wijziging van de Woningwet om de gemeenten meer bevoegdheden te geven een ‘slapende VvE’ te activeren. In 2005 was er al de verplichting voor VvE’s opgelegd om een reservering voor groot onderhoud te hebben. We vatten dit op als tekenen dat VvE’s vaker een moeizaam bestaan leiden. In de huursector in Nederland bestaat een omvangrijke corporatiesector die allerlei maatschappelijke taken heeft zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH). Een voordeel van het huren van woningen is de mogelijkheid om dit soort collectieve arrangementen te creëren. Corporaties kunnen met hun maatschappelijke takenpakket de belangen van huurders helpen behartigen. We formuleren daarom de volgende stellingen: - Corporaties kunnen dankzij het huren veel goeds doen voor de maatschappij. - Met de woningcorporatie achter je, sta je sterker als je iets wilt verbeteren in de buurt dan als je als koper iets wilt verbeteren.




Rapportage



november 2010



14


1.5 Maatschappelijke en individuele voordelen van kopen en huren in het kort We geven hieronder een overzicht van empirische bevindingen over de individuele voor- en nadelen van kopen en huren. Voor een toelichting verwijzen we naar Elsinga en Hoekstra. Individuele voor– en nadelen van eigenwoningbezit Voordelen Tevredener over woonsituatie

Empirisch bewijs

Verklaring

Ja, micro in Verenigde Staten, Engeland, Nederland, Frankrijk, Finland, Griekenland, Spanje, Portugal, Italië, Ierland, Denemarken Nee, micro Oostenrijk

- vrijheid en onafhankelijkheid - vermogensopbouw Mogelijke interveniërende variabelen: - hogere kwaliteit koopwoningen - hogere status eigenaarbewoners − sluit aan bij natuurlijke voorkeur − kopen is onafhankelijkheid − kopen is risico nemen Mogelijke interveniërende variabelen: − hogere kwaliteit van koopwoningen − hogere status eigenaarbewoners − vaardigheden financiën en onderhoud − financieel belang bij de buurt − langere woonduur Mogelijke interveniërende variabelen: − kwaliteit buurt, school en sociale omgeving

Meer zelfvertrouwen

Ja en nee, micro in Engeland en Verenigde Staten

Betere schoolprestaties

Ja, micro in Verenigde Staten

Nadelen Negatief effect op welzijn en gezondheid Gevangen in de woning

Ja, casestudie GrootBrittannië, Australië Ja, casestudie GrootBrittannië Bron: Elsinga & Hoekstra, 2004a

− betaalbaarheidsproblemen en gedwongen verkoop − geldt voor lage inkomens in slechte buurten

En ook naar Elsinga en Hoekstra geven we hieronder een overzicht van de

bevindingen over de maatschappelijke voor- en nadelen van kopen en huren. Voor een toelichting verwijzen we naar Elsinga en Hoekstra.




Rapportage



november 2010



15


Maatschappelijke voor- en nadelen van eigenwoningbezit

Voordelen Stabiliteit buurten Betrokkenheid: politieke en sociale netwerken Betrokkenheid bij de buurt: contacten buurtbewoners Minder sociaal ongewenst gedrag

Empirisch bewijs

Verklaring

Ja, micro Verenigde Staten, Engeland, Nederland en Duitsland Ja, micro Verenigde Staten, Duitsland en Engeland Nee, micro in Verenigde Staten, Engeland en Nederland Ja, micro in de Verenigde Staten

− Drempel om te verhuizen − Instroom minder mobiele groepen − woonduur − financieel belang in de buurt

Vermindert de druk op de overheid voor oudedagsvoorzieningen

Ja, macro Europa

Vereenvoudigt toegang tot de koopsector voor kinderen Nadelen NIMBY-gedrag: Not In My Backyard: Bijvoorbeeld een asielzoekerscentrum niet in de buurt willen hebben Bijdrage aan verpaupering

Ja, macro Nederland

Ontmoedigt arbeidsparticipatie

Ja, macro Nee, micro

Nee, hypothese niet getoetst

− woonduur − financieel belang in de buurt − vaardigheden financiën en onderhoud − financieel belang bij de buurt − langere woonduur Mogelijke interveniërende variabelen: − kwaliteit buurt en school − sociale omgeving − Geringe staatsvoorzieningen stimuleren individuele vermogensopbouw − Het vermogen in eigen woningen maakt overheidsvoorzieningen minder noodzakelijk − Vermogenopbouw maakt financiële steun aan kinderen mogelijk − Eigenaar-bewoners beschermen hun buurt tegen voor hen ongewenste, maar maatschappelijk noodzakelijke ontwikkelingen − Eigenaar-bewoners zitten gevangen in de buurt − Eigenaar-bewoners kunnen zich geen investeringen permitteren − Eigenaar-bewoners zijn minder mobiel minder geneigd te verhuizen voor werk − Vermogensopbouw vermindert afhankelijkheid van arbeidsmarkt

Ja, casestudie GrootBrittannië

Bevordert vervroegde Ja, macro Europa uittreding uit het arbeidsproces Bron: Elsinga & Hoekstra, 2004a

1.6 Conclusie over de maatschappelijke voordelen van huren en kopen van woningen Hiervoor hebben we een schets gegeven van maatschappelijke en individuele voordelen van het kopen en huren van woningen. Deze schets is niet




Rapportage



november 2010



16


uitputtend. Om een indruk te geven van de in de literatuur genoemde voordelen van kopen en huren, verwijzen we naar de publicatie van van Noordenne (2010) waarin hij 37 individuele en maatschappelijke effecten van huren en kopen onderscheidt. Om tot een conclusie te komen over het oordeel van de voor en nadelen van huren en kopen bekijken we drie publicaties nader. De Commissie Sociaal-economisch Deskundigen (2010) stelt: ‘Er zijn nauwelijks redenen om vanuit publieke belangen geredeneerd koop te bevoordelen boven huur of omgekeerd’. De Commissie bestaat uit onafhankelijke leden en adviseert aan de SER. De CSED stelt dat aan eigenwoningbezit vermoedelijk enige positieve externe effecten kunnen worden toegekend, bijvoorbeeld beter onderhoud en meer betrokkenheid bij de buurt. Deze voordelen worden echter verbonden aan de gemiddeld hogere opleiding en inkomen van huizenkopers en niet aan de eigendomsverhouding. Elsinga en Hoekstra komen tot een soortgelijke conclusie in hun essay in 2004. Ook zij stellen dat er aanwijzingen gevonden zijn voor positieve effecten van de eigen woning voor zowel eigenaar-bewoners als de maatschappij. Ze vragen zich af of deze positieve effecten ook bereikt worden als huishoudens die eigenlijk een huurwoning willen, gestimuleerd worden een woning te kopen. Studies wijzen erop dat een koopwoning slecht kan uitpakken voor kwetsbare groepen in een slechtere buurt. Ze kunnen problemen krijgen met de betaalbaarheid en het onderhoud van de woning. Elsinga en Hoekstra stellen voor het eigenwoningbezit te faciliteren voor diegenen die een eigen woning prefereren. Van Noordenne (2010) concludeert dat eigenwoningbezit per saldo meer positieve individuele en maatschappelijke effecten heeft dan huren. Daar voegt hij aan toe dat harde conclusies over de causaliteit vaak moeilijk te trekken zijn. Van Noordenne stelt dat ‘de rijksoverheid geen generiek voorkeursbeleid [zou] moeten hanteren voor of huren of eigenwoningbezit’. Van Noordenne stelt dat ‘huren maatschappelijk ongewenste effecten kan krijgen in de context van grote concentraties goedkope huurwoningen en processen die duiden op sociaal-economische downgrading.’ Tegelijk meldt hij dat bewijs gevonden kan worden voor de stelling dat afglijden van wijken niet primair met kopen of huren van doen heeft maar met, niet nader genoemde, sociale en sociaal-economische effecten. Op basis van bovenstaande publicaties oordelen we dat er geen redenen zijn om aan te nemen dat er maatschappelijke voordelen zijn aan het stimuleren van het eigenwoningbezit en het bezwaren van het huren.




Rapportage



november 2010



17





Rapportage



november 2010



18

Het beeld van huren en kopen bij kopers en huurders Om na te gaan hoe Nederlanders de voor- en nadelen van het huren en kopen van woningen beoordelen, hebben we een steekproef getrokken onder de Nederlandse bevolking. In dit hoofdstuk beschrijven we de resultaten van dit onderzoek onder de steekproef. We beschrijven eerst de representativiteit van de steekproef. Daarna lichten we de uitkomsten per stelling toe. De stellingen zijn gegroepeerd rondom een zevental thema’s. We geven per thema een samenvatting. Een samenvatting van de resultaten uit dit hoofdstuk is te vinden in hoofdstuk 5.

2.1 Respons en representativiteit De vragenlijst is uitgezet door ADV Market Research. Het onderzoek begon op vrijdag 15 oktober 2010. Op woensdag 20 oktober sloot het onderzoek. Er waren toen 530 respondenten. Daarbij zitten 518 bruikbare enquêtes. In totaal zijn er 2750 uitnodigingen per e-mail de deur uitgegaan. Duizend mensen hebben de uitnodiging aangeklikt. De respons is minimaal 19 procent. Maar we weten niet hoeveel mensen de aankondigingsbrief gelezen hebben. Een klein aantal kopers heeft niet kunnen deelnemen aan het onderzoek omdat we al voldoende kopers bereikt hadden. Representativiteit Om de representativiteit van de steekproef te bepalen is gekeken naar een aantal achtergrondkenmerken. Het gaat om de verdeling van huurders en kopers, de leeftijd van de hoofdbewoner, de samenstelling van het huishouden en het al dan niet ontvangen van huurtoeslag. In de onderstaande tabel staan de resultaten van de verdeling van kopers en huurders.




Rapportage



november 2010



19


Tabel 1: Verdeling kopers en huurders Aantal huishoudens WOON 2009 % Huurders 41 Kopers 59 Totaal 100

Steekproef % 50 50 100

Correctie % 41 59 100

Om tot bruikbare resultaten te komen en voldoende huurders in de steekproef te krijgen, hebben we het percentage huurders in de steekproef op 50% gesteld. Uit WOON 2009 blijkt dat het percentage hurende huishoudens in Nederland 43 procent bedraagt. Om representatieve uitspraken te kunnen doen over heel Nederland verwijderen we 64 huishoudens uit de steekproef als we uitspraken doen over heel Nederland. Als we vergelijkingen maken tussen huurders en kopers betrekken we wel alle respondenten in het onderzoek, zodat we voldoende respondenten hebben om betrouwbare uitspraken te kunnen doen. We hebben de verdeling van de leeftijd van de hoofdbewoners in de gecorrigeerde steekproef vergeleken met die van alle Nederlandse huishoudens. De verdelingen komen behoorlijk overeen. Het aantal 35-45 jarigen in de steekproef bedraagt 16 procent tegen 20 procent in heel Nederland. Daarentegen is het aantal 55-65 jarigen in de steekproef weer iets hoger. We beschouwen nu de representativiteit van de samenstelling van de huishoudens. Het blijkt dat de verdeling in de steekproef afwijkt wat betreft de samenstelling van de huishoudens. In de steekproef zitten beduidend minder eenpersoonshuishoudens (23 procent) dan in heel Nederland (33 procent) en beduidend meer paren zonder kinderen (41 procent in de steekproef tegen 30 procent in heel Nederland). Uit een nadere analyse blijkt dat er geen samenhang is tussen de samenstelling van het huishouden en de score op de stellingen. Een afwijking van de verdeling zal daarmee niet leiden tot een andere uitkomst in de steekproef dan in de gehele Nederlandse bevolking. Verder blijkt dat het gebruik van huurtoeslag in de steekproef 17 procent bedraagt. Dat is vergelijkbaar met het gebruik van huurtoeslag in de hele Nederlandse bevolking volgens de CBS-cijfers uit 2009, namelijk 15%. Zoals gezegd willen we ook rapporteren over vergelijkingen tussen kopers en huurders. We bekijken daarom ook of de verdeling van kopers en huurders in de steekproef afwijkt van de Nederlandse bevolking wat betreft leeftijd hoofdbewoner en samenstelling huishouden en bekijken we of de verdeling van huurtoeslagontvangers in de volledige steekproef overeenkomst met die van de Nederlandse bevolking.




Rapportage



november 2010



20


Tabel 2 De verdeling van de leeftijd van de hoofdbewoners bij kopers en huurders Leeftijd bewoners WOON 2009 Steekproef WOON 2009 Steekproef Kopers Kopers Huurders Huurders % % % % tot 35 jaar 14 15 22 19 35-45 24 19 16 13 45-55 23 22 17 24 55-65 20 23 15 20 65 jaar en ouder 19 21 31 24 Totaal 100 100 100 100

Uit tabel 2 blijkt dat de verdeling van de leeftijden van de hoofdbewoners bij kopers in de steekproef en de Nederlandse bevolking goed overeenkomen. Bij de huurders zijn er enkele verschillen: in de steekproef zitten relatief veel huurders van tussen de 45 en 65 jaar en relatief weinig huurders van 65 jaar en ouder. Verder blijkt dat eenpersoonshuishoudens ondervertegenwoordigd zijn bij kopers en nog meer nog bij huurders. De huishoudens met twee volwassenen zijn oververtegenwoordigd. Ook hier constateren we dat er geen samenhang is tussen de scores op de stellingen en dit kenmerk. Tenslotte blijkt dat het percentage huurtoeslagontvangers in de steekproef met 39 procent iets hoger is dan bij de Nederlandse huurders (36 procent). Samenvatting representativiteit De verdeling in de steekproef lijkt op die van Nederlandse huishoudens wat betreft leeftijd van de hoofdbewoner en percentage huurtoeslagontvangers. Met name de verdeling van de samenstelling van huishoudens bij huurders en kopers wijkt af in de steekproef. Dit heeft echter geen gevolgen voor de uitkomsten. We stellen vast dat de uitspraken generaliseerbaar zijn naar de Nederlandse bevolking.

2.2 Uitkomsten In de literatuur vinden we een aantal voor- en nadelen van het huren en kopen van woningen. In de bespreking van de uitkomsten geven we eerst kort aan wat de verwachtingen zijn en daarna wat de uitkomsten zijn.

2.3 Verhuizen Door de overdrachtsbelasting is verhuizen voor kopers duurder dan voor huurders. Een huurder hoeft er niet voor te zorgen dat hij zijn woning verkoopt als hij verhuist. Verhuizen is daarmee goedkoper en minder risicovol voor huurders dan voor kopers en een relatief voordeel voor huren ten opzichte van kopen (van Noordenne, 2010). Leidt dit voordeel van huren er dan ook toe dat mensen vinden dat huurders meer vrijheid hebben om te verhuizen dan kopers?




Rapportage



november 2010



21


Om dit te toetsen hebben we de volgende stelling voorgelegd aan de respondenten. Huurders hebben meer vrijheid om te verhuizen dan kopers. De resultaten staan in tabel 3.

Uit tabel 3 blijkt dat 52 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat huurders meer vrijheid hebben om te verhuizen dan kopers. Iets meer dan een kwart van de huurders, 26 procent, is het er noch mee eens, noch mee oneens en 21 procent van de respondenten is het (zeer) oneens met de stelling dat huurders meer vrijheid hebben om te verhuizen dan kopers. Het relatieve financiële voordeel en het verminderde risico van verhuizen voor huurders leiden er volgens de helft van de respondenten toe dat je als huurder meer vrijheid hebt om te verhuizen. Nadere analyses laten zien dat er geen verschillen zijn tussen huurders en kopers. Een mogelijke samenhang ligt er met een lage beschikbaarheid van huurwoningen. Als er weinig huurwoningen beschikbaar zijn, dan zijn de relatieve voordelen van een goedkopere verhuizing en geen risico dat je blijft zitten met een woning moeilijk te verzilveren. We hebben de volgende stelling aan de respondenten voorgelegd. Voor huurwoningen zijn lange wachttijden. In tabel 4 staan de resultaten.




Rapportage



november 2010



22


Uit tabel 4 blijkt dat 84 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat er voor huurwoningen lange wachttijden zijn. In de perceptie van veel mensen is het kennelijk moeilijk aan een huurwoning te komen. Deze perceptie is er bij zowel kopers als huurders. De beschikbaarheid van huurwoningen in Nederland verschilt regionaal sterk. In alle regio’s zijn er wel huizen te koop - tegen sterk wisselende prijzen (Kromhout, Smeulders & Scheele-Goedhardt, 2010). Hoe is dan de perceptie van de beschikbaarheid van koopwoningen? Om dit te bepalen hebben we respondenten de volgende stelling voorgelegd: Huizenkopers kunnen overal waar ze willen een woning kopen.

Uit tabel 5 blijkt dat 55 procent van de respondenten vindt dat huizenkopers overal waar ze willen een woning kunnen kopen. Slechts 22 procent is het ermee oneens. Dit geldt voor zowel kopers als huurders. Samenvatting verhuizen Op basis van de literatuur verwachten we dat kopers minder gemakkelijk verhuizen dan huurders; kopers die verhuizen moeten de woning zien te verkopen en betalen overdrachtsbelasting. 52 procent van de respondenten vindt dat huurders meer vrijheid hebben om te verhuizen dan kopers. Een probleem voor huurders is echter de beschikbaarheid van huurwoningen: 85 procent van de respondenten denkt dat er lange wachttijden zijn voor huurwoningen terwijl 55 procent denkt dat kopers overal waar ze willen een woning kunnen kopen. Uit de steekproef blijkt dat de grotere mobiliteit als een voordeel van het huren wordt gezien.

2.4 Inrichting, onderhoud en klussen Kopers hebben als eigenaar binnen de grenzen van de regelgeving de vrije beschikking over hun woning. In 2003 is er een wettelijk regeling ingevoerd om huurders te stimuleren om hun woning naar eigen behoefte in te richten, het ZAV-beleid (Zelf Aangebrachte Veranderingen). Het voordeel dat kopers meer vrijheid hadden om hun woning in te richten dan huurders is daarmee




Rapportage



november 2010



23


kleiner geworden. Om te bepalen hoe respondenten hier tegenaan kijken hebben we de volgende stelling voorgelegd: Huiseigenaren hebben meer vrijheid om hun huis naar eigen smaak in te richten dan huurders

Een grote meerderheid van 71 procent is het (zeer) eens met de stelling dat huiseigenaren meer vrijheid hebben om hun huis naar eigen smaak in te richten dan huurders. Bij deze stelling is er wel een verschil tussen huurders en kopers, zoals blijkt uit tabel 7:

Uit tabel 7 blijkt dat van de kopers 77 procent het er (zeer) mee eens is dat huiseigenaren meer vrijheid hebben om hun woning naar eigen smaak in te richten en van de huurders 62 procent het hier (zeer) mee eens. Het ZAVbeleid heeft er nog niet toe geleid dat huurders vinden dat ze evenveel vrijheid hebben om hun woning naar eigen smaak in te richten als kopers.




Rapportage



november 2010



24


Een voordeel van het huren van een woning is dat een groot deel van het onderhoud een verantwoordelijkheid van de eigenaar is. Als de verhuurder hier goede diensten in biedt, kan het huren een voordeel zijn boven het kopen van een woning. Het zelf verantwoordelijk zijn voor het doen van onderhoud en het verhelpen van storingen wordt het vaakst genoemd door kopers als het nadeel van kopen (VEH, 2003). We hebben de respondenten de volgende stelling voorgelegd: Huurders hebben geen zorg om het onderhoud.

Uit tabel 8 blijkt dat 66 procent van de respondenten dit voordeel van het huren van een woning erkent. De respondenten zien het voordeel van huren dat je geen zorg voor het onderhoud hebt. Opmerkelijk genoeg is er bij deze stelling een verschil tussen kopers en huurders: van de kopers is 12 procent het (zeer) oneens met deze stelling en van de huurders 23 procent. Dat wil zeggen dat huurders vaker dan kopers het beeld hebben dat ook huurders zorgen om het onderhoud hebben. Bij nadere analyse blijkt dat verschil vooral te komen doordat huurders van andere verhuurders dan corporaties het er mee oneens zijn dat huurders geen zorg hebben over het onderhoud.

Verhuurders nemen huurders het onderhoud uit handen. Niet alle mensen zijn even handig in het zelf doen van onderhoud of klussen even graag aan hun woning. Een voordeel aan het huren van een woning kan daarmee zijn dat de werkzaamheden voor het onderhoud de huurder uit handen genomen worden zonder dat de huurder er iemand apart voor in dienst hoeft te nemen. Daarom hebben we de volgende stelling aan de respondenten voorgelegd: Als je twee linkerhanden hebt, kan je beter huren dan kopen.




Rapportage



november 2010



25


Uit tabel 9 blijkt dat een ongeveer even grote groep het (zeer) eens is met deze stelling (35 procent) als oneens (33 procent). Er zijn geen verschillen tussen kopers en huurders. Samenvatting onderhoud, inrichting en klussen Samengevat blijkt dat wat betreft de eigen woning de respondenten vinden dat huiseigenaren meer vrijheid hebben om hun woning naar eigen smaak in te richten dan huurders. Kopers vinden dit iets vaker dan huurders. Tweederde van de respondenten vindt dat het een voordeel is van huren dat je niet zelf verantwoordelijk bent voor het onderhoud. Bij het huren wordt het uitvoeren van het onderhoud de huurder immers altijd uit handen genomen. 35 procent van de respondenten vindt dat als je twee linkerhanden hebt, je maar beter kan huren. Een vrijwel even grote groep (33 procent) is het hier niet mee eens. Bij de inrichting, het klussen en het onderhoud worden zowel de voordelen van het huren als het kopen erkend.

2.5 Maatschappelijke status van kopen en huren Van oudsher is het hebben van een woning vaak een zaak voor de mensen met een hoger inkomen. Koopwoningen zitten daardoor vaker in de betere buurten waar mensen met een hogere sociaal-economische klasse wonen (Elsinga, 1995). Het bezit van een eigen woning zou tot meer maatschappelijke status leiden dan het huren van een woning (zie ook Saunders, 1990). Als de status van het huren laag is, dan zou de indruk kunnen bestaan dat huurwoningen vaak in de slechtere buurten staan. We hebben daarom een aantal stellingen aan de respondenten voorgelegd.




Rapportage



november 2010



26


Uit tabel 10 blijkt dat een grote meerderheid van 67 procent het (zeer) oneens is met de stelling dat je als huurder vaak in een achterstandswijk zit. Als de maatschappelijke status van het huren laag is, dan zou de indruk kunnen wezen dat huurders vaak in een slechte woning wonen. We hebben daarom de volgende stelling voorgelegd: Huurders wonen meestal in een slechte woning.

Een grote meerderheid van 75 procent van de respondenten is het (zeer) oneens met de stelling dat huurders meestal in een slechte woning wonen. Huurders zijn het nog wat vaker oneens met deze stelling dan kopers. Als huren een negatief beeld heeft, dan kan het zijn dat kopers neerkijken op huurders. We hebben gevraagd of respondenten denken dat kopers neerkijken op huurders. In tabel 12 staan de antwoorden.




Rapportage



november 2010



27


Een meerderheid van 55 procent van de respondenten is het (zeer) oneens met de stelling dat kopers neerkijken op huurders. Er blijkt wel verschil van mening tussen huurders en kopers, zie daarvoor tabel 13.

Van de kopers vindt zeven procent dat kopers neerkijken op huurders. Van de huurders vindt 29 procent kopers op huurders neerkijken dan kopers. Dit is een groot verschil. We hebben ook de stelling voorgelegd of mensen er trots op kunnen zijn in een koopwoning te wonen.




Rapportage



november 2010



28


Uit tabel 14 blijkt dat 51 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat mensen er trots op kunnen zijn in een koopwoning te wonen. Slechts 12 procent is het er (zeer) mee oneens. We hebben onderzocht of er een verschil is tussen huurders en kopers, zie tabel 15.

Van de kopers is 60 procent het (zeer) eens met de stelling dat mensen er trots op kunnen zijn in een koopwoning te wonen tegenover 38 procent van de huurders. Samenvatting maatschappelijke status Het huren heeft geen lage maatschappelijke status. Samengevat denkt een meerderheid van de respondenten dat huurders niet vaak in een achterstandswijk wonen (68 procent) of in een slechte woning (75 procent).




Rapportage



november 2010



29


Een andere vraag is of eigen woningbezit meer status heeft dan huren. Op het eerste gezicht heeft eigenwoningbezit niet meer maatschappelijke status dan huren: 57 procent vindt dat kopers niet neerkijken op huurders. Toch vindt de helft van de mensen (om precies te zijn 51 procent) dat je er trots op kan zijn in een koopwoning te wonen. Huurders vinden veel vaker dan kopers dat kopers neerkijken op huurders (29 procent tegen 7 procent), en van de kopers vindt 60 procent dat je er trots op kan zijn in een koopwoning te wonen. In paragraaf 2.8 komen we nog eens terug op deze conclusie als we kijken naar de perceptie van de overheidssteun van kopen en huren.

2.6 Risico’s van woningbezit Een veelgenoemd nadeel van het eigenwoningbezit (o.m. Van Noordenne, 2010) is het financiële risico dat de eigenaar loopt. De eigenaar loopt het risico dat hij zijn woning niet kan verkopen, dat de woning daalt in waarde, dat hij in betaalbaarheidsproblemen komt en dat hij met een restschuld blijft zitten. Sinds de jaren '90 is de prijs van koopwoningen sterk gestegen. Maar de afgelopen jaren is de prijsstijging, volgens cijfers van het CBS, afgevlakt. Het is de vraag wat de perceptie is van mensen van de mogelijkheid van een waardedaling. Verder is het de vraag of er groepen zijn die waardedaling vaker als een nadeel zien, bijvoorbeeld huurders, kopers, kopers die net gekocht hebben, kopers/huurders met een lager inkomen of kopers en huurders in een regio met een lagere huizenprijs. We hebben daarom de respondenten de volgende stelling voorgelegd: Het kopen van een woning is een groot financieel risico. In de onderstaande tabel staan de resultaten.

Uit de tabel blijkt dat 49 procent van de respondenten vindt dat het kopen van een woning een groot financieel risico is. Van de kopers vindt 42 procent dat het kopen van een woning een groot financieel risico is en van de huurders vindt 60 procent dat het kopen van een woning een groot financieel risico is.




Rapportage



november 2010



30


We verwachten dat mensen die korter in een koopwoning wonen, vaker vinden dat het kopen van een woning een groot financieel risico is dan mensen die langer in een koopwoning wonen. Mensen die korter een koopwoning bewonen moeten nog afwachten of ze de kosten voor de overdrachtsbelasting terugverdienen. Doordat de huizenprijzen over een langere periode gestegen zijn ervaren de mensen die al langer in een koopwoning wonen een waardestijging. In de onderstaande tabel hebben we de gegevens uitgesplitst. Uit de gegevens blijkt niet dat kopers die korter in een koopwoning zitten, het kopen van een woning vaker als een hoog risico ervaren. Van de kopers die korter dan tien jaar in hun woning wonen vindt 42 procent het kopen van een woning een groot risico. Van de kopers die meer dan tien jaar in hun woning wonen, vindt ook 42 procent het kopen van een woning een groot risico. Ook bij een kortere woonduur dan tien jaar wijzen de resultaten niet op een verband. We hebben ook onderzocht of mensen met een lager inkomen het kopen van een woning vaker als een groot risico zien. Het blijkt dat mensen met een lager inkomen (inderdaad) het kopen van een woning vaker als een hoog risico ervaren. Bij de mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens vindt 58 procent het kopen van een woning een groot risico. Bij de hogere inkomensgroepen bedraagt dit ruim 40 procent. Natuurlijk zit er een overlap tussen mensen met een laag inkomen en huurders.

Om de risicobeoordeling verder te bepalen hebben we de volgende stelling voorgelegd: Als huizenkoper moet je maar afwachten of je je huis voor een goede prijs kan verkopen.

Uit tabel 17 blijkt dat 83 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat je als huizenkoper maar moet afwachten of je je huis voor een goede prijs kan verkopen. Huurders en kopers denken hier hetzelfde over. Een veel genoemd voordeel van eigenwoningbezit is de mogelijkheid om door de waardestijging eigen vermogen op te bouwen (bijvoorbeeld van Noordenne, 2010). Wordt dit ook als een voordeel van kopen erkend? We




Rapportage



november 2010



31


hebben de volgende stelling voorgelegd: Huizenbezitters worden steeds rijker doordat hun huis steeds meer waard wordt.

Uit tabel 18 blijkt dat 23 procent het (zeer) eens is met de stelling dat huizenbezitters steeds rijker worden doordat hun woning steeds meer waard wordt. Een wat grotere groep van 31 procent is het oneens met deze stelling. We hebben gekeken of er een verschil is tussen huurders en kopers. De resultaten staan in tabel 19.

Uit de tabel blijkt dat van de huurders 28 procent het (zeer) eens is met de stelling dat huizenbezitters steeds rijker worden doordat hun huis steeds meer waard wordt. Dit is weliswaar meer dan bij kopers (19 procent). Het verschil is net niet significant: Er is een kleine kans dat het verschil op toeval berust. De gegevens wijzen erop dat het eerder de huurders zijn die denken dat huizenbezitters steeds rijker worden doordat hun huis steeds meer




Rapportage



november 2010



32


waard wordt dan dat het de kopers zijn die denken steeds rijker te worden door de waardestijging van hun huis. Woningbezit wordt door de overheid bevoordeeld doordat het vermogen van eigenwoningbezit niet wordt belast in box 3 en doordat uitgaven aan hypotheekrente afgetrokken mogen worden van het inkomen voordat er inkomstenbelasting geheven wordt. Huurders lopen deze voordelen mis en bouwen geen waardevermeerdering van de eigen woning op. Is de huurder daarmee een dief van zijn eigen portemonnee doordat hij zich voordelen onthoudt? We hebben in de enquête de stelling voorgelegd of huurders een dief van hun portemonnee zijn.

Uit de tabel blijkt dat 39 procent het (zeer) oneens is met de stelling dat je als huurder een dief van je eigen portemonnee bent. 27 procent s het er wel (zeer) mee eens. We hebben gekeken of huurders en kopers in deze verschillen.




Rapportage



november 2010



33


Uit de tabel blijkt dat kopers vaker vinden dat huurders een dief van hun eigen portemonnee zijn dan huurders. Van de kopers is 33 procent het eens met de stelling dat huurders een dief van hun eigen portemonnee zijn. Van de huurders is 16 procent hier (zeer) mee eens. Ook deze uitkomst wijst er niet op dat huren een slecht imago heeft. Is de aankoop van een huis dan wel een verantwoorde investering als 49 procent van de respondenten denkt dat het kopen van een huis een groot financieel risico is, als 83 procent van de respondenten denkt dat je maar moet afwachten of je je huis voor een goede prijs kan verkopen en als maar 23 procent denkt van de respondenten denkt dat huizenbezitters steeds rijker worden doordat hun woning steeds meer waard wordt? We hebben het voorgelegd aan de steekproef. De resultaten staan in tabel 22.

Uit de tabel blijkt dat 78 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat een koopwoning een verantwoorde investering is. We hebben onderzocht of er bij deze stelling een verschil is tussen huurders en kopers. In de volgende tabel staan de resultaten.




Rapportage



november 2010



34


Uit de tabel blijkt dat van de kopers 86 procent de aankoop van een koopwoning als een verantwoorde investering beschouwt. Dat is meer dan bij huurders waarbij 62 procent een koopwoning als een verantwoorde investering beschouwt. Samenvatting financiële risico's Samengevat geven de stellingen over de financiële risico’s die een huizenkoper loopt een wisselend beeld. 49 procent van alle respondenten vindt dat het kopen van een woning een groot financieel risico is. 83 procent vindt dat je maar af moet wachten of je je huis voor een goede prijs kan verkopen. En slechts 19 procent van de huizenkopers denkt dat huizenbezitters steeds rijker worden doordat hun woning steeds meer waard wordt. En toch vindt 78 procent van de respondenten een koopwoning een verantwoorde investering. Uit de uitkomsten blijkt verder dat huren geen slecht imago heeft. Een minderheid van 27 procent is het (zeer) eens met de stelling dat je als huurder een dief van je eigen portemonnee bent.

2.7 Kopen als norm Kopen wordt met verantwoordelijkheid geassocieerd (Elsinga & Hoekstra, 2004a). Het eigenaarschap geeft meer rechten en plichten aan de eigenaar dan een huurder met het sluiten van een huurcontract heeft. Het gaat bijvoorbeeld om de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de overdracht van de woning. Mulder en Smits (1999) stellen dat kinderen van huiseigenaren in de opvoeding gewend raken om met het huiseigenaarschap om te gaan. Daardoor zullen zij later zelf makkelijker een woning kopen. Om te bepalen of respondenten dit voordeel herkennen, hebben we de volgende stelling voorgelegd: Door het bezit van een eigen huis leer je je kinderen wat verantwoordelijkheid voor een groot bezit betekent.

Uit tabel 24 blijkt dat 34 procent van de respondenten het eens is met de stelling dat je door het bezit van een eigen huis je kinderen leert wat verantwoordelijkheid voor een groot bezit betekent. 28 procent van de res-




Rapportage



november 2010



35


pondenten is het (zeer) oneens met de stelling. Kopers zijn het vaker (zeer) eens met deze stelling dan huurders (41 procent tegen 23 procent). Om de hypothese van Mulder en Smits te toetsen dat het in je jeugd in een koopwoning wonen leidt tot de gewenning aan de zaken die het bezit van een eigen woning meebrengen, zoals financiële afwikkeling en onderhoudszaken, hebben we e gekeken of mensen in een koopwoning die zelf tot hun 18 in een koopwoning woonden het vaker eens zijn met de stelling dat je door het bezit van een eigen huis je je kinderen leert wat verantwoordelijkheid voor een groot bezit betekent. Het blijkt dat kopers die tot hun achttiende in een koopwoning woonden en kopers die tot hun achttiende in een huurwoning woonden overeenkomstige ideeën hebben over de stelling dat je door het bezit van een eigen huis je de kinderen leert wat verantwoordelijkheid voor een groot bezit betekent.

We hebben de respondenten gevraagd of ze het eens zijn met de stelling dat het kopen van een huis iets is voor mensen met veel verantwoordelijkheidsgevoel. In de onderstaande tabel staan de resultaten.

Uit de tabel blijkt dat 37 procent het eens is met de stelling dat het kopen van een huis iets is voor mensen met veel verantwoordelijkheidsgevoel. Een iets kleinere groep van 29 procent is het hiermee oneens. We hebben gekeken of hier verschillen zijn tussen huurders en kopers.




Rapportage



november 2010



36


Uit de tabel blijkt dat van de huurders 25 procent het (zeer) eens is met de stelling dat het kopen van een huis iets is voor mensen met veel verantwoordelijkheidsgevoel. Van de kopers is 41 procent het (zeer) eens met deze stelling. Kopers vinden iets vaker dan huurders dat het kopen van een huis iets is voor mensen met veel verantwoordelijkheidsgevoel. De verantwoordelijkheid voor de waardevermeerdering van de woning zou ertoe leiden dat huizenkopers beter voor hun woning en de buurt zorgen dan huurders. Zien respondenten als dit voordeel van eigenwoningbezit?

Uit tabel 27 blijkt dat 38 procent van de respondenten denkt dat huizenkopers beter voor de buurt zorgen dan huurders. Een bijna even grote groep van 36 procent is het (zeer) oneens met deze stelling. We hebben gekeken of huurders en kopers verschillende antwoorden geven bij deze stelling.




Rapportage



november 2010



37


Van de huizenkopers denkt 47 procent dat huizenkopers beter voor de buurt zorgen dan huurders. Bij huurders is 24 procent het (zeer) eens met deze stelling en is 55 procent het (zeer) oneens met deze stelling. Volgens Gurney (1999) kan het in toe- of afnemende mate de norm zijn om een eigen woning te bezitten. We hebben voorgelegd aan de respondenten of het de norm is om een eigen woning te bezitten: Iedereen die ervoor kan kiezen koopt het liefst een woning.

Uit tabel 29 blijkt dat de helft van de respondenten (50 procent) het (zeer) eens is met de stelling dat iedereen die ervoor kan kiezen het liefst een woning koopt. Vijftien procent is het (zeer) oneens met deze stelling. Ook hier hebben we een uitsplitsing gemaakt naar kopers en huurders. De helft van de mensen vindt dat het de norm is om een eigen woning te bezitten.




Rapportage



november 2010



38


Uit tabel 30 blijkt dat 55 procent van de kopers het (zeer) eens is met de stelling dat iedereen die ervoor kan kiezen het liefst een woning koopt. Van de huurders is 41 procent het (zeer) eens met deze stelling en 25 het (zeer) oneens met deze stelling. We hebben de stelling van Saunders dat er een natuurlijke voorkeur voor een koopwoning is neergezet in de volgende stelling: Iedereen wil het liefst in een koopwoning wonen.

Uit tabel 31 blijkt dat 30 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat iedereen het liefst in een koopwoning wil wonen. Een even grote groep is het (zeer) oneens met de stelling dat iedereen het liefst in een koopwoning wil wonen. We hebben de resultaten uitgesplitst naar kopers en huurders.




Rapportage



november 2010



39


Uit tabel 32 blijkt dat huurders minder vaak denken dat iedereen het liefst in een koopwoning wil wonen dan kopers. Samenvatting normen In Nederland is de koopwoning niet de norm. De helft van de respondenten is het er (zeer) mee eens dat iedereen die ervoor kan kiezen het liefst een woning wil kopen. En slechts 30 procent van de respondenten denkt dat iedereen het liefst in een koopwoning wil wonen. In Nederland is het zeker niet zo dat het de norm is dat iedereen een eigen woning zou moeten bezitten. Eigenwoningbezit wordt door een minderheid van de respondenten gekoppeld aan verantwoordelijkheid. Ruim een derde van de respondenten (37 procent) vindt een eigen woning iets voor mensen met veel verantwoordelijkheid. 34 procent van de respondenten vindt dat je door het bezit van je eigen huis je kinderen leert wat verantwoordelijkheid voor een groot bezit betekent. En 38 procent vindt dat huizenkopers beter voor de buurt zorgen dan huurders. Eigen woningbezit is niet de sleutel tot maatschappelijke integratie.

2.8 Perceptie van overheidsteun Een lagere status van huren zou ook tot uiting kunnen komen in de perceptie van het financiële voordeel dat huurders en kopers van overheidswege genieten. Daarbij moet worden aangetekend dat het lastig is om de vraag te beantwoorden welke groep meer wordt bevoordeeld door het overheidsbeleid (van Noordenne 2010). We willen niet een antwoord op de vraag wie meer bevoordeeld wordt, maar we willen weten wat de perceptie is van mensen op het voordeel dat kopers en huurders genieten.




Rapportage



november 2010



40


Om een indruk te geven van hoe het overheidsingrijpen door middel van directe effecten uitwerkt op de woonquotes: 41 procent van de huishoudens huurt en 59 procent van de huishoudens woont in een koopwoning. Met de inkomensafhankelijke huurtoeslag is een totaalbedrag van ongeveer 2,4 miljard euro per jaar gemoeid. De fiscale behandeling van de eigen woning leidt per saldo tot een bedrag van 14,25 miljard aan gederfde belastinginkomsten (CSED, 2010). Daarbij is het gemiddeld bruto jaarinkomen van kopers twee keer zo hoog als dat van huurders. De gemiddelde woonquote, de verhouding tussen inkomen en woonlasten, van huurders is 36 procent en van kopers 25 procent (WOON 2006). Bij een lagere status van het huren is de verwachting dat het financiële voordeel dat huurders genieten overschat wordt en het financiële voordeel dat huizenkopers genieten onderschat wordt. We hebben de volgende stelling aan de respondenten voorgelegd: Huizenkopers jagen de staat op kosten door de hypotheekrenteaftrek. In tabel 33 staan de resultaten.

Uit tabel 33 blijkt dat bijna de helft (49 procent) van de respondenten het (zeer) oneens is met de stelling dat huizenkopers de staat op kosten jagen door de hypotheekrenteaftrek. Nog geen kwart (24 procent) is het eens met de stelling. We hebben de uitkomsten uitgesplitst naar kopers en huurders.




Rapportage



november 2010



41


Uit tabel 34 blijkt dat van de huurders 40 procent het (zeer) eens is met de stelling dat huizenkopers de staat op kosten jagen door de hypotheekrenteaftrek. Van de kopers is het slechts 12 procent (zeer) eens met deze stelling. Van de huurders is 32 procent het (zeer) oneens met deze stelling en van de kopers 62 procent. De perceptie is niet dat hypotheekrenteaftrek een groot beslag legt op de overheidsuitgaven. Omdat we geïnteresseerd zijn in het verschil tussen de overheidsbijdrage aan huurders en kopers hebben we de volgende stelling voorgelegd. Huurders profiteren meer van de overheid dan kopers.

Uit tabel 35 blijkt dat 14 procent van de respondenten denkt dat huurders meer profiteren van de overheid van huizenkopers. 43 procent van de respondenten is het oneens met deze stelling. Een groep van 43 procent is het noch eens, noch oneens met deze stelling. Ook deze stelling is uitgesplitst naar kopers en huurders.




Rapportage



november 2010



42


Van de kopers denkt 21 procent dat huurders meer van de overheid profiteren dan huizenkopers. De helft is het noch eens, noch oneens met de stelling. Van de huurders is 65 procent het (zeer) oneens met de stelling dat huurders meer van de overheid profiteren dan huizenkopers. Samenvatting overheidssteun De hypotheekrenteaftrek legt een meer dan vijf keer zo groot beslag op de overheidsfinanciën als de huurtoeslag. Huurders hebben gemiddeld een half zo hoog inkomen als kopers en geven relatief meer geld uit aan woonlasten. Het beeld van de rol van de overheid bij kopen en huren is dat bijna de helft van de respondenten niet vindt dat huizenkopers de staat op kosten jagen door hypotheekrenteaftrek. 43 procent is het (zeer) oneens met de stelling dat huurders meer profiteren van de overheid dan kopers. Het financiële voordeel van de overheid van huurders wordt in deze zin eerder onderschat dan overschat.

2.9 Voordelen van corporaties In de huursector in Nederland bestaat een omvangrijke corporatiesector die allerlei maatschappelijke taken heeft zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH). Een voordeel van het huren van woningen is de mogelijkheid om dit soort collectieve arrangementen te creëren. Corporaties kunnen met hun maatschappelijke takenpakket de belangen van huurders helpen behartigen. Dankzij het huren kunnen corporaties veel goeds voor de maatschappij doen. Hoe kijken de respondenten tegen dit voordel van huren aan?




Rapportage



november 2010



43


Uit de tabel blijkt dat 45 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat corporaties dankzij het huren veel goeds kunnen doen voor de maatschappij. Een minderheid van 13 procent is het (zeer) oneens met deze stelling. Kopers en huurders hebben evenveel waardering voor de maatschappij. Het blijkt dat van de kopers 45 procent vindt dat corporaties dankzij de huurders veel goeds kunnen doen voor de maatschappij. Van de huurders is 42 procent het (zeer) eens is met deze stelling. In de analyses is de groep huurders weggelaten die niet bij de corporatie huurt. Dit is van weinig invloed op de resultaten.

Door het BBSH heeft de corporatie een verantwoordelijkheid voor het op peil houden van de leefomgeving. Dat kan een voordeel zijn voor de huurder. Als hij iets verbeteren wil aan de buurt staat hij sterker met de corporatie achter zich dan als een koper iets wilt verbeteren. We hebben het aan de respondenten voorgelegd.

Uit tabel 38 blijkt dat 44 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat je als huurder met de corporatie achter je sterker staat om iets in de buurt te verbeteren dan als koper. 23 procent van de respondenten is




Rapportage



november 2010



44


het (zeer) oneens met deze stelling. In tabel 46 staat de uitsplitsing naar kopers en huurders. Het blijkt dat van de kopers 45 procent vindt dat je als huurder met de woningcorporatie achter je sterker staat als je iets in de buurt wilt verbeteren dan als koper. Van de huurders vindt 41 procent dat je als huurder met de woningcorporatie achter je sterker staat als je iets in de buurt wilt verbeteren dan als koper. Deze percentages zijn vrijwel even hoog.

Samenvatting van de rol van de corporaties Een voordeel van het huren is dat er een collectieve voorziening is die maatschappelijk voordeel kan brengen, de corporatie. Het blijkt dat 45 procent van de respondenten het (zeer) eens is met de stelling dat corporaties dankzij het huren veel goeds kunnen doen voor de maatschappij. 44 procent is het er (zeer) mee eens dat je als huurder met steun van de woningcorporatie meer kan bereiken in de buurt dan als koper. Er zijn geen verschillen tussen kopers en huurders in deze. Dit voordeel van huren wordt door de respondenten erkend.

2.10 Kiezen voor kopen of huren Er zijn ruwweg twee ideologische stromingen in het denken over huren. In het Angelsaksische model, het model van de residuele verzorgingsstaat, is huren een regeling om de allerarmsten te voorzien in een dak boven het hoofd. De koopwoning vormt tevens een pensioenvoorziening. In het model van de universele verzorgingsstaat is huren een complementaire woonvorm aan kopen. In het overheidsbeleid in Nederland wordt de laatste decennia veel nadruk gelegd op het bevorderen van eigenwoningbezit, bijvoorbeeld door startersubsidie en hypotheekrenteaftrek. Het bezit van een eigen woning zou allerlei voordelen bieden boven het huren van woningen. Het model van de residuele verzorgingsstaat is aan een opmars bezig in Nederland. Er is ook een tegengestelde trend waarbij bijvoorbeeld ouderen hun woning verzilveren (hun woning verkopen en gaan huren om de overwaarde van hun woning te kunnen consumeren). Dit gebeurt op beperkte schaal (van Iersel en Leidelmeijer, 2009). We hebben deze verschillende opvattingen over de verhouding tussen het huren en kopen van woningen in drie stellingen voorgelegd aan de respondenten. De eerste is: Huren is vooral bedoeld voor mensen die geen woning kunnen kopen.




Rapportage



november 2010



45


De meningen over de stelling dat huren vooral is bedoeld voor mensen die geen woning kunnen kopen verschillen. 33 procent van de respondenten is het oneens met deze stelling, 36 procent is het eens met deze stelling. Er is geen verschil tussen huurders en kopers bij deze stelling. We hebben deze stelling uitgesplitst naar politieke voorkeur. In tabel 40 staan de resultaten. Tabel 40 Huren is vooral bedoeld voor mensen die geen woning kunnen naar politieke voorkeur VVD PVA PVV % % % (zeer) oneens 44 29 31 noch eens, noch oneens 25 36 29 (zeer) eens 31 36 40 Totaal 100 100 100

Uit tabel 40 blijkt dat van de VVD-stemmers 44 procent het (zeer) oneens is met de stelling dat huren vooral bedoeld is voor mensen die geen woning kunnen kopen. 31 procent is het (zeer) eens met deze stelling. Een dergelijke verdeeldheid is ook te zien bij de andere twee partijen die in de tabel staan vermeld, de PvdA en de PVV. De steekproef is te klein om de verdeling bij andere politieke partijen in beeld te brengen. De tweede stelling is als volgt: Mensen moeten kunnen kiezen of ze in een koopwoning of in een huurwoning wonen. In tabel 49 staan de resultaten.




Rapportage



november 2010



46


Een grote meerderheid van 83 procent is het (zeer) eens met de stelling dat mensen moeten kunnen kiezen of ze in een koopwoning of in een huurwoning wonen. Er is geen verschil tussen huurders en kopers. De meningen tussen de aanhang van de VVD, de PvdA en de PVV verschillen niet op dit punt. De derde stelling is de volgende. Huren is alleen iets voor de armen in onze maatschappij. De resultaten staan in tabel 42.

Uit de tabel blijkt dat 79 procent het (zeer) oneens is met de stelling dat huren alleen iets is voor de armen in onze maatschappij. Er is geen verschil tussen huurders en kopers. Samenvatting over de gelijkwaardigheid van kopen en huren Het Angelsaksische model is aan een opmars bezig in het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid. In dit model is het huren een voorziening voor de allerarmsten en eigenwoningbezit de normale situatie. De respondenten zijn het in grote mate oneens met deze opvatting. 79 procent van de respondenten is het er (zeer) mee oneens dat huren alleen iets is voor de armen in onze maatschappij. 83 procent vindt dat mensen moeten kunnen




Rapportage



november 2010



47


kiezen tussen huren en kopen. De meningen zijn verdeeld over de stelling dat huren vooral bedoeld is voor mensen die geen woning kunnen kopen. 32 procent is het hiermee oneens en 36 procent is het hier mee eens.




Rapportage



november 2010



48

Conclusie Op basis van studies van onder meer Elsinga & Hoekstra (2004a) en de CSED (2010) hebben we vastgesteld dat er geen maatschappelijke redenen zijn om kopen te bevoordelen boven huren. Huren en kopen zouden gelijkwaardig behandeld moeten worden. We hebben onderzocht hoe mensen aankijken tegen de voordelen van huren en kopen. Kopen is niet de norm Uit het onderzoek blijkt dat mensen niet vinden dat kopen de norm is. Een grote meerderheid vindt dat mensen moeten kunnen kiezen of ze in een huurwoning of in een koopwoning wonen. Een grote meerderheid is het oneens met de stelling dat huren alleen iets is voor de armen in de maatschappij. Er is hierbij geen verschil tussen stemmers op de VVD, de PvdA of de PVV. Slechts eenderde van de mensen denkt dat iedereen het liefst in een koopwoning wil wonen. Kopen wordt gezien als een verantwoorde investering maar ook als een groot risico. Imago huren goed Huren wordt slechts door een kleine minderheid geassocieerd met slechte wijken, met profiteren van de overheid of met het laten schieten van financieel voordeel. Ook vinden veel kopers en huurders dat corporaties veel goed doen voor de maatschappij. Wel vindt een meerderheid van de kopers dat je er trots op kan zijn in een koopwoning te wonen en vinden huurders vaker dat kopers op huurders neerkijken. Gelijkwaardig behandelen We concluderen dat er geen maatschappelijke redenen zijn om kopen te bevoordelen boven huren. Nederlanders vinden dat mensen moeten kunnen kiezen tussen huren en wonen. Daarbij past geen beleid dat kopen bevoordeelt boven huren en dat de huursector laat bezuinigen maar de koopmarkt ongemoeid laat.




Rapportage



november 2010



49





Rapportage



november 2010



50

Samenvatting Maatschappelijke voordelen van kopen en huren Er zijn twee modellen voor de woningmarkt. In het ene model bestaat de woningmarkt voor een groot deel uit koopwoningen. Er zijn daarnaast twee huurmarkten waarbij de sociale verhuur een beperkte omvang heeft, strikt gereguleerd is en bedoeld is voor de meest kwetsbare sociale groepen. Deze sociale sector is gescheiden van de commerciële huurmarkt waarin marktprijzen worden gehanteerd. Deze vorm vind je bijvoorbeeld in Engeland. We noemen dit het Angelsaksische model. Tegenover dit Angelsaksische model is er een model waarin de woningmarkt bestaat uit een markt met koopwoningen en een huurmarkt met een huur die gebaseerd is op kostprijzen. In deze landen wordt een huurwoning beschouwd als een gelijkwaardig alternatief voor een koopwoning. Dit model vind je in bijvoorbeeld Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. We noemen dat even het continentale model. In het continentale model is er een sociaal systeem dat mensen een minimum aan bestaanszekerheid garandeert. Deze sociale zekerheid strekt zich ook uit tot de huursector in de vorm van huurbescherming. De huurbescherming drijft de huurkosten weer op waardoor er een vorm van subsidiering nodig is om een bepaalde bereikbaarheid te handhaven. In Nederland is een trend gaande van het continentale model naar het Angelsaksische model. Maar dat is niet alleen een vraag van het huren maar ook een vraag hoe je met de sociale zekerheid wilt omgaan. Op basis van een literatuuronderzoek hebben we vastgesteld dat er geen maatschappelijke redenen zijn om kopen te bevoordelen boven huren. Uit ons eigen onderzoek halen we de volgende bevindingen.




Rapportage



november 2010



51


Huurders verhuizen gemakkelijker We verwachten dat kopers minder gemakkelijk verhuizen dan huurders. Kopers die verhuizen moeten de woning zien te verkopen en betalen overdrachtsbelasting. 52 procent van de respondenten vindt dat huurders meer vrijheid hebben om te verhuizen dan kopers. Een probleem voor huurders is echter de beschikbaarheid van huurwoningen. 85 procent van de respondenten denkt dat er lange wachttijden zijn voor huurwoningen terwijl 55 procent denkt dat kopers overal waar ze willen een woning kunnen kopen. Uit ons onderzoek blijkt dat de grotere mobiliteit als een voordeel van het huren wordt gezien. Woning veranderen en onderhoud De respondenten vinden dat huiseigenaren meer vrijheid hebben om hun woning naar eigen smaak in te richten dan huurders. Kopers vinden dit weer iets vaker dan huurders. Tweederde van de respondenten vindt dat het een voordeel is van huren dat je niet zelf verantwoordelijk bent voor het onderhoud. Bij het huren wordt het uitvoeren van het onderhoud de huurder immers altijd uit handen genomen. 35 procent van de respondenten vindt dat als je twee linkerhanden hebt, je maar beter kunt huren. Een vrijwel even grote groep (33 procent) is het hier niet mee eens. Bij de inrichting, het klussen en het onderhoud van de woning worden zowel de voordelen van het huren als het kopen erkend. Maatschappelijke status Het huren heeft geen lage maatschappelijke status. Samengevat denkt een meerderheid van de respondenten dat huurders niet vaak in een achterstandswijk wonen (68 procent) of in een slechte woning (75 procent) of een dief zijn van hun eigen portemonnee (72 procent). Een andere vraag is of eigen woningbezit meer status heeft dan huren. Op het eerste gezicht heeft eigenwoningbezit niet meer maatschappelijke status dan huren: 57 procent vindt dat kopers niet neerkijken op huurders. Toch vindt de helft van de mensen (om precies te zijn 51 procent) dat je er trots op kunt zijn in een koopwoning te wonen. Huurders vinden veel vaker dan kopers dat kopers neerkijken op huurders (29 procent tegen 7 procent), en van de kopers vindt 60 procent dat je er trots op kan zijn in een koopwoning te wonen. Perceptie van de overheidssteun De hypotheekrenteaftrek legt een meer dan vijf keer zo groot beslag op de overheidsfinanciën als de huurtoeslag. Huurders hebben gemiddeld een half zo hoog inkomen als kopers en geven relatief meer geld uit aan woonlasten. Het beeld van de rol van de overheid bij kopen en huren is dat bijna de helft van de respondenten niet vindt dat huizenkopers de staat op kosten jagen




Rapportage



november 2010



52


door hypotheekrenteaftrek. 43 procent is het (zeer) oneens met de stelling dat huurders meer profiteren van de overheid dan kopers. Het financiële voordeel dat huurders de overheid krijgen, wordt in deze zin eerder overschat dan onderschat. Financiële risico's Een huiseigenaar loopt meer financiële risico’s dan een huurder. De stellingen over de financiële risico’s die een huizenkoper loopt geven een wisselend beeld. 49 procent van alle respondenten vindt dat het kopen van een woning een groot financieel risico is. 83 procent vindt dat je maar af moet wachten of je je huis voor een goede prijs kunt verkopen. En slechts 19 procent van de huizenkopers denkt dat huizenbezitters steeds rijker worden doordat hun woning steeds meer waard wordt. En toch vindt 78 procent van de respondenten een koopwoning een verantwoorde investering. Corporaties Een voordeel van het huren is dat er een collectieve voorziening is die maatschappelijk voordeel kan brengen, de corporatie. Het blijkt dat 45 procent van de respondenten het (zeer) eens te zijn met de stelling dat corporaties dankzij het huren veel goeds kunnen doen voor de maatschappij. 44 procent is het er (zeer) mee eens dat je als huurder met steun van de woningcorporatie meer kan bereiken in de buurt dan als koper. Er zijn geen verschillen tussen kopers en huurders in deze. Dit voordeel van huren wordt door de respondenten erkend. Conclusies Kopen is niet de norm Uit het onderzoek blijkt dat mensen niet vinden dat kopen de norm is. Een grote meerderheid vindt dat mensen moeten kunnen kiezen of ze in een huurwoning of in een koopwoning wonen. Een grote meerderheid is het oneens met de stelling dat huren alleen iets is voor de armen in de maatschappij en maar eenderde van de mensen denkt dat iedereen het liefst in een koopwoning wil wonen. Er is hierbij geen verschil tussen stemmers op de VVD, de PvdA of de PVV. Kopen wordt gezien als een verantwoorde investering maar ook als een groot risico. Imago huren goed Huren wordt slechts door een kleine minderheid geassocieerd met slechte wijken, met profiteren van de overheid of met het laten schieten van financieel voordeel. Ook vinden veel kopers en huurders dat corporaties veel goed doen voor de maatschappij. Wel lijkt eigenwoningbezit iets meer maatschappelijke status te hebben dan huren.




Rapportage



november 2010



53


Gelijkwaardig behandelen We concluderen dat er geen maatschappelijke redenen zijn om kopen te bevoordelen boven huren. De publieke opinie zegt ook niet dat huren een slecht imago heeft of alleen iets is voor de armen in de maatschappij. Nederlanders vinden dat mensen moeten kunnen kiezen tussen huren en kopen. Daarbij past geen beleid dat kopen bevoordeelt boven huren en dat de huursector laat bezuinigen maar de koopmarkt ongemoeid laat.




Rapportage



november 2010



54

BIJLAGEN

Bijlage 1: .Literatuur overzicht




Rapportage



november 2010



55





Rapportage



november 2010



56

Bijlage 1 Literatuur overzicht




Rapportage



november 2010



57





Rapportage



november 2010



58


Literatuur Asselt, E.J. van, (2008). De woningmarkt in beweging; Naar een markt die werkt. Wetenschappelijk Instituut voor het CDA; Den Haag Commissie Sociaal-Economische deskundigen (2010). Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. Sociaal-Economische Raad, Den Haag Elsinga, M. (1995). Een eigen huis voor een smalle beurs: het ideaal voor bewoner en overheid? OTB; Delft Elsinga, M. e.a. (2008), Een eigen huis, een beter leven? Effecten van de verkoop van corporatiewoningen aan huurders. SEV, Rotterdam Elsinga, M., Blokland, T., Bortel, G., van, Klaufus, C., & Lamain, C. (2008). Een eigen huis, een beter leven? SEV, Rotterdam Elsinga, M. & Hoekstra, J., (2004a). De betekenis van eigenwoningbezit. Essay in opdracht van de VROM-raad. Achtergrond bij het advies op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland. OTB, Delft. Elsinga, M. & Hoekstra, J. (2004b). Homeownership and housing satisfaction. Journal of Housing and the Built Environment 2005-20:401– 424. Springer science+business media. Gurney, C.M., (1999). Pride and prejudice: discourses of normalisation in public ans private accounts of home ownership. Housing Studies. 14, 163183. Iersel, C. van, & Leidelmeijer, K. (2009) Senioren op de woningmarkt; nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Ministerie van VROM/WWI; Den Haag Kromhout, S., Smeuldersl E., & Scheele-Goedhart, J. (2010). Tussen Wal en schip; Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90%-norm . RIGO Research en Advies BV, Amsterdam Mulder, C. H., & Smits, J. (1999). First-time home-ownership of couples: The effect of inter-generational transmission. European Sociological Review, 15(3), 323-337. 337. Newey, M. (2009). Een studie over het huren van huizen in Australië en Groot-Brittannië. IUT-conferentie, 2009. Verslag Agnes Verweij, presentatie via Ronald. Zie geen vervolg




Rapportage



november 2010



59


Nieboer, N. & Gruis, V. (2010). Beheer van sociale huurwoningen internnationaal onderzocht; het lot van verkochte huurwoningen. Vitale stad. 05; 2010. Noordenne, M. van (2010). Maatschappelijke en individuele effecten van huren en kopen. Een inventarisatie van noties. VROM, Den Haag. VROM (2000). Nota Wonen, mensen, wensen, wonen: wonen in de 21e eeuw. Den Haag.




Rapportage



november 2010



60




Rapportage



november 2010



61

Voordelen van het huren en kopen van woningen. Imago-onderzoek huren en kopen

Recommend Documents