voor iedereen weggelegd

wonenetc.

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink

‘Een koopwoning is niet voor iedereen weggelegd’ De Nederlandse woonlasten zijn te hoog, vindt Nibud-directeur Gerjoke Wilmink. Dat probleem los je niet op door kopers meer te laten lenen voor een woning. ‘De leennormen zijn er voor hun eigen bestwil.’ TEKST SANDER VAN DER PLOEG FOTO'S ED VAN RIJSWIJK

16

eigen huis magazine september 2015 17

G

lunderend presenteerde NVM-voorzitter Ger Hukker anderhalve maand geleden de cijfers over het tweede kwartaal. De woningverkoop nam met 28 procent toe vergeleken met een jaar eerder. Het aantal transacties koerst naar het niveau van voor de crisis, zo kopte het bijbehorende persbericht van de grootste makelaarsorganisatie. Als de makelaars de weelde van weleer mogen ervaren, is dat vooral te danken aan de historisch lage hypotheekrente. Maar het was ook de harde deadline van 1 juli die kopers in het tweede kwartaal tot actie aanzette. Na die datum zouden ze aanmerkelijk minder kunnen lenen voor een woning. Oorzaak: de nieuwe, strengere leennormen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het budgetinstituut is in 1979 opricht als een ietwat idealistische club die huishoudens wijst op de waarde van geld. Aan die doelstelling is de afgelopen zesendertig jaar weinig veranderd. Zo buigt een team van onder meer economen en gedragswetenschappers zich al decennialang over bijvoorbeeld de hoogte van het zak- en kledinggeld voor de kinderen. En tegenwoordig bepalen ze ook de maximale hoogte van een hypotheek

voor volwassenen. Die constatering leidt meteen tot een inhoudelijke tik op vingers door Nibud-directeur Gerjoke Wilmink. ‘Wij bepalen de leennormen niet. Dat doet nog steeds de overheid. Wij geven daarover slechts advies.’ Klopt. Maar toch, nog nooit heeft het Nibud zoveel invloed gehad op de woningmarkt. Wie niet voldoet aan de leennormen van het budgetinstituut, heeft op de huizenmarkt niets te zoeken. Terecht, vindt Wilmink. ‘Ik denk dat er veel woningbezitters zijn die eigenlijk nooit een hoge hypotheek hadden moeten krijgen.’ Wat bedoelt u daarmee? ‘Wonen in Nederland is duur. Te duur. Het probleem is dat er nauwelijks betaalbare huurwoningen zijn. Zo zijn grote groepen mensen op de koopmarkt aangewezen die daar niet thuishoren. Een kostwinner van een gezin met twee kinderen die 35 duizend euro bruto verdient, komt onder de streep met een huur van 700 euro maandelijks niet rond. Bij die berekening hebben we alle mogelijke uitgaven tot het minimum gereduceerd. Als die huishoudens iedere maand een negatief saldo hebben, dan moeten ze wel interen op hun eigen vermogen. De vraag is hoe lang ze dat volhouden. Zijn deze mensen dan echt

beter af met een hypotheek, met alle risico’s van dien?’ Misschien wel. Kopers hebben vaak lagere woonlasten dan huurders. ‘Is dat zo? Wij adviseren ook woningbouwcorporaties over de huursom die ze kunnen vragen. Geloof mij, ze zijn iedere keer weer verbaasd. Wat voor de corporaties een redelijke huur lijkt, is voor de meeste mensen een behoorlijke hap uit hun budget. Bovendien hebben huiseigenaren nog allerlei bijkomende kosten zoals onderhoud, verzekeringen en hogere lokale lasten.’ Huurders in de vrije sector zijn nog veel meer kwijt. ‘Dan nog, moet je mensen die het net niet kunnen betalen een hypotheek aanbieden? Bij werkloosheid of een scheiding komen ze meteen in grote financiële problemen. Dit betekent dat ze voor hun eigen bestwil beter kunnen huren. Dat betaalbare huurwoningen nauwelijks voorhanden zijn, is een politiek probleem. Als door de leennormen minder mensen kunnen kopen, jammer dan. Je lost het probleem niet op door mensen meer te laten lenen. Dat leverde in het recente verleden al genoeg problemen op.’

Leennormen toen…

...en nu

Een modale eenverdiener met een brutosalaris van 35 duizend euro, kon vorig jaar bij een hypotheekrente van 3,25 procent maximaal 170.895 euro lenen voor een woning.

Dit jaar is die grens voor dat inkomen bij een rente van 2,5 procent vastgesteld op 155.015 euro. Bijna 15.900 euro minder dus.

18 eigen huis magazine september 2015

Op voorhand zoveel mogelijk financiele risico’s uitsluiten voor de consument, daar gaat het Wilmink om. En wat de leennormen betreft: de banken zelf vroegen in 2007, dus nog voor de crisis, om een onafhankelijke partij die richtlijnen voor verantwoorde hypotheekverstrekking kon geven. Dan kom je bij het Nibud uit - daar hebben ze de nodige ervaring. Zo hanteert de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) sinds 2000 de Nibudnormen. Zeven jaar later vormen de berekeningen van het budgetinstituut de basis voor de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van de Nederlandse Vereniging van Banken. Nibuds finest hour brak in januari 2013 aan. Toen nam minister Blok voor Wonen de leennormen vrijwel integraal over en legde ze op aan de banken. Geldverstrekkers mogen van de normen afwijken, maar doen dat in de praktijk zelden. Wat kopers kunnen lenen voor een woning, wordt feitelijk besloten op de krappe bovenetage van het Nibud in hartje Utrecht. Daar is lang niet iedereen blij mee. Werkgeversorganisatie VNO-NCW, MKB Nederland, de VVD- en CDAKamerfracties, de bouwers en de wetenschap hebben nogal wat kritiek op de leennormen. Als minder mensen in aanmerking komen voor een hypotheek, dan zou het herstel van de woningmarkt daaronder lijden.

Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft en oud-NHG-voorman Karel Schiffer noemen de leennormen ‘zwaar betuttelend’. ‘Ja, dat schreven ze in een rapport dat werd gefinancierd door de bouwlobby. De leennorm is de maximale hypotheek die iemand op basis van z’n inkomen en de rentestand kan afsluiten. Als je maximaal wilt lenen, heeft dat risico’s. Je moet verschrikkelijk hard bezuinigen op allerlei andere uitgaven, wil je je woonlasten dan kunnen betalen. Ik betwijfel of veel mensen de discipline hebben hun hele uitgavenpatroon radicaal om te gooien. Daarvoor moet je een kostbare hobby of dure kledingstijl opgeven. Wat denk je dat er gebeurt als er kinderen komen? Veel kopers realiseren zich dat niet. Gelukkig zien we dat vooral jongeren niet meer maximaal wíllen lenen.’

Kinderen inbegrepen

Explain

Hoge kostenpost

Bij de berekening van de leennormen wordt uitgegaan van een tweepersoonshuishouden met één kostwinner. Sinds 2015 calculeert het Nibud de mogelijkheid van gezinsuitbreiding tot twee kinderen in. Ook voor kopers die geen kinderen willen of kunnen krijgen en/of alleenstaand zijn.

Kopers kunnen de bank vragen voor hen een uitzondering te maken op de Nibud-normen, zo lang dit financieel verantwoord is. In bankenjargon heet dit explain. Banken zijn hier in de regel niet happig op.

Woonlasten vormen de grootste maandelijkse kostenpost voor Nederlandse huishoudens, zo berekende het Centraal Bureau voor de Statistiek. Lagere inkomens zijn tot 40 procent van hun budget kwijt aan hypotheek of huur.

CV Gerjoke Wilmink (HoogezandSappemeer, 1960) Opleiding: Nederlands (Radboud Universiteit Nijmegen) Loopbaan: vanaf 1987 diverse commerciële functies bij uitgever Sdu, van 1997 tot 2000 directeur van een communicatiebureau. Vanaf 2000 directeur van het Nibud.

De leennormen gelden voor iedereen, terwijl iedere consument anders met z’n geld omgaat. ‘De vuistregel is: hoe meer geld je hebt, hoe meer je uitgeeft. Dit gedragspatroon calculeren we in. We kunnen inderdaad niet de financiële mogelijkheden per individu berekenen. Maar we hebben een schat aan data en vergelijkingsmateriaal om de leen-

eigen huis magazine september 2015 19

'Wonen in Nederland is duur. Te duur'

normen voor diverse inkomensgroepen zo realistisch en neutraal mogelijk vast te stellen. En als banken een andere, onderbouwde mening hebben, dan staat het ze vrij van de leennormen af te wijken.’ Maar dat doen ze dus niet. ‘De banken lopen echt niet aan de leiband van het Nibud. Wij adviseerden eerder dat tweeverdieners die samen een modaal inkomen verdienen evenveel moeten kunnen lenen als een eenverdiener met hetzelfde salaris. Tweeverdieners houden maandelijks netto meer over en ik hoor van banken dat zij goede betalers zijn. De AFM (Autoriteit Financiële Markten, red.) nam het advies slechts gedeeltelijk over – banken mogen van de AFM een derde van het tweede inkomen meetellen bij een hypotheekaanvraag. Ik vind dat vreemd. Tweeverdieners hebben een grotere financiële buffer, maar kunnen minder lenen.’

ik dat prima. Bij een onverantwoorde versoepeling ervan, maken we wel bezwaar. De consument moet worden beschermd tegen voorzienbare financiële problemen. Zeker de lage inkomens en modaalverdieners met een inkomen tussen de 30 duizend en 40 duizend euro. Zij vormen financieel gezien de grootste risicogroep. De afgelopen jaren kromp door allerlei maatregelen hun budget flink. Vooral de geleidelijke afschaffing van de aanrechtsubsidie (belastingkorting voor een werknemer met een nietwerkende partner, Red.) hakte er flink in. Mede daarom zijn de leennormen voor inkomensgroep tot 30 duizend euro extra aangescherpt.’

Dat plaatst het Nibud toch in een machtige positie? Banken, bouwers, makelaars en consumenten wachten dan telkens weer gespannen de nieuwe leennormen af. ‘Ik ontken niet dat onze rol is gegroeid. Toen ik hier begon, zwaaiden leden van een oppositiepartij nog weleens met ons cijfermateriaal tijdens een Kamerdebat, maar dat was het wel. Twee jaar geleden rekenden we de conceptbegroting van het huidige kabinet door. Ja, we zijn een gezaghebbend instituut geworden.’ En hoe voelt dat? Volgens Het Financieele Dagblad is het Nibud onder uw leiding uitgegroeid tot ‘een van de meest invloedrijke potentaten in het polderoverleg’. ‘We doen ertoe. We krijgen meer erkenning dan voorheen. Door de crisis zijn persoonlijke financiën en betaalbaarheid op allerlei terreinen steeds belangrijker geworden. Hoewel we al een tijdje bestaan, heeft het gros van beleidsmakers ons de afgelopen jaren pas echt ontdekt. Dan doe je als bescheiden organisatie toch iets goed.’

Dus de banken en de overheid nemen dus niet altijd alle adviezen over? ‘Niet altijd en dat hoeft ook niet. Als het kabinet de leennormen verder wil aanscherpen dan wij adviseren, vind

Volgens critici schiet u daarin door. ‘Ach, eerst waren de normen volgens diezelfde critici te soepel, nu zijn ze weer te streng. Ze zijn geen van beide, ze zijn realistisch. Daarbij worden de normen gecompenseerd door de lage hypotheekrente. Ook trekt de economie aan en stijgen de lonen. De leennormen bewegen mee met de conjunctuur. Hoe beter de economie draait, hoe meer je kunt lenen. Zolang het verantwoord is, uiteraard. Daarom houden wij de normen constant tegen het licht.’

Hoeveel kunt u lenen? eigenhuis.nl/maximale-hypotheek

21.793 hypotheken

Uniek

Ongeruste consument

In juni 2015, de maand voordat de strengere hypotheeknormen van kracht werden, registreerde het kadaster 21.793 nieuwe hypotheken. Dat is bijna 27 procent meer vergeleken met dezelfde maand vorig jaar.

De positie van het Nibud op de woningmarkt is uniek. Nergens anders ter wereld adviseert een onafhankelijke stichting de overheid en banken over verantwoorde hypotheekverstrekking.

Consumenten maken zich meer dan ooit zorgen over hun financiën, zegt het Nibud. Dat ontving in 2013 volgens het jaarverslag 5,3 miljoen vragen van consumenten over hun financiën. Dat waren er gemiddeld ruim 14 duizend per dag.

eigen huis magazine september 2015 21