Voel je thuis. Jaarbericht

Voel je thuis

Jaarbericht 2011

Jaarbericht 2011 Voorwoord

Voorwoord Terugkijkend op 2011 en de omgeving waarbinnen Acantus opereert, dan zie ik roerige en onzekere tijden voor me. Een economische recessie, eurocrisis, financiële crisis, een woningmarkt die uit balans is, plannen en voornemens voor nieuwe regelgeving vanuit het Rijk die voor onze regio en de mensen die daar wonen ongunstig kunnen uitpakken. En helaas denk ik dan ook aan incidenten binnen de corporatiebranche zelf, met de financiële moeilijkheden van Vestia als zwaar dieptepunt. We moeten het samen doen Als ik terugdenk aan 2011 en aan de partners waarmee Acantus samenwerkt, dan vind ik het een constructief jaar. Een jaar waarin regionale samenwerkingsverbanden en contacten tussen partijen hechter en beter werden. Want alle partijen in onze regio zijn zich van één ding bewust: we hebben elkaar nodig om antwoorden te vinden op de uitdagingen in de toekomst. We moeten het samen doen. Inspelen op krimp Krimp en de lastige woningmarkt. Je merkt de effecten als je in Oost-Groningen bent en als je OostGroningengoed kent. In 2011 stonden meer koophuizen te koop dan de afgelopen jaren en ook koopwoningen van Acantus werden lastiger verkocht. Nieuwbouwprojecten werden stopgezet of afgeblazen. En er wordt openlijk gesproken over het wel of niet in stand houden van voorzieningen in kleine kernen. Wellicht moet je niet elke school en elke winkel koste wat het kost in stand houden. Het besef wordt breed gedeeld: krimp, we kunnen het proces niet keren, maar we kunnen en moeten ons er wel op voorbereiden en onze plannen en ideeën erop aanpassen. Actieve huurders Provincie, gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen, woningcorporaties en ook steeds vaker partijen uit de zakelijke wereld, overleggen veelvuldig over die aanpassingen en over de gevolgen van de toenemende vergrijzing in ons werkgebied. We stemmen waar mogelijk plannen met elkaar af, maken afspraken, laten samen onderzoek doen, zetten samen projecten op. Ook huurders van Acantus zijn actief. Onze overkoepelende huurdersorganisaties SPBA en BPD, en ook de onderliggende bewonersorganisaties, zetten menig project op en boeken daar mooie resultaten mee. Kwaliteit woning en woonomgeving In 2011 hebben we volop aandacht besteed aan de woningen en woonomgeving van onze huurders. Zo hebben we 700 woningen verbeterd en nieuwe keukens, douches en toiletten aangebracht. En we hebben 500 woningen geïsoleerd met dak-, vloer-, gevelisolatie en dubbelglas. Zoals elk jaar hebben we ook opnieuween financiële en personele bijdrage geleverd aan leefbaarheidsinitiatieven in de dorpen, buurten en wijken. Leefbaarheid is een belangrijk speerpunt van Acantus. Het toekomstgerichte Acantus Acantus in 2011. Ik denk dat we het in de toekomst gaan zien als een kantelmoment. Een kantelmoment naar een nieuw Acantus en een jaar waarin we ons in stroomversnelling hebben klaargestoomd voor de toekomst. In het vorige jaarbericht kondigde ik het al aan: we waren toen net gestart met de voorbereidingen van een ingrijpende organisatiewijziging. Nu, aan het begin van 2012, hebben we al veel bereikt en zijn we op de goede weg. In 2011 hebben we afdelingen opnieuw ingericht, is er een nieuw management benoemd, hebben we alle functies, rollen en taken onder de loep genomen en waar nodig aangepast. Want Acantus wil een klantgerichte en toekomstgerichte organisatie zijn die financieel gezond is.

3

Voel je thuis

Ook verdriet Als ik terugdenk aan de organisatie van Acantus zelf in 2011, dan denk ik eraan hoe hard er is gewerkt. Maar allereerst denk ik toch vooral met verdriet terug. Want twee van onze collega’s zijn in 2011 gestorven. Hun overlijden maakte grote indruk op ons allemaal. Tot slot In dit jaarbericht leest u wat we achter de schermen allemaal hebben gedaan en wat we in Oost-Groningen voor onze huurders hebben gerealiseerd. Tot slot wil ik iedereen bedanken voor de samenwerking met en de inzet voor Acantus. Harry Kremer algemeen directeur

Hier voelen wij ons thuis! Op de cover ziet u drie jonge huurders van Acantus. Zij wonen in een jongerencomplex in Veendam, samen met een aantal andere bewoners tussen 20 en 27 jaar. In 2011 namen wij een kijkje bij hen thuis en interviewden we hen voor bewonersblad Thuis aan Huis. Onze belangrijkste missie is dat al onze huurders zich net zo thuis voelen als deze bewoners. Dat betekent niet alleen een dak boven het hoofd, maar bovenal ook een prettige leefbare woonomgeving.

4

Jaarbericht 2011 Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Bestuursverslag

6

Profiel Acantus Groep

6

Onze missie en visie

6

Onze identiteit

7

Onze omgeving

8

Bestuurbesluiten

8

Belangrijkste resultaten in 2011

9

Wat is (nog) niet gelukt in 2011?

10

Maatschappelijke inbedding

10

Geschillencommissie

16

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Volkshuisvestingsverslag

18

Werken aan energiezuinige woningen

23

Onze woningvoorraad: minder maar beter

24

Bouwen aan één Acantus

30

3 Financiën 3.1 Een solide financieel beleid 3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen

18

Dichter bij de klant

met andere rechtspersonen

3.3 Statutaire bepalingen Raad van Bestuur/Raad van Commissarissen 3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting

36 36 43 44 44

4

Verslag Raad van Commissarissen

45

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Jaarrekening

56

Balans per 31 december 2011 (na voorstel verwerking resultaat)

56

Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2011

59

Toelichting waarderingsgrondslagen

60

Toelichting op de balans

66

Toelichting op de winst-en-verliesrekening

76

Kasstroomoverzicht

81

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

82

Feiten & Cijfers 2011 Bijlage samenwerkingspartners

85 104

5

Voel je thuis

1 Bestuursverslag 1.1

Profiel Acantus Groep Algemeen Conform artikel 27 van de statuten presenteren we hierbij het Jaarbericht 2011 van Stichting Acantus Groep. Stichting Acantus Groep Stichting Acantus Groep is formeel opgericht bij akte van 31 december 2001 (Kamer van Koophandel te Groningen nummer 02319720) en toegelaten als instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting bij Koninklijk Besluit van 24 april 1964, nummer 55. In het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen staat Acantus Groep ingeschreven onder nummer 3217, VROM-nummer L 1793. We zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties, en onderschrijven de Aedes Code en de Governance Code. Ons werkgebied Notarieel is vastgelegd dat ons werkgebied de provincies Groningen en Drenthe omvat. We richten ons echter met name op de gemeenten Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Statuten In 2011 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden in de statuten. Behalve het op grond van art. 26 lid 2 BBSH verplichte volkshuisvestingsverslag, zijn corporaties verplicht op grond van art. 26 lid 1a BBSH een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen: art. 2:391 BW. In overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving hebben we het bestuursverslag onderdeel laten uitmaken van het jaarbericht. Volgens art. 2:391 BW moeten de volgende elementen aan de orde komen: a. gang van zaken en gevoerd beleid tijdens het verslagjaar en toestand per balansdatum; b. bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; c. verwachte gang van zaken; d. activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met financiële instrumenten.

1.2 Onze missie en visie Missie Met als slogan ‘Voel je thuis’ is het onze missie te werken aan goede en betaalbare woningen voor onze bewoners en woningzoekenden, in een plezierige en goede woonomgeving. We bekijken voortdurend hoe we onze woningvoorraad en dienstverlening kunnen laten aansluiten bij de wensen van onze bewoners en de partners waarmee we samenwerken. In ons beleid sluiten we ook zoveel mogelijk aan bij de vragen die de samenleving aan corporaties in het algemeen en aan Acantus in het bijzonder stelt. De wereld om ons heen is volop in beweging, dat vraagt van ons een voortdurend alerte houding. Visie Acantus is een sociaal maatschappelijke onderneming die werkt aan een woningvoorraad en leefomgeving waarin huurders/bewoners in ons kernwerkgebied, die zijn aangewezen op een goedkope of een betaalbare huurwoning, met plezier wonen. Hierbij houden wij rekening met kaders die voor de sector van toepassing zijn, waaronder de Aedes Code, de Governance Code en wettelijke kaders als BBSH en de Woningwet.

6

Jaarbericht 2011 Bestuursverslag

Onze speerpunten Deze missie en visie hebben we verwoord in zeven hoofdthema’s, waaraan we actief willen werken. Deze thema’s staan in ons beleidsplan 2009-2013. De zeven thema’s van dit beleidsplan zijn: • een juist aanbod aan de doelgroepen • woonruimteverdeelbeleid • de huurders, het huurbeleid en de woonlasten • partner in leefbaarheid • gebiedsgericht werken • aanpassingen in de organisatie • een solide financieel beleid In het bedrijfsplan 2011 hebben we onze speerpunten uit het beleidsplan vertaald in vier ambities: • Dichter bij de klant • Werken aan energiezuinige woningen • Onze woningvoorrad: minder maar beter • Bouwen aan één Acantus (effectievere en efficiëntere organisatie) De inhoud van ons beleid stemmen we regelmatig af met onze belanghouders. Zo hebben we in 2011 vier belanghoudersbijeenkomsten georganiseerd onder de titel ‘Om tafel met Acantus’. Deze bijeenkomsten werden goed bezocht. We gebruiken ze om onze gekozen strategie af te stemmen met onze belanghouders en om onze strategie eventueel bij te stellen. De bijeenkomsten zijn ook bedoeld om voorgenomen beleidswijzigingen met belanghouders te delen. In 2011 zijn er daarnaast twee aparte bijeenkomsten georganiseerd voor de huurdersorganisaties en voor zorginstellingen. In de eerstgenoemde bijeenkomst werden de vertegenwoordigers van de huurders geïnformeerd over de organisatieverandering bij Acantus. In de bijeenkomst met de zorginstellingen werd informatie uitgewisseld over de ontwikkelingen in de zorgen welzijnssector en werd gesproken over de visie van Acantus op het gebied van zorgvastgoed. Behalve dat we ons beleid zo goed mogelijk afstemmen met belanghouders, houden we onze speerpunten ook actueel door de resultaten van interne en externe onderzoeken te gebruiken. Daarnaast volgen we de marktontwikkelingen op de voet en organiseren we in onze organisatie discussiebijeenkomsten over actuele thema’s. Ook geven we zelf opdracht om onderzoek uit te laten voeren, bijvoorbeeld aan stagiairs van de Hanzehogeschool Groningen of Rijksuniversiteit Groningen. Zo is er een onderzoek uitgevoerd naar de nieuwe regelgeving rondom zorgvastgoed waarvoor belanghouders werden geïnterviewd en over bewonersbetrokkenheid bij projecten.

1.3 Onze identiteit Onze missie, visie en speerpunten geven aan wat we willen bereiken en wat wij belangrijk vinden. Onze identiteit geeft aan op welke manier we onze doelstellingen tot stand willen laten komen en hoe we gezien én afgerekend willen worden door de buitenwereld. Binnen en buiten Acantus is dit wat we willen zijn: • Maatschappelijk ondernemerschap: we zijn betrokken bij de maatschappij Acantus wil vooral een organisatie zijn die zich maatschappelijk inzet. Een organisatie die zich inzet voor een goede leefomgeving met voldoende voorzieningen voor alle doelgroepen. Een organisatie die luistert, leert en handelt.

7

Voel je thuis

• Betrouwbaar Afspraak is afspraak bij Acantus. Zeggen we iets toe? Dan doen we het ook. Is iets niet mogelijk? Dan stellen we ons kwetsbaar op en geven we aan dat datgene niet tot de mogelijkheden behoort en leggen we uit waarom. • Sober en doelmatig Het geld dat wij beheren, investeren wij in woningen en de fysieke en sociale leefomgeving van onze huurders. Wij richten ons vooral op het bestaande woningbezit en investeren goed overdacht in projecten voor onze doelgroepen. • Inlevend en sociaal Wij verplaatsen ons in de behoeften van onze klanten door naar ze te luisteren en hierop in te spelen. Wij weten dat goed wonen veel meer is dan alleen een huis. Toch bepaalt dat huis, en ook het beheer en onderhoud ervan, voor een groot deel ons imago. Onze medewerkers gaan op pad, de wijken in, onderhouden contacten met huurders en weten daardoor wat er speelt. Daarnaast inventariseren we de wensen van onze huurders en belanghouders en spelen daarop in. Dit hebben wij in 2011 onder andere intensief gedaan in de Rivierenbuurt in Winschoten en in de Peregrinusstraat in Ter Apel, door het uitvoeren van woonbelevingsonderzoeken. Dit kunt u lezen in hoofdstuk 2.1. Dichter bij de klant. Zijn we altijd wat we willen zijn? Doen we het goed? Doen we het goed genoeg? Zelf vinden we dat het beter kan. En dat is één van de redenen waarom we in 2011 veel aandacht hebben besteed aan het veranderen en verbeteren van onze eigen organisatie. In paragraaf 1.6 en 2.4 leest u daar meer over.

1.4 Onze omgeving Onze omgeving heeft grote invloed op onze doelstellingen en dat geldt ook andersom: onze behaalde doelstellingen hebben invloed op de omgeving. Het werkgebied van Acantus is een krimpregio, zowel in Noordals in Oost-Groningen daalt de bevolking en in Delfzijl is al enige tijd sprake van een huishoudenkrimp. Het aanpassen en nieuw bouwen van woningen is niet voldoende om in te spelen op de krimp. Sommige andere corporaties die in een krimpgebied werken, zijn daarnaast ook werkzaam in een groeiregio. Dat geldt niet voor Acantus en dat geeft onze specifieke positie aan. We kunnen de grote krimpopgaven die we hebben niet elders compenseren. In ons werkgebied zullen we de komende jaren niet alleen moeten inspelen op krimp, maar ook op de vergrijzing. Wij werken daarom samen met andere organisaties aan projecten die met deze problematiek aan de slag gaan. Bijvoorbeeld in het Zorg Innovatie Forum en het project Waardebehoud Onroerend Goed OostGroningen. In paragraaf 1.8 vertellen we daar meer over.

1.5 Bestuursbesluiten In 2011 zijn er diverse bestuursbesluiten genomen. Een paar besluiten lichten we eruit: • beëindigen van de participatie in het Centrumplan in Nieuwe Pekela • start verbeteringsproject Rivierenbuurt in Winschoten Zuid • grondoverdracht in Zeeheldenbuurt in Winschoten aan de gemeente Oldambt • start nieuwbouwproject voor appartementen aan de Wevershorn in Winschoten • deelname aan het integraal ouderenproject Noord- en Oost-Groningen van Netwerk Ouderenzorg Regio Noord • het slopen van woningen aan de Dreweslaan in Beerta, Berkenweg in Vriescheloo en Zuideinde in Bad Nieuweschans • verbouw van appartementen aan de Dr. Koppiusstraat in Ter Apel voor statushouders

8


1.6 Belangrijkste resultaten in 2011 Naast onze reguliere taken stond het jaar 2011 vooral in het teken van: • de interne organisatie in gereedheid brengen voor de toekomst en het analyseren en verbeteren van interne processen • samen met belanghouders projecten starten die inspelen op krimp Een toekomstbestendige organisatie Mensen maken een organisatie. De structuur van die organisatie is een hulpmiddel. Een paar jaar geleden merkten we dat onze organisatiestructuur niet meer goed paste bij onze doelen en ons toekomstplan. In 2011 hebben we daarom een plan gemaakt voor een nieuwe organisatiestructuur. Daar willen we het volgende mee bereiken: • de dienstverlening dichter bij de klant brengen, dichter bij de regio en de wijk; • ondernemend en innovatief zijn; • beleid en uitvoering beter op elkaar laten aansluiten; • de medewerkers trots laten zijn op Acantus. Het uiteindelijke doel is tevreden bewoners. Het plan hebben we ‘Naar één Acantus’ genoemd. In 2011 is het volgende gerealiseerd: • benoeming nieuwe managers, installatie nieuw managementteam er zijn een nieuwe manager Wonen, manager Strategisch Vastgoed en een manager Financiën en Bedrijfsvoering benoemd. De nieuwe managers komen van binnen én buiten Acantus. Het nieuwe managementteam is per 1 oktober operationeel. • verbeterde managementinformatie elke maand wordt de bedrijfsmatige voortgang gerapporteerd en elk trimester verschijnen er rapportages over de voortgang van het bedrijfsplan. In 2011 is een verbeterde versie van het digitale informatiesysteem ViewPoint in gebruik genomen. • nieuwe organisatievorm met regioteams alle afdelingen en alle taken, functies en rollen zijn in 2011 geïnventariseerd. Per afdeling zijn afdelingsplannen en nieuwe functiebeschrijvingen opgesteld. Op 1 maart 2012 zijn alle medewerkers in hun nieuwe of aangepaste functie geplaatst en zijn de vier regioteams benoemd. Meer informatie over regioteams leest u in hoofdstuk 2.4. • van specialistische naar allround vaklieden er is een projectplan opgesteld omdat we willen gaan werken met allround vaklieden. In 2011 is een pilotproject uitgevoerd om de werkwijze met regionaal werkende allround vaklieden te testen. Voor dit traject wordt in overleg met de vakbonden een apart sociaal plan opgesteld. Constructief overleg met de Ondernemingsraad Door alle organisatieveranderingen was 2011 een druk jaar voor de Ondernemingsraad. De OR kreeg adviesaanvragen voorgelegd en bestudeerde tal van projectplannen. Het overleg met de Ondernemingsraad was ondanks de druk die al die veranderingen met zich meebracht zeer constructief.

9

Voel je thuis

1.7 Wat is (nog) niet gelukt in 2011? In 2011 hebben we veel bereikt, maar niet alle doelen die we ons hadden voorgenomen zijn gelukt. Voor een deel heeft dat te maken met de verandering van onze organisatie. Die interne veranderingen hebben veel tijd en energie gevraagd. Een aantal projecten heeft daarom vertraging opgelopen: • evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem Het analyseren van het probleem en het verzamelen van gegevens over het woonruimteverdeelsysteem kostte meer tijd dan we vooraf hadden ingeschat. De evaluatie is verschoven naar 2012. • implementeren van het leefbaarheidsbeleid In 2011 is een plan van aanpak gemaakt hoe we ons leefbaarheidsbeleid beter onder de aandacht van huurders kunnen brengen, maar we vinden dat dat beter kan. We kwamen erachter dat we niet duidelijk genoeg zijn wat ons leefbaarheidsbeleid nu precies inhoudt. In 2012 gaan we binnen onze organisatie betere afspraken maken wat we op het gebied van leefbaarheid wel en niet doen. En dat gaan we duidelijker vertellen via onze communicatiekanalen. • KWH-label behalen Het is in 2011 niet gelukt om het KWH-label te halen. Onze telefonische bereikbaarheid was nog niet goed genoeg en ook het nakomen van afspraken na reparatieverzoeken kunnen we verbeteren. In 2012 gaan we daar hard mee aan de slag.

1.8 Maatschappelijke inbedding De taak van woningcorporaties is meer dan alleen het handhaven of aanpassen van de woningvoorraad. Er wordt meer en meer aandacht besteed aan het creëren van maatschappelijk draagvlak. Dat geldt ook voor Acantus. We steken daar veel energie in en werken nauw samen met bewonersorganisaties, gemeenten, provincie, zorgen welzijnsinstellingen, collega-corporaties en andere partners. En ook marktpartijen zijn daar steeds vaker bij betrokken, zoals bijvoorbeeld banken. Wat vinden belanghouders van Acantus? Uit de visitatie die eind 2010 werd gehouden blijkt dat onze belanghouders het waarderen dat wij actief en helder over ons beleid en standpunten communiceren. Ook tijdens onze bijeenkomsten voor belanghouders in 2011 kwam dat naar voren. Gemeenten, huurders en partners staan misschien niet altijd volop achter die beleidskeuzes en standpunten, maar het is helder waar Acantus voor staat en waarom we bepaalde zaken wel of niet doen. Belanghouders vinden dat we een duidelijk gezicht hebben in de regio en zeggen dat ze ons een partij vinden die goed inspeelt op de regionale ontwikkelingen. Sinds enkele jaren is Acantus veranderd van een vastgoedorganisatie naar een maatschappelijke organisatie. Onze belanghouders merken dat en ervaren dat die verandering steeds zichtbaarder wordt. In de praktijk werken we bijvoorbeeld steeds meer samen in ketens. Samen met instellingen voor jeugdzorg en gemeenten deden we in 2011 bijvoorbeeld mee aan projecten voor begeleid wonen voor jongeren. In de afgelopen jaren hebben we in het algemeen veel extra aandacht besteed aan bijzondere doelgroepen. Onze belanghouders hebben veel invloed op ons beleid. Natuurlijk maken we uiteindelijk onze eigen keuzes,maar we toetsen ons beleid altijd op de wensen en vragen van de belanghouders. Daarbij stellen we centraal:komt het ten goede aan onze huurders, past het binnen ons strategisch voorraadbeleid en binnen de financiëleparameters. Het komt daarom voor dat we wensen van verschillende belanghouders over de invulling van locaties niet altijd willen of kunnen honoreren. Vaak heeft dat te maken met het inschatten van de situatie op de langere termijn. Wij merken dat er bij ideeën en voorstellen voor nieuwbouwprojecten bijvoorbeeld nog vaak vanuit de korte termijn wordt gedacht, maar onze investeringen beslaan een veel langere

10


periode en het risico in onze krimpregio is daardoor des te groter. Wij letten om die reden daarom ook veel meer dan vroeger op de alternatieve aanwendbaarheid van bouwprojecten. Dus, is een gebouw met seniorenappartementen over dertig jaar ook te gebruiken voor andere doeleinden of voor een andere doelgroep? Die vraag is in een krimpgebied telkens onderwerp van gesprek bij alles wat we doen. Maar uiteraard blijven we in gesprek met onze belanghouders en gaan we samen op zoek naar alternatieven en nieuwe wegen. Overleg en samenwerking met huurdersorganisaties In ons werkgebied zijn de Stichting Bewoners Platform Acantus (SPBA) en het Bewoners Platform Delfzijl (BPD) actief als gesprekspartner voor Acantus. De SPBA behartigt de belangen van bewoners van ruim 10.000 woningen in de gemeenten Bellingwedde, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Het BPD is actief als huurdersorganisatie in de gemeente Delfzijl en behartigt de belangen van bewoners van ruim 3.000 woningen. Beide huurdersorganisaties zijn gesprekspartner voor het bestuur en management op het gebied van het corporatiebeleid. In 2011 hebben we zes maal overleg gevoerd met beide huurdersorganisaties en hebben we aparte overleggen gehad over de begroting, jaarrekening en met de werkgroep energie. Het overleg is gezamenlijk en is meestal met de manager Wonen en een beleidsmedewerker. Een aantal keren is ook overleg geweest met de algemeen directeur en er is tweemaal overleg gevoerd met de Raad van Commissarissen. In 2011 organiseerde Acantus een extra informatiebijeenkomst om de huurdersorganisaties bij te praten over de organisatieverandering en de nieuwe regionale werkindeling. Voor Acantus hebben deze overleggen meerwaarde omdat we beleidsvoornemens kunnen delen en toetsen aan de mening en opvatting van huurdersorganisaties. Zo weten we vroegtijdig hoe onze huurders onze plannen ervaren en wat zij daarvan vinden. Zonodig passen we onze voornemens aan of zorgen we voor een betere onderbouwing van onze plannen. Natuurlijk zijn we het niet altijd eens met elkaar, maar we ervaren het als nuttig dat we daarover in gesprek blijven. In 2011 hebben Acantus en SPBA samengewerkt binnen het project ‘Krimp en leefbaarheid in Oost-Groningen: het perspectief van huurders centraal’ van SPBA in samenwerking met de Woonbond en SEV. Acantus heeft € 20.000,- beschikbaar gesteld voor deze projecten en treedt op verzoek van SPBA op als ‘penvoerder’. Lokale huurdersorganisaties In ons werkgebied zijn veel verschillende bewonersorganisaties actief, zoals wijkplatforms, verenigingen van dorpsbelangen en bewonerscommissies. Acantus is daar uiteraard blij mee want het wijst op een actieve betrokkenheid van bewoners bij hun leefomgeving. Wij vinden de input van deze organisaties heel waardevol en wat ons betreft wordt de relatie met Acantus nog beter. Onze woonconsulenten, beleidsmedewerkers en gebiedsontwikkelaars onderhouden daarom met deze organisaties een nauw contact. Het doel daarvan is om te luisteren naar wensen en ideeën. We gebruiken het contact ook om informatie te geven over Acantus. Bewonerscommissies In seniorencomplexen zijn vaak bewonerscommissies actief die zich bezighouden met de dagelijkse gang van zaken. De woonconsulenten van Acantus zijn gemiddeld twee keer per jaar aanwezig bij een overleg. Samenwerkingsovereenkomst met overkoepelende huurdersorganisaties Sinds 2009 is er een nieuwe Overlegwet die de positie van de huurders ten opzichte van de verhuurder versterkt. Daarnaast is het aantal onderwerpen voor informatie, overleg en advies voor de huurdersorganisaties uitgebreid. In de samenwerkingsovereenkomsten met de huurdersorganisaties SPBA en BPD hebben we hierover duidelijke afspraken gemaakt.

11

Voel je thuis

Acantus betaalt de onkosten van de overkoepelende huurderorganisaties en de huurderorganisaties die daar onderdeel van uit maken. SPBA en BPD en de aangesloten huurdersorganisaties en bewonerscommissies kregen van Acantus een financiële bijdrage van ongeveer € 95.000,-. Elk jaar leggen de organisaties voor 1 juni verantwoording af door middel van een jaarverslag over het voorgaande jaar. Overleg en samenwerking met gemeenten Met alle zes gemeenten in ons werkgebied, Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde, werken we intensief samen. We streven ernaar om met alle gemeenten op basis van prestatieafspraken samen te werken. Op bestuurlijk en uitvoerend niveau is er veel contact. Zo zijn er stuurgroepen waarin wethouders, ambtenaren, de algemeen directeur en managers van Acantus zitting hebben en die besluiten nemen voor gezamenlijke initiatieven en over wijken dorpsvernieuwingsprojecten. Deze besluiten worden voorbereid door projectgroepen waarin ambtenaren, managers, gebiedsontwikkelaars, woonconsulenten en opbouwwerkers zitting hebben. Naast de stuurgroepen zijn er ook andere activiteiten waarbij Acantus betrokken is. We noemen een aantal die gestart zijn in 2011. Woonakkoord gemeente Oldambt In 2011 is het Woonakkoord gemeente Oldambt 2011-2014 opgesteld. Dit akkoord is een uitwerking van het Woonplan Oldambt van 2009. In het Woonakkoord zijn afspraken vastgelegd tussen de gemeente Oldambt en de woningcorporaties die in deze gemeente werkzaam zijn. Het gaat dan met name om procesafspraken en het vaststellen van concrete aandachtsgebieden. De corporaties in Oldambt zijn het Groninger Huis, Mooiland Vitalis, Woonzorg Nederland en Acantus. Het Woonakkoord is bedoeld om negen doelstellingen te realiseren. Deze doelen zijn zowel fysiek als sociaal-maatschappelijk van aard. De afspraken die zijn gemaakt, vallen onder de thema’s: 1. Woningverbetering, woningbouw en wijken dorpsvernieuwing 2. Woningverkoop en sloop 3. Wonen en zorg, leefbaarheid en bewonersparticipatie 4. Investeringen 5. Monitoren, onderzoek, evaluatie en borging De inspanningen voor Acantus en de gemeente zijn in het Woonakkoord beschreven. Het realiseren van de doelstellingen wordt bewaakt door de stuurgroep. De stuurgroep bestaat uit de bestuurders van gemeente Oldambt, de vier corporaties, zorginstelling Oosterlengte en Stichting Welzijn Oldambt. Prestatieafspraken met de gemeente Delfzijl Naar aanleiding van het convenant van de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum, de zogenaamde DEAL-gemeenten, zijn prestatieafspraken gemaakt tussen corporaties en gemeenten. Die prestatieafspraken zijn naar verwachting in 2012 klaar. De strategische notitie die het bureau KAW in 2011 heeft gemaakt over een deel van de woningvoorraad, in opdracht van de gemeente Delfzijl en Acantus, wordt ook hiervoor gebruikt. Alle afspraken tussen corporaties en gemeenten in het DEAL-gebied worden vastgelegd in het Woon- en Leefbaarheidsplan.

12


Voortgang Lokaal Akkoord in Veendam In de gemeente Veendam is in 2009 het Lokaal Akkoord 2009-2013 afgesloten tussen Acantus en de gemeente. Dit is een uitvoerig akkoord met afspraken over de intenties van beide partijen voor de komende jaren. In het Lokaal Akkoord hebben we met de gemeente Veendam afspraken gemaakt over de gezamenlijke inzet in de verschillende wijken en dorpen. Een aantal zaken uit het Lokaal Akkoord is inmiddels opgepakt, zoals nieuwbouw, afstemming over leefbaarheid en een gezamenlijke aanpak van de woonomgeving. Van een aantal andere zaken in het Lokaal Akkoord is afgesproken om die voorlopig even te parkeren. De gemeente en Acantus gaan in 2012 het Lokaal Akkoord evalueren. Overleg en samenwerking met zorgen welzijnsorganisaties Acantus onderhoudt intensief contact met de zorgen welzijnsorganisaties die in onze regio actief zijn. Op bestuurlijk en uitvoeringsniveau vindt regelmatig overleg plaats over strategische, tactische en operationele zaken. Acantus heeft met ruim 20 zorgen welzijnsorganisaties regelmatig contact. Er wordt gesproken over het huisvesten van individuele huurders, maar ook over wooncomplexen voor bepaalde doelgroepen. Bijvoorbeeld voor ouderen, jongeren, mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, psychi atrische cliënten, jongeren met gedragsproblemen, asielzoekers, dak- en thuislozen, ex-gedetineerden, etc. Deze samenwerking wordt intensiever en ook belangrijker. Immers, de zorgen welzijnssector is volop in beweging en de bevolking vergrijst. De voorspelling is dat in de toekomst mensen steeds langer zelfstandig in hun eigen woning blijven wonen en dat er de komende jaren een andere vraag naar wonen, welzijn en zorg van senioren ontstaat. De zorgaanbieders, en ook Acantus, spelen nu al op die beweging in. Bijvoorbeeld door het bouwen van levensloopbestendige woningen, maar ook over bestaande seniorencomplexen. Met alle zorgpartijen is in 2011 daarover gesproken. Wij zijn om die reden ook toegetreden als stakeholder in het Zorg Innovatie Forum (ZIF). In dit Forum zijn onder meer zorgverzekeraars, zorginstellingen en kennispartners vertegenwoordigd, zoals de Rijksuniversi teit Groningen en de Hanzehogeschool Groningen. Het doel van het Forum is om een actieve bijdrage te leveren aan de gezondheid van de mensen in de regio. Acantus zal inzoomen op het onderdeel wonen, welbevinden en domotica. Met partijen als Meander en Oosterlengte gaan we aan de slag hoe we met nieuwe initiatieven onze bewoners van dienst kunnen zijn. Samenwerkingsovereenkomsten met zorgen welzijnsorganisaties In 2011 zijn bestaande samenwerkingsovereenkomsten voortgezet en nieuwe overeenkomsten afgesloten en projecten afgerond. We lichten er een paar uit. In ons beleidsplan 2009-2013 hebben wij geschreven dat we pakketten aan huurders willen aanbieden op het gebied van zorg-, welzijns- en gemaksdiensten. Onze rol hierin is meestal faciliterend. Uit een onderzoek naar de woonkwaliteit van wooncentrum De Meridiaan in Veendam is gebleken dat bewoners behoefte hebben aan hulp die beschikbaar is wanneer men dat nodig heeft. Samen met Zorggroep Meander hebben we daarom een pilot personenalarmering gestart. In deze pilot kunnen bewoners van De Meridiaan tegen een voordelig tarief gebruik maken van personenalarmering. Zorggroep Meander zorgt voor de installatie, de uitleg en de professionele opvolging. Acantus administreert de bijdragen van de bewoners. Uiteindelijk willen we met dit systeem bereiken dat bewoners langer veilig zelfstandig kunnen blijven wonen. De pilot wordt in 2012 geëvalueerd.

13

Voel je thuis

Een aantal jaren geleden heeft de gemeente Vlagtwedde, samen met het toenmalige jongerenwerk, een project ‘begeleid wonen’ opgestart aan de Dr. Koppiusstraat in Ter Apel. Het doel hiervan is jongeren te helpen door ze uit hun probleemsituatie te halen en een goede basis te bieden voor het leren wonen. Eind 2010 is er op initiatief van welzijnsstichting Rzijn en Acantus begonnen aan een grootschalige verbouwing van vier woningen. Elke bewoner beschikt nu over een ruim tweekamerappartement met eigen keuken, toilet en douche. Sinds half april 2011 huurt Rzijn de woningen voor dit project aan de Dr. Koppiusstraat in Ter Apel van Acantus. De jongeren leren in de nieuwe opzet zelfstandig te wonen. Overige projecten en overeenkomsten: • Convenant OGGz Oldambt en Bellingwedde: een samenwerkingsverband voor geestelijke gezondheidszorg. • Huurovereenkomst van 5 jaar met Elker, een provinciale hulpverleningsorganisatie voor jongeren met gedragsproblemen en/of afkomstig uit een problematische thuissituatie. • Huurovereenkomst met LIMOR, een zorgorganisatie die mensen die ondersteuning nodig hebben begeleidt. • Collectieve huurovereenkomsten met NOVO, een instelling voor verstandelijk gehandicapten, voor verbouwen nieuwbouwprojecten in Veendam. • Deelname aan trainingen van Compaen / Tinten. In 2011 werd op bestuurlijk en managementniveau meegedaan. • Overeenkomst met Driever’s Dale: een orthopedagogisch behandelcentrum voor kinderen en jongeren tussen 6 en 21 jaar. • Deelname aan het project Integraal Ouderenproject Noord- en Oost-Groningen, een initiatief van UMCG en Menzis voor pro-actieve en samenhangende zorg aan ouderen. • Samenwerkingsovereenkomsten met de werkvoorzieningsschappen Synergon, Wedeka, WerkPro en Fivelingo. De huidige contracten en pilotprojecten voor buurtbeheer en klussendiensten worden opnieuw bezien. Acantus heeft een overeenkomst met Wedeka voor de postbezorging. • Pilotproject Gezinscoaches met Elker en gemeente Veendam. Overleg en samenwerking met collega-corporaties en activiteiten binnen de sector Tussen gemeenten, provincie en woningcorporaties vindt er steeds meer overleg plaats. Er wordt onder andere veel gesproken over de aanpak van krimp en de lobby richting het Rijk. Met name in de vier DEAL-gemeenten (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum) is er veelvuldig overleg met alle zeven corporaties die in het gebied actief zijn. Naast samenwerking met corporaties in de eigen regio, hebben we ook contacten met corporaties elders in Nederland. Bijvoorbeeld via de klankbordgroepen ‘krimp’ en ‘regionalisering’ van Aedes en door middel van zogenaamde expertmeetings met andere corporaties. Verder was Acantus in 2011 betrokken bij een aantal initiatieven, onderzoeken en projecten. We zetten een paar op een rij.

14


• Project Waardebehoud Onroerend Goed Oost-Groningen In dit project werken we samen met Rabobank, VNO-NCW Noord, Lefier en de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde. Het doel is om te onderzoeken of we particuliere panden die bijvoorbeeld vervallen en/of onverkoopbaar zijn, kunnen aankopen zodat de waarde van omliggende panden behouden blijft. Het gaat hierbij om een vorm van ruilverkaveling om een verbinding te creëren tussen huur en koop. Op die manier blijft het gebied als geheel aantrekkelijk en blijven particulieren en bedrijven investeren in de leefomgeving. Er wordt een meetinstrument gemaakt waarmee op een objectieve manier beoordeeld kan worden welk vastgoed in aanmerking komt voor het project. Die panden zouden bijvoorbeeld kunnen worden gesloopt. • Werkgroep Innovatief bouwen Al enkele jaren was Acantus betrokken bij de zogenaamde Groninger Bouw- en Woningmarkt Berichten die ontwikkelingen op de regionale woningmarkt in kaart bracht. Naar aanleiding daarvan heeft Acantus met Bouwend Nederland en BNA, de overkoepelende organisatie voor architecten, gesprekken over innovatief bouwen bij onder andere woonzorgprojecten. • Onderzoeksrapport ‘Groei en krimp in het Noorden’ (Rigo, 2011) Een gezamenlijk initiatief van de corporaties Acantus, Accolade, Domesta, Elkien, Lefier, De Volmacht en WoonFriesland. In 2011 werd het rapport aangeboden aan minister Donner en werd een workshop georganiseerd voor ambtenaren van het ministerie. • Noordelijke Woondag Aedes Tijdens de Noordelijke Woondag, bedoeld voor beleidsmakers in de regio, verzorgde Acantus twee workshops waarvan één samen met Lefier en een gedeputeerde van de provincie Groningen. • Onderzoeksrapport ‘Onrendabele toppen’ (Rigo, 2011) Acantus werkte mee aan een onderzoek van RIGO over bijvoorbeeld nieuwbouw door corporaties. • Regionale brainstormbijeenkomst met voortgezet onderwijs Acantus, Rabobank, Lefier en scholen voor voortgezet onderwijs hielden brainstormsessies met jongeren. Er werd gesproken over de toekomst in de regio en de rol van jongeren en het bedrijfsleven daarin. • De Wijk nr. 6 Acantus heeft vorig jaar besloten mee te doen aan landelijk filmproject De Wijk nr. 6, een initiatief van Stichting De frisse blik. Doel van dit project, waarbij kinderen zes bewoners op huisnummer zes gaan interviewen en filmen, is het bevorderen van sociale samenhang. Acantus gaat dit project in Oude Pekela starten. De Wijk nr. 6 zal in nog vijf andere wijken in Nederland plaatsvinden. Het project De Wijk nr. 6 wordt ook gesponsord door Stichting Doen, Stichting Kinderpostzegels, Het Oranjefonds en Het VSBfonds. In het voorjaar van 2012 beginnen de lessen en gaan de leerlingen films maken van bewoners en de wijk. In 2011 gingen de Raad van Commissarissen en de algemeen directeur tijdens een themadag over Zorgvastgoed op werkbezoek bij de collega-corporaties WoonFriesland en Elkien. Acantus verzorgde een werkbezoek voor de collega’s van Actium.

15

Voel je thuis

Overleg en samenwerking met de provincie Groningen en landelijke politiek Op het gebied van krimp speelt de provincie een belangrijke rol. Immers, bevolkingsdaling is een regionaal en ook boven-regionaal probleem waarin alle betrokken partijen gezamenlijk moeten optrekken. Acantus werkt daarom nauw samen met de provincie, bijvoorbeeld in de samenwerkingsverbanden Wonen en Leefbaarheid in het DEAL-gebied en Oost-Groningen en is ook tijdens bijeenkomsten die de provincie organiseert over krimp altijd vertegenwoordigd. Zo was de algemeen directeur panellid tijdens een debat met als thema ‘Krimp is een probleem, tenzij ...’ en tijdens een informele brainstormbijeenkomst over krimp dat georganiseerd werd door de gedeputeerde van de provincie Groningen. In 2011 verzorgde Acantus een werkbezoek voor een Tweede Kamerlid van de VVD en deed mee aan een discussieavond georganiseerd door GroenLinks. Het plan is om in de toekomst vaker werkbezoeken voor Tweede Kamerleden te organiseren.

1.9 Geschillencommissie Als een huurder niet tevreden is over zijn of haar woning of over de dienstverlening van Acantus en dit meldt aan Acantus, is er sprake van een klacht. Als Acantus deze klacht niet naar wens afhandelt, kan de huurder een geschil indienen bij de Geschillencommissie. Deze onafhankelijke commissie adviseert de directie van Acantus over de behandeling van het geschil. Ingediende geschillen In 2011 zijn er 15 zittingen en 17 ingediende geschillen geweest, waarvan één geschil was ingediend in 2010. De ingediende geschillen hadden vooral te maken met het onderhoud van de woning en het in de ogen van huurder(s) niet naar tevredenheid uitvoeren van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden. Daarnaast zijn er geschillen ingediend door bewoners die het oneens waren met de procedure rond overlast van buren en daardoor aantasting van het woongenot en de toepassing van sociale urgentie en de woningtoewijzing. Er zijn drie geschillen ingediend door bewonerscommissies van appartementencomplexen. Eén geschil werd alsnog ingetrokken, een ander geschil werd in overleg met de indiener in de klachtenprocedure opgelost. Geschillencommissie in contact met Acantus Op 11 oktober 2011 hebben leden en plaatsvervangende leden van de Geschillencommissie een jaarlijks overleg gehad met de algemeen directeur van Acantus. Gesproken werd onder andere over de voordracht van een nieuw plaatsvervangend lid in de Geschillencommissie vanuit het bestuur en het rooster van aftreden. Verder werd het jaarverslag 2010 besproken. De algemeen directeur informeerde de commissie over het visitatierapport, het project Waardebehoud Onroerend Goed in Oost-Groningen en de interne organisatieverandering van Acantus. De commissie heeft tijdens de jaarlijkse excursie een bezoek gebracht aan bewoners van een verbeterde huurwoning in Veendam en een nieuwbouw WMO-woning in Vlagtwedde. Tevens is het nieuwe seniorencomplex Westerkamp in Sellingen bezocht. In 2011 is het reglement van de geschillencommissie geactualiseerd, het reglement voldoet aan de Aedes standaard.

16


Benoeming/samenstelling Geschillencommissie De heer Nieboer heeft zich in september 2011 teruggetrokken als plaatsvervangend lid. De heer Venema uit Ter Apel is na een sollicitatieprocedure als plaatsvervangend lid benoemd. De samenstelling van de Geschillencommissie was in 2011: Dhr. J.S. Oterdoom, voorzitter Dhr. M. van Maaren, lid en plaatsvervangend voorzitter Mevr. W. Kuntkes-Van den Hoven, lid Dhr. K. Brouwer, plaatsvervangend lid Dhr. W. Baars, plaatsvervangend lid Dhr. H.J. Nieboer, plaatsvervangend lid (tot september 2011) Dhr. E. Venema, plaatsvervangend lid (vanaf oktober 2011) De zittingstermijnen zijn conform de Aedes Code vastgesteld op maximaal twee termijnen van vier jaar. Aangezien de termijnen van vier leden tegelijkertijd zouden eindigen op 1 januari 2012, is besloten de zittingstermijn tijdelijk te verlengen met zes maanden. In 2012 treden vier leden van de Geschillencommissie af en wordt een benoemings- en sollicatieprocedure gestart.

17

Voel je thuis

2 Volkshuisvestingsverslag Voor het jaar 2011 hadden we een viertal belangrijke ambities (zie ook het Bestuursverslag op pagina 7): • Dichter bij de klant • Werken aan energiezuinige woningen • Onze woningvoorraad: minder maar beter • Bouwen aan één Acantus (effectievere en efficiëntere organisatie) In dit hoofdstuk leest u per ambitie welke concrete doelen we in 2011 hebben bereikt en welke activiteiten we hebben uitgevoerd. Ook in het onderdeel Feiten & Cijfers van dit Jaarbericht leest u wat we van plan waren en wat we daadwerkelijk hebben gedaan.

2.1 Dichter bij de klant Een belangrijke ambitie in 2011 was ‘dichter bij de klant’. Ofwel, de bewoner staat centraal. De kwaliteit van dienstverlening stond daarom in 2011 hoog op de agenda. Dat uitte zich niet alleen in het werken aan begrijpelijke en resultaatgerichte procedures en een gebruiksvriendelijke website, maar met name in het klantgericht handelen naar de huurder en intern naar de collega’s. Vanuit onze doelstelling om klantgerichter te werken baseren we onze plannen steeds meer op uitkomsten van onderzoeken onder onze huurders. Zij vormen tenslotte ons bestaansrecht. Dit jaar hebben we dat bij een aantal wijken gedaan voor de planvorming van de wijk. Naast huurders betrekken we ook onze samenwerkingspartners vroegtijdig bij ons beleid. Dit hebben we bijvoorbeeld gedaan in de in 2011 gehouden bijeenkomsten ‘Om tafel met Acantus’, ter voorbereiding op het bedrijfsplan 2012 en het nieuwe beleidsplan. Bij deze bijeenkomsten waren onder andere gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties en huurdersorganisaties aanwezig. De huurdersorganisaties hebben we daarnaast in een aparte bijeenkomst geïnformeerd over de organisatieontwikkelingen rondom ‘Naar één Acantus’. Intern is gewerkt aan het trainen en beter faciliteren van medewerkers en de (her)inrichting van de verschillende processen om onze huurders beter van dienst te kunnen zijn. We willen de huurder beter bedienen, waardoor er een grotere tevredenheid is, omdat we ons werk goed doen. Dat voorkomt kostbare en tijdrovende nazorgtrajecten. Ook is het voor ons een signaal dat huurders goed geholpen worden en onze dienstverlening dus op peil is. Onze ambitie ‘dichter bij de klant’ hebben we vertaald naar de volgende concrete activiteiten en/of doelstellingen: • Betere interne processen • Betere dienstverlening via internet • Behalen van het KWH-label • Betere presentatie en inrichting van de woonwinkel • Meer inzet van Steunstee’s • Evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem • Onder de aandacht brengen van het leefbaarheidsbeleid • Het mogelijk maken om ‘overal’ te werken

18

Jaarbericht 2011 Volkshuisvestingsverslag

Betere interne processen In 2011 zijn we aan de slag gegaan met het verbeteren van onze interne processen (zoals het mutatieproces en de klachtenprocedure) en daarmee de kwaliteit van dienstverlening richting onze huurder. We willen meer nadruk leggen op kwaliteit, klanttevredenheid en klachtenmanagement. Als organisatie kom je pas ‘dichter bij de klant’ als je goed met de huurder omgaat. Dit betekent dat we signalen goed willen oppikken, huurders betrekken bij ons werk en dat we ons aan afspraken houden. Allereerst is de klachtenprocedure aangepast. De oude procedure werd niet consequent nageleefd door medewerkers van Acantus. Ook andere aandachtspunten zijn verbeterd; één van de belangrijkste verbeteringen is dat de termijnen van afhandelingen beter bewaakt worden door iemand die de klachtenprocedure coördineert. Hierdoor voelen medewerkers zich meer verantwoordelijk en worden klachten van de huurder sneller opgelost. Nu de procedure intern goed is geregeld, gaan we in 2012 verder aan de slag met de kwaliteit van dienstverlening en daarmee met het terugbrengen van het aantal klachten. Naast het verbeteren van de klachtenprocedure hebben we de dienstverleningsprocessen rondom woningverbetering en nieuwbouw onderzocht. Het onderzoek ‘Onderzoek naar de kwaliteit van de dienstverlening en de woning, bij woningverbetering en nieuwbouwprojecten’ is uitgevoerd door een stagiair van de Hanzehogeschool Groningen, als afstudeeropdracht. Het onderzoek vond plaats in Nieuwe Pekela, Oude Pekela, Scheemda, Veendam, Vlagtwedde, Wildervank en Winschoten. De belangrijkste adviezen uit het onderzoek, zijn: • peil vaker de mening van de huurder vooraf bij planvorming in de eigen woning of wijk; • betrek huurders in nieuwe plannen, bijvoorbeeld door middel van een klankbordgroep; • zet enquêtes in bij alle toekomstige projecten om de dienstverlening te blijven verbeteren. Deze adviezen hebben we onder andere in de Peregrinusstraat in Ter Apel in de praktijk gebracht. Samen met de gemeente Vlagtwedde en de SSHV, de huurdersorganisatie van de gemeente Vlagtwedde, hebben we een woonbelevingsonderzoek laten uitvoeren door de Woonbond. We hebben bewoners gevraagd naar hun mening over de woning en de buurt. De uitkomsten van het onderzoek worden meegenomen in de plannen die voor de woningen worden ontwikkeld. Inmiddels is een klankbordgroep gestart. In de zomer van 2011 hebben we met een aantal medewerkers huurders van de Rivierenbuurt in Winschoten bezocht met een vragenlijst over de door hen gewenste kwaliteit van de woning en de buurt. De resultaten zijn in december gepresenteerd en er is een oproep gedaan voor een klankbordgroep. In deze klankbordgroep vragen we bewoners mee te denken over de plannen in hun wijk. De verwachting is dat de werkzaamheden in de zomer van 2012 starten en aan het einde van dat jaar zijn afgerond. We gaan in ieder geval nieuwe kozijnen en dubbel glas plaatsen. Overige plannen hangen af van de uitkomsten van de klankbordgroep. Doordat we bewoners bij verschillende projecten hebben betrokken, verwachten we dat de huurders positief zijn over de verbeteringen aan hun woning. Het uiteindelijke doel is een grotere tevredenheid bij onze huurders over hun woning en omgeving en ook een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de wijk.

19

Voel je thuis

Betere dienstverlening via internet In 2010 is onze nieuwe website online gegaan. Op deze website staat allerlei informatie en bewoners kunnen er zaken digitaal regelen. Zo kan een huurder via de website de huur opzeggen en kunnen woningzoekenden reageren op aangeboden woningen. In 2011 hebben we een aantal verbeteringen doorgevoerd. De zoekfunctie in het woningaanbod is verbeterd, de weergave van informatie bij de aangeboden woningen is uitgebreid en overzichtelijker, en ‘Mijn Acantus’ is uitgebreid zodat woningzoekenden de eigen gegevens kunnen bekijken, maar ook zelf kunnen wijzigen. De functie ‘Mijn Acantus’ willen we in 2012 nog verder uitbreiden, zodat ook onze huurders via dit menu zoveel mogelijk zelf kunnen bekijken en regelen. Het gaat dan bijvoorbeeld om het bekijken van openstaande rekeningen en het zelf inplannen van afspraken voor reparaties. In april 2011 kreeg de website van Acantus het oordeel ‘beste nieuwe binnenkomer’ in de ‘Woningcorporatie Web Monitor’, waarbij de websites van de 50 grootste woningcorporaties in Nederland worden beoordeeld. Onze website is beoordeeld met een 7,5 en is geëindigd op de 18e plaats. De websites zijn beoordeeld op vindbaarheid, gebruiksvriendelijkheid, content en functionaliteit. Als het gaat om de gebruiksvriendelijkheid behaalde de Acantus-website de 1e plaats met een 9,6. We vinden echter dat verbeteringen nog steeds mogelijk zijn. Behalen van het KWH-label In het najaar van 2011 heeft Acantus zich laten meten door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). KWH ondersteunt ons bij het verbeteren van de dienstverlening en neemt hierbij de huurder als uitgangspunt. Wij zien het KWH-label niet als doel, maar als middel waarmee we kunnen toetsen of onze dienstverlening op peil is en welke aandachtspunten we nog kunnen verbeteren. Acantus heeft er hard aan gewerkt om de dienstverlening richting de huurder te verbeteren. Dit hebben we voornamelijk gedaan door onze interne procedures aan te pakken; met name de klachtenprocedure hebben we in 2011 goed onder de loep genomen. Daarnaast hebben we de afgelopen jaren de informatie voor onze huurders en woningzoekenden verbeterd door een nieuwe website en diverse folders te ontwikkelen. Uit de meting bleek dat dit zijn vruchten heeft afgeworpen. Uit de KWH-meting blijkt namelijk dat onze dienstverlening op zes van de negen meetonderdelen ten opzichte van 2008 is verbeterd. Twee onderdelen zijn gelijk gebleven. In 2011 hebben we ook extra aandacht besteed aan de telefonische dienstverlening. Ondanks deze inspanningen, hebben we dit jaar op dit laatste onderdeel ‘corporatie bellen’ een onvoldoende gehaald in de meting. Helaas hebben we hierdoor het KWH-label niet gehaald. In 2012 gaan we verder aan de slag om de telefonische bereikbaarheid te verbeteren. Met name in het afhandelen van terugbelverzoeken, het overnemen van de telefoon van collega’s en de wachttijd aan de telefoon, moeten we verbeteren. In het bestuursverslag en in het hoofdstuk ‘Bouwen aan één Acantus’ kunt u lezen dat we de organisatie anders in gaan richten. We verwachten hiermee dat we een verbeterslag kunnen maken. Vanaf 2012 meten we continu onze dienstverlening in plaats van eens per jaar.

20


Betere presentatie en inrichting van de woonwinkel Sinds 2005, toen Acantus één hoofdkantoor kreeg, hebben er geen grote aanpassingen, zoals verbouwingen, plaatsgevonden in de woonwinkel van ons kantoor in Veendam. Ruim twee jaar geleden is de balie aangepast en is er een keukenopstelling geplaatst, zodat huurders een beeld kunnen vormen van de verschillende keuzes voor woningverbetering. In 2011 is besloten dat de woonwinkel moet aansluiten bij onze ambitie om de huurder nog meer centraal te stellen: ‘dichter bij de klant’. We willen dat de bezoekers zich in onze woonwinkel thuis voelen en daarnaast dat ze een goed overzicht hebben van onze woningen en diensten. Om dit doel te bereiken is er onderzoek gedaan onder bezoekers van de woonwinkel en is geïnventariseerd waarom men de woonwinkel bezoekt. Daarnaast heeft een aantal collega’s meegedacht over de mogelijkheden die de woonwinkel voor bezoekers moet bieden en zijn collega-corporaties naar hun ervaringen gevraagd. Aan de hand van deze inventarisaties is er een plan van aanpak en een ontwerp gemaakt. In 2012 wordt de woonwinkel verbouwd en opnieuw ingericht. Meer inzet van Steunstee’s In ons werkgebied zijn zo’n dertig Steunstee’s aanwezig (zie www.acantus.nl/steunstee). Daar draagt Acantus vaak financieel aan bij. Een Steunstee is een voorziening in een dorp of wijk waar bewoners terecht kunnen voor hulp en advies op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Ook is het vaak een ontmoetingsplaats voor buurtbewoners. Acantus maakt zelf ook gebruik van een aantal Steunstee’s, onder andere door het voeren van overleg of voor afspraken met huurders. We gaan onderzoeken welke functie een Steunstee voor de huurders van Acantus zou moeten hebben en wat de voor- en nadelen daarvan zijn. Eventueel in samenwerking met gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties. Door structureel gebruik te maken van de Steunstee’s geven we huurders de gelegenheid makkelijker met Acantus in contact te komen, omdat het vaak letterlijk dichter bij de huurder is. Of er bij huurders daadwerkelijk behoefte is aan diensten via de Steunstee’s zal uit onderzoek moeten blijken. Doordat we in 2011 veel aandacht hebben besteed aan de kwaliteit van dienstverlening in de interne processen, vindt het onderzoek naar de Steunstee’s plaats in 2012. Evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem In 2010 is ons woonruimteverdeelsysteem aangepast. De belangrijkste verandering was de komst van het Optiemodel voor de toewijzing van seniorenwoningen en daarnaast als pilot voor alle woningen in 17 geselecteerde dorpen. Een andere belangrijke verandering is de komst van de externe commissie voor sociale urgentie; voorheen was dit een interne commissie. Verder hebben we een aantal maatregelen getroffen om het aantal weigeringen te verminderen, zoals het vragen van inschrijfgeld. Het inschrijfgeld wordt bij verhuring weer verrekend. Belangrijkste doel van het aangepaste woonruimteverdeelsysteem is dat we meer maatwerk willen bieden in buurten en dorpen en nog beter op wensen en behoeften van onze woningzoekenden willen inspelen. We stellen vast dat er nog steeds veel woningen worden geweigerd. Naast het Optiemodel gebruiken we het Lotingmodel, waarbij woningzoekenden na loting een woning krijgen toegewezen. Bij de besluitvorming van de wijzigingen van de woonruimteverdeling is afgesproken na een jaar een evaluatie te gaan houden. Deze evaluatie is in het najaar van 2011 opgestart. Door het voeren van gesprekken in 2012 met medewerkers wordt een beeld gekregen hoe de toewijzing in zowel het Loting- als het Optiemodel plaatsvindt. Daarnaast vinden gesprekken plaats over de ervaringen met onze belanghouders, zoals de huurdersorganisaties en gemeenten. Tot slot worden uiteraard ook huurders en woningzoekenden benaderd.

21

Voel je thuis

De evaluatie voeren we met name uit om te onderzoeken of er aanpassingen van het woonruimteverdeel systeem nodig zijn. Woningzoekenden willen we namelijk zo transparant en helder mogelijk informeren hoe je aan een woning komt, hoe het systeem werkt en wat hij of zij kan verwachten. Daarnaast is het van belang dat we zo efficiënt mogelijk de woningen verdelen en daardoor zo weinig mogelijk leegstand hebben. Omdat wij vernemen dat men de huidige woonruimteverdeling als ingewikkeld en soms ook als onrechtvaardig ervaart, willen wij niet over één nacht ijs gaan. De evaluatie zal zorgvuldig en uitgebreid gebeuren, waardoor deze langer duurt dan onze verwachting was. We willen de aanbevelingen, naar aanleiding van het onderzoek, in 2012 gereed hebben. Onder de aandacht brengen van het leefbaarheidsbeleid Een prettige woonomgeving is voor iedereen belangrijk. Behalve de woning zijn de voorzieningen, sociale structuur en de omgeving sterk bepalend voor het woongenot. We blijven dan ook veel aandacht houden voor de leefbaarheid in de dorpen en wijken. We zetten ons in voor verbetering van de leefbaarheid. Vooral de initiatieven van onze huurders aan het verbeteren van de leefbaarheid stimuleren we met financiële bijdragen, mits deze passen binnen onze spelregels. We werken hierin samen met huurdersorganisaties, zorgen welzijnsorganisaties, gemeenten en provincie. In 2010 hebben we ons leefbaarheidsbeleid opnieuw geformuleerd. Het doel voor 2011 was het leefbaarheidsbeleid bij huurders onder de aandacht te brengen, zodat initiatieven van de bewoners zelf worden gestimuleerd. Zo willen we de relatie van leefbaarheidsprojecten met onze huurders versterken. Dit moet nog verder worden geoptimaliseerd. Sowieso ondersteunen we ieder jaar financieel onder andere de buurtbeheerbedrijven, klussendiensten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies. Ook hebben we in 2011 initiatieven vanuit onze verschillende buurten gesteund met een financiële bijdrage, ondanks dat wij als corporatie niet aan de slag zijn gegaan met het stimuleren van bewoners om initiatieven aan te dragen. Een voorbeeld van een belangrijk initiatief waar we aan hebben bijgedragen is ‘Jongeren aan tafel’ van Jongerenproject Neon. In dit project hebben we bijgedragen aan de verbouwing van de keuken van jongerencentrum ’t Schienvat in Finsterwolde, zodat jongeren elkaar ‘aan tafel’ kunnen blijven ontmoeten. We vinden het belangrijk om activiteiten voor jongeren in onze regio te ondersteunen en te behouden. We hebben in 2011 financiële bijdragen geleverd aan 12 activiteiten in 13 wijken en dorpen; deze activiteiten zijn georganiseerd door verschillende bewonersgroepen. Zo hebben wij € 2.850,- bijgedragen aan 8 activi teiten, georganiseerd door bewonerscommissies. Ook hebben we een bijdrage van € 1.500,- gedaan aan 2 voorstellingen van Lazarus, een toneelstuk door dak- en thuislozen. Tot slot hebben we een financiële bijdrage van € 650,- geleverd aan 2 kinderspelweken in Delfzijl-Noord en Pekela. In totaal hebben wij als corporatie dus € 5.000,- bijgedragen aan initiatieven vanuit de bewoners zelf, die volgens ons bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk. Het mogelijk maken om ‘overal’ te werken In 2011 hebben we besloten dat onze medewerkers technisch in staat moeten zijn om overal te kunnen werken, dus ook buiten kantoor. Op deze manier kunnen medewerkers letterlijk dichter bij de huurder werken. Bijvoorbeeld doordat een medewerker in een Steunstee of buurthuis of bij de huurder thuis aan de slag kan en deze direct kan ondersteunen met actuele informatie. We willen de flexibiliteit van onze medewerkers vergroten om zo beter bereikbaar te zijn en sneller te kunnen reageren op vragen en verzoeken van onze huurders. Het project ‘Overal werken’ is in 2011 gestart als een pilot onder een beperkte groep medewerkers. In 2012 wordt de pilot geëvalueerd en wordt het ‘overal werken’ verder uitgerold binnen Acantus.

22


2.2 Werken aan energiezuinige woningen Energiezuinige woningen worden steeds belangrijker. We willen de energielasten meenemen in de totale woonlasten en dus niet meer alleen over de huurprijs communiceren. Mede om de woonlasten voor onze huurders zo laag mogelijk te houden zetten we de komende jaren sterk in op het verbeteren van de energie zuinigheid van onze woningen. Het accent blijft hierin vooral liggen op de bestaande woningen, omdat isolatie in nieuwbouwwoningen al in het programma van eisen wordt opgenomen. Aan het slagen van het isolatieprogramma voor bestaande woningen wordt zoveel belang gehecht, dat in 2011 gekozen is voor een pilot. Er zijn isolerende maatregelen zonder huurverhoging (behalve bij dubbel glas en cv) uitgevoerd. Pas bij woningmutatie wordt de huur aangepast. De verwachting was dat hierdoor meer huurders akkoord zouden gaan met het uitvoeren van energiebesparende maatregelen aan hun woning. We ontkomen er echter niet aan voor de grotere isolatieaanpak een huurverhoging te vragen. De opgave en daarmee de investeringen zijn namelijk zo groot, dat het zonder huurdersbijdrage op de langere termijn financieel niet haalbaar is. De huurder ondervindt voordeel van de energiebesparende maatregelen door een lager energieverbruik. Omdat de huurder profiteert van de maatregelen zien wij het als redelijk dat de huurder er een bijdrage in doet. Als blijkt dat huurders hiervoor geen huurverhoging wensen te betalen, moeten we bij mutatie de woningen op het gewenste isolatieniveau brengen. We streven er voor de toekomst naar dat veel woningen, met uitzondering van sloopwoningen, een energielabel krijgen van A tot en met C. In 2011 hebben we ruim 500 woningen geïsoleerd (zie tabel 11 in Feiten & Cijfers). Daarnaast hebben we ook woningen energiezuiniger gemaakt door het plaatsen van dubbelglas en nieuwe cv-installaties. Ook huurders stimuleren we om een steentje bij te dragen aan het besparen van energie. Woonlasten hangen immers niet alleen af van de energiezuinigheid van de woning, maar ook van het leefgedrag van de bewoner. In 2011 hebben we daarom aandacht besteed aan activiteiten om de bewustwording van energiegebruik te vergroten. Verderop in dit hoofdstuk leest u wat wij op dit vlak hebben gedaan. Onze ambitie ‘werken aan energiezuinig woningen’ hebben we vertaald naar de volgende concrete activiteiten en/of doelstellingen: • Opstellen en implementeren milieubeleidsplan • Informatie over energielabels aan huurders: verbeteren VABI-koppeling (in het systeem VABI worden energielabels bepaald) • Vergroten energiebewustwording huurders (onder andere de energiebespaarcoach BeterPeter) Opstellen en implementeren milieubeleidsplan Het beheersen van de woonlasten is voor ons een belangrijke reden om woningen te isoleren. Daarnaast speelt het milieu natuurlijk ook een grote rol. Acantus beschikte tot voor kort niet over een milieubeleidsplan. Dat betekent overigens niet dat er niets op milieugebied gebeurde. In 2011 zijn onze ambities in een milieubeleidsplan verwoord. In dit plan legt Acantus vast wat zij op milieugebied wil bereiken en voor welke aanpak zij kiest. Het beleid heeft onder andere betrekking op het wagenpark, afvalverwerking, materiaalgebruik, enzovoorts. Naast het kader waarbinnen dit milieubeleidsplan staat, bevat het plan een overzicht van onze ambities. Die ambities vertalen we naar een aantal concrete acties waarmee Acantus de komende jaren aan de slag gaat.

23

Voel je thuis

Informatie over energielabels aan huurders: verbeteren VABI-koppeling In het computersysteem VABI worden de energielabels van onze woningen vastgelegd. Dit systeem is in 2011 gekoppeld aan ons informatiesysteem. Het voordeel hiervan is dat onze medewerkers gemakkelijk het meest actuele energielabel in het systeem kunnen vinden. Huurders krijgen op deze manier bij de aanbieding en verhuring zo snel mogelijk de juiste informatie over de energiezuinigheid van hun huurwoning. Voor ons als corporatie betekent deze koppeling dat we de woningwaarderingspunten van onze woningen actueel en op orde hebben als het gaat om de energie- en isolatiegerelateerde zaken. Vergroten energiebewustwording huurders Zoals eerder genoemd, zijn wij van mening dat ook onze huurders een steentje kunnen bijdragen aan het verbeteren van het milieu. Niet alleen de mate van isolatie bepaalt immers het energieverbruik, maar ook het gedrag van de bewoner. De woonlasten kunnen door allerlei maatregelen verlaagd worden. Om huurders hiervan bewust te maken, boden wij in 2011 huurders aan zich gratis aan te melden bij BeterPeter. Peter is een interactieve bespaarcoach die onze huurders helpt met het opstellen van een persoonlijk actieplan voor energiebesparing. De huurder geeft aan hoeveel en waarop hij wil besparen en Peter geeft persoonlijk advies en begeleiding hoe dat te bereiken. Alle aanmelders kregen een handige ‘douchecoach’ om water en gas te besparen. We hebben BeterPeter gepromoot in persoonlijke brieven, in ons bewonersblad Thuis aan Huis, op onze website en bij de woningverhuring. Een ander middel waarmee we de huurders bewust willen maken van energie besparen, is de inzet van een aantal huurders als energieambassadeurs. De woningen van deze energieambassadeurs in Heiligerlee en Veendam zijn volledig geïsoleerd in het kader van het project ‘Drie keer beter’. Dit project is een samenwerking tussen de corporaties Lefier, Groninger Huis en Acantus. Elke corporatie heeft als proef verschillende energiebesparende maatregelen uitgevoerd bij een aantal woningen, waarbij de bewoners energieambassadeur zijn. De ambassadeurs houden meterstanden bij, zodat we kunnen monitoren wat het effect van de maatregelen is. Drie studenten van de Multimedia-opleiding aan de Campus in Winschoten maakten als schoolopdracht een film over deze energieambassadeurs. Deze film wordt in 2012 gebruikt tijdens bewonersavonden en is dan ook op internet te zien. Het doel is huurders te laten zien dat het laten isoleren van de huurwoning vooral voordelen heeft, zoals meer comfort en lagere energiekosten, en dat de overlast bij de isolatiewerkzaamheden meevalt.

2.3 Onze woningvoorraad: minder maar beter In onze regio spelen gemeenten en maatschappelijke organisaties in op een toekomst met minder mensen in ons werkgebied. Ook Acantus. De woningvoorraad van Acantus hoeft volgens recent onderzoek tot 2020 nauwelijks te krimpen, maar moet zich kwalitatief wel aanpassen aan de veranderde bevolkingsopbouw. Naar verwachting zal er na 2020 wel een sterkere daling zijn van de vraag naar huurwoningen, omdat er dan minder huishoudens zullen zijn. Dit betekent dus dat er ook steeds minder woningen in onze regio nodig zijn. We streven ernaar de woningvoorraad modern en comfortabel te maken. Er is de laatste jaren steeds meer nadruk komen te liggen op de kwaliteit van de woning; dit blijkt onder andere uit de woningverbeteringen die we hebben uitgevoerd. Sinds kortere tijd besteden we ook steeds meer aandacht aan de energiezuinig heid van de woning. ‘Minder maar beter’ is (en moet) de komende jaren dus het antwoord zijn. In het speelveld waarin Acantus opereert is de opgave groot, maar worden de financiële mogelijkheden beperkter. We moeten daarom goede afwegingen en afspraken maken wat we wel en niet kunnen doen.

24


Onze ambitie ‘onze woningvoorraad: minder maar beter’ hebben we vertaald naar de volgende concrete activiteiten en/of doelstellingen: • Nieuwe prestatieafspraken met drie gemeenten • Onderzoek naar buurtbeheerders via pilot-project • Beter tuinonderhoud bij jongerenwoningen • Verbeteren van het mutatieproces • Actualisatie van het strategisch voorraadbeleid Nieuwe prestatieafspraken met drie gemeenten Voor 2011 was het doel woonakkoorden af te sluiten met de gemeenten Vlagtwedde, Pekela en Bellingwedde. Deze zouden moeten passen binnen de context van het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen. Omdat dit plan langer op zich liet wachten dan aanvankelijk gedacht, is het niet gelukt in 2011 nieuwe prestatieafspraken met de individuele gemeenten te maken. Wel is er een start gemaakt, zoals u hieronder kunt lezen. Koersdocument Wonen en Zorg gemeente Vlagtwedde Samen met de gemeente Vlagtwedde en verschillende betrokken partijen is er een koersdocument opgesteld in het kader van Wonen, Welzijn en Zorg. Het document beschrijft de gezamenlijke visie op de huisvesting en voorzieningen voor bijzondere doelgroepen in de gemeente Vlagtwedde in de periode 20112015. De partijen die hierin samenwerken zijn: Woonzorg Nederland, Stichting Rzijn, de Trans, Humanitas DMH, Zorggroep Meander, NOVO, gemeente Vlagtwedde en Acantus. Het koersdocument is het begin van de samenwerking op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg in de gemeente Vlagtwedde. Wij vinden het goed dat partijen op deze verschillende terreinen samen om tafel zitten en juichen dit dan ook van harte toe. Waar vroeger alleen werd gesproken over ruimtelijke en volkshuisvestelijke opgaven, werken wij als corporatie ook steeds meer met andere partijen samen. Versneller herstructureringsopgave Pekela Ook met de gemeente Pekela zijn afspraken gemaakt. Het gaat hierbij om afspraken over de lopende herstructurering. De sloop van woningen in de herstructureringsgebieden in Pekela is de laatste jaren uitgevoerd. In 2008 is echter geconstateerd dat er steeds meer tijd is gaan verstrijken tussen sloop en de start van vervangende nieuwbouw. Dit heeft geleid tot nieuwe afspraken. Deze afspraken zijn vastgelegd in de ‘Versneller herstructureringsopgave Pekela 2008-2010’. Door veranderende markt- en politieke omstandigheden zijn de uitgangspunten gewijzigd. Er is overleg geweest met de gemeente om de realisatie een positieve impuls te geven. De afspraken die hierover zijn gemaakt zijn nog niet definitief, maar worden vastgesteld in 2012. Bellingwedde Met de gemeente Bellingwedde zijn in 2011 geen nieuwe afspraken gemaakt. Wel zijn er projectgroep-/ stuurgroepoverleggen geweest. Onderdeel van de gesprekken is het maken van prestatieafspraken die passen binnen het Regionale Woon- en Leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen. Ook in andere gemeenten zijn er ontwikkelingen geweest, dit leest u op pagina 12 en 13.

25

Voel je thuis

Onderzoek naar buurtbeheerders via pilot-project De leefbaarheid in wijken en dorpen waar wij werkzaam zijn heeft altijd onze aandacht. Om de leefbaarheid in onze wijken en wooncomplexen te bevorderen en een duidelijk aanspreekpunt in de wijk te hebben, willen we mogelijkheden van het inzetten van buurtbeheerders onderzoeken. Met dit onderzoek, in de vorm van een pilot, willen we ervaren wat voor uitwerking de buurtbeheerders hebben op een wijk of wooncomplex. De gemeenten en huurdersorganisaties zijn betrokken bij deze pilot. Het doel van het aanstellen van buurtbeheerders is dat Acantus als opdrachtgever aanwezig is in de wijk (dichtbij de huurder) om zo direct aanspreekbaar te zijn voor onze huurders. Op deze manier willen we zo vroeg mogelijk leefbaarheidsproblemen constateren. Het kan dan gaan om fysieke problemen (niet onderhouden tuinen), maar ook om sociale problematiek (overlast, gezinsproblematiek). De buurtbeheerders hebben als taak om problemen te signaleren, huurders aan te spreken en op een eenvoudige manier te bemiddelen bij diverse situaties. De wijkconsulenten van Acantus adviseren in welke wijken en buurten we gaan starten. Zij weten als geen ander waar de pilot de grootste kans van slagen heeft. De pilot start in 2012. Beter tuinonderhoud bij jongerenwoningen Steeds vaker krijgt Acantus klachten over het tuinonderhoud bij een aantal woningen die speciaal bedoeld zijn voor jongeren. Dit komt de leefbaarheid niet ten goede. We willen hiervoor een structurele oplossing zoeken. Wij merkten namelijk dat deze jongeren hun tuin niet als prioriteit ervaren. Door het tuinonderhoud van deze jongerenwoningen voor ze te organiseren en hiervoor structureel te laten betalen, dragen we bij aan het creëren van een plezierige en nette woonomgeving. Het plan is dat we de tuinen bij deze jongerenwoningen eenmalig aanleggen en daarna structureel laten onderhouden. Voor jongeren betekent dit een kleine verhoging in de servicekosten, maar wel een blijvend goed onderhouden tuin. Het plan is in 2011 uitgewerkt, de implementatie vindt plaats in 2012. Verbeteren van het mutatieproces Het mutatieproces vindt plaats in de periode tussen de opzegging van het huurcontract van de woning en het tekenen van het huurcontract door de nieuwe huurder. Dit proces was voor verbetering vatbaar, omdat woningen niet altijd tijdig en volgens de norm werden opgeleverd en verhuurd. Dit kwam onder andere doordat de afstemming tussen de verschillende interne afdelingen niet goed verliep. Om het mutatieproces te verbeteren is een aantal kortetermijnmaatregelen genomen. Het doel van alle maatregelen rondom het mutatieproces is het efficiënt en kwalitatief goed en tijdig beschikbaar stellen van onze woningen, om zodoende de tevredenheid van onze nieuwe huurders te vergroten. Een voorbeeld van een maatregel is de tijdelijke inzet van twee extra mutatie-inspecteurs om te controleren of alle technische gebreken waren hersteld en hierdoor de woning weer in goede staat was om te verhuren. Naast het verhogen van de tevredenheid van de woningzoekende of de nieuwe huurder, moet deze nieuwe werkwijze tijd en geld besparen. Ook KWH heeft het onderdeel ‘Woning betrekken’ gemeten, we scoorden een 7,4. Uit het KWH-onderzoek is gebleken dat we de huurder al beter betrekken bij de oplevering van de woning en dat de woning beter voldoet aan de verwachtingen. Volgens KWH kunnen we vooral ‘het maken van afspraken, vastleggen en nakomen’ verbeteren en kunnen we een kwaliteitsslag maken door ook goede nazorg te leveren. Ook het informeren van onze huurders, bijvoorbeeld over wat ze zelf aan de woning mogen veranderen, kan beter.

26


Actualisatie van het strategisch voorraadbeleid Jaarlijks actualiseren we ons strategisch voorraadbeleid, afgestemd op actuele ontwikkelingen en doelen die we met belanghouders afstemmen. Het strategisch voorraadbeleid is onze vastgoedsturing, om de woningvoorraad zo optimaal mogelijk af te stemmen op de (toekomstige) vraag. Het beschrijft, op basis van ambities, noodzaak en marktontwikkelingen, de te verbeteren, te isoleren, te slopen, nieuw te bouwen en te verkopen woningen. De krimp lijkt te vertragen Acantus beschikt over plannen om de woningvoorraad af te stemmen op de vraag, maar deze moeten regelmatig worden bijgesteld. In 2010 lieten de prognoses, zoals van ABF, namelijk nog een ander beeld zien van de demografische ontwikkelingen dan nu het geval is. Door de economische recessie ontstaat er een gewijzigd beeld over krimp. Het belangrijkste is dat tot 2020 de huishoudenafname minder sterk is dan verwacht. Echter, dat wil niet zeggen dat de woningvoorraad van Acantus moet toenemen. De komende acht jaar is de bevolkingskrimp gering en na 2020 gaan de bevolkingsaantallen in ons werkgebied naar verwachting fors naar beneden. De verschuiving in de leeftijdsopbouw en daarmee de woonvoorkeuren veranderen al eerder. Over een paar jaar zijn er voor bepaalde doelgroepen, zoals ouderen, meer woningen nodig. Het gaat hierbij met name om levensloopbestendige woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Op langere termijn zijn er echter minder woningen nodig. In de regio’s waar wij werkzaam zijn, vinden op initiatief van de gezamenlijke gemeenten en de Provincie Groningen voorbereidingen plaats voor het samenstellen van Regionale Woon- en Leefbaarheidsplannen: zowel in het DEAL-gebied (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum) als in Oost-Groningen. Belangrijk is dat Acantus zelf zicht heeft op de omvang van haar positie en de veranderingen in de markt. Acantus laat daarvoor periodiek marktanalyses opstellen. Dit moet leiden tot meer inzicht in de verwachte bevolkingsontwikkelingen en inkomens en de daaraan gekoppelde benodigde woningvoorraad. Om in de veranderende vraag te kunnen voorzien is in de meerjarenbegroting 2012-2016 rekening gehouden met de verkoop van bestaande woningen, de sloop van verouderde woningen en het verbeteren van bestaande woningen. Ook wordt er een beperkte hoeveelheid nieuwe woningen gebouwd; het gaat dan met name om huurwoningen. Het doel hiervan is om een kwaliteitsslag te maken in onze woningvoorraad. Voorraadbeleid Ons beleid is er op gericht de technische en woontechnische kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad fors te verbeteren. Daarvoor zijn woningverbeteringsprogramma’s gemaakt. Het accent ligt hierbij vooral op de keuken, badkamer en toilet. In 2011 zijn zo’n 700 woningen verbeterd. De vernieuwing van onze woningvoorraad wordt met nieuwbouw het meest optimaal gerealiseerd, maar is ook de meest dure investering. Onze nieuwbouw loopt langzamerhand terug, als gevolg van de bevolkingskrimp in combinatie met de financiële crisis. We zijn uiterst behoedzaam met het toevoegen van nieuwe woningen, omdat de noodzakelijke sloop van verouderde woningen daarvoor een harde voorwaarde is. We moeten immers zorgen voor minder woningen in plaats van meer woningen.

27

Voel je thuis

De afgelopen jaren hebben wij projecten gerealiseerd waarbij een deel voor de koop is en een deel voor de huur. Vaak in combinatie met een commerciële partij, zoals een supermarkt. Doordat veel koopappartementen niet verkocht werden en daarom in de verhuur zijn gegaan, zijn dit soort projecten minder haalbaar geworden. In 2011 hebben wij met name gebouwd voor bijzondere doelgroepen, denk hierbij aan de cliënten van partijen als LIMOR en NOVO (zie bijlage samenwerkingspartners). De contracten met deze partijen hebben een langere looptijd dan de contracten met particulieren. Doordat we in deze projecten het risico delen met andere partijen, is het voor ons beter haalbaar dan projecten waarbij we koop en huur combineren voor particulieren. In ons eigen gebied nemen we weinig risico in het aangaan van nieuwbouwkoopappartementen. Met de groei van één- en tweepersoonshuishoudens en de doelgroep van 55 jaar en ouder veranderen de woonwensen van onze huurders. Daar waar specifieke woonwensen zijn, proberen we in deze woonwensen te voorzien. Dit doen we bijvoorbeeld door levensloopbestendige woningen te bouwen, omdat dit soort woningen op een later moment ook geschikt zijn voor andere doelgroepen. Door de veranderende samenstelling van de bevolking willen we onderzoeken of we woningen kunnen bouwen met een kortere exploitatietermijn. Het uitgangspunt bij het inspelen op woonwensen is ‘toekomstbestendigheid’. Nog belangrijker dan het bouwen van nieuwe woningen vinden we het faciliteren van bewoners om langer zelfstandig in de woning te blijven wonen. Dit doen we onder andere samen met zorgpartijen. Huurbeleid Uitgangspunt van ons huurbeleid is het in evenwicht brengen van prijs en kwaliteit. De meeste woningverbeteringsprojecten - vanaf 2012 met uitzondering van isolatiemaatregelen - worden tot nog toe zonder huurverhoging uitgevoerd. Bij mutatie worden de woningen op streefhuur gebracht. De huidige huurprijzen in ons werkgebied zijn 66% van de maximaal huur. De streefhuren zijn bepaald op 73,2% van de maximale huur (zie tabel 18 in Feiten & Cijfers). Dit is door het huurbeleid van de overheid voor ons de enige mogelijkheid om de huurinkomsten op niveau krijgen. Zorgvastgoed Het bouwen en verbouwen van woningen voor de zorg is een doorgaande activiteit. Zowel nieuwbouw als verbouw voor zorgorganisaties vindt plaats en er zijn nog een aantal projecten in aanbouw. Hoe de toekomst er met de nieuwe regelgeving in de zorgsector uitziet, is nog onzeker. Met het invoeren van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) worden zorgorganisaties afgerekend op de daadwerkelijke bewoning van woonruimte en wordt dit risicovoller voor de zorgpartij en daardoor ook voor Acantus. Blijven de zorgorganisaties complexen van ons huren of wenst men het risico te beperken? Of neemt men alleen nog aantallen - losse - woningen van ons af, die men ook weer per maand kan opzeggen? We willen contracten huurperiode meer op elkaar afstemmen. Gebiedsvisies We hadden het doel om voor het einde van het jaar een aantal gebiedsvisies vast te stellen, die hun weerslag hebben op het strategisch voorraadbeleid. De financiële polsstok is daarbij vanzelfsprekend belangrijk. Er wordt nog volop gewerkt aan de gebiedsvisies. Gebleken is dat dit meer tijd vergt dan was voorzien. Er is inmiddels een start gemaakt met het opstellen van gebiedsvisies voor in eerste instantie tien kernen en wijken in het werkgebied van Acantus, waar we als eerste aandacht aan moeten schenken. Hieronder leest u de stand van zaken van deze gebiedsvisies.

28


Delfzijl-Noord en Tuikwerd Adviesbureau KAW heeft in opdracht van de gemeente Delfzijl en Acantus in 2011 een strategische notitie opgesteld voor de wijken Noord en Tuikwerd in Delfzijl om zo goed mogelijk in te kunnen spelen op de verwachte toekomstige krimp in het gebied. De notitie bestaat uit een analyse van onder andere de ruimtelijke opbouw, de leefbaarheid en de woontechnische kwaliteit van de woningen in deze wijken. Op basis van deze analyse zijn de meest wenselijke ingrepen in de woningvoorraad en het openbaar gebied aangegeven. Dit met als doel de wijken zo toekomstbestendig en leefbaar mogelijk te houden. Begin 2012 is de notitie gepresenteerd aan bewoners en andere betrokkenen. De gemeente Delfzijl en Acantus gebruiken de strategische notitie voor het opstellen van een prestatieovereenkomst. Ganzedijk De uitvoering van de gebiedsvisies in Ganzedijk nadert zijn voltooiing. Aan de herstructurering wordt de laatste hand gelegd en de herinrichting van het gebied is inmiddels gestart. De afronding van de herinrichting staat gepland voor de zomer 2012. Acantus en andere betrokken partijen hebben de opgave in Ganzedijk geëvalueerd. Er is door onderzoeksbureau RIGO, in opdracht van Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), een evaluatie opgesteld. Geconcludeerd kan worden dat de herstructurering positief is uitgepakt. Er zijn echter ook lessen te leren, met name als het gaat om de communicatie. Geredeneerd vanuit de kosten-batenanalyse is de gehanteerde aanpak in deze vorm elders niet voor herhaling vatbaar, aldus SEV. Bomenbuurt en Parkwijk in Winschoten De gebiedsvisies op de Winschoter wijken Bomenbuurt en Parkwijk zijn door de gemeente Oldambt en Acantus - in samenspraak met de bewoners - vastgesteld. Er is een uitvoerig bewonersonderzoek aan vooraf gegaan. Voor de Bomenbuurt heeft dit geleid tot een gezamenlijke visie dat de woningen voor het grootste deel in stand worden gehouden. 175 huurwoningen worden door ons verbeterd, een deel daarvan wordt ook geïsoleerd. Enkele koopwoningen - het grootste deel van de wijk bestaat uit eigen woningen - worden in het kader van de krimp door de gemeente aangekocht en gesloopt. Hierdoor ontstaat meer ruimte in de wijk. Het Rijk heeft de wijk - mede op initiatief van de Provincie Groningen - als landelijk krimpexperiment benoemd. De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is betrokken bij dit experiment. Een wijkvisie voor Parkwijk is in samenwerking met de gemeente Oldambt vastgesteld. De uitkomst is vooral gericht op de sociale leefbaarheid en de fysieke omgeving, zoals de aanwezigheid van groen- en speelvoorzieningen. Bewoning en gezinsproblematiek leggen druk op sommige wijkdelen, waardoor de leefbaarheid in het geding komt. Dit leidt nog niet tot verhuurproblemen, want de vraag naar de eengezinswoningen in Parkwijk is nog steeds goed te noemen. Het heeft wel onze aandacht door het zorgdragen van een zorgvuldige woningtoewijzing. Veendam-Noord De gebiedsvisie voor Veendam-Noord is bijna klaar. De visie resulteert in een uitvoeringsprogramma van te nemen concrete maatregelen. Te denken valt aan ingrepen in de woningvoorraad, maar ook is er aandacht voor leefbaarheid en de woonomgeving. De gebiedsvisie wordt afgestemd met de gemeente, bewoners en andere betrokken organisaties. Afronding vindt plaats in 2012.

29

Voel je thuis

Overige kernen en wijken De visies op Oude Pekela en Nieuwe Pekela, Ter Apel, Blijham en Bellingwolde worden in 2012 nader uitgewerkt en afgestemd met de diverse belanghouders. Dit moet uiteindelijk leiden tot een zo breed mogelijk gedragen convenant met de betreffende gemeente. Wanneer worden gebiedvisies opgesteld voor andere wijken en kernen? Er kunnen zich situaties voordoen die aanleiding zijn om versneld een visie op een gebied op te stellen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als geconstateerd wordt dat er in deze wijken of kernen structurele leegstand optreedt of dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Als er kansen zijn om met partners, zoals de huurdersorganisaties of de gemeente, samen de woonomgeving op een hoger niveau te brengen, dan kan dat ook een reden zijn om versneld een gebiedsvisie op te stellen. Op basis van bovenstaande is er behoefte om een start te maken met het opstellen van gebiedsvisies voor Bareveld, Vriescheloo, Bad Nieuweschans, Finsterwolde en het Scheepskwartier in Veendam.

2.4 Bouwen aan één Acantus Acantus wil veranderen van een vastgoedgeoriënteerde organisatie naar een corporatie die de huurder centraal stelt. Dit gaan we doen door klantgerichter te werken, interne afdelingen beter te laten samenwerken en de strategische, tactische en operationele niveaus beter op elkaar aan te laten sluiten. Om deze omslag te maken is een nieuwe organisatiestructuur nodig. In 2011 is gestart met het vormgeven van deze nieuwe organisatiestructuur. Met de aanpassingen heeft Acantus de volgende hoofddoelstellingen voor ogen: • de dienstverlening dichter bij de klant brengen, dichter bij de regio en de wijk; • ondernemend en innovatief zijn; • beleid en uitvoering beter op elkaar laten aansluiten; • de medewerkers trots laten zijn op Acantus. Het uiteindelijke doel is tevreden bewoners. In 2011 en begin 2012 is er in de interne organisatie veel gebeurd, zo is de nieuwe organisatiestructuur neergezet, zijn medewerkers geplaatst in een (nieuwe) functie, zijn er vacatures ingevuld en is er een start gemaakt met de inrichting van de processen in de nieuwe situatie. Al deze aanpassingen hebben wij gedaan om ons als corporatie klaar te maken voor de toekomst. Een toekomst met op de langere termijn minder mensen, andere woonwensen en meer nadruk op kwaliteit en klantgerichtheid. In dit hoofdstuk leest u wat er daarnaast nog is gebeurd in de interne organisatie. Alle activiteiten zijn gebeurd met in het achterhoofd de doelstellingen van de nieuwe organisatie.

30


Onze organisatie in 2011 Raad van Commissarissen

Algemeen directeur

Bestuurssecretariaat

Audit & Control

Algemene Zaken

Vastgoed

Wonen

Onderhoud

• Financiële

• Beleidsvoorbereiding

• Klant & Markt

• Bedrijfsbureau

Administratie

• Coördinatie gebieds-

• Klantenservice

• Uitvoering

• Facilitaire Dienst

ontwikkeling

• ICT

• Vastgoedontwikkeling

• P&O • PR&Communicatie

Personeelsbezetting Directie/A&C/bestuurssecretariaat Wonen

31-12-2010

31-12-2011

7

8

41

42

Vastgoed

15

15

Onderhoud

33

36

Onderhoud vaklieden Algemene Zaken Totaal

101

90

23

25

220

216

In het overzicht wordt het aantal fte’s weergegeven. Vanwege de reorganisatie hadden we daarnaast eind 2011 10 inleenkrachten in dienst.

31

Voel je thuis

Onze organisatie in 2012 Raad van Commissarissen

Algemeen directeur

Bestuurssecretariaat

Audit & Control

PR & Communicatie

Wonen

Strategisch Vastgoed

Financiën & Bedrijfsvoering

• Regioteams

• Beleid

• Financiële administratie

• Klant & Logistiek

• Vastgoedbeheer

• ICT / Facilitair

• Kwaliteit & Rapportage

• P&O

Onze ambitie ‘bouwen aan één Acantus’ hebben we vertaald naar de volgende concrete activiteiten en/of doelstellingen: • Regiogericht werken • Specialistische onderhoudsmedewerkers worden allround • De financiële administratie wordt efficiënter ingericht • Professionalisering ICT-faciliteiten • Ontwikkeling gebiedsvisies Overige interne activiteiten: • Terug naar de kerntaken • Nieuw archiefbeleid • Actualisering aanbestedingsbeleid • Herijking calculatiestatuut • Inbedding risicomanagement Regiogericht werken Een belangrijke verandering in het kader van ‘naar één Acantus’ is dat we regiogericht gaan werken. Door in regio’s te werken hebben wij onze bewoners en woningen beter in beeld. Hierdoor weten wij wat er speelt en kunnen we zo onze dienstverlening verder verbeteren. Onze huurders hebben op deze manier contacten met steeds dezelfde medewerkers. Concreet betekent dit dat het werkgebied van Acantus wordt opgedeeld in vier regio’s waarbinnen een vast team van Acantus-medewerkers actief is. In elk team zit een regiomanager, een uitvoerder, een wijkconsulent, woonconsulenten, bouwkundig inspecteurs, allround onderhoudsmedewerkers en administratief medewerkers. Eind 2011 zijn de regiomanagers en de wijken woonconsulenten toegewezen aan een regio. In 2012 worden ook de andere medewerkers binnen de regio’s verdeeld.

32


Specialistische onderhoudsmedewerkers worden allround Een ander belangrijk project in de organisatieontwikkeling ‘naar één Acantus’ is het project ‘van specialistisch naar allround’. Bij dit project worden de eigen specialistische onderhoudsmedewerkers opgeleid tot allround medewerkers. Deze allround vaklieden worden in regio’s ingedeeld. Het grote voordeel van deze veranderingen is dat het de herkenbaarheid van Acantus bevordert en dat onze huurders vertrouwde gezichten zien om hun reparatieverzoeken af te handelen. Acantus heeft op deze manier meer kennis van haar huurders en het woningbezit, waardoor we de dienstverlening aan onze huurders nog verder kunnen verbeteren. Daarnaast verwachten we dat dit een efficiëntere werkwijze is, omdat de allrounders beter per regio zijn in te plannen. Een allround vakman kan een reparatie van A tot Z afhandelen, waar voorheen meerdere collega’s voor langs moesten komen. Om dit project goed uit te kunnen rollen zijn we in januari 2011 gestart met een pilot in de gemeente Pekela. De pilot was onder andere gestart om inzicht te krijgen in welke gevolgen deze manier van werken heeft voor de snelheid van afhandeling van reparatieverzoeken, maar ook de gevolgen voor de kwaliteit van het geleverde werk, de hoeveelheid herhaalbezoeken, eventuele noodzaak tot aanvullende opleiding voor vaklieden enzovoort. Uit de evaluatie van deze pilot bleek dat er veel voordeel uit te halen is. Zo verloopt de afstemming tussen bepaalde afdelingen beter, waardoor er meer kennis van de buurt en de huurder wordt uitgewisseld. De pilot is daarom eind november uitgebreid naar de gemeenten Bellingwedde en Vlagtwedde. De verwachting is dat over twee jaar bijna alle onderhoudsmedewerkers allround werken, om de huurder zo goed mogelijk van dienst te zijn. De financiële administratie wordt efficiënter ingericht In het kader van de organisatieontwikkeling zijn veel processen onder de loep genomen. Als eerste kwamen de financiële processen aan bod. Er is in kaart gebracht bij welke afdeling bepaalde taken horen, wie welke verantwoordelijkheid heeft en hoe verschillende taken moeten worden uitgevoerd. Het doel van de verbetering van financiële processen is dat ze soepeler verlopen, waardoor we efficiënter kunnen werken en waarbij er ook meer samenwerking is tussen de verschillende afdelingen. Daarnaast willen we hiermee de kwetsbaarheid verkleinen door meerdere personen bepaalde taken te laten uitvoeren. Professionalisering ICT-faciliteiten Acantus zit middenin een organisatieontwikkeling en past de organisatiestructuur aan. Anderzijds is zij ook bezig om het dagelijkse werk beter te faciliteren. ICT speelt daar een grote rol in. Op ICT-gebied is in 2011 veel gebeurd binnen onze organisatie. Zo hebben we een uitwijk georganiseerd voor alle data, zodat we bij calamiteiten nog steeds data tot onze beschikking hebben. In 2012 wordt het calamiteitenplan praktisch verder uitgewerkt. Verder hebben wij samen met een andere corporatie als testcorporatie gefungeerd voor de nieuwste versie van ons primaire informatiesysteem Viewpoint. We hebben er bewust voor gekozen hierin voorop te lopen. Een belangrijke verandering is dat de financiële administratie nu ook in het primaire systeem zit. Het systeemwerkt goed, waardoor het vertrouwen van medewerkers in het systeem grotendeels is teruggewonnen.

33

Voel je thuis

Ontwikkeling gebiedsvisies Acantus heeft het doel om klantgerichter en ook meer gebiedsgericht te gaan werken. Dit komt onder andere tot uiting in de nieuwe organisatiestructuur van Acantus. Niet alleen door de komst van regioteams, maar ook door de aanstelling van twee gebiedsontwikkelaars die zich met de gebiedsvisies moeten bezighouden. Inmiddels is er een start gemaakt met het opstellen van gebiedsvisies voor in eerste instantie tien kernen en wijken in ons werkgebied, waar we als eerste aandacht aan moeten schenken (meer hierover in hoofdstuk 2.3). Overige interne activiteiten Terug naar de kerntaken Acantus wil ‘terug naar de kerntaken’, waarbij de huurder centraal staat. Dat willen we in alle facetten in onze organisatie doorvoeren. Dit geldt ook voor het wagenpark en het VVE-beheer. Als corporatie hebben we het besluit genomen ons wagenpark niet meer in eigen beheer te hebben en uit te besteden. Dit geldt ook voor het VVE-beheer. De verwachting is dat dit uiteindelijk een besparing in tijd en geld oplevert, wat we in onze kerntaken kunnen investeren. De uitbesteding van het wagenpark is in fases gerealiseerd. Voor de uitbesteding hadden we 104 auto’s in beheer, eind 2011 waren dit er nog 40. Het doel voor 2012 is dat we geen enkele auto meer in eigen beheer hebben. Daarnaast streven we naar energielabel A-B voor ons wagenpark. Nieuw archiefbeleid Het archief gaat alle afdelingen van Acantus aan, het archief van de ene afdeling heeft invloed op het archief van de andere afdeling. Elke afdeling heeft er belang bij dat het archief uniform is en dat er op een eenvoudigemanier informatie is terug te vinden. Dit heeft als resultaat dat we onze huurders sneller en beter kunnen helpen. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van alle afdelingen. Dat is dan ook de reden dat er een archiefbeleid is geschreven, want tot nu toe had elke afdeling eigen archieven en werkwijzen. In 2011 is begonnen met de implementatie van het archiefbeleid. In 2012 worden er cursussen gegeven hoe medewerkers het beste kunnen archiveren, zodat iedereen het op dezelfde manier doet. Actualisering aanbestedingsbeleid Het aanbestedingsbeleid is in 2011 geactualiseerd en juridisch getoetst. Het is bedoeld als basis voor de spelregels hoe Acantus zaken doet. Dit om de integriteit verder te vergroten en professioneel opdracht geverschap te verbeteren. Herijking calculatiestatuut De komende jaren moeten wij als corporatie steeds beter nadenken over investeringen. Helemaal omdat we het doel hebben goed in te spelen op de behoeften van ons werkgebied. Door gewijzigde economische omstandigheden, afnemende financieringsmogelijkheden en veranderende kasstromen is een calculatie statuut, ter ondersteuning van het nemen van de juiste beslissingen, onmisbaar. In 2011 is daarom een begin gemaakt met een herijking van het calculatiestatuut. Voorgenomen investeringen worden getoetst aan het calculatiestatuut op het gebied van rendement en risico. Geld kan tenslotte maar één keer worden uitgegeven. Als de vastgoedinvestering eenmaal gedaan is kan de investering niet zomaar weer worden omgezet in liquide middelen. De investering is veelal gedaan voor een periode van 40 à 50 jaar. Medio 2012 zal het nieuwe calculatiestatuut klaar zijn. We beschikken dan over een set spelregels waarmee we kunnen toetsen of investeringsvoornemens passen binnen de risicokaders van Acantus.

34


Inbedding risicomanagement Risicomanagement is een belangrijk onderdeel van het sturingsmodel van Acantus. Centraal hierin staat dat we risico’s, die van invloed zijn op Acantus als corporatie of op de uitvoering van het beleid, herkennen en benoemen, maar ook dat we passende beheermaatregelen treffen. In 2011 zijn er een aantal ongevallen in Nederland geweest met open verbrandingstoestellen. Dit is één van de risico’s waar we op in willen spelen. Acantus heeft het afgelopen jaar daarom extra aandacht besteed aan dit soort toestellen. In ongeveer 300 van onze 13.500 woningen zijn open verbrandingstoestellen van Acantus aanwezig. Omdat de open toestellen gevaarlijk kunnen zijn, onderhouden wij jaarlijks onze eigen toestellen, waarbij vooral ook wordt gelet op het functioneren van luchttoevoer en luchtafvoer. Op aanvraag van bewoners, bij woningverbetering en bij mutatie worden cv-installaties aangebracht in woningen die daar voor in aanmerkingen komen. Op basis van eigen ervaringen, door kennis binnen de branche en door periodieke inventarisaties, is inzicht verkregen in het risicoprofiel van Acantus. Dit profiel verandert echter voortdurend door interne en externe ontwikkelingen. Het volgen van deze ontwikkelingen en het vertalen van consequenties voor het risicoprofiel zal in de komende tijd meer aandacht krijgen. Dit doen we in 2012 door aan de slag te gaan met twee thema’s, namelijk informatievoorziening en de verantwoordelijkheden en het gedrag van medewerkers als het gaat om risicomanagement. Voor het uitsluiten of beheersen van risico’s wordt binnen Acantus onderscheid gemaakt in generieke maatregelen en specifieke maatregelen. Voorbeelden van de generieke maatregelen zijn de mandatering van bevoegdheden, het weerstandsvermogen van de organisatie, interne controle en audits, extern toezicht door de accountant en het toezicht van WSW/CFV. Voorbeelden van specifieke maatregelen zijn het asbestprotocol, het treasurystatuut, de sturende ondersteuning van werkprocessen met automatisering en specifieke trainingsprogramma’s.

35

Voel je thuis

3 Financiën 3.1 Een solide financieel beleid Voor Acantus, als maatschappelijke organisatie, is een transparante en effectieve verantwoordingsstructuur van belang. Wij werken op de scheidslijn van de publieke en de private sector. De diverse belanghouders hebben (terecht) behoefte aan inzicht in onze activiteiten. Financiële continuïteit van Acantus is voor hun essentieel. Wij willen ook zelf verantwoording afleggen over onze activiteiten en plannen. Dit doen wij extern via bijeenkomsten met belanghouders en via overleggen met onze huurdersvertegenwoordigingen. Daarnaast wordt verantwoording afgelegd aan onze toezichthouders, de Raad van Commissarissen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ook in 2011 hebben het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ons positief beoordeeld. Deze onafhankelijke instanties beoordelen Acantus als een solvabele en kredietwaardige corporatie. Intern speelt onze Raad van Commissarissen een essentiële rol als toezichthouder. De (financiële) resultaten worden periodiek besproken. De Audit Commissie fungeert hierin, naast toezichthouder, ook als klankbord. Belangrijke invalshoeken vanuit de Raad van Commissarissen is risicobeheersing en waardemanagement. Risico’s spelen, en tegenwoordig nog meer dan voorheen, een belangrijke rol in onze bedrijfsvoering. In relevante documenten (projectplannen, faseverslagen) is het beschrijven van de voornaamste risico’s een vast onderdeel. Naast de aard en impact van deze risico’s wordt ook aangegeven hoe deze risico’s beheerst zullen worden. Risicobeheersing begint met risicobewustzijn en op deze manier wordt dit bewustzijn ontwikkeld. De financiële positie Zoals gezegd: financiële continuïteit is van groot belang. De verdiencapaciteit van corporaties, en dus ook van Acantus, wordt echter geringer. Dit heeft verschillende oorzaken: een tegenvallende woningmarkt, nieuwe heffingen, afdracht van vennootschapsbelasting, beperkingen als het gaat om het aanbieden van woningen aan woningzoekenden met een inkomen boven € 33.614,-, enzovoort. Daarnaast staat de rente historisch laag. Een stijging van de rente is niet onwaarschijnlijk en heeft grote impact op onze financiële positie. In deze context heeft het nastreven van onze doelstellingen een grote invloed op onze jaarresultaten en onze solvabiliteit. De minimumeis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is een solvabiliteit van 15%, gebaseerd op de bedrijfswaarde. Dit jaar is onze solvabiliteit nog 40%, maar aan het eind van de planningsperiode (2016) bedraagt deze 26%. Temporisatie van onze ambities is dan ook noodzakelijk; het verbeteren en isoleren van onze woningen zal meer tijd vragen. Het jaarresultaat bedraagt € 1,5 miljoen negatief, terwijl € 16 miljoen negatief was begroot. Het verschil met de begroting wordt vooral veroorzaakt door lagere afboeking van de investeringen (onrendabele toppen en woningverbeterend onderhoud). Benchmarking en waardemanagement Acantus bezit als woningcorporatie een grote portefeuille vastgoed. Ons kapitaal is grotendeels hierin vastgelegd. Om aan onze doelstellingen, ook op de langere termijn, te kunnen voldoen, is het van belang dat de consequenties van ons beleid en activiteiten ook zichtbaar worden gemaakt op de waarde van dit vastgoed.

36

Jaarbericht 2011 Financiën

Acantus is deelnemer van de vastgoed-benchmark voor woningcorporaties: Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Deze benchmark maakt zowel de bedrijfseconomische als maatschappelijke prestaties van het geëxploiteerde vastgoed inzichtelijk. Acantus had over 2011 een totaal rendement van 0,7% (benchmark 1,7%). Ons directe rendement, 3,9% (het jaarlijks rendement op exploitatie) scoort positief ten opzichte van de benchmark (3,1%) en het indirecte rendement (waardeverandering) negatief (-3,2% ten opzichte van -1,4% van de benchmark). Dit is een direct gevolg van de krimp en de slechte situatie op de woningmarkt. Naast de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, vergelijken wij onze prestaties met andere corporaties met de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgezette benchmark ‘Corporatie in perspectief’ en de Aedes Benchmark. Uit deze benchmarks blijkt dat Acantus een gezonde corporatie is met een relatief hoog volkshuisvestelijk vermogen en een goede netto kasstroom. Wel wordt duidelijk dat onze relatief hoge onderhoudskosten en hoge personeelskosten impact zullen hebben op de financiële positie.

Resultaten 2011 De resultaten 2011 kunnen ten opzichte van 2010 en de begroting als volgt worden weergegeven: Bedragen x € 1.000 Huren/vergoedingen Overheidsbijdragen

Jaarrekening

Begroting Jaarrekening Verschil*

2010

2011

69.864

71.618

2011 71.861

V

2011 243

258

63

27

N

36

Verkoopresultaat bestaand bezit

3.486

4.320

4.089

N

231

Nieuwbouw koopwoningen\kavels

3.056

116

2.016

V

1.900

Geactiveerde eigen productie

1.119

615

1.144

V

529

Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten (a)

175

264

438

V

174

77.958

76.996

79.575

V

2.579

Afschrijvingen

8.985

8.612

9.601

N

989

Waardeveranderingen

19.649

29.357

Kosten uitbesteed werk

3.248

16.344

V

13.013

2.096

N

2.096

Salarissen

12.834

12.941

12.883

V

58

Onderhoudslasten

13.197

13.726

15.202

N

1.476

Overige bedrijfslasten Totaal kosten (b) Exploitatieresultaat (a-b)

14.111

14.544

13.325

V

1.219

72.024

79.180

69.451

V

9.729

5.934

(2.184)

10.124

V 12.308

10.278

13.822

11.621

Saldo financiële baten en lasten en belastingen

V

2.201

Jaarresultaat na belastingen

(4.344)

(16.006)

(1.497)

V 14.509

* V = voordelig, N = nadelig

37

Voel je thuis

Resultaten 2011 in vergelijking tot resultaten 2010 Het totale resultaat over 2011 is € 2 miljoen hoger dan het resultaat over 2010. Het iets hogere resultaat heeft diverse oorzaken. De hogere opbrengst van huren en vergoeding kan als volgt worden verklaard: Bedragen x € 1.000

verschil

t.o.v. 2010

Gemiddeld hogere huurprijs als gevolg van de algemene huurverhoging, de aanpassing van de streefhuren en verhogingen in verband met woningverbetering

1.929

Gemiddeld lagere huuropbrengsten door per saldo afname woningbezit

(80)

Hogere huuropbrengsten overig bezit

211

Meer huurderving

(63)

Saldo

1.997

Resultaten 2011 in vergelijking met de begroting 2011 Onderstaand volgt een nadere analyse van de belangrijkste verschillen in de resultaten ten opzichte van de begroting 2011. Huren/vergoedingen De opbrengst van huren en vergoedingen ligt € 0,2 miljoen boven de begroting. Dit voordeel is ontstaan door de definitieve afwikkeling van het zorggebouw ‘Betingestaete’ in Delfzijl (€ 0,2 miljoen) en een hogere stijging van de huren dan begroot (€ 0,2 miljoen). Hier tegenover stond een hogere derving dan begroot door leegstand en oninbaarheid van € 0,2 miljoen. Verkoopresultaat bestaand bezit Het totaal verkoopresultaat van het bestaand bezit (woningen en kavels) is € 0,2 miljoen achtergebleven op de begroting. De verkoop van bestaande woningen heeft meer opgebracht dan begroot, namelijk € 0,4 miljoen. Dit komt doordat we 50 woningen hebben verkocht in plaats van de geplande 40 woningen. Er zijn dus 10 woningen meer verkocht, echter de verkoopprijzen van de woningen zijn wel lager dan begroot. De opbrengsten van inbreng van kavels onder huuren koopprojecten waren € 0,6 miljoen lager dan begroot. Nieuwbouw koopwoningen en kavels Ook het verkoopresultaat van nieuwbouw koopwoningen en kavels blijft achter op de begroting. Bedragen x € 1.000 Omzet nieuwbouw koopwoningen en kavels Kosten uitbesteed werk Verkoopresultaat

Begroting

2011 Verschil*

2011 116

2.016

V

1.900

2.096

N

2.096

116

(80) N

196

* V = voordelig, N = nadelig Geactiveerde eigen productie De geactiveerde eigen productie ten behoeve van nieuwbouw huur en koop zit op de begroting. De besteding van de uren van de eigen afdeling onderhoud aan verbeterprojecten is aanmerkelijk hoger dan begroot (€ 0,5 miljoen).

38


Waardeveranderingen Onder de post waardeveranderingen materiële vaste activa zijn opgenomen: de kosten van de herstructurering (sloop) en de onrendabele delen op investeringen in nieuwe huurwoningen, aankoop van woningen en de kosten van het woningverbeterend onderhoud. Bedragen x € 1.000

2010

Begroting

2011 Verschil*

2011

Kosten herstructurering

757

1.252

(60)

V

1.312

Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen

7.482

8.586

2.524

V

6.062

Onrendabel deel aankoop huurwoningen

2.753

Woningverbeterend onderhoud Totaal

8.657

19.519

13.880

V

19.649

29.357

16.344

V 13.013

5.639

* V = voordelig, N = nadelig De kosten van herstructurering laat een voordeel zien van € 1,3 miljoen ten opzichte van de begroting. Dit voordeel is ontstaan door 2 factoren. In 2011 zijn 36 woningen minder gesloopt dan begroot (werkelijk 37, begroot 73). Verder zijn in 2011 woonplannen met de gemeente Vlagtwedde financieel afgewikkeld waarvan de kosten in voorgaande jaren zijn gemaakt. In 2011 zijn 28 nieuwbouwwoningen en 38 ombouwwoningen in de huursector in uitvoering genomen, ten opzichte van 110 in 2010. In de begroting zijn we uitgegaan van 109 nieuwbouwwoningen en 38 ombouwwoningen. Op basis van verwachte toekomstige kasstromen zijn de onrendabele delen als verlies genomen. In 2011 is voor € 16,8 miljoen uitgegeven aan woningverbeterend onderhoud, hiervan is € 13,9 miljoen als onrendabel afgewaardeerd. Het verschil ten opzichte van de begroting is te verklaren door minder uitgaven in 2011 en hogere activeringen van delen van projecten. Deels zijn projecten doorgeschoven voor uitvoering in 2012. Per gemeente gespecificeerd is het volgende overzicht te geven:

Herstructurering

Bedragen x € 1.000

2010

2011

Bellingwedde

34

155

Delfzijl

41

Onrendabele investering huurwoningen 2010

2011

2.118

(215) 99

Groningen

Hoogezand

Oldambt

455

128

1.644

1.718

Pekela

184

406

635

104

Slochteren Veendam Vlagtwedde Totaal

1.178

(18)

12

20

981

31

(769)

1.907

(145)

757

(60)

7.482

2.524

39

Voel je thuis

Onrendabele investering

Woningverbeterend

aankoop huurwoningen

onderhoud

Bedragen x € 1.000

2010

2011

2010

2011

363

567

163

1.691

1.935

2.590

Bellingwedde Delfzijl Groningen Hoogezand

5

Oldambt

1.539

4.711 994

Pekela

1.749

Slochteren

Veendam

2.436

3.477

Vlagtwedde

874

2.196

8.657

13.880

Totaal

2.753

Salariskosten De salariskosten inclusief inleen over 2011 komen uit op de begroting. De bij de salariskosten behorende aantal fte bedragen gemiddeld 217,8 (begroot 230,7). Per saldo dus rond 13 fte minder, dit betreft met name vaklieden. Het aantal fte kantoorpersoneel is 4 lager dan begroot, daarnaast is er nog voor 9 fte aan kantoorpersoneel ingeleend. Onderhoudskosten De totale onderhoudsuitgaven zijn over 2011 € 1,5 miljoen hoger uitgevallen dan begroot (inclusief dekking eigen uren afdeling Onderhoud). Uitgaven aan storing- en mutatieonderhoud (€ 7,6 miljoen) zijn € 0,5 miljoen hoger uitgevallen dan begroot, terwijl de uitgaven voor planmatig onderhoud (€ 13,1 miljoen) € 0,4 miljoen binnen de begroting blijven. De doorberekende uren van de afdeling Onderhoud aan planmatig en niet-planmatig onderhoud is voor € 1,4 miljoen achtergebleven ten opzichte van de begroting. Omdat er voor € 0,5 miljoen meer aan dekking is doorberekend aan woningverbeterend onderhoud, is de totale onderdekking op rond € 0,9 miljoen uitgekomen. De toerekening van de totale begrote uren (150.000) voor 2011 is voor 88% (132.000 uur) gerealiseerd. Dit is veroorzaakt door minder fte (9) en een hoger ziekteverzuim. De productiviteit van de vaklieden komt uit op 74% ( begroot 77%). Overige bedrijfslasten Per saldo vallen de overige bedrijfslasten € 1,2 miljoen lager uit dan begroot. De reden hiervoor zijn lagere uitgaven aan leefbaarheid en kosten werkapparaat en hogere kosten van leveringen en diensten (servicekosten) en heffingen. Bedragen x € 1 miljoen

verschil

t.o.v. begroting* Leefbaarheid

V

0,9

Kosten werkapparaat

V

1,0

Leveringen en diensten

N

0,6

Heffingen

N

0,1

Totaal

V

1,2

* V = voordelig, N = nadelig

40


Rentelasten (gesaldeerd) De rentelasten hebben betrekking op de betaalde rente op vreemd vermogen en ontvangen/betaalde rente op beleggingen, liquide middelen en vorderingen. De werkelijk uitgaven vallen rond € 0,8 miljoen lager uit dan begroot, met name doordat we minder ‘rood’ hebben gestaan bij onze huisbankier (maximaal krediet € 15 miljoen). Deelnemingen en belastingen Het deelnemingsresultaat (€ 0,1 miljoen) heeft betrekking op Acantus Woongoed BV (100%), er was geen opbrengst begroot. De post belastingen is opgebouwd uit twee componenten: • De jaarlijkse vrijval van de in 2008 gevormde latente belastingvordering van € 135.000 (begroot € 135.000) • De vennootschapsbelasting over 2011 bedraagt na dotatie aan de herbestedingreserve nihil (fiscale winst was voor dotatie E 8,6 miljoen). Begroot was een te betalen bedrag van € 1,5 miljoen. De bedragen zullen pas bij de aangiftes over 2011 en latere jaren definitief worden. De verwachting is dat vanaf 2012 fiscale winsten behaald zullen worden en dat daarom de eerder gevormde latente belastingvordering tot en met 2010 ad € 2,6 miljoen gecompenseerd kan worden.

Balans 2011 De balans kan in verkorte vorm als volgt worden weergegeven:

Begroting

Bedragen x € 1 miljoen

2010

2011

Materiële vaste activa

382,2

388,6

2011 Bedragen x € 1 miljoen 380,2 Eigen vermogen

Financiële vaste activa

2,2

2,0

2,0 Voorzieningen

Vlottende activa

8,3

7,2

8,8 Langlopende schulden

Liquide middelen Totaal

4,4

0,0

397,1

397,8

0,0 Kortlopende schulden 391,0 Totaal

Begroting

2010

2011

2011

89,4

73,9

87,9

3,6

0,6

0,3

255,6

290,7

254,6

48,5

32,6

48,2

397,1

397,8

391,0

Per 31 december 2011 bedraagt de solvabiliteit 22,5% (begroting 2011: 18,6%, 2010: 22,5%). Per woning bedraagt het eigen vermogen rond € 6.500,- (begroting: € 5.500,- 2010: € 6.600,-). Op basis van ons huidige Strategisch Voorraadbeleid zal Acantus de komende vijf jaren per saldo € 107 miljoen onrendabel investeren. Als gevolg hiervan zal de solvabiliteit dalen naar circa negatief 2,7% (op basis van historische kosten) ultimo 2016. Invullen financieringsbehoefte 2011 Om invulling te geven aan de financieringsbehoefte is in 2011 € 30 miljoen aan langlopende leningen aangetrokken. De duration is per eind 2011 9,7 ten opzichte van 10 die begroot was. De rentelast lag eind 2011 op 4,4% en inclusief onze leningen met korte rente zelfs op 4,2%, deze percentages waren lager dan begroot. Renterisico’s Door met name de voorgenomen investeringen heeft Acantus een ‘sterk’ oplopende financieringsbehoefte in 2012 en de opvolgende jaren. Dit betekent dat er de komende jaren nieuwe financiering moet worden aangetrokken. Uiteraard staat de rente hiervan nog niet vast. Hiermee lopen we dan ook een renterisico.

41

Voel je thuis

Acantus heeft in het verleden (2006) een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, teneinde leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. Een Payers Swap is een rentecontract met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. De waarde van de swaps ultimo 2011 is circa € 6,7 miljoen negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 8 jaar. Door de grote renteschommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. Indien nodig hebben we voldoende liquiditeiten om een mogelijke afstorting te financieren. Financiële vaste activa De onder financiële vaste activa vermelde bedragen hebben betrekking op een collegiale financiering (€ 0,6 miljoen) en belastinglatenties (€ 1,3 miljoen).

Financiën 2012 en later Mede op basis van de momenteel beschikbare gegevens uit de diverse met de gemeenten afgesloten convenanten kan voor de komende vijf jaren het volgende beeld worden geschetst:

Bedragen x € 1 miljoen

Aantal Kosten (prijswoningen

peil 2011)

Sloop, enzovoort

438

5

Onrendabel deel nieuwbouw

545

47

7.592

84

Totale lasten

Additionele verbetering en onderhoud

136

238

20

Grondopbrengsten

Verkoop huurwoningen

9

Totale baten

29

Totaal tekort

107

Naast de resultaten van € 107 miljoen, die samenhangen met de herstructurering van het bezit, zal Acantus de komende vijf jaar een positief resultaat boeken van rond € 28 miljoen uit de kernactiviteit: het verhuren en beheren van huurwoningen en overig onroerend goed. Ofwel, de komende vijf jaren is er een negatief saldo van circa € 79 miljoen. Daarnaast zal er de komende jaren vennootschapsbelasting betaald moeten worden, ondanks het feit dat er eigenlijk verlies wordt geleden. Voorlopige doorrekeningen laten eind 2016 een solvabiliteitspercentage op basis van bedrijfswaarde van ongeveer 26% zien, terwijl dit eind 2011 ongeveer rond 40% ligt. Deze cijfers liggen in lijn met de prognoses van vorig jaar en zijn toen ook als zodanig door het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeeld en akkoord bevonden. Door veranderde economische omstandigheden en nieuwe heffingen, moeten de hiervoor genoemde ambities bijgesteld worden. Dit betekent dat wij als corporatie de komende jaren niet alles kunnen realiseren wat we graag zouden willen. Het komende jaar gaan wij de bijgestelde ambities verder uitwerken.

42


3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen met andere rechtspersonen

Collegiale financiering In de afgelopen jaren zijn aan toegelaten instellingen in de noordelijke provincies collegiale financieringen verstrekt om zo de volkshuisvestelijke taken in de regio te ondersteunen. Per 31 december 2011 betreft dit de hypothecaire lening verstrekt aan de Christelijke Stichting voor Woningbouw BCM. Acantus Woongoed BV In 2009 hebben we een onderzoek gedaan naar de nut en noodzaak van de diverse BV’s. De conclusie was dat we de activiteiten die in de BV’s plaatsvinden in principe stoppen, maar dat we ze nog niet gaan liquideren. Dit omdat we in de toekomst, gezien wijzigende regelgeving, de BV’s wellicht weer in gebruik zullen moeten nemen. In 2009 zijn alle BV’s zoveel mogelijk leeg gehaald via dividenduitkeringen, in 2011 is dit gedaan voor Acantus Bouwen Delfzijl BV (het betrof ons aandeel in het resultaat van ABG Delfzijl CV). Hieronder is een tabel opgenomen met daarin de diverse financiële verhoudingen.

Stichting Acantus Groep

Acantus Woongoed BV

Acantus Bouwen Delfzijl BV

33 1/3

BAM

Geveke

33 1/3

33 1/3

Acantus Projecten BV

Acantus Onroerend Goed BV

33 1/3

ABG Beheer BV

Beherend vennoot Commanditaire vennoten 33 1/3 BAM 33 1/3 Geveke

ABG Delfzijl CV

43

Voel je thuis

Entiteit

Belang

Eigen

Omzet Resultaat Dividend

Waarde-

in % vermogen ring groep

Acantus Woongoed BV

100%

45.000

78.548

78.144

45.000

Acantus Bouwen Delfzijl BV

100%

18.000

78.058

78.240

18.000

Acantus Projecten BV

100%

17.620

(185)

17.620

Acantus Onroerend Goed BV

100%

15.711

(185)

15.711

ABG Beheer BV *)

33,30%

(216)

208

ABG Delfzijl CV *)

33,30%

77.718

84.480

*) In 2011 is het vermogen, vooruitlopend op de juridische beëindiging in 2012, reeds uitbetaald aan de aandeelhouders van de BV (€ 6.000 en € 208 dividend) en de commanditen van de CV (€ 50.000 aan oorspronkelijke kapitaaldeelname en € 34.480 resterend resultaat). Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat wij geen buitenlandse activiteiten hebben.

3.3 Statutaire bepalingen Raad van Bestuur/Raad van Commissarissen In de statuten van Stichting Acantus Groep wordt onder artikel 7 bepaald dat de leden van de Raad van Bestuur geen lid mogen zijn van het college van burgemeester en wethouders van een gemeente of van het college van gedeputeerde staten van een provincie waar Acantus Groep feitelijk werkzaam is. Ook mogen leden van de Raad van Bestuur geen deel uitmaken van organen van organisaties die ten doel hebben belangen van gemeenten of provincies te behartigen. Dezelfde bepalingen zijn in artikel 16 voor de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen; in ditzelfde artikel staat ook vermeld dat de leden van de Raad van Commissarissen geen arbeidsovereenkomst met de stichting mogen hebben. Acantus Groep voldoet vanzelfsprekend aan deze voorschriften. In artikel 15 is bepaald dat de huurders twee leden voor de Raad van Commissarissen bindend mogen voordragen.

3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur van Stichting Acantus Groep verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Veendam, 27 juni 2012

H. Kremer (algemeen directeur)

44

Jaarbericht 2011 Verslag Raad van Commissarissen

4 Verslag Raad van Commissarissen Terugkijkend op 2011 Krimp, vergrijzing, integriteit, risicomanagement, een stagnerende woningmarkt, nieuwe wetsvoorstellen vanuit de overheid, kooprecht, financiële continuïteit en interne organisatieontwikkeling. In 2011 heeft de Raad van Commissarissen (RvC) stilgestaan bij de diverse externe en interne ontwikkelingen die van invloed zijn op de strategie en bedrijfsvoering van Acantus. De RvC sprak meerdere malen met de algemeen directeur in reguliere overleggen, met de Ondernemingsraad en de huurdersorganisaties. Naast deze overleggen vonden themadagen plaats waarin dieper op actuele onderwerpen werd ingegaan. Ook woonde de RvC bijeenkomsten met belanghouders bij en waren er diverse momenten waarin de RvC en de nieuwe leden van het managementteam bijeen waren. 2011 was een jaar waarin Acantus volop de verandering doormaakte van een vastgoedorganisatie naar een maatschappelijke organisatie. 2011 was ook het jaar waarin de branche zelf, helaas soms negatief, in de schijnwerpers stond. De RvC volgde de berichtgeving hierover op de voet en heeft er inhoudelijk en bestuurlijk veel over gesproken. In dit jaarverslag gaan we nader op gespreksonderwerpen en activiteiten in, maar allereerst lichten we de formele taken van de RvC toe. Formele taak van de RvC De formele taak van de RvC is om toezicht te houden op het beleid van de algemeen directeur en op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en procedures die door de algemeen directeur zijn ingesteld. Ook houdt de Raad toezicht op de algemene gang van zaken binnen Acantus. Naast deze formele controlerende taak geeft de RvC de algemeen directeur gevraagd en ongevraagd advies. Bij de invulling van deze adviesrol stelt de RvC zich echter bewust terughoudend op. De Raad wil voorkomen dat het kan conflicteren met het houden van toezicht op het beleid. Tot slot vervult de RvC haar ‘werkgeversrol’ voor de algemeen directeur. In het hele functioneren van de RvC staat één belang centraal: het belang van Acantus en de wijze waarop invulling aan de taken van de corporatie wordt gegeven. Directie en de RvC vinden goed bestuur belangrijk en voelen zich hiervoor verantwoordelijk. De Aedes Code en de Governance Code Woningcorporaties, die in 2011 op onderdelen is aangepast, passen we daarom strikt toe. Integriteitscode Ook de integriteitscode van Acantus past de RvC strikt toe. Deze code verbiedt werknemers, algemeen directeur en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, voordelen te bieden aan derden die nadelig zijn voor de organisatie, of te profiteren van zakelijke voordelen die Acantus toekomen. Het beleid van Acantus is verder dat er geen leningen worden verstrekt of garanties worden verleend aan leden van de RvC, de algemeen directeur en de medewerkers. In 2011 zijn hierover geen meldingen geweest en ook in het kader van de Klokkenluidersregeling waren in 2011 geen meldingen. De Governance Code Woningcorporaties en Aedes Code staan op de website van Acantus, evenals de statuten, klokkenluiderregeling, reglementen, jaarverslag, samenstelling van de RvC en het rooster van aftreden.

45

Voel je thuis

Onafhankelijkheid De RvC heeft in het eigen reglement formeel vastgelegd dat RvC-leden geen tegenstrijdige belangen mogen aangaan en hier is in 2011 ook geen sprake van geweest. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijke toezichthouders en adviseurs en er zijn geen onverenigbaarheden met andere functies. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Acantus, of heeft een onverenigbare band met toeleveranciers of afnemers. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Acantus dan die te maken hebben met het lidmaatschap van de RvC. Onafhankelijkheid en integriteit zijn belangrijke aspecten voor het goed functioneren van het interne toezicht. Daarbij moet er voldoende afstand tot de algemeen directeur zijn en moet worden voorkomen dat de RvC op de stoel van de algemeen directeur gaat zitten. Naar het oordeel van de RvC is in 2011 voldaan aan de bepalingen voor de onafhankelijkheid; er zijn geen onderwerpen aan de orde geweest waarbij de onafhankelijkheid van de RvC leden in het geding had kunnen komen. Profiel, samenstelling en rooster van aftreden De RvC bestaat statutair uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. De huidige RvC bestaat uit vijf leden en is samengesteld op basis van de geformuleerde profielschetsen zoals die in het reglement zijn opgenomen. Binnen de RvC is ruime expertise aanwezig op het gebied van volkshuisvestelijke zaken en financieel, juridisch en bedrijfskundig gebied. Hierdoor is de RvC als geheel in staat zijn taak naar behoren te vervullen. Nieuwe Governance Code zittingstermijnen In 2011 zijn de regels in de Governance Code voor de zittingstermijnen van commissarissen aangepast. Voorheen konden commissarissen na een eerste zittingstermijn van vier jaar tweemaal worden herbenoemd; vanaf 2011 is dit gewijzigd naar maximaal één herbenoemingsperiode. Een commissaris mag kortom maximaal acht jaar worden benoemd. De nieuwe Code voorziet in een overgangsperiode voor lopende afspraken. Binnen de RvC van Acantus is één van de commissarissen, de heer De Wit, reeds tweemaal herbenoemd en in 2011 in de derde benoemingsperiode werkzaam. Besloten is, om de continuïteit binnen de Raad te borgen, de derde zittingsperiode te handhaven, maar de zittingstermijn te verkorten met één jaar. Samenstelling In 2011 was de samenstelling van de Raad van Commissarissen:

46

Naam (functie)

Mevr. A. (Albertiene) Hadders (voorzitter)

Geboren

29-12-1950

Beroep

Organisatieadviseur, voormalig regiodirecteur Randstad

Nevenfuncties

Lid Raad van Advies Dienst Sociale Werkplaats Groningen

Zakelijk leider Poëziepaleis

Voorzitter van de Stichting Gebroeders Hesse Fonds te Vlagtwedde

Lid vanaf

2007

Huidige zittingstermijn

2007 - 2011 (1e zittingstermijn), in 2012 herbenoemd voor een 2e en laatste

zittingsperiode

Honorering

€ 13.000,-


Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) de Wit (vice-voorzitter)

Geboren

19-2-1963

Beroep

Mede-eigenaar organisatieadviesbureau

Lid vanaf

2002


2010-2014 (3e zittingstermijn), de zittingstermijn wordt met 1 jaar verkort

tot 2013

Honorering

€ 9.000,-

Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) Bruning (lid)

Geboren

07-10-1947

Beroep

Adviseur

Voorheen diverse advies- en lijnfuncties bij bankinstellingen

Lid vanaf

2007

Zittingstermijn

2007 - 2011 (1e zittingstermijn), in 2012 herbenoemd voor een 2e en laatste

zittingsperiode

Honorering

€ 9.000,-

Naam (functie)

Mevr. J.C. (Tiene) de Rek (lid)

Geboren

10-10-1965

Beroep

Zelfstandig organisatieadviseur/interim-manager

Nevenfuncties

Voorzitter bestuur Vereniging Foxheerd (woon-zorgcomplex verstandelijk

gehandicapte jongeren)

Lid Commissie Toelating & Toetsing Orde van Organisatiekundigen en

Adviseurs (OOA)

Mentor studentenondernemingen bij ‘Jong Ondernemen’

Lid vanaf

2010


2010-2014 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 9.000,-

Naam (functie)

Dhr. M. (Max) Bentum

Geboren

15-03-1967

Beroep

Zelfstandig advocaat

Nevenfuncties

Vice-voorzitter landelijke paardensportbond KNHS

Voorzitter wijken buurtbeheer Ommelanderwijk/Zuidwending Veendam

Voorzitter Raad van Toezicht Dorpshuis Zuidwending, Veendam

Instructeur/ruiter cavalerie ere-escorte

Lid LEADER actiegroep en steungroep Oost-Groningen

Lid vanaf

2011


2011-2015 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 9.000,-

De heer De Wit en de heer Bentum hebben zitting op voordracht van de huurdersorganisaties. Alle commissarissen zijn lid van VTW, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. Benoemingen, herbenoemingen en aftreden in 2011 Per januari 2011 is de heer Bentum benoemd als commissaris.

47

Voel je thuis

In 2011 eindigden de eerste zittingstermijnen van de heer Bruning en mevrouw Hadders. Beide commissarissen stelden zich voor een tweede termijn beschikbaar; mevrouw Hadders stelde zich bovendien opnieuw beschikbaar als voorzitter. In de RvC-vergadering van november 2011 vond de herbenoemingsprocedure plaats. In afwezigheid van de desbetreffende kandidaten en onder leiding van de vice-voorzitter werd het functioneren geëvalueerd. Uit de evaluatie bleek dat de inzet en de kwaliteit van de inbreng van beide commissarissen unaniem hoog worden gewaardeerd. Besloten is de heer Bruning en mevrouw Hadders te benoemen voor een tweede zittingsperiode tot 1 januari 2016. Mevrouw Hadders is tevens herbenoemd als voorzitter van de Raad van Commissarissen. Tijdens de evaluatie is in het bijzonder stilgestaan bij het feit dat mevrouw Hadders deze functie per 1 januari 2011 vervult. De commissarissen hebben hun waardering uitgesproken voor de wijze waarop zij haar voorzittersrol vormgeeft. Er is afgesproken dat de voorzitter elk jaar voortgangsgesprekken met alle commissarissen houdt en de bevindingen schriftelijk vastlegt. Ook zijn er afspraken gemaakt over de vergadermethodiek van thematische RvC-bijeenkomsten. Bezoldiging Zoals in de statuten is opgenomen, ontvangt geen enkel lid van de RvC een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Acantus. In 2011 bedroeg het totaalbedrag aan bezoldiging van de leden van de RvC € 49.000,-. De individuele honoreringen zijn in 2011 niet aangepast en zijn opgenomen in bovenstaand overzicht. De hoogte van deze honorering past binnen de regelgeving. Activiteiten van de RvC Op pagina 51 en 52 leest u over de gespreksonderwerpen van de RvC tijdens reguliere overleggen en commissievergaderingen. Hieronder vindt u informatie over de overige activiteiten van de Raad in 2011: Trainingen, workshops, themabijeenkomsten Alle leden van de RvC hebben in 2011 deelgenomen aan trainingen of andere deskundigheidsbevorderende bijeenkomsten, zoals: • bijeenkomsten georganiseerd door VTW • trainingen georganiseerd door PWC over het thema fusievorming • themabijeenkomst over zorg en zorgvastgoed • themabijeenkomst over krimp Zelfevaluatie In 2011 werd een zelfevaluatie uitgevoerd, op verzoek van de RvC onder leiding van extern bureau Quintis. De leden van de RvC en de algemeen directeur vulden vragenlijsten in en daarnaast hield Quintis vraaggesprekken met leden van de Ondernemingsraad, de concern-controller en afgevaardigden van de huurdersorganisaties BPD en SPBA. Besloten is om geen gesprekken te organiseren met de nieuwe managementteamleden, aangezien zij op het moment van de zelfevaluatie pas kort in functie waren. De rapportages van de zelfevaluatie en de bevindingen van de adviseur van Quintis werden eerst in onderling overleg en vervolgens in aanwezigheid van de bestuurder besproken. Uit de evaluatie kwam naar voren dat de RvC meer tijd wil vrijmaken voor visie- en strategieontwikkeling, met als gevolg dat de focus verlegd wordt van controleren naar stimuleren en inspireren. Vanzelfsprekend geeft de algemeen directeur richting aan dit proces.

48


Op basis van de zelfevaluatie heeft de RvC een aantal aandachts-/verbeterpunten voor zichzelf benoemd, zoals: • Betere rolinvulling tijdens het begrotingsproces; • Pro-actief aangeven welke informatiebehoefte de Raad gewenst vindt; • Meer aandacht besteden aan risicomanagement; • Samen met de Ondernemingsraad en huurdersorganisaties de vorm van de halfjaarlijkse overleggen verbeteren en gezamenlijk inhoudelijke thema’s behandelen; • Zichtbaar(der) zijn voor belanghouders. Tijdens het proces van de zelfevaluatie en ook tijdens de analyse van de uitkomsten is uitvoerig gesproken over de wederzijdse verwachtingen en het eigen functioneren van de commissarissen. Geconcludeerd is dat de RvC eensluidend is in haar conclusie over de taakopvatting van de Raad. Risicomanagement In 2011 zijn risico’s besproken op basis van mondelinge toelichtingen en rapportages van de algemeen directeur, de concern-controller en tijdens besprekingen met de accountant. De Raad van Commissarissen ontvangt maandelijks rapportages. Zie ook hoofdstuk 5. De RvC wil in 2012 het toetsingskader op het gebied van risicomanagement verder vormgeven. Samen met de algemeen directeur en het managementteam worden nadere afspraken gemaakt over onder meer monitoring, rapportage en cultuur en gedrag. Verslaglegging Vanaf het boekjaar 2012 worden de verslagleggingsregels voor corporaties aangepast. In het jaarverslag van dat boekjaar zal de RvC daarom extra aandacht besteden aan de volgende zaken: • classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • aanscherpen van het actuele waardebegrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • afschrijvingen; • aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; • verwerking van de vennootschapsbelasting. In 2012 bereidt de RvC zich voor op de nieuwe verslagleggingsregels, de zogenaamde RJ 645, door samen met de accountant een workshop te organiseren. Ontwikkelingen en strategie In 2011 zijn extra themabijeenkomsten georganiseerd en is inhoudelijk gesproken over de onderwerpen die van grote invloed zullen zijn op het beleid en de strategie voor de komende jaren, zoals krimp, regionale gemeentelijke ontwikkelingen, zorgvastgoed, demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen op de regionale woningmarkt en wetgeving. Ook aan de interne organisatie en de organisatieontwikkeling heeft de Raad extra aandacht besteed. Krimp en regionale ontwikkeling Gedurende het gehele jaar is de RvC door de algemeen directeur gedetailleerd op de hoogte gehouden van ontwikkelingen en krimpprojecten in de regio. In 2011 bestudeerde de Raad de rapporten die over krimp en regionale demografische ontwikkeling zijn verschenen. Over dit onderwerp organiseerde de Raad samen met de algemeen directeur een themabijeenkomst en nodigde daarvoor de heer Van der Schaar van onderzoeksbureau RIGO uit om een toelichting te geven op de meest actuele krimpcijfers voor de regio NoordOost- en Oost-Groningen en de betekenis daarvan voor Acantus.

49

Voel je thuis

Tijdens deze bijeenkomst werd gediscussieerd over het toekomstperspectief, de rol en de verantwoordelijkheden van de corporatie, het toewijzingssysteem, kostenbeheersing en het sociaal maatschappelijk belang. In 2012 krijgt deze discussie, die de Raad bespreekt onder de noemer ‘strategische verkenning’, een vervolg. Zorg en zorgvastgoed In 2011 organiseerde de Raad tevens een themabijeenkomst over zorg, zorginnovatie en zorgvastgoed in de vorm van een excursie naar collega-corporaties in Friesland. Het doel van de excursie was om een beeld te krijgen van andere zorginnovatieprojecten en moderne domoticaproducten waarmee vooral ouderen in staat worden gesteld om langer zelfstandig te kunnen wonen. Het doel was ook om inzicht te krijgen in zorgvastgoedprojecten van collega-corporaties in andere regio’s en met hen te spreken over leer- maar ook zorgpunten op het gebied van zorgvastgoed. De RvC bezocht tijdens deze excursie samen met de algemeen directeur het Platform GEEF (Gezondheids Expertisecentrum en Educatiecentrum Friesland) in Leeuwarden, dat een samenwerkingsverband is tussen corporaties, zorgverzekeraars, zorginstellingen en het onderwijs in Friesland. De commissarissen ontvingen informatie over producten en diensten op het gebied van domotica en de opzet en voortgang van het Platform. Daarnaast werd er een bezoek gebracht aan een nieuw Multifunctioneel Centrum in Leeuwarden waar de Raad een woonunit bezocht voor dementerende ouderen dat binnen dit centrum gevestigd is. In 2011 ontving de Raad achtergrondinformatie naar aanleiding van een interne analyse en een intern uitgevoerd onderzoeksrapport naar zorgvastgoed. Dit onderzoek werd uitgevoerd door een stagiair van de Rijksuniversiteit Groningen. Interne organisatie en organisatieontwikkeling ‘Naar één Acantus’ Naast de externe ontwikkelingen werd in elke RvC-vergadering stilgestaan bij de interne organisatie, en in het bijzonder het organisatieontwikkelingstraject ‘Naar één Acantus’. De organisatieontwikkelingis tevens besproken tijdens de halfjaarlijkse overleggen met de Ondernemingsraad, tijdens kennismakings gesprekken met de nieuwe leden van het managementteam en tijdens bilaterale overleggen tussen de RvC-voorzitter en de algemeen directeur. De Raad heeft zich in het bijzonder verdiept in de wijzigingen in de werkzaamheden van de vaklieden van Acantus, en dan in het bijzonder de overgang van specialistische naar allround werkzaamheden en het werken in regioteams. De RvC heeft met de algemeen directeur gesproken over de achtergronden en de doelen, de gevolgen voor individuele medewerkers en de uitkomsten van het pilotproject. In het kader van de interne organisatie is de RvC door de algemeen directeur periodiek geïnformeerd over Viewpoint, het centrale bedrijfsinformatiesysteem van Acantus. De Raad kreeg informatie over de voortgang van de implementatiefase en de tegenslagen die tot vertraging leidden en een negatieve invloed hadden op het bedrijfsproces. De zorgen van de algemeen directeur daarover worden door de RvC gedeeld. Ook is de Raad op de hoogte gesteld over de uitkomst van de kwaliteitstoetsing uitgevoerd door KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector en het feit dat het kwaliteitslabel in 2011 niet is behaald. De Raad heeft bij de directie aangegeven de externe kwaliteitstoetsing van groot belang te vinden en heeft erop aangedrongen om zodanige verbeteringen aan te brengen dat het KWH-label in 2012 alsnog wordt behaald.

50


Financiën en Risicobeheersing Interne risicobeheersings- en controlesystemen De algemeen directeur doet periodiek verslag aan de RvC over de bevindingen van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Als er specifieke risico’s spelen, dan wordt dit gerapporteerd en besproken. Zoals in hoofdstuk 3 al gemeld, ontving de RvC in 2011 naast de financiële rapportages aanvullende maandrapportages met managementinformatie over de operationele bedrijfsvoering. Deze managementinformatie wordt niet gedetailleerd in RvC vergaderingen besproken, maar op verzoek van de RvC door de algemeen directeur nader toegelicht. De RvC ervaart deze rapportages als waardevolle informatie die veel inzicht geeft in de dagelijkse bedrijfsvoering en de algemene voortgang. In de vergadering waarin het jaarbericht en de jaarrekening worden besproken is de accountant aanwezig. Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening worden in die vergadering door de accountant toegelicht en er wordt geadviseerd over nieuwe ontwikkelingen en mogelijke verbeteringen. In november van het verslagjaar is de RvC geïnformeerd via de tussenrapportage van de accountant, de zogenaamde managementletter. De RvC wordt per trimester geïnformeerd over de financiële stand van zaken door de rapportage van de algemeen directeur. In 2011 heeft de Auditcommissie ook zonder de algemeen directeur een informatief overleg gevoerd met de accountant. Financiën Elk jaar presenteert de concern controller aan de RvC de uitkomsten van de onderzoeksrapporten van de toezichthoudende instanties, zoals rapportages van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordelen 2011 De eindconclusie van de toezichthouders over Acantus is als volgt geformuleerd: • Acantus is een relatief grote corporatie met een hoog volkshuisvestelijk vermogen; • heeft een verhoudingsgewijs lage schuldpositie; • heeft door lage rentelasten een zeer goede netto kasstroom; • een gemiddelde mutatiegraad; • een goede verhouding van de huurprijs ten opzichte van een maximaal redelijke huurprijs, maar de gemiddelde huurprijs is in vergelijking met andere noordelijke corporaties hoog; • een hoog onderhoudsniveau en woningverbeteringsniveau dat boven de landelijke normen zit; • een groot personeelsbestand, dat deels door de eigen onderhoudsdienst veroorzaakt wordt, en daardoor hoge personeelskosten; • een stijgend gemiddeld niveau van de bedrijfslasten. Het solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over Acantus luidt: ‘voldoende solvabiliteit.’ Acantus is beoordeeld als een A1-corporatie, wat betekent dat ‘de voorgenomen activiteiten in de periode 2011 tot en met 2015 passend zijn bij de financiële mogelijkheden van de corporatie.’ Ondanks bovengenoemd oordeel is de RvC zich - mét de directie - zeer bewust van de grote uitdagingen waar Acantus op middenlange en langere termijn voor staat. Het is de gezamenlijke overtuiging dat er in 2012 beleid geformuleerd moet worden voor een toekomstbestendige visie.

51

Voel je thuis

Bedrijfsplan, begroting, treasuryjaarplan 2012 In 2011 is net als in voorgaande jaren volop aandacht besteed aan financiële meerjarendoorrekeningen. Dit gebeurde aan de hand van het bedrijfsplan, begroting en het treasuryjaarplan 2012 en rapportages en besprekingen met directie, accountant en de concern controller. In de besprekingen is expliciet aandacht besteed aan het meerjarenperspectief voor de jaren 2013-2016. De conclusie die door de RvC en directie wordt gedeeld is dat de financiële positie van Acantus in de komende jaren bij ongewijzigd beleid verslechtert. De RvC ondersteunt daarom het standpunt van de directie om in 2012 de lastenstijging op te vangen door het investerings- en onderhoudsprogramma aan te passen. Ook ondersteunt de RvC het plan van de directie om in 2012 een aantal (nieuwe) strategische keuzes te maken of gemaakte keuzes bij te stellen om daarmee de financiële positie van Acantus te verbeteren. Afgesproken is dat de directie in het eerste halfjaar van 2012 daarvoor toekomstscenario’s uitwerkt en de uitkomsten van die scenario’s met de RvC deelt en bespreekt. Aan de hand van de scenario’s zal vervolgens gesproken worden over het meerjarenperspectief en de eventuele noodzakelijke beleidswijzigingen. Met genoemde aanvullingen en vervolgafspraken heeft de RvC het bedrijfsplan, begroting en treasuryjaarplan 2012 goedgekeurd. Externe accountant De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de externe accountant. Conform de Governance Code moet periodiek beoordeeld worden of de opdracht aan de accountant moet worden herzien of dat er een ander bureau moet worden gecontracteerd. Gelet op ontwikkelingen op het gebied van risicomanagement, verslagleggingsregels en strategisch voorraadbeheer heeft de algemeen directeur de wens geuit om de samenwerking met de huidige accountant Ernst & Young voort te zetten. De RvC ondersteunde dit voorstel en heeft geadviseerd om de accountant bij bovengenoemde onderwerpen nauw te betrekken. In 2011 is daarom besloten het contract met Ernst & Young te verlengen met nogmaals twee jaar. Inhoud van het toezicht De RvC heeft twee commissies: de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Auditcommissie De Auditcommissie heeft in 2011 vier keer vergaderd. De commissie bestaat uit de heer J. Bruning, voorzitter, en de leden mevrouw De Rek en de heer Bentum. De commissie behandelde het jaarbericht 2010, trimesterrapportages, het bedrijfsplan en de begroting 2012 en het treasury jaarplan 2012. De Auditcommissie heeft een eigen reglement dat is beschreven in het Reglement van de Auditcommissie.

52


Remuneratiecommissie Ook de Remuneratiecommissie heeft een eigen reglement. Deze commissie bestaat uit de heer De Wit, voorzitter, en mevrouw Hadders en wordt, als dat nodig is, aangevuld met gespecialiseerde adviseurs. De Remuneratiecommissie heeft in april de prestaties van de algemeen directeur in 2010 beoordeeld en de doelstellingen voor 2011 besproken. Als belangrijkste resultaten en doelen zijn benoemd: • het verder investeren in de positie en toegevoegde waarde van Acantus in de totale keten van sociale huis vesting en aanpalende onderwerpen als krimp en leefbaarheid; • het verder ontwikkelen van stuur- en managementinformatie; • het op sterkte brengen van het managementteam van Acantus. In het verslagjaar bestond de bezoldiging van de algemeen directeur uit een salaris, emolumenten (zoals een ziektekostenverzekering en een bedrijfsauto) en pensioenpremies. In overleg met de huidige algemeen directeur is in 2008 besloten om de prestatiebeloning af te schaffen. Algemeen directeur: Naam (functie)

Dhr. H. (Harry) Kremer

Geboren

27-07-1954

Nevenfuncties

Bestuurslid Stichting Turfcentrale (onbezoldigd)

Bestuurslid Commerciële Club Groningen (onbezoldigd)

Benoeming

2009

Huidige benoemingstermijn 2013 De algemeen directeur heeft zoals dat in de Governance Code is vastgelegd een contract voor bepaalde tijd. Het contract van de heer Kremer eindigt op 1 januari 2013. De bezoldiging bedraagt E 165.000 en voldoet aan de zogenaamde Balkenende-norm (E 187.000 bruto salaris). Verdere specificaties over de bezoldiging zijn opgenomen in de jaarrekening. Overleggen De RvC en de Ondernemingsraad De RvC heeft in 2011 twee keer overlegd met de Ondernemingsraad. Tijdens deze besprekingen was ook de algemeen directeur aanwezig. Er werd gesproken over de interne organisatie, het organisatieveranderingstraject ‘Naar één Acantus’, het jaarbericht 2010, het OR-jaarverslag 2010 en de zelfevaluatie van de RvC. De RvC ervaart de gesprekken met de OR als zeer positief en constructief en vindt deze gesprekken een belangrijk meetpunt en informatiebron. De Ondernemingsraad heeft aangegeven dat zij deze halfjaarlijkse gesprekken ook willen benutten voor een dialoog met de RvC. Afgesproken is dat beide partijen daar inhoud aan geven zonder dat de formele taak en rol van de RvC in het geding komt. Beide partijen gaan in 2012 gezamenlijk terugblikken op het organisatieontwikkeltraject ‘Naar één Acantus’. De RvC en de huurderorganisaties In 2011 is er tweemaal overleg geweest met de huurdersorganisaties SPBA en BPD. Ook bij deze overleggen was de algemeen directeur aanwezig. Naast de halfjaarlijkse overleggen woonden de huurderscommissarissen, de heer De Wit en de heer Bentum, in 2011 de jaarvergadering van SPBA bij.

53

Voel je thuis

De gespreksonderwerpen tijdens de gezamenlijke overleggen waren regionale ontwikkelingen, de samenwerking met Acantus, projecten van de huurdersorganisaties en het jaarverslag van de RvC over 2010. Ook is gesproken over de uitkomsten van de zelfevaluatie van de RvC waar afgevaardigden van beide organisaties hun medewerking aan verleenden. De huurdersorganisaties zijn zeer belangrijke informatiebronnen voor de RvC waar het gaat om het het huurdersbelang. Zowel de huurdersorganisaties als de RvC praten daarom in het gezamenlijk overleg op een open manier over onderwerpen die de huurdersbelangen raken en voor hen relevant zijn. Hierdoor kan de RvC haar rol naar de bestuurder van Acantus nog beter invullen en de huurdersorganisaties weten zich verzekerd van toezicht zoals dat verwacht mag worden. Omdat zowel de RvC als de huurdersorganisaties het belangrijk vinden om dit overleg verder te verbeteren is afgesproken om in 2012 te spreken over actuele thema’s. De agenda voor het gezamenlijk overleg maken de RvC en huurdersorganisaties samen. Geschillencommissie De RvC heeft kennisgenomen van het verslag van de Geschillencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. Een samenvatting van het verslag vindt u in hoofdstuk 1.9. Externe bijeenkomsten met belanghouders In 2011 organiseerde Acantus vier bijeenkomsten voor belanghouders waarin werd gesproken over het beleid en het toekomstperspectief van de corporatie. Tijdens deze bijeenkomsten waren telkens één of meerdere commissarissen aanwezig. Ook waren commissarissen aanwezig tijdens de eindejaarsbijeenkomst met belanghouders. Werkprogramma RvC in 2011 De RvC komt zes keer per jaar bijeen voor een regulier RvC-overleg. Daarnaast zijn er commissievergaderingen, themabijeenkomsten en overleggen met belanghouders. Tijdens twee vergaderingen was een commissaris afwezig in verband met ziekte of andere verplichtingen. Bij alle overige vergaderingen waren alle commissarissen aanwezig. In 2011 bestond het werkprogramma uit de de volgende overleggen en bijeenkomsten: • 6 reguliere vergaderingen • themabijeenkomst / excursie over zorgvastgoed, zorginnovatie • themabijeenkomst over krimp en strategische verkenning • 2 vergaderingen met de Ondernemingsraad • 2 vergaderingen met de huurdersorganisaties • 4 Auditcommissie vergaderingen • 1 bijeenkomst tussen accountant en de leden van de Auditcommissie • 1 bijeenkomst van de Remuneratiecommissie • 2 bijeenkomsten van huurderscommissarissen met huurdersorganisatie(s) • 5 bijeenkomsten met belanghouders • sollicitatiegesprekken managementteam-functies • periodiek bilateraal overleg tussen RvC voorzitter en algemeen directeur Enkele leden van de RvC waren tevens betrokken bij de sollicitatieprocedure van de managementfuncties manager Wonen, manager Strategisch Vastgoed en manager Financiën.

54


Besluiten De belangrijkste besluiten Raad van Commissarissen in 2011 waren: • vaststelling van het verslag beoordelingsgesprek 2010 met de algemeen directeur; • goedkeuring van het jaarbericht 2010 inclusief de bevindingen van de accountant; • benoeming van de heer M. Bentum als lid; • herbenoeming van mevrouw A. Hadders als voorzitter voor een tweede zittingsperiode; • herbenoeming van de heer Bruning als lid voor een tweede zittingsperiode; • goedkeuring van het bedrijfsplan/begroting 2012 en het treasury-jaarplan 2012. Goedkeuring door de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft, ingevolge artikel 28 van de statuten van Stichting Acantus Groep, de verantwoordingsstukken over 2011 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door Ernst & Young Accountants afgegeven controleverklaring betreffende de jaarrekening en het assurancerapport inzake de naleving van specifieke weten regelgeving, zoals deze elders in dit verslag zijn opgenomen. Gelet op onze bevindingen hebben wij het jaarbericht 2011 goedgekeurd. Veendam, 27 juni 2012 A. Hadders (voorzitter)

J. de Wit (vice-voorzitter)

M. Bentum

J. Bruning

J.C. de Rek

55

Voel je thuis

5 Jaarrekening 5.1 Balans per 31 december 2011 (na voorstel verwerking resultaat) Activa Bedragen x E 1.000 Vaste activa

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

367.641

368.818

6.055

5.619

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.552

7.776

380.248

382.213

Financiële vaste activa Deelnemingen Overige

45

45

1.922

2.160

1.967

2.205

382.215

384.418

Vlottende activa Voorraden Magazijnvoorraden

764

793

Voorraad verkoopwoningen en kavels

2.564

3.030

3.328

3.823

Onderhanden projecten Onderhanden verkoopwoningen

-

47

-

47

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Belastingen Overige vorderingen

777

751

22

73

2.625

2.625

281

152

Overlopende activa

1.818

897

5.523

4.498

Liquide middelen Totaal

56

2

4.366

8.853

12.734

391.068

397.152

Jaarbericht 2011 Jaarrekening

Passiva Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen Kapitaal

-

-

Overige reserves

87.885

89.382

87.885

89.382

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

-

3.180

Voorziening jubileum uitkering

380

380

380

3.560

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen en overheid

254.632

255.627

254.632

255.627

27.232

32.694

Kortlopende schulden Leningen kredietinstellingen en overheid Bankkrediet

5.544

-

Schulden aan leveranciers

4.429

3.142

Belastingen en premies sociale verzekering

1.346

2.756

43

31

Groepsmaatschappijen Overige schulden

1.174

1.870

Overlopende passiva

8.403

8.090

48.171

48.583

Totaal

391.068

397.152

57

Voel je thuis

58


5.2 Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2011

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen

69.104

67.194

2.757

2.670

27

258

Verkoopresultaten bestaand bezit

4.089

3.486

Omzet nieuwbouw koopwoningen en kavels

2.451

3.637

Mutatie onderhanden werk nieuwbouw koopwoningen en kavels Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

(435)

(581)

1.144

1.119

438

175

Som der bedrijfsopbrengsten

79.575

77.958

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

9.601

8.985

16.344

19.649

2.096

3.248

Salarissen

9.818

9.779

Sociale lasten

1.363

1.292

Waardeveranderingen materiële vaste activa Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

Pensioenpremies

1.702

1.763

Lasten onderhoud

15.202

13.197

Overige bedrijfslasten

13.325

14.111

Som der bedrijfslasten

69.451

72.024

10.124

5.934

Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

396

68

(11.960)

(12.026)

(1.440)

(6.024)

Belastingen Resultaat deelnemingen

(135) 78

1.680 -

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

(1.497)

(4.344)

59

Voel je thuis

5.3 Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijging- of vervaardigingprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Met ingang van het boekjaar 2012 is de gewijzigde richtlijn 645 toegelaten instellingen volkshuisvesting van de Raad voor de Jaarverslaggeving definitief van toepassing. De aanbeveling om de nieuwe richtlijn 645 al in de jaarrekening 2011 toe te passen is niet opgevolgd, omdat de verschijningsdatum van de handreiking voor het toepassen van de RJ 645 2011 pas op een zeer laat moment is bekendgemaakt (2 februari 2012). Consolidatie Op grond van artikel 2:407 lid 2 BW (de geringe omvang van activiteiten van deelnemingen) wordt afgezien van consolidatie. Belastingplicht Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient Acantus een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden, zoals vastgelegd in de zogenaamde VSO 2. Bij de berekening van de belasting is rekening gehouden met een nadere uitleg van de VSO 2. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient een belastinglatentie gevormd te worden, voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Er is in deze jaarrekening geen (actieve) belastinglatentie gevormd voor de verschillen in de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie (zonder verkoopplannen binnen 5 jaar) omdat de fiscale boekwaarde bij beëindiging van de exploitatie niet tot afwikkeling komt. De nominale latentie hierover is nog niet bepaald omdat de desbetreffende gegevens nog in bewerking zijn. Voor bezit in exploitatie met verkoopplannen binnen 5 jaar is geen actieve latentie gevormd gezien de onzekerheid over het verloop van de aantallen verkopen en de onzekerheid omtrent het feit welke woningen worden verkocht. Voor de verschillen in waardering van de langlopende schulden en vorderingen alsmede de derivaten is een actieve latentie gevormd. Gezien de lange looptijd is deze op contante waarde gewaardeerd tegen een rentepercentage van 4%. Ook is een actieve latentie gevormd voor te verrekenen compensabele verliezen. De belastingen worden in de jaarrekening bij het hoofd van de fiscale eenheid verwerkt. Met ingang van 1 januari 2008 is dit de Stichting Acantus Groep. De belastingen in de winst-en verliesrekening worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijke niet aftrekbare kosten. Tevens wordt daarbij rekening gehouden met wijzigingen in de latente belasting vorderingen en -verplichtingen uit hoofde van wijzigingen in het belastingtarief, een herbeoordeling van de realisatiemogelijkheid van latente belastingvorderingen of een wijziging in de verwachte realisatie van een actief.

60


Balanswaardering Materiële vaste activa De waardering van de onroerende en roerende goederen in exploitatie vindt plaats tegen de aanschaffingswaarde dan wel lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn annuïtair berekend (woningen en woongebouwen) of lineair (activa ten dienste van de exploitatie, zoals kantoorpanden en inventaris). De grond is geactiveerd tegen aanschaffingswaarde, afschrijving vindt niet plaats. Op monumentale panden worden hogere restwaarden gehanteerd, alleen de na-investeringen worden annuïtair afgeschreven. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten (gebaseerd op de WSW-normen) gehanteerd: • Voor de rekenrente zijn wij uitgegaan van de gemiddelde rentevoet voor leningen zoals gebruikelijk in de sector, ofwel 5,25%. De met eigen geld gefinancierde projecten of delen van projecten worden met hetzelfde percentage doorgerekend. • Voor de kosten zijn wij uitgegaan van een toerekening van kosten per woning op basis van de eigen kosten voor algemeen beheer, niet planmatig onderhoud, planmatig onderhoud en een normatieve leegstand. De indexen over de jaren zijn als volgt:

2012

2013

2014

2015

2016

>2016

huurderving

3,80%

3,60%

3,40%

3,20%

3,10%

2,00%

algemeen beheer

2,67%

2,83%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

onderhoud

2,00%

2,50%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

• Voor de huurprijzen is gerekend met de huurprijs over januari 2012 en het eigen beleid ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. De indexen over de jaren zijn als volgt:

2012

2013

2014

2015

2016

>2016

huurverhogingen

2,30%

1,67%

1,83%

2,00%

2,00%

2,00%

Daarnaast worden de huren bij mutatie verhoogd tot streefhuurniveau (alleen de eerste vijf jaar ingerekend). De onroerende goederen in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. Indien het verwachte onrendabele deel van het project hoger is dan de bestede bedragen ultimo boekjaar, is voor het verschil een voorziening gevormd. De waardering van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie vindt plaats tegen de aanschaffingswaarde onder aftrek van afschrijvingen op basis van een vast percentage van deze waarde. De afschrijvingstermijnen zijn als volgt weer te geven: • woningen en woongebouwen

50 jaar

• gebouwen t.b.v. zorginstellingen

40 jaar

• overige installaties

15 - 25 jaar

• dienstgebouwen

25 - 50 jaar

• overige activa ten dienste van de exploitatie

3 - 10 jaar

Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen worden gewaardeerd tegen de intrinsieke waarde. Indien nodig wordt een aanvullende voorziening getroffen.

61

Voel je thuis

Overige Dit betreft een (langlopende) lening aan een collega-corporatie. Daarnaast zijn latente belastingvorderingen opgenomen. De latente belastingvorderingen zijn opgenomen voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de langlopende leningen, voorzover deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen worden betrokken. De opgenomen latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde op basis van 4% nettorente. De netto rente is de geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De gemiddelde looptijd van de actieve belastinglatentie is 8 jaar. Voorraden Magazijnvoorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Voorraad verkoopwoningen en kavels De projecten nieuwbouw koopwoningen en kavels die nog niet aan derden zijn verkocht, zijn gewaardeerd tegen de voortbrengingskosten, inclusief doorbelasting interne kosten. Onderhanden projecten De projecten nieuwbouw koopwoningen zijn gewaardeerd tegen de bestede kosten (inclusief doorbelasting interne kosten) onder aftrek van ontvangen kooptermijnen. Ten aanzien van de waardering is gerekend met de percentage of completion methode. Vorderingen De waardering vindt plaats tegen de nominale waarde voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Onder de latente belastingvorderingen is een post opgenomen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie als gevolg van het verlies geleden in voorgaande boekjaren. Dit omdat het waarschijnlijk is dat er voldoende toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn om het verlies te compenseren voor de expiratiedatum. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Het betreft de voorziening voor onrendabele investeringen ten behoeve van nieuwe huurwoningen in ontwikkeling ultimo boekjaar. Voor de bepaling wordt verwezen naar de post materiële vaste activa. Voorziening jubileum uitkering De voorziening is getroffen in verband met de cao-afspraken ten aanzien van toekomstige uitkeringen en jubilea. Het gaat hierbij om langdurige dienstverbanden en dienstverbandbeëindiging. De hoogte is gebaseerd op anciënniteitprincipes. De voorziening is contant gemaakt op basis van 4%. Langlopende schulden De leningen kredietinstellingen en overheid worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het lineaire dan wel annuïteitensysteem. De aflossingsverplichtingen voor het komende boekjaar worden gepresenteerd onder de korte schulden (leningen kredietinstellingen en overheid).

62


Acantus maakt gebruik van financiële instrumenten in de vorm van renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Acantus waardeert deze renteswaps onder toepassing van RJ 290 op basis van kostprijs hedge-accounting indien aan de op basis van RJ 290 van toepassing zijnde voorwaarden wordt voldaan. Door de grote renteschommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. De marktwaarde van de swaps is, overeenkomstig de geldende regelgeving (kostprijs hedge-accounting), niet in de balans verwerkt. Voor zover deze derivaten niet matchen met de gekoppelde leningen, en dus ineffectief zijn, worden de financiële effecten in de balans en winst- en verliesrekening verwerkt. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huren Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van derving leegstand en oninbaarheid. Vergoedingen Dit betreft van huurders (boven de netto huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor de levering van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Tevens vindt een financiële afrekening plaats met de huurders. Overheidsbijdragen Dit betreft de ontvangen jaarlijkse bijdragen in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidie (BWS) en de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG). In 2008 is door de rijksoverheid een start gemaakt met de afkoop van een aantal bijdragen. Deze afkoop gebeurt in het kader van het rijksbeleid om tot een administratieve lastenverlichting te komen voor de komende jaren. Deze post zal daarom in de komende jaren verdwijnen. Verkoopresultaten bestaand bezit De verkoopresultaten van bestaande woningen en verkoop van braakliggende kavels zijn hieronder verantwoord nadat deze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Omzet verkoop nieuwbouw koopwoningen en kavels Dit betreft het totaal van verkoopprijzen en kooptermijnen op nieuwbouw koopwoningen en kavels. Mutatie onderhanden werken Dit betreft de mutatie in onderhanden werken van de te verkopen nieuwbouw koopwoningen en kavels. Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft de kosten van administratieve en technische ondersteuning bij de productie van nieuwe huuren koopwoningen, alsmede de eigen uren van het onderhoudsbedrijf ten behoeve van woningverbeterend onderhoud.

63

Voel je thuis

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere de aan huurders doorberekende kosten voor administratie en onderhoud verantwoord. Gefactureerd onderhoud aan derden is eveneens onder deze post opgenomen. Waardeveranderingen materiële vaste activa De afwaardering op structureel verliesgevende complexen, de zogenaamde onrendabele top (de verschillen tussen bedrijfswaarde en boekwaarde) wordt hieronder verantwoord. Ook als er woningen worden gesloopt,worden de hiermee samenhangende kosten (boekwaarde, sloopkosten en uitplaatsingskosten) hier verantwoord. Onderhoud dat samenhangt met woningverbeteringen wordt ook onder deze post verantwoord. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Dit betreft de kosten van derden die betrekking hebben op de bouw van nieuwe koopwoningen en kavels. Lasten onderhoud Hieronder wordt het dagelijks en planmatige onderhoud verantwoord. Het betreft de uitbestedingen aan derden en materiaalverbruik. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Hierin zijn onder andere opgenomen de opstalverzekeringspremies, de belastingheffingen, de servicekosten van derden en de overige werkapparaatskosten. Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd pensioenregeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling overeenkomstig RJ 271.310. Voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2011 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 101% (ultimo 2010: 104%). De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 117%.

64


Sinds 2009 is de dekkingsgraad onder de minimaal vereiste grens van 105% gedaald en daarmee ontstond een dekkingstekort. Het pensioenfonds heeft binnen de daarvoor gestelde wettelijke termijn een herstel plan ingediend bij De Nederlandsche Bank (DNB), waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (kortetermijnherstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (langetermijnherstelplan). Uit de begin 2012 uitgevoerde evaluatie blijkt dat de koers in het herstelplan nog steeds haalbaar is en dat het pensioenfonds naar verwachting tijdig uit het dekkings- en reservetekort zal komen. Hoewel men verwacht tijdig de tekorten kunnen wegwerken, kan niet uitgesloten worden dat het pensioenfonds nog aanvullende maatregelen moet gaan nemen. Momenteel wordt onderzocht welke aanvullende maatregelen er eventueel zouden kunnen worden genomen als de financiële situatie zich anders ontwikkelt dan verwacht. Te denken valt aan het verhogen van de premie of het versoberen van de pensioenregeling. Wel heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2012 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

65

Voel je thuis

5.4 Toelichting op de balans

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwbouw huur Bij: aankoop huur Bij: verbetering \ na-investering Desinvesteringen Subtotaal Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

368.818

355.150

5.047

8.479

-

12.656

4.758

2.401

(2.144) 376.479 (8.838)

(1.978) 376.708 (7.890)

367.641

368.818

133.559

126.238

501.200

495.056

Cumulatieve afschrijvingen Aanschaffingswaarde per 31 december

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Boekwaarde per 1 januari Bij: investeringen Bij: koopprojecten

5.619

5.568

13.280

13.182

-

838

Af: naar onroerende en roerende zaken in exploitatie

(5.047)

(8.479)

Af: onrendabel

(7.797)

(5.490)

Boekwaarde per 31 december

6.055

5.619

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Boekwaarde per 1 januari Investeringen

66

7.776

9.274

148

828

Desinvesteringen

(609)

(1.231)

Afschrijvingen

(763)

(1.095)

Boekwaarde per 31 december

6.552

7.776

Cumulatieve afschrijvingen

5.349

6.034

Aanschaffingswaarde per 31 december

11.901

13.810


Onderstaand overzicht toont het verloop in de bedrijfswaarde gedurende het verslagjaar Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

,

Bedrijfswaarde per 1 januari, inclusief grond

459.273

Bij: correctie rentabiliteitswaarde

16.293 475.566

Mutaties over 2011 - autonome waardemutatie

(11.036)

- realisatie verkoop en sloop

(1.390)

- realisatie nieuwbouw/aankoop/verbetering

9.231

- economische parameters

(5.997)

- huurbeleid

40.192

- levensduur

3.053

- beheerkosten

(4.374)

- onderhoudslasten

(7.622)

Totaal mutaties bedrijfswaarde

22.057

Mutaties grondwaarde

1.276

Mutatie rentabiliteitswaarde correctie

4.065

Bedrijfswaarde per 31 december, inclusief grond

502.964

Ten opzichte van de boekwaarde ad € 367.641 is er dus een overwaarde van € 135.323. • Ten aanzien van het moment van discontering van de kasstromen rekent Acantus met medio (midden van een jaar). • De autonome waardemutatie leidt door de berekening van de bedrijfswaarde op verschillende tijdstippen (ultimo 2011 ten opzichte van ultimo 2010) tot een lagere bedrijfswaarde. • Onder realisatie verkoop en sloop, verbetering en nieuwbouw wordt het effect van de mutaties in het bezit op de bedrijfswaarde bepaald. De waardemutatie die zo berekend wordt, is veroorzaakt door het gerealiseerde beleid. • De mutatie economische parameters wordt veroorzaakt door een wijziging in de exploitatielasten die zijn doorgerekend met de nieuwe indexeringen. • In de nieuwe bedrijfswaarde 2011 is gerekend met hogere huurstijgingen en streefhuren over de periode tot en met 2016. • De minimale exploitatieduur van een woning(complex) is verlengd tot 5 jaar. • Het beheerbeleid (algemeen beheer en exploitatiekosten van het onroerend goed). De ten behoeve van de bedrijfswaarde 2011 ingerekende kosten zijn hoger dan die in de bedrijfswaarde 2010. • In de bedrijfswaarde 2011 opgenomen normen voor onderhoud zijn hoger dan die van de bedrijfswaarde 2010. • De mutatie in de grondwaarden werden veroorzaakt door nieuwbouw. • De mutatie in de correctie van de rentabiliteitswaarde wordt veroorzaakt door een groter verschil tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de werkelijke rentevoet.

67

Voel je thuis

Woningen en woongebouwen Er is een verkooplijst van circa 850 te verkopen huurwoningen, die in de komende jaren gemiddeld per stuk € 105.000,- zullen opbrengen. Voor het boekjaar 2012 wordt verwacht dat 44 woningen worden verkocht. De verkoopwaarde bedraagt € 4,6 miljoen en de boekwaarde hiervan is € 0,9 miljoen. De woningen en woongebouwen en de onroerende goederen, niet zijnde woningen, zijn verzekerd op basis van herbouwwaarde tegen het risico van brand-, storm- en vliegtuigschade. Ingeval van schade zullen verzekeraars geen beroep doen op onderverzekering. De WOZ-waarde (prijspeil 1 januari 2011) bedraagt per 31 december 2011 € 1,4 miljard. Dienstgebouwen en inventaris De verzekerde waarde van dienstgebouwen bedraagt € 7 miljoen en van de inventarissen € 5 miljoen per balansdatum. De verzekering vindt plaats op basis van herbouw- c.q. nieuwwaarde. De WOZ-waarde van de kantoorpanden bedraagt per 31 december 2011 € 3,3 miljoen.

68


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Financiële vaste activa Deelnemingen • Acantus Woongoed BV (100%)

45

45

Saldo per 31 december

45

45

Saldo per 1 januari

45

45

Resultaat boekjaar

78

-

Uitgekeerd dividend

(78)


45

• Acantus Woongoed BV

45

Acantus Woongoed BV is gevestigd te Winschoten. Stichting Acantus Groep heeft een belang van 100% in deze besloten vennootschap.

Overige • Rabo ledencertificaten

-

94

624

633

• Latente vennootschapsbelasting

1.298

1.433


1.922

2.160

Saldo per 1 januari

94

94

Verkoop

(94)

• Chr. Stichting voor Woningbouw BCM, collegiale financiering

• Rabo-ledencertificaten


-

-

94

633

641

• Chr. Stichting voor Woningbouw BCM collegiale financiering Saldo per 1 januari Aflossing Saldo per 31 december

(9)

(8)

624

633

1.433

1.528

• Latente vennootschapsbelasting Saldo per 1 januari Ten laste van resultaat Saldo per 31 december

(135) 1.298

(95) 1.433

69

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vlottende activa Voorraden Magazijnvoorraden Voorraad verkoopwoningen en kavels

764

793

2.564

3.030

Onderhanden verkoopwoningen Saldo per 1 januari Bij: kostprijs Af: omzet

47

52

2.096

3.248

(2.451)

(3.637)

Af: resultaat op projecten

(80)

(192)

Mutaties

388

576

-

47

777

751

22

22

-

51

22

73

- latente vennootschapsbelasting 2006 t/m 2011

2.625

2.625

Totaal belastingen

2.625

2.625

Saldo per 31 december Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente - te vorderen bijdragen inzake WVG- en BWS-subsidies - te vorderen projectbijdragen Totaal gemeente Belastingen

70


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Overige vorderingen - vorderingen op vroegere huurders

45

79

- te vorderen overigen

236

73

Totaal overige vorderingen

281

152

Overlopende activa - rekening-courantverhoudingen VVE’s en derden - te verrekenen herstructureringskosten

2

-

105

788

- overige

1.711

109

Totaal overlopende activa

1.818

897

- kas

2

5

- rekening-courant banken

-

4.361

Totaal liquide middelen

2

4.366

Liquide middelen

Eigen vermogen Kapitaal

-

-

Overige reserves Algemene bedrijfsreserve Saldo per 1 januari

89.382

93.726

Jaarresultaat overeenkomstig de winst-en-verliesrekening

(1.497)

(4.344)


87.885

89.382

In het kader van de deelname aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw dient Acantus Groep reglementair op basis van de door het WSW geborgde leningen een obligo aan te houden van rond € 9,9 miljoen.

71

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

Vorig boekjaar E

Voorzieningen Onrendabele investeringen (voornamelijk kortlopend) Saldo per 1 januari

3.180

Mutaties in het boekjaar

(3.180)


-

831 2.349 3.180

Voorziening jubileumuitkering Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar Saldo per 31 december Langlopende schulden

380

380

-

-

380

380

Leningen kredietinstellingen en overheid 288.321

265.392

-aangetrokken nieuwe leningen

Saldo per 1 januari

30.000

45.000

-aflossing

(36.457)

(22.071)


281.864

288.321

Af: aflossing komend boekjaar

(27.232)

(32.694)


De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,4% (2010: circa 4,5%). De duration van onze leningenportefeuille bedraagt 9,7 (2010, 8,1). Tot een bedrag van € 269,4 miljoen worden de leningen door het WSW geborgd. Voor de resterende leningen ten bedrage van rond € 12,5 miljoen blijft de overheid garant staan. Leningen met een resterende looptijd langer dan vijf jaar hebben een waarde van € 207 miljoen.

72

254.632

255.627


Hedge tabel roll-overs derivaten per 31-12-2011

Type Ingangsdatum

Einddatum

Rentebasis

Tegenpartij ABN AMRO Bank

Hoofdsom Marktwaarde

per

31-12-2011

Payers

04-05-2009

02-05-2019

4,59%

(10.000.000)

(2.056.780)

BNG

Vast

02-05-2011

02-05-2019

EUR 3M

10.000.000

pm

Robeco

Vast

02-03-2009

02-05-2011

EUR 3M

10.000.000

pm (2.467.683)

ABN AMRO Bank

Payers

01-11-2007

01-11-2024

4,62%

(10.000.000)

Variabel

03-09-2007

01-11-2024

EUR 3M

10.000.000

pm

Payers

01-12-2008

01-12-2021

4,62%

(10.000.000)

(2.134.534)

Variabel

18-12-2008

01-12-2021

EUR 3M

10.000.000

pm

Totaal

(6.658.997)

NWB Bank ABN AMRO Bank NWB Bank

Acantus heeft in het verleden een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, om leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. Een Payers Swap is een rentecontract met een waarde ontwikkeling,afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. De marktwaarde van de swaps ultimo 2011 is circa € 6.659.000 negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De negatieve marktwaarde ad € 7,5 miljoen zou worden bereikt indien per balansdatum de rente nog met 0,3% gedaald zou zijn. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 8 jaar.

73

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Kortlopende schulden Leningen kredietinstellingen en overheid - aflossingsverplichting

27.232

32.694


27.232

32.694

Bankkrediet - rekening courant

5.544

-


5.544

-

Met de huisbank is een kredietovereenkomst aangegaan tot een maximum van € 15 miljoen. Schulden aan leveranciers - overige crediteuren

4.429

3.142

Totaal

4.429

3.142

Belastingen en premies sociale verzekering - pensioenpremies

305

188

- loonheffing/sociale lasten

314

356

- omzetbelasting

727

2.212

1.346

2.756

43

31

Totaal Groepsmaatschappijen

Overige schulden - vakantiedagen - te verrekenen met het personeel - nog te betalen kosten Totaal

74

565

521

79

19

530

1.330

1.174

1.870


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Overlopende passiva 6.463

5.944

- vooruit ontvangen huren

- niet vervallen rente leningen

880

943

- vooruit ontvangen huurtoeslag

644

663

- te verrekenen servicekosten

416

540

Totaal

8.403

8.090

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake nieuwbouw van huurwoningen bedragen per 31 december 2011 € 3,6 miljoen. In december 2010 is met de woningcorporaties een CAO akkoord bereikt over onder andere een individueel loopbaanontwikkelingsbudget (2010 tot en met 2014) van in totaal € 4.500,- per werknemer. Acantus heeft hiervoor geen verplichting in de balans opgenomen. Ten behoeve van kantoormiddelen is er een huurcontract afgesloten met een restant looptijd van 4 jaar voor een restantwaarde van € 0,4 miljoen. Voor het grootste deel zijn voor onze auto’s leasecontracten afgesloten, de resterende looptijd van de contracten bedraagt 4 jaar met een waarde van € 1,6 miljoen.

75

Voel je thuis

5.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto huur - woningen en woongebouwen - onroerende goederen, niet zijnde woningen Af: - huurderving wegens leegstand - derving wegens oninbaarheid

67.164

65.358

4.487

4.276

71.651

69.634

(2.285)

(2.170)

(262)

(270)

Totaal

69.104

67.194

Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen leveringen en diensten Af: huurderving wegens leegstand

2.799 (42)

2.713 (43)

Totaal

2.757

2.670

Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdragen

27

258

27

258

Totaal

Verkoopresultaten bestaand bezit Verkoop bestaande woningen

3.743

2.787

Inbreng kavels t.b.v. de koopsector

126

380

Inbreng kavels t.b.v. de huursector

220

319

4.089

3.486

2.451

3.637

Totaal Verkoopresultaten nieuwbouw koopwoningen en kavels Omzet nieuwbouw koopwoningen en kavels

Totaal

76

2.451

3.637


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

Vorig boekjaar

E

E

Mutatie onderhanden werken nieuwbouw koopwoningen en kavels Mutatie

(435)

(581)

(435)

(581)

Totaal

Geactiveerde productie eigen bedrijf Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw huurwoningen Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw koopwoningen Doorbelasting uren t.b.v. woningverbetering

474

504

39

95

631

520

1.144

1.119

Totaal

Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen administratie

83

97

Bijdrage huurders voor onderhoud en

onderhoud derden (inclusief W.V.G)

355

78

Totaal

438

175

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

8.838

7.890

763

1.095

9.601

8.985

Waardeveranderingen materiële vaste activa Kosten herstructurering (sloop) Onrendabele deel investering huur en koop Onrendabel deel investering aankoop huurwoningen Woningverbeterend onderhoud

(60) 2.524

757 7.482

-

2.753

13.880

8.657

Totaal

16.344

19.649

77

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Kosten derden nieuwbouw koopwoningen en kavels

2.096

3.248

Totaal

2.096

3.248

Salarissen Salarissen, inclusief vakantietoeslag Uitkering ziekengeld/zwangerschapsverlof/WAO

9.218 (86) 9.132

9.376 (56) 9.320

Inleenkrachten

686

459

Totaal

9.818

9.779

Het gemiddelde aantal werknemers over 2011 bedroeg 217,8 fte’s (2010 = 228,5fte’s) Over 2011 waren er gemiddeld 9,3 fte (2010 rond 6 fte) aan inleenkrachten werkzaam bij Acantus in de binnendienst. Sociale lasten Belastingdienst

1.363

1.292

Totaal

1.363

1.292

Pensioenpremies Pensioenfonds Woningcorporaties

1.702

1.763

Totaal

1.702

1.763

Onder de post salarissen is de volgende beloning voor de algemeen directeur opgenomen, dit mede in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (norm 2011 € 193.000):

H. Kremer

Functie

Algemeen directeur

Uren in dienst per week 2010

36

Uren in dienst per week 2011

36

Belastbaar loon volgens jaaropgave 2010

150.000

Belastbaar loon volgens jaaropgave 2011

152.000

Pensioenbijdrage 2010

47.000

Pensioenpremie 2011

48.000

Jaar in dienst

1985

78


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Lasten onderhoud Storing onderhoud

3.674

4.604

Mutatie onderhoud

3.872

3.726

Onderhoud t.b.v. de Verenigingen van Eigenaren

420

329

Planmatig periodiek en preventief onderhoud

12.697

10.041

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

20.663

18.700

Af: doorberekende kosten eigen onderhoudsdienst

(5.461)

(5.503)

Totaal

15.202

13.197

Overige bedrijfslasten: • Kosten leveringen en diensten: Gas, water en elektra

1.104

1.125

Onderhouds- en schoonmaakkosten

1.394

1.209

2.498

2.334

• Exploitatie woningen: 4.700

4.473

Verzekeringen

Onroerendezaakbelasting, waterschapslasten en erfpacht

338

340

Sociale leefbaarheidkosten

557

731

Technische leefbaarheidkosten

445

477

Heffingen WWI /Centraal Fonds Volkshuisvesting

716

614

Overige

433

366

7.189

7.001

823

865

283

297

53

54

3.399

3.560

• Beheerkosten: Personeelskosten: met o.a. reis- en verblijfkosten/ cao-vergoedingen Huisvestingkosten: met o.a. onderhoud/belastingen/ verzekeringen en energie Raad van Commissarissen: honorering (inclusief werkgeverslasten) Algemene kantoorkosten: met o.a. drukwerk/PR/advisering/ automatisering/telefoon Omzetbelasting (pro rata regeling)

(920)

-

3.638

4.776

13.325

14.111

Totaal

Conform artikel 2:382 lid a BW heeft het totale honorarium voor onderzoek jaarrekening en volkshuis vestingsverslag € 55.000 (incl. btw) bedragen. Overige controleopdrachten € 2.000 en andere niet-controle diensten € 1.000. In 2010 waren deze bedragen respectievelijk € 59.000, € 2.000 en € 1.000.

79

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Rentebaten Financiële vaste activa

23

25

Vorderingen

373

43

Totaal

396

68

Rentelasten Langlopende schulden

11.887

11.925

Kortlopende schulden

73

101

Totaal

11.960

12.026

Belastingen Belastingen over resultaat huidig boekjaar

-

1.775

Mutatie latente belastingvordering

(135)

(95)

Totaal

(135)

1.680

Acantus Woongoed BV

78

-

Totaal

78

-

Resultaat deelnemingen

Uitgaande van het commercieel resultaat 2011 is het fiscaal belastbaar bedrag 2011 als volgt berekend

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Commercieel resultaat 2010 vóór vennootschapsbelasting

en resultaat deelnemingen

(1.440)

Verkoopresultaat bestaand bezit

(4.089)

Afschrijvingslasten

8.838

Onrendabele toppen

5.537

Grondexploitatie

Leningportefeuille en financiële instrumenten

Heffingen

716

Overige verschillen

(513)

Dotatie aan de herbestedingsreserve

Fiscaal belastbaar bedrag 2011

81 (543)

(8.587) -

De latentie per 31 december 2011 bedraagt € 2.625 en is gelijk aan 25% van het compensabel verlies over 2006 tot en met 2010. De compensabele verliezen zijn gebaseerd op een voorzichtige inschatting van de fiscale resultaten over de afgelopen jaren. Wij verwachten in de toekomst in principe fiscale winsten te realiseren, waardoor de latentie zal kunnen worden gerealiseerd. Over 2011 is derhalve geen belasting als resultaat opgenomen.

80


5.6 Kasstroomoverzicht Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar

E

E

E

Kasstroom operationele activiteiten Bedrijfsresultaat voor rente

10.124

5.934

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Belastingen

9.601

8.985

(135)

1.680

9.466

10.665

Veranderingen in het werkkapitaal: Vlottende activa

(482)

Kortlopende schulden

(495)

3.148 (2.497)

(977)

651

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Ontvangen interest Betaalde interest Resultaat deelnemingen

18.613

396 (11.960)

17.250

68 (12.026)

78

-

(11.486)

(11.958)

Kasstroom operationele activiteiten

7.127

5.292

Kasstroom investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

(9.805)

(23.535)

2.144

1.978

(3.180)

2.349

Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie voorziening onrendabele investeringen Onroerende zaken in ontwikkeling

(436)

(52)

(148)

(828)

609

1.231

(10.816)

(18.857)

Investeringen in vaste activa ten dienste van exploitatie Desinvesteringen in vaste activa ten dienste van exploitatie Kasstroom investeringsactiviteiten Kasstroom financieringsactiviteiten Aantrekken van langlopende schulden

30.000

45.000

Aflossing van langlopende schulden

(36.457)

(22.071)

238

105

Mutatie financiële vaste activa

Kasstroom financieringsactiviteiten

(6.219)

23.034

Mutatie liquide middelen en bankkrediet

(9.908)

9.469

81

Voel je thuis

5.7 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Acantus Groep te Veendam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Acantus Groep per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

82


Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Besluit beheer sociale-huursector, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG 2011-02 alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.

Groningen, 27 juni 2012

Ernst & Young Accountants LLP w.g. Drs. B.W. Littel RA

83

Voel je thuis

84

Feiten & Cijfers 2011

Voel je thuis

Aantal huurwoningen Tabel 1. Aantal huurwoningen per gemeente Gemeente

Totaal

Gesloopt

Opgeleverd

Totaal

aantal

aantal

woningen

woningen

per 31-12-10

per 31-12-11

Bellingwedde

727

17

2

Delfzijl

3.048

16

708

14

3.046

Oldambt*

3.824

9

13

5

3.807

Pekela

1.349

11

9

12

1.341

Veendam

2.713

3

Vlagtwedde**

1.391

7

Overige gemeenten*** Totaal *

Verkocht

129 13.181

37

50

2.710

21

1.405

52

129 13.146

In de gemeente Oldambt zijn er op 31 december 2010 4 woningen bijgekomen door een administratieve c orrectie.

** In de gemeente Vlagtwedde is er op 31 december 2010 per saldo 1 woning afgegaan door een administratieve correctie. *** Overige gemeenten: Borger-Odoorn, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Menterwolde, Slochteren, Stadskanaal.

Het totaal aantal woningen is in 2011 met 35 afgenomen. Dit past binnen ons beleid als gevolg van de bevolkingsdaling. Als gevolg van de recessie kiest de consument voor zekerheid en blijft zitten waar hij zit. Met name als het gaat om het kopen van een woning. Alleen in het lagere segment wordt nog verkocht.

Tabel 2. Aantal Acantus huurwoningen per kerngemeente en het totaal aantal woningen per 31-12-2011 Gemeente

Totaal aantal

% Acantus

Acantus

woningen

huurwoningen

huurwoningen

in de gemeente

t.o.v. totaal

Bellingwedde

708

4.089

17%

Delfzijl

3.046

11.850

26%

Oldambt

3.807

17.975

21%

Pekela

1.341

5.485

25%

Veendam

2.710

12.616

22%

Vlagtwedde

1.405

7.068

20%

13.017

59.083

22%

Totaal

86

Totaal aantal

Jaarbericht 2011 Feiten & Cijfers

Gemeente

% Acantus

% overige

huurwoningen

huurwoningen

% koopwoningen

Bellingwedde

17%

12%

71%

Delfzijl

26%

13%

61%

Oldambt

21%

18%

61%

Pekela

25%

11%

64%

Veendam

22%

13%

65%

Vlagtwedde

20%

14%

66%

Totaal

22%

14%

64%

Ten opzichte van 2010 is het aantal Acantus huurwoningen in de kerngemeenten met 35 woningen afgenomen. Het totaal aantal woningen in de kerngemeenten is met 85 toegenomen. Acantus bezit eind 2011 22% van de woningen in de kerngemeenten, dit is ten opzichte van vorig jaar niet veranderd. De overige huurwoningen in de kerngemeenten zijn eigendom van andere woningcorporaties, stichtingen of particuliere verhuurders. De meeste woningen in de kerngemeenten zijn koopwoningen.

Sloop Tabel 3. Geplande sloop afgezet tegen gerealiseerde sloop Gemeente

Begroot

Gerealiseerde

2011

sloop 2011

Bellingwedde

16

17

Delfzijl

17

Oldambt

11

9

Pekela

24

11

Veendam

Vlagtwedde

5

Overige gemeenten Totaal

73

37

Voor 2011 was gepland om 73 woningen te slopen. Van de geplande woningen zijn in 2010 al 28 woningen gesloopt, doordat deze eerder leeg kwamen te staan dan verwacht. In 2011 zijn de onderstaande 37 woningen gesloopt. Bellingwedde (17 woningen) • 15 woningen aan de Middenweg in Blijham • 2 woningen aan de Kastanjelaan in Bellingwedde Oldambt (9 woningen) • 4 woningen aan de E. Napstraat in Beerta • 2 woningen aan de J.P. Nuusweg in Finsterwolde (Ganzedijk) • 2 woningen aan de J.F. Zijlkerstraat in Beerta • 1 woning aan de Hogeweg in Scheemda Pekela (11 woningen) • 10 woningen aan de Hugo de Grootstraat in Oude Pekela • 1 woning aan de Wedderweg in Oude Pekela

87

Voel je thuis

De verwachting is dat de overige woningen gesloopt gaan worden in 2012 of 2013. In overleg met de huurders wordt nog gezocht naar vervangende woonruimte. In 2011 hebben we voor in totaal 26 huishoudens passende woonruimte gevonden. Dit is gebeurd in de gemeenten Bellingwedde (4), Oldambt (10) en Vlagtwedde (12). De overige 11 woningen die in 2011 zijn gesloopt, stonden al leeg. Acantus past de wettelijke voorgeschreven vergoeding voor verhuiskosten bij sloop toe, zoals met de huurdersorganisaties in een reglement is vastgelegd. Voor 2011 bedroeg deze vergoeding € 5.396,-. In de toekomst willen we ons sociaal plan herstructurering, en de daaruit voortvloeiende afspraken over vervangende woonruimte, strakker gaan hanteren. Op deze manier willen we bereiken dat sloopplanningen worden gehaald.

Tabel 4. Overzicht sloop in de afgelopen vijf jaar Gemeente Bellingwedde Delfzijl

2007

2008

2009

2010

2011

Totaal

15

5

12

4

17

53

178

147

131

62

518

Oldambt

67

37

4

22

9

139

Pekela

46

18

17

Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal

10

3

77

43

383

199

211

11

102

3

5

125

110

37

940

De sloop van woningen is in de afgelopen jaren sterk afgenomen. Dit heeft te maken met de huidige marktomstandigheden, zoals de economische recessie en demografische ontwikkelingen. Er is hierdoor geen structurele leegstand meer in de huurvoorraad. De jarenlange sloop van ongeveer 1.500 woningen in Delfzijl is inmiddels afgerond. Momenteel zijn we terughoudend met het slopen van huurwoningen, zeker als er geen plannen zijn voor herontwikkeling. Door de teruglopende vraag naar koopwoningen zijn de mogelijkheden voor herontwikkeling zeer beperkt. Er zijn in verschillende gemeenten projectontwik kelingen in voorbereiding. Zodra deze worden aanbesteed, wordt de sloop van verouderde huurwoningen in dat gebied aangezegd. Er zijn een beperkt aantal woningen gelabeld voor sloop in 2012 en latere jaren.

88


Verkoop Tabel 5. Verkoop van bestaande huurwoningen Gemeente

Verkocht

Voor verkoop

in 2011

gelabelde huur-

woningen 2011

Bellingwedde

2

53

Delfzijl

16

214

Oldambt

13

269

Pekela

9

136

Veendam

3

95

Vlagtwedde

7

70

21

50

858


Voor 2011 hadden we begroot 40 woningen in ons hele werkgebied te verkopen. In werkelijkheid hebben we 10 woningen meer verkocht. Doordat wij woningen in het laagste segment te koop aanbieden, is financiering voor een grotere groep haalbaar. Van de 50 woningen is één woning aan een zittende huurder verkocht. Van de overige 49 kopers, komen 37 uit ons werkgebied. Wij verkopen alleen woningen aan particulieren, met als voorwaarde dat zij er zelf gaan wonen.

Tabel 6. Overzicht van verkochte huurwoningen in de afgelopen vijf jaar Gemeente

2007

2008

2009

2010

2011

Totaal

5

7

5

6

2

25

Delfzijl

15

15

17

9

16

72

Oldambt

25

16

23

14

13

91

Pekela

17

12

10

2

9

50

Veendam

16

11

8

7

3

45

Vlagtwedde

10

10

8

3

7

38

4

1

2

2

9

92

72

73

Bellingwedde

Overige gemeenten Totaal Acantus

43

50

330

Ondanks de economische crisis zijn er in 2011 meer woningen verkocht dan het jaar daarvoor. De benodigde tijd om de woningen te verkopen is langer dan de jaren daarvoor. Dit heeft te maken met de verscherpte regelgeving voor de hypotheekverstrekking. Ons beleid is om de voor verkoop gelabelde woningen (eind 2011 zijn dit 858 woningen) bij mutatie te blijven verkopen. Jaarlijks gaat het om ongeveer 40 woningen. Als de verkoop niet lukt, blijft de woning in de verhuur.

89

Voel je thuis

Nieuwbouw Tabel 7. Geplande oplevering nieuwbouw huurwoningen afgezet tegen realisatie Gemeente

Begroot

Opgeleverd

2011

in 2011

Bellingwedde

Delfzijl

Oldambt Pekela

33

5

12

Veendam

26

Vlagtwedde

22


14

21

81

52

In 2011 zijn 52 nieuwe huurwoningen opgeleverd. De bouwsom van de woningen die in 2011 zijn opgeleverd en in aanbouw zijn, vallen binnen de maximale stichtingskostengrens van € 200.000,-. In 2011 zijn zowel appartementen als eengezinswoningen opgeleverd. Daarnaast hebben we ook appartementen gebouwd voor bewoners die vanwege een beperking worden begeleid in het wonen. In 2011 zijn de volgende 52 nieuwe woningen opgeleverd: Delfzijl (14 woningen) Aan De Helling in Delfzijl zijn 34 huurappartementen, 5 grondgebonden huurwoningen en 10 grondgebonden koopwoningen gerealiseerd. Van de 10 grondgebonden koopwoningen, worden 5 woningen eerst verhuurd. In 2011 zijn aan De Helling de laatste 14 appartementen opgeleverd van de 34, deze waren begroot voor 2010. Oldambt (5 woningen) Aan de Van Speykstraat in Winschoten zijn in mei 2011 5 gezinswoningen opgeleverd. De 12 begrote woningen van de Randstede zijn al in 2010 opgeleverd. De overige begrote 16 woningen betrof de verbouwing van het monumentale pand in de Torenstraat in Winschoten. Pekela (12 woningen) In 2011 zijn er 12 kleine levensloopbestendige huurwoningen aan de Erasmusstraat in Oude Pekela opgeleverd, deze waren begroot voor 2010. Vlagtwedde (21 woningen) Aan de Westerkamp in Sellingen is een supermarkt opgeleverd met daarboven 22 appartementen. De supermarkt en 1 woning zijn verkocht. De overige 21 woningen worden verhuurd.

90


In 2011 zijn de volgende 38 woningen verbouwd: Oldambt (16 woonruimten) Het monumentale pand aan de Torenstraat in Winschoten, ook wel bekend als de Woldrank, is verbouwd tot 16 woonruimten voor jongeren met een beperking. Zij wonen onder begeleiding van zorgorganisatie Driever’s Dale. Veendam (22 appartementen) Aan de Burgemeester Bosscherstraat in Veendam zijn 22 appartementen geheel gerenoveerd. Daarnaast is aan de achterkant van het complex extra ruimte aangebouwd voor algemene ruimten. In het complex wonen cliënten van Limor, een organisatie voor maatschappelijke opvang. Het huurcontract is op 1 januari 2012 ingegaan.

Projecten 2012 Delfzijl Aan de Ede Staalstraat in Delfzijl zijn begin 2012 voor cliënten van NOVO 27 appartementen en een aantal overige ruimten opgeleverd. Oldambt In Winschoten worden momenteel 11 appartementen gerealiseerd aan de Van Speykstraat. Daarnaast worden in Winschoten aan de Engelsestraat 17 huurappartementen gebouwd. De verwachting is dat in 2012 wordt gestart met een tweetal appartementencomplexen in Scheemda. Het gaat hier om de locatie Diepswal met 18 appartementen in de sociale huur en 8 appartementen in het duurdere segment. Het andere project betreft Randstede met 25 kleinere appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking. Pekela In Pekela zijn voor een aantal locaties plannen in ontwikkeling. Het gaat hierbij om de locatie Scholtenswijk voor de nieuwbouw van een aantal patiowoningen, de nieuwbouw van 10 huurwoningen in Oude Pekela en de nieuwbouw van 16 grondgebonden woningen in Nieuwe Pekela. In 2012 vindt de besluitvorming plaats. Veendam Het voormalige kantoorpand van Acantus, aan de J. Bruggemalaan in Veendam, is verbouwd. Daarnaast is er een nieuw gedeelte aangebouwd. In totaal zijn hierdoor 27 appartementen en een aantal overige ruimten ontstaan voor de cliënten van welzijnsorganisatie NOVO. NOVO is een organisatie die zich inzet voor mensen met een verstandelijke beperking. Dit complex aan de J. Bruggemalaan was begroot voor 2011, maar is begin 2012 opgeleverd. De nieuwbouw van 14 appartementen in Veendam Noord is in voorbereiding. Aanbesteding heeft plaatsgevonden. Definitieve besluitvorming vindt plaats in 2012.

91

Voel je thuis

Tabel 8. Overzicht nieuwbouw in de afgelopen vijf jaar

Gemeente

Bellingwedde

2007

2008

Delfzijl

Oldambt

Pekela

Veendam

Vlagtwedde

Overige gemeenten

Totaal

43

142

8 27

2009

2010

46

54

2011

Totaal

8

41

14

182

42

37

5

84

8

4

16

12

8

36

10

40

8

52

27

8

21

66

38

44

82

123

154

52

514

Door de bevolkingskrimp en de verslechtering van de economie, is de vraag naar nieuwe woningen afgenomen. Hoewel we in de meeste gemeenten in ons werkgebied met nieuwbouwontwikkelingen bezig zijn, houden we ons nieuwbouwaanbod zeer beperkt. De koopmarkt staat vrijwel stil, doordat eventuele kopers eerst hun eigen woning nog moeten verkopen. Verder zijn andere partners aarzelend in hun investeringsdrang, zoals supermarktketens, waardoor de gecombineerde nieuwbouw met woningen boven een winkel niet tot stand komt. Toch blijven we zoeken naar mogelijkheden om beperkt onze huurvoorraad te blijven vernieuwen. Met name op de goede locaties van de streekcentra is er de komende jaren nog voldoende vraag naar nieuwe huurwoningen.

92


Tabel 9. Nieuwbouw koop Verkocht

Naar

Gemeente

Begroot

Opgeleverd

verhuur

Bellingwedde

Delfzijl

Oldambt

20

16

16

Pekela Veendam

Vlagtwedde


1

20

1

17

17

0

In 2011 hebben we 16 woningen in de Zeeheldenbuurt in Winschoten opgeleverd, hiervan waren 15 woningen al in 2010 verkocht en de laatste woning is in 2011 verkocht. Zoals eerder genoemd hebben we 1 woning aan de Westerkamp in Sellingen opgeleverd en verkocht. De markt voor nieuwe koopwoningen is nagenoeg volledig ingestort. Acantus heeft op dit moment nog een aantal voor verkoop beschikbare woningen die zijn opgeleverd. Deze worden momenteel ook in de verhuur aangeboden, met als doel deze bij mutatie te verkopen. Er zijn geen plannen voor nieuwe koopprojecten.

Tabel 10. Kavels Gemeente Bellingwedde

2010

Eraf

2011

9

9

Delfzijl Oldambt Pekela

35

1

34

8

5

3

Veendam

11

5

6

Vlagtwedde

31

22

9


94

33

61

Eind 2010 hadden we 94 kavels in verkoop. In 2011 hebben we 6 kavels verkocht in de gemeente Oldambt en Veendam. Op 5 kavels in Oude Pekela worden 10 huurwoningen gebouwd. In 2011 zijn per saldo 22 kavels overgegaan naar de gemeente Vlagtwedde. Er zijn geen kavels bijgekomen. Eind 2011 hebben we dus 61 kavels in verkoop. In 2011 hebben wij geen grondaankopen gedaan.

93

Voel je thuis

Woningverbetering en isolatie Tabel 11. Aantal woningen verbeterd en geïsoleerd Gemeente

Begroot

Aantal

Begroot

2011

woningen

2011

woningen

verbeterd

geïsoleerd

Bellingwedde

19

14

Aantal

19

19

Delfzijl

114

106

17

17

Oldambt

279

244

215

215

Pekela

52

43

36

36

Veendam

242

200

122

122

Vlagtwedde

124

105

107

96


830

712

516

505

In 712 woningen is in 2011 een woningverbetering uitgevoerd. Het gaat hierbij met name om de aanpak van het toilet, de douche en de keuken. Ook wordt in veel gevallen de ventilatie en de elektravoorziening op orde gebracht. Voor de woningverbetering krijgen onze huurders een vergoeding van € 410,- om de overlast te compenseren. In ruim 500 woningen zijn energiebesparende maatregelen aangebracht. Het gaat hier dan om het plaatsen van isolatieglas en het aanbrengen van muur-, dak- en vloerisolatie. Deze maatregelen kunnen in meerdere varianten zijn uitgevoerd. In 2011 heeft Acantus hiervoor geen huurverhoging gevraagd. In 2012 wordt wel een huurvergoeding gevraagd om een deel van de investering te dekken.

Tabel 12. Energielabels per 31 december 2011

A+

B

C

D

E

F

G

Bellingwedde

18

88

113

208

116

117

48

Delfzijl

87

381

897

1.092

387

145

57

Oldambt

190

284

902

943

784

502

202

Pekela

85

91

248

391

326

154

46

Veendam

157

312

1.020

965

213

39

4

Vlagtwedde

108

132

179

175

410

297

96

8

Overige gemeenten

94

A

81

35

12

1

Totaal

8

726

1.323

3.371

3.775

2.236

1.254

453

Totaal

0%

6%

10%

26%

29%

17%

9%

3%


Energielabels Bellingwedde

G

Delfzijl

F

Oldambt

E

Pekela

D

Veendam

C

Vlagtwedde

B

Overige gemeenten

0

20 A+

A

40 B

C

D

60 E

F

80

100

A A+

G

Eind 2011 hebben 2.057 woningen oftewel 16% van onze woningvoorraad een zeer goed label. Dit zijn de woningen met label B of hoger. Van onze woningvoorraad kan 42% als voldoende ‘groen’ worden beschouwd. Dit houdt in dat deze woningen een energielabel C of hoger hebben. Er ligt dus nog een flinke A met B een lange C D E F ‘vergroenen’ G opgave omA+ complexen exploitatieduur te ofwel een energielabel C of beter te Bellingwedde 2,54 12,42 15,96 29,37 16,38 16,52 6,77 bereiken. In het milieubeleidsplan is de opgave vastgelegd om blijvend bezit met een label lager dan C miniDelfzijl 2,85 12,5 29,44 35,85 12,7 4,76 1,87 maal 2 labelsprongen te verbeteren, wel C te bereiken. Oldambt 4,99 7,45dan23,69 24,77 20,59 13,18 5,3 Pekela 6,33 6,78 18,49 29,15 24,31 11,48 3,43 Veendam 5,79 11,51 37,63 35,6 7,85 in 1,43 0,14 Ondanks deze opgave heeft in 2011 ook al een verschuiving de goede richting plaatsgevonden, door een Vlagtwedde 0,57 7,68 9,39 12,74 12,45 29,18 21,13 6,83 veelheid aan maatregelen: Overige gemeenten 62,79 27,13 9,3 0,77 • Grote verbetering wordt bereikt door nieuwbouw • Aanzienlijke verbetering wordt bereikt door isolatieprojecten • Maar zeker niet verwaarloosbaar zijn de kleine sprongen door dubbele beglazing en toepassing van HR-ketels In vergelijking met andere corporaties heeft Acantus, volgens het monitoringsinstrument SHAERE van brancheorganisatie Aedes, een iets minder goed geïsoleerd bezit. Dit komt door de landelijke ligging van veel complexen en ook door de gemiddelde leeftijd van de voorraad. Zo’n verschil is niet in te halen. Per gemeente verschillen de aantallen energielabels. Zo is bijvoorbeeld het aantal energielabels A, B en C in de gemeente Veendam aanzienlijk groter dan in de andere gemeenten. Door de uitvoeringsprogramma’s in de komende jaren moeten deze verschillen afnemen.

95

Voel je thuis

Leegstand Tabel 13. Aantal leegstaande woningen op 31 december 2011 per soort leegstand

Gemeente

Totaal

Frictie-

Leegstand

Leegstand

Leegstand

Leegstand

aantal

leegstand

i.v.m.

i.v.m.

i.v.m.

i.v.m.

leegstand

technisch

project

verkoop

sloop

woningen

onderhoud

per 31-12-11

36

15

6

2

7

51

27

18

2

4

133

32

39

42

7

13

Bellingwedde

6

Delfzijl

Oldambt

Pekela

32

8

12

2

6

4

Veendam

48

21

12

10

4

1

Vlagtwedde

51

14

7

10

Overige gemeenten

3

2

1

Totaal

354

119

95

68

32

4

16 40

Op 31 december 2011 stonden 354 woningen leeg, dit is 2,7% ten opzichte van het totale woningbezit. Frictieleegstand is de leegstand tussen twee verhuringen in. Woningen waarbij onderhoud wordt gepleegd, vallen onder technisch onderhoud. Woningen die grootschalig aangepakt moeten worden of vanwege leefbaarheidsprojecten langer leegstaan, staan op projectleegstand. Als laatste staan woningen leeg vanwege verkoop of sloop. Het aantal leegstaande woningen is ten opzichte van 31 december 2010, gedaald met 128 woningen. Dit komt onder andere omdat eind 2010 woningen in Groningen zijn opgeleverd en leegstonden, deze woningen zijn in 2011 verhuurd. Door een andere werkwijze in het mutatieproces en de extra inzet van medewerkers is een inhaalslag gemaakt in de verhuringen (zie ook hoofdstuk 3.3 Verbeteren van het mutatieproces). Hierdoor is de frictieleegstand gedaald. In de toekomst willen we er zoveel mogelijk naar toe werken om aansluitend te gaan verhuren (maximaal 2 werkdagen leegstand), waardoor de leegstand nog verder zal dalen. Door betere analyses op de onderhoudsstaat aan de binnenzijde van de woningen en door meer inzicht te krijgen in wensen van woningzoekenden verwachten we dit te bereiken.

96


Verhuur Tabel 14. Opzeggingen en verhuringen 2011

Opzeggingen

Gemeente

Aantal

Bellingwedde

% van totaal woningaantal

79

11,2%

Delfzijl

286

Oldambt

371

Verhuringen Aantal

% van totaal woningaantal

72

10,2%

9,4%

318

10,4%

9,7%

328

8,6%

Pekela

148

11,0%

161

12,0%

Veendam

280

10,3%

298

11,0%

Vlagtwedde

153

10,9%

176

12,5%

13

10,1%

58

45,0%

1.330

10,1%

1.411

10,7%


In 2011 zijn er 1.330 woningen opgezegd en 1.411 woningen verhuurd. Hierin zijn ook de opzeggingen van te slopen en te verkopen woningen en de nieuwe verhuringen van de nieuw gebouwde woningen meegenomen. In 2010 hebben we 1.125 woningen verhuurd, de verhuringen zijn dus gestegen met 286 woningen. Ten opzichte van 2010 is de mutatiegraad sterk gestegen. Dit komt doordat er, vanwege economische ontwikkelingen, nog druk op de huurmarkt zit. Vanwege nieuwe wetgeving mag Acantus maximaal 10% van haar sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een verzamelinkomen hoger dan € 33.614,-. Acantus is ruim binnen deze 10% gebleven en voldoet dus aan de wetgeving. Woningen worden aan woningzoekenden met een te hoog inkomen toegewezen, omdat er geen belangstelling voor de woning is, vanwege leefbaarheid of omdat het een aangepaste woning is. In verband met de krimp in onze regio houdt Acantus bij de toewijzing van woningen aan huurders met een inkomen beneden de € 33.614,- geen rekening dat de laagste inkomens in de goedkoopste woningen terecht komen. In 2011 zijn ons geen gevallen van woonfraude ter ore gekomen. Er hoefden daarom geen maatregelen te worden getroffen. Zodra ons berichten hierover bereiken nemen wij maatregelen zodat we een rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad bevorderen.

97

Voel je thuis

Tabel 15. Woningzoekenden Leeftijdscategorie

Aantal % van totaal 31-12-2010

2010

Aantal % van totaal 31-12-2011

2011

18 t/m 22

370

11,3%

352

10,3%

23 t/m 34

1.100

33,5%

1.032

30,2%

35 t/m 54

1.026

31,2%

1.069

31,2%

790

24,0%

968

28,3%

55 + Totaal

Huishoudengrootte

3.286

3.421

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2010

2010

31-12-2011

2011

1

1.236

37,6%

1.402

41,0%

2

1.060

32,2%

1.187

34,7%

3 en 4

778

23,7%

679

19,8%

>4

206

6,3%

130

3,8%

6

0,2%

23

0,7%

Onbekend Totaal

3.286

Herkomst

Totaal

Bellingwedde

134

Delfzijl

417

Oldambt

825

Pekela

223

Veendam

564

Vlagtwedde

287

Aangrenzende gemeenten

387

Overige gemeenten in Groningen

202

Provincie Drenthe

128

Elders

254

Totaal

3.421

3.421

Op 31 december 2011 stonden er 3.421 woningzoekenden ingeschreven. Dat zijn er 135 meer dan aan het eind van het vorige verslagjaar. 398 woningzoekenden (12%) waren passief. Dit kan betekenen dat de woningzoekende heeft aangegeven niet actief op zoek te zijn naar een woning. Ook kan het zijn dat de woningzoekende door ons is geweigerd, bijvoorbeeld omdat hij een huurachterstand heeft (gehad), in het verleden woonoverlast heeft veroorzaakt of twee keer een woningaanbieding heeft geweigerd. Er is wederom een toename in de huishoudencategorie van één- en tweepersoonshuishouden. Eén- en tweepersoonshuishoudens zijn tot ruim 75% toegenomen, terwijl dit in 2010 nog bijna 70% was. Het aantal woningzoekenden beneden de 35 jaar is ten opzichte van 2010 gedaald met ongeveer 4%.

98


Tabel 16. Lotingmodel: gemiddeld aantal reacties en weigeringen per gepubliceerde woning Gemeente

Aantal

Gem. aantal

Gem. aantal

gepubliceerde

reacties

weigeringen

woningen

per woning

per woning

38

16

1,18

Delfzijl

176

24

1,53

Oldambt

177

36

0,95

Bellingwedde

Pekela Veendam Vlagtwedde

74

24

0,74

145

46

0,99

52

26

1,60


662

32

1,15

In 2010 is ons nieuwe woonruimteverdeelmodel geïmplementeerd. 2011 is het eerste volledige kalenderjaar met dit nieuwe model. De evaluatie is inmiddels volop bezig, de resultaten hiervan worden rond de zomer van 2012 verwacht. Een woning die gepubliceerd wordt in het Lotingmodel, wordt gemiddeld 1,15 keer geweigerd. De woningzoekende reageert niet op de woningaanbieding of weigert de woning. Als reden voor weigering wordt onder andere opgegeven: de staat van onderhoud van de woning (bijvoorbeeld wel of geen isolatie), de woonomgeving, maar soms ook het imago van de wijk. Het blijkt dat veel woningzoekenden zich pas echt gaan oriënteren op de wijk of woning na een voorlopige toewijzing. Ondanks dat we de informatie op onze website over onze woningen hebben uitgebreid, onder andere door foto’s en plattegronden, vinden wij het aantal weigeringen nog steeds aan de hoge kant. We willen graag weten hoe dit komt, dit zal de evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem moeten uitwijzen. We verwachten zo beter inzicht te krijgen in het weigeren van woningen, wat uiteraard ook invloed heeft op de huurderving.

99

Voel je thuis

Tabel 17. Optiemodel Gemeente

Aantal

Aantal

Aantal

clusters

woningen

opties

Bellingwedde

23

Delfzijl Oldambt

Gem. aantal opties per cluster

264

75

3

40

776

188

5

98

1.500

741

8

Pekela

16

287

79

5

Veendam

21

565

137

7

Vlagtwedde

46

691

459

10

5

117

1

249

4.200

1.680

Overige gemeentes Totaal

7

Alle seniorenwoningen en de woningen in 17 kleine kernen, worden toegewezen via het Optiemodel, dit zijn in 2011 in totaal 4.200 woningen. De woningen zijn verdeeld in 249 clusters, waarop een woningzoekende een optie kan nemen. Een cluster bestaat uit een wooncomplex of een groep woningen die bij elkaar in de buurt staan, veel op elkaar lijken en ongeveer dezelfde huurprijs hebben. Per cluster zijn er gemiddeld 7 opties genomen. In totaal waren op 31 december 2011 1.680 opties genomen. Dat is ten opzichte van het vorige verslagjaar gedaald met 330 opties (20%). We constateren dat veel senioren die een optie hebben op een seniorencomplex, deze weigeren op het moment dat hen die wordt aangeboden. Als reden wordt vaak opgegeven dat de eigen woning nog niet is verkocht of dat men een andere woning heeft gevonden. De evaluatie van het woonruimteverdeelbeleid en daarmee ook van het Optiemodel moet meer inzicht geven wat de reden is van de daling van belangstelling voor het nemen van opties. Of het Optiemodel voor kleine kernen en senioren voldoet, zal ook blijken uit deze evaluatie.

Huurbeleid Tabel 18. Huurprijzen per kerngemeente Gemeente

Gem.

Gem. netto % huurprijs

maximale

huurprijs

huurprijs

Bellingwedde

€ 657,36

€ 409,41

t.o.v. max.

Gem. netto % streefhuur streefhuur

t.o.v. max.

huurprijs

huurprijs

62,3%

€ 452,12

68,8%

Delfzijl

€ 643,08

€ 438,78

68,2%

€ 487,42

75,8%

Oldambt

€ 641,61

€ 418,18

65,2%

€ 468,24

73,0%

Pekela

€ 670,97

€ 432,21

64,4%

€ 473,10

70,5%

Veendam

€ 640,00

€ 435,98

68,1%

€ 476,18

74,4%

Vlagtwedde

€ 635,49

€ 398,99

62,8%

€ 447,15

70,4%

Totaal gem. kerngemeenten

€ 644,84

€ 425,60

66,0%

€ 471,73

73,2%

De gemiddelde huurprijs in ons kerngebied is € 425,60. Van ons gehele bezit is de gemiddelde huurprijs € 428,68.

100


Tabel 19. Aantal huurwoningen per huurprijsklasse Gemeente

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Vrije sector

<= €361,66

>= €361,66 en

>= €554,76 en

>= €652,52

<= €554,76

<= €652,52

Bellingwedde

144

20,3%

563

79,5%

1

0,2%

Delfzijl

437

14,3%

2.469

81,1%

115

3,8%

25

Oldambt

998

26,2%

2.659

69,9%

108

2,8%

42

1,1%

Pekela

240

17,9%

1.057

78,8%

43

3,2%

1

0,1%

Veendam

307

11,3%

2.326

85,8%

67

2,5%

10

0,4%

Vlagtwedde

596

42,4%

734

52,3%

48

3,4%

27

1,9%

32

24,8%

13

10,1%

84

65,1%

9.840 74,9%

395

3,0%

189

1,4%


2.722

20,7%

0,8%

Eind 2011 behoren 12.957 woningen, oftewel 98,6% van onze woningvoorraad, tot de sociale huursector. Deze woningen hebben een huurprijs lager dan € 652,52. Per 1 januari 2012 gelden er nieuwe huurprijsgrenzen. Met ingang van 1 juli 2011 zijn de huren conform de richtlijnen van het Rijk maximaal verhoogd met 1,3%. Het uiteindelijk per 1 juli 2011 gerealiseerde corporatiegemiddelde is 1,2%. Naast deze jaarlijkse huurstijging, worden woningen bij mutatie op het gewenste streefhuurniveau gebracht. Ook sloop en nieuwbouw beïnvloeden de aantallen woningen per huurprijssegment. Tenslotte worden woningen verbeterd, waar soms een huurverhoging tegenover staat. Dit leidt er jaarlijks toe dat er woningen vanuit het goedkope segment doorschuiven naar het betaalbare segment. Ten opzichte van 2010 zijn er 180 woningen minder in het goedkope segment. Het aantal woningen is gestegen in het betaalbare (59), dure (82) en vrije sector (7) segment. De trend van een lichte stijging van de huren zal de komende jaren doorzetten, omdat de kwaliteit van de huurwoningen door woningverbetering, isolatie en sloop en nieuwbouw steeds hoger wordt. Hiermee streven we naar betere prijs-kwaliteitverhoudingen van onze woningen. De verschillen in huurprijzen per gemeente zijn te verklaren door de nieuwbouw en de leeftijd van de woningen. In de gemeente Delfzijl zijn bijvoorbeeld veel verouderde woningen inmiddels gesloopt en in Vlagtwedde staan relatief weinig nieuwe woningen.

101

Voel je thuis

Huurincasso Tabel 20. Huurachterstanden Gemeente

Huurachterstand

Werkelijke % huurachterstand

per 31-12-2011

huur

t.o.v. werkelijke

huur

Bellingwedde

€

33.000

€ 3.586.000

0,92%

Delfzijl

€ 160.000

€ 18.740.000

0,85%

Oldambt

€ 202.000

€ 19.970.000

1,01%

Pekela

€ 108.000

€ 7.640.000

1,41%

Veendam

€ 182.000

€ 16.501.000

1,10%

Vlagtwedde

€

74.000

€ 6.949.000

1,06%

Overige gemeenten

€

19.000

€

1.379.000

1,38%

Totaal

€ 778.000

€ 74.765.000

1,04%

De totale huurachterstand per 31 december bedraagt € 778.000,- (inclusief bedrijfsonroerend goed). Ten opzicht van 31 december 2010 is dit een stijging van € 27.000,-. De huurachterstand bedraagt 1,04% van de werkelijke bruto huur die jaarlijks moet binnenkomen. In 2012 willen we de huurachterstanden beperken door het incassoproces beter te gaan inrichten. Dit willen we doen door de aanmaancyclus te verkorten en huurders proactief te benaderen bij dreigende huurachterstanden. Het doel is uiteraard het verlagen van huurachterstanden, maar misschien nog wel belangrijker; het voorkomen van grotere financiële problemen bij onze huurders.

Tabel 21. Aantal ontruimingen

102

Gemeente

2007

2008

2009

2010

2011

Totaal

Bellingwedde

2

1

4

5

12

Delfzijl

4

10

6

10

8

38

Oldambt

9

19

8

17

13

66

Pekela

5

10

3

5

6

29

Veendam

12

11

11

6

4

44

Vlagtwedde

Overige gemeenten

Totaal

4

6

4

3

4

21

34

58

33

45

40

210


In het verslagjaar is het aantal ontruimingen licht gedaald ten opzicht van 2010. We werken intensief samen met sociale partners als kredietbanken en welzijnsorganisaties om sociale- en huurachterstandenproblematiek tijdig te signaleren en de huurder hulp te kunnen bieden bij het oplossen van problemen. Hiermee willen we ontruimingen voorkomen. Huurders die actief en gemotiveerd mee willen werken om problemen op te lossen kunnen een zogenaamde ‘tweedekans’-oplossing worden geboden. Met deze maatregel proberen we de huurder een kans te geven om de problemen structureel op te lossen. In het verslagjaar zijn 104 aanvragen voor een tweedekans ingediend. 76 aanvragen zijn door ons toegekend, omdat deze aanvragen aan de gestelde voorwaarden voldeden. Via de Volkskredietbank (VKB) en Gemeentelijke Kredietbank (GKB) worden regelingen getroffen om de huurschuld af te lossen. Voorwaarde is dat de lopende maandhuur vanaf het moment van aanvraag wordt betaald zodat de achterstanden niet verder oplopen. 1.153 huurders van Acantus betalen via de VKB of GKB de huur aan Acantus.

Exploitatie-eenheden

Aantal

per 31-12-11

Woningen Garages, parkeerplaatsen en bergingen Kantoren en winkels Kantoorpanden Acantus Maatschappelijke ruimten Verzorgingstehuizen (221 kamers) Standplaatsen woonwagens Totaal

13.146 243 23 2 38 3 5 13.460

Onze kerntaak is het verhuren van woningen. Daarnaast worden er een beperkt aantal andere eenheden verhuurd, die meestal in hetzelfde complex als de huurwoningen worden verhuurd. Dit zijn bijvoorbeeld de winkels en kantoren onder de huurwoningen bij De Vennen in Delfzijl en de Veenlustpassage in Veendam. Maatschappelijke ruimten zijn vaak woningen of recreatieruimten in wooncomplexen, die organisaties en huurders gebruiken voor ontmoeting en voorlichting. Zo heeft Acantus zes Steunstee’s in bezit (in Bellingwolde, Ganzedijk, Spijk, Ter Apel, en twee in Winschoten). Het beschikbaar stellen van deze woningen en ruimten aan bewoners en verschillende bewonersorganisaties, zien wij als een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van het complex, de wijk en het dorp. We hebben drie grote verzorgingshuizen in ons bezit. Dit zijn de Breehorn in Veendam, Betingestaete in Delfzijl en Clockstede in Pekela. In Veendam-Noord worden 5 standplaatsen van woonwagens verhuurd aan bewoners van woonwagens.

103

Voel je thuis

Bijlage: samenwerkingspartners Overkoepelende huurdersorganisaties • Stichting Platform Bewonersorganisaties Acantus • Bewoners Platform Delfzijl Verenigingen van Dorpsbelangen • Plaatselijk Belang Burgemeester Beinsdorp • Dorpsbelangen Drieborg • Dorpsbelangen Ganzedijk • Dorpsbelangen Nieuweschans Wijkteams • Gemeente Delfzijl • Noord • Over de Gracht-Scheepvaartbuurt • Tuikwerd • Farmsum • Gemeente Oldambt • Bomenbuurt • Zuid • Centrum • Parkwijk/Kloostervallei • Zeeheldenbuurt/Bloemenbuurt • Gemeente Veendam • Noord • Sorghvliet • Wildervank • Bareveld • Centrum Gemeenten • Bellingwedde • Delfzijl • Oldambt • Pekela • Veendam • Vlagtwedde Provincie Provincie Groningen

104


Zorg- en welzijnsorganisaties • De Zijlen • Oosterlengte • Stichting NOVO • De Noorderbrug • Zorggroep Meander • Driever’s Dale (Talant) • LIMOR • Compaen • NEON • Zonnehuisgroep Noord • Woonzorgcentrum Burgemeester van Julsinghatehuis • Stichting Welzijn Oldambt • Elker • Stichting Welzijn en Dienstverlening Delfzijl • Stiching Rzijn • Terebint • Humanitas • ‘10’ voor Toekomst • Lentis • Zorgcentrum De Blanckenbörg • Leger des Heils • Verslavingszorg Noord-Nederland • GewoonWeg • Woonzorg Winschoten • De Badde • Het Mosterdzaad • De Trans • Subrosa Collega-corporaties • Lefier • WoonFriesland • Elkien • Accolade • Domesta • De Volmacht • Vitalis Mooiland • De Wooncompagnie • DEAL-corporaties (samenwerkingsverband corporaties Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum: Stichting De Delthe, Woonstichting Wierden en Borgen, Stichting Uithuizer Woningbouw, Woongroep Marenland, Woonstichting Groninger Huis, Woonzorg Nederland) Overig • Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen (ODW)

105

Correspondentieadres Postbus 110 9640 AC Veendam T 0900-8400 E [email protected] I www.acantus.nl

Voel je thuis. Jaarbericht

Recommend Documents