Voel je thuis. Jaarbericht

Voel je thuis

Jaarbericht 2013

Jaarbericht 2013 Voorwoord

Voorwoord Hervormingen en bezuinigingen: dat waren dé centrale thema’s van 2013. Aan het eind van een turbulent jaar, dat volop in het teken stond van politieke discussies, waren die hervormingen en bezuinigingen helder. Eén aspect werd daarbij glashelder: ons werk in een krimpgebied wordt er niet makkelijker op. Niet verrast door hervormingen De bezuinigingen bleken zeer ingrijpend, ook voor Acantus, maar door de hervormingen werden wij niet verrast. Sterker nog: we zijn het ermee eens dat woningcorporaties teruggaan naar kerntaken en voeren dat al jaren uit. Want ook wij vinden dat woningcorporaties kritisch moeten kijken naar hun bedrijfsvoering en dat ze zorgvuldig moeten omgaan met financiële middelen. Weloverwogen, maar wel gevoelige keuzes Acantus vaart al een tijd een eigen koers. Middenin een gebied waar steeds minder mensen wonen is dat pure noodzaak. Wij moeten ons aanbod op de vraag afstemmen en dat betekent dat we continu gevoelige maar ook weloverwogen keuzes moeten maken. In 2013 hebben we die keuzes en de koers voor de jaren 2014-2018 bepaald. Die nieuwe koers is niet wezenlijk anders dan het beleid van voorgaande jaren, maar het gaat wel verder. De belangrijkste aanleiding daarvoor is dat de bevolkingsdaling in ons werkgebied de komende jaren verder en stevig doorzet. Wij moeten dus noodgedwongen de woningvoorraad verkleinen om leegstand en verpaupering te voorkomen. Doelgroep en woonwensen veranderen Kortom, in Noordoost- en Oost-Groningen heeft Acantus naast alle hervormingen en bezuinigingen te maken met eigen, specifieke uitdagingen. Onze doelgroep verandert snel. Waren vroeger de grotere gezinnenonze huurders, tegenwoordig zijn dit voor het grootste deel alleenstaanden of tweepersoons gezinnen. Die hebben andere woonwensen: niet een groot en duur huis, maar liever betaalbaar en degelijk. En ook de l ocatie waar onze doelgroep wil wonen verandert. Zo is er nu al minder vraag naar woningen in dorpen waar zorg, winkels, openbaar vervoer en scholen aan het verdwijnen zijn. We merken dat mensen dichtbij voorzieningen willen wonen en die concentreren zich steeds meer in de vier regionale streekcentra Veendam, Delfzijl, Winschoten, Ter Apel en een aantal centrumdorpen. Nieuwe koers uitgestippeld In 2013 hebben we uitvoerig gediscussieerd over de andere koers voor de komende jaren, denkrichtingen gedeeld met huurdersorganisaties, gemeenten, provincie en samenwerkingspartners en uiteindelijk onze standpunten bepaald. Kort samengevat: • We verbeteren en slopen woningen op basis van weloverwogen keuzes. • Bij nieuwbouw leggen we de focus op streekcentra en centrumdorpen. • We verhuren woningen in woondorpen en op het platteland zolang er vraag naar is. Bewoners worden niet gedwongen om te verhuizen. • Leeggekomen terreinen gaan we vaak niet meer bebouwen. • Nieuwbouw doen we alleen voor de eigen doelgroep en zo mogelijk energieneutraal. • Bestaande woningen worden ‘vergroend’ om de woonlasten voor onze huurders betaalbaar te houden.

3

Voel je thuis

Regionale rol Los van onze specifieke uitdagingen en onze nieuwe koers blijft Acantus een belangrijke rol spelen in de regio Noordoost- en Oost-Groningen. Wij zijn ons sterk bewust van die regionale rol. Niet alleen als sociale verhuurder, maar ook als gespreks- en samenwerkingspartner, opdrachtgever en natuurlijk werkgever. Voor ons is die regionale samenwerking een must. We willen zo een bijdrage leveren aan leefbaarheid, werk gelegenheid en ontwikkeling van ons werkgebied. Wij kiezen daarom - waar dat mogelijk is - voor lokaal en regionaal gevestigde bedrijven en leveranciers om de economie in het werkgebied te ondersteunen.We hebben contracten met werkvoorzieningsschappen en doen (al jaren) mee aan projecten van maatschappelijke organisaties, onderwijsinstellingen en leefbaarheidsprojecten van gemeenten. Door intensieve samenwerking met gemeenten en (maatschappelijke) partners kan er verstandig ingespeeld worden op de specifieke uitdagingen in ons werkgebied. In 2013 hebben we dan ook op bestuurlijk en operationeel niveau volop deelgenomen aan bijeenkomsten, overleggen en samenwerkingsverbanden. In dit jaarbericht doen wij daar verslag van. Nieuwe vorm huurdersparticipatie In 2013 hebben we ook uitgebreid stilgestaan bij de inbreng en invloed van onze huurders op ons beleid. Met onze huurdersorganisaties hebben we veelvuldig gesproken over bezuinigingen, hervormingen, onze nieuwe koers en wat dat betekent voor huurders. De adviezen en inbreng van huurders vinden we zeer waardevol en willen we dan ook verder uitbreiden en stimuleren. Daarom zijn we gestart met een huurdersadviesgroep die ons in 2013 heeft geadviseerd over zonne-energie. Deze vorm van huurdersparticipatie blijkt een goede vorm en daar gaan we in de komende jaren mee door. Organisatieontwikkeling En last but not least: ook de organisatieontwikkeling van Acantus in 2013 heeft veel aandacht gekregen. We zijn ervan overtuigd dat we met die reorganisatie de goede weg ingeslagen zijn. Het opnieuw behalen van het KWH-Huurlabel, keurmerk voor kwaliteit, is daar een tastbaar bewijs voor. Het blijkt dat de indeling met regioteams ervoor zorgt dat het contact met huurders gemakkelijker en beter wordt en dat we sneller weten waar we onze processen en dienstverlening kunnen verbeteren. Hier zijn we trots op. Het financiële resultaat Onze jaarrekening licht ik graag iets nader toe. In dit verslag wordt gesproken over een nadelig resultaat van € 22,5 miljoen. Dit enorme verlies is - net als de winst van vorig jaar - het gevolg van verslagleggingsregels. Gelden deze regels niet, dan is het operationele resultaat vergelijkbaar met voorgaande jaren. In 2011 was dat € 5 miljoen negatief, in 2012 € 3 miljoen negatief en in 2013 € 3,5 miljoen negatief. Dát geeft wat mij betreft een correct beeld van onze situatie en onderstreept dat verder bezuinigen noodzakelijk is.

Harry Kremer algemeen directeur

Hier voel ik me thuis! Op de cover mevrouw Bruining. Ze is bijna 85 jaar en woont sinds 4 jaar aan de Nieuwstraat in Veendam. ‘Hiervoor woonde ik kort aan de Continentenlaan. Doordat ik niet goed meer kon traplopen, heb ik me opnieuw ingeschreven bij Acantus. Ik had veel geluk; binnen een week had ik de woning aan de Nieuwstraat. Op deze plek woon ik erg mooi en ik heb gezellige buren. Twee buurmannen helpen me met van alles, zoals met de tuin.’

4

Jaarbericht 2013 Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 1 Bestuursverslag 6 6 1.1 Profiel 1.2 Missie 7 1.3 Onze identiteit 8 1.4 De omgeving 8 1.5 Bestuursbesluiten 10 1.6 Belangrijkste resultaten en gebeurtenissen in 2013 10 1.7 Maatschappelijke inbedding 14 1.8 Geschillencommissie 16 2 Volkshuisvestingsverslag 17 17 2.1 Onze klanten 2.2 Onze woningen 19 2.3 Regionale samenwerking 20 2.4 Onze organisatie 22 3 Financiën 24 24 3.1 Een solide financiële positie 3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen

met andere rechtspersonen

3.3 Statutaire bepalingen 3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting 4

32 33 33

Verslag Raad van Commissarissen 34

5 Jaarrekening 42 5.1 Balans per 31 december 2013 42 5.2 Winst-en-verliesrekening boekjaar 2013 45 5.3 Toelichting waarderingsgrondslagen 46 5.4 Toelichting op de balans 58 5.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 71 5.6 Kasstroomoverzicht 77 5.7 Overige gegevens 78 5.8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 79

Feiten & Cijfers 2013

81

Bijlage samenwerkingspartners

98

5

Voel je thuis

1 Bestuursverslag 1.1

Profiel Algemeen Conform artikel 27 van de statuten presenteren we hierbij het Jaarbericht 2013 van Stichting Acantus Groep. Stichting Acantus Groep Stichting Acantus Groep is formeel opgericht bij akte van 31 december 2001 (Kamer van Koophandel te Groningen nummer 02319720) en toegelaten als instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting bij Koninklijk Besluit van 24 april 1964, nummer 55. In het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen staat Acantus Groep ingeschreven onder nummer 3217, VROM-nummer L 1793. We zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties, en onderschrijven de Aedes Code en de Governance Code. Ons werkgebied Notarieel is vastgelegd dat ons werkgebied de provincies Groningen en Drenthe omvat. We richten ons echter met name op de gemeenten Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Statuten In 2013 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden in de statuten. Behalve het op grond van art. 26 lid 2 BBSH verplichte volkshuisvestingsverslag, zijn corporaties verplicht op grond van art. 26 lid 1a BBSH een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen: art. 2:391 BW. In overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving hebben we het bestuursverslag onderdeel laten uitmaken van het jaarbericht. Volgens art. 2:391 BW moeten de volgende elementen aan de orde komen: a. gang van zaken en gevoerd beleid tijdens het verslagjaar en toestand per balansdatum; b. bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; c. verwachte gang van zaken; d. activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met financiële instrumenten. Mede in verband met de herziening van de Woningwet hebben wij in 2013 voorbereidingen getroffen voor eventuele aanpassingen in de statuten. Ook van alle reglementen is een inventarisatie gemaakt van eventuele noodzakelijke wijzigingen en aanpassingen. In 2014 worden waar nodig en mogelijk aanpassingen doorgevoerd.

6

Jaarbericht 2013 Bestuursverslag

1.2 Missie Missie ‘Voel je thuis’: dat is onze missie. Wij zijn er voor mensen met een beperkt inkomen om hen een passende woning in een prettige leefomgeving te bieden die zo goed mogelijk aansluit bij de woonbehoefte. We hebbendaarbij speciale aandacht voor mensen die een zorgbehoefte hebben of niet in staat zijn (geheel) zelfstandig te wonen. Visie Acantus is een sociaal maatschappelijke onderneming die werkt aan een woningvoorraad en leefomgeving waarin huurders/bewoners in ons kernwerkgebied, die zijn aangewezen op een betaalbare huurwoning, met plezier wonen. We werken conform de kaders die voor de sector van toepassing zijn en houden ons aan de Aedes Code, Governance Code en wettelijke kaders als BBSH en Woningwet. Onze speerpunten In ons beleidsplan 2009-2013 waren de volgende zeven hoofdthema’s verwoord: • een juist aanbod aan de doelgroepen • woonruimteverdeelbeleid • huurders, huurbeleid, woonlasten • partner in leefbaarheid • gebiedsgericht werken • aanpassingen in de organisatie • een solide financieel beleid De afgelopen jaren zijn deze thema’s naar vier ambities vertaald: • dichter bij de klant • werken aan energiezuinige woningen • onze woningvoorraad: minder maar beter • bouwen aan één Acantus (effectievere en efficiëntere organisatie) Nieuwe koers In 2013 hebben we de nieuwe koers voor de periode 2014-2018 vastgesteld. Die nieuwe koers is niet ingrijpendanders dan voorheen, maar is ten opzichte van de voorgaande jaren aangescherpt om nog beter in te spelen op demografische ontwikkelingen en regelgeving. Het houdt in dat Acantus nog kritischer gaat én moet kijken naar keuzes en (on)mogelijkheden. De omgeving van Acantus en het werkterrein zijn immers ingrijpend veranderd en dat heeft gevolgen voor de invulling en het resultaat van onze maatschappelijke taak. Kort gezegd hebben we als gevolg van gewijzigd overheidsbeleid in toenemende mate te maken met sociale problematiek en hebben we de komende jaren minder geld te besteden. Daarbij blijft een van de meest invloedrijke omgevingsfactoren in ons kernwerkgebied onveranderd: krimp zal de komende jaren stevig doorzetten en daar moet ook Acantus op blijven anticiperen. Bij de totstandkoming van onze nieuwe koers hebben we belanghouders intensief betrokken. We organiseerden een expertmeeting waarin we met vertegenwoordigers van maatschappelijke organisaties en gemeenten en provincie in gesprek gingen over onze beleidsvoornemens. Ook in overleggen met huurderskoepels en tijdens overleggen met de Raad van Commissarissen hebben we meerdere malen intensief over de nieuwe koers van gedachten gewisseld. De komende jaren krijgt onze nieuwe koers concreet vorm en inhoud en ook daarbij zullen we belanghouders betrekken.

7

Voel je thuis

1.3 Onze identiteit Missie, visie en speerpunten geven aan wat wij belangrijk vinden en wat we willen bereiken. Onze identiteit geeft aan hoe we onze doelen willen halen en hoe we gezien én afgerekend willen worden door de buiten wereld. Dit willen wij zijn: • Focus op onze kerntaak Wij focussen ons op onze kerntaak: goed onderdak voor onze doelgroep. Huurwoningen die staan in een prettig leefklimaat in de wijk, waarbij de nodige basisvoorzieningen bij voorkeur in de nabijheid zijn. Leefbaarheid is ook voor ons belangrijk, maar met een kanttekening: leefbaarheid is niet alleen onze verantwoordelijkheid. De verantwoordelijkheid begint bij de bewoners zelf. • Nuchter en open Dat is wat anderen vaak over Acantus zeggen. We zijn ook bedachtzaam en een voorloper in de krimpproblematiek. • Wij bieden degelijke woningen Acantus biedt een passende woning. Daarmee bedoelen we een woning die aansluit bij de woonbehoefte en het inkomen van de huurder. Een degelijke woning met een heldere prijs-kwaliteitverhouding gebaseerdop oppervlakte, ligging, energiezuinigheid en wooncomfort. Terugblikkend op 2013 en de beleidsperiode 2009-2013 kunnen we constateren dat Acantus veranderd is. We zijn veranderd van een vastgoedgeoriënteerde organisatie naar een maatschappelijke organisatie die onder meer door te werken met regioteams opener en zichtbaarder is geworden in de regio. We spelen een actievere en pro-actievere rol in regionale samenwerkingsverbanden dan voorheen.

1.4 De omgeving De omgeving waarin we als woningcorporatie opereren heeft grote invloed op onze doelen. En ook andersom geldt dat onze doelen invloed hebben op de omgeving. In 2013 was de omgeving van Acantus door het gewijzigde kabinetsbeleid ronduit turbulent. In het regeerakkoord van kabinet Rutte II is een aantal beleidsvoornemens opgenomen die de corporaties stevig raken, onder meer een verdere verhoging van de zogenaamde verhuurderheffing en het wijzigen van het huurbeleid. Onderdeel van die wijziging was de invoering van de 4,5% norm voor de maximering van huren en het verhogen van huren voor hogere inkomens. De achterliggende gedachte van het kabinet was dat dit zou leiden tot extra opbrengsten bij woningcorporaties. Deze zouden - volgens het kabinet - ruim voldoende moeten zijn om de hogere verhuurderheffing te kunnen voldoen. Net als andere corporaties maakte Acantus een grondige analyse van deze beleidsvoornemens en werkte dat uit in opties en scenario’s. Daarin werd al snel duidelijk dat de wijziging van het huurbeleid niet zou leiden tot hogere opbrengsten. Het zou zelfs leiden tot lagere opbrengsten en in combinatie met hogere lasten een forse verslechtering van de financiële positie. Net als andere corporaties twijfelden ook wij aan de uitvoerbaarheid van de koppeling van de hoogte van huren aan het inkomen van huurders. In 2013 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging daarom niet doorgevoerd.

8


Acantus maakte zich echter vooral zorgen over bovengenoemde 4,5% norm. Door de lage gemiddelde WOZwaarden van ons woningbezit zou die norm namelijk leiden tot zeer lage huren. Acantus zou van bijna 75% van de woningen de huren moeten verlagen. Nadat gedurende het jaar steeds duidelijker werd welke negatieve gevolgen deze plannen uit het regeerakkoord hadden voor woningcorporaties, ontstond er een golf aan reacties. Opvallend was dat die reacties niet alleen door woningcorporaties en Aedes werden geuit; ook huurdersorganisaties, gemeenten, provincies, economen en opdrachtnemers zoals bouwbedrijven uitten hun grote bezorgdheid. Heel 2013 is er volop over gediscussieerd, gedebatteerd en gelobbyd. Ook Acantus en onze huurderskoepels SPBA en BPD waren actief in die lobby. Aan het begin van het jaar werd Acantus al benaderd door het ministerie van Binnenlandse Zaken om informatie te verstrekken over de gevolgen van het regeerakkoord. En ook bij een werkbezoek van het ministerie aan Noordoost- en Oost-Groningen, dat eind 2013 werd voorbereid en begin 2014 plaatsvond, was Acantus nauw betrokken. Ook in andere verbanden hebben wij onze reactie en bezwaren telkens kenbaar gemaakt. Zo werd met corporaties en gemeenten in DEAL-verband (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum) gezamenlijk overlegd met het ministerie. Verder sloten wij ons aan bij het samenwerkingsverband ‘Het Vitale Noorden’ met Accolade, Elkien, WoonFriesland, Thús Wonen, Lefier en Domesta. Onze inzet bij al deze inspanningen is telkens geweest om de bijzondere en afwijkende situatie in Noordoost- en Oost-Groningen helder en duidelijk voor het voetlicht te krijgen. Alle gezamenlijke inspanningen van alle betrokken partijen hebben er mede toe geleid dat plannen werden opgeschort, opnieuw werden onderzocht en uiteindelijk op onderdelen zijn bijgesteld. De herziening van de woningwet en daarmee ingrijpende wijzigingen in het bestel werden echter aan het eind van het jaar een feit. Kort samengevat: de taken van de woningcorporaties worden beperkt en de verhuurdersheffing gaat door. Corporaties in topkrimpregio’s hebben binnen de verhuurdersheffing een uitzonderingspositie gekregen. Wij krijgen aftrekmogelijkheden waarmee sloop van woningen kan worden gefinancierd. Concreet betekent het dat als Acantus de komende 4 jaar 100 woningen per jaar gaat slopen, dat een korting oplevert van € 1,5 miljoen per jaar. Toch blijft ook daarmee voor 2014 het totaal aan te betalen heffingen aanzienlijk: circa € 8 miljoen. Het is niet alleen korting, er staan ook (sloop)kosten tegenover. Ondertussen werden naast de nadelige effecten van het regeerakkoord de woningcorporaties met andere ontwikkelingen geconfronteerd die financieel nadelig zijn. Zo is er de fors verhoogde saneringssteun voor corporaties die in de financiële problemen waren gekomen, de verhoogde btw van 19 naar 21% en wegvallende inkomsten als gevolg van lagere aantallen verkochte huurwoningen. In onze meerjarenbegroting was (én is) financiële continuïteit en een evenwichtig huishoudboekje ons uitgangspunt. We hebben onze begroting dan ook fors moeten bijstellen terwijl wij ook los van de nadelige effecten van het regeerakkoord al een grote opgave hadden om een financieel gezonde positie te houden. Dit mede gelet op de specifieke omstandigheden in ons werkgebied. Het nieuwe kabinetsbeleid leidt kortom - los van de financiële gevolgen - tot een aantal ingrijpende wijzigingen bij woningcorporaties. Vooral de beperking van de taken en het opleggen van een verhuurderheffing springen daarbij in het oog. Focussen op de kerntaak, het huisvesten van onze doelgroep, is iets wat wij bijvoorbeeld in een eerder stadium al als uitgangspunt van ons beleid hebben gemaakt. Maar het mag duidelijk zijn: de wijzigingen en heffingen die nu aan corporaties zijn opgelegd, hebben in financiële zin zulke grote gevolgen dat ook Acantus scherpe keuzes moet maken. En sommige keuzes doen pijn.

9

Voel je thuis

Voor de komende jaren hebben wij besloten dat we de lastenverzwaring alleen kunnen opvangen door stevig op onderhoud en nieuwbouw van woningen en op de bedrijfskosten te bezuinigen. Pas in 2016 verwachten wij dat er (weer) sprake zal zijn van begrotingsevenwicht. Wij zijn daarbij gedwongen maatregelen te nemen om de lastenverzwaring te kunnen bekostigen, zoals het verhogen van de huur. Eind 2013 hebben wij echter besloten omvoor de doelgroep met de laagste inkomens geen gebruik te maken van de mogelijkheid om een extra huurverhoging door te voeren, maar alleen een huurverhoging op basis van inflatie. We maken ons namelijk oprecht zorgen of deze huurders die extra huurverhoging kunnen opbrengen. In 2014 gaan we verder uitwerken op welke zaken we nog meer kunnen besparen, zowel binnen de organisatie en waar nodig daarbuiten, en we gaan verder uitwerken wat de Herzieningswet concreet betekent.

1.5 Bestuursbesluiten In 2013 nam het bestuur diverse besluiten. De volgende besluiten werden genomen voor nieuwbouw- en woningverbeterprojecten: • Bouw drie experimentele woningen in de gemeente Oldambt • Woningverbetering van ruim 30 woningen in Winschoten • Nieuwbouwproject energiezuinige woningen in Delfzijl • Vervanging van alle open verbrandingstoestellen • Asbestinventarisatieplan • Voorgenomen besluit verkoop Vennenflat aan de gemeente Delfzijl • Plaatsing zonnepanelen op kantoorgebouw • Nieuwbouwproject appartementen Diepswal Scheemda geannuleerd • Sloop Finsestraatflats in Delfzijl

1.6 Belangrijkste resultaten en gebeurtenissen in 2013 Naast ons reguliere werk hebben we zoals hiervoor beschreven in 2013 veel aandacht besteed aan de hervormingen en bezuinigingen vanuit de landelijke overheid. Daarnaast werkten we onder meer aan de nieuwe koers voor de jaren 2014-2018, organisatieontwikkeling, een vernieuwd woonruimteverdeelsysteem, vernieuwing van de website en gebiedsvisies. Ook de aanstaande scheiding van wonen en zorg stond hoog op de agenda. Hieronder vindt u op hoofdlijnen de belangrijkste resultaten en gebeurtenissen van het afgelopen jaar. In het volkshuisvestingsverslag (zie pagina 17) gaan we er dieper op in. Huurdersparticipatie Acantus betrekt huurders actief bij haar beleid. We hebben daarom intensief contact met huurderskoepels die namens belangenbehartigers onze huurders vertegenwoordigen. Om huurders ook meer bij beleidsontwikkeling te betrekken, zijn we in 2013 gestart met een ‘Huurders adviesgroep’ (HAG). Een HAG kan telkens uit verschillende huurders bestaan en adviseert ons over specifieke onderwerpen. Andere corporaties in Noord-Nederland hadden hier al goede ervaringen mee en ook bij Acantus waren de reacties van deelnemers en medewerkers zeer positief. We gaan er daarom actief mee door. In 2013 vroegen we advies over zonne-energie, in 2014 willen we in gesprek over woonlasten, een onderwerp dat de hoogste prioriteit gaat krijgen. De adviesrol van de koepels blijft ongewijzigd.

10


Beleid In 2013 hebben we waar nodig ons beleid, processen en systemen vernieuwd, aangescherpt of aangepast. Het doel is om slimmer en efficiënter te werken om onze dienstverlening verder te optimaliseren en zo veel mogelijk te laten aansluiten bij de wensen van onze huurders. Uiteraard speelt kostenbesparing daarbij een belangrijk rol. Voor ons is meer en beter contact met de klant en een betere, efficiëntere dienstverlening een speerpunt. Het behaalde KWH-Huurlabel in 2013, met een score van 7,7 van onze klanten, was voor ons dan ook een zeer positief resultaat en een signaal dat we op de goede weg zijn. We willen in 2014 de tevredenheid van onze huurders over onze dienstverlening nog verder verbeteren met een vernieuwde website met klantenportaal en wijzigingen in het woonruimteverdeelsysteem. Risicomanagement In 2013 hebben we een extern bureau ingeschakeld om de organisatie met (praktische) tools te ondersteunen om het risicodenken en het signaleren en rapporteren van risico’s te verbeteren. Verder hebben we risico’s gedefinieerd die onze extra aandacht verdienen. Op meerdere momenten is risicomanagement besproken met de Raad van Commissarissen. Verhuur Door meerdere omstandigheden is de leegstand van onze woningen nog te hoog. Leegstand is een probleem en daarom krijgt de verhuur van onze woningen de hoogste prioriteit. Een leegstaande woning kan immers betekenen dat een woningzoekende onnodig lang moet wachten op een woning, terwijl die wel beschikbaar is. Het kan ook betekenen dat die woning niet voldoet aan de wooneisen van woningzoekenden of dat de technische staat tekortschiet. Tot slot kan een leegstaande woning ook het gevolg zijn van een verminderde vraag naar huurwoningen door bijvoorbeeld krimp van de bevolkingsomvang. Leegstand is nadelig voor huurders en woningzoekenden en betekent hoe dan ook minder inkomsten. In alle gevallen betekent het dat wij actie moeten ondernemen. In 2013 zijn we gestart met concrete maatregelen en die krijgen in 2014 verder vorm. Dit alles moet resulteren in een beter verhuurproces, het beter onder de aandacht brengen van beschikbare woningen en het verkorten van de periode voor noodzakelijk onderhoud en verbetering. Het verkleinen van financiële verliezen als gevolg van leegstand kan dan rechtstreeks ten goede komen aan een minder sterke huurstijging. Onderhoud Op het gebied van regulier onderhoud (klachten en mutaties) willen wij zo slim mogelijk werken om daarmee kosten te besparen. Wij doen woningverbeterend onderhoud en isolatie zo veel mogelijk bij mutatie. Deze aanpak heeft succes waardoor er financiële ruimte ontstaat. Daarnaast hebben we in de afgelopen jaren in de Rivierenbuurt in Winschoten, in Burgemeester Beinsdorp in Ter Apel, in het Scheepskwartier en Drenthelaan in Veendam en Vogelheem in Ter Apel voor een forse kwaliteitsimpuls kunnen zorgen. Voor 2014 staan soort gelijke projecten in Winschoten en Finsterwolde op het programma. In 2013 hebben we door het aanscherpen van ons strategisch voorraadbeleid meer zicht gekregen op de onderhoudstoestand en het toekomstperspectief van onze woningen. Ook met onze gebiedsvisies kunnen we actiever anticiperen en daarmee beter aansluiten bij de vraag van onze huurders en woningzoekenden.

11

Voel je thuis

Organisatieontwikkeling en verbeteren van de dienstverlening De interne organisatie van Acantus is de afgelopen jaren flink veranderd: nieuwe functionarissen op nieuwe functies en een vernieuwde organisatiestructuur zorgden voor een andere dynamiek en nieuwe expertise. In 2013 hebben we gemerkt dat de organisatieontwikkeling, die enkele jaren geleden is ingezet, een goede stap is geweest. Doordat we tijdig anticipeerden is niet meteen een reorganisatie nodig naar aanleiding van de extra bezuinigingen en hervormingen waar corporaties mee te maken krijgen. Acantus moet echter wel - net als andere corporaties - krimpen. Voor een groot deel zal dat gebeuren via natuurlijk verloop. In 2013 hebben we ook besloten om bepaalde vacatures niet opnieuw in te vullen. Ook bij toekomstige vacatures zullen we de noodzaak telkens kritisch beoordelen. Het afgelopen jaar is er hard gewerkt aan het verbeteren van de kwaliteit van onze dienstverlening en aan een organisatie die steeds efficiënter werkt. Klantgericht werken was het thema. We merken dat operationele processen beter op orde zijn en dat kwam naar voren in het controlerapport van de accountant. In 2013 werkten we volgens de nieuwe organisatiestructuur met regioteams en met nieuwe functies. De afdelingen werden definitief samengesteld en medewerkers werkten zich in in hun nieuwe functies. Het project ‘van specialist naar allround vaklieden’ kreeg in 2013 concreet vorm. Het houdt in dat specialistische functies in de onderhoudsdienst verdwijnen en dat medewerkers gaan werken als allround servicemedewerker. In 2013 hebben medewerkers diverse trainingen en opleidingen gevolgd om de vereiste kwalificatie voor de functie van allround-servicemedewerker te behalen. In 2014 gaan de allround service medewerkers werken in de regio’s. Waar dat niet mogelijk is, wordt detachering of outplacement onderzocht. Acantus kiest overigens bewust voor een eigen onderhoudsdienst. Dat doen we in het belang van onze huurders. De achterliggende gedachte is dat op die manier steeds bekende mensen over de vloer komen. Met de plaatsing van de allround-servicemedewerkers hebben alle regioteams een vaste bezetting en wij verwachten dat daarmee de dienstverlening nog verder verbeterd wordt. In dat kader lieten we gedurende het jaar diverse onderzoeken doen om de organisatieontwikkeling en het optimaliseren van de interne dienstverlening te toetsen. Er werd onderzoek gedaan naar interne communicatie, crediteurenadministratie en de dienstverlening van ondersteunende afdelingen. Een aantal van de onderzoeken is uitgevoerd door stagiairs. Ondernemingsraad In 2013 liep de zittingstermijn van de OR af en werd na een geslaagde procedure aan het eind van het jaar een nieuwe OR geïnstalleerd. Tussen bestuur en de Ondernemingsraad was ook in 2013 het overleg en contact constructief en opbouwend. Huurschuldproblematiek Bij alle woningcorporaties en ook bij Acantus neemt de schuldenproblematiek toe. Wij hebben hierover nauw overleg met welzijnsorganisaties, collega-corporaties en ook met het VKB (Volkskredietbank NoordOost Groningen). Met welzijnsorganisatie Het Oude Ambt start Acantus een pilotproject waarin cliënten met (huur)schulden, die zich melden als woningzoekende, pro-actief worden ondersteund. In het algemeen geldt dat we ook in 2013 merkten dat de samenstelling van de doelgroep verandert. Er zijn minder huishoudens met kinderen onder woningzoekenden en ook het aandeel ouderen neemt toe. Verder neemt de sociale problematiek toe; onder woningzoekenden zijn meer mensen met problemen dan voorheen. Om die reden organiseren we vaker intakegesprekken met woningzoekenden.

12


Duurzaamheid en energiebesparing Acantus heeft sinds 2011 een milieubeleidsplan dat in overleg met de huurderskoepels SPBA en BPD is opgesteld. Daarin staan onze langetermijndoelen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing benoemd. Stapsgewijs werken we aan de uitvoering van die doelen en het vergroenen van ons woningbezit. In Veendam hebben wij in 2013 een proef gedaan met het aanbrengen van isolatie bij mutatie van de woning. Dat blijkt een effectieve aanpak voor het verduurzamen van ons bezit. Naast planmatige isolatieprojecten zal die aanpak worden voortgezet. Alle maatregelen om woningen energiezuinig te maken worden door berekend in de huur; er staat een besparing in energielasten tegenover. In 2013 sloten meerdere landelijke partijen, waaronder woningcorporaties, het Energieakkoord voor duurzame groei. Voor woningcorporaties komt e 400 miljoen subsidiegeld beschikbaar om energiebesparende maatregelen te treffen. De komende jaren wordt uitvoering duidelijk. Los van dit Energieakkoord zijn wij al langere tijd betrokken bij duurzaamheidsprojecten met bijvoorbeeld collega-corporaties. Veiligheid Op het gebied van asbest voeren we pro-actief beleid, zowel voor de veiligheid van huurders als mede werkers. In 2013 is een plan voorbereid om alle woningen te inspecteren. De uitvoering van dat plan gebeurt in 2014. Het beleid van Acantus is om het gebruik van open verbrandingstoestellen versneld te beëindigen. De speciale programma’s voor asbest en de open verbrandingstoestellen beschouwen wij ook als bijdrage aan het verduurzamen van onze bezit en werkgebied. Scheiden wonen en zorg Als gevolg van gewijzigd rijksbeleid wordt de komende jaren een sanering doorgevoerd in de financiering van de zorg. De scheiding tussen wonen en zorg zal grote consequenties hebben voor zorgvastgoed en daarmee ook voor Acantus. De exacte uitwerking is nog onbekend. Met een gezamenlijke aanpak van zorgorganisaties en gemeenten gaan we proberen om tot goede oplossingen te komen. Leefbaarheid Acantus besteedt van oudsher veel aandacht aan leefbaarheid en we ondersteunen actief activiteiten die de leefbaarheid in dorpen, wijken en buurten ten goede komen. We hebben een leefbaarheidsbudget en daaruit worden verschillende activiteiten gefinancierd. Daarnaast hebben we in 2013 criteria opgesteld waaraan speciale verzoeken moeten voldoen. De komende jaren zullen we uitermate kritisch moeten kijken naar onze rol en taak op het gebied van leefbaarheid, want die rol verandert substantieel. Immers, in de Herzieningswet is sprake van een duidelijker taakafbakening op dit gebied en corporaties moeten zich meer richten op hun kerntaken. Welk effect dit nieuwe beleid zal krijgen en wat het concreet betekent, wordt de komende jaren helder.

13

Voel je thuis

1.7 Maatschappelijke inbedding Acantus besteedt veel aandacht aan het afstemmen van keuzes. Als woningcorporatie in een krimpgebied moeten we verantwoorde keuzes maken en daarbij is niet alles mogelijk. We overleggen dan ook veelvuldig met bewonersorganisaties, gemeenten, provincie, zorgen welzijnsinstellingen, collega-corporaties en andere partners en daarbij willen we zo helder mogelijk zijn waar Acantus voor staat. Overleg en samenwerking met huurdersorganisaties In ons werkgebied zijn de Stichting Bewoners Platform Acantus (SPBA) en het Bewoners Platform Delfzijl (BPD) actief als gesprekspartners voor Acantus op het gebied van het corporatiebeleid. SPBA is actief als huurdersorganisatie met ruim 10.000 woningen in de gemeenten Bellingwedde, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. BPD is actief als huurdersorganisatie in de gemeente Delfzijl met ruim 3.000 woningen. In 2013 werd zesmaal overleg gevoerd met beide huurdersorganisaties en hebben we gezamenlijke overleggen gehad over het jaarbericht en de begroting. Het overleg is met de manager Wonen en een regiomanager. Een aantal keren is ook overleg geweest met de algemeen directeur en de Raad van Commissarissen. In het bijzonder is stilgestaan bij de gevolgen van het aangepaste overheidsbeleid, bezuinigingen, huurverhoging en de gevolgen daarvan voor huurders en Acantus. Ook is gewerkt aan een vernieuwde samenwerkings overeenkomst. Het overleg met huurdersorganisaties ervaren we als constructief en waardevol. In 2013 benoemde een selectiecommissie van SPBA en BPD een nieuwe huurderscommissaris. (Zie ook het verslag van de Raad van Commissarissen, hoofdstuk 4.) Onze beleidsvoornemens toetsen we aan de mening en opvatting van huurdersorganisaties. Zo weten we vroegtijdig hoe zij onze plannen ervaren en wat zij daarvan vinden. Zo nodig passen we voornemens aan of zorgen we voor een betere onderbouwing van onze plannen. Natuurlijk zijn we het niet altijd eens met elkaar, maar wij ervaren het als nuttig dat wij daarover met de huurdersorganisaties in gesprek blijven. Met de huurdersorganisaties is in 2013 uitvoerig gesproken over het toekomstbestendig maken van het samenwerkingsverband en andere vormen van huurdersparticipatie, zoals de Huurdersadviesgroep waar Acantus mee gestart is. De huurdersorganisaties maken een eigen jaarverslag waarin zij toelichting geven op hun eigen projecten. Regionaal Prestatiekader In navolging van het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta werd begin 2014 het ‘Regionaal Prestatiekader 2013-2018, woningmarkt Oost-Groningen’ ondertekend door betrokken gemeenten, collega-corporaties en vier zorgpartijen. In 2013 is hier veel voorbereidend werk voor verricht. Er ligt nu een uitvoeringsplan dat echter door recessie en demografische ontwikkeling onder druk staat. Voor gemeenten houdt dit kader in dat zij voor 2015 hun woonvisies presenteren en daarin speelt Acantus een belangrijke rol met onze eigen gebiedsvisies over de sociale huurvoorraad. De kern van het prestatiekader is dat het aantal woningen, zowel in huur als koop, de komende jaren in ons werkgebied geleidelijk teruggebracht wordt. Voor Acantus is die transformatie in de komende jaren beperkt en beheersbaar en het prestatiekader is voor ons dan ook een bevestiging dat in Oost-Groningen de particuliere woningvoorraad voorlopig een vraagstuk is die nog nader beantwoord moet worden. Wij proberen hier een bijdrage aan te leveren door bijvoorbeeld mee te doen aan het pilotproject ‘Waardebehoud onroerend goed Oost-Groningen’, waarin geëxperimenteerd wordt met ‘ruilverkaveling’ tussen koop- en huurwoningen en opruimen of opknappen van ‘rotte kiezen’.

14


Het getekende prestatiekader beschouwen wij als een mijlpaal voor de afstemming met en tussen gemeenten in Oost-Groningen. Afstemming is noodzakelijk om de krimp zo goed mogelijk het hoofd te bieden. Overleg en samenwerking met provincie en gemeenten en maatschappelijke organisaties Met de provincie en de gemeenten in ons werkgebied (Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde) werken we intensief samen aan woonplannen en prestatieafspraken. Dat gebeurt op bestuurlijk en uitvoerend niveau en daarbij worden bij steeds meer gemeenten ook andere corporaties en zorgen welzijnspartijen betrokken. In 2013 hebben we op de gebiedsvisie Vlagtwedde en Veendam na (met uitzondering van Veendam-Noord), alle gebiedsvisies op de sociale huurvoorraad afgerond. In de gemeente Oldambt gaat Acantus samen met de gemeente de gebiedsvisie toelichten aan direct-betrokkenen en in Delfzijl hebben we ons uitvoeringsprogramma, gebaseerd op de samenwerkingsovereenkomst, inmiddels gepresenteerd, met de gemeente Veendam werd het aflopende Lokaal Akkoord geëvalueerd. (Een verdere toelichting op de gebiedsvisie vindt u in het ‘volkshuisvestingsverslag’.) In 2013 vonden er elk kwartaal vaste overleggen plaats met gemeenten en daarnaast waren er diverse extra overleggen met provincie en gemeenten in het kader van de herziening van de woningwet, aardbevingenproblematiek en natuurlijk over krimp. Wij zijn ervan overtuigd dat samenwerking in onze regio voorwaarde is. Zonder samenwerking kan geen enkele partij effectief inspelen op de uitdagingen waar we in onze regio nu en in de toekomst voor staan. Met de aardbevingenproblematiek als gevolg van de gaswinning die er nog bij komt, wordt die samenwerking alleen nog maar urgenter. Samenwerken doen we door aan te schuiven aan de juiste tafels, intensief contacten te onderhouden met regionale partners, informatie te delen en ook door middel van het uitwisselen van kennis en het participeren in speciale projecten. Sinds vele jaren doet Acantus bijvoorbeeld veel aan begeleidend wonen: met diverse zorgen welzijnsinstellingen hebben we daarvoor contractuele afspraken gemaakt. Zie ook de bijlage met samenwerkingspartners. Onze regiomanagers en wijkconsulenten onderhouden het contact en met enkele instellingen bestaat die samenwerking al meer dan 20 jaar. Als Acantus vinden wij het onze maatschappelijke taak om mensen die niet in een eigen woonruimte kunnen voorzien, zoals statushouders en ex-gedetineerden, te huisvesten. Soms roept dat weleens weerstand op, maar wij beschouwen het als een taak van de corporatie. In 2013 hebben we intensiever en nauwer samengewerkt met Zorggroep Meander. Zo heeft een senior HRMfunctionaris van Meander tijdelijk onze P&O-afdeling versterkt en is met Meander - en ook andere welzijnen zorgpartijen - intensief gesproken over de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg. Ons doel is om onze partners op een transparante manier te informeren, zo veel mogelijk aan te vullen, te ondersteunen en strategieën op elkaar af te stemmen. Deze afstemming resulteert bijvoorbeeld in pilotprojecten op het gebied van wonen en zorg. Ook wordt samen met zorgen welzijnspartijen gesproken over herbestemming van bijvoorbeeld zorgcomplexen die mogelijk de oorspronkelijke zorgfunctie in de toekomst gaan verliezen. Onze insteek daarbij is dat het herbestemmen van bestaande zorggebouwen aandacht en prioriteit moet krijgen boven de ontwikkeling van nieuwbouw.

15

Voel je thuis

Werkbezoeken Acantus organiseert regelmatig werkbezoeken voor collega-corporaties om onze opgedane ervaring met krimp te delen. Ook in 2013 hebben we een aantal werkbezoeken georganiseerd en dat samen met de gemeente Delfzijl en gemeente Oldambt vormgegeven. Acantus is ook deelnemer van de ‘Europäische Tisch’ waarin corporaties en Duitse collega’s in het grensgebied ervaringen delen en informatie uitwisselen. Ook in het kader van de gemeenteraadsverkiezingen in 2014 hebben we op verzoek een aantal werkbezoeken georganiseerd.

1.8 Geschillencommissie Als een huurder niet tevreden is over zijn of haar woning of over de dienstverlening van Acantus en dit meldt aan Acantus, is er sprake van een klacht. Als Acantus deze klacht niet naar wens afhandelt, kan de huurder een geschil indienen bij de Geschillencommissie. Deze onafhankelijke commissie adviseert de directie van Acantus over de behandeling van het geschil. Ingediende geschillen In 2013 daalde het aantal ingediende geschillen. Er werden 11 geschillen ingediend en 9 zittingen georganiseerd. In 2012 waren dat 15 geschillen en 11 zittingen. Het afgelopen jaar werden 4 geschillen ingediend die na overleg met de indiener zijn ingetrokken. De ingediende geschillen hadden te maken met: • het onderhouden van de woning en het uitvoeren van reparaties (7) • woning zoeken (1) • woning huren (2) • woning verlaten (1). Geschillencommissie in contact met Acantus Op 28 januari 2014 hebben leden en plaatsvervangende leden van de Geschillencommissie een overleg gehad met het managementteam van Acantus. Gesproken werd over de wederzijdse bevindingen van de zittingen die in 2013 geweest zijn. Samenstelling Geschillencommissie Met ingang van 1 januari 2013 is de samenstelling van de Geschillencommissie gewijzigd als gevolg van het aflopen van de zittingstermijn van de leden van de Geschillencommissie zoals die in 2012 bestond. De samenstelling van de Geschillencommissie in 2013 is als volgt: De heer H. de Groot

voorzitter, op voordracht huurdersorganisaties en Acantus

De heer B.J. Geuzinge

plaatsvervangend voorzitter, op voordracht huurdersorganisaties en Acantus

De heer W. Baars

lid, op voordracht van de huurdersorganisaties

Mevrouw M. Hulshof

plaatsvervangend lid, op voordracht van de huurdersorganisaties

De heer E. Venema

lid, op voordracht van Acantus

Mevrouw H. Wierts

plaatsvervangend lid, op voordracht van Acantus

Secretariaat Geschillencommissie Het secretariaat van de Geschillencommissie wordt verzorgd door medewerkers van Acantus.

16

Jaarbericht 2013 Volkshuisvestingsverslag

2 Volkshuisvestingsverslag 2.1 Onze klanten KWH Een goede dienstverlening is iets waar we als corporatie veel waarde aan hechten. We willen dat onze huurders onze dienstverlening positief waarderen. Om dit te meten, hanteren we het KWH-Huurlabel als meetinstrument (www.kwh.nl). In april 2013 hebben wij dit label in ontvangst mogen nemen. Onze dienstverlening werd beoordeeld met een 7,7. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) vraagt huurders zich uit te spreken over hun beleving bij en waardering voor de dienstverlening. Daarnaast geeft KWH inzicht in de kwaliteit van de telefonische dienstverlening, de informatie op de website en de communicatie met onze huurders. Door continue metingen kunnen we maandelijks volgen hoe het gaat met onze dienstverlening en kunnen we ook sneller bijsturen. Acantus is trots op de behaalde resultaten. De uitdaging is nu om het KWH-Huurlabel te behouden. In 2015 wordt opnieuw bepaald of we het label mogen behouden. Het afgelopen jaar hebben we nagedacht hoe we het contact met onze huurders in de toekomst gaan vormgeven. We willen de efficiëntie van onze dienstverlening verbeteren door bijvoorbeeld meer diensten digitaal aan te bieden. Voorwaarde is dat de nieuwe manier van werken niet ten koste gaat van de kwaliteit. In 2014 gaan we hiermee verder. Bewonersparticipatie Nieuw beleid ontstaat steeds vaker in overleg met huurders. Acantus wil andere vormen van bewonersparticipatie proberen om bewoners te betrekken bij het maken van beleidskeuzes en bij de eigen buurt. In 2013 zijn we daarom gestart met een huurderadviesgroep over zonnepanelen. Het is een manier om huurders advies te vragen over verschillende onderwerpen. We kunnen de adviezen gebruiken bij het formuleren of bij het evalueren van beleid. De huurderadviesgroep formuleert een advies in een viertal bijeenkomsten, die door een onafhankelijk adviseur wordt geleid. De huurderadviesgroep gaf een uitgebreid advies over de vraag: Wanneer zijn zonnepanelen voor huurders interessant en hoe moet Acantus zonnepanelen inzetten, zodat het voor huurders en Acantus aantrekkelijk is? Acantus kwam met een reactie op dit advies. Uitkomst is dat Acantus voor 2014 een bedrag heeft begroot waarmee ongeveer 50 woningen door het gehele werkgebied kunnen worden voorzien van zonnepanelen (8 panelen per woning). In 2014 gaan we met dit project aan de slag. Het betrekken van huurders via een huurderadviesgroep hebben Acantus én de deelnemers als positief ervaren, bleek uit de evaluatie. Ook in 2014 gaan we daarom gebruik maken van een huurderadviesgroep voor andere onderwerpen. Samen met onze huurders denken we na hoe we bewonersparticipatie in de toekomst verder kunnen vormgeven. Er is een zogenaamde Stuurgroep Participatie samengesteld waarin een aantal leden van huurdersorganisaties SPBA en BPD meedenkt over participatie. Ook draagt deze stuurgroep nieuwe gespreksonderwerpen aan en deden zij een voorstel voor een digitaal klantenpanel. Dit gaan wij in 2014 verder uitwerken.

17

Voel je thuis

Woonruimteverdeelsysteem De afgelopen jaren maakte Acantus gebruik van verschillende modellen om haar woningen toe te wijzen: het Lotingmodel, Optiemodel en Aanbodmodel. We besloten de woningen toe te wijzen via één eenduidig systeem; we gaan toewijzen via loting. Het toewijzen via opties verdwijnt. Deze manier van toewijzen bleek minder efficiënt en effectief. Woningen stonden hierdoor soms langer leeg dan noodzakelijk. Het jaar 2014 wordt een overgangsjaar waarbij woningzoekenden die opties hebben genomen, hun opties nog een jaar lang behouden. Leefbaarheid Een prettige woonomgeving is voor iedereen belangrijk. Behalve de woning zijn de voorzieningen, sociale structuur en de omgeving sterk bepalend voor het woongenot. We blijven dan ook veel aandacht besteden aan de leefbaarheid in de dorpen en wijken. Leefbaarheid bestaat uit: • Wijkgericht werken en sociale leefbaarheid • Groenonderhoud (bijvoorbeeld tuinonderhoud van lege woningen) • Bijdragen aan locale en overkoepelende huurdersorganisaties • Kunstbeleid (plaatsen kunstwerken bij Acantus-gebouwen) Aan wijkgericht werken en sociale leefbaarheid dragen we bij door te investeren in projecten voor b egeleid wonen, klussendiensten, buurtbemiddeling en wijkteams. Ook stellen we woningen beschikbaar aan Steunstee’s, klussendiensten en buurtbewoners. Belangrijk vinden wij de initiatieven van wijkteams en van onze huurders aan het verbeteren van leefbaarheid. Dit stimuleren we met financiële bijdragen, mits de initiatieven passen binnen onze spelregels. In 2013 zijn er 15 initiatieven van huurders toegewezen. In totaal stelden we hiervoor ruim € 18.000,beschikbaar. In een aantal regio’s zijn de aanvragen teruggelopen. Buurtconciërges Voel je thuis in je woning en woonomgeving. Dat is waar Acantus voor staat. Om een leefbare wijk te bevorderen, gaan we de inzet van buurtconciërges onderzoeken. In de vorm van een pilot gaan we ervaren welke impact een buurtconciërge heeft op een wijk. Gemeenten en huurdersorganisaties betrekken we hierbij. Een buurtconciërge is de ‘ogen en oren’ in de wijk. Het doel van het aanstellen van buurtconciërges is dat Acantus aanwezig is in de wijk en zo direct aanspreekbaar is voor haar huurders. Acantus kan op deze manier zo vroeg mogelijk fysieke problemen (slecht onderhouden tuinen) en sociale problemen (overlast, gezinsproblematiek) signaleren en hierop inspelen. Mogelijk voelen bewoners zich veiliger in de buurt en blijft de leefbaarheid beter op peil. De buurtconciërges worden ingezet in wijken waar Acantus een groot deel van de woningen bezit en waar bekend is dat er problemen rondom leefbaarheid zijn. In 2013 zijn voorbereidingen voor de pilot getroffen. In 2014 worden buurtconciërges aangesteld en gaat de pilot van start in een aantal wijken in het werkgebied.

18


Tuinonderhoud Acantus heeft veel woningen met een tuin in bezit. Niet of slecht onderhouden tuinen zijn een van de grootste ergernissen van buurtbewoners en geven de wijk of straat vaak een negatief beeld. Onze woon- en wijkconsulenten komen regelmatig slecht onderhouden tuinen tegen. Ook onze beide huurdersorganisaties hadden de wens dat Acantus meer aan slecht tuinonderhoud doet. Het was lange tijd niet duidelijk wat wij van huurders verwachten en wat zij van ons kunnen verwachten als het gaat om het onderhouden van tuinen. Het afgelopen jaar zijn daarom richtlijnen tot stand gekomen. Ook zijn afspraken gemaakt hoe we huurders aanspreken op slecht onderhoud van hun tuin.

2.2 Onze woningen Strategisch voorraadbeleid In 2013 is Acantus gestart met het actualiseren van het strategisch voorraadbeleid. Uitgangspunt is dat we inspelen op de marktvraag en op de woonbehoeften van onze huurders. De koers die Acantus heeft gekozen is het volgen van bevolkingsdaling. Acantus focust zich steeds meer op locaties waar de voorzieningen voor huurders ook op de langere termijn bereikbaar zijn. Het benoemen van streekcentra, centrumdorpen en woondorpen heeft gevolgen voor de huurprijs van de woningen. De streefhuur hangt samen met de kwaliteit van de locatie, zoals dat ook voor koopwoningen geldt. In een dorp met weinig of geen voorzieningen is een huis goedkoper dan in een streekcentra waar alle voorzieningen voor handen zijn. Bij het actualiseren van het strategisch voorraadbeleid zijn ook uitgangspunten uitgewerkt voor renovatie bij mutatie. Deze uitgangspunten bieden meer duidelijkheid over welke renovatiemaatregelen er in huurwoningen genomen kunnen worden en welke streefhuren daarbij horen. Ook hierbij wordt rekening gehouden met locatie, kwaliteit en energielabel. Sociaal statuut Vanaf 1 juli 2013 hanteren we een nieuw Sociaal Statuut. In het Sociaal Statuut staat het algemene beleid van Acantus bij verbeteringsplannen (wijkvernieuwing, groot onderhoud, kwaliteitsverbetering, isolatie of sloop van woningen). Dit nieuwe statuut komt voort uit twee reglementen: het sociaal plan woningverbetering en het sociaal plan herstructurering. Beide plannen voldeden nog maar gedeeltelijk. In dit nieuwe Sociaal Statuut staan duidelijke vergoedingsnormen om bewoners tegemoet te komen in verhuis- en herinrichtingskosten bij sloop en in ongerief tijdens de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Een belangrijk uitgangspunt van het Sociaal Statuut is dat bewoners vroegtijdig worden betrokken bij planvorming. Immers, voor het laten slagen van verbeteringsplannen is de betrokkenheid van onze huurders essentieel. Het Kennis- en Adviescentrum van de Woonbond heeft, in opdracht van Stichting Platform Bewoners organisaties Acantus (SPBA), onderzoek gedaan naar hoe huurders een gedwongen verhuizing in Oost- Groningen beleven. Alle aanbevelingen uit dit onderzoek zijn meegenomen in ons nieuwe Sociaal Statuut. Zo krijgen bewoners die binnen een bepaalde periode niet in hun nieuwe woning kunnen aarden opnieuw voorrang voor een andere woning.

19

Voel je thuis

2.3 Regionale samenwerking Gebiedsvisies Het werkgebied van Acantus omvat de volgende gemeenten: • Delfzijl • Oldambt (verdeeld in drie gebieden op basis van voormalige gemeenten: Reiderland, Winschoten en Scheemda) • Bellingwedde • Pekela • Veendam • Vlagtwedde Voor al deze gebieden stellen wij gebiedsvisies op. In deze visies beschrijven we de huidige en toekomstige woningvoorraad van Acantus. De gebiedsvisies worden opgesteld aan de hand van een grondige analyse van de woningvoorraad, de toekomstverwachtingen van de voorzieningen en de verwachte sociaal-demografische ontwikkelingen. De gebiedsvisies worden opgesteld in nauw overleg met de verschillende gemeenten. In 2013 heeft Acantus drie gebiedsvisies uitgewerkt: Reiderland, Pekela en Delfzijl. Gebiedsvisie Reiderland De gebiedsvisie voor de regio Reiderland omvat de dorpen Beerta, Finsterwolde, Bad Nieuweschans, Nieuw-Beerta en Drieborg. De gebiedsvisie is het afgelopen jaar gedeeld met de gemeente Oldambt. Op basis van deze visie is een uitvoeringsprogramma opgesteld. Zo is duidelijk wat er met onze woningen moet gebeuren (verkoop, sloop, verbetering). Bovendien kan, door de mutatiegraad hierin mee te nemen, ook een goede inschatting worden gemaakt van de jaarlijkse investeringen die we in het woningbezit moeten doen. Samen met de gemeente werken we aan een gezamenlijke gebiedsvisie en een bijbehorende communicatiestrategie. In 2014 krijgen bewoners in de verschillende dorpen meer duidelijkheid over de visie en de consequenties daarvan. Gebiedsvisie Pekela In Pekela heeft Acantus een visie opgesteld voor de dorpen Oude Pekela en Nieuwe Pekela. Voor de totstandkoming van de gebiedsvisie Pekela zijn er diverse sessies geweest met de gemeente en Bewoners Overleg Pekela. Ook voor deze gebiedsvisie is een uitvoeringsprogramma opgesteld, waaraan een communicatieplan hangt. In 2014 worden de plannen gecommuniceerd. Gebiedsvisie Delfzijl Acantus heeft haar visie voor de gemeente Delfzijl uitgewerkt. Deze visie heeft betrekking op de plaats Delfzijl en de dorpen in de gemeente waar Acantus woningen verhuurt. Er zijn hiervoor diverse sessies geweest met betrokkenen. Begin 2013 hebben gemeente Delfzijl en Acantus een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. Daarin zijn afspraken vastgelegd over de aanpak van de woningen en de woonomgeving in de gemeente Delfzijl. Dit betekent dat gemeente en Acantus gezamenlijk optrekken om de leefbaarheid op peil te te houden. De Samenwerkingsovereenkomst bevat een uitwerkingsprogramma over de aanpak van ons woningbezit voor zowel de kern Delfzijl als voor de dorpen. Dit uitwerkingsprogramma wordt in 2014 met de gemeente en de huurdersorganisatie besproken.

20


Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta In het Eemsdeltagebied hebben de vier DEAL-gemeenten (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum) samen met de Provincie en maatschappelijke organisaties het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta ondertekend. Het Woon- en Leefbaarheidplan is een langetermijnvisie, waarin de vier gemeenten en de provincie, in samenwerking met partijen als woningcorporaties, zorginstellingen en scholen, een koers uitzetten voor de toekomst van de regio. Met elkaar wordt gewerkt aan een regio waar het prettig wonen en leven is. Het plan richt zich op kwalitatief goede en bereikbare voorzieningen en op het verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad. Ook de zeven in het DEAL-gebied werkzame woningcorporaties, waaronder Acantus, zijn intensief betrokken bij de totstandkoming. Naast het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn per gemeente uitvoeringsplannen gemaakt. Voor Delfzijl komen deze uitvoeringsplannen overeen met de afspraken in de Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Delfzijl en Acantus. Woon- en Leefbaarheidplan Oost-Groningen De zeven Oost-Groninger gemeenten, de Provincie Groningen, organisaties van zorg en welzijn, onderwijs, cultuur en corporaties zijn met elkaar hebben met elkaar samengewerkt aan het Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen. Het Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen is een integrale toekomstvisie en is gericht op de leefbaarheid en voorzieningen in Oost-Groningen. Bij de uitwerking van twee thema’s zijn wij betrokken. In de eerste plaats bij het thema ‘woningmarkt’, waarover een Regionaal Prestatiekader Woningmarkt Oost-Groningen 2013-2018 is samengesteld, met daarin de bevolkings- en huishoudensprognoses en met doelstellingen dat er in 2108 niet meer woningen in het gebied staan dan in in 2013. De zeven Oost-Groninger gemeenten, de Provincie Groningen en de vier woningcorporaties hebben dit kader onderschreven. Verder zijn we samen met Lefier, de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde, de Provincie, de Rabobank en VNO-NCW Noord betrokken bij het experiment van aanpak van de particuliere woningvoorraad in de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde. De uitwerking van het prestatiekader komt onder andere tot uiting in de nieuw op te stellen lokale akkoorden (prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties) op gemeentelijk niveau. Lokaal Akkoord In 2013 zijn de gezamenlijke voorbereidingen gestart voor nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten Pekela en Veendam. Hiervoor is het lopende Lokaal Akkoord Veendam geëvalueerd. De lokale akkoorden worden in nauwe samenwerking met de gemeenten voorbereid, nadat de Oost-Groninger gemeenten in 2014 een nieuwe Woonvisie hebben gemaakt. In 2014 worden dan ook de voorbereidingen voor nieuwe afspraken opgepakt samen met gemeenten Bellingwedde, Vlagwedde en Oldambt.

21

Voel je thuis

2.4 Onze organisatie Onze organisatie in 2013

Raad van Commissarissen

Algemeen directeur

Bestuurssecretariaat

Audit & Control

PR & Communicatie

Wonen

Strategisch Vastgoed

Financiën & Bedrijfsvoering

• Regioteams

• Beleid

• Financiële administratie

• Klant & Logistiek

• Vastgoedbeheer

• ICT / Facilitair

• Kwaliteit & Rapportage

• P&O

Personeelsbezetting Algemeen directeur + stafafdelingen

per 31-12-12 per 31-12-13 7

7

Wonen

58 62

Wonen vaklieden

50

56

Strategisch vastgoed

32

30

Strategisch vastgoed vaklieden

35

20

25

27

Financiën & Bedrijfsvoering Totaal

207 202

In het overzicht wordt het afgeronde aantal fte’s per onderdeel weergegeven. Op 31 december 2013 hadden we 7 (2012 9) inleenkrachten in dienst.

22


Specialistische onderhoudsmedewerkers worden allround In 2011 zijn we gestart met een proef om specialistische onderhoudsmedewerkers te laten werken als allround servicemedewerkers. Doel was de herkenbaarheid van Acantus bevorderen, kennis krijgen van het woningbezit en bovenal een efficiëntere werkwijze. Een allround vakman kan een reparatie van A tot Z afhandelen, waar voorheen meerdere collega’s voor langs moesten komen. In 2012 en 2013 hebben de vaklieden een proef gedaan om hun vakbewaamheid te testen. Aansluitend aan deze proef is een opleidingstraject gestart. Inmiddels zijn we zover dat in het voorjaar van 2014 de vaklieden als allrounder aan de slag kunnen. Voor een aantal vaklieden die deze ambitie niet hebben, is een apart traject afgesproken. Duurzame organisatie We willen een duurzame en efficiënte organisatie. Dit betekent ook dat we zo efficiënt mogelijk gebruik maken van kantoormiddelen, huisvesting, materialen en het wagenpark. In 2013 zijn daarom zonnepanelen geplaatst op het dak van ons kantoor. Daarnaast zijn er laadpalen voor elektrische auto’s op onze parkeerplaats geïnstalleerd.

23

Voel je thuis

3 Financiën 3.1 Een solide financiële positie In de strategie van Acantus speelt de financiële positie een grote rol. In de eerste plaats om de continuïteit van de organisatie te verzekeren, de financiële positie van Acantus mag geen aanleiding geven om het voortbestaan van de organisatie in gevaar te brengen. Daarnaast is de financiële positie bepalend voor de wijze waarop Acantus haar taken uit kan voeren. Een slechte financiële positie betekent dat taken minderof minder goed uitgevoerd kunnen worden, een betere financiële positie betekent dat taken meer of beter uitgevoerdkunnen worden. De financiële positie weerspiegelt daarmee de volwassenheid en professionaliteitvan de organisatie. Voor het bepalen van de financiële positie zijn de waarde van het bezit, de omvang van en de verhouding tussen het eigen vermogen en de lening portefeuille, en de in- en uitgaande kasstromen van belang. Oordeel financiële positie De financiële positie van Acantus is goed, zoals blijkt uit de informatie uit de jaarrekening over 2013. Dit is niet alleen de eigen opvatting, maar wordt ook bevestigd door externe toezichthouders en stakeholders. Met name het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is belangrijk. Maar ook uit berichten van de huisbankier en de huurdersorganisaties valt op te maken dat de financiële positie goed is. Toegang kapitaalmarkt De toegang tot de kapitaalmarkt en daarmee de mogelijkheid om geld te lenen hangt sterk samen met de financiële positie. Voor een woningcorporatie is het belangrijk om gebruik te kunnen maken van de borging door het WSW van leningen, omdat dit leidt tot lagere rentepercentages voor de leningen. In welke mate g ebruik gemaakt kan worden van deze borging hangt af van het investeringsprogramma en de financiële positie en wordt jaarlijks bepaald door het WSW met het zogenaamde faciliteringsvolume. In het algemeen kan worden gesteld dat Acantus over een goed faciliteringsvolume beschikt en daarmee dus een goede toegang heeft tot de kapitaalmarkt tegen gunstige voorwaarden. Omdat een woningcorporatie sterk afhankelijk is van leningen leidt een beperking in het faciliteringsvolume direct tot gevolgen voor de investeringen en uitgaven. Het financiële beleid van Acantus heeft dan ook als doel beperkingen op het faciliteringsvolume te voorkomen. Onderdelen financiële positie In de jaarrekening 2013 wordt de financiële positie nader toegelicht. Samengevat kan de financiële positie als volgt worden weergegeven. Waarde van het bezit Acantus waardeert het bezit in de jaarrekening tegen historische kosten. De waarde bedraagt aan het einde van 2013 ruim € 357 miljoen euro. De waarde van het bezit wordt door jaarlijkse afschrijving elk jaar lager en door investeringen mogelijk verhoogd. Voor Acantus geldt dat de waarde van het bezit langzaam maar zeker afneemt, door krimp van de omvang van het bezit en door effecten van waardedaling. Dit geldt zowel voor de waardering tegen historische kosten, de bedrijfswaarde als ook de waardering tegen marktwaarde. Eigen en vreemd vermogen Gewaardeerd tegen bedrijfswaarde ligt de verhouding tussen eigen en totaal vermogen (solvabiliteit) rond de 34%. Deze verhouding ligt ruim boven de minimumeis van het CFV van 22%. Mede door deze goede

24

Jaarbericht 2013 Financiën

verhouding zijn de rentelasten en -risico’s voor Acantus relatief laag. Het financieel beleid is er dan ook op gericht om de solvabiliteit rond het huidige niveau te houden. Dit betekent dat met de hierboven geschetste waardedaling van het bezit de leningportefeuille in gelijke mate moet worden afgebouwd. Hiervoor is een (positieve) kasstroom nodig die Acantus in deze jaren ook daadwerkelijk realiseert. Kasstroom De kasstroom over 2013 bedraagt € 8 miljoen positief. Hierbij is van belang dat de kasstromen sterk gewijzigd zijn, zowel qua samenstelling als qua omvang. Met name de verhuurderheffing en de h effing saneringssteun zijn nieuwe uitgaande kasstromen die Acantus zwaar op de maag liggen. Omdat de opbrengsten gedomineerd worden door huuropbrengsten zijn er nauwelijks mogelijkheden om de nieuwe heffingen op te vangen met hogere opbrengsten. Ook nieuwe opbrengsten door bijvoorbeeld extra verkopen is geen reële mogelijkheid. Het inpassen van de nieuwe heffingen binnen een sluitende begroting en met een vergelijkbare positieve kasstroom is gerealiseerd door aanpassing van bestaande uitgaven. Daarbij moet gedacht worden aan nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprogramma’s, maar ook de omvang van de bedrijfskosten is verlaagd. Risicomanagement In 2013 heeft Acantus een verbeterde inventarisatie gemaakt van de risico’s waarmee rekening gehouden moet worden. Daarbij is gewerkt volgens een methodiek die aansluit bij het nieuwe beoordelingskader zoals dat door het WSW zal worden gebruikt. De risico-inventarisatie is gebaseerd op het koersdocument 2014 - 2018 dat Acantus eind 2013 heeft uitgebracht. Daarmee is een helder kader ontstaan voor de risico’s die voorzien worden. Aanvullend kan dezelfde systematiek gebruikt worden voor een analyse voor projecten of onvoorziene situaties. De risico-inventarisatie heeft geleid tot een top 13 van risico’s. De 5 belangrijkste zijn als volgt gedefinieerd: 1. Overheidsbemoeienis Door steeds verder toenemende overheidsbemoeienissen zoals de verhuurderheffing en vennootschapsbelasting in combinatie met de geringe verdiencapaciteit binnen het werkgebied van Acantus bestaat de kans dat er geen geld overblijft voor het doen van diepte investeringen in de portefeuille. 2. Krimp De krimp in ons werkgebied en de verslechterde onderhoudsstaat van de woningen doordat we weinig investeren, zorgen ervoor dat we mogelijk te veel (slechte) woningen hebben, met als gevolg dat ons bezit minder waard wordt. 3. Woonlasten Als gevolg van hoge woonlasten (huurprijzen, belastingen en verbruikskosten) en de lage inkomens in ons werkgebied, bestaat de kans dat de woningen van Acantus te duur worden voor onze doelgroep, met als gevolg dat ze niet verhuren en dat we geen goede/goedkope woning kunnen bieden aan onze doelgroep. 4. Koopprijzen Door steeds verder dalende koopprijzen bestaat de kans dat kopen veel voordeliger wordt dan huren, met als gevolg dat onze woningen onverhuurbaar blijken te zijn vanwege te hoge huurprijsstelling. 5. Werkgelegenheid De werkgelegenheid in het Noorden daalt. Hierdoor bestaat de kans dat huurders wegtrekken en mensen achterblijven met een smallere beurs. Het gevolg hiervan is dat er te veel woningen in voorraad zijn met een hoge kwaliteit die niet betaalbaar zijn voor de mensen die in het werkgebied wonen.

25

Voel je thuis

Resultaten 2013 De resultaten 2013 kunnen ten opzichte van 2012 en de begroting als volgt worden weergegeven: Bedragen x € 1.000

Jaarrekening

Huren/vergoedingen

2012

76.311

21

16

Waardeveranderingen

(6) N

22

3.121

1.714

N

1.407

3

558

V

555

1.030

1.042

915

N

127

449

196

468

V

272

78.006

80.689

79.615

N

1.074

253

N

253

Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen

75.966 N 345

454

Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten (a)

2013 2013

1.916

Nieuwbouw kavels Geactiveerde eigen productie

2013

74.136

Overheidsbijdragen Res.verkoop vastgoedportefeuille

Begroting Jaarrekening Verschil*

486 14.563

- 15.067

14.231 V 836

1.642

14.414

29.218 N 14.804

Salarissen

12.935

13.334

13.041 V 293

Onderhoudslasten

14.729

14.053

14.680 N 627

Overige bedrijfslasten

14.138

18.218

17.124

58.493

75.086

88.547

N 13.461

19.513

5.603

(8.932)

N 14.535

Saldo financiële baten en lasten

11.758

11.401

10.811

V

590

Belastingen en deelnemingen

(1.806)

-

2.753

N

2.753

Totaal kosten (b) Exploitatieresultaat (a-b)

V

1.094

Jaarresultaat na belastingen

9.561

(5.798)

(22.496)

N 16.698

* V = voordelig, N = nadelig Resultaten 2013 in vergelijking tot resultaten 2012 Het totale resultaat over 2013 is € 32,0 miljoen lager dan het resultaat over 2012. Het lagere resultaat heeft diverse oorzaken, waarvan de belangrijkste betrekking hebben op de posten waardeveranderingen en -belastingen, daarnaast waren er veranderingen bij de posten overige bedrijfslasten, huren en vergoedingen. Hierna geven we een korte toelichting op deze afwijkingen. • De post waardeveranderingen is ten opzichte van 2012 fors gestegen doordat in de herwaardering van de bedrijfswaarde de verhuurderheffing is ingerekend voor altijd. In 2012 was dit maar voor één jaar ingerekend aangezien dit destijds maar voor één jaar wettelijk was vastgelegd. Daarnaast was het percentage voor verhuurderheffing het eerste jaar aanzienlijk lager als wat nu is ingerekend. Dit heeft voor Acantus een nadelig effect gehad van rond € 18 miljoen. • In 2013 hebben we per saldo een belastinglast van rond € 2,8 voor de vennootschapsbelasting. • De overige bedrijfslasten zijn ten opzichte 2012 rond € 3 miljoen hoger, dit wordt met name veroorzaakt door de saneringssteun die in 2013 is betaald. • Huren en vergoedingen zijn ten opzichte van 2012 met name gestegen door een gemiddelde hogere huurprijs als gevolg van de algemene huurverhoging, de toepassing van de streefhuren en verhogingen in verband met woningverbetering.

26


Hieronder geven we per gemeente gespecificeerd een overzicht van een aantal onderdelen van de post waardeveranderingen :

Herstructurering Onrendabele

Woning-

investering

verbeterend

huurwoningen Bedragen x € 1.000

2012

2013

68

79

Delfzijl

(17)

31

Bellingwedde Borger-Odoorn

2012

onderhoud

2013

2012

2013

44

85

18

(7)

2.416

1.764

Hoogezand Oldambt Pekela

168 69

275

537

1.593

4.192

1.833

67

(34)

587

109

4.111

1.870

Veendam

12

19

Vlagtwedde

12

13

329

436

Totaal

11

101

16

39 708

1.568

2.360 2.463 13.721 8.142

Resultaten 2013 in vergelijking met de begroting 2013 Onderstaand volgt een nadere analyse van de belangrijkste verschillen in de resultaten ten opzichte van de begroting 2013. Huren/vergoedingen De netto huuropbrengst en vergoedingen (voor leegstand) is € 0,2 miljoen hoger dan de begroting. De derving door leegstand en oninbaarheid is € 0,6 miljoen hoger dan begroot. Het aantal leegstaande vho’s eind december 2013 (401) is ten opzichte van 1 januari 2013 gelijk gebleven. In de begroting is rekening gehouden met 327 vho’s. De voorziening voor oninbaarheid op vorderingen op voornamelijk vertrokken huurders bedraagt eind december € 0,6 miljoen. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille In 2013 zijn 26 woningen verkocht, dit zijn 90 minder dan begroot. In de begroting was rekening gehouden met de verkoop van de Vennenflat in Delfzijl, dit betrof 86 woningen. De verkoop is niet gerealiseerd in 2013. Het totale resultaat op de verkoop van bestaand bezit bedraagt € 1,7 miljoen en komt € 1,1 miljoen lager uit dan de begrote € 2,8 miljoen. De gemiddelde verkoopmarge per woning is € 13.500 lager dan begroot (begrote marge € 76.300, werkelijke marge € 62.800). De gemiddelde verkoopprijs was € 87.500, terwijl € 95.300 was begroot. Naast de 26 woningen is 1 garage en 1 standplaats verkocht. De opbrengsten van inbreng van kavels onder het huurproject 4 WMO-woningen aan de Piet Heinlaan te Winschoten bedraagt € 34.000. Er was totaal € 320.000 begroot voor deze post. Nieuwbouw koopwoningen en kavels Er zijn in 2013 4 kavels verkocht. Daarnaast zijn er kosten afgeboekt als gevolg van nagekomen garantiewerk van koopprojecten. Ook is de grondexploitatie met de gemeente Veendam afgewikkeld .

27

Voel je thuis

Geactiveerde eigen productie In 2013 is € 0,2 miljoen minder toegerekend aan algemene kosten dan begroot met name als gevolg van het achterblijven van de nieuwbouwproductie ten opzichte van de begroting. De doorberekening van de manuren van onderhoud aan woningverbeterend onderhoud daarentegen ligt hoger (€ 0,1 miljoen) dan begroot. Overige bedrijfsopbrengsten De positieve afwijking ten opzichte van de begroting met € 0,3 miljoen is voornamelijk het gevolg van hogere in rekening gebracht (mutatie) kosten aan huurders. Afschrijvingen De afschrijvingen vallen € 0,8 miljoen lager uit dan begroot. Oorzaak is dat bij de opstelling van de begroting nog niet is gerekend met de minimale restant levensduur van 15 jaar met als effect een lagere afschrijving. Waardeveranderingen Onder de post waardeveranderingen materiële vaste activa zijn opgenomen: de kosten van de herstructurering (sloop) en de onrendabele delen op investeringen in nieuwe huurwoningen, de kosten van het woningverbeterend onderhoud en de herrekening bedrijfswaarde van ons sociaal bezit. Bedragen € 1.000

Begroting

2013 Verschil*

2013 Kosten herstructurering

381

436

N

55

Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen

4.202

1.568

V

2.634

Woningverbeterend onderhoud

V

1.689

9.831

8.142

Toename onrendabel deel i.v.m herrekening bedrijfswaarde

19.072

Totaal

29.218 N 14.804

14.414

N 19.072

* V = voordelig, N = nadelig Kosten herstructurering De kosten van herstructurering (sloop) zijn € 0,1 miljoen lager uitgevallen dan begroot. Er zijn 36 woningen minder gesloopt dan begroot (70 woningen). Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen In de begroting is voor 2013 rekening gehouden met de start van de bouw van 79 nieuwbouwwoningen. In 2013 is 1 nieuwbouw project opgestart te weten 4 woningen( WMO) aan de Piet Heinlaan te Winschoten. Van de in 2013 opgeleverde en in exploitatie genomen 2 nieuwbouwprojecten in Scheemda en Vlagtwedde zijn de bedrijfswaarden herrekenend en dit heeft gesaldeerd een kleine bate opgeleverd. In 2013 is een project in ontwikkeling niet doorgegaan. Een bedrag van rond € 0,3 miljoen is hierdoor afgewaardeerd. Woningverbeterend onderhoud In de begroting is gesaldeerd (onder aftrek van het rendabel deel) een bedrag van € 9,8 miljoen opgenomen. Bij de uitvoering van de verbeteringen is een bedrag van € 8,1 miljoen gerealiseerd. Het voordelig verschil is te verklaren uit 2 factoren, minder uitgaven van € 5,7 miljoen en minder geactiveerd voor €4,0 miljoen.

28


Afname onrendabel deel i.v.m. herrekening bedrijfswaarde Deze post is niet begroot. De realisatie ultimo 2013 betreft onder andere de aanpassing in verband met gewijzigde waarderingsnormen. De belangrijkste wijziging is de verhuurderheffing. In 2012 was dit maar voor één jaar ingerekend tegen het tarief van 2013, nu is dit voor altijd ingerekend met de nu geldende, veel hogere, tarieven. Salariskosten De salariskosten inclusief inleen over 2013 liggen € 0,3 miljoen onder begroting, voornamelijk veroorzaakt door lagere kosten van sociale lasten en pensioen. Ten opzichte van de begroting waren er in 2013 9,0 fte minder werkzaam voor Acantus. Het aantal fte (inclusief inleen) bedragen gemiddeld 214,8 (begroot 223,8). Mede door langdurige ziektegevallen, vertrek van medewerkers en de behoefte aan flexibiliteit is er relatief veel gebruikgemaakt van inhuur van tijdelijk personeel (werkelijk 9,5 fte tegen 3 fte begroot). Onderhoudskosten Bedragen € 1.000

Begroting

2013 Verschil*

2013 Storingsonderhoud

3.764

3.781 N 17

Mutatieonderhoud

2.511

2.930 N 419

Planmatig onderhoud

13.473

12.496

V

977

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

19.748

19.207

V

541

N

1.168

Af: kosten eigen onderhoudsdienst

(5.695)

(4.527)

Totaal

14.053

14.680 N 627

* V = voordelig, N = nadelig Zoals uit bovenstaande tabel blijkt zijn de totale onderhoudsuitgaven over 2013 € 0,6 miljoen hoger uitgevallen dan begroot. Het storingsonderhoud is conform begroting. Het aantal reparatieverzoeken is lager dan begroot echter de gemiddelde kosten per verzoek zijn hoger dan begroot. Het voordeel op de lagere aantallen reparatieverzoeken wordt hiermee tenietgedaan. De overschrijding bij mutatieonderhoud wordt veroorzaakt doordat er op meer woningen mutatiekosten zijn geboekt dan begroot. Daarnaast zijn de kosten per woning hoger dan begroot. De uitgaven voor planmatig onderhoud komen € 1,0 miljoen lager uit dan begroot. Van dit bedrag wordt ca. € 0,6 miljoen alsnog uitgevoerd in 2014. De doorberekende uren van het eigen onderhoudspersoneel aan met name planmatig planmatig onderhoud liggen € 1,2 miljoen onder de begroting. Dit is veroorzaakt door minder fte (10,1) en een hoog ziekteverzuim. Overige bedrijfslasten Per saldo vallen de overige bedrijfslasten € 1,1 miljoen lager uit. Op bijna alle onderdelen is een lagere uitgave gerealiseerd dan begroot. Alleen de heffing saneringssteun is hoger geweest dan begroot. Rentelasten (gesaldeerd) De rentelasten hebben betrekking op de betaalde rente op vreemd vermogen en de ontvangen/betaalde rente op beleggingen, liquide middelen en vorderingen. De werkelijke uitgaven vallen rond € 0,6 miljoen lager uit dan begroot. De belangrijkste reden hiervoor is dat in de begroting met iets hogere renteniveaus is gerekend.

29

Voel je thuis

Belastingen en deelnemingen De post belastingen is opgebouwd uit twee componenten: • De jaarvrijval van de in 2008 gevormde latente belastingvordering van € 0,1 miljoen inzake leningen en derivaten. • De last inzake vennootschapsbelasting over 2013 bedraagt € 2,7 miljoen. De vennootschapsbelasting was niet begroot. De bedragen zullen pas bij de aangiftes over 2013 en latere jaren definitief worden. De verwachting is dat ook na 2013 fiscale winsten behaald zullen worden en dat daarom de gevormde latente belastingvordering tot en met 2013 ad € 2,2 miljoen gecompenseerd kan worden. Het deelnemingsresultaat heeft betrekking op Acantus Woongoed BV (100%).

Balans 2013 De balans kan in verkorte vorm als volgt worden weergegeven:

Begroting

Bedragen x € 1 miljoen

2012

2013

2013 Bedragen x € 1 miljoen

2012

2013

2013

Materiële vaste activa

386,3

368,8

357,4 Eigen vermogen

100,3

79,0

77,8

Financiële vaste activa

1,5

1,7

1,4 Voorzieningen

0,5

0,4

0,5

Begroting

Vlottende activa

10,5

8,2

7,4 Langlopende schulden

272,9

277,2

256,5

Liquide middelen

9,0

0,0

9,1 Kortlopende schulden

33,6

22,1

40,5

407,3

378,7

407,3

378,7

375,3

Totaal

375,3 Totaal

Per 31 december 2013 bedraagt de solvabiliteit op basis historische kosten 20,7% (begroting 2013: 20,9%, 2012: 24,6%). Per woning bedraagt het eigen vermogen rond € 5.800 (begroting: € 5.900 2012: € 7.400). Invullen financieringsbehoefte 2013 Om invulling te geven aan de financieringsbehoefte is in 2013 € 10 miljoen aan langlopende leningen aangetrokken. De duration is per eind 2013 10,6 ten opzichte van 10,8 die begroot was. De rentelast lag eind 2013 op 4,0% en inclusief onze leningen met korte rente zelfs op 3,8%, deze percentages waren lager dan begroot. Renterisico’s In tegenstelling tot voorgaande jaren is de financieringsbehoefte in 2013 en de opvolgende jaren beperkter, omdat we onze investeringen fors hebben ingeperkt. Wel zullen we de komende jaren reguliere herfinancieringen krijgen. Uiteraard staat de rente hiervan nog niet vast. Hiermee lopen we dan ook een normaal renterisico. Ter beheersing van de risico’s verbonden met de financiering en in het bijzonder financiële derivaten hebben we intern een treasurycommissie (bestaande uit algemeen directeur, manager financiën en bedrijfsvoering, controller, bijgestaan door een extern adviseur) die minimaal vier keer per jaar de lopende zaken schriftelijk monitort en rapporteert. Daarnaast vindt minimaal 1 keer per jaar afstemming met de audit commissie plaats. Acantus heeft in het verleden (2006) een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, teneinde leningen met variabele rente te fixeren op maximaal vaste rente. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden.

30


Een Payers Swap is een rentecontract met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. De waarde van de swaps ultimo 2013 is circa € 6,8 miljoen negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 6,8 jaar. Door de grote rente-schommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. Indien nodig hebben we voldoende liquiditeiten om een mogelijke storting te financieren. Acantus heeft een deposito van € 9 miljoen met als doel te kunnen voldoen aan de voorwaarden (rentedaling van 2% kunnen opvangen) van de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Per 31 december 2013 is de marktwaarde bij 2% rentedaling € 12 miljoen negatief en zou rekening houdend met de contractuele voorwaarden € 4,5 miljoen als zekerheid opgevraagd kunnen worden. Het huidige deposito is daarom ruim voldoende. Financiële vaste activa De onder financiële vaste activa vermelde bedragen hebben betrekking op een collegiale financiering (€ 0,6 miljoen) en belastinglatenties (€ 0,8 miljoen).

Financiën 2014 en later Mede op basis van de momenteel beschikbare gegevens uit de diverse met de gemeenten afgesloten convenanten kan voor de komende vijf jaren het volgende beeld worden geschetst: Bedragen x € 1 miljoen

Aantal Kosten (prijswoningen

peil 2013)

Sloop, enzovoort

428

8

Onrendabel deel nieuwbouw

167

7

Additionele verbetering en onderhoud

40

Totale lasten

55

Verkoop huurwoningen

125

9

Grondopbrengsten 1 Totale baten

10

Totaal tekort

45

Het totale tekort van € 45 miljoen uit deze activiteiten wordt vrijwel geheel gecompenseerd door de positieve resultaten uit de kernactiviteit: het verhuren en beheren van huurwoningen en overig onroerend goed. Ofwel, de komende vijf jaren zal het vermogen in euro’s op het huidige peil blijven.

31

Voel je thuis

3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen met andere rechtspersonen Collegiale financiering In de afgelopen jaren zijn aan toegelaten instellingen in de noordelijke provincies collegiale financieringen verstrekt om zo de volkshuisvestelijke taken in de regio te ondersteunen. Per 31 december 2013 betreft dit de hypothecaire lening verstrekt aan de Christelijke Stichting voor Woningbouw BCM. Acantus Woongoed BV In 2009 hebben we een onderzoek gedaan naar de nut en noodzaak van de diverse BV’s. De conclusie was dat we de activiteiten die in de BV’s plaatsvinden in principe stoppen, maar dat we ze nog niet gaan liquideren. Dit omdat we in de toekomst, gezien wijzigende regelgeving, de BV’s wellicht weer in gebruik zullen moeten nemen. Hieronder is een tabel opgenomen met daarin de diverse financiële verhoudingen.

Stichting Acantus Groep

Acantus Woongoed BV

Acantus Bouwen Delfzijl BV

Entiteit

Acantus Projecten BV

Belang in %

Acantus Onroerend Goed BV

Eigen

Omzet Waardering

vermogen Resultaat

groep

Dividend Acantus Woongoed BV

100% 43.827

(81) 43.827


100%

17.766

(54)

17.766


100%

17.385

(56)

17.385


100%

15.477

(55)

15.477

Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat wij geen buitenlandse activiteiten hebben.

32


3.3 Statutaire bepalingen Bestuur/Raad van Commissarissen In de statuten van Stichting Acantus Groep wordt onder artikel 7 bepaald dat de leden van het Bestuur geen lid mogen zijn van het college van burgemeester en wethouders van een gemeente of van het college van gedeputeerde staten van een provincie waar Acantus Groep feitelijk werkzaam is. Ook mogen leden van het Bestuur geen deel uitmaken van organen van organisaties die ten doel hebben belangen van gemeenten of provincies te behartigen. Dezelfde bepalingen zijn in artikel 16 voor de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen; in ditzelfde artikel staat ook vermeld dat de leden van de Raad van Commissarissen geen arbeidsovereenkomst met de stichting mogen hebben. Acantus Groep voldoet vanzelfsprekend aan deze voorschriften. In artikel 15 is bepaald dat de huurders twee leden voor de Raad van Commissarissen bindend mogen voordragen.

3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur van Stichting Acantus Groep verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Veendam, 20 juni 2014

H. Kremer (algemeen directeur)

33

Voel je thuis

4 Verslag Raad van Commissarissen Koers bepalen en keuzes maken Koers bepalen en eigen keuzes maken. Ondanks politiek tumult, in een sector die onder vuur ligt, met externe factoren die de toekomst uitermate onzeker maken. In het oog van die orkaan en in de wetenschap dat keuzes niet altijd door andere partijen gedragen worden of zelfs kunnen botsen met andere belangen. Maar valt er überhaupt wat te kiezen voor een woningcorporatie in een topkrimpregio? Kan Acantus het zich veroorloven om een eigen koers te bepalen en dat soms tegen de stroom in en met tegenwind? Als Raad van Commissarissen zijn wij ervan overtuigd dat Acantus dat moet doen, wil zij financieel verantwoord de kerntaak kunnen uitvoeren. Uiteindelijk is dat in ieders belang. Formele taak Als RvC hebben wij de formele taak om toezicht te houden op het beleid van de algemeen directeur, de interne procedures, de algemene gang van zaken en de interne controle- en risicobeheersingsystemen. Wij passen daarbij de Aedes Code en de Governance Code Woningcorporaties op alle onderdelen strikt toe, want net als de directie vinden wij goed bestuur van wezenlijk belang. Naast deze toezichthoudende taak geven wij waar mogelijk en gewenst gevraagd en ongevraagd advies aan de bestuurder. De RvC opereert daarin onafhankelijk en ook hierbij passen wij codes, zoals de integriteitscode, strikt toe. In dit kader melden wij dat in 2013 zich geen zaken voordeden waardoor de onafhankelijkheid van de RvC in het geding had kunnen komen. De RvC heeft in 2013 geen meldingen gekregen over eventuele integriteitskwesties naar aanleiding van de klokkenluidersregeling en/of de integriteitscode. Alle codes, statuten, regelingen en reglementen staan op de website van Acantus, inclusief informatie over de samenstelling van de RvC en het rooster van aftreden. Bespreekpunten en activiteiten in 2013 De RvC kwam in 2013 tienmaal bijeen voor een regulier RvC-overleg. Door onder meer de hectische externe omstandigheden werd frequenter vergaderd dan in andere jaren. De RvC voerde tweemaal overleg met de accountant en eenmaal met de accountmanager van CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting). Net als in voorgaande jaren waren er halfjaarlijkse overleggen met de Ondernemingsraad en de huurderskoepels SPBA en BPD. Afhankelijk van de onderwerpen waren naast de algemeen directeur ook leden van het managementteam en/of de controller aanwezig bij de behandeling ervan. Gezamenlijke gespreksonderwerpen waren onder meer de begroting 2013, meerjarenbegroting 2013-2017, risicomanagement en het beleidsplan 2014-2018. De RvC werd tevens geïnformeerd over de implementatie van de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ645), gebiedsvisies en interne en externe (samenwerkings)projecten. Ook politieke ontwikkelingen, zoals de ontwikkeling rond de herziening van de woningwet en de plannen rond de gemeentelijke herindeling werden door de RvC op de voet gevolgd. RvC-leden woonden in 2013 bijeenkomsten bij die Acantus organiseerde voor belanghouders. De huurderscommissarissen waren aanwezig bij vergaderingen en bijeenkomsten die door de huurderskoepels werden georganiseerd.

34

Jaarbericht 2013 Verslag Raad van Commissarissen

Organisatieontwikkeling / interne organisatie De RvC is in 2013 op de hoogte gehouden van de organisatieontwikkeling en de implementatie van de reorganisatieprojecten ‘Naar 1 Acantus’ en ‘Van specialist naar allround vaklieden’. De RvC is er zich bewust van dat dit reorganisatieproces omvangrijk was en impact heeft gehad op medewerkers. De RvC vindt het van grote betekenis dat de implementatie voorspoedig is verlopen en heeft met voldoening kennisgenomen van de rapportage van accountant EY die constateert dat interne processen in de afgelopen jaren sterk zijn verbeterd en inmiddels goed op orde zijn. Ook het behalen van het KWH-kwaliteitskeurmerk in 2013 duidt aan dat de doelen van het reorganisatieproces worden behaald. De RvC heeft grote waardering voor de inzet van alle medewerkers die daaruit blijkt en voor de behaalde resultaten. Tijdens de halfjaarlijkse overleggen met de Ondernemingsraad kwam de organisatieontwikkeling uitgebreid aan de orde. Ook werd met de OR gesproken over de externe factoren waar Acantus mee geconfronteerd wordt en de koers voor de komende jaren. Verder kwam het verloop van de OR-verkiezingen aan de orde en nam de RvC aan het eind van het jaar afscheid van de OR in de oude samenstelling. Risicobeheersing en controlesystemen In 2013 zette de RvC risicomanagement opnieuw hoog op de agenda. De RvC nam kennis van de manier waarop Acantus in de organisatie risicomanagement vorm en inhoud geeft en heeft daarover op verzoek van de directie meegedacht en geadviseerd. Gezien de turbulente en uitdagende omgeving waarin Acantus opereert, blijft de RvC alertheid op risico’s hoge prioriteit geven, niet alleen op het gebied van beleid en besluitvorming, maar ook binnen het eigen individuele functioneren. Op verzoek van de RvC werden rond een aantal actuele onderwerpen aanvullende risico-analyses uitgewerkt. Elk jaar ontvangt de RvC de formele informatie vanuit de externe toezichthouders, WSW en het Ministerie. De analyse, die door Audit & Control wordt verzorgd, is besproken met de directie, manager Financiën & Bedrijfsvoering en de controller. Daarnaast heeft de RvC kennisgenomen van interne maandrapportages over de operationele bedrijfsvoering en werden directierapportages ontvangen en besproken. Zelfevaluatie en deskundigheidsbevorderende activiteiten Jaarlijks besteedt de RvC aandacht aan het eigen functioneren. Om het jaar vindt een zelfevaluatie plaats waarbij ook directie, MT, Ondernemingsraad en huurderskoepels worden betrokken. In 2013 vond een dergelijke uitgebreide zelfevaluatie plaats onder begeleiding van een extern bureau. Het zelfevaluatieverslag en de aanbevelingen zijn besproken met de RvC en de directie. Naar aanleiding van de uitkomsten is onder meer afgesproken om de werkwijze rond functioneringsgesprekken aan te scherpen en zijn afspraken gemaakt om een gevarieerde samenstelling en expertisegebieden binnen de RvC te borgen. Individuele RvC-leden namen in 2013 deel aan diverse trainingen, workshops en netwerkbijeenkomsten. Samen met directie en MT organiseerde de RvC een werkbezoek aan een collega-corporatie. Alle leden zijn lid van VTW, de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

35

Voel je thuis

Financiën Zoals in het jaarverslag van 2012 is aangegeven werd de begroting voor 2013, in afstemming met de directie, in februari 2013 formeel door de RvC goedgekeurd op het moment dat de maatregelen vanuit Ministerie en toezichthouders definitief bekend werden en de effecten ervan konden worden beoordeeld. De Audit commissie en de RvC volgden gedurende het gehele jaar rapportages, begrotingen en analyses nauwlettend en kritisch. Ook bij kostenontwikkeling en de gewijzigde richtlijn 645 voor de jaarverslaggeving (RJ645) werd uitvoerig stilgestaan. Gezien de zwaardere lasten waar Acantus mee geconfronteerd wordt en gaat worden, is met de directie eind 2013 afgesproken dat, ook op basis van benchmarkinformatie, er in 2014 aanvullende kostenanalyses uitgewerkt en besproken worden. De aandacht en prioriteit die de RvC aan de financiële positie en ontwikkeling van Acantus geeft, was en blijft onverminderd groot. Acantus heeft als corporatie in een topkrimpregio te maken met vele uitdagingenmaar zal, ondanks de korting op de Verhuurderheffing, geconfronteerd worden met extra hoge lasten. Dit betekent dat naast de bezuinigingsmaatregelen die al door de eigen organisatie in gang zijn gezet, er meer maatregelen nodig zullen zijn. Uiteraard is in dit verband uitgebreid stilgestaan bij de financiële situatie van huurders. De RvC staat dan ook volledig achter het besluit van Acantus om de extra huurverhoging voor huurders met lagere inkomens niet door te voeren en te streven naar extra besparingen binnen het eigen werkapparaat om daarmee de hogere kosten te kunnen opvangen. Auditcommissie De Auditcommissie bestaat uit de RvC-leden de heer J. Bruning (voorzitter), mevrouw De Rek en de heer Bentum. De Auditcommissie kwam viermaal bijeen en had daarnaast eenmaal een apart overleg met de accountant. Ook werd de extern adviseur uitgenodigd om het treasuryjaarplan toe te lichten. De voorzitter van de Auditcommissie was aanwezig bij een vergadering van de Acantus-treasurycommissie. In 2013 leidde de Auditcommissie-voorzitter de werving- en selectieprocedure voor de nieuwe accountant. De Auditcommissie behandelde de financiële trimesterrapportages, jaarrekening 2012, begroting 2014, het treasuryjaarplan 2014 en de managementletter 2013 van accountant EY. Bij deze overleggen waren de directie, controller en/of de manager Financiën & Bedrijfsvoering aanwezig. Ook in de Auditcommissievergaderingen stond ‘Den Haag’ hoog op de agenda. De gevolgen van het voorlopige en definitieve Woon akkoord, waaronder de verhuurderheffing en huurverhoging, werden door Acantus uitgewerkt in scenario’s en aangepaste (meerjaren)begrotingen en vervolgens binnen de voltallige RvC uitgebreid besproken. Op verzoek van de RvC werden onderwerpen aanvullend uitgewerkt of geanalyseerd. Wervingsprocedure accountant Acantus heeft accountantsbureau EY (voorheen Ernst&Young) gedurende twee termijnen van 4 jaar ingeschakeld voor controlewerkzaamheden; het contract verliep op 31 december 2013. Ondanks het feit dat de uitvoering van de controlewerkzaamheden tot volle tevredenheid gebeurde, is in het kader van ‘good governance’ besloten over te stappen naar een nieuw accountantsbureau. De selectieprocedure vond plaats in het najaar van 2013. Er werden drie bureaus beoordeeld waarna de selectiecommissie advies uitbracht aan de RvC. Dat advies werd overgenomen en uiteindelijk werd gekozen voor Deloitte. Deloitte neemt vanaf kalenderjaar 2014 de controlewerkzaamheden van EY over. Deloitte blijft daarnaast opereren als fiscaal adviseur.

36


Vertegenwoordiging namens huurders De heer De Wit en de heer Bentum hadden op voordracht van de huurders zitting in de RvC. Vanuit hun rol woonden ze vergaderingen en bijeenkomsten bij van huurdersorganisaties. Wervingsprocedure huurderscommissaris In 2013 is onder leiding van de huurderskoepels SPBA en BPD de wervingsprocedure uitgevoerd voor een nieuwe huurderscommissaris. De vacature ontstond in verband met het aftreden van commissaris Jan de Wit op 31 december 2013. In goed overleg is met de heer De Wit afgesproken dat hij zijn derde termijn met één jaar vervroegt. Gezien het aftreedschema van de gehele RvC wordt daarmee de continuïteit zo goed mogelijk geborgd. Nadat de procedure voor de werving in 2012 was afgestemd is in samenwerking met de huurderskoepels SPBA en BPD in het voorjaar van 2013 het profiel opgesteld en is de selectiecommissie samengesteld. De selectieprocedure is in het najaar succesvol afgerond en resulteerde in een voordracht van twee kandidaten. Per 1 januari 2014 is de heer J. Dijkstra benoemd als huurderscommissaris. Benoeming / herbenoeming huurderscommissarissen Op initiatief van VTW en de Woonbond zijn de regels rond de herbenoemingsprocedure van huurdercommissarissen gewijzigd. De wijziging houdt in dat de huurderskoepels niet alleen adviesrecht hebben bij de benoeming, maar ook bij de herbenoeming van huurderscommissarissen. Met SPBA en BPD is afgesproken dat deze nieuwe werkwijze vanaf 2014 wordt opgevolgd en ingevoerd. Vorm, inhoud en samenstelling halfjaarlijkse overleggen De RvC had tweemaal een gezamenlijk overleg met de huurderskoepels SPBA en BPD. In 2013 is op verzoek van de huurderskoepels gesproken over de vorm van het halfjaarlijks overleg. Afgesproken is om die vorm vanaf 2014 enigszins aan te passen. Ook is op verzoek van één koepel gesproken over de samenstelling van het plenaire overleg. Afgesproken is om de samenstelling ongewijzigd te laten, de bestuurder blijft aanwezigbij het plenaire overleg. Alle partijen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de inhoud van het overleg. In 2013 werd over een aantalthema’s uitgebreid van gedachten gewisseld, zoals de gevolgen van het Woonakkoord en het beleid van Acantus voor de periode 2014-2018. Acantus is vanaf 2013 gestart met Huurdersadviesgroepen. De RvC is geïnformeerd over de werkwijze en de uitkomsten daarvan. Governance, werkgeversrol Wet Normering Bezoldiging Topinkomens In januari 2013 werd de Wet Normering Bezoldiging Topinkomens (WNT) van kracht met als doel om een beloningsplafond vast te stellen voor topfunctionarissen in de publieke sector. Wij staan achter de uitgangspunten, maar vonden net als de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) de beloningsstaffel bezwaarlijk. Wij verwachten dat de nieuwe vastgestelde maximumnormen een drempel kan zijn voor toekomstige bestuurders en/of commissarissen. Om die reden hebben wij de juridische procedure afgewacht die door de VTW was aangespannen.

37

Voel je thuis

De uitspraak van de juridische procedure leidde tot een aangepaste regeling en beloningsstaffel en daaraan hebben we ons geconformeerd. De naar beneden bijgestelde normbedragen zijn vervolgens met terugwerkende kracht voor de RvC-leden ingevoerd. Daarmee is de nieuwe regeling WNT van toepassing voor bestaande en toekomstige RvC-leden. Voor de algemeen directeur blijft de overgangsregeling van kracht. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie kwam tweemaal bijeen. De commissie bereidt besluiten van de RvC voor op het gebied van de benoemings-, selectie- en beloningsprocedure van de algemeen directeur. Daarnaast bereidt de Remuneratiecommissie de zelfevaluatie voor. De heer De Wit en mevrouw Hadders waren in 2013 lid van deze commissie. De commissie voerde het beoordelingsgesprek met de algemeen directeur. De voorbereiding van dit gesprek en het verslag ervan zijn besproken met de gehele RvC en het beoordelingsverslag is formeel vastgesteld in een RvC-vergadering. De algemeen directeur van Acantus is: Naam

De heer H. (Harry) Kremer

Geboren

27-07-1954

Nevenfuncties *)

Streekjurylid Stichting Eo Wijersprijs 2013 (gestart en afgerond in 2013)

Lid Raad van Toezicht Stichting Waardebehoud Onroerend Goed

Oost-Groningen Benoeming

2009

Benoemingstermijn

Contract tot 1 januari 2017

*) onbezoldigd De algemeen directeur heeft conform de Governance Code Woningcorporaties een contract voor bepaalde tijd (1 januari 2009 tot 1 januari 2017). Samenstelling Samenstelling RvC In de statuten is vastgelegd dat de RvC bestaat uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. De RvC van Acantus bestaat uit vijf leden en is samengesteld op basis van profielschetsen. Er wordt doorlopend geëvalueerd of expertise op het gebied van volkshuisvesting, financiën, juridische en bedrijfskundige zaken voldoende geborgd is. Benoemingen en herbenoemingen Per 31 december 2013 is de heer De Wit afgetreden als huurderscommissaris. De RvC is hem zeer erkentelijk voor zijn inzet en bijdrage. Hij heeft mede gezorgd voor verdere professionalisering van processen en werkwijzen binnen de RvC en was voor de directie een gewaardeerd sparringpartner bij verschillende dossiers. In 2013 eindigde de eerste zittingstermijn van mevrouw De Rek. In de RvC-vergadering van december 2013 vond de herbenoemingsprocedure plaats. Mevrouw De Rek is per 1 januari 2014 benoemd voor een tweede zittingsperiode. Conform de Governance Code zijn commissarissen voor maximaal twee zittingstermijnen van vier jaar benoembaar.

38


In 2013 was de samenstelling van de Raad van Commissarissen: Naam (functie)

Mevr. A. (Albertiene) Hadders (voorzitter)

Geboren

29-12-1950

Beroep

Organisatieadviseur

Nevenfuncties

Voorzitter Stichting Gebroeders Hesse Fonds, Vlagtwedde

Voorzitter Jeugdsportfonds Groningen

Lid RvT Topsport Noord

Lid vanaf

2007

Huidige zittingstermijn

2012-2015 (2e en laatste zittingstermijn)

Honorering

€ 12.762,-

Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) de Wit (vice-voorzitter)

Geboren

19-2-1963

Beroep

Mede-eigenaar organisatieadviesbureau

Lid vanaf

2002



Honorering

€ 8.675,-

Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) Bruning (lid)

Geboren

07-10-1947

Beroep

Voorheen diverse advies- en lijnfuncties bij bankinstellingen

Lid vanaf

2007



Honorering

€ 8.675,-

Naam (functie)

Mevr. J.C. (Tiene) de Rek (lid)

Geboren

10-10-1965

Beroep

Zelfstandig organisatieadviseur/interim-manager

Nevenfuncties

Lid Commissie Toelating & Toetsing Orde van Organisatiekundigen

en Adviseurs (OOA)

Voorzitter Stichting UMC-Lagos

Lid vanaf

2010


2010-2013 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 8.675,-

Naam (functie)

Dhr. M. (Max) Bentum (lid)

Geboren 15-03-1967 Beroep

Zelfstandig advocaat

Nevenfuncties

Vice-voorzitter landelijke paardensportbond KNHS

Voorzitter wijken buurtbeheer Ommelanderwijk/Zuidwending Veendam

Voorzitter Raad van Toezicht Dorpshuis Zuidwending, Veendam

Instructeur/ruiter cavalerie ere-escorte

Lid LEADER actiegroep en steungroep Oost-Groningen

Lid vanaf

2011


2011-2014 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 8.675,-

39

Voel je thuis

Goedkeuring door de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft, ingevolge artikel 28 van de statuten van Stichting Acantus Groep, de verantwoordingsstukken over 2013 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door Ernst & Young Accountants afgegeven controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening. Gelet op onze bevindingen hebben wij het jaarbericht 2013 goedgekeurd.

Veendam, 20 juni 2014 A. Hadders (voorzitter)

M. Bentum

J. Bruning

J. Dijstra

J.C. de Rek

40


41

Voel je thuis

5 Jaarrekening 5.1 Balans per 31 december 2013 (na voorstel verwerking resultaat) Activa Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie

316.301

342.895

2. Sociaal vastgoed in ontwikk.(eigen exploitatie)

1.807

2.572

3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

5.547

6.007

323.655 351.474

Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie

33.706

33.706 34.849

34.849

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen 6. Latente belastingvordering 7. Lening u/g Som der vaste activa

44

44

775

879

602

612

1.421 1.535 358.782

387.858

2.793

2.441

776

752

Vlottende activa Voorraden 8. Vastgoed bestemd voor verkoop 9. Magazijn voorraden

3.569 3.193

Vorderingen 10. Huurdebiteuren 11. Gemeenten 12. Latente belastingvorderingen 13. Overige vorderingen 14. Overlopende activa

791

-

22

2.201

4.850

492

510

303

1.085

3.818 7.258

15. Liquide middelen

9.102

9.005

16.489

19.456

375.271

407.314

Som der vlottende activa Totaal activa

42

822

Jaarbericht 2013 Jaarrekening

Passiva Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen 16. Wettelijke en statutaire reserves

-

-

17. Overige reserves

77.791

100.287

77.791 100.287

Voorzieningen 18. Voorziening jubileum uitkering

510

534

Totaal voorzieningen

510

534

Langlopende schulden 19. Leningen overheid

12.321

13.003

20. Leningen kredietinstellingen

244.164

259.851

Totaal langlopende schulden

256.485

272.854

26.378

16.564

4.085

5.474

Kortlopende schulden 21. Schulden aan kredietinstellingen 22. Schulden aan leveranciers 23. Groepsmaatschappijen 24. Belastingen en premies sociale verzekering

42

42

1.368

2.235

25. Overige schulden

1.050

1.115

26. Overlopende passiva

7.562

8.209

40.485

33.639

375.271

407.314

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

43

Voel je thuis

44


5.2 Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2013

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten 30. Huren 31. Opbrengsten servicecontracten 32. Overheidsbijdragen 33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

73.480

71.434

2.486

2.702

(6) 1.714

21 1.916

34. Opbrengst projecten in opdracht van derden

223

577

35. Wijziging in onderhanden werk

335

(123)

36. Geactiveerde productie eigen bedrijf

915

1.030

37. Overige bedrijfsopbrengsten

468

449

Som der bedrijfsopbrengsten

79.615

78.006

Bedrijfslasten 38. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

253

486

39. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed

14.231

14.563

40. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

28.455

1.918

41. Lonen en salarissen

9.998

9.869

42. Sociale lasten

1.347

1.369

43. Pensioenlasten

1.696

1.697

14.680

14.729

1.289

1.258

44. Lasten onderhoud 45. Leefbaarheid 46. Lasten servicecontracten

2.261

2.457

47. Overige bedrijfslasten

13.574

10.423

Som der bedrijfslasten

87.784

58.769

48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

763

(276)

Bedrijfsresultaat

(8.932) 19.513

49. Rentebaten

131

52

50. Rentelasten

(10.942)

(11.810)

Saldo financiële baten en lasten

(10.811)

(11.758)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

(19.743)

7.755

(2.753)

1.807

51. Belastingen 52. Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

- (22.496)

(1) 9.561

45

Voel je thuis

5.3 Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Acantus heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 20 juni 2014. Consolidatie Op grond van artikel 2:407 lid 2 BW (de geringe omvang van activiteiten van deelnemingen) wordt afgezien van consolidatie. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Acantus zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: er een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Deelnemingen Acantus heeft de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen. Acantus Woongoed BV (holding) te Veendam

100%


100%


100%


100%

Balanswaardering Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een kale huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009.

46


Acantus heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij thans het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de compo nentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgangspunten bedrijfswaarde De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.

47

Voel je thuis

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: • jaarlijkse huurverhoging van 2,75% voor 2014, van 2015 tot en met 2018 3,5%, daarna 2% • jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de eerste vijf jaar • jaarlijkse huurderving van 2,7% als gevolg van leegstand tot en met 2017, daarna 2,5% • jaarlijkse mutatiegraad van 9,2% waarbij huurharmonisatie met wisselende percentages van de maximaal redelijke huur is toegepast, afhankelijk van de locatie van de woning. • huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar • jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven en overige exploitatieuitgaven van 3% Volumeparameters: • klachten-, mutatie- en planmatig onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 1.489 per verhuureenheid • directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 562 per verhuureenheid • overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 797 per verhuureenheid • heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing) is ingerekend zoals in de wet opgenomen Discontering: • disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen; disconteringsmoment: medionummerando • contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een -minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: • inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs (€ 21.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing (€ 5.500), sloop (€ 5.500) en opnieuw bouwrijp maken (€ 5.000). Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een complex van verhuureenheden die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar complexen van verhuureenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse.

48


Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa worden buitengebruik gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het geplande moment van sloop. Op het moment dat het pand is gesloopt wordt het activum daadwerkelijk buiten gebruik gesteld. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. Op het moment dat het pand is verkocht wordt het activum daadwerkelijk buiten gebruik gesteld. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex). Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Dit betreft onbebouwde gronden waarop ooit huizen van Acantus hebben gestaan en die gesloopt zijn. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in de bestemming van deze grondposities, worden ze gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen een geschatte waarde van € 3,50 per m2. Tijdelijke exploitatiekasstromen hieruit worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs(verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

49

Voel je thuis

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel- vastgoed de woningen met een kale huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Voor de verwerking van de eerste waardering, na de eerste waardering en uitgaven na de eerste waardering wordt verwezen naar “sociaal vastgoed in exploitatie”. Ook voor de complexindeling en buitengebruikstelling of afstoting wordt verwezen naar “sociaal vastgoed in exploitatie”. Uitzondering is dat wanneer de boekwaarde hoger is dan de reële waarde er dan tegen de reële waarde (zijnde de marktwaarde) wordt gewaardeerd. Als marktwaarde wordt de waardering volgens IPD/Aedex aangehouden. Verschillen worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. IPD/Aedex IPD/Aedex is een van de internationale standaard (IPD) afgeleide waardering voor woningcorporatiebezit waarbij de onroerende zaken jaarlijks worden gewaardeerd tegen een waarde in het economisch verkeer rekening houdend met de marktomstandigheden van het object op dat moment. Er worden twee waarden bepaald: Een taxatiewaarde gebaseerd op een driejaarlijkse taxatie en voor andere jaren een indexatie daarvan. Een exploitatiewaarde gebaseerd op DCF (discounted cashflow)-methode. De berekening is met name gebaseerd op het lopende huurcontract. De hoogste van beide methodes wordt als marktwaarde voor het betreffende object aangehouden. Vanuit economisch oogpunt zal immers de hoogste waarde worden nagestreefd. Deelnemingen De deelnemingen worden gewaardeerd tegen de intrinsieke waarde. Indien nodig wordt een aanvullende voorziening getroffen. Latente belastingvorderingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken zijn gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop alsmede indien de bouwbestemming zal vervallen.

50


Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd. Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen omdat door het kortlopende karakter het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt- tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. Lening u/g Dit betreft een (langlopende) lening aan een collega-corporatie. De lening wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De projecten nieuwbouw kavels die nog niet aan derden zijn verkocht, zijn gewaardeerd tegen de voortbrengingskosten, inclusief doorbelasting interne kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties onder aftrek van kosten voor verkoop. Magazijnvoorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde, welke in een zakelijke relatie gelijk is aan de kostprijs. De waardering vindt plaats tegen de geamortiseerde kostprijs voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid.

51

Voel je thuis

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening jubileumuitkering De voorziening is getroffen in verband met de cao-afspraken ten aanzien van toekomstige uitkeringen en jubilea. Het gaat hierbij om langdurige dienstverbanden en dienstverbandbeëindiging. De hoogte is gebaseerd op anciënniteitprincipes. De voorziening is contant gemaakt op basis van 5,25%. Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. De leningen kredietinstellingen en overheid worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het lineaire dan wel annuïteitensysteem. De leningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichtingen voor het komende boekjaar worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen). Acantus maakt gebruik van financiële instrumenten in de vorm van renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Acantus waardeert deze renteswaps onder toepassing van RJ 290 op basis van kostprijs hedge-accounting indien aan de op basis van RJ 290 van toepassing zijnde voorwaarden wordt voldaan. De hedge accounting wordt toegepast op basis van generieke documentatie. Acantus documenteert het volgende: • documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties. • documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities. Door de grote renteschommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. De marktwaarde van de swaps is, overeenkomstig de geldende regelgeving (kostprijs hedge-accounting), niet in de balans verwerkt. Voor zover deze derivaten niet matchen met de gekoppelde leningen, en dus ineffectief zijn, worden de financiële effecten in de balans en winst- en verliesrekening verwerkt. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.

52


Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huren Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de opbrengsten servicecontracten en onder aftrek van derving leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft opbrengsten servicecontracten van huurders en derden (boven de netto huurprijs) voor de levering van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Tevens vindt een financiële afrekening plaats met de huurders. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Dit betreft de ontvangen jaarlijkse bijdragen in het kader de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG). In 2008 is door de rijksoverheid een start gemaakt met de afkoop van een aantal bijdragen. Deze afkoop gebeurt in het kader van het rijksbeleid om tot een administratieve lastenverlichting te komen voor de komende jaren. Deze post zal daarom in de komende jaren verdwijnen. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (kavels voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst-en-verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties

53

Voel je thuis

in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winst- en verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt als onderdeel van de projectkosten. Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft de kosten van administratieve en technische ondersteuning bij de productie van nieuwe huurwoningen en woning verbeterend onderhoud, alsmede de eigen uren van onderhoud ten behoeve van woning verbeterend onderhoud. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere de aan huurders doorberekende kosten voor administratie en onderhoud verantwoord. Gefactureerd onderhoud aan derden is eveneens onder deze post opgenomen. Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie. De afwaardering op structureel verliesgevende complexen, de zogenaamde onrendabele top (de verschillen tussen bedrijfswaarde en boekwaarde) wordt hieronder verantwoord.

54


Kosten voor woningverbeterend onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Verwerking vindt plaats in de post waardeveranderingen voor de totale kosten van woningverbeterend onderhoud. De kosten van woningverbeterend onderhoud waarvoor de huurder een huurverhoging betaalt worden geactiveerd en op de post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa” in mindering gebracht. Ook als er woningen worden gesloopt, worden de hiermee samenhangende kosten (boekwaarde, sloop- en uitplaatsingskosten) hier verantwoord. Wet WNT (Wet normering topinkomens) Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. De WNT is per 1 januari 2013 in werking getreden. Beloningen van bestuurders en overige topfunctionarissen in de (semi)publieke sector dienen wettelijk genormeerd, respectievelijk gemaximeerd te worden. Dit heeft geresulteerd in de wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Hiermee wordt WOPT ingetrokken. De WNT voorziet in een democratisch gelegitimeerd instrument waarmee normen en verplichtingen kunnen worden opgelegd voor de bezoldiging van bestuurders en andere topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. Acantus is verplicht om jaarlijks in het financieel jaarverslag de bezoldiging van iedere topfunctionaris en gewezen topfunctionaris op persoonsnaam op te nemen, ongeacht een eventuele overschrijding van het bezoldigingsmaximum. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen . Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 2014-0000142706 kán en hoeft Acantus niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT). Pensioenlasten Acantus heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

55

Voel je thuis

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd pensioen regeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling overeenkomstig RJ 271.310. Voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en-verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2012: 106%). De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van ten minste 117%. Momenteel wordt onderzocht welke aanvullende maatregelen er eventueel zouden kunnen worden genomen als de financiële situatie zich anders ontwikkelt dan verwacht. Te denken valt aan het versoberen van de pensioenregeling per 1 januari 2015. Lasten onderhoud Hieronder wordt het dagelijks en planmatige onderhoud verantwoord. Het betreft de uitbestedingen aan derden en materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewoners-initiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester) en leefbaarheidsonderzoeken. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, schoonmaakacties et cetera. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Hierin zijn onder andere opgenomen de opstalverzekeringspremies, de saneringsheffing, de verhuurderheffing, de belastingheffingen en de overige werkapparaatskosten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord inzake het commercieel vastgoed in exploitatie.

56


Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Grondslagen bij opstellen kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroom-overzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: • mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; • resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; • resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

57

Voel je thuis

5.4 Toelichting op de balans

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Materiële vaste activa 1. Sociale vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari

342.895

334.184

Bij: nieuwbouw huur

2.282

7.444

Bij: verbetering \ na-investering

3.289

2.435

Desinvesteringen

(657) (253)

Herclassificatie van sociaal naar commercieel en v.v.

(508)

-

Subtotaal

347.301 343.810

Afschrijvingen

(12.691) (13.049)

Af: afwaarderingen Bij:terugname afwaardering voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december

(18.309)

-

-

12.134

316.301

342.895

154.910

143.277

471.211

486.172

Cumulatieve afschrijvingen Aanschaffingswaarde per 31 december

Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Grond: geen afschrijving • Casco: 50 jaar Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de materiële vaste activa van Acantus betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Acantus een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen regelingen”.

58


Onderstaand overzicht toont het verloop in de bedrijfswaarde gedurende het verslagjaar

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

Bedrijfswaarde per 1 januari, inclusief grond

543.718

Mutaties over 2013

- autonome waardemutatie

8.489

- realisatie verkoop en sloop

(289)

- realisatie nieuwbouw en aankoop

1.869

- herclassificatie van Daeb naar Niet-Daeb en v.v.

(88)

- economische parameters

(197)

- aanpassing huurbeleid

62.723

- verhuurderheffing

(93.762)

- onderhoudsnorm

(26.149)

- overige normen - inrekenen sloop

11.966 (2.454)

Totaal mutaties bedrijfswaarde

(37.892)

Bedrijfswaarde per 31 december, inclusief grond

505.826

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2013 € 505,8 miljoen (ultimo 2012: € 543,7 miljoen). De voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 5.3 Balanswaardering onder de post Sociaal vastgoed in exploitatie.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

2. Sociale vastgoed in ontwikkeling (eigen exploitatie) Boekwaarde per 1 januari

2.572

6.559

Bij: investeringen

3.086

3.459

Af/Bij: onbebouwde gronden

(1)

Af: naar onroerende en roerende zaken in exploitatie

(2.282)

Af: onrendabel ( gesaldeerd)

(1.568)

Boekwaarde per 31 december

1.807

706 (7.444) (708) 2.572

3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

6.007

6.552

194 101 (2) (5) (652) (641)

Boekwaarde per 31 december

5.547

6.007

Cumulatieve afschrijvingen

4.798

5.823

10.345

11.830

Aanschaffingswaarde per 31 december

59

Voel je thuis

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Automatisering:

5 jaar

Bedrijfsauto’s:

8 jaar

Inventaris kantoor:

5 of 10 jaar

Kantoorgebouw (excl. grond): 30 jaar Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Vastgoedbeleggingen

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

4. Commercieel vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwbouw huur Desinvesteringen Herclassificatie van sociaal naar commercieel en v.v. Subtotaal

34.849

35.794

-

-

- (348) 508

-

35.357 35.446

Afschrijvingen

(888) (873)

Af: afwaarderingen

(763)

Bij: terugname afwaardering voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december

-

-

276

33.706

34.849

4.433

3.516

38.139

38.365

Cumulatieve afschrijvingen Aanschaffingswaarde per 31 december

Voor de afschrijvingen en verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de post sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2013 € 52,4 miljoen (ultimo 2012: € 49,8 miljoen). De voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 5.3 Balanswaardering onder de post commercieel vastgoed in exploitatie.

60


Onderstaand overzicht toont het verloop in de bedrijfswaarde gedurende het verslagjaar

Bedragen x E 1.000

Bedrijfswaarde per 1 januari, inclusief grond

Mutaties over 2013

- autonome waardemutatie - realisatie verkoop en sloop - realisatie nieuwbouw en aankoop - herclassificatie van Daeb naar Niet-Daeb en v.v. - economische parameters - aanpassing huurbeleid - verhuurderheffing - onderhoudsnorm - overige normen - inrekenen sloop Totaal mutaties bedrijfswaarde Bedrijfswaarde per 31 december, inclusief grond

Huidig boekjaar E 49.762 718 (5) 88 (197) 3.692 (1.445) (230) 2.621 52.383

Woningen en woongebouwen Er is een verkooplijst van circa 1.000 te verkopen huurwoningen. De gemiddelde verkoopprijs voor de sociale huurwoningen bedraagt € 89.000 en voor de commerciële huurwoningen € 202.000. Voor het boekjaar 2014 wordt verwacht dat 25 woningen verkocht zullen worden, daarnaast worden de 16 bedrijfspanden in de Vennenflat te Delfzijl verkocht. De woningen en woongebouwen en de onroerende goederen, niet zijnde woningen, zijn verzekerd op basis van herbouwwaarde tegen het risico van brand-, storm- en vliegtuigschade. Ingeval van schade zullen verzekeraars geen beroep doen op onderverzekering.

Dienstgebouwen en inventaris De verzekerde waarde van dienstgebouwen bedraagt € 9,4 miljoen en van de inventarissen € 5 miljoen per balansdatum. De verzekering vindt plaats op basis van herbouw- c.q. nieuwwaarde. De WOZ-waarde van de kantoorpanden bedraagt per 31 december 2013 € 3 miljoen.

61

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen Acantus Woongoed BV (100%)

44

44

Saldo per 31 december

44

44

44

45

• Acantus Woongoed BV Saldo per 1 januari Resultaat boekjaar Saldo per 31 december

- 44

(1) 44

Acantus Woongoed BV is gevestigd te Winschoten. Stichting Acantus Groep heeft een belang van 100% in deze besloten vennootschap. 6. Latente belastingvordering Latente vennootschapsbelasting

775

879


775

879

1.298

• Latente vennootschapsbelasting Saldo per 1 januari

879

Ten laste van resultaat

(104)

(419)


775

879

In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille en de rentederivaten een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.

7. Lening u/g Chr. Stichting voor Woningbouw BCM, collegiale financiering

602

612


602

612

612

624

• Chr. Stichting voor Woningbouw BCM collegiale financiering Saldo per 1 januari Aflossing

(10)

(12)


602

612

De resterende looptijd bedraagt 32 jaar. De rentevoet is 3,4%.

62


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vlottende activa Voorraden 8. Vastgoed bestemd voor verkoop

2.793 2.441

De post vastgoed bestemd voor verkoop betreft strategische grondaankopen met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten, waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Daarnaast betreft het te koop staande kavels 9. Magazijnvoorraden

776 752

Vorderingen 10. Huurdebiteuren

822 791

11. Gemeente - te vorderen bijdragen inzake WVG- en BWS-subsidies

-

22

Totaal gemeente

-

22

(3.735)

(2.828)

- correctie latentie voorgaande jaren

1.086

5.053

- latente vennootschapsbelasting tot en met 2012 resp. 2011

4.850

2.625

Totaal belastingen

2.201

4.850

91

48

- te vorderen overige

401

462

Totaal overige vorderingen

492

510

12. Latente belastingvorderingen - mutatie vennootschapsbelasting

13. Overige vorderingen - vorderingen op vroegere huurders

14. Overlopende activa - te verrekenen herstructureringskosten

40

532

- overige

263

553

Totaal overlopende activa

303

1.085

13

3

15. Liquide middelen - kas - rekening-courant banken

89

2

- deposito rekening

9.000

9.000

Totaal liquide middelen

9.102

9.005

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van Acantus.

63

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen 16. Wettelijke en statutaire reserves

-

-

100.287

87.885

-

2.841

Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen

100.287

90.726

Jaarresultaat volgens de winst-en-verliesrekening

(22.496)

17. Overige reserves Algemene bedrijfsreserve Saldo 1 januari volgens jaarrekening Bij: cumulatief effect 1 jan. 2012 wegens stelselwijziging

Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen

77.791

9.561 100.287

Voorzieningen

18. Voorziening jubileumuitkering Saldo per 1 januari

534

380

Mutaties in het boekjaar

(24)

154


510

534

Langlopende schulden

19. Leningen overheid Saldo per 1 januari

15.129

-aflossing

(2.127) (2.533)


13.002

Af: aflossing komend boekjaar Saldo per 31 december

(681) 12.321

17.662

15.129 (2.126) 13.003

20. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari

64

264.963

264.202

-aangetrokken nieuwe leningen

10.000

30.000

-aflossing

(6.085) (29.239)


268.878

Af: aflossing komend boekjaar

(24.714)


244.164

264.963 (5.112) 259.851


De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4% (2012: circa 4,14%). De duration van onze leningenportefeuille bedraagt 10,6 (2012, 11,4). Tot een bedrag van € 271,8 miljoen worden de leningen door het WSW geborgd. Voor de resterende leningenten bedrage van rond € 10,1 miljoen blijft de overheid garant staan. Leningen met een resterende looptijd langer dan vijf jaar hebben een waarde van € 204 miljoen.

Hedge tabel roll-overs derivaten per 31-12-2013

Type Ingangsdatum

Einddatum

Rentebasis

Hoofdsom Marktwaarde

per Tegenpartij ABN AMRO Bank

31-12-2013 Payers

04-05-2009

02-05-2019

4,59%

(10.000.000)

(2.067.490)

BNG

Vast

02-05-2012

02-05-2019

EUR 3M

10.000.000

pm

Robeco

Vast

02-03-2009

02-05-2012

EUR 3M

10.000.000

pm (2.553.128)

ABN AMRO Bank NWB Bank ABN AMRO Bank NWB Bank

Payers

01-11-2007

01-11-2024

4,62%

(10.000.000)

Variabel

03-09-2007

01-11-2024

EUR 3M

10.000.000

pm

Payers

01-12-2008

01-12-2021

4,62%

(10.000.000)

(2.221.253)

Variabel

18-12-2008

01-12-2021

EUR 3M

10.000.000

pm

Totaal (6.841.871)

Acantus heeft in het verleden een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, om leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. Een Payers Swap is een rentecontract met een waarde-ontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. De marktwaarde van de swaps (gebaseerd op opgaves van twee instanties) ultimo 2013 is circa € 6.842.000 negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 6,8 jaar.

65

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Kortlopende schulden 21. Schulden aan kredietinstellingen - aflossingsverplichting - bankkrediet, rekening courant Saldo per 31 december

25.395

7.238

983

9.326

26.378

16.564

Met de huisbank is een kredietovereenkomst aangegaan tot een maximum van € 10 miljoen. Tegenover deze faciliteiten zijn geen zekerheden verstrekt.

22. Schulden aan leveranciers - overige crediteuren

4.085

Totaal

4.085 5.474

23. Groepsmaatschappijen

5.474

42 42

24. Belastingen en premies sociale verzekering - pensioenpremies

249

225

- loonheffing/sociale lasten

313

310

- omzetbelasting

806

1.700

Totaal

1.368 2.235

25. Overige schulden - vakantiedagen - te verrekenen met het personeel - nog te betalen kosten Totaal

561

587

76

74

413

454

1.050 1.115

26. Overlopende passiva - niet vervallen rente leningen

6.129

6.302

- vooruit ontvangen huren

1.178

932

10

641

- vooruit ontvangen huurtoeslag - te verrekenen servicekosten Totaal

66

245

334

7.562

8.209


Niet in de balans opgenomen regelingen Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Acantus een aangegane obligoverplichting van € 10,0 miljoen (2012: € 10 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantie-vermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalings-verplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht Acantus dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn (in miljoenen): • 2014: € 2,7 • 2015: € 1,6 • 2016: € 1,6 • 2017: € 0,8 • 2018: € 0,8 Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake nieuwbouw van huurwoningen bedragen per 31 december 2013 € 0,5 miljoen en voor projectmatig onderhoud aan huurwoningen € 1,2 miljoen. Acantus heeft een deposito ad € 9 miljoen met als doel te kunnen voldoen aan de voorwaarden (rentedaling van 2% kunnen opvangen) van de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Per 31 december 2013 is de marktwaarde bij 2% rentedaling € 12 miljoen negatief en zou rekening houdend met de contractuele voorwaarden € 4,5 miljoen als zekerheid opgevraagd kunnen worden. Het huidige deposito is daarom ruim voldoende. In december 2010 is met de woningcorporaties een CAO akkoord bereikt over onder andere een individueel loopbaanontwikkelingsbudget (2010 tot en met 2014) van in totaal € 4.500,- per werknemer. Acantus heeft hiervoor geen verplichting (eind 2013 nominaal € 675.000) in de balans opgenomen, omdat het vrijwel zeker is dat de loopbaan budgetten niet geheel besteed zullen worden. Gekozen is om de bestedingen ten laste te brengen van het jaarlijkse resultaat. Ten behoeve van kantoormiddelen is er een huurcontract afgesloten met een restant looptijd van 5,5 jaar voor een restantwaarde van € 0,5 miljoen. Voor het grootste deel zijn voor onze auto’s leasecontracten afgesloten, de resterende looptijd van de contracten bedraagt 3 jaar met een waarde van € 1,1 miljoen. Vanaf 1 januari 2014 geldt de nieuwe RJ 290 “Financiële Instrumenten”. Deze richtlijn is voor het boekjaar 2014 verplicht maar mag ook in de jaarrekening 2013 al worden verantwoord. Indien de nieuwe RJ 290 niet in de jaarrekening 2013 wordt verwerkt dient het effect te worden toegelicht. De nieuwe RJ 290

67

Voel je thuis

is door ons niet toegepast in de jaarrekening 2013. Op dit moment bestaan nog onduidelijkheden over de verwerking van de nieuwe RJ 290 in de jaarrekening, hierdoor is het effect op het eigen vermogen van de stelselwijziging ook nog niet bepaald. De nieuwe RJ 290 zal Acantus verwerken in de jaarrekening 2014.

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Acantus, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid Acantus is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt Acantus tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van Acantus is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Acantus zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Acantus om deze risico’s te beperken is als volgt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Acantus kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren Acantus maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Acantus enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Acantus. Acantus loopt een potentieel kredietrisico op de bank (mede afhankelijk van de kredietwaardigheidsrating) indien de rentederivaten een positieve reële waarde kunnen ontwikkelen. Voor Acantus is het risico inzake huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen en is in 2013 een traject gestart om de huurincasso te optimaliseren

68


Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Acantus over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Acantus aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van lang lopende leningen, een rekening-courantkredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 10 miljoen (2012: € 15 miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico’s specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Valutarisico Acantus loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) Acantus loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Acantus het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Acantus risico ten aanzien van toe komstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (kasstroomrisico). Voor s chulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk. Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: • De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het rente herzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; de herfinanciering van de tussentijdse en eind aflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. • De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op één danwel driemaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van -2 basispunten tot +50 basispunten. • Het renterisico van de roll-over leningen (waarbij de rente per drie maanden wordt herzien) is voor € 30 miljoen afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps) • De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 5 basispunten en de 35 basispunten.

69

Voel je thuis

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningen portefeuille. Hedges Algemene hedgestrategie Acantus voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten renteswap afgesloten. Met een renteswap ontvangt Acantus een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente terug. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Acantus in de jaarverslaggeving kostprijshedgeaccounting toe, waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument (renteswaps) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt, teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie Acantus heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedgeinstrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast: Renteswaps Acantus heeft een aantal swapcontracten afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past Acantus daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. De waardes van de renteswaps en de overige van toepassing zijnde regels zijn elders in deze jaarrekening opgenomen. Acantus past overeenkomstig de Beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) d.d. 5 september 2012 uitsluitend rentecaps en payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico’s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken.

70


5.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten 30. Huren Te ontvangen netto huur -Woningen en woongebouwen DAEB

69.860

67.251

-Woningen en woongebouwen niet-DAEB

1.846

1.794

-Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB

3.075

3.137

1.316

1.362

-Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

76.097 73.544

Af: -Huurderving wegens leegstand

(2.137)

(1.880)

(480)

(230)

-Huurderving wegens oninbaarheid Totaal

73.480 71.434

De gemiddeld huurverhoging per 1 juli 2013: 3,7% (1 juli 2012: 2,2%). Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het corporaties toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). Acantus heeft ervoor gekozen hier geen gebruik van te maken. Voor alle inkomensgroepen is een huurverhogingspercentage van 4% toegepast.

31. Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen leveringen en diensten Af: huurderving wegens leegstand Totaal

2.605 (119)

2.739 (37)

2.486 2.702

32. Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdragen

(6)

Totaal

(6) 21

21

33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoop bestaande woningen (sociaal vastgoed) Inbreng kavels t.b.v. de kavelsector Inbreng kavels t.b.v. de huursector (sociaal vastgoed) Totaal

1.680

1.741

-

38

34

137

1.714 1.916

34. Opbrengst projecten in opdracht van derden Omzet nieuwbouw kavels

223

Totaal

223 577

577

35. Wijziging in onderhanden werk Mutatie

335 (123)

Totaal

335 (123)

36. Geactiveerde productie eigen bedrijf Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw huurwoningen

146

157

Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw koopwoningen

-

5

Doorbelasting uren t.b.v. woningverbetering

769

868

Totaal

915 1.030

71

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

37. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen administratie

82

87

(inclusief WMO)

386

362

Totaal

468 449

Bijdrage huurders voor onderhoud en onderhoud derden

Bedrijfslasten 38. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Kosten derden kavels

253

Totaal

253 486

486

39. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

12.691

13.049

888

873

652

641

14.231 14.563

40. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Kosten herstructurering (sloop) Onrendabele deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie Terugname onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie Woningverbeterend onderhoud Onbebouwde gronden Totaal

436

329

1.568

708

18.309 - 8.142 -

(12.134) 13.721 (706)

28.455 1.918

41. Lonen en salarissen Salarissen, inclusief vakantietoeslag Uitkering ziekengeld/zwangerschapsverlof/WAO Inleenkrachten Totaal

9.082 (57)

9.145 (46)

9.025

9.099

973

770

9.998 9.869

Het gemiddelde aantal werknemers over 2013 bedroeg 205,3 fte’s (2012 = 209 fte’s). Over 2013 waren er gemiddeld 9,5 fte (2012 8,7 fte) aan inleenkrachten werkzaam bij Acantus in de binnendienst.

42. Sociale lasten Belastingdienst

1.347 1.369

Totaal

1.347 1.369

43. Pensioenlasten

72

Pensioenfonds Woningcorporaties

1.696

1.697

Totaal

1.696

1.697


Wet normering topinkomens Het bezoldigingsmaximum bestaat uit 130% van het brutosalaris van een minister, verhoogd met: • sociale-verzekeringspremies; • (belaste) onkostenvergoeding; • beloningen betaalbaar op termijn (voornamelijk het werkgeversdeel van de pensioenreservering). Voor 2013 gelden de volgende bedragen: • € 187.340,- (bruto beloning); • € 8.069,- (onkostenvergoeding); • € 33.190,- (voorziening ten behoeve van beloningen op termijn/pensioenpremie). Totaal € 228.599,In 2013 hebben geen bezoldigingen boven deze bezoldigingsnorm plaatsgevonden. Zowel bij vast als bij tijdelijk personeel. Onder de post salarissen is de volgende beloning voor de algemeen directeur opgenomen, dit in het kader van de Wet normering topinkomens:

H. Kremer

Functie

Alg. directeur

Jaar in dienst

1985

Uren in dienst per week 2012

36

Uren in dienst per week 2013

36

Beloning 2012

167.428

Beloning 2013

168.263

Beloning op termijn 2012 (pensioenpremie)

39.631

Beloning op termijn 2013 (pensioenpremie)

39.872

Totaal 2012

207.059

Totaal 2013

208.135

Onder de post 47 overige bedrijfslasten is de volgende beloning voor de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen, dit in het kader van de Wet normering topinkomens:

A. Hadders

J. de Wit

J. Bruning

J.C. de Rek

M. Bentum

Functie voorzitter vice voorz. lid lid lid Lid vanaf 2007 2002 2007 2010 2011 Huidige zittingstermijn 2012-2015 2010-2013 2012-2015 2010-2013 2011-2014 Beloning 2012 13.000 9.000 9.000 9.000 9.000 Beloning 2013 12.762 8.675 8.675 8.675 8.675

73

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

44. Lasten onderhoud Storing onderhoud Mutatie onderhoud

3.781

3.659

2.930

3.743

Planmatig periodiek en preventief onderhoud

12.496

12.305

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

19.207

19.707

Af: doorberekende kosten eigen onderhoudsdienst

(4.527)

(4.978)

Totaal

14.680 14.729

45. Leefbaarheid Sociale leefbaarheidkosten Technische leefbaarheidkosten Totaal

717

688

572

570

1.289 1.258

46. Lasten servicecontracten Gas, water en elektra

1.061

1.110

Onderhoud- en schoonmaakkosten

1.200

1.347

Totaal

2.261 2.457

47. Overige bedrijfslasten • Exploitatie woningen Onroerendezaakbelasting, waterschapslasten Verzekeringen Saneringsheffing /Centraal Fonds Volkshuisvesting Verhuurderheffing Overige

4.961

4.842

350 287 2.985

207

178 513

465

8.987 5.801

• Beheerkosten Personeelskosten: met o.a. reis- en verblijfkosten/ cao-vergoedingen

866 1.013

Huisvestingkosten: met o.a. onderhoud/belastingen/ verzekeringen en energie

285

319

Raad van Commissarissen: honorering (incl. btw en werkgeverslasten) 60 52 Algemene kantoorkosten: met o.a. drukwerk/PR/advisering/ automatisering/telefoon Omzetbelasting (pro rata regeling) Totaal

Conform artikel 2:382 lid a BW heeft het totale honorarium voor onderzoek jaarrekening en jaarverslag € 54.200 (incl. btw) bedragen. Overige controleopdrachten € 9.100 en andere niet-controle diensten € 2.200. In 2012 waren deze bedragen respectievelijk € 71.400, € 4.000 en € 2.100.

74

3.376 3.259 -

(21)

4.587 4.622 13.574 10.423


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Afwaardering onrendabel deel commercieel vastgoed in exploitatie

763

Terugname onrendabel deel commercieel vastgoed in exploitatie

-

-

Totaal

(276)

763 (276)

49. Rentebaten Financiële vaste activa

21

21

Liquide middelen

78

-

Vorderingen

32 31

Totaal

131 52

50. Rentelasten Langlopende schulden

10.877

11.677

Kortlopende schulden

65

133

Totaal

10.942 11.810

51. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst-en-verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Bedragen x E 1.000 Belastingen over resultaat huidig boekjaar Belastingen over resultaat voorgaande jaren Mutatie latente belastingvordering Totaal

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

(3.735)

(2.828)

1.086

5.053

(104)

(418)

(2.753) 1.807

75

Voel je thuis

Uitgaande van het commercieel resultaat 2013 is het fiscaal belastbaar bedrag 2013 als volgt berekend.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Commercieel resultaat 2013 vóór vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen Verkoopresultaat bestaand bezit

(19.743) (1.676)

Afschrijvingslasten 12.731 Onrendabele toppen

21.076

Leningportefeuille en financiële instrumenten

(558)

Heffingen 2.985 Overige verschillen Fiscaal belastbaar bedrag 2013

125 14.940

De latentie per 31 december 2013 bedraagt € 2,2 miljoen en is gelijk aan 25% van het compensabel verlies over 2006 tot en met 2013. De compensabele verliezen zijn gebaseerd op een inschatting van de fiscale resultaten over de afgelopen jaren. Wij verwachten in de toekomst in principe fiscale winsten te realiseren, waardoor de latentie zal kunnen worden gerealiseerd. In 2013 is derhalve gesaldeerd € 2.649.000 belasting als resultaat opgenomen.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

52. Resultaat deelnemingen

76

Acantus Woongoed BV

(0)

Totaal

(0) (1)

(1)


5.6 Kasstroomoverzicht Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

E

Vorig boekjaar E

E

Kasstroom operationele activiteiten Bedrijfsresultaat (8.932) 19.513 Aanpassingen voor: Afschrijvingen

14.231 14.563

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

28.455

1.918

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

763

(276)

(1.714)

(1.916)

(915)

(1.030)

Geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen Voorzieningen

(24)

154

40.796 13.413 Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen Overlopende activa Voorraden en onderhanden projecten Schulden aan leveranciers

9 (243) 782

733

(376)

135

(1.389)

1.045

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

-

(1)

(867)

889

Belastingen, sociale premies en pensioenen Overige schulden

(65) (59)

Overlopende passiva (exclusief overlopende rente)

(474)

(33)

(2.380) 2.466 Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

29.484

131

52

(11.115)

(11.971)

Resultaat deelnemingen

-

-

Betaalde winstbelasting

-

-

35.392

(10.984) (11.919) Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten (transporteren)

18.500

23.473

77

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

E

Vorig boekjaar E

E

Transport 18.500 23.473 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Desinvesteringen in overige financiële vast activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa

10 (13.795)

13 (18.686)

1.937

1.845

Investeringen in vastgoedbeleggingen

-

-

Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

-

348

Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

(11.848)

(16.480)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet

10.000

30.000

Aflossing langlopende schulden en bankkrediet

(8.212)

(31.772)

Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.788

(1.772)

Mutatie geldmiddelen 8.440 5.221

5.7 Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Stichting Acantus Groep zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming. Bestemming van het resultaat 2013 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd. De resultaatbestemming is hierop vooruitlopend in de jaarrekening verwerkt.

78


5.8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarbericht opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Acantus Groep te Veendam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts is het bestuur van de toegelaten instelling verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de ‘Beleidsregels toepassing WNT’, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, alsmede in het kader van de financiële rechtmatigheid voor de naleving van die relevante weten regelgeving, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte financiële rechtmatigheidscriteria en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

79

Voel je thuis

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samensteling van het vermogen van Stichting Acantus Groep per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleids regels toepassing WNT. Geen controlewerkzaamheden verricht op externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht voor de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek(BW) is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Groningen, 20 juni 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. Drs. B.W. Littel RA

80

Feiten & Cijfers 2013

Voel je thuis

Aantal huurwoningen Tabel 1. Aantal huurwoningen per gemeente

Gemeente

Admini-

Totaal

aantal

Totaal Gesloopt Verkocht Opgeleverd

stratief

aantal

woningen

woningen

per 31-12-12

per 31-12-13

703

7

Bellingwedde

3

693

Delfzijl

3.069

4

3.065

Oldambt

3.805

23

10

25

Pekela

1.333

2

Veendam

2.732

2

Vlagtwedde

1.385

2

Overige gemeenten

Totaal

129

3.797

1.331

2

-19

2.709

3

1

2

1.381

127

13.156 34 26 26 -19 13.103

Het totaal aantal huurwoningen is in 2013 licht gedaald. Er is een beperkt aantal woningen gesloopt en verkocht en er zijn weinig nieuwe woningen opgeleverd. Daarnaast zijn er ook 24 kamers administratief samengevoegd tot 5 woningen.

Tabel 2. Aantal Acantus huurwoningen op 31-12-2013 en het totaal aantal woningen in 2013 per kerngemeente Gemeente

Totaal aantal

Totaal aantal

Acantus huurwoningen

Bellingwedde

% Acantus

woningen huurwoningen

in de gemeente

t.o.v. totaal

693 4.089 17%

Delfzijl

3.065 11.851 26%

Oldambt

3.797 17.975 21%

Pekela

1.331 5.485 24%

Veendam

2.709 12.613 21%

Vlagtwedde Totaal

Gemeente

1.381 7.068 20% 12.976 59.081 22%

% Acantus

% overige

% koopwoningen

huurwoningen huurwoningen

Bellingwedde

17% 11% 72%

Delfzijl

26% 11% 63%

Oldambt

21% 18% 61%

Pekela

24% 12% 64%

Veendam

21% 14% 65%

Vlagtwedde

20% 15% 65%

Totaal

22% 14% 64%

Net zoals voorgaande jaren, bezit Acantus 22% van de woningen in de kerngemeenten. De meeste woningen in de kerngemeenten zijn koopwoningen. Naast Acantus worden woningen verhuurd door andere woningcorporaties, stichtingen of particuliere verhuurders.

82

Jaarbericht 2013 Feiten & Cijfers

Sloop Tabel 3. Geplande sloop afgezet tegen gerealiseerde sloop Gemeente

Begroot Gerealiseerde

Bellingwedde Delfzijl

2013

sloop 2013

7 7

Oldambt

36 23

Pekela

1

Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal

2 2 17 2 63 34

In 2013 zijn de onderstaande 34 woningen gesloopt. Bellingwedde (7 woningen) • 2 woningen aan de Kastanjelaan Bellingwolde • 5 woningen aan de Berkenweg in Vriescheloo Oldambt (23 woningen) • 15 woningen aan de Molenhornstraat in Winschoten • 6 woningen aan de H. Schwertmannweg in Finsterwolde • 2 woningen aan de F.J.J. Dreweslaan in Beerta Veendam (2 woningen) • 2 woningen aan de Pijlkruidstraat in Wildervank Vlagtwedde (2 woningen) • 2 woningen aan de Coenraad van Diepholtstraat in Ter Apel De verwachting is dat de overige 29 geplande woningen gesloopt worden in 2014, nadat passende woonruimte is gevonden voor de bewoners. Acantus past de wettelijk voorgeschreven vergoeding voor verhuiskosten bij sloop toe, zoals met de huurdersorganisaties in een reglement is vastgelegd. Vanaf 1 maart 2013 is deze vergoeding verhoogd van € 5.520,- naar € 5.658,-. Met ingang van 1 juli 2013 is het Sociaal Statuut van kracht geworden, waarin de rechten en plichten van huurders en Acantus bij sloop en woningverbetering zijn vastgelegd.

83

Voel je thuis

Tabel 4. Overzicht sloop in de afgelopen vijf jaar Gemeente

2009 2010 2011 2012 2013 Totaal

Bellingwedde

12 4 17 4 7 44

Delfzijl

131

Oldambt Pekela

18

Veendam

17

3

Vlagtwedde

193

11

5

51

2

5

43 5 15 2 65

Overige gemeenten Totaal

62

4 22 9 7 23 65

0

211 110 37 31 34 423

Welke woningen we gaan slopen beslissen we op basis van de vraag naar bepaalde woningen en de kwaliteit van deze woningen. De sloop van huurwoningen is de laatste jaren stabiel geweest, maar de demografische prognoses geven aan dat de afname van huishoudens in ons werkgebied verder zal doorzetten. Hierdoor komt er minder vraag naar huurwoningen en is de verwachting dat er bij verouderde woningen sneller wordt overgegaan tot sloop en het aantal gesloopte woningen de komende jaren zal stijgen.

Verkoop Tabel 5. Verkoop van bestaande huurwoningen Gemeente

Verkocht

Voor verkoop

in 2013

gelabelde huur-

woningen 2013

Bellingwedde

3 47

Delfzijl

4 293

Oldambt

10 238

Pekela

2 122

Veendam

2 127

Vlagtwedde

3 75


2

94

26 996

Voor 2013 was in de begroting rekening gehouden met de verkoop van 30 individuele huurwoningen. Er zijn er uiteindelijk 26 verkocht. De woningen zijn in 2013 alleen verkocht aan particulieren, met als voorwaarde dat zij er zelf gaan wonen. Wij verkopen de woningen tegen marktconforme prijzen en geven hierbij geen kortingen.

84


Tabel 6. Overzicht van verkochte huurwoningen in de afgelopen vijf jaar Gemeente

2009 2010 2011 2012 2013 Totaal

Bellingwedde

5 6 2 1 3 17

Delfzijl

17 9 16 4 4 50

Oldambt

23 14 13 6 10 66

Pekela

10 2 9 3 2 26

Veendam

8 7 3 5 2 25

Vlagtwedde

8 3 7 5 3 26

Overige gemeenten

2

Totaal Acantus

2

2

6

73 43 50 24 26 216

Door de crisis zijn de verkopen van bestaande huurwoningen drastisch gedaald. Hypotheekverstrekkers stellen meer en hogere eisen, waardoor er minder woningen worden verkocht.

Nieuwbouw Tabel 7. Geplande oplevering nieuwbouw huurwoningen afgezet tegen realisatie Gemeente

Begroot Opgeleverd 2013

in 2013

Bellingwedde

Delfzijl

Oldambt Pekela Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal

42 25 27 2 1 71 26

In 2013 zijn 26 nieuwe huurwoningen opgeleverd. Daarnaast is begonnen met de bouw van 4 WMO-woningen aan de Piet Heinlaan in Winschoten. De 17 woningen aan de Engelselaan in Winschoten (Wevershorn) zijn nog in aanbouw en worden in 2014 opgeleverd. De stichtingskosten van al deze woningen vallen binnen de maximale grens van € 200.000,-. In 2013 zijn de volgende 26 nieuwe huurwoningen opgeleverd: Oldambt (25 woningen) In Scheemda zijn 25 zorgwoningen en bijbehorende ruimtes opgeleverd voor cliënten van zorgorganisatie NOVO. NOVO is een organisatie die zich inzet voor mensen met een verstandelijke beperking. Er is een langdurig huurcontract afgesloten. Vlagtwedde (1 woning) In het centrum van Vlagtwedde is 1 appartement aangekocht. Dit is conform de afspraken met de projectontwikkelaar aan wie Acantus destijds de locatie P. Rinsemastraat 9 in het centrum van Vlagtwedde heeft verkocht.

85

Voel je thuis

Projecten 2014 Delfzijl In 2014 worden 10 huurwoningen in de Schrijversbuurt gebouwd. In de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Delfzijl zijn afspraken gemaakt over de nieuwbouwinspanningen van Acantus voor de komende jaren. Met de bouw van deze 10 woningen starten we met de uitvoering van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst. Oldambt Het in 2011 gestarte nieuwbouwproject aan de Engelselaan in Winschoten (Wevershorn) heeft door verschillende oorzaken, zoals een bouwstop en niet bouwrijpe grond, ernstige vertraging opgelopen. De verwachting is dat het complex begin 2014 wordt opgeleverd. Het plan voor de nieuwbouw van 24 appartementen aan de Diepswal in Scheemda is in 2013 wegens vraaguitval definitief afgeblazen. Het risico was te groot. De nieuwbouw van 4 WMO-woningen aan de Piet Heinlaan is in 2013 gestart. Begin 2014 vond de oplevering plaats. In 2014 wordt gestart met de bouw van een drietal perspectiefwoningen in de gemeente Oldambt. Deze woningen kennen een exploitatieduur van 20 jaar en zijn zo ingericht dat alle benodigde voorzieningen gelijkvloers zijn en op de begane grond. Hierdoor zijn deze woningen levensloopbestendig en kan ook aan de dorpen perspectief worden geboden in de vorm van nieuwbouw. Pekela Aan de Scholtenswijk in Oude Pekela wordt bij voldoende vraag gestart met de eerste fase van 4 nieuwbouwwoningen in de huur. Ook deze woningen zijn levensloopbestendig. Dezelfde woningen staan gepland aan de Meidoornlaan in Nieuwe Pekela. Vanwege de bestemmingsplanprocedure die Acantus moet volgen, is de verwachting dat de bouw in 2015 zal starten. Veendam Met een projectontwikkelaar is gesproken over de mogelijke afname van een aantal appartementen in het centrum van Veendam in de Kerkstraat West. De ontwikkelaars, de gemeente en de supermarkten zijn hierover in gesprek. Wellicht volgt op enig moment een concrete aanbieding richting Acantus.

86


Tabel 8. Overzicht nieuwbouw in de afgelopen vijf jaar Gemeente

Bellingwedde

Delfzijl

2009 2010 2011 2012 2013 Totaal

Oldambt

Pekela

Veendam

Vlagtwedde

Overige gemeenten

Totaal

0

54

41

14

27

136

37 5 11 25 78 4

16

12

8

27

8

21

38

44

32

27

35

1

57

82

123 154 52 65 26 420

De nieuwbouw van huurwoningen is de laatste jaren steeds verder teruggelopen. De oorzaak hiervan ligt in de terugloop van de bevolking en verslechterde economische vooruitzichten. In het werkgebied van Acantus zijn voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar. Bovendien stokt de doorstroming in alle segmenten en in het bijzonder in de koop, waardoor mensen niet kunnen verhuizen naar een huurwoning.

Nieuwbouw koop In 2013 zijn geen nieuwbouwkoopwoningen gerealiseerd. De verwachting is dat we de komende jaren ook geen koopwoningen gaan bouwen. Acantus ziet de bouw van koopwoningen niet als kerntaak.

Tabel 9. Kavels Gemeente Bellingwedde

2012 Erbij Eraf 2013 9

Delfzijl Oldambt Pekela

33 1 1 33 3

Veendam

4

1

Vlagtwedde

9


9

1

3 5

3

6

1

58 3 4 57

In 2013 zijn vier kavels verkocht. Daarnaast zijn een aantal locaties die voorheen bestemd waren voor projectontwikkeling als kavels in verkoop gebracht.

87

Voel je thuis

Woningverbetering en isolatie Tabel 10. Aantal woningen verbeterd Gemeente

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

woningen woningen woningen woningen CV-installatie gerenoveerd geïsoleerd thermopane

Bellingwedde

2

4

36

Delfzijl

10 74 24 116

Oldambt

20 80 87 161

Pekela

3 2 18 73

Veendam

4 52 77 232

Vlagtwedde Totaal

5 62 66 65 44 274 272 683

In 2013 hebben we in 44 woningen een cv-installatie geplaatst waar deze nog niet aanwezig was. Dit is ruim boven het begrote aantal van 35. In 2014 worden er meer cv-installaties geplaatst. Daar waar mogelijk worden de komende jaren open verbrandingstoestellen vervangen door gesloten toestellen. Hiermee wordt de veiligheid in de woningen vergroot.

88


Tabel 11. Energielabels

A+

Bellingwedde

A

B

C

D

E

F

G

17 97 138 207 117 88 29

Delfzijl

150 453 942 1100 260 118 42

Oldambt

266 365 1187 883 631 350 115

Pekela

85 130 300 413 285 95 23

Veendam

164 448 1302 629 136 29

Vlagtwedde

1

8 109 222 224 250 331 190 47

Overige gemeenten

Totaal

82

34

11

8 873 1.749 4.104 3.482 1.760 870 257

Totaal in % 2013

0%

7%

13%

31%

27%

13%

7%

2%

Totaal in % 2012

0%

7%

12%

31%

27%

14%

7%

2%

Energielabels

Bellingwedde Delfzijl Oldambt Pekela Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal 2013 0

20 A+

A

40 B

C

60 D

E

80 F

100

G

Er is een flink aantal woningen geïsoleerd en verbeterd. Acantus geeft de voorkeur aan het verbeteren en isoleren van huizen bij mutatie, zodat de investering deels kan worden terugverdiend in de huur. Ook wordt bij schilderwerk dubbel glas aan de huurders aangeboden. Huurders van 683 woningen hebben hier in 2013 gebruik van gemaakt. Deze maatregelen zorgen ervoor dat woningen een hoger energielabel ontvangen.

89

Voel je thuis

Leegstand Tabel 12. Aantal leegstaande woningen op 31-12-2013 per soort leegstand Gemeente

Totaal

aantal leegstand i.v.m. i.v.m. i.v.m. i.v.m.

leegstaande

woningen

per 31-12-13

Bellingwedde

Frictie- Leegstand Leegstand Leegstand Leegstand

technisch

project

onderhoud

verkoop

sloop

21 7 3 3 2 6

Delfzijl

89 35 26 13 8 7

Oldambt

120 15 44 38 15 8

Pekela

29 14 6 2 7

Veendam

79 35 27 12 4 1

Vlagtwedde

30 10 9 5 5 1

Overige gemeenten

10

Totaal

10

378 126 115 73 41 23

Op 31 december 2013 stonden in totaal 378 woningen leeg, dat is 2,9% van het totale huurwoningbezit. Tot september was de trend dat de leegstand langzaam toenam, vanaf september 2013 laat de leegstand een dalende trend zien. In vergelijking met 31 december 2012 staan er 9 woningen meer leeg. Leegstand door technisch onderhoud, project of verkoop is vergelijkbaar met vorig jaar. De frictieleegstand is in vergelijking met vorig jaar toegenomen. Dit houdt in dat er in vergelijking met vorig jaar op 31 december meer woningen wachten op een nieuwe huurder. Acantus heeft voornamelijk langdurige leegstand in kwalitatief goede appartementen, hiervoor is weinig belangstelling. Door gerichte inspanningen blijft Acantus zich inzetten om de leegstand terug te dringen. Voorbeelden hiervan zijn gerichte marketingacties om belangstellenden te trekken, het loslaten van leeftijdsgrenzen in bepaalde complexen en het wijzigen van het woonruimteverdeelsysteem.

90


Verhuur Tabel 13. Opzeggingen en verhuringen 2013

Opzeggingen Verhuringen

Gemeente Aantal

% van totaal Aantal % van totaal

woningaantal

woningaantal

Bellingwedde 83

11,9% 91

13,0%

Delfzijl 264

8,6% 244

8,0%

Oldambt 365

9,6% 375

9,9%

Pekela 137

10,3% 141

10,6%

Veendam 283

10,4% 250

9,2%

Vlagtwedde 136 Overige gemeenten

40

Totaal 1.308

9,8% 135 31,3%

36

10,0% 1.272

9,8% 28,1% 9,7%

In 2013 zijn er 1.308 woningen opgezegd en 1.272 woningen verhuurd. Hierin zijn ook de de verhuringen van nieuwbouwwoningen meegenomen en de opzeggingen van woningen die worden gesloopt of verkocht. Het aantal huuropzeggingen liet over de afgelopen jaren een dalende trend zien. De verwachting was dat deze trend zich zou voortzetten, omdat verwacht werd dat mensen langer in hun huidige woning zouden blijven wonen vanwege de economische crisis. Echter Acantus ziet dit jaar een toename van 0,4% in het aantal opzeggingen. Vooral in de kleinere dorpen zien we een toename. Buiten onze kerngemeenten, voornamelijk in Groningen, is er sprake van veel opzeggingen en verhuringen. Acantus is van plan om het bezit buiten het kernwerkgebied af te stoten. In 2013 zijn ons geen gevallen van woonfraude gebleken. Er hoefden daarom geen maatregelen te worden getroffen. Zodra ons berichten hierover bereiken nemen wij maatregelen zodat we een rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad bevorderen. Wettelijk mag Acantus 10% van haar sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.299,-. Acantus blijft met de verhuringen ruim binnen deze wettelijke grens. In het jaar 2013 zijn 44 woningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen dat hoger is dan € 34.299,-. Dat is 3,6% ten opzichte van het totaal aantal verhuringen van sociale huurwoningen. Woningen worden aan woningzoekenden met een hoger inkomen toegewezen omdat er onder huurders met lagere inkomens geen belangstelling voor de woning is, vanwege leefbaarheid of omdat het een aangepaste woning is.

91

Voel je thuis

Tabel 14. Woningzoekenden Leeftijdscategorie

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2012 2012 31-12-2013 2013

18 t/m 22

325

9,5%

156

6,6%

23 t/m 34

1.035

30,3%

631

26,9%

35 t/m 54

1.059

31,0%

697

29,7%

55 +

1.001 29,2%

Totaal

Huishoudengrootte

866 36,8%

3.420 2.350

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2012 2012 31-12-2013 2013

1

1.499 43,8% 1.052 44,8%

2

1.144 33,5%

811 34,5%

3 en 4

589

>4

155 4,5%

65 2,8%

33 1,0%

21 0,8%

Onbekend Totaal

Herkomst

17,2%

401

17,1%

3.420 2.350

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2012 2012 31-12-2013 2013

Bellingwedde

151 4,4%

90 3,8%

Delfzijl

430 12,6%

325 13,8%

Oldambt

839 24,6%

609 25,9%

Pekela

225 6,6%

149 6,4%

Veendam

566 16,5%

401 17,1%

Vlagtwedde

281 8,2%

193 8,2%

Aangrenzende gemeenten

350

10,2%

230

9,8%

Overige gemeenten in Groningen

203

5,9%

120

5,1%

Drenthe

124 3,6%

80 3,4%

251 7,4%

153 6,5%

Elders Totaal

3.420 2.350

In het werkgebied van Acantus is sprake van ontvolking en vergrijzing. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in vergelijking met vorig jaar drastisch afgenomen. Eind 2013 zijn er één derde minder woningzoekenden ingeschreven dan het jaar ervoor. We zien vooral een afname van woningzoekenden onder de 55 jaar. De huidige woonplaats is voor 85% van de woningzoekenden Noord- en Oost-Groningen, dus is de vraag naar huurwoningen van mensen buiten onze regio zeer beperkt.

92


Tabel 15. Lotingmodel: gemiddeld aantal reacties en weigeringen per gepubliceerde woning Gemeente

Aantal

Gem. aantal

gepubliceerde

woningen

Bellingwedde

Gem. aantal

reacties weigeringen per woning

per woning

46 10 1,63

Delfzijl

111 18 0,94

Oldambt

185 17 1,13

Pekela Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal

64 12 1,13 148 22 0,55 63 11 0,92

617 17 0,97

Het grootste deel van de woningen wordt via loting toegewezen aan de nieuwe huurder. Deze woningen worden gepubliceerd op onze website. Gemiddeld reageren 17 mensen op een aangeboden woning. Vorig jaar kregen we gemiddeld nog 35 reacties. Het aantal reacties is drastisch afgenomen, doordat we minder woningzoekenden hebben. Daarnaast worden door de afbouw van het Optiemodel, steeds meer seniorenwoningen en woningen in kleine kernen via loting toegewezen. Op deze woningen krijgen we minder reacties, dit heeft invloed op het aantal gemiddelde reacties op een woning die via loting wordt toegewezen. De meeste reacties krijgen we op eengezinswoningen en woningen in de grotere kernen. Het aantal weigeringen is vergelijkbaar met vorig jaar.

Tabel 16. Optiemodel Gemeente

Aantal

Aantal

Aantal

clusters

woningen

opties

Gem. aantal opties per

cluster Bellingwedde

23 262 42

2

Delfzijl

40 776 118

3

Oldambt

92 1.554 431

5

Pekela

16 287 68

4

Veendam

21 565 223 11

Vlagtwedde

46 691 236 5

Overige gemeentes Totaal

5

117

3

243 4.252 1.121

1 5

Het aantal woningen dat aangeboden wordt in het Optiemodel, neemt langzaam af. Mensen kunnen geen opties meer nemen. Als voor een woning geen optanten meer zijn, dan wordt de woning via loting aangeboden.

93

Voel je thuis

Huurbeleid Tabel 17. Huurprijzen per kerngemeente Gemeente

Gem.

Gem. netto % huurprijs

maximale

huurprijs huurprijs huurprijs

Bellingwedde

€ 692,36

huurprijs

t.o.v. max.

Gem. netto % streefhuur

€ 447,59

streefhuur

64,6%

t.o.v. max.

€ 486,46

70,3%

Delfzijl

€ 691,17

€ 474,19

68,6%

€ 528,04

76,4%

Oldambt

€ 680,53

€ 457,40

67,2%

€ 506,00

74,4%

Pekela

€ 712,17

€ 467,38

65,6%

€ 510,26

71,6%

Veendam

€ 680,60

€ 478,37

70,3%

€ 516,02

75,8%

Vlagtwedde

€ 679,41

€ 435,78

64,1%

€ 484,98

71,4%

Totaal gem. kerngemeenten

€ 687,61

€ 464,16

67,5%

€ 510,45

74,2%

De gemiddelde huurprijs in ons kerngebied is € 464,16, dit is een stijging van 5,4% ten opzichte van 2012. Op 1 juli 2013 is de huur met 4% verhoogd. Ook wordt de huur verhoogd na isolatie en bij mutatie. Daarnaast verandert de gemiddelde huurprijs door nieuwbouw, sloop en verkoop.

Tabel 18. Aantal huurwoningen per huurprijsklasse (kale huur) Gemeente

Goedkoop

Betaalbaar

<= €374,44 > €374,44 en Bellingwedde

Duur > €574,35 en

Vrije sector > €681,02

<= €574,35 <= €681,02

88 12,7%

588 84,8%

17 2,5%

0

0,0%

Delfzijl

381 12,4%

2.449 79,9%

211 6,9%

24

0,8%

Oldambt

765 20,1%

2.718 71,6%

273 7,2%

41

1,1%

Pekela

170 12,8%

1.057 79,4%

103 7,7%

1

0,1%

Veendam

211 7,8%

2.308 85,2%

174 6,4%

16

0,6%

Vlagtwedde

429 31,1%

829 60,0%

100 7,2%

23

1,7%


0

0,0%

25

19,6%

2.044 15,6% 9.974 76,1%

19

15,0%

897 6,9%

83 188

65,4% 1,4%

98,6% (vorig jaar 98,5%) van ons woningbezit behoort tot de sociale huursector. Deze woningen hebben een huurprijs lager dan € 681,02. Het aantal betaalbare en vrije sector woningen is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven. Het aantal goedkope woningen is met 1,8% afgenomen en het aantal dure woningen is met 1,9% toegenomen.

94


Huurincasso Tabel 19. Huurachterstanden Gemeente

Huurachterstand

Werkelijke % huurachterstand

per 31-12-2013

huur

t.o.v. werkelijke

huur Bellingwedde

€ 35.000

€ 3.820.000

0,92%

Delfzijl Oldambt

€ 158.000

€ 20.109.000

0,79%

€ 241.000

€ 21.747.000

1,11%

Pekela

€ 119.000

€ 8.165.000

1,46%

Veendam

€ 168.000

€ 17.795.000

0,94%

Vlagtwedde

€ 89.000

€ 7.428.000

1,20%

Overige gemeenten

€ 12.000

€ 1.395.000

0,86%

Totaal

€ 822.000

€ 80.459.000

1,02%

Het percentage van de huurachterstand ten opzichte van de werkelijke huuropbrengst, is gelijk aan vorig jaar.

Tabel 20. Aantal ontruimingen Gemeente

Bellingwedde

2009 2010 2011 2012 2013 Totaal 1

4

5

2

12

Delfzijl

6 10 8 20 10 54

Oldambt

8 17 13 12 21 71

Pekela

3 5 6 6 3 23

Veendam Vlagtwedde

Overige gemeenten

Totaal

11

6

4 12 17 50

4 3 4 4 4 19

0

33 45 40 54 57 229

Het aantal ontruimingen is wederom toegenomen. Acantus ontruimt voornamelijk omdat huurders niets aan huur (kunnen) betalen. Bij ontruimingen zijn de huurders vaak al vertrokken. Voordat er ontruimd wordt, probeert Acantus met de huurder betalingsafspraken te maken en krijgen ze hulp van andere instanties.

95

Voel je thuis

Overige exploitatie-eenheden Woningen Garages, parkeerplaatsen en bergingen Kantoren en winkels Kantoorpanden Acantus Maatschappelijke ruimten Verzorgingstehuizen (221 kamers) Standplaatsen woonwagens Totaal

Aantal Aantal per 31-12-12 per 31-12-13 13.156 13.103 246

246

21

21

2

2

43

45

3

3

5

4

13.476 13.424

Naast het verhuren van woningen wordt er maatschappelijk, zorgen commercieel vastgoed verhuurd. Vaak zijn dit eenheden die onderdeel uitmaken van een complex huurwoningen. Dit zijn onder meer ruimten die we verhuren als steunstee’s, winkels, huisartsenpraktijken, kantoren voor zorgen welzijnsorganisaties. Maatschappelijke ruimten zijn vaak woningen of recreatieruimten in woningcomplexen, die organisaties en huurders gebruiken voor ontmoeting en voorlichting. Het beschikbaar stellen van deze woningen en ruimten aan bewoners en verschillende bewonersorganisaties, zien wij als een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van het complex, de wijk en het dorp. In 2013 zijn in Scheemda zorgwoningen en bijbehorende ruimtes opgeleverd voor cliënten van zorgorganisatie NOVO. We hebben twee grote verzorgingshuizen in ons bezit. Dit zijn de Breehorn in Veendam en Betingestaete in Delfzijl. In 2013 hebben we in de Breehorn een kamer beschikbaar gesteld als een maatschappelijke ruimte. Een kleiner verzorgingshuis in ons bezit is de Clockstede in Nieuwe Pekela. Daarnaast is De Woldrank in Winschoten een kleinschalige voorziening voor dementerende bewoners. Verder verhuren we een aantal complexen aan zorgen hulpverleningsorganisaties: NOVO, Humanitas en LIMOR. In Veendam-Noord verhuren wij 4 standplaatsen van woonwagens aan bewoners van woonwagens. In 2013 heeft Acantus 1 standplaats verkocht.

96


97

Voel je thuis

Bijlage: samenwerkingspartners Overkoepelende huurdersorganisaties • Stichting Platform Bewonersorganisaties Acantus • Bewoners Platform Delfzijl Verenigingen van Dorpsbelangen • Plaatselijk Belang Burgemeester Beinsdorp • Dorpsbelangen: Bellingwedde, Beerta, Drieborg, Finsterwolde, Ganzedijk, Godlinze, Heiligerlee, Holwierde, Losdorp, Nieuweschans, Spijk, Vlagtwedde, Westerlee Wijkteams • Gemeente Delfzijl • Noord • Over de Gracht-Scheepvaartbuurt • Tuikwerd • Farmsum • Gemeente Oldambt • Bomenbuurt • Zuid • Centrum • Parkwijk/Kloostervallei • Zeeheldenbuurt/Bloemenbuurt • Gemeente Veendam • Noord • Sorghvliet • Wildervank • Bareveld • Centrum Gemeenten • Bellingwedde • Delfzijl • Oldambt • Pekela • Veendam • Vlagtwedde Provincie Provincie Groningen

98


Zorg- en welzijnsorganisaties • De Zijlen • Oosterlengte • NOVO • De Noorderbrug • Zorggroep Meander • Reik (voorheen Driever’s Dale) • LIMOR • Compaen • NEON • Zonnehuisgroep Noord • Woonzorgcentrum Burgemeester Van Julsinghatehuis • Welzijn Oldambt • Elker • Welzijn en Dienstverlening Delfzijl • Rzijn • Terebint • Humanitas DMH • Lentis • Zorgcenrum De Blanckenbörg • Leger des Heils / 10 voor Toekomst • Verslavingszorg Noord-Nederland • Woonzorg Winschoten • De Badde • Het Mosterdzaad • De Trans • Subrosa • Teen Challenge • Zorggroep Tangenborgh • Woonvorm Bram Collega-woningcorporaties • Lefier • WoonFriesland • Elkien • Thús Wonen • Accolade • Domesta • De Volmacht • Vitalis Mooiland • De Wooncompagnie • Vestia • DEAL woningcorporaties (samenwerkingsverband van woningcorporaties actief in Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum): Stichting De Delthe, Woonstichting Wierden en borgen, Stichting Uithuizer Woningbouw, Woongroep Marenland, Woonstichting Groninger Huis, Woonzorg Nederland Overig • ODW: Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen

99

Correspondentieadres Postbus 110 9640 AC Veendam T 0900-8400 E [email protected] I www.acantus.nl

Voel je thuis. Jaarbericht

Recommend Documents