Voel je thuis. Jaarbericht

Voel je thuis

Jaarbericht 2012

Jaarbericht 2012 Voorwoord

Voorwoord Tekenen van verandering In het voorjaar verscheen het plan ‘Wonen 4.0’. Dit plan werd geschreven door Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes samen met NVM, VBO en VastgoedPro. Dit plan bood handvatten om de woningmarkt in beweging te brengen en gezonder te maken. Maar het kan snel gaan. De inkt van het plan was nog niet opgedroogd of het werd ingehaald door de actualiteiten in Den Haag. Kabinet Rutte I viel en de demissionaire regering sloot met drie politieke partijen in rap tempo een Lente-akkoord met vergaande hervormingen en bezuinigingen. Wonen 4.0 verdween in de kast en er brak een periode aan waarin de contouren van een nieuwe realiteit met nog meer hervormingen en nog meer bezuinigingen zichtbaar werden. Eén ding werd duidelijk: de wereld in Nederland is veranderd en die van de woningcorporaties ook. Een nieuwe realiteit Binnen Acantus zijn we met die nieuwe realiteit al een tijd bezig. De krimp in ons werkgebied dwingt ons om kritisch na te denken over ons eigen werk, onze uitgaven en ons beleid. De financiële w erkelijkheid komt daar nog eens bij. Want het zal niemand verbazen dat we minder inkomsten hebben nu we veel minder huizen verkopen dan we hadden gedacht en er ook veel minder nieuwbouwwoningen doorgaan dan was voorzien. Dat heeft direct gevolgen voor onze inkomsten en daarmee ook voor onze plannen. Kritisch, zuinig, voorzichtig Acantus was destijds daarom ook niet verrast door de hervormingen en bezuinigingen. Integendeel. De plannen voor verplicht kooprecht van huurwoningen achtten wij zeer onverstandig, maar dat woning corporaties kritisch moeten kijken naar hun bedrijfsvoering en dat ze zorgvuldig moeten omgaan met hun financiële middelen, daar zijn we het van harte mee eens. Zo ook met de opvatting dat corporaties zich alleen moeten richten op hun kerntaken. Die keuze hadden wij eind 2008 al gemaakt. Sterker nog: de afgelopen jaren zijn wij - opererend in een krimpgebied - eraan gewend om het zuinig en voorzichtig aan te doen en goed te letten op ons huishoudboekje. We zijn al jaren zeer kritisch op wat we wel en niet (kunnen) doen. Op lange termijn: andere keuzes maken In de eerste maanden van 2012 hebben we, als voorbereiding op een nieuw beleidsplan, dat huishoudboekje stevig onder de loep genomen. We stelden onszelf de vraag: wat willen we doen? Kunnen we ons dat veroorloven? Hoe ziet de wereld er in 2030 uit? Kunnen wij onze diensten dan nog steeds uitvoeren en betalen? Onze conclusie was: als we ons huidige beleid onveranderd voortzetten, kunnen we op den duur heel weinigmeer, omdat onze financiële continuïteit te veel onder druk komt te staan. We moeten andere keuzes maken. Nieuwbouw zal voor ons in de toekomst nog minder vanzelfsprekend zijn dan nu al het geval is. We zullen goed en slim moeten nadenken over onderhoud, huurprijsontwikkelingen en onze eigen organisatie moet op termijn slanker worden. Onze kosten moeten verder omlaag. De wereld op z’n kop En toen werden wij ingehaald door de actualiteit. Kabinet Rutte II sloot een regeerakkoord met huurmaatregelen die de wereld van woningcorporaties op z’n kop zette. We rekenden die kabinetsplannen door en concludeerden dat de inkomsten en uitgaven van Acantus door die maatregelen volledig uit balans zouden raken. Naast de saneringsheffingen en verhuurdersheffingen schrokken wij vooral van het plan om de maximale huur vast te stellen op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat zou voor ons als woningcorporatie in een krimpgebied extreem hard aankomen. Acantus zou daardoor onverantwoord diep in de rode cijfers raken. Terwijl juist in ons gebied, dat is aangemerkt als een ‘topkrimpregio’, er vanuit de regionale woonen leefbaarheidsplannen veel van ons als corporatie wordt verwacht. Deze verwachtingen zouden wij graag willen waarmaken.

3

Voel je thuis

De wereld is veranderd Inmiddels is het 2013 en weten we - een aantal onderzoeken, stevige discussies en debatten verder - dat de plannen van het kabinet enigszins zijn afgezwakt. Maar de huurmaatregelen die definitief lijken door te gaan, zijn stevig en zullen niet zonder gevolgen zijn. Onze conclusie is daarom nog steeds dat andere keuzes noodzakelijk zijn. In 2012 hebben we daar voorbereidend denkwerk voor verricht en in 2013 gaan we daar mee door. Maar dat het jaar 2012 de boeken ingaat als het jaar waarin andere tijden zijn aangebroken, de nieuwe realiteit begon, dat staat vast. Ook de huurder gaat dit merken, vooral in de portemonnee. Bijvoorbeeld doordat wij een hogere huurverhoging moeten doorvoeren om alle kosten te kunnen betalen. Dit proberen wij echter te compenseren door in te zetten op duurzaamheid en energiebesparing, om zo de woonlasten te beheersen. En ondertussen doen we ‘gewoon’ ons werk Middenin de hectiek die vanuit Den Haag onze kant op kwam, deden we ook nog ‘gewoon’ ons dagelijkse werk. En ondertussen richtten we onze organisatie opnieuw in, gingen onze medewerkers aan de slag in nieuwe functies, we zochten en vonden een flink aantal nieuwe collega’s, namen afscheid van een aantal collega’s, scherpten bestaande processen en beleid aan, verkenden nieuwe ontwikkelingen in de woningmarkt, bleven in gesprek met vertrouwde en nieuwe belanghouders in onze regio, overlegden met onze huurderskoepels over een nieuwe samenwerkingsvorm ... Hele ‘gewone’ kerntaken, waar we graag verslag van doen in dit jaarbericht. Het financiële resultaat Onze jaarrekening licht ik graag even iets nader toe. De jaarrekening 2012 hebben wij opgesteld conformde nieuwe jaarverslagleggingsregels (RJ645). Zie ook hoofdstuk 5.3 waarin we dit nader uitleggen.De nieuwe verslagleggingsregels hebben behoorlijke invloed op het uiteindelijke resultaat in onze jaarrekening. Samengevat komt het erop neer dat, op grond van de nieuwe regelgeving en de nieuwe manier van berekenen, ons bezit € 13 miljoen euro hoger wordt gewaardeerd. Dat lijkt voordelig, maar het vraagt om nuancering. Het operationele resultaat is € 5,3 miljoen negatief en dát geeft wat mij betreft een goed beeld van onze situatie. Omdat we ook in de komende jaren nog verlies verwachten is verder bezuinigen daarom noodzakelijk. Harry Kremer algemeen directeur

Hier voel ik me thuis! Op de cover Harma Bijholt. Zij woont in een woning van Acantus in de Rivierenbuurt in Winschoten. In 2012 heeft Acantus in de wijk groot onderhoud uitgevoerd en bijna alle huurders deden mee aan energiebesparende maatregelen. Door die maatregelen hebben de woningen nu het energielabel A. Bij dit project waren de bewoners intensief betrokken. Samen met een klankbordgroep bepaalden we welke werkzaamheden moesten worden uitgevoerd. Harma Bijlholt was één van de deelnemers en ook haar woning is geïsoleerd.

4

Jaarbericht 2012 Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Bestuursverslag

6

Profiel Acantus Groep

6

Missie

6

Onze identiteit

8

De omgeving

8

Bestuursbesluiten

9

Belangrijkste besluiten en gebeurtenissen in 2012

9

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Wat is (nog) niet gelukt in 2012?

11

Maatschappelijke inbedding

12

Geschillencommissie

14

Volkshuisvestingsverslag Dichter bij de klant

16

Werken aan energiezuinige woningen

18

Onze woningvoorraad: minder maar beter

20

Bouwen aan één Acantus

22

3 Financiën 3.1 Een solide financieel beleid 3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen

16

met andere rechtspersonen

3.3 Statutaire bepalingen Raad van Bestuur/Raad van Commissarissen 3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting

24 24 32 33 33

4

Verslag Raad van Commissarissen

34

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Jaarrekening

42

Balans per 31 december 2012 (na voorstel verwerking resultaat)

42

Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2012

45

Toelichting waarderingsgrondslagen

46

Toelichting op de balans

59

Toelichting op de winst-en-verliesrekening

69

Kasstroomoverzicht

76

Overige gegevens

77

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

78

Feiten & Cijfers 2012 Bijlage samenwerkingspartners

81 100

5

Voel je thuis

1 Bestuursverslag 1.1

Profiel Acantus Groep Algemeen Conform artikel 27 van de statuten presenteren we hierbij het Jaarbericht 2012 van Stichting Acantus Groep. Stichting Acantus Groep Stichting Acantus Groep is formeel opgericht bij akte van 31 december 2001 (Kamer van Koophandel te Groningen nummer 02319720) en toegelaten als instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting bij Koninklijk Besluit van 24 april 1964, nummer 55. In het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen staat Acantus Groep ingeschreven onder nummer 3217, VROM-nummer L 1793. We zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties, en onderschrijven de Aedes Code en de Governance Code. Ons werkgebied Notarieel is vastgelegd dat ons werkgebied de provincies Groningen en Drenthe omvat. We richten ons echter met name op de gemeenten Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Statuten In 2012 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden in de statuten. Behalve het op grond van art. 26 lid 2 BBSH verplichte volkshuisvestingsverslag, zijn corporaties verplicht op grond van art. 26 lid 1a BBSH een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen: art. 2:391 BW. In overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving hebben we het bestuursverslag onderdeel laten uitmaken van het jaarbericht. Volgens art. 2:391 BW moeten de volgende elementen aan de orde komen: a. gang van zaken en gevoerd beleid tijdens het verslagjaar en toestand per balansdatum; b. bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; c. verwachte gang van zaken; d. activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met financiële instrumenten.

1.2 Missie Missie Met als slogan ‘Voel je thuis’ is het onze missie te werken aan goede en betaalbare woningen voor onze bewoners en woningzoekenden, in een plezierige en goede woonomgeving. We bekijken voortdurend hoe we onze woningvoorraad en dienstverlening kunnen laten aansluiten bij de wensen van onze bewoners en de partners waarmee we samenwerken. In ons beleid sluiten we ook zoveel mogelijk aan bij de vragen die de samenleving aan corporaties in het algemeen en aan Acantus in het bijzonder stelt. De wereld om ons heen is volop in beweging, dat vraagt van ons een voortdurend alerte houding. Visie Acantus is een sociaal maatschappelijke onderneming die werkt aan een woningvoorraad en leefomgeving waarin huurders/bewoners in ons kernwerkgebied, die zijn aangewezen op een betaalbare huurwoning, met plezier wonen. Hierbij houden wij rekening met kaders die voor de sector van toepassing zijn, waaronder de Aedes Code, de Governance Code en wettelijke kaders als BBSH en de Woningwet.

6

Jaarbericht 2012 Bestuursverslag

Onze speerpunten Onze missie en visie hebben we in ons beleidsplan 2009-2013 verwoord in zeven hoofdthema’s: • een juist aanbod aan de doelgroepen • woonruimteverdeelbeleid • de huurders, het huurbeleid en de woonlasten • partner in leefbaarheid • gebiedsgericht werken • aanpassingen in de organisatie • een solide financieel beleid De laatste jaren hebben we deze thema’s vertaald naar vier ambities: • Dichter bij de klant • Werken aan energiezuinige woningen • Onze woningvoorraad: minder maar beter • Bouwen aan één Acantus (effectievere en efficiëntere organisatie) Voorbereidingen voor een nieuw beleidsplan 2014-2018 en meerjarenbegroting Om de vier jaar maken we een nieuw beleidsplan. In 2012 zijn we begonnen met de voorbereidingen daarvoor en spraken we uitvoerig over uitgangspunten en doelen voor de periode 2014-2018 en de meerjarenbegroting. Als input voor het nieuwe beleidsplan lieten we begin 2012 een onafhankelijk onderzoeksbureau prognoses maken voor de te verwachten ontwikkelingen in de regionale woningmarkt. Ook stelde het onderzoeksbureau nieuwe prognoses op van de bevolking- en huishoudenontwikkeling in ons werkgebied. Ze deden voorspellingen voor de periode 2010-2020 en 2020-2030. Het rapport werd gebruikt als input voor het nieuwe beleidsplan en de meerjarenbegroting, maar ook voor ons strategisch voorraadbeleid. Nadat het kabinet Rutte I viel, werden maatregelen aangekondigd in het zogenaamde Lente-akkoord met verstrekkende financiële gevolgen voor de woningcorporaties. Later in het jaar, in het regeerakkoord van Rutte II, werden extra huurmaatregelen en heffingen aangekondigd. Daarmee bleken onze nieuwe beleidsstandpunten en de voorlopige begroting en meerjarenbegroting - met daarin een al door onszelf geformuleerde stevige hervormings- en bezuinigingsopgave - ingehaald door de actualiteit. Eind 2012 waren de aangekondigde overheidsmaatregelen, waartegen vanuit de branche en de politiek veel verzet ontstond, nog niet volledig en definitief bekend. Om die reden bleek vaststelling van de begroting 2013 en de meerjarenbegroting onmogelijk en werd verdere behandeling opgeschort naar 2013. De bestuurder ontving vanuit de Raad van Commissarissen mandaat voor de eerste twee maanden van 2013. Begin 2013 is een akkoord bereikt over een deel van de huurmaatregelen van kabinet Rutte II, het zogenoemde Woonakkoord. De begroting 2013 werd in februari vastgesteld en de uitgangspunten van het Woonakkoord verwerken wij in ons beleidsplan 2014-2018.

7

Voel je thuis

1.3 Onze identiteit Onze missie, visie en speerpunten geven aan wat we willen bereiken en wat wij belangrijk vinden. Onze identiteit geeft aan op welke manier we onze doelstellingen tot stand willen laten komen en hoe we gezien én afgerekend willen worden door de buitenwereld. Binnen en buiten Acantus is dit wat we willen zijn: • Maatschappelijk ondernemerschap: we zijn betrokken bij de maatschappij Acantus wil vooral een organisatie zijn die zich maatschappelijk inzet. Een organisatie die zich inzet voor een goede leefomgeving met voldoende voorzieningen voor onze doelgroepen. Een organisatie die luistert, leert en handelt. • Betrouwbaar Afspraak is afspraak bij Acantus. Zeggen we iets toe? Dan doen we het ook. Is iets niet mogelijk? Dan stellenwe ons kwetsbaar op en geven we aan dat datgene niet tot de mogelijkheden behoort en leggen we uit waarom. • Sober en doelmatig Het geld dat wij beheren, investeren wij in woningen en in de fysieke en sociale leefomgeving van onze huurders. Wij richten ons vooral op het bestaande woningbezit en investeren goed overdacht in projecten voor onze doelgroepen. • Inlevend en sociaal Wij verplaatsen ons in de behoeften van onze klanten door naar ze te luisteren en daar waar mogelijk hieropin te spelen. Want we weten: goed wonen is veel meer dan alleen een huis. Onze medewerkers gaan op pad, de wijken in, zijn betrokken bij het werk van zorgen welzijnsorganisaties, onderhouden contactenmet huurders en weten daardoor wat er speelt. Zijn we de organisatie die we willen zijn? Het veranderingsproces waar Acantus in 2010 mee is begonnen had als doel om dichter bij de klant te werken en efficiënter te zijn. In 2012 merkten we dat dit goed lukt door onder andere onze nieuwe regio-indeling. En ook in de interne organisatie, waar we klantgericht werken voortdurend aandacht geven, merken we dat zaken effectiever en efficiënter gaan. Maar we zijn er nog niet. We proberen het altijd beter te doen, binnen onze mogelijkheden en de financiële middelen.

1.4 De omgeving De omgeving waarin we als woningcorporatie opereren heeft grote invloed op onze doelen. En ook andersom geldt dat onze doelen invloed hebben op de omgeving. Het is bekend: ons werkgebied, Noord- en Oost- Groningen krimpt en vergrijst. Daarom moeten we rekening houden met wat we wel en niet (kunnen) doen. Maar er zijn meer omstandigheden die van invloed zijn op de keuzes die Acantus maakt of waar Acantus mee te maken heeft. Denk aan de economische recessie, de lastige woningmarkt, wijzigingen in de bekostiging van de zorgsector en huurmaatregelen van het kabinet die investeringen in bestaande woningen en nieuwbouwprojecten onzeker maken. Participatie en samenwerking Om volledig op de hoogte te zijn van alle ontwikkelingen, regionaal en landelijk, maar ook om informatie met andere partijen te delen, is Acantus actief in projecten van bijvoorbeeld regionale zorgen welzijnsinstellingen, onderwijsinstellingen, gemeenten en andere belanghouders. Voorbeelden hiervan zijn de regionale woonen leefbaarheidsplannen. We zijn ervan overtuigd dat samenwerking noodzakelijk is om in de turbulente omgeving waarbinnen Acantus opereert de juiste keuzes te kunnen maken.

8


Verkoop De verkoop van woningen en kavels lag in 2012 nagenoeg stil. In 2012 heeft Acantus marketingacties opgezet om huuren koopwoningen onder de aandacht te brengen en waar mogelijk de vraag te stimuleren. Voor onze open-huisacties was grote belangstelling en bezoekers reageerden positief. Toch werd telkens het probleem van een vastgelopen woningmarkt bevestigd; mensen die wel willen verhuizen blijken om meerdere redenen daartoe niet in staat. Redenen kunnen zijn dat men geen financiering krijgt of de eigen woning nog niet heeft verkocht. Vestia De noordelijke woningcorporaties hebben samen schriftelijk gereageerd op de saneringsmaatregelen naar aanleiding van de financiële moeilijkheden bij collega-woningcorporatie Vestia. De eventuele consequenties van de ontstane situatie voor het Vestia-bezit in het werkgebied van Acantus, is ten tijde van de ontwikkeling van dit jaarbericht niet bekend.

1.5 Bestuursbesluiten In 2012 nam het bestuur diverse besluiten. De volgende besluiten werden genomen voor nieuwbouw- en woningverbeterprojecten: • Verbeter- en isolatieprogramma Burgemeester Beinsdorp, Ter Apel • Isolatieprojecten in gemeenten Oldambt, Delfzijl, Vlagtwedde en Pekela • Woningverbetering en na-isolatie 3 woningen Woortmanslaan Wildervank • Nieuwbouw 4 WMO huurwoningen in Winschoten • Verbeter- en isolatieprogramma 66 woningen Fregatstraat Veendam • Groot onderhoud 59 woningen Rivierenbuurt Winschoten • Omzetten 5 koopkavels naar 10 huurwoningen Oude Pekela • Nieuwbouw 25 zorgeenheden voor NOVO in Scheemda

1.6 Belangrijkste besluiten en gebeurtenissen in 2012 Naast onze reguliere taken stond 2012 vooral in het teken van de interne organisatieveranderingen, de voorbereidingen voor het nieuwe beleidsplan, het werken aan nieuwe gebiedsvisies en de aangekondigde hervormingen en bezuinigingen vanuit de landelijke overheid. Focus op klantgericht werken In september organiseerden we voor alle medewerkers een personeelsbijeenkomst die volledig in het teken stond van klantgerichtheid, bedoeld als startsein voor de hernieuwde focus op klantgericht werken. Tijdens deze bijeenkomst werd in workshops gesproken over hoe klantgerichter gewerkt kan worden. In 2012 is ook in werkoverleggen veel aandacht besteed aan klantgerichtheid. Medewerkers zijn bewust gemaakt dat zij zelf invloed hebben op de kwaliteit van dienstverlening. Dit had gevolgen voor onze KWH-beoordeling. Meer hierover staat op pagina 16/17. Constructief overleg met de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad had in 2012, door alle organisatieveranderingen, opnieuw een druk en vol jaar. Het overleg tussen bestuur en OR is steeds kritisch opbouwend en constructief geweest.

9

Voel je thuis

Evaluatie woonruimteverdeelsysteem De evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem (WRV) heeft langer geduurd dan aanvankelijk was ingeschat. De evaluatie die voor eind 2011 gepland stond werd uiteindelijk in 2012 uitgevoerd. Het belang ervan is groot, want tijdens belanghoudersbijeenkomsten bleek telkens dat ons WRV-systeem vragen oproept. De evaluatie en voorgenomen aanpassingen worden in 2013 aan de verschillende belanghouders teruggekoppeld. Het doel is de aanpassingen uiterlijk 1 januari 2014 door te voeren. Leefbaarheid Acantus heeft aandacht voor de leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten en daar stellen we elk jaar financiële middelen voor beschikbaar. Ook het afgelopen jaar financierde Acantus tal van grote en kleine leefbaarheidsprojecten. Deelname aan (innovatieve) projecten en overlegteams Medewerkers van Acantus, van verschillende afdelingen deden mee aan diverse (gemeentelijke en provinciale) projecten en overlegteams, zoals bijeenkomsten in het kader van regionale woonen leefbaarheidsprojecten. In de verschillende overlegteams worden op strategisch en op operationeel niveau zaken met elkaar gedeeld en afgestemd. Ook vanuit het bestuur wordt deelgenomen aan diverse projecten, overleggen en samen werkingsverbanden. Voorbeelden hiervan zijn: lid van de streekjury Eo Wijers-prijs Veenkoloniën en deel nemer aan diverse krimpprojecten. Milieu en duurzaamheid Er zijn diverse initiatieven op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid waar Acantus in 2012 nauw bij betrokken was. Zo zijn we al jaren deelnemer aan het Versnellingsteam Duurzaamheid Noordelijke Corporaties. Daarnaast participeerden we ook in het project Zonnig Huren van samenwerkende woningcorporaties. Ook binnen de eigen organisatie heeft en gaat Acantus maatregelen nemen om te verduurzamen. We kunnen nog meer aandacht geven aan het stimuleren van medewerkers om duurzaam te werken. Ook doen we een proef met duurzaam papier en krijgen we in 2013 zonnepanelen op het dak van ons kantoor in Veendam. Ook wordt gewerkt aan een pilot met zonnepanelen op complexen in combinatie met slim witgoed. Op pagina 18/19 leest u welke isolatieprojecten in 2012 zijn uitgevoerd. Om huuropbrengsten te genereren, hebben wij in 2012 besloten dat we vanaf 2013 alle verbeteren isolatieprojecten zoveel mogelijk laten plaatsvinden bij mutatie. De exacte procedures en werkwijze hiervoor gaan we in 2013 in pilotprojecten uitproberen. Verslagleggingsregels In 2012 hebben we, in het kader van de nieuwe verslagleggingsregels (RJ 645) onderzocht wat de meest passende waarderingsgrondslag voor Acantus is: marktwaarde, bedrijfswaarde of de waarde op basis van historische kostprijs. Samen met de Raad van Commissarissen werden hierover informatiebijeenkomsten georganiseerd. In 2013 wordt dit nader onderzocht en worden de voorbereidingen getroffen voor de boekhoudkundige overstap. Management Strategisch Vastgoed Medio 2012 ontstond er een vacature in het managementteam voor de functie van manager Strategisch Vastgoed. Het managementteam heeft gedurende de resterende maanden de werkzaamheden overgenomen.

10


De functie werd vacant gesteld, maar eind 2012 is in onderling overleg afgesproken de functie niet te vervullen.De huidige managementteamleden nemen taken en verantwoordelijkheden over en ook de nieuwe teamleidervan de afdeling Beleid, die eind 2012 werd benoemd, heeft bepaalde taken overgenomen. In 2013 wordt deze werkwijze en taakverdeling geëvalueerd. Organisatiestructuur op orde In 2012 hebben we het plan ‘Naar één Acantus’ en daarmee de organisatieverandering uitgevoerd en afgerond. Zie ook paragraaf 2.4. De organisatieverandering werd concreet toen begin 2012 de regioteams bekend waren en alle middenmanagementfuncties waren ingevuld. Dat was het startsein waarop de inrichting van de afdelingen kon worden ingevuld en de plaatsings- en benoemingsprocedure voor de medewerkers werd gestart. Na afronding van dat proces is een formele inwerkperiode gestart en ook werd op dat moment een begin gemaakt met het onder de loep nemen van bestaande werkprocessen. Medewerkers werden benoemd in hun nieuwe of herziene functie en voor nieuwe functies of voor vacatures zijn nieuwe medewerkers geworven. Binnen de organisatie is volop vertrouwen dat we hiermee als organisatie voorbereid zijn op de toekomst en onze doelen kunnen verwezenlijken. Het is verheugend om te merken dat de regio-indeling al vrij snel vruchten afwerpt en dat haperingen in het werkproces sneller zichtbaar worden dan voorheen en daardoor structureel kunnen worden opgepakt. In 2012 namen enkele functionarissen afscheid van onze organisatie door het bereiken van de pensioen gerechtigde leeftijd of in verband met andere carrièrekeuzes. Met het oog op toekomstige bezuinigingen werd in sommige gevallen bewust gekozen voor het niet opnieuw invullen van functies of voor een tijdelijke invulling ervan. Start project ‘Van specialist naar allround’ Begin 2012 bracht de OR positief advies uit over het plan ‘van specialistisch naar allround’. Dit plan houdt in dat alle gespecialiseerde functies in de onderhoudsdienst verdwijnen en dat medewerkers gaan werkenals allround vakman. Samen met vakbonden werd overeenstemming bereikt over een sociaal plan. Medewerkers die de voorkeur gaven aan de functie van ‘servicemedewerker bouwkundig’ legden een vakbekwaamheids proef af om te kunnen beoordelen wie geplaatst kan worden en welke opleidingsbehoefte er ligt. Medewerkers met de voorkeur voor ‘servicemedewerker installatie’ werden geplaatst op basis van diploma’s. De komende twee jaar staan in het teken van opleiding en scholing. Uiterlijk eind 2015 stoppen we met het uitvoeren van planmatig werk door de eigen dienst.

1.7 Wat is (nog) niet gelukt in 2012? In 2012 is er veel werk verzet, maar niet alle doelen die we ons voor dit jaar hadden voorgenomen zijn daadwerkelijk gelukt. • Risicomanagementsysteem Binnen onze dagelijkse werkzaamheden speelt het signaleren en rapporteren van risico’s een grote rol. Het was ons doel om in 2012 een risicomanagementsysteem te onderzoeken en te implementeren. Dit is niet gelukt. Het onderwerp staat hoog op de prioriteitenlijst voor 2013. • Update strategisch voorraadbeleid In 2012 wilden we ons strategisch voorraadbeleid onderzoeken, verbeterpunten afstemmen en opnieuw vaststellen. Ook het op orde brengen van de woningcartotheek, de feitelijke gegevens over woningen en complexen, stond hoog op de agenda. Beide onderwerpen werden in 2012 opgepakt, verdere afronding gebeurt in 2013.

11

Voel je thuis

1.8 Maatschappelijke inbedding Bij een woningcorporatie in een krimpgebied gaat het om het maken van de juiste keuzes. We besteden dan ook veel energie aan het afstemmen van die keuzes en werken daarbij nauw samen met bewonersorganisaties, gemeenten, provincie, zorgen welzijnsinstellingen, collega-corporaties en andere partners. En ook marktpartijen zijn daar steeds vaker bij betrokken. We streven ernaar om zo helder mogelijk te zijn waar Acantus voor staat en waarom we bepaalde zaken wel of niet doen. Aan het einde van het jaar organiseerde Acantus een relatiebijeenkomst voor belanghouders. Deze werd goed bezocht. Overleg en samenwerking met huurdersorganisaties In ons werkgebied zijn de Stichting Bewoners Platform Acantus (SPBA) en het Bewoners Platform Delfzijl (BPD) actief als gesprekspartner voor Acantus. Het SPBA is actief als huurdersorganisatie van ruim 10.000 woningen in de gemeenten Bellingwedde, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Het BPD is actief als huurdersorganisatie in de gemeente Delfzijl van ruim 3.000 woningen. Beide huurdersorganisaties zijn gesprekspartner voor Acantus op het gebied van het corporatiebeleid. In 2012 hebben we zes maal overleg gevoerd met beide huurdersorganisaties en hebben we aparte overleggen gehad over het jaarbericht en de begroting. Het overleg is gezamenlijk en met de manager Wonen en een regiomanager. Een aantal keren is ook overleg geweest met de algemeen directeur en de Raad van Commissarissen. De beleidsvoornemens toetsen we aan de mening en opvatting van huurdersorganisaties. Zo weten we vroegtijdig hoe zij onze plannen ervaren en wat zij daarvan vinden. Zo nodig passen we onze voornemens aan of zorgen we voor een betere onderbouwing van onze plannen. Natuurlijk zijn we het niet altijd eens met elkaar, maar we ervaren het als nuttig dat we daarover in gesprek blijven. Naast de overleggen die we voeren met huurdersorganisaties zijn we ons ook aan het oriënteren op andere manieren van bewonersparticipatie. Hierover hebben we samen met het SPBA en het BPD een brainstormdag gehad. Eind 2012 organiseerde het BPD een Huurderscafé waar huurders op een informele manier kennis konden maken met de vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie. Eerder dit jaar, in januari, was de huurdersorganisatie aanwezig bij het werkbezoek van voormalig minister Spies aan Delfzijl. Tot slot heeft het BPD, naast de reguliere overleggen met Acantus, twee enquêtes onder huurders gehouden met als onderwerpen ‘asbest’ en ‘verkoop van huurwoningen’. Het SPBA is in 2011, samen met de Woonbond en Acantus en mede financieel gesteund door de Provincie, gestart met een experiment om huurders meer te betrekken bij de gevolgen van de bevolkingskrimp. Er zijn drie projecten gekozen om hiermee aan de slag te gaan: • Een groep verhuisde bewoners uit sloopwoningen werd geïnterviewd over hun ervaringen en in Bareveld en Pekela werden bewoners benaderd voor het meedenken en uitvoeren van ‘krimpbestendige’ plannen. In Bareveld is in 2012 gestart met het enquêteren van bewoners en het houden van bijeenkomsten. Er zijn plannen bedacht en uitgevoerd om de buurt leefbaar te houden. • In juni presenteerden SPBA en de Woonbond het onderzoeksrapport ‘De sociale gevolgen van krimp’. Het onderzoek werd uitgevoerd door de Woonbond, ondersteund door de SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting) en Acantus en gaat in op de effecten van sloop in krimpgebieden op direct betrokken huurders. In de media is aandacht aan het onderzoek besteed.

12


• In december organiseerde SPBA een speeddate voor alle inwoners van Oude Pekela. Inwoners kunnen hun ideeën en voorstellen kenbaar maken voor de toekomst van het dorp. Acantus was actief betrokken bij de speeddate. Overleg en samenwerking met gemeenten Met een aantal gemeenten in het werkgebied (Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde) werken we intensief samen aan nieuwe woonplannen en prestatieafspraken. Dat gebeurt op bestuurlijk en uitvoerend niveau. Met de gemeenten Bellingwedde, Delfzijl, Pekela en Vlagtwedde wordt in 2013 gewerkt aan nieuwe prestatieafspraken. In de gemeenten Oldambt en Veendam lopen de gemaakte afspraken nog een aantal jaar. In steeds meer gemeenten worden bij afspraken ook andere corporaties en zorgen welzijnspartijen bij betrokken. Enkele overleggen op bestuurlijk niveau, op hoofdlijnen: Gemeente Bellingwedde • Met de gemeente Bellingwedde werd op meerdere momenten gesproken over een nieuwe gebiedsvisie. Gemeente Delfzijl • Samen met de gemeente Delfzijl is gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst. Eén van de afspraken in deze overeenkomst is het plan voor de verkoop van de Vennenflat. Er werden het afgelopen jaar informatiebijeenkomsten voor de flatbewoners georganiseerd. Verdere formele stappen worden in 2013 opgepakt. Gemeente Vlagtwedde • Er zijn afspraken gemaakt over de financiële afwikkeling van het woonplan 2002-2010. • De gemeente Vlagtwedde sloot met huurwoningaanbieders en diverse zorgen welzijnsinstellingen een nieuw samenwerkingsverband ‘Koersdocument Wonen en Zorg’. • Met de gemeente is gesproken over een vervolgproject begeleid wonen van jongeren in Ter Apel. Voor alle afspraken die wij met gemeenten maken geldt dat ze passen binnen de regionale woonen leefbaarheidsplannen. Meer over deze regionale plannen staat op pagina 20. Overleg en samenwerking met zorgen welzijnsorganisaties • In 2012 zijn alle lopende samenwerkingsverbanden voor bijvoorbeeld buurtbeheer, klussenbedrijven maar ook projecten in de welzijnssector opnieuw geëvalueerd. Dat was mede noodzakelijk omdat gemeenten hun financiële bijdragen beperken en in sommige gevallen genoodzaakt zijn om andere keuzes te maken. Soms hebben we onze deelname aan pilotprojecten beëindigd, in andere gevallen zijn hernieuwde contracten afgesloten. • Acantus was in 2012 mede-stakeholder in het Zorg Innovatie Forum (ZIF). In dit Forum zijn onder meer zorgverzekeraars, zorginstellingen en kennispartners vertegenwoordigd, zoals de Rijksuniversiteit Groningen en Hanzehogeschool Groningen. Het doel van het Forum is om een actieve bijdrage te leveren aan de gezondheid van de mensen in de regio. Acantus heeft het project vooral gebruikt om in te zoomen op het onderdeel wonen, welbevinden en domotica. Er werd nauw samengewerkt met de zorginstellingen Meander en Oosterlengte. Besloten is om vanaf 2013 het lidmaatschap te wijzigen in een combinatielidmaatschap samen met Meander. • Met welzijnsinstellingen die actief zijn in de gemeenten Pekela en Veendam participeerde Acantus in diverse trainingen en workshops. Het doel is om de inzet van partijen beter op elkaar af te stemmen. Acantus heeft een signaalfunctie en is daarom bij dergelijke activiteiten betrokken.

13

Voel je thuis

• Zorginstelling Oosterlengte werkt aan een concept voor zorg op afstand, door middel van ict-oplossingen en domotica. Acantus is tijdens de oriëntatiefase, net als de gemeente Oldambt en woningcorporatie Groninger Huis, nauw betrokken. Nauwe samenwerking met de Provincie In 2012 hebben de provincies Groningen, Limburg en Zeeland gezamenlijk hun bezwaren kenbaar gemaakt over voorstellen vanuit de landelijke overheid voor het verplicht kooprecht van huurwoningen. Acantus was bij het formuleren van dit bezwaar nauw betrokken. Ook tijdens werkbezoeken van politici aan ons werk gebied, zoals tijdens het werkbezoek van voormalig minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zijn die bezwaren kenbaar gemaakt. Werkbezoeken over krimp Het thema krimp wordt ook in andere regio’s in Nederland steeds meer een gespreksonderwerp. Acantus en gemeenten in ons werkgebied merken dit omdat onze organisaties regelmatig benaderd worden voor het geven van informatie. In 2012 werden werkbezoeken georganiseerd voor delegaties uit Oost-Nederland en België. Het werkbezoek voor de delegatie uit Oost-Nederland organiseerden we samen met de gemeente Oldambt. Het werkbezoek voor de delegatie uit België organiseerden we samen met woningcorporaties De Huismeesters en Nijestee uit de stad Groningen. Regionale ontwikkelingen / samenwerkingsverbanden / overig • Acantus participeerde samen met diverse regionale partners, zoals werkvoorzieningsschappen, zorg instellingen, zakelijke instellingen en onderwijs, in brainstormbijeenkomsten over een gezamenlijke aanpak voor het behoud van gekwalificeerde arbeidskrachten en werkgelegenheid in de regio. • De woningcorporaties uit het DEAL-gebied (gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum) hebben samengewerkt aan het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta dat werd geïnitieerd vanuit de provincie Groningen. De woningcorporaties plaatsten samen hun kanttekeningen bij de taakstelling die in het rapport werd geformuleerd. Deze kanttekeningen werden formeel door de desbetreffende woning corporaties vastgelegd. • Acantus nam in 2012 deel aan de tweede dag van het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost- Groningen. Het project ‘Waardebehoud Onroerend Goed’ waarvan Acantus één van de deelnemende partijen is, werd hier onder meer gepresenteerd.

1.9 Geschillencommissie Als een huurder niet tevreden is over zijn of haar woning of over de dienstverlening van Acantus en dit meldt aan Acantus, is er sprake van een klacht. Als Acantus deze klacht niet naar wens afhandelt, kan de huurder een geschil indienen bij de Geschillencommissie. Deze onafhankelijke commissie adviseert de directie van Acantus over de behandeling van het geschil. Ingediende geschillen In 2012 is het aantal ingediende geschillen gedaald. In 2011 waren er 17 geschillen en zijn er 15 zittingen geweest. In 2012 waren er 15 geschillen en zijn er 11 zittingen geweest. De ingediende geschillen hadden te maken met het afwijzen van de aanvraag voor sociale urgentie (3) en het onderhouden van de woning en het uitvoeren van reparaties (5). De resterende geschillen gingen over het zoeken (1), huren (1) en verlaten (1) van een woning. Er zijn 3 geschillen ingediend die na overleg met de indiener zijn ingetrokken. 1 geschil was niet ontvankelijk, het ging om een wijziging van de huurprijs. De indiener is doorverwezen naar de Huurcommissie.

14


Geschillencommissie in contact met Acantus Op 27 februari 2012 hebben leden en plaatsvervangende leden van de Geschillencommissie een jaarlijks overleg gehad met de bestuurder van Acantus Groep. Gesproken werd over het rooster van aftreden en het tijdspad rond het vertrek van een aantal huidige leden en het werven en benoemen van nieuwe leden. Ook werd het jaarverslag 2011 besproken. Benoeming/samenstelling Geschillencommissie In juni 2012 zijn mevrouw Kuntkes en de heer Van Maaren afgetreden conform het reglement. Hun maximale periode van het lidmaatschap zat er op. Ook gold dit voor de voorzitter, de heer Oterdoom. Gezien de continuïteit is zijn periode verlengd tot 31 december 2012. Voor de heer Brouwer liep het lidmaatschap af op 31 december 2012. In oktober heeft een advertentie in diverse regionale bladen gestaan voor de werving van twee nieuwe commissieleden. De twee vacatures, die van voorzitter en plaatsvervangend voorzitter, zijn in december 2012 door het bestuur en de huurdersorganisaties BPD en SPBA ingevuld. De kandidaten zijn benoemd per 1 december 2012. De vacature plaatsvervangend lid, op voordracht van de huurdersorganisaties, is via de sollicitatieronde ingevuld. De kandidaat is per 1 januari 2013 benoemd. Op voordracht van de bestuurder is een plaatsvervangend lid namens Acantus benoemd per 10 januari 2013. De samenstelling van de Geschillencommissie was in 2012: De heer J.S. Oterdoom, voorzitter tot en met december 2012 Mevrouw W. Kuntkes-Van den Hoven, lid tot en met juni 2012 De heer M. van Maaren, lid en plaatsvervangend voorzitter tot en met juni 2012 De heer K. Brouwer, plaatsvervangend lid tot en met december 2012 De heer W. Baars, plaatsvervangend lid De heer E. Venema, plaatsvervangend lid De heer M. van Maaren is op 21 december 2012 overleden aan de gevolgen van zijn ziekte. Samenstelling van de Geschillencommissie per 1 januari 2013: De heer H. de Groot voorzitter, op voordracht huurdersorganisaties en Acantus De heer B.J. Geuzinge plaatsvervangend voorzitter, op voordracht huurdersorganisaties en Acantus De heer W. Baars lid, op voordracht van de huurdersorganisaties Mevrouw M. Hulshof plaatsvervangend lid, op voordracht van de huurdersorganisaties De heer E. Venema lid, op voordracht van Acantus Mevrouw H. Wierts plaatsvervangend lid, op voordracht van Acantus

15

Voel je thuis

2 Volkshuisvestingsverslag Voor het jaar 2012 hadden we een viertal ambities (zie ook het Bestuursverslag op pagina 7). • Dichter bij de klant • Werken aan energiezuinige woningen • Onze woningvoorraad: minder maar beter • Bouwen aan één Acantus (effectievere en efficiëntere organisatie) In dit hoofdstuk leest u per ambitie wat we hebben gedaan. Ook in het onderdeel Feiten & Cijfers van dit Jaarbericht leest u wat we van plan waren en wat we daadwerkelijk hebben gedaan.

2.1 Dichter bij de klant Net als in 2011 was ‘dichter bij de klant’ het afgelopen jaar een belangrijke ambitie. We zijn ervan overtuigd dat dit door het regiogerichte werken aardig lukt. Bewoners zien steeds dezelfde vertrouwde gezichten in hun wijk en medewerkers (her)kennen de wijk en de huurders die er wonen. Dit heeft ook invloed op het oordeel van onze huurders over onze dienstverlening. Dat is uiteindelijk ons doel; tevreden huurders. We hadden verschillende doelen en plannen om de klantgerichtheid en klanttevredenheid te vergroten. In deze paragraaf leest u wat we hieraan hebben gedaan. Betere interne processen Het jaar 2012 stond in het teken van het organisatieverandertraject ‘Naar 1 Acantus’. In dat kader zijn ook onze processen onder de loep genomen en eventueel aangepast. Voorbeeld hiervan is het mutatieproces. Het mutatieproces vindt plaats in de periode tussen de opzegging van het huurcontract van de woning en het tekenen van het huurcontract door de nieuwe huurder. Dit proces is opnieuw doorgelicht, omdat de organisatie en diverse functies het afgelopen jaar anders zijn ingericht en vormgegeven. Op basis van deze doorlichting is het proces bijgesteld. Grootste verbetering is dat het primaire systeem voor medewerkers eenvoudiger is ingericht. Dit bevordert de efficiëntie van de organisatie. Betere dienstverlening via internet In 2012 had het verbeteren van onze website geen prioriteit. Begin 2013 is er een projectgroep gestart om de functionaliteiten op de website te verbeteren. Behalen van het KWH-Huurlabel Omdat ‘dichter bij de klant’ een belangrijk speerpunt van ons is, vinden we het belangrijk wat huurders van onze dienstverlening vinden. Eén van de middelen die we gebruiken om dit onafhankelijk te meten is het KWH-Huurlabel (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). We waren vastberaden het label voor de meting over het jaar 2012 te halen. Dit is gelukt. We behaalden het KWH-Huurlabel. In 2012 zijn grote stappen gemaakt in de bewustwording van medewerkers, mede doordat er vanaf april 2012 continu is gemeten. De meting is meer gericht op klantbeleving dan voorheen: hoe waarderen huurders onze dienstverlening? Door de continue metingen kunnen we maandelijks volgen hoe het gaat met onze dienstverlening en kunnen we ook sneller bijsturen. Het houdt ons het hele jaar scherp. Belangrijker nog is dat we medewerkers ervan bewust hebben gemaakt dat zij zelf ook invloed hebben op de dienstverlening en daarmee de klanttevredenheid en het oordeel van KWH. Het geldt niet alleen voor de medewerkers van de Klantenservice, maar voor alle afdelingen.

16

Jaarbericht 2012 Volkshuisvestingsverslag

Bovendien hebben wij allerlei aanpassingen gedaan, waardoor we op de verschillende onderdelen goed scoren. We hebben bijvoorbeeld aanpassingen gedaan op onze website om zaken te verduidelijken en hebben aandacht gegeven aan de capaciteit op onze Klantenservice, zodat we op piekmomenten beter bereikbaar zijn. We hebben het KWH-Huurlabel behaald, maar we zijn er nog niet. We blijven werken aan onze dienstverlening. Het afhandelen van sommige reparatieverzoeken duurt in de ogen van onze huurders soms te lang. Dit moeten we verder verbeteren. We moeten huurders beter meenemen in het proces, zodat ze weten wat ze kunnen verwachten en hoe lang dat duurt. Daarnaast moeten we gemaakte afspraken beter nakomen. Ook dit gaat nog niet altijd even goed. Betere presentatie en inrichting van de woonwinkel In 2012 zijn er gesprekken gevoerd met verschillende partijen om onze woonwinkel en de ontvangsthal klantgerichter in te richten. Tijdens deze gesprekken constateerden we dat we eerst moeten bedenken hoe onze dienstverlening er uit moet zien. Willen we wel een woonwinkel? Wanneer moet men de mogelijkheid hebben om langs te komen? Willen we dit misschien alleen nog op afspraak? Of willen we de dienstverlening zoveel mogelijk digitaal gaan organiseren? Kortom, we moeten onderzoeken wat de behoefte is van de huurder en hoe we hen het beste kunnen bedienen. Hier gaan we in 2013 mee aan de slag door onder andere een klantcontactstrategie op te stellen. We verwachten dat een duidelijk geformuleerde strategie ons gaat helpen bij onder andere het juist inrichten van onze ontvangstruimte. Meer inzet van Steunstee’s Acantus draagt financieel bij aan een aantal Steunstee’s in het werkgebied. Een Steunstee is een voorziening in een dorp of wijk waar bewoners terecht kunnen voor hulp en advies op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Ook is het vaak een ontmoetingsplek voor buurtbewoners. In 2011 en begin 2012 hadden we plannen de Steunstee meer structureel in te zetten om in contact te komen met onze huurders. Onze visie hierop is veranderd doordat we zijn gaan werken in regioteams. Als we met bewoners in gesprek gaan, gebeurt dit veelal bij bewoners thuis. Bovendien maakt Acantus, maar ook haar huurders, steeds meer gebruik van de digitale kanalen, zoals de website en e-mail. Evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem Eind 2011 is de evaluatie gestart van het in april 2010 gewijzigde woonruimteverdeelsysteem. In 2012 zijn diverse cijfers geanalyseerd en zijn er gesprekken gehouden met medewerkers, gemeenten en huurdersorganisaties. Ook hebben we een telefonische vragenlijst afgenomen onder woningzoekenden en nieuwe huurders. Op hoofdlijnen zijn de conclusies en aanbevelingen voor het woonruimteverdeelsysteem bekend. In 2013 worden deze verder uitgewerkt en worden de uitkomsten teruggekoppeld aan de verschillende belanghouders. Bovendien is het ons doel de aanpassingen aan het systeem voor 1 januari 2014 door te voeren. Hoewel de evaluatie nog niet volledig is afgerond, zijn er in 2012 al wel aanpassingen gedaan in de woonruimteverdeling. Van veel complexen zijn de doelgroeplabels veranderd naar ‘vanaf 18 jaar’ in plaats van dat ze bestemd zijn voor een bepaalde doelgroep. Dit heeft te maken met de ontwikkelingen in de markt. Wij merken dat sommige complexen minder interessant zijn geworden voor de senioren in ons werkgebied. Ook is het moeilijker kandidaten te vinden voor de verschillende complexen, door de bevolkingsdaling, maar ook doordat veel ouderen hun eigen koopwoning niet kunnen verkopen. In 2012 keken we ook naar de ruimte van 10% waarin we sociale huurwoningen mogen aanbieden aan woningzoekenden boven de inkomensgrens van € 34.085,-. Het afgelopen jaar is beleid geschreven hoe we hiermee om kunnen gaan. De werkelijke uitvoering van dit beleid start in 2013, onder voorbehoud van wijzigingen in het overheidsbeleid.

17

Voel je thuis

Onder de aandacht brengen van het leefbaarheidsbeleid Een prettige woonomgeving is voor iedereen belangrijk. Behalve de woning zijn de voorzieningen, sociale structuur en de omgeving sterk bepalend voor het woongenot. We blijven dan ook veel aandacht besteden aan de leefbaarheid in de dorpen en wijken. In 2012 gaven we € 1,3 miljoen uit aan leefbaarheid. Leefbaarheid bestaat uit: • Wijkgericht werken en sociale leefbaarheid • Groenonderhoud (bijvoorbeeld tuinonderhoud van lege woningen) • Bijdragen aan lokale en overkoepelende huurdersorganisatie • Kunstbeleid (plaatsen kunstwerken bij Acantus-gebouwen) Aan wijkgericht werken en sociale leefbaarheid dragen we bij door te investeren in projecten voor begeleidwonen, klussendiensten en wijkteams. Ook stellen we woningen beschikbaar aan Steunstee’s, klussendiensten en buurtbewoners. Belangrijk bij leefbaarheid vinden wij de initiatieven van wijkteams en van onze huurders aan het verbeteren van leefbaarheid. Dit stimuleren we dan ook met financiële bijdragen, mits deze passen binnen onze spelregels. We werken hierin samen met huurdersorganisaties, zorgen welzijnsorganisaties, gemeenten en provincie. In 2012 hebben we aandacht aan het leefbaarheidsbeleid besteed via ons bewonersblad en via onze website. Bovendien zijn de criteria besproken met de huurdersorganisaties en dorpsbelangenverenigingen en zijn zij aangespoord bewoners hierin te stimuleren. Dit heeft zijn vruchten afgeworpen, want ook het afgelopen jaar kregen we diverse aanvragen binnen. We hebben in 2012 financiële bijdragen geleverd aan 24 activiteiten in 21 wijken en dorpen met een totaal bedrag van € 32.940,-. Deze activiteiten zijn georganiseerd door verschillende bewonersgroepen. Zo hebben we een bijdrage van € 1.000,- geleverd aan de aanleg van een nieuw terras en brug op een kinderboerderij in Bad Nieuweschans. In Nieuw Scheemda hebben we besloten € 500,- bij te dragen aan het verplaatsen en vernieuwen van een voetbalkooi. Ruim € 900,- droegen we bij aan het verplaatsen en vernieuwen van speeltoestellen bij Bosplaat, Robbeplaat en Biessumerwaard in Delfzijl. Ook hebben we € 5.000,- toegekend aan de inrichting van een wijkontmoetingsplek, op initiatief van beheerteam Zeestratenwijk in Veendam. Het mogelijk maken om ‘overal’ te werken In 2011 besloten we dat onze medewerkers technisch in staat moeten zijn om overal te werken, dus ook buiten kantoor. We willen hiermee de flexibiliteit vergroten om zo beter bereikbaar te zijn en sneller te kunnen reageren op vragen en verzoeken van onze huurders. In 2012 hebben wij de pilot ‘Overal Werken’, waarbij een beperkte groep medewerkers begonnen is overal te werken, geëvalueerd. Uit de evaluatie blijkt dat de ervaringen met ‘Overal Werken’ grotendeels positief zijn, op wat technische aspecten na. De verdere uitrol van dit project voor de hele organisatie vindt plaats in 2013.

2.2 Werken aan energiezuinige woningen Het afgelopen jaar hebben we verder gewerkt aan het energiezuiniger maken van onze woningen. We hebben 166 woningen geïsoleerd, we plaatsten dubbel glas bij 718 woningen en hebben 61 nieuwe cv-installaties aangebracht. Ook vervangen we regelmatig oude ketels. Omdat er een bijdrage werd gevraagd van de huurder om de isolatiemaatregelen financierbaar te houden, hebben we veel energie gestopt in persoonlijke voorlichting. Onze medewerkers organiseerden informatiemarkten en legden vele huisbezoeken af om bewoners uit te leggen wat de energiebesparende maatregelen betekenen en wat de voordelen hiervan zijn voor de huurder. Dit wierp z’n vruchten af, want bij alle projecten hadden we de minimale deelname van

18


70%. Verder hebben we aan het einde van vorig jaar de Woonbond opdracht gegeven een second opinion uit te voeren in één van onze isolatieprojecten. Het is de bedoeling dat zij aan bewoners laten zien wat er aan hun woning moet gebeuren en wat ze daarmee gaan besparen. Rivierenbuurt Winschoten De woningen in diverse straten in ons werkgebied hebben we in 2012 energiezuiniger gemaakt. In de Rivierenbuurt in Winschoten hebben wij bij 59 woningen groot onderhoud uitgevoerd. We plaatsten nieuwe kozijnen en dubbel glas, saneerden asbest, herstelden voegwerk en hebben bij 50 woningen de dakpannen vervangen. Van deze woningen kozen 52 huishoudens ervoor om tegen een huurverhoging hun woning te laten isoleren. Daarnaast hebben wij van deze woningen de keuken en de badkamer vervangen. Het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen (isolatie en dubbel glas) betekent dat deze woningen van een energielabel D naar een energielabel A gaan. Bij dit project hebben we de bewoners intensief betrokken. In 2011 vroegen we de bewoners hun mening te geven over de gewenste kwaliteit van de woning en de buurt. Vervolgens is er een klankbordgroep opgericht; samen met de bewoners in deze klankbordgroep bepaalden we welke werkzaamheden moesten worden uitgevoerd. We bezochten een groot deel van de huishoudens om hen te overtuigen mee te doen met het project. Tot slot organiseerden we bijeenkomsten en zijn we bij alle 59 huishoudens op huisbezoek gegaan om hen te informeren over de werkzaamheden. De uitvoering van het project heeft enige vertraging opgelopen door de weersomstandigheden en de constatering van extra asbest. De verwachting is dat alle werkzaamheden voor de bouwvak van 2013 afgerond zijn. Scheepskwartier Veendam In 2012, in de wijk Scheepskwartier in Veendam, heeft Acantus 46 woningen aan de Zuidzijde van de Fregatstraat, tegen een huurverhoging, geïsoleerd. De dakpannen, dakgoten, windveren en dakramen zijn vernieuwd. Ook zijn de woningen voorzien van vloerisolatie en is de riolering onder de woningen vervangen. De werkzaamheden in de laatste woningen aan de zuidzijde worden in 2013 uitgevoerd. Nog 14 woningen aan de Noordzijde van de Fregatstraat worden, tegen een huurverhoging, van binnenuit geïsoleerd. Ook deze woningen worden voorzien van vloerisolatie en nieuwe riolering. De verwachting is dat de werkzaamheden in april 2013 zijn afgerond. Burgemeester Beinsdorp Ter Apel In 2009 heeft Acantus ervoor gekozen de vooroorlogse huurwoningen in de wijk Burgemeester Beinsdorp in Ter Apel op te knappen. In 2012 is gestart met het opknappen en isoleren van 50 woningen. Naast de reguliere werkzaamheden, zoals vervanging van douche, keuken en toilet, konden bewoners ook kiezen voor isolatie. Een groot deel van de bewoners koos ervoor mee te doen met de vloerisolatie en/of dakisolatie. Dit betekent dat ruim driekwart van de woningen nu geïsoleerd is. Een aantal woningen waren door de bewoners zelf al geïsoleerd. In dit project merkten wij dat bewoners die er tegenop zagen dat hun woning werd geïsoleerd, onder andere omdat er een huurverhoging tegenover staat, toch op een later moment in het project besloten mee te doen. Voor 2013 staan nog 50 woningen in de wijk Burgemeester Beinsdorp op de planning om op te knappen en te isoleren.

19

Voel je thuis

2.3 Onze woningvoorraad: minder maar beter Onderzoek naar buurtbeheerders en beter tuinonderhoud bij jongerenwoningen De leefbaarheid in de wijken en dorpen waar wij werken heeft onze aandacht. Twee projecten waarmee we dit wilden verbeteren kregen in 2012 geen prioriteit en zijn daarom nog niet tot uitvoering gebracht. Ten eerste willen we een onderzoek doen naar de uitwerking van buurtbeheerders in een wijk of wooncomplex. Deze buurtbeheerders hebben als taak problemen te signaleren, huurders aan te spreken en op een eenvoudige manier te bemiddelen bij diverse situaties. Ten tweede willen we het tuinonderhoud van jongerenwoningen organiseren, met een kleine vergoeding in de servicekosten voor jongeren. In 2013 loopt het Beleidsplan 2009-2013 af en wordt er gewerkt aan nieuwe plannen. Nieuwe prestatieafspraken met gemeenten In alle gemeenten waar Acantus werkzaam is, maken we deel uit van een gemeentelijke stuur- en project groep. Hierin wordt met de gemeenten gewerkt aan de uitvoering van afspraken op het gebied van wonen en leefbaarheid, zoals die in prestatieafspraken zijn vastgelegd. In de gemeenten waar de prestatie afspraken nog niet zijn geactualiseerd, wordt wel gewerkt aan de voorbereiding van projecten die door de gemeente of door Acantus zijn ingebracht. Met de gemeenten Oldambt en Veendam worden de actuele prestatieafspraken gevolgd. Woon- en leefbaarheidsplan Oost-Groningen Voor 2012 was de verwachting dat het Woon- en Leefbaarheidplan Oost-Groningen door de zeven gemeenten zou zijn afgerond. Dat is niet gelukt. Naar verwachting is dit in 2013 gereed. De afspraak is dat de lokale prestatieafspraken aan moeten sluiten op het Woon- en Leefbaarheidplan. De gemeente Bellingwedde heeft te kennen gegeven nieuwe prestatieafspraken met ons te willen voorbereiden. De gemeente Vlagtwedde wil de ontwikkelingen van het Regionaal Woon- en Leefbaarheidplan Oost- Groningen afwachten, voordat er met de corporaties nieuwe afspraken worden gemaakt. De gemeente Pekela heeft het initiatief genomen in 2013 prestatieafspraken met ons te maken en uiteraard passen de afspraken die we gaan maken binnen het Woon- en Leefbaarheidplan. Als corporatie zijn we door de gemeenten en de Provincie uitgenodigd mee te werken aan het opstellen van een beleidskader voor een regionale prestatieovereenkomst, als onderdeel van het Woon- en Leefbaarheidplan Oost-Groningen. We doen dit samen met nog drie woningcorporaties die werkzaam zijn in Oost-Groningen. Doel hiervan is mee te denken hoe we tot regionale afspraken komen; dit is één van de acht onderdelen uit het Woon- en Leefbaarheidsplan. In 2012 zijn we bezig geweest met de voorbereiding van het beleidskader; hiervoor hebben we een aantal bijeenkomsten bijgewoond en maken we inmiddels deel uit van een stuur- en projectgroep. Woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta In het Eemsdeltagebied hebben de 4 DEAL-gemeenten (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum) samen met de Provincie en maatschappelijke organisaties gewerkt aan de totstandkoming van het Woonen Leefbaarheidplan Eemsdelta. Dit plan wordt in 2013 ondertekend door 35 organisaties en is de basis van uitvoeringsplannen die in elke gemeente worden uitgevoerd. De 7 in het gebied werkzame woningcorporaties hebben hun opgave voor de komende 5 jaar vastgelegd in het Woon- en Leefbaarheidplan. De uitvoering van de opgave is onder voorbehoud van besluitvorming van kabinetsplannen.

20


Met de gemeente Delfzijl zijn in 2012 nieuwe afspraken voorbereid, wat heeft geleid tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. Begin 2013 is deze overeenkomst getekend. De samenwerkingsovereenkomst is een vervolg op de vorige overeenkomst, die in 2012 afliep. Actualiseren van het strategisch voorraadbeleid In 2012 constateerden we dat het strategisch voorraadbeleid moet worden herijkt. De prognoses waarover Acantus beschikt zijn vernieuwd. In deze nieuwe prognoses is rekening gehouden met het overheidsbeleid en er wordt vooruit gekeken naar 2020 en 2030. Uit dit onderzoek blijkt onder andere dat het Europese inkomensbeleid, waarbij huurwoningen nadrukkelijker aan de doelgroep van beleid (< € 34.000,-) moeten worden toegewezen, op de lange termijn grote gevolgen heeft voor onze woningvoorraad. Het betekent namelijk dat er op de lange termijn wellicht minder woningen nodig zijn, omdat het aantal mensen waaraan we woningen kunnen toewijzen kleiner is. De verkoop van huurwoningen is jarenlang een cruciaal onderdeel geweest van ons strategisch voorraadbeleid. In 2012 zijn er door de economische crisis weinig huurwoningen verkocht. De verwachting is dat de beperkte verkoop de komende jaren nauwelijks gaat verbeteren. Hierdoor hebben we minder inkomsten en behouden we noodgedwongen woningen die we eigenlijk zouden willen afstoten. Ook dit maakt de herijking van het strategisch voorraadbeleid noodzakelijk. Tot slot heeft het nieuwe overheidsbeleid ertoe geleid dat het investeringsvermogen van corporaties de komende jaren wordt beperkt, doordat er forse heffingen moeten worden afgedragen. Dit heeft grote invloedop de mogelijkheden voor vernieuwing van onze woningvoorraad. We moeten kritisch zijn in waar we gaan investeren. Dit is nog een aanleiding waarom we in 2013 het strategisch voorraadbeleid gaan actualiseren. Gebiedsvisies Het werkgebied van Acantus telt 63 wijken en kernen. Per wijk en kern wilden we een gebiedsvisie opstellen. Daar is een begin mee gemaakt, onder meer voor Veendam-Noord en de Bomenbuurt en de Parkwijk in Winschoten. De gebiedvisies voor de 63 wijken gaan we clusteren in 10 groepen. Van al deze groepen wordt een gebiedsvisie gemaakt. Het gaat om de volgende gebieden: • dorpen gemeente Delfzijl • Delfzijl • (voormalig gemeente) Reiderland • Winschoten • (voormalig gemeente) Scheemda • Bellingwedde • Pekela • Veendam • Vlagtwedde en omgeving • Ter Apel en omgeving

21

Voel je thuis

Gebiedsvisie Reiderland De gebiedsvisie Reiderland is in 2012 opgesteld. Het geeft de visie weer op de huidige en toekomstige woningvoorraad van Acantus in de dorpen Beerta, Finsterwolde, Bad Nieuweschans, Drieborg en NieuwBeerta. Dit is gebeurd aan de hand van een grondige analyse van de woningvoorraad, de inwoners, de voorzieningen en de verwachte sociaal-demografische ontwikkelingen. De gebiedsvisie is in opdracht van Acantus opgesteld door een extern adviesbureau, in nauw overleg met diverse medewerkers van Acantus. In 2013 wordt de gebiedsvisie afgestemd met de gemeente en andere belanghouders. Gebiedsvisie Veendam-Noord De visie voor Veendam-Noord is opgesteld op basis van de ‘oude’ opzet. Deze gebiedsvisie is bijna klaar, maar is nog niet vastgesteld in 2012. Deze geactualiseerde gebiedsvisie van Veendam-Noord wordt opgenomen in de gebiedsvisie Veendam. Deze laatste wordt in 2013 opgesteld. Gebiedsvisie Bellingwedde In 2012 is een begin gemaakt met de gebiedsvisie voor de kernen in de gemeente Bellingwedde. Het gaat om Blijham, Bellingwedde, Oudeschans, Rhederbrug, Veelerveen, Vriescheloo en Wedde. De verdere uitwerking vindt plaats in 2013 met de gemeente en andere belanghebbenden. Overige gebiedsvisies In 2013 wordt een aantal van de andere 10 gebiedsvisies opgesteld. Er wordt begonnen met gebiedsvisies voor Pekela en Delfzijl.

2.4 Bouwen aan één Acantus Onze organisatie in 2012

Raad van Commissarissen

Algemeen directeur

Bestuurssecretariaat

Audit & Control

PR & Communicatie

Wonen

Strategisch Vastgoed

Financiën & Bedrijfsvoering

• Regioteams

• Beleid

• Financiële administratie

• Klant & Logistiek

• Vastgoedbeheer

• ICT / Facilitair

• Kwaliteit & Rapportage

22

• P&O


Personeelsbezetting

31-12-2012

Algemeen directeur + stafafdelingen

7

Wonen

58

Wonen vaklieden

50

Strategisch vastgoed

32

Strategisch vastgoed vaklieden

35

Financiën & Bedrijfsvoering Totaal

25 207

In het overzicht wordt het afgeronde aantal fte’s per onderdeel weergegeven. Op 31 december 2012 hadden we 9 inleenkrachten in dienst. In 2011 was het aantal fte’s 216, exclusief 10 inleenkrachten. Het aantal fte’s is dus gedaald. Door de organisatieverandering is de indeling van de afdelingen halverwege het jaar 2012 veranderd. Een vergelijking met het jaar 2011 per afdeling is daardoor niet mogelijk. Regiogericht werken Een belangrijke verandering bij ons organisatieverandertraject ‘Naar één Acantus’ is dat we regiogericht zijn gaan werken. In 2012 zijn de regiomedewerkers verdeeld over de vier regioteams. Het doel van regiogericht werken is dat wij bewoners en woningen beter in beeld hebben, zodat we weten wat er speelt en onze huurders contacten hebben met steeds dezelfde mensen. De dienstverlening zou hierdoor worden verbeterd. De eerste voordelen van deze manier van werken merken wij al. Zo is er intern beter overleg en zijn er kortere lijnen. Huurders merken dat vragen en klachten sneller worden afgehandeld en we zijn beter georganiseerd in bewonersoverleggen. Daarnaast gaat de verhuur sneller, doordat we grip hebben op de lokale woningmarkt. Tot slot horen we ook vanuit de wijkteams en andere belanghouders dat ze blij zijn met deze manier van werken. Voor de toekomst willen we nog meer verbinding creëren tussen de regio’s, zodat we binnen de organisatie van elkaar kunnen leren en zaken kunnen afstemmen. Specialistische onderhoudsmedewerkers worden allround Een ander belangrijk project in ons organisatieverandertraject ‘Naar één Acantus’ is het project ‘van specialist naar allround’. Bij dit project worden de eigen specialistische onderhoudsmedewerkers opgeleid tot allround onderhoudsmedewerkers. Met deze verandering heeft Acantus als doel dat zij meer kennis heeft van haar huurders en het woningbezit, wat ten goede komt aan de dienstverlening. Daarnaast verwachten we dat we zo efficiënter kunnen werken, omdat allrounders per regio beter in te plannen zijn. In 2012 konden de onderhoudsmedewerkers een voorkeur aangeven voor servicemedewerker bouwkundig of servicemedewerker installatie. Medewerkers die de voorkeur gaven aan bouwkundig legden een vak bekwaamheidsproef af om te kunnen beoordelen wie geplaatst kan worden en welke opleidingsbehoefte er ligt. Medewerkers met de voorkeur voor installatie werden geplaatst op basis van diploma’s. De komende twee jaar staan nog in het teken van opleiding en scholing.

23

Voel je thuis

3 Financiën 3.1 Een solide financieel beleid Voor Acantus, als maatschappelijke organisatie, is een transparante en effectieve verantwoordingsstructuur van belang. Wij werken op de scheidslijn van de publieke en de private sector. De diverse belanghouders hebben (terecht) behoefte aan inzicht in onze activiteiten. Financiële continuïteit van Acantus is voor hun essentieel. Wij willen ook zelf verantwoording afleggen over onze activiteiten en plannen. Dit doen wij extern via bijeenkomsten met belanghouders en via overleggen met onze huurdersvertegenwoordigingen. Daarnaast wordt verantwoording afgelegd aan onze toezichthouders, de Raad van Commissarissen en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ook in 2012 hebben het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ons positief beoordeeld. Deze onafhankelijke instanties beoordelen Acantus als een solvabele en krediet waardige corporatie. Intern speelt onze Raad van Commissarissen een essentiële rol als toezichthouder. De (financiële) resultaten worden periodiek besproken. De Audit Commissie fungeert hierin, naast toezichthouder, ook als klankbord. Belangrijke invalshoeken vanuit de Raad van Commissarissen is risicobeheersing en waardemanagement. Risico’s spelen, en tegenwoordig nog meer dan voorheen, een belangrijke rol in onze bedrijfsvoering. In relevante documenten (projectplannen, faseverslagen) is het beschrijven van de voornaamste risico’s een vast onderdeel. Naast de aard en impact van deze risico’s wordt ook aangegeven hoe deze risico’s beheerst zullen worden. Risicobeheersing begint met risicobewustzijn en op deze manier wordt dit bewustzijn ontwikkeld. De financiële positie Zoals gezegd: financiële continuïteit is van groot belang. De verdiencapaciteit van corporaties, en dus ook van Acantus, wordt echter geringer. Dit heeft verschillende oorzaken: een tegenvallende woningmarkt, nieuwe heffingen, afdracht van vennootschapsbelasting, beperkingen als het gaat om het aanbieden van woningen aan woningzoekenden met een inkomen boven € 34.085. Daarnaast staat de rente historisch laag. In deze context heeft het nastreven van onze doelstellingen een grote invloed op onze jaarresultaten en onze solvabiliteit. De minimumeis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is een solvabiliteit van 15%, gebaseerd op de bedrijfswaarde. Dit jaar is onze solvabiliteit nog rond 40%, maar aan het eind van de planningsperiode (2017) bedraagt deze rond 35%. Het in balans brengen van de lasten en baten vraagt in die zin meer aandacht dan in het verleden. Naast de verhouding van lasten en baten is ook de kasstroom een belangrijke parameter voor Acantus. Deze is over het afgelopen jaar erg goed gebleken en ook voor de komende planperiode is deze positief. Het jaarresultaat bedraagt € 9,6 miljoen positief, terwijl € 19,4 miljoen negatief was begroot. Het verschil met de begroting wordt vooral veroorzaakt door lagere afboeking van de investeringen (onrendabele toppen en woningverbeterend onderhoud) en herwaardering van ons bezit. Worden de eenmalige positieveresultaten als gevolg van de invoering van de nieuwe verslaggevingrichtlijnen en belastingen buiten beschouwinggelaten dan resteert een tekort van bijna € 6 miljoen. Dit resultaat geeft het beste inzicht in de bedrijfseconomische situatie van Acantus.

24

Jaarbericht 2012 Financiën

Benchmarking en waardemanagement Acantus bezit als woningcorporatie een grote portefeuille vastgoed. Ons kapitaal is grotendeels hierin vastgelegd. Om aan onze doelstellingen, ook op de langere termijn, te kunnen voldoen, is het van belang dat de consequenties van ons beleid en activiteiten ook zichtbaar worden gemaakt op de waarde van dit vastgoed. Acantus is deelnemer van de vastgoed-benchmark voor woningcorporaties: Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Deze benchmark maakt zowel de bedrijfseconomische als maatschappelijke prestaties van het geëxploiteerde vastgoed inzichtelijk. Acantus had over 2012 een totaal rendement van -1,0% (benchmark -0,6%). Ons directe rendement, 4,1% (het jaarlijks rendement op exploitatie) scoort positief ten opzichte van de benchmark (3,4%) en het indirecte rendement (waardeverandering) negatief (-5,0% ten opzichte van -3,9% van de benchmark). Dit is een direct gevolg van de krimp en de slechte situatie op de woningmarkt. Naast de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, vergelijken wij onze prestaties met andere corporaties met de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgezette benchmark ‘Corporatie in perspectief’. Uit deze benchmark blijkt dat Acantus een gezonde corporatie is met een relatief hoog volkshuisvestelijk vermogen en een goede netto kasstroom. Wel wordt duidelijk dat onze relatief hoge onderhoudskosten in de komende jaren aandacht behoeft.

Resultaten 2012 De resultaten 2012 kunnen ten opzichte van 2011 en de begroting als volgt worden weergegeven: Bedragen x € 1.000 Huren/vergoedingen Overheidsbijdragen

Jaarrekening

Begroting Jaarrekening Verschil*

2011

2012

2012

2012

71.861

73.463

74.136

V

673

27

26

21

N

5

Res.verkoop vastgoedportefeuille

4.089

5.913

1.916

N

3.997

Nieuwbouw koopwoningen\kavels

2.016

95

454

V

359

Geactiveerde eigen productie

1.144

630

1.030

V

400

Overige bedrijfsopbrengsten

438

200

449

V

249

79.575

80.327

78.006

N

2.321

486

N

486

14.563

V

1.282

Totaal opbrengsten (a) Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen

2.096

13.723

15.845

Waardeveranderingen

15.840

27.258

1.642

Salarissen

12.883

12.449

12.935

N

V 25.616 486

Onderhoudslasten

15.202

13.945

14.729

N

784

Overige bedrijfslasten

13.325

15.598

14.138

V

1.460

Totaal kosten (b)

73.069

85.095

58.493

V 26.602 V 24.281

Exploitatieresultaat (a-b) Saldo financiële baten en lasten Belastingen en deelnemingen

6.506

(4.768)

19.513

11.564

12.606

11.758

V

848

57

2.000

(1.806)

V

3.806

Jaarresultaat na belastingen

(5.115)

(19.374)

9.561

V 28.935

* V = voordelig, N = nadelig

25

Voel je thuis

Resultaten 2012 in vergelijking tot resultaten 2011 Het totale resultaat over 2012 is € 14,7 miljoen hoger dan het resultaat over 2011. Het hogere resultaat heeft diverse oorzaken, waarvan de belangrijkste betrekking hebben op de posten waardeveranderingen en belastingen, daarnaast waren er veranderingen bij de posten resultaat verkoop vastgoedportefeuille, huren en vergoedingen. Hierna geven we een korte toelichting op deze afwijkingen. • De post waardeveranderingen is ten opzichte van 2011 fors gedaald doordat op grond van de RJ645 voorschriften een andere berekeningswijze toegepast dient te worden. Dit heeft voor Acantus een voordelig effect gehad van rond € 12 miljoen. Daarnaast hadden we nog voordelen omdat we minder nieuwbouw in aanbouw hebben genomen en doordat onbebouwde gronden alsnog zijn gewaardeerd. • In 2012 hebben we per saldo een belastingbate van rond € 1,8 miljoen, met name als gevolg van een herberekening over voorgaande jaren. • Resultaat verkoop vastgoedportefeuille is ten opzichte van 2011 fors gedaald doordat we minder woningenhebben verkocht (2011: 50, 2012: 24) en de gemiddelde verkoopprijs lager was. • Huren en vergoedingen zijn ten opzichte van 2011 met name gestegen door een gemiddelde hogere huurprijs als gevolg van de algemene huurverhoging, de toepassing van de streefhuren en verhogingen in verband met woningverbetering. Tevens is er sprake van een lagere huurderving. Hieronder geven we per gemeente gespecificeerd een overzicht van een aantal onderdelen van de post waardeveranderingen : Herstructurering

Onrendabele

Woning-

investering

verbeterend

huurwoningen

Bedragen x € 1.000 Bellingwedde

2011

2012

155

68

2011

2012

onderhoud 2011

2012

567

44

1.935

2.416

Hoogezand

11

Delfzijl Groningen

(215)

Oldambt

128

168

Pekela

406

69

Slochteren Veendam

31

99 1.718

537

4.711

4.192

104

994

587

(18)

20

12

981

101

3.477 4.111

Vlagtwedde

(769)

12

(145)

39

2.196 2.360

Totaal

(60)

329

2.524

708

13.880 13.721

Resultaten 2012 in vergelijking met de begroting 2012 Onderstaand volgt een nadere analyse van de belangrijkste verschillen in de resultaten ten opzichte van de begroting 2012. Huren/vergoedingen De netto huuropbrengst en vergoedingen (voor leegstand) is conform de begroting. De derving door leegstand en oninbaarheid is € 0,6 miljoen lager dan begroot. Het aantal leegstaande vho’s eind december 2012 (401) is ten opzichte van 1 januari 2012 (381) toegenomen met 20. In de begroting is rekening gehouden met 475 vho’s. De voorziening voor oninbaarheid op vorderingen op voornamelijk vertrokken huurders bedraagt eind december € 0,4 miljoen.

26


Resultaat verkoop vastgoedportefeuille In 2012 zijn 24 woningen verkocht, dit zijn 20 minder dan begroot. Het totale resultaat op de verkoop van bestaand bezit bedraagt € 1,7 miljoen en komt € 1,9 miljoen lager uit dan de begrote € 3,6 miljoen. De gemiddelde verkoopmarge per woning is € 9.100 lager dan begroot (begrote marge € 81.700, werkelijke marge € 72.600). De gemiddelde verkoopprijs was € 85.500, terwijl € 104.000 was begroot. Naast de 24 woningen is 1 bedrijfspand aan de Dr. P. Rinsemastraat 9 verkocht als inbreng in een nieuw te ontwikkelen koopproject (door derden). De opbrengsten van inbreng van kavels onder het huurproject Randstede bedraagt € 137.000. Er is in 2012 1 kavel verkocht waarvoor grondinbreng is ingebracht voor € 37.500. Er was totaal € 2,3 miljoen begroot voor deze post. Nieuwbouw koopwoningen en kavels In 2012 zijn in Veendam 2 kavels aan de Nolensstraat verkocht. De opbrengst wordt verrekend met de kosten van de grondexploitatie die wij samen met de gemeente Veendam in dit project hebben. In Winschoten is aan de Scheldestraat 1 kavel verkocht. Geactiveerde eigen productie In 2012 is € 0,2 miljoen minder toegerekend aan algemene kosten dan begroot met name als gevolg van het achterblijven van de nieuwbouwproductie ten opzichte van de begroting. De doorberekening van de manuren van onderhoud aan woningverbeterend onderhoud daarentegen ligt aanmerkelijk hoger (€ 0,6 miljoen) dan begroot. Overige bedrijfsopbrengsten De positieve afwijking ten opzichte van de begroting met € 0,2 miljoen komt voornamelijk door meer doorberekend onderhoud aan huurders. Afschrijvingen In 2012 is er over de woningen en overige gebouwen lineair afgeschreven. Ten opzichte van de begroting is er een positieve afwijking van € 1,3 miljoen. De afwijking wordt veroorzaakt doordat, op grond van de nieuwe RJ 645 voorschriften, er op woningen met een restant levensduur korter dan 15 jaar veel minder mag worden afgeschreven. Waardeveranderingen Onder de post waardeveranderingen materiële vaste activa zijn opgenomen: de kosten van de herstructurering (sloop) en de onrendabele delen op investeringen in nieuwe huurwoningen, aankoop van woningen en de kosten van het woningverbeterend onderhoud. Bedragen € 1.000

Begroting

2012

2012 Verschil*

Kosten herstructurering

662

329

V

333

Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen

8.953

708

V

8.245

Woningverbeterend onderhoud

17.643

13.721

V

3.922

Terugname onrendabel deel ivm herrekening bedrijfswaarde

(12.410)

V

12.410 706

Onbebouwde gronden

(706)

V

Totaal

1.642

V 25.616

27.258

* V = voordelig, N = nadelig

27

Voel je thuis

Kosten herstructurering De kosten van herstructurering (sloop)zijn € 0,3 miljoen lager uitgevallen dan begroot. Er zijn 28 woningen minder gesloopt dan begroot (59 woningen). Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen In de begroting is voor 2012 rekening gehouden met de start van de bouw van rond 100 nieuwbouwwoningen. In 2012 is 1 nieuwbouw project opgestart te weten 25 eenheden in “De Randstede” te Scheemda. Van de in 2012 opgeleverde en in exploitatie genomen 4 nieuwbouwprojecten in Delfzijl, Veendam en Winschoten zijn de bedrijfswaarden herrekenend en dit heeft gesaldeerd een kleine bate opgeleverd. In 2012 zijn een tweetal projecten in ontwikkeling niet doorgegaan. Een bedrag van rond € 0,2 miljoen is hierdoor afgewaardeerd. Woningverbeterend onderhoud In de begroting is gesaldeerd (onder aftrek van het rendabel deel) een bedrag van € 17,6 miljoen opgenomen. Bij de uitvoering van de verbeteringen is een bedrag van € 13,7 miljoen gerealiseerd. Het voordelig verschil is te verklaren uit 2 factoren, minder uitgaven van € 3,1 miljoen en meer geactiveerd voor € 0,8 miljoen. Terugname onrendabel deel i.v.m. herrekening bedrijfswaarde Deze post was niet begroot. De werkelijkheid over 2012 betreft de aanpassingen in verband met de gewijzigde waarderingseisen conform de nieuwe RJ645. Onbebouwde gronden In het verleden niet gewaardeerde grond van gesloopte woningen zijn op basis van de nieuwe jaarrekeningvoorschriften alsnog voor € 3,50 per m2 gewaardeerd. Salariskosten De salariskosten inclusief inleen over 2012 liggen € 0,5 miljoen boven begroting, voornamelijk veroorzaakt door hogere kosten van inleenkrachten. Ten opzichte van de begroting waren er in 2012 3,7 fte minder werkzaam voor Acantus. Het aantal fte bedragen gemiddeld 217,7 (begroot 221,4). Mede door de reorganisatie en de behoefte aan flexibiliteit is er relatief veel gebruik gemaakt van inhuur van tijdelijk personeel (werkelijk 8,7 fte tegen 3 fte begroot). Onderhoudskosten Bedragen € 1.000

Begroting

2012

Storingsonderhoud

4.310

Mutatieonderhoud

2012 Verschil* 3.659

V

651

3.456

3.743

N

287

Planmatig onderhoud

12.367

12.305

V

62

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

20.133

19.707

V

426

Af: kosten eigen onderhoudsdienst

(6.188)

(4.978)

N

1.210

N

784

Totaal

13.945

14.729

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt zijn de totale onderhoudsuitgaven over 2012 € 0,8 miljoen hoger uit gevallen dan begroot.

28


De onderschrijding bij storingsonderhoud wordt veroorzaakt door minder reparatieverzoeken en de gemiddelde kosten per verzoek lagen iets onder het gemiddelde. De overschrijding bij mutatieonderhoud wordt veroorzaakt doordat er op meer woningen mutatiekosten zijn geboekt dan begroot. Het planmatig onderhoud is conform de begroting. De doorberekende uren van het eigen onderhoudspersoneel aan planmatig- en niet planmatig onderhoud liggen ver onder de begroting doordat de bezetting lager was, er meer ziekte was en er meer uren voor woningverbeterend onderhoud zijn besteed. Overige bedrijfslasten Per saldo vallen de overige bedrijfslasten € 1,5 miljoen lager uit dan begroot. Dit betreft de lasten servicecontracten, exploitatie woningen en overige kosten werkapparaat. De onderschrijding bij de exploitatie woningen wordt met name veroorzaakt door lagere leefbaarheidkosten. Bij de overige kosten werkapparaat is op vrijwel alle onderdelen een onderschrijding gerealiseerd, de grootste afwijkingen zitten in de overige personeelskosten (nauwelijks gemaakte kosten in het kader van “Naar 1 Acantus”) € 0,5 miljoen en PR en marketing (€ 0,2 miljoen). Rentelasten (gesaldeerd) De rentelasten hebben betrekking op de betaalde rente op vreemd vermogen en ontvangen/betaalde rente op beleggingen, liquide middelen en vorderingen. De werkelijk uitgaven vallen rond € 0,8 miljoen lager uit dan begroot. Dit wordt onder andere veroorzaakt door lagere rentetarieven op nieuwe leningen en bij renteherzieningen en er is nauwelijks gebruik gemaakt van de kredietfaciliteit bij onze huisbankier. Belastingen en deelnemingen De post belastingen is opgebouwd uit twee componenten: • De jaarvrijval van de in 2008 gevormde latente belastingvordering van € 0,4 miljoen inzake leningen en derivaten. • De bate inzake vennootschapsbelasting over 2012 bedraagt € 2,2 miljoen. Dit bedrag is opgebouwd uit een correctie ad € 5 miljoen voordelig als gevolg van aanvullende verliezen uit voorgaande jaren en een last van € 2,8 over 2012 (fiscale winst is € 11,3 miljoen). Begroot was een te betalen bedrag van € 2 miljoen. De bedragen zullen pas bij de aangiftes over 2012 en latere jaren definitief worden. De verwachting is dat ook na 2012 fiscale winsten behaald zullen worden en dat daarom de gevormde latente belastingvordering tot en met 2012 ad € 4,9 miljoen gecompenseerd kan worden. Het deelnemingsresultaat heeft betrekking op Acantus Woongoed BV (100%).

29

Voel je thuis

Balans 2012 De balans kan in verkorte vorm als volgt worden weergegeven:

Begroting

Bedragen x € 1 miljoen

2011

2012

2012 Bedragen x € 1 miljoen

2011

2012

2012

Materiële vaste activa

383,1

374,5

386,3 Eigen vermogen

90,7

60,1

100,3

Begroting

Financiële vaste activa

2,0

1,8

Vlottende activa

8,8

2,8

Liquide middelen Totaal

0,0

0,0

393,9

379,1

1,5 Voorzieningen 10,5 Langlopende schuld 9,0 Kortlopende schulden 407,3 Totaal

0,4

3,5

0,5

254,6

281,0

272,9

48,2

34,5

33,6

393,9

379,1

407,3

Per 31 december 2012 bedraagt de solvabiliteit op basis historische kosten 24,6% (begroting 2012: 15,9%, 2011: 22,5%). Per woning bedraagt het eigen vermogen rond € 7.400,- (begroting: € 4.500,- 2011: € 6.500,-). Op basis van ons huidige Strategisch Voorraadbeleid zal Acantus de komende vijf jaren per saldo € 50 miljoen onrendabel investeren. Als gevolg hiervan zal de solvabiliteit dalen naar circa 20% (op basis van historische kosten) ultimo 2017. Invullen financieringsbehoefte 2012 Om invulling te geven aan de financieringsbehoefte is in 2012 € 30 miljoen aan langlopende leningen aangetrokken. De duration is per eind 2012 11,4 ten opzichte van 9,5 die begroot was. De rentelast lag eind 2012 op 4,1% en inclusief onze leningen met korte rente zelfs op 3,9%, deze percentages waren lager dan begroot. Renterisico’s In tegenstelling tot voorgaande jaren is de financieringsbehoefte in 2013 en de opvolgende jaren beperkter, omdat we onze investeringen fors hebben ingeperkt. Wel zullen we de komende jaren reguliere herfinancieringen krijgen. Uiteraard staat de rente hiervan nog niet vast. Hiermee lopen we dan ook een normaal renterisico. Acantus heeft in het verleden (2006) een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, teneinde leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. Een Payers Swap is een rentecontract met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. De waarde van de swaps ultimo 2012 is circa € 8,8 miljoen negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 7 jaar. Door de grote rente schommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. Indien nodig hebben we voldoende liquiditeiten om een mogelijke afstorting te financieren. Financiële vaste activa De onder financiële vaste activa vermelde bedragen hebben betrekking op een collegiale financiering (€ 0,6 miljoen) en belastinglatenties (€ 0,9 miljoen).

30


Financiën 2013 en later Mede op basis van de momenteel beschikbare gegevens uit de diverse met de gemeenten afgesloten convenanten kan voor de komende vijf jaren het volgende beeld worden geschetst: Bedragen x € 1 miljoen

Aantal Kosten (prijswoningen

peil 2012)

Sloop, enzovoort

383

4

Onrendabel deel nieuwbouw

260

14

4.166

44

Totale lasten

Additionele verbetering en onderhoud

62

Verkoop huurwoningen

256

11

Grondopbrengsten

1

Totale baten

12

Totaal tekort

50

Naast de resultaten van € 50 miljoen negatief, die samenhangen met de herstructurering van het bezit, zal Acantus de komende vijf jaar een positief resultaat boeken van rond € 25 miljoen uit de kernactiviteit: het verhuren en beheren van huurwoningen en overig onroerend goed. Ofwel, de komende vijf jaren is er een negatief saldo van circa € 25 miljoen. Daarnaast zal er de komende jaren vennootschapsbelasting betaald moeten worden, ondanks het feit dat er eigenlijk verlies wordt geleden. Voorlopige doorrekeningen laten eind 2017 een solvabiliteitspercentage op basis van bedrijfswaarde van ongeveer 35% zien, terwijl dit eind 2012 ongeveer rond 40% ligt. De solvabiliteit eind 2017 ligt in de lijn (iets positiever) van onze prognose van vorig jaar, echter door veranderde economische omstandigheden en nieuwe heffingen, hebben wij onze ambities bij moeten stellen. Dit betekent dat wij als corporatie de komende jaren niet alles kunnen realiseren wat we graag zouden willen. De bijstellingen die wij hebben aangebracht in de meerjarenbegroting op het gebied van nieuwbouw, onderhoud en woningverbetering hebben geleid tot een beter financiële perspectief dan vorig jaar werd voorzien. Daarbij moet worden opgemerkt dat er sprake is van sterk stijgende lasten door de verhuurdersheffing en de heffing saneringssteun. De constatering dat ondanks sterk stijgende lasten een financieel perspectief voorligt dat verbeterd is versterkt de conclusie dat de continuïteit van Acantus gewaarborgd is. Voor de komende planperiode kiest Acantus er nadrukkelijk voor om uitgaven te toetsen aan uitgangspunten op het gebied van rendement en begrotingsposities. De financiële sturing draagt daarmee verder bij aan de continuïteit van de organisatie.

31

Voel je thuis

3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen met andere rechtspersonen Collegiale financiering In de afgelopen jaren zijn aan toegelaten instellingen in de noordelijke provincies collegiale financieringen verstrekt om zo de volkshuisvestelijke taken in de regio te ondersteunen. Per 31 december 2012 betreft dit de hypothecaire lening verstrekt aan de Christelijke Stichting voor Woningbouw BCM. Acantus Woongoed BV In 2009 hebben we een onderzoek gedaan naar de nut en noodzaak van de diverse BV’s. De conclusie was dat we de activiteiten die in de BV’s plaatsvinden in principe stoppen, maar dat we ze nog niet gaan liquideren. Dit omdat we in de toekomst, gezien wijzigende regelgeving, de BV’s wellicht weer in gebruik zullen moeten nemen. In 2012 zijn ABG Beheer BV en ABG Delfzijl CV juridisch beëindigd. Hieronder is een tabel opgenomen met daarin de diverse financiële verhoudingen. Stichting Acantus Groep

Acantus Woongoed BV

Acantus Bouwen Delfzijl BV

Entiteit

Acantus Projecten BV

Acantus Onroerend Goed BV

Belang in %

Eigen

Omzet Waardering

vermogen

Resultaat

Dividend

Acantus Woongroep BV

100%

43.908

(1.092)

43.908


100%

17.820

(180)

17.820


100%

17.441

(179)

17.441

Acantus Omroerend Goed BV

100%

15.532

(179)

15.532

Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat wij geen buitenlandse activiteiten hebben.

32

groep


3.3 Statutaire bepalingen Raad van Bestuur/Raad van Commissarissen In de statuten van Stichting Acantus Groep wordt onder artikel 7 bepaald dat de leden van de Raad van Bestuur geen lid mogen zijn van het college van burgemeester en wethouders van een gemeente of van het college van gedeputeerde staten van een provincie waar Acantus Groep feitelijk werkzaam is. Ook mogen leden van de Raad van Bestuur geen deel uitmaken van organen van organisaties die ten doel hebben belangen van gemeenten of provincies te behartigen. Dezelfde bepalingen zijn in artikel 16 voor de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen; in ditzelfde artikel staat ook vermeld dat de leden van de Raad van Commissarissen geen arbeidsovereenkomst met de stichting mogen hebben. Acantus Groep voldoet vanzelfsprekend aan deze voorschriften. In artikel 15 is bepaald dat de huurders twee leden voor de Raad van Commissarissen bindend mogen voordragen.

3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur van Stichting Acantus Groep verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Veendam, 24 juni 2013

H. Kremer (algemeen directeur)

33

Voel je thuis

4 Verslag Raad van Commissarissen Herbezinning Een herbezinning op de toekomst. Op dat thema heeft Acantus en ook de Raad van Commissarissen (verder te noemen RvC) in 2012 het accent gelegd. Als woningcorporatie in een krimpgebied staat Acantus immers voor een zeer lastige opdracht, ook zonder extra bezuinigingsmaatregelen en heffingen vanuit Den Haag. Naast herbezinning op de toekomst was de toekomstige financiële positie een belangrijk gespreksthema binnen de RvC. In meerdere bijeenkomsten, waarin we met directie en MT hierover van gedachten wisselden, werden toekomstscenario’s onder de loep genomen. Als RvC spraken we ook met extern deskundigen om over scenario’s van gedachten te wisselen. Aan het einde van het jaar werd duidelijk wat de effecten van het nieuwe kabinetsbeleid inclusief bezuinigingsmaatregelen en extra heffingen daadwerkelijk betekenden. De herbezinning kwam daarmee in een ander licht te staan en we moesten op dat moment een aantal dingen vaststellen. Allereerst: de maatregelen die Acantus voor zichzelf voor de toekomst had geformuleerd, om financieel gezond te blijven en om het werk goed te kunnen blijven doen, zijn als het overheidsbeleid doorgaat bij lange na niet genoeg. En: de overheidsmaatregelen zullen voor de organisatie, voor de huurders en de regio een averechts en zeer ingrijpend gevolg hebben. De opgave voor Acantus wordt nog complexer. Dat betekent dat een grondige herbezinning hoog op de agenda blijft staan om goede oplossingen te vinden. De RvC blijft bij deze discussie nauw aangesloten. Governance De formele taak van de RvC is toezicht houden op het beleid van de algemeen directeur, de interne procedures, de algemene gang van zaken en de interne controle- en risicobeheersingsystemen. Goed bestuur vinden directie en RvC van wezenlijk belang. Wij zijn en voelen ons daar verantwoordelijk voor en daarom passen wij de Aedes Code en de Governancecode Woningcorporaties op alle onderdelen strikt toe. Voor wat betreft de beloningscode voor bestuurders, die naar aanleiding van de Wet Normering Topinkomens per 1 januari 2013 ingaat is besloten dat we gebruik maken van de overgangsregeling. De uitwerking van het nieuwe beleid voor de komende jaren komt in 2013 op de agenda. Acantus heeft verder een eigen integriteitscode. Naast bovengenoemde codes past de RvC ook deze strikt toe. In 2012 speelden er geen kwesties die te maken zouden kunnen hebben met integriteit. De onafhankelijkheid van de RvC-leden kwam niet in het geding, er waren geen tegenstrijdige belangen en vanuit de organisatie ontving de RvC geen meldingen in het kader van de integriteitscode of de Klokkenluidersregeling. Alle codes, en ook de statuten, regelingen, samenstelling van de RvC en het rooster van aftreden staan vermeld op de website van Acantus. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie, waarin mevrouw Hadders en de heer De Wit (voorzitter) zitting hebben, heeft een rol op het gebied van benoeming-, selectie- en beloningsprocedures voor de algemeen directeur. Deze commissie houdt ook eenmaal per jaar een beoordelingsgesprek met de algemeen directeur. Het verslag daarvan is voor- en achteraf besproken met de gehele RvC en is formeel bekrachtigd in een RvC-vergadering. De algemeen directeur heeft zoals dat in de Governance Code is vastgelegd een contract voor bepaalde tijd. Overeengekomen is het contract te verlengen tot en met 31 december 2016.

34

Jaarbericht 2012 Verslag Raad van Commissarissen

Algemeen directeur: Naam (functie)

Dhr. H. (Harry) Kremer

Geboren

27-07-1954

Nevenfuncties

Geen *

Benoeming

2009

Benoemingstermijn

Contract loopt tot en met 31 december 2016

*) De heer Kremer heeft in 2012 zijn nevenfuncties - bestuurslid Stichting Turfcentrale en Bestuurslid Commerciële Club Groningen (beide onbezoldigd) - neergelegd. Bespreekpunten en activiteiten in 2012 Interne activiteiten en gespreksonderwerpen In 2012 organiseerde de RvC naast de reguliere vergaderingen een aantal extra bijeenkomsten samen met directie en managementteam. Door samen van gedachten te wisselen en daarin te focussen op de lange termijn, wil de RvC zich een zo goed en breed mogelijk beeld vormen om - bestaand en toekomstig - beleid goed te kunnen toetsen. Tijdens die extra bijeenkomsten werd specifiek gesproken over de inhoud van het beleidsplan 2014-2018, meerjarenbegrotingen, toekomstscenario’s, regionale ontwikkelingen, RJ645 en strategische beleids keuzes. De RvC werd ook geïnformeerd door extern deskundigen. Zo presenteerde onderzoeksbureau ABF Research de uitkomsten van een onderzoek naar demografische en woningmarktprognoses in de regio Noordoost- en Oost-Groningen. Van beleidsmedewerkers ontving de RvC een toelichting op nieuwe gebiedsvisies die de organisatie ontwikkelt. Samen met het MT en beleidsmedewerkers werd een excursie georganiseerd naar buurten en wijken in de gemeenten Bellingwedde en Oldambt. Gedurende het gehele jaar werd de RvC door de algemeen directeur geïnformeerd over ontwikkelingen, regionale projecten, innovatieve duurzaamheidprojecten en onderzoeksrapporten en werd gesproken over de betekenis daarvan voor Acantus. De RvC-voorzitter woonde tevens een bijeenkomst bij van de provincie Groningen waar een onderzoek naar de ontwikkelingen binnen de regio Eemsdelta werd gepresenteerd. Interne organisatie en organisatieontwikkeling De RvC werd in 2012, net als in voorgaande jaren, uitvoerig geïnformeerd over de ontwikkeling van de interne organisatie en de implementatie van de reorganisatie ‘Naar 1 Acantus’. De RvC kreeg informatie over procedurele gevolgen voor medewerkers en het (hernieuwde) personeelsbeleid in het algemeen. Ook werd de RvC geïnformeerd over nieuwe functies in het middenmanagement, vacatures en de invulling daarvan. Bij de vacatures voor manager Strategisch Vastgoed en Bestuurssecretaris was de RvC deels ook inhoudelijk en procedureel betrokken. Over het voornemen om de functie Manager Strategisch Vastgoed voorlopig anders in te vullen is de RvC op de hoogte gesteld. Het reorganisatieproces van Acantus is een omvangrijk proces geweest met een grote impact voor de medewerkers. De RvC heeft er bewondering voor dat ondanks de hoge werkdruk de implementatiefase voorspoedig is verlopen en dat medewerkers hun nieuwe taken en rollen voortvarend hebben opgepakt. Daarnaast heeft de organisatie hard gewerkt om het KWH-Huurlabel te halen en dit lukte.

35

Voel je thuis

Tijdens de halfjaarlijkse gesprekken met de Ondernemingsraad kwam de reorganisatie telkens uitvoerig aan bod. De OR-leden gaven hun visie op de voortgang en gemaakte keuzes en beantwoordden vragen van RvC-leden. Het veranderingstraject voor de vaklieden en de betekenis van de nieuwe functie-inhoud voor hen werd ook met de OR besproken, evenals de mogelijke gevolgen naar aanleiding van het nieuwe kabinetsbeleid. Deze gesprekken worden gekenmerkt door een open dialoog en dat wordt door de RvC zeer op prijs gesteld. Risicomanagement, risicobeheersing en controlesystemen In 2012 heeft de organisatie zich (nog) explicieter gericht op het onderwerp risicomanagement. De RvC werd in de discussie daarover en het formuleren van een visie nauw betrokken. Ook de RvC zelf heeft dan ook risicomanagement en het gestructureerd bespreken daarvan hoog op de agenda staan. Als RvC hadden wij graag gezien dat er in 2012 een risicoscan was uitgevoerd, maar in overleg met directie en management is afgesproken dit naar 2013 te verschuiven. De algemeen directeur heeft net als in andere jaren periodiek verslag aan de RvC gedaan over het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Ook de manager Financiën & Bedrijfsvoering en de concern controller zijn bij het bespreken van deze onderwerpen aanwezig om vragen te beantwoorden. De RvC ontving ook dit jaar de managementinformatie over de voortgang van de operationele bedrijfsvoering en kon desgewenst daarover vragen ter verduidelijking stellen. Verder ontving de RvC alle formele informatie vanuit de externe toezichthouders, het ministerie en WSW. De concern controller gaf daarbij zowel schriftelijke als mondelinge toelichtingen. Zelfevaluatie en deskundigheidsbevorderende activiteiten De RvC neemt elk jaar het eigen functioneren onder de loep. In 2012 werd de zelfevaluatie in een reguliere vergadering gedaan en is besproken of er, op basis van de functieprofielen voor RvC-leden en de RvCvoorzitter, voldoende expertise binnen de RvC aanwezig is. Afgesproken is dat de voorzitter elk jaar een beoordelings-/functioneringsgesprek houdt met de RvC-leden en die zijn in 2012 dan ook uitgevoerd. In 2013 vindt er opnieuw een zelfevaluatie plaats onder leiding van een extern bureau waarbij ook externe partijen gevraagd wordt een oordeel en feedback op het functioneren te geven. Individuele RvC-leden namen in 2012 deel aan diverse trainingen, workshops, netwerkbijeenkomsten of andere deskundigheidsbevorderende bijeenkomsten. Activiteitenoverzicht 2012 • 6x reguliere RvC vergadering • 3x extra vergadering met directie en managementteam • 4x Auditcommissie vergaderingen • 1x Overleg Auditcommissie met accountant • 1x Remuneratiecommissie • 2x Overleg met Ondernemingsraad • 2x Overleg met huurderskoepels SPBA en BPD • Excursie • Beoordelingsgesprekken en zelfevaluatie • Bilateraal overleggen RvC-voorzitter en directie • Extra besprekingen commissarissen met directie en MT-leden • Deelname aan externe bijeenkomsten voor belanghouders

36


Financiën Auditcommissie Zoals eerder vermeld stonden financiële zaken en de gevolgen van bezuinigingsmaatregelen en heffingen vanuit de landelijke overheid hoog op de RvC-agenda. Deze onderwerpen werden voorbesproken binnen de Auditcommissie. De Auditcommissie bestaat uit drie RvC leden: de heer J. Bruning, voorzitter, mevrouw De Rek en de heer Bentum. De Auditcommissie vergaderde in 2012 vijf keer en besprak met de directeur de trimesterrapportages, jaarrekening 2011, begroting 2013 en het treasuryjaarplan 2013. Ook de Management Letter 2011 van Ernst&Young kwam uitgebreid aan bod. Bij deze overleggen waren ook de manager Financiën & Bedrijfsvoering en indien gewenst de concern controller aanwezig voor het geven van toelichtingen. De accountant was tweemaal aanwezig en de externe adviseur van de Treasurycommissie eenmaal. In dit laatste overleg werd expliciet ingegaan op het eigen treasurybeleid maar ook op praktijksituaties bij collega-corporaties. De Auditcommissie heeft ook naast de reguliere overleggen eenmaal per jaar een overleg met de accountant zonder de aanwezigheid van de bestuurder. Bedrijfsplan, begroting, treasuryjaarplan 2013 In de periode waarin het bedrijfsplan, de begroting en het treasuryjaarplan 2013 met de RvC werden behandeld, werden de contouren en de effecten van het regeerakkoord van kabinet Rutte II definitief duidelijk. Ook herzieningen in bestaand beleid, zoals beperkende borgingsmaatregelen vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw werden in die periode bekendgemaakt. De maatregelen leidden binnen de organisatie, de branche maar ook in de regio tot veel discussie en ook onrust. De organisatie werkte naar aanleiding van het regeerakkoord verschillende financiële scenario’s uit die vervolgens met de RvC gedetailleerd werden besproken. Aangezien er nog te veel onzekere factoren waren,was het naar de mening van de RvC niet verantwoord om een definitieve uitspraak te doen over de begrotingvoor 2013 en de onderliggende (investerings)plannen. In samenspraak met de algemeen directeur is daarom besloten de begroting pas definitief vast te stellen als de maatregelen vanuit het Ministerie en toezichthouders definitiever bekend zouden zijn. In de maand december is daarom besloten de algemeen directeur mandaat te geven voor de maand januari 2013 en de uiteindelijke goedkeuring van de begroting 2013 uit te stellen naar 2013. De begroting is definitief goedgekeurd in februari 2013. Verslagleggingsregels Met ingang van 2012 is de gewijzigde richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ645) van kracht. Deze richtlijn heeft grote administratieve en organisatorische gevolgen. De RvC is door de algemeen directeur en de manager Financiën & Bedrijfsvoering geïnformeerd over praktische voorbereidingen, knelpunten en mogelijke consequenties van te maken keuzes. In het najaar ontving de RvC ook inhoudelijke toelichtingen door aeDex/IPD en de accountant over dit onderwerp. In 2013 krijgt dit onderwerp een vervolg. Vertegenwoordiging namens huurders De heer De Wit en de heer Bentum hebben op voordracht van de huurders zitting in de RvC. Vanuit hun rol wonen zij vergaderingen bij van huurdersorganisaties, zoals jaarvergaderingen van de koepels SPBA en BPD, bijeenkomsten van lokale huurdersorganisaties en speciale bijeenkomsten met huurders. Hun ervaringen en ook eventuele aandachtspunten stellen zij aan de orde binnen RvC-vergaderingen. In 2013 treedt de heer De Wit af als huurderscommissaris. In het najaar van 2012 is met de huurderskoepels de wervingsprocedure voor de nieuwe commissaris afgestemd.

37

Voel je thuis

In 2012 is Acantus gestart met een onderzoek naar een nieuwe vorm van huurdersparticipatie. Bij de voorbereidingen voor een workshop met de huurderskoepels over dit onderwerp, waren de twee huurdercommissarissen inhoudelijk betrokken. De gehele RvC overlegt tweemaal per jaar met de huurderkoepels SPBA en BPD. In gezamenlijk overleg worden gespreksonderwerpen geagendeerd die passen bij het doel van dit overleg. In 2012 is uitgebreid gesproken over het kabinetsbeleid en de gevolgen daarvan voor huurders, Acantus en de regio. De directie gaf in beide bijeenkomsten een presentatie over actuele zaken en gaf toelichtingen op het standpunt van Acantus. De besprekingen met de huurders beschouwt de RvC als zeer waardevolle informatiebron. Profiel en samenstelling In de statuten is vastgelegd dat de RvC van Acantus uit minimaal vijf en maximaal zeven leden bestaat. De huidige RvC bestaat uit vijf leden en is samengesteld op basis van profielschetsen die opgenomen zijn in het reglement. Alle commissarissen zijn lid van VTW, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties. In 2012 waren er geen wijzigingen in de samenstelling van de RvC en er vonden daarom ook geen her benoemings- of aftreedprocedures plaats. Het totaalbedrag aan bezoldiging van de leden van de RvC bedroeg in 2012 € 49.000,-. Samenstelling In 2012 was de samenstelling van de Raad van Commissarissen:

38

Naam (functie)

Mevr. A. (Albertiene) Hadders (voorzitter)

Geboren

29-12-1950

Beroep

Organisatieadviseur

Nevenfuncties

Voorzitter Stichting Gebroeders Hesse Fonds, Vlagtwedde

Voorzitter Jeugdsportfonds Groningen

Lid RvT Topsport Noord

Lid vanaf

2007

Huidige zittingstermijn

2012-2015 (2e en laatste zittingstermijn)

Honorering

€ 13.000,-

Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) de Wit (vice-voorzitter)

Geboren

19-2-1963

Beroep

Mede-eigenaar organisatieadviesbureau

Lid vanaf

2002



Honorering

€ 9.000,-


Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) Bruning (lid)

Geboren

07-10-1947

Geboren

07-10-1947

Beroep

Voorheen diverse advies- en lijnfuncties bij bankinstellingen

Lid vanaf

2007



Honorering

€ 9.000,-

Naam (functie)

Mevr. J.C. (Tiene) de Rek (lid)

Geboren

10-10-1965

Beroep

Zelfstandig organisatieadviseur/interim-manager

Nevenfuncties

Voorzitter bestuur Vereniging Foxheerd (woonzorgcomplex verstandelijk

gehandicapte jongeren)

Lid Commissie Toelating & Toetsing Orde van Organisatiekundigen

en Adviseurs (OOA)

Voorzitter Stichting UMC-Lagos

Lid vanaf

2010


2010-2014 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 9.000,-

Naam (functie)

Dhr. M. (Max) Bentum (lid)

Geboren 15-03-1967 Beroep

Zelfstandig advocaat

Nevenfuncties

Vice-voorzitter landelijke paardensportbond KNHS

Voorzitter wijken buurtbeheer Ommelanderwijk/Zuidwending Veendam

Voorzitter Raad van Toezicht Dorpshuis Zuidwending, Veendam

Instructeur/ruiter cavalerie ere-escorte

Lid LEADER actiegroep en steungroep Oost-Groningen

Lid vanaf

2011


2011-2014 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 9.000,-

39

Voel je thuis

Goedkeuring door de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft, ingevolge artikel 28 van de statuten van Stichting Acantus Groep, de verantwoordingsstukken over 2012 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door Ernst & Young Accountants afgegeven controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening. Gelet op onze bevindingen hebben wij het jaarbericht 2012 goedgekeurd.

Veendam, 24 juni 2013 A. Hadders (voorzitter)

J. de Wit (vice-voorzitter)

M. Bentum

J. Bruning

T. de Rek

40


41

Voel je thuis

5 Jaarrekening 5.1 Balans per 31 december 2012 (na voorstel verwerking resultaat) Activa Bedragen x E 1.000 Vaste activa

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie

342.895

334.184

2. Sociaal vastgoed in ontwikk.(eigen exploitatie)

2.572

6.559

3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

6.007

6.552

351.474

347.295

Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie

34.849

35.794

34.849

35.794

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen 6. Latente belastingvordering 7. Lening u/g Som der vaste activa

44

45

879

1.298

612

624

1.535

1.967

387.858

385.056

2.441

2.564

Vlottende activa Voorraden 8. Vastgoed bestemd voor verkoop 9. Magazijn voorraden

752

764

3.193

3.328

Vorderingen 10. Huurdebiteuren 11. Gemeenten 12. Latente belastingvorderingen 13. Overige vorderingen

777

22

22

4.850

2.625

510

281

14. Overlopende activa

1.085

1.818

7.258

5.523

15. Liquide middelen

9.005

2

19.456

8.853

407.314

393.909

Som der vlottende activa Totaal activa

42

791

Jaarbericht 2012 Jaarrekening

Passiva Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen 16. Wettelijke en statutaire reserves

-

-

17. Overige reserves

100.287

90.726

100.287

90.726

Voorzieningen 18. Voorziening jubileum uitkering

534

380

Totaal voorzieningen

534

380

Langlopende schulden 19. Leningen overheid

13.003

15.129

20. Leningen kredietinstellingen

259.851

239.503

Totaal langlopende schulden

272.854

254.632

16.564

32.776

5.474

4.429

Kortlopende schulden 21. Schulden aan kredietinstellingen 22. Schulden aan leveranciers 23. Groepsmaatschappijen 24. Belastingen en premies sociale verzekering

42

43

2.235

1.346

25. Overige schulden

1.115

1.174

26. Overlopende passiva

8.209

8.403

33.639

48.171

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

407.314

393.909

43

Voel je thuis

44


5.2 Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2012

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten 30. Huren 31. Opbrengsten servicecontracten 32. Overheidsbijdragen

71.434

69.104

2.702

2.757

21

27

1.916

4.089

34. Opbrengst projecten in opdracht van derden

577

2.451

35. Wijziging in onderhanden werk

(123)

33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

36. Geactiveerde productie eigen bedrijf 37. Overige bedrijfsopbrengsten

(435)

1.030

1.144

449

438

Som der bedrijfsopbrengsten

78.006

79.575

Bedrijfslasten 38. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

486

2.096

14.563

13.723

40. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

1.918

15.840

41. Lonen en salarissen

9.869

9.818

42. Sociale lasten

1.369

1.363

43. Pensioenlasten

1.697

1.702

14.729

15.202

1.258

1.002

39. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed

44. Lasten onderhoud 45. Leefbaarheid

2.457

2.498

47. Overige bedrijfslasten

46. Lasten servicecontracten

10.423

9.825

Som der bedrijfslasten

58.769

73.069

48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

(276)

-

Bedrijfsresultaat

19.513

6.506

52

396

49. Rentebaten 50. Rentelasten

(11.810)

(11.960)

Saldo financiële baten en lasten

(11.758)

(11.564)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

7.755

(5.058)

51. Belastingen

1.807

(135)

52. Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

(1) 9.561

78 (5.115)

45

Voel je thuis

5.3 Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Acantus heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 24 juni 2013. Consolidatie Op grond van artikel 2:407 lid 2 BW (de geringe omvang van activiteiten van deelnemingen) wordt afgezien van consolidatie. Continuïteitsparagraaf Als gevolg van het nieuwe woonakkoord heeft Acantus de nodige maatregelen getroffen. Dit betekent dat wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering worden doorgevoerd en gebruik moet worden gemaakt van de verruiming van het verhuurbeleid om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te houden. De verwachte effecten van de verhuurdersheffing en inkomensafhankelijke huurverhoging en de beoogde bezuinigingen zijn vertaald in de meerjarenbegroting. Op basis van de door te voeren maatregelen kan Acantus in de komende jaren blijven voldoen aan de externe vereiste financiële kengetallen. De jaar rekening 2012 is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Stelselwijziging Wijzigingen Richtlijn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Acantus belangrijkste wijzigingen zijn: • het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; • de corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzij als bedrijfsmiddel, hetzij als vastgoedbelegging; • deze keuze leidt bij waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrijfswaarde indien gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; • de waardering van het commercieel vastgoed is op marktwaarde indien dit lager is dan de historische boekwaarde • bij gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; Wijziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wijzigingen en keuzemogelijkheden heeft Acantus het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zijn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewijzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwijziging worden aangemerkt: a. De aanpassingen van de bedrijfswaarde-uitgangspunten wegens het vervallen van de rentabiliteits waardecorrectie, het uitsluitend inrekenen van vastgoedgerelateerde kosten en het verlengen van de restant levensduur bij doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen.

46


b. Als gevolg van de onder punt a genoemde wijzigingen van de bedrijfswaarde: • is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; • zijn de bijzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen vijf jaar herrekend hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde. c. De aanpassing van de bijzondere waardeverminderingen inzake het commercieel vastgoed op basis van de lagere marktwaarde indien van toepassing (voorheen op basis van de lagere bedrijfswaarde). d. De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd. e. In het kader van de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen historische kosten gewijzigd van annuïtair naar lineair. Deze wijzigingen zijn naar hun aard schattingswijzigingen maar zijn, gezien de impact op het resultaat, in combinatie met alle RJ 645 wijzigingen als geheel in de hiervoor genoemde stelselwijziging als zodanig verwerkt. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2011 in de jaarrekening 2012 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderings grondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogenper 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 6,4 miljoen positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winsten verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelijkende resultaatcijfers 2011 en bedraagt in totaal € 3,6 miljoen negatief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 2,8 miljoen positief. Dit effect alsmede het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:

Cumulatief effect 1-1-2012

Stand 1-1-2012

Stand 1-1-2012

vóór

ná

effect

stelselwijziging

stelselwijziging

1-1-2012

329.998

334.184

4.186

6.055

6.559

504

37.643

Sociaal vastgoed in exploitatie

Cumulatief

Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

35.794

(1.849)

2.841

Eigen vermogen

2.841

87.885

90.726

47

Voel je thuis

Resultaateffect 2011

Baten/lasten

Baten/lasten

Aanpass.

2011 volgens

2011 voor

resultaat voor

WVR 2011

vergelijkings-

vergelijkings-

doeleinden

doeleinden

aangepast

Afschrijving materiële vaste activa (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel)

8.421

12.049

(3.628)

417

911

(494)

16.344

15.840

504

(3.618)

Afschrijving commercieel vastgoed (kostprijsmodel) Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel


Stand 1-1-2011

Stand 1-1-2011

Cumulatief

vóór stelsel-

ná stelsel-

effect

wijziging

wijziging

1-1-2011


2.841

Waarvan resultaateffect 2011

3.618

Blijft: cumulatief effect 1-1-2011

6.459

Bestaande uit de balansposten per 1-1-2011: Sociaal vastgoed in exploitatie

331.405

339.219

7.814

Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

5.619

5.619

37.412

36.057

(1.355) 6.459

Eigen vermogen

89.382

95.841

6.459

Voor de individuele posten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2011 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2012 vermeld. Schattingswijzigingen In het kader van de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en het commercieel vastgoed gewaardeerd tegen historische kosten gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het boekjaar 2012 zijn daardoor de afschrijvingslasten toegenomen met 5,1 miljoen. Deze wijzigingen zijn naar hun aard schattingswijzigingen maar zijn, gezien de impact op het resultaat, in combinatie met alle RJ 645 wijzigingen als geheel in de hiervoor genoemde stelselwijziging als zodanig verwerkt. In dit kader is tevens beoordeeld of de componentenbenadering moet worden toegepast. Uit een steekproef bleek dat de verhouding van de verschillende componenten tot de totale investering beneden de daarvoor gestelde normen bleef. De op RJ 645 gebaseerde componentenbenadering is, met uitzondering van de componenten grond en opstal, verder niet toegepast. Aangezien deze twee componenten reeds in voorgaande jaren onderkend waren, zijn geen verdere aanpassingen doorgevoerd.

48


Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Acantus zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uit sluitend indien en voor zover: er een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Deelnemingen Acantus heeft de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van con tractuele bepalingen. Acantus Woongoed BV (holding) te Veendam

100%


100%


100%

Acantus Onroerend Goed BV

100%

Balanswaardering Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een kale huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Acantus heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij thans het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.

49

Voel je thuis

Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componenten benadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. In 2012 is de wijziging van de afschrijvingsmethode verantwoord als stelselwijziging samen met alle RJ 645 wijzigingen. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een complex van verhuureenheden die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waarde veranderingen materiële vaste activa”. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar complexen van verhuureenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen/product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa worden buitengebruik gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het geplande moment van sloop. Op het moment dat het pand is gesloopt wordt het activum daadwerkelijk buiten gebruik gesteld. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrijving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zijn dan de boekwaarde.

50


Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders.

Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex, product-markt combinatie), te weten bij woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Dit betreft onbebouwde gronden waarop ooit huizen van Acantus hebben gestaan en die gesloopt zijn. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in de bestemming van deze grondposities, worden ze gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen een geschatte waarde van € 3,50 per m2. Tijdelijke exploitatiekasstromen hieruit worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

51

Voel je thuis

Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een kale huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Voor de verwerking van de eerste waardering, na de eerste waardering en uitgaven na de eerste waardering wordt verwezen naar “sociaal vastgoed in exploitatie”. Uitzondering is dat wanneer de boekwaarde lager is dan de reële waarde er dan tegen de reële waarde (zijnde de marktwaarde) wordt gewaardeerd. Als marktwaarde wordt de waardering volgens Aedex aangehouden. Verschillen worden in de winsten verlies rekening verantwoord onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Aedex Aedex is een van de internationale standaard (IPD) afgeleide waardering voor woningcorporatiebezit waarbij de onroerende zaken jaarlijks worden gewaardeerd tegen een waarde in het economisch verkeer rekening houdend met de marktomstandigheden van het object op dat moment. Er worden twee waarden bepaald: Een taxatiewaarde gebaseerd op een 3-jaarlijkse taxatie en voor andere jaren een indexatie daarvan Een exploitatiewaarde gebaseerd op DCF (discounted cashflow)-methode. De berekening is met name gebaseerd op het lopende huurcontract. De hoogste van beide methodes wordt als marktwaarde voor het betreffende object aangehouden. Vanuit economisch oogpunt zal immers de hoogste waarde worden nagestreefd. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woning verbetering, herstructurering) voor gebruik als vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (indien van toepassing). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Deelnemingen De deelnemingen worden gewaardeerd tegen de intrinsieke waarde. Indien nodig wordt een aanvullende voorziening getroffen. Latente belastingvorderingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie.

52


De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedttegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Lening u/g Dit betreft een (langlopende) lening aan een collega-corporatie. De lening wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Voorraden Voorraad verkoopwoningen en kavels De projecten nieuwbouw koopwoningen en kavels die nog niet aan derden zijn verkocht, zijn gewaardeerd tegen de voortbrengingskosten, inclusief doorbelasting interne kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. Magazijnvoorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde, welke in een zakelijke relatie gelijk is aan de kostprijs. De waardering vindt plaats tegen de geamortiseerde kostprijs voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banken girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen In de jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

53

Voel je thuis

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening jubileum uitkering De voorziening is getroffen in verband met de cao-afspraken ten aanzien van toekomstige uitkeringen en jubilea. Het gaat hierbij om langdurige dienstverbanden en dienstverbandbeëindiging. De hoogte is gebaseerd op anciënniteitprincipes. De voorziening is contant gemaakt op basis van 5,25%. Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winsten verlies rekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. De leningen kredietinstellingen en overheid worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het lineaire dan wel annuïteitensysteem. De leningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichtingen voor het komende boekjaar worden gepresenteerd onder de korte schulden (leningen kredietinstellingen en overheid). Acantus maakt gebruik van financiële instrumenten in de vorm van renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Acantus waardeert deze renteswaps onder toepassing van RJ 290 op basis van kostprijs hedge-accounting indien aan de op basis van RJ 290 van toepassing zijnde voorwaarden wordt voldaan. Door de grote renteschommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. De marktwaarde van de swaps is, overeenkomstig de geldende regelgeving (kostprijs hedge-accounting), niet in de balans verwerkt. Voor zover deze derivaten niet matchen met de gekoppelde leningen, en dus ineffectief zijn, worden de financiële effecten in de balans en winsten verliesrekening verwerkt. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

54


Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huren Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de opbrengsten servicecontracten en onder aftrek van derving leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft opbrengsten servicecontracten van huurders en derden (boven de netto huurprijs) voor de levering van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Tevens vindt een financiële afrekening plaats met de huurders. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Dit betreft de ontvangen jaarlijkse bijdragen in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidie (BWS) en de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG). In 2008 is door de rijksoverheid een start gemaakt met de afkoop van een aantal bijdragen. Deze afkoop gebeurt in het kader van het rijksbeleid om tot een administratieve lastenverlichting te komen voor de komende jaren. Deze post zal daarom in de komende jaren verdwijnen. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winsten verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelijk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Opbrengst projecten in opdracht van derden en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winsten verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten

55

Voel je thuis

van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Project opbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbendekosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. Mutatie onderhanden werk nieuwbouw koopwoningen en kavels Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winsten verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. In het boekjaar van oplevering wordt de gerealiseerde omzet op de post “Wijzigingen in onderhanden werk” van voorgaande jaren in mindering gebracht op de totale gerealiseerde omzet, zodat het saldo de omzetwaarde laat zien van de in het jaar van oplevering verrichtte prestaties. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft de kosten van administratieve en technische ondersteuning bij de productie van nieuwe huuren koopwoningen, alsmede de eigen uren van onderhoud ten behoeve van woningverbeterend onderhoud. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere de aan huurders doorberekende kosten voor administratie en onderhoud verantwoord. Gefactureerd onderhoud aan derden is eveneens onder deze post opgenomen. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

Dit betreft de kosten van derden die betrekking hebben op de bouw van nieuwe koopwoningen en kavels. Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur Waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie.

56


De afwaardering op structureel verliesgevende complexen, de zogenaamde onrendabele top (de verschillen tussen bedrijfswaarde en boekwaarde) wordt hieronder verantwoord. Kosten voor woningverbeterend onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Verwerking vindt plaats in de post waardeveranderingen voor de totale kosten van woningverbeterend onderhoud. De kosten van woningverbeterend onderhoud waarvoor de huurder een huurverhoging betaalt worden geactiveerd en op de post “waardeveranderingen materiële vaste activa” in mindering gebracht. Ook als er woningen worden gesloopt,- worden de hiermee samenhangende kosten (boekwaarde, sloop kosten en uitplaatsingskosten) hier verantwoord. Pensioenen Acantus heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winsten verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Hieronder wordt het dagelijks en planmatige onderhoud verantwoord. Het betreft de uitbestedingen aan derden en materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder worden de afwaarderingen dan wel terugnemingen verantwoord inzake het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Hierin zijn onder andere opgenomen de opstalverzekeringspremies, de belastingheffingen, de servicekosten van derden en de overige werkapparaatskosten.

57

Voel je thuis

Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winsten verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winsten verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en -schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Grondslagen bij opstellen kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methodewordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: • mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; • resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; • resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

58


5.4 Toelichting op de balans

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Materiële vaste activa 1. Sociale vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari

334.184

339.220

Bij: nieuwbouw huur

7.444

4.399

Bij: verbetering \ na-investering

2.435

4.758

Desinvesteringen

(253)

(2.144)

Subtotaal

343.810

346.233

Afschrijvingen

(13.049)

(12.049)

Bij:terugname afwaardering voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december

12.134

-

342.895

334.184

143.277

130.916

486.172

465.100

Cumulatieve afschrijvingen Aanschaffingswaarde per 31 december

Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair. Deze wijziging is als stelselwijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt in combinatie met de overige RJ 645 wijzigingen. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Grond: geen afschrijving • Casco: 50 jaar Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten.

59

Voel je thuis

De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjaren begroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjaren begroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: • jaarlijkse huurverhoging van 4% voor 2013, daarna 2% • jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar • jaarlijkse huurderving van 2,8% als gevolg van leegstand eerste 5 jaar, daarna 2% • jaarlijkse mutatiegraad van 10% waarbij huurharmonisatie met wisselende percentages van de maximaalredelijke huur is toegepast • jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven van 3% • jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2,17% voor 2013, 2,58% voor 2014, daarna 3% Volumeparameters: • klachten-, mutatie- en planmatig onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 1.465 per verhuureenheid • directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 544 per verhuureenheid • overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 836 per verhuureenheid • heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelijk kader nog niet geformaliseerd Discontering: • disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen; disconteringsmoment: medionummerando • contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: • inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs (€ 21.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing (€ 5.500), sloop (€ 5.500) en opnieuw bouwrijp maken (€ 5.000).

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

2. Sociale vastgoed in ontwikkeling (eigen exploitatie) Boekwaarde per 1 januari

6.559

5.619

Bij: investeringen

3.459

13.280

706

-

Bij: onbebouwde gronden Af: naar onroerende en roerende zaken in exploitatie Af: onrendabel ( gesaldeerd) Boekwaarde per 31 december

60

(7.444)

(5.047)

(708)

(7.293)

2.572

6.559


In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 706.000 (2011: € 0) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

3. Onr.en roerende zaken tdv de exploitatie

Vorig boekjaar E

Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

6.552

7.776

101

148

(5)

(609)

(641)

(763)

Boekwaarde per 31 december

6.007

6.552

Cumulatieve afschrijvingen

5.823

5.349

11.830

11.901

Aanschaffingswaarde per 31 december

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Automatisering: 5 jaar Bedrijfsauto’s: 8 jaar Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar Kantoorgebouw (excl. grond): 30 jaar Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. Vastgoedbeleggingen

Bedragen x E 1.000 4. Commercieel vastgoed in exploitatie Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwbouw huur Desinvesteringen Subtotaal Afschrijvingen Bij: terugname afwaardering voorgaande jaren Boekwaarde per 31 december

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

35.794

36.057

-

648

(348) 35.446

36.705

(873)

(911)

276

-

34.849

35.794

3.516

3.142

38.365

38.936

Cumulatieve afschrijvingen Aanschaffingswaarde per 31 december

Voor de afschrijvingen wordt verwezen naar de toelichting op de post sociaal vastgoed in exploitatie.

61

Voel je thuis

Woningen en woongebouwen Er is een verkooplijst van circa 800 te verkopen huurwoningen, waarvan verwacht wordt dat deze in de komende jaren gemiddeld per stuk € 100.000 zullen opbrengen. Voor het boekjaar 2013 wordt verwacht dat 132 woningen verkocht zullen worden, dit is inclusief 86 woningen en 16 bedrijfspanden in de Vennenflat te Delfzijl. De woningen en woongebouwen en de onroerende goederen, niet zijnde woningen, zijn verzekerd op basis van herbouwwaarde tegen het risico van brand-, storm- en vliegtuigschade. Ingeval van schade zullen verzekeraars geen beroep doen op onderverzekering. Dienstgebouwen en inventaris De verzekerde waarde van dienstgebouwen bedraagt € 7 miljoen en van de inventarissen € 5 miljoen per balansdatum. De verzekering vindt plaats op basis van herbouw- c.q. nieuwwaarde. De WOZ-waarde van de kantoorpanden bedraagt per 31 december 2012 € 3 miljoen.

62


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen Acantus Woongoed BV (100%)

44

45

Saldo per 31 december

44

45

• Acantus Woongoed BV Saldo per 1 januari

45

45

Resultaat boekjaar

(1)

78

-

(78)

Uitgekeerd dividend Saldo per 31 december

44

45

Acantus Woongoed BV is gevestigd te Winschoten. Stichting Acantus Groep heeft een belang van 100% in deze besloten vennootschap. 6. Latente belastingvordering Latente vennootschapsbelasting

879

1.298


879

1.298

1.298

1.433

• Latente vennootschapsbelasting Saldo per 1 januari Ten laste van resultaat

(419)


879

(135) 1.298

In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille en de rentederivaten een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen. 7. Lening u/g Chr. Stichting voor Woningbouw BCM, collegiale financiering

612

624


612

624

624

633

• Chr. Stichting voor Woningbouw BCM collegiale financiering Saldo per 1 januari Aflossing

(12)


612

(9) 624

De resterende looptijd bedraagt 33 jaar. De rentevoet is 3,4%.

63

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vlottende activa Voorraden 8. Vastgoed bestemd voor verkoop

2.441

2.564

752

764

791

777

- te vorderen bijdragen inzake WVG- en BWS-subsidies

22

22

Totaal gemeente

22

22

De post vastgoed bestemd voor verkoop betreft strategische grondaankopen met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten, waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Daarnaast betreft het te koop staande kavels 9. Magazijnvoorraden Vorderingen 10. Huurdebiteuren 11. Gemeente

12. Latente belastingvorderingen - mutatie vennootschapsbelasting 2012

(2.828)

-

- correctie latentie 2006 t/m 2011

5.053

-

- latente vennootschapsbelasting 2006 t/m 2011

2.625

2.625

Totaal belastingen

4.850

2.625

48

45

- te vorderen overigen

462

236

Totaal overige vorderingen

510

281

13. Overige vorderingen - vorderingen op vroegere huurders

14. Overlopende activa - rekening-courantverhoudingen VVE’s en derden - te verrekenen herstructureringskosten - overige

-

2

532

105

553

1.711

1.085

1.818

- kas

3

2

- rekening-courant banken

2

-

Totaal overlopende activa 15. Liquide middelen

- deposito rekening

9.000

-

Totaal liquide middelen

9.005

2

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van Acantus.

64


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen 16. Wettelijke en statutaire reserves

-

-

87.885

89.382

2.841

6.459

90.726

95.841

17. Overige reserves Algemene bedrijfsreserve Saldo 1 januari volgens jaarrekening Bij: cumulatief effect 1 jan. 2012 resp. 2011 wegens stelselwijziging Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen

Resultaat 2011 volgens jaarrekening 2011

(1.497)

Aanpassing resultaat 2011 voor vergelijkingsdoeleinden

(3.618)

Aangepast resultaat 2011 op basis van nieuwe grondslagen

(5.115)

Jaarresultaat volgens de winst-en-verliesrekening Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen

9.561 100.287

90.726

Voorzieningen 18. Voorziening jubileumuitkering Saldo per 1 januari

380

380

Mutaties in het boekjaar

154

-


534

380

Langlopende schulden 19. Leningen overheid Saldo per 1 januari

17.662

20.340

-aflossing

(2.533)

(2.678)


15.129

17.662

Af: aflossing komend boekjaar

(2.126)

(2.533)


13.003

15.129

20. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari

264.202

267.981

30.000

30.000

-aflossing

(29.239)

(33.779)


264.963

264.202

-aangetrokken nieuwe leningen

Af: aflossing komend boekjaar Saldo per 31 december

(5.112) 259.851

(24.699) 239.503

65

Voel je thuis

Naast deze leningen is ultimo 2012 in totaal € 10 miljoen aan financiering aangetrokken met uitgestelde storting in januari 2013. De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,14% (2011: circa 4,4%). De duration van onze leningenportefeuille bedraagt 11,4 (2011, 9,7). Tot een bedrag van € 268,9 miljoen worden de leningen door het WSW geborgd. Voor de resterende leningen ten bedrage van rond € 11,1 miljoen blijft de overheid garant staan. Leningen met een resterende looptijd langer dan vijf jaar hebben een waarde van € 233 miljoen.

Hedge tabel roll-overs derivaten per 31-12-2012

Type Ingangsdatum

Einddatum

Rentebasis

Hoofdsom Marktwaarde

Tegenpartij ABN AMRO Bank BNG Robeco ABN AMRO Bank NWB Bank ABN AMRO Bank NWB Bank

per 31-12-2012

Payers

04-05-2009

02-05-2019

4,59%

(10.000.000)

(2.589.457)

Vast

02-05-2011

02-05-2019

EUR 3M

10.000.000

pm

Vast

02-03-2009

02-05-2011

EUR 3M

10.000.000

pm

Payers

01-11-2007

01-11-2024

4,62%

(10.000.000)

(3.355.045)

Variabel

03-09-2007

01-11-2024

EUR 3M

10.000.000

pm

Payers

01-12-2008

01-12-2021

4,62%

(10.000.000)

(2.849.987)

Variabel

18-12-2008

01-12-2021

EUR 3M

10.000.000

Totaal

pm (8.794.489)

Acantus heeft in het verleden een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, om leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. Een Payers Swap is een rentecontract met een waarde-ontwikkeling, - afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. De marktwaarde van de swaps ultimo 2012 is circa € 8.794.000 negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 7 jaar.

66


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Kortlopende schulden 21. Schulden aan kredietinstellingen - aflossingsverplichting

7.238

27.232

- bankkrediet, rekening courant

9.326

5.544

16.564

32.776

Saldo per 31 december Met de huisbank is een kredietovereenkomst aangegaan tot een maximum van € 15 miljoen. Tegenover deze faciliteiten zijn geen zekerheden verstrekt.

22. Schulden aan leveranciers - overige crediteuren

5.474

4.429

Totaal

5.474

4.429

42

43

23. Groepsmaatschappijen

24. Belastingen en premies sociale verzekering - pensioenpremies - loonheffing/sociale lasten

225

305

310

314

- omzetbelasting

1.700

727

Totaal

2.235

1.346

587

565

25. Overige schulden - vakantiedagen - te verrekenen met het personeel - nog te betalen kosten Totaal

74

79

454

530

1.115

1.174

6.302

6.463

26. Overlopende passiva - niet vervallen rente leningen - vooruit ontvangen huren

932

880

- vooruit ontvangen huurtoeslag

641

644

- te verrekenen servicekosten Totaal

334

416

8.209

8.403

67

Voel je thuis

Niet in de balans opgenomen regelingen Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Acantus een aangegane obligoverplichting van € 10,0 miljoen (2011: € 9,9 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantie vermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalings verplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake nieuwbouw van huurwoningen bedragen per 31 december 2012 € 3,0 miljoen en voor projectmatig onderhoud aan huurwoningen € 2,8 miljoen. Acantus heeft een deposito ad € 9 miljoen met als doel te kunnen voldoen aan de voorwaarden (rentedaling van 2% kunnen opvangen) van de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Ook de per balans datum niet door de bank opgevraagde bijstorting ad € 1,3 miljoen van de payer swaps (zie punt 20 jaar rekening) kan uit dit deposito worden betaald. In december 2010 is met de woningcorporaties een CAO akkoord bereikt over onder andere een individueel loopbaanontwikkelingsbudget (2010 tot en met 2014) van in totaal € 4.500,- per werknemer. Acantus heeft hiervoor geen verplichting in de balans opgenomen. Ten behoeve van kantoormiddelen is er een huurcontract afgesloten met een restant looptijd van 3 jaar voor een restantwaarde van € 0,3 miljoen. Voor het grootste deel zijn voor onze auto’s leasecontracten afgesloten, de resterende looptijd van de contracten bedraagt 3 jaar met een waarde van € 1,2 miljoen.

68


5.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten 30. Huren Te ontvangen netto huur -Woningen en woongebouwen DAEB

67.251

65.395

-Woningen en woongebouwen niet-DAEB

1.794

1.769

-Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB

3.137

3.211

-Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB Af: -Huurderving wegens leegstand -Huurderving wegens oninbaarheid Totaal

1.362

1.276

73.544

71.651

(1.880)

(2.285)

(230)

(262)

71.434

69.104

De gemiddeld huurverhoging per 1 juli 2012: 2,2% (1 juli 2011: 1,2%). 31. Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen leveringen en diensten Af: huurderving wegens leegstand Totaal

2.739 (37) 2.702

2.799 (42) 2.757

32. Overheidsbijdragen Jaarlijkse bijdragen

21

27

Totaal

21

27

1.741

3.743

33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoop bestaande woningen (sociaal vastgoed) Inbreng kavels t.b.v. de koopsector

38

126

137

220

1.916

4.089

Omzet nieuwbouw koopwoningen en kavels

577

2.451

Totaal

577

2.451

Inbreng kavels t.b.v. de huursector (sociaal vastgoed) Totaal 34. Opbrengst projecten in opdracht van derden

35. Wijziging in onderhanden werk Mutatie

(123)

(435)

Totaal

(123)

(435)

36. Geactiveerde productie eigen bedrijf Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw huurwoningen Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw koopwoningen Doorbelasting uren t.b.v. woningverbetering Totaal

157

474

5

39

868

631

1.030

1.144

69

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

37. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen administratie

87

83

(inclusief W.V.G)

362

355

Totaal

449

438

Bijdrage huurders voor onderhoud en onderhoud derden

Bedrijfslasten 38. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Kosten derden nieuwbouw koopwoningen en kavels

486

2.096

Totaal

486

2.096

39. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

13.049

12.049

873

911

641

763

14.563

13.723

In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het vastgoed in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Deze wijziging is als schattingswijziging in de jaarrekening 2012 verwerkt. 40. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Kosten herstructurering (sloop) Onrendabele deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugname onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie. Terugname onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Woningverbeterend onderhoud

708 (12.134) - 13.721

Onbebouwde gronden

(706)

Totaal

1.918

Waardeveranderingen in het kader van RJ 645 zijn als stelselwijziging rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt.

70

329

(60) 2.524 (504) 13.880 15.840


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

Vorig boekjaar E

41. Lonen en salarissen Salarissen, inclusief vakantietoeslag

9.145

Uitkering ziekengeld/zwangerschapsverlof/WAO

(46) 9.099

Inleenkrachten Totaal

9.218 (86) 9.132

770

686

9.869

9.818

Het gemiddelde aantal werknemers over 2012 bedroeg 209 fte’s (2011 = 217,8 fte’s). Over 2012 waren er gemiddeld 8,7 fte (2011 rond 9,3 fte) aan inleenkrachten werkzaam bij Acantus in de binnendienst. 42. Sociale lasten Belastingdienst

1.369

1.363

Totaal

1.369

1.363

43. Pensioenlasten Pensioenfonds Woningcorporaties

1.697

1.702

Totaal

1.697

1.702

De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd pensioenregeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegdebijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling overeenkomstig RJ 271.310. Voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winsten verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2011: 101%). De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 117%.

71

Voel je thuis

Sinds 2009 is de dekkingsgraad onder de minimaal vereiste grens van 105% gedaald en daarmee ontstond een dekkingstekort. Het pensioenfonds heeft binnen de daarvoor gestelde wettelijke termijn een herstelplan ingediend bij De Nederlandsche Bank (DNB), waarin wordt aangetoond hoe het pensioenfonds verwacht dat binnen vijf jaar tijd de dekkingsgraad herstelt tot boven de 105% (kortetermijnherstelplan) en binnen een periode van vijftien jaar weer het vereist vermogen bereikt (langetermijnherstelplan). Uit de uitgevoerde evaluatie blijkt dat de koers in het herstelplan nog steeds haalbaar is en dat het pensioenfonds naar verwachting tijdig uit het dekkings- en reservetekort zal komen. Hoewel men verwacht tijdig de tekorten kunnen wegwerken, kan niet uitgesloten worden dat het pensioenfonds nog aanvullende maatregelen moet gaan nemen. Momenteel wordt onderzocht welke aanvullende maatregelen er eventueel zouden kunnen worden genomen als de financiële situatie zich anders ontwikkelt dan verwacht. Te denken valt aan het verhogen van de premie of het versoberen van de pensioenregeling. Wel heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2013 niet aan te passen aan de consumentenprijsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

Onder de post salarissen is de volgende beloning voor de algemeen directeur opgenomen, dit mede in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (norm 2012 € 194.000):

H. Kremer

Functie

Algemeen directeur

Uren in dienst per week 2011

36

Uren in dienst per week 2012

36

Belastbaar loon volgens jaaropgave 2011

152.000

Belastbaar loon volgens jaaropgave 2012

156.000

Pensioenbijdrage 2011

48.000

Pensioenpremie 2012

49.000

Jaar in dienst

1985

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

44. Lasten onderhoud Storing onderhoud Mutatie onderhoud

3.659

3.674

3.743

3.872

Planmatig periodiek en preventief onderhoud

12.305

13.117

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

19.707

20.663

Af: doorberekende kosten eigen onderhoudsdienst

(4.978)

(5.461)

Totaal

14.729

15.202

688

557

45. Leefbaarheid Sociale leefbaarheidkosten Technische leefbaarheidkosten Totaal

72

570

445

1.258

1.002


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

46. Lasten servicecontracten Gas, water en elektra

1.110

1.104

Onderhoud- en schoonmaakkosten

1.347

1.394

Totaal

2.457

2.498

47. Overige bedrijfslasten • Exploitatie woningen Onroerendezaakbelasting, waterschapslasten

4.842

4.700

Verzekeringen

287

338

Heffingen WWI /Centraal Fonds Volkshuisvesting

207

716

Overige

465

433

5.801

6.187

1.013

823

319

283

52

53

3.259

3.399

• Beheerkosten Personeelskosten: met o.a. reis- en verblijfkosten/ cao-vergoedingen Huisvestingkosten: met o.a. onderhoud/belastingen/ verzekeringen en energie Raad van Commissarissen: honorering (incl. werkgeverslasten) Algemene kantoorkosten: met o.a. drukwerk/PR/advisering/ automatisering/telefoon Omzetbelasting (pro rata regeling) Totaal

(21)

(920)

4.622

3.638

10.423

9.825

Conform artikel 2:382 lid a BW heeft het totale honorarium voor onderzoek jaarrekening en jaarverslag € 65.000 (incl. btw) bedragen. Overige controleopdrachten € 4.000 en andere niet-controle diensten € 2.100. In 2011 waren deze bedragen respectievelijk € 55.000,€ 2.000 en € 1.000. 48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Terugname onrendabel deel commercieel vastgoed in exploitatie.

(276)

-

Totaal

(276)

-

49. Rentebaten Financiële vaste activa

21

23

Vorderingen

31

373

Totaal

52

396

50. Rentelasten Langlopende schulden

11.677

11.887

Kortlopende schulden

133

73

11.810

11.960

Totaal

73

Voel je thuis

51. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winsten verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winsten verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Bedragen x E 1.000 Belastingen over resultaat huidig boekjaar Belastingen over resultaat voorgaande jaren Mutatie latente belastingvordering Totaal

74

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

(2.828) 5.053

-

(418)

(135)

1.807

(135)


Uitgaande van het commercieel resultaat 2012 is het fiscaal belastbaar bedrag 2012 als volgt berekend.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Commercieel resultaat 2012 vóór vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen

7.755

Verkoopresultaat bestaand bezit

(1.916)

Afschrijvingslasten

13.063

Onrendabele toppen

(7.187)

Leningportefeuille en financiële instrumenten

(482)

Heffingen

208

Overige verschillen

(130)

Fiscaal belastbaar bedrag 2012

11.311

De latentie per 31 december 2012 bedraagt € 4,9 miljoen en is gelijk aan 25% van het compensabel verlies over 2006 tot en met 2012. De compensabele verliezen zijn gebaseerd op een voorzichtige inschatting van de fiscale resultaten over de afgelopen jaren. Wij verwachten in de toekomst in principe fiscale winsten te realiseren, waardoor de latentie zal kunnen worden gerealiseerd. In 2012 is derhalve gesaldeerd € 2.225.000 belasting als resultaat opgenomen.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

52. Resultaat deelnemingen Acantus Woongoed BV

(1)

78

Totaal

(1)

78

75

Voel je thuis

5.6 Kasstroomoverzicht Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

E

Vorig boekjaar E

E

Kasstroom operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

19.513

6.506

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

14.563

13.723

1.918

21.113

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

(276)

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

-

(1.916)

(4.089)

(1.030)

(1.144)

154

(3.180)

Geactiveerde productie inzake projecten huurwoningen Mutaties van voorzieningen

13.413

26.423

Veranderingen in werkkapitaal: Toename vorderingen

(243)

(104)

Afname overlopende activa

733

(921)

Afname voorraden en onderhanden projecten

135

542

1.045

1.287

(1)

12

Toename schulden aan leveranciers Afname schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Toename belastingen, sociale premies en pensioenen

889

(1.410)

Afname overige schulden

(59)

(696)

(33)

(206)

Afname overlopende passiva (exclusief overlopende rente)

2.466

(1.496)

Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties

35.392

31.433

Ontvangen interest Betaalde interest

52 (11.971)

396 (11.441)

Resultaat deelnemingen

-

78

Betaalde winstbelasting

-

-

(11.919)

(10.967)

23.473

20.466

Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten (transporteren)

76


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

E

Transport

Vorig boekjaar E

E

23.473

20.466

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Desinvesteringen in overige financiële vast activa Innvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

13 (18.686) 1.845 - 348

Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

103 (30.274) 6.902 (648) -

(16.480)

(23.917)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet

30.000

30.000

Aflossing langlopende schulden en bankkrediet

(31.772)

(36.457)

Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

(1.772)

(6.457)

5.221

(9.908)

Mutatie geldmiddelen

5.7 Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Stichting Acantus Groep zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaat bestemming. Bestemming van het resultaat 2012 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd. De resultaatbestemming is hierop vooruitlopend in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum In onze begroting 2013 tot en met 2017 zijn alle bekende overheidsmaatregelen (verhuurderheffing, saneringssteun, inkomensafhankelijke huren) verwerkt. Dit heeft ten opzichte van voorgaande begrotingen geleid tot aanzienlijke bijstellingen (naar beneden) van investeringen. De mix aan maatregelen die Acantus heeft getroffen voor de komende jaren zorgt ervoor dat wij, ondanks de forse heffingen, voldoende solvabel en liquide blijven. In de bedrijfswaarde 2012 zijn alleen de verhuurdersheffing 2013 en de maximale huurverhoging 2013 van 4% ingerekend. De verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging vanaf 2014 tot en met 2017 en verder, zijn niet ingerekend in de bedrijfswaarde 2012. Als de genoemde effecten van het woon akkoord wel worden ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, zou deze naar verwachting per 31 december 2012 gelijk blijven. Dit heeft minimale effecten op de afboeking van historische kostprijs naar lagere bedrijfswaarde.

77

Voel je thuis

5.8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting Acantus Groep te Veendam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

78


Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Acantus Groep per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeen stemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Benadrukking van een schattingsonzekerheid in de bepaling van de bedrijfswaarde Wij vestigen de aandacht op punt ‘materiële vaste activa’ in de toelichting van de jaarrekening, waarin de schattingsonzekerheid uiteengezet is met betrekking tot de bepaling van de bedrijfswaarde. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Benadrukking van de verwachte gevolgen terzake verhuurdersheffing en inkomensafhankelijke huurverhoging Wij vestigen de aandacht op punt ‘continuiteitsparagraaf’ in de toelichting waarderingsgrondslagen, waarin de verwachte gevolgen terzake de verhuurdersheffing 2014 tot en met 2017 uiteengezet zijn, alsmede de gevolgen terzake de inkomensafhankelijke huurverhoging. In deze toelichting is aangegeven dat wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering moeten worden doorgevoerd en gebruik moet worden gemaakt van de verruiming van het verhuurbeleid om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Groningen, 24 juni 2013

Ernst & Young Accountants LLP w.g. Drs. B.W. Littel RA

79

Voel je thuis

80

Feiten & Cijfers 2012

Voel je thuis

Aantal huurwoningen Tabel 1. Aantal huurwoningen per gemeente Gemeente

Totaal

Gesloopt

Opgeleverd

Totaal

aantal

aantal

woningen

per 31-12-11

per 31-12-12

Bellingwedde

Verkocht

708

4

1

Delfzijl

3.046

4

27

3.069

Oldambt

3.807

7

6

11

3.805

Pekela

1.341

5

3

1.333

Veendam

2.710

Vlagtwedde

1.405

Overige gemeenten Totaal

15

129 13.146

woningen

5

27

2.732

5

1.385

31

703

24

65

129 13.156

Het totaal aantal woningen is in 2012 licht gestegen. De oorzaak ligt met name bij de achterblijvende ver kopen als gevolg van de recessie. Ook hebben we minder gesloopt dan verwacht. In Delfzijl en Veendam zijn twee complexen gebouwd voor zorgorganisatie NOVO, waardoor daar het woningbestand is toegenomen.

Tabel 2. Aantal Acantus huurwoningen op 31-12-2012 en het totaal aantal woningen in 2011 per kerngemeente Totaal aantal

Totaal aantal

% Acantus

Gemeente

Acantus

woningen

huurwoningen

huurwoningen

in de gemeente

t.o.v. totaal

703

4.089

17%

Bellingwedde Delfzijl

3.069

11.820

26%

Oldambt

3.805

17.968

21%

Pekela

1.333

5.485

24%

Veendam

2.732

12.590

22%

1.385

7.039

20%

13.027

58.991

22%

% koopwoningen

Vlagtwedde Totaal

Gemeente

% Acantus

% overige

huurwoningen

huurwoningen

Bellingwedde

17%

12%

71%

Delfzijl

26%

11%

63%

Oldambt

21%

19%

60%

Pekela

24%

13%

63%

Veendam

22%

14%

64%

Vlagtwedde

20%

15%

65%

Totaal

22%

15%

63%

Acantus bezit 22% van de woningen in de kerngemeenten, dit is ten opzichte van vorig jaar niet veranderd. De meeste woningen in de kerngemeenten zijn koopwoningen. Naast Acantus worden woningen verhuurd door andere woningcorporaties, stichtingen of particuliere verhuurders.

82

Jaarbericht 2012 Feiten & Cijfers

Sloop Tabel 3. Geplande sloop afgezet tegen gerealiseerde sloop Gemeente

Begroot

Gerealiseerde

2012

sloop 2012

17

4

Bellingwedde Delfzijl Oldambt

22

7

5

5

Pekela Veendam Vlagtwedde

15


15

59

31

Voor 2012 was gepland om 59 woningen te slopen. Hiervan zijn 2 woningen al in 2011 gesloopt, doordat deze eerder leeg kwamen dan verwacht. In 2012 zijn de onderstaande 31 woningen gesloopt. Bellingwedde (4 woningen) • 4 woningen aan de Kastanjelaan in Bellingwolde Oldambt (7 woningen) • 4 woningen aan de Molenhornstraat in Winschoten • 2 woningen aan de F.J.J. Dreweslaan in Beerta • 1 woning aan de J.P. Nuusweg in Finsterwolde (Ganzedijk) Pekela (5 woningen) • 5 woningen aan de Hugo de Grootstraat in Oude Pekela Vlagtwedde (15 woningen) • 15 woningen aan de Korteweg in Sellingen De verwachting is dat de overige 26 woningen gesloopt gaan worden in 2013, nadat passende woonruimte is gevonden voor de bewoners. Acantus past de wettelijke voorgeschreven vergoeding voor verhuiskosten bij sloop toe, zoals met de huur dersorganisaties in een reglement is vastgelegd. Vanaf 1 maart 2012 is deze vergoeding verhoogd van € 5.396,- naar € 5.520,-. In 2005 is het Sociaal Plan Herstructurering opgesteld, in 2008 een Sociaal Plan Woningverbetering. In beide plannen staat beschreven welke rechten en plichten onze huurders hebben. In het eerste plan als het gaat om sloop van de woning; in het tweede plan als het gaat om grootschalige woningverbetering. Beide plannen waren verouderd en er was behoefte aan één Sociaal Statuut. Bovendien stonden de vergoedingen, waar huurders eventueel recht op hebben bij groot onderhoud, niet op papier. Daarom is in 2012 een nieuw Sociaal Statuut opgesteld, deze geldt bij wijkvernieuwing, kwaliteitsverbetering, groot onderhoud, isolatie en sloop van woningen. De implementatie van dit nieuwe statuut vindt plaats in 2013.

83

Voel je thuis

Naast de benoemde vergoedingen, is in dit nieuwe Statuut ook aandacht voor de begeleiding van huurders bij bijvoorbeeld sloop van hun woning. De aanbevelingen die zijn verwerkt, komen grotendeels uit het rapport ‘De sociale gevolgen van krimp’. Dit rapport biedt concrete aanbevelingen hoe bewoners zo goed mogelijk begeleid kunnen worden bij gedwongen verhuizing door krimp. Het onderzoek werd in opdracht van de SPBA uitgevoerd door de Woonbond, ondersteund door de SEV (Stichting Experimenten Volkshuis vesting) en Acantus.

Tabel 4. Overzicht sloop in de afgelopen vijf jaar Gemeente Bellingwedde Delfzijl

2008

2009

2010

2011

2012

Totaal

5

12

4

17

4

42

340

147

131

62

Oldambt

37

4

22

Pekela

10

18

17

9

79

5

61

3

11

Veendam

3

Vlagtwedde

43

Overige gemeenten

199

211

110

Totaal

7

5

15

63

37

31

588

De sloop van huurwoningen is de laatste jaren drastisch teruggelopen. De oorzaak hiervan is de huidige markt, waarbij de vraag naar huurwoningen redelijk constant is gebleven. Er is nauwelijks sprake van structurele leegstand. Samen met onze partners wordt gewerkt aan gebiedsplannen voor de komende jaren. Het uit de markt nemen van kleine en verouderde complexen huurwoningen door sloop maakt hiervan onderdeel uit. Het proces van herhuisvesting van de huidige bewoners verloopt geleidelijk, gezien de verder verwachte teruglopende vraag naar huurwoningen.

84


Verkoop Tabel 5. Verkoop van bestaande huurwoningen Gemeente

Verkocht

Voor verkoop

in 2012

gelabelde huur-

woningen 2012

Bellingwedde

1

51

Delfzijl

4

204

Oldambt

6

254

Pekela

3

127

Veendam

5

94

Vlagtwedde

5

69

Overige gemeenten

15

Totaal

24

814

De verkoop van onze bestaande huurwoningen is in 2012, als gevolg van de economische crisis, opnieuw teruggelopen. Het begrote aantal van 44 woningen hebben we dan ook niet gehaald. De voor verkoop gelabelde woningen maken deel uit van complexen waar al meerdere woningen uit verkocht zijn. Het beleid is de verkoop van de resterende woningen bij mutatie voort te zetten. Lukt het niet de woningen te verkopen, dan worden ze weer verhuurd. De woningen zijn in 2012 alleen verkocht aan particulieren, met als voorwaarde dat zij er zelf gaan wonen. Wij verkopen de woningen tegen marktconforme prijzen en geven hierbij geen kortingen.

Tabel 6. Overzicht van verkochte huurwoningen in de afgelopen vijf jaar Gemeente Bellingwedde

2008

2009

2010

2011

2012

Totaal

7

5

6

2

1

21

Delfzijl

15

17

9

16

4

61

Oldambt

16

23

14

13

6

72

Pekela

12

10

2

9

3

36

Veendam

11

8

7

3

5

34

Vlagtwedde

10

8

3

7

5

33

1

2

2

5

72

73

43

Overige gemeenten Totaal Acantus

50

24

262

De dalende trend van het aantal verkopen van bestaande huurwoningen heeft in 2012 geleid tot een halvering ten opzichte van 2011. De onzekere economische vooruitzichten en de verscherpte eisen van hypotheekverstrekkers zijn de belangrijkste oorzaken van dalende verkopen.

85

Voel je thuis

Nieuwbouw Tabel 7. Geplande oplevering nieuwbouw huurwoningen afgezet tegen realisatie Gemeente

Begroot

Opgeleverd

2012

in 2012

Bellingwedde

Delfzijl

27

Oldambt

28

27 11

Pekela Veendam

27

27

Vlagtwedde


82

65

In 2012 zijn 65 nieuwe huurwoningen opgeleverd. Daarnaast is begonnen met de bouw van 17 geplande woningen aan de Engelselaan in Winschoten, gemeente Oldambt (project Wevershorn). De bouwsom van deze woningen, zowel van de woningen die in 2012 zijn opgeleverd als die in aanbouw zijn, vallen binnen de maximale stichtingskostengrens van € 200.000,-. In 2012 zijn de volgende 65 nieuwe woningen opgeleverd: Delfzijl (27 woningen) Begin 2012 zijn aan de Ede Staalstraat in Delfzijl 27 woningen en 3 overige ruimten opgeleverd voor cliënten van zorgorganisatie NOVO. NOVO is een organisatie die zich inzet voor mensen met een verstandelijke beperking. Er is een langdurig huurcontract afgesloten. Oldambt (11 woningen) In Winschoten zijn aan de Van Speykstraat 11 appartementen gerealiseerd. Veendam (27 woningen) Het voormalige kantoorpand van Acantus, aan de Jakob Bruggemalaan in Veendam, is verbouwd. Daar naast is er een nieuw gedeelte aangebouwd. In totaal zijn hierdoor 27 appartementen en 1 overige ruimte ontstaan voor de cliënten van NOVO. Ook hier is een langdurig huurcontract met NOVO afgesloten.

Projecten 2013 Delfzijl In 2012 is gewerkt aan de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Delfzijl en Acantus. In deze overeenkomst staan onder andere afspraken over de te verrichten sloop- en nieuwbouwinspanningen. Het eerste plan dat in de gemeente Delfzijl in voorbereiding wordt genomen is de nieuwbouw van 12 w oningen in de Schrijversbuurt in Delfzijl-Noord. Oldambt Het in 2011 gestarte nieuwbouwproject van 17 appartementen aan de Engelselaan (Wevershorn) in Winschoten verloopt niet zonder slag of stoot. De nieuwbouw heeft door verschillende oorzaken, zoals een bouwstop en een niet bouwrijpe grond, behoorlijke vertraging opgelopen. De verwachte oplevering is in het najaar van 2013. De interesse voor de huur van deze appartementen bleek tijdens een speciale inloop middag groot, dit ondanks de huidige crisis en kabinetsplannen.

86


In november 2012 is gestart met de nieuwbouw van 25 appartementen voor welzijnsorganisatie NOVO aan de Gasthuislaan in Scheemda. De verwachte oplevering is in de zomer van 2013. Met NOVO is een langdurig huurcontract afgesloten. Het plan voor de nieuwbouw van 24 appartementen aan de Diepswal in Scheemda is nog steeds in voor bereiding. Komend jaar wordt het project samen met externe partijen verder uitgewerkt. De verwachting is dat het plan in het voorjaar van 2013 zover klaar is dat we de bouwaanvraag kunnen indienen. Afhankelijk van de uitkomsten van de onderhandelingen over het regeerakkoord, wordt besloten of we ook daad werkelijk gaan bouwen. De nieuwbouw van 4 WMO woningen aan de Piet Heinlaan in Winschoten is in 2012 aanbestedingsgereed gemaakt. De bouwvergunning is binnen. De aanbesteding is gepland voor maart 2013. Pekela Voor de locatie Scholtenswijk is in 2012 een schetsontwerp gemaakt dat voorziet in de bouw van 12 levens loopbestendige huurwoningen. Dit plan wordt gefaseerd gebouwd. De verdere uitwerking vindt plaats in 2013. Parallel hieraan loopt de ontwikkeling van een aantal levensloopbestendige huurwoningen aan de Meidoornlaan/Verlengde Sportlaan in Nieuwe Pekela. Ook hier wordt gefaseerd gebouwd. In de maximale variant is er ruimte voor 16 woningen. De verwachting is dat het er minder zullen worden. Tegenover de Meidoornlaan/Verlengde Sportlaan ligt een perceel grond dat wordt afgenomen door zorg instelling Oosterlengte. Oosterlengte is van plan hier een voorziening te bouwen met 32 woongelegenheden. Veendam Instelling De Zijlen heeft inmiddels de keuze gemaakt een perceel grond (deelplan 6) te kopen van Acantus en de ontwikkeling van 24 appartementen zelf op te pakken. Het plan voor de nieuwbouw van 14 appartementen in Veendam-Noord gaat definitief niet door. Door minder vraag naar appartementen en de hoge kosten, was dit project op deze locatie te risicovol. In 2012 is gesproken met een lokale ontwikkelaar over de afname van een aantal appartementen in het centrum van Veendam. De appartementen worden boven winkels gebouwd. Het risico voor de winkels ligt bij de ontwikkelaar. Op moment van schrijven van dit jaarbericht wordt gewerkt aan een intentie overeenkomst. Het gaat om de afname van 16 appartementen. Vlagtwedde Acantus heeft de locatie Dr. P. Rinsemastraat 9 in het centrum van Vlagtwedde verkocht aan een lokale ontwikkelaar. Acantus had zich garant gesteld voor een aantal appartementen. Nu het project naar het einde loopt neemt Acantus definitief één appartement af voor de verhuur. De verwachting is dat dit appartement op termijn wordt verkocht.

87

Voel je thuis

Tabel 8. Overzicht nieuwbouw in de afgelopen vijf jaar

Gemeente

Bellingwedde

2008

2009

Pekela

Veendam

36

Vlagtwedde

10

Overige gemeenten

Totaal

2010

2011

2012

Delfzijl

46

54

Oldambt

42

8

4

16

12

Totaal

41

14

27

182

37

5

11

95

8

21

40

27

71

27

8

66

38

44

82

142

123

154

52

65

536

De nieuwbouw van huurwoningen is de laatste twee jaar enorm teruggelopen. De oorzaak hiervan ligt in de terugloop van de bevolking en de huidige economische omstandigheden. Om nieuwbouwprojecten te kunnen financieren werden vaak combinaties van sociale huur en koop gerealiseerd. Ook verkochten we veel bestaand bezit. Doordat de vraag naar koopwoningen vrijwel stil is komen te liggen, evenals de vraag naar duurdere huurwoningen, heeft dit effecten op de ontwikkeling van nieuwbouw in het sociale huursegment.

Nieuwbouw koop In 2012 zijn geen nieuwbouwkoopwoningen gerealiseerd. De verwachting is dat we de komende jaren ook geen koopwoningen gaan bouwen. Acantus ziet de bouw van koopwoningen niet als kerntaak.

Tabel 9. Kavels Gemeente Bellingwedde

2011

Oldambt

Eraf

2012 9

9

Delfzijl Pekela

Erbij

34

1

33

3

3

Veendam

6

2

4

Vlagtwedde

9

9


61

0

3

58

In 2012 zijn drie kavels verkocht. De verkoop van kavels ligt vrijwel stil. De verwachting is dat we af en toe nog wel een kavel zullen verkopen. Zolang we nog geen alternatieve bestemmingen hebben voor onze kavels, blijven we de kavels te koop aanbieden. Op basis van gebiedsvisies die we met gemeenten hebben afgestemd en afhankelijk van de locaties, kunnen deze bestemmingen worden gewijzigd. In 2012 hebben we geen grondaankopen gedaan. In Nieuw-Beerta en Bad-Nieuweschans zijn gronden aan de gemeente verkocht. In Beerta hebben we gronden met de gemeente geruild.

88


Woningverbetering en isolatie Tabel 10. Aantal woningen verbeterd Gemeente

Begroot

Aantal

2012

woningen

verbeterd

Bellingwedde

Delfzijl

142

115

Oldambt

104

104

Pekela Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal

204

204

73

73

523

496

In 496 woningen is projectmatig een woningverbetering uitgevoerd. Daarbij gaat het met name om ver nieuwingen van keuken, douche, toilet, ventilatie en elektrische installatie. De 27 geplande woningen in Delfzijl worden in 2013 verbeterd. Vanaf 2012 is de vergoeding, die huurders van ons ontvangen voor de overlast, verhoogd tot € 420,-. Naast projectmatige woningaanpak worden woningen ook verbeterd bij mutatie of bij grote klachten. In 166 woningen zijn energiebesparende maatregelen aangebracht. Het gaat hier dan om het plaatsen van isolatieglas en het aanbrengen van muur-, dak- en vloerisolatie. In 718 woningen is alleen isolatieglas geplaatst en in 61 woningen is een nieuwe CV-installatie aangebracht. Al deze maatregelen zorgen ervoor dat de woningen energiezuinig worden.

89

Voel je thuis

Tabel 11. Energielabels

A+

A

B

C

D

E

F

G

17

95

138

205

122

96

30

Bellingwedde Delfzijl

145

434

954

1.098

265

125

48

Oldambt

254

327

1.143

886

665

377

153

Pekela

85

124

303

402

292

104

23

Veendam

182

409

1.261

696

150

31

3

8

108

183

233

189

391

208

65

82

34

12

1

Vlagtwedde Overige gemeenten

8

873

1.606

4.044

3.477

1.885

941

322

Totaal in % 2012

Totaal

0%

7%

12%

31%

27%

14%

7%

2%

Totaal in % 2011

0%

6%

10%

26%

29%

17%

9%

3%

Energielabels Bellingwedde Delfzijl Oldambt Pekela Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten 0

A+

A

20

A+

A

B

C

40

B

D

C

60

D

E

E

F

80

F

100

G

G

In 2012 was0 ons doel 2 om woningen 14 20minimaal 29 op energielabel 17 14 C te4 brengen. In 2011 had 42% van onze 0 5 energielabel 14 31 36was dit8 50%.4Ons totale 2 woningbezit wordt voornamelijk woningen minimaal C, in 2012 0

7

9

30

23

17

10

4

energiezuiniger door in 0 6 de isolatiemaatregelen 9 23 30 die we22aanbrengen 8 2 bestaande woningen. Hierbij wordt wel 7 46 1 0 gekeken of 0de kosten van de15aanpak van de25woning6uit kunnen. Isolatiewerkzaamheden worden voor 1

8

13

17

13

28

15

5

namelijk projectmatig individuele bij mutatie een hoger energielabel, 0 64 uitgevoerd. 26 9 Ook krijgen 1 0 0 woningen 0 onder andere als gevolg van het plaatsen van dubbelglas en nieuwe HR-ketels. Als laatste worden woningen met een laag energielabel afgestoten door sloop en door nieuwbouw krijgen we meer woningen met een hoog energielabel.

90


Leegstand Tabel 12. Aantal leegstaande woningen op 31 december 2012 per soort leegstand

Totaal

Frictie-

Leegstand

Leegstand

Leegstand

Leegstand

Gemeente

aantal

leegstand

i.v.m.

i.v.m.

i.v.m.

i.v.m.

leegstaande

technisch

project

woningen

per 31-12-12

36

12

5

3

8

Bellingwedde

Delfzijl

Oldambt

onderhoud

verkoop

sloop 8

73

22

33

8

10

136

25

36

36

14

Pekela

34

13

7

6

8

Veendam

53

13

26

10

2

2

Vlagtwedde

30

13

7

5

2

3

Overige gemeenten

7

2

4

1

Totaal

369

100

118

68

45

25

38

Op 31 december 2012 stonden 369 woningen leeg, dit is 2,8% van het totale woningbezit. Het aantal leeg staande woningen is ten opzichte van 31 december 2011 gestegen met 15 woningen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er meer woningen leeg staan voor onderhoud. Daarnaast staan er ook meer woningen leeg voor verkoop. Door meer gerichte inspanningen is de frictieleegstand enigszins teruggedrongen. Beperkte structurele leegstand is er in een aantal dorpen in de gemeente Oldambt en verspreid over een aantal dorpenin enkele seniorencomplexen.

91

Voel je thuis

Verhuur Tabel 13. Opzeggingen en verhuringen 2012

Opzeggingen

Gemeente

Aantal

% van totaal woningaantal

Bellingwedde

91

12,9%

Verhuringen Aantal

% van totaal woningaantal

85

12,1%

Delfzijl

250

8,1%

250

8,1%

Oldambt

378

9,9%

382

10,0%

Pekela

121

9,1%

110

8,3%

Veendam

281

10,3%

324

11,9%

Vlagtwedde

109

7,9%

108

7,8%

30

23,3%

26

20,2%

1.260

9,6%

1.285

9,8%


In 2012 zijn er 1.260 woningen opgezegd en 1.285 woningen verhuurd. Hierin zijn ook de opzeggingen van de te slopen, de te verkopen woningen en de verhuringen van de nieuw te bouwen woningen meegenomen. Het aantal opzeggingen en verhuringen is respectievelijk met 70 en 126 afgenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. Het aantal mutaties laat over de afgelopen jaren een dalende trend zien. Naar verwachting zet deze lage mutatiegraad zich de komende tijd voort. Het jaar 2011 was hierop een uitzondering. De verschillen in aantallen nieuwe verhuringen zijn verklaarbaar door zowel de uitverhuizing in sloopcom plexen als de oplevering van nieuwbouwcomplexen. De dalende lijn van huuropzeggingen is waarschijnlijk verklaarbaar door de economische crisis, waardoor mensen langer blijven wonen in hun huidige woning. Wij vermoeden dat vooral de regelgeving en onzekerheid op het gebied van inkomen, werk en zorg hier de oorzaak van zijn. In 2012 zijn ons geen gevallen van woonfraude gebleken. Er hoefden daarom geen maatregelen te worden getroffen. Zodra ons berichten hierover bereiken nemen wij maatregelen zodat we een rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad bevorderen. Wettelijk mag Acantus 10% van haar sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.085,-. Acantus blijft met haar verhuringen ruim binnen deze wettelijke grens, want er zijn in 2012 42 woningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen dat hoger is dan € 34.085,-. Dat is 3,4% ten opzichte van het totaal aantal verhuringen van sociale huurwoningen. Woningen worden aan woningzoekenden met een hoger inkomen toegewezen omdat er onder huurders met lagere inkomens geen belangstelling voor de woning is, vanwege leefbaarheid of urgentie, of omdat het een aangepaste woning is.

92


Tabel 14. Woningzoekenden Leeftijdscategorie

Aantal % van totaal 31-12-2011

2011

Aantal % van totaal 31-12-2012

2012

18 t/m 22

352

10,3%

325

9,5%

23 t/m 34

1.032

30,2%

1.035

30,3%

35 t/m 54

1.069

31,2%

1.059

31,0%

968

28,3%

1.001

29,2%

55 + Totaal

Huishoudengrootte

3.421

Aantal % van totaal

3.420

Aantal % van totaal

31-12-2011

2011

31-12-2012

2012

1

1.402

41,0%

1.499

43,8%

2

1.187

34,7%

1.144

33,5%

3 en 4

679

19,8%

589

17,2%

>4

130

3,8%

155

4,5%

23

0,7%

33

1,0%

3.421

3.420

Onbekend Totaal

Herkomst

Totaal

Bellingwedde

151

Delfzijl

430

Oldambt

839

Pekela

225

Veendam

566

Vlagtwedde

281

Aangrenzende gemeenten

350

Overige gemeenten in Groningen

203

Provincie Drenthe

124

Elders

251

Totaal

3.420

Op 31 december 2012 stonden er 3.420 woningzoekenden ingeschreven, wat hetzelfde aantal is als in 2011. Deze ingeschreven woningzoekenden kunnen zowel opties nemen als aan het Lotingmodel meedoen. Een deel van deze woningzoekenden staat wel ingeschreven maar heeft (nog) geen opties en heeft ook (nog) niet deelgenomen aan de Loting. De samenstelling van de huishoudens vertoont een opvallende trend: het aantal één- en tweepersoons huishoudens blijft stijgen en is 77% van het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden. Het aantal alleenstaanden is bijna 44%. De huidige woonplaats is voor bijna 84% van de woningzoekenden Noord- en Oost-Groningen, dus is de vraag naar huurwoningen van mensen buiten onze regio zeer beperkt.

93

Voel je thuis

Tabel 15. Lotingmodel: gemiddeld aantal reacties en weigeringen per gepubliceerde woning Gemeente

Aantal

Gem. aantal

Gem. aantal

gepubliceerde

reacties

weigeringen

woningen

per woning

per woning

33

19

1,06

Delfzijl

101

33

0,77

Oldambt

182

38

1,05

Bellingwedde

Pekela Veendam Vlagtwedde

57

20

0,81

131

45

0,66

32

29

536

35


0,97 0,87

Het aantal reacties per geadverteerde woning is licht toegenomen van 32 reacties in 2011 naar 35 reacties in 2012. In Delfzijl is deze toename het grootst: waren er in 2011 nog 24 reacties per aangeboden woning, in 2012 is het aantal reacties toegenomen tot 33 reacties. Een woning die gepubliceerd wordt in het Lotingmodel, wordt gemiddeld 0,87 keer geweigerd. Vorig jaar was dit 1,15. Het gemiddeld aantal weigeringen is dus sterk afgenomen. Met het aanpassen van het woon ruimteverdeelbeleid per 1 januari 2014 nemen we ook maatregelen om het aantal weigeringen verder te laten afnemen. De reden van weigering is heel divers: van persoonlijke redenen tot tegenvallende woon omgeving of het niet reageren op een woningaanbieding. Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de populariteit van de streekcentra bijna twee keer zo groot is als van de dorpen. In de gemeente Oldambt zijn de dorpen aanzienlijk minder populair dan de kern Winschoten, met uitzondering van Heiligerlee.

94


Tabel 16. Optiemodel Gemeente

Aantal

Aantal

Aantal

clusters

woningen

opties

Gem. aantal opties per

Bellingwedde

23

Delfzijl

40

Oldambt

99

Pekela

16

Veendam

21

Vlagtwedde Overige gemeentes Totaal

262

cluster

79

3

776

169

4

1.613

830

8

287

82

5

565

162

8

46

691

469

10

5

117

4

1

250

4.311

1.795

7

Het aantal genomen opties is ongeveer gelijk aan vorig jaar. Toch blijkt dat het Optiemodel onvoldoende reacties oplevert. Ondanks de keuze dat men zowel actief opties kan nemen als in de parkeerstand kan staan, blijkt het aantal weigeringen zeer groot. Verder is het aantal optanten voor veel clusters erg laag. Dit geldt zowel voor de seniorenwoningen in ons gehele gebied als voor de woningen in de kleine dorpen. Het Optiemodel blijkt voor woningzoekenden onduidelijk en het levert onze medewerkers veel extra nawerk op. Als er geen optanten (meer) zijn, worden de woningen via loting verhuurd.

Huurbeleid Tabel 17. Huurprijzen per kerngemeente Gemeente

Gem.

Gem. netto % huurprijs

maximale

huurprijs

huurprijs

t.o.v. max.

Gem. netto % streefhuur streefhuur

t.o.v. max.

huurprijs

huurprijs

Bellingwedde

€ 674,56

€ 426,15

63,2%

€ 467,98

69,4%

Delfzijl

€ 653,84

€ 452,75

69,2%

€ 507,62

77,6%

Oldambt

€ 660,84

€ 433,59

65,6%

€ 486,04

73,5%

Pekela

€ 691,32

€ 444,98

64,4%

€ 487,97

70,6%

Veendam

€ 646,56

€ 451,47

69,8%

€ 489,87

75,8%

Vlagtwedde

€ 658,93

€ 412,73

62,6%

€ 489,19

74,2%

Totaal gem. kerngemeenten

€ 659,85

€ 440,40

66,7%

€ 488,89

74,1%

De gemiddelde huurprijs in ons kerngebied bedraagt € 440,40, dit is een stijging van 3,5% ten opzichte van 2011. Van ons gehele woningbezit is de gemiddelde huurprijs € 443,55. De gemiddelde huurprijs stijgt als gevolg van de jaarlijkse huurverhogingen, kwaliteitsaanpassingen, aanpassingen bij mutatie en wijzigingen in de woningvoorraad door nieuwbouw, sloop en verkoop.

95

Voel je thuis

Tabel 18. Aantal huurwoningen per huurprijsklasse Gemeente

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

<= €366,37

> €366,37 en

> €561,98 en

Bellingwedde

106

<= €561,98

Vrije sector > €664,66

<= €664,66

15,1%

590

83,9%

7

1,0%

Delfzijl

386

12,6%

2.440

79,5%

218

7,1%

25

0,8%

Oldambt

857

22,5%

2.741

72,1%

164

4,3%

43

1,1%

Pekela

189

14,2%

1.065

79,8%

78

5,9%

1

0,1%

Veendam

251

9,2%

2.352

86,0%

111

4,1%

18

0,7%

Vlagtwedde

500

36,1%

791

57,1%

65

4,7%

29

2,1%

Overige gemeenten

26

20,2%

20

15,5%

83

64,3%

10.005

76,1%

663

5,0%

199

1,5%

Totaal

2.289

17,4%

Als gevolg van aanpassingen in de totale huurvoorraad (nieuwbouw, sloop, woningverbetering, jaarlijkse huurverhogingen, huuraanpassingen bij mutatie) wijzigen huurprijzen. Dat heeft tot gevolg dat woningen in een ander huursegment terecht kunnen komen. Ten opzichte van 2011 is het aantal goedkope woningen met 3,3% gedaald, het aantal betaalbare woningen gestegen met 1,2%, het aantal dure woningen gestegen met 2% en het aantal vrije sectorwoningen is met 0,1% gestegen. De woningvoorraad in de gemeente Oldambt is het laagst geprijsd, wat vooral komt door de oudere woningenin de dorpen. Eind 2012 behoren 12.957 woningen, oftewel 98,5% van onze woningvoorraad, tot de sociale huursector. Deze woningen hebben een huurprijs lager dan €664,66. De huren van de woningen zijn met ingang van 1 juli 2012 met maximaal 2,3% verhoogd, conform de richtlijnen van het Rijk. Gemiddeld zijn de huren van de woningen met 2,2% verhoogd. Naast deze jaarlijkse huurverhoging worden woningen bij mutatie op het gewenste streefhuurniveau gebracht. Ook sloop, nieuwbouw en verkoop beïnvloeden de aantallen woningen per huurprijssegment. Woningverbetering leidt vaak eveneens tot een hogere huur. Bij Acantus zijn in 2012 de huren gemiddeld met 3,5% gestegen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging en de huurharmonisatie bij mutatie. Ter vergelijking: in Groningen bij toegelaten instellingen is dit 3% en landelijk is dit eveneens 3%. In 2012 zijn de huren bij Acantus dus iets meer gestegen dan landelijk.

96


Huurincasso Tabel 19. Huurachterstanden Gemeente

Huurachterstand

Werkelijke % huurachterstand

per 31-12-2012

huur

t.o.v. werkelijke

huur

Bellingwedde

€

38.000

€ 3.697.000

1,03%

Delfzijl

€ 172.000

€ 19.428.000

0,89%

Oldambt

€ 199.000

€ 20.653.000

0,96%

Pekela

€ 127.000

€

7.813.000

1,63%

Veendam

€ 171.000

€ 17.121.000

1,00%

Vlagtwedde

€

80.000

€ 7.078.000

1,13%

Overige gemeenten

€

4.000

1.408.000

0,28%

Totaal

€ 791.000

€ 77.198.000

1,02%

€

De totale huurachterstand per 31 december bedraagt € 791.000,-. Dit is vergelijkbaar met 2011.

Tabel 20. Aantal ontruimingen

Gemeente

2008

Bellingwedde

2

Delfzijl

10

Oldambt

19

Pekela

10

Veendam

Vlagtwedde

Overige gemeenten

Totaal

2009

2010

2011

2012

Totaal

1

4

5

12

6

10

8

20

54

8

17

13

12

69

3

5

6

6

30

11

11

6

4

12

44

6

4

3

4

4

21

58

33

45

40

54

230

Het aantal ontruimingen is sterk toegenomen ten opzichte van de vorige jaren. Er is hier geen exacte verklaring voor, wel verwachten wij dat dit deels te maken heeft met de economische crisis.

97

Voel je thuis

Overige exploitatie-eenheden

Aantal

Aantal

per 31-12-11 per 31-12-12

Woningen Garages, parkeerplaatsen en bergingen Kantoren en winkels Kantoorpanden Acantus Maatschappelijke ruimten Verzorgingstehuizen (221 kamers) Standplaatsen woonwagens Totaal

13.146

13.156

243

246

23

21

2

2

38

43

3

3

5

5

13.460

13.476

Naast het verhuren van woningen wordt er maatschappelijk, zorgen commercieel vastgoed verhuurd. Vaak zijn dit eenheden die onderdeel uitmaken van een complex huurwoningen. Dit zijn onder meer ruimten die we verhuren als steunstee’s, winkels, huisartsenpraktijken, kantoren voor zorgen welzijnsorganisaties. Maatschappelijke ruimten zijn vaak woningen of recreatieruimten in woningcomplexen, die organisaties en huurders gebruiken voor ontmoeting en voorlichting. Het beschikbaar stellen van deze woningen en ruimten aan bewoners en verschillende bewonersorganisaties, zien wij als een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van het complex, de wijk en het dorp. We hebben twee grote verzorgingshuizen in ons bezit. Dit zijn de Breehorn in Veendam en Betingestaete in Delfzijl. Een kleiner verzorgingshuis in ons bezit is de Clockstede in Nieuwe Pekela. Daarnaast is De WoldRank in Winschoten een kleinschalige voorziening voor dementerende bewoners. Verder verhuren we een aantal complexen aan zorgen hulpverleningsorganisaties: NOVO, Humanitas en LIMOR. In Veendam-Noord verhuren wij 5 standplaatsen voor woonwagens aan bewoners van woonwagens.

98


99

Voel je thuis

Bijlage: samenwerkingspartners Overkoepelende huurdersorganisaties • Stichting Platform Bewonersorganisaties Acantus • Bewoners Platform Delfzijl Verenigingen van Dorpsbelangen • Plaatselijk Belang Burgemeester Beinsdorp • Dorpsbelangen: Bellingwedde, Beerta, Drieborg, Finsterwolde, Ganzedijk, Godlinze, Heiligerlee, Holwierde, Losdorp, Nieuweschans, Spijk, Vlagtwedde, Westerlee, Vlagtwedde Wijkteams • Gemeente Delfzijl • Noord • Over de Gracht-Scheepvaartbuurt • Tuikwerd • Farmsum • Gemeente Oldambt • Bomenbuurt • Zuid • Centrum • Parkwijk/Kloostervallei • Zeeheldenbuurt/Bloemenbuurt • Gemeente Veendam • Noord • Sorghvliet • Wildervank • Bareveld • Centrum Gemeenten • Bellingwedde • Delfzijl • Oldambt • Pekela • Veendam • Vlagtwedde Provincie Provincie Groningen

100


Zorg- en welzijnsorganisaties • De Zijlen • Oosterlengte • NOVO • De Noorderbrug • Zorggroep Meander • Driever’s Dale (Talant) • LIMOR • Compaen • NEON • Zonnehuisgroep Noord • Woonzorgcentrum Burgemeester van Julsinghatehuis • Welzijn Oldambt • Elker • Welzijn en Dienstverlening Delfzijl • Rzijn • Terebint • Humanitas • ‘10’ voor Toekomst • Lentis • Zorgcentrum De Blanckenbörg • Leger des Heils • Verslavingszorg Noord-Nederland • GewoonWeg • Woonzorg Winschoten • De Badde • Het Mosterdzaad • De Trans • Subrosa Collega-corporaties • Lefier • WoonFriesland • Elkien • Accolade • Domesta • De Volmacht • Vitalis Mooiland • De Wooncompagnie • DEAL-corporaties (samenwerkingsverband corporaties Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum: Stichting De Delthe, Woonstichting Wierden en Borgen, Stichting Uithuizer Woningbouw, Woongroep Marenland, Woonstichting Groninger Huis, Woonzorg Nederland) Overig • Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen (ODW)

101

Correspondentieadres Postbus 110 9640 AC Veendam T 0900-8400 E [email protected] I www.acantus.nl

Voel je thuis. Jaarbericht

Recommend Documents