Voel je thuis. Jaarbericht

Voel je thuis

Jaarbericht 2014

Jaarbericht 2014 Voorwoord

Voorwoord Op het moment dat ik dit schrijf, in juni 2015, zijn we druk bezig met de uitwerkingen van de nieuwe Woningwet. Die nieuwe Woningwet heeft impact op de werkzaamheden van alle woningcorporaties in Nederland en de gevolgen zijn verstrekkend. Het luidt een nieuwe periode in van veranderingen op velerlei gebied. En die veranderingen zullen merkbaar zijn voor onze huurders, ons werkgebied, samenwerkingspartners én onze organisatie.

Update over koers, projecten en beleid In dit jaarbericht leest u hoe Acantus zich in 2014 op die veranderingen heeft voorbereid. U krijgt inzicht hoe er inhoud en richting is gegeven aan de koers en u krijgt een update van samenwerkingsprojecten, keuzes en beleid.

Financiën komt onder druk te staan Staan die keuzes en het beleid door de nieuwe Woningwet onder druk en moet het roer om? Deels wel. De financiële situatie van Acantus is op dit moment goed, maar komt de komende jaren door de nieuwe weten regelgeving stevig onder druk te staan. Het is onvermijdelijk dat wij keuzes en onze positie herzien.

Prioriteit 1: glashelder strategisch voorraad beleid Een van de aspecten waar we ons natuurlijk op focussen is onze woningvoorraad. In 2015 willen we ons strategisch voorraad beleid en onze visie daarop glashelder hebben. Die keuzes zijn allesbepalend voor wat we op korte en lange termijn wel en niet kunnen doen.

Aardbevingen, krimp betekent: ‘hands on’ Dat dat allemaal geen eenvoudige opgave is, mag duidelijk zijn. Wij zullen niet alleen naar aanleiding van de nieuwe Woningwet ons beleid moeten aanpassen, ook de nieuwe Zorgwet en het scheiden van wonen en zorg heeft direct gevolgen voor ons werk en onze mogelijkheden en daar moeten wij op inspelen. Het is dan ook ‘hands on’, helemaal in een gebied waar ook nog eens aardbevingsschade en de gevolgen van krimp het gesprek van alledag domineren.

Betrokken belanghouders Hands on: daar ontbreekt het niet aan bij Acantus en ook niet in Noordoost- en Oost-Groningen. En vanaf het moment dat ik het stokje overnam van mijn voorganger Harry Kremer, merkte ik een grote betrokkenheid. Zowel van huurders, gemeenten, provincie, zorginstellingen, samenwerkingspartners, college-corporaties en niet te vergeten de medewerkers. De komende tijd zullen we elkaar nog vaak ontmoeten en met elkaar in gesprek gaan over alle uitdagingen waar Acantus voor staat. We houden u op de hoogte!

Johan Krul Algemeen directeur

3

Voel je thuis

Bij dit jaarbericht verschijnt er net als voorgaande jaren een online jaarverslag. Daarin laten we u op een andere manier kennismaken met ons werk. Bekijk bijvoorbeeld het filmpje over tuinonderhoud en de opknapbeurt van de jaren 30 woningen aan het Noorderplein in Winschoten. Bekijk en lees onze resultaten met zonne-energie en maak kennis met ons onderwijs-/ leerproject Zorg(T)huis. U vindt de online versie op www.acantus.nl.

4

Jaarbericht 2014 Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 1 Bestuursverslag 6 6 1.1 Profiel 1.2 Missie 6 1.3 Onze identiteit 8 1.4 De omgeving 8 1.5 Bestuursbesluiten 11 1.6 Belangrijkste resultaten en gebeurtenissen in 2014 11 1.7 Maatschappelijke inbedding 20 1.8 Geschillencommissie 21 2 Volkshuisvestingsverslag 22 22 2.1 Onze klanten 2.2 Onze woningen 26 2.3 Regionale samenwerking 27 2.4 Onze organisatie 28 3 Financiën 30 30 3.1 Een solide financiële positie 3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen

met andere rechtspersonen

3.3 Statutaire bepalingen Bestuur / Raad van Commissarissen 3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting 4

39 40 40

Verslag Raad van Commissarissen 41

5 Jaarrekening 48 5.1 Balans per 31 december 2014 (na voorstel verwerking resultaat) 48 5.2 Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2014 51 5.3 Kasstroomoverzicht 52 5.4 Toelichting waarderingsgrondslagen 53 5.5 Toelichting op de balans 66 5.6 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 80 5.7 Overige gegevens 86 5.8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 87

Feiten & Cijfers 2014 Bijlage samenwerkingspartners

89 104

5

Voel je thuis

1 Bestuursverslag 1.1

Profiel Algemeen Conform artikel 27 van de statuten presenteren we hierbij het Jaarbericht 2014 van Stichting Acantus Groep. Stichting Acantus Groep Stichting Acantus Groep is formeel opgericht bij akte van 31 december 2001 (Kamer van Koophandel te Groningen nummer 02319720) en toegelaten als instelling, uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting bij Koninklijk Besluit van 24 april 1964, nummer 55. In het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen staat Acantus Groep ingeschreven onder nummer 3217, VROM-nummer L 1793. We zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties, en onderschrijven de Aedes Code en de Governance Code. Ons werkgebied Notarieel is vastgelegd dat ons werkgebied de provincies Groningen en Drenthe omvat. We richten ons echter met name op de gemeenten Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Statuten In 2014 hebben er geen wijzigingen plaatsgevonden in de statuten. Behalve het op grond van art. 26 lid 2 BBSH verplichte volkshuisvestingsverslag, zijn corporaties verplicht op grond van art. 26 lid 1a BBSH een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen: art. 2:391 BW. In overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving hebben we het bestuursverslag onderdeel laten uitmaken van het jaarbericht. Volgens art. 2:391 BW moeten de volgende elementen aan de orde komen: a. gang van zaken en gevoerd beleid tijdens het verslagjaar en toestand per balansdatum; b. bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; c. verwachte gang van zaken; d. activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met financiële instrumenten. Mede in verband met de herziening van de woningwet hebben wij voorbereidingen getroffen voor eventuele aanpassingen in de statuten. Ook van alle reglementen is een inventarisatie gemaakt van eventuele noodzakelijke wijzigingen en aanpassingen. In 2015 worden waar nodig en mogelijk aanpassingen doorgevoerd. Naar aanleiding van de bestuurswisseling, en de benoeming van een statutair directeur voor de periode 1 december - 31 december 2014, is de inschrijving in het KvK-register aangepast.

1.2 Missie Missie ‘Voel je thuis!’: dat is onze missie. Acantus biedt een geschikte, degelijke woning om een eigen thuis van te maken voor mensen met beperkte financiële middelen. Onze doelgroep bestaat uit mensen binnen de, door de overheid, vastgestelde inkomensgrens en zorgvragers: mensen die door tussenkomst van een welzijns- of zorginstelling (zelfstandig) worden gehuisvest.

6

Jaarbericht 2014 Bestuursverslag

Een ‘geschikte’ woning betekent een woning die aansluit bij de woonbehoefte en het inkomen van de huurder, waarbij de nodige basisvoorzieningen bereikbaar zijn. Een degelijke woning betekent dat deze technisch in orde is en een heldere prijs-kwaliteitverhouding heeft. Visie Wij focussen op onze kerntaak: goed onderdak voor onze doelgroep. Een van de grootste uitdagingen is de betaalbaarheid van onze huurwoningen. De inkomens van onze woningzoekenden en huurders zijn laag (het gemiddeld inkomen is het laagste van Nederland), terwijl onze huurprijzen en de totale woonlastenquote hier niet goed op aansluiten. Om hierop zo goed mogelijk in te spelen, werken we daarom aan de volgende doelen: • een marktconforme, waardevaste en toekomstbestendige woningportefeuille • dicht bij de huurder en in de buurt • een steeds efficiëntere en daardoor kostenbesparende organisatie en bedrijfsvoering Koers We werken conform de kaders die voor de sector van toepassing zijn en houden ons aan de Aedes Code, Governance Code en wettelijke kaders als BBSH en Woningwet. Op basis van die kaders stelden we in 2013 een herziene koers voor de periode 2014-2018 vast. Die koers is niet wezenlijk anders dan voorgaande jaren, maar gaat verder dan eerder beleid. Dit omdat onze omgeving en werkgebied sterk aan het veranderen zijn. Onze omgeving en werkgebied kenmerkt zich door: a. steeds minder mensen • De vraag naar woningen neemt af, vooral in kleinere dorpen; • Voorzieningen concentreren zich in de economisch sterkere centrumdorpen en streekcentra. Dit versterkt de trek naar deze plaatsen waardoor het platteland sneller ontvolkt en vergrijst; • In het werkgebied is sprake van een overschot van goedkope koopwoningen b. toenemende sociale problematiek • Onze huurders zijn vooral mensen met een smalle beurs en deze groep wordt extra hard getroffen door een terugtrekkende overheid. c. minder financiële middelen • Onze financiële ruimte wordt beperkt door verschillende heffingen van het Rijk, zoals de verhuurderheffing; • De opbrengsten door woningverkoop zijn beperkt. Deze aspecten hebben gevolgen voor de invulling en het resultaat van onze maatschappelijke taak. Het betekent dat we intensief moeten samenwerken met partners en kritisch moeten zijn op alles wat we doen. Alleen zo bereiken we dat onze huurders én volgende generaties huurders goed en betaalbaar kunnen blijven wonen in de regio waarin Acantus werkzaam is.

7

Voel je thuis

1.3 Onze identiteit Onze missie, visie en koers geven aan wat wij belangrijk vinden en wat we willen bereiken. Onze identiteit geeft aan hoe we doelen willen halen en hoe we gezien én afgerekend willen worden door de buitenwereld. Acantus kenmerkt zich door: • Sterke focus op de kerntaak • Nuchterheid en openheid • Degelijkheid Wij bezitten ongeveer 13.000 huurwoningen. Zoals eerder geschetst daalt in Noordoost- en Oost-Groningen het aantal inwoners waardoor de vraag naar woningen vermindert. Om leegstand en verval te voorkomen, moeten we daarom de woningvoorraad afbouwen. Wij verwachten dat over 15 jaar 10.000 woningen genoeg zijn om aan de vraag te voldoen. Voor de eerstkomende jaren houden we rekening met het afbouwen van de woningvoorraad met ongeveer 1% per jaar door sloop en verkoop. Naast de strategie om de woningvoorraad af te bouwen, willen we tegelijkertijd ons woningaanbod beter afstemmen op de vraag. We hanteren daarbij de volgende zeven uitgangspunten: • woningverbetering en slopen van woningen op basis van weloverwogen keuzes • focus op streekcentra en centrumdorpen • woningen in woondorpen en op het platteland houden we in stand zolang er vraag naar is • leeggekomen terreinen worden niet automatisch weer bebouwd • geen enkele bewoner wordt gedwongen uit zijn of haar dorp te vertrekken • nieuwbouw doen we alleen voor de eigen doelgroep • we maken onze woningvoorraad groener

1.4 De omgeving De omgeving waarin Acantus opereert was in 2014 uiterst roerig. Van een herziene woningwet, een parlementaire enquête naar aanleiding van schandalen in de sector, gemeentelijke verkiezingen, voorbereidingen voor aanstaande gemeentelijke herindelingen, krimp, aardbevingen, zorgwet, participatiewet, warmtewet, huisvestingswet, overheidsbezuinigingen, economische tegenwind en financiële onzekerheden tot een vastgelopen regionale woningmarkt. Het zijn allemaal aspecten die onze doelgroep en Acantus direct raken. Wij lichten hieronder de hoofdpunten toe, in het volkshuisvestelijk verslag gaan wij op onderwerpen dieper in. Huurdersparticipatie Acantus betrekt huurders actief bij haar beleid. We hebben daarom intensief contact met huurderskoepels die namens belangenbehartigers onze huurders vertegenwoordigen. Daarnaast schakelden we wederom een huurdersadviesgroep (HAG) in. Ditmaal bogen huurders zich over een vraag over woonlasten. Een adviseur van de Woonbond ondersteunde ze erbij. Herziene woningwet Medio december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle op de herziene Woningwet die in juni door de Minister werd gepresenteerd. In maart 2015 stemde de Eerste Kamer met de wet in. Bij de wet horen Algemene Maatregelen van Bestuur waarin details over de uitvoering worden vastgelegd. Ook al waren (en zijn) alle details nog niet geheel helder, in 2014 stond ook voor ons vast dat nieuwe weten regelgeving ingrijpende gevolgen zal hebben. Er komen niet alleen nieuwe spelregels voor het werkgebied van corporaties. Ook de rol van de gemeente, toezicht, administratie scheiding, juridische splitsing en de financiering van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten zal veranderen. Daarnaast verandert de rol en invloed van huurders sterk.

8


In 2014 hebben wij de ontwikkelingen rond de Woningwet op de voet gevolgd en waar mogelijk voorbereidingen getroffen. In 2015 gaan wij concreet met de uitwerking van de nieuwe Woningwet aan de slag. Parlementaire enquête woningcorporaties In juni 2014 startten de openbare verhoren van de parlementaire enquête over woningcorporaties. Het was de laatste stap in een grootschalig parlementair onderzoek dat in 2012 was opgestart naar aanleiding van verschillende incidenten in de sector. Acantus was geen onderwerp van onderzoek, maar de parlementaire enquête heeft ons en collega-corporaties wel geraakt. Naast financiële schade van individuele corporaties die op het collectief werden afgewenteld, is er sprake van imagoschade. Het uiteindelijke oordeel van de commissie was stevig. Wij vonden het oordeel over de misstanden terecht en herkenden ons in de kritiek over bijvoorbeeld het externe toezicht op de sector en de onduidelijke afbakening van taken. Toch is een kanttekening op zijn plaats: de misstanden in de sector waren incidenten. De meeste woningcorporaties werken hard aan hun kerntaak en dat doen ze op een integere manier. Wet Maatregelen Woningmarkt Voor woningcorporaties die werkzaam zijn in krimpregio’s, waaronder Acantus, is een uitzondering gemaakt in het kader van de wet Maatregelen Woningmarkt. Zij krijgen een korting op de zogenaamde verhuurdersheffing in de vorm van e 15.000 per gesloopte woning. Met de provincie Groningen, gemeenten en collega-woningcorporaties is naar aanleiding daarvan een sloopprogramma opgesteld. Het voornemen is om in de periode 2014-2020 ruim 1.500 corporatiewoningen te slopen. Extern toezicht In het kader van de nieuwe Woningwet zal het extern toezicht wijzigen. Er komt een Autoriteit woning corporaties die naast financieel toezicht, ook toeziet op bijvoorbeeld governance en integriteit. Informatie over Centraal Fonds Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw vindt u in hoofdstuk 3. Woonvisies gemeenten Het Prestatiekader Woningmarkt Oost-Groningen 2013-2018 werd in januari 2014 ondertekend door de gemeenten Bellingwedde, Menterwolde, Oldambt, Pekela, Stadskanaal, Veendam, Vlagtwedde, de provincie Groningen, collega-corporaties Groninger Huis, Lefier, Woonzorg Nederland en negen zorgpartijen. Het prestatiekader bevat afspraken, over: • opvang van de gevolgen van scheiden wonen en zorg • passendheid van sociale huurwoningvoorraad • duurzaamheid en woonlasten • verkoop van sociale huurwoningen • participatie en leefbaarheid • krimp op termijn • verdunningsopgave • regionale afstemming

9

Voel je thuis

Een belangrijke stap die binnen het prestatiekader is afgesproken is dat gemeenten een actuele woonvisie vaststellen. Als streefdatum was 1 januari 2015 afgesproken, maar met uitzondering van de gemeenten Vlagtwedde en Stadskanaal werken gemeenten begin 2015 nog aan de afronding van de woonvisies. We verwachten dat de woonvisies medio 2015 gereed zijn waarna wij met gemeenten zullen spreken over nieuwe (prestatie)afspraken. Woningmarktmonitor Oost-Groningen In het kader van het Prestatiekader Woningmarkt Oost-Groningen is afgesproken om een woningmarktonderzoek uit te laten voeren. Deze ‘Woningmarktmonitor’ volgt de ontwikkelingen van de bevolking en de woningvoorraad in Oost-Groningen. De eerste onderzoeksresultaten worden in 2015 verwacht. Onderzoek naar gevolgen scheiden wonen en zorg In 2014 zijn we gestart met een intern onderzoek naar de gevolgen van ‘scheiden wonen en zorg’ en het overheidsbeleid om mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Ondersteund door een extern adviseur brachten we ons zorgvastgoed in kaart en mogelijke risico’s. We stelden financiële factsheets op en verzamelden gegevens over wijk, voorzieningen in de buurt en prognoses over de zorgvraag. Met een groot aantal direct-betrokken samenwerkingspartners voerden we gesprekken over huidige en toekomstige ontwikkelingen en veranderingen op het gebied van wonen en zorg. Zo hebben we onder meer gesproken met de colleges van B en W van Bellingwedde, Pekela, Oldambt en Delfzijl, ambtenaren van de gemeente Vlagtwedde, met de directies van zorgen welzijnsorganisaties en collega-corporaties. Ook met de huurdersorganisaties SPBA en BPD spraken we over de mogelijke impact van alle nieuwe regels in de zorg. In 2015 ronden we deze gesprekken en analyse af, bepalen we onze visie op deze ontwikkelingen en gaan daarover opnieuw in gesprek met onze belanghouders. Aardbevingen In Noordoost- en ook Oost-Groningen kreeg de aardbevingenproblematiek, als gevolg van gaswinning, steeds meer betekenis en impact. In eerste instantie beperkte de schade aan woningen zich tot het gebied ten noorden van Delfzijl, maar gedurende het jaar nam schade aan woningen ook elders in ons werkgebied toe. Samen met andere corporaties startten we een juridische procedure tegen de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM). Deze procedure gaat niet alleen over directe schade aan gebouwen, maar ook om indirecte schade zoals waardevermindering en financieringsrisico’s. In 2014 voerden we met de NAM overleg over aardbevingsbestendig bouwen van nieuwbouw. Verder werkten wij mee aan onderzoeken in opdracht van de NAM. Zo hebben wij sloopwoningen ter beschikking gesteld waarin metingen werden verricht en is ook hoogbouw, zoals de Dijkzichtflat in Delfzijl, meegenomen in een NAM-veiligheidsonderzoek. De uitkomsten van dat onderzoek worden in 2015 verwacht. Woningmarkt en bevolkingskrimp Ook in 2014 waren de gevolgen van krimp en de ontspannen woningmarkt waarbinnen wij opereren voor ons dagelijks merkbaar. Zo nam het aantal woningzoekenden verder af en ook het aantal belangstellenden per aangeboden woning verminderde.

10


1.5 Bestuursbesluiten In 2014 nam het bestuur diverse besluiten. De volgende besluiten werden genomen voor nieuwbouw- en woningverbeteringsprojecten. Nieuwbouwprojecten (opgeleverd of in uitvoering) • Schrijversbuurt, Delfzijl: 10 woningen • H. Schwertmannweg Finsterwolde: 4 woningen • Zeeheldenbuurt, Winschoten: 4 WMO woningen • Engelsestraat, Winschoten: 17 appartementen (Wevershorn) Nieuwbouwprojecten in onderzoek/ontwikkeling • Scholtenswijk, Oude Pekela: 4 woningen • Meidoornlaan/Verlengde Sportlaan, Nieuwe Pekela: 4 woningen • Deelplan 6, Veendam Verbouw-/verbeterprojecten • Noorderplein, Winschoten: 32 woningen • Brederohuys, Winschoten: verbouwing atrium • Wilhelminaheem, Delfzijl: rijwielberging • Peregrinusstraat, Ter Apel: 18 woningen

1.6 Belangrijkste resultaten en gebeurtenissen in 2014 Bestuurswisseling Medio 2014 werd het vertrek van de directeur-bestuurder, de heer Kremer, bekendgemaakt. De heer Kremer besloot op eigen verzoek zijn benoeming voortijdig te beëindigen en verliet Acantus per 1 december 2014. De nieuwe directeur-bestuurder, de heer Krul, werd per 1 januari 2015 benoemd. Voor de maand december 2014 werd de heer Herder als statutair directeur-bestuurder benoemd. Over de bestuurswisseling: zie verder het jaarverslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 4). Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2014 besloot de minister van Wonen een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren (MG 2013-3 en 2014-01). De huren van het sociale segment, tot de liberalisatiegrens van 699,48 per maand, mochten op grond van het inkomen van de huurder (en huisgenoten) met verschillende percentages worden verhoogd. Ondanks dat de verhuurdersheffing en saneringsheffingen ons dwingen om onze huurinkomsten te vergroten, vonden wij het niet verantwoord om de huren voor de primaire doelgroep te verhogen met de reguliere verhoging van 4%. Wij kozen er daarom voor om de huurders van de laagste inkomensgroep een korting te geven en gebruik te maken van de mogelijkheid om van huurders met een hoger inkomen een extra huurverhoging te vragen. Dit leidde tot de volgende huurverhoging: • laagste inkomensgroep < 34.085: 2,5% (inflatieniveau) • middeninkomsten > 34.085 en < 43.602: 4% (reguliere verhoging) • hoogste inkomensgroep > 43.602: 6,5% (extra verhoging van 2,5%)

11

Voel je thuis

Huurverhoging bij isolatie In 2014 stelden we een standaard all-in huurverhogingsbedrag vast voor isolatiemaatregelen. Dat standaardbedrag is 35 euro: 15 euro voor dakisolatie, 10 euro voor spouwisolatie en 10 euro voor vloerisolatie. Financiën verder op orde In voorgaande jaren werkten wij met begrotingen met een financieel tekort. Vanaf 2012 werken we aan financieel herstel, met een mix van maatregelen op het gebied van taakafbakening, kostenbesparing en het verhogen van inkomsten. Een van de punten waar Acantus van profiteert is de omvang van onze leningportefeuille. Deze is relatief laag en dat leidt tot relatief lage rentelasten. Verder hebben we in de afgelopen 10 jaar een aantal grote herstructurerings- en verbeteringsprogramma’s gedaan, zonder dat de financiële last werd verschoven naar de toekomst. Het financiële rendement van die keuzes komt ons nu goed van pas. 2014 hebben we benut om kritisch te kijken naar onze eigen bedrijfsvoering en het beheersen van bedrijfslasten. We werkten aan verdere verhoging van de efficiëntie binnen ons eigen werkapparaat en konden daarmee de beperktere huurverhoging opvangen. Centraal stond: bezuinigen waar het kan, kritisch zijn bij het invullenvan vacatures en geen geld laten liggen door onnodige leegstand. Ontwikkelingen die de komende jaren onze aandacht vragen: • Huurinkomsten en de grens van betaalbaarheid; • Ontwikkeling van de woningportefeuille • Financiële keuzes Nieuwe werkwijze begroting en bedrijfsplan In 2014 hebben we de behandeling van de begroting met RvC, Ondernemingsraad en huurderskoepels ten opzichte van voorgaande jaren vervroegd. We bespraken eerst een ‘globaal vergezicht’ en pas daarna bespraken we een definitieve begroting. Ook medewerkers werden in een eerder stadium dan voorgaande jaren bij het begrotingsproces betrokken. Leegstand verminderen Het aantal leegstaande woningen terugbrengen en prioriteit geven aan (snelle) verhuur: dat was een belangrijk doel in 2014. We legden de lat hoog en wilden de leegstand terugdringen naar maximaal 250 woningen per maand. We merken dat onze woningen soms ten onrechte en te lang leeg door eigen toedoen, maar soms is leegstand een aanwijsbaar gevolg van de beperkte vraag op de woningmarkt in ons werkgebied. We moeten constateren dat ondanks de extra inspanningen we onze doelstelling niet hebben gehaald. Het totaal aantal leegstaande woningen was eind 2014 met 375 woningen vergelijkbaar met de aantallen in 2013. In 2015 gaan we wel verder met de aanpak om leegstand te voorkomen. We willen het mutatieproces verbeteren en onderzoeken of we woningen die voor de leeftijdscategorie 55+ of 45+ beschikbaar zijn maar waar geen belangstelling voor is, kunnen ‘ontlabelen’. Die woningen willen we beschikbaar stellen voor ook andere doelgroepen. We moeten onderkennen dat het leegstandsprobleem vele oorzaken heeft. Er is sprake van woningoverschot en te weinig doorstroom. We horen regelmatig dat mensen wel willen verhuizen naar een huurwoning van Acantus, maar dat het ze bijvoorbeeld niet lukt om de eigen woning te verkopen. In ons werkgebied is sinds enige tijd sprake van concurrentie op prijs: particulieren bieden hun koopwoning te huur aan tegen socialesectorprijzen, en ook andere partijen verlagen huurprijzen of stunten zelfs met de huurprijs.

12


Marketing In 2014 hebben we met gerichte promotionele marketingacties geprobeerd om verhuur en verkoop te bevorderen. We stelden een tijdelijke beleidsmedewerker marketing aan, adverteerden gericht in streekbladen en organiseerden vaker open huis-activiteiten. Ook verbeterden we de woningpresentatie op onze website en organiseerden we een marketingtraining voor de medewerkers van de afdeling Wonen. In 2015 analyseren we de resultaten en bepalen we ons toekomstige promotiebeleid. Verkoop bestaand bezit In 2014 hebben we de doelstelling van het aantal verkopen ruimschoots gehaald. We verkochten 36 woningen. Wel moet opgemerkt worden dat de verkoopprijzen relatief laag waren. De prijzen van de woningen werden op basis van taxatiewaarde vastgesteld, maar toch vinden we dat we ons verkoopbeleid tegen het licht moeten houden. We willen voorkomen dat we de particuliere woningvoorraad in ons werkgebied verder nadelig beïnvloeden met lage prijzen en een toename van woningen in het goedkopere segment. Kosten werkapparaat In 2014 hebben we succesvol bespaard op beheerkosten van ons werkapparaat. We zijn kritisch op wat we kunnen en moeten doen. Ook de organisatie zelf is in 2014 gekrompen. Met de aanstaande wijzigingen in het pensioenstelsel, kozen 14 medewerkers om gebruik te maken van de vroegpensioenregeling. Ook besloten we om vacatures niet opnieuw te vervullen. De kosten van het dagelijks onderhoud van onze woningen zijn gedurende het jaar gestegen; de begroting laat op dit onderdeel een forse overschrijding zien. Vooral de kosten van het reguliere klachtenonderhoud zijn met 1 miljoen euro beduidend meer dan voorzien en begroot. In 2015 willen we deze overschrijding grondig analyseren en indien nodig passen we ons beleid aan. Naast de kosten van het dagelijks onderhoud nam ook het aantal reparatieverzoeken toe. Zoals hierboven vermeld, zullen we de oorzaken grondig onderzoeken. We nemen in dat onderzoek de volgende aspecten mee: • toename van grote klachten in het dagelijks onderhoud • herstelwerk na asbestsanering • verschuiving van kosten door een vermindering van projectmatig onderhoud • de inwerkperiode van de vaklieden als allround vakman. Sloop Finsterwolde In 2014 informeerden wij huurders, gemeente en inwoners van Finsterwolde over de sloop van 22 woningen aan de H.J. Siemonsstraat. De sloop maakte onderdeel uit van een groter plan waarin 18 woningen aan dezelfde straat zouden worden opgeknapt. De sloopplannen passen binnen de visie van Acantus dat er in de dorpen binnen de gemeente Oldambt minder huurwoningen nodig zijn om aan de vraag te kunnen voldoen. Die vraagafname is ook in Finsterwolde merkbaar. De sloopaankondiging zorgde voor ongerustheid bij inwoners. En ook de gemeente uitte bezorgdheid over de leefbaarheid in het dorp. Wij hebben ons de kritiek aangetrokken en vonden het zeer pijnlijk dat de indruk was gewekt dat wij onzorgvuldig met belangen zouden omgaan. De desbetreffende huurders van de H.J. Siemonsstraat boden we ondersteuning bij het zoeken naar andere woonruimte en net als andere huurders die te maken krijgen met een gedwongen verhuizing ontvangen zij een verhuisvergoeding. We besloten om in Finsterwolde vier experimentele nieuwbouwwoningen te bouwen,de zogenaamde ‘perspectiefwoningen’. Deze woningen hebben een tijdelijk karakter, na 20 jaar worden ze verwijderd en de materialen hergebruikt. Ook besloten we om samen met de gemeente een

13

Voel je thuis

bewonersinitiatief te ondersteunen voor de start van een wooncoöperatie die gaat proberen om sloop woningen via een nieuwe Stichting Coöperatief Finsterwolde te exploiteren. Finsterwolde in het nieuws In 2014 liet de NRCV op uitnodiging van de gemeente Oldambt een tv-documentaire maken over het gemeentelijk initiatief ‘eigen kracht conferentie’. Deze documentaire werd uitgezonden op de landelijke tv. In de documentaire werd tevens aandacht besteed aan sociale problematiek in het dorp Finsterwolde in een woning van Acantus met ernstig achterstallig onderhoud. De uitzending zorgde voor ophef. Wij waren nauw betrokken bij de productie van deze documentaire, maar hebben ons in het productieproces bewust terughoudend en ook kritisch opgesteld omdat wij ervoor wilden waken dat de privacy van de huurder niet werd geschonden. Ook wilden we de inzet van hulpverlenende instanties die al was ingezet niet verstoren. Vrijwel direct na de uitzending is de problematiek in versneld tempo opgepakt. De desbetreffende huurder verhuisde tijdelijk naar een ander adres en de woning kon grondig worden opgeknapt. Strategisch voorraadbeleid (SVB) In 2014 is volop gewerkt aan de update van het strategisch voorraadbeleid. Na een analyse van ambities, woningmarkt en de eigen woningportefeuille zijn wensen uitgewerkt en getoetst aan de huidige woningvoorraad. Vervolgens is gekeken welke woningen het beste passen in de woningportefeuille van de toekomst. We werkten verschillende strategieën en scenario’s uit hoe Acantus het SVB daadwerkelijk in praktijk kan brengen en welke kosten dit met zich meebrengt. In 2015 wordt de analysefase afgerond en verder concreet uitgewerkt. Onderdeel van deze werkzaamheden is ook het beter digitaal vastleggen van alle (strategische) informatie. In 2014 hebben we met de leverancier van ons systeem ViewPoint hiervoor voorbereidingen getroffen. In 2015 gaan we die aangescherpte informatievoorziening testen. Visitatie In 2014 lieten we voor de tweede keer een visitatie uitvoeren, ditmaal door het onafhankelijke bureau Ecorys. Dit bureau onderzocht onze maatschappelijke prestaties aan de hand van interviews met belanghebbenden, gesprekken met eigen medewerkers en deskresearch. Onze score was als volgt

Beoordelingsperspectief

Prestatie Eindcijfer

Presteren naar opgaven en ambities

Ruim voldoende

6,8

Presteren volgens belanghebbenden

Ruim voldoende

6,6

Presteren naar vermogen

Ruim voldoende

6,6

Presteren t.a.v. governance

Ruim voldoende

6,7

De visitatiecommissie oordeelde dat Acantus in belangrijke mate doet wat ze moet doen en dat op een juiste manier doet. De visitatiecommissie had bewondering voor de manier waarop wij in de lastige markt invulling geven aan onze rol en zoeken naar passende oplossingen. Belanghebbenden gaven aan dat zij onze inzet voor leefbare wijken en buurten waarderen, bijvoorbeeld het werk van onze buurtconciërges.

14


Als belangrijkste verbeterpunten werden de volgende zaken genoemd: • Het imago van Acantus onder belanghebbenden stemt niet overeen met het zelfbeeld dat de corporatie heeft en het imago dat zij wil hebben. • Belanghebbenden geven aan dat zij meer betrokken willen worden bij beleidsvorming. • Maatregelen die moeten leiden tot een sluitende begroting kunnen voortvarender worden geïmplementeerd. Als voorbeeld noemt de visitatiecommissie het zakelijker benaderen van de eigen organisatie, waaronder de eigen onderhoudsdienst. • Tot slot kan Acantus zich verbeteren door wederkerige (meetbare) prestatieafspraken te maken met gemeenten. Uit de visitatie kwam naar voren dat belanghebbenden zorgen hebben over de betaalbaarheid van onze woningen. Wij herkennen dit en ook de andere verbeterpunten die in het visitatierapport naar voren komen zijn voor ons herkenbaar. Het rapport biedt dan ook goede aanknopingspunten om, samen met belanghouders, met de verbeterpunten aan de slag te gaan. Veiligheid • Anticiperen op aardbevingen Ook in 2014 waren er in de provincie Groningen en in het werkgebied van Acantus aardbevingen veroorzaakt door gaswinning uit het Groninger gasveld. En ook bij woningen van Acantus is en wordt schade geconstateerd. Om die reden roept Acantus huurders op om schade te melden, zodat experts de schade goed kunnen opnemen. In 2014 werden alle schademeldingen geregistreerd en door ons gemeld bij de NAM. Bij onze nieuwbouw namen we maatregelen op voor aardbevingsbestendig bouwen, gebaseerd op veiligheidsnormen die nu bekend zijn. De woningcorporaties in het aardbevingsgebied zijn nauw betrokken bij het gezamenlijke, provinciale overleg over aardbevingen en zijn vaste gesprekspartner bij de zogenaamde ‘Dialoogtafel’. De aardbevingsproblematiek speelt echter niet alleen bij bestaande woningen. Ook bij nieuwbouw staat aardbevingsbestendigheid hoog op de agenda. Onze nieuwbouwplannen in Delfzijl en Pekela liepen vertraging op door onderzoek naar aardbevingsbestendige constructies en financiële compensatie daarvan. Wij zijn naast compensatie met de NAM in gesprek over financiële bijdragen uit het ‘Nieuwbouw Stimuleringsfonds’. Acantus is vertegenwoordigd in de werkgroep ‘bouwkundig versterken’ en wij werkten mee aan een onderzoek in opdracht van de NAM hoe verschillende typen gebouwen kunnen worden versterkt. • Asbestinventarisatie en -sanering Wij willen onze huurders een veilige en gezonde woonomgeving bieden. Daarom besloten wij in 2014 om steekproefsgewijs woningen op asbest te inventariseren. We maakten protocollen hoe we met asbest omgaan. Bij asbest gaat het om woningen die voor 1994 zijn gebouwd. Acantus heeft veel van dergelijke woningen en daarin is vaak asbest verwerkt, maar het is niet altijd bekend waar asbest precies in zit. Om die reden schakelden wij onafhankelijke asbestspecialisten in om woningen te inspecteren. Onze huurders werden hierover schriftelijk geïnformeerd. We inventariseerden 1.500 woningen en daarmee kregen wij een beeld van de aanwezigheid van asbest.

15

Voel je thuis

Inmiddels hebben we besloten dat woningen die voor 1994 zijn gebouwd bij mutatie altijd geïnventariseerd worden op asbest. In die woningen hangen we standaard een asbest-informatiekaart in de meterkast waarop staat aangegeven of, en zo ja waar, asbest in de woning aanwezig is en hoe huurders daarmee moeten omgaan. Als woningcorporatie zijn wij overigens niet verplicht om asbest altijd te verwijderen, maar waar wij tijdens ons inventarisatiewerk ontdekten dat asbest mogelijk een gevaar kon opleveren, hebben wij dat wel direct laten doen. Asbest is, zolang het niet wordt bewerkt, niet gevaarlijk. Wij besteden daarom veel aandacht aan het zo goed mogelijk informeren van onze huurders. In ons bewonersblad en op de website besteden we er aandacht aan en als wij asbestwerkzaamheden laten uitvoeren, ontvangen bewoners persoonlijk bericht. In 2015 evalueren we de asbestwerkzaamheden die we in 2014 hebben uitgevoerd en bepalen we wat ons beleid is. • Brandveiligheid Samen met de gemeente Oldambt en Brandweer Groningen zijn we een rookmelderproject gestart. In november 2014 kregen bewoners in de gemeente Oldambt die (thuis)zorg ontvangen daarover bericht. Acantus heeft bij huurders rookmelders geplaatst en/of gecontroleerd. • Vervanging open verbrandingstoestellen (geisers) We hebben besloten dat we alle open verbrandingstoestellen in onze woningen vervangen en daar hebben we in 2014 1 miljoen euro voor gereserveerd. We streven ernaar dat in 2015 alle toestellen vervangen zijn. Verkoop Vennenflat Delfzijl In het kader van het Actieplan Centrum van de gemeente Delfzijl en het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta waren de gemeente Delfzijl en Acantus al geruime tijd met elkaar in overleg over de verkoop van (een deel van) de Vennenflat. De Vennenflat heeft voor Acantus zowel volkshuisvestelijk als financieel waarde, en daarom is met de gemeente over verkoop intensief en langdurig gesproken. Voor ons was er geen volkshuisvestelijke reden om de flat te verkopen; de belangrijkste reden om tot verkoop over te gaan, was om de centrumplannen van de gemeente Delfzijl mogelijk te maken waarin de sloop van de Vennenflat een belangrijk onderdeel is. In juli 2014 werd overeenstemming bereikt over de verkoopvoorwaarden en werden afspraken vastgelegd in een intentieovereenkomst. De overeenkomst werd op 22 juli 2014 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Conform weten regelgeving voor corporaties, fiscale wetgeving en Europese regelgeving legden wij de intentieovereenkomst ter goedkeuring voor aan Stichting Waarborgfonds Woningcorporaties (WSW). Na officiële goedkeuring door WSW keurde de Raad van Commissarissen de verkoop goed. De huurdersorganisatie adviseerde positief. De formele verkoop en transactie vond plaats op 1 september 2014. Gedurende het proces hebben wij de flatbewoners en de huurders van commerciële ruimtes samen met de gemeente Delfzijl zo tijdig mogelijk geïnformeerd en ook diverse gezamenlijke bijeenkomsten georganiseerd.Met alle flatbewoners is ook individueel gesproken. In december 2014 werd het sociaal statuut voor de Vennenflat ondertekend door vertegenwoordigers van de huurders, de gemeente Delfzijl en Acantus. De sloop van de flat is gepland in 2019.

16


Duurzaamheid en innovatie • Energiezuinige nieuwbouw in Delfzijl Acantus bouwt samen met Geveke Bouw & Ontwikkeling tien grondgebonden energiezuinige woningen in Delfzijl aan de Jan Plenterstraat. De woningen hebben het A+++ label en zijn voorzien van zonnepanelen. Dit nieuwbouwproject liep vertraging op omdat wij de woningen aardbevingsbestendig wilden bouwen en bij de NAM een aanvraag hadden ingediend voor een financiële vergoeding. • Levensloopbestendige en energiezuinige nieuwbouw in Oude Pekela In 2014 hebben we de belangstelling gepolst voor vier nieuwbouwwoningen op het voormalige terrein van de brandweerkazerne in Oude Pekela. Die belangstelling was overweldigend en daarom besloten we om het nieuwbouwplan uit te werken. De woningen worden 70 m2 groot en hebben een badkamer en slaapkamer op de begane grond. Ze komen vlakbij voorzieningen, zijn energiezuinig en voorzien van zonnepanelen. Ook voor dit plan dienden wij een financiële aanvraag in voor het laten aanbrengen van aardbevingsbestendige bouwconstructies. • Zonnepanelen op 80 bestaande woningen We plaatsten op 80 woningen zonnepanelen. We zochten geschikte woningen uit en benaderden de huurders. Zij kregen persoonlijk bericht en werden uitgenodigd voor een informatieavond. Ons uitgangspunt of een woning geschikt is voor zonnepanelen is dat de woning minimaal 25 jaar blijft staan en qua ligging en bouw geschikt is. Huurders die zonnepanelen willen laten plaatsen betalen daarvoor een huurverhoging. • Zorg(T)huis In Winschoten Zuid stelden we in 2014 gratis een gemeubileerde woning beschikbaar aan de Campus Winschoten. Studenten van verschillende opleidingen konden in dit huis experimenteren met domotica en zorg aan huis. De studenten (en ook wij) willen met dit project ontdekken welke aanpassingen en voorzieningenin een eengezinswoning nodig zijn zodat oudere bewoners veilig en zelfstandig kunnen wonen. Het Zorg(t)huis is niet alleen een praktijkgerichte opleidingsplek voor jongeren in de regio, maar ook geïnteresseerde andere organisaties kunnen er inspiratie opdoen. In 2014 zijn er honderden mensen op bezoek geweest. • Pilot perspectiefwoningen In 2014 hebben we samen met Geveke Bouw & Ontwikkeling gewerkt aan zogenaamde perspectiefwoningen. Deze woningen worden voor een kortere exploitatieperiode dan anders gebouwd en daardoor zijn ze geschikt voor krimpregio’s waar nieuwbouw normaal gesproken niet haalbaar is. De woningen hebben een levensduur van 20 jaar en een groot deel van de gebruikte materialen is recyclebaar. Ze zijn gelijkvloers, goed geïsoleerd en uitgevoerd in houtskeletbouw. De eerste 4 perspectiefwoningen zijn in Finsterwolde geplaatst en medio 2015 voor verhuur beschikbaar. • Design & build Wij hebben plannen uitgewerkt om aan de Jan van Galenlaan in Winschoten 14 nieuwbouwwoningen te realiseren. Ons plan is om dat uit te voeren met een kant en klaar product dat aan alle eisen voldoet. Met als doel: bouwen tegen zo laag mogelijke kosten in een zo efficiënt mogelijk ontwikkelen bouwproces. In 2015 werken we dit plan nader uit.

17

Voel je thuis

• Isolatie In 2015 brachten we bij 300 huurwoningen isolatie aan. Onze huurders betaalden hiervoor een gemiddelde huurverhoging van 35 euro per maand. Ons isolatieplan voor 8 woningen aan de Ubbenasingel in Spijk is niet doorgegaan vanwege te weinig animo bij de huurders. Deze woningen hebben we verbeterd met een nieuwe keuken, badkamer en toilet. De aardbevingsschade aan deze woningen hebben we hersteld. • Samenwerking binnen De Veensprong Acantus doet mee aan het initiatief De Veensprong. Dit is een initiatief van Lefier, Natuur en Milieufederatie Drenthe en Bouwend Nederland. Doel is om samen woningen versneld energiezuiniger te maken. • Versnellingsteam Acantus is aangesloten bij het ‘Versnellingsteam Duurzaamheid Noordelijke Corporaties’. Het Versnellingsteam organiseerde diverse bijeenkomsten, onder andere over subsidiemogelijkheden naar aanleiding van het ‘Energieakkoord’. Vrije sector woningen Wij bieden diverse woningen aan in de vrije sector. Een aantal vrije sector woningen staat te koop, maar de verkoop verloopt moeizaam. We hebben daarom besloten om enkele woningen uit de vrije sector en uit de verkoop te halen en aan te bieden als sociale huurwoning. Statuten en reglementen In 2014 is het treasurystatuut herzien. Dit statuut werd begin 2015 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het calculatiestatuut kreeg een jaarlijkse update en ook de mandateringsregels werden bijgesteld. We lieten alle overige reglementen en statuten door een hbo-stagiair beoordelen op actualiteit en mogelijke noodzakelijke wijzigingen in het kader van de herziene Woningwet. Sociaal statuut In 2014 is het sociaal statuut voor huurders geëvalueerd en geactualiseerd. Benchmarks Wij vinden transparantie en het vergelijken van volkshuisvestelijke informatie belangrijk en daarom doen wij mee aan relevante benchmarks binnen de sector. De belangrijkste benchmark voor ons is de Aedesbenchmark van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC), de opvolger van de benchmark Corporatie in perspectief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). We constateerden dat de overgang van de ene benchmarksystematiek naar de andere niet geheel geruisloos verliep. Zo weken data van bedrijfslasten af ten opzichte van eerdere gegevens en waren niet alle data consistent verwerkt. Wij beschouwen de Aedes-benchmark dan ook als een rapportagesystematiek die nog in ontwikkeling is en verwachten dat de benchmark de komende jaren een steeds verfijnder beeld geeft. In de Aedes-benchmark 2013 eindigde Acantus vlak achter de kopgroep, maar die notering is naar ons eigen inschatting niet terecht. Wij hebben geconstateerd dat onze kosten in de benchmark te laag zijn ingeschat en wij verwachten dan ook dat Acantus in toekomstige benchmarks lager scoort. Risicomanagement We hebben, onder begeleiding van het Nederlands Adviesbureau Risicomanagement (NAR) risico’s geïnventariseerd, geanalyseerd en verwerkt in een zogenaamde strategiekaart. De ambities uit onze koers 2014-2018 hebben we gerubriceerd op basis van ‘kritische succesfactoren’. Bij de analyse waren diverse medewerkers betrokken.

18


Naast het inventariseren van risico’s willen we risicomanagement en bewustwording ervan verbeteren. We overwegen de aanschaf van software waarmee we risico’s op een gestructureerde manier kunnen vastleggen en gebruiken voor rapportages. Communicatie • Contact met de klant Acantus heeft verschillende kanalen om met huurders, woningzoekenden en belanghouders te communiceren. Wij houden dat voortdurend onder de loep en passen waar nodig en waar mogelijk onze manier van communiceren aan. Om kosten te besparen, maar ook om aan te sluiten bij wensen van onze huurders, gaan we in de toekomst meer gebruikmaken van digitale communicatie en zullen we minder vaak kiezen voor informatie per post of persoonlijk contact via de woonwinkel. Deze andere manier van werken voeren we stapsgewijs in, bijvoorbeeld met aangepaste openingstijden van de woonwinkel, informatieverschaffing via e-mail en via de website. We streven ernaar dat huurders kunnen inloggen op onze website en daar zelf reparatieverzoeken kunnen plannen en hun eigen gegevens kunnen inzien en bijhouden. • Historieboek ‘Bladeren door een eeuw wonen’ Acantus is een typische fusie-corporatie, een optelsom van meer dan 12 voorheen zelfstandig opererende woningbouwstichtingen en -verenigingen. Omdat het ‘verhaal’ van Acantus zich niet gemakkelijk laat vertellen, hebben we een historicus gevraagd om die historie op te tekenen. Dat bleek een omvangrijk project dat uiteindelijk resulteerde in het boek ‘Acantus. Bladeren door een eeuw wonen.’ • Website en sociale media In 2014 heeft Acantus de website geheel vernieuwd. De inhoud werd geactualiseerd en bij de ontwikkeling van de nieuwe vormgeving, opzet en (zoek)mogelijkheden waren eindgebruikers nauw betrokken. Acantus is actief op Twitter en gebruikt het platform LinkedIn om vacatures te delen. • Werkbezoeken Acantus ontvangt regelmatig collega-corporaties en gaat ook zelf met enige regelmaat op werkbezoek. Informatie uitwisselen en van elkaar leren is voor ons daarbij het voornaamste doel. In 2014 ontvingen we onder meer Thús Wonen en Woningstichting Den Helder. We namen wederom deel aan de Europäische Tisch: het samenwerkingsverband van Nederlandse woningcorporaties en Duitse en Belgische collega’s in de grens gebieden. • Casestudy RUG-studenten communicatiewetenschappen Acantus bood studenten communicatiewetenschappen van de Rijksuniversiteit Groningen de mogelijkheid om een casestudy uit te voeren. Ruim 80 studenten deden eraan mee. Acantus bereidde de casestudy inhoudelijk voor, regelde en gaf gastcolleges en gaf feedback op opgeleverde onderzoeksrapporten. ICT In 2014 stelden we een ICT-calamiteitenplan op. Hierin hebben we beschreven wie welke acties moet nemen om bij bepaalde calamiteiten ervoor te zorgen dat de primaire ICT-systemen weer operationeel worden. In 2014 hebben we nieuwe releases van ons primaire systeem ViewPoint succesvol geïmplementeerd. Daarnaast hebben we voorbereidingen getroffen om in 2015 diverse processen te digitaliseren.

19

Voel je thuis

1.7 Maatschappelijke inbedding Het werkgebied van Acantus omvat de gemeenten Bellingwedde, Delfzijl, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde. Met diverse gemeenten heeft Acantus samenwerkingsovereenkomsten en prestatieafspraken, zoals: • Uitwerkingsprogramma Samenwerkingsovereenkomst Delfzijl • Samenwerkingsovereenkomst Landelijk gebied gemeente Delfzijl • Convenant Eemsdelta - Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta • Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen • Prestatiekader Regionale Woningmarkt Oost-Groningen 2013-2018 • Samenwerkingsverband wonen en zorg gemeente Vlagtwedde • Woonakkoord Oldambt Ook met andere belanghebbenden zijn afspraken vastgelegd in convenanten en samenwerkingsovereenkomsten. Een overzicht van samenwerkingspartners staat op de laatste pagina van dit jaarbericht. Ook participeert Acantus in projecten, zoals samen met collega-corporatie Lefier, de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde, provincie Groningen, Rabobank en VNO-NCW Noord. Deze partijen werken gezamenlijk aan een experiment rond de aanpak van de particuliere woningvoorraad in de gemeenten Stadskanaal en Vlagtwedde. Zorg en welzijn In het kader van de zorgwet en de scheiding van wonen en zorg spraken we in 2014 veelvuldig met zorg partijen. Werk in de regio Acantus werkt nauw samen met werkvoorzieningsbedrijven in de regio. Waar mogelijk besteden we geschikt werk uit aan werkvoorzieningsbedrijven, zoals groenonderhoud, klussendienst en postvoorziening. Ook voor het uitbesteden van overig werk kiezen wij bij voorkeur voor leveranciers in het eigen werkgebied. Onderwijs / stagiairs Acantus is een erkend leerbedrijf. We boden in 2014 stageplaatsen aan voor mbo-studenten bouwkunde en secretarieel en voor hbo-studenten bouwkunde, rechten en P&O. Daarnaast boden wij leerwerkplaatsen voor BOL/BBL-studenten.

20


1.8 Geschillencommissie In 2014 waren er acht geschillen en zijn er zeven zittingen geweest. De behandelde geschillen betroffen de volgende zaken: • onderhoud van de woning en het uitvoeren van reparaties • oplevering na verlaten van de woning In februari 2015 had de Geschillencommissie overleg met directie en management van Acantus. Gesproken werd over wederzijdse bevindingen van de zittingen die in 2014 zijn geweest. Samenstelling Geschillencommissie De heer H. de Groot

voorzitter, op voordracht huurdersorganisaties en Acantus

De heer B.J. Geuzinge

plaatsvervangend voorzitter, op voordracht huurdersorganisaties en Acantus

De heer W. Baars

lid, op voordracht van de huurdersorganisaties

Mevrouw M. Hulshof

plaatsvervangend lid, op voordracht van de huurdersorganisaties

De heer E. Venema

lid, op voordracht van Acantus

Mevrouw H. Wierts

plaatsvervangend lid, op voordracht van Acantus

Benoemingsperiodes In 2014 is de heer W. Baars herbenoemd voor een tweede periode van vier jaar. De heer H. de Groot

eerste termijn (1 december 2012 t/m 1 december 2016)

De heer B.J. Geuzinge

eerste termijn (1 december 2012 t/m 1 december 2016)

De heer W. Baars

tweede termijn (22 september 2014 t/m 22 september 2018)

Mevrouw M. Hulshof

eerste termijn (1 januari 2013 t/m 1 januari 2017)

De heer E. Venema

eerste termijn (1 november 2011 t/m 1 november 2015)

Mevrouw H. Wierts

eerste termijn (10 januari 2013 t/m 10 januari 2017)

Secretariaat Geschillencommissie Het secretariaat van de Geschillencommissie was in 2014 in handen van mevrouw A. Tilma en de heer G. Berg van Acantus.

21

Voel je thuis

2 Volkshuisvestingsverslag 2.1 Onze klanten KWH Een goede dienstverlening vinden we belangrijk. Wij willen dat onze huurders onze dienstverlening positief waarderen. Om dit te meten, gebruiken we het KWH-Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH doet onderzoek naar telefonische dienstverlening, informatie op de website en communicatie met onze huurders. Door dat continu te meten kunnen wij maandelijks volgen hoe het met onze dienstverlening gaat en waar we moeten bijsturen. Toen wij in 2013 voor het eerst een KWH-Huurlabel ontvingen, was ons KWH cijfer een 7,5. Het voorlopige eindcijfer van 2014 was een 7,7.

Norm Acantus-

cijfer Contact

7,0 7,0

Woning zoeken

7,0

8,1

Nieuwe woning

7,0

8,0

Huur opzeggen

7,0

8,1

Reparaties

7,0 8,2

Onderhoud

7,0 8,2

Ontevredenheid

6,5 6,4

Eindcijfer 7,7

Op de meeste onderdelen scoort Acantus goede cijfers, maar op het onderdeel ‘ontevredenheid’ scoren wij onder de norm. Uit de KWH-enquêtes blijkt dat huurders minder tevreden zijn over het contact met Acantus. Wij hebben dit opgepakt: in 2014 zijn de afdelingen Planning en Klantenservice gestart met een training. Bewonersparticipatie In ons werkgebied zijn twee huurderskoepels actief: SPBA en BPD. SPBA (Stichting Platform Bewonersorganisaties Acantus) is actief in de gemeenten Bellingwedde, Oldambt, Pekela, Veendam en Vlagtwedde; BPD (Bewonersplatform Delfzijl) is actief in de gemeente Delfzijl. Zij komen op voor de belangen van de huurders en adviseren ons gevraagd én ongevraagd over huurbeleid, dienstverlening en onderhoud. Ook organiseren ze projecten om de leefbaarheid in hun gebied te vergroten. Acantus heeft samen met gemeenten en huurdersorganisaties twee keer per jaar een ‘driehoeksoverleg’ over leefbaarheid. Leden van de lokale huurdersorganisaties van SPBA en BPD zitten daarnaast in de ‘Stuurgroep Participatie’ en denken mee over participatievormen in de toekomst. De koepels en huurdersorganisaties die aan ons verbonden zijn, zijn zeer actief en betrokken. Toch blijken andere vormen van participatie nodig, want de belangstelling van huurders om zitting te nemen in een huurdersorganisatie neemt ondanks pogingen van onze huurdersorganisaties om mensen te enthousiasmeren steeds verder af. Wij zullen de participatievorm met onze huurdersorganisatie en de Woonbond in 2015 bespreken en samen uitwerken.

22

Jaarbericht 2014 Volkshuisvestingsverslag

In 2013 zijn wij begonnen met ook een andere vorm van bewonersparticipatie: de huurdersadviesgroep (HAG). De opzet daarvan is dat in een paar bijeenkomsten een groep huurders een advies formuleert. De belangstelling van onze huurders om deel te nemen aan zo’n adviesgroep is uitermate groot. In 2013 adviseerde een groep huurders over zonnepanelen. In 2014 adviseerde een HAG over woonlasten. Voor de laatstgenoemde HAG kwamen 60 aanmeldingen binnen. Hieruit werden uiteindelijk 20 huurders geloot om mee te doen. Wij legden deze HAG twee adviesvragen voor: 1. Wat kan Acantus samen met de huurder doen om de woonlasten te beperken? 2. Wanneer is het voor u als huurder interessant om zelf werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning uit te voeren? In vier bijeenkomsten verzamelden de HAG-deelnemers onder leiding van een adviseur van de Woonbond vier concrete ideeën. Een aantal ideeën wordt concreet uitgewerkt en in 2015 door middel van pilotprojecten uitgeprobeerd. De HAG werd ook gevraagd of huurders een glasverzekering en ontstopping zelf willen regelen zodat Acantus het ontstoppings- en glasfonds kan opheffen. De huurders gaven aan dat zij deze service op prijs stellen. Wij houden beide fondsen daarom in stand. Digitaal klantenpanel De Stuurgroep Participatie draagt ook gespreksonderwerpen aan voor het digitaal klantenpanel. Wij willen ook hiermee beginnen en proberen om via digitale kanalen nog meer huurders te betrekken bij ons beleid. In 2014 is dit digitale klantenpanel in de steigers gezet en uitgewerkt. Het eerste digitale klantenpanel gaat in 2015 van start. Het onderwerp waar we advies over vragen is de informatie en communicatie van onze (vernieuwde) website. Woonruimteverdeelsysteem Vanaf 1 januari 2014 zijn we gestopt met het zogenaamde Optiemodel. Woningzoekenden zijn hierover vroegtijdig en persoonlijk geïnformeerd. 2014 was een overgangsjaar en daarom kon iedereen met bestaande opties die nog een jaar behouden. De woningen die onder het Optiemodel vielen, zijn op volgorde toegewezen. Vanaf 1 januari 2015 wijzen wij alle woningen toe via loting. Elke week plaatsen we het beschikbare woningaanbod op de website. Ingeschreven woningzoekenden kunnen wekelijks een e-mail ontvangen met het woningaanbod dat aan de persoonlijke wensen voldoet. Deze e-mailservice is gratis. In 2014 werden in totaal 693 woningen voor loting aangeboden. Gemiddeld reageerden er 13 woning zoekenden op een woning. Het aantal reacties neemt snel af; in 2013 reageerden nog 17 woningzoekenden per woning, in 2012 waren dat nog 37. Ook het totaal aantal woningzoekenden daalt: in 2014 bedroeg die daling 3,3% naar 2.276. Van deze groep woningzoekenden huurt 26% al een woning van Acantus. Woningzoekenden vinden via Acantus binnen een halfjaar een woning. Het is in 2014 slechts bij één woningzoekende voorgekomen dat deze bij loting vaak buiten de boot viel. Komt dit voor, dan krijgt hij of zij voorrang.

23

Voel je thuis

Leefbaarheid Een prettige woonomgeving is voor iedereen belangrijk. Behalve de woning zijn de voorzieningen, sociale structuur en de omgeving sterk bepalend voor het woongenot. We blijven dan ook veel aandacht besteden aan en investeren in de leefbaarheid in de dorpen en wijken. Dat doen we door: • wijkgericht werken en sociale leefbaarheid • inzet van buurtconciërges • groenonderhoud, inclusief tuinonderhoud van leegstaande woningen • bijdragen aan lokale en overkoepelende huurdersorganisaties • plaatsen van kunstwerken bij gebouwen van Acantus • het ondersteunen van speciale projecten • onze medewerkers die de ‘oren en ogen’ in de wijk zijn Dorpsschooltuin Vriescheloo Achter de molen ‘ De Korenbloem’ in Vriescheloo is een dorpsschooltuin aangelegd. Op deze plek stonden voorheen huurwoningen, van Acantus die een aantal jaren geleden zijn gesloopt. Eind maart 2014 werden de fruitbomen geplant en wij waren daarbij aanwezig. Op een oppervlakte van 500 m2 doen basisschoolleerlingen van SWS De Driesprong en buurtbewoners samen het onderhoud. De dorpsschooltuin is een initiatief van de Dorpsraad Vriescheloo. Het idee, dat in 2014 werd bedacht en uitgevoerd, is financieel ondersteund door Acantus en de gemeente Bellingwedde. Buurtconciërges Vanaf 1 april 2014 werken er twee buurtconciërges in een aantal wijken waar wij woningen verhuren. Het gaat om Winschoten, Pekela, Delfzijl en de dorpen in de gemeente Oldambt. Het is een proef waar gemeenten en huurdersorganisaties nauw bij zijn betrokken. De buurtconciërge is vraagbaak, bemiddelt en lost problemen op. Onze buurtconciërges zorgen ervoor dat wij als organisatie zichtbaar aanwezig en direct aanspreekbaar zijn. In 2014 is de proef geëvalueerd. De ervaringen en resultaten waren zeer positief en daarom hebben we besloten om de proef een vervolg te geven. De pilot wordt met een jaar verlengd en uitgebreid naar alle regio’s waarbinnen wij actief zijn. In 2015 komen er twee buurtconciërges bij. Tuinonderhoud Sinds 2013 letten wij actiever op tuinen en tuinonderhoud. Want slecht onderhouden tuinen is voor veel bewoners een grote ergernis en geeft een straat of wijk een negatief beeld en onveilig gevoel. Daarom hebben we in 2013 richtlijnen gemaakt en worden huurders persoonlijk aangesproken als dat nodig is. In het voorjaar vam 2014 gingen onze medewerkers de wijken in en hebben bijna 600 bewoners gesproken of aangeschreven. Deze aandacht voor de tuinen helpt: veel huurders hebben hun tuin netjes gemaakt of samen het onderhoud opgepakt. Mensen die hun tuin door omstandigheden niet kunnen onderhouden, ondersteunen we daarbij. Als het nodig is, zorgen we voor een maatwerkoplossing.

24


Algemene huurvoorwaarden In 2014 zijn de algemene huurvoorwaarden aangepast. De voorwaarden zijn geactualiseerd op basis van nieuwe weten regelgeving en ook zijn onder meer regels en richtlijnen over asbest toegevoegd. Een wijziging betrof de betaaldatum van de huur naar de eerste dag van de maand. In de huurovereenkomst van een kleine groep huurders staat namelijk een andere betaaldatum dan de eerste dag van de maand. Wij willen dat geleidelijk gelijkmaken om zo een beter overzicht te krijgen. Bij een aantal huurders leverde dit bericht de nodige vragen op en onder meer bij huurdersorganisaties ontstond ongerustheid. Wij hebben deze huurders persoonlijk benaderd en hun ongerustheid weg kunnen nemen. Waar nodig zijn met huurders aanvullende afspraken gemaakt. Servicekosten In 2013 stelden we een servicekostenbeleid vast, maar gedurende 2014 werd mede na de instemmingsprocedure met de huurdersorganisaties duidelijk dat een aanpassing noodzakelijk was. Enkele administratieve aanpassingen waren namelijk technisch (nog) niet mogelijk. Het aangepaste servicekostenbeleid is opnieuw ter instemming voorgelegd, met de volgende wijzigingen: • De verrekening van de werkelijke servicekosten met de betaalde voorschotten wordt niet verrekend met het nieuwe voorschotbedrag. • De aparte componenten voor openbare verlichting, garage, carport en slotenonderhoud zijn vervallen. Deze zijn samengevoegd of voor rekening van Acantus. • Het nieuwe beleid gaat per boekjaar 2014 in. Verder hebben we besloten dat het verrekeningsbedrag lager dan 2 euro niet wordt uitbetaald. Als een huurder een bedrag lager dan 5 euro moeten bijbetalen, wordt dit niet in rekening gebracht. Gedurende het jaar ontdekten we dat een aantal huurders (129 woningen) over de periode 2010-2014 ten onrechte servicekosten heeft betaald voor geisers. Deze kosten zijn inmiddels verrekend met voorschotten of terugbetaald aan de huurders. We hebben de huurdersorganisaties hierover geïnformeerd. Klachten In 2014 kwamen er in totaal 443 klachten binnen. Met alle huurders die een klacht indienen nemen wij persoonlijk contact op. Aan het eind van 2014 waren er 424 klachten opgelost (96%). Wordt een klacht niet naar tevredenheid opgelost, dan kunnen huurders hun klacht voorleggen aan de Geschillencommissie. In 2014 nam deze commissie acht geschillen in behandeling. Bezwaren huurverhoging In 2014 ontvingen we 150 bezwaren naar aanleiding van de huurverhoging per 1 juli 2014. Na onderzoek bleek dat de inkomenssituatie van huurders was gewijzigd en bleek dat 104 bezwaren terecht waren. Wij hebben de huurverhoging daarop aangepast. Van de 150 indieners trokken ruim 20 huurders het bezwaar na afwijzing in. Ruim 20 bezwaren zijn ingediend bij de Huurcommissie.

25

Voel je thuis

Woninglabeling en huurprijskorting voor jongeren Vanaf 2014 is woninglabeling alleen van toepassing op woningen en wooncomplexen die specifiek bedoeld zijn voor ouderen en zorgen servicevragers. Wij willen hiermee het aanbod voor jongeren vergroten. We hebben genoeg woningen die geschikt zijn voor jongeren, maar het probleem is dat jongeren tot 23 jaar alleen voor huurtoeslag in aanmerking komen als de huurprijs van de woning maximaal 389,05 is (prijspeil: 1 januari 2014). Vanaf 23 jaar vervalt de kortingsgrens en kunnen jongeren voor alle sociale huurwoningen huurtoeslag krijgen. Om die reden geven wij jongeren een huurprijskorting op een deel van onze sociale huurwoningen in het goedkope segment.

2.2 Onze woningen We hebben woningen in streekcentra, centrumdorpen en woondorpen. Sinds 2013 focussen we ons meer op woonlocaties waar voorzieningen voor huurders ook op de langere termijn bereikbaar zijn. Onze huren hangen samen met de kwaliteit van de locatie. In een dorp met weinig of geen voorzieningen is een huis goedkoper dan in een streekcentrum waar alle voorzieningen voorhanden zijn. Officiële opening nieuwbouw woongemeenschap NOVO, Scheemda In het voorjaar van 2014 is de nieuwbouw van de NOVO-woongemeenschap in Scheemda officieel geopend. De nieuwbouw bestaat uit twee gebouwen: in het hoofdgebouw zijn 17 appartementen, een huiskamer en ontmoetingsruimte. Het bijgebouw omvat 8 appartementen, ieder met een eigen voordeur. Nieuwbouwprojecten in onderzoek/ontwikkeling • Scholtenswijk, Oude Pekela • Meidoornlaan/Verlengde Sportlaan, Nieuwe Pekela • Deelplan 6, Veendam Met gehandicaptenzorginstelling De Zijlen en de gemeente Veendam zijn oriënterende gesprekken gevoerd. Ook met buurtbewoners werd gesproken over de plannen. Verbouw-/verbeterprojecten • Noorderplein, Winschoten • Brederohuys, Winschoten • Wilhelminaheem, Delfzijl • Peregrinusstraat, Ter Apel • H.J. Siemonsstraat, Finsterwolde • Veldoven, Delfzijl • Uilenhoek, Delfzijl • Ockeweer, Scheema • Havenstraat, Ter Apel • Diverse woningen in Sellingen, Ter Apelkanaal, Vlagtwedde. Sloop en voorgenomen sloopbesluiten Voor een totaaloverzicht zie de bijlage Feiten & Cijfers 2014.

26


2.3 Regionale samenwerking Ons werkgebied is uiterst heterogeen. Het omvat 6 gemeenten met een woningbezit verspreid over 90 dorpen, plaatsen en wijken in de regio. Er is een stedelijke opgave, maar ook een opgave op het platteland. Die opgave is uitermate verschillend en dat vereist dat wij verwachtingen goed moeten afstemmen. Gezien de nieuwe woningwet waardoor de reikwijdte van onze mogelijkheden verder worden begrensd, wordt goed afstemmen van verwachtingen alleen nog maar belangrijker. Dit is dan ook een van de speerpunten voor de komende jaren. Wij werken nauw samen met provincie, gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties en collega-corporaties. Een overzicht van de belangrijkste samenwerkingsovereenkomsten vindt u in het bestuursverslag. Met de provincie Groningen hadden we in 2014 veelvuldig contact. Onder meer over de korting op de verhuurdersheffing en de gezamenlijke aanpak om aandacht te vragen voor negatieve effecten van de herziene Woningwet voor de regio. Acantus was aanwezig bij diverse bijeenkomsten en werkbezoeken die onder leiding van de provincie werden georganiseerd. Zowel bij de gesprekstafels over de omgevingsvisie 2015-2019 als bij de ‘Toogmiddag Prestatiekader’ waren wij vertegenwoordigd. Samen met de provincie subsidieert Acantus het haalbaarheidsonderzoek naar de oprichting van een wooncoöperatie in Finsterwolde. Dit haalbaarheidsonderzoek wordt door inwoners van Finsterwolde uitgevoerd. Met collega-woningcorporaties Marenland, Groninger Huis en Lefier spraken we over het uitruilen van bezit naar aanleiding van een toekomstige gemeentelijke herindeling. Met de woningcorporaties in het DEAL-gebied (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum) hebben wij gesproken over een gezamenlijk tweedekansbeleid. Met de collega’s van Woonborg en Thús Wonen heeft Acantus afspraken gemaakt om informatie te delen.

27

Voel je thuis

2.4 Onze organisatie Acantus is als volgt georganiseerd.

Raad van Commissarissen

Algemeen directeur

Bestuurssecretariaat

Audit & Control

PR & Communicatie

Wonen

Strategisch Vastgoed

Financiën & Bedrijfsvoering

• Regioteams

• Beleid

• Financiële administratie

• Klant & Logistiek

• Vastgoedbeheer

• ICT / Facilitair

• Kwaliteit & Rapportage

• P&O

Personeelsbezetting Zie hiervoor de jaarrekening onder punt 38 lonen en salarissen: pagina 82. Interne organisatie Reorganisaties afgerond Eind 2014 rondden wij de reorganisatie ‘Naar 1 Acantus’ af met een evaluatie van het sociaal plan met de vakbonden. Gedurende het jaar actualiseerden wij enkele functiebeschrijvingen en ook werden functies herzien. Bij een aantal ontstane vacatures kozen we ervoor om deze niet of anders in te vullen. Het sociaal plan van het reorganisatietraject ‘Van specialist naar allround vaklieden’ eindigt op 1 december 2016. In het kader van deze reorganisatie werden de vaklieden benoemd in hun nieuwe functie en geplaatst binnen een regioteam. De vaklieden sloten hun opleidings- en inwerkperiode in 2014 af. Servicemedewerkers installatie volgden een extra opleiding zodat zij voldoen aan de NEN3140 norm. Naar aanleiding van de reorganisatie kozen vier schilders niet voor een omscholingstraject naar allround vakman. Voor hen werd een oplossing gevonden in de vorm van outsourcing. Desbetreffende schilders traden in dienst bij Schilders de Vries.

28


Uitstroom en vroegpensioen In 2014 nam de omvang van de organisatie af met 10 fte. In totaal ging 22,34 fte uit dienst waarvan 12,34 fte opnieuw werd ingevuld. Acht medewerkers maakten gebruik van de vroegpensioenregeling. Voor de jaren 2016 en verder gaan we uit van een daling van het personeelsbestand met 5 fte per jaar. Cao woondiensten In 2014 bleek dat de voorstellen van de cao-partijen over salarissen en de vroegpensioenregeling ver uit elkaar lagen. Eind 2014 brak Aedes namens de werkgevers de onderhandelingen af. Op het moment van het opstellen van dit jaarbericht was de uitkomst van de cao-onderhandelingen nog niet duidelijk. Ziekteverzuim In 2014 besteedden we op meerdere momenten aandacht aan het voorkomen van ziekteverzuim. Zowel leidinggevenden als medewerkers deden mee aan een trainingsprogramma. Het ziekteverzuimpercentage ligt met 5,3% onder het gemiddelde binnen de sector, maar eindigde hoger dan ons eigen doelcijfer van 4,3%. Cultuurwerkgroep Na de reorganisatie, waarbij Acantus werd ingericht met 4 regioteams en diverse functies opnieuw werden ingericht, hebben we aandacht besteed aan de organisatiecultuur. We startten een cultuurwerkgroep en organiseerden in dat kader een aantal activiteiten. Medewerkers werden onder meer in de gelegenheid gesteld om een dag mee te draaien met collega’s. Een groot aantal medewerkers maakte van deze gelegenheid gebruik. Trainingen en cursussen Acantus is aangesloten bij Loopbaaninitiatief, een samenwerkingsverband van 20 woningcorporaties in Noord-Nederland. Vacatures bij woningcorporaties worden gezamenlijk geplaatst op Noorderlink.nl, de vacaturewebsite van het Noordelijk samenwerkingsverband op het gebied van HR. Diverse medewerkers volgden (maatwerk)trainingen, onder meer georganiseerd door Loopbaaninitiatief. Overige uitgevoerde P&O-zaken • Evaluatie taak preventiemedewerker • Aanpassing collectieve ziektekostenverzekering in het kader van de werkkostenregeling • Verlenging samenwerkingsovereenkomst Arbo Unie na aanbestedingsprocedure. Arbo Unie verzorgt verzuimbegeleiding, werkplekonderzoeken en Risico Inventarisatie & Evaluatie. • Herziening en actualisatie van diverse P&O-regelingen en afspraken • Selectie van uitzendbureau Start als ‘first contracter’ voor administratief, secretarieel en financieel personeel. Ondernemingsraad In 2014 ging de Ondernemingsraad in een nieuwe samenstelling van start. Vanwege uitdiensttreding in 2014 van twee medewerkers ontstonden er gedurende het jaar twee vacatures in de OR. Beide vacatures konden zonder verkiezingen worden opgevuld. De Ondernemingsraad bestaat uit 9 leden en wordt bij de uitvoering van de taak ondersteund door een interne ambtelijk secretaris. Extern vertrouwenspersoon De extern vertrouwenspersoon heeft gesproken met een aantal medewerkers. Lopende zaken zijn naar tevredenheid opgelost.

29

Voel je thuis

3 Financiën 3.1 Een solide financiële positie In de strategie van Acantus speelt de financiële positie een grote rol. In de eerste plaats om de continuïteit van de organisatie te verzekeren, de financiële positie van Acantus mag geen aanleiding geven om het voortbestaan van de organisatie in gevaar te brengen. Daarnaast is de financiële positie bepalend voor de wijze waarop Acantus haar taken uit kan voeren. Een slechte financiële positie betekent dat taken minder of minder goed uitgevoerd kunnen worden, een betere financiële positie betekent dat taken meer of beter uitgevoerd kunnen worden. De financiële positie weerspiegelt daarmee de volwassenheid en professionaliteit van de organisatie. Nog steeds spelen er ontwikkelingen die de financiële positie van Acantus in grote mate kunnen beïnvloeden. Rond het onderwerp overheidsheffingen heeft bijvoorbeeld de invoering van de verhuurderheffing een grote impact gehad, Acantus betaalt uiteindelijk jaarlijks een bedrag van € 6,8 miljoen. Op grond van het strategischvoorraadbeleid wordt nu gewerkt aan de transformatieopgave voor de komende jaren. De investeringsopgave die hier bij hoort is op dit moment nog niet bekend en ook nog niet voorzien in het financiële meerjarenperspectief van Acantus. Naast kostenontwikkelingen is er ook toenemende aandacht voor het begrip betaalbaarheid van huur woningen. In de afgelopen jaren zijn de huren voor sociale huurwoningen sterk gestegen. Huurharmonisatie, huurverhoging voor de isolatie van woningen, de extra en inkomensafhankelijke huurverhoging voor de verhuurderheffing en passend toewijzen in relatie met huurtoeslag zijn allemaal ontwikkelingen die de betaalbaarheid van huren verkleinen. Dit alles leidt tot het beeld dat een verdere verhoging van de huren in de komen jaren niet meer mogelijk is en op onderdelen misschien wel moet leiden tot een verlaging. Uiteraardzal dit in dat geval een negatieve invloed hebben op de financiële positie. Ook het risicoprofiel van Acantus ondergaat wijzigingen. In 2014 is meer dan daarvoor duidelijk geworden dat aardbevingen als gevolg van gaswinning in Noord-Groningen ook de huurders en woningen van Acantus raken. Schade, woningversterking en waardedaling zijn begrippen die inmiddels tot de dagelijkse praktijk zijn gaan behoren. De financiële gevolgen voor Acantus zijn op dit moment nog niet direct zichtbaar, maar duidelijk is wel dat dit gaat komen. In algemene zin wordt er van uitgegaan dat dat alle schade in de breedste zin van het woord wordt vergoed, maar dat de aandacht en inspanning er niet minder om is. Voor het bepalen van de financiële positie zijn de waarde van het bezit, de omvang van en de verhouding tussen het eigen vermogen en de lening portefeuille, en de in- en uitgaande kasstromen van belang. Oordeel financiële positie De financiële positie van Acantus is goed, zoals blijkt uit de informatie uit de jaarrekening over 2014. Dit is niet alleen de eigen opvatting, maar wordt ook bevestigd door externe toezichthouders en stakeholders. Met name het oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is belangrijk. Maar ook uit berichten van de huisbankier en de huurdersorganisaties valt op te maken dat de financiële positie goed is. Door huurdersorganisaties wordt hier aan toegevoegd dat de financiële positie zelfs enigszins afgebouwd kan worden ten gunste van de hoogte van de huren. Acantus gaat hier voor zover in mee door af te zien van de mogelijkheden voor de jaarlijkse huurverhoging boven inflatieniveau. Toegang kapitaalmarkt De toegang tot de kapitaalmarkt en daarmee de mogelijkheid om geld te lenen hangt sterk samen met de financiële positie. Voor een woningcorporatie is het belangrijk om gebruik te kunnen maken van de borging door het WSW van leningen, omdat dit leidt tot lagere rentepercentages voor de leningen. In welke mate gebruikgemaakt kan worden van deze borging hangt af van het investeringsprogramma en de financiële

30

Jaarbericht 2014 Financiën

positie en wordt jaarlijks bepaald door het WSW met het zogenaamde borgingsplafond. In het algemeen kan worden gesteld dat Acantus over voldoende borgingsruimte beschikt en daarmee dus een goede toegang heeft tot de kapitaalmarkt tegen gunstige voorwaarden. Omdat een woningcorporatie sterk afhankelijk is van leningen leidt een beperking in het borgingsplafond direct tot gevolgen voor de investeringen en uitgaven. Het financiële beleid van Acantus heeft dan ook als doel beperkingen door het WSW op dit vlak te voorkomen. Uiteraard loopt de borgingsruimte van Acantus wel verder terug. In het financiële beleid van Acantus wordt een link gelegd tussen de omvang van het vreemd vermogen en de waarde van de activa. Aangezien de waarde van de activa al enige tijd daalt en ook in de komende jaren daalt streeft Acantus naar een vermindering van het vreemd vermogen om de solvabiliteit op een vergelijkbaar niveau te kunnen houden. Onderdelen financiële positie In de jaarrekening 2014 wordt de financiële positie nader toegelicht. Samengevat kan de financiële positie als volgt worden weergegeven. Waarde van het bezit Acantus waardeert het bezit in de jaarrekening tegen historische kosten. De waarde bedraagt aan het einde van 2014 ruim € 335 miljoen euro. De waarde van het bezit wordt door jaarlijkse afschrijving elk jaar lager en door investeringen mogelijk verhoogd. Voor Acantus geldt dat de waarde van het bezit langzaam maar zeker afneemt, door krimp van de omvang van het bezit en door effecten van waardedaling. Dit geldt zowel voor de waardering tegen historische kosten, de bedrijfswaarde als ook de waardering tegen marktwaarde. Eigen en vreemd vermogen Gewaardeerd tegen bedrijfswaarde ligt de verhouding tussen eigen en totaal vermogen (solvabiliteit) rond de 37%. Deze verhouding ligt ruim boven de minimumeis van het CFV van 25%. Mede door deze goede verhouding zijn de rentelasten en -risico’s voor Acantus relatief laag. Het financieel beleid is er dan ook op gericht om de solvabiliteit rond het huidige niveau te houden. Dit betekent dat met de hierboven geschetste waardedaling van het bezit de leningportefeuille in gelijke mate moet worden afgebouwd. Hiervoor is een (positieve) kasstroom nodig die Acantus in deze jaren ook daadwerkelijk realiseert. Kasstroom De kasstroom over 2014 bedraagt € 1 miljoen positief. Hierbij is van belang dat de kasstromen sterk gewijzigd zijn, zowel qua samenstelling als qua omvang. Met name de verhuurderheffing en de heffing saneringssteun zijn uitgaande kasstromen die Acantus zwaar op de maag liggen. Omdat de opbrengsten gedomineerd worden door huuropbrengsten zijn er nauwelijks mogelijkheden om de heffingen op te vangen met hogere opbrengsten. Ook nieuwe opbrengsten door bijvoorbeeld extra verkopen is geen reële mogelijkheid. Het inpassen van de heffingen binnen een sluitende begroting en met een vergelijkbare positieve kasstroom is gerealiseerd door aanpassing van bestaande uitgaven. Daarbij moet gedacht worden aan nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprogramma’s, maar ook de omvang van de bedrijfskosten is verlaagd. Risicomanagement In 2013 heeft Acantus een verbeterde inventarisatie gemaakt van de risico’s waarmee rekening gehouden moet worden. Daarbij is gewerkt volgens een methodiek die aansluit bij het nieuwe beoordelingskader zoals dat door het WSW zal worden gebruikt. In 2015 wordt de koppeling tussen het beleid en de risico’s van Acantus verder aangebracht, zodat ook het risicobewustzijn in bredere zin binnen de organisatie invulling kan worden gegeven.

31

Voel je thuis

De identificatie en documentatie van risico’s wordt aangevuld waar nodig. Ten behoeve van de jaarrekening 2014 is een aanvullende analyse gemaakt van mogelijke frauderisico’s binnen Acantus. Uit deze analyse komt naar voren dat Acantus duidelijke frauderisico’s kent, bijvoorbeeld in het verhuurproces, bij inkoop en aanbesteding en bij autorisaties in geautomatiseerde systemen. Met de getroffen beheersmaatregelen worden deze risico’s echter effectief beheerst. Als verbeterpunt zal in de komende tijd nog gewerkt worden aan de interne beveiliging van vertrouwelijke gegevens en aan het vergroten van het risicobesef van onze medewerkers op deze onderdelen. In de komende maanden zal ook het aardbevingsdossier aan een vergelijkbare risicoanalyse worden onderworpen. De risico-inventarisatie is gebaseerd op het koersdocument 2014 – 2018 dat Acantus eind 2013 heeft uitgebracht. Daarmee is een helder kader ontstaan voor de risico’s die voorzien worden. Aanvullend kan dezelfde systematiek gebruikt worden voor een analyse voor projecten of onvoorziene situaties. De risico-inventarisatie heeft geleid tot een top 13 van risico’s. De 5 belangrijkste zijn als volgt gedefinieerd: 1. Overheidsinterventie Door steeds verder toenemende overheidsinterventie, zoals de verhuurderheffing en vennootschapsbelasting in combinatie met de geringe verdiencapaciteit binnen het werkgebied van Acantus bestaat de kans dat geen geld overblijft voor het doen van diepte investeringen in de portefeuille. 2. Krimp De krimp in ons werkgebied en de verslechterde onderhoudsstaat van de woningen doordat we weinig investeren, zorgen ervoor dat we mogelijk te veel (slechte) woningen hebben, met als gevolg dat ons bezit minder waard wordt. 3. Woonlasten Als gevolg van hoge woonlasten (huurprijzen, belastingen en verbruikskosten) en de lage inkomens in ons werkgebied, bestaat de kans dat de woningen van Acantus te duur worden voor onze doelgroep, met als gevolg dat we ze niet verhuren en dat we geen goede/goedkope woning kunnen bieden aan onze doelgroep. 4. Koopprijzen Door steeds verder dalende koopprijzen bestaat de kans dat kopen voordeliger wordt dan huren, met als gevolg dat onze woningen onverhuurbaar blijken te zijn vanwege te hoge huurprijsstelling. 5. Werkgelegenheid De werkgelegenheid in het Noorden daalt. Hierdoor bestaat de kans dat huurders wegtrekken en mensen achter blijven met een smallere beurs. Het gevolg hiervan is dat er teveel woningen in voorraad zijn met een hoge kwaliteit die niet betaalbaar zijn voor de mensen die in het werkgebied wonen.

32


Resultaten 2014 De resultaten 2014 kunnen ten opzichte van 2013 en de begroting als volgt worden weergegeven:

Bedragen x € 1.000 Huren/vergoedingen

Jaarrekening 2013

80.459

(6)

16

2014 2014 78.757 N 1.702 16 V

-

2.019

2.012

2.405

V

393

915

1.066

550

N

516

Geactiveerde eigen productie Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten (a)

2014

75.966

Overheidsbijdragen Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille

Begroting Jaarrekening Verschil*

468

193

484

V

291

79.362

83.746

82.212

N

1.534

13.754

13.088 V 666

Afschrijvingen

14.231

Waardeveranderingen

29.218

8.911

15.538 N 6.627

Salarissen

12.068

12.047

11.707 V 340

Onderhoudslasten

14.680

17.834

17.260 V 574

Overige bedrijfslasten

18.097

23.319

21.833

V

1.486

Totaal kosten (b)

88.294

75.865

79.426

N

3.561

Exploitatieresultaat (a-b)

(8.932)

7.881

2.786

N

5.095

Saldo financiële baten en lasten

(10.811)

(11.034)

(10.364)

V

670

Belastingen en deelnemingen

(2.753)

(2.000)

(1.852)

V

148

Jaarresultaat na belastingen

(22.496)

(5.153)

(9.430)

N

4.277

* V = voordelig, N = nadelig Resultaten 2014 in vergelijking tot resultaten 2013 Het totale resultaat over 2014 is € 13,1 miljoen hoger dan het resultaat over 2013. Het hogere resultaat heeft diverse oorzaken, waarvan de belangrijkste betrekking hebben op de posten waardeveranderingen en overige bedrijfslasten, daarnaast waren er veranderingen bij de posten huren en vergoedingen, onderhoudslasten en afschrijvingen. Hierna geven we een korte toelichting op deze afwijkingen. • De post waardeveranderingen is ten opzichte van 2013 fors gedaald doordat in 2013 in de herwaardering van de bedrijfswaarde de verhuurderheffing is ingerekend voor altijd. Dit had tot gevolg dat er in 2013 fors afgeboekt moest worden op de bedrijfswaarde. In 2014 heeft er ook een afwaardering plaatsgevonden op de herwaardering bedrijfswaarde voor een bedrag van € 6,7 miljoen. Belangrijkste oorzaak hiervan is het niet inrekenen van huurverhoging boven inflatie voor de komende jaren. Dit was wel ingerekend in de bedrijfswaarde per 31 december 2013. • De overige bedrijfslasten zijn ten opzichte 2013 rond € 4,1 miljoen hoger, dit wordt met name veroorzaakt door de verhuurderheffing die in 2014 een fors hogere percentage heeft ten opzichte van 2013. In 2013 bedraagt de verhuurderheffing € 0,2 miljoen, in 2014 € 4,5 miljoen. • Huren en vergoedingen zijn ten opzichte van 2013 met name gestegen door een gemiddelde hogere huurprijs als gevolg van de algemene huurverhoging, de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging almede het toepassen van de streefhuren en verhogingen in verband met woningverbetering.

33

Voel je thuis

Hieronder geven we per gemeente gespecificeerd een overzicht van een aantal onderdelen van de post waardeveranderingen :

Herstructurering Onrendabele

Woning-

investering

verbeterend

huurwoningen Bedragen x € 1.000 Bellingwedde

2013

2014

79

27

2013

onderhoud

2014

2013

2014

85

170

Borger-Odoorn Delfzijl

(17)

116

(7)

18

1.764

1.992

Hoogezand Oldambt Pekela

275

86

1.593

35

67

18

(34)

10

1.833 2.728 109

509

Slochteren 6 Veendam

19

16

1.870

1.230

Vlagtwedde

13

2.463

691

Totaal

436

247

1.568

45

8.142 7.326

Resultaten 2014 in vergelijking met de begroting 2014 Onderstaand volgt een nadere analyse van de belangrijkste verschillen in de resultaten ten opzichte van de begroting 2014. Huren/vergoedingen De netto huuropbrengst en vergoedingen (voor leegstand) is € 1,0 miljoen lager dan de begroting. De derving door leegstand en oninbaarheid is € 0,5 miljoen hoger dan begroot. Het aantal leegstaande vho’s eind december 2014 (375) is ten opzichte van 1 januari 2014 (401) gedaald. In de begroting is rekening gehouden met 250 vho’s. De voorziening voor oninbaarheid op vorderingen op voornamelijk vertrokken huurders bedraagt eind december € 0,8 miljoen. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille In 2014 zijn 36 woningen , 16 bedrijfsruimten, 1 maatschappelijk vastgoed en 1 standplaats verkocht. Begroot was de verkoop van 25 woningen en 16 bedrijfsruimten. De gemiddelde verkoopprijs en verkoopmarge van de 36 woningen zijn:

Begroot

Sociaal Commercieel

2014 2014 Aantal

25 31 5

Gemiddelde verkoopprijs

€ 92.600

€ 84.900

€ 184.700

Gemiddelde verkoopmarge

€ 69.400

€ 61.300

€ 67.700

In 2014 is er geen opbrengst van inbreng van kavels onder huurprojecten aangezien er geen huurprojecten zijn opgestart in 2014. Er was totaal € 93.000 begroot voor deze post. Verkoop nieuwbouwkavels Er zijn in 2014 4 kavels verkocht, 1 kavel aan de Scheldestraat te Winschoten, 1 kavel aan de Randstede te Scheemda en 2 kavels aan de Smederij te Vlagtwedde. Aan de Smederij te Vlagtwedde waren dit de laatste twee te koop staande kavels en daarmee is dit project afgesloten met een positief resultaat van € 60.000.

34


Geactiveerde eigen productie In 2014 is € 0,5 miljoen minder toegerekend aan algemene kosten dan begroot. Dit heeft twee oorzaken, de eerste is het achterblijven van de nieuwbouwproductie ten opzichte van de begroting. De andere oorzaak is een lagere doorberekening van de manuren aan woningverbeterend onderhoud doordat de onderhoudsmedewerkers zijn overgeplaatst naar het dagelijks onderhoud. Overige bedrijfsopbrengsten De positieve afwijking ten opzichte van de begroting met € 0,3 miljoen is voornamelijk het gevolg van hogere in rekening gebracht (mutatie) kosten aan huurders. Afschrijvingen De afschrijvingen vallen € 0,7 miljoen lager uit dan begroot. Doordat er ultimo 2013 € 19 miljoen is afgeboekt door de herwaardering van ons bezit is ook de samenhangende afschrijving gedaald. Ten tijde van het opstellen van de begroting van 2014 kon hier nog geen rekening mee gehouden worden. Waardeveranderingen Onder de post waardeveranderingen materiële vaste activa zijn opgenomen: de kosten van de herstructurering (sloop) en de onrendabele delen op investeringen in nieuwe huurwoningen, de kosten van het woningverbeterend onderhoud, de herrekening bedrijfswaarde van ons sociaal bezit en de herrekening marktwaarde van ons commercieel bezit. Bedragen € 1.000

Begroting

2014 Verschil*

2014 Kosten herstructurering

672

247

V

425

Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen

1.314

45

V

1.269

Woningverbeterend onderhoud

6.925

7.326

N

401

Afname onrendabel deel i.v.m. herrekening bedrijfswaarde

-

6.681

N

6.681

Afname onrendabel deel i.v.m. herrekening marktwaarde

-

1.239

N

1.239

Totaal

8.911

15.538 N 6.627

* V = voordelig, N = nadelig Kosten herstructurering De kosten van herstructurering (sloop) zijn € 0,4 miljoen lager uitgevallen dan begroot. Er zijn 37 woningen minder gesloopt dan begroot (44 woningen). Onrendabel deel nieuwbouw huurwoningen In de begroting is voor 2014 rekening gehouden met de start van de bouw van 27 nieuwbouwwoningen. In 2014 is er geen nieuwbouw project opgestart. Van de in 2014 opgeleverde en in exploitatie genomen 2 nieuwbouwprojecten in Winschoten zijn de bedrijfswaarden herrekenend en dit heeft gesaldeerd een kleine last opgeleverd. Woningverbeterend onderhoud In de begroting is gesaldeerd (onder aftrek van het rendabel deel) een bedrag van € 6,9 miljoen opgenomen. Bij de uitvoering van de verbeteringen is een bedrag van € 7,3 miljoen gerealiseerd. Het nadelig verschil is te verklaren uit 2 factoren, minder uitgaven van € 0,9 miljoen en minder geactiveerd voor € 1,3 miljoen.

35

Voel je thuis

Toename onrendabel deel i.v.m. herrekening bedrijfswaarde Deze post is niet begroot. De realisatie ultimo 2014 betreft onder andere de aanpassing in verband met gewijzigde waarderingsnormen. De belangrijkste wijziging is het niet inrekenen van huurverhoging boven inflatie voor de komende jaren. Dit was wel ingerekend in de bedrijfswaarde per 31 december 2013. Salariskosten De salariskosten over 2014 liggen € 0,3 miljoen onder begroting. Ten opzichte van de begroting waren er in 2014 3,8 fte minder werkzaam voor Acantus. Het aantal fte bedragen gemiddeld 195,0 (begroot 198,8). Onderhoudskosten Bedragen € 1.000

Begroting

2014 Verschil*

2014 Storingsonderhoud

4.111

4.819 N 708

Mutatieonderhoud

2.712

2.938 N 226

Planmatig onderhoud

15.869

13.904

V

1.965

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

22.692

21.661

V

1.031

N

457

Af: kosten eigen onderhoudsdienst

(4.858)

(4.401)

Totaal

17.834

17.260 V 574

* V = voordelig, N = nadelig Zoals uit bovenstaande tabel blijkt zijn de totale onderhoudsuitgaven over 2014 € 0,6 miljoen lager uitgevallen dan begroot. Het storingsonderhoud komt per saldo € 0,7 miljoen hoger uit ten opzichte van de begroting. Het aantal reparatieverzoeken is lager dan begroot. De gemiddelde kosten per reparatie zijn hoger dan begroot. Dit komt o.a. door een toename van het aantal grote klachten en door het inwerktraject van de servicemede werkers. Gedurende lange tijd zijn een aantal servicemedewerkers samen opgetrokken, waar normaal gesproken één medewerker de klus doet. We zien een grote stijging van het type duurdere storingen, die meer manuren en inzet van materiaal vragen. Ook zijn veel kosten gemaakt voor herstel groen- en achterpaden. Dit als gevolg van meer aandacht voor de woonomgeving en uitrol van ons tuinbeleid. Dit was bij de begroting niet voorzien. Het mutatieonderhoud komt € 0,2 miljoen hoger uit dan begroot. Het aantal mutaties is iets onder begroting echter de gemiddelde kosten per mutatie zijn hoger dan begroot. De uitgaven voor planmatig en preventief onderhoud komen in 2014 € 2 miljoen lager uit dan begroot. Van dit bedrag wordt ca. € 1,1 miljoen alsnog uitgevoerd in 2015. De doorberekende uren van het eigen onderhoudspersoneel aan met name planmatig onderhoud liggen € 0,5 miljoen onder de begroting. Dit is veroorzaakt door minder fte (9,7) en een hoog ziekteverzuim. Overige bedrijfslasten Per saldo vallen de overige bedrijfslasten € 1,5 miljoen lager uit. De grootste voordelen zijn gehaald op onder andere onroerendzaakbelasting (voordeel € 0,3 miljoen), leefbaarheidskosten (voordeel € 0,2 miljoen), verhuurderheffing (voordeel € 0,2 miljoen) en overige personeelskosten (voordeel € 0,4 miljoen door met name opleiding en outplacement). Rentelasten (gesaldeerd) De rentelasten hebben betrekking op de betaalde rente op vreemd vermogen en de ontvangen/betaalde rente op beleggingen, liquide middelen en vorderingen. De werkelijke uitgaven vallen rond € 0,7 miljoen lager uit dan begroot. Een aantal leningen zijn vervroegd afgelost en er zijn minder nieuwe leningen aange-

36


trokken dan begroot. Hierdoor zijn de rentelasten lager dan begroot. Tevens is van de kredietfaciliteit van de huisbankier nauwelijks gebruik gemaakt. Belastingen en deelnemingen De post belastingen is opgebouwd uit twee componenten: • De jaarvrijval van de in 2008 gevormde latente belastingvordering van € 0,1 miljoen inzake leningen en derivaten. • De last inzake vennootschapsbelasting over 2014 bedraagt € 1,7 miljoen. Begroot was € 2,0 miljoen. De bedragen zullen pas bij de aangiftes over 2014 en latere jaren definitief worden. De verwachting is dat ook na 2014 fiscale winsten behaald zullen worden en dat daarom de gevormde latente belastingvordering tot en met 2014 ad € 0,5 miljoen gecompenseerd kan worden.

Balans 2014 De balans kan in verkorte vorm als volgt worden weergegeven:

Begroting

Bedragen x € 1 miljoen

2013

Begroting 2014

2014 Bedragen x € 1 miljoen

2013

2014

2014

Materiële vaste activa

357,4

371,0

334,5 Eigen vermogen

77,8

93,5

68,4

Financiële vaste activa

1,4

1,3

0,7 Voorzieningen

Vlottende activa

7,4

5,6

5,6 Langlopende schuld

9,1

9,0

9,2 Kortlopende schulden

Liquide middelen Totaal

375,3 386,9 350,0 Totaal

0,5

0,5

0,4

256,5

270,3

246,5

40,5

22,6

34,7

375,3 386,9 350,0

Per 31 december 2014 bedraagt de solvabiliteit op basis historische kosten 19,5% (begroting 2014: 24,2%, 2013: 20,7%). Per woning bedraagt het eigen vermogen rond € 5.100 (begroting: € 7.000 2013: € 5.800). Invullen financieringsbehoefte 2014 Om invulling te geven aan de financieringsbehoefte is in 2014 € 21 miljoen aan langlopende leningen aangetrokken. De duration is per eind 2014 9,7. De rentelast lag eind 2014 op 3,9%, dit percentage was lager dan begroot. Renterisico’s In tegenstelling tot voorgaande jaren is de financieringsbehoefte in 2014 en de opvolgende jaren beperkter, omdat we onze investeringen fors hebben ingeperkt. Wel zullen we de komende jaren reguliere herfinancieringen krijgen. Uiteraard staat de rente hiervan nog niet vast. Hiermee lopen we dan ook een normaal renterisico. Acantus heeft in het verleden (2006) een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, teneinde leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. Een Payers Swap is een rentecontract met een waardeontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. De waarde van de swaps ultimo 2014 is circa € 9,0 miljoen negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 5,8 jaar. Door de grote rente-schommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. Indien nodig hebben we voldoende liquiditeiten om een mogelijke afstorting te financieren. Zeer regelmatig wordt door de control-

37

Voel je thuis

ler de marktwaarde van de swaps via een tool van onze externe adviseur vastgesteld en gerelateerd aan de bestaande buffers. Daarnaast worden in de rapportages van de treasury commissie en de interne financiële rapportages de waarden gemonitord en officieel gerapporteerd. In onze jaarrekening onder het hoofd “niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen” onderdeel financiële instrumenten wordt uitgebreid aandacht besteed aan de voorwaarden en uitgangspunten van Acantus over deze instrumenten. Toegevoegd kan nog worden dat actuele ontwikkelingen worden bijgehouden en/of door middel van het volgen van seminars etc. wordt kennis op peil gehouden. Dit is zowel voor interne functionarissen als toezichthouders van toepassing. Via de inhuur van externe deskundigheid worden de ontbrekende kenniselementen aangevuld. In ons treasury statuut zijn de uitgangspunten genoemd voor administratieve organisatie en interne controle. Hierin zijn de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de diverse functionarissen beschreven. Zoals die van Raad van Commissarissen, Algemeen directeur, Controller, Medewerkers FEZ, Manager financiën en bedrijfsvoering, alsmede de externe treasurer. Door de externe accountant wordt hier jaarlijks op getoetst. Financiële vaste activa De onder financiële vaste activa vermelde bedragen hebben betrekking op belastinglatenties (€ 0,7 miljoen).

Financiën 2015 en later Mede op basis van de momenteel beschikbare gegevens uit de diverse met de gemeenten afgesloten convenanten kan voor de komende vijf jaren het volgende beeld worden geschetst: Bedragen x € 1 miljoen

Aantal Kosten (prijswoningen

peil 2014)

Sloop, enzovoort

429

7

Onrendabel deel nieuwbouw

155

5

Additionele verbetering en onderhoud

30

Totale lasten

42

Verkoop huurwoningen

10

172

Grondopbrengsten 1 Totale baten

11

Totaal tekort

31

Het totale tekort ad € 31 miljoen uit deze activiteiten wordt vrijwel geheel gecompenseerd door de positieve resultaten uit de kernactiviteit: het verhuren en beheren van huurwoningen en overig onroerend goed. Ofwel, de komende vijf jaren zal het vermogen in euro’s op het huidige peil blijven. Voorlopige doorrekeningen laten eind 2019 een solvabiliteitspercentage op basis van bedrijfswaarde van ongeveer 50% zien, terwijl dit eind 2014 ongeveer rond 37% ligt. De stijging van de bedrijfswaarde is een gevolg van huurstijgingen en gematigde kostenontwikkeling. Door de veranderde economische omstandigheden en de heffingen, hebben wij onze ambities bij moeten stellen.

38


3.2 Verbindingen met andere rechtspersonen en activiteiten op het gebied van verbindingen met andere rechtspersonen Collegiale financiering In de afgelopen jaren zijn aan toegelaten instellingen in de noordelijke provincies collegiale financieringen verstrekt om zo de volkshuisvestelijke taken in de regio te ondersteunen. Per 31 december 2014 betreft dit de hypothecaire lening verstrekt aan de Christelijke Stichting voor Woningbouw BCM. In maart 2015 is dit volledig afgelost. Acantus Woongoed BV In 2009 hebben we een onderzoek gedaan naar de nut en noodzaak van de diverse BV’s. De conclusie was dat we de activiteiten die in de BV’s plaatsvinden in principe stoppen, maar dat we ze nog niet gaan liquideren. Dit omdat we in de toekomst, gezien wijzigende regelgeving, de BV’s wellicht weer in gebruik zullen moeten nemen. Hieronder is een tabel opgenomen met daarin de diverse financiële verhoudingen.

Stichting Acantus Groep

Acantus Woongoed BV

Acantus Bouwen Delfzijl BV

Entiteit

Acantus Projecten BV

Belang in %

Acantus Onroerend Goed BV

Eigen

Omzet Waardering

vermogen Resultaat

groep

Dividend Acantus Woongoed BV

100%

43.595

(232)

43.595


100%

17.708

(58)

17.708


100%

17.327

(58)

17.327


100%

15.419

(58)

15.419

Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat wij geen buitenlandse activiteiten hebben.

39

Voel je thuis

3.3 Statutaire bepalingen Bestuur / Raad van Commissarissen In de statuten van Stichting Acantus Groep wordt onder artikel 7 bepaald dat de leden van het Bestuur geen lid mogen zijn van het college van burgemeester en wethouders van een gemeente of van het college van gedeputeerde staten van een provincie waar Acantus Groep feitelijk werkzaam is. Ook mogen leden van het Bestuur geen deel uitmaken van organen van organisaties die ten doel hebben belangen van gemeenten of provincies te behartigen. Dezelfde bepalingen zijn in artikel 17 voor de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen; in ditzelfde artikel staat ook vermeld dat de leden van de Raad van Commissarissen geen arbeidsovereenkomst met de stichting mogen hebben. Acantus Groep voldoet vanzelfsprekend aan deze voorschriften. In artikel 16 is bepaald dat de huurders twee leden voor de Raad van Commissarissen bindend mogen voordragen.

3.4 Verklaring besteding middelen in het belang van de volkshuisvesting Het bestuur van Stichting Acantus Groep verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Veendam, 19 juni 2015

J. Krul (algemeen directeur)

40

Jaarbericht 2014 Verslag Raad van Commissarissen

4 Verslag Raad van Commissarissen Proloog 2014 was een enerverend jaar. Een jaar waarin maatschappelijke veranderingen zichtbaar werden en we merkten dat de gevolgen daarvan niet geruisloos en ook niet zonder pijn voorbijgaan. Zo wordt de impact van krimp op het platteland van Noordoost- en Oost-Groningen steeds tastbaarder, veroorzaken aardbevingen als gevolg van de gaswinning groeiende onzekerheid en schade en zijn overheidsbezuinigingen zichtbaar en voelbaar. 2014 stond ook in het teken van openbare verhoren van de parlementaire enquêtecommissie en de herziening van de woningwet waarover het politieke debat scherp werd gevoerd. Acantus staat middenin al die ontwikkelingen. De organisatie anticipeert erop, maakt keuzes en afwegingen en bereidde zich voor op veranderingen. Ook intern was er sprake van een wijziging. De algemeen directeur, de heer Kremer, kondigde zijn afscheid aan na een aanwezigheid van 30 jaar in de o rganisatie. Voor Acantus zelf was 2014 dan ook een jaar waarin een hoofdstuk werd afgesloten. Al deze ontwikkelingen maakten de RvC nog meer dan voorheen bewust van haar verantwoordelijkheid. Strikte naleving van de governance uitgangspunten, geen uitzondering op het gebied van vergoedingen en salariëring en een open verstandhouding met haar stakeholders. Bespreekpunten en activiteiten in 2014 De RvC kwam in 2014 achtmaal bijeen voor een regulier RvC-overleg. De RvC voerde tweemaal overleg met de accountant en eenmaal een overleg zonder de bestuurder. Er was een extra vergadering over de verkoop van de Vennenflat aan de gemeente Delfzijl en een apart overleg in het teken van de zelfevaluatie. Net als in voorgaande jaren waren er twee overleggen met de Ondernemingsraad. Verder bracht de RvC een werkbezoek aan Delfzijl Noord op uitnodiging van de huurderskoepel BPD. Er was in 2014, na onderlinge afstemming, geen gezamenlijke vergadering met SPBA en BPD. Afhankelijk van de onderwerpen waren naast de algemeen directeur ook leden van het managementteam en/ of de controller aanwezig bij de behandeling ervan. Gezamenlijke gespreksonderwerpen waren onder meer: • jaarverslag en jaarrekening 2013 • managementletter 2014 • voorraadportefeuille en strategisch voorraadbeleid De RvC kreeg tijdens diverse bijeenkomsten inzicht in het proces rond de ontwikkeling van het strategisch voorraadbeleid. • contouren begroting 2015 • begroting 2015, meerjarenbegroting en bedrijfsplan 2015, treasuryjaarplan 2015 • benchmarks Aedes en Centraal Fonds Volkshuisvesting • risicomanagement • gevolgen scheiden wonen en zorg Acantus gebruikte 2014 om visie te ontwikkelen op de gevolgen van de nieuwe zorgwet. Tijdens besprekingen is gesproken over de probleemanalyse, vastgoed, doelgroep, leegstand, contracten, etc. Ook is gesproken over mogelijke discrepantie tussen vastgoedaanbod, zorgvraag en zorgaanbod. Gezien de impact van de zorgwet voor de doelgroep van Acantus, zal de komende jaren dit onderwerp hoog op de agenda blijven. • herziening woningwet De RvC werd doorlopend geïnformeerd over de ontwikkelingen rond de herziening van de woningwet en mogelijke consequenties daarvan. De RvC volgde ook zelf de ontwikkelingen en woonde workshops en bijeenkomsten over dit onderwerp bij.

41

Voel je thuis

• verkoop Vennenflat Delfzijl • ontwikkelingen in Finsterwolde RvC-leden woonden bijeenkomsten bij die Acantus organiseerde voor belanghouders. De huurderscommissarissen waren aanwezig bij vergaderingen en bijeenkomsten van huurderskoepels en huurderscommissies. De voorzitter van de RvC sprak met de extern vertrouwenspersoon over ontwikkelingen in de organisatie. Besluiten De RvC nam de volgende formele besluiten: • Goedkeuring verkoop Vennenflat Delfzijl aan de gemeente Delfzijl • Goedkeuring Treasurystatuut 2014 • Goedkeuring begroting, bedrijfsplan en treasuryjaarplan 2015 • Goedkeuring jaarbericht 2013 Bestuurswisseling In het voorjaar maakte algemeen directeur, de heer H. Kremer, zijn besluit bekend om zijn contract per 1 december 2014 vervroegd te beëindigen en gebruik te maken van de vroegpensioenregeling. De RvC was al geruimere tijd op de hoogte van zijn voornemen en het besluit kwam dan ook niet als een verrassing. Voor de werving van een nieuwe directeur-bestuurder werd een extern bureau ingeschakeld. De RvC betrok medewerkers van Acantus bij de procedure. Managementteam, stafmedewerkers en Ondernemingsraad spraken met het wervingsbureau en de Ondernemingsraad werd advies gevraagd over het profiel. Ook huurderskoepels waren betrokken in de procedure. De werving en selectieprocedure werd begeleid door de remuneratiecommissie, bestaande uit de heer Bentum en mevrouw Hadders. Bij de keuze voor de definitieve kandidaat was de voltallige RvC aanwezig. De RvC was unaniem in de keuze voor de heer J. Krul als beoogd nieuwe directeur-bestuurder. Het voorgenomen besluit werd voorgelegd aan twee adviescommissies bestaande uit het Managementteam en een afvaardiging van de Ondernemingsraad. Na positief advies en kennismaking met de huurderskoepels en het middenmanagement werd de heer Krul per 1 januari 2015 benoemd. Conform de Governance Code Woningcorporaties heeft de heer Krul een contract voor bepaalde tijd (1januari 2015 - 1 januari 2019). Voor de periode december 2014 tot 1 januari 2015 werd de heer H. Herder, controller van Acantus, benoemd als statutair directeur. Deze benoeming had geen arbeidsrechtelijke consequenties. De heer Kremer nam eind november als directeur-bestuurder afscheid van het personeel tijdens een speciale bijeenkomst. Voor belanghouders en relaties werd op 4 december een tweede afscheidsbijeenkomst georganiseerd. De RvC is de heer Kremer erkentelijk voor zijn jarenlange inzet. In 2014 maakten diverse medewerkers gebruik van de vroegpensioenregeling; de RvC is hierover geïnformeerd. Benchmark De RvC werd door de controller geïnformeerd over de uitkomsten van de benchmark 2013 ‘Corporatie in Perspectief’ (CiP) uitgevoerd door Centraal Fonds Volkshuisvesting en de nieuwe benchmark van Corporatie Benchmark Centrum. Laatstgenoemde benchmark is de opvolger van CiP en werd in de loop van 2014 gepresenteerd.

42


De uitkomsten van de CiP-benchmark zijn door de controller gepresenteerd. Naar aanleiding daarvan heeft de RvC de wens uitgesproken dat Acantus de eigen ambities duidelijker uitspreekt en beleidskeuzes in heroverweging neemt. Die beleidskeuze betreffen bijvoorbeeld de eigen onderhoudsdienst. Over de Aedes-benchmark is de RvC in de vergadering van december geïnformeerd. De RvC constateerde dat het meetmiddel goed is maar dat de methodiek onvolkomenheden bevatte en de uitkomst geen reëel beeld geeft. Visitatie In 2014 gaf de RvC namens Acantus opdracht om een visitatie te laten uitvoeren. Na een offertetraject werd de opdracht verstrekt aan Ecorys. Mevrouw Hadders en de heer Bruning waren namens de RvC vertegenwoordigd bij overleggen met de projectgroep. Het onderzoeksbureau voerde een deskresearch uit en interviewde belanghouders, huurdersvertegenwoordigers, medewerkers en ook met een afvaardiging van de RvC werd gesproken. Acantus scoorde een voldoende. ‘De prestatie evenaart in belangrijke mate de opgaven.’ Voor de Raad van Commissarissen (RvC) was een van de belangrijkste conclusies uit het visitatierapport dat belanghouders ‘gematigd tevreden’ zijn over Acantus maar grote waardering uitten voor de inzet voor leefbare buurten en wijken. Verbeterpunten zijn dat Acantus duidelijker kan communiceren waar de organisatie voor staat, meer zou kunnen afstemmen en duidelijker kan maken waarom zij als woningcorporatie in een topkrimpregio bepaalde keuzes maakt. De RvC en ook de organisatie herkent deze punten. Begin 2015 is de RvC op de hoogte gebracht met welke verbeterpunten de organisatie aan de slag gaat.

Begroting en bedrijfsplan Met de algemeen directeur en de manager Financiën & Bedrijfsvoering is de begroting tweemaal besproken. De eerste versie betrof contouren en een vergezicht, in de tweede versie was feedback, ook van huurderskoepels, verwerkt. De RvC vindt het positief dat de organisatie kiest voor een begrotingssystematiek waarin sprake is van een bottom-up proces. Over de begroting en keuzes daarbinnen is uitgebreid gediscussieerd. De RvC heeft specifiek ingezoomd op woonlasten, huurontwikkeling en lastendrukvermindering voor de doelgroep en een zo efficiënt mogelijke bedrijfsvoering. De begroting en het bedrijfsplan werden in de vergadering van december goedgekeurd. Risicomanagement, risicobeheersing en controlesystemen Ook in 2014 zette de RvC risicomanagement hoog op de agenda. Gezien de turbulente en uitdagende omgeving waarin Acantus opereert, blijft de RvC alertheid op risico’s hoge prioriteit geven. De RvC ontvangt alle formele informatie van de externe toezichthouder, CFV, WSW en het Ministerie. Daarnaast ontvangt de RvC analyses verzorgd door de afdeling Audit & Control die vervolgens worden besproken met directie, management en de controller. De RvC heeft kennisgenomen van interne maandrapportages over de operationele bedrijfsvoering. Ook ontving de RvC rapportages van de algemeen directeur. Accountantsrapportage ‘managementletter 2014’ De accountant presenteerde in de RvC-vergadering van december de managementletter 2014. Naast de controle stelde Deloitte een Business Maturity Model (BMM) op, dat inhoudelijk met de Auditcommissie werd doorgenomen.

43

Voel je thuis

2014 was het eerste controlejaar van accountantsbureau Deloitte. De RvC is uitgebreid geïnformeerd over de bevindingen. Alle rapportages zijn in aanwezigheid van de accountant doorgenomen. Zelfevaluatie De RvC deed een zelfevaluatie met behulp van de online methodiek van BoardResearch van de Rijksuniversiteit Groningen. Op basis van online vragenlijsten, ingevuld door de RvC-leden en de algemeen directeur, werden twee rapportages opgeleverd: een groepsevaluatie en een evaluatie per RvC-lid. Op basis van benchmarkinformatie ontving de RvC een aanvullende analyse. Uit de zelfevaluatie kwam naar voren dat de RvC meer kan en wil vooruitkijken door meer aandacht te besteden aan strategie. De RvC heeft de wens om de organisatie niet alleen te kunnen volgen, maar wil op basis van strategische informatie en voortgangsrapportages ook kunnen vooruitkijken. Besloten is daarom om vanaf 2015 een RvC-jaaragenda te maken op basis van zelfgekozen thema’s. Naast de zelfevaluatie heeft de RvC-voorzitter met alle RvC-leden voortgangsgesprekken. Trainingen / kennisbevordering RvC-leden woonden diverse bijeenkomsten bij, onder meer over de herziening van de woningwet georganiseerd door VTW en accountantsbureau EY. Ook woonden commissarissen intervisiebijeenkomsten met collega-corporaties die onder leiding van VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) werden georganiseerd.

Financiën Ook in 2014 gaf de RvC aandacht en prioriteit aan de financiële positie en ontwikkeling van Acantus. Acantus heeft als woningcorporatie in een topkrimpregio te maken met vele uitdagingen en zal, ondanks de korting op de Verhuurdersheffing, geconfronteerd worden met extra hoge lasten. Naast de bezuinigingsmaatregelen die de organisatie in gang heeft gezet, zullen meer maatregelen nodig zijn voor kostenbeheersing. In dit verband vraagt de RvC telkens specifiek aandacht voor de financiële situatie van huurders. De RvC staat dan ook volledig achter het besluit van Acantus om bij de jaarlijkse huurverhoging de huurders met lagere inkomens te ontzien en vooral te besparen op het eigen werkapparaat. Auditcommissie De Auditcommissie bestaat uit de RvC-leden de heer J. Bruning (voorzitter), mevrouw T. De Rek en de heer J. Dijkstra. De Auditcommissie kwam vijfmaal bijeen. Bij de vergadering waarin de begroting 2015 werd behandeld, was de voltallige RvC aanwezig. De Auditcommissie sprak daarnaast eenmaal met de accountant. De voorzitter van de Auditcommissie sprak separaat met de concern controller. Het verslag daarvan is gedeeld met de bestuurder en de RvC. Gesproken is over een revisie van reglementen en statuten naar aanleiding van de nieuwe woningwet. Verder is afgesproken is dat de rapportages van het team Audit & Control ter informatie en notulen van de treasurycommissie geagendeerd worden in de Auditcommissie. De Auditcommissie behandelde de financiële trimesterrapportage, jaarrekening 2013, het treasurystatuut en het Business Maturity Model-rapport van de accountant. De managementletter van Deloitte, de begroting, bedrijfsplan en het treasuryjaarplan 2015 werden met de voltallige RvC behandeld. Bij alle overleggen waren de directie, controller en/of de manager Financiën & Bedrijfsvoering aanwezig.

44


Treasurystatuut In 2014 is het treasurystatuut geactualiseerd en in de Auditcommissie besproken. Gezien incidenten in de financiële wereld is op verzoek van de Auditcommissie de onafhankelijkheid van het adviesbureau onderzocht. Op verzoek van de Auditcommissie wordt jaarlijkse een update van het statuut geagendeerd. De RvC keurde het treasurystatuut in de vergadering van november goed. Vertegenwoordiging namens huurders De heer Bentum en de heer Dijkstra hadden op voordracht van de huurders zitting in de RvC. Vanuit hun rol woonden ze vergaderingen en bijeenkomsten van huurdersorganisaties bij.

Governance, werkgeversrol Wet Normering Topinkomens Eind 2014 werd de Wet Normering Topinkomens (WNT2) aangenomen door de Eerste Kamer. Voor de corporatiesector gaat het bezoldigingsmaximum per 1 januari 2016 in. Bij het bepalen van het honorarium van de nieuwe algemeen directeur per 1 januari 2015 is rekening gehouden met de meest actuele gegevens. Het honorarium valt binnen de nieuwste normbedragen. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie kwam tweemaal bijeen. Ondanks het feit dat de algemeen directeur de heer Kremer voortijdig zijn benoemingsperiode beëindigde, is met hem de gebruikelijke beoordelingsprocedure doorlopen. De commissie bereidde besluiten van de RvC voor op het gebied van de benoemings-, selectieen beloningsprocedure van de algemeen directeur. Daarnaast bereidde de Remuneratiecommissie ook de zelfevaluatie voor. De heer Bentum en mevrouw Hadders waren in 2014 lid van deze commissie. Directie in 2014: Naam

De heer H. (Harry) Kremer

Geboren

27-07-1954

Nevenfuncties

Lid Raad van Toezicht Stichting Waardebehoud Onroerend Goed

Oost-Groningen Benoeming

2009

Benoemingstermijn

Contract tot 1 januari 2017; op eigen verzoek voortijdig beëindigd op

1 december 2014

Statutair directeur Naam

De heer H. (Herman) Herder

Geboren

28-09-1956

Nevenfuncties

geen

Benoeming

1 december 2014

Benoemingstermijn

31 december 2014

Samenstelling RvC In de statuten is vastgelegd dat de RvC bestaat uit minimaal vijf en maximaal zeven leden. De RvC van Acantus bestaat uit vijf leden en is samengesteld op basis van profielschetsen. Er wordt doorlopend geëvalueerd of expertise op het gebied van volkshuisvesting, financiën, juridische en bedrijfskundige zaken voldoende geborgd is.

45

Voel je thuis

Benoemingen en herbenoemingen De heer Dijkstra begon vanaf 1 januari 2014 zijn eerste termijn als huurderscommissaris. Op 31 december 2014 eindigde de eerste termijn van de heer Bentum. Conform nieuwe regelgeving is huurders advies gevraagd over een herbenoeming. Beide huurderskoepels SPBA en BPD adviseerden positief. Tijdens de RvC-vergadering van december is de herbenoeming van de heer Bentum samen met de bestuurder geagendeerd en werd unaniem met zijn herbenoeming ingestemd. De heer Bentum is per 1 januari 2015 benoemd voor een tweede zittingsperiode. Conform Governance Code zijn commissarissen voor maximaal twee zittingstermijnen van vier jaar benoembaar. In 2014 was de samenstelling van de Raad van Commissarissen Naam (functie)

Mevr. A. (Albertiene) Hadders (voorzitter)

Geboren

29-12-1950

Beroep Organisatieadviseur

46

Nevenfuncties

Voorzitter Stichting Gebroeders Hesse Fonds, Vlagtwedde

Voorzitter Jeugdsportfonds Groningen

Lid bestuur Astron Dwingeloo

Lid RvT Topsport Noord

Lid vanaf

2007

Huidige zittingstermijn

2012-2015 (2e en laatste zittingstermijn)

Honorering

€ 12.525,-

Naam (functie)

Dhr. J. (Jan) Bruning (lid)

Geboren

07-10-1947

Beroep

Voorheen diverse advies- en lijnfuncties bij bankinstellingen

Lid vanaf

2007



Honorering

€ 8.350 ,-

Naam (functie)

Mevr. J.C. (Tiene) de Rek (lid)

Geboren

10-10-1965

Beroep

Regiomanager De Friese Wouden/Kwadrant Groep

Nevenfuncties

Bestuurslid en voorzitter Commissie Toelating & Toetsing

Orde van Organisatiekundigen en Adviseurs (OOA)

Voorzitter Stichting UMC-Lagos

Lid vanaf

2010



Honorering

€ 8.350,-


Naam (functie)

Dhr. M. (Max) Bentum (lid)

Geboren

15-03-1967

Beroep

Zelfstandig advocaat

Nevenfuncties

Vice-voorzitter landelijke paardensportbond KNHS

Voorzitter wijken buurtbeheer Ommelanderwijk/Zuidwending Veendam

Voorzitter Raad van Toezicht Dorpshuis Zuidwending, Veendam

Instructeur/ruiter cavalerie ere-escorte

Lid LEADER actiegroep en steungroep Oost-Groningen

Lid vanaf

2011


2011-2014 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 8.350,-

Naam (functie)

Dhr. J.H. (Johan) Dijkstra

Geboren

09-11-1970

Beroep

Lid algemeen managementteam gemeente Assen

Nevenfuncties

Bestuurslid jeugdcommissie en coach hockeyteam

Gastdocent en adviseur studieprofiel Maatschappelijk vastgoed,

Hanzehogeschool Groningen

Lid vanaf

2014


2014-2018 (1e zittingstermijn)

Honorering

€ 8.350,-

Goedkeuring door de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft, ingevolge artikel 28 van de statuten van Stichting Acantus Groep, de verantwoordingsstukken over 2014 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door Deloitte Accountants afgegeven controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening. Gelet op onze bevindingen hebben wij het jaarbericht 2014 goedgekeurd. Veendam, 19 juni 2015 A. Hadders (voorzitter)

M. Bentum

J. Bruning

J. H. Dijkstra

J.C. de Rek

47

Voel je thuis

5 Jaarrekening 5.1 Balans per 31 december 2014 (na voorstel verwerking resultaat) Activa Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikk.(eigen exploitatie) 3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie

300.035

316.301

903

1.807

4.955

5.547

305.893 323.655

Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie

28.607

28.607 33.706

33.706

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen 6. Latente belastingvordering 7. Lening u/g Som der vaste activa

44

44

663

775

-

602

707 1.421 335.207

358.782

2.578

2.793

787

776

Vlottende activa Voorraden 8. Vastgoed bestemd voor verkoop 9. Magazijnvoorraden

3.365 3.569

Vorderingen 10. Huurdebiteuren

812

847

11. Latente belastingvorderingen

460

2.201

12. Overige vorderingen

148

541

13. Overlopende activa

868

303

2.288 3.892

Liquide middelen 14. Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa

48

9.154

9.102

14.807

16.563

350.014

375.345

Jaarbericht 2014 Jaarrekening

Passiva Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen 15. Wettelijke en statutaire reserves

-

-

16. Overige reserves

68.361

77.791

68.361 77.791

Voorzieningen 17. Voorziening jubileum uitkering

395

510

Totaal voorzieningen

395

510

Langlopende schulden 18. Leningen overheid

11.615

12.321

19. Leningen kredietinstellingen

234.894

244.164

Totaal langlopende schulden

246.509

256.485

20.468

26.378

3.126

4.085

Kortlopende schulden 20. Schulden aan kredietinstellingen 21. Schulden aan leveranciers 22. Groepsmaatschappijen

42

42

23. Belastingen en premies sociale verzekering en pensioenen

1.295

1.368

24. Overige schulden

2.092

1.050

25. Overlopende passiva

7.726

7.636

34.749

40.559

350.014

375.345

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

49

Voel je thuis

50


5.2 Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2014

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten 30. Huren 31. Opbrengsten servicecontracten 32. Overheidsbijdragen 33. Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille

76.438

73.480

2.318

2.486

16 2.406

(6) 2.019

34. Geactiveerde productie eigen bedrijf

550

915

35. Overige bedrijfsopbrengsten

484

468

Som der bedrijfsopbrengsten

82.212

79.362

Bedrijfslasten 36. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed

13.088

14.231

37. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

15.538

29.218

38. Lonen en salarissen

8.671

9.025

39. Sociale lasten

1.421

1.347

40. Pensioenlasten 41. Lasten onderhoud

1.615

1.696

17.260

14.680

42. Leefbaarheid

1.296

1.289

43. Lasten servicecontracten

2.280

2.261

44. Overige bedrijfslasten

18.257

14.547

Som der bedrijfslasten

79.426

88.294

Bedrijfsresultaat

2.786 (8.932)

45. Rentebaten

244

131

46. Rentelasten

(10.608)

(10.942)

Saldo financiële baten en lasten

(10.364)

(10.811)

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

(7.578)

(19.743)

47. Belastingen

(1.852)

(2.753)

48. Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

- (9.430)

(22.496)

51

Voel je thuis

5.3 Kasstroomoverzicht Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

E

Vorig boekjaar E

E

Kasstroom operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overige

79.124

75.586

16

16

590

580

79.730 76.182 Personeelsuitgaven

(12.176) (12.121)

Onderhoudsuitgaven

(17.573) (14.801)

Heffing saneringssteun en verhuurderheffing Overige bedrijfsuitgaven

(7.167)

(3.164)

(14.320)

(14.967)

(51.236) (45.053) Kasstroom uit bedrijfsoperaties Renteontvangsten Rente-uitgaven

28.494

31.129

130 109 (10.828) (11.116)

(10.698) (11.007) Kasstroom uit operationele activiteiten Uitgaven ten behoeve van sociaal vastgoed Inkomsten uit sociaal vastgoed Uitgaven ten behoeve van vastgoedbeleggingen Inkomsten uit vastgoedbeleggingen Ontvangsten uit financiële vaste activa

17.796

(11.934) 2.840 (152)

(16.289) 2.793 (9)

7.263

166

11

10

Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten

(1.972)

Ontvangsten uit langlopende schulden

21.000

10.000

Aflossing van langlopende schulden

(35.903)

(8.212)

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Wijziging kortgeldmutaties

(14.903)

114

20.122

(13.329)

1.788

(141)

114 (141) Mutatie geldmiddelen

52

1.035

8.440


5.4 Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Acantus heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 19 juni 2015. Stelselwijzigingen Financiële instrumentenmeting van effectiviteit van hedge instrumenten Acantus past vanaf boekjaar 2014 de wijzigingen in RJ 290 ‘Financiële instrumenten’ als gevolg van RJUiting 2013-15 toe. Het toepassen van de RJ-Uiting 2013-15: ‘Richtlijn 290 Financiële instrumenten’ kwalificeert zich als een stelselwijziging en is als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Het uitvoeren van een kwantitatieve effectiviteitsmeting volgens de nieuwe grondslagen heeft niet geleid leidt tot een verschil (ten opzichte van de RJ 290 zoals dat over het boekjaar 2013 is toegepast) in de kwalificatie van effectiviteit in hedge van derivaten. Hierdoor heeft de verwerking van deze stelselwijziging geen impact op de balans en winst-en-verliesrekening per 1 januari 2014. Consolidatie Op grond van artikel 2:407 lid 2 BW (de geringe omvang van activiteiten van deelnemingen) wordt afgezien van consolidatie. Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: er een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Deelnemingen Acantus heeft de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen. Acantus Woongoed BV (holding) te Veendam

100%


100%


100%


100%

53

Voel je thuis

Aardbevingsschade In de balans is het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen voor respectievelijk € 300,0 en € 28,6 miljoen (totaal € 328,6 miljoen). Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Noordoost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen, worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Acantus gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen volledig vergoed worden door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten. Acantus heeft bezit in dit gebied. Het vastgoed is als volgt verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden:

Totaal aantal

Cirkel met

Acantus waarden huurwoningen piekgrond-

Gemeente versnellingen Bellingwedde

684 <0,10

Delfzijl

3.061 0,28-0,34

Oldambt

3.806 <0,10-0,20

Pekela

1.326 0,10-0,12

Veendam

2.704 0,14-0,20

Vlagtwedde

1.376 <0,10

Borger-Odoorn

26 <0,10

Groningen

69 0,24-0,26

Hoogezand-Sappemeer

10 0,30-0,32

Slochteren

10 0,30-0,34

Stadskanaal

9 <0,10

Totaal 13.081

De indeling in risicogebied is ontleend aan het interim advies van 15 mei 2014 van het Nederlands Normalisatie Instituut. In deze risicogebieden is schade aan vastgoed waarneembaar. Met name het bezit in de gemeente Delfzijl, met een relatief grote aantallen, is van belang. De waarden in dit advies variëren van 0,42 in Loppersum tot <0,10 in een cirkel daarbuiten Acantus ervaart dat er in haar werkgebied sprake is van geringe transactievolumes tegen lagere prijzen én dat transacties vooral plaatsvinden tussen lokale partijen en bewoners. Er waren en zijn nagenoeg geen nieuwe toetreders tot deze gebieden. In hoeverre de daling in prijzen wordt veroorzaakt door economische ontwikkelingen (economische recessie, krimp) of door de aardbevingen, is volgens taxateurs op dit moment nog niet te duiden. In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingschade, daar de vastgestelde schades door de NAM worden vergoed. Door de ligging van het vastgoed kan Acantus worden geconfronteerd met mogelijke risico’s ten aanzien van de waardering en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico’s kunnen als volgt worden geduid:

54


Vastgoed Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade); • Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade); • Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade); • Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); • Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegen overstaan (bouwschade). Bedrijfsvoering • Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbende, overhead en projectontwikkeling; • Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingsschade en/of het verliezen van de huurwoningen; • Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoor zieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders; • Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te delen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen. Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van historische kosten of lagere bedrijfswaarde is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op historische aanschafwaarde onder aftrek van afschrijvingen cq op basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar de toelichting op balanswaardering van dit hoofdstuk waarderingsgrondslagen en hoofdstuk 5.4 toelichting op de balans. De genoemde risico’s voor het vastgoed en bedrijfsvoering geven een indicatief overzicht van de mogelijke risico’s. De omvang en het effect van deze risico’s is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. Op grond van wettelijke bepalingen is de NAM aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Externe deskundigen doen geen uitspraken over de effecten voor de toekomst. Evenmin kunnen zij aangevenhoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de markt waardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde. In principe wordt herstel- en versterkingsschade direct door het Centrum Veilig Wonen/NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij Acantus moeten leiden. Acantus heeft daar waar mogelijk nieuwbouw- en verbeteringsprojecten stilgelegd tot meer duidelijkheid bestaat over de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen en de gevolgen daarvan voor de nieuwbouw en het bestaand bezit. De Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de concept-richtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. Met de NAM worden afspraken gemaakt over de hogere kosten. De werkzame corporaties in het DEAL gebied hebben in april 2015 overeenstemming bereikt met de NAM over de aanpak voor 2015 van een programma te versterken woningen en over de verdeling van de kosten. Eind 2015 wordt het programma 2016 vastgesteld.

55

Voel je thuis

Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan een aantal onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december 2014. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met het Centrum Veilig Wonen, Dialoogtafel en de NAM, zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Hierbij gaat Acantus er vanuit dat de Rijksoverheid en daarmee de NAM de afspraken in het kabinetsbesluit van 17 januari 2014 zullen uitvoeren. Acantus heeft beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingschade (timing, verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum, is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Acantus hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden. De financiering is geborgd bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Acantus schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.

Balanswaardering Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een kale huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Acantus heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij thans het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag.

56


Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componenten- benadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgangspunten bedrijfswaarde De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed ( sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: • jaarlijkse huurverhoging van 1,25% voor 2015, 1,50% voor 2016 en voor 2017 en verder 2% • jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de eerste vijf jaar • jaarlijkse huurderving van 3% als gevolg van leegstand • jaarlijkse mutatiegraad van 10% waarbij huurharmonisatie met wisselende percentages van de maximaal redelijke huur is toegepast, afhankelijk van de locatie van de woning. • huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar • jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven en overige exploitatieuitgaven van 1,75% voor 2015 en daarna oplopend tot 3% voor 2019 en verder

57

Voel je thuis

Volumeparameters: • klachten-, mutatie- en planmatig onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 1.478 per verhuureenheid • directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 565 per verhuureenheid • overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 785 per verhuureenheid • heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing) is ingerekend zoals in de wet opgenomen Discontering: • disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen; disconteringsmoment: medionummerando • contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een -minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: • inrekenen restwaarde grond: € 5.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een socialehuurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs (€ 21.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing (€ 5.500), sloop (€ 5.500) en opnieuw bouwrijp maken (€ 5.000). Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een complex van verhuureenheden die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het complex waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het complex en uit de uitgavenna eerste verwerking lager zijn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgavenna eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar complexen van verhuureenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa worden buitengebruik gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het geplande moment van sloop. Op het moment dat het pand is gesloopt wordt het activum daadwerkelijk buiten gebruik gesteld. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vijf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. Op het moment dat het pand is verkocht wordt het activum daadwerkelijk buiten gebruik gesteld.

58


Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (complex). Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Dit betreft onbebouwde gronden waarop ooit huizen van Acantus hebben gestaan en die gesloopt zijn. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in de bestemming van deze grondposities, worden ze gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen een geschatte waarde van € 3,50 per m2. Tijdelijke exploitatiekasstromen hieruit worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs(verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht. Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel- vastgoed de woningen met een kale huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens),

59

Voel je thuis

het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Voor de verwerking van de eerste waardering, na de eerste waardering en uitgaven na de eerste waardering wordt verwezen naar “sociaal vastgoed in exploitatie”. Uitzondering is dat wanneer de boekwaarde hoger is dan de reële waarde er dan tegen de reële waarde (zijnde de marktwaarde) wordt gewaardeerd. Als marktwaarde wordt de waardering volgens IPD/Aedex aangehouden. Verschillen worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post “overige waardeveranderingen materiële vast activa”. IPD/Aedex IPD/Aedex is een van de internationale standaard (IPD) afgeleide waardering voor woningcorporatiebezit waarbij de onroerende zaken jaarlijks worden gewaardeerd tegen een waarde in het economisch verkeer rekening houdend met de marktomstandigheden van het object op dat moment. Er worden twee waarden bepaald: Een taxatiewaarde gebaseerd op een 3-jaarlijkse taxatie en voor andere jaren een indexatie daarvan. Een exploitatiewaarde gebaseerd op DCF (discounted cashflow)-methode. De berekening is met name gebaseerd op het lopende huurcontract. De hoogste van beide methodes wordt als marktwaarde voor het betreffende object aangehouden. Vanuit economisch oogpunt zal immers de hoogste waarde worden nagestreefd. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Acantus Groep. Latente belastingvorderingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken zijn gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop alsmede indien de bouwbestemming zal vervallen. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt- tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlo-

60


pende leningen (4%), onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. De opgenomen latentie heeft betrekking op langlopende schulden en rentederivaten. Ultimo het jaar zijn verhuureenheden bestemd voor sloop en verkoop nog niet bekend en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. Lening u/g Dit betreft een (langlopende) lening aan collega-corporatie BCM. De lening wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. In overleg met BCM is besloten deze lening per 25 maart 2015 volledig af te lossen. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop De projecten nieuwbouw kavels die nog niet aan derden zijn verkocht, zijn gewaardeerd tegen de voortbrengingskosten, inclusief doorbelasting interne kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties onder aftrek van kosten voor verkoop. Magazijnvoorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden en een bedrijfsbonusrekening. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening jubileum uitkering De voorziening is getroffen in verband met de cao-afspraken ten aanzien van toekomstige uitkeringen en jubilea. Het gaat hierbij om langdurige dienstverbanden en dienstverbandbeëindiging. De hoogte is gebaseerd op anciënniteitprincipes. De voorziening is contant gemaakt op basis van 5,25%.

61

Voel je thuis

Financiële passiva De leningen kredietinstellingen en overheid worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het lineaire dan wel annuïteitensysteem. De leningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De aflossingsverplichtingen voor het komende boekjaar worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen). De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Acantus maakt gebruik van financiële instrumenten in de vorm van renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Acantus waardeert deze renteswaps onder toepassing van RJ 290 op basis van kostprijs hedge-accounting indien aan de op basis van RJ 290 van toepassing zijnde voorwaarden wordt voldaan. De hedge accounting wordt toegepast op basis van generieke documentatie. Acantus documenteert het volgende: • Documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties. • Documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities. Door de grote renteschommelingen zijn de onderliggende waarden aan snelle schommelingen onderhevig. De marktwaarde van de swaps is, overeenkomstig de geldende regelgeving (kostprijs hedge-accounting), niet in de balans verwerkt. Voor zover deze derivaten niet matchen met de gekoppelde leningen, en dus ineffectief zijn, worden de financiële effecten in de balans en winst-en-verliesrekening verwerkt. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten. Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

62


Huren Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de opbrengsten servicecontracten en onder aftrek van derving leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft opbrengsten servicecontracten van huurders (boven de netto huurprijs) voor de levering van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. Tevens vindt een financiële afrekening plaats met de huurders. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Dit betreft de ontvangen jaarlijkse bijdragen in het kader de Wet Voorziening Gehandicapten (WVG). In 2008 is door de rijksoverheid een start gemaakt met de afkoop van een aantal bijdragen. Deze afkoop gebeurt in het kader van het rijksbeleid om tot een administratieve lastenverlichting te komen voor de komende jaren. Deze post zal daarom in de komende jaren verdwijnen. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw-/kavelkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft de kosten van administratieve en technische ondersteuning bij de productie van nieuwe huurwoningen en woning verbeterend onderhoud, alsmede de eigen uren van onderhoud ten behoeve van woning verbeterend onderhoud. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn onder andere de aan huurders doorberekende kosten voor administratie en onderhoud verantwoord. Gefactureerd onderhoud aan derden is eveneens onder deze post opgenomen. Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrijvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie. De afwaardering op structureel verliesgevende complexen, de zogenaamde onrendabele top (de verschillen tussen bedrijfswaarde en boekwaarde) wordt hieronder verantwoord.

63

Voel je thuis

Kosten voor woningverbeterend onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Verwerking vindt plaats in de post waardeveranderingen voor de totale kosten van woningverbeterend onderhoud. De kosten van woningverbeterend onderhoud waarvoor de huurder een huurverhoging betaalt worden geactiveerd en op de post “overige waardeveranderingen materiële vaste activa” in mindering gebracht. Ook als er woningen worden gesloopt, worden de hiermee samenhangende kosten (boekwaarde, sloop- en uitplaatsingskosten) hier verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Acantus heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd pensioenregeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de -betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde- bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling overeenkomstig RJ 271.310. Voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en-verliesrekening als -pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2013: 114%). De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105%. Naast de minimale dekkingsgraad is er nog de “vereiste dekkingsgraad”, vastgesteld door DNB op basis van het beleggingsbeleid van SPW, dit is een extra reserve voordat de pensioenen geïndexeerd mogen worden. De vereiste dekkingsgraad ligt eind 2014 rond de 117 procent. Begin 2015 is de vereiste dekkingsgraad door verscherpte wettelijke eisen met ongeveer 6 procent gestegen. Het fonds heeft dus nog steeds een reservetekort. Uiterlijk eind juni zal het fonds een nieuw herstelplan moeten opstellen en indienen bij de toezichthouder.

64


Lasten onderhoud Onder lasten onderhoud worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort lonen, salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewoners-initiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester) en leefbaarheidsonderzoeken. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, schoonmaakacties et cetera. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Hierin zijn onder andere opgenomen de opstalverzekeringspremies, de saneringsheffing, de verhuurderheffing, de belastingheffingen en de overige werkapparaatskosten. Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst-en-verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Acantus Groep heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Acantus Groep heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

65

Voel je thuis

Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Acantus Groep geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

Grondslagen bij opstellen kasstroomoverzicht Toepassing directe methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De directe methode rapporteert de ontvangsten en uitgaven die als zodanig hebben plaatsgevonden in de verslagperiode. Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

5.5 Toelichting op de balans

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Materiële vaste activa 1. Sociale vastgoed in exploitatie Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwbouw huur

471.211

486.172

(154.910)

(143.277)

316.301

342.895

2.028

2.282

Bij: verbetering \ na-investering

10.454

11.431

Af: verbetering \ na-investering onrendabel

(7.326)

(8.142)

Desinvesteringen Herclassificatie van commercieel naar sociaal en v.v.

(632) (657) 543

(508)

Subtotaal

321.368 347.301

Afschrijvingen

(11.647) (12.691)

Af: afwaarderingen Boekwaarde per 31 december

(9.686)

(18.309)

300.035

316.301

166.129

154.910

466.164

471.211

Cumulatieve afschrijvingen Aanschaffingswaarde per 31 december

66


Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: • Grond: geen afschrijving • Casco: 50 jaar Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de materiële vaste activa van Acantus betreffende de door het WSW geborgde financiering. Onderstaand overzicht toont het verloop in de bedrijfswaarde gedurende het verslagjaar

Bedragen x E 1.000 Bedrijfswaarde per 1 januari, inclusief grond

Huidig boekjaar E 505.826

Mutaties over 2014 - autonome waardemutatie

6.036

- realisatie verkoop en sloop

(1.523)

- realisatie nieuwbouw

2.027

- herclassificatie van Niet-Daeb naar Daeb - economische parameters - aanpassing huurbeleid

817 4.881 (53.867)

- verhuurderheffing

9.133

- onderhoudsnorm

7.077

- overige normen

5.987

- inrekenen sloop

(4.010)

- Totaal mutaties bedrijfswaarde

(23.442)

- Bedrijfswaarde per 31 december, inclusief grond

482.384

67

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

Vorig boekjaar E

2. Sociale vastgoed in ontwikkeling (eigen exploitatie) Boekwaarde per 1 januari

1.807

2.572

Bij: investeringen

1.166

3.086

Bij/af: onbebouwde gronden

3

Af: naar onroerende en roerende zaken in exploitatie

(1)

(2.028)

(2.282)

Af: onrendabel ( gesaldeerd)

(45)

(1.568)

Boekwaarde per 31 december

903

1.807

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

10.345

11.830

Cumulatieve afschrijvingen

(4.798)

(5.823)

5.547

6.007

3. Onr.en roerende zaken tdv de exploitatie

Boekwaarde per 1 januari Investeringen

55 194

Desinvesteringen

(2) (2)

Afschrijvingen

(645) (652)


4.955

5.547


5.316

4.798

10.271

10.345

Aanschaffingswaarde per 31 december

De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Automatisering:

5 jaar

Bedrijfsauto’s:

8 jaar

Inventaris kantoor:

5 of 10 jaar

Kantoorgebouw (excl. grond):

30 jaar

Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

68


Vastgoedbeleggingen Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

Vorig boekjaar

E

E

4. Commercieel vastgoed in exploitatie Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

38.139

38.365


(4.433)

(3.516)

Boekwaarde per 1 januari

33.706

34.849

-

-

Bij: nieuwbouw huur Desinvesteringen

(2.521) -

Herclassificatie van commercieel naar sociaal en v.v. Subtotaal

(543)

508

30.642 35.357

Afschrijvingen

(796) (888)

Af: afwaarderingen

(1.239)


28.607

33.706


3.678

4.433

32.285

38.139

Aanschaffingswaarde per 31 december

(763)

Voor de afschrijvingen wordt verwezen naar de toelichting op de post sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2014 € 42,4 miljoen (ultimo 2013: € 52,4 miljoen). De voor de hierbij toegepaste uitgangspunten wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 5.4 Balanswaardering onder de post Sociaal vastgoed in exploitatie. Onderstaand overzicht toont het verloop in de bedrijfswaarde gedurende het verslagjaar Bedragen x E 1.000 Bedrijfswaarde per 1 januari, inclusief grond

Huidig boekjaar E 52.383

Mutaties over 2014 - autonome waardemutatie - realisatie verkoop en sloop - realisatie nieuwbouw en aankoop

620 (6.289) -

- herclassificatie van Niet-Daeb naar Daeb

(817)

- economische parameters

(722)

- aanpassing huurbeleid - verhuurderheffing

(3.327) -

- onderhoudsnorm

222

- overige normen

335

- inrekenen sloop

-

Totaal mutaties bedrijfswaarde

(9.978)

-Bedrijfswaarde per 31 december, inclusief grond

42.405

69

Voel je thuis

Woningen en woongebouwen Er is een verkooplijst van circa 1.000 te verkopen huurwoningen. De gemiddelde verkoopprijs voor de sociale huurwoningen bedraagt € 87.000 en voor de commerciële huurwoningen € 201.000. Voor het boekjaar 2015 wordt verwacht dat 35 woningen verkocht zullen worden, dit betreft zowel sociale (31 woningen) als commerciële woningen (4 woningen). De gemiddelde boekwaarde is € 37.500 per woning. De woningen en woongebouwen en de onroerende goederen, niet zijnde woningen, zijn verzekerd op basis van herbouwwaarde tegen het risico van brand-, storm- en vliegtuigschade. Ingeval van schade zullen verzekeraars geen beroep doen op onderverzekering. Dienstgebouwen en inventaris De verzekerde waarde van dienstgebouwen bedraagt € 9,8 miljoen en van de inventarissen € 5 miljoen per balansdatum. De verzekering vindt plaats op basis van herbouw- c.q. nieuwwaarde. De WOZ-waarde van de kantoorpanden bedraagt per 31 december 2014 € 2,8 miljoen.

70


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Financiële vaste activa 5. Deelnemingen Acantus Woongoed BV (100%)

44

44

Saldo

44 44

Acantus Woongoed BV is gevestigd te Winschoten. Stichting Acantus Groep heeft een belang van 100% in deze besloten vennootschap. 6. Latente belastingvordering Latente vennootschapsbelasting

663

775

Saldo

663 775

• Latente vennootschapsbelasting Saldo per 1 januari

775

879

Ten laste van resultaat

(112)

(104)

Saldo per 31 december

663

775

collegiale financiering

-

602

Saldo

- 602

7. Lening u/g Chr. Stichting voor Woningbouw BCM,

• Chr. Stichting voor Woningbouw BCM collegiale financiering Saldo per 1 januari Aflossing Saldo per 31 december Af: aflossing komend boekjaar Saldo per 31 december

602

612

(11)

(10)

591

602

(591) -

(11) 591

De resterende looptijd bedraagt nog drie maanden. Per 25 maart 2015 is de lening volledig afgelost. De rentevoet is 3,4%.

71

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Vlottende activa Voorraden 8. Vastgoed bestemd voor verkoop

2.578 2.793

De post vastgoed bestemd voor verkoop betreft te koop staande kavels. 9. Magazijnvoorraden

787 776

Vorderingen 10. Huurdebiteuren - huurdebiteuren huidige contractanten

702

822

- huurdebiteuren vertrokken contractanten

883

630

- af: voorziening dubieuze huurdebiteuren

(773)

(605)

812

847

Totaal huurdebiteuren 11. Latente belastingvorderingen - mutatie vennootschapsbelasting - correctie latentie voorgaande jaren - latente vennootschapsbelasting tot en met 2013 resp. 2012 Totaal belastingen

(2.499)

(3.735)

758

1.086

2.201

4.850

460

2.201

160

537

12. Overige vorderingen - overige vorderingen excl. huurdebiteuren -af/bij: voorziening dubieuze debiteuren excl. Huurdebiteuren

(12)

4

Totaal overige vorderingen

148

541

13. Overlopende activa - te verrekenen herstructureringskosten

40

40

- lening u/g

591

-

- overige

237

263

Totaal overlopende activa

868

303

8

13

Liquide middelen 14. Liquide middelen - kas - rekening-courant banken

146

89

- bedrijfsbonus rekening

9.000

9.000

Totaal liquide middelen

9.154

9.102

Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van Acantus.

72


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Eigen vermogen 15. Wettelijke en statutaire reserves

-

-

77.791

100.287

Jaarresultaat overeenkomstig de winst-en-verliesrekening

(9.430)

(22.496)

Saldo 31 december

68.361

77.791

16. Overige reserves Algemene bedrijfsreserve Saldo 1 januari

Voorzieningen

17. Voorziening jubileumuitkering Saldo per 1 januari

510

534

Mutaties in het boekjaar

(115)

(24)


395

510

13.002

15.129

Van dit bedrag zal in 2015 circa € 37.000 uitgekeerd worden. Langlopende schulden 18. Leningen overheid Saldo per 1 januari -aflossing Saldo per 31 december Af: aflossing komend boekjaar Saldo per 31 december

(681) (2.127) 12.321 (706)

13.002 (681)

11.615

12.321

268.878

264.963

21.000

10.000

19. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari -aangetrokken nieuwe leningen -aflossing

(35.222) (6.085)


254.656

268.878

Af: aflossing komend boekjaar

(19.762)

(24.714)


234.894

244.164

73

Voel je thuis

De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,9% (2013: circa 4%). De duration van onze leningenportefeuille bedraagt 9,7 (2013, 9,1). Tot een bedrag van € 260,7 miljoen worden de leningen door het WSW geborgd. Voor de resterende leningen ten bedrage van rond € 6,3 miljoen blijft de overheid garant staan. Leningen met een resterende looptijd langer dan vijf jaar hebben een waarde van € 202 miljoen. Hedge tabel roll-overs derivaten per 31-12-2014

Type Ingangsdatum

Einddatum

Rentebasis

Hoofdsom Marktwaarde

per Tegenpartij ABN AMRO Bank BNG Robeco ABN AMRO Bank NWB Bank ABN AMRO Bank BNG NWB Bank

31-12-2014 Payers

04-05-2009

02-05-2019

4,59%

(10.000.000)

(2.206.261)

Vast

02-05-2012

02-05-2019

EUR 3M

10.000.000

pm

Vast

02-03-2009

02-05-2012

EUR 3M

10.000.000

pm

Payers

01-11-2007

01-11-2024

4,62%

(10.000.000)

(3.862.171)

Variabel

03-09-2007

01-11-2024

EUR 3M

10.000.000

pm

Payers

01-12-2008

01-12-2021

4,62%

(10.000.000)

(2.931.089)

Vast

01-09-2014

01-12-2021

EUR 3M

10.000.000

pm

Variabel

18-12-2008

01-09-2014

EUR 3M

10.000.000

pm

Totaal (8.999.521)

Acantus heeft in het verleden een drietal Forward Starting Payers Swaps afgesloten, om leningen met variabele rente te fixeren op vaste rente. Een Payers Swap is een rentecontract met een waarde-ontwikkeling, afhankelijk van de renteontwikkeling kan dit resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde. Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een positieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve waarde. In de contracten is de voorwaarde opgenomen dat pas bij een negatieve marktwaarde groter dan € 7,5 miljoen er van het meerdere bedragen als zekerheid aan de bank afgestort kunnen worden. De marktwaarde van de swaps ultimo 2014 is circa € 9.000.000 negatief omdat de rentestanden lager zijn dan de afgesproken rente. De resterende gemiddelde looptijd van de swaps is 5,8 jaar. Basisrenteleningen Acantus heeft van maart 2010 tm juli 2012 een vijftal zogenaamde basisrenteleningen afgesloten tot een totaal bedrag van € 55 miljoen. De resterende looptijd bedraagt tussen de 30 en 45 jaar waarbij de basisrente varieert van 2,88% tot 3,75%. De opslagherzieningen lopen momenteel nog maximaal 33 maanden, de huidige opslagpercentages variëren van 22 tot 35 basispunten. Op grond van de beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken zijn bestaande basisrenteleningen zonder toezichtsbelemmerende bepalingen toegestaan. De leningen van Acantus voldoen hieraan.

74


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Kortlopende schulden 20. Schulden aan kredietinstellingen - aflossingsverplichting - bankkrediet, rekening courant Saldo per 31 december

20.468

25.395

-

983

20.468

26.378

Met de huisbank is een kredietovereenkomst aangegaan tot een maximum van € 10 miljoen. Tegenover deze faciliteiten zijn geen zekerheden verstrekt.

21. Schulden aan leveranciers - overige crediteuren

3.126

Totaal

3.126 4.085

22. Groepsmaatschappijen

4.085

42 42

23. Belastingen en premies sociale verzekering en pensioen - pensioenpremies

226

249

- loonheffing/sociale lasten

287

313

782

806

- omzetbelasting Totaal

1.295 1.368

24. Overige schulden - vakantiedagen

520

561

-

76

- nog te betalen kosten

1.572

413

Totaal

2.092 1.050

- te verrekenen met het personeel

25. Overlopende passiva - niet vervallen rente leningen

5.906

6.129

- vooruit ontvangen huren

1.558

1.252

- vooruit ontvangen huurtoeslag - te verrekenen servicekosten Totaal

-

10

262

245

7.726

7.636

75

Voel je thuis

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Fiscale eenheid Stichting Acantus Groep is per 1 januari 2008 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Acantus Woongoed B.V. aangegaan. Obligo WSW Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2014: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Acantus een aangegane obligoverplichting van € 9,7 miljoen (2013: € 10 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. Aangegane verplichtingen De niet in de balans opgenomen verplichtingen inzake projectmatig onderhoud aan huurwoningen bedragen per 31 december 2014 € 1,9 miljoen. Deposito Acantus heeft een deposito ad € 9 miljoen met als doel te kunnen voldoen aan de voorwaarden (rentedaling van 2% kunnen opvangen) van de stresstest van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Per 31 december 2014 is de marktwaarde bij 2% rentedaling € 14,3 miljoen negatief en zou rekening houdend met de contractuele voorwaarden € 6,8 miljoen als zekerheid opgevraagd kunnen worden. Het huidige deposito is daarom voldoende. Loopbaanontwikkelbudget In december 2010 is met de woningcorporaties een CAO akkoord bereikt over onder andere een individueel loopbaanontwikkelingsbudget (2010 tot en met 2014) van in totaal € 4.500,- per werknemer. Acantus heeft hiervoor geen verplichting (eind 2014 nominaal € 575.000) in de balans opgenomen, omdat het vrijwel zeker is dat de loopbaan budgetten niet geheel besteed zullen worden. Gekozen is om de bestedingen ten laste te brengen van het jaarlijkse resultaat. Leaseverplichtingen Ten behoeve van kantoormiddelen is er een huurcontract afgesloten met een restant looptijd van 4,5 jaar voor een restantwaarde van € 0,4 miljoen. Voor het grootste deel zijn voor onze auto’s leasecontracten afgesloten, de resterende looptijd van de contracten bedraagt 3 jaar met een waarde van € 1,2 miljoen.

76


Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Acantus, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid Acantus is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. In dit kader maakt Acantus tevens gebruik van afgeleide financiële instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat ontstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Hierbij past zij kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van Acantus is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Acantus zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico. Het beleid van Acantus om deze risico’s te beperken is als volgt. Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut van Acantus staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico’s. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. De volgende eisen worden gesteld ten aanzien van het gebruik van derivaten: • De leden van de treasurycommissie dienen voldoende kennis van zaken te hebben; • Derivaten mogen slechts gebruikt worden om bepaalde risico’s, zoals beleggings-, rente- en financieringsrisico’s af te dekken; • Derivaten moeten voldoen aan de richtlijnen van het WSW; • Slechts een beperkt aantal soorten derivaten is toegestaan, dit zijn forward fixeren, CAP/Floor/Collar, Interest Rate Swap (IRS), Swaption; • Voor het gebruik van derivaten dient te allen tijde en direct (voordat het contract aangegaan wordt) goedkeuring te worden gevraagd aan het bestuur inclusief een motivatie, waarom een derivaat wordt gebruikt. Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Acantus kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren Acantus maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Acantus enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Acantus. Acantus loopt een potentieel kredietrisico op de bank (mede afhankelijk van de kredietwaardigheidsrating) indien de rentederivaten een positieve reële waarde kunnen ontwikkelen.

77

Voel je thuis

Voor Acantus is het risico inzake huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen en is vanaf 2013 een traject gestart om de huurincasso te optimaliseren. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Acantus over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Acantus aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van lang lopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 10 miljoen (2013: € 10 miljoen). Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico’s specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Hedges van dit hoofdstuk. Valutarisico Acantus loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn. Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s) Acantus loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Acantus het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. prijsrisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Acantus risico ten aanzien van toekomstigekasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf “Hedges” van dit hoofdstuk. Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: • De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het rente herzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft: op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. • De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op één danwel driemaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van -2 basispunten tot +33 basispunten. • Het renterisico van de roll-over leningen (waarbij de rente per drie maanden wordt herzien) is voor € 30 miljoen afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). • De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 22 basispunten en de 35 basispunten.

78


Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningen portefeuille. Hedges Algemene hedgestrategie Acantus voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige rentekasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten renteswap afgesloten. Met een renteswap ontvangt Acantus een variabele rente van de tegenpartij en betaalt zij een vaste rente terug. Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past Acantus in de jaarverslaggeving kostprijshedgeaccounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkings instrument(renteswaps) gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen. Hedge documentatie Acantus heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestrategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedgetabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Effectiviteit hedge-relatie Hedge accounting wordt toegepast aangezien sprake is van een effectieve hedge-relatie. De kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten komen overeen met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Voor elke verslaggevingsperiode wordt de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken, die de waarde van de instrumenten het meest beïnvloeden. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Renteswaps Acantus heeft een aantal swapcontracten afgesloten om renterisico’s voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past Acantus daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. De waardes van de renteswaps en de overige van toepassing zijnde regels zijn elders in deze jaarrekening opgenomen. Acantus past overeenkomstig de Beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) d.d. 5 september 2012 uitsluitend rentecaps en payer swaps toe, gericht op het beperken van de opwaartse risico’s van variabele leningen. Verder zijn de op deze derivaten betrekking hebbende variabele leningen vóór dan wel tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract, aangetrokken.

79

Voel je thuis

5.6 Toelichting op de winst-en-verliesrekening

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

Bedrijfsopbrengsten 30. Huren Te ontvangen netto huur -Woningen en woongebouwen DAEB

73.077

69.860

-Woningen en woongebouwen niet-DAEB

1.950

1.846

-Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB

3.154

3.075

901

1.316

-Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB

79.082 76.097

Af: -Huurderving wegens leegstand

(2.125)

(2.137)

(519)

(480)

-Huurderving wegens oninbaarheid Totaal

76.438 73.480

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014: 2,8% (1 juli 2013: 3,7%). Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het corporaties toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd Aantal Huur

huishoudens verhoging

Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602

873

4,0%

Huishoudens met een inkomen boven € 43.602

777

6,5%

Huidig boekjaar

Vorig boekjaar

Alle overige huishoudens hebben een huurverhoging van 0 tot 2,5% gehad.

E

E

31. Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen leveringen en diensten Af: huurderving wegens leegstand Totaal

2.415 (97)

2.605 (119)

2.318 2.486

32. Overheidsbijdragen

80

Jaarlijkse bijdragen

16

Totaal

16 (6)

(6)


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

33. Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit sociaal vastgoed

2.765 (126) (623)

2.221 (95) (474)

2.016

1.652

Opbrengst verkopen bestaand bezit

923

166

Af: direct toerekenbare kosten

(12)

(10)

(572)

(128)

339

28

Commercieel vastgoed in exploitatie

Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit commercieel vastgoed Verkoopopbrengsten vanuit projecten Inbreng kavels t.b.v. de huursector (sociaal vastgoed) Opbrengst kavel projecten Af: vervaardigingskosten

(5) 240

34 223

(11)

(253)

(173)

335

51

339

2.406

2.019

48

146

Doorbelasting uren t.b.v. woningverbetering

502

769

Totaal

550 915

Af c.q. bij resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat projecten Totaal netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille 34. Geactiveerde productie eigen bedrijf Doorbelasting uren t.b.v. nieuwbouw huurwoningen

81

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

35. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen administratie

18

82

(inclusief WMO)

466

386

Totaal

484 468

Bijdrage huurders voor onderhoud en onderhoud derden

Bedrijfslasten 36. Afschrijvingen materiële vaste activa en commercieel vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onr. en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

11.647

12.691

796

888

645

652

13.088 14.231

37. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Kosten herstructurering (sloop)

247

436

45

1.568

Afwaardering onrendabel deel sociaal vastgoed in exploitatie

6.681

18.309

Afwaardering onrendabel deel commercieel vastgoed in exploitatie

1.239

763

7.326

8.142

Onrendabele deel sociaal vastgoed in ontwikkeling

Woningverbeterend onderhoud Totaal

15.538 29.218

38. Lonen en salarissen Salarissen, inclusief vakantietoeslag Uitkering ziekengeld/zwangerschapsverlof/WAO Totaal

8.731 (60)

9.082 (57)

8.671

9.025

Aantal fte 2014

Aantal fte 2013

Het gemiddelde aantal werknemers over 2014 bedroeg 195,0 fte’s (2013 = 205,3 fte’s). Over 2014 waren er gemiddeld 7,5 fte (2013 9,5 fte) aan inleenkrachten werkzaam bij Acantus in de binnendienst. Al het personeel is werkzaam in Nederland. De gemiddelde personeelsbezetting per afdeling zag er als volgt uit:

Algemeen directeur + stafafdelingen

5

7

Financiën & Bedrijfsvoering

26

29

Wonen

64 61

Wonen vaklieden

60

54

Strategisch vastgoed

30

29

Strategisch vastgoed vaklieden

10

25

Totaal

82

195 205


Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

Vorig boekjaar

E

E

39. Sociale lasten Sociale lasten

1.421

1.347

Totaal

1.421 1.347

40. Pensioenlasten Pensioenfonds Woningcorporaties

1.615

1.696

Totaal

1.615

1.696

Wet normering topinkomens In 2014 hebben geen bezoldigingen boven deze bezoldigingsnorm plaatsgevonden. Zowel bij vast als bij tijdelijk personeel. Onder de post salarissen is de volgende beloning voor de algemeen directeur opgenomen, dit in het kader van de Wet normering topinkomens:

H. Kremer

H. Herder

Algemeen directeur

Algemeen directeur

Duur dienstverband in 2013

1/1-31/12

n.v.t.

Duur dienstverband in 2014

1/1-30/11

1/12-31/12

1

n.v.t.

Functie

Omvang dienstverband (in fte) 2013 Omvang dienstverband (in fte) 2014

1

1

Beloning 2013

168.263

n.v.t.

Beloning 2014

166.976

7.229

-

n.v.t.

Belastbare onkostenvergoedingen 2013 Belastbare onkostenvergoedingen 2014 Beloning betaalbaar op termijn 2013 Beloning betaalbaar op termijn 2014

-

438

39.872

n.v.t.

37.476

1.680

Totaal 2013

208.135

n.v.t.

Totaal 2014

204.452

9.347

Onder de post 44 overige bedrijfslasten is de volgende beloning voor de leden van de Raad van Commissarissen opgenomen, dit in het kader van de Wet normering topinkomens:

Functie

A. Hadders Voorzitter

Lid vanaf

J.de Wit

J. Bruning

J.C. de Rek M. Bentum J.H. Dijkstra

vice voorz. tot 2014

lid

lid

vice voorz. vanaf 2014

lid

2007 2002 2007 2010 2011 2014

Huidige zittingstermijn 2012-2015 2010-2013 2012-2015 2014-2017 2011-2014 2014-2017 Beloning 2013

12.762 8.675 8.675 8.675 8.675

Beloning 2014

12.525

-

- 8.350 8.350 8.350 8.350

83

Voel je thuis

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

41. Lasten onderhoud Storing onderhoud

4.819

3.781

Mutatie onderhoud

2.938

2.930

Planmatig periodiek en preventief onderhoud

13.904

12.496

Totaal onderhoud inclusief eigen onderhoudsdienst

21.661

19.207

Af: doorberekende kosten eigen onderhoudsdienst

(4.401)

(4.527)

Totaal

17.260 14.680

42. Leefbaarheid Sociale leefbaarheidkosten

676

717

Technische leefbaarheidkosten

620

572

Totaal

1.296 1.289

43. Lasten servicecontracten Gas, water en elektra

1.027

1.061

Onderhoud- en schoonmaakkosten

1.253

1.200

Totaal

2.280 2.261

44. Overige bedrijfslasten • Exploitatie woningen Onroerendezaakbelasting, waterschapslasten Verzekeringen

4.983

4.961

465 350

Saneringsheffing /Centraal Fonds Volkshuisvesting

2.669

Verhuurderheffing

4.498 178

Overige

531

2.985 513

13.146 8.987

• Beheerkosten Personeelskosten: met o.a. inleenkrachten, reis- en verblijfkosten/cao-vergoedingen

1.308 1.839

Huisvestingkosten: met o.a. onderhoud/belastingen/ verzekeringen en energie

257

285

Raad van Commissarissen: honorering (incl. b.t.w. en werkgeverslasten)

58 60

Algemene kantoorkosten: met o.a. drukwerk/PR/advisering/ automatisering/telefoon Totaal

84

3.488 3.376 5.111 5.560 18.257 14.547


Conform artikel 2:382 lid a BW was het totale honorarium 2014

Deloitte

Overig

Accountants

Deloitte

Totaal

Controle van de jaarrekening

70.000

Fiscale adviesdiensten

70.000

72.000

72.000

70.000 72.000 142.000

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar

E

Vorig boekjaar E

45. Rentebaten Financiële vaste activa Liquide middelen

20

21

76

78

Vorderingen

148 32

Totaal

244 131

46. Rentelasten Langlopende schulden

10.500

10.877

108

65

Kortlopende schulden Totaal

47. Belastingen

10.608 10.942

Belastingdruk winst-en-verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de winst-en-verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Bedragen x E 1.000 Belastingen over resultaat huidig boekjaar

Huidig boekjaar E

E (2.499)

Belastingen over resultaat voorgaande jaren

758

Mutatie latente belastingvordering

(112)

Totaal

Vorig boekjaar (3.735) 1.086 (104)

(1.852) (2.753)

85

Voel je thuis

Uitgaande van het commercieel resultaat 2014 is het fiscaal belastbaar bedrag 2014 als volgt berekend.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Commercieel resultaat 2014 vóór vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen

(7.578)

Verkoopresultaat bestaand bezit

(2.584)

Afschrijvingslasten 9.819 Onrendabele toppen

15.523

Lasten onderhoud

(7.326)

Leningportefeuille en financiële instrumenten

(567)

Heffingen 2.670 Overige verschillen

41

Fiscaal belastbaar bedrag 2014

9.998

De latentie per 31 december 2014 bedraagt € 0,5 miljoen en is gelijk aan 25% van het compensabele verlies over 2006 tot en met 2014. De compensabele verliezen zijn gebaseerd op een inschatting van de fiscale resultaten over de afgelopen jaren. Wij verwachten in de toekomst in principe fiscale winsten te realiseren, waardoor de latentie zal kunnen worden gerealiseerd. In 2014 is derhalve gesaldeerd € 1.741.000 belasting als resultaat opgenomen.

Bedragen x E 1.000

Huidig boekjaar E

Vorig boekjaar E

48. Resultaat deelnemingen Acantus Woongoed BV

(0)

Totaal

(0) (0)

(0)

5.7 Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat In de statuten van Stichting Acantus Groep zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaat-bestemming. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De jaarrekening 2013 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 20 juni 2014. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Bestemming van het resultaat 2014 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd. De resultaatbestemming is hierop vooruitlopend in de jaarrekening verwerkt. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen materiële gebeurtenissen die van invloed zijn op de jaarrekening.

86


5.8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in dit jaarbericht opgenomen) jaarrekening 2014 van Stichting Acantus Groep te Veendam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag (zijnde de hoofdstukken 1 tot en met 4 uit het jaarbericht), beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

87

Voel je thuis

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogenvan Stichting Acantus Groep per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014, in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Benadrukking van onzekerheid over de gevolgen van de aardbevingen Wij vestigen de aandacht op de waarderingsgrondslagen van de jaarrekening, waarin uiteengezet is dat onzekerheid bestaat over de gevolgen van de aardbevingen op de toekomstige bedrijfsvoering en de waardeontwikkeling van het vastgoed. Door de ligging van het vastgoed wordt Stichting Acantus Groep geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. Deze risico’s zijn door Stichting Acantus Groep toegelicht in de waarderingsgrondslagen van de jaarrekening. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag (zijnde de hoofdstukken 1 tot en met 4 uit het jaarbericht), melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Groningen, 19 juni 2015

Deloitte Accountants B.V.

was getekend: drs. H. Kuperus RA

88

Feiten & Cijfers 2014

Voel je thuis

Aantal huurwoningen Tabel 1. Aantal huurwoningen per gemeente Gemeente

Totaal Gesloopt

aantal aantal

Verkocht Opgeleverd

Totaal

woningen woningen per 31-12-13 per 31-12-14

Bellingwedde

693 6

3 684

Delfzijl

3.065

Oldambt

3.797

Pekela

1.331

1

4 1.326

Veendam

2.709

5 2.704

Vlagtwedde

1.381

5 1.376

Overige gemeenten Totaal

127 13.103

4 3.061 12

21 3.806

3

7

36

124

21 13.081

Het totaal aantal huurwoningen is in 2014 licht gedaald. Er is een beperkt aantal woningen gesloopt en er zijn weinig nieuwe woningen opgeleverd. Wel zijn er in 2014 ruim meer woningen verkocht dan we hadden verwacht.

Tabel 2. Aantal Acantus huurwoningen op 31-12-2014 en het totaal aantal woningen in 2014 per kerngemeente Gemeente

Totaal aantal

Totaal aantal

Acantus huurwoningen

Bellingwedde

% Acantus

woningen huurwoningen

in de gemeente

t.o.v. totaal

684 4.128 17%

Delfzijl

3.061 12.232 25%

Oldambt

3.806 18.287 21%

Pekela

1.326 5.775 23%

Veendam

2.704 12.719 21%

Vlagtwedde Totaal

1.376 7.643 18% 12.957 60.784 21%

Acantus bezit 21% van de woningen in de kerngemeenten. De meeste woningen in de kerngemeenten zijn koopwoningen. Naast Acantus worden woningen verhuurd door andere woningcorporaties, stichtingen of particuliere verhuurders. We zien dat het aantal woningen van Acantus vermindert, echter het totaal aantal woningen in de gemeenten stijgt.

90

Jaarbericht 2014 Feiten & Cijfers

Sloop Tabel 3. Geplande sloop afgezet tegen gerealiseerde sloop Gemeente Bellingwedde

Begroot Gerealiseerde 2014

6 6

Delfzijl Oldambt

30

Pekela

1 1

Veendam Vlagtwedde

7


sloop 2014

44 7

In 2014 zijn de onderstaande 7 woningen gesloopt. Bellingwedde (6 woningen) • 4 woningen aan de Middenweg in Blijham • 2 woningen aan de Lindenlaan in Bellingwolde Pekela (1 woning) • 1 woning aan de Wedderweg in Oude Pekela Er zijn in 2014 minder woningen gesloopt dan begroot; dat heeft vooral te maken met de afspraak van de gemeente Oldambt om in Finsterwolde in 2014 voorlopig geen leegstaande woningen te slopen. Acantus past de wettelijk voorgeschreven vergoeding voor verhuiskosten bij sloop toe, zoals met de huurdersorganisaties in een reglement is vastgelegd. Vanaf 1 maart 2014 is deze vergoeding verhoogd van € 5.658,- naar € 5.799,-.

Tabel 4. Overzicht sloop in de afgelopen vijf jaar Gemeente Bellingwedde

2010 2011 2012 2013 2014 Totaal 4 17 4 7 6 38

Delfzijl

62

Oldambt Pekela Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten Totaal

22

9

7

23

17

11

5

62

61

1

34

2

2

5

15

2

22

0

110 37 31 34

7 219

91

Voel je thuis

Verkoop Tabel 5. Verkoop van bestaande huurwoningen Gemeente

Verkocht

Voor verkoop

in 2014

gelabelde huur-

woningen 2014

Bellingwedde Delfzijl Oldambt

3 44 4 290 12 227

Pekela

4 119

Veendam

5 126

Vlagtwedde

5 70

Overige gemeenten

3

Totaal

91

36 967

De verwachting was dat we in 2014 25 individuele huurwoningen zouden verkopen. Uiteindelijk zijn er 36 verkocht. Het aantal verkochte woningen in 2014 is in bijna alle gemeenten licht gestegen met uitzondering in de gemeenten Bellingwedde en Delfzijl. Opvallend is de relatief goede verkoop in de gemeente Oldambt; in Winschoten werden 8 woningen verkocht. De woningen zijn in 2014 alleen verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen minimaal 90% van de waarde vrij van huur of gebruik.

Tabel 6. Overzicht van de verkochte huurwoningen in de afgelopen vijf jaar Gemeente

2010 2011 2012 2013 2014 Totaal

Bellingwedde

6 2 1 3 3 15

Delfzijl

9 16 4 4 4 37

Oldambt

14 13 6 10 12 55

Pekela

2 9 3 2 4 20

Veendam

7 3 5 2 5 22

Vlagtwedde

3 7 5 3 5 23

Overige gemeenten Totaal Acantus

2

2

3

Door een aantrekkende economie en een toenemend vertrouwen van de consument is de verkoop van woningen in 2014 aangetrokken. We hebben sinds 2011 weer meer bestaande huurwoningen verkocht. Hoewel er sprake is van een lichte stijging merken we dat er over het algemeen meer belangstelling is voor het kopen van een bestaande huurwoning.

92

7

43 50 24 26 36 179


Nieuwbouw Tabel 7. Geplande oplevering nieuwbouw huurwoningen afgezet tegen realisatie Gemeente Bellingwedde

Begroot Opgeleverd 2014

in 2014

Delfzijl

16

Oldambt

24 21

Pekela

8

Veendam

Vlagtwedde


48 21

In 2014 zijn 21 nieuwe huurwoningen opgeleverd in de gemeente Oldambt. Het betreft de bouw van 4 grondgebonden WMO-woningen aan de Piet Heinlaan en 17 appartementen aan de Engelselaan en Engelsestraat in Winschoten (Wevershorn). De stichtingskosten van deze woningen vallen binnen de maximale stichtings kostengrens van € 200.000,-. De geplande bouw in Delfzijl in de Schrijversbuurt (wijk Noord) is nog niet gerealiseerd. Enerzijds doordat de normen voor aardbevingsbestendig bouwen nog niet bekend waren en anderzijds omdat de centrumplannen in Delfzijl nog in ontwikkeling zijn. In Oude Pekela is de geplande bouw aan de Scholtenswijk eveneens in afwachting van de normen van aardbevingsbestendig bouwen.

Projecten 2015 Gemeente Delfzijl In 2015 worden 10 huurwoningen in de Schrijversbuurt gebouwd. In de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Delfzijl zijn afspraken gemaakt over de nieuwbouwinspanningen van Acantus voor de komende jaren. Met de bouw van deze 10 woningen starten we met de uitvoering van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst. Gemeente Oldambt In Finsterwolde worden 4 zogenaamde perspectiefwoningen gebouwd. Deze woningen bieden perspectief in de vorm van nieuwbouw voor krimpgebieden. De woningen worden in april opgeleverd en kennen een exploitatiehorizon van 20 jaar. Gemeente Pekela Aan de Scholtenswijk in Oude Pekela wordt in 2015 gestart met de bouw van 4 levensloopbestendige huurwoningen.

93

Voel je thuis

Tabel 8. Overzicht nieuwbouw in de afgelopen vijf jaar Gemeente

2010 2011 2012 2013 2014 Totaal

Bellingwedde

0

Delfzijl

41

14

27

82

Oldambt

37 5 11 25 21 99

Pekela

16

Veendam Vlagtwedde Overige gemeenten

8

21

44

Totaal

12

8

28

27

35

1

30

44

154 52 65 26 21 318

Tabel 9. Kavels Gemeente

2013 Toegevoegd

Bellingwedde

9

Delfzijl Oldambt

33

Pekela

Verkocht

3

2014 9

2

31

5

2

Veendam

5

Vlagtwedde

6

2

4

1

1


5

57 2 4 55

In 2014 zijn vier kavels verkocht. Daarnaast zijn een aantal locaties die voorheen bestemd waren voor koopprojecten als kavels in verkoop gebracht. Ondanks extra inspanningen via advertenties en marketingacties is de verkoop minimaal.

Woningverbetering en isolatie Tabel 10. Aantal woningen verbeterd Gemeente Bellingwedde

Aantal

Aantal

Aantal

Aantal

woningen woningen woningen woningen CV-installatie

Aantal overige

geïsoleerd thermopane zonnepanelen verbeteringen

10 15 17 0 12

Delfzijl

4 97 141 20 41

Oldambt

33 74 126 11 94

Pekela Veendam

6 32 54 1 32 3 61 148 29 91

Vlagtwedde

10 27 40 15 14

Totaal4

66 306 526 76 284

In 2014 hebben we in 66 woningen een CV-installatie geplaatst waar deze nog niet aanwezig was. Het op grote schaal vervangen van geisers is een bewerkelijk en moeizaam traject. Ook in 2015 gaan we op deze ingeslagen weg verder omdat wij de veiligheid in de woning zeer belangrijk vinden. Zowel projectmatig als bij mutatie zijn woningen geïsoleerd en van isolatieglas voorzien.

94


Ook zijn we in 2014 begonnen met het aanbieden van zonnepanelen aan huurders. Op 76 woningen zijn inmiddels tegen huurverhoging sets van 8 zonnepanelen aangebracht. We verwachten dat deze huurverhoging ongeveer voor de helft gecompenseerd wordt door de energiebesparing die de zonnepanelen opleveren.

Tabel 11. Energielabels

A++ A+ A B C D E F G

Bellingwedde Delfzijl Oldambt

19

102

145

208

117

70

23

150

458

1082

894

316

123

38

4

283 407 1146 908 638 319 101

Pekela

87

135

318

402

290

77

17

Veendam

177

462

1356

582

108

18

1

Vlagtwedde

8 109 276 199 263 318 170 33

Overige gemeenten

Totaal

4

84

30

10

8 909 1.870 4.256 3.257 1.787 777 213

Totaal in % 2014

0%

0%

7%

14%

32%

25%

14%

6%

2%

Totaal in % 2013

0%

0%

7%

13%

31%

27%

13%

7%

2%

Energielabels Bellingwedde Delfzijl Oldambt Pekela Veendam Vlagwedde Overige gemeenten 0

20

A+

A

40

B

C

60

D

E

80

F

100

G

Zowel bij mutatie als bij projectmatig onderhoud worden isolatiemaatregelen genomen om de woning energiezuiniger en comfortabeler te maken. De doelstelling om een hoger energielabel te realiseren wordt in 100% van de woningen gehaald. Over het algemeen wordt een label van B of C gerealiseerd. Bij nieuwbouw is een A-label standaard. De woningvoorraad wordt daarmee langzamerhand energiezuiniger. Van alle huurwoningen heeft inmiddels 53% een label A++ tot en met C.

95

Voel je thuis

Tabel 12. Aantal leegstaande woningen op 31-12-2014 per soort leegstand Gemeente

Totaal Frictie- Leegstand Leegstand Leegstand Leegstand

aantal leegstand i.v.m. i.v.m. i.v.m. i.v.m.

leegstaande

technisch

project

verkoop

woningen

onderhoud

per 31-12-14

Bellingwedde

sloop

22 4 3 10 2 3

Delfzijl

118 27 32 20 11 28

Oldambt

132 16 31 13 17 55

Pekela

26 12 3 9 2

Veendam

42

Vlagtwedde

32 6 9 10 6 1


6

25 4

13 1

3

1

1

378 94 92 62 42 88

Op 31 december 2014 stonden in totaal 378 woningen leeg, dat is 2,9% van het totale huurwoningbezit. Dit is hetzelfde aantal als op 31 december 2013. In het eerste helft van het jaar zagen we een dalende trend, vanaf de zomer zagen we een stijgende trend in de leegstand. Acantus heeft vanwege krimp te maken met minder vraag naar sociale huurwoningen. Door gerichte inspanningen blijft Acantus haar best doen om de leegstand terug te dringen. De periode van leegstand tussen de vertrekkende en nieuwe huurder is ten opzichte van vorig jaar afgenomen. Daartegenover staat dat we in 2014 minder woningen gesloopt hebben dan we hadden gepland. Om deze reden stonden op 31 december 2014 meer woningen dan verwacht leeg vanwege sloop. Deze woningen worden in 2015 gesloopt zodra alle woningen in een rij of flat leeg zijn.

96


Verhuur Tabel 13. Opzeggingen en verhuringen 2014

Opzeggingen Verhuringen

Gemeente Aantal

% van totaal Aantal % van totaal

woningaantal woningaantal Bellingwedde

85 12,3% 72 10,5%

Delfzijl

278 9,1% 246 8,0%

Oldambt

366 9,6% 358 9,4%

Pekela

140 10,5% 138 10,4%

Veendam

279 10,3% 307 11,3%

Vlagtwedde

110 8,0% 102 7,4%


31 24,7% 30 23,9% 1.289 9,8% 1.253 9,6%

Het aantal mutaties is in ons kerngebied de laatste jaren redelijk stabiel en schommelt zo rond de 10%. In 2014 zijn er 1.289 woningen opgezegd en 1.253 woningen verhuurd. In deze cijfers zijn ook de verhuringen van nieuwbouwwoningen meegenomen en de opzeggingen van woningen die worden gesloopt of verkocht. Buiten onze kerngemeenten, voornamelijk in Groningen, is er sprake van relatief veel opzeggingen en verhuringen. Acantus wil het bezit buiten het kernwerkgebied afstoten door verkoop. Wettelijk mag Acantus 10% van haar sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 34.678,- (prijspeil 2014). Acantus blijft met de verhuringen ruim binnen deze wettelijke grens. In het jaar 2014 zijn 51 woningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen dat hoger is dan € 34.678,-. Dat is 4,2% ten opzichte van het totaal aantal verhuringen van sociale huurwoningen.

97

Voel je thuis

Tabel 14. Woningzoekenden Leeftijdscategorie

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2013 2013 31-12-2014 2014

18 t/m 22

156

6,6%

168

7,6%

23 t/m 34

631

26,9%

607

27,3%

35 t/m 54

697

29,7%

674

30,3%

55 +

866 36,9%

Totaal

Huishoudengrootte 1

774 34,8%

2.350 2.223

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2013 2013 31-12-2014 2014 1.052 44,8% 1.062 47,8%

2

811 34,5%

731 32,9%

3 en 4

401

359

17,1%

16,1%

>4

65 2,8%

65 2,9%

Onbekend

21 0,9%

6 0,3%

Totaal

Herkomst Bellingwedde

2.350 2.223

Aantal % van totaal

Aantal % van totaal

31-12-2013 2013 31-12-2014 2014 90 3,8%

114 5,1%

Delfzijl

325 13,8%

294 13,2%

Oldambt

609 25,9%

557 25,1%

Pekela

149 6,3%

144 6,5%

Veendam

401 17,1%

376 16,9%

Vlagtwedde

193 8,2%

176 7,9%

Aangrenzende gemeenten

230

9,8%

238

10,7%

Overige gemeenten in Groningen

120

5,1%

103

4,6%

Drenthe Elders Totaal

80 3,4%

73 3,3%

153 6,5%

148 6,7%

2.350 2.223

Het aantal ingeschreven woningzoekenden is in vergelijking met vorig jaar met 5% afgenomen. De meeste woningzoekenden hebben binnen een half jaar een huurwoning. Van de ingeschreven woningzoekenden reageert niet iedereen actief op ons woningaanbod. Dit kan komen omdat de woningzoekende zijn eigen woning nog moet verkopen of dat het woningaanbod niet voldoet aan de woonwensen.

98


Tabel 15. Lotingmodel: gemiddeld aantal reacties en weigeringen per gepubliceerde woning Gemeente

Aantal

Gem. aantal

gepubliceerde

Bellingwedde

woningen

Gem. aantal

reacties weigeringen per woning

per woning

39 7 0,64

Delfzijl

130 7 0,41

Oldambt

194 16 0,76

Pekela Veendam Vlagtwedde Totaal

84 10 0,62 195 17 0,76 54 13 0,67 696 13 0,66

Het grootste deel van onze sociale huurwoningen wordt via het lotingmodel toegewezen. Deze woningen worden gepubliceerd op onze website en via loting toegewezen aan één van de reagerende woningzoekenden. Woningzoekenden die vanwege een noodsituatie of sloop van hun huidige huurwoning moeten verhuizen, krijgen bij de loting voorrang. Gemiddeld reageren 13 woningzoekenden op een aangeboden woning. Het aantal woningzoekenden en reacties neemt steeds verder af, in 2014 reageerden er gemiddeld 17 mensen op een aangeboden woning. De meeste reacties krijgen we op eengezinswoningen en woningen in de grotere kernen, de minste op seniorenwoningen en woningen in kleine kernen. Als de loting geen huurder heeft opgeleverd, dan wordt de woning op onze website aangeboden als direct beschikbaar. De woning wordt dan toegewezen aan de eerste geschikte kandidaat. Daarnaast wijst Acantus de woning gericht toe aan een woningzoekende bij leefbaarheidsproblematiek, bijzondere doelgroepen en bijzondere situaties. Naast het lotingmodel, wees Acantus voorheen ook woningen via het optiemodel toe. Acantus is hiermee gestopt. Het jaar 2014 was een overgangsjaar. Dit betekent dat woningzoekenden hun opties in 2014 hebben behouden, dit is per 1 januari 2015 vervallen. We zien dat het aantal weigeringen in 2014 is gedaald ten opzichte van 2013. Een mogelijke oorzaak hiervan is het afschaffen van het optiemodel, waarbij weigeringen vaak voorkwamen.

99

Voel je thuis

Huurbeleid Tabel 16. Huurprijzen per kerngemeente Gemeente

Gem.

Gem. netto % huurprijs

maximale

huurprijs huurprijs huurprijs

Bellingwedde

€ 715,54

huurprijs

t.o.v. max.

Gem. netto % streefhuur

€ 466,50

streefhuur

65,2%

t.o.v. max.

€ 492,71

68,9%

Delfzijl

€ 709,27

€ 492,12

69,4%

€ 516,12

72,8%

Oldambt

€ 700,29

€ 475,69

67,9%

€ 509,79

72,8%

Pekela

€ 732,81

€ 485,10

66,2%

€ 517,66

70,6%

Veendam

€ 700,86

€ 497,39

71,0%

€ 517,47

73,8%

Vlagtwedde

€ 699,35

€ 454,36

65,0%

€ 490,11

70,1%

Totaal gem. kerngemeenten

€ 706,57

€ 482,31

68,3%

€ 510,70

72,3%

De gemiddelde huurprijs in ons kerngebied is € 482,31, dit is een stijging van 3,9% ten opzichte van 2013. De huurprijs stijgt bij de jaarlijkse huurverhoging op 1 juli. Daarnaast wordt de huur verhoogd na isolatie en bij mutatie en de gemiddelde huurprijs verandert door nieuwbouw, sloop en verkoop. Van de overheid mocht Acantus de huurprijs van sociale huurwoningen verhogen. Voor huishoudens met een laaginkomen (< € 34.085) was de verhoging 4%. Voor huishoudens met een middeninkomen (tussen € 34.085 en € 43.602) was een huurverhoging van 4,5% toegestaan en voor hogere inkomen (> € 43.602) een verhoging van 6,5%. Acantus koos ervoor om in 2014 voor de lagere inkomens een lagere huurverhoging te hanteren dan wettelijk toegestaan was. Deze huishoudens kregen een huurverhoging van 2,5%. Huishoudens met een middeninkomen kregen 4% huurverhoging en de hogere inkomens 6,5%.

Tabel 17. Aantal huurwoningen per huurprijsklasse Gemeente

Goedkoop

Betaalbaar

<= €389,05 > €389,05 en Bellingwedde

77 11,3%

Duur > €596,75 en

Vrije sector > €699,48

<= €596,75 <= €699,48 595 86,9%

12

1,8%

0

0,0%

Delfzijl

380 12,4%

2.413 78,8%

245 8,0%

23

0,8%

Oldambt

779 20,5%

2.662 69,9%

325 8,5%

40

1,1%

Pekela

171 12,9%

1.053 79,4%

102 7,7%

0

0,0%

Veendam

223 8,2%

2.232 82,6%

233 8,6%

16

0,6%

Vlagtwedde

434 31,5%

826 60,1%

98 7,1%

18

21

81

65,3%

178

1,4%


0

0,0%

22

17,8%

16,9%

2.064 15,8% 9.803 74,9% 1.036 7,9%

1,3%

Net zoals vorig jaar, behoort 98,6% van ons woningbezit tot de sociale huursector. Deze woningen hebben een huurprijs lager dan € 699,48. Ten opzichte van 2013 is het aantal goedkope woningen met 0,2% toegenomen, het aantal betaalbare woningen met 1,2% afgenomen, het aantal dure woningen met 1% toegenomen en het aantal vrije sector woningen is procentueel gelijk gebleven.

100


Huurincasso Tabel 18. Huurachterstanden Gemeente

Huurachterstand

Werkelijke % huurachterstand

per 31-12-2014

huur

t.o.v. werkelijke

huur Bellingwedde

€ 34.000

€ 3.936.000

0,86%

Delfzijl

€ 167.000

€ 20.311.000

0,82%

Oldambt

€ 182.000

€ 22.695.000

0,80%

Pekela

€ 93.000

€ 8.449.000

1,10%

Veendam

€ 160.000

€ 18.375.000

0,87%

Vlagtwedde

€ 59.000

€ 7.735.000

0,76%

Overige gemeenten

€ 7.000

€ 1.339.000

0,52%

Totaal

€ 702.000

€ 82.840.000

0,85%

Het percentage van de huurachterstand ten opzichte van de werkelijke huuropbrengst is 0,85%. Dit percentage is tegen onze verwachting in gedaald, vorig jaar was dit 1,02%. Vanaf 1 januari 2014 wordt de huurtoeslag niet meer naar Acantus overgemaakt, maar rechtstreeks aan de huurder. Hierdoor en door de financiële crisis hadden we verwacht dat de huurachterstanden zouden oplopen, maar dit is dus niet gebeurd. We hebben afgelopen jaar voornamelijk veel aandacht besteed aan de preventie van huurschulden.

Tabel 19. Aantal ontruimingen Gemeente Bellingwedde

2010 2011 2012 2013 2014 Totaal 4

5

2

1

12

Delfzijl

10 8 20 10 11 59

Oldambt

17 13 12 21 22 85

Pekela

5 6 6 3 6 26

Veendam

6 4 12 17 11 50

Vlagtwedde

3 4 4 4 2 17


1

1

45 40 54 57 54 250

Het aantal ontruimingen is ten opzichte van 2013 licht afgenomen. Acantus ontruimt voornamelijk omdat huurders de huur niet (kunnen) betalen. Bij ontruimingen zijn de huurders vaak al vertrokken. Voordat er ontruimd wordt, probeert Acantus met de huurder betalingsafspraken te maken en krijgen de huurders hulp van andere instanties.

101

Voel je thuis

Overige exploitatie-eenheden Woningen Garages, parkeerplaatsen en bergingen Kantoren en winkels Kantoorpanden Acantus Maatschappelijke ruimten Verzorgingstehuizen (221 kamers) Standplaatsen woonwagens Totaal

Aantal Aantal per 31-12-13 per 31-12-14 13.103 13.081 246

243

21

5

2

2

45

44

3

3

4

3

13.424 13.381

Naast het verhuren van woningen, verhuurt Acantus ook maatschappelijk -, zorgen commercieel vastgoed. Vaak zijn dit eenheden die onderdeel uitmaken van een complex huurwoningen. Dit zijn onder meer ruimten die we verhuren als steunstee’s, winkels, huisartsenpraktijk, kantoren voor zorgen welzijns organisaties. In 2014 heeft Acantus 6 parkeerplaatsen uit exploitatie gehaald omdat in de omgeving geen betaald parkerenmeer van kracht is. Hierdoor zijn deze parkeerplaatsen niet meer verhuurbaar. Daarnaast zijn 3 garages administratief afgesplitst van woningen en afzonderlijk opgenomen als verhuureenheid. Ook heeft Acantus in 2014 de 16 winkels onder de Vennenflat in Delfzijl verkocht aan de gemeente. Acantus verhuist de bewoners van de Vennenflat en de gemeente de winkeliers. Daarna zal de flat gesloopt worden om op deze manier een kernwinkelgebied in Delfzijl te creëren. Maatschappelijke ruimten zijn vaak woningen of recreatieruimten in wooncomplexen, die organisaties en huurders gebruiken voor ontmoeting en voorlichting. Het beschikbaar stellen van deze woningen en ruimten aan bewoners en verschillende bewonersorganisaties, zien wij als een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van het complex, de wijk en het dorp. In 2014 is het aantal maatschappelijke ruimten met één afgenomen. Acantus heeft een voormalige peuterspeelzaal in Holwierde verkocht, in dit pand is nu een kapsalon gevestigd. Acantus heeft twee grote verzorgingshuizen in bezit. Dit zijn de Breehorn in Veendam en Betingestaete in Delfzijl. Een kleiner verzorgingshuis in ons bezit is de Clockstede in Nieuwe Pekela. Daarnaast is De WoldRank in Winschoten een kleinschalig verpleeghuis voor dementerende bewoners. Verder verhuren we een aantal complexen aan zorgen hulpverleningsorganisaties zoals NOVO, Humanitas en Limor. In Veendam-Noord verhuren wij 3 standplaatsen van woonwagens. In 2014 heeft Acantus 1 standplaats verkocht.

102


103

Voel je thuis

Bijlage: samenwerkingspartners Overkoepelende huurdersorganisaties • Stichting Platform Bewonersorganisaties Acantus • Bewoners Platform Delfzijl Verenigingen van Dorpsbelangen • Plaatselijk Belang Burgemeester Beinsdorp • Dorpsbelangen: Bellingwedde, Beerta, Drieborg, Finsterwolde, Ganzedijk, Godlinze, Heiligerlee, Holwierde, Losdorp, Nieuweschans, Spijk, Vlagtwedde, Westerlee Wijkteams • Gemeente Delfzijl • Noord • Over de Gracht-Scheepvaartbuurt • Tuikwerd • Farmsum • Gemeente Oldambt • Bomenbuurt • Zuid • Centrum • Parkwijk/Kloostervallei • Zeeheldenbuurt/Bloemenbuurt • Gemeente Veendam • Noord • Sorghvliet • Wildervank • Bareveld • Centrum Gemeenten • Bellingwedde • Delfzijl • Oldambt • Pekela • Veendam • Vlagtwedde Provincie Provincie Groningen

104

Jaarbericht 2014 Bijlage: samenwerkingspartners

Zorg- en welzijnsorganisaties • De Zijlen • Oosterlengte • NOVO • De Noorderbrug • Zorggroep Meander • Reik (voorheen Driever’s Dale) • LIMOR • Compaen • NEON • Zonnehuisgroep Noord • Woonzorgcentrum Burgemeester Van Julsinghatehuis • Welzijn Oldambt • Elker • Welzijn en Dienstverlening Delfzijl • Rzijn • Terebint • Humanitas DMH • Lentis • Zorgcenrum De Blanckenbörg • Leger des Heils / 10 voor Toekomst • Verslavingszorg Noord-Nederland • Woonzorg Winschoten • De Badde • Het Mosterdzaad • De Trans • Subrosa • Teen Challenge • Zorggroep Tangenborgh • Woonvorm Bram Collega-woningcorporaties • Lefier • WoonFriesland • Elkien • Thús Wonen • Accolade • Domesta • De Volmacht • Vitalis Mooiland • De Wooncompagnie • Vestia • DEAL woningcorporaties (samenwerkingsverband van woningcorporaties actief in Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum): Stichting De Delthe, Woonstichting Wierden en borgen, Stichting Uithuizer Woningbouw, Woongroep Marenland, Woonstichting Groninger Huis, Woonzorg Nederland Overig • ODW: Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen

105

Correspondentieadres Postbus 110 9640 AC Veendam T 0900-8400 E [email protected] I www.acantus.nl

Voel je thuis. Jaarbericht

Recommend Documents