Evaluatie leefstijlen Experiment “voel je thuis in Mariahoeve” 2010 – 2012
Haag Wonen, Staedion, Vestia, Gemeente Den Haag – Januari 2012
INHOUDSOPGAVE 1.
Inleiding
1
2.
Leefstijlen
3
2.1 Rode leefstijl: vitaliteit en vrijheid
3
2.2 Blauwe leefstijl: ambitie en controle 2.3 Gele leefstijl: harmonie en betrokkenheid
3 4
2.4 Groene leefstijl: geborgenheid en zekerheid
4
Het experiment
5
3.1 De kaders
5
3.2 Het proces 3.3 Voor- en nameting
5 7
Resultaten
9
4.1 Huuropzeggingen 4.2 Reacties
9 10
4.3 Verhuringen
10
4.4 Verhuringen 4.5 After sales
11 12
5.
Evaluatie proces
15
6.
Ervaringen in de wijk
17
7.
Conclusies en aanbevelingen
19
3.
4.
BIJLAGEN
1.
Inleiding
Mariahoeve is een naoorlogse wijk met ruim 13.500 inwoners en relatief veel kleine en goedkope sociale huurwoningen. De laatste jaren zijn er duidelijke tekenen van achteruitgang. Oorspronkelijke bewoners zijn in toenemende mate ontevreden vanwege de fysieke achteruitgang en vanwege toenemende sociaal-culturele verschillen tussen bewoners. Om de neerwaartse spiraal te keren is rond 2005 het project Identiteit & Branding gestart. Dit heeft geleid tot een samenwerkingsovereenkomst en het samenwerkingsverband Royaal Mariahoeve. Om het tij te keren hebben de corporaties en de gemeente in 2009 de handen ineen geslagen. Het motto van de aanpak van Mariahoeve werd vernieuwing met behoud van de sterke punten van de wijk zoals de ruime opzet en het groen. Zo zou er geen grootschalige herstructurering plaats vinden maar de woningen zouden vooral gericht opgeknapt/gerenoveerd worden. Ook zou er flink geïnvesteerd worden in sociaalmaatschappelijke projecten. Zo zijn er inmiddels verschillende projecten gestart op het gebied van leefbaarheid, wijkeconomie, communicatie en kent Mariahoeve intussen o.a. een eigen restaurant, theater en een business center. Mariahoeve was ooit een naar sociale klasse geordende wijk. Inmiddels is de wijk flink veranderd en ‘botsen’ de verschillende leefstijlen meer met elkaar. Met het project ‘Voel je thuis in Mariahoeve’ worden mensen met dezelfde leef- en woonstijl gegroepeerd in een bepaald portiek of complex. Dit kan door middel van een systeem van woningtoewijzing op basis van leefstijlen. De achterliggende gedachte is dat mensen met dezelfde leef- en woonstijl beter met elkaar omgaan en met meer tevredenheid wonen in Mariahoeve. Hierdoor blijven mensen uiteindelijk langer in Mariahoeve wonen. Leegloop van de wijk wordt hierdoor tegengegaan. Belangrijk is dat mensen weer bewust ervoor zullen kiezen om in Mariahoeve te gaan wonen. Het project ‘Voel je thuis in Mariahoeve’ wordt uitgevoerd in De Kampen in Mariahoeve. Een buurt met ongeveer 650 woningen van Haag Wonen, Staedion en Vestia. Er zijn in Nederland al eerder projecten uitgevoerd waarbij woningen worden toegewezen op basis van leefstijl zoals in Palenstein Zoetermeer (Vestia) en in Dordrecht (Woonbron). In Den Haag is het nieuw dat er op deze wijze woningen worden toegewezen. Het project moet bijdragen aan het versterken van de boodschap dat er hard wordt gewerkt om het tij te keren in Mariahoeve en er weer een ‘Royaal Mariahoeve’ van te maken. Deze aangepaste methodiek van woningtoewijzing wordt voor een periode van drie jaar uitgevoerd en is gestart op 1 februari 2010. In het plan van aanpak uit 2009 worden drie belangrijke doelen geformuleerd waaraan het experiment na drie jaar moet hebben voldaan: - er moet sprake zijn van een kleinere verhuisgeneigdheid in de buurt De Kampen; - er moeten minder overlastmeldingen zijn gedaan; - er moet sprake zijn van een toegenomen tevredenheid van bewoners. In deze evaluatie wordt terug gekeken naar het proces zoals dit in de afgelopen 2,5 jaar heeft plaats gevonden. Wat zijn de resultaten ten aanzien van de verhuringen? Zijn de geformuleerde doelen gehaald? Hoe hebben alle betrokken partijen het experiment ervaren? En hoe gaan we nu verder? In de komende hoofdstukken wordt dit duidelijk(er) en wordt de evaluatie afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen.
1
2
2.
Leefstijlen
Ieder mens is uniek en heeft verschillende behoeften, waarden en normen. Daarom is praten over de wijkbewoner, de inwoner van de stad, de klant, de doelgroep vaak zo moeilijk. Want over wie heb je het dan eigenlijk? Ook het woongedrag van mensen kan verschillen. Toch blijkt uit onderzoek dat bepaalde mensen wel aanwijsbaar eigenschappen met elkaar gemeen hebben. Als het gaat om de zelfde woonbelevingswereld van mensen dan wordt gesproken over dezelfde leefstijl. Voor het experiment in Mariahoeve is gekozen voor een methodiek ontwikkeld door Smart Agent Company. Hun model wordt gevisualiseerd door twee dimensies die centraal staan in de sociale wetenschap: de sociologische (ego / groep) en de psychologische dimensie (introvert / extravert). Op deze wijze ontstaan vier kwadranten, ofwel vier belevingswerelden, van waaruit mensen denken en handelen. In combinatie met traditionele kenmerken zoals leeftijd, geslacht en opleiding is dit een bruikbare basis voor consumentgerichte productontwikkeling en communicatie. Deze factoren zijn uiteindelijk van belang voor het woonmilieu in een wooncomplex en voor de omgang van huurders met elkaar. Uiteindelijk levert dit vier stijlen op die aangeduid worden met een kleur: rood, geel, groen en blauw. EXTRAVERT
WIJ IK
INTROVERT
2.1
Rode leefstijl: Vitaliteit en vrijheid
Mensen met de rode leefstijl zijn mensen die het liefst wonen tussen mensen uit alle lagen van de bevolking en tussen verschillende culturen. Ze bemoeien zich relatief weinig met elkaar. Het zijn mensen met een vrije geest die vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vinden. Voor mensen met de rode leefstijl is er meer dan alleen werk, het gezin of de buurt.
2.2
Blauwe leefstijl: Ambitie en controle
Mensen met de blauwe leefstijl zijn mensen die niet zozeer behoefte hebben om allerlei dingen met andere bewoners te doen. Ze houden graag de touwtjes in eigen hand. Rust, netheid en veiligheid vindt men belangrijk. Mensen met de blauwe leefstijl wonen graag een beetje op zichzelf waarbij de zaken goed geregeld zijn. Ze wonen het liefst tussen ‘gelijkgestemden’.
3
2.3
Gele leefstijl: Harmonie en betrokkenheid
Mensen met de gele leefstijl hechten veel waarde aan goede, gezellige en sociale contacten in de buurt waar ze wonen. Ze hebben een open instelling, voelen zich erg betrokken bij anderen en zijn altijd bereid om een ander te helpen. Mensen met de gele leefstijl houden ervan op straat te zijn en activiteiten in de buurt te ondernemen. Een ontspannen en gezellige levendigheid.
2.4
Groene leefstijl: Geborgenheid en zekerheid
Mensen met de groene leefstijl zijn mensen die een rustig leven leiden en zich voornamelijk bewegen in een kleine kring van familie, vrienden en/of buren waarmee ze intensieve contacten hebben. Mensen met een groene leefstijl doen graag dingen met mensen die ze kennen.
Niet alleen een leefstijl is van invloed op het woonmilieu waarin bewoners zich begeven. Ook het woongedrag van huurders is van belang in een complex. Denk daarbij aan potentieel overlast gevende factoren zoals dag- en nachtritme, luidruchtige hobby’s zoals piano spelen etc. We gaan daarom in Mariahoeve uit van een leefstijlmodel waarin de methodiek van de Smart Agent Company gecombineerd wordt met het woongedrag. Het uitgangspunt is hierbij dat we het samenwonen van mensen met een conflicterende leefstijl op portiekniveau mijden. Met het kleurendiagram in het achterhoofd kunnen, indien nodig, kunnen naastliggende leefstijlen bij elkaar in het portiek wonen (bv. rood / geel). Huishoudens met een diagonaal tegenovergestelde leefstijlen kunnen dat niet (geel / blauw). In tegenstelling tot bijvoorbeeld het leefstijlenproject Palenstein wordt niet op complexniveau gekozen voor een leefstijl maar op het microniveau van een portiek. We streven er naar om mensen met een niet conflicterende leefstijl zoveel mogelijk bij elkaar te laten wonen, Het ideaal van ‘homogene’ portieken is van ondergeschikt belang. Iedere leefstijl moet een kans krijgen en met plezier in de buurt De Kampen wonen!
4
3.
Het experiment
3.1
De kaders
Zoals eerder aangegeven hebben de drie corporaties de buurt De Kampen in Mariahoeve aangewezen als gebied voor het driejarige experiment “Voel je thuis in Mariahoeve”. In totaal omvat het experiment hiermee 664 woningen.
Aantal woningen
172
208
Haag Wonen Staedion
284
Vestia
Deze woningen zijn vervolgens geclusterd in zes verschillende clusters. Een cluster woningen heeft overeenstemming op basis van een aantal indicatoren zoals de grootte van de woning, het aantal kamers, de huurprijs en de aanwezigheid van een CV en / of lift. In alle gevallen betreft het portieketage woningen waarvan een aantal woningen van Vestia voorzien is van een lift en speciaal gelabeld is voor senioren. Andere kaders die van toepassing zijn bij dit experiment hebben betrekking op de woonruimteverdeling. Zo moesten alle woningen binnen het huidige aanbodmodel en de bestaande regels Haaglanden worden aangeboden. Daarnaast moesten de reeds gemaakte prestatieafpraken gewoon gehaald worden, mochten de wachttijden niet toenemen en moesten alle kandidaten mee kunnen doen aan deze wijze van woonruimteverdeling.
3.2
Het proces
Huidige bewoners Smart Agent Company onderzocht welke leefstijlen de huidige bewoners van De Kampen hebben. Alle huurders in de 91 portieken zijn in 2009 aangeschreven en gevraagd de leefstijlenvragenlijst in te vullen. De respons lag op 51%. Slechts in 13 portieken was duidelijk sprake van een dominante leefstijl. Dat wil zeggen dat een meerderheid van de huurders in een portiek dezelfde leefstijl hebben. In 43 portieken toonden de huidige bewoners een gemixt beeld aan leefstijlen en was er dus nog geen sprake van een duidelijke leefstijl op het portiek. In de overige 35 portieken was de respons te laag om conclusies over de leefstijlen van de bewoners te trekken.
5
Duidelijk is te zien dat de meeste huurders in De Kampen behoren tot de groene of gele leefstijl. De blauwe leefstijl is beperkt aanwezig in deze buurt. Wel zijn er huurders die de combinatie van zowel een blauwe als een groene of een rode leefstijl kennen. De rode leefstijl als primaire leefstijl is nauwelijks zichtbaar in De Kampen. Op basis van deze informatie en de uitkomsten uit de vragenlijsten van de huidige huurders hebben alle portieken een kleur toegewezen gekregen. Het doel is dat uiteindelijk deze kleur volledig vertegenwoordigd is in het portiek. In Mariahoeve zijn de kleuren geel, groen en een combinatie van groen / blauw aan de portieken toegewezen. Omdat de verwachting was dat er weinig mensen met de rode leefstijl in De Kampen zouden komen wonen is afgesproken dat potentiele huurders met deze kleur leefstijl in een zogenaamd geel portiek worden geplaatst. Geel en rood zijn in dit geval niet conflicterende leefstijlen. Dit heeft geresulteerd dat het bezit in De Kampen vooraf geëtiketteerd is met 247 gele woningen (37%), 235 groene woningen (36%) en 182 groen/ blauwe woningen (27%).
Nieuwe huurders Vanaf 1 april 2010 zijn de clusters geadverteerd in de Beter Wonen krant en via internet op www.woonnet-haaglanden.nl. De leefstijlwoningen zijn te herkennen aan het speciale logo van een leefstijlenhuisje dat bij de advertentie staat. De woningzoekenden reageren op een cluster van woningen met gelijke kenmerken en niet op een concreet adres in de Kampen. Wanneer een woningzoekende reageert, aan de reguliere normen van Woonnet Haaglanden voldoet en bij de eerste vijf op de kandidatenlijst eindigt, wordt deze kandidaat uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek en het invullen van de leefstijlenvragenlijst. Hierna kan de leefstijl van de woningzoekende worden vast gesteld. Zodra een woning uit het betreffende cluster in een passend portiek vrijkomt, wordt deze aan desbetreffende kandidaat aangeboden
6
Vooraf was in de methodiek niets vast gelegd over het weigeren van een woning. In de praktijk bleek dit regelmatig voor te komen. Op weigeren stonden geen sancties dus kandidaten konden wachten tot een ideale woning. Om dit proces te keren is besloten dat een kandidaat drie maal een woning mag weigeren. Na de derde keer wordt de kandidaat van de wachtlijst verwijderd en kan hij opnieuw reageren op een leefstijlen advertentie. Wanneer de kandidaat de woning wel accepteert, wordt het dossier overgedragen aan de corporatie van wie de woning is. Daar wordt het verhuurproces verder op reguliere wijze afgewikkeld.
3.3
Voor- en nameting
Om de effecten goed in beeld te krijgen is door de betrokken partijen voor de start van het project afgesproken een voor- en nameting te doen. Omschreven is op welke punten het experiment zou worden beoordeeld. Een specificatie van deze nulmeting heeft echter nooit plaats gevonden. Hierdoor is het nu niet altijd even makkelijk om bepaalde ontwikkelingen daadwerkelijk te meten. Toch hoeft het ontbreken van deze meting vooraf niet onoverkomelijk te zijn. Het onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft heeft in diezelfde periode opdracht gekregen om een uitgebreider en wetenschappelijk onderzoek te doen naar de effecten van woonruimteverdeling op basis van leefstijlen. Het corporatieplatform Corpovenista, waar o.a. Haag Wonen en Staedion deel van uitmaken, heeft hier opdracht voor gegeven. Enkele langer lopende leefstijlprojecten voor woonruimteverdeling zijn hier onderzocht. In dit onderzoek was één van de doelstellingen te onderzoeken of er een mate was van homogeniteit van leefstijlen om zich thuis te voelen. “De hypothese hier achter is dat gesegmenteerd wonen naar leefstijl er toe leidt dat bewoners zich beter kunnen identificeren met buren met passende, niet botsende leefstijlen. De veronderstelling hierbij is dat mensen met een verschillende, dominante leefstijlkleur, andere behoeften en voorkeuren hebben ten aanzien van de diversiteit van de bevolkingssamenstelling van de flat, de buurt of het portiek. Wanneer de voorkeuren voor homogeniteit of diversiteit meer aansluiten op de voorkeuren van bewoners, zouden zij zich prettiger voelen in hun woonomgeving. Zij kunnen zich beter herkennen in en identificeren met hun buren, wat publieke vertrouwdheid oplevert. Dat zal vervolgens het gevoel van thuis voelen bevorderen.“ (Soort bij Soort, Doff & Ouwehand, 2012) Uit alle ander gehouden experimenten blijkt dat verschillende leefstijlgroepen inderdaad verschillende voorkeuren voor diversiteit / homogeniteit laten zien. Maar tegelijk wordt in het rapport de conclusie getrokken dat homogeniteit naar leefstijl nauwelijks van belang is voor het thuis voelen. Een ander belangrijke doelstelling die in bovengenoemd rapport is onderzocht is de vraag of een grotere mate van homogeniteit van (passende) leefstijlen leidt tot aansluitende soorten en mate van burencontact en of dit een hogere waardering levert van het contact. “De veronderstelling hierbij is dat mensen met een verschillende dominante leefstijlkleur, andere behoeften en voorkeuren hebben ten aanzien van de soort en de frequentie van burencontact. Wanneer mensen tussen gelijkgestemden wonen, zullen hun behoeften en voorkeuren ten aanzien van de sociale omgang met buren beter tot hun recht komen en dat zou leiden tot een hogere waardering van het burencontact.” In het onderzoeksrapport Soort bij Soort wordt deze vraag deels bevestigd. De effecten van passendheid op de waardering zijn minimaal, maar de onderliggende gedachte wordt wel bevestigd, 7
namelijk dat leefstijlen verschillende oriëntaties hebben en dat voor bepaalde leefstijlen geldt dat zij intensiever contact hebben in de flat / portiek waar zij passen. Ten slotte is een doelstelling in het OTB rapport te onderzoeken of passende leefstijlen gedeelde opvattingen hebben ten aanzien van woongedrag, tolerantie en ingrijpen en of dit leidt tot een zekere mate van homogeniteit en minder overlastervaring. In tegenstelling tot het geformuleerde doel in het experiment van Mariahoeve gaat het hier vooral om de perceptie van overlast. “De verwachting is dat bewoners met gelijksoortige leefstijlen gedeelde opvattingen hebben over het gebruik van de woning en collectieve ruimtes en dat zij een gedeeld tolerantieniveau hebben ten aanzien van verschillende vormen van overlast.” De uitkomsten bij andere experimenten geven geen duidelijk antwoord op deze onderzoeksvraag. Zo blijkt in het experiment in Palenstein juist de groene leefstijl het meeste overlast te ervaren in de groene flat terwijl dit de flat zou zijn waar zij zich het meeste thuis voelen. Ook in andere experimenten zijn vergelijkbare eigenaardigheden aangetoond. Dit leidt tot de conclusie dat homogeniteit naar leefstijl voor het ervaren van overlast maar van beperkte betekenis is. De kans is dan ook groot dat in Mariahoeve het aantal overlastmeldingen niet significant zijn afgenomen sinds de start van het experiment. Kortom, uit de resultaten van het zeer uitgebreide OTB-onderzoek blijkt dat woonruimteverdeling op basis van leefstijlen een bescheiden bijdrage aan de leefbaarheid in een wooncomplex of gebied kan leveren. Bovendien kan dit alleen als dit als toevoeging op de bestaande beheermaatregelen e.d. wordt ingezet. Aandachtspunt in de methodiek zijn de veranderingen in leefstijl die huurders kunnen doormaken. Omdat voor het beoordelen van de effecten een zo lang mogelijke loopduur van een project belangrijk is, kan het beste op de resultaten van dit onderzoek worden afgegaan. De onderzochte projecten lopen namelijk enkele jaren langer dan het project in Mariahoeve.
8
4.
Resultaten
4.1
Huuropzeggingen
Bij aanvang van het experiment was de verwachting dat de mutatiegraad op 8% zou liggen. Dit zou betekenen dat er ieder jaar ongeveer 50 woningen leeg zouden komen en gericht op leefstijl weer verhuurd konden worden. Omdat in 2010 pas in april is begonnen met het experiment ligt het aantal opzeggingen in dit jaar ook lager. In totaal zijn er 35 woningen opgezegd. Hiervan waren er 20 van Staedion, 8 van Haag Wonen en 7 van Vestia. In 2011 werd wel ruim aan de verwachting van 50 opzeggingen voldaan. In totaal werden 61 corporatiewoningen in De Kampen opgezegd. Hiervan waren er 32 van Staedion, 18 van Haag Wonen en 11 van Vestia. Ook in 2012 is het aantal opzeggingen fors hoger dan begroot. Er werden in totaal 76 opzeggingen gedaan waarvan 41 van Staedion, 26 van Haag Wonen en 9 van Vestia Het hoge opzeggingspercentage bij Staedion is mogelijk te verklaren uit het feit dat het complex Haverkamp zich in de portefeuille van het experiment bevindt. Dit complex staat op de nominatie om gesloopt te worden. In verhouding hebben veel mensen dit complex in de afgelopen periode al verlaten; ze willen de sloop niet afwachten. De lage mutatiegraad bij Vestia is deels te verklaren uit het feit dat veel van hun woningen in het experiment seniorenwoningen betreft. Voor veel bewoners van deze woningen ligt de verhuisgeneigdheid lager. Verhuisd wordt er veelal alleen nog als de gezondheid zelfstandig wonen echt niet langer toelaat dan wel dat de bewoner overlijdt. Grafiek 1: aantal opzeggingen per jaar per corporatie (* meting vanaf april)
50 40 Haag Wonen
30
Staedion
20
Vestia
10 0 2010*
2011
2012
Zetten we deze opzeggingen af tegen het aantal woningen per corporatie dan zijn er verschillen te zien in de opzeggingsgraad. Met name bij Staedion worden in verhoudingen veel meer woningen opgezegd dan bij de twee andere corporaties. Zoals aangegeven is het mogelijke sloopcomplex aan de Haverkamp hiervan de aanleiding.
9
Voor elke corporatie geldt wel dat de opzeggingsgraad in 2011 hoger ligt dan in 2010. Bij Staedion en Haag Wonen loopt de opzeggingsgraad in 2012 nog verder op. Om de cijfers van 2010 goed te kunnen vergelijken met de twee andere jaren, zijn deze getallen geëxtrapoleerd. Deze hoge opzeggingsgraden zijn opvallend te noemen omdat juist voor veel complexen in de huidige woningmarkt te zien is dat de mutatiegraad terugloopt en de doorstroom stagneert. Tabel 1: Opzeggingspercentage per jaar per corporatie
Haag Wonen
Staedion
Vestia
5,1%
9,4%
5,4%
7,0%
2011
8,7%
11,2%
6,4%
9,2%
2012
12,5%
14,4%
5,2%
11,4%
8,8%
11,7%
5,7%
9,2%
2010
1
Totaal 1
Totaal
cijfers zijn geëxtrapoleerd omdat experiment startte in april
4.2
Reacties
Het aantal reacties op de diverse geadverteerde clusters is vergelijkbaar met de reguliere advertenties. Per advertentie zijn er gemiddeld ongeveer 200 reacties binnen gekomen. Voor de seniorenwoningen van Vestia lag de belangstellingsgraad aanzienlijk lager. Gemiddeld kwamen er op dit cluster ongeveer 20 reacties binnen. Ook dit is niet anders dan bij de reguliere advertenties van seniorenwoningen. Bij het benaderen van de eerste belangstellenden bleek er een aanzienlijk aantal mensen tijdens het intakegesprek alsnog af te haken. Dit heeft zeker bij aanvang van het project de verhuurmakelaar leefstijlen veel tijd gekost. Ondanks het negatieve element van de tijd kan deze ontwikkeling ook als positief gezien worden. Veel belangstellenden haakten af toen in het intakegesprek meer duidelijk werd wat het leefstijlenexperiment precies inhield. Zogenaamde goudzoekers die snel en makkelijk een woning dachten te vinden, lieten het vaak alsnog afweten. Deze mensen hebben waarschijnlijk niet vanuit een bewuste keuze gereageerd. Dit betekent dat veel mensen die uiteindelijk in De Kampen zijn gaan wonen zich kunnen vinden in het wonen via leefstijlen en het experiment als iets positiefs beschouwen.
4.3
Leegstand
Een van de gedachten die voorafgaand aan het experiment aanwezig was, was dat de verhuringen sneller konden plaats vinden. Immers, potentiele huurders hadden zich vooraf op een cluster ingeschreven. Zodra een woning in een cluster vrij kwam, was er altijd al een kandidaat aanwezig. Er zou dus weer snel doorverhuurd kunnen worden. Niets bleek minder waar. Onderstaande tabellen laten zien dat zowel in 2010 als in 2011 er sprake is van forse leegstanden. Tabel 2: Leegstand 2010
Haag Wonen
Staedion
Vestia
Totaal
Gemiddeld aantal dagen technische leegstand
61
47
32
47
Gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand
84
61
6
50
Gemiddeld aantal leegstandsdagen 2010
145
108
38
97
10
Tabel 3: Leegstand 2011
Haag Wonen
Staedion
Vestia
Totaal
Gemiddeld aantal dagen technische leegstand
185
58
38
94
Gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand
52
90
5
49
Gemiddeld aantal leegstandsdagen 2011
237
148
43
143
Tabel 4: Leegstand 2012
Haag Wonen
Staedion
Vestia
Totaal
Gemiddeld aantal dagen technische leegstand
105
44
42
191
Gemiddeld aantal dagen mutatieleegstand
40
78
12
121
Gemiddeld aantal leegstandsdagen 2012
145
122
45
312
Wat de redenen achter deze forse leegstanden is, is niet eenduidig aan te geven. Deze verschilt sterk per corporatie. Zo geeft Haag Wonen aan dat zij tijdens dit proces, begin 2011, over zijn gestapt op een andere wijze van organiseren van hun dagelijks onderhoud, waaronder ook hun mutatie onderhoud. Intussen zijn deze problemen weer onder controle. Dit is in de cijfers van 2012 ook duidelijk terug te zien. Bij Staedion staan een aantal leefstijlwoningen op de nominatie om gesloopt te worden. Omdat planvorming nog niet duidelijk was, is een aantal woningen bewust leef gehouden omdat het opknappen ervan niet opwoog tegen de dervingskosten. Deze woningen zijn alsnog verhuurd toen het toekomstbeeld duidelijker werd. Dit betekende echter voor een aantal woningen wel een forse leegstand. Zo zou deze leegstand met meer dan 20 dagen afnemen als deze woningen buiten beschouwing worden gelaten. De hogere mutatie leegstand 2012 bij Vestia is volledig te verklaren door een langdurig leegstaande woning. Omdat er maar weinig woningen gemuteerd zijn bij Vestia, is het effect van een uitschieter nog sterker. Laten we deze woning buiten beschouwing dan ligt hun mutatieleegstand namelijk maar op drie dagen.
4.4 Verhuringen Eerder is al aangegeven dat iedere woning in het bestaand bezit een kleur leefstijl heeft meegekregen. Zo is 37% van de woningen geel, 36% groen en 27% van de woningen is het meest geschikte voor de leefstijlen groen / blauw. De vraag is of met deze verdeling de nieuwe huurders wel een voldoende geschikte woning konden vinden. Gebleken is dat van alle nieuwe huurders die sinds 2,5 jaar in De Kampen wonen 40% geel blijkt te zijn. Nog eens 7% heeft een leefstijl die gedomineerd wordt door geel en groen. Er is in dit geval sprake van een goede vraag en aanbod van woningen voor de gele leefstijlgroep. Ook voor de doelgroep groen/blauw bleek het aanbod goed op de vraag aan te sluiten. Bijna 24% van de nieuwe huurders wordt namelijk gekenmerkt door deze kleuren. Daarentegen bleek het aantal huurders met een volledig groene leefstijl veel kleiner te zijn dan vooraf aangenomen. Slechts 12% van de huurders die tijdens het experiment een woning is gaan huren, bleek een groene leefstijl na te leven. Uiteindelijk is een deel van de huurders met een gele maar ook vrij sterke
11
groene leefstijl in deze woningen geplaatst zodat geen sprake zou zijn van leegstand in zogenaamd groene woningen. Ten slotte bleek dat ook de rode leefstijlengroep wel degelijk in Mariahoeve te willen wonen. Vooraf was immers verondersteld dat deze groep nauwelijks aanwezig zou zijn. Toch blijkt 14% van de nieuwe huurders gekenmerkt te worden door de rode leefstijl. Nog eens 3,5% kent een leefstijl die behalve rood ook dominant blauw is. Een mogelijke reden van het hoge aantal gele en de aanwezigheid van rode kandidaten is dat de woningen in Mariahoeve vooral aantrekkelijk zijn voor starters op de woningmarkt. Juist in deze twee leefstijlen komen veel starters voor. De portieketagewoningen zijn relatief goedkoop. Bovendien bestaat door de ligging dicht bij het centrum de mogelijkheid om eenvoudig gebruik te maken van de grootstedelijke faciliteiten.
4.5 After sales Uit de after sales blijkt dat 80% van de nieuwe huurders vooraf bekend was met het fenomeen leefstijlen. En iedereen vindt dit ook een goed initiatief. Maar slechts de helft van deze huurders kiest vervolgens bewust voor een dergelijke woning. Deze mensen hebben in diezelfde periode namelijk ook op andere woningen op Woonnet gereageerd. Opvallend is wel dat dus 50% van de nieuwe huurders niet op andere woningen heeft gereageerd en alleen in een leefstijlwoning wilde wonen. Deze groep geeft wel aan dat ze de woning ook hadden geaccepteerd als het geen leefstijlwoning was geweest. Ten slotte geven bijna alle nieuwe huurders aan dat zij zich herkenden in de uitkomsten van de leefstijlenvragenlijst. Bekend met leefstijlen ?
Gerageerd op regulier aanbod?
Goed experiment?
Acceptatie indien reguliere woning?
Bewust gekozen?
Herkenning in leefstijl?
De tevredenheid van de huurders over het proces van aanbieden en de dienstverlening van de verhuurmakelaar zijn in het algemeen allemaal als zeer goed te omschrijven. Vrijwel iedere huurder is tevreden of zelfs zeer tevreden over de bereikbaarheid, de klantgerichtheid en nakomen van afspraken 12
van de verhuurmakelaar. Ook geven alle nieuwe huurders aan dat zij de wachttijd die zat tussen het invullen van de vragenlijsten en het aanbieden van een woning als goed ervaren. Tot slot is de huurder gevraagd wat hij over zijn nieuwe woning vindt. Alle huurders geven aan tevreden tot zeer tevreden te zijn over de grootte van de woning, het aantal kamers en de huurprijs. Over de gehele kwaliteit van de woning wordt niet altijd even tevreden gereageerd. Bijna driekwart van de huurders is hierover gelukkig wel tevreden tot zeer tevreden. Maar ruim een kwart van de nieuwe huurders geeft aan dat de kwaliteit tegenviel. Zij zijn hierover dus ontevreden (13%) tot zeer ontevreden (13%). Opvallend is dat 90% van deze ontevreden huurders in een huurwoning van Staedion is gaan wonen. Naar verwachting gaat het hier om woningen aan de Haverkamp. Dit zijn woningen die lang geoormerkt zijn als toekomstige sloop. .
13
5. Evaluatie proces Bij aanvang van het experiment is afgesproken dat een verhuurmakelaar leefstijlen de uitvoer van het experiment zou gaan verzorgen. Deze verhuurmakelaar besteedt per week 18 uur aan het verhuurproces. Daarbij gaat vooral het adverteren van de leefstijl woningen, het uitnodigen van de kandidaten, het afnemen van de vragenlijsten en het matchen van leeg gekomen woningen met de kandidaat huurders. Het opstellen van het huurcontract en het daadwerkelijk tekenen ervan blijft verzorgd worden door de verhuurmakelaars van de drie corporaties. De verhuurmakelaar leefstijlen is fysiek gestationeerd bij Staedion. In het begin van het experiment was er een vaste overlegstructuur. Deze was met name van belang bij het opstarten van de verhuringen en het inrichten van de kaders. Toen later zaken meer soepel en vanzelfsprekend verliepen is er alleen overleg geweest daar waar nodig. Ook is er regelmatig op ad hoc basis telefonisch contact geweest met de verhuurmakelaars van de drie corporaties. De contacten met de verhuurmakelaar leefstijlen en reguliere verhuurmakelaars van de drie corporaties verliepen over het algemeen goed. Goed overleg was ook noodzakelijk omdat alle drie de corporaties op sommige vlakken toch afwijkende procedures hanteren. Het versturen van informatie over de woningen en gegevens van kandidaten gebeurde digitaal en leverde geen problemen op. De fysieke afstand die er was tussen Vestia en Haag Wonen en de verhuurmakelaar leefstijlen werd wel eens als nadeel gevoeld. Behalve dat dit praktisch betekende dat er meer tijd verloren ging door bijvoorbeeld het uitwisselen van sleutels, was ook de ervaring dat snel kort sluiten en beter op elkaar inhaken werd belemmerd. Ook heeft dit proces wel eens voor verwarring bij de kandidaten gezorgd. Doordat de verhuurmakelaar leefstijlen in eerste instantie het aanspreekpunt was voor de kandidaat was het voor hen soms lastig te begrijpen dat ze in een kantoor van Staedion te woord werden gestaan terwijl ze een woning van Vestia of Haag Wonen aangeboden kregen. Ook in een later stadium werd de verhuurmakelaar leefstijlen nog wel eens benaderd door de huurder van de andere corporaties in het geval van bijvoorbeeld leefbaarheidsproblematieken. De inzet van de verhuurmakelaar leefstijlen betekent hoe dan ook een extra schijf in het hele verhuurproces en levert hierdoor een kans op tijdverlies en fouten. Toch is dit niet door iedereen als een probleem ervaren. De corporaties geven aan dat de verhuurmakelaar leefstijlen goed bereikbaar was en dat er altijd gespard of afgestemd kon worden. Het proces in tijd uit te drukken is moeilijk. Feit is dat de intake gesprekken met kandidaten langer hebben geduurd dan bij een reguliere verhuring. Het project moest immers nader worden toegelicht en veelal moest er ondersteuning worden geboden op het moment dat een kandidaat de leefstijlenlist ging invullen. Ook het feit dat er relatief veel geweigerd is, heeft een extra druk op de tijd van de verhuurmakelaar leefstijlen gelegd. Deze moest hierdoor immers vaker een bezichtiging plannen. Al met al zijn er tijdens het gehele experiment 172 woningen verhuurd. Dit is gebeurd in een periode van 33 maanden. Dit betekent dat er gemiddeld iets meer dan vijf woningen per maand zijn verhuurd. Met een tijdsbesteding van 18 uur per week is te concluderen dat dit proces relatief veel arbeid heeft gekost.
14
6. Ervaringen in de wijk Of het leefstijlen experiment nu als geslaagd of niet kan worden betiteld is niet alleen aan de cijfermatige resultaten af te lezen. In de afgelopen drie jaar zijn er in de wijk ook allerlei voorbeelden geweest waaruit op micro niveau blijkt dat dit experiment als geslaagd of minder geslaagd bestempeld kan worden. Deze voorbeelden kleuren het experiment zeker en mogen dan ook niet vergeten worden.
Een jong stel, begin twintig, namen tijdens de intake een volledig overzicht mee van het gezin waarin ze waren opgegroeid en de normen en waarden die daar belangrijk waren en die zij ook hadden overgenomen. Dit kleurde prachtig bij hun leefstijl. Bewoners in een vrijwel blauw portiek vroegen zich af of dit portiek nu ook helemaal blauw zou worden geschilderd.
Een zittende huurder schreef dat ze zich ‘groen en geel ergerde aan de manier waarop de verhuurmakelaar leefstijlen nieuwe huurders in haar portiek plaatste’. Zij kon zich niet identificeren met een transseksueel die recent in het portiek was komen wonen
Een huurder is erg blij met zijn nieuwe bovenburen. Als ook de woning onder hem leeg komt vraagt hij de corporatie om “nog zo’n paar leefstijlburen”
Ieder huisje heeft zijn kruisje en ieder deurtje heeft zijn kleurtje
Na het voltooien van de schilderwerkzaamheden in een ‘overtuigd’ geel portiek organiseerden de bewoners in dat portiek spontaan een borrel voor de schilders in de gemeenschappelijke berging om ze te bedanken voor het geleverde werk.
Als je geel of blauw bent, dan moet je toch naar de dokter? . Ik ben “rood” geworden, moet ik nu verhuizen?
Tijdens het WK en EK voetbal was duidelijk te zien welke portieken voor welke leefstijlen waren gelabeld. Vooral de gele portieken waren rijkelijk versierd met vlaggetjes en de bewoners zaten met elkaar buiten naar de wedstrijd op TV te kijken.
15
Bewoners uit een groen complex verzetten zich hevig tegen de komst van bewoners met eveneens een groene leefstijl die echter uit een minder ‘nette’ wijk uit Den Haag kwamen.
7.
Conclusies en aanbevelingen
Eerder is al aangegeven dat door het niet vullen van de nul-meting het niet makkelijk is om aan het einde van het experiment conclusies te trekken. Daarnaast is in de afgelopen drie jaar de woningmarkt door een groot aantal externe factoren dusdanig veranderd dat niet altijd duidelijk zal zijn welk effect de leefstijlen daadwerkelijk hebben gehad. In paragraaf 3.3 is al uitgebreid in gegaan op de conclusies van het OTB-rapport Soort bij Soort. Hierin worden, op basis van een aantal andere leefstijlexperimenten conclusies getrokken die naar alle waarschijnlijkheid ook van toepassing zijn op de situatie in Mariahoeve. Bij aanvang van het experiment is een drietal doelstellingen geformuleerd. Kunnen we, ondanks het ontbreken van harde cijfers, toch onze eigen conclusies trekken?
Is de verhuisgeneigdheid gedaald tussen 2010 en 2012?
Nee, de daadwerkelijke mutatiecijfers lijken zelfs in enige mate toe te nemen. Hier liggen vermoedelijk andere oorzaken aan ten grondslag. Achteraf rijst de vraag of het experiment wel in het juiste gebied heeft plaats gevonden. Doordat er veel potentiele sloopwoningen maar ook woningen alleen bestemd voor senioren in het experiment zitten, ontstaat wellicht een scheef beeld. Ook is de vraag of het gekozen aantal woningen niet te klein is om na drie jaar duidelijke conclusies te kunnen trekken. Niet meetbaar maar wel geconstateerd door medewerkers van de corporatie is het feit dat veel nieuwe bewoners meer in hun woning lijken te investeren en hiermee de intentie uitstralen langer in hun woning te willen gaan wonen.
Zijn er minder overlastmeldingen gedaan tussen 2010 en 2012?
Hier zijn geen directe aanwijzingen voor te vinden. Een maatschappelijke ontwikkelingen die op veel plekken zichtbaar is, is dat de algehele tolerantie daalt. Dit leidt er vaak toe dat mensen juist eerder klagen en overlast melden. Daarnaast merken de corporaties dat met het experiment de verwachtingen soms ook fors toenemen. Zowel zittende als nieuwe huurders verwachten door deze manier van woonruimteverdeling in een meer ideale situatie terecht te komen waar minder sprake is van overlast. Als deze dan wel wordt ervaren is de teleurstelling wellicht extra groot. Anderzijds geven de corporaties aan dat in dit gebied het aantal klachten niet hoog ligt soms zelfs de helft lager dan in andere wijken of buurten. Of dit aan het leefstijlenexperiment is te danken kan niet geconcludeerd worden. In het OTB rapport werd al eerder geconcludeerd dat leefstijlen niet zo zeer van invloed is op het daadwerkelijke aantal overlastgevallen maar eerder op de perceptie van overlast. Tevens werd de conclusie gedaan dat homogeniteit naar leefstijl voor het ervaren van overlast maar van beperkte betekenis is.
16
Is er sprake van een toegenomen tevredenheid bij bewoners tussen 2010 en 2012? Of de tevredenheid daadwerkelijk is gestegen is moeilijk te concluderen. De corporaties geven allen aan dat veel huurders uit De Kampen al tevreden zijn over de leefbaarheid en de woonomgeving in de buurt waar zij wonen. USP-tevredenheidsonderzoeken, uitgevoerd door de corporaties zelf, onderstrepen dit beeld. Gezien de schaalgrootte kunnen deze onderzoeken echter niet als representatief worden beschouwd. De algehele conclusie is dat de corporaties tevreden zijn over het experiment, zowel qua werkwijze als de resultaten die het heeft opgeleverd. Zowel de zittende bewoners als de nieuwe bewoners ervaren meer aandacht voor het samen wonen en de vraag wie waar komt te wonen. Ook de aandacht tijdens de intake en het aanbiedingsproces levert voordelen op. Er ontstaat een meer op maat gesneden situatie tussen kandidaat en verhuurder. Hierdoor is de kans groot dat bij aanvang van de huur er sprake is van een goede match tussen woning, bewoner en buurt / portiek. Verwachtingen zijn beter gemanaged en de kans op teleurstellingen zou hierdoor kleiner kunnen zijn. Het minder in handen hebben van de touwtjes door een centrale verhuurmakelaar leefstijlen en het ontbreken van deze makelaar in het eigen wijkteam wordt als een gemis gezien in het experiment. Ondanks een zeer betrokken verhuurmakelaar en een goede samenwerking, hebben de corporaties de voorkeur de verhuur vanuit de eigen organisatie te organiseren. Het aantal mutaties verschilt sterk per corporatie. Toch hebben de drie corporaties voor een even groot aandeel mee gedaan in het experiment. Hierdoor is niet voor alle corporaties de effectiviteit en de kostenbaten positief. Dit draagt bij aan de conclusie de verhuur op basis van leefstijlen beter in te bedden is in de eigen organisatie. Vooralsnog lijkt het toewijzen op basis van leefstijlen meer tijd te vergen dan een verhuring op reguliere basis. Dit kan voor sommige corporaties doorslaggevend zijn in de keuze om wel of niet door te gaan met deze wijze van woonruimteverdeling. Haag Wonen is daarom nog bezig een extra slag te maken door beide processen in tijd uit te drukken. Het experiment wordt met het verlopen van de periode van drie jaar bij deze beëindigd. Het wordt ervaren als een geslaagd experiment. Alle corporaties zullen op hun eigen wijze kijken hoe leefstijlen binnen hun eigen organisatie een meer structurele positie in kan nemen. Dit betekent wel dat het samenwerkingsverband en de inzet van een unieke verhuurmakelaar leefstijlen in deze wordt gestopt.
17
BIJLAGE I
Clusterverdeling
Cluster 1 – 66 woningen Maximaal 60 m2 / maximaal 3 kamers / huur ca € 400,- / CV aanwezig Corporatie Adres
Portiekkleur
Staedion
Haverkamp
199
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
30
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
201
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
31
geel
Staedion
Haverkamp
197
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
32
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
203
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
39
geel
Staedion
Haverkamp
205
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
44
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
207
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
46
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
209
Groen
Staedion
Het Kleine Loo
50
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
233
Geel
Staedion
Het Kleine Loo
52
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
239
Geel
Staedion
Het Kleine Loo
74
geel
Staedion
Haverkamp
241
Geel
Staedion
Het Kleine Loo
76
geel
Staedion
Haverkamp
243
Geel
Staedion
Het Kleine Loo
88
geel
Staedion
Haverkamp
245
Geel
Staedion
96 94
geel geel
Staedion
Haverkamp
247
Geel
Vestia
Het Kleine Loo Boekweitkamp
Staedion
Haverkamp
259
Geel
Vestia
Boekweitkamp
132
geel
Staedion
Haverkamp
261
geel
Vestia
Boekweitkamp
146
geel
Staedion
Haverkamp
289
groen
Vestia
Boekweitkamp
150
geel
Staedion
Haverkamp
291
groen
Vestia
Boekweitkamp
170
geel
Staedion
Haverkamp
293
groen
Vestia
Boekweitkamp
172
geel
Staedion
Haverkamp
295
groen
Vestia
Boekweitkamp
178
geel
Staedion
Haverkamp
297
groen
Vestia
Boekweitkamp
180
geel
Staedion
Haverkamp
299
groen
Staedion
Tarwekamp
40
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
301
groen
Staedion
Tarwekamp
74
groen
Staedion
Haverkamp
303
groen
Staedion
Tarwekamp
96
groen
Staedion
Haverkamp
313
groen
Staedion
Tarwekamp
142
geel
Staedion
Haverkamp
325
groen
Staedion
Tarwekamp
160
geel
Staedion
Haverkamp
327
groen
Staedion
Tarwekamp
206
groen
Staedion
Haverkamp
329
groen
Staedion
Tarwekamp
208
groen
Staedion
Haverkamp
331
groen
Staedion
Tarwekamp
224
groen
Staedion
Haverkamp
333
groen
Staedion
Tarwekamp
268
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
335
groen
Staedion
Tarwekamp
284
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
337
groen
Staedion
Tarwekamp
288
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
339
groen
Staedion
Tarwekamp
308
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
349
groen
Staedion
Tarwekamp
320
blauw/groen
Cluster 2 – 65 woningen Minimaal 60 m2 / minimaal 4 kamers / huur ca € 400,- / Geen CV aanwezig Vestia
Boekweitkamp
74
geel
Staedion
Gerstkamp
2
groen
Vestia
Boekweitkamp
76
geel
Staedion
Gerstkamp
4
groen
Vestia
Boekweitkamp
110
geel
Staedion
Gerstkamp
26
groen
Vestia
Boekweitkamp
112
geel
Staedion
Haverkamp
187
groen
Vestia
Boekweitkamp
114
geel
Staedion
Haverkamp
189
groen
Vestia
Boekweitkamp
148
geel
Staedion
Haverkamp
193
groen
Vestia
Boekweitkamp
182
geel
Staedion
Haverkamp
269
geel
18
Staedion
Haverkamp
281
groen
Staedion
Tarwekamp
112
groen
Staedion
Haverkamp
309
groen
Staedion
Tarwekamp
114
groen
Staedion
Haverkamp
319
groen
Staedion
Tarwekamp
120
groen
Staedion
Haverkamp
345
groen
Staedion
Tarwekamp
122
groen
Staedion
Haverkamp
347
groen
Staedion
Tarwekamp
124
groen
Staedion
Het Kleine Loo
7
geel
Staedion
Tarwekamp
138
geel
Staedion
Het Kleine Loo
11
geel
Staedion
Tarwekamp
144
geel
Staedion
Het Kleine Loo
13
geel
Staedion
Tarwekamp
156
geel
Staedion
Het Kleine Loo
24
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
158
geel
Staedion
Het Kleine Loo
25
geel
Staedion
Tarwekamp
174
geel
Staedion
Het Kleine Loo
27
geel
Staedion
Tarwekamp
176
geel
Staedion
Het Kleine Loo
45
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
180
geel
Staedion
Het Kleine Loo
47
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
188
geel
Staedion
Het Kleine Loo
51
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
202
groen
Staedion
Het Kleine Loo
69
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
204
groen
Staedion
Het Kleine Loo
80
geel
Staedion
Tarwekamp
226
groen
Staedion
Het Kleine Loo
102
geel
Staedion
Tarwekamp
242
groen
Staedion
Tarwekamp
32
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
244
groen
Staedion
Tarwekamp
34
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
248
groen
Staedion
Tarwekamp
36
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
250
groen
Staedion
Tarwekamp
56
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
286
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
68
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
304
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
70
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
306
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
72
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
322
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
76
groen
Staedion
Tarwekamp
324
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
94
groen
Cluster 3 – 110 woningen Maximaal 60 m2 / minimaal 3 kamers / huur ca €450,- / CV aanwezig Vestia
Roggekamp 1
Vestia
Roggekamp 193
groen blauw/groen
Vestia
Roggekamp 237
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 239
Vestia
Roggekamp 197
blauw/groen
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 101
Vestia
Roggekamp 199
blauw/groen
geel
Vestia
Roggekamp 103
geel
Vestia
Roggekamp 201
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 203
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 105
geel
Vestia
Roggekamp 107
Vestia
Roggekamp 205
blauw/groen
geel
Vestia
Roggekamp 109
geel
Vestia
Roggekamp 207
Vestia
Roggekamp 209
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 111
geel
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 113
Vestia
Roggekamp 211
geel
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 115
geel
Vestia Vestia
Roggekamp 213
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 117
geel
Roggekamp 215
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 119
geel
Vestia
Roggekamp 217
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 121
geel
Vestia
Roggekamp 221
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 125
geel
Vestia
Roggekamp 223
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 127
geel
Vestia
Roggekamp 225
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 129
geel
Vestia
Roggekamp 227
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 131
geel
Vestia
Roggekamp 229
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 133
geel
Vestia
Roggekamp 231
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 135
geel
Vestia
Roggekamp 233
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 137
geel
Vestia
Roggekamp 235
blauw/groen
Vestia
Roggekamp 139
geel
19
Vestia
Roggekamp 141
geel
Vestia
Roggekamp 77
groen
Vestia
Roggekamp 143
geel
Vestia
Roggekamp 79
groen
Vestia
Roggekamp 5
groen
Vestia
Roggekamp 81
groen
Vestia
Roggekamp 7
groen
Vestia
Roggekamp 83
groen
Vestia
Roggekamp 9
groen
Vestia
Roggekamp 85
groen
Vestia
Roggekamp 11
groen
Vestia
Roggekamp 87
groen
Vestia
Roggekamp 13
groen
Vestia
Roggekamp 89
groen
Vestia
Roggekamp 15
groen
Vestia
Roggekamp 91
groen
Vestia
Roggekamp 17
groen
Vestia
Roggekamp 93
groen
Vestia
Roggekamp 19
groen
Vestia
Roggekamp 95
groen
Vestia
Roggekamp 21
groen
Vestia
Roggekamp 97
groen
Vestia
Roggekamp 23
groen
Vestia
Roggekamp 145
groen
Vestia
Roggekamp 25
groen
Vestia
Roggekamp 149
groen
Vestia
Roggekamp 29
groen
Vestia
Roggekamp 151
groen
Vestia
Roggekamp 31
groen
Vestia
Roggekamp 153
groen
Vestia
Roggekamp 33
groen
Vestia
Roggekamp 155
groen
Vestia
Roggekamp 35
groen
Vestia
Roggekamp 157
groen
Vestia
Roggekamp 37
groen
Vestia
Roggekamp 159
groen
Vestia
Roggekamp 39
groen
Vestia
Roggekamp 161
groen
Vestia
Roggekamp 41
groen
Vestia
Roggekamp 163
groen
Vestia
Roggekamp 43
groen
Vestia
Roggekamp 165
groen
Vestia
Roggekamp 45
groen
Vestia
Roggekamp 167
groen
Vestia
Roggekamp 47
groen
Vestia
Roggekamp 169
groen
Vestia
Roggekamp 49
groen
Vestia
Roggekamp 173
groen
Vestia
Roggekamp 53
groen
Vestia
Roggekamp 175
groen
Vestia
Roggekamp 55
groen
Vestia
Roggekamp 177
groen
Vestia
Roggekamp 57
groen
Vestia
Roggekamp 179
groen
Vestia
Roggekamp 59
groen
Vestia
Roggekamp 181
groen
Vestia
Roggekamp 61
groen
Vestia
Roggekamp 183
groen
Vestia
Roggekamp 63
groen
Vestia
Roggekamp 185
groen
Vestia
Roggekamp 65
groen
Vestia
Roggekamp 187
groen
Vestia
Roggekamp 67
groen
Vestia
Roggekamp 189
groen
Vestia
Roggekamp 69
groen
Vestia
Roggekamp 191
groen
Vestia
Roggekamp 71
groen
Vestia
Roggekamp 73
groen
Cluster 4 – 132 woningen Maximaal 60 m2 / maximaal 3 kamers / huur ca €330,- / veelal CV aanwezig Vestia
Boekweitkamp
70
geel
Vestia
Boekweitkamp
154
geel
Vestia
Boekweitkamp
72
geel
Vestia
Boekweitkamp
156
geel
Vestia
Boekweitkamp
84
geel
Vestia
Boekweitkamp
158
geel
Vestia
Boekweitkamp
86
geel
Vestia
Boekweitkamp
160
geel
Vestia
Boekweitkamp
88
geel
Vestia
Boekweitkamp
162
geel
Vestia
Boekweitkamp
106
geel
Vestia
Boekweitkamp
164
geel
Vestia
Boekweitkamp
120
geel
Vestia
Boekweitkamp
176
geel
Vestia
Boekweitkamp
122
geel
Vestia
Boekweitkamp
188
geel
Vestia
Boekweitkamp
126
geel
Vestia
Boekweitkamp
190
geel
Vestia
Boekweitkamp
136
geel
Vestia
Boekweitkamp
192
geel
Vestia
Boekweitkamp
142
geel
Staedion
Gerstkamp
12
groen
Vestia
Boekweitkamp
144
geel
Staedion
Gerstkamp
14
groen
20
Staedion
Gerstkamp
16
groen
Haag Wonen
Roggekamp
286
blauw/groen
Staedion
Gerstkamp
18
groen
Haag Wonen
Roggekamp
288
blauw/groen
Staedion
Gerstkamp
32
groen
Haag Wonen
Roggekamp
296
blauw/groen
Staedion
Gerstkamp
34
groen
Haag Wonen
Roggekamp
300
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
211
groen
Haag Wonen
Roggekamp
302
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
235
geel
Haag Wonen
Roggekamp
304
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
237
geel
Haag Wonen
Roggekamp
306
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
263
geel
Haag Wonen
Roggekamp
346
groen
Staedion
Haverkamp
265
geel
Haag Wonen
Roggekamp
348
groen
Staedion
Het Kleine Loo
17
geel
Haag Wonen
Roggekamp
350
groen
Staedion
Het Kleine Loo
20
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
352
groen
Staedion
Het Kleine Loo
21
geel
Haag Wonen
Roggekamp
364
groen
Staedion
Het Kleine Loo
28
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
366
groen
Staedion
Het Kleine Loo
34
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
368
groen
Staedion
Het Kleine Loo
37
geel
Haag Wonen
Roggekamp
370
groen
Staedion
Het Kleine Loo
42
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
410
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
48
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
412
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
56
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
414
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
57
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
416
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
59
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
428
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
63
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
430
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
64
geel
Haag Wonen
Roggekamp
432
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
72
geel
Haag Wonen
Roggekamp
434
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
77
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
474
groen
Staedion
Het Kleine Loo
78
geel
Haag Wonen
Roggekamp
476
groen
Staedion
Het Kleine Loo
79
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
478
groen
Staedion
Het Kleine Loo
86
geel
Haag Wonen
Roggekamp
480
groen
Staedion
Het Kleine Loo
90
geel
Haag Wonen
Roggekamp
492
groen
Staedion
Het Kleine Loo
92
geel
Haag Wonen
Roggekamp
494
groen
Staedion
Het Kleine Loo
94
geel
Haag Wonen
Roggekamp
496
groen
Staedion
Het Kleine Loo
100
geel
Haag Wonen
Roggekamp
498
groen
Haag Wonen
Roggekamp
30
geel
Haag Wonen
Roggekamp
510
groen
Haag Wonen
Roggekamp
32
geel
Haag Wonen
Roggekamp
512
groen
Haag Wonen
Roggekamp
34
geel
Haag Wonen
Roggekamp
514
groen
Haag Wonen
Roggekamp
36
geel
Haag Wonen
Roggekamp
516
groen
Haag Wonen
Roggekamp
96
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
530
groen
Haag Wonen
Roggekamp
98
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
532
groen
Haag Wonen
Roggekamp
100
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
534
Haag Wonen
Roggekamp
102
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
50
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
162
geel
Staedion
Tarwekamp
84
groen
Haag Wonen
Roggekamp
164
geel
Staedion
Tarwekamp
102
groen
Haag Wonen
Roggekamp
166
geel
Staedion
Tarwekamp
104
groen
Haag Wonen
Roggekamp
168
geel
Staedion
Tarwekamp
150
geel
Haag Wonen
Roggekamp
214
geel
Staedion
Tarwekamp
168
geel
Haag Wonen
Roggekamp
228
geel
Staedion
Tarwekamp
170
geel
Haag Wonen
Roggekamp
230
geel
Staedion
Tarwekamp
214
groen
Haag Wonen
Roggekamp
232
geel
Staedion
Tarwekamp
216
groen
Haag Wonen
Roggekamp
246
geel
Staedion
Tarwekamp
218
groen
Haag Wonen
Roggekamp
248
geel
Staedion
Tarwekamp
234
groen
Haag Wonen
Roggekamp
250
geel
Staedion
Tarwekamp
280
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
282
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
294
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
284
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
298
blauw/groen
21
groen
Staedion
Tarwekamp
300
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
316
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
314
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
330
blauw/groen
Cluster 5 – 132 woningen Maximaal 60 m2 / minimaal 3 kamers / huur ca €375,- / CV aanwezig Vestia
Boekweitkamp
54
geel
Haag Wonen
Roggekamp
92
blauw/groen
Vestia
Boekweitkamp
64
geel
Haag Wonen
Roggekamp
104
blauw/groen
Vestia
Boekweitkamp
66
geel
Haag Wonen
Roggekamp
106
blauw/groen
Vestia
Boekweitkamp
68
geel
Haag Wonen
Roggekamp
108
blauw/groen
Vestia
Boekweitkamp
82
geel
Haag Wonen
Roggekamp
110
blauw/groen
Vestia
Boekweitkamp
90
geel
Haag Wonen
Roggekamp
144
geel
Vestia
100 102
geel
Haag Wonen
Roggekamp
146
geel
Vestia
Boekweitkamp Boekweitkamp
geel
Haag Wonen
Roggekamp
148
geel
Vestia
Boekweitkamp
104
geel
Haag Wonen
Roggekamp
150
geel
Vestia
Boekweitkamp
108
geel
Haag Wonen
Roggekamp
152
geel
Vestia
Boekweitkamp
118
geel
Haag Wonen
Roggekamp
154
geel
Vestia
Boekweitkamp
124
geel
Haag Wonen
Roggekamp
156
geel
Vestia
Boekweitkamp
138
geel
Haag Wonen
Roggekamp
158
geel
Vestia
Boekweitkamp
140
geel
Haag Wonen
Roggekamp
170
geel
Vestia
Boekweitkamp
168
geel
Haag Wonen
Roggekamp
172
geel
Vestia
Boekweitkamp
186
geel
Haag Wonen
Roggekamp
174
geel
Staedion
Gerstkamp
30
groen
Haag Wonen
Roggekamp
176
geel
Staedion
Gerstkamp
36
groen
Haag Wonen
Roggekamp
210
geel
Staedion
Het Kleine Loo
19
geel
Haag Wonen
Roggekamp
212
geel
Staedion
Het Kleine Loo
23
geel
Haag Wonen
Roggekamp
216
geel
Staedion
Het Kleine Loo
35
geel
Haag Wonen
Roggekamp
218
geel
Staedion
Het Kleine Loo
41
geel
Haag Wonen
Roggekamp
220
geel
Staedion
Het Kleine Loo
55
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
222
geel
Staedion
Het Kleine Loo
61
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
224
geel
Staedion
Het Kleine Loo
73
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
234
geel
Staedion
Het Kleine Loo
75
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
236
geel
Haag Wonen
Roggekamp
12
geel
Haag Wonen
Roggekamp
238
geel
Haag Wonen
Roggekamp
14
geel
Haag Wonen
Roggekamp
240
geel
Haag Wonen
Roggekamp
16
geel
Haag Wonen
Roggekamp
242
geel
Haag Wonen
Roggekamp
18
geel
Haag Wonen
Roggekamp
252
geel
Haag Wonen
Roggekamp
20
geel
Haag Wonen
Roggekamp
254
geel
Haag Wonen
Roggekamp
22
geel
Haag Wonen
Roggekamp
256
geel
Haag Wonen
Roggekamp
24
geel
Haag Wonen
Roggekamp
258
geel
Haag Wonen
Roggekamp
26
geel
Haag Wonen
Roggekamp
260
geel
Haag Wonen
Roggekamp
38
geel
Haag Wonen
Roggekamp
272
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
40
geel
Haag Wonen
Roggekamp
274
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
42
geel
Haag Wonen
Roggekamp
276
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
44
geel
Haag Wonen
Roggekamp
278
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
78
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
290
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
80
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
292
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
82
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
294
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
84
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
308
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
86
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
310
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
88
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
312
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
90
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
314
blauw/groen
22
Haag Wonen
Roggekamp
336
groen
Haag Wonen
Roggekamp
506
groen
Haag Wonen
Roggekamp
338
groen
Haag Wonen
Roggekamp
518
groen
Haag Wonen
Roggekamp
340
groen
Haag Wonen
Roggekamp
520
groen
Haag Wonen
Roggekamp
342
groen
Haag Wonen
Roggekamp
522
groen
Haag Wonen
Roggekamp
354
groen
Haag Wonen
Roggekamp
524
groen
Haag Wonen
Roggekamp
356
groen
Haag Wonen
Roggekamp
528
Haag Wonen
Roggekamp
358
groen
Staedion
Tarwekamp
48
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
360
groen
Staedion
Tarwekamp
52
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
372
groen
Staedion
Tarwekamp
54
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
374
groen
Staedion
Tarwekamp
86
groen
Haag Wonen
Roggekamp
376
groen
Staedion
Tarwekamp
88
groen
Haag Wonen
Roggekamp
378
groen
Staedion
Tarwekamp
90
groen
Haag Wonen
Roggekamp
400
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
106
groen
Haag Wonen
Roggekamp
402
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
108
groen
Haag Wonen
Roggekamp
404
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
148
geel
Haag Wonen
Roggekamp
406
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
152
geel
Haag Wonen
Roggekamp
418
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
154
geel
Haag Wonen
Roggekamp
420
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
166
geel
Haag Wonen
Roggekamp
422
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
172
geel
Haag Wonen
Roggekamp
424
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
212
groen
Haag Wonen
Roggekamp
436
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
220
groen
Haag Wonen
Roggekamp
438
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
230
groen
Haag Wonen
Roggekamp
440
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
232
groen
Haag Wonen
Roggekamp
442
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
236
groen
Haag Wonen
Roggekamp
464
groen
Staedion
Tarwekamp
276
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
466
groen
Staedion
Tarwekamp
278
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
468
groen
Staedion
Tarwekamp
282
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
470
groen
Staedion
Tarwekamp
296
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
482
groen
Staedion
Tarwekamp
312
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
484
groen
Staedion
Tarwekamp
318
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
486
groen
Staedion
Tarwekamp
332
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
488
groen
Staedion
Tarwekamp
334
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
500
groen
Staedion
Tarwekamp
336
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
502
groen
Haag Wonen
Roggekamp
504
groen
groen
Cluster 6 – 133 woningen Minimaal 60 m2 / minimaal 4 kamers / huur ca 420,- / CV aanwezig Vestia
Boekweitkamp
56
geel
Staedion
Gerstkamp
22
groen
Vestia
Boekweitkamp
58
geel
Staedion
Gerstkamp
24
groen
Vestia
Boekweitkamp
60
geel
Staedion
Haverkamp
191
groen
Vestia
Boekweitkamp
78
geel
Staedion
Haverkamp
215
groen
Vestia
Boekweitkamp
92
geel
Staedion
Haverkamp
217
groen
Vestia
Boekweitkamp
96
geel
Staedion
Haverkamp
219
groen
Vestia
Boekweitkamp
128
geel
Staedion
Haverkamp
221
groen
Vestia
Boekweitkamp
130
geel
Staedion
Haverkamp
223
geel
Vestia
Boekweitkamp
174
geel
Staedion
Haverkamp
225
geel
Staedion
Gerstkamp
6
groen
Staedion
Haverkamp
227
geel
Staedion
Gerstkamp
8
groen
Staedion
Haverkamp
229
geel
Staedion
Gerstkamp
20
groen
Staedion
Haverkamp
251
geel
23
Staedion
Haverkamp
253
geel
Haag Wonen
Roggekamp
186
geel
Staedion
Haverkamp
255
geel
Haag Wonen
Roggekamp
200
geel
Staedion
Haverkamp
257
geel
Haag Wonen
Roggekamp
202
geel
Staedion
Haverkamp
271
geel
Haag Wonen
Roggekamp
204
geel
Staedion
Haverkamp
273
geel
Haag Wonen
Roggekamp
206
geel
Staedion
Haverkamp
275
geel
Haag Wonen
Roggekamp
264
geel
Staedion
Haverkamp
279
groen
Haag Wonen
Roggekamp
266
geel
Staedion
Haverkamp
283
groen
Haag Wonen
Roggekamp
268
geel
Staedion
Haverkamp
285
groen
Haag Wonen
Roggekamp
270
geel
Staedion
Haverkamp
307
groen
Haag Wonen
Roggekamp
318
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
311
groen
Haag Wonen
Roggekamp
320
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
315
groen
Haag Wonen
Roggekamp
322
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
317
groen
Haag Wonen
Roggekamp
324
blauw/groen
Staedion
Haverkamp
321
groen
Haag Wonen
Roggekamp
382
groen
Staedion
Haverkamp
343
groen
Haag Wonen
Roggekamp
384
groen
Staedion
Het Kleine Loo
9
geel
Haag Wonen
Roggekamp
386
groen
Staedion
Het Kleine Loo
22
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
388
groen
Staedion
Het Kleine Loo
29
geel
Haag Wonen
Roggekamp
446
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
36
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
448
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
38
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
450
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
49
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
452
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
58
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
20
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
60
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
22
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
65
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
24
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
66
geel
Staedion
Tarwekamp
26
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
67
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
30
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
68
geel
Staedion
Tarwekamp
38
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
82
geel
Staedion
Tarwekamp
42
blauw/groen
Staedion
Het Kleine Loo
104
geel
Staedion
Tarwekamp
44
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
2
geel
Staedion
Tarwekamp
58
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
4
geel
Staedion
Tarwekamp
60
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
6
geel
Staedion
Tarwekamp
62
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
8
geel
Staedion
Tarwekamp
66
blauw/groen
Haag Wonen
Roggekamp
48
geel
Staedion
Tarwekamp
78
groen
Haag Wonen
Roggekamp
50
geel
Staedion
Tarwekamp
80
groen
Haag Wonen
Roggekamp
52
geel
Staedion
Tarwekamp
92
groen
Haag Wonen
Roggekamp
54
geel
Staedion
Tarwekamp
98
groen
Haag Wonen
Roggekamp
68
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
110
groen
Haag Wonen
Roggekamp
70
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
116
groen
Haag Wonen
Roggekamp
72
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
126
groen
Haag Wonen
Roggekamp
74
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
140
geel
Haag Wonen
Roggekamp
114
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
162
geel
Haag Wonen
Roggekamp
116
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
178
geel
Haag Wonen
Roggekamp
118
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
184
geel
Haag Wonen
Roggekamp
120
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
186
geel
Haag Wonen
Roggekamp
134
geel
Staedion
Tarwekamp
190
geel
Haag Wonen
Roggekamp
136
geel
Staedion
Tarwekamp
222
groen
Haag Wonen
Roggekamp
138
geel
Staedion
Tarwekamp
238
groen
Haag Wonen
Roggekamp
140
geel
Staedion
Tarwekamp
240
groen
Haag Wonen
Roggekamp
180
geel
Staedion
Tarwekamp
252
groen
Haag Wonen
Roggekamp
182
geel
Staedion
Tarwekamp
254
groen
Haag Wonen
Roggekamp
184
geel
Staedion
Tarwekamp
266
blauw/groen
24
Staedion
Tarwekamp
270
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
272
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
290
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
302
blauw/groen
Staedion
Tarwekamp
326
blauw/groen
25
