Vliv stavebního zákona na oceňování nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha

Vliv stavebního zákona na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Petra Švandová

Duben 2011

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vliv stavebního zákona na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Petra Švandová Makléř, Realitní makléř

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe bakalářskou práci jsem zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 27. 4. 2011

Petra Švandová

Poděkování: Ráda bych tímto poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., z katedry podnikání a oceňování, za odborné vedení a předané rady při tvorbě této bakalářské práce.

Anotace Tato bakalářská práce se zabývá vybranými ustanoveními stavebního zákona a vybranými pojmy z dalších zákonů. Jejím úkolem je posoudit to jaké míry ovlivňuje stavební zákon, zákon oceňování nemovitostí. Práce je rozdělena do tří částí. Teoretická část pojednává o základních pojmech související se stavebním zákonem a zákonem o oceňování nemovitostí. V další části tedy praktické se autor zaměřuje ocenění rodinné domu. V třetí části tedy analytické proběhne analýza vybraného realitního trhu nemovitostí.

Annotation This

thesis

deals

with

selected provisions

of

the

Building Act

and

selected topics from other laws. Its task is to assess the extent to which affects the Building Act, real estate valuation. The work is divided into three parts. The theoretical part discusses the basic concepts associated with the Building Act and the valuation of real estate. In another part of it, the author addresses the practical value family home. In the third part of it will be analytic analysis of the selected real estate property market.

Úvod………………………………………………………………………………… 1

A. Teoretická část…………………………………………………………. 2 1.

Vznik vývoj právních předpisů…………………………………………………….. 2

2.

Charakteristika stavebního zákona……………………………………………........ 2

3.

2.1

Novelizace stavebního zákona………………………………………………. 3

2.2

Struktura nového stavebního zákona………………………………………... 3

2.3

Předmět úpravy stavebního zákona………………………………………….. 4

2.4

Základní pojmy………………………………………………………………. 5

2.5

Územní plánování……………………………………………………………. 6

2.6

Ohlášení a povolení stavby………………………………………………….. 8

2.7

Uţívání staveb a předčasné uţívání staveb………………………………….

10

2.8

Autorizovaný inspektor……………………………………………………..

11

2.9

Povinnost a odpovědnost při přípravě a provádění staveb………………….

12

Normativní právní akty související se stavebním zákonem………………………

15

3.1

Vyhláška o technických poţadavcích na stavby……………………………

15

3.2

Vyhláška o obecných technických poţadavcích zabezpečující

3.3 4.

bezbariérové uţívání staveb……………………………………………….

16

Vyhláška o obecných poţadavcích na vyuţívání území………………….

18

Rozbor stavebního zákona a jeho vlivu na oceňování nemovitostí………………

18

4.1

Pojem oceňování nemovitostí a metody oceňování………………………

18

4.2

Zákon o oceňování nemovitostí………………………………………….

19

B. Praktická část………………………………………………………

21

5.

Trţní ocenění rodinného domu…………………………………………………

21

6.

Závěr – ocenění rodinného domu…………………………………………........

39

C. Analytická část…………………………………………………….

47

7.

Analýza okresu Havlíčkův Brod………………………………………………

47

7.1

Popis okresu…………………………………………………………….

48

7.2

Trh s nemovitostmi……………………………………………………..

49

7.3

Regionální segmentace…………………………………………………

49

7.4

Město Havlíčkův Brod…………………………………………………

49

7.5

Obce se statutem města………………………………………………...

54

7.6

Okres Havlíčkův Brod mimo obce se statutem města…………………

55

7.7

Závěr - celkový marketingový výhled…………………………………

57

Závěr…………………………………………………………………………..

58

Seznam pouţité literatury…………………………………………………………

62

Seznam právních předpisů………………………………………………………..

62

Seznam příloh…………………………………………………………………….

63

Seznam tabulek…………………………………………………………………..

63

Úvod Stavební právo je jedním z odvětví českého systému práva. Veřejné stavební právo je v České republice charakterizováno zákonnou úpravou. Základní zákonem stavebního práva je stavební zákon. Stavební zákon je předpisem procesním. Vztahuje se nejen na stavby, ale řeší také otázky uspořádání území, změny v území a pozemky z hlediska rozvoje území. Nový zákon o územním plánování a stavebním řádu, zákon č. 183/2006 Sb., s účinností od 1. 1. 2006, byl přijat po 30 letech. Stavební zákon představuje základní ochranu veřejných zájmů ve výstavbě. Veřejným zájmem jsou myšleny poţadavky na stavbu a to ve smyslu, aby stavba neohroţovala ţivot a zdraví osob a zvířat, bezpečnost ţivotního prostředí, zájmy státní památkové péče, archeologické nálezy, sousední stavby a v neposlední řadě nezpůsobila jiné škody a ztráty. Stavební zákon také ukládá, jak by měla být prováděná stavba a k jakému účelu by měla být uţívána. Tento zákon dbá na odstranění bezpečnostních, poţárních, hygienických, zdravotních a provozních závad na stavbě a snaţí se, aby předcházelo důsledkům ţivelných pohrom. Tato práce se věnuje stavebnímu zákonu a jeho vlivu na oceňování nemovitostí. Přála bych si, aby po přečtení této práce byl čtenář schopen porozumět problematice tohoto vlivu a získané poznatky a informace v této bakalářské práci mu usnadnili orientaci v dané problematice. Hlavním cílem této práce je seznámit čtenáře s analýzou stavebního zákona a se související legislativou, nastínit moţné vlivy tohoto zákona na hodnotu nemovitosti a v neposlední řadě také seznámit čtenáře se zákonem o oceňování nemovitostí. Praktická část této práce obsahuje trţnímu ocenění rodinného domu a to za pomoci metod porovnávací a nákladové. Třetí, tedy analytická část, se věnuje analýze realitního trhu. Pro tuto analýzu byl zvolen okres Havlíčkův Brod.

1

A. Teoretická část 1.

Vznik a vývoj přepisů stavebního zákona 1 První zárodky stavebních předpisů v českých zemích najdeme v zakládacích listinách

měst od 13. století, v usneseních městských rad a městských komisí, v předpisech královských rychtářů. Od druhé poloviny 17. století pak vzniká a rozvíjí se administrativní dozorčí systém. Iniciativa ve stavební činnosti přechází ze soukromých stavebníků a městských rad na krajské úřady, zemské stavební ředitelství a vídeňský dvůr. Od druhé poloviny 18. století jsou vydávány dvorní a guberniální nařízení, která vyslovují konkrétní poţadavky prosazující veřejný zájem. Dekret gubernia z roku 1789 ukládá praţskému magistrátu, aby předkládal o všech stavbách plány ke schválení, dbal veřejné bezpečnosti, důkladnosti a pravidelnosti staveb, zřízení rovných ulic a okrášlení města. V roce 1815 byla provedena kodifikace dosavadních právních přepisů a byl stanoven jednotný stavební řád. Politické a hospodářské a sociální změny první poloviny 18. století přinesly nový pohled na postavení organizací a zároveň působnost obcí. Dalším důleţitým datem je nový stavební řád z roku 1864, který jiţ obsahoval prvky územního plánování. Avšak s tímto stavebním řádem společnost nebyla spokojená. Tento stavební řád měl mnoho nedostatků. Následující stavební plán z roku 1886 byl vydán pro město Prahu, následně byl rozšířen pro města Plzeň a České Budějovice. Pro ostatní území Království českého platil řád z roku 1889, který byl nazván Stavební řád pro Království České. Tento řád byl na rozdíl od praţského zákona mírnější a kladl i daleko méně podmínek pro konstrukce pozemích staveb. Stavební řády z devadesátých let minulého století, byly na dobu vzniku velice dobré. Důkazem této kvality jsou praţské Vinohrady, které byly postaveny a dob platnosti tohoto zákona. Stavební řády z roku 1886 a 1889 vytvořily principy moderního veřejného stavebního práva. Stanovily zásady pro povolování staveb, ohlašování stavebních úprav, dohled nad prováděním staveb a samozřejmě i kolaudaci dokončených staveb. Kvalita těchto řádů byla tak vysoká, ţe platily i v letech první Československé republiky, kde byly pouze upravovány a doplňovány dílčími předpisy. Nový stavební řád byl pomalu vytvářen, ale práce na něm byla přerušena z důvodu druhé světové války.

1

Hospodářská komora České republiky: Příručka Nový stavební zákon č. 183/2006 Sb., 2/2007 s 3-4

2

Po válce byly vydány nové právní předpisy aţ v roce 1949, jednalo se o zákon č.280/1949 Sb., o územním plánování a výstavbě obcí, vyhláška ministerstva stavebního průmyslu s roku 1950 o podrobnějších předpisech pro pozemní stavby. Oddělovaly stavební řád a technické poţadavky na stavby. Novelizace stavebního práva proběhla samostatnými předpisy územního plánování a stavebního řádu vydáním zákona č. 87/ 1958 Sb., o stavebním řádu a zákona č. 84/1970 Sb., o územním plánování., na něţ navazovaly zákony národních rad obou republik a samozřejmě i prováděcí vyhlášky. Tyto stavební přepisy byly specifické tím, ţe rozlišovaly podmínky stavebního řízení u staveb a občanů a staveb a organizací. Tato rozdělení zachoval i následující zákon z roku 1976, jedná se o zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánu a stavební řádu. Tento zákon obsahoval také prováděcími předpisy.

2.

Charakteristika stavebního zákona

2.1

Novelizace stavebního zákona V roce 1990 byly vydány novely stavebního zákona. Cílem těchto novel bylo

odstranění uvedení stavebního řádu v souladu s Listinou základních práv a svobod, posílení vlastnických práv, harmonizace českého práva s právem Evropské unie, zjednodušení stavebních řízení, zvýraznění práv a povinností relevantních subjektů i sankcí za porušení zákona. Do stavebního práva České republiky byl vrácen institut autorizovaných osob. Jedná se o autorizované architekty, stavební inţenýry a techniky. Prodleva institutu autorizovaných osob trvala od roku 1860 aţ do roku 1951, kde byla v rámci socializace stavebnictví zrušena Inţenýrská komora a institut autorizovaných osob ve výstavbě. Nyní je pouţíván stavební zákon č 183/2006 Sb.2

2.2

Struktura nového stavebního zákona Stavební zákon č. 183/2006 Sb., je obsáhlý právní předpis. Tento právní předpis

obsahuje celkem 198 paragrafů. Během přeměny starého stavebního zákona v nový je patrná větší podrobnost, vyplívající z ústavního pořádku v České republice. Nový stavební zákon obsahuje sedm částí. První část obsahuje úvodní ustanovení, tedy popis účelu stavebního zákona a definice základních pojmů. V druhé části nalezneme výkon veřejné správy, za 2

Hospodářská komora České republiky: Příručka Nový stavební zákon č. 183/2006 Sb., 2/2007 s 4

3

výkon povaţujeme postupy a působnost orgánů. Třetí část je věnována územnímu plánování. Další tedy čtvrtou částí je stavební řád. Část pátá obsahuje společná ustanovení, přechodná a závěrečná ustanovení, nalezneme v šesté části stavebního zákona. Poslední část se věnuje účinnosti stavebního zákona a jeho vybraných ustanovení. Oproti předchozí úpravě (zákon č. 50/1976 Sb.) přináší nový stavební zákon řadu změn jak v celkovém pojetí, tak i na úsecích územního plánování a stavebního řádu. Proces zabezpečení ochrany veřejných zájmů a správních řízení ve výstavbě se přesouvá do územního plánování, v němţ jsou komplexně a návazně řešeny rozhodující postupy uspořádání území a rozhodování o změnách v území, včetně koordinace veřejných a soukromých zájmů v této oblasti. Stavební řád je orientován především na stavebně technické podmínky navrhování, provádění, uţívání a odstraňování staveb, včetně jejich změn s důrazem zejména na kontrolu v průběhu provádění a uţívání stavby. Nový stavební zákon vychází z nového správního řádu (zákon č. 500/2004Sb.) a přizpůsobuje mu činnosti orgánů územního plánování a stavebních úřadů.3

2.3

Předmět úpravy stavebního zákona Ve věcech územního plánu upravuje tento zákon zejména cíle a úkoly územního

plánování,

soustavu

orgánů

územního

plánování,

nástroje

územního

plánování,

vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území, rozhodování v území moţnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na ţivotní prostředí, podmínky pro výstavbu, rozvoj území a pro přípravu veřejné infrastruktury, evidenci územně plánovací činnosti a kvalifikační poţadavky pro územně plánovací činnost. Ve věcech stavebního řádu stavební zákon upravuje zejména povolování staveb a jejich změn, terénních úprav a zařízení, uţívaní a odstraňování staveb, dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, postavení a oprávnění autorizovaných inspektorů, soustavu stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Stavební zákon dále upravuje podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné poţadavky na výstavbu, účely vyvlastnění, vstupy na pozemky a do staveb, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této úpravy. 3

Hospodářská komora České republiky: Příručka Nový stavební zákon č. 183/2006 Sb., 2/2007 s 4

4

2.4

Základní pojmy

Stavební pozemek, tímto pojmem rozumíme jeho část, nebo také soubor pozemků, které jsou vymezeny a určeny k umístění stavby územního rozhodnutí nebo také regulačním plánem. Zastavěný stavební pozemek je pozemek, který je evidovaný v katastru nemovitostí a to jako stavební parcela, přičemţ spolu s dalšími pozemkovými parcelami tvoří zpravidla souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, avšak musí být pod společným oplocením. Zastavěným územím rozumí stavební zákon území, které je vymezeno územním plánem. Nezastavěným územím jsou pozemky nezahrnuté do zastavěného území, nebo do zastavitelné plochy. Nezastavitelný pozemek je takový pozemek, který nelze zastavět na území obce, jenţ nemá vydaný územní plán a jedná se například o pozemky veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání, dále pak zemědělské pozemky, soubor sousedících zemědělských pozemků, lesní pozemky nebo soubor sousedících lesních pozemků v intravilánu. Stavbou rozumíme veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.4 Pokud se ve stavebním zákoně pouţívá pojmu stavba, rozumí se tím i část stavby nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je nástavba, kterou se stavba zvyšuje. Dále pak přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je propojena vzájemně s dosavadní stavbou a také stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Stavební podnikatel je právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba, oprávněná podle ţivnostenského zákona k provádění stavebních a montáţních prací jako předmětu své 4

§2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

5

činnosti. Stavební dozor je odborná činnost vykonávaná nad prováděním stavby svépomocí vykonávaný osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb. Terénní úpravou se podle stavebního zákona rozumí zemní práce a změny terénu, jimiţ se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těţební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zaváţky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť i těţební práce na povrchu.5 Staveništěm se rozumí místo, na kterém se provádí stavba nebo udrţovací práce. Staveniště zahrnuje stavební pozemek, popřípadě zastavěný stavební pozemek nebo jeho část anebo část stavby, popřípadě, v rozsahu vymezeném stavebním úřadem téţ jiný pozemek nebo jeho část anebo část jiné stavby.6

2.5

Územní plánování

Působnost ve věcech územního plánování Působnost ve věcech územního plánování podle stavebního zákona vykonávají orgány obcí a krajů, ministerstvo a na území vojenských újezdů Ministerstva obrany. Orgány obce a kraje tuto působnost ve věcech územního plánování podle tohoto zákona vykonávají, jako působnost přenesenou. Orgány obce zajišťují ochranu a rozvoj hodnot území obce, pokud nejsou svěřeny působnosti v záleţitostech nadmístního významu orgánům kraje nebo na základě zvláštních právních předpisů. Orgány kraje zajišťují ochranu a rozvoj hodnot území kraje, přitom mohou zasahovat do činnosti orgánu obcí jen v zákonem stanovených případech, a to pouze v záleţitostech nadmístního významu. Kraje postupují přitom v součinnosti s orgány obcí. Ministerstvo můţe zasahovat do působnosti orgánů krajů a obcí jen zákonem stanovených případech, a to pouze v záleţitostech týkajících se rozvoje území státu. Ministerstvo přitom postupuje v součinnosti s orgány krajů a dotčených obcí. Obce a 5 6

§ 3 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) § 3 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

6

kraje jsou povinny soustavně sledovat uplatňování územně plánovací dokumentace vydána, jsou povinny pořídit změnu příslušné územně plánovací dokumentace.7 Cíle a úkoly územního plánu Cílem územního plánování je vytváření předpokladu pro výstavbu, soustavně a komplexně řešit účelné vyuţití a prostorové uspořádání území, koordinovat veřejné a soukromé zájmy na rozvoji území a ochraně jejich hodnot. Tudíţ se koncepce územního plánu se má vyznačovat principem komplexnosti, soustavnosti, časové návaznosti vyváţené koordinace všech subjektů a sloţek působících v území. Základním úkolem územního plánování je vytvářet předpoklady k zabezpečení trvalého souladu všech přírodních, kulturních a civilizačních hodnot v území. Pro naplnění tohoto úkolu má územní plánování tři základní nástroje, kterými jsou územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodování. Základní úkol územního plánování lze také vyjádřit: 

principem trvale udrţitelného rozvoje území,



ochranou veřejného zájmu. Pojem veřejný zájem musí být v konkrétním případě vymezen prostředky územního plánování nebo stanoven právními předpisy.

Tvorbu a úpravu uspořádání řešeného území lze docílit uţitím: 

funkční regulace,



prostorové tvorby. Výsledkem funkční regulace můţe být např. vyuţití území podle civilizačních poţadavků.

Naproti tomu prostorová tvorba vyuţívá více nástroje technické a regulační omezení např. uliční čára, zátopová území, výšková určení aj. Pro zajištění ochrany nezastavěného území a nezastavitelných pozemků se řeší podle zákona o ochraně zemědělského půdního fondu. 8

7 8

§ 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Jiří Blaţek: Stavební zákon s komentářem a prováděcími vyhláškami, 2009 s 37-38

7

Politika územního rozvoje Politika územního rozvoje je novým strategickým nástrojem územního plánování. Tuto politiku pořizuje ministerstvo pro místní rozvoj a to pro území celé republiky a schvaluje jí vláda. Sdělení o schválení politiky územního rozvoje je uveřejňována ve Sbírce zákonů. Obsah politiky územního rozvoje je následující: stanovuje republikové priority územního plánování pro zajištění udrţitelného rozvoje území, vymezuje oblasti se zvýšenými poţadavky na změny v území z důvodů soustředění aktivit mezinárodního a republikového významu, vymezuje oblasti se specifickými hodnotami a specifickými problémy mezinárodního a republikového významu, vymezuje plochy a koridory dopravní a technické infrastruktury mezinárodního a republikového významu, stanovuje ve vymezených oblastech, plochách a koridorech kritéria a podmínky pro rozhodování o moţných variantách anebo alternativách změn v území.

2.6

Ohlášení a povolení stavby

Ohlášení vyţadují jednoduché stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práce. Jedná se o tyto stavby: a) stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlaţím do 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlaţími a podkrovím, b) podzemní stavby do 300 m2 zastavěné plochy a hloubky do 3 m, pokud nejsou vodním dílem c) stavby do 300 m2 zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m2 zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlaţím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let, d) stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlaţím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m, e) větrné elektrárny do výšky 10 m, f)

terénní úpravy, stavby zařízení staveniště, přípojky, stavby opěrných zdí do výšky 1 m, informační a reklamní zařízení na stavbě nebo na pozemku, stavby pro reklamu,

8

výrobky, které plní funkci stavby, cirkusové stany antény, vč. jejich nosných konstrukcí a souvisejících elektronických komunikačních, zařízení a udrţovací práce na stavbě – neuvedené § 103, g) stavební úpravy pro změny v uţívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyţadují posouzení vlivů na ţivotní prostředí h) sjezdy z pozemních komunikací na sousední pozemky Pro dané stavby uvedené v bodech a-d stavebního zákona není nutné získat územní souhlas. Stavebník musí pouze informovat vlastníky sousedních pozemků a staveb, připojit k ţádosti závazná stanoviska dotčených orgánů a dokumentaci včetně vyjádření souseda. Dokumentace musí být však doloţena v bodech a-d a pro ostatní stavby postačí pouze zjednodušená dokumentace. Rozsah a podrobnosti dokumentace řeší vyhláška o dokumentaci staveb. Ohlášenou stavbu lze provést na základě písemného souhlasu stavebního úřadu nebo také mlčky po 40 dnech ode dne doručení. Ohlášenou stavbu nelze provést, pokud je v rozporu s: 

územně plánovací informací,



závaznými stanovisky dotčených orgánů,



obecnými poţadavky na výstavbu,



regulačním plánem,



územním rozhodnutím,



územním souhlasem - platí pro stavby v bodech a-d,



technickým poţadavkem na stavební výrobek a poţadavky na stavby,



nevyţadují nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu. Problematická je otázka prokazatelného informování vlastníků sousedních pozemků a

staveb na nich. Tito vlastníci v souladu s ustanovením správního řádu mohou vznést, jako účastníci řízení námitky proti stavbě a to v lhůtě 15 dnů ode dne, kdy byli stavebníkem informování o jeho stavebním záměru. V případě, kdy soused nesouhlasí se stavbou, to neznamená, ţe by výstavba byla znemoţněna. Stavbu povoluje příslušný stavební úřad a to za předpokladu, ţe stavebník splní

9

podmínky dané právními předpisy, popř. pokud je vydána územně plánovací dokumentace, tak i její poţadavky, pak také vyjádření souseda je jen jedním z procesních úkonů, které musí stavební úřad vyhodnotit ve spojení se všemi vyjádřeními a dostupnými doklady a v zákonné lhůtě vydat rozhodnutí. 9 Stavební povolení je povolení, ve kterém stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby popřípadě i pro její uţívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Těmito podmínkami zabezpečí ochranu veřejných zájmů a stanoví návaznost na jiné stavby a zařízení, dodrţení obecných poţadavků na výstavbu, včetně technických norem. Podle potřeby stavební úřad stanoví fáze výstavby, které mu stavebník oznámí, za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby. Stavební úřad můţe také stanovit, ţe stavbu lze uţívat jen na základě kolaudačního souhlasu. 10 Kolaudační souhlas je závěrečná kontrolní prohlídka stavby. Stavební úřad stanoví termín provedení kontrolní prohlídky a uvede, které doklady při ní stavebník předloţí. Pokud stavební úřad nezjistí závady bránící bezpečnému uţívání stavby a rozpor se závaznými stanovisky, vydá do 15 dnů ode dne závěrečné kontrolní prohlídky kolaudační souhlas. Závěrečná kontrolní prohlídka je povinná.

2.7

Uţívání staveb a předčasné uţívání staveb Dokončenou stavbu nebo část dokončené stavby schopné samostatného uţívání podle

technologicko-ekonomického určení a právního zatřídění, lze uţívat na základě: a) oznámení stavebního úřadu, b) kolaudační souhlasu, c) předčasného uţívání stavby, d) zkušebního provozu – za určitých podmínek. Stavebník je povinen oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s uţíváním stavby nejméně 30 dnů předem.

9

Jiří Blaţek: Stavební zákon s komentářem a prováděcími vyhláškami, 2009 s 116

10

§ 115 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

10

Před započtením uţívání stavby musí být provedeny a vyhodnoceny zkoušky, revize a vyhodnocení podle právních předpisů, normovaných hodnot nebo smluvních podmínek. Poţadavky dané příslušnými právními předpisy. Předčasné uţívání stavby je na ţádost stavebníka vydáno příslušným stavebním úřadem, pokud uţívání stavby před jejím úplným dokončením nemá podstatný vliv na uţivatelnost stavby, neohroţuje bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo ţivotního prostředí. U staveb, které jsou prováděny dodavatelsky stavebník k ţádosti připojí dohodu se zhotovitelem stavby, obsahující jeho souhlas, popřípadě sjednané podmínky předčasného uţívání stavby v ţádosti. Účastníkem řízení je stavebník, zhotovitel a vlastník stavby. 11 V případě, ţe nejsou splněny podmínky pro povolení předčasného uţívání stavby, stavební úřad ţádost zamítne.

2.8

Autorizovaný inspektor Činnost

autorizovaného

inspektora

je

svobodným

povoláním.

Jmenovat

autorizovaného inspektora můţe ministr pro místní rozvoj a to na základě vyjádření České komory architektů nebo České komory autorizovaných inţenýrů a techniků ve výstavbě, jmenovat fyzickou osobu. Podmínky pro jmenování autorizovaného inspektora jsou následující: a) ţádost o jmenování autorizovaného inspektora, b) dosaţení magisterského vzdělání architektonického nebo stavebního směru, c) prokázat nejméně 15 let praxe v projektové činnosti nebo v odborném vedení při provádění staveb, anebo na stavebním úřadu, d) prokázat bezúhonnost výpisem z evidence Rejstříku trestů ne starším 3 měsíců, e) prokázal právní a odborné znalosti a zkušenosti potřebné pro výkon funkce při zkoušce před odbornou komisí, jejíţ členy jmenuje a odvolává ministr pro místní rozvoj,12 Svou činnost vykonává na základě smlouvy se stavebníkem a na jeho náklad. Autorizovaný inspektor vykonává svou činnost s odbornou péčí, také odpovídá za své 11 12

§ 123 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) § 143odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

11

zpracované a vydané certifikáty, stanoviska, dokumentaci a za zajištěný stav věci. Autorizovaný inspektor však neodpovídá za úroveň zpracování dokumentace či vady v dokumentaci.

2.9

Povinnost a odpovědnost při přípravě a provádění staveb Zákon stanovuje práva a povinnosti širokého okruhu osob. Zákon ukládá zvláštní

povinnosti a práva a to zejména ve spojitosti s projektovou přípravou stavby a jejím prováděním. Povinnosti osob při přípravě a provádění staveb jsou v této části zákona omezeny pouze na stavebníka, vlastníka stavby a osoby vykonávající příslušné dozory, ačkoliv do této skupiny patří i osoby, které připravují projekt stavby. Stavebník je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění staveb. Tato povinnost se týká terénních úprav a zařízení. Při přípravě a provádění staveb musí mít stavebník na zřeteli především ochranu ţivota a zdraví osob a zvířat, ochranu ţivotního prostředí a majetku i šetrnost k sousedství. Tyto povinnosti se týkají i staveb, které nevyţadují stavební povolení ani ohlášení. Stavby, které jsou prováděny svépomocí má stavebník povinnost uvést prostorovou polohu stavby spolu s ověřenou projektovou dokumentací. U staveb, které nevyţadují povolení, je stavebník povinen dostatečně brzo informovat osoby, kterých se těchto práce týkají. 13 Povinnost stavebníka je podle stavebního zákona opatřit podepsanou předepsanou dokumentaci. Pokud zákon vyţaduje zpracování projektové dokumentace osobou k tomu oprávněnou, má stavebník povinnost tuto osobu zajistit ke zpracování projektové dokumentace. Při provádění stavby v případě, ţe vyţadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu má stavebník určité povinnosti. První a velice důleţitou povinností je oznámit stavebnímu úřadu zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který tuto stavbu bude provádět. V případech, kdy stavba vzniká svépomocí, tak je uváděno jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která vykonává stavební dozor. Pokud nastanou změny v těchto skutečnostech, má stavebník povinnost tyto skutečnosti oznámit příslušnému stavebnímu úřadu. Stavebník má také povinnost před zahájením stavby umístit štítek o 13

§ 152odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

12

povolení stavby a to na viditelném místě u vstupu na staveniště. Tento štítek musí být umístěn na staveniště aţ do dokončení popřípadě do kolaudačního souhlasu. Na stavbě nebo na staveništi také musí být k dispozici ověřená dokumentace stavby a všechny doklady, které se týkají prováděné stavby popřípadě její změny. Důleţitou povinností vůči stavebnímu úřadu je ohlašování jednotlivých fází výstavby a to podle plánu kontrolních prohlídek stavby. Stavebník musí tyto prohlídky umoţnit, a pokud tomu nebrání váţné důvody, tak se této prohlídky i zúčastnit. V případě, ţe se na stavbě objeví závady, které mohou ohroţovat ţivoty a zdraví osob, nebo bezpečnost stavby, poté neprodleně musí tyto závady nahlásit stavebnímu úřadu. Stavebník tedy nese odpovědnost smluvní, správní a trestní. Stavbyvedoucí je povinen řídit provádění stavby v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, zajistit dodrţování povinností k ochraně ţivota, zdraví, ţivotního prostředí a bezpečnosti práce vyplívající ze zvláštních právních předpisů, zajistit řádné uspořádání staveniště a provoz na něm a dodrţení obecných poţadavků na výstavbu, popřípadě jiných technických předpisů a norem. 14 Další z povinností stavbyvedoucího je povinnost působit k odstranění závad při provádění stavby a neprodleně oznámit stavebnímu úřadu závady, které se nepodařilo odstranit při vedení stavby. Stavbyvedoucí je povinen v místě stavby zajistit vytyčení tras technické infrastruktury a spolupracovat s: technickým dozorem stavebníka, autorským dozorem, pokud jsou zřízeny, s koordinátorem bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, působí-li na staveništi,

Důleţitou osobou při výstavbě, je osoba vykonávající stavební dozor. Stavební dozorem se míní dohled odborně způsobilé osoby nad prováděním jednoduché stavby svépomocí. Tato osoba musí splňovat podmínku vysokoškolského vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb 14

§ 153odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

13

Vlastník stavby je povinen a)

udrţovat stavbu po celou dobu její existence,

b) ohlašovat stavebnímu úřadu závady na stavbě, které ohlašují ţivoty či zdraví osob nebo zvířat, c) umoţnit kontrolní prohlídku stavby a účastnit se této prohlídky, pokud tomu nebrání váţné důvody, d) uchovávat stavební deník po dobu 10 let od vydání kolaudačního souhlasu nebo dokončení stavby, e) udrţovat zařízení v řádném stavu po celou dobu existence, umoţnit prohlídky tohoto zařízení a uchovávat dokumentaci skutečného provedení zařízení, rozhodnutí, souhlasy a jiné důleţité doklady týkající se tohoto zařízení po celou dobu jeho existence.

Vlastník stavby a zařízení je povinen spolu s osobami podnikajícími ve výstavbě ohlašovat příslušnému stavebnímu úřadu a ministerstvu havárie a opakující se poruchy staveb. Vlastník stavby je povinen uchovávat základní doklady, rozhodnutí, stanoviska, vyjádření a opatření dotčených orgánů a dokumentaci stavby po celou dobu její existence. Při výstavbě je velice důleţitý stavební deník. Stavební deník je jednoduchý záznam o stavbě a uchovává se 10 let od dokončení stavby. Záznamy do stavebního deníku je oprávněn dělat: stavebník, stavbyvedoucí, stavební dozor, osoba provádějící kontrolní prohlídku stavby, osoba odpovídající za provádění zeměměřických prací, dále osoby, pokud jsou zřízeny smluvně, technický dozor stavebníka, autorský dozor,

14

koordinátor bezpečnosti a ochrany zdraví, autorizovaný inspektor, správní dozor podle zvláštních právních předpisů.

Stavební deník je základní doklad o věcném a časovém průběhu stavby, realizovaných technických jednotkách, jakostech, zkouškách, vadách díla. U veřejných staveb pak srovnávacím dokumentem mezi odsouhlaseným výkazem výměr a skutečně provedenými pracemi, dodávkami a výkony.15 Stavebník je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění staveb mít na zřeteli především ochranu ţivota a zdraví osob a zvířat, ochranu ţivotního prostředí a majetku i šetrnost k sousedství. Tyto povinnosti se týkají i staveb, které nevyţadují stavební povolení ani ohlášení

3.

Normativní právní akty související se stavebním zákonem

3.1

Vyhláška o technických poţadavcích na stavby Prováděcí vyhláška stavebního zákona č. 137/1998 Sb. o obecných technických

poţadavcích na výstavbu, byla zrušena s účinností k 26. srpnu 2009 a nahrazena vyhláškou č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby. Nynější vyhláška o technických poţadavcích na stavby byla zpracována na základě stavebního zákona. Tato vyhláška se příliš od dřívějšího předpisu neliší. Oproti staré vyhlášce doplňuje nová nebo vypouští některá ustanovení a aktualizuje nebo upravuje, upřesňuje původní vybraná ustanovení. Vyhláška o technických poţadavcích na stavby jiţ neobsahuje obecné poţadavky na poţární bezpečnost staveb, tyto poţadavky jsou součástí vyhlášky č. 23/2008 Sb. o technických podmínkách poţární ochrany staveb. Tato vyhláška stanovuje technické poţadavky na stavby, které náleţí do působnosti obecných stavebních úřadů. Tyto základní poţadavky jsou doplněné v jednotlivých případech dalšími poţadavky. Spolu s obecnou formulací se tyto poţadavky soustřeďují na podrobnější technická řešení stavebních konstrukcí a technických zařízení staveb, přičemţ konkrétní podrobnosti jsou přenechány na technických normách. 15

Jiří Blaţek: Stavební zákon s komentářem a prováděcími vyhláškami, 2009 s 159

15

Členění vyhlášky 268/2009 Sb. do 7 částí. 1) v první části je formulovány úvodní ustanovení, rozsah uplatňování této vyhlášky a rozebrány některé základní pojmy, 2) druhá část vymezuje technické poţadavky pouze na stavby, které dřívější vyhláška řešila v části územně technických poţadavků na stavby a jejich umisťování např. ţumpy, rozptylové plochy, oplocení pozemků aj., 3) třetí část je tvořena základními poţadavky o stavebních výrobcích, je zde zařazena mechanická odolnost a stabilita, poţární bezpečnost, ochrana zdrví, zdravých ţivotních podmínek a ţivotního prostředí, ochrana proti hluku, bezpečnost při uţívání a úspora energie a ochrana tepla, 4) čtvrtá část je členěna podle jednotlivých druhů stavebních konstrukcí, tj. základy, stěny a příčky, stropy, podlahy, povrchy stěn a stropů, schodiště a šikmé rampy, komíny a kouřovody, střechy, výplně otvorů, zábradlí, výtahy, výtahové a větrací šachty, shozy pro odpad, předsazené části staveb a lodţie, 5) pátá část se věnuje poţadavkům na technická zařízení staveb, která jsou členěna podle jednotlivých zařízení tj. vodovodní přípojky a vnitřní vodovody, kanalizační přípojky a vnitřní kanalizace, připojení staveb k distribučním sítím, vnitřní silnoproudé rozvody a vnitřní kanalizace, připojení staveb k distribučním sítím, vnitřní silnoproudé rozvody a vnitřní rozvody sítí elektronických komunikací, plynovodní přípojky a odběrná plynová zařízení, ochrana před bleskem, vzduchotechnická zařízení a vytápění, 6) část šestá je věnována zvláštním poţadavkům pro vybrané druhy staveb a to speciální účel, objemové nebo konstrukční řešení, četnost výskytu atd., 7) sedmá část obsahuje společná a závěrečná ustanovení.

3.2

Vyhláška

o

obecných

technických

poţadavcích

zabezpečující

bezbariérové uţívání staveb Tato vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických poţadavcích zabezpečující bezbariérové uţívání staveb s účinností k 18. listopadu 2009, nahrazuje vyhlášku č. 369/2001

16

Sb. o obecných technických poţadavcích zabezpečujících uţívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace. Vyhláška o obecných technických poţadavcích zabezpečující bezbariérové uţívání staveb stanovuje obecné technické poţadavky stavby a jejich části, tak aby bylo zabezpečeno jejich uţívání s osobami s pohybovým, zrakovým, sluchovým a mentálním postiţením, osobami pokročilého věku, těhotnými ţenami a osobami doprovázející dítě v kočárku nebo dítě do tří let. Na základě této vyhlášky se postupuje při zpracování dokumentace pro vydání územního rozhodnutí, nebo také při zpracování jednoduchého technického popisu pro vydání územního souhlasu a při zpracování projektové dokumentace, při povolování nebo ohlašování a provádění staveb, při vydávání kolaudačního souhlasu, při uţívání a odstraňování staveb nebo zařízení a při kontrolních prohlídkách staveb a) pozemních komunikací a veřejného prostranství, b) občanského vybavení v částech určených pro uţívání veřejností, c) společenských prostor a domovního vybavení bytového domu obsahující více neţ 3 byty, upravitelného bytu nebo bytu zvláštního určení, d) pro výkon práce celkově 25 a více osob, pokud provoz v těchto stavbách umoţňuje zaměstnávat osoby se zdravotním postiţením nebo stavby pro výkon práce osob s těţkým zdravotním postiţením. Ustanovení této vyhlášky se uplatní také u změn dokončených staveb a změn v uţívání staveb, pokud to závaţné územně technické nebo stavebně technické důvody nevylučují. U staveb, které jsou kulturními památkami, se ustanovení této vyhlášky pouţijí s ohledem na zájmy státní památkové péče. Normovanou hodnotu se rozumí konkrétní technický poţadavek, zejména limitní hodnota, navrhovaná merita, národně stanovené parametry, technické vlastnosti stavebních konstrukcí a technických zařízení, obsaţený v příslušné české technické normě, jehoţ dodrţení se povaţuje za splnění poţadavků konkrétního ustanovení této vyhlášky. Tato definice však neznamená, ţe by se poţadavek technické normy stával závazným. Závaznými jsou naopak konkrétní poţadavky uvedené konkrétně ve vyhlášce.

17

3.3

Vyhláška o obecných poţadavcích na vyuţívání území Vyhláška č. 269/2009 Sb., která se mění ve vyhlášku č. 501/2006 Sb., o obecných

poţadavcích na vyuţívání území nabyla účinnosti 26. srpna 2009. Tato vyhláška stanovuje obecné poţadavky na vyuţívání území při vymezování ploch a pozemků, při stanovování podmínek jejich vyuţití a umisťování staveb na nich a také rozhodování o změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území. Část první obsahuje obecná ustanovení a základní pojmy. Druhá část se zaměřuje na stanovování podmínek pro vymezování ploch v územních plánech. Třetí část upravuje poţadavky na vymezování pozemků a umisťování staveb na nich na základě územního rozhodnutí. Poslední část, tedy čtvrtá obsahuje společná a závěrečná ustanovení.

4.

Rozbor vlivu stavebního zákona na oceňování nemovitostí

4.1

Pojem oceňování nemovitostí a metody oceňování Nemovitostí rozumíme pozemky a stavby pevně spojené se zemí pevným základem.

K nemovitostem se váţí práva vlastnická, tyto práva jsou buď věc uţívat, s věcí disponovat a věc drţet. Nemovitosti jsou evidovány v účetnictví, katastru nemovitostí, finančních úřadech a stavebních úřadech. Oceňování nemovitostí má tři stránky právní stránka ekonomická stránka technická stránka Nezbytným předpokladem pro správné a kvalifikované stanovení trţní hodnoty je znalost trhu nemovitostí. Trh nemovitostí lze rozdělit na objekty trhu a subjekty, které se trhu účastní a na vzájemné vazby mezi nimi. Objekt trhu nemovitostí jsou nemovitosti. Za dva základní subjekty jsou povaţovány prodávající a kupující. Tyto dva subjekty vytváří na trhu nabídku a poptávku nemovitostí. Účelem ocenění nemovitosti je odhadnout cenu této nemovitosti.

18

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku. Jsou uţívány tři uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Metody oceňování majetku16 Porovnávací neboli srovnávací metoda stanovuje hodnotu pomocí analýzy prodejů srovnatelných majetků v nedávném období. Při oceňování majetku jsou analyzovány srovnatelné majetky, které byly nedávno nabídnuty k prodeji nebo byly prodány a to při současných trţních podmínkách. Tento oceňovaný majetek je postupně porovnán s ostatními majetky a je provedena úprava na základě rozdílnosti ve faktorech, jako lokalita, stáří, technický stav aj. Příjmová neboli výnosová metoda odvozuje hodnotu majetku od hodnoty budoucích příjmů, které z něho lze získat. Současná hodnota budoucích příjmů se zjišťuje procesem diskontování budoucích hodnot příjmů a na jejich současnou hodnotu. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Pokud je tato metoda správně aplikována je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetků pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nákladová metoda je vyuţívána pro odhadnutí trţní hodnoty. Postup ocenění je zaloţen na rozdílu nákladů znovupořízení nebo nahrazení oceňovaného majetku a sráţek za veškeré důvody znehodnocení včetně fyzického opotřebení, funkčních nedostatků a také ekonomických nedostatků. Pokud tyto nedostatky existují a lze je změřit. Nákladová metoda podává nejspolehlivější.

4.2

Zákon o oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí se řídí příslušným zákonem a v tomto případě se jedná o

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí a změně některých zákonů Zákon o oceňování nemovitostí upravuje především způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb. Důleţité pro oceňování nemovitostí je členění staveb a pozemků. 16

American apprasail, http://www.american-appraisal.cz/client-solutions/216/ Jaké jsou metody oceňování podniku? - American Appraisal [Czech Republic]

19

Členění staveb pro účely oceňování:17 a) stavby pozemní -

jedná se o stavby prostorově soustředěné a navenek uzavřené obvodovými stěnami a také střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory

-

mezi stavby pozemní patří i venkovní úpravy

b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, jde o stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) vodní nádrţe d) jiné stavby Členění pozemků pro účely oceňování: a) stavební pozemky -

nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí

-

pozemky evidované v katastru nemovitostí

-

plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami a to bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí

b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí např. orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka pastvina c) lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky např. hospodářsky nevyuţitelné pozemky

17

§3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

20

B. Praktická část

Trţní ocenění rodinného domu v obci Praha, katastrální území Řepy

21

Objednavatel: Michaela Kunešová Na Bělohorské pláni 171 163 00 Praha 6 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 666 Na Bělohorské pláni 171 / 188 163 00 Praha 6

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25. DUBNA 2011

22

OBSAH 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

Přílohy 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek z katastrální mapy



Fotodokumentace objektu

23

paní Michaela Kunešová Na Bělohorské pláni 171 163 00 Praha 6 Česká republika 27. dubna 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného mnou jako RODINNÝ DŮM č. p. 171 / 188 Uvedený na listu vlastnictví č. 330, pro katastrální území Řepy, obec Řepy, okres Praha 6 Nacházející se na adrese Na Bělohorské pláni 17 / 188, 163 00 Praha 6, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku. Hodnocení je určeno, jako by byl tento dům nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 25. dubnu 2011 - ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný úče. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 330, pro katastrální území Řepy, obce Praha 6. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. 4. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti a o všech podstatných skutečností a současně je zachována

24

vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný dům je kde dni oceňování uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace je dům zatíţen zástavním právem. Toto právo ovlivňuje vlastnictví domu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem tato zpráva zohledňuje skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standarty pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definovány jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezen, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: 

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku



Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budov, staveb a venkovních úprav



Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku



Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu



Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené a jeho opotřebení (opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek

jako vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

25

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek tedy rodinný dům č. p. 171/ 88 leţí v katastrálním území Praha, tvořící území městské části Prahy 17 v městském obvodě Praha 6. Řepy se nacházejí na západě města, severně od vjezdu na dálnici D5 do Prahy. Okolní zástava je tvořena převáţně panelovými domy a z menší části rodinnými domy. Celkový charakter lokality je průměrného aţ vyššího standardu. V blízkém okolí do tohoto objektu je k dispozici veškerá občanská vybavenost (obchody, školy, banky, kulturní domy, lékaři apod.). Dostupnost městské hromadné dopravy je v dochůdné vzdálenosti. Nejčastěji je vyuţívána autobusová a tramvajová doprava. Nejbliţší stanice metra jsou stanice Zličín a Anděl. Moţnost parkování je přímo na pozemku tohoto objektu anebo na přilehlých parkovištích. Kvalita okolních horizontů lze hodnotit jako průměrnou. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl postaven v roce 1935. Tento dům prošel jednou menší rekonstrukcí v 80. letech. V roce 2008 byla provedena zásadní rekonstrukce obou nadzemních podlaţí. Rekonstrukce se týkala výměny oken, balkónových dveří i vnitřních dveří dále pak vybourání stávajících příček, otvorů v nosných konstrukcích, vybudování nových příček. Dále došlo k určitým změnám v dispozici. Byly provedeny nové rozvody pro vytápění, vč. osazení nových těles, dále byly změněny rozvody vody a elektroinstalace a vybudováno nucené větrání místnosti.

26

Pozemek Předmětem ocenění je samostatný pozemek. Tento samostatný pozemek má p.č. 666. Oceňovaný pozemek je tvořen z části zastavěnou plochou a zbytek plochy pozemku tvoří nádvoří. Výměra tohoto pozemku je 277 m2. Tento pozemek z části zasahuje do ulice Na bělohorské pláni a z části do ulice U boroviček. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon) z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. Výjimku tvoří telefon, který má nadzemní vedení. Oceňovaný pozemek je napojen na dopravní infrastrukturu. Tento pozemek bude oceněn jako jeden funkční celek. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby na tomto pozemku nenalezneme. Venkovní úpravy: 1. Přípojka vody je přivedena do suterénu domu, kde je osazena vodoměrná soustava 2. Přípojka kanalizace je zakončena v revizní šachtě v suterénu objektu 3. Přípojka elektro vedená kabeláţí ve výkopu (vodiči CYKY v zemině v základech domu) 4. Přípojka plynu z plynoměru umístěného v oplocení do domu 5. Plot dřevěný s ocelovými sloupky a s betonovou podezdívkou 6. Vrata dřevěná s ocelovou konstrukcí 7. Vrátka dřevěná s ocelovou konstrukcí Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Přípojky zůstaly i po rekonstrukcí původní. Trvalé porosty Na pozemku ani v blízkém okolí nenalezneme ţádné dřeviny. Znamená to, ţe trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně ani nebude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Objekt má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí zakončené sedlovou střechou. Hlavní vstup do objektu je vstupními dveřmi z ulice na Bělohorské pláni. Podzemní podlaţí je

27

jen pod částí objektu. Stavba dispozičně obsahuje podzemní podlaţí, které slouţí jako sklep. V první nadzemní podlaţí závětří, chodbu, WC, sprchu, halu, jenu obytnou místnost, kuchyň, obývací pokoj a terasu. V druhém nadzemním podlaţí nalezeme chodbu, dvě komory, halu, tři obytné místnosti, šatnu, prádelnu, koupelnu, WC a balkon. Objekt také obsahuje podkroví, které je však pouze vyuţíváno, jako půda. Jedná se o objekt klasického zděného systému. Nosné obvodové stěny jsou z plných cihel tl. cca 500 mm. Vnitřní nosné zdivo cca. 330 mm. Stropy jsou klasické dřevěné trámové, tl. 420 mm. Výška trámu cca 190 mm. Strop nad podsklepenou částí je tvořen ţelezobetonovým panelem. Nosné zdivo a příčky jsou vyzděny z plných cihel. Vertikální komunikace mezi podlaţími zajišťuje dvojramenné ţelezobetonové schodiště. Vstup na půdu zajišťuje jednoramenné schodiště. Střecha objektu je sedlová. Krytiny tvoří na bednění poloţený kanadský šindel. Okna a balkónové dveře jsou plastové, otvírané a otočné. Okna a balkónové dveře jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a částečně prosklené do obloukových zárubní. Vstupní dveře do bytu jsou jednokřídlé, otvíravé. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlaha, dlaţba a koberec. V objektu jsou provedeny rozvody kanalizace, plynu a elektroinstalace. Prostory rodinného domu jsou vytápěny z plynového kotle umístěného v komoře ve druhém patře. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavby splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Jedná se o objekt klasického zděného systému. Nosné obvodové stěny jsou z plných cihel tl. cca 500 mm. Vnitřní nosné zdivo cca. 330 mm. Stropy jsou klasické dřevěné trámové, tl. 420 mm. Výška trámu cca 190 mm. Strop nad podsklepenou částí je tvořen ţelezobetonovým panelem. Nosné zdivo a příčky jsou vyzděny z plných cihel. Střecha objektu je sedlová. Z důvodů výměny střešní krytiny se přidala plná vazba, která je tvořena kleštinami a sloupky. Do stropu pod sloupky krovu byl vloţen ocelový průvlak svařený z profilů pnutý mezi obvodovou a středovou zdí. Krytinu byla při rekonstrukci ze stávajícího na bendění poloţeného kanadského šindelu nahrazena za betonovou krytinu Bramac. Omítka vnější zdi 1.PP byla při rekonstrukci objektu odizolována dostatečnou vodorovnou izolací

28

formou chemické injektáţe. Na vnitřní zdi 1.PP je pouţita sanační omítka. Vnitřní omítky zdi 1a 2.NP jsou pouţity omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka je vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v závětří, v kuchyni, v koupelně i na WC z haklíků. Schodiště do suterénu je betonové jednoramenné přímé. Schodiště je z 1.NP do 2.NP je betonové dvojramenné točitě. Schodiště z 2.NP na půdu se při rekonstrukci odstranilo a bylo nahrazeno skládacím dřevěnými schody. Vnitřní výplně otvorů - dveře jsou dřevěné osazené do obloukových zárubní. Dveře jsou bez prahů. Vnější výplně otvorů - okna jsou plastová s tepelně izolačními dvojskly. Jedná se okna dvojitá. Součástí dodávky vnějších výplně otvorů - oken a dveří byly vnitřní parapety. Podlahy obytných místností pokryty plovoucí podlahou. Ostatní místnosti jsou pokryty taktéţ plovoucí podlahou popřípadě keramickou dlaţbou. Pro vytápění byl během rekonstrukce navrţen plynový kondenzační kotel. Tento kotel zabezpečuje ohřev topné vody pro vytápění celého objektu. Jedná se o plynový kondenzační kotel typu Geminox THRi 1-10C. Pro ohřev teplé vody je instalován zásobník o objemu 300 litrů. Tento zásobník má dva výměníky. Spodní výměník je určen pro ohřev teplé vody pomocí solárních konektorů a horní výměník je určen pro případný dohřev plynovým kotlem. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven jedním bleskosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek polypropylenových. Tepelné izolace jsou provedeny trubkovými návleky z pěnového polyetylenu. Trubky jsou uloţeny v dráţkách ve stěnách, s výjimkou suterénu, kde jsou vedeny povrchově. Zdrojem teplé vody je spodní výměník a horní výměník určený pro dohřev plynovým kotlem. Objem těchto výměníku je celkem 300 litrů. Topný zemní plyn je v objektu vyuţíván pro vytápění a přípravu teplé voda. Přípojka STL je zakončena v oplocení ve skřínce, ve které je umístěn hlavní uzávěr plynu STL regulátor a plynoměr. Z této skřínky je vedený plynovod do suterénu objektu. Rozvody plynu po domě jsou z ocelových trubek spojovaných svařováním. Přípojka splaškové kanalizace je zakončena revizní šachtě v suterénu objektu. Za touto šachtou jsou napojena na potrubí domovní kanalizace. Leţaté svody kanalizace byly provedeny z PVC hrdlových trubek zesílených. Odpadní a připojovací potrubí pak z hrdlových odpadních PP trubek třídy HT. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje akrylátovou obezděnou vanu a smaltovaná umyvadla a sprchu. Záchody jsou standardní splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod veřejného telefonu a televizní anténu.

29

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťují odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití nemovitostí je právně přístupné a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci (tato rekonstrukce proběhla v roce 2008), tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Tudíţ uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Vyuţívání této nemovitosti je právně přípustné. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Pozemek je zatíţen zástavním právem smluvním i přesto ho lze pronajímat. Je splněna podmínka i tato podmínka. Na závěr lze říci, ţe na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe nynější vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD18 Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodní uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za 18

Petr Ort: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, BIVŠ, a.s., Praha 2007, s 90

30

porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizací příjmů kapitalizační mírou Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila dvou metod a metod porovnávací a nákladové.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty majetku, jako celku jsem vzala v úvahu, ţe pozemky jsou porovnatelných parametrů, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Jestliţe se jednalo o nabídky, tak jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem a to na základě, koeficientu odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. U pozemku, tedy při jeho porovnání jsem musela vzít v potaz takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, atd. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je:

2 491 061 Kč a je kalkulována následně: 277 * 8 993 = 2491 061Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uveden v tabulce.

31

Tabulka č. 1 POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

1

2

3

Na Bělohorské pláni 171

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

666

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku Praha Řepy

Praha Smíchov

Praha Libeň

Praha Lipence

Obec

Řepy

Smíchov

Libeň

Lipence

Okres

Praha 6

Praha 5

Praha 8

Praha 5

X

3 200 000

4 065 000

3 290 000

277

205

271

275

Katastrální území

B. Základní údaj pro porovnávání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

15 610

15 000

11 964

28.3.2011

30.3.2011

20.3.2011

1

1

1

15 610

15 000

11 964

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

14 049

13 500

10 768

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

0,7

0,7

0,7

9 834

9 450

7 538

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

9 834

9 450

7 538

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

9 834

9 450

7 538

Ano

Ano

Ano

1

1

1

9 834

9 450

7 538

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

9 834

9 450

7 538

Lepší

Dobrá

Horší

0,9

1

1,05

8 851

9 450

7 915

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Dobrá

32

Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

8 851

9 450

7 915

Mírně sváţitý

Rovinný

Rovinný

Korekce

1,05

1

1

Upravená hodnota

9 294

9 450

7 915

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus, tramvaj

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

9 294

9 450

7 915

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

9 294

9 450

7 915

Autobus, tramvaj

Autobus, tramvaj

Autobus

0,9

1

1,05

8 365

9 450

8 311

Dobré

Dobré

Průměrné

1

1

1,05

8 365

9 450

8 727

Ne

Ne

Ano

1

1

1,05

8 365

9 450

9 163

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

8 365

9 450

9 163

0bdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

8 365

9 450

9 163

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce

1

1

1

8 365

9 450

9 163

Kč 8 993

8 365

9 450

9 163

277

205

271

275

2 491 061

0

0

0

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

Zdroj tabulky č. 1 : Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, 2008, s 91-92

Výpis oceňovaných parcel Číslo poř. číslo

pozemku

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/ m2

Trţní hodnota

1

666

277

8 993

2 491 061

277

8 993

2 491 061

Celkem

33

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu rodinné domy, které byly v okrese Praha v nedávné době nabízeny nebo nabízené k prodeji. Všechny tyto rodinné domy se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladu jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je 7 471 265 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Tabulka č. 2 MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Název nemovitosti

Rodinný dům Řepy

Parcelní číslo

666 Na Bělohorské pláni 171

Adresa nemovitosti Katastrální území

Praha Řepy

1

2

3

Rodinný dům Stodůlky

Rodinný dům Krč

Rodinný dům Řepy

57

470/87

378/2

Kovářova 44

Nad obcí II/7

Opuková 52

Praha Stodůlky

Praha Krč

Praha

34

Obec

Řepy

Stodůlky

Krč

Řepy

Okres

Praha 6

Praha 5

Praha 4

Praha 6

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

277

297

292

200

8 993

8 993

8 993

8 993

2 491 061

2 670 921

2 625 956

1 798 600

2

C. Základní údaj pro porovnání – 1 m celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

114

116

138

100

X

7 820 000

9 900 000

10 000 000

5 149 079

7 274 044

8 201 400

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

44 389

52 710

82 014

30. 3. 2011

20. 3. 2011

25. 3. 2011

1

1

1

44 389

52 710

82 014

Nabídka

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Zástavní právo smluvní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,7

0,7

0,7

33 207

51 669

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Rodinný dům Řepy

27 965 Rodinný dům Stodůlky 1

33 207 Rodinný dům Krč 1

51 669 Rodinný dům Řepy 1

27 965

33 207

51 669

Ano

Ano

Ano

1

1

1

27 965

33 207

51 669

Ne

Ne

Ne

1

1

1

27 965

33 207

51 669

Porovnatelná

Lepší

Porovnatelná

1

0,9

1

27 965

29 886

51 669

Dobrý

Dobrý

Průměrný

Korekce Upravená hodnota Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

0,9 73 813

27 965

Upravená hodnota

Kolaudační rozhodnutí

0,9 47 439

Ne

Korekce

Vyuţití podle územního plánu

0,9 39 950

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

1

1

1,05

32 417

37 047

54 252

Průměrná

Průměrná

Podprůměrná

1

1

1,1

32 417

37 047

59 677

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

32 417

37 047

59 677

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

35

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus, tramvaj

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

32 417

37 047

59 677

Autobus

Autobus

Autobus, tramvaj

1,05

1,05

1

34 038

38 899

59 677

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

34 038

38 899

59 677

Průměrná

Dobrá

Průměrná

1

0,96

1

34 038

37 343

59 677

N/A

N/A

N/A

1

1

1

34 038

37 343

59 677

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1

1

1

34 038

37 343

59 677

N/A

N/A

N/A

E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

34 038

37 343

59 677

34 038

37 343

59 677

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

43 686

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

4 980 204

Hodnota pozemku

2 491 061

Celková porovnávací hodnota

7 471 265

Zdroj tabulky č. 2 : Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl 1, 2008, s 93-94

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně Technické opotřebení

36

Je sníţení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálu nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opatření zohledňuje stáři nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatnění při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladům na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţství komerčně vyuţitelných prostor. Porovnala a zahrnula jsem i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem. 19 Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitosti v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladovou na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela z mé průběţně aktualizované databáze, tato databáze vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitosti stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

19

Petr Ort: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, BIVŠ, a.s., Praha 2007, s 96-97

37

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikována nákladovou metodou je:

7 471 265 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Na bělohorské pláni 171, Praha 6

Číslo pozemku

666

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

76 let

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

73 let

Ekonomická ţivotnost

60 let

Zastavěná plocha

57 m2 1. podzemní, 1. nadzemní, 2. nadzemní, půdní vestavba

Počet podlaţí

114 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,73 83 m2

Celková podlahová plocha

1056 m3

Celkový obestavěný prostor

11 669,67/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

12 323 172

Fyzické opotřebení

-20%

9 858 538

Funkční nedostatky

- 5%

9 365 611

0%

X

Ekonomické nedostatky Vedlejší stavba – garáţ

X

38

Venkovní úpravy

200 000

Pozemek

2 491 061

Indikovaná hodnota

12 056 672

Zaokrouhleno

12 057 000

6. ZÁVĚR – ocenění rodinného domu Hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví se zástavním právem smluvním, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo vypracováno ke skutečnostem platným k 27. dubnu 2011. Důleţité pojmy jako obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikacemi: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr

Porovnávací metoda

7 471 265

70

5 229 886

Nákladová metoda

12 057 000

30

3 617 100

Výsledná cena

8 846 986

Zaokrouhleno

8 847 000

Oceňovaný majetek je řazen mezi druh nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a také obchodovány. Nejdůleţitější je porovnávací metoda. Tato rozhodující váha je 70%. Druh oceňovaného majetku, tedy rodinný dům v této lokalitě bývá také velice často nabízen k pronájmu. Ceny těchto pronájmů se pohybují kolem 30 000 Kč za měsíc. Rodinné domy stejné lokace jako oceňovaný majetek slouţí ve většině případů k prodeji. Prodej slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele a jeho rodiny. U starších funkčních objektů, jako je tento dům, není a straně investorů obvykle ochota akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není nákladová metoda rozhodující a je jí přisouzena pouze 30 % váha.

39

Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 27. dubna 2011 reprezentována částkou:

= 8 847 000 Kč (slovy: Osmmilionůosmsetčtyřicetsedmtisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny aţ po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebnosti nebo břemen zadluţenosti, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají,

40

ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino – formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Neber se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně pod datu ocenění. 6. Předpokládaná se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadovat licence, osvědčení a drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

41

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 27. dubna 2011

_______________________ Petra Švandová

42

Příloha k teoretické části č. 1 Výpis z katastru nemovitostí

43

Příloha k teoretické části č. 2 Snímek z katastrální mapy

44

Příloha k teoretické části č. 3 Fotodokumentace rodinného domu

45

46

C.

Analytická část

ANALÝZA TRHU

OKRES HAVLÍČKŮV BROD KRAJ VYSOČINA

PETRA ŠVANDOVÁ 2011

47

7.1 Popis okresu20 Okres Havlíčkův Brod je součástí kraje Vysočina. Tento okres leţí v severní části kraje. V rámci kraje Vysočina sousedí na jihovýchodě s okresem Ţďár nad Sázavou, na jihu s okresem Jihlava a na jihozápadě s okresem Pelhřimov. Dále tento okres sousedí na západě a severozápadě s okresy Benešov a Kutná Hora. Tyto okresy spadají pod Středočeský kraj. Na severovýchodě sousedí s okresem Chrudim, který je součástí Pardubického kraje. Sídlem okresu Havlíčkův Brod je město Havlíčkův Brod. Rozloha tohoto okresu je 1. 265 km2. V tomto poměru je hustota zalidnění 76 osob na 1 km2 . Jedná se o okres s menší hustotou zalidnění oproti jiným okresům. Okres Havlíčkův Brod je tvořen z převáţné části kopcovitým reliéfem. Hlavním a tedy nejdůleţitějším geologickým útvarem je Českomoravská vrchovina. Dalšími přírodními dominantami jsou kromě Českomoravské vrchoviny také chráněné krajinné oblasti Ţďárské vrchy a Ţelezné hory. Území tohoto okresu má velice kvalitní ţivotní prostředí, coţ přispívá, ţe tento okres je vyhledáván jako oblast cestovního ruchu. V okrese Havlíčkův Brod je celkem 120 obcí a z těchto obcí je 8 měst a 7 městysů. Mezi města patří Golčův Jeníkov, Habry, Havlíčkův Brod, Chotěboř, Ledeč nad Sázavou, Přibyslav, Světlá nad Sázavou a Ţdírec nad Doubravou. Tento okres je řazen k průmyslově - zemědělským, přičemţ průmysl je zastoupen strojírenstvím a textilní výrobou a zemědělství je zastoupeno rostlinnou výroba věnovanou pěstování brambor a ţivočišná výroba se věnuje chovu skotu a výrobě mléka. Strukturu tohoto okresu tvoří 63,10 % zemědělských pozemků, které z 74,99 % tvoří orná půda jedná se tedy o 47,31 % rozlohy okresu. Další procenta tvoří ostatní pozemky a to 36,90 % a z tohoto procenta 77,01 % lesy. Důleţitým dopravně ekonomickým prvkem je v tomto okresu dálnic D1. 20

Český statistický úřad Vysočina, http://www.czso.cz/xj/redakce.nsf/i/havlickuv_brod_charakteristika

48

7.2 Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi byl ovlivněn po vstupu České republiky do Evropské unie zvýšením cen nemovitostí. Zvýšení cen je ovlivněn politickou a ekonomickou situací, jedná se o stabilní situaci. Hlavním faktorem zvyšování cen byl do donedávné doby ovlivněn politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Dalším prvkem, který ovlivnil rozvoj realitního trhu, byly dotace z Evropské unie. V letošním roce se v okrese Havlíčkův Brod bude jednat o menší investiční akce. Jednat se bude především o ,,EURO – projekty´´ a to o rekonstrukci veřejných budov, revitalizaci sídlišť a částečné vybudování cyklostezek.

7.3 Regionální segmentace Okres Havlíčkův Brod je moţno z hlediska trhu rozdělit na tří části. První části je město Havlíčkův Brod, další menší obce se statutem města a na zbytek okresu včetně širšího okolí města Havlíčkův Brod.

7.4 Město Havlíčků Brod POZEMKY Proluky Poblíţ centra města nalezeme proluky a to například v ulici Masarykova a Bělohradská. Další proluky nalezeme na periférii města Havlíčkův Brod v okolí průmyslových objektů, v okolí sídlišť a také v blízkosti zahrádkářských chatek. Stavební pozemky Stavební pozemky ve městě Havlíčkův Brod nalezneme spíše na perifériích města. Jedná se z převáţné o části stavební pozemky, které mají vybudované inţenýrské sítě a obsluţné komunikace. Tyto stavební pozemky nalezeme například v lokalitě ,,Ţiţkov III´´. Ceny těchto stavebních pozemků se pohybují na úrovni 1 900 Kč za m2. Pozemky pro průmyslovou výstavbu nalezneme v průmyslové zóně města Havlíčkův Brod, při hlavní a frekventované komunikaci. Pozemky jsou vhodné pro výstavbu průmyslové haly či budovy sluţeb popřípadě kancelářského komplexu. Tyto pozemky mají inţenýrské sítě a obsluţné komunikace. Realizované prodeje se pohybují okolo 700 – 800 Kč za m2 .

49

Do budoucna lze předpokládat další nárůst cen pozemků. Největší nárůst cen se týká pozemků s inţenýrskými sítěmi a pozemků určených, jak pro průmyslovou výstavbu, tak i pro zástavbu rodinných domů. BUDOVY Byty Poptávka po bytech má vzrůstající tendenci. Zájem je především o byty velikosti 2+1 a 3+1. Ve většině případů se jedná o byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století a cihlové domy z 60. a 70. let minulého století. V Havlíčkově Brodě se objevily i novostavby v ulici Bělohradská. Zajímavostí je vybudování ,,Villaparku Čechovka´´ v Čechově ulici, jedná se o ojedinělý projekt výstavby bytů v nadstandardních vila domech, který nabízí kombinaci luxusního bydlení v blízkosti centra města Havlíčkův Brod a zároveň v přírodě. Bytový projekt ,,Villpark Čechovka´´ získal 3. místo v prestiţní soutěţi „Nejlepší z realit – Best of Reality“.

Ceny starších bytů se pohybují v těchto cenových intervalech :

Byt 1 + 1

650 000 - 900 000 Kč

Byt 2 + 1

990 000 - 1 300 000 Kč

Byt 3 + 1

1 300 000 - 1 500 000 Kč

Byt 4 + 1

1 500 00 - 1 80 000 Kč

Tabulka č. 3 Průměrná měsíční nabídka bytů k prodeji Velikost bytu 1+1 2+1 3+1 4+1

Počet 8 27 29 9

50

V budoucnu lze předpokládat nárůst cen bytů a to především v bytech v nové výstavbě. Ceny bytů v panelových domech a cihlových domech se příliš zvyšovat ani sniţovat nebudou. Rodinné domy Po starších rodinných domech je velká poptávka. Zájem je také o novostavby, které prodává první majitel krátce po výstavbě. Ceny starších rodinných domů se pohybují od 1 100 000 - 3 000 000 Kč, ceny novostaveb se pohybují okolo 5 000 000Kč. Do budoucna lze předpokládat zvýšený zájem především po rodinných domech v nových lokalitách, ale i po starších domech, které budou blízko centra města. Zájem také bude i po nízkoenergetických domech. Objekty pro individuální rekreaci Zájem je především o chaty zděné. Ceny zděných chat se zpravidla pohybují okolo 500 000 tisíc Kč. Jedná se o zděné chaty, které jsou především vyuţívány k rekreačním účelům. Zájem o tyto objekty do budoucna nebude velký. Jedná o objekty, o které má zájem pouze starší generace. Mladé rodiny si radši pořídí pouze byt. Novým jevem mezi objekty pro individuální rekreaci je zájem občanů České republiky o odpočinek na rodném území. Tudíţ se zvýšil zájem o pronájem chat na letní rekreaci. Pronájem je většinou zprostředkován přes tuzemskou cestovní kancelář. Zájem o tento jev je především z finančních důvodů. Rekreace na území Českomoravské vrchoviny je levnější neţ zahraniční dovolená. Bytové domy Prodej bytových domu ve městě Havlíčkův Brod je spíše ojedinělý. Většinou se jedná jen o několik nemovitostí ročně. Zpravidla se jedná o činţovní domy, které jsou situovány blízko centra města. Ceny těchto domů se pohybují v různých relacích. Záleţí, zda je tento bytový dům rekonstruován či není. Ceny před rekonstrukcí se pohybují kolem 1 500 000 - 3 000 000 Kč. Do budoucna poptávka po těchto domech zásadně nezmění a ceny mírně vzrostou.

51

Administrativní budovy Administrativní

budovy

se

na

území

toho

města

nevyskytují.

Namísto

administrativních budov jsou vyuţívány starší činţovní domy, nejčastěji v centru města. V těchto domech jsou kancelářské prostory. Administrativní budovy se do budoucna ve městě vyskytovat nebudou. Na trhu je dostatek kancelářských prostor. Průmyslové objekty Průmyslové objekty se příliš neprodávají. Tyto objekty jsou často pouze určeny k pronájmu. Více se zde obchoduje s menšími objekty např. s prodejnami nepotravinářského charakteru. Ceny těchto objektů se pohybují okolo 3 000 000 - 5 00 000 Kč. Do budoucna prodej průmyslových objektů ovlivní ekonomická situace na trhu. Pokud bude situace nepříznivá, dojde k nárůstu nabídky průmyslových objektů. NÁJMY Byty Pronájmy bytů jsou méně časté. Tudíţ ceny těchto bytů nejsou tak vysoké, jako ve velkých krajských městech.

Byty se pronajímají v těchto intervalech:

Byt 1 + 1

2 000 - 4 000 Kč / byt / p.m.

Byt 2 + 1

4 000 - 6 000 Kč / byt / p.m.

Byt 3 + 1

6 000 - 8 000 Kč / byt / p.m.

Byt 4 + 1

8 000 - 9000 Kč / byt / p.m.

52

Tabulka č. 4 Průměrná měsíční nabídka pronájmů bytů Velikost bytu 1+1 2+1 3+1 4+1

Počet 1 8 8 1

Prodejní prostory Nabídka prodejních prostor je dostačující. Zájem je především o prostory v centru města. V těchto prostorech jsou zastoupeny prodejní butiky, prodejny s elektronikou, trafiky a večerky.

Prodejní prostory v centru města

3 000 – 5 000 Kč / p.a.

Prodejní prostory v širším okolí

1 000 – 3 000 Kč / p.a.

Kanceláře Nabídka kanceláří je vysoká. Největší zájem je o kanceláře v centru města. Cena kanceláře závisí na vybavení. Do budoucna bude zájem o kanceláře klesat. Zájem o kanceláře budou mít pouze vybrané skupiny např. lékaři, notáři apod.

Kanceláře v centru města

4 000 – 8 000 Kč / měsíc/ p.a.

Kanceláře v širším okolí

2 000 – 4 000 Kč / měsíc/ p.a.

Průmyslové objekty Pronájem těchto objektů je častější neţ jejich prodej. Jedná se z převáţné části o průmyslové objekty. Výše ceny pronájmu je poměrně nízká oproti jiným regionům.

Výrobní a provozní prostory

500 – 1000 Kč / m2 / p.a.

Sklady

250 - 500 Kč / m2 / p.a.

Tyto ceny platí pouze pro okresní město Havlíčkův Brod. Ceny dalším 7 městech 53

tohoto okresu jsou niţší.

7.5

Obce se statutem města Druhým segmentem trhu s nemovitostmi v okrese Havlíčkův Brod jsou obce se

statutem města. Jedná se o obce Golčův Jeníkov, Habry, Chotěboř, Ledeč nad Sázavou, Přibyslav, Světlá nad Sázavou a Ţdírec nad Doubravou. POZEMKY Zájem o pozemky je velký. Poptávka převyšuje nabídku. Nejčastěji vyhledávané jsou pozemky nacházející se na předměstí těchto měst. Tyto pozemky jsou pořizovány pro výstavbu bytových domů. Ceny pozemků se pohybují v rozmezí 300 – 600 Kč za m2 . BUDOVY Byty Na trhu s byty se objevují dva typy. Prvním typem jsou starší byty ve zděných bytových domech např. ve městě Ledeč nad Sázavou v Haškově ulici, druhým typem jsou byty v panelových domech. Tyto typy nalezneme ve všech 7 městech. Ceny těchto dvou typů bytů jsou zpravidla podobné. Nově postavené byty zde nenalezneme. Ceny starších zděných bytů a panelových bytů:

Byt 1 + 1

500 000 – 800 000 Kč

Byt 2 + 1

800 000 – 1 000 000 Kč

Byt 3 + 1

1 000 000 – 1 300 000 Kč

Byt 4 + 1

1 300 000 – 1 600 000 Kč

Tabulka č. 5 Průměrná měsíční nabídka bytů k prodeji Velikost bytu 1+1 2+1 3+1 4+1

Počet 8 25 39 10

54

Rodinné domy o objekty pro individuální rekreaci Rodinné domy lze rozdělit na starší rodinné domy a nové stavby na předměstí. Ceny starších rodinných domů se pohybují v relaci 1 500 000 – 3 000 000 Kč. Ceny novostaveb v relaci 2 500 000 – 4 000 000 Kč. V okolí těchto měst nelezme zahrádkářské chatky. Tyto chatky se nachází na okraji města. Ceny se pohybují v cenách 200 000 – 600 000 Kč. NÁJMY Byty Nabídka bytů není velká. Pokud jsou nabízeny byty k pronájmu jedná se zpravidla o větší byty kategorie 3 + 1. Byty se pronajímají v těchto intervalech:

Byt 2 + 1

3 000 – 6 000 Kč / byt / p.m

Byt 3 + 1

6 000 – 7 000 Kč / byt / p.m

Byt 4 + 1

7 000 – 8 000 Kč / byt / p.m

Tabulka č. 6 Průměrná měsíční nabídka pronájmů bytů Velikost bytu 2+1 3+1 4+1

Počet 3 4 1

Prodejní prostory Nabídka prodejních prostor se týká především dvou měst. Nejčastěji jsou nabízeny prostory ve městech Světlá nad Sázavou a Ledeč nad Sázavou. Jedná se o prostory v centru města. Ceny se pohybují v rozmezí 4 000 - 10 000 Kč / měsíc. Výše ceny je závislá na velikosti, vybavenosti a stáří pronajímaného objektu.

7.6 Okres Havlíčkův Brod mimo obce se statutem města Nejvíce se daří v obcích okolo obcí se statutem města a obcích, které mají status městyse. Dalšími místy jsou obce, které mají dobré moţnosti rekreace. Důleţitým aspektem

55

pro ţivot v těchto obcích je občanská vybavenost dané obce. POZEMKY Zájem je o stavební pozemky je v okolí Havlíčkova Brodu a okolo v přilehlých obcích měst Světlá nad Sázavou, Ledeč nad Sázavou a Chotěboř. Ceny pozemků se průměrně pohybují okolo 400 Kč/m 2. Raritou jsou některé obce, kde nalezneme ceny za metr vyšší a to z důvodu výjimečnosti dané obce. Jedná např. o obci Lipnice nad Sázavou. Nalezneme zde hrad z počátku 14. století a pomník spisovatele Jaroslava Haška, který zde ţil a psal své knihy. Tato obec je vyhledávanou turistickou trasou a nachází se zde parlamentní rekreační objekt. Všechny tyto atraktivity zvyšují cenu pozemku aţ na 1 100 Kč/m2 . BUDOVY Byty Většinou se jedná o starší cihlové byty. Nabídka těchto bytů není velká. Ceny se pohybují v rozmezí 400 000 do 600 000 Kč. Tato cena odpovídá bytům velikosti 2 + 1 a 3 + 1. Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů převaţuje nad novostavbami. Starší domy se pohybují v relací 600 000 - 1 700 000 Kč. Novostavby se prodávají za cenu okolo 3 000 000 Kč. Ostatní objekty Mezi ostatními objekty nalezeme v nabídce prodejny, zemědělské, výrobní a skladové objekty. Tyto objekty se objevují spíše ojediněle. Jejich cena je velice nízká aţ zanedbatelná. Příkladem takové ceny je za zemědělský objekt v obci Víska za cenu 1 046 000 Kč i přesto, ţe objekt prošel částečnou rekonstrukcí. Cena této nemovitosti byla uţ několikrát sníţena. NÁJMY Pronájmy jsou spíše výjimečné. V případě, ţe se objeví taková nabídka, tak pronájem bytu se pohybuje okolo 2 500 Kč za měsíc. Jedná se o byt velikosti 1 + 1 a 2 + 1. Pronájem domu pak přijde na částku okolo 6 000 Kč.

56

7.7

Závěr - celkový marketingový výhled V současné době se trh s realitami nachází ve fázi nedůvěry. Tato nedůvěra byla

způsobena krizí. Hlavním problémem bylo poskytování úvěru na koupi nemovitostí. Banky v loňském roce musely přehodnotit svá kritéria pro poskytování hypoték na bydlení a to tím, ţe sníţily podmínky pro získání úvěru. Tím mírně stoupl oproti předešlým dvou letům zájem o nemovitosti. Do budoucna by nemělo dojít k zásadnímu propadu prodeje nemovitostí. Pouze dojde k určitému zpomalení při prodeji nemovitostí. Zájem bude stále o pozemky, cihlové byty a novostavby rodinných domů a bytů. Menší zájem bude o panelákové byty na sídlištích. Největší zájem o nemovitosti a pozemky bude ve městě Havlíčkův Brod popřípadě v jeho okolí. Výše nájemného zůstane přibliţně na stejné úrovni jako v předcházejících letech. K poklesu průmyslu uţ by do budoucna nemělo docházet, naopak se očekává mírné oţivení.

57

Závěr Tato bakalářská práce měla za úkol seznámit čtenáře s vlivem stavebního zákona na oceňování nemovitostí, a to především na obecné aspekty tohoto vlivu. Stavební zákon je právní předpis, jehoţ předmětem je nejen územní plánování, stavební řád a stavební řízení. Stavební zákon se v rámci územního plánování věnuje politice územního rozvoje a koncepcím územního rozvoje a regulačního plánu. Stavební řád určuje i povinnost ohlášení stavby, stavební dozor či moţnosti uţívání staveb. Ve společných ustanoveních jsou řešeny správní delikty a přestupky stavebníků. Stavební zákon má také velký podíl při určování ceny nemovitosti. Vliv toho zákona je zřejmý především v oblasti územního plánování, vyhlášek souvisejících se stavebním zákonem a také norem týkajících se stavebních předpisů. Oceňování nemovitostí je nepochybně způsob, kterým lze úspěšně zjišťovat hodnotu nemovitostí. Oceňování nemovitostí upravuje zákon o oceňování nemovitostí. V tomto zákoně jsou uvedeny způsoby ocenění a související vyhlášky. V těchto vyhláškách jsou přímo postupy ocenění. Jak jiţ bylo řečeno oceňování je postup pomocí něhoţ zjišťujeme hodnotu majetku, tudíţ také hodnotu nemovitostí a to v peněţních jednotkách. Přesnost postupu a výběr metodiky je dán potřebou, podmínkami, účelem ocenění a také zákonem.

Tudíţ

důleţitou roli při oceňování nemovitostí hrají zákony a to jak zákon o oceňování majetku, tak také stavební zákon. Hlavním cílem této bakalářské práce bylo podat přehled přístupech, které ovlivňují oceňování nemovitostí. Ke stanovení cíle bakalářské práce jsem přistoupila dvěma způsoby. V prvé řadě se jednalo o seznámení se základními pojmy stavebního zákona a důleţitými částmi stavebního zákona, kterými jsou například územní plánování, ohlašování a povolování staveb a uţívání staveb. Dále jsem se v této části věnovala pojmu autorizovaného inspektora a také povinnosti a odpovědnosti při přípravě a provádění staveb. Druhým způsobem jsem chtěla čtenáři přiblíţit příslušné vyhlášky, které mají vliv na oceňování nemovitostí a v malé míře, také přiblíţit zákon o oceňování nemovitostí.

58

V této bakalářské práci jsem se snaţila nastínit a poukázat na vliv stavebního při určování cen nemovitostí. Doufám, ţe tato práce bude pro čtenáře přínosem při seznamování se s problematikou oceňování nemovitostí.

59

Příloha k analytické části č. 1 Mapa kraje Vysočina

Zdroj: http://www.czso.cz/xj/edicniplan.nsf/t/7F004DE31B/$File/63101109m02.jpg

60

Příloha k analytické části č. 2 Mapa okresu Havlíčkův Brod

Zdroj: Okres Havlíčkův Brod - hranice obcí | GIS - Geografický informační systém | Kraj Vysočina

61

Seznam pouţité literatury [1] BLAŢEK; Jiří. Stavební zákon s komentářem. 2.vyd., Jihlava: ANAG, 2009. [2] ORT; Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, oceňování na tržních principech. 1.vyd. Praha: BIVŠ, 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 [3] ORT; Petr: Moderní metody oceňování na tržních principech. 1.vyd. Praha: BIVŠ, 2005. ISBN 987-80-7265-119-9 [4] ORT; Petr: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vyd. Praha: BIVŠ, 2006. ISBN 987-80-726-101 [5] PLOS; Jiří: Nový stavební zákon s komentářem. 1.vyd. Praha: Grada Publishing a.s., 2007. ISBN 978-80-247-01586-5 [6] SEDLÁČKOVÁ; Vladimíra, SKLENÁŘ; Tomáš, TUNKA; Martin, VOBRÁTILOVÁ; Zdeňka, DOLEŢAL; Jiří, MAREČEK; Jan: Prováděcí předpisy k novému stavebnímu zákonu. 1.vyd. Praha: Linde, 2007. ISBN 978-80-7201-656-3

Seznam právních předpisů Zákony [7] Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) [8] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) [9] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Vyhlášky [10] Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území [11] Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby [12] Vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických poţadavcích zabezpečující bezbariérové uţívání staveb Internetové zdroje [13] http://www.american-appraisal.cz/ [14] http://www.business.center.cz/ [15] http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/home [16] http://www.kr-vysocina.cz/ [17] http://www.mmr.cz [19] www. portal.uur.cz [20] http://www.sreality.cz

62

[21] http://www.tzb-info.cz

Seznam příloh Příloha k praktické části č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí…………………

43

Příloha k praktické části č. 2 – Snímek z katastrální mapy…………………..

44

Příloha k praktické části č. 3 – Fotodokumentace rodinného domu………..

45

Příloha k analytické části č. 1 – Mapa kraje Vysočina……………………..

60

Příloha k analytické části č. 2 – Mapa okresu Havlíčkův Brod…………..

61

Seznam tabulek Tabulka č. 1 : Porovnávání pozemku……………………………………………

32

Tabulka č. 2 : Porovnávání majetku jako celku…………………………………

34

Tabulka č. 3 : Měsíční nabídka bytů k prodeji – město Havlíčkův Brod………

50

Tabulka č. 4 : Měsíční nabídka bytů k pronájmu – město Havlíčků Brod………

53

Tabulka č. 5 : Měsíční nabídka bytů k prodeji – obce se statutem města v okrese Havlíčkův Brod…………………………………………………

54

Tabulka č. 6: Měsíční nabídka bytů k pronájmu – obce se statutem města v okrese Havlíčkův Brod…………………………………………………..

63

55