Vliv developerského projektu na. nemovitostí v dané lokalitě

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Vliv developerského projektu na cenu nemovitostí v dané lokalitě Bakalářská práce

Autor:

Jiří Zuska bankovnictví, oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. ing. Josef Michálek, CSc

Praha

duben 2009

5

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Kounově 13.4.2009 Jiří Zuska

6

Poděkování Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce panu prof. ing. Josefu Michálkovi, CSc za odborné vedení a pomoc při tvorbě této práce. Jiří Zuska

7

Anotace Práce by měla slouţit jako shrnutí a zdroj informací pro všechny, kteří se rozhodují pro investování do developerských projektů nebo nemovitostí v jejich okolí, pro zástupce a zaměstnance obcí, kteří rozhodují o schvalování developerských projektů. Další cílovou skupinou jsou pracovníci bank, kteří mohou informací z této práce vyuţít při schvalovacím procesu financování projektů developerů a jednotlivých investorů. Výsledky práce mohou být také návodem pro řešení obnovy a ţivota na venkově.

Anotation The work should to serve as collecting and source of informations for all, which are deciding for invest to development projects or properties in nearest area, for representatives and employees of municipalities, which decide about approving development projects. Next aim group are bank workers, which can use informations of that work in approving proces of financing development projects and individual investors. Results of work can be used as instructions for solving reconstruction and living in country.

8

Obsah práce Úvod 1.

Předmět práce

2.

Lokalita Kounov

3.

Developerský projekt Kounov I

4.

Lokalita Ţatec

5.

Developerský projekt Ţatec

5.1 Vady staveb 5.2 Rekonstruce bytového domu 5.3 Ekonomika projektu 6.

Developerský projekt Kounov II

6.1 Historie a popis domu 6.2 Výběr střešní krytiny 6.3 Rekonstrukce a ekonomika stavby 7.

Španělské projekty

8.

Developerský projekt Kounov III

9.

Ekonomické vztahy v resortech a okolí

10. Odhad trţní hodnoty bytu 11. Odhad trţní hodnoty výrobního objektu 12. Analýza trhu Závěr

9

Úvod Následující práce představuje shrnutí zkušeností s developerskými projekty za období 12 let ve dvou různých lokalitách. Ucelením těchto informací by chtěla dát odpovědi na otázky zda – li investovat v na první pohled neatraktivních regionech, zda – li takové projekty financovat a přinese – li takovýto počin také kýţený zisk. V této práci se pokusíme prokázat, ţe nová výstavba a investiční aktivita má vliv i na hodnotu nemovitostí v okolí nově budovaných projektů, a ţe má smysl investovat i na zdánlivě méně atraktivních místech neţ ve velkých městech nebo nejatraktivnějších rekreačních oblastech. Dalším cílem této práce je zpracování ekonomické rozvahy pro nový developerský projekt.

10

1. Předmět práce Tato práce má za cíl zhodnotit vliv realizovaných developerských projektů na růst cen srovnatelných i ostatních nemovitostí ve dvou lokalitách postiţených strukturálními změnami a stát se vodítkem a zdrojem informací pro budoucí investory i ve zdánlivě ztracených regionech.

2. Lokalita Kounov I. V prvním případě se jedná o obec Kounov na Rakovnicku. Kounov je obec na pomezí Středočeského a Ústeckého kraje. Je průměrnou obcí, která ničím výrazným nevyniká. Historie obce byla o mnoho zajímavější neţ její současnost. Obec leţí na území Sudet a v minulosti zde ţilo mnoho obyvatel německé národnosti. V 19. století a první polovině 20. století proţívala obec období zřejmě největšího rozvoje, kdy největšího rozmachu dosahoval těţební průmysl, a to těţba černého uhlí, kamene, a jílů pro cihlářskou a keramickou výrobu. V dobách největší konjunktury měla obec aţ 1100 obyvatel a byla jakýmsi přirozeným obchodním a kulturním centrem širšího okolí. Za zmínku stojí cihelna, ţeleznice, dvě školy ( samozřejmě německá a česká ), sokolovna, několik obchodů a 11 hospod. Po druhé světové válce ovšem došlo k odsunu německého obyvatelstva, coţ byla od dob třicetileté války pravděpodobně největší katastrofa jaká obec a potaţmo celé pohraničí potkala ( přesvědčení autora ). Podle starousedlíků způsobilo nově příchozí obyvatelstvo větší škody, neţ k jakým došlo za války. Noví obyvatelé neměli vztah k snadno získanému majetku, velmi často se stěhovali, nikdo neudrţoval domy a hospodářské budovy, docházelo k vykrádání a částečnému rozebírání domů, chyběl vztah k půdě a potřebné znalosti v zemědělství, těţbě i řemeslech. Pro ilustraci si uveďme historku, která se s povděkem traduje, ale leccos nám napoví o tehdejším stavu. Kdyţ se přistěhovalo několik rodin z východu, zabrali jejich členové velké statky, a protoţe se blíţila sklizeň chmele, který ke statkům patřil, začali se shánět po dostatečně dlouhých ţebřících, aby mohli chmel očesat… Zbytek zkázy dodělala kolektivizace zemědělství. Paradoxně to bylo ale právě zemědělství, které drţelo obec v 70. a 80.letech na slušné úrovni. Obec se stala „ střediskovou „. Tato pocta přinesla sice jakýsi rozvoj, došlo k výstavbě nových obchodů, benzinové stanice, mateřské školy, ale také k velkým škodám na 11

charakteru vesnice. Je to například zemědělský areál téměř uprostřed obce, kancelářská budova ( namísto bývalé zbourané fary ) a několik bytovek. Na počátku devadesátých let došlo i k úpadku zemědělství, kdy přestalo být dotováno, jednotné zemědělské druţstvo se rozpadlo na jednotlivá vesnická druţstva ( ale ne na farmy soukromých rolníků ) a z obce odešla další vlna lidí hledajících práci a zábavu jinde – viz tabulka č.1 tab. č.1 rok počet obyvatel

1880 1900 1921 1930 1950 1970 1980 1991 2001 1028

959

980 1084

709

598

577

487

496

Počet obyvatel klesl aţ na 480. Nejhorší ale je, ţe odešli nejen technici ze zemědělství, ale také lékaři a učitelé, coţ se těţce projevilo na ekonomickém, společenském a kulturním ţivotě v obci. Jakási venkovská střední třída se téměř vytratila a zůstalo zde vakuum, které se dodnes jen těţko zaplňuje a dříve platné vztahy, tradice a společenské události se jiţ zřejmě na dřívější úroveň nevrátí. Takovýto obraz obce není nijak vyjímečný a při cestě po Čechách by mohl platit pro řadu obcí. Srovnáme-li 2 anonymní obce, z nichţ jedna bude poznamenána odsunem německého obyvatelstva ( ponechme stranou jejich spornou angaţovanost za nacismu ) a druhá bude z „ vnitrozemí“ , kde je obyvatelstvo stabilní a kontinuálně navazuje vlastnictví majetku generace na generaci, snadno poznáme kam tu či onu obec zařadit podle čistoty a údrţby domů a pozemků jejich majitelů. Úbytek obyvatel v 90. letech začal ohroţovat samotný chod obce. Došlo k uzavření několika obchodů, jedné ze dvou ordinací, kina, restaurace, a i základní a mateřská škola byly ohroţeny úbytkem ţáků a hrozilo jejich zavření. Zavření školy se za takového stavu jeví poslední hřebík do rakve ţivota ve středně velké obci jako je Kounov. K úbytku obyvatelstva dále začalo přispívat i to, ţe silné ročníky ze 70. let nemohly v obci najít bydlení, přestoţe je v obci dostatek prázdných domů. Na tomto místě by chtěl autor hlasitě nesouhlasit s názorem některých urbanistů např. ing. arch. A. Mansfeldové z ČVUT, ţe chalupáři zachránili a dále zachraňují český venkov tím, ţe se starají, přestavují a udrţují venkovské domy. Obyvatel vesnice, venkovský patriot a zastupitel obce nabízí pohled z druhé strany. V naší obci je moţné napočítat více neţ 50 domů ze dvou set, které nejsou trvale obývány. Jsou drţeny právě chalupáři či dědici lidí, kteří jiţ zemřeli. Tito vlastníci 12

domy v podstatě blokují pro případné trvalé bydlení či z nějakých jiných spekulativních důvodů. Tyto domy, většinou aţ na výjimky, nejsou příliš udrţovány, obec hyzdí či její kráse příliš nepřispívají a v podstatě brání rozvoji obce. Současný právní řád ani neumoţňuje na tyto domy uvalit vyšší daň z nemovitosti a jak je známo hlavním příjmem obce je výtěţek daní distribuovaný státem přepočítávaný na jednoho obyvatele ( trvale hlášeného ). To znamená, ţe čím více lidí je v obci hlášeno k trvalému pobytu, tím větší má příjem, a tím více se můţe rozvíjet. A naopak. V tomto kontextu kaţdý střízlivě uvaţující starosta skřípe zuby s kaţdým odchodem obyvatel a kaţdým kupcem rekreační chalupy, pokud to zrovna není vlivný podnikatel či politik, kteří budou pro obec přínosem jiným způsobem.

13

3. Developerský projekt Kounov I Ve světle výše uvedených skutečností se firma rozhodla v roce 1996 v obci investovat do menšího developerského projektu. Obchodní a stavební firma, jejíţ těţiště výnosů je jinde a tento projekt jsem brala spíše jako pokus. Samozřejmě na něm ale nechtěla prodělat. V obci se jiţ delší dobu nabízela k prodeji větší zemědělská usedlost za cenu 1.574.000 Kč. Tato hodnota byla stanovena podle tehdejšího cenového předpisu a bylo nepravděpodobné, ţe by byla v této výši realizována. Po kratším jednání byla dohodnuta z majitelkou kupní cena ve výši 900.000 Kč, coţ odpovídalo necelým 60% ceny zjištěné znaleckým posudkem a zdálo se, ţe i jako budoucí zajištění pro financování hypotékami potenciálních kupců bude tato cena výhodná. Záměrem developera ( i přes to, ţe je projekt malý budeme pouţívat toto označení ve smyslu anglického významu tohoto slova develop – rozvíjet ) bylo tento de facto brownfield vyuţít a oţivit tím, ţe se vybuduje infrastruktura, rozdělí a osamostatní se jednotlivé objekty, případně ty nevhodné se zdemolují, a dále se jednotlivé domy a byty rozprodají zájemcům. Usedlost byla přímo typickým vzorkem z historie zdejších domů. V roce 1946 byli vysídleni po konfiskaci původní majitelé a usedlost byla obsazena volyňskými Čechy. V padesátých letech noví majitelé vloţili majetek do místního jednotného zemědělského druţstva, které zde „ hospodařilo „ aţ do roku 1990. Statek byl vyuţíván jako ubytovna pro česáče chmele, sklady krmiv ( naštěstí ne hnojiv ) a byly vybudovány kuchyně a jídelna pro období sezónních prací, chmelových brigád. Nové stavby samozřejmě neprošly řádným stavebním řízením a nebyly kolaudovány. Počátkem 90. let byla tato usedlost restituována a vydána těm, kteří ji anektovali po odsunu Němců (majetkové křivdy tím pravděpodobně napraveny nebyly). Protoţe k nemovitostem neměli noví majitelé prakticky ţádný vztah, nabídli je okamţitě k prodeji. Prodej byl realizován téměř po čtyřech letech neúspěšných pokusů, kdy se zdálo, ţe objekty nenaleznou ţádné další vyuţití a budou odsouzeny ke zkáze, coţ se dalo pozorovat na jiných obdobných objektech v okolí. Usedlost se skládala z osmi objektů, a to dvou obytných domů, jiţ zmíněné kuchyně a jídelny, dvou rozlehlých stodol, několika menších budov a 5000 m2 pozemků. Po stavebně technickém průzkumu budov bylo rozhodnuto, ţe se v první etapě zrekonstruují dva objekty, kuchyně a jídelna, a dále obytný dům. Další obytný dům byl po oddělení parcel vhodný ihned k prodeji a této moţnosti bylo také vyuţito pro 14

vylepšení cash flow projektu. Bylo také rozhodnuto, ţe budova chléva a sušárny chmele bude pro špatný statický stav strţena. Jelikoţ jsme v kraji Dţbánska a podloţí je z kamene opuka, je většina domů starších jak padesát let postavena právě z tohoto kamene. Kámen z demolovaných budov byl přemístěn na suché místo a zde deponován na další stavební vyuţití. Toto rozhodnutí výrazně sníţilo náklady na odvoz a uloţení suti na skládce. Po dokončení projekčních prací a vydání stavebního povolení byly zahájeny práce v plánovaném pořadí. Záměrem bylo v první fázi vybrat objekty, které vyţadovaly co nejmenší stavební úpravy, protoţe developer nechtěl příliš riskovat na tomto nejistém a nevyzkoušeném trhu a investovat příliš mnoho vlastních prostředků. Developer měl v plánu do projektu investovat maximálně 2 000 000 Kč vlastních prostředků. S úvěrováním developera se nepočítalo, protoţe v roce 1997 nebyly banky příliš ochotné půjčovat prostředky, zvláště pak na venkově. Bylo kalkulováno se spoluúčastí budoucích zájemců. Jako první byla zahájena rekonstrukce objektů kuchyně a jídelny pro brigádníky. Obě budovy svým charakterem připomínaly řadové rodinné domy, přízemní s podkrovím. Následně byly započaty práce i na obytné budově, kde byla vyprojektována přestavba na 4 bytové jednotky. U prvních dvou objektů bylo proinvestováno 800.000 Kč a náklady rekonstrukce na metr čtvereční činily 3.300 Kč. Při faktické pořizovací ceně obou objektů ve výši 80.000 Kč byly celkové náklady vcelku příznivé. V poměrně krátké době 3 aţ 5 měsíců oba objekty nalezly nové majitele z řad místních občanů a ani s výší ocenění pro hypoteční úvěr nebyly váţnější problémy, protoţe byly oceňovány jako rodinné domy. Cena zjištěná znalcem korespondovala s cenou prodejní a s cenou realizovanou. V jednom případě bylo nutné řešit třiceti procentní spoluúčast ( tehdy povinnou) paralelní smlouvou mezi developerem a zájemcem. Takovýto výsledek dával naději, ţe i rekonstrukce třetího objektu bude probíhat dobře, a i zkušenosti developera z jiných lokalit (Berouna) , kde jiţ při provádění hrubé stavby rodinného domu nacházel kupce. Změna nastala v roce 1998 po vypuknutí aféry H – systém… Developer tedy pokračoval v rekonstrukci a zároveň začal inzerovat prodej bytů. Při vědomí minulé zkušenosti se třicetiprocentní spoluúčasti na hypotečním úvěru inzeroval také moţnost splátek. Na tuto inzerci ovšem reagovali zájemci, kteří nebyli solidní, či měli jinde jakési problémy. Developer měl ovšem nastavenu smlouvu o smlouvě 15

budoucí poměrně tvrdě, kdyţ zájemce musel sloţit zálohu na cca 100.000 Kč, a pokud by porušil podmínky smlouvy, tato záloha by byla konzumována jako smluvní pokuta. Tento krok byl velmi prozíravý, a jak se později ukázalo, byly smluvní pokuty velice důleţitým zdrojem zisku celého projektu. Prodejní ceny byly stanoveny nákladovým způsobem na základě poloţkového rozpočtu, který bylo důleţité dodrţovat a nepřekračovat jej. K nákladově zjištěné hodnotě, přepočítané na jeden metr čtvereční, byla připočítána marţe ve výši 20 - 25 % v závislosti na poloze a atraktivitě bytu plus pořizovací ( vstupní ) cena nemovitosti opět přepočítána na 1m2. Na tomto místě, ale došlo k největšímu problému s hypotečním financováním. Cena zjištěná znalcem u některých bytů nedosahovala ani 50% prodejní ceny a byla tedy dokonce i pod cenou nákladovou! Vysvětlení znalce bylo takové, ţe jednak mají banky svoji metodiku , a jednak v obci ani okolí neprobíhá trh s byty a není tedy hodnotu s čím srovnávat. Tato skutečnost pochopitelně zpomalila prodeje bytů zájemcům. Developer nemohl a nechtěl sniţovat cenu a musel přistoupit k systému vybírání splátek na základě smlouvy o smlouvě budoucí. Jako velmi účinné řešení se později ukázala myšlenka, kdy se developer dohodl se seriózním zájemcem na převodu bytové jednotky před jejím zaplacením. Do kupní ceny byla započtena i cena kuchyňské linky a nábytku….. Splácení dluţné částky si mezi sebou sjednali v jiné smlouvě. Tímto prodejem byla tedy prolomena bariéra nemoţnosti porovnávat hodnotu s jinými a ceny zjištěné se začaly v průběhu dvou let zvedat u dalších bytových jednotek, coţ zlepšilo moţnosti hypotečního úvěrování. Jak jiţ bylo uvedeno, z demolice některých objektů zůstalo velké mnoţství opukového kamene a cihel. V roce 1998 developer rozhodl, ţe na zahradě zemědělské usedlosti bude postaven rodinný dům s vyuţitím tohoto materiálu. Po dohodě s developerem navrhla projektantka Hana Stehlíková, Rakovník, dům, který by zapadl do zdejšího kraje. Dům byl projektován, jako přízemní s podkrovím, obvodové zdivo je sendvičové, kdy vnější strana, je z přiznané masivní opuky, následuje vzduchová odvětraná mezera, izolace je z fasádního polystyrenu EPS 80 o síle 80 mm a přizdívky z porobetonu Hebel na vnitřní straně. Štítové zdi, okenní a dveřní otvory jsou vyzděny ze systému porobetonu Hebel 375 mm. Developer tuto stavbu pouţíval v mezidobích svých stavebních zakázek jako vytíţení pro své zaměstnance, takţe hrubá stavba trvala 15 měsíců při poměrně nízkých nákladech 550.000 Kč díky vyuţití stavebního materiálu z demolice. Od počátku 16

výstavby byl hledán konečný zákazník, ale aţ teprve v roce 2001 po dokončení hrubé stavby developer uspěl. Potencionální zákazníci byli značně nedůvěřiví k novostavbě z opukového kamene a také z jiţ zmíněné kauzy H – systém. Na jaře roku 2002 byl dům dokončen. Při obestavěném prostoru 592m3 bylo vynaloţeno na stavbu projektu (nákladová cena ) 1.620 000 Kč, pořizovací cena pozemku ( zahrady ) 30.000 Kč , celkem tedy dosáhla výše nákladů 1.650 000 Kč a realizovaná prodejní cena 2.200 000 Kč . Po odečtení nákladů a DPH činí hrubý zisk 440 000 Kč, coţ je zisk 80 % bereme - li v úvahu prostředky investované developerem. Tabulka č.2 Cash flow developerského projektu Kounov I (v tis. Kč) Rok

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

610

182 430

120

400

670

Náklady - pořízení nemovitosti

850

stavební náklady 1. a 2. dům

50

3. dům (4 byty)

874 480

4. dům – novostavba náklady celkem za rok

900

1354

610

612

120

400

670

příjem od zákazníků

0

900

200

360

350

1760

1690

smluvní pokuty

0

80

192

150

410

180

34

příjmy celkem

0

980

392

510

760

1940

1724

příjmy – náklady

-900

-414

-218

-102

celkový zůstatek

-900 -1314 -1532 -1634

Příjmy

640 -994

1540

1054

546

1600

Jak je vidět v tabulce č.2, developer nakonec mohl namísto plánovaných 2.000.000 Kč investovat pouze 1.634.000 Kč, kdyţ toto maximální mnoţství peněz „ leţelo“ v projektu pouhé 2 roky. Inflační znehodnocení investovaných finančních prostředků pro toto hodnocení nezvaţujeme, neboť kaţdá ze smluv o smlouvě budoucí kupní mezi developerem a zákazníkem osahovala paragraf o úročení nesplaceného závazku, nejčastěji ve výši 6% p.a. Zpočátku se tato výše úroku zdála mírně výhodná pro budoucí kupce, ale od roku 1999 se s razantním poklesem inflace aţ na 2,1% výhoda 17

jednoznačně přehoupla ve prospěch developera. To mělo za následek zvýšenou snahu jiţ nasmlouvaných zájemců o rychlejší splacení závazků, coţ byla pro developera další výhoda v podobě uvolnění finančních prostředků pro další investici. Z tabulky cash flow můţeme vyčíst, ţe dosavadní čistý výnos projektu činí téměř 1,6 milionu Kč, ale k tomuto údaji je nutno ještě přičíst hodnotu zbývající části bývalé zemědělské usedlosti, coţ jsou dva sklady ( bývalé stodoly) ve velmi dobrém stavebně technickém stavu a zastavitelný pozemek o výměře 2000m2. Sklady jsou vhodné pro vestavbu osmi bytových jednotek. Jsou to v podstatě dvě hrubé stavby ( bez členění na podlaţí) s přípojkami sítí. Uvedený pozemek je bez větších komplikací dělitelný na dva o velikosti cca 900 m2., v ÚP zahrnut do zóny pro výstavbu obytných domů, sousedící s komunikací, napojený na vodovod a elektrickou síť. Hodnota těchto nemovitostí činí dle interního odhadu developera u skladů 1,8 milionu Kč nákladovým způsobem, při pořizovací ceně 360.000 Kč. Obestavěný prostor skladů je 2947m3. Hodnota pozemků je ohadována porovnávacím způsobem s realizovanými pozemky v okolí na 540.000 Kč ( 2x 900 m2 x 300 Kč ), při pořizovací ceně 35.000 Kč. V tabulce č. 3 je uveden výpočet zisku z celého projektu a roční kapitalizační míra v obou případech, ať jiţ bereme v úvahu zbytkový majetek ( II. Sloupek ), který bude vyuţit v další etapě projektu či bez něho ( I. Sloupek ) Tabulka č.3 I.

II.

Výše investovaných prostředků

1.643

1.643

Čistý zisk

1.600

1.600

Hodnota zbyt. nemovitostí Celkový zisk

/

2.340

1.600

3.940

HV výnos/ investice

98 %

240 %

Roční kapital. míra (5,5r)

17,8%

43,6%

V tabulce č.4 jsou uvedeny příklady prodejů třech nemovitostí z projektu v časové ose a jejich zhodnocení.

18

Tabulka č.4

Příklady prodejů z projektu Objekt č.1

byt č.2

byt č.3

( bývalá kuchyně) 1997

600.000

390.000

1998 1999

600.000

2000 2001 2002 2003

360.000 800.000

2004 2005 2006

480.000

2007

850.000

2008

1.290.000

nárůst cen v %

890.000

115

roční zhodnocení % 10.5

128.2

33,3

11.7

8.3

Po ekonomickém i sociálním hodnocení tohoto projektu je moţno jej povaţovat za úspěšný. Kromě ekonomického přínosu pro investora a majitele nemovitostí měl přínos i sociální. V místě dnes bydlí 20 stálých obyvatel, v obci se zastavil úbytek obyvatelstva a „ kvalita“ obyvatelstva se začala zlepšovat, protoţe je na první pohled patrné, ţe přístup k vlastnímu bydlení je diametrálně odlišný od vztahu k nájemnímu bydlení, respektive k pronajaté nemovitosti. K podrobnějšímu hodnocení této lokality se ještě vrátíme.

19

4. Lokalita Ţatec Po předchozích zkušenostech se developer rozhodl investovat také v nedalekém městě Ţatec. Ţatec lze rovněţ povaţovat za místo se strukturálním postiţením. Do konce II. světové války zde ţilo převáţně německé obyvatelstvo ( aţ 75%) , které bylo po válce odsunuto. Jako všude do takových míst přišli obyvatelé ze Slovenska, Volyně, Rumunska a různí dobrodruzi z českých zemí. Ještě před několika lety ( a místy i dnes) byl stav domů ve městě, a obzvláště v jeho historickém centru, velmi neutěšený a vhodný spíše pro natáčení válečných a historických filmů ( např. Bídníci ), neţ k normálnímu ţivotu. Před rokem 1989 drţela úroveň a ţivotaschopnost města vojenská posádka na nedalekém letišti a dále chmelařství. Ţatec je , jak známo, centrem chmelařství v Čechách. Po roce 1989 bylo v Ţatci vojenské letiště zrušeno i s posádkou. Také chmelařství v oblasti utrpělo značné ztráty díky známkoprávnímu sporu mezi americkou firmou Anhauser Busch a českobudějovickým Budvarem, vlastněným státem. Poté co Anhauser Busch neuspěl ve svém pokusu privatizovat uvedený český pivovar, přestal odvetou odebírat český chmel ze Ţatce. To mělo pro celou oblast zničující důsledky a dnes se chmel pěstuje na poloviční výměře neţ před rokem 1989. Celá 90. léta město takříkajíc přešlapovalo na místě ve svém rozvoji. Teprve po roce 2000 se zde usadila japonská firma Koito ( automobilový průmysl ) a město se začalo pomalu probouzet. V roce 2006 bylo rozhodnuto, ţe na místě bývalého vojenského letiště vznikne průmyslová zóna ( přes 200 ha ), největší v Ústeckém kraji. Do této doby byl trh s byty značně deformován. Předcházející vedení města se léta pokoušelo zbavit se zchátralého bytového fondu. Byty se privatizovaly za velmi nízké ceny, většinou pod 100.000 Kč. Jako příklad si můţeme uvézt prodej domu se dvěma bytovými jednotkami a obchodem, vzdáleného 100 m od náměstí za 140.000 Kč!! Některé domy se dokonce prodávaly za symbolickou 1Kč s podmínkou rekonstrukce pod smluvní pokutou. Příchod prvního zahraničního investora a zpráva o výstavbě průmyslové zóny rozhýbaly trh s nemovitostmi ve městě, ale ţádný větší projekt v oblasti bydlení se aţ do roku 2008 neuskutečnil.

20

5. Developerský projekt Ţatec V roce 2007 se developer rozhodl investovat raději do rekonstrukce domu neţ do novostavby. Byl vybrán dům v řadové zástavbě stabilizovaného území nedaleko historického centra. Jednalo se o třípodlaţní činţovní dům, který byl postaven na počátku 20. století. ČD byl ve velmi špatném technickém stavu. Chyběly dřevěné stropy, kovové části stavby, okna, vše z důvodu napadení zloději kovů a dřeva. V podstatě zbývaly obvodové zdi , betonové schodiště a děravá střecha. Při vstupu do 1. NP bylo vidět skrz budovu na krokve a krytinu. ČD nebyl připojen k sítím. Po dohodě investora s projektantem ( ing. Adamec) a městským architektem ( ing. arch. Vaníček ) bylo rozhodnuto, ţe je dům vhodný k rekonstrukci na devět bytových jednotek.

5.1. Vady staveb Při kaţdém stavebnětechnickém průzkumu před započetím projekčních a stavebních prací je třeba si všímat moţných vad stavby, jako jsou statické vady, vlhkost nebo radioaktivita. Rozveďme si například biologické vady. Biologické vady jsou poměrně závaţné vady projektů, které se vyskytují na vnějším plášti staveb, v konstrukcích budov i v interiérech staveb. Vady můţeme dělit dle druhů škůdců: a) obratlovci – hlodavci, ptáci, letouni, šelmy ( lasicovití ) - škodí mechanickým způsobem převáţně tak, ţe si hledají uvnitř staveb úkryt - škodí zároveň znečišťováním výkaly a moţným přenosem infekcí b) hmyz – mravenci, vosy, dřevokazní brouci a motýli - opět poškozování mechanické např. dřevokazní brouci dokáţí zcela zničit krokve či stropní konstrukce c) řasy, mechy, lišejníky – vznikají důsledkem vlhkosti, zpočátku spíše estetická vada, která po delším zanedbání vede aţ ke zničení materiálů důsledkem biochemického působení kořenového systému d) plísně a houby – opět důsledek vlhkosti, např. kondenzace vodních par na tepelných mostech nebo zatékání - napadají především dřevo, ale šíří se i zdivem

21

e) rostliny, dřeviny- při zanedbání údrţby staveb dochází ke klíčení semen zanesených do staveb větrem či ţivočichy - dlouhodobé působení vede k mechanickému poškozování staveb 2. Podle svého výskytu mohou ohroţovat: a) lidské zdraví, vyskytují –li se uvnitř objektu, zvláště v obytných nebo pracovních prostorách – spóry plísní jsou karcinogenní, infekce přenášené hlodavci….atd b) statiku budov vyskytují-li se v nosných konstrukcích – dřevokazný hmyz, houby v trámoví ….atd c) tepelně technické a estetické vlastnosti staveb – narušování izolace ptáky nebo hlodavci …atd

5.2 Rekonstrukce bytového domu V našem případě byl mykologickým průzkumem zjištěn výskyt hniloby a plísně na pozednici v rozsahu asi 1.5 m od úţlabí střechy. Na jiném místě ( atika střechy ) bylo třeba odstranit náletové dřeviny a jejich kořenový systém. Napadená místa je nutné demontovat, nahradit novými konstrukcemi a okolí po čištění ošetřit speciálními přípravky ( např. Fungisan ). Nejprve však bylo nutné z důvodu bezpečnosti prací a statiky budovy zhotovit vodorovné konstrukce ( stropy ). Byl zvolen systém Ytong ( nosníky a porobetonové vloţky ). Svislé konstrukce byly ztuţeny ocelovými táhly v úrovni stropů. Teprve poté bylo přistoupeno k rekonstrukci střechy, výměně oken, montáţí všech prvků TZB, montáţí příček, omítek, obkladů ….atd. Budoucí prodejní cena bytů byla stanovena nákladovým způsobem pomocí rozpočtu stavebních prací a přičtením marţe. Rozpočet byl mírně překročen ( asi 10% ) , a to hlavně z důvodu změny předpisů ( od února 2008 ) o odvodu spalin z plynových kotlů. Odtah spalin musel být řešen pomocí vnějších samonosných nerezových komínových systémů namísto odtahu od turbokotle do fasády, který je mnohem levnější. Rekonstrukce započala v listopadu 2007 a práce byly ukončeny v září 2008.

5.3 Ekonomika projektu Náklady rekonstrukce a pořízení objektu činily cca 6.000.000 Kč na 413m2 obytné plochy bylo tedy dosaţeno nákladů 14.528 Kč/m2. Prodejní ceny bytů byly stanoveny 22

na částku 21.432 Kč/m2 bez DPH. Za období 5 měsíců byly prodány zatím 3 byty za výslednou cenu 20.360 Kč/ m2 bez DPH, tedy se slevou 5% . Slevu developer poskytl jednak v rámci marketingové akce na podporu prodeje a jednak proto, aby si uvolnil investované prostředky. Celý projekt podpořila ČSOB úvěrem 1.2 milionu Kč, který byl splacen prvními dvěma prodeji. V tomto případě nebyl problém ani s oceněním bytových jednotek, kdyţ interní odhadce banky potvrdil výši prodejních cen. Na tyto ceny poté ČSOB poskytla dva hypoteční úvěry ve výši 100% kupní ceny. Od počátku roku 2009 pak banka sníţila tuto výši na 85% ceny. Developer také zaregistroval 4 váţné zájemce, kteří ale nebyli úspěšní při ţádosti o úvěr z důvodu nedostatečných příjmů či nedůvěry ze strany banky.Objevovaly se také názory, ţe ceny těchto bytů jsou na Ţatec vysoké, mimochodem se ceny pohybují mezi 1 - 1.1 milionu Kč, a tudíţ jsou byty neprodejné, kdyţ srovnatelně velký byt v panelovém domě přijde v Ţatci na 700 – 800 tis. Kč. Je třeba ovšem vzít v úvahu, ţe byty v panelových domech jsou značně morálně a fyzicky opotřebené a pokud by kupující takový byt uváděl do dobrého technického stavu, musel by investovat podobné prostředky, aby dosáhl stejné kvality jako v případě developera. Developer naštěstí investoval většinou své prostředky a nic ho tedy nenutí příliš spěchat na prodej a podléhat tlakům na sníţení ceny. Je tedy zřejmé, ţe i přes probíhající recesi, ceny bytů a nemovitostí v lokalitě ovlivní, ať jiţ z dosavadních prodejů, které uskutečnil nebo prodeji, které proběhnou v budoucnu. Tomuto projektu nahrává i skutečnost, ţe byla na konci roku 2008 dokončena stavba 30 nových bytů v jiné lokalitě města, s prakticky stejnou technickou kvalitou, avšak za prodejní ceny cca o 50% vyššími. Dosud tam nebyl prodán, ani jeden byt. Přesnější hodnocení našeho uvedeného developera projektu můţeme provézt aţ v budoucnu, ale pokud by pokračoval podobný trend jako dosud, jak v prodejích, tak ve výši prodejní ceny, bude to pravděpodobně úspěšný projekt se zajímavým zhodnocením investice.

23

6. Developerský projekt Kounov II V roce 2007 zastupitelstvo obce Kounov rozhodlo koupit dům, který byl jiţ delší dobu v nabídce realitních kanceláří, jeho cena postupně klesala a hrozilo reálné nebezpečí, ţe bude obsazen nějakou skupinou nepřizpůsobivých občanů. Je totiţ oblíbeným řešením majitelů domů a bytů ve větších městech dostat ze svých nemovitostí nepohodlné nájemníky tím, ţe jim darují levnou nemovitost na vesnici výměnou za uvolnění bytu. Počátečním záměrem bylo provézt rekonstrukci na dům s pečovatelskou sluţbou, či domov důchodců. Na tento záměr obec nedostala ţádnou dotaci a její finanční moţnosti byly na takový záměr zcela nedostatečné. Obec se tedy rozhodla pro cestu spolupráce se soukromým investorem. Developer zahájil jednání s obcí a po několika dnech došlo k dohodě o podmínkách a podpisu smlouvy o společném projektu, kdy měl developer zajistit zpracování projektu, výstavbu i prodej bytů, vše ve vlastní reţii.

6.1 Historie a popis domu Samotný dům je dominantou jihovýchodní části obce. Je to na venkovské poměry poměrně rozsáhlý dvoupodlaţní objekt s půdním prostorem vhodným k vestavbě mezonetových bytů. Dům byl postaven na konci 19. století jako zájezdní hostinec. Po II. světové válce byly majitelé odsunuti do Německa. Při kolektivizaci zemědělství byl dům zabrán a vyuţíván jako ubytovna pro sezónní dělníky aţ do 80. let 20. století, kdy zůstal trvale opuštěn. Během uţívání místním JZD byl „ vylepšen „ prvky jako umývárna ( namísto obkladů nátěr ), různá povrchová vedení instalací i po fasádě, okna jiných rozměrů a členění…….apod. Dům je postaven z opukového kamene. Tento typ staveb byl staven tak, ţe zedníci zdili zeď z obou stran současně, zdivo bylo spojováno směsí hlíny, písku a vápna, větší kameny byly klínovány pomocí menších a střed zdi byl vyplňován směsí a odpadními úlomky opuky. Pro zedníky pracovalo několik pomocníků, kteří speciálními kladívky s ostřím upravovali kameny do potřebného tvaru. Na rohy stavky se vţdy usazovaly co největší kameny z důvodu provázání zdiva. Nejnáročnějšími prvky byly klenby a překlady oken. Prvky kleneb a zvláště klenák musely byt opracovány velmi přesně , aby byly co nejtěsnější a pořád v působení tahu. Zeď spodní stavby byla aţ 1 metr široká a s kaţdým podlaţím byla na vnitřní straně stavby vţdy o cca 20 cm zúţena. Zajímavostí 24

je také poměrně mělké zaloţení těchto staveb. Rýhy byly vykopány do hloubky asi 30 cm, do této rýhy byla uloţena nasucho vrstva ostře pálených cihel jako izolace proti zemní vlhkosti a na tuto vrstvu se začalo vyzdívat. Terén byl postupně zasypán úlomky opuky, takţe slouţil jako přirozená drenáţ pro odtok sráţkové vody. Pokud tyto domy nebyly později neodborně opravovány či přestavovány nemají váţnější problémy s vlhkostí i přes svou skromnou izolaci. Při stavebně technickém průzkumu nebyly zjištěny ţádné závaţné vady. Pouze v krovu bylo nutné vyměnit jednu krokev napadenou dřevokazným hmyzem. Někdejší stavitel na ní totiţ nechal kůru. Dům sice není památkově chráněn, ale developer se s projektantkou dohodl na zachování jeho rázu i některých vnitřních prvků. Fasáda domu zůstane neomítnuta, zdivo bude vyspraveno, vyspárováno, vyměněny cihelné vyzdívky, kámen ošetřen ochranným disperzním transparentním nátěrem. Okna budou vyměněna za tvarem, členěním a materiálem stejná jako původní zdvojená. Uvnitř budou například zpětně ve společných prostorách poloţeny původní keramické dlaţby.

6.2 Výběr střešní krytiny Skládané střešní krytiny jsou pouţívány jako vnější střešní plášť šikmých a strmých střech. Chrání vnější stranu střech před povětrnostními vlivy - vítr, déšť, slunce. Nejdůleţitějšími funkcemi je hydroizolační vlastnost ( odvod vody ) a mechanická odolnost ( zatíţení sněhem, větrem ). Střešní plášť je tvořen jednotlivými plošnými prvky, které se spojují nejčastěji dráţkami zamezujícími průnik vody. Jsou však i jiné způsoby, jako jsou překládání jednotlivých prvků dalšími ( taška Bobrovka ) nebo jejich utěsňování maltou ( prejzy ) či tmelem. Jednotlivé prvky nemusí být pro vodu nepropustné, důleţitý pro odvod vody je sklon střechy, kdy propustnější materiály musejí být navrhovány pro větší sklony střech a naopak. Z tohoto důvodu je udáván takzvaný " bezpečný sklon " střechy, který například u keramických krytin začíná u 22°. U niţších sklonů je při pouţití keramických krytin potřeba dodatečných opatření, jako je například vodotěsné podstřeší.

25

Střešní krytiny můţeme dělit historicky - bývaly pouţívány dostupné přírodní materiály a teprve postupem času docházelo ke zdokonalování výroby a vyuţívání umělých či upravovaných produktů. Dělení krytin můţe být rovněţ geografické - v různých oblastech byly různě dostupné přírodní materiály a také rozličné klimatické podmínky určovaly funkce střech. Např. v suchých a teplých oblastech šlo především o ochranu před prudkým sluncem (rákos, hlína) oproti oblasti s vysokým výskytem sráţek, kde šlo především o odvod vody a ochranu před chladem a větrem (kámen, dřevo, pálená hlína). Nejčastější dělení bude však podle pouţitých materiálů. a) došková krytina Pouţívala se ke krytí zemědělských i obytných staveb v dřívějších dobách a v oblastech se zemědělskou činností, protoţe pro výrobu došků byla pouţívána obilná sláma svazovaná provazem či povříslem. Došek se přivazoval k lati nebo kulatině a další řada se překládala s velkým přesahem. Je to dnes téměř nepouţívaná krytina vyjma rekonstrukcí historických objektů. b) šindelová krytina Tato krytina se pouţívala dříve v podhorských a horských oblastech a také se dnes pouţívá pro rekonstrukce památek. Šindel se vyráběl štípáním jehličnatého dřeva a mořením modrou skalicí. Dnešní výrobky jsou vyráběny řezáním a nemají proto takovou ţivotnost, protoţe struktura dřeva není uzavřená a snadněji podléhá korozi. c) prkenná krytina Pro tuto krytinu platí podobné podmínky jako pro šindel. Prkna se pokládala kolmo k okapu a spára se zakrývala dalším prknem a nebo rovnoběţně s okapem a prkna se překládala. d) přírodní břidlice Tato krytina se pouţívá dodnes převáţně pro reprezentativní, luxusní a historické objekty. Dříve se pouţívala převáţně na sídla šlechty (Francie), ale i na zemědělské stavby v horských oblastech (severní Itálie - desky 5 cm tlusté a aţ 1 metr velké).

26

Krytina se vyrábí tvarováním ze štípaných kamenných desek dle místních zvyklostí a technologických moţností. e) keramické krytiny Jedná se o nejrozšířenější krytinu v našich zeměpisných šířkách. Vyrábějí se z cihlářských hlín a jílů pálením v pecích. Krytinu rozlišujeme podle povrchové úpravy na reţnou, engobovanou a glazovanou. Tato úprava určuje stupeň nasákavosti krytiny, kdyţ glazovaná je nejkvalitnější. Reţná krytina je pálená povrchově neupravená. Engobovaná krytina je pálená při 1000°C s nánosem minerálních barviv a oxidů ţeleza. Glazovaná krytina je rovněţ pálená s přísadami, avšak jedná se o skelnou hmotu a oxidy ţeleza a pálí se při teplotě vyšší. Krytina se pokládá na laťování a dle sklonu střechy a typu oblasti se určuje síla latě. Střechy z těchto krytin se provádějí jako odvětrané. Pomocí kontralatě se vytváří větrací mezera. Při malých sklonech střech je potřeba udělat na střeše bednění. V závislosti na sklonu střechy je také třeba jednotlivé tašky připevňovat, kdyţ platí, ţe krajové, hřebenové, okapní, úţlabní a řezané tašky se připevňují vţdy (hřebík, šroub). Krytina se v horizontálním směru překládá a ve vertikálním směru je opatřena vodními dráţkami. Výjimku tvoří krytina bobrovka, která není opatřena dráţkami ( je plochá) a musí se překládat styčná spára jak horizontálně, tak vertikálně. V minulých století se pro zakončování a různé prostupy pouţívala pokrývačská malta, ale současné systémy krytin jiţ obsahují celou řadu speciálních prvků - hřebenáče, krajové tašky, odvětrání kanalizace, poloviční tašky ...atd - umoţňujících tzv. montáţ nasucho. f) betonové krytiny Betonové krytiny se pouţívají od počátku minulého století, a pro pouţití platí stejné podmínky jako pro krytinu pálenou. Hlavní rozdíl je ve výrobě, kdy se tato krytina, oproti pálené, vyrábí metodou za studena plněním forem směsí písku, cementu a barviva. Povrchové úpravy se dosahuje posypem nebo nástřikem akrylátovou barvou. g) vláknocementová krytina Je to krytina vyráběná lisováním ze směsi cementu, vláken a barviva. Dříve bylo přidáváno azbestové vlákno , ale po zjištění jeho karcinogenních účinků bylo nahrazeno. Povrch krytiny je rovněţ upravován pomocí nástřiku akrylátovou barvou, a 27

u některých typů bývá i profilován. Díky své malé tloušťce dosahuje krytina velmi nízké hmotnosti. Dříve byla hojně vyuţívána v podhorských a horských oblastech. Nejobvyklejším tvarem býval čtverec, ale nyní se vyrábějí i obdélníky. Dalším prvkem tohoto materiálu jsou plošné vlnité desky, jejichţ hlavní výhodou je rychlejší montáţ. Montáţ se provádí na bednění nebo laťování pomocí příchytek, vichrových spon, šroubů nebo hřebíků. Pro postup při montáţi je opět důleţité brát v úvahu sklon střechy, klimatickou oblast a směr větrů. h) ţivičné krytiny V našich zemích je to méně vyuţívaný druh krytiny, který se rozšiřuje teprve od devadesátých let minulého století. Tento materiál (nikoli šablony) byl však hojně vyuţíván pro ploché střechy. Vyrábí se z asfaltu, tkaniny a plniva. Tvarování se dosahuje vysekáváním z kontinuálního ţivičného pásu. Povrchová úprava se provádí probarveným posypem. Na spodní straně šablon je folie jako separační vrstva zabraňující slepení šablon pří přepravě a skladování. Před montáţí se tato folie strhává. Montáţ se provádí na bednění pomocí hřebíků a lepícího tmelu. i) kovové krytiny Vyrábí se z válcovaných plechových tabulí. Jako materiál je pouţívána ocel, měď, hliník, zinek, titanzinek a dříve i olovo.Výhodou je nízká hmotnost a stoprocentní vodotěsnost. Pro tyto vlastnosti je hojně vyuţívána v horských oblastech a na plochých střechách nebo střechách s nízkým sklonem. j) speciální krytiny Patří sem různé netradiční nebo málo pouţívané krytiny jako je skleněná krytina pro pouţití ve sklenících či pro prosvětlování podstřeší, bitumenové desky pro pouţití na různých lehkých stavbách, plastové a akrylátové krytiny opět pro lehké stavby jako skleníky, přístřešky ...atd V našem případě byl výběr zúţen na tradiční skládané krytiny. Developer s projekcí museli řešit otázku, zdali zachovat původní charakter a pouţít tašku Bobrovka nebo jinou keramickou tašku. Nakonec byla vybrána krytina Hranice 11. Pouţití tašky Bobrovka by sice bylo vhodnější, ale z důvodu téměř dvojnásobné hmotnosti na 1m2 28

oproti ostatním, a také kvůli dvojnásobné ceně na 1m2 bylo od tohoto záměru upuštěno. Při pouţití Bobrovky by bylo také nutné zpevnit konstrukci krovu, protoţe ten bude ještě zatíţen SDK konstrukcemi při zamýšlené půdní vestavbě.

6.3 Rekonstrukce a ekonomika stavby Dům svými rozměry 22 x 13,3 x 13.5 o obestavěném prostoru 3072 m2 umoţňuje vestavbu a rekonstrukci na 11 bytů včetně třech podkrovních mezonetů. Právě pro zvýšení plochy mezonetů ( místnosti v II. podlaţí podkroví ) bylo vyuţito prostoru mezi stropní konstrukcí 2.NP a podlahovou konstrukcí podkroví. Vzdálenost mezi těmito konstrukcemi byla téměř 100cm. Trámy podlahové konstrukce měly zároveň funkci vazných trámů. Postup byl následující: byla odstraněna hliněná vrstva podlahy a prkna, pomocné hranoly byly přeloţeny napříč přes plné vazby, v místě kříţení byly provrtány a protaţeny závitové tyče o průměru 20 mm a poté byla celá konstrukce synchronizovaně spuštěna o 70 cm . Touto operací vzniklo cca 50 m2 obytné plochy v místnostech II. podlaţí podkroví, a tím samozřejmě zvýšení budoucích příjmů za prodej této plochy. Očekávaný přínos této operace je přibliţně 500.000 Kč. Cena budoucích bytů byla opět stanovena nákladovým způsobem, pomocí poloţkového rozpočtu, dále přičtením pořizovacích nákladů budovy a marţe. Celková bytová plocha je 635 m2 Stavební náklady na m2

9.450 Kč

Pořizovací náklady na m2

1.008 Kč -------------10.458 Kč

Prodejní cena na m2 Zhodnocení investičních prostředků

15.000 Kč 43.4 %

Tento výpočet platí za předpokladu, ţe developer bude do projektu investovat vlastní kapitál. Bude-li nucen částečně pouţít cizí kapitál ( úvěr ) zhodnocení vlastního kapitálu se mírně zvýší, protoţe zároveň klesne výše vlastní účasti a nákladové poloţky se zvýší o cenu cizího kapitálu. Nejideálnější je případ co nejvyššího vyuţití peněz od budoucích zákazníků ( zálohy ). Tento způsob výrazně zvyšuje zhodnocení vlastního kapitálu. 29

Na hodnocení je samozřejmě velmi brzy. Přesná čísla lze očekávat přibliţně za 2 roky, ale zkušenosti z předchozího projektu dávají předpoklad pro úspěch tohoto projektu. Rekonstrukce byla zahájena na podzim roku 2008 a po šesti měsících má developer podepsány 3 smlouvy o smlouvě budoucí a s dalšími třemi zájemci vyjednává. V tomto případě se zdá jako velmi pozitivní účast obce na projektu, a to z hlediska důvěryhodnosti jak ze strany zájemců, tak ze strany banky, která bude poskytovat hypoteční úvěry. Cenově tento projekt navazuje na ceny předešlého projektu a okolí, které tím bylo ovlivněno. Budoucí majitelé a zájemci prodejní ceny akceptují, i kdyţ developer zatím registruje určitou opatrnost a vyčkávání ze strany některých zájemců očekávajících pokles cen. Tento jev je způsoben vlivem velkých developerských firem ( hlavně v Praze a okolí) , které v současnosti anoncují slevy několika set tisíc případně bonusy v této hodnotě. Je třeba si ovšem uvědomit, ţe u těchto firem a projektů je mnohem větší prostor pro slevu ve větší marţi, a také větší nervozita z nedostatku likvidity. Naproti tomu v našem případě, kdy je cena odvozena od nákladů, je tento „ polštář“ daleko menší a prozatím se nejeví nutné a rozumné nějaké slevy poskytovat.

30

7. Španělské projekty Předchozí projekty lze povaţovat za jakési zkušební akce pro developerský projekt výstavby golfového resortu, který je v současnosti připravován a dlouhá léta plánován v lokalitě Kounov. Od roku 1995 developer příleţitostně spolupracuje s developerskou firmou ve Španělsku, provincie Alicante na pobřeţí Costa Blanca, jako zprostředkovatel českých zájemců o koupi španělských nemovitostí. Je neuvěřitelné, jak se tato oblast změnila za posledních 20. let. Na místě, kde bylo jen kamení a několik farem s citrusovými plantáţemi vyrostla nová městečka propojená dálnicí, vybavená moderní infrastrukturou, zábavním a turistickým průmyslem. Tento rozvoj dosáhl moţná aţ škodlivých rozměrů, ale poptávka po dalších nemovitostech stále je. V posledním roce sice na toto území dopadly problémy finančního sektoru, ale pro oblast to bude mít pravděpodobně očistný efekt a ceny nemovitostí na čas poklesnou. V některých místech dosahovaly ceny nemovitostí výše, která byla odtrţená od reality, ale banky tento trend stále podporovaly úvěrováním. Oblast Costa Blanca byla postiţena 20 – 30 % propadem cen, v Andalusii na Costa del Sol na některých místech aţ o neuvěřitelných 50%. Zatím se zdá, ţe tento trend poklesu cen podpoří poptávku pro další období. Během několika let v oblasti vzniklo mnoţství úspěšných projektů a developer byl svědkem zrození některých z nich. Ty nejúspěšnější začínaly tak, ţe na vybraném území bylo nejprve zaloţeno golfové hřiště nebo přístav pro jachty a teprve po té se začalo s prodejem a zastavováním okolního území. Na tomto místě si dovolím malé srovnání staveb ve Španělsku a Čechách. Často je totiţ porovnávána cena za m2 zastavěné plochy, ale není srovnáváno provedení a technická úroveň staveb. Zjednodušená srovnání uvádějí, ţe ceny nemovitostí na španělském pobřeţí jsou niţší neţ ceny nemovitostí v Praze. Uvádím proto několik příkladů stavebních odlišností. V oblasti je velmi málo sráţek a stavby většinou nemají odvodňovací systém dešťových vod. Stavby jsou zakládány na rýhách o šířce 40 cm a hloubce 40 – 60 cm. Základy jsou armovány jednoduchým svařencem vyrobeným z kari sítě zohýbané do čtvercového průměru. Stavby jsou 90% stavěny jako skeletové s vyzdívkou z dutých cihel. Zcela chybí tepelné izolace a ve většině případů i hydroizolace. Okna jsou 31

posuvná s jednoduchým zasklením. V domech není topný systém. Vodovodní přípojky jsou vedeny maximálně v hloubce 50 cm. Neexistuje nezámrzná hloubka. Toto je běţný standard staveb a cokoli nad tuto úroveň je záleţitost příplatků a navýšení cen. Je aţ s podivem, ţe nedochází k ţádným váţnějším problémům či projevům vad na těchto stavbách. Po několika letech zkušeností se španělským trhem a vývojem tamějších cen se dá konstatovat, ţe kupující, kteří investovali do některé z nemovitostí v zajímavé lokalitě, své prostředky dobře zhodnotili a růst cen jim přinesl aţ 100% zhodnocení jejich prostředků i přes pokles cen v současné době. Někteří vyuţili moţnosti nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr, jehoţ získání ve Španělsku je mnohem jednodušší neţ u nás, a zároveň ji pronajali agentuře. Tento krok výrazně zvyšuje rentabilitu takové investice. Existuje totiţ velmi početná skupina takzvaných golfových turistů, kteří přijedou do určité oblasti a zahrají si tam na několika hřištích po sobě. Těchto poznatků by chtěl developer vyuţít právě při provádění jiţ zmíněného plánovaného projektu v Kounově.

32

8. Developerský projekt Kounov III Během několika let bylo shromáţděno ( nakoupeno) dostatečné mnoţství pozemků pro zahájení takového projektu. Pozemky byly nakupovány postupně a bez veřejného sdílení záměru, coţ je velmi důleţité z hlediska ceny. Příklady z jiných míst dokazují, ţe v případě pokusů vykoupit pozemky právě pro golfové hřiště, či jinou výstavbu, jejich cena rapidně stoupá, i kdyţ se stále jedná např. o ornou půdu. Zároveň je zde samozřejmě riziko, ţe v případě administrativních překáţek či protestů tzv. ekologických aktivistů, můţe být investice do takových pozemků zmařena. V současnosti developer dosáhl souhlasu obecního zastupitelstva se změnou územního plánu na výstavbu resortu a bude zahájena studie vlivu na ţivotní prostředí ( EIA). Developer plánuje výstavbu 18-ti jamkového hřiště, hotelu a přilehlé domy a byty. V první etapě je plánována výstavba 30 rodinných domů a 30 apartmánů v pěti bytových domech. Plná kapacita komplexu by měla dosahovat 180 míst včetně hotelu. Takovýto počet míst dokáţe zajistit plné vytíţení resortu. Pro mimosezónní vyuţití je plánováno welness v hotelu a sjezdovka pro lyţování.

33

9. Ekonomické vztahy v resortech a okolí V Česku se ozývají hlasy, ţe v zemi je hřišť uţ příliš ( 80) a nemohou se tedy uţivit a být rentabilní. V zemi ještě není obvyklé, aby s výstavbou hřiště souvisela i výstavba bytová, která dokáţe ekonomiku projektu velmi vylepšit. Snahou budoucích majitelů vyuţít své nemovitosti i v době, kdy je nevyuţívají sami, dochází k synergickému efektu zvýšení ubytovací kapacity resortu, větší vyuţití hřiště a dalších sluţeb. Dále zde působí efekt, kdy kaţdé golfové hřiště vyprodukuje další nové hráče. Za posledních 5 let se počet registrovaných hráčů golfu zdvojnásobil ( viz. server České golfové federace CGF). Dalším působícím efektem je golfová turistika. V HN z 11.11.2008 vyšel článek ve kterém se uvádí, ţe je Česko jednou z nejrychleji rostoucích evropských destinací golfové turistiky a podle agentury Czech Tourism přijelo do Česka na 25.000 zahraničních golfistů, kteří chtěli vyzkoušet více neţ 3 golfová hřiště během jednoho pobytu. Poznatky z několika sledovaných českých míst jsou takové, ţe ceny nemovitostí v resortu a okolí stabilně rostou, ať se jedná o hřiště s předem plánovanou bytovou výstavbou, nebo i o hřiště, která vznikla pouze ze sportovních důvodů. Jako příklad si můţeme uvést středočeskou obec Beřovice (asi 25 km od kraje Prahy), kde bylo v roce 2004 otevřeno devítijamkové hřiště pouze pro sportovní účely. Do té doby to byla v podstatě nevýznamná obec uprostřed polí. Po otevření hřiště rázem vzrostl zájem o koupi pozemků pro výstavbu i z řad cizinců, a také o koupi volných rodinných domů, většinou k rekonstrukci. V roce 2004 byla obvyklá cena pozemku, vhodného pro výstavbu, okolo 300 Kč/m2. Dnes se v obci nabízí několik málo pozemků za cenu 750 Kč/ m2. Ceny rodinných domů v této obci vzrostly za poslední 2 roky o 20%. Dalším velmi úspěšným projektem se stal resort na Lipenské přehradě, kde se podařilo propojit tři způsoby vyuţití najednou. Na jednom místě si můţete zahrát golf, věnovat se jachtingu a v zimě lyţovat na nedaleké sjezdovce nebo bruslit na jezeře. Ceny nových apartmánů se zde pohybují na úrovni okolo 60 tis. Kč/m2 a ceny starší zástavby v okolí za poslední 2 roky vzrostly o 20%. Vliv na cenu nemovitostí v takovéto lokalitě má několik faktorů:

34

a) vzácnost pozemků – na kaţdém místě je omezené mnoţství pozemků vhodných pro výstavbu a s jejich klesajícím počtem jejich cena roste b) atraktivita lokality – velikost a kapacita hřiště hrají velikou roli, 18-ti jamkové hřiště je více ceněno neţ 9-ti jamkové. Dále sem patří dopravní dostupnost, okolní příroda, jiné zajímavosti, jako památky a jiné moţnosti vyuţití v zimě ( lyţování ) i v létě ( koupání, jachtink). Pro Česko platí také úměra, ţe čím je blíţe Praha, tím má projekt větší šanci na úspěch. c) stavební náklady – ať jiţ se stavějí nové objekty, nebo jen rekonstruují starší stavby, při dalším prodeji, nebo ocenění se tyto náklady promítají do cen nemovitostí d) infrastruktura – kaţdý developerský projekt si dříve či později vyţádá také zlepšení infrastruktury lokality, ať jiţ stavbou inţenýrských sítí, dopravními stavbami nebo sluţbami, a po svém vzniku se stává i projekt samotný součástí infrastruktury. Stejný efekt je očekáván i v kounovském projektu, ale mohli bychom vybrat libovolnou lokalitu, kde bude moţné hřiště postavit, s dobrou dopravní dostupností z většího města a můţeme očekávat dobré výsledky investice a zhodnocování okolních nemovitostí, protoţe trh v tomto sektoru ještě není nasycen. Pro úspěch takového projektu je také důleţitý vstřícný přístup municipalit. Ne všude si uvědomují, ţe kaţdá větší investice s sebou přináší i přínos pro obec ve formě stabilizace a zvýšení počtu obyvatel, větší příjmy do rozpočtu z daní a poplatků, zvýšení zaměstnanosti a zlepšení infrastruktury. Budeme – li modelovat přímý ekonomický prospěch pro obec můţeme uvaţovat v našem projektu v I. etapě stavbu 30 RD, 30 apartmánů a hotelu s kapacitou 30 lůţek: daň z nemovitosti

120000 Kč

pobytové taxy v hotelu – 50% vytíţenost

109500 Kč

daň z příjmu 5 nových podnikatelů

50000 Kč

dotace od státu na 30 nových obyvatel

78000 Kč

celkové zvýšení ročních příjmů obce

357500 Kč

Při výši rozpočtu obce s pěti sty obyvateli to představuje nárůst příjmů obce o 10%, coţ je pro obce dosti významná poloţka.

35

10. Odhad trţní hodnoty bytu Trţní ocenění číslo 02/02/2009 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST:

Byt e.č. 1785/4 se sploluvlastnickým podílem na společných částech domu,spoluvlastnickým podílem na pozemku p.č. st. 2374, p.č. 2417/5 a garáţ e.č. 1111 s pozemkem p.č.st.2522, V Jamce, Rakovník, Středočeský kraj

Adresa nemovitosti: V Jamce 1785,26901 Rakovník Katastrální údaje: k.ú. Rakovník,obec Rakovník,okres CZ020C Rakovník Stavby na pozemcích p.č. st. 2374,st.2522 VLASTNÍK:

SJM Kubla Dušan a Kublová Gabriela,V Jamce 1785,269 01 Rakovník

ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru:

koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné

OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ

DIČ

Odhad současné obvyklé hodnoty nemovitostí

Telefon

Libuše Konopáková Jiráskova 1736, 269 01 Rakovník Fax

604 759 222 ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

E-mail [email protected]

Jiří Zuska 36

Adresa zhotovitele: IČ

DIČ

270 06 Kounov 190

Telefon 602 216 767

Fax

E-mail

313 578 642

Datum místního šetření: 24.2.2009 Počet stran: 23

Počet příloh: 2

[email protected] Datum zpracování : 25.2.2009

Počet vyhotovení: 1

Vyhotovení číslo:

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1974 změna stavby rekonstrukce v r. 2001 Stavebně technický stav stavby

novostavba x udrţovaná

neudrţovaná

Počet podlaţí celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů: 8 / 0 Bytová jednotka

m2

Kč/m2

Dům Č. bytu

1785/14

Typ

1+3/B

PP bytu

65,63

Balkon

2

Terasa Sklad

6,76

Garáţ Zahrada Celková plocha jednotky

68,93

Obecná cena Konstrukce: Vyuţití:

21471 x zděné

betonové

montované

kovové dřevěné jiné

x bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt

Poloha:

centrum kraj obce x bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec

Přípojky:

x voda x kanalizace x plyn x elektro x telefon x zpev. příjezd

Dostupnost:

x MHD x ţeleznice x autobus dálnice/I. tř. x silnice II./III. tř.

Negat vlivy:

dál./I.tř. ţelezn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné

Poţadavky objednatele:

Odhad obvyklé hodnoty nemovitosti 37

Rizika nemovitosti:

Nezjištěna

Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v trţní ceně nemovitosti) Nutné investice okamţité min.

na dokončení

1–2 roky

5 roků

rozpočet – odhad investic v Kč: PRODEJNOST NEMOVITOSTI: x velmi dobrá

průměrná

obtíţná

do 6 měsíců od 6 – 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota

1 697 080

Výnosová hodnota

788 440

Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. 456/2008 Sb.

1 240 818

Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP)

1 670 000

– z toho hodnota pozemku

70 000

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí v lokalitě V Jamce,severně od centra Rakovníka. Rakovník byl do 31.12.2002 sídlem OÚ.Přirozené centrum regionu. Pěší dosaţitelnost centra města. Přístup po zpevněné veřejné komunikaci,napojení na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace, zemního plynu. Byt e.č. 1785/14 se nachází ve 3.n.p. vícebytového typového obytného zděného domu,který se dle dostupných informací uţívá od roku 1974.V současné době se připravuje celková rekonstrukce domu.Byt velikosti 1+3/B se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu,spoluvlastnickým podílem na pozemku p.č.st. 2374,p.č.2417/5.Byt je v udrţovaném stavu po částečné rekonstrukci z roku 2001 - bylo provedeno zděné bytové jádro,instalace elektro,vody,kanalizace ,plynu,plynový boiler na TUV,nové dveře se dřevěnými obloţkami.

38

Předmětem ocenění je i řadová přízemní garáţ e.č. 1111 s pozemkem p.č.st. 2522.V garáţi je jedno parkovací stání,standardní stavebně technické konstrukce. Bytový dům i garáţe tvoří jeden funkční celek.Ţádaná lokalita s moţností parkování na vlastních pozemcích.Tvoří oplocený areál. Obvyklá hodnota je odhadnuta na základě provedených výpočtů,porovnání,váhy jednotlivých cen,vlastních zkušeností a konzultací s realitními kancelářemi regionu.V případě ocenění bytů je nejvyšší důraz kladen na porovnávací hodnotu .

A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé hodnoty nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.2.2009 za přítomnosti Dušana Kubly a Gabriely Kublové od 11 00 hodin do 11 50 hodin.Počasí : zataţeno,+ 5 st. C 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj,k.p.Rakovník,L.V.č. 7022,4401,4509,4495 pro k.ú. Rakovník,obec Rakovník,okres Rakovník. Kopie katastrální mapy Prohlídka a zaměření na místě samém Zákon ČR č. 151/97 Sb. v platném znění Vyhl.MF ČR č. 03/2008 Sb. ve znění vyhl.MF ČR č. 456/2008 Sb. Metodiky oceňování nemovitostí-ÚSI Brno Vlastní databanka realizovaných prodejů nemovitostí v regionu Realitní inzerce Konzultace s realitními kancelářemi regionu 4. Dokumentace a skutečnost Nebyl shledán nesoulad mezi právním stavem dle KN a skutečností.

39

5. Celkový popis nemovitosti Byt velikosti 1+3/B,3.n.p. a řadová přízemní garáţ na vlastním pozemku. 6. Obsah posudku Příslušenství bytu a pozemek a) Objekty 1) Garáţ e.č. 1111 b) Pozemky 1) Pozemky Byt c) Byt 1) Byt e.č. 1785/14 d) Ocenění výnosovou metodou e) Ocenění porovnávací metodou B.Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Rakovník Obec: Rakovník Popisy objektů Příslušenství bytu a pozemek a) Objekty 1) Garáţ e.č. 1111 Řadová přízemní zděná garáţ s jedním garáţovým stáním.Průměrná údrţba,uţívá se zřejmě od roku 1974. Betonové základy,svislé nosné konstrukce zděné,strop s rovným podhledem,střešní konstrukce pultová,eternitová krytina. Vápenné omítky, betonová podlaha, el.instalace. Vjezdová vrata dřevěná bez oken, dveří. Přístup po zpevněné komunikaci,oplocený areál. 40

b) Pozemky 1) Pozemky Pozemek zastavěné plochy a ostatní plochy v jednom funkčním celku.Přístup po veřejné zpevněné komunikaci,napojení na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace, zemního plynu. Byt c) Byt 1) Byt e.č. 1785/14 Byt velikosti 1+3 s balkonem,3.n.p..Okna směr východ,západ.Dům se dle dostupných informací uţívá od rku 1974,částečná rekonstrukce bytu v roce 2001 - bylo provedeno nové zděné bytové jádro,instalace elektro,vody,kanalizace,zemního plynu, plynový boiler na ohřev TUV,nové dveře se dřevěnými obloţkami. K bytu patří sklepní místnost,která splňuje parametry obytné místnosti-je přímo větraná,přímo osvětlená,el.instalace,zděná,samostatně uzavíratelná. Udrţovaný byt. Ocenění Příslušenství bytu a pozemek a) Objekty a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Garáţ e.č. 1111 – § 24 Podlaţí: 1.n.p. Výška:

2,35 m

Zastavěná plocha:

3,0×5,8

= 17,40 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.n.p.

2,35 × 3,0×5,8

= 40,89 m3

zastřešení

17,4×0,3×0,5

= 2,61 m3

Obestavěný prostor – celkem:

= 43,50 m3

41

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj:

Středočeský

Obec:

Rakovník

Počet obyvatel:

16 265

Základní cena (ZC):

2 435,– Kč/m3

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku

Hodnocení znaku

1 Situace na dílčím (segmentu)

Ti

IV. Poptávka je vyšší neţ nabídka

0,05

II. Stavba na vlastním pozemku (ve

0,00

trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí

spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na

II. Bez vlivu

0,00

prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + Σ Ti): 1,050 i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Poloha v obci

Hodnocení znaku IV. V souvisle zastavěné části obce poblíţ

Pi 0,01

centra obce 2 Dopravní dostupnost

II. Nejbliţší zastávka hromadné dopravy do

0,00

300 m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí

II. Bezproblémové okolí

0,00

4 Změny v okolí s vlivem na

III. Bez vlivu

0,00

cenu nemovitosti

42

4

Index polohy (IP = 1 + Σ Pi):

1,100

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku

Hodnocení znaku

1 Druh stavby

I. Řadová

Vi –0,01

2 Konstrukce

II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm

3 Technické vybavení

II. Jen el. proud 230 V

4 Podlaţnost

0,00 –0,02

I. Hodnota 1

0,00

5 Příslušenství - venk. úpravy

III. Bez výrazného vlivu na cenu

0,00

6 Kriterium jinde neuvedené

IV. Mírně zvyšující cenu

0,05

7 Stavebně-technický stav

II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou

1,05*

údrţbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7:

0,8 6

Index konstrukce a vybavení (Iv = (1 + Σ Vi) × V7):

0,857

i=1

Index cenového porovnání (I = It × Ip × Iv): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):

1,050 × 1,100 × 0,857 = 0,990 2 435,– × 0,990 = 2 410,65 Kč/m3

Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU): Garáţ e.č. 1111 – zjištěná cena:

43,50 × 2 410,65 = 104 863,28 Kč 104 863,28 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 456/2008 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. 43

Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby

+ 60 %

×

1,600

+ 10 %

×

1,100

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

2,131

Koeficient prodejnosti Kp: (Byty)

×

0,719

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Moţnost napojení na rozvod plynu

Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č.

Výměra [m2]

základní

upravená

Cena [Kč]

zastavěná plocha a nádvoří

st. 2374

463

400,–

1 078,6611

499 420,09

17

400,–

1 078,6611

18 337,24

zastavěná plocha a nádvoří

st. 2522

Součet:

480

517 757,33

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby

+ 60 %

×

1,600

+ 10 %

×

1,100

Koeficient změny cen staveb Ki:

×

2,131

Koeficient prodejnosti Kp: (Byty)

×

0,719

Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

×

0,400

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Moţnost napojení na rozvod plynu

Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č.

ostatní plocha 2417/5

Výměra [m2]

základní

1 658

400,–

Součet cen všech typů pozemků:

upravená

Cena [Kč]

431,4644

715 367,98

= 1 233 125,31 44

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl:

× 1 / 24

Cena po úpravě:

= 51 380,22

Pozemky – zjištěná cena:

51 380,22 Kč

Byt c) Byt c.1) Vyhláška 456/2008 Sb. c.1.1) Byt e.č. 1785/14 – § 25 Podlahové plochy bytu: pokoj

= 19,44 m2

pokoj

= 9,96 m2

pokoj

= 13,75 m2

kuchyň

= 5,60 m2

spíţ

= 0,51 m2

koupelna

= 3,05 m2

WC

= 0,94 m2

předsíň

= 5,61 m2

sklepní místnost 1,65×4,1

= 6,76 m2

Podlahové plochy bytu – celkem:

= 65,62 m2

Podlahové plochy balkónů: balkon

= 2,00 m2

Započítaná podlahová plocha bytu:

= 65,62 m2

Započítaná podlahová plocha balkónu (2,00 m2 × 0,17):

= 0,34 m2

Podlahové plochy (PP) – celkem:

= 65,96 m2

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové 2. Svislé konstrukce – zděné 45

Obj. podíl

Hodnocení

5,40 %

Standardní

18,20 %

Standardní

3. Stropy – s rovným podhledem

8,40 %

Standardní

4. Krov, střecha –plochá

4,90 %

Standardní

5. Krytiny střech – těţká ţivičná

2,30 %

Standardní

6. Klempířské konstrukce – PZ plechy

0,70 %

Standardní

7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové

5,70 %

Standardní

8. Úprava vnějších povrchů – břizolit

2,90 %

Standardní

9. Vnitřní obklady keramické – ano

1,30 %

Standardní

10. Schody – ŢB s teracem

2,90 %

Standardní

11. Dveře – dřevěné se dřevěnými obloţkami

3,30 %

Standardní

12. Vrata

0,00 %

Neuvaţuje se

13. Okna – zdvojená dřevěná

5,30 %

Standardní

14. Povrchy podlah – vlýsky,keramické

3,00 %

Standardní

15. Vytápění – ÚT centrální

4,80 %

Standardní

16. Elektroinstalace – standardní 380 V

5,10 %

Standardní

17. Bleskosvod – ano

0,40 %

Standardní

18. Vnitřní vodovod – standardní TUV

3,20 %

Standardní

19. Vnitřní kanalizace – standardní

3,10 %

Standardní

20. Vnitřní plynovod – standardní

0,40 %

Standardní

21. Ohřev vody – plynový boiler

2,20 %

Standardní

22. Vybavení kuchyní – kuch.linka kuch.sporák

1,90 %

Standardní

23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní

3,90 %

Standardní

24. Výtahy

1,30 %

Nevyskytuje se

25. Ostatní – TV rozvody,ventilátor,dom.zvonek,

5,70 %

Standardní

26. Instalační prefabrikovaná jádra – zděné bytové jádro

3,70 %

Standardní

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj:

Středočeský

Obec:

Rakovník

Počet obyvatel:

16 265

Základní cena (ZC):

18 902,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku

Hodnocení znaku 46

Ti

1 Situace na dílčím (segmentu)

IV. Poptávka je vyšší neţ nabídka

0,05

II. Stavba na vlastním pozemku (ve

0,00

trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí

spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na

II. Bez vlivu

0,00

prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + Σ Ti):

1,050

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku

Hodnocení znaku

Pi

1 Poloha nemovitosti

III. V souvisle zastavěném území

0,00

2 Místní obliba v obci nebo v

III. preferované

0,02

III. Převaţující objekty pro bydlení

0,00

oblasti 3 Okolní zástavba a ţivotní prostředí 4 Veřejná doprava

III. Dobrá dostupnost centra města nebo

0,00 centrum města bez moţnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti 5 Obyvatelstvo

II. Bezproblémové okolí

6 Změny v okolí s vlivem na cenu

III. Bez vlivu

0,00 0,00

nemovitosti 7 Vlivy neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

7

Index polohy (Ip = 1 + Σ Pi): 1,020 i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku 1 Typ stavby

Hodnocení znaku

Vi

IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 47

0,10

2 Společné části domu

II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad

0,00

3 Příslušenství domu

II. Bez dopadu na cenu bytu

0,00

4 Umístění bytu v domě

II. Ostatní podlaţí nevyjmenované

0,00

5 Orientace obyt. místností ke

II. Ostatní světové strany - částečný výhled

0,00

III. Příslušenství úplné - standardní provedení

0,00

prostory uţívané spolu s bytem III. Standardní vybavení - balkon nebo lodţie,

0,00

světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu

III. Dálkové, ústřední, etáţové

0,00

9 Kriterium jinde neuvedené

III. Bez vlivu na cenu

0,00

10 Stavebně-technický stav

II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou

1,05*

* Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8 9

Index konstrukce a vybavení (Iv = (1 + Σ Vi) × V10): 0,924 i=1

Index cenového porovnání (I = It × Ip × Iv): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):

1,050 × 1,020 × 0,924 = 0,990 18 902,– × 0,990 = 18 712,98 Kč/m2

Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):

65,96 × 18 712,98 = 1 234 308,16 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku a společných částech domu: Cena pozemku a příslušenství bytu

= 156 243,50 Kč

Spoluvlastnický podíl:

× 1 / 24

Hodnota spoluvlastnického podílu:

= 6 510,15 Kč + 6 510,15 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Byt e.č. 1785/14 – zjištěná cena:

= 1 240 818,31 Kč 1 240 818,31 Kč

d) Ocenění výnosovou metodou 48

Uvádím reálně dosaţitelné výnosy z pronájmu oceňovaných nemovitostí. Zdroj-vlastní databanka realizovaných pronájmů nemovitostí, realitní inzerce, konzultace s realitními kancelářemi regionu. Vzhedem k velmi dobrému stavu bytu a jeho výhodné poloze uvaţuji konstantní zisk po neomezenou dobu. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy:

byt

m2

59,20

garáţ

m2

23,77

m2

82,97

Kč/rok

93 600,–

sklepní místnost

Kč/rok

6 000,–

garáţ

Kč/rok

12 000,–

Ostatní plochy celkem

Kč/rok

18 000,–

Kč/rok

111 600,–

Ostatních plochy: Výměry celkem: b) Výnosy z pronajímaných ploch: Obytné plochy byt e.č. 1785/14 Ostatní plochy

Výnosy celkem

VC

Dosahované procento pronajmutí Výnosy po korekci

PP VCk = VC × PP / 100

% Kč/rok

90,00 100 440,–

c) Jednorázové náklady na dosaţení příjmů: Provize za pronájem

Kč

0,–

Uvedení do pronajímatelného stavu

Kč

0,–

Nj

Kč

0,–

RC

Kč

1 345 681,–

C

Kč

1 345 681,–

Jednorázové náklady celkem d) Roční náklady na dosaţení příjmů: Reprodukční cena Časová cena Náklady na provoz Náklady na údrţbu

RC × 1,20 %

Pojištění

Kč/rok

2 000,–

Kč/rok

16 148,17

Kč/rok

2 500,–

Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci

ia 49

0,0300

Další předpokládaná ţivotnost

T

roků

30

Kč/rok

28 285,22

Daň z nemovitosti

Kč/rok

1 700,–

Ostatní náklady

Kč/rok

2 500,–

NR

Kč/rok

53 133,39

V = VCk – Nr

Kč/rok

47 306,61

Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou ţivotnost

C × ia ––––––––––– (1+ ia)T – 1

Roční náklady celkem Čisté výnosy

e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra Výnosová hodnota

i V / i – Nj

0,0600 Kč

788 440,–

e) Ocenění porovnávací metodou Pro odhad porovnávací hodnoty nemovitosti uvádím skutečně realizované prodeje bytů a garáţí v Rakovníku v posledním období. Zdroj informací-vlastní databanka realizovaných prodejů, informace RK, realitní inzerce Prodej garáţí v centrální části města: 1)Rakovník,Sportovní ulice,z.p. 18 m2

205 000 Kč

2)Rakovník,U Hřbitova,z.p. 18 m2

199 000 Kč

3)Rakovník,V Lukách,z.p. 18 m2

188 000 Kč

4)Rakovník,Bendovka,garáţ v obytném domě,z.p.17 m2

210 000 Kč

Na základě těchto porovnání odhaduji porovnávací hodnotu oceňované garáţe s pozemkem na 180 000 Kč. Realizované prodeje bytů v Rakovníku v posledním období: 1)byt 1+3/L,Mýtská ul. 4.n.p.,p.p. 76,9 m2,udrţovaný byt 2)byt 1+3/L,Šamotka 2.n.p.,p.p.60,7 m2,udrţovaný byt 3)byt 1+3/L,Čs.Legií 6.n.p.,p.p. 65,0 m2,po částečné rekonstrukci 4)byt 1+3/B,Dukelských Hrdinů 3.n.p.,p.p.67,23 m2,udrţovaný byt 50

5)byt 1+3/L,V Jamce 8.n.p.,p.p.67,40 m2,po rekonstrukci 6)byt 1+3/L,V Jamce 4.n.p.,p.p. 76,53 m2,udrţovaný byt 7)byt 1+3/L,Čs. Legií 6.n.p.,p.p.65,0 m2,udrţovaný byt 8)byt 1+3,Pod Nemocnicí 2.n.p.,p.p.67 m2,po částečné rekonstrukci 9)byt 1+2,Dukelských Hrdinů 2.n.p.,p.p. 56,10 m2,po částečné rekonstrukci 10)byt 3+KK,V Zahradách 2.n.p.,p.p.67,0 m2,novostavba Porovnávací hodnotu bytu odhaduji na 1517 080 Kč. Porovnávací hodnotu bytu e.č. 1785/14 se spoluvlastnickým podílem na pozemcích a garáţe e.č. 1111 s pozemkem odhaduji na 180 000 Kč + 1 517 080 Kč =1 697 080 Kč. Seznam porovnávaných objektů: Mýtská Výchozí cena (VC):

1 510 000,– Kč

Mnoţství (M):

76,90 m2

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,02

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,01

Knázor odhadce:

1,01

Jednotková cena (JC):

20 635,50 Kč

Váha (V):

1,0

Šamotka Výchozí cena (VC):

1 295 000,– Kč

Mnoţství (M):

60,70 m2

Kmísta:

1,10

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,00

Kzdroj ceny:

1,00 51

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,00

Kmoţnost parkování:

1,00

Knázor znalce:

1,00

Jednotková cena (JC):

23 467,87 Kč

Váha (V):

1,0

Čs.Legií Výchozí cena (VC):

1 500 000,– Kč

Mnoţství (M):

65,00 m2

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,00

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,01

Knázor znalce:

1,00

Jednotková cena (JC):

23 540,77 Kč

Váha (V):

1,0

Dukelských hrdinů Výchozí cena (VC):

1 300 000,– Kč

Mnoţství (M):

67,23 m2

Kmísta:

1,01

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,03

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,00

Knázor znalce:

1,01

Jednotková cena (JC):

20 520,20 Kč 52

Váha (V):

1,0

V Jamce Výchozí cena (VC):

1 695 000,– Kč

Mnoţství (M):

67,40 m2

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

0,99

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,01

Knázor znalce:

0,98

Jednotková cena (JC):

24 889,37 Kč

Váha (V):

1,0

V Jamce Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

1 450 000,– Kč 76,53 m2

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,03

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,01

Knázor znalce:

1,03

Jednotková cena (JC):

20 504,70 Kč

Váha (V):

1,0

Čs.Legií Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

1 500 000,– Kč 65,00 m2 53

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,00

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,01

Knázor znalce:

1,00

Jednotková cena (JC):

23 540,77 Kč

Váha (V): 1,0 Pod Nemocnicí Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

1 550 000,– Kč 67,00 m2

Kmísta:

1,03

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,00

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,00

Knázor znalce:

1,00

Jednotková cena (JC):

24 066,64 Kč

Váha (V): 1,0 Dukelských Hrdinů Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

1 300 000,– Kč 56,10 m2

Kmísta:

1,01

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,00

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00 54

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,01

Knázor znalce:

1,00

Jednotková cena (JC):

23 875,07 Kč

Váha (V): 1,0 V Zahradách Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

2 000 000,– Kč 67,00 m2

Kmísta:

1,04

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

0,95

Kzdroj ceny:

1,00

Kinţenýrské sítě:

1,00

Kpozemky k bytu:

1,01

Kmoţnost parkování:

1,00

Knázor znalce:

0,90

Jednotková cena (JC):

26 808,72 Kč

Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kzdroj ceny × Kinţenýrské sítě × Kpozemky k bytu × Kmoţnost parkování × Knázor znalce) Minimální jednotková cena za m2:

20 504,70 Kč

Průměrná jednotková cena za m2 (Σ (JC × V) / Σ V):

23 184,96 Kč

Maximální jednotková cena za m2:

26 808,72 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2:

23 000,– Kč

Mnoţství:

× 65,96 m2

Porovnávací hodnota:

= 1 517 080,– Kč

C. Rekapitulace Oceňované nemovitosti se nacházejí severně od centra města Rakovníka, v lokalitě V

55

Jamce. Pěší dosaţitelnost centra města. Přístup po zpevněné veřejné komunikaci, napojení na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace, zemního plynu. V blízkosti jsou obchody, sluţby, restaurace. Moţnost parkování na vlastním oploceném pozemku. Vlastní nemovitost tvoří byt velikosti 1+3/B se sklepní místností, 3.n.p. bez výtahu, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a spoluvlastnickým podílem na pozemcích p.č. st.2374,p.č. 2417/5, garáţ řadová vnitřní přízemní, s jedním garáţovým stáním, na pozemku p.č. st. 2522, V Jamce, Rakovník. Nemovitosti se uţívají od roku 1974. V bytě byla provedena částečná rekonstrukce v roce 2001 - nové zděné bytové jádro, vnitřní instalace elektro, vody, kanalizace, zemního plynu, plynový boiler na ohřev TUV, nové dveře se dřevěnými obloţkami. Velmi solidní stavebně technický stav. Zděný vícebytový obytný dům. Předností oceňovaných nemovitostí je výhodná poloha blízko centra města, oplocený areál bytového domu s garáţemi a pozemky, moţnost parkování na vlastním pozemku u domu. Velmi dobře prodejná nemovitost, bez problémů lze prodat samostatně byt i garáţ. Obvyklou hodnotu odhaduji na základě provedených výpočtů,porovnání,vlastních zkušeností a konzultací s realitními kancelářemi regionu. Obvyklou hodnotu garáţe s pozemkem odhaduji na 180 000 Kč, obvyklou hodnotu bytu e.č. 1785/14 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a spoluvlastnickým podílem na pozemku p.č.st. 2374 a p.č. 2417/5 odhaduji na 1 490 000 kč. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena objektů podle cenového předpisu

104 863,28 Kč

Cena pozemků podle cenového předpisu

51 380,22 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu

1 240 820,– Kč

Výnosová hodnota-byt + garáţ

788 440,– Kč

Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty

1 014 630,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem-byt + garáţ

1 670 000,– Kč

Obvyklá (obecná, trţní) cena bytu se sploluvlastnickým podílem na společných částech domu,spoluvlastnickým podílem na pozemcích,garáţe a pozemku pod 56

garáţí podle odborného odhadu odhadce 1 650 000,– Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetsedmdesáttisíc Kč V Kounově 29.3.2009

Jiří Zuska

270 06 Kounov

D. Seznam příloh Příloha č. 1 – Mapka města Příloha č. 2 – Barevná fotodokumentace

Příloha č. 1 – Mapka města

57

Příloha č. 2 – Barevná fotodokumentace 58

59

60

11. Odhad trţní hodnoty výrobního objektu Trţní ocenění číslo 01/01/2009 NEMOVITOST:

Nemovitost č.e.19 s příslušenstvím a pozemky

Adresa nemovitosti:

Blatno 19, Blatno

Katastrální údaje:

605433 Blatno u Podbořan, obec 566004 Blatno, okres CZ0424 Louny Stavby na pozemku p.č.st.33/2,p.č. 45/2

VLASTNÍK:

Slavia trade s.r.o.,Hynčice 187, Město Albrechtice, 793 73 Hynčice u Krnova

61

ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru:

Odhad obvyklé hodnoty nemovitosti

koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Karel Nový

Adresa objednatele:

Oráčov 17, 27032 Oráčov

IČ

DIČ

419 79 985

Telefon

CZ 6907241205

Fax

776 135 042

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:

Jiří Zuska

Adresa zhotovitele:

270 06 Kounov 190

IČ

DIČ

Telefon

Fax

602 216 767

313 578 642

Datum místního šetření: Počet stran: 35

E-mail

23.2.2009

Počet příloh: 5

E-mail [email protected]

Datum zpracování : Počet vyhotovení: 1

24.2.2009

Vyhotovení číslo:

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: x stavba dokončena v r. 1939 změna stavby x rekonstrukce v r. 1996 Stavebně technický stav stavby Počet podlaţí celkem: 1

novostavba x udrţovaná

z toho podzemní: 0

neudrţovaná

z toho nadzemní: 1

Počet bytů: 0

Rodinný dům, domek Typ

PP ,RD Garáţ m2

počet

Zahrada Obest. prost. Zast. plocha Podkroví m2

m3

62

m2

NE

Konstrukce:

x zděné betonové montované kovové dřevěné jiné

Vyuţití:

bydlení x pronájem x podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt

Poloha:

x centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec

Přípojky:

x voda x kanalizace plyn x elektro x telefon x zpev. příjezd

Dostupnost: MHD x ţeleznice x autobus dálnice/I. tř. x silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./I.tř. ţelezn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Poţadavky objednatele

Odhad obvyklé hodnoty nemovitosti

Rizika nemovitosti: Nezjištěna Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v trţní ceně nemovitosti) Nutné investice

okamţité min.

na dokončení

1–2 roky

5 roků

rozpočet odhad investic v Kč PRODEJNOST NEMOVITOSTI:

velmi dobrá

x průměrná

obtíţná

do 6 měsíců x od 6 – 12 měs. nad 1 rok Kupní cena 1 050 000,– Kč

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota

1 072 000

Výnosová hodnota

897 970

Věcná hodnota / nákladová

3 582 254

Cena podle cen. předpisu č. 456/2008 Sb.

1 646 639

Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP)

1 060 000

– z toho hodnota pozemku

340 000

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: 63

Budoucí stav

Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce Blatno, okres Louny, Ústecký kraj. Blatno je střediskovou obcí regionu se základními nákupními i kulturními moţnostmi. Blatno leţí na pomezí bývalých okresů Louny a Rakovník, 8 km západně od Jesenice u Rakovníka. Klidné prostředí krajiny lesů a rybníků. Přístup po zpevněné veřejné nemovitosti,napojení na veřejné rozvody elektro, přípojka vody z obecní studny, přípojka kanalizace do vlastní ţumpy. Vlastní nemovitost tvoří přízemní objekt e.č. 19, původně kovárna, v roce 1996 celková rekonstrukce objektu na cukrárnu. Velmi solidní stavebně technický stav. Příslušenství hlavní stavby tvoří halový objekt ve dvorní části ( bez stavebně právní dokumentace), vedlejší stavba, venkovní úpravy. Pozemky o celkové výměře 2752 m2. Pro lepší vyuţití dvorní části má nový vlastník předjednánu nájemní smlouvu s Obecním úřadem Blatno na vyuţívání pozemku p.č. 33/1. Tím se umoţní pohodlný vjezd do dvorní části nemovitosti pro nákladní automobily. Velmi solidní a perspektivní nemovitost. Dobře prodejná nemovitost.

A. Nález 1. Znalecký úkol 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.2.2009 od 8 30 hodin do 9 50 hodin za přítomnosti zástupkyně objednatele a starosty obce. Počasí : zataţeno, + 3 stupně C 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN k.p.Ţatec, LV.č. 188 pro k.ú. 605433 Blatno u Podbořan, obec 566004 Blatno, okres CZ 0424 Louny v odd. A jako vlastník zapsán Slavia trade s.r.o.,Hynčice 187, Město Albrechtice, 79373 Hynčice u Krnova 64

v odd. B1,C,D bez zápisu Kopie katastrální mapy Prohlídka a zaměření na místě samém Informace vlastníka, OÚ, pamětníků Vlastní databanka realizovaných prodejů nemovitostí v regionu Realitní inzerce Konzultace s realitními kancelářemi regionu. 4. Dokumentace a skutečnost Nebyl shledán nesoulad mezi právním stavem dle KN a skutečností. 5. Celkový popis nemovitosti Stavební objekt cukrárny s příslušenstvím a pozemky. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt e.č. 19 2) Hala 3) Kolna 4) Přípojka elektro 5) Přípojka vody 6) Přípojka kanalizace 7) Ţumpa b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění výnosovou metodou d) Ocenění porovnávací metodou B.Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: 65

Okres: Louny Obec: Blatno Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt e.č. 19 Samostatně stojící přízemní zděný objekt.Dle dostupných informací se uţívá od roku 1939, celková rekonstrukce v roce 1996. Po rekonstrukci se uţívala jako cukrárna. Velmi solidní stavebně technický stav. 2) Hala Přízemní objekt, betonové základy, svislé nosné konstrukce zděné a ocelové montované, neúplné stropní konstrukce, sedlová střešní konstrukce, eternitová krytina.Vápenné omítky, betonové podlahy, el.instalace. Přesné stáří stavby nebylo doloţeno, je odhadnuto na základě dostupných informací, stavu a druhu uţitých stavebně technických konstrukcí. Stavebně právní dokumentace nebyla předloţena. Objekt lze uţívat jako výrobní objekt či sklad. 3) Kolna Přízemní objekt na hranici ţivotnosti. Stavba bez základů, kovové nosné konstrukce, bez oken a dveří. 4) Přípojka elektro 380 V 5) Přípojka vody 6) Přípojka kanalizace Kamenina 7) Ţumpa b) Pozemky 1) Pozemky Stavební pozemky a pozemky v jednom funkčním celku. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na veřejné rozvody elektro. Ocenění a) Objekty 66

a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Objekt e.č. 19 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,132 Koeficient prodejnosti: 0,429 (Obchod) Podlaţí: Název

Výška

Zastavěná plocha

1.n.p.

3,00 m

8,98×12,12

= 108,84 m2

1.n.p.

3,00 m

3,28×8,98

= 29,45 m2

1.n.p.

3,10 m

6,0×7,0

= 42,00 m2

1.n.p.

3,10 m

2,5×3,0

=

Součet:

12,20 m

7,50 m2

187,79 m2

Průměrná výška podlaţí (PVP):

= 3,03 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP):

= 46,95 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.n.p.

3,00 × 8,98×12,12

= 326,51 m3

1.n.p.

3,00 × 3,28×8,98

= 88,36 m3

1.n.p.

3,10 × 6,0×7,0

= 130,20 m3

1.n.p.

3,10 × 2,5×3,0

= 23,25 m3

podezdívka 187,79×1,0×0,5 zastřešení

8,98×12,12×4,5×0,5

zastřešení

6,0×7,0×3,0×0,5

zastřešení

3,0×3,0×3,0×0,5×0,5

= 93,90 m3 = 244,88 m3 = 63,00 m3 = 6,75 m3

Obestavěný prostor – celkem:

= 976,85 m3

Vybavení: Název, popis

Obj. podíl 67

Hodnocení

1. Základy včetně zemních prací – betonové

6,10 %

Standardní

15,30 %

Standardní

8,10 %

Standardní

4. Krov, střecha – sedlová střešní konstrukce

6,20 %

Standardní

5. Krytiny střech – onduline

2,90 %

Standardní

6. Klempířské konstrukce – PZ plechy

0,60 %

Standardní

7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové

7,30 %

Standardní

8. Úprava vnějších povrchů – vápenocementové hladké 3,30 %

Standardní

9. Vnitřní obklady keramické – ano

3,20 %

Standardní

10. Schody

2,70 %

Nevyskytuje se

11. Dveře – hladké

3,70 %

Standardní

12. Vrata

0,00 %

Neuvaţuje se

13. Okna – dvojitá a zdvojená dřevěná

5,80 %

Standardní

14. Povrchy podlah – keramické

3,30 %

Standardní

15. Vytápění – el.přímotopy

4,80 %

Standardní

16. Elektroinstalace – 380 V

5,90 %

Standardní

17. Bleskosvod

0,30 %

Nevyskytuje se

18. Vnitřní vodovod – standardní TUV

3,20 %

Standardní

19. Vnitřní kanalizace – standardní

3,10 %

Standardní

20. Vnitřní plynovod

0,40 %

Nevyskytuje se

21. Ohřev vody – el.boiler

2,00 %

Standardní

22. Vybavení kuchyní

1,90 %

Nevyskytuje se

23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní

4,20 %

Standardní

24. Výtahy

1,30 %

Nevyskytuje se

25. Ostatní

4,40 %

Nevyskytuje se

26. Instalační prefabrikovaná jádra

0,00 %

Neuvaţuje se

2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – klenuté,klenuté do ocelových nosníků, s rovným podhledem

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 10. Schody

–0,54 × 1,852 × 2,70 %

– 0,0270

17. Bleskosvod

–0,54 × 1,852 × 0,30 %

– 0,0030

68

20. Vnitřní plynovod

–0,54 × 1,852 × 0,40 %

– 0,0040

22. Vybavení kuchyní

–0,54 × 1,852 × 1,90 %

– 0,0190

24. Výtahy

–0,54 × 1,852 × 1,30 %

– 0,0130

25. Ostatní

–0,54 × 1,852 × 4,40 %

– 0,0440

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,8900

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC):

2 669,– Kč/m3

Koeficient konstrukce K1:

× 0,9390

Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :

× 1,0606

Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :

× 0,9931

Koeficient vybavení stavby K4:

× 0,8900

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,1320

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4290

Základní jednotková cena upravená:

= 1 826,47 Kč/m3

Základní cena upravená: 976,85 m3 × 1 826,47 Kč/m3

=

Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní 70 / (70 + 120) × 100 = 36,842 % 36,842 % × 6,10 % / 0,8900

+ 2,525 %

2. Svislé konstrukce – standardní 70 / (70 + 120) × 100 = 36,842 % 36,842 % × 15,30 % / 0,8900

+ 6,334 %

3. Stropy – standardní 70 / (70 + 80) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 8,10 % / 0,8900

+ 4,247 %

4. Krov, střecha – standardní 13 / (13 + 57) × 100 = 18,571 % 18,571 % × 6,20 % / 0,8900

+ 1,294 %

5. Krytiny střech – standardní 69

1 784 187,22 Kč

13 / (13 + 47) × 100 = 21,667 % 21,667 % × 2,90 % / 0,8900

+ 0,706 %

6. Klempířské konstrukce – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 0,60 % / 0,8900

+ 0,219 %

7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 13 / (13 + 37) × 100 = 26,000 % 26,000 % × 7,30 % / 0,8900

+ 2,133 %

8. Úprava vnějších povrchů – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,30 % / 0,8900

+ 1,205 %

9. Vnitřní obklady keramické – standardní 13 / (13 + 37) × 100 = 26,000 % 26,000 % × 3,20 % / 0,8900

+ 0,935 %

11. Dveře – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,70 % / 0,8900

+ 1,351 %

13. Okna – standardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,80 % / 0,8900

+ 4,888 %

14. Povrchy podlah – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 3,30 % / 0,8900

+ 1,607 %

15. Vytápění – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 4,80 % / 0,8900

+ 2,337 %

16. Elektroinstalace – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 5,90 % / 0,8900

+ 2,154 %

18. Vnitřní vodovod – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,20 % / 0,8900

+ 1,169 %

19. Vnitřní kanalizace – standardní 70

13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,10 % / 0,8900

+ 1,132 %

21. Ohřev vody – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 2,00 % / 0,8900

+ 0,974 %

23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 4,20 % / 0,8900

+ 2,045 %

Opotřebení analytickou metodou celkem:

= 37,255 %

Odpočet opotřebení: 1 784 187,22 Kč × 37,255 %

– 664 698,95 Kč

Cena po odečtení opotřebení:

= 1 119 488,27 Kč

Objekt e.č. 19 – zjištěná cena:

1 119 488,27 Kč

a.1.2) Hala – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,128 Koeficient prodejnosti: 0,495 (Výroba) Podlaţí: 1.n.p. Výška:

3,70 m

Zastavěná plocha: 10,60×15,40

= 163,24 m2

Průměrná výška podlaţí (PVP):

= 3,70 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP):

= 163,24 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.n.p.

3,70 × 10,60×15,40 71

= 603,99 m3

zastřešení

163,24×2,3×0,5

= 187,73 m3

Obestavěný prostor – celkem:

= 791,72 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové

Obj. podíl

Hodnocení

9,40 %

Standardní

Podíl

2. Svislé nosné konstrukce – kovové montované s poškozeným obvodovým pláštěm

20,30 % Podstandardní

– zděné 3. Stropy – s rovným podhledem

8,20 %

50 %

Standardní

50 %

Standardní

50 %

Nevyskytuje se 50 % 4. Krov, střecha – sedlová

10,20 %

Standardní

5. Krytiny střech – etrnitová

2,90 %

Standardní

6. Klempířské konstrukce – PZ plechy

0,70 %

Standardní

7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné

6,90 %

Standardní

8. Úprava vnějších povrchů – vápenocementové

3,90 %

Standardní

9. Vnitřní obklady keramické

0,00 %

Neuvaţuje se

10. Schody

0,80 %

Nevyskytuje se

11. Dveře – plechové

3,20 %

Standardní

12. Vrata – plechová

2,30 %

Standardní

13. Okna – sklobetony

5,20 %

Podstandardní

14. Povrchy podlah – betonové

4,80 %

Standardní

15. Vytápění – lokální na tuhá paliva

1,30 %

Podstandardní

16. Elektroinstalace – 380 V

8,30 %

Standardní

17. Bleskosvod

0,40 %

Nevyskytuje se

18. Vnitřní vodovod

0,90 %

Nevyskytuje se

19. Vnitřní kanalizace

0,80 %

Nevyskytuje se

20. Vnitřní plynovod

0,00 %

Neuvaţuje se

21. Ohřev vody

0,40 %

Nevyskytuje se

22. Vybavení kuchyní

0,00 %

Neuvaţuje se

23. Vnitřní hygienická vybavení

2,20 %

Nevyskytuje se

24. Výtahy (u více podlaţních hal)

0,00 %

Neuvaţuje se

25. Ostatní

6,90 %

Nevyskytuje se

72

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 2. Svislé nosné konstrukce

–0,54 × 20,30 % × 50 %

– 0,0548

3. Stropy

–0,54 × 1,852 × 8,20 % × 50 %

– 0,0410

10. Schody

–0,54 × 1,852 × 0,80 %

– 0,0080

13. Okna

–0,54 × 5,20 %

– 0,0281

15. Vytápění

–0,54 × 1,30 %

– 0,0070

17. Bleskosvod

–0,54 × 1,852 × 0,40 %

– 0,0040

18. Vnitřní vodovod

–0,54 × 1,852 × 0,90 %

– 0,0090

19. Vnitřní kanalizace

–0,54 × 1,852 × 0,80 %

– 0,0080

21. Ohřev vody

–0,54 × 1,852 × 0,40 %

– 0,0040

23. Vnitřní hygienická vybavení

–0,54 × 1,852 × 2,20 %

– 0,0220

25. Ostatní

–0,54 × 1,852 × 6,90 %

– 0,0690

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,7451

Ocenění Základní jednotková cena (ZC):

1 620,– Kč/m3

Koeficient konstrukce K1:

× 1,0750

Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :

× 0,9604

Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ³ 0,6 :

× 1,0568

Koeficient vybavení stavby K4:

× 0,7451

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,1280

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4950

Základní jednotková cena upravená:

= 1 179,18 Kč/m3

Základní cena upravená: 791,72 m3 × 1 179,18 Kč/m3

= 933 580,39 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 933 580,39 Kč × 50,000 % 73

– 466 790,20 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 466 790,19 Kč

Hala – zjištěná cena:

466 790,19 Kč

a.1.3) Kolna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,516 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,429 (Obchod) Podlaţí: 1.n.p. Výška:

2,50 m

Zastavěná plocha:

5,1×9,5

= 48,45 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.n.p.

2,50 × 5,1×9,5

= 121,13 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy

Obj. podíl

Hodnocení

8,30 %

Standardní

2. Obvodové stěny – poškozené

31,90 %

Podstandardní

3. Stropy – poškozené

21,20 %

Podstandardní

0,00 %

Neuvaţuje se

4. Krov 5. Krytina – těţká ţivičná

11,10 %

6. Klempířské práce

1,60 % 74

Standardní Nevyskytuje se

7. Úprava povrchů – nátěry

6,00 %

Podstandardní

8. Schodiště

0,00 %

Neuvaţuje se

9. Dveře

3,70 %

Nevyskytuje se

10. Okna

1,40 %

Nevyskytuje se

10,80 %

Podstandardní

4,00 %

Nevyskytuje se

11. Podlahy – betonové 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4:

1,0000

Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny

–0,54 × 31,90 %

– 0,1723

3. Stropy

–0,54 × 21,20 %

– 0,1145

6. Klempířské práce

–0,54 × 1,852 × 1,60 %

– 0,0160

7. Úprava povrchů

–0,54 × 6,00 %

– 0,0324

9. Dveře

–0,54 × 1,852 × 3,70 %

– 0,0370

10. Okna

–0,54 × 1,852 × 1,40 %

– 0,0140

11. Podlahy

–0,54 × 10,80 %

– 0,0583

12. Elektroinstalace

–0,54 × 1,852 × 4,00 %

– 0,0400

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= 0,5155

Ocenění: Základní jednotková cena

970,– Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4:

× 0,5155

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,0950

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4290

Základní jednotková cena upravená:

= 382,– Kč/m3

Základní cena upravená: 121,13 m3 × 382,– Kč/m3

= 46 271,66 Kč

Stavba bez základů – dle § 17 se cena stavby, která není spojena se zemí pevným základem, násobí koeficientem 0,90 Cena stavby:

× 0,90 = 41 644,49 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: 75

Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 5 roků 100 × 40 / (40 + 5) = 88,889 % Maximální moţné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 41 644,49 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– 35 397,82 Kč = 6 246,67 Kč

Kolna – zjištěná cena:

6 246,67 Kč

a.1.4) Přípojka elektro – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi: 15,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,200 Koeficient prodejnosti: 0,429 (Obchod) Ocenění Základní cena: 15,00 m × 140,– Kč/m

2 100,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2000

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4290

Cena stavby:

= 1 684,68 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další ţivotnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 17) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 1 684,68 Kč × 43,333 %

– 730,02 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 954,66 Kč

76

Přípojka elektro – zjištěná cena:

954,66 Kč

a.1.5) Přípojka vody – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm: 15,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,241 Koeficient prodejnosti: 0,429 (Obchod) Ocenění Základní cena: 15,00 m × 360,– Kč/m

5 400,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2410

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4290

Cena stavby:

= 4 412,78 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další ţivotnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 17) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 4 412,78 Kč × 43,333 %

– 1 912,19 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 2 500,59 Kč

Přípojka vody – zjištěná cena:

2 500,59 Kč

a.1.6) Přípojka kanalizace – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm: 3,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,243 77

Koeficient prodejnosti: 0,429 (Obchod) Ocenění Základní cena: 3,00 m × 1 180,– Kč/m

3 540,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2430

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4290

Cena stavby:

= 2 895,40 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 45 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 45) = 47,059 % Odpočet opotřebení: 2 895,40 Kč × 47,059 %

– 1 362,55 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 1 532,85 Kč

Přípojka kanalizace – zjištěná cena:

1 532,85 Kč

a.1.7) Ţumpa – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.3.1. Ţumpa z monolitického i montovaného betonu: 3,00 m3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,243 Koeficient prodejnosti: 0,429 (Obchod) Ocenění Základní cena: 3,00 m3 OP × 2 300,– Kč/m3 OP

6 900,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2430

Koeficient prodejnosti Kp:

× 0,4290

Cena stavby:

= 5 643,58 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: 78

Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 50) = 44,444 % Odpočet opotřebení: 5 643,58 Kč × 44,444 %

– 2 508,23 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 3 135,35 Kč

Ţumpa – zjištěná cena:

3 135,35 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Objekt e.č. 19

1 784 187,22 Kč

2) Hala

933 580,39 Kč

3) Kolna

41 644,49 Kč

4) Přípojka elektro

1 684,68 Kč

5) Přípojka vody

4 412,78 Kč

6) Přípojka kanalizace

2 895,40 Kč

7) Ţumpa

5 643,58 Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem:

2 774 048,54 Kč

Cena po zaokrouhlení:

2 774 050,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt e.č. 19

1 119 488,27 Kč

2) Hala

466 790,19 Kč

3) Kolna

6 246,67 Kč

4) Přípojka elektro

954,66 Kč

5) Přípojka vody

2 500,59 Kč

6) Přípojka kanalizace

1 532,85 Kč

7) Ţumpa

3 135,35 Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:

1 600 648,58 Kč

Cena po zaokrouhlení:

1 600 650,– Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb.

79

a.2.1) Objekt e.č. 19 – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,132 Průměrná výška podlaţí (PVP): 3,03 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP): 46,95 m2 Obestavěný prostor: 976,85 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8900 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC):

2 669,– Kč/m3

Koeficient konstrukce K1:

× 0,9390

Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :

× 1,0606

Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) :

× 0,9931

Koeficient vybavení stavby K4:

× 0,8900

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,1320

Základní jednotková cena upravená:

= 4 257,50 Kč/m3

Základní cena upravená: 976,85 m3 × 4 257,50 Kč/m3

= 4 158 938,88 Kč

Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní 70 / (70 + 120) × 100 = 36,842 % 36,842 % × 6,10 % / 0,8900

+ 2,525 %

2. Svislé konstrukce – standardní 70 / (70 + 120) × 100 = 36,842 % 36,842 % × 15,30 % / 0,8900

+ 6,334 % 80

3. Stropy – standardní 70 / (70 + 80) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 8,10 % / 0,8900

+ 4,247 %

4. Krov, střecha – standardní 13 / (13 + 57) × 100 = 18,571 % 18,571 % × 6,20 % / 0,8900

+ 1,294 %

5. Krytiny střech – standardní 13 / (13 + 47) × 100 = 21,667 % 21,667 % × 2,90 % / 0,8900

+ 0,706 %

6. Klempířské konstrukce – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 0,60 % / 0,8900

+ 0,219 %

7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 13 / (13 + 37) × 100 = 26,000 % 26,000 % × 7,30 % / 0,8900

+ 2,133 %

8. Úprava vnějších povrchů – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,30 % / 0,8900

+ 1,205 %

9. Vnitřní obklady keramické – standardní 13 / (13 + 37) × 100 = 26,000 % 26,000 % × 3,20 % / 0,8900

+ 0,935 %

11. Dveře – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,70 % / 0,8900

+ 1,351 %

13. Okna – standardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,80 % / 0,8900

+ 4,888 %

14. Povrchy podlah – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 3,30 % / 0,8900

+ 1,607 %

15. Vytápění – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 4,80 % / 0,8900

+ 2,337 % 81

16. Elektroinstalace – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 5,90 % / 0,8900

+ 2,154 %

18. Vnitřní vodovod – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,20 % / 0,8900

+ 1,169 %

19. Vnitřní kanalizace – standardní 13 / (13 + 27) × 100 = 32,500 % 32,500 % × 3,10 % / 0,8900

+ 1,132 %

21. Ohřev vody – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 2,00 % / 0,8900

+ 0,974 %

23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 13 / (13 + 17) × 100 = 43,333 % 43,333 % × 4,20 % / 0,8900

+ 2,045 %

Opotřebení analytickou metodou celkem: = 37,255 % Odpočet opotřebení: 4 158 938,88 Kč × 37,255 %

– 1 549 412,68 Kč

Cena po odečtení opotřebení:

= 2 609 526,20 Kč

Objekt e.č. 19 – zjištěná cena:

2 609 526,20 Kč

a.2.2) Hala – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,128 Průměrná výška podlaţí (PVP): 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí (PZP): 163,24 m2 Obestavěný prostor: 791,72 m3 82

Koeficient vybavení stavby: 0,7451 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC):

1 620,– Kč/m3

Koeficient konstrukce K1:

× 1,0750

Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) :

× 0,9604

Koeficient K3 = 0,30 + (2,80 / PVP) ³ 0,6 :

× 1,0568

Koeficient vybavení stavby K4:

× 0,7451

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,1280

Základní jednotková cena upravená:

= 2 382,17 Kč/m3

Základní cena upravená: 791,72 m3 × 2 382,17 Kč/m3

= 1 886 011,63 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 40) = 50,000 % Odpočet opotřebení: 1 886 011,63 Kč × 50,000 %

– 943 005,82 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 943 005,81 Kč

Hala – zjištěná cena:

943 005,81 Kč

a.2.3) Kolna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,516 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené 83

Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Obestavěný prostor: 121,13 m3 Ocenění: Základní jednotková cena

970,– Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4:

× 0,5155

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,0950

Základní jednotková cena upravená:

= 890,44 Kč/m3

Základní cena upravená: 121,13 m3 × 890,44 Kč/m3

= 107 859,– Kč

Stavba bez základů – dle § 17 se cena stavby, která není spojena se zemí pevným základem, násobí koeficientem 0,90. Cena stavby:

× 0,90 = 97 073,10 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 5 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 5) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 97 073,10 Kč × 88,889 %

– 86 287,31 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 10 785,79 Kč

Kolna – zjištěná cena:

10 785,79 Kč

a.2.4) Přípojka elektro – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové ,kabel Al 16 mm2 v zemi: 15,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační Koeficient změny ceny stavby: 2,200 Ocenění Základní cena: 15,00 m × 140,– Kč/m

2 100,– Kč

Korekce základní ceny: 84

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2000

Cena stavby:

= 3 927,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další ţivotnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 17) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 3 927,– Kč × 43,333 %

– 1 701,69 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 2 225,31 Kč

Přípojka elektro – zjištěná cena:

2 225,31 Kč

a.2.5) Přípojka vody – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm: 15,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,241 Ocenění Základní cena: 15,00 m × 360,– Kč/m

5 400,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2410

Cena stavby:

= 10 286,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další ţivotnost: 17 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 17) = 43,333 % Odpočet opotřebení: 10 286,19 Kč × 43,333 %

– 4 457,31 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 5 828,88 Kč

Přípojka vody – zjištěná cena:

5 828,88 Kč 85

a.2.6) Přípojka kanalizace – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm: 3,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,243 Ocenění Základní cena: 3,00 m × 1 180,– Kč/m

3 540,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2430

Cena stavby:

= 6 749,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 45 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 45) = 47,059 % Odpočet opotřebení: 6 749,19 Kč × 47,059 %

– 3 176,10 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 3 573,09 Kč

Přípojka kanalizace – zjištěná cena:

3 573,09 Kč

a.2.7) Ţumpa – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 2.3.1. Ţumpa z monolitického i montovaného betonu: 3,00 m3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2223 Vedení kanalizace místní trubní Koeficient změny ceny stavby: 2,243 Ocenění Základní cena: 3,00 m3 OP × 2 300,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: 86

6 900,– Kč

Polohový koeficient K5:

× 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,2430

Cena stavby:

= 13 155,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další ţivotnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 40 / (40 + 50) = 44,444 % Odpočet opotřebení: 13 155,19 Kč × 44,444 %

– 5 846,69 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

= 7 308,50 Kč

Ţumpa – zjištěná cena:

7 308,50 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Objekt e.č. 19

4 158 938,88 Kč

2) Hala

1 886 011,63 Kč

3) Kolna

97 073,10 Kč

4) Přípojka elektro

3 927,– Kč

5) Přípojka vody

10 286,19 Kč

6) Přípojka kanalizace

6 749,19 Kč

7) Ţumpa

13 155,19 Kč

Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem:

6 176 141,18 Kč

Cena po zaokrouhlení:

6 176 140,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt e.č. 19

2 609 526,20 Kč

2) Hala

943 005,81 Kč

3) Kolna

10 785,79 Kč

4) Přípojka elektro

2 225,31 Kč

5) Přípojka vody

5 828,88 Kč

6) Přípojka kanalizace

3 573,09 Kč

7) Ţumpa

7 308,50 Kč

Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 87

3 582 253,58 Kč

Cena po zaokrouhlení:

3 582 250,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 456/2008 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (a – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde a = 1 000 pro 521 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není moţnost napojení na veřejný vodovod

–3%

Není moţnost napojení na veřejnou kanalizaci

–5%

Úprava celkem:

–8%

× 0,920

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,132

Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod)

× 0,429

Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č. Výměra [m2] základní upravená

Cena [Kč]

zastavěná plocha a

st.33/2

22 618,37

768

35,–

29,4510

nádvoří § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není moţnost napojení na veřejný vodovod

–3%

Není moţnost napojení na veřejnou kanalizaci

–5%

Úprava celkem:

–8%

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 0,920 × 2,132

88

Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod)

× 0,429

Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

× 0,400 Jednotková cena [Kč/m2]

Název

Parc. č. Výměra [m2]

základní upravená

Cena [Kč]

zahrada

45/2

1 481

35,–

11,7804

17 446,77

zahrada

47/3

348

35,–

11,7804

4 099,58

1318/9

155

35,–

11,7804

1 825,96

ostatní plocha Součet:

1 984

23 372,31

Součet cen všech typů pozemků:

= 45 990,68 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

45 990,68 Kč

c) Ocenění výnosovou metodou Pro nájem jsou vhodné objekt e.č. 19 a objekt haly ve dvorním traktu. Lze pronajmout plochy v nádvoří. Uvaţuji reálně dosaţitelné výnosy z pronájmů v regionu ve výrobních, skladových a obchodních objektech v menších obcích regionu na základě vlastní databanky realizovaných pronájmů v regionu, konzultací s realitními kancelářemi regionu a realitní inzerce.

Výpočet ceny výnosovým způsobem a)

Výměry pronajímaných ploch:

Provozní plochy:

m2

150,00

Výrobních plochy:

m2

135,00

Ostatních plochy:

m2

1 100,00

Výměry celkem:

m2

1 385,00

b) Výnosy z pronajímaných ploch: Provozní plochy objekt e.č. 19

600,00 Kč × 150,00 m2

Kč/rok

90 000,–

600,00 Kč × 135,00 m2

Kč/rok

81 000,–

Výrobní plochy hala výroby Ostatní plochy 89

pozemek nádvoří

30,00 Kč × 1 100,00 m2

Výnosy celkem

VC

Kč/rok

33 000,–

Kč/rok

204 000,–

Dosahované procento pronajmutí Výnosy po korekci

PP

%

VCk = VC × PP / 100

Kč/rok

90,00 183 600,–

c) Jednorázové náklady na dosaţení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do

Kč

0,–

úklid a údrţba

Kč

25 000,–

Nj

Kč

25 000,–

pronajímatelného stavu Jednorázové náklady celkem

d) Roční náklady na dosaţení příjmů: Reprodukční cena

RC

Kč

2 774 048,54

Časová cena

C

Kč

1 600 648,58

Náklady na provoz

RC × 0,50 %

Kč/rok

13 870,24

Náklady na údrţbu

RC × 1,20 %

Kč/rok

33 288,58

Kč/rok

3 000,–

Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci

ia

0,0300

Další předpokládaná ţivotnost Amortizace kapitalizovaná na

T

roků

30

C × ia Kč/rok

33 644,45

Daň z nemovitosti

Kč/rok

2 500,–

Ostatní náklady

Kč/rok

5 000,–

Kč/rok

91 303,27

Kč/rok

92 296,73

zbytkovou ţivotnost

Roční náklady celkem Čisté výnosy

––––––––––– (1+ ia)T – 1

NR V = VCk – NR

e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra Výnosová hodnota

i

0,1000

V / i – Nj

Kč

90

897 970,–

d) Ocenění porovnávací metodou Se srovnatelnými provozními nemovitostmi se v současné době obchoduje v regionu pouze ojediněle. Pro porovnání uvaţuji alespoň částečně porovnatelné nemovitosti z realitní inzerce. Základní parametry oceňované nemovitosti: Zastavěná plocha 395 m2, uţitná plocha 335 m2. Přístup po zpevněné komunikaci, přípojka elektro, vody, kanalizace. Pozemky 2752 m2. Porovnávané nemovitosti: 1)Obchodní objekt Blšany, okr.Louny Objekt restaurace, starší objekt se zanedbanou údrţbou. Zastavěná plocha 400 m2, uţitná plocha 600 m2, pozemek 2424 m2. Přístup po zpevněné komunikaci, přípojka elektro, vody, kanalizace. 2)Výrobní objekt Blaţim,okr.Louny Bývalá truhlárna. Přízemní, částečně podsklepený objekt, rekonstrukce z roku 2001. Zastavěná plocha 275 m2, uţitná plocha 350 m2. Pozemek 350 m2. Přístup po zpevněné komunikaci, přípojka elektro, vody, kanalizace. 3)Výrobní objekt Vrbno nad Lesy Výrobní objekt, přízemní halový objekt, zděný, ocelový skelet. Uţitná plocha 420 + 240 m2. Přístup po zpevněné komunikaci. Přípojka elektro, vody, kanalizace. Pozemek 620 m2. Seznam porovnávaných objektů: Nemovitost Blšany Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

1 500 000,– Kč 600,00 m2

Kmísta:

0,99

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,03 91

Kstav.tech.stav:

1,08

Kpozemky:

1,00

Kmoţnost vyuţití:

1,03

Knázor znalce:

1,03

Jednotková cena (JC): Váha (V):

2 920,86 Kč 1,0

Nemovitost Blaţim Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

2 140 000,– Kč 350,00 m2

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

0,95

Kstav.tech.stav:

0,95

Kpozemky:

0,95

Kmoţnost vyuţití:

0,98

Knázor znalce:

0,98

Jednotková cena (JC): Váha (V):

5 034,64 Kč 1,0

Nemovitost Vrbno Výchozí cena (VC): Mnoţství (M):

2 450 000,– Kč 660,00 m2

Kmísta:

1,00

Kčasový:

1,00

Kvybav.:

1,00

Kstav.tech.stav:

1,02

Kpozemky:

0,98

Kmoţnost vyuţití:

1,00

Knázor znalce:

1,00

Jednotková cena (JC): Váha (V):

3 710,64 Kč 1,0

92

kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kstav.tech.stav × Kpozemky × Kmoţnost vyuţití × Knázor znalce) Minimální jednotková cena za m2:

2 920,86 Kč

Průměrná jednotková cena za m2 (Σ (JC × V) / Σ V):

3 888,71 Kč

Maximální jednotková cena za m2:

5 034,64 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2:

3 200,– Kč

Mnoţství:

× 335,00 m2

Porovnávací hodnota:

= 1 072 000,– Kč

C. Rekapitulace Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce Blatno, okres Louny. Středisková obec regionu na pomezí bývalých okresů Louny a Rakovník. V obci jsou základní nákupní i kulturní moţnosti. Solidní dopravní spojení ČD i autobusovou dopravou. V obci je moţnost napojení na veřejné rozvody elektro. V přípravě jsou výstavba veřejných rozvodů vody a kanalizace. Klidné prostředí krajiny lesů a rybníků. Ke dni ocenění přípojka vody z obecní studny, přípojka kanalizace do vlastní ţumpy. Přístup po veřejné zpevněné komunikaci. Vlastní nemovitost tvoří stavební objekt e.č. 19 (bývalá kovárna), po celkové rekonstrukci v roce 1996 objekt uţíván jako cukrárna. Moţnost stavebních úprav podkroví. Velmi solidní stavebně technický stav hlavní stavby.Příslušenství hlavní stavby tvoří halový objekt pro výrobu či skladování, vedlejší stavba, venkovní úpravy. Pozemky o celkové výměře 2752 m2. Nemovitost lze uţívat pro obchod, výrobu nebo skladování. Perspektivní nemovitost pro podnikání i v kombinaci s bydlením. Nový vlastník má předjednánu nájemní smlouvu na uţívání pozemku p.č. 33/1, coţ umoţní bezproblémový vjezd do dvorní části nemovitosti i pro nákladní automobily. Dobře prodejná nemovitost. Obvyklou hodnotu odhaduji na základě provedených výpočtů, porovnání, vlastních zkušeností a konzultací s realitními kancelářemi regionu. 93

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů

1 600 650,– Kč

Cena pozemků

45 990,– Kč

Celková cena podle cenového předpisu

1 646 640,– Kč

Věcná hodnota objektů podle vyhlášky

3 582 250,– Kč

Výnosová hodnota

897 970,– Kč

Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty

2 263 110,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 072 000,– Kč

Obvyklá (obecná, trţní) cena podle odborného odhadu

1 060 000,– Kč

Cena slovy: jedenmilionšedesáttisíc Kč V Kounově 24.2.2009

Jiří Zuska – odhadce 270 06 Kounov 190

D. Seznam příloh Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 3 – Barevná fotodokumentace-e.č. 19 Příloha č. 4 – Fotodokumentace ostatních staveb Příloha č. 5 - Mapka regionu

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

94

Příloha č. 2 – Kopie katastrální mapy 95

Příloha č. 3 – Fotodokumentace-e.č. 19 96

97

98

Příloha č. 4 – Fotodokumentace ostatních staveb

99

Příloha č. 5 - Mapka regionu

100

12. Analýza trhu Okres Rakovník Středočeský kraj Obecná charakteristika trhu Popis okresu Rakovnicko leţí na západním okraji Středočeského kraje. Je regionem s menším počtem sídel i obyvatel. Hraničí s Kladenskem, Berounskem, Rokycanskem, Lounskem a okresem Plzeň – Sever. Po odtrţení obce Lány má okres rozlohu 836,3 km2, je členem na 83 správních celků, jeţ se skládají ze 2 měst, 6 městysů a 75 vesnic. V celém okrese ţije aktuálně 52 700 obyvatel, tedy 59 obyvatel na 1 km2. Převáţně zemědělský okres má pouze 1 průmyslové centrum, jímţ je Rakovník. Je zde zastoupen průmysl chemický, potravinářský, automobilový, výroba a těţba stavebních hmot. Za zmínku ještě stojí pivovar v Krušovicích s významným podílem na trhu. Přes poměrně rozvinutý průmysl, je Rakovník špatně dopravně dostupný. Jediná významná silnice R6 končí v Novém Strašecí , jako čtyřproudá, dále na Karlovy Vary pokračuje jako dvouproudá a Rakovník je z ní špatně přístupný. V Rakovníku se sice protíná několik ţelezničních tratí , ale jsou spíše lokálního charakteru a ţádná není elektrifikovaná. Trh s nemovitostmi V okrese jsou nejaktivnější v této oblasti města rakovník a Nové Strašecí, dále pak oblast řeky Berounky. Ve městech dlouhodobě rostou ceny nemovitostí převáţně díky stálé poptávce ţivené schopností místního průmyslu obstát v konkurenci, blízkosti Prahy a poměrně omezenou moţností pro extenzi výstavby. Na venkově se nejvíce obchoduje s rekreačními nemovitostmi a byty. Před vstupem do EU v roce 2004 a i po té je zvýšený zájem o koupi zemědělských pozemků ţivený dotační politikou Evropské komise.

101

Regionální segmentace Okres Rakovník můţeme z hlediska trhu rozdělit na město rakovník, rekreační oblast okolo řeky Berounky a zbytek okresu.

Město Rakovník Pozemky Proluky V centru města se volné proluky téměř nevyskytují. Jediná proluka je v ulici Na Sekyře, kde ale moţná výstavba naráţí na 2 faktory. První jsou nepřiměřené cenové nároky majitelů a druhá je hrozící vysoká finanční náročnost budoucího projektu kvůli podmáčení pozemku. Další moţnost výstavby v této části města, je pouze rekonstrukce stávajících objektů. Poslední volné proluky zmizely v 90. letech na ulici Praţská a ve střednědobém horizontu se nejeví moţnost vzniku nových, protoţe se v centru nevyskytují ţádné objekty pro moţnou demolici. Ani v širším prostoru města ţádné proluky jiţ v dnešní době nejsou. Je tedy pravděpodobné, pokud se takový pozemek v budoucnu objeví, lze očekávat vzácný prodej a za vysokou cenu. Stavební pozemky Poptávka po těchto pozemcích je velmi vysoká z důvodu nízké nezaměstnanosti, dostupnosti hypoték, rozvoji obchodu a sluţeb za posledních 18. let. Pozemky jsou poměrně vzácné, protoţe komunální politika je zde taková, ţe se spíše investuje do vzhledu náměstí a okolí, neţ do rozvoje infrastruktury. Nové stavební pozemky tedy vznikají pomalu a obtíţně, neboť je těţké připojovat inţenýrské sítě na ty staré s malou kapacitou a nízkou kvalitou. Pokud se tedy takové pozemky objeví, jsou prakticky okamţitě rozprodány za ceny aţ 1.800 Kč. Další pozemky určené ÚP pro výstavbu, ale nezasíťované se prodávají za ceny 500 – 800 Kč/m2. V budoucnosti ( i blízké ) lze tedy očekávat další růst cen těchto pozemků. Budovy Byty V období tří let byla poptávka po bytech všech velikostí poměrně vysoká. Od druhého pololetí r. 2008 však poptávka stagnuje, a to zejména proto, ţe ceny bytů zřejmě 102

dosáhly svého maxima. Obchoduje se převáţně s byty v panelových domech, a zdá se, ţe jejich ceny jiţ dosáhly výše, která není úměrná jejich kvalitě. V současné době dochází k převisu nabídky bytů v panelových domech a jejich ceny budou stagnovat a během roku 2009 pravděpodobně poklesnou. V lokalitě za nemocnicí se staví bytové domy a byty zde nalézají téměř okamţitě své majitele. Ceny v tomto projektu se pohybují mezi 33.000 – 38. 000Kč/m2 podlahové plochy. Cenová rozpětí starších bytů Byt

cena

1+1

850.000 – 1.100 000Kč

2+1

1.150 000 - 1.390 000Kč

3+1

1.450 000 - 2.100 000Kč

4+1

1.800 000 - 2.450 000Kč

V tomto kontextu lze očekávat nárůst cen v nových projektech a rekonstrukcích bytů v historických domech a naopak pokles cen u bytů v panelových domech. Významným faktorem pro sníţení cen těchto bytů, je také fakt, ţe z důvodu propouštění zahraničních agenturních pracovníků se také další byty uvolní na trh. Někteří investoři je totiţ nakoupili na hypotéky, a po té je pronajali právě zahraničním pracovníkům. Rodinné domy Rodinné domy se úspěšně prodávají. Dá se říci, ţe poptávka převyšuje nabídku. Řadové rodinné domy se prodávají v rozmezí 2. 700 000 – 3.200 000 Kč. Samostatné rodinné domy se obchodují za ceny 2.000 000 – 4.500 000 Kč v závislosti na stavu a lokalitě. Objeví – li se nějaký developerský projekt na výstavbu rodinného domu, je rychle vyprodán. Lze tedy očekávat stabilní růst cen zvláště u nové výstavby, které je ve městě nedostatek. Po vyřešení inţenýrských sítí je velmi perspektivní lokalita za nemocnicí a Pod vodojemem. Rekreační objekty Rekreační chatky a zahrádkářské domky jsou jiţ jen na východním okraji města a příliš se s nimi neobchoduje, protoţe nejsou v nabídce, nebo jsou na pozemcích města Rakovník.

103

Největší zahrádkářská kolonie ve městě Na Studánkách ustoupila před 10.lety výstavbě tenisového areálu. Jistá poprávka po takových objektech zde existuje, ale do budoucna můţeme předpokládat, ţe tyto kolonie ustoupí individuálnímu bydlení, protoţe se nacházejí v atraktivních lokalitách ( např. Tyršovo koupaliště ) Bytové domy Trh s těmito domy je ve městě značně omezený. Ojediněle se objevuje několik domů do roka. Jedná se o domy v historické části města a jejich ceny se pohybují od 4 do 15 mil. Kč v závislosti na technickém stavu a atraktivitě polohy. Jelikoţ nové domy tohoto typu nevznikají, předpokládá se stabilní růst jejich cen. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v nabídce neobjevují a pravděpodobně ani nejsou poptávány, protoţe při stavbě nového úřadu, staré prostory zůstávají poloprázdné ( např. budova bývalého Finančního úřadu v Jirkově ). Průmyslové objekty Ve městě se ojediněle objevují nabídky tohoto typu a jedná se spíše o menší areály, které jsou po prodeji většinou vyuţívány jiným způsobem, neţ k jakému byly postaveny. K prodejům větších areálů nedochází, i kdyţ se dá do budoucna takový trend očekávat vzhledem k recesi a pravděpodobnému omezování výroby a výrobních nákladů. Nájmy Byty Nájmy bytů dosáhly ve městě značné výše. Byly taţeny poptávkou agenturních a přespolních zaměstnanců. S jejich odchodem poptávka skokově poklesla a můţeme očekávat pokles cen nájmů. V roce 2008 se byty pronajímaly v těchto intervalech: Byt

Cena

1+1

6.000 – 7.000 Kč

2+1

7.000 – 8.500 Kč

3+1

8.000 – 10.000 Kč

4+1

nevyskytuje se 104

Obchodní prostory Poptávka a nabídka k tomuto segmentu jsou poměrně vyrovnané. Převládá nabídka prostor v centru města, kde se ceny pohybují od 10.000Kč do 50.000 Kč za měsíc v závislosti na atraktivitě polohy. V tomto sektoru se dá očekávat stagnace či pokles, protoţe je dokončováno nové obchodní centrum ( Tesco ) u Sv. Václava na severním okraji města, a tak pravděpodobně dojde k nasycení poptávky po dalších obchodních prostorech. Kanceláře Poptávka po kancelářských prostorách stabilně klesá v souvislosti s centralizací řízení větších firem ( ČEZ, RWE, Telephonika, Lasselsberger…..) a s rozvojem elektronického obchodování. Do budoucna můţeme očekávat stejný trend tohoto vývoje. Ceny nájmu se pohybují v intervalu 500 – 1800 Kč/m2 ročně. Průmyslové prostory Tyto prostory se v současnosti ve městě nenabízejí, ale v blízké budoucnosti lze takový trend očekávat s nástupem hospodářského útlumu a racionalizací nákladů Tyto trendy můţeme aplikovat i na město Nové Strašecí, kde je menší zastoupení průmyslu a obchodu mírně kompenzováno lepší dopravní dostupností.

Křivoklátsko Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Rakovník je rekreační oblast Křivoklátsko. Zabírá přibliţně jednu třetinu rozlohy okresu. Nová vystavba je limitována existencí Chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko, kde je nová výstavba moţná pouze v intravilánech obcí, nebo na místě původních demolovaných objektů. Pozemky Po pozemcích je značná poptávka. Poptávány jsou hlavně pozemky pro výstavbu rodinných domů a objektů pro individuální rekreaci.

105

V nejzajímavějších lokalitách ( Křivoklát ) dosahují ceny aţ 1.300 Kč na m2, na jiných místech se ceny pohybují mezi 650 – 900 Kč za m2. Z důvodu omezeného mnoţství stavebních pozemků bude jejich cena v budoucnu dále růst. Budovy Byty Bytů v této lokalitě je poměrně málo, větší mnoţství se nachází pouze v Roztokách u Křivoklátu a příliš se s nimi neobchoduje. U realizovaných prodejů bylo dosaţeno cen v rozmezí 18 000 – 20 000 Kč na m2. Rodinné domy V oblasti neprobíhá rozsáhlejší výstavba rodinných domů, domy jsou stavěny jednotlivě v závislosti na získávání pozemků a prodávají se v cenách 3. 000 000 – 4.000 000 Kč. Starší rodinné domy se pak prodávají za ceny v rozmezí 1.500 000 aţ 2.500 000 Kč v závislosti na lokalitě a technickém stavu. Objekty pro individuální rekreaci Křivoklátsko je významnou chatařskou oblastí. Před rokem 1989 se zde poměrně benevolentně povolovala výstavba rekreačních chat. Od 90. let minulého století jiţ ţádné nové chaty nebyly povolovány a dokonce byla i neúspěšná snaha nepovolit ani opravy těchto objektů po povodni v roce 2002. Tato skutečnost způsobila růst cen těchto nemovitostí a dnes jsou obchodovány v cenách od 900 000 – 2.500 000 Kč. Nájmy Byty Byty se v této lokalitě pronajímají velice málo. V oblasti je všeobecně bytů malý počet. V nabídce se ţádný byt na pronájem za celý rok 2008 neobjevil. Prodejní prostory Pro tento sektor platí stejná fakta jako pro byty.

106

Okres Rakovník mimo měst a Křivoklátska Trh ve zbytku okresu je velmi různorodý a větší aktivita probíhá v širším okolí Rakovníka a na Jesenicku. Je zde mnoho míst, kde trh s nemovitostmi téměř stojí. Pozemky Stavební pozemky se cenově pohybují v zajímavějších lokalitách v rozmezí 500 – 900 Kč /m2. Ve zbytku okresu potom od 100 – 300 Kč /m2. Na území okresu je vysoká poptávka po zemědělských pozemcích z důvodu dotační politiky Evropské komise. Budovy Byty Převáţná nabídka bytů na venkově jsou bývalé druţstevní byty a byty po zemědělských druţstvech. Ceny volných bytů se pohybují v rozmezí 14 000 aţ 18 000 Kč / m2. Jen vyjimečně tuto hranici překračují a to v případech, kdy jsou po částečné, nebo úplné rekonstrukci, nebo v zajímavé lokalitě. Rodinné domy Starší rodinné domy na vesnicích okresu se prodávají v cenách od 1.500 000 do 2.500 000 Kč. Nové a rekonstruované rodinné domy ve slušném standardu, jsou v cenovém rozpětí 2.000 000 – 3.500 000 Kč. Ostatní objekty Nabídka obsahuje různé druhy objektů jako jsou restaurace, hostince, zemědělské stavby či usedlosti, výrobní objekty i penzion. Většina objektů je v nabídce velmi dlouhou dobu a některé jsou prodávány formou draţeb. Nájmy V této části okresu Rakovník se nájmy téměř nevyskytují. Pouze ojediněle se objeví nabídka na pronájem bytu v cenách , které představují 50% hodnoty realizované v Rakovníku.

107

Závěr V této práci se autor pokusil prokázat vliv developerských projektů na hodnotu nemovitostí v okolních lokalitách. Podařilo se prokázat prospěšnost a výhodnost takových projektů nejen pro investory, ale i pro širší okolí, počínaje občany, přes obce, aţ po banky. Práce se můţe slouţit jako inspirace či návod pro revitalizaci venkova nebo území postiţených strukturálními změnami. Výsledky a závěry práce jsou podpořeny úspěšnými projekty i z jiných míst jako je například zatopený uhelný důl Barbora u Teplic, kde je golfové hřiště a jezero, dalším areálem je Dýšina u Plzně vzniknuvší na skládce strusky, kde je opět golfové hřiště a jezero k rekreaci. U Kunětické hory na Pardubicku vzniklo golfové hřiště na úloţišti popílku z nedaleké elektrárny a výčet projektů by mohl být delší. Některé závěry budou zřejmě časem korigovány, neboť investování do nemovitostí je dlouhodobou záleţitostí a vyţaduje dostatek trpělivosti. Navíc český realitní trh ještě čeká neznámá v podobě uvolnění regulace v prodeji půdy cizím státním příslušníkům. Trhu by také prospěla větší profesionalizace a kultivace všech sloţek, které se na něm podílejí. V tomto směru se zdá největší slabinou činnost velkého mnoţství realitních kanceláří. Přestoţe má český trh realit své neduhy a dětské nemoci je perspektivní a skýtá mnoho příleţitostí k úspěšnému investování.

108

Seznam literatury monografie: Bradáč A., Schulzová V, Krejčíř P. : Úřední oceňování majetku, 2009 Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. BRNO, ISBN 978-80-7204-615-7 Ort P. : Oceňování nemovitostí na trţních principech, 2007 Bankovní institut vysoká škola, ISBN 978-80-7265-101 Ort P. : Moderní metody oceňování na trţních principech, 2007 Bankovní institut vysoká škola, ISBN 978-80-7265-113-9 Ort P. : Cvičení z oceňování nemovitostí I, 2008 Bankovní institut vysoká škola, ISBN 978-80-7265-128-3 Šilarová Š., Hanzalová L. : Konstrukce pozemních staveb, 2005 Vydavatelství ČVUT, ISBN 80-01-02604-3 tištěné seriály: Economia: Stavitel, vydává Economia ČR, 1992- ISSN 1210-4825

109