Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge

Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge

Visitatiegesprekken op 8 en 9 oktober 2014 Definitief visitatierapport van 11 februari 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Het Lindenhof - Blankenberge Datum rapport: 11 februari 2015 (versie 1.0) Datum visitatiegesprekken: 8 en 9 oktober 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 6 januari 2015 Erkenningsnummer SHM: 3060 Contactgegevens SHM: HANNEUSESTRAAT 32 8370 BLANKENBERGE Tel: +32 50 41 60 19 Fax: +32 50 41 63 88 Email: [email protected] Directeur: Wim MOYAERT Voorzitter: Patrick Kina Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Blankenberge De Haan Zuienkerke

Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Brecht Vandekerckhove, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Het Lindenhof geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 2 VAN 54

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM HET LINDENHOF ............................................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 23 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 28 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 34 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 44

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 48 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 48 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN .............................................. 49 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 49 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 49

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 50 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 51


PAGINA 3 VAN 54

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Het Lindenhof.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 54

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 54

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1


Goed

PAGINA 6 VAN 54

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De “maatschappij voor het bouwen van goedkope woningen ‘Het Lindenhof’” werd in Blankenberge opgericht op 2 juli 1922. De samenwerkende maatschappij had volgens artikel 3 van de statuten, verschenen in het Belgisch Staatsblad op 24 en 25 juli 1922 tot doel: “Het bouwen, aankopen, verbeteren, verkopen en verhuren van goedkope woningen en woonvertrekken, het aankopen van gronden welke tot woningbouw dienen aangelegd of tot dit doel voortverkocht ofwel voor het inrichten van tuinwijken of werkmanstuinen bestemd.” Op 28 mei 1933 onthulde de toenmalige voorzitter officieel de 100e woning. Het Lindenhof was historisch gezien enkel actief in de huursector in de stad Blankenberge. Begin jaren ’80 werd dan een eerste project gerealiseerd in De Haan. In de wijk Lindenhof werden in 2 fasen 87 woningen gerealiseerd. Ook in Zuienkerke bouwde de SHM begin 1980 een nieuwe wijk met 55 woningen. Sinds 2010 werden haar activiteiten uitgebreid tot de koopsector. Op 31/12/2013 had Het Lindenhof 665 woongelegenheden in verhuur en 18 woningen in beheer, deze laatste zijn van de stad Blankenberge. Met minder dan 1.000 woningen in eigendom behoort het Lindenhof tot de wat kleinere SHM’s in Vlaanderen. Een twintigtal SHM hebben nog minder woningen in eigendom of in beheer. De SHM is dus actief in de Blankenberge (514 huurwoningen en 18 woningen in beheer), De Haan (111 huurwoningen) en Zuienkerke (40 huurwoningen) (zie figuur 1). Figuur 1: verdeling van het patrimonium van Het Lindenhof over het actieterrein. ZUIENKERKE; 40; 6% DE HAAN; 111; 17%

BLANKENBERGE; 514; 77%

Het grootste deel van het bestaande patrimonium van Het Lindenhof, met name 53,2%, dateert uit de periode van 1980 tot en met 1989; voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat slechts 20,1%. Slechts 13,5% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1950 en 1979, bij de andere SHM’s is dat toch 33,6%. Ongeveer 32,6% woningen werden gerealiseerd in de periode 1990 tot en met 2009 (versus 34,9% voor Vlaanderen) en in de periode 2010 tot en met 2013: VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 7 VAN 54

0,6% versus 5,5% voor Vlaanderen. In deze laatste periode is de SHM niet meer zo actief geweest met nieuwe bouwproductie. Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, met name 53%. 47% zijn dus appartementen. Ongeveer 30% van de SHM’s hebben een groter aandeel appartementen in hun patrimonium. Het grootste gedeelte van het huidig patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 31% en 37%, samen 68% - zie tabel 1). De 18 huurwoningen in beheer tellen 1 slaapkamer. Tabel 1: Overzicht huurpatrimonium in eigendom op 31/12/2013.

Aantal slaapkamers Type Appartementen

Aantal % Eengezinswoningen Aantal % Totaal woongelegenheden Aantal %

0 0 0,00%

1 106

2 186

3 19

4 0

>=5 0

34,08%

59,81%

6,11%

0,00%

0,00%

0

60

17

229

35

13

0,00%

16,95%

4,80%

64,69%

9,89%

3,67%

0

166

203

248

35

13

0,00%

24,96%

30,53%

37,29%

5,26%

1,95%

Totaal 311 100% 354 100% 665 100%

De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van Blankenberge, Zuienkerke en De Haan. In dit gebied zijn eveneens twee andere SHM’s actief: - Vitare, de in 2013 opgerichte maatschappij, actief met koop- en huuractiviteiten in het volledige Vlaamse Gewest. Deze SHM heeft echter nog geen gerealiseerde woningen of geplande projecten in het actieterrein van het Lindenhof - Vivendo, actief met koopactiviteiten in de gemeente Zuienkerke en met huuractiviteiten in De Haan. Vivendo verhuurt momenteel 19 van de 130 sociale huurwoningen in De Haan. In Blankenberge, De Haan en Zuienkerke is een toewijzingsreglement goedgekeurd waarbij woningen voorbehouden worden voor kandidaten met een lokale binding. Enkel de stad Blankenberge heeft dit aangevuld met een voorrangsregel waarbij woningen voorbehouden worden voor 55-plussers. De raad van bestuur van Het Lindenhof bestaat uit 13 leden, als volgt samengesteld:  Stad Blankenberge: 5 vertegenwoordigers  Gemeente De Haan: 1 vertegenwoordiger  Gemeente Zuienkerke: 1 vertegenwoordiger  OCMW Blankenberge: 1 vertegenwoordiger  Provincie West-Vlaanderen: 1 vertegenwoordiger  Particulieren: 4 vertegenwoordigers. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité. De organisatiestructuur van Het Lindenhof is heel vlak. De SHM telt naast de directeur 3 administratieve medewerkers die instaan voor het secretariaat, de boekhouding, de verhuring en de sociale dienst. De technische dienst bestaat uit 2 verantwoordelijken, 2 klusjesmannen en 2 poetsvrouwen.


PAGINA 8 VAN 54

3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de SHM waren er ongeveer 16.850 huishoudens in 2011. Er wordt een groei verwacht van 11% tegen 2030 (18.800 huishoudens). Bij de nulmeting op 31 december 2007 waren er in het actieterrein 703 sociale huurwoningen, 0 sociale koopwoningen en 34 sociale kavels. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 2,13% van alle woningen. Van de 32.111 woongelegenheden in het actieterrein van Het Lindenhof zijn er 35% woonhuizen en 65% appartementen. Bij de woonhuizen is er vooral “open bebouwing”, met name 15% en 13% “gesloten bebouwing”. Slechts 7% van de woningen zijn “halfopen bebouwing”. Opvallend is het “landelijk karakter” van Zuienkerke waar het aantal appartementen beperkt is tot 5% en de “open bebouwing” oploopt tot 56%. Blankenberge kent het hoogste aandeel appartementen, met name 75%. In het actieterrein van Het Lindenhof is de mediaanverkoopprijs in 2013 voor een woonhuis hoger dan in Vlaanderen (215.000 euro versus 200.000 euro). Zuienkerke spant de kroon met 267.500 euro (zie tabel 2). Bij de prijs van een appartement is het verschil minimaal, nl. 187.500 euro in het actieterrein van het Lindenhof en 186.000 euro in Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond liep in Blankenberge en in De Haan op tot respectievelijk 613 euro en 704 euro wat meer dan 300% hoger is dan de Vlaamse mediaanwaarde (197 euro/m²). In Blankenberge steeg de prijs per m² nog met 116 t.o.v. 5 jaar vroeger, in De Haan daalde deze met 15%. Ter vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de stijging 20,2%. In Zuienkerke waren er in 2013 niet voldoende verkopen van bouwgrond om een analyse toe te laten. De hoge prijzen voor onroerende goederen en vooral voor bouwgrond zal natuurlijk te maken hebben met het feit dat Blankenberge en De Haan kustgemeentes zijn. Tabel 2: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van Het Lindenhof (2013).

Gemeente

BLANKENBERGE DE HAAN ZUIENKERKE VLAANDEREN

Mediaan verkoopprijs Woonhuis

Mediaan verkoopprijs Woonhuis

Mediaan Verkoopprijs Appartement

Mediaan Verkoopprijs Appartement

Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m²

Mediaan Verkoopprijs Bouwgrond / m²

2013 (in euro)

(% wijziging t.o.v. N-5)

2013 (in euro)


2013 (in euro)


195 000 215 000 267 500 200.000

6,85 7,23 33,75 14,29

170 000 205 000 nvt 186.000

6,25 28,93 nvt 15,67

613 704 nvt 197

115,66 -14,81 nvt 20,23

De bevolking in het actieterrein van Het Lindenhof bedroeg 34.570 inwoners in 2013 en is iets ouder dan de rest van Vlaanderen: 16,3% personen van 18 tot en met 34 jaar, 43% personen van 35 tot en met 64 jaar en 26,4% personen ouder dan 65 jaar. Dit laatste cijfer ligt bijna 6,5% boven het Vlaamse gemiddelde. De werkloosheidsgraad bedraagt 7,64% (7,48% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,34% (0,3751 % voor Vlaanderen). In het actieterrein woonden eind 2011 16.849 huishoudens. De verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 17.957 en tegen 2030 naar 18.786. Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Het Lindenhof in 2013 bedraagt ongeveer 14.574,45 euro (2013). Bij 25% van de SHM’s is het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders hoger. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 9 VAN 54

Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2011 neer op een bedrag van 17.177 euro. Voor Vlaanderen was dit 17.146 euro. Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM zijn iets meer dan een derde ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de 30% SHM’s met het hoogste aandeel ‘oudere’ huurders. Het aandeel huurderhuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd bedroeg 2,76% in 2013, wat uitzonderlijk laag is in vergelijking met de andere SHM’s. Het aandeel alleenstaande huurders bedraagt 48% en daarmee bevindt de SHM zich bij de 25% SHM’s in Vlaanderen met het hoogste aandeel alleenstaanden. Voor informatie over het BSO in het actieterrein van de SHM, verwijzen we naar de bespreking van de operationele doelstellingen 1.1 en 1.2, waar dat uitgebreid aan bod komt.


PAGINA 10 VAN 54

4.

PRESTATIES VAN SHM HET LINDENHOF

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Het Lindenhof realiseerde in de periode 2009-2013 47 nieuwe huurwoningen binnen 6 projecten. Dat betekende een jaarlijkse aangroei van gemiddeld 9,4 woningen of ongeveer 1,45% per jaar. Op het moment van de visitatie (oktober 2014) had de SHM 68 woningen in uitvoering en 2 aangemelde projecten van 16 woningen zijn in verschillende stadia van voorbereiding. In samenwerking met de stad Blankenberge en de gemeente De Haan bereidt de SHM de realisatie van 215 woningen voor. Het Lindenhof schakelt zich op een constructieve manier in bij het realiseren van het BSO-huur in haar actieterrein en wordt binnen het lokaal woonoverleg beschouwd als een actieve partner. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen die Het Lindenhof levert voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen als goed. -

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2009 – 2013 aan met gemiddeld 9,4 woningen per jaar wat overeenkomt met een jaarlijkse aangroei van het patrimonium met 1,45%. Het Lindenhof situeert zich met deze procentuele jaarlijkse groei lichtjes boven de mediaanwaarde van alle SHM’s in Vlaanderen. De aangroei gebeurde door het bouwen van 47 woningen: 19 in nieuwbouw en 28 vervangbouw en dat in 6 projecten, alle gelegen in Blankenberge. Deze realisaties dateren respectievelijk van 2009 en 2010.

-

In 2013 is de SHM met de bouw van 50 nieuwe woningen gestart: 20 in 2 nieuwbouwprojecten en 30 in 4 projecten vervangingsbouw. In 2014 is de bouw van 18 nieuwbouwwoningen, in 1 project, opgestart. Samengeteld is de realisatie van 68 nieuwe huurwoningen in uitvoering: 38 in nieuwbouw en 30 in vervangingsbouw. Verdeeld naar gemeente situeren zich 61 huurwoningen in Blankenberge, 4 in Zuienkerke en 3 in De Haan. Daarnaast zijn er twee projecten in voorbereiding (aangemeld bij de VMSW) goed voor 16 woningen: 3 in De Haan (Manitobawijk) en 13 in Blankenberge (Potier-Kerkstraat, vervangingsbouw). In totaal had de SHM in 2014 84 huurwoningen in uitvoering. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de periode 2009-2013. Met de realisatie van deze nieuwe woningen, zal Het Lindenhof tegen 2016 een patrimonium in bezit hebben van 719 huurwoningen.

-

Het Lindenhof mikt op de realisatie van 215 bijkomende sociale huurwoningen tegen 2020. Naast het ontwikkelen van 6 woningen op eigen restgronden in Blankenberge – Scharebrugwijk (in vooronderzoek), schakelt ze zich in 3 grote projecten in. In Blankenberge ontwikkelt de West-Vlaamse Intercommunale (WVI) een duurzame wijk ‘Lange Thuyn - eco’ die grenst aan de polders in de deelgemeente Uitkerke. Het RUP zit in een ver gevorderd stadium. De wijk wordt ingevuld met een mengvorm van ongeveer 220 private en sociale woningen. Er is een schriftelijke overeenkomst met Het Lindenhof om hier 54 sociale huurwoningen te bouwen: 20 grondgebonden woningen en 3 meergezinswoningblokken met 34 entiteiten. Op deze site zal de intercommunale sociale kavels realiseren. In Blankenberge wordt ook de stationsomgeving heringericht waarbij in een globaal project een 300-tal


PAGINA 11 VAN 54

woningen (oostkant van het station), winkels, kantoren en parkings worden gepland. In de afspraken met de gemeente, is de locatie voor de bouw van 75 nieuwe sociale huurwoningen vastgelegd, te realiseren door Het Lindenhof. -

In de gemeente De Haan heeft het OCMW 9.000m² grond liggen aan de Kardinaal Mercierlaan. Het OCMW heeft hier reeds in een eerste fase 45 sociale huurwoningen gerealiseerd die ze zelf verhuurt. Ze kan echter, ingevolge de besluiten ter hervorming van de financiering van de sociale huisvestingssector (Het Financieringsbesluit van de Vlaamse Regering van 21/12/20121) voor de volgende fasen niet meer genieten van subsidies ter financiering van de bouwkost. Ze doet daarom een beroep op Het Lindenhof om de overige 80 sociale huurwoningen te realiseren. De SHM heeft hier positief op gereageerd. De schatting van de waarde van de gronden is ondertussen aangevraagd. In de gemeente Zuienkerke zijn er geen grote terreinen aansnijdbaar. De gemeentelijke beleidsverantwoordelijken onderzoeken samen met WVI welke percelen omgezet kunnen worden naar woongebied waarop de SHM dan realisaties kan neerzetten en dat binnen de door het BSO-huur aangeduide tijdslimiet van 2023 (wat volgens de nieuwe beleidsverklaring 2025 zal worden). Er wordt er naar gestreefd om zo een 20-tal sociale woningen/appartementen te realiseren.

-

Tenslotte dient nog vermeld te worden dat Het Lindenhof 18 woningen (1-slaapkamertype) van OCMW Blankenberge beheert (Park De Craene). Deze werden gebouwd binnen het vroegere Urgentieprogramma (“Domus Flandria”) waarvan de bouwlening binnenkort verloopt en terugbetaald is en de overeenkomstige subsidiëring ten einde loopt. Ingevolge een afspraak die bijna 25 jaar geleden gemaakt is, dient Het Lindenhof dit project in 2016 over te kopen van de stad Blankenberge. Gezien de financiële toestand van de SHM, wordt onderzocht of voor deze aankoop een tegemoetkoming kan verleend worden door de Vlaamse Overheid aangezien de eigen middelen deze aankoop niet toelaten (zie ook OD 5.1). Kort na de visitatie gaf de VMSW te kennen dat een financiering via FS3 tot de mogelijkheden behoorde.

-

Het behalen van het BSO-huur vormt een grote uitdaging in het actieterrein van de SHM. Bij aanvang (2007) werd dit bepaald op 153 huurwoningen voor Blankenberge, op 18 voor Zuienkerke en voor De Haan op 107. In het actieterrein van Het Lindenhof zijn er dus nog 268 huurwoningen te realiseren. De meest recente berekeningen omtrent het BSO-huur geven het hiernavolgend beeld. In Zuienkerke zijn er 25 sociale huurwoningen te realiseren, gezien de verkoop van 8 woningen aan de zittende huurders en de inhuurname van een woning door het SVK. De gemeente onderneemt acties om gronden van bestemming te veranderen en te verwerven van particulieren, OCMW en de Kerkfabriek. In Blankenberge zijn er tussen 2007 en 2011 52 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd en de lopende en toekomstige projecten van de SHM (bijvoorbeeld wijk Lange Thuyn en project Stationsomgeving), zullen ervoor zorgen dat het BSO-huur behaald wordt tegen 2023. Het Lindenhof neemt het leeuwenaandeel van het te realiseren BSO-huur op zich. In de gemeente De Haan waren er op het ogenblik van de visitatie nog 54 huurwoningen te realiseren. Dit zal gebeuren door Het Lindenhof in de Manitobawijk en op de gronden gelegen aan de Kardinaal Mercierlaan. De visitatiecommissie stelt vast dat Lindenhof op een actieve wijze een essentiële rol speelt in het behalen van het BSO-huur in haar actieterrein. De beleidsverantwoordelijken spraken ook hun waardering uit voor de medewerking van de SHM op dat vlak.

1:

Besluit van de Vlaamse Regering van 21/12/2012 houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten.


PAGINA 12 VAN 54

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing Het Lindenhof realiseert sinds 2010 ook koopwoningen. Ze heeft sindsdien 16 koopwoningen opgericht, er zijn er 20 in opbouw en 20 aangemeld. De SHM verkent verder de mogelijkheden om nog bijkomende sociale koopwoningen te realiseren. De aangekondigde wijziging van de subsidiëringsregels bij de realisatie van sociale koopwoningen zorgt evenwel voor onzekerheid bij de SHM. Omdat deze maatschappij zich historisch gesproken louter op huuractiviteiten heeft geconcentreerd, de prestaties m.b.t. koopactiviteiten nog erg beperkt en vooral zeer recent zijn en omdat de maatschappij ook (nog) niet kan bemiddelen in de Vlaamse Woonlening, worden de prestaties op koopactiviteiten niet apart beoordeeld, maar maken ze deel uit van de beoordeling van OD 5.5. -

Het Lindenhof realiseert sociale koopwoningen sinds 2010. Een eerste project van 16 woningen werd gerealiseerd in Blankenberge - Boezingepad. Op dit ogenblik zijn er twee projecten in uitvoering in Blankenberge, samen goed voor 20 sociale koopwoningen. In het project Dujardinstraat gaat het om 10 woningen in vervangingsbouw, oorspronkelijk aangekocht van particulieren. De woningen van het project Lenebrugstraat zijn nieuwbouwwoningen. Het Lindenhof heeft daarnaast twee projecten aangemeld bij de VMSW voor de gemeente De Haan: 12 woningen in de Nieuwdorpstraat en 8 woningen in de Manitobawijk, maar de zekerheid van uitvoering is er nog niet. Op langere termijn is er ook een optie om binnen het eco-project Lange Thuyn 25 sociale koopwoningen te realiseren.

-

Op het ogenblik van de visitatie bevat het wachtregister 31 kandidaat-kopers: 19 van 21-30 jaar, 7 van 31-40 jaar en 5 van 41-50 jaar.

-

Het Lindenhof zal eerder buiten het centrum sociale koopwoningen bouwen omdat ze uit ervaring weet dat het doelpubliek vooral daar wenst te wonen; voor sociale huurwoningen wordt daarentegen het centrum opgezocht. De doelgroep voor de eengezinswoningen zijn jonge gezinnen, die immers vaak nog aan gezinsuitbreiding toe zijn. Voor koopappartementen mikt de SHM vooral op senioren en dan is de nabijheid van het centrum en van voorzieningen een troef. Voor het bekomen van een sociale lening, verwijst Lindenhof door naar de SHM Vivendo uit Brugge. Ze krijgt daarvoor een aanbrengvergoeding per afgesloten lening.

-

Het BSO-koop is voor Blankenberge vastgelegd op 71. Door de inspanningen van de SHM zijn er nu nog 35 woningen te realiseren. In De Haan blijft het te behalen BSO-koop nog steeds 43 woningen. Er wordt onderzocht of er koopwoningen kunnen worden gerealiseerd binnen de te bebouwen gronden van het OCMW. In Zuienkerke, waar de afspraak is dat de SHM Vivendo koopwoningen realiseert, is er geen BSO opgelegd.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing In het actieterrein is de opdracht tot het realiseren van het BSO kavels door de gemeenten toegewezen aan de West-Vlaamse Intercommunale. Daarom worden de prestaties van de SHM op deze doelstelling niet beoordeeld.


PAGINA 13 VAN 54

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM heeft haar strategische gronden quasi volledig aangewend in de voorbije en lopende projecten. Omwille van de beperkte financiële middelen kan ze enkel gronden en panden verwerven waarop ze effectief een project kan realiseren. Dit gebeurt op verschillende manieren. Daarenboven voert ze ook verdere verkenningen in het kader van het bouwprogramma op middellange termijn (zie OD 1.1). De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Het Lindenhof voor het verwerven van gronden en panden als goed. -

Einde 2012 had Het Lindenhof een grondreserve van 21 ha. Deze gronden zijn voornamelijk te vinden in De Haan (Manitobawijk, 4 are) en in Blankenberge (380 are in Scharebrugstraat “Oost” en 1.670 are in de wijk Westkwartier). Het Lindenhof heeft deze gronden al sinds lang in voorraad. Ze worden nu stelselmatig aangewend voor projecten in uitvoering of in opbouw. De feitelijke reserve bedraagt nog amper 5 are, wanneer alle lopende projecten zullen gerealiseerd zijn.

-

De SHM blijft investeren in de aankoop van nieuwe gronden en dat in functie van het realiseren van concrete projecten. In 2013 kocht ze in Wenduine (De Haan) een perceel van 4.000 m² van een privé-ontwikkelaar om 8 koop- en 3 huurwoningen te realiseren. In 2014 besliste de SHM het pand Kerkstraat 150-152 te verwerven. Het Lindenhof is omzichtig in het uitoefenen van het voorkooprecht. Alleenstaande woningen opkopen en renoveren is financieel tot vandaag steeds te duur, zeker in de kustgemeentes (zie tabel 2 bij punt 3.2 “Beschrijving omgeving”). Het Lindenhof volgt wel de mogelijke verkoop van privéwoningen die op de leegstandslijst staan op. Wanneer een opportuniteit zich voordoet, probeert ze initiatief te nemen (bijvoorbeeld in het ontwikkelingsproject van de stationsbuurt van Blankenberge). Ze gebruikt nog andere technieken om gronden te verwerven. In De Haan voert de SHM gesprekken met het OCMW om de gronden ofwel aan te kopen, ofwel in erfpacht te nemen (recht van opstal) of in een mengvorm (project Kardinaal Mercierlaan). In de gemeente Zuienkerke wordt zowel met de kerkfabriek als met particuliere eigenaars gesproken om gronden te verwerven. In de gemeente Blankenberge zullen de gronden in het project stationsomgeving gekocht worden van de NMBS en de stad Blankenberge.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Het Lindenhof verhuurt geen woningen aan welzijnsorganisaties, maar vanuit deze sector is daar ook geen vraag naar zoals de visitatiecommissie kon vaststellen. Ze behoudt een beperkt aantal woningen voor aan senioren en aan personen met een handicap. Het Lindenhof analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de gewijzigde vraag naar verschillende woningtypes. De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling als goed. Het hoge aandeel aan senioren zowel bij de huurders als bij kandidaat-huurders, vormt een aandachtspunt. -

Het Lindenhof heeft een gevarieerd aanbod aan huurwoningen: 25% studio’s of 1 slaapkamerwoningen, 31% met twee slaapkamers, 37% met 3 slaapkamers en 7% met 4 of meer slaapkamers. Uit de kandidaat-huurderslijsten, 452 inschrijvingen op 31/12/2013, blijkt de groep die vraagt naar een of twee slaapkamers bijzonder hoog, nl. 83%, gevolgd door 6% aanvragen voor woningen met 3 slaapkamers en 1% voor 4 of meer slaapkamers. Met de projecten die op stapel staan, heroriënteert de SHM langzaam haar aanbod: in de projecten in uitvoering of aangemeld is 81% van het woningtype 1 tot 2 slaapkamers.


PAGINA 14 VAN 54

-

Enkel de stad Blankenberge heeft een toewijzingsreglement goedgekeurd waarbij woningen voorbehouden worden voor 55-plussers. Het Lindenhof voorziet daartoe 18 woningen. Daarnaast heeft ze 5 woningen die specifiek zijn aangepast aan personen met een handicap (en/of bejaarden) en die ook effectief bewoond worden door de doelgroep. De SHM verhuurt geen woningen aan het OCMW of via welzijnsorganisaties voor huisvesting van specifieke doelgroepen. Uit de contacten die de visitatiecommissie had met de welzijns- en woonactoren blijkt dat ze hiertoe geen vragende partij zijn. Dit heeft hoogstwaarschijnlijk te maken met het feit dat de welzijnsorganisaties niet direct zichtbaar zijn in het actieterrein van de SHM omdat hun secretariaat of contactpunt buiten het actieterrein liggen. De welzijnsorganisaties hebben ook geen instellingen in het actieterrein van de SHM. De OCMW’s doen geen beroep op Het Lindenhof voor nood- of transitwoningen: ze hebben daarvoor hun eigen oplossingen uitgewerkt.

-

Een specifieke huurdersgroep binnen Het Lindenhof is de groep senioren. De SHM heeft 34,5% gezinshoofden gelijk aan of ouder dan 65 jaar en 50% heeft de leeftijd van 60 jaar of ouder. De daaraan voorafgaande leeftijdsgroep, nl 50-59 jaar vertegenwoordigt 26,5% van de gezinshoofden binnen Het Lindenhof. Dit is ook een afspiegeling van de leeftijdsverdeling van de bevolking binnen de gemeenten van haar actieterrein. Blankenberge en De Haan behoren met 48% van de bevolking boven de 60 jaar tot de 10 gemeenten in Vlaanderen met de oudste bevolking. Uit een analyse van de kandidaat-huurders blijkt ook dat de senioren in het patrimonium van de SHM willen komen wonen. Binnen het kandidaat-huurdersbestand van Het Lindenhof heeft 19% van de gezinshoofden een leeftijd van 61 tot 70 jaar en 13% heeft een hogere leeftijd. 32% van het kandidatenbestand is dus ouder dan 60 jaar.

-

In de huidige bezetting van de woningen is er een onderbezetting bij 189 woningen: 72 waarbij er 1 slaapkamer op overschot is en 117 waarbij er 2 of meer slaapkamers op overschot zijn. Veelal gaat het om senioren of gezinnen waarvan de kinderen ondertussen het huis hebben verlaten. Het Lindenhof nodigt bewoners uit over te stappen naar huurwoningen met minder slaapkamers. Bij de realisatie van een nieuw project worden ze per definitie uitgenodigd zich hiervoor in te schrijven. Op dit ogenblik zijn er 9 huurders die een mutatieaanvraag indienden. De voorbije 2 jaren zijn er 7 mutaties gebeurd omwille van onderbezetting. Volgens de SHM laten “oude bomen zich echter niet zomaar verplanten”, het is dus een zeer delicate aangelegenheid.

-

De ‘vergrijzingsproblematiek’ is een algemeen gegeven aan de kust, zie ook onder andere de lopende studie rond “vergrijzing aan de kust”, subtitel 'de impact op woon- en zorgmarkt'2 die in opdracht van de Provincie West-Vlaanderen aan een studiebureau werd toegewezen en waarbij Blankenberge een van de onderzoeksobjecten is. Binnen de gemeenten van het actieterrein is er echter geen specifiek doelgroepenplan inzake wonen. Het Lindenhof heeft een groot aantal kandidaat-gezinshoofden ouder dan 60 jaar, die op zoek zijn naar een betaalbare woning. De visitatiecommissie nodigt Het Lindenhof uit om in het gemeentelijk woonoverleg te onderzoeken of ze via haar toekomstige projecten mee een antwoord kan geven tot het uitbouwen van een gepast woonaanbod voor deze doelgroep (vormen van wonen-welzijn, aangepaste woningen binnen een zorgnet, vb. ADL-woningen). De verantwoordelijkheid terzake berust uiteraard niet bij de SHM maar bij de gemeenten als regisseur voor het woonbeleid.

2 : beide titels zijn nog werktitels. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 15 VAN 54

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed Het Lindenhof levert goede inspanningen om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. In de voorbije periode groeide haar patrimonium jaarlijks met 1,45%. In 2013-2014 werd gestart met de bouw van 68 woningen en de bouw van 16 huurwoningen wordt voorbereid. Op middellange termijn zijn er plannen om tot een bijkomende realisatie te komen van ongeveer 215 sociale huurwoningen. Dankzij haar inspanningen zal het BSO-huur behaald worden in het actieterrein. De SHM levert sinds 2010 ook inspanningen om sociale koopwoningen aan te bieden. Ze heeft momenteel 20 sociale koopwoningen in opbouw en er zijn 20 woningen aangemeld. Nadat alle lopende projecten gerealiseerd zijn heeft Het Lindenhof nagenoeg geen grondvoorraad meer. Gelet op haar beperkte financiële middelen bouwt ze geen strategische grondreserves meer op maar gaat ze wel op zoek naar gronden in functie van realiseerbare projecten. De SHM heeft een gevarieerd aanbod van woningtypes. Bij de kandidaten blijkt een grote vraag naar woningtypes van 1 of 2 slaapkamers. Het Lindenhof houdt hiermee rekening in haar projecten in opbouw. Er zijn 25 woningen voor senioren en 5 woningen voor personen met een fysieke handicap. Er zijn geen vragen vanuit welzijnsorganisaties naar specifieke vormen van samenwerking voor bepaalde doelgroepen. In het actieterrein is er een grote aanwezigheid van bewoners boven de 60 jaar. Ook op de wachtlijsten is een bijna een derde van de kandidaten 60 jaar of ouder. De visitatiecommissie nodigt de SHM uit om binnen het lokaal woonoverleg verder te onderzoeken of dit aanleiding zou moeten geven tot eventueel gepaste initiatieven.


PAGINA 16 VAN 54

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Het Lindenhof heeft een goed en actueel inzicht in de staat van haar patrimonium en houdt dit ook up-to-date. Ze volgt het nodige onderhoud en de herstellingen op. De SHM beschikt bovendien over een renovatieplanning die naast regulier groot onderhoud ook is gericht op het tegen 2020 realiseren van de ERP 2020-normen voor het volledige patrimonium. Deze planning is opgenomen in de financiële meerjarenplanning. 65,3% van de woningen van Het Lindenhof voldoet aan de drie prioritaire normen van de ERP 2020-doelstellingen. Daarmee behoort de SHM tot de 40% verst gevorderde SHM’s in Vlaanderen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op deze doelstelling als goed. -

Het Lindenhof heeft een goed overzicht van haar patrimonium dat tegelijk een inzicht biedt in de kwaliteit ervan. Dit bestand wordt aangevuld met gegevens van de uitgevoerde werken en met de vaststellingen van controles die gebeuren in de woning. Dit laat ook toe om de noodzakelijke grote onderhoudswerken, zoals van technische installaties, daken en schilderwerken, in te plannen en deze te groeperen per groep van woningen. Sinds een viertal jaren worden grote onderhouds- en renovatiewerken immers gebundeld en in groep aanbesteed. Dat leidt tot een betere prijsvorming en er kan dan een beroep gedaan worden op goedkope FS3-financering. Tevens worden de annuïteiten hiervan mee opgenomen in de GSC-berekening (zie OD 5.4).

-

Voor het dagelijks onderhoud en de kleine herstellingen heeft Het Lindenhof twee arbeiders in dienst. Zij staan ook in voor de renovaties aan het eigen patrimonium bij een verhuisbeweging. Tijdens de visitatiegesprekken gaven de huurders aan dat ze de ervaring hebben dat er snel wordt gereageerd als er herstellingen door eigen personeel worden uitgevoerd. Voor de andere herstellingen doet Lindenhof een beroep op aannemers. In 2013 waren er 618 interventies: 392 door het eigen personeel en 226 door derden. De SHM besteedde het onderhoud van alle verwarmingstoestellen uit in 2010 (het contract loopt tot in 2016). Het onderhoud van de groenzones werd uitgegeven via een aanbesteding in 2012.

-

Tot 2011 werden grote renovaties uitgevoerd wanneer nodig en steeds op woningniveau. Nadien streefde Het Lindenhof ernaar om zoveel als mogelijk groot onderhoud en renovaties te groeperen waardoor een globalere aanpak mogelijk is. De SHM heeft voor haar groot onderhoud en renovatiewerken een planning, die ook financieel is onderbouwd en die loopt tot en met 2020. De spreiding van aanpak is oordeelkundig gepland en gebudgetteerd op basis van prioriteiten. De 9 woningen waar totaalrenovatie moet doorgevoerd worden, hebben prioriteit 1. Woningen waarvan slechts een deelelement (vb. daken) moet worden aangepakt, hebben prioriteit 4. De SHM heeft een tijdslijn tot in 2020 opgemaakt waarbij, rekening houdend met deze prioriteiten en de financiële implicaties, de werkzaamheden op een realistische wijze zijn vastgelegd. Daarbij zijn ook de ingrepen opgenomen die effect hebben op het behalen van ERP 2020-normen, voor zover ze gepaard gaan met renovatiewerken. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM in 2013 en 2014 deze meerjarenplanning ook effectief gevolgd heeft.


PAGINA 17 VAN 54

-

Een aanzienlijk deel (65,3%) van het patrimonium van Het Lindenhof voldoet reeds aan de drie prioritaire normen van het ERP 2020-programma, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Daarmee behoort de SHM tot de 40% verst gevorderde SHM’s van Vlaanderen. Belangrijker voor de beoordeling van deze doelstelling is de vooruitgang die de SHM maakt en plant te maken om de ERP 2020-normen in 2020 volledig te halen. Op dit onderdeel liet de SHM ten opzichte van 2010 slechts weinig progressie zien; het aandeel woningen dat aan alle normen voldoet is in de periode 20102012 met minder dan 1% gestegen. Een en ander heeft ook te maken met het zeer voorzichtige financiële beleid dat de SHM moet voeren. Wanneer men meer in detail naar de ERP 2020-normen kijkt, blijkt dat 97,4% van de woningen al voldoet aan de norm voor dubbele beglazing en 90,4% aan de norm voor dakisolatie. Bijna 70,7% van de woningen is voorzien van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Op dit laatste onderdeel heeft de SHM ten opzichte van andere maatschappijen een achterstand: meer dan 75% van de SHM haalt een betere score. Vooral de wijk Scharebrug springt in het oog: bij 102 van de 111 appartementen in deze wijk ontbreekt een energiezuinige verwarmingsinstallatie en wordt verwarmd op elektriciteit. Omdat er geen gasleidingen liggen is een installatie op gas voorlopig geen optie, al draagt dit de voorkeur van de SHM weg. Het Lindenhof is in gesprek met Eandis om die zo snel mogelijk aan te leggen. De visitatiecommissie suggereert om te onderzoeken of er geen alternatieve vormen van collectieve verwarming mogelijk zijn. Collega-SHM’s experimenteren daar bijvoorbeeld mee op wijkniveau en doen een beroep op Europese subsidies. Bovendien blijkt deze wijk compact gebouwd te zijn wat dergelijke wijkgebonden installaties interessanter maakt. Tenslotte is de stad Blankenberge bezig met de gefaseerde heraanleg van het openbare domein wat een gelegenheid is om eventuele collectieve voorzieningen kostefficiënter aan te leggen.

-

De aanpak om het patrimonium aan te passen aan de ERP 2020-normen is gevarieerd: de SHM werkt via eenvoudige ingrepen (quick-wins door het verhelpen van het ene gebrek zonder andere ingrepen), via het gelijktijdig remediëren van meerdere gebreken (bv. in 18 appartementen en 33 eengezinswoningen moet zowel dakisolatie als dubbele beglazing worden gerealiseerd – stand van zaken einde 2012), via een deelrenovatie of zelfs via totaalrenovatie over vervangingsbouw tot de (openbare) verkoop. Concreet worden 18 woningen aangepakt via een totale renovatie (intussen in uitvoering), 210 woningen via deelrenovaties waarvan een deel al is aangemeld of op een uitvoeringsprogramma staat. Binnen deze totaalplanning zijn de ingrepen die een enkel ‘gebrek’ (quick-wins) dienen te verhelpen voornamelijk gegroepeerd in de jaren 2015 of 2020. Op het ogenblik van de visitatie kon de SHM melden dat, op 4 woningen na, er nu overal dakisolatie is en dat, na de renovatie van het gebouw Hanneusestraat 25 – Stationsstraat 25/27, geen enkele woning in het patrimonium nog enkele beglazing zal hebben. De visitatiecommissie stelt vast dat volgens de meerjarenplanning – mits de nodige kredieten beschikbaar zijn – de woningen in 2020 zullen voldoen aan de thans vooropgestelde ERP 2020-normen. Bij de aanpak via renovaties, worden ook de spouw- of buitenmuur geïsoleerd. 62% van de woningen had einde 2012 een spouwmuurisolatie en 4% een buitenmuurisolatie. Bij alle nieuwbouwprojecten of vervangbouwprojecten voorziet Het Lindenhof nu in haar ontwerpen onmiddellijk in isolatie van de spouw- of buitenmuur, wat overigens een wettelijke verplichting is.


PAGINA 18 VAN 54

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Door inbreidingsgerichte initiatieven maakt Het Lindenhof op een spaarzame manier gebruik van de schaarse ruimte. Bij nieuwe projecten oriënteert ze zich op een EPB-peil 54 zodat niet per definitie in een alternatieve energiebron hoeft voorzien te worden3. Ze wil dus sterk inzetten op isolatie in plaats van alternatieve energiebronnen. In het verleden heeft de SHM evenwel reeds zonneboilers geïnstalleerd. Ze heeft aandacht voor eenvoudige technische oplossingen in haar woongelegenheden en wat betreft de inzet van duurzame materialen bouwt ze haar ervaring van project tot project op. Dat leidde evenwel niet tot een geëxpliciteerd document, onderbouwd vanuit een visie, dat kan bezorgd worden aan de ontwerpers. Ze onderneemt enkel eenmalige initiatieven tot sensibilisering van de huurders. De visitatiecommissie vindt de prestaties voor verbetering vatbaar en beveelt Het Lindenhof aan om haar eigen initiatieven en ambitieniveau duidelijker uit te drukken in een visienota, waarbij een concreter richtinggevend kader vastgelegd wordt bij renovatie- en nieuwbouwprojecten, en waarbij de SHM tegelijk ook inspanningen levert om de huurders op een zo milieuvriendelijk mogelijk manier te laten gebruik maken van haar patrimonium. -

Bij het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen onderzoekt Het Lindenhof in samenspraak met de gemeente de mogelijkheden tot inbreiding en het gelijktijdig wegwerken van stadskankers. Dat leidt ook tot spaarzaam ruimtegebruik. Verkrotte woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De meest markante inbreidingsprojecten in Blankenberge zijn de complexen Visserstraat 22 – Breydelstraat 35 (9 appartementen), Langestraat 20-24 – Nieuwstraat 21 (16 appartementen) en in De Haan, Kardinaal Mercierlaan 19 (4 appartementen).

-

Vanaf 2014 moeten nieuw gebouwde woningen ofwel een EPB-peil van E60 bereiken (met één of met een mix van 6 voorgeschreven hernieuwbare energievormen) of een EPB-peil van E54 (wanneer geen hernieuwbare energievorm wordt voorzien). Het Lindenhof streeft ernaar om voor de nieuwe projecten een E-peil te halen dat voldoet zonder dat er een verplichting is voor een hernieuwbare energievorm, dus E54. De SHM is van oordeel dat het duurzamer is (en goedkoper in onderhoud voor de huurders en de eigenaars) om de woning beter te isoleren en luchtdicht te maken dan een hernieuwbare energievorm installeren. Hernieuwbare energievormen kunnen volgens de SHM steeds op een later tijdstip geïmplementeerd worden maar wegen ook budgettair zwaar door. Voor de woningen in de Manitobawijk in De Haan (8 koop- en 3 huurwoningen) bijvoorbeeld, behaalt de SHM er volgens de eerste EPB-startverklaring4 een E-peil van 51. In de nieuwe projecten voorziet de SHM ook spouwmuurisolatie of buitenmuurisolatie (zie vorige O.D.). Dit geldt zowel voor de huur- als voor de koopwoningen.

-

In de voorbije jaren heeft de SHM enkele initiatieven genomen met alternatieve energievormen: Boezingepad (2005: 12 woningen met zonneboiler), Vladslopad (2010: 16 koopwoningen met zonneboiler) en “Korre en Benne” (2014: collectieve stookketels met

3:

voor nieuwe gebouwen met bouwaanvraag vanaf 1 januari 2014 moet energie opgewekt worden uit een van zes omschreven hernieuwbare energiebronnen (zonneboiler, PV-installatie, warmtepomp,...). Indien deze systemen niet toegepast worden of niet voldoen aan de voorwaarden wordt het maximale E-peil 10% strenger: E60 (van toepassing vanaf 1/1/2014) wordt bijvoorbeeld E54. 4 : de startverklaring EPB met de administratieve gegevens en de voorafberekening van het project moet voor de start van de werken elektronisch ingediend worden door de EPB-verslaggever. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 19 VAN 54

zonneboiler). Deze initiatieven konden worden gerealiseerd dankzij bijkomende subsidies. In de projecten in opbouw zijn er geen verdere initiatieven ontwikkeld op dat vlak. -

Voor de verlichting in de gemeenschappelijke delen van de gebouwen, stapte Het Lindenhof mee in een groepsaankoop elektriciteit en aardgas van de stad Blankenberge, waarbij in het bestek de verplichting tot een aanzienlijk aandeel groene energie werd opgenomen. Dit drukte volgens de SHM aanzienlijk de aan te rekenen elektriciteitskosten voor de gemeenschappelijke delen (zie OD 3.2). In deze gemeenschappelijke delen voorziet ze in de nieuwe projecten steeds een bewegingssensor zodat het licht enkel brandt wanneer nodig. In het bestaande patrimonium werden ofwel timers ofwel bewegingssensoren aangebracht. Bij de inrichting van de woning kiest ze bewust voor de meest eenvoudige thermostaten zodat de huurders zich de werking vlug eigen kunnen maken met het oog op een correct en dus energiezuinig gebruik. In de koopwoningen wordt regenwater hergebruikt voor de spoeling van de toiletten en de poetsvrouw gebruikt waar mogelijk regenwater bij het poetsen van de gemeenschappelijke delen. Vanaf 2014 plaatst de SHM ook regenwaterpompen in de woningen die worden gerenoveerd. Zo werden in 2014 reeds 24 regenwaterpompen voorzien.

-

Het Lindenhof wil ook onderzoeken hoe ze duurzame materialen kan aanwenden in functie van goed en kostenbewust onderhoud. Zij bouwt volgens eigen zeggen daarvoor ervaring op van project naar project. Er is echter niet direct een keuzelijst of een intern ‘groeiend document’ voorhanden om bij nieuwe projecten een sturing te geven aan de ontwerpers.

-

De SHM onderneemt geen bijzondere initiatieven tot bewustmaking van huurders op het gebied van energieverbruik. In 2010 en 2011 organiseerde de stad Blankenberge gratis energiescans door Eandis, in samenwerking met het energiesnoeiersbedrijf Kringloopwinkel Leefbaar Wonen. Een aantal huurders van Het Lindenhof maakten hiervan persoonlijk gebruik. Het precieze cijfer daarvan is niet gekend. De SHM stimuleerde de bewoners van de Scharebrugwijk (waar elektrisch wordt verwarmd) om hieraan deel te nemen: 111 huurders gingen hierop in.

-

De SHM heeft een contract met een firma om alle woningen te screenen en te voorzien van een EPC-certificaat. Het contract is ingegaan in 2013 en loopt nog verder. Er zijn onvoldoende certificaten beschikbaar om op een representatieve manier een beeld te vormen van het patrimonium. Tegen medio 2015 zal het volledige patrimonium op dat vlak in kaart zijn gebracht.

-

De deelname aan het initiatief ‘Lange Thuyn Blankenberge – duurzame Eco-wijk’ (zie OD 1.1), waar Het Lindenhof 54 sociale huurwoningen zal realiseren (binnen een project van 220 woningen), zal de SHM uitdagen tot een hoger en duidelijk vastgelegd ambitieniveau op het vlak van milieubewustzijn en allicht ook heel wat praktische ervaring opleveren. Het uitwerken van een visienota en van een kader kan een eerste stap vormen in het aangaan van deze uitdaging.

De visitatiecommissie beveelt Het Lindenhof aan om op vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid, in functie van betaalbaarheid, de eigen inzichten en ambities concreter uit te drukken in een visienota, waarin aandacht gaat naar een richtinggevend kader bij de realisatie van nieuwbouw- of renovatieprojecten, maar ook naar de manier waarop de SHM inspanningen zal leveren om haar huurders zo milieubewust mogelijk haar patrimonium te laten bewonen.


PAGINA 20 VAN 54

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het Lindenhof heeft een beperkte aandacht voor aangepaste en aanpasbare woningen. Ze wenst dit te verruimen in de toekomst en onderzoekt enkele mogelijkheden in twee projecten. De visitatiecommissie geeft de aanbeveling om een visie en strategie te ontwikkelen rond aangepast en aanpasbaar bouwen, gericht op de lokale context en de lokale noden in haar actieterrein. Ze geeft een beoordeling voor verbetering vatbaar op deze operationele doelstelling. -

Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 3 types van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen (2) kan een onderscheid gemaakt worden tussen “woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde” en ”woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken” (bv een rolstoelbewoner). ”Aanpasbare woningen” (3) zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking.

-

De SHM past de huidige regelgeving toe die stelt dat alle nieuwbouwappartementen rolstoelbezoekbaar dienen te zijn. De toegangsdeuren werden dan ook aangepast.

-

Het Lindenhof biedt in haar huidig patrimonium 5 aanpasbare woningen en 3 aangepaste woningen voor personen met een handicap aan. Daarnaast heeft de SHM nog verschillende appartementen en woningen met bredere binnendeuren en inloopdouches (vb. Evendijk Oost 136-140 te Blankenberge) in haar patrimonium. De SHM wijst bewoners op het bestaan van de tegemoetkomingen van het VAPH. Er werden reeds in enkele woningen aanpassingen doorgevoerd met financiële tussenkomst van de mutualiteit en het VAPH.

-

In de projecten in opbouw worden 2 aangepaste woningen voorzien bij de nieuwbouwappartementen: project Lenebrugstraat Blankenberge (op het uitvoeringsprogramma 2013). In het te ontwikkelen project aan de Kerkstraat 150-152 in Blankenberge, zal grondig onderzocht worden of aanpasbare woningen kunnen worden gerealiseerd. Het schetsontwerp is in opmaak.

-

De visitatiecommissie apprecieert de bereidheid van de SHM om zich open te stellen voor het realiseren van aangepaste en aanpasbare woningen. Ze beveelt Het Lindenhof aan om na te gaan hoe ze in haar toekomstig projecten, rekening houdend met de lokale noden, op een overwogen wijze aangepaste en aanpasbare woningen kan opnemen en om dit in een ruimere strategie vast te leggen. Dit type van bouwen hangt sterk samen met het inspelen op doelgroepen, waarbij in OD 1.5 ook reeds naar verwezen werd. Het afstemmen van de strategie en initiatieven terzake gebeurt het best in het gemeentelijk woonoverleg en met de welzijnsorganisaties (zie OD 1.5).

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De prestaties die Het Lindenhof levert om vanuit de kennis van het patrimonium, onderhoud en herstellingen op te volgen en op een planmatige en financieel onderbouwde wijze groot


PAGINA 21 VAN 54

onderhoud en renovatie van het patrimonium te realiseren, inbegrepen het behalen van de ERP 2020-normen, worden positief beoordeeld. Op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid levert Lindenhof zeker inspanningen. Voor de bouw van woningen opteert ze prioritair voor een lager energiepeil waardoor alternatieve energiebronnen niet hoeven aangewend te worden. Dergelijke installaties voorzien is volgens de SHM immers duur. Ze onderneemt geen initiatieven om de bewoners te sensibiliseren m.b.t. het inzetten op energiebesparing. De visitatiecommissie geeft de aanbeveling om de eigen inzichten en strategie m.b.t. milieubewustheid in functie van betaalbaarheid concreter uit te werken en een richtinggevend kader vast te leggen voor haar toekomstige projecten. De SHM heeft al enkele aangepaste en aanpasbare woningen. Ze is ook bereid daar in de toekomst meer op in te zetten. Dat hangt volgens de visitatiecommissie ook samen met het inspelen op lokale noden binnen het actieterrein. Daarom geeft ze de aanbeveling om met welzijnsactoren en het gemeentelijk woonoverleg na te gaan welke de noden zijn aan aangepaste en aanpasbare woningen zodat ze hieraan nog beter via haar bouwprogramma kan bijdragen.


PAGINA 22 VAN 54

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Toch is er meer en meer informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt. Uit deze data blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) voor de nieuwbouwprojecten in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft overschreden maar meestal betrof het kleinschalige projecten waarbij het respecteren van de plafonds geen sinecure is. De contractwijzigingen die leidden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase waren daarentegen minimaal bij alle projecten. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als goed. -

Het Lindenhof focust al op de kostprijs van bij de verwerving van gronden onder andere door een grondige administratieve voorbereiding van het dossier. Evenwel zijn de beschikbare gronden heel duur in de kuststreek (zie punt 3.2) en volgens de raad van bestuur laat de financiële toestand geen dure aankopen toe. Dat is ook de reden waarom de SHM nog nooit het voorkooprecht heeft uitgeoefend.

-

In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten gerealiseerd waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft 10 recent opgeleverde projecten, 6 nieuwbouwprojecten en 4 renovatieprojecten, van naderbij bekeken. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) voor de nieuwbouwprojecten in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft overschreden maar meestal betrof het kleinschalige projecten (3 projecten met resp. 2, 3 en 4 woningen) waarbij het respecteren van de plafonds geen sinecure is. Tevens diende de SHM in 1 project 2 winkelruimtes en een ondergrondse garagecomplex te voorzien en in een vijfde project werd de sloop meegerekend. De meeste overschrijdingen waren dus vrij substantieel maar verklaarbaar. Bovendien brengen deze bijkomende ruimtes ongeveer 3.300 euro huur per maand op.

-

Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. De contractwijzigingen die leidden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase waren minimaal bij alle projecten. Sinds 2007 is er een duidelijke evolutie merkbaar waarbij de meerwerken systematisch afnemen en er bij recente projecten zelfs minwerken worden gerealiseerd vnl. bij de renovatieprojecten. De SHM leert dus duidelijk uit voorbije ervaringen. In het algemeen zou men kunnen stellen dat meerwerken meer voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken.

-

Indien men rekening houdt met het omvangrijk bouwprogramma van de SHM voor de volgende jaren en met de kwetsbare financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) is het onder


PAGINA 23 VAN 54

controle houden van de bouwkosten van cruciaal belang. Een beperkte overschrijding van de bouwkosten, die via een marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een grote negatieve invloed kunnen hebben op de financiële gezondheid van de SHM. De SHM is zich evenwel bewust van dit risico en probeert hier proactief mee om te gaan: o in het plan van aanpak ter verbetering van de financiële toestand van de SHM (zie punt OD 5.1) heeft de raad van bestuur in 2010 beslist dat bij de verwezenlijking van nieuwe projecten het NFS2-plafond (nu FS3) niet mag overschreden worden. Indien dit volgens de raming toch zou blijken, worden er besparingen uitgevoerd in het dossier of wordt er bij renovaties geopteerd om het gebouw te slopen en zal de SHM er een nieuwbouwproject realiseren; o de SHM investeert tijd in het op punt zetten van het lastenboek en probeert het bij iedere aanbesteding te verbeteren op basis van de opgedane ervaringen; o Het Lindenhof geeft aan zo functioneel mogelijk te bouwen en houdt ook rekening met de latere onderhoudskosten. Het kan nuttig zijn dit wat meer te formaliseren en dit als een soort “checklist” mee te geven aan de ontwerpers. Een aantal collega-SHM gebruiken dergelijke ontwerpnota, die een aantal extra eisen bevatten m.b.t. de uitvoering van een project bovenop de C2008 van de VMSW. -

De SHM is nog niet op de suggestie van de VMSW ingegaan om de infrastructuurwerken en de bouw in 1 aanbestedingsdossier op te nemen en beide werken dus zelf te laten uitvoeren. Het Lindenhof geeft aan dat ze niet genoeg kennis heeft over het eerste type werken en blijft hiervoor een beroep doen op de VMSW. De visitatiecommissie kan zich vinden in deze keuze van de SHM omdat de expertise van de VMSW terzake hoogstwaarschijnlijk zal leiden tot een betere prijsvorming. Een goeie coördinatie tussen beide types van werken blijft natuurlijk cruciaal om de bouwprojecten zo efficiënt mogelijk te realiseren en huurderving omwille van de afwezigheid van infrastructuurwerken te voorkomen.

Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM (OD 5.1) raadt de visitatiecommissie aan om blijvend in te zetten op een goed opvolgingssysteem m.b.t. kostprijs van projecten en dit van een eerste “idee” tot de definitieve oplevering. Deze opvolging geeft een inzicht in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, bij te sturen. Dit bijsturen kan ook de vorm aannemen van het opmaken van een ontwerpnota en/of het verder aanpassen van de bestekken. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar In 2013 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 347 euro bij Het Lindenhof, daarmee behoorde de SHM tot de 25% SHM’s in Vlaanderen met de hoogste gemiddelde huurlasten. De visitatiecommissie is van oordeel dat Het Lindenhof de inspanning om prijsbewust te verhuren en om de huurlasten onder controle te houden kan verhogen. De hoge gemiddelde huurlasten houden ook wel verband met het hoge aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, namelijk 48%. De SHM voert geen voorcontroles uit bij een huuropzeg noch zet ze systematisch in op het sensibiliseren van de huurders omtrent het beperken van de huurlasten. De visitatiecommissie geeft een beoordeling voor verbetering vatbaar op deze operationele doelstelling. -

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar


PAGINA 24 VAN 54

een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij Het Lindenhof bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement 211 euro, wat ongeveer op de mediaan huurprijs van een sociaal appartement in Vlaanderen ligt. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 294 euro, slechts een dertigtal SHM kennen een hogere mediaan huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van Het Lindenhof bedroeg 14.574 euro in 2012: bij 20% van de SHM’s is dit hoger. De SHM krijgt een GSC-bijdrage vanwege de Vlaamse Overheid om de objectieve tekorten van de huurinkomsten op te vangen (zie ook OD 5.1). -

De gemiddelde huurlasten per woongelegenheid bij Het Lindenhof bedroegen ongeveer 590 euro per jaar in 2013. Dit bedrag dient evenwel gecorrigeerd te worden met de bijdrage (gemiddeld 240 euro per jaar) die de SHM aanrekent aan de bewoners voor de nutsvoorzieningen die ten laste zijn van de bewoners. Dit zijn geen immers huurlasten. Na verrekening blijkt de netto gemiddelde huurlast per woongelegenheid dus ongeveer 347 euro per jaar in 2013 te bedragen. De SHM behoort daarmee nog steeds tot de 25% SHM’s in Vlaanderen met de hoogste gemiddelde huurlasten. De huurlasten per woning - nog steeds na correctie voor het bedrag van de nutsvoorzieningen ten laste van de huurders - schommelden in de periode van 2008 tot en met 2012 nogal sterk, met name tussen de 155 euro en 243 euro. Het niveau van de huurlasten houdt ook verband met het hoge aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, namelijk 48%5 (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). Slechts een 30% SHM hebben een hoger aandeel appartementen.

-

De totale huurlast, gecorrigeerd (zie hoger), bedroeg 225.000 euro in 2013. De SHM boekt de huurlasten niet gedetailleerd in de boekhouding en gebruikt enkel de rekening “Vergoedingen onderhoud gemene delen” zodat er geen analyse kan gemaakt worden van de grootste uitgaven binnen de huurlasten. De visitatiecommissie raadt aan om de wettelijk opgelegde uniforme en gedetailleerde boekings- en rapporteringswijze correct toe te passen m.b.t. de boeking van de huurlasten omdat dit enerzijds bijdraagt tot een vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling en de aangeleverde data ook gebruikt worden voor beleidsanalyse en – voorbereiding, maar anderzijds ook de SHM en haar bestuurders een beter inzicht kunnen geven in de verschillende componenten die in de huurlast verrekend worden. De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen:  vanaf januari 2012 is de SHM ingestapt in een raamovereenkomst omtrent de levering van (goedkopere) energie voor de gemeenschappelijke delen en de collectieve installaties. Door dit initiatief is de aardgasfactuur voor het project De Benne (31 appartementen) met collectieve verwarming gedaald van 28.219,00 euro in 2012 naar 16.073,39 euro in 2013, in het gebouw De Korre (31 appartementen) zelfs van 37.231,46 euro in 2012 naar 15.795,46 euro in 2013. Dit zijn voor zichzelf sprekende resultaten;  de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal t.o.v. huurder’ is opgenomen. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering;

5: exclusief de woongelegenheden in beheer. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 25 VAN 54



 

de tweejaarlijkse controle van en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties zijn uitbesteed via een contract waarbij nog niet alle elementen zijn afgedekt omdat bijna alle CV-installaties van recente datum zijn. De SHM zal bij een volgende aanbesteding, in 2016, opteren voor een omniumcontract omdat de levensduur van de installaties dat dan wel verantwoordt; voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen gebruikt het kuispersoneel regenwater; in de liften voorziet de SHM een goedkoop simbox systeem voor noodgevallen i.p.v. een duurdere klassieke telefoonlijn.

-

De visitatiecommissie is van mening dat er nog marge is om de huurlasten te verlagen en raadt aan om hierop in te zetten. Sommige SHM’s laten bijvoorbeeld het kuisen van de gemeenschappelijke ruimtes via een beurtrol uitvoeren door de bewoners. Wanneer dit niet lukt, vragen de SHM’s eerst een prijsofferte op bij een onderhoudsfirma en bezorgen die aan de huurders. Ze kunnen dan beslissen het onderhoud zelf te doen of te laten uitvoeren door die onderhoudsfirma. De SHM heeft in het verleden toegestaan dat de huurder zelf de gemeenschappelijke gedeelten kuisen maar heeft de ervaring dat de afgesproken beurtrol niet werden gerespecteerd.

-

Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM geen voorcontrole uit waarbij de eigen technici ter plaatse gaan om de eventuele huurschade te bekijken. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM nagaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen en kunnen in sommige gevallen dure afrekeningen voorkomen worden. De visitatiecommissie raadt aan een voorcontrole toe te passen bij de huurders die hun huurcontract opzeggen (of opgezegd worden) of ten minste bij deze groep van huurders waarvan de SHM het risico op een hoge huurschade het hoogst inschat.

-

De visitatiecommissie adviseert de SHM tenslotte om de inspanningen op te voeren om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de nutsvoorzieningen. De SHM kan daarbij aansluiten bij initiatieven van andere actoren, zoals de gemeente, OCMW en de energiesnoeiers (zie OD 2.2). Het Lindenhof zet wel in op eenvoudige technieken (bv. eenvoudige thermostaten) zodat de huurders zich de werking vlug eigen kunnen maken met het oog op een correct en dus energiezuinig gebruik.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goede prestaties levert op het vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. Uit de analyse van de verrichtingen blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) voor de nieuwbouwprojecten in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft overschreden maar meestal betrof het kleinschalige projecten (3 projecten met resp. 2, 3 en 4 woningen) waarbij het respecteren van de plafonds geen sinecure is. Tevens diende de SHM in 1 project 2 winkelruimtes en een ondergrondse garagecomplex te voorzien en in een vijfde project werd de sloop meegerekend. De meeste overschrijdingen waren dus vrij substantieel maar verklaarbaar. Ze houdt ook de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten onder controle. Sinds 2007 is er een duidelijke evolutie merkbaar waarbij de meerwerken systematisch afnemen en er bij recente projecten zelfs minwerken worden gerealiseerd voornamelijk bij de renovatieprojecten. De SHM leert dus duidelijk uit voorbije ervaringen.


PAGINA 26 VAN 54

De huurlasten liggen vrij hoog bij Het Lindenhof in vergelijking met de sector en de visitatiecommissie raadt aan om de inspanningen om de huurlasten te verlagen op te drijven en tegelijk in te zetten op het organiseren van een voorcontrole bij een huuropzegging en op het sensibiliseren van de huurders omtrent het energieverbruik in hun woningen.


PAGINA 27 VAN 54

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Het Lindenhof voor de woonzekerheid als goed. Het Lindenhof hanteert sinds 2012 een strikte procedure bij huurdersachterstal en werkt goed samen met het CAW en de OCMW’s uit het actieterrein. Uit de gesprekken met welzijnsactoren komt naar voren dat de SHM de laatste jaren een sterke vooruitgang heeft geboekt. Problematisch woongedrag komt zelden voor en uithuiszettingen om die reden zijn er niet. Het percentage huurdersachterstal ligt vrij laag. De SHM situeert zich net bij de 25% SHM’s met de laagste huurdersachterstal en dat is minstens sinds 2009 het geval. De visitatiecommissie suggereert wel nog om bijkomend in te zetten op persoonlijke contacten met de huurders met huurdersachterstal met het oog op de vermindering ervan. -

De raad van bestuur van Het Lindenhof heeft op 9 april 2012 een debiteurenreglement goedgekeurd dat weliswaar zeer strikte en korte termijnen hanteert, maar anderzijds op ieder moment ruimte laat voor een afbetalingsplan en de tussenkomst van het OCMW. De procedure voorziet dat de eerste herinneringsbrief op dag 20 van de eerste maand na niet betaling van de huur of huurlasten onder gewone omslag naar de huurder wordt gestuurd. Er wordt ook de kans geboden om een afbetalingsplan op te maken en hiervoor langs te komen op het kantoor. De tweede herinneringsbrief vermeldt tevens dat het dossier overgemaakt zal worden aan de raadsman, dat het openstaand saldo verhoogd zal worden met 10% wettelijk verhogingsbeding, vermeerderd met de wettelijke intresten en dat men voor financiële begeleiding contact kan opnemen met het OCMW. Gelijktijdig wordt het OCMW verwittigd. Indien tegen de 20e van de lopende maand nog steeds geen gevolg gegeven werd aan de aanmaning, wordt het dossier doorgegeven aan de raadsman. Die zendt een laatste aanmaning met verzoek te reageren binnen de 10 dagen. Indien er geen reactie is, vraagt de sociale huisvestingsmaatschappij de ontbinding van de huurovereenkomst, evenals de betaling van de huurachterstal en de toelating tot uithuiszetting. Indien een huurder het opmaken van een afbetalingsplan vraagt, wordt verwacht dat hij zelf een bedrag voorstelt. Dit moet minstens € 50,00 per maand bedragen, tenzij de betrokken persoon kan bewijzen dat zijn inkomsten zeer laag zijn. De afbetaling dient steeds te gebeuren tegen de 10e van de maand. Indien het afbetalingsplan niet wordt nageleefd, wordt de procedure opnieuw doorlopen. De visitatiecommissie vindt deze strakke werkwijze goed en apprecieert tegelijk de ruimte die gelaten wordt om een afbetalingsplan aan te bieden. Het aantal uithuiszettingen bedroeg in 2012 en in 2013 slechts 3.

-

De procedure huurdersachterstallen is goed gekend bij de medewerkers en welzijnsactoren en de SHM past die ook consequent toe. De welzijnsactoren waarderen dit. De visitatiecommissie acht de procedure correct, maar suggereert om ook persoonlijk contact op te nemen met betrokken huurder (telefonisch, huisbezoek, enz.). Dit gebeurt nu in sommige gevallen maar dit zou op een meer systematische manier kunnen opgenomen worden en in de procedure geïntegreerd worden. De samenwerking met de OCMW’s over de huurdersachterstal is niet geformaliseerd in een overeenkomst omdat alles tot nu toe vlot en goed verloopt. Een formele samenwerkingsovereenkomst zou dit niet veranderen maar wel een grotere zekerheid bieden op langere termijn. Aangezien het opmaken ervan slechts een kleine inspanning is en ook aangegrepen kan worden om de bestaande goede samenwerking te bestendigen wenst de visitatiecommissie toch deze suggestie te maken.


PAGINA 28 VAN 54

-

De huurdersachterstal bedroeg eind 2013 0,45% van de som van de totale huurinkomsten en de totale huurlasten. Met dit cijfer situeert de SHM zich bij de 25% SHM’s met de laagste huurdersachterstal (zie OD 5.3).

-

Problemen met overlast of problematisch woongedrag komen zelden voor en uithuiszettingen om die reden zijn er de laatste jaren ook niet geweest. Sinds mei 2013 heeft Het Lindenhof met het CAW een overeenkomst gesloten over huurdersbegeleiding. Hierbij wordt vooral gewerkt op overlast en problematische wooncultuur. Het CAW heeft sindsdien 7 dossiers opgevolgd voor Het Lindenhof. De samenwerking wordt als zeer positief ervaren. Het CAW apprecieert de strakke opvolging en het correct handelen van de SHM. De SHM verwijst immers enkel huurders door waarbij het CAW werkelijk een verschil kan maken en het CAW heeft niet de ervaring dat Het Lindenhof dossiers afschuift naar het CAW.

-

Het aantal huuropzeggingen door de huurder zelf ligt vrij laag. Dat waren er in 2012 15 en in 2013 20. De redenen van huuropzeg houdt de SHM niet systematisch bij. De visitatiecommissie suggereert om de verhuisredenen van de huurders te registeren omdat dit waardevolle informatie kan geven aan de SHM en omdat dit ook een barometer kan zijn omtrent de werking.

-

Het Lindenhof kan wel grotere inspanningen leveren om de vinger aan de pols te houden bij zijn huurders om de woonzekerheid te waarborgen. De SHM is daarvoor sterk afhankelijk van de persoonlijk contacten van de sociale dienst, technische dienst, poetsvrouwen, wijkpolitie, …. Net daarom is het aangewezen om te onderzoeken of er geen win-win situatie kan ontstaan voor de SHM en de huurder door het aantal huisbezoeken door de sociale dienst te verhogen. Momenteel gebeuren er ongeveer 40 à 50 per jaar, vooral in functie van meldingen in het kader van bovenvermelde persoonlijke contacten of bij het einde van de proefperiode. De visitatiecommissie suggereert om het aantal huisbezoeken eventueel steekproefsgewijs te verhogen, ook tijdens de proefperiode. Dit laat toe om sneller problematisch woongedrag te detecteren (waardoor grotere problemen vermeden kunnen worden) en om in te grijpen. Sommige woon- en welzijnsactoren gaven tijdens de visitatiegesprekken immers aan dat zij het bijzondere spijtig vonden dat door problematisch woongedrag de kwaliteitsvolle woningen van de SHM werden uitgewoond. Met de huisbezoeken kan de SHM dit voorkomen.

OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Het Lindenhof neemt slechts beperkte initiatieven inzake de leefbaarheidsaspecten in haar woonwijken of patrimonium. Tegelijk geven alle actoren en huurders aan dat de leefbaarheidsproblemen heel beperkt en beheersbaar zijn en dat de leefbaarheidsaspecten toch goed ad-hoc opgevolgd worden. Vooral omwille van dit laatste element geeft de visitatiecommissie een goede beoordeling voor deze doelstelling. De inzet sinds 2012 van een sociaal assistente heeft volgens de verschillende actoren een duidelijk verschil gemaakt. Tegelijk is de visitatiecommissie van mening dat ook hier nog verbetermogelijkheden zijn en vandaar dat ze suggereert om een visie op leefbaarheid uit te werken. -

Er is geen systematische monitoring of meting van de leefbaarheid in de woonwijken van Het Lindenhof. Vooral de poetsvrouwen en de werklieden van de technische dienst vormen de “ogen en oren” van de SHM in de wijken waardoor de SHM leefbaarheidsproblemen kan detecteren en aanpakken. Die beperken zich vooral tot burenruzies, lawaaihinder, rondhangende jongeren of spelende kinderen, zwerfvuil, sluikstorten en hondenpoep en met


PAGINA 29 VAN 54

een grotere frequentie in de “Viswijk” in Blankenberge (wijk Scharebrug). Alhoewel de leefbaarheidsproblemen beperkt en beheersbaar blijken, wil de visitatiecommissie Het Lindenhof toch de suggestie meegeven om leefbaarheid in de woonwijken op een meer strategische manier te benaderen en hieromtrent een visie te ontwikkelen die een antwoord geeft op de vraag hoe de SHM leefbaarheid kan monitoren en preventief versterken en welke leefbaarheidsinitiatieven de SHM zelf kan nemen. De bewonersparticipatieraad die in OD 4.3 aan bod komt, kan een aanknooppingspunt zijn om samen met bewoners leefbaarheidsproblemen aan te kaarten en naar oplossingen te zoeken. Dit is nu reeds ten dele het geval, alleen is de frequentie van de samenkomst van die raad met 1 keer per jaar heel laag en zijn de inhoudelijke besprekingen vrij beperkt. -

De sociaal assistente heeft een opleiding gevolgd als bemiddelaar bij burenruzies. Het OCMW van Blankenberge geeft aan dat de sociaal assistente, OCMW en wijkpolitie een goede rolverdeling kunnen opnemen bij de bemiddeling bij dergelijke ruzies. Ook met de wijkpolitie verlopen de contacten goed. De visitatiecommissie suggereert om op basis van deze ervaringen ook concrete afspraken te maken (al dan niet in de vorm van een overlastprocedure), waarin ook de ondersteuning vanuit het CAW een plaats kan krijgen.

-

Ook bij leefbaarheidsproblemen die gelinkt zijn aan wooncultuur geldt dat deze vlugger gedetecteerd worden bij een hogere frequentie van huisbezoeken (zie OD 4.1). Het meest problematisch woongedrag wordt nu wel al opgevolgd door het CAW op aangeven van Het Lindenhof.

-

Voor wat betreft de aanpak of benadering van leefbaarheid binnen de aanleg van openbare ruimte of de stedenbouwkundige context van een nieuwbouw- of renovatieproject stelt de visitatiecommissie vast dat Het Lindenhof zich vooral inpast in het kader dat haar geboden wordt. Zo is de stad Blankenberge volop bezig met de heraanleg van de openbare ruimte in de “Viswijk” onder andere om leefbaarheidsproblemen te voorkomen. Daarbij heeft de stad Blankenberge de bewoners betrokken evenals een aantal andere actoren. De SHM heeft hier geen trekkende rol in opgenomen. De visitatiecommissie suggereert om bij wijken waarbij een dergelijke grote concentratie van het patrimonium is terug te vinden een meer actieve partner te worden.

OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het Lindenhof heeft een bewonersparticipatieraad en dit is een bijzonder waardevol initiatief. De visitatiecommissie vindt de werking van de bewonersparticipatieraad evenwel inhoudelijk en naar frequentie te beperkt en bovendien is ze ook onbekend bij de bewoners. Aangezien er op het moment van visitatie geen andere initiatieven waren en niet werd ingezet op de uitbreiding van de werking van de bewonersparticipatieraad, beoordeelt de visitatiecommissie deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om een visie op bewonersbetrokkenheid te ontwikkelen en daarbij de bewonersparticipatieraad als een aanzet te beschouwen. -

In de bewonersparticipatieraad van de SHM zetelen 18 huurders, in principe verdeeld over alle complexen, samen met 1 koper, de directeur, de sociaal assistente, de voorzitter en de ondervoorzitter van de raad van bestuur en de voorzitter van het technisch comité van de SHM, de OCMW’s van het actieterrein, het diensthoofd van de wijkpolitie en de preventieambtenaar van de stad Blankenberge. De bewoners worden op het moment van het ondertekenen van hun huurcontract gewezen op het bestaan van deze raad en kunnen hun


PAGINA 30 VAN 54

interesse om te participeren aangeven. De bewonersparticipatieraad beslist uiteindelijk zelf over de toetreding van nieuwe leden. De SHM vraagt aan de leden-huurders van de bewonersparticipatieraad om hun medebewoners te contacteren en eventuele klachten/opmerkingen en suggesties te registreren. Deze worden dan besproken op de bewonersparticipatieraad, die 1 keer per jaar samenkomt. Deze manier van werken is evenwel niet bij alle bewoners goed gekend of zelfs helemaal niet gekend. -

Het is voor de visitatiecommissie alsook voor de medewerkers van de SHM niet duidelijk wanneer de bewonersparticipatieraad werd opgericht noch wat het feitelijke statuut van deze raad is. Er zijn ook geen documenten meer beschikbaar die de achtergrond en de doelstelling van deze bewonersparticipatieraad beschrijven en vastleggen. Daardoor is het risico reëel dat de doelstelling voor de verschillende betrokkenen anders wordt ervaren, wat tot tegenstrijdige belangen kan leiden.

-

De invulling van de bewonersparticipatieraad mag dan beperkt zijn, toch kan ze voor de SHM een mooie aanzet zijn om nieuwe initiatieven te ondernemen. De visitatiecommissie formuleert hiervoor een aantal suggesties:  op dit moment worden er op de bewonersparticipatieraad vooral “klachten” van huurders over hun huidige woonsituatie (woning en woonomgeving) besproken, maar worden er nooit inhoudelijke thema’s als leefbaarheid, onderhoud en klantvriendelijkheid aangeraakt. De visitatiecommissie vindt dit een opportuniteit;  voor vele actoren is de bewonersparticipatieraad ook voor hen een interessante manier om de vinger aan de pols te houden bij de huurders van de maatschappij. Vanuit dit perspectief is een hogere frequentie van vergaderen dan eenmaal per jaar aangewezen;  tijdens de visitatiegesprekken met de huurders bleek dat maar heel weinig huurders, die geen deel uitmaken van de bewonersparticipatieraad, dit initiatief kennen. Het lijkt voor de visitatiecommissie daarom belangrijk dat de SHM meer initiatieven neemt om bekendheid te geven aan de bewonersparticipatieraad.

-

Het Lindenhof ondersteunt op een actieve wijze de organisatie van het wijkfeest in de “Viswijk” (meer dan 100 huurders). De sociaal assistente werkt mee aan de voorbereiding van en aan het wijkfeest zelf. Daarnaast staat Het Lindenhof mee in voor de logistieke ondersteuning van het organiserende comité (het afhalen van springkastelen, het aanleveren van elektriciteit uit een leegstaande woning, informatie verstrekken over het ontlenen stadsen provinciemateriaal, enz.). Dit is een waardevol initiatief, maar dit is uiteraard geen bewonersparticipatie. De SHM kan dit feest natuurlijk aangrijpen om bewonersparticipatie op gang te brengen in de wijk, bijvoorbeeld via een infostand, wijkgesprekken, babbelbox of ideeënbus, …

De visitatiecommissie beveelt Het Lindenhof aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid te ontwikkelen en de bewonersparticipatieraad daarin te kaderen en als een aanzet te gebruiken. Dit kan op meerdere vlakken positieve resultaten geven. Zo kan dit een kanaal vormen om de werking van de SHM beter bekend te maken en om de dienstverlening bij te sturen. De SHM kan zich hierbij laten inspireren door andere projecten, zoals het traject Tweezijdig+6 dat enkele jaren liep in West-Vlaanderen. Het project Tweezijdig+ ontwikkelt de huurdersparticipatie in SHM’s. De bedoeling is om de dienstverlening en werking van de SHM (nog) beter af te stemmen op de wensen en noden van huurders en kandidaat-huurders.

6: http://www.samenlevingsopbouwwvl.be/nl/wonen/


PAGINA 31 VAN 54

OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Het Lindenhof werkt samen met andere actoren, in het bijzonder de gemeentelijke diensten en de OCMW’s om huisvestingsondersteuning te bieden aan de huurders. De SHM heeft ook een samenwerkingsakkoord met het CAW. Zowel de huurders als andere actoren geven aan dat de medewerkers bereikbaar zijn en tijd beschikbaar maken voor de ondersteuning. De inzet sinds 2012 van een sociaal assistente heeft volgens de verschillende actoren een verschil gemaakt. De SHM heeft hier dus duidelijk in geïnvesteerd de afgelopen jaren en dit heeft zijn vruchten afgeworpen. Ofschoon de visitatiecommissie suggereert dat de ondersteuning zeker nog uitgebreider kan, kent de visitatiecommissie toch de beoordeling goed toe. -

Het Lindenhof werkt samen met de OCMW’s van het actieterrein voor de ondersteuning van huurders met betalingsproblemen en met het CAW voor huurdersbegeleiding in geval van overlast of problematische wooncultuur (zie OD 4.2). Tijdens het visitatiegesprek met de OCMW’s bleken deze tevreden te zijn over deze samenwerking op dossierniveau, maar de visitatiecommissie dringt er toch op aan om een meer structurele samenwerking op te zetten, daarbij kan de huidige goede samenwerking niet alleen vastgelegd worden, maar kan die ook uitgebreid worden (inschrijving bij het OCMW, systematische informatie uitwisseling i.v.m. huurachterstal, afspraken bij de actualisatie,...) (zie OD 6.2). Daarnaast kan de SHM meer inzetten op huisbezoeken en persoonlijke contacten met de huurders met huurdersachterstallen (zie OD 4.1).

-

In 2009 kwam een nieuwe medewerkster op sociaal beleid de rangen van het Lindenhof versterken. Ze werd belast met een aantal controletaken (naleving van de huurovereenkomst, domiciliefraude en onderhoud van de woning) maar ook met het detecteren en aanpakken van samenlevingsproblemen, het bemiddelen bij huurgeschillen en betalingsproblemen, en de samenwerking met de OCMW’s en het CAW. Zij maakt vandaag een groot verschil in de ondersteuning van de huurders, deze ondersteuning wordt zowel door huurders als andere actoren sterk geapprecieerd.

-

De openingsuren van het kantoor in Blankenberge zijn beperkt (zie ook 6.1), maar dit wordt door de huurders niet als problematisch aangevoeld. De vlotte telefonische bereikbaarheid blijkt dit ruimschoots te compenseren.

-

Het Lindenhof helpt kandidaat-huurders met het inschrijvingsformulier maar verwacht in eerste instantie dat huurders bij de inschrijving zelf alle documenten (contract, Reglement Inwendige Orde, …) doornemen en begrijpen. Pas indien er hierbij problemen zijn, biedt de SHM meer ondersteuning aan. De visitatiecommissie suggereert om onmiddellijk meer tijd vrij te maken om de huurders op hun rechten en plichten te wijzen. De SHM neemt wel de tijd om het functioneren van de woning te verduidelijken.

-

De SHM aanvaardt een schriftelijke waarborg van het OCMW voor nieuwe huurders die het moeilijk hebben om die waarborg cash te betalen. Met deze ‘zekerheidsstelling’ engageert het OCMW zich om voor de huurder die in gebreke blijft, de waarborg aan de SHM te betalen. Bij een interne verhuisbewegingen wordt evenwel een tweede huurwaarborg gevraagd. Dit is niet evident en de visitatiecommissie suggereert dat hieromtrent duidelijkere afspraken worden gemaakt.

-

Een deel van de huisvestingsondersteuning is ook de opvolging van leefbaarheidsproblemen De SHM volgt dit vooral op vanuit een aanwezigheid in de wijk en meldingen aan


PAGINA 32 VAN 54

medewerkers. Zoals in OD 4.2 aangegeven suggereert de visitatiecommissie om ook hier een meer proactieve benadering te hanteren. -

Bij een actualisatie van de wachtlijsten wordt de wettelijke procedure zoals vastgelegd in het KSH gevolgd. Deze beperkt zich tot het verzenden van de brieven en de aanmaningen. Er worden geen bijkomende initiatieven genomen. De SHM stuurde bij de vorige actualisatie in 2013 wel een mail naar de diverse OCMW’s met de melding dat de actualisatieprocedure opgestart werd. Zo konden zij zelf nagaan voor wie dit precies relevant was. Er is reeds de intentie om bij de volgende actualisatie de kandidaat-huurders die begeleid worden door het OCMW of een andere instantie telefonisch te contacteren wanneer ze zelf niet tijdig reageren op de briefwisseling. De visitatiecommissie suggereert om effectief een meer aanklampende benadering te hanteren, bijvoorbeeld door het systematisch verwittigen van het OCMW – en in uitbreiding andere partners – van kandidaat-huurders die niet hebben gereageerd bij de actualisatie). Ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer dient de kandidaat-huurder hiervoor zijn toestemming te geven, bijvoorbeeld via het inschrijvingsformulier. Omdat alle welzijnsactoren vervolgens gebonden zijn door de vertrouwelijkheid is dit volgens de visitatiecommissie waarschijnlijk verzoenbaar met de wetgeving ter bescherming van de persoonlijke levenssfeer. Dit kan de SHM of de sector laten nagaan bij de Vlaamse Toezichtcommissie voor het elektronische bestuurlijke gegevensverkeer7.

-

Verder zijn er geen verhuringen buiten het sociaal huurstelsel, bijvoorbeeld in functie van een doelgroepenbeleid of noodopvang. De visitatiecommissie geeft Het Lindenhof dan ook de suggestie om hieromtrent een reflectie op te starten met de partners van het actieterrein en samen met hen een visie en aanpak uit te bouwen, indien noodzakelijk.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Het Lindenhof hanteert sinds kort een strikte procedure bij huurdersachterstal en werkt goed samen met de OCMW’s en het CAW om de huurdersachterstallen te beperken en problematisch woongedrag aan te pakken. Uit de gesprekken met de woon- en welzijnsactoren is ook gebleken dat de laatste jaren op dit vlak een sterke vooruitgang is geboekt. De SHM neemt slechts beperkte initiatieven ten aanzien van de leefbaarheidsaspecten in hun woonwijken of patrimonium, maar ook hier geven alle actoren aan dat, alhoewel er geen systematische aanpak is, de leefbaarheidsproblemen goed opgevolgd worden. Zowel de huurders als andere actoren geven aan dat de medewerkers bereikbaar zijn en tijd beschikbaar maken voor de huurders. Voor wat betreft het betrekken van bewoners bij de werking vindt de visitatiecommissie dat Het Lindenhof meer inspanningen moet doen. Het Lindenhof heeft een bewonersparticipatieraad, maar die is relatief onbekend bij de huurders en de visitatiecommissie vindt ook dat de werking van de bewonersparticipatieraad inhoudelijk en naar de frequentie waarmee ze samenkomt te beperkt is om te kunnen spreken van goede prestaties. In het algemeen is de visitatiecommissie, daarin gesterkt door de insteek van de woon- en welzijnsactoren, van mening dat de SHM de goede richting is ingeslagen met haar sociaal beleid. Evenwel zou het uitwerken van een visie en strategie op het sociale beleid, gebaseerd op de basisbegeleidingstaken ervoor kunnen zorgen dat dit op hoger niveau kan getild worden wat de huisvestingsondersteuning van de bewoners ten goede zou komen.

7: www.vlaamsetoezichtcommissie.be


PAGINA 33 VAN 54

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM scoort voor verbetering vatbaar op het vlak van financiële leefbaarheid. Sinds 2005 begeleidt de VMSW Het Lindenhof omdat er problemen waren met de financiële leefbaarheid en de daarmee samenhangende continuïteit van de SHM. Uiteindelijk resulteerde dit ook in een erg uitgebreid plan van aanpak dat als doel heeft de SHM er financieel weer bovenop te helpen. De recentste financiële planning geeft aan dat de vrije cashflow tot en met 2017 negatief blijft en slechts vanaf 2018 de eerste voorzichtige tekenen van herstel vertoont. Ondermeer de werkingsen onderhoudskosten zijn hoger dan het GSC-forfait, al heeft de SHM de voorbije jaren wel degelijk aanzienlijke inspanningen geleverd om deze kosten te beperken (zie OD 5.4). Eventuele tekorten kunnen gedeeltelijk opgevangen worden door de incidentele verkoopopbrengsten van het patrimonium. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat de SHM de voorbije jaren intensief heeft ingezet op het verbeteren van haar financiële leefbaarheid maar deze blijft precair en een uiterst voorzichtig financieel beheer blijft voor de volgende 10 jaren absoluut noodzakelijk. -

De financiële ratio’s schetsten in eerste instantie een gemengd beeld van de financiële toestand van de SHM:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is in de periode 2009 tot en met 2013 geëvolueerd van 0,25 naar 1,3. Vanaf 2012 haalt de SHM de norm, die minimaal 1 is. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem;  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met 1,12% aan de norm (de norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2013 schommelde de nettowinstmarge tussen de -5% en de 5%;  de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in de afgelopen 5 jaren niet aan de norm. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode van 2009 tot en met 2013 lag de netto vrije cash flow rond de 105% en slechts in 2011 lag ze onder de 100% met 93%. De uitgaven uit de gewone bedrijfsvoering overtroffen in die periode dus bijna altijd de inkomsten;  de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2008 tot en met 2011 ongeveer 5% bedroeg om in 2012 te stijgen naar 6,4%. Deze laatste stijging is voornamelijk het gevolg van de hoge netto winstmarge in 2012. Deze winst wordt immers aan de reserves (eigen vermogen) toegewezen en versterkt daarmee de solvabiliteit van de SHM.

-

De investeringen in nieuwe panden in de periode 2000 tot en met 2007 en in de renovatie van het patrimonium en uitgaven voor de grote onderhouds- en herstellingswerken gefinancierd


PAGINA 34 VAN 54

met eigen middelen hadden een negatieve invloed op financiële toestand van de SHM. Daarnaast leidde de aankoop van panden die wel werden gefinancierd met goedkope leningen van de VMSW tot een sterke verhoging van de leningslast en dus ook van de jaarlijkse aflossingen. Vanaf 2009 groeide binnen Het Lindenhof het besef dat dringend actie ondernomen moest worden om de SHM weer financieel leefbaar te maken. De SHM heeft vervolgens onderzocht waar besparingen mogelijk waren en inkomsten konden geoptimaliseerd worden. Vanaf 2009 begeleidde ook de VMSW de SHM om aan deze toestand te remediëren. Samen met de VMSW werden een aantal noodzakelijke stappen uitgewerkt en geïmplementeerd, zoals het doorvoeren van kostenbesparende maatregelen. In 2012 resulteerde dit in een plan van aanpak om de SHM terug financieel leefbaar te maken. In dit plan van aanpak heeft Het Lindenhof een aantal knelpunten gedefinieerd, zoals de uitgaven voor investeringen en renovaties met eigen middelen, de relatief hoge personeelskosten, de hoge kosten voor onderhoud en herstelling van het patrimonium, enz. Vervolgens werden 11 maatregelen voorgesteld waarvan de belangrijkste reeds vermeld werden in dit rapport en die als volgt kunnen samengevat worden in 8 punten:  het groeperen van renovaties en grote onderhoudswerken zodat deze efficiënter kunnen uitgevoerd worden en een beroep kan gedaan worden op FS3-financiering;  een belangrijke personeelsafbouw;  de correcte afrekening van de huurlasten, het beperken van de leegstand en van de huurdersachterstallen;  het correct en tijdig realiseren van de projecten die in de pijplijn zitten binnen het FS3-plafond;  diverse besparingsmaatregelen (zie OD 5.2);  de beperking van de aankoop van niet-strategische gronden en panden (zie OD 1.4);  de beheersing van de kosten voor onderhoud en herstelling;  de verkoop van woningen met hoge verwachte renovatiekosten en van koopwoningen. Via een begeleidingscomité volgen de SHM en de VMSW de uitvoering van deze maatregelen op. Daarvoor gebruiken de partijen een heel overzichtelijk “detectie- en opvolgingsmodel” dat onder andere focust op de kerntaken van een SHM en aangeeft waar efficiëntieverbeteringen mogelijk zijn. Tevens worden een aantal doelstellingen heel duidelijk vastgelegd (“SMARTgedefinieerd”). Voor een aantal maatregelen of acties wordt een timing vooropgesteld evenals een te bereiken bedrag aan besparingen of bijkomende inkomsten. Alle maatregelen en investeringen en de financiële effecten ervan worden, bijna een op een en via een referentiesysteem, teruggekoppeld naar de financiële planning zodat men de gevolgen ervan op de financiële leefbaarheid onmiddellijk kan inschatten. Tenslotte giet het begeleidingscomité deze nogal technische materie in een goed leesbaar verslag voor de raad van bestuur zodat deze op zesmaandelijkse basis de vooruitgang van iedere maatregel van het plan van aanpak kan opvolgen en dit op een gedetailleerde wijze. Daarbij komen de “becijferbare” en “niet-becijferbare” maatregelen evenals de communicatieuitwisseling tussen VMSW en SHM aan bod. Dit laatste onderdeel bevat een overzicht van de opvolging van bepaalde zaken/informatie die de SHM en de VMSW moeten uitwisselen en die een grote invloed hebben op de financiële toestand van Het Lindenhof (bv. de opvolging van de prefinanciering van de studiekosten van bepaalde projecten). -

De SHM geniet van een GSC-bijdrage vanwege de Vlaamse Overheid om de objectieve tekorten van de huurinkomsten op te vangen (zie ook OD 3.2 en OD 5.4). Dit draagt natuurlijk bij tot de financiële leefbaarheid van de SHM en Het Lindenhof rekent er op dat de huidige berekeningsmethode van de GSC voor lange tijd behouden blijft. Daarbij dient er op gewezen te worden dat de werkingsen onderhoudskosten hoger zijn dan de GSC-forfaits, waardoor de


PAGINA 35 VAN 54

SHM niet de volledige objectiveerbare tekorten vergoed krijgt van de Vlaamse Overheid. Ook de verkoopopbrengsten van eigen patrimonium (bijvoorbeeld 10 garageboxen, 1 sociale kavel en 2 woongelegenheden via openbare verkoop in 2013) zorgden voor extra marge. De SHM voert een actieve strategie om de zittende huurders te wijzen op hun kooprecht en heeft in het plan van aanpak vooropgesteld dat onverhuurbare woningen en woningen die geïsoleerd liggen, openbaar verkocht kunnen worden. -

De financiële planning opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4) onderbouwt de bovenvermelde analyse onder andere omdat ook daaruit blijkt dat de vrije cashflow tot en met 2017 negatief blijft en slechts vanaf 2018 de eerste voorzichtige tekenen van herstel vertoont. Daardoor komt de liquiditeitspositie van Het Lindenhof verder onder druk te staan.

-

Tenslotte wil de visitatiecommissie nog wijzen op een tweetal risico’s met misschien grote financiële gevolgen voor de SHM:  Het Lindenhof dient 18 woningen (1 slaapkamertype), die ze in beheer heeft van OCMW Blankenberge (Park De Craene), over te kopen in 2015. Deze woningen werden gebouwd binnen het vroegere Urgentieprogramma (“Domus Flandria”) waarvan de financiering binnenkort verloopt. Ingevolge een afspraak 20 jaren geleden gemaakt, dient Het Lindenhof dit project in 2015 over te kopen van de stad Blankenberge en dit tegen de marktprijs van 2015. Op het moment van de visitatie was het nog niet zeker of de SHM daarbij een beroep zou kunnen doen op een goedkope financiering (bv. FS3). Het is duidelijk dat een aankoop via eigen middelen geen optie is. Bovendien zullen deze woningen waarschijnlijk in de eerstvolgende jaren aan renovatie toe zijn gelet op het bouwjaar (1994) ervan. Tijdens de visitatiegesprekken kwam duidelijk naar voren dat de stad Blankenberge de uitvoering van de overeenkomst zal vragen maar tevens bereid is om mee te zoeken naar een werkbare oplossing voor de SHM om haar liquiditeitspositie te vrijwaren. De visitatiecommissie raadt de betrokken partijen aan om hier zo snel mogelijk een oplossing voor te zoeken die de belangen van alle partijen ten goede komt. Kort na de visitatiecommissie bevestigde de VMSW dat een financiering via FS3 werd toegekend (type “goede woningen”). Daardoor zijn de financiële gevolgen voor de SHM van deze transactie gekend;  de voorgestelde wijziging aan de subsidiëring van de sociale koopactiviteiten door de nieuwe Vlaamse Regering kan gevolgen hebben voor de financiële leefbaarheid van deze activiteiten. De SHM dient deze ontwikkelingen van nabij op te volgen en eventueel haar bouwprogramma sociale koopwoningen bij te sturen.

Ondanks de talrijke inspanningen die de SHM reeds heeft geleverd blijft de financiële toestand van Het Lindenhof nog een lange tijd erg precair en daarom raadt de visitatiecommissie ten sterkste aan te blijven inzetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM en dus om het plan van aanpak consequent te blijven uitvoeren. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door de SHM rekening houdend met de staat van het patrimonium (zie OD 2.1) en de dienstverlening aan de huurders. De SHM voorkomt meerwerken bij projecten ten opzichte van het aanbestede bedrag en heeft ook de frictieleegstand onder controle. De SHM kan nog inspanningen leveren om de structurele leegstand onder controle te houden.


PAGINA 36 VAN 54

-

De totale werkingsen onderhoudskosten per woning bedroegen in de periode van 2009 tot en met 2013 tussen 1.105 euro en 1.457 euro per jaar. Deze kosten schommelden vrij sterk. Een algemene trend is niet waar te nemen al blijken de kosten in 2013 een stuk lager te liggen dan in 2012. In 2013 bedroegen ze 1.298 euro t.o.v. 1.457 euro in 2012: ongeveer 50% van de SHM’s kent hogere gemiddelde werkingsen onderhoudskosten. In de afgelopen 5 jaren varieerde de “positie” van de SHM nog al eens op dat vlak maar meestal behoorde Het Lindenhof tot de 50% SHM’s met de laagste gemiddelde werkingsen onderhoudskosten.

-

De totale werkingsen onderhoudskosten beliepen 0,8 miljoen euro in 2013. De personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten. o De personeelskosten bedragen ongeveer 0,5 miljoen euro per jaar. Met 7,52 bedienden per 1.000 woningen (referentiejaar 2013) ligt dit aantal relatief hoog in vergelijking met de sector. Indien men de vergelijking maakt op basis van alle personeelsleden per 1.000 woningen (12,8 VTE) dan blijkt dat in 2013 een 20-tal SHM meer VTE’s in dienst hadden. Dit aantal VTE’s is onder andere te verklaren door het feit dat de SHM een aantal herstellingen zelf uitvoert (ongeveer 400 op jaarbasis). De SHM geeft aan dat het beschikken over een eigen technische dienst bijdraagt tot een goed onderhoud van het patrimonium, tevens een inzicht verschaft in de staat van het patrimonium en kostefficiënter is omdat voor kleine herstellingen niet altijd een beroep moet gedaan worden op een externe firma (bv. hoge verplaatsingskosten worden zo vermeden). o Daarnaast heeft de SHM voor ongeveer 366.000 euro (brutobedrag) diensten uitbesteed in 2013, voornamelijk voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden (345.000 euro) en voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en het groen (respectievelijk 11.000 euro en 10.000 euro), samen ongeveer 32 euro per woongelegenheid. Een aantal van deze kosten wordt gerecupereerd via de huurlasten. -

De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen en uit het plan van aanpak blijkt dat de SHM iedere uitgave kritisch tegen het licht heeft gehouden. De visitatiecommissie ervaart de organisatie als kostbewust, wat zich op vele vlakken uit. Enkele voorbeelden:  iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij bepaalde aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden;  bij OD 3.1 “De SHM bouwt prijsbewust” is reeds uitgebreid aan bod gekomen dat de SHM de contractwijzigingen t.o.v. het aanbestedingsbedrag (meerwerken) voor haar projecten onder controle heeft;  de groeninrichting wordt zoveel mogelijk overgedragen aan het openbaar domein waardoor de gemeente instaat voor het onderhoud ervan;  de contracten voor het onderhoud van sommige onderdelen van het patrimonium en van het groen worden regelmatig opnieuw aanbesteed;  de polis van de brandverzekering werd in 2011 en 2012 grondig onder de loep genomen en de SHM heeft in 2012 via een algemene offertevraag de markt bevraagd. De uitgaven daalden daardoor met 35% t.o.v. 2009 en komen ook de huurder ten goede via “afstand van verhaal”;  de personeelsbezetting werd de voorbije jaren langzaam afgebouwd;  de SHM houdt geen voorraad aan voor de eigen technische dienst. Slechts wat echt nodig is voor herstellingen wordt telkens aangekocht;  verplaatsingen in de stad Blankenberge gebeuren grotendeels met de fiets.


PAGINA 37 VAN 54

Toch zal de SHM moeten blijven inzetten op een beheersing van de kosten al was het maar omdat de werkingsen onderhoudskosten hoger zijn dan GSC-forfaits, waardoor de SHM niet de volledige objectiveerbare tekorten vergoed krijgt van de Vlaamse Overheid via de GSC. -

De SHM heeft de voorbije 3 jaren een hoge structurele leegstand gekend (rond de 6%). De oorzaak ligt bij een aantal grotere renovatieprojecten (bv. project Stationsstraat en Hanneusestraat, goed voor bijna de helft van deze leegstand) en bovendien heeft de SHM ook te kampen gehad met twee aannemers van renovatieprojecten die in gebreke waren gebleven. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om te onderzoeken of er in de toekomst toch niet meer moet ingezet worden op de beperking van dit type leegstand. De maatschappelijke gevolgen van leegstand zijn erg groot (onder andere een negatieve beeldvorming) en de kost ervan wordt ofwel door de SHM zelf ofwel door de belastingbetaler via de GSC gedragen. De frictieleegstand daarentegen lag op 31/12/2013 laag in vergelijking met de sector, namelijk op 1,05% (7 woningen) en dit was al een aantal jaren het geval. Het Lindenhof probeert frictieleegstand zoveel mogelijk te vermijden door de woning zo snel mogelijk te verhuren aan de nieuwe huurder en de nodige onderhoudswerkzaamheden zo efficiënt mogelijk uit te voeren. De eigen technische dienst neemt deze werken op zich, al dan niet met assistentie van de externe aannemers aan wie duidelijk wordt gemaakt dat er snel moet gehandeld worden. Intern probeert de SHM door periodiek overleg tussen de betrokken partijen de processen efficiënt te laten verlopen. De leegstand tussen twee verhuringen zal zelden langer oplopen dan twee maanden.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen en met op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal in 2013 bij de 25% laagste van alle SHM’s. Het Lindenhof bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude en maakt sinds kort gebruik van het recent vrijgegeven draaiboek aanpak domiciliefraude dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. -

Het Lindenhof hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen. De SHM probeert de huurders met huurdersachterstal te beschermen om niet in een uitzichtloze financiële situatie te komen en zo met uithuiszetting bedreigd te worden. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met Het Lindenhof overleggen om tot een afbetalingsplan te komen (zie OD 4.1).

-

De totale huurdersachterstal bij het Lindenhof bedraagt 0,45% van de in 2013 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten zowel van de huurders als van de vertrokken huurders). Uit de prestatiedatabank blijkt dat dit een vrij laag cijfer is: ongeveer 25% van de SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. De huurdersachterstallen lagen de voorbije jaren wat hoger, met name tussen de 1% tot 2%. Ze vertonen dus een dalende trend, al vraagt dit nog bevestiging in de volgende jaren. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking m.b.t. de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s draagt natuurlijk bij tot een vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling. Het Lindenhof heeft een alternatieve berekening van de huurdersachterstallen aan de visitatiecommissie bezorgd die voldoende onderbouwd was en dus aanvaard werd. De


PAGINA 38 VAN 54

visitatiecommissie raadt wel aan om de opgelegde uniforme en gedetailleerde boekings- en rapporteringswijze toe te passen m.b.t. de boeking van de huurdersachterstallen. -

De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Bij het ondertekenen van het huurcontract en bij de huisbezoeken tijdens de proefperiode wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. Dit type van fraude bereikt de SHM vooral via melding van de technische dienst, de poetsvrouw of anderen. In dergelijk geval stuurt de SHM een standaardbrief naar de betrokken huurder met een vraag tot uitleg en om zich eventueel in orde te stellen. Soms wordt de huurder ook uitgenodigd op het kantoor. De SHM doet in voorkomend geval het nodige om de aanpassingen aan de huurprijs te berekenen. De SHM vraagt uitzonderlijk een politieonderzoek aan en heeft reeds een dossier overgemaakt aan Inspectie RWO voor verder onderzoek. De SHM doet dus wel inspanningen om domicilie- en sociale fraude te bestrijden, maar de wettelijke middelen daartoe zijn erg beperk volgens haar. Sinds kort gebruikt de SHM het recent gepubliceerde draaiboek Domiciliefraude dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Het Lindenhof maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Aangezien de SHM begeleid wordt door de VMSW is er veel aandacht besteed aan een uitgebreide onderbouwing van dit plan door middel van een zogenaamd “detectie- en opvolgingsmodel”. Ook financiële gevolgen van het groot onderhoud en de renovaties zijn geïntegreerd in dat model. De meerjarenplanning wordt zesmaandelijks geactualiseerd en daarbij hanteert de VMSW een “opvolgingsmodel”. Het resultaat wordt tweemaal per jaar besproken op de raad van bestuur en heeft ook gediend als een input voor het plan van aanpak ter verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling. -

De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen van panden en gronden en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. Aangezien de SHM begeleid wordt door de VMSW is het financiële plan aangevuld met een heel overzichtelijk “detectie- en opvolgingsmodel” dat onder andere focust op de kerntaken van een SHM en aangeeft waar efficiëntieverbeteringen mogelijk zijn. Dit werd reeds uitgebreid toegelicht onder OD 5.1. De SHM heeft voor haar groot onderhoud en renovatiewerken een planning, die ook financieel is onderbouwd en die loopt tot en met 2020. De spreiding van aanpak is oordeelkundig gepland en gebudgetteerd op basis van prioriteiten (zie OD 2.1).

-

Het begeleidingscomité besteedt ook uitgebreide aandacht aan de integratie van de onderhoudsplanning, de aankopen, de verkopen en de projecten in de financiële planning en dit op een erg overzichtelijke manier. De SHM en de VMSW actualiseren de financiële planning periodiek en de SHM bespreekt die regelmatig op de raad van bestuur. Kortom de planning wordt als een echt beleidsinstrument gebruikt door de SHM en de VMSW.


PAGINA 39 VAN 54

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat Het Lindenhof acties onderneemt om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarvoor op de hiernavolgende argumenten. -

De kernactiviteit van Het Lindenhof is het verhuren van sociale woningen in haar actieterrein. Ze heeft goede contacten met de gemeentebesturen, met de gemeentelijke diensten, de wijkpolitie en met de OCMW’s. Gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. De volgende zaken komen daar ook aan bod: het BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, lokale toewijzingsreglementen, enz. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse Overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. Het Lindenhof neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van haar actieterrein (zie ook OD 1.1).

-

Het Lindenhof bouwt sinds 2010 sociale koopwoningen in sommige gemeenten van haar actieterrein (zie OD 1.2) en werkt voor het hypothecaire krediet samen met de SHM Vivendo uit Brugge. Momenteel heeft de SHM 5 gemengde projecten huur en koop in verschillende fases van voorbereiding (zie PV 1).

-

De inzet voor specifieke doelgroepen uit het brede welzijnsveld is al bij al heel beperkt maar er zijn weinig vragen vanuit de welzijnsactoren op dat vlak, heeft de visitatiecommissie zelf kunnen vaststellen (zie OD 1.5). Er is wel een goede samenwerking met het CAW in het belang van de huurders. De SHM heeft de voorbije jaren (sinds 2009) ook ingezet op de uitbreiding van haar sociale werking en heeft daarvoor een maatschappelijk werker aangeworven. Er wordt reeds samengewerkt met de SVK Sovekans al is er nog ruimte voor uitgebreider overleg (bijvoorbeeld over het zoveel mogelijk voorkomen van dubbele huurbetaling bij het doorstromen van een huurder van een SVK naar een SHM).

-

Gevraagd naar eventuele fusieplannen geeft de SHM aan dat daarover de eerste gedachtewisselingen intern werden gevoerd in het licht van het nieuwe Vlaamse Regeerakkoord 2014-2019 en dat de keuze er een zal zijn tussen enerzijds een grootstedelijke omgeving (i.c. Brugge) waarbij meer capaciteit aanwezig is om zaken te realiseren en een beleid uit te stippelen en anderzijds tussen een samenwerking tussen “kustgemeenten” waarbij het beleid meer kan afgestemd worden op de specifieke noden van “de kust” maar waar kleinschaligheid misschien een belemmering kan vormen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed Vanaf 2009-2010 heeft Het Lindenhof met begeleiding van de VMSW actie ondernomen om de SHM terug financieel leefbaar te maken en heeft daartoe een plan van aanpak uitgewerkt met een aantal actiepunten. De opvolging van de uitvoering van het plan van aanpak wordt ook toevertrouwd aan een auditcomité. Verder is Het Lindenhof een vrij kleine SHM met een beperkte personeelsbezetting maar de visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM de nodige interne controlepunten in haar operationele werking heeft ingebouwd. De SHM heeft 2011 en 2013 een aantal procedures en processen beschreven. Het ‘vier-ogen principe’ voor betalingen en de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 40 VAN 54

controle van facturen wordt gerespecteerd. De SHM beschikt over een deontologische code voor de bestuurders. -

Sinds 2009-2010 ligt de focus van de SHM voornamelijk op het gezond maken van de financiële toestand. Dit heeft de visitatiecommissie ook kunnen vaststellen tijdens de gesprekken met de vertegenwoordigers van de SHM. De financiële problemen brachten de continuïteit van de SHM immers in gevaar. Dit resulteerde, onder begeleiding van de VMSW, in een plan van aanpak met een aantal duidelijke actiepunten en een overeenkomstige timing. Binnen de SHM is een auditcomité actief dat zich specifiek bezighoudt met de opvolging van de financiële leefbaarheid van de SHM en met de adviezen van het begeleidingscommissie. Rekening houdend met de kwetsbare financiële toestand van de SHM en de complexiteit van de materie vindt de visitatiecommissie dat auditcomité een goed initiatief. Het auditcomité kan zich immers concentreren op de uitvoering van het plan en tevens de rapportering ervan voorbereiden voor de raad van bestuur. De visitatiecommissie raadt evenwel aan om de wettelijk opgelegde uniforme en gedetailleerde boekings- en rapporteringswijze correct toe te passen onder andere voor de boeking van de huurlasten, de werkingskosten en de huurdersachterstallen. Dit draagt bij tot een vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling maar laat vooral toe dat de SHM en haar bestuurders zo een beter inzicht kunnen krijgen in de verschillende componenten die van belang zijn voor de financiële aansturing van de SHM. De boekingswijze en de overeenkomstige rapporteringen werden onder andere uitgewerkt met het oog op een betere beleidsgerichte detaillering en aansturing.

-

Het Lindenhof heeft een 12-tal procedures uitgewerkt, zoals de procedures inkomende facturen en betalingen, voorraad- en materiaalbeheer, kas- en liquiditeitenbeheer, gebruik bankkaarten, loonadministratie, enz. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd in de procedures. Dit geldt onder meer voor ‘de aankoopprocedure’ en in het bijzonder voor de betaling van de facturen en voor het ‘kasbeheer’. De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed aangepast aan de omvang van de SHM, bevatten de nodige controlepunten en leggen verantwoordelijkheden vast. Tevens zijn ze gekend bij het administratieve personeel.

-

Het Lindenhof beschikt over een deontologische code voor de bestuurders. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. De visitatiecommissie raadt aan om de deontologische code ook aan te passen voor de personeelsleden.

-

Op basis van een aantal recente verslagen van de raad van bestuurd stelt de visitatiecommissie vast dat de raad met goed onderbouwde analyses wordt voorgelicht over diverse onderwerpen zoals de financiële leefbaarheid (zie OD 5.4), de uitvoering van de projecten, de stand van zaken van het ERP 2020, het recht van voorkoop enz. De doorstroming van de informatie naar de raad van bestuur laat toe dat deze gefundeerde beslissingen neemt.

-

De SHM heeft een beperkte onderhoudsdienst en houdt in principe geen voorraad materiaal aan. De risico’s op dat vlak zijn dus beperkt.


PAGINA 41 VAN 54

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed In het algemeen ervaart de visitatiecommissie een grote bereidheid bij Het Lindenhof tot leren en verbeteren en geeft ze een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling. De visitatiecommissie is van oordeel dat er evenwel ruimte is om meer aan visievorming te doen op bepaalde aspecten van haar beleid. -

De SHM beschikt niet over een beleidsplan noch over een strategiedocument. Het “plan van aanpak” focust voornamelijk op de financiële toestand van de SHM. Een visie op of strategie voor het sociale beleid van de SHM en voor andere aspecten zoals klantvriendelijkheid, promotor van het stedelijk beleid, enz. zijn slechts in beperkte mate aanwezig in het jaarverslag en een samenhang tussen deze aspecten ontbreekt. De SHM kan nog een inspanning leveren om haar missie, visie en strategie te bedenken, helder te stellen en te formaliseren. Dit heeft onder andere als voordeel dat het duidelijkheid schept voor alle betrokken partijen omtrent de richting waar de SHM de komende jaren naar toe wil, vooral voor de personeelsleden als dit ook vertaald wordt in hun functiebeschrijving en aan bod komt tijdens periodieke planningsgesprekken. Het plan van aanpak verwijst bijvoorbeeld naar de aanwerving van een “sociaal bediende” maar legt de nadruk op het opvolgen van de huurdersachterstallen. In de praktijk blijkt dat deze maatschappelijk werker zich inschakelt in een sociaal beleid met een breed takenpakket (zie OD 4.4) maar de kerntaken en de visie daarop liggen dus niet vast. Toch bevat het jaarverslag reeds een aantal strategische keuzes waarvan de visitatiecommissie kon vaststellen dat de SHM deze ook in de praktijk omzet. Zo wenst Het Lindenhof “actief mee te werken met de gemeentebesturen om leegstand en verkrotting aan te pakken. Binnen de financiële mogelijkheden trachten we dergelijke panden te verwerven en om te vormen tot geslaagde inbreidingsprojecten. Dergelijke projecten zorgen zeer snel voor een opwaardering van de buurt en verhogen de leefbaarheid en woonkwaliteit.” De SHM heeft de voorbije jaren een drietal dergelijke projecten gerealiseerd en dit tot tevredenheid van de woonactoren van de stad Blankenberge, zoals bleek tijdens de visitatiegesprekken.

-

De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en directie als efficiënt en effectief. Er is ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel, toewijzing). De visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittingen van de raad van bestuur en komt tot dezelfde conclusie (zie ook OD 5.5).

-

De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden. Er wordt onder andere deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW (bv. het sociaal overlegplatform) en Wonen-Vlaanderen.

-

Het Lindenhof is een kleine maatschappij met een beperkt team. Een flexibele inzet van de medewerkers is er de norm. Iedereen zit in 1 ruimte en het teamoverleg is daardoor eerder informeel. De SHM heeft voor elk personeelslid een functiebeschrijving opgemaakt en alle medewerkers worden tweejaarlijks geëvalueerd, houding en attitude zijn daarbij belangrijke beoordelingselementen.

-

De SHM gebruikt informatietechnologie op een actieve manier om haar werking te ondersteunen. Op de website kan een huurder bijvoorbeeld gemakkelijk uitzoeken welke herstellingen ten zijner laste vallen (gebaseerd op het ZIEZO!-boekje).


PAGINA 42 VAN 54

-

De SHM heeft een klachtenprocedure en rapporteert daarover in het jaarverslag. Zo waren er in 2013 5 klachten waarvan er 5 ontvankelijk waren en 4 gegrond.

-

De SHM volgt de vastgoedmarkt in haar actieterrein op, dit blijkt onder andere uit het feit dat ze probeerde in te spelen op de opportuniteiten geboden door het Grond- en Pandenbeleid (sociale last in natura) en ze actief meewerkt aan het project rond de vernieuwing van de stationsbuurt. Ze maakt evenwel nog geen gebruik van het recht van voorkoop (zie OD 1.4).

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM scoort voor verbetering vatbaar op het vlak van financiële leefbaarheid. Vanaf 2009 begeleidde de VMSW Het Lindenhof op financieel vlak omdat er problemen waren met de financiële leefbaarheid en de daarmee samenhangende continuïteit van de SHM. De begeleiding resulteerde in een plan van aanpak dat als doel heeft dat de SHM op lange termijn een positieve vrije cashflow zou behalen, wat de SHM ook financieel leefbaar zou maken. De financiële toestand van de SHM evolueert in de positieve richting, onder andere dankzij de talrijke maatregelen die de SHM genomen heeft, maar blijft onder andere sterk afhankelijk van de GSC en van de verkoopopbrengsten van het patrimonium. De visitatiecommissie raadt Het Lindenhof aan te blijven inzetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM en om het actieplan consequent te blijven uitvoeren. De SHM beheerst haar kosten rekening houdend met de staat van het patrimonium (zie OD 2.1) en de dienstverlening aan de huurders. De SHM voorkomt meerwerken en heeft ook de frictieleegstand onder controle maar kan meer inspanningen leveren om de structurele leegstand in te perken. Het Lindenhof maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument dat VMSW en SHM samen onderbouwen en periodiek updaten. Dit bevat telkens de informatie over de bestaande en de geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten maar ook over de belangrijkste uitgaven (onder andere personeels-, werkingsen onderhoudskosten) en inkomsten (bv. huurinkomsten). Ze beschikt ook over een goed systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM. Een auditcomité, actief binnen de SHM, volgt bijvoorbeeld de uitvoering van het plan van aanpak op. De SHM voorkomt huurdersachterstallen en bestrijdt domicilie- en sociale fraude. De SHM neemt initiatieven in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij en is bereid tot verandering en verbetering al vindt de visitatiecommissie dat er meer aandacht kan besteed worden aan visievorming en strategisch denken.


PAGINA 43 VAN 54

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De huurders beschouwen de SHM over het algemeen als klantvriendelijk en hulpvaardig en de SHM levert inspanningen om de huurders en de burgers te informeren. Daarom evalueert de visitatiecommissie deze doelstelling als goed. Er zijn nog wat verbeterpunten mogelijk onder andere bij de communicatie van de opvolging van de herstellingen, de openingsuren van de kantoren en de bekendheid van de bewonersparticipatieraad. - Tijdens de visitatiegesprekken evalueerden de huurders en actoren de SHM als klantvriendelijk en hulpvaardig. Enkel de technische opvolging van onderhoud- en herstellingswerken kan nog beter. De visitatiecommissie is op basis van de gesprekken met de huurders van oordeel dat niet zozeer het technisch advies of de inhoud van de boodschap foutief was, maar dat eerder de communicatie over de opvolging van de werken verbeterd kan worden. De SHM beperkt de communicatie in vele gevallen tot een mondelinge feedback bij de vaststellingen ter plaatse. Soms kan een lange periode tussen de vaststelling van een noodzakelijke herstelling en de uitvoering ervan de indruk van inactiviteit wekken, terwijl de SHM misschien enkel wacht op de levering van de nodige materialen. De visitatiecommissie raadt aan om steeds een beperkte, eventueel geschreven feedback te geven bij herstellingswerken die tijd in beslag nemen en indien nodig ook tussentijds te communiceren. - Het Lindenhof heeft een kantoor in een van haar wooncomplexen in het centrum van Blankenberge. Alle actoren achten de bereikbaarheid, zelfs vanuit Zuienkerke (met het openbaar vervoer) voldoende. De wachtruimte is niet ideaal om vertrouwelijke gesprekken te voeren maar dergelijke gesprekken met (kandidaat-)huurders gaan ten dele door in een kantoorruimte, gelegen naast de wachtruimte, die wel aangepast is daarvoor. Het Lindenhof geeft aan dat zij de krappe huisvesting en onthaalfuncties erkennen als een probleem. Er zijn wel plannen om de eigen kantoorruimte inclusief de balie uit te breiden door een nabijgelegen appartement te integreren maar door de budgettaire beperkingen wil de SHM met de nodige voorzichtigheid handelen. De visitatiecommissie kan hiervoor natuurlijk begrip opbrengen. - De loketten van de SHM zijn twee halve dagen per week geopend: op maandag en donderdag, telkens van 14u00 uur tot 16u00 uur. Dit is uiteraard heel beperkt maar hierover werden tijdens de visitatiegesprekken met de huurders en de woonactoren geen bijzondere klachten gemeld. Toch beveelt de visitatiecommissie aan dat de SHM onderzoekt of een grotere bereikbaarheid kan bekomen worden door op meer uren het loket te openen of op andere uren, eventueel op afspraak (bijvoorbeeld tot 18u of de woensdagnamiddag). Naast de openingsuren houdt de voorzitter op vrijdagmorgen steeds een zitdag van 9.00 tot 11.00 uur. Hier kunnen (kandidaat-)huurders op afspraak een gesprek voeren met de voorzitter. - Het Lindenhof is elke werkdag telefonisch bereikbaar van 8u30 tot 12u00 en van 13u30 tot 16u00 (vrijdag tot 15.30 uur), wat vrij ruim is. De verschillende actoren en huurders geven aan dat de respons relatief snel en goed is, alsook behulpzaam en vriendelijk. - De SHM heeft geen infobrochure of nieuwsbrief, maar krijgt af en toe (+/- driemaandelijks) ruimte in het lokale infoblad van Blankenberge. De visitatiecommissie kon evenwel vaststellen dat de huurders niet tot heel weinig op de hoogte zijn van een aantal belangrijke initiatieven die hen aangaan zoals de klachtenprocedure, het debiteurenreglement en de bewonersparticipatieraad. De visitatiecommissie raadt de SHM aan hieromtrent de nodige VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 44 VAN 54

(communicatie)initiatieven te nemen. Bij het ondertekenen van het huurcontract bijvoorbeeld wijst de betrokken medewerker van de SHM wel op het bestaan van de bewonersparticipatieraad en kan de huurder hiervoor zijn belangstelling tonen via een invulstrook op de achterkant van een brief maar veel huurders zullen op dat moment misschien al genoeg andere informatie te verwerken hebben. Bovendien kan men zich de vraag stellen of een nieuwe huurder zich wel zal willen aanmelden voor dergelijke relatief belangrijke taak. Het Lindenhof beschikt over een website met beperkte informatie over de kandidaatstelling, huren en kopen. In feite is vooral het onderdeel over de herstellingen (wat valt ten laste van wie) goed uitgewerkt. Het is niet onbelangrijk om bij al deze initiatieven, bijvoorbeeld de website, de bekendmaking bewonersparticipatieraad, enz. en de briefwisseling met de (kandidaat-)huurders, voldoende aandacht te hebben voor de principes van Klare Taal ten einde voldoende toegankelijk te zijn. - Vóór de eigenlijke ondertekening geeft de SHM het huurcontract, een aantal informatiebundels (onder andere aangaande rechten en plichten van de huurder) en het reglement inwendige orde mee met de huurder. Het Lindenhof verwacht dat de huurder deze documenten heeft doorgenomen bij ondertekening. Op dit vlak zou de SHM volgens de visitatiecommissie toch een actievere rol moeten opnemen en tijd vrijmaken om aan nieuwe huurders de inhoud van deze belangrijke documenten toe te lichten (zie OD 4.4). - Bij de renovatie en vervanging van de stookinstallatie bij de appartementsgebouwen ‘De Korre’ en ‘De Benne’ werden onlangs inlichtingsvergaderingen georganiseerd. Dit initiatief werd door de SHM als bijzonder waardevol geëvalueerd. De visitatiecommissie acht het dan ook wenselijk dat de SHM in de toekomst meer dergelijke initiatieven neemt. OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De woon- en welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken evalueren de contacten en informatiedeling van de SHM als goed en deze blijken veel beter te lopen dan enkele jaren geleden. De SHM heeft op dit vlak volgens hen duidelijk een weg afgelegd. In het bijzonder hebben de directeurswissel (relatie management en beleid) en de aanstelling van een maatschappelijk werker (relatie SHM en woon- en welzijnsactoren) de relaties sterk verbeterd. Omwille van deze positieve beoordeling en het feit dat hier een merkbare vooruitgang is geboekt, geeft de visitatiecommissie deze operationele doelstelling een goede beoordeling. - De SHM is aanwezig op alle lokale woonoverlegmomenten. In Blankenberge zijn ongeveer 4 overlegmomenten per jaar. In Zuienkerke en De Haan is dit eerder jaarlijks. Bij de lokale woonoverlegmomenten wordt Het Lindenhof ervaren als een goede gesprekspartner. Het is evenwel duidelijk dat tijdens dit lokaal woonoverleg vooral de projectopvolging aan bod komt. Tegelijk vragen de woon- en welzijnsactoren expliciet om de inspanningen op het vlak van informatie en wederzijdse communicatie nog te verhogen, in het bijzonder voor de welzijnsgerelateerde aspecten. De welzijnsactoren hebben nood aan een uitgebreider lokaal woonoverleg, waar ook de welzijnsthema’s zoals leefbaarheid aan bod komen, of een specifiek overleg over wonen en welzijn. Het is evenwel niet aan de SHM om het lokaal woonbeleid te regisseren, maar de SHM kan hierbij zeker een ondersteunde rol opnemen. De visitatiecommissie geeft dan ook de suggestie om na gaan hoe het overleg over welzijnsaspecten structureler kan opgenomen worden.


PAGINA 45 VAN 54

- In de algemene dagelijkse contacten wordt aangegeven dat de SHM zowel op bestuurs- als op medewerkersniveau heel bereikbaar is. Alle actoren gaven aan dat zowel de telefonische respons als de respons via mail heel goed is. - Voor wat betreft de bewonersparticipatieraad geeft de visitatiecommissie ten slotte aan dat de verantwoordelijke van de sociale dienst van één van de OCMW’s niet op de hoogte was van dit initiatief. De visitatiecommissie suggereert om hierover duidelijke afspraken te maken en de nodige communicatie te voeren, binnen het kader van een versterkte bewonersparticipatieraad. - De samenwerking met het SVK Sovekans is op dit moment beperkt tot technische samenwerking. De visitatiecommissie suggereert om dit verder uit te breiden. In het bijzonder ten aanzien van doorverwijzing van (kandidaat-)huurders en een gecoördineerd en afgestemd beleid kunnen hier nog stappen vooruit gezet worden. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het Lindenhof is eind 2013 begonnen met een tevredenheidsmeting bij haar huurders. De meting is evenwel na de deelname van 23 huurders stopgezet, omdat de SHM hoopt op korte termijn een beroep te kunnen doen op de uniforme tevredenheidsmeting vanuit de Vlaamse Overheid. Omwille van het beperkte initiatief van de SHM, het feit dat de SHM geen andere vormen van tevredenheidsmeeting organiseert, en het feit dat er daardoor ook moeilijk is om te werken aan de verbetering van de tevredenheid, is het oordeel van de visitatiecommissie voor deze doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’. - De SHM heeft vanaf november 2013 haar huurders bevraagd. Het gebruikte enquêteformulier peilde zowel naar de tevredenheid over de dienstverlening, de woning, de woonomgeving als naar leefbaarheidsaspecten. Deze bevragingen gebeurden van november 2013 tot eind mei 2014. Alhoewel dit een gestandaardiseerd enquêteformulier betreft nam de sociaal assistente van de SHM de enquête persoonlijk af (“face-to-face”). Deze aanpak vraagt veel tijd, en er is geen sprake van anonimiteit waardoor de kans kleiner wordt dat de (kandidaat-)huurder eerlijk voor zijn mening eerlijk durft uit te komen. De SHM heeft deze bevraging stopgezet omdat ze verwachtte een beroep te kunnen doen op de uniforme tevredenheidsmeeting van de Vlaamse Overheid. - Behalve deze niet afgewerkte tevredenheidsbevraging hanteert de maatschappij geen enkele methode om de tevredenheid van de huurders en/of kandidaat-huurders systematisch te registreren. Het Lindenhof peilt evenmin naar de verhuisreden van vertrekkende huurders en de mogelijkheden die er zouden kunnen zijn tot kwalitatieve bevraging via de bewonersparticipatieraad worden niet benut. - Om op een systematische en geobjectiveerde manier de tevredenheid over de dienstverlening, de kwaliteit van het patrimonium en de inspanningen m.b.t. leefbaarheid te kunnen opvolgen en dus eventueel bij te sturen waar het nodig is (“meten is weten”), kan de SHM van het instrument dat de Vlaamse Overheid hiervoor ontwikkelt - zodra het beschikbaar is - gebruik maken om een algemene tevredenheidsmeting onder (kandidaat-)huurders te organiseren. De ervaringen met de huidige tevredenheidsmeting kunnen hiervoor leerlessen bieden, maar de methodiek kan versterkt worden. Methodes die niet face-to-face zijn maar bijvoorbeeld dropoff (enquête wordt afgegeven met een woordje uitleg en een dag later opgehaald) kunnen interessant zijn. Dit garandeert geen beïnvloeding bij invulling van de enquête en toch heeft VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HET LINDENHOF

PAGINA 46 VAN 54

men ook de mogelijkheid tot huisbezoek. In afwachting daarvan kan de SHM al aan de slag gaan met steekproeven, het voeren van een constructieve dialoog met huurders (bijvoorbeeld focusgroepen via de Bewonersparticipatieraad) en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over uitgevoerde klussen of opvolging van klachten. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Er is doorgaans een goede communicatie met lokale woon-, welzijns- en beleidsactoren. Het is duidelijk dat Het Lindenhof er in geslaagd is de relatie met huurders en actoren sterk te verbeteren. De huurders vinden de medewerkers van de SHM doorgaans klantvriendelijk. In de opvolging van werken, onderhoud en herstellingen kan de klantvriendelijkheid mogelijk nog verbeterd worden. Voor sommige aspecten ziet de visitatiecommissie nog groeimogelijkheden. Twee belangrijk aspecten hierbij zijn de bekendmaking van de bewonersparticipatieraad en de informatieverschaffing en de verduidelijking bij huurcontract en bijlagen op het moment van ondertekening van het contract. De SHM beschikt nog niet over een systematische manier om de tevredenheid omtrent de werking en de dienstverlening van de SHM te meten vanuit het standpunt van de klant en daardoor is het ook moeilijk om te werken aan een kwaliteitsverbetering ervan.


PAGINA 47 VAN 54

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Werk een visie en strategie uit op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en vertaal dat in concrete maatregelen (zie OD 2.2); 2. Zet verder in op het verlagen van de kosten voor de huurders: a. zet verder in op het verlagen van de huurlasten (zie concrete tips bij OD 3.2); b. informeer en sensibiliseer de huurders omtrent het energiezuinig omgaan met de woning en sluit bijvoorbeeld aan bij initiatieven van gemeente, OCMW, energiesnoeiers, enz. (OD 2.2); c. voorzie in een voorcontrole bij een huuropzeg waarbij nagegaan wordt welke elementen de huurder nog zelf kan oplossen om dure afrekeningen van huurschade te beperken (zie OD 3.2); 3. Neem het concept van aanpasbare en aangepaste woningen mee in de toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten. Werk hier een strategie rond uit. Een aanpasbaar gebouwde woning kan meegroeien met de bewoners (“levenslang wonen”) en kan ook dienen voor een wisselend doelpubliek (oud, jong, personen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners. De SHM kan daarbij een beroep doen op de expertise van collega’s SHM’s. (zie OD 2.3); 4. Ontwikkel een visie en strategie m.b.t. bewonersbetrokkenheid en gebruik de bewonersparticipatieraad als een aanzet. De SHM kan zich hierbij laten inspireren door andere projecten, zoals het traject Tweezijdig+ dat enkele jaren liep in West-Vlaanderen of andere initiatieven van collega-SHM’s (zie OD 4.3). De bedoeling is om de dienstverlening en werking van de huisvestingsmaatschappij (nog) beter af te stemmen op de wensen en noden van (kandidaat-)huurders; 5. Blijf inzetten op de verbetering van de financiële leefbaarheid van de SHM en voer de maatregelen opgesomd in het actieplan consequent uit (OD 5.1); 6. Meet – na evaluatie van de resultaten en de ervaringen met de eerste bevragingen – op een meer systematische en geobjectiveerde manier de tevredenheid van de (kandidaat-)huurders over het volledige actieterrein ten einde eventueel de dienstverlening aan de (kandidaat)huurders te verbeteren (zie OD 6.3).


PAGINA 48 VAN 54

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse Overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse Overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: -

De SHM heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De visitatiecommissie heeft geen goede praktijken kunnen detecteren.


PAGINA 49 VAN 54

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Wim Moyaert Directeur - Patrick Kina Voorzitter - Stef Debusschere Ondervoorzitter Medewerkers SHM - Sharon Bocher - Lidwine Pruvost - Maureen De Vlieghe - Piet Popelier - Stéphanie Depuydt

Sociale dienst en klantenrelaties Bediende verhuring en secretariaat Boekhouding Technisch bediende Technisch bedienden

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Kristel Jacobs Deskundige Huisvesting Blankenberge - Sandra Demeulenaere Preventieambtenaar Blankenberge - Guy Devos Afdelingshoofd Stedebouw Blankenberge - Lieven Veulemans Deskundige Wonen Provincie West-Vlaanderen - Dirk Soenen CAW - Carine Willaert Administratief beleidsmedewerker Ruimtelijke Ordening De Haan Welzijnsactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Ingrid De Coninck Diensthoofd sociale dienst OCMW Blankenberge - Willy Vansteenkiste Secretaris OCMW De Haan - Nico Baeke Coördinator Huurdersbond West-Vlaanderen - Kristof Spruyt Coördinator SVK Sovekans Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren een twintigtal bewoners aanwezig op het gesprek. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Bjorn Prasse Schepen van Wonen Blankenberge - Marleen SchillewaertSchepen in De Haan en voorzitter OCMW De Haan Vercruysse - Patrick De Klerck Burgemeester Blankenberge - Alain De Vlieghe Burgemeester Zuienkerke - Jacques Demeyere Schepen van Wonen Zuienkerke


PAGINA 50 VAN 54

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse Overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse Overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.


PAGINA 51 VAN 54

Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse Overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse Overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse Overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per


PAGINA 52 VAN 54

type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse Overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse Overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 53 VAN 54

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Het Lindenhof, Blankenberge

Datum reactie SHM: 3 maart 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de Het Lindenhof, Blankenberge

Datum beslissing minister: 23 maart 2015


Visitatierapport Het Lindenhof, Blankenberge

Recommend Documents