Visie Roterij Stampersgat
2 januari 2014
Visie Roterij Stampersgat KZ13004 De Roterij BV Onderhoudswerf St. Antoinedijk 1 4751 SC Oud Gastel
2
Buro Kreek enzo West Zandberg 27A 4756 BP Kruisland +31 6 41391278
[email protected] www.kreekenzo.nl
Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Context
5
3. 4.
9
Locatie Visie 4.1 Zonering 4.2 Bebouwing 4.3 Haven 4.4 Kwaliteitsverbetering 4.5 Verbinding met het water
5. Fasering
7
13 13 14 16 17 18 19
3
ligging locatie Roterij aan de Mark-Dintel
resultaat meerwaarde atelier I Waterpoort 4
1. Inleiding In de gebiedsontwikkeling Waterpoort werken verschillende partijen samen om het gebied rondom de wateren van het Volkerak-Zoommeer, Krammer, Schelde-Rijnkanaal, Mark-, Dintel- en Vlietboezem met een gezonde en duurzame ontwikkeling op de kaart te zetten. De gemeente Halderberge en de provincie NoordBrabant maken onderdeel uit van deze samenwerking. In een eerder traject heeft dhr. Van Middelkoop, één van de eigenaren van de onderhoudswerf De Roterij BV, plannen ingediend voor de herontwikkeling van de locatie. Programmatisch en ruimtelijk gezien kwamen de intenties niet overeen met de mogelijkheden van de locatie. Zowel de gemeente als provincie staan achter het idee om de huidige scheefswerf op te knappen en de jachthaven uit te breiden. De locatie grenst aan de dorpskern van Stampersgat en is gelegen aan de Mark-Dintel. De ontwikkeling van de locatie biedt vanuit toeristisch en recreatief oogpunt kansen voor de onderneming, de directe leefomgeving, Stampersgat, gemeente en tot slot de regio. In het kader van Waterpoort is er op 21 augustus jl. door gemeente en provincie een meerwaarde atelier georganiseerd. Een atelier om te onderzoeken of er binnen het initiatief van de Roterij meerwaarde te creëren is door combinaties met ambities uit de omgeving. In het atelier is, onder voorzitterschap van dhr. Hoogendoorn, met dhr. Van Middelkoop, de provincie Noord-Brabant, de gemeente Halderberge, waterschap Brabantse Delta, Samenstichting Stampersgat, camping Onder de Dijk en Buro Kreek geconcludeerd dat het initiatief een kwaliteitsimpuls kan betekenen en kansen biedt voor de directe omgeving van het dorp. Als kansen werden onder andere het recreatief ontsluiten van het gebied in combinatie met het bos van Staatsbosbeheer, de verbinding met de camping, het realiseren van een verblijfsplek aan het water, de combinatie van een scheepswerf en jachthaven gericht op klassieke sleepboten, een kleinschalige horecavoorziening en het zichtbaar maken van de activiteiten van de Roterij genoemd.
Op basis van de uitkomsten van dit atelier en het programma van eisen van de initiatiefnemer heeft Buro Kreek enzo in opdracht van de initiatiefnemer een ruimtelijke visie voor de Roterij opgesteld. Het concept van de Visie Roterij Stampersgat is op 25 november jl. in een tweede atelier besproken. Opmerkingen en suggesties op het gepresenteerde concept zijn in dit document verwerkt. De visie wordt in januari 2014 ter vaststelling aan het college van B&W aangeboden. Op basis van dit principebesluit zal initiatiefnemer vervolgstappen nemen in de verdere uitwerking van de visie naar een inrichtingsvoorstel en het opstellen van het bestemmingsplan, inclusief de benodigde onderzoeken. De visie schetst een mogelijk eindbeeld, de benodigde vervolgstappen kunnen echter nog resulteren in een aanpassing van de visie. Het waterschap is betrokken geweest bij de ateliers en staat positief ten opzichte van de ontwikkelingen. Vanwege het buitendijks bouwen is geadviseerd de visie ook ter goedkeuring voor te leggen aan het dagelijks bestuur van het waterschap. Dit scheelt straks in de besluitvorming en proceduretijd. In hoofdstuk 2 wordt een beeld geschetst van de locatie in zijn context, de ligging aan de Mark-Dintel. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige situatie van de locatie, het initiatief op hoofdlijnen en de wijze waarop het plan een bijdrage kan leveren aan kwaliteitsverbetering. Een toelichting op de visie is beschreven in hoofdstuk 4. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 de fasering van het plan uiteengezet.
foto’s huidige situatie 5
ligging locatie Roterij aan de Mark-Dintel 6
2. Context De locatie is gelegen aan de Mark-Dintel, die (vooralsnog) in verbinding staat met het Volkerak. Rijkswaterstaat heeft het Volkerak-Zoommeer aangewezen als waterbergingsgebied. Dit houdt in dat het gebied geschikt gemaakt wordt als tijdelijke berging voor rivierwater in extreme situaties (eens in de 1400 jaar). De sluizen richting het Volkerak, ter hoogte van het Benedensas en Dintelsas, zullen worden vernieuwd of verbeterd zodat deze ook kunnen worden dichtgezet. Door deze peilstijging wordt de afvoer van de Mark-Dintel en de Steenbergse Vliet boezem tijdelijk gestremd.
Mark-Dintel
Steenbergse Vliet (Benedensas)
Via de Roode Vaart kan op de korte termijn meer water worden aangevoerd. Dit project sorteert voor op de beslissing om het Volkerak-Zoommeer al dan niet opnieuw zout te maken. Het meer dient nu als zoetwaterbron voor de landbouw, maar de kwaliteit van het water (oplopend zoutgehalte, blauwalgen) baart zorgen. Daarom wordt overwogen het meer opnieuw zout te maken. Als de Tweede Kamer daartoe besluit, is met de Roode Vaart een zoetwater-alternatief voorhanden. Totdat die beslissing wordt genomen, levert het doortrekken van de Roode Vaart al een bruikbare zoetwaterstroom voor West-Brabant met positieve effecten voor toerisme, recreatie, landbouw en natuurontwikkelingen. De Mark-Dintel, de Steenbergse Vliet en de Roosendaalse Vliet maken onderdeel uit van de Brabantse rivieren, die in verbinding staan met het grote open water. Rivieren met ieder een eigen karakter en verschijningsvorm die het gebied met name interessant maken voor de pleziervaart. Via deze vaarwegen en havenkanelen zijn Steenbergen, Oudenbosch, Zevenbergen, Etten-Leur en Breda bereikbaar en behoort het varen van een ‘rondje’ tot de mogelijkheden.
ontwikkelingen in het watersysteem
Kenmerkend voor de Steenbergse Vliet is het idyllische en landschappelijke beeld van het water met kleinschalige recreatiemogelijkheden, zoals jachthavens (circa 50 tot 200 plaatsen) en een dorpshaven en de oude sluiscomplexen van Benedensas en Bovensas. De Mark-Dintel is naast de pleziervaart ook in gebruik door de beroepsvaart. Aan de monding van het Volkerak ligt aan weerszijden van de Mark-Dintel een zogenaamde full
7
betekenis en kansen herontwikkeling Roterij voor Stampersgat 8
service haven (circa 1.000 plaatsen). Naast ligplaatsen beschikt deze haven ook over een onderhoudshaven voor zeilschepen en horecavoorzieningen. De onderhoudswerkzaamheden die door de Roterij in Stampersgat worden uitgevoerd zijn complementair. De helling kan schepen tot 80 ton hellen, waardoor de scheepswerf in het bijzonder gericht is op de zwaardere boten, waaronder sleepboten en platbodems. Langs de Mark-Dintel zijn nog enkele jachthavens gelegen, waarbij ter hoogte van de haven in Hoeven en EttenLeur ook horecamogelijkheden zijn. De Roterij heeft een beperkt aantal ligplaatsen, inmiddels is er een wachtlijst voor ligplaatsen bij de Roterij.
Stampersgat (met privé-ligplaatsen) aan het water
camping Onder de Dijk
Stampersgat (met ligplaatsen) aan het water
onderhoudswerf De Roterij BV
De geschiedenis van industriële complexen aan het water, waaronder voormalige suikerfabrieken, is langs de Mark-Dintel nog duidelijk zichtbaar door de aanwezigheid van de oude bebouwing. De bebouwing op de locatie met karakteristieke betonnen gevel en herkenbare indeling (westzijde) verwijst nog naar de vroegere activiteiten van de vlasroterij. Kansen Stampersgat heeft in het verleden een haven gekend, die met de welen (voormalige dijkdoorbraken) in verbinding stond. Door de komst van bedrijvigheid is de haven gedempt en is de verbinding met het water verloren gegaan. Op dit moment is Stampersgat slechts met een aantal ligplaatsen en visvoorzieningen verbonden met het water. Het opnieuw verbinden van de dorpskern met het water en beleefbaar maken van het water is een kans die bij de herontwikkeling van de Roterij meegenomen dient te worden. Daarnaast liggen er kansen om de plekken aan het water met de camping Onder de Dijk, het bos van Staatsbosbeheer en de Roterij te verbinden door een wandelpad. Het wandelpad is op de kaart aangeduid, waarbij de wens is om rietzone/ schouwpad ten noorden van het terrein van Rademakers mee te nemen, zodat er langs het water kan worden gewandeld. Een kleinschalige horecavoorziening in combinatie met de oude museumboten en de historische scheepsmaterialen geven de Roterij kansen om te transformeren tot een uniek en bezienswaardige plek aan de Mark-Dintel.
9
topografische kaart 1900
topografische kaart huidige situatie 10
3. Locatie In de huidige situatie is er op de locatie een scheepswerf (onderhoud) gesitueerd. De bebouwing van de voormalige vlasroterij (circa 1950) is uitgebouwd met loodsen en kapconstructies. De kern van de activiteiten vindt plaats in deze gebouwen. De ‘kamers’ van de vlasroterij zijn in gebruik als ontvangst- en kantoorruimte, opslag en magazijn. Op het terrein is ook een scheepshelling gelegen, waarmee boten tot 80 ton uit het water kunnen worden gehaald. Deze helling wordt tevens gebruikt voor het te water laten van kleinere boten. Daarnaast bevinden zich verspreid over het terrein nog enkele losstaande gebouwen die in gebruik zijn als opslag en bouwloods. In totaal is er op het terrein 900 m2 bebouwd oppervlak.
maquette huidige situatie
De bestaande bebouwing is gesitueerd in het noordoostelijke deel van het perceel en gelegen aan het water. Rondom de bebouwing is ruimte voor de opslag van boten. Het beeld oogt in de huidige situatie ‘rommelig’ en door de ligging in het open polderlandschap is dit vanuit verschillende zijden waarneembaar. Parallel langs de oeverlijn is ten oosten een steiger gelegen waaraan enkele boten zijn gelegen. Daarnaast zijn haaks op de bebouwing boten gelegen (incl. botenloods). Ten westen, parallel langs de oeverlijn zijn nog enkele ligplaatsen voor boten, waaronder de woonboot van de eigenaar. Het overige deel van het terrein is in gebruik als landbouwgrond. Het terrein wordt via de St. Antoinedijk aan de zuidzijde ontsloten. Het is mogelijk om onder de brug door/langs het water in het bos van Staatsbosbeheer te komen. Een wandelpad ontbreekt vooralsnog. Ten westen van de brug zijn ook enkele visstekken gelegen. De initiatiefnemer wil verrommeling tegengaan door de losstaande bebouwing te vervangen door één nieuw gebouw, de scheepshelling te overkappen en de ligging aan het water beter benutten. De Roterij zal gefaseerd uitgroeien naar een volwaardig bedrijf gericht op onderhoud van schepen en een jachthaven met mogelijk ruimte voor kleinschalige horeca en overnachten.
De bebouwing van de voormalige vlasroterij wordt gehandhaafd. Daarnaast is de wens om een jachthaven voor circa 60 ligplaatsen te realiseren met een bedrijfswoning op het vaste land. Het programma van eisen van de initiatiefnemer en de ambities, zoals benoemd in het meerwaardeatelier zijn vertaald naar een inrichtingsvoorstel. Daarnaast is nadrukkelijk gekeken op welke manier met de ontwikkeling op de locatie een kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd. Hiervoor is als uitgangspunt de notitie ‘Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’ gehanteerd en de Verordening Ruimte 2014. Conform de Verordening Ruimte 2014 behoort de beoogde herontwikkeling van de Roterij tot categorie 3 van de ruimtelijke ontwikkeling, te weten: ruimtelijke ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening. Aangetoond dient te worden hoe de herontwikkeling bijdraagt aan kwaliteitsverbetering van het landschap, waarbij 20% van de ontwikkeling wordt gecompenseerd met een landschappelijke inpassing. Uit bovengenoemde documenten blijkt dat kwaliteitsverbetering op verschillende manieren worden gerealiseerd, waaronder: a. de landschappelijke inpassing van bebouwing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. een fysieke bijdrage aan de realisering van de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszones. In hoofdstuk 4 wordt in paragraaf 4.4 beschreven op welke wijze met de ontwikkeling van de Roterij kwaliteitsverbetering wordt gerealiseerd.
bebouwing huidige situatie 11
(voormalige) roterij scheepslift bedrijfsgebouw bedrijfsgebouw (uitbreiding) botenloods (incl. dakterras) jachthaven natuurlijke oever haven ligplaatsen museumboten botenhelling buitenruimte (parkeren en stalling) bedrijfswoning en tuin houtsingel landschapsbomen hagen wandelpad steiger aan het water
visiekaart Roterij 12
4. Visie verblijfsplek is voor mensen die graag een wandeling maken langs het water en mensen die willen verblijven aan het water. Ingezet wordt op het realiseren van een wandelpad, waarbij het bos van Staatsbosbeheer wordt betrokken. De gemeente Halderberge is verantwoordelijk voor beheer. Bij de verdere uitwerking van de visie is nadere afstemming over gebruik en inrichting noodzakelijk. Aan het water, ten oosten van de brug, is vlondersteiger voorzien, eventueel in combinatie met een kanosteiger. De visie voorziet in de ontwikkeling van een bedrijfsgebouw (fase 1) dat bestaat uit circa 1.230 m2. De bestaande bebouwing van de vlasroterij wordt geïntegreerd en is hierin opgenomen (huidig oppervlak 150 m2). Ook de bestaande scheepshelling is opgenomen in het nieuwe bedrijfsgebouw en wordt overkapt. In de toekomst kan het bedrijfsgebouw aan de oostzijde worden uitgebreid met circa 620 m2. Het totaal bebouwd oppervlak bedraagt circa 1.850 m2. Voor de woning is 80 m2 opgenomen.
concept: zonering 4.1 ZONERING In de visie voor de Roterij wordt uitgegaan van een zonering in drie gebieden. Werf en Wonen In deze zone worden de bedrijfsactiviteiten en het wonen gecombineerd, waarbij de situering van de bestaande bebouwing en de scheepshelling het vertrekpunt vormt. De werf biedt ruimte voor één bedrijfsgebouw, waarin de verschillende functies zijn onder gebracht. De benodigde buitenruimte voor de bedrijfsactiviteiten, zoals winterstalling en het laden en lossen bevind zich aan de zuidzijde van de bebouwing. De bedrijfswoning is gelegen in het verlengde van het bedrijfsgebouw aan de St. Antoinedijk. De situering van de bedrijfswoning aan de dijk borduurt voort op de situering van de woningen in het omliggende buitendijks gelegen gebied. In verband met veiligheid en de bedrijfsactiviteiten is dit gedeelte afsluitbaar.
Haven De zone aangeduid als haven biedt ruimte voor de jachthaven en de benodigde parkeerplaatsen voor de ligplaatshouders en bezoekers. De haven is haaks gesitueerd op de Mark-Dintel, conform de bestaande kavelrichting van de polder. De jachthaven voorziet in ruimte voor boten van verschillende afmetingen (16*5, 10*3,5 en 8*3) met op de kop van de jachthaven (ter plaatse van de verbreding) ruimte voor een paar bezienswaardige boten. Deze zone is overdag toegankelijk, waarbij het jachthavengedeelte afsluitbaar is. Groen, openaar en water Vanwege de mogelijke koppeling met het bos van Staatsbosbeheer en de bestaande visvoorzieningen ter hoogte van de brug is het meest westelijk deel van de locatie aangewezen als zone die openbaar toegankelijk is en zodanig wordt ingericht dat het een prettige
De jachthaven voorziet in ligplaatsen en een botenloods. Voor de aanleg van de jachthaven wordt 6.150 m2 grond uitgegraven. De vrijkomende grond wordt gebruikt voor het ophogen van het terrein en het op hoogte brengen van het gedeelte waar de bedrijfswoning wordt gerealiseerd. In de visie is rekening gehouden met het benodigd aantal parkeerplaatsen. Er wordt ruimte geboden aan circa 60 parkeerplaatsen voor auto’s. Bij de planuitwerking zal aan de hand van de geldende parkeernormen een exacte berekening worden uitgevoerd. Daarnaast voorziet de visie in 28 plaatsen voor winterstalling. Met de uitbreiding van het bedrijfsgebouw wordt dit aantal teruggebracht naar 18 plaatsen. De visie wordt aan de hand van themakaarten en referentiebeelden nader toegelicht.
13
bedrijfsloods (fase 1) - representatieve gevel aan water en haven - inpassing vlasroterij - integreren botenhelling/ scheefslift
verharding - gebruik stelconplaten (sfeer onderhoud)
bedrijfsloods (fase 2) - inclusief botenhelling bedrijfswoning
industrieel complex: suikerfabriek
nieuwbouw op de locatie 4.2 BEBOUWING EN BEELDKWALITEIT De nieuwbouw van de bedrijfsbebouwing is gesitueerd rond de bestaande scheepshelling en de bebouwing van de vlasroterij. Ingespeeld wordt op het maritieme en industriele erfgoed langs de Mark-Dintel. De scheepshelling wordt overkapt. Dit maakt het mogelijk dat de zwaardere boten, zoals platbodems en sleepboten, kunnen worden drooggezet en onderhoud in het gebouw kan worden uitgevoerd. De vlasroterij wordt ingepast, waarbij de betongevel aan de oostzijde wordt gerenoveerd. De gevel aan de zijde van het water en ter plaatse van de vlasroterij vormen de representatieve gevel, waarachter het horecagedeelte is ondergebracht. Door het verspringen in de gevellijn en het gebruik van glas en hout wordt het accent aan het water gelegd. De nokhoogte van het bedrijfsgebouw bedraagt 12 meter. Door het toepassen van verschillende kapvormen wordt de massa van het gebouw doorbroken. Het materiaalgebruik bestaat uit sober maar robuust materiaal, waaronder damwandplaten, hout en glas.
14
Voor de inrichting van de buitenruimte wordt gebruik gemaakt van stelconplaten, materiaal dat kenmerkend is voor havens en het gewicht van de boten goed kan verdragen. De locatie is buitendijks gelegen. Het waterschap geeft de voorkeur voor het bouwen van de woning aan de dijk, waarbij rekening gehouden dient te worden met de beschermingszone van de kering, de St. Antoinedijk. In de visiekaart is de woning gesitueerd buiten deze beschermingzone. Daarnaast dient het maaiveld van de tuin en de bedrijfswoning opgehoogd te worden tot circa 1,6 m + NAP. De grond die vrijkomt door het uitgraven van de haven zal hiervoor worden gebruikt. De bedrijfswoning sluit qua architectuur en materiaal aan op het bedrijfsgebouw. Ruimtelijk gezien sluit het positioneren van de woning aan de dijk aan op de bestaande situatie van buitendijks gelegen (voornamelijk agrarische) bebouwing.
industrieel complex: zeepfabriek Etten-Leur
inpassen voormalige vlasroterij
referentie buitenruimte: stelconplaten
referentie verschillende materialen (Zeno)
referentie verschillende kapvormen (Onix)
referentie verschillende materialen (Zeno)
referentie verschillende kapvormen (Onix)
12 7
8
3
impressie gevelaanzicht en bouwhoogten zijde water (noord)
impressie gevelaanzicht en bouwhoogten zijde land (west) 15
13 ligplaatsen (16 m * 5 m)
botenloods 3 plaatsen)
passantenplaatsen handhaven steiger
20 ligplaatsen (10 m * 3,5 m) 23 ligplaatsen (8 m * 3 m)
5 ligplaatsen (museum) sleepboten winterstalling boten
inpassing haven
botenhelling
jachthaven aan de Mark-Dintel 4.3 HAVEN De jachthaven voorziet in 61 ligplaatsen voor boten van verschillende afmetingen. De haven wordt uitgevoerd met een talud, wat het groene en kleinschalige karakter benadrukt. De combinatie met de onderhoudswerf trekt een bijzondere doelgroep aan voor ligplaatsen. Mensen die onderhoud aan de boot laten uitvoeren geven graag ook de voorkeur aan een ligplaats bij de werf. Naast ligplaatsen voorziet de scheepswerf momenteel in stalling van (onderhouds)boten op de wal. In de visie is ruimte voor 18 tot 28 plaatsen. De bestaande steiger langs het water zal worden gebruikt voor boten die in onderhoud zijn (7 ligplaatsen voor werkvoorraad). De ruimte in de ‘uitgegraven’ haven, de jachthaven zal worden gebruikt voor vaste ligplaatsen. Voor passanten wordt ruimte geboden aan de havenhoofden op de vrije vaste ligplaatsen.
De Roterij onderscheid zich ten opzichte van de omliggende havens door het bieden van ruimte voor grotere (zwaardere) schepen, dit zijn voornamelijk klassiekers zoals sleepboten en ex-werkboten. In de jachthaven is hiervoor een prominente plek gereserveerd. Langs de Mark-Dintel, ter hoogte van de gevel van de voormalige vlasroterij, wordt in de haven ruimte geboden aan een aantal sleepboten en platbodems (drijvend museum). Daarnaast is het mogelijk om het onderhoud aan de boten te bekijken door het maken van een inpandige skybox en te overnachten in de haven of in het bedrijfsgebouw terwijl het onderhoud aan de boot wordt uitgevoerd.
ruimte voor boten van verschillend formaat
De bestaande botenloods (1 boot) wordt vervangen door een botenloods voor 3 boten. Een nieuwe botenhelling voor het te water laten van boten vanaf een trailer wordt gemaakt, in aansluiting op het voorziene parkeerterrein.
voormalige sleepboten als museumstuk 16
bestaande rijen bomen - populieren
rijen landschapsbomen op bomenweide - eiken, esdoorn, fladderiep, lindes
meerrijige houtsingel met bovenstaanders - es of esdoorn - zone 7,5 meter breed
hagen - haagbeuk of veldesdoorn referentie bomen verspreid: linde en fladderiep
landschappelijke inpassing van de locatie 4.4 KWALITEITSVERBETERING Voor de herontwikkeling van de locatie en het voorziene programma zal op de locatie aan kwaliteitsverbetering moeten worden gedaan. Zoals in hoofdstuk 3 beschreven kan dit op een aantal manieren. Voor de Roterij wordt ingezet op de volgende punten: a.de landschappelijke inpassing van bebouwing De voorgestelde bedrijfsbebouwing krijgt een nokhoogte van 12 meter, daarnaast wordt een deel van het terrein gebruikt voor stalling van boten. Om de overgang van het bedrijfsgebouw en de gestalde boten naar het open landschap in te passen, wordt voorgesteld om een meerrijige houtsingel aan de oostzijde van de locatie aan te platen. Deze wijze van landschappelijke inpassing wordt als erfbeplanting toegepast bij boerderijen in de directe omgeving.
b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land In aansluiting op het bos van Staatsbosbeheer wordt het gedeelte dat ten westen als openbaar toegankelijk gebied ingericht en voorzien van enkele bomenrijen. De bomen staan op enige afstand van elkaar waardoor het zicht op het water gehandhaafd blijft.
referentie haag als scheiding tussen functies
c. activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen De bebouwing van de vlasroterij wordt ingepast. e. het slopen van bebouwing De losstaande bebouwing wordt gesloopt.
Parkeervoorzieningen op het terrein worden landschappelijk ingepast door het aanplanten van hagen.
referentie houtsingel van essen 17
verblijfsplek aan het water (vlonder)
kleinschalige horecavoorziening op de kop van het gebouw met terras op botenloods
openbaar toegankelijk wandelpad nieuwe entree
openbare plek aan het water
ontsluiting en plekken aan het water 4.5 VERBINDING MET HET WATER De herontwikkeling van de Roterij maakt het mogelijk dat Stampersgat weer een plek krijgt aan het water en het water beleefbaar wordt. Op de locatie wordt in het openbaar toegankelijke deel een verblijfsplek aan het water gemaakt in de vorm van een steiger. Deze steiger kan ook als kanosteiger worden gebruikt. In het bedrijfsgebouw van de Roterij wordt aan het water een kleinschalige horecavoorziening gerealiseerd, zodat er een plek aan het water ontstaat waar mensen een drankje kunnen nuttigen. De horecavoorziening wordt inpanding gerealiseerd met een terras op het dak van de botenloods. Beide plekken worden gekoppeld aan de gewenste wandelroute zodat het water ook voor de bewoners van Stampersgat en toeristen van de camping beleefbaar wordt. Daarnaast maakt de St. Antoinedijk ook onderdeel uit van het fietsknopennetwerk, zodat ook fietsers een bezoek kunnen brengen aan de Roterij.
18
In de visiekaart is de centrale ontsluiting van de locatie verplaatst. Ter hoogte van de aansluiting van de St. Antoinedijk met de Parallelweg Noord is een nieuwe aansluiting voor het autoverkeer voorgesteld. Het verplaatsen van de inrit maakt het mogelijk om het bedrijfsgebouw, de woning en het parkeerterrein centraal te ontsluiten. Ten westen van de inrit is het parkeerterrein voor de bezoekers gelegen. Ten oosten van de inrit is de toegang tot de bedrijfswoning en het terrein van de onderhoudswerf gelegen. Het verplaatsen van de inrit leidt tot een heldere interne ontsluitingsstructuur op het terrein. Daarnaast kan de bestaande aansluiting op de St. Antoinedijk worden ingezet als ontsluiting voor langzaamverkeer.
botenloods terras van horeca
wandelpad door bomenweide
5. Fasering
fase 1
fase 2
fase 3
De herontwikkeling van de locatie zal in een drietal fases worden uitgevoerd. fase 1 - verplaatsen woonboot; - uitgraven en het aanleg van de jachthaven; - weghalen losse gebouwtjes en containers; - vrijgekomen grond gebruiken voor ophogen perceel en gedeelte bedrijfswoning; - bouwen bedrijfswoning; - opknappen vlasroterij, inclusief botenloods; - aanleggen/inrichten parkeervoorziening; - verplaatsen ontsluitingsweg; - realiseren steiger aan het water; - aanleg wandelpad; - aanplant bomen.
fase 2 - sloop bebouwing; - bouw bedrijfsgebouw (overkapping scheepshelling en inpassing vlasroterij); - aanleggen/inrichten buitenruimte (winterstalling); - opening horecavoorziening.
fase 3 - aanleggen nieuwe scheepshelling (tot 200 ton); - eventueel overkappen en bouw uitbreiding bedrijfsgebouw oostzijde.
19
