visie
#1
Trendreport 1 is onderdeel van het abonnement op VG Visie. Meld u nu aan: www.vgvisie.nl/ abonnement en ontvang elke maand twee online trendreports en het magazine VG Visie in mei (Provada) en november. In oktober ontvangt u de special City Visie.
januari 2015 samenstelling Erwin Asselman & Rupert Parker Brady reageren @VGvisie
Dat 2015 voor het vastgoed en de retail een belangrijk omslagjaar wordt, staat vast. Waar moeten we op letten om die verandering te zien? Het team van VG Visie heeft 18 experts, ondernemers en professionals in de retail en vastgoed gevraagd om hun visie te geven. Wat zijn volgens deze smaakmakers en beslissers de belangrijkste trends? En wat zijn de zakelijke ambities voor 2015? Deel 1 van de Dutch Real Estate en Retail Forecast 2015
Wat is volgens u de belangrijkste trend voor 2015? 1 Jeroen Messemaeckers van de Graaff directeur ontwikkeling a.s.r. vastgoed ontwikkeling
2 Emile Ruempol Director Business Development Real Estate & Construction HEMA
3 Jeroen Lokerse Managing partner Cushman & Wakefield
4 André van den Berg Algemeen Directeur Schiphol Real Estate
5 Maarten van Poelgeest adviseur Andersson Elffers Felix en oud-wethouder gemeente Amsterdam (2006 – 2014)
6 Paul Moers, directeur Paul Moers Strategic Marketing Services en auteur Werk aan de winkel 3.0
7 Taco de Groot ceo Vastned
8 Carin Frijters directeur CF Retail en auteur van Prikkel de koopknop
9 Roberto Meyer architect en directeur/eigenaar MVSA
‘Het gebruik van technologie is niet meer weg te denken uit de samenleving. Vooral jonge mensen ‘beleven’ hun bestaan voor een groot deel op de telefoon en dat zal de maatschappij blijvend beïnvloeden. Dat geldt voor hun studie en hun sociale contacten, maar ook hun koopgedrag wordt steeds meer door de telefoon bepaald. Bedrijven die zich niet kunnen aanpassen, zullen het einde van hun bestaansrecht tegemoet gaan zien. Ten aanzien van het winkelen, zullen online en offline winkelen verder met elkaar versmelten.’ ‘De verdere integratie van on- en offline retail: de klant bepaalt de keuze van kanaal, zowel voor oriëntatie als voor aankoop. De kwaliteit van de dienstverlening in ieder kanaal moet op hetzelfde niveau zijn. HEMA biedt al de mogelijkheid om online te kijken of de winkel van je keuze voorraad heeft van het gewenste artikel. Via de HEMA-app kan je in de winkel bij een leeg schap zelf de barcode scannen om te zien of het artikel nog op voorraad is.’ ‘De divergentie tussen kapitaalmarkten en gebruikersmarkten op de vastgoedmarkt. Terwijl de kapitaal- en financieringsmarkten herstellen en verruimen blijft de gebruikersmarkt achter. We zagen in 2014 een all time high in de vraag naar Nederlands vastgoed onder buitenlandse beleggers, en ik zie dat in 2015 verder toenemen.’ ‘Waar de wereld om ons heen in een enorm tempo slagen maakt op het vlak van digitalisering, worstelt de vastgoedsector nog met hoe om te gaan met “stenen” in een wereld die in toenemende mate digitaliseert. Het slaan van die brug zie ik als de opgave voor 2015 (en verder). Hoe past de vastgoedsector de technologie toe in haar gebouwen (..echte smart buildings….), maar veel belangrijker..hoe gaan wij om met het veranderend gedrag van mensen, bedrijven en netwerken in onze toch “harde” context van stenen, staal en beton… In deze context hoort nadrukkelijk ook de slag naar echte smart buildings in het kader van duurzaamheid…alleen technologie zal het ons mogelijk maken gebouwen te maken die geen grondstoffen en energie verspillen, maar waarvan de grondstoffen in de cyclus blijven en die energie geven in plaats van verbruiken....’ ‘De markt trekt aan en dat zal het meest voelbaar zijn in de stad. Binnenstedelijke verdichting en transformatie van gebouwen en gebieden zullen leiden tot versnelling en innovatie. Steeds meer tijdelijke oplossingen die snel te realiseren zijn, zullen aan populariteit winnen.’ ‘De belangrijkste trend voor 2015 is dat consumenten als gevolg van de crisis de waarde van geld weer hebben leren ontdekken. Dat betekent dat winkelformules opnieuw kritisch naar hun waardepropositie moeten kijken. Winkels die dit niet duidelijk kunnen maken zullen verder in de problemen komen.’ ‘De reeks faillissementen zet door en daar zitten ook grote namen tussen. Kwaliteit, service en het positief verrassen van consumenten blijft de succescocktail voor retailers, willen ze over vijf jaar nog in business zijn. Verder zijn er meer en meer consumenten mobiel online. Dit laatste kan er weleens voor zorgen dat de consument juist vaker naar de fysieke winkel komt.’ ‘Steeds vaker zien we dat technologie als onderdeel van de klantreis wordt ingezet om de consument te prikkelen en verrassen. Een mooi voorbeeld hiervan is de toepassing van hologrammen. Het Franse lingeriemerk Empreinte maakte al in 2012 een statement met hologrammen (https://www.youtube.com/watch?v=OQjmFamSFjg). Ik ben benieuwd wie dit in 2015 durft te overtreffen.’ ‘Meer dan ooit zijn netwerken van belang. Wat kun je voor elkaar betekenen en hoe kunnen we elkaars meerwaarde verdrievoudigen door samen te werken? Het gaat om ontmoeten en delen. Hoe gaan we daar als architect mee om? Je ziet daarin een aantal belangrijke ontwikkelingen:
• Bereikbaarheid en de leef bare stad worden steeds belangrijker. Met name de vraag hoe we dit in ons kleine land kunnen blijven organiseren en realiseren. • Energie-neutrale gebouwen worden de norm • We gaan steeds slimmer nadenken over het hergebruik van gebouwen en materialen. Maar ook over het toepassen van herbruikbaar materiaal in nieuwbouwprojecten. Dat valt onder circulair bouwen.’
10 Sander Lusink mede-eigenaar Oger Fashion en marketingdirecteur Oger
11 Bart van Breukelen directievoorzitter Synchroon
12 René Vierkant directeur Retail Investments, Syntrus Achmea Real Estate & Finance
13 Etienne van Unen directeur retail Colliers International Netherlands
14 Brigit Gerritse directeur NRW
15 Bart van der Vossen architect en directeur Rijnboutt
16 Henk Jagersma directievoorzitter, Syntrus Achmea Real Estate & Finance
17 Arno van der Voort managing partner Provast
18 Dirk Mulder sectormanager Food & Retail, ING Nederland
‘De belangrijkste trend voor 2015 is omnichannel marketing, met andere woorden: retail via meerdere communicatie kanalen.’ ‘Wat mij betreft is dat “Big Data” in online marketing voor de woningmarkt. Big Data ontsluit gegevens die zich nu nog bevinden op verschillende digitale locaties. Wanneer we deze informatie inzichtelijk maken, koppelen en vervolgens onze online marketingstrategie hierop afstemmen, kunnen we een nieuwe stap zetten in het verkoopproces van onze woningen en de wijze waarop wij onze producten afstemmen op de wensen van de consument.’ ‘In 2015 hebben we te maken met een blijvend herstel van consumentenvertrouwen en – bestedingen. Dat zal voor een aantal retailers ‘uit het midden’ te laat komen, dus zien we ook in 2015 winkelketens omvallen. De opmars van buitenlandse retailers zet door, in eerste instantie van bovenin de piramide, maar steeds vaker ook weer naar locaties verder afdalend op de ladder van de winkelhiërarchie.’ ‘Winkels worden in mijn ogen steeds meer “experience stores”, waar bij fysieke winkels beter gecombineerd worden met de e-commerce kanalen. Zo zal een consument nooit meer misgrijpen, want een product dat niet meer op voorraad is wordt gewoon online besteld en thuisbezorgd. Deze experience stores bevinden zich met name binnen kernwinkelgebieden, waar de druk nog verder zal stijgen. Door een gebrek aan beschikbare meters binnen deze gebieden zal de gemiddelde prijs per vierkante meter stijgen, waardoor internationale retailers, die zich enkel op A1-locaties willen vestigen, nog de enige zijn die het zich kunnen permitteren. Met als gevolg dat het retail-aanbod binnen de kernwinkelgebieden van grote steden eenzijdiger wordt.’ ‘Cultuur wordt steeds belangrijker. Ruim 1,1 miljoen Nederlanders hebben inmiddels een Museumjaarkaart. Ook theaters, concerten, festivals en bioscopen worden steeds meer bezocht. Als de retail en de horeca daar goed op weet in te spelen, liggen hier zeker nieuwe kansen. Dagje uit 3.0.’ ‘Wat mij opvalt, is dat de betrokkenheid van de overheid in opdrachten steeds verder afneemt. Particulier vermogen en investeringen van institutionele beleggers worden nog belangrijker bij de initiatie-fase van projecten. De kracht van co-creatie in het ontwerpen is meer en meer gemeengoed aan het worden. Opdrachtgevers stellen hoge eisen aan het niveau van de dienstverlening. Zij investeren in binnenstedelijke transformaties. Daar ligt voor ons de uitdaging.’ ‘Ondernemerschap is voor mij de trend van 2015. Nu de economie stabiliseert draait het weer om het benutten van kansen. Ik zie nieuwe concepten ontstaan in dienstverlening die we moeten zien te incorporeren in onze traditionele kantooromgeving. Als dat lukt, kunnen we daar meerwaarde genereren. In het winkellandschap betekent ondernemerschap het ontstaan van nieuwe ketens met frisse ideeën over de combinatie tussen on- en offline. We zien het ondernemerschap ook in beleggingen terug, steeds meer investeerders kiezen ervoor om meer risico´s te accepteren om hun gewenste allocatie naar vastgoed in te vullen.’ ‘Ik noem drie trends: de verdere integratie van fysiek en online shopping, de verdere shakeout onder retailers en blurring.’ ‘Retail zit op dit moment midden in een transitie. Door de economische crisis, het succes van internet als verkoopkanaal, de opkomst van value retail en de veranderende consument blijkt het traditionele retailen niet meer te werken. Dit alles heeft impact op de winkelstraat, waar leegstand een groot probleem vormt. De aanpak van winkelleegstand is een zaak van overheid, vastgoed eigenaren en retailers.’
Na de advertentie van Rechtstaete. De 18 experts over hun zakelijke ambities voor 2015.
vastgoed
jarenlange ervaring
doelgericht
juridische dienstverlening
ambitie
hoogwaardig
fiscale dienstverlening
Als vastgoed niche kantoor beschikken wij over specifieke expertise die noodzakelijk is om onze cliënten helder en oplossingsgericht te adviseren. Wij zijn niet alleen in staat onze cliënten van hoogwaardig juridisch en fiscaal advies te dienen, maar kunnen ook het verschil maken in juridische en fiscale procedures en complexe reorganisaties. Aarzelt u niet contact met ons op te nemen, bij dergelijke trajecten is goede ondersteuning immers onmisbaar!
Emmaplein 5 1075 AW Amsterdam Postbus 75638 1070 AP Amsterdam T +31 (20) 573 03 60 F +31 (20) 570 96 70
[email protected] www.rechtstaete.nl
Wat is voor 2015 de belangrijkste ambitie? 1 Brigit Gerritse (NRW)
2 Arno van der Voort (Provast)
3 Henk Jagersma (Syntrus Achmea)
4 Bart van der Vossen (Rijnboutt)
5 Bart van Breukelen (Synchroon)
6 Sander Lusink
‘Jarenlang was de winkelsector op groei gericht. Nu moeten we de krimp organiseren. Daar ligt onze uitdaging de komende jaren. Wat goed is moeten we nog beter maken. Vaak zijn dit de binnesteden en de functionele winkelcentra met grote supermarkten en een aantal verswinkels. Voor de slechte, versnipperde winkelgebiedjes zal helaas geen ruimte meer zijn. Een focus op de winnaars is uiteindelijk in ieders belang.’ ‘Wij zullen weer enkele spraakmakende projecten in aanbouw nemen. Projecten die ertoe doen of zoals wij dat zeggen: “Landmarks by Provast”.’ ‘We willen in 2015 natuurlijk een vervolg geven aan onze zeer succesvolle activiteiten op het gebied van woninghypotheken. De uitdaging is om opnieuw meer dan €1 miljard aan hypotheken te verstrekken. De andere ambitie richt zich op het benutten van het huidige positieve sentiment op de markt om een kwaliteitsslag in onze vastgoedportefeuilles te realiseren, vooral door risicovolle kantoren en winkels in te wisselen voor A1 locaties en het toevoegen van meer vrije sector huurwoningen. In de meeste steden ligt er nog een omvangrijke opgave voor de bouw van duizenden woningen, waarmee we in willen spelen op de toenemende vraag naar flexibele huisvesting, zonder “onderhoudsgedoe”.’ ‘Ons stedenbouwkundig en architectonisch werk aan gebiedstransformaties en binnenstedelijke herontwikkelingen gaat door. Daarnaast gaan wij meer werken aan zorg-gerelateerde projecten en transformaties van kantoor naar wonen. Wij gaan ons duidelijker profileren op het gebied van landschapsarchitectuur. Door permanente kennisontwikkeling en uitwisseling van ervaring groeit onze expertise. Zo blijven wij een krachtig integraal en multidisciplinair ontwerpbureau.’ ‘Voor Synchroon is de belangrijkste uitdaging om consumenten te blijven verleiden met mooie projecten die een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de stad. Diverse grotere gebiedsontwikkelingen in bijvoorbeeld Den Haag, Amsterdam, Harderwijk en Tilburg worden in 2015 hopelijk met succes op de geleidelijk verbeterde woningmarkt gebracht.’ ‘Onze ambitie voor 2015 is de uitbreiding en verzelfstandiging van ons private label Oger.’
(Oger)
7 Roberto Meyer (MVSA)
8 René Vierkant (Syntrus Achmea)
9 Carin Frijters (CF Retail)
10 Taco de Groot (Vastned)
‘Blijven kijken naar innovaties en nieuwe technologieën; niet als doel op zich maar altijd dienstbaar aan het verbeteren van de gebouwde omgeving. Om huidige en toekomstige vragen en problemen in de samenleving op een inventieve wijze te kunnen beantwoorden. Wij vinden daarbij een integrale en discipline-overstijgende werkwijze van essentieel belang.’ ‘Voor ons is en blijft de belangrijkste ambitie het realiseren van goede beleggingen voor onze opdrachtgevers, zowel met nieuwe aankopen als met actief management binnen de bestaande portefeuilles.’ ‘Onze ambitie is om vanuit onze regisseursrol alle verschillende onderdelen van onze klanten - van concept tot styling en van merchandise tot communicatie - één geheel te maken. Op die manier kunnen merken theater maken en hun verhaal beter dan ooit vertellen. Op die manier willen we dat onze opdrachtgevers succesvol blijven binnen een continu veranderend retaillandschap.’ ‘In 2015 zal de focus van Vastned liggen op het verder uitbreiden van de retailvastgoed portefeuille in de populaire winkelstraten van de grotere Europese steden. Daarnaast blijft het optimaliseren van de bestaande portefeuille een grote rol spelen in 2015. Uiteindelijk is ons doel om stabielere en voorspelbaardere resultaten te behalen.’
11 Paul Moers (PMSMS)
12 Maarten van Poelgeest (AEF)
13 Emile Ruempol (Hema)
14 Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield)
15 André van den Berg (Schiphol Real Estate)
16 Jeroen Messemaeckers van de Graaff (a.s.r. vastgoed ontwikkeling)
‘Wij willen in 2015 bedrijven helpen om zowel hun strategie als hun merk haarscherp te definiëren en te vertalen naar concrete stappen. Dit gebeurt middels unieke modellen. Bedrijven moeten mee veranderen met de snel ontwikkelende markt. Stilstaan is geen optie. Kijk naar succesvolle formules die nu worstelen, zoals Hema en Albert Heijn.’ ‘Wij zijn een breed adviesbureau voor maatschappelijke vraagstukken. In het fysieke domein willen wij graag een bijdrage leveren aan het terugdringen van de CO2-uitstoot en het beperken van het energiegebruik. Daarbij is gedragsverandering bij mensen cruciaal. Iets doen voor het klimaat en ook voor de eigen portemonnee moet makkelijker worden voor mensen. Zij moeten praktische maatregelen en technieken aangereikt krijgen.’ ‘Een verdere versnelling van de groei in Frankrijk, Spanje en de UK in combinatie met een herstel op de thuismarkt, wanneer consumentenbestedingen eindelijk gaan aantrekken.’ ‘Cushman & Wakefield focust op toegevoegde waarde leveren in de vorm van topkwaliteit van onze dienstverlening, gestoeld op onze waarden commitment, integriteit en professionaliteit. Die slag maken wij door het kennisniveau van onze mensen, en daarmee de kwaliteit van hun dienstverlening, te blijven verbeteren en aan te passen aan de veranderende marktvraag.’ ‘De locaties rond Schiphol en Rotterdam The Hague Airport moeten voorop lopen op het gebied van versmelting van technologie in de gebouwen. Van smart buildings naar “smart areas”…..Beleving….technologie en het voelbaar werken in een echt duurzame omgeving. Het inspirerende deel is voor het Central Business District op Schiphol in 2015 goed geborgd met de oplevering van het nieuwe Hilton-hotel en de verdere ingebruikname van de herontwikkelde werklocatie “The Base”.’ ‘a.s.r. vastgoed ontwikkeling zal in 2015 weer naar de markt kijken voor nieuwe projectkansen. Alhoewel de markten vooral op woningbouw gebied aanleiding geven nieuwe projecten op te pakken, zijn er mogelijk ook binnenstedelijk kansen voor retail, met name gericht op grotere gebruikers die een grote impact hebben op het “loopstromen-gedrag” van consumenten. In de bestaande portefeuille ligt de focus op het in realisatie brengen van ons project aan de Aalmarkt in Leiden en het succesvol in de markt zetten van Leidsche Rijn Centrum in de wijk Leidsche Rijn. Ondanks de soms wat onheilspellende berichten in diverse media, hebben wij absoluut vertrouwen in het project mits de juiste keuzes worden gemaakt in het Stadhuis. Het is mogelijk het metrage terug te brengen van 38.000m2 naar 32.000 m2 (vervallen foodcluster) en – indien nodig – later nog naar 28.000m2 (herontwikkelen metrage naar maatschappelijk). Samen met de komst van een grote foodmarkt als regionale trekker zou dit de sleutel kunnen zijn om het project succesvol in de markt te zetten. Leidsche Rijn Centrum heeft immers nog steeds een verzorgingsgebied van 160.000 plus inwoners.’
17 Dirk Mulder (ING)
18 Etienne van Unen (Colliers International)
‘De belangrijkste doelstelling van bedrijven in de retail zal moeten zijn om het verdienmodel om te vormen. Hoe kan je als retailers rendement maken in een markt die aan het veranderen is?’ ‘Wij zijn de snelst groeiende vastgoedadviseur van Nederland. In 2014 heeft Colliers de AOS Group overgenomen waardoor wij onze positie hebben verstevigd als adviseur voor de eindgebruiker. Ik ben zelf vorig jaar de retailafdeling binnen Colliers gestart. Onze ambitie is helder. Wij willen binnen vijf jaar behoren tot de top vijf retailadviseurs van Nederland.’
reageren
@VGvisie
