VerstandigVerhuren met 123Wonen
Alles wat u moet weten over verstandig verhuren
D� ����u��m���la�� v�� Ne���l�n�!
Handleiding voor verstandig verhuren
Een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd
Verhuren is een vak
Bepaalde tijd
Steeds vaker wordt een specialist ingezet voor het vinden van de
123Wonen heeft door haar uitgebreide netwerk, langdurige
In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De
huurbescherming te omzeilen door simpel het woordje ‘tijdelijk’
meest ideale huurder. Dit is niet zonder reden. Hoe krijgt u een
ervaring en ondersteunende systemen zicht op hoe verhuren
huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek.
op een contract te zetten. Los daarvan moet het altijd gaan om
huurder die past bij het profiel dat u zoekt? Wat zijn de juridische
voor u een financieel aantrekkelijke optie is en blijft. Deze
Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet
legale verhuur.
en fiscale consequenties met betrekking tot verhuren? Welke
ervaring heeft ondermeer geresulteerd in dit document dat
eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen.
mogelijkheden zijn er binnen verhuren en welke flexibiliteit
antwoord biedt op de meest gestelde vragen en belangrijkste
Toch zijn er bij het verhuren voor bepaalde tijd constructies
behoudt u met betrekking tot uw woning?
onderwerpen met betrekking tot verhuur.
voorhanden waarbij dit goed geregeld is. De verschillende
Legale mogelijkheden van verhuur voor bepaalde tijd
varianten kunnen alleen maar gekozen worden wanneer er
•
Leegstandwet
voldaan wordt aan de vooraf gestelde voorwaarden. Het voldoen
•
Dringend eigen gebruik
De verschillende huurvormen Vaststellen huurprijs Opleveren verhuurobject
2 5 6
hieraan is cruciaal aangezien de overeenkomst anders als niet
Bent u opzoek naar aanvullende
rechtsgeldig bestempeld kan worden en wordt gezien als een
Onbepaalde tijd
informatie, twijfel dan niet om contact
huurcontract voor onbepaalde tijd. Dus ook niet als het contract
Deze huurovereenkomst kent in principe geen einddatum. De
met ons op te nemen!
getekend wordt, is de huurbescherming niet omzeilt doordat er
opzegtermijn voor u bedraagt minimaal één maand en is bij wet
simpel het woordje ‘tijdelijk’ in staat. Los daarvan zal het altijd
vastgelegd op maximaal drie maanden.
moeten gaan om legale verhuur. Het is dus niet mogelijk om de
1
Componenten huurovereenkomst
7
Huurverhoging
9
Huuropzegging
Voor kamerverhuur gelden specifieke eisen die per gemeente kunnen verschillen.
TIP
10
Het noemen van het woord tijdelijk met een handtekening daarbij omzeilt de huurbescherming niet.
TIP
Beheer
11
Verhuur nooit zonder juridisch advies en zonder toestemming van uw hypotheekbank.
TIP
Overige zaken om rekening mee te houden
13
Uw huurder mag nooit zonder toestemming van u een woonruimte onderverhuren.
TIP
Onderhoudsverplichting
15 UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
2
De (on)mogelijkheden van huren voor bepaalde tijd
Verhuur via de Leegstandswet
Leegstandwet
Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandswet zijn de
Tijdelijk verhuren van de woning met als doel om er uiteindelijk zelf weer in te trekken.
Vereisten treft u een overzicht:
huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet
• Verhuurperiode voor bepaalde tijd.
Het terugverlangen van uw eigen woning staat juridisch bekend
van toepassing. Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste
• Zes maanden tot maximaal vijf jaar, als er een
onder het begrip ‘dringend eigen gebruik’. In de volksmond is
zes maanden worden aangegaan. Daarbij geldt voor u een
vergunning is verstrekt.
Het contract moet voldoen aan een aantal bepalingen. Hieronder
deze constructie bekend onder de naam diplomatenclausule.
• In het contract dient vermeld te worden dat u de
opzegtermijn van minimaal drie maanden. Dit betekent concreet
• Huurder heeft geen wettelijke huurbescherming
Met betrekking tot deze regeling moet het contract dat u opstelt
woning aan het eind van de huurperiode zelf weer wilt
dat u na drie maanden het contract mag opzeggen. Drie maanden
middels het Burgerlijk Wetboek, wel gelden er
aan een aantal voorwaarden voldoen. Er is geen standaard
betrekken
later is uw woning dan weer vrij. Voor de huurder is de opzegtermijn
duidelijke regels.
contract op de markt dat u zo kunt gebruiken. 123Wonen heeft
• Er moet vermeld worden dat het gehuurde na afloop
ervaring met dergelijke constructies en is daarom dé partij die u
hierin kan adviseren en faciliteren.
• Er moet vermeld worden dat huurder de woning
maximaal één maand. Voor tijdelijke verhuur op grond van de
• Verkoop van de woning gaat tijdens de
leegstandswet is een vergunning nodig van de gemeente waarin
huurperiode door. Dit is mogelijk door de vaste
de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar.
opzegtermijn voor de verhuurder van drie
Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de
maanden.
vergunning worden verlengd met telkens één jaar, tot maximaal vijf
• Tussentijdse huuropzegging is na de eerste drie
Opzeggen
maanden door de verhuurder altijd mogelijk met
eisen opgezegd te worden. Hierbij geldt voor u een termijn van drie
is verlopen. Als er een verlenging van de vergunning is aangevraagd
drie maanden opzegtermijn.
maanden. Vermeld duidelijk de reden van de opzegging (aflopen
• Voor overbruggingsverhuur is er een
door totdat er een beslissing is genomen. De huurovereenkomst
toestemming van uw (hypotheek)bank vereist.
moet schriftelijk zijn en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om
In verband met onze afspraken met de banken
tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet. Tevens moet
zullen wij zonder deze toestemming uw woning
er vermeld staan voor welke termijn de vergunning is verleend
niet verhuren.
en wat de maximale huurprijs is. Indien er gekozen wordt voor
schoon, leeg en onder afgifte van de sleutels aan de
verhuurder ter beschikking dient te stellen
Ook een tijdelijke huurovereenkomst dient schriftelijk volgens de
jaar. De huurovereenkomst eindigt automatisch als de vergunning
en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst
van de huurperiode dient te worden ontruimd
huurperiode). Vraag de huurder binnen 6 weken om een schriftelijke bevestiging dat hij met opzegging instemt.
Het vergeten van een voorwaarde of onjuist formuleren leidt ertoe dat er geen gebruik gemaakt kan worden van de diplomatenclausule.
TIP
Ook fiscaal zijn er consequenties. Vraag uw 123Wonen contactpersoon om de fiscale consequenties van het verhuren op bovenstaande constructie.
TIP
de Leegstandwet, wordt de huurprijs vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) van VROM.
3
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
4
Bepalen huurprijs
Opleveren woning
Het vaststellen van juiste verhuurprijs
Huurcommissie
Voor- en eindinspectie
In de geliberaliseerde huurmarkt zijn huurder en verhuurder in
De huurcommissie kan op basis van het ‘puntensysteem’ de
Het is verstandig om een voor- en eindinspectie van de
woning heeft ontvangen in dezelfde staat als bij het eindigen
beginsel vrij om een huurprijs overeen te komen. Deze vrijheid
maximale huurprijs vaststellen. Als dit gebeurt betekent dat uw
woonruimte te (laten) verrichten en foto’s te nemen van
van de huurovereenkomst. De bewijslast dat de huurder het
wordt in de wet echter beperkt door dwingendrechtelijke
huurprijs niet hoger dan dit bedrag mag zijn. Is dat wel zo, dan
de begin- en eindsituatie. Indien een inspectierapport
gehuurde niet in oorspronkelijke staat heeft opgeleverd ligt bij
bepalingen, veelal ter bescherming van de huurder. Dit
kan u worden verplicht met terugwerkende kracht het verschil
(beschrijving) is opgemaakt, dient de huurder de woonruimte op
de verhuurder. Een voorinspectie houden met foto’s maken is
betekent onder andere dat de huurder de kale huurprijs en de
aan de huurder terug te betalen tot de ingangsdatum van de
te leveren in dezelfde staat, met uitzondering van geoorloofde
dus nuttig. Dit inspectierapport zou u door 123Wonen kunnen
servicekosten door de huurcommissie kan laten toetsen. Dit
huurovereenkomst. Eventuele huurderving en overige schade die
wijzigingen en gebruiksslijtage. Als er geen inspectierapport
laten verzorgen.
dient wel te geschieden binnen zes maanden na ingang van het
hieruit voortvloeit, vallen onder uw eigen verantwoordelijkheid
wordt opgemaakt, wordt er verondersteld dat de huurder de
contract.
en niet onder die van 123Wonen.
Geliberaliseerde huur Er is sprake van geliberaliseerde huur wanneer een zelfstandige woning met een (kale) aanvangshuurprijs hoger dan de huursubsidie- / huurtoeslaggrens gekenmerkt wordt. De huursubsidiegrens wordt op ieder jaar op 1 juli aangepast.
Vraag naar de mogelijkheden die 123Wonen biedt op het gebied van voor- en eindinspectie.
5
TIP
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
6
Componenten huurovereenkomst
Doorberekenen van kosten
Deze leveringen en diensten moeten in de huurovereenkomst
Gestoffeerd versus gemeubileerd
Waarborg
Drie componenten kunnen worden doorberekend:
beschreven staan. De verhuurder is verplicht om jaarlijks een
Bij gestoffeerde verhuur zal doorgaans vloerbedekking in de
De verhuurder kan van de huurder een waarborgsom ter waarde
overzicht van de gemaakte servicekosten te verstrekken. Veel
woonruimte aanwezig zijn en optioneel gordijnen, verlichting en
van één of twee maand(en) huur verlangen. De huurder betaalt
huurders betalen maandelijks een voorschot op de servicekosten.
de noodzakelijke keukenapparatuur. Bij gemeubileerde verhuur
dit bedrag bij de aanvang van de huur. De waarborgsom dient
dient de woonruimte volledig gemeubileerd te zijn, waardoor
als zekerheid voor het geval de huurder aan het einde van de
All-in huur
huurders met slechts hun koffer de woning kunnen betrekken. Zij
huur schade aan de woonruimte heeft veroorzaakt of een
Het opnemen van een all-in prijs in de huurovereenkomst waarbij
verwachten dat verdere meubilering aanwezig is om een prettig
huurachterstand heeft. De waarborgsom blijft bij de verhuurder
Gemeentelijke belastingen en heffingen
geen splitsing is gemaakt in kale huurprijs, elektra, gas, water,
verblijf te hebben. Denk bijvoorbeeld aan de standaard inrichting
in beheer totdat de huurder de woonruimte heeft opgeleverd.
De gemeentelijke belastingen zijn onder te verdelen in twee
licht en voorschot servicekosten kan zeer ongunstig uitpakken
van een vakantiewoning. Wat ook niet kan ontbreken is:
Onder normale omstandigheden dient de verhuurder de
typen: belastingen en heffingen. Beide kunnen in principe aan
voor de verhuurder indien de huurder de huurcommissie
de huurder doorberekend worden. Dit dient wel expliciet in de
verzoekt de prijs te splitsen. De huurcommissie zal, indien sprake
huurovereenkomst beschreven te worden.
is van een all-in prijs, de kale huurprijs vaststellen op een ten
•
Gemeentelijke belastingen en heffingen
•
Gas, water, elektra, telefonie, internet en kabel
•
Servicekosten
Gas, water, elektra, telefonie, internet en kabel
waarborgsom bij het einde van de huur aan de huurder terug te
•
Compleet servies (uiteraard afhankelijk van het aantal
betalen, uiterlijk binnen drie maanden. Wanneer u een hogere
personen dat in uw woonruimte gaat verblijven)
waarborgsom wilt ontvangen van de huurder dan hierboven
minste redelijke huurprijs die gelijk is aan 55% van de maximaal
•
Beddengoed en linnengoed
genoemd, moet u er rekening mee houden dat de huurder een
redelijke huurprijs en de servicekosten op 25% van die huurprijs!
•
Apparatuur zoals tv en stereo, wasmachine, koelkast e.d.
grote kans van slagen heeft, wanneer deze naar de kantonrechter zou stappen om de borg te laten toetsen.
Wanneer de huurovereenkomst geen uitsluitsel geeft over gas, water, elektra, kabel, telefoon- en internetverbinding dient de
De voordeligste prijs voor stroom en gas via de 123deal met
Het is verstandig een inventarislijst op te stellen van de in de
huurder dit zelf te regelen. De bijbehorende kosten zijn dan
Nuon. Uw voordeel: een speciaal tarief voor Nuon gas en
woonruimte aanwezige zaken.
tevens voor de rekening van de huurder. In sommige gevallen
elektriciteit die alleen via 123Wonen te verkrijgen is.
zijn deze kosten opgenomen in de servicekosten.
Servicekosten
123Wonen kan als beheerder worden aangesteld om als verhuurder op te treden en gelden te beheren. Als dit niet het geval is, is 123Wonen geen partij in de huurovereenkomst.
TIP
123Wonen staat garant voor de eerste betaling van huur en borg. Als u liever helemaal geen omkijken naar de betalingen meer wilt hebben, kunt u er voor kiezen 123Wonen als beheerder aan te stellen.
TIP
Servicekosten zijn kosten die de huurder op grond van de huurovereenkomst bovenop de kale huurprijs betaalt. Servicekosten hebben betrekking op leveringen en diensten.
7
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
8
Huurverhoging
Het opzeggen van de huurovereenkomst
Huurverhoging
Prijsindexclausule
Beëindigen huurovereenkomst
Ontbinding huurovereenkomst
Ieder jaar wordt op 1 juli de huurprijs van de meeste woningen
De huur kan in plaats van met het vastgestelde percentage
De verhuurder kan de huur alleen opzeggen op de in de wet
Ontbinding van de huurovereenkomst kan voorkomen bij
aangepast, maar in principe zijn partijen vrij om de huurverhoging
ook worden verhoogd met een vaste prijsindexclausule. Als
genoemde gronden. Indien de verhuurder wil opzeggen, dient
wanprestatie van de huurder. Dit is het geval als de huurder
op een ander moment door te voeren. De huur mag echter
een prijsindexclausule is opgenomen in de huurovereenkomst
verhuurder de huur per aangetekende brief op te zeggen en
bijvoorbeeld de huur niet betaalt of overlast veroorzaakt voor zijn
maximaal één keer per 12 maanden worden verhoogd. Zodra het
hoeft u geen voorstel tot huurverhoging meer te versturen.
daarin de reden van opzegging te vermelden. Verhuurder dient
medebewoners of verhuurder. Het is afhankelijk van alle feiten en
percentage van de verhoging door de overheid is vastgesteld
U kunt volstaan met het versturen van een brief waarin de
een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht te nemen.
omstandigheden of de ontbinding gerechtvaardigd is. U doet er
kan de huur met dit percentage worden verhoogd (dit geldt
berekening staat en de nieuwe huurprijs wordt vermeld.
Voor ieder jaar dat een huurder de woonruimte bewoont komt
verstandig aan juridisch advies te vragen bij een onafhankelijke
alleen voor een niet geliberaliseerde huurovereenkomst). De
Een indexeringsclausule mag overigens niet leiden tot
er één maand bij met een maximum van zes maanden. Ook
derde indien de huurder zijn verplichtingen (steeds) niet nakomt
huurprijs kan worden verhoogd door middel van een voorstel
een hogere huurverhoging dan het door de Minister van
moet u in de opzegging vermelden dat de huurder zes weken de
ondanks aanmaning(en) en/of ingebrekestelling.
van de verhuurder of door middel van een prijsindexclausule
VROM vastgestelde maximale huurverhoging percentage.
gelegenheid heeft om aan te geven of hij al dan niet akkoord gaat
in de huurovereenkomst. Wanneer u een voorstel tot verhoging
De verhuurder heeft meer vrijheid als er sprake is van een
met de opzegging. De inhoud van de opzegging moet voldoen
wilt doen aan uw huurder, dient u daarbij een aanzegtermijn
geliberaliseerde huurovereenkomst. Kijk voor een volledige
aan alle wettelijke eisen. Is dit niet het geval dan is de opzegging
van twee kalendermaanden in acht te nemen. Indien u geen
weergave van de wet en voor meer informatie op de website
nietig. Huurders worden goed beschermd door de wet.
reactie ontvangt van de huurder op het voorstel, kunt u binnen
van het ministerie van VROM.
Wederzijds goedvinden
maximaal zes weken na het ingaan van de huurverhoging bij de huurcommissie een verzoek tot toetsing indienen.
Bron: www.vrom.nl
Een huurovereenkomst kan voortijdig worden beëindigd met toestemming van de huurder. Dit staat juridisch bekend als wederzijds goedbevinden.
Let op: wanneer de aanzegging van de huurverhoging per gewone post is verstuurd, dient u de huurder een aangetekend rappel te sturen.
9
Zeg de huurovereenkomst altijd schriftelijk op om misverstanden te voorkomen.
TIP
Ook tijdelijke huurovereenkomsten moeten schriftelijk door u worden opgezegd.
TIP
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
10
Zorgeloos verhuren – Technisch beheer
Zorgeloos verhuren – Financieel beheer
Beheer
Technisch beheer
Financieel beheer
Rendabele huurinkomsten
Als u de woonruimte niet zelf beheert, is een persoon of bedrijf
U dient de woonruimte blijvend ter beschikking te stellen aan
Financieel beheer van 123Wonen is samen te vatten in de
De eigenaar tijdig adviseren van (huurprijs)aanpassingen
nodig waarmee de huurder contact kan opnemen in het geval
de huurder en dient gebreken te verhelpen als de huurder dit
volgende componenten:
bij mutaties om leegstand te voorkomen. Het aanschrijven,
van problemen of gebreken. Op het moment dat bijvoorbeeld
aangeeft. U dient er voor te zorgen dat de woonruimte geen
de centrale verwarming kapot is, moet de huurder dit kunnen
gebreken vertoont en de huurder een rustig woongenot heeft.
•
Tijdige huurontvangsten
melden en moet er een actie volgen om het probleem te
Indien er gebreken zijn, kan de huurder de verhuurder soms
•
Automatisch incasso
Het in beheer houden van de betaalde waarborgsommen op
verhelpen. Als u zelf in het buitenland verblijft, kan het verhelpen
dwingen de gebreken te verhelpen. De huurder heeft een
•
Rendabele huurinkomsten
een derden rekening van 123Wonen en zorg dragen dat deze
van dit gebrek enige tijd in beslag nemen. Wanneer u een
aantal wettelijke mogelijkheden om onderhoud verricht te
•
Financieel overzicht
verrekend worden met vertrekkende huurders. Financieel
beheerder heeft aangesteld, kan dit probleem eerder worden
krijgen. Een huurder kan bijvoorbeeld, na het melden van een
opgepakt. De huurder behoudt dan een onbezorgd woongenot.
gebrek of onderhoudsklacht, zonder tussenkomst van de rechter
Tijdige huurontvangsten
Ook voor het monitoren van het betalingsverkeer en het
de betaling van de huurprijs (gedeeltelijk) opschorten of de
Het incasseren en administreren van de door de huurders
handelen bij vertraging in de betaling is een adequate reactie
klachten zelf (laten) verhelpen en de rekening indienen bij de
periodiek verschuldigde huurpenningen, eventuele servicekosten
benodigd. 123Wonen biedt twee vormen van beheer.
verhuurder. Adequaat handelen en een goede bereikbaarheid
en overige voorschotbedragen wegens leveringen en diensten
van verhuurder of beheerder is noodzakelijk. 123Wonen staat
en overige bedragen, die huurders uit hoofde van de (huur) overeenkomst verschuldigd zijn.
•
Technisch beheer
bekend als een proactieve beheerder, die meedenkt, adviseert en de
•
Financieel en commercieel beheer
staat van het object bewaakt.
administreren en doorberekenen van de jaarlijkse huurverhoging.
overzicht: In overleg is het mogelijk een maandelijks overzicht terug te koppelen.
Minimale wanbetaling Het signaleren en bewaken van eventueel optredende achterstanden
Klein onderhoud - verplichting van de huurder De huurder dient klein onderhoud te verrichten waarbij het gaat om geringe en dagelijkse reparaties die zich bij een normaal gebruik van het gehuurde voordoen, de zogenaamde kleine herstellingen. Voorbeelden zijn: vervangen van (buiten)lampen, vastzetten van drempels, wandcontactdozen e.d., tuinonderhoud, schilderwerk aan binnenzijde, het vervangen en vernieuwen van kraanleertjes, deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen.
11
in de huurbetalingen en het, zo nodig, in overleg met de eigenaar, (doen) nemen van rechtsmaatregelen tegen de huurder(s). 123Wonen werkt voor zover mogelijk met een automatische incasso via daartoe verstrekte machtigingen door de huurders. 123Wonen registreert en verwerkt de ontvangsten, bewaakt de tijdige en correcte betaling van de verschuldigde huurbedragen.
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
12
Zaken om rekening mee te houden
Vereniging Van Eigenaren (VVE)
Verzekeringen
Bestemmingsplan
Huisvestingsvergunning
Wanneer uw woonruimte deel uitmaakt van een apparte-
Indien de woonruimte wordt verhuurd, kaal of gestoffeerd
In de meeste gevallen geldt er voor een woning een
In
mentencomplex, dient u na te gaan (in de splitsingsakte en de
dan wel gemeubileerd, is het verstandig dat u goed verzekerd
bestemmingsplan. Hierin staat opgenomen op welke wijze een
huisvestingsverordening vastgesteld. Volgens deze verordening
reglementen) of er melding moet worden gemaakt van verhuur of
bent. De volgende verzekeringen kunt u door laten lopen:
woning moet worden gebruikt. Indien bijvoorbeeld een woning
is het eigenaren, verhuurders en/of huurders niet toegestaan
dat er toestemming nodig is voor het verhuren van de woonruimte.
inboedelverzekering, opstalverzekering en WA verzekering.
wordt verhuurd die deel uit maakt van een bedrijfsruimte
om met name genoemde categorieën woningen in gebruik te
dient het bestemmingsplan te worden geraadpleegd om te
nemen of aan een derde in gebruik te geven zonder dat deze
Wanneer dat het geval is, is het verstandig deze melding bij uw
sommige
gemeenten
is
er
een
zogenaamde
VVE te doen of toestemming te vragen. In dat geval ondervindt
Hypotheekverstrekker
onderzoeken of verhuur op de gewenste wijze mogelijk is. Voor
beschikt over een huisvestingsvergunning. U dient zelf na te
de huurder gedurende uw afwezigheid geen problemen met de
Wanneer u een hypotheekverstrekker hebt, bent u verplicht deze
meer informatie over het betreffende bestemmingsplan kunt u
gaan of voor uw woonruimte een huisvestingsvergunning nodig
VVE inzake de toestemming dan wel melding.
op de hoogte te stellen van eventuele verhuur.
veelal terecht bij de gemeente.
is. U kunt voor informatie over de huisvestingsverordening en eventuele vergunningsplicht terecht bij de gemeente.
Energielabel Een verhuurder is in veel gevallen verplicht op basis van het besluit Energiebesparing gebouwen een energieprestatiecertificaat (energielabel) te laten zien en te overhandigen aan huurder. Het energielabel dient uiterlijk bij het ondertekenen van de huurovereenkomst te worden overhandigd. Er bestaan enkele uitzonderingen op deze verplichting (www.vrom.nl). • Geef het verhuren van een woning altijd door aan uw verzekeringsmaatschappij. Dit voorkomt dat eventuele
Kijk op www.123Wonen.nl welke verzekeringen voor u zijn geselecteerd.
TIP
geleden schade niet wordt vergoed. • Voor meer informatie over het energielabel kunt u terecht op de website van VROM www.vrom.nl.
Geef het verhuren van een woning altijd door aan uw verzekeringsmaatschappij. Dit voorkomt dat eventuele geleden schade niet wordt vergoed.
13
TIP
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
14
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
• Schoonhouden van gemeenschappelijke paden De onderstaande opsomming is een richtlijn voor de rechten en plichten van zowel de huurder als verhuurder met betrekking tot het onderhoud van een bepaalde woning of appartement.
Algemeen • Al het onderhoud c.q. reparaties welke het gevolg zijn van beschadiging, vernieling, ondeskundigheid en/of onjuist gebruik zijn altijd voor de huurder
• Reparatie en vervanging van sleutels • Onderhoud als gevolg van slijtage of ouderdom • Achtergebleven goederen in de woning afvoeren • Achtergebleven goederen in gemeenschappelijke
Antenne •
Een (schotel)antenne mag slechts geplaatst
worden na schriftelijke toestemming van de
verhuurder
H
Balkons en balustrades
V H
•
(ook in trappenhuizen) Onderhoud aan balkons en
H
balustrades
ruimten afvoeren
V
Het gehele binnenschilderwerk, behang -en
sauswerk
• Reparatie aan dakafvoeren en goten • Schoonmaken en schoonhouden van dakafvoer,
V
•
Onderhoud en reparatie van bel en belinstallatie
bij gemeenschappelijk gebruik
•
Onderhoud en reparatie van ‘eigen’ bel
V H
en gootsteen, inlcusief eventuele kettingen en
•
Bergingen mogen slechts geplaatst worden na
schriftelijke toestemming van de verhuurder
afvoerpluggen.
•
Reparaties aan afvoersifons, afvoerputten,
Afwerkvloer •
15
Onderhoud van de afwerkvloeren
V
• •
Onderhoud van bestrating in brandgangen
V
Schoonhouden van brandgangen
H
Onderhouden en vernieuwing van de bril, het
deksel en de manchet of sok, d.w.z. de aansluiting
op het riool Vervanging van de drijver in de waterbak
(reservoir) bodem rubber
• •
Onderhoud van de closetpot
H
Vernieuwen van closetpot t.g.v. slijtage
V
Dak en dakgoot
D
• Onderhoud en vervanging van dakbedekking, H
dakdoorvoer, dakgoten en afvoeren, dakluik en
V
van dakpannen na normale slijtage en ten
gevolge van storm
•
Schoonmaken (-houden) van goten en
Onderhoud en reparaties van buitentrappen en buitenbeton
V
Buitenverlichting •
Onderhoud en reparaties buitenverlichting op
galerijen en parkeerplaatsen
•
Vervangen van lampen e.d. in buitenverlichting op
galerijen en parkeerplaatsen
•
Door huurder aangebrachte buitenverlichting
afvoeropeningen
•
Reparaties t.g.v. het betreden van daken door
bewoners, voor zover aantoonbaar
H
V
H H
Deuren
V
•
Herstel van buitendeuren bij houtrot of door
V
normale slijtage Vervanging na het uitwaaien van buitendeuren
H
H
• •
Herstel van binnendeuren (incl. onderhoud en
H
reparaties hang- en sluitwerk)
V
Centrale verwarming en combiketel
C
•
Alleen in geval van duidelijke slijtage of ouderdom
Algemeen onderhoud en reparaties c.v.-
V
zal verhuurder voor vervanging zorgen Vervanging van glas in Binnendeuren
H
H
• •
Vastzetten en smeren van scharnieren en sloten
H
• •
Reparatie van balkons en balustrades
V
installatie en combiketel bij normaal gebruik
Onderhoud en bestrating in tuin en carport en
H
•
Bedienen, bijvullen en ontluchten van de c.v.-
van paden die bij het huis horen
installatie en combiketel, alsmede onderhoud aan
van deuren
•
Onderhoud van bestrating in gemeenschappelijke
resp. vervanging van vulslangen, wartels,
•
Schilderen van binnendeuren en de binnenkant
paden
sleutels, schade door verkeerde bediening,
van de buitendeuren
V
H
•
In portiek en gemeenschappelijke ruimten
•
•
In eigen voordeur
•
V
H
H
Buitentrappen en buitenbeton
H
H
Snoeien en rooien van bomen
Brievenbus • •
Bestrating
H
douchepluggen, etc.
zie: Ongedierte
Brandgangen
H
Bergingen
openingen en goten bij gestapelde woningen
• Onderhoud aan afvoeren van wastafels, douche
B
Bel
H
Afvoer
•
ten gevolge van slijtage of verval
• Scharnieren en sluitingen van deurtjes
H
Behang
Aanrecht • Reparatie en vervangen keukenblok en aanrechtblad
•
schilderen radiatoren en leidingen
Closet
Bomen
A
Bestrijden van ongedierte •
H
H
H
16
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
Deuropener •
Onderhoud en reparaties aan elektrisch bediende
deuropeners
Erfafscheiding V
• •
Douche •
Onderhoud van de doucheslang, handdouche,
opsteekhaak en koppelstuk
H
Duiventil •
Een duiventil mag slechts geplaatst worden na
een schriftelijke toestemming van de verhuurder
en de gemeentelijke afdeling Bouw- en
•
Woningtoezicht
duiventil
Plaatsing, onderhoud en verzekering van de
Elektriciteit • Onderhoud en reparaties elektrische installatie met
groepenkast en bedrading
•
Reparaties aan elektrische installaties door
overbelasting of zelf aangebrachte uitbreidingen
•
Onderhoud en reparaties aan deurbellen,
schakelaars, contactdozen
•
Onderhoud of vervanging van zekeringen
•
Hetzelfde in gemeenschappelijke ruimten
• H
H
V
•
Schoonmaken (vegen) van schoorstenen van
gemeenschappelijke installaties (blokverwarming)
Fundering
F
Alle reparaties en onderhoud
V
Galerijen
G
Alle onderhoud
V
Gas
voor zover dit niet collectief verzekerd is Vervangen van lekke isolatieruit
vervanging van het roostertje in de gootsteen
Onderhoud en reparaties aan extra door huurder
H
zie ook: Aanrecht
aangebrachte binnengasleidingen en gaskranen
•
Schonnhouden van portiek, trappenhuis en
gemeenschappelijke gangen, voor zover de
kosten niet in de servicekosten begrepen zijn Binnenonderhoud: reparaties en onderhoud
aan vloeren, wanden, plafonds, trappen
(stoppen), schakelaars, contactdozen
(stopcontacten) en lampen
•
Schilderwerk geheel, hang- en sluitwerk aan
ramen en deuren.
•
Onderhoud en reparatie van algemene verlichting
in gangen, portieken, trappenhuizen, entreeruimten
Schoonhouden van goten en afvoeropeningen
H
zie ook: Dak en Dakgoten
•
zie: Tuinen
Onderhoud en smering van de deurkrukken,
balustrades en hekken in trappenhuizen,
scharnieren, sloten, raamboompjes e.d.
gangen van bergruimtes, entreeportalen, etc.
•
Onderhoud en vervanging van hang- en sluitwerk
gemeenschappelijke entreeportalen en
•
Vervangen van lampen, starters e.d. aan de
toegangshallen
algemene verlichting in gangen, portieken,
trappen/huizen, entreeruimten
V V
H
Hang- en sluitwerk
V
van binnendeuren
•
Onderhoud en smering van hang- en sluitwerk
van toegangsdeuren van gemeenschappelijke
deuren
•
Vervanging van hang- en sluitwerk, sloten en
espagnoletten van buitendeuren en ramen
Ontstoppen van hemelwaterafvoeren (regenpijpen)
•
Hokken mogen slechts geplaatst worden na
schriftelijke toestemming van de verhuurder
H
H H
H
Huistelefoon •
Onderhoud aan huistelefoon en bijbehorende
installatie
H
Repareren en vervangen van goten
Hagen
•
V
V
•
Alle noodzakelijke reparaties en onderhoud in
H
• •
H
Hemelwaterafvoer
Hokken
Goten
V
V
V
Gootsteen Schoonhouden en ontstoppen van de afvoer en
•
•
•
•
V
Vervanging van beschadigde of gebroken beglazing,
V
Gemeenschappelijke ruimten
V
•
Reparaties aan gasleidingen tot de meter
woning behoren
V
Glas (zie: Ruiten)
• •
V
H
intercominstallaties
H
E
H
Indien tussentijds door huurder aangebracht
en gaskranen, voor zover die oorspronkelijk tot de
H
Centrale briefkasten, drukbellen en huistelefoon/
Indien behorende bij de woning =/- 1 a 2 m.
• Vervanging of reparatie van binnen gasleidingen
Entreeportalen
17
•
•
V
Kasten
K
•
Onderhoud en reparatie aan ingebouwde kasten en
H
losse kasten en kastwanden, inclusief hang- en
sluitwerk
Keuken •
Reparatie en vervanging aan het keukenblok
en aanrechtblad t.g.v. slijtage of verval
•
Bijstelling van scharnieren en sluitingen van
deurtjes
•
Onderhoud, reparatie en eventuele vervanging
van door huurders aangebrachte extra
keukenelementen en -onderdelen
•
Onderhoud en reparatie van afvoerplug en ketting,
hangkastjes en pannenrekken
V H H
H
Kitvoegen
V
•
Onderhoud en herstel van kitvoegen
V
V
18
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
Lift en liftinstallatie
Kozijnen •
Buitenkozijnen: Schilderen van de buitenkant van
buitenkozijnen, alsmede reparaties en vervanging
hang- en sluitwerk
•
Vervanging van buitenkozijnen bij aantasting
door houtrot
•
Schilderwerk van de binnenkant van de
buitenkozijnen
•
Binnenkozijnen: Reparatie en schilderwerk van alle
binnenkozijnen, incl. onderhoud en reparatie hang
en sluitwerk
V
• • •
V H
Onderhoud en reparatie van de lift
V
•
Voor het plaatsen van een open haard, allesbrander
Keuringen en opheffen storingen
V
of voorzethaard is schriftelijk toestemming
Serviceabonnement
H
nodig van de verhuurder
Ligbad •
Schoonhouden van en kleine reparaties aan
ligbad
H
Pannen H
•
Onderhoud en reparaties aan ontluchtings-/
•
H
•
Onderhoud en herstel van paden, parkeerplaatsen
en terrassen die bij de woning horen
•
Alleen in geval van duidelijke slijtage of ouderdom
ventilatieroosters en ventielen en afzuigkappen;
zal verhuurder voor vervanging zorgen
schoonhouden en vervangen van filters
paden
•
Schoonhouden van gemeenschappelijke paden
Vervanging en onderhoud van kranen en
mengkranen, bijvoorbeeld een leertje
•
H
Mechanische ventilatie
M
•
Onderhoud en herstel van mechanische
V
Lavet
L
Onderhoud van het lavet
H
Lekkage • •
Herstel van lekkage aan leidingen
V
Herstel van lekkage aan zelf aangebrachte
H
leidingen of na vorstschade
Leuningen •
Onderhoud en reparaties aan leuningen van
trappen in gemeenschappelijke ruimten
•
Klein dagelijks onderhoud en reparaties aan
leuningen van trappen in een woning
V
ventilatie
•
Schoonhouden en vervangen van filters in de
mechanische ventilatie en afzuigventielen
H
Metselwerk •
Onderhoud en herstel van alles met betrekking tot
metselwerk
O
•
Bestrijding van ongedierte zoals: wandluizen,
H
Onderhoud en herstel van gemeenschappelijke
•
Het leggen van parket - ook los ‘meeneemparket’ en
plavuizen is in verband met eventuele
geluidsoverlast alleen toegestaan na schriftelijke
toestemming van de verhuurder
•
Reparatie van plafondconstructies en loszittend
stucwerk (eventueel met gipsplaten) voordat
deze wordt opgeleverd aan een nieuwe huurder Onderhoud en reparatie van door huurder
kakkerlakken, wespen, bijen, mieren, torren,
aangebrachte (vaste) plafondafwerkingen
ratten, muizen, vlooien en andere plaagdieren
(betimmeringen, sierpleister, etc.)
•
Bestrijding van houtworm
•
Reparatie van plafonds en stucwerk door
beschadigingen (gate, pluggen, krimpscheuren, etc.)
•
Schilderen en/of sausen van plafonds
V
Ontsmetten Ontsmetten in verband met bestrijding van
ongedierte
•
Onderhoud van het planchet (plaatje onder
spiegel)
H
H H
Plinten
P
•
Onderhoud, reparatie of vervanging van
plinten
H
Ramen
R
• •
Onderhoud van de ramen binnen
H
Herstel van de ramen na uitwaaien (verzekeren
H
V
tegen stormschade)
• •
Onderhoud van ramen buiten (excl. bewassen)
V
H
Herstel of vervanging van ramen bij houtrot
V
H
Regenpijp H
•
zie: Hemelwaterafvoer
Riolering
Plafonds en plafondbewerking
•
•
Planchet
Parket en plavuizen
V
Ongedierte
H
H
Voor dakpannen: zie Dak en dakgoot
•
•
V
Paden
Luchtroosters
Kranen
19
Openhaard
V
H
•
Reparaties aan riolering na verzakking in en
buiten de woning
• •
Vervanging van riolering na slijtage
V
Ontstoppen riolering, putten en afvoeren in en
H
buiten de woning tot aan de erfgrens
•
Schoonhouden en ontstoppen van rioolleidingen
en putten, binnenrioleringen, voor
zover aantoonbaar door schuld van de huurder
H
Ruiten
H H
V
•
Vervanging van gebroken ruiten binnen en
buiten voor zover collectief verzekerd
•
Indien niet verzekerd
V H
20
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
Sanitair
S
•
Vervanging van wastafels, fonteintjes, stortbakken
V
en toiletpotten als gevolg van slijtage of ouderdom
•
Onderhoud en vervanging van planchetten,
spiegels, toiletbril en overige sanitaire toebehoren
•
Onderhoud en vervanging van kranen voor
sanitaire toestellen, waterleiding en gas
H H
Schuren en bergingen • • • •
Herstel van schuurvloeren
V
•
Onderhoud en raparatie van de stortbak van
Onderhoud van het dak van een schuur of berging
V
het toilet, eventueel vervangen van onderdelen
Buitenschilderwerk van een schuur of berging
V
zoals drijver en vlotterkraan
Onderhoud van de binnenzijde van een schuur
H
of berging
•
Binnenschilderwerk van een schuur of berging
•
Schoonhouden en ontstoppen van de sifon
de woning
(zwanenhals) onder de wastafels en het aanrecht
Schakelaar
• •
Herstel van lekkage in kunststof sifon
H
Herstel van lekkage in loden sifon
V
•
Sausen en witten van plafonds en wanden in
•
Onderhoud en vervanging van schakelaars en
stopcontacten
H
H
Scharnieren •
Onderhoud (smeren en vastzetten) van
scharnieren van deuren en ramen
Het laten maken van nieuwe sleutel(s) na zoek
raken of beschadiging
•
Smeren van sloten en scharnieren in de
woning en bijbehorende berging (cylindersloten
H
behandelen met grafiet
Schilderen aan de buitenzijde
V
•
Onderhoud en reparatie van sloten die toegang
geven tot gemeenschappelijke ruimten
•
Idem m.b.t. voordeursloten
•
Schoonhouden van trappenhuis, hal en
dergelijke, tenzij dat is opgenomen in
H
de servicekosten
Schoorstenen • •
Reparatie van schoorstenen en ventilatiekanalen
V
Het vegen van schoorstenen, als regel
H
eenmaal per jaar
•
Herstel van stucwerk (stucadoorswerk) als het
loskomt van de ondergrond
•
Herstel van beschadiging door zelfwerkzaamheid
Vervanging van spiegels na beschadiging of
verwering
Stopcontacten • •
zie: Elektriciteit zie: Schakelaars
H
Aanleg en onderhoud van groenvoorziening en
H
V
hagen Erfafscheidingen
H
H
• •
Ophoging en reparatie van zelf aangebrachte
H
extra bestrating
H
na beschadiging
•
Reparaties aan loszittend tegelwerk
V
Telefoonaansluiting Alle onderhoud
•
Onderhoud en herstel van bij de woning
behorende terrassen
V
H
Tochtstrippen
V
• •
Onderhoud en vervanging van tochtstrippen
H
Aanbrengen van tochtstrippen, indien nodig
H
Trappen H
•
Onderhoud van trappen en uitvoeren van
kleine reparaties zoals het vastzetten in de
muur van een loszittende leuning
•
Reparaties aan binnentrappen door slijtage of
verval
Vensterbanken
V
•
Klein dagelijks onderhoud en reparatie van
H
vensterbanken
•
Vervanging van vensterbanken als gevolg van
slijtage of ouderdom
H
Terrassen H
V
Ophoging tuinen en terrassen
Reparatie en vervanging van wand- en vloertegels
•
Alle onderhoud
• •
•
H
•
Tuinen
T
Spiegels •
H
Tegels
Sloten
Schilderen binnen de woning en in de berging
Schoonhouden
21
•
Trappenhuizen
Stucwerk
H
Sleutels
H
Schilderen
H
Sifon
Sausen
• •
Stortbak
H
V
Ventilatie • • •
Reparatie van ventilatiekanalen
H
Schoonhouden van ventilatiekanalen
H
Onderhoud, schoonhouden en vervanging van
H
roosters en filters
• •
zie ook: Luchtroosters zie ook: Mechanische ventilatie
Verlichting •
Onderhoud en vervanging van verlichting in
gemeenschappelijke ruimten
• •
zie ook: Elektriciteit
V
V
zie ook: Buitenverlichting
Vlizotrap •
Onderhoud en herstel van vlizotrap
V
22
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
Vloeren en vloerafwerking
betimmeringen, textiel, etc.)
•
Reparaties aan stuc-, tegelwerk en botonemail
Zonwering
H
•
Onderhoud en herstel van de vloerconstructie
door beschadigingen, gaten, pluggen,
•
Buitenzonwering mag alleen worden
en de dekvloer zoals:
verwijderen behang, krimpscheuren e.d.
aangebracht met voorafgaande schriftelijke
- Reparaties aan vergane vloerbalken en vloerdelen
V
Grote scheuren
toestemming van de verhuurder
- Reparaties aan losliggende cementdekvloeren en
V
• •
zoals schrootjes en granol is vooraf schriftelijk
toestemming nodig van de verhuurder
tegelvloeren
•
Onderhoud en reparatie van door de huurder
aangebrachte vaste vloerafwerkingen
•
Reparaties t.g.v. beschadigingen/breuk van
vloerafwerking
•
H
Voor het aanbrengen van bijzondere wandafwerking,
•
Wanneer bij de servicekosten onderhoud is
Voor het leggen van parket en plavuizen is
inbegrepen
schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder;
•
Anders
voor het leggen van plavuizen moeten bijzondere
voorzieningen worden getroffen
•
Vervangen van de vlotter in een stortbak van
het toilet
Volieres mogen slechts geplaatst worden na
schriftelijke toestemming van de verhuurder
•
Onderhoud en vervanging van de wastafel na
beschadiging
H
H
Vuilstortkoker • •
H
Zwanenhals •
Schoonhouden en ontstoppen van de
zwanenhals (sifon) onder de wastafel aanrecht
•
Reparatie en vervanging van de zwanehals
H H
V H
Wastafel
Volieres •
V
Warmwater toestellen
H
Vlotter
23
Onderhoud en herstel van de vuilstortkoker
V
Ontstoppen en ontsmetten vuilstortkoker
H
Wanden en wandafwerking
W
•
Reparaties aan loszittend stuc- en tegelwerk en
V
betonemail (eventueel met gipsplaat) voordat
deze wordt opgeleverd aan nieuwe huurder
•
Onderhoud en reparatie van door de huurder
aangebrachte vaste wandafwerkingen (tegels,
H
Waterleiding •
Waterleidingen buiten de woning of tot de
meter (exclusief buitenkranen ed.)
• • •
Reparaties aan warm- en koudwaterleidingen
V
Voorkomen van bevriezing
H
Herstellen na bevriezing
H
V
WC •
•
zie: Closet
Zeepbakje
Z
Herstellen van zeepbakjes na beschadiging
H
H UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
24
Betrouwbaar en kundig advies Heldere continue communicatie Persoonlijk en betrokken begeleiding 24x7 bereikbaar Full service dienstverlening Secure screening van huurders Vaste contactpersonen Aangename tariefstructuur Twee ijzersterke fundamenten van 123Wonen Commerciele verhuur en gedegen fullservice beheer in één organisatie. Uw belang als verhuurder staat voorop!
Een lange termijn visie Partnership voor jaren Alles geregeld van A tot Z!
UW VASTGOEDPARTNER VOOR VERHUREN - BEHEREN - VERZEKEREN - HUURRECHT - CREDITCHECK - CONTROLE HUURREGISTERS – ASSURANTIEADVIES - BELASTINGADVIES VASTGOEDMANAGEMENT - PROJECTONTWIKKELING - BEDRIJFSONROERENDGOED
www.123Wonen.nl
E�va�� �e� ��rs���� ...
