VerstandigVerhuren met 123Wonen
Alles wat u moet weten over verstandig verhuren
Twee IJzersterke Fundamenten Van 123Wonen Commerciële verhuur en gedegen fullservice beheer in één organisatie. Uw belang als verhuurder staat voorop!
Handleiding voor verstandig verhuren
Verhuren is een vak Steeds vaker wordt een specialist ingezet bij het vinden van de meest ideale huurder voor uw woonruimte. Dit is niet zonder reden. Hoe krijgt u een huurder die past bij het profiel dat u zoekt? Wat zijn de juridische en fiscale consequenties met betrekking tot verhuren. Welke mogelijkheden zijn er binnen verhuren en welke flexibiliteit behoudt u met betrekking tot het object. 123Wonen heeft door haar uitgebreide netwerk, langdurige ervaring en ondersteunende systemen zicht op hoe verhuren voor u een financieel aantrekkelijke optie is en blijft. Deze ervaring heeft ondermeer geresulteerd in dit document dat antwoord biedt op de meest gestelde vragen en belangrijkste onderwerpen met betrekking tot verhuur.
De verschillende huurvormen
2
Vaststellen huurprijs
5
Opleveren verhuurobject
6
Componenten huurovereenkomst
7
Huurverhoging
9
Huuropzegging
10
Beheer
11
Overige zaken om rekening mee te houden
13
Onderhoudsverplichting: Wie betaalt wat?
15
Ervaar het verschil...
Inleiding
Bent u opzoek naar aanvullende informatie, twijfel dan niet om contact met ons op te nemen!
Een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd
Bepaalde tijd
Legale mogelijkheden van verhuur voor bepaalde tijd
In Nederland is de bescherming van huurders goed
Leegstandwet
geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan
Dringend eigen gebruik
het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig
Onbepaalde tijd
een huurovereenkomst op te zeggen. Toch zijn er bij het
Deze huurovereenkomst kent in principe geen einddatum.
verhuren voor bepaalde tijd constructies voorhanden
De opzegtermijn voor u bedraagt minimaal één en is bij
waarbij dit goed geregeld is. De verschillende varianten
wet vastgelegd op maximaal drie maanden.
kunnen alleen maar gekozen worden wanneer er voldaan wordt aan de vooraf gestelde voorwaarden. Het voldoen hieraan is cruciaal aangezien de overeenkomst anders gezien als een huurcontract voor onbepaalde tijd. Het is dus niet mogelijk om de huurbescherming te omzeilen door simpel het woordje “tijdelijk” op een contract te zetten. Zelfs als hiervoor getekend wordt. Los daarvan
TIP
Verhuur nooit zonder juridisch advies en zonder toestemming van uw hypotheekbank
Uw huurder mag nooit zonder toestemming van u een woonruimte onderverhuren.
TIP
Het noemen van het woord tijdelijk met een handtekenign daarbij omzeilt de huurberscherming niet
Voor kamerverhuur gelden specifiieke eisen die kunnen verschillen per gemeente
TIP
moet het wel gaan om legale verhuur.
TIP
Huren voor bepaalde tijd
als niet rechtsgeldig bestempeld kan worden en wordt
2
U W V A S T G O E D P A R T N E R V O O R V E R H U R E N, B E H E R E N, V E R Z E K E R E N – H U U R R E C H T – C R E D I T C H E C K & C O N T R O L E H U U R R E G I S T E R S ASSURANTIE&BELASTINGADVIES-VASTGOEDMANAGEMENT–PROJECTONTWIKKELING-BEDRIJFSONROERENDGOED
De (on)mogelijkheden van huren voor bepaalde tijd
Verhuur via de Leegstandwet Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan. Daarbij geldt voor u een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Dit betekent concreet dat u na drie maanden het contract mag opzeggen. Drie maanden later is uw woning dan weer vrij. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, tot vijf jaar. De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Als in dat geval een verlenging van de vergunning is aangevraagd en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst door totdat er een beslissing is genomen. In de vergunning moet staan wat de maximale huurprijs is. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Tevens moet er vermeld staan voor welke termijn de vergunning is verleend en wat de maximale huurprijs is. Wanneer er gekozen wordt voor de
123Wonen verzorgt voor u kosteloos de aanvraag van de Leegstandwetvergunning Kortom: Verhuurperiode voor bepaalde tijd, zes maanden tot maximaal vijf jaar, wanneer men in bezit is van de vergunning Huurder heeft geen wettelijke huurbescherming middels het Burgerlijk Wetboek, wel gelden er duidelijke regels Verkoop van de woning gaat tijdens de huurperiode gewoon door, dit is mogelijk door de vaste opzegtermijn voor de verhuurder van drie maanden Tussentijdse huuropzegging is na de eerste drie maanden door de verhuurder altijd mogelijk: opzegtermijn drie maanden Overbruggingsverhuur is altijd met toestemming van uw (hypotheek)bank. In verband met onze afspraken met banken kunnen en zullen wij zonder deze toestemming uw woning niet verhuren
Verhuren via de leegstandswet
leegstandswet, wordt de huurprijs vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) van VROM.
3
De (on)mogelijkheden van huren voor bepaalde tijd
Tijdelijk verhuren van de woning met als doel om er
Vereisten
uiteindelijke zelf weer in te trekken
Het contract moet voldoen aan een aantal bepalingen.
Het terugverlangen van uw eigen woning staat juridisch
Hieronder treft u er een overzicht:
bekend onder het begrip ‘Dringend eigen gebruik’. In
In het contract dient vermeld te worden dat u de
de volksmond is deze constructie bekend onder de
woning aan het eind van de huurperiode zelf weer wil
naam diplomatenclausule. Met betrekking tot deze
betrekken
regeling moet het contract dat u opstelt aan een aantal
Er moet vermeld worden dat het gehuurde na afloop
voorwaarden voldoen. Er is geen standaard contract
van de huurperiode dient te worden ontruimd
op de markt dat u zo kunt gebruiken. 123Wonen heeft
Er moet vermeld worden dat huurder de woning
ervaringen met dergelijke constructies en is daarom de
schoon, leeg en onder afgifte van de sleutels aan de
partij die u hierin kan adviseren en faciliteren.
verhuurder ter beschikking dient te stellen
Opzeggen: ook een tijdelijke huurovereenkomst dient schriftelijk volgens de eisen opgezegd te worden. Hierbij geldt voor u een termijn van drie maanden. Vermeld duidelijk de reden van de opzegging (aflopen huurperiode). Vraag de huurder binnen 6 weken om een
TIP
schriftelijk bevestiging dat hij met opzegging instemt.
Het vergeten van een voorwaarde of onjuist formuleren leidt ertoe dat er geen gebruik gemaakt kan worden van de diplomatenclausule
TIP
Dringend eigen gebruik
Opzeggen
Ook fiscaal zijn er consequenties. Vraag uw 123Wonen contactpersoon om de fiscale consequenties van het verhuren met de bovenstaande constructie
4
Het vaststellen van juiste verhuurprijs
Huurcommissie
In de geliberaliseerde huurmarkt zijn huurder en
De huurcommissie kan op basis van het ‘puntensysteem’
verhuurder in beginsel vrij om een huurprijs overeen
de maximale redelijke huur vaststellen. Als dit gebeurt
te komen. Deze vrijheid wordt in de wet echter beperkt
betekent dat uw huurprijs niet hoger dan dit bedrag mag
door
ter
zijn. Is dat wel zo, dan kan met terugwerkende kracht
bescherming van de huurder. Dit betekent onder andere
u verplicht worden gesteld dit verschil aan de huurder
dat de huurder de kale huurprijs en de servicekosten
terug te betalen tot ingangsdatum huurovereenkomst.
door de Huurcommissie kan laten toetsen. Dit dient wel
Eventuele huurderving en overige schade die hieruit
te geschieden binnen zes maanden na ingang van het
voortvloeit, vallen onder uw eigen verantwoordelijkheid
contract.
en dus niet onder die van 123Wonen.
dwingendrechtelijke
bepalingen,
veelal
Geliberaliseerde huur Er is sprake van geliberaliseerde huur wanneer een zelfstandige woningen met een (kale) aanvangshuurprijs hoger dan de toenmalige huursubsidie- / huurtoeslaggrens gekenmerkt word door: Tot stand gekomen is op of na 1 juli 1994, of; een nieuwbouwwoning betreft die voor het eerst werd bewoond in de periode 1 juli 1989 tot en met 30 juni 1994
Vaststellen huurpijs
Bepalen huurprijs
5
Opleveren woning
Voor- en eindinspectie Het is verstandig om een voor- en eindinspectie van de woonruimte te (laten) verrichten en foto’s te nemen van de begin- en eindsituatie. Indien een inspectierapport (beschrijving) is opgemaakt, dient de huurder de woonruimte op te leveren in dezelfde staat, met uitzondering van geoorloofde wijzigingen en gebruiksslijtage. Indien geen inspectierapport wordt opgemaakt, wordt een huurder er verondersteld dat de huurder de woning heeft ontvangen in dezelfde staat als bij het eindigen van de huurovereenkomst. De bewijslast dat de huurder het gehuurde niet in oorspronkelijke staat heeft
TIP
Opleveren woning
opgeleverd ligt bij de verhuurder. Een voorinspectie houden en eventueel foto’s maken is dus nuttig.
6
Vraag naar de mogelijkheden die 123Wonen biedt op het gebied van voor- en eindinspectie
Componenten huurovereenkomst
Doorberekenen van kosten
Servicekosten
Drie componenten kunnen worden doorberekend:
Servicekosten zijn kosten die de huurder op grond van de
Gemeentelijke belastingen en heffingen
huurovereenkomst boven op de kale huurprijs betaalt.
Gas, water, elektra, telefonie, internet en kabel
Servicekosten hebben betrekking op
Servicekosten
diensten. Deze leveringen en diensten moeten in de
leveringen en
huurovereenkomst beschreven te staan. De verhuurder Gemeentelijke belastingen en heffingen
is verplicht om jaarlijks een overzicht van de gemaakte
De gemeentelijke belastingen zijn onder te verdelen in
servicekosten te verstrekken. Veel huurders betalen
twee typen: belastingen en heffingen. Beide kunnen in
maandelijks een voorschot op de servicekosten.
wel expliciet in de huurovereenkomst beschreven te
All-in huur
worden.
Het opnemen van een all-in prijs in de huurovereenkomst waarbij geen splitsing is gemaakt in kale huurprijs,
Gas, water, elektra, telefonie, internet en kabel
elektra, gas, water, licht en voorschot servicekosten, kan
Wanneer de huurovereenkomst geen uitsluitsel geeft over
zeer ongunstig uitpakken voor de verhuurder indien de
gas, water, elektra, kabel, telefoon- en internetverbinding
huurder de Huurcommissie verzoekt de prijs te splitsen.
dient de huurder dit zelf te regelen. De bijbehorende
De Huurcommissie zal, indien sprake is van een all-in prijs,
kosten zijn dan tevens voor de rekening van de huurder.
de kale huurprijs vaststellen op een ten minste redelijke
Is sommige gevallen zijn deze kosten opgenomen in de
huurprijs die gelijk is aan 55% van de maximaal redelijke
servicekosten.
huurprijs en de servicekosten op 25% van die huurprijs!
Componenten huurovereenkomst
principe aan de huurder doorberekend worden. Dit dient
De voordeligste prijs voor stroom en gas via de 123deal met Energiedirect. Uw voordeel: laagste prijs voor stroom & gas en geen minimale afnameperiode
U W V A S T G O E D P A R T N E R V O O R V E R H U R E N, B E H E R E N, V E R Z E K E R E N – H U U R R E C H T – C R E D I T C H E C K & C O N T R O L E H U U R R E G I S T E R S ASSURANTIE&BELASTINGADVIES-VASTGOEDMANAGEMENT–PROJECTONTWIKKELING-BEDRIJFSONROERENDGOED
7
Componenten huurovereenkomst
Gestoffeerd versus gemeubileerd
Waarborg
Bij gestoffeerde verhuur zal doorgaans vloerbedekking
De verhuurder kan van de huurder een waarborgsom ter
in de woonruimte aanwezig zijn en optioneel gordijnen,
waarde van één of twee maand(en) huur verlangen. De
verlichting en de noodzakelijke keukenapparatuur. Bij
huurder betaalt dit bedrag bij de aanvang van de huur.
gemeubileerde verhuur dient de woonruimte volledig
De waarborgsom dient als zekerheid voor het geval
gemeubileerd te zijn. Huurders nemen eigenlijk alleen
de huurder aan het einde van de huur schade aan de
een koffer met kleding mee. Zij verwachten dat verdere
woonruimte heeft veroorzaakt of een huurachterstand
meubilering aanwezig is om een prettig verblijf te hebben.
heeft. De waarborgsom blijft bij de verhuurder in beheer
Denk bijvoorbeeld aan de standaard inrichting van een
totdat de huurder de woonruimte heeft opgeleverd.
vakantiewoning. Wat ook niet kan ontbreken is:
Onder normale omstandigheden dient de verhuurder
Compleet servies (uiteraard afhankelijk van het
de waarborgsom bij het einde van de huur aan de
aantal personen dat in uw woonruimte gaat
huurder terug te betalen, uiterlijk binnen drie maanden.
verblijven)
Wanneer u een hogere waarborgsom wilt ontvangen
Beddengoed en linnengoed
van de huurder dan hierboven genoemd, moet u er
Apparatuur zoals tv en stereo, wasmachine,
rekening mee houden dat mocht een huurder naar de
koelkast e.d.
kantonrechter gaan om de hoogte van de borg te laten toetsen en eventueel terug te vorderen, dit een grote
Het is verstandig een inventarislijst op te stellen van de in
kans van slagen heeft.
de woonruimte aanwezige zaken.
123WONEN int voor u de eerste maand huur en de waarborgsom voor de ingangsdatum van de huurperiode en zorgt ervoor dat u deze binnen 10 werkdagen na ontvangst op uw rekening wordt overgemaakt 123WONEN is geen partij in de huurovereenkomst en zal dus ook geen gelden voor u beheren, tenzij hier andere afspraken over zijn gemaakt 8
Huurverhoging
Huurverhoging
Prijsindexclausule
Ieder jaar wordt op 1 juli de huurprijs van de meeste
De huur kan in plaats van met het vastgestelde percentage
woningen aangepast, maar in principe zijn partijen vrij om
ook worden verhoogd met een vaste prijsindexclausule.
de huurverhoging op een ander moment door te voeren.
Indien
De huur mag echter maximaal één maal per 12 maanden
de huurovereenkomst
worden verhoogd. Zodra het percentage van de verhoging
huurverhoging meer te versturen. U kunt volstaan met het
door de overheid is vastgesteld, kan de huur met dit
versturen van een brief waarin de berekening staat en de
percentage worden verhoogd (dit geldt alleen voor een
nieuwe huurprijs wordt gemeld. Een indexeringsclausule
niet geliberaliseerde huurovereenkomst). De huurprijs
mag overigens niet leiden tot een hogere huurverhoging
kan worden verhoogd door middel van een voorstel van
dan het door de Minister van VROM vastgestelde
de verhuurder of door middel van een prijsindexclausule
maximale huurverhogingpercentage. Indien er sprake
in de huurovereenkomst. Wanneer u een voorstel tot
is van een geliberaliseerde huurovereenkomst, heeft
verhoging wilt doen aan uw huurder, dient u daarbij een
de verhuurder meer vrijheid. Kijk voor een volledige
aanzegtermijn van twee kalendermaanden in acht te
weergave van de wet en voor meer informatie op de
nemen. Indien u geen reactie ontvangt van de huurder
website van het ministerie van VROM (www.vrom.nl).
een
prijsindexclausule hoeft
is
opgenomen
in
u geen voorstel tot
op het voorstel, kunt u binnen maximaal zes weken na het ingaan van de huurverhoging bij de Huurcommissie Bron: www.vrom.nl
Let op: wanneer de aanzegging van de huurverhoging per gewone post is verstuurd, dient u de huurder een aangetekend rappel te sturen
Huurverhoging
een verzoek tot toetsing indienen.
9
Het opzeggen van de huurovereenkomst
Beëindigen huurovereenkomst
Wederzijds goedvinden
De verhuurder kan de huur alleen opzeggen op de in
Wanneer de huurder instemt, kan een huurovereenkomst
de wet genoemde gronden. Indien de verhuurder wil
voortijdige beëindigd worden. Dit staat juridisch bekend
opzeggen, dient verhuurder de huur per aangetekende
onder wederzijds goedvinden.
te vermelden. Verhuurder dient een opzegtermijn van
Ontbinding huurovereenkomst
minimaal drie maanden in acht te nemen. Voor ieder
Bij wanprestatie van de huurder. Dit is het geval als de
jaar dat een huurder de woonruimte bewoont komt er
huurder bijvoorbeeld de huur niet betaalt, of overlast
één maand bij met een maximum van zes maanden.
veroorzaakt voor z’n medebewoners of voor de verhuurder.
Ook moet de opzegging vermelden dat de huurder zes
Het is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden of
weken de gelegenheid heeft om aan te geven of hij al
ontbinding gerechtvaardigd is. U doet er verstandig aan
dan niet akkoord gaat met de opzegging. De inhoud van
juridisch advies te vragen bij een onafhankelijke derde
de opzegging moet voldoen aan alle wettelijke eisen. Is
indien de huurder zijn verplichtingen (steeds) niet nakomt
dit niet het geval dan is de opzegging nietig. Huurders
ondanks aanmaning(en) en/of ingebrekestelling.
TIP
worden goed beschermd door de wet.
Doe het opzeggen altijd schriftelijk om misverstanden te voorkomen
TIP
Opzeggen huurovereenkomst
brief op te zeggen en daarin de reden van opzegging
Ook tijdelijk huurovereenkomsten moeten door u worden opgezegd
10
Zorgeloos verhuren – Technisch beheer
Beheer
Technisch beheer
Wanneer u de woonruimte niet zelf beheert, is een
U dient de woonruimte blijvend ter beschikking te stellen
persoon of bedrijf nodig waarmee de huurder contact
aan de huurder en dient gebreken te verhelpen op
kan opnemen in het geval van problemen of gebreken.
aangeven van de huurder. U dient er voor te zorgen dat
Op het moment dat bijvoorbeeld de centrale verwarming
de woonruimte geen gebreken vertoont en de huurder
kapot is, moet de huurder dit kunnen melden en moet
een rustig woongenot heeft. Indien er gebreken zijn,
een actie volgen om het probleem te verhelpen. Als u
kan huurder de verhuurder soms dwingen de gebreken
zelf in het buitenland verblijft, kan het verhelpen van
te verhelpen. De huurder heeft een aantal wettelijke
dit gebrek enige tijd in beslag nemen. Wanneer u een
mogelijkheden om onderhoud verricht te krijgen. Een
beheerder heeft aangesteld, kan dit probleem eerder
huurder kan bijvoorbeeld, na het melden van een gebrek
worden opgepakt. De huurder behoudt dan een prettig
of onderhoudsklacht, zonder tussenkomst van de rechter
woongenot. Ook het monitoren van het betalingsverkeer
de betaling van de huurprijs (gedeeltelijk) opschorten
en het handelen bij vertraging in de betaling is een
of de klachten zelf (laten) verhelpen en de rekening
adequate reactie benodigd.
indienen bij de verhuurder. Adequaat handelen en een goede bereikbaarheid van verhuurder of beheerder is
123Wonen biedt twee vormen van beheer, te noemen: Financieel beheer
123Wonen staat bekend als een proactieve beheerder, die meedenkt, adviseert en de staat van het object bewaakt.
KLEIN ONDERHOUD - verplichting van de huurder Huurder dient klein onderhoud te verrichten waarbij het gaat om geringe en dagelijkse reparaties die zich bij een normaal gebruik van het gehuurde voordoen, de zogenaamde kleine herstellingen. Voorbeelden zijn: vervangen van (buiten)lampen, vastzetten van drempels, wandcontactdozen e.d., tuinonderhoud, schilderwerk aan binnenzijde, het vervangen en vernieuwen van kraanleertjes, deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen
Technisch beheer
Technisch beheer
noodzakelijk.
11
Zorgeloos verhuren – Financieel beheer
Financieel beheer
Rendabele huurinkomsten: De eigenaar tijdig adviseren
Financieel beheer van 123Wonen is samen te vatten in
van (huurprijs)aanpassingen bij mutaties om leegstand
de volgende componenten:
te voorkomen.
Het aanschrijven, administreren en
doorberekenen van de jaarlijkse huurverhoging.
Tijdige huurontvangsten Minimale wanbetaling Rendabele huurinkomsten
Het in beheer houden van de betaalde waarborgsommen
Financieel overzicht
op een derden rekening van 123Wonen en zorg dragen dat deze verrekend worden met vertrekkende huurders.
Tijdige huurontvangsten: Het incasseren en administreren
Financieel overzicht: In overleg is het mogelijk een
van de door de huurders periodiek verschuldigde
maandelijks overzicht terug te koppelen.
huurpenningen, eventuele servicekosten en overige voorschotbedragen wegens leveringen en diensten en overige bedragen, die huurders uit hoofde van de (huur) overeenkomst verschuldigd zijn. Minimale wanbetaling: Het signaleren en bewaken van
eventueel
optredende
achterstanden
in
de
huurbetalingen en het, zo nodig, in overleg met de eigenaar, (doen) nemen van rechtsmaatregelen tegen
Financieel beheer
de huurder(s). 123Wonen werkt voor zover mogelijk
12
met een automatische incasso via daartoe verstrekte machtigingen door de huurders. 123Wonen registreert en verwerkt de ontvangsten, bewaakt de tijdige en correcte betaling van de verschuldigde huurbedragen.
Zaken om rekening mee te houden
Vereniging Van Eigenaren (VVE)
Verzekeringen
Wanneer uw woonruimte deel uitmaakt van een
Indien de woonruimte wordt verhuurd, kaal of gestoffeerd
appartementencomplex, dient u na te gaan (in de
dan wel gemeubileerd, is het verstandig dat u goed
splitsingsakte en de reglementen) of er melding moet
verzekerd bent. De volgende verzekeringen kunt u door
worden gemaakt van verhuur of dat er toestemming
laten lopen: inboedelverzekering; opstalverzekering en
nodig is voor het verhuren van de woonruimte. Wanneer
WA verzekering.
dat het geval is, is het verstandig deze melding bij uw VVE te doen. In dat geval ondervindt de huurder gedurende
Hypotheekverstrekker
uw afwezigheid geen problemen met de VVE inzake de
Wanneer u een hypotheekverstrekker hebt, bent u
toestemming dan wel melding.
verplicht deze op de hoogte te stellen van eventueel verhuur.
Energielabel Een verhuurder is in veel gevallen verplicht op basis van het besluit Energiebesparing gebouwen een energieprestatiecertificaat (energielabel) te laten zien uiterlijk bij het ondertekenen van de huurovereenkomst te worden overhandigd. Er bestaan enkele uitzonderingen
Kijk op www.123Wonen.nl welke verzekeringen voor u zijn geselecteerd
TIP
Geef het verhuren van een woning altijd door aan uw verzekeringsmaatschappij. Dit voorkomt dat eventuele geleden schade niet wordt vergoed
TIP
op deze verplichting (www.vrom.nl).
Overige zaken
en te overhandigen aan huurder. Het energielabel dient
13
Zaken om rekening mee te houden
Bestemmingsplan
Huisvestingsvergunning
In de meeste gevallen geldt er voor een woning een
In sommige gemeenten is er een zogenaamde
bestemmingsplan. Hierin staat opgenomen op welke wijze
huisvestingverordening
een woning moet worden gebruikt. Indien bijvoorbeeld
verordening is het eigenaren, verhuurders en/of huurders
een woning wordt verhuurd die deel uit maakt van een
niet toegestaan om met name genoemde categorieën
bedrijfsruimte dient het bestemmingsplan te worden
woningen in gebruik te nemen of aan een derde in
geraadpleegd om te onderzoeken of verhuur op de
gebruik te geven zonder dat deze beschikt over een
gewenste wijze mogelijk is. Voor meer informatie over
huisvestingsvergunning. U dient zelf na te gaan of voor
het betreffende bestemmingsplan kunt u veelal terecht
uw woonruimte een huisvestingvergunning nodig is. U
bij de gemeente.
kunt voor informatie over de huisvestingsverordening en
vastgesteld.
Volgens
deze
eventuele vergunningplicht terecht bij de gemeente.
Geef het verhuren van een woning altijd door aan uw verzekeringsmaatschappij. Dit voorkomt dat eventuele geleden schade niet wordt vergoed Voor meer informatie over het energielabel kunt u terecht op de website van VROM (www.vrom.nl) 14
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat? De onderstaande opsomming is een richtlijn voor de rechten en plichten van zowel de huurder als verhuurder met betrekking tot het onderhoud van een bepaalde woning of appartement.
A
B
Algemeen
Balkons en balustrades
Al het onderhoud c.q. reparaties welke het gevolg zijn van beschadiging, vernieling, ondeskundigheid en/of onjuist gebruik zijn altijd voor de huurder Reparatie en vervanging van sleutels Onderhoud als gevolg van slijtage of ouderdom Achtergebleven goederen in de woning afvoeren Achtergebleven goederen in gemeenschappelijke ruimten afvoeren
H H V H H
Aanrecht Reparatie en vervangen keukenblok en aanrechtblac V ten gevolge van slijtage of verval H Scharnieren en sluitingen van deurtjes bijstellen Afvoer Reparatie aan dakafvoeren en goten Schoonmaken en schoonhouden van dakafvoer, openingen en goten bij gestapelde woningen Onderhoud aan afvoeren van wastafels, douche, gootsteen, etc, inclusief eventuele kettingen en afvoerpluggen, enz. Reparaties aan afvoersifons, afvoerputten, douchepluggen, etc.
V V H
H
V
Het gehele binnenschilderwerk, behang -en sauswerk
H
Onderhoud en reparatie van bel en belinstallatie bij gemeenschappelijk gebruik Onderhoud en reparatie van ‘eigen’ bel
V
Bel
H
Bergingen Bergingen mogen slechts geplaatst worden na schriftelijke toestemming van de verhuurder Bestrating Reparatie van bolkons en balustrades Onderhoud en bestrating in tuin en carport en van paden die bij het huis horen Onderhoud van bestrating in gemeenschappelijke paden Schoonhouden van gemeenschappelijke paden
H
V H V H
Bestrijden van ongedierte Bomen Snoeien en rooien van bomen
Antenne Een (schotel)antenne mag slechts geplaatst worden na schriftelijke toestemming van de verhuurder
H
zie: Ongedierte
Afwerkvloer Onderhoud van de afwerkvloeren
(ook in trappenhuizen) Onderhoud aan balkons en balustrades Behang
H
H
Brandgangen Onderhoud van bestrating in brandgangen Schoonhouden van brandgangen
V H 15
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
Brievenbus In eigen voordeur In portiek en gemeenschappelijke ruimten
H V
Buitentrappen en buitenbeton Onderhoud en reparaties van buitentrappen en buitenbeton
V
Buitenverlichting Onderhoud en reparaties buitenverlichting op galerijen en parkeerplaatsen Vervangen van lampen e.d. in buitenverlichting op galerijen en parkeerplaatsen Door huurder aangebrachte buitenverlichting
V V H
C Centrale verwarming en combiketel Algemeen onderhoud en reparaties c.v.installatie en combiketel bij normaal gebruik Bedienen, bijvullen en ontluchten van de c.v.installatie en combiketel, alsmede onderhoud aan resp. vervanging van vulslangen, wartels, sleutels, schade door verkeerde bediening, schilderen radiatoren en leidingen
V H
16
Dak en dakgoot Onderhoud en vervanging van dakbedekking, dakdoorvoer, dakgoten en afvoeren, dakluik en van dakpannen na normale slijtage en ten gevolge van storm Schoonmaken (-houden) van goten en afvoeropeningen Reparaties t.g.v. het betreden van daken door bewoners, voor zover aantoonbaar
V
H H
Deuren Herstal van buitendeuren bij houtrot of door normale slijtage Vervanging na het uitwaaien van buitendeuren Herstel van binnendeuren (incl. onderhoud en reparaties hang- en sluitwerk) Alleen in geval van duidelijke slijtage of ouderdom zal verhuurder voor vervanging zorgen Vervanging van glas in Binnendeuren Vastzetten en smeren van scharnieren en sloten van deuren Schilderen van binnendeuren en de binnenkant van de buitendeuren
V H H
H H H
Deuropener
Closet Onderhouden en vernieuwing van de bril, het deksel en de manchet of sok, d.w.z. de aansluiting op het riool Vervanging van de drijver in de waterbak (reservoir) bodem rubber Onderhoud van de closetpot Vernieuwen van closetpot t.g.v. slijtage
D
H
H H V
Onderhoud en reparaties aan elektrisch bediende deuropeners
V
Douche Onderhoud van de doucheslang, handdouche, opsteekhaak en koppelstuk
H
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
G
Duiventil
E
Een duiventil mag slechts geplaatst worden na een schriftelijke toestemming van de verhuurder en de gemeentelijke afdeling Bouw- en Woningtoezicht Plaatsing, onderhoud en verzekering van de duiventil
H
H
V H H H
V
Entreeportalen Alle noodzakelijke reparaties en onderhoud in gemeenschappelijke entreeportalen en toegangshallen
V
Erfafscheiding Indien behorende bij de woning =/- 1 a 2 m. Indien tussentijds door huurder aangebracht
Alle onderhoud
V
Reparaties aan gasleidingen tot de meter Onderhoud en reparaties aan extra door huurder aangebrachte binnengasleidingen en gaskranen Vervanging of reparatie van binnengasleidingen en gaskranen, voor zover die oorspronkelijk tot de woning behorenw
V H
Gas
Elektriciteit Onderhoud en reparaties elektrische installatie met groepenkast en bedrading Reparaties aan elektrische installaties door overbelasting of zelf aangebrachte uitbreidingen Onderhoud en reparaties aan deurbellen, schakelaars, contactdozen Onderhoud of vervanging van zekeringen (stoppen), schakelaars, contactdozen (stopcontacten) en lampen Hetzelfde in gemeenschappelijke ruimten
Galerijen
V H
F
V
Gemeenschappelijke ruimten Schonnhouden van portiek, trappenhuis en gemeenschappelijke gangen, voor zover de kosten niet in de servicekosten begrepen zijn Binnenonderhoud: reparaties en onderhoud aan vloeren, wanden, plafonds, trappen balustrades en hekken in trappenhuizen, gangen van bergruimtes, entreeportalen, etc. Schilderwerk geheel, hang- en sluitwerk aan ramen en deuren. Onderhoud en reparatie van algemene verlichting in gangen, portieken, trappenhuizen, entreeruimten Vervangen van lampen, starters e.d. aan de algemene verlichting in gangen, portieken, trappen/huizen, entreeruimten Centrale briefkasten, drukbellen en huistelefoon/ intercominstallaties Schoonmaken (vegen) van schoorstenen van gemeenschappelijke installaties (blokverwarming)
H
V
V V V
V V
Glas (zie: Ruiten)
Fundering Alle reparaties en onderhoud
V
Vervanging van beschadigde of gebroken beglazing, voor zover dit neit collectief verzekerd is Vervangen van lekke isolatieruit
H V
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
Gootsteen Schoonhouden en ontstoppen van de afvoer en vervanging van het roostertje in de gootsteen zie ook: Aanrecht
H
V H
H Hagen zie: Tuinen Hang- en sluitwerk Onderhoud en smering van de deurkrukken, scharnieren, sloten, raamboompjes e.d. Onderhoud en vervanging van hang- en sluitwerk van binnendeuren Onderhoud en smering van hang- en sluitwerk van toegangsdeuren van gemeenschappelijke deuren Vervanging van hang- en sluitwerk, sloten en espagnoletten van buitendeuren en ramen
H
V V
H
Hokken Hokken mogen slechts geplaatst worden na schriftelijke toestemming van de verhuurder
H
Huistelefoon Onderhoud aan huistelefoon en bijbehorende installatie 18
H
Keuken Reparatie en vervanging aan het keukenblok en aanrechtblad t.g.v. slijtage of verval Bijstelling van scharnieren en sluitingen van deurtjes Onderhoud, reparatie en eventuele vervanging van door huurders aangebrachte extra keukenelementen en -onderdelen Onderhoud en reparatie van afvoerplug en ketting, hangkastjes en pannenrekken
V H H
H
Kitvoegen H
Hemelwaterafvoer Ontstoppen van hemelwaterafvoeren (regenpijpen)
Kasten Onderhoud en reparatie aan ingebouwde kasten en losse kasten en kastwanden, inclusief hang- en sluitwerk
Goten Repareren en vervangenv an goten Schoonhouden van goten en afvoeropeningen zie ook: Dak en Dakgoten
K
V
Onderhoud en herstel van kitvoegen
V
Kozijnen Buitenkozijnen: Schilderen van de buitenkant van buitenkozijnen, alsmede reparaties en vervanging hang- en sluitwerk Vervanging van buitenkozijnen bij aantasting door houtrot Schilderwerk van de binnenkant van de buitenkozijnen Binnenkozijnen: Reparatie en schilderwerk van alle binnenkozijnen, incl. onderhoud en reparatie hang en sluitwerk Alleen in geval van duidelijke slijtage of ouderdom zal verhuurder voor vervanging zorgen
V
V H H
Kranen Vervanging en onderhoud van kranen en mengkranen, bijvoorbeeld een leertje
H
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat?
L
O
Ongedierte
Lavet Onderhoud van het lavet Lekkage
H
Herstel van lekkage aan leidingen Herstel van lekkage aan zelf aangebrachte leidingen of na vorstschade Leuningen
V
Onderhoud en reparaties aan leuningen van trappen in gemeenschappelijke ruimten Klein dagelijks onderhoud en reparaties aan leuningen van trappen in een woning
H
V
Schoonhouden van en kleine reparaties aan ligbad
V H H
Luchtroosters Onderhoud en reparaties aan ontluchtings-/ ventilatieroosters en ventielen en afzuigkappen; schoonhouden en vervangen van filters
H
P
Voor het plaatsen van een open haard, allesbrander of voorzethaard is schriftelijk toestemming nodig van de verhuurder
H
Pannen Voor dakpannen: zie Dak en dakgoot Paden Onderhoud en herstel van paden, parkeerplaatsen en tarrassen die bij de woning horen Onderhoud en herstel van gemeenschappelijke paden Schoonhouden van gemeenschappelijke paden Het leggen van parket - ook los ‘meeneemparket’ en plavuizen is in verband met eventuele geluidsoverlast alleen toegestaan na schriftelijke toestemming van de verhuurder
Mechanische ventilatie V H
Metselwerk Ondehroud en herstel van mechanische ventilatie
H
H V H
Parket en plavuizen
M Onderhoud en herstel van mechanische ventilatie Schoonhouden en vervangen van filters in de mechanische ventilatie en afzuigventielen
V
Openhaard
H
V
H
Ontsmetten Ontsmetten in verband met bestrijding van ongedierte
Lift en liftinstallatie Onderhoud en reparatie van de lift Keuringen en opheffen storingen Serviceabonnement Ligbad
Bestrijding van ongedierte zoals: wandluizen, kakkerlakken, wespen, bijen, mieren, torren, ratten, muizen, vlooien en andere plaagdieren Bestrijding van houtworm
V
H
Plafonds en plafondbewerking Reparatie van plafondconstructies en loszittend stucwerk (eventueel met gipsplaten) voordat deze wordt opgeleverd aan een nieuwe huurder Onderhoud en reparatie van door huurder aangebrachte (vaste) plafondafwerkingen (betimmeringen, sierpleister, etc.)
V
H 19
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat? Ruiten
Plafonds en plafondafwerking (vervolg) H
H
S
Onderhoud van het planchet (plaatje onder spiegel)
H
Sanitair
Plinten Onderhoud, reparatie of vervanging van plinten
H
R
Onderhoud van de ramen binnen Herstel van de ramen na uitwaaien (verzekeren tegen stormschade) Onderhoud van ramen buiten (excl. bewassen) Herstel of vervanging van ramen bij houtrot
H H V V
Regenpijp
H
Vervanging van wastafels, fonteintjes, stortbakken en toiletpotten als gevolg van slijtage of ouderdom Onderhoud en vervanging van planchetten, spiegels, toiletbril en overige sanitaire toebehoren
V
Onderhoud en vervanging van kranen voor sanitaire toestellen, waterleiding en gas
H
Sausen en witten van plafonds en wanden in de woning
H
H
Schakelaar Onderhoud en vervanging van schakelaars en stopcontacten
H
Scharnieren Onderhoud (smeren en vastzitten) van scharnieren van deuren en ramen
zie: Hemelwaterafvoer
H
Schilderen
Riolering Reparaties aan riolering na verzakking in en buiten de woning Vervanging van riolering na slijtage Ontstoppen riolering, putten en afvoeren in en buiten de woning tot aan de erfgrens Schoonhouden en ontstoppen van rioolleidingen en putten, binnenrioleringen, voor zover aantoonbaar door schuld van de huurder
V
Sausen
Ramen
20
Vervanging van gebroken ruiten binnen en buiten voor zover collectief verzekerd Indien niet verzekerd
Reparatie van plafonds en stucwerk door beschadigingen (gaten, pluggen, krimpscheruen, etc. ) Schilderen en/of sausen van plafonds Planchet
V V H H
Schilderen binnen de woning en in de berging Schilderen aan de buitenzijde
H V
Schoonhouden Schoonhouden van trappenhuis, hal en dergelijke, tenzij dat is opgenomen in de servicekosten
H
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat? Schoorstenen Reparatie van schoorstenen en ventilatiekanalen Het vegen van schoorstenen, als regel eenmaal per jaar
Stortbak H
V V V H H
Sifon Schoonhouden en ontstoppen van de sifon (zwanehals) onder de wasfafels en het aanrecht Herstel van lekkage in kunststof sifon Herstel van lekkage in loden sifon
H H V
Sleutels Het laten maken van nieuwe sleutel(s) na zoek raken of beschadiging
H
H
V V
Spiegels Vervanging van spiegels na beschadiging of verwering Stopcontacten zie: Elektriciteit zie: Schakelaars
T
Herstel van stucwerk (stucadoorswerk) als het loskomt van de ondergrond Herstel van beschadiging door zelfwerkzaamheid
V H
Tegels Reparatie en vervanging van wand- en vloertegels na beschadiging Reparaties aan loszittend tegelwerk Telefoonaansluiting Alle onderhoud
H V H
Terrassen Onderhoud en herstel van bij de woning behorende terrassen
H
Tochtstrippen
Sloten Smeren van sloten en scharnieren in de woning en bijbehorende berging (cylindersloten behandelen met grafiet Onderhoud en reparatie van sloten die toegang geven tot gemeenschappelijke ruimten Idem m.b.t. voordeur sloten
H
Stucwerk
Schuren en bergingen Herstel van schuurvloeren Onderhoud van het dak van een schuur of berging Buitenschilderwerk van een schuur of berging Onderhoud van de binnenzijde van een schuur of berging Binnenschilderwerk van een schuur of berging
Onderhoud en raparatie van de stortbak van het toilet, eventueel vervangen van onderdelen zoals drijver en vlotterkraan
V
H
Onderhoud en vervanging van tochtstrippen Aanbrengen van tochtstrippen, indien nodig
H H
Trappen Onderhoud van trappen en uitvoeren van kleine reparaties zoals het vastzetten in de muur van een loszittende leuning Reparaties aan binnentrappen door slijtage of verval Trappenhuizen Alle onderhoud
H
V
V
Tuinen Ophoging tuinen en terrassen
H
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat? Vloeren en vloerafwerking
Tuinen (vervolg) Aanleg en onderhoud van groenvoorziening en hagen Erfafscheidingen Ophoging en reparatie van zelf aangebrachte extra bestrating
H H H
V
Vensterbanken Klein dagelijks onderhoud en reparatie van vensterbanken Vervanging van vensterbanken als gevolg van slijtage of ouderdom Ventilatie Reparatie van ventilatiekanalen Schoonhouden van ventilatiekanalen Onderhoud, schoonhouden en vervanging van roosters en filters
H V
H H H
H H
H
Volieres H
Vuilstortkoker Onderhoud en herstel van de vuilstortkoker Ontstoppen en ontsmetten vuilstortkoker V
V H
W Wanden en wandafwerking
Vlizotrap
22
Vervangen van de vlotter in een stortbak van het toilet Volieres mogen slechts geplaatst worden na schriftelijke toestemming van de verhuurder
Verlichting
Onderhoud en herstel van vlizotrap
V V
Vlotter
zie ook: Luchtroosters zie ook: Mechanische ventilatie
Onderhoud en vervanging van verlichting in gemeenschappelijke ruimten zie ook: Elektriciteit zie ook: Buitenverlichting
Onderhoud en herstel van de vloerconstructie en de dekvloer zoals: - Reparaties aan vergane vloerbalken en vloerdelen - Reparaties aan losliggende cementdekvloeren en tegelvloeren Onderhoud en reparatie van door de huurder aangebrachte vaste vloerafwerkingen Reparaties t.g.v. beschadigingen/breuk van vloerafwerking Voor het leggen van parket en plavuizen is schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder; voor het leggen van plavuizen moeten bijzondere voorzieningen worden getroffen
V
Reparaties aan loszittend stuc- en tegelwerk en betonemail (eventueel met gipsplaat) voordat deze wordt opgeleverd aan nieuwe huurder Onderhoud en reparatie van door de huurder aangebrachte vaste wandafwerkingen (tegels, betimmeringen, textiel, etc.)
V
H
Onderhoudsverplichting: wie betaalt wat? Wanden en wandafwerking (vervolg) Reparaties aan stuc-, tegelwerk en botonemail H door beschadigingen, gaten, pluggen, verwijderen behang, krimpscheuren e.d. Grote scheuren V Voor het aanbrengen van bijzondere wandafwerking, zoals schrootjes en granol is vooraf schriftelijk toestemming nodig van de verhuurder Warmwatertoestellen Wanneer bij de servicekosten onderhoud is inbegrepen Anders
V H
Wastafel Onderhoud en vervanging van de wastafel na beschadiging
H
Waterleiding Waterleidingen buiten de woning of tot de meter (exclusief buitenkranen ed.) Reparaties aan warm- en koudwaterleidingen Voorkomen van bevriezing Herstellen na bevriezing WC zie: Closet
V V H H
Z Zeepbakje Herstellen van zeepbakjes na beschadiging
H
Zonwering Buitenzonwering mag alleen worden aangebracht met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder
H
Zwanenhals Schoonhouden en ontstoppen van de zwanenhals (sifon) onder de wastafel aanrecht Reparatie en vervanging van de zwanehals
H H
√ Betrouwbaar en kundig advies √ Heldere communicatie continu √ Persoonlijke, betrokken begeleiding √ 24/7 bereikbaarheid √ Full service in dienstverlening √ Secure screening van huurders √ Vaste contactpersonen √ Aangename tariefstructuur √ Een lange termijn visie √ Partnership voor jaren √ Alles geregeld van A tot Z!
Contactgegevens 123Wonen kent een regionale indeling en is op de volgende manieren te bereiken:
123Wonen Apeldoorn. 055 - 576 66 07
[email protected]
123Wonen Groningen. 050 - 711 44 22
[email protected]
123Wonen Almelo. 0546 - 65 66 57
[email protected]
123Wonen Deventer. 0570 - 724 140
[email protected]
123Wonen Amersfoort. 055 - 576 66 07
[email protected]
123Wonen Haarlem. 023 - 747 01 00
[email protected]
U W V A S T G O E D P A R T N E R V O O R V E R H U R E N, B E H E R E N, V E R Z E K E R E N – H U U R R E C H T – C R E D I T C H E C K & C O N T R O L E H U U R R E G I S T E R S ASSURANTIE&BELASTINGADVIES-VASTGOEDMANAGEMENT–PROJECTONTWIKKELING-BEDRIJFSONROERENDGOED
Dé Verhuurmakelaar van Nederland!
123Wonen Apeldoorn
T 055-576 6607 E
[email protected]
123Wonen Almelo
T 0546-656 657 E
[email protected]
123Wonen Deventer 140 E
[email protected] 123Wonen Groningen T 050-711 123Wonen ApeldoornT 0570-724 123Wonen Amersfoort 123Wonen Deventer 123Wonen Almelo442 E
[email protected] 123Wonen Groningen T 055-576 6607 T 033-887 1231 T 0570-724 140 T 0546-656 657 T 050-711 4422 E
[email protected] 123Wonen Amersfoort T 033-887E 1231 123Wonen Haarlem T 023-7470100 E
[email protected] E
[email protected] [email protected] E
[email protected] E
[email protected] E
[email protected]
